湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6086号上诉人（原审原告）：杜宇东，男，1984年4月29日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。被上诉人（原审被告）：湖南百思特企业发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖路100号金茂苑商业2号楼1100号房。法定代表人：彭赳。委托诉讼代理人：邓博，湖南金州律师事务所律师。上诉人杜宇东与被上诉人湖南百思特企业发展有限公司（以下简称百思特公司）租赁合同纠纷一案，杜宇东不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人杜宇东上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人保证金人民币25600元、赔偿各项损失100000元。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院不顾双方当事人在实际履约过程中关于起租日及租金支付周期的变更约定而仍机械套用原合同约定来认定上诉人迟延支付租金53天是错误的。1、一审法院已认定实际起租日为2017年5月21日，故租金支付周期的起算亦应从该日开始计算，但一审法院却仍按照合同约定的起租日开始计算租金的支付时间显然是错误的。根据双方签订的《商铺租赁合同》“出租方应于2017年3月28日或之前将商铺交付给承租方。如场地迟延交付，交付日、起租日按照实际交付场地时间顺延…承租方应以每三个自然月为一期于每期首月一日前向出租方支付当期的保底租赁费用…自起租日起，双方同意按下列方式计算商铺租金…”之约定，应是自实际起租日开始，双方才以每三个自然月为一个租金支付周期。现双方已经认可且一审法院也已经认定本案实际起租日为2017年5月21日（而非原双方原合同约定的2017年4月28日），因此，上诉人支付租金的时间也应从该实际起租日开始计算，往后每三个自然月的第一日交一次，且在实际履行过程中，上诉人也确实是以2017年5月21日开始往后推相应的月份数来支付后期租金的，被上诉人也从未提出过异议，但一审法院却罔顾双方约定及实际履约情况，仍按照原合同约定的起租日(即2017年4月28日)来认定上诉人应支付后续租金的时间，进而导致其错误地认定自第二期开始，上诉人应付租金的时间均提前了23天。2、双方均认可且一审法院也已认定双方在实际履约过程中已经变更了原合同约定的租金支付周期，即从第三期开始，从原合同约定的每三个月支付一次变更为每四个月支付一次，但一审法院却违背当事人的变更意思表示仍按照原合同约定来认定上诉人的租金支付周期显然是错误的。双方在一审时均认可且一审法院亦认定“2017年12月22日，上诉人向被上诉人缴纳了2017年12月21日至2018年4月20期间租金25600元(被上诉人认可租金付二免二)”，由此可见，双方约定的租金支付方式已经变更为“付二免二”，即上诉人支付两个月租金可以使用四个月房屋，上诉人第三期实际相当于是一次性缴纳了四个月租金(即一审法院已认定的上诉人己经支付了2017年12月21日至2018年4月20期间的租金)，而且被上诉人也对此没有异议，故由此可以证明，上诉人接下来第四期的租金应当是在四个月后的2018年4月21日支付，但一审法院却在认定上述事实的同时，又不以前述事实作为裁判依据，并罔顾双方的变更意思表示，仍然依照原合同约定认定上诉人还是应在三个自然月后缴纳第四期租金，直接导致上诉人应支付租金的时间又提前了30天。综上所述，审法院机械套用合同约定而不顾双方当事人的合同约定及变更意思表示，认定截至2018年4月27日上诉人已迟延支付租金达到53天的事实是错误的。二、被上诉人违约解除合同，应当承担退还保证金及赔偿上诉人损失的责任。从双方合同约定及一审已认定且双方均认可的事实来看(具体理由见上述第一条)，上诉人支付租金的时间应当是从双方实际履行的起租日(即2017年5月21日)开始计算，第一期四个月租期到期后，第二期租金的支付时间应为2017年9月21日(上诉人实际于2017年8月10日支付)；第三期根据合同约定往后推三个月即2017年12月21日支付(上诉人实际于2017年12月22日支付)；第四期因双方变更约定为“付二免二”，故上诉人应当是在2018年4月21日支付，故截至2018年4月27日被上诉人单方解除合同之日，上诉人迟延支付租金的时间仅为6天，而根据双方所签的《商铺租赁合同》之约定,只有承租方累计逾期支付租金的时间超过30天，出租方才有权解除合同，因此，被上诉人于2018年4月28日即单方面解除合同的行为已构成违约，其应当承担退还保证金及赔偿因此导致上诉人损失的责任。