呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3847号上诉人（原审被告）：李雪梅,女，个体工商户，现住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人:马润生,内蒙古文义律师事务所律师。委托诉讼代理人:樊娜娜,内蒙古文义律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：宋媛媛,女，个体工商户，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人:吴军，内蒙古恒众尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓菲，内蒙古恒众尧律师事务所律师。原审被告：周兰茹，女，退休干部，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人:蒋志纯,内蒙古新广律师事务所律师。上诉人李雪梅因与被上诉人宋媛媛及原审被告周兰茹不当得利纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初3353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问，因二审无新的事实、证据和理由，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李雪梅上诉请求：撤销赛罕区人民法院一审判决,驳回宋媛媛的诉讼请求。事实和理由：1.2017年6月6日,李雪梅与周兰茹签订《房屋租赁协议》租位于呼市××街),面积为263.3平米。租用时间为2017年6月6日至2018年6月6日,全年租赁费30万元。2.2018年3月11日,李雪梅将104号商铺第二层转租给萨某,租期为2018年3月1日到2019年2月28日,租金为9万元(见房屋租赁协议)。3.2018年8月3日,李雪梅又签订《协议书》明确李雪梅在2018年8月12日前搬离租赁房屋第一层和地下室。第二层已转租,同意在2019年2月29日之前搬离。以上三份协议在一审时全部向法院出示。4.周兰茹将104号商铺全部卖给宋媛媛并没有告诉李雪梅,所以周兰茹在2018年8月3日继续与李雪梅签订《协议书》。5.宋媛媛在购买商铺前多次去商铺,知道商铺一直在出租。在没有拿到不动产证时,只有第一层和地下室在2018年8月12日不再承租,而第二层继续在承租经营，并知道2019年2月28日第二层到期。所以在宋媛媛接收第一层和地下室后,没有提出已购买第二层。只是开始拆除第一层原设备。从2018年9月开始,宋媛媛的装修、拆除行为,严重的影响二楼正常经营,二楼经营人萨某和李雪梅多次报警并多次与宋媛媛沟通协商,虽然期间宋媛媛停止一段时间拆除,但并没有清除去往二楼通道的垃圾,依然造成二楼无法经营。到此时宋媛媛仍未明确告知萨某和李雪梅她已购买全部的商铺。在萨某诉宋媛媛、周兰茹和李雪梅一案中，宋媛媛表示她是在2019年3月份才开始将二楼进行拆除和装修,之前没有影响二楼经营。从以上可见,宋媛媛是知道二楼租期在2019年2月29日到期,在宋媛媛在2018年9月21日拿到不动产证后,没有告知二楼经营人的权利,也未告知李雪梅终止已转租的二楼行为。只是在李雪梅、二楼经营人报警后,宋媛媛也未告知她也购买二楼。6.李雪梅已在2018年内交清了2018年全年的物业费,交费和使用权利相等。7.104号商铺是宋媛媛和其丈夫特古斯俩人的共同财产,而本案特古斯并没有参加诉讼。判决书并没有在原告一栏内写明特古斯信息,本判决遗漏相关诉讼主体。综上意见,李雪梅认为自己的行为符合法律规定,根据“买卖不破租赁”的原则,宋媛媛在知情下购买已出租的房屋,出租协议仍然继续有效。希望二审法院查明以上事实,撤销一审判决,驳回宋媛媛的诉讼请求。宋媛媛辩称，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”以及《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，李雪梅若想要获得本案房屋租金必须有合法的法律依据，而结合全案以及李雪梅的证据，其并没有任何证据证明其有权获得租金，相反宋媛媛作为该房屋的所有权人应当依法享受因房屋出租使用权所获得的收益即租金的权利，理由如下：一、承租人即便是经出租人同意将租赁房屋转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超出部分合同约定为无效约定。结合李雪梅陈述，其与周兰茹签订的房屋租赁合同的租期为2017年6月6日至2018年6月6日。2018年3月11日其将该房屋的二层转租给第三人萨某，租期为2018年3月1日至2019年2月29日。李雪梅的租期截止时间为2018年6月6日，但其转租期限却延长至2019年2月29日，很明显李雪梅转租期限已经超出她承租房屋的租赁期限，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条明确规定了人民法院关于承租人超期转租房屋的认定结果，即“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”。也就是说，即便是经过出租人的同意，转租合同的租期超出原租赁合同的租期的部分人民法院应当认定为无效。更何况本案中，李雪梅并没有经过该房屋所有权者宋媛媛的同意，其转租行为超出她的承租期限的部分（即2018年6月7日至2019年2月29日期间）为无效，因此其没有合法占有房屋租金的合法依据。二、退一步讲，如果认定周兰茹对李雪梅的转租事宜追认后转租合同即为有效，那么李雪梅也没有占有该房屋租金的合法依据。