广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤13民终2708号 上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市森宝塑胶制品有限公司，经营产所：广东省。 法定代表人：龚文兵，董事长。 委托诉讼代理人：钱向阳，广东德邻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓圭，广东德邻律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄维新，男，1975年6月2日出生，汉族，住址：广东省。 委托诉讼代理人：吴振强，广东元牌律师事务所律师。 上诉人惠州市森宝塑胶制品有限公司（以下简称森宝塑胶公司）与被上诉人黄维新合同纠纷一案，不服广东省惠州市XX区人民法院人民法院（2018）粤1303民初2038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审被告、反诉原告惠州市森宝塑胶制品有限公司不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销（2018）粤1303民初2038号《民事判决书》，改判支持上诉人全部反诉请求，驳回被上诉人全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定上诉人违约的理由是：上诉人明知涉案土地无法过户却隐瞒该情况与被上诉人签订土地使用权转让合同，涉案土地无法过户的原因在于上诉人，故上诉人构成根本违约，被上诉人不构成违约。上诉人认为，一审法院认定上诉人违约、被上诉人不构成违约的理由不成立，理由如下：一、被上诉人未能及时将地价余款存入监管账户，导致出现履约障碍，构成根本性的违约。（一）被上诉人未能及时将土地余款存入监管账户，致使上诉人未能在政府规控前完成涉案土地投资开发总额的25%以上，从而导致涉案土地无法过户，构成对合同的根本违约。合同第二条第三款约定：……甲方取得国有土地使用权证后，乙方（被上诉人）把地价余款人民币1170万元转入甲乙双方指定监管账号……。上诉人在2018年1月29日取得涉案土地权证后就告知被上诉人，按照合同约定，被上诉人应在上诉人取得权证后将余款1170万元存入监管账户。取得土地权属证书后，上诉人多次催促被上诉了将余款存入监管账户，2018年2月28日，上诉人微信催促被上诉人履行合同约定的将余款存入监管账户的义务，但是被上诉人迟迟不肯履约。被上诉人拖延履约，上诉人也就无法推动项目建设。自上诉人取得涉案土地权证之日至政府规控之日共84天，倘若被上诉人及时履约，上诉人就有足够时间能够在政府规控前完成项目投资建设，使涉案土地满足过户条件，也就不会出现合同履行不能的情况。所以，本案合同履行不能的原因在于被上诉人拖延履行义务。被上诉人的行为构成对合同的根本违约。（二）被上诉人履行将余款存入监管账户的合同义务无任何法律上的风险，其拒绝履行，构成根本违约。根据合同约定，被上诉人需在土地权证办好后将土地余款存入监管账户，并非是直接支付给上诉人。即使涉案土地无法过户，被上诉人也无需承担土地余款无法取回的风险。所以，涉案土地存在无法过户的风险不是被上诉人拒不履行合同约定的将余款存入监管账户义务的理由。被上诉人不履行合同约定的将余款存入监管账户的义务，致使上诉人无法完成涉案土地投资总额的25%以上，造成涉案土地不满足过户条件，已然构成根本违约。（三）一审法官未对上诉人反诉请求进行审理，程序违法。由一审判决可以看出，一审法官仅仅审理了上诉人是否构成违约的事实，并未对上诉人主张的被上诉人迟延付款构成违约的事实进行审理。在此情况下，一审法官将涉案合同无法履行归责于上诉人，并以此认定上诉人违约。而本案的事实是，被上诉人迟延付款致使合同陷入履行不能。一审法官未对上诉人的反诉请求进行审理，属于严重的程序违法。二、上诉人并不知晓转让涉案土地需完成投资开发总额的25%以上，不存在隐瞒的情况。（一）合同并未特别约定转让涉案土地需完成投资开发总额的25%以上。根据合同约定，上诉人仅需保证涉案土地无权属争议，归上诉人所有，且无抵押与查封，并未约定上诉人需完成涉案土地投资开发总额的25%以上。