福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初6267号 原告:厦门常春藤物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区高林中路**万科云玺领航**楼**。 法定代表人：项凌云，总经理。 委托诉讼代理人：王俊，男，系该公司工作人员。 被告：吴纳卿，女，1970年7月12日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：杨志毅，男，住福建省厦门市同安区，由厦门精诚裕塑胶有限公司推荐。 原告厦门常春藤物业管理有限公司（以下简称“常春藤公司”）与被告吴纳卿物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常春藤公司的委托诉讼代理人王俊、被告吴纳卿及其委托诉讼代理人杨志毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 常春藤公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴纳卿向常春藤公司支付拖欠的房屋物业服务费12811.89元（从2014年3月至2019年7月止暂计65个月，140.79*1.4*65=12811.89元）；2.判令吴纳卿向常春藤公司支付拖欠的房屋公维金2745.41元（从2014年3月至2019年7月止暂计65个月，140.79*0.3*65=2745.41元），以上合计15557.3元；3.判令吴纳卿向常春藤公司支付上述15557.3元的违约金（以15557.3元为基数从欠费之日计算至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.本案的诉讼费用由吴纳卿承担。在诉讼过程中，常春藤公司变更诉讼请求为：（将原房屋面积140.79平方米改按142.31平方米计算）1.判令吴纳卿向常春藤公司支付拖欠的房屋物业服务费（142.31*1.4*65=）12950.21元；2.判令吴纳卿向常春藤公司支付拖欠的房屋公维金（142.31*0.3*65=）2775.05元；3.判令吴纳卿向常春藤公司支付上述房屋物业服务费与房屋公维金的的违约金（分别以每个月拖欠的房屋物业服务费、房屋公维金数额为基数，逐月计算，按中国人民银行同期同类贷款利率计，从欠费之日起计算至付清之日止）；4.本案的诉讼费用由吴纳卿承担。事实与理由：2018年6月29日，常春藤公司与厦门市集美区大学湾二期第一届业主委员会签订《厦门集美大学湾二期（天鹅美苑）物业服务合同》（以下简称“《二期物业合同》”），合同约定：1、常春藤公司为集美区大学湾二期住宅区提供物业服务，规定了常春藤公司有权收取物业服务费用及收取标准。2、第十七条约定：物业服务费按季度缴纳，业主或物业使用人应于每季度15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为违约金。吴纳卿购买厦门市集美区大学湾二期427#301室，应当按《二期物业合同》的约定缴纳物业服务费用。但2014年3月份以后吴纳卿以种种理由不予交纳物业服务费、公摊水电费、违约金、日常公维金。吴纳卿的行为严重影响了常春藤公司物业服务的正常开展，故常春藤公司为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。 吴纳卿辩称，常春藤公司诉求缺乏部分客观事实和依据。理由如下：第一，《二期物业合同》的合同时效为2018年7月1日起至2021年6月30日止。故常春藤公司实际开始服务的日期是2018年7月1日。故常春藤公司主张吴纳卿支付物业费的起止时间与事实不符。若常春藤公司不能举证说明，则无权收取2014年3月至2018年6月期间的房屋物业服务费和房屋公维金。第二，因吴纳卿涉及其他民事纠纷，本案所涉房产（大学湾二期427#301室）已于2018年7月之前被集美区人民法院查封。故自2018年7月起至2019年7月被法院查封期间，吴纳卿对该房产已不存在主张处分的权利，也未能在房产内正常生活居住。客观上吴纳卿已属于被动不能享受常春藤公司的任何实际服务。