贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民再154号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：冉启丽，女，汉族，1989年10月21日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：向燕，贵州名城（播州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：綦兴，贵州名城（播州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：周德飞，男，汉族，1991年2月12日出生，住贵州省遵义市播州区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州乐乐咻科技服务有限公司。住所地：贵州省遵义市西安路星源小区经济适用房******。法定代表人：王中梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张三洋，该公司员工。再审申请人冉启丽因与被申请人周德飞、贵州乐乐咻科技服务有限公司（以下简称“乐乐咻公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）黔03民终5989号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年7月9日作出（2019）黔民申1992号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2019年9月24日公开开庭审理了本案，再审申请人冉启丽及代理人向燕、綦兴、被申请人周德飞、乐乐咻公司代理人张三洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冉启丽申请再审称：1.原审法院认定事实不清。申请人按照约定将转让费支付给周德飞，也按照约定继续履行周德飞与乐乐咻公司的协议，乐乐咻公司强制要求申请人与其他租户租赁其承租的所有门面，该事实有证人孙某的证言，乐乐咻公司在未与申请人协商处理好门面问题的情况下私自将钥匙交回房东，导致门面被收回，被申请人理应退还门面转让费并赔偿损失；2.周德飞作为门面的转让人，有义务促使双方的协议正常履行和使申请人正常使用门面；3.申请人在此过程中无任何违约行为，原审未查清相关事实，将因被申请人的过错导致门面被收回的原因归结于申请人，让申请人来承担该损失，有违公平原则。因此，请求撤销原审判决，依法改判支持申请人的再审请求或发回重审，诉讼费用由二被申请人承担。乐乐咻公司答辩称，公司强制要求交回钥匙是因为申请人迟迟没有交房租被迫收回，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回申请人的申请，依法维持原审判决。周德飞答辩称，转让费是一种市场交易的行为，从签订合同起合同就在履行，门面被收了与我无关，一切责任是公司与申请人两方承担，我是局外人。冉启丽向一审法院起诉请求：1.解除冉启丽与周德飞双方签订的《店面转让协议》；2.判决周德飞、乐乐咻公司返还冉启丽转让费50000元，并赔偿冉启丽的各项经济损失共计35885元（拆除玻璃门、柜子工人工资800元；清运渣滓运费及上车费500元；水电工改下水道工资及材料费600元；制作药柜材料款7985元；制作药柜工人工资8500元；电动不锈钢玻璃门6700元；门头制作费5800元；预交电费5000元）；3.本案诉讼费用由周德飞、乐乐咻公司承担。一审法院认定事实：乐乐咻公司登记成立于2016年4月25日。2016年6月22日，该公司的法定代表人变更登记为张三洋。2017年8月24日，该公司的法定代表人变更登记为王中梅。2016年6月，张三洋等从黄家凤处租赁遵义市汇川区西安路星源小区经济适用房临街1-3号门面，双方签订《商铺租赁合同》。该合同约定租期5年，从2016年6月8日至2021年6月7日等内容。