贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终5836号上诉人（原审被告）：李迅，男，1985年8月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：深圳市住宅物业管理有限公司，住所地深圳市福田区益田村中心广场康乐中心**。法定代表人：李东升，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵腾飞，男，该公司员工。上诉人李迅因与被上诉人深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称深圳住宅公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初3515号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李迅上诉请求：1.撤销原判第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人购房合同中约定的物业服务公司是上海科瑞物业管理发展有限公司，而不是深圳物业公司，上诉人对房开商与深圳物业公司签订的前期物业服务合同并不知情。根据《物业管理条例》的规定，物业公司提供服务要经过招投标程序，深圳物业公司在未通过该程序进入小区提供服务的行为没有合法依据。二、深圳物业公司虽为上诉人提供了物业服务，但远远达不到收取物业服务费的标准，该小区长期存在脏乱差问题，上诉人向被上诉人多次提出改正，但被上诉人置之不理。三、被上诉人提供物业服务以来，从未向小区业主公布过广告收入，至今小区业主不知道广告收入的使用情况，被上诉人撤出小区时也未移交该笔款项。综上，如被上诉人提供的服务质量好，小区业主不可能拖欠物业费；四、B3栋20楼4号房为房开公司样板间，没有业主，装修时防水工程不到位导致卫生间门外房顶漏水至B3栋19楼4号房，出现问题后已经向被上诉人反映，但直到被上诉人撤出这个问题都没有解决。深圳住宅公司答辩称，根据规定，业主在享受物业服务的同时，承担缴纳物业费的义务，上诉人以各种理由拒交物业费，不仅影响已经交费业主的利益，也给被上诉人的经营管理带来影响，业主拒交物业费将导致恶性循环，请求法院依法判决。深圳住宅公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费4179.6元、违约金4200.5元；2、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告李迅系贵阳市白云区马掌坡路绿地伊顿公馆小区业主。2013年9月26日，原告与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订了《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》，合同约定：原告向该小区提供物业服务，业主按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，物业管理费（高层住宅）按1.7元/月/平方（包括电梯运行维护费、二次加压供水设备设施运行维护费）计收，物管费按季交纳，在每季的首月10日之前支付，若未按期足额缴纳，则每日按欠费金额的0.3%支付违约金。合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务。被告在该小区的房屋建筑面积为77.43平方米，每月应缴纳116.1元的物业管理费（原告主动降低物管费标准，按照1.5元/月/平方计算）。在原告对被告所在小区提供物业服务期间，被告未缴纳自2015年6月1日至2018年5月31日共计36个月的物业管理费4179.6元。因原告在该小区提供物业服务期间存在物业服务不到位的情况，业主拒缴物业管理费。另查明，原告于2018年6月8日向绿地伊顿公馆小区业主公告：原告与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司达成解除《绿地伊顿公馆前期物业服务合同》的协议，原告于2018年5月31日起停止对伊顿公馆的物业服务，由上海绿地物业服务有限公司对绿地伊顿公馆提供物业服务。上述事实，有原、被告的在庭陈述及原告提供的工商信息材料、《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》、欠费款应收明细表、被告所写的民事起诉状、《关于绿地伊顿公馆更换物业服务公司的公告》及被告提供的房屋照片2张等证据在卷佐证，并经庭审一一质证，其证据来源合法，内容真实，可作为本案定案的依据，一审法院予以认定。一审法院认为，本案原告虽未与被告签订书面物业服务合同，但原告在与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》后，按照该合同的约定实际为绿地伊顿公馆小区的业主提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，亦接受了原告提供的服务，故依据诚实信用、等价有偿的原则，被告理应向原告支付物业管理费。根据本案查明的事实，被告自2015年6月1日至2018年5月31日期间未支付物业管理费，故对于原告诉请被告支付物业管理费的主张，一审法院予以支持，原告主张被告应缴纳的物业管理费系按照每平方米1.5元标准计算，对此收费标准被告未提出异议，故一审法院予以支持，即被告应缴纳的物业管理费为4179.6元（116.1元/月×36月）。关于违约金，一审法院认为，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，并依法及时主张自己的权利。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，且原告提出的物业管理服务确有需要改进之处，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。被告李迅提出房屋出现漏水、入户大厅吊顶损坏、未公开物管的公共收益等问题未妥善解决，并提供图片予以证实，但其上述理由不能成为业主拒交物业管理费的理由，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李迅于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市住宅物业管理有限公司2015年6月1日至2018年5月31日期间的物业管理费人民币4179.60元；二、驳回原告深圳市住宅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告已预交），由被告李迅负担。二审中，双方均没有向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，李迅在与房开商签订《商品房买卖合同》时虽约定了房开商选定的物业服务企业为上海科瑞物业管理发展有限公司，但之后上海科瑞物业管理发展有限公司与房开商终止物业服务合同，深圳物业公司通过招投标中标并与房开商签订了《绿地伊顿公馆前期物业服务合同》，并公告由深圳物业公司对包括案涉业主在内的绿地伊顿公馆提供物业服务，之后深圳物业公司实际向该小区提供了物业服务。根据前述法律规定，深圳物业公司与房开商签订的前期物业服务合同合法有效，对业主李迅具有约束力。因此，李迅二审关于深圳物业公司强行进入小区提供服务没有合法依据的上诉理由本院不予采信。协议签订后，被上诉人为上诉人房屋所在小区提供物业服务,上诉人也接受了该服务，但上诉人自2015年6月至2018年5月期间未向被上诉人交纳物业服务费，上诉人的行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。现上诉人以被上诉人提供的物业服务存在脏乱差为由拒交物业服务费，从上诉人所反映的问题来看，小区内安保、绿化、卫生问题，确属物业公司通常情况下的合理业务范围。由于小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案上诉人已经作为整体接受了物业服务，就不能以该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。因此，本院对李迅该上诉理由不予采信。关于深圳物业公司是否移交广告收入的问题，因与本案是否交纳物业服务费系另一法律关系，故本院不予审查。关于B3栋20楼4号房装修时卫生间门外房顶漏水至B3栋19楼4号房的问题，因房屋漏水属于是房开商的问题，与本案是否交纳物业服务费不属于同一法律关系，本院在本案中不予审查。综上所述，李迅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李迅承担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年十一月五日书记员 赵 凤