江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏01民终8031号上诉人(原审原告)：南京市永丰国际商业大厦物业管理委员会（2000年9月批复成立），住所地南京市秦淮区集庆路**。代表人：张苏宁，该管委会主任。被上诉人（原审被告）：张忠保，男，1978年7月8日出生，汉族，住南京市建邺区。原审第三人：南京永丰国际大厦业主委员会，住所地南京，住所地南京市秦淮区集庆路**>代表人：胡继全，该业委会主任。上诉人南京市永丰国际商业大厦物业管理委员会（以下简称永丰大厦物管会）因与被上诉人张忠保、原审第三人南京永丰国际大厦业主委员会（以下简称永丰大厦业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院作出的（2019）苏0104民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永丰大厦物管会上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉请或发回重审；2.由被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：1.一审事实不清，适用法律严重错误。涉案大厦自1997年建成以来，上诉人自始至终是该大厦的管理者，大厦的电力、人防、消防、电梯、管网、通信等全部设施设备包括物业的管理等，均是由上诉人管理和投入，投入至今未与全体业主结算，而新成立的住宅业委会并未参与管理。虽然新的法规出台，但不能改变私人投资的大厦电力系统、人防系统、办公管理系统的权属。且双方当事人之间系租赁合同关系，合同符合之前法律规定，新法规的实施不能否认之前生效合同的效力。2.一审采信张忠保虚假证据，判决内容颠倒黑白。自2008年6月30日至今共计存在四份租赁协议，从未改变过租赁各方的主体资格。被上诉人一审提供的2012年6月30日的租赁协议是假合同。同时另有一系列假证据损害了上诉人的合法权益。3.涉案大厦商场管制会用房并非老百姓共有面积。根据上诉人内部管理的需要以及房产局文件，开发商在未销售面积中提取60㎡私有面积划拨给上诉人作为办公用房，且严正声明该房屋并非业主共有面积。因此，住宅业委会无权处置私有房产物权。在开发商名下，提供给上诉人的办公用房，是具有授权委托关系的，且物权自始至终从未变更过。张忠保与永丰大厦业委会间对该房屋的租赁协议是没有委托关系的无效合同。4.业主委员会备案必须“解散”商场管制会没有法律依据。上诉人的前身是境外亚裔商会任命的商场管制会，“物业管理委员会”是在2000年得到南京市政府审核批准认可后的另一名称，是由境外人员、投资人员和开发建设人员共同组成，管理对象是商场私人投资的设施设备。商场管制会与永丰大厦物管会是同时存在的同一体，仅仅名称不同而已。就目前为止，上诉人仍在管理着大厦法律层面的各类事务。永丰大厦业委会备案与否，与商场管制会没有必然联系，更没有“解散”的法律依据。5.将住宅业委会混同于商场管委会没有法律依据。2018年5月之前，涉案大厦成立的任何形式的业委会，都是没有法律依据的非法机构，是双塘街道物管办个别人非法炮制的无投票、无选举的非法组织。商场管制会(物业管委会）从未参与过住宅业委会的任何事宜。将住宅业委会混同于商场管制会没有法律依据。目前正在对其行政诉讼阶段。张忠保辩称、永丰大厦业委会述称：上诉人的陈述没有事实依据。1.永丰大厦20年来没有见过商场。2.永丰大厦业委会已经完成选举，按照相关条例规定，业委会成立后，管委会和原业委会就不具备主体资格，上诉人的主体资格已经不存在。3.被上诉人应向业委会交纳房屋租金，但被上诉人之前均是向上诉人交纳租金，且是交纳至张苏宁个人的账户或者向张苏宁个人支付现金。张苏宁收到张忠保的租金后，只是出具一份收据，且加盖的是业委会的公章。现在永丰大厦业委会正在起诉上诉人，要求上诉人返还业委会账目、合同及业主名册及市政府规定的应该移交的物品，但上诉人表示没有上述物品。4.张忠保并非拒绝交纳租金，只是希望向合法主体交纳。一审期间，上诉人表示没有收到张忠保的钱，且收据也不是张苏宁给的，不知道是谁给的。5.张苏宁起诉双塘街道的案件，已经被驳回。永丰大厦物管会向一审法院起诉请求：1.