广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初2103号原告：开平市长沙街八一村虾头经济合作社，地址：广东省开平市长沙街八一村民委员会虾头村。负责人：李寿强。委托诉讼代理人：张巨欢，广东知成律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍锦燕，广东知成律师事务所实习律师。村民代表：李荣昌。被告：余伯区，男，1970年10月3日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：劳伟文，广东谭江律师事务所律师。原告开平市长沙街八一村虾头经济合作社（以下简称“虾头经济社”）与被告余伯区农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，并于同年8月6日公开开庭进行了审理，原告虾头经济社的委托诉讼代理人张巨欢、伍锦燕、村民代表李荣昌、被告余伯区及其委托诉讼代理人劳伟文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虾头经济社向本院提出诉讼请求：1、判令被告补交占地面积租金125664元（自2012年9月1日暂计至2018年9月30日）及所欠租金48179元（自2018年10月1日暂计至2019年3月31日，后续租金从2019年4月1日计至解除合同返还土地止）；2、判令解除2007年8月21日签订的《开平市农村合同》；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告虾头经济社变更第1项诉讼请求为判令被告向原告补交占地面积租金149934元（自2012年9月1日起计至2019年6月30日，按2007年8月21日签订的《开平市农村合同》约定的租金标准计算）。事实和理由：2007年8月21日，原告与被告签订《开平市农村合同》，约定承租东风开发区3000平方米土地，租期15年，（自2008年1月1日起至2022年12月31日止），租金（详见证据清单2007年8月21日签订的《开平市农村合同》）。合同签订后由开平市长沙街八一村民委员会保管合同原本以及代收租金。至2018年7月，因征地需要，原告向开平市长沙街八一村民委员会调取涉案土地租赁合同，了解到被告于2011年8月29日签订了一份终止合同协议和一份《开平市农村合同》，但租地面积变更成4872.56平方米，租期变为20年，租金比原合同减少了。（详见附表一）。至此，同一出租地却有两份不同的租赁合同，即2007年8月21日签订的《开平市农村合同》和2011年8月29日签订的《开平市农村合同》（详见证据清单）。无论如何，依法成立的合同应依法解除，否则依然有效。原告认为，2011年8月29日签订的《终止合同协议》和《开平市农村合同》未经村民同意，签订以上内容的村民未取得村民会议的特别授权，包括终止原合同《开平市农村合同》、扩大租赁面积、降低租金、延长租赁期限等，且《民主协议书》的落款日期存在涂改，不具真实性，该合同无效，故请求补缴占地租金。①因被告实际占用面积4872.56平方米，按原合同标准计算租金，自2012年9月1日至2017年12月31日，被告应支付租金494995.2元，扣减已支付租金392098.56元，尚欠租金102896.64元；②自2018年1月1日至2018年9月30日，被告因征地实际占用面积4461平方米，应支付租金72268元，扣减已支付租金49500元，尚欠租金22768元；③2018年10月，被告因实际占用面积与原告协商无果，遂拒绝支付所有租金并继续占用租地。被告行为已严重违约，故请求解除合同，至2018年10月1日起暂计至2019年3月31日尚欠租48179元，以上①—③共计173844元（详见附表二）。为维护原告的合法利益，现原告根据《民事诉讼法》第一百一十九条，向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告余伯区辩称，一、被告已按双方签订的《开平市农村合同》约定足额支付每月的租金，没有拖欠或减少应交租金。原告要求被告补交租金173844元及2019年4月1日起的后续租金没有任何事实及法律依据，应依法被驳回。1、被告与原告在2011年8月29日签订《终止合同协议》及新的《开平市农村合同》，双方于2007年8月21日签订的《开平市农村合同》已在2012年8月31日终止，从2012年9月1日起，被告已按2011年8月29日签订的《开平市农村合同》的约定交纳租金。被告与原告双方曾于2007年8月21日签订了一份《开平市农村合同》，由被告承租位于虾头村村边，面积3000平方的土地，该合同约定，由2008年1月1日开始共15年，2008年至2010年每月每平方1.2元，以后每3年每平方递增0.20元。该土地正面是在大路边，被告承租后建成了钢构厂。