黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）黑02执异89号 异议人（案外人）：高素梅。 申请执行人：齐齐哈尔市华融小额贷款股份有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区。 法定代表人：刘秀杰。 委托诉讼代理人：胡长菊，该公司法律顾问。 被执行人：齐齐哈尔富华房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区。 法定代表人：于桂华。 委托诉讼代理人：张波，该公司员工。 被执行人：黑龙江华蒂房地产开发有限公司富拉尔基分公司，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区。 法定代表人：于桂华。 本院依据（2018）黑02民初68号民事调解受理执行齐齐哈尔市华融小额贷款股份有限公司（下称华融公司）与齐齐哈尔富华房地产开发有限公司（下称富华公司）、黑龙江华蒂房地产开发有限公司富拉尔基分公司（下称华蒂公司）借款合同纠纷一案。执行中，案外人高素梅因本院查封富拉尔基区锦绣红岸小区部分房产，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人高素梅异议称，2015年6月起，富华公司因经营所需资金，分别以原会计王艳红名义、于桂华名义及于桂华弟弟于武名义与齐齐哈尔市隆惠典当有限公司签订房地产抵押典当借款合同，用富华锦绣红岸及富华园小区的部分房产作为抵押担保，富华公司及于桂华针对上述借款分别出具了连带责任保证书，承诺承担借款合同项下全部债务的连带责任，直至贷款本息还清为止。隆惠典当公司依约分别提供了借款。2018年7月28日，为解决上述债权债务，隆惠典当公司与王艳红、于桂华、于武和富华公司签订了《以房抵债协议书》，协议中对王艳红、于桂华、于武拖欠异议人借款本金、管理费用及利息合计3,378,240.00元进行了确认，并约定富华公司作为连带责任担保人自愿以自有房产九处作价清偿上述债务，富华公司签署房屋买卖合同，开具正式税务发票，协助办理产权登记，房产过户登记之后，债权债务视为清偿完毕。2018年9月5日双方办理了《以房抵债协议书》中约定的九处房产的交接，隆惠典当公司对上述九处房产已实际占有、使用并收益。2018年10月22日隆惠典当公司将九处房产中的四处房产即富华锦绣红岸小区3号楼00单元01层03号、04号、13号、14号转让给异议人高素梅，富华公司于同日向高素梅出具了抹账收据。根据《物权法》第十五条规定，富华公司与隆惠典当公司借贷关系合法有效，案涉九处房产抵债协议合法有效，上述四处房产的所有权已经归属于异议人，应受法律保护。请求法院解除对富华锦绣红岸小区3号楼00单元01层03号、04号、13号、14号四处房产的查封，终止对上述房产的执行。 高素梅向本院提交了上述四处房产的商品房买卖合同、收据、发票、房屋首证和2018年10月22日高素梅与曲诚远、隆惠典当公司、郭春林签订的三方债权、债务转移协议及抵债房屋明细表，证实上述四处房产的合法来源，进一步证实异议人高素梅系善意取得上述房产。 申请执行人华融公司辩称，高素梅并非本案权利人，根据法律及司法裁判规则，房产未变更登记的不产生优先于其他债权的利益，隆惠典当公司签订以房抵债协议后将其中四处房产抹账转让给高素梅，根据现有证据证实，高素梅与郭春林是夫妻关系，二人均系隆惠公司股东，高素梅于2016年将持有隆惠公司股权转让给郭春林，基于高素梅与隆惠公司间特殊的身份关系，该转让不能认定高素梅为善意第三人。隆惠典当公司主张其享有的债权也不具合法性、真实性，即使以房抵债协议存在，该协议也因损害其他债权人利益属于无效。同时，以房抵债协议签订时，案涉房产大多数处于出租阶段，隆惠典当公司和高素梅也不能证实已经合法实际占有房屋。综上，高素梅的权利不足以排除执行，要求驳回其异议请求。 华融公司向本院提交证据如下： 1.（2018）黑02民初68号民事调解书，证明申请执行的依据； 2.（2018）黑02执506-1执行裁定书，证实涉案查封的房产所有权人是富华公司，查封执行符合法律规定； 3.郭春林和高素梅的户籍证明和身份信息、隆惠典当公司股东会决议、高素梅和郭春林股权转让协议、股东出资信息、董事监事经理信息、齐齐哈尔市兴业典当有限责任公司第四次股东会决议和股东出资信息、齐齐哈尔市兴业典当有限责任公司章程修正案、准予注销登记通知书等，证实隆惠典当公司法定代表人郭春林与高素梅是夫妻关系，郭春林、高素梅、曲诚远都是隆惠典当公司的股东，都是关联关系人，所以三方债权、债务转移协议书不能证实债权债务关系的真实存在，不能排除恶意串通抵债的行为； 4.