首先，如果我们同意按照一审法院认定事实：即在2018年9月21日之前房屋所有权人是周兰茹，2019年9月21日之后房屋所有权人是宋媛媛，转租合同被追认后，合同履行主体也并非李雪梅，而是原所有权人周兰茹和现所有权人宋媛媛，即2018年9月21日之前该转租合同的履行主体为周兰茹与第三人萨某，2018年9月21日之后该转租合同的履行主体为宋媛媛与第三人萨某，李雪梅并非房屋所有权人，并没有继续履行转租合同的权利，也无收取租金的权利。其次，房屋转租合同在2018年9月21日后由宋媛媛开始履行后，宋媛媛也从未表明要将该房屋租金全部赠与给李雪梅，所以李雪梅也没有合法占有该租金的依据。第三，李雪梅如果想要占有该笔租金，首先需要付出同等的价值即应当向房屋所有权人支付2018年6月6日至2019年2月29日期间的房屋租金，结合本案所查明的事实，2018年6月6日李雪梅承租期限到期后并未向原房屋所有权人周兰茹或者现房屋所有权人宋媛媛支付任何租金，其在没有付出任何价值的情况下想要占有他人房屋使用权所获利益是完全不符合我国合同法规定的“公平公正”、“对等”原则的，因此出于公平考虑，李雪梅也没有占有该房屋租金的权利。综上所述，无论转租合同有效无效，李雪梅都没有合法占有该房屋租金的依据，一审法院虽部分事实认定有误，但是其判决已经弥补了宋媛媛的损失，其判决内容符合法律规定，请依法维持一审判决，驳回李雪梅的上诉请求。周兰茹述称，李雪梅的上诉利益和我无关，周兰茹和本案无关，因此不承担任何法律后果。宋媛媛向一审法院起诉请求：1.依法判令周兰茹、李雪梅返还宋媛媛自2018年5月8日至2019年2月28日止的房屋租金71250元(房屋坐落于呼和浩特市××区);2.本案诉讼费由周兰茹、李雪梅承担。一审法院认定事实：本案涉案房屋位于呼和浩特市××区，房屋建筑面积为263.28m2。2017年6月6日李雪梅与周兰茹签订房屋租赁合同,约定租赁期限为2017年6月6日至2018年6月6日,出租房屋面积为263.3m2。2018年3月11日李雪梅与案外人萨某签订房屋租赁合同,约定租赁期限为2018年3月1日至2019年2月28日，出租房屋面积为263.3m2,租金90000元。经查明,案外人萨某实际租用为该房屋的二楼。2018年6月8日宋媛媛与周兰茹签订房屋买卖居间合同,约定房屋交易价格为6000000元。2018年8月3日李雪梅与周兰茹签订一份协议书,双方约定李雪梅于2018年6月6日房屋租赁合同到期后,可以继续使用该房屋的二楼至2019年2月28日,2019年2月28日前,李雪梅将房屋的二楼已转租给案外人萨某使用,李雪梅需确保案外人在2019年2月28日前搬离。2018年9月21日宋媛媛及特古斯对该房屋取得蒙(2018)呼和浩特市不动产权第0063253号不动产权证书。经查明,宋媛媛与特古斯系夫妻关系,对该房屋为共同共有,且特古斯出具授权委托书,委托宋媛媛代其行使本案诉讼权利。一审法院认为，2018年3月11日李雪梅与案外人萨某签订的房屋租赁合同,经过2018年8月3日李雪梅与周兰茹签订的协议书予以追认,该房屋租赁合同不违反法律法规强制性规定,应认定有效。鉴于周兰茹在部分房屋租赁期间即2018年6月8日将该房屋转让给宋媛媛及特古斯,宋媛媛及特古斯于2018年9月21日取得了该房屋不动产权证书。根据“买卖不破租赁”原则,租赁房屋的所有权发生变动,不影响租赁合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。即宋媛媛于2018年9月21日起取得该房屋的收益权,故2018年9月21日之后该房屋所产生的的租赁收益,应归宋媛媛所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。宋媛媛请求2018年9月21日之前的房屋租金,因不动产物权不发生法律效力,故对于这部分诉讼请求,不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定,因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。李雪梅收取2018年9月21日至2019年2月28日(共计160天)的房屋租金没有法律根据,取得的不当利益应当返还宋媛媛。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定,判决：一、李雪梅于判决生效之日起十日内向宋媛媛返还房屋租金40000元(90000元÷360天×160天)。二、驳回宋媛媛的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取791元(宋媛媛已预交),由宋媛媛负担347元,李雪梅负担444元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，李雪梅与萨某于2018年3月11日签订的《房屋租赁协议》中所涉租金9万元，由李雪梅收取。本院认为，宋媛媛自2018年9月21日取得案涉房屋的所有权，自该日后其依法享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利，也即自该日后该房屋二楼的租金，应归宋媛媛所有，李雪梅取得没有法律根据，依法构成不当得利。关于李雪梅提出宋媛媛未向其告知已购买商铺二楼的上诉理由，无论诉前宋媛媛告知与否，均不是李雪梅可以取得租金的法律事由，故该上诉理由不能成立。关于李雪梅提出本案遗漏诉讼主体的上诉理由，因特古斯已授权宋媛媛代其行使诉讼权利，故该上诉理由亦不能成立。综上所述，李雪梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费791元，由李雪梅负担。本判决为终审判决。审判长 达林太审判员 徐金平审判员 王 晶 二〇一九年十一月十九日书记员 秦海彬