因此，对2018年7月至2019年7月止（共13个月）产生的房屋物业服务费及房屋公维金，合计人民币3111.46元【140.79*（1.4+0.3）*13】，吴纳卿现已无力支付。特此申请由法院将拍卖房产前应缴纳的物业费纳入拍卖项目声明，由买受人承担，等该房屋拍卖后所得的款项依法进行分配和支付。综上，常春藤公司有部分诉求缺乏客观事实和依据，请求法庭公正依法判决。 本院经审理查明事实如下： 2009年12月29日，案外人福州深长城物业管理有限公司厦门分公司（以下简称“深长城公司”）与吴纳卿签订一份《集美大学湾二期（天鹅美苑）前期物业管理服务协议》。约定深长城公司向吴纳卿提供自大学湾二期427栋301房的房屋出售之日起至社区业主委员会与深长城签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理服务。2012年5月，厦门旺荣房地产开发有限公司与常春藤公司签订《大学湾二期（天鹅美苑）前期物业服务合同》，合同中约定常春藤物业公司为大学湾二期（天鹅美苑）住宅区提供物业服务,并约定了常春藤公司收取物业服务费用的标准和方式。其中合同第九条约定，“本物业管理服务期间从2012年5月29日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”合同第十一条规定，小高层物业服务费为1.4元每平米每月，房屋公共维修金为0.3元每平米每月。合同第十三条规定，物业管理服务费用每月交纳一次，每次交纳费用时间为每个月10日之前，逾期未交纳有关费用的，常春藤物业有权要求业主补交，并交纳从逾期之日起按每天应交款的万分之五计算的违约金（日万分之五即年利率18.25%）。合同还约定了物业服务内容、质量、违约责任等其他事项。合同签订后，常春藤公司对大学湾二期（天鹅美苑）住宅小区提供了物业服务，直至2018年6月30日仍在继续提供物业服务。 2018年6月29日，常春藤公司与厦门市集美区大学湾二期第一届业主委员会签订《二期物业合同》，合同约定：由厦门市集美区大学湾二期第一届业主委员会委托常春藤公司为集美区大学湾二期（天鹅美苑）住宅区提供物业服务，合同期限从2018年7月1日开始到2021年6月30日止。该合同第十五条约定，小高层住宅的物业服务费收费标准均为1.4元/平方米/月，房屋公共维修金（即公维金）为0.3元/平方米/月；第十七条约定：物业服务费和公维金按季缴纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方（常春藤公司）交纳当期的物业服务费及公维金，所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应缴纳欠费总额的万分之五支付违约金（日万分之五即年利率18.25%）。该合同还约定了物业服务用房、物业的经营与管理、违约责任等其他事项。合同签订后，常春藤公司依约为大学湾二期小区提供物业服务至今。 吴纳卿系厦门市集美区大学湾小区三期427#301室商品房业的所有权人即业主。据常春藤公司申请到厦门市自然资源和不动产权属档案中心调取的《厦门市不动产登记信息查询结果》显示，该商品房的建筑面积为142.31平方米。自2011年3月11日登记产权起至2019年10月17日查询当日，该房屋产权一直为吴纳卿单独所有。吴纳卿当庭自认从2014年3月至2019年7月止，己方未向常春藤公司交纳房屋物业服务费、房屋公维金，且认为1.4元每平米每月的房屋物业服务费、0.3元每平米每月的房屋公维金收费标准合理。 上述事实，有常春藤公司提供的《集美大学湾二期（天鹅美苑）前期物业管理服务协议》、《大学湾二期（天鹅美苑）前期物业服务合同》、《二期物业合同》、常春藤公司申请调取的《厦门市不动产登记信息查询结果》及常春藤公司的委托诉讼代理人王俊、吴纳卿及吴纳卿的委托诉讼代理人杨志毅的当庭陈述为证，本院予以确认。 本院认为，本案系追讨物业服务费、公维金引起的物业服务合同纠纷。本案现有证据《大学湾二期（天鹅美苑）前期物业服务合同》、《二期物业合同》体现了合同双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方具有约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。故本院认为，原被告之间虽然未签订书面物业服务合同，但存在事实上的物业服务合同关系。