福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终1948号 上诉人（原审被告）：福建永达房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区绿岩新村**,统一社会信用代码913504006966043386。 法定代表人：陈献忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶嫔，福建邱宁江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张朝炜，男，汉族，1983年7月19日出生，住福建省三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：杨华，女，汉族，1982年4月29日出生，住福建省三明市梅列区。 前述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈健，男，1973年3月22日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 前述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：林德喜，男，1972年5月10日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 上诉人福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达公司）因与被上诉人张朝炜、杨华房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永达公司的委托诉讼代理人唐滟帆，被上诉人张朝炜、杨华的共同委托诉讼代理人林德喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永达公司上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初990号民事判决，驳回张朝炜、杨华的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张朝炜、杨华承担。事实和理由：1.涉案商品房不能办理房屋初始预登记的原因是多期项目地下室相互贯通，后期地下室处于设计阶段，三明市房地产管理处测绘管理科对地下室公共部位暂时不进行分摊，不给永达公司出具地面部分商品房的测绘成果审核意见及测绘报告，导致申请办理房屋所有权初始预登记的必备材料缺失。本案中，三明市规划局分别于2014年8月4日、2015年1月16日对案涉房产出具了规划条件核实意见书，政府行政部门要求尚未竣工项目地下室一并报审违法加重了永达公司的义务，故逾期办证是由于第三人政府行政部门原因所致，永达公司应当免责。2.永达公司不存在怠于办理产权证的现实可能性。永达公司积极履行合同义务，如期交房，并将需要提供的办理房屋权属登记的资料报送行政主管部门层层审批。同时，永达公司在办理房屋所有权证、国有土地使用权证和他项权利证书之前，依约为业主贷款提供阶段性担保，向银行交纳1000多万保证金，永达公司只有在业主办理房屋抵押他项权证后才能收回保证金，这也意味着永达公司比业主更希望早日取得房屋权属证书。综上，涉案房产逾期办证系第三人原因所致，永达公司可以免责，请求二审法院支持永达公司的上诉请求。 张朝炜、杨华辩称：永达公司提交的材料未通过行政部门审核系众多原因所致。永达公司与有关行政部门之间的法律关系属于行政法律关系，与张朝炜、杨华之间签订的《商品房买卖合同》属于民事法律关系，二者不能混为一谈。永达公司关于逾期办理产权登记系第三方行为所致的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张朝炜、杨华向一审法院起诉请求：永达公司向张朝炜、杨华支付逾期办理上述房屋权属登记违约金10397元（从实际交房次日起第366天暂计至起诉之日止,即从2016年11月2日至2019年2月1日821天，1266413元×0.001%×821天=10397元），其后违约金按合同约定计算至张朝炜、杨华实际取得房屋所有权证之日止。 一审法院查明的事实： 1.2015年6月15日，张朝炜、杨华与永达公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：张朝炜、杨华购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区绿岩新村238幢109室房，建筑面积112.57平方米，单价为每平方米11250元，总价款为1266413元；张朝炜、杨华以银行按揭付款支付房屋价款；永达公司应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付张朝炜、杨华使用。如因永达公司原因，张朝炜、杨华不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：张朝炜、杨华不退房，永达公司自逾期之日起每日按张朝炜、杨华已付款的0.001%向张朝炜、杨华支付违约金。合同签订后，张朝炜、杨华支付了购房款，永达公司于2015年11月2日将商品房交付张朝炜、杨华使用。 2.截至本案一审庭审辩论终结之日，三明市梅列区绿岩新村238幢尚未办理房屋所有权初始预登记。 一审法院归纳本案争议焦点为永达公司是否应承担违约责任及违约金如何计算，并分析认定如下：永达公司提供办理房屋权属登记的相关材料未得到有关管理部门的确认，且未能及时解决其与有关管理部门在办理房屋权属登记上的意见分岐，导致延误了本案《商品房买卖合同（预售）》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记期限，永达公司应承担逾期办证的违约责任。张朝炜、杨华与永达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，应受法律保护。永达公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任。鉴于永达公司于2015年11月2日将商品房交付给张朝炜、杨华使用，依照合同约定，应从合同约定交房后第365日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。张朝炜、杨华主张从2016年11月2日开始计算违约金，有合同依据，予以支持。据此，逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从实际交房之日（2015年11月2日）的次日即2015年11月3日开始计算365天（2016年11月1日）后，从第366天（2016年11月2日）起计算，按张朝炜、杨华与永达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，即每日按张朝炜、杨华已付款的0.001%计算至确定判决生效之日止，之后逾期办理房屋权属登记的违约金，应待违约事实发生后另行主张。若在判决生效之日前，案涉房产达到办证条件且永达公司通知办理房屋权属登记或交付办证材料的，则违约金的计算截止日为通知办理房屋权属登记或交付办证材料前一日。 综上所述，一审法院认为，张朝炜、杨华与永达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。永达公司未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。张朝炜、杨华请求判令永达公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据。按照张朝炜、杨华与永达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定计算具体的违约金数额予以支持。据此判决：一、永达公司应于判决生效之日起十日内支付给张朝炜、杨华逾期办理商品房权属登记违约金（该违约金以张朝炜、杨华已付购房款1266413元为基数，按每日0.001%自2016年11月2日计算至判决生效之日止。若在判决生效之日前，案涉房产达到办证条件且永达公司通知办理房屋权属登记或交付办证材料的，则违约金的计算截止日为通知办理房屋权属登记或交付办证材料前一日）；二、驳回张朝炜、杨华的其他诉讼请求。案件受理费68元，因适用简易程序审理，减半收取34元，由永达公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。 二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 二审另查明：2019年9月2日，永达公司取得福建省三明市绿岩新村238幢商品房项目的所有权初始登记。同日，永达公司通知张朝炜、杨华可以办理房屋权属登记。 本院认为，永达公司与张朝炜、杨华签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利并履行义务。本案中，永达公司于2015年11月2日交付了讼争商品房，根据合同的约定，张朝炜、杨华如果不能在商品房交付使用后365天内取得房屋权属证书的，永达公司应自逾期之日起每日按已付款的0.001%向张朝炜、杨华支付违约金。现永达公司未按照合同约定履行商品房权属证书的办理义务，已构成违约，应承担违约责任。永达公司虽然提出其不能办理商品房初始预登记的原因是有关部门未出具商品房的测绘成果审核意见及测绘报告所致等理由，但永达公司未能按照行政管理部门的要求提供办证材料，也未能及时解决与行政管理部门在办理商品房权属登记上的意见分歧，导致延误了本案《商品房买卖合同》约定的其为张朝炜、杨华办理商品房权属初始预登记及商品房权属证书的期限，故一审判决永达公司按照合同约定向张朝炜、杨华支付逾期办理商品房权属证书违约金至其通知办理房屋权属登记的前一日并无不当。永达公司关于逾期办理商品房权属证书系第三人原因所致，依据不足，不予采信。 综上所述，永达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费68元，由福建永达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江华 审判员  吴良盛 审判员  徐 浩 二〇一九年十一月二十八日 法官助理刘月娥 书记员李小恋 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8- -7-