江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7899号上诉人（原审被告）：王光东，男，1958年6月21日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：刘红保，男，1981年11月28日生，汉族，住南京市江宁区。原审被告：王玉保，男，1952年6月19日生，汉族，住南京市江宁区。原审被告：王来顺，男，1964年12月2日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人王光东因与被上诉人刘红保、原审被告王玉保、王来顺房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初8864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王光东上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回刘红保的诉讼请求。2、判令被上诉人刘红保承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、根据《物权法》第97条的规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。即便本案房屋买卖合同有效，本案也不存在房屋过户的物权变动条件。首先，王光东是安置房的产权人之一。王光东的权利来自于对王祥银和李良生的继承权，因为案涉安置房属于夫妻共同财产。虽王祥银出售了涉案房屋，但签订合同时，李良生已经去世，而作为权利人的王光东并没有签字。其次，案涉房产作为遗产，在分割之前，三兄弟对房产的共有状态是共同共有，而非按份共有。李良生和王祥银去世后，他们的法定继承人是王光东、王玉保、王来顺，三兄弟并未对案涉房产作出分割处理，三人并没有按照《继承法》的规定确认各自的份额。所以，根据《物权法》的规定，三法定继承人的共有房产属于共同共有。因为，王祥银出卖共同共有的房产时不符合上述《物权法》规定的条件。所以，《房屋买卖合同》没有经过全体共同共有人签字，且王光东不同意出售房屋，所以无法继续履行。二、案涉《房屋买卖合同》应认定无效。被拆迁的房屋属于王祥银、李良生的夫妻共同财产，因拆迁取得的“海棠苑46栋904室”安置房也是他们的夫妻共同财产。王祥银、李良生去世后，作为法定继承人，王光东对房产具有合法的继承权。在李良生去世后，王光东没有放弃继承，是案涉安置房的合法产权人之一。出售房屋时，王光东并不知情，也没有签字，更没有收到过房款，而刘红保在明知道王祥银有三个儿子的情况下，仍与王祥银签订合同，侵犯了王光东的合法权益。所以，房屋买卖行为属于无权处分，合同属无效。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求法院依法支持上诉人的上诉请求。刘红保辩称，涉案房款已经付清，购买涉案房屋时王光东的父亲还在世，没有侵犯上诉人的继承权。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王玉保、王来顺述称，同意上诉人的上诉意见，请求公正判决。刘红保向一审法院提出诉讼请求：判决王玉保、王光东、王来顺协助办理位于江宁区过户登记。一审法院认定事实：2010年3月29日，江宁区人民政府禄口街道办事处（甲方）与王祥银（乙方）就秦村神村岗自然村228号房屋签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定拆迁主房面积4.36平方米，乙方自愿选择“产权调换”的安置方式，甲方应当安置乙方产权调换房面积60平方米，小套壹套。2015年7月12日，王祥银、王玉保、王来顺（甲方）与刘红保（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将机场拆迁安置房位于永欣新寓小高层小套（60平方）出售给乙方（包括储藏室、停车位等一切小套附属设施）。房屋总价款为25万元，甲方尽得25万元整，其他费用由乙方支付。乙方在签订合同时，支付定金壹万元整，乙方向甲方支付的定金最终转为房款，乙方还应向甲方支付24万元整，在乙方拿到上述房屋钥匙，办理好手续后一次性付清。王祥银签字捺印，王玉保、王来顺作为甲方签字，陈永全作为见证人签字。王祥银交付刘红保房票，后陪同刘红保抓阄选取房屋。2015年10月23日，王来顺出具《收条》确认收到刘红保房款25万元。2015年11月刘红保取得海棠苑46幢904室房屋并入住至今。王光东曾于2019年1月10日起诉王玉保、王来顺、刘红保，（2019）苏0115民初1284号一案，要求确认房屋买卖合同无效，理由与答辩意见一致。在该案庭审中，对于签订合同的过程，王来顺陈述当时王祥银想卖房，陈永全就介绍刘红保来买房，王祥银与刘红保谈好价格是25万元，签合同时王祥银通知其与王玉保也一起来签字，其二人就签字了，没有通知王光东，签字后刘红保付款，其代为出具了收条，王祥银交付刘红保房票，带刘红保一起去抓阄选房，交付房屋。庭审后王光东撤回起诉。一审另查明，王祥银、李良生育有三个子女，长子王玉保、次子王光东、三子王来顺。李良生于2010年9月17日去世，王祥银于2017年9月18日去世。现房屋具备办理不动产权证条件，王玉保、王光东、王来顺尚未办理不动产权证。上述事实，有户籍信息证明、房屋拆迁补偿安置协议书、房屋买卖合同、收条、入住协议书、庭审笔录及当事人陈述等证据材料证实。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘红保与王祥银、王玉保、王来顺签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。刘红保付清了904室房屋的房款，王祥银也已将房屋交付给了刘红保。现在904室房屋已具备办理不动产权证条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。因王祥银已去世，王玉保、王光东、王来顺作为法定继承人应当配合办理过户手续，过户税费由刘红保负担。对于王光东辩称因无权处分导致合同无效，要求驳回刘红保诉讼请求。首先无权处分不是导致房屋买卖合同无效的法定理由，其次案涉房屋的拆迁安置协议由王祥银签订，刘红保与王祥银、王玉保、王来顺签订房屋买卖合同，刘红保付清房款，王祥银陪同刘红保去抓阄选房，并交付房屋，刘红保有理由认为王祥银享有房屋权利，其为善意取得房屋，王玉保、王光东、王来顺作为王祥银的法定继承人应当继续履行合同。王光东认为刘红保明知王祥银有三个儿子却在故意隐瞒其的情况下签订合同，无事实依据，一审法院不予采信。王光东、王来顺经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，一审法院判决：王玉保、王光东、王来顺应于判决发生法律效力之日起十日内配合刘红保将位于南京市江宁区房屋不动产产权变更登记至刘红保名下，变更登记的税费由刘红保承担。一审案件受理费减半收取40元，由王玉保、王光东、王来顺负担。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，且双方未提供新证据，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,刘红保与王祥银、王玉保、王来顺签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,应属合法有效。各方均应当按照约定全面履行自己的义务。刘红保已按约支付了王祥银、王玉保、王来顺全部购房款25万元,王祥银将自己安置的涉案房屋交付给刘红保,刘红保家人居住使用该房屋至今。现涉案房屋具备过户条件,王祥银理应按照合同的约定协助刘红保办理产权过户手续。王祥银去世后,作为王祥银的继承人,王光东、王玉保、王来顺亦应积极履行该项义务,故一审法院判决支持刘红保要求王光东、王玉保、王来顺协助办理涉案房屋产权过户的诉请并无不当。上诉人王光东认为王祥银出售涉案房屋侵犯了其合法权益的理由，并不能成立，本院不予支持。综上，王光东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王光东负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 刘 凡审判员 许云苏二〇一九年十一月二十二日书记员 陈晓君