江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终4850号上诉人（原审被告）：昆山佳儿家实业有限公司，住所地昆山市玉山镇城南路****。法定代表人：于佳琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：高靓，上海正源律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜波，北京贝邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山力天投资发展有限公司管理人，，住所地江苏省昆山市前进西路**虹桥大厦**委托诉讼代表人：张德元，昆山力天投资发展有限公司管理人江苏沉浮律师事务所负责人。委托诉讼代理人：胡志华，江苏沉浮律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱强，江苏沉浮律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司昆山分行，住所地江，住所地江苏省昆山市前进中路**v>负责人：陶洁，该行行长。上诉人昆山佳儿家实业有限公司（以下简称佳儿家公司）因与被上诉人昆山力天投资发展有限公司管理人（以下简称力天投资管理人）、原审第三人中国工商银行股份有限公司昆山分行（以下简称工行昆山分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初14446号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。佳儿家公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回力天投资管理人全部诉讼请求或发回重审，案件受理费、保全费、审计费等由力天公司管理人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院认定力天投资管理人没有收到购房款错误，庭审中，力天投资管理人认可收到佳儿家公司举证支付的购房款。2、一审法院认定佳儿家公司购房款大部分来源于昆山力天投资发展有限公司（以下简称力天投资公司）资金及力天投资公司反担保的银行贷款无事实和法律依据。力天投资管理人提供的证据不足以证明该情况，银行资金明细也无法证明该情况，审计报告也没有得出该结论。即使购房资金来源于力天投资公司反担保的银行贷款，力天投资公司并未承担还款责任，而是其他案外人以房产抵押承担还款责任，那么部分资金即使来自力天投资公司反担保的银行贷款与力天投资管理人无关。3、一审法院认定佳儿家公司两位代理人对于购房款来源表述不一致是错误的。佳儿家公司两位代理人庭审中明确表示佳儿家公司购房款来源只要不是来自力天投资公司就与本案无关，购房款来自力天投资公司是力天投资管理人的观点。至于款项来源是业务往来款项，业务往来款项包括借款，前后一致，没有矛盾。二、一审法院适用法律错误。1、佳儿家公司即使没有其他生产经营性的业务也不代表佳儿家公司不具有购买房屋的资格，不能签订真实的房屋买卖合。2、佳儿家公司即使自有资金不足以支付全部购房款，并不代表佳儿家公司不能借款买房。3、佳儿家公司已证明全额支付房款的事实，力天投资管理人也认可，力天投资管理人不能证明自己的主张应由其承担举证不能的法律后果，而不应让佳儿家公司因未提供业务往来（含借款）书面文件就让佳儿家公司承担不利的法律后果。4、房屋产权证早在力天投资公司破产前几年就办理登记在佳儿家公司名下，佳儿家公司也将房屋设定抵押为第三人借款提供担保，一审法院也通过司法拍卖形式实现了抵押权。三、一审中止审理程序错误，严重违法。在力天投资管理人变更诉讼请求后，佳儿家公司提交了反诉状及反诉请求的相关证据，一审法院对此置之不理。力天投资管理人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，佳儿家公司的上诉理由不成立，请求依法驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定事实清楚。1、佳儿家公司并未支付力天投资公司购房款。2、佳儿家公司转入力天投资公司的款项大部分来源于力天投资公司的资金及为相关公司提供反担保而取得的银行贷款。3、佳儿家公司两位代理人在一审庭审中并不仅仅是表述不一致，且涉嫌虚假陈述。佳儿家公司成立后于2012年7月17日分三笔将4964632.25元资金转出，2012年9月6日佳儿家公司的账户余额为10459.44元，佳儿家公司转入力天投资公司的第一笔款项时间是2012年9月20日，佳儿家公司有关500万元购房款来源于法定代表人于佳琳的出资没有相应依据。4、本案系力天投资公司破产重整中的一起案件，力天投资公司资金链断裂，法定代表人张金华出逃国外，并且拒不向管理人移交原始财务账册及记账凭证，力天投资公司管理人已经穷尽举证手段，且所举证据已经可以证明佳儿家公司未支付购房款。二、一审法院适用法律正确。