广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2547号 上诉人（一审被告）：霍玉香，女，汉族，住广西壮族自治区龙胜各族自治县。 上诉人（一审被告）：张霍军，男，瑶族，公司职员，住广西壮族自治区龙胜各族自治县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：曾祥东，广西中远律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黎荣清，广西中远律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：霍玉清，女，汉族，住广西壮族自治区龙胜各族自治县。 被上诉人（一审原告）：潘贞财，男，壮族，银行职工，住广西壮族自治区龙胜各族自治县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒙英武，广西桑江律师事务所律师。 上诉人霍玉香、张霍军因与被上诉人霍玉清、潘贞财房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙胜县人民法院（2019）桂0328民初1号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人霍玉香、张霍军及其共同委托诉讼代理人曾祥东、黎荣清，被上诉人霍玉清、潘贞财及其共同委托诉讼代理人蒙英武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 霍玉香、张霍军上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决上诉人与被上诉人关于涉案房屋买卖关系成立属于认定事实错误，依法应予以撤销。首先，涉案房屋为房改房，根据行政法规的规定，房改房在五年内是不允许上市交易的，而上诉人亲属张某名下的该套房改房是在2003年4月16日才领到房屋产权证，而一审判决认定双方交易时间是在2003年4月6日，该交易不仅是在涉案房屋取得房产证之前，且还属不允许上市交易的房产，故其认定禁止上市交易的房屋买卖合同成立，明显属于认定事实错误。其次，涉案房屋为上诉人霍玉香与其丈夫张某的夫妻共同财产，即使一审判决认定为上诉人霍玉香收取了被上诉人霍玉清的房款，也是其两姐妹之间的关系，而根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定“下列房地产不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”由此可见，一审判决在被上诉人没有提交其他共有人即张某书面同意转让涉案房屋的情况下，就将共有人张某的此套房产基于上诉人霍玉香收取了26000元房款，在6个月内没有依法向张贻友请求追认的情况下，认定上诉人霍玉清与被上诉人之间关于涉案房屋买卖关系成立，明显违反了法律禁止性的规定，双方买卖关系无效。再次，基于涉案房屋为房改房，所属土地为划拨土地，根据法律规定，在没有依法将划拨土地转化为出让土地之前（即交纳土地出让金）是不能转让的。一审判决却没有考虑这一法律强制性规定而认定双方买卖关系成立，明显使得被上诉人不需交纳土地出让金便取得涉案房屋所有权，严重损害国家利益。最后，涉案房屋最初面积51.62平方米，后又扩建增加到100.18平方米。一审判决认定双方房屋买卖交易为约30000元，明显与当时的、当地的房屋交易价格不符，据上诉人调查了解，当时同一栋楼的房屋售价均在70000元-80000元左右，上诉人不可能以低于当时房屋价值的一半以上出售自家房屋。二、一审判决认定双方之间为买卖关系而非借居关系，但却对房屋买卖关系必须查明的事实没有查清，明显属于认定事实不清，依法应予撤销并发回重审。首先，涉案房屋属于夫妻共同财产，作为其家人之一的张某是否同意出售涉案房屋，一审判决没有查清。其次，既然认定为买卖合同关系，那么双方就买卖合同涉及的房屋价值多少钱进行交易，以及被上诉人给付了多少钱，该标的款何时何地给付均没有查清，作为一个房屋买卖合同中房款不可能是一审判决认定的“约3万元”这么一个不确定的金额，房屋价格必须是确定的。