辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初11099号原告（反诉被告）：董志强，男，1968年10月26日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王俊杰，系辽宁丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽娜，系辽宁丰源律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈晶，男，1960年11月1日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。被告：沈莹，女，1988年3月14日生，汉族，住所（反诉原告）沈晶。二被告共同委托诉讼代理人：刘瑶，系辽宁刘魏李律师事务所律师。第三人：大连房先生不动产连锁管理有限公司，统一社会信用代码9121020368300603XA，住所辽宁省大连市西岗区黄河街**2-14-3。法定代表人：沈建。第三人：大连顺发房屋开发有限公司，统一社会信用代码9121020024170640XJ，，住所辽宁省大连市甘井子区顺发路**法定代表人：李明华。原告（反诉被告）董志强【以下简称“原告（反诉被告）”】与被告（反诉原告）沈晶【以下简称“被告（反诉原告）”】、被告沈莹、第三人大连房先生不动产连锁管理有限公司（以下简称“第三人房先生公司”）、第三人大连顺发房屋开发有限公司（以下简称“第三人顺发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案受理后，适用普通程序，由审判员马雯菁担任审判长，与人民陪审员刘精华、张晓青共同组成合议庭，经过两次公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人王俊杰律师，被告沈莹及二被告的委托诉讼代理人刘瑶律师均到庭参加了诉讼。第一次庭审，案外人徐巍作为第三人房先生公司的委托代理人参加诉讼但并未在本院指定期限内提交委托授权手续。故两第三人经过本院合法传唤均未到庭，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2015年10月24日，原、被告及第三人签订了《房地产居间买卖合同》，约定：原告（反诉被告）购买二被告出售的坐落于大连市甘井子区使用权房屋（承租人为沈晶、建筑面积为40.52平方米，使用权证号为自管房顺发租字第××号）。房屋总价款为180000元，定金为20000元，中介费3000元。双方协商由原告（反诉被告）为沈晶办理房屋产权，并委托第三人房先生公司全权办理产权，产权费用预计为60000元至65000元。同日，原、被告又签订《补充协议》，约定房款实际价格为170000元。原告（反诉被告）已向第三人房先生公司支付了定金20000元，嗣后又向第三人房先生公司支付了办理产权费用65000元。因第三人顺发公司原因，房先生公司迟迟未能将产权手续办理完毕，为此原告（反诉被告）向二被告每月支付700元房屋补偿，共计支付19600元。在此情况下，原告（反诉被告）决定不再办理房屋产权手续，以使用权现状办理交易，并于2018年4月28日向第三人房先生公司交付了房屋差价85000元。但二被告却迟迟不领房款，并提出必须加价80000元方可交付房屋，导致合同至今不能履行。经过两次庭审，原告的诉请明确为：1、二被告及第三人房先生公司返还定金20000元；2、二被告返还补偿款19600元及支付不履行合同违约金34000元（按照房屋价款170000元的20%计算）。被告（反诉原告）沈晶、被告沈莹均辩称，不同意全部诉讼请求，原告（反诉被告）向第三人房先生公司交付产权办理费，我方不知情也未同意。合同虽约定了产权办理费用，并未约定产权办理费应交付给谁，按照常理讲，系产权办理过程中将费用交付给产权单位。原告未向我方支付过补偿款，该款项系第三人的经理徐巍租赁案涉房屋而向我方支付的租金，与原告（反诉被告）无关。原、被告间并未将房屋买卖合同中约定先办理产权，再过户变更为直接使用权交付。对于原告（反诉被告）向第三人房先生公司交纳8.5万房款，我方同样不知情也未同意。我方未接到原告（反诉被告）或第三人房先生公司通知领取款项的通知，所以不存在不领取房款的行为。根据原告（反诉被告）的诉求，原告对于8.5万并未向第三人主张返还，我方怀疑两笔费用原告（反诉被告）实际上并未支付。被告（反诉原告）反诉称原、被告及第三人房先生公司间的《房地产居间买卖合同》从2015年10月24日签订至2018年5月合同解除，经我方多次催促，原告（反诉被告）始终拖延履行合同义务致使合同目的不能实现导致合同解除，故反诉请求：原告（反诉被告）支付违约金34000元。原告（反诉被告）对反诉请求辩称，不同意反诉请求。按照三方合同的约定，我方已完成了合同约定的责任和义务，整个过程中我方没有任何过错，因此不存在违约事实。合同约定即三方共同的意思表示是委托居间方全权办理房屋使用权的产权办理事宜，因此我方按照合同约定将办理产权的费用全部交由第三人房先生公司办理，符合合同约定。