福建省福州市晋安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0111执异48号 案外人：张志杰，男，1988年5月16日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 申请执行人：林明础，男，1961年12月22日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈常青，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方阳，福建君立律师事务所律师。 被执行人：陈旭，男，1972年10月4日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 被执行人：陈俊，男，1975年3月24日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 被执行人：广西金士达资产管理股份有限公司，住所地。 法定代表人：陈旭，董事长。 被执行人：北海凯昇房地产开发有限公司，住所地。 法定代表人：陈旭，董事长。 在本院执行申请执行人林明础与被执行人陈旭、陈俊、广西金士达资产管理股份有限公司（以下简称“金士达公司”）、北海凯昇房地产开发有限公司（以下简称“凯昇公司”）民间借贷纠纷一案中，案外人张志杰于2019年9月17日对本院裁定查封、拍卖位于北海市两套房屋（以下简称“1809号和2310号房屋”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张志杰向本院提出异议请求：中止对1809号和2310号房屋的查封、拍卖。事实和理由：案外人对1809号和2310号房屋享有产权。包括上述两处房产在内的五处房产系其帮助被执行人销售，并支付了30万元的保证金，后来得知该房产尚未解押，无法正常过户，其与他人融资112万元全款收购包括1809号和2310号房屋在内的五套房屋，钱款分批转入被执行人指定账户，其中有4万元未支付给陈俊。2017年6月30日，其与陈旭、陈俊签订《房屋买卖协议》。在1809号和2310号房屋解押后，其强烈要求进行过户登记，被执行人以各种理由不予配合。2017年11月13日，被执行人要求与其重新签订一份《房屋买卖协议》，该份协议仍将签约时间载为2017年6月30日。同时，双方又签订一份《房屋买卖补充协议》，该补充协议落款时间为2017年11月13日，约定其购买的房产先过户至陈俊名下，再过户予其。2017年5月其支付购房款后，就委托装修公司对1809号和2310号房屋进行装修。装修完成后，其入住至今，并自2017年6月30日起至今向物业公司交纳物业服务费。在2018年1月陈俊取得不动产证后，1809号和2310号房屋即被法院查封，其在6月份才知晓该信息。其已向执行法官提交了商品房买卖合同和购房款支付凭证等证据。执行法官告知有关其购买的5套房屋的处理结果将会以法律文书的形式通知其，但直至5套房屋中的3套被拍卖，其才知道房屋已经进入拍卖程序，期间其未收到任何形式的通知。案涉5套房屋系其与他人集资于2017年5月购买，其请求法院对《房屋买卖协议》的形成时间进行鉴定，查明事实真相，还其公道。案外人认为本院查封并准备拍卖、变卖或以物抵债的房屋属于案外人所有，继续执行将损害案外人作为物权人的合法权益，故请求中止对1809号和2310号房屋的执行。 申请执行人林明础称，一、案外人提交的证据材料不具有真实性，无法证实其在法院查封案涉房产前已经实际购买。案外人主张其系以先向被执行人凯昇公司购买房产再行销售的方式代销房产，不符合日常交易习惯，缺乏事实依据。理由如下：1．案外人提交的《凯昇银滩假日公寓独家销售协议》不具有真实性。若该协议系委托销售合同，根据交易习惯，应不仅包括委托销售的房产信息，还应当包括委托期限、委托销售价格以及佣金等条款，但该协议中明显缺乏代销条款；若该协议系房屋销售合同，根据交易习惯，不仅应当包括房产信息、房产总金额，还应当包括购房款的支付方式、网签时间、房屋交接时间方式、不动产证件的办理时间、税费承担以及违约责任等条款，但该协议明显缺乏上述重要购房条款。案外人并未提供向凯昇公司支付购房款的转账凭证以及凯昇公司开具的正规收款发票，仅凭有凯昇公司盖章的30万元定金收据无法证实案外人与凯昇公司存在真实的房屋买卖关系以及款项往来，且该笔款项的实际收款人系被执行人陈旭。其认为若案外人向凯昇公司购房一事属实，案外人应当直接将购房款汇至凯昇公司账户，但案外人将该款直接汇至陈旭账户，明显不符合常理。2．案外人提交的两份与凯昇公司签订的《房屋买卖协议》及《中国建设银行个人活期账户交易明细》不具有真实性。根据案外人提交的两份《房屋买卖协议》可知，案外人向凯昇公司购买1809号和2310号房屋，签订该两份协议的时间均为2017年6月30日，两套房屋总价款为54万元（19万元+36万元），结合交易明细可知：第一，案外人于2017年6月30日后共向陈俊转账两笔共计65万元，该金额与购房款明显不符；第二，凯昇公司并未出具正规发票。