江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8129号上诉人（原审被告）：沈柳柳，女，1988年12月21日生，汉族，住苏州。被上诉人（原审原告）：王奕婷，女，1987年9月3日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑铭，江苏新苏律师事务所律师。上诉人沈柳柳因与被上诉人王奕婷房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2018)苏0591民初7850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈柳柳上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审的诉讼费由王奕婷承担。事实与理由：2018年6月15日，沈柳柳与王奕婷在居间人我爱我家房地产经纪有限公司签订了一份房屋买卖合同。沈柳柳提出王奕婷应先支付一定数额的定金，但居间人提供的房屋买卖合同中没有与定金相关的条款，故三方平等协商后达成口头约定：王奕婷于2018年7月15日前支付8万元购房定金，该定金交由居间方，支付定金后各方按房屋买卖合同所约定的条款办理相关手续。此后沈柳柳曾向王奕婷询问定金是否已经支付，王奕婷称已支付。为此沈柳柳又询问居间人，得知王奕婷仅支付了中介服务费，8万元定金始终没有支付。据此，沈柳柳认为，王奕婷不支付定金的行为已经表明王奕婷没有真实的购房意愿，双方没有达成房屋买卖的合意，房屋买卖合同自始未成立，故沈柳柳不存在合同违约行为，判令沈柳柳承担20万元违约金有违公平原则和诚实信用原则。王奕婷辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由：王奕婷与沈柳柳并未达成由王奕婷于2018年7月15日前支付8万元购房定金的口头约定，双方只是在合同中约定沈柳柳应在2018年7月15日前还清银行贷款、注销抵押并同时办理资金托管手续，届时王奕婷应将购房首付款打入资金托管账户。王奕婷向一审法院起诉请求：1.请求一审法院判令沈柳柳向王奕婷支付违约金人民币66万元（计算方式房屋成交价格330万元*20%）；2、判令沈柳柳承担一审诉讼费用。一审诉讼中，王奕婷确认其诉请包含依法确认其与沈柳柳之间《房屋买卖合同》已解除。一审法院认定事实：位于苏州工业园区北榭雨街**太阳星辰花园******房屋产权人为沈柳柳，为单独所有，该房屋于2016年12月2日抵押给中国农业银行股份有限公司苏州园区支行，债权数额为74.9万元，抵押期限自2014年11月19日至2044年11月18日。房屋另在2018年1月15日抵押给中航信托股份有限公司，债权数额为100万元，抵押期限自2018年1月15日起至2019年1月10日。截止一审法院于2018年8月27日查询，上述抵押均未注销。2018年6月15日，王奕婷与我爱我家签订《存量房承购居间代理委托协议》，王奕婷委托我爱我家代为承购苏州工业园区太阳星辰花园二区的房屋，双方约定代理费33000元。当日，沈柳柳为出卖人、王奕婷作为买受人、我爱我家作为居间方，三方签订《房屋买卖合同》，约定沈柳柳将争讼房屋以330万元的价格出售给王奕婷。合同约定，房屋在本合同生效之前已经设定抵押权，出卖人应于2018年7月15日前办理抵押注销手续，相关费用出卖人承担。房款支付方式为贷款支付，买卖双方约定在2018年7月15日前共同申请办理资金托管手续，并由买受人将首付款打入资金托管账户，买受人应当在申请办理资金托管手续之日起2日内办理银行贷款手续。出卖人应当保证房屋产权没有纠纷，因出卖人造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担责任。出卖人在买受人付清房款之日起3日内腾空房屋，并会同买受人对房屋查验。补充条款部分，约定买卖双方于2018年7月15日前将首付款打入资金托管账户，买卖双方如有逾期不办理手续的，逾期超过15天的，守约方有权解除网签合同并由违约方按照房屋价款的20%支付违约金。2018年8月15日，王奕婷委托孚佑律师事务所向沈柳柳发送解除函，告知因房屋设有抵押，沈柳柳未在2018年7月15日前办理抵押注销手续，也未配合王奕婷办理资金托管手续。王奕婷多次催要沈柳柳办理上述行为，沈柳柳均未配合，已构成根本违约，故通知解除上述《房屋买卖合同》。该解约函于2018年8月15日按照沈柳柳暂住地邮寄，于8月16日由他人签收。一审诉讼中，王奕婷诉称，因为未能购买本案房屋，王奕婷不得已于2018年10月在苏州市其他区另购房屋。王奕婷另提交业务收据，证实其支出居间费33000元。一审诉讼中，王奕婷申请对于争讼房屋的市场价格进行评估，后撤回评估申请。王奕婷确认同意由一审法院对房屋差价酌情裁决。经一审法院释明后果，王奕婷坚持庭审陈述及所举证据客观属实，并自愿承担虚假陈述及提交虚假证据的法律后果。以上事实，由房屋买卖合同、业务收据等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，王奕婷和沈柳柳签订的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。根据约定，沈柳柳应当在2018年7月15日前办理房屋注销，沈柳柳未能履行上述合同义务，且该行为对房屋过户客观上带来障碍，导致王奕婷签订合同目的无法实现，王奕婷故此要求解除合同并由沈柳柳支付违约金于法有据，一审法院予以支持。解约函虽未由沈柳柳本人签收，但王奕婷在诉讼中也表达了解除合同的意思，相关行为具有法律效力，一审法院院认定该房屋买卖合同已解除。关于违约责任，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考量，一审法院院酌情支持由沈柳柳赔偿王奕婷违约金20万元。沈柳柳经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：沈柳柳于判决生效之日起十日内赔偿王奕婷违约金20万元；驳回王奕婷的其余诉讼请求。一审案件受理费收取10400元、保全费3820元，合计14220元，由王奕婷负担9910元，沈柳柳负担4310元。二审中，双方均未提供新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为,沈柳柳、王奕婷与苏州我爱我家房地产经纪有限公司于2018年6月15日签订的编号为34718的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守。沈柳柳上诉称三方已达成支付定金的口头协议，即由王奕婷于2018年7月15日前支付8万元购房定金，但王奕婷对此表示否认，现涉案合同中并未有前述相关约定，沈柳柳亦未能提供证据予以证明，故本院对此不予采信。前述合同第二条第二款第二项已明确约定，“房屋在本合同生效之前已经设定抵押权，出卖人应于2018年7月15日前办理抵押注销手续，相关费用出卖人承担”，但沈柳柳一直未履行注销房屋抵押的合同义务，导致王奕婷无法实现签订购房合同的目的，故王奕婷向沈柳柳发函解除涉案合同具有法律依据。据此，一审法院确认双方签订的涉案房屋买卖合同已解除并判令沈柳柳支付相应的违约金于法有据，本院予以确认。至于沈柳柳上诉称20万元违约金有违公平原则和诚实信用原则，本院认为，涉案合同已明确约定“买卖双方于2018年7月15日前将首付款打入资金托管账户，买卖双方如有逾期不办理手续的，逾期超过15天的，守约方有权解除网签合同并由违约方按照房屋价款的20%支付违约金”，王奕婷据此在一审起诉要求沈柳柳支付违约金66万元，一审法院根据相关司法解释，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，综合考量后酌情调减为沈柳柳向王奕婷支付违约金20万元，符合公平和诚实信用原则，本院对此不再调整。综上所述，沈柳柳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由沈柳柳负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十一月四日法官助理  黄源榕书 记 员  张 倩