陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终13552号 上诉人（原审被告）：冀平，男，1955年10月7日出生，汉族，陕西日报社退休职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：齐精智，陕西明乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖杨，女，1976年2月14日出生，汉族，陕西日报社员工，住西安市。委托诉讼代理人：任江涛，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞，陕西宝伦律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，执行董事。上诉人冀平因与被上诉人肖杨、原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团在本市长安区XX花园”项目，冀平系陕西日报传媒集团职工，拥有“南山花园”项目住房的购房指标。2015年6月30日冀平（甲方）与肖杨（乙方）签订《转让协议》，约定：1、甲、乙双方协商，甲方同意将陕西日报长安翰林府邸一套（178.45平方米，三室两厅两卫）一次性转让给乙方，乙方一次性支付转让费7万元。2、甲方收到乙方转让款后，不得再次转让给他人，如违约，甲方全额退款，并罚甲方总房款10%的违约金，还应负相应的法律责任。3、乙方与甲方不得更改双方的协议，如毁约，甲方不退还转让款，并罚乙方总房款10%的违约金，还应负相应的法律责任。4、双方自签订协议起，甲方应积极协助乙方更名、选房和相应的后续工作。若发现乙方转让给第三方，甲方不在协助乙方更名、选房和相应的后续工作。此协议自签订之日起生效。同一日，冀平出具收条：“今收到肖杨支付的陕西日报翰林府邸（178.45平方米，三室两厅两卫）房屋转让费7万元整”。2016年5月4日，肖杨代冀平与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》，约定：本次商品房认购单价为3980/㎡；乙方认购甲方开发的“南山花园”3号楼2单元26层西户商品房，户型编号为E，建筑面积约为191平方米；本协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金10万元，认购金将作为商品房首付款的组成部分；在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。尾部签字为：冀平（肖杨）。同一日，肖杨向地建公司支付房屋认购款100000元。2016年8月24日肖杨向地建公司支付房款52036元。2016年12月20日，肖杨以冀平名义与地建公司签订《南山花园地下车位认购协议》，认购车位位置为C区地下一层063号。所选车位性质为全产权，本次缴纳车位费6万元，尾部签字为：冀平（肖杨），同一日，肖杨支付地建公司6万元车位认购款。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互相体谅、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向和解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至交款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后肖杨、冀平未达成一致。肖杨遂向一审法院起诉。2018年8月1日，冀平向地建公司出具说明：本人不慎将南山商品房原件丢失及车位协议原件丢失。当天地建公司向冀平出具车位认购确认书，冀平签字。次日，地建公司向冀平并出具《关于退换购房资料、房款的通知》，因肖杨就涉案房屋已经起诉，故按照双方“有纠纷”处理，冀平现场办理的车位确认登记单、房屋及车位认购交款通知单等所有资料无效，地建公司不予认可。2018年8月2日肖杨向地建公司交纳保证金268054元。另查明，肖杨、冀平均认可冀平与肖杨之母一同前往选房，冀平主张因无《转让协议》约定的178.45平方米房屋，故肖杨之母选了191平方米的房屋。据此《南山花园商品房认购协议》中房屋建筑面积为约191平方米。肖杨主张与冀平一同前往地建公司处、在冀平的同意下其代冀平签订认购协议，冀平不认可，地建公司提交该认购协议卷宗中冀平的身份证复印件证明冀平当时在场。经询冀平在本案南山花园只有一套房屋购买资格。肖杨起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1、请求依法确认肖杨、冀平《转让协议》合法有效；2、请求依法判令冀平协助肖杨在地建公司处（长安区郭杜南山花园售楼部）办理商品房及车位认购协议更名手续；3、诉讼费由冀平承担。事实和理由：2015年6月30日，肖杨与冀平签订《转让协议》，约定：冀平将陕西日报社长安翰林府邸（南山花园）一套一次性转让给肖杨，肖杨支付转让费7万元。后肖杨依约足额支付冀平转让费，取得冀平购买诉争房屋的购买资格。2016年5月4日，肖杨与地建公司签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0030）， 2016年12月20日又签订了《地下车位认购协议》。此协议签订后，肖杨积极履行协议，向地建公司缴纳房屋首付款152036元及车位款6万元，但冀平不配合肖杨在地建公司处进行认购协议书的更名，已严重违约。肖杨诉至法院，望判如所请。冀平辩称，与肖杨签订《转让协议》属实，但不同意肖杨诉讼请求。本案系购房资格转让纠纷而非房屋买卖纠纷，肖杨、冀平签订的《转让协议》仅涉及购房资格转让，并未涉及变更购买车位资格，车位认购资格自始至终来源于报社职工身份，冀平没有协助肖杨车位认购权变更的合同义务。肖杨擅自以冀平的名义与地建公司签订车位认购协议系侵权行为。南山花园项目至今未办理土地出让手续，“南山花园”系违章建筑，不属于人民法院受理范围，应驳回起诉。地建公司称，坚持谁买房谁买车位，房与车位是一起的，车位购买资格作为房屋购买资格的附属存在。我公司会依据法院的生效判决配合法院执行。一审法院认为，公民之间合法的合同关系受法律保护。本案中，肖杨、冀平签订《转让协议》均系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，应受法律保护。