贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0524民初5254号 原告：贵州织金万盛物业管理有限公司，住所地：贵州省织金县原城关镇城西路，统一社会信用代码：91520524347019691W。 法定代表人：彭珊，该公司经理。 被告：陈书军，男，1983年6月13日生，汉族，住贵州省织金县。 第三人：贵州天宫房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县原城关镇深圳街**，统一社会信用代码：915200006975388627。 法定代表人：彭伦富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗贤龙，该公司员工。 原告贵州织金万盛物业管理有限公司（以下简称万盛物管公司）与被告陈书军、第三人贵州天宫房地产开发有限公司（以下简称天宫房开公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序,采用速裁方式公开开庭进行了审理。原告万盛物管公司的法定代表人彭珊、被告陈书军、第三人法定代表人彭伦富的委托诉讼代理人罗贤龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万盛物管公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告陈书军一次性支付原告物业费1832元及滞纳金（自2017年2月1日至2017年12月31日，2018年8月1日至8月31日，按每逾期一日加收应缴额2‰计算），还有原告已垫付的2018年7月份的水费29元；2.诉讼费由被告承担。2.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为判决被告陈书军一次性支付2017年4月至12月31日、2018年8月1日至8月31日的物业费1536元，对被告拖欠的水费，原告不要求在本案中处理。事实和理由：2013年9月27日，被告陈书军与第三人签订《商品房买卖合同》，约定：“被告同意出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约……。”2015年12月31日，因被告居住的桂园居小区未成立业主委员会，原告与第三人签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告付原告物业费。收费标准为电梯房住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取、步梯房住宅按建筑面积每月每平方米0.7元收取、商业办公用房按建筑面积每月每平方米2.4元收取。被告不按照原告与第三人签订的合同约定缴纳物业费的，原告有权按照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的支付滞纳金。合同签订后，原告按照约定向被告提供物业服务。2017年12月31日，原告按合同约定申请退出该小区。因桂园居未成立业主委员会选聘物业公司，后经相关部门协调，由原告暂时代管三个月（2018年2月至4月），待桂园居成立业主委员会后再由业主委员会自行选定物业公司。代管期限届满，因桂园居一直未成立业主委员会，住建局等相关部门要求原告继续代管桂园居小区，物业费改为按月收取。2018年9月5日，原告因收不抵支，无法再继续提供物业服务，遂退出该小区。被告尚欠原告物业费1536元，及2018年7月份水费29元。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告陈书军答辩称，1.原告诉讼主体资格不适格。第三人未通过招投标方式选聘物业公司，违反法律强制性规定；原告进行物业管理服务未依照法定程序，强制进行物业管理服务，损害业主的合法权益；原被告之间不存在物业服务合同关系。2.原告提供的物业管理服务不合格，提供的物业服务不符合事实，主张的物业费不应得到支持。原告提供物业服务期间，安全设施不完善，存在安全隐患，卫生打扫不干净，不经常维护保养电梯，电梯存在重大安全隐患，直至被停用，严重影响被告的生活。3.原告主张的物业管理费过高，不应得到支持。根据相关法律规定，甲级收费标准为每月每平方米建筑面积0.6元至0.8元，原告收取的物业费每月每平方1.2元明显高于法律规定。4.原告主张的滞纳金缺乏法律依据，不应得到支持。6.原告主张的水费收费标准为3元每吨，明显高于国家水费收费标准，不应得到支持。7.2017年4月之前的物业费是减免了的，所欠原告的物业费应为被2017年4月至10月，2018年8月共计1067元。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人天宫房开公司辩称，桂园居小区现有356户业主，第三人于2013年11月30日选聘贵州榕树物业管理有限公司向桂园居小区提供前期物业服务，后因贵州榕树物业管理有限公司管理不到位，之后于2015年7月选聘原告，2015年12月31日，第三人与原告正式签订《前期物业管理服务合同》。