广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1324民初1127号原告：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：惠州市龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，1989年9月20日出生汉族，住湖北省蕲春县，系该公司员工。委托诉讼代理人：胡志豪，男,1994年9月1日出生汉族，住广东省惠州市惠阳区，系该公司员工。被告：董成才，男，1985年3月21号出生汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：汪晓娟，湖南桔城律师事务所律师。原告龙门富力房地产开发有限公司与被告董成才商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡志豪，被告董成才的委托诉讼代理人汪晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙门富力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议，并协助原告注销商品房备案登记手续；2.判令被告向原告支付违约金94983.60元；3.判令被告承担解除合同的一切费用；4.本案案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月9日，原告与被告在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2018）10006465）】及补充协议，约定被告购买原告开发的龙门县龙门富力南昆山温泉养生谷L1区第1栋502号，房屋价款共计474918元。《商品房买卖合同》附件四约定“被告选择付款方式为商业贷款，签署合同前支付定金20000元，2018年12月9日前支付房款82443元，2019年1月4日前支付房款94984元，2019年3月5日前支付房款47491元。买受人须于2018年12月9日前，办理购房抵押借款230000元，若因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2019年5月4日前一次性直接支付至指定账号。”《商品房买卖合同》第八条约定“如被告未按约定支付房价款，每日应按应付款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30天，原告有权单方面解除合同，原告解除合同的，被告应支付总房款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。”被告迄今未支付全部房款，尚欠原告第二期房款94984元、第三期房款47491元及按揭款230000元未付，原告向被告多次催收无果，被告逾期不支付房款的行为已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。为此，特提出起诉，请予支持！被告董成才辩称，针对原告诉请1，被告同意解除商品房买卖合同，原告需退还被告已付购房款后，被告同意配合原告办理注销商品房备案登记；诉请2，原告要求被告按房屋总价的20%计算违约金数额过高，首先原告未能提供证据证明其所遭受到的实际损失，其次根据目前房地产市场行情，该涉案房屋自合同签订至今甚至可能已经升值，故原告不存在损失。代理人请求法庭按房屋总价的5%计算违约金；诉请3、4，原告主张被告承担解除合同的一切费用其请求并不明确，而且相关费用并未发生，且未提供相关证据材料，不应支持。公告费、保全费也未实际发生，也不应支持。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年12月9日签订《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2018）10006465】及补充协议，双方主要约定，1、被告购买原告开发建设的位于龙门县龙门富力南昆山温泉养生谷L1区第1栋502房，该商品房建筑面积61.31平方米，套内建筑面积48.72平方米，商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米9747.91元，房屋总价款为474918元；2、商品房价款的付款方式为：（1）认购定金20000元，已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款。（2）第一期楼款须于2018年12月9日前缴付，即人民币82443元。（3）第二期楼款须于2019年1月4日前缴付，即人民币94984元。（4）第三期楼款须于2019年3月5日前缴付，即人民币47491元。买受人须于2018年12月9日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币23万元整。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2019年5月4日前一次性直接支付至指定账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付；3、逾期付款的违约责任：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获得银行审批通过又不改变付款方式的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费。如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房款或其他的应收款项收取。买受人对所欠的款项应当继续按约定向出卖人缴付；4、逾期交楼的违约责任:逾期交楼不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交楼超过180日后，买受人有权从逾期超过180日之日起15日内解除合同，否则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%;5、逾期办证的违约责任：如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后730日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案且不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%；6、原告应在2019年6月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付给被告使用；7、送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其以外快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。被告董成才于2018年11月25日支付原告购房定金4000元，于2018年12月1日支付原告购房定金16000元，合计共20000元，于2018年12月7日支付原告第一期购房款82443元，剩余372475元购房款至今未付，另被告向原告支付房屋维修基金3066元。2019年6月21日，原告按照被告在《商品房买卖合同》留存的通讯地址向被告邮寄发出律师函，请求被告支付逾期付款违约金及剩余房款等，被告于2019年6月22日签收该邮件。涉案房产已办理商品房预售合同备案登记和竣工验收手续，尚未实际交付给被告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2018）10006465】及补充协议是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同”。合同签订之后，被告未能按照合同约定的付款方式和期限付清剩余购房款。本案中，原告按照本合同中记载的通讯地址向被告邮寄律师函，请求被告支付逾期付款违约金及剩余房款等，视为原告已经向被告进行催告。经原告催告后，被告仍未支付剩余房款，其行为已经构成违约。因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及由被告协助注销商品房备案登记手续有事实和法律依据，且被告也同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，本院予以支持。《商品房买卖合同》被解除的过错在于被告，故被告应支付原告违约金。诉讼中被告抗辩违约金过高，请求法院按涉案房屋总房价的5%计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，补充协议第五条约定了逾期付款的违约责任：如买受人未按约定支付房价款的，买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款的20%的违约金。本院认为双方约定按房价总款的20%计算违约金过分高于造成的损失，予以调整，应按房价总款的10%计算违约金为宜。因此，被告应向原告支付违约金47491.80元（474918元×10%）。被告已经支付了原告购房款102443元、房屋维修基金3066元，扣除47491.80元违约金后，原告应退回购房款54951.20元（102443元-47491.80元）、房屋维修基金3066元给被告。原告起诉要求被告承担解除合同的一切费用，该请求不明确，本院不予支持；原告请求被告承担本案的公告费，该费用无实际产生，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告龙门富力房地产开发有限公司与被告董成才于2018年12月9日签订的《商品房买卖合同》【合同编号为龙门（2018）10006465】及补充协议；被告董成才协助原告龙门富力房地产开发有限公司办理注销龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷L1区第1栋502号商品房备案登记手续，于本判决发生法律效力之日起5日内履行。二、被告董成才支付违约金47491.80元给原告龙门富力房地产开发有限公司,此款在被告董成才已支付给原告的购房款102443元中扣除。三、原告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回购房款54951.20元、房屋维修基金3066元给被告董成才。四、驳回原告龙门富力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1087元（原告龙门富力房地产开发有限公司已预缴），由原告龙门富力房地产开发有限公司负担543.50元，被告董成才负担543.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  钟素文二〇一九年十一月四日法官助理梁丽丹书记员吴子枫附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。