陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终7731号 上诉人（原审被告）：张红刚，男，1982年5月14日出生，汉族，个体工商户，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：高齐，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡倩雯，陕西宝伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭宏伟，男，1967年7月26日出生，汉族，西安市公交五公司司机，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：于洪跃，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘义章，陕西至正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘晖，女，1970年6月27日出生，汉族，原西安市友谊集团公司员工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：于洪跃，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘义章，陕西至正律师事务所实习律师。原审第三人：西安诚德房地产信息咨询服务有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：杨俊，该公司经理。委托诉讼代理人：席永乾，男，1990年7月3日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人张红刚因与被上诉人郭宏伟、刘晖，原审第三人西安诚德房地产信息咨询服务有限公司(以下简称诚德房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初4503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。张红刚上诉请求：1、撤销一审判决，改判郭宏伟、刘晖向其退还定金5万元并支付违约金7.438万元；2、案件受理费、保全费由郭宏伟、刘晖承担。事实和理由：1、一审法院判令其赔偿郭宏伟、刘晖违约金，就是对郭宏伟、刘晖实际产生的损失和可预见损失的赔偿，但一审法院同时再判令其赔偿郭宏伟、刘晖可预见损失9.1万元和违约损失5350元、保险费2200元、保全费4520元，系适用法律错误，系重复赔偿。2、涉案的《西安市XX房XX居间合同》的解除日期并非2018年7月9日，该合同于2018年4月30日解除，之后郭宏伟、刘晖就不能在扩大损失了，故一审法院认定其应赔偿郭宏伟、刘晖的可预见损失9.1万元过高。3、一审法院判决其赔偿郭宏伟、刘晖违约损失5350元、保险费2200元、保全费4520元系重复支持损失赔偿，且于法无据、于理不合。郭宏伟、刘晖辩称，1、一审法院判令的违约金不足以弥补其实际遭受的全部损失，且一审中对涉案房屋的差价损失进行了评估，确认差价为27.28万元，一审法院根据公平原则和诚实信用原则以及履行情况，将该差价的30%认定为可预见损失，一审判决并无重复计算赔偿损失的情形。2、涉案的合同是于2018年7月9日一审庭审时解除的，一审法院对合同解除时间的认定无任何错误之处。3、5350元系双方履行合同过程中，其向诚德房地产公司支付的中介费，2200元是其申请保全为提供担保而产生的保险费，均是其产生的实际损失。保全费4520元，系其向一审法院交纳的，应由败诉方承担。诚德房地产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。郭宏伟、刘晖向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的编号为CDDCMM0001288号《西安市XX房XX居间合同》；2、判令张红刚向其返还购房定金5万元；3、判令张红刚向其支付违约金74380元及滞纳金52066元；4、判令张红刚向其赔偿经济损失5350元以及本案评估费、保险费具体数额同上；5、判令张红刚向其赔偿房屋溢价损失272800元；6、本案诉讼费由张红刚承担。一审法院经审理查明，2013年3月29日张红刚与案外人陕西天朗实业有限公司签订合同登记号为Y13031457、商品房预售许可证号201XXXX的《商品房买卖合同》，约定张红刚购买位于西安市莲湖区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，约定建筑面积为70.08平方米，合同约定房屋售价人民币458597元整。同日，张红刚还签名确认《西安市家庭购房申请表(商品住房)》，该表载明至当日张红刚家庭关系为单身。2015年5月20日、8月13日，张红刚分别交纳涉诉房屋专项维修资金和契税。2017年1月31日，乙方郭宏伟、刘晖与甲方郭宏伟及丙方诚德房地产公司签订《西安市XX房XX居间合同》约定，甲方就其涉诉房屋出售给乙方、无房产证有购房合同、甲方未将该房屋出租房屋由甲方自住或空置，房屋交易价格为人民币743800元、其中购房定金为5万元于2018年1月31日前由乙方支付甲方，上述交易价格为净拿价，双方协商一致乙方按照申请商业银行按揭贷款。合同还对税费等事项进行约定。中介费用约定为本合同签订之时，丙方已经促成成交，乙方应按本合同约定的交易价格的3%向丙方支付中介费和代书费；合同签订当日甲乙双方应向丙方交纳中介费和代收费用；甲方收到全部房款当日，甲方向乙方交付空置房屋等。违约责任双方约定为：有下列情况之一，均视为甲方违约，乙方有权单方面解除合同并要求甲方承担违约责任，甲方应在违约责任发生之日起5个工作日内，向乙方退还已收取的房款和定金，并支付本合同约定交易价格10%的违约金，丙方收取甲乙的中介费不予退还，由甲方直接赔付乙方，违约情形包括：合同签订后甲方拒绝将该房出售给乙方，甲方未经乙方同意自行提高房屋交易价格、变更付款条件、变更付款流程的，发现甲方隐瞒该房屋严重瑕疵或相关事项导致交易困难、无法交易或交易后给乙方或丙方造成重大损失的等。