湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初2864号原告：宜昌三峡矿业有限公司，统一社会信用代码91420506182610191Q，住所地宜昌市夷陵区樟村坪镇殷家坪村4组。法定代表人：董国峰，公司总经理。委托诉讼代理人：刘永镇，湖北久盈律师事务所律师。被告：宜昌祥旺金属制品有限公司，统一社会信用代码91420506060668643T，住所地宜昌市夷陵区小溪塔街办鄢家河村8组。法定代表人：杨俊，该公司执行董事。被告：杨俊，男，1978年3月18日出生，汉族，住宜昌市夷陵区第三人：宜昌昌磷资产经营有限公司，统一社会信用代码914205067775946103，住所地宜昌市夷陵区樟村坪镇明珠路12号。法定代表人：王宗锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：万全，该公司职工。原告宜昌三峡矿业有限公司（以下简称三峡矿业公司）为与被告宜昌祥旺金属制品有限公司（以下简称祥旺公司）、杨俊及第三人宜昌昌磷资产经营有限公司（以下简称昌磷公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告三峡矿业公司的法定代表人董国峰和委托诉讼代理人刘永镇、被告祥旺公司法定代表人杨俊、被告杨俊及第三人的委托代理人万全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三峡矿业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与祥旺公司签订的《房屋与场地使用合同》；2.判决被告祥旺公司立即腾退鄢家河村8组的原碳素公司的相关租赁房屋及水电设施；3.判决被告祥旺公司立即支付2017年5月1日至2019年4月30日期间的房屋、场地及附属设施使用费563722.2元;4.判决被告杨俊对前述第3项请求承担连带责任。庭审过程中，原告将第3项诉讼请求变更为判决被告祥旺公司立即支付2017年5月1日至2018年11月1日期间的房屋、场地及附属设施使用费393720元。事实和理由：2013年4月30日，双方签订《房屋与场地使用合同》，合同约定：1、甲方同意乙方有偿使用其位于鄢家河村8组的原碳素公司的相关房屋及水电设施；2、乙方每年度使用费281861.10元；8.2、乙方逾期未交付的，赔偿违约金10万元。合同签订后，原告将租赁物交付被告，但被告对使用费一直以各种理由拖欠，原告多次催促，被告仍未履行义务。2017年5月17日，原告对2017年4月30日以前的租金依法具状人民法院，夷陵区人民法院作出（2017）鄂0506民初1238号民事判决书，该判决被告一直未自觉履行。被告对2017年5月1日以后的租金也一直拒缴，拒绝履行合同构成根本违约，严重损害原告利益，故具状法院，请求依法判决。被告祥旺公司、杨俊共同辩称，上次原告要租金的时候，开庭已经当庭说清楚了，我们同意腾退房子，不再租赁，后来也多次向他们提交了腾退房屋的通知，他们还向公司主张后期租金不认可。被告杨俊个人不应承担责任，因为公司有资产，债务应由公司承担。第三人昌磷公司述称，2013年4月30日，原告与被告祥旺公司签订《房屋与场地使用合同》，合同约定：1、甲方同意乙方有偿使用其位于鄢家河村8组的原碳素公司的相关房屋及水电设施；2、乙方每年度使用费281861.10元。8.2、乙方逾期未交付的，赔偿违约金10万元。我公司因与原告民间借贷纠纷一案，经夷陵区人民法院强制执行，2018年10月31日，鄢家河村8组的原碳素公司的房屋及水电设施裁定抵债给我公司。抵债文书送达后，我公司通知被告祥旺公司立即腾退该抵债房屋，该公司不予理会。我公司取得该房屋所有权后，被告祥旺公司应该对其占有行为向我公司支付房屋占用费，其长期占用不支付费用的行为损害了我公司的合法权益，现请求法院判决：1.解除原告与被告祥旺公司签订的《房屋与场地使用合同》；2.被告祥旺公司立即腾退鄢家河村8组的原碳素公司的相关租赁房屋及水电设施；3.被告祥旺公司立即支付2018年11月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费，每天772元，截至2019年9月1日为208440元；4.被告杨俊对前述第3项费用承担连带责任。经审理查明：2013年4月30日，原告（甲方，下同）作为房屋所有权人和土地使用权人，与被告祥旺公司（乙方，下同）签订《房屋与场地使用合同》一份，合同约定，甲方同意乙方有偿使用甲方该合同项下的房屋和土地，乙方同意有偿使用并支付使用费；乙方每年支付甲方年使用费281861.10元，于每经营年度的第一个月上旬支付；甲乙双方确认本合同签订前乙方已经实际使用本合同项下房屋、场地和附属水电设施，该房屋、场地及水电设施处于合法和适宜使用状态；乙方使用结束后，应当清理房屋、场地及附属水电设施，无使用障碍地交还甲方；违约责任：甲方收讫乙方使用费后，无故拒绝乙方使用的，赔偿乙方违约金100000元，并继续履行合同；乙方逾期未交付甲方年使用费的，赔偿甲方违约金100000元，并继续履行合同。同时，合同还对其他事宜进行了约定。