湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘05民终2384号上诉人（原审被告）：王新高，男，1986年9月6日出生，汉族，居民，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：罗鹏程，湖南白泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵阳碧桂园宝庆置业有限公司，住所地湖南省邵阳市双清区金龙路邵阳碧桂园翡翠郡**。法定代表人：黎晓林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王诗梅，女，系该公司员工。原审被告：宋若艳，女，1984年11月27日出生，汉族，居民，住湖南省邵阳县。上诉人王新高与被上诉人邵阳碧桂园宝庆置业有限公司（以下简称邵阳碧桂园公司）、原审被告宋若艳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2019）湘0502民初1572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王新高上诉请求：1.撤销湖南省邵阳市双清区人民法院（2019）湘0502民初1572号民事判决第二项，改判王新高、宋若艳不承担违约金，由邵阳碧桂园公司退回王新高已支付的房款209036元及房款的银行同期利息；2.本案一、二审诉讼费由邵阳碧桂园公司承担。事实和理由：王新高未支付余下的房款是银行拒绝贷款，是王新高意志外的原因。王新高、邵阳碧桂园公司在签订商品房买卖合同之前，双方已经向银行咨询过按揭贷款的政策和流程，当时明确王新高是可以按揭贷款才签订了《商品房买卖合同》、附件及《补充协议书》，王新高也未隐瞒个人征信情况，因履行合同过程中情势发生了变化，导致王新高不能办理按揭贷款。王新高在购房时已明确告知邵阳碧桂园公司没有一次性支付余下房款的能力，故王新高不应承担违约责任。原审判决王新高承担101855.4元的违约金违背了公平原则，双方签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》系邵阳碧桂园公司出具的格式合同，其第五条违反了《中华人民共和国合同法》第三条、第五条之规定，应认定为无效条款。同时，邵阳碧桂园公司也未提供证据证明自己的实际损失，101855.4元的违约金明显过高，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第17条之规定，确定相关的违约金数额。本案是因为不可归责的原因解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条及《补充协议书》的约定，邵阳碧桂园公司应返还王新高已支付的房款209036元及利息。邵阳碧桂园公司辩称，双方签订的商品房买卖合同第六条约定王新高、宋若艳应在2018年10月18日之前支付购房款470000元，因王新高的个人原因导致银行不能放款，属王新高、宋若艳违约。双方签订的附件4第三条约定了王新高、宋若艳逾期付款应承担的违约责任及逾期超过90天，邵阳碧桂园公司有解除权，并可以要求王新高、宋若艳承担违约金。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。邵阳碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.解除邵阳碧桂园公司与王新高、宋若艳签订的编号为SF-2018-18763的《商品房买卖合同》，判令王新高、宋若艳协助邵阳碧桂园公司注销《商品房买卖合同》的网签、备案手续，并承担注销网签备案产生的费用；2.王新高、宋若艳向邵阳碧桂园公司支付违约金101855.4元；3.本案全部诉讼费用由王新高、宋若艳承担。一审法院认定的事实：2018年7月5日，邵阳碧桂园公司在邵阳市住房和城乡建设局办理了邵开管预售证字（2018）第40号商品房屋预售许可证，预售项目名称为碧桂园宝庆府一期四标段23#栋。2018年8月18日，邵阳碧桂园公司与王新高、宋若艳签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为SF-2018-18763），合同约定：王新高、宋若艳购买邵阳碧桂园公司开发建设的位于邵阳市双清区石桥乡邵阳大道的碧桂园宝庆府尚品院23栋1单元33层0133002号房；建筑面积为118.30平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5739.95元，房屋总价款为679036元；王新高、宋若艳必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的10.01%给邵阳碧桂园公司，即68000元整，王新高、宋若艳必须在2018年9月18日前付该商品房总房价款的20.77%给邵阳碧桂园公司，即141036元整，并向贷款银行办理按揭申请手续，王新高、宋若艳必须在2018年10月18日前付该商品房总房价款的69.22%（银行按揭款项）给邵阳碧桂园公司，即470000元整。