湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初8826号原告湖南众慧天成物业服务有限公司，住所地：长沙经济技术开发区开元西路**美林水郡**楼**。法定代表人李星，总经理。委托代理人潘志清，湖南正方律师事务所律师。被告毛兰娟，女，1973年4月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告湖南众慧天成物业服务有限公司（以下简称众慧天成公司）诉被告毛兰娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求本院判令：1、被告支付原告物业管理费22063元（从2010年7月31日起至2018年7月31日止），违约金5350元，以上两项共计27413元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。被告毛兰娟答辩要点：被告房屋至今未交房，原告也没有提交证据证明被告已收房，原告仅仅提交房屋验收表，而验收表上注明：“房屋客厅阳台处理积水严重，排水困难，外墙等渗漏未整修好，房屋地暖未测试，以上情况经与房地产商协商双方同意以上整修继续由美林完成，客户新办理交房！”近十年被告的房屋至今未入住，被告的房屋过了质保期仍需要维修，当时开发商同意一边装修一边维修，但被告装修后因房屋漏水严重，装修被毁损，开发商一直在维修，至今还是无法装修，且期间因房屋无法装修导致被告对装修队违约，当时开发商还承诺赔偿被告2万元，但一直未兑现，被告房屋至今未交房，原告有伪造证据。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2005年10月29日，毛兰娟购买了长沙美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）建设的美林水郡小区第3栋1单元3A号房，房屋建筑面积为143.64㎡。2、2009年12月31日，美林公司与众慧天成公司签订《前期物业服务合同》，约定美林公司选聘众慧天成公司为美林水郡小区提供前期物业服务事宜，物业服务期限为五年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止，居住房屋的物业服务费收取标准为每月1.6元/㎡。合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。合同到期后，众慧天成公司未与美林公司或小区业委会签订新的物业服务合同，但从2010年1月1日至今，众慧天成公司继续为美林水郡小区提供物业服务。3、2010年1月21日，毛兰娟在《装修申报表》上签名，申请对其购买的上述房屋进行装修，并在《美林水郡装修业主确认书》上签名，该确认书上载明：“房屋质量问题已于星沙质检所及开发商返修部书面报备，未整修好的交房后仍继续整修房屋地暖情况不明，房屋室外渗水情况不明”。4、2010年1月25日，毛兰娟在《房屋验收表》上签名，验收表上载明：“房屋客厅阳台处积水严重，排水困难，外墙等渗漏未整修好，房屋地暖未测试，以上情况经与房地产商协商双方同意以上整修继续由美林完成，客户先办理交房！”5、美林水郡小区在2015年1月已成立业主委员会。6、2015年12月4日，长沙县湘龙街道湘绣社区美林水郡业主委员会向众慧天成公司出具《通知》一份，载明：“在新的物业服务公司确定前，贵司有义务继续为小区提供服务”。7、毛兰娟从2010年7月31日起至2018年7月31日止未向众慧天成公司交纳物业费，物业费共计22063元，原告向被告催收未果。法律适用争议本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概况为以下几个方面：1、被告毛兰娟所购美林水郡小区的房屋是否已由开发商交付给毛兰娟。被告认为，原告没有提供证据证明房屋已交付，亦没有和其他业主一样有开发商盖章、业主签名的房屋交付单，房屋因严重漏水未整修好至今未交付。原告认为，房屋已交付给被告，被告并且进行了装修。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”现原告提交证据证明房屋的钥匙、资料及卡类已交付给被告毛兰娟，且毛兰娟对所购房屋亦申请装修，由此可知，房屋已转移至毛兰娟占有，而《房屋验收表》、《美林水郡装修业主确认书》仅表明交房后仍继续维修，并未对交付条件作额外约定，故原告即使没有提交被告签字的房屋交付单，但房屋实际已交付给被告。2、原告众慧天成公司向被告毛兰娟收取物业费是否合理合法。原告认为，众慧天成公司与美林公司于2009年12月31日签订《前期物业服务合同》，在合同履行期间，原告依约提供了物业管理服务，合同到期后，小区内成立了业委会，业委会向原告发出《通知》，同意原告继续为小区提供服务，原告有权收取物业费。被告不认可原告提交的前期物业服务合同及通知，原被告之间没有签订合同。本院认为，在业主委员会成立之前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主有约束力。现原告与美林公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。原告据此合同向小区提供物业管理服务，并主张由被告缴纳物业费，于法有据，应予支持。虽该合同于2014年12月31日到期，但原告众慧天成公司从2010年1月1日起至今持续为美林水郡小区提供物业服务，被告毛兰娟作为美林水郡小区的业主，原被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。故原告有权收取毛兰娟从2010年7月31日起至2018年7月31日止的物业费22063元。判决的理由与结果本院认为，一、众慧天成公司与美林公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，该合同的效力及于小区全体业主。虽该合同于2014年12月31日到期，但原告众慧天成公司从2010年1月1日起至今持续为美林水郡小区提供物业服务，被告毛兰娟作为美林水郡小区的业主，原被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。现原告已为小区提供物业服务，而被告欠缴原告从2010年7月31日起至2018年7月31日止的物业费22063元，其事实清楚，证据充分，被告理应及时缴纳。二、关于违约金的问题，因原告提供的物业服务合同未明确交付物业费的期限，且合同亦没有约定违约责任，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。三、关于被告抗辩房屋漏水等问题，因与本案非同一法律关系，不属于本案处理范畴，被告可收集证据后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告毛兰娟在本判决生效后十日内支付原告湖南众慧天成物业服务有限公司物业费22063元；二、驳回原告湖南众慧天成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费485元，减半收取242.5元，由原告湖南众慧天成物业服务有限公司负担47.5元，由被告毛兰娟负担195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李文斌二〇一九年十一月十五日书记员  陈晓婷附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。