福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0322民初6013号 原告：陈少华，男，1991年3月12日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：陈宗来（系原告陈少华的父亲），住福建省仙游县。 被告：福建省安特房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区荔城中大道三信城市家园综合楼**。统一社会信用代码91350300669293263F。 法定代表人：黄鸿华，总经理。 委托诉讼代理人：谢金煌，福建众益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈超己，福建众益律师事务所律师。 原告陈少华与被告福建省安特房地产开发有限公司（以下简称为安特公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈少华及其委托诉讼代理人陈宗来、被告安特公司的委托诉讼代理人谢金煌、陈超已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈少华向本院提出诉讼请求：1.判令安特公司支付逾期交房违约金，违约金计算方法：自2015年5月2日起至2015年8月25日止每日按已付房款4,084,562.5元×0.00006计算；2.判令安特公司支付逾期办证违约金，违约金计算方法：自2014年8月10日起至2015年8月25日止每日按已付房款1,209,500元×0.0001计算；自2014年8月10日起至2015年8月25日止每日按已付房款2,875,062.5元×0.0001计算；自2015年5月1日起至2015年8月25日止每日按已付房款4,084,562.5元×0.0001计算。事实和理由：2012年5月24日，其与安特公司签订《商品房买卖合同》三份，购买安特·豪景园第2幢1-2层商业108、208，109、209,110、210房，房价款分别为3,256,375元、2,493,750元、2,419,000元。合同签订时，安特公司承诺在其缴清房款时即将208、209、210房交付于其，并在交付后90日内将房屋产权证书办理给其。其依约分别于2013年5月30日缴纳了110、210房的全部房款2,419,000元；于2014年4月16日缴纳了108、208房和109、209房的全部房款4,884,562.5元，但安特公司未依约将208、209、210房交付于其，也未依约为其办理上述房屋的权属证书，直至2015年8月26日安特公司才将208、209、210房交付于其，并于当日将房屋产权证书交付于其。之后，双方达成协议，安特公司租赁其208、209、210房，其放弃208、209、210房的逾期交房违约金。依据《商品房买卖合同》第八条约定，安特公司应于2015年5月1日前将108、109、110房交付于其，但安特公司以各种理由拖延，直至2015年8月26日才将108、109、110房交付于其。因108、208,109、209,110、210房是属于整体结构，故安特公司应在办理208、209、210房的房屋权属证书时一并为其办理108、109、110房的房屋产权证书，且在交付208、209、210房的房屋权属证书时一并交付108、109、110房的房屋权属证书，最晚应在108、109、110房交付时一并将房屋权属证书交付给其。但安特公司拖延至2015年8月26日才一并将108、208,109、209,110、210房的房屋权属证书交付给其。根据《商品房买卖合同》第九条约定，安特公司逾期交房超过90日的，应按已付款的日0.00006支付违约金。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，其不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，其不退房，安特公司应承担自逾期之日起每日按已付款的0.0001向其支付违约金。安特公司的上述行为已构成违约，应当承担违约责任。 安特公司辩称：1.合同约定交房时间是2015年5月1日，事实上交房时间是2015年8月26日，但合同有约定可以延期交房的事由。2．其公司从未承诺在陈少华交清房款时交房。3．陈少华所购一、二层房屋是一整体，权属证书只能办理一本，合同约定办证的时间是交付房屋使用后的90日内，但应以一层房屋交付起算。在交付一层房屋时，房屋权属证书也给了陈少华，不存在逾期办证。4．其公司不存在违约，应驳回陈少华的诉讼请求。 本案审理过程中，陈少华提交以下证据： 1．《商品房买卖合同》三份，证明其向安特公司购房，双方的有关约定及违约责任，在合同附件一中备注其交清房款，安特公司交付房屋。 2．入伙通知书、入伙流转单，证明108、109、110房于2015年8月26日交付。 3．房产证、土地证，证明办证的时间。 4．发票，证明其已交清房款，安特公司没有及时交房。 5．收款收据，证明办理“两证”的费用。 安特公司质证意见：对证据1真实性无异议，但认为附件一中的内容是附条件条款，陈少华都是现金支付，没有按揭，而这个是针对按揭贷款的情况。陈少华款项交清的时间在2013年5月份和2014年5月份，其所有的行为都不符合这个约定。对证据2、3无异议，并认为如果要计算违约金的话，也只能算到土地证出证的2015年7月28日。对证据4认为不是新证据，陈少华举证超过了举证期限；附条件质证认为：附件一的备注是有附条件的，适用于按揭贷款，如果交现金在2012年6月30日前就应该把款项交清，但陈少华实际交清房款的时间均在2012年6月30日之后，不符合合同的约定，该条款没有生效。对证据5认为超过举证期限，不予质证。 本案审理过程中，安特公司提交以下证据： 《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》三份及《仙游县气象局天气证明书》四份，证明：1．双方在《合同补充协议》第三条第7项中约定遇到雨天及大风等恶劣天气的，出卖人可以据实延期交房；2．