福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终7677号 上诉人（原审被告）：王峻松，男，汉族，1969年5月20日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：何伟杰，福建合众天成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈琳，福建合众天成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶林浩，男，汉族，1991年6月12日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：叶道明，福建瀛榕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪，福建瀛榕律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人）：福州市鼓楼区四和弦艺术培训学校，住所地福州市鼓楼区湖滨路**闽发西湖广场**楼**。 法定代表人：刘田田，校长。 上诉人王峻松因与被上诉人叶林浩、福州市鼓楼区四和弦艺术培训学校（以下简称为四和弦培训学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初7066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王峻松上诉请求：1.撤销一审民事判决发回重审或依法改判驳回叶林浩的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由叶林浩承担。事实与理由：一、叶林浩的诉讼请求中并没有明确关于案涉房屋租赁关系已于2019年3月14日解除，而一审法院径行判决双方的租赁关系已于2019年3月14日解除，属判决超出诉讼请求、严重违反法定程序，应裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。二、一审法院认定事实错误，王峻松并无违约行为。1.2018年租金的支付对象是案涉房屋的原权利人罗杰、陈琪，王峻松未向叶林浩支付2018年的租金并无违约。根据《房屋租赁合同》第三条约定，案涉房屋2018年租金的支付时间为2018年2月1日前，此时案涉房屋的权利人依然是原产权人罗杰、陈琪，故王峻松支付2018年案涉房屋租金的对象是案涉房屋的原权利人，而非叶林浩。即便王峻松未按时支付案涉房屋2018年的租金（因王峻松与原产权人罗杰、陈琪尚有其他未结算的债权债务，故未支付案涉房屋2018年的租金），相应未付租金形成的债权也系原产权人罗杰、陈琪享有，叶林浩要求王峻松支付2018年11月19日至2018年12月31日的案涉房屋租金没有事实依据。2.王峻松收到本案诉讼文书并经庭审质证后才确认叶林浩于2018年11月通过司法拍卖的方式取得案涉房屋的所有权。叶林浩提起本案诉讼前，叶林浩邮寄的相关“解除租赁关系”的函件不具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，不发生解除合同的法律效力。现经一审庭审确认叶林浩系案涉房屋新的产权人后，王峻松愿继续履行原《房屋租赁合同》并按合同的约定支付2019年的租金。三、一审未将案涉房屋的次承租人刘田田追加为第三人显属错误。《房屋租赁合同》履行过程中，王峻松将案涉房屋转租给次承租人刘田田。根据王峻松提供的案涉房屋的转租合同，案涉房屋的次承租人为刘田田。刘田田作为案涉房屋的使用人，本案的判决结果与刘田田有法律上的利害关系，一审法院应将刘田田追加为本案的第三人参加诉讼。四、退一万步讲，如果王峻松与叶林浩之间关于案涉房屋的租赁关系已于2019年3月14日解除，则一审法院判决王峻松支付2019年3月15日起至腾房之日止的租金属适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，如王峻松与叶林浩之间关于案涉房屋租赁关系已于2019年3月14日解除，则叶林浩应要求次承租人刘田田支付自2019年3月15日的逾期腾房占有使用费，而非要求王峻松支付租金。 叶林浩辩称，一、一审确认2019年3月14日起租赁关系已实际解除。1.与本案相同案件已有生效民事判决，一审法院同样判决确认李民与王峻松之间的房屋租赁关系于3月6日《关于解除房屋租赁关系的函》送达之日起解除。2.