上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10116号上诉人(原审被告)：贺光辉，男，1978年5月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：张仪，上海市方正律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海德邦物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孟明辉，总经理。委托诉讼代理人：周涛，男。上诉人贺光辉因与被上诉人上海德邦物流有限公司(以下简称德邦公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初7061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺光辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回德邦公司的一审诉请。事实和理由：德邦公司故意隐瞒上海市青浦区徐泾镇明珠路XXX号A座101室房屋(以下简称系争房屋)的性质，导致贺光辉承租的物业无法用于超市经营，致使不能实现合同目的。德邦公司向一审法院提交的《退租申请书》并非是贺光辉本人签字，贺光辉在一审法院审理中多次要求笔迹鉴定，但一审法院以未在指定期限内提交书面鉴定申请为由驳回笔迹鉴定。故一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院驳回德邦公司的一审诉请。德邦公司辩称，不同意贺光辉的上诉请求。《租赁合同》明确载明，贺光辉对该租赁物业现状已充分了解，确认符合贺光辉承租目的。贺光辉在一审法院审理中也承认于2016年10月7日提出退租，又因自身原因放弃笔迹鉴定，应当承担相关的法律后果。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回贺光辉的上诉请求。德邦公司向一审法院起诉请求：一、确认德邦公司、贺光辉签订的《租赁合同》于2017年1月8日解除；二、判令贺光辉赔偿德邦公司损失人民币88,056.39元(以下币种均为人民币)；三、判令贺光辉支付逾期还款利息(以88,056.39元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月8日计算至起诉之日；以88,056.39元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍，自起诉之日计算至实际还款之日止)。一审法院认定事实：2016年8月31日，德邦公司(甲方、出租人)与贺光辉(乙方、承租人)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为131.02平方米；乙方系从事园区配套如海超市的企业或自然人；乙方承租出租物业仅作为超市用途；租赁期限为2016年10月8日至2019年10月7日止；甲方于2016年9月8日前向乙方交付出租物业；装修期为2016年9月8日起至2016年10月7日止；双方协商除上述装修期外，甲方承诺给予乙方第一年122日免租期、第二年122日免租期、第三年122日免租期，免租期在每租赁合同年度年末执行，具体免租时间为：1、2017年6月8日起至2017年10月7日止；2、2018年6月8日起至2018年10月7日止；3、2019年6月8日起至2019年10月7日止，以上免租期内甲方免收乙方租金，但在免租期内不免除物业管理费和其他费用；出租物业租金按每天每建筑平方米3元计算，折合每月平均租金为11,955.58元；甲方委托专业物业管理公司提供物业服务，乙方根据附件四物业相关费用收费规定向物业公司支付管理费，由物业管理公司向乙方开具管理费发票；物业管理费自甲方将该物业交付乙方装修之日起算，每月物业管理费为1,310.20元；装修期和免租期内乙方无需支付租金，但需按照10元/平方米/月×租赁建筑面积向物业管理公司支付物业管理费；乙方应在签订本合同后，向甲方支付等同于两个月租金即23,911.16元为履约保证金，缴纳时间为同第一期租金一起缴纳；乙方未按时缴纳房租或者其他违约前提下，甲方有权自行用前述保证金冲抵乙方房屋租金及其他违约金，若有不足，甲方有权利要求乙方补充；如乙方逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，甲方有权向乙方收取应付款项总额的千分之一作为滞纳金，无论何种原因，本合同终止或解除后，乙方需立即停止在该物业内从事任何经营活动，并应在合同终止或解除次日起1日内撤出其全部物品和人员并将出租物业交还甲方；甲方验收认可后，双方签署《物业交还确认书》，该确认书签署之日视为乙方迁出物业之日；任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金；乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失；甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方追索；因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于三个月)的租金、管理费损失；(2)甲方将该出租物业另行出租的租金、管理费与甲方根据本合同可取得的租金、管理费之间减少的差额；(3)甲方基于乙方完全履行本合同而给予乙方装修期间和免除租期间的租金损失等。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，贺光辉支付租金及物业费至2016年12月7日，并向德邦公司支付保证金23,911.16元。