广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂1402民初726号 原告（反诉被告）：陈绍轮，男，1972年12月30日出生，壮族，教师，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：黄格林，崇左市祥安法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：苏永强，男，1983年4月29日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：黄新凤，广西越桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈秋燕，广西诺尔律师事务所律师。 被告：李显阳（曾用名:李向阳），男，1962年7月27 日出生，汉族，农民，住广西壮族自治区崇左市江州区。 第三人：陈朝议，男，1967年3月29日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：廖立华，广西艺高事务所律师。 原告（反诉被告）陈绍轮与被告（反诉原告）苏永强、被告李显阳，第三人陈朝议确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法进行审理。 原告陈绍轮向本院提出诉讼请求：1.确认2016年11月1日原告与被告苏永强签订的《土地租赁合同书》无效；2.被告返还原告购地款123000元。事实和理由：被告苏永强是西塘屯人，其在该屯有一块菜地，因急需资金，将该菜地以租赁的方式变相买卖集体土地，而被告李向阳是该地进行买卖的合伙人，由李向阳对外推介收款。2016年11月1日，原告与苏永强签订了《土地租赁合同书》，苏永强将该地面积61.5平方米出租给原告，租金123000元（实为土地转让费），租期为长期使用。同时约定如在建房时遇到政府行为，无法施工造成的损失，一律与苏永强无关。2016年11月1日，原告付给苏永强租金25000元，2017年11月27日原告和大哥即陈朝议付给李向阳租金116000元，其中原告有98000元，至此，原告的购地款全部付清，被告也在证明上注明己付清余款。2017年初，原告在该地上建成了房屋，因属违法建房，于2018年11月中旬被政府强行拆除。 原告认为，原告与苏永强签订的《土地租赁合同书》名为土地租赁，实为非法买卖集体土地，该行为违反了法律法规禁止性规定，属无效协议，不受法律保护。原告请求法院判决如诉请求。 被告苏永强辩称，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条的规定，本案纠纷不属于法院受理的范围，应驳回原告的起诉。关于原告主张返还购地款，苏永强在本案获得的非法所得应当由行政主管部门依法没收。 被告李显阳辩称，李显阳并不是涉案《土地租赁合同书》的当事人，因合同造成的后果应由原告与被告苏永强承担，李显阳不是涉案购地款的实际收款人。 第三人陈朝议述称，对原告诉状陈述的事实和理由无异议，同意原告的诉讼请求。 被告苏永强提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告土地占用费1280元[每年租金按8元每平方米，从2016年11月1日暂记至2019年6月8日，共950天]；2.反诉被告赔偿反诉原告175554元（以争议地所建房屋的拆迁补偿款为限)。事实和理由：2016年11月1日，苏永强与陈绍轮签订《土地租赁合同书》，将苏永强位于江州区块自有菜地，该地块长13.68米，宽4.5米，面积为61.5平方米，以长期出租的方式流转给陈绍轮。后陈绍轮又将土地流转给第三人陈朝议，并由陈朝议在争议地块上建房屋对外出租收取租金。2018年，江州区政府征收了争议地上的房屋，陈朝议获得了175554元的拆迁补偿款。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村集体土地的使用权人享有合法的土地流转权，苏永强作为出租地的土地使用权人，将土地通过流转方式出租给陈绍轮，并没有违反法律强制性规定。而陈绍轮承租土地后，又将土地交付给陈朝议建设房屋，导致土地用途被改变，从而导致合同无效，该过错责任在于陈绍轮及陈朝议。如合同被确认无效，则陈绍轮应将土地归还给苏永强，那么根据“房随地走，房地一体化”原则，在该涉案土地上建造的房屋，其所有权也应当属于苏永强，争议地上的房屋不属于陈朝议，则其所获得的拆迁补偿款系违法所得。2018年11月5日，崇左市江南街道办事处向陈朝议发出通知，告知涉案土地所在片区即将进行征地拆迁，之后该房屋因违建被拆除，涉案土地上建筑的房屋所获得补偿费351108元（包含涉案土地上的房屋及陈朝议承租土地上房屋，两房屋建筑面积一致）全部转入陈朝议的账户上，实际上该笔补偿款有涉案土地房屋的拆迁补偿款、水电、装修补偿费共计175554元。合同被确认无效后，陈绍轮应赔偿苏永强在此期间造成的损失。本案土地流转的时间为2016年11月1日至2018年11月5日政府贴出拆迁公告，苏永强将涉案土地交付后，陈绍轮对该土地已进行实际的控制与管理，陈绍轮应向苏永强支付土地占用使用费。