浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙11民终1448号 上诉人（一审被告）：符永明，男，1973年10月10日出生，汉族，住丽水市云和县。 被上诉人（一审原告）：义乌市众联物业服务有限公司，住所地浙江省义乌市稠江街道戚继光路**。统一社会信用代码：91330782MA29MK5B5T。 委托诉讼代理人：邓伟力，浙江博翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李庄子，浙江博翔律师事务所律师。 上诉人符永明因与被上诉人义乌市众联物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省云和县人民法院（2018）浙1125民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 符永明上诉请求：一、撤销（2018）浙1125民初1791号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案中上诉人与案外人浙江恒盛商贸开发有限公司之间的基础债权关系并不存在，被上诉人要求上诉人支付租金的诉讼请求于法无据。上诉人与案外人浙江恒盛商贸开发有限公司并未签订书面的租赁合同，应结合当事人陈述、云和商贸物流城招商背景、相关证人证言等情况来综合认定上诉人与案外人浙江恒盛商贸开发有限公司建立租赁关系时的真实意思表示。上诉人认为，当时双方缔结的是附条件的租赁关系，该条件就是浙江恒盛商贸开发有限公司将案涉商铺免费租赁给上诉人，直至上诉人购买商铺为止。首先，2012年3月，云和商贸物流城打造浙西南最大的商贸物流城宣告失败，市场内无人气、无商户，十分萧条。为了兴市，浙江恒盛商贸开发有限公司提出了打造根石艺术城的设想，并开始广泛招商，提出诸多的招商优惠政策。上诉人当时是云和范围内知名的根石艺术品收藏爱好者和经销商，上诉人迁入云和商贸物流城对于浙江恒盛商贸开发有限公司打造根石艺术城不仅能起到良好的示范效应，也能带来大量的客源。在此情况下，浙江恒盛商贸开发有限公司时任董事长朱光鑫多次找到上诉人，希望上诉人带头迁入云和商贸物流，起到带头示范效应，并提出了“在条件成熟时低价出售租赁商铺给上诉人，租赁期间免收租金”的优惠条件。因此，从云和商贸物流城招商背景上看，浙江恒盛商贸开发有限公司承诺免收上诉人租金完全是合理的。其次，在招商宣传推荐会上，浙江恒盛商贸开发有限公司时任董事长朱光鑫、总经理张伟其均表示，租赁商铺免费出租给租户使用，直至商铺符合销售条件，并对市场如何兴市、如何聚集人气等提出了一系列的措施，承诺将通过举办大型节庆活动等形式来聚集人气。当时参加招商会的承租户均可以证实。第三，从2012年3月27日起，案外人浙江恒盛商贸开发有限公司从未向上诉人提出过任何要求支付租金的主张，直到2018年12月4日被上诉人突然以所谓的债权转让为由提起诉讼。如果上诉人欠付租金，如果案外人浙江恒盛商贸开发有限公司没有作出过免租金的承诺，其在租赁期满3年多时间里没有提出过任何的主张和诉求就不符合常理。第四，案外人浙江恒盛商贸开发有限公司存在严重的违约行为。根据案外人浙江恒盛商贸开发有限公司与其他租户签订的《云和县商贸物流城商铺租赁合同》，浙江恒盛商贸开发有限公司应当承担举办活动、市场兴市的义务，将云和商贸物流城打造成根石艺术城。上诉人为此对案涉商铺投入了近150万元进行装修。但入住后，浙江恒盛商贸开发有限公司没有对物流城市场进行宣传、经营，市场已基本处于停运状态，没有形成客流，给上诉人和其他租户造成了巨大经济损失。综上所述，上诉人与案外人浙江恒盛商贸开发有限公司建立的是附条件的租赁关系，该条件就是浙江恒盛商贸开发有限公司将案涉商铺免费租赁给上诉人，直至上诉人购买商铺为止，因此上诉人无需向浙江恒盛商贸开发有限公司支付租金。本案中上诉人与案外人浙江恒盛商贸开发有限公司之间的基础债权关系并不存在，被上诉人要求上诉人支付租金的诉讼请求于法无据。 义乌市众联物业服务有限公司答辩称，符永明的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 义乌市众联物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、符永明支付义乌市众联物业服务有限公司房屋占有使用费360282元及利息(房屋占有使用费从2015年10月1日计算至2018年10月30日，利息按照起诉之日起按年利率6%计算至款清之日止)；二、本案诉讼费用由义乌市众联物业服务有限公司承担。 