山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终7588号 上诉人（原审被告）：徐向东，男，1979年9月7日出生，汉族，居民，住山东省临沂市罗庄区。 上诉人（原审被告）：卢力霞，女，1979年9月27日出生，汉族，居民，住山东省临沂市罗庄区。 二上诉人委托诉讼代理人：葛明红，临沂兰山长盛法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王建启，男，1989年2月23日出生，汉族，居民，住山东省费县。 被上诉人（原审原告）：高娜，女，1991年11月16日出生，汉族，居民，住山东省沂南县。 二被上诉人委托诉讼代理人：于志涛，山东正之源律师事务所律师。 原审第三人：鲁盟地产经纪连锁有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商****10022-10034。 法定代表人：刘后英，总经理。 委托诉讼代理人：潘凤涛，山东矩量律师事务所律师。 上诉人卢力霞、徐向东因与被上诉人高娜、王建启、原审第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初21583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢力霞、徐向东上诉请求：请求撤销原判，依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、本案名为房屋买卖合同，实际上已被双方事后的借款合同变更取代，即实际法律关系为房屋抵押借款合同关系，属民间借贷。二、上诉人举证了《临沂市不动产登记信息登记证明》，被上诉人未提出反驳证据，未举证档案的基础合同，被上诉人举证不能，原审故意不认定，属认定事实不清，适用法律错误。三、不动产登记具有公示公信效力，证明效力高于未登记的证据材料。四、原审判决确认双方签订的房屋买卖合同合法有效，违法民诉法不告不理原则，本案被上诉人诉求要求继续履行双方的买卖合同，而原审法院却认定双方签订的合同合法有效，显然超出了被上诉人的诉求。 高娜、王建启辩称，原审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 鲁盟地产经纪连锁有限公司述称，原审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 高娜、王建启向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行合同，于本判决生效后立即办理涉案房屋及车位的产权证并协助原告办理涉案房屋及车位的产权过户登记手续；2、请求依法判令被告立即支付原告违约金、律师费等共计56000元；3、由被告承担本案诉讼费、保全费等所有费用。 一审法院认定事实：2018年4月15日，原、被告双方在第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司的见证下签订一份《鲁盟地产房屋买卖合同》一份，该合同约定由原告购买被告所有的位于临沂市兰山区个（车位号为21号），被告的办证费用由被告承担。若需要办理到被告名下再过户到原告名下，被告应在具备办理房权证条件时30个工作日内办理完毕，办证及相关费用均由被告承担。该合同补充条款约定：合同签订30个工作日内，原告需支付给被告57万元，同时双方需到房管局由被告将涉案房产抵押到原告名下，待房产符合办证条件时，被告需在30个工作日内办理完毕，并将已收房款配合原告存入房管局指定账户进行交易。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了相应的约定。同日，原告依照合同约定交付购房定金5万元。2018年5月16日，原告王建启通过招商银行向被告徐向东的中国建设银行账户转账支付购房首付款57万元。同日，被告徐向东向原告出具《收条》一份，内容：今已收到王建启购买休格兰21号楼2单元1001室首期房款57万元。 2018年5月18日，临沂市国土资源局出具了编号为鲁（2018）临沂市不动产证明第0061571号的《不动产登记证明》一份，载明:证明事项为预告登记，权利人为王建启，义务人为徐向东、卢力霞，坐落兰山区北城新区休格兰花园21号楼2-1001室，其他：预告登记的种类为预购商品房抵押权抵押登记，已有的不动产权证明号为临房预兰山区北城新区字第332020号，抵押方式为一般抵押，被担保债权数额为57万元，债务履行期限为2018年5月15日起至2021年5月15日止。 庭审时，原告为证实除原、被告双方申请办理涉案房屋的抵押权预告登记和为诉讼保全申请的法院查封措施外，不存在其他查封、抵押情形，向法庭提交了临沂市不动产登记中心出具的《临沂市不动产登记信息登记证明》一份，被告质证后表示对此证据无异议。 一审法院认为，原告王建启、高娜与被告徐向东、卢力霞及第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且该合同的内容不违反有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院依法予以确认，原、被告双方均应按合同的约定履行义务。根据双方当事人签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》第五条的约定，若需要办理到被告名下再过户到原告名下，被告应在具备办理房权证条件时30个工作日内办理完毕，办证及相关费用均由被告承担。双方在该合同补充条款约定，原、被告双方到房管局，被告将涉案房屋抵押到原告名下，待涉案房屋符合办证条件时被告须在30个工作日内办理并将原告交纳的购房首付款配合原告存入房管局指定账户进行交易。