四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1282号 上诉人（原审被告、反诉原告）：泸州杰兴机械有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区罗汉镇石梁村****，统一社会信用代码91510504076100489X。 法定代表人：彭芳。 委托诉讼代理人：刘大伟，北京京平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：泸州市龙马潭区罗汉学校，，住所地四川省泸州市龙马潭区罗汉镇罗高路**，一社会信用代码12510402771655080N。 法定代表人：胡元清，校长。 委托诉讼代理人：魏朝述，四川大山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何钰，四川大山律师事务所律师。 原审第三人：泸州市晨熙商贸有限公司，住，住所地四川省泸州市龙马潭区泸州方兴钢材市场**，社会信用代码915105045656654727。 法定代表人：邬富真。 委托诉讼代理人：贾振华，北京京平律师事务所律师。 上诉人泸州杰兴机械有限公司（以下简称杰兴公司）因与被上诉人泸州市龙马潭区罗汉镇中心学校（诉讼中该校名称变更为泸州市龙马潭区罗汉学校，以下简称：罗汉学校）、原审第三人泸州市晨熙商贸有限公司（以下简称：晨熙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服泸州市龙马潭区人民法院（2018）川0504民初3531号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后依法组成合议庭于2019年11月1日公开开庭进行审理，上诉人杰兴公司的委托诉讼代理人刘大伟，被上诉人罗汉学校法定代表人胡元清及其委托诉讼代理人何钰，原审第三人晨熙公司的委托诉讼代理人贾振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杰兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判罗汉学校与杰兴公司签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》继续履行；诉讼费由被上诉人罗汉学校承担。上诉的主要事实和理由：2012年因杰兴公司未成立，故借用晨熙公司名义与罗汉学校签订出租协议，杰兴公司成立后，2014年6月11日罗汉学校与杰兴公司签订《罗汉镇洞窝小学出租协议》，从杰兴公司向群丰村七组租金收据、晨熙公司办公地点等证据足以证明罗汉学校与杰兴公司签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》已经实际履行，晨熙公司作为过渡租赁主体已经脱离了案涉租赁法律关系。罗汉学校诉讼中主张将在洞窝小学处建设洞窝水电博物馆，其规划并未得到批复，罗汉学校也未向杰兴公司发出过解除合同的通知，故不符合双方约定的合同解除条件和程序。 被上诉人罗汉学校辩称，罗汉学校与杰兴公司签订《罗汉镇洞窝小学出租协议》虽已生效，但双方并未实际履行，因在与杰兴公司签订合同前，罗汉学校已经将案涉房屋交晨熙公司使用，客观上不能向杰兴公司交付房屋，杰兴公司也未向罗汉学校支付保证金和租金。晨熙公司将房屋交杰兴公司使用，属另一法律关系，与罗汉学校无关，现罗汉学校与晨熙公司之间的租赁协议已经到期，将另案处理，因政府规划将在洞窝小学处建设洞窝水电博物馆，故双方约定的合同解除事由出现，双方签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》应当予以解除。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人晨熙公司述称，2012年，因杰兴公司尚未进行工商登记，故借用晨熙公司名义与罗汉学校签订了《罗汉镇洞窝小学出租协议》，协议签订后，房屋租金实际是杰兴公司支付，租赁场地实际由杰兴公司使用，在杰兴公司进行工商登记后，杰兴公司才与罗汉学校重新签订租赁协议。 罗汉学校向一审法院提出诉讼请求：1、解除罗汉学校与杰兴公司签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》；2、本案诉讼费由杰兴公司承担。 