陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                                       （2019）陕0102民初5434号 原告: 唐压西，男，1958年10月25日出生，汉族，西安东方机械厂退休员工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：常文静，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘旭，陕西丰瑞律师事务所律师。被告: 西安千居物业管理有限公司（以下简称“千居公司”），住所地西安市雁塔区。法定代理人：彭程，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国有，陕西国友律师事务所律师。    被告：陕西上和商业广场有限公司（以下简称“上和公司”），住所地西安市高新区。法定代表人：张双拾，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨国有，陕西国友律师事务所律师。原告唐压西诉被告千居公司、被告上和公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐压西及其委托诉讼代理人常文静、刘旭，被告千居公司、被告上和公司委托诉讼代理人杨国有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。  原告唐压西诉称，2014年5月9日，其与被告签订《房屋租赁合同》，同时与被告千居公司签订《物业管理服务合同》，合同签订当日，原告向被告上和公司支付公共设施维护费153314元，设施设备使用费153314元，车位配套维管费153314元。但合同签订后，被告上和公司多次违约，致使原告一直无法使用租赁场地，原告与被告千居公司订阅的物业服务合同履行基础不具备，导致原告合同目的无法实现，为避免损失扩大，原告无奈于2019年5月29日书面发函解除与被告上和公司的租赁合同，同时解除与被告千居公司的物业服务合同。另因二被告系委托关系，故应承担连带责任。起诉请求判令：1、两被告连带退还原告公共设施维护费142664元、设施使用费142664元、车位配套维管费142664元（以下简称“物业三费”），合计427992元及自2014年5月9日起计算至实际给付之日的利息损失59918.88元（暂计至2019年5月29日）。2、两被告连带退还原告装修押金3000元。3、本案诉讼费由被告承担。  被告上和公司辩称，不认可租赁合同及物业服务合同已经解除，应由法院或仲裁机构解除为准。另按照合同约定实际发生的物业费用应由原告承担，解除后的物业费愿意退还。表示部分同意原告的诉讼请求。  经审理查明，2014年5月9日，原告与被告上和公司签订《房屋租赁合同》，附店铺方位面积图纸。由原告租赁被告上和公司位于西安市新城区公园南路9号上和商业广场五层X5102号房屋，建筑面积230.34平方米，用于经营餐饮，租期自2014年7月1日至2024年6月30日共10年，租金总额为306629元，约定一次性交付。另水费、电费、物业费、月均空调费等依据国家及甲方（被告）标准执行，由乙方（原告）承担，每月交纳一次，该费用由甲方委托或指定的物业管理公司收取。同日，原告又与被告上和公司委托的千居公司签订《物业管理服务合同》，合同期限同租期期限。该物业管理服务合同约定物业管理费每月1612元；月均空调费1612元；公共设施维护费合计为153314元，设备使用费合计153314元；车位配套维管费153314元，上述物业三费共计459942元，约定由乙方（原告）一次性缴纳。合同第六条违约责任约定：甲（被告千居公司）、乙（原告）双方须严格遵照本合同履行义务，若一方违约，应赔偿另一方合同款总额30%作为违约金。合同签订后，原告如约一次性向被告千居公司缴纳上述物业三费共计459942元，被告千居公司向原告出具收据。2014年10月20日，原告、被告上和公司、施工单位陕西华翼天地建筑装饰工程设计有限公司签订《上和商业广场商铺装修施工协议书》，约定施工工期为2014年10月22日至12月2日，同时原告按照被告要求向其委托的代收单位西安千居物业管理有限公司支付装修保证金3000元。2014年12月8日，原告向施工单位陕西华翼天地建筑装饰工程设计有限公司以现金方式支付装修款135000元。陕西华翼天地建筑装饰工程设计有限公司项目经理刘某某在庭审中陈述：装修工程进展了一个多月，由于上和商业广场的煤气管道以及排风设施没有安装到位，致使无法继续施工，被迫停工至今。2015年，原告以被告出租不具备交房经营条件的商铺为由，起诉要求与原告解除合同，被告退还租金及保证金，赔偿装修费用，支付违约金等。本院（2015）新民初字第03303号民事判决书判决被告向原告退还2014年7月1日至2015年3月10日的租金20600元，驳回原告其余诉讼请求。该判决已生效并已履行。在原告与被告上和公司租赁案的庭审中，被告上和提供2015年12月12日其公司备案的一份情况说明：“因X5102商户在第二批天然气施工当中，但该商户店门一直处于封锁状态，多次与该商户负责人（唐压西）沟通，也因故无法将店门打开。由于时期拖延较长（自11月27日至今），天然气施工队已停工，等待协调。我司虽支付工期费用，但此事已严重影响天然气的施工进度及工期，天然气施工方决定暂放弃对我商城的施工。为了不影响商城整体施工及使用天然气商户（4户）的正常营业，我司特召开会议，为了大家的共同利益，决定由营运部与物业部强行将X5102商铺店门打开，协助天然气继续施工。”之后，被告强行打开原告商铺安装了天然气设施。但此后原告一直未开始营业。2017年7月，被告为为改善商场的设施，在未与原告协商的情况下，又强行将原告租赁的商铺围墙拆除，修建电梯井及通道。