四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终935号 上诉人（原审原告）：遂宁市德利置业有限公司，住所地四川省遂宁市城区凯旋路油坊街口凯兴小区**楼******，统一社会信用代码91510903727466477R。 法定代表人：刘素华，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：饶建勇，四川斗城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘体全，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：李雨轩，男，1989年5月7日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被上诉人（原审被告）：刘惠君，女，1990年12月20日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 二被上诉人共同的委托诉讼代理人（特别授权）：钟莉，系李雨轩母亲，1963年4月4日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人遂宁市德利置业有限公司（以下简称德利公司）与被上诉人李雨轩、刘惠君商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初1533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德利公司的委托诉讼代理人饶建勇、刘体全，被上诉人李雨轩、刘惠君的共同委托诉讼代理人钟莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德利公司上诉请求：1.撤销原判；2.解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》；3.本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：1.《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方可以以房屋竣工验收合格为交付条件，且选择建设工程竣工验收合格作为交付条件符合合同法和住建部的相关规定，未违反法律和行政法规的强制性规定，在实践中竣工验收为交付条件的案例多于竣工验收备案为交付条件。2.一审判决认定补充协议免除了出卖人在交房时取得建设工程竣工备案证明文件义务，不合理的免除了出卖人应当承担的责任是逻辑关系错误，属于适用法律错误。补充协议并非免除上诉人取得竣工验收备案证明文件义务，而是依法将本应办证时候才需要的备案证明文件依法推迟，且案涉楼盘的其余购房户均认为竣工验收即符合交付条件均按时接收房屋，另，上诉人现已完成竣工验收备案。3.一审判决混淆了房屋交付使用条件和产权办证条件，他们分属于不同阶段，各阶段的相应条件并不相同，结合房地产行业的实践，补充协议的约定符合行业实际。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 李雨轩、刘惠君辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。答辩人按照合同约定支付了全部房款，履行了主要义务，答辩人主动接房，但被答辩人拒绝交房，构成严重违约；2.补充协议第五条第一款免除了被答辩人的责任，且并未对该项进行说明，属于无效的格式合同；3.根据相关法律的规定，竣工验收只是房屋交付使用的必经环节，而不足以证明房屋符合交付条件；4.一审判决适用法律正确，程序合法。 德利公司一审诉讼请求：l.解除原告与二被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》，由原告无息返还二被告购房款570244元；2．诉讼费用及其他相关费用由二被告承担。 一审法院认定事实如下：对于当事人双方没有争议的双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》，二被告已向原告给付购房款570244元的事实，一审法院予以确认。对于双方争议的事实，一审法院查明：《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定“商品房交房条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书……”；第十八条约定“交付时间和手续（一）出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房……”；第三十九条约定“补充协议对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”。《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》第五条约定“关于买卖合同第六章、交付条件与交付手续的补充约定1、第十五条、商品房交付条件约定：出卖人商品房交付给买受人时，取得建设工程竣工合格证明十天后的房屋交付给买受人，接房后，买受人不得以其他相关文件不齐为理由，拒绝办理接房手续……”。