合同签订后，原告即将房屋、场地及附属设施交付被告祥旺公司使用，被告祥旺公司向原告支付第一年度的房屋、场地及附属设施使用费281861.10元。由于被告祥旺公司后期未按约定支付房屋及场地使用费，原告曾于2017年5月17日诉至本院，要求被告祥旺公司支付2014年度至2017年度期间的使用费和违约金，本院作出（2017）鄂0506民初1238号民事判决，判决被告祥旺公司支付原告截止2017年4月30日的房屋、场地及附属设施使用费845583.30元及违约金100000元。该判决已经生效，但被告祥旺公司并未履行判决确定的给付义务，也未支付2017年5月1日之后的使用费。第三人昌磷公司与原告之间因民间借贷纠纷一案诉至本院，该案执行过程中，原告租赁给被告祥旺公司的位于小溪塔街办鄢家河村八组的案涉房屋和土地被裁定抵偿给第三人昌磷公司，并于2018年11月办理了相关产权转移登记手续，现该房屋的权利人登记为第三人昌磷公司，产权证号为鄂（2018）夷陵区不动产权第0011994号。案涉房屋权利人变更为第三人昌磷公司后，被告祥旺公司亦未向第三人支付场地使用费。2019年4月22日，第三人昌磷公司致函被告祥旺公司，要求其15天内全部撤离。2019年7月29日，原告亦向被告祥旺公司邮寄送达了《解除合同及腾退通知》。2019年8月29日，原告诉至本院，要求判如所请，本院立案受理后，第三人昌磷公司以其为案涉房屋和场地的实际权利人为由，向本院申请参加诉讼。同时查明，原告和被告杨俊均为被告祥旺公司股东，原告持股40%，被告杨俊持股60%。上述事实，有《房屋与场地使用合同》、本院（2017）鄂0506民初1238号案件庭审笔录、民事判决书、（2017）鄂0506执1222号执行裁定书、EMS邮单、股东决议、银行流水、本院协助执行通知书、《解除合同及腾退通知》、股东会决议、会议纪要及当事人的当庭陈述等证据所证实。本院认为，原告与被告祥旺公司签订的《房屋与场地使用合同》，是双方真实意思表示，合法有效。合同约定原告将其房屋、场地及附属设施交付被告祥旺公司有偿使用，被告祥旺公司按年度向原告支付使用费并在使用结束后将房屋、场地及附属水电设施返还原告，双方实为租赁合同关系。因原告与被告祥旺公司在合同中并未约定租赁期限，依法应视为不定期租赁。原告和被告祥旺公司应当按约定履行各自的义务，原告依约交付了租赁物，被告祥旺公司自合同签订后支付了部分租金，即双方约定的使用费，2017年4月30日之前未支付的使用费也已经本院生效判决予以处理，故原告主张被告祥旺公司自2017年5月1日起支付使用费符合法律规定。本案所涉房屋和场地的权利人虽然在2018年11月依法变更为第三人昌磷公司，依照法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故原告与被告祥旺公司签订的《房屋与场地使用合同》仍然继续有效，只是收取租金的权利人应依法变更为第三人昌磷公司。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”由于被告祥旺公司长期不按合同约定支付房屋及场地使用费，经原告和第三人催索仍未支付，故原告及第三人昌磷公司有权主张解除合同，并要求被告祥旺公司腾退及支付房屋及场地使用费。原告和第三人昌磷公司收取房屋使用费的分界线以案涉房屋产权发生变更的时间为准，因第三人昌磷公司提供的不动产权证上并未载明转移变更登记的具体日期，只记载为2018年11月，但原告和第三人昌磷公司均同意以2018年11月1日为分界线，故本院以双方认可的时间为准。被告祥旺公司虽然辩称早已告知原告同意搬离承租房屋及场地，但其并未实际搬离，仍然在占有使用案涉房屋和场地，故其仍应支付使用费。原告及第三人诉请被告杨俊出资不实，但其提交的证据并不能证明被告杨俊出资不实，故本院对原告及第三人昌磷公司要求被告杨俊承担连带责任的诉讼请求不予支持。经本院主持调解，双方当事人达不成协议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原宜昌三峡矿业有限公司与被告宜昌祥旺金属制品有限公司于2013年4月30日签订的《房屋与场地使用合同》；二、被告宜昌祥旺金属制品有限公司在本判决生效后三十日内腾退其租赁的位于小溪塔街办鄢家河村八组的案涉房屋与场地【现不动产权证号为：鄂（2018）夷陵区不动产权第0011994号】，返还给第三人宜昌昌磷资产经营有限公司；三、被告宜昌祥旺金属制品有限公司在本判决生效后三十日内向原告宜昌三峡矿业有限公司支付2017年5月1日至2018年11月1日期间的房屋及场地使用费393720元；四、被告宜昌祥旺金属制品有限公司在本判决生效后三十日内按772元/天标准（281861.10元/年÷365天）向第三人宜昌昌磷资产经营有限公司支付自2018年11月1日起至实际腾退之日止的房屋及场地使用费；五、驳回原告宜昌三峡矿业有限公司及第三人宜昌昌磷资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9437元，减半收取计4718.5元，由被告宜昌祥旺金属制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  辛雪莲二〇一九年十一月二十日书记员  陈 晨