浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初10103号 原告：张硕，男，1992年8月12日出生，汉族，住河南省固始县。 原告：赵菊，女，1996年10月25日出生，汉族，住河南省商城县。 二原告共同委托诉讼代理人：朱碎有，浙江宝简律师事务所律师。 被告：杭州益荣房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区星桥街道广厦天都城天河苑香榭路商铺**，统一社会信用代码：91330110566071908C。 法定代表人：王欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周晓菁、谭佳晶，浙江天册律师事务所律师。 被告：杭州艾客森德营销策划有限公司，，住所地：浙江省杭州市西湖区转塘科技经济区块******统一社会信用代码：91330102MA27XRF65P。 法定代表人：刘天峰，该公司广告策划经理。 委托诉讼代理人：朱俊刚、宋勇，浙江华新律师事务所律师。 原告张硕、赵菊为与被告杭州益荣房地产开发有限公司（以下简称益荣房地产开发公司）、杭州艾客森德营销策划有限公司（以下简称艾客森德营销策划公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年5月21日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员李丽适用简易程序审理。因本案案情复杂，转为普通程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告张硕、赵菊的委托诉讼代理人朱碎有，被告益荣房地产开发公司的委托诉讼代理人周晓菁，被告艾客森德营销策划公司的委托诉讼代理人朱俊刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张硕、赵菊起诉称，2018年6月，因为原告张硕、赵菊有意购买被告益荣房地产开发公司开发楼盘，多次去其销售展示中心看房。销售人员说该楼盘已售罄，如果原告张硕、赵菊真想买，可以帮助联系一些买家看是否转卖，原告张硕、赵菊同意。后销售人员说6-4号的“上手买家”愿意转卖，但需加价201.22万元（另付给销售人员20万元，说已帮助减40万元，所以实际加价221.22万元）。原告张硕、赵菊别无选择便同意。2018年6月20日，原告张硕、赵菊与被告益荣房地产开发公司的销售代理商艾客森德营销策划公司签订“转卖价”为618万元的“房屋转卖协议”，并支付定金50万元；为尊重“上手买家”的隐私，未披露其身份，转卖款由被告艾客森德营销策划公司代收。同月6日，原告张硕、赵菊又支付151.22万元。至此，支付给“上手买家”的加价部分201.22万元付清。2018年7月10日，被告益荣房地产开发公司与原告张硕、赵菊签订《商品房买卖合同》，房价约定为416.78万元，与政府备案价一致。7月9日，所有房款付清。后听邻居议论，多人从“上手买家”那里买到房子，且不知“上手买家”是谁，怀疑“上手买家”是被告益荣房地产开发公司及其代理商虚构的，先假借虚假“上手买家”的名义与他们签订价外加价的保密阴合同“房屋转买协议”，然后再与他们签订政府备案价的公开阳合同《商品房买卖合同》，又借故收走除“阳合同”外的其他书面材料，可能中了被告益荣房地产开发公司的“阴阳合同”“套路卖”。案涉房屋的真实房价是与政府备案价一致的“阳合同”中约定的416.78万元，而被告益荣房地产开发公司及其代理商虚构“楼盘售罄”和“上手买家”，诱使原告张硕、赵菊向虚假“上手买家”加价买“二手房”并签订“阴合同”，实际上“阴合同”的真实卖方是被告益荣房地产开发公司。“阴合同”损害原告张硕、赵菊合法权益，故请求确认无效。理由如下：房价事关国计民生，房住不炒是国策，从中央到地方政府都严格控制房价。中央七部委和浙江省均发文，将捂盘惜售、囤积房源、操纵房价、未按政府备案价格和明码标价规定销售商品房或变相实行价外加价、签订不同交易价款的“阴阳合同”、非法规避房屋交易税费等销售行为，作为侵害群众利益的违法违规行为来打击，和作为房地产市场乱象来治理。在此背景下，被告益荣房地产开发公司虚构“楼盘售罄”和“上手买家”的虚假事实，捂盘惜售、囤积房源、操纵房价，不按政府备案价对外销售，与销售代理商艾客森德营销策划公司恶意串通，假借虚假“上手买家”名义签订价外加价的“阴合同”，以“阴合同”之合法形式，掩盖价外加价、逃避政府调控的非法目的，侵害群众利益，制造房地产市场乱象，是政府专项行动的打击治理对象，是损害社会公共利益的违法违规行为。因此，被诉“阴合同”符合《合同法》第五十二条第（三）、（四）项规定的无效情形，依法无效。“阳合同”经备案登记且已全面履行，其效力不容质疑，“阴合同”应当无效。根据有关法律规定，被告益荣房地产开发公司与代理商艾客森德营销策划公司应当承担连带责任，故列为共同被告。本案的争议焦点是各被告有无虚构“楼盘售罄”和“上手买家”这两个事实。根据数案原告异常的买房行为，证明存在虚构，举证责任在各被告。