兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0191民初1510号原告（反诉被告）：侯立雄。委托诉讼代理人：李雷，甘肃精佑铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩佩君，甘肃精佑铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃三维资产管理有限公司，住所地兰州新区中川街西段4720号。法定代表人：何忠仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴宝松，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃和谐律师事务所律师。第三人：甘肃地下空间房地产开发有限公司，住所地兰州新区中川街西段4720号。法定代表人：陈喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴宝松，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃和谐律师事务所律师。原告（反诉被告）侯立雄与被告（反诉原告）甘肃三维资产管理有限公司（以下简称三维公司）、第三人甘肃地下空间房地产开发有限公司（以下简称地下空间）合同纠纷一案及三维公司反诉侯立雄合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行合并审理后,作出（2018）甘0191民初2004号民事判决书，侯立雄、三维公司不服，提出上诉，甘肃省兰州市中级人民法院于2019年5月15日作出（2019）甘01民终350号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年6月4日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）侯立雄及其委托诉讼代理人李雷、韩佩君，被告（反诉原告）三维公司和第三人地下空间共同的委托诉讼代理人吴宝松、刘晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯立雄向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签署的《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》；2.判令三维公司支付2017年4月3日至2018年5月25日房屋租金41455元；3本案诉讼费、保全费、公告费由三维公司承担。庭审中，侯立雄增加诉请：1.判令三维公司以35555元（2017年4月3日至2018年4月2日的租金）为基数自2018年5月2日按照年利率24%支付违约金，直至付清为止(暂计算至2018年11月2日为4301.67元)；2.判令三维公司以32506元（2017年4月3日至2018年5月25日的租金）为基数自2018年6月24日按照年利率24%支付违约金，直至付清为止(暂计算至2018年11月2日为508.21元)。事实和理由：侯立雄于2016年4月2日与三维公司签署《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》（以下简称《委托经营合同》），约定侯立雄将其购买的房屋委托三维公司经营，三维公司承诺2017年4月3日至2018年4月2日房屋租金35555元，2018年4月2日至2018年5月25日房屋租金5900元，合同签订后，2018年5月25日，侯立雄与第三人解除《商品房买卖合同》,致使与三维公司签署的《委托经营合同》履行不能，故要求解除该委托经营合同。同时，自《委托经营合同》签订以来，三维公司并未按照合同约定支付过租金，截止2018年5月底，尚欠房屋租金41455元，在多次协商无果后，特提起诉讼，请求判如所请。三维公司辩称，1.侯立雄退房导致《委托经营合同》履行不能，构成严重违约，应承担给三维公司造成的全部经济损失；2.侯立雄要求支付房屋租金、利息及违约金缺乏事实与法律依据，应予驳回；3.侯立雄诉请的租金中应扣除个人所得税、房产税、印花税11521.97元及公共维修基金9548.96元。地下空间述称，其公司与三维公司意见一致。三维公司向本院提出反诉请求：1.判令侯立雄赔偿因违约造成的经济损失41455元；2.判令反诉费由侯立雄承担。庭审中，三维公司增加反诉请求，认为侯立雄向其赔偿因违约造成的经济损失还包括侯立雄在本诉中主张的逾期支付租金违约金。事实和理由：2016年4月2日，三维公司与侯立雄签订《委托经营合同》，约定合同履行期限为10年。委托经营前四年为市场培育期，涉案房屋至今未出租，三维公司还未取得任何收益，需要通过垫资向侯立雄支付租金，再以委托期限内后6年的盈利弥补前4年的租金收入。但侯立雄于2017年5月25日解除房屋买卖合同，丧失房屋所有权，导致《委托经营合同》无法继续履行。在三维公司无法获得后6年收益的情况下，侯立雄仍然主张三维公司支付租金及利息，给三维公司造成了直接经济损失，故应承担给三维公司造成的全部经济损失。针对三维公司的反诉，侯立雄辩称，1.