安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初9502号 原告：曹兵，男，1990年9月27日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：樊家杰，安徽世邦律师事务律师。 委托诉讼代理人：吴所巨，安徽世邦律师事务律师。 被告：上海勋亲科技有限公司，住所地上海市奉贤区金碧路**。 法定代表人：李冠楠，总经理。 被告：北京互动时代网络技术有限公司，住所，住所地北京市朝阳区西大望路****楼**06-01div> 法定代表人：李明浩，董事长。 以上两位被告共同的委托诉讼代理人：赵成刚，上海安盟律师事务所律师。 原告曹兵与被告上海勋亲科技有限公司（以下简称上海勋亲公司）、被告北京互动时代网络技术有限公司（以下简称北京互动公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹兵及其委托诉讼代理人樊家杰、吴所巨，被告上海勋亲公司和被告北京互动公司共同的委托诉讼代理人赵成刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹兵向本院提出诉讼请求：1.判令上海勋亲公司支付拖欠租金共计168326.4元及利息3636元（自2019年3月6日至2019年8月19日，共计166天，按银行同期贷款年利率4.75%计算），并自2019年8月20日起按前述利率标准承担利息至款项还清之日止；2.判令上海勋亲公司支付租赁期间物业费10875元及利息122元（自2019年5月25日至2019年8月19日，共计86天，按银行同期贷款年利率4.75%计算），并自2019年8月20日起按前述利率标准承担利息至款项还清之日止；3.判令上海勋亲公司支付2019年3月的电费13875.2元、2019年4月电费13414.4元、2019年5月电费9318.4元，共计36608元及利息410元（自2019年5月25日至2019年8月19日，共计86天，按银行同期贷款年利率4.75%计算），并自2019年8月20日起按前述利率标准承担利息至款项还清之日止；4.判令上海勋亲公司支付违约金共计423972元；5.判令北京互动公司对上述费用承担连带付款责任；6.判令上海勋亲公司和北京互动公司共同承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月29日，曹兵与上海勋亲公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：（1）曹兵将位于合肥市淮河路步行街的房屋出租给上海勋亲公司使用；（2）租期为五年零三个月，自2019年1月6日至2024年4月5日；（3）交付日期：2018年11月26日；（4）第一、第二、第三年年租金均为1280000元，第四、第五年年租金均为1331200元，最后一季度租金为332800元；（5）租金支付方式：第一年为季度付、后四年半年一付、后三个月为一季度一付；（6）租赁期间房屋的水、电、物业等相关费用由上海勋亲公司承担；（7）合同还对双方的权利与义务及违约责任等作了具体约定。合同签订后，曹兵如约将房屋交付给上海勋亲公司使用。上海勋亲公司于2018年12月6日向曹兵支付2019年1月6日至2019年4月5日期间租金320000元。按照合同约定，上海勋亲公司应于2019年3月5日向曹兵支付2019年4月6日至2019年7月5日的租金。但上海勋亲公司以经营困难为由，一直拖延未付。2019年4月26日，曹兵申请合肥市衡正公证处对租赁房屋经营的“本宫娃娃”店面现状、周边环境等办理证据保全公证，发现该店铺的收款单位系北京互动公司。经曹兵多次催要，北京互动公司汪伟于2019年5月15日向曹兵支付70000元（其备注为合同解除款），并于2019年5月16日向曹兵支付50000元。2019年5月24日，上海勋亲公司合肥店店长王海洋要求与曹兵办理房屋交接，待曹兵赶至租赁房屋时，发现房屋内物品及设备皆已搬空。为避免房屋搁置造成损失，曹兵无奈与王海洋签订《房屋归还交接确认书》。同日，曹兵申请合肥市衡正公证处对该店面的现状、周边环境办理了证据保全公证。2019年5月27日，曹兵向上海勋亲公司寄送了解除合同确认函，请上海勋亲公司在收到确认函之日起3日内对合同是否继续履行问题作出明确答复，若上海勋亲公司不予答复或逾期答复，均视为合同在签署《房屋归还交接确认书》时已解除。上海勋亲公司至今仍未回复，因此合同于2019年5月24日已解除。为减少房屋空置损失，2019年6月8日，曹兵与贾敏签订《商铺租赁合同》一份，约定曹兵将涉案房屋出租给贾敏使用，租期为四年九个月，租金计算起止日期自2019年7月19日至2024年4月19日；店面交付日期为2019年6月8日。