海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1311号上诉人（原审被告）：周俊华，男，汉族，1955年11月23日出生，公民身份号码×××，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：汪津，天津击水律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：三亚临海达物业服务有限公司，统一社会信用代码914602006872638775，住所地海南省三亚市天涯区金鸡岭路131号海天花园商业楼二楼。法定代表人：符养和，该公司总经理。委托诉讼代理人：周盼，海南瑞来律师事务所律师。上诉人周俊华因与被上诉人三亚临海达物业服务有限公司（以下简称临海达公司）物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。周俊华上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回临海达公司的诉讼请求；2.临海达公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、本案系物业服务合同，有别于其他商事合同，不应支付违约金。二、周俊华逾期交付物业费有合适正当的理由，并非恶意拖欠。首先，物业服务质量有问题，周俊华多次要求提高无果，本案的起因系临海达公司违约在先，未按《三亚领海前期物业管理协议》（以下简称《物业协议》）约定履行义务。其次，临海达公司始终以各种理由拒绝周俊华的装修请求，给周俊华带来了巨大损失。三、周俊华交付物业费时，临海达公司并未说明还要缴纳违约金，其认可现缴纳方式及状态，《物业协议》虽有明确的约定违约金计算方式，但此数额明显过高，且一审滞纳金计算数额错误。本案中，临海达公司未能明确提交相关证据证明周俊华对临海达公司造成了具体的经济损失，周俊华拖欠物业费所产生的违约金远超过物业费，是物业费的三倍，一审判决有失公正。周俊华缴纳的第一笔物业费至缴纳第二笔物业费之间逾期1007天，该天数是3年的总天数，但物业费系按年缴纳，因此计算违约金的基数不一样。综上，请求二审法院支持周俊华的上诉请求。临海达公司辩称，一、一审判决认定事实清楚。2015年1月13日周俊华与临海达公司签订《物业协议》，约定由临海达公司向周俊华提供物业服务。《物业协议》第四条已约定物业费标准、缴费时间及违约责任。《物业协议》签订后，周俊华按约定向临海达公司提供物业管理服务，周俊华共缴纳两笔物业费，第一笔物业费服务期满为2016年1月12日，第二笔物业费缴纳时间为2018年11月6日，共逾期1029天。周俊华的行为已构成违约，一审判决有事实及合同依据。二、周俊华主张其逾期缴纳物业费的正当理由不成立。周俊华提供的证据并不能证明临海达公司没有尽到物业管理义务。退一步来说，即使周俊华提供的物业服务不到位，周俊华可以通过向有关部门反映等合理方法解决，周俊华以此作为不交物业费的抗辩理由没有法律依据。三、一审判决周俊华按照《物业协议》约定支付违约金正确。双方签订的《物业协议》系真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，依法成立并生效。《物业协议》中明确约定了违约金收费标准，周俊华逾期一千多天后才缴纳物业费，逾期时间较长，严重违反合同约定，按照合同约定支付违约金并无不妥。综上，请求二审法院驳回周俊华的上诉请求。临海达公司向一审法院起诉请求：1.判令周俊华向临海达公司支付2015年1月13日至2015年1月19日因迟延缴纳物业费产生的滞纳金（违约金）1.81元；2.判令周俊华向临海达公司支付2016年1月12日至2018年11月6日因迟延缴纳物业费产生的滞纳金（违约金）53,213.53元；3.周俊华承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：周俊华所购买的房屋位于三亚市××路房，系三亚临海达置业有限公司开发，房屋建筑面积为141.54平方米。2015年1月13日，周俊华接收房屋，并与临海达公司于当日签订《物业协议》，主要约定：由临海达公司提供物业服务，负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。周俊华负责缴纳物业服务费，高层住宅按每月每平方米6元计付，开发商每月每平米补贴2.4元。该协议第四条第三款约定：缴纳物业费时间为交房之日起缴纳12个月的物业服务费用，第二年提前十天缴纳其一年的物业费用；第七条第四项约定：周俊华违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，临海达公司有权要求周俊华补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。《物业协议》签订后，由临海达公司向周俊华提供物业管理服务，周俊华于2015年1月19日按每月每平米3.6元向临海达公司缴纳第一笔物业费，第一笔物业费服务期满为2016年1月12日。周俊华缴纳第二笔物业费的时间为2018年10月15日。一审法院认为，本案的争议焦点是：关于周俊华应否向临海达公司支付因迟延缴纳物业费产生的滞纳金，数额是多少的问题。