2017年12月31日，原告退出桂园居小区后，因无人管理，小区环境混乱，部分业主到织金县人民政府反映，经相关职能部门协调后，2018年2月，由原告继续代为管理桂园居小区。2018年9月，原告退出桂园居小区。桂园居小区从2019年1月成立业主委员会，重新选聘了新的物业管理公司。 经审理，本院确认本案事实如下： 2013年9月27日，被告陈书军与第三人天宫房开公司签订《商品房买卖合同》，购买织金县桂园居1号楼10-2号房屋，成为桂园居小区业主。同日，第三人向被告出具《桂园居物管费用减免单》，减免被告2年的物业费。2015年3月19日，被告在贵州榕树物业管理有限公司织金分公司桂园居物管处领取《室内装修许可证》，施工时间为2015年4月1日至2015年9月1日。2015年12月31日，第三人作为甲方，原告作为乙方，双方签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由甲方委托乙方对织金县桂园居提供前期物业管理服务。物业费用按房屋建筑面积向业主收取，具体标准为：电梯房住宅每月每平方米1.2元，步梯房住宅每月每平方米0.7元，商业办公用房每月每平方米2.4元。物业费按每半年交纳一次，业主应在每半年的第15日前履行交纳义务。合同期自2015年12月31日起至2016年12月31日止。业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后12个月内继续履行本合同。合同签订后，原告按照约定向被告提供物业服务。合同约定的服务期限届满，由于桂园居小区未成立业主委员会，按照合同约定，原告继续为桂园居小区提供物业服务。2017年11月，原告以催收不到物业费，遂在小区张贴通知，告知业主于2017年12月31日退出桂园居小区。2017年12月31日，原告按通知时间退出后，小区无人管理，出现脏乱情况，2018年2月，经住建局等相关部门、第三人天宫房开公司协商，由原告暂时代管桂园居小区三个月（2018年2月至4月），尽快恢复小区正常生活秩序。代管期限届满，因桂园居小区尚未成立业主委员会，2018年5月8日，织金县住房和城乡建设局针对桂园小区的情况，要求原告继续管理好桂园居小区，物业费改为按月收取，原告管理桂园居小区至2018年8月，2018年9月5日正式退出桂园居小区，在原告管理桂园居小区期间，小区部分业主交纳了物业管理费，被告尚欠原告2017年4月1日起至2017年12月31日，2018年8月1日至8月31日的物业费1536元。原告根据与第三人签订的前期物业服务合同，与贵州睿宇激动设备有限公司、贵州豪祥居机电设备有限公司签订电梯维护保养合同，与贵州双安消防技术服务有限公司签订建筑消防设施维护保养合同，将小区公用电梯、消防设施维护交由服务部门进行保养维护。按照合同约定，交纳了桂园居小区公用设施的水电费，定期或不定期对小区环境卫生进行维护。 上述事实的认定，有原、被告双方及第三人的陈述，原告提供的营业执照、《前期物业服务合同》、《电梯维护保养合同》、《建筑消防设施维护保养合同》，原告交纳的水费、电费清单，部分业主交纳物业费的收据，织金县住房和城乡建设局物业管理股于2018年5月8日出具的《桂园居小区物业组织临时管理后的工作情况汇报》，原告退出桂园居公告照片，原告进行清扫和维护小区的照片；被告提供的《桂园居物管费用减免单》、《室内装修许可证》、照片在卷予以佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告与第三人签订的《前期物业管理服务合同》对被告具有法律约束力，合同中约定了物业费支付标准，被告作为小区业主，接受物业管理服务，理应按前期物业管理服务合同的约定支付物业管理费，故原告主张被告支付物业管理费的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。对被告辩称原告主体资格不适格，强行提供服务，收费过高的辩解理由，本院依法不予采纳。按时交纳物业费是业主在物业管理活动中应履行的义务。物业服务企业未完全履行物业服务合同约定的，应承担继续履行，采取补救措施等责任。如业主对物业管理企业的服务不满意可由业主大会、业主委员会要求物业管理企业限期整改或解聘物业管理企业另行选聘。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告陈书军于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州织金万盛物业管理有限公司物业费1536元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈书军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  袁海 二〇一九年十一月六日 书记员  刘洋