重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9294号上诉人（原审被告）：重庆桐君阁大药房连锁有限责任公司，住所地重庆市渝中区解放西路**，统一社会信用代码915001032033237079。法定代表人：聂志阳，董事长。委托诉讼代理人：邵海，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王君，男，汉族，1979年11月16日出生，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：王化水，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋楠，上海市建纬（重庆）律师事务所实习律师。上诉人重庆桐君阁大药房连锁有限责任公司（以下简称桐君阁公司）因与被上诉人王君房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初14309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2019年10月29日进行了询问。上诉人桐君阁公司委托诉讼代理人邵海、被上诉人王君及其委托诉讼代理人王化水、蒋楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桐君阁公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。其理由：1、王君在一审庭审结束后向一审法院提交的《送达回证》记载的受送达人分别为王君、何某某、吴某某，上诉人不是受送达人，不能证明执行法院已向上诉人送达了相关法律文书，更不能证明王君已向上诉人告知相关情况。同时，《送达回证》记载的地址未具体列明门牌号，与涉案房屋的门牌号并非一致，一审法院仅凭主观臆想便认定执行法院“在涉案房屋内将相关法律文书送达给王君”，且“桐君阁大药房有工作人员在场”，不符合相关法律规定。假定一审法院前述认定是真实的，也仅能证明执行法院向王君送达了相关法律文书，并未向上诉人送达有关协助执行的法律文书，执行法院没有要求上诉人停止支付租金，被上诉人也未提交能够证明其所有权的任何依据，故一审法院对基本事实认定错误，又曲解了法律规定。2、一审法院已查明，上诉人与原房屋所有权人签订《房屋租赁合同》后，已分四次支付租金，从支付租金的惯例可以看出，上诉人每次都提前10天左右支付租金，这本是上诉人在积极履行合同义务，符合双方合同的约定，一审法院认定上诉人提前支付租金未尽到足够注意义务，是对《房屋租赁合同》的曲解。相反，被上诉人知道或应当知道涉案房屋的租金标准和支付时间点，但在竞买成功后两个月内怠于行使权利，导致纠纷的发生。3、房屋所有权发生变更，可能导致租金的支付对象发生变化，上诉人与被上诉人均有注意义务。被上诉人应当及时告知上诉人相关情况，并向上诉人提交有效的证明文件，证明房屋所有权发生变更。上诉人应当及时审核被上诉人提交的相关证明文件，以免发生错误支付租金或者不支付租金的情形。即使如一审判决所称，被上诉人电话告知上诉人的相关工作人员，但被上诉人从未提供过任何可以证明其房屋所有权的依据，仅凭电话就认定被上诉人对上诉人进行过有关所有权变更的有效告知并要求上诉人向被上诉人支付租金，没有法律依据。上诉人在不知情的情况下向原房屋所有权人支付租金，一审判决将注意义务全部施加给上诉人，没有任何法律依据。王君辩称，1、涉案房屋在2018年9月10日由执行法院公告拍卖，并于2018年9月19日发布拍卖公告，上诉人是涉案房屋的承租人，对于涉案房屋被拍卖的事实不可能不知道，上诉人在上诉状中陈述其不清楚拍卖事项与事实不符。2、与涉案房屋同时拍卖的其他2套房屋位于龙溪街道龙华大道1809号4幢，执行法官当着上诉人的面向王君交付法律文书，是人民法院工作人员履行工作职责的客观事实，应当充分尊重和信任，上诉人所述与事实不符。3、王君于2019年2月23日获得涉案房屋的所有权，随即通过电话方式告诉了上诉人的部门经理朱彧，朱彧是否将该情况告知公司相关部门，被上诉人无从得知。从王君与朱彧的微信通话记录显示，直至2019年4月10日王君要求支付房屋租金，朱彧回复，公司还在走流程，说明上诉人的内部管理脱节，不存在被上诉人怠于行使权利的情况。上诉人在二审中不认可一审法院向执行法官核实涉案房屋内送达法律文书的情况，显然是在歪曲事实。王君向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付2019年3月13日至2019年10月5日的房屋租金为101500元；2、判决被告按照每日1000元的标准支付给原告从2019年3月13日起至被告实际支付所拖欠租金之日止的逾期付款滞纳金；3、被告承担本案诉讼费、担保费、保全费。一审法院审理查明，卢国生、于萍原系重庆市渝**龙华大道********房屋的所有权人。