（二）涉案土地需完成投资开发总额的25%以上属于法律规定，上诉人对此不知情实属正常。转让国有土地使用权需完成投资开发总额的25%以上属于法律的规定，上诉人并非专职从事土地交易的商业主体，对该法律规定不知情实属正常，不能苛责于上诉人。（三）合同双方对合同应尽到同等的审慎义务，如若推定上诉人应知晓前述法律规定，那么被上诉人也应推定为知晓前述法律规定，如此一来，上诉人就不存在隐瞒被上诉人的情况。被上诉人与上诉人签订合同时是知晓上诉人是通过置换取得的涉案土地，且尚未办理涉案土地权属证书，也就是说，被上诉人是知晓涉案土地是未进行开发建设的。如若推定上诉人需知晓转让国有土地使用权要完成投资开发总额的25%以上的这条法律规定，那么作为合同相对方的被上诉人也应被推定为知晓这条法律规定。如此一来，上诉人就不存在隐瞒被上诉人的情况。三、政府规控致使上诉人无法完成涉案土地投资开发总额的25%以上，从而无法过户涉案土地，但是归根到底是由于被上诉人未及时履约造成的，所以，涉案土地无法过户不能归责于上诉人。（一）上诉人在取得涉案土地权证后积极完善土地报建手续。上诉人在办好涉案土地权证后，积极完善报建手续：2018年1月29日告知被上诉人涉案土地需进行报建；2018年1月31日与被上诉人约谈报建项目设计的相关事宜；2018年2月28日向惠州市XX区发展和改革局申请建设XX智能家居科技项目立项，2018年3月14日取得《广东省企业投资项目备案证》。（二）只是由于政府规控，涉案土地才无法进行项目建设。2018年4月23日惠州市XX区人民政府发布XX府【2018】XX号文件《惠州市XX区人民政府关于对SXX8（XXXX至东莞××××）改、扩建工程两侧土地实施规划控制的通告》，禁止上诉人在涉案土地上进行施工建设。（三）若无政府规控，上诉人可以完成涉案土地投资开发总额的25%，也就可以完成土地过户。上诉人已经完成建设项目的立项，取得了《广东省企业投资项目备案证》，并已进行了部分基础性施工，例如修建围墙等。若无政府规控，上诉人可以在涉案土地上完成项目建设，达到投资开发总额的25%以上，也就可以满足土地过户条件，完成土地过户。故，涉案土地未进行报建、无法满足过户条件的是由于政府规控，属于不可抗力，不能归责于上诉人。（四）被上诉人未能及时将余款存入监管账户，才导致上诉人无法在政府控规前完成涉案土地投资总额25%以上的建设，造成合同履行不能的僵局。根据合同约定，被上诉人在上诉人取得涉案土地权证后即应该将土地余款进行监管。上诉人在取得土地权证后即通知了被上诉人，也进行了催告。但是被上诉人拒绝履行监管义务。被上诉人拒绝履约的行为致使上诉人无法在政府控规前完成涉案土地投资总额25%以上的建设，造成合同无法履行的局面。涉案合同无法履行的根本原因在于被上诉人的迟延履约，而不能归责于上诉人。综上所述，上诉人未隐瞒被上诉人任何事实，且已按照合同约定履行完毕义务，被上诉人拒不履行合同义务，构成根本违约，请求贵院依法撤销一审判决，改判支持上诉人全部反诉请求，驳回被上诉人全部诉讼请求。 被上诉人黄维新辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，上诉人的上诉的目的是为了拖延时间，上诉人极为不诚信，在2018年12月19日庭审开庭上诉人已经变更为惠州市森宝制品有限公司，上诉人变更为公司的时间是2018年9月26日，上诉人的目的是为了逃避债务。第二，根据土地转让协议书第一条，甲方物业的基本情况里面是由上诉人陈述涉案土地的现状的，但是上诉人的目的是隐瞒相关事实，既不在第一条说明该厂房的现状，上诉人的第三个不诚信点是上诉状事实和理由的表述，上诉人认为是没有余款到位导致其无法开发建设，但是实际上根据转让协议书第二条的第三大点，资金余款是双方监管的，监管在10天内过户给被上诉人，资金监管解除，以上诉人的上诉事实所陈述的，至取得涉案土地权证，至政府规控84天是自相矛盾的，上诉人的第四个不诚信点是二审所提交的材料并不属于新证据，相应的形成时间是在2018年12月19日，在原审开庭之前，上诉人的此举，损害了被上诉人的审级利益，属于浪费司法资源，综上，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。 