文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初13785号原告:重庆鹏润实业有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**负**，统一社会信用代码91500103666411631W。法定代表人：赵雷，董事长。委托诉讼代理人：杨富轩，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑旎贤，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。被告：贵州大沙河旅游产业（集团）股份有限公司，住，住所地贵州省遵义市道真仡佬族苗族自治县大磏镇文家坝原村委会办公室一社会信用代码915203003221602501。法定代表人:周勇，董事长。委托诉讼代理人：龚波，男，公司员工。原告重庆鹏润实业有限公司（以下简称“鹏润公司”）与被告贵州大沙河旅游产业（集团）股份有限公司（以下简称“大沙河公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鹏润实业的委托代理人郑旎贤，被告大沙河公司的委托代理人龚波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鹏润公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告截至2019年3月31日欠付的租金1250815.6元，物业管理费1378850.81元，合计2629666.41元，以及因被告延迟支付租金、物业管理费产生的违约金，截至2019年3月31日为270397元，并以2629666.41元为基数，从2019年4月1日起按照月利率2%的计算标准支付迟延付款违约金；2、判令被告支付原告截至2019年3月31日欠付的水电费38623.74元，以及因被告延迟支付水电费产生的违约金，截至2019年3月31日为1706.86元，并以38632.74元为基数，从2019年4月1日起按照月利率2%的计算标准支付迟延付款违约金；3、本案案件受理费30323元、保全费5000元由被告承担。事实与理由：2015年9月30日，原被告双方签订了《商铺租赁合同》，约定：由被告承租原告位于国泰广场LG层A区域商业物业，计租面积2125平方米；租期8年，第一计租年、第二计租年租金为96元每平方米每月，自第三个计租年起，租金逐年递增6%，每三个月为一个租金支付周期，第一个支付周期租金在计租期开始月的前一个月的25日前支付，之后的支付时间为：每个租金支付周期到期前一月的日历月的25日前支付下一个租金支付周期租赁费；物业管理费综合包干50元每平方米每月，但不包括水电气费用；乙方未按本合同约定向甲方支付租金、物业管理费、水电气费及其它费用，每逾期一日按当期应付未付总额的千分之二承担违约金。原告依约交付了物业，但被告并未依合同约定按时足额支付各项租赁费用，截至2019年3月31日，被告欠付租金1250815.6元，物业管理费1378850.81元，水电费38623.74元，合计2668299.15元。原告认为，被告应当按照合同约定按时支付费用，因其逾期未支付，还应当按照合同约定支付相应的违约金。综上所述，原告为维护合法权利，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向本院提起诉讼。被告大沙河公司辩称，1、欠付租金的情况属实，但是合同关于物业管理费约定无效，因为是原告代第三人约定的，且事实上没有代收代付的行为。该约定的物管费过高，超过了国家规定。2、合同约定的违约金远远高于原告的损失，要求调整为中国人民银行同期贷款利率。3、2019年5月27日，原告向被告送达了催缴函，要求被告在29日之前付清欠付租金等费用，否则要进行闭店处理。2019年6月1日原告对租赁店铺上锁收回了租赁房屋，被告保留向原告追偿的权利。对租赁物业投入了装修款600余万元，也保留追偿的权利。4、被告支付了履约保证金，原告应该以此款优先抵扣租金。5、关于水电费，目前财务给代理人的数据是20283.36元，至于后续有没有新的要待双方对账之后才清楚。本院经审理认定事实如下：2015年9月30日，鹏润公司与大沙河公司签订了《重庆国泰购物中心租赁合同》。