根据合同约定，上海勋亲公司应向曹兵支付租赁期间欠付的房屋租金、电费、物业费并承担违约责任。双方虽在合同中约定了违约金金额，但约定的违约金过高，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）中第29条规定，曹兵以实际损失为基准，要求上海勋亲公司承担相应的违约责任。本案中，曹兵与上海勋亲公司合同中约定的免租期自2018年11月26日至2019年1月5日，共计40天；曹兵与贾敏合同中约定的免租期自2019年6月8日至2019年7月18日，共计40天；房屋空置期自2019年5月25日至2019年6月7日，共计13天，以上合计93天。曹兵系根据房屋租期给予上海勋亲公司相应的免租期，而上海勋亲公司仅租赁几个月就违约，给曹兵造成很大的损失，因此曹兵主张以房屋免租期和空置期的租金损失为依据要求上海勋亲公司承担违约责任。上海勋亲公司只有一个法人股东，即北京互动公司，上海勋亲公司实系一人有限责任公司。因案涉租赁房屋经营的收益归北京互动公司所有，与上海勋亲公司财产构成混同，根据公司法相关规定，北京互动公司应承担连带责任。 上海勋亲公司和北京互动公司共同辩称，一、不同意曹兵第一项关于支付租金和第四项支付违约金的诉讼请求，因为双方在5月份就解除合同已经达成协议，并已妥善解决，即曹兵所述的上海勋亲公司已支付合同解除款7万元和5万元，也就是说双方之间不再存在任何纠纷。二、对于第二项物业费，上海勋亲公司同意据实支付。只要曹兵提交的收费依据和计算期间准确，上海勋亲公司同意在不计息的前提下支付。三、对于第三项电费，上海勋亲公司同意按3月份13875.2元、5月份9318.4元的金额支付，4月份的电费已经缴纳。四、根据合同相对性原则，北京互动公司不应当承担连带责任。 本院经审理认定的事实如下：2018年11月29日，曹兵作为出租方（甲方），上海勋亲公司作为承租方（乙方），签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市淮河路步行街新时代广场A座负一层建筑面积约为725平方米的房屋出租给乙方使用，租期共五年零三个月；定金为106666元，后期转化为履约保证金，租期届满，乙方结清房租、水电等一切与租赁相关的费用后，甲方将该履约保证金退还乙方；租金支付方式为第一年为季度付，后四年半年一付；房屋交付日期为2018年11月26日，计租的起止日期为2019年1月6日至2024年4月5日；第一年租金为128万元，分别于2018年12月5日、2019年3月5日、2019年6月5日、2019年9月5日各付款32万元，如因乙方原因或者银行转账迟延5日内不追究乙方违约责，如超过5日仍未支付的每逾期支付一日，应向甲方支付合同总金额10%的违约金，并继续支付到实际支付全部租金止，且甲方有权从房屋履约保证金中直接予以扣除；乙方自行承担水、电、物业等相关费用；双方应保证履行该合同时间的延续性和完整性，如有一方违约，单方解除合同，提前收回/退回该房屋的，违约方向守约方按合同租金总金额的50%向对方赔偿违约金，经双方协商一致提前解除合同的不作违约处理。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上海勋亲公司依约支付了履约保证金106666元，并支付了2019年1月6日至5月5日期间的租金，之后上海勋亲公司因经营困难未再支付后期租金，并于2019年5月24日将房屋交还曹兵。交还房屋之前，曹兵与上海勋亲公司的工作人员汪伟就解除合同通过微信进行协商，双方互相发送解除租赁合同协议书及修改版本，但未最终签订书面协议。上海勋亲公司租赁期间尚欠曹兵3月份电费13875.2元、5月份电费9318.4元，以及物业费10875元。 另查明：2019年5月15日，汪伟通过支付宝转账方式向曹兵支付7万元，曹兵当日向汪伟发送微信，内容为“总共是13414.4的电费加上四月房租106666共计：120080.4，已到账7万”。5月16日，汪伟通过银行转账支付曹兵5万元。上海勋亲公司主张上述12万元系双方就解除合同约定的款项，曹兵不予认可。 还查明：上海勋亲公司系北京互动公司的全资子公司，案涉门店的部分经营收入直接转入北京互动公司账户。 以上事实，有曹兵提交的身份证、企业信息表、房屋租赁合同、银行交易明细、公证书、房屋归还交接确认书、解除合同确认函及快递单、物业费收据、微信聊天记录、商铺租赁合同、文件、前期物业服务协议、电子转账回单、水电费收据及银行转账回单、刘婷婷情况说明及身份证复印件、电费收条，上海勋亲公司和北京互动公司共同提交的房屋租赁合同、支付凭证、微信聊天记录、电话录音、汪伟的劳动合同及社保缴费记录单，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，曹兵与上海勋亲公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。