甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘07民终1033号 上诉人（一审被告）：兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司。住所：甘肃省兰州市兰州新区黄河大道西段（街）**。统一社会信用代码：9162010273962898XH。 法定代表人：王某1，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁某，甘肃中立源律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：王某2，男，1954年3月18日出生，汉族，山东省费县人，个体工商户，住甘，住甘肃省张掖市div> 委托诉讼代理人：王某3，男，1983年1月13日出生，汉族，山东省费县人，住张，住张掖市上诉人王某2儿子。 上诉人兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司因与被上诉人王某2房屋租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2018）甘0702民初9127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司的委托诉讼代理人梁某，被上诉人王某2的委托诉讼代理人王某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司上诉请求：1、撤销张掖市甘州区人民法院作出的（2018）甘0702民初9127号《民事判决书》，发回重审或依法予以改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，进而作出与事实不符的判决。（一）、被上诉人王某2所诉租赁纠纷，而本案超出“租赁纠纷”范围，判决上诉人惠仁堂公司支付转让费损失10万元错误。1、本案起诉案由为“房屋租赁合同纠纷”，在审理过程中，王某2诉讼请求所依据的合同约定均为双方之间于2018年2月签订的租期为壹年的《租赁合同》。其主张的装修折旧费用等均是依据该合同约定，并不涉及《商铺转让及房屋租赁合同》。一审判决转让费损失10万元毫无事实及法律依据。2、《商铺转让及房屋租赁合同》中商铺转让部分的权利义务全部履行完毕，王某2为使自己的损失降至最低再行提出该部分转让费损失系滥用诉权。该合同约定商铺转让费为40万元，但王某2实际支付给惠仁堂公司为303528元。一审法院认定双方之间的商铺转让费用为40万元属于事实认定错误。3、租赁期的长短与转让费的多少并无直接关系，一审法院判决置上诉人惠仁堂的利益不顾，以合法形式将被上诉人王某2应当承担的投资损失转嫁于上诉人身上，有失公允。（二）、一审法院认定惠仁堂公司承担搬迁损失2000元无事实及法律依据。（三）、一审法院判认定被告承担装修损失52479元无事实及法律依据。1、被上诉人在未经上诉人书面同意的情况下擅自改变屋内装修，将商铺用作棋牌室经营等。造成其损失扩大的原因并非上诉人，而是被上诉人王某2一意孤行，未按照约定严格履行合同义务，导致其损失逐步扩大，该部分责任应当由其自行承担，与惠仁堂公司毫无关系。2、经法院委托鉴定，案涉商铺工程总造价为30余万元，而被上诉人王某2在经营过程中仅修修补补的费用就已经高达40万元，远远超出了工程总造价。从现场来看，其除增添了棋牌室之外并未对整个生活馆进行重新装修，一审法院在被上诉人王某2无证据证明装修工程均系其自行完成的情况下就判决上诉人承担装修损失无事实依据。第三方鉴定意见的鉴定项目是“工程造价”，而并非被上诉人申请的“折旧费损失”，一审法院以该工程造价作为基数进而计算折旧费用实属错误。 王某3辩称：一、合同签订时转让费为40万元，租赁期限为六年，我们给对方缴纳了30余万元，有9万多元是以上诉人的会员卡余额抵顶。二、上诉人违约在前，设备搬迁肯定会产生费用，一审法院仅支持2000多元，实际根本无法弥补被上诉人的损失。三、评估机构将装修费用评估为30万多元，但是一审法院只判决上诉人承担52479元，也无法弥补被上诉人的损失。 王某2向一审法院提出诉讼请求：1.要求被告退还原告租金21000元，退还押金12000元，合计33000元；2.要求被告赔偿原告因搬迁造成的损失30000元；3.要求被告补偿原告装修折旧费206266元；4.