陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终11888号 上诉人（原审被告）：姚凤英，女，1955年1月20日出生，汉族，陕西日报社退休职工，住西安市。委托诉讼代理人：王奇，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李少忠，男，1955年6月25日出生，汉族，中国外运公司退休职工，住西安市，系姚凤英之夫。被上诉人（原审原告）：陈伟丽，女，1983年2月27日出生，汉族，西安林海机电设备有限公司员工，住咸阳市秦都区。委托诉讼代理人：李瑞，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁洋，陕西宝伦律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人姚凤英因与被上诉人陈伟丽，原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团在本市长安区XX花园”项目，姚凤英系陕西日报传媒集团退休职工，拥有“南山花园”项目住房的购房指标。2016年5月6日姚凤英（甲方）与陈伟丽（乙方）签订《陕报南山花园买房资格转让协议书》，约定：陕西传媒集团在长安区建设的“南山花园”，甲方愿意以35,000元转让其购房资格给乙方。1、甲方在规定选房日协助乙方选房，并签订购房协议，乙方在购房协议签订后，立即将35,000元交付甲方。2、乙方购买房屋后，如将来需要甲方出面办理相关手续时，甲方应积极配合。3、乙方购买房屋后，将来房屋出现任何质量问题、物业、产权等纠纷，与甲方无关。四、未尽事宜，双方协商解决。同日陈伟丽依约向姚凤英丈夫李少忠转账支付35,000元。2016年5月7日，陈伟丽和姚凤英共同到地建公司处，以姚凤英名义和地建公司签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0634），协议约定认购地建公司开发的“南山花园”8号楼3单元18层东户商品房，建筑面积约为156平方米，认购金50,000元，认购单价为3,980元／平方米。在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，姚凤英有且仅有一次变更实际购买人的权利。《商品房买卖合同》签订后，地建公司不予办理变更手续。本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。同日，陈伟丽向地建公司支付房屋认购款50,000元， 2016年8月23日陈伟丽向地建公司支付房款74,176元。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互相体谅、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向和解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至交款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后陈伟丽、姚凤英就车位认购问题进行了协商，但未达成一致。陈伟丽遂向法院起诉。2018年8月6日陈伟丽向地建公司交纳保证金286,264元。陈伟丽起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1、判令陈伟丽、姚凤英《陕报南山花园买房资格转让协议书》合法有效；2、判令姚凤英协助陈伟丽在地建公司处（长安区郭杜南山花园售楼部）办理商品房认购更名手续 ；3、本案诉讼费用由姚凤英承担。事实和理由：2016年5月6日，陈伟丽与姚凤英签订《陕报南山花园买房资格转让协议书》，约定：姚凤英同意将南山花园楼盘的购房资格转让给陈伟丽。次日，陈伟丽、姚凤英一同去地建公司售楼部签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0634）。同日，陈伟丽向姚凤英支付35,000元的转让费，取得了姚凤英在南山花园的商品房购买资格（8号楼3单元18层东户）。认购协议签订后，陈伟丽积极履行协议，陈伟丽按约向地建公司支付首期款124,176元，但地建公司于2018年7月12日向陈伟丽、姚凤英发出变更实际购买人通知时，姚凤英明确表示到期不愿履行自身义务，已严重违约。陈伟丽诉至法院，望判如所请。姚凤英辩称，对于陈伟丽提交的证据真实性均认可，均不认可证明目的。2018年8月陈伟丽及地建公司均给姚凤英通知办理更名，但是姚凤英未去，因为姚凤英认为更名涉嫌偷逃税。政府明文禁止炒房，住建部的建房（2018）58号文件第2项第4款，市房发（2018）94号文件、西安市人民政府发（2017）23号《关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》，均证明就不能更名。据此不同意陈伟丽的诉讼请求，法院应予以驳回。地建公司称，我公司会依据法院的生效判决配合法院执行。一审法院认为，姚凤英作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给陈伟丽，陈伟丽、姚凤英签订的《陕报南山花园买房资格转让协议书》均系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，应受法律保护。《合同法》确立了“鼓励交易”原则，对合同效力一般不轻易作无效认定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条将其明确为：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”我国现行法律没有明确规定禁止购房指标的转让，就民事行为而言，法律无明文禁止就是可以实施的。