另外，上诉人仅认可在自己建房时借到被上诉人26000元，一审判决以何证据认定上诉人收取了被上诉人30000元购房款，另外4000元从何而来也没有查清。三、一审判决涉案房屋的置换房的所有权归被上诉人没有事实及法律依据，明显属于滥用职权，依法应予撤销。首先，上诉人作为涉案房屋的所有人，依法与有关部门签订了置换协议，在没有对该份协议作出无效认定的情况下，上诉人有权依照该协议取得涉案房屋对应的置换房屋。其次，涉案房屋己拆除，而置换的房屋尚未建成，更没有完成房屋所有权的登记，而作为审判机关的一审法院，不能超越自己的审判权限，在置换房屋所有权尚没明确的情况下，就将该套房屋所有权以判决的形式确认给被上诉人是没有法律依据的。综上所述，一审判决认定事实错误，且主要事实不清，在没有充足证据证明涉案房屋由房屋共有人书面同意转让给被上诉人的情况下，认定双方之间的买卖关系成立明显错误，敬请二审法院支持上诉人的上诉请求。 霍玉清、潘贞财辩称，一、原审判决认定事实正确。上诉人霍玉香与被上诉人霍玉清系亲姐妹关系，2003年3月，霍玉香夫妇在龙胜街另购房屋居住因短缺资金遂有意把其原来居住的龙胜镇盛园路6号3栋302室（老县委院内的涉案房屋）卖给被上诉人，经协商，确定房屋转让价为30000元。由于此前上诉人尚欠被上诉人4000元借款，所以双方商定将该4000元欠款抵作购房款，然后由被上诉人另付26000元现金给上诉人，双方即可清结。2003年农历3月初五，双方两家各三人一起到六弟霍玉林家为六弟庆祝生日时，当着六弟霍某和弟媳杨某的面进行房屋交易，当时被上诉人数了26000元现金给上诉人后，上诉人却称没有带房产证和土地证在身上，过后再给被上诉人。因系同胞姐妹关系，此前又一直相处和睦，所以当时被上诉人也就相信了上诉人。2003年农历11月4日，被上诉人在上诉人交付房屋后对房屋进行了装修，同年农历12月3日装修完毕，被上诉人一家即搬进该房居住，并操办了进新房酒席，且上诉人一家人及很多亲朋好友都到场庆贺。自此，被上诉人一家一直在该房屋居住至2019年1月龙胜县政府统一规划为棚户区改造时，为配合政府拆迁工作才搬离涉案房屋。二、一审判决实体处理合法。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系主体合格，内容合法，权利义务明确，是有效的民事法律行为，应当受法律保护。买卖关系完成后，双方已经履行主要义务。一审判决依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第一百三十五条的规定判决涉案房屋归被上诉人所有是正确合法的。三、上诉人的上诉主张不成立，依法应予驳回。1.涉案房屋是上诉人的亲属张某在龙胜县委当司机的时候参加单位房改房时，于1993年12月购买所得，购房价为8366.57元，扣除政策优惠，实付房款6274.97元。1997年元月9日龙胜县委行管科与张贻友补签《龙胜各族自治县公房买卖合同书》，合同书第一条约定该房改房“五年后可以进入市场出租、出售。”也就是说，从房改时间算，该套房到1998年12月以后可以上市。即便是以补签合同的时间算，该房到2002年元月以后也可以上市出让了。所以，被上诉人于2003年3月购买上诉人的上述房改房完全符合国家政策法律的规定。2.上诉人的亲属张某自始至终都同意并参与转让该套房屋给被上诉人。2003年农历3月5日，上诉人收取被上诉人购房款的时候，张某一家三口人都在场；2003年农历12月3日被上诉人搬入该房屋居住并办庆新房酒的时候，张某一家三口都到场庆贺，还随了礼金。直到2006年，张某去世前对卖房给被上诉人的事都没有提过任何异议。3.房屋转让价30000元是比较公平合理的。其一，该房始建于1988年，属于老旧房屋，其砖混结构是水泥砖结构，设计不合理，本身价值不大，房改的时候只值8300余元。其二，张某拿到房屋以后，自行搭盖扩宽，从51.62平方米扩建至100．18平方米，但因占地没有变化，而且其做法不符合设计规范，所以房子增值不大。其三，按照2003年龙胜本地的生活水平和物价水平，象这样的房改房上市也就是值30000元左右，因为办理过户登记时还需补交土地出让金，所以，该价款还是比较合理的。4.上诉人把双方的房屋买卖关系称作是借居关系，显然是十分牵强的。