湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8353号上诉人（原审原告）：张贵军，男，1976年11月6日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，委托诉讼代理人：周丹，湖北华徽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉金亿投资有限公司，住所地武汉市东西湖区梨花路**（17）。法定代表人：洪顺奕，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊双帆，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨曼，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人张贵军因与被上诉人武汉金亿投资有限公司（以下简称金亿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭于2019年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人张贵军的委托诉讼代理人周丹，被上诉人金亿公司的委托诉讼代理人熊双帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张贵军的上诉请求：1、判令金亿公司向张贵军支付2018年5月1日至2019年4月3日的逾期违约金23947.90元（337天×710618元×万分之一）；2、判令金亿公司向张贵军支付2018年7月30日至取得房屋权属证书之日的违约金，其中2018年7月30日至2019年4月3日的违约金为17552.30元（247天×710618元×万分之一）；3、判令金亿公司向张贵军支付2018年5月1日至2019年4月3日的赔偿金8776.20元[（337天-90天）×710618元×万分之0.5]；4、判令金亿公司支付本案诉讼费用。事实和理由：一、《合同补充协议》第五条第5项并未变更《武汉市商品房买卖合同》正文第九条、第十一条，两者存在本质区别，一审法院以赔偿金条款取代违约金条款，免除了金亿公司因水电气等基础设施不满足使用条件的赔偿责任，且以赔偿金的计算方式计算开发商延期交房的违约金，混淆了法律概念和法律后果。二、延期交房违约金期间计算错误。《合同补充协议》相关条款明显加重了对方责任，免除了己方责任，金亿公司强令张贵军在未满足交房条件的情况下收房，不代表张贵军认可所收房屋符合《武汉市商品房买卖合同》第九条的交付条件，更不代表收房之日至满足收房条件之日期间可以免除或降低金亿公司的违约责任。延期交房违约金应按已付房款每日万分之一的标准从2018年5月1日计算至2019年4月3日。三、本案不应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，合同约定的违约金并没有明显过分高于损失，金亿公司也未向法院主张减少违约金，一审法院主动降低违约金标准不合法。四、金亿公司应从2018年7月30日起向张贵军承担逾期办理房屋权属证明书违约金。一审法院认为逾期取得房屋权属证明书的违约金应从实际取得竣工验收备案证的时间再间隔90日计算系错误认定。金亿公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张贵军向一审法院起诉请求：1.金亿公司向张贵军支付2018年5月1日至满足交房条件日（满足《武汉市商品房买卖合同》第九条房屋交房条件之日）的逾期违约金，其中2018年5月1日至2018年11月27日逾期交房违约金为14994.03元（211天×710618元×万分之一）；2.金亿公司向张贵军支付2018年7月30日至取得房屋权属证书之日的违约金，其中2018年7月30日至2018年11月27日违约金为8598.47元（121天×710618元×万分之一）；3.金亿公司向张贵军支付2018年5月1日至水电天然气等基础设施或市政或公共配套建筑在房屋交付时达到使用条件之日的赔偿金，其中2018年5月1日至2018年11月27日赔偿金为4299.23元[（211天-90天）×710618元×万分之0.5];4.金亿公司支付本案诉讼费用。诉讼中，张贵军将其诉讼请求中的截止日期均明确为2019年3月25日。一审法院认定事实：2017年3月12日，金亿公司与张贵军签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“张贵军购买金亿公司投资建设的位于武汉市硚口区古田四路东侧的君奕家园商品房项目中的第1幢2单元28层4号房屋（合同约定建筑面积52.51平方米），总金额710618元。”合同第九条约定：“出卖人应当在2018年4月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交房时，买受人购买商品房所在楼宇达到能够使用条件；6、供水：交房时，买受人购买商品房所在楼宇达到能够使用条件；7、排水：交房时，买受人购买商品房所在楼宇排水设施达到能够使用条件；8、燃气：交房时管道设施安装到户，有关燃气供应开通时间按燃气公司规定时间进行；9、其他：网络、有线电视、电话，需由买受人向有关部门办妥相关手续并交纳初装费后方可使用；10、特别约定：其他有关交付条件与期限的特别约定等详见本合同附件三及附件六补充协议相关条款。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房屋初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起90日内取得房屋权属证明书，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，要求出卖人退还已付房款”。该合同附件六《合同补充协议》第五条第5项约定：“如因出卖人原因导致本合同第九条约定的水、电、天然气等基础设施或市政设施或公共配套建筑在合同约定房屋交付期限内未达到使用条件，由出卖人继续完成，如导致超过90日未全部达到使用条件，自第91日起出卖人应按照买受人已付房款日万分之0.5承担赔偿金，除此之外，出卖人不再承担其他责任。”该合同签订后，张贵军向金亿公司支付了购房款710618元。2018年4月26日，金亿公司向君奕家园业主发出《致歉函》，内容主要为：“由于电力公司、天然气公司拖延了施工进度，造成项目绿化、市政等设备、设施及相关工程无法开展，导致我公司迟延交房，我公司争取在2018年7月31日前向业主交房。”2018年10月，金亿公司通过报纸和邮寄的方式通知业主于2018年10月26日至2018年10月28日办理房屋交付手续。2018年10月28日，金亿公司向张贵军交付了房屋。截至一审庭审之日，诉争商品房仍未取得商品房竣工验收备案证。一审法院认为，张贵军与金亿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条对金亿公司逾期交房的违约责任虽做出明确约定，但该合同附件六《合同补充协议》第五条第5项约定：“如因出卖人原因导致本合同第九条约定的水、电、天然气等基础设施或市政设施或公共配套建筑在合同约定房屋交付期限内未达到使用条件，由出卖人继续完成，如导致超过90日未全部达到使用条件，自第91日起出卖人应按照买受人已付房款日万分之0.5承担赔偿金，除此之外，出卖人不再承担其他责任”。