浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0702执异98号 案外人:徐飞宇，男，1965年5月19日出生，汉族，住杭州市下城区。 原告：金华市国信担保有限公司，住所地：金华市婺城区丹溪路**金宇大厦**。 法定代表人：余琦。 被告：金华艾克担保有限公司，住所，住所地：金华市金磐开发区安文路****div> 法定代表人：孙璐茜。 被告：李仲亭，男，1973年7月12日出生，汉族，住金华市。 被告：浙江嘉伦房地产开发有限公司，住所地：金华，住所地：金华市金**孝顺镇胡塘村 法定代表人：李仲亭。 在本院审理原告金华市国信担保有限公司与被告金华艾克担保有限公司、李仲亭、浙江嘉伦房地产开发有限公司合同纠纷一案中，原告金华市国信担保有限公司向本院提出财产保全申请，并提供了相应担保。本院于2019年7月8日查封了被告浙江嘉伦房地产开发有限公司所有的位于金华市金东经济开发区金港大道南法华街88号龙庭一品·润园23幢101室房地产。案外人徐飞宇向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人徐飞宇称：请求法院解除对龙庭一品·润园23幢101室房产的查封手续。理由如下：2012年2月，案外人与浙江嘉伦房地产开发有限公司达成购房意向，购买了浙江嘉伦房地产开发有限公司开发的位于龙庭一品23幢101号房产，总价400万元。案外人分二次付清了购房款（2012年支付100万元、2013年2月支付300万元），2013年11月29日浙江嘉伦房地产开发有限公司向案外人开具了金额为400万元的《销售不动产统一发票》一份，2018年9月签订《商品买卖合同》，并在金华市房地产交易市场管理所网签备案，房屋已交付案外人。虽然房屋尚未办理不动产证，但案外人系案涉房产的合法所有权人。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第三十一条：有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：查封、扣押、冻结案外人财产的。案外人认为，案外人与浙江嘉伦房地产开发有限公司于2018年9月所签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。案外人依约支付了全部的购房款，房产已交付案外人并一直占有至今，系龙庭一品23幢101号房产的合法所有权人。而原告与浙江嘉伦房地产开发有限公司的纠纷发生在2019年，与案外人毫无关系。 徐飞宇提交了《商品房买卖合同》1份、2012年100万元收据1份、2013年2月300万元银行现金缴款单1份、金额为400万元的《销售不动产统一发票》1份和房屋权属预售信息查询申请表1份，记账凭证3份。 原告金华市国信担保有限公司称：请求法院驳回徐飞宇的异议。理由如下：一、该房产系浙江嘉伦房地产开发有限公司名下财产，在本案中予以查封并无不妥。根据《物权法》第九条之规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本公司在申请保全前曾向金华市自然资源和规划局查询，该案涉房产权证号码为浙（2016）金华市不动产权第0015421。截止查询之日，该房产登记在浙江嘉伦房地产开发有限公司名下，且不动产单元号的状态登记为“无”。由此可见该房产系浙江嘉伦房地产开发有限公司合法财产。且如果如异议人所称的“该房产已在金华市房地产交易市场管理所网签备案”，不动产单元号的状态登记应为“预告”，而非“无”。因此，该争议房产产权清晰，权属无瑕疵，对该房产予以查封并无不妥。二、案外人购买案涉房产并支付全额房款的真实性存疑。案外人在2012、2013年分两次打款400万元给浙江嘉伦房地产开发有限公司，但却时隔六年，直到2018年9月才与浙江嘉伦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，显然不符合正常的交易习惯。另外，按照国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》，即俗称“一房一价”的规定：所有房地产开发项目在申请商品房预售许可前，必须向市发展和改革委（价格主管部门）申报商品房销售价格，其标价方式、标价内容必须经市发展和改革委（价格主管部门）审核监制；房地产开发企业和中介服务机构持市发展和改革委（价格主管部门）的审核回执，到市住建部门核发《商品房预售许可证》；已取得商品房预售许可并进行预售的房地产开发企业和中介服务机构，要在10日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。