2016年8月25日，卢国生作为甲方（出租方）与桐君阁大药房作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于重庆市渝北区门牌号为：龙溪街道龙华大道1809号华康新居4栋1-3-2，出租房屋面积为144.5（建筑面积）。第三条甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（或营业执照）等文件，乙方验证后可复印甲方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。租赁期为42个月，自2016年10月6日起至2020年4月5日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为药房经营使用。第五条租金及支付方式1、该房屋每月租金为15000元，年租金总额为180000元。2、房屋租金支付方式：半年支付一次。甲方收款后提供给乙方收据。3、如乙方一次性支付一年半租金27万元，即一次性支付2016年10月6日至2018年4月5日的租金。一年半后乙方可在任意时段提前一个月通知甲方终止合同，不支付任何违约金，且甲方全额退还乙方保证金。第八条房屋的转让与转租1、租赁期间，如果房屋转让，本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效。第十二条乙方违约责任1、乙方如逾期支付租金，每逾期1日，则乙方须按日租金的2被支付滞纳金。第十六条其他约定事项1、乙方向甲方缴纳保证金贰万伍仟元（原保证金），合同到期后甲方无息全额退还给乙方。2018年9月10日，四川省高新技术产业开发区人民法院做出（2018）川0191执3336号执行裁定书，裁定拍卖被执行人卢国生、于萍名下位于重庆市渝北区龙华大道1809号4栋1-2号，重庆市渝北区龙华大道1809号4栋1-3＃-2号、渝北区龙溪街道金龙路244号1栋1-2号房屋三套。2018年9月19日，成都高新技术产业开发区人民法院发布拍卖公告：拍品名称;重庆市渝北区龙溪街道1809号4幢1-3＃2号房屋,拍品现状载明：非住宅，1、有抵押；2、本院为首轮查封，有处置权限；3、有租赁，租期2016年10月6日至2020年4月5日，租金每月15000元，租金半年支付一次，保证金25000元。拍卖时间为2019年1月28日至2019年2月23日。2019年2月23日王君通过淘宝司法拍卖网络平台以最高价竞买案涉房屋，成交价为301.672万元。2019年3月5日，四川省成都高新产业技术开发区人民法院与王君签订变卖成交确认书。2019年3月13日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院向重庆市不动产登记中心作出协助执行通知书，协助执行以下事项：一、位于重庆市渝**龙溪街道龙华大道********房屋（**地证2008字第××号）的所有权及相应的其他权利归买受人王君（公民身份号码：5102141979********）所有，该房屋财产权自本裁定送达买受人王君时起转移；二、解除位于重庆市渝北区龙溪街道龙华大道1809号4栋1-3＃-2号房屋（201房地证2008字第××号）上设立的抵押、查封，上述房屋的原抵押权证、所有权证、土地使用权证作废；三、将位于重庆市渝北区龙溪街道龙华大道1809号4栋1-3＃-2号房屋登记至王君（公民身份证号码：5102141979********）；四、本案原查文号：2018川01**执3336号；五、上述事项由上述房屋买受人王君单方办理。2019年3月14日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出执行裁定书，裁定如下：一、位于重庆市渝北、位于重庆市渝**龙溪街道龙华大道********房屋（**地证2008字第××号的其他权利归买受人王君（公民身份号码：5102141979********）所有，该房屋财产权自本裁定送达买受人王君时起转移；二、解除位于重庆市渝北区龙溪街道龙华大道1809号4栋1-3＃-2号房屋（201房地证2008字第××号）上设立的抵押、查封，上述房屋的原抵押权证、所有权证、土地使用权证作废；三、将位于重庆市渝北区龙溪街道龙华大道1809号4栋1-3＃-2号房屋登记至王君（公民身份证号码：5102141979********）；四、本案原查文号：2018川01**执3336号；五、上述事项由上述房屋买受人王君单方办理。本裁定送达后即发生法律效力。协助执行通知书和执行裁定书于2019年3月20日在龙华大道1809号4栋送达给王君。2019年4月18日，不动产登记信息查询结果显示，房屋坐落于渝北区龙华大道1809号4幢1-3＃-2号房屋，产权证号渝（2019）渝北区不动产权第000298251号，权利人为王君。同日，王君取得渝北税务局开具的房款为3016720元的重庆市增值税普通发票。2019年4月20日，王君向桐君阁大药房发出《告知函》，内容为“，内容为“本人王君是重庆市渝**龙溪街道龙华大道********房屋产权人，房屋不动产权证书。