江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8763号上诉人（原审被告）：李春华。委托诉讼代理人:李见刚，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人:王东，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山兴业物业管理有限公司。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。上诉人李春华因与被上诉人昆山兴业物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初3573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李春华上诉请求：二审法院撤销一审判决，依法改判驳回昆山兴业物业管理有限公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由昆山兴业物业管理有限公司承担。事实和理由：一、昆山兴业物业管理有限公司与小业主之间不存在物业服务合同关系，其主张的物业服务费无合同和法律依据，一审认定事实不清，适用法律错误。（一）昆山兴业物业管理有限公司提交的《昆山市前期物业管理委托合同》不具有真实性。小业主已提供证据证明该合同系其与关联方即开发商昆山花桥展览中心有限公司为了诉讼而临时制作的虚假证据，不具客观真实性，不能成为昆山兴业物业管理有限公司收取物业服务费的合法依据。（二）昆山兴业物业管理有限公司无权签署案涉前期物业管理合同。小业主与开发商签署的购销合同之《附件五：商品房物业管理协议》中约定案涉物业前期物业管理方为上海旺凯物业管理公司，案涉前期物业管理合同系虚假证据。（三）案涉前期物业管理合同为无效合同，该合同第六条关于物业管理服务事项的具体规定和第七条关于物业管理服务质量标准的具体规定均空白，缺少物业服务合同最基本的要素，免除了昆山兴业物业管理有限公司主要的物业服务内容。合同第十八条第六款、第十款关于业主对于物业服务费用的收支情况、物业合同履行情况的知情权、监督权条款均空白，剥夺了小业主作为业主应享有的知情权和监督权等基本业主权利。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，案涉前期物业管理合同无效，不具法律效力。（四）根据小业主与昆山兴业物业管理有限公司的关联方苏州兆成展馆经营管理有限公司（以下简称苏州兆成）签订的租赁合同之约定，在8年租期内，物业费由苏州兆成支付。但昆山兴业物业管理有限公司不能提供证据证明苏州兆成向其支付过物业费，说明案涉前期物业管理合同实质上从未履行过，其向小业主主张该等费用系利用诉讼手段谋取非法利益。（五）涉案物业从未交付，《物业管理条例》第四十一条规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。小业主与开发商之间的购销合同之《附件五：商品房物业管理协议》第十九条约定，全体业主自接收该户钥匙或按购房合同约定的交付之日起承担其所拥有物业的服务费用。小业主至今未收到案涉物业的钥匙，案涉物业也不符合购销合同约定的交付条件（购销合同附件三：案涉物业至少应当具有物理隔断、公共卫生设施、汽车梯等设施）。因此，开发商未实际交付物业，物业服务费应由开发商承担。二、案涉物业客观上不存在物业服务的对象，昆山兴业物业管理有限公司亦未提供物业服务，其主张物业服务费毫无事实根据。一审全然回避小业主提交的证据，认定事实错误。（一）案涉商铺为虚拟商铺，目前处于空关状态。铺面不存在物理隔断、设施设备、未通水电气，小业主无法进入甚至无法在案涉物业现场找到自己的商铺，不存在物业管理的对象。（二）昆山兴业物业管理有限公司未提供任何保洁、绿化、维修等物业服务，小业主已提供图片和视频证据证明案涉物业公共区域杂草丛生、垃圾乱堆，展馆内外设施破败不堪。（三）小业主已提供证据证明昆山兴业物业管理有限公司所谓的物业保安、岗亭实际上并不在案涉物业所在地，而在开发商自己的物业上，所谓的物业工作人员并未为小业主提供服务，而是为开发商工作。