浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙11民终1269号 上诉人（原审原告）：黄德永，男，1971年3月20日出生，汉族，住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：陈晓健，浙江多顺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司丽水市分行。住所地：浙江省丽水市莲都区丽阳街**。统一社会信用代码：91331100148861595A。 诉讼代表人：许文醉，行长。 委托诉讼代理人：施展鹏，浙江博翔律师事务所律师。 原审第三人：丽水市明煜进出口有限公司。住。住所地：浙江省丽水市莲都区丽光商务大厦**一社会信用代码：9133110209090199X。 法定代表人：吴清松。 原审第三人：吴清松，男，1977年4月5日出生，汉族，住浙江省庆元县。 原审第三人：丽水市莲都区中小企业融资性担保有限公司。住所地：。住所地：浙江省丽水市莲都区丽阳街**信用代码：91331100734510384E。 法定代表人：黄周勇。 原审第三人：丽水市丙戌实业有限公司。住所地：浙江。住所地：浙江省丽水市莲都区碧湖产业区块F1地块代码：913311020852655685。 法定代表人：王智勇。 原审第三人：王智勇，男，1978年9月3日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 上诉人黄德永因与被上诉人中国银行股份有限公司丽水市分行、原审第三人丽水市明煜进出口有限公司、吴清松、丽水市莲都区中小企业融资性担保有限公司、丽水市丙戌实业有限公司、王智勇执行异议之诉纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2018）浙1102民初7776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄德永上诉请求：一、撤销一审判决，依法支持上诉人的一审诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与原审第三人吴清松之间的房间买卖合同系双方当事人之间的真实意思表示，合法、有效，应当受到法律的保护；二、因案涉房屋在签订房屋买卖合同时尚有抵押贷款未到期，双方约定该未到期贷款计入购房款，由上诉人负责归还，即相对于原审第三人吴清松来说，上诉人已经全额支付了房款；三、双方签订房屋买卖合同后，原审第三人吴清松已将案涉房屋交付给了上诉人； 四、上述案涉房屋在签订房屋买卖合同时，因该房产有抵押贷款未到期而未能办理过户登记手续，但当该笔贷款到期时，如果上诉人按照原审第三人吴清松与贷款银行的约定归还贷款后，即可以注销抵押权，上诉人只要在符合杭州限购房产政策的条件后，即可办理过户登记手续，故上诉人在当时签订购房合同时，不存在过错。综上，上诉人在原审提出的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形，上诉人的权利能够排除执行，应当受到法律的保护。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人中国银行股份有限公司丽水市分行辩称：一审法院认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。 原审第三人丽水市明煜进出口有限公司、吴清松、丽水市莲都区中小企业融资性担保有限公司、丽水市丙戌实业有限公司、王智勇均未作答辩。 黄德永向一审法院起诉请求：一、判决立即解除对原告购买的位于杭州市星桥街道广厦天都城天泉苑XX幢1单元301室房屋的查封；二、确认原告与第三人吴清松之间的《杭州市房屋转让合同》合同有效；三、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2017年6月26日，第三人吴清松（甲方）与原告（乙方）签订了《杭州市房屋转让合同》，合同约定：甲方将其所有的坐落于杭州市的房屋以160万元的价格出卖给乙方，双方就付款方式约定：1、合同签订之日起叁天内，乙方支付房款首期人民币115万元；2、鉴于卖方于2016年5月3日向中行丽水莲都支行贷款本金人民币50万元，并以合同所出卖的房屋设定抵押，现剩余贷款欠本金人民币45万元，该笔贷款将于2019年5月3日到期，双方同意，该笔贷款于2018年5月3日由买方直接向中行丽水莲都支行归还该笔贷款本金人民币10万元，作为本合同约定的第二期房款；3、于2019年5月3日前买方直接向中行丽水莲都支行归还该笔贷款本金35万元正，作为本合同约定的第三期房款，相应的利息由买方支付（2017年7月开始至全部贷款还清之日止）买方归还该笔贷款之后，可视为买方已履行本合同的付款义务。合同签订后，原告经转帐支付第三人吴清松购房首付款115万元。2017年7月20日起，原告通过约定还款帐户归还上述抵押贷款的利息。被告中国银行股份有限公司丽水市分行因与第三人丽水市明昱进出口有限公司、丽水市莲都区中小企业融资担保有限公司、丽水市丙戌实业有限公司、王智勇、吴清松金融借款合同纠纷一案起诉至该院。2017年11月30日，该院依被告中国银行股份有限公司丽水市分行的保全申请，依法作出（2017）浙1102民初2727号民事裁定，查封了第三人吴清松所有的坐落于杭州市的房产，保全价值人民币200万元。