安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民终1120号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：徐贵军，男，1961年12月27日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：叶广明，淮北市辰光法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：淮北市第二中学，住所地安徽省淮北市古城路56号。 法定代表人：唐善忠，该校校长。 委托诉讼代理人：梁晶晶，安徽律诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏颖，安徽律诚律师事务所实习律师。 上诉人徐贵军因与淮北市第二中学（以下简称淮北二中）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初2891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐贵军及其委托诉讼代理人叶广明，被上诉人淮北二中的法定代表人唐善忠及其委托诉讼代理人梁晶晶、苏颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐贵军上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法判决淮北二中赔偿徐贵军维修房屋等费用40万元；2.一、二审案件受理费由淮北二中承担。事实与理由：1.原审判决事实不清证据不足，判决显失公平、公正。徐贵军于1995年租用淮北二中的房屋，由于淮北二中没有资金，财政不好支出，没钱维修房屋，徐贵军经当时淮北二中石校长同意在原有基础上扩建52.5平方米，另加盖一间房屋10.12平方米，花费扩建费、维修费、装修费合计40万元，现已租赁了20多年。2017年12月29日双方再次签订租赁合同，合同中淮北二中明确公开招标并且淮北二中以口头承诺徐贵军有优先租赁权，于是徐贵军再次装修、维修扩建房屋和漏水问题，花去维修费40万元。依据合同法第221条规定，徐贵军有权要求偿还经济损失。2.淮北二中存在严重违约，应承担过错责任。徐贵军从去年到现在一直要求交房租费，但淮北二中没有安排人收房租，徐贵军问交给谁房租，没有人收取，属于淮北二中存在过错行为，淮北二中的诉讼请求没有真实性，虚假陈述，租赁合同带有欺骗行为。 淮北二中辩称，徐贵军请求淮北二中返还房屋装修、改造费用40万元无事实和法律依据。淮北二中从未下发过任何招标招租文件，徐贵军所谓的招标优先权不存在，案涉房屋租赁合同于2018年6月30日到期，徐贵军未经考虑重新装修有可能造成的损失。另外案涉合同约定未经淮北二中和有关部门书面同意，徐贵军不得改动房屋结构，徐贵军对该房屋的装饰应以不损坏房屋设施为原则，并征得淮北二中同意。因此，徐贵军对房屋进行扩建和装修，应经过淮北二中的书面同意。根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十三条规定，扩建费用应由徐贵军自行承担。另外徐贵军所称1997年花费扩建费、维修费、装修费40万元，按照1997年的市场价格，这个数字显然是不真实的。综上，徐贵军所述的房屋维修装修等费用应由其自行承担。 淮北二中向一审法院起诉请求：1.依法判令徐贵军立即返还淮北二中所有的位于淮北的门面房，并同时将房屋内的所有物品清空；2.依法判令徐贵军支付淮北二中房屋租金5万元（2019年1月1日至2019年6月30日，8333元／月,共六个月）；3.依法判令徐贵军自2019年7月1日起按8333元／月支付淮北二中房屋租金至该房屋实际交付时止；4.本案诉讼及相关费用由徐贵军承担。 徐贵军向一审法院反诉请求：1.依法判决淮北二中偿还徐贵军房屋装修和维修改造房屋费用40万元；2.反诉费用由淮北二中负担。 一审法院认定事实：2017年12月29日，徐贵军（乙方）与淮北二中（甲方）签订《淮北商铺租赁续租合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁期限自2018年1月1日至2018年6月30日止，租金为50000元，房屋租赁期间所发生的一切费用（包括房屋租赁税）由乙方负责，乙方应按照合同规定支付租金和其他各项费用等。涉案商铺租赁期限到期后，徐贵军仍在继续占有使用。2018年6月30日，淮北市教育局向淮北二中下发关于限期收回原二中门面房的通知，通知内容为：原二中校区门面房不再出租,由市二中按程序限期收回。接收通知后，淮北二中与徐贵军协商返还房屋事宜未果。2019年3月22日，淮北二中向徐贵军发送告知书，告知其于2019年4月5日前将房屋清空交还，徐贵军至今仍占有使用房屋，淮北二中遂诉至本院。 另查，徐贵军承租淮北二中房屋现为五间，店面名称“春天国旅”系徐贵军自己加盖，另四间店面名称为“鑫念阁”、“林里花坊”、“情忆”、“ＴＡＯ女装”，门牌号为××、43-4号。徐贵军于2018年3月对涉案房屋进行了装修。 一审法院认为，淮北二中与徐贵军签订的《房屋租赁续租合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。“春天国旅”房屋系徐贵军自己加盖，无房屋所有权证，亦无建设工程规划许可证，合同中关于该部分房屋租赁的内容无效。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。徐贵军应将“春天国旅”房屋返还淮北二中。淮北二中为徐贵军承租的其余房屋的所有权人，有权将商铺出租以取得租金收益。现房屋租赁期限已届满，徐贵军应返还涉案房屋。