原审原告、反诉被告黄维新向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告2017年12月19日签订的《土地转让协议书》；二、判令被告退还原告定金130万元；三、判令被告因隐瞒原告，私下与第三方进行交易等违约责任或被告原因无法过户，或未按期过户赔偿原告按照地价总价的20%，即人民币260万给原告；四、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。 原审被告、反诉原告惠州市XX区XX森宝电子塑胶厂向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除反诉人与被反诉人2017年12月19日签订的《土地转让协议书》；二、判令反诉人不予返还被反诉人交付的定金130万元；三、判令被反诉人承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年12月19日，乙方黄维新与甲方惠州市XX区XX森宝电子塑胶厂（以下简称“森宝电子塑胶厂”）签订一份《土地转让协议书》，约定森宝电子塑胶厂将位于广东省××区XX地段6XX9平方米工业用地（下称“甲方物业”）转让给黄维新。其中合同第一条约定：甲方确认并保证以上物业归甲方实际所有，且无权属争议。目前上述的合法地块在银行无抵或抵押担保；第二条转让方式及价格：……2、土地的转让价为1895.32元/平方米，地块面积总平方米数：6859平方米，转让总价为人民币1300万元；3、甲方同意乙方按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款；签好转让协议之日起3天内支付地价总价的10%作为定金130万元，甲方签订国有土地使用权出让协议，在30天内甲方取得国有土地使用证后，乙方把地价余款1170万元转入甲乙双方指定监管账号（甲乙双方到银行开设），甲方在办理资金监管之日起60天内将国有土地使用权过户到乙方或乙方指定公司名下，资金监管解除，款项支付给甲方，否则将地价余款退回乙方；4、甲方同意在自留地块（原土地证号：XX国用[200X]第0600X**，甲方物业等价地块置换政府储备用地面积15474平方米，测绘编号HY-X1701XX36红线内面积86XX平方米中预留10米车辆通道通往乙方购买地块（测绘编号HY-X1701XXX6），并且终身长期无偿给乙方使用；第三条违约责任：1、如因甲方违约（包括甲方隐瞒乙方，私下与第三方进行交易等违约责任或甲方原因无法过户，或未按期过户），乙方可解除本合同，甲方必须全额退还定金人民币130万元（大写金额：壹佰叁拾万元整），再加按照地价总价的20%人民币260万元（大写金额：贰佰陆拾万元整）给乙方，作为赔偿乙方损失，并且资金监管资金退还乙方，资金占用费按月利率3%，从收款之日或资金监管之日计算至退还之日；2、如因乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之五作为滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过15天，终止履行本协议，并有权处置已付定金；第四条其他税费：1、在协议出让过程中，甲方承担出让方契税及交易费用属于甲方税费由甲方负责，其他有关营业税等属于乙方负责由乙方承担；2、乙方开发及建设应依据法律法规办理相关手续。合同还约定了其他未尽事宜。合同签订后，黄维新于2017年12月26日向森宝电子塑胶厂支付第一期土地价款130万元。后黄维新与森宝电子塑胶厂未能就资金监管事宜达成一致意见，森宝电子塑胶厂的法定代表人姜某虎短信催告黄维新共同办理资金监管，黄维新回复姜某虎因森宝电子塑胶厂方的原因无法完成产权过户手续，补充协议经双方多次协商无法达成共识，无法进行三方的资金监管。2018年5月21日及2018年5月29日，森宝电子塑胶厂分别向黄维新寄送《解除土地转让协议书》和律师函，要求解除双方签订的《土地转让协议》，但快件被退回。后黄维新认为森宝电子塑胶厂未能依约向其完成涉案地块的过户手续，遂成讼。另查明，2017年11月6日森宝电子塑胶厂与惠州市XX区人民政府及惠州市XX区土地储备中心签订《土地等值置换协议》。