云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0103民初10467号原告：云南凯华房地产有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区北辰财富中心商住楼****。法定代表人：王正军，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李光寿、罗丹，均系北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨丽琳，女，1987年1月3日出生，汉族，户籍地址为云南省红河州弥勒县。被告：杨华友，男，1984年6月4日生，汉族，户籍地址为云南省大理州弥渡县。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行。住所：云南省昆明市东风西路环球金融****。法定代表人：潘岭，系该行行长。委托诉讼代理人：马薇、李媛，均系第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行员工，特别授权代理。原告云南凯华房地产有限公司与被告杨丽琳、杨华友、第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗丹及第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行的委托诉讼代理人马薇到庭参加了诉讼，被告杨丽琳、杨华友经本院向其公告送达了起诉状副本、举证通知书、开庭传票，期至未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。云南凯华房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告之间签订的《商品房购销合同》及补充协议；2、请求法院判令撤销被告位于盛唐城D1地块12幢2206室的房屋的商品房买卖合同登记备案；3、请求法院判令被告依据合同约定向原告支付违约金人民币227846元；4、请求法院判令被告按照合同约定承担原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费等，其中诉讼费4898元、保全费1719元、律师费12000元、诉讼担保费720元），其中律师费为人民币12000元。事实和理由：2015年7月23日原被告签订《商品房购销合同》及补充协议，由被告向原告购买位于昆明市盘龙区金辰街道办事处云波社区盛唐城D1地块12幢2206室的房产，购房价款人民币1139230元，其中由被告支付首付款349230元，剩余购房款790000元由上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行按揭贷款。2015年9月11日，原告与被告、第三人签订《个人购房担保借款合同》，由被告向第三人借款790000元用于支付购房款，约定原告在抵押登记手续办妥之前为借款提供连带责任保证。上述合同履行过程中，因被告未能按照贷款合同按期还本付息，银行于2018年7月30日向原告发出《关于杨丽琳贷款履行担保责任的通知》，要求原告对截至2018年7月30日尚欠银行的剩余贷款本金754936,29元、逾期本息合计25643,71元进行代偿。依据《商品房购销合同》补充协议第4条的约定，如被告未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，原告有权解除合同，且被告应于合同解除之日起7日内配合原告办理商品房购销合同解除备案手续，同时，被告应按购房款总额的20%向原告支付违约金。鉴于此，原告为维护自身合法权益，故诉至本院，主张上述诉请。被告杨丽琳、杨华友未到庭应诉也未向本院提交证据材料、书面答辩意见。原告提交证据符合证据形式要件，被告未到庭视为其放弃了当庭陈述、举证、质证和辩论的权利。第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行述称，关于诉讼请求部分，因不涉及第三人的权利义务，没有答辩意见。针对事实部分，2015年9月11日，我行与被告杨丽琳、杨华友签订个人购房担保借款合同，约定我行向被告杨丽琳、杨华友发放贷款79万元，用于购买盛唐城12栋－2206号房屋，贷款期限30年。自2015年9月11日至2045年9月11日。在办妥抵押登记之前，由原告云南凯华房地产有限公司提供阶段性连带担保保证责任。2015年9月11日，我行向杨丽琳足额发放了79万元贷款，截止到2019年8月28日该笔贷款尚欠743622.11元。就是整笔贷款的话是偿还的2019年5月29日是最后一次还款，但是这些还款的话是开发商这边代偿。2018年7月30日后被告就没有偿还银行贷款了。就是被告欠的比较多，所以当时原告是帮他分两次把被告前面欠款的一些金额偿还了，共计68207.79元。经审理，本院确认如下案件事实：原告云南凯华房地产有限公司与被告杨丽琳于2015年7月23日签订《商品房购销合同》及补充协议,合同主要内容为:一、原告将其开发建设的位于昆明市盘龙区金辰街道办事处云波社区盛唐城D1地块Ⅰ第12幢第22层2206号房出售给被告，房屋套内建筑面积为109.58平方米，房屋总价款为人民币1139230元，被告应于2015年7月23日前支付首期房价款349230元，占总房款的30.65%，剩余790000元由被告向中国邮政储蓄银行昆明市分行贷款支付。房屋交付时间2017年9月30日前。合同签订同日，双方办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2015072349268。补充协议还约定，如乙方未按贷款按揭合同的约定偿还贷款或者违反贷款、按揭合同的其他约定，甲方有权解除合同，合同自甲方解除合同通知书送达乙方之日起解除。乙方应于合同解除之日起7日内无条件配合甲方办理商品房购销合同解除备案手续，同时乙方应按购房款总额的20%向甲方支付违约金。由此造成原告损失的（包括但不限于诉讼费、律师费等），被告应承担全部赔偿责任。2015年9月11日，原告、被告、上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行三方签订《个人购房担保借款合同》，约定由上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行向本案被告发放贷款人民币790000元，由本案原告作为被告该笔贷款的保证人，被告提供备案登记在其名下的本案案涉房屋作为抵押财产。