杰兴公司向一审法院提出反诉请求：1、罗汉学校继续履行与杰兴公司签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》；2、反诉案件诉讼费由罗汉学校负担。 一审法院认定事实：2012年6月11日，罗汉学校（甲方）与晨熙公司（乙方）签订《罗汉镇洞窝小学出租协议》，协议约定：甲方将罗汉镇中心校洞窝小学校址及房屋（占地面积约2200平方米、建筑面积约1200平方米、使用面积1000平方米）出租给乙方使用；租赁期六年，甲方从2012年6月15日起将房屋交付乙方使用，至2018年6月14日止；租赁期间如因城建规划和教育规划等要利用该校园，甲方提前20天告知乙方，乙方无条件搬出；甲方收乙方保证金1000元，合同到期后或乙方撤离并交还钥匙后，由甲方退还该保证金；合同期满后，如甲方无城建规划和教育规划等要利用该校园仍继续出租房屋，乙方在每年递增租赁费的情况下拥有优先承租权；甲乙双方议定年租金前三年每年10000元，后三年年租金每年增加1000元，交纳方式为一年一次性支付，本着先付钱后使用原则，签订当日乙方将一年的租金交纳给甲方，以后每年的租金在当年6月份交纳。上述协议签订后，罗汉中心校向晨熙公司交付了租赁物，晨熙公司也按约交纳了保证金1000元，并连续交纳了至2018年6月的房租。 2014年6月11日，罗汉学校（甲方）与杰兴公司（乙方）签订《罗汉镇洞窝小学出租协议》，协议约定：甲方将罗汉镇中心校洞窝小学校址及房屋（占地面积约2200平方米、建筑面积约1200平方米、使用面积1000平方米）出租给乙方使用；租赁期十年，甲方从2014年6月15日起将房屋交付乙方使用，至2024年6月14日止；租赁期间如因城建规划和教育规划等要利用该校园，甲方提前告知乙方，学校原有一切不动产产权属罗汉学校，乙方经甲方同意新建的不动产，乙方可以撤走，所有道路、校园建筑物、设备设施不得损坏；甲方收乙方保证金1000元，合同到期后或乙方撤离并交还钥匙后，由甲方退还该保证金；甲乙双方议定年租金前五年每年10000元，后五年年租金每年增加1000元，交纳方式为一年一次性支付，本着先付钱后使用原则，签订当日乙方将一年的租金交纳给甲方，以后每年的租金在当年6月份交纳；如一方未履行本合同约定条款，违约方须赔偿给对方违约金100000元。上述协议签订后，杰兴公司未以其自己名义交纳保证金和房租。 另查明，晨熙公司承租期间，所交的房租实际由杰兴公司承担，所租场址及房屋也由杰兴公司使用。2018年4月，四川泸州（长江）经济开发区项目建设局向泸州市龙马潭区人民政府罗汉街道办事处发函，该函载明龙马潭区拟建设洞窝水电博物馆，项目选址定于罗汉街道群丰村七社原洞窝小学处，相关规划手续正在报批过程中，要求罗汉街道办事处尽快开展土地前期调查，租赁户搬迁等相关工作。同年6月8日，泸州市龙马潭区发展和改革局作出了同意洞窝水电博物馆建设项目的批复。罗汉学校根据政府主管部门要求，于2018年3月23日向晨熙公司发函，告知其在2018年6月14日租赁期满后交还房屋。2018年6月27日，因晨熙公司未按时交还房屋，罗汉学校再次向其发函，要求其在2018年7月2日前交还房屋，晨熙公司至今未履行。 一审法院认为，本案的争议焦点是：１、罗汉学校与杰兴公司签订的租赁合同是否已开始履行；２、罗汉学校与杰兴公司签订的租赁合同是解除还是继续履行。 一、罗汉学校与杰兴公司签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》是否已开始履行。 罗汉学校与晨熙公司和杰兴公司就同一租赁物先后签订了两份租赁合同，晨熙公司签订时间在杰兴公司之前，从租赁期限看，两份合同在2014年6月至2018年6月期间有时间上的重叠，从保证金和租金交纳情况看，晨熙公司所签租赁合同已开始履行，在该合同没有解除或期满终止前，杰兴公司所签租赁合同则不可能履行。晨熙公司声称其所签合同在杰兴公司与罗汉学校签订合同后已解除，但其没有证据证明罗汉学校有解除该合同的意思表示。相反，从罗汉学校开具的租金收据看，其仍坚持以晨熙公司作为交纳租金的义务人，说明其认可的合同履行相对人是晨熙公司。虽然杰兴公司实际承担了租金并使用了租赁物，系实际承租人，但晨熙公司作为缔约承租人，其合同主体身份并不因此而发生改变。罗汉学校坚称未履行与杰兴公司所签合同，根据以上理由，一审法院采纳该主张，但其未按约交付租赁物，构成违约，杰兴公司有权另案向其主张违约责任。 