基于贵公司是该房屋现有承租人，贵公司与卢国生所签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁期限为42个月，从2016年10月6日至2020年4月5日，每月租金为15000元，房租半年支付一次。房屋押金25000元。本人现正式书面告知贵公司：请贵公司在收到本告知函后3日内，将2019年3月5日起至2019年9月4日止的房屋租金和房屋押金交付到下列指定银行账户：开户行：中信银行南坪支行，户名：王君，账号：62×××95，如贵公司未按期、足额将房屋租金和押金支付给本人，视为贵公司根本性违约，放弃租赁该房屋，本人将立即收回该房屋，由此产生的经济及其他法律责任由贵公司承担，本人保留进一步追究贵公司支付房屋租金的权利。”2019年4月23日桐君阁大药房向王君发出回复函，内容为：我司重庆桐君阁大药房连锁有限责任公司收到您于2019年4月20日转发的《告知函》，做以下回复：1、我司按照原租赁合同约定履行相关责任属于守约行为，无过错。2、建议王君老师向原租赁合同甲方索要相关租金。3、我司可以积极配合王君老师联系原租赁合同甲方。另查明：2016年9月6日，桐君阁大药房支付卢国生租金27万元（租金时段为2016年10月6日至2018年4月5日），2018年3月19日，支付卢国生租金9万元（租金时段为2018年4月6日至2018年10月5日），2018年9月17日，支付卢国生租金9万元（租金时段为2018年10月6日至2019年4月5日），2019年3月26日，支付卢国生租金9万元（租金时段为2019年4月5日至2019年10月6日）。庭审中，原告称竞买成功后，2019年2月已经与被告朱经理联系告知，在取得法律文书后相关资料亲自提交被告公司，案涉房屋执行法官在2019年3月20日将法律文书告知被告工作人员，并移交原告，故被告对于原告2019年2月获得所有权的事实是明知的。桐君阁药房工作人员朱姓工作人员与王君微信聊天记录：4月10日，王君：租金和押金呢？什么时候付给我呢？朱：问了财务情况后一起明后天回复你。4月12日，朱：我问了，财务在3月20日左右，在你3月27日拿相关拍卖文件过来前已经支付了半年的租金给卢老师；剩余租金支付要从后面开始支付给你，另外请你尽快办理相关产权，因为财务需要一个房产户主变更信息。王君：我不是2月份拍下来的时候就已经给你打过电话通知你了嘛？怎么会3月还在支付房租？朱：王老师，因为当时你电话后，我告知你拿相关资料过来，我们也需要确认，你是3月27日正式拿的复印件过来的。王君：那现在就只有扯皮了哦。我不可能买下来半年不收房租撒。我把全款付清了，房租遭旧房东收走了，哪里有这个道理。朱：王老师，公司是按照合同办理相关事宜的，望理解。桐君阁大药房称，拍卖公告中记载了案涉房屋现处于租赁状态、租金标准及支付时间点，被告在2019年2月23日成功竞买，3月5日签署成交确认书，人民法院3月13日、3月14日作出协助执行通知书、裁定书，确认涉案房屋财产权自文书送达原告时转移，原告竞买后长达2个月没有对被告有效告知，被告2019年3月26日根据合同约定向原出租人支付租金前对于原告取得所有权事实并不知道，被告支付行为并无不当。2019年3月20日是否在承租房屋内送达相关法律文书不清楚，门店内的人员是其工作人员。一审法院认为，卢国生与桐君阁大药房签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。成都高新技术产业开发区人民法院在2019年3月20日向王君送达了执行裁定书，从此时起，王君即取得房屋的相关财产权利。根据买卖不破租赁原则，王君概括受让卢国生在《房屋租赁合同》中的权利与义务，即其有权收取涉案房屋的租金。桐君阁大药房作为承租人，对承租房屋处于法院拍卖期间，拍卖成功后，必然造成其支付租金的对象发生变化是明知的。从王君与桐君阁大药房工作人员微信聊天记录可知，王君曾于2019年2月份电话告知过桐君阁大药房工作人员其竞买成功的事实，即使王君尚未向桐君阁大药房提交相关的证明文件，桐君阁大药房也应当有注意义务，意识到其租金的缴纳对象发生了变化。成都市高新区产业开发园区于2019年3月20日在涉案房屋内将相关法律文书送达给王君，桐君阁大药房有工作人员在场，故桐君阁大药房也应当清楚出租人发生变化的事实。另，2019年3月26日并不是桐君阁大药房租金支付的最后期限，桐君阁大药房与卢国生的《房屋租赁合同》中对租金的支付期限并未明确约定，其只是在租期前一天支付租金仍为合理。现桐君阁大药房在王君告知其已竞买成功要求暂停支付租金的情况下，仅以其未提供相关法律文书为由向卢国生支付了租金，未尽到足够的注意义务，其应当承担责任。根据《租赁合同》约定租金半年支付一次，因桐君阁大药房于2018年9月17日已经将2018年10月6日至2019年4月5日期间的房租支付给卢国生，此时，王君尚未取得房屋所有权，其要求支付的2019年3月13日至2019年4月5日包含在上述期间内，故其无权要求桐君阁大药房支付此段时间的房租。