广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终1293号 上诉人（原审被告）：李某某，男，1970年4月10日出生，汉族，住河南省郏县。 委托诉讼代理人：宁振兴，钦州市法律援助中心律师。 被上诉人（原审原告）：钦州市某某实业有限公司，住所地：钦州市永福西大街，工商注册号：4507XX。 法定代表人：许某某，执行董事。 委托诉讼代理人：赖斌，广西华宣律师事务所律师。 原审被告：广西钦州市某1酒店管理有限公司，住所地：钦州市永福西大街，统一社会信用代码：9145XX。 法定代表人：王某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李绍卫，广西桂信律师事务所律师。 上诉人李某某因与被上诉人钦州市某某实业有限公司（以下简称某某公司）、原审被告广西钦州市某1酒店管理有限公司（以下简称某1公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。上诉人李某某的委托诉讼代理人宁振兴、被上诉人某某公司的法定代表人许某某及委托诉讼代理人赖斌、原审被告某1公司的委托诉讼代理人李绍卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李某某上诉请求：1、撤销钦州市钦北区人民法院(2019)桂0703民初476号民事判决书第四项；2、改判上诉人不需要承担连带清偿责任。事实与理由：1、上诉人作为保证人与被上诉人及某1酒店三方签订《房屋租赁合同补充协议》违反法律、法规的强制性规定应属无效合同。《房屋租赁合同补充协议》第二条规定“甲方、乙方、丙方三方实际履行《房屋租赁合同(一)》《房屋租赁合同(二)》对甲、乙、丙三方不具有法律约束力，该合同仅用于乙方办理工商营业执照用。”《房屋租赁合同(二)》对甲、乙、丙三方不具有法律约束力，属于阴阳合同，用一份虚假的合同去骗取工商登记属于违法行为。违反《行政许可法》第七十八条规定的强制性规定，协议应属无效。而一审法院认为没有违反法律、行政法规的强制性规定，显然是错误的。《房屋租赁合同(二)》的租金为每年220800元，而《房屋租赁合同(一)》的租金为每年680000元，三方签订补充协议第七条规定“如《房屋租赁合同(二)》需交房屋租赁税款，甲、乙、丙三方应共同按比例承担”，三方签订补充协议的目的就是为了规避法律逃避少交纳房产税、企业所得税，违反了《税收征管法》第十三条规定，补充协议内容违法应为无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三项规定，补充协议故意用虚假材料申报行政许可和故意偷税，恶意串通，损害了国家的利益，以合法形式掩盖非法目的，所以该三方补充协议应为无效协议。2、上诉人作为保证人与被上诉人及某1酒店三方签订《房屋租赁合同补充协议》的保证条款，是对保密义务的保证，并不是对履行债务的保证，上诉人对履行债务不具有保证责任，所以不负连带责任。由于补充协议无效，根据《中华人民共和国担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”所以保证人李某某没有担保责任。《房屋租赁合同补充协议》约定违反保密义务造成了损失保证人才负责赔偿，并不是担保租金违约等负责赔偿，所以上诉人不应承担连带清偿责任。请求二审法院依法查明事实予以改判，维护上诉人的合法权益。 被上诉人某某公司答辩称，被上诉人认为《房屋租赁合同（一）》与《房屋租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合同有效。被上诉人与上诉人签订合同，某1酒店股权转让被上诉人不清楚，上诉人应按合同履行义务。生效判决均确认以上事实。因此，上诉人李某某作为担保人，应当依照法律承担连带担保责任。 原审被告某1公司述称，上诉人在本案中是否承担责任，法院应根据合同约定以及上诉人的意见认定本案的责任。 某某公司向原审法院起诉请求：1、解除原告与被告某1公司签订的《房屋租赁合同》、《附加协议》、《房屋租赁合同补充协议》；2.某1公司将《房屋租赁合同》、《附加协议》、《房屋租赁合同补充协议》项下所租赁房屋、场地等租赁物（包括装修及设施、物品等）归还原告；3.某1公司向原告支付拖欠租金367200元（自2018年6月1日暂计至2018年12月31日，最终计算至某1公司返还全部租赁物给原告时止）；4.