由于被告承包该土地后，该土地后仍有约1800多平方的土地多年来一直闲置。由于该土地被虾头村门楼、村民住房、公房和厕所挡路，只有90公分小路和巷路通往，交通极不便利，无人承租。直至2011年，原告村长和村民代表找到被告，与被告商讨一体化承包，要求被告也将承包厂后的1800多平方的闲置土地。被告同意再承包被告厂房后的1872.56平方闲置土地，但要求该土地承包价格必须较低，且两块土地需一体化承包二十年。经双方商讨，该1800多平方的土地的承包价格为每平方0.80元。后来，经双方经协商一致，同意签订新的承包合同，旧的承包合同终止，新的合同承包土地面积共为4872.56平方，承包期限由2012年9月1日起至2032年8月31日止共20年，租金自2012年9月1日至2015年8月31日止每月每平方1.17元，每月租金5700元，之后租金按每三年递增10%。新的合同约定的租金为1.17元起，实际上是按原承租土地3000平方每平方1.40元，新增承租土地1872.56平方每平方0.80元计算出来的（即3000㎡×1.4元/㎡+1872.56㎡×0.8元/㎡=5698.05元，5698.05元÷4872.56㎡=1.1694元/㎡）。新的合同是双方真实意思表示，原告实际上没有任何利益损害，原告不仅能将无法出租的土地出租，又能收取更多的土地租金。新的合同实际上增加了合作社的收入，对村民是更加有利。于是，被告与原告于2011年8月29日签订了《终止合同协议》及新的《开平市农村合同》。签订新的承包合同后，被告一直按该新的合同约定支付租金，多年来原告一直没有任何异议。原告现要求被告按2007年双方签订的旧合同的租金标准并以4872.56平方为基数计算补交租金明显与双方的新合同约定不符。因此，原告要求补交租金是没有依据的。2、被告与原告双方于2011年8月29日签订《终止合同协议》及《开平市农村合同》合法、有效。从原告提供的证据，包括2011年8月25日原告方全体村民在该村文化室召开民主议事的签名表、2011年8月29日被告与原告的三名代表签订的《终止合同协议》、2011年8月29日被告与原告签订的新《开平市农村合同》。上述证据足可证实原告发包时有经过村民代表大会讨论通过，发包程序合法。且签订合同时有当时村长及村民代表签名并加盖村合作社的公章确认，合同内容是双方真实意思表示，该合同已依法成立并生效，是真实、合法、有效的合同。并且，如前所述，该合同的内容没有损害任何一方的利益，被告承租以来一直按依约交付租金，多年来一直没有发生任何争议。关于原告诉状提出《民主议事表》日期存在涂改问题，该民主议事表上的涂改纯属笔误，已经有了村集体公章确认，不影响《民主议事表》的真实及合法性，应当认定《民主议事表》具有效力。因此，原告认为《终止合同协议》和2011年8月29日签订的新《开平市农村合同》无效是没有任何依据的。二、被告与原告双方于2011年8月29日签订的《开平市农村合同》必须依约继续履行，直至合同期满。原告提出解除双方2007年8月21日签订的《开平市农村合同》没有事实及法律依据，其诉求也不成立。1、被告与原告双方2007年8月21日签订的《开平市农村合同》已经于2011年8月29日经双方签订《终止合同协议》而终止。所涉及土地现仅存在一份有效的合同，即双方于2011年8月29日签订的新的《开平市农村合同》，现在双方是按新的合同履行。因此，原告提出解除2007年8月21日签订的《开平市农村合同》不能成立。2、原告提出解除合同的理由不成立。原告诉状称“2018年10月，被告因实际占用面积与原告协商未果，遂拒绝支付任何租金并继续占用租地”完全不是事实。由于2017年中开平市人民政府因西环路建设，双方并没有对征收地块的面积进行丈量，也没有对征收地块应当减去的租金进行核算。所以原告在“2018年租金单据”上写上：“因西环路征地占用乙方租赁地，未核实租赁面积，预收租金”。并且，被告每月都按时缴纳租金，没有违反合同义务。因此并不存在原告诉称的拒绝支付租金并占用租地等违约问题。综上所述，被告认为原告诉状陈述的事实和诉讼请求均不能成立，恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，切实维护被告的合法民事权益，维持2011年8月29日签订的合同的效力，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据且与本案存在关联的证据，在本院认为部分再行分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月21日，虾头经济社作为出租方与作为承租方的余伯区签订《开平市农村合同》，出租方代表签名有：李寿强、许素霞、关美芳，合同经开平市长沙街八一村民委员会鉴证，合同约定虾头经济社将东风开发区面积3000平方米的土地（东至马路、南至村路、西至空地、北至空地）出租给余伯区使用，租赁期限为15年（2008年1月1日至2022年12月31日）。