天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终5279号上诉人（原审原告）：李丽婷，女，1987年6月30日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：杜文雅，天津得安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：穆怀，男，1983年4月26日出生，回族，住天津市河**。原审第三人：天津迅航宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市河**友谊路与绥江道交口海逸长洲底商。法定代表人：李龙宝，该公司经理。委托诉讼代理人：郭忠有，男，该公司职员。委托诉讼代理人：马静怡，天津浩思律师事务所律师。上诉人李丽婷因与被上诉人穆怀及原审第三人天津迅航宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2018）津0103民初6894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。上诉人李丽婷及委托诉讼代理人杜文雅、原审第三人天津迅航宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人郭忠有、马静怡到庭参加诉讼，被上诉人穆怀经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。李丽婷上诉请求：1、撤销原判第三项至六项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院以“因法院的查封在原告购买房屋前，但原告在购买房屋时未对房屋权属进行必要审查，存在一定过错；且双倍返还定金已在一定程度上弥补了原告的损失”，驳回上诉人关于房屋涨跌差价损失赔偿主张，属于适用法律错误。2、一审法院以“原告虽然提供佣金确认书，该确认书只是对佣金的确认，并未提供正式发票证明第三人实际已收取该佣金”，驳回上诉人关于支付居间费的主张，属于认定事实不清。3、一审法院以“律师费的收费标准，应依照相关的法律或行业规定，原告并未提供收费标准的依据，且双方在合同中无相关约定，亦不符合民事诉讼中法律规定的律师费由败诉方承担的情形”不支持上诉人支付律师费的请求，属于事实认定不清、适用法律错误。4、一审法院以“原告在未取得房屋所有权、且未经被告应允的情况下，理应承担投资的风险”，对上诉人要求支付装修费及家具费用不予支持，属于适用法律错误。穆怀未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。天津迅航宝业房地产经纪有限公司述称，同意一审判决。李丽婷向一审法院起诉请求：请求贵院依法判令：1.解除原、被告于2016年4月8日签订的《房产交易合同》(合同编号：TJXHM-0200826)、2016年6月29日签订的《补充协议》(合同编号：TJXHM-0200826)；2.被告向原告双倍返还定金500000元;3.被告按照专业机构评估确定房屋涨跌差价912026元对原告赔偿损失；4.本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费）全部由被告承担；5.被告支付原告居间费10000元；6.被告支付原告律师费80000元；7.被告支付原告装修费及家具费用42058元。一审认定事实,原、被告系房屋买卖合同关系，第三人系居间人。原、被告及第三人于2016年4月8日签订了《房产交易合同》，合同约定：原告购买被告名下坐落于天津市西青区的房屋，总价款1630000元；原告于合同签订当日向被告支付定金100000元，其余房款采取贷款方式支付；原、被告于2016年6月30日之前到房地产所管辖房管局签署《天津市房产买卖协议》；并约定了房屋交付时间、违约责任等事宜。合同签订当日，原告依约向被告支付了定金100000元。后原、被告于2016年6月29日签订《补充协议》，约定到房管局签署《天津市房产买卖协议》及办理相关手续的时间由2016年6月30日延长至2016年7月31日，原告再向被告交纳定金150000元，并对房屋交付、违约责任进行补充约定。《补充协议》签订当日，原告又向被告交付了定金150000元，但被告未按约同原告到房管局签署《天津市房产买卖协议》及办理相关手续。原告认为被告的行为严重违约，故来院起诉。另查明，涉诉房屋于2015年6月25日被一审法院查封，于2017年6月8日被一审法院再次查封（轮后）。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中原、被告及第三人之间签订的《房产交易合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效。合同当事人均应按照合同约定履行自己的相关义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付定金250000元，履行了自己的先期义务。被告理应按照合同约定与原告至房管局签署天津市房产买卖协议及办理相关手续，被告未依约履行义务，构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求解除原、被告及第三人签订的房产交易合同及补充协议，并要求被告返还双倍定金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于原告要求被告按照评估机构评估确定的房屋涨跌差价912026元对其赔偿损失的诉讼请求，因法院的查封在原告购买房屋前，但原告在购买房屋时未对房屋权属进行必要审查，存在一定过错；且双倍返还定金已在一定程度上弥补了原告的损失，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告支付居间费10000元的诉讼请求，因原告虽提交佣金确认书，该确认书只是对佣金的确认，并未提供正式票据证明第三人实际已收取该佣金，故对原告该