本案的诉讼费用由被告承担。本案在诉讼过程中，原告将第三项诉讼请求中的折旧费金额变更为142177元，另增加一项诉讼请求为要求被告承担原告转让费损失10万元，上述合计305177元。 一审法院认定的事实：2013年11月18日，张掖市东鑫建设实业有限责任公司作为甲方（出租方）、张掖市东智堂连锁药店有限责任公司作为乙方（承租方），双方签订一份《房屋出租协议》，约定甲方将其所有的位于县府街11号（泓昊宾馆楼下）的面积为1300平方米的营业场地一处租赁给乙方作为药店使用，乙方承租甲方房屋的期限为5年，即自2013年11月18日至2018年11月17日止。上述租赁期间，被告承继张掖市东智堂连锁药店有限责任公司的合同权利义务，并将经营场所门头更名为“惠仁堂”。被告经营期间，被告将该租赁场所面积580平方米的房屋用于经营张掖市甘州区“咕噜咕噜孕婴童生活馆”。2016年1月16日，被告作为出租方（甲方），原告作出承租方（乙方），双方经协商签订一份《商铺转让及房屋租赁合同》，合同约定甲方作为拥有该商铺一定期限的合法经营人与乙方建立租赁关系，甲方将上述面积为580㎡的租赁房屋及所经营的亲子项目经营权出租并转让给乙方，甲方承诺租赁该商铺其经营活动属在当地工商注册登记范围内的经营活动，租赁期限为六年，自2016年2月1日至2018年1月31日，乙方于2016年2月1日前可择日装修，甲方同意该期间作为乙方筹备和装修期间，不缴纳租金，但应承担装修期间产生的水电等费用。合同第四项约定，甲方将“张掖市甘州区咕噜咕噜孕婴童生活馆”整体转让给乙方经营（包括所有装修、设备及部分货品），乙方一次性支付转让费40万元；该商铺于2016年2月1日前交付房租，租金每月为12000元，每年为144000元；合同到期后乙方享有同等价格优先签约权，甲乙双方可根据合同到期后的整体市场行情就房租价格进行商议；租金按年一次性交纳，乙方应于2016年1月22日前支付第一个租赁年度的租金。合同第五项约定，乙方应于2016年1月22日前交纳156000元，其中144000元为一年期租金，12000元为保证金，甲方收到保证金后出具收款凭证，如租赁关系终止时乙方履行了该合同规定其所应承担的全部义务，甲方应在合同终止后一月内全额退还原告商铺租赁保证金。合同第六项约定：乙方承租后，需要对租赁物进行装修改造时，须向甲方提供装修改造方案，征得甲方书面同意后方可实施改造方案。合同第七项“商铺返还时的状态”还约定，乙方在签订合同时，已确认充分预估和研判了租赁期限、市场经济经营环境、乙方履行合同能力及装修成本等经营风险因素；合同到期前，因乙方违约或单方面解除或终止合同的，甲方对乙方的装修、设备设施不作任何补偿。合同第十项为违约责任，双方不得擅自解除合同，否则违约一方向对方支付10%的违约金。双方还约定了其他的事项。2016年1月22日，原告按约定向被告支付房屋保证金12000元，被告向原告出具收款收据一张。原告亦向被告支付了全部转让费及租赁费。合同履行至2018年2月，原、被告就“张掖市甘州区咕噜咕噜孕婴童生活馆”续租事宜另行签订一份《租赁合同》，双方约定租赁期限为2018年2月1日至2019年1月31日，年租金为10万元，房屋用途为亲子项目，原告开展自行申办营业所涉的相关登记独立自主经营，对自身经营活动自行承担法律责任；房租租赁押金为12000元；原告如需装修，须征得被告同意；租赁期满或解除合同，原告添附的属不动产及不可拆除部分归被告所有，原告增设的可脱离的移动设施设备归其所有；原告负责租赁场地内水电暖的改造、安装和故障维修，费用自行承担，但须向被告书面申请并征得被告书面同意。合同第四条违约责任第2项约定，除不可抗力及政府政策调整行为，被告不得无故提前解除或终止本合同，否则违约一方向对方支付违约金2000元；第4项约定因被告原因致使原告不能实现合同约定的租赁期限时，被告应将原告投入的装修费按五年期折旧投入成本按对应比例向原告返还。双方还约定了其他事项。原告在租赁该涉案房屋期间，均按照合同约定履行了向被告给付租金的义务，且对房屋进行了不同程度的装修和改造。2018年9月6日，被告向原告送达律师函，称被告与房屋所有权人的租赁合同于2018年11月17日到期，所有权人明确表示不再给被告续租，要求原告需于2018年11月17日前腾退房屋。原告于2018年10月30日搬离房屋，被告自述于2018年11月17日已将房屋交付房屋所有权人。 