对于冀平主张《转让协议》约定房屋面积为178.45平方米，《认购协议》中房屋面积为191平方米，故两者指向并不同一。但是，冀平自认选房时因无178.45平方米面积的房屋方选定191平方米，且冀平在该南山花园的房屋购买资格仅为一套，故应认可两者为一致。就肖杨以冀平名义与地建公司签订的《南山花园商品房认购协议》的行为看，冀平主张肖杨系侵权行为，肖杨主张签订认购协议是在冀平同意下替冀平签字，且冀平名字旁边括号内备注肖杨名字，地建公司提交冀平身份证复印件予以证明冀平对于肖杨签字是认可的，对此冀平不认可，但是冀平未提交证据予以证明，结合冀平与肖某某一起选房的事实，对冀平所述依法不予支持。就性质而言，该认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，且地建公司已按照约定收取购房款，该认购协议应当认定为商品房预售合同。该认购协议约定：“在商品房认购阶段正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。”该约定应视为地建公司概括的意思表示。从合同解释的角度来看，该约定中“变更实际购买人”既可以理解为认购人在家庭成员中转让认购资格而变更实际购买人，亦可以理解为认购人向其他人转让认购资格而变更实际购买人。该约定表明地建公司对转让认购资格不持异议。诉讼中地建公司亦明确表示，会依据法院的生效判决配合法院执行。故本案肖杨、冀平签订的《转让协议》，构成合同权利义务的概括转让。肖杨作为合同权利义务概括转让的受让人，当然取得《南山花园商品房认购协议》当事人的地位。从《南山花园商品房认购协议》的履行情形来看，肖杨于2016年5月4日以冀平的名义与地建公司签订该认购协议，并于当日向地建公司交付了认购款10万元；同年8月24日肖杨按约向地建公司交付房款52036元。从以上认购协议履行的事实来看，肖杨已取得实际认购人的地位。基于以上事实，根据诚实信用原则，冀平亦有义务协助肖杨办理该认购协议更名手续。现肖杨要求确认双方签订的《转让协议》有效，请求判令冀平协助肖杨在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续，依法应予支持。本案肖杨、冀平对南山花园车位认购资格转让未达成书面协议，但就车位认购资格而言，如果开发商对购买小区车位以购买小区住房为前提，购买车位的权利即为房屋买卖合同中买受人的从权利。肖杨在取得南山花园商品房认购资格之日起，即当然取得车位认购资格。而本案的客观事实是，肖杨在未办理房屋认购协议更名手续的情况下，以冀平的名义签订了《南山花园地下车位认购协议》且缴纳6万元车位认购款，以上事实情节可以证明，对肖杨签订车位认购协议的行为，冀平方并无异议。现《南山花园地下车位认购协议》登记在冀平名下，办理《南山花园地下车位认购协议》的更名手续，亦是冀平的合同附随义务，肖杨的该项诉请，亦应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、肖杨与冀平签订的《转让协议》有效。二、冀平于本判决生效之日起十五日内协助肖杨在陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》和《南山花园地下车位认购协议》更名手续。案件受理费1550元由冀平负担（此款肖杨已预交，冀平于本判决生效之日起十五日内直接给付肖杨1550元）。    宣判后，冀平不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。1、冀平未自认178.45平方米与191平方米的房子二者一致。从南山花园系列案件来看，报社职工向报社职工外第三人转让的购房资格均以具体确定的房产为载体，不存在抽象转让购房资格的情况。本案根据转让协议，冀平向肖杨转让的是178.45平方米的购房资格，不是没有具体房产作为载体的抽象购房资格。2、冀平与肖杨签订的关于178.45平方米房屋的转让协议，客观上无法履行。双方关于191平方米房屋的购房资格转让又未达成一致。二、一审判决适用法律错误。一审判决以第三人持有冀平身份证复印件为由，推定冀平对《南山花园商品房认购协议》上的签字予以认可明显属于法律错误。依据《民法总则》第一百四十四条规定，要认定冀平以沉默方式同意肖杨受让191平方米购房资格，必须有法律规定、当事人约定或交易习惯。本案中，肖杨未提供法律规定、当事人间约定或交易习惯的证据。三、肖杨、冀平签订的转让协议中未涉及车位。一审判决冀平协助办理车位更名手续没有依据。上诉请求：1、撤销一审判决，驳回肖杨的诉讼请求；2、诉讼费用由肖杨承担。肖杨辩称，一、一审判决认定事实清楚。1、本案是购房资格转让。冀平的购房资格转让给肖杨后，肖杨当然取得选择具体户型的权利。2、签订转让协议后，冀平在前期积极配合。3、肖杨在一审提交的录音证据证明，冀平承认自己违约。二、一审判决适用法律正确。冀平转让购房资格后，与地建公司建立买卖关系的买受人权利义务已实际由肖杨取得。冀平并非小区业主，没有车位认购权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，冀平和肖杨签订《转让协议》时，具体房屋尚未确定，XX组XX房程序确定。因此，冀平通过《转让协议》实际向肖杨转让的不是具体房屋，而是房屋购买资格。肖杨获得冀平的购买资格后，因在实际选房时没有178.45平方米的房屋而选择了191平方米的房屋，冀平也未提供证据证明其在肖某某选定191平方米房屋后表示反对。后续肖杨也按照《转让协议》的约定履行自己的义务。因此，冀平应当按照《转让协议》约定履行自己的义务，协助肖杨办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，冀平作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。因此，冀平应当协助肖杨办理车位更名手续。综上所述，冀平的诉称理由不能成立，一审判决正确，应予维持。冀平的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，冀平已预交，由冀平负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年十一月十四日 书 记 员  杨 洁 珊 1