江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0923民初6070号 原告（反诉被告）：阜宁县粮食发展总公司，住所地阜宁县阜城街道香港路粮食大厦**。 法定代表人：李超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张华，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：陈新，江苏众想律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘德操，男，1966年5月18日出生，汉族，居民，住阜宁县。 委托诉讼代理人：倪同珠，江苏意莱文律师事务所律师。 原告阜宁县粮食发展总公司（反诉被告，以下简称粮食总公司）与被告刘德操（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，被告刘德操向本院提起反诉，本院予以合并审理，并案适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告粮食总公司法定代表人李超的委托诉讼代理人张华、陈新，被告刘德操的委托诉讼代理人倪同珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告粮食总公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬出原告位于204国道城北大桥旁的阜宁县粮食批发市场1号、2号米厂厂房；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年9月1日，粮食总公司与刘德操签订租赁协议，协议约定粮食总公司将位于204国道城北大桥旁的阜宁县粮食批发市场内2号米厂租赁给刘德操经营，租赁期限为3年，自2015年9月1日至2018年9月1日；2015年12月29日，双方又签订了另一份租赁协议，协议约定粮食总公司将座落在阜宁县粮食批发市场内1号米厂租赁给刘德操经营，租赁期限为3年，自2015年12月30日至2018年12月29日，现上述协议租赁期间均已届满。阜宁县人民政府根据省委、省政府对通榆河沿线“两违三乱”环境整治精神，专门成立了综合治理办公室，对阜宁县通榆河沿线“两违三乱”涉及到的单位及个人，要求在规定的时间内必须拆除搬迁整治到位，在2019年10月15日之前必须制定好搬迁计算，在2019年10月31日前要确保完成搬迁任务。事后，粮食总公司曾多次要求刘德操按协议约定，搬出厂房，其一直不予理睬。粮食总公司只得具状起诉，请求人民法院依法裁判。 被告刘德操辩称，2015年9月1日，其与粮食总公司签订租赁协议1份，协议约定，由粮食总公司将自己所有的阜宁县粮食批发市场内的2号米厂的厂房、设备、供电、办公用房、道路、场地等资产出租给刘德操，年租金为79000元，期限为2015年9月1日至2018年9月1日。合同签订后，刘德操按约向粮食总公司支付租金，粮食总公司将上述租赁物交付刘德操使用。2015年12月29日，粮食总公司与刘德操又签订了1份租赁协议，协议约定，粮食总公司将属于自己所有的阜宁县粮食批发市场的1号米厂的厂房、设备、供电、办公用房、道路、场地等资产出租给刘德操，年租金为79000元，期限为2015年12月30日至2018年12月29日。合同签订后，刘德操按约向粮食总公司支付租金，粮食总公司将约定租赁物交付刘德操使用。刘德操与粮食总公司签订上述2份租赁协议后，因粮食总公司原有的设备及厂房不能全部使用，刘德操自行投资固定资产、设备价值3461500元，并用自己的身份在阜宁县自来水有限公司（以下简称阜宁自来水公司）处开户，由阜宁县自来水公司向刘德操的工厂供水。刘德操在租赁案涉厂房期间中，使用的企业名称为阜宁县射河源粮食加工厂，因粮食总公司出租给刘德操的租赁物中含有供电系统，刘德操用粮食总公司原有的供电户头向国网江苏省电力有限公司阜宁供电分公司（以下简称阜宁供电公司）交纳电费。2018年8月10日，刘德操与粮食总公司签订的租赁协议尚在履行中，粮食总公司、阜宁供电公司、阜宁自来水公司突然对刘德操租赁的工厂强行停电、断水，导致刘德操的工厂被迫停产。因此，粮食总公司作为资产出租方不能向刘德操交付能够正常使用的租赁物，应当向刘德操承担合同约定的违约责任和经济损失赔偿责任；阜宁供电公司和阜宁自来水公司在刘德操代替粮食总公司履行供电、供水合同中突然对刘德操的工厂强行停电、断水，是一种严重的侵权行为，应当向刘德操承担其因侵权而产生的经济损失。综上，粮食总公司在未与刘德操处理好自己的违约责任，阜宁供电公司与阜宁自来水公司的侵权责任，就向人民法院提起本诉，要求刘德操撤出租赁场所于法于理不能，请求法院依法驳回粮食总公司作为本诉原告对刘德操的无理诉讼。 反诉原告刘德操向本院提出反诉请求，要求：1.