富华公司与华融公司签订的借款合同、抵押合同以及抵押房产明细、备案登记证明、富华公司出具的承诺书等，证实华融公司对涉案房产都为非典型性担保，是为借款设定的担保物，借款合同、抵押合同均有效； 5.富华公司与华融公司在执行过程中达成的执行和解协议及补充协议一及富华公司出具的可售房源报价明细表一份，证实无抵押、网签预售质押和无异议的房产只有60套，如直接出售其价值也只有1500万，远远不足支付华融公司的债权及相关费用，进而证实隆惠典当公司、高素梅与富华公司的抵债行为侵害了申请执行人的债权权益。 被执行人富华公司对隆惠典当公司的异议请求不持异议，认可其异议请求。 经本院审查查明，华融公司与富华公司、华蒂公司借款合同纠纷一案，本院于2018年6月14日作出（2018）黑02民初68号民事调解书，确认:1.富华公司于2018年10月15日前给付华融公司借款本金1870万元,利息727万元。此后利息以本金1870万元为基数,按照月利率2分计算至付清之日止。如到期不能给付，富华公司以所涉94套抵押房产，折价或变卖拍卖的价款清偿（其中23套房产享有优先受偿权），华蒂公司以所涉5套抵押房产，对其中100万元借款折价或变卖拍卖价款优先受偿。如不足以清偿，以其它财产清偿；2.富华公司于2018年10月15日前给付华融公司借款本金500万元,利息162.5万元（富华公司放弃2018年4月1日至2018年10月15日期间的利息）。此后利息以本金500万元为基数,按照月利率1.5分计算至付清之日止。如到期不能给付，富华公司以所涉26套抵押房产折价或变卖拍卖的价款清偿（该26套房产包含在协议第一项中）。如不足以清偿，以其它财产清偿；3.富华公司于2018年10月15日前给付华融公司借款本金800万元,利息205.8万元。此后利息以本金800万元为基数,按照年利率5.6%计算至付清之日止。如到期不能给付，富华公司以所涉24套抵押房产折价或变卖拍卖的价款清偿。如不足以清偿，以其它财产清偿；4.富华公司于2018年10月15日前给付华融公司受让债权工程款、劳务费95万元；5.案件受理费271,496.00元，减半收取135,748.00元由富华公司负担，并于2018年10月15日前给付华融公司；6.本协议自双方当事人签字之日起生效。调解书生效后，富华公司、华蒂公司均未自动履行。2018年10月16日，华融公司向本院申请执行。同年10月30日，根据华融公司申请，本院作出（2018）黑02执506-1号执行裁定书，查封富华公司开发的富拉尔基区沿江办事处富华-锦绣红岸326套房产、富华-红岸富华园3套房产，合计329套，其中即包括高素梅提出执行异议的4套房产（均已网签备案在华融公司法定代表人刘秀杰名下），同时查封华蒂公司富拉尔基区新甲小区5套房产，总计查封房产334套，并依法向齐齐哈尔市不动产登记中心富拉尔基登记处送达协助执行通知书，在查封房产的显著位置张贴查封公告。 另查明，高素梅向本院提交案涉四处房产的商品房买卖合同、收据、发票、房屋首证和2018年10月22日高素梅与曲诚远、隆惠典当公司、郭春林签订的三方债权、债务转移协议及抵债房屋明细表。异议人高素梅主张其已通过善意取得的方式，取得案涉房屋的所有权，要求解除对上述房产的查封。 本院认为,华融公司依据已发生法律效力的民事调解书申请执行富华公司、华蒂公司借款合同纠纷一案。执行中，依据华融公司的申请，本院裁定查封富华公司名下锦绣红岸小区326套房产符合法律规定。案外人高素梅提出执行异议，主张其对本院查封的四处房产享有所有权，要求本院解除查封。首先，高素梅并非基于真实的买卖意思与富华公司建立商品房买卖法律关系，而是通过以房抵债的方式消灭其和郭春林与曲诚远、齐齐哈尔市隆惠典当有限公司之间的债权、债务，该三方债权、债务是否真实存在，本院无法确认。其次，虽然高素梅提供的上述四处房产的商品房买卖合同的签订时间是在本院查封房产前，但上述四处房产的正式发票却是在本院查封之后开出。第三，高素梅自认在签订商品房买卖合同前，案涉四处房产均已由富华公司全部出租给他人使用，不能认定其在本院作出查封裁定之前已合法占有案涉房屋。综上，高素梅以其已取得案涉房屋的所有权为由要求排除强制执行，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人高素梅的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  周巍巍 审判员  熊英丽 审判员  关毅民 二〇一九年十一月四日 书记员  宋 鹏