福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初4202号 原告：郑贞，女，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：林华祥，福建丛语律师事务所律师。 被告：福州禾悦市场管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路２号东二环泰禾广场２号楼泰禾中心第**的编号为01的单元。统一社会信用代码：91350111MA2XU4HM37。 法定代表人：杨家勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周锐，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱纪文，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：福州中夏房地产开发有限公司，，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路２号东二环泰禾广场２号楼泰禾中心第**的编号为01的单元统一社会信用代码：913501000874170782。 法定代表人：龙宇飞，总经理。 委托诉讼代理人：周锐，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱纪文，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告郑贞与被告福州禾悦市场管理有限公司(以下简称禾悦市场管理公司)、福州中夏房地产开发有限公司(以下简称中夏房地产公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑贞及其委托诉讼代理人林华祥、被告禾悦市场管理公司及中夏房地产公司的委托诉讼代理人周锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑贞向本院提出诉讼请求：判令1.解除原告与禾悦市场管理公司签订的租赁合同；2.禾悦市场管理公司向原告赔偿装修、设备等损失63000元；3.禾悦市场管理公司返还原告预付款68850元；4.禾悦市场管理公司按每日1400元(20元/㎡×70㎡)计算向原告支付自2019年2月28日起至租赁合同解除之日止的违约金(计至2019年7月31日的违约金为215600元）；5.中夏房地产公司对禾悦市场管理公司的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年12月1日，禾悦市场管理公司与谢淑芳签订租赁合同，将福州市晋安区岳峰镇化工路北侧泰禾商务中心（二区）5号楼负一层编号为B110-010的商铺租赁给谢淑芳用于开设“印象紫溪粉”品牌拉面。2018年12月底，原告与禾悦市场管理公司及谢淑芳三方签订租赁合同主体变更协议，将前述租赁合同的承租方变更为原告。合同签订后，原告按约缴纳了相关费用，购买了营业所需物品，并开始装修商铺，截止起诉时止原告已向被告预付租金、管理费、押金等款项合计68850元，支付装修、购买设备、为员工租房等费用约63000元。2019年2月，原告对商铺装修基本完成即将开业时，禾悦市场管理公司口头通知原告暂停施工。2019年3月12日，原告收到禾悦市场管理公司“关于印象紫溪粉暂停施工告知函”，称因禾悦市场管理公司对市集业态重新规划，原告承租商铺在调整规划范围内，要求原告暂停店铺施工，等待通知，并切断商铺的水电供应。后原告多次要求店铺开业，但禾悦市场管理公司至今未同意原告开业的要求，禾悦市场管理公司的行为导致原告订立租赁合同的目的无法实现。根据合同约定“任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金”，该约定违约金的数额仅为30100元，无法覆盖原告的预期收益损失，应予以提高。根据该租赁合同第10.8.1条约定，原告停业/不营业时应按租赁物面积的20元/㎡向禾悦市场管理公司支付违约金，但该租赁合同系禾悦市场管理公司制作的格式合同，并未约定禾悦市场管理公司违约导致原告停业/不营业时应向原告支付的违约金。根据权利义务相一致原则，该款应同样适用于禾悦市场管理公司，即因禾悦市场管理公司的原因导致原告商铺停业/不营业的，也应按计租面积20元/㎡的标准向原告支付违约金。