广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1323民初3523号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司（原名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司），住所地惠州市惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园商业中心。负责人：谢建华。委托诉讼代理人：郑宏博，男，汉族，户籍地址吉林省吉林市丰满区，系该公司员工。被告：朱立思，男，汉族，户籍地址湖南省平江县。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司（原名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司）（以下简称碧桂园智慧物业服务公司惠东分公司）与被告朱立思物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司的委托诉讼代理人郑宏博到庭参加诉讼，被告朱立思经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务公司惠东分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2018年8月起至2019年3月止的各项费用共计2352.42元（其中物业服务费2247.2元；其它费用105.22）；2.判令被告立即向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金,截止至2019年3月7日滞纳金共952.26元。（从逾期交纳物业服务费之日起，按逾期应付款每日千分之五的标准，计算至实际全额支付应付款之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月30日，原、被告双方签订编号为：惠东（2013）0013606号的《惠东碧桂园前期物业服务协议》，由原告为被告位于惠东碧桂园商品住宅区中的海头埔苑XX号楼XX单元XX层03号的单位提供物业管理服务，被告按每月280.9元的标准，按时向原告交纳物业服务费，同时还应按约定，支付水电费及各项分摊费用。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。2018年4月6日，被告正式登记入住，之后双方一直依约履行各自的义务。但2018年8月起，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳自2018年8月起至2019年2月所拖欠的物业服务费及违约金。综上，被告长期拖欠物业费的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障小区物业正常运行，现原告依据法律、法规及双方合同约定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告朱立思未到庭应诉，未作答辩，亦未向本院提交证据原告碧桂园智慧物业服务公司惠东分公司围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1.企业名称变更核准登记表；2.企业法人营业执照、组织机构代码证（原告）、居民身份证（被告）；3.《惠东碧桂园前期物业服务协议》；4.惠东碧桂园物业及资料移交书、碧桂园海头埔苑业主入住登记表；5.欠费明细表、违约金计算明细表。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司系于2011年5月12日登记成立股份有限公司（非上市、外商投资企业投资、私营），负责人陈宇辉，经营范围为提供物业管理及物业管理相关的咨询服务，家居清洁及维修服务（不含特种设备修理），绿化护养业务、房地产中介及物业租赁、停车场（库）、篮球场、网球场、足球场、游泳池经营及管理服务、水上娱乐项目（水上摩托艇、沙滩泳场）；2019年6月24日，原告变更工商登记名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司，负责人变更为谢建华。2016年9月30日，原告碧桂园智慧物业服务公司惠东分公司（乙方物业服务企业）与被告朱立思（甲方业主）签订《惠东碧桂园前期物业服务协议》，主要约定：“甲方购买的由惠东碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的惠东碧桂园商品住宅区中的海头埔苑XX号楼XX单元XX层03号单元交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第四条本园区的物业服务费采取包干制方式1.乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方缴纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平米2.3元计收。该物业的套内建筑面积为96.39平方米、公用分摊建筑面积为25.74平方米，合计建筑面积为122.13平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按280.9元/月向乙方交纳物业服务费；……3.本园区二次供水、电梯、消防、发电机、安防、公共照明等共用设施设备运行和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用，及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的公共水、电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，均不计入物业服务费支出。由乙方按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。(1)本园区二次供水公共设施设施设备运行所产生的水、电费用和按质监部门规定对共用设备进行检测的费用，乙方单独列帐，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊；如本园区二次供水共用设施设备的运行、维修、维护移交由供水部门负责，则二次供水共用设施设备的运行、维修、维护费的计收方式及标准由供水部门与业主或物业使用人另行约定。(2)本园区电梯、消防、安防、发电机等公共设施设备运行所产生的水、电费用和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用，乙方单独列帐，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊；(3)除上述公共设施设备运行所产生的水、电费用外，本园区公共照明、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，乙方单独列账，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊。业主或物业使用人的实际用水量以业主或物业使用人的计费水表计量的水量为准；业主或物业使用人所有（使用）的物业建筑面积以国土房管部门的最终测绘面积为准。第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方于公历每月5日(节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。第十四条甲方的权利和义务包括：……3.按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准缴纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用；第十五条乙方的权利和义务……7.按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费和其他费用，并告知甲方物业服务费及其他费用的交纳情况。第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉……”。原告碧桂园智慧物业服务公司惠东分公司提供其于2018年4月6日与被告签订《惠东碧桂园物业及资料移交书》、《入住登记表》，证明涉案被告惠东碧桂园十里银滩XX号楼XX单元XX层03号商品房已经达到交付条件且已经实际交付使用。诉讼过程中，原告提交的《海头埔苑XX号楼XX单元XX层03号欠费明细表》显示，被告朱立思拖欠原告碧桂园智慧物业服务公司惠东分公司自2018年8月起至2019年3月的物业服务费2247.2元，公摊费105.22元（包括路灯照明电费分摊、楼道照明电费分摊、电梯电费分摊、消防公摊电费、公共电损耗）；原告提交的《海头埔苑XX号楼XX单元XX层03号违约金计算明细表》显示，被告朱立思共拖欠2018年8月起至2019年2月期间的违约金，按日千分之五计算，为952.26元。庭审过程中，原告称被告收楼后到2018年7月份的物业服务费及公摊费均已缴纳。另，原告不主张2019年4月至今的物业服务费。本院认为，原告碧桂园智慧物业服务公司惠东分公司与被告朱立思签订的《惠东碧桂园前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。根据前期物业服务协议约定，原告已向业主提供了包含环境卫生、秩序维护管理、交通秩序与车辆停放等一系列物业管理服务内容，作为业主的被告未按约定向原告缴纳2018年8月至2019年3月的物业服务费及公摊费用，构成违约。因此，原告诉请被告支付物业服务费2247.2元、公摊费用105.22元，共2352.42元，理由充分，本院予以支持。至于2019年4月起的物业服务费及公摊费用，被告应按约定的标准缴纳，因原告未诉请，本院不作处理。关于违约金的计算问题。被告朱立思未按约定支付物业服务费，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告诉请被告支付逾期付款违约金，理由充分，予以支持。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，合同约定的违约金按应付物业服务费每日5‰计算标准过高，本院秉承公平原则和诚实信用原则进行考量并结合本案实际，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，原告碧桂园智慧物业服务公司惠东分公司诉请的违约金应以每月物业服务费280.9元为基数累积计算，自当月应付款之日(当月5日)起按年利率24%计至付清款日止为宜。综上，被告朱立思经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告朱立思于本判决发生法律效力之日起7日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司支付2018年9月至2019年3月共7个月的物业服务费2247.2元、公摊费用105.22元合共2352.42元及违约金（违约金以每月物业服务费280.9元为基数累积计算，自当月应付款之日（当月5日）起按年利率24%计至付清款日止。）二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司已预缴），由被告朱立思负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄新娣人民陪审员  卢燕芳人民陪审员  钟思敏二〇一九年十一月十五日法官助理周柏如书记员赖丽娴