湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初5559号 原告:张海，男，汉族，1975年1月5日出生，住湖南省溆浦县桥江镇。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。 被告：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地中方县。 法定代表人:高秀彬，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗本璞，男，汉族，1947年9月14日出生，住所地湖南省会同县林城镇。 原告张海诉被告湖南省福兴房地产集团有限公司(以下简称福兴房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人翟叶叶、被告福兴房地产公司的委托诉讼代理人罗本璞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张海向本院提出诉讼请求:1、判决被告按房款总金额万分之一每天即人民币47.2337元从2017年1月1日计算至2019年3月31日(819天)，为人民币38684.4元;2、被告立即退还代收原告的契税人民币9447元、专项维修基金人民币9447元、代收代办费945元、代收两证费1375元，共计人民币21214元，并按年利率6%向原告支付利息，从2012年12月8日暂算至2019年9月8日（81个月）为人民币8591.67元(其余算至被告实际退还之日止);3、由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2012年12月8日，被告湖南省福兴房地产集团有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的水岸蓝城小区xx幢xx号房，总房款472337元。《商品房买卖合同》第六条第二项第(3)款约定原告委托被告办理房屋所有权证，被告收取了原告两证代办费945元。原告按合同约定日期向被告支付契税人民币9447元、专项维基金人民币9447元、代收两证费1375元。现原告已全部履行合同约定义务，被告至今未按《商品房买卖合同》向原告履行约定义务，原告有权依据《商品房买卖合同》向被告主张逾期办证的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告福兴房地产公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定了，如果逾期办证，买受人退房及违约金。商品房买卖合同司法解释中关于出卖人违约金的规定，适用前提是没有约定逾期办证违约金的情形，而本案中有约定，故买受人不按约定要求主张违约金，法院不应支持。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，根据这一规定，应按合同约定执行。三、不动产权证的办理时间非我公司能控制，不动产办理部门于2017年9月已经受理我公司办证的申请，我公司没有逾期办证的违约行为。其次，公司的法定代表人于2017年12月2日遭他人伤害至生命垂危，对公司经营造成了严重影响，没有办法向不动产登记部门跟进办证进度。四、从2017年9月到2019年1月21日，涉案项目的不动产权证已经全部办理，以上两证费用已经开支，不存在退还。五、2017年3月27日公司法定代表人签订的《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》是被胁迫签的一份显失公平的承诺书。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2012年12月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的水岸蓝城第xx幢xx号商品房，房屋建筑面积142.7平方米，购买价格为3310元/平方米，房屋总价款472337元；原告委托被告办理房产证和土地使用证，由被告向原告代收费用，费用合计11767元，包括交易契税按房屋交易额2%税率计算为9447元。原告按购房总额的2%向被告交纳维修基金9447元。上述费用原告于2012年12月8日前向被告交清。被告应在2014年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给被告，并按已付房款的5%赔偿原告损失。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告付清了购房款472337元，并向被告交纳了代收契税9447元、代收维修基金9447元、代收代办费945元、代收办证费1375元。2017年3月27日，被告与包含原告在内的部分小区业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”，内容为：被告承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付，对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如被告在以上时间内将不动产权办理完毕交付业主后，被告不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，被告给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日，赔偿标准为：不能办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，原、被告各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。被告在承诺书下方盖章，原告在业主签字附件中签名。 2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务，现涉案房屋不动产权证于2019年1月21日办出。因被告未将代收的契税、维修基金、证件费等交相关单位，怀化市不动产登记中心未向原、被告发放不动产权证。原告故诉至法院，形成纠纷。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年12月31日办理好不动产权证。办证逾期后，原、被告对于办证日期重新进行变更，由被告向原告等出具承诺书的方式，达成新的办证约定。被告抗辩称该承诺书的内容并非其真实意思表示，根据法律规定，除非有法律规定无效情形或者当事人对存在可撤销情形依法行使撤销权的，合同有效。因被告未能向本院提供证据证实存在前述情形，故案涉承诺书有效，承诺书内容对原、被告具有约束力。被告在承诺办证日期届至后未能如期办理并交付不动产权证于原告，应向原告承担约定赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人没有在商品房买卖合同约定的期限内取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告要求按照购房款总金额的日万分之一计算违约金，本院予以支持。2017年3月27日计算至2019年1月20日止，被告应向原告支付逾期办证违约金31363.17元（472337元×664天×0.1‰）。因被告未将代收原告的房屋维修基金、契税、证件费交到相关部门，对原告请求被告退还代收原告的契税人民币9447元、专项维修基金人民币9447元、代收两证费1375元的诉讼请求，本院予以支持；但原告要求按年利率6%，从2012年12月8日起支付资金占用利息的请求证据不足，本院不予支持。关于原告要求退还代办费945元的请求，因被告已于2017年9月向怀化市不动产登记中心申请受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务，故原告要求退还代办费用，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效后10日内支付原告张海延期办证违约金31363.17元； 二、被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内退还原告张海代收房屋维修基金9447元、代收契税9447元、代收两证费1375元； 三、驳回原告张海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1512元，减半收取756元,由原告张海负担251元，由被告湖南省福兴房地产集团有限公司负担505元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  张磊 二〇一九年十一月二十日 书记员  欧洁 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。