重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初22869号原告（反诉被告）：金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江**五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人：夏绍飞，董事长。委托诉讼代理人：王方伊，上海段和段（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建晶，上海段和段（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：安广泉，男，1982年3月1日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：李铮，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹，重庆硕诚律师事务所律师。原告（反诉被告）金科物业服务集团有限公司与被告（反诉原告）安广泉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金科物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人王方伊，被告（反诉原告）安广泉的委托诉讼代理人李铮、刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年7月至2019年8月期间的物业服务费4516.2元（以建筑面积每月每平方米1.8元计算）；2.判令被告支付因逾期交纳物业服务费产生的违约金490.1元。事实和理由：2007年，原告与重庆金科实业集团弘景房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为重庆市江北区金科•10年城小区提供物业服务。被告系上述物业二期X幢X-X号房屋的业主，经原告多次催促，被告未缴纳前述期间的物业服务费，应承担给付义务，同时因其违约行为还应承担违约金。被告安广泉辩称，1.案涉房屋自2017年起因外墙漏水出现内墙渗漏、墙面发霉等问题，致被告无法居住，原告未及时对外墙进行修复，故被告有权拒绝交纳物业服务费，对每月每平方米1.8元的物业服务费标准无异议，但因原告履行物业服务不全面，故请求法院调减物业费；2.外墙漏水无需动用物业专项维修资金来解决，根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》第二十条的规定，物业专项维修资金的具体使用范围和条件依据物业服务合同的约定，而本案物业合同未约定外墙修缮需要启用物业专项维修资金，故外墙漏水的修复主体系原告；3.即使外墙修复需启用物业专项维修资金，根据《重庆市国土房管局关于紧急使用物业专项维修资金有关事宜的通知》第一条规定，墙体渗漏严重，造成业主无法正常使用和居住的，应紧急使用物业专项维修资金进行维修改造，故原告不能以未取得三分之二的业主同意为由，怠于履行合同义务，并扩大被告损失；4.被告不应承担违约责任，即使法院认定被告因逾期支付物业费应承担违约责任，因原告主张的违约金过高，故请求法院调减。反诉原告安广泉向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告对反诉原告位于重庆市江北区石马河街道金科•X年城二期X号X-X号房屋外墙漏水问题限期进行修复；2.判令反诉被告支付反诉原告的检修费用3500元。事实和理由：反诉原告一直按期支付物业服务费至2017年7月，亦交纳了物业专项维修资金，2017年中旬正值雨季，案涉房屋因外墙开裂致屋内墙面大面积脱落、发霉，致使房屋无法正常居住，反诉被告具有对物业共用部分提供日常维修、养护的合同义务，外墙系物业共用部位，应由反诉被告进行修复。此外，反诉原告楼下的业主反映其厕所房顶漏水，反诉被告告知该问题系案涉房屋厕所防水问题所致，故而反诉原告进行了防水检修，嗣后发现并非房屋防水原因，因反诉被告未适当履行合同义务，给反诉原告造成不必要的损失，故反诉原告基于同一物业合同法律关系提出上述请求。反诉被告金科物业服务集团有限公司辩称，1.外墙漏水问题属实，但反诉被告收到报事的时间为2018年1月，并非2017年开始漏水；2.案涉外墙漏水问题已超出反诉被告日常维护范围，必须启动大修基金，根据前期物业服务合同约定，反诉被告需要承担的维修养护及管理义务仅仅是日常工作，对于小修范围反诉被告需及时组织修复，但大修及中修则属于大修基金维修范围，案涉外墙维修费用经评估为2万元，已不属于小修，虽然合同对于大修、小修的金额没有约定，但从常规习惯看，超出500元的维修已不属于小修，且小区其他业主的签字亦表明其认可外墙漏水属于大修范围；3.反诉被告并非外墙修复的责任主体，金科•10年城小区未成立业主委员会，反诉被告采取申请启动大修基金、找业主签字、在社区的监督下提供维修计划、组织业主开会选取评估公司等必要措施履行合同义务，目前该程序尚未完成，反诉被告无权决定使用大修基金，且物业费仅为每月每平方米1.8元，故不应将外墙维修责任归于反诉被告；4.紧急使用物业专项维修资金的前提是存在重大安全问题，本案不属于该情形，且反诉被告也曾以该理由向房屋管理局申请使用大修基金，但被拒绝；5.