浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民初441号原告（案外人）：郑哲凡，男，汉族，1998年3月30日出生，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：黄仰余，浙江人民联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄平平，浙江人民联合律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海二十冶建设有限公司，住所上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座，统一社会信用代码91310113754778652X。法定代表人：熊鹏光，总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。第三人（被执行人）：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号，统一社会信用代码9133038232985786XM。法定代表人：赵凤林，执行董事。委托诉讼代理人：怀少冬，男，1981年11月9日出生，汉族，住浙江省江阴市，系该公司员工。原告郑哲凡与被告上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司），第三人五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月23日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑哲凡及其委托诉讼代理人黄仰余、黄平平，被告上海二十冶公司的委托诉讼代理人乔斐达，第三人乐清五洲公司的委托诉讼代理人怀少冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑哲凡向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行坐落于乐清市的房地产（以下简称涉案商铺）；2.本案诉讼费由被告上海二十冶建设有限公司负担。事实与理由：2018年2月17日，原告向乐清五洲公司支付定金10万元，用于购买涉案商铺。2018年2月20日，原告与乐清五洲公司签订了《商品房买卖合同》，约定房款总价1026040元。同日，原告支付了剩余房款926040元以及履约保证金5000元、开业保证金5000元，乐清五洲公司分别开具相应的收款收据。同日，乐清五洲公司与原告签订《房屋交接书（商铺）》，原告接收涉案商铺。2018年3月20日，乐清五洲公司与原告签订了《商铺管理合同（自营）》，涉案商铺由原告自营。后乐清五洲公司向原告出具购房增值税发票。涉案商铺于2018年7月13日登记在乐清五洲公司名下。因上海二十冶公司与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案，上海二十冶公司向法院提出财产保全，法院于2018年7月26日查封了登记在乐清五洲公司名下的五洲电工电器城D区共计127套房产，查封期限三年。原告得知后，以案外人的身份于2019年3月11日对涉案商铺提出书面执行异议，法院作出（2019）浙03执异58号执行裁定，对郑哲凡以现金支付购房款926040元的主张不予采信，驳回了郑哲凡的异议请求。郑哲凡不服上述裁定，向法院提起诉讼。综上，原告与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》真实合法，且合同签订于涉案商铺被查封之前。原告已提供了大量证据足以证明涉案商铺被查封前已付清购房款，部分购房款以现金支付不违反法律、行政法规的强制性规定。涉案商铺没有办理过户手续，系被人民法院查封所致，并非原告的过错造成。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对涉案商铺享有足以排除执行的民事权益，请法院支持原告的诉讼请求。被告上海二十冶公司辩称：郑哲凡提出的诉讼请求缺乏事实与法律依据。1.郑哲凡与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》，没有按照相关行政机关的规定进行网签备案，不足以证明合同签署于查封前；2.郑哲凡称90余万元款项以现金支付，仅以照片作为证据，不足以证明其已经全额支付了涉案购房款；3.郑哲凡未按照法律规定和合同约定申请办理产权过户手续存在过错，因此郑哲凡对于涉案商铺不享有足以排除执行的民事权益。请求法院判决驳回其诉讼请求。第三人乐清五洲公司认为：1.乐清五洲公司与郑哲凡签订《商品房买卖合同》的时间早于法院作出查封裁定的时间，对合同双方均有约束力，双方均应严格遵守；2.郑哲凡已经按照合同约定支付全部购房款；3.涉案商铺交付郑哲凡管理使用，郑哲凡系涉案商铺的真实所有权人。综上，郑哲凡签订合同、付款、交付均在涉案商铺查封前，能够排除涉案商铺的执行，请求支持郑哲凡的诉讼请求。