云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终1028号上诉人（原审原告）：杨永珍，女，1954年11月3日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：张万华，云南义声律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：谢燕莱，云南义声律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：朱红，女，1974年3月8日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：宋健，北京市隆安（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨庆，北京市隆安（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：云南巨和房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市春城路**地块昆明市官渡区房产交易中心主楼****。法定代表人：胡云河，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日生，汉族，住云南省昆明市五华区，系云南巨和房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理。原审第三人：昆明安泰房地产开发有限公司。住所地：云。住所地：云南省昆明市园博路**青云街道办事处办公楼**>法定代表人：胡云河，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日生，汉族，住云南省昆明市五华区，系昆明安泰房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理。原审第三人：胡云河，男，1971年10月22日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日生，汉族，住云南省昆明市五华区，系云南巨和房地产开发有限公司公司员工。代理权限：特别授权代理。上诉人杨永珍因与被上诉人朱红，原审第三人云南巨和房地产开发有限公司（以下简称“巨和公司”）、昆明安泰房地产开发有限公司（以下简称“安泰公司”）、胡云河案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月9日进行了调查询问。本案现已审理终结。杨永珍上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人朱红承担。事实和理由：1.一审认定上诉人作为买受人对本案房屋未能及时办理房产证存在重大过错明显属于认定事实错误。本案房屋未能及时办理房产证是巨和公司过错导致，上诉人对此没有过错。（1）上诉人与巨和公司已经签订了《商品房购销合同》，支付完毕全部购房款，并且支付了相应的配套费、维修基金、契税，上诉人作为买受人已经履行完毕全部义务，在具备办理房产证条件时，应当由巨和公司为上诉人办理房产证。（2）本案中未办理涉案房屋产权证是上诉人主观意志以外的原因所造成的，具体包括以下四个方面，一是巨和公司收走涉案的《商品房购销合同》并且不配合办理涉案房产证；二是涉案房屋所在小区存在一定的质量问题；三是昆明市于2015年便停办原有房产证，开始办理统一不动产权证，办理程序及相应的材料有所变化；四是涉案房屋在2016年1月份已经被一审法院查封。（3）一审法院仅凭《补充协议》中待限购政策到期、具备办理所购房屋产权登记手续条件后再办理房产证的表述就断定上诉人明知自己属于限购政策范围无法及时办理产权登记，却依然与巨和公司签订补充协议，对未办理产权证具有重大过错，明显错误，上诉人购买涉案房屋时，确实名下尚有其他房产，但是昆明市的限购政策现早已经结束，不能以签订《补充协议》时有限购政策，就认定上诉人有过错。2.一审法院没有查明目前上诉人名下仅有一套房产的事实，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条规定，应当终止对本案房屋的执行。朱红辩称：上诉状载明的提出上诉案件是（2018）云01民初964号民事判决，应当视为上诉人未针对本案提出上诉。上诉人并没有签订合法有效的商品房购销合同，向巨和公司支付购房款，不具有排除强制执行的权利，应当驳回上诉，维持原判。巨和公司、安泰公司和胡云河同意杨永珍的上诉请求及理由。杨永珍向一审法院起诉请求：1.立即停止对位于昆明市盘龙区龙庆路南亚未来城巨和美术小区1栋1207号商品房的强制执行，并解除查封；2.确认位于昆明市盘龙区龙庆路南亚未来城巨和美术小区1栋1207号商品房的产权归杨永珍所有；3.判令巨和公司为杨永珍办理不动产权证；4.由朱红承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年9月4日杨永珍支付293682元给巨和公司，作为购买巨和美术小区1栋1207号房屋的房款，2011年9月9日巨和公司向杨永珍开具巨和美术小区预收房款的发票。2011年9月17日杨永珍（乙方）与巨和公司（甲方）签订《补充协议》约定，甲方采取在昆明当地媒体上首次刊登接房公告之日起的15日内，乙方付清全部房款、配套费等费用的方式购买巨和美术小区住宅，乙方同意在限购政策到期取消、具备办理所购房屋的产权登记手续后90个工作日内，为乙方或乙方指定人员办理产权证……。