湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6014号上诉人（原审原告）：李建平，男，1968年5月12日出生，汉族，住湖南省浏阳市荷花街道办事处南市。上诉人（原审原告）：张秉华，女，1972年12月13日出生，汉族，住湖南省浏阳市。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐祗宽，浏阳市正能量法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：浏阳富力置业有限公司，住所地湖南省浏阳市荷花街道唐洲社区福主组。法定代表人：张才忠，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：张才忠，男，1971年1月10日出生，汉族，住湖南省浏阳市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王英俊，浏阳市弘扬法律服务所法律服务工作者。上诉人李建平、张秉华因与被上诉人浏阳富力置业有限公司（以下简称富力公司）、张才忠商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初1851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李建平、张秉华上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人于2018年1月11日签订《商品房买卖合同》并按约付完了20万元，后上诉人发现被上诉人又将房屋卖给他人且已经装修居住。被上诉人在不能交付合同项下房屋的情况下向上诉人出具了承诺书，承担违约金10万元，到2018年7月30日之前按合同同户型15层以内交付等，但之后被上诉人对该承诺又拒不履行。上诉人提供的证据已足以证明被上诉人“一房二卖”的违约事实。二、一审法院主动认定被上诉人的承诺书关于违约金的约定标准过高错误。1、10万元的违约金不足以弥补上诉人的购房差价损失。2、本案是被上诉人恶意欺诈性违约造成《房屋买卖合同》完全不能履行，被上诉人的欺诈性违约行为已经造成上诉人40多万元损失。三、一审法院适用法律错误。本案是被上诉人“一房二卖”恶意违约完全不能交付房屋，造成上诉人购房目的完全不能实现的情形，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。被上诉人富力公司、张才忠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决客观公正，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。李建平、张秉华向一审法院起诉，请求判令：1.解除李建平、张秉华与富力公司签订的《房屋买卖合同》；2.富力公司、张才忠退还李建平、张秉华已付购房款200000元；3.富力公司、张才忠赔偿李建平、张秉华200000元（注：实际是富力公司、张才忠承担李建平、张秉华已付购房款200000元一倍的赔偿责任）；4.富力公司、张才忠赔偿李建平、张秉华利息18200元、租房费14400元；5.诉讼费由富力公司、张才忠承担。一审法院认定的事实：李建平、张秉华因其位于本市荷花街道办事处南市社区浦梓港的房屋拆迁，遂于2018年1月11日作为乙方即买受方，与富力公司作为甲方即出售方，共同签订《房屋买卖合同》1份，约定如下事项：1、房屋位置在本市荷花街道唐家洲社区富力大楼住宿楼十一楼四号房，房屋面积约100平方米；2、房屋价格为280000元整，由乙方自本合同签订之日起向甲方付款200000元整，剩余款项在甲方办完房产证、土地证等相关证件后，乙方一次性付款。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，李建平、张秉华于当日向富力公司支付款项100000元、于2018年2月13日支付款项100000元，张才忠于2018年2月13日向李建平、张秉华出具收条1份，内容为“收条今收到张秉华购买玉龙住宿楼1104房款人币贰拾万元整（200000.00）张才忠”。但富力公司并未按照合同约定将房屋交付给李建平、张秉华。后张才忠在李建平、张秉华的要求下，于2018年5月19日向李建平、张秉华出具承诺书1份，承诺：李建平购买富力大楼已付贰拾万元整房款，到2018年7月30日未交房退回本金贰拾万元整，违约金壹拾万元合计叁拾万元整；2018年5月19日至7月30日拿富力大楼7楼702号房作担保；贰拾万元房款在2018年5月19日至7月30日按月息2分计算；到2018年7月30日之前按合同同户型交付。但富力公司未向李建平、张秉华交付任何房屋，李建平、张秉华遂诉至法院。