在附件四合同补充中，邵阳碧桂园公司与王新高、宋若艳对逾期付款责任进行了约定，若王新高、宋若艳未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：1、逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，王新高、宋若艳按日向邵阳碧桂园公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，邵阳碧桂园公司有权解除合同。邵阳碧桂园公司解除合同的，王新高、宋若艳按合同约定总房价款的15%向邵阳碧桂园公司支付违约金。邵阳碧桂园公司不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，王新高、宋若艳按日向邵阳碧桂园公司支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。同日，邵阳碧桂园公司与王新高、宋若艳签订了商品房买卖合同的补充协议（附件6），约定：1、合同因法定或约定解除的，邵阳碧桂园公司有权从王新高、宋若艳已支付的所有款项中扣减王新高、宋若艳应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因王新高、宋若艳违约导致邵阳碧桂园公司需支付的诉讼费、律师费用），不足扣减的，王新高、宋若艳应当支付给邵阳碧桂园公司；2、双方应确保各自填写的通讯地址具体、准确无误，且及时履行收件义务，如一方按协议约定通讯地址发送文件给另一方，或争议解决机构按上述通讯地址向任何一方送达法律文书，但因另一方拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为文件已经送达；3、买卖双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准；4、本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优先于合同。同日，邵阳碧桂园公司与王新高、宋若艳又签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，该协议约定：王新高、宋若艳根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意选择采取以商业银行按揭贷款的方式支付邵阳碧桂园公司剩余购房款470000元；如因王新高、宋若艳原因导致上述贷款机构不予审批同意王新高、宋若艳的贷款申请或最终批准的贷款金额与王新高、宋若艳申请的贷款金额存在差异的，则王新高、宋若艳必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给邵阳碧桂园公司，若王新高、宋若艳逾期支付超过90天的，邵阳碧桂园公司有权解除买卖合同，王新高、宋若艳应向邵阳碧桂园公司支付该商品房的总房价款15%的违约金；若非因王新高、宋若艳原因导致上述贷款机构最终未能批准王新高、宋若艳贷款申请或最终批准的贷款金额与王新高、宋若艳申请的贷款金额存在差异的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，王新高、宋若艳可选择：将该差额款项自行支付给邵阳碧桂园公司或与邵阳碧桂园公司签订补充协议、变更付款方式；王新高、宋若艳未与邵阳碧桂园公司签订变更付款方式的补充协议、且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给邵阳碧桂园公司的，逾期超过90天的，邵阳碧桂园公司有权解除买卖合同，王新高、宋若艳应向邵阳碧桂园公司支付该商品房的总房价款15%的违约金；本补充协议约定与买卖合同不一致的，以本补充协议约定为准。同日，邵阳碧桂园公司将购房款缴纳期限、缴纳金额、收楼日期及提供合同原件时间、方式作为合同重要事项告知了王新高、宋若艳，王新高、宋若艳在该告知书上签字确认。后王新高仅向邵阳碧桂园公司支付了209036元购房款，余款470000元至今未予支付。2018年8月18日，案涉商品房在房产管理部门办理了网签、备案手续。现因王新高、宋若艳至今未支付剩余的购房款，邵阳碧桂园公司诉至法院。另查明，王新高、宋若艳原系夫妻关系，已于2017年1月18日离婚。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。王新高、宋若艳与邵阳碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。根据合同约定，王新高、宋若艳必须在2018年10月18日前付该商品房总房价款的69.22%（银行按揭款项）给邵阳碧桂园公司，即470000元，现王新高、宋若艳未按上述约定支付购房款，且已逾期超过90天，邵阳碧桂园公司有权解除合同。故对于邵阳碧桂园公司要求解除其与王新高、宋若艳签订的编号为SF-2018-18763的《商品房买卖合同》及王新高、宋若艳协助邵阳碧桂园公司注销《商品房买卖合同》的网签、备案手续的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，因王新高、宋若艳没有按照合同约定按时足额支付房价款，导致本案合同解除，王新高、宋若艳应当按照合同及补充协议约定，按购房总房价款的15%向邵阳碧桂园公司支付违约金，即101855.4元（679036元×15%）。