湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂28民终1427号上诉人（原审被告）：重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司，住所地湖北省利川市东方城新世纪百货利川商都。法定代表人：李勇，总经理。委托诉讼代理人：丁军，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭彦，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北合力地产开发有限公司，住所地湖北省利川市东城路**。法定代表人：汪林，执行董事。委托诉讼代理人：吴宗宪，湖北丽川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：利川新凡比教育咨询有限公司，，住所地湖北省利川市都亭街道办事处教场村**法定代表人：朱万军，执行董事。被上诉人（原审被告）：重庆童孝贤商贸有限公司，住，住所地重庆市南岸区南坪街道江南大道******/div>法定代表人：张赛琴，执行董事兼总经理。上诉人重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司（以下简称新世纪百货公司）因与被上诉人湖北合力房地产开发有限公司（以下简称合力地产公司）、利川新凡比教育咨询有限公司（以下简称新凡比教育公司）、重庆童孝贤商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2018）鄂2802民初5465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。新世纪百货公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由合力地产公司、重庆绿家橙商贸有限公司（以下简称绿家橙商贸公司）、新凡比教育公司承担。事实与理由：一、一审法院认定新世纪百货公司未按照补充协议约定将新世纪商都第五层房屋退还给合力地产公司存在明显错误。新世纪百货公司与合力地产公司已于2018年6月5日签订了《补充协议》，该协议中约定新世纪百货公司不再向合力地产公司交纳租金，合力地产公司对于该第五层已经做好了另行出租的准备。新世纪百货公司也于2018年3月与绿家橙商贸公司解除了租赁关系，案涉房屋由新凡比教育公司实际使用，新凡比教育公司与新世纪百货公司之间并没有租赁合同关系。新凡比教育公司向合力地产公司出具的承诺也可以证明在新世纪百货公司与合力地产公司解除租赁合同关系后，新凡比教育公司与合力地产公司形成了新的租赁合同关系。一审判决认定新世纪百货公司未退还房屋无事实依据。二、一审判决对水电费的认定存在重大瑕疵，一审判决系依据新凡比教育公司提供的《承诺》判决水电费，该数额系新凡比教育公司使用房屋产生的费用，与新世纪百货公司无关。且即使法院认定该费用由新世纪百货公司承担，也应当按照湖北省政府公布的水电费价格目录载明的价格计算，合力地产公司所提交的价格高于湖北省政府公布的价格，请求依法调低。合力地产公司辩称，新世纪百货公司的上诉请求不能成立，应依法予以驳回。合力地产公司将案涉房屋出租给新世纪百货公司，后由新世纪百货公司转租给绿家橙商贸公司、新凡比教育公司。虽然双方协议解除租赁合同，但新世纪百货公司并未将转租的合同关系处理完毕，未将房屋退还给合力地产公司。双方所签订的补充协议中约定新世纪百货公司不再缴纳租金的前提是房屋已经交还给了合力地产公司。合力地产公司并未与新凡比教育公司建立任何合同关系，新凡比教育公司出具承诺是合力地产公司找到房屋使用人催收租金和水电费时，新凡比教育公司出具的承诺，该承诺只能证明其租赁的房屋的权属为合力地产公司。对于水电费的数额，水电费是第五层楼产生的费用，该水电费数额包括了计价电损。新凡比教育公司、绿家橙商贸公司在法定期限内并未提交书面答辩意见。合力地产公司向一审法院起诉请求：1、判令新世纪百货公司、新凡比教育公司、绿家橙商贸公司及时返还占用的合力地产公司位于利川东方城新世纪百货利川商都第五楼整层房屋；2、判令新世纪百货公司、新凡比教育公司、绿家橙商贸公司及时给付房屋占用费和欠缴的水电费345266.00元（其中：2018年4月1日至2018年9月30日期间房屋占用费298400.00元，2018年4月1日至2018年8月20日水电费66866.00元）；3、判令新世纪百货公司、新凡比教育公司、绿家橙商贸公司从2018年10月1日起，按1545.49元/天的标准给付房屋占用费至房屋实际交还日止，并给付自2018年8月20日以后的水电费（具体数额以当时表读数确定）；4、判令新世纪百货公司、新凡比教育公司、绿家橙商贸公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年12月8日，合力地产公司与新世纪百货公司签订《经营场地租赁合同》，合同约定：租赁物业地址为利川东城办事处关东村七组（即利川市××路××号“合力东方城”）租赁物业权属为合力地产独立拥有产权的商业用房；计租面积为21963平方米（以套内建筑面积计算）；租赁期限为20年（租期预计为2013年5月1日至2033年4月30日止）；卖场租金、物业管理费为：①租赁期内第一年免租金及物管费；②租赁期内第2-5年卖场租金为15元/平方米/月，物管费为8元/平方米/月；③租期内第6-10年卖场租金为17元/平方米/月，物管费为8元/平方米/月。