三、昆山兴业物业管理有限公司违法占用物业至今，未支付任何租金和使用费，擅自经营案涉物业公共区域，谋取非法利益，严重违反《物权法》、《物业管理条例》的规定，严重侵害小业主的合法权利。（一）案涉物业租赁期满后，昆山兴业物业管理有限公司非法占有物业，亦未支付租金和使用费，其违法行为已严重侵害小业主作为物权人对于物业所享有的法定的占有、使用、收益和处分权利。（二）昆山兴业物业管理有限公司未经小业主同意，擅自将案涉物业的共用区域进行经营，作为停车场收取费用，所得收益从未向小业主公开和返还，非法侵占应当归于业主的收益。四、本案存在明显的程序错误，一审无故延长审限。本案于2019年2月18日立案受理，适用简易程序的一审案件，审限为三个月，故一审应在2019年5月18日之前审结本案。但一审于2019年6月12日出具民事裁定书，将本案转为普通程序。一审为了掩饰该程序问题，将合议庭开庭时间错误表述为2019年3月26日。但实际上合议庭于2019年6月24日开庭审理，一审关于合议庭开庭时间的表述内容明显与事实相反。五、昆山兴业物业管理有限公司关联方利用阴阳合同，向小业主出售虚拟商铺，通过售后包租形式非法吸收公众存款。昆山兴业物业管理有限公司配合关联方，在虚拟商铺不具有任何物业服务内容的情况下，与开发商签订虚假案涉前期物业管理合同，强迫业主缴纳物业服务费，利用诉讼手段谋取非法利益，相关违法行为已涉嫌构成非法吸收公众存款罪。六、一审在李延生同类案件中出具的民事调解书错漏百出，侧面说明本案所涉的系列物业服务合同纠纷涉嫌虚假诉讼，小业主保留向公安机关及检察机关就虚假诉讼提出控告的权利。昆山兴业物业管理有限公司辩称：服从一审判决。系列案所涉的业主近三千余户，租赁期限八年届满后，因承租人不再续租，进而引发业主群体性信访，地方政府应业主要求，要求回购，进行调处。原开发商已多次延期回购，大部分业主已经回购。昆山兴业物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令李春华立即向其支付物业服务费人民币652.8元(10.88*5*1*12，自2018年1月1日至2018年12月31止)。一审法院认定事实：甲方昆山花桥展览中心有限公司与乙方昆山兴业物业管理有限公司签订昆山市前期物业管理委托合同一份，约定物业名称：花桥中国国际采购中心2号馆，座落位置：昆山花桥经济开发区绿地大道1588号，四至范围：南至绿地大道，东至集善路，西至采购中心主展馆，北至采购中心3号馆。总建筑面积：29419.64平方米。委托管理服务期限：物业管理服务期限为2年，自2010年7月1日起至2012年7月1日止。合同期未满，业主人会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。该合同第六条约定在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项(采取招投标的以中标文件为准)，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人……第九条在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费(业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定)，商业：5元/月•平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。笫十七条约定，甲方相关的权利义务：(一)委托乙方管理的房屋、设施、设备负责达到国家有关部门验收标准要求；(二)在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，在售房过程中与购房者订立商品房买卖合同时，同时与购房者签订《前期物业管理服务协议》，要求购房者对《业主临时公约》予以书面承诺，并将其作为房屋销售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房者提供房屋质量保证书和房屋使用说明书……第二十二条业主延迟交付物业服务费用等违反本合同约定的义务，乙方有权采用诉讼等方式向有关义务人收取，造成乙方经济损失的，违约方应给予乙方经济赔偿。