文书内容重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初4709号原告：重庆瑞派司商业管理有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处佛都大道**“香霏街”**楼，统一社会信用代码915002255656383867。法定代表人：郑师明，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：陈建，该公司员工。被告：罗林，男，1981年5月20日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：殷嘉永，重庆市长寿区渡舟法律服务所法律服务工作者。原告重庆瑞派司商业管理有限公司（以下简称“瑞派司公司”）与被告罗林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理，原告瑞派司公司的委托诉讼代理人陈建、被告罗林到庭参加了诉讼。后因案情较复杂，依法裁定转为普通程序审理，于2019年10月18日再次公开开庭进行了审理。原告瑞派司公司的委托诉讼代理人陈建，被告罗林及其委托诉讼代理人殷嘉永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞派司公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠租金19283.55元，并自逾期支付之日起按年利率24%向原告支付违约金，截止起诉之日暂计违约金192.84元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告瑞派司公司将诉讼请求1变更为：判令被告支付原告拖欠租金38567.10元，并自逾期支付之日起按年利率24%向原告支付违约金，截止2019年9月10日暂计违约金1658.39元。事实和理由：2017年10月24日，原告瑞派司公司与被告罗林签订了《商用房屋租赁合同》，约定原告将重庆市长寿区XXXX路XXX号商铺出租给被告经营餐饮，建筑面积98.89平方米，租赁期为2017年11月30日至2022年7月29日。合同约定起始租金为每月41.09元/平方米，从2018年5月30日起按年递增6%，合同第5条约定了租金具体支付时间与金额。合同签订后，原告按照合同约定交付了商铺，但被告逾期支付租金，其行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特具状法院，请求判如所请。被告罗林辩称，我拖欠租金属实，我不是不缴纳租金，而是缓交。我们签订租赁合同时开发商重庆泽京新鹏置业发展有限公司（以下简称“泽京新鹏公司”）承诺租赁的商铺外围可以停车，但现在却不能停车了，由此可见泽京新鹏公司的招商部当时是诱骗我们来承租。因商铺外围不能停车，我的餐饮生意受到很大影响。原告出租的商铺外围不能停车，那么其房屋租金和物业服务费就不能收那么高，且双方签订《商用房屋租赁合同》时约定了一年半的免租期，即免租时间为2017年11月至2019年5月，租金缴纳时间应从2019年5月30日起缴纳2019年6月-8月的租金，原告瑞派司公司未明确释明房屋租金的计算标准和期限，租赁合同中约定的5.1.1条与5.2.2条相冲突，应另行计算。原告未明确租金是如何计算的及租金计算期限，合同未约定违约金，法院不应支持原告的诉讼请求，诉讼费应由原告承担。本院经审理认定事实如下：本案案涉房屋位于重庆市长寿区XXXX路XXX号（权证号：渝20**长寿区不动产权第**，建筑面积：98.89㎡），系商业用房，产权属泽京新鹏公司所有。2017年10月17日，泽京新鹏公司向瑞派司公司出具《出租权利证明》，载明：“……知晓并同意重庆瑞派司商业管理有限公司（统一社会信用代码：915002255656383867）将位于重庆市长寿区XXXX路XXX号用于对外出租并进行商业管理行为，知晓并同意由重庆瑞派司商业管理有限公司享有全部租赁合同及商业管理合同规定的权利并履行租赁合同及商业管理合同规定的义务”。2017年10月24日，原告瑞派司公司（甲方，出租方）与被告罗林（乙方，承租房）签订了《长寿美丽泽京商用房屋租赁合同》（编号：泽瑞合17-029）（以下简称“商用房屋租赁合同”），约定原告瑞派司公司将重庆市长寿区XXXX路XXX号房屋（权证号：渝20**长寿：渝20**长寿区不动产权第**.89㎡）出租给被告罗林。