甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0103民初4202号原告：三亚汉堡餐饮管理有限公司，住所地：海南省三亚市凤凰国际机场候机楼。法定代表人：许锬锬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈乃嵩，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘军，甘肃勇盛律师事务所律师。被告：甘肃兰铁国际旅行社有限公司兰州西客站分公司，住所地:甘肃省兰州市七里河区。负责人：孔贵芳，该公司经理。被告：甘肃兰铁国际旅行社有限公司，住所地:兰州市七里河区。法定代表人：付庆忠，该公司总经理。二被告委托诉讼代理人：魏晋双，甘肃银衡律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：杨红霞，甘肃银衡律师事务所律师。原告三亚汉堡餐饮管理有限公司（以下简称：三亚汉堡公司）与被告甘肃兰铁国际旅行社有限公司兰州西客站分公司（以下简称：西客站分公司）、甘肃兰铁国际旅行社有限公司（以下简称：兰铁国际）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三亚汉堡公司委托诉讼代理人陈乃嵩，被告西客站分公司、兰铁国际共同委托诉讼代理人魏晋双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三亚汉堡公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告三亚汉堡公司与被告西客站分公司签订的《兰州西客站经营场所租赁合同》；2.判令被告西客站分公司、兰铁国际共同赔偿原告各项经济损失3172634.75元，其中装修损失1037225.81元、勘测费5000元、设计费68000元、监理费35000元、设备费1230063.94元、前期人员开办费183000元、评估费27000元、前期人员储备工资24万元、前期投入资金的机会成本274345元、保证金10万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月6日，原告与被告西客站分公司签订《兰州西客站经营场所租赁合同》，承租了西客站分公司位于兰州西客站到达层北外立面西侧-3场所，面积320平方米,作为汉堡王项目经营,期限8年，自2015年1月1日至2022年12月31日。每月按营业额提成的方式缴纳租金。合同签订后，原告向被告西客站分公司支付了履约保证金10万元。在接收租赁场地后立即委托第三方进行勘测、设计、装修，后又购置了汉堡王餐厅经营所必需的办公、厨房、前堂等设备，并进行了员工储备，于2014年12月31日如约完工具备开业条件。但是由于租赁场地外仍在施工之中，一直无法正常开业。后因店面外加装了防火墙，汉堡王店被封闭在防火墙之内，而外围是封闭的停车场，致使原告本认为面向西客站北广场、完全开放式的店铺被封闭在停车场内，与签订合同的初衷完全不相符合，且不具备开业条件。为此原告多次找西客站分公司要求解决，但始终被告知在和有关部门协商，截至原告提起诉讼，时间已长达四年之久。现原告认为西客站分公司作为房屋的业主，在招租时应清楚经营场所及其周边情况，但为了达到顺利招商的目的，故意隐瞒真实情况，未尽到告知义务，违背了诚实信用的原则，存在明显的过错。原告为履行合同，投入巨大资金，现无法经营获取利益，收回成本，订立租赁合同的目的不能实现，被告负有全部过错，故依据相应法律规定，要求解除与西客站分公司签订的租赁合同，由西客站分公司赔偿原告的全部损失。鉴于原告住所地在海南三亚，目前在西北没有分店，为履行合同购置的设备设施不能返回，该损失亦应由西客站分公司全部承担。因西客站分公司不具备法人资格，原告的损失应由法人兰铁国际与西客站分公司共同承担赔偿责任。被告西客站分公司、兰铁国际共同辩称，一、本案租赁合同系双方意思表示真实，合法有效，不符合法定或约定解除条件。兰州西客站是兰州铁路局投资建设的高速铁路客用车站，在兰州西客站站房本身修建完毕并正式开通运营的情况下，兰州铁路局将车站房屋授权并交付西客站分公司出租经营。遵照公开招标程序，在原告对要租赁的经营场所的商业性质、地理位置等实际情况进行充分了解后，与原告签订了租赁合同，确认了权利、义务，具体经营则属原告的商业行为，原告要求解除租赁合同无事实和法律依据；二、该租赁场所性质和规划未发生任何变化，被告亦无法定或约定告知义务。根据兰州西客站的设计规划施工图纸及有关批复，租赁场所在整体规划上仍属于商业餐饮性质，没有任何变化，与合同约定完全一致。由于兰州市政府对铁路和地铁实行分别建设、分别管理，以车站与广场建筑物收缩缝为界，车站内属西客站管理，站外属兰州市轨道交通有限公司物业管理。