依法判令粮食总公司支付合同违约金100000元；2.依法判令粮食总公司返还租金35111元；3.判令粮食总公司、阜宁供电公司、阜宁自来水公司赔偿各项损失3958000元，三单位承担连带责任；4.本案诉讼费、反诉原告律师代理费用由反诉被告承担。事由与理由：由于粮食总公司的违约和阜宁供电公司、阜宁自来水公司的侵权，给刘德操造成如下损失：1.造成刘德操停产，导致其未能和客户按约履行合同，现客户要求刘德操赔偿合同约定的违约金1250000元；2.刘德操投入各项设备计3461500元，应履行合同3年，造成刘德操投资损失448712元，计算方法为3461500元/(360*3)*140天＝448712元；3.刘德操需将其投入的设备进行拆、移、装，其费用为1170000元；4.刘德操自2018年8月11日至2018年12月29日停止生产，造成其直接经济损失1090000元，计算方法：刘德操工厂设备生产能力为每小时产米4吨，每天生产13小时，日产量为52吨，每吨利润150元，被迫停产140天，其损失1092000元。因粮食总公司履行合同违约，应当向刘德操支付合同约定的违约金100000元，同时应向刘德操返还租金35111元（计算方法：（1）2015年12月29日合同：79000元/360天*140天（2018年8月11日至2018年12月29日计140天）＝30722.22元、（2）2015年9月1日合同：79000元/360天*20天（2015年8月11日至2018年9月1日计20天）＝4388.80元。综上，粮食总公司、阜宁供电公司、阜宁自来水公司应当向刘德操赔偿经济损失3958000元，并互负连带责任。并由粮食总公司向刘德操支付合同违约金100000元，返还租金35111元。 反诉被告粮食总公司辩称，粮食总公司在合同履行期间，严格按照合同履行义务，不存在违约行为，刘德操诉称在合同履行期内停水停电问题，粮食总公司一概不知，也与粮食总公司无关，同时，合同也没有约定赋予粮食总公司保证刘德操用电用水的义务，粮食总公司无任何过错。综上，对刘德操要求粮食总公司支付违约金和返还租金，并赔偿经济损失的请求，无事实根据和法律根据，请求驳回粮食总公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月20日，阜宁县粮食购销总公司经阜宁县市场监督管理局核准，变更名称为阜宁县粮食发展总公司。 自2003年起，原阜宁县粮食购销总公司将座落在阜宁县粮食批发市场内米厂租赁给刘德操使用。2015年9月1日，阜宁县粮食购销总公司（甲方）与刘（得）德操（乙方）续签《租赁协议》1份，协议约定：为进一步提高存量资产的使用效率，甲方将座落在阜宁县粮食批发市场内，临204国道城北大桥旁的第2号米厂，含大米加工设备、车间、仓库、办公及生活用房、道路、场地等设施和资产出租给乙方使用（以交接清单为准）；租期3年，自2015年9月1日至2018年9月1日止；第一年租金5.47万元，刘德操在签订租赁协议后即付清第一年度租金，第二年租金为5.47万元，第三年租金为5.47万元，刘德操要在下个年度开始前1个月向粮食总公司交纳，否则视为违约；为确保甲方资产不受损失，租期结束刘德操将所租赁资产按约完好移交甲方后，甲方如数退还保证金。否则将视情况扣罚资产保证金；租赁资产交接后，刘德操所租赁的资产按目前现状不得擅自拆除，不得改变建筑结构以及设备用途，刘德操因生产经营需要增设的经营项目，必须符合相关规定要求，且甲方不负责办理任何手续，所有手续和费用均由刘德操负责办理和承担。租赁期满后，由乙方自行处理，甲方不承担任何责任；对刘德操因生产经营需要进行的机械设备设施的投入，厂房仓室改、扩建及维修，场地增或修缮，事先必须征得甲方书面同意，所需费用一律由刘德操承担，甲方不承担任何费用；租赁期满后，对乙方添置的机械设备由乙方负责拆除运走，建筑物（含维修及装饰装潢等）无偿留下，甲方不作任何补偿，刘德操亦不得向甲方提出任何补偿要求；租赁期满，刘德操必须在协议期满十天内按照双方的约定向甲方完好完整交清所租赁资产。如有毁损，刘德操必须按照现有市场价值赔偿，否则视为违约，违约金5万元，任何一方违约，违约方必须支付守约方5万元。双方还对其他权利义务进行了约定。2015年12月29日，粮食总公司（甲方）又与刘（得）德操（乙方）续签《租赁协议》1份，协议约定：为进一步提高存量资产的使用效率，甲方将座落在阜宁县粮食批发市场内，临204国道城北大桥帝的第1号米厂，含大米加工设备、车间、仓库、办公及生活用房、道路、场地等设施和资产出租给乙方使用（以交接清单为准）。租期3年，自2015年12月30日至2018年12月29日止。第一年租金7.9万元，刘德操在签订租赁协议后即付清第一年度租金，第二年租金为7.9万元，第三年租金为7.9万元，刘德操要在下个年度开始前1个月向粮食总公司交纳，否则视为违约。其他内容同前一份《租赁协议》。协议签订后，刘德操按期交纳租赁，租期届满前，原告粮食总公司已告知刘德操不再续签租赁合同。