河北省沧州市运河区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）冀0903民初3030号之一 复议申请人：许彬，男，1971年10月11日出生，汉族，住沧州市运河区。 复议申请人：乔媛媛，女，1983年3月12日出生，汉族，住沧州市运河区。 二申请人委托诉讼代理人：尹玉伟，河北建平律师事务所律师。 复议申请人：胡晓宁，男，1988年9月15日出生，汉族，现住沧州市运河区。 被申请人：刘振栋，男，1957年11月4日出生，汉族，现住沧州市运河区。 被申请人：穆剑玲，女，1962年10月1日出生，汉族，现住沧州市运河区。 原告刘振栋、穆剑玲与被告许彬、乔媛媛民间借贷纠纷一案，本院依据刘振栋、穆剑玲的申请，于2019年9月3日作出（2019）冀0903民初3030号财产保全民事裁定，许彬、乔媛媛以及利害关系人胡晓宁在法定期限内向本院提出复议申请。 许彬、乔媛媛复议称，请求解除对欣欣家园17号楼2单402号房屋、荣盛购物广场3073号商铺、欣怡商务中心317室、天成郡府东区6号楼1-201、阿尔卡迪亚新儒苑北门沿街门市3-109的查封。事实和理由：原告刘振栋、穆剑玲与被告许彬、乔媛媛民间借贷纠纷一案，刘振栋、申请查封保全了许彬、乔媛媛名下相关房产，其中包括御景半岛联排别墅3号楼6单别墅一套，现查封房屋中欣欣家园17号楼2单402房屋已经出售予胡晓宁，应依法解除查封。因本案原告主张金额仅为3690000元，保全房产中御景半岛联排别墅3号楼6单别墅已经超出了原告的诉讼标的，故申请解除对其他保全房产的查封。 胡晓宁复议称，请依法撤销（2019）冀0903民初3030号民事裁定书，解除对欣欣家园17号楼2单402号房屋的查封。事实和理由：2018年10月29日，胡晓宁与乔媛媛通过沧州市乐居房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，购买了许彬、乔媛媛名下位于沧州市运河区房屋，房屋价款1230000元。胡晓宁于2018年10月31日将房款全部交付完毕，因当时许彬长期在外地施工，经多次催促均未能赶回办理过户手续。随后胡晓宁占有房屋并对房屋进行了装修使用至今。故请求解除对该房屋的查封。 刘振栋、穆剑玲辩称，一、不同意对欣欣家园17号楼2单402号房屋解封，胡晓宁与许彬、乔媛媛房屋买卖合同约定胡晓宁通过贷款支付尾款，现在称现金支付完所有款项，与约定不相符。该房屋于2019年9月6日查封，查封时房屋还存在抵押，证明双方买卖没有完全履行。胡晓宁称后续730000元系通过现金形式支付，没有证据，且不符合常理。二、本案不存在超标的查封，查封本案的房产中，新儒苑商铺不仅有抵押，而且系轮候查封。其他房屋全部抵押给了银行，银行按照最大价值进行了贷款，抵押给银行的房子无法认定剩余价值，且房屋拍卖一般只能卖到市场价值的70%，原告的房屋拍卖后都不一定能够还清银行贷款。另外别墅位置偏僻周围没有配套，没有升值空间。最后我方起诉的金额包括利息，利息一直在计算，考虑到判决生效、执行、走完拍卖程序最少需要一年，到时候金额就达470万元，没有人能保证房子拍卖后能偿还我的全部债权。许彬、乔媛媛申请解封无非是想转移财产、逃避债务，法院应依法保障债权人的合法权益。 本院经审查认为，本案中，原告刘振栋、穆剑玲申请保全标的为3690000元，本院作出保全裁定，冻结许彬、乔媛媛名下银行账户存款3690000元或查封同等价值财产。在该裁定执行过程中，本院依法查封了许彬、乔媛媛名下分别位于荣盛购物广场3073铺、天成郡府6号楼1单元201室、欣欣家园17-2-402室、御景半岛3号楼6室、欣怡小区1号312、317室、阿尔卡迪亚新儒苑3-109室。阿尔卡迪亚新儒苑3-109室为轮候查封，轮候查封不属正式查封，不做超额查封计算。