云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初11681号原告：杨宏伟，男，汉族。被告：昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司。委托诉讼代理人：刘姝，云南千和律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王体美，女，汉族，系该公司法务，特别授权代理。原告杨宏伟诉被告昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨宏伟，被告昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司（以下简称螺蛳湾投资公司）的委托诉讼代理人刘姝、王体美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨宏伟向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告在2019年7月3日通知解除原告与被告签订的第0001610号《螺蛳湾中心商品房认购协议书》的行为无效；2.诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭变更诉讼请求为：要求确认原告与被告签订的第0001610号《螺蛳湾中心商品房认购协议书》并未解除。事实和理由：原告于2016年1月1日申请购买被告5栋1411号房屋，并向被告提交了《螺蛳湾中心物价房源购买申请》的书面申请。2016年3月5日，原告与昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园地产）签订《尊园地产会员服务协议书》，协议约定尊园地产的项目为被告开发的螺蛳湾中心，原告缴纳40000元作为会员服务费，及时足额缴纳会员服务费后即可成为尊园地产会员，在尊园地产合作楼盘享受其所争取的购房优惠，并约定了其他内容。原告于当日缴纳了40000元会员费给尊园地产。同日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订了第0001610号《螺蛳湾中心商品房认购协议书》（以下简称认购协议书）,约定:第一条，乙方自愿认购甲方开发的螺蛳湾中心项目，位于昆明市南坝路6号5号楼14层11号房屋，该房屋建筑面积为56.71平方米。第二条，该房屋单价为8334.99元/㎡，总房款472594元。甲乙双方签订和履行《商品房购销合同》过程中，该房屋总款不变。……第五条，乙方自愿在签订本协议时支付总房款的4.23%，即20000元作为签约定金，签订《商品房购销合同》后，乙方支付的签约定金自动转为首付房款。第六条，甲乙双方商定，乙方须于自甲方通知时间7日内与甲方签订《商品房购销合同》。乙方须提供真实的个人联系信息。且不得随意变更。如果甲方按乙方在本协议中提供的联系信息经过三次电话或信息通知不到乙方，则视为乙方违约。……第九条，甲方在本协议书第六条约定的期限内，未经乙方同意而将乙方认购的该房屋另售他人的，双方的认购关系即行解除，甲方须向乙方双倍返还定金。认购协议签订后，原告于同日交纳了定金20000元。2019年7月3日，原告收到被告委托代理人《律师函》，该函载明，被告与原告签订的《认购协议书》于2019年6月28日起解除，被告有权将房屋转售他人，要求原告在收到本函之日起5日内前往螺蛳湾中心2栋写字楼37楼办理协议解除后相关事宜。原告认为，被告在未通知原告签订《商品房购销合同》的情况下，擅自通知解除《认购协议书》的行为无效。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院依法判决。被告螺蛳湾投资公司辩称：一、关于本案的合同性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议为商品房买卖合同。该条规定实质上是表明预约合同要被认定为本约合同，应具备两个条件：一是需具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。二是出卖人已经按照约定收受购房款。本案原告与被告签订的《认购协议书》，内容上并不具备商品房买卖合同的主要内容，虽然合同条款中对房屋的面积有所约定，但被告并没有收受原告的购房款，仅收取了定金20000元。根据上述法律规定，该协议并不具备房屋买卖合同的实质构成要件，仅能认定为预约合同。二、《认购协议书》第六条约定，原告须于自被告通知时间七日内与被告签订《商品房购销合同》，若经三次电话或信息通知不到原告，则视为原告违约。被告已通过电话与原告取得联系，但原告未按约定期限与被告签约。因是座机电话，现暂时无法提供查询记录。虽被告无直接证据证明其已通知原告，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定，在履行合同期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。事实上，现阶段昆明螺蛳湾中心因公司资金周转困难导致涉案房屋的项目迟迟未能完全竣工，且竣工时间无法预计，在事实上已无法与原告按约签订正式《商品房购销合同》。同时，被告于2019年7月1日向原告发送《律师函》，明确告知其解除认购协议，原告已经于2019年7月3日进行了签收。故被告已经用自身行为明确告知原告无法继续履行合同。被告已行使了法定解除权，解除了双方签订的《认购协议书》，解除行为于2019年7月3日成立。三、关于违约损害赔偿的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录的预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同等义务，对方请求其承担预约合同违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”被告在签订《认购协议书》后，因公司实际情况导致不能与原告签订《商品房购销合同》，并行使了法定解除权，被告应承担一定的违约责任，故对于违约责任应当适用定金法则。