三、上诉人未在2018年4月21日支付租金实际是因为被上诉人的经营状况及商业信誉严重恶化而不得不行使法律赋予的抗辩权。2018年春节前后，涉案商场的经营业绩出现较大幅度的下滑，因经营不善撤场的租户越来越多，导致空铺率大幅上升、商场的日常维护运营日渐混乱，甚至在出现了商场电梯等设施停运、商户集体抗租的暴力事件，这些事件又进一步影响了商场的客流和口碑，运营状况不断恶性循环。在此期间，一方面上诉人就商场未来规划事宜多次试图与被上诉人沟通，均未得到明确答复；另一方面，商场即将关门歇业、被上诉人可能退出商场经营的传言甚嚣尘上，商户纠纷频发、上诉人店铺经营受到严重阻碍(见附件)。在此情况下，上诉人无法判断被上诉人是否有继续经营涉案商场的意愿和能力。且根据《合同法》第六十八条之规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化…(三)丧失商业信誉”，因被上诉人出现了上述种种经营困难状况，上诉人为维护自身权益应有权拒缴后续租金。此后仅过六天时间，被上诉人于2018年4月27日向上诉人送达《撤场通知函》，三天后就对涉案商场进行关闭，导致上诉人店铺装修全毁、全新的高端验光设备和众多货品只能低价变卖，《商铺租赁合同》被迫解除，不仅损失惨重、合同保证金也未能退回。上诉人作为一位小微创业者，在与被上诉人签订《商铺租赁合同》后，纵使经营环境并不景气并持续恶化，上诉人仍千方百计地开源节流、提升市场营销手段，从而保证店铺有最基本的盈利能力来履行与被上诉人的合同义务；在其他租户撤场抗租、纠纷不断的时候仍本着友好协商的精神、克服一切困难及时交租。被上诉人却无视上诉人诚恳合作的态度，最终强制上诉人在极短的时间内撤场并拒绝退还保证金的违约行为实在令人心寒！四、一审程序严重违法，因程序违法已导致实体判决不公。根据《民事诉讼法》第135条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需延长的，报请上级人民法院批准。第134条的规定，当庭宣判的，应当在10日内发送判决书，定期宣判的，宣判后立即发送判决书。本案的立案时间为2018年5月17日，双方在案件审理过程中对事实和证据的认定基本不存在分歧、没有延长案件的必要，但直到2019年3月6日上诉人才收到2018年11月17日的一审判决书。从立案到一审判决书的送达，整整拖了9个多月。程序的严重违法，导致判决的公正性和权威性在上诉人的心目中荡然无存。根据《民事诉讼法》第153条第四款的规定，原判决违反法定程序，影响了案件的正确判决，二审法院应当裁定撤销原判决，依法改判。一审判决严重的程序违法，导致实体判决不公，法律丧失公信力，希望二审法院对此予以高度重视。综上，请求二审法院查明事实后依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人百思特公司答辩要点：1.一审法院认定事实清楚，对于答辩人的租金支付周期和延期支付时间认定正确，答辩人因为考虑到被答辩人在租赁初期的经营困境，在一定期限内给予了被答辩人一定租金优惠政策，但是双方并未改变租赁合同约定的租金支付周期和支付时间。2.被答辩人违约在先，答辩人系依法依约行使解除权，被答辩人无权要求答辩人退还已付之履约保证金及赔偿损失。在租赁期间，答辩人商场管理人员多次向被答辩人催缴所欠费用，但被答辩人一直不交，且明确表示交不起。根据合同第20.2条约定，经多次催缴无果后，在前述统计被答辩人累计逾期足额支付租金超过30日的情形下，答辩人于2018年4月27日致函被答辩人，告知其欠租行为已经严重违约，答辩人依法依约行使合同约定的单方解除权。据此，自2018年4月27日起，双方签订的《商铺租赁合同》正式解除。根据法律及合同约定，被答辩人违约在先导致合同解除的情况下，无权要求答辩人退还保证金和赔偿损失。综上，答辩人认为一审法院认定事实和适用法律正确，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。杜宇东向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判令百思特公司赔偿杜宇东各项损失100000元；2.判令百思特公司返还杜宇东保证金25600元；3.