福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终7089号 上诉人（原审原告）：曾义，女，1993年9月20日出生，汉族，住福建省闽清县。 上诉人（原审原告）：谢能文，男，1993年12月30日出生，汉族，住福建省闽清县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：徐丽芳，上海东方华银（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建恒万房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县青口镇工业路**青口镇人民政府办公楼**103。 法定代表人：林权，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：柳秉东，福建三通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐丽萍，福建三通律师事务所律师。 上诉人曾义、谢能文因与被上诉人福建恒万房地产开发有限公司（以下简称恒万房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初2102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾义、谢能文委托诉讼代理人徐丽芳和被上诉人恒万房地产公司委托诉讼代理人柳秉东、唐丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾义、谢能文上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判恒万房地产公司依照合同约定向曾义、谢能文支付逾期交房违约金。2.本案诉讼费用由恒万房地产公司承担。事实和理由：一、1.截止本案法庭辩论终结时恒万房地产公司尚未获得讼争房屋的消防验收合格文件，更不可能在向曾义、谢能文交付讼争房屋出示消防验收合格的文件。2.依据《工程竣工验收通知书》，明确载明是于2019年1月15日组织竣工验收，故恒万房地产公司主张讼争房屋已于2018年12月26日竣工验收合格没有事实与法律依据。依据相关法律法规规定，商品房必须经过验收合格才可以交付使用。3.恒万房地产公司欺诈诱使黄巧忠在不知道讼争房屋未通过竣工和消防验收的情况下于《交房确认书》上签字。二、讼争房屋交付期限为2018年12月30日，不存在延期交房的情形。恒万房地产公司并未举证相关政府部门的证明文件，交房时间不应延迟。中高考期间周围一定范围内建筑工地停工，恒万房地产公司对此应当是明知的，属于双方签订合同时已预知的事由，故中高考期间不应计算在可延期交房时间之内。恒万房地产公司举证的“施工日志”并未加盖骑缝章，且无施工人员身份证互相印证。台风天也并不必然导致工期延误。综上，请求判如所请。 恒万房地产公司辩称：一、曾义、谢能文主张的欺诈交房不能成立。1.依据《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》及《建筑消防设施检测报告》等证据证明，案涉商品房在交房前，已通过竣工验收合格和消防验收合格。2.按照现行规定，房地产开发项目竣工验收是由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行，是不需要行政管理部门参加和认可的。曾义、谢能文主张恒万房地产公司通知主管部门于2019年1月15日验收，完全是因为竣工验收备案程序中生成的文件，是主管部门系统自动生成的时间。二、依据合同约定，即使恒万房地产公司交付的房屋未达到《商品房买卖合同》约定的情形，曾义、谢能文也已经依据合同接收了房屋，不存在违约的问题。三、中高考期间政府是要求所有工地一律停工的，台风恶劣气候下，也不可能冒险违章作业。综上，请求驳回曾义、谢能文的上诉请求。 曾义、谢能文向一审法院提出诉讼请求:判令恒万房地产公司向曾义、谢能文支付欺诈、瑕疵交付商品房的违约金（以总购房款505242元为基数，从2018年12月31日起计算至将讼争房屋通过竣工和消防验收合格并书面通知曾义、谢能文交付房屋之日止，每日按总购房款万分之五标准计算）。 一审法院认定事实：2016年3月28日，曾义、谢能文与恒万房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定曾义、谢能文购买恒万房地产公司开发的坐落于福建省福州市闽侯县恒宇首府（现恒宇首府花园）第XX楼XXXX号商品房，总价款505242元；该商品房用途为住宅，层高3米，建筑层数地上最高30层，地下**。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当于2018年12月30日前交付符合经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格等条件的商品房；同时约定如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币（此栏记载为空）元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、施工期间发生非出卖人责任或非出卖人所能控制的事件，造成施工受阻碍或中断导致的工期延误，包括但不限于：……配合政府的法规、规章、命令或市政建议以及政府举办的重大活动、政策法律变化或者其他行政行为而引起的延误；……导致施工暂停的自然灾害（如暴雨、台风、高温天气）等工期相应顺延。凡因上述非出卖人责任或所能控制的事件导致的延期交付，买受人同意出卖人可根据该项目施工单位的施工日志记载的原因和影响天数据实顺延交房日期，且无需承担逾期交房责任。合同签订后，曾义、谢能文已向恒万房地产公司支付购房款505242元。经恒万房地产公司组织竣工验收，勘查、设计、施工、监理单位对《竣工验收报告》盖章确认讼争房屋竣工验收合格，并签注时间为2018年12月26日。