山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初5199号 原告：中国建设银行股份有限公司济南高新支行，住所地济南市。 负责人：林拥旗，行长。 委托诉讼代理人：颜廷荣，山东齐鲁律师事务所律师。 被告：翟胜利，男，1966年8月6日出生，汉族，住济南市。 被告：秦凤，女，1969年12月5日出生，汉族，住山东省枣庄市。 被告：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。 法定代表人：欧阳国欣，董事长。 原告中国建设银行股份有限公司济南高新支行（以下简称建行济南高新支行）与被告翟胜利、秦凤、济南中海地产投资有限公司（以下简称中海地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告建行济南高新支行的委托诉讼代理人颜廷荣到庭参加诉讼；被告翟胜利、秦凤经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼；被告中海地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。根据原告建行济南高新支行的申请，本院依法轮候预查封了被告翟胜利购买的x房屋。本案现已审理终结。 建行济南高新支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告翟胜利、秦凤立即向原告偿还截至2019年5月9日个人住房借款本息111540.35元，其中本金111508.48元、利息31.87元，2019年5月10日起至贷款全部清偿之日止的利息和罚息按借款合同约定；2.判令被告翟胜利、秦凤立即向原告偿还截至2019年5月9日个人公积金借款本息351233.76元，其中本金351170.35元、利息63.41元，2019年5月10日起至贷款全部清偿之日止的利息、复利和罚息按借款合同约定计算；3.判令被告翟胜利、秦凤赔偿原告律师代理费13880元；4.判令被告中海地产公司对上述第一项、第二项、第三项诉讼请求向原告承担连带清偿责任；5.原告对位于济南市x房屋优先受偿；6.本案诉讼费、保全费以及送达费等为实现债权支出的全部费用均由三被告承担。事实和理由：2011年11月7日，被告翟胜利为购买位于济南市x室房屋向原告提出个人购房借款申请，借款65万元。被告秦凤向原告出具了《共同还款承诺函》，承诺对被告翟胜利的上述借款承担共同还款责任。2012年2月6日，被告翟胜利与原告签订了个人住房（商业用房）借款合同，约定：被告翟胜利向原告借款65万元，贷款期限为228个月，即从2012年2月7日至2031年2月7日。合同还约定了其他内容。被告翟胜利以所购买的位于济南市x房屋为借款设立抵押。被告中海地产公司为本债务提供连带责任保证。合同签订后，原告依约履行了合同义务，现抵押房产被济南市市中区人民法院两轮查封，被告中海地产公司已起诉解除与被告翟胜利之间签订的房屋买卖合同，被告翟胜利还贷能力出现重大变化，按照合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告翟胜利、秦凤立即清偿借款本息及相关费用，被告中海地产公司承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 翟胜利、秦凤均未作答辩。 中海地产公司提交书面答辩状辩称，一、中海地产公司不存在过错，不应承担连带清偿责任。涉案房屋被查封是被告翟胜利的原因造成的，与中海地产公司无关。因涉案房屋被查封、被告翟胜利未能办理不动产登记手续，原告未能取得涉案房屋的抵押权。中海地产公司已经多次通知并要求被告翟胜利办理不动产登记手续，但被告翟胜利未予办理。中海地产公司已经按照合同约定履行合同义务，不应承担连带清偿责任。二、根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃的范围内免除保证责任。因此，在有涉案房屋作为抵押物的情况下，原告未就担保物行使权利之前要求中海地产公司承担连带清偿责任，于法无据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审查证予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实： 2012年2月6日，建行济南高新支行（贷款人）与翟胜利（借款人）、中海地产公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定以下内容：“借款人借款用于购买x房屋，成交价为930964元，售房人为中海地产公司。借款本金金额为人民币15万元整。借款期限为228个月（即2012年2月7日至2031年2月7日）。本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。贷款利息自划款之日起计算，按日计息。在计息时，每月的计息天数按30天计算，日利率、年利率、月利率三者之间的关系为：日利率=年利率/360=月利率/30，但贷款人与借款人另有特殊约定的除外。对于本合同项下借款，贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率在每期约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息（如有）。借款到期后如仍有未偿清的本金、利息或罚息的，贷款人将按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕。