陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0881民初5797号 原告：张院忠，男，1976年9月出生，汉族，陕西省神木市人。 委托诉讼代理人：蔡光兴，陕西纳智律师事务所律师。 被告：杨霞，女，1985年3月出生，陕西省榆林市神木市人。 委托诉讼代理人：焦芳，陕西神东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李娜，陕西神东律师事务所实习律师。 原告张院忠与被告杨霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张院忠的委托诉讼代理人蔡光兴、被告杨霞及其委托诉讼代理人焦芳、李娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张院忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨霞立即腾出承租原告位于神木市神木镇东兴街中段工人俱乐部临街4号房屋；2.判令被告杨霞向原告支付从2019年5月1日起至腾出房屋时止的逾期腾房占有使用费及其占用期间产生的水、电、天然气等相关物业费（占有使用费参照年租金7.5万元计算，截止起诉之日约为12500元）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告张院忠与神木市工人俱乐部于2018年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定神木市工人俱乐部将其所有的位于神木市神木镇东兴街中段13间临街商铺及院内门房、南房四间出租于原告，租赁期限从2018年5月1日起至2019年5月1日止。后经神木市工人俱乐部同意，原告将上述房屋中4号房屋转租于被告，并签订《房屋租赁合同》一份，合同约定房屋租赁期限从2018年5月1日起至2019年4月30日止，房屋年租金为7.5万元，由被告在签订合同时一次性付清，租赁期届满，原告有权收回房屋。租赁期间，被告应按时交纳其承租期间产生的水、暖、电、天然气等相关费用。因国家政策或城市规划需要拆除或改造已租赁房屋，双方造成的损失互不承担责任，因该原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算。被告依约向原告支付了租金7.5万元，将租赁费支付至2019年4月30日，原告将涉案房屋交付被告占有、使用。2018年12月份，中华全国总工会发布《关于加强和规划工人文化宫管理的意见（施行）》，榆林市总工会印发《关于县区工人文化宫俱乐部出租清理整改工作方案》的通知，根据上述两文件要求，需对工人俱乐部出租房屋进行收回整改。神木市工人俱乐部与原告于2018年12月14日协商签订了《解除租赁合同协议书》，约定原告于2018年12月31日前交回所承租的房屋。此后原告即告知被告已出现双方约定的合同终止情形，要求解除合同并腾出房屋，但被告一直占用至今。现租赁期限已届满，被告仍未依约交还房屋。故原告向法院提起诉讼，提出以上诉讼请求。 被告杨霞辩称：一、原告主体不适格，应予驳回。原告与出租人神木市工人俱乐部已于2018年12月14日解除房屋租赁合同，原告与被告之间的租赁期限为2018年5月1日至2019年4月30日，双方之间的租赁合同已届满。张院忠不具有原告主体资格。二、原告诉状称将房屋转租于被告并签订《房屋租赁合同》与事实不符。2012年11月11日，案外人杨香俊经原告张院忠亦同意与被告签订《门市转让合同》，将涉案争议房屋转租于被告，2019年2月23日，张院忠与被告补签了《房屋租赁合同》，房屋租赁合同期限为2018年5月1日至2019年4月30日。三、神木市工人俱乐部（甲方）与原告（乙方）签订的房屋租赁合同第七条第一款载明“因国家政策城市规划需要拆除或者改造已租赁房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担任何赔偿”的免责条款无效。原告是格式合同的提供者，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。此外原告在提供该格式合同时，并未向被告提请注意和详细说明，该免责条款无效。四、原告称其与神木市工人俱乐部解除租赁合同后，便立即告知被告已出现租赁合同约定的终止合同情形与事实不符。2019年8月15日，被告收到法院送达的起诉状与传票，才始知原告与案外人神木工人俱乐部已于2018年12月14日签订解除租赁合同协议书。五、原告与神木市工人俱乐部提前解除合同后，应及时告知被告，并给被告留有合理的宽限期来腾退房屋、清理存货。2019年5月，被告与原告等人协商房屋续租事宜时，原告还承诺让被告继续占用涉案房屋并正常经营。五、被告因原告非法解除涉案房屋租赁合同遭受损失，原告应予赔偿，包括装修费44930元、电费39520.5元，共计84450.5元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的其与案外人神木市工人俱乐部签订的《房屋租赁合同》一份以及双方均提交的《解除租赁合同协议书》一份，双方对真实性无异议，本院对真实性予确认。