湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终3435号上诉人（原审原告）：黄柏青，男，1973年2月27日出生，汉族，湖南省东安县人，工人，住湖南省东安县。被上诉人（原审被告）：吴启欧，男，1984年6月8日出生，汉族，湖南省东安县人，农民，现租住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：尹玉芽，女，1981年6月1日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。上诉人黄柏青因与被上诉人吴启欧、原审第三人尹玉芽房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2019）湘1122民初1470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄柏青上诉请求：1、请求依法撤销湖南省东安县人民法院（2019）湘1122民初1470号民事判决；2、依照合同改判被上诉人租赁门面期间（2014年8月7日至2018年8月7日）未交的租金、滞纳金及设施维修费、水电费等；3、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院判决认定事实错误，2016年1月8日双方签订的《门面租赁三方协议》，约定租期为2014年8月7日至2018年8月7日，一审判决认定合同终止日为2016年6月12日于理不符；2、合同约定，交租方式是每年租金一次性提前预交，被上诉人除了零散交纳了部分所欠款外，没有交纳一年的租金；3、被上诉人付款依据总额只有4万元，欠款一直没补交，不能以拖欠租金而认定合同终止；4、2017年底被上诉人还在门面玻璃门上粘贴招人广告，2018年2月城管局将《东安县城区门店经营户“门前三包”责任书》送至被上诉人租用门面办公桌上。吴启欧辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，我没有异议，请求二审法院维持原判。黄柏青向一审法院起诉请求：1.依法判令被告吴启欧按合同交纳门面租金144,032元、逾期违约金82,838元和水电费及维修费3,184元，共计230,054元；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月5日，原告黄柏青与第三人尹玉芽订立《门面租赁合同》，该合同约定：出租方黄柏青（甲方），承租方尹玉芽（乙方），甲方将位于舜皇大道28号的三间门面租赁给乙方作“欧派橱柜”经营用，租赁期限伍年，自2013年8月8日起至2018年8月7日止。租金及其付款方式：第一年前半年，交租日期2013年8月5日，租金起止2013年8月8日至2014年2月7日，交租金额26,000元；第二年，交租日期2014年1月19日，租金起止2014年2月8日至2015年2月7日，交租金额54,600元；第三年，交租日期2015年2月7日，租金起止2015年2月8日至2016年2月7日，交租金额57,330元；第四年，交租日期2016年1月28日，租金起止2016年2月8日至2017年2月7日，交租金额60,196元；第五年，交租日期2017年1月16日，租金起止2017年2月8日至2018年2月7日，交租金额63,206元；第一年后半年，交租日期2018年1月1日，租金起止2018年2月8日至2018年8月7日，交租金额26,000元。乙方向甲方交履约保证金5,000元。该合同第四条约定了违约责任，即：1、若乙方违约，则合同自动解除，甲方可随时收回租赁房屋，没收保证金。（1）乙方未按时向甲方支付租金或其他应付款项时，每逾期一天，向甲方支付所欠款5‰的滞纳金。超过30天，属乙方违约。（2）若乙方中途退出租赁或租赁期满超过10天还未退房，属乙方违约。2014年8月7日，第三人尹玉芽将此三间门面转让给被告吴启欧经营“欧派橱柜”。2016年1月8日，原告黄柏青、被告吴启欧、第三人尹玉芽三方共同订立了《门面租赁三方协议》，该协议载明：1、原承租方（尹玉芽）与出租方黄志明、黄柏青所签《门面租赁合同》及相关文书，于此协议签订日终止，双方经济账目已全部结清，互无瓜葛。2、2013年8月5日尹玉芽与黄柏青签订的《门面租赁合同》，在2014年8月7日至2018年8月7日期间，除不得转租外，由吴启欧替代尹玉芽履行该合同全部条款。2016年4月18日，被告吴启欧通过转账方式付给原告黄柏青租金20,000元。原告黄柏青分别于2017年5月24日、9月30日和2018年1月12日打电话给被告吴启欧，要求其结清所欠租金及水电费。2018年3月5日，东安县自来水公司发出《水费催交单》催促“欧派橱柜”门面缴纳2016年3月至2016年11月期间的水费1,224元，原告黄柏青于2018年3月29日缴纳水费1,224元。国网湖南省电力有限公司东安县供电分公司电力用电信息表显示，用户编号2099875981，用户名称黄志明（黄柏青父亲），该用户（被告所租原告门面的电表）的用电情况经本院2019年8月6日核实，2016年1-6月用电度数分别为1089、807、363、582、318、6，以上合计3,165度，从2016年7月起至2018年2月，该电表的用电抄见示数一直停留在39057，即用电度数为0度。一审另查明，2016年2月，被告在东安县东安大道转盘处租赁了新门面，2016年6月12日11时许，吴美燕（系被告吴启欧之妹）向东安县公安局城东派出所报警，根据报警案件登记表证实，原告当天找到东安大道被告的欧派橱柜新店，要求被告付清之前拖欠的房租，双方因租金问题发生纠纷。一审法院认为，原告黄柏青与第三人尹玉芽订立的《门面租赁合同》及原告黄柏青、被告吴启欧、第三人尹玉芽订立的《门面租赁三方协议》均系有效合同，双方应当按照合同约定履行合同义务。根据《门面租赁三方协议》的协议内容，法院认定原、被告及第三人对2016年1月8日以前的租金及水电等费用已全部结清。