福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0802执异169号 案外人卢永清，男，1974年12月23日出生，汉族，住龙岩市永定区。 申请执行人龙岩市闽龙富邦企业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区龙门镇考塘村（亿富龙建材综合体A地块）****101-02，统一社会信用代码：91350800070852962D。 法定代表人陈广，执行董事。 被执行人廖聪敏，男，汉族，1989年4月28日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 本院在执行（××）××申请执行人龙岩市闽龙富邦企业管理有限公司（以下简称闽龙富邦公司）与被执行人廖聪敏房屋租赁合同纠纷一案中，案外人卢永清于2019年11月14日提出书面异议，请求本院解除对被执行人廖聪敏及其妻肖钿名下的坐落于龙岩市新罗区西陂街道办事处登高西路828号（幸福里）3幢2204室房产（以下简称讼争房）的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人卢永清称：2016年9月12日，被执行人廖聪敏向开发商龙岩市国泰房地产开发有限公司购买了讼争房，并在农行新罗支行办理按揭贷款（借款金额为46万元，借款期限为240个月，等额本息还款）。后案外人与被执行人廖聪敏达成讼争房买卖合意，2017年5月3日，案外人将5万元定金支付给被执行人廖聪敏。2017年5月5日，案外人与被执行人廖聪敏及其妻肖钿签订《房地产买卖合同》，约定购房款为79.49万元，首付款为242151元（含5万元定金），预留尾款10万元待办理产权变更手续后当天支付，剩余银行贷款月供由案外人缴交等等。案外人如约履行合同支付义务，并对讼争房装修完毕后，于2018年1月1日正式入住至今，长期直接占有并使用该房屋。案外人系不动产无过错买受人，对涉案房产享有物权期待权。为此提出执行异议，请求解除对讼争房的查封。 本院经书面审查查明：2013年4月9日，被执行人廖聪敏与肖钿办理了J350802-2013-001660号结婚登记。2016年9月12日，被执行人廖聪敏与开发商龙岩市国泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被执行人廖聪敏购买龙岩市新罗区西陂街道办事处登高西路828号（幸福里）3幢2204室即讼争房（土地使用证号：龙国用2011第**），该房总价780864元，现金支付320864元，商业贷款46万元等。2016年10月18日，讼争房在龙岩市不动产登记中心办理了不动产预告登记，权利人为廖聪敏。2016年10月27日，被执行人廖聪敏与农行新罗支行签订《个人购房担保借款合同》，办理按揭贷款，借款金额为46万元，借款期限为240个月，等额本息还款等。 2017年5月3日，案外人通过中介新罗区阳光房产经纪有限公司介绍，与被执行人廖聪敏就讼争房达成买卖合意并签订《房地产认购（定金）协议》，案外人于同日支付被执行人廖聪敏5万元定金。2017年5月5日，案外人与被执行人廖聪敏及其妻肖钿签订《房地产买卖合同》，约定：购房款为79.49万元，首付款为242151元（含5万元定金），剩余款项办理银行贷款，月供由案外人缴交直至该贷款还清之日止；廖聪敏、肖钿将讼争房全权委托公证给案外人指定自然人名下，公证委托期限10年；预留尾款10万元整压证，待办理完上述房产变更手续后当天一次性支付给被执行人廖聪敏等。同日，被执行人廖聪敏及其妻肖钿在龙岩市公证处办理了（2017）闽龙津证民字第3667、3668号、3669号《公证书》，公证委托案外人指定的自然人江年凤代为办理讼争房的还贷、办证、过户等所有相关事项，委托期限为十年。当日，案外人通过银行转账分四笔即5万、5万、5万、42150元共计192150元至被执行人廖聪敏银行账户，被执行人廖聪敏同时签名捺印出具《收条》，载明“兹收到卢永清讼争房购房款242150元（含定金5万元）”。 上述合同签订后，被执行人廖聪敏依约交房，案外人进行装修完毕后，于2018年1月1日正式入住至今。因讼争房的银行贷款户名未变更，自2017年5月5日起至2019年6月10日，案外人通过现金、微信转账等方式，按月将购房按揭款转给被执行人廖聪敏代缴银行，按揭款合计69600元（即2900元/月×24个月）。2019年6月12日，被执行人廖聪敏及其妻肖钿出具了上述付款事实的《收条》。2019年7月8日至10月8日止计4个月的购房按揭款10700元（其中7月8日支付2950元、8月10日支付1900元、9月10日支付2950元、10月8日支付2900元），案外人直接转账至贷款银行农行新罗支行贷款户账户（即被执行人廖聪敏账户）。案外人入住讼争房后，期间产生的装修保证金、水电周转金、垃圾清运费由案外人向物业公司缴交，讼争房的水表、电报户名为案外人，每月的物业费、水电费、公摊费用均由案外人向物业公司缴交。2019年11月1日，龙岩鑫加星物业管理有限公司物业出具《居住小区物业证明》，内容为“兹证明业主卢永清在我小区幸福里3幢2204室居住，于2018年1月1日装修完毕入住”。 2018年11月1日，本院受理原告闽龙富邦公司与被告廖聪敏房屋租赁纠纷一案，案号：（2018）闽0802民初9247号，2018年12月10日，本院作出民事判决，判决廖聪敏应支付闽龙富邦公司尚欠租金41575元、违约金6613.48元。该判决生效后，2019年4月2日，闽龙富邦公司申请执行，2019年4月4日，本院立案执行。2019年4月17日，本院作出（2019）闽0802执1418号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，并于2019年4月24日查封了讼争房，查封期限为三年；2019年10月30日，本院发布《公告》，拟对讼争房委托评估、拍卖，要求案外人于2019年11月12日内迁出，若案外人对涉案房产主张合法权利的，应于本公告发布之日起十日内申报。2019年11月14日，案外人卢永清对该项执行提出异议，要求解除对讼争房的查封。 另查明，讼争房开发商龙岩市国泰房地产开发有限公司，开发建设的幸福里项目，因规划、绿化等在验收推进中，还无法进行综合验收，造成项目3栋房产暂时不能办理产权证。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、闽08**执1418号执行案件系于2019年4月4日立案，2019年4月17日作出讼争房的查封裁定，而案外人与被执行人廖聪敏于2017年5月5日即签订了《房地产买卖合同》，且经委托公证，该《房地产买卖合同》为真实有效，即讼争房在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、案外人与被执行人廖聪敏签订买卖合同后，于2017年5月5日已支付了首付款242150元，之后截至2019年10月8日的银行按揭款6.96万元+1.07万元计8.03万元，即案外人已如约支付讼争房的部分购房款合计32.245万元。三、案外人于2018年1月1日入住讼争房，并缴交了讼争房至今的物业费、水电费等相关费用，已实际占有使用讼争房。四、讼争房所在的幸福里项目，系因为开发商原因即无法进行综合验收导致暂时不能办理产权证，非因案外人即买受人自身原因而未办理过户登记。综上，案外人所提异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院作出的（2019）闽0802执1418号之一《执行裁定书》对被执行人卢永清名下的龙岩市新罗区西陂街道办事处登高西路828号（幸福里）3幢2204室房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 林  朝  晖 审判员 江    彬 审判员 陈    颖 二〇一九年十二月二十九日 书记员 华春兰（代） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。