江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终9125号上诉人（原审被告）：颜喜雄，男，1969年7月13日出生，汉族，住江西省玉山县紫湖镇土城村桥溪**。现住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：何剑，江苏晟贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市天冠钟表有限公司，住所地江苏省苏州市相城区东桥开发区。法定代表人：刘麟虎。委托诉讼代理人：郑君，江苏渟泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞菁，江苏渟泓律师事务所实习律师。上诉人颜喜雄因与被上诉人苏州市天冠钟表有限公司（以下简称天冠钟表公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颜喜雄的上诉请求，撤销一审判决，改判驳回天冠钟表公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、颜喜雄遭受行政处罚，被要求清理关停，与天冠钟表公司未办理基础环评和建设项目环境保护验收之间具有关联性。二、颜喜雄因此无法使用租赁房屋，有权拒绝支付租金。三、一审法院在开庭前两天将传票送达给颜喜雄，剥夺了颜喜雄举证辩论的权利。四、天冠钟表公司从2018年10月份起不能提供正常水电，导致颜喜雄无法正常生产经营.五、颜喜雄不能继续生产是由天冠钟表公司过错造成，天冠钟表公司应赔偿给颜喜雄造成的损失。六、2013年颜喜雄对天冠钟表公司厂房进行改造花费141000元，天冠钟表公司承诺所需费用从房租中扣除并补偿租金116000元，因此本案租金中应扣除257000元。天冠钟表公司二审辩称，颜喜雄遭受行政处罚是因自身原因导致；租赁合同并未约定承租房屋是用于经营家具厂，天冠钟表公司交付的房屋具有出租资格，具备正常的房屋使用功能；颜喜雄称2018年6月起全部停产，但未与天冠钟表公司协商解除租赁合同，也未办理交接手续；颜喜雄在一审庭审中明确表示已收到传票，自愿放弃举证期、答辩期。天冠钟表公司向一审法院起诉请求：颜喜雄支付天冠钟表公司房屋租赁费788956元；2.颜喜雄支付水电费13492.01元；3.颜喜雄支付违约损失73623元（暂计至2019年1月15日，最终应计算至颜喜雄实际支付之日）；4.本案全部诉讼费用由颜喜雄支付。以上共计876071.01元。一审法院认定事实：2012年3月1日，天冠钟表公司作为甲方（出租方）、兴业家具厂作为乙方（承租方），双方签订《苏州市天冠钟表有限公司厂房租赁合同》一份，约定：乙方同意租赁甲方位于苏州市相城区长平路天冠厂房（审理中，原、颜喜雄双方一致明确，案涉厂房的具体坐落为：苏州市相城区黄埭镇胡桥村长平路90号工业用房），面积1020㎡；租赁期限自2012年3月1日至2018年2月28日；每月租金为7140元。其中，该合同第四条还约定：“在租赁期间，甲方保证提供乙方经营所需的用水、用电，甲方应为乙方安装独立的水表、电表。水表、电表按有关主管部门的规定收费标准，由甲方代为收取，月结月清，不得拖欠。”第八条“违约责任”第五项约定：“租赁期间，乙方如要从事经营性行业，必须自行办理营业执照等相关手续，无证经营视同非法经营，甲方有权立即终止合同并不做任何赔偿。”第八条第六项约定：“租赁期间，乙方应及时支付房租及其它应支付的一切费用，如拖欠不付，乙方应缴纳每天4‰的滞纳金。”双方在该合同中还作了其他约定，该合同尾部由合同双方分别盖章予以确认。在该合同期间届满后，双方于2018年3月27日就1020㎡厂房续签《苏州市天冠钟表有限公司厂房租赁合同》一份，约定的租赁期限为2018年2月28日至2023年2月27日，租金为每月8160元，一次性付清一年租金97920元。该合同第四条、第八条的约定内容与上述2012年3月1日双方签订的合同完全一致。该合同尾部由合同双方分别盖章予以确认。