2016年6月8日，乐乐咻公司（出租方、甲方）与周德飞（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将自己合法所得的产权商铺（遵义市汇川区西安路星源小区经济适用房临街2号门面，建筑面积34平方米）出租给乙方。商铺租期5年，自2016年6月8日起至2021年6月7日止。房屋租金首年每月每平方米50元计算，次年即第二年和第三年每年租金按上一年租金的8%递增，第四年和第五年每年租金按上一年租金的10%递增。承租方以现金方式向出租方支付租金，首年月租金1700元，租金每半年支付一次，共计10200元。乙方承租该商铺须向甲方缴纳保证金3000元，合同期满乙方无违约行为甲方无息退还保证金。承租方必须按约定时间提前15天向甲方按约支付租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每月按实欠租金金额的2%加收滞纳金。水电费由乙方自行缴纳。如乙方需要对该房屋向第三方进行转租时，须以书面形式先向甲方申请，有第三方书面确认，征得甲方的书面同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。乙方未根据约定日期缴纳租金，拖欠租金累计达15天以上的，甲方可单方面中止合同，收回房屋，并按要求承担违约责任。该合同还约定有其他的内容。张三洋作为公司的代表在出租方签名、盖章予以确认。当月，乐乐咻公司收取周德飞缴纳的保证金3000元、租金10200元，共计13200元，并于2016年6月12日出具相应的《收条》。在实际中，乐乐咻公司已将门面交付周德飞租赁使用，周德飞支付有相应的租金。在诉讼过程中，乐乐咻公司与周德飞均认可该门面的租金已支付至2018年6月8日。2018年5月9日，经乐乐咻公司张三洋的口头同意，周德飞（转让方、甲方）与冉启丽（接受方、乙方）签订《店面转让协议书》，约定甲方经房东张三洋将遵义市汇川区西安路（星源小区）经济适用房2号门面，建筑面积34平方米转让给乙方使用，乙方享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的全部权利与义务。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有房屋租赁合同中所规定的条款。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等、营业设备等全部归乙方。甲方在原房东押金3000元退回归乙方。乙方在2018年5月9日向甲方支付转让费共计5万元。乙方接手前该店铺所有债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。在甲方与房东所签合同有限期内，如有需要，甲方应无条件协助乙方处理该房屋相关事项。该协议还约定有其他的内容。在诉讼过程中，冉启丽认可转让门面时周德飞已将其与乐乐咻公司签订的《商铺租赁合同》交付冉启丽，且知晓租金的缴纳标准（58元/平方米/月）。截止2018年5月12日，冉启丽向周德飞指定的收款人转账支付5万元。当月13日，周德飞将前述门面交付冉启丽。之后，冉启丽组织人员对门面进行相应的装修。当月29日，冉启丽向乐乐咻公司预交电费5000元。在诉讼过程中，乐乐咻公司表示应向冉启丽全额返还电费5000元。后，乐乐咻公司提出与冉启丽重新拟定条款，签订租赁合同，但双方协商未果，酿成纠纷，诉至法院。同年6月8日，冉启丽将诉争门面的钥匙交还乐乐咻公司。在诉讼过程中，乐乐咻公司表示诉争门面已被房东于当月19日收回。一审法院认为：周德飞与乐乐咻公司签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思的表示，符合法律的规定，当事人应恪守。乐乐咻公司将租赁门面交付周德飞，周德飞按约向乐乐咻公司支付相应的租金。在合同履行过程中，周德飞将门面转让给冉启丽。原、被告双方围绕门面转让产生争议，分析如下：关于《店面转让协议书》的效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第七条第一款之规定，店面转让费可以视为市场发展过程中沿袭的一种行业交易习惯，当事人应予以遵守，如系双方真实意思表示，一般应认定合同有效。