第二十四条本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方应继续履行管理职责，直至业主委员会选聘新的物业管理企业，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。该前期物业服务合同已经备案。另查明，涉案房屋位于昆山市，于2011年12月15日登记在李春华名下，建筑面积10.88平方米。另查明，2018年11月22日，昆山兴业物业管理有限公司向李春华发出物业费催缴函，其中载明“您位于江苏省昆山市花桥绿地大道1588号中国国际采购中心2号馆(以下简称2号馆)中的产权式商铺，原由苏州兆成展馆经营管理有限公司租赁、统一经营管理并缴纳物业费，已于2017年12月31日租赁期满。由于苏州兆成展馆经营管理有限公司业已告知我公司租赁期限届满后不再租赁，2号馆中的产权式商铺的物业费由业主自行缴纳。根据前期物业协议约定物业费按每平方米每月5元计费、按月计收。为此，特函告您按时缴纳2号馆中的产权式商铺的物业费，2018年度(1月一12月)物业费缴纳时间截止于2018年12月15日。同时，函告您2019年度的物业费同样按月计收。希望您按时缴纳，若逾期超过15天，我公司将依法通过司法途径予以解决，届时您还将额外承担诉讼费、执行费，甚至还将被限高并纳入失信名单。李春华不认可收到该催缴通知。上述事实有前期物业服务合同、照片、房产登记信息、催缴函等及昆山兴业物业管理有限公司在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《江苏省物业管理条例》第十条规定：“房屋的所有权人为业主”。本案涉案房屋由案外人开发商与昆山兴业物业管理有限公司签订了前期物业服务管理协议，涉案房屋虽系虚拟分割，李春华表示并未实际收到该房屋，但涉案房屋已于2011年登记在李春华名下，李春华系该房屋的业主。昆山兴业物业管理有限公司在该小区已按约定履行了服务义务，物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，或存在各家各户受到服务体验不同而减少管理成本，故对李春华的抗辩不予支持。李春华应按约定履行向昆山兴业物业管理有限公司支付物业费的义务。李春华应支付自涉案房屋登记在李春华名下后的物业费。昆山兴业物业管理有限公司基于前期物业服务协议向李春华主张自2018年1月1日至2018年12月31止的物业费，昆山兴业物业管理有限公司以诉讼催款，李春华应当支付相应物业费（10.88*5*12）652.8元。至于李春华庭审中陈述的业委会选举、备案、房屋实际交付问题并非本案审理范围，本案不予理涉，当事人可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《江苏省物业管理条例》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：李春华支付昆山兴业物业管理有限公司关于涉案房屋自2018年1月1日至2018年12月31止的物业管理费652.8元，于判决生效后十日内付清。案件受理费50元，由李春华负担。二审中，李春华提供开发商的中介发在业主群中的由一审法院在本系列案一审审理过程中作出的（2019）苏0583民初3524号民事调解书。该份调解书内容中将同类案件的案由定为租赁合同纠纷，将案件所涉的物业描述为李延生所居住的小区物业，并且在调解内容中要求李延生支付7月到12月的物业费，李延生竟于2018年5月20日前已支付完毕。经陈欣燕与李延生确认，李延生对该调解内容并不知情。该份调解书错误百出，前后矛盾。作出调解书后，开发商通过中介发在业主群中，以此给小业主施加压力，严重影响司法审理的公正性和权威性。昆山兴业物业管理有限公司质证表示对调解书的真实性、合法性、关联性都没有异议，一审法院已经作出了补正裁定。二审中，昆山兴业物业管理有限公司提供如下证据：1.李延生、邓小燕物业服务合同纠纷调解书及补正裁定，证明李延生、邓小燕案已经一审法院审理达成调解。2.银行汇款凭证四份，证明苏州兆成支付物业管理费的情况。