故，该转账记录无法说明案外人向陈俊转账的65万元与凯昇公司有关，更无法说明系向凯昇公司支付购房款。需要说明的是：日常交易中，代售地产通常是以委托方式进行，案外人主张以先购买再销售的方式明显与日常交易习惯不符。3．据案外人陈述，2017年11月13日签订的补充协议主要目的是约定“房产先过户到陈俊名下，再过户给张志杰”。根据日常交易习惯，购房者若实际购得商品房，便有权要求销售方将产权直接过户至购买者名下，无须先过户到第三人名下，再由第三人过户至购买者名下，若以此种方式过户不仅增加成本，而且没有实际意义。故，其认为案外人的上述陈述明显不符合逻辑，不应予以采信。二、案外人提交的证据无法证实其一直使用案涉房屋至今。1．案外人提供的《房屋装修合同》、《装修工程预算单》不具有真实性，且附件《收条》、《收据》未加盖双方的公章，真实性亦不明。根据交易习惯，业主在签订装修合同之后会通过银行转账方式支付装修款，装修公司开具正规装修款发票，但是案外人并未提供该材料，故，无法排除上述材料是案外人后期补签的可能性。2．案外人提交的北海凯捷投资置业有限公司出具的《证明》、《缴费通知单》、《收款收据》不具有真实性，且除上述材料之外，案外人并未提交物业费、水电费转账记录等其他相关证据材料，无法证实案外人已经实际缴费以及居住至今。另，经查，北海凯捷投资置业有限公司的总经理系陈俊，监事系陈旭，故其有理由怀疑上述证据材料系后期制作的，不具有真实性。3．据悉，1809号和2310号房屋已于2019年8月12日10时至2019年8月13日10时由本院挂网拍卖，在此之前，本院已经实地察看了房屋的实际情况，并作出“房屋现空置”的结论，案外人的陈述明显与该结论不符。综上，其认为案外人的异议申请无事实依据，请求法院查明事实，驳回案外人的异议申请。若案外人涉及虚构买卖关系，对抗法院执行，请求法院依法给予处罚。 被执行人陈旭、陈俊、金士达公司、凯昇公司均未陈述意见。 本院查明：本院于2019年3月13日作出（2018）闽0111执3209-2号执行裁定书，裁定查封、拍卖被执行人陈俊所有的坐落于假日公寓××、××、××、××、××、××、××、××房产。案外人知晓该裁定后，以其已买受1809号和2310号房屋并实际占有为由提起本案执行异议。案外人为此提交了两份《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》、其个人银行账户交易明细、《房屋装修合同》等证据为证。两份《房屋买卖协议》载明的签订日期均为2017年6月30日，协议双方均为凯昇公司与案外人，其中一份协议约定凯昇公司将案涉2310号房屋以36万元出售给案外人，另一份协议约定凯昇公司将案涉1809号房屋以19万元出售给案外人。《房屋买卖补充协议》的双方当事人为陈俊与案外人，协议载明的签订日期为2017年11月13日，该补充协议约定：陈俊将包含1809号和2310号房屋在内的共计5套房屋出售给案外人，1809号房屋的售价为19万元，2310号房屋的售价为36万元，上述5套房屋因在凯昇公司名下现先要办理到陈俊名下后再办理第三方过户手续，由案外人全权办理过户事宜，陈俊配合办理。案外人于2017年6月30日向陈俊转账支付了35万元，交易附言为解押凯昇公寓房以及购房款，于2017年7月4日向陈俊转账支付30万元，交易附言为凯昇购房款。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据案外人提供的证据，其系与凯昇公司签订书面买卖合同，约定买卖1809号和2310号房屋，随后案外人支付了购房款。但其提供的补充协议约定的出卖人变更成了陈俊，而补充协议签订时，1809号和2310号房屋仍登记在凯昇公司名下。该情形与日常生活经验不符，案外人未能给出合理解释，其主张在本院查封之前其就已签订合法有效的书面买卖合同，本院难以采信。其次，案外人主张其共向被执行人购买了5套房屋，其提供的转账记录虽备注了钱款性质为“解押款”和“购房款”，但该金额与协议约定的购房款金额不符，其亦无法证明上述钱款系用于支付1809号和2310号房屋的购房款，本院无法认定其支付1809号和2310号房屋的全部价款。再次，案外人与陈俊签订补充协议时，即已知晓1809号和2310号房屋仍登记在凯昇公司名下，即陈俊尚未取得1809号和2310号房屋的所有权，其仍与陈俊签订买卖合同，可视为愿意承担今后可能无法过户至其名下的风险，因此本院无法认定1809号和2310号房屋无法过户至案外人名下没有其自身原因。综上，案外人主张排除对1809号和2310号房屋的执行，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人张志杰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林朝晖 审判员  陈华柱 审判员  苏俊宇 二〇一九年十一月十五日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。