山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初8954号 原告：张伟华，男，汉族，1976年出生，自由职业者，住济南市 委托诉讼代理人:齐自新、张亮，山东齐创律师事务所律师。 被告：山东圣凯置业有限公司，住所地：山东省济南市。 法定代表人：薛金刚，总经理。 委托诉讼代理人：张太亮，男，1976年出生，汉族，住济南市。 原告张伟华与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张伟华的委托诉讼代理人齐自新及被告圣凯置业公司的委托诉讼代理人张太亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张伟华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年9月1日至2020年8月31日期间的租金122601元整；2、判令被告以40687元整为基数，依照月利率2%向原告支付分别自2017年9月1日、2018年9月1日、2019年9月1日至全部款项清偿之日止期间的经济损失；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2007年9月1日与被告签订《委托经营管理协议》一份，租期自2007年9月1日至2010年8月31日止，约定原告将位于济南市历下区某商铺委托于被告经营管理，每年租金为40867元，被告须于每年9月1日支付租金。合同签订后，原告将其所有的房屋交付给被告经营管理，《委托经营管理协议》约定的租期到期，被告要求继续承租，一直使用至今，但截至到诉讼之日，被告仍有2017年9月1日至2020年8月31日期间的租金122601元未付。故依法提起诉讼，望判如所请。 圣凯置业公司辩称，1、对原告主张的租金数额有异议。原、被告双方签订的《委托经营管理协议》已过期，已不具备法律效力。2、原告主张由被告承担全部诉讼费用问题，双方就此未有明确约定，被告不予认可。3、原告主张经济损失问题。基于原、被告就租金结算未达成一致意见，结合涉案项目近年经营处于亏损状态等多种因素，不能直接认定是被告违约并给原告造成实际损失，请求法院依法驳回。4、近几年实体经济整体处于低迷状态，原告要求的租金是按购房款总额的8%支付，已超出了市场实际的租赁水平。目前，涉案商铺所在项目多处闲置，整个项目也长期亏损，被告负累较重，已采取引进资金注入的方式来解决类似问题。根据实际情况，被告于前年下旬组织召开了商铺业主见面会（原告应已知晓），就委托期间租金结算及后续委托模式进行了协商及明确。主要确定：1、由被告设法落实资金，尽快将欠付业主（包含原告在内）2017年1月1日之前的租金结算。2、确定商铺新的委托经营模式。因实际租赁市场和前期委托约定租金实际存在较大差距，确定自2017年1月1日起，委托管理租金标准由购房款的6%、7%递增标准改为以场地实际租赁收益水平为测算依据计租。 另，对于合同期满后，房屋占有使用费的支付标准，现行法律没有明确规定，到底是采用原合同约定的租金标准来确定，还是按房屋被占用期间同地段租赁市场价格确定，应当具体案件具体分析，不能因租赁行业租金总体增长，得出每个经营者的收入都是逐年增长的结论，实际上存在负增长的情况。具体到本案，被告提供的证据可以证实涉案房屋的实际租金的价格远低于购房款的8%的标准，如果继续采用原合同约定的租金标准支付占有使用费，对被告来说显然有失公平。根据《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额应当相当于原告的实际损失，假使被告未占用原告的房屋，原告自己对外出租所得的利益是否一定能达到购房款的8%，这个无从得知，因此只有通过调查事实或依法鉴定，根据实际市场或由第三方专业机构来确定涉案房屋占有使用费的支付标准，对原、被告双方是最为公正、公平的。综上，被告认为原告主张有误，且事实依据不充分，请求法院根据实际情况综合衡量、合理判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 张伟华系位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场5-195房屋（济房权证历字第156895号）的所有权人。2007年9月1日，原告张伟华（甲方）与被告圣凯置业公司（乙方）签订委托经营管理协议一份，约定：甲方将其所有的圣凯财富广场商业广场一层12095号商铺（即前述5-195房屋）委托给乙方经营管理，期限3年，自2007年9月1日起至2010年8月31日止；每年租金为40867元，乙方于2007年9月1日支付第一年租金给甲方，其他两年的租金支付日期分别为2008年9月1日和2009年9月1日。乙方需按期支付租金，每延期支付壹日，乙方需按应付租金金额的1%向甲方赔偿，直至交付租金日止……（其余内容略）。 2011年8月24日，张伟华与圣凯置业公司签署说明一份，载明：张伟华与山东圣凯置业有限公司的委托经营管理协议已于2010年8月31日到期。鉴于双方对续签返租协议的部分内容至今未达成一致，为保证张伟华的合法权益，双方认同返租续签协议未签订前，视为有效续约期间，直至双方签订协议。返租租金计算方式按续签后新的返租协议执行。续签订的返租协议日期自2010年9月1日起计算。 另，张伟华曾两次向本院提起诉讼，要求圣凯置业公司支付相应租金、赔偿经济损失，其中张伟华于2017年7月13日向本院起诉，要求圣凯置业公司支付2015年9月1日至2017年8月31日的租金81734元及相应的经济损失。本院于2017年10月10日作出（2017）鲁0102民初4254号民事判决书，判决：一、圣凯置业公司于本判决生效之日起十日内向张伟华支付2015年9月1日至2017年8月31日所欠租金81734元；二、圣凯置业公司于本判决生效之日起十日内向张伟华支付欠付租金的利息（以应付年租金40867元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，分别自2015年9月1日、2016年9月1日起计算至本判决生效之日止）；三、驳回张伟华的其他诉讼请求。该判决书已发生法律效力。因圣凯置业公司一直使用张伟华所有的商铺，而双方一直未能达成新的协议，现张伟华诉至本院，要求圣凯置业公司支付自2017年9月1日至2020年8月31日期间的租金122601元，并赔偿经济损失：以40687元为基数，按照月利率2%的标准，分别自2017年9月1日、2018年9月1日、2019年9月1日至全部款项清偿之日。 本院认为，根据张伟华与圣凯置业公司于2007年9月1日签订的《委托经营管理协议》及双方签署的说明，张伟华将其所有的位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场第12095号商铺委托给圣凯置业公司经营管理，协议到期后，双方均同意续租，且双方均认同在返租续签协议未签订前视为有效续约期间，直至双方签订新的协议。而圣凯置业公司将张伟华所有的商铺与其他业主商铺打通一起对外出租，并使用至今，根据诚实信用及公平原则，张伟华要求参照2007年9月1日双方签订的委托经营管理协议约定的租金标准，由圣凯置业公司支付自2017年9月1日至2020年8月31日所欠租金122601元，并无不当，本院予以支持。对于张伟华主张的经济损失，因圣凯置业公司未按期支付租金，确实给张伟华造成一定的经济损失，应予支付，但双方在原协议中约定的违约损失明显过高。根据公平原则，结合双方实际情况，本院认为张伟华主张的经济损失，以按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失为宜，对其主张超出部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东圣凯置业有限公司向原告张伟华支付自2017年9月1日起至2020年8月31日止所欠租金122601元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告山东圣凯置业有限公司向原告张伟华支付欠付租金的利息(以应付年租金40867元为基数，分别自2017年9月1日、2018年9月1日、2019年9月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算)，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告张伟华的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1875元，保全费1270元，由被告山东圣凯置业有限公司全部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  戚文波 二〇一九年十一月七日 书记员  亓 瑞