经恒万房地产公司委托，福州平安报警系统有限公司对恒宇首府1＃楼、9＃楼-13＃楼、ＳＹ5＃楼作出《建筑消防设施检测报告》，检测结论为本工程已检测的消防设施符合使用要求，同时备注现场有部分消防设施未达相关规范及检测要求；并于2018年12月30日作出《整改回复单》，载明检测的不合格项目已整改，基本符合消防要求。至法庭辩论终结时，讼争房屋尚未向相关行政机关申请消防验收。2019年1月6日，讼争房屋办理交付手续，曾义对《交房确认书》予以签字确认，内容：“兹有本人曾义与恒万房地产公司签订《商品房买卖合同》购买闽侯青口恒宇国际首府XX号楼XXXX单元房屋。现接恒万房地产公司《交房通知书》来办理交房手续，并对交房的相关事宜确认如下：“1.对恒万房地产公司出示的9号楼工程竣工验收文件表示认可；2.对本人购买的上述房屋及合同约定的相关条件的现状已实地查看，确认其已达到合同约定交房条件，同意并已接收上述房屋；3.对于恒万房地产公司明确说明的，关于本人所购房屋所在小区整体综合验收尚未完成，个别需向有关部门办理的验收或备案等手续也需要再等过一段时间才能办理完整等情况表示理解和支持。本人承诺：本确认书签署后，不以本条前述情况为由，追究恒万房地产公司的相关法律责任”。另查明，根据永太建设集团有限公司恒宇首府工程项目部出具的《施工日志》及闽侯县气象局出具的《天气证明》，恒宇首府项目因特殊原因停工日期合计为29日，具体日期如下：2016年6月7日至13日，因施工现场毗邻中考、高考考点停工7日，但结合中高考实际仅5日，故认定停工5日；2016年7月7日至11日，因台风“尼伯特”影响，工地停工5日；2017年6月7日至8日，因高考原因停工2日；2017年6月23日至25日因中考原因停工3日；2017年7月29日至8月1日，因台风“纳沙”影响停工4日；2017年9月12日至13日，因台风“泰利”影响，停工2日；2017年10月12日至15日，因台风“卡努”影响，停工4日；2018年6月7日至8日，因高考影响停工2日；2018年7月10日至11日，因台风“玛莉亚”影响停工2日。 一审法院认为，曾义、谢能文与恒万房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。曾义、谢能文已经支付全部购房款，恒万房地产公司应当依约交付符合法定和约定条件的房屋。关于房屋交付期限，因台风天气及中高考原因导致该项目施工暂停29天，故交付期限应当在合同约定的2018年12月30日基础上，予以相应顺延至2019年1月29日。关于房屋交付条件，根据合同约定讼争房屋具备竣工验收合格和消防验收合格等条件方能交付。讼争房屋已经建设、勘查、设计、施工、监理单位竣工验收合格，曾义、谢能文主张交付时尚未通过竣工验收，属于欺诈交房，但其提交证据不足以证明其主张，一审法院不予采纳。讼争房屋所在建筑楼高约90米，属于《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定“国家标准规定的一类高层住宅建筑”，属于必须经过相关行政机关消防验收的范围，至法庭辩论终结时，尚未经相关行政机关消防验收合格，故未具备交付条件。恒万房地产公司主张福州平安报警系统有限公司作出的《建筑消防设施检测报告》可以证明讼争房屋已经消防验收合格，具备交付条件，该抗辩理由一审法院不予采纳。关于恒万房地产公司应否支付违约金。虽然讼争房屋在2019年1月29日前尚未通过消防验收，但是曾义、谢能文已实际接收了房屋，应当视为恒万房地产公司已经履行了交房义务。根据合同，如果讼争房屋在规定期限内未达到交付条件，买受人同意接收房屋，并未约定出卖人应当向买受人支付违约金，结合曾义确认的《交房确认书》内容，曾义、谢能文主张恒万房地产公司支付欺诈、瑕疵交房违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回曾义、谢能文的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由曾义、谢能文负担。 本院二审期间，恒万房地产公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曾义、谢能文拒绝对恒万房地产公司提交的证据予以质证。根据恒万房地产公司二审期间提交的证据，本院认定讼争商品房于2019年6月27日被福州市公安消防支队评定为消防验收合格。 根据本案现有在案证据，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，关于如何确定讼争商品房交房日期的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，本案中曾义、谢能文已于2019年1月6日接收了讼争商品房使用，故视为恒万房地产公司已经履行了交房义务。且本案无证据证明恒万房地产公司在交付讼争商品房时存在欺诈行为。因此，曾义、谢能文主张2019年1月6日之后的逾期交房违约金不能成立。 案涉《商品房买卖合同》第八条第三款第二项约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、施工期间发生非出卖人责任或非出卖人所能控制的事件，造成施工受阻碍或中断导致的工期延误，包括但不限于：……配合政府的法规、规章、命令或市政建议以及政府举办的重大活动、政策法律变化或者其他行政行为而引起的延误；……导致施工暂停的自然灾害（如暴雨、台风、高温天气）等工期相应顺延。凡因上述非出卖人责任或所能控制的事件导致的延期交付，买受人同意出卖人可根据该项目施工单位的施工日志记载的原因和影响天数据实顺延交房日期，且无需承担逾期交房责任。”根据恒万房地产公司一审提交的《施工日志》及《天气证明》可以证实，恒宇首府项目因特殊原因停工日期合计为29日，依据合同约定应当予以顺延，一审对此认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，曾义、谢能文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由曾义、谢能文负担。 本判决为终审判决。 审判长 汪 霞 审判员 唐宇恒 审判员 庄彩虹 二〇一九年十一月二十一日 书记员 施 佳 -8- -9-