二、罗汉学校与杰兴公司签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》应解除还是继续履行。 罗汉学校与杰兴公司签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》合法有效，双方都应当按约定全面履行。根据上述认定，罗汉学校因履行与晨熙公司的租赁合同而尚未按时履行与杰兴公司之间的租赁合同，已构成违约，现晨熙公司租赁期满，罗汉学校已具备交付租赁物的条件，合同本应继续履行，但因政规划在租赁场所上修建博物馆，要求罗汉学校不再出租该场地，为此，罗汉学校提出解除与杰兴公司所签合同，属于公共利益所需，具有正当性。此外，根据双方所签协议第二条第5项“租赁期间如因城建规划和教育规划等要利用该校园，甲方提前告知乙方，学校原有一切不动产产权属罗汉镇中心学校，乙方经甲方同意新建的不动产，乙方可以撤走，所有道路、校园建筑物、设备设施不得损坏”约定，罗汉学校有权要求解除合同。 综上所述，罗汉学校请求解除与杰兴公司签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》，符合法律规定，一审法院予以支持，对杰兴公司继续履行合同的反诉请求则不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款的规定，一审法院判决：一、解除罗汉学校与杰兴公司签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》；二、驳回杰兴公司的反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，共计1200元，由杰兴公司负担。 本院二审期间，上诉人杰兴公司提交了下列证据：1、支付土地租赁费的收据一份，拟证明支付租金的主体是杰兴公司；2、视听资料（光盘）一张，拟证明杰兴公司按时支付租金，罗汉学校拒收租金；3、证人许某证言，拟证明杰兴公司借用晨熙公司名义签订合同。被上诉人罗汉学校质证认为，对收据的客观性、合法性、关联性没有异议，对视听资料（光盘）认为，因收到政府关于将在洞窝小学修建博物馆的通知，且与晨熙公司之间的租赁合同关系已经届满，故不能再收取租金；证人许某是杰兴公司股东，双方有利害关系，不应采信。原审第三人晨熙公司质证认为视听资料（光盘）能够证明许某代杰兴公司支付租金的事实，证人许某与杰兴公司之间虽有利害关系，但其证言应予以采纳。本院认为，支付土地租赁费的收据与本案缺乏关联性，视听资料（光盘）仅证明罗汉学校未收租金的事实，证人许某系杰兴公司股东，其证言缺乏客观性，且证人许某在一审中已经出庭作证，故不属于新证据，本院对其证言不予采信。 本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，罗汉学校与晨熙公司签订租赁合同后，罗汉学校向晨熙公司提供了房屋，晨熙公司向罗汉学校支付了房屋租金，双方已经实际履行了租赁合同，故杰兴公司和晨熙公司主张系杰兴公司借用晨熙公司名义与罗汉学校签订合同的主张没有事实和法律依据。罗汉学校与杰兴公司就同一租赁物于2014年签订租赁合同，但杰兴公司并未向罗汉学校支付租金，故双方签订的合同并未实际履行。因政府规划在租赁场所洞窝小学上修建博物馆，要求罗汉学校不再出租该场地，为此，罗汉学校提出解除与杰兴公司所签合同，属于公共利益所需，具有正当性。其提出解除合同也符合双方所签协议第二条第5项“租赁期间如因城建规划和教育规划等要利用该校园，甲方提前告知乙方，学校原有一切不动产产权属罗汉镇中心学校，乙方经甲方同意新建的不动产，乙方可以撤走，所有道路、校园建筑物、设备设施不得损坏”之约定，故罗汉学校有权要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，如给杰兴公司造成损失，双方另行依法处理。 综上所述，上诉人杰兴公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人泸州杰兴机械有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林乐斌 审判员  张 勇 审判员  曹天全 二〇一九年十一月二十五日 书记员  银 宇