案经本院审理，于2017年10月13日作出（2017）浙1102民初2727号民事判决书，判令第三人丽水市明煜进出口有限公司于判决生效之日起十五日内归还被告中国银行股份有限公司丽水市分行借款本金3848477.48元及利息、罚息并支付实现债权费用30000元，由第三人丽水市莲都区中小企业融资担保有限公司、丽水市丙戌实业有限公司、王智勇、吴清松对上述款项承担连带偿还责任。判决生效后，被告中国银行股份有限公司丽水市分行于2018年3月27日向该院申请强制执行。另查，2016年5月20日，案外人中国银行股份有限公司丽水莲都支行与第三人吴清松签订个人贷款合同，约定第三人吴清松向中国银行股份有限公司丽水莲都支行贷款50万元，贷款期限为2016年5月3日至2019年5月3日，同日签订合同编号为（2016）年丽中莲个投抵字022号《个人贷款抵押合同》，约定第三人吴清松以其所有的坐落于杭州市的房产作为抵押对上述贷款提供担保，并办理了抵押登记手续。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告黄德永虽与第三人吴清松签订有《杭州市房屋转让合同》，但根据合同约定原告应于2018年5月3日归还贷款本金10万元作为支付第二期购房款，事实上，原告未按约归还贷款本金10万元作为支付第二期购房款，原告陈述双方协议变更交款期限，但未提供相应的证据予以证实，且从原告提供的履行第二期购房款的证据看，原告仅提供贷款还款回单，未提供原告将款项打入第三人吴清松贷款约定还款帐户的证据，无法确定原告代第三人吴清松归还贷款本金的事实。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归还抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，原告及第三人吴清松均未提供证据证实抵押权人同意转让抵押房产，亦未提供证据证实原告代第三人吴清松清偿债务消灭了抵押权，原告与第三人吴清松签订的购房合同中已经约定待买方归还贷款后，可视为买方已履行合同付款义务，可见原告在受让该案涉房屋时对该房屋已设置有抵押一事是明知的，其理应知道这种情况下该房产是无法办理过户登记手续的，但仍与第三人吴清松签订购房合同，其对无法办理过户登记手续存在一定过错，系因自身原因未及时消灭抵押权及时办理过户登记。综上，原告主张要求解除本院对案涉房产的查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不予支持。由于本案为执行异议纠纷，原告诉请确认其与第三人吴清松签订的《杭州市房屋转让合同》合法有效，不属执行异议之诉的裁判范围，故该院在本案中不作评析。第三人丽水市明煜进出口有限公司、吴清松、丽水市莲都区中小企业融资性担保有限公司、丽水市丙戌实业有限公司、王智勇经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告的诉请和所举证据放弃抗辩和质证的权利，不影响法院依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告黄德永的诉讼请求。案件受理费19200元，由原告黄德永负担。 二审期间，上诉人提交了一份2017杭州市限购政策最新规定，待证涉案房屋不能及时办理过户登记不是上诉人的过错，是政府门槛太高，我们不知情所导致。被上诉人质证认为，对规定本身没有意见。既然文件已经发布了，上诉人不能以不知情为由进行抗辩。本院经核查认为，上诉人提供的证据材料与本案无关联性，并不能待证其主张的事实，故该份规定并不能作为本案二审新证据予以采信。 本院经审理查明的事实与一审认定的一致。 本院认为，金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，对符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的情形且其权利能够排除强制执行的，应予准许。本案系黄德永主张其对中国银行股份有限公司丽水市分行申请执行的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益提起的执行异议之诉。经审查，黄德永与吴清松签订的房屋买卖合同仅从合同成立和生效要件上看，可以认定双方存在合法有效的书面买卖合同。同时上诉人称也在法院查封案涉房产前合法占有该不动产，且也按房屋买卖合同支付了相应购房款。本案争议焦点是案涉房屋未办理过户登记是否属于上诉人原因。对于未办理过户登记手续的原因，本案事实上上诉人购买案涉房屋时，对案涉房屋存在抵押应当是明知的，作为购房人上诉人理应采取积极措施涤除抵押权并办理案涉房屋过户登记。但上诉人未能提供充分证据证明其在明知抵押事实时曾采取过积极措施涤除抵押权并办理过户登记。这说明上诉人是由于自身原因怠于行使请求办理过户登记手续的权利，从而没有将债权及时转化为所有权，故其自身对案涉房屋未办理过户登记手续存有过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件。上诉人对案涉执行标的不享有足以排除强制执行民事权益。因此，上诉人的上诉主张，不能成立，本院依法不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19200元，由上诉人黄德永负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁悦琛 审 判 员 金晓红 审 判 员 李伟峰 二〇一九年十一月十一日 代书记员 刘丽俏