2017年11月20日，惠州市国土资源局批复森宝电子塑胶厂：一、惠州市XX区XX森宝电子塑胶厂名下位于XX区新联地段xxx17平方米（国有土地使用证为：XX国用[200x]第0600xx8号）的工业用地，使用类型出让，终止日期至2055年9月28日。由于惠深高速（XX段）改扩建拆迁安置建设需要，以置换方式收回森宝电子塑胶厂上述土地使用权；二、现将位于XX区产径xx村地段政府储备土地相邻两块土地共15474平方米（属惠市国土资（XX）（用地）字[2009]1xx0号收回的储备土地）等值置换给惠州市XX区XX森宝电子塑胶厂使用，土地用途及使用年限不变，具体位置以用地红线图为准（测绘编号分别为：HY-X17010xx5、HY-X1701xx36）……抄送：XX区财政局、XX镇人民政府。森宝电子塑胶厂于2018年1月29日取得上述置换所得地块的国有建设用地使用权[国有土地使用权证号：粤（201x）惠州市不动产权第300xxx2号]。再查，本院依原告的申请分别于201x年7月18日及201x年8月10日向惠州市XX区住房和城乡规划建设局及惠州市国土资源局XX区分局发函询问涉案地块的报建及过户情况。惠州市XX区住房和城乡规划建设局于2018年8月8日复函本院：涉案土地[国有土地使用权证号：粤（201x）惠州市不动产权第300xxx2号]暂未在我局办理规划报建手续。惠州市国土资源局XX区分局于2018年10月31日函复本院：按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条关于房地产符合转让条件规定：“1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资开发总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其它建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”鉴于上述情况，上述土地不符合使用权转让的相关规定，建议贵院按相关土地管理的法律法规依法处置。 一审法院认为，本诉原告（反诉被告）黄维新与本诉被告（反诉原告）惠州市XX区XX森宝电子塑胶厂签订的《土地转让协议书》是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本案中，据国土部门的复函可知，涉案土地不符合《中华人民共约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百和国城市房地产管理法》第三十九条关于房地产符合转让条件规定：“（一）、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书；（二）、按照出让合同分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”，上述土地不符合使用权转让的条件。而森宝电子塑胶厂作为出让方，对其取得的出让土地以目前之现状不能过户的情况应当十分清楚，却未能提供证据证明已向黄维新告知涉案地块的情况，双方签订的《土地转让协议书》第三条第1款明确约定“如因甲方违约（包括甲方隐瞒乙方，私下与第三方进行交易等违约责任或甲方原因无法过户，或未按期过户），乙方可解除本合同，甲方必须全额退还定金人民币130万元（大写金额：壹佰叁拾万元整），再加按照地价总价的20%人民币260万元（大写金额：贰佰陆拾万元整）给乙方，作为赔偿乙方损失，并且资金监管资金退还乙方……”，因此该案由于森宝电子塑胶厂的原因无法办理过户手续，森宝电子塑胶厂已构成违约，黄维新无法实现土地转让过户的合同目的，故黄维新、森宝电子塑胶厂要求解除双方签订的《土地转让协议书》及黄维新要求森宝电子塑胶厂退还定金130万元的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。关于黄维新主张的260万元赔偿损失的问题，合同约定因森宝电子塑胶厂违约，森宝电子塑胶厂应按照地价总价的20%，即赔偿人民币260万给黄维新，本院综合上述合同约定及XX区土地不断涨价的现实情况，确定违约金为260万元（违约金计算方式：地价总价1300万元×20%=260万元）不违反合同及相关法律的规定。