同日，原告瑞派司公司与被告罗林签订了《房屋交接验收确认书》，确定于2017年11月30日将商铺进行交接验收。该商用房屋租赁合同载明：3.1条“租赁期限共计4年8个月，即自2017年11月30日起至2022年7月29日止”；3.4条“开业日期：乙方必须于2018年3月2日前开业。乙方如有合理特殊情况不能如若开业，须至少提前七天书面告知甲方且获甲方书面同意延期开业，但延期开业阶段的租金及其他费用仍须照常缴纳”；5.1.1条“租金计算标准：按建筑面积计算收取。起始租金为每月41.09元/平方米，从租赁期第柒个月即2018年5月30日起按年递增，租金递增率为6%，租金计算明细如下：起止日期2017-11-30至2018-5-29，租金单价41.09元/㎡/月，月租金4063.39元，小计24380.34元。起止时间2018-5-30至2019-5-29，租金单价43.56元/㎡/月，月租金4307.65元，小计51691.78元。起止时间2019-5-30至2020-5-29，租金单价46.02元/㎡/月，月租金4550.92元，小计54611.01元。起止时间2020-5-30至2021-5-29，租金单价48.90元/㎡/月，月租金4835.72元，小计58028.65元。起止时间2021-5-30至2022-5-29，租金单价51.77元/㎡/月，月租金5119.54元，小计61434.42元。起止时间2022-5-30至2022-7-29，租金单价54.22元/㎡/月，月租金5361.83元，小计10723.66元。合计260869.86元”；5.2.1条“乙方按每叁个月支付一次租金。首期费用应于交付前15日以内将费用支付到甲方指定账户或以现金方式缴纳完成。此后每期费用，乙方应于前一缴费周期最后30日内支付到甲方指定账户或以现金方式缴纳完成。因支付租金所产生的手续费及税费均由乙方承担”；5.2.2条“双方经协商一致后同意乙方租赁期内租金的具体交付时间与金额为：1、交付时间2019年5月15日前，交付金额19283.55元。2、交付时间2019年8月30日前，交付金额19283.55元。3、交付时间2019年11月30日前，交付金额19283.55元。4、交付时间2020年2月29日前，交付金额19283.55元。5、交付时间2020年5月30日前，交付金额20440.56元。6、交付时间2020年8月30日前，交付金额20440.56元。7、交付时间2020年11月30日前，交付金额20440.56元。8、交付时间2021年2月28日前，交付金额20440.56元。9、交付时间2021年5月30日前，交付金额21665.82元。10、交付时间2021年8月30日前，交付金额21665.82元。11、交付时间2021年11月30日前，交付金额21665.82元。12、交付时间2022年2月28日前，交付金额21665.82元。13、交付时间2022年5月30日前，交付金额15310.14元。合计260869.86元”；14.3条“乙方延迟缴纳房屋租金、物业管理费、水费、电费或其他费用的，则每延迟一日，乙方应当按照欠费金额千分之一向甲方支付延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同”。2019年5月21日，原告瑞派司公司向被告罗林发出缴费通知函，被告罗林于2019年5月22日签收该函，该函载明：“罗林先生：……根据合同约定，您应于2019年5月15日前，缴纳2019年5月30日至2019年8月29日商业管理费，金额19283.55元，您所租赁商铺目前尚未结清商业管理费，您不得以任何理由拒绝或拖延。如您延迟交纳商业管理费，我司将予计收违约金……我司正式通知您须于2019年5月25日前完清商业管理费用”。2019年7月25日，原告瑞派司公司委托重庆立昂律师事务所向被告罗林发出律师函，该函载明：“罗林先生：……自2019年5月30日至2019年8月29日止，你（们）已欠交租金19283.55元。……为此，本律师事务所特向你（们）催缴上述费用，请你（们）于本律师函发出后10日内将所欠租金支付至我司银行账户……。若你方对本函仍不予理会，本律师事务所将指派律师提起诉讼，采取法律途径追究你方的违约责任，届时，你方将面临以下后果：1.