一审法院认为，被告承继原承租人张掖市东智堂连锁药店有限责任公司在2013年11月18日签订的《房屋出租协议》中合同权利义务后，于2016年1月16日与原告签订了《商铺转让及房屋租赁合同》，原、被告在庭审中均认可转租行为已经原出租人同意，应认定《商铺转让及房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。实际出租人与被告在《房屋出租协议》中约定的租赁期限为五年（届满期限至2018年11月18日），被告与原告在《商铺转让及房屋租赁合同》中约定租赁期限又为六年，该合同载明的租期2016年2月1日至2018年1月31日系第一、二年的租期，2018年2月续签的《租赁合同》所涉的租期系第三年的租赁期限（自2018年2月1日至2019年1月31日），结合上述两份合同的具体内容及双方的陈述，应认定原、被告在2018年2月签订的《租赁合同》系《商铺转让及房屋租赁合同》中关于房屋租赁部分的续租合同，《商铺转让及房屋租赁合同》并未终止，故该两份合同均合法有效，对原、被告均具有法律约束力，但《商铺转让及房屋租赁合同》约定六年的转租期限超过被告剩余的租赁期限，应认定超过部分的约定无效。被告向原告发出的律师函明确表示其与原出租人之间的租赁合同于2018年11月17日到期，无法继续履行与原告之间的《租赁合同》，要求原告腾退房屋，原告亦向被告腾退了房屋，由于被告的行为导致合同不能继续履行，且其对剩余租期内的租金21000元及押金12000元无异议，原告的该项主张依法成立，予以支持。 关于原告主张的搬迁损失费。原告提交一张搬迁费收条，欲证明因搬迁产生30000元费用，被告对此不予认可。原告提交的上述收条系白条，其再未提供其他足以证明产生实际搬迁费的证据相互印证，其仅凭一张白条不足以证明其实际产生的搬迁费。本案被告提前终止合同违反双方《租赁合同》中被告除不可抗力及政府政策调整行为外不得无故提前解除或终止本合同的约定，其行为导致被告腾退房屋进而产生搬迁费用是必然的，结合上述违约责任的约定，酌情认定被告赔偿原告搬迁损失费2000元。 关于原告主张的装修折旧费。根据《商铺转让及房屋租赁合同》的约定，原告在2016年2月1日起算租金前可择日装修，被告同意该期间作为原告筹备和装修时间，原告承租后如需对租赁物进行装修改造，须向被告提供装修改造方案并征得被告书面同意后方可实施改造方案；原、被告签订的《租赁合同》亦约定原告如需装修，须征得被告同意，原告负责租赁场地水电暖的改造、安装及故障维修，费用自行承担，但须征得被告书面同意；《租赁合同》的违约责任条款又明确约定因被告原因致使原告不能实现合同约定的租赁期限时，被告应将原告投入的装修费按五年期折旧投入成本按对应比例向原告返还。上述约定表明原告对租赁房屋进行装修时应征得被告同意，如因被告原因导致合同约定的租赁期限不能实现，被告按约定承担装修损失。庭审中被告对原告装修经其同意的陈述不予认可，原告亦未举证证明其装修获得被告同意，但根据双方约定的合同内容和原告实际经营的情况，以及被告经营的惠仁堂药店和转让租赁给原告的门店相邻相通的事实，可以认定被告应当知道原告受让租赁房屋后又进行装修的事实，在原告租赁经营期间，被告并未在合理期限内提出异议，其在原告履行两年租赁合同后，继续又与原告签订合同，并接受原告履行的义务，故对原告的装修行为应视为被告同意。被告明知其与原告约定的转租期限超出剩余租赁期间会导致原告的合同目的不能完全实现，但其仍约定了超出剩余租期的转租期限，在客观上也确已导致原告无法履行合同至租赁期限届满，因此被告应按合同约定承担装修折旧损失。关于原告投入的装修费问题，原告实际经营期间在原有的装修基础上又进行了部分改建和装修，原告申请评估的装修造价结论中除已完工程的造价262394.59元外，双方对大厅部分（鉴定价格为42270.72元）由谁完成各执己见，综合双方陈述及签订的合同，双方约定转让的店铺就是婴幼儿生活馆，原告虽加装了部分项目，但其未提供证据证明大厅部分由其改造，应认定原告投入的装修造价为262394.59元。原告租赁的门店属于商业性质，一般来说两至三年应为一个折旧年限，双方在涉案合同中约定了五年的折旧年限，现原告以五年期限平均计算装修折旧费的方式明显不当，可参照鉴定意见中已完工程的装修造价262394.59元，以20%的折旧比例为参考，酌情认定装修折旧费为52479元。关于鉴定费，装修造价的鉴定虽由原告申请，也是原告为其主张提供依据，但导致合同不能继续履行的原因在于被告，故鉴定费应由双方分担。 关于原告主张的转让费损失。