原告陈述《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》第五条约定是对《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的变更，故商品房交付时仅需出具建设工程竣工合格证明，即竣工验收合格报告即满足交付条件；二被告陈述《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》第五条约定免除了原告应承担的责任，故仍应以《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定为准，原告未取得建设工程竣工验收备案证明文件，未满足商品房交付条件。2017年6月11日，二被告向原告缴纳了水电气上户费12000元。原告持有竣工验收报告一份，工程名称载明为麒麟御园，竣工验收报告中“竣工验收条件及检查情况”载明“4、规划、公安消防、技术监督、环保等有关部门专项验收情况有关部门专项验收合格”，工程验收结论为“本工程质量验收合格”。原告同时持有竣工验收备案书一份，备案书载明“本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定完成了竣工验收，现报送工程竣工验收备案”，时间记载为2017年10月26日。原告持有麒麟御园1号楼房屋面积测绘报告书节选复印件一份，载明经遂宁市支点测绘有限公司测绘，8-23层3号房建筑面积为113.09㎡，套内面积为89.8㎡。原告陈述二被告的房屋面积为113.09㎡；二被告陈述测绘报告书上未记载测绘的时间，且在二被告主动向原告索要测绘报告书时，原告从未向二被告出示过该测绘报告书。二被告持有德利麒麟御园买受人接房情况咨询一份（咨询对象为遂宁市建筑工程质量安全监督站）。在该咨询上有两条咨询回复意见，一条咨询回复意见为“该工程6月25日尚未组织竣工验收”，咨询回复意见上加盖了遂宁市建设工程质量监督管理站印章，另一条咨询回复意见为“该工程于2018年11月5日到我站办理了质量监督报告”，咨询回复意见上加盖了遂宁市建设工程质量监督管理站印章。原告陈述不要求遂宁市建设工程质量监督管理站参与工程竣工验收，工程竣工经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位验收后即合格。二被告持有德利麒麟御园买受人接房情况咨询一份（咨询对象为遂宁市住房和城乡建设局建管科）。在该咨询上有两条咨询回复意见，一条咨询回复意见为“该项目尚未办理竣工验收备案2018.6.26”，咨询回复意见上加盖了遂宁市住房和城乡建设局印章，另一条咨询回复意见为“查四川省建筑市场监管与诚信一体化工作平台，该项目尚未办理竣工验收备案2018.11.7”，咨询回复意见上加盖了遂宁市住房和城乡建设局印章。原告陈述原告于2017年10月26日即已向备案单位提出了备案申请，迟迟不办理备案登记系备案单位的原因造成。二被告持有德利麒麟御园买受人接房情况咨询一份（咨询对象为遂宁市住房保障和房屋管理局）。咨询回复意见为“该项目截止到2018年11月7日未到我科进行测绘成果备案”，咨询回复意见上加盖了遂宁市住房保障和房屋管理局印章。原告陈述对测绘成果进行备案系测绘公司的义务，不属于原告的义务，测绘公司未进行备案，与原告无关。二被告申请由本院向遂宁市公安消防支队调取了案涉项目的建设工程消防验收意见书。2017年12月15日，该工程因存在13项问题需进行整改，验收不合格。2018年1月17日，该工程经重新申请验收，综合评定消防验收合格。原告持有德利麒麟御园房屋交付接受公告一份，内容为通知业主于2018年1月1日起至2018年3月30日止办理房屋接收手续。原告陈述该公告在售楼部和楼盘的显著位置进行了张贴，二被告陈述从未见该公告张贴于售楼处和楼盘。原告在遂宁日报上向被告李雨轩发布了接房通知，被告李雨轩在报纸上阅读到了该通知，通知记载的时间为2018年11月9日。上述事实，有原告的起诉状、商品房预售合同、补充协议、收据、情况咨询、消防验收意见书、测绘报告复印件和庭审笔录等证据在卷为证。一审法院认为，根据原告的起诉与被告的答辩，本案的争议焦点为原告是否符合合同解除条件。原告与二被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》，上述合同及协议均系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同及协议约定履行各自义务。原告主张《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》第五条是对商品房交房条件的变更，即原告只需要取得验收合格证明即已满足交房条件，二被告主张《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》第五条是不合理地减轻了原告的责任，故原告仍应按照《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定履行交房义务，即原告需要向二被告出具建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书。对此一审法院认为，补充协议对商品房交付条件约定为“出卖人商品房交付给买受人时，取得建设工程竣工合格证明十天后的房屋交付给买受人，接房后，买受人不得以其他相关文件不齐为理由，拒绝办理接房手续”，该约定免除了出卖人交付商品房时应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋面积实测报告书的义务，而建设工程竣工备案证明文件的取得，除了应具备建设工程竣工合格证明文件外，还应当具有质监站验收、消防验收、环保验收等检查验收认可文件或批准使用文件等，因此，备案证明文件不仅与商品房质量有关，还与项目的规划、消防、环保等条件相关，而规划、消防、环保等条件，对买受人接收房屋后能否办得商品房产权证明亦息息相关，亦即与买受人的合同目的能否实现息息相关。