吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉08民终1208号 上诉人（原审被告）：大安市恒源房地产开发有限责任公司，住所地：大安市江城西路8号。 法定代表人：李旋，经理。 委托诉讼代理人：方园，吉林于晓辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马继东，男，1959年9月2日生，汉族，无业，现住大安市。 上诉人大安市恒源房地产开发有限责任公司因与被上诉人马继东房屋买卖合同纠纷一案，不服大安市人民法院（2019）吉0882民初1522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大安市恒源房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人方园，被上诉人马继东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大安市恒源房地产开发有限责任公司上诉请求：1.请求人民法院判决撤销大安市人民法院（2019）吉0882民初1522号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审人民法院适用法律程序错误，遗漏本案适格被告。本案涉及两个法律关系，一个是上诉人于孙彦彬因建筑施工合同产生的债权债务关系，一个是孙彦彬与被上诉人房屋买卖关系，孙彦彬为上诉人施工建设恒源小区后，上诉人以楼房抵顶的形式冲抵与孙彦彬之间的债权债务关系，实质上虽然孙彦彬没有取得房产证，但依据物权的区分原则，上诉人有义务将房屋交付给孙彦彬，而孙彦彬凭双方之间的债权债务关系将其取得的案涉楼房出售给马继东，双方形成了买卖合同关系，孙彦彬作为合同主体一方，应作为本案被告或者第三人参加诉讼，故人民法院适用法律程序错误；二、原审法院认定事实错误，根据合同相对性原则，被上诉人应当向孙彦彬主张返还购楼款，原审人民法院认定该款项由孙彦彬收取后转交给上诉人，首先上诉人未收到马继东交付的购楼款，该款项实质为马继东与孙彦彬间形成买卖关系。马继东依照与孙彦彬买卖合同款将款项交付给了孙彦彬，而上诉人给孙彦彬出具收据是为了证明双方债权债务就此结清，并不是证明收到了马继东的购房款；第二，根据合同相对性，该钱款为孙彦彬收取，被上诉人应当向孙彦彬主张返还房款，由孙彦彬再与上诉人协商解决。因为上诉人抵顶给孙彦彬时并非按照面积计算，以单个房屋计算价值进行的抵顶，所以上诉人并未向孙彦彬交付少于约定的面积；第三，上诉人之所以为马继东出具商品房预售合同，纯粹是为了被上诉人办理房照以及缴纳税费而出具的，从根本上说该合同系无效合同。因为该房屋首先是上诉人抵顶给孙彦彬，孙彦彬应当缴纳税费，而后孙彦彬出售给被上诉人，被上诉人又缴纳税费，无论后续如何买卖，上诉人仅需缴纳一道税费即可，而该合同却成了孙彦彬与上诉人避税的手段，故合同应为无效合同。综上，依法应当撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。 马继东辩称，大安市恒源房地产开发有限责任公司的上诉是无理的。2011年7月18日答辩人购买大安市恒源房地产开发有限责任公司开发建设的大安市恒源家居B座6号楼门市三门，约定面积87.4平方米，价格每平方米5,600元，总价款489,440元，双方签订了楼房预售合同，约定交房时间为2011年11月30日。上诉人交给答辩人的楼房经测绘面积为74.25平方米，比合同面积少13.15平方米，该面积比我交钱购买的楼房面积少，上诉人理应退钱，但是大安市恒源房地产开发有限责任公司让答辩人找承建商退钱是无理取闹。答辩人虽是通过承建商购买的房屋，但购楼合同是与上诉人签的，白城市中级人民法院的（2014）白民三终字第19号民事调解书已经写明确了，承建商孙彦彬收到我是87.4平方米，价格每平方米5,600元。上诉人给孙彦彬出具的收据也是489,440元，因此上诉人就应该把少面积的钱返还给答辩人。大安市恒源房地产开发有限责任公司与马继东签订楼房预售合同后，已将大安市恒源家居B座6号楼门市三门房屋交付，但交付房屋实际面积比预售房屋面积少13.15平方米，因此，马继东多交购楼款73,640元，马继东要求大安市恒源房地产开发有限责任公司返还多交购楼款73,640元符合法律规定。关于利息的请求，因双方签订的是楼房预售合同，在交付房屋时，大安市恒源房地产开发有限责任公司应将楼房缺少面积的差价退还答辩人，因此，答辩人要求给付利息的请求符合法律规定。如果大安市恒源房地产开发有限责任公司提出案涉楼房是给孙彦彬抵顶工程款的事实存在，大安市恒源房地产开发有限责任公司应提供证据证明证实用案涉楼房给孙彦彬抵顶工程款后因顶抵工程款的楼房面积减少与孙彦彬重新达成协议减少抵顶工程款数额，因此，大安市恒源房地产开发有限责任公司提出答辩人应向孙彦彬主张返还楼房少面积的故楼款的抗辩理由不能成立。答辩人要求大安市恒源房地产开发有限责任公司协助办理产权过户手续符合法律规定。综上，应驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 马继东向一审法院起诉请求：要求被告返还原告多交的13.15平方米购楼款73,640元及利息（自2011年7月19日至实际给付之日止，按月利2%计息），并办理相关产权过户手续。 一审法院认定事实：2011年7月18日，大安市恒源房地产开发有限责任公司与马继东签订了楼房预售合同，马继东向大安市恒源房地产开发有限责任公司购买大安市恒源家居B座6号楼门市3门，房屋面积87.74平方米，每平方米5,600元，并约定2011年1月30日前交付楼房。