其一，如果是借居关系，那上诉人为何要收取被上诉人的30000元。其二，如果是借居关系，为何上诉人见被上诉人对房屋进行改装装修，邀请亲朋好友前来庆贺进新居时均不提任何异议。其三，如果是借居关系，为何被上诉人在涉案房屋居住达16年之久，上诉人从来没有索还。如果不是县里搞棚户区改造，被上诉人还将继续居住下去，双方也不会有争议。事实上，在购买涉案房屋之前，被上诉人已经在龙胜街看中了一套临街的房屋，是上诉人另购新房急需用钱才找被上诉人商量要把旧房卖给被上诉人的。5.一审判决第二项判定棚户区改造后，原房屋对应的置换房归被上诉人所有并无不妥。棚户区改造的是被上诉人的房屋，改造过程中所发生的拆迁补偿、安置补助都应归原房屋所有人享有。所以，房屋改造后所形成的置换房归被上诉人理所当然，于法有据。上诉人所签的置换协议明显侵害了被上诉人的利益，属于无效协议。协议的主体一方龙胜盛园路棚户区项目指挥部办公室也明确表示，该协议的效力待定，应以人民法院的最后判决为准。为此，被上诉人恳请二审法院依法判决，驳回上诉，维持原判。 霍玉清、潘贞财向一审法院起诉请求：１.确认原、被告之间的房屋买卖关系成立，确认原告现住的龙胜镇盛园路6号3栋302室房屋归原告所有；２.判令被告立即把上述房屋的房屋所有权证和土地使用权证移交给原告，并配合原告办理过户登记手续；3．本案诉讼费由被告负担。在本案审理过程中，因诉争的房屋已被龙胜县人民政府征收拆除，原告变更第2项诉讼请求为：判决龙胜镇盛园路6号3栋302室棚户区改造后新安置的房屋归原告所有。 一审法院认定事实：霍玉清与潘贞财、霍玉香与张贻友（已故）各为夫妻关系，霍玉香与霍玉清是同胞姐妹，张霍军系张某和霍玉香之子。1993年12月，张某以标准价从龙胜县委行管科购买一套房改房（以下简称涉案房屋），涉案房屋位于龙胜镇盛园路6号3栋1单元3楼，房型为二室一厅，建筑面积51.62平方米。1997年1月9日，张某与中国共产党龙胜各族自治县委员会办公室行政管理科补签《龙胜各族自治县公房买卖合同》，合同约定：职工按标准价购买的住房，购房者拥有部分产权（即全部占有产权、使用权和有限的收益权），可以使用、继承，但五年内不准转让和出租，五年后，可以按规定进入市场出租、出售，但不得赠送、典当、抵押；房屋成交价格8366.57元，扣除政策优惠，实付购房款6274.97元；本合同与今后法律和政策相抵触的，以法律为准；等等。1993年12月，双方已履行付款、交房义务。2000年，涉案房屋进行了产权登记，所有权人为张某，所有权性质为房改私产。后经扩建，涉案房屋建筑面积为100.18平方米。2003年3月，张某、霍玉香因另行购买房屋缺少资金，原告给了张某、霍玉香现金26000元（原告称张某、霍玉香原欠原告4000，也抵作购房款），张某、霍玉香将涉案房屋交付给原告居住。当时双方没有签订任何协议，也未经房改部门审查批准。原告得到房屋后，对房屋进行了装修。房屋装修结束后，原告于2003年12月25日入住涉案房屋。原告入住涉案房屋时，举办了进新居酒，被告家人参加酒席送礼庆贺。此后原告一直在涉案房屋中居住，直到2019年1月，涉案房屋涉及棚户区改造被龙胜县人民政府征收，原告搬出。期间，张某、霍玉香一直未将房屋所有权证交给原告，也未协助原告办理房屋产权变更登记手续。张某去世后，涉案房屋所有权人于2007年变更为霍玉香、张霍军。2018年12月13日，被告霍玉香、张霍军与龙胜各族自治县住房和城乡建设局签订了《国有土地房屋征收补偿安置协议书》：涉案房屋评估价为294429元，装修补偿金额为39536元；用棚户区改造安置楼3号楼3梯8层3号房（4房2厅，面积约134.73平方米）置换被征收的涉案房屋；等等。2019年1月17日，原告领取了涉案房屋装修费、阳台改卫生间、厨房扩宽、搬迁补助费共计46539.6元。涉案房屋于原告起诉后拆除。 一审法院认为，本案双方争议的主要焦点有：一、双方对涉案房屋是买卖关系还是借居关系。二、买卖关系是否成立有效。三、原告起诉是否超过诉讼时效。四、涉案房屋应属于谁所有。五、新安置的房屋归谁所有。现分述如下： 一、关于双方对涉案房屋是买卖关系还是借居关系。原告认为，双方先达成买卖房屋的口头协议，后付款交房，是买卖关系。被告认为，双方没有签订房屋买卖合同，不是买卖关系。