审理中查明，一、原告已确认收到被告支付的首付款349230元及贷款790000元，房款已结清；合同约定的交房时间为2017年9月30日，期至被告未前往办理接房相关手续。案涉房屋所在小区已具备办理产权证的条件，但本案被告因未接房故尚未办理产权变更登记。二、2018年7月30日，上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行向原告发送《关于杨丽琳贷款履行担保责任的通知》，载明“截止2018年7月30日借款人杨丽琳已连续6期未按约定归还贷款本息，现贷款剩余欠款合计25643.71元，经反复、多次、多方式督促还款，但杨丽琳仍未能偿还。借款人杨丽琳及配偶杨华友长期未按时偿还贷款，且多次联系借款人及其配偶杨华友（电话137××******）无果。故宣布杨丽琳个人长期一手房购房贷款提前到期，请云南凯华房地产有限公司履行连带保证责任。”三、2018年8月10日，原告通过EMS向被告杨丽琳送达《催收通知》，告知杨丽琳及时还款，若逾期未向原告支付代偿款项或未按期偿还贷款，原告将按《商品房购销合同》补充协议之约定解除合同并追究违约责任。四、2019年11月15日，第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行向本院提交《情况说明》，载明第三人要求原告云南凯华房地产有限公司履行连带保证责任，云南凯华房地产有限公司先后于2018年9月29日、2019年5月29日两次代杨丽琳归还贷款本金、利息及罚息共计68207.79。该笔贷款尚未结清。五、2018年11月14日原告向本院申请诉前财产保全，请求对被申请人杨丽琳、杨华友所有的价值人民币239846元的财产予以保全。同日，本院作出（2018）云0103财保241号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被申请人杨丽琳、杨华友所有的价值人民币239846元的财产。原告本次诉讼支出诉讼费4898元、保全费1719元、律师费12000元、保全担保费720元。以上事实，有原告提交的原告营业执照、法人身份证明书、法人身份证、被告身份证复印件、《商品房购销合同》及补充协议、《商品房买卖合同登记备案表》、《个人购房担保借款合同》、《代偿通知书》、《催收通知书》及邮政快递凭据、解除通知及邮政快递凭据、诉讼费收据、保全费收据、律师费发票、保全担保费；第三人提交的《个人购房担保借款合同》、《借款借据》、《情况说明》等证据在卷佐证及原告、第三人的当庭陈述予以证实。二被告未提交证据，也未到庭发表质证意见。本院认为，关于原告第一、二项诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告双方自愿签订的《商品房购销合同》及补充协议真实合法，对双方具有约束力，双方应恪守履行。合同及补充协议中明确约定了原告享有解除权的条件，现被告未按期归还贷款，原告作为担保人代被告向银行偿还了部分贷款，履行了连带保证责任，导致原告承担了对银行的保证责任并就获取房屋对价的商品房购销合同的根本目的不能实现，合同约定的解除合同条件已成就，故关于原告主张解除合同、由被告办理撤销《商品房购销合同》备案登记手续的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告应将其收取的购房款返还给被告，至于原告基于追偿权而产生的债权债务、原被告与第三人银行间的抵押贷款债权债务，相关权利人可另行处理，本案中不予评判。关于原告主张被告支付违约金的第三项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，原告作为被告向上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行贷款的保证人，其承担被告不能还款的责任是履行保证责任的法定义务，而非原告用以约定被告向其承担违约责任的依据，且至今被告所欠贷款尚未结清，原告亦未全面履行其担保责任代为结清，上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行在被告办理完毕抵押贷款手续后已将贷款全额支付给了原告，原告通过格式条款的约定要求被告在承担对银行的逾期违约责任后再向原告承担二次违约责任的主张没有法律依据，故原被告签订的补充协议关于被告逾期偿还贷款应承担购房款总额20%违约金的格式条款因加重了被告的责任而无效，故对于原告据此要求被告承担违约责任的诉请，本院不予支持。关于原告主张实现债权的费用的诉讼请求，本院认为，此项费用系因被告违约在先，原告为维护自身合法权益而支出的合理费用，该项收费标准符合《云南省律师服务收费行业指引标准》的规定，原告也提交了法律服务合同及律师费发票予以证实，且双方签订的补充协议中对此有明确约定，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付担保费（保全保险费）、公告费的请求，本院认为，保全担保费并非因保全而必须产生的费用、公告费未实际产生，其主张于法无据，本院不予支持。关于本案的案件受理费、保全费，本院依法判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条、法释[2015]5号第241条以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告云南凯华房地产有限公司与被告杨丽琳、杨华友于2015年7月23日签订的《商品房购销合同》及补充协议；二、被告杨丽琳、杨华友于本判决生效之日起一个月内办理撤销《商品房购销合同》备案登记手续（合同备案登记号为KM2015072349268）；三、被告杨丽琳、杨华友于本判决生效之日起十日内向原告云南凯华房地产有限公司支付律师费12000元；四、驳回原告云南凯华房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4898元，由被告杨丽琳、杨华友承担180元，原告云南凯华房地产有限公司承担4718元；保全费1719元由被告杨丽琳、杨华友承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘学俭人民陪审员  刘信君人民陪审员  谢开祎二〇一九年十一月二十五日书 记 员  刘艳艳