四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0503民初1731号 原告：段启奎，女，生于1967年3月21日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 原告：张正云，男，生于1966年4月5日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 二原告共同委托诉讼代理人：邹树彬,上海锦天城（成都）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：罗伟,四川拥彗律师事务所律师。 被告：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司，住所地：泸州市纳溪区**巷**,统一社会信用代码：91510503731612748L。 法定代表人：范贵文，该公司董事长。 诉讼代表人（破产管理人）：四川长江会计师事务所有限公司，，住所地:泸州市江阳区统一社会信用代码：91510500708931628Ｎ。 法定代表人：林继祥，总经理。 委托诉讼代理人：王跃清，四川酒城律师事务所律师。 原告段启奎、张正云诉被告泸州纳溪永乐房地产开发有限公司（以下简称“永乐公司”）与破产有关纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法适用普通程序由本院审判员曹琳娜担任审判长，与人民陪审员朱银红、徐祖伦共同组成合议庭，并于2019年8月30日、11月27日公开开庭进行了审理，原告段启奎、张正云的共同委托诉讼代理人邹树彬、罗伟，被告永乐公司的诉讼代表人（破产管理人）四川长江会计师事务所有限公司的委托诉讼代理人王跃清分别到庭参加了诉讼，本案并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告段启奎、张正云向本院起诉提出诉讼请求：判令被告永乐公司继续履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》,并交付商品房；诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月8日，与被告签订了《商品房买卖合同》，全款购买了被告位于纳溪区房屋，双方约定于2016年12月31日交付房屋，合同签订后办理了网签登记手续。被告永乐公司逾期不交付房屋，还经其破产管理人将原告购房款确认为一般债权，并书面通知不予履行《商品房买卖合同》。起诉提出前述诉讼请求。 被告永乐公司的诉讼代表人称：被告永乐公司单位犯非法吸收公众存款罪，原告段启奎参与非法集资款项20万元，已被人民法院生效判决确认，原告以非法集资款项本息折抵购房款，与永乐公司签订《商品房买卖合同》为无效合同。且现被告永乐公司已进入破产清算程序，与原告签订的《商品房买卖合同》尚未履行完毕，该《商品房买卖合同》即便有效，管理人也有权予以解除，要求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：二原告系夫妻，被告永乐公司于2001年8月1日成立，注册资金为800万元，系从事三级房地产开发经营范围的有限责任公司，2004年4月取得纳溪河西商业大厦建设项目。在建设过程中，被告永乐公司于2011年10月16日召开公司筹集资金会，制定《泸州市纳溪永乐房地产开发有限公司关于“河西商业大厦1号楼”项目融资方案》，决定以修建“河西商业大厦1号楼”为名，采用以高息回报、购房优惠等方式，通过到有关单位开会宣传、设立售房部宣传、口口相传等方法，向社会不特定的投资对象吸收公众存款；借款5万元、10万元的分别计付年利息25%和30%，楼盘开盘时，愿意购房的结算本息抵扣购房款，不愿意购房的结算本息归还投资者。2012年1月21日，原告段启奎与被告永乐公司签订《借款协议》，约定原告段启奎自愿出借20万元给被告永乐公司，利息按年利率30%计算，双方未约定还款期限。同日，原告段启奎向被告永乐公司银行账户转款20万元。2015年5月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定，被告永乐公司将修建的位于泸州市纳溪区钢混住房一套（108.79平方米），以每平方米4300元单价计算价款（467797元）出卖给原告所有，2016年12月31日前交付房屋。签订合同当日被告永乐公司对原告段启奎之借款本息结算抵扣后，原告段启奎向被告永乐公司员工、永乐公司法定代表人范贵文之子范小波银行转款72464元，被告永乐公司向原告段启奎出具《收据》一张，注明：河西商业大厦、住房29-4，金额467797元等。2015年5月14日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》在纳溪区房屋产权交易服务中心作预售备案登记。2017年9月7日，被告永乐公司经本院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认：被告泸州市纳溪永乐房地产开发有限公司单位犯非法吸收公众存款罪，被告永乐公司返还各集资参与人款项。同时，该生效判决还确认，被告永乐公司非法吸收公众存款的时间为2011年10月至2015年5月，原告段启奎参与非法集资款项20万元的名单附判决之后。2015年10月28日，被告永乐公司向本院申请破产清算，本院于2015年11月4日裁定受理，并依法指定四川长江会计师事务所有限公司为其破产管理人。管理人于2019年6月18日以《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》书面告知，原告所交款项确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》。原告不服管理人的债权确认行为而提起本案诉讼。 