宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2019）宁0205民初1849号原告：中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行，统一社会信用代码：91640200927994223W。负责人：祁某。委托诉讼代理人：曹某,特别授权代理。委托诉讼代理人：周某，特别授权代理。被告：吴某，原住浙江省温州市泰顺县。被告：陈某，原住浙江省温州市泰顺县。被告：石嘴山市万宇房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91640200083507690L。法定代表人：邱某。原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行（以下简称建行惠农支行）与被告吴某、陈某、石嘴山市万宇房地产开发有限公司（以下简称万宇房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行惠农支行的委托诉讼代理人曹某到庭参加了诉讼，被告吴某、陈某、万宇房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。建行惠农支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除建行惠农支行与吴某签订的2032-20150264164号、2032-20150264165号《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判决吴某偿还建行惠农支行借款本金（人民币）1163767.85元、利息124650.24元，本金罚息27297.59元，利息罚息14077.3元，合计1329792.98元（利息暂结付至2019年7月4日），2019年7月4日后产生的利息利随本清；3、判决建行惠农支行享有依法对吴某抵押的房屋变卖、拍卖所得价款的优先受偿权；4、判决保证人陈某对上述债务承担连带保证责任；5、判决万宇房地产公司对上述债务承担连带保证责任；6、本案诉讼费及其他相关费用由吴某、陈某、万宇房地产公司负担。事实和理由：吴某于2015年6月18日向建行惠农支行申请个人商业房按揭贷款，合计金额730000元，抵押物为吴某所购买的位于万宇商业广场A-2024号及A-2022号商业房。建行惠农支行经调查落实，同意向吴某发放贷款730000元，期限10年，等额本金还款法，于2025年7月10日到期。吴某自贷款发放后，自2017年12月开始出现连续逾期，至今已连续拖欠19次，期间经建行惠农支行多次催收，但借款人始终未能还清拖欠贷款。为防范借款风险的发生，建行惠农支行于2015年7月1日与陈某签订两份《个人住房借款保证合同》，约定陈某为上述债务承担连带保证责任。2015年7月10日建行惠农支行与吴某签订了编号为2032-20150264164号、2032-20150264165号《个人住房（商业用房）借款合同》，并办理了房屋预告登记，吴某用属于自己所有的房地产为其债务提供抵押，万宇房地产公司承担连带保证责任。现建行惠农支行为维护其合法权益，诉至法院。本案在庭审过程中建行惠农支行当庭将第二项诉讼请求变更诉讼请求为：判决吴某偿还建行惠农支行借款本金（人民币）559666.76元，利息46924.01元，本金罚息7744.2元，利息罚息3746.09元，合计618081.06元（利息暂结付至2019年7月4日），2019年7月4日后产生的利息利随本清。吴某、陈某、万宇房地产公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。建行惠农支行为证明其诉讼主张向本院提交了下列证据：证据一、吴某身份证复印件、户口本复印件、无婚姻登记记录证明、暂住证明（复印件，与原件核对无异）、陈某的身份证复印件各一份，证明吴某、陈某的身份信息真实有效。证据二、《个人住房（商业用房）借款合同》两份、个人贷款支付凭证两份（复印件，与原件核对无异），证明建行惠农支行与吴某签订借款合同，建行惠农支行按照合同约定向吴某发放了贷款的事实。证据三、《个人住房借款保证合同》两份，证明建行惠农支行与陈某签订保证合同，约定陈某对上述债务承担连带保证责任的事实。证据四、房屋预告登记证明两份（复印件，与原件核对无异），证明涉案房屋已经办理了商品房预告抵押登记的事实。证据五、个人贷款对账单两份，证明截止2019年7月4日吴某尚欠建行惠农支行借款本金559666.76元，利息46924.01元，本金罚息7744.2元，利息罚息3746.09元，合计618081.06元的事实。吴某、陈某、万宇房地产公司未提交证据。本院对建行惠农支行提供的证据的认证意见：建行惠农支行提交的证据客观、真实，且与本案相关联，本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年7月10日，吴某作为借款人、抵押人，与建行惠农支行签订了编号为2032-20150264164号、2032-20150264165的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：吴某向建行惠农支行借款共计730000元，借款分别用于购买万宇房地产公司开发的位于石嘴山市××区商业房，借款期限自2015年7月10日至2025年7月10日；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮20%，利率调整方式为每年的1月1日调整，借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%，还款方法为等额本金还款；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；抵押物分别为石嘴山市惠农区静宁街万宇商业广场A-2024号及A-2022号商业房；万宇房地产公司作为担保人在上述借款合同中签字盖章，为上述借款承担阶段性连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。