另外，原告给张某、霍玉香的钱是借款，张某、霍玉香给原告居住的房屋是暂借；张某名下的房屋是房改房，在交给原告居住时，不具备对外转让的条件，也未办理对外转让公示、土地使用权出让、交纳土地出让金、房屋权属登记等手续，所以是借居行为。该院认为，被告称原告是借居，其理由明显不成立，该院不予采信。虽然本案双方没有签订房屋买卖协议，但从案件事实来看：1.原告付给了张某、霍玉香约3万元，张贻友、霍玉香将房屋交给原告居住，从当时来看，所付金额与房屋价值相当。2.原告入住涉案房屋时办了进新居酒，被告家也来送礼吃酒。按本地习惯，只有入住自己的房屋才办进新居酒。被告一家作为涉案房屋的利害关系人，也来送礼吃酒，更是对涉案房屋属于原告的认可。3.被告称原告给张某、霍玉香钱是借款，张贻友、霍玉香给原告房屋住是暂住，而原告一住就是15年，直到房屋被拆除才搬出，期间原告没有要求退款，被告没有要求退房，这与借款和暂住不符。4.原告霍玉清、被告霍玉香共同的弟媳杨某的证言证实，双方是买卖房屋关系。综上所述，双方对涉案房屋关系的争议仅在于买卖与借居之间，而借居关系明显不成立，而从事实上看，与买卖关系相符。该院认定原告与张某、霍玉香关于涉案房屋的关系是买卖关系，而不是借居关系。 二、关于买卖关系是否成立有效。原告认为，涉案房屋虽然是房改房，但产权已办到张某个人名下，五年以后就可以上市。1997年张某已经与原房屋产权单位签订了买卖合同，2003年张某、霍玉香才将房屋转让给原告，已过了6年，完全可以上市交易。涉案房屋虽然未办理产权变更登记手续，但不影响买卖合同成立。被告认为，双方没有签订书面合同，买卖合同不能成立。该院认为，张某、霍玉香将房屋交给原告，原告支付购房款给张某、霍玉香，双方形成了事实上的房屋买卖合同关系。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与张某、霍玉香虽然没有签订书面的房屋买卖合同，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，但该规定是管理性规定，并不是强制性规定，没有签订书面房屋买卖合同并不当然导致房屋买卖合同无效。双方交易的是房改房，虽然未经房改部门审查批准，但其违反的仅是国务院规范性文件和地方规章的规定，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，不属于合同无效的情形。因此，该院认定双方买卖关系成立有效。 三、关于原告起诉是否超过诉讼时效。被告认为，原告多年来未要求被告交付房产证，更未要求办理房屋过户手续，明知被告将房屋产权变更登记到被告名下而不起诉，直到2018年进行棚户区改造后才主张房屋的所有权，已经超过诉讼时效。原告认为，本案双方的合同行为不受适用时效的情形。该院认为，原告的诉讼请求是确认房屋的所有权及相关权利，属于“确认物权请求权”，该诉权不受诉讼时效的限制，故原告的起诉没有超过诉讼时效。 四、关于涉案房屋应属于谁所有。对于有效的合同，双方应当履行。原告已向张某、霍玉香付了购房款，张某、霍玉香也向原告交付了房屋，双方已履行了合同的主要义务。根据民法的诚实信用原则与公平原则，涉案房屋应属于原告所有。但因涉案房屋已灭失，该院不再判决确认其权属。 五、关于安置的房屋应归谁所有。张某、霍玉香在收取购房款并交付房屋后，本应及时将涉案房屋变更登记到二原告名下。现因政府拆迁的原因，导致涉案房屋物权灭失，原告可以选择解除合同，要求补偿，也可以选择主张所购房屋产权灭失的对价—拆迁安置房。现原告要求要涉案房屋对应的拆迁安置房，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持，但与安置房有关的费用应由原告负担。 综上所述，原告的诉讼请求应当得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决：一、原告霍玉清、潘贞财与张某、被告霍玉香关于原盛园路6号3栋302室的买卖关系成立；二、龙胜镇盛园路6号进行棚户区改造后，原盛园路6号3栋302室的置换房屋（安置楼3号楼3梯8层3号房）归原告霍玉清、潘贞财所有。案件受理费6295元，由被告霍玉香、张霍军负担。 