江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初3738号原告：吴银志，男，1955年12月4日出生，汉族，户籍地南京市六合区，住南京市六合区。委托诉讼代理人：石志忠，江苏联创伟业律师事务所律师。被告：殷志树，男，1942年6月5日出生，汉族，户籍地南京市六合区，住南京市六合区。被告：周秀兰，女，1944年2月22日出生，汉族，户籍地南京市六合区，住南京市六合区。原告吴银志与被告殷志树、周秀兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序于2019年7月5日公开开庭进行审理，原告吴银志及其委托诉讼代理人石志忠,被告殷志树、周秀兰到庭参加诉讼。因当事人争议大，案情复杂，本案转为普通程序，于2019年8月28日公开开庭进行审理，原告吴银志及其委托诉讼代理人石志忠，被告殷志树、周秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴银志向本院提出诉讼请求：1、判令位于六合区房屋归原告吴银志所有；2、判令被告殷志树、周秀兰协助将该房屋过户至原告吴银志名下；3、要求两被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告殷志树、周秀兰因拆迁取得六合区安置房。原、被告于2015年2月签订《房地产买卖中介合同》，约定被告将位于六合区房屋出售给原告，面积61.52平方米，价款403000元。合同签订后，原告已给付购房定金及房款383000元，剩余尾款20000元按合同约定于过户当日给付。该房屋实际交付四年多，原告装修后居住多年，已具备办证条件。原告多次催促被告办理房屋过户，而被告提出不合法要求，不愿意办理过户。原告为维护合法权益，遂诉至法院。被告殷志树、周秀兰答辩称：1、请求法院确认双方签订《房地产买卖中介合同》无效，合同上“没有履行生效日期”，违反合同法规定，而房产借款协议“有履行生效日期”。原告拒绝履行合同第二条和第五条（三）项约定义务，即房屋配套设施过户相关费用由购买方负担，我方已支付房屋维修基金、代收款项、1.52平方米房屋面积补交款等费用计款15000多元，原告不愿意支付，属违约在先。2、如合同有效、被告也没有任何违约行为，法院应按照合同法规定，监督双方当事人按先后顺序履行合同约定的权利和义务，案涉房屋不符合过户条件，要求法院驳回原告的诉讼请求。3、即使后期达到过户要求，双方也要按合同约定将费用结算清楚。依据合同法规定，合同有先后履行顺序、按合同约定履行自己的义务，违约方向守约方支付违约金。《房地产买卖中介合同》是双方当事人签名的真实意思表示，双方应该不折不扣履行自己的义务，任何人没有任何理由更改合同。本院经审理认定事实如下：2015年2月，原告吴银志（乙方）与被告殷志树、周秀兰（甲方）签订《房地产买卖中介合同》，合同约定：甲方将其名下位于六合区房屋出售给乙方；第一条、房屋所有权人殷志树，建筑面积为61.52（以房产证为准），房屋来源拆迁安置。第二条，房屋成交价格为肆拾万零叁仟元（403000元）；该房屋产权过户相关费用、房屋配套设施过户相关费用由乙方承担。第四条、乙方于2015年2月5日支付购房定金23000元，于2015年4月30日前给付房款360000元，同时甲方交房给乙方；甲方拿到该房屋房产证一个月内应积极配合乙方进行产权过户；乙方于过户当日给付购房尾款20000元；待该房屋过户手续办理完毕，且双方确认该房屋费用交接清楚，并在物业交验单签字三日内结清余款；第五条、甲方承诺拿到除尾款外全款三日前腾空房屋，并将房屋钥匙交给乙方；甲乙双方自行办理该房屋水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用交接事宜。合同还对违约责任等事项进行了约定。该合同甲、乙双方及中介方未写日期，而合同载明交付定金日期是2015年2月5日（殷志树于2015年2月5日出具了收定金23000元收条），合同实际签订日期应为2015年2月。2015年2月5日，原告吴银志（乙方）与被告殷志树、周秀兰（甲方）签订《借款协议》，协议载明：殷志树向吴银志借款，借款金额为肆拾万零叁仟元（403000元），殷志树将其名下位于六合区拆迁安置房作为抵押，并承诺在安置房交易时，以肆拾万零叁仟元（403000元）净得过户给乙方……。在合同履行中，吴银志于2015年2月至4月间共交付购房定金及房款383000元，殷志树先后出具三份收条，合计收房款383000元。2015年4月间，原告通过房屋买卖中介方取得房屋钥匙，被告未持异议交付了毛坯房，原告装修房屋后使用至今，并交纳居住后物业费、水电费、燃气费等费用。另查，2014年12月31日，殷志树从南京化学工业园经济适用住房发展中心领取了六合区房屋，并交纳了房款、房屋维修基金、代收款项（含公证费、天然气初装费、太阳能热水器费用）等费用。南京化学工业园经济适用住房发展中心向殷志树出具了收款收据，载明案涉房屋面积为61.52平方米。2018年下半年，案涉房屋小区能够办理不动产权证书。2019年3月25日，殷志树领取了该房屋购房发票。2019年3月29日，殷志树领取了该房屋住宅专项维修资金专用收据。原告对两被告提出房屋配套设施等费用15000多元不认可，提出该费用包括在房屋总价款内。上述事实，有双方当事人的陈述，有《房地产买卖中介合同》、转账凭条、收条、《借款协议》、收款收据、物业费收据、水费收据、江苏增值税普通发票、住宅专项维修资金专用收据等证据附卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原告吴银志与被告殷志树、周秀兰签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人自愿、协商一致签订的，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告按合同约定已履行了支付购房定金和房款的义务，殷志树出具了房款收条，而两被告未能按照合同约定将房屋过户至原告名下，已构成违约，应承担相应的民事法律责任。原告要求两被告将位于六合区房屋变更登记至原告名下，符合法律规定，本院予以支持。两被告以《房地产买卖中介合同》无签订日期等理由抗辩合同无效，没有法律依据，本院不予采纳。两被告辩称房屋系经济适用房，与双方签订的合同载明的“拆迁安置房”不符，该理由不影响房屋买卖合同成立。两被告抗辩原告未履行合同约定的义务，未支付维修基金、代收款项、1.52平方米房款，属违约在先。该意见与事实不符，有悖于房屋买卖合同正常的交易习惯，本院不予采信。事实上，双方签订合同前被告已取得房屋，明知房屋面积，在确定房屋价款时理应考虑房屋需交纳相关费用，房屋总价款在合同中是明确的。关于《房地产买卖中介合同》涉及购房尾款是否一并处理。办理一手证、办理产权变更登记手续、支付购房尾款等属于二手房买卖过程中各个环节，本案中，双方虽未提出购房尾款需处理，但为了避免诉累以及实际解决纠纷，原告在房屋办理变更登记当日应向两被告支付购房尾款20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告殷志树、周秀兰在本判决生效之日起十日内将位于六合区房屋变更登记至原告吴银志名下；二、原告吴银志于办理该房屋变更登记手续当日向被告殷志树、周秀兰支付购房尾款20000元；三、驳回原告吴银志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告殷志树、周秀兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费300元。审 判 长  盛维军人民陪审员  曹传和人民陪审员  陈德荣二〇一九年十一月四日法官 助理  赵 凯书 记 员  张文文自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。人民法院上诉须知一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书之日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。递交上诉状，还应按照对方当事人或者代表人的人数提出副本。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理费300元。（上诉人可至原审法官处拿取缴纳上诉费用账号）。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）