为防范借款风险的发生，建行惠农支行于2015年7月1日与陈某签订两份《个人住房借款保证合同》，约定陈某为上述债务承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等），保证期间自保证合同生效之日起至主合同项下的债务履行期限届满之日后二年止。2015年7月7日，建行惠农支行办理了上述两套房屋的预购商品房抵押权预告登记。同日，建行惠农支行向吴某发放借款两笔共计730000元。在借款期限内吴某累计偿还借款本金170333.24元，支付利息92228.46元。吴某自2017年12月开始出现连续逾期，截止2019年7月4日，吴某尚欠建行惠农支行借款本金559666.76元，利息46924.01元，本金罚息7744.2元，利息罚息3746.09元，合计618081.06元。同时查明，涉案房屋现不具备办理不动产抵押的条件。本院认为，吴某与建行惠农支行签订的两份《个人住房（商业用房）借款合同》及陈某与建行惠农支行签订的两份《个人住房借款保证合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违背相关法律法规，合法有效，双方均应按照合同约定履行。建行惠农支行与吴某在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定借款人有违约情形时建行惠农支行可以选择解除合同，而吴某在借款发放后，未按约定及时偿还借款本金及利息，其行为已构成违约，故建行惠农支行要求解除与吴某签订的编号为2032-20150264164、2032-20150264165的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。建行惠农支行依据合同约定向吴某发放了借款，吴某未按时足额偿还借款本息，根据双方约定借款人出现约定的违约事件，贷款人可宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，故建行惠农支行要求吴某返还借款本金559666.76元，利息46924.01元，本金罚息7744.2元，利息罚息3746.09元，合计618081.06元(利息计算至2019年7月4日)的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持,2019年7月5日以后产生的利息应按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算至本判决确定的给付之日。建行惠农支行要求对吴某抵押的房屋变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权，因借贷双方就涉案房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，并未办理正式的抵押权设立登记，建行惠农支行对涉案房屋并不享有现实的抵押权，故对建行惠农支行要求享有优先受偿权的请求本院不予支持。万宇房地产公司在上述借款合同中以担保人的名义签字盖章，自愿为上述借款承担阶段性连带保证责任，保证范围为本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，现因涉案房屋并未办理正式抵押登记，该保证期间届满的条件并未成就，故万宇房地产公司应当对吴某因上述两份借款合同所产生的债务承担连带清偿责任。陈某与建行惠农支行签订《个人住房借款保证合同》，自愿为吴某在建行惠农支行的上述两笔贷款承担连带保证责任，故对建行惠农支行要求陈某对上述两笔债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。吴某、陈某、万宇房地产公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、陈述、辩论的诉讼权利，由此产生的相应法律后果由吴某、陈某、万宇房地产公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行与被告吴某于2015年7月10日签订的编号为2032-20150264164、2032-20150264165的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告吴某于本判决生效后十五日内返还原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行借款本金559666.76元，支付利息46924.01元、本金罚息7744.2元、利息罚息3746.09元，合计618081.06元(利息计算至2019年7月4日);2019年7月5日后孳生的利息，按照双方合同约定计算至本判决确定的给付之日；三、被告陈某、石嘴山市万宇房地产开发有限公司对被告吴某的上述债务承担连带清偿责任；被告陈某、石嘴山市万宇房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告吴某追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16768元，公告费600元，合计17368元，由原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行负担8974元，被告吴某、陈某、石嘴山市万宇房地产开发有限公司负担8394元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（并在接到上诉缴费通知书之日起，七日内预交上诉费，逾期不交按自动放弃上诉处理），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。如本判决生效后被告拒不履行，原告可在履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长 刘 艳人民陪审员 闫红莉人民陪审员 罗振红 二〇一九年十一月十八日书 记 员 张 茜附本案相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。