湖北省荆州市沙市区人民法院行 政 裁 定 书（2019）鄂1002行初54号原告：孟宪年，男，汉族，1943年8月1日出生，住湖北省荆州市沙市区，原告：朱桂枝，女，汉族，1944年9月1日出生，住湖北省荆州市沙市区，二原告共同委托代理人：孟庆忠（系二原告之子），男，汉族，1969年4月29日出生，住湖北省荆州市沙市区，被告：荆州市沙市区人民政府办公室，住所地荆州市沙市区长港路100号。法定代表人：唐华，该办公室主任。出庭负责人：魏志红，该办公室副主任。委托代理人：詹才俊，湖北楚韵律师事务所律师。原告孟宪年、朱桂枝诉被告荆州市沙市区人民政府办公室(以下简称区政府办公室)行政征收一案，于2019年6月18日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，向被告区政府办公室送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2019年10月12日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人孟庆忠，被告区政府办公室出庭负责人魏志红及委托代理人詹才俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年4月23日，被告将《房屋征收分户评估报告单》向原告送达，由原告委托代理人孟庆忠签收。2019年5月17日，原告与被告签订《荆州市沙市区国有土地上房屋征收补偿协议书》。原告诉称：一、被告的《估价报告》出示时间滞后，违背法定要求。征收实施时间为2018年7月23日——2018年11月22日。《荆州市沙市区杨林堤片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿估价报告》（鹏信房估字2018第EWH034-J001号，以下简称估价报告）出具时间为2019年4月10日，原告收到时间为2019年4月23日。《国有土地上房屋与征收补偿条例》第十九条规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。因此在2019年4月10日前签约居民，为违法签约补偿，2019年4月10日后开始签约居民，方为依法开始补偿流程。《估价报告》出具时间，已陷之前征收补偿行为违法。同时补偿报告滞后给予，使原告不能依法及时选择签约，被告应承担滞后印发的市场房价变化责任。二、未依法选定房地产价格评估机构。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定或者按照少数服从多数的原则投票、摇号、抽签等随机方式确定。但是现场实际只有50余户参与投票，不可能产生结果。同时房屋评估师2018年7月23日进入估价作业期，说明只有内幕交易，才能在居民票选（7月31日）和签订评估合同（8月1日）之前开展工作。三、未依法签订评估合同。未按照《国有土地上房屋征收评估办法》第六条关于估价报告交付时间、方式的规定，在评估合同中约定报告出具时间。评估合同缺乏主要要件——履约时间，违背《合同法》规定，也确实造成了无依据补偿的结果，造成居民与国家补偿收付无依据，合同应认定为互相串通，损害国家和第三人居民利益的合同。四、未依法公示征收房屋调查结果和分户补偿情况。被告未按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条的规定将调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。被告未按照第二十九条的规定建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。片区居民未看到被征收房屋的法定调查结果，也没有看到过分户补偿情况，不能监督征收补偿是否公平公正，不能保障个人补偿得到相对公平对待。五、未依法在评估现场监督确认专业房屋评估师开展工作。《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，在被告提供的《估价报告》内，没有出现房地产估价师在现场工作照。有理由相信，实地查勘中，房地产估价师未出现。六、未依法对被征收房屋区别补偿。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。整个片区房屋评估价格就是一个价4010元/平米，无差别基准价，甚至违背《估价报告》特别提示，是整个片区的基准价，不是每户的基准价。将原告临街房与观感最差的房屋估价一样，显失公平。原告收到的评估报告也无外观照片。七、未依法公示分户的初步评估结果和督促评估机构履责。被告未按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定，将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，并进行现场说明解释，并应当向被征收人转交分户评估报告。以上法定要求，被告均未履行或督促要求房产估价机构履行。法定要求行为请被告自证，分户估价报告无房地产估价师签字。八、《估价报告》实地查勘期和估价作业期为虚假性陈述。所谓居民投票选评估公司在2018年7月31日，《房地产征收估价业务约定书》在2018年8月1日签约生效，依据相关法律要求，鹏信公司不应该在2018年7月23日进入估价作业期。因此鹏信公司《估价报告》含有虚假性陈述，损害了《估价报告》的信用和科学性。被告也未及时督促鹏信公司改正。九、《估价报告》估价方法、估价结果不符合法定要求和形式。对照《房地产估价规范》要求，《估价报告》估价方法缺乏法定测算估价的简要内容。《估价报告》估价结果，表达方式不符合法定要求，估价结果汇总表不符合法定形式，因此不能达到法定实质评估要求。《估价报告》始终没有出现比较法要求的比较参照样本。法定应选择三个合适参考样本，《估价报告》里一个也没有。因此《估价报告》的估价，没有现实的比较样本依据，完全是凭空捏造。十、《估价报告》估价依据12、14、23、24不能作为合法依据，说明评估方未独立评估。12《荆州市沙市区棚户区改造指挥部文件》（沙棚改[2017]3号），23、24《关于解决杨林堤路棚改私房征收的请示》，不是《房地产估价规范》规定的依据，采用这样的依据，说明评估公司未履行独立评估义务。