湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6017号上诉人（原审被告）：肖婷，女，1993年12月21日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：王建，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王静，女，1990年9月16日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：阳茜，湖南恒昌律师事务所律师。上诉人肖婷因与被上诉人王静房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初2309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖婷上诉请求：撤销一审判决，依法改判；并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决未认定被上诉人在合同解除过程中也有过错，显失公平。1、上诉人于2018年8月22日向被上诉人明确提出收房（解除合同）后，被上诉人在长达四个月的时间里未予答复，应认定被上诉人默认了合同已经解除。2018年12月25日，被上诉人又要求上诉人继续支付房租，明显违背诚实信用原则。2、被上诉人未在合理期间给予上诉人答复，让上诉人误以为合同已经解除，未采取相应的止损措施，故被上诉人应对损失的扩大部分承担责任。一审法院对被上诉人怠于履行“告知义务”的过错未予查明，全额支持了被上诉人的租金和违约金请求，对上诉人显失公平。3、上诉人在经营极度困难的情况下提出解除合同，虽然有违合同法，但从法经济学的原则和节约资源的角度出发，应该允许承租方解除合同，以赔偿损失的方式承担违约责任平衡双方当事人的利益，而不应机械强调合同严守。二、合同约定的违约金标准明显过高，且被上诉人未能举证证明自己的实际损失，一审判决机械地根据合同约定判决上诉人支付10万元违约金，对上诉人明显不公平。被上诉人并未举证证明其实际损失，即使有损失，主要也是转租期间的租金损失，假设转租期间是三个月（已经够长了)，则实际损失为三个月租金，那么根据法律规定来计算，违约金也不能超过四个月租金。另一方面，从租赁合同签订至被上诉人发出解除合同通知不到一年时间，按一年时间计算租金也就93582元，最高利息收益不过22460元。三、一审法院未认定上诉人的装修投入和购置的物品价值，未将该部分价值抵减被上诉人的损失，有失公平公正。合同签订时，被上诉人的商铺为毛坯房，上诉人花费了近三万元进行装修，现在该部分装修的价值已经实际为被上诉人享有，从公平公正的角度出发，该部分价值应该冲抵被上诉人的租金。另外，上诉人购置的冰箱、货柜、收银台等物品价值也超过两万元，上诉人还缴纳了2018年8月至12月的物业费1200元，均应在租金中抵扣。被上诉人王静辩称，一、上诉人单方解除合同没有法定或约定依据，因此未能达到其解除合同的目的。上诉人由于经营困难向被上诉人提出免租两个月并转租铺面，但双方没有达成合意，上诉人将钥匙交给隔壁后即自行关停铺面，并将冰箱、货柜、收银台等物品留在商铺内。二、商铺租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效。上诉人必须按照约定缴纳租金，到期十日未交视为违约，应支付违约金10万元。上诉人在一审中并未主张违约金过高请求减少，应视为其认可该违约条款。而且租赁合同在2019年1月14日解除后至一审审理终结前，上诉人仍未腾空房屋，给被上诉人造成了严重损失。三、上诉人提出的装饰装修应抵扣被上诉人的损失，有违法律规定。本案系因上诉人的原因导致合同解除，其应自行承担装饰装修残值损失，对未形成附合的装饰装修物，被上诉人不同意利用并多次催促上诉人搬离，但上诉人置之不理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。王静向一审法院起诉，请求判令：1、依法确认王静与肖婷间的《商铺租赁合同》于2019年1月14日解除；2、肖婷立即向王静支付拖欠的2018年8月23日到2019年1月14日租金37249元；3、肖婷立即向王静支付违约金100000元；4、本案全部诉讼费用由肖婷承担。一审法院认定的事实：2018年1月12日，王静与肖婷签订《商铺租赁合同》，其中约定：肖婷租用王静位于长沙市岳麓区商铺；租赁期限从2018年2月24日至2023年2月24日止；第一年租金为7798.5元／月，从第二年开始，在前一年租金基础上按10%的比例递增，租金的付款方式为押一付三，双方自签订合同之日，肖婷需向王静交付一个月租金作为押金，以及当季度租金，届时合同期满，且无任何纠纷，王静应退还押金；肖婷必须每半年度支付一次租金，付款时间为每年的6月25日和12月25日，满后十日内未交纳，则视同违约，违约金100000元。合同签订当日，王静依约交付了商铺，肖婷支付了押金及三个月的租金31194元后进场装修，并在装修完工后经营水果，于2018年6月25日又支付了5月23日至8月22日的租金23400元。由于经营困难，2018年7月25日肖婷提出免租二个月和转让铺面，双方协商未果。2018年8月22日肖婷关停铺面、将钥匙交给隔壁后，通过微信通知王静收房即行离开，其冰箱、货柜、收银台等物品仍留在商铺内。2018年12月25日为双方约定的交租日，王静向肖婷微信催促其缴纳租金，2018年12月31日、2019年1月8日王静通过微信和在商铺门上粘贴的方式向肖婷发出《租金催讨通知书》。