当然所谓法无禁止即可以，其适用范围为一般性民事权利，政治性权利、人身权利不在此列。本案中，姚凤英作为单位职工，在获得房屋认购资格后，即享有取得认购房屋的请求权。其与陈伟丽签订《陕报南山花园买房资格转让协议书》时，虽未取得该认购房屋的所有权，但其对认购房屋的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。本案陈伟丽、姚凤英签订的《陕报南山花园买房资格转让协议书》既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害地建公司的利益，因此，该种情形并不在法律规定的合同无效情形范围内；同时，诚实信用是民法的基本原则，双方当事人根据意思自治的原则，在平等自愿的情况下达成了《陕报南山花园买房资格转让协议书》，就应全面履行自己的合同义务，承担自己应承担的风险。因此，双方所签订的合同应认定为合法有效。本案陈伟丽、姚凤英签订的《陕报南山花园买房资格转让协议书》第2条约定：“乙方购买房屋后，如将来需要甲方出面办理相关手续时，甲方应积极配合。”从以上合同内容可以认定双方对商品房认购协议更名事项进行了约定。现陈伟丽请求判令陈伟丽、姚凤英签订的《陕报南山花园买房资格转让协议书》合法有效，请求判令姚凤英协助陈伟丽在地建公司处办理商品房认购更名手续，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，遂判决：一、原告陈伟丽与被告姚凤英签订的《陕报南山花园买房资格转让协议书》有效。二、本判决生效之日起十五日内被告姚凤英协助原告陈伟丽在第三人陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。案件受理费675元由被告姚凤英负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十五日内直接给付原告）。宣判后，姚凤英不服，向本院提起上诉称，一、一审认定《陕报南山花园买房资格转让协议书》有效，系事实认定错误，适用法律不当。其与陈伟丽签订《陕报南山花园买房资格转让协议书》时，涉案房屋尚未取得预售证，至今仍未取得，且地建公司未在房管局进行备案，涉案房屋禁止交易，其作为陕西日报社职工，虽取得了南山花园商品房认购资格，但是转让的是购买未取得预售证的房屋的资格，该资格本身就不符合法律规定，是禁止转让、交易的，根据《合同法》第五十二条之规定，《陕报南山花园买房资格转让协议书》应当无效。二、一审认定其协助陈伟丽办理《南山花园商品房认购协议》更名手续，未对其与地建公司签订的《南山花园商品房认购协议》的合法性作出评价，属于遗漏了案件的基本事实。三、即使其与陈伟丽签订的《陕报南山花园买房资格转让协议书》有效，也是继续履行合同，一审判决其协助陈伟丽办理更名手续无合同和法律依据，一审法院据此把二手房变为一手房，将会损害国家税收利益，其无协助陈伟丽办理更名手续的义务，更名行为不符合法律规定。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回陈伟丽的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由陈伟丽承担。陈伟丽辩称，一、其与姚凤英基于地建公司开发的“南山花园”项目购房指标转让而签订的《陕报南山花园买房资格协议书》合法有效，其据此取得了南山花园房屋的认购资格；姚凤英有协助其办理《南山花园商品房认购协议》更名的义务，双方签订的《陕报南山花园买房资格协议书》也不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形及第一百一十条规定的履行不能的法定情形，一审判决姚凤英协助办理更名手续适用法律正确。二、姚凤英与地建公司签订的《南山花园商品房认购协议》不适用于姚凤英所称的建房【2018】58号文件，一审法院适用法律正确。三、一审判决遵循诚实信用和公平原则，判决合理合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，为维护其合法权益，请求驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，姚凤英购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非姚凤英，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而姚凤英仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且姚凤英转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案买房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，为合法有效协议，应当继续履行。故原审法院判决陈伟丽与姚凤英签订的《陕报南山花园买房资格转让协议书》有效；姚凤英协助陈伟丽在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续并无不当，应予维持。综上，姚凤英的上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，姚凤英已预交，由姚凤英负担。本判决为终审判决。 审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年十一月五日  书 记 员  陈   歆1