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除本诉原告（反诉被告）黄维新与本诉被告（反诉原告）惠州市XX区XX森宝电子塑胶厂签订的《土地转让协议书》。二、本诉被告（反诉原告）惠州市XX区XX森宝电子塑胶厂应于本判决发生法律效力之日起10日内返还本诉原告（反诉被告）黄维新定金130万元及支付赔偿损失款260万元给本诉原告（反诉被告）黄维新。三、驳回本诉被告（反诉原告）惠州市XX区XX森宝电子塑胶厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费107600元，反诉费8250元，保全费5000元，由本诉被告（反诉原告）惠州市XX区XX森宝电子塑胶厂负担。 二审中，上诉人惠州市森宝塑胶制品有限公司提交以下新证据：证据一、营业执照，拟证明上诉人主体适格。证据二、个体XX户转为企业证明，拟证明上诉人主体适格，债权债务是继续承继的。证据三、公证书，拟证明①上诉人已履行办证义务并通知被上诉人，被上诉人知晓土地尚未报建开发，②上诉人不存在隐瞒土地未开发事实，③上诉人催促被上诉人建立监管账户，上诉人催促办理监管比被上诉人发出解除合同通知早82天（注：其发通知的时间是5月21日），原来当事人曾经是想弄出这些证据，手机坏了，说以为不好修，我们经当事人陈述说这些内容对于本案事实的认定比较有关联性，所以我们让他无论如何修好，所以修好手机后才去微信内容进行提取和公证，不存在恶意不举证的必要性，代理人认为当事人的解释是合情合理的，法律上也是可以接受的，虽然提取证据的时间确实不够及时，但是按照2015年民诉法的解释来说，假设因为我方当事人没有及时举证，但是证据对案件事实有重大影响的话，无非就是让我方当事人承担延期举证的责任，不能导致我方当事人证据不能予以采信，是否采信要看我方当事人的证据与案件事实是否有关联；对于证据三，我们详细表述了案件事实，这与一审的认定是相矛盾的，我们不存在隐瞒土地现状的事实。证据四、立项请示，拟证明为使土地满足过户条件，上诉人进行立项、报建等事项，积极履行合同义务。证据五、投资项目本案证，拟证明为使土地满足过户条件，上诉人进行立项、报建等事项，积极履行合同义务。证据六、建设用地材料接收凭证，拟证明为使土地满足过户条件，上诉人进行立项、报建等事项，积极履行合同义务。证据七、XX区人民政府通告，拟证明①上诉人通知监管在前，政府规控在后，且早54天，有充足的时间办理监管，并完成25%的投资额，故政府规控不能成为被上诉人怠于办理监管的免责事由；②政府规控之前，上诉人一直在积极履行办证、报建等义务，且政府规控发生在上诉人履行期限届满之前，故现因政府规控无法报建、开发，对上诉人构成“不可抗力”，不能认定上诉人存在违约。 被上诉人黄维新针对上述证据发表质证意见：这些证据不属于新证据，我方不发表质证意见。我们认为上诉人歪曲事实，上诉人所提供的所谓微信的第38页，上诉人已经提出要把定金退还给被上诉人，已经明确表示了不履行合同的意思表示（2018年2月8日合同终止，把定金转给你”）。我现在当庭提出要求核对原件。对于证据1、2，真实性合法性关联性没有异议。对于证据3，真实性关联性合法性不予认可，该证据不能证明上诉人主张的证明对象，该证据不能证明所指向的是被上诉人，因为公证处是就上诉人提出的申请做的公证，对于微信号及内容的真实性并没有向腾讯公司进行核实，上诉人也说了是手机坏了，不排除修改，而且这不属于新证据，同时，里面的内容不能证明上诉人所主张的对象，上面的内容并不完整，另外，上诉人在置换了两块土地，上诉人所主张的报建是否是另一块土地？这个无法查证。对于证据4，真实性关联性合法性不认可，这是上诉人单方制作的证据，也不属于新证据。对于证据5，真实性认可，但是并不属于新证据的范畴，而且既然上诉人与被上诉人签订了土地转让协议书，从签订之日，土地就是被上诉人的，进一步证明上诉人违约，因为土地转让协议书并没有报建的事项，如果双方对报建的事项有约定，应形成补充协议，而且土地转让协议是1300万元，而备案的项目总投资是2400元，土建是1800万元，这与双方交易的事实不符。对于证据6，真实性认可，但是不属于新证据，也无法证明上诉人主张的证明对象。对于证据7，真实性认可，关联性不认可，这个证据不能证明所指向的涉案土地，也不属于新证据的范围。