广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2623号 上诉人(原审被告)：桂林市中旗房地产有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区辅星路**。 法定代表人：唐小森，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何世丽，广西中纬律师事务所律师。 被上诉人(原审原告):侯发，男，汉族，身份证住址山西省朔州市平鲁区，现住广西壮族自治区灵川县。 被上诉人(原审原告):宋文姬，女，汉族，身份证住址亦即现住址广西壮族自治区灵川县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：何小艳，广西艾登律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：卢林弟，广西艾登律师事务所律师。 上诉人桂林市中旗房地产有限公司因与被上诉人侯发、宋文姬商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人桂林市中旗房地产有限公司的委托诉讼代理人何世丽，被上诉人侯发及被上诉人侯发、宋文姬的共同委托诉讼代理人何小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桂林市中旗房地产有限公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1347号民事判决书，改判驳回二被上诉人的全部诉讼请求；2.判令二被上诉人承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决仅凭被上诉人的陈述作为认定事实的依据，对案件基本事实认定错误。一审中被上诉人提交了其购买房屋的证据，但没有提交任何上诉人未向其交付房屋的证据。上诉人提交了被上诉人亲笔签字的《单元收房验收表》、《业主物件签收明细表》、《装修申请表》等一系列足以证明被上诉人签字认可已交房且申请装修的证据原件。2.一审未查看现场，错误认定房屋未交付的事实。被上诉人已当庭承认申请装修且打掉部分墙体，一审法院在未查看现场的情况下，仅依据被上诉人的陈述，认定被上诉人入户装修是基于“无权处分行为，不能视为被告已将诉争房屋交付原告”是错误的。3.涉案房屋已达到交房条件，2016年10月26日涉案房屋经五方验收合格，按双方合同约定被告的房屋已达到交付条件，同期同幢的其他购房者交付后都正常装修入住，被上诉人提出的涉案房屋水电不通的理由没有任何证据予以证明。4.根据合同约定，上诉人委托物业公司办理交房手续，交房行为合法有效。二、一审判决适用法律错误。本案被上诉人于2018年5月19日已经在物业公司办理验房入住手续并领取钥匙，上诉人已经实际向被上诉人交房。判决依据错误的事实认定适用法律错误，上诉人不可能重复进行房屋交付。对于上诉人超过合同约定的交付时间，即2016年10月1日至2018年5月18日期间产生的违约金，上诉人认为应当认定为属于因不可抗力导致不能交付的情形，应当免除违约责任。 综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误，请求二审法院予以纠正。 侯发、宋文姬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。对方未按照合同约定及相关法律规定将满足交房条件的房屋交付给我方使用，至今未履行交付义务，按照合同约定应承担逾期交房的违约责任。 侯发、宋文姬向一审法院起诉请求：1.判令被告在判决生效之日起30日内将涉案商品房达到交房条件并交付给原告；2.判令被告支付原告逾期交房违约金32175.27元（按已交付房价款357503元的日万分之一计算，从2016年10月1日起暂计至2019年3月20日，共900天），以后的逾期违约金另行计算至被告实际交付之日止；3.案件受理费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告对原告提交的证据均无异议，故该院对原告陈述的事实予以确认。另查明：原告与被告签订《商品房买卖合同》后，于2015年10月28日在灵川县房产管理局办理了备案登记。中旗·哈佛中心二期工程于2016年10月26日经五方验收合格，本案讼争房屋并未被人民法院查封。上述工程竣工后，施工单位因经济纠纷一直未将小区内的房屋交付给被告。《商品房买卖合同》对被告可以延期交房的特殊情形进行了约定，但在未出现约定情形的情况下，被告至今未将讼争房屋交付给原告。2018年5月，该小区物业公司告知原告自行开门装修，原告找开锁公司打开房门，但因水电不通，原告未再继续进行装修。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定被告应当在2016年9月30日前将讼争房屋交付原告使用，被告至今未交付已构成违约。工程施工单位尚未将房屋交付给被告，讼争房屋所在小区物业公司告知原告自行开门装修，是无权处分行为，不能视为被告已将讼争房屋交付给原告。