江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终2168号上诉人（原审被告）：石庆亮，男，汉族，1977年9月27日出生，江西省鄱阳县人，住鄱阳县。被上诉人（原审原告）：鄱阳县四方物业管理服务有限公司，住所地江西省鄱阳县鄱阳镇湖城国际小区****，统一社会信用代码：913611286960948845。法定代表人：汪杨，该公司总经理。上诉人石庆亮因与被上诉人鄱阳县四方物业管理服务有限公司（以下简称四方物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2019）赣1128民初3892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人石庆亮上诉请求：1、请求撤销江西省鄱阳县人民法院于2019年9月30日作出的（2019）赣1128民初3892号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1、被上诉人服务的小区门卫管理、来往人员监管、消防设施设备、街道路灯安装、安全防范管理均不到位，明显没有履行合同义务；2、被上诉人没有履行物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运及雨水污水管道疏通的义务，严重影响了业主的正常生活；3、被上诉人从未按照法律法规和协议规定向业主大会或全体业主公布物业服务资金预决算和收支情况，收费项目没有公开透明化，业主无法监督其工作。被上诉人四方物业辩称，1、上诉人拒缴物业费动机不纯，其所欠物业费是从2018年度开始的，2018年初成立业主委员会，当时有消息流出表明四方物业在2018年11月后会退出该小区物业管理，很多业主在得知此消息后才拒缴物业费；2、小区内环境卫生清理与维护是日常工作，四方物业履行了相关义务。被上诉人四方物业向一审法院起诉请求：要求石庆亮支付物业管理费2，231元（每月每平方米1.1元，从2017年8月15日计算2018年11月30日，石庆亮房屋面积为130.86平方米），本案诉讼费用由石庆亮承担。一审法院认定事实：石庆亮是鄱阳镇“湖城国际”小区7栋2单元501室业主，房屋面积为130.86平方米。2014年10月30日，四方物业与鄱阳县四方城市基础建设有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由四方物业向其开发的“湖城国际”小区提供物业管理服务。合同第五条约定，前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。2018年11月30日四方物业终止“湖城国际”小区的物业服务。在四方物业为小区业主提供物业管理服务期间，石庆亮有自2017年8月15日至2018年11月30日的物业管理费用2，231元（130.86平方米＊1.1元/平方米/月＊15.5月）未付清。四方物业因收取物业费未果，故诉至法院，并提出前述诉讼请求。上述事实，有四方物业的当庭陈述及其提供的前期物业服务合同、商品房买卖合同、面积汇总表、协议书、电梯年检报告、来访人员登记表等证据予以证实，可以认定。一审法院认为，一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四方物业与鄱阳县四方城市基础建设有限公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效，故石庆亮抗辩其不是合同的主体，有违上述规定，一审法院不予支持。二、物业服务是针对共有部分为全体业主提供服务，由于共有部分的非独占性以及业主的人数众多，物业服务行为对每一名业主的影响程度难以做出客观评估，其因每一位业主的主观需求不同而产生不同的结论，但不能否认物业的付出过程。石庆亮辩解四方物业服务不到位，但其提供的证据不足以证明四方物业的物业服务存在重大瑕疵，亦不足证明四方物业未履行服务管理职能严重影响其正常生活。且四方物业就涉及安全方面的电梯运营及外来人员的管理提供了电梯年检报告及来访人员登记表，足以证明其履行了相关义务。虽然物业服务有一定瑕疵，未尽如人意，但不能仅因为某一项服务不到位就拒绝缴纳物业费用。三、物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，如果因为物业服务企业的服务只是存在一般瑕疵，业主便拒绝缴纳全部物业费，必然会影响物业服务企业的正常运作，最终损害的是社区多数业主的利益。物业与业主应当建立和谐良性的互动关系，业主按照物业合同约定向物业服务企业支付物业费，保证物业服务企业的正常运营，有能力提供日常的物业管理服务；同时，物业服务企业也应当不断提高物业管理水平，及时处理、解决业主提出的合理问题。如果业主确认为物业服务企业未能履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告石庆亮于本判决书生效之日起十日内支付原告鄱阳县四方物业管理服务有限公司物业管理费2，231元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告石庆亮负担。本院二审期间，上诉人石庆亮提交了三组证据：证据一、石庆亮家可视电话照片一组；证据二、小区业主群微信聊天记录截图及小区状况照片；证据三、有各业主签名的《湖城国际全体业主与物业协商事宜》明细清单。以上三组证据证明目的：四方物业设备安装不到位、小区公共环境卫生差、四方物业不作为、无视业主合理要求等。被上诉人四方物业质证认为：对于可视电话，物业均安装到位，石庆亮家无法使用应为其自家线路原因，证据二、三均与本案无关联性。本院认为，石庆亮二审提交的证据首先不属于一审不能提交之证据，故而不应认定为新证据，其次该三组证据均与本案无关联性，本院对该三组证据不予认定。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，石庆亮提出四方物业对湖城国际小区的安全管理、卫生管理不到位，物业公司确实应多为业主考虑，积极维护小区的安全、卫生环境，但该抗辩意见不能成为业主拒缴物业费的理由。石庆亮提出四方物业未公布物业服务资金收支情况，导致业主无法监督其工作，作为物业公司确实应当在一定的时间公布该事项，让小区业主予以知晓，但作为业主亦不能以物业公司未履行公开义务拒缴物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”综上，石庆亮的抗辩理由均不构成拒缴物业费之合理事由，故一审法院判决其履行支付物业管理费的义务并无不妥，本院予以维持。综上所述,石庆亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人石庆亮负担。本判决为终审判决。审判长  董有生审判员  杜依霖审判员  毛丽丽二〇一九年十一月二十七日书记员  刘雅琦