陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终11892号 上诉人（原审被告）:陈永国，男，汉族，1956年5月19日出生，陕西日报社员工，住西安市。委托诉讼代理人：曹平，男，1957年5月27日出生，汉族，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）:冯英杰，男，汉族，1977年5月6日出生，陕西日报社员工，住西安市。委托诉讼代理人：李瑞，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁洋，陕西宝伦律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：西安市高新区东间。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人陈永国因与被上诉人张晖以及原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称：地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团在本市长安区XX花园”项目，陈永国系陕西日报传媒集团职工，拥有“南山花园”项目住房的购房指标。2016年5月3日陈永国（甲方）与冯英杰（乙方）签订《房号转让协议》，约定：甲、乙双方在平等自愿的原则下，甲方自愿把单位统一分配的房号转让给乙方，房号转让费50000元；乙方用甲方在单位购房排名的为43号的名次和名义购买位于长安区XX城附近的《南山花园》楼盘小区房屋一套，产权归乙方所有；该房屋的一切费用由乙方承担，甲方不承担任何费用（用甲方的名义缴费包括首付款和后续所有房款）；办理房产证与过户时，费用由乙方承担（如果能在网签时写成乙方名字，或者初次办理房产证时，能写成乙方的房产证，甲方必须提供相关手续，免去将来需过户的手续）；以后此房屋涨价或者跌落与甲方没有任何关系。2016年5月4日，冯英杰以陈永国（乙方）名义与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》，约定：本次商品房认购单价为3980/㎡；乙方认购甲方开发的“南山花园”4号楼1单元11层西户商品房，户型编号为H，建筑面积约为148平方米；本协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金5万元，认购金将作为商品房首付款的组成部分；在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。同日，冯英杰向地建公司支付房屋认购款50000元，向陈永国支付房号转让费50000元。2016年8月22日冯英杰向地建公司支付房款67808元。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互相体谅、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后冯英杰、陈永国就车位认购问题进行了协商，但未达成一致。冯英杰遂向法院起诉。2018年8月5日冯英杰向地建公司交纳保证金276712元。冯英杰诉至原审法院称， 2016年5月3日，冯英杰与陈永国签订《房号转让协议》，约定：陈永国同意将其单位位于长安区XX城附近《南山花园》楼盘小区房屋一套的购房资格转让给冯英杰，产权归冯英杰所有。次日，冯英杰、陈永国一同去地建公司售楼部签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0095）, 同日冯英杰按照《房号转让协议》支付转让费5万元,取得了陈永国在南山花园的商品房购买资格（4号楼1单元11层西户）。认购协议签订后，实际购买人即冯英杰积极履行协议，向地建公司共支付首期款117808元，但地建公司于2018年7月12日向冯英杰、陈永国发出变更实际购买人通知时，陈永国明确表示到其不愿履行自身义务，已严重违约。冯英杰诉至法院，请求：1、判令冯英杰、陈永国《房号转让协议》合法有效；2、判令陈永国协助冯英杰在地建公司处（长安区郭杜南山花园售楼部）办理商品房认购更名手续 ；3、本案诉讼费用由陈永国承担。 陈永国辩称，对《房号转让协议》、收条、《南山花园商品房认购协议》的真实性均认可，但我方不属于违约。涉案房屋为陕西日报社为其职工提供的具有人身专属性的房产，并非五证齐全的商品房。本案的诉讼标的是购房资格转让，而非房屋产权转让，冯英杰、陈永国在签订《房号转让协议》仅涉及购房资格转让，并未涉及车位资格转让，冯英杰诉讼请求名为办理“更名手续”，实为《南山花园商品房认购协议》合同权利义务的概括转让，陕西地建公司在《南山花园商品房认购协议》合同权利义务的概括转让给冯英杰之前，有权变更合同内容要求车位和房产捆绑出让。但冯英杰拒绝从陈永国处购买车位，导致冯英杰在仅受让房屋资格后仍然不符合地建公司购房资格与购买车位资格为同一人的合同要求，导致购房资格转让不能履行的责任在于冯英杰而非陈永国。冯英杰诉请违反合同相对性及缔约自由的合同法原则，故不同意冯英杰诉讼请求。地建公司称，坚持谁买房谁买车位，房与车位是一起的，车位购买资格作为房屋购买资格的附属存在。我公司会依据法院的生效判决配合法院执行。原审法院认为，陈永国作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给冯英杰，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。对此本案双方当事人并无实质性争议。