浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终7658号 上诉人（原审原告）：上海车享家汽车科技服务有限公司。住所地：中国（上海）自由贸易试验区业盛路****。统一社会信用代码：913101153509668923。 法定代表人：夏军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张林利、尤晓波，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘腾，男，1993年3月2日出生，汉族，户籍所在地浙江省龙游县，现住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：徐华、马康华，浙江圣港律师事务所律师。 上诉人上海车享家汽车科技服务有限公司（以下简称车享家公司）因与被上诉人刘腾房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：车享家公司、刘腾于2016年4月底签订《租赁合同》一份，合同约定：车享家公司向刘腾承租坐落于富阳市部分房屋，共计230㎡，用于经营汽车销售、服务类业务；租赁期限为2016年4月27日至2021年4月26日，其中2016年4月27日至2016年5月26日为免租期；房屋租金为第1-2年23450元/月，第3-4年24623元/月，第5年25853元/月；合同定金为23500元，免租期届满且车享家公司实际正常开业后定金转为履约保证金。《租赁合同》第4.5条对履约保证金的使用约定：“租赁期限届满且不再续约时，在乙方（车享家公司）按本合同约定交还租赁房产并缴清所有费用、延期利息并完全履行本合同约定的其他义务后七天内，甲方（刘腾）须将乙方已付之履约保证金足额无息一次性退还给乙方。”物业管理费为184元/月；刘腾承诺并保证租赁房产的正常使用，不附有担保物权和债务，也不属于违章建筑，具有合法的使用权；保证租赁房屋具备持续、不间断、能满足车享家公司满负荷正常运转要求，如出现问题的，刘腾应及时予以修复；刘腾违反其保证或应承担出现房屋技术故障后的维修和修复的责任，致使车享家公司三十日内不能正常对外营业或致使车享家公司合同权益受到损害的，车享家公司有权提前终止本合同，且有权要求刘腾承担租赁期限内所有租金总额20%的违约金，要求刘腾赔偿车享家公司损失，损失包括车享家公司为实现合同权利而对外承担的诉讼费、律师费、差旅费等一切费用。《租赁合同》对合同提前终止约定：第10.1条在本合同有效期限内，经甲乙双方协商一致，经签署书面协议，可提前终止本合同。第10.2条约定因不可抗力事件造成租赁房屋毁损不能正常使用、及因不可抗力致房产周围环境发生重大变化，致使其无法正常经营提前终止合同。第10.3条因政府征用、拆迁、拆除等情形解除合同的情况。第10.4条其他4项符合提前终止合同的情形和第10.5条4项提前终止合同并赔偿的约定。《租赁合同》第10.7条约定，由于租赁房产所在的商业环境会因时而变易（或其商圈周围发生变化），包括人流、附近的人口密度、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响乙方的营业状况。甲乙双方同意在乙方单店连续亏损6个月，双方同意为考虑双方的长期利益，乙方有权向甲方给予不少于提前6个月的书面通知并按照通知前12个月的实际平均月租金标准支付甲方3个月的租金作为补偿后，提前终止本合同。乙方基于本条款终止本合同，无需因此对甲方承担其他任何法律责任。合同同时对违约责任、税收及其费用、保证及责任、保险及赔偿保障、续租及期满财产处置、通告及送达、争议及解决方式、合同生效及其他作为约定。租赁合同签订后，车享家公司向刘腾支付了23500元定金，对承租房屋进行了装修，免租期满后车享家公司顺利开业，前述定金转化为履约保证金，车享家公司按约履行合同，支付至2019年5月26日的房屋租金。2018年1月中旬，富阳区城镇建设相关部门在店门口人行道的两端设立石墩子，阻止机动车驶入人行道。后交通管理部门在道路的两边设立栏杆，将机动车道与非机动车道进行分离。石墩子和栏杆的设立，使得道路上的车辆无法直接从道路一侧或人行道的两端直接驶入车享家公司的门店。车享家公司为此多次与刘腾沟通，要求恢复入口，未取得实效。