依照合同约定，《大学湾二期（天鹅美苑）前期物业服务合同》的物业服务期限为2012年5月29日至2018年6月30日，《二期物业合同》的物业服务期限为2018年7月1日至2021年6月30日止。在上述两段服务期限内，上述两合同对业主吴纳卿具有约束力。 吴纳卿一方抗辩称，因案外人深长城公司与吴纳卿签订的《集美大学湾二期（天鹅美苑）前期物业管理服务协议》和《大学湾二期（天鹅美苑）前期物业服务合同》的合同履行期间存在重合，重合期间是从2012年5月后一合同签订后到2018年7月1日前，故无法确认后一合同的真实性；且提出常春藤公司提出在2012年，《集美大学湾二期（天鹅美苑）前期物业管理服务协议》规定的履行期限内，深长城公司干不下去了，故提前与厦门旺荣房地产开发有限公司解除了合同，但无法举证证明该事实存在，故吴纳卿一方认为《大学湾二期（天鹅美苑）前期物业服务合同》的签订不合法。本院认为，常春藤公司一方已当庭出示《大学湾二期（天鹅美苑）前期物业服务合同》原件，合同上各方公章真实性亦经原被告共同当庭确认。故常春藤公司已对合同订立和生效的事实承担了举证责任。吴纳卿一方认为《大学湾二期（天鹅美苑）前期物业服务合同》的签订行为不合法，但并未提供相应的事实和法律依据。故对该抗辩本院不予支持。吴纳卿还辩称，因其在大学湾二期427#301室房屋早在2018年7月前已被查封，故查封后吴纳卿被动地不能享受常春藤公司的物业服务，且现无能力支付相应期间的公维金、物业服务费。本院认为，该房屋直至2019年10月17日仍为吴纳卿单独所有，故吴纳卿作为业主，无论是否有偿还能力，都仍应承担房屋被查封后至2019年7月期间向常春藤公司交纳房屋物业服务费、房屋公维金的合同义务。吴纳卿当庭自认从2014年3月至2019年7月止，己方未向常春藤公司交纳房屋物业服务费、房屋公维金，且认为1.4元每平米每月的房屋物业服务费、0.3元每平米每月的房屋公维金收费标准合理。 综上，常春藤公司要求吴纳卿支付拖欠的房屋物业服务费（142.31*1.4*65=）12950.21元,支付拖欠的房屋公维金（142.31*0.3*65=）2775.05元的两项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 关于上述两项诉求的逾期违约金。常春藤公司请求判令吴纳卿支付上述房屋物业服务费与房屋公维金的的违约金（分别以每个月拖欠的房屋物业服务费、房屋公维金数额为基数，逐月计算，按中国人民银行同期同类贷款利率计，从欠费之日起计算至付清之日止）。因吴纳卿未及时交纳2014年3月至2019年7月止的房屋物业服务费、房屋公维金，故应当承担《大学湾二期住宅区前期物业服务委托合同》、《厦门集美大学湾二期（天鹅美苑）物业服务合同》中约定的相应违约责任。上述两合同约定的逾期违约金利率均为从逾期之日起按每天应交款的万分之五（即年利率18.25%）。现常春藤公司诉请中的违约金利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，低于上述两合同上约定的违约金计算标准，亦未违反法律法规的强制性规定，属于常春藤公司对自身权利的处分，本院予以确认。所以常春藤公司要求吴纳卿支付房屋物业服务费与房屋公维金的违约金（分别以每个月拖欠的房屋物业服务费与房屋公维金数额逐月计算，按中国人民银行同期同类贷款利率计，从欠费之日起计算至付清之日止）的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六条规定，判决如下： 吴纳卿应于本判决生效之日起十日内支付厦门常春藤物业管理有限公司房屋物业服务费12950.21元、房屋公维金2775.05元，并支付违约金（违约金分别以每个月拖欠的房屋物业服务费与房屋公维金数额逐月计算，按中国人民银行同期同类贷款利率计，从欠费之日起计算至付清之日止）。 案件受理费193元，减半收取计97元，由吴纳卿负担，该款项应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 王昊元 二〇一九年十一月二十八日 法官助理张亚芬 代书记员 金建兵 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”