本案原告缴纳了20000元定金，《认购协议书》的性质决定了被告需承担的损害赔偿责任仅限于赔偿双倍定金，否则若要求被告承担超出定金法则所确认的损失赔偿，会加重被告的责任。综上所述，被告的解除行为符合法定解除情形，并已送达对方当事人，依法有效。对于合同解除所造成的损失也只应当适用定金法则承担相应赔偿责任，故原告的诉请于法无据，请法院依法予以驳回。根据庭审和当事人举证、质证，本院确认本案以下法律事实：2016年3月5日，原告杨宏伟与尊园地产签订《尊园地产会员服务协议书》，约定原告支付40000元作为会员服务费，及时足额缴纳会员服务费后即可成为尊园地产会员，在尊园地产合作楼盘享受其所争取的购房优惠以及后续增值服务，每笔会员服务费仅可享受一套房源优惠，会员服务费不充抵房款。同日，尊园地产向原告出具收到40000元款项的《收款专用收据》，摘要载明：“认购螺蛳湾中心A1-1410、A1-1411会员服务费”。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《认购协议书》（合同编号：0001610），约定：第一条，乙方自愿认购甲方开发的螺蛳湾中心项目，位于昆明市南坝路6号5号楼14层11号房屋，该房屋建筑面积为56.71平方米（最终以测绘机构测绘后的面积为准）。第二条，该房屋单价为8334.99元/平方米，总房款472594元。甲乙双方签订和履行《商品房购销合同》的过程中，该房屋总房款不变。第五条，乙方自愿在签订本协议时，支付总房款4.23%合20000元作为签约定金，签订《商品房购销合同》后，乙方支付的签约定金自动转为首付房款。第六条，甲、乙双方商定，乙方须于自甲方通知时间7日内与甲方签订《商品房购销合同》。乙方需提供真实的个人联系信息，且不得随意变更，如果甲方按乙方在本协议中提供的联系信息，经过三次电话或信息通知不到乙方，则视为乙方违约。第八条，非因甲方原因，乙方在本协议第六条约定的期限内未与甲方签订《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》并交相应房款的，视为乙方不履行本协议并自动放弃该房屋的认购权。甲方有权将乙方已认购的房屋转售他人，而无需承担任何责任，且乙方无权收回所交定金。第九条，甲方在本协议第六条约定的期限内未经乙方同意而将乙方认购的该房屋另售他人的，双方的认购关系即行解除，甲方须向乙方双倍返还定金。同日，原告向被告交付了定金20000元。2019年7月1日，被告通过EMS快递向原告发出《律师函》，部分载明：贵方于2016年3月5日与被告签订了《认购协议书》。合同履行过程中，被告已多次通过电话等方式通知了贵方签约时间。然而，截至2019年7月1日，贵方仍未前来签约，现向贵方函告如下：被告与贵方所签的《认购协议书》于2019年7月1日起解除，被告有权将房屋转售他人。原告于2019年7月3日签收了该邮件。庭审中，被告陈述因原告未按约在被告通知的7日内与被告签订《商品房购销合同》，故其按照《认购协议书》第八条约定解除合同，解除时间为其向原告发出律师函的时间。即使被告不满足上述合同解除的条件，被告也不同意与原告继续履行《认购协议书》。以上事实有《尊园地产会员服务协议书》、《收款专用收据》、《认购协议书》、《收据》、《律师函》及原被告陈述在案予以佐证。本院认为，原、被告签订的《认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该协议约定了原告所认购的房屋坐落、面积、价款，并约定原告在被告通知时间7日内与被告签订《商品房购销合同》，故《认购协议书》性质上属于原、被告为将来签订本约合同即商品房买卖合同而订立的预约合同。本案原告要求确认《认购协议书》未解除，被告认为因原告未在被告通知的7日内与被告签订《商品房购销合同》，故其根据《认购协议书》第八条约定解除合同，即使被告不满足上述合同解除的条件，被告也不同意继续履行。对此，首先，《认购协议书》第八条约定非因被告原因，原告在本协议书第六条约定的期限内未与被告签订《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》并交相应购房款的，视为原告不履行本协议并自动放弃该房屋的认购权。第六条约定原告须于自被告通知时间7日内与被告签订《商品房购销合同》。根据上述约定可知，原告与被告签订正式的商品房买卖合同须先由被告履行通知原告的义务，庭审中，被告认可其并无证明证据已经向原告通知签订《商品房购销合同》，应当承担举证不能的不利后果，故在被告未向原告通知签订《商品房购销合同》的情形下，被告主张原告未按通知在7日内与其签订《商品房购销合同》明显不成立，故《认购协议书》第八条约定的解除条件并不成就，《认购协议书》并未解除，本院对原告的诉讼请求予以支持。对于被告提出涉案房屋无法预计竣工时间，事实上无法与原告按约签订《商品房购销合同》，故要求按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定解除《认购协议书》的抗辩，被告并无证据证明涉案房屋事实上存在不能与原告签订《商品房销售合同》的情形，且虽然《认购协议书》未解除即会涉及《商品房购销合同》的签订，但由于本案是针对被告是否享有约定解除权的问题，故被告以逾期违约的方式拒绝与原告签订《商品房购销合同》系另案处理的问题。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告杨宏伟与被告昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司于2016年3月5日签订的《螺蛳湾中心商品房认购协议书》（合同编号：0001610）未解除。本案案件受理费50元（原告已预交），由被告昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 吴 娴二〇一九年十一月八日书记员 坝绍莉