贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初9426号原告：唐洪彪，男，1988年7月26日生，住贵州省兴义市。原告：钦欢欢，女，1991年3月17日生，住贵州省兴义市。共同委托诉讼代理人：黄勋，贵州知其律师事务所律师。特别授权代理。被告：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰幢壹层N-022号，统一社会信用代码915223010738902438。法定代表人：包永财，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。特别授权代理。原告唐洪彪、钦欢欢与被告贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月28日立案受理后，由审判员周祥红于2019年10月25日公开开庭进行了审理，原告唐洪彪、钦欢欢的共同特别授权委托代理人黄勋、被告华联房开的特别授权委托代理人方世长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐洪彪、钦欢欢共同向本院提出诉讼请求：1、判令华联房开支付唐洪彪、钦欢欢2017年7月1日至2019年9月1日期间的逾期交房违约金31643元（457280元×1?元/天×692天）；2、判令华联房开支付唐洪彪、钦欢欢2018年1月1日至2019年9月1日期间逾期办证违约金29037元（457280元×1?元/天×635天）；3、本案诉讼费用由华联房开承担。事实及理由：2017年12月4日，唐洪彪、钦欢欢与华联房开签订《商品房买卖合同》，华联房开将其开发的XX城X幢X单元XX号商品房出售给唐洪彪、钦欢欢。合同约定建筑面积为142.9平方米，房屋总价为457280元，交房时间为2017年6月30日前，交房时应符合“已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件”。同时约定华联房开在2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书交付给唐洪彪、钦欢欢。合同签订后，唐洪彪、钦欢欢向华联房开支付购房首付款92280元。同时通过按揭贷款，向华联房开支付房款365000元。至此，唐洪彪、钦欢欢已按照合同约定履行了付款义务。唐洪彪、钦欢欢于2017年7月接收房屋后，多次催促华联房开将合同约定符合交房条件的相关资料交付给唐洪彪、钦欢欢，但是华联房开至今没有提供符合交房条件的相关文件资料。同时根据合同约定华联房开应当于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记。然而华联房开至今未办理大产权初始登记。华联房开的行为已违约，给唐洪彪、钦欢欢带来了较大的经济损失，根据合同约定华联房开需支付逾期交房违约金和逾期办理房屋权属登记的违约金。综上所述，为维护唐洪彪、钦欢欢的合法权益，特诉至法院。华联房开辩称：1、双方签订的商品房买卖合同属实；2、竣工验收合格文件正在办理中；3、本案合同约定交房时间是2017年6月30日，本案签订合同时间是2017年12月4日，逻辑出现错误，具体交房时间不明确，华联房开请求按合同约定于2017年12月31日取得所有权初始登记的时间为交房时间；4、2018年6月10日唐洪彪、钦欢欢与华联房开交接了房屋。请求法院参照华联房开类案判决依法裁判。本案的争议焦点是：唐洪彪、钦欢欢诉请的违约金应否获得支持。围绕争议焦点，唐洪彪、钦欢欢向本院提交了唐洪彪、钦欢欢身份证、《商品买卖合同》复印件各1份，华联房开向本院提交了房屋验收交接表、物品领取签收表、贵州华联城接房记录单、自主装修承诺书复印件各1份在卷佐证。经本院审理认定法律事实如下：2017年12月4日，华联房开与唐洪彪、钦欢欢签订合同编号为2017014127的《商品房买卖合同》，合同约定唐洪彪、钦欢欢购买华联房开开发并取得预售许可的位于兴义市××新区XX城X幢X单元XX号房，建筑面积142.9平方米，房屋总价款457280元。合同第八条约定“付款方式为买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款小写计92280元，余款小写365000元以公积金贷款支付”。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。唐洪彪、钦欢欢按约定方式支付了全部购房款，并于2018年6月10日装修入住。华联房开至今未取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案和商品房大产权初始登记。审理中，因涉案合同约定的交房时间在本案合同签订时间之前，与常理不符，双方一致确认：以涉案合同约定取得商品房所有权初始登记的时间为约定交房日，即2017年12月31日。本院认为，依法成立的合同受法律保护。华联房开在取得商品房预售许可后，与唐洪彪、钦欢欢所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，唐洪彪、钦欢欢已按合同约定全面履行了付款义务，并于2018年6月10日接收房屋，华联房开至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实,应按合同约定承担相应违约责任，其承担逾期交房违约责任的期间应为自双方约定交房日之次日起至其取得建设工程竣工验收备案之日止，承担逾期办证违约责任的期间为双方约定办理初始登记之次日起至其取得涉案房屋商品房大产权初始登记之日止，本案中即计算至唐洪彪、钦欢欢诉请的2019年9月1日止。关于本案逾期交房违约金，因本案审理中双方一致确认约定交房时间为2017年12月31日，且涉案合同明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，华联房开至今未取得涉案楼盘竣工验收备案，其应向唐洪彪、钦欢欢支付逾期交房违约金。对本案逾期交房违约金的计算标准问题，双方约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已交付房价款的万分之1的违约金”，该约定是当事人的真实意思表示，并不明显过高或者过低，亦与本市同地段同类房屋目前市场租金标准接近，予以支持。但因唐洪彪、钦欢欢装修入住后已不存在租金损失，唐洪彪、钦欢欢收房后，本院即依法按双方约定违约金的30%计算被告逾期交房的违约金，故在本案中，华联房开应支付唐洪彪、钦欢欢的逾期交房违约金依法计算为：[457280元×1?×159天（2018年1月1日至2018年6月9日）+457280×1?×448天×30%（2018年6月10日至2019年9月1日）]=13416.60元。关于本案逾期办证违约金，首先，办理商品房初始登记系办理唐洪彪、钦欢欢房屋权属证书的前提条件，华联房开未如期完成该项合同义务，即已构成违约，唐洪彪、钦欢欢诉请华联房开支付逾期办证违约金于法有据；其次，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，唐洪彪、钦欢欢虽未举证证明其因广发公司逾期办证所遭受的实际经济损失，但违约责任的承担并不以存在损失为前提，广发公司逾期办证系客观存在的事实，依法应承担相应违约责任。再次，华联房开应在“2017年12月31日前，取得该商品房所权初始登记”，华联房开至今未取得涉案商品房初始登记，已构成违约，故本案华联房开依法应支付唐洪彪、钦欢欢逾期办证的违约金。对本案逾期办证违约金的计算标准问题，双方约定“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”，该约定系双方的真实意思表示，并不明显过高或者过低，予以支持，故在本案中华联房开应支付唐洪彪、钦欢欢的逾期办证违约金依法计算为：[457280元×1?×608天（2018年1月1日至2019年9月1日）]=27802.62元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付唐洪彪、钦欢欢2018年1月1日至2019年9月1日的逾期交房违约金13416.60元；二、由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付唐洪彪、钦欢欢2018年1月1日至2019年9月1日的逾期办理房屋权属证书违约金27802.62元。三、驳回唐洪彪、钦欢欢的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费659元，由唐洪彪、钦欢欢承担211元，由贵州华联房地产开发有限公司承担448元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 周祥红二〇一九年十一月六日法官助理 舒其琪书 记 员 曾光翠