江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0112民初3646号 原告：孙红，女，汉族，出生于1979年8月30日，住江西省南昌市新建县。 原告：孙雪花，女，汉族，出生于1981年10月9日，住江西省南昌市新建区。 二原告共同委托诉讼代理人：蔡定铂，系江西竞平律师事务所律师。 被告：江西百兴房地产投资有限公司,住所地：江西省南昌市新建区长堎镇解放路******（时代名居），统一社会信用代码：91360000733939445J。 法定代表人：蔡玲，职务：总经理。 委托诉讼代理人：邓小龙，系该公司法务。 委托诉讼代理人：戴达嵩，系北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 原告孙红、孙雪花与被告江西百兴房地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙红及其与原告孙雪花的共同委托诉讼代理人蔡定铂、被告江西百兴房地产投资有限公司的委托诉讼代理人邓小龙、戴达嵩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙红、孙雪花向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告向原告支付逾期交付商品房违约金156996.41元（违约金自2019年1月1日起算，暂计算至2019年9月30日，此后违约金按合同约定的按日以全部房价款万分之二计算，直至被告向原告交付商品房之日止）；二、请求法院判决被告赔偿原告商品房租金损失54000元（租金损失自2019年1月1日起算，暂计算至2019年9月30日止，此后租金按6000元/月计算，直至被告向原告交付商品房之日止）；三、请求法院判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月17日，原告与被告签订了一份合同编号为201702430的《商品房买卖合同》。该合同约定：出卖人(被告)将坐落于南昌市新建区幸福北路、文化大道北侧欢乐怡园6栋1单元124商品房(店铺)出售给买受人(原告)；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交付商品房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款2907341元。但被告至交房之日时，所交付的商品房不符合交付条件，没有将原告购买的商品房交付给原告。在交付商品房前查验房屋时，原告发现所购商铺存在诸多严重问题。具体如下：(1)商铺大门、管道预留洞、外墙面等处存在渗水、漏水现象；(2)商铺内顶部横向铺设12根PVC雨水、污水等管道，占用了商铺使用空间，达不到合同约定的4.5米层高要求，横向铺设管道，容易导致污水管道堵塞，影响商铺的使用性能；(3)商铺正前方被告擅自铺设了变压器，严重影响出行及安全。针对上述问题，原告多次要求被告整改，被告曾答应整改，但一直未有实际行动。按合同约定，被告应在30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，可被告依然我行我素，出尔反尔，拒不履行修复之责。商铺至今未交付，此之责依法应当由被告承担。被告已逾期交房长达9个月之久，按合同约定被告应向原告支付逾期交房违约金156994.41元，并赔偿原告房租损失54000元。原告为维护自身的合法权益，故诉讼至法院。 被告江西百兴房地产投资有限公司辩称：一、答辩人交付给原告的案涉房屋经竣工验收合格并且取得房屋测绘报告，也完成了供水排水、供电、燃气设施设备的安装，符合合同约定的交付条件，故原告拒绝收房没有合同和法律依据；二、因案涉房屋所在项目周边的文化大道、幸福北路、文峰路三条道路改造施工导致项目建设工期延误以致于2019年2月26日竣工验收，答辩人在房屋达到交付条件后及时通知了原告于2019年3月1日收房，因道路改造施工属合同约定的不可抗力因素，不构成违约，因此答辩人并不存在逾期交付的违约行为。综上所述，答辩人不存在逾期交付的违约行为，无需承担逾期交付的违约金，原告拒收房屋的理由不成立，其租金损失的主张无事实和法律依据，请法庭依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的一份《房屋买卖合同》真实性、合法性、关联性均予以采信；2、对原告提交的7张黑白打印照片和一张影像资料光碟，对照片①，被告对该照片的三性有异议，提出不能反映拍摄的是案涉房屋，更无法反映是案涉房屋在签约时的现状，而且签约时房屋现状与本案无关，本院认为，原告无其他证据印证，本院采信被告的质证意见；对原告提交的照片⑦，被告对证据的三性均有异议，提出没有实质内容，与本案无关，经本院审查，采纳被告的质证意见；被告提交的其他照片及影像资料的真实性、合法性予以确认，关联性在无其他证据印证的情形下，本院不予确认；3、原告提交的南昌市新建区住房和城乡规划局的回复，属于拍摄件，无原件核对，本院对其证明效力不予确认；4、被告提交的商品房买卖合同、竣工验收备案表、房屋测绘报告、入伙通知书及EMS快递邮件妥投信息，本院确认其证明效力；被告提交的建设规划施工图纸，本院对其证明效力予以确认；5、被告提交的3张照片，无其他证据印证，本院对其证明效力不予确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月12日，原告孙红、孙雪花与被告江西百兴房地产投资有限公司签订了一份合同编号为201702430的《商品房买卖合同》。