借款人的还款方法为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币1227.31元。借款人发生下列任一情况，均构成违约：借款人或其财产合法继承人收到行政或刑事处罚、卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的；借款人的个人及资信情况或还贷能力出现其他重大变化（包括但不限于国际变更、住所地变更、婚姻情况变动、家庭财务状况恶化、收入降低、失业、重大疾病、拖欠其他债务等），贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响，且借款人未追加贷款人认可的担保的；借款人发生其他足以对其偿还债务能力造成不利影响的事件，或借款人明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下的义务。出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。本合同项下与借款有关的登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用（如有）以及依据法律法规规章规定贷款人可以向借款人收取的费用，由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，抵押人为翟胜利，抵押财产为位于x号房产，抵押财产价值为930964元。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），贷款人有权行使抵押权利。保证人为中海地产公司，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证人在本合同项下的保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。” 同日，建行济南高新支行（贷款人）与翟胜利（借款人）、中海地产公司（保证人）签订《住房公积金借款合同》一份，约定以下内容：“借款人借款用于购买x号房屋，成交价为930964元，售房人为中海地产公司。借款本金金额为人民币50万元整。借款期限为228个月（即2012年2月7日至2031年2月7日）。本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在个人住房公积金贷款基准利率水平上上浮0%。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上加收40%。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。贷款计结息适用按期计息非一次还本付息还款法，对于本合同项下借款，贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率结计借款人当期应还本金、利息及罚息（如有）。借款到期后如仍有未偿清的本金或利息的，贷款人将按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕。每一个月为一期，借款按期计息，当期本息当期清偿，借款人在每个还款期内的任何一天还款，均按30天计息，月利率、年利率两者之间的关系为：月利率=年利率/12，本合同另有约定的除外。本合同项下借款人的还款按照先还息后还本、息随本清的原则偿还。但若本金或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，按照先还本后还息的原则偿还。借款人发生下列任一情况，均构成违约：借款人或其财产合法继承人收到行政或刑事处罚、卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的；借款人的个人及资信情况或还贷能力出现其他重大变化（包括但不限于国际变更、住所地变更、婚姻情况变动、家庭财务状况恶化、收入降低、失业、重大疾病、拖欠其他债务等），贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响，且借款人未追加贷款人认可的担保的；借款人发生其他足以对其偿还债务能力造成不利影响的事件，或借款人明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下的义务。出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。本合同项下与借款有关的登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用（如有）以及依据法律法规规章规定贷款人可以向借款人收取的费用，由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，抵押人为翟胜利，抵押财产为位于x号房产，抵押财产价值为930964元。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），贷款人有权行使抵押权利。保证人为中海地产公司，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证人在本合同项下的保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。” 秦凤于2011年11月7日向建行济南高新支行出具两份《共同还款承诺书》及两份《同意抵押承诺书》，载明其与翟胜利系夫妻关系，承诺其作为涉案借款的共同还款人，对上述两笔涉案借款承担连带清偿责任，并同意将涉案房屋作为涉案借款的抵押担保。 