上述事实，有原告提交的原、被告双方当事人的身份信息，泸州市不动产权利及其他事项登记信息查询记录，《商品房买卖合同》，泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心商品房预售备案通知书，被告永乐公司出具的购房款《收据》1张，四川省农村信用社业务凭证2张，《借款协议》复印件1份，《债权审核确认及审核确认原则》；被告永乐公司管理人提交的《民事裁定书》，《决定书》，本院（2016）川0503刑初196号刑事判决书，原告的《自然人债权人（借款）申报表》，四川省农村信用社业务凭证1张复印件，《建设用地规划许可证》复印件、《建设工程规划许可证》复印件、《房地产开发企业资质证书》复印件、《建设工程施工许可证》复印件、《商品房预售许可证》复印件、《不动产权证书》复印件；原告、被告管理人分别提交的《核查债权通知书》、《不予履行〈商品房买卖合同〉通知书》；本院依职权调取公安机关对原告段启奎的《询问笔录》、被告永乐公司《关于“河西商业大厦1号楼”项目融资方案》在案为据，结合双方当事人的当庭陈述及（2016）川0503刑初196号刑事判决书中所查明的事实予以认定。 本院认为，本案系被告永乐公司因破产引发的普通破产债权确认纠纷，原告作为被告永乐公司的债权人，对其管理人编制的普通债权登记有异议，起诉请求变更管理人对其购房款作普通债权登记，要求继续履行合同而提起与破产有关的特殊民事诉讼案件。本案被告永乐公司在修建“河西商业大厦1号楼”的过程中，因缺乏资金，在没有办理房屋预售许可的情况下，制定融资方案，以高息回报、购房优惠等措施，采取多种形式向社会宣传，从2011年10月16日起向社会不特定的对象吸收公众存款，其行为已经构成犯罪依法予以刑罚处罚。因此，被告永乐公司之犯罪行为所产生的民事法律行为也因违反国家法律强制性规定而无效。依照我国《民法总则》第一百五十三条和第一百五十五条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。原告段启奎于2012年1月21日，向被告永乐公司交款20万元，双方以《借款协议》形式确认双方之间的债权债务关系，该行为经本院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认，属于被告永乐公司从2011年10月16日起至2015年5月非法吸收公众存款的时间区间，所产生的借贷民事法律行为也应当认定为无效，被告永乐公司非法吸收公众存款应返还各集资参与人款项，原告与被告永乐公司之间的借款债权债务，应当通过返还途径予以解决。被告永乐公司与原告段启奎于2015年5月8日签订的《商品房买卖合同》，形式上将原告段启奎对其借款本金及利息转换为购房款，并约定其尚未修建完善的房屋以相应价款出卖属原告段启奎所有，其实质是将非法吸存的犯罪行为延伸为以《商品房买卖合同》的合法形式转换该借款投资债权的实现，被告永乐公司的非法吸存犯罪行为与欺诈原告投资签订房屋买卖合同行为不能孤立看待，应当结合其主观思维以及客观行为和过程综合予以分析，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》不是被告永乐公司真实唯一的意思表示，不符合法律规定。根据我国《合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律行政法规强制性规定订立的合同无效。故原告段启奎与被告永乐公司之间签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。根据《合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。且被告永乐公司经本院于2015年11月4日已裁定受理属于破产清算期间，根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。本案被告永乐公司的管理人在履行职务的审查过程中，以《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》告知原告所交纳款项确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》的行为，符合我国《民法总则》第一百四十三条关于有效民事法律行为的规定，本院应当予以确认，对原告因不服管理人对其购房款确认为一般债权和通知不予履行合同行为提起本案的诉讼请求，本院不能予以支持。 关于原告主张其《商品房买卖合同》经房管部门网签备案预售登记具有准物权公示效力的问题，我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。该条文规定的买卖房屋预告登记，是对买卖房屋标的物的登记，不能等同于《城市商品房预售管理办法》规定的房屋买卖合同的预售登记，我国《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”该条文规定的商品房预售合同登记是对买卖房屋的合同进行登记，登记的对象双方所签订的合同，确认购房人拥有的权利仅是合同的债权，而不是所购房屋的物权，商品房预售合同登记是房产管理部门和土地管理部门对开发商房屋买卖合同的一种行政管理措施，而不是物权法所规定的房屋买卖标的预告登记行为。商品房买卖合同的预售登记和商品房房屋买卖的预告登记，虽然只有一字之差，但其意义相差甚远，商品房买卖合同预售登记只是房屋买卖合同的合同债权登记，而商品房房屋买卖预告登记是对买卖房屋标的物的预告登记，对他人具有物权排他性的登记。商品房买卖合同的预售登记不具有商品房房屋买卖预告登记制度所享有对抗第三人物权的法律效力。所以，原告主张本案双方所签订的《商品房买卖合同》经房产交易部门网签预售登记，具有物权公示排他性的理由不能成立，本院不予支持。据此，为保护公民法人的合法权益不受侵害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十五条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）、（四）、（五）项、第五十六条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告段启奎、张正云的诉讼请求。 案件受理费8317元，由原告段启奎、张正云负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  曹琳娜 人民陪审员  朱银红 人民陪审员  徐祖伦 二〇一九年十一月二十七日 法官 助理  何光秀 书 记 员  江采霞