另，天冠钟表公司（作为出租方）与兴业家具厂（作为承租方）还于2013年3月20日、2017年2月13日、2017年2月14日分别签订《苏州市天冠钟表有限公司厂房租赁合同》三份，由兴业家具厂向天冠钟表公司承租上述案涉工业用房内的另三处厂房：第一处，面积797平方米，月租金6370元，一次性付清半年租金，租赁期限自2013年3月20日起至2019年3月1日；第二处,面积4058.06平方米，月租金34493.51元，一次性付清一年租金413922元，租赁期限自2017年2月28日起至2023年3月1日止；第三处,面积400平方米，月租金2800元，一次性付清一年租金33600元，租赁期限自2017年2月28日起至2023年2月28日止）。该三份合同第四条、第八条的约定内容与上述2012年3月1日双方签订的合同亦完全一致。该三份合同尾部由合同双方分别盖章予以确认。又查明，兴业家具厂为个人工商户，于2018年10月19日已注销，注销前登记的经营者为颜喜雄。审理中，颜喜雄表示，签订合同当时房屋确实交付，现案涉四处房屋确实还是其在使用，堆放着其机器设备，房屋还未返还给天冠钟表公司，但从2018年6月后兴业家具厂就没有正常经营。审理中，天冠钟表公司提供其自制的《颜喜雄各项费用计算表格》一份，其中显示，自2017年2月28日后，颜喜雄已付的租金分别为86632元（1020平方米该处厂房）、77289元（797平方米该处厂房）、254335元（4058.06平方米该处厂房）、33973元（400平方米该处厂房）。对此，颜喜雄表示，无异议，确实只支付了上述租金。审理中，天冠钟表公司向一审法院明确，自2018年9月26日至10月25日期间的水电费现自愿按照10000元向颜喜雄主张。以上事实，由当事人提供的营业执照、流动人口信息、注销资料查询表、《苏州市天冠钟表有限公司厂房租赁合同》及当事人陈述等在卷佐证，法院予以认定。天冠钟表公司为证明其主张，向法院提供如下证据：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用权证，其拟证明其具备合法出租苏州市相城区黄埭镇胡桥村长平路90号工厂用房的资格。颜喜雄认为，对该组证据真实性均无异议，希望天冠钟表公司提供房产证及消防验收证明，因为如果消防未通过，基础环评未做，会导致拿不到房产证。另，其也申请过环评，但该房屋没有基础环评，其后期的环评也无法通过。经质证，天冠钟表公司认为，其公司已经依法取得建设工程规划许可证，案涉房屋符合法律要求，与兴业家具厂签订的房屋租赁合同合法、有效。其公司是否取得房产证与租赁合同无关。目前案涉房屋确实还在做消防，没有通过，房屋没有基础环评，但基础环评并不是出租人的义务，责任不在其公司。故，本案租金不应减免，颜喜雄不能经营的情况是因其自身原因导致，因为颜喜雄经营的是家具厂，其实质上本身应该自行向有关部门申请环评，其现在不能经营与天冠钟表公司无关。颜喜雄为反驳天冠钟表公司之主张，向法院提供如下证据：苏州市相城区环保局于2018年5月7日出具的《责令改正违法行为决定书》一份[其中载明：“颜喜雄……发现你（单位）实施了以下环境违法行为：你于2013年在相城区建成家具项目，项目配套建设的污染防治设施未经验收即投入了生产；检查还发现你单位员工在进行刷漆作业时操作间未密闭”]、苏州市相城区环保局于2018年8月7日出具的《行政处罚决定书》一份[其中载明：“……经查，你于2013年在相城区建成家具厂并投入了生产，项目配套废气处理设施（活性炭），但该配套设施未经验收家具项目即投入生产。检查还发现你家具厂里的员工在进行刷漆作业时操作间未密闭；同时发现你家具厂贮存危险废物的场所未设置相应的危险废物识别标志……你单位违反了……《建设项目环境保护管理条例》第十九条第一款：‘编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，其配套建设的环境保护设施经验收合格，方可投入生产或使用；未经验收或者验收不合格的，不得投入生产或者使用’……本机关对你单位作出如下行政处罚决定：1.