贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1783号原告陆再朗，男，1975年9月12日出生，侗族，住址贵州省黎平县。原告吴国美，女，1981年2月24日出生，侗族，住址贵州省黎平县。二原告委托代理人彭双雄，男，贵州杉乡律师事务所律师。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9512263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。原告陆再朗、吴国美诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法由审判员毛恩跃独任审判，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告陆再朗及其委托代理人彭双雄、被告委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告；2、判决被告承担逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金91160元（暂从2016年10月19日计算到2019年10月20日，违约金为491694.00元×6.18%×3年=91160元）；3、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2019年10月21日计算到被告将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止，计算标准参照上述第2条；4、本案诉讼费由被告承担。以上费用合计91160元。事实与理由：原告于2014年11月1日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县××风情××单元××号房屋，该合同约定商品房面积为148.19平方米，房屋总价款为491694.00元，合同约定被告应当于2014年12月31日前将商品房交付给原告，被告应当于2015年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款，房屋维修和水电开户、物业管理等、契税等所有费用均由被告代为收取，被告至今仍然未将代为收取的契税及维修基金尚未交付至相关部门。然而，被告至今仍然未兑现协议约定的完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把房屋产权转移登记的有关文书交付给原告，也没有通知、协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下3份证据：1、原告身份证复印件，证明原告作为适合的诉讼主体。2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告之间的权利义务关系，被告的行为已经严重违反合同约定，理应承担违约责任。3、购房款、契税、公共维修基金、物业管理费等收据复印件，证明原告支付了全部购房款、契税、公共维修基金等所有费用，原告已经切实履行合同义务，被告应当承担违约责任。被告辩称：一、本案被答辩人提出的诉求属于重复起诉，依法不应支持。2018年3月，原告针对其向答辩人购买的侗族风情园14幢2单元201号商品房合同争议案件，已经由黎平县人民法院以(2018)黔2631民初479号民事案件和黔东南州中级人民法院(2018)黔26民终1484号民事案件已经审结，判决书已经发生法律效力，二审法院认定被答辩人的诉求不当，不动产权证办理未成的原因，是被答辩人没有给予配合申请登记的结果，是双方的共同责任。涉及合同约定的产权转移登记的争议诉求已经经过两审法院审理判决，现原告再次提出这样的诉求属于重复起诉，依法不应支持。二、被答辩人没有理由诉请法院判决答辩人承担支付逾期交付办理商品房产权转移登记文书“违约金”91160元。被答辩人向答辩人购买侗族风情同14幢2单元2层1号商品房支付的全部购房款为491694元，被答辩人是否足额交付购房款和是否向答辩人支付代收或者向建设行政管理机关和国家税务管理机关履行了缴税和房屋维修基金、物业管理费等先行义务，被答辩人应向人民法院提供证据证明，并经过庭审质证之后才能判定。根据“谁主张谁举证”的民事诉讼举证原则，被答辩人应向人民法院提供证据证明其有经济损失的发生和损失的存在，否则，被答辩人向法院请求主张的支付逾期交房违约金和逾期交付办理产权转移登记文书“违约金”即没有事实依据，无论答辩人是否逾期交付房屋转移登记相关文书的情况，被答辩人提出这样的请求有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条的规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的有关规定。”就本案来讲，如果讲因为答辩人违约给被答辩人造成经济损失。假如答辩人存在逾期交付产权转移登记文书的情况，请法院根据被答辩人因此实际受到损失的时间，调减双方签订的逾期办理转移登记文书的“违约金"。逾期办理房屋转移登记相关文书“违约金”的损失，应当经过损失评估鉴定机构来依法鉴定评估，损失评估鉴定的发起人应当由被答辩人来提起，如果不申请损失评估鉴定，表明被答辩人举证不能，其对此应当承担法律后果。根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%的标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的确定违约金的数额。”就本案来讲，被答辩人支付的全部购虏款为491694元，房屋早已经交付，没有发生经营，没有造成如此大的损失，其请求支付的违约金总和为91160元，占购房款总额的18.54%，如果被答辩人起诉的诉求逻辑成立的话，被答辩人再过一点时间起诉的话，答辩人将要把全部出售的房屋无偿“赠与”被答辩人，还得回家拿钱来赔付被答辩人的“违约金”了。如果不查明被答辩人是否有经济损失存在，不查明发生的损失有多少，脱离被答辩人的损失胡乱计算违约金的话，按照被答辩人的理解和诉讼逻辑，答辩人就是把出卖给被答辩人的商品房不收钱无偿“赠与”被答辩人之后，还要回家另行拿钱来交给购房人，试想出现这样的结果符合公平正义原则吗？所以，请人民法院查明被答辩人是否因为履约之中发生损失，然后再结合最高人民法院关于审理商品房买卖若干问题的意见判定“违约金”的多少，努力实现民事诉讼的公平正义。三、被答辩人提出的诉求超过了法律保护的诉讼时效期间，依法不能获得法律的保护。