一审法院认定事实：2012年3月27日，义乌市众联物业服务有限公司向案外人浙江恒盛商贸城开发有限公司支付租用意向金10000元，案外人浙江恒盛商贸城开发有限公司将位于云和县元和街道仙宫大道399号18幢101-107、125-130号的房屋租赁给符永明使用，租赁面积为522平方米，案外人浙江恒盛商贸城开发有限公司给予符永明免租三年的优惠政策，双方未签订书面合同。2015年10月1日至2018年10月30日期间符永明继续占有使用房屋且未支付房屋租金。2018年11月23日，案外人浙江恒盛商贸城开发有限公司与义乌市众联物业服务有限公司签订《债权转让协议书》，约定案外人浙江恒盛商贸城开发有限公司对符永明房屋占有使用费523858元的债权转让给义乌市众联物业服务有限公司，并将债权转让通知送达符永明。本案一审审理过程中，义乌市众联物业服务有限公司申请鉴定，对案涉房屋18幢101-107、125-130号2015年10月1日至2018年10月30日间房屋租赁价值进行鉴定，后经丽水市恒信房地产评估有限公司鉴定，案涉房屋18幢101-107、125-130号2015年10月1日至2018年10月30日租赁总价值为360282元。另查明，2018年9月7日，符永明向案外人浙江恒盛商贸城开发有限公司交纳租金1100元。 一审法院认为，案外人浙江恒盛商贸城开发有限公司与符永明虽然未签订书面的房屋租赁合同，但符永明自2015年10月1日以来一直占有使用案涉房屋，双方成立不定期租赁关系，依法受到法律保护。符永明在2015年10月1日后一直拖欠房屋租金，故案外人浙江恒盛商贸城开发有限公司有权要求符永明支付拖欠租金。现案外人浙江恒盛商贸城开发有限公司与义乌市众联物业服务有限公司签订《债权转让协议书》，将2015年10月1日至2018年10月30日期间对符永明的房租债权转让给义乌市众联物业服务有限公司，且将该债权转让通知送达符永明，符永明在庭审中也自认知悉债权转让通知书，故上述债权转让对债务人即符永明发生法律效力，义乌市众联物业服务有限公司有权向符永明主张上述债权。根据第三方丽水市恒信房地产评估有限公司鉴定，一审法院认定案涉房屋18幢101-107、125-130号2015年10月1日至2018年10月30日租赁总价值为360282元，对义乌市众联物业服务有限公司要求符永明支付房屋占有使用费360282元的诉请，扣除符永明已支付的1100元，对剩余部分，依法予以支持。对于义乌市众联物业服务有限公司提出要求符永明支付房屋租金利息的诉请，于法无据，一审法院不予支持。对于符永明提出案外人浙江恒盛商贸城开发有限公司向其承诺免费使用至可购买该房屋时的抗辩，因缺乏相应证据证实，不予采纳。对符永明提出已交纳全部租金的意见，与前述说法相互矛盾，且缺乏相应证据予以证实，一审法院亦不予采纳。对于符永明交纳的租房意向金及2018年12月以后交纳的租金，因符永明仍在使用租赁房屋，未与案外人浙江恒盛商贸城开发有限公司解除合同，其可另行与出租人进行结算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、符永明于判决生效之日起三日内支付义乌市众联物业服务有限公司租金359182元；二、驳回义乌市众联物业服务有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费6704元，减半收取3352元，由符永明负担。 本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人对于其租用案外人浙江恒盛商贸城开发有限公司房屋的事实并无异议，但其提出案涉房屋在出售于其前免交租金的抗辩，因其未提供证据证明其与案外人浙江恒盛商贸城开发有限公司之间有该约定，本院不予采信。案外人浙江恒盛商贸城开发有限公司将收取案涉房屋占有使用费的权利转让给被上诉人，并履行了债权转让通知的义务，对上诉人发生法律效力。被上诉人虽起诉主张案涉房屋的占有使用费，但根据其陈述并结合其一审提交的证据，其认可案涉房屋系案外人浙江恒盛商贸城开发有限公司租赁给上诉人，上诉人亦对此亦予以认可，仅认为双方系成立附条件的租赁合同关系。一审法院据此确定本案案由为租赁合同关系并判决上诉人支付租金并不不当。综上所述，符永明的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6688元，由上诉人符永明负担。 本判决为终审判决。 审判员 吕 湘 审判员 吴金花 审判员 雷晓东 二〇一九年十一月二十九日 书记员 刘丽俏