讼争房屋未被人民法院查封，亦不存在不可抗力或出现合同约定的被告可以延期交房的特殊情形，对被告不应承担违约责任的辩解，该院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：被告桂林市中旗房地产有限公司将“中旗·哈佛中心二期（纽约大道）”1幢4单元12层5号房交付给原告侯发、宋文姬；被告桂林市中旗房地产有限公司支付原告侯发、宋文姬逾期交房违约金（自2016年10月1日起，按已交付房价款357503元的日万分之一计至被告实际交付房屋之日止）。案件受理费302元（原告已预付该院），由被告桂林市中旗房地产有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人桂林市中旗房地产有限公司提供证据：涉案房屋水电表四张图片，证明涉案房屋已经通水通电，并且已有度数。被上诉人侯发、宋文姬对该证据质证意见为：真实性和合法性无法确认，无法显示水电装好的准确时间，不认可该证据。 被上诉人侯发、宋文姬提供证据：1.涉案房屋4单元的入户门的照片，证明到现在为止，入户门还是用铁皮封闭没有达到入住条件。2.涉案房屋室内的照片，证明燃气到现在还没有装好。上诉人桂林市中旗房地产有限公司对证据1证明目的不认可，单元门是铁皮门也是可以使用的。对证据2三性不认可，需现场核看。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案房屋于2016年10月26日经五方验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》，符合交房条件。 另，上诉人对一审判决认定“2018年5月，该小区物业公司告知原告自行开门装修，原告找开锁公司打开房门，但因水电不通，原告未再继续进行装修。”有异议，其陈述称，上诉人通知被上诉人只是进行房屋交接，并没有告诉其自行开门装修，且水电也已经接通。《合同补充协议》（即附件四）第一条第6点约定了“签字验收或收取钥匙后则视为买受人已收房”，实际上被上诉人已经控制涉案房屋，也进行了验收和签收了钥匙（有一审证据2018年5月19日的《业主物件签收明细表》予以证实），因此，涉案房屋于2018年5月19日已经实际交付。从上述内容可知，上诉人的异议除“因水电不通”的表述不符合事实外，其他均与其陈述不相符，故其异议部分成立。 本院另查明，本案《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，上诉人未按该约定通知被上诉人办理房屋交接手续。被上诉人承认其于2018年5月19日找开锁师傅打开了涉案房屋，并换了锁芯，现涉案房屋只有被上诉人拿着的钥匙才能打开。 综上，一审判决除对水电不通的认定有误外，其余查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩，本案二审的争议焦点是：上诉人在履行房屋交付义务过程中是否有违约行为。 关于本案的焦点问题，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案，被上诉人已经支付了诉争房屋全部的购房款及其他相关费用，上诉人即应按照合同约定于2016年9月30日前将诉争房屋交付被上诉人。根据查明的事实，诉争房屋于2016年10月26日（已超过交房日期）经五方验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》，符合交房条件，但上诉人并未按涉案《合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的约定通知被上诉人办理房屋交接手续，其行为违约，应当承担逾期交房的违约责任。但，2018年5月19日，被上诉人在办理了《业主物件签收明细表》中相关收房手续的情况下，找开锁师傅打开涉案房屋并换掉锁芯，实际控制涉案房屋至今，按《合同补充协议》（即附件四）第一条第6点约定视为其已经接收涉案房屋。因此，被上诉人诉请“判令上诉人在判决生效之日起30日内将涉案商品房达到交付条件并交付给被上诉人”不成立。但上诉人应当依据合同约定向被上诉人支付2016年10月1日至2018年5月18日期间的逾期交房违约金，按已付房价款357503元的日万分之一计算。至于上诉人提出“2016年10月1日至2018年5月18日期间产生的违约金，应当认定为属于因不可抗力导致不能交付的情形，应当免除违约责任。”的主张，因其没有提供证据证实，无事实依据，本院不予采纳。 综上所述，桂林市中旗房地产有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1347号民事判决； 二、上诉人桂林市中旗房地产有限公司支付被上诉人侯发、宋文姬逾期交房违约金（自2016年10月1日起，按已付房价款357503元的日万分之一计至2018年5月18日止）； 三、驳回侯发、宋文姬一审的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或者与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 一审案件受理费302元，由桂林市中旗房地产有限公司负担202元，由侯发、宋文姬负担100元。二审案件受理费604元，由桂林市中旗房地产有限公司负担404元，由侯发、宋文姬负担200元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆建华 审 判 员 王治斌 审 判 员 王 凯 二〇一九年十一月十二日 法官助理 龙艳祥 书 记 员 阳雨芹