二审期间，上诉人围绕上诉请求提供如下证据：一、张某与杨某某的《个人住房档案》，拟证明房改房的出售须办理上市申请手续，涉案房屋没有办理的事实。二、杨某某的《房改房评估报告书》，拟证明房改房亦需要评估才能上市，当时房价是7万余元，不可能以3万元出售的事实。三、霍玉香的《邮政银行个人储蓄存款存折》，拟证明当时拿到26000元款时是4月6日的白天，而一审证人说是4月6日晚上喝生日酒时，其实当时证人并不在场，不能证明买卖房屋的事宜。 对以上证据，被上诉人的质证意见是：一、对其客观性、合法性没有异议，对证明内容有异议。杨某某的《个人住房档案》被上诉人不清楚，也与本案无关联性。张某的《个人住房档案》，只能证明涉案房屋原来是被上诉人所购买的，但并不能证明被上诉人没有将该房屋出售给上诉人的事实，因被上诉人出售后一直未协助上诉人办理过户手续。二、对其的真实性、客观性不确定，因该复印件上杨某某的签字不是其本人的签字。但对其关联性有异议，2007年评估的价格不能说明2003年买卖房屋时涉案房屋的价格，且房屋的建设时间和地段均会影响房屋价格。三、对该存折没有异议，上诉人认可26000元房款是白天支付的事实，且证人说的也是白天。 本院对以上证据拟证事实的分析与认定：一、因被上诉人对两份《个人住房档案》的客观性、合法性没有异议，本院对其上记载的内容予以确认。两份《个人住房档案》中的表格“房屋所有权上市确认”、“准入上市验审”、“变更登记”，其中杨某某的房改房有上市确认、验审和变更登记的记录，上诉人的涉案房改房没有上市确认、验审和变更登记的记录，故上诉人提出涉案房屋没有办理上市申请手续的拟证事实成立。二、因被上诉人对杨某某的《房改房评估报告书》的真实性、客观性不确定，经审查，其上有评估机构的公章、评估人员的签名，以及审核人的签名，在被上诉人没有相反证据否定的情况下，本院确认其上所记载的内容。由于杨某某的房改房与上诉人的涉案房改房在竣工时间、购房时间、所在街区、建筑面积等都不同，故上诉人以杨某某的房改房当时的评估价来证明涉案房改房当时的出售价不应只是3万元的拟证事实不成立。三、因被上诉人对霍玉香的《邮政银行个人储蓄存款存折》没有异议，本院予以确认。但该存折体现的银行流水情况，只能证明2003年4月6日有26000元入账的事实，并不能证明其他事实。 另，证人石某（系上诉人霍玉香和被上诉人霍玉清的母亲）到庭陈述：双方说涉案房屋办入住酒宴的事，本人没有参加，三女儿去了，听三女儿说老二（二女儿霍玉香）没有去，但老三帮老二带了封包去的。以前没有说买，被上诉人在乡下，其小孩读书就交给老二带。俩姐妹关于房屋的事情没有跟本人说过什么。当时办酒宴时，本人是自己一个人生活的没有跟谁。 从以上证人的陈述可知，该证人证言并不能有效证明本案双方当事人之间设立的民事法律关系。 此外，上诉人对一审判决认定“原告入住涉案房屋时，举办了进新居酒，被告家人参加酒席送礼庆贺。”有异议，经审核，与2003年潘府新居誌禧《仁礼簿》中记载的“张某、龙某来礼封包一个120元”不符，其异议不成立。 综上，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩，本案争议焦点是：1.上诉人与被上诉人的法律关系是否属于房屋买卖关系。2.涉案房屋的置换房所有权应当归属上诉人还是被上诉人。 本案争议的以上两个焦点问题，与一审时双方争议的五个焦点问题其中的两个一致，一审判决已作出详细阐述和判定，本院予以认同，在此不再赘述。至于上诉人二审期间举证证明涉案房改房没有办理上市申请手续的问题，因《房屋所有权上市确认》表格中的申请人一栏应由房屋所有权人即房屋出售人签名，故申报房改房上市的义务人是出售房屋一方即上诉人，并非买受人，未办理上市申报的责任在上诉人一方，与买受人即被上诉人无关，因此，上诉人举证证明涉案房屋未办理上市申请手续之拟证事实的成立，并不能否定作为亲姐妹关系的上诉人与被上诉人之间的房屋交易事实。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6295元，由上诉人霍玉香、张霍军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆建华 审 判 员 王治斌 审 判 员 王 凯 二〇一九年十一月七日 法官助理 李灵恒 书 记 员 阳雨芹