山东省德州市陵城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1403民初2363号 原告：张春宝，男，汉族，1988年出生，住山东省德州市陵城区。 委托诉讼代理人：时利军，德州陵城正阳法律服务所法律工作者。 被告：德州金国城房地产开发有限公司，住所地德州市陵城区政府路沿街商服。 法定代表人：张知权，董事长。 委托代理人：王杰，德州陵城正阳法律服务所法律工作者。 原告张春宝与被告德州金国城房地产开发有限公司（以下简称金国城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人时利军、被告金国城公司委托诉讼代理人王杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张春宝向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金18310元；2、全部诉讼费用由被告负担。事实与理由:原、被告于2017年2月15日签订《陵县商品房买卖合同》，原告购买了由被告出售的马厨社区一处商品房，座落于金国城花园**楼****，双方约定房屋交付时间为2018年3月3日前，而被告实际交房时间为2018年9月25日。根据双方签订的商品房买卖合同，被告行为已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任，根据商品房买卖合同第九条约定：被告应承担违约金18310元。期间双方协调未果，提起诉讼。 被告金国城公司辩称，1、被告认可存在逾期交房的情况，也正在积极协调解决，目前已协调解决了500余户；2、根据原、被告买卖合同约定，因政府干预与恶劣天气影响的天数应在工期内予以扣除，在本案合同履行期间，政府干预及恶劣天气情况均予发生，故该天数应在逾期天数中扣除，对扣除后的逾期损失，被告同意赔偿；3、原、被告所签买卖合同约定的违约金比例过高，请求依法对违约金赔偿比例予以减少。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为证明其主张，向法庭提交了如下证据： 证据一、《陵县商品房买卖合同》一份,证明、原被告之间存在商品房买卖合同关系。证据二、交费单据。证明原告于2017年2月已按约定交付首付款204438元，余款已办理按揭，原告已履行了付款义务。证据三、金国城花园交房通知一份。证明被告逾期交房206天，逾期已超过120天，应按交付房款万分之二计算违约金。 被告经质证，对原告提交证据的真实性均无异议，对原告主张的违约天数、违约金数额有异议。认为依据购房合同的约定，因政府干预和恶劣天气、大气污染等原因，出卖人不能自主解决的事宜，出卖人可据实予以延期，现政府干预、恶劣天气、大气污染等情况均出现，故以上天数应当在逾期天数内予以扣除。另原告合同约定的违约金远远超过了原告的实际损失，违约金计算应当按同地段、同类房屋的租金计算。 被告为证明其主张向法庭提交了如下证据： 证据一、重污染天气应急响应工作落实情况台账及对应的政府文件一宗，证明因重污染天气原因停工30天。证据二分四组，（1）是陵建发【2017】122号《2017年采暖季错峰生产工作实施方案》、陵政办字【2017】66号《2017年采暖季错峰生产工作实施方案》各一份，证明2017年11月15日至2018年3月15日错峰生产期间，政府要求被告工地停止施工。（2）是住建局出具情况说明一份，证明被告工地在错峰生产期间，存在土方回填、外网施工等施工环节，按照文件要求停止施工。（3）是2018年3月16日被告向住建局出具的恢复施工安全监督报告书、住建局安监站向被告回复的安全监督告知书各一份，证明被告按照陵城区住建局采暖季错峰生产工作实施方案，文件要求自2017年11月16日起停止施工，于2018年3月18日申请恢复施工，停工天数共计121天。（4）是陵县永安监理公司监理日志两份，证明被告2号楼、3号楼在错峰生产期停止施工，与住建局出具的情况说明及政府红头文件相互印证，证明被告在错峰生产期内确实停工。证据三、住建局出具的处罚案卷一份，处罚时间为2018年3月14日，案卷中照片显示被告公司工地无人施工并处于土方回填环节，大量土地裸露，进一步证实被告在错峰生产期内停工的事实，该证据与证据2相印证。证据四、气象局出具的降水风力统计表一份，证明因大风大雨等恶劣天气影响停工天数。 原告经质证，对证据一重污染天气应急响应工作落实情况台账的关联性有异议，文件通知的对象是乡、镇、人民政府和指挥部成员单位,被告没有证据证明该台账是对被告出具的,亦无法证明被告是否按台账执行。另被告应对影响工期因素有充分估计，事先应作出合理扣除。故该事项不应作为延期交房的理由；对证据二（1）陵建发【2017】122号、陵政办字【2017】66号文件的真实性有异议，即便该文件属实，被告也没有提供证据证明其工程进度正处于文件中要求停止施工的状态，且确实存在停工情况；对证据二（2）住建局情况说明真实性有异议。