其与地下空间虽在2017年5月25日签订了退房《协议书》，约定了退还购房款及支付房屋租金的内容，但由于三维公司并未盖章确认，该协议书并未实际履行，且该《协议书》因二审法院调解终止履行；2.依据兰州市中级人民法院（2018）甘01民终217号民事调解书，侯立雄与地下空间签署的《商品房买卖合同》已于2018年5月25日终止履行，故侯立雄与三维公司签署的《委托经营合同》已无法履行；3.各方均系（2018）甘01民终217号民事调解书的当事人，调解书中的内容系三方一致同意的结果，并不存在侯立雄单方面解除《商品房买卖合同》而侵犯三维公司权益的情形，且该调解书也明确房屋租金事宜按照《委托经营合同》的约定处理，故三维公司应当依照合同约定支付2017年4月2日至2018年5月25日的房屋租金；4.房屋属于不动产，实行登记主义（公示公信原则），涉案房屋于2018年6月底撤销网签，在此之前房屋登记在侯立雄名下，故三维公司应当支付占有期间的租金；5.侯立雄对涉案房屋的权利应当以2018年5月25日兰州市中级人民法院作出的《民事调解书》中所约定的日期作为终止时间，另外对于三维公司的违约行为应当以双方签署的《委托经营合同》的约定进行判定，且侯立雄按照年利率24%计算违约金是适当的；6.三维公司以侯立雄所要求的租金作为其损失要求赔偿无事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对侯立雄提交的商品房买卖合同、（2018）甘01民终217号民事调解书以及侯立雄与三维公司均提交的《委托经营合同》、退房《协议书》、（2017）甘0191民初1429号民事判决书，因各方对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：地下空间提交的说明及移交清单，证明在签订退房协议后三维公司将13个商铺退还给地下空间。侯立雄质证后不予认可，认为三维公司与地下空间有明显的关联关系，且在之前的诉讼中二公司未提出商铺被移交的事宜。经审查，2017年5月25日，侯立雄与地下空间虽达成退房协议，但该协议并未实际履行，房屋所有权仍归侯立雄所有，此时侯立雄与三维公司签订的《委托经营合同》并未解除，且《委托经营合同》的主体系三维公司与侯立雄，三维公司直接将涉案房屋移交给地下空间无法律依据，故对该证据本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年4月2日，侯立雄（甲方）与三维公司（乙方）签订《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》，约定甲方将其购置的兰州新区斯戴尔寓苑物业（寓苑8号楼2层255号）的经营管理权全权委托给乙方进行合法经营，委托期限为该房屋《物业买卖协议书》签订之日起10年，租金每年结算一次；租金标准为:（1）第一年年租金为所购物业总价款的6%税前收入30475元，自2016年4月3日起算;（2）第二年年租金为所购物业总价款的7%税前收入35555元，自2017年4月3日起算；（3）第三年年租金为所购物业总价款的8%税前收入40634元，自2018年4月3日起算。上述租金的税费（包含国家及地方规定应缴纳的各种税费）由乙方代扣代缴。（4）从第四年起，……。租金支付日期为第一年租金从第五条约定之日算起，在签订本合同时，由乙方直接支付给甲方，冲抵所购物业价款；第二年租金于2018年4月2日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户。第三年租金于2019年4月2日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户。关于违约责任双方约定，乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.3%向甲方支付违约金。同时，双方对权利义务、合同解除等进行了明确约定。同年4月26日，侯立雄与地下空间签订《商品房买卖合同》，约定侯立雄购买地下空间开发的位于兰州新区房屋一套，建筑面积45.52平方米，每平米单价10488.75元，房款总金额477448元。合同签订后，侯立雄向地下空间付清了房屋价款。上述合同履行过程中，侯立雄与三维公司及地下空间产生争议，2017年5月25日，侯立雄与地下空间签订《协议书》，就侯立雄所购案涉房屋退购事宜达成协议，但此后双方在履行该《协议书》过程中因故又产生争议。2017年9月12日，侯立雄以与地下空间已协议解除购房合同，但地下空间未按约履行付款为由，将地下空间、三维公司诉至本院，要求两公司返还购房款，并支付相应期间的租金及逾期退款利息。本院审理后作出（2017）甘0191民初1429号民事判决书，侯立雄不服提起上诉。经兰州市中级人民法院（2018）甘01民终217号民事调解书调解，双方达成一致意见：“1.2017年5月25日侯立雄与地下空间签订的《协议书》终止履行；2.侯立雄与地下空间均同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，并注销网签备案登记……5.侯立雄与三维公司签订的《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》涉及的相关事宜的处理，由双方按照合同约定另行协商解决……”。