四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1503民初1149号 原告：宜宾市南溪区大观中心供销社。地址：四川省宜宾市南溪区大观镇街村。 法定代表人：唐升平,主任。 委托诉讼代理人：罗云，宜宾市南溪区裴石法律服务所法律工作者。 被告：四川巨昌房地产开发有限公司。地址：四川省宜宾市南溪区长江大道**。 法定代表人：李明康，执行董事。 被告：范明琪，男，汉族，生于1968年2月11日，住四川省宜宾市翠屏区。 原告宜宾市南溪区大观中心供销社与被告四川巨昌房地产开发有限公司、范明琪房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大观供销社法定代表人唐升平及其委托诉讼代理人罗云，被告范明琪到庭参加诉讼，被告巨昌开发公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜宾市南溪区大观中心供销社向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2010年4月2日签订的《房屋改建协议》（修订本）有效；2、被告赔偿原告损失2300000元；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：2010年4月2日，原、被告签订《房屋改建协议》（修订本），约定原告将位于大观镇观宜街的招待所、五金门市及后面的旧房交给被告撤除并与被告进行联建，联建所需批文由被告办理，所需费用由被告承担。房屋修建好后从大观镇步行街方向起底10间门市（面积约400平方米）及临老街方向二楼住房归原告所有，面积误差在5%以内不及差额，超出部分或不足部分门市按2000元/平方米，住房按1000元/平方米计算补偿差额，工期为395天，从被告接收旧房起15日起计算。若被告逾期交房，每月承担违约金5000元。原告于2015年5月16日将旧房交给被告，被告按协议应当于2016年6月30日将房屋交给原告，但被告至今未交付房屋。为维护原告合法权益，原告特诉请人民法院支持诉讼请求。 被告四川巨昌房地产开发有限公司未答辩。 被告范明琪辩称，1、范明琪不是本案适格主体。涉案《房屋改建协议》（修订本）系原告与被告四川巨昌房地产开发有限公司之间签订的，范明琪不是合同相对方，而范明琪与四川巨昌房地产开发有限公司系挂靠开发合同关系，范明琪不应当承担责任。范明琪于2009年以川巨昌房地产开发有限公司名义，通过出让方式取得大观镇“商业步行街”的土地使用权（含原告被撤除房屋所在地块），根据《土地管理法》等相关法律规定，应实现建设用地使用权“净地”出让，范明琪在取得土地使用权时连同地上建筑物、构筑物一并取得，征收补偿只能由土地出让人负责，原告得到了相应土地赔偿款。即便原告认为其合法财产权受到侵害，也只能向南溪区国土资源局主张赔偿。2、原告与四川巨昌房地产开发有限公司签订的《房屋改建协议》（修订本）无效。根据该协议载明的内容，原告的招待所（危房）被告大观政府调整规划为“商业步行街”，因此危房改建不能履行的原因在于政府行政规划调整的行政行为。在政府已经调整规划并出让土地时，原告的危房已经变更权属，依法被国土资源部门在出让土地时一并出让。既然原告对招待所已没有所有权，其与四川巨昌房地产开发有限公司签订的协议不具有法律效力。3、范明琪在本案中不存在侵权行为，也没有获利。四川巨昌房地产开发有限公司拆除位于出让土地上的危房，属于对自有财产的自由处分权。原告的危房对范明琪毫无价值，反而因拆除危房还需拆除成本。4、原告的危房不具有价值，原告对该房屋也无处分权，不能作为合作开发的投资。5、2010年原告将写好的《房屋改建协议》（修订本）交给范明琪盖章，范明琪当时要求原告按协议条款将门市等搬迁后再盖章，但原告的门市经营者一直在经营，范明琪一方多次催促后于2014年4月才在协议上加盖公章，后于2015年将协议交给原告。6、由于原告的房屋、门市未能及时搬迁导致竞拍的原告房屋所在的该部分土地被国土部门依法没收。若要在原告土地上进行修建，需重新进行土地拍卖，为了安全和环境卫生，大观镇政府、县安办等部门要求原告尽快拆除其危房，在拆除房屋过程中，范明琪为原告垫付拆除、安置费用共500000元左右，同时还与原告协商了汪家、新添供销社遗留问题（约定支付范明琪费用520000元）。 原告宜宾市南溪区大观中心供销社围绕其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1营业执照复印件、组织机构代码复印件、法定代表人身份证明，证明原告的主体资格。