2018年10月30日，车享家公司通过手机微信向刘腾发函要求提前退租。2018年11月1日，车享家公司通过快递向刘腾发送《关于提前退租公函》，通知刘腾：“┅┅因车享家承租门店是用于开展汽车保养、美容、维修服务，对于车辆进出等要求较高。但自2018年1月起，因门口建设花坛阻塞车辆进出通道，导致门店无法正常经营长达10个月。2018年2月，车享家工作人员曾与您当面协商门店前面道路上下车问题，但该问题至今无法解决。2018年9月，车享家工作人员通过发短信告知您提前终止《租赁合同》，并与您协商房屋交还及有关事宜，但您一直未作回复并拒绝沟通。故再次致函通知：一、自2018年10月29日首次书面通知您之日起，《租赁合同》解除。二、请您于2018年11月4日与车享家指定人联系人对接，接受租赁房屋。如因您的原因造成损失扩大，则损失扩大部分车享家将不承担责任。”刘腾未予回复。车享家公司于2019年1月7日起诉至原审法院，请求判决：1、车享家公司、刘腾签订的《租赁合同》于2018年11月2日解除；2、刘腾向车享家公司返还租金169077.93元，并支付车享家公司逾期返还租金损失1409.69元（暂计算至2018年12月25日，此后以未返还租金为基数按中国人民银行同期同类贷款罚息利率标准计算至应还租金全部清偿之日止）；3、刘腾向车享家公司返还履约保证金23500元，并支付车享家公司逾期返还履约保证金损失195.93元（暂计算至2018年12月25日，此后以未返还履约保证金为基数按中国人民银行同期贷款罚息利率标准计算至应还履约保证金全部清偿之日止）；4、刘腾向车享家公司支付违约金287627元；5、刘腾向车享家公司赔偿装饰装修损失172347.65元；6、刘腾向车享家公司赔偿无法正常经营期间租金损失233681.9元，电费损失491.06元、物业费损失1656元；7、刘腾向车享家公司支付车享家公司为实现合同权利所支付的律师费20000元；8、刘腾承担本案全部诉讼费用。原审审理中，车享家公司撤回第6项诉讼请求中的物业费；第1项诉讼请求变更为判决解除车享家公司与刘腾签订的《租赁合同》。 原审另查明，车享家公司为提起本案诉讼支付律师代理费20000元。 原审法院认为：车享家公司、刘腾签订的租赁合同，是当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。（一）对于出租房周围环境的变化，是否构成刘腾违约的问题。出租房周围的人行通道和车辆通道进行严格管理，是根据城市交通实际情况，为保证行人安全和车辆行驶有序采取的管理措施，即在屋前人行通道的两端设立石墩以禁止车辆驶入人行通道，对交通要道实行机动车与非机动车分道管理，设立隔离栏，是城建与交通管理部门采取的管理措施，而非刘腾设定的相关障碍。如因特殊情况需要通行，首先也应由车享家公司作为使用人与相关部门进行商谈，刘腾作为出租人配合车享家公司共同努力洽谈，以达到经营方便的目的，即使达不到目的，也不构成刘腾违约。（二）车享家公司专业从事汽车科技服务，对于所租房屋是否适用其经营服务应有充分的考量，对周围环境应作充分的评估和了解，车享家公司签订租赁合同应是对周围环境作了评估后作出的决定，刘腾按照车享家公司的要求提供适合于车享家公司使用的建筑物，车享家公司接手了房屋，房屋使用中不存在因房屋本身问题影响车享家公司使用，刘腾提供的房屋符合双方的约定，履行了交付房屋并安全使用的条件。（三）车享家公司向刘腾租赁的房屋，是车享家公司对租赁房屋的环境事先考察后确定的，屋前通道本身就是人行通道，且租赁房屋也不在两端的路口，当时相关管理部门未对房屋前通道严格管理的情况下，车辆可以通过人行道或从道路中直接驶入租房房屋，该做法本身也不符合城市管理规定和安全条件。（四）本案房屋周围交通通道使用障碍阻止车辆在人行道通行的管理措施，虽不方便车享家公司将车辆直接驶入租赁房屋，但车享家公司签订租赁合同系用于经营汽车销售和汽车服务类的业务，对于相关管理部门房屋周围通行要道采取的措施未改变的情况下，车享家公司的经营内容并不限于车辆销售，不存在无法正常经营的情形。对于车享家公司要求提前解除租赁合同的问题。根据《租赁合同》第10.1条的约定双方可协商解除，签署书面协议，提前解除合同，但本案双方未达成一致解除合同的意见，协商解除条件不成就。