贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔27民终2017号上诉人（原审原告）：李锐华，男，汉族，1970年1月7日生，住贵州省贵阳市息烽县，上诉人（原审原告）：龙琴，女，汉族，1975年4月8日生，住贵州省贵阳市，现住贵州省贵阳市息烽县，二上诉人共同委托诉讼代理人：石瑾，贵州天筑律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：叶娜，贵州天筑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州中育文化置业发展有限公司，地址贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县。法定代表人：程芝元。上诉人龙琴、李锐华因与被上诉人贵州中育文化置业发展有限公司（以下简称“中育文化置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院所作的（2019）黔2730民初72号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙琴、李锐华上诉请求:撤销原判并依法改判上诉人一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在一审庭审中提交的证据足以证明，本案被合伙人因为在其置业计划书、沙盘、样板房等宣传资料中明确载明，被上诉人所售卖的涉案房屋系退台洋房，赠送入户花园、8.2米超大景观阳台、配备露天停车场、7500平方米的大草原可用于高尔夫、22万平方米的中国体育城市复合体、高尔夫练习场免费20年会籍、7.7万平方米的商业购物中心等配套设施，不容易法院片面以《商品房买卖合同》的约定裁决，明显不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定；被上诉人在《补充协议》中以广告内容不视为要约内容属于免除其法律责任，该格式条款限制或减少涉案商品房买受人的合法权利、减少其义务，属于无效条款，一审法院以此作为裁判依据，显然属于适用法律错误。2、被上诉人宣传资料中对涉案房屋的配套设施、结构表述明确具体，对上诉人选择购买涉案房屋具有重大影响，虽然未载入合同，但应视为合同内容，被上诉人应当予以履行，一审法院仅以被上诉人交付的房屋符合《商品房买卖合同》约定为限，完全隔断了被上诉人在销售过程中为售卖涉案房屋向上诉人提供的宣传资料对上诉人购买涉案房屋因果关系。3、被上诉人未按照宣传承诺予以全面履行房屋的交付义务，导致上诉人购买涉案房屋的根本目的已不能实现，上诉人诉请解除《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定。4、本案被上诉人的行为已构成“欺诈”，应当按照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，退还上诉人购房款，赔偿三倍经济赔偿金。被上诉人中育文化置业公司未答辩。原审原告龙琴、李锐华向一审法院提出如下诉讼请求：1、判令解除原被告签订的编号为ZTLFC-095的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款人民币561192元并支付利息33413.03元（利随本清）；3、判令被告退还原告已缴纳的其他费用共计人民币6345元及提前还款费用6063.75元；4、判令被告向原告支付三倍赔偿金人民币1683576元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：被告中育文化置业公司以出让方式取得位于龙里县××脚镇××期，土地总面积为26553平方米的土地使用权，从事商品房的开发，被告将该楼盘取名为中铁洛飞城。被告对外宣称：中铁洛飞城退台洋房，聘请国内外一线建筑设计团队，以“院、露、错、退”的建筑手法勾勒纯正洋房建筑形态，一楼超宽私家庭院，阳光下，一路芬芳；四楼退台，阔景园林……，拥有75000㎡洛飞大草原，还可以打高尔夫球，送泡泡小球训练中心20年会籍，买退台洋房，送400㎡（仅限住宅）……。2017年4月11日，被告中育文化置业公司取得了白晶谷2组团一期工程的《商品房屋预售许可证》。2017年6月17日，原告龙琴（买受人）、李锐华（买受人）与被告中育文化置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为ZTLFC-095。合同约定：原告购买被告开发的位于龙里县××脚镇××单元××号的房屋，建筑面积112.5㎡，套内建筑面积88.45㎡。按套内面积计算，每平方米6344.74元，购房总价款为561192元。交房时间为2018年9月30日前。交房条件为：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。商品房质量及退房的约定：出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房；房屋质量问题严重影响正常使用，买受人有权退房；该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准，买受人有权退房；逾期交房超过90日，买受人有权退房。前期物业管理期间，物业收费价格为2.2元/月.平方米。原告与被告在签订《商品房买卖合同》的同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》，补充协议的1.4条约定：出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及附件、本补充协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、或楼盘模型、售楼书、示范单位或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。被告对中铁洛飞城中的宣传内容，没有在原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》中作出相应的约定。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款项。