西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初10672号 原告（反诉被告）：西安景恒房地产开发有限公司。住所地：西安曲江新区。 法定代表人：侯博，该公司总经理。 委托代理人：刘伟博，陕西德伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宋周敏，女，汉族，1988年11月14日出生，住西安市周至县。 委托代理人：罗震东，陕西许小平律师事务所律师。 原告西安景恒房地产开发有限公司（以下简称景恒房地产公司）与被告宋周敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘伟博，被告宋周敏的委托诉讼代理人罗震东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告与西安欧亿来服饰有限责任公司（以下简称“西安欧亿来公司”）在2017年8月12日签订《租赁合同》（以下简称“合同”），约定由该公司承租原告位于西安市雁塔区曲江新区XX路西北妇女儿童医院南侧的正荣·彩虹谷7#楼1层F1-07号商铺，用于经营服饰业态，品牌名为：卡波树户外童装，租赁面积为74.34㎡，租赁期限为3年。后原、被告签订协议，由被告承继租赁合同中承租人的全部权利义务。合同签订后，原告按约履行了相关义务，但被告自2017年12月一直拖延支付租金。经原告多次致函要求被告支付租金未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告给付拖欠的53884.51元租金及违约金32000元；2、本案诉讼费、保全费用、律师费均由被告承担。 被告辩称，其未支付租金系因原告整体经营业绩欠佳，导致被告店铺经营惨淡，原告不断干预被告经营，并在被告调货时扣留其库存商品，并强行关闭被告店铺，导致被告无法继续经营。被告接收店铺后，根据三方签订的协议，被告继承了原承租方的全部债权债务，包括已经向原告缴纳了履约保证金。根据双方签订的租赁合同的约定，被告的承租期应到2020年8月14日。在租赁期内，因原告的原因导致被告无法继续承租，直接使得被告的经营利润无法按预期获得。故被告提出反诉要求依法确认双方签订的租赁合同已经解除，依法判令原告单方阻止被告正常经营造成的经济损失37916.88元、原告向被告赔偿装修损失132367元和原告向被告返还履约保证金20815.20元。由原告承担本案诉讼费用。 经审理查明，2017年8月12日，原告景恒房地产公司（甲方、出租人）与西安欧亿来服饰公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》，合同约定：“乙方西安欧亿来公司承租甲方所有的位于西安市雁塔区曲江新区XX路西北妇女儿童医院南侧正荣彩虹谷7#楼1层F1-07号商铺，经营儿童服饰业态，品牌为卡波树户外童装。租赁面积为：74.34㎡；租赁期限为：2017年8月15日至2020年9月14日；装修期为：2017年8月15日至2017年9月14日；租金支付标准为：第1年105元/月/㎡、第2年140元/月/㎡、第3年147元/月/㎡；计租期间为：第一年2017年9月15日-2018年9月14日、第二年2018年9月15日-2019年9月14日、第三年2019年9月15日-2020年9月14日；租金支付方式为：一个租赁季度支付一次。第五条保证金：合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币20815.20元作为履约保证金。第六条商铺交付：本合同项下的交付日为2017年8月15日。第八条开业与营业：乙方须按甲方或物业公司确定的营业时间保证全年开门营业（甲方或物业公司同意暂停营业的除外），不可在营业时间内擅自中断、停止营业。如有未经甲方或物业公司书面同意而擅自中断、停止营业的情况，则每发生一日，甲方有权要求乙方支付相当于2倍当日保底租金或人民币1000元的违约金。甲方因此解除本合同的，除上述违约金外，乙方还应承担本合同19.6条的违约责任。第十三条乙方责任：乙方不得以下列理由向甲方或物业公司主张减免租金、物业服务费或其他费用：乙方经营状况、本项目内其他商铺的经营状况、本项目周边环境等客观因素。甲方或物业公司有权根据乙方销售额和本项目实际经营状况，对乙方经营情况进行分析和评估。如甲方评估确定乙方在同一经营区域、同品类商家中销售坪效（指每平方米计租面积所产生的销售收入，下同）列倒数三名，或乙方销售坪效连续三个月或半年内累计三个月未能达到同品类商家平均销售坪效，甲方或物业公司有权要求乙方调整经营、限期改善。如乙方未能在限期内改变前述销售坪效落后情况，甲方有权解除本合同，乙方承担本合同19.6条的违约责任，甲方不承担任何违约和赔偿责任。合同签订后，西安欧亿来公司于2017年8月29日向原告缴纳履约保证金20815.20元。2017年9月1日原告与西安欧亿来公司签订《商铺进撤场交接确认书》，原告向西安欧亿来公司交付了商铺。2018年1月24日，原告（甲方）、西安欧亿来公司（乙方）及宋周敏（丙方）签订《合同主体变更三方协议》（卡波树户外童装），约定：涉案《租赁合同》中承租人由西安欧亿来公司变更为宋周敏，西安欧亿来公司履行《租赁合同》产生的所有权利义务及所承担的债权债务均转让给宋周敏。被告租赁涉案商铺后，于2017年12月16日开业经营。2018年2月7日，原、被告签订《补充协议》，约定：开业日期以2017年12月16日为准，《租赁合同》租赁期限开始日延后至2018年2月1日。2017年12月16日至2018年1月31日期间被告仅缴纳物业费、水电气能耗费用，不缴纳租金。2018年2月1日起，正式按照合同约定计算租赁期限，租金、物业费、水电气能耗等其他费用正常缴纳。庭审中，原、被告双方均承认计租日从2018年2月1日开始，后被告未向原告缴纳租金。2018年8月28日原告向被告发出解除租赁合同的函，被告当庭承认收到原告的合同解除函，并未提出异议。另外，被告在庭审中未向本院提供要求原告赔偿经营损失和装修损失的相关证据。原告在诉讼过程中，申请诉讼保全产生保全申请费820元。 上述事实，有《租赁合同》、《商铺进撤场交接确认书》、《合同主体变更三方协议》、《补充协议》、《收款收据》、函件、快递凭证等，以本院庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无异。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条明确规定，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。本案中，被告作为承租人，承继了原告与西安欧亿来公司签订的租赁合同，而原、被告双方又签订补充协议，对于租金的缴纳期限做了重新约定，属对租赁合同条款的变更。双方理应按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照合同约定向被告交付租赁房屋，被告未按合同约定履行向原告支付房屋租金，其行为显系违约，理应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付租金及违约金的诉讼请求，证据充分，本院依法予以支持。关于合同解除一节，被告租赁使用涉案房屋后，应当按照合同约定持续开业经营，并及时足额支付原告租金。在被告违反合同约定时，原告有权依照合同约定，依法享有合同解除权，且被告在收到解除合同通知后，在法定期限内未提出异议。故双方签订的租赁合同已经解除，本院依法予以确认。至于被告反诉要求原告赔偿经济损失、装修损失及履约保证金一节，因造成本案合同无法继续履行，合同目的无法实现，属被告违约所致。而被告也未在庭审中向本院提供要求赔偿经济损失和装修损失的相关证据。被告的反诉请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。另外，原告主张的律师费，因未提供相关证据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告宋周敏应于本判决生效后十日支付原告西安景恒房地产开发有限公司房屋租金53884.51元及违约金15611.40元。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告其余诉讼请求。 三、驳回被告宋周敏反诉请求。 本案案件受理费1947元、保全费820元，由被告宋周敏承担。本案反诉费3430元，由被告宋周敏承担。鉴于原告已预交案件受理费1947元，保全费820元。故被告支付上述款项时一并向原告支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  路安平 审判员  李多萌 审判员  秦 冰 二〇一九年十一月二十日 书记员  安菲菲 1