双方之所以没有能够按照合同约定的履行，这与第三人顺发公司目前的经营状况有关，在此情况下我方才主张按照使用权房屋进行交易买卖，符合合同约定的标的现状，符合有关使用权房屋可以交易的规定。但由于合同履行过程中案涉房屋价格有了涨价趋势，所以被告（反诉原告）提出要加价80000元，是其违约并且提出解除合同的诉请。关于被告（反诉原告）提出的我方没有向第三人房先生公司主张返还办理房屋产权费用及房屋补差款，是由于第三人房先生公司已将上述款项返还给了我方，因此不在本案中主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：1、2015年10月24日，被告（反诉原告）（合同中为“卖方”）与原告（反诉被告）（合同中为“买方”）及居间方(合同首部及尾部的名称均标注为“大连房先生不动产连锁管理有限公司”、在盖章处加盖的印章为“大连房先生不动产连锁管理有限公司合同专用章”)签订《房地产居间买卖合同》，双方约定：卖方向买方出售坐落于大连市甘井子区建筑面积为40.52平方米使用权房屋。房屋售价为180000元，支付方式为：定金20000元并于合同签订之日支付，于交接房屋时冲抵房款，买卖双方均同意由居间方代卖方保管定金。余款支付方式合同中并未约定。卖方须在收到全部房款负责将房屋以签约现状交付给买方使用。合同约定：如买方未能履行本合同条款导致买卖合同终止或无法履行，须向卖方支付房款20%的违约金，卖方有权再将该房屋转让于任何人。如卖方未履行本合同条款导致买卖合同终止或无法履行，须向买方支付房款20%违约金。合同亦约定：如买卖双方在合同履行过程中产生争议或纠纷，双方均同意由居间方无息保管定金、房款、过户款项及手续文件，直至买卖双方就已付款项及手续文件达成一致处理意见或人民法院作出的相应法律文书后居间方将根据买卖双方的一致意见或人民法院的相关法律文书处理有关款项及手续文件。合同中有手写补充内容为：“甲方现房为使用权，保证甲方净得180000元整，甲、乙双方协商乙方出资为甲方办理产权，委托居间方全权代理办理，甲方完全配合丙方办理。该房屋的产权办理事宜初步预算办产权60000-65000元，两税20000元……”合同中被告（反诉原告）沈晶的签字由被告沈莹代签。同日，原、被告及第三人房先生公司签订《补充协议》约定房屋卖方最后实际到手170000元。原告（反诉被告）另提供的数份专用收款收据以证明其支付案涉房屋相关款项的情况。其中，一张收据（编号为0012025、出具时间填写为2015年10月24日）收款事由记载为购房定金20000元，收款单位处填写为“徐巍”，收据上加盖的印章为“大连房先生不动产连锁锁管理有限公司财务专用章”，该印章所显示的公司名称与第三人房先生公司名称并不相同。被告称原告（反诉被告）交付定金20000元时其也在现场，对于定金已交付的事实没有异议。原告（反诉被告）另提供一张收据（编号为0005670、无出具时间）记载收款事由为办房使用权变更产权费用65000元，收据上加盖的印章为“大连房先生不动产连锁管理有限公司财务专用章”。原告（反诉被告）同时提供银行流水（案外人杨丽平）拟证明该笔款项是于2015年10月26日通过汇款及现金方式支付。原告（反诉被告）还提交一张收据（编号为0005697、出具时间填写为2018年4月28日）记载收款事由为补款使用权购买85000元，收据上加盖的印章为“大连房先生不动产连锁管理有限公司财务专用章”。二被告对上述办理产权费用65000元及房款85000元的交付事实均不予认可。原告（反诉被告）称第三人房先生公司已将该两笔款项返还。关于该《房地产居间买卖合同》的履行情况，原告（反诉被告）原本诉请求为继续履行《房地产居间买卖合同》；而被告（反诉原告）原反诉请求为解除《房地产居间买卖合同》。后在第一次庭审中，原告（反诉被告）同意解除合同并变更了全部诉讼请求，被告（反诉原告）沈晶称因原告（反诉被告）同意解除合同，故也撤回该项反诉请求。现原、被告均认可《房地产居间买卖合同》已解除不再继续履行，但双方均认为系对方存在违约行为导致解除。原告（反诉被告）称二被告要求涨价8万元不将使用权房屋交付系违约，被告（反诉原告）则认为原告（反诉被告）未按照合同约定将产权办理费用交付给第三人顺发公司导致在2017年后房屋产权无法办理系属违约。2、案涉房屋系公有住房，被告（反诉原告）沈晶持有房屋租赁证（自管房顺发租字第××号），其上记载房屋所有权单位为第三人顺发公司，租赁期自2015年8月24日至2020年8月23日。被告（反诉原告）称案涉房屋在2017年前是可以购买产权，但现在已暂停办理，同时其提交录音证据以证明其所述。3、关于原告（反诉被告）诉请的补偿款19600元，被告（反诉原告）称该款并非由原告（反诉被告）向其支付，而是徐巍向其租赁案涉房屋（2016年12月1日至2018年6月6日）所支付的租金，且数额为12588元。被告（反诉原告）同时提交被告沈莹与徐巍的微信记录以证明款项由徐巍分多笔按月支付组成。原告（反诉被告）则并未提交其向二被告支付该补偿款的相关证据材料。