2016年7月7日，合力地产公司（甲方）与新世纪百货公司（乙方）签订《补充协议》，补充协议约定，在原合同基础上就部分条款内容予以补充、变更，乙方将第五层经营场地整体转租给第三方，甲方知晓并同意转租条件，甲方知晓并同意乙方与第三方签订租赁合同，甲方知晓并同意乙方按照以下约定条款支付第五层经营场地的租金及物管费：①在2016年7月1日—2016年12月31日期间，免收租金及物管费；②在2017年1月1日—2018年12月31日期间，乙方每年支付给甲方租金及物管费406800元，每季度需支付101700元；③在2019年1月1日—2021年12月31日，乙方每年支付给甲方租金及物管费600400元，每季度需支付150100元。2016年6月1日，新世纪百货公司与绿家橙商贸公司签订《租赁合同》，新世纪百货公司将利川商都5楼2900平方米经营场地转租给绿家橙商贸公司，从事凡比世界教育培训义务，租赁期限为2016年6月1日起至2021年12月31日止；同时约定了租金的支付金额及交付方式，并就水电费用及物管费也进行了相应的约定。2018年6月5日，合力地产公司（甲方）与新世纪百货公司又签订《补充协议》，协议约定：一、双方按照合同条款约定流程提前终止对第五楼的租赁关系，现乙方向甲方提出申请退还五楼，甲方同意乙方将五楼退租；二、第五楼退租起始时间为2018年4月1日，即2018年第二季度开始，乙方将不再向甲方缴纳第五层租赁相关费用；第五层计租面积面积卖场3420.75平方米、功能用房面积62平方米、第五层退租后乙方计租面积为21953.12平方米，其中卖场17613.05平方米，功能用房4340.07平方米，此计租面积为乙方2018年第二季度开始缴纳租金及物管费的依据，租金、物管费缴纳标准参照主合同；三、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力，除本协议中明确所做修改的条款之外，原合同其余部分应完全继续有效。该补充协议签订后，新世纪百货公司并未将约定的新世纪商都第五层房屋退还合力地产公司，该房屋一直由绿家橙商贸公司占有、使用，从事凡比教育培训业务，合力地产公司向新世纪百货公司、新凡比教育公司、绿家橙商贸公司多次催收房屋租金和要求交还房屋无果，合力地产公司诉至法院，并提出前述诉讼请求。一审另查明，新世纪百货公司利川商都第五层商铺的实际使用人新凡比教育公司，于2018年11月19日承诺并认可合力地产公司应收租金417600元，水电费99328元，合计516928元。一审法院认为，合力地产公司与新世纪百货公司签订的《经营场地租赁合同》及两份《补充协议》，系双方的真实意思表示，均不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应信守合同约定，享受权利和履行义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，合力地产公司将其所有的位于利川市××路××号新世纪利川商都第五层商铺出租给新世纪百货公司，双方形成租赁合同关系，该合同在履行过程中，于2016年7月7日达成补充协议，对租金的支付、金额及方式进行了明确约定，2016年6月1日，在合力地产公司知晓的情况下，新世纪百货公司将该租赁物转租给绿家橙商贸公司，该转租行为应属合法有效。2018年6月5日，合力地产公司与新世纪百货公司又达成补充协议，新世纪百货公司申请退还五楼经营场地，合力地产公司表示同意退租，但该补充协议签订后，租赁物并未实际交还合力地产公司，而新世纪百货公司与绿家橙商贸公司订立了租赁合同，合力地产公司与绿家橙商贸公司并无合同关系，合力地产公司与租赁物的实际使用人新凡比教育公司也无合同关系，根据我国合同法的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，故合力地产公司与新世纪百货公司之间的租赁合同继续有效。合力地产公司与新世纪百货公司签订的两份《补充协议》内容来看，双方提前终止第五楼的租赁关系，新世纪百货公司将第五楼退还合力地产公司，合力地产公司同意退租，基于新世纪百货公司与绿家橙商贸公司的租赁关系，租赁物并未实际退还合力地产公司，补充协议亦处于履行过程中，故合力地产公司要求新世纪百货公司支付从2018年4月1日起房屋占用费的诉讼请求，依法予以支持。关于房屋占用费计算标准问题，可比照补充协议约定的房屋租金标准计算，即2017年1月1日—2018年12月31日期间，每年支付租金及物管费406800元；2019年1月1日—2021年12月31日期间，每年支付租金及物管费600400元。因合力地产公司与新世纪百货公司签订的《经营场地租赁合同》处于履行过程中，双方签订的关于退租的补充协议并未实际履行，合力地产公司要求退还第五层楼房屋的请求，符合补充协议的约定，新世纪百货公司应该予以退还。关于合力地产公司要求绿家橙商贸公司、新凡比教育公司支付租金及物管费的问题，因合力地产公司与该两公司之间并无合同关系，根据合同的相对性原则，对合力地产公司的该诉讼请求，不予支持。