一审法院就力天投资公司与佳儿家公司之间签订的28份合同不具有通常房屋买卖合同的特征及佳儿家公司并未实际支付购房款，从佳儿家公司成立后未开展任何业务、成立之初就将涉案房屋过户至佳儿家公司名下、力天投资公司的资金及贷款资金在关联公司之间多次流转后流入佳儿家公司，此后佳儿家公司亦未开展其他业务等方面在大量证据材料的基础上进行了充分的说理。三、一审程序合法。本案汇总抵押权纠纷案件已经有法院生效判决并且进入了执行程序，一审法院因案件审理需要而中止案件的审理并无不当。工行昆山分行二审未答辩。力天投资管理人向一审法院起诉请求：1.要求确认力天投资公司与佳儿家公司之间所签订的28份商品房购销合同无效；2.要求佳儿家公司返还28份商品房购销合同中所涉28套房产，并协助力天投资管理人、力天投资公司办理手续将28套产登记至力天投资公司名下；3.要求佳儿家公司承担本案的诉讼费。后力天投资管理人在诉讼中变更诉讼请求为：1.依法判决力天投资公司与佳儿家公司签订的28份商品房购销合同无效；2.依法判决佳儿家公司将昆山市园13-103室及103储藏室（产权证号28××**）、13-104室及104储藏室（产权证号28××**）、14-102室及102储藏室（产权证号28××**）、17-102室及102储藏室（产权证号28××**）、17-103室及103储藏室（产权证号28××**）、17-104室及104储藏室（产权证号28××**）、17-105室及105储藏室（产权证号28××**）、18-104室及104储藏室（产权证号28××**）、18-105室及105储藏室（产权证号28××**）共计9套房屋及对应的储藏室返还给力天投资公司，并将上述9套房屋及储藏室恢复登记至力天投资公司名下；3.依法判决佳儿家公司赔偿力天投资公司损失35020000元；4.本案诉讼费、保全费、审计费由佳儿家公司承担。一审法院认定事实：2012年6月，佳儿家公司（乙方、买方）与力天投资公司（甲方卖方）签订昆山市商品房购销合同28份，双方约定佳儿家公司购买力天投资公司所有的昆山市园：1.第14幢104号房，建筑面积130.11平方米，金额1461890元（含储藏室148.7平方米）；2.第14幢1单元102号房，建筑面积109.57平方米，金额1099170元（含储藏室88.32平方米）；3.第14幢2单元103号房，建筑面积109.57平方米，金额1046689元（含储藏室73.64平方米）；4.第14幢3单元105号房，建筑面积130.11平方米，金额1461890元（含储藏室148.7平方米）；5.第13幢1单元102号房，建筑面积115.99平方米，金额1365543元（含储藏室149.99平方米）；6.第13幢2单元103号房，建筑面积115.99平方米，金额1365543元（含储藏室149.99平方米）；7.第14幢4单元108号房，建筑面积135.94平方米，金额1536714元（含储藏室157.97平方米）；8.第13幢2单元104号房，建筑面积131.93平方米，金额1448555元（含储藏室141.33平方米）；9.第15幢1单元101号房，建筑面积131.93平方米，金额1448554元（含储藏室141.33平方米）；10.第18幢4单元108号房，建筑面积135.94平方米，金额1536714元（含储藏室157.97平方米）；11.第15幢1单元102号房，建筑面积115.99平方米，金额1365543元（含储藏室149.99平方米）；12.第18幢2单元104号房，建筑面积130.11平方米，金额1461889元（含储藏室148.7平方米）；13.第18幢3单元105号房，建筑面积130.11平方米，金额1461889元（含储藏室148.7平方米）；14.第15幢2单元103号房，建筑面积115.99平方米，金额1365543元（含储藏室149.99平方米）；15.第15幢2单元104号房，建筑面积131.93平方米，金额1448554元（含储藏室141.33平方米）；16.第17幢1单元101号房，建筑面积113.02平方米，金额1273201元（含储藏室130.1平方米）；17.第16幢1单元101号房，建筑面积116.43平方米，金额1298118元（含储藏室130.25平方米）；18.第17幢1单元102号房，建筑面积111.68平方米，金额1361324元（含储藏室157.43平方米）；19.第16幢1单元102号房，建筑面积115.12平方米，金额1386600元（含储藏室157.62平方米）；20.第16幢2单元103号房，建筑面积154.36平方米，金额1600170元（含储藏室138.88平方米）；21.第17幢3单元105号房，建筑面积111.68平方米，金额1361324元（含储藏室157.43平方米）；22.第17幢3单元106号房，建筑面积113.02平方米，金额1273201元（含储藏室130.1平方米）；23.第16幢3单元106号房，建筑面积116.43平方米，金额1298118元（含储藏室130.25平方米）；24.第17幢2单元104号房，建筑面积116.59平方米，金额1329543元（含储藏室138.72平方米）；25.