本案争议的焦点为，陈永国以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约。首先，如果开发商对购买小区车位以购买小区住房为前提，当小区车位与房屋配比达到1:1时，认购人取得房屋认购资格之时，则当然取得车位认购资格，车位认购资格即为房屋认购人的从权利。根据合同法第八十一条的规定，本案中陈永国签订房屋认购资格转让合同之日起，购买车位的资格即一并转让给冯英杰，即便双方对此未进行约定。其次，地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效。陈永国在对车位购买已无实体权利的情况下，以地建公司的捆绑销售政策为由拒绝办理认购协议更名手续，其行为不具有正当性。再次，双方在《房号转让协议》中约定，甲方协助乙方办理网签、房产证手续。冯英杰解释称，包含认购协议更名手续。冯英杰的解释符合情理，符合合同法关于当事人约定不明时根据合同有关条款进行合同解释的规定。其实，办理认购协议更名手续是陈永国的合同附随义务，双方即使对此未进行约定，陈永国亦有办理更名手续的义务。综上所述，陈永国的行为已构成违约。现冯英杰要求继续履行合同，请求判令陈永国协助冯英杰在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第八十一条、第一百零七条的规定，原审法院遂判决：一、原告冯英杰与被告陈永国签订的《房号转让协议》有效。二、本判决生效之日起十五日内被告陈永国协助原告冯英杰在第三人陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。案件受理费1050元由被告陈永国负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十五日内直接给付原告）。宣判后，陈永国不服，向本院提起上诉称，一、陈永国在本案中没有任何违约行为，地建公司拒绝陈永国将购房资格转让给冯英杰，不是陈永国的违约行为，依法陈永国无需且无法承担法定继续履行的违约责任。地建公司要求车位必须达成一致，否则无法交易；二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条，当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。南山花园五证不全，没有网签，不在认购协议与双方约定的转让协议中，三、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。四、冯英杰在本案起诉及一审庭审中认定陈永国违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为，冯英杰在一审中存在虚假诉讼的行为。五、一审认定的焦点“被告以第三人的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约”是事实认定的严重错误。六、陈永国认为本案的核心焦点为：在2018年8月2日更名当日，陈永国到地建公司处就购房资格进行更名时（即履行双方之间的合同义务），地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为是否符合《合同法》第110条规定的履行不能。七、一审判决认为“第三人的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效”，严重违背《合同法》基本精神。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回冯英杰的全部诉请。2、本案一、二审诉讼费由冯英杰承担。冯英杰辩称，1、双方签订的《房号转让协议》合法有效，冯英杰据此取得了南山花园房屋的认购资格，陈永国有协助冯英杰办理更名的义务。双方签订的《房号转让协议》也不存在《合同法》第五十二条合同无效情形及第一百一十条规定的履行不能的法定情形，一审法院判决陈永国协助办理更名手续适用法律正确；2、陈永国与地建公司签订的《南山花园商品房认购协议》不符合《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十一条的规定。3、一审判决遵循诚实信用原则和公平原则，判决合法合理。综上，请求驳回陈永国的上诉，维持一审判决。地建公司经传票传唤未到庭，亦未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，陈永国购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非陈永国，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而陈永国仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且陈永国转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，为合法有效协议，应当继续履行。故原审法院判决冯英杰与陈永国签订的《购房指标转让协议》继续履行，陈永国配合冯英杰办理“南山花园”4号楼1单元11层西户房屋认购人的变更手续并无不当，应予维持。综上，陈永国的上诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行；陈永国预交的1050元二审案件受理费由陈永国负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年十一月一日  书 记 员  范  致  远  1