1号、2号馆因经商环境变化，经营困难，原计划未实现，拖欠物业费，但开发商和苏州兆成还是确保公司正常营运的费用，苏州兆成租赁期间内支付了全部租金。3.付款凭证一份，证明前期物业服务合同中第三条约定的相关费用的付款事实。4.展馆移交协议、移交清单、设备清单，证明涉案展馆的移交情况。5.昆山兴业物业管理有限公司员工社会保险费分摊表、缴费通知单、个税纳税凭证，证明昆山兴业物业管理有限公司为1、2号馆提供了物业服务。李春华质证表示：1.认可调解书和补正裁定的真实性，但一审作出补正裁定后，调解书仍有两处错误。昆山兴业物业管理有限公司主张的是2018年7月到2018年12月的物业费，但于2018年5月20日之前已经支付完毕。该份调解书以及补正裁定充分说明原民事调解书在案由、基本事实以及双方的权利义务关系和调解书协议正文内容存在错误，经补正后，错误内容并未完全更正，由此更加印证该民事调解书背后的诉讼行为是虚假诉讼。2.对于四份汇款凭证的真实性由法院认定，对合法性和关联性均不予认可。该四份银行转账凭证在用途一栏并未载明物业费，昆山兴业物业管理有限公司亦未就付款的金额和时间作出合理说明，由此证明苏州兆成从未向昆山兴业物业管理有限公司支付过物业费，昆山兴业物业管理有限公司与开发商所签署的前期物业服务合同也从未履行过。昆山兴业物业管理有限公司提起物业服务合同之诉主张物业服务费，实际是通过诉讼手段牟取非法利益，昆山兴业物业管理有限公司从未提供过任何物业服务，与小业主之间也未建立过物业服务合同关系。3.付款凭证的真实性由法院认定，合法性、关联性不认可。该证据不能证明该份转账凭证所载明的款项是合同项下的物业开办费用，并且转账的金额和合同约定的开办费用也不相符。4.对于物业移交材料的真实性、合法性、关联性均不予认可，该等材料是由开发商和昆山兴业物业管理有限公司签署的，双方属于关联公司，该等协议书、备忘录可以在任何条件下重新签署、补签或倒签。物业目前属于空关状态，并未通水通电，不存在任何设施设备。该等资料清单均无客观的实体进行对应。空调设备使用说明书等证据与本案没有关系，不能证明开发商与昆山兴业物业管理有限公司之间就物业开办事项进行过交接和委托，与客观情况也不相符。5.对于社会保险费分摊表、缴费通知单、个税纳税凭证的真实性、合法性、关联性均不予认可。昆山兴业物业管理有限公司提交该组证据是为了回应法院要求提供证明其确实提供了物业服务的物业管理凭证，如巡逻记录、保洁记录，或者对于设备、设施进行检修维修的记录，该等社保和个税资料与本案无关。并且通过该等社保和个税资料，也不能证明昆山兴业物业管理有限公司客观上提供过物业服务，社保和个税材料中所载明的员工的岗位、职能并不能明确。社保的表格中有两份是由昆山兴业物业管理有限公司自行制作的，不能作为缴纳社保的凭证。二审中，本院至昆山市住房和城乡建设局物业管理科调取了涉案展馆所在地昆山市花桥镇绿地大道1588号的物业服务合同的备案证明材料。李春华质证表示：1.对于该备案证明材料的形式真实性、实质真实性和合法性均不予认可。该证据仅有一份备案证明，并没有备案证明对应的物业服务合同。案涉物业是否存在真实的商铺、业主是否能找到自己的格子铺、业主能否进入案涉物业、案涉物业由谁实际非法控制、是否存在物业服务以及案涉物业是否非法用于停车场经营等事实才是本案系争的核心事实，而非前往调查一份虚假的前期物业服务合同备案与否。2.对于该备案证明材料的关联性不予认可。首先，对于该备案证明的来源与真实性无法确认。其次，前期物业服务合同备案行为本身并不对物业服务合同的真实性、合法性和有效性进行审查。昆山兴业物业管理有限公司与昆山花桥展览中心有限公司属于关联公司，在任何时间均可以互相配合签署所谓的前期物业服务合同，进行备案，该备案不能说明任何问题。不论该前期物业服务合同是否备案，均无法回应和解决以下问题：（1）昆山兴业物业管理有限公司无权签署该前期物业服务合同；（2）案涉前期物业服务合同关于物业服务事项的具体约定均空白；（3）案涉前期物业服务合同关于物业管理服务质量标准的具体规定均空白；（4）案涉前期物业服务合同关于物业服务费用的收支情况、业主监督权条款均空白。案涉前期物业服务合同缺少物业服务合同的诸多最基本的要素，不论备案与否，合同均不成立。