广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1770号 上诉人（原审被告）：北海湾春投资开发有限公司。住所：广西壮族自治区北海市西南大道以南、湖北路西侧北海东盟国际商贸城B地块。统一社会信用代码：914505006976331229。 法定代表人：邵有春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖文凯，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘排风，女，1964年1月17日出生，汉族，住内蒙古。 上诉人北海湾春投资开发有限公司（以下简称湾春公司）因与被上诉人刘排风房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2019)桂0502民初1543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 湾春公司上诉请求:撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019)桂0502民初1543号民事判决，改判驳回刘排风一审诉讼请求。事实和理由：一、本案并非单纯的商品房买卖合同关系，刘排风购买涉案房屋后将房屋出租给案外人北海湾春企业管理有限公司（以下简称湾企公司）十年，在十年期限内均不需交付房屋给刘排风，并且兑现了截止至2019年12月31日止的租金，据此，刘排风主张湾春公司存在逾期交房并要求解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。湾春公司与刘排风双方除了签订涉案《商品房买卖合同》，另和湾企公司签订了《商铺租赁合同》。根据《商铺租赁合同》约定，涉案房屋自《商品房买卖合同》约定的交房日起就要交付给湾企公司经营管理十年，也就是说，在十年期限内房屋均不需直接交付给刘排风，湾春公司对刘排风在十年期内不存在逾期交房的违约责任。并且，《商品房买卖合同》所约定的购房款，是扣除了从2016年12月1日至2019年12月31日止租金后的剩余数额，相当于已兑现了三年的租金给刘排风，租金已支付至2019年12月31日，而刘排风起诉时是在2019年12月31日前，因此其主张逾期交房没有事实和法律依据。此外，由于《商铺租赁合同》约定租期十年，在租期十年内无需交付刘排风，在这十年期限内房屋完全可能解封，查封人也并没有对涉案房屋行使权利而导致《商品房买卖合同》目的无法实现，刘排风的购房目的并未受妨碍。因此，基于双方之间的合作模式，刘排风此时以逾期交房及房屋存在查封主张解除合同没有事实和法律依据。二、即便本案《商品房买卖合同》应解除，《商品房买卖合同》已约定逾期交房导致合同解除的违约金标准，一审判决判令按年利率6%支付利息违反双方合同约定根据《商品房买卖合同》第九条第1款第(2)项约定：逾期交房超过90日买受人解除合同的，出卖人按累计已付款的5%支付违约金。该条款是针对逾期交房导致买受人解除合同时的违约金支付标准所作的特别约定，即便本案《商品房买卖合同》予以解除，应按照合同约定处理，即按累计已付款的5%支付违约金。同时，刘排风并未能证实其实际损失过分高于合同约定的违约金标准，因此，一审判决予以调整违背了双方的意思自治。此外，按照年利率6%计算利息损失也没有任何事实和法律依据。三、刘排风起诉解除合同超过了解除合同的期限，因为根据合同附件补充协议的约定，买受人应当在知悉有解除权之日起十五日内通知出卖方，逾期视为放弃该权利。综上，为维护湾春公司的合法权益，请依法支持湾春公司的上诉请求。 刘排风书面辩称，湾春公司的上诉请求不能成立，请求依法驳回其上诉，维持原判。一、刘排风与湾春公司之间存在合法的买卖合同关系，《商品房买卖合同》和《商铺租赁合同》都没有关于不交房的条款，并且《商品房买卖合同》明确规定交房时间是2017年12月31日，而《商铺租赁合同》在一审判决中因为案涉租物并未实际交付给刘排风，租赁事实并未发生，案涉《商铺租赁合同》已无现实履行，租赁物的租金因缺乏事实及法律依据，已被判决驳回。所以刘排风申请解除《商品房买卖合同》是有法律依据的。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案使用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，（一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人”。一审判决湾春公司按年利率6％支付利息有理有据。租赁合同是湾春公司的促销手段，刘排风在整个过程中没有得到任何利益。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回湾春公司的全部上诉请求，维持原判。 刘排风向一审法院起诉请求：1.解除刘排风与湾春公司于2017年1月14日签订的《商品房买卖合同》；2.湾春公司向刘排风返还北海市西南大道以南、湖北路西侧北海东盟国际商贸城7幢7层705号商品房的购房款共107800元及支付利息14014元（利息计算：以107800元为基数，按年利率6%计算，从2017年1月15日起算，暂计至2019年3月14日，以后另计至被告返还全部房款之日止）。 一审法院判决：一、解除原告刘排风与被告北海湾春投资开发有限公司于2017年1月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：DMGJ07-705）；二、被告北海湾春投资开发有限公司须返还购房款107800元并支付利息（利息以107800元为基数，按年利率6%，从2017年1月15日起计至实际清偿之日止）给原告刘排风。案件受理费2736.28元，由被告北海湾春投资开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实没有异议，但湾春公司认为一审遗漏查明案涉《商品房买卖合同》载明的房屋总价款197800元是扣除三年租金后的数额，《东盟国际商贸城商铺定购协议书》上的价款才是案涉房屋总价款。 对当事人二审无争议的事实，本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审已查明《东盟国际商贸城商铺定购协议书》上约定的房屋总价款数额，案涉《商品房买卖合同》中明确载明房屋总价款为197800元，一审据此表述《商品房买卖合同》约定房屋总价款为197800元并无不当，故本院对湾春公司的意见不予采纳。 综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：案涉商品房买卖合同应否解除？如解除，合同中约定的违约金标准应否调整？ 本院认为，双方当事人对案涉《商品房买卖合同》的效力没有提出异议，故该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应当按照合同约定履行义务。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的转让以登记为生效要件，案涉《商品房买卖合同》签订后，刘排风已依约支付购房款，湾春公司应当在该合同约定的期限内交付房屋给刘排风并办理房屋过户手续，但湾春公司从合同约定的交房时间至今已逾一年之久仍未履行交付房屋的义务，且案涉房屋已被人民法院查封，湾春公司在房屋被解封前也无法履行交付义务，已导致案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，湾春公司的行为已构成违约。因湾春公司的违约行为致使案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，该条款是关于法定解除合同条件的规定，刘排风行使的合同解除权基础应当是法定解除权，而非湾春公司上诉主张的约定解除权。故湾春公司以案涉房屋租赁给湾企公司为由，主张其不存在逾期交房的违约责任以及刘排风已超过解除合同期限的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决解除案涉《商品房买卖合同》并由湾春公司返还购房款和支付利息正确，本院予以维持。关于案涉违约金的标准问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”刘排风于2017年1月14日将购房款107800元支付给湾春公司后，湾春公司未依约交付房屋又实际占有刘排风的购房款，故刘排风的实际损失应当是其购房款被湾春公司占用期间的利息损失，现刘排风主张按已付购房款的5%计算违约金过低，一审参照资金占用费的标准将违约金标准调至年利率6%并无不当，故本院亦予以维持。 综上，湾春公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2736.28元，由上诉人北海湾春投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨雪云 审 判 员 汪海敏 审 判 员 叶 萍 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 高诗程 书 记 员 周 虎