第17幢2单元103号房，建筑面积116.59平方米，金额1329543元（含储藏室138.72平方米）；26.第16幢2单元104号房，建筑面积154.36平方米，金额1600170元（含储藏室138.88平方米）；27.第13幢1单元101号房，建筑面积131.93平方米，金额1448555元（含储藏室141.33平方米）；28.第16幢3单元105号房，建筑面积115.11平方米，金额1386528元（含储藏室157.62平方米）。以上28份合同落款处均由佳儿家公司盖章及法定代表人盖章确认。以上合同均约定：买受人于2012年6月29日一次性支付房屋房款，买受人逾期付款的违约责任为逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十五（该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付买受人使用。买受人如对房屋交付使用有任何异议的，出卖方均无条件退房。案件审理过程中，一审法院委托上会会计事务所（特殊普通合伙）苏州分所对佳儿家公司向力天投资公司购买28套商品房的资金往来进行财务审计，2017年10月31日，该所作出上会报[2017]第0426号专项审计报告，载明：一、佳儿家公司于2012年6月与力天投资公司签订28套商品房购销合同，合同约定2012年6月29日一次性支付购房款38821075元，佳儿家公司实际支付力天投资公司购房款明细如下：2012年9月11日支付10000000元、2012年9月21日支付5000000元、2012年9月27日支付1000000元，2012年11月2日支付2250000元、2012年11月14日支付10000000元、2012年12月4日支付7360000元、2012年12月6日支付3211075元，以上七笔共计38821075元；上述房屋于2012年7月10日取得不动产权证，2012年7月17日，佳儿家公司支付上述商品房购买契税1164632.25元。佳儿家公司支付力天投资公司28套房屋款38821075元资金往来情况：1、2012年9月11日支付10000000元资金往来情况：（1）2012年9月10日上海华昊实业有限公司（以下简称华昊实业公司）的上海银行卢湾支行31×××07账户入账3654887.23元（入账前该账户余额为245431.50元），同日该账户转出3654887.23元至佳儿家公司昆山农村商业银行西城支行3052232012011000000091账户。（2）2012年9月10日华昊实业公司上海银行卢湾支行31×××07账户入账7408474.35元（入账前该账户余额为245431.5元），同日该账户转出7408474.35元至佳儿家公司昆山农村商业银行西城支行3052232012011000000091账户。注：华昊实业公司该两笔款项入账时银行对账单上无相关对应单位的信息，同时未能获取对应的银行进账单，无法确认华昊实业公司上述两笔收款是何单位支付。（3）2012年09月11日佳儿家公司该账户向力天投资公司中国银行上海市溧阳支行45×××26账户支付10000000元。2、2012年9月21日支付5000000元，2012年9月27日支付1000000元资金往来情况：（1）2012年9月14日华昊实业公司上海银行卢湾支行31×××07账户入账3050000元与入账7000000元，小计10050000元（入账前该账户余额为245431.50元），同日该账户转出10050000元至佳儿家公司昆山农村商业银行西城支行3052232012011000000091账户。注：华昊实业公司该两笔款项入账时银行对账单上无相关对应单位的信息，同时未能获取对应的银行进账单，无法确认华昊实业公司上述两笔收款是何单位支付。（2）2012年9月21日佳儿家公司该账户向力天投资公司中国农业银行昆山石牌支行10×××34账户支付5000000元。（3）2012年9月27日佳儿家公司该账户向力天投资公司中国银行上海市溧阳支行45×××26账户支付1000000元。3、2012年11月2日支付2250000元情况：（1）2012年10月31日上海唐禧园林绿化工程有限公司（以下简称唐禧园林公司）上海浦东发展银行普陀支行98×××52账户入账10000000元（入账前该账户余额为492.75元，该笔金额为贷款到账，由上海仲盛融资担保股份有限公司（以下简称仲盛融资公司）提供担保，贷款期限为2012年10月29日至2013年10月28日），2012年11月1日该账户转出10000000元至昆山市泰裕丰商贸有限公司（以下简称泰裕丰公司）。（2）2012年11月1日泰裕丰公司中国工商银行昆山市樾河支行11×××01账户入账10000000元（入账前该账户余额为4528.45元），同日该账户转出3800000元至上海佑宏实业有限公司（以下简称佑宏实业公司）。（3）2012年11月1日佑宏实业公司中国银行上海市溧阳路支行44×××22账户入账3800000元（入账前该账户余额为6618.09元），同日该账户转出3300000元至昆山柯钻商贸有限公司（以下简称柯钻商贸公司）。