对于上诉人所提交的所有证据，我们仍然坚持不属于新证据，损害了被上诉人的审级利益。 二审中，被上诉人黄维新提交以下新证据：证据一、微信照片，拟证明黄维新通知了姜某虎办理资金监管。 上诉人惠州市森宝塑胶制品有限公司针对上述证据发表质证意见：1、对方的举证已超过举证期限。根据“民事诉讼法”第六十五条“当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据……”的规定，贵院应对对方逾期的举证，不予采信。2、对真实性、合法性予以认可，对证明目的不认可，理由如下：（1）我方催促对方资金监管大大早于对方的此次催促。该微信截图显示的是对方在2018年5月9日催促我方区开设监管账户，但在此之前，我方早于2018年2月28日便开始催促对方去开设监管账户（见我方提交的证据《公证书》中第44张照片），是对方一直迟延履行资金监管的义务，不配合我方开设监管账户；（2）证据中的部分内容对我方有利的，反而能直接证明我方早就催促对方进行资金监管。比如说，微信截图中我方的发言为：“……我方多次通知你方不予理会……”，直接证明我方早就催促对方履行资金监管义务，是对方一直在拖延履行资金监管义务；（3）对方拖延履行资金监管义务，明显构成违约。 本院认定如下：一审认定事实基本清楚，本院予以确认。二审另查明以下事实： 另查一，惠州市森宝塑胶制品有限公司与黄维新于2017年12月19日签订的《土地转让协议书》第二条第三款约定：“3、甲方（惠州市森宝塑胶制品有限公司）同意乙方（黄维新）按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款；签好转让协议之日起3天内支付地价总价的10%作为定金人民币130万元（大写金额：壹佰叁拾万元整），甲方签订国有土地使用权出让协议，在30天内甲方取得国有土地使用证后，乙方把地价余款人民币1170万元（大写金额：壹仟壹佰柒拾万元）转入甲乙双方指定监管账号（甲乙双方到银行开设），甲方在办理资金监管之日起60日内将国有土地使用权过户到乙方或乙方指定公司名下，资金监管解除，款项支付给甲方，否则将地价余款退回给乙方。” 另查二，2017年12月26日，双方当事人分别以姜某虎、侯某蓉的名义在XX银行深圳XX支行开设共管账户……00×××07。同日黄维新向该账户转入130万元定金。 另查三，据双方提交的姜某虎（原森宝塑胶厂经营者）与黄维新的微信聊天记录，2018年1月29日，姜某虎告知黄维新“要开始报建了哦，抱歉，你怎么搞啊，你怎么搞，我要先报件了”。2018年1月31日双方约好与设计公司见面。2018年2月8日姜某虎：“黄总，小叶发给我的资料我觉得太繁琐了，能过户就可以了吗，这么不相信就没必要了，我把定金转给你，合同中止吧。”2018年2月28日姜某虎：“黄总，哪天去监管啊？”2019年3月18日姜某虎：“你。张老板两个把那个合同也改一下，什么评估报告书，什么纳税证明，我不想那些，我不想搞的那么麻烦呢，反正能转到你公司名称就可以了吗，是不是啊，其他的事，我不想搞那么多，也不想在文字上写。当时我们说好了能转到你那里就可以了，其他的事情我也懒得理，好吧。”2018年5月9日，姜某虎：“按照我们2017年12月19日协议约定，我方国土证下来以后双方要去到银行开监管账户，监管后续土地转让款。我方多次通知你方不予理会，现我方再次通知你方于今日下午一点去到中国XX银行××市××街支行开设监管账户监管资金，如果你方仍然不予理会，后果你方自行承担。”同日，黄维新：“现在因你这边的原因无法完成产权过户手续，补充协议经双方多次协商无法达成共识，你方未能给到过户的有效方案，……所以在你方未能给到过户的有效方案，并签订补充协议之前，我方无法进行三方的资金监管，请你履行原双方协议约定的办理产权过户手续……一直都是你那边不同意银行的共管条款，才导致到现在银行共管账户还未办理下来。现在既然你提出再次去银行办理，我这边都没有问题，不过我方建议还是去上次大家一起去的XX银行XX支行办理为好。确定好去XXXX支行办理共管时间，提前三天通知我……”姜某虎：“……现我方再次通知你方于本周三上午10天一起去中国XX银行××市××街支行开设监管账户监管资金。