原告所称的防火墙，是兰州轨道置业公司根据公共场所规范设立，西客站分公司对此并不知情，更无法定或约定的告知义务。根据防火卷帘的标准和规范，防火卷帘应在发生火灾时紧急封闭，日常则处于打开状态，不影响公共区域和各类场所的使用和通行，也不影响原告对房屋的租赁使用。在合同履行中，防火卷帘的封闭是因第三人兰州市政的原因所致，在地铁开通后应会按规划和使用规范应处于打开状态，不会影响原告使用。原告作为承租方，对商业的考察应自行负责，被告无法定或约定的告知义务。因此给原告造成的暂时性影响，被告也在依据商业规划和相邻关系积极向第三人主张权利并进行协调。基于此西客站分公司没有收取任何房屋租金，现在也同意顺延租赁合同期限，促进双方合作；三、西客站分公司已按约履行了提供租赁场所的义务，又无其他违约行为，不应承担赔偿责任。租赁合同签订后，西客站分公司依约向原告提供租赁场所，原告即进场了装修，本应于2014年12月31日开业运营，但原告以客流量不足和兰州市政修建地铁配套措施等原因一直推拖不予营业，也未向被告支付租金；四、原告的装修和设备等费用是其正常投资，作为经营者应对自己不予营业的决策自负责任，并对因此造成被告的租金损失承担赔偿责任。原告承租的租赁合同是长达8年租期的租赁合同，在初期会受到一定客观影响，但长远效益会因客流量增加和配套的完善提高。根据租赁合同第13条约定，即使发生不可抗力、双方不可预见亦不能控制且无法克服的事由导致合同无法履行而解除，合同双方互不承担责任。综述，原告与被告西客站分公司签订的租赁合同真实有效，原告主张解除合同的请求无事实和法律依据，原告正常投资的损失亦是自己决策不予营业所造成的，二被告对此并无过错，请求依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年9月24日，原告三亚汉堡公司通过投标方式中标被告兰铁国际位于兰州西客站到达层北外立面西侧-3场地租赁权。2014年11月6日，原告依中标通知书与被告西客站分公司签订了《兰州西客站经营场所租赁合同》。合同1.约定西客站分公司（甲方）将位于铁路兰州西客站到达层北外立面西侧-3经营场所租给三亚汉堡公司（乙方），该经营场所建筑面积320平方米，具体位置参见附件经营场所位置平面图；乙方经营场所用作汉堡王品牌经营项目；租赁期限自2015年1月1日起至2022年12月31日止，共8年。合同3.1约定西客站分公司按每月营业额提成的方式缴纳上月租金；4.1约定乙方应于合同签订之日向甲方支付履约保证金10万元；5.约定为达到兰州西客站整体商业档次及质量要求，乙方必须按照甲方确认的装修设计方案实施，并有符合资质的施工单位进行施工；装修时间节点要求，乙方从进场装修施工之日起至2014年12月31日前为经营场所的装修、试运期间，乙方在此期限内免付租金;乙方于2014年10月25日之前完成进场装修准备工作;乙方于2014年12月15日前完成装修工作，12月20日前完成开业准备工作;自2015年1月1日起计算租金，若因乙方原因导致延迟开业，乙方应承担延迟开业的违约责任，并向甲方支付1万元（大写：壹万元整）作为违约金。如因甲方原因造成开业延迟，则免租期自动延顺。11.约定甲方义务为保证租赁区域为合法建筑，其规划、设计和建筑符合土地使用条件及有关法律法规，且不存在任何争议;使租赁区域处于安全，良好的状态，承担租赁区域的管理工作，定期或应乙方要求检查，修缮租赁区域及相关的公用设施。若有损坏，甲方应及时予以修复，费用由甲方自行负担，但因乙方原因造成的损害，修复费用由乙方负担;为乙方工作人员按照有关规定办理相关证件;协调乙方进场货物按照有关规定通过安全检查。13.约定不可抗力和双方约定的其他免责事项，租赁期限内，租赁区域发生不可抗力情形，如地震、火灾、水灾、台风、流行疾病、法律法规调整或国家、政府、甲方主管部门要求进行的车站布局变更或甲乙双方不可预见亦不能控制并且无法克服的事由，导致租赁区域不能正常经营，本合同不能全部履行或部分不能履行时，双方应及时协商，并在提供相应证明文件后，可全部或部分解除合同，双方互不承担责任，但甲方应退还乙方所交付的全部或部分履约保证金，并按乙方实际占用租赁场所天数、面积结算租金和其他费用等。合同签订后，原告三亚汉堡公司缴纳保证金10万元，与西客站分公司办理了租赁场地的移交后，原告开始着手装修,并委托第三方对经营场地进行勘测、设计、监理、装修，并购置了经营所需的办公、厨房及前堂的设备设施，进行员工招录、培训。至2014年12月31日合同约定的开工营业期限，已具备开业条件，只因场地外仍在施工中，影响了开业。至兰州市轨道交通有限公司配套消防工程完工后，消防通道的防火墙将原告欲经营的汉堡王店面隔离，为此原告多次找西客站分公司协商，西客站分公司也联系了兰州市轨道交通有限公司，但始终未果，故西客站分公司未收取租赁费。