天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初2857号原告（执行案外人）：丁美月，女，1995年4月16日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。被告（申请执行人）：宋立民，男，1966年12月3日出生，汉族，无职业，住天津市河**。被告（被执行人）：孔德胜，男，1969年1月3日出生，汉族，户籍地天津市南开区。原告丁美月与被告宋立民、被告孔德胜案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁美月、被告宋立民到庭参加了诉讼。被告孔德胜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.立即解除对天津市津南区双港镇工业园区优谷产业园5号楼302房屋的查封；2.本案的案件受理费、公告费由被告负担。事实和理由：原告与被告孔德胜不相识。2018年10月14日原告在58同城上浏览房屋信息时看到该涉案房屋由房屋中介登记出售，售价27万元，当日原告通过58同城提供的内置对话软件与中介取得联系，中介表示房主用钱急售，带有租户。经过与中介沟通，原告与中介、被告孔德胜约定于2018年10月16日在中介门店见面详谈。2018年10月16日下午2点，被告孔德胜与原告正式见面，当天其未带房产证原件，但提供了复印件及身份证原件，中介通过官网核查涉案房屋权属及状态明确为孔德胜所有，仅有抵押贷款并无其他纠纷，被告孔德胜承诺原告30日内清掉抵押贷款，并保证该房屋无其他纠纷后，原告、被告孔德胜、中介当日签订了由中介提供的《房屋买卖（置换）合同》。当日原告支付现金2万元作为购房定金，支付3000元作为中介的居间服务费。2018年10月25日前后原告接到中介电话通知，被告孔德胜已经将抵押清完，约定于2018年10月30日办理房屋产权转让登记，约定时间为下午1点。2018年10月30日被告孔德胜于14：30分到达天津市津南区房屋产权交易大厅，原告、被告孔德胜、中介签订了由天津市国土资源和房屋管理局提供的《天津市存量房屋买卖协议》，原告缴纳了各项税费，再回到产权交易大厅，已经下班，约定2018年11月1日上午办理未完成的事项。2018年11月1日上午9：30分，原告与被告孔德胜、中介在中国农业银行天津津沽路支行大厅见面，在被告孔德胜的指示下，原告向被告孔德胜指定的李文生账户（62×××24）内转账购房款249000元，在原告的要求下，孔德胜在房款收条上手写附加了指定账户的详细信息并捺印，李文生捺印。后回到交易大厅后，被告知10日后领取办理的房产证。在等待取证的过程中，原告接到房管局电话得知涉案房屋被查封。经与中介联系，得知被告孔德胜因经济纠纷被起诉，法院已经查封了涉案房屋，被告孔德胜请求给予1到2周时间协调至涉案房屋为正常状态，期间被告孔德胜一拖再拖，至2019年1月以后无法联系上。原告报警，民警详细询问并记录后建议原告先由法律途径解决纠纷，并备案。2018年11月1日原告与被告孔德胜指定的人完成物业交接。于2018年12月6日收到租户交纳至2019年3月31日的房租及押金，由于2019年2月17日租户不再续租，原告2019年2月18日再次联系中介将房屋委托出租。2018年10月30日，被告宋立民向贵院提出申请，要求查封被告孔德胜名下价值1732365元的财产或其他等值财产，本案涉案房屋即被查封。2019年1月16日原告依法向贵院提出书面执行异议申请，并提供购房依据等证据，要求解除查封，2019年2月13日贵院作出（2019）津0103执异17号裁定书，裁定驳回原告的异议，并告知原告可在15日内向法院另案起诉。综上，原告与被告孔德胜签订的房屋买卖合同为双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，同时原告购买涉案房屋后，已经依约支付全部房款并占有至今。根据《物权法》第15条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定，原告取得涉案房屋后产权证未能下发，但并不影响合同的效力，且原告在本案中无过错，故法院不应查封涉案房屋。原告诉至法院，望判如所请。原告提供如下证据材料：1.房屋交易合同1张、定金收条1张、天津市存量房屋买卖协议1份、转账回执1张、房款收条1张、佣金服务费收据1张、税费票据7张、天津市不动产受理凭证1张、物业交接单1张，证明涉案房屋已经正常出售给原告。2.（2019）津0103执异17号执行裁定书复印件1份，证明贵院驳回了原告的执行异议申请。3.58同城网站的聊天记录截图6张，证明原告通过正常途径购买涉案房屋。被告宋立民辩称，不同意原告的诉讼请求。2018年我至贵院起诉孔德胜、天津昊盛投资管理有限公司民间借贷纠纷一案，在案件审理过程中提出保全申请，要求冻结孔德胜名下价值1732365元财产或查封、扣押其他等值财产，贵院于2018年11月作出执行裁定书，查封了涉案房屋等其他财产。