故对于邵阳碧桂园公司要求王新高、宋若艳支付违约金101855.4元的诉讼请求，予以支持。因王新高、宋若艳已承担了违约责任，故对邵阳碧桂园公司要求王新高、宋若艳承担注销网签备案产生的费用的诉讼请求，不予支持。对于王新高提出补充协议系格式合同，邵阳碧桂园公司未对按揭风险条款进行加粗及提示的抗辩理由，因该补充协议系王新高、宋若艳与邵阳碧桂园公司自愿签订，系当事人真实意思表示，内容亦未违反法律相关规定，故对该抗辩理由不予支持。对于王新高提出银行按揭无法办理不能视为单方面违约、宋若艳系限制民事行为能力人的抗辩理由，由于邵阳碧桂园公司与王新高、宋若艳在合同补充协议中明确约定，银行按揭无法办理时，王新高、宋若艳应在合同约定期限内自行将剩余购房款支付给邵阳碧桂园公司，且王新高未向本院提交证据证明合同签订时宋若艳的精神情况，故对以上抗辩理由，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：（一）解除邵阳碧桂园宝庆置业有限公司与王新高、宋若艳签订的编号为SF-2018-18763的《商品房买卖合同》，并限王新高、宋若艳于判决生效之日起三十日内协助邵阳碧桂园宝庆置业有限公司注销《商品房买卖合同》的网签、备案手续；（二）王新高、宋若艳在判决生效之日起十日内支付邵阳碧桂园宝庆置业有限公司违约金101855.4元；（三）驳回邵阳碧桂园宝庆置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1168元，由王新高、宋若艳共同负担。本院二审期间，王新高提交了宋若艳住院告知书，拟证明宋若艳系精神病患者。邵阳碧桂园公司质证意见为对该份证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院经审查认为该份证据系复印件，故对其真实性不予认定。本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：（一）王新高是否构成单方违约；（二）原审判定由王新高支付的违约金是否适当。争议焦点一，关于王新高是否构成单方违约的问题。王新高因按揭贷款未发放而未按期履行付款义务，银行按揭贷款未发放的原因是王新高有其他的债务未偿还，影响个人征信。王新高不能按揭贷款的原因系王新高自身因素，与邵阳碧桂园公司无关。银行按揭贷款对个人征信的要求在王新高购房之前就已存在，本案不存在情势变更的情形。故王新高主张其违约的原因是不可归责的理由不成立，本院不予支持。原审认定王新高、宋若艳存在单方违约行为正确。争议焦点二，关于原审判定由王新高支付的违约金是否适当的问题。因王新高、宋若艳存在违约行为，根据法律规定和双方的约定，其应当承担违约责任。邵阳碧桂园公司（甲方）与王新高、宋若艳（乙方）在《银行按揭及公积金付款方式补充协议》中约定“逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房款15%的违约金”，根据该约定本案的违约金是101855.4元。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”。王新高主张本案的违约金过高要求核减违约金数额，邵阳碧桂园公司认为应按合同约定的标准支付违约金，邵阳碧桂园公司应当提供证据证明王新高、宋若艳的违约行为给其造成的损失。现邵阳碧桂园公司未提供证据证明自己的损失，也就无法证实其主张的违约金数额未超过造成的损失30%。故原审判定王新高、宋若艳承担违约金101855.4元，处理欠妥当，应予纠正。因本案的损失不确定，本院考虑到当前商品房买卖市场情况，双方的注意义务程度，兼顾公平原则等因素，酌情确定本案的违约金为30000元。二审是根据一审的诉讼请求进行审理，王新高主张邵阳碧桂园公司应返还其已支付的房款209036元及利息，该诉请已超出本案的审理范围，本院在此不做处理。综上所述，王新高的上诉请求部分成立，原审判决事实认定正确，实体处理欠妥，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖南省邵阳市双清区人民法院（2019）湘0502民初1572号民事判决第一项；二、撤销湖南省邵阳市双清区人民法院（2019）湘0502民初1572号民事判决第二项；三、王新高、宋若艳在收到本判决之日起十日内支付邵阳碧桂园宝庆置业有限公司违约金30000元；四、驳回邵阳碧桂园宝庆置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1168元、二审案件受理费5963元，以上共计7131元，由王新高、宋若艳负担1100元，邵阳碧桂园宝庆置业有限公司负担6031元。本判决为终审判决。审 判 长  宁少军审 判 员  刘劲松审 判 员  周丽红二〇一九年十一月二十一日代理书记员  唐佳丽附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……