原告租赁商铺面积为70㎡，每日违约金为1400元，该违约金标准与合同正常履行原告可以获得的利益相当，故应按此标准计算被告应付的违约金。 综上，因禾悦市场管理公司的原因致使原告目前无法经营，导致合同目的无法实现，依照法律规定及合同约定，原告有权解除合同，并要求其赔偿损失、返还预交款及支付违约金。中夏房地产公司系禾悦市场管理公司的独资股东,因与禾悦市场管理公司发生人格混同，依公司法应对禾悦市场管理公司的债务承担连带责任。 禾悦市场管理公司辩称，原告所述与事实不符。原告主张其向禾悦市场管理公司预付款项68850元，但其中仅17850元为原告个人预付，其余款项为原承租人谢淑芳向禾悦市场管理公司支付31000元、谢淑芳替原租赁场地业主朱晓莹（经营Himomo品牌）向禾悦市场管理公司支付20000元。原告无权要求禾悦市场管理公司退还由谢淑芳缴纳的款项。 禾悦市场管理公司、谢淑芳、郑贞三方签订租赁主体变更协议后，郑贞委托装修公司装修场地的施工期限为2019年2月24日至2019年3月2日(共7天)。2019年2月27日，禾悦公司口头通知郑贞停止施工时，郑贞委托装修公司进行装修的工程才刚开始，部分项目尚未完工，未完工部分的费用10812元不应计入其损失赔偿款。根据原告提供的装修合同，装修款原告分两次付款，即合同签订后支付50%的款项即27494元，待施工完毕撤围挡前，支付剩余尾款27494元。因工程未完工，装修公司不应于2019年7月6日一次性开具44703元发票，存在违规虚开的可能性。原告是否实际支付装修款应提供转账凭证及装修公司的收款凭证，仅凭装修发票不足以证明双方之间实际付款并完成交易的事实，况且装修合同的签订主体是郑贞并非晋安区印象紫溪粉餐饮店，该组发票抬头为晋安区印象紫溪粉餐饮店，与签订合同主体不一致，不应作为定案依据。 原告提供的淘宝网订单截图与本案并无关联，其采购物品存在作为家居生活的可能性，并无证据表明其用于装修开业，况且装修合同已对装修工程包工包料。订单记录显示绝大多数物品均在禾悦市场管理公司通知其停止施工后订货或送达，因网购的特殊性，原告存在退货退款可能性，不足以说明采购物品对其造成损失。即使原告实际签收采购物品，亦能实际使用，未造成实际价值减损。因此禾悦市场管理公司不应对该部分款项承担赔偿责任。 原告提供的房产租赁协议并未载明租赁的用途，无法证明该租赁物系作为员工宿舍使用，原告也未提供其为租赁该房屋而支出的转账凭证，其提供的手写收据不得作为已实际支付相关费用的依据。并且该房产租赁协议签订日期为2019年3月2日，而禾悦市场管理公司已于2019年2月27日通知原告停工，原告在禾悦市场管理公司通知停工数日后还为开业而租赁员工住房，从逻辑推断不符合常理。因此该租金不应认定为禾悦市场管理公司给原告造成的损失。 根据禾悦市场管理公司与谢淑芳、郑贞三方签订《租赁主体变更协议》的约定，主体变更协议为禾悦市场管理公司与谢淑芳签订的租赁合同的补充协议，租赁合同与协议约定不一致的条款，以协议约定内容为准，协议未涉及事宜，仍按租赁合同的条款执行。因此郑贞与禾悦市场管理公司关于违约责任的承担应依照租赁合同执行。租赁合同约定“一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准的两倍的违约金”，该约定明确了违约方应支付两倍月租金即30100元(月租金15050元×2倍)作为违约金。原告并未开业营业，不能计算其相应的利润或者营业收入，因此，两倍租金的违约金已经能够覆盖原告的相关损失。原告请求按租赁合同第10.8.1条约定每日按计租面积的20元/㎡的标准向原告支付违约金，并无依据。 综上，原告无法提供合法有效的装修、设备、房租损失及其支付预付款的情况下，要求禾悦市场管理公司赔偿损失、返还预付款无事实依据；原告超出合同约定范围要求禾悦市场管理公司承担违约责任亦无合同和法律依据。在无法举证禾悦市场管理公司和中夏房地产公司存在人格混同情况下，原告要求中夏房地产公司承担连带责任无法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。 中夏房地产公司辩称，禾悦市场管理公司为法人独资企业，原告未举证证明禾悦市场管理公司和中夏房地产公司存在人格混同，仅以中夏房地产公司系禾悦市场管理公司唯一股东为由，主张两被告人格混同，并无依据。