某1公司向原告支付违约金人民币57283.20元(以拖欠租金为本金，按月利率2%乘以1.3倍计息，暂计至2018年11月28日为57283.2元，自2018年6月1日起计至被告返还全部租赁物给原告时止）；5.某1公司向原告支付原告代缴水费35000元；6.被告李某某对上述3、4、5项债务承担连带清偿责任。庭审后，原告撤回第5项诉讼请求，即撤回关于要求被告支付水费的诉讼请求。 原审法院认定事实，2014年12月28日，某某公司（出租方、甲方）与李某某（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、原告将其所有的坐落于钦州市永福西大街2号（即二桥头旁）的一栋综合楼房出租给李某某，计租面积为2300㎡。二、租赁用途为开设宾馆专用。三、租赁期限自2015年2月1日至2025年1月30日止，租期按正规交租之日算起。四、年租金680000元，出租方允许承租方有120天的装修期（不计租金），租金从2015年6月1日起计算，按照每两年8%的标准递增，即第2017年6月1日至2019年5月30日租金为734400元/年、2019年6月1日至2021年5月30日租金793152元/年；按照先付费后使用的原则，承租方在第一、二年应于每三个月向出租方支付一次租金，第三年至第十年按每半年支付一次租金，每次需提前十天支付；逾期支付的，每逾期一日，则承租方每日需按拖欠租金的1‰支付违约金。五、1、合同签订时，承租方支付合同保证金10万元和三个月租金17万元；租赁关系终止时，出租方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租方承担的款项外，剩余部分无息归还承租方（不计利息）。六、乙方自行负责房屋及外观装修或增设附属设施和设备，由乙方自行保证合法、安全并负责维修。七、除甲方同意续租外，乙方应在本合同期满当天返还房屋。返还时，房屋内外装修及固定设施不得拆除，出租方无需赔偿，属承租方可移动物品可搬迁；承租方在租赁期间内，不得将该房屋部分或全部转移转租给他人。八、乙方租赁期内，不得将房屋部分或全部转让给他人。九、有下列情形之一，一方可通知另一方解除本合同。违约一方应向另一方按半年租金的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付房屋，经乙方催告后30日仍未交付的，或甲方无正当理由妨碍乙方使用房屋，经乙方提出后仍不排除妨碍，消除影响的；（二）乙方未征得甲方书面同意改变或超越房屋约定使用用途；（三）乙方原因造成房屋主体结构损坏或侵犯该房屋相邻各方合法权益；（四）乙方擅自转租该房屋；（五）乙方逾期不支付租金，超过一个月；（六）乙方因违反法律、法规被吊销开业许可证，责令关闭或被法院查封；（七）乙方未征甲方同意，开业后因自身原因停业超过60天；（八）未按甲方图纸设计标准来设计装修方案进行装修，改建、加建。乙方因违约被甲方通知解除租赁关系，乙方应自收到或视为收到解除通知之日七日内，自行将该房屋内可移动设施、物品迁出（房屋内外装修及固定设施不得拆除）。十、租赁期内乙方因违反本协议被甲方通知解除租赁关系的，乙方不得拆除装修及设施、物品等，亦不得要求赔偿。乙方还另需向甲方支付半年租金的违约金（保证金不予返还）。十一、待乙方在该房屋开办的店铺营业执照办理完毕后，应变更承租人合约主体为营业执照所载“名称”主体，乙方为租赁履行保证人。 同日，某某公司法定代表人许某某与李某某又签订《附加协议》一份，约定：某某公司同意把租赁房屋北面现有的简易大房在租赁期间归被告李某某使用，李某某一次性付清40000元给原告作为搬迁费用，某某公司不再另行收租；该大房的拆除及修建均由李某某负责等内容。 2015年1月28日，某某公司（出租方、甲方）与某1公司（承租方、乙方）及李某某（保证人、丙方）三方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：某某公司与李某某于2014年12月28日就某某公司的综合楼签订的《房屋租赁合同》[简称《房屋租赁合同（一）]，某某公司将钦州市永福西大街2号综合楼出租给李某某用作经营酒店；现李某某投资的某1公司需办理工商营业执照，甲、乙、丙三方经协商一致达成如下协议：为办理工商营业执照，某某公司与李某某于2015年1月28日就对外办证所需签订《房屋租赁合同》[简称《房屋租赁合同（二）》]，《房屋租赁合同（二）》仅用于承租方办理工商营业执照用，不作其他用途；某1公司自愿承继李某某在《房屋租赁合同（一）》项下的全部权利和义务；李某某自愿对某1公司在《房屋租赁合同（一）》项下的义务和责任；某某公司、某1公司、李某某三方实际履行《房屋租赁合同（一）》，《房屋租赁合同（二）》对三方不具有法律约束力，该合同仅用于某1公司办理工商营业执照用；本协议是某某公司与某1公司、李某某三方的真实意思表示，任何一方都必须遵照执行；某1公司、李某某对本协议及本协议涉及的内容、信息承担保密义务，某1公司、李某某违反本条约定的义务给某某公司造成损失的，由某1公司、李某某负责赔偿等合同内容。 