湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9462号上诉人（原审被告）：武汉宏信创天房地产营销策划有限公司，住所地武汉市东西湖区人民政府辛安渡街道办事处徐家台**（13）。法定代表人：潘进强，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：齐煜，湖北瀛楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李惠，女，1957年1月27日出生，汉族，住武汉市青山区，委托诉讼代理人：李铭(系李惠之姐)，1951年2月1日出生，汉族，住武汉市青山区，上诉人武汉宏信创天房地产营销策划有限公司（以下简称宏信创天公司）因与被上诉人李惠房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏信创天公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李惠的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由李惠承担。事实和理由：一、一审法院认定宏信创天公司违反承诺约定，应双倍退还李惠定金属适用法律错误，同时认定事实不清，本案并不具备定金罚则的适用条件。1、潘进强出具的承诺中并未约定30万元为定金，30万元定金的表述仅指《江南春城底商认购书》（以下简称认购书）中约定的定金，即使宏信创天公司存在对承诺的违约，也不能因此适用认购书中的定金罚则。2、承诺是宏信创天公司的法定代表人潘进强以个人名义出具的，并未盖有公司公章，也未表示以个人行为代表宏信创天公司进行承诺，因此不应由宏信创天公司承担承诺的后果。3、认购书第二条关于定金罚则约定的是宏信创天公司将房屋另行出售须赔付双倍定金。本案交易无法完成的原因是房屋被查封，并非宏信创天公司的原因或违约行为导致，且宏信创天公司在签订认购书时对查封事实也并不知情。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。该条款表明违约金和定金不能同时适用。一审法院既适用定金罚则，又计算利息，属于重复计算，是适用法律错误。三、一审法院直接认定应当以30万元为基数按照同期银行贷款利率计算2018年2月1日至2019年2月28日期间的利息，属于计算利息期间和基数错误。一审法院认定宏信创天公司应按承诺约定的2018年11月25日前向李惠退还定金，但却按认购书约定的交付定金的次日起算利息，自相矛盾，且承诺中已对利息进行了约定，一审法院不应直接适用同期银行贷款利率计算利息。宏信创天公司在2018年6月至8月每月向李惠转账5800元，也应在利息中予以扣除。李惠辩称：一、李惠与宏信创天公司签订了认购书，李惠支付了30万元定金，宏信创天公司予以接受，却因房屋被查封而无法将房屋过户给李惠，一审法院判令宏信创天公司双倍返还李惠定金有法可依。二、潘进强是宏信创天公司的法定代表人，其是为宏信创天公司收取定金，认购书上加盖的是公司印章，宏信创天公司是专业的房地产中介服务机构，应对房屋权属抵押、查封等情况有充分的了解。三、宏信创天公司除应承担定金罚责外，还应承担利息损失。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李惠向一审法院起诉请求：1、返还李惠购买商铺的定金30万元；2、按照房屋认购条款第一条、第二条赔付李惠双倍定金30万元；3、宏信创天公司兑现2018年5月22日所写的“若2018年8月不过户则赔偿李惠10万元”的承诺；4、宏信创天公司赔偿李惠30万元自2018年2月至2019年2月的利息3万元；5、宏信创天公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：李惠向宏信创天公司购买位于武汉市青山区40/41街坊江南春城16栋1-3号的商铺。2018年1月27日，李惠与宏信创天公司签订《江南春城底商认购书》，载明：项目江南春城底商；铺号青山区40/41街坊江南春城16栋1-3号（以下简称该物业）；建筑面积33.29㎡；单价50000元/㎡；总价人民币壹佰陆拾陆万肆仟伍佰零拾零元（￥1664500）；定金人民币壹万零仟零佰零拾零元（￥10000）。认购条款：1.买受人必须足额缴付以上定金，并于2018年3月31日前，携带相关资料到江南春城商铺销售中心签订《武汉市商品房买卖合同》，签约后买受人所交的定金自动转为买受人买该物业的首付款。在约定签的时间当日内买受人未能向出卖人缴付首期购房和签署《武汉市商品房买卖合同》的，即视为买受人违约及放弃本认购书中规定的所有权益，所支付的定金不予退还，出卖人有权将该物业另行出售，本协议自动终止，无需知会买受人。2.若买受人缴纳足额定金，出卖人将该物业另行出售，出卖人将赔付双倍定金。3.若买受人认购物业后，在签署合同前变更产权人或更换认购物业，应按出卖人相关规定办理。4.该物业的最终面积以实际测绘面积为准。5.本认购书一式两份，甲方一份，乙方一份，自签署之日即时生效，每份均具有相同法律效力，签署正式商品房买卖合同后，本认购书自动失去法律效力。6.一次性明天来补29万（2018年1月29日之前补交定金29万元整，如未按时补交定金已收定金概不退还，房源另售。认购价格：48062.48元/㎡*33.29/㎡=1600000元。认购总价：1600000元；认购单价：48062.48元/㎡。李惠在该认购书买受人处签名捺印，宏信创天公司在出卖人处盖章。同日，李惠用微信及现金支付宏信创天公司定金1万元。2018年1月29日，李惠刷卡支付宏信创天公司定金29万元，李惠共计向宏信创天公司支付定金30万元。按认购书的约定，李惠在2018年4月30日前准备交齐购房余款时，宏信创天公司告知李惠需要等待一个半月后才能办理过户手续，2018年5月9日，宏信创天公司工作人员陈露在认购书上备注：1.