2、危房改建协议（修订本）、南溪区供销合作联合社出具的证明，证明被告对原告房屋进行拆迁及安置的事实。3、南溪区房地产管理局的登记表，证明被告将原告房屋拆迁后修建了新房屋，并对新房屋进行了登记。4、收条复印件、欠条复印件，收款凭证复印件，证明被告向原告缴纳了保证金及支付搬迁费用，说明安置事实的成立。5、房地产估价报告、评估费发票，证明被告应支付原告的房屋价款及产生的评估费用为16000元。 对原告宜宾市南溪区大观中心供销社出示的证据，被告范明琪发表质证意见如下：证据1无异议。对证据2中的《危房改建协议（修订本）》的真实性无异议，因南溪区供销合作联合社与原告系上下级关系，故对南溪区供销合作联合社出具的证明有异议并不予认可。对证据3的证据真实性无异议，但登记的房屋不属于在拆除原告住房、门市的地块上修建的，与原告无关。对证据4真实性无异议，但范明琪系代原告向门市经营户支付的搬迁费用。对证据5中的《房地产估价报告》有异议，原告房屋拆除后所新建的房屋属于非法建筑，未办理任何施工手续，也未取得土地权，不符合评估报告中例举的评估依据，故不能按正常房屋进行评估；对评估发票无异议，评估（鉴定）费用依法该由谁承担就由谁承担。 被告四川巨昌房地产开发有限公司未出示证据。 被告范明琪未出示证据。 对原、被告无争议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、南溪区供销合作联合社出具的证明，本院认为，南溪区供销合作联合社出具的证明具有真实、合法及关联性，应予以认定。2、南溪区房地产管理局产权情况记载（表），本院认为，该记载（表）具有真实性，本院对其真实性予以认定。3、对《房地产估价报告》，本院认为，《房地产估价报告》系具有资质的评估机构作出的，具有证据效力，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月范明琪以四川巨昌房地产开发有限公司名义（范明琪与四川巨昌房地产开发有限公司系挂靠关系）通过竞拍取得位于大观镇街村面积约3920平方米的国有建设用地使用权（宗地号：ＮＴ××号第5宗）（含原告宜宾市南溪区大观中心供销社的职工住房、门市等房屋所在地块），开发建设大观商业步行街。该宗地在出让方案中载明为毛地拍卖出让，由竞得者负责拆除和拆迁安置补偿费用。 2010年原告起草《房屋改建协议》（修订本），原告宜宾市南溪区大观中心供销社作为甲方，被告四川巨昌房地产开发有限公司作为乙方，该协议约定宜宾市南溪区大观中心供销社将位于大观镇观宜街的招待所、五金门市及后面的旧房作为投资，由四川巨昌房地产开发有限公司按政府建设规划和实施方案组织修建、施工和旧房拆除工作，四川巨昌房地产开发有限公司在接收旧房15日内开工，工期为395天，新建房屋的产权手续由四川巨昌房地产开发有限公司办理，宜宾市南溪区大观中心供销社予以配合，办证费用按产权归属由双方各自承担。房屋修建好后从大观镇步行街临老街方向起底10间门市住房（面积约250平方米）归宜宾市南溪区大观中心供销社所有，面积误差在5%以内不及差额，超出部分或不足部分门市按2000元／平方米，住房按1000元／平方米计算补偿差额。人员安置：1、门市安置：拆除修建期间由宜宾市南溪区大观中心供销社负责安排单位职工的临时营业门市；2、住房安置：拆除修建期间由四川巨昌房地产开发有限公司负责安排单位职工现有住户的临时住房，由四川巨昌房地产开发有限公司承担搬家费用……。原告宜宾市南溪区大观中心供销社在上述协议上盖章（签字）后将该协议交与范明琪，范明琪于2014年在协议上加盖“四川巨昌房地产开发有限公司大观商业步行街项目部”公章。 另查明：1、范明琪以四川巨昌房地产开发有限公司名义竞拍取得上述地块土地使用权后，于2012年左右开发修建了大观商业步行街1、2、3、4号楼。2、宜宾市南溪区大观中心供销社的五金门市由于部分门市经营户拒不搬迁，致使该处房屋拆迁工作延迟，后于2014年底拆迁完毕。3、拆迁完毕后，范明琪在宜宾市南溪区大观中心供销社被拆除的招待所职工住房、门市等地块上修建了两幢房屋（临步行街、老街），所建房屋尚未取得规划许可、修建审批手续。4、范明琪以自己名义或四川巨昌房地产开发有限公司大观商业步行街项目部支付了保证金和门市经营户搬迁费用共计480000元。 诉讼中，原告宜宾市南溪区大观中心供销社申请对位于临步行街商业用房、步行街2楼住房的价格进行评估。