为此，原告张硕、赵菊诉至法院，请求判令：一、确认被告艾客森德营销策划公司于2018年6月20日与原告张硕、赵菊签订的《房屋转让协议》无效；二、本案诉讼费由被告益荣房地产开发公司、艾客森德营销策划公司承担。 原告张硕、赵菊为证明其主张，向本院提交如下证据材料： 1、《浙江省商品房买卖合同》一份、发票一份、转账凭证二份、预售证网页一份、不动产权证书一份，证明2018年5月4日，被告益荣房地产开发公司与原告张硕、赵菊签订公开的《商品房买卖合同》（房价变更为423.8万元），所有房款付清，同时收走了“房屋转卖协议”等材料，涉案房产目前已经按阳合同登记的事实。 2、《房屋转让协议》一份、收据二份、转账凭证四份，证明销售人员说6-4号的“上手买家”愿意转卖，但需加价201.22万元（另付给销售人员20万元，说已帮助减40万元，所以实际加价221.22万元），迫于别无选择，原告张硕、赵菊只得同意，2018年6月20日，原告张硕、赵菊与被告益荣房地产开发公司的销售代理商艾客森德营销策划公司签订“成交总价”为618万元的“房屋转卖协议”，并支付定金50万元；为尊重“上手买家”的隐私，未披露其身份，转卖款由被告艾客森德营销策划公司代收，同年7月6日，原告张硕、赵菊又支付151.22万元，加价部分201.22万元付清的事实。 3、对账清单、银行交易明细各一份，证明广厦建设集团有限责任公司（以下简称广厦建设集团公司）应当参加诉讼的事实。 被告益荣房地产开发公司答辩称，原告张硕、赵菊诉请与其无关，其不应被列为被告，《房屋转让协议》的签署、内容及履行均与其无关，两被告之间无委托关系；本案不存在与原告张硕、赵菊之间的阴阳合同，其仅与原告张硕、赵菊签了一份备案合同，所谓阴合同是原告张硕、赵菊的杜撰，未委托被告艾客森德营销策划公司与原告张硕、赵菊签订《房屋转让协议》，原告张硕、赵菊对沈申丽身份的描述互相矛盾，原告张硕、赵菊提供的证据显示沈申丽是中介公司股东，恰说明原告张硕、赵菊又将其描述为内部员工是错误的，涉案房产因欠施工款抵给施工方；除法律特别规定外，根据谁主张谁举证的原则，举证责任由原告张硕、赵菊承担，原告张硕、赵菊依据《合同法》第五十二条第（三）、（四）项主张《房屋转让协议》无效，但基础事实未能证明，不能仅凭猜想，原告张硕、赵菊系滥用诉权，应当承担举证不能的后果；捂盘惜售、囤积房源等行为属于行政机关管辖范围，本案是解决民事主体之间的合同纠纷，原告张硕、赵菊的诉请及理由不属于民事纠纷管辖。综上，原告张硕、赵菊的诉请及事实与理由，既不符合客观事实，也没有相应证据证明，更没有相应的法律依据，请法庭驳回原告张硕、赵菊的诉讼请求。 被告益荣房地产开发公司未向本院提交证据材料。 被告艾客森德营销策划公司答辩称，涉案房产系广厦建设集团公司委托其销售，因工程款抵偿获得，对外仅以代理人名义签订；其提供的是居间服务，未占有原告张硕、赵菊房款，收取佣金后已转给委托人广厦建设集团公司；其与原告张硕、赵菊签订合同时也明确告知系工抵房，不存在《合同法》第五十二条第（三）、（四）项无效情形，合同已经履行完毕；不存在原告张硕、赵菊所谓的阴合同，《浙江省商品房买卖合同》系《房屋转让协议》的一部分，属于一揽子协议，两者应当同样对待；原告张硕、赵菊对其诉请所依据的事实未尽到举证责任，捂盘惜售、囤积房源属于行政机关管辖范围。综上，请法庭驳回原告张硕、赵菊的诉讼请求。 被告艾客森德营销策划公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：《商品房代理合同书》一份，证明案涉颂居房产系广厦建设集团公司委托艾客森德营销策划公司进行销售，一共45套，委托协议广厦建设集团公司称该房产系工程款抵偿获得，艾客森德营销策划公司系受托于广厦建设集团公司，其并未与益荣房地产开发公司串通提高房价，进行不当交易的事实。 本院认证：原告张硕、赵菊提交的证据1，被告益荣房地产开发公司对《浙江省商品房买卖合同》、发票、转账凭证、不动产权证书真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，因为合同、发票载明金额均为416.78万元，房款应当为416.78万元，原告张硕、赵菊为何变更为423.8万元，房款已付清，未收走《房屋转让协议》，表述上把两个不同主体、不同内容的合同分开表述，对预售证网页三性有异议，与其无关，无证明力，被告艾客森德营销策划公司对《浙江省商品房买卖合同》、发票、转账凭证、不动产权证书真实性无异议，预售证网页无法看出何时打印，如在原告张硕、赵菊起诉时打印，当时已经完成不动产登记，与本案无关，与证明目的无关，不存在阴阳合同，《浙江省商品房买卖合同》是《房屋转让协议》的一部分；证据2，被告益荣房地产开发公司对三性无法确认，非合同一方，未收取款项，其未委托被告艾客森德营销策划公司与原告张硕、赵菊签约，被告艾客森德营销策划公司对真实性无异议，对证明目的有异议，《房产转让协议》与《浙江省商品房买卖合同》是配套的，属于一揽子交易，后者是前者的一部分，差价收取且已付给广厦建设集团公司，对张嘉珍40万元转账凭证不认可，与本案无关；证据3，被告益荣房地产开发公司认为已过举证期限，无原件，与本案无关，被告艾客森德营销策划公司不否认真实性，认为与本案无关。