故此，补充协议免除了出卖人在交房时应取得建设工程竣工备案证明文件的义务，是不合理地免除出卖人应当承担的责任，双方的权利义务按合同约定仍应以合同第十五条约定的交房条件为准。原告未提交证据证明其已取得建设工程竣工验收备案证明文件，故交房条件尚不具备。原告主张其已于2017年10月26日向政府主管部门提请备案并出具了其自行填写的竣工验收备案书，并称未备案是主管部门的原因造成，该竣工验收备案书仅能证明原告填写了竣工验收备案书，但未提交任何证据证明其已向政府主管部门提出申请，加之原告实际系于2018年1月17日才取得消防验收合格报告、2018年11月5日才办得质量监督报告，故其系因为自身原因致其实际上不可能于2017年10月26日已向政府主管部门提交完整的办理备案证明文件的材料。原告主张只要取得竣工验收报告即已完全满足二被告安全居住的需要，但从原告提交的竣工验收报告来看，仅公安消防一项，2017年10月26日的竣工验收报告上记载为“有关部门专项验收合格”，而实际上公安消防系于2018年1月17日才验收合格，因此，竣工验收报告上存在不实记载，由此可知，竣工验收报告即使记载为合格，亦不排除存在不实记载的情况，不能表明房屋已完全具备竣工验收条件，因此，原告的主张不能成立。综上，原告主张其房屋交付条件已成就，而二被告拒不接房构成根本违约合同应予解除，其主张不能成立。二被告在答辩中称要求原告支付违约金，但未以反诉方式向一审法院提出，应不予处理，二被告可另循途径主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：“驳回原告遂宁市德利置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9502元，由遂宁市德利置业有限公司负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人李雨轩、刘惠君提供了以下证据：1.由遂宁市自然资源和规划局出具《关于德利麒麟御园规划核实情况的复函》及麒麟御园项目建设工程规划条件核实合格证；2.由遂宁市生态环境局出具《关于麒麟御园商品房竣工环境保护验收有关情况的复函》；3.《遂宁市房屋面积测绘验收意见表》，以上三组证据拟证实案涉房屋至今不具备交付条件。结合上诉人德利公司的质证意见，合议庭经评议后对证据1-3的真实性予以确认。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》是否符合合同解除条件。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人一方提出解除合同的，应当举证证明合同履行过程中出现了约定或者法定的解除情形。本案中，德利公司与李雨轩、刘惠君签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应履行各自的合同义务。作为出卖方的德利公司称其已经具备合同约定的交付房屋的条件，并已通过张贴接房公告等形式通知二被上诉人接房，二被上诉人迟迟未接房，德利公司向被上诉人提出单方解除合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定法定解除合同的条件。根据本案查明的事实，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》及《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》中均未对房屋买受人逾期或者拒绝接房约定房屋出卖人享有单方解除合同的权利，同时房屋买受人李雨轩、刘惠君在一、二审中坚持要求德利公司继续履行合同，不同意解除合同，故在本案中认定作为房屋出卖人的德利公司是否享有单方解除合同的权利关键在于其是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的条件。根据该条的规定，在合同一方不同意解除合同的情况下，合同相对方可以单方解除合同的前提是对方存在根本违约行为或者存在其他违约行为导致不能实现合同目的。房屋买卖的买受人主要的合同义务是交付房款，出卖方的主要合同义务是交付房屋。在本案中，李雨轩、刘惠君已经向德利公司支付了全额的合同约定购房款57万余元，同时还支付了水电气上户费1.2万元，李雨轩、刘惠君已经履行了其作为房屋买受人的主要合同义务。不管李雨轩、刘惠君有没有按照合同约定履行接房的义务，都不构成对合同的根本性违约。同时作为德利公司签订合同的目的是为了出卖房屋获得购房款，现查明的事实是德利公司已经收取了李雨轩、刘惠君全部购房款，其基本的合同目的已经实现，故上诉人德利公司以被上诉人李雨轩、刘惠君迟延或拒绝接房为由单方解除合同不符合《合同法》第九十四条法定解除合同的条件。综上，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》及《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》不具备约定和法定解除的条件，上诉人德利公司以被上诉人李雨轩、刘惠君迟延或拒绝接房为由要求解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。同时也应当在此提醒双方当事人，在房屋具备交付条件的情况下，双方当事人应当积极履行各自的交付房屋和接收房屋的义务，避免因各自的行为造成不必要的损失。 综上所述，上诉人德利公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9502元，由上诉人遂宁市德利置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  康英 审判员  周歧 审判员  魏星 二〇一九年十一月二十九日 书记员  张琪