江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10159号上诉人（原审原告）：袁文琴。委托诉讼代理人：孟安，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：顾青春。被上诉人（原审被告）：毛章和。被上诉人（原审被告）：顾国根。被上诉人（原审被告）：李芬英。委托诉讼代理人：顾春华，系顾国根和李芬英女儿。上诉人袁文琴因与被上诉人顾青春、毛章和、顾国根、李芬英车库纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院(2018)苏0505民初5756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。袁文琴上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判支持袁文琴一审诉讼请求或发回重审，一、二审案件受理费由顾青春、毛章和、顾国根、李芬英承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先、涉案自行车库与房屋同属于在先的土地上，根据房地一体主义，袁文琴取得了房屋自然也就取得了原先存在于该土地上的车库。其次、根据风俗习惯及小区现状，该小区业主全部拥有对应的车库，大家都认可拥有了房屋便拥有了车库，也表明车库是从物，从属于房屋。再次，即便没有明确在拍卖范围内，也仅仅表明没有支付相应的对价，属于债权纠纷。根据物权大于债权原则，并不影响袁文琴取得车库的所有权。一方面，车库本身在取得的时候顾青春、毛章和、顾国根没有支付过对价，因此在拍卖的时候没有进行评估拍卖也符合情理；另一方面，为了解决争端，在一审时袁文琴也同意对车库进行评估，后因顾青春、毛章和、顾国根、李芬英阻碍评估，导致未能评估，因此产生的损失应由顾青春、毛章和、顾国根、李芬英承担。最后，从物随主物转让是物权法确立的基本原则，即只有在约定的情况下才可以排除基本原则的适用，如果没有约定便应当依据基本原则。因此，一审法院认为本案存在除外情形错误。综上，请求二审法院查清事实并依法改判支持袁文琴一审诉讼请求或发回重审。顾青春辩称：服从一审判决。顾国根、李芬英辩称：服从一审判决。毛章和二审未答辩。袁文琴向一审法院起诉请求：1、判令苏州市虎丘区所属502号自行车库归袁文琴所有；2、判令顾青春、毛章和、顾国根、李芬英腾空上述车库并返还袁文琴；三、本案的诉讼费等费用由顾青春、毛章和、顾国根、李芬英承担。一审法院认定事实：位于苏州市虎丘区的房屋原系顾青春、毛章和、顾国根拆迁安置而得，并附带自行车库一间，车库面积未计入产证。因顾青春、毛章和、顾国根、李芬英未能履行江苏省苏州市苏城公证处作出的（2017）苏苏城证执字第14号公证书所载明的支付义务，相关债权人向一审法院申请强制执行，一审法院编立案号（2017）苏0505执2957号。在该案执行过程中，一审法院依法裁定拍卖、变卖上述房屋。其后，一审法院依法委托江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司对新浒花园三区247幢502室房屋的价格进行司法鉴定评估，该鉴定机构于2018年5月7日出具房地产估价报告，载明了如下内容：1、本报告估价对象的公共配套设施、水、电及人流、物流交通均与整体物业为不可分割的一体，因此本次估价是以估价对象可享有合理的公共配套设施、水、电及内部交通的使用权益为前提。估价结果包含与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、气、配套相关辅助设施等。2、本次估价对象为苏州市虎丘区成套住宅，该成套住宅建筑面积120.07平方米、阁楼80.25平方米；本次估价对象亦包含成套住宅相应分摊的土地使用权以及附属于估价对象不可移动的装饰装修。3、估价对象建筑物状况：估价对象所在小区于2007年建成，为动迁安置小区，整个小区建筑式样均为5层或6层的多层住宅（底层有车库，顶层有阁楼），但底层的车库和阁楼均未计入楼层内。本次估价对象502室位于顶层，房型为顶楼带阁楼，户型为三室两厅两卫一厨格局。估价报告附件中载明的估价对象内外部照片中显示了新浒花园三区247幢502室房屋（含阁楼）的屋内状况，但未显示讼争车库的状况。上述估价报告作出后，一审法院依法在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖上述房屋，估价报告电子版同时上传至平台供竞买人查阅。竞买公告中载明：1、本次拍卖以现状为准，标的物的评估报告可自行下载。