根据《商品房买卖合同》第19条第（三）项的约定，办理商品房转移登记的文书约定的时间为2015年3月31日，无论答辩人是否存在逾期交房或者是否存在逾期交付产权转移登记文书给被答辩人的情况，按照《民法通则》规定的两年诉讼时效期间或者按照《民法总则》规定的三年诉讼时效期间计算，均已经逾期，至今实际已经有四年七个月的时间，被答辩人提出的诉求明显已经超过了民法通则和民法总则规定的法律保护的诉讼时效期间，不能获得国家法律的保护。四、被答辩人是否存在违约在先，是否存在没有依约按时交付维修基金和契税情况。被答辩人应当依法、依约向答辩人或者向有关部门缴纳契税和交付房屋维修基金，这是被答辩人应当履行的先行义务，《商品房买卖合同》第十三条第（四）项第2小项约定“该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期维修专项基金存入住宅专项维修基金专户。未缴纳专项维修基金的，出卖人不得向买受人交付房屋，由此产生的后果由买受人承担。”的约定（见《商品房买卖合同》第16页），如果被答辩人没有交付维修基金的，答辩人不得向被答辩人交付房屋，当然也不能交付产权转移登记文书给被答辩人。综上所述，被答辩人起诉的所有“违约金”赔付请求与新合同、旧合同约定的客观事实严重不符，被答辩人提出的诉求没有事实依据支撑，也超过了法律保护的诉讼时效期间。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第125条的规定，特提出以上答辩意见，请依法支持为谢！被告在开庭前向本院提交以下2份证据：1、（2018）黔2631民初479号《民事判决书》，证明2018年3月，原告针对本案2018年之前的涉及不动产权办证的诉求已经向法院起诉，并经过法院审理作出判决，此前期间的涉及产权转移登记的诉求已经经过法院审理，现原告再次提出这样诉求属于重复起诉，依法不应支持。2、（2018）黔26民终1484号《民事判决书》，证明2018年3月，原告针对本案2018年之前的涉及不动产权办证的诉求已经向法院起诉，并经过县法院审理作出判决，被告不服提出上诉，二审法院认为原告的诉求不当，不动产权证办理未成的原因，是被告没有给予配合的结果，是双方的共同责任。此前期间的涉及产权转移登记的诉求已经经过法院审理，现原告再次提出这样诉求属于重复起诉，依法不应支持。经审理查明：2014年11月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园14幢2单元2层1号商住房，建筑面积为148.19平方米、房屋总价款为491694元。合同第十九条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已交付房价款的0.1%承担违约金。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%承担违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请商品房转移登记。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，并已交纳维修基金、登记工本费、契税等费用。合同约定交房时间到期后，被告已交付商品房给原告，并于2017年8月1日通知原告办理商品房不动产权证。原告曾于2018年3月21日向本院提起诉讼，本院作出判决后，被告不服提起上诉，二审法院以原告请求不当，一审违反了当事人的诉讼请求和法律规定，故撤销原判决，并驳回了原告的诉讼请求。为此原告于2019年10月22日变更诉讼请求后再次向本院提起诉讼。上述事实，有原、被告陈述，原、被告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。关于违约金的问题，合同约定为被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金，合同约定明显过高，原告主动要求调整到按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%，支付原告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，其请求符合法律规定，本院予以支持。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或将办证所需材料交办证机关备案具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其协助办证义务。同时合同约定双方共同向房屋登记机关申请商品房转移登记，办理商品房产权转移登记属于原、被告双方的共同责任。故开发商具备办证条件，将办证所需材料交办证机关备案，并向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。（2018）黔2631民初479号《民事判决书》所查明的事实及该案庭审笔录原告自认，被告在2017年8月1日已通知原告办理不动产权证（被告楼盘已符合办证条件），因此被告逾期办理房屋转移登记的违约时间为2015年3月31日的次日至2017年8月1日。关于本案诉讼时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”原告于2019年10月22日向法院起诉，诉讼时效为倒推三年至2016年10月22日止。2015年3月31日至2016年10月22日期间已超三年诉讼时效，因原告怠于行使权利不受法律保护。被告承担违约金的违约时间应从2016年10月22日至2017年8月1日（被告通知办证之日）止，逾期天数283天，逾期交付办理房屋转移登记的相关文书违约金为491694元×6.18％÷365天×283天=23560元，原告请求超出部分，本院不予支持。对被告主张部分诉求已超诉讼时效的辩解意见，本院予以采纳。被告抗辩认为原告起诉系重复诉讼，因原原告起诉系请求不当，现原告的诉讼请求与原请求不同，故不构成重复诉讼，对被告的抗辩意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行与原告陆再朗、吴国美签订的《商品房买卖合同》。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后15日内支付原告陆再朗、吴国美逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金23560元。三、驳回原告陆再朗、吴国美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2080元，减半收取1040元，由原告陆再朗、吴国美负担845元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  毛恩跃二〇一九年十一月二十日书记员  石启云