判令百思特公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年1月23日，杜宇东（承租人，乙方）与湖南百思特企业发展有限公司（出租人，甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：“出租方出租给承租方的商铺位置坐落在湖南省长沙市天心区郊公园旁）河马公园南郊店项目Ｌ1层，编号为Ｌ1-06号。该商铺实用面积为40平方米。承租方租赁该商铺供承租方经营或销售名镜廊品牌的眼睛。该商铺的租赁期为交付日起二年，即从2017年4月28日起至2019年4月27日止。出租方应于2017年3月28日或之前将商铺交付给承租方。如场地延迟交付，交付日、起租日按照实际交付场地时间顺延。该商铺的装修期自商铺交付日起30天，即2017年3月28日至2017年4月27日。承租方应在2017年4月28日之前完成装修并开业。该商铺的租金计算方式具体如下：自起租日起，双方同意按下述方式计算该商铺的租金：保底租赁费用或提成租赁费用（取金额较高者为当月适用租金），第一个租赁年：保底租赁费用按租赁面积计算，每月每平方米为人民币320元，月保底租赁费用为人民币12800元；第二个租赁年：保底租赁费用按租赁面积计算，每月每平方米为人民币336元，月保底租赁费用为人民币13440元。承租方应以每三个自然月为一期于每期首月一（1）日前向出租方支付当期的保底租赁费用。本合同约定的该商铺每月保底租赁费用或提成租赁费用包含租金、经营管理费、物业费、空调费，其中经营管理费＋物业管理费为人民币20元／平方米／月、空调费15元／平方米／月，合计人民币35元／平方米／月。承租方应在签署本合同之日向出租方足额支付相当于两个月保底租赁费用金额的保证金25600元。承租方应于交付日或之前向出租方支付装修押金3000元、装修期间经营管理费人民币30元／平方米／月。装修押金在扣除承租方（包括其指定的装修承包商）在装修期间内违反本合同有关规定或造成第三方财产损失的相应赔款（如有）后，若有剩余的，出租方应在承租方装修完工且通过有关部门验收批准后三十日内无息退还给承租方。除非由于不可抗力原因，若承租方出现下列情形之一，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权要求出租方退还已付之保证金或其他费用，若前述违约金不足以抵付出租方损失的，承租方还应赔偿出租方损失与违约金的差额部分：1.承租方未根据出租方书面通知的交付日前来办理该商铺交付手续或办理了交付手续未进场装修，逾期达30日；2.承租方未根据出租方书面通知的开业日或本合同约定的开业，逾期达30日；3.逾期未足额交付租金、经营管理费或其他费用累计超过30日。”上述合同签订后，杜宇东接收租赁房屋并投入运营。因装修延迟，双方约定起租日为2017年5月21日。杜宇东于2017年1月23日向百思特公司交付了保证金25600元及2017年5月21日至2018年9月20日期间的租金51200元。2017年8月10日，原杜宇东向百思特公司缴纳2017年9月21日至2017年12月20日期间租金22600元（百思特公司认可租金付二免一），其中抵扣了长沙市天心区楚镜眼镜商行装修项目鉴定费3000元。2017年12月22日，杜宇东向百思特公司缴纳了2017年12月21日至2018年4月20日期间租金25600元（百思特公司认可租金付二免二）。2018年4月27日，百思特公司向杜宇东邮寄送达了《撤场通知函》，主要内容为：杜宇东租赁百思特公司涉案商铺，但截至2018年4月27日，杜宇东累计欠租53天，拖欠百思特公司租赁费用及违约金合计人民币5225.39元，故告知杜宇东，自2018年4月27日起，杜宇东、百思特公司签订的《商铺租赁合同》正式解除，要求杜宇东将租赁场地归还百思特公司，并结清应付未付租赁费用等。杜宇东于2018年4月28日签收该通知函。2018年4月，百思特公司因故关闭涉案商场，杜宇东、百思特公司未处理好后续事宜，遂引起纠纷。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，杜宇东虽交付租金至2018年4月20日，但依据合同约定以每三个自然月为一期于每期首月一（1）日前向百思特公司支付当期的保底租赁费用，杜宇东存在迟延交付租金的情形，迟延交租累计53天，百思特公司于2018年4月27日向杜宇东送达《撤场通知函》，明确杜宇东、百思特公司签订的《商铺租赁合同》于2018年4月27日解除，杜宇东于2018年4月28日签收该通知函，故本案杜宇东、百思特公司签订《商铺租赁合同》的解除时间应为2018年4月28日。