2012年10月31日杨永珍开始交纳物业管理等费用，并于2012年11月对房屋进行装修，对涉案房屋合法占有。一审庭审中杨永珍主张认购时签过购房合同，因需要备案登记，被巨和公司收走便一直未交还，巨和公司对该事实无异议。因安泰公司欠朱红债务，经朱红申请一审法院于2016年1月29日作出（2016）云01民初3号民事裁定书，查封、扣押、冻结安泰公司、巨和公司价值16515010元的财产。2016年3月2日一审法院作出（2016）云01执保90号协助执行通知书，请求昆明市房屋交易产权管理处协助执行以下事项：查封巨和公司名下位于盘龙区云山社区刘家营股份合作社区和美术小区的预售房22套房产（详见附后房产查封清单）包括涉案房屋。朱红依据一审法院（2016）云01民初3号民事调解书申请强制执行，一审法院于2017年3月7日作出（2017）云01执267号执行裁定书，对被执行人安泰公司、巨和公司、胡云河价值16406033.6元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。后杨永珍提出案外人执行异议，一审法院于2018年4月2日作出（2017）云01执异407号执行裁定，驳回案外人杨永珍的异议请求。一审法院认为：《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释的规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，只要以上条件具备，即可排除人民法院的执行。本案中，杨永珍明知自己属于限购政策无法及时办理产权登记，却依然同巨和公司签订补充协议，约定“待限购政策到期取消、具备办理所购房屋的产权登记手续条件后”再办理房产证。作为买受人的杨永珍对本案未能及时办理房产证存在重大过错，因其自身原因导致未办理过户登记，其不满足上述规定中第（二）项排除执行的条件，不足以排除执行，故对杨永珍要求对涉案房屋停止执行并解除查封的诉讼请求不予支持。对于杨永珍是否为涉案房屋所有权人的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋登记在巨和公司名下，杨永珍依照认购协议享有的是要求巨和公司办理房产过户登记，协助完成产权变更登记的合同权利，并不能对涉案房产享有所有权，故其请求确认其为涉案房屋所有权人及巨和公司为其办理不动产权证的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：“驳回原告杨永珍的全部诉讼请求。案件受理费6100元，由原告杨永珍负担。”二审中，各方当事人对于一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。二审中，上诉人杨永珍提交以下证据：第一组：昆明市不动产信息档案管理中心2019年9月27日出具的查询无结果通知书，欲证明杨永珍在昆明市主城五区和三个国家开发（度假）区范围内无登记房产。第二组：昆明汇中机电设备有限公司出具的情况说明、转账支票存根和工商银行存款对账单，云南云能企业管理咨询有限公司出具的情况说明，支票存根、银行日记账和其他应收款明细账，欲证明涉案房屋购房款已经支付完毕。被上诉人朱红质证认为：1.对上诉人提交的查询无结果通知书的证明目的不认可，该查询结果通知书只能证明2019年9月27日时间节点上诉人名下不动产的情况，杨永珍其他家人、配偶是否有房屋登记没有证明证据，上诉人在购买涉案房屋时有其他房产。2.对于款项支付的证据，因证据中没有附相关的银行流水，不予认可，该证据不能证实购房款项已经支付给巨和公司。原审第三人质证认为：对上诉人提供的证据三性予以认可。为查实杨永珍名下房产情况，经本院要求，杨永珍提交了：1.无婚姻登记记录证明和陈云贵墓穴证，欲证实杨永珍在购买涉案房屋时婚姻状况为丧偶；2.《不动产权证书》（编号53002173170），欲证实昆明市新迎南组团9幢2单元102号房产的登记所有权人为杨永珍之女陈洁。被上诉人朱红质证认为：1.对于无婚姻登记记录证明和陈云贵墓穴证的真实性、合法性和关联性认可，对于证明目的不认可，该组证据只能证实出具证明时的情况，不足以证实杨永珍目前的状况。2.在杨永珍之女陈洁名下房产与杨永珍身份证登记住址一致，不能排除是为排除本案执行转移房产。对于杨永珍在二审中提交的证据效力，本院将结合案件审理的焦点问题综合评判。综合双方的诉辩主张，本案二审审理的焦点问题是：1.上诉人杨永珍对于涉案房屋是否享有排除执行的民事权益；2.杨永珍请求确认涉案房屋产权归其所有是否有事实和法律依据；3.杨永珍请求判令巨和公司为其办理不动产权证的主张是否成立。一、关于杨永珍对于涉案房屋是否享有排除执行的民事权益问题。本院认为，诉争房屋登记在开发商巨和公司名下，故判断杨永珍是否享有排除强制执行的民事权益，首先应当适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定的要件予以判断。