山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终3089号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路**。法定代表人：王绥金，总经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人；任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴新辉，男，1963年1月14日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：王昌伟、高非非，上海申伦律师事务所律师。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人吴新辉商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中汇公司的委托代理人殷昭际、任为先，被上诉人吴新辉的委托代理人高非非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初125号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审；2.请求上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。首先，上诉人开发的东湖明珠小区业主在足额交存专项维修资金后房产管理部门方可办理竣工综合验收备案，因被上诉人等未足额缴纳专项维修资金，因此上诉人无法在本判决书生效之日起30日内办理备案。其次，因被上诉人的原因导致的上诉人不能办理综合验收备案而导致的逾期办证与上诉人没有任何关系，上诉人不应承担逾期办证违约金。还有，上诉人没有逾期交房，被上诉人未按合同约定上房，是由其本人未申请造成的。二、一审法院适用法律不当。吴新辉向一审法院起诉请求：1.依法判决被告以购房款608643元为基数，按照每日万分之一计算，支付原告自2016年1月12日起至2019年1月1日逾期办理不动产产权证违约金64294元；2019年1月1日之后的违约金，以总房款608643元为基数，按日万分之一计算至被告办理不动产产权证之日止；2.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告枣庄中汇住宅开发有限公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年8月31日，原告（买受人）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告以608643元的价格购买出卖人开发的东湖明珠X号楼X单元X室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：（一）出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该房屋。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，被告于2015年11月13日将涉案房屋交付给原告。原告于2015年8月16日、2015年8月31日、2015年11月12日分三次支付给被告购房款608643元。被告至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。另查明，2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司更名为枣庄中汇住宅开发有限公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点问题为：一、被告是否存在违约行为。本案《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约。二、被告是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告未在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。本案《商品房买卖合同》约定商品房交付时，应当符合房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明的条件。现被告以业主未全部交存个人专项维修资金，房产管理部门不予办理竣工综合验收备案的抗辩理由不能成立。三、违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。对于违约金起算时间，合同虽然约定被告应于2015年5月31日向原告交付房屋，但从双方签订合同的日期即2015年8月31日，以及原告最后一次交付房款的时间2015年11月12日等事实分析，合同约定的2015年5月31日交房时间应为笔误，被告在原告最后一次交付房款的第二天将房屋交付原告，应属合理。本院认定违约金的起算时间应自交房之日起90日后即2016年2月12日。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告吴新辉逾期办证违约金（以608643元为基数，按日万分之一计算自2016年2月12日起至被告枣庄中汇住宅开发有限公司将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回原告吴新辉的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1407元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院另查明，中汇公司于2018年1月18日、2018年4月7日将缴纳住宅专项维修资金的通知张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。吴新辉于2018年1月23日缴纳了住宅专项维修资金。本院认为，依据吴新辉与中汇公司签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。中汇公司主张是由于吴新辉未缴纳住宅专项维修资金导致不能办理权属登记，因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知吴新辉需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在吴新辉知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。吴新辉在收到上述通知后于2018年1月23日缴纳了住宅专项维修资金，故一审法院判决中汇公司向吴新辉支付自2016年2月12日起至将涉案房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日的违约金，并无不当，本院予以确认。综上，中汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1407元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。审判长  崔兆军审判员  周永恒审判员  朱海燕二〇一九年十一月二十七日书记员  马馥君