上述合同签订后，李某某按约定支付了保证金10万元、租金17万元以及简易大房搬迁费4万元给某某公司，某某公司也按约定将房屋及简易大房交给李某某使用。李某某对租赁房屋按酒店经营模式进行了装修，拆除简易大房，硬化地面等，于2015年5月18日成立某1公司，注册资本400万元，出资人为赵尚正、李某某。2016年4月15日，某1公司法定代表人由李某某变更为赵尚正，出资人变更为黄倍倍、赵尚正。 当事人在履行合同过程中发生纠纷，并进行了诉讼： 一、2017年1月3日，某1公司向一审法院起诉请求某某公司赔偿因缔约过失造成经营损失150000元、合同违约金870000元，返还垫付消防设施装修费13000元、赔偿擅自借用电线而造成的电费损失1825元及电网改造费1600元，并拆除租赁物广告牌。一审法院经审理，于2017年8月25日作出（2017）桂0703民初40号民事判决书，判决：某某公司支付消防设施装修费11460元、电网改造费1600元、广告牌线路电费损失1825元给某1公司，驳回某1公司的其他诉讼请求。某1公司不服判决提起上诉，本院于2017年12月13日作出（2017）桂07民终1140号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 某1公司不服本院上述民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院提出再审申请，请求改判某某公司赔偿因缔约过失造成经营损失150000元及支付违约金870000元。广西高级人民法院于2018年12月25日作出（2018）桂民申1647号民事裁定书，裁定：驳回某1公司的再审申请。 二、某某公司请求解除与某1公司签订的房屋租赁合同、补充协议，请求支付租金70000及利息、逾期付款违约金17481.2元，财产损失66700元，李某某承担连带责任一案，一审法院于2017年8月25日作出（2017）桂0703民初300民事判决书，判决：《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2017年11月30日解除；某1公司支付房屋租金607200元、逾期付款违约金(按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算)，并赔偿安装修复费用16500元给某某公司；李某某对上述债务承担连带清偿责任；驳回其他诉讼请求。 三、某1公司提出上诉，本院发回一审法院重审。一审法院重审过程中，某某公司撤回解除合同的诉讼请求，请求某1公司支付计至2018年5月30日的租金974400元，违约金按年利率24%分段计算，自2016年12月1日至2017年12月31日为110952元，以后另计；请求某1酒店赔偿损失16500元，请求李某某承担连带责任。一审法院于2018年3月13日作出（2018）桂0703民初137号民事判决书，判决：1、某1公司支付房屋租金974400元（计至2018年5月30日）给某某公司；2、某1公司支付某某公司逾期付款违约金110952元（按月利率2%计至2017年12月31日，此后另计至债务清偿之日）；3、某1公司赔偿某某公司安装消防设备致房屋损失修复费16500元；4、李某某对上述1、2、3项债务承担连带清偿责任。 某1公司不服上述判决提起上诉，本院经审理认为，当事人签订的《房屋租赁合同》、《附件协议》以及《房屋租赁合同补充协议》，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效合同，依法受法律保护。合同签订后，某某公司将房屋交给某1公司使用，某1公司也将简易大房拆除进行地面硬化作停车场使用。酒店出现的停电问题属于供电部门管理维护问题，并非某某公司所能预见及造成，不能归结于某某公司。