后我与孔德胜、天津昊盛投资管理有限公司达成调解意见，孔德胜未依约还款，我于2019年1月3日申请强制执行，正在执行中。被告宋立民提供如下证据材料：1.天津君硕房地产经纪有限公司出具的证明复印件1张，证明天津君硕房地产经纪有限公司参与了涉案房屋的买卖。2.名片2张，证明李修燕、李文生都是君硕地产的员工。针对原告提供的证据材料，被告宋立民表示均没有异议。针对送宋立民提供的证据材料，原告丁美月表示：对证据1，涉案房屋在出售时是有贷款的，这只能证明其清贷的情况，房屋买卖（置换）合同中也约定了30日之内自行清贷；对证据2不认可，不认识李修燕、李文生。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁美月提交的证据材料，宋立民均未提出异议，且能够形成证据链证实房屋买卖、交付的事实，本院予以采信。宋立民提交的天津君硕房地产经纪有限公司出具的证明复印件无负责人、经办人的签字或盖章，不符合法律关于单位出证的规定，本院不予采信；宋立民提交的名片不能证实与本案的关联性，本院不予采信。依双方当事人当庭陈述及采信的证据，本院查明如下事实：坐落于天津市津**房屋登记在被告孔德胜名下。2018年10月16日，原告作为买方、被告孔德胜作为卖方、天津怡喆房地产信息咨询有限公司作为居间方签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定将涉案房屋出售给原告，成交价格为269000元，买方在合同签订之日，向卖方交付定金20000元，剩余房款，买方须于2018年11月15日之前筹齐，存入天津市津南区国土资源及房屋管理局办理代收代付手续。卖方承诺于收到全部房款3日内将房屋及钥匙交予买方。签订本合同时，买方应向居间方支付在居间服务费3000元，在办理房屋过户过程中产生的所有费用由买方支付。同日，原告向被告孔德胜支付定金20000元，向天津怡喆房地产信息咨询有限公司支付服务费3000元。2018年10月30日，原告与被告孔德胜在天津市国土资源和房屋管理局（津南区签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定将涉案房屋出售给原告，房屋价款235000元，双方同时签署《自愿放弃资金监管服务确认书》，原告应将全部房屋价款于2018年11月10日前支付给被告孔德胜。同日，原告缴纳了涉案房屋的二手房契税、印花税、非住房所有权登记费，并取得该房屋的发票。2018年11月1日，原告向被告孔德胜指定的李文生银行账户转账249000元，被告孔德胜出具房款收条对收款情况及指定的收款账户进行了确认，双方就涉案房屋进行了物业交接。2018年11月1日，天津市国土资源和房屋管理局向原告发放了《天津市不动产登记受理凭证》。2018年10月30日，宋立民因民间借贷纠纷将孔德胜、天津昊盛投资管理有限公司起诉至本院，并提出财产保全申请，本院作出（2018）津0103民初14469号民事裁定书、（2018）津0103执保字1492号执行裁定书，裁定对孔德胜名下价值1732365元财产或查封、扣押其他等值财产，并于2018年11月6日查封了涉案房屋。2019年1月16日，原告对本院查封涉案房屋不服，向本院提出书面异议，2019年2月13日，本院作出（2019）津0103执异17号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，于2019年2月26日向本院提起诉讼。本院认为，案外人提起执行异议之诉，应当举证证明其对标的物享有所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与被告孔德胜在居间方的参与之下签订《房屋买卖（置换）合同》，后又至天津市国土资源和房屋管理局（津南区签订《天津市存量房屋买卖协议》，可以证实双方之间的房屋买卖关系，原告向被告孔德胜支付了房屋定金，并将剩余房款转至被告孔德胜指定的收款账户，被告孔德胜对此进行了书面确认，后双方就涉案房屋进行了物业交接，原告已经占有该房屋；涉案房屋签订买卖合同的时间、支付房款的时间、交付房屋的时间均在本院查封涉案房屋之前，且原告已经取得天津市国土资源和房屋管理局发放的《天津市不动产登记受理凭证》，并非因原告的原因未办理过户登记，故可以确认原告享有足以阻止执行涉案房屋的权利，应停止对涉案房屋的执行。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对坐落于天津市津南区双港镇工业园区优谷产业园5号楼302房屋的执行。案件受理费5350元，由被告宋立民负担；公告费560元，由被告孔德胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。本院（2019）津0103执异17号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  于洪霞审 判 员  肖 霄人民陪审员  张 伟二〇一九年十一月四日书 记 员  谢晓光本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。