江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初4480号原告：庄蕾，女，1989年10月15日生，汉族，常州市人，住常州市新**。被告：常州互动商业管理有限公司，住所地常州市天宁区天鹅湖花园******。法定代表人：张志明，总经理。被告：常州来阳置业有限公司，住所，住所地常州市茶山乡常春村委孙家小组div>法定代表人：钱忠秀，董事长。两被告的共同委托诉讼代理人：宋倩、包怡人，江苏常元律师事务所律师、实习律师。原告庄蕾与被告常州互动商业管理有限公司（以下简称互动公司）、常州来阳置业有限公司（以下简称来阳公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告庄蕾、被告互动公司、来阳公司的共同委托诉讼代理人宋茜、包怡人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄蕾向本院提出请求：1、确认原、被告之间的委托经营管理合同合法有效；2、两被告按约向原告支付2019年收益82568元及违约金（自2019年1月31日起按总房价每日万分之二支付至付清之日止）；3、两被告对上述付款承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是被告来阳公司开发的天鹅湖广场商业二期867、869铺位的产权人。2011年8月17日，原、被告签订《高成天鹅湖委托经营管理合同》，合同约定：管理期限为10年，被告互动公司承诺以10年返租的模式来保障原告的利益。第一年至第三年的8%即247704元，一次性从购房款中扣除，第四年至第五年按照8%即82568元/年返还，第六至第八年，在保底收益8%即82568元/年的基础上，经营管理利润超出部分三七分成；被告莱阳公司对被告互动公司经营管理进行担保。2019年为委托经营管理的合同签订的第八年，然而被告互动公司至今未将2019年保底收益82568元支付给原告。按照合同约定，迟延支付或者未足额支付，应当按照购房价每日万分之二承担违约金。原告认为，原告将合法所得的财产交于被告互动公司经营管理，互动公司应当及时足额的履行付款义务。现被告迟延支付的行为已违反合同约定，严重侵害了原告合法权益。故原告诉至法院，请求法院依法裁决。被告互动公司辩称，互动公司拖欠原告的委托经营管理收益属实，但原告主张的违约金过高，远超过原告的实际损失，请求法院依法调整。由于预售面积与实际交付面积有差异，原告的收益应按照实际支付房款来计算。被告来阳公司辩称，虽然《委托经营管理合同》中有相关的保证条款，但在《委托经营管理合同》中没有被告来阳公司的签字、盖章的，来阳公司不承担担保责任，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明，2011年8月17日，原告与来阳公司订立两份《商品房买卖合同》，同日与互动公司签订两份《委托经营管理合同》，对该事实两被告予以认可，本院予以确认。2014年1月7日，原告办理了两间商铺产权证，两间商铺由互动公司代为收房，占有使用至今。经本院实地查看，案涉房屋位于高成天鹅湖小区内部，在1栋与4栋之间，2栋与5栋之间的空地处，为一层挑高形式平房，分为A、B、C三个区域，共544个铺位，铺位之间无隔断，铺铺相连无墙界。目前绝大部分铺位处于空置状态，绝大部分铺位自始没有出租过。另查明，常州高成莱阳置业有限公司于2019年8月2日变更名称为常州来阳置业有限公司。上述事实，有当事人陈述及委托经营管理合同、房屋所有权证等证据予以佐证。本院认为，一、关于支付保底收益的请求。原告与互动公司签订的《委托经营管理合同》是当事人双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当依约履行。《委托经营管理合同》约定，互动公司承诺采取十年返租的模式来保障购房者的利益：⑴第一年至第三年的8%(累计24%)247704元（两间铺位），一次性从房款里扣除；⑵第四年至第五年按8%返还即82568元/年（两间铺位）；⑶自第六年至第八年，在保底收益8%即82568元/年（两间铺位）的基础上，经营管理利润超出部分3:7分成，即原告享有70%,互动公司享有30%；⑷第九年至第十年，按经营实际租金收入1:9分成，即原告享有90%,互动公司享有10%。委托经营管理收益按年结算，互动公司应在每年的1月30日前付清当年的委托经营管理收益。现原告主张按约支付房价8%的保底收益，符合法律规定，本院予以支持。由于房屋预售面积与实际面积有出入，原告根据实际面积支付房款，被告支付相应保底收益，互动公司已支付了前期收益，每年实际支付81886元，原告据此主张第八年收益的请求，本院予以支持81886元。二、关于支付违约金的请求。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案《委托经营管理合同》中约定如互动公司逾期支付保底收益，应每日按总房价万分之二支付违约金。互动公司未能按期支付收益，属于违约行为，应当支付违约金。被告辩称合同约定违约金标准过高，请求法院酌情调整，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。目前互动公司已经按约支付了前4期的收益，最后一期保底收益未能按期支付，如果本案按照总房价每日万分之二的标准计算违约金，折算年利率为7.3%，该标准与原告的收益标准（总房价的8%）相当，远超出原告应得收益的利息损失，甚至有可能超过原告的收益，原告亦未提供证据证明其他实际损失，故本院认定双方约定的违约金标准过高，本院酌情予以调整，按应付款项每日万分之五支付逾期违约金。三、关于来阳公司是否对互动公司的义务承担连带责任。在《商品房买卖合同》中来阳公司表明“出卖人保证在全盘考虑买受人所购房产所属整个商业的整体价值提升前提下，优先满足买受人的租金回报要求和投资周期要求。”《委托经营管理合同》中也约定，为保障购房者权益不受损失，来阳公司愿对互动公司的经营管理进行担保，保证合约期限内互动公司按照约定的比例和时间支付经营管理收益给购房者。若合约期限内发生统一经营管理受托方的改变，来阳公司负责为互动公司按时支付未付完的年收益，直至合约结束。综上，从房屋销售到委托经营到支付经营收益，是一个完整的商业运行过程，在该过程中来阳公司始终作为主体之一参与进行商业活动，来阳公司在多场合以多种形式向购房者表示保证购房者的投资收益，对互动公司的义务承担保证责任，并在2016年实际向原告支付经营收益，故可以认定来阳公司对互动公司的义务承担连带责任，该连带保证责任的期限应至直至委托经营合约期满之日起二年。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条的规定，判决如下：一、庄蕾与常州互动商业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》有效。二、常州互动商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付庄蕾委托经营收益81886元，并支付自2019年1月31日起至实际给付之日止每日万分之五的违约金。三、常州来阳置业有限公司对常州互动商业管理有限公司的上述给付义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1865元，由常州互动商业管理有限公司、常州来阳置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  晏国平人民陪审员  张小军人民陪审员  朱新红二〇一九年十一月二十六日书 记 员  贺 娴