对于2019年4月6日至2019年10月5日期间的租金9万元（15000元／月×6个月），因王君在2019年3月20日已向桐君阁大药房出示了具有出租人的有效材料，桐君阁大药房应当在2019年4月5日前将租金支付给王君。因桐君阁大药房未按期支付租金，其应当支付逾期付款滞纳金。王君主张滞纳金按照1000元／日标准从2019年3月13日起至实际支付所欠租金之日止，一审法院认为，该标准过高，酌情调整为按照未支付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；因2019年3月13日至2019年4月5日期间的租金，王君无权要求桐君阁大药房支付，故对该段时间租金的滞纳金，一审法院不予支持，2019年4月6日至2019年10月5日期间租金的滞纳金，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十八条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告重庆桐君阁大药房连锁有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告王君2019年4月6日至2019年10月5日租金9万元；二、被告重庆桐君阁大药房连锁有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告王君逾期支付租金的滞纳金，计算方式为：以9万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍从2019年4月6日起计算至付清之日止；三、驳回原告王君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2330元，因适用简易程序审理减半收取1165元，由原告王君负担44元，被告重庆桐君阁大药房连锁有限责任公司负担1121元。本院二审期间，王君提交《关于提供位于重庆市渝北区龙溪街道龙华大道1809号4栋1-3#-2号房屋的证明材料函》（复印件），拟证明，朱彧系上诉人职工，代表上诉人与王君进行工作联系。桐君阁公司质证后认为，对该证据的真实性和合法性无异议，桐君阁公司从未否认过朱彧的身份。本案二审审理查明的其他案件事实与一审审理查明事实相同。本院认为，本案现有证据已查明，卢生国、于萍为涉案房屋的原所有权人，因债务纠纷，四川省高新技术产业开发区人民法院（以下简称开发区法院）欲拍卖涉案房屋以偿还其债务，桐君阁公司向开发区法院提交了与卢生国签订的《房屋租赁合同》，开发区法院于2018年9月19日发布拍卖公告，明确涉案房屋有租赁及租赁的相关主要内容，王君于2019年2月23日通过淘宝司法拍卖网络平台以最高价竞买涉案房屋，开发区法院于2019年3月5日、3月13日、3月14日作出了变卖成交确认书、协助执行通知书、执行裁定书，并于2019年3月20日在涉案房屋向王君等送达相关法律文书，王君以电话方式通知了桐君阁公司工作人员朱彧，并向桐君阁公司联系租金等事宜，桐君阁公司告之其需提交相关法律文件在公司内部走流程，桐君阁公司于2019年3月26日向涉案房屋原所有权人支付租金，王君称其根据与朱彧的约定于2019年3月27日向桐君阁公司提交相关书面资料，双方为租金的支付和收取事宜形成本案纠纷。上述情况表明，桐君阁公司为保障自己对涉案房屋的租赁权向开发区法院提交了《房屋租赁合同》，开发区法院发布的拍卖公告中也载明了租赁的主要内容，故桐君阁公司对开发区法院对涉案房屋的拍卖是知晓的。王君通过拍卖程序竞买成功，通过电话方式通知了桐君阁公司工作人员，开发区法院在涉案房屋向王君等送达了相关法律文书，至此，桐君阁公司知晓王君成为新的房屋所有权人，只是房屋产权变更登记需要流程和时间。在涉案房屋被拍卖过程中，桐君阁公司作为涉案房屋的承租人，享有一定权利，但也应承担相应义务，即房屋产权的变更可能导致租金支付对象的变更。桐君阁公司如向王君支付租金确实需要对相关材料予以审查确认，但其在保护自己权益的同时，也有义务保障其他权利人的权利，即在支付后续租金时，对支付对象的谨慎注意义务。桐君阁公司在明知法院对涉案房屋进行拍卖以及明知王君竞买成功的情况下，在房屋产权变更登记的过程中，不与执行法院联系，也不与竞买人王君联系，擅自在王君向其提交书面资料的前一天向原房屋产权人支付涉案房屋被拍卖后的房屋租金，违反了一般人的注意义务，损害了涉案房屋现所有权人王君的权利，应当承担相应责任。综上所述，桐君阁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2330元，由上诉人重庆桐君阁大药房连锁有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 泽审 判 员  师玉婷审 判 员  闫信良二〇一九年十一月十二日法官助理  江满意书 记 员  程 容