……本次系我方最后一次通知你方，如果你方仍然不配合，我方将解除双方买卖合同，违约责任由你方自行承担，我方保留追索权。”2018年5月14日，黄维新：“原本定金监管是在XX银行XX支行办理，相应地价余款1170万元也要在XX银行XX支行监管，我方坚持还是去上次大家一起去的XX银行XX支行办理资金监管为好。现通知你方在2018年5月15日本周二上午10天到深圳市XX银行XX支行办理1170万元资金监管，你方不到场，视为你方拒绝办理资金监管，视为你方违约。另外，根据《土地转让协议书》第二条第3款，办完资金监管之日起60天内土地证需过户到我方名下，是否可以做到？” 另查四，上诉人二审提交惠州市XX区人民政府于2018年4月23日发布XX府[2018]XX号《惠州市XX区人民政府关于对S358（XXXX至东莞××××）改、扩建工程两侧土地实施规划控制的通告》，其中载明：“（四）对规划控制区内已依法办理了规划用地许可、规划建设许可、土地或房屋权属登记的，国土、房产等有关部门可按程序办理转让、确权、抵押等业务，除此之外，则暂停办理相关业务。……”双方的聊天记录、律师函、一审诉辩中森宝塑胶公司均未提及存在上述文件、涉案土地涉及上述规划控制问题。亦未提交证据证明涉案土地在规划控制范围内。 另查五，惠州市XX区XX森宝电子塑胶厂于2018年2月28日向惠州市XX区发展和改革局提交《关于申请建设XX智能家居科技厂项目立项的请示》，XX区发展和改革局于2018年3月14日向其出具《广东省企业投资项目备案证》，其中载明：“项目名称：XX智能家居塑料家具制造项目，建设地点：惠州市XX区产径XX村，建设规模及内容：项目占地6859平方米，……”惠州市XX区住房和城乡规划建设局出具《建设用地材料接收凭证》，其中显示“建设单位惠州市XX区XX森宝塑料厂，建设地点：XX区产径XX村，用地面积：68XX平方米，立案日期：2018年5月4日……” 另查六，2018年5月21日及2018年5月29日，XX区XX森宝电子塑胶厂分别向黄维新寄送《解除土地转让协议书》和律师函，要求解除双方签订的《土地转让协议》，但快件被退回。2018年5月21日，黄维新向惠州市XX区XX森宝电子塑料厂、姜某虎发出《办理资金监管通知书》，要求其在收到通知书的七日内前往深圳市XX银行XX支行办理1170万元的资金监管。该通知书在深圳市XX公证处进行了公证。 另查七，惠州市国土资源局XX区分局2018年10月31日给一审法院的《复函》中函复：经查，……粤（201X）惠州市不动产权第300XXX2号的一宗土地，根据2017年卫星航拍影像图反映，该土地没发现有地上建（构）筑物。本案诉讼中，森宝塑胶公司没有提交证据证明其已经对土地进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上，形成工业用地条件。 另查八，2018年9月26日，经惠城区市场监督管理局批准，个体XX户惠州市惠城区XX森宝电子塑胶厂，转型升级为惠州市森宝塑胶制品有限公司。 本院认为，本案系合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：涉案合同解除的原因是什么？双方过错如何认定？上诉人应否赔偿被上诉人260万元？具体评述如下： 本案双方当事人起诉、反诉均主张解除合同，但对于解除的原因双方各执一词。黄维新主张合同解除是因森宝塑胶公司不诚信、隐瞒了土地不符合过户条件等相关情况、要改变监管账号、拖延土地过户时间，不履行合同义务所致。森宝塑胶公司则主张黄维新不按约定履行第二期款的资金监管义务，导致土地空置无法在政府控规前完成投资总额25%以上的建设，造成合同履行不能是黄维新根本违约所致。对此本院认为，对于涉案土地转让合同的解除，森宝塑胶公司有主要过错，理由如下：1、2017年12月19日，双方签订《土地转让协议书》，森宝塑胶公司转让68XX平方米工业用地给黄维新。在协议“物业基本情况”中，森宝塑胶公司仅告知了旧土土地证号、置换土地位置测绘编号、办文编号、证地块用途为工业用地等，没有告知受让方土地开发程度、开发进度等信息。2、即使双方签订协议时均明知土地原始情况，在约定转让期限内达到转让过户条件，仍然是森宝塑胶公司一方的义务。3、《土地转让协议书》约定的第二期资金进入监管账户后，是在土地过户到黄维新方名下后，资金方才解除监管、支付给森宝塑胶公司。