《租赁合同》第10.2条约定若不可抗力事件发生，造成租赁房屋周围环境发生重大变化，车享家公司在此的营业市场、环境基础不复存在，致使车享家公司无法正常安全经营持续超过10天的，双方书面通知后均可提前终止合同，双方均无需承担任何法律责任。车享家公司认为是不可抗力原因致使合同无法履行，交通管理和城市管理是法律所规定的，并不是不可预计，将管理措施作为不可抗力于法无据，不属于本条款的情形，故车享家公司以该条款提前解除合同的条件不成就。车享家公司要求解除合同也不符合《租赁合同》第10.3条、第10.4条、第10.5条的解除条件，故车享家公司以解除通知到达即解除合同的条件不成立。根据《租赁合同》第10.7条约定：“由于租赁房产所在地商业环境会因时而变易，包括人流、附近的人口密度、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响车享家公司的营业状况，双方同意在车享家公司单店连续亏损6个月，为考虑双方的长期利益，车享家公司有权向刘腾给予不少于提前6个月的书面通知并按照通知前12个月的实际平均月租金标准支付刘腾3个月的租金作为补偿后，提前终止本合同。”现车享家公司在向刘腾发出解除通知后，自行搬离租赁房屋，系车享家公司违反合同约定所致。现租赁房屋的实际目的已不能实现，根据本案已存在的事实，车享家公司无法通过商议改变现有环境的情况下，对车享家公司的经营确有一定的影响，无法达到其签订合同时的目的，且车享家公司的租金支付期限已至，车享家公司已实际搬离该租赁房，继续履行合同的条件已不存在，故对车享家公司要求解除合同的请求予以采纳。因车享家公司违约所造成解除合同，在解除合同效力确定期间尚属于租赁期间，故车享家公司要求返还租金及利息的请求与合同约定不符，对该请求不予支持。在合同解除前，该房屋所约定支付的费用应依据合同的约定履行付费义务，包括租金损失、电费、物业费等，依据租赁合同10.7条的约定，应给予六个月的通知期，车享家公司未履行通知义务，也未提供亏损依据，系车享家公司违约，车享家公司要求刘腾承担的租金、水电、物业费等费用，没有依据，对该请求不予支持。本案租赁房屋周围情况的变化，非刘腾所致，并不构成刘腾违约，车享家公司要求刘腾支付违约金并赔偿装饰装修损失的请求，不予支持。车享家公司要求刘腾支付律师代理费的请求，应属于损失范围，在刘腾不构成违约的情况下，要求刘腾承担律师代理费，不予支持。对于履约保证金的问题，本案车享家公司、刘腾签订合同时，车享家公司向刘腾交付了定金，定金在合同履行时转化为履约保证金，合同约定在租赁期限届满后不再续约的，应返还履约保证金，履约保证金有别于违约金，现车享家公司要求解除租赁合同的请求予以采纳，该租赁合同已不再继续履行，故对车享家公司请求返还履约保证金的请求，予以支持。刘腾对租赁合同解除后若存在纠纷，可另行主张权利。根据本案的实际，双方均有未尽其责的情形，故对于诉讼费用的问题，根据本案的实际确定负担。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项、第九十四条第一款第二项、第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年8月7日判决：一、车享家公司与刘腾于2016年4月底签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、刘腾返还车享家公司履约保证金23500元，于判决生效后十日内付清；三、驳回车享家公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费应收12900元，减半收取6450元，诉讼保全申请费5000元，合计11450元，由车享家公司负担10000元，刘腾负担1450元。车享家公司于判决生效之日起十五日向原审法院申请退费，刘腾在判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的案件诉讼费用。 宣判后，车享家公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院关于案涉《房屋租赁合同》系车享家公司违约解除的认定错误，车享家公司要求解除《房屋租赁合同》是因租赁房屋客观情况发生了在订立合同时车享家公司与刘腾双方均无法预见的非商业风险的重大变化，而并非车享家公司违约。