云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云05民终803号上诉人（原审原告）：刘新江，男，1976年9月25日出生，汉族，河南省新县人，住河南省新县。委托诉讼代理人：周剑康、杨皓，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：保山五洲国际广场有限公司。统一社会信用代码：91530502059491940Q。住所地：保山市隆阳区正阳北路红庙社区办事处内。法定代表人：朱明杭，公司执行董事。委托诉讼代理人：刘家佳，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人刘新江因与被上诉人保山五洲国际广场有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年8月27日受理后依法组成合议庭审理了本案。因本案与其他系列案件处理有关联，需并案处理，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。刘新江上诉请求：1.撤销原判，改判撤销合同补充协议中关于逾期办证违约金不超过已付房款0.5%的条款；2.改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房屋产权证违约金3678元（自2016年8月15日至2018年4月10日）；3.一、二审诉讼费及财产保全费由被上诉人承担。事实及理由：原审判决逻辑混乱，适用法律错误。1.商品房购销合同及补充协议，除标的物、购买人、价款、交付时间等交易基础信息以外，其余条款均为预先拟定、重复使用，且未与上诉人协商的格式条款。原审法院以补充协议引文所载经友好协商达成协议，就认定补充协议是双方协商一致的产物，但该引文本身就是事先拟定未经协商的，如此认定逻辑上令人难以信服。2.原审法院引用补充协议第二十七条第二款认定被上诉人已尽提示注意义务错误。被上诉人并未就逾期办理产权证违约金限制条款尽到提示注意义务举证证明，且补充协议文本字体、字号、排版等完全一致，不足以引起上诉人注意，不符合法律规定的提示注意的形式。保山五洲国际广场有限公司辩称，合同条款是经双方协商一致签订的，是双方真实意思表示，不属于格式条款。签订合同时被上诉人销售人员也进行过解释说明，且在补充协议末尾载明甲方已提示乙方在签订前详细阅读并充分理解合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。补充协议相关条款不应被撤销，违约金应按补充协议约定，不超过已付房款0.5%。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。刘新江向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金3800元(自2016年7月26日起至2018年4月10日止)；2.本案全部诉讼费用由被告承担。一审审理过程中原审原告增加诉讼请求为：撤销原被告《商品房购销合同》的合同补充协议中关于被告向原告支付违约金不超过已付房款0.5%的约定。一审法院认定事实：2013年12月23日,原、被告双方签订了关于五洲国际广场1-4-4223商铺的《商品房购销合同》,约定2015年11月28日向原告交付房屋,并自交房之日起240日内被告为原告办理产权证。2013年12月23日原告向被告交付房款60997元。2015年12月18日，原被告办理房屋交接手续。当日，原告向被告缴纳办证费用3794.3元。2018年4月10日案涉房屋产权登记于原告名下。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”结合案件审理，原被告对签订商品房购销合同及补充协议均无争议，双方应当按合同约定履行，就原告诉请要求被告支付违约金的诉讼请求，该院予以支持。就原告诉请撤销补充协议的有关内容的请求，该院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条系关于格式条款的规定，该条款中载明格式条款其实质包含了三个方面：一、格式条款是为了重复使用，二、格式条款是预先拟定，三、该格式条款是订立合同时未与对方协商的条款。但结合案件审理，在案涉补充协议中明确载明有“经甲乙双方友好协商，就本合同中的相关事宜达成本补充协议如下。第二十七条第二款，为确保乙方充分理解合同条款，甲方已提示乙方在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。甲方已将本合同和补充条款内容向乙方作出充分告知解释，乙方已表示对本合同和补充条款完全理解并接受。”结合上述协议内容可知，双方签订的合同及补充协议，系双方协商一致的结果，是双方真实意思的表示，且上述条款并不违反《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条关于民事法律行为生效的规定。案涉的协议对双方应具有法律约束力。原告该项主张不符合法律规定，该院不予支持。结合上述认定，原告所诉请的违约金金额，已经超出按原被告双方补充协议约定计算标准的数额，本院予以调整即60997×0.5%=304.99元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，判决：一、由被告保山五洲国际广场有限公司于本判决生效后五日内支付给原告刘新江逾期办证违约金304.99元。二、驳回原告刘新江的其他诉讼请求。二审中，上诉人、被上诉人均未提交新的证据。二审审理查明事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人、被上诉人签订《商品房购销合同》及补充协议，对于由上诉人向被上诉人购买五洲国际广场商铺达成合意，双方之间形成商品房买卖合同关系，该合同依法成立并生效。本案争议焦点在于：1.上诉人主张撤销补充协议中逾期办证违约金不超过已付房款0.5%的条款能否成立？2.如何确定逾期办理产权证违约金计算标准？关于争议焦点一。合同法第三十九条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的合同补充协议作为商品房预售合同的一部分，由房产商即被上诉人保山五洲国际广场有限公司预先拟定，未与购房人进行协商。只要购房人在被上诉人处购买商铺并签订商品房预售合同，就意味着购房人也接受了合同补充协议的约定。双方签订的补充协议载明,因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付后240日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下规定处理：合同继续履行，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的0.5%。“赔偿总额不超过已付房价款的0.5%”的条款内容，显然限制了被上诉人应当承担的违约责任，对上诉人不利，属于合同法第三十九条第一款规定的应采取合理方式提请对方注意的情形。作为格式条款提供方，被上诉人庭审中主张销售人员对此进行过解释说明，并认为补充协议末尾已载明其已尽提示义务。对此，补充协议末尾载明内容从形式上与其余条款完全相同，无任何特别标识，显然不能足以引起对方注意，因此，可以认定保山五洲国际广场有限公司并未尽到合同法第三十九条第一款规定的合理提示义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反提示义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”。本案中，上诉人与被上诉人2013年12月23日签订《商品房购销合同》及补充协议，上诉人此时应当知道使用格式条款一方违反提示和说明义务，上诉人未能在知道该撤销事由后一年的除斥期间内行使撤销权,其撤销权消灭。上诉人称在委托诉讼代理人接受委托后才知道享有撤销权，并主张以此为行使撤销权期间起算点，缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。上诉人、被上诉人在补充协议中已就产权证办理事项进行了约定，双方应按该约定履行义务。双方签订的补充协议载明，上诉人应在交房后30日内提交真实、完整、合法、有效的办理房屋所有权证书所需的全部资料（税费），逾期交付的，办理房屋所有权证书的期限相应顺延。根据在案证据，上诉人已交纳契税、专项维修基金等办理产权证款项，被上诉人应当在协议约定期限内为其办理产权证书，逾期未办理的，应按补充协议约定的逾期办证违约条款承担违约责任。如前所述，上诉人因在除斥期间内未行使权利而致撤销权消灭，违约金应按协议约定确定计算标准为：每日按已付房款的万分之一支付违约金，赔偿总额不超过已付房价款的0.5%。一审判决关于违约金计算标准的认定正确，本院予以确认。综上所述，上诉人刘新江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当但不影响案件处理结果，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘新江负担。本判决为终审判决。审判长 谢 玲审判员 古 颖审判员 田 旭二〇一九年十一月二十八日书记员 段福有