西安市未央区人民法院民 事 判 决 书  (2019)陕0112民初15263号 原告西安市万科物业服务有限公司。住所地：西安市雁塔区房。统一社会信用代码91610113678613505W。法定代表人汪楠钦，总经理。委托代理人潘欣，陕西秦岳律师事务所律师。委托代理人刘甜，陕西秦岳律师事务所律师。被告刘茜，女，1986年1月3日出生，汉族，住陕西省榆林市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告西安市万科物业服务有限公司（以下简称西安万科物业公司）与被告刘茜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安万科物业公司的委托代理人潘欣到庭参加诉讼，被告刘茜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告西安万科物业公司诉称，2012年12月10日，其与陕西瀚博实业有限公司签订《前期物业服务协议》，2017年9月16日，其与西安万科金域华府小区业主委员会签订了物业服务合同，约定物业管理服务费1.8元/月/平方米。合同签订后，被告名下西安万科金域华府5-1-2202房产从2014年12月起至2019年3月未按照约定向其支付物业管理服务费，经多次催缴，被告仍未履行支付义务。为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告支付给原告物业管理服务费28543元，并支付迟延履行期间的违约金至物业费缴清为止；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告刘茜未到庭但提交书面答辩状辩称，起诉状中提到的事实与理由全部属实。其因经济困难，未曾支付原告物业管理费，请求依法判决。经审理查明，2012年5月10日，被告刘茜（买受人）与陕西瀚博实业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买陕西瀚博实业有限公司建设的位于西安市XX区XX路以东、XX路XX幢XX单元XX层XX号房，房屋面积129.81平方米，房屋总金额1230710元整。买受人于2012年5月10日付清全部房价款人民币1230710元。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人按照约定时间和条件交付本合同项下的商品房。自交付之日（或视为交付之日）起，本合同项下的商品房的毁损、灭失的风险、采暖费及物业管理费等与本商品方有关的费用由买受人承担。2012年9月1日，被告刘茜（买受人）与陕西瀚博实业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买陕西瀚博实业有限公司建设的位于西安市XX区XX路以东、XX路XX幢XX单元XX层XX号房，该商品房的用途为车库，总价款为165000元。买受人于2012年9月1日付清全部车位款165000元。2012年12月10日，陕西瀚博实业有限公司（甲方）与原告万科物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对金域华府提供前期物业服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括1、代收水、暖气费、垃圾费；本物业管理区域物业服务费实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积，高层住宅按1.8元/月·平方米标准交纳物业服务费；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，物业服务费按季交纳，业主或使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费。逾期（截止次季度首月15日仍未交纳或未全额交纳的为逾期）交纳的，每逾期一日应承担欠费总额的千分之三作为违约金；车位所有权或使用权由业主购置，车位所有权人或使用权人应按车库车位150元/个·月的标准向乙方交纳车位服务费；本合同期限自万科金域华府前期物业服务合同签订之日起至小区业主委员会成立后，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；等等。2014年10月28日，陕西瀚博实业有限公司通过EMS邮政快递向被告刘茜邮寄房屋交付通知书5-1-2202。2014年11月5日，建设单位陕西瀚博实业有限公司取得涉案楼盘的竣工验收备案文件，备案机关意见：建设单位陕西瀚博实业有限公司新建、改建、扩建的万科·金域华府一期A区5#楼及商业裙房工程，于2014年10月22日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。经对建设单位2014年11月1日报送的竣工验收备案文件及工程质量监督机构2014年10月28日提交的工程质量监督报告核查，符合要求，准予备案。同日。建设单位陕西瀚博实业有限公司取得万科金域华府一期A区地下车库的竣工验收备案文件。2017年9月16日，西安万科金域华府业主委员会（甲方）与原告西安万科物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方对西安万科金域华府提供物业管理服务事宜；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积，高层住宅按1.8元/月·平方米标准交纳物业服务费；电梯费12层及以上0.5元/平方米/月；车位物业服务费由乙方按车库车位150元/个·月标准向车位使用人收取；住宅生活垃圾处理费6元/户/月；公摊电费按0.149元/平方米/月 分摊；采暖费按集中供暖：执行政府公布的基准价加二次交换成本；物业服务费应当从开发商通知的收房期届满之日起计收，业主或使用人应按季度进行缴纳；车位物业服务费用由车位使用人在停放前向乙方按季度交纳；代收代缴费用应在物业费交纳之日按季度方式交纳；采暖缴费方式按热力公司要求缴纳；业主应按本合同约定标准和期限履行交纳义务，业主逾期缴纳本合同约定的相关费用的，违约金每逾期一日应按欠费总额的万分之三向乙方支付。2019年4月28日，西安万科金域华府业主委员会（甲方）与原告西安万科物业公司（乙方）再次签订《物业服务合同》。庭审中，原告认可被告已经全额支付房屋价款和车库价款，被告至今未办理收房手续。由于被告未到庭，致调解不能。以上事实，有商品房买卖合同、前期物业服务合同、物业服务合同、竣工验收备案表、EMS凭证、欠费清单、城市采暖供用热合同及当事人陈述等在卷为证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当按时交纳物业服务费用，逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉。本案中，被告刘茜购买万科金域华府第5幢1单元22层12202号房屋及第30幢2单元-1层2F192号车库，其作为业主应当向物业服务企业即原告万科物业公司交纳物业服务费用。被告刘茜拖欠2015年1月至2019年3月期间的物业服务费用和2015年1月1日至2015年3月15日止、2015年11月15日至2016年3月15日止、2016年11月15日至2017年3月15日止、2017年11月15日至2018年3月15日止、2018年11月15日至2019年3月15日止的暖气费事实清楚，故对于原告主张被告支付物业服务费24147.99元和暖气费4395.01元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付迟延履行期间的违约金至物业费缴清为止，结合原告与建设单位签订的前期物业服务合同和原告与西安万科金域华府业主委员会签订的物业服务合同，应当自交纳当月物业服务费的次日起开始计算违约金，原告主张按照每日万分之三计算违约金明显过高，本院酌情按照年利率6%计算，对于超出此标准之部分的金额不予支持。经核，被告刘茜自2015年1月16日起至2019年3月31日期间逾期支付物业服务费，对违约金采取分段累计相加方式计算为3198.78元；自2015年1月1日起至2019年3月31日期间逾期支付暖气费，对违约金采取分段累计相加方式计算为615.15元，故截止2019年3月31止的违约金合计为3813.93元。自2019年4月1日起至判决确定给付之日止的违约金，应以28543元（24147.99元+4395.01元）为基数，按照年利率6%计算。被告刘茜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃，应当承担对其不利的后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘茜于本判决生效之日起十日内支付原告西安市万科物业服务有限公司物业服务费24147.99元。二、被告刘茜于本判决生效之日起十日内支付原告西安市万科物业服务有限公司暖气费4395.01元。三、被告刘茜于本判决生效之日起十日内支付原告西安市万科物业服务有限公司违约金（其中截止2019年3月31止的违约金3813.93元；自2019年4月1日起至判决确定给付之日止的违约金，以28543元为基数，按照年利率6%计算）。四、驳回原告西安市万科物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费513元（原告已预交），由被告刘茜负担，与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    李小萍人民陪审员    姚广成人民陪审员    党天堂  二○一九年十一月二十一日 书  记  员    陈  召 1