北面停车场建好后，某1公司加建了一道围墙，某某公司无法从北面开车停放，对某1公司的经营没有影响，外来车辆偶然停放是某1公司管理问题，与某某公司无关。房屋东面外墙及楼顶架设广告牌在合同签订前已存在，经过李某某同意保留继续使用，双方在签订合同时对广告牌没有约定。房屋损坏的修复费，双方在合同第六条第一项中约定，因使用不当、不合理，致使房屋及其附属设施损坏的，应由承租人及时修复，维修费由承租方负担，因此修复费用16500元由某1公司负担。合同签订后，某某公司已经将符合合同约定的房屋交付给某1公司使用，已经履行合同义务。合同履行过程中，双方因停车场北面开门通行及是否允许某某公司架设广告牌的问题产生的一些纠纷并不足以影响某1公司经营，某某公司并没有构成根本违约。某1公司仅按合同约定交纳租金至2016年11月30日，到2016年12月1日应付租金170000元，某1公司仅支付100000元，尚欠70000元未支付，此后一直没有支付租金，其行为已经构成根本违约，依据法律规定及双方合同约定，依法应承担支付拖欠租金及违约金的法律责任。某某公司请求某1公司支付租金974400元有事实和法律依据，依法予以支持。违约金部分，根据《房屋租赁合同》第四条：“逾期支付的，每延期一日，则承租方每日需按拖欠租金的千分之一支付违约金”约定，某某公司将违约金调整为月利率2%，按拖欠租金的实际数额自逾期之日即2016年12月1日起分段计算不违反法律规定及合同约定，予以支持。某1公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，于2018年7月12日作出（2018）桂07民终564号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。李某某向广西高级人民法院申请再审，广西高院已受理，目前尚无审理结果。上述（2018）桂0703民初137号民事判决已进入执行程序，但某1公司尚未履行全部义务。2018年6月1日至2018年12月31日应付租金367200元，以及2019年1月1日至今的租金，某1公司均没有支付。 经委托，广西某2资产土地房地产评估有限公司对涉案房屋的土建、装饰装修物、酒店物品等进行评估，并形成桂信评报字（2019）第75号资产评估报告，评估基准日2019年2月23日，总评估价值人民币3220787元，其中已形成附合的装饰装修物净值2566040元（具体名称、价值等内容详见评估明细表），未形成附合的装饰装修物654747元（具体名称、价值等内容详见评估明细表）。 李某某举证2015年1月28日关于约定租金220800元的《租赁合同》证明《房屋租赁合同补充协议》无效，因无原件核对，当事人不予认可，一审法院向钦州市钦北区市场监督管理局调取了当事人的备案登记合同，确认该备案登记的《房屋租赁合同》为《房屋租赁合同补充协议》里记载的《房屋租赁合同二》，内容与李某某举证的《房屋租赁合同》一致，两份合同均有某某公司的盖印、但备案登记的租赁合同有李某某、赵尚正签字，而李某某举证的租赁合同仅仅有李某某的签字。一审法院认为，在工商部门备案登记的房屋租赁合同虽然不具备真实性，但不是本案的审查范围，亦不能证明李某某关于主张上述补充协议无效的证明目的，故不予采信。关于逾期付款违约金，庭审中原告主张按照生效判决标准即月利率2%计算，庭审后经询问再次予以确认。经本院主持调解，当事人各方无法达成一致协议。 原审法院认为，本案焦点问题涉及合同解除的事由和过错、合同解除后租赁物的返还、尚欠租金的给付、违约金的支付及李某某对上述债务应否承担连带的问题。 （一）关于原、被告签订的房屋租赁合同的解除事由和过错认定。涉案《房屋租赁合同》、《附加协议》、《房屋租赁合同补充协议》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，前述事实查明部分提及的生效判决书当中对涉案合同的效力均进行了认定，被告李某某提出《房屋租赁合同补充协议》无效的辩解意见，缺乏事实和法律依据，不予采信。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”某1公司公司逾期不支付租金，构成违约，2017年期间至2018年5月30日租金给付纠纷，原审法院已作出相应的生效判决，但某1公司尚未全部履行判决所确定的给付义务；2018年6月1日至今的租金，某1公司亦没有给付，某某公司以此主张解除合同符合双方合同第九条约定及法律规定，应予确认。某某公司提出其他的解除事由没有其他证据共同佐证，某1公司亦不予认可，不予确认。