本案中，冉启丽与周德飞达成的《店面转让协议书》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,当事人应恪守。关于周德飞在《商铺租赁合同》中的权利义务是否转让给冉启丽。本案中，冉启丽与周德飞协商店面转让时已取得乐乐咻公司的口头同意，且公司对于《店面转让协议书》无异议。同时，乐乐咻公司的代表人张三洋在店面转让之后通过微信要求冉启丽预付租金，认可乐乐咻公司通过《友情告知》等向其催收过租金。因此，前述事实足以说明乐乐咻公司认可冉启丽系新的承租人。故依照《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，周德飞已将《商铺租赁合同》的权利义务转让给冉启丽，冉启丽取代周德飞作为《商铺租赁合同》新的承租方向作为出租方的乐乐咻公司履行承租方义务，行使承租方的权利。关于是否必须取得乐乐咻公司的书面同意。对此，虽然《商铺租赁合同》约定转租需乐乐咻公司的书面同意，但冉启丽与周德飞转让之前通过口头方式已取得乐乐咻公司的同意，且双方实际履行该转让协议；同时，乐乐咻公司并未否认同意的事实。因此，乐乐咻公司未在《店面转让协议书》上签章同意并不影响转让的成立。关于《店面转让协议书》是否解除。本案中，周德飞已按约将租赁门面及周德飞与乐乐咻公司签订的《商铺租赁合同》交付冉启丽。同时，冉启丽已向周德飞支付转让费5万元，且已实际接收门面并装修使用。因此，《店面转让协议书》的权利义务因债务已经按照约定履行而终止。故冉启丽再行主张解除《店面转让协议书》不符合法律规定，对于冉启丽的该诉讼请求不予支持。关于乐乐咻公司是否返还转让费并赔偿冉启丽的经济损失。本案中，冉启丽于2018年6月6日向一审法院提起本案诉讼，并于6月8日将门面钥匙交还乐乐咻公司。因此，与乐乐咻公司之间的《商铺租赁合同》已实际终止履行。关于合同终止的原因。冉启丽作为承租人应知门面租金仅支付到2018年6月8日，须提前15日按58元/平方米/月向乐乐咻公司支付租金，但客观上冉启丽未按合同约定支付租金。同时，在《店面转让协议书》签订之后，虽然乐乐咻公司提出与冉启丽签订新的租赁合同，但双方最终并未达成一致的协议。故双方仍应按《商铺租赁合同》的约定履行。另外，虽然乐乐咻公司不是门面的所有权人，但其所有权人并未以被告乐乐咻公司转租及拖欠租金为由实际收回门面。因此，《商铺租赁合同》实际系因原告提起本案诉讼并交付门面钥匙而终止。原告主张乐乐咻公司反悔，并提出无理的要求不同意原告承租门面，而乐乐咻公司并不认可。对此，冉启丽并未提供证据予以证明，故于冉启丽的该主张不予支持。原告主张乐乐咻公司要将几个门面一起承租给冉启丽，否则房东就要将租赁的门面收回，而乐乐咻公司不认可。对此，冉启丽并未提供证据予以证明，故对于冉启丽的该主张不予采信。综上，原告未按约交纳租金，并单方终止与乐乐咻公司的《商铺租赁合同》，构成违约，且乐乐咻公司并未收取转让费。因此，原告要求乐乐咻公司返还转让费无事实与法律依据，不予支持。在原告与乐乐咻公司之间的《商铺租赁合同》解除之后，双方应对装饰装修物的处理进行协商。本案中，乐乐咻公司未与冉启丽处理好装饰装修物便将门面返还房东，导致冉启丽客观上存在装饰装修损失。故乐乐咻公司依法应对冉启丽的装饰装修损失承担一定的赔偿责任。本案中，根据冉启丽提供的证据，结合本案的情况，一审法院酌情确定乐乐咻公司赔偿冉启丽装修损失5000元。另外，乐乐咻公司同意全额退还冉启丽的电费5000元，符合法律的规定，予以支持。综上，乐乐咻公司依法应向冉启丽赔偿经济损失合计10000元（5000元+5000元）。关于周德飞是否返还转让费并赔偿冉启丽的经济损失。本案中，根据《店面转让协议书》的约定及结合本案的实际情况可知，本案的转让费主要包括门面的租赁使用权、装饰装修。虽然周德飞收取冉启丽的转让费5万元，但该费用包括有租赁门面的装饰装修、门面的租赁使用权等。冉启丽在终止租赁合同时将门面返还乐乐咻公司而并未返还周德飞，客观上导致了周德飞的装饰装修、门面的租赁使用权等损失。