从合同履行的角度来看，昆山兴业物业管理有限公司未提交任何证据证明其提供过物业服务，小业主也提交了充分证据证明昆山兴业物业管理有限公司未提供物业服务，并且非法占用物业，用以非法经营停车场牟利，昆山兴业物业管理有限公司也未提交任何苏州兆成向其支付过物业费的证据，全部证据和事实均指向所谓的前期物业服务合同从未履行过。因此，备案与否与本案不存在任何关联。昆山兴业物业管理有限公司质证表示对该备案证明材料的真实性、合法性、关联性均无异议，该备案证明材料证明了涉案1、2号展馆的物业管理单位为昆山兴业物业管理有限公司。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，物业服务企业按约提供物业服务的，业主应当按约及时支付物业服务费用,业主以其并非合同当事人为由提出抗辩,不予支持。本案中,虽然小业主与开发商昆山花桥展览中心有限公司签订的《商品房购销合同》约定的前期物业管理公司并非昆山兴业物业管理有限公司，但昆山兴业物业管理有限公司与昆山花桥展览中心有限公司签订了《昆山市前期物业管理委托合同》，结合本院至昆山市住房和城乡建设局物业管理科调取的物业服务合同备案证明材料，可以认定2011年1月1日至2012年7月1日期间昆山兴业物业管理有限公司与昆山花桥展览中心有限公司形成了前期物业管理委托关系。该前期物业管理委托关系系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。涉案前期物业管理委托合同约定的前期物业管理期限已届满,物业服务人继续提供物业服务,业主未提出异议的,应当视为双方成立了不定期的物业服务合同,在未经法定程序变更的情况下,原合同约定内容继续有效。现小业主未提供证据证明在该前期物业管理委托合同到期后小业主已另行选聘新的物业公司接管涉案展馆并提供物业服务。昆山兴业物业管理有限公司作为涉案展馆的物业服务提供者，在小业主与苏州兆成的租赁合同届满后对该展馆所在区域继续提供了相应的物业管理服务,小业主应按约支付相应的物业服务费。涉案商铺虽属产权式商铺，无物理隔断，但小业主购买涉案商铺后与苏州兆成签订了租赁合同，涉案商铺已于2011年登记至小业主的名下，且二审中小业主明确已经收到苏州兆成支付的租金，本院对于小业主主张的其未与昆山兴业物业管理有限公司签订物业服务合同并基于涉案物业从未交付从而应由开发商缴纳物业费的上诉主张不予采信。对于小业主主张的涉案前期物业管理委托合同部分约定事项空白的问题，本院认为，昆山兴业物业管理有限公司与昆山花桥展览中心有限公司虽就该部分未在合同中进行明确约定，但此部分内容的空白不足以认定该前期物业管理委托合同免除了昆山兴业物业管理有限公司的责任、加重了业主委员会或小业主的责任、排除了业主委员会或小业主主要权利。就该部分内容，小业主可与昆山兴业物业管理有限公司参照相关行业标准等另行协商予以明确。至于小业主上诉主张的涉案展馆公共区域杂草丛生、垃圾乱堆等问题，本院认为，由于涉案展馆的物业服务系综合性服务，涉及到展馆及配套设施、场地的维修、养护、管理和环境卫生与秩序的维护、安保措施的落实等多项内容,而物业服务效果本身受到服务对象的体验等多种因素的影响。小业主可与昆山兴业物业管理有限公司就涉案展馆的物业服务质量问题另行处理。对于小业主上诉主张的李延生一案的调解、业主委员会的成立、苏州兆成承租期内物业费的支付、昆山花桥展览中心有限公司售后包租的行为是否合法的问题，本院认为上述问题非本案审理范围，本院对此不予理涉。小业主上诉主张昆山兴业物业管理有限公司擅自将涉案物业公共区域进行经营并收取停车费，对此，本院认为，昆山兴业物业管理有限公司是否非法侵占业主公共收益的问题与本案所涉的物业费纠纷不属于同一法律关系，小业主可另行主张相关权利。经审查，一审程序合法，本院对小业主关于一审程序错误的上诉主张不予支持。小业主未按时交纳物业费,一审根据现有的证据材料和当事人的陈述支持昆山兴业物业管理有限公司主张的相应物业费并无不当。综上所述，李春华的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李春华负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇一九年十一月二十八日书记员 陈闵悦