虽然某1公司同意解除合同，但提出停电、停车位、广告牌事由在已发生法律效力的（2018）桂0703民初137号民事判决、钦州市中级人民法院（2018）桂07民终564号中均进行相应的评判，即其抗辩事由不能成立，未能得到确认及支持，现其在本案中再次提出相同的事由，但却没有相应充足的证据予以证实，也没有证据证实在判决生效之后至今，某某公司在合同履行过程中存在过错出现违约行为，故对某1公司的抗辩事由，不予采信。故涉案《房屋租赁合同》、《附加协议》以及《房屋租赁合同补充协议》应予解除。 （二）关于租赁物的返还。合同期满或解除后，承租人应将租赁物返还出租人。涉案合同解除后，作为承租人的某1公司应将出租人某某公司交付的房屋、场地及合同约定的移交出租的财产归还给某某公司，某某公司的该部分请求符合法律规定，某1公司对此无异议，予以支持。 关于装饰装修物的返还，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理应按照双方的约定处理，某某公司主张合同解除后，对于装饰装修物应依据《房屋租赁合同》第十条：“租赁期内乙方因违反本协议被甲方通知解除租赁关系的，乙方不得拆除装修及设施、物品等，亦不得要求赔偿。”约定，由某1公司应将租赁物、场地及已形成附合装饰装修物（详见资产评估报告清单）返还某某公司，某某公司该项诉讼请求具有合同依据和法律依据，应予以支持。至于某1公司关于装饰装修物的补偿请求问题，在（2018）桂0703民初2336号中作处理。 （三）关于租金和违约金的给付。合同期内，某1公司未按约定支付应付租金。某1公司对应付租金无异议，但其以某某公司存在违约、其已行使不安抗辩权、相应的裁判没有对违约责任进行处理作为未支付租金理由不成立，相应的裁判文书对其诉讼请求包括再审已驳回其请求，故对其辩解意见，不予采信。依据房屋租赁合同中第四条关于租金的约定，自2018年6月1日至2018年12月31日应付租金为367200元，此后即2019年1月1日至某1公司公司实际交还租赁物给某某公司、撤离现场期间的租金按双方于2014年12月28日签订的《房屋租赁合同》约定的标准进行计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”房屋租赁合同第四条约定，乙方即被告在第一、第二年应于每三个月向甲方支付一次租金，第三年至第十年按每半年支付一次租金，每次需提前十天支付。逾期支付的，每延期一日按拖欠租金的1‰即千分之一支付违约金，某某公司请求按照生效判决标准即月利率2%计算违约金；某1公司认为违约责任尚未确定，某某公司违约在先，且约定过高，不应支付。原审法院认为，某1公司自2018年6月1日至今未能按约定支付租金，构成违约，应支付逾期付款违约金，某1公司的抗辩理由没有依据，不予采信。违约金按原生效判决即（2018）桂0703民初137号确定为月利率2%计算；2018年6月1日至2018年12月31日共七个月租金367200元，期满至今，某1公司均未交纳过，违约金为51408元（367200×7个月×2%=51408）。2019年1月1日之后，租金的逾期违约金应以尚欠的租金为基数，按月利率2%分段进行计算。 （四）关于李某某的责任承担问题，首先，李某某与某某公司于2014年12月28日签订的《房屋租赁合同》第十一条约定：“待乙方（李某某）在该房屋开办的店铺营业执照办理完毕后，应变更承租人合约主体为营业执照所载‘名称’主体，乙方为租赁履行保证人。”某1公司成立后，李某某作为法定代表人，亦为租赁履行保证人。其次，在《房屋租赁合同补充协议》中，某1公司与李某某作为乙方、丙方，其承担的义务是一体的。李某某作为保证责任的承担主体，符合双方签订合同约定意思表示及合同签订的目的。此外，生效判决认定李某某就某1公司向某某公司的债务承担连带清偿责任。故李某某主张合同无效，其承担的是保密责任而非连带保证责任，依据不足，不予采信，其对涉案租金、违约金债务仍应承担连带责任。 某某公司撤回代缴水费35000元的诉讼请求，是其自愿处分诉讼权利的行为，不违反法律规定，予以准许。