广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初7043号原告：邓彩，女，汉族，1991年4月10日出生，住址安徽省蒙城县，委托诉讼代理人：张文、姚蓉，广东时文律师事务所律师。被告：深圳市食魂美食餐饮文化传播有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道宝石南路206-1号万联万盛广场一楼，统一社会信用代码91440300MA5EX2MJX7。法定代表人：汪绪祥。被告：汪绪祥，男，汉族，1984年6月16日出生，住址湖北省红安县，被告：深圳市宝安区石岩万联万盛超市，住所地深圳市宝安区石岩街道宝石南路206号，统一社会信用代码92440300L8249822XC。经营者：许铭第。委托诉讼代理人：闻魁，公司员工。原告与三被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人张文、姚蓉、被告深圳市宝安区石岩万联万盛超市（下称“万盛超市”）委托诉讼代理人闻魁到庭参加诉讼，被告深圳市食魂美食餐饮文化传播有限公司（下称“食魂公司”）、汪绪祥经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉请：1.判令原告与被告食魂公司立即解除租赁合同，合同金额144000元；2.判令被告食魂公司赔偿因未履行上述合同给原告造成的直接经济损失200925.02元；3.判令被告汪绪祥和万盛超市对被告食魂公司给原告造成的直接经济损失承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费和财产保全费由被告食魂公司承担。庭审中，原告变更第2项诉请为：判令被告食魂公司赔偿因未履行上述合同给原告造成的直接经济损失225136.7元，其中水电和租金费用28084.5元，加盟费34800元，入场费、管理费、押金92870元，装修和购置设备材料及其他损失69382.2元。被告食魂公司、汪绪祥未到庭应诉，亦未提交书面答辩及证据。被告万盛超市辩称，第一，涉案租赁场地是由我方从深圳市超越投资发展有限公司（下称“超越公司”）转租而来，我方与原告之间并无任何直接的租赁合同关系。涉案场地是由我方出租给武汉市众智策商业地产顾问有限公司（下称“众智策公司”），该公司是由本案被告汪绪祥自然人独资。根据合同的相对性，我方的合同履约方应为众智策公司。第二，本案的客观事实是因为本案的被告食魂公司、汪绪祥或者众智策公司的违约行为，自2018年7月开始即拖欠我方的水电费及租金。按照我方与众智策公司签订的商铺租赁合同约定，我方在2018年8月28日、10月11日分别三次向众智策公司及汪绪祥本人送达了催缴欠租、欠水电费及通知解除租赁合同关系的函件。自2018年7月-9月底食魂公司、汪绪祥或者众智策公司实际欠付我方水电费及租金和相关的滞纳金达377752.87元，我方已向深圳市宝安区人民法院提起了诉讼。第三，从本案事实过程看，本案原告在与食魂公司签署相关租赁合同时，对于与我方的关系是明确知悉的，汪绪祥也将众智策公司与我方当时签订的租赁合同向原告进行了出示。按照我方与众智策公司的合同，如果解除租赁合同，那么众智策公司就必须及时清理现场遗留的物品，否则视为遗弃。第四，基于食魂公司、汪绪祥欠租的行为，包括涉案租赁场地的合同及商业环境的变化，我方在2018年12月已经与超越公司解除了租赁合同，并在2019年1月16日已经正式停止营业。3月份对遗留物品的处理与我方没有关系，我方早已把场地退给上一手出租人了。第五，对于本案原告的诉讼请求提出的加盟费、入场费、管理费、押金、租金及水电方面的票据的真实性无异议，但是这些款项都是由食魂公司或汪绪祥直接收取，与我方无关。对于装修及购置的设备材料费用，我方认为原告的举证不足够充分，部分装修的凭证也只有收款收据，并没有相关的银行转账记录，请法院进行核实。第六，关于2018年8月27日停电的事实说明如下，按照我方与众智策公司签订的合同，如果众智策公司作为承租人存在着欠付水电费及租金的情形，那么我方是有权作出停电处理。至于该行为是否导致原告遭受了损失，按照合同的相对性原则，原告均可以向食魂公司、汪绪祥或者是众智策公司主张相关的权利。第七，从本案原告的举证看，汪绪祥是有明显的恶意，除了在我方出租的另一场地另行招租外，还在沙井的相关场地从事同样的转租行为，可见我方与食魂公司、汪绪祥根本不存在任何的串谋行为，我方实际上是最大的利益受害者。