文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初5185号原告：重庆伟航物业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道新华支路**负**，统一社会信用代码91500233681456686D。法定代表人：谢玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：易森勇，重庆市忠县东溪法律服务所法律工作者，一般代理。委托诉讼代理人：蔡明杰，系该公司员工，特别代理。被告：赵小林，男，生于1974年1月29日，汉族，住重庆市忠县。原告重庆伟航物业管理有限公司与被告赵小林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆伟航物业管理有限公司的委托诉讼代理人易森勇、蔡明杰，被告赵小林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆伟航物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告及时支付截止2019年9月的物业管理费4561.40元、违约金456元，共计5017.40元；2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2010年2月2日，原告与重庆市鑫巍房地产开发有限公司签订前期物业管理合同，从2010年2月2日开始按《X小区物业管理合同》服务X小区业主，后分别于2012年1月2日、2014年10月15日、2008年1月1日与忠县X1业主委员会签订合同，且每次经过物业管理行政部门备案。被告是2号楼房业主。原、被告均应该切实履行《X小区物业管理合同》。被告购买2-1-16-1号楼房屋，房屋面积111.54平方米，并于2010年2月入住该房屋。《X小区物业管理合同》中明确约定，2018年前住宅物业管理服务费收费标准是按建筑面积每月交纳0.48元／平方米；2018年住宅物业管理服务费收费标准是按建筑面积每月交纳0.60元／平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2013年2月至2019年9月共计拖欠80个月的物业管理费，已构成违约。经原告多次催要，被告均以种种理由拒绝支付，原告遂提起本案诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告赵小林辩称，原告诉称的房屋地址、房屋面积、欠费时间均属实。被告不交物业费的理由是：1、2012年6月，被告家房屋屋顶掉落，找原告解决，原告没有解决，但原告解决了同小区的其他业主的上述问题现；2、被告所在楼栋的电梯经常坏，经常修，原告在维护电梯时没有邀请相关业主予以监督及公示修理电梯所换零件，不排除原告借修电梯为由自谋利益；3、小区业主委员会成立没有经过业主的同意，原告和开发商签订的服务合同期满后，没有经过业主同意继续留在小区进行物业服务；4、原告物业费收取标准涨价，需要相关物价部门的审核通过；5、小区电梯广告费收益业主有权享受，但原告没有公示，去向不明；5、被告所在楼栋卫生差，很少看见有人打扫卫生；6、被告家房屋在质保期内因为房顶掉落致手机损坏，屋顶花费近八千元的维修费，多次找原告都没有得到解决。原告只要把上述所说的问题解决好了，被告就交纳相关的费用。本院经审理认定事实如下：原告重庆伟航物业管理有限公司系物业管理企业，被告赵小林系忠县X1小区（与原告诉称中的“X小区”为同一小区）2-1-16-1号住房的业主，该房屋建筑面积为111.54平方米，被告于2010年2月入住该小区。2008年10月22日，原告与重庆海铭巍房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆海铭巍房地产开发有限公司开发的忠县X1小区进行前期物业管理。住宅物业服务费用标准（按建筑面积计算）为0.48元/月•平方米，有关电梯产生的所有费用及公用的水电费、设施设备的年检、维保、更换等费用按月消耗发生额另外独立分摊到业主户头上。合同期限自2008年10月22日起至2011年12月21日止或者业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应当就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，双方应当在合同届满后三个月内继续履行本合同。双方还对物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2012年1月2日，原告与忠县X1业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告对忠县X1小区进行物业管理。住宅物业服务费用标准选择包干制（按建筑面积计算）为0.48元/月•平方米，合同期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，并物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2014年10月15日，原告再次与忠县X1业主委员会签订《物业服务合同》，内容与2012年1月2日签订的《物业服务合同》基本一致，并将合同期限确定为自2015年1月1日起至2017年12月31日止。2018年1月1日，原告与忠县X1业主委员会签订《物业服务合同》，内容与2014年10月15日签订的《物业服务合同》基本一致，但将住宅物业服务费用标准（按建筑面积计算）变更为0.60元/月•平方米，合同期限确定为自2018年1月1日起至2020年12月31日止。从《前期物业服务合同》签订至今，原告依约对忠县X1小区履行了相应的物业管理服务义务。被告拖欠原告2013年2月至2019年9月共计80个月的物业服务费4561.40元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆海铭巍房地产开发有限公司、忠县X1业主委员会先后签订的三份物业服务合同，其内容与形式不违反国家法律法规的相关规定，该三份合同合法有效。被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，故原、被告双方应按合同约定计收物业服务费用。原告依约对忠县X1小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告却未依约向原告支付物业服务费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。现原告主张要求被告支付2013年2月至2019年9月的物业管理费4561.40元。根据原告提交的《物业服务合同》载明，2018年前住宅物业管理服务费收费标准是按建筑面积每月交纳0.48元／平方米；2018年至2020年期间住宅物业管理服务费收费标准是按建筑面积每月交纳0.60元／平方米,本院审查后认为原告的该主张未违反合同约定及相关法律规定，对此予以支持。被告辩称其房屋屋顶损坏、原告物业服务质量差等问题，但未就此提交任何证据证实其屋顶损坏等问题系原告的物业服务不到位所致，对此本院不予支持。被告辩称原告未将小区电梯广告费收益及电梯维修费等费用予以公示，未提交任何证据证实，如被告确有充分证据证实原告确有截留业主收入的行为，亦可另案起诉，但不能就此作为被告拒交物业服务费的理由。对被告的该辩称，本院不予支持。关于原告主张被告应当支付违约金的问题，本院认为原告虽依照合同约定提供了物业服务，被告未按时交纳物业服务费，但鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催收等工作方面存在不当，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。物业管理是一个阶段性的工作，周到地服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主物业服务要求非物业服务范围的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百六十二条之之规定，判决如下：一、被告赵小林于本判决生效之日起十日内向重庆伟航物业管理有限公司支付2013年2月至2019年9月的物业管理费4561.40元。二、驳回原告重庆伟航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵小林负担。本判决为终审判决。审判员 罗 燕二〇一九年十一月二十五日书记员 陈艳玲