该约定系双方当事人对水、电、天然气等基础设施或市政设施或公共配套建筑在合同约定房屋交付期限内未达到使用条件时，出卖人应承担的违约责任的补充约定，是对合同有关条款的变更。该约定系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。双方当事人均应按约履行。根据张贵军与金亿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，金亿公司应当在2018年4月30日前将符合该合同第九条约定的商品房交付给张贵军使用，但金亿公司在一审庭审之日仍未取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，金亿公司已构成逾期交房，依约应承担违约责任。虽然金亿公司辩称其向张贵军交付房屋的时间为2018年10月26日、其有理由延期交房，但其未提交充分的证据予以证明，对其上述主张依法不予采信。违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。张贵军已于2018年10月28日接收了房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，故酌定金亿公司自2018年10月28日起至2019年3月25日止按日向张贵军支付已付购房款万分之0.25的违约金，自合同约定的交付期限届满后第91日起至2018年10月27日止按日向张贵军支付已付购房款万分之0.5的违约金，金亿公司共计应向张贵军支付违约金5844.83元（710618元×0.00005×90天+710618元×0.000025×149天）。该合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起90日内取得房屋权属证明书，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，要求出卖人退还已付房款，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息”。因诉争房屋截至一审庭审之日仍未取得商品房竣工验收备案证，故金亿公司承担该违约责任的期限尚未届满，如期限届满张贵军仍无法取得房屋权属证书，张贵军可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、武汉金亿投资有限公司于本判决生效之日起七日内向张贵军支付5844.83元。二、驳回张贵军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费498元，减半收取计249元，由张贵军负担197元，武汉金亿投资有限公司负担52元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金亿公司向本院提交不动产权属证明一份，拟证明金亿公司于2019年7月17日办理了诉争房屋的不动产初始登记。经质证，张贵军对该证据的真实性无异议，但认为金亿公司将业主交付面积差价款、物业费与交付不动产权属证明进行捆绑系附条件。因张贵军对金亿公司提交证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，诉争房屋于2019年4月4日通过竣工验收备案，于2019年7月17日取得不动产权属证明。二审中，金亿公司认为合同约定的违约金过高，请求二审法院予以调整。本院认为，张贵军与金亿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同附件六《合同补充协议》第五条第5项对出卖人逾期交房的违约责任进行了补充约定，系对合同有关条款的变更。张贵军认为上述约定并未变更《武汉市商品房买卖合同》正文第九条、第十一条约定的上诉理由不能成立，本院不予采纳。金亿公司于2019年4月4日取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，诉争房屋自此方符合法定及合同约定的交付条件，金亿公司构成逾期交房，应当承担相应的违约责任。根据《合同补充协议》第五条第5项的约定，金亿公司应当自诉争房屋符合交付条件后第91日起向张贵军承担赔偿金，该赔偿金系违约金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。本案中，张贵军于2018年10月28日接收了房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，且张贵军亦无证据证明其具体损失，故一审法院从公平角度出发，结合本案具体情况，将张贵军收房之后的逾期交房违约金计算标准由日万分之0.5调整为日万分之0.25，并无不当。因诉争房屋于2019年4月4日通过竣工验收备案，按日万分之0.25标准计算逾期交房违约金的期间截止日应调整为2019年4月3日。金亿公司共计应向张贵军支付违约金6004.72元（710618元×0.00005×90天+710618元×0.000025×158天）。金亿公司在二审中亦表示合同约定的违约金过高，请求法院予以调整，因此，张贵军称法院自行调整违约金不当的上诉理由不能成立。关于逾期办证的违约金，金亿公司于2019年4月4日取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，应视为金亿公司自此才向张贵军交付了符合法定及合同约定交付条件的房屋。金亿公司于2019年7月17日才取得不动产权属证明，违反了合同第十六条“如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起90日内取得房屋权属证明书，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，应当从2019年7月4日起至2019年7月17日止，每日按已付购房款的万分之一向张贵军支付违约金，即为994.87元（710618元×0.0001×14天）。综上所述，张贵军的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初931号民事判决；二、武汉金亿投资有限公司于本判决生效后七日内向张贵军支付逾期交房违约金6004.72元；三、武汉金亿投资有限公司于本判决生效后七日内向张贵军支付逾期取得不动产权属证书违约金994.87元；四、驳回张贵军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费498元，减半收取计249元，由张贵军负担83元，武汉金亿投资有限公司负担166元。二审案件受理费498元，由张贵军负担166元，武汉金亿投资有限公司负担332元。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  张 红审判员  龚治国二〇一九年十一月二十一日书记员  阮小琴