（4）2012年11月1日柯钻商贸公司中国工商银行昆山市樾河支行11×××32账户入账3300000元（入账前该账户余额为5424元），同日该账户转出2250000元至佳儿家公司昆山农村商业银行西城支行3052232012011000000091账户。（5）2012年11月2日佳儿家公司该账户向力天投资公司中国银行上海市溧阳路支行45×××26账户支付2250000元。注：唐禧园林公司2012年10000000元贷款到期后于2013年10月22日华昊实业公司上海银行卢湾支行31×××07账户转入1016857.26元、2013年10月23日上海永度建筑装饰工程有限公司（以下简称永度建筑公司）中国银行上海市分行00×××01账户转入38×××82.13与2926418.57元、上海华哲实业有限公司（以下简称华哲实业公司）平安银行上海陆家嘴支行11×××00账户转入1625863.19元及各公司资金转入前该账户余额1015532.52元进行偿还。2013年10月25日再次取得借款10000000元，2014年10月21日力天投资公司中国银行上海市溧阳路支行45×××26账户向其转入10000000元用于归还本次贷款本金。4、2012年11月14日支付10000000元资金往来情况：（1）2012年11月13日，上海静远室内装潢有限公司（以下简称静远装潢公司）中国银行上海市高桥支行45×××84账户取得贷款10000000元入账（入账前该账户余额为9129.5元），2012年11月14日该账户转出10000000元至佳儿家公司昆山农村商业银行西城支行3052232012011000000091账户。（2）2012年11月14日佳儿家公司该账户向力天投资公司中国工商银行上海市浦东分行10×××72账户支付10000000元。5、2012年12月4日支付7360000元资金往来情况：（1）2012年12月4日华昊实业公司上海银行卢湾支行31×××07账户转入1146375.25元与3750000元，共计4896375.25元（入账前该账户余额为357933.73元），同日该账户转出4876735.77元至唐禧园林公司。注：华昊实业公司该两笔款项入账时银行对账单上无相关对应单位的信息，同时未能获取对应的银行进账单，无法确认华昊实业公司上述两笔收款是何单位支付。（2）2012年12月4日，唐禧园林公司上海普陀发展银行普陀支行98×××52账户入账4876735.77元（入账前该账户余额为349757.7元），同日该账户转出4860000元至佳儿家公司昆山农村商业银行西城支行3052232012011000000091账户。（3）2012年12月3日佑宏实业公司中信银行上海普陀支行73×××30账户入账10000000元（入账前该账户余额为1204.5元，该笔金额为从中信银行上海普陀支行贷款到账，上海中盟融资担保股份有限公司（以下简称中盟融资公司）提供担保，力天投资公司提供反担保），同日该账户出账10000000元至柯钻商贸公司。（4）2012年12月3日柯钻商贸公司中国工商银行昆山市樾河支行11×××32账户入账10000000元（入账前该账户余额为662941.91元），2012年12月4日该账户转出5000000元至静远装潢公司。（5）2012年12月4日静远装潢公司中国银行上海市高桥支行45×××84账户入账5000000元（入账前该账户余额为344846.17元），同日该账户转出2114999.01元与2885000元（合计4999999.01元）至泰裕丰公司。（6）2012年12月4日泰裕丰公司中国工商银行昆山市樾河支行02×××01账户入账2114999.01元与2885000元（合计4999999.01元）（入账前该账户余额为9926.43元），同日该账户转出4999834.49元至唐禧园林公司。（7）2012年12月4日唐禧园林公司中国银行上海市虹口支行营业部442961816777账户入账4999834.49元（入账前该账户余额为637687.99元），同日该账户转出2360000元与2139988.77元至上海豪苏实业有限公司（以下简称豪苏实业公司）。（8）2012年12月4日豪苏实业公司上海浦东发展银行普陀支行98×××36账户入账2360000元与2139988.77元（合计4499988.77元）（入账前该账户余额为345069.75元），同日该账户转出4500000元至佳儿家公司昆山农村商业银行西城支行3052232012011000000091账户。（9）2012年12月4日佳儿家公司该账户向力天投资公司中国银行上海市溧阳支行45×××26账户支付7360000元。6、2012年12月6日支付3211075元资金往来情况：（1）2012年12月6日华昊实业公司中国银行上海市分行00×××56账户转出1900000元至上海通胤实业有限公司（以下简称通胤实业公司）。注：华昊实业公司2012年12月6日转出1900000元至通胤实业公司，未能获取00×××56账户对账单及银行进帐单，无法确认华昊实业公司转出1900000元资金来源。