湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10738号上诉人（原审原告）:湖南省湘诚物业集团有限公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊路**湘诚万兴**，统一社会信用代码91430100183807631X。法定代表人：刘洋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑周全，湖南湘博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙润通浩投资置业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路**和锐酒店**0068237995Q。法定代表人：陈永利，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马昌志，湖南律畅律师事务所律师。原审第三人：长沙丰升置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段3，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段**INE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：周永，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张国彬，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：李高翔，湖南通程律师事务所律师。上诉人湖南省湘诚物业集团有限公司（以下简称湘诚物业公司）因与被上诉人长沙润通浩投资置业管理有限公司（以下简称润通浩公司）及原审第三人长沙丰升置业有限责任公司（以下简称丰升置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院作出的（2019）湘0111民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湘诚物业公司上诉请求：1、撤销长沙市雨花区人民法院作出的（2019）湘0111民初2991号民事判决第一项，改判全额支持上诉人788440元物业费的诉讼请求；2、由润通浩公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审认定事实错误，润通浩公司在房屋办理好房产证后，湘诚物业公司和原审第三人即完成了房屋法定的交付义务，而润通浩公司领取房产证的行为表明双方已经完成了房屋交接手续。（1）润通浩公司购买涉案房屋时，看到的是现房不是期房，是立刻可以装修使用的。现有证据也证明润通浩公司购买后立即对房屋进行了装修，并对外招商引资，根据物权法相关规定，润通浩公司取得物权后即表明房屋已交付；2、润通浩公司于2014年4月11日购买商业三栋101、102、103、104、105、106、107、108、501、601号房屋，其中101、102、103、104、105、106、107、108号房屋于2014年4月23日登记至润通浩公司名下，4月24日便领取相应的不动产权证，601号房屋于2014年4月30日登记至润通浩公司名下，同年5月5日便领取不动产权证，501号房屋于2015年12月18日登记在润通浩公司名下，同年12月21日便领取不动产权证，以上行为表明，润通浩公司对房屋的控制占有已昭然若揭。2、一审法院认定2018年9月为房屋交付时间开始计算物业费，系事实认定错误。（1）2015年湘诚物业公司已书面向润通浩公司发函要求办理收房手续，同年11月20日又向润通浩公司递交《工作联系函》，明确通知润通浩公司办理入伙交房手续，并同时对润通浩公司2015年11月17日装修事宜进行了函告，润通浩公司的工作人员进行了确认，同时结合2015年7月9日润通浩公司交纳2000元电费的证据，足以证明润通浩公司在2015年已开始装修房屋。（2）2018年湘诚物业公司与润通浩公司的来往函件均表明，润通浩公司长达四年时间不履行合同收房义务，不办理房屋收房装修手续，不服从物业公司管理，不交纳物业管理费。实际上润通浩公司早已收房，只是2018年才办理收房手续，其不及时收房只是自己招商失败所致。3、原审第三人与湘诚物业公司之间的前期空置费，会议纪要处理意见与本案没有关联性，且不是同一法律关系。前期空置费只是楼盘卖出前开发商补偿给物业公司的费用，房屋卖出后的物业管理费则由业主承担交纳责任。润通浩公司辩称：1、一审认定事实基本清楚，适用法律正确，一审判决应当予以维持。润通浩公司收到交楼通知书是2018年8月29日，但物业违反法律规定，必须要交前几年的物业费才能交付房屋，导致润通浩公司2019年4月25日才办理装修手续，润通浩公司认为，2019年8月30日以前的物业费应当由建设单位缴纳，2019年8月31日至2019年4月24日由于湘诚物业公司违反法律规定不予交接，应当由湘诚物业公司承担。但对于一审法院的认定，润通浩公司表示接受；2、湘诚物业公司的上诉请求没有事实依据与法律依据，应当予以驳回。（1）办理了产权证，并不代表房屋已交付使用。产权证是根据润通浩公司与丰升置业公司的合同约定办理，但因存在合同纠纷，丰升置业公司拒绝交楼。直到2018年9月29日，经多方协商，才发出书面交楼通知，同意交楼。但湘诚物业公司却又以要交清全部物业费后才办理交楼，导致目前仍未办理交楼手续。