杜宇东主张百思特公司应退还保证金25600元，但根据《商铺租赁合同》第20.2条的约定，因杜宇东系迟延交付租金累计超过30日导致的合同解除，百思特公司无须退还押金，对杜宇东的该项主张本院不予支持。杜宇东要求百思特公司赔偿各项损失人民币100000元，但均未提供充分有效证据证明上述损失实际发生，对杜宇东的上述主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回杜宇东的诉讼请求。本案受理费2820元，由杜宇东负担。在二审审理过程中，上诉人杜宇东提交了以下证据：1.案涉商场经营不善导致租户纠纷的媒体报道；2.撤场后于商场方沟通未果的微信截图。以上证据拟证明在2018年春节后，案涉商场出现管理混乱、经营恶化的状况。被上诉人百思特公司经质证认为上述证据均不是新证据，且无法核实微信聊天记录中的人员身份，媒体报道所反映的内容只是商户单方言论，无法还原当时的真实经营状况，没有时间标注，与本案没有关联性，不应当予以采纳。就上述证据，本院认为被上诉人百思特公司对此不予认可，且证据真实性无法核实，不能达到证明目的，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：上诉人杜宇东在履行与被上诉人百思特公司签订《商铺租赁合同》过程中是否存在违约行为，被上诉人百思特公司是否应当退还租赁押金及赔偿损失？上诉人杜宇东认为，在与被上诉人百思特公司实际履行合同的过程中，实际上已经改变了合同约定的租金支付方式及期限，不存在违约行为。被上诉人百思特公司认为，尽管在实际履行过程中因故发布租金优惠政策，但是该类政策均是根据当时实际的租赁情况给予的阶段性优惠，双方并未改变合同约定的租金支付期限及方式。关于租金的支付期限问题，根据《商铺租赁合同》约定“承租方应以每三个自然月为一期首月一（1）前向出租方支付当期的保底租赁费用。本合同约定的该商铺每月保底租赁费用或提成租赁费用包括租金、经营管理费、物业费、空调费??????”，被上诉人百思特公司在合同履行期间实施“付二免一”、“付二免二”等租金优惠政策，该类政策系对租赁的优惠与免除，但不能认为该类政策实施致使双方变更了租金支付的方式或期限，上述租金的支付期限的约定仍对双方具有约束力，故上诉人杜宇东主张租金支付期限在双方实际履行合同过程中已经予以变更的主张本院不予支持。被上诉人百思特公司主张上诉人杜宇东于2017年12月21日至2018年4月20日迟延支付租金26天、2018年4月21日至2018年4月27日迟延支付租金27天，从而累计达到53天，依据《商铺租赁合同》第20.2条第（3）项的约定，被上诉人百思特公司有权解除合同并没收保证金，原审法院在判决中亦对该意见予以支持。上诉人杜宇东则认为，被上诉人百思特公司在2018年4月份经营状况及商业信誉已经极端恶化，未缴纳租金系行使法律赋予的抗辩权，不构成违约。本院认为，对《商铺租赁合同》第20.2条第（3）项“逾期未足额支付租金、经营管理费或其他费用累计超过三十（30）日”应当作出对合同双方公平的解释，在合同约定依据固定期限分期支付租金的情况下，将前期延迟支付租金期限与后期再次发生延迟支付租金的期限累加从而达到合同约定的三十日的标准并赋予被上诉人百思特公司单方解除权并非公平合理，故对被上诉人百思特公司的答辩意见及原审判决中的该判决理由本院不予支持。此外，被上诉人百思特公司在2018年4月27日向上诉人杜宇东送达《撤场通知函》后即于同月因故关闭涉案商场，从该事实分析，上诉人杜宇东主张该公司经营状况恶化，其未支付租金系行使法律规定抗辩权的主张具有合理性，本院予以采信，其在2018年4月1日未支付租金不构成违约。综上分析，本案中上诉人杜宇东在支付2017年12月21日至2018年4月20日的租金中存在延迟交付的违约行为，被上诉人百思特公司单方解除合同亦属违约，故上诉人杜宇东主张要求被上诉人百思特公司返还保证金25600元的主张合理，本院予以支持。但对上诉人杜宇东要求赔偿损失100000元的请求，其没有提供相应的证据，本院对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初2850号民事判决；二、被上诉人湖南百思特企业发展有限公司向上诉人杜宇东退还保证金25600元；三、驳回上诉人杜宇东的其他诉讼请求。一审案件受理费2820元，二审案件受理费2820元，共计5640元，有上诉人杜宇东负担3384元，被上诉人湖南百思特企业发展有限公司负担2256元。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十一月二十八日书记员  杨 蓓