根据上述合同约定的内容，现原告高娜、王建启请求被告徐向东、卢力霞继续履行合同，完成涉案房屋过户，符合合同约定和法律规定，故对于原告提出被告应继续履行合同并协助办理涉案房屋的过户登记手续的诉求，本院应予支持。通过原告出具的银行转账凭证、被告出具的《收条》及原、被告双方签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》等证据可以涉案房屋的总成交价为113万元，现双方对于原告已支付购房款元57万均无异议，故原告应按约定向被告支付剩余购房款56万元。如，双方对于后续购房款的支付事宜等发生纠纷，双方均可另行主张权利。我国合同法上的违约金“以补充性为主、以惩罚性为辅”，补偿性系其主要属性，其主要功能在于填补守约方损失。综合本案案情，原告并未提交证据证实其损失情况，故本院对原告的此项诉讼请求，依法不予支持。关于原告主张的律师费，其提交的证据不足以证实其主张，故其该项诉求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告王建启、高娜与被告徐向东、卢力霞及第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》有效；二、被告徐向东、卢力霞于本判决生效后三十日内协助原告王建启、高娜办理位于临沂市兰山区车位的产权过户登记手续；三、驳回原告王建启、高娜的其他诉讼请求。案件受理费1200元，减半收取600元，保全费5000元，共计5600元，由被告徐向东、卢力霞共同负担。 二审中，上诉人徐向东、卢力霞提交三份证据：一、临沂市不动产信息查询证明，拟证明涉案房屋于2019年7月9日在罗庄法院已经被查封，且现在是查封状态。二、临沂市罗庄区人民法院（2019）鲁1311民初3761号民事调解书，拟证明上诉人与案外人徐晓存在民间借贷关系，且该纠纷在罗庄区人民法院已经调解结案，现处于执行状态。三、罗庄区人民法院（2019）鲁1311民初3761号民事裁定书，拟证明本案争议的房屋现处于查封状态。 被上诉人王建启、高娜的质证意见为：（2019）鲁1311民初3761号民事调解书及保全的民事裁定书，均发生在本案一审之后，且被上诉人在本案一审期间已经在涉案房产上申请财产保全，保全额度150万元，同时，为保证将来合同的顺利履行，被上诉人同时在涉案房产上设定了抵押，额度57万元。即使罗庄区法院审理的上诉人与徐晓之间的民间借贷是真实存在的，涉案房产也没有剩余价值可供实现其债权。另外，该保全措施是由上诉人个人原因导致，属于本案房屋买卖合同履行过程中产生的阻碍情形。上诉人有义务配合被上诉人消除该查封影响，配合被上诉人办理产权过户登记，否则上诉人应承担相应的合同违约责任。 鲁盟地产经纪连锁有限公司的质证意见为：上诉人房产被查封是发生在签订房屋买卖合同之后，是房东的个人行为导致房屋查封，我公司不存在任何过错，如果查封导致房屋买卖合同不能继续履行，上诉人则应承担相应的违约责任。 被上诉人王建启、高娜提交下列证据：1、2018年11月3日上诉人与被上诉人及中介公司就房屋买卖及上诉人要求增加购房款进行相关磋商的录音一份。2、上诉人与被上诉人在鲁盟房地产中介处进行房屋买卖及涨价问题磋商的视频录像一份。该2份证据拟证明上诉人与被上诉人双方之间的房屋买卖合同关系是双方的真实意思表示，并不存在民间借贷的事实。上诉人之所以毁约拒绝履行合同，原因在于其涨价要求未得到满足。 上诉人徐向东、卢力霞的质证意见为：1、该录像录音不能完全体现被上诉人的主张，且部分音频不清晰。2、该份录音不是完整形成，而是截取部分对被上诉人有利的音频进行播放并提交，同时该音频中能够清晰听到，在该房屋买卖签订时，被上诉人明确知道涉案房屋存在负债，也明确该房屋存在瑕疵，对此应由被上诉人承担相应责任。同时该录音是在录音中的中介引导下所形成的。徐向东称：视频中画面是我本人，音频是我的声音。视频和音频是在我未知的情况下录制的。 鲁盟地产经纪连锁有限公司对证据一、二的三性均无异议。 另查明，上诉人二审期间提交的临沂市不动产信息查询证明载明临沂市兰山区人民法院因本案保全对涉案房屋所作查封，期限自2018年12月18日至2021年12月17日，临沂市罗庄区人民法院所作查封在上述查封之后。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，二上诉人徐向东、卢力霞与二被上诉人王建启、高娜及原审第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》，系其真实意思表示，为有效合同。二被上诉人已按照合同约定支付购房款57万元，其要求二上诉人履行协助办理产权过户登记手续，符合合同约定，原审判决予以支持正确。上诉人主张本案名为房屋买卖合同，实际上已被双方事后的借款合同变更取代，即实际法律关系为房屋抵押借款合同关系，其上述主张与二审期间被上诉人提供的三方录音、视频资料相悖，本院不予采信。二上诉人二审期间提交的临沂市罗庄区人民法院对涉案房屋的查封在本案原审法院保全查封之后，不影响本案二被上诉人合法权益的行使。原审判决确认三方签订的房屋买卖合同有效，超出了二被上诉人的诉讼请求，本院予以纠正。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下： 一、维持山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初21583号民事判决第二、三项及诉讼费的负担； 二、撤销山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初21583号民事判决第一项。 二审案件受理费1200元，由上诉人徐向东、卢力霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨华雁 审判员  陈 芳 审判员  范宗芳 二〇一九年十一月十三日 书记员  张 薇