经审查，本院对证据1中《浙江省商品房买卖合同》、发票、转账凭证、不动产权证书及证据2中除40万元转账凭证以外的证据真实性均予以认定，对证据1中的预售证网页、证据2中的40万元转账凭证及证据3关联性均不予认定。 被告艾客森德营销策划公司提交的证据，原告张硕、赵菊对三性无异议，对代理人身份无异议，对主张涉案房屋系抵扣所得，从权利外观看，产权人是被告益荣房地产开发公司，双方存在真实债权债务及抵扣关系应举证，用于证明广厦建设集团公司有合法处分权，系适格出让方，如不能证明上述事实，足以证明广厦建设集团公司与益荣房地产开发公司恶意串通，以广厦建设集团公司名义加价卖实际是益荣房地产开发公司所有的一手房，价外加价，阳合同加上价外加价，阳合同价款归被告益荣房地产开发公司，被告益荣房地产开发公司是阴合同的委托人，被告益荣房地产开发公司认为其非代理方，无法发表意见，抵扣工程款是事实。经审查，该证据符合证据的真实性、关联性、合法性原则，本院确认作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理认定的事实如下： 被告益荣房地产开发公司因资金紧张，将其开发的通和·金橡臻园楼盘45套房屋（颂居1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、2-1、2-3、2-4、2-5、2-6、3-1、3-2、3-3、3-4、3-5、3-6、3-7、3-8、4-1、4-2、4-3、4-4、4-5、5-1、5-2、5-3、5-4、5-5、6-1、6-2、6-3、6-4、6-5、7-1、7-2、7-3、7-4、7-5、7-6、8-1、8-2、8-3、8-4、8-5）折抵工程款转让给了施工方（案外人广厦建设集团公司）。 2018年6月20日，原告张硕、赵菊（买受方）与被告艾客森德营销策划公司（出让方广厦建设集团公司委托代理公司）签订《房屋转让协议》，约定出让方将位于杭州市余杭区通和·金橡臻园颂居6号4室的房地产转让给买受方，总金额为618万元整，原告张硕、赵菊分别于2018年6月20日、7月6日向被告艾客森德营销策划公司支付50万元、151.22万元，合计201.22万元。被告艾客森德营销策划公司扣除代理服务费后，将款项支付给出让方广厦建设集团公司。 2018年7月10日，原告张硕、赵菊（买受人）与被告益荣房地产开发公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房位于杭州市余杭区，建筑层数地上3层，地下1，地下**，该商品房位于第**房产权登记建筑面积共208.39平方米，其中，套内建筑面积199.63平方米，应分摊的共有建筑面积8.76平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20000元，总价款416.78万元；付款方式：一次性付款，买受人需在2018年7月10日前一次性付清全部房款416.78万元；出卖人应当在2018年7月16日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。2018年7月9日，原告张硕、赵菊付清房款416.78万元。2018年7月10日，涉案房产办理不动产权证书，编号为浙（2018）余杭区不动产权第0091753号，登记权利人为原告张硕、赵菊，房屋建筑面积208.39平方米。后原告张硕、赵菊认为其与被告艾客森德营销策划公司签订《房屋转让协议》系二被告恶意串通，以合法形式掩盖非法目的、损害了社会公共利益，要求确认无效，由此成讼。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告张硕、赵菊以《房屋转让协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（四）及《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定为由主张无效，但原告张硕、赵菊未能证明《房屋转让协议》存在以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益或者违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗的情形，因此原告张硕、赵菊应当承担举证不利的后果。故原告张硕、赵菊的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告益荣房地产开发公司辩称《房屋转让协议》与其无关，不存在阴阳合同，是否存在捂盘惜售、囤积房源行为属于行政机关管辖范围，原告张硕、赵菊未尽到举证责任，本院予以采信。同理，被告艾客森德营销策划公司的抗辩意见，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告张硕、赵菊的诉讼请求。 本案案件受理费80元，由原告张硕、赵菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长 李 丽 审 判 员 吕 伟 人民陪审员 陈 芳 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员 汤靓靓