2017年11月14日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》在龙里县房产管理局办理了商品房预售合同备案登记。2018年8月4日，贵州黔弘工程质量检测有限公司出具《室内环境空气质量检测报告》，结论为：白晶谷2组团一期工程所检部位符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2010中Ⅰ类民用建筑工程技术要求。2018年9月11日，被告将白晶谷2组团一期工程的消防设施，向龙里县消防部门进行建设工程竣工验收消防备案情况登记，结论为：抽查合格。2018年7月23日，贵州省第三测绘院对白晶谷2组团一期工程的房屋进行面积测绘，并提交了《房屋建筑面积测绘报告》。2018年8月20日，建设、施工、监理的单位共同出具了白晶谷2组团一期4楼2单元10-1号房屋《住宅工程质量分户验收表》，验收结论：合格。2018年9月6日，施工、监理、设计、勘察、质量检测、建设、质量监督七个部门或单位，对白晶谷2组团一期的工程进行质量验收，结论为：质量文件资料齐全，符合设计及规范要求。2018年11月21日，被告中育文化置业公司对白晶谷2组团一期的工程向备案机关龙里县住房和城乡建设局办理了建设工程竣工验收备案，备案机关的处理意见：同意办理工程竣工验收备案。2018年9月12日，被告在贵州都市报上刊登了白晶谷2组团一期工程房屋的交房公告，通知中铁洛飞城一期业主：中育文化置业公司开发的中铁洛飞城项目一期已竣工验收合格，具备交房条件，通知业主于2018年9月28日至2018年9月30日前来办理接房入住手续。2018年9月29日，被告中育文化置业公司向原告李锐华提交了白晶谷2组团一期4栋2单元10层1号的房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和房屋钥匙，将合同约定的商品房交付给原告龙琴、李锐华。一审法院认为：原告龙琴、李锐华与被告中育文化置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，双方建立了商品房买卖的法律关系，《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《商品房买卖合同》约定原告作为买房人退房的情形为：出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的；房屋质量问题严重影响正常使用；该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准；逾期交房超过90日，买受人有权退房。在此几种情形下买受人有权退房。《建设工程竣工验收备案表》是备案行政机关，在施工、监理、设计、勘察、质量检测、建设、质量监督七个部门或单位，对白晶谷2组团一期的工程进行质量验收合格的基础上，对建设工程竣工后经验收合格的确认，是工程竣工合格的直接证据，故原告对此提出的质疑不能成立，本院不予采纳。被告在工程竣工后，根据消防法的相关规定，对涉案工程的消防设施向消防机构申请备案，经抽查合格。故原告对消防设施提出的质疑不能成立，本院不予采纳。被告提交的证据均证实涉案房屋质量、消防设施现已经符合房屋交付条件。在诉讼中，原告提交的证据并不能证明，被告交付房屋具备法定或约定的退房条件，即合同解除的条件。综上所述，合同的实际履行并未致使原告合同目的不能实现，故原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。因此，原告提出要求返还购房款并支付利息、退还已缴纳的其他费的诉讼请求，本院不予支持。被告为销售房屋对中铁洛飞城楼盘的户型、结构、区位、环境作出宣传，宣传的内容中有部份夸大的成分，这些夸大的内容并不明确具体，也并未写入《商品房买卖合同》、《补充协议》中，成为合同的内容，且《补充协议》对被告广告宣传的问题作出约定。被告按《商品房买卖合同》约定的户型、面积、单价、房屋竣工交付的条件、质量要求，向原告交付了合同约定的房屋。原告认为被告虚假宣传广告的行为已经构成欺诈，并据此提出，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》之规定按购房款的三倍主张赔偿，要求被告向原告支付赔偿金人民币4971072元的诉讼请求，与本案查明的事实和法律规定不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回原告龙琴、李锐华的全部诉讼请求。本案受理费12602元（已减半收取），由原告龙琴、李锐华承担。二审审理过程中，上诉人、被上诉人双方均未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认本院认为：上诉人龙琴、李锐华与被上诉人中育文化置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，自双方签订时起成立并生效。合同的解除有约定解除和法定解除。双方在《商品房买卖合同》约定购房人可以行使解除权的情形有：出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的；房屋质量问题严重影响正常使用；该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准；逾期交房超过90日，买受人有权退房。但是被上诉人建设的本案涉案房屋竣工后经过施工、监理、设计、勘察、质量检测、建设、质量监督、消防部门或单位验收后均确认合格。被告提交的证据均证实涉案房屋质量、消防设施现已经符合房屋交付条件，且房屋已经上诉人验收办理交付手续。因此，上诉人请求解除合同不符合《商品房买卖合同》约定解除的情形。上诉人购买房屋是为了生活居住，上诉人主张以房屋赠送面积未达到宣传的情形为由解除合同，但即使存在该情形，也不足以导致其不能生活居住、不能实现合同目的。因此，上诉人解除合同的理由不能成立，一审未支持其解除合同及基于解除合同产生的返还购房款等请求符合法律规定，本院予以确认。综上所述，上诉人龙琴、李锐华的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25204元，由上诉人龙琴、李锐华承担。本判决为终审判决。审判长  刘国红审判员  倪 安审判员  熊元伦二〇一九年十一月二十七日书记员  齐 雯