检修费用不应由反诉被告承担，因反诉原告未举证证明其屋内厕所漏水系反诉被告所致，且该费用实际是反诉原告房屋二次防水的施工费用，故该费用应当由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的前期物业管理服务合同、重庆市商品房买卖合同复印件、接房手续书、准予变更通知书、重庆市前期物业服务收费标价表、物业专项维修资金使用意见表、金科集团物业公司会议签到表、会议记录表、金科十年城洋房及高层漏水整改预算审核报告、录音、律师函、EMS邮寄单、重庆市江北不动产登记查询单，以及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金科物业服务集团有限公司（以下简称金科物业公司）系重庆市江北区金科•10年城小区物业服务企业，安广泉系重庆市江北区石马河街道金科•X年城二期X幢X-X号（即X栋X-X号）房屋业主，该房屋建筑面积为96.48平方米，系安广泉与重庆金科实业集团弘景房地产开发有限公司于2009年4月23日签订商品房买卖合同购买所得，安广泉于2010年4月11日办理接房手续。2011年3月29日，重庆金科物业管理有限公司更名为重庆市金科物业服务有限公司，于2014年4月16日又更名为金科物业服务有限公司，于2015年7月8日再次更名为金科物业服务集团有限公司。2007年11月12日，重庆金科实业集团弘景房地产开发有限公司（甲方）与重庆金科物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由乙方为位于重庆市江北区石马河片区的金科•10年城小区提供物业服务，建筑面积约600463平方米，合同期限为3年，自2007年12月1日起至2010年11月30日止，如合同期满，该物业区域未成立业主委员会且甲方未作出续聘或选聘的决定，或者甲方未与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同，而乙方仍在提供服务的，则本合同继续有效；物业服务事项包括物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，共用设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等，而物业共用部分具体包括房屋的承重结构（基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等；物业服务费以建筑面积计算，高层住宅物业服务费为每月每平方米1.8元，业主应在每月15日至23日履行交纳当月费用的义务，逾期则按每日千分之三的标准支付违约金。合同附件一《物业管理服务要求和标准》约定，物业服务企业根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。前期物业服务合同签订后，金科物业公司为该小区提供物业服务至今，安广泉按时交纳物业服务费至2017年6月30日，后因外墙漏水问题致内墙面损坏，故拒绝交纳物业服务费。对于双方争议的外墙漏水问题，安广泉举示了屋内墙面发霉、剥落的照片，以及与物业沟通无果的录音证据，拟证明案涉房屋因外墙漏水导致内墙发霉、墙面剥落，安广泉曾多次向金科物业公司反映情况，但金科物业公司未采取任何维修措施，其怠于履行合同主要义务。在录音中，金科物业公司工作人员表示，经现场确认，确属外墙渗水，但外墙渗水过了5年保质期之后就需要启用大修基金来处理，物业已多次上门征求业主意见。经质证，金科物业公司对录音的真实性予以认可，本院予以确认，但金科物业公司不认可照片，认为屋内墙面的漏水问题与物业服务无关，结合前述录音及双方当事人陈述，本院对该照片真实性予以确认，但该证据是否能达到其拒付或减付物业服务费的证明目的，本院于后进行评判。金科物业公司亦举示了物业专项维修资金使用意见表、金科集团物业公司会议签到表、会议记录表、金科十年城洋房及高层漏水整改预算审核报告等证据，拟证明本案外墙漏水问题已超出物业公司日常维修养护的范围，应由物业专项维修资金解决。金科物业公司于2018年11月22日、2018年12月27日、2019年7月15日组织召开外墙漏水业主沟通会，会议记录载明“专项维修资金只用于外墙渗水部位的维修，业主室内受损部分由业主自行恢复”“通过业主会议选聘的施工单位为重庆市有益建筑劳务有限公司”等，而根据预算审核报告载明的内容，包括案涉房屋在内的共计14户出现外墙漏水，38栋有3户存在该情况，整改工程预算审定金额为80360.75元，金科物业公司两次就使用物业专项维修资金向业主征求意见，意见表载明，38栋总建筑面积为17853.55平方米，总户数为201户，维修费用超过2万元，部分业主表示同意使用物业专项维修资金并签字，目前征求意见进程尚未结束。安广泉对前述证据的真实性予以认可，本院予以确认，但安广泉认为外墙维护属物业公司的合同义务，物业公司系外墙修复的责任主体，而非协助义务人，即使金科物业公司向业主征求意见，亦不能免除其维修义务。庭审中，安广泉对于金科物业公司举示的值班记录本、配电房设备运行记录表、照片及荣誉墙图片的真实性不予认可，本院认为，值班记录表、设备运行记录表无法反映系金科•10年城小区，照片及荣誉墙图片系复印件，无原始载体，真实性不能确认，故本院对前述证据均不予采信。另，安广泉举示了重庆老祝屋面防水有限公司出具的证明，拟证明金科物业公司不适当履行合同义务给安广泉造成了不必要的损失。该证明的主要内容是，重庆老祝屋面防水有限公司具有建筑物防水工程的专业检修施工经验，安广泉于2017年5月反映其住宅厕所漏水，应物业要求，安广泉委托该公司对其住宅厕所进行漏水检修，由于检修时对原有防水设施进行了破坏，遂进行了二次防水施工，并收取安广泉3500元。金科物业公司质证表示，该费用系安广泉自行检测其住宅厕所产生，与物业服务不存在关联性，且该费用系施工费用，而非检测费用。本院认为，安广泉主张其检修住宅厕所的防水问题系应金科物业公司要求，无其他证据印证，该费用的产生与金科物业公司是否存在履行物业服务不适当之间欠缺关联性，故本院不予采信。另查明，小区尚未成立业主委员会。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。