按照市场交易习惯，土地租金为每年每平方米4元至15元，现苏永强主张每平方米8元，即8÷365×61.5×950=1280元。综上所述，苏永强现要求陈绍轮支付土地占有使用费1280元及房屋拆迁所获得的补偿费用175554元归苏永强所有。 反诉被告陈绍轮辩称，涉案土地属于集体所有，苏永强不是本案适格主体，涉案房屋是陈绍轮投入建造的房屋，反诉原告诉请的赔偿补偿款175554元与本案是另一法律关系，不应与本诉合并审理。 被告李显阳辩称，同意苏永强的反诉请求。 第三人陈朝议述称，与陈绍轮的答辩意见一致。 经审理查明，苏永强系崇左市江州区江南街道办新民社区西塘屯人，其在块自留菜地。陈绍轮与苏永强经协商后于2016年11月1日签订一份《土地租赁合同书》，苏永强为甲方，陈绍轮为乙方。合同约定：一、甲方在崇左市江州区江南街道办新民社区西塘经济联合社自有一块菜地，因急要资金解决生活费，需要流转，双方经协商规定，乙方付款后，此地由乙方长期使用；二、此地的面积是：长13.68米，宽4.5米，面积61.5平方米；三、如以后国家征用此地的，征用的该面积土地和地上附着物的款项和事宜与甲方无关，征用款由乙方收取；四、乙方取得该地后，在甲方规划的面积内自由使用，如在建房中遇到政府行为，无法施工造成的损失，一律与甲方无关，由乙方自行解决；五、此协议经双方指定一人签字交款后生效双方永不反悔，无论以后遇到什么事情，甲方所收到的流转金永不退给乙方，乙方所租赁的该地块永不退给甲方，此协议甲乙双方各执一份。并标注了该地为第一排近覃成冲屋。陈绍轮与苏永强均在合同书上签名并捺印。合同签订当日，陈绍轮支付给苏永强、李显阳25000元。合同签订后苏永强便将该土地交付给陈绍轮。 陈绍轮与陈朝议系兄弟关系。同日，苏永强与陈朝议签订一份《土地租赁合同书》，合同约定：苏永强将在崇左市江州区江南街道办新民社区西塘经济联合社的第一排近覃成冲屋的自有一块菜地（长13.68米，宽4.5米，面积61.5平方米）流转给陈朝议长期使用，如以后国家征用此地的，征用的该面积土地和地上附着物的款项由陈朝议收取。合同签订后苏永强便将该土地交付给陈绍轮。2017年4月12日，陈朝议支付给苏永强、李显阳菜地流转款80000元。李显阳在西塘经济联合社出具的一份证实苏永强流转一块菜地给陈绍轮的证明上写上以下内容：13.68m×4.5m=61.5㎡=123000元，已付现金25000元，还欠现金98000元，定于2017年11月1日前付清余款，否则本人有权处理该地块，所交定金不退。 2016年11月6日，陈绍轮与陈朝议签订一份《土地租赁合同书》，由陈绍轮将其与苏永强流转的61.56平方米菜地转让给陈朝议，该菜地与陈朝议流转的菜地相邻。陈朝议于当日向陈绍轮支付了土地流转金123120元。陈朝议接收两块土地后没有办理任何准建手续便在该地建起一栋两层的砖混结构楼房。2017年11月27日，陈绍轮与陈朝议一起向苏永强、李显阳支付菜地流转款116000元。上述两笔款项均由李显阳用其曾用名“李向阳”签名出具收据给陈朝议，苏永强在2017年4月12日的收据上见证人处签名。2018年11月5日，崇左市江南街道办事处向陈朝议发出一份通知，告知陈朝议涉案土地所在片区即将进行征地拆迁，要求陈朝议提供房屋相关产权证等证件于2018年11月8日前与江南街道办事处联系拆迁事宜。之后该房屋因违建被拆除，陈朝议也领取了房屋被拆除的房屋、水电、装修补偿费用共计351108元。 以上事实，有《土地租赁合同书》、《证明》、收据、﹙2019﹚桂14**民初93号民事判决书、（2019)桂14民终510号民事裁定书及庭审笔录等证据在案佐证。 本院经审查认为，苏永强与陈绍轮签订的《土地租赁合同书》，名为租赁，实为买卖，系苏永强将属于农村集体所有的土地使用权以租赁的名义按照每平方米2000元的价格出卖给陈绍轮，涉案土地性质原为耕地，之后陈绍轮将涉案土地转让给陈朝议，陈朝议在涉案土地上建房行为属擅自改变农业用地用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条及第八十一条的规定，苏永强擅自买卖、转让土地使用权的违法行为不受法律保护，其违法行为、违法所得应当由行政主管部门分别依法查处、没收。因此，本案本诉及反诉均不属于人民法院民事案件的受理范围，应裁定驳回本诉原告及反诉原告的起诉。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，裁定如下： 驳回原告陈绍轮的起诉； 驳回反诉原告苏永强的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  蒙健峰 人民陪审员  刘剑夫 人民陪审员  吴 坚 二〇一九年十一月六日 书 记 员  李陆赵 附相关法条： 《中华人民共和国土地管理法》 第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第八十一条擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。