四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终1070号 上诉人（原审被告）：巴中中泉东方财富房地产开发有限公司，住所地四川省巴中市巴州区回风大道盈丰苑****楼**。统一社会信用代码：915119005975364138。 法定代表人：陈广智，该公司执行董事。 委托诉讼代理人王雷，四川宏坤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王欢，女，1990年12月26日出生，汉族，大专文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 上诉人巴中中泉东方财富房地产开发有限公司（以下简称“中泉东方财富公司”）因与被上诉人王欢房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院(2019)川1902民初2576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人王雷，被上诉人王欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人中泉东方财富公司上诉请求：1.请求撤销（2019）川1902民初2576号民事判决，改判上诉人不承担支付违约金的责任；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：1.本案迟延交房符合商品房买卖合同补充协议中约定的免责情形，且被上诉人在接收房屋后起诉上诉人的行为违背诚实信用原则。2.本案中也存在被上诉人迟延缴纳房款的情形，被上诉人应当承担违约责任，其金额应当抵减上诉人的违约金额。综上，上诉人不应当承担违约责任。 被上诉人王欢辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 原告王欢向一审法院起诉请求：1.判令被告支付违约金39941.79元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年1月10日，原告王欢与被告中泉东方财富公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，合同约定王欢购买中泉东方财富公司开发的位于巴中市巴州区房屋（合同备案号：××号）一套，合同总价款人民币337917.00元，建筑面积81.23㎡。该合同第九条付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币107917.00元，（二）买受人采取下列第3种方式付款［3贷款方式付款：买受人在签订本合同时首付房款人民币107917.00元，全部房款30％；余款人民币230000.00元向指定银行申请贷款支付］。第十五条商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分房验收结果表》；第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2017年5月31日前向买受人交付该商品房；有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.详见补充协议；（二）该商品房达到本合同约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前15日，书面通知买受人查验房屋时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。…买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间。…第十九条逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的…逾期在30日后，…出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。 同日，原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第四条关于逾期交房的补充约定：1.如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付房屋，并无须承担逾期交房违约责任：（1）因执行本合同签署后新颁布的新法律、法规及其他规范性文件导致工程拖期或逾期交房的；（2）法定××或其它重大流行病导致工程拖期或逾期交房的；（3）因执行政府及职能部门的法规、规章、文件、行政命令等规定（如戒严等）或重大国事活动（如重大国际国内会议，国家庆典等）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的；（4）遭遇6级以上大风或连续24小时大雨、暴雨等不可抗力的原因的；（5）因市政配套工程批准、安装、施工造成的工期延误期；（6）非甲方原因，政府部门验收时间滞后；（7）其他相关的政府行为或管理措施导致延误的。…5、买受人应在出卖人交房通知规定的交接时间办理商品房交付手续并履行接收房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知中规定的交付时间、地点与出卖人办理该商品房交接手续的，视为出卖人已按期交房。自交房通知规定的交付期限届满之日视为商品房交付之日。第九条关于违约金的补充约定：1.出卖人及买受人双方同意，对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加；2.本合同所约定的违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合要素所造成的损失。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”等为由作为抗辩要求调低违约金，应收到违约金的一方亦无需举证具体损失。 合同签订后，原告交纳了购房款，被告未在约定的2017年5月31日前向原告交付房屋。2019年1月16日，被告通知原告接收了房屋，但未提供建设工程竣工验收合格证以及房屋面积实测报告书，未能证实此时房屋已经达到交房条件。2017年12月31日，被告公司出具《承诺书》：一、对于合同约定2017年5月31日交房的业主违约金计算时间为：自2017年6月1日至2017年12月31日为第一阶段违约金计算时间（即213日），第二阶段违约金计算时间从2018年1月1日至项目达到交房条件和办理交接手续时止。三、2018年6月30日之前各业主的违约金标准按照买卖合同当中“逾期交房责任”条款中约定违约金比例计算；四、违约金支付方式为：在各位业主接房时，在交房当天我公司以现金方式与各位业主进行结算支付；五、本承诺书内容与原“商品房（预售）买卖合同”具有同等法律效力。 被告提交了《中泉国际广场建设中不可抗因素清单》，该清单载明了2015年4月5日至2018年8月31日之间的停工原因，包括：下雨68天、高温6天、中高考39天。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《四川省商品房买卖合同》约定了被告逾期交房的违约责任，被告未在合同约定的2017年5月31日向原告交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。 被告认为原告要求给付的违约金过高，请求进行调整，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人违约的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原约定的违约金进行调减，酌定对被告应给付的违约金按已付购房款337917.00元的3.33%计算，即为11252.64元。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：由被告巴中中泉东方财富房地产开发有限公司在判决书生效后30日内向原告王欢支付违约金人民币11252.64。一审案件受理费795元，由被告巴中中泉东方财富房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的本案事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人中泉东方财富公司是否应当承担违约责任。 本案中，上诉人中泉东方财富公司应按约定于2017年5月31日将案涉房屋交付给被上诉人，但是上诉人实际向被上诉人交付房屋的时间却是2019年1月16日，上诉人的行为违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。上诉人称其延迟交房的情形属于《商品房买卖合同补充协议》约定的免责条款，不应当承担违约责任，并提交了受降雨、中高考影响而停工的相关证据，但受中高考影响停工并不是双方约定的免责事由，受降雨影响导致停工的免责事由必须是连续24小时大雨、暴雨，上诉人提交证据不能达到其证明目的。同时，一审法院充分考虑了本案的实际情况，对双方约定的违约金计算标准已酌情予以调减，且判决上诉人承担的违约金数额并未超过双方约定和法律规定，上诉人认为不应当承担违约责任的理由不成立，本院不予采纳。关于上诉人称被上诉人在接收房屋后起诉上诉人的行为违背诚实信用原则的问题。法律赋予了当事人诉权，当事人享有依法起诉或不起诉的权利，上诉人并未举证证实本案被上诉人已承诺放弃追究其逾期交房的违约责任，其上诉认为被上诉人在接收房屋后起诉行为违背诚实信用原则的理由不成立，本院不予采纳。关于上诉人称本案中也存在被上诉人迟延缴纳房款的情形，被上诉人应当承担违约责任，其金额应当抵减上诉人的违约金额的问题。上诉人在一审中并未对此提起反诉，该部分内容不属于本案二审的审查范围，对上诉人要求在本案中抵减其应承担违约金的主张，本院不予支持。 综上，上诉人中泉东方财富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费81元，由上诉人巴中中泉东方财富房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖 敏 审 判 员  王健宇 审 判 员  王 军 二〇一九年十一月十四日 法官助理  王丽珍 书 记 员  白茂松