在（2018）甘01民终217号民事调解书生效后，侯立雄配合地下空间注销了该《商品房买卖合同》网签备案登记。后侯立雄与三维公司就房屋租金支付问题协商未果，引起本案纷争。根据当事人诉辩陈述，本案争议焦点为：1.侯立雄与三维公司签订的《委托经营合同》是否应当解除；2.侯立雄主张的租金、违约金及逾期利息是否应当支持；3.三维公司反诉请求是否能够支持的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，侯立雄与三维公司签订的《委托经营合同》，系当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方应按相关约定履行各自义务。一、关于侯立雄与三维公司签订的《委托经营合同》是否应当解除的问题。根据生效的（2018）甘01民终217号民事调解书载明，案涉房屋的《商品房买卖合同》已经协商解除，此情形下，案涉《委托经营合同》已丧失继续履行的基础；同时，三维公司对侯立雄该项主张也予以认可，故双方之间的《委托经营合同》依法应当予以解除，对于侯立雄此诉请，本院予以支持。二、关于侯立雄主张的租金、违约金及逾期利息是否应当支持的问题。1.租金问题。从已生效（2018）甘01民终217号民事调解书中各方达成的一致调解意见看，侯立雄与地下空间虽签订了退房协议，但该协议并未实际履行，《委托经营合同》依然对侯立雄与三维公司具有拘束力。故在（2018）甘01民终217号民事调解书生效（即2018年5月25日）之前，侯立雄就案涉房屋享有合法权益，其主张该阶段的租金合理合法，三维公司理应按合同约定予以支付。依据双方在委托合同中对年租金的约定，三维公司应向侯立雄支付租金的数额为41455元｛35555元＋（40634元÷365天×53天）｝。2.违约金问题。根据案涉《委托经营合同》第八条第三款约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.3%向甲方支付违约金”以及租金支付日期约定“第二年租金于2018年4月2日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户；第三年租金于2019年4月2日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户”。经审查，2018年5月1日双方虽就涉案房屋是否解除进行诉讼，但此时侯立雄仍享有涉案房屋所有权，《委托经营合同》亦未解除，故三维公司应当按期支付租金，其在约定的期限内未支付第二年租金构成违约，应当承担违约责任。但在2018年5月25日，侯立雄与地下空间解除购房合同时，第三年租金支付期限尚未届满，对该部分租金三维公司不构成违约。关于违约金的赔偿标准，双方约定的违约金比例过高，依法应予调整。侯立雄主张的违约金4301.67在其损失30%范围内，本院予以支持。对于三维公司辩称租金应扣除税费及维修基金之意见，本院认为，根据双方之间的委托经营合同约定，税费虽由三维公司代扣代缴，但该公司并未提交相关代扣代缴税费及缴纳维修基金的凭证，该部分费用是否实际发生无法确认，故对三维公司此辩称，本院不予采纳。三、关于三维公司反诉请求是否能够支持的问题。本院认为，案涉房屋买卖合同，虽由侯立雄与地下空间协商解除，但对该房屋买卖合同解除后委托经营合同即丧失履行基础之情形，根据本院（2017）甘0191民初1429号民事判决书及兰州市中级人民法院（2018）甘01民终217号民事调解书反映，三维公司对解除合同是明确知晓的，而该公司当时未就此提出异议，且调解书系三方协商一致的结果，故并不存在因侯立雄解除《商品房买卖合同》而侵犯三维公司权益的情形；另，关于垫资及市场培育期的问题，应属正常的商业风险，不能成为要求侯立雄进行赔偿的理由，且三维公司对损失数额的主张亦无相关证据，故其反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，侯立雄的本诉请求部分成立，本院依法予以支持。三维公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除侯立雄与甘肃三维资产管理有限公司于2016年4月2日签订的《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》；二、甘肃三维资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付侯立雄2017年4月3日至2018年5月25日的房屋租金41455元；三、甘肃三维资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付侯立雄逾期支付房屋租金的违约金4301.67元；四、驳回侯立雄的其他诉讼请求；五、驳回甘肃三维资产管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费956元，由甘肃三维资产管理有限公司负担；反诉受理费478元，由甘肃三维资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判长 韩 彪审判员 喻得荣审判员 火东燕二〇一九年十一月十四日法官助理赵彦娉书记员吴芸楚