新世纪百货公司以租赁物由绿家橙商贸公司、新凡比教育公司实际使用为由，应由实际使用人支付租金及物管费进行了抗辩，因新世纪百货公司、绿家橙商贸公司、新凡比教育公司之间形成另外的租赁关系，不宜在本案中作出处理，故新世纪百货公司的抗辩理由，不予采纳。关于水电费的问题，2018年11月19日，经新凡比教育公司确认，产生水电费为99328元，予以认定，其后产生的水电费，因合同处于履行过程中，水电费处于不确定状态，合力地产公司要求新世纪百货公司支付后期水电费的请求，不予支持，合力地产公司可另行主张权利或通过其他合法途径处理。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、新世纪百货公司于判决生效之日起10日内支付合力地产公司新世纪百货利川商都第五楼的房屋占用费305100.00元（2018年4月1日至2018年12月31日占用费：101700元/季度×3=305100元）和截止2018年11月19日水电费99328元，两项合计404428元。二、新世纪百货公司按每季度150100元的标准继续向合力地产公司支付房屋占用费，自2019年1月1日起至房屋（新世纪百货利川商都第五楼）退还之日止。三、驳回合力地产公司的其他诉讼请求。案件受理费6478元，由新世纪百货公司承担。二审中，新世纪百货公司向本院提交了五组证据，本院组织了双方进行质证。对于新世纪百货公司提交的证据，本院认为，合力地产公司对第一组、第二组、第五组证据的真实性无异议，该两组证据与本案具有关联性，本院予以采信。对于第三组证据中的第一份、第二份、第八份证据，合力地产公司一审已经提交，不属于新证据，第三、四、五、六、七份证据反映了解除案涉房屋租赁合同的过程，与本案具有关联性，本院予以采信；第四组证据与本案无关，本院不予采信。经二审审理查明，绿家橙商贸公司于2018年10月11日企业名称变更为重庆童孝贤商贸有限公司，法定代表人由陈子芬变更为张赛琴。2019年7月18日合力地产公司与新世纪百货公司签订《终止租赁合同协议》，约定由于双方对案涉第五层2018年4月1日至2019年10月10日期间的租金支付事宜存在争议，相关争议以法院生效裁判文书的判定为准。双方确认2019年10月10日当日及以后，双方就第五层承租面积的租赁法律关系处于无争议的已解除终止状态，合力地产公司无权以任何理由向新世纪百货公司主张2019年10月10日当日及之后该层租赁关系相关的所有费用。一审判决查明其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为2018年4月1日至房屋实际交付之日止的房屋占用费是否应当由新世纪百货公司承担，水电费的数额如何确定。对此，本院分析评判如下：对于房屋占用费的承担问题。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据上述法律规定，对于房屋租赁，承租人取得出租人同意后可以将房屋转租给第三人，转租期间，承租人与出租人的租赁合同继续有效。在租赁期限届满或合同解除后，承租人应当将租赁物返还给出租人。本案中，新世纪百货公司租赁合力地产公司“合力.东方城”一至五楼的经营场所后,经合力地产公司的同意又与合力地产公司签订补充协议，将经营场所的第五层的转租给第三人，合力地产公司与新世纪百货公司之间就第五层重新签订了租赁合同，故合力地产公司与新世纪百货公司之间的租赁合同继续有效。之后，新世纪百货公司申请退还五楼经营场地，合力地产公司同意退租，双方虽然就退租事宜又签订了补充协议。但新世纪百货公司作为承租人，在双方达成退租的协议后，合力地产公司与原绿家橙商贸公司、新凡比教育公司之间并未签订租赁合同，新世界百货公司也未提交证据证明其已经将第五层商铺实际退还给了合力地产公司。依据合同相对性原则，新世纪百货公司应当按照2016年7月7日的补充协议的约定支付自2018年4月1日至房屋实际退还之日止的房屋占用费。一审判决参照双方约定标准，支持合力地产公司主张的占用费并无不当，新世纪百货公司承担支付责任后，可依法向合同相对方主张权利，一审对在本案中对新世界百货公司、原绿家橙商贸公司、新凡比教育公司之间的关系不宜处理的认定并无不当。因新世纪百货公司与合力地产公司已于2019年7月18日签订《终止租赁合同协议》确定2019年10月10日当日及以后，第五层承租面积的租赁法律关系处于无争议的已解除终止状态，合力地产公司不再主张2019年10月10日当日及之后的相关所有费用，故新世纪百货公司的应支付的房屋占用费应计算至2019年10月9日。关于水电费的问题，虽然新世纪百货公司与合力地产公司在《经营场地租赁合同》中约定由合力地产公司安装水电计量总表，新世纪百货公司负责缴纳，但因双方签订退租的补充协议后，第五层的水电费系由合力地产公司在缴纳，对于第五层的水电费的具体数额，房屋实际使用人利川新凡比教育信息咨询有限公司出具的《承诺》中已经确认至2018年11月19日，欠付的水电费为99328元，故一审判决根据该承诺确定欠付的水电费数额具有事实依据。综上所述，新世纪百货公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7366元，由上诉人重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  张辅军审判员  侯著韬二〇一九年十一月二十一日法官助理何奕娥书记员吴素云