租期届满后，刘德操未再交纳租金，亦未搬出案涉厂房。 2019年9月30日，粮食总公司通过微信的方式向刘德操送达关于案涉厂房租赁期限已届满、希望刘德操于2019年10月20日前腾空所承租的整个米厂的通知。 在本案诉讼中，反诉原告刘德操以停电、断水是阜宁县人民政府指示为由，要求追加阜宁县人民政府为本案反诉被告。 另查明，涉案厂房的土地使用权人是阜宁堤防管理所，粮食发展总公司租赁该土地使用权后建造了涉案厂房，厂房建设未经建设工程规划许可。 本院认为，本案的争议焦点为：1，粮食总公司与刘德操的租赁合同是否已履行届满，刘德操是否应当迁出案涉厂房？2.粮食总公司在合同履行时是否存在违约行为？3.刘德操要求粮食总公司、阜宁供电公司、阜宁自来水公司共同向其赔偿经济损失的诉讼请求是否应在本案中处理？ （一）关于粮食总公司与刘德操的租赁合同是否已履行届满，刘德操是否应当迁出案涉厂房的问题。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，涉案房屋未经建设工程规划许可，依照上述司法解释规定，原、被告就案涉房屋签订的《租赁协议》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，因《租赁协议》为无效合同，对原、被告不具有约束力，被告刘德操继续使用租赁房屋无法律依据。另根据《租赁协议》约定，案涉房屋的租赁期限已分别于2018年9月1日、2018年12月29日届满，租赁期届满后，双方并未签订新的租赁协议，亦未就续租赁事宜进行协商，且在租期届满前粮食总公司已告知刘德操不再续签租赁合同，刘德操继续占有、使用案涉房屋无事实依据。综上，原告粮食总公司要求被告刘德操迁出租赁房屋，符合法律规定。 （二）关于粮食总公司在合同履行时是否存在违约行为以及其对停电停水是否存在过错的问题。 刘德操主张粮食总公司在2018年8月10日合同未履行届满时擅自停电停水，构成违约，应向刘德操支付违约金100000元，因其违约，应向刘德操反还租金35111元。粮食总公司主张，刘德操没有证据证明粮食总公司在合同期限内要求提前终止的相关证据，粮食总公司是在合同期满后才多次要求刘德操搬出租赁房屋。本院认为，《租赁协议》为无效合同，且在粮食总公司与刘德操签订的《租赁协议》，其合同标的为厂房及设备，并不包括供水、供电，刘德操在租赁期间即使存在停电、断水的事实，亦不能认定粮食总公司存在违约行为。另在本案诉讼中，刘德操未能提交证据证明粮食总公司要求阜宁供电局和阜宁自来水公司停电停水的事实，粮食总公司停电断水的事实本院不予认定，刘德操要求粮食总公司承担违约金的请求，本院不予支持。《租赁协议》虽为无效合同，但在合同约定的租赁期间，被告刘德操的机械设备一直占据租赁房屋，刘德操因此应当支付粮食总公司的房屋占有使用费，故对刘德操要求粮食总公司返还租金35111元的诉讼请求，本院不予支持。 （三）关于刘德操要求粮食总公司、阜宁供电公司、阜宁自来水公司共同向其赔偿经济损失的诉讼请求否应在本案中处理的问题。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉和本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉”。本案中，刘德操向本院提出反诉请求，要求：1.依法判令粮食总公司支付合同违约金100000元；2.依法判令粮食总公司返还租金35111元；3.判令粮食总公司、阜宁供电公司、阜宁自来水公司赔偿各项损失3958000元，并承担连带责任；4.本案诉讼费、反诉原告律师代理费用由三单位承担。对前两项请求，与本案本诉的当事人相同，且基于相同事实和同一法律关系，本院依法予以合并审理。对其提出要求粮食总公司、阜宁供电公司、阜宁自来水公司因共同侵权，应连带承担赔偿责任的诉讼请求，以及刘德操以阜宁县人民政府指示阜宁供电公司、阜宁自来水公司停电、断水为由要求追加阜宁县人民政府为本案反诉被告的诉求，因其主张的侵权行为与本诉处理的房屋租赁合同纠纷并非同一事实和同一法律关系，且阜宁供电公司、阜宁自来水公司、阜宁县人民政府并非本诉案件当事人，故对该项诉讼请求，本案不予理涉，刘德操可以另行主张。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，判决如下： 一、被告刘德操于本判决生效后二十日内搬出阜宁县粮食发展总公司位于204国道城北大桥旁的阜宁县粮食批发市场内1号、2号米厂厂房； 二、驳回反诉原告刘德操的诉讼请求。 本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费1502元，计1542元，由被告刘德操负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 员 倪常春 二〇一九年十一月九日 法官助理 朱 慧 书 记 员 蓝 羽