另查，兰州市政对铁路和地铁实行分别建设、分别管理，以车站与广场建筑物收缩缝为界，车站内属西客站管理，站外属兰州市轨道交通有限公司物业管理。消防通道的防火墙、防火卷帘系兰州轨道置业公司根据公共场所消防规范设立。审理中，本院组织原、被告共同到租赁场地进行了实地勘察，汉堡王餐厅地处兰州西客站社会地下停车场，已装修完毕，尚未开业；汉堡王餐厅外墙设有消防防火墙，餐厅的橱窗被防火墙隔离，餐厅门与防火卷帘相重。审理中，原告向本院提出申请，要求对承租经营场地的装修和购置设施进行评估。本院委托甘肃汇通信诚价格认证中心进行了鉴定。2019年6月21日，该认证中心出具了甘汇通估报字（2019062101）鉴定报告书，认定：纳入认证范围内的原告承租经营场地的勘测、设计、建立、装修等费用和购置设备设施的评估价值为2777131.24元，其中装修费用1037225.81元、餐饮家具费用121239.6元、厨房设备费用972408.94元、IT设备费用224891.74元、勘测费5000元、设计费68000元、监理费35000元、装修施工配合费4800元、出租方水电表及安装费800元、保证金10万元。由此产生鉴定费用27000元。本院认为，本案双方争议焦点，1.原告三亚汉堡公司与被告西客站分公司签订的兰州西客站经营场所租赁合同能否解除；2.原告主张的损失能否支持。本案中，三亚汉堡公司与西客站分公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，且没有违反相关强制性规定，合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”西客站分公司将位于兰州西客站到达层北外立面西侧-3经营场所出租给原告，双方在租赁合同中约定所租赁场所用于经营汉堡王餐厅，西客站分公司作为出租方，应该承担租赁区域的管理工作，使租赁区域处于安全，良好的状态，从而实现三亚汉堡公司租赁合同目的。但西客站分公司在已知兰州市政府对铁路和地铁实行分别建设、分别管理，以车站与广场建筑物收缩缝为界，车站内属西客站管理，站外属兰州市轨道交通有限公司物业管理之时，对该情况在签合同之时，应该向原告告知而未告知，且在兰州市轨道交通有限公司尚未完成全部施工时，即以营业场地进行招租，并对装修时间、开业时间在合同中都作了约定，导致原告在装修完工后长时间内不能正常开业，无法实现合同预期目的。上述事由不存在西客站分公司不可预见、不能控制且无法克服的情形，对此西客站分公司存在缔约过失，应承担过错责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定。原告要求解除合同，有事实与法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。原告主张赔偿的装修损失1037225.81元、勘测费5000元、设计费68000元、监理费35000元、设备费1230063.94元、前期人员开办费183000元、评估费27000元、前期人员储备工资24万元、前期投入资金机会成本274345元、保证金10万元。本院对租赁场所内的装修及其他费用，根据甘肃汇通信诚价格认证中心的鉴定报告，装修费用1037225.81元、勘察费5000元、设计费68000元、监理费35000元、保证金10万元，以及所产生的评估费27000元，予以支持；对原告主张设备费1230063.94元，因设备均为可移动设备，可由原告自行处理；前期人员开办费183000元、前期人员储备工资24万元、前期投入资金的机会成本274345元，无证据佐证，本院不予支持。西客站分公司不具备法人资格，原告要求兰铁国际与西客站分公司共同承担赔偿责任的诉请，符合法律规定，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十九条规定，判决如下：一、解除原告三亚汉堡餐饮管理有限公司与被告甘肃兰铁国际旅行社有限公司兰州西客站分公司签订的房屋租赁合同；二、被告甘肃兰铁国际旅行社有限公司兰州西客站分公司于本判决生效后十日内赔偿原告三亚汉堡餐饮管理有限公司装修费用1037225.81元、勘测费5000元、设计费68000元、监理费35000元、保证金10万元，评估费27000元，共计1272225.81元；三、驳回原告三亚汉堡餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32282元，原告三亚汉堡餐饮管理有限公司负担16032元，被告甘肃兰铁国际旅行社有限公司兰州西客站分公司负担16250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 王      琦审?判?员?????田蕴锦人民陪审员 ?????王?岚二〇一九年十一月六日书记员殷嘉逸