况且，周德飞在与乐乐咻公司终止租赁合同过程中并无过错。因此，周德飞依法无需对冉启丽主张的转让费及经济损失承担责任。综上所述，对于冉启丽其他的诉讼请求不予支持，对于周德飞、乐乐咻公司相应的抗辩理由予以采信。据此判决：一、被告贵州乐乐咻科技服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告冉启丽经济损失合计10000元；二、驳回原告冉启丽其他的诉讼请求。案件受理费970元（已依法减半收取），由原告冉启丽负担570元，由被告贵州乐乐咻科技服务有限公司负担400元。二审中，冉启丽提供证人孙某证言，证明与乐乐咻公司之间没有达成协议，乐乐咻公司就把房子收了。二审查明的其余事实与一审相同。二审法院认为，根据冉启丽与周德飞签订的《店面转让协议》，周德飞将承租案涉门面相关权利和义务转让给冉启丽，由冉启丽继续履行原周德飞与乐乐咻公司之间的商铺租赁合同，该项权利义务的转让得到乐乐咻公司的认可，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，周德飞已将门面交付给冉启丽，冉启丽向乐乐咻公司支付电费，并与其协商租赁有关事项，冉启丽与乐乐咻公司之间事实上在履行原周德飞与乐乐咻公司之间签订的商铺租赁合同，周德飞已退出租赁关系。同时，对于冉启丽与乐乐咻公司之间未能缔结新的租赁协议的问题，周德飞并无过错。本案诉讼中，冉启丽也没有举证说明周德飞存在违约行为，冉启丽与周德飞签订的《店面转让协议》已经履行完毕，在此情形下，冉启丽要求周德飞退还转让费50000元于法无据。并且，关于转让费50000元的约定，产生于冉启丽与周德飞之间，与乐乐咻公司无关，冉启丽要求乐乐咻公司退还，并无合同依据。其次，冉启丽承租门面后，与乐乐咻公司协商签订新的租赁协议，因协议最终未能签订，冉启丽将门面钥匙交回给乐乐咻公司。即冉启丽与乐乐咻公司已协商解除双方商铺租赁合同。对于该合同的解除，乐乐咻公司并无过错，理由在于：首先，根据乐乐咻公司与冉启丽的微信交流内容，表明双方一直在协商签订新的租赁协议的事实，在此过程中，因双方均系自愿协商，双方对此并无过错。冉启丽承租门面后，虽然在与乐乐咻公司协商签订租赁协议的事，但同时，乐乐咻公司也告知其应当先交租金。冉启丽在未能与乐乐咻公司达成协议的情况下，也没有按约支付租金，致双方合同解除，乐乐咻公司并无过错。冉启丽要求乐乐咻公司赔偿相关损失于法无据，不予支持。据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1940元，由上诉人冉启丽负担。本院再审查明，2016年4月7日，张三洋等人（乙方）与黄家凤（甲方）签订《商铺租赁合同》，其中第六条第2款约定“租赁期间，乙方如因转让或其他原因将商铺转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务”。再审过程中，冉启丽及乐乐咻公司均认可双方同意对租赁门面的面积、租赁方式等内容进行重新约定，但因租赁面积及合同条款等未能达成合意，最终未能签订新的租赁协议。各方当事人对冉启丽及乐乐咻公司原审提供的微信聊天记录均无异议，并认可微信聊天记录中“刘总”是指代房东黄家凤的丈夫。再审查明的其余事实与原审认定一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行”之规定，围绕申请人的再审请求，本案的争议焦点为：周德飞及乐乐咻公司是否应对冉启丽门面转让费用及装修损失承担责任？关于周德飞是否应对冉启丽门面转让费用及装修损失承担责任的问题。根据周德飞与乐乐咻公司签订的《商铺租赁合同》中第七条第3款“如乙方需要对该房屋向第三方进行转租，须以书面形式事先向甲方申请，有第三方书面确认，征得甲方的书面同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务”的约定，周德飞将案涉门面转租给冉启丽须以书面形式事先向乐乐咻公司申请，有冉启丽的书面确认，并取得乐乐咻公司书面同意。