（2）2012年12月6日通胤实业公司平安银行上海外滩支行80×××29账户入账1900000元（入账前该账户余额为513803.04元），同日该账户转出1886432.27元至唐禧园林公司。（3）2012年12月6日唐禧园林公司中国银行上海市虹口支行营业部442961816777账户入账1886432.27元（入账前该账户余额为847580.33元），同日该账户转出1880000元至佳儿家公司昆山农村商业银行西城支行3052232012011000000091账户。（4）2012年12月6日力天投资公司中国银行上海市溧阳路支行45×××26账户转出5000000元至华哲实业公司。（5）2012年12月6日华哲实业公司交通银行上海市分行310066263018010118604账户入账5000000元（入账前该账户余额为769434.19元），同日该账户转出1350000元至通胤实业公司。（6）2012年12月6日通胤实业公司上海农村商业银行45×××01账户入账1350000元（入账前该账户余额为647364.49元），同日该账户转出1341849.42元至佑宏实业公司。（7）2012年12月6日佑宏实业公司中国银行上海市溧阳路支行44×××22账户入账1341849.42元（入账前该账户余额为432217.1元），同日该账户转出1340000元至佳儿家公司昆山农村商业银行西城支行3052232012011000000091账户。（8）2012年12月6日佳儿家公司该账户向力天投资公司中国银行上海市溧阳支行45×××26账户支付3211075元。二、佳儿家公司与相关公司关系为：力天投资公司：法定代表人为张金华；股东为张金华与上海琛拱投资管理中心（张金华出资设立）；监事为李小美（张金华妻子李美珍的姐妹）。佳儿家公司：法定代表人及股东为于佳琳（张金华儿子张智敏的妻子）；监事为李超（张金华妻子李美珍兄弟李长海的儿子）。静远装潢公司：法定代表人及股东为李小美（李小美为张金华妻子李美珍的姐妹）；监事为李超。佑宏实业公司：法定代表人为李小美；股东为李小美与李美珍；监事为张丽秋。华昊实业公司：法定代表人及股东为易虹（张金华妻子李美珍姐妹李美丽儿子的妻子）；监事为张金瑞（张金华的兄弟）佳儿家公司与力天投资公司存在关联关系，佳儿家公司与华昊实业公司、静远装潢公司、佑宏实业公司、泰裕丰公司、柯钻商贸公司、豪苏实业公司、通胤实业公司、华哲实业公司存在关联关系。注：唐禧园林公司法定代表人及股东为施二梅（前为王润华）、监事为海涛，该公司也涉及相应资金往来，因相应资料取得的局限性，是否存在关联性尚不确定。三、佳儿家公司基本情况及该公司2012年经营情况：佳儿家公司于2012年06月27日设立，公司股东为于佳琳，公司注册资本500.00万元，公司实收资本500万元，于佳琳实缴出资500万元。公司经营范围：五金件加工、销售；日用百货、金属材料、建筑材料、针纺织品、服装、汽车配件、电脑配件、通讯设备、机电设备销售；计算机软件开发；物业管理；市场营销策划；非行政许可类的商务信息咨询、项目投资咨询；室内外装潢工程、园林绿化工程。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）目前仅取得佳儿家公司工商查档资料中2012年资产负债表、利润表。报表反映2012年公司主营业务收入、主营业务成本、其他业务利润均为0元，公司净利润-26146.62元。公司在建工程39985707.25元，经分析为房屋38821075元及商品房购买契税1164632.25元。公司其他应收款-24472286.58元，应付账款10571075元，累计亏损26146.62元。公司2012年06月13日收到于佳琳投资款500000元，2012年6月18日收到于佳琳投资款4500000元，2012年07月17日支付商品房购买契税1164632.25元，2012年07月17日支付张智敏款项3000000元、支付其他款项800000元。又查明，涉案28套房屋登记的权利人均为佳儿家公司，产权登记时间均为2012年7月10日，2012年8月10日均登记了抵押权，权利人系中国工商银行股份有限公司昆山支行，其中：1.第14幢104号房，不动产权证号281038424，抵押权债权数额1321500元；2.第14幢1单元102号房，不动产权证号28××51，抵押权债权数额994800元；3.第14幢2单元103号房，不动产权证号281038424，抵押权债权数额1321500元；4.第14幢3单元105号房，不动产权证号281038430，抵押权债权数额1321500元；5.第13幢1单元102号房，不动产权证号281038427，抵押权债权数额1278900元；6.第13幢2单元103号房，不动产权证号28××31，抵押权债权数额1291900元；7.第14幢4单元108号房，不动产权证号281038432，抵押权债权数额1389100元；8.第13幢2单元104号房，不动产权证号28××47，抵押权债权数额1264200元；9.第15幢1单元101号房，不动产权证号281038437，抵押权债权数额1309800元；10.