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告钦州市某某实业有限公司与被告广西钦州市某1酒店管理有限公司、李某某于2014年12月28日签订的《房屋租赁合同》、《附加协议》以及2015年1月28日签订的《房屋租赁合同补充协议》；二、被告广西钦州市某1酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告钦州市某某实业有限公司房屋租金367200元（自2018年6月1日计至2018年12月31日为367200元，自2019年1月1日至被告广西钦州市某1酒店管理有限公司实际搬离租赁物期间的租金按原、被告于2014年12月28日签订《房屋租赁合同》第四条约定的标准计算）；三、被告广西钦州市某1酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告钦州市某某实业有限公司自2018年6月1日至2018年12月31日的逾期付款违约金51408元（2019年1月1日之后的违约金以尚欠的租金为基数，按月利率2%分段计算）；四、被告李某某对上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任；五、被告广西钦州市某1酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将《房屋租赁合同》、《附加协议》项下租赁物即坐落于钦州市永福西大街2号房屋、场地等租赁物以及租赁物中已形成附合的装饰装修物返还给原告钦州市某某实业有限公司。案件受理费8192元，由被告广西钦州市某1酒店管理有限公司、李某某负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：上诉人李某某对原审被告某1公司所欠房屋租金是否需要承担连带清偿责任。 《中华人民共和国担保法》第十九条规定“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”本案中，上诉人举证《房屋租赁合同补充协议》证实，上诉人及原审被告实际履行的是《房屋租赁合同（一）》，《房屋租赁合同（二）》仅用于办理工商营业执照，对三方不具法律约束力。签订补充协议时，某1公司未有办理工商营业执照，补充协议甲方为被上诉人，乙方为上诉人，丙方作为保证人也为上诉人，各方均在协议签字确认。各方签订的《房屋租赁合同（二）》为虚假合同，不具备真实性。补充协议对该项的约定损害国家利益，应认定为无效。但《房屋租赁合同补充协议》除对《房屋租赁合同（二）》无效约定外，协议同时约定上诉人作为担保人，对《房屋租赁合同（一）》的履行及违约承担保证责任，该约定是双方的真实意思表示，应认定有效。《房屋租赁合同（一）》第十一条约定：“待乙方（李某某）在该房屋开办的店铺营业执照办理完毕后，应变更承租人合约主体为营业执照所载‘名称’主体，乙方为租赁履行保证人。”根据该条款的约定，原审被告某1公司成立后，合同的承租人应为某1公司，上诉人为租赁履行保证人。《房屋租赁合同（一）》及《房屋租赁合同补充协议》对上诉人保证方式没有约定，依照上述法律规定，应按照连带责任保证承担保证责任。 原审判决解除被上诉人与原审被告签订的房屋租赁合同、判决原审被告支付尚欠租金、违约金，原审被告没有提出上诉，应予维持。对合同解除后装饰装修物的处理，应与原审被告请求被上诉人对装饰装修物补偿的另一案中合并审理。 综上所述，上诉人上诉请求不成立，应予驳回。原审对合同解除后装饰装修物的处理不当，应予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703民初476号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项； 二、变更钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703民初476号民事判决第五项为：原审被告广西钦州市某1酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将《房屋租赁合同》、《附加协议》项下租赁物即坐落于钦州市永福西大街2号房屋、场地等租赁物返还给被上诉人钦州市某某实业有限公司。 一审案件受理费8192元，由上诉人李某某、原审被告广西钦州市某1酒店管理有限公司共同负担5734.4元，被上诉人钦州市某某实业有限公司负担2457.6元；二审案件受理费8192元，由上诉人李某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄应锐 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 杨雯民 书 记 员 陆瑞丽