就违约责任双方还约定，甲乙丙三方任何一方不得单方面变更合同条款，不得单方面解除合同，否则视为违约，违约方应分别赔偿守约方本合同约定交易价格3%的违约金。双方还手写补充约定1、因本合同签订之日当日房产证尚在办理中，双方约定2018年4月30日前办理完成；2、订金伍万元于资金监管首付当天甲方将钱退还乙方。三方均在居间合同上签字、按印和盖章。2018年1月31日，诚德房地产公司出具收款收据载明，刘晖就涉诉房屋买卖一事以转账方式交付5350元中介费至该公司。2018年2月1日，张红刚出具定金收条载明，本人张红刚今收到刘晖支付购买涉诉房屋的购房定金伍万元整。对交付定金一事，郭宏伟、刘晖提交2018年1月31日POS机付款至诚德房地产公司凭证佐证。郭宏伟、刘晖还提交2018年4月30日张红刚委托诚德房地产公司员工刘某某就解除涉诉房屋买卖一事出具的委托书照片，对该照片郭宏伟、刘晖、张红刚及诚德房地产公司均认可真实性。郭宏伟、刘晖主张张红刚赔偿因本次房屋买卖不成引起的溢价损失除申请评估外，还提交58同城房源销售信息截图。郭宏伟、刘晖已付评估费9062元。张红刚提交银行流水佐证涉诉房屋目前办理按揭贷款尚未清偿，尚有抵押权存在。2018年5月30日，郭宏伟、刘晖起诉时主张张红刚继续履行涉诉房屋买卖居间合同。2018年7月9日法庭审理中，郭宏伟、刘晖变更诉讼请求要求解除涉诉房屋买卖居间合同并要求张红刚承担违约损失等。2018年7月11日，郭宏伟、刘晖向法院申请对张红刚名下预售证号201XXXX、买卖合同登记号Y13031457涉诉房屋即位于西安市莲湖区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套采取保全措施，并提供相应担保。法院依法做出(2018)陕0104民初4503号民事裁定书。郭宏伟、刘晖交纳保全费4520元、支付保险公司保全服务费2200元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。郭宏伟、刘晖、张红刚及诚德房地产公司签订《西安市XX房XX居间合同》，意思表示真实，内容未违反法律、法规强制性规定，属合法有效。2018年7月9日，郭宏伟、刘晖变更诉讼请求要求解除合同，当日庭审时张红刚辩称不同意继续履行上述房屋买卖居间合同，诚德房地产公司称其仅为配合双方促成交易的居间行为，故涉诉《西安市XX房XX居间合同》应于2018年7月9日予以解除，至于张红刚辩称2018年4月30日为合同解除日期，因无证据证明郭宏伟、刘晖、诚德房地产公司有此合意，故对该辩称法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据法庭审理中郭宏伟、刘晖、张红刚提交的证据及郭宏伟、刘晖、张红刚和诚德房地产公司陈述可证，本案《西安市XX房XX居间合同》的解除系张红刚违约所致，张红刚承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉诉合同对违约责任已有约定，张红刚应返还郭宏伟、刘晖购房定金人民币5万元、赔偿郭宏伟、刘晖实际支出的中介费人民币5350元、支付郭宏伟、刘晖违约金74380元；至于因张红刚违反合同造成的可预见损失即房屋价格差价，评估基准日涉诉房屋价格与合同约定价格之差为27.28万元，结合2018年7、8月同地段、同类型西安市存量房售价增长平稳的状态予以衡量，根据公平原则和诚实信用原则以及涉诉合同履行程度，该部分损失以9.1万元计算为宜。本案保全费、保险费，因张红刚违约所致，应由张红刚承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后五日内，张红刚退还郭宏伟、刘晖购房定金人民币5万元；二、本判决生效后五日内，张红刚赔偿郭宏伟、刘晖违约金人民币7.438万元及可预见损失人民币9.1万元；三、本判决生效后五日内，张红刚赔偿郭宏伟、刘晖违约损失人民币5350元；四、本判决生效后五日内，张红刚赔偿郭宏伟、刘晖保险费人民币2200元五、驳回郭宏伟、刘晖其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5460元、保全费4520元，郭宏伟、刘晖均已预交，由张红刚如数承担。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张红刚与郭宏伟、刘晖签订涉案房屋买卖合同，符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行期间，因张红刚未按照合同约定履行解除抵押的手续，导致合同无法继续履行，双方对张红刚违约造成合同无法履行的事实并无异议。张红刚违约，应根据合同约定向郭宏伟、刘晖承担违约金7.438万元，对此张红刚也无异议，但因张红刚违约导致郭宏伟、刘晖无法依据合同取得涉案房屋，造成郭宏伟、刘晖无法依据涉案合同的履行取得预期利益，即房屋价格上涨的溢价利益，一审法院判令张红刚承担违约金7.438万元的同时再赔偿郭宏伟、刘晖可预见损失9.1万元，赔偿总和也未超出涉案房屋的价格上涨利益，并无不妥。关于郭宏伟、刘晖的中介费损失5350元，保险费2200元，双方对该部分费用的承担未进行合同约定，但该部分费用确系郭宏伟、刘晖为本案合同履行及诉讼案件的支出，且一审判令张红刚的全部赔偿责任之和也未超出涉案房屋的上涨利益，本着违约者不应获利的原则，在张红刚保留涉案房屋后，客观取得涉案房屋的溢价利益的情况下，一审法院判决结果并未增加张红刚的赔偿责任，本院予以维持。张红刚上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2361元，张红刚已预交，由张红刚承担。本判决为终审判决。  审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年十一月二十日  书 记 员  刘 燕 子 1