第18幢4单元108号房，不动产权证号281038426，抵押权债权数额1389100元；11.第15幢1单元102号房，不动产权证号281038438，抵押权债权数额1233900元；12.第18幢2单元104号房，不动产权证号28××43，抵押权债权数额1321500元；13.第18幢3单元105号房，不动产权证号28××25，抵押权债权数额1321500元；14.第15幢2单元103号房，不动产权证号281038423，抵押权债权数额1233900元；15.第15幢2单元104号房，不动产权证号281038453，抵押权债权数额1309800元；16.第17幢1单元101号房，不动产权证号281038419，抵押权债权数额1150900元；17.第16幢1单元101号房，不动产权证号281038422，抵押权债权数额1173600元；18.第17幢1单元102号房，不动产权证号28××52，抵押权债权数额1229700元；19.第16幢1单元102号房，不动产权证号281038448，抵押权债权数额1252700元；20.第16幢2单元103号房，不动产权证号281038450，抵押权债权数额1447700元；21.第17幢3单元105号房，不动产权证号28××41，抵押权债权数额1229700元；22.第17幢3单元106号房，不动产权证号281038440，抵押权债权数额1150900元；23.第16幢3单元106号房，不动产权证号281038446，抵押权债权数额1173600元；24.第17幢2单元104号房，不动产权证号28××44，抵押权债权数额1201700元；25.第17幢2单元103号房，不动产权证号28××21，抵押权债权数额1201700元；26.第16幢2单元104号房，不动产权证号281038417，抵押权债权数额1447700元；27.第13幢1单元101号房，不动产权证号281038436，抵押权债权数额1309800元；28.第16幢3单元105号房，不动产权证号281038449，抵押权债权数额1252600元。2017年5月4日，一审法院作出（2016）苏0583民初16384号民事判决书，判决：一、昆山柯钻商贸有限公司于本判决生效之日起十日内归还中国工商银行股份有限公司昆山分行借款本金20000000元，支付利息（截至2016年10月17日，欠利息3310544.43元，2016年10月17日后的利息按借款合同约定的利率标准计算至实际给付之日止）。二、昆山柯钻商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿中国工商银行股份有限公司昆山分行其他损失278774元。三、昆山柯钻商贸有限公司未履行上述第一、二项付款义务的，中国工商银行股份有限公司昆山分行有权就昆山市巴城镇华府庄园13号楼101室、102室、103室、104室，14号楼102室、103室、104室、105室、108室，15号楼101室、102室、103室、104室，16号楼101室、102室、103室、104室、105室、106室，17号楼101室、102室、103室、104室、105室、106室，18号楼104室、105室、108室房产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。四、上海通胤实业有限公司对昆山柯钻商贸有限公司的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。2017年8月18日，工行昆山分行以前述民事判决书为依据向一审法院申请强制执行，案号为（2017）苏0583执7835号，执行过程中一审法院拍卖了登记在佳儿家公司名下的19套房产，分别为：第14幢104号房，不动产权证号281038424，成交价格190.5万元；第14幢2单元103号房，不动产权证号281038424，成交价格168.5万元；第14幢3单元105号房，不动产权证号281038430，成交价格190.5万元；第13幢1单元102号房，不动产权证号281038427，成交价格151.5万元；第14幢4单元108号房，不动产权证号281038432，成交价格210万元；第15幢1单元101号房，不动产权证号281038437，成交价格175万元；第18幢4单元108号房，不动产权证号281038426，成交价格229.5万元；第15幢1单元102号房，不动产权证号281038438，成交价格151万元；第15幢2单元103号房，不动产权证号281038423，成交价格166万元；第15幢2单元104号房，不动产权证号281038453，成交价格172.5万元；第17幢1单元101号房，不动产权证号281038419，成交价格182万元；第16幢1单元101号房，不动产权证号281038422，成交价格187万元；第16幢1单元102号房，不动产权证号281038448，成交价格172万元；第16幢2单元103号房，不动产权证号281038450，成交价格204万元；第17幢3单元106号房，不动产权证号281038440，成交价格178.5万元；第16幢3单元106号房，不动产权证号281038446，成交价格193万元；第16幢2单元104号房，不动产权证号281038417，成交价格204.5万元；第13幢1单元101号房，不动产权证号281038436，成交价格185万元；第16幢3单元105号房，不动产权证号281038449，成交价格191万元。