（2）根据丰升置业公司与润通浩公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第十一条的规定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续......”第二十条规定：“收费起始时间为买受人收到交房通知的次日开始收取......”。本案中，丰升置业公司发出的书面收楼通知为2018年8月29日，故2018年8月30日前的物业费也均由丰升置业公司承担；（3）润通浩公司购买房屋后本欲在2015年下半年进行招商，并且开始装修等招商的前期准备工作，但是在装修时湘诚物业公司以润通浩公司没有交楼为由阻挠装修及招商，而丰升置业公司又因合同纠纷拒绝交楼，导致润通浩公司损失严重。综上，请求驳回湘诚物业公司的上诉请求。丰升置业公司述称，认可一审中查明的事实。另说明两点：1、丰升置业公司已将房屋交付给润通浩公司，且房屋一直由润通浩公司占有；2、丰升置业公司与湘诚物业公司召开了会议纪要，已经结清了空置费用，因此，丰升置业不应该承担责任。请求维持原判。湘诚物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判决润通浩公司立即向湘诚物业公司支付物业管理费788440元；2.判决本案诉讼费及其他费用由润通浩公司承担。一审法院认定事实：长沙市雨花区湘府东路二段308号华盛国际商业3栋为丰升置业公司开发建设，于2010年7月23日竣工验收备案。湘诚物业公司与丰升置业公司于2008年1月8日签订有《前期物业服务合同》，约定丰升置业公司聘请湘诚物业公司为华盛世纪小区提供物业服务，其中高层住宅1.5元/平方米，商业物业3元/平方米。2014年4月11日，润通浩公司在丰升置业公司处购买了其中的101、102、103、104、105、106、107、108、501、601号房屋，房屋总面积为5350.37平方米。其中101、102、103、104、105、106、107、108号房于2014年4月23日登记至润通浩公司名下，润通浩公司于2014年4月24日领取了相应的不动产权证；其中601号房于2014年4月30日登记在润通浩公司名下，润通浩公司于2014年5月5日领取了相应的不动产权证；其中501号房于2015年12月18日登记在润通浩公司名下，润通浩公司于2015年12月21日领取了相应的不动产权证。丰升置业公司一直未向润通浩公司发出书面入伙通知并办理房屋交接手续。2018年8月底，润通浩公司试图进场进行装修，向丰升置业公司申请办理入伙手续。2018年12月27日，润通浩公司向湘诚物业公司发出《关于办理入伙手续和开通物业水、电的函》，载明：“润通浩公司已于2018年8月30日办理交楼验收，单办理入伙时，湘诚物业公司拒绝给予办理装修手续，并停水停电。函告湘诚物业公司，请在收到函件后三日内办理入伙手续、装修手续并开通物业所用水、电”。2018年8月28日，湘诚物业公司向润通浩公司发出《关于商业3栋办理入伙手续的开通物业水、电的复函》，其中载明；“直至目前润通浩公司未办理任何入伙和装修手续，已经进场装修四个月，装修期间产生的水、电均未入表，装修导致商业广场地面损害、未按设计要求安装空调外机，南大门厕所断电等现场，造成业主投诉严重。请润通浩公司积极办理入伙手续、装修手续，并根据《湖南省物业服务收费办理》缴纳相关费用”。湘诚物业公司代理人在本案庭审过程中亦陈述认可，2018年在与润通浩公司协商时要求润通浩公司缴纳物业费后就交房。另查明，润通浩公司于2019年1月23日向湘诚物业公司支付了2019年度物业管理费20万元，湘诚物业公司于2019年4月24日为润通浩公司办理了相关房屋装修手续。湘诚物业公司另提交一份2015年7月9日收款收据，拟证明润通浩公司曾经购买过电费2000元，以证明润通浩实际使用房屋的事实，润通浩公司质证认为三性均有异议。另查明，湘诚物业公司与丰升置业公司于2011年8月3日曾形成会议纪要，双方约定丰升置业公司一次性向湘诚物业公司支付180万元前期房屋空置费，湘诚物业公司不再收取其他房屋空置费。湘诚物业公司与润通浩公司因房屋空置期间费用承担发生争议诉至一审法院。一审法院认为，依据《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，业主应当自接收房屋后承担缴纳物业服务费的义务。因润通浩公司与丰升置业公司并未办理书面入伙手续，依法以润通浩公司实际占用使用房屋时间作为其缴纳物业服务费的起点，湘诚物业公司诉称以润通浩公司获取不动产权证的时间作为缴纳物业服务费的起点没有法律依据，不予支持。润通浩公司提交的入伙会签单与丰升置业公司的陈述能够相互印证，润通浩公司于2018年9月初对涉案房屋进行了装修，实际使用了房屋。在湘诚物业公司出具给润通浩公司的复函中，湘诚物业公司亦认可润通浩公司入场装修实际为2018年9月初。故一审法院依法认定，润通浩公司实际占有使用房屋实际为2018年9月1日，湘诚物业公司提供润通浩公司2015年缴纳电费收据，不足以证明润通浩公司接收了房屋。湘诚物业公司虽然曾以润通浩公司未补缴物业管理费为由拒绝办理交房手续，但该行为并未导致润通浩公司占有使用房屋权利丧失，润通浩公司辩称自2019年4月25日开始缴纳物业管理费没有事实及法律依据，不予采纳。综上，自2018年9月1日起，润通浩公司应当向湘诚物业公司支付物业管理费64204.44元，对湘诚物业公司其他诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、长沙润通浩投资置业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向湖南省湘诚物业集团有限公司支付2018年9月1日至2018年12月31日的物业管理费64204.44元；二、驳回湖南省湘诚物业集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11684元，因适用简易程序减半收取5842元，由湖南省湘诚物业集团有限公司负担5000元，长沙润通浩投资置业管理有限公司负担842元。