（一）关于第一笔物业费的滞纳金，周俊华于2015年1月13日收房并与临海达公司签订《物业协议》，该协议约定缴纳物业费时间为交房之日起缴纳12个月（第一笔）的物业服务费用，周俊华于2015年1月19日即于签订《物业协议》的第6天缴纳，符合常理，没有违反该协议的约定，故一审法院对临海达公司诉求周俊华支付因迟延缴纳第一笔物业费产生的滞纳金不予支持。（二）关于第二笔物业费的滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”双方签订的《物业协议》第七条第四项约定：周俊华违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，临海达公司有权要求周俊华补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。周俊华第二笔物业费缴纳时间为2018年10月15日，从第一笔物业费服务期满2016年1月12日至第二笔物业费缴纳时共逾期1007天，已构成违约，临海达公司有权要求周俊华按合同约定支付违约金，即滞纳金。第二笔物业费为16,869.4元(141．54㎡×3.6元×12月÷365天×1007天)，则滞纳金（违约金）应为50,962.46元(16,869.4元×1007天×3‰)。本案迟延缴纳物业费与民间借贷的利息是两个不同性质费用，迟延缴纳物业费直接影响到整个小区的维修、管理、环境卫生清洁等活动，很大程度影响到社会公共利益。因此，一审法院对周俊华关于违约金过高，不应超过有关民间借贷应缴纳利息，应予以调低的抗辩不予支持。周俊华抗辩其所购房屋的实际面积与《商品房购房合同》的面积存在差异，其认为涉案房屋的开发商三亚临海达置业有限公司应向其退还面积差价款用来抵扣未缴纳的物业费，故不应向临海达公司支付违约金。一审法院认为涉案房屋的开发商三亚临海达置业有限公司，与本案临海达公司是不同的主体且均独立的法人，周俊华如果认为存在房屋面积差价款问题，应向开发商三亚临海达置业有限公司主张，故对其抗辩不予采纳。综上，判决：一、周俊华应于判决生效之日起十日内一次性向临海达公司支付因迟延缴纳物业费产生的滞纳金（违约金）50,962.46元；二、驳回临海达公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一是周俊华是否应缴纳违约金；二是《物业协议》约定应缴纳违约金数额是否过高。一、关于周俊华是否应缴纳违约金的问题本案中，临海达公司所主张的滞纳金即为违约金。周俊华与临海达公司签订《物业协议》，该协议并未违反法律强制性规定，属有效合同，双方应恪守履行。本案中，由于周俊华已超过《物业协议》中约定的时间缴纳物业费，构成违约，应向临海达公司缴纳违约金。周俊华上诉主张本案为物业合同且临海达公司提供服务不合格不应缴纳违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于《物业协议》约定应缴纳违约金数额是否过高的问题根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应当以超过造成的损失30%金额作为违约金过高的界定标准。周俊华缴纳第二笔物业费已逾期1007天，构成违约，应承担违约责任。但依据双方签订的《物业协议》的约定，因周俊华缴纳的第二笔物业费为16,869.4元，按照日利率3‰的计算周俊华应缴纳的违约金为50,962.46元(16,869.4元×1007天×3‰)，已高于民间借贷最高合法利息计算标准即年利率24%的标准，而违约金的性质系补偿性而非惩罚性，因此，本案中约定的违约金过高，周俊华请求人民法院对该违约金予以调整，本院将本案的违约金调整为以16,869.4元为基数、按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的150%计算调整为3078.98元（16,869.4元×1007天÷360天/年×4.35%/年×150%）较为公平。综上，一审法院判决违约金过高，应予调整纠正；周俊华上诉主张调整违约金，有事实和法律依据，予以支持。综上所述，周俊华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第二项规定，判决如下：1维持三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2691号民事判决第二项；2变更三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2691号民事判决第一项为：周俊华应于本判决生效之日起十日内一次性向三亚临海达物业服务有限公司支付因迟延缴纳物业费产生的违约金3078.98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费223.48元（临海达公司已预交），由临海达公司负担116.74元，周俊华负担116.74元。二审案件受理费1074元（周俊华已预交），由临海达公司负担537元，周俊华负担537元。本判决为终审判决。审判长 梁 朝审判员 陈太洪审判员 李 祎 二〇一九年十一月二十八日书记员 唐 毅附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。