陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终1389号 上诉人（原审被告）：汉中泽顺房地产开发有限公司。住所地：陕西省汉中市汉台区。统一社会信用代码：91610700776971939X。法定代表人:张顺军，该公司执行董事。委托诉讼代理人:张恩笛，陕西德迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘扬，陕西德迈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柳根，男，生于1982年4月26日，汉族，住陕西省汉中市汉台区。委托诉讼代理人：陈玫佳，女，生于1955年10月18日，汉族，住址同上，系柳根母亲。上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺公司）因与被上诉人柳根商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初3205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泽顺公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判上诉人不应为被上诉人柳根办理房产证，违约金按照已付房款的1%—2%向被上诉人支付；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《商品房预售合同》并未约定柳根的房屋产权证应当由上诉人代办，上诉人为其代办房产证，系双方重新建立了另一委托合同关系，上诉人以商品房预售合同纠纷为由主张委托合同中的权利，于法无据。且上诉人已经将被上诉人交纳的契税和维修基金等费用悉数退还，双方的委托合同关系已经解除，上诉人没有义务继续为被上诉人办理房屋权属登记证书。二、原审法院对违约金的调整，没有事实和法律依据。违约金的调整应当根据实际损失为基础，实际损失的举证责任在于被上诉人，应当由被上诉人自行举证证明实际损失数额，进而衡量违约金是否过低。综上，请求二审法院判如所请。柳根辩称，1、答辩人从上诉人处购买住宅房屋，其目的就是取得该房屋的所有权。2、答辩人于2014年5月29日接收房屋，时隔五年之久未取得房产证，上诉人已经构成严重违约。经答辩人多方催促及诉讼维权，上诉人于2019年1月11日向答辩人退还了契税和维修基金等费用13383元。但答辩人去房屋登记部门自行办理房产证时，得知因上诉人未提交相关的备案资料，仍无法办理房产证。3、合同中约定的按已付购房款的0.005%支付违约金，不符合交易习惯和常理，原审依法予以调整并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。柳根向一审法院起诉请求：1、判令被告30日内为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金25739元；3、被告对预收的契税与维修基金承担银行贷款利息，按贷款利率进行赔偿2628元。以上合计28367元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月11日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字东南角建昌·卡斯迪亚18#楼XXXX室住房一套，房屋建筑面积为87.39平方米，房屋每平方米单价为3372.32元，合同总价款为294703元。关于原告逾期付款的违约责任，合同第八条约定：“……（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出买人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.005%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”；关于房屋的交付期限，合同第九条约定，被告应当于2013年9月30日之前在满足以下两个条件的情况下向原告交付房屋：1、该商品房经验收合格；2、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用。关于被告逾期协助办理房屋权属证书的违约责任，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金”；关于合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款295145元，经原告催要，被告于2014年5月29日才给原告开具金额为295145元的销售不动产统一发票（自开），根据双方合同的约定，原告于当日向被告缴纳办理产权证书用的维修基金、契税及其他费用合计13383元，被告给原告出具金额为13383元的收款收据一份。原告向被告支付购房款和办理产权证书用的维修基金、契税及其他费用当天，被告向原告交付了所购房屋，原告在被告的接房手续书、收楼书上签订确认。后因被告一直未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，给原告办理房屋权属登记手续，经催促无果。原告要求被告退还办理房屋权属登记的维修基金、契税及其他费用合计13383元，准备自行办理。被告于2019年1月11日通过工商银行给原告退还13383元上述费用。但因被告至今仍未将原告所购房屋的办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告至今未能办理房屋权属证书，原告遂诉至该院。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，《商品房预售合同》真实、合法、有效，当事人应依约履行。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，并按照被告的要求向其交纳了办理房屋权属证书的维修基金、契税及其他费用，原告已履行合同义务。被告虽然按照约定向原告交付了房屋，但因其至今没有按照合同第十六条的约定需由被告提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，致使原告至今无法办理房屋权属登记证书，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告起诉要求被告限期协助办理房屋权属证书，并要求被告支付迟延办证违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，但原告要求被告在30日内协助办理好房屋权属证书，未能给予被告必要的准备时间以及办证过程中必要的流程时间，该院酌定由被告在判决书生效后三个月内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告办理好房屋权属登记手续。