2、评估报告和《拍卖标的物调查表》已就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了详尽、客观的说明，请竞买人在拍卖前务必仔细阅读，拍卖人对标的物所做的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦报名交保证金，即表明对拍卖标的物完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。上述房屋第一次拍卖流拍，第二次拍卖由袁文琴以1989000元的价格竞得。2018年8月14日，上述房屋产权变更登记至袁文琴名下。庭审中，双方一致确认：讼争车库为502号车库，位于新浒花园****房屋的**，自东往西数朝南车库中的第四间；袁文琴竞买的房屋位于五层，讼争车库位于底层，两者在物理结构上并不相连，讼争车库和案涉房屋现也不共用水、电；讼争车库现由顾青春及其儿子，以及顾国根和李芬英在居住使用。庭审中，袁文琴陈述竞买涉案房屋时并不清楚讼争车库是否属于拍卖范围，现确认的确不属于拍卖范围；并陈述要求顾青春、毛章和、顾国根、李芬英迁出讼争车库的理由为附属的车库属于房屋的附属物，房屋产权发生转移附属物亦应同时转移。诉讼中，袁文琴向一审法院提交的由浒墅关安置办出具的情况说明载明：“我镇新浒花园一至三区均为多层安置房，每套安置房附1间自行车库，车库面积不计入产权证”；顾青春向一审法院提交的由浒墅关安置办出具的情况说明载明：“浒墅关镇新浒花园一至三区为多层安置房，拆迁安置时每套安置房附1间自行车库，由动迁户使用，车库面积不计入产证”。本案争议焦点为：一、讼争车库是否属于新浒花园三区247幢502室房屋的从物。二、如果讼争车库系从物，是否必须跟随主物进行流转。针对争议焦点一，一审法院认为，根据学界的观点，主物与从物的划分规则，是指在两个以上的物发生互相附着或者聚合而且在经济上发生密切的关联之后，当物上的权利发生变动时，为确定物的归属所适用的规则。我国当前适用的法律、法规并未对主物和从物进行明确的界定，学界一般认为从物并非主物的组成部分，是为了发挥主物的效用而存在的，一般情况下两者应归属于同一个主体,但主物和从物毕竟是两个物，从物附着于主物一般也有其可分性。本案中，袁文琴竞得的新浒花园三区247幢502室房屋位于五层，而讼争车库位于底层，从物理结构上看两者是分离的，没有讼争车库并不影响房屋的完整性；从效用上来说，涉案房屋的功能是用于居住，讼争车库的存在与否并不损害其居住功能的发挥，亦不会优化其居住功能，房屋和车库均有其独立的使用价值。有鉴于此，一审法院认为讼争车库并非是案涉房屋的从物。针对争议焦点二，一审法院认为，根据《物权法》第一百五十五条的规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”本案中，相关的拍卖文件中已经清楚描述了拍卖范围，涉案房屋在强制执行程序中被拍卖时并未将讼争车库包含在内，即表示讼争车位并未随着房屋一并被拍卖转让，袁文琴自愿竞买即应接受拍卖时的相关要求，故在此意义上，即使讼争车库属于涉案房屋的从物，也应视为属于《物权法》第一百一十五条规定的除外情形，袁文琴依然无权要求确认讼争车库归其所有。基于上述分析，袁文琴要求顾青春、毛章和、顾国根、李芬英腾房并返还车库的第二项诉讼请求已失去前提和基础，故一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回袁文琴的全部诉讼请求。案件受理费550元，由袁文琴负担。二审中，当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，袁文琴系通过司法拍卖程序取得新浒花园三区247幢502室房屋的所有权，袁文琴与顾青春、毛章和、顾国根、李芬英之间并非房屋买卖合同关系，袁文琴起诉要求确认涉案车库归其所有并要求顾青春、毛章和、顾国根、李芬英返还车库，故本案的案由应变更为车库纠纷。本案中，顾青春、毛章和、顾国根、李芬英是基于拆迁安置取得涉案房屋以及车库，顾青春、毛章和、顾国根、李芬英需要支付一定的拆迁利益，并非无偿取得。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据该条法律的规定，无论车库是否属于房屋的从物，袁文琴要取得车库的归属需通过出售、附赠或出租方式。现袁文琴已确认涉案车库不属于拍卖范围，袁文琴并未支付车库的对价，且双方亦未就车库形成附赠或出租的合意，现顾青春、毛章和、顾国根、李芬英明确表示不同意将涉案车库出售给袁文琴，袁文琴要求确认涉案车库归其所有并要求顾青春、毛章和、顾国根、李芬英返还车库的诉讼主张缺乏依据，本院对此不予采信。另，顾青春、毛章和、顾国根、李芬英应按照车库的用途合法使用涉案车库。综上所述，袁文琴的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人袁文琴负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇一九年十一月二十五日书记员 徐馨岚