对未在密闭空间内进行产生含挥发性有机物废气工序生产的行为罚款人民币贰万元；2.对不设置危险废弃物识别标志的行为罚款人民币壹万元整；3.对违反建设项目验收制度的行为罚款人民币贰拾万元整；合并处罚人民币贰拾叁万元整……”]、苏州市相城区环保局罚没款缴纳通知单，其拟证明苏州市相城区环保局处罚其的理由中污染防治设施未经验收即投入生产，此指的就是基础环评未做，此是天冠钟表公司的原因，由此导致了200000元处罚；2.黄埭镇胡桥村村委会《限期搬离通知》一份[其中载明：“根据《省、市、区“两减六治三提升”专项行动实施方案》及苏州市人民政府【2017】127号《关于集中开展“散乱污”企业（作坊）专项整治的指导意见》文件精神，现限期于2018年7月21日前进行清理并关停。逾期未清理关停的，专项整治部门将采取联合执法进行取缔清理。由此带来的一切损失，自行承担。”]，其拟证明基础环评和消防只要有一项未做，就会被认定为“散乱污”企业，就会被村委会要求搬离，其中天冠钟表公司厂房内有多家企业也面临同样的问题；3.苏州市相城区现场检查记录一份，其拟证明安监局来现场检查，一是看其有无停产，如无停产将要处以1000000元至2000000元的处罚，另一是要求其注意停产安全。其实际是从2018年4月份开始不能正常经营，从2018年6月份起正式全部停产。经质证，天冠钟表公司认为，对以上颜喜雄提供的证据1、2、3的真实性均无异议，但是对关联性均不认可。苏州市相城区环保局《责令改正违法行为决定书》上的第一项，明确写明了处罚的原因是项目配套建设的污染防治设施未经验收即投入了生产，此是颜喜雄自身原因造成的。同时，根据苏州市相城区环保局《行政处罚决定书》也写明，处罚原因为颜喜雄的家具厂储存了危险废物未设置相应的危险废物识别标志，及项目配套处理设施未经验收即投入了生产才。另，根据双方厂房租赁合同第8条违约责任第5项，租赁期间乙方如要从事经营性行业，必须自行办理营业执照等相关手续，更加证明了上述处罚与天冠钟表公司无关。一审法院认为，本案中，天冠钟表公司与兴业家具厂就案涉四处厂房先后签订的五份《苏州市天冠钟表有限公司厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按照合同的约定如实履行自身的合同义务。兴业家具厂承租天冠钟表公司的四处厂房，虽其中一处（面积为797平方米）租赁合同期限已届满，但该处厂房实际并未返还天冠钟表公司，仍由承租人继续占有使用，天冠钟表公司对此并未提出异议，故双方之间对该处厂房的租赁合同应继续有效，租赁期限为不定期。因此，兴业家具厂应按上述双方合同的约定支付天冠钟表公司案涉四处厂房的租金。因兴业家具厂现已注销，故该支付租金的民事责任应由该厂注销前的经营者即颜喜雄予以承担。故，颜喜雄应支付天冠钟表公司的租金法院现逐项认定如下：1.对于1020平方米该处厂房，自2017年2月28日后，已付租金为86632元，按双方就该处厂房先后两份合同约定的租金标准，经核算，该款首先应支付的系2017年2月28日至2018年2月27日期间共计一年的租金85680元，剩余952元应用于支付该处厂房自2018年2月28日至2019年2月27日期间租金（该年度的租金总额为97920元），因此，该处厂房自2018年2月28日至2019年2月27日期间的租金尚欠金额为96968元；2.对797平方米该处厂房，自2017年2月28日后，已付租金为77289元，按双方就该处厂房于合同中约定的租金标准，经核算，该款首先应支付的系2017年3月20日（注：本案中，该处厂房租金自2017年3月20日起算）至2018年3月19日共计一年的租金76440元，剩余849元应用于支付该处厂房自2018年3月20日至2018年6月19日期间共计半年期间的租金（该半年度租金总额为38220元），因此该处厂房自2018年3月20日至2018年9月19日期间的租金尚欠金额为37371元，另，该处厂房自2018年9月20日至2019年3月1日期间租金33973.33元（6370元/月×5个月+6370元/30天×10天）也尚未支付；3.