《合同补充协议》第四条第1项约定，出卖人在商品房交付使用720天内办理商品房房产权属初始预登记；3．自双方签订合同的2012年5月24日起至合同约定的交房时间2015年5月1日止期间共有144天的大雨、台风、高温等恶劣天气，按照合同及《合同补充协议》约定，安特公司可以延期144天至2015年9月22日前交房即不存在违约。 陈少华质证意见：安特公司逾期交房不是因为天气的原因，第二层的房屋都已交付，而第一层房屋不交付，说明与天气没有关系。 本院经审查认为，陈少华提交的证据1真实性予以认定，至于附件一备注部分是否能够证明其主张，待后评析。对证据2、3、4、5予以认定。安特公司提交的证据真实性予以认定，至于能否证明其主张，待后评析。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年5月24日，陈少华与安特公司签订合同编号分别为201200759、201200760、201200761的《商品房买卖合同》三份，分别向安特公司购买该公司开发的位于仙游县，商业109、209房，商业110、210房，房价款分别为3256375元、2493750元、2419000元，共计8169125元。合同第六条约定付款方式及期限分别为：在2012年5月30日前分别支付首付款1956375元、1503750元、1459000元，余额分别为1300000元、990000元、960000元，由陈少华向银行申请按揭贷款。合同第八条约定交房时间均为2015年5月1日前。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.6（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第十四条关于产权登记的约定为：出卖人应在房屋交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的条款。在上述三份《商品房买卖合同》中的《1＃、2＃楼二层平面图1：150》页面上均用手写注明：“注：出卖人在2012年6月30日且具备放款条件下，将二层（206-210＃）房屋交付给买受人。”双方签订的附件六《合同补充协议》第四条第1项约定：出卖人应在商品房交付使用720天内办理商品房房产权属初始预登记．．．．．．．。第三条第7项中约定：出卖人可以据实延期交房的其他特殊原因包括：（1）遇到24小时内降雨量超过60ｍｍ或六级以上大风等恶劣天气的；．．．．．．。 上述三份《商品房买卖合同》签订后，陈少华分别于2012年6月12日、2014年4月16日交纳108房房价款883,226元、586,899元，分别于2012年6月12日、2014年4月16日交纳208房房价款1,073,149元、713,101元，以上房价款共计3,256,375元；分别于2012年5月30日、2014年4月16日交纳109房房价款751,875元、495,000元，分别于2012年5月30日、2014年4月16日交纳209房房价款751,875元、495,000元，以上房价款共计2,493,750元；分别于2012年6月12日、2013年1月16日、2013年5月30日交纳110房房价款729,500元、130,000元、350,000元，共计1,209,500元，分别于2012年6月12日、2013年1月16日、2013年5月30日交纳210房房价款729,500元、130,000元、350,000元，共计1,209,500元。2014年10月10日，陈少华分别向福建省安特物业管理有限公司交纳108、208、109、209、110、210房的办理房屋权属证书费用46,649元、56,291元、39,840元、39,840元、38,700元、38,700元。2015年8月26日，安特房地产公司向陈少华交付108、109、110房。同日，陈少华又分别向福建省安特物业管理有限公司交纳108-208、109-209、110-210房的办理房屋权属证书费用（转移登记费）330元、330元、430元。2015年5月15日，涉案房屋房产证登记在陈少华名下；同年7月28日，涉案房屋的国有土地使用证登记在陈少华名下。 对当事人争议问题，本院予以查明、认定如下： 一、关于逾期交房违约金问题。 陈少华主张，根据约定，安特公司应于2015年5月1日向其交付108、109、110房。但安特公司直至2015年8月26日才予交付，逾期交房115日，要求安特公司支付逾期交房违约金4,084,562.5元×万分之0.6×115日=28,183.05元。 安特公司认为，108、109、110房确实没有在合同约定的期限内交房，但存在客观理由，即自双方签订合同的2012年5月24日起至合同约定的交房时间2015年5月1日止，期间共有144天的大风、台风、高温等恶劣天气，根据双方在《合同补充协议》第三条第7项的约定，安特公司可以延期144天即至2015年9月22日前交房即不存在违约。 本院认为，《合同补充协议》第三条第7项中规定：出卖人可以据实延期交房的其他特殊原因包括：（1）遇到24小时内降雨量超过60mm或六级以上大风等恶劣天气的。现安特公司提交的2012年1月1日-2015年8月30日间的四份《仙游县气象局天气证明书》只记载每月小雨、中雨、大雨、最高气温≧35.0℃、台风天气日数情况，并不能直接证明24小时内降雨量超过60mm或六级以上大风的情况，不予认定。208、209、210房肯定早于108、109、110房交付，而房屋建筑都是先建第一层后才建第二层，故安特公司主张108、109、110房因为天气原因未能按时在2015年5月1日前交付，有悖常理，不予认定。合同约定安特公司应在2015年5月30日前向陈少华交付108、109、110房，但安特公司直至2015年8月26日才向陈少华交付，且无法定事由或正当理由，存在逾期交房115日的违约行为。陈少华要求安特公司依约支付逾期交房的违约金有理，予以支持。