判令张忠保支付拖欠的房屋租金20000元；2.张忠保承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：位于南京市秦淮区的南京永丰国际商业大厦（以下简称永丰大厦）系由外资开发商投资开发建设、于1997年左右建成交付的商、住楼小区。2000年9月6日，南京市房产局作出宁房涉外[2000]3号文件《关于同意成立南京市永丰国际商业大厦物业管理委员会的批复》，载明：根据国家建设部第33号令和《南京市物业管理暂行办法》的规定，同意成立南京市永丰国际商业大厦物业管理委员会，物管会由张苏宁、吴岳声等七人组成，张苏宁任主任。开发公司提供大厦一层西侧36平米和东北门24平米管委会用房。物管会成立后，请按有关规定认真履行管委会的职责、权利义务，指导协助物业管理公司做好商业大厦内各项管理工作。2001年5月5日，永丰大厦物管会作出《关于“永丰国际商业大厦管委会内部经费来源”的决定》，写明经开发商和项目出资人同意，有偿提供大厦一层西侧门卫室36平方米和北门卫室24平方米（共计60平方米）为管委会用房非项目公摊面积；根据管委会实际情况，此房屋也可做部分租赁，租金用于管委会内部的日常通信、交通、修缮、劳务工资及办公费支出；管委会不设财务管理，由会长张苏宁具体执行，陶本英负责监督。管委会也可根据需要，最多聘用2名管理员，切实做好大厦商业管理和设备管理工作，每年度向全体项目出资人和开发商报告。2002年9月28日，永丰国际商业大厦商场管制会作出《永丰商场管制会用房的决定》，写明：大厦暂未销售的面积中提出60平方米，给商场管制会有偿使用，并非老百姓共有面积，必须讲清楚，告知物业公司。由当时在该大厦提供物业服务的南京大都市物业管理公司永丰物业管理处负责人签名并加盖公章。张忠保自2008年起承租使用永丰大厦一层东北门卫室建筑面积为24平方米的门面房用于经营电动车维修。其中2012年6月30日签订的《永丰国际大厦北门卫室临租赁协议》中的甲方为永丰国际大厦物业管委会，协议落款“甲方盖章”处加盖永丰大厦业委会公章。2016年12月10日，张忠保（乙方、承租人）与“南京永丰国际商业大厦管委会”（甲方、出租人）签订《永丰国际商业大厦房屋（场地）租赁合同》，约定：甲方将其拥有的永丰大厦一层北门卫室出租给乙方使用，建筑面积为24平方米；租赁期限为36个月，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；年租金为30000元整，租金支付方式为每年两次，第一次支付时间为每年12月31日前，第二次付款时间为每年7月1日前，每次付款金额为15000元。双方在合同履行过程中口头约定自2017年7月1日起年租金20000元，张忠保按约定支付房租至2018年6月30日。张忠保支付租金的相应收款收据中部分加盖永丰大厦物管会公章，部分加盖永丰大厦业委会公章，部分收据同时加盖上述两个公章。其中2017年7月1日、2018年1月1日的收据注明“因经营效益欠佳实收10000元整，同意以后补交5000元整”。张忠保于2018年10月13日支付房租2200元，此后未再向永丰大厦物管会支付租金。永丰大厦物管会向张忠保出具收条，写明收到其2018年6月30日拖欠的部分租金2200元，用于大厦监控设施、更换雨棚、楼顶屋面维修等费用支出。一审法院另查明，永丰大厦物管会负责人张苏宁系永丰大厦1501室业主，曾在2008年12月28日成立的第二届永丰大厦业委会任职，于2009年8月1日代表永丰大厦业委会就永丰大厦管委会用房中的建筑面积8平方米的门面房与南京好钓获渔具商店签订房屋租赁合同。2011年，永丰大厦业委会进行换届选举，张苏宁参与选举筹备组工作并担任第三届永丰大厦业委会主任。2018年3月-4月永丰大厦召开业主大会，以所占建筑物总面积及业主总人数双过半的投票通过罢免原业主委员会的决议，并投票产生新一届永丰大厦业委会。2018年5月8日，永丰大厦业委会向所在地街道办事处登记备案。2019年2月26日，张忠保（乙方）与永丰大厦业委会（甲方）签订《永丰国际大厦北门卫室临租协议》，约定：甲方将永丰大厦北门卫室出租给乙方，租赁期为2018年7月1日起至2019年6月30日止，年租金为20000元。张忠保于2019年4月1日支付房租10000元。