曹兵和上海勋亲公司均认可上述房屋租赁合同已于2019年5月24日返还房屋时解除。上海勋亲公司辩称其与曹兵已就解除合同达成一致，以12万元作为解除合同应付的所有款项，曹兵不予认可。本院认为，曹兵虽以微信方式向上海勋亲公司的工作人员汪伟发送过解除合同的协议，但在汪伟发送修改版本后，曹兵并未同意，双方并未就解除协议达成一致意见，且通过曹兵发送的微信内容可以看出其确认该12万元为4月份的电费及房租，并未表示12万元为合同解除款且不再主张其他费用，故对上海勋亲公司的上述抗辩意见，本院不予采信。 对于曹兵主张的2019年4月6日至2019年5月24日期间的租金及利息，本院认为，上海勋亲公司已支付租金至2019年5月5日，其已支付的履约保证金106666元抵扣2019年5月6日至5月24日期间的租金后尚余40036元，可见，上海勋亲公司并不拖欠租期内的租金，对于曹兵的该项诉请，本院不予支持。 关于物业费及利息，上海勋亲公司租赁期间拖欠物业费10875元，应予支付，并应自2019年5月25日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付利息至款清之日止。 关于电费及利息，曹兵主张的四月份电费，上海勋亲公司已支付完毕，但尚欠3月份电费13875.2元及5月份电费9318.4元，上海勋亲公司应支付上述电费合计23193.6元，并应自2019年5月25日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付利息至款清之日止。 关于违约金，上海勋亲公司提前解除合同，给曹兵造成了一定的损失，应当承担相应的违约责任。曹兵基于上海勋亲公司长达5年零3个月的租赁期限，给予上海勋亲公司40天免租期，但上海勋亲公司仅支付租金不足5个月即提前解除合同，免租期租金可以视为其违约给曹兵造成的损失，应当予以补齐。曹兵于2019年6月8日将案涉房屋重新对外出租，上海勋亲公司于2019年5月24日提前解约，给曹兵造成了2019年5月25日至2019年6月7日空置期间的租金损失。曹兵与新承租人约定40天免租期，该约定系曹兵与新承租人之间的合意，与上海勋亲公司提前解除合同并无必然的因果关系，曹兵关于该期间租金损失也为上海勋亲公司提前解约造成的损失的主张，本院不予支持。结合曹兵上述实际损失，本院确定上海勋亲公司支付曹兵违约金185863元（1280000元÷365天×53天），扣除上海勋亲公司尚余的履约保证金40036元后，上海勋亲公司还应支付曹兵违约金145827元。 关于曹兵主张北京互动公司承担连带付款责任，本院认为，北京互动公司并非合同相对人，至于北京互动公司和上海勋亲公司是否构成财产混同，不属于本案房屋租赁合同纠纷的审查范围，本院对该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告上海勋亲科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹兵物业费10875元，并应自2019年5月25日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付利息至款清之日止； 二、被告上海勋亲科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹兵电费23193.6元，并应自2019年5月25日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付利息至款清之日止； 三、被告上海勋亲科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹兵违约金145827元； 四、驳回原告曹兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为5120元，由原告曹兵负担3690元，被告上海勋亲科技有限公司负担1430元。保全费3820元，由原告曹兵负担2780元，被告上海勋亲科技有限公司负担1040元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  孔静 二〇一九年十一月二十七日 书记员  徐宁 附本判决所依据的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。