关于欣欣家园17号楼2单元402室，许彬、乔媛媛与胡晓宁于2018年10月29日签订了房屋买卖合同，胡晓宁于2018年10月31日向乔媛媛通过银行转账方式支付房款500000元。双方称尾款730000元系通过现金方式给付，但在本院就复议申请组织的第一次听证会中，胡晓宁并未提交证据证明其履行了支付730000元尾款的义务。经询问乔媛媛、许彬是否向胡晓宁出具收条，胡晓宁称收据在中介处，并于次日向本院补交了乔媛媛向其出具的内容为“欣欣家园17-2-402室房款全部交清，落款日期为2018年12月20日”的字据。对此，刘振栋、穆剑玲不予认可。本院就相关事实向沧州市乐居房地产经纪有限公司运河分公司进行调查，御河新城店店长秦彦彦称许彬、乔媛媛与胡晓宁之间的买卖合同系真实的，是由她负责签订的，胡晓宁交付了500000元后房屋就交付其使用，但是关于尾款是买卖双方自行协商的，只是听胡晓宁说已经结清。本院就胡晓宁所称支付现金730000元的资金来源进行询问，胡晓宁称向其表姨借款160000元，表姨具体姓名不清楚。还向其朋友借款270000元，其余是其父母帮忙筹借，都没有打借条、没有约定利息、也没有约定具体还款期限。另外，欣欣家园17号楼2单元402室房屋在本院依法查封后，乔媛媛办理了该房屋的抵押权注销手续。综合以上情形，本院认为，许彬、乔媛媛与胡晓宁之间就欣欣家园17号楼2单元402室房屋存在买卖关系，且已实际交付使用，但尚未办理过户登记。关于双方称胡晓宁通过现金给付方式分三次支付尾款730000元，首先与双方在合同中约定的以银行贷款方式支付尾款730000元不符；其次，经本院询问乔媛媛是否向胡晓宁出具收到尾款的收条，胡晓宁在第一次接受本院询问时称能提供收条，收条在中介处，后来在第二次接受本院询问时又称乔媛媛向其出具收条的事实中介的业务员知道，但经本院向中介调查，中介对胡晓宁支付尾款的事宜并未参与，胡晓宁前后陈述矛盾，且与本院向中介机构调查的情况不一致。胡晓宁提交的乔媛媛出具的房款结清字据的落款时间为2018年12月20日，与其向本院提交的案外人查封异议申请书中载明的房款交付完毕时间2018年10月31日不一致；最后，胡晓宁对730000元现金来源并未提交任何证据，且其陈述明显不符合常理。综上，本院对胡晓宁所称已支付完所有购房款项的事实不予采信。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。胡晓宁未提交充分证据证明其已支付全部价款，故本院对其要求解除房屋查封的复议申请不予支持。 关于许彬、乔媛媛主张其余房产价值余额为870万元，刘振栋、穆剑玲不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》人民法院确定的拍卖保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。如果对查封标的物实行三次拍卖，变现价值将降低至估价或市价的64%左右。况且许彬、乔媛媛对主张的所有查封房产的价值并未提供有效证据予以证明。另外，刘振栋、穆剑玲主张的债权本金为3410000元，但其利息应计算至许彬、乔媛媛履行完还款义务为止。许彬、乔媛媛称欣怡小区1号317室的抵押权已经注销，但未提交证据予以证明，且该处房产不足以清偿刘振栋、穆剑玲债权。而其余房产均存在抵押，因抵押债权的相应利息一直在计算过程中，则到期或实际清偿时应偿还的债权本金、利息等尚不确定。综上，许彬、乔媛媛未提交充分证据证明其所被查封房产价值明显超出原告的诉讼请求范围，本案查封财产价值尚在合理范围内，并未明显超出刘振栋、穆剑玲诉讼请求的范围。因此，本案不存在明显超标的查封的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十一条、第一百七十二条的规定，裁定如下： 一、驳回许彬、乔媛媛的复议请求。 二、驳回胡晓宁的复议请求。 本裁定立即开始执行。 审判员 汪 珊 二〇一九年十一月二十日 书记员 侯素怡