上述19套房屋总计拍卖成交价格为3502万元。28套房屋的剩余9套房屋已经涤除抵押，分别为：第14幢1单元102号房，不动产权证号28××51。第13幢2单元103号房，不动产权证号28××31。第13幢2单元104号房，不动产权证号28××47。第18幢2单元104号房，不动产权证号28××43。第18幢3单元105号房，不动产权证号28××25。第17幢1单元102号房，不动产权证号28××52。第17幢3单元105号房，不动产权证号28××41。第17幢2单元104号房，不动产权证号28××44。第17幢2单元103号房，不动产权证号28××21。另查明，根据佳儿家公司提供的付款凭证，原始的电汇凭证和进账单上经办人均为区恺。区恺为力天投资公司的财务人员。一审法院于2016年6月30日作出(2016)苏0583民破0001号裁定书，依法受理力天投资公司的破产重整申请，并于2016年7月1日作出(2016)苏0583民破0001-1号决定书，决定江苏沉浮律师事务所担任力天投资管理人。又查明，2009年4月18日，江苏省苏中建设集团股份有限公司（以下简称苏中建设公司）与力天投资公司签订建设工程施工合同，工程内容为昆山华府庄园二期项目13-26号楼，2011年6月取得13-18号楼竣工备案意见书，2012年10月24日取得19-26号楼竣工备案意见书，二期项目总造价280660797元。2009年5月15日，苏中建设公司与力天投资公司签订建设工程施工合同，工程内容为昆山华府庄园一期项目1-12号楼，2013年5月17日取得1-12号楼的竣工备案意见书，一期工程造价126370462元。2012年12月10日，苏中建设公司向力天投资公司发函要求其支付工程款3.4亿元。2015年11月19日，本院判决力天投资公司支付苏中建设公司工程款185039037元及利息。2012年6月20日力天投资公司与工商银行签订房地产借款合同，向工商银行借款29300万元。因到期未还，2016年2月18日，本院判决力天投资公司归还借款本金75498954.87元及利息。2012年9月到2014年12月力天投资公司为佑宏实业公司、豪苏实业公司、通胤实业公司、唐禧园林公司的贷款提供反担保。一审法院认为：管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第三十三条的规定提起诉讼，主张被隐匿、转移财产的实际占有人返还债务人财产，或者主张债务人虚构债务或者承认不真实债务的行为无效并返还债务人财产的，人民法院应予支持。《中华人民共和国企业破产法》第三十三条规定涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。本案的争议焦点在于：力天投资公司与佳儿家公司签订的28份房屋买卖合同是否符合《企业破产法》第三十三条规定的两种情形。一审法院具体分析如下：一、佳儿家公司成立于2012年6月27日，成立后即与力天投资公司签订了28份房屋买卖合同，在未付任何房款的情形下，力天投资公司即于2012年7月10日将28套房屋的不动产无产权登记在佳儿家公司名下。2012年8月10日，佳儿家公司为柯钻商贸公司在工商银行的借款提供抵押担保并办理了抵押登记。二、关于佳儿家公司购买房屋的资金来源，佳儿家公司两位代理人意见不一致，一位代理人认为500万元来自于法定代表人于佳琳的出资，其他来自于业务公司的业务款项，另一位代理人认为500万元来自于法定代表人于佳琳的出资，其他款项来源于合作单位的正常借款，但就借款事项并未向一审法院举证。根据审计报告显示，2012年公司主营业务收入、主营业务成本、其他业务利润均为0元，公司净利润-26146.62元。根据佳儿家公司的银行账户显示，其支付给力天投资公司的款项均来自于关联公司的转账，而佳儿家公司从成立后并无与其他公司有业务往来，也并无利润进项，其代理人陈述的业务款项也并无相关证据予以证实。而关联公司的资金来源中大部分为力天投资公司的款项或力天投资公司提供反担保的贷款资金。三、根据佳儿家公司提供的付款凭证，原始的电汇凭证和进账单上经办人均为区恺。区恺为力天投资公司的财务人员。四、从力天投资公司2012年的财务状况可以看出，其从2012年起结欠大量债务，其通过为关联公司提供反担保的方式由关联公司向银行贷款，或者通过以房屋抵押担保的方式为贷款提供担保。而所贷款项大多通过多次转账方式转回力天投资公司账户。