本案相关情况1.2018年4月12日，被告食魂公司（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区××广场××楼××美食城××、××号铺位出租给乙方“阿哟饭团烧”品牌使用，租期为2018年4月1日至2020年3月31日止，租金6000元/月，乙方在签订合同的同时缴纳三个月租金18000元作为违约保证金，乙方在撤离租赁场地时，对全部租赁、装潢、装饰设施不得拆除、破坏，全部租赁设施所有权属甲方所有，甲方不对乙方作任何补偿或按甲方要求，乙方将租赁部位恢复原状。同日，食魂公司出具收据，载明收到原告缴交的保证金18000元。原告在2018年4月5日和4月6日分别向食魂公司转账支付49000元和20140元，共计69140元。此外，原告还在2018年4月5日向被告汪绪祥转账5000元。原告称，该74140元（69140元+5000元）均为入场费。2.原告称，为生产经营需要，对商铺进行了装修，并购置了烤箱等物品，还支付加盟费，共计支出69382.2元。对此，原告提交了相应的收款收据等。3.众智策公司系自然人独资公司，被告汪绪祥系公司唯一股东。2017年11月16日，被告万盛超市与众智策公司签订《商铺租赁合同》，约定众智策公司租赁万盛超市一楼用于经营美食城，租期自2017年11月16日至2021年11月15日。原告称，食魂公司和汪绪祥在美食城招商时为吸引原告曾出示了该合同。4.由于众智策公司拖欠被告万盛超市租金和水电费，万盛超市在2018年8月27日开始对案涉美食城停水停电，原告经营的店铺也停止营业。5.原告主张的损失包括租金及水电费28084.5元，入场费、管理费及押金92870元，加盟费34800元，装修、购置设备、材料及其他损失69382.2元（其中包括装修14000元、招牌费2600元，原料费25385元等）。6.关于案涉商铺的权属，被告万盛超市称，案涉租赁物是超越公司从深圳市上屋股份合作公司租赁后再转租给万盛超市，是否有房产证并不清楚。判决结果本院认为，被告食魂公司、汪绪祥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩以及质证的权利，本院根据原告和被告万盛超市的陈述及提供的证据认定本案相关事实。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由于各方均未提交涉案租赁物的产权证明或建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明，因此，本院确认原告与被告食魂公司于2018年4月12日签订的《租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，食魂公司作为出租方，在未核实权属及合法性的情形下出租案涉租赁物，对合同的无效应承担主要过错责任，而原告对此未尽到合理的注意义务，对合同的无效应承担次要过错责任。因此，对原告主张损失中的入场费及押金92140元（74140元+18000元），食魂公司负有返还义务。对水电费和租金，系原告经营的必要支出，原告主张食魂公司赔偿，于法无据，本院不予支持。对装修、购置设备、材料等损失，本院对其中不宜移动的装修损失部分酌定为8000元。其他如烤箱、原材料等，原告应在停止营业后自行处理，故对该部分损失，本院不予支持。对加盟费34800元，本院酌定食魂公司赔偿17400元。以上共计117540元（92140元+8000元+17400元）。原告主张被告汪绪祥对食魂公司的债务承担连带赔偿责任，但其提交的证据不足以证明该主张，故本院不予支持。原告与被告万盛超市并无租赁合同关系，万盛超市亦未收取原告的款项，原告主张万盛超市对食魂公司的债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、确认原告邓彩与被告深圳市食魂美食餐饮文化传播有限公司于2018年4月12日签订的《租赁合同》无效；二、被告深圳市食魂美食餐饮文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告邓彩损失117540元；三、驳回原告邓彩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2157元，由原告负担895元，被告深圳市食魂美食餐饮文化传播有限公司负担1262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 柳  海  涛二〇一九年十一月二十九日书记员 池晓漫（兼）书记员 江  伟  娣本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。