内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2465号   上诉人（原审被告）：王某，男，1981年8月23日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：汪某，内蒙古万生律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：韩某，男，1981年11月2日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区包头市。   委托代理人：崔某，内蒙古祥鹿律师事务所律师。   原审第三人：包头市鑫弘房地产经纪有限公司。   法定代表人：高某，该公司店长。   上诉人王某与被上诉人韩某及原审第三人包头市鑫弘房地产经纪有限公司（以下简称：鑫弘公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某的委托诉讼代理人汪某，被上诉人韩某及委托诉讼代理人崔某，原审第三人鑫弘公司的法定代表人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王某上诉请求：1、请求撤销（ 2019）内0204民初1740号《民事判决书》的第一、二项判决，依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院判决认定事实错误，适用法律错误。首先从本案上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖置换合同》 来看，是原审第三人提供的中介服务格式合同，是以三方当事人（即售房人、购房人、中介方）为主体的合同，合同内容约定了买卖房屋的栋号、面积、价格、房款给付、信息服务费的支付、违约责任、房屋交接等履行合同所有手续时三方的权利义务。在合同落款处有上诉人与被上诉人的签字，而没有中介方原审第三人经纪有限公司的盖章，中介方处只有经手人员的个人签字，那么作为中介方的经纪有限公司是法人主体，其工作人员的个人签字能否代表公司的行为？上诉人认为原审第三人经纪有限公司落款处的个人签字并不能代表公司行为，其理由有：第一,工作人员没有公司的授权，第二,即使有授权也应该是办理前面的协商洽谈工作，在洽谈成功签订合同时应该有公司的盖章确认才是完整的工作完成，也才确定了是公司的行为。那么这份《房屋买卖置换合同》从合同的构成要件上看是没有成立生效的合同，在原审时原审法院没有审查合同是否成立，就认定合同是当事人的真实意思表达，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效是错误的。作为原审法院在审理合同纠纷案件时是不是应该先审查合同在产生时是否生效，再审查合同内容是否有违反法律法规的强制性规定和合同的履行情况及违约行为。所以说原审法院的认定事实是错误。其次，依据《中华人民共和国合同法》第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”的规定和第三十二条“当事人采用合同书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，本案上诉人与被上诉人、原审第三人签订的合同是没有成立的合同，也就是没有发生合同效力的合同。那么再依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”上诉人、被上诉人与原审第三人之间三方互相履行的交付定金和中介服务费、贷款服务费等事项依法是应该互相返还的，也即上诉人返还被上诉人收取的定金1万元，第三人返还被上诉人收取的中介服务费和贷款服务费1.17 万元，而不是像原审法院判决的由上诉人给付被上诉人违约金3.8万元和1.17万元服务费。再者，根据《房屋买卖置换合同》第六条第四项的约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。如未进行首付款或全款交接则定金金额作为违约金。……”本案的上诉人只收到了1万元的定金，即使承担违约责任，也是根据该约定承担1万元的违约金，而不是3.8万元的违约金。所以上诉人认为原审法院不论在认定事实上还是在适用法律上都是错误的。综上，上诉人认为原审法院的判决错误，现恳请二审法院依法撤销原审判决的第一、二项判决，重新审理，依法改判，维护上诉人的合法权益。   韩某辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   鑫弘公司辩称：同意一审法院判决。   韩某向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同；2、判决被告承担违约金38000元，以及中介服务费5700元，贷款服务费6000元，装修定金10000元，以上共计59700元；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告放弃了第一项诉讼请求。   一审法院认定事实：2018年7月31日，原告韩某作为购房人（乙方），被告王某作为售房人(甲方)，第三人包头市鑫弘房地产经纪有限公司作为中介方（丙方），三方签订《房屋买卖（置换）合同》，合同第一条约定，被告自愿将坐落在××区房屋一套出售给原告，合同第二条约定房屋的成交价格为380000元，合同第三条约定原告须向第三人缴纳中介服务费5700元、贷款服务费6000元，合同第四条约定原告于2018年7月31日交付被告定金10000元，原告于被告过户前向被告支付购房款130000元（包含定金），剩余房款250000元原告委托第三人向银行办理贷款，待银行放款后付于被告，合同第六条约定甲方（被告王某）须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，如发生违约，由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。该合同甲方签章处被告王某签名，乙方签章处原告韩某签名，丙方签章处第三人包头市鑫弘房地产经纪有限公司的工作人员签字加盖手章。   《房屋买卖（置换）合同》签订当日（2018年7月31日），原告将定金10000元交付被告，被告为原告出具收条一份。   同日，原告向第三人包头市鑫弘房地产经纪有限公司支付中介服务费5700元，贷款服务费6000元。   一审法院查明，原告、被告、第三人三方签订《房屋买卖（置换）合同》时，被告出售的房屋尚未能办理房屋所有权证，只有网签合同，对此三方均知情。2018年11月，被告以缴纳暖气费为由向第三人包头市鑫弘房地产经纪有限公司要回网签合同。2019年5月，被告在办理房屋所有权证时将涉案房屋出售给案外人袁某，并已办理完毕房屋过户。   上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖（置换）合同》、收条、付款凭证、录音等证据在案为凭。   一审法院审理认为，原告韩某与被告王某及第三人包头市鑫弘房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，原告履行了交付定金及中介服务费、贷款服务费的义务，被告却未按合同约定出售房屋，而是将房屋出售给案外人，被告应承担违约责任。《房屋买卖（置换）合同》第六条约定，如发生违约，由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价（380000元）的10%作为违约金，即38000元，故被告应向原告支付违约金38000元。第三人包头市鑫弘房地产经纪有限公司没有违约，原告向第三人缴纳的中介服务费5700元、贷款服务费6000元应由被告支付原告。原告请求被告支付装修定金10000元依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条 、第九十七条、 第一百零七条规定，判决如下：一、被告王某支付原告韩某违约金38000元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告王某支付原告韩某中介服务费5700元、贷款服务费6000元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告韩某的其他诉讼请求。案件受理费1290元，一审适用简易程序减半收取645元，由原告韩某负担124元，由被告王某负担521元。   经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人王某与被上诉人韩某及原审第三人包头市鑫弘房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》系几方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，有效合同受法律保护。上诉人王某未按照合同履行自己的义务，构成违约应当承担违约责任。因此，上诉人王某的上诉请求不能成立，本院不予支持。至于原审第三人包头市鑫弘房地产经纪有限公司是否应当退还中介等费用，上诉人王某赔偿以后可另行诉讼主张。   综上所述，上诉人王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1290元，由上诉人王某承担。     本判决为终审判决。       审判长   杨励昕   审判员   岳海岩   审判员   李    梅     二〇一九年十一月十八日     法 官 助 理   于    雁    书 记 员 杜    威