本案庭审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告郑哲凡提供证据：1.身份证，拟证明原告郑哲凡的身份信息；2.企业信用信息公示报告，拟证明被告上海二十冶公司、第三人乐清五洲公司诉讼主体资格；3.《商品房买卖合同》，拟证明2018年2月20日，原告与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为1026040元，合同签订于涉案商铺被人民法院查封之前；4.中国建设银行交易明细（2018年2月17日支付定金10万元）、收款收据，拟证明2018年2月17日，原告刷卡支付定金10万元，乐清五洲公司出具定金收款收据。2018年2月20日，原告以现金方式支付购房款926040元、履约保证金5000元、开业保证金5000元，乐清五洲公司分别开具了相应的收款收据。原告已付清购房款1026040元；5.定金、购房款、履约保证金、开业保证金的收款收据，拟证明结合乐清五洲公司出具给员工的各收款收据前后编号顺序可以看出，原告刷卡支付定金以及现金支付购房款、履约保证金、开业保证金系真实的；6.李某微信朋友圈截图、视频截图、视频光盘，拟证明乐清五洲公司置业顾问李某于2018年2月20日11：27分在朋友圈发布原告现金付款的现场视频；7.乐清五洲公司的证明，拟证明乐清五洲公司确认原告于2018年2月20日以现金方式支付购房款926040元、履约保证金5000元、开业保证金5000元的事实；8.现金解款单，拟证明乐清五洲公司收到原告现金付款后，连同其他现金于2018年2月28日存入交通银行账户；9.《房屋交接书（商铺）》，拟证明原告于2018年2月20日与乐清五洲公司完成房屋交接，合法占有涉案商铺；10.《商铺管理合同（自营）》，拟证明2018年3月20日，原告与第三人签订《商铺管理合同（自营）》，由原告自营涉案商铺；11.不动产权分割登记，拟证明涉案商铺在2018年7月13日登记在乐清五洲公司名下；12.浙江省增值税普通发票，拟证明乐清五洲公司出具金额为1026040元的购房发票；13.微信聊天记录，拟证明因乐清五洲公司原置业顾问李某离职，后该公司置业顾问方雨婷主动联系原告，并添加原告为微信好友；14.台州银行手机短信广告，拟证明台州银行得知原告系乐清五洲公司业主后，自2018年5月30日至2019年3月，多次向原告发短信推销银行贷款业务；15.执行裁定书，拟证明原告向温州市中级人民法院提起执行异议，法院驳回原告的异议请求。补强证据：1.《（商铺）认购协议书》，拟证明2018年2月17日郑哲凡与乐清五洲公司签订《（商铺）认购协议书》，购买涉案商铺，优惠后房屋总价款为1026040元；2.乐清五洲公司证明、房款现金台账，拟证明2018年2月7日至2018年2月27日，乐清五洲公司收到现金1203008.49元，其中2月20日收到现金938040元中的936040元系郑哲凡支付，2018年2月28日，乐清五洲公司将120万元现金存入交通银行；3.《客户首付款入账通知（黄晓丹）》，拟证明乐清五洲公司给郑哲凡开具的履约保证金及开业保证金的收据在黄晓丹的后位，款项是真实的；4.乐清市不动产登记信息查询中心，拟证明涉案商铺于2018年7月27日被温州市中级人民法院查封。针对原告郑哲凡提供的证据，被告上海二十冶公司质证认为，对证据1、2无异议；对证据3的真实性有异议，乐清五洲公司的房产在2016年12月就已经具备网签的条件，网签时间为客观、不可改动的，涉案合同签订的时间为手写时间，可以人为改动，因此对合同签订时间的真实性不予认可；对证据4-6的真实性、关联性有异议，对90余万元现金付款不予认可，如此大笔交易只提供照片证明不足以证明待证事实；对证据7的真实性、关联性有异议，购房款交付存疑，乐清五洲公司出具的证明可能不真实，乐清五洲公司也是本案的当事人，其开具证明不具有证明力；对证据8的关联性有异议，该证据与原告无关，数额也与原告所称支付金额不一致；对证据9、10的真实性、合法性、关联性有异议，与本案类似情况的案件很多，第一个案件的业主起诉时并没有提供该组证据，执行异议裁定驳回了该业主的请求，之后发生的所有诉讼案件都提供该组格式化证据，可能为了诉讼进行伪造，且《房屋交接书（商铺）》由管理公司在内的三方签署，有管理公司，但签订的却是自营合同，二者存在矛盾；对证据11无异议；对证据12，增值税发票出具于2019年，不足以证明可以排除执行；对证据13、14关联性有异议，均与本案待证事实无关；对证据15无异议。补强证据1-3与本案无关联性；对补强证据4无异议。第三人乐清五洲公司对上述证据中由乐清五洲公司加盖公章的证据以及不动产登记证据三性均无异议，其他证据真实性无法确认。根据郑哲凡的申请，本院传唤证人李某出庭作证，李某证言陈述了郑哲凡现金支付涉案商铺购房款的经过以及录制视频发朋友圈的事实。原告郑哲凡认为证人证言能够证实原告于2018年2月20日支付了全部购房款的事实；被告上海二十冶公司质证认为，从视频内容看，仅能看出乐清五洲公司工作人员数钱时，郑哲凡在场，并不能证明视频中的现金就是郑哲凡交付的购房款，且郑哲凡所称现金支付的金额有零头，不能证明郑哲凡全额支付购房款。