逾期交房违约金应按陈少华交纳的108、109、110房房价款共计3,926,500元（108房1,470,125元、109房1,246,875元、110房1,209,500元）为基数按每日万分之0.6计算为：3,926,500元×万分之0.6×115日=27,092.85元。陈少华主张以4,084,562.5元为基数计算逾期交房违约金，缺乏依据，不予支持。 二、关于逾期办证违约金问题。 陈少华主张，安特公司应支付其逾期办证违约金，具体为：（1）其于2013年5月30日交纳110、210房的房价款2,419,000元，其中210房的房价款为1,209,500元，应于2013年5月30日当天交房，90日内即2013年8月28日内办证，逾期办证违约金从2014年8月10日起算为1,209,500元×0.0001×380日=45,961元；（2）其于2014年4月16日交纳108、208房和109、209房的房价款4,884,562.5元，其中208、209房的房价款为2,875,062.5元，应于2014年4月16日当天交房，90日内即2014年7月15日内办证，逾期办证违约金从2014年8月10日起算为2,875,062.5元×0.0001×380日=109,253.8元；（3）因108、208房，109、209房，110、210房属于整体结构，故安特公司应在办理208、209、210房的房屋权属证书时一并办理108、109、110房的房屋权属证书，且于交付208、209、210房的房屋权属证书时一并交付108、109、110房的房屋权属证书，最晚应在108、109、110房交付时一并将房屋权属证书交付于其。但安特公司拖延到2015年8月26日才将房屋权属证书交付于其，逾期办证违约金从2015年5月1日起算为4,084,562.5元×0.0001×115日=46,984.4元。 安特公司认为，其公司从未承诺在陈少华交清房款时交房。《商品房买卖合同》中的《1#、2#楼二层平面图1：150》页面上注明：“出卖人在2012年6月30日且具备放款条件下，将二层（206-210#）房屋交付给买受人。”是附条件条款，是针对按揭贷款的情况。陈少华是现金支付，如果交付现金，应在2012年6月30日前交清，但陈少华实际交清房款是在2012年6月30日之后，不符合该约定的条件。《合同补充协议》第四条第1项约定，出卖人在商品房交付使用720天内办理商品房房产权属初始预登记。即使需要计算逾期办证违约金，也只能算到土地证出证的时间即2015年7月28日止。 本院认为，首先，对于房屋权属证书的办理，双方在《商品房买卖合同》第十四条中对安特公司的责任已作约定，《合同补充协议》第四条第1项的规定违反了《商品房买卖合同》第二十二条的约定，故对安特公司以《合同补充协议》第四条第1项规定为由提出的抗辩不予采纳。其次，《商品房买卖合同》第六条约定，陈少华的付款方式为“首付+按揭”。在《商品房买卖合同》中的《1#、2#楼二层平面图1：150》页面上双方又约定“出卖人在2012年6月30日且具备放款条件下，将二层（206-210#）房屋交付给买受人。”但对于何为“具备放款条件”，没有做出明确、具体的约定，现双方对该条款的理解又有争议，故该条款属于约定不明确。事实上陈少华确实也未在2012年6月30日前交清208、209、210房的房价款。上述条款更没有约定在交付208、209、210房后90日内办理房屋权属证书。故陈少华主张安特公司承诺在其交清208、209、210房房价款的同时，向其交付208、209、210房，并在交房后90日内办理房屋权属证书，证据不足，不予认定。再次，不动产应以不动产单元为基本单位进行登记。正如陈少华所称，108房与208房，109房与209房，110房与210房分别为一整体，即108房与208房，109房与209房，110房与210房分别为一不动产单元。办理上述房屋的权属证书，不能先分别办理208、209、210房的权属证书，再分别办理108、109、110房的权属证书，而应以一不动产单元进行办理。因此，不论208、209、210房何时交付给陈少华，均须与108、109、110房以一不动产单元办理房屋权属证书。按照《商品房买卖合同》的约定，安特公司应在2015年5月30日前向陈少华交付108、109、110房，并按该合同第十四条规定的期限为陈少华办理房屋权属证书。现安特公司于2015年8月26日向陈少华交付108、109、110房，并于2015年5月15日将涉案房屋房产证登记在陈少华名下，于同年7月28日将涉案房屋的国有土地使用证登记在陈少华名下，并未违反《商品房买卖合同》第十四条的约定。安特公司不存在逾期办证的违约行为，陈少华要求安特公司支付逾期办证违约金缺乏依据，不予支持。 综上所述，本院认为，陈少华与安特公司签订的三份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行合同义务。安特公司未按约定期限向陈少华交付108、109、110房屋，已构成违约，应向陈少华支付逾期交房违约金。但安特公司为陈少华办理房屋权属证书，未超过合同约定的期限，不构成违约，故陈少华要求安特公司支付逾期办证违约金无理，不予支持。陈少华有理的诉讼请求予以支持，其他的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、福建省安特房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给陈少华逾期交房违约金27,092.85元（3,926,500元×万分之0.6×115日）； 二、驳回陈少华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,756元，由陈少华负担4,279元、福建省安特房地产开发有限公司负担477元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  朱良回 代理审判员  郑凌琳 人民陪审员  张文胜 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  林 晶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。