同时，按照周德飞与冉启丽签订的《店面转让协议书》约定及门面转让交易习惯，周德飞作为门面转让方，在退出租赁关系时应积极促使乐乐咻公司和冉启丽达成书面租赁合同，使冉启丽能够有效使用门面。本案中，周德飞只取得了乐乐咻公司的口头同意，未形成书面确认及同意意见，致使在冉启丽和乐乐咻公司未达成新的租赁协议时，没有经双方签字确认的书面转租协议以供直接履行。因此，周德飞在门面转让过程中怠于促成冉启丽有效使用门面，对冉启丽由此产生的经济损失存在一定的过错，应承担相应责任。关于乐乐咻公司是否应对冉启丽门面转让费用及装修损失承担责任的问题。首先，张三洋等人与黄家凤签订的《商铺租赁合同》中明确约定，转租门面必须事先书面向黄家凤申请，由第三方书面确认，并征得黄家凤的书面同意，但乐乐咻公司并未提供证据证明其转租案涉门面已经征得出租人黄家凤的书面同意。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，乐乐咻公司将案涉门面转租给冉启丽等人，应当经过出租人黄家凤的同意，否则出租人有权解除合同。冉启丽等作为转租的第三人，为确保转租合同的顺利履行，有合理理由要求乐乐咻公司提供出租人黄家凤同意转租的相应依据。从乐乐咻公司员工张三洋与冉启丽等人的微信聊天记录来看，冉启丽在与乐乐咻公司约定变更租赁面积并重新拟定合同条款的过程中，多次提出想了解乐乐咻公司与房东黄家凤所签订的《商铺租赁合同》内容，以免拟定的合同条款与房东意见相违背，张三洋承诺将房东约出来与冉启丽等人商谈，但其并未实现该承诺。因此，乐乐咻公司未向冉启丽出示黄家凤同意转租的相应依据，是导致冉启丽未能与乐乐咻公司达成新的租赁协议的重要原因之一。其次，乐乐咻公司同意周德飞将案涉门面转租给冉启丽，在其与冉启丽未能达成新的租赁合同的情况下，应当按照其与周德飞签订的《商铺租赁合同》约定的租赁面积及租金标准继续履行。但从乐乐咻公司与冉启丽等草拟的《商铺租赁协议》、乐乐咻公司2018年6月3日向冉启丽等微信发送的《友情告知》及微信聊天记录来看，乐乐咻公司在双方对租赁面积及合同条款等尚未达成新的合意的情况下，要求冉启丽预交15000元门面租赁费，没有事实及法律依据。再次，乐乐咻公司在收回案涉门面时，应对装饰装修物的处理进行协商，但其未与冉启丽协商处理装饰装修物便将门面返还房东，客观上导致冉启丽存在装修损失。综上，乐乐咻公司在与冉启丽重新协商合同条款及收回门面的过程中存在过错，客观上导致冉启丽产生装修和其他损失，应承担相应的责任。此外，乐乐咻公司同意周德飞转租案涉门面，冉启丽作为转租门面的第三人，其享有原租赁合同中周德飞的权利及义务。在未与乐乐咻公司达成新的租赁合同的情况下，冉启丽应继续履行周德飞与乐乐咻公司签订的《商铺租赁合同》。但冉启丽未积极行使自己的权利及履行义务，未按合同约定的时间及金额支付租金，而将门面钥匙交回乐乐咻公司，致使门面无法使用，产生转让费及装修损失。对此，冉启丽存在过错，应承担相应责任。综上，本院结合各责任主体过错的大小，酌情认定周德飞对冉启丽的经济损失承担15000元的责任；乐乐咻公司对冉启丽的经济损失承担10000元的责任，加上其应退还的电费5000元，乐乐咻公司共计应支付冉启丽15000元；其余损失由冉启丽自行承担。据此，冉启丽的再审请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:一、撤销本院（2018）黔03民终5989号民事判决及贵州省遵义市汇川区人民法院（2018）黔0303民初3531号民事判决；二、限周德飞于本判决生效后十日内向冉启丽支付因门面转让产生的损失15000元；三、限贵州乐乐咻科技服务有限公司于本判决生效后十日内向冉启丽支付因门面转让产生的损失及退还电费共计15000元；三、驳回冉启丽的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。一审案件受理费970元，二审案件受理费1940元，共计2910元，由周德飞承担550元，贵州乐乐咻科技服务有限公司承担360元，冉启丽承担2000元。本判决为终审判决。审判长  朱晓东审判员  张 鹏审判员  吴梦吟二〇一九年十一月四日法官助理殷欢欢书记员胡汝静