淮北二中也与徐贵军协商过退房事宜，且预留了合理期限，徐贵军未在该期限内腾空房屋予以交还，淮北二中要求返还涉案房屋的诉讼请求于法有据，予以支持。 双方在租赁合同中约定2018年1月1日至2018年6月30日的租金为50000元，每月租金8333元。故淮北二中要求徐贵军支付2019年1月1日至2019年6月30日参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费50000元的诉讼请求于法有据，予以支持。徐贵军持续占用涉案商铺至今，对淮北二中要求徐贵军自2019年7月1日之后，以每月8333元为标准支付房屋占有使用费至房屋实际交付之日止的诉讼请求予以支持。淮北二中诉讼请求中第2、3项所述的房屋租金应为房屋占有使用费。 徐贵军反诉称因淮北二中在租赁合同中提出涉案房屋要对外公开招标，其有优先承租权，遂对涉案房屋进行了装修，现淮北二中要收回房屋，应赔偿其装修等各项损失40万元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定的除外。本案中，淮北二中虽未明确表态同意徐贵军装修房屋，但根据双方合同中约定的房屋用途及所出租房屋的现状，推知承租人须进行装修方能达到租赁目的，推定淮北二中默示同意徐贵军进行装修。现双方约定的租赁期间已届满，当事人在合同中未对装修费用进行约定，根据上述法律规定，徐贵军要求淮北二中赔偿其装修费用于法无据，不予支持。淮北二中虽在租赁合同中提出涉案房屋要对外招标，但对于徐贵军因此自认为其有继续承租权而进行装修产生的损失不存在过错和违约行为，依法不应承担赔偿责任。徐贵军称其对涉案房屋进行扩建当时是经淮北二中同意，因无证据证明，对该诉求亦不予支持。对徐贵军要求淮北二中赔偿其装修及扩建维修费用40万元的反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，判决：一、徐贵军于判决生效后十五日内清空并交还淮北二中学位于淮北市相山区间房屋；二、徐贵军于判决生效后十五日内向淮北市第二中学支付2019年1月至6月的房屋占有使用费50000元，之后以8333元／月支付房屋占有使用费至房屋实际交付之日止；三、驳回徐贵军的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1258元，因本案适用简易程序审理，减半收取629元，由徐贵军负担。反诉案件受理费3650元，由徐贵军负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐贵军提交的证据有证据1.2004-2019年收据（条）一组，拟证明因房屋漏水花去维修费72650元；证据2.照片一组，拟证明徐贵军投资费用及维修情况；证据3.手机短信截图打印件一份，内容为“徐总好：你明天维修之事，经汇报后，领导答复如下：鉴于正值房屋租赁诉讼期间，维修所产生一切费用有你方负责。”时间为“8月14日周三20:25”，拟证明淮北二中总务人员吴主任同意维修房屋。淮北二中质证认为，对证据1的真实性无异议，但仅凭收据不能达到徐贵军的证明目的。对证据2的真实性无异议，但案涉合同约定未经淮北二中同意，徐贵军不得对房屋进行改造或者扩建，徐贵军未经淮北二中同意扩建和加盖房屋，显然是违约行为。从维修房屋的照片中，无法看出是否是对徐贵军擅自加盖的房屋进行维修。对证据3的真实性无异议，但该份证据不能达到徐贵军的证明目的。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.对徐贵军提交的证据1、2，因无其他证据相互印证，仅以该证据达不到徐贵军的证明目的，本院不予认定；3.对徐贵军提交的证据3，不能证明淮北二中明确同意维修，达不到徐贵军的证明目的，本院不予认定。 一审法院认定证据的意见和理由符合法律规定，认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩主张及举证、质证意见，并经当事人当庭确认，本案二审争议焦点为：淮北二中应否赔偿徐贵军房屋扩建、装修及维修费40万元。 关于房屋扩建、装修费用，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。徐贵军未提供证据证明其对涉案房屋进行扩建和装修经过淮北二中明确同意，扩建和装修费用应由其自行承担。而且其进行扩建和装修均是为了满足自己经营之需而对房屋进行的添附，添附财产的价值已在合同期满前以折旧的形式转入生产成本，徐贵军因合同期满及资产价值的完全转移而不具有损失，淮北二中也无赔偿义务。徐贵军主张淮北二中在合同中明确告知房屋要对外招标，且口头承诺其有优先承租权，致使其再次对房屋进行装修，淮北二中负有过错，应承担赔偿责任。如涉案商铺对外招标，即使徐贵军在同等条件下享有优先承租权，但不等于徐贵军就一定能继续承租该房屋，徐贵军在租赁期即将届满时再次对房屋进行装修是基于自己的理解和认识作出的决定，与淮北二中无关，淮北二中不应对此承担赔偿责任。关于房屋维修费，徐贵军所举证据只能证明其最后一次维修曾向淮北二中提出维修请求，但由于正值诉讼期间，淮北二中明确回复一切费用均由徐贵军负责，且徐贵军所提供的维修费用的收据并无其他证据予以印证，不能证明与涉案房屋有关。因此，对徐贵军要求淮北二中赔偿其房屋扩建、装修及维修费用的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，徐贵军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由徐贵军负担。 本判决为终审判决。 审判长  石志猛 审判员  赵永生 审判员  周梦漪 二〇一九年十一月十三日 书记员  杨倩倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。