本案争议的焦点：一是原、被告订立的《门面租赁合同》何时解除，二是如何承担违约责任。关于合同何时解除的认定，原告认为合同到期日为2018年8月7日，被告认为2016年2月起其已租用了新的门面，该租赁合同已实际解除。根据《门面租赁合同》第四条即约定解除的条件、原告提供的用电信息表、手机录音及被告提供的报警案件登记表等证据，法院核实了被告2016年1-6月用电情况，足以认定原告2016年6月12日即原告到被告租用的欧派橱柜新店，要求被告付清之前拖欠的房租之日为双方合同实际解除之日。关于如何承担违约责任的问题，《门面租赁合同》第四条约定，若乙方违约，则合同自动解除，甲方可随时收回租赁房屋，没收保证金。由于被告未按合同约定向原告交纳房屋租金，且擅自搬离所租的原告门面，促成房屋租赁合同因约定成就而解除，其行为已构成违约，应依约承担违约责任，即原告不予退还被告所交的履约保证金5,000元。此外，根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，原告有权要求被告赔偿损失。本案中，被告除应当支付给原告2016年1月9日至2016年6月12日期间的租金外，还应当赔偿因迟延和拖欠支付房租给原告造成的经济损失。根据《门面租赁合同》的约定，租金计算分二个阶段：2016年1月8日至2016年2月7日的租金为4,777.5元（57,330元/年÷12个月×1个月）；2016年2月8日至2016年6月12日的租金为20,901.2元（60,196元/年÷12个月×4个月5天），以上共计25,678.7元。被告于2016年4月18日给付原告租金20,000元，尚欠原告租金5,678.75元。《门面租赁合同》第四条约定：“乙方未按时向甲方支付租金或其他应付款项时，每逾期一天，向甲方支付所欠款5‰的滞纳金。超过30天，属乙方违约。”原告提出要被告支付所欠租金每日5‰的滞纳金的请求，法院认为该约定的滞纳金过分高于原告所造成的损失，应当依法适当减少，按照年利率24%计算被告迟延及拖欠原告租金的损失。经法院核算，2016年1月9日至2016年4月18日期间的违约金为1,710.2元（25,678.7×24%÷12个月×3个月10天）；2016年4月19日以后的违约金应当以5,678.7元为基准数（本金），按照年利率24%计算至该租金付清之日止。原告诉请被告给付水电费及维修费3,184元，由于原告为被告代缴所欠水费1,224元，被告应给付原告；对被告租赁期间的电费，法院查明被告在2016年1-6月用电3165度，按照综合用电0.8元/度的标准，电费为2,532元（3165度×0.8元/度=2532元），但原告诉请的电费为1,660元，该诉讼请求系原告对自己民事权利的处分，被告亦未提供缴纳该电费的证据，因此，法院对原告的该诉讼请求予以支持；原告要求被告支付维修费300元，因其未提供充分的证据证实，法院不予支持。综上，法院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、被告吴启欧给付原告黄柏青租金5,678.7元；二、被告吴启欧因迟延交纳房屋租金，赔偿原告黄柏青2016年1月9日至2016年4月18日期间的经济损失1,710.2元；三、被告吴启欧应赔偿因拖欠原告黄柏青房屋租金所造成的经济损失，该损失以5,678.7元租金作为本金，按照年利率24%，从2016年4月19日计算至该租金付清之日止；四、被告吴启欧给付原告黄柏青水费1,224元，电费1,660元，合计2,884元；五、驳回原告黄柏青的其他诉讼请求。上述款项，限在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,088元，由原告黄柏青负担2,800元，被告吴启欧负担288元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为双方签订的《门面租赁合同》是何时解除以及违约责任的承担问题。对于双方签订的《门面租赁合同》究竟是何时解除的问题，涉案的《门面租赁合同》及《门面租赁三方协议》均属于双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规，属于合法有效的合同。现上诉人要求被上诉人按合同支付拖欠的租金、及逾期违约金及水电费和设备维修费，根据一审认定的事实，双方在合同第四条约定，若乙方违约，则合同自动解除，甲方可随时收回租赁房屋，没收保证金。被上诉人在2016年4月18日通过转账支付上诉人租金20,000元后，经上诉人多次催告，均未按合同约定支付租金，违反了合同约定，根据合同第四条的约定，被上诉人超过三十天未按合同约定支付租金或其他款项，双方的合同自动解除。一审另查明2016年6月12日双方因租金问题产生纠纷，同时根据被上诉人2016年1-6月的用电情况，可以确认双方之间合同实际解除之日为2016年6月12日，对于一审法院的处理，本院予以认可。关于违约责任如何承担的问题，既然已经认定双方合同实际解除之日为2016年6月12日，且认定被上诉人的行为已经构成了违约，被上诉人就应当承担违约责任。双方在《门面租赁合同》第四条约定，乙方未按时向甲方支付租金或其他应付款项时，每逾期一天，向甲方支付所欠款5‰的滞纳金。超过30天，属乙方违约。同时约定甲方有权没收保证金。对于5‰的滞纳金，原判认为过分高于了上诉人的损失，依法应当减少，一审法院按照年利率24%计算处理并无不当。同时对于上诉人主张的水电费及设备维修费，根据上诉人提供的证据，对于水电费的主张，一审法院处理正确，本院予以维持，而上诉人要求被上诉人支付维修费300元，因其未提供充分的证据证实，本院不予支持。综上，黄柏青的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3088元，由上诉人黄柏青承担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  魏 蓉二〇一九年十一月十八日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。