另查明：1、诉讼过程中，富力公司、张才忠均同意解除《房屋买卖合同》；2、李建平、张秉华向一审法院出示与案外人汤艳平签订的《租房协议》复印件1份，陈述其因富力公司未按期交房，遂自2018年5月15日起租赁汤艳平位于本市才常广场优仕领域房屋1套用于居住，租金为1200元/月，李建平、张秉华要求富力公司、张才忠支付一年的租房费用14400元；3、李建平、张秉华要求富力公司、张才忠支付的利息18200元系以200000元为基数，自2018年2月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率年利率7%的标准计算至2019年3月6日。一审法院认为，李建平、张秉华与富力公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。但富力公司未及时交房已构成违约，富力公司、张才忠当庭表示同意解除《房屋买卖合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同，故一审法院对于李建平、张秉华要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。但本案的合同主体为李建平、张秉华与富力公司，根据合同相对性原则，合同解除后的责任应当由富力公司负担，而不应由张才忠负担。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故富力公司应当返还李建平、张秉华购房款200000元并赔偿损失。对于李建平、张秉华主张本案属于“一房二卖”的情况，故而要求富力公司赔偿李建平、张秉华损失200000元的诉求，一审法院认为，本案涉案房屋虽未交付，但李建平、张秉华并未向一审法院提交充分证据证实本案属于“一房二卖”的情况，故对于李建平、张秉华要求富力公司赔偿其损失200000元的诉讼请求，一审法院不予支持。但富力公司未及时交房应当赔偿李建平、张秉华损失，张才忠作为富力公司的法定代表人向李建平、张秉华出具承诺书，由此产生的法律后果应由富力公司负担，承诺书的内容虽然系张才忠的真实意思表示，但其中关于违约金的约定标准过高，应予以调整，一审法院依法调整为以200000元为基数，自2018年2月14日起按照月利率2%的标准计算至实际履行之日止。另外，李建平、张秉华要求富力公司支付租房费14400元并未提交充分证据证实，且一审法院在已按照月利率2%的标准支持李建平、张秉华违约金的诉求情况下，不宜再支持李建平、张秉华的该项诉讼请求。综上，对李建平、张秉华的主张一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除李建平、张秉华与浏阳富力置业有限公司于2018年1月11日签订的《房屋买卖合同》；二、浏阳富力置业有限公司于本判决生效后七日内退还李建平、张秉华购房款200000元；三、浏阳富力置业有限公司于本判决生效后七日内支付李建平、张秉华逾期交房违约金（违约金计算方法：以200000元为基数，自2018年2月13日起按月利率2%的标准计算至实际履行之日止）；四、驳回李建平、张秉华的其他诉讼请求。一审案件受理费4790元，减半收取2395元，由李建平、张秉华共同负担395元，由浏阳富力置业有限公司负担2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，李建平、张秉华与富力公司签订的《房屋买卖合同》及张才忠向李建平、张秉华出具的承诺书系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。李建平、张秉华已按约向富力公司支付了购房款20万元，但富力公司至今未向李建平、张秉华交付合同或承诺书中约定的房屋，并最终导致合同解除，已构成违约，应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，李建平、张秉华未提供充分证据证明富力公司的违约行为给其造成的实际损失，一审法院综合房屋总价款、已支付款项、合同履行期间等具体情形，酌情调整为以已付房款20万元为基数自2018年2月14日起按月利率2%标准计算，较为公平合理，本院予以维持。李建平、张秉华主张富力公司“一房二卖”，但未提供充分证据予以证明；相反，张才忠出具的承诺书实际上已经变更了《房屋买卖合同》约定的房屋，但未明确应向李建平、张秉华交付的具体房屋，故一审法院驳回李建平、张秉华的上述主张，并无不当。另外，本案的合同主体为李建平、张秉华与富力公司，根据合同相对性原则，应由富力公司承担违约责任，故一审法院驳回李建平、张秉华要求张才忠承担责任的请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李建平、张秉华的上诉请求不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4790元，由上诉人李建平、张秉华负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十一月四日书记员 林 巧