出卖人办理一切交易手续，交易过程中所有手续费用由出卖方承担，买方须承担办理房产契税。2.如2018年3月31日前买方房款未到，买方提前来售楼部写延期申请延到2018年4月底，如2018年4月30日未能交齐全款，则视为买方自己放弃所交房款，出卖方则有权将该商铺另售，并没收所交房款。延期申明：于2018年5月22日前办理所有相关签约手续。后李惠再次被告知需要等待时间办理过户手续。2018年8月，李惠前往房地部门，经查询得知该房屋已被法院查封。此后，宏信创天公司法定代表人潘进强向李惠出具承诺，载明：本人潘进强，因江南春城16栋1-3号在11月25号之前未能将李惠定金退还本人的话，将赔付利息2000元人民币，并在规定日期11月25日前退还李惠定金，如在11月21号前退还定金，本人无须赔付2000元人民币利息。当李惠本人收到退还定金后，该原件定购单在当日归还宏信置业有限公司。但宏信创天公司未按承诺规定的时间退还李惠定金30万元。现李惠诉至一审法院，请求判如所请。一审法院另查明，李惠在等待宏信创天公司就该商铺办理过户期间，2018年5月22日，案外人张鹏向李惠出具承诺一份，载明：买方李惠于2018年6月1日正式收取租金，于2018年8月份过户至李惠名下：如出现意外状况，8月份不过户，卖方赔偿10万元给李惠（如客户李惠违约不买，定金没收10万元整）。2018年6月至8月，宏信创天公司员工王小惠按每月5800元的标准，共向李惠支付了共计3个月的租金。一审法院认为，李惠与宏信创天公司签订的认购书合法有效，应受法律保护。李惠按照认购书的约定于2018年1月29日向宏信创天公司交纳定金30万元，同时按约定的时间将剩余购房款准备交付给宏信创天公司。但此后李惠自行知晓，该门面房在双方签订认购书前已被法院查封，造成双方签订的认购书无法继续履行。宏信创天公司作为专业的房地产中介服务机构，在与李惠签订认购书前，应当对案涉房屋的权属、抵押及查封等相关真实状况尽到充分的注意义务。但宏信创天公司没有尽到充分的注意义务，造成认购书无法履行的主要责任在于宏信创天公司。此后，在李惠、宏信创天公司多次协商过程中，宏信创天公司法定代表人曾向李惠出具承诺书，承诺在2018年11月25日前将30万元定金退还李惠，但至今未退还，属违约，故宏信创天公司应承担违约责任，双倍退还李惠定金60万元。关于李惠要求宏信创天公司支付10万元赔偿的问题。本案中，承诺如在2018年8月份不过户，赔偿李惠10万元的是案外人张鹏，并非与李惠签订认购书的合同相对方，因此李惠要求宏信创天公司支付10万元赔偿的诉讼请求，李惠可另案主张其权利。关于李惠要求宏信创天公司支付利息的问题。宏信创天公司法定代表人出具的承诺书中载明，如在2018年11月25日前未向李惠退还定金30万元，则向李惠支付利息。现李惠要求宏信创天公司支付利息（利息以30万元为基数，自2018年2月1日至2019年2月28日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并无不当，一审法院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉宏信创天房地产营销策划有限公司于一审判决生效之日起十日内向李惠双倍返还定金60万元；二、武汉宏信创天房地产营销策划有限公司于一审判决生效之日起十日内向李惠支付利息（利息以30万元为基数，自2018年2月1日至2019年2月28日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回李惠的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的一审案件受理费5550元，由李惠负担760元，由武汉宏信创天房地产营销策划有限公司负担4790元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。李惠与宏信创天公司在二审中均陈述案涉房屋在双方签订认购书之前已被查封，但宏信创天公司称其是在签订认购书之后才知晓房屋被查封的情况。本院认为，李惠与宏信创天公司签订的《江南春城底商认购书》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。宏信创天公司在该认购书“出卖人”处加盖合同专用章，并收取李惠支付的定金30万元，但案涉房屋在签订认购书之前已被查封，致使认购书无法继续履行，宏信创天公司构成根本违约且双方也未明确约定排除此情形下定金罚则的适用，故一审根据定金罚则判决宏信创天公司双倍返还定金具有事实和法律依据。宏信创天公司认为本案不应适用定金罚则以及应由法定代表人潘进强个人承担责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。本案中并无证据显示宏信创天公司在双倍返还定金60万元的情况下，仍不足以弥补其对李惠造成的损失，故一审将双倍返还定金60万元与30万元定金的利息并处缺乏事实依据，本院予以纠正。综上所述，宏信创天公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初436号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初436号民事判决第二项、第三项；三、驳回李惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5550元，由李惠负担988元，武汉宏信创天房地产营销策划有限公司负担4562元。二审案件受理费11100元，由李惠负担1976元，武汉宏信创天房地产营销策划有限公司负担9124元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十一月六日书记员 汪丽玲