占用原告商铺面积 18.36平方米，本案在审理过程中，经现场勘验，被告原实用面积为171.00平方米，被告占用面积为18.36平方米，合占用的建筑面积为18.36*（230.34/171）＝24.73平方米；原告现实际使用面积为152.64平方米。该电梯设施一直到2018年8月15日竣工验收检验合格。租赁案庭审中，被告未提交其它证据证明电梯安装工程竣工验收时间。租赁面积的缩减，也使原告商铺原定的入口被堵，对原告的使用造成一定的影响。2017年9月26日后，被告恢复了拆除的商铺隔墙，但并未恢复拆除的商铺正门和围挡。2019年5月1日，被告向原告邮寄通知，向原告催交已拖欠其物业费、月均空调费、生活垃圾清运费等多项费用，并要求其5月5日前开门营业。否则将解除合同，并要求原告承担违约金。2019年5月29日原告向被告上和公司送达了解除租赁合同及向千居公司送达了解除物业管理服务合同的通知，要求解除与两被告的租赁合同及物业合同。其中给千居公司的解约通知要求及返还上述物业三费共计459942元。  上述事实，有原被告陈述、开庭笔录、（2019）陕0102民初5434号案件证据材料及笔录、现场勘验笔录、租赁合同、铺位图、物业管理服务合同、收款收据、三方装修施工协议、原告解租通知书、（2015）新民初字第03303号民事判决书等证据在卷佐证。  本院认为，原告与被告上和公司于2014年5月9日签订的《房屋租赁合同》、与被告千居公司同日签订的《物业管理服务合同》主体、内容及形式合法，当事人意思表示真实，均为有效合同，各方均应依约履行。签订合同时，被告上和公司明知原告是做餐饮行业的，但其直至2015年12月12日才进行天然气管道的施工建设，影响了原告的正常装修施工，故自2014年12月2日原告与装修公司约定的竣工期至2015年12月12日，原告无法正常经营，此责任在被告上和公司，被告应将已收取的此期间1年零10天的上述三项费用退还原告；另被告上和公司在（2015）新民初字第03303号民事判决书中确定扣除的租金期间2014年7月1日至2015年3月10日，也不应再收原告对应的物业费。被告在会议纪要中称给原告自2015年11月27日至今（2015年12月12日）有催告要求其配合安装天然气，但原告对此否认，被告亦未提交证据证明，对被告主张的该事实不予认定。2015年12月13日至2017年6月底电梯施工前，原告怠于完成装修并开门营业，应承担此期间共18年月零17天的物业三费共计459942/10*1.5年+17天2142元＝71133元的支付义务。2017年7月至2018年8月15日，被告在未与原告协商的情况下，擅自拆除原告商铺隔墙，并占用原告承租的面积来增修电梯设施，造成原告无法营业，被告违约，应退还此期间原告的物业三费。2018年8月16日至2019年5月29日，从被告提交的会议纪要显示，其至今一直未恢复已拆除原告的正门，给原告开门经营造成障碍；但原告亦未积极完成后续的装修，以及早开业减少损失，双方均存在过错，对该期间造成的原告物业三费损失，原被告各承担一半的责任，故原告应承担此期间共9个月零13天的物业三费的一半即18067元。另减去被告还应退还在此期间面积减少部分的租金：24.73/230.34*18067＝1940元，故原告实际应承担此期间物业三费18067－1940＝16127元。2019年5月29日原告给被告的解约通知，应为之前2019年5月1日被告邮寄给原告的通知中关于5月5日前不开门营业就解约的要约的承诺，根据合同法相关规定，认定原被告于2014年5月9日签订《房屋租赁合同》于2019年5月29日原告解约通知到达被告时已协商解除并生效，其从合同《物业管理服务合同》亦应相应解除。故2019年5月30至双方约定的合同终止日2024年6月30日期间共5年零30天的物业三费被告应予返还。综上，被告共计应返还原告物业三费459942－71133－16127＝372682元。被告千居公司作为收款单位，与委托收款方被告上和公司共同承担连带还款责任。关于装修押金3000元系与另案重复请求，依法不予处理。因被告千居公司所收的物业三费系受被告上和公司委托收取，而此案造成合同解除的责任主要在出租方被告上和公司，上和公司作为实际收款人应承担原告的违约金赔偿，因原被告约定的违约金过高，结合原告的物业三费损失，即原告应付被告的物业三费损失的30%来酌定计算违约金：（71133+16127）*30%＝26178元。原告要求自2014年5月9日起的利息损失，没有依据，依法不予支持。综上，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十一条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条的规定，判决如下：一、确认原告唐压西与被告西安千居物业管理有限公司于2014年5月9日签订的《物业管理服务合同》已于2019年5月29日解除。二、被告西安千居物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告唐压西公共设施维护费、设备使用费、车位配套维管费等物业三费共计372682元。  三、被告陕西上和商业广场有限公司对上述372682元债务向原告唐压西承担连带还款责任。  四、被告陕西上和商业广场有限公司于本判决生效后十日内支付原告唐压西违约金26178元。  五、驳回原告唐压西其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费8663元，由被告陕西上和商业广场有限公司负担7200元（原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告），原告唐压西负担1463元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长   袁建雯审  判  员   王  洋人民陪审员   温  萍  二0一九年十一月十八日        书 记  员    康  菲 1