14《荆州市沙市区杨林堤路片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案的通知》（沙政发[2018]7号）属于循环论证，逻辑不清。十一、《估价报告》评估对象来源不明，未必为合法评估对象。《估价报告》选择的评估对象来源不明，也无代表性。《估价报告》附件评估对象照片不全，估价对象照片缺项，无外部状况和周围环境状况的照片，不能证明基准评估对象就是1976年建设的3层砖木楼。照片中也无房屋评估师肖峰与杨霞，以此确定4010元/平方米基础价，应为依据不确实。综上所述，被告补偿系列行政行为，不论从产生的流程，还是实际补偿的内容，均悖离法理。诉讼请求：1.判决确认被告征收补偿评估行政行为违法；2.判决被告采取补救措施；3.判决被告承担诉讼费用。被告辩称：2018年7月23日，就杨林堤片区棚户区改造项目，沙市区人民政府作出《沙市区杨林堤片区棚户区改造项目房屋征收决定》附《沙市区杨林堤片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》（沙政发[2018]7号），并进行通告公布。在本案中，被征收房屋位于沙市区北京路港务局宿舍5栋，产权人孟宪年。被征收房屋证载面积为66.43㎡，依法评估总价为278149.64元。2019年5月17日，孟宪年与被告签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，约定货币补偿总金额为428321.35元，并选择购买限价房。2019年7月4日，孟宪年领取了144541.78元，余留333779.57元待购房时结算支付。沙市区人民政府实施的征收行为合法，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司湖北分公司经居民投票选定为杨林堤棚户区改造项目房地产评估机构，该评估机构具有合法的资质，按照法定程序作出的评估报告，具有法律效力。且孟宪年已与被告签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，并领取了相应的房屋征收补偿款，原告的诉请与事实不符。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：荆州市沙市区人民政府于2018年7月23日作出《关于沙市区杨林堤片区棚户区改造项目房屋征收决定的通告》，决定对沙市区杨林堤片区棚户区改造项目实施房屋征收，并于当日作出《荆州市沙市区杨林堤片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》，征收决定和补偿方案均进行了通告。被告于2018年7月31日作出《关于杨林堤片区棚户区改造项目房地产评估机构协商选定结果的公告》，公告称经按照《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，选择深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司湖北分公司为杨林堤片区棚户区改造项目的房地产评估机构。该评估公司于2019年4月10日作出《荆州市沙市区杨林堤片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿估价报告》（编号为鹏信房估字[2018]第EWH034-J001号）。原告名下位于沙市区北京路港务局宿舍5栋的房屋在征收范围内，被告于2019年4月23日向原告送达《房屋征收分户评估报告单》（编号为鹏信房估字[2018]第EWH034-388号），原告当日签收。原告与被告于2019年5月17日签订《荆州市沙市区国有土地上房屋征收补偿协议书》，双方对原告名下位于沙市区北京路港务局宿舍5栋的房屋达成补偿协议，补偿方式为产权调换，原告于协议签订当天领取了除产权调换限价房预交购房款外的补偿款。现原告认为被告在征收过程中对房屋的评估违反法律规定，遂诉至本院。本院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条规定，“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”根据上述法律规定可知，对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，被征收人对补偿决定仍有异议的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。原告未申请复核评估，也未申请鉴定，而是直接向法院起诉房屋征收过程中的评估行为。原告认为深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司湖北分公司于2019年4月10日作出《荆州市沙市区杨林堤片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿估价报告》（编号为鹏信房估字[2018]第EWH034-J001号）违法，该报告并非行政机关作出的行政行为，不属于行政诉讼的受案范围。若原告认为被告向其送达的《房屋征收分户评估报告单》违法，首先，该估价报告因在签约期内未与原告达成征收与补偿协议，系签订补偿协议或者作出补偿决定前的过程性行为,该行为不创设新的权利义务,不对当事人的权利义务产生实质影响；其次，对估价报告不服应当依照合法途径对估价报告申请复核评估、申请专家委员会作出鉴定意见,而非对评估报告提起行政诉讼。原告与被告关于涉案房屋已经于2019年5月17日签订《荆州市沙市区国有土地上房屋征收补偿协议书》，原告若认为评估行为违反法律规定，对涉案房屋补偿价值有异议，应当对《荆州市沙市区国有土地上房屋征收补偿协议书》提起诉讼，而非对过程性行为的评估提起讼诉。综上，原告的起诉不属于行政诉讼受案范围。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条的规定，裁定如下：驳回原告孟宪年、朱桂枝对被告荆州市沙市区人民政府办公室的起诉。案件受理费50元，退回原告孟宪年、朱桂枝。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  陈香人民陪审员  杨芳人民陪审员  陈娟二〇一九年十一月二十八日法官助理廖兆铭书记员彭聪