约定，大沙河公司向鹏润公司承租位于国泰广场LG层A区域商业物业，计租面积2125平方米；租期8年，第一计租年、第二计租年租金为96元每平方米每月，自第三个计租年起，租金逐年递增6%，每三个月为一个租金支付周期，第一个支付周期租金在计租期开始月的前一个月的25日前支付，之后的支付时间为：每个租金支付周期到期前一月的日历月的25日前支付下一个租金支付周期租赁费；本合同租赁保证金共计90万元……在合同期满或终止且大沙河公司无违约行为并按合同约定办理完相关手续、结清相关费用后三个工作日内无息退还；房屋租赁期间，鹏润公司指定重庆金州盛泰商业管理有限公司作为案涉商铺的物业管理单位，物业管理费综合包干50元每平方米每月，但不包括水电气费用，该费用由鹏润公司代收……该费用的支付周期与租金支付周期相同；大沙河公司无正当理由未按本合同约定支付租金、物业管理费、水电气费及其它费用，每逾期一日按当期应付未付总额的千分之二承担违约金。合同还约定了其他事项。2015年12月11日，鹏润公司与大沙河公司签署《国泰广场商户收铺登记表》，办理了租赁房屋的交付。租赁合同履行过程中，大沙河公司向鹏润公司支付2017年12月11日前的租金、物业管理等费。2017年12月11日后大沙河公司开始拖欠物业管理费，2017年9月，大沙河公司开始拖欠租金。截至2019年3月31日，大沙河公司欠付租金1250815.6元，物业管理费1378850.81元。自2018年9月开始大沙河公司未再支付水电费，鹏润公司已代缴2018年9月1日至2019年3月31日期间的水电费共计38632.74元。此后，鹏润公司多次催收相关费用，大沙河公司拖延未付，鹏润公司遂向本院提起本案诉讼。审理中，原告提交了《违约金计算表》，说明其诉请租金、物业管理费违约金的计算方式为：以欠款为基数，自各笔应付之日分别计算，标准调低为日利率万分之五，截止2019年3月31日共计270397元。上诉事实，有《重庆国泰购物中心租赁合同》、不动产权证书、江苏银行业务回单、大沙河商铺水电明细表、水费及电费发票等证据在卷予以证实，足以认定。本院认为，原被告签订的《重庆国泰购物中心租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于租金，原被告对欠付租金1250815.6元的事实均无异议，本院予以确认。关于物管费，合同已对此作出明确约定，且不违反法律、行政法规的规定，故被告主张物管费无效没有依据，本院不予采纳。被告应按合同向原告支付欠付的物业管理费1378850.81元。关于违约金，合同约定的千分之二确实过高，被告要求调低为同期银行贷款利率。对此本院认为：原告诉请的2019年3月31日前的违约金，主动将计算标准调低为日利率万分之五即月利率1.5%，该标准较为适当，故本院酌定2019年3月31日前后均以此标准计算违约金。关于欠付水费及电费问题，虽然被告提出后续数据需对账，但原告举示的大沙河商铺水电明细表、水费及电费发票等证据已可证明欠付水电费的事实，故被告应向原告支付水电费38623.74元。关于水电费的违约金，鉴于合同并未约定支付时间，本院酌定自原告起诉追索之日（2019年5月24日）开始计算，其标准亦为日利率万分之五。关于被告辩称以履约保证金抵扣租金问题，合同并未有此约定，相反合同约定退还履约保证金的前提是结清相关费用等。故本院对被告这一意见不予采纳。综上所述，原告鹏润公司诉讼请求部分成立，依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告贵州大沙河旅游产业（集团）股份有限公司于本判决生效后立即向原告重庆鹏润实业有限公司支付截至2019年3月31日的租金1250815.6元，物业管理费1378850.81元，合计2629666.41元。二、被告贵州大沙河旅游产业（集团）股份有限公司于本判决生效后立即向原告重庆鹏润实业有限公司支付2019年3月31日前的逾期支付租金、物业管理费违约金270397元。三、被告贵州大沙河旅游产业（集团）股份有限公司于本判决生效后立即向原告重庆鹏润实业有限公司支付以欠付租金1250815.6元、欠付物业管理费1378850.81元为基数，自2019年4月1日起至付清之日止，按照日利率万分之五计算的违约金。四、被告贵州大沙河旅游产业（集团）股份有限公司于本判决生效后立即向原告重庆鹏润实业有限公司支付水电费38623.74元，并支付以38623.74元为基数，自2019年5月24日起至付清之日止，按照日利率万分之五计算的违约金。五、驳回原告重庆鹏润实业有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取计15162元、保全费5000元，合计20162元，由被告贵州大沙河旅游产业（集团）股份有限公司负担18000元，由原告重庆鹏润实业有限公司负担2162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  唐晨峰二〇一九年十一月八日书记员  刘学燚