贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15021号 原告：周享丰，男，1982年12月9日出生汉族，住所地湖南省邵东县。 原告:谢酿回，女，1984年8月16日出生汉族，住所地湖南省新邵县。 委托诉讼代理人：彭晓洁，贵州靖毕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝利梅，贵州靖毕律师事务所实习律师。 被告：贵州毕节万丰置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村，统一社会信用代码：91520502577122184H。 法定代表人：雷洪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王兴、彭昊，均系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告周享丰、谢酿回与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下至判决主文前简称“万丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行速裁审理。原告周享丰、谢酿回的委托诉讼代理人彭晓洁、郝利梅，被告万丰公司的委托诉讼代理人王兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂定20000元（以原告已支付总房款274167元为基数按日万分之二的标准从2016年11月4日计算至2018年9月4日止）；2.诉讼费由被告承担。 双方对下列要素事实没有争议：原告周享丰、谢酿回与被告万丰公司于2012年5月29日签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区××脚村毕节万丰国际商贸城第18幢1层108号，建筑面积为38.91平方米的商业用房出卖给原告，房屋总价款为274167元，交房时间为2013年5月31日前。原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。双方未约定被告取得涉案房屋初始登记的时间及被告向原告交付商品房转移登记有关文书的期限，也未约定被告逾期交付有关文书违约金的计算标准。原告按合同约定向被告支付了全部购房款。 对上述双方无争议的要素事实，本院予以确认。 原、被告争议的焦点为：原告请求判令被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权是否部分超过诉讼时效；被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，如应支付，违约期间及违约金标准如何认定。 关于第1个焦点，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告未举证证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（即本院立案之日2019年11月12日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年11月12日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于第2个焦点，结合庭审举证、质证，原告提交的《商品房买卖合同》仅能证实原、被告双方就案涉房屋买卖进行相关约定，不能证实被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间。被告提交的《商品房屋备案证明书》、《不动产权证书》、《毕节日报》、增值税发票，本院审查认为：涉案《商品房买卖合同》未就被告取得涉案商品房初始登记的时间及被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告应从交房之日起90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。本案的交房时间为2013年5月31日，故被告应在2013年8月29日之前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，逾期则应承担违约责任。案涉《商品房买卖合同》系2012年5月29日签订，此时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），办理商品房转移登记的有关文书具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定，即《商品房屋备案证明书》。被告于2017年7月4日取得涉案房屋《商品房屋备案证明书》，被告已具备交付文书条件。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，只需完成向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，原告据此向被告提供相应办证材料用于被告代为办理转移登记。该告知义务完成，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。虽然原被告双方并未在合同中约定交付办理商品房转移登记的有关文书的通知方式，但案涉《商品房买卖合同》约定：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、首先以书面通知买受人，无法书面通知的在毕节日报上登报通知”。故通知方式应参照此约定，应先书面通知，无法书面通知的再登报通知。被告万丰公司在无证据证实其无法通知原告的情形下于2017年7月9日先行登报通知，该通知行为不能作为被告免除逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应承担违约责任的法定理由。被告万丰公司提交的增值税发票能证明其至少于2018年4月24日有效通知原告提交相关材料办证并向原告出具办证所需购房款增值税发票。故被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的截止时间应认定为2018年4月24日。结合前述诉讼时效的认定，本案被告应承担违约责任的期间为2016年11月12日至2018年4月24日。违约金应按照原告已付购房款274167元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题，逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加上30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中共人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款274167元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年11月12日计算至2018年4月24日。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内，以274167元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，支付原告周享丰、谢酿回2016年11月12日起计算至2018年4月24日期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金； 二、驳回原告周享丰、谢酿回的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  魏雪松 二〇一九年十一月十九日 书记员  余茂霞