本院认为，首先，《房地产居间买卖合同》虽由被告沈莹代被告（反诉原告）沈晶签署，但被告（反诉原告）并未对被告沈莹的代理行为予以否认也认可其与原告间就案涉房屋形成买卖合同关系。现被告沈莹既非案涉房屋的承租人，被告（反诉原告）也认可被告沈莹的代理行为，原告（反诉被告）与被告沈莹间并未形成房屋买卖合同关系，原告（反诉被告）对被告沈莹的全部诉请均欠缺基本的合同依据，本院均不予支持。其次，关于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）间就案涉房屋买卖而签订的《房地产居间买卖合同》的效力问题。本院认为，因为案涉房屋系公租房，被告（反诉原告）对于案涉房屋所享有的仅为租赁合同项下的租赁使用权而无所有权，该合同系已成立但并未生效，属效力待定的合同。如按照合同约定，被告（反诉原告）最终购买案涉房屋产权取得所有权，则合同有效。而至本案辩论终结前，被告（反诉原告）也未取得案涉房屋所有权，故合同并未生效。且在合同已成立的前提下，原、被告均确认该合同已解除。第三，关于原、被告均主张系对方违约致使合同解除一节，因合同中已约定“甲、乙双方协商乙方出资为甲方办理产权，委托居间方全权代理办理”，而原告（反诉被告）已提交证据证明其向第三人房先生公司交付过办理产权费用65000元。被告（反诉原告）虽辩称款项应向第三人顺发公司交付而非向第三人房先生公司交付，因合同约定居间方为“全权代理办理”，故原告（反诉被告）向其交付办理费用并不属于违约。被告（反诉原告）虽提出收据真实性的质疑，但并未提供证据进一步佐证，本院不予采纳，故原告（反诉被告）的行为并不属于违约。而原告（反诉被告）虽称被告（反诉原告）要涨价拒不履行合同，但并未提交相关证据。关于其称要按照使用权的房屋现状继续履行，如上所述，因房屋并不属被告（反诉原告）所有，该合同并未生效也不具备继续履行的前提，故原告（反诉被告）所称被告（反诉原告）的违约行为并无事实依据及证据支持。综上，原、被告虽均主张对方存在违约行为，但其各自主张因无合同、事实的依据，本院均不予认可。案涉《房地产居间买卖合同》因被告（反诉原告）未能取得房屋权属而无法生效进而不能继续履行而致解除，此节情形不能归责于原、被告任何一方，双方均不应承担合同解除的违约责任。故对于原告（反诉被告）诉请的违约金34000元及被告（反诉原告）反诉请的违约金34000元，本院均不予支持。关于原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）返还补偿款19600元，因未提供证据证明其交付了补偿款，本院不予支持。关于原告（反诉被告）诉请第三人房先生公司与被告（反诉原告）返还定金20000元一节，因合同约定由居间方代为保管定金及合同解除后进行相应的返还，故被告（反诉原告）不应承担返还的责任。关于第三人房先生公司是否应予返还，本院认为，原、被告虽认可定金20000元已在现场进行交付的事实，但原告所提供的收据中收款人则标注为“徐巍”，而加盖的印章公司名称为“大连房先生不动产连锁锁管理有限公司”与第三人公司的名称明显不符。现本院受理涉及第三人房先生公司的部分案件的当事人已向公安机关报案徐巍诈骗且立案受理。结合本案原告所提交的证据，本院无法认定第三人房先生公司收到了案涉房屋的定金款20000元，原告（反诉被告）可根据其具体情况就该款向公安机关报案或另行向案外人徐巍诉讼主张返还。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）董志强的本诉请求。二、驳回被告（反诉原告）沈晶的反诉请求。本诉案件受理费人民币3900元【按照原告（反诉被告）原本诉标的180000元及普通程序预收】，因原告（反诉被告）变更本诉诉请为共计73600元，故本诉案件受理费应为1640元，均由原告（反诉被告）董志强自行承担。反诉案件受理费人民币1950元【按照被告（反诉原告）本诉标的180000元及反诉减半预收】，因被告（反诉原告）变更反诉诉请为34000元，故反诉案件受理费应为325元，由被告（反诉原告）沈晶自行承担。原告多预交的2260元及被告（反诉原告）沈晶多预交的1625元，本院退回双方。本案因向两第三人公告送达所产生的公告费，分别进行处理：因诉讼中被告（反诉原告）坚持本案中通知第三人顺发公司参加诉讼而产生公告传票、起诉状的公告费用300元（被告已支付），由被告（反诉原告）自行承担。因原告诉请第三人房先生公司返还定金20000元，故因向第三人房先生公司公告送达本案裁判文书而产生公告费用300元（原告尚未支付），由原告承担并支付给公告机构。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内交纳上诉案件受理费及公告费用，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  马雯菁人民陪审员  张晓青人民陪审员  刘精华二〇一九年十一月十九日书 记 员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。