二审审理过程中，湘诚物业公司提交了以下证据：证据一、华盛世纪新城权证领取会签单，证明丰升置业公司将涉案房屋产权证交付给润通浩公司，润通浩公司已知晓自己是房屋所有权人；证据二、电费凭证，证明润通浩公司于2015年7月9日购买2000元电费用于房屋装修和招商，润通浩公司早已实际占用装修了房屋；证据三、工作联系函及附近照片，证明湘诚物业公司于2015年11月20日通知润通浩公司前来办理收房手续，已履行了通知义务，润通浩公司已实际占有该房屋；证据四、招商照片，证明润通浩公司于2015年使用涉案房屋进行了招商，对房屋已实际占用使用；证据五、函件，证明润通浩公司于2018年1月8日曾发函给湘诚物业公司，将涉案房屋的一部分无偿交付给他人使用，润通浩公司已正常行驶房屋产权人对房屋所有的权利；证据六、购销合同及送货单，证明润通浩公司于2015年11月3日开始装修房屋，实际控制使用的事实。润通浩公司质证意见为：上述证据不属于新证据，应当不予采纳。对于证据一，三性没有异议，对证明目的有异议，领取了房产权不代表交付；对于证据二，三性有异议，不代表房屋进行了交付；对于证据三，反映出房屋没有交付给润通浩公司，交楼通知书应由开发商发放，正是因为开发商拒绝交楼导致润通浩公司无法办理收楼手续，湘诚物业的交付条件需要润通浩公司交纳物业管理费。从4张黑白照片看润通浩公司装修被物业公司制止，不允许润通浩公司使用房屋，导致润通浩公司无法使用房屋，彩色照片看出该房屋没人使用，导致润通浩公司无法使用房屋；对于证据五，对合法性有异议，反映出润通浩公司在2018年1月8日前的实际使用人是湘诚物业公司，该房屋交给使用是湖南省机关事务管理局汤维华，且是无偿使用，湖南省机关事务管理局为湘诚物业公司和丰升置业公司的主管单位，该房屋由湘诚物业公司和丰升置业公司使用，湘诚物业公司要求润通浩公司必须出具函件，当时润通浩公司与丰升置业公司在协商买卖合同的问题，没有办法只能答应；对于证据六，不知情，没有公司签名与公章。丰升置业公司的质证意见：对证据二、三、五、六不知情，无法质证。对证据一、四没有异议。润通浩公司提交了一份“电梯被封照片及装修无法进行照片”证据，证明直至2019年7月，案涉房屋仍未办理交楼手续，湘诚物业公司阻挠将电梯主板拆除、封闭电梯、关闭电源、导致装修无法进行，致使润通浩公司未能正常使用房屋，同时给润通浩公司造成经济损失。湘诚物业公司质证意见为：对该证据的关联性有异议，证据反映的装修情况，无法达到证明目的，该大楼因没有正式使用，因此贴封条。丰升置业公司质证意见为：不知情，无法质证。经举证、质证，结合庭审各当事人陈述，本院对湘诚物业公司提交的上述6组证据及对润通浩公司提交的一份证据的三性均予以认定，但对其证明目的不予认定。本院认为，本案争议的焦点是润通浩公司应该从何时开始交纳物业管理费。根据润通浩公司与丰升置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第十一条房屋交接及违约责任的规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续......”又根据上述买卖合同第二十条物业服务规定：“收费起始时间为买受人收到交房通知的次日开始收取......”。故本案润通浩公司交纳物业管理费应以丰升置业公司发出的书面收楼通知的次日开始交纳物业管理费用。根据华盛世纪新城入伙通知书签收表记载，润通浩公司于2018年8月30在入伙通知书签收表上对所购3栋101、102、103、104、105、106、107、108、501、601号房屋进行了确认。故润通浩公司应于2018年9月1日起向湘诚物业公司交纳前期物业管理费，对于2018年9月1日前的物业管理费应向丰升置业公司主张。关于湘诚物业公司主张以润通浩公司取得不动产权证的时间作为缴纳物业管理费请求，因本案润通浩公司与丰升置业公司签订的《商业认购协议》是购买华盛世纪新城商业3号栋1至6楼，润通浩公司购买该栋1楼和6楼后，因资金周围困难，双方以补充协议的形式对余下2楼、3楼、4楼的房产采取分层付款、分层办理产权证的商业模式进行，由于该补充协议没有对物业服务进行约定，故仍应以《商业认购协议》约定为准。具体到本案，应以润通浩公司缴纳全部购房款后，丰升置业公司通知入伙次日缴纳物业管理费，而不是以分层办理产权证为准。虽然湘诚物业公司提供了相关电费收据、招商照片、函件等证据证明润通浩公司接收了房屋，但由于丰升置业公司实际没有办理交楼手续，且尚有2楼、3楼、4楼的买卖合同尚在协商之中，导致润通浩公司在办理产权证后准备装修时实际不能占有使用房屋。故该案缴纳物业管理费的起点应从2018年9月1日起算，而不是从取得产权证日起算。湘诚物业公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，湖南省湘诚物业集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11684元，由上诉人湖南省湘诚物业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇一九年十一月十一日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定；