同日，双方签订《土地补充协议》，甲方代表签名有：李寿强、许素霞、关美芳，开平市长沙街八一村民委员会在《土地补充协议》上盖章同意。协议约定：经研究决定，由2007年9月1日至2007年12月31日4个月时间作为乙方租赁期内兴建厂房时间，此4个月期免收租金。2011年8月29日，虾头经济社作为甲方与作为乙方的余伯区签订《终止合同协议》，甲方代表签名有：李寿强、关美芳、李丽棠。协议约定：一、甲乙双方同意于2012年8月31日终止本租赁合同。二、原合同乙方投资的建筑物归乙方所有至2032年8月31日止。同日，双方签订《开平市农村合同》，甲方代表签名有：李寿强、关美芳、李丽棠，合同约定虾头经济社将虾头村面积4872.56平方米的土地出租给余伯区使用，租赁期限为20年（2012年9月1日至2032年8月31日）。另查明，从本院对村民代表的调查情况及签名的笔迹对比来看，可以认定虾头经济社与余伯区于2011年8月29日签订的《开平市农村合同》、《终止合同协议》未经民主议事程序。再查明，庭审中双方确认因西环路建设征收案涉土地面积为266.22平方米，余伯区现实际使用的土地面积为4316.89平方米；同时确认依据2011年8月29日签订的《开平市农村合同》的租金标准计算，计至2019年6月30日，计得余伯区共欠虾头经济社租金16088.28元。本院认为，本案为农村土地承包合同纠纷。本案争议的焦点是虾头经济社与余伯区于2011年8月29日签订的《开平市农村合同》、《终止合同协议》是否有效。首先，从本院对村民代表的调查情况来看，部分村民代表对变更合同是知悉的，且余伯区在涉案土地上的经营行为亦是公开进行，可以说虾头经济社的村民（社员）对此应是明知且未提出异议，余伯区有正当的理由信赖涉案土地租赁合同合法有效，其基于信赖而对涉案土地进行投入及经营而产生的对应的正常生产经营秩序应得到法律保护；其次，虾头经济社的村民（社员）依法对集体事务享有知情权、决策权、管理权和监督权，若认为涉案土地租赁合同有违反村民民主议定原则的，则应当在合理的期限内提出异议，并在必要时通过法律途径解决可能的纠纷，但涉案土地租赁合同履行长达多年却没有提出任何异议，应视为同意余伯区租赁涉案土地进行经营；最后，虾头经济社对自行签订的合同，又自行主张合同无效，不仅不符合合同法第五十二条关于合同无效的规定，也违反诚实信用的民法基本原则，若仅因租赁涉案土地的民主议事程序存在瑕疵，而不考虑上述实际案情而认定涉案土地租赁合同无效，必然会损害余伯区应受法律保护的信赖利益以及已经形成的生产经营秩序，同时也会造成鼓励失信行为的后果，不利于诚实信用的社会善良风俗的形成。综上，双方于2011年8月29日签订的《开平市农村合同》、《终止合同协议》为双方当事人的真实意思表示，且不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，应当确认有效，双方理应严格遵守协议的约定履行自己的义务。关于余伯区是否需向虾头经济社补交租金的问题。如前所述，双方于2011年8月29日签订的《开平市农村合同》合法有效，而庭审中，双方确认因西环路征收案涉土地面积为266.22平方米，余伯区现实际使用的土地面积为4316.89平方米，虾头经济社以余伯区现实际使用的土地面积4316.89元为基础，依据该合同计至2019年6月，计得余伯区共欠虾头经济社租金16088.28元，余伯区对此没有异议，且同意补交，本院予以确认。故，虾头经济社请求超出部分，本院不予支持。关于虾头经济社是否有权解除其与余伯区于2007年8月21日签订的《开平市农村合同》的问题。如前所述，双方于2011年8月29日签订的《终止合同协议》合法有效，也就是说，双方已协商一致于2012年8月31日终止2007年8月21日签订的《开平市农村合同》项下的权利义务，故现虾头经济社请求解除双方于2007年8月21日签订的《开平市农村合同》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告余伯区应于本判决生效之日起十日内支付租金16088.28元（计至2019年6月30日）给原告开平市长沙街八一村虾头经济合作社；二、驳回原告开平市长沙街八一村虾头经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14140.58元（已由原告开平市长沙街八一村虾头经济合作社预交），由原告开平市长沙街八一村虾头经济合作社负担13921.38元，被告余伯区负担219.2元。原告开平市长沙街八一村虾头经济合作社多预交的受理费219.2元，由本院予以退回；被告余伯区应向本院补缴受理费219.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄安民审 判 员  余小红人民陪审员  余春实二〇一九年十一月九日书 记 员  陈绮琪