马继东将购楼款489,440元交给孙彦彬，孙彦彬在2011年7月19日替马继东将购楼款交到大安市恒源房地产开发有限责任公司处，大安市恒源房地产开发有限责任公司出具了收购楼款收据，大安市恒源房地产开发有限责任公司已经将案涉房屋交付马继东，但房屋实际面积比楼房预售合同面积少13.15平方米，现双方当事人因如何返还的购楼款73,640元诉至法院。 一审法院认为，大安市恒源房地产开发有限责任公司与马继东签订楼房预售合同后，已将大安市恒源家居B座6号楼门市3门房屋交付马继东，但交付房屋实际面积比预售房屋面积少13.15平方米，因此马继东多交购楼款73,640元，马继东要求大安市恒源房地产开发有限责任公司返还多交购楼款73,640元符合法律规定，一审法院予以支持。关于利息的请求，因双方签订的是楼房预售合同，在交付房屋时，大安市恒源房地产开发有限责任公司应将楼房缺少面积的差价退还马继东，因此马继东要求给付利息的请求符合法律规定，但主张按照月利率2%给付利息过高，应依法予以调整。如果大安市恒源房地产开发有限责任公司提出案涉楼房是给孙彦彬抵顶工程款的事实存在，大安市恒源房地产开发有限责任公司应提供证据证实用案涉楼房给孙彦彬抵顶工程款后，因抵顶工程款的房屋楼楼房面积减少又与孙彦彬重新达成协议减少抵顶工程款数额，因此大安市恒源房地产开发有限责任公司提出马继东应向孙彦彬主张返还楼房少面积的购楼款的抗辩理由不能成立，本院不予支持。马继东要求大安市恒源房地产开发有限责任公司协助办理产权过户手续，符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院判决：一、大安市恒源房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还马继东（案涉楼房少13.15平方米）购楼款73,640元（自2011年11月30日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率给付利息）；二、大安市恒源房地产开发有限责任公司与本判决生效后十日内协助马继东办理案涉楼房产权过户手续。案件受理费821元，由大安市恒源房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，大安市恒源房地产开发有限责任公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：证据1.售楼合同书一份（复印件），证明：孙彦彬和马继东就案涉房屋存在买卖关系，孙彦彬将上诉人为其出具的购楼收据交付给了马继东，如出现违约由孙彦彬负责赔偿给马继东经济损失。 马继东质证认为，对证据真实性无异议，该份证据与本案无关。 证据2.（2013）大民二初字第187号卷宗，证明：在该卷宗第二次庭审中第三页孙彦彬作为第三人对预售合同和收据进行质证，孙彦彬强调该套涉案房屋抵顶给第三人孙彦彬工程款，孙彦彬才有权利将房屋出售给被上诉人。该答辩意见说明上诉人与被上诉人之间并非是真正买卖关系，本案中涉案房屋是经过一次抵债，一次买卖才由被上诉人取得，如果直接认定上诉人与被上诉人之间存在买卖关系，属于遗漏案件当事人突破原有合同相对性。 马继东质证认为，对证据真实性无异议，我认为此案上诉后调解确认孙彦彬无责任。 本院认为，对以上两份证据的真实性，本院予以确认。 二审中，马继东未向本院提交新的证据。 二审审理查明，2011年7月18日，大安市恒源房地产开发有限责任公司与马继东签订了楼房预售合同，购买大安市恒源家居B座6号楼门市3门，房屋面积87.74平方米，每平方米5,600元，并约定2011年1月30日前交付楼房。马继东将购楼款489,440元交给孙彦彬，大安市恒源房地产开发有限责任公司为孙彦彬出具了收购楼款收据，大安市恒源房地产开发有限责任公司已经将案涉房屋交付马继东，但房屋实际面积比楼房预售合同面积少13.15平方米。 另查明，2011年7月18日，马继东与孙彦彬签订售楼合同书一份，明确约定“一、孙彦彬与马继东经协商，孙彦彬将大安市恒源房地产开发有限责任公司给其抵顶工程款（已结算完）的恒源佳居B座小区6号楼门市3门出售给马继东。二、价款，每平方米5,600元，价款489,440元。孙彦彬为马继东出具了楼款收据，并将大安市恒源房地产开发有限责任公司给孙彦彬出具的购楼款收据交付马继东。 本院认为，关于本案争议楼房面积13.15平方米差价款73,640元的返还主体问题。因本案诉争房屋为大安市恒源房地产开发有限责任公司给孙彦彬抵顶工程款的房屋，孙彦彬与马继东签订了售楼合同书，约定了双方的权利义务，即孙彦彬为本案诉争房屋的出卖主体，现房屋实际面积与合同约定面积不符，其应承当房屋差价款的返还责任，故马继东请求大安市恒源房地产开发有限责任公司返还其房屋差价款的请求，与事实不符，本院不予支持。 另，大安市恒源房地产开发有限责任公司作为本案诉争房屋的开发主体，一审认定其承担协助马继东办理案涉楼房产权过户手续的义务，并无不当。 综上所述，大安市恒源房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持大安市人民法院（2019）吉0882民初1522号民事判决第二项； 二、撤销大安市人民法院（2019）吉0882民初1522号民事判决第一项； 三、驳回马继东其他诉讼请求。 一审案件受理费821元，二审案件受理费1,642元，以上共计2,463元，由大安市恒源房地产开发有限责任公司负担800元，马继东负担1,663元。 本判决为终审判决。 审判长  倪继迎 审判员  杨剑虹 审判员  李春晓 二〇一九年十一月二十日 书记员  李 妍