对于4058.063平方米该处厂房，自2017年2月28日后，已付租金为254335元，按双方就该处厂房于合同中约定的租金标准，经核算，该款首先应系支付的2017年2月28日至2018年2月27日期间共计一年的租金（该年度的租金总额为413922元）中的部分租金，因此，该处厂房自2017年2月28日至2018年2月27日期间租金尚欠金额为159587元，另，该处厂房自2018年2月28日至2019年2月27日全年租金413922元也尚未支付；4.对于400平方米该处厂房，自2017年2月28日后，已付租金为33973元，按双方就该处厂房于合同中约定的租金标准，经核算，该款首先应支付的系2017年2月28日至2018年2月27日共计一年的租金33600元，剩余373元应用于支付该处厂房自2018年2月28日至2019年2月27日期间租金（该年度的租金总额为33600元），因此，该处厂房自2018年2月28日至2019年2月27日期间的租金尚欠金额为33227元。以上自2017年2月28日至2019年3月1日期间，颜喜雄尚欠天冠钟表公司的租金总额为775048.33元。颜喜雄现抗辩，因案涉厂房消防未验收通过、基础环评未做导致其后期环评也无法进行并被环保局处罚，家具厂无法正常经营，故案涉四处厂房的租金均应只计算至2018月5月31日止，对此，法院认为，颜喜雄所提供的证据中，《限期搬离通知》并未写明其被要求进行清理及关停的具体理由，且，双方合同第八条第五项中明确约定“乙方需从事经营性行业的，必须自行办理营业执照等相关手续”，现颜喜雄所提供的苏州市相城区环保局出具的《责令改正违法行为决定书》、《行政处罚决定书》中所载明的其被处罚的主要违法事实之一均为“项目配套废气处理设施（活性炭）未经验收，家具项目即投入生产”，据此，法院无法得出其被环保部门处罚系因案涉厂房基础环评未做的结论，故综上，颜喜雄现所提供的证据尚不足以充分证明其无法继续经营系因天冠钟表公司之原因，对于其关于案涉四处厂房租金只应计算至2018月5月31日止的抗辩意见不予采纳。对于天冠钟表公司所主张的自2018年9月26日至10月25日期间的水电费，现天冠钟表公司自愿按照10000元主张，颜喜雄亦愿意支付该10000元，法院对此予以认定。关于天冠钟表公司所主张的逾期付款违约金，双方合同第八条第六项对此有约定，其现自愿按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍主张，未超出法律允许的范围，法院予以准许。对于该逾期付款违约金的起算日，天冠钟表公司主张租金系“先付后用”，但双方合同中仅是约定“一次性付清一年租金”或“一次性付清半年租金”，并未明确约定为“先付后用”还是“先用后付”，颜喜雄亦不认可系“先付后用”，对此，应由天冠钟表公司承担举证不能的责任，故法院认定本案中租金为“先用后付”，即颜喜雄应支付天冠钟表公司天冠钟表公司的逾期付款违约金具体为：1.对1020平方米该处厂房尚欠租金的逾期付款违约金：以该处厂房自2018年2月28日至2019年2月27日期间尚欠租金96968元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍自2019年2月28日起计算至颜喜雄实际支付之日止。2.针对797平房米该处厂房尚欠租金的逾期付款违约金：以该厂房自2018年3月20日至2018年9月19日期间尚欠租金37371元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍自2018年9月20日起计算至颜喜雄实际支付之日止；以该厂房自2018年9月20日至2019年3月1日期间尚欠租金33973.33元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍自2019年3月2日起计算至颜喜雄实际支付之日止。3.