山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3086号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路**。统一社会信用代码：91370402164520467M。法定代表人：王绥金，总经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：靳春芳，女，1977年5月16日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人靳春芳商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初646号民事判决，改判驳回靳春芳的诉讼请求，或发回重审；2.上诉费用由靳春芳负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。首先，中汇公司开发的东湖明珠小区业主在足额交存专项维修资金后房产管理部门方可办理竣工综合验收备案，因靳春芳等人未足额缴纳专项维修资金，因此中汇公司无法在判决书生效之日起30日内办理备案。其次，因靳春芳等人的原因导致中汇公司不能办理综合验收备案而导致的逾期办证与中汇公司没有任何关系，中汇公司不应承担逾期办证违约金。还有，中汇公司没有逾期交房，靳春芳未按合同约定上房，是由其本人未申请造成的。二、一审法院适用法律不当。靳春芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。靳春芳向一审法院起诉请求：1.中汇公司立即为靳春芳办理房屋产权证,并按日计算向靳春芳支付全部已付购房款767596元万分之一的违约金(自2016年1月8日起计算至实际登记备案之日止);2.诉讼费用由中汇公司承担。一审法院认定事实：中汇公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2014年9月10日，靳春芳（买受人）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，靳春芳以767596元的价格购买出卖人开发的东湖明珠X号楼X单元X室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，中汇公司于2015年7月22日将涉案房屋交付给靳春芳。靳春芳已按约支付给中汇公司购房款767596元。中汇公司至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。靳春芳于2019年1月7日曾通过律师函就涉案房屋逾期办理房屋产权证、逾期交付房屋一事向中汇公司索要违约金，中汇公司于2019年1月8日收到该函。现靳春芳和中汇公司就涉案房屋权属登记事宜发生争议并诉至法院。另查明，2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司变更名为枣庄中汇住宅开发有限公司。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：中汇公司提交的1、《山东省住宅专项维修基金管理办法》（鲁建发【2015】2号）。证明靳春芳没有交存专项维修资金，中汇公司不应该承担责任；2、《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）证明房产管理部门未办理竣工综合验收备案，系原告未缴纳专项维修资金；3、《东湖明珠交接房通知单》。证明交房时间；4、通知1份。证明中汇公司多次通知小区业主（包括靳春芳）向房产管理部门交存专项维修资金。该四份证据不足以对抗中汇公司应履行的在《商品房买卖合同》中约定的“应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”义务。因此，上述证据与靳春芳诉请的关联性不足，对中汇公司该抗辩理由不予采纳。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点问题为：一、中汇公司是否存在违约行为。本案《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。但中汇公司至今未履行该备案义务，并致使靳春芳至今未能办理房屋权属登记手续。中汇公司的行为构成违约。靳春芳诉请中汇公司立即为靳春芳办理房屋产权证，中汇公司应当按照合同约定履行协助靳春芳办理产权登记手续，即将办理涉案房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案的义务。综上，中汇公司的行为构成违约，应依法支持中汇公司履行将办理涉案房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案义务。二、中汇公司是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，中汇公司未在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。本案《商品房买卖合同》约定商品房交付时，应当符合房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明的条件。现中汇公司以业主未全部交存个人专项维修资金，房产管理部门不予办理竣工综合验收备案的抗辩理由不能成立。三、违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。中汇公司的违约行为自2015年1月31日一直延续至今，靳春芳在起诉之日前2019年1月7日向中汇公司主张逾期办理房屋所有权证书违约金。故自2016年1月7日之后的违约金未超过诉讼时效，应予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定中汇公司在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此确认该违约金计算至中汇公司履行完毕上述义务之日止。双方对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，应予以确认。综上所述，靳春芳的部分诉求，应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案；二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告靳春芳逾期办证违约金（以767596元为基数，按日万分之一计算自2016年1月8日起至被告枣庄中汇住宅开发有限公司将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回原告靳春芳的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930.08元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，中汇公司于2018年1月18日、2018年4月7日将缴纳住宅专项维修资金的通知张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。靳春芳于2019年6月10日缴纳了住宅专项维修资金。本院还查明，中汇公司于2019年4月17日将办理东湖明珠10号楼房屋登记备案的材料报枣庄市市中区不动产登记中心备案。本院认为，依据靳春芳与中汇公司签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知靳春芳需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在靳春芳知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，靳春芳在收到上述通知后，于2019年6月10日缴纳了住宅专项维修资金，但因涉案房屋权属登记备案的材料中汇公司已于靳春芳缴纳住宅专项维修资金前报产权登记机关备案，故中汇公司不应再承担从2018年1月19日起至涉案房屋权属登记备案材料报产权登记机关备案之日止的逾期办证的违约责任，对一审判决此阶段中汇公司应向靳春芳支付的违约金，在执行中予以扣减。综上，中汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1930.08元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  崔兆军审判员  赵 慧二〇一九年十一月二十五日法官助理孙微书记员马馥君