上述证据能够说明原告与案外人承租房屋并于2018年12月31日解除双方房屋租赁合同的事实。2.原告与被告签订的《房屋租赁合同》一份，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；该合同能够说明双方于2019年2月23日补签订合同以及约定双方权利义务的事实。3.被告提交的榆林市总工会责令书复印件一份，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；该证据内容系榆林市总工会向神木市总工会所发，因案外人神木市工人俱乐部向原告出租涉案房屋而违反总工会[2016]21号文件的意见而责令整改，责令书以及该文件均非法律法规，故责令书不影响原被告双方签订合同的效力，该责令书与本案并无关联，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2010年，原告张院忠承租神木市工人俱乐部所有的位于神木市神木镇东兴街中段13间临街商铺（包括院内门房及南房四间），此后双方陆续补签租赁合同。2018年5月1日，双方又续签了房屋租赁合同，约定租赁期限从2018年5月1日起至2019年5月1日止。2019年2月23日,原、被告双方补签房屋租赁合同,合同约定由杨霞承租临街房屋4号,租赁期为2018年5月1日至2019年4月30日,租赁期满,原告张院忠有权收回出租房屋,该房屋租金为7.5万元,杨霞为经营对房屋进行装修时不得对房屋结构进行拆改,在装修过程中,需要对水电供暖设施进行调整的,必须报请张院忠同意,调整期间所产生的的一切费用均由杨霞承担,合同还约定了其他事项。原告将涉案商铺交付被告，被告杨霞将租金支付至2019年4月30日，并占有使用至今。 2018年12月11日，榆林市总工会向神木市总工会发出榆市总工函（2018）50号便函，责令神木市总工会收回神木市工人俱乐部出租的房屋。2018年12月14日，原告（乙方）与出租人神木市工人俱乐部（甲方）签订《解除租赁合同协议书》，约定甲乙双方自愿于2018年12月31日解除2018年5月1日签订的房屋租赁合同，合同中约定的双方权利、义务于合同解除之日终止；乙方保证于本协议书签订之日起至2018年12月31日止，负责将转租给第三方的13间临街商铺和院内门房及南方四间的钥匙及相关手续交还甲方，协议还约定了其他事项。后原告要求被告腾出所承租的房屋，被告以其遭受损失为由拒不腾房，故涉诉本院。 本院认为，本案争议焦点为:1.原被告之间是否存在房屋租赁关系及效力性问题；2.被告是否应当腾房并支付占用费； 关于本案争议焦点一，原告与被告虽于2019年2月23日签订《房屋租赁合同》，但其系对双方已经存在的租赁事实进行确认，故原被告形成了房屋租赁关系。该租赁关系是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规效力性强制规定，合法有效，受法律保护。被告辩称原告转租该房屋未征得神木市工人俱乐部同意，原告无转租权而合同无效，根据法律规定，承租人转租房屋未经出租人同意，出租人可以解除租赁合同，但不影响承租人与次承租人之间合同的效力，故被告该辩称理由亦不能成立。 关于本案争议焦点二，被告是否应当腾出并向原告交还房屋及支付占用费的问题。原告与神木市工人俱乐部签订的房屋租赁合同已经于2018年12月31日解除，根据《城市房屋租赁管理办法》第三十一条“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或终止”之规定，原被告的房屋租赁关系亦应随之解除。双方约定租赁期限至2019年4月30日，原告与神木市工人俱乐部于2018年12月31日解除租赁合同，原被告的房屋租赁合同亦应随之解除，而事实上被告至今仍占有使用所租赁房屋，也未与原告续签房屋租赁合同，故被告继续占用房屋没有法律依据。出租人神木市工人俱乐部可基于合同关系主张承租人即本案原告返还涉案房屋，也可基于物上请求权请求实际占有的次承租人即本案被告返还房屋。出租人神木市工人俱乐部明确表示选择合同关系向承租人原告张院忠主张返还租赁物，原告可基于与被告之间曾经的转租合同关系以及被告实际占有状态要求其向原告返还涉案房屋，故原告请求由被告腾出并返还位于神木市神木镇东兴街中段工人俱乐部临街4号房屋，本院予以支持；原告请求由被告支付逾期腾房占用费，从2019年5月1日起至腾出房屋时止，以年租金7.5万元计算，根据合同相对性原理，被告应当向原告支付，故对原告该请求，本院依法予以支持。原告请求由被告支付装修费、电费，但未提供证据予以证明，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告杨霞于本判决生效之日起三十日内腾出并向原告张院忠返还位于神木市神木镇东兴街中段工人俱乐部临街4号房屋，并向原告张院忠支付房屋占有期间的使用费（从2019年5月1日起至返还涉案房屋之日止，以年租金7.5万元计算）。 二、驳回张院忠的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。 案件受理费50元，由被告杨霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  刘水霞 二〇一九年十一月二十六日 书记员  张凤军