叶林浩庭审过程中明确诉请确认双方租赁关系于2019年3月14日解除，并提交《关于解除房屋租赁关系的函》及邮寄凭证作为证据。二、叶林浩系案涉406房屋租金的合法收益权人。1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款、《执行裁定书》[（2016）川01执1005号之六]裁定第一项，叶林浩通过拍卖取得案涉房屋所有权，有权要求王峻松支付租金；2.人民法院拍卖公告及《案外人租赁情况告知函》表明，王峻松确认租金仅只支付到2017年12月31日止，并没有主张和原权利人有存在所谓债权债务，即使王峻松与原权利人存在所谓债权债务，与叶林浩向王峻松主张的2018年11月19日之后的租金无关；假如王峻松在2018年2月1日前向原权利人支付了2018年度租金，则叶林浩需要向原权利人主张，但实际上王峻松并未支付；3.根据《房屋租赁合同》约定，王峻松应于每年度2月1日前支付当年租金，但从2019年1月1日至今10月份，王峻松拒不履行支付2019年度租金义务，其违约行为符合租赁合同约定解除条件。三、叶林浩按合同约定方式充分履行了告知义务。1.根据《房屋租赁合同》第十四条，双方发生的任何往来均应以书面形式送达。2.叶林浩按照《房屋租赁合同》约定方式、、地址书面发出权属变更催收租金、解除租赁关系的三份通知函件给王峻松，同时预留了叶林浩的电话、地址；没有任何证据证明王峻松收到叶林浩三封函件后有提出书面异议，王峻松不支付租金短信回复理由“要与其股东和律师商议”，此后再无答复。3.叶林浩发出书面函件的同时，还发短信告知了王峻松函件寄送情况，王峻松确认收到函件，叶林浩再次明确确认按原《房屋租赁合同》继续履行；本案叶林浩取得房屋权属凭证后即到406房屋找承租人，叶林浩当面向四和弦培训学校法定代表人刘田田出示相关产权证明文件并提交《关于催收房屋租金告知函》，刘田田当面签收文件并称会转告转租人王峻松；而且王峻松以优先权人身份提交《案外人租赁情况告知函》并参与标的物拍卖，获取确认新产权人渠道是畅通的；另一案涉405房屋，该案中李民找到王峻松并向其出示了裁定书等权属文件，王峻松至今也未履行付租义务，拒不履行生效判决。四、根据王峻松提交的《案外人租赁情况告知函》，王峻松在与原权利人签订《房屋租赁合同》时，案涉房屋已设立抵押权，王峻松无权请求叶林浩继续履行合同。五、关于案涉06房屋以及05房屋实际使用情况。王峻松与四和弦培训学校法定代表人刘田田签订的《租赁合同》标的物为闽发西湖广场1#、2#、3#楼连体四层07、08室，而非本案诉争标的物06室；目前05、06室部分由四和弦培训学校实际占用，大部分还是由王峻松占用，因此，四和弦培训学校系一审适格的第三人且第三人对合同解除没有异议，一审判决王峻松支付租金至腾房之日并无不当。 四和弦培训学校未作答辩。 叶林浩向一审法院起诉请求：1.判令解除坐落于闽发西湖广场1#、2#、3#楼连体4层06室[不动产权证书号：闽（2018）福州市不动产权第9024912号]叶林浩与王峻松之间的租赁关系；2.判令王峻松支付拖欠的租金，自2018年11月19日起至搬离之日止（暂计至起诉之日为85674.29元）；3.判令王峻松支付叶林浩各项违约金合计146623.05元（暂计至起诉之日止）；4.判令王峻松承担本案的保全费、诉讼费用、律师费。 一审法院认定事实：2018年11月19日叶林浩通过四川省成都市中级人民法院于京东网的司法拍卖中竞得原权利人为罗杰的福州市鼓楼区湖滨路78号闽发西湖广场1#、2#、3#楼连体第4层06室的房屋，后叶林浩于2018年12月25日办理闽（2018）福州市不动产权第9024912号《不动产权证》，房屋建筑面积为782.61平方米。 2012年12月31日甲方罗杰、陈琪与乙方王峻松签订《房屋租赁合同》，其中载明：“第一条第一款，房屋坐落：鼓楼区湖滨路78号闽发西湖广场1#、2#、3#楼连体层:第4层406室……第三条第一款第二项，本合同项下房屋租金标准，第一至五年度的房屋租金标准为每平方米人民币30.13元/月。每月租金为人民币91000元大写：人民币玖万壹仟元整。第六年度开始（即2018年1月起）房屋租金每五年递增一次，递增率为3%。第三项，租金支付方式……自2018年1月起，乙方应于每年2月1日前交付当年租金，先付后用。第九条第四款，甲方在受到乙方交付的租金后，应向乙方出具收款凭证。第十一条第一款第二项，乙方支付租金逾期时间超过三十日，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付相当于六个月租金的违约金（此违约金具有独立性且不受合同解除的影响），同时，乙方除应支付拖欠的款项外，还应按拖欠款项金额的0.1‰/天，向甲方支付逾期付款违约金直至付清拖欠款项之日止。” 