也即依照约定，监管资金并非用于土地转让前的开发。第二期资金监管不是森宝塑胶公司确保土地符合过户标准的前提条件，而是后期转移登记的条件。4、2018年1月19日，森宝塑胶公司取得涉案土地的国有土地使用权证，与协议约定逾期10天。同日，森宝塑胶公司一方告知开始报建，但至一个多月后的2018年2月28日才申请项目立项，2018年3月14日方才取得投资项目备案证。上诉人亦无提交已及时申请规划报建履行己方义务的证据。截止至2018年5月9日森宝塑胶公司催促黄维新到XX银行办理资金监管、2018年5月15日黄维新同意但要求继续到XX银行进行资金监管时，涉案土地尚不符合转移过户的条件（标准）。不具备转移过户条件是本案《土地转让协议书》不能顺利履行的最根本原因。5、关于第二期款项的资金监管问题。结合双方一、二审提交的微信聊天记录，双方在合同履行过程中对于第二期款项的监管选择在哪个银行开设监管账户发生争议，是第二期款项未依约支付的原因之一。《土地转让协议书》虽然对于具体开设银行未作具体约定，但是在支付第一笔款项130万元定金时，双方本已经于2017年12月26日在XX银行深圳XX支行开设共管账户并通过该账户支付定金。森宝塑胶公司提出变更到中国XX银行××市××街支行另行开设监管账户未就必要性、合理性作出任何说明。故此，在涉案土地不符合转移过户条件（标准）情况下，黄维新主张要求森宝塑胶公司给出过户的有效方案后再进行第二期的资金监管，符合不安抗辩的行使条件。尽管黄维新也存在逾期3天支付定金130万元、行使履行抗辩权告知方式瑕疵，但是不影响上诉人履行将涉案土地完善达到过户条件的义务，涉案《土地转让协议书》未能履行，民根本原因仍在于土地不具备过户条件、主要过错在森宝塑胶公司。至于森宝塑胶公司二审方才提出的XX区人民政府2018年4月23日发布的XX府[2018]XX号《惠州市XX区人政府关于对S358（XXXX至东莞××××）改、扩建工程两侧土地实施规划控制的通告》，一方面，森宝塑胶公司在双方沟通协商过程中、一审诉讼中从未提及该通告的存在，2018年5月9日仍在要求到XX银行办理资金监管，诉讼中亦无提交证据可直接证明涉案土地在控规范围内；另一方面，即使涉案土地后来在控规范围内，但森宝塑胶公司亦未提交证据证明其在2018年4月23日之前已经向规划建设主管部门提交了规划用地许可、规划建设许可等申请，积极履行尽早促使涉案土地符合转移过户条件的义务。综合上述因素，森宝塑胶公司反诉主张合同解除是因黄维新拖延不配合资金监管所致，要求没收定金130万元，本院不予支持。如上所述，由于涉案《土地转让协议书》未能履行，根本原因在于土地不具备过户条件、主要过错在森宝塑胶公司一方，黄维新诉请要求森宝塑胶公司赔偿违约金，有事实和合同依据，一审予以支持并无不当。至于违约金标准，综合考虑本案合同履行程度、双方当事人的履约行为、预期利益、争议时间以及后遇政策调整等因素，本院酌情将合同约定赔偿地价总价的20%即人民币260万元，酌情调整为180万元为宜。 综上所述，原审认定事实基本清楚，但处理部分欠当，二审予以纠正；上诉人的上诉，有理部分二审予以采纳，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广东省惠州市XX区人民法院人民法院（2018）粤1303民初2038号民事判决第一、三判项； 二、变更广东省惠州市XX区人民法院人民法院（2018）粤1303民初2038号民事判决第二判项为：惠州市XX区XX森宝电子塑胶厂应于本判决发生法律效力之日起10日内返还黄维新定金人民币130万元，并赔偿人民币180万元给黄维新。 三、驳回黄维新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉受理费107600元，反诉费8250元，保全费5000元，二审受理费18840元，合计139690元，由上诉人惠州市XX区XX森宝电子塑胶厂负担97783元，由被上诉人黄维新负担41907元。 本判决为终审判决。 审判长 曾 莹 审判员 卫书平 审判员 于海砚 二〇一九年十一月六日 法官助理雷彩霞 书记员叶碧莲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。