逾期缴纳租金，你（们）应按照欠费金额千分之一/日的标准向重庆瑞派司商业管理有限公司支付违约金……”。本院认为，原告瑞派司公司与被告罗林签订的商用房屋租赁合同系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反公序良俗，合法有效，当事人双方均应按照合同内容享受权利和履行义务。原告瑞派司公司按照合同约定履行了将房屋出租并交付被告罗林使用的义务，而被告罗林未按照合同约定履行按时足额支付租金的义务，其行为已构成违约。被告罗林辩称的双方签订商用房屋租赁合同时约定了一年半的免租期，即免租时间为2017年11月至2019年5月，租金缴纳时间应从2019年5月30日起缴纳2019年6月至8月的租金。尽管被告罗林提供了证人张钦嵩、龙玉梅出庭作证，该二位证人均陈述其与原告瑞派司公司存在房屋租赁关系，并约定有免租期，但未能提供相关证据予以佐证，且该二位证人均表示在原告瑞派司公司与被告罗林签订该房屋租赁合同时未在场。根据合同的相对性原则，无论证人张钦嵩、龙玉梅与原告瑞派司公司的房屋租赁合同关系及约定免租期真实与否，均与本案无直接的关联性，原告瑞派司公司也明确表示应以原、被告双方签订的房屋租赁合同为准，否认存在免租期。因原、被告双方签订的商用房屋租赁合同中未明确载有免租期的条款，且该合同的3.4条明确约定“开业日期：乙方必须于2018年3月2日前开业。乙方如有合理特殊情况不能如若开业，……但延期开业阶段的租金及其他费用仍须照常缴纳”，由此可见，被告罗林若存在延期开业，则延期开业阶段的租金仍须照常向原告瑞派司公司支付，故被告罗林所辩称的免租期之说不符合情理，且其未能举证证明存在免租期的约定，理应承担举证不能的法律后果，故对被告罗林辩称的本案涉案的房屋租赁合同存在免租期的意见，本院不予采纳。被告罗林辩称的商用房屋租赁合同中约定的5.1.1条与5.2.2条相冲突，且原告瑞派司公司未明确释明房屋租金的计算标准、租金计算期限的辩解意见。本院认为，该合同中的5.1.1条为约定租期的起始时间和各段租期内对应的租金单价和月租金，5.2.2条为约定具体分期支付租金的时间和支付金额，虽然该两条约定的侧重点不相同且具体时间分段未能一一对应，但是约定的支付租金总额和租期起始时间一致，故该商用房屋租赁合同中约定的5.1.1条与5.2.2条并无矛盾之处，对被告罗林的该辩解意见，本院不予采纳。由此，本院认定原告瑞派司公司与被告罗林在商用房屋租赁合同中仅就租金的延期交纳进行了约定，而未约定就某一时间段免交租金。对于被告罗林辩称签订商用房屋租赁合同时开发商泽京新鹏公司承诺租赁的商铺外围可以停车的意见，因其未提供证据予以佐证，本院对此不予采信。被告罗林辩称的现在商铺外围不能停车，其经营的餐饮生意受到很大影响，那么其房屋租金和物业服务费就应降低的意见，因其未在商用房屋租赁合同约定范围之内，本院不予采纳。该商用房屋租赁合同第14.3条约定“乙方延迟缴纳房屋租金、物业管理费、水费、电费或其他费用，则每延迟一日，乙方应当按照欠费金额千分之一向甲方支付延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同”，被告罗林未按照合同约定按时足额支付租金，其违约行为理应承担违约责任，原告瑞派司公司主张其违约金按照年利率24%计算，明显低于该合同14.3条约定的违约金计算标准，其主张符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告罗林于本判决生效后十日内支付原告重庆瑞派司商业管理有限公司租金38567.10元及违约金（其中，部分违约金以19283.55元为基数，按照年利率24%计算，从2019年5月16日起计算至该租金19283.55元付清时止；部分违约金以19283.55元为基数，按照年利率24%计算，从2019年8月31日起计算至该租金19283.55元付清时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费806元，由被告罗林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  李小平人民陪审员  罗瑶星人民陪审员  熊素兰二〇一九年十一月二十九日法官 助理  王 竞书 记 员  祝 芮