山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0687民初5894号 原告：上海宝龙管理有限公司海阳分公司，住址海阳市经济技术开发区海滨西路宝龙城**楼。 法定代表人：曹登建，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭晓家，山东康桥（烟台）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈慧慧，山东康桥（烟台）律师事务所律师。 被告：李文军，男，1963年1月7日出生，汉族，住浙江省永康市。 原告上海宝龙管理有限公司海阳分公司（以下简称宝龙公司）与被告李文军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宝龙公司的委托诉讼代理人陈慧慧到庭参加诉讼。被告李文军经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付物业管理费16001.59元，违约金1761.11元，合计17762.70元（违约金计算至被告实际给付之日止，现暂计算至2019年8月31日，计1761.11元）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系海阳宝龙别墅一期10号楼2号业主，该房屋建设面积为148.62平方米。2014年5月27日，青岛宝龙商业物业管理有限公司海阳分公司与被告签订《前期物业服务协议》，约定青岛宝龙商业物业管理有限公司海阳分公司为被告居住的“海阳宝龙别墅”提供前期物业管理服务。同时，《前期物业管理服务协议》对物业管理服务费缴纳的数额、时间、违约责任等均作出约定。2014年7月8日，青岛宝龙商业物业管理有限公司海阳分公司经核准注销，之后，由泰安宝龙商业物业管理有限公司实际提供物业服务。2014年9月2日，泰安宝龙商业物业管理有限公司海阳分公司名称变更为山东宝龙商业物业管理有限公司海阳分公司，2016年11月24日，山东宝龙商业物业管理有限公司海阳分公司名称变更为上海宝龙物业管理有限公司海阳分公司。原告始终按照《前期物业服务协议》约定向被告提供物业服务，但被告拒绝按约定支付物业管理费。虽经原告多次催缴，但被告仍拒绝缴纳。被告的行为严重损害了原告的利益，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告庭前提交答辩状称：一、原告主体不适格。答辩人在交房时与青岛宝龙物业管理有限公司海阳分公司签订《前期物业管理服务协议》，并未与原告上海宝龙物业管理有限公司海阳分公司签订任何协议。原告提出物业公司多次变更，目前物业服务实际由原告提供，原告与原物业公司私自移转物业服务，未经答辩人同意，答辩人也未收到任何通知或告知。二、原告所诉求物业管理费畸高。即使法庭认定原告具有诉讼主体资格，但原告在起诉状中诉求答辩人支付物业管理费及违约金17762.7元，与其所付出劳动及服务不匹配，有违公平原则。根据《山东省物业服务收费管理办法》相关规定，物业服务收费应当根据物业服务等级、服务成本、服务质量等因素确定定价。据本人了解，海阳宝龙城目前开发的现状与原先宣传的后期开发规划大相径庭，整个项目基本属于空置状态，后续的商业开发等配套措施基本没有，整个小区空置率应该在九成以上。在此情况下，整个小区基本属于“空城”，小区内杂草丛生，长期无人管理，所谓物业服务基本就是“看门”服务，其要求的物业管理费是与其提供的服务不相匹配的。根据《山东省物业服务收费管理办法》第17条的规定，对空置房屋应该减收物业服务费。本人购买房屋后，未进行装潢或居住，一直处于空置状态。答辩人请求驳回原告的诉讼请求，在其付出合理劳务及服务的范围内由全体业主分摊向其支付相关费用。 原告宝龙公司为支持其诉请，向本院提交以下证据：1、《前期物业服务协议》及物业服务手册，根据《前期物业服务协议》约定，物业管理费每平方2.5元，建筑面积148.62平，房屋为别墅；2、原告营业执照工商变更信息及工商联网打印信息，可证明主体适格；3、外地来烟物业管理服务企业备案表，证明原告经海阳市住房保障和交易中心核准备案，实际向原告位于海阳宝龙城项目提供物业服务；4、青岛宝龙商业物业管理有限公司与上海宝龙物业管理有限公司海阳分公司债权转让协议书，青岛宝龙物业管理有限公司将2001年5月13日至2014年7月7日期间物业费债权转让给本案原告，原告合法享有物业费债权，是本案适格原告；5、物业费缴费发票一张、收据两张，证明被告于2015年6月8日向原告缴纳2015年6月1日至2016年5月31日期间物业管理费；6、催缴函一份、快递底联、快递查询一份，证明2019年8月21日原告向被告邮寄催缴函，载明被告拖欠2016年6月1日至2019年12月31期间物业费16001.59元，截止2019年8月30日产生违约金1676.3元。 被告李文军未发表质证意见。 经审理查明，被告李文军系海阳宝龙别墅一期10号楼2号业主，该别墅建筑面积为148.62平方米。2014年5月27日，青岛宝龙商业物业管理有限公司海阳分公司与被告签订《前期物业服务协议》，约定青岛宝龙商业物业管理有限公司海阳分公司为被告所居住别墅提供前期物业管理服务，约定物业费按照2.5元/月/平方米计算。2014年7月8日青岛宝龙商业物业管理有限公司海阳分公司经核准注销，由泰安宝龙商业物业管理有限公司海阳分公司实际提供物业服务。2014年9月2日泰安宝龙物业管理有限公司海阳分公司经核准名称变更为山东宝龙商业物业管理有限公司海阳分公司。2014年11月1日山东宝龙宝龙物业管理有限公司海阳分公司向海阳市住房保障和交易中心申请外地来烟物业管理服务企业备案，2014年12月22日海阳市住房保障和交易中心给予备案确认。2016年11月24日山东宝龙商业物业管理有限公司海阳分公司经核准名称变更为上海宝龙物业管理有限公司海阳分公司。被告李文军拖欠2016年6月1日至2019年11月份物业费未缴纳。 本院认为，根据原告宝龙公司提交的上述证据，能够证明公司变更情况、应收物业费债权转让情况、物业公司备案情况、物业费催收情况，且李文军已实际向原告缴纳了2015年6月1日至2016年5月31日期间的物业管理费。对被告李文军认为原告主体不适格的主张不予支持。《山东省物业服务收费管理办法》第六条规定，实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。第八条规定，普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。即除普通住宅之外的其他住宅物业费由由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。本案涉案房屋为别墅，不属于普通住宅范畴，物业服务收费由原被告双方自行协商确定，被告李文军应当根据《前期物业服务协议》约定向原告宝龙公司交纳相应物业费，被告李文军并未就拒缴物业费提供足够的证据证实其主张，且经本院依法传唤未到庭参加庭审，应当承担对其不利的法律后果，其要求减少物业费的主张于法无据，本院不予支持。本案开庭审理时间为2019年11月27日，而原告主张的物业费系从2016年6月1日至2019年12月31日，故本院对2019年12月份的物业费371.55元不予支持，予以扣除。另，根据原告主张的违约金属合同约定范围内事项，且其主张数额并未超过造成损失的30%，属合理请求范围，对此本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《山东省物业服务收费管理办法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 李文军向上海宝龙管理有限公司海阳分公司支付物业管理费15605.1元、违约金1761.11元，合计17366.21元，于本判决生效后十日内履行。 驳回上海宝龙管理有限公司海阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费122元，由被告李文军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  姜同波 二〇一九年十一月二十七日 书记员  宁世光