一审法院审理中，德邦公司表示：1、系争房屋有产权证，德邦公司系自产权人处承租了系争房屋，故有权向贺光辉转租；2、贺光辉承租系争房屋后于2017年1月8日向德邦公司提交退租申请书，提出在2017年1月8日不再租用系争房屋，德邦公司对此亦表示同意，故双方合同已于2017年1月8日解除；3、贺光辉租金及物业费仅支付至2016年12月7日，其后至2017年1月8日的租金及物业费未支付，故应向德邦公司支付此期间的租金12,348.64元、物业费1,353.87元；4、案涉合同因贺光辉提前退租导致解除，故贺光辉应赔偿德邦公司损失并支付违约金，损失包括三个月空置期租金损失及2016年9月8日至2016年10月7日装修期租金损失；违约金按照两个月的租金及物业管理费计算；5、贺光辉迟延支付租金等费用，故应向德邦公司支付逾期还款利息。为此，德邦公司提供作为退租申请书、产权证复印件、租赁合同复印件证据。贺光辉对退租申请书不予认可，并提出申请书中的签字并非贺光辉本人所签，一审法院庭审中表示申请鉴定，但庭后未在一审法院指定期限内提交书面申请；对德邦公司庭后提供的证据由一审法院审核。同时，贺光辉主张：1、贺光辉在签订案涉租赁合同时，封面上标有E通世界，且系争房屋所有电话、广告、招商等都是E通世界的，贺光辉也是向E通世界支付的租金，虽然签订案涉合同时出租人栏中确实显示的是德邦公司，但贺光辉的合同相对方应为E通世界，而非德邦公司；2)2016年10月7日贺光辉装修完毕后，由于系争房屋是工业用房，无法办理营业执照，无法安装如海超市的LOGO，故贺光辉提出退租，E通世界扣留了贺光辉的POS机、烟柜等物品，后E通世界招商人员、贺光辉、LOGO制作方以及现在超市经营者签订过协议，用扣留的贺光辉物品抵偿贺光辉应付的钱款，但由于协议只有一份，在E通世界处，贺光辉无法提供。为此，贺光辉提供合同封面、照片、交易明细等作为证据。德邦公司对贺光辉提供的证据不予认可。一审法院认为，案涉《租赁合同》是德邦公司、贺光辉的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。贺光辉主张其合同相对方不是德邦公司，但提供的证据不足以证明其主张，故一审法院不予采信，一审法院认定德邦公司系案涉《租赁合同》的出租方。贺光辉虽主张退租申请书中的签字并非其本人所签，但未在法院指定期限内提交书面鉴定申请，法律后果自负；同时结合贺光辉庭审陈述，其已于2016年10月7日装修完毕后即提出退租，且未提供德邦公司存在违约导致合同无法履行的依据，现德邦公司同意解除合同，故一审法院对德邦公司提出的案涉《租赁合同》于2017年1月8日解除的诉请予以支持，并认定贺光辉应向德邦公司支付2016年12月8日至2017年1月8日的租金12,348.64元。根据合同约定，贺光辉应向物业公司支付物业费，现德邦公司未提供其垫付物业费的相关凭证，故对德邦公司主张的物业费不予支持。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。经一审法院释明后，德邦公司仍坚持同时主张因合同解除产生的违约金及损失，故综合考量德邦公司的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，一审法院酌定贺光辉应赔偿德邦公司损失35,000元。双方当事人均同意保证金在本案中一并处理，根据双方合同约定保证金应先行用于抵扣德邦公司应支付的违约金或损失，故一审法院认定贺光辉应赔偿德邦公司损失金额为11,088.84元。针对德邦公司主张的逾期还款利息，结合合同中对租金支付时间的约定，一审法院认定贺光辉应向德邦公司支付逾期还款利息，具体计算方式为以12,348.64元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月8日起算至实际还款之日止。据此，一审法院判决如下：一、德邦公司与贺光辉签订的《租赁合同》于2017年1月8日解除；二、贺光辉应于判决生效之日起十日内支付德邦公司租金12,348.64元；三、贺光辉应于判决生效之日起十日内支付德邦公司利息(以12,348.64元为基数，按照按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月8日起算至实际还款之日止)；四、贺光辉应于判决生效之日起十日内赔偿德邦公司损失11,088.84元；五、德邦公司的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，贺光辉向本院提交申请书，申请对《退租申请书》的签字进行笔迹鉴定。对此，德邦公司认为贺光辉在一审法院审理期间因自身原因已放弃鉴定，现再向二审法院提出申请无法律依据，且该证据并非一审法院定案依据。双方当事人均未提交新证据，一审法院认定事实中的笔误部分，本院已予以纠正，认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审法院通过对本案双方当事人提交的证据，进行质证，程序合法。本案中，贺光辉称《退租申请书》并非是其本人签字，在一审法院审理中要求笔迹鉴定，但未在一审法院指定期限内提交书面鉴定申请，一审法院结合其已于2016年10月7日装修完毕后即提出退租的事实，认定德邦公司与贺光辉签订的《租赁合同》于2017年1月8日解除、贺光辉违约并承担举证不能的不利后果，作出充分论述，本院予以认同，不再赘述。贺光辉向本院申请再次对《退租申请书》的签字进行笔迹鉴定无法律依据，本院不予采纳。贺光辉提出德邦公司故意隐瞒系争房屋的性质，致使不能实现合同目的，与事实不符，本院不予采信。综上所述，贺光辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,001.40元，由上诉人贺光辉负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  徐 江审判员  姚 跃二〇一九年十一月二十五日书记员  任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……