综上，力天投资公司与佳儿家公司签订的28份房屋买卖合同不具有通常房屋买卖合同的特征，佳儿家公司成立后并未开展任何业务，成立之初涉案的28套房产就过户至其名下，后力天投资公司资金通过关联公司的贷款经过关联公司之间的多次流转转到佳儿家公司，佳儿家公司再将该款项转至力天投资公司账户，之后佳儿家公司也并未开展其他业务，仅仅是将该28套房产作为担保财产为柯钻商贸公司的贷款提供担保，通过上述事实可以看出力天投资公司与佳儿家公司并不存在真实的房屋买卖合同关系，力天投资公司并未真实收到房款，故双方签订的28套房屋买卖合同符合《企业破产法》第三十三条规定的情形，应当认定无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案房屋买卖合同被确认无效，佳儿家公司应当将上述28套房屋予以返还，而因其中19套房屋已经被司法拍卖，无法返还，力天投资公司管理人要求赔偿损失，损失金额为19套房屋总计拍卖成交价格3502万元，一审法院予以支持。剩余9套房产已经涤除抵押权，可以恢复登记至力天投资公司名下。据此，一审法院依据《中华人民共和国企业破产法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、昆山力天投资发展有限公司与昆山佳儿家实业有限公司于2012年6月签订的28份商品房购销合同无效。二、昆山佳儿家实业有限公司将昆山市园13-103室及103储藏室（产权证号28××**）、13-104室及104储藏室（产权证号28××**）、14-102室及102储藏室（产权证号28××**）、17-102室及102储藏室（产权证号28××**）、17-103室及103储藏室（产权证号28××**）、17-104室及104储藏室（产权证号28××**）、17-105室及105储藏室（产权证号28××**）、18-104室及104储藏室（产权证号28××**）、18-105室及105储藏室（产权证号28××**）共计9套房屋及对应的储藏室返还给昆山力天投资发展有限公司，并将上述9套房屋及储藏室恢复登记至昆山力天投资发展有限公司名下，于本判决生效后十日内履行。三、昆山佳儿家实业有限公司于本判决生效后十日内赔偿昆山力天投资发展有限公司损失35020000元。（如采用转账方式，请汇入昆山力天投资发展有限公司管理人指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216980元，保全费5000元，审计费138240元，合计360220元，由昆山佳儿家实业有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案二审的争议焦点仍是力天投资公司与佳儿家公司签订的28份购房合同是否符合《企业破产法》第三十三条规定的两种情形。佳儿家公司上诉认为其与力天投资公司签订的28份购房合同系真实意思表示，并依约支付了购房款，并不存在隐匿、转移材料或虚构债务、承认不真实债务的情形；力天投资管理人则认为力天投资公司与佳儿家公司并不存在真实的房屋买卖关系，而是为了转移资产。本院采信力天投资管理人的主张，理由如下：首先、佳儿家公司成立于2012年6月27日，注册资金仅为500万元，经营范围并未涉及房产投资、运作。而在同月，佳儿家公司即与力天投资公司签订了28份购房合同，涉及购房总金额高达38821075元。其次、28份购房合同约定购房款于2012年6月29日一次性支付，但佳儿家公司并未按约于2012年6月29日支付购房合同约定的购房款。力天投资公司在佳儿家公司并未支付购房款的情况下配合佳儿家公司办理房屋权属证书，佳儿家公司于2012年7月10日即取得了涉案28套房屋的权属证书。佳儿家公司在取得房屋权属证书后即以上述房屋为力天投资公司关联公司的银行借款提供抵押担保。再次、佳儿家公司认为其于2012年9月11日至2012年12月6日分七笔共计支付力天投资公司购房款38821075元，但根据一审法院委托鉴定机构所作的财务审计报告可知，佳儿家公司主张支付的款项均来自力天投资公司的关联公司转账，且关联公司的资金来源中大部分是力天投资公司的款项或力天投资公司提供反担保的贷款资金。根据佳儿家公司的工商登记材料，佳儿家公司在成立后并无与其他公司有业务往来，也无利润进项，佳儿家公司未进一步举证其购房资金的实际来源。又次、佳儿家公司提供的付款凭证上载明的经办人均为区恺，而在相关公安笔录中，区恺自述其为力天投资公司的财务人员，佳儿家公司对此未能作出合理解释。最后、力天投资公司从2012年其结欠大量债务，其通过为关联公司提供反担保的方式由关联公司向银行贷款，或者通过以房屋抵押担保的方式为贷款提供担保，而所贷款项大多通过多次转账方式转回力天投资公司账户。综上，一审法院有关力天投资公司与佳儿家公司就涉案28套房屋并不存在真实的房屋买卖合关系，力天投资公司并未真实收到购房款，双方签订的28套房屋买卖合同符合《企业破产法》第三十三条规定的情形应为无效的认定并无不当。一审程序并无明显不当，佳儿家公司有关一审程序违法要求发回重审的上诉主张本院不予采信。综上所述，佳儿家公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费216980元，由上诉人昆山佳儿家实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 郭 锐二〇一九年十一月十二日书记员 姚冰馨