本案案外人提出异议称该套房屋的价格为400万，但并未提供不动房局公示的“一房一价”备案表，《商品房买卖合同》的房价与此前银行流水高度吻合，显然有拼凑的嫌疑。故本公司认为该《商品房买卖合同》不具有真实性。三、案外人并未实际占有该争议房产，且自身存在过错，争议房产的查封符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。在本案中，即便是案外人购买异议房产是真实的交易行为的情况下，案外人在提交《保全异议书》及相关证据时，并未就其已经实际占有该争议房产的事实提供证据予以证明。且案外人在2012、2013年就缴纳了合同约定的所有购房款，但却迟迟不签订《商品房买卖合同》，2018年9月签订《商品房买卖合同》后又迟迟不办理不动产权证，没有及时取得该争议房产的物权最后导致该房产被查封。这显然是案外人怠于行使权利而导致的后果，因此案外人自身存在过错。因此，本案的情况并不符合不得查封、扣押、冻结的相关情形。因此，法院对该房产的查封符合法律规定。 金华市国信担保有限公司提交了不动产登记信息查询单1份。 被告浙江嘉伦房地产开发有限公司、李仲亭称：1、徐飞宇在2012年已向浙江嘉伦房地产开发有限公司购买龙庭一品23幢101号房产并支付了100万元房款，在2013年2月已付清房款共计400万元，同年11月取得该房屋的销售不动产统一发票。2、2018年9月房屋买卖双方通过金华市房地产交易市场管理所网签备案了商品房买卖合同，房屋已交付案外人，虽然房屋尚未办理不动产证，但案外人系上述房产合法所有权人。3、浙江嘉伦房地产开发有限公司、李仲亭认为与案外人之间的房屋买卖的事实应受法律保护。 浙江嘉伦房地产开发有限公司、李仲亭提交了记账凭证、交款单、收据、发票、商品房买卖合同等证据材料。 金华艾克担保有限公司未答辩也未提交证据材料。 本院查明，原告金华市国信担保有限公司与被告金华艾克担保有限公司、李仲亭、浙江嘉伦房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年7月8日作出（2019）浙0702民初7127号民事裁定：查封被告浙江嘉伦房地产开发有限公司所有的位于金华市金东经济开发区金港大道以南、法华街以西、天山路以北龙庭一品·熙园29幢101室、28幢101室及位于金华市金东经济开发区金港大道南法华街88号龙庭一品·润园23幢101室房地产，保全价值1135万元。为此，徐飞宇以其享有该案龙庭一品·润园23幢101室房产物权为由，向本院提出书面异议。 另查明：徐飞宇提交了2012年2月29日开具的100万元收据及2013年2月300万元的银行现金缴款单，2013年11月29日开具的金额为400万元的《销售不动产统一发票》以及2018年9月签订的《商品买卖合同》，同时，根据房屋权属预售信息查询申请表载明，案涉房产于2018年9月20日办理预售备案登记（金华市房地产交易市场管理所出具）。 本院认为，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中，徐飞宇在法院查封案涉房产之前已经签订了《商品房买卖合同》，并付清了房款，且2018年9月20日在相关登记部门办理了不动产预售登记。虽案涉房产仍登记在被执行人名下，但登记日期系2016年11月8日，之后根据相关证据可以证明徐飞宇与被执行人有商品房买卖行为，据此，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人徐飞宇认为已办理备案的商品房买卖合同无需立即办理过户登记，符合普通购房者交易的习惯，故，为保护购房消费者的合法权益，徐飞宇的异议理由成立，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第三十条规定，裁定如下： 中止对龙庭一品·润园23幢101室房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  应 峰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  叶佳佳 二〇一九年十一月八日 书 记 员  朱婉君