针对4058.063平方米处厂房尚欠租金的逾期付款违约金：以该厂房自2017年2月28日至2018年2月27日期间尚欠租金159587元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍自2018年2月28日起计算至颜喜雄实际支付之日止；以该厂房自2018年2月28日至2019年2月27日期间尚欠租金413922元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍自2019年2月28日起计算至颜喜雄实际支付之日止。4.针对400平方米该处厂房尚欠租金的逾期付款违约金：以该厂房自2018年2月28日至2019年2月27日期间尚欠租金33227元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍自2019年2月28日起计算至颜喜雄实际支付之日止。5.对于自2018年9月26日至10月25日期间的水电费10000元的逾期付款违约金，因合同约定水电费为月结月清，故该逾期付款违约金应以该期间尚欠水电费总额10000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍自2018年10月29日起计算至颜喜雄实际支付之日止。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决下：一、颜喜雄支付苏州市天冠钟表有限公司自2017年2月28日至2019年3月1日期间尚欠租金合计人民币775048.33元。二、颜喜雄支付苏州市天冠钟表有限公司自2018年9月26日至10月25日期间的水电费人民币10000元。三、颜喜雄支付苏州市天冠钟表有限公司逾期付款违约金：以96968元、37371元、33973.33元、159587元、413922元、33227元、10000元为基数，分别自2019年2月28日、2018年9月20日、2019年3月2日、2018年2月28日、2019年2月28日、2019年2月28日、2018年10月29日起，均按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍计算至颜喜雄实际支付之日止。本案案件受理费减半收取为人民币6280.5元，由苏州市天冠钟表有限公司负担117.5元，由颜喜雄负担6163元二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，2019年3月15日一审法院庭审中，颜喜雄确认收到开庭传票，自愿放弃举证期、答辩期，同意当天开庭。二审还查明，天冠钟表公司在一审中提供了苏州市相城区黄埭镇湖桥村昌平路90号工厂的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用权证，证明天冠钟表公司具备合法出租该工业厂房的资格。颜喜雄对上述证件真实性无异议。天冠钟表公司陈述出租的房屋尚未通过消防验收。二审中，颜喜雄称2018年10月份已将租赁房屋还给天冠钟表公司，由天冠钟表公司自行使用，但无法提供证据。颜喜雄表示愿意继续履行合同。二审中天冠钟表公司提供的2004年3月24日上报的在东桥开发区建设苏州市天冠钟表有限公司建设项目环境影响申报登记表，证明该项目获得环保部门审批通过。颜喜雄质证认为，该份材料仅为申报材料，并无证据证明通过相关政府部门的审批。二审中，颜喜雄提供了下列证据：1、苏州市相城区黄埭镇综合执法局出具的预审所需提供材料，其中企业与污水厂签订污水接管协议复印件（房东提供）。证明部分申请方面的材料须由天冠钟表公司提供。2、两份购销合同，证明颜喜雄购买相关的环保设备。3、苏州修杰涂装设备有限公司委托苏州市华测检测技术有限公司出具的检测报告，证明颜喜雄对购买的设备进行检测。4、照片两张，证明颜喜雄购买的设备已经安装到位。5、颜喜雄收到黄埭镇财政所环保补贴25800元的收据。6、颜喜雄与天冠钟表公司工作人员刘晓明的微信聊天记录，证明天冠钟表公司明知其不能提供环评材料。