陕西省高级人民法院 民事裁定书  (2019)陕民申2137号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）陕西启迪科技园发展有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：王武，该公司董事长。委托代理人：张雅琪，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。委托代理人：张敏，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）吕峥，女，1969年6月22日生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。原审被告：陕西启迪科技园发展有限公司咸阳园区，住所地：陕西省咸阳市。负责人：郝树平，总经理。委托代理人：张雅琪，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。委托代理人：张敏，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。再审申请人陕西启迪科技园发展有限公司（以下简称启迪公司）因与被申请人吕峥及原审被告陕西启迪科技园发展有限公司咸阳园区（以下简称启迪公司咸阳园区）房屋买卖合同纠纷一案，不服咸阳市中级人民法院(2018)陕04民终2169号生效民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。启迪公司再审请求：1、撤销咸阳市秦都区人民法院（2018）陕0402民初1252号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项的判决内容和咸阳市中级人民法院（2018）陕04民终2169号民事判决的内容，依法改判驳回被申请人诉讼请求、支持申请人的反诉请求或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、申请人在二审判决后领取了政府部门开具的申请人补缴土地出让金的专用票据一张，属于新证据，足以推翻一、二审判决认为申请人没有充分的证据证明已经补缴了足额的土地出让金的事实认定。二、一审判决在确认申请人与被申请人提交的证据时，以申请人当庭出示的分摊补差（土地出让金即房价款的变更上涨款项）的计算方式不符合证据的表现形式而不予确认。一审法院当庭或庭后在未作任何释明的情况下，直接不予确认，严重侵犯了申请人的举证权利和实体权利。二审审理中，申请人递交了调取证据申请书，请求二审法院向相关部门调取申请人已经补足土地出让金的证据，但二审法院并未同意申请人的该项申请。二审判决在被申请人已经认可申请人提交的可以证明申请人已经补交土地出让金及被申请人应当分摊的金额的相关证据的真实性的情况下仍以“不能提供充分、有效的证据证明土地变性补差款及利息损失的存在”驳回了申请人的反诉请求，显然违背客观事实。《商品房销售管理办法》第二十四条规定:“…买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。”申请人在景怡工坊项目土地变性之前第一时间通知了全体业主，包括被申请人，被申请人并未在通知到达之日起15日内作出书面答复或提出异议，根据上述法律规定和双方在《房屋买卖合同》中第九条的约定，被申请人的行为就视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。在申请人全款垫付了土地变性时需补缴的土地出让金后，亦及时通知了被申请人补缴房屋差价款，该差价款即为房价款的变更费用。但是被申请人一直未交纳。被申请人拒不支付该补差款的行为，严重违反了合同约定的及时足额支付购房款的约定以及合同当事人应全面履行合同义务的基本原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，申请人完全有权主张被申请人按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付逾期支付补差款的利息。三、一、二审判决认定2012年12月31日为申请人交房时间属事实认定错误。申请人通过快递方式向被申请人寄送了《景怡工坊入伙通知书签收表》，被申请人于2010年5月24日签收并签字确认收房事宜。但被申请人一直未前来办理收房手续。后申请人多次通过电话联系、书面催收的方式，催促其前来办理收房手续，被申请人直至2011年12月31日才办理了收房手续。被申请人提交的《收房通知》中的内容均可以证明2010年5月时申请人就已经通知被申请人前来收房。被申请人因自身原因未按时收房的责任应由其本人承担。申请人与被申请人签订《房屋买卖合同》时，直至土地变性前，涉案房屋均是属于科研办公用房而非被申请人主张的其在购买时该房屋就是住宅。《房屋买卖合同》第一条、第二条、第十七条、合同的附件一《房屋平面图》均描述的很清楚，涉案房屋所在的景怡工坊土地规划用途为工业科研用地，该房屋属于科研办公室。被申请人在庭审时提交的宣传效果图及合同的附件三欲证明签订合同时涉案房屋是按照住宅出售，系单方说辞，涉案房屋的功能区域划分应以附件一的标准为准，附件三只是列举了装饰、设备的标准，并非表明涉案房屋就有厨房。即使涉案房屋包括厨房，设置厨房来给员工提供工作餐也是极为常见，不能因为设置了厨房，就认为涉案房屋是住宅。申请人于2011年11月10日在小区出入口处张贴《公告》告知全体业主关于景怡工坊项目因规划调整需从原来的工业、科研用地调整为商业、居住用地。