证人证言以及截图照片、视频证据不足以证明郑哲凡已经全额支付购房款，不足以排除涉案商铺的执行。第三人乐清五洲公司对证人证言无异议。本院对上述证据以及证人证言认证认为，原告郑哲凡提供的证据1-12、15以及补强证据2、4真实、来源合法且与本案具有关联性，可以证明待证事实，本院予以采信；证据13、14以及补强证据1、3与本案不具有关联性，不能证明本案待证事实，本院不予认定。经审理，本院认定事实如下：2018年2月17日，郑哲凡通过中国建设银行向乐清五洲公司支付定金100000元，用于购买坐落于乐清市商品房，2018年2月20日，郑哲凡与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的上述商品房一套，单价为每平方14591.01元，总金额1026040元。同日，郑哲凡用现金向乐清五洲公司支付购房款926040元，当日乐清五洲公司向郑哲凡开具一张金额为1026040元收款收据。2019年1月28日，乐清五洲公司开具金额为1026040元的增值税普通发票。2018年2月20日，乐清五洲公司、郑哲凡与五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，郑哲凡同意接收涉案商铺。2018年3月20日，郑哲凡与五洲商管公司签订《商铺管理合同（自营）》，约定由郑哲凡经营涉案商铺。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就涉案商铺办理不动产权分割登记凭证，记载涉案的坐落于乐清市产登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024365号。另查明，在本院审理原告上海二十冶公司与被告乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向本院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封，本院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月27日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区的127套房地产，其中包括涉案商铺。郑哲凡于2019年3月11日对涉案商铺提出书面执行异议，本院于2019年5月10日作出（2019）浙03执异58号执行裁定，中止对涉案商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为原告郑哲凡对涉案商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第一，郑哲凡与乐清五洲公司于2018年2月20日签订书面的《商品房买卖合同》，早于涉案商铺被本院查封的时间，且该合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；第二，2018年2月20日，乐清五洲公司、郑哲凡与五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，由郑哲凡接收涉案商铺；2018年3月20日，郑哲凡与五洲商管公司签订《商铺管理合同（自营）》，经营涉案商铺，应视为在本院查封前已经合法占有涉案商铺；第三，根据郑哲凡提供的中国建设银行交易明细、收款收据、李某微信朋友圈截图、视频截图、视频光盘、乐清五洲公司的证明、现金解款单、增值税普通发票等证据，郑哲凡向乐清五洲公司转账的金额合计1026040元，能够证明郑哲凡已按照合同的约定全额支付了购房款，第四，乐清五洲公司于2018年7月13日办理了涉案商铺的不动产权分割登记，郑哲凡自此具备了过户登记的条件，但因涉案商铺在同年7月27日即被本院查封，故无法办理过户登记，此非郑哲凡的自身原因造成。综上，郑哲凡提交的证据能够证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对涉案商铺享有足以排除执行的民事权益。上海二十冶公司提出的涉案《商品房买卖合同》未按规定进行网签备案，不具备公示效力和真实性，郑哲凡未支付全部购房款，未实际占有涉案商铺，对涉案商铺未办理过户存在过错等主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。综上所述，原告郑哲凡的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项规定，判决如下：不得执行坐落于乐清市的房地产[权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024365号]。案件受理费14034元，由被告上海二十冶建设有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  陈国庆审 判 员  叶 峰人民陪审员  王生妹二〇一九年十一月二十二日法官助理赵凌代书 记员  杨 扬附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。