（一）车享家公司租赁房屋经营汽车服务业务、借人行道进行车辆出入为车享家公司与刘腾共同认可租赁用途和客观条件，是租赁合同得以订立和履行的前提。行政管理部门的管理措施升级并非车享家公司与刘腾可预见的变化，管理措施升级改变了租赁房屋出入环境，消除了租赁合同订立时原本具备的条件，导致车享家公司合同目的无法实现，导致租赁合同无法继续履行。二、原审法院关于相关管理部门采取的升级管理措施并不导致车享家公司无法正常经营的认定错误。车享家公司租赁房屋用于经营汽车维修、洗车、汽车美容等汽车服务业务，需要车辆能够驶入店内才能开展经营服务，管理部门采取的设置石墩和隔离栏措施，使得车辆完全不可能驶入车享家公司店铺，车享家公司经营完全无法进行。2018年1月石墩和隔离栏设置后，车享家公司店铺经营立即陷入停滞，损失严重。三、管理措施升级后，车享家公司已本着诚信、友好协商的态度与管理部门、刘腾积极沟通，并已及时采取止损措施。四、原审判决《房屋租赁合同》解除日期为判决生效之日的认定显失公平，车享家公司认为《房屋租赁合同》解除日期应为本案一审开庭日，即2019年2月26日。原审法院关于《房屋租赁合同》的解除车享家公司应遵循租赁合同第10.7条约定的判决认定不合理，车享家公司认为《房屋租赁合同》解除时间的认定应遵循《合同法》第九十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十六条之规定并结合租赁合同第10.2条约定。五、原审判决无视租赁合同客观条件变化，无视车享家公司积极沟通态度和积极止损之行为，将合同解除归因为车享家公司违约，并判决车享家公司承担全部损失，显失公平。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。请求二审法院：1、撤销原判第一项判决内容，改判车享家公司与刘腾于2016年4月底签订的《房屋租赁合同》于2019年2月26日解除；2、撤销原判第三项判决内容，改判刘腾立即向车享家公司返还租金73869元（租金自2019年2月26日计算至2019年5月26日）；3、判决由刘腾承担本案一审、二审诉讼费用。 上诉人车享家公司在二审中当庭提交照片打印件两张，证明刘腾已经将案涉房屋出租给第三方，第三方现已经进行经营。 被上诉人刘腾在二审中辩称：一、合同的解除条件无非两种，要么约定，要么法定。本案中，车享家公司要求解除合同的理由是因租赁合同房屋客观情况发生了在订立合同时双方均无法预见的非商业风险的重大变化，而非车享家公司违约。1、车享家公司认为其租赁房屋经营汽车服务业务，借人行道进行车辆出入为双方共同认可租赁用途和客观条件，是租赁合同得以订立和履行的前提。但租赁房屋与借人行道进行车辆出入没有必然的联系。刘腾出租案涉房屋，车享家公司承租房屋，双方都是自愿的，要不要租赁案涉房屋是车享家公司自行决定，其作为专业从事汽车服务的主体，对于所租房屋是否适用其经营服务应有充分的考量，对周围环境应作充分的评估和了解。一旦车享家公司选择签订合同，就要承担风险，而刘腾出租给车享家公司的就是房屋，不包括其周边的其他任何设施，除了房屋本身之外，其他的也不受刘腾控制，更不是刘腾的合同义务。车享家公司在签订合同时，选择采用现有入口进行经营活动，是车享家公司的选择，但这不能成为强加给刘腾的义务。更不存在着车享家公司所说的在签约前及合同履行期间刘腾需向车享家公司作出提示或提出异议。2、车享家公司认为是行政管理部门的管理措施升级改变了租赁房屋出入环境，致使合同目的无法实现，合同无法继续履行，并认为管理措施升级并非车享家公司与刘腾可预见的变化，在订立租赁合同时无法预见，在合同履行过程中亦无法预知。既然如此，凭什么应由刘腾承担违约赔偿责任。二、车享家公司认为管理措施升级后，致使其无法履行合同，其已经积极与刘腾沟通，并要求解除合同，非常有诚意，但刘腾置之不理，所以其就可以单方解除合同。刘腾并不认同，因为刘腾完全有理由不同意。车享家公司不能拿出相关依据，单方面解除就是违约解除。车享家公司在一审以及上诉意见认为其要求解除合同的依据是不可抗力。首先交通管理和城市管理是法律所规定的，并不是不可预见，人行道不能行驶汽车更是常识，根本不属于不可抗力的范畴。况且即使是不可抗力，根据10.2条的规定，也是互相免责，不存在刘腾需要向车享家公司承担责任的说法。