四川省宜宾市新业房地产评估有限公司接受本院委托后作出评估意见：在具备一切合法手续，土地为出让性质的情况下，大观镇步行街临观宜街1层商业用房单价为6500元／平方米、临步行街商业用房街1层商业用房单价为3000元／平方米、步行街2楼住房单价为2000元／平方米. 本院认为，原告宜宾市南溪区大观中心供销社与被告四川巨昌房地产开发有限公司签订的《房屋改建协议》（修订本）不违反法律规定，合法有效，具有法律约束力，虽该协议为名为改建协议，但实为房屋拆迁安置补偿协议，理由如下：首先被告四川巨昌房地产开发有限公司在2009年4月竞拍取得ＮＴ××号第5宗地的出让方案中载明为毛地拍卖出让，由竞得者负责拆除和拆迁安置补偿费用；其次从《房屋改建协议》（修订本）中的内容看，实质也是原告宜宾市南溪区大观中心供销社将其招待所、五金门市及后面的旧房交给四川巨昌房地产开发有限公司拆除，由被告四川巨昌房地产开发有限公司承担相关搬迁费用并向原告交付10间门市（约400平方米）、住房（约250平方米），属于拆迁安置补偿方式。《房屋改建协议》（修订本）上乙方处加盖的公章为四川巨昌房地产开发有限公司大观商业步行街项目部，但该项目部系四川巨昌房地产开发有限公司为开发大观商业步行街而设立的部门，代表四川巨昌房地产开发有限公司，应由四川巨昌房地产开发有限公司承担相关权利义务。被告范明琪系挂靠四川巨昌房地产开发有限公司开发建设“大观商业步行街”项目，是该项目的实际开发人和土地实际竞拍者，应与四川巨昌房地产开发有限公司承担连带责任。根据拆迁补偿协议的约定，被告四川巨昌房地产开发有限公司应交付的房屋位置系位于原告被拆迁房屋的土地上且房屋具备办理合法的产权手续，但被告在原告被拆迁房屋的土地上实际所建房屋未办理相关审批手续，无法按约定交付房屋，因此被告应承担支付房屋价值损失的民事责任。由于原告的部分门市经营户未能及时搬迁，致使被告拆迁房屋延迟，并造成被告无法按约定交付房屋，原告应承担一定的民事责任。根据协议约定，被告应交付的房屋位于步行街临老街方向起底10间门市住房（面积约250平方米），四川省宜宾市新业房地产评估有限公司接受本院委托后作出评估意见：在具备一切合法手续，土地为出让性质的情况下，大观镇步行街临观宜街1层商业用房单价为6500元／平方米、临步行街商业用房街1层商业用房单价为3000元／平方米、步行街2楼住房单价为2000元／平方米，但从被告实际建成的房屋看，临观宜街（老街）的门市并没有10间门市，故原告主张的门市房屋损失应按临观宜街及临步行街的商业用房单价的平均价格计算，住房损失按临步行街**的住房单价2000元／平方米计算。经计算，门市房屋价值为1900000元【（6500元／平方米＋3000元／平方米）÷2＊400平方米】，住房价值为500000元（2000元／平方米＊250平方米），原告的房屋价值损失共计2400000元，由被告承担70%即1680000元，原告自行承担30%。被告范明琪支付了保证金及垫付搬迁费用合计480000元，原告对此认可并同意予以扣除，故被告实际还应赔偿原告房屋损失1200000元（1680000元-480000元）。被告范明琪与四川巨昌房地产开发有限公司开系挂靠关系，是“大观商业步行街”项目实际开发人，故是本案适格主体。对于被告范明琪辩称四川省宜宾市新业房地产评估有限公司作出的房屋单价评估是建立在具有一切合法手续之上，但实际所建房屋尚未取得任何手续，因此评估意见不予认可的理由，本院认为，根据原、被告签订的协议，被告交付原告的（回迁）房屋应为合法并具有产权手续，故四川省宜宾市新业房地产评估有限公司作出的评估意见应予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告宜宾市南溪区大观中心供销社与被告四川巨昌房地产开发有限公司签订的《房屋改建协议》（修订本）有效； 二被告四川巨昌房地产开发有限公司、范明琪名于本判决生效之日起十五日内支付原告宜宾市南溪区大观中心供销社房屋（折价）赔偿款1200000元； 三、驳回原告宜宾市南溪区大观中心供销社的其他诉讼请求。 案件受理费22800元，评估费16000元，保全费5000元，共计43800元，由原告宜宾市南溪区大观中心供销社负担13800元，由被告四川巨昌房地产开发有限公司、范明琪负担30000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  古顺勇 人民陪审员  苏远金 人民陪审员  卢和军 二〇一九年十一月一日 书 记 员  杨雯洁