无出具单位负责任人的签字，不能证明被告错峰生产期存在土方回填，外网施工情况；证据二（3）中《恢复施工安全监督报告书》是原告方出具的，不予认可；对《恢复施工安全监督告知书》有异议，不明确系对何时、何项工程的停工进行恢复施工；证据二（4）陵县永安监理日志记载不完整，不规范，对其真实性有异议。且日志记录停工原因除大气污染外还有外墙涂料颜色变更，不能证明被告主张；证据三处罚决定与本案无关联性；证据四气象局出具的降水、风力统计表，不能证明被告的主张。且被告所主张的恶劣天气的天数没有超出本地常年范围，应包含在合理预计工期之内，不能作为延期交房的理由。 原、被告对原告提交的三组证据及被告提交的气象局出具的降水、风力统计表，均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：被告提交的证据一《重污染天气应急响应工作落实情况台账》与陵城区重污染天气应急指挥部文件一致相互印证，本院予以确认；被告提交的证据二（1）均系政府部门下发的文件，对其真实性予以采信。证据二（2）2019年3月29日陵城区住房和城乡建设局出具的《情况说明》中无单位负责人的签字，证据形式不合法，本院不予以采信。证据二（3）《恢复施工安全监督报告书》及《恢复施工安全监督告知书》，不能体现停工与采暖期错峰生产是否存因果关系，本院不予采信；证据二（4）两份《监理日志》中无日志形成日期，且诸多要素未予以填写，不符合证据的形式要件，本院不予采信。被告提交的证据三处罚决定档案资料仅能体现被告工地存在裸露土地及建筑垃圾未覆盖的情况，不能证明其工程进度处于错峰期禁止施工的范围，对该证据的真实性本院予以确认，对关联不予采信。 根据原、被告提交的证据，结合原、被告的陈述及答辩意见，本院认定如下事实：2017年2月15日，原告与被告签订《陵县商品房买卖合同》，合同编号为2017-001395号。合同约定：原告购买被告开发的位于陵城区房屋一套，总价款为444438元的价款，其中首付款为204438元，其余240000元办理银行按揭贷款，交房时间为2018年3月3日前。合同另约定，因小区外围城市配套基础设施不到位、政府和恶劣天气等原因出卖人不能自主解决的事宜被告可据实予以延期；如逾期交房，逾期不超过120日，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告要求履行合同的，被告按日向原告按已付房款的万分之二支付违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款。但被告未按合同约定的时间交房，实际交房时间为2018年9月25日。 另查明，为应对重污染天气情况，陵城区重污染天气应急指挥部多次发布通知，启动重污染天气应急响应，要求Ⅰ级（红色预警）及Ⅱ级（橙色预警）停止建筑、道路、拆迁工地的施工作业；自2017年2月15日合同签订至2018年9月25日交房期间，共发布Ⅰ级（红色预警）0次，Ⅱ级（橙色预警）6次。处于Ⅱ级（橙色预警）状态的日期有：2017年2月15日、11月4日、11月5日、11月6日、11月7日、12月21日、12月22日、12月23日、12月24日、12月28日、12月29日、12月30日、2018年1月13日、1月14日、1月15日、1月16日、1月17日、1月18日、1月19日、1月20日、1月21日、1月22日、3月10日、3月11日、3月12日、3月13日、3月14日、3月15日共28天。 国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会于2012年6月29日发布《降水量等级》（GB/T28592-2012）,24小时降雨量介于10.0-24.9之间（单位为毫米）为中雨，自2017年2月15日合同签订至2018年9月25日交房期间，德州市陵城区范围出现中雨及以上的天气有：2017年6月9日、6月25日、7月6日、7月14日、7月15日、7月26日、8月5日、8月17日、8月18日、8月23日、8月28日、10月7日、10月9日、10月10日，2018年4月22日、5月15日、5月20日、5月21日、5月22日、6月9日、6月25日、7月13日、7月14日、7月28日、8月14日、8月16日、8月19日，共计27天。国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会于2017年发布《蒲福风力等级表》（GB/T35663-2017）,确定每秒17.2-20.7米风速为大风，陆地表面征象为微枝拆毁，人行向前感觉阻力甚大。参照此标准，自2017年2月15日合同签订至2018年9月25日交房期间，德州市陵城区范围出现大风及以上的天气有：2017年3月1日、5月5日、6月13日、9月22日、10月9日，共计5天。上述大风、中雨以上恶劣天气共计32天。其中，2017年10月9日既有中雨，又有大风，应按一天计算，故恶劣天气天数总计31天。 