山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2019）晋0602民初2061号原告：聂垒，男，1984年9月28日出生，汉族，无业，住山西省朔州市。委托诉讼代理人:任建军，山西方明律师事务所律师。被告：王韬，男，1976年9月8日出生，汉族，朔州市交通局工人，住山西省朔州市。原告聂垒诉被告王韬排除妨害纠纷一案，本院于2019年2月3日作出（2018）晋0602民初2375号民事判决，判后，原告不服提起上诉，朔州市中级人民法院于2019年7月15日作出（2019）晋06民终425号民事裁定：一、撤销朔城区人民法院（2018）晋0602民初2375号民事判决；二、本案发回朔城区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告聂垒及委托诉讼代理人任建军、被告王韬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聂垒向本院提出诉讼请求:判令被告王韬停止对原告聂垒房屋的使用和管理权的侵害，排除妨害。事实与理由：2018年8月，原告因买房需要，通过浏览58同城交易平台与房主刘志强联系，刘志强有位于朔城区馨园小区9号楼4单元601室房屋以18万元出售，经双方讨价还价最终确定价格为16.4万元。后双方签订《房屋买卖合同》，刘志强向原告交纳房屋钥匙并办理了房屋过户手续，原告交纳了全部房款。购房后原告闲来无事前往查看房屋，才发现被告无故在该房屋中居住，原告多次要求被告腾房，都被其拒绝。被告的行为严重损害了原告的合法权益，现向贵院起诉请求判决支持原告的全部诉讼请求。被告王韬辩称，2013年8月23日，刘志强及妻子和被告签订《房屋买卖合同》。这个房子是安置房，当时不能过户，刘志强把房本、钥匙、以前刘志强购买房子的原始材料及物业的东西都交给被告，被告去物业把信息都变更成被告本人。房屋也是被告住的。原告买房的时候没有去看这个房子是否存在。今年六、七月房子是可以过户了，刘志强及原告用欺骗的手段把原有房本挂失、过户。过户后，今年国庆原告从物业得到被告电话和被告说了这个事情。国庆后，被告去查，确实已经变更。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实与证据，本院认定如下：1.原告提供刘志强的陈述书、王晨云出具的证明、刘志强交通银行卡流水，且刘志强本人出庭作证，拟证明被告王韬与刘志强名为房屋买卖关系实际为借贷关系，刘志强和王韬签订的买卖合同不是真实意思表示，而是以房抵押借款。被告辩称其并不认识王晨云，其和刘志强是朋友，刘志强向其借过钱，至今刘志强仍欠被告钱，刘志强与被告买卖案涉房屋时，刘志强及妻子和被告签订《房屋买卖合同》，案涉房屋为拆迁安置房，当时不能过户，刘志强把原始房本、钥匙、刘志强购买房屋的原始材料及物业的东西都交给被告，被告去物业把信息都变更成被告本人。2.原告提供《房屋买卖合同》、《收条》两支、《不动产登记证》及《税收完税证明》拟证实原告从刘志强处购买房屋，原告已将房屋全部价款交付刘志强，双方办理了过户登记手续，原告已经交清税款。被告认为原告和刘志强之间的买卖合同关系违背常理，且刘志强系欺骗房管局原房本丢失重新办理的房本，被告对房本和合同不认可。3.被告提供《房屋买卖协议》、《收据》一支、《中华人民共和国房屋所有权证》、《房屋买卖合同》、《收条》一支、《物业服务合同》、物业收费票据八支、刘志强身份证复印件、刘春艳身份证复印件、刘志强与刘春艳结婚证复印件、《山西省国土资源厅印发的通知》（山西省国土资源厅文件晋国土资发[2017]42号签发人：许大纯），原告质证认为，对刘志强与被告的房屋买卖合同有异议，双方的真实意思表示不是房屋买卖而是以房抵押借款；2009年签订的合同及交款收据没有异议，但是与本案没有关联性；物业合同、物业收费票据可以证实被告侵占原告房屋事实。