其请求中夏房地产公司对禾悦市场管理公司的债务承担连带责任，缺乏依据，请求驳回原告对中夏房地产公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年12月1日，禾悦市场管理公司与谢淑芳签订租赁合同，约定：禾悦市场管理公司将福州市晋安区岳峰镇化工路北侧泰禾商务中心（二区）5号楼负一层编号为B110-010的商铺(计租面积为70㎡)租赁给谢淑芳用于开设品牌为“印象紫溪粉”的拉面；出租人应在合同订立后5日内支付租赁保证金32550元、服务管理费保证金12600元；租赁期限自2019年2月28日至2022年2月27日，租赁场所的交付日为2018年12月20日，承租人应于实际交付日后7日内进场装修，进场装修时应按建筑面积10元／㎡向出租人支付装修管理费，并支付装修保证金(面积50-100㎡按3000元)；自租赁场所开业之日起承租人每天均应按统一营业时间将其租赁场所百分之百投入营业，若违反上述约定擅自停业或不营业，每日承租人应按租赁物计算面积的20元／㎡向出租人支付违约金；一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。合同订立后，谢淑芳于2018年12月12日向禾悦市场管理公司支付了租赁保证金31000元、于12月30日代讼争租赁物之前的承租人朱晓莹向禾悦市场管理公司支付了20000元。2019年1月9日，谢淑芳委托福州牛人装饰工程有限公司(以下简称牛人装饰公司)对租赁物进行装修，并预付装修款11000元。 之后,谢淑芳与原告协商一致将前述租赁合同的权利义务转让给原告,为此原告与谢淑芳、禾悦市场管理公司三方签订了落款时间为2018年12月1日的租赁合同主体变更协议，协议约定:自2018年12月1日起,谢淑芳将其与禾悦市场管理公司签订的前述租赁合同中的全部权利义务转让给原告,原告接受转让、禾悦市场管理公司同意转让；原告对谢淑芳在变更协议之前履行合同的行为均予以追认并承担相应责任；转让协议为原租赁合同的补充协议，原租赁合同与转让协议约定不一致的,以转让协议约定的内容为准，转让协议未涉及的事宜仍按原合同条款执行。 根据租赁合同的约定,承租人应于合同订立后、入场装修前支付租赁保证金32550元、服务管理费保证金12260元、装修管理费700元、装修保证金3000元,合计48850元。转让协议订立后，原告在扣除谢淑芳已支付的31000元租赁保证金后，于2019年2月18日向禾悦市场管理公司支付了上述款项的尾款17850元(48850元-31000元)，并于次日转账支付给谢淑芳10000元。 2019年2月22日，原告重新与牛人装饰公司订立写字楼商铺装修合同，约定由牛人装饰公司为东二环泰禾剧场大有码头紫溪粉店面进行装修，工程总造价54988元，施工期限自2019年2月24日至2019年3月2日；合同订立后，先支付50%即27494元工程款，待施工完毕撤围挡前再支付27494元尾款。装修合同末尾备注“同一个地址，原先(2019.1.9)所签合同作废，重签此份为准。甲方重签人员：郑总”，装修合同指定的收款账户为“建行62366818***********颜冬晖(福州城东支行)”。装修合同订立当日，原告扣除谢淑芳前期支付的装修款11000元后，向牛人装饰公司支付了合同约定的50%工程价款即27494元的差额款16494元(27494元-11000元)，并分两笔向谢淑芳转账支付了30000元款项(20000元+10000元)。之后，原告又于2019年2月25日转账支付给谢淑芳40814元，至此原告先后向谢淑芳支付了80814元(包括谢淑芳为承租讼争租赁物所支出的租赁保证金31000元、转让费20000元、装修费11000元等费用)。 2019年3月12日，禾悦市场管理公司向原告发出“关于印象紫溪粉暂停施工告知函”，称“贵方承租我司位于大有码头B110-010套内合计面积为70平方米的租赁场地，租赁期限为3年。现大有码头生鲜市集整体招商重新调整，业态布局重新规划，因贵方租赁铺位在我司招商调整规划内，我司已于2019年2月27日通知贵方暂停店铺装修施工，复工日期我司将在后期告知，该期间请贵方暂缓进货、人员招聘，以免造成额外损失”。3月28日，禾悦市场管理公司致函原告称“我司于2019年3月27日收悉贵方邮寄‘催促函’。鉴于贵方要求我司给予明确复工日期、投入资金及损失赔偿问题，请贵方准备相关资金投入资料及诉求，与我司工作人员联系，双方友好协商”。后双方协商无果，原告遂诉至本院。 另查明：2019年4月10日，原告委托案外人吴云燕向牛人装饰公司支付了装修款17209元，连同谢淑芳支付的11000元、原告本人支付的16494元，合计支付装修款44703元。2019年7月6日，牛人装饰公司出具了总金额为44703元的普通增值税发票给原告，发票的抬头为“晋安区印象紫溪粉餐饮店”。 