江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏05民终6907号上诉人（原审原告）：张家港市永氟龙防腐科技有限公司，住所地张家港市乐余镇乐西村。法定代表人：顾佳兰，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：张家港市通润机械有限公司，住所地张家港市现代农业示范园区通运北路。法定代表人：刘向阳，该公司总经理。原审第三人：叶瞻，女，1976年9月8日生，汉族，住张家港市。上诉人张家港市永氟龙防腐科技有限公司（以下简称永氟公司）因与被上诉人张家港市通润机械有限公司（以下简称通润公司）及原审第三人叶瞻房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2019）苏0582民初6494号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永氟公司上诉请求：1.撤销一审裁定书；2.判令永氟公司与通润公司及第三人叶瞻签订的合同有效；3.判令原审第三人叶瞻协助办理抵押过户手续。事实与理由：2019年3月6日，永氟公司与通润公司签订《厂房买卖合同》一份，约定位于江苏省张家港市常阴沙现代农业示范园区通运北路东侧所有权证号为“张房权证乐字第**”、土地使用权证号为“张国用(2011)第0290025号”的厂房、辅房及3台行车出售给上诉人。上诉人分别于2019年3月6日、3月7日、3月8日支付定金180万元，3月29日又支付了620万房款。依据该《厂房买卖合同》约定，被上诉人此时应当与上诉人办理厂房过户手续，但因为案涉厂房存在两笔抵押情况，上诉人协助被上诉人还清了第一抵押权人张家港农村商业银行的贷款，与第二抵押权人即本案第三人、被上诉人又为此签订《补充协议》一份，协议约定被上诉人、第三人应当先将案涉厂房过户至上诉人名下，上诉人再利用该厂房贷款支付被上诉人向第三人的借款及厂房余款。《补充协议》签订之后，上诉人多次要求被上诉人与上诉人一起去办理厂房过户手续。2019年5月8日，上诉人得知案外人作为被上诉人的债权人起诉被上诉人并将本案所涉厂房进行查封，上诉人无奈向一审法院起诉，主张上诉人与被上诉人及第三人之间签订的相关协议有效。原审法院以“不符合起诉条件”驳回了上诉人的原审起诉。上诉人签订合同的目的是取得厂房的产权，合同依法有效。上诉人认为，自从上诉人与被上诉人签订厂房买卖合同起，上诉人就享有法定的物权期待权，而物权期待权是个渐进的实现过程，存在一个客观的过渡周期，在此期间因案外人的诉讼行为对上诉人享有的这一特定权益造成了客观损害。案涉厂房因案外人主张的查封行为导致厂房项下的权利存在瑕疵，不能办理过户手续，上诉人的原审起诉就是为了对抗案外人的查封行为对上诉人享有的案涉厂房物权期待权的有效保护。永氟公司向一审法院起诉请求：1、判令永氟公司与通润公司于2019年3月6日签订的《厂房买卖合同》及2019年4月1日签订的《补充协议》、永氟公司与通润公司、第三人于2019年4月24日签订的《补充协议》合法、有效；2、判令第三人协助永氟公司办理案涉房屋的抵押权注销手续；3、判令本案诉讼费用由通润公司负担。一审法院认定事实：2019年3月，通润公司（卖方、甲方）与永氟公司（买方、乙方）签订《厂房买卖合同》一份，约定：乙方购买甲方坐落于张家港市，厂房建筑面积合计3882.96平方米，土地使用权面积5364.8平方米（房屋所有权证号：张房权证乐字第**，土地使用权证号：张国用2011第**），所有面积以产证为准。（含所有辅房及3台行车）。双方确认价款如下：房屋及土地总价款合计1250万元。乙方付款以转账或现金方式支付，甲方收款后应立即出具相应收据。买卖协议签订后，乙方立即向甲方支付定金180万元。双方合同签订后，乙方于2019年3月31日前支付甲方620万元。剩余尾款450万元于乙方银行贷款放款后结清。甲方于乙方支付完首付800万元后，甲方配合乙方办理完成产权过户手续。甲方负责在办理过户过程中产生的全部税费，税费按照提交国土局的买卖交易合同为准。合同还约定了其他事项。2019年4月1日，通润公司（甲方）、永氟公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：乙方购买甲方厂房坐落于张家港市厂房附属建筑、设施（含供电设施等）已经于2019年4月1日全部移交乙方。