对此，本院认为，被告王韬提供的案涉房屋原所有人左爱花、田琴与刘春艳（刘志强妻子）签订的《房屋买卖协议》、刘春艳交付房款的《收据》、房屋所有权人为刘志强的朔州市房权证朔城区字第XXXX号《中华人民共和国房屋所有权证》、刘志强身份证复印件、刘春艳身份证复印件、刘志强与刘春艳结婚证复印件、刘志强与案涉房屋所在小区物业服务企业签订的《物业服务合同》可以证实刘志强、刘春艳于2009年10月12日取得了案涉房屋所有权。刘志强向被告交付上述资料并于2013年8月23日与被告签订《房屋买卖合同》，可以证实刘志强、刘春艳夫妻二人与被告达成房屋买卖的合意，双方当事人意思表示真实。刘志强、刘春艳出具的《收条》可以证实被告已经付清全部房款。被告提供的物业费收费票据可以证实被告已经实际占有管理案涉房屋。《山西省国土资源厅印发的通知》（山西省国土资源厅文件晋国土资发[2017]42号签发人：许大纯）可以证实被告购买房屋后未及时办理产权登记过户手续并非被告的过错，相关部门依据山西省国土资源厅文件晋国土资发[2017]42号在近年内才开始办理产权登记过户手续。综上，本院认为，无论被告王韬与刘志强系房屋买卖关系也好，还是借贷关系以房抵押也好，被告王韬与刘志强的法律关系是真实的意思表示，不违背法律行政法规的禁止性规定，其也应受到法律保护。在刘志强采取挂失原房本重新办理新房本有效的前提下，原告和刘志强的房屋买卖合同同样受到法律保护，原告在交付房款及履行过户手续后，应向刘志强主张交付房屋，刘志强有向原告交付实体房屋的义务。虽然王韬实际占有该房屋，但其并不构成对原告的侵权，因其占有该房屋也是基于其与刘志强的真实意思表示。故原告主张被告王韬腾房，主体不对，应承担不利的后果。本院经审理认定事实如下：案涉房屋坐落于朔城区赵什八庄小康村南馨园小区9#4-601，建筑面积59.7平方米。2009年8月21日，刘志强妻子刘春艳与左爱花、田琴签订《房屋买卖协议》并交付购房款，取得案涉房屋所有权，产权登记在刘志强名下。2013年8月23日，刘志强、刘春艳与被告王韬签订《房屋买卖合同》，王韬交付购房款20万元，刘志强向王韬交付原始购房手续、《中华人民共和国房屋所有权证件》、刘志强、刘春艳身份证复印件、结婚证复印件、《物业服务合同》。至此，案涉房屋由王韬实际占有、使用。因案涉房屋系拆迁安置房，相关部门依据山西省国土资源厅文件晋国土资发[2017]42号在近年内才开始办理产权登记过户手续，被告购买房屋后未能及时办理产权登记过户手续。2017年，刘志强因资金周转困难，以挂失的名义重新办理案涉房屋房本。2018年8月20日，原告聂垒与刘志强签订《房屋买卖合同》，刘志强出具收到聂垒共计164000元购房款的收条，双方办理《不动产登记证》，产权登记在原告聂垒名下。原告称其购房后前往查看房屋，发现案涉房屋由被告居住。原告曾找刘志强退还房款，但是现在无法联系到刘志强。原告遂向本院提起诉讼。本院认为，被告王韬占有该房屋在先，且占有该房屋也是基于被告王韬和刘志强的真实意思表示，不论是买卖关系也好还是借贷关系以房抵押也好，都不违背法律行政法规的禁止性规定，王韬和刘志强的民事行为，受法律保护。在刘志强和王韬的法律关系没有解决之前，刘志强急需用钱，采取挂失原房本的手段重新办理新的房本而向原告出售案涉房屋，并办理了房屋过户手续，其应向原告实际缴纳案涉房屋，现原告主张被告王韬腾退房屋，主体不当，故驳回原告对被告王韬的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告聂垒的诉讼请求。案件受理费100元，由原告聂垒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审 判 长 赵朔平人民陪审员 田万玲人民陪审员 张冬梅 二〇一九年十一月六日书 记 员 张森枝