综上事实，本院认为，谢淑芳与禾悦市场管理公司订立的租赁合同是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同订立后，谢淑芳经出租人同意将租赁合同的权利义务概括转让给原告，三方为此签订了租赁合同主体变更协议，该主体变更协议亦为各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应依约履行。协议约定原租赁合同承租人的权利义务由原告享有并承担，故谢淑芳依原租赁合同向禾悦市场管理公司支付款项后所享有的权利由原告承继。租赁合同订立后，原告租赁用于经营“印象紫溪粉”餐饮店的商铺尚未开业，被告即通知其暂停施工，之后一直未通知原告开业，致使租赁合同无法继续履行，原告订立合同的目的不能实现，故原告请求解除合同，符合合同法的规定及租赁合同的约定，本院予以支持。因被告的违约行为使得原告承租用于经营餐饮店的商铺无法开业经营，原告请求返还已支付的租赁保证金、服务管理费保证金、装修管理费、装修保证金，合计48850元(31000元+17850元)，应予支持。禾悦市场管理公司主张承租人已支付的48850元中有31000元系案外人谢淑芳支付，不应返还给原告，对此本院认为，谢淑芳已将合同的权利义务全部转让给原告，并已收取对价，故原告有权请求禾悦市场管理公司返还其因履行租赁合同所支付的全部款项。原告未提供证据证明谢淑芳代案外人向禾悦市场管理公司支付的20000元与本案具有关联性，其请求禾悦市场管理公司退还该款项，依据不足,不能支持。 因禾悦市场管理公司的行为导致原告承租的商铺在装修过程中即因合同不能履行导致装修损失，原告提供的装修合同、增值税发票及装修公司出具的装修款支付明细，结合微信聊天记录、银行转账凭条，可以证明原告为装修讼争租赁物支付装修费44703元，该费用属于原告的损失范围，被告应当赔偿。 原告提供的淘宝网订单截图，仅能证明其采购了部分商品，但不能证明所购商品用于讼争租赁场所，并且该商品仍可退货或转让，故原告请求赔偿其购买该部分商品的价款，缺乏依据，不能支持。原告主张其为租赁员工宿舍支出租金造成损失，并提供落款时间为2019年3月2日的房产租赁合同及收款收据为证，但房产租赁合同上未载明租赁的用途，不能证明该租赁物系作为“印象紫溪粉”餐饮店的员工宿舍使用，原告提供的证据不足以证明该房产租赁合同及收款收据与本案具有关联性，故原告请求赔偿该部分损失，依据不足，不能支持。 租赁合同约定“一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准的两倍的违约金”,该条款明确了违约方应支付两倍月租金即30100元(月租金15050元×2倍)作为违约金，原告未提供证据证明被告的违约行为给其造成了除租赁保证金及装修损失之外的其他损失，其请求增加违约金,即每日按租赁物面积(70㎡)的20元/㎡计算支付违约金,缺乏依据,不能支持。综上，原告主张的违约金应按合同约定，以两倍月租金即30100元计算支付。 两被告均系独立的企业法人，原告未提供证据证明两被告之间存在人格混同，仅以中夏房地产公司系禾悦市场管理公司的独资股东为由，请求中夏房地产公司对禾悦市场管理公司的债务承担连带责任，依据不足，不能支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告郑贞与被告福州禾悦市场管理有限公司签订的租赁合同； 二、被告福州禾悦市场管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告郑贞租赁保证金等费用计48850元； 三、被告福州禾悦市场管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑贞装修损失44703元； 四、被告福州禾悦市场管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑贞违约金30100元； 五、驳回原告郑贞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8298元，减半收取计4149元，由原告郑贞负担1049元，由被告福州禾悦市场管理有限公司负担3100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  吴仕红 二〇一九年十一月六日 书记员  黄静晶 附主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。