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”二审中，杨永珍虽然提供了昆明市不动产信息档案管理中心出具的查询无结果通知书，证实2019年9月27日这一时间点其名下没有登记房产，但在其与巨和公司于2011年9月17日签订的《补充协议》中载明：“待限购政策到期取消，具备办理所购房屋的产权登记手续条件后，由甲方在上述条件具备之日起的九十个工作日内，为乙方或乙方指定人员办理产权证”，表明在购买涉案房屋时杨永珍名下还有其他房产，在一审诉讼期间，杨永珍也从未主张其名下没有其他可供居住房屋，请求按照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行，其在二审期间提交的其女陈洁名下不动产权证载明的办证时间在2019年9月25日，在二审受理案件之后，故杨永珍的该行为属于规避法律的行为，其不能因规避法律的行为受益，故杨永珍就涉案房屋享有的民事权益并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条中规定的可以排除执行的条件。关于本案是否应当适用《执行异议和复议案件规定》第二十八条的问题。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十八条是对无过错不动产购买人执行异议成立条件做出的一般规定，包括各类住宅商品房（并不区分购买的是首套住宅还是非首套住宅）和非住宅商品房购房人等，与该规定第二十九条之间并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系，从两项条文对执行异议成立要件的规定上看，第二十九条规定的住宅商品房（首套住房）购房人排除执行异议的条件相对于第二十八条中无过错不动产购买人排除执行异议的条件更宽松，如无须占有房屋，只需支付百分之五十以上购房款等，立法目的系为了加强对执行异议诉讼中首套住房商品房购房人权益的保护，并非限制和排除对一般不动产购房人的保护。因此，即使杨永珍购买的不是首套住宅商品房而不能适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定处理，但只要杨永珍的执行异议符合该规定第二十八条的设定条件，仍应按照《执行异议和复议案件规定》第二十八条确定涉案房产可以排除强制执行。《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。只有以上四个条件同时具备的情况下，杨永珍才能享有排除人民法院强制执行的民事权益。在本案中，判断“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一要件是否成立，应当从买受人的主观心理状态和客观行为等方面的判断，包括是否明知政策限制办理产权登记而购买，是否明知涉案不动产上有阻碍办理产权登记的权利负担而购买，是否主观上怠于办理过户登记等情形。根据本案查明的事实，在购买涉案房屋时，杨永珍属于限购人员范围，其对于房屋限购政策内容是明知的，对于案涉房屋因限购措施而无法办理过户登记也是明知的，其在主观明知的情况下仍然与巨和公司签订补充协议，导致在限购期间不能办理产权证，对此其存在过错，应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。另外，按照杨永珍与巨和公司签订的补充协议约定，在具备办证条件后，由巨和公司在90个工作日内为杨永珍办理产权证，杨永珍应按照规定缴纳税费，提供相关材料，现没有证据证实限购政策取消涉案房屋具备办证条件后杨永珍曾经申请办理产权证，向办证机关提交了书面办证申请或者办证资料，不能证实其积极主张了权利。且根据补充协议的约定，在巨和公司未在90个工作日内向房产管理部门递交产权登记手续的，应当向杨永珍承担违约责任，现也没有证据证实杨永珍因为巨和公司未按期办理产权证而向有关部门投诉或者依法追究巨和公司违约责任，故应认定杨永珍未积极主张办理产权证，行使其权利，杨永珍对于未能及时办理涉案房屋产权证仍存在过错。巨和公司虽然陈述系因为房屋质量问题及政策原因造成不能及时办理产权过户登记，但没有证据证实房屋质量问题影响了涉案房屋的产权证办理，在杨永珍没有证据证实其向相关部门申请办理产权登记的情况下，政策原因与其没有及时办理产权证之间也没有关联性，不能免除其责任，对其主张本院不予支持，综上，杨永珍因其自身原因未办理过户登记，不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的排除执行的条件，故其不享有排除执行的民事权益，涉案房产仍应继续执行。二、关于杨永珍要求确认涉案房屋产权归其所有是否有事实和法律依据的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。涉案房屋仍登记在巨和公司名下，杨永珍要求确认其为涉案房屋产权人的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。三、关于杨永珍请求判令巨和公司为其办理不动产权证的主张是否成立的问题。本院认为，本案系执行异议之诉，仅就当事人争议标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”杨永珍办理产权登记的主张不属于本案处理范围，对杨永珍该项诉请本院不予支持。综上所述，杨永珍的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决结果应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各6100元，均由杨永珍负担。本判决为终审判决。审判长 赵 锐审判员 王 健审判员 赵思远二〇一九年十一月三十日书记员 袁 卉