云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初6610号原告曲靖市东盛物业服务有限公司。法定代表人柴家昌，董事长。统一社会信用代码：91530302727286257H。地址：云南省曲靖市环城东路东星小区。委托代理人何锐，云南边昭辉律师事务所，特别授权代理。被告沈立疆，男，汉族，1977年4月19日生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。被告高瑞仙，女，汉族，1985年10月4日生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托代理人沈立疆，男，系高瑞仙的丈夫，特别授权代理。原告曲靖市东盛物业服务有限公司诉被告沈立疆、高瑞仙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法由审判员曹琪梅适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告曲靖市东盛物业服务有限公司的委托代理人何锐，被告高瑞仙的委托代理人暨被告沈立疆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曲靖市东盛物业服务有限公司诉称，原告作为珠江源古镇小区物业管理企业，为珠江源古镇小区提供物业管理服务，两被告系珠江源古镇小区映月坊南区12幢1号房屋的共同业主，从2011年1月1日起至2019年12月31日止，已9年未交物业费，共计欠交金额为47087.56元。被告的行为不仅给原告的运作造成了压力，也侵犯了小区其他业主的合法权益。经原告多次催要后，被告仍未交纳，故诉至法院，请求人民法院判令被告向原告支付珠江源古镇小区映月坊南区12幢1号物业服务费47087.57元，逾期违约金13314元（以近三年中国银行同期贷款利率上浮30%，即年利率5.655%计算），共计60401.57元；案件受理费由被告承担。被告沈立疆、高瑞仙辩称，我们没有和原告签订合同，所以不应该交纳物管费。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各1份，证明原告的诉讼主体资格。2、商品房购销合同、商品房购销合同登记备案表复印件各1份，证明珠江源古镇小区映月坊南区12幢1号房屋为两被告共同共有，为该房屋的共同业主的事实，两被告对该房屋享有所有权的同时，应依法承担交纳物业管理费的义务。3、前期物业管理服务合同1份、物业服务价格管理备案证复印件1份，证明原告作为珠江源古镇小区的物业服务企业，为该小区提供物业管理服务，服务费用单价约定为1.2元／月／㎡，业主逾期交纳物业费的，应当承担逾期违约责任，且物业服务费单价已经曲靖市发展和改革委员会备案的事实。4、物业费催缴通知书、电话催收记录复印件各1份，催收物业费律师函邮寄回单1份，证明被告从2011年1月1日起至2019年12月31日止未向原告交纳物业费，共计47087.56元，经原告多次催要未果，被告仍未交纳的事实。经质证，被告沈立疆、高瑞仙对证据1、2无异议。对证据3不予认可，认为该合同不是其与原告签订的。对证据4不认可，认为律师函没有收到，且房屋购买以后其没有入住，没有看见贴在门上的通知。被告沈立疆、高瑞仙针对其辩称向本院提交物业管理合同书、发票各1份，证明购房时与原告方签订了物业管理合同，该合同约定的期限为2010年8月1日至2010年12月31日，我已经按约支付了相应的物管费的事实。经质证，原告对上述证据的三性予以认可，但是不认可合同的证明目的，该份合同没有约定废除了开发商与原告签订的前期物业合同。通过质证，本院认为，原、被告双方向本院提交的证据，真实、合法，与本案有关联，经本院审理予以确认。本案经审理，本院确认如下法律事实：两被告系珠江源古镇小区映月坊南区12幢1号房的业主，该房屋建筑面积为363.33平方米，两被告2010年5月8日自曲靖市东盛房地产开发有限公司处购买该房屋，该房屋的用途为商住一体。2008年12月23日，曲靖市东盛房地产开发有限公司与曲靖市东盛物业管理有限公司签订《珠江源古镇小区前期物业管理服务合同》，约定将曲靖市东盛房地产开发有限公司开发建设的珠江源古镇小区的物业委托给曲靖市东盛物业管理有限公司管理；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商铺为1.2元／㎡／月；物业费的收取方式为按年收取，于每年的4月30日前交纳，未按时足额缴纳物业费的，从逾期之日起按逾期应交费用总额的5‰按日承担违约金；合同期限自2009年4月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同还约定了物业内容与质量、双方的权利义务等内容。曲靖市发展和改革委员会出具的物业服务价格管理备案证显示珠江源古镇小区物业服务价格与《前期物业管理服务合同》约定一致。2010年5月24日，被告沈立疆在办理接房手续时与曲靖市盛物业管理有限公司签订《物业管理委托合同书》，约定：合同期限自2010年8月1日至2010年12月31日，合同的其他内容与曲靖市东盛房地产开发有限公司与曲靖市东盛物业管理有限公司签订《珠江源古镇小区前期物业管理服务合同》的约定一致。合同签订后，两被告按约支付了2010年8月1日至2010年12月31日的物业费。两被告自2011年1月1日起未按约支付物业费，截止2019年12月31日，共拖欠原告物业费47087.56元（363.33㎡×1.2元/月/㎡×108个月）。另查明，2014年5月6日，曲靖市东盛物业管理有限公司变更登记为曲靖市东盛物业服务有限公司。本案所涉房屋两被告购买后没有入住使用。本院认为，物业管理是指业主通过物业服务企业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主或使用人支付服务费的合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，两被告与原告签订的物业管理合同的期限虽然已届满，但原告一直为珠江源古镇小区提供物业服务至今，且曲靖市东盛房地产开发有限公司与原告签订的前期物业管理服务合同对两被告在内的珠江源古镇小区的业主均具有约束力，据此两被告抗辩的其与原告没有签订合同的抗辩理由不成立，本院不予采信。两被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费，故原告诉请的要求两被告支付拖欠的2011年1月1日至2019年12月31日的物业费47087.56元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的违约金13314元，本院认为，虽然按合同约定两被告应承担违约责任，但原告作为物业服务部门也应当认真总结服务过程中出现的各种问题，正视服务过程中业主提出的合理诉求，不断改进服务作风，提高服务质量，尽量避免纠纷的发生，为构建和谐社会关系作出积极的努力，故结合本案实际，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告沈立疆、高瑞仙于本判决发生法律效力后十五日内支付原告曲靖市东盛物业服务有限公司2011年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费47087.56元。二、驳回原告曲靖市东盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1310元（原告已预交），减半收取655元，由原告曲靖市东盛物业服务有限公司承担144元，由被告沈立疆、高瑞仙承担511元。（于判决生效后15日支付给原告）如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  曹琪梅二〇一九年十一月七日书记员  马仲坚