同时告知全体业主，可以在公告之日起15日内提出书面意见，未在此期间提出书面意见的，视同接收变更。另外，申请人又向每户业主（包括被申请人）单独邮寄送达了该公告。被申请人在收到该通知后也并未提出异议，其他业主也未提出异议，至此，申请人才启动该地块的土地变性事项。但在一审判决中，法院查明事实部分对此事实只字未提。申请人已经根据《国有建设用地使用权出让合同》的约定，向政府部门补缴了8255.882万元的土地出让金。在取得全体业主同意的情况下，申请人启动土地变性事项，后申请人根据其与政府部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，两次补缴土地变性后应补缴的土地出让金。二审判决申请人承担逾期交房违约金是在关于申请人交房时间的错误认定的基础上将违约金计算起始时间又计算错误。涉案房屋所在地块，在土地变性完成后已经具备办理商品房房屋产权手续的条件，随时都可以办证。涉案房屋一直未办证的原因不在申请人而在被申请人。申请人在土地变性完成后，多次通知被申请人补交房屋差价款，但被申请人一直置之不理，不予补交。申请人基于不安抗辩权及同时履行抗辩权，才一直未履行办理权属证书资料登记备案的法定义务。即使是因为申请人的原因导致被申请人未在约定期限内取得房屋权属证书，被申请人主张逾期办证违约金的诉讼请求也因已过三年的诉讼时效而丧失胜诉权。四、一审判决申请人于判决生效后30日内向权属登记机关申请办理被申请人所购房屋的权属证书并交付被申请人的内容，与现行的商品房办理权属证书的流程相悖，没有可操作性。当开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单，视为开发商已完成初始登记办证义务。在合同无特别约定时，或买受人无特别授权开发商代为办理权属证书的前提下，开发商完成初始登记义务后，再根据权属登记部门的要求提供其应提供的相关资料后，即应视为其已完成其办证义务。若买受人未在约定或法定的期限内，提交其应当提交或应办理的手续也会导致无法办理权属证书。申请人作为开发商只有协助被申请人办证的义务，而无确保取得权属证书的义务。房屋权属证书只能是由被申请人向权属登记机关申请，上诉人无权申领，更无法交付于被申请人。五、一审判决申请人应向被申请人支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求，显属认定事实不清，适用法律错误。在被申请人无法提供证据证明诉讼时效中断的情况下，其应该承担举证不能的不利后果。二审法院在被申请人依然未提供任何证明诉讼时效中断证据的情况下，认定被申请人一直在主张其权利，故其诉请的诉讼时效并未超过，是错误的。吕峥提交意见称，申请人出具的补缴土地出让金的专用票据不是新证据，不能作为推翻原审判决的依据。申请人作为开发商无权向买房人收取土地出让金，买方人也没有义务向开发商缴纳土地出让金。所谓新证据在原审中多次出具过，那时是以收款收据的形式出现。申请人出具缴纳土地出让金的发票只能证明申请人与国家土地部门的交款关系，与本案买卖合同纠纷没有直接关系。双方商品房交易已经完成，申请人要求变更合同没有事实和法律依据。案涉房屋比周围同期房屋每平米高出1000多元，不能再以土地变性为由增加房屋价格。本院经审查认为，《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。第三款规定，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。案涉房屋虽经规划变更，但并未影响该房屋的结构型式、户型等客观使用功能。双方签订的《房屋买卖合同》第9条所约定规划设计变更的情形仅为“该房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，并没有约定其他情形。因此，启迪公司以《商品房销售管理办法》的规定作为合同变更法律依据的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中启迪公司所发通知中并未有关于房屋价格变化的意思表示。吕峥在接收案涉房屋时虽未对房屋使用性质发生变化提出异议，但不能以此推定其认可房屋价格的变更。因此，双方对于增加房屋价款并没有协商一致的意思表示。根据《房屋买卖合同》第十三条的约定，启迪公司负有办理房屋产权证的合同义务。《房屋买卖合同》第六条规定，出卖人应当将合同约定的经验收合格的房屋交付买受人使用，吕峥以案涉房屋未经竣工验收合格为由未予收房的行为符合合同约定，原审认定的交房时间并无不当。申请人申请再审称，在土地变性完成后，多次通知被申请人补交房屋差价款，但被申请人一直置之不理，不予补交，申请人基于不安抗辩权及同时履行抗辩权，才一直未履行办理权属证书资料登记备案的法定义务。可见双方本诉和反诉主张相互交织，根据一般交易惯例，可以说明诉讼前双方就各自的主张一直进行交涉，申请人认为吕峥起诉主张权利超过诉讼时效不能成立。综上，陕西启迪科技园发展有限公司的再审申请不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回陕西启迪科技园发展有限公司的再审申请。 审 判 长  胡晓晖                               审 判 员  赵艳华                                审 判 员  张奋霆 二〇一九年十一月二十日 法官助理  高  高书 记 员 蔡星辰 1