上述合同签订后，建行济南高新支行于2012年2月1日将上述贷款15万元、50万元发放至翟胜利指定的收款人中海地产公司账户。翟胜利分别签署个人贷款支付凭证一份和住房公积金贷款凭证一份。 上述借款合同在履行过程中，涉案抵押房产尚未办理抵押登记。翟胜利将该抵押房产出售给了案外人任某，任某向济南市市中区人民法院提起了诉讼，要求翟胜利履行双方签订的房屋买卖合同，并协助办理过户手续等。济南市市中区人民法院作出（2018）鲁0103民初3965号民事判决，判决翟胜利办理上述房屋产权证书，并协助任某办理产权过户手续。该案经济南市中级人民法院二审，予以维持。建行济南高新支行认为翟胜利卷入纠纷诉讼，涉案抵押房产已被翟胜利转让且被法院查封，其还贷能力出现重大变化，且未提供新的担保，故根据《个人住房（商业用房）借款合同》及《住房公积金借款合同》约定，宣布贷款立即到期，要求翟胜利偿还剩余全部借款。本案起诉后，翟胜利履行了部分还款义务。截至2019年10月24日，翟胜利欠付个人住房借款本金109182.71元、利息731.96元、利息罚息1.70元、本金罚息2.14元，欠付个人公积金借款本金342942.80元、利息1451.94元、罚息6.17元、复利2.77元。 为本次诉讼，建行济南高新支行与山东齐鲁律师事务所签订《委托代理协议》，约定山东齐鲁律师事务所为本案提供风险代理，代理费在扣除相关费用后，每笔根据同期执行回收额的3%比例确定，未约定明确金额。建行济南高新支行也未实际支付本案律师代理费。 本院认为，建行济南高新支行与翟胜利、中海地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《住房公积金借款合同》，均系当事人真实意思表示，合法有效。因翟胜利卷入纠纷诉讼并且已处分涉案抵押房产，其还贷能力出现重大变化，且未提供新的担保，建行济南高新支行宣布涉案借款立即到期，要求翟胜利偿还剩余全部借款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。秦凤系翟胜利的配偶，承诺作为涉案借款的共同还款人，建行济南高新支行要求其承担共同还款责任的诉讼请求，本院予以支持。建行济南高新支行主张的律师费，委托代理协议中未明确约定数额，且尚未实际支付，故本案不予处理。建行济南高新支行主张对涉案抵押房产享有优先受偿权，因涉案抵押房产未办理抵押登记，抵押权未设立，故对该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于中海地产公司的担保责任，因涉案借款合同约定“保证人的保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止”，涉案抵押房产尚未办理抵押登记，故中海地产公司应按合同约定承担保证责任，中海地产公司抗辩对涉案抵押房产以外的债权承担保证责任，本院不予采信。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，中海地产公司承担连带保证责任后，有权向翟胜利、秦凤追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、翟胜利、秦凤于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司济南高新支行个人住房借款本金109182.71元； 二、翟胜利、秦凤于本判决生效之日起十日内共同支付中国建设银行股份有限公司济南高新支行个人住房借款利息731.96元、利息罚息1.70元、本金罚息2.14元（截至2019年10月24日）； 三、翟胜利、秦凤于本判决生效之日起十日内共同支付中国建设银行股份有限公司济南高新支行个人住房借款罚息（以109182.71元为基数，自2019年10月25日起至被告实际履行之日止，按照基准利率上浮5%后再上浮50%计算；以731.96元为基数，自2019年10月25日起至被告实际履行之日止，按照基准利率上浮5%后再上浮50%计算）； 四、翟胜利、秦凤于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司济南高新支行个人公积金借款本金342942.80元； 五、翟胜利、秦凤于本判决生效之日起十日内共同支付中国建设银行股份有限公司济南高新支行个人公积金借款利息1451.94元、罚息6.17元、复利2.77元（截至2019年10月24日）； 六、翟胜利、秦凤于本判决生效之日起十日内共同支付中国建设银行股份有限公司济南高新支行个人公积金借款罚息（以342942.80元为基数，自2019年10月25日起至被告实际履行之日止，按照个人住房公积金贷款基准利率加收40%计算；以1451.94元为基数，自2019年10月25日起至被告实际履行之日止，按照个人住房公积金贷款基准利率加收40%计算）； 七、济南中海地产投资有限公司对上述一至六项判决内容承担连带清偿责任；其承担保证责任后，有权向翟胜利、秦凤追偿； 八、驳回中国建设银行股份有限公司济南高新支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8450元，由中国建设银行股份有限公司济南高新支行负担246元，由翟胜利、秦凤、济南中海地产投资有限公司负担8204元。保全申请费2870元，由翟胜利、秦凤、济南中海地产投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  赵 静 人民陪审员  宫丽平 人民陪审员  董 芳 二〇一九年十一月五日 法官 助理  任雅雯 书 记 员  李 璐