本案中交通管制规范化的情形，应该属于合同10.7条，由于租赁房产所在地的商业环境会因时而变易（或其商圈周围发生变化），包括人流、附近的人口密度、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响车享家公司的营业状况。双方同意在车享家公司单店连续亏损6个月，双方同意为考虑双方的长期利益，车享家公司有权向刘腾给予不少于提前6个月的书面通知并按照通知前12个月的实际平均月租金标准支付刘腾3个月的租金作为补偿后，提前终止本合同。石墩和交通围栏是市政部门和交通部门设置的，属于条文中的交通情况发生了变化。因此，车享家公司在达到该条所规定的情形后，才可以单方要求解除合同，但需向刘腾作出赔偿。原审法院是在车享家公司坚决不再继续履行合同的前提下，判决合同解除，解除刘腾也是有意见的。三、车享家公司在原审起诉书中将合同第7.6条、7.7条、10.5条作为要求刘腾承担责任的依据，7.6条是针对租赁房产及设施的，刘腾认为提供给车享家公司的房产及设施没有任何问题，完全能正常使用。7.7条是针对租赁房产的水、电、电话等各技术条件的供应的，现在也没有出现任何问题。车享家公司也无法证明刘腾违反10.5条的规定。车享家公司现在的情况属于合同10.7条情形，非双方合同约定的刘腾义务，也非法定的义务。因此车享家公司的诉讼请求没有法律依据。四、本案的租赁合同是车享家公司起草的格式合同，签约时不允许刘腾更改。如果在合同条款的理解中出现了歧义，应该作出有利于刘腾的解释。车享家公司现在的做法是想将自己投资失败或经营不善的责任全部转嫁到刘腾身上，这不是一个大型企业该有的做法。请求二审法院查清事实，依法驳回车享家公司的上诉请求。 被上诉人刘腾在二审中未提交新证据。 上诉人车享家公司在二审中提交的证据，经出示，被上诉人刘腾认为该证据超过二审举证期限，其对照片的真实性有异议，不能反映案涉房屋情况，事实上，刘腾没有将案涉房屋另行出租，认为如果该照片是现场拍下来的，那也不能说明刘腾已经将案涉房屋出租。本院认为该证据的真实性无法核实，即使真实，也不能证明车享家公司的证明目的。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，车享家公司与刘腾签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，刘腾已将符合合同约定的房屋交付车享家公司，车享家公司亦已接受房屋并实际经营使用。在合同履行过程中，因城市建设及交通管理的需要，相关行政职能部门在案涉租赁房屋门口人行道两端设立石墩子，在道路两边设立栏杆，阻止机动车驶入人行道，并将机动车与非机动车车道进行分离，造成了道路上的车辆无法直接从道路一侧或人行道的两端直接驶入车享家公司的门店。车享家公司交涉无果后，向刘腾提出解除《租赁合同》。上述道路管理措施并非刘腾所为，也并非是刘腾所能控制。根据合同第10.7约定，租赁房产所在地的交通情况等发生变更，可能影响车享家公司营业状况的，双方同意在车享家公司连续亏损6个月，车享家公司有权向刘腾给予不少于提前6个月的书面通知并按照通知前12个月的实际平均月租金标准支付刘腾3个月的租金作为补偿后，提前终止合同。租赁合同第10.5条还约定了车享家公司有权提前终止合同的几种情形，但其中并没有包括本案所述的情况。因此，车享家公司解除合同的理由不符合租赁合同约定解除的条件，也不符合法律规定解除的条件。但鉴于原审基于本案合同实际履行情况，认为继续履行的条件已不存在，从而判决解除双方的租赁合同，刘腾对此亦未提出上诉，故本院予以确认。车享家公司上诉认为租赁合同解除的时间应为一审开庭之日即2019年2月26日缺乏依据，不予支持。车享家公司据此要求刘腾返还2019年2月26日至2019年5月26日的租金73869元亦无法支持。车享家公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1647元，由上海车享家汽车科技服务有限公司负担（上海车享家汽车科技服务有限公司已向本院预交上诉案件受理费12665元，上海车享家汽车科技服务有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费11018元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 胡 宇 审判员 睢晓鹏 二〇一九年十一月二十七日 书记员 袁其伟