2019年1月14日，王静通过微信和邮寄的方式向肖婷发出《商铺租赁合同解除通知书》，上载明：催缴拖欠的租金37249元，限期5日内清空商铺。因肖婷未予回复，拒付后期租金，也未办理铺面清空交接手续，故王静自行收回了商铺，并向一审法院提起了诉讼。一审法院认为，王静、肖婷所签订的《商铺租赁协议》，是系双方真实之意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方所约定的租期截止日为2023年2月24日，肖婷于2018年8月22日停止经营，并通知王静收房，其单方解除合同并无法定或约定依据，故该租赁合同并未解除，肖婷也并未腾空房屋，亦未将房屋钥匙实际交付给王静，仍实际占用该商铺。肖婷至约定的交租日仍未支付租金，其构成违约，王静多次催讨无果，于2019年1月14日通知肖婷解除租赁合同，该通知于当日到达肖婷处，故王静、肖婷的租赁合同自当日解除。肖婷拖欠王静租金37249元至2019年1月14日，应予支付。对于王静请求肖婷支付违约金的诉求。肖婷于约定的交租日十日内未履行义务，已构成违约，应按照约定支付违约金100000元。对于押金，依据王静、肖婷所签订的租赁合同之约定，租赁合同期满且无任何纠纷的，王静应退还押金。王静、肖婷所约定的押金意在保证租赁合同的全面履行，其与违约金的性质一致，故一审法院认为，该押金既有担保功能，也属违约金范畴，故肖婷已支付的押金7800元从其应承担的违约责任金100000元中予以扣除。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、王静与肖婷2018年1月12日签订《商铺租赁合同》于2019年1月14日解除；二、限肖婷于本判决生效后三日内向王静支付租金37249元；三、限肖婷于本判决生效后三日内向王静支付违约金92200元。如果肖婷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1523元，由肖婷负担。二审中，上诉人肖婷向本院提交了如下证据：证据一、微信聊天记录，拟证明上诉人于2018年8月22日明确向被上诉人提出解除合同；证据二、微信聊天记录及物业费缴费记录，拟证明上诉人缴纳了2018年8月至12月的物业费1200元，应在租金中抵扣；证据三、商铺照片，拟证明上诉人花费了3万元进行装修，并购置了冰箱、货柜、收银台等物品；合同解除后，被上诉人在涉案商铺继续经营水果生意，应视为对上诉人装修附属物价值的认可。经组织质证，被上诉人王静发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，不能达到其证明目的，仅仅是上诉人单方提出解除，双方只是进行沟通，并没有对解除合同达成合意；对证据二的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，不能达到其证明目的，物业费应由上诉人自行承担；对证据三的三性均不予认可，照片未显示时间，真实性存疑，室内的冰箱、货柜等物品不能证明是上诉人购置的。本院经审查认为，上诉人肖婷提交的证据一、二均不属于新证据，且不能达到其证明目的，本院不予采信；证据三不能体现拍摄时间，与本案缺乏关联性，本院不予采信。根据双方当事人的陈述，本院二审补充查明：被上诉人王静在2019年5月已将涉案商铺另行出租给第三人。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，肖婷与王静签订的《商铺租赁协议》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。在合同约定的租赁期限届满前，肖婷虽于2018年8月22日停止经营并通知王静收房，但未经王静同意，且肖婷未搬离商铺内的冰箱、货柜、收银台等物品，亦未将商铺钥匙交还给王静，故一审法院认定肖婷仍持续占有商铺，双方的租赁协议并未因肖婷的通知行为解除，并无不当。在租赁协议尚未解除的情况下，肖婷未按协议约定支付租金，已构成违约，故肖婷应向王静支付2019年1月14日王静通知解除租赁协议前的租金及相应违约金。根据《商铺租赁协议》之约定，肖婷到期十未交纳租金的，应承担违约金10万元。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”肖婷主张合同约定的违约金过高请求予以减少，本院经审查认为，王静因肖婷逾期支付租金导致《商铺租赁协议》解除产生的客观损失主要是利息损失及另行寻租的损失，而合同约定的违约金数额明显高于王静可能产生的实际损失，故本院根据公平原则和诚实信用原则酌情确定肖婷应参照5个月的租金标准向王静支付违约金42891元，扣除王静应退还的押金7800元，还应支付35091元。另，肖婷在二审中主张的装修及物品损失，因其未在一审中提出反诉请求，故本院二审不予处理，双方当事人可另寻法律途径解决。综上所述，上诉人肖婷的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初2309号民事判决第一、二项；二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初2309号民事判决第三项为“限肖婷于本判决生效后三日内向王静支付违约金35091元”；三、驳回王静的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1523元，二审案件受理费3046元，共计4569元，由上诉人肖婷负担2569元，被上诉人王静负担2000元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十一月八日书记员 林 巧