该合同约定：出卖人(被告)将坐落于南昌市新建区幸福北路289号欢乐怡园6栋1单元124号商品房(店铺)出售给买受人(二原告)，该商品房总价为2907341元。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、逾期在60日之内，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该合同附件补充协议第六条约定：1、本合同所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、社会突发事件、社会公共卫生事件、政府政策发生新的变动、法律法规变化、测量机构原因导致误差，政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为、供水供电供气部门未能按时接通室内外的水电气设施等非出卖人可预见、控制并可避免的时间。2、对因不可抗力发生的延期交付，出卖人有权相应顺延履行相应的义务，且不承担违约责任。出卖人应按本合同约定履行不可抗力导致延期交付的通知义务，但客观原因或买受人原因导致无法通知的除外。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了首付款1707341元，银行按揭支付1200000元，全部支付购房款2907341元。2019年2月28日，被告公司通过EMS快递发出《入伙通知书》，内容为案涉商品房经相关单位验收合格，现已符合交付标准，请二原告按该通知书的规定2019年3月1日及时办理入伙手续。二原告于2019年3月1日签收该通知书。并在同日与被告售楼部工作人员一同到案涉商铺验房，因提出商铺内顶部横向铺设12根PVC雨水、污水等管道，占用了商铺使用空间，存在质量问题，故拒绝收房，要求被告方进行整改。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，其内容未违反法律的强制性规定，该合同合法、有效，双方应依照合同约定全面履行各自的义务。在合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，履行了付款的义务，但被告却未在合同约定的时间内向原告按期交付房屋。被告辩称系因为不可抗力因素导致延期交房，但并未提交合法有效的证据予以证实，因此对被告的抗辩意见，本院不予采信。被告应当依法承担逾期交房的违约责任。因合同约定被告的交房时间为2018年12月31日前，被告通过邮寄书面通知原告于2019年3月1日办理收房及入伙手续，此日应视为被告正式通知原告交房。原告因提出案涉的商铺存在诸多严重问题，影响其商铺的使用性能，要求被告整改而拒绝收房的期间，不能计入被告违约的期间内。故被告逾期时间为59日，自2019年1月1日计算至2019年2月28日止。根据双方的约定，逾期在60日之内，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，原告诉请的逾期交房违约金是自2019年1月1日起计算，本院予以支持，故逾期交房违约金计算为17153元(2907341元×59天×0.0001)。原告诉请被告承担违约责任，同时又诉请被告承担此期间的的租金损失，依照法律规定，依据我国《合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依照上述法律规定，我国《合同法》从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，即违约金用于补偿受害方因合同相对方违约所遭受的实际损失。原告未提交证据证实，被告的违约行为造成的损失大于应承担的违约金，故对于原告要求被告赔偿商品房租金损失54000元的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告江西百兴房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙红、孙雪花逾期交房（从2019年1月1日起至2019年2月28日止）违约金共计人民币17153元； 二、驳回原告孙红、孙雪花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4466元，减半收取2233元，由原告孙红、孙雪花负担2051元，由被告江西百兴房地产投资有限公司负担182元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  熊军 二〇一九年十一月十八日 法官助理 王冰清  书记员 肖楚楚  附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。