因甲方经营需要，乙方同意甲方继续使用前述部分厂房，迁出日期按原双方厂房买卖合同约定为准。现因乙方生产经营需要，乙方在2019年4月起需要改造部分厂房，就厂房改造，甲乙双方定以下条款：1、施工地点张家港市常阴沙农场通运北路3号厂房内；2、乙方保证施工现场安全，不盲目施工，不违章作业，如发生事故由乙方自行负责，并承担全部责任，与甲方无关；3、乙方保证施工人员安全，做好施工人员安全教育，如出现安全事故由乙方自行负责；4、乙方必须配备专业人员，特殊操作由专业人员施工，持证上岗，乙方自备安全防护用品及劳保用品。上述合同及协议签订后，永氟公司共支付购房款800万元。2019年4月24日，通润公司（甲方）、永氟公司（乙方）、叶瞻（丙方）签订《补充协议》一份，约定：鉴于甲方曾于2018年4月办理房产抵押手续，将出售给乙方的厂房抵押给丙方，他项权证为苏（2018）张家港市不动产证明第0008558号，登记最高债权数额为80万元，甲乙双方已经于2019年4月17日前往本市国土资源行政管理部门办理厂房过户手续,丙方抵押权登记手续对甲乙双方办理厂房过户手续造成障碍，三方经协商，本着妥善解决过户障碍，早日付清相关款项的理念，补充签订协议如下：1、甲方、丙方同意将协助乙方顺利办理厂房过户手续，乙方取得厂房产权后，向银行办理贷款，其中甲方向乙方的借款由乙方直接支付丙方。经乙方与丙方结算，截至2019年4月15日止本息共计为8144400元，如签订本补充协议至乙方实际付款时再发生新的利息及其他合理费用的，按时发生额为准。2、截至本协议签订日止，乙方共计结欠购房款450万元，扣除本补充协议第一条的款项后，其剩余368.56万元向甲方支付。3、甲乙双方的其他权利义务以双方签订的其它合同为准，如有冲突的，以本补充协议为准。甲乙双方承诺最多两个月之内必须全部归还丙方本息，即在2019年6月30日之前向丙方结清，否则丙方有权向甲乙双方担保人追讨。……因厂房未过户未付，引起本案纠纷。一审法院认为，永氟公司要求确认与通润公司、第三人叶瞻之间先后签订的《厂房买卖合同》和两份《补充协议》合法有效，属于确认之诉。确认之诉是当事人之间因某种法律关系是否成立、是否合法有效等事宜产生争议，进而诉诸人民法院予以确认的诉讼，故确认合同效力之诉的基础是当事人之间就合同效力发生了争议，永氟公司提起确认诉讼应当具有需通过诉讼途径救济或保护的法律利益。根据《民事诉讼法》的规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。民事诉讼的目的是解决当事人之间民事权利义务争议，本案中，通润公司、第三人叶瞻对相关《厂房买卖合同》、两份《补充协议》的效力均未提出过任何异议，双方之间就合同效力问题不存在争议，永氟公司起诉要求确认《厂房买卖合同》和两份《补充协议》合法有效，不符合起诉的条件。永氟公司提起本案诉讼的主要原因是因案涉厂房被案外人查封导致厂房无法办理过户登记手续，永氟公司应当另行通过执行异议及执行异议之诉解决相关问题。至于永氟公司要求第三人叶瞻配合办理抵押权注销手续，第三人叶瞻抵押权所对应的债权目前尚未依照三方签订的《补充协议》妥善解决，且第三人叶瞻明确在其债权解决后同意配合办理抵押权注销手续。永氟公司的该项诉讼请求，一审法院碍难支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，一审法院裁定：驳回张家港市永氟龙防腐科技有限公司的起诉。本院经审查认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，案外人对执行标的主张实体权利的，应提出执行异议和案外人异议之诉程序。本案中，涉案房屋及土地使用权在本案起诉前已经在（2019）苏0582民初6119号等其他案件中被人民法院依法查封，现永氟公司起诉要求叶瞻协助其办理房屋的抵押权注销手续以便将诉争房屋过户登记至其名下，其应依照前述规定通过执行异议和执行异议之诉程序提出。据此，本案应驳回永氟公司的起诉，一审法院裁定处理结果正确。综上，永氟公司的上诉理由不能成立，依法应予驳回。原审裁定并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十一月五日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航