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告支付原告律师费80000元的诉讼请求，律师费的收取标准，应依据相关的法律或行业规定，原告并未提供收费标准的依据，且双方在合同中无相关约定，亦不符合民事诉讼中法律规定的律师费由败诉方承担的情形，故对该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告支付装修费及家具费用42058元的诉讼请求，原告在未取得房屋所有权、且未经被告允许的情况下，擅自对涉诉房屋进行装修、购买家具进行投资，理应承担投资的风险，故对原告的该项诉讼请求，亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、解除原告李丽婷与被告穆怀及第三人天津迅航宝业房地产经纪有限公司于2016年4月8日签订的《房产交易合同》(合同编号：TJXHM-0200826)、2016年6月29日签订的《补充协议》(合同编号：TJXHM-0200826)；二、自本判决生效之日起十日内，被告穆怀给付原告李丽婷双倍定金500000元；三、驳回原告李丽婷要求被告穆怀按照专业机构评估确定房屋涨跌差价912026元赔偿损失的诉讼请求；四、驳回原告李丽婷要求被告穆怀支付居间费10000元的诉讼请求；五、驳回原告李丽婷要求被告穆怀支付律师费80000元的诉讼请求；六、驳回原告李丽婷要求被告穆怀支付原告装修费及家具费用42058元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费18697.58元，由原告李丽婷负担10000元，由被告穆怀负担8697.58元；评估费8900元，由原告李丽婷负担；保全费5000元、公告费900元，均由被告穆怀负担。”二审中，上诉人提交证据一、婚姻证、同意办理共有住房使用权协议书、公证书等，证实上诉人购买诉争房屋的房款来源系出卖上诉人婚房款项，系将唯一住房出卖后购买的诉争房屋。证据二、渤海银行卡对帐单，证实上诉人于2016年4月8日将10000元居间费用支付给原审第三人员工郭忠有。证据三、通话录音光盘及文字说明，证实在穆怀不能按时签订房屋买卖协议的情况下，上诉人与穆怀的母亲共同商讨房屋买卖合同继续履行及居住的问题，穆怀母亲认可房屋由上诉人搬进居住，上诉人根据房屋的规格购置家具。原审第三人认为证据一、三与其无关，证据二表示认可，认可收到上诉人交付的10000元居间费。经合议庭评议后，对上述证据认证意见如下：证据一，与上诉人主张缺乏关联性，本院不予采信。证据二，原审第三人表示认可收到居间费10000元，本院予以采信。证据三无法证实上诉人主张，不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人、原审第三人所签《房产交易合同》及《补充协议》为各方真实意思表示，合法有效。上诉人依约向被上诉人支付定金250000元，被上诉人未依约与上诉人办理网签手续，构成违约，应承担相应的违约责任。因诉争房屋存在查封，现无法继续履行合同，上诉人主张解除房产买卖协议及补充协议，符合法律规定，应予以支持。关于上诉人主张返还双倍定金及赔偿损失一节。根据合同法规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定。考虑到本案实际情况，根据评估机构确定的房屋涨跌差价912026元分析，由于被上诉人的违约行为确实给上诉人造成了房屋差价的损失，该损失数额以双倍返还定金500000元是难以弥补的，因此一审仅判决被上诉人双倍返还定金作为对上诉人损失的补偿，难以达到弥补上诉人经济损失的目的，故一审判决欠妥，本院予以纠正。根据上述规定精神，本院酌情以评估机构确定的房屋涨跌差价912026元的50%为上诉人应得的赔偿损失总额，即除一审判决的双倍返还定金500000元之外，再行由被上诉人给付损失赔偿款206013元。关于上诉人主张的居间费10000元，因原审第三人认可收取该费用，依照《房产交易合同》第五条约定，若因甲乙双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，则丙方所收取的居间服务报酬不予退还。若守约方支付居间服务报酬，则由违约方向守约方赔偿该笔费用。依照上述约定，因被上诉人的违约行为导致合同履行不能，被上诉人应依约赔偿上诉人居间费10000元，一审未予判决欠妥，本院予以纠正。关于上诉人主张的律师代理费一节，因上诉人未能提供支付律师代理费的支付款项凭证，且考虑上诉人在房屋买卖合同履行过程中亦存有未尽审查义务之责，上述损失赔偿额及双倍定金赔偿足以弥补上诉人的损失，故对上诉人该项主张，本院不予支持。关于上诉人主张的装修损失、家具费一节，上诉人主张经被上诉人同意进行装修投入，但上诉人并未取得房屋所有权，且未能提供充分证据证实已经被上诉人穆怀本人同意，故其擅自装修、购买家具的损失应由上诉人自担，对上诉人该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市河西区人民法院（2018）津0103民初6894号民事判决第一、二、五、六项；二、撤销天津市河西区人民法院（2018）津0103民初6894号民事判决第三、四项；三、本判决生效后十日内，被上诉人穆怀给付上诉人损失赔偿款206013元；四、本判决生效后十日内，被上诉人穆怀给付上诉人居间费10000元；五、驳回上诉人李丽婷其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18697.58元，由上诉人李丽婷负担10000元，由被上诉人穆怀负担8697.58元；评估费8900元，由被上诉人穆怀负担；保全费5000元、公告费900元，均由被上诉人穆怀负担；二审案件受理费14197元，由上诉人李丽婷负担6000元，由被上诉人穆怀负担8197元，公告费560元，由被上诉人穆怀负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 刘建奇审判员 张静怡二〇一九年十一月二十五日书记员 李佳琳