再查明，2017年9月21日，德州市陵城区人民政府办公室下发关于印发《德州市陵城区2017年采暖季错峰生产工作实施方案》的通知（陵政办字【2017】66号）及实施方案，要求“建设施工工程在2017年11月15日-2018年3月15日采暧季期间，原则上应停止土石方开挖、渣土运输、建筑拆除等易产生扬尘的施工作业（有特殊要求的项目除外）”。 本院认为，本案的争议焦点有两个：一是被告延期交房应扣除的天数如何认定；二是原告请求的违约金应否予以调整。 对第一个焦点问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告所签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院依法认定有效。原告按合同约定交付房款，完全履行了合同义务，被告亦应履行合同义务，按合同约定的时间交付房屋。合同约定的交房时间为2017年3月3日前，被告实际交房时间为2018年9月25日，期间相差206天。被告主张其逾期天数中包含双方合同约定的政府和恶劣天气等原因总计158天可予以延期的情形，应在逾期天数中予以扣除。对此，本院认为，重污染天气Ⅱ级（橙色预警）停止建筑施工系政府文件规定，辖区单位应贯彻执行，非被告单方自主解决，属于原、被告合同约定的延期事由，故重污染天气Ⅱ级（橙色预警）停工的28天应予以扣除；雨雪刮风等恶劣天气属于自然现象，亦非被告所能控制，但并非所有雨雪刮风天气都必然影响施工，结合各种天气对施工的实际影响，参照《降水量等级》（GB/T28592-2012）、《蒲福风力等级表》（GB/T35663-2017）规定的等级，本院确认中雨、大风及以上天气为合同约定可据实延期的恶劣天气情形。自2017年2月15日合同签订至2018年9月25日交房期间，符合中雨、大风及以上等级标准的天气共计31天（扣除大风与中雨重合的2017年10月9日）。综上，本案合同履行期间恶劣天气、重污染天气天数合计59天（28+31=59）应在延期交房天数中予以扣除。 对原告关于该商品房买卖合同属于格式合同且被告主张的重污染、恶劣天气未超出不可预见的范围及被告对延期交房事由未及时告知原告，被告不能免责的主张，本院认为，政府行为及恶劣天气实非被告所能控制，且合同并未对常态化的可预见事宜不作为延期交房事由作出约定，法律亦未作出强制性规定，故原告该主张无事实和法律依据。另《商品房销售管理办法》第30条第2款关于“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”之规定，属于管理性规范，被告未履行告知义务不当然灭失其应享有的合同权利。故原告的主张于法无据，本院不予支持。 对被告关于2017年采暖季错峰生产亦属于合同约定扣除事由的辩称意见，本院认为，陵城区政府出台的《德州市陵城区2017年采暧季错峰生产工作实施方案》，要求原则上应停止土石方开挖、渣土运输、建筑拆除等易产生扬尘的施工作业,并没有要求停止全部建筑施工作业，原告对被告施工进度处于《方案》要求的停工阶段不予认可，被告亦未提交有效证据予以证明，故本院对其该辩称意见不予采纳。 对第二个焦点违约金应否予以调整的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额。”本案中，原、被告所签买卖合同对违约金及计算方式进行了明确约定。该约定是双方当事人的真实意思表示，且属于被告方制作的格式合同，在制定相关条款时对违约损失的承担应有充分的考量，其在实际违约的情况下，又以违约金过高为由要求调整，违反了合同法的诚实信用原则。不利于维护交易安全。另被告虽主张违约金超过原告损失的30%，但并未提交证据予以证明。故对其该辩称意见本院不予采纳，对违约金的数额本院不予调整。 综上，本院认为，被告未按约定时间交付房屋已构成违约，应按合同约定承担违约责任，向原告支付违约金。被告延期交房的时间扣除合同约定的延期事由，其实际逾期交房天数为147天（206-59=147天），已超过120天，其违约金应以已付房款444438元的日万分之二计算147天。即444438×0.0002×147＝13066.48元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告德州金国城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告张春宝逾期交房违约金13066.48元。 二、驳回原告张春宝其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费258元，由被告德州金国城房地产开发有限公司负担126.66元，原告张春宝担131.34元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判长  陈立军 审判员  齐昭森 审判员  甄 雪 二〇一九年十一月二十九日 书记员  郑浩然