王峻松于2017年1月10日向四川省成都市中级人民法院发出《案外人租赁情况告知函》其中载明，王峻松实际支付本案房产的租金至2017年12月31日。 2018年11月22日，叶林浩向王峻松寄送《关于催收房屋租金的通知函》，其中载明：“福州市鼓楼区湖滨路78号闽发西湖广场1#、2#、3#楼连体层第四层406室，上述房屋所有权于2018年11月19日起发生了转移，由成都市中级人民法院裁定（2016）川01执1005号之六）。现该房屋所有权人为叶林浩。”2018年12月20日，叶林浩向王峻松寄送《关于催收租金通知函》，要求王峻松支付租金。王峻松确认收到该函件。2019年3月12日，叶林浩向王峻松寄送《关于解除房屋租赁关系的函》，其中载明：“关于闽发西湖广场1#、2#、3#楼连体4层06室出租事宜，叶林浩当面并书面向王峻松发出催告通知函，但王峻松收到后至今仍未按《房屋租赁合同》的约定履行付租义务，逾期已近四个月。根据《房屋租赁合同》第十一条的约定，叶林浩现正式通知王峻松解除闽发西湖广场1#、2#、3#楼连体4层06室租赁关系并追究你逾期付租的违约责任。”王峻松于2019年3月14日收到该函件。 2017年11月28日，刘田田与王峻松签订《租赁合同》，约定合同期限自2018年2月1日起至2020年7月31日止。刘田田将诉争房用于开办福州市鼓楼区四和弦艺术培训学校。 一审法院认为，叶林浩于2018年11月19日依法取得诉争房产所有权并告知王峻松，叶林浩与王峻松之间债权债务关系依法成立。由于王峻松拒不履行债务，存在违约行为，叶林浩于2019年3月12日向王峻松发出《关于解除房屋租赁关系的函》后，王峻松于2019年3月14日收到该函件，双方租赁关系于2019年3月14日解除。叶林浩主张2018年11月19日起至搬离之日的租金，本院予以支持。原房屋租赁合同约定的违约金过高，应适当予以降低，按3个月租金72862.32元计算，由王峻松向叶林浩给付。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十九条规定，判决：一、叶林浩与王峻松之间关于闽发西湖广场1#、2#、3#楼连体4层06室[不动产权证书号：闽（2018）福州市不动产权第9024912号]的租赁关系已于2019年3月14日解除；二、王峻松于本判决生效之日起十日内向叶林浩支付拖欠的租金（按照每平方米30.13元/月，共782.61平方米，从2018年1月起租金每五年递增一次，递增率为3%的标准计算，自2018年11月19日起至腾房之日止）；三、王峻松于本判决生效之日起十日内向叶林浩支付违约金72862.32元；四、驳回叶林浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4784元，减半收取计2392元，由王峻松负担2000元，由叶林浩负担392元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。叶林浩于2018年11月19日从原产权人罗杰处依法取得诉争房产所有权后，有权依案涉《房屋租赁合同》向王峻松催讨租金。根据现有证据及庭审调查，可以证实叶林浩于2018年11月22日通过信函将其通过法院拍卖取得诉争房产所有权的事由告知案涉房屋承租人王峻松并向其催收租金，王峻松在收到通知后仍拒绝履行债务。根据案涉《房屋租赁合同》第十一条第一款：“王峻松支付租金逾期时间超过三十日，出租人有权解除本合同……”的规定,叶林浩有权解除案涉租赁合同。故一审认定王峻松于2019年3月14日收到《关于解除房屋租赁关系的函》，双方租赁关系于2019年3月14日解除并无不当,亦没有超出叶林浩的一审诉讼请求。经查，王峻松至今未与叶林浩就案涉房屋进行交接，故一审认定王峻松应支付2018年11月19日起至搬离之日的租金并无不当，本院予以维持。王峻松主张本案应追加案涉房屋次承租人刘田田为第三人，但刘田田与案涉房屋产权人并未签有租赁合同，非本案的必要诉讼参加人，一审未予追加并无不当。 综上所述，王峻松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费4784元，由王峻松负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇一九年十一月八日 法官助理陈奇 书记员林雨婷