关于迟延办证违约金，原告提出合同约定“出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金”，该违约金约定标准过低，显失公平，请求调整至每日按已付房价款的0.005%支付违约金。该院认为，如按照合同约定的迟延办证违约金标准，时至今日被告应支付违约金金额仅为14.74元，确实有失公平，也不能弥补原告因未能及时取得房屋权属证书而导致其物权受限造成的损失。结合本案实际，参照合同第八条有关原告逾期付款违约金比例的约定，酌定将逾期办证违约金标准调整为每日按已付房价款的万分之0.5的标准支付违约金，即被告应当自2014年5月30日起，以购房款295145元为基数，按照每日万分之0.5的标准向原告支付逾期办证违约金至被告将办理原告柳根购买的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字东南角建昌·卡斯迪亚18#楼XXXX室的房屋权属登记资料报产权登记机关备案之日止。关于原告起诉要求被告按照贷款利率赔偿预收的办理房屋权属证书的维修基金、契税及其他费用13383元的利息，因双方合同对此未作约定，原告该项请求缺乏合同依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十六条、第十八条第二款的规定，判决:一、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后三个月内，将办理原告柳根购买的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字东南角建昌·卡斯迪亚18#楼XXXX室的房屋权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告办理好房屋权属登记手续；二、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后二十日内，以购房款295145元为基数，自2014年5月30日起，按照每日万分之0.5的标准向原告柳根支付逾期办证违约金至被告将办理原告房屋权属登记资料报产权登记机关备案之日止；三、驳回原告柳根其他诉讼请求。一审案件受理费610元，原告柳根负担60元，被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担550元。本院二审期间，上诉人与被上诉人均无新证据提交。经本院二审审理查明，上诉人承认至今尚未取得建昌·卡斯迪亚18#楼的产权证书，尚不具备为18#楼住户办理房屋权属证书的条件。原审认定事实清楚，原审在审理中经当事人举证、质证和法庭认证，证据确实充分，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：原审判决对违约金的调整是否合理、合法。首先，上诉人承认至今尚未取得建昌·卡斯迪亚18#楼的产权证书，尚不具备为18#楼住户办理房屋权属证书的条件。上诉人违反了案涉《商品房预售合同》第十六条“于房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定。案涉《商品房预售合同》虽未明确约定柳根的房屋产权证是否由上诉人代办，但明确约定房屋交付使用时“买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用”，其中“契税”及“维修基金”系住户办理房屋产权证时应当向房屋权属登记部门交纳的费用。上诉人二审中认可，收取住户的契税、维修基金即表示愿意为住户代办房屋产权证。故上诉人有义务协助住户办理房屋产权证书。综上，上诉人对于迟延办证具有一定过错，上诉人理应按照合同约定承担延迟办证的违约责任。其次，关于违约金的计算方式及标准，双方对于合同第十六条第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金”的约定，各执一词。上诉人认为该违约金条款即使偏低需要调整也应当按照被上诉人的实际损失作为调整依据，在被上诉人无法证据证明损失数额的情况下，上诉人同意按购房款的1%—2%支付违约金；被上诉人认为该条应解释为“按已付房价款的0.005%，按日支付违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，现双方对案涉《商品房预售合同》中违约金条款的理解发生争议，从双方的解释看，被上诉人主张“按已付房价款的0.005%，按日支付违约金”，与案涉《商品房预售合同》第八条“购房者逾期付款违约金”的约定一致，且更符合通常的理解和交易习惯。另，上诉人泽顺公司作为格式条款的提供者，在双方对条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故原审法院将违约金调整为按已付房价款的0.005%每日计算支付违约金，合理合法，本院依法予以支持。最后，关于迟延办证的天数，上诉人于2014年5月29日向柳根交付房屋，按照《商品房预售合同》约定，上诉人最迟应当于2015年5月28日达到为住户办理房产证的条件，但上诉人至今未取得建昌·卡斯迪亚18#楼的产权证书，尚不具备为18#楼住户办理房屋权属证书的条件，故原审法院认定上诉人迟延办证的期间从2015年5月29日起算，有理有据，本院依法予以确认。虽然上诉人已将柳根缴纳的契税及维修基金等费用共计13383元予以退还，但上诉人必须取得18#楼的权属证书，被上诉人才能够自行办理18#楼XXXX室房屋的权属证书，故违约金应支付至上诉人将该18号楼的房屋权属资料报产权登记机关备案之日止。上诉人在取得18#楼的权属证书后，应当及时通知被上诉人，并在小区内张贴公告予以公示告知全体住户。因上诉人已将柳根缴纳的契税及维修基金等费用退还给柳根，故上诉人在取得18#楼的权属证书后，没有协助柳根办理XXXX室房屋权属证书的义务，一审判决主文第一项表述不当，本院予以改判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初3205号民事判决主文第二项；二、撤销汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初3205号民事判决主文第一、三项；三、上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内，将办理案涉建昌·卡斯迪亚小区18号楼的房屋权属资料报产权登记机关备案；四、驳回被上诉人柳根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费610元，由上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长   王潇浴审  判  员   舒  胜审  判  员   曹建祥二〇一九年十一月二十六日 法 官 助 理   徐文婷书 记 员   胡  阳    1