一审法院另查明，开发公司提供的永丰大厦一层西侧36平米和东北门24平米管委会用房至今仍未出售，且未办理房屋所有权证。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，永丰大厦一层东北门24平方米房屋属于开发商未销售面积，永丰大厦物管会依据南京市房产局2000年作出的宁房涉外[2000]3号文件《关于同意成立南京市永丰国际商业大厦物业管理委员会的批复》主张其对该房屋享有合法的管理权，对此一审法院认为，永丰大厦建成于1997年，虽然当时的物业管理行政主管部门南京市房产管理局依照南京市人民政府于1996年发布的《南京市物业管理暂行办法》批准成立了永丰大厦物管会，但上述《南京市物业管理暂行办法》已被此后《南京市物业管理办法》宣布废止，针对本市区域内的住宅物业管理活动，自2016年7月1日起，应当遵循现行《南京市住宅物业管理条例》的相关规定。根据《南京市住宅物业管理条例》第二十五条、第二十七条的规定，住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会的职责：1.不具备成立业主大会条件的；2.具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处指导后仍不能成立的。物业管理委员会应当依法履行职责，依照法律、法规的规定，就住宅小区共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。根据上述规定，小区物业管理委员会系住宅建成交付后至成立业主大会的特定期间内，用以代行业主大会或业委会对小区管理职责的临时性组织。本案中，根据现有证据表明，永丰大厦已经召开业主大会并经选举产生数届业主委员会，因此，永丰大厦物管会应当自成立业主大会之日起解散。但永丰大厦物管会至今未按规定解散，且仍行使相应的管理权利，其亦未提供证据证明其就永丰大厦包括门面房出租等共同管理事项征求过全体业主意见，形成业主的共同决定。因此，永丰大厦物管会主张其对永丰大厦一层东北门24平方门面房享有合法的管理权无事实及法律依据，其对于案涉门面房不享有占有、使用及收益的相应权利，故对于永丰大厦物管会主张张忠保向其支付房屋租金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回永丰大厦物管会的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为150元，由永丰大厦物管会负担。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项也规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，系起诉必须符合的条件。因此，上诉人提起本案诉讼，应当具备民事诉讼法意义上的当事人资格。《中华人民共和国民法总则》第一百零六条规定：“有下列情形之一的，非法人组织解散：（一）章程规定的存续期间届满或者章程规定的其他解散事由出现；（二）出资人或者设立人决定解散；（三）法律规定的其他情形。”而根据《南京市住宅物业管理条例》第二十七条第二款的规定：“物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。”本案中，永丰大厦业主大会已经成立，且已经选举出业主委员会并进行备案，在此情况下，原永丰大厦物管会符合非法人组织的法定解散情形，已经不具有民事诉讼法意义上的当事人主体资格，不属于与本案有直接利害关系的“公民、法人和其他组织”，不符合法定起诉条件。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初2383号民事判决；二、驳回南京市永丰国际商业大厦物业管理委员会的起诉。一审案件受理费减半收取150元，退还南京市永丰国际商业大厦物业管理委员会；上诉人南京市永丰国际商业大厦物业管理委员会预交的二审案件受理费300元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  王劲松审判员  李 斐审判员  王 路二〇一九年十一月二十九日书记员  孙雪松