原、告签订的《商铺转让及房屋租赁合同》约定的40万元转让费除包括被告对张掖市甘州区“咕噜咕噜孕婴童生活馆”进行装修而添附固定物的投资成本，以及经营设备和部分货品的价值外，也包含商铺经营环境、商业信誉、人脉资源等无形的商业价值，还必然包括原告为获得剩余的租赁期限而向被告支付的租金之外的一种对价，一般情况下，转让费的多少往往与该商铺剩余的租赁期限成正比，剩余租赁期限越长，转让费越高。本案被告于2016年1月16日与原告达成转让协议时，明知其与出租人约定的租赁期限截至2018年11月18日届满，剩余租赁期限仅剩两年十个月，仍与原告签订了六年期的租赁合同，原告亦认为租赁期限截至2022年2月1日届满，但原告实际租赁的时间仅仅是被告与出租人的剩余租赁期限，除转让费40万元外，原告还支付了前两年的房租每年144000元和第三年的房租10万元，现因被告的过错导致合同不能继续履行，原告支付的40万元转让费与原告签订合同的期待利益明显失衡，综合考量原告实际经营情况、经营时间的长短以及转让费的性质等因素，原告要求被告承担转让费损失10万元的主张较为公平合理，予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：一、被告兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司退还原告王某2房屋租金21000元、退还房屋押金12000元，合计33000元；二、被告兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司向原告王某2承担搬迁损失2000元；三、被告兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司向原告王某2承担装修损失52479元；四、被告兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司向原告王某2承担转让费损失10万元。上述一、二、三、四项合计187479元，限于本判决生效后十五日内付清。案件受理费5878元，减半收取2939元，由被告兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司负担1805元，原告王某2负担1134元。鉴定费10000元，原、被告各承担5000元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。窗体顶端 二审中，双方当事人均未提交新证据，经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为,上诉人作为原租赁合同的承租人，将租赁期限仅剩34个月的房屋，又转租给被上诉人，并且约定租赁期限为六年。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?http:?/??/?192.0.100.105?/?lib?/?cpal?/?javascript:void(0);?)》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”据此，上诉人与被上诉人签订的租赁合同，对超过原租赁期限的部分应认定为无效。上诉人与被上诉人签订的是商铺转让及房屋租赁合同，即被上诉人不仅承租了上诉人的商铺，还受让了该商铺内经营的“甘州区咕噜咕噜孕婴童生活馆”的经营权，上诉人承诺的租赁期限是被上诉人作出受让该商铺意思表示的重要因素，亦是被上诉人商讨转让费数额及确定是否进一步投资装修的前提。现因上诉人的原因造成合同部分无效，上诉人应向被上诉人承担返还及赔偿损失的责任。就上诉人收取的转让费，双方明确约定其中的96473元是以上诉人办理的会员卡，由被上诉人继续提供服务，而予以抵顶。一审法院根据上诉人的上述违约行为，对上诉人应返还的转让费、应补偿的装修残值损失及搬迁费综合予以评判认定，数额并无不当。 综上，上诉人兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5878元，由上诉人兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈建武 审判员 宋 睿 二〇一九年十一月二十五日 书记员 许 静 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。