7、买卖合同。8、隔断工程合同。证据7和8证明颜喜雄改造厂房支出的费用。9、天冠钟表公司工作人员秦成军2014年7月10日同意补偿颜喜雄整改费用141000元、停产补偿两个月房租116000元，共计257000元在租赁合同期最后一年租金中抵扣的书面承诺。该承诺书加盖了天冠钟表公司公章。10、秦成军书面证言，证实证据9的真实性。11、收款收据两张，证明天冠钟表公司收取押金79600元，应从租金中扣除。12、2011年2月16日颜喜雄与天冠钟表公司签订的关于租赁厂房4058.06平方米的租赁合同，合同约定每月租金33276.092元。租赁期限自2011年3月1日至2017年2月28日。颜喜雄认为证据9所指的租赁合同最后一年是指这一份合同。13、照片4张，证明因天冠钟表公司厂房消防、环评未通过，2018年9月相关政府部门联合执法将生产用电切断，2018年10月天冠钟表公司将照明及升降机用电切断，因此租金只能计算至2018年10月。14、天冠钟表公司2019年3月、4月发出两份通知，要求承租户。做好搬迁准备，在2019年4月15日前自行搬离。15、秦成军社保缴费明细，证明是天冠钟表公司员工16、照片两张，证明涉案厂房从2018年10月开始进入全面整改，不具备生产条件。天冠钟表公司对上述证据质证认为，证据1、2、3、5真实性、合法性无异议，但颜喜雄不能证明环评所需自己提供材料已准备完毕，不能主张环评未通过是天冠钟表公司过错，不能证明被要求停产限期办理是因无基础环评所致；证据4、6真实性、合法性、关联性均不认可；证据7、8真实性合法性无异议，仅能证明颜喜雄签订过合同，无法证明合同实际履行情况和与本案的关联性；证据9、10、真实性、合法性、关联性均不认可，证据9、15无法定代表人签字，且承诺中明确补偿在租赁期最后一年租金中抵扣，在租赁合同未解除的前提下，颜喜雄无权在本案中要求直接抵扣；证据11因租赁合同未解除，押金不应在本案中直接抵扣；证据12约定的租金数额与秦成军承诺的补偿两个月租金数额不符；证据13真实性无法核实；证据14、16真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为：天冠钟表公司向颜喜雄出租的四处厂房具有建设工程规划许可证，与颜喜雄签订的房屋租赁合同均为合法有效。颜喜雄主张承租房屋未通过消防验收和基础环评，致颜喜雄不能生产经营，但未主张解除合同，且在二审中明确要继续履行合同，据此，颜喜雄应当按照合同约定标准支付租金。但在双方租赁关系继续存在的前提下，天冠钟表公司应当配合颜喜雄提供办理经营手续所需的材料。颜喜雄认为2018年9月起承租房屋停电不能正常使用，仅提供了照片不足为证。颜喜雄二审中认为2018年10月起将房屋返还给天冠钟表公司，但未能提供证据，本院不予认定。关于秦成军出具承诺补偿257000元，因天冠钟表公司对真实性存疑，且秦成军承诺是在租赁合同是最后一年租金中抵扣，未明确是哪一份租赁合同，颜喜雄二审中认为是2011年2月16日签订的租赁期至2017年2月28日的租赁合同，但该合同租金金额与承诺补偿金额不符，该份合同履行期最后一年内颜喜雄并未要求天冠钟表公司补偿，双方于2017年2月13日续签了租赁合同，约定承租期限至2023年2月28日，故颜喜雄要求在本案租金中予以抵扣的主张本院不予支持。颜喜雄二审中主张租金中扣除押金79600元，因双方租赁合同仍在继续履行中。故对该主张本院亦不予支持。颜喜雄认为天冠钟表公司应赔偿颜喜雄不能通过环评造成的损失，但在一审中未提起反诉，故本案不予理涉。颜喜雄在一审庭审中明确已经收到了开庭传票，并放弃举证期、答辩期，其上诉认为一审程序违法的理由不能成立。综上所述，颜喜雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12561元，由上诉人颜喜雄负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十一月十一日书记员  沈华君