金科物业公司与重庆金科实业集团弘景房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对金科物业公司和安广泉均具有约束力。关于本诉部分，物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。第一、关于外墙漏水问题。从物业合同的约定看，金科物业公司具有对物业共用部位的日常维修和管理的义务，包括房屋的承重墙体，现有证据不能证明该外墙漏水系金科物业公司不适当履行合同义务所致，而针对外墙漏水情况，业主在房屋质保期内可以要求开发商予以维修，超过房屋质保期的可以申请使用物业专项维修资金进行维修，还可以在自行维修后向责任方主张维修费用，但安广泉以此为由拒交物业费，缺乏依据。本案中，而金科物业公司已举示相应证据证明针对安广泉反映的外墙漏水问题，其已采取征求业主同意、选取评估公司、申请启用物业专项维修资金等措施，因物业专项维修资金的使用必须经过法定程序，且系涉及业主自身利益，非物业公司可自行决定，故不能据此认定其物业服务不到位。第二、关于房屋内墙面发霉、剥落问题。因物业公司提供的物业服务是公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，则屋内墙面的修复不属于金科物业公司的合同义务，故该抗辩亦不构成安广泉拒交物业服务费的理由。第三、关于物业费应否酌减，因物业服务具有整体性和公共性，是否减少部分物业费用，既要考量整体物业服务是否存在严重瑕疵，又要考量物业公司收取的费用与提供的服务之间是否对等，更要考虑到减少物业收费后会否导致物业服务质量不达标，进而影响小区公共环境和业主生活质量，故不能仅依据部分业主的主观评价减免相应费用，结合双方当事人诉辩意见和举示的证据，本院对物业费不予酌减。第四、金科物业公司持续为金科•10年城小区提供物业服务，安广泉应当履行向其支付相应费用的义务，当金科物业公司催收物业费时，安广泉拒不支付物业费用，此种行为不符合合同约定，亦不符合法律规定，且在本案审理过程中，安广泉陈述其一直按期支付物业服务费至2017年7月，但未举证证明诉请期间的物业服务费缴费情况，应承担不利的法律后果，因前述拒交物业服务服务费的理由不能成立，故对金科物业公司要求其支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，从而安广泉应支付2017年7月至2019年8月期间的物业服务费4515.26元（96.48平方米×每月每平方米1.8元×26个月），金科物业公司诉请金额超过前述额度部分，本院不予支持。第五、关于违约金问题，虽然合同约定业主逾期不交纳物业服务费的，应承担违约金，但金科物业公司是否已按照前期物业服务合同的约定全面履行物业服务义务，其没有提供充分证据予以证明，同时，考虑到安广泉系因漏水问题而未交物业费，并非恶意为之，安广泉亦在庭审中提出违约金过高的抗辩，因此，对于金科物业公司要求安广泉支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉部分，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。针对安广泉要求金科物业公司对外墙漏水问题限期修复的主张，金科物业公司辩称该外墙漏水属于物业专项维修资金修复。合同约定，金科物业公司对物业共用部分的日常维修、养护和管理包括：物业共用部分具体包括房屋的承重结构（基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等，而合同附件规定，金科物业公司自行修复的仅限于小修范围，对于大、中修，应使用物业专项维修资金，并根据业主大会的决定来维修。合同并未对小修的范围进一步明确，安广泉主张该外墙漏水属于小修，应举示相应证据，但其未举证证明，且安广泉亦未举证证明外墙漏水系金科物业公司未履行合同约定义务所致，而金科物业公司举示的证据表明，金科物业公司已采取申请启用物业专项维修资金等措施，此外，除案涉房屋以外，金科•10年城小区尚有其他房屋存在外墙漏水情况，经评估，整体维修工程价格已超过8万元，而案涉房屋所在的金科•10年城38栋外墙修复的评估价格也已超过2万元，该维修费用与每月每平方米1.8元的物业费相比不具有对等性，故不应属于物业公司日常维修的范围，外墙漏水属房屋本身的质量问题，若要求金科物业公司对外墙漏水问题进行修复，系过分加重其义务，亦不符合合同约定，而启用物业专项维修资金解决外墙漏水情况更符合常理，故本案外墙漏水问题应由物业专项维修资金予以解决，根据法律规定，动用维修基金需经专有部分占建筑总面积三分之二以上业主且占总人数的三分之二以上业主同意，金科物业公司正在征询全体业主意见，因动用物业专项维修资金牵涉全体业主利益，故该进程存在迟延在所难免，金科物业公司既无决定权，安广泉要求其履行对其房屋外墙漏水的修复义务，缺乏依据，故对安广泉主张金科物业公司对外墙漏水进行修复的请求，本院不予支持。至于是否应紧急使用物业专项维修资金，并非本案应查明的范围。关于安广泉主张的检修费用，因其举示的证据不足以证明该费用系金科物业公司不适当履行合同义务而产生，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告安广泉于本判决生效之日起三日内给付原告金科物业服务集团有限公司2017年7月至2019年8月期间的物业服务费4515.26元；驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求；驳回反诉原告安广泉的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元、反诉案件受理费减半收取40元，由安广泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 黄涛二〇一九年十一月二十六日法官助理 李怡书 记 员 杨露