新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院民事判决书（2019）新0202民初485号原告（反诉被告）：杨阳，女，1992年1月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。委托诉讼代理人：刘峥嵘，新疆天策律师事务所律师。被告（反诉原告）：古丽米拉·喀汗，女，1979年6出生，哈萨克族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。委托诉讼代理人：叶里坡里·克拉西（古丽米拉·喀汗丈夫），住新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区。原告（反诉被告）杨阳与被告（反诉原告）古丽米拉·喀汗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨阳的委托诉讼代理人刘峥嵘、被告（反诉原告）古丽米拉·喀汗及其委托诉讼代理人叶里坡里·克拉西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨阳向本院提出诉讼请求：1、判令古丽米拉·喀汗搬离独山子区百盛佳苑xxxx房屋，并不得损坏房屋设施；2、判令古丽米拉·喀汗支付暖气费4044元（自2018年10月15日至2019年4月15日采暖期期间的暖气费）、物业费1927.64元（自2018年7月1日至2019年8月19日）、房屋维修基金13393.73元；3、判令古丽米拉·喀汗占支付占用房屋期间所产生的房屋租金12000元（自2019年1月至2019年8月）；4、本案的案件受理由费古丽米拉·喀汗负担。事实和理由：独山子区百盛佳苑xxxx房屋原系古丽米拉·喀汗从克拉玛依市独山子建业房地产开发有限责任公司（以下简称建业房地产公司）购买的住房。古丽米拉·喀汗购得该房屋后进行了装修并居住于此。2018年10月23日，杨阳与古丽米拉·喀汗签订了房屋买卖协议，约定古丽米拉·喀汗以470000元的价格将该房屋转让给杨阳，具体转让方式为：古丽米拉·喀汗先将房屋退还给建业房地产公司，然后由杨阳从建业房地产公司处再行购买；470000元房款由建业房地产公司退还给古丽米拉·喀汗相应部分后，杨阳再将剩余116213元房款支付给古丽米拉·喀汗；古丽米拉·喀汗收到房款后需从房屋内搬离并承担搬出之前的水电暖费用及物业费。杨阳履行了付款义务后，古丽米拉·喀汗拒不搬离房屋，且本应由其承担的房屋维修基金也未缴纳。杨阳经与古丽米拉·喀汗多次协商无果，故诉至人民法院，请求依法判如所请。古丽米拉·喀汗辩称，杨阳所诉不实，其已按照约定将房屋退还给建业房地产公司，退房时已将所有的费用结清，之后所产生的所有费用与其无关。另外，双方并未约定房屋维修基金由其负担，在此情况下，应由杨阳负担。同时，杨阳尚欠其房屋尾款26213元未付。古丽米拉·喀汗向本院提出反诉请求：请求判令杨阳向其支付房款26213元，并承担案件受理费。事实和理由：根据杨阳与古丽米拉·喀汗签订房屋买卖协议，在建业房地产公司将353787元房款退还后，杨阳应将剩余116213元房款及时向其支付，但杨阳至今未付，故请求依法判如所请。杨阳辩称，其不认可古丽米拉·喀汗得反诉请求，古丽米拉·喀汗给其造成的损失已经超过尚未支付的房屋尾款，故请求依法驳回古丽米拉·喀汗的反诉请求。当事人双方围绕各自的主张，向本院提交了以下证据：一、杨阳提交如下证据：1、古丽米拉·喀汗（甲方）与杨阳（乙方）于2018年10月23日签订《房屋买卖合同》一份。该合同第一条约定，经双方协商，在乙方已经对甲方所转让的房屋做了充分了解情况下，甲方将百盛佳苑xxxx房屋转让给乙方，价款470000元；第二条约定，甲方将电视柜，所有灯具、炉灶、热水器、淋浴等、房间内所有柜子留给乙方；第三条约定，乙方将从建业房地产公司按一手房的程序购买房屋，所有资料交给建业房地产公司，按照该公司的程序办理。甲方应尽量配合乙方购买该房屋；第六条约定，乙方向甲方支付定金20000元，剩余肆拾陆万元等乙方办完手续后一次性交于甲方。乙方交完房款当日甲方将该房屋钥匙交给乙方；第七条，本次交易不产生过户费，甲方在搬出前将水、电、暖气费结清。2、建业房地产公司（出卖人）与杨阳（买受人）于2018年12月6日签订的《商品房买卖合同》一份，该合同约定出卖人以353787元价格将百盛佳苑xxxx房屋出售给买受人。3、建业房地产公司出具的房款收据三份。该收据显示，杨阳于2019年1月21日将交353787元房款交付建业房地产公司；古丽米拉·喀汗于2019年1月24日从建业房地产公司领取退房款352387元（已扣除应由古丽米拉·喀汗负担合同工本费、地下室管线补贴）。4、中国建设银行股份有限公司克拉玛依明珠支行交易明细一份。该交易明细显示，杨阳于2018年10月23日、2018年12月25日、2019年1月22日分别向古丽米拉·喀汗支付房款20000元、60000元、10000元。5、杨阳的父亲与古丽米拉·喀汗的丈夫于2019年1月份的手机短信记录。该短信记录显示杨阳曾要求古丽米拉·喀汗配合杨阳将住房维修基金名字变更到其名下，古丽米拉·喀汗回复现人在外地，等回去后找一找住房维修基金发票。6、独山子区第17社区居委会证明一份，该证明显示居委会工作人员曾于2019年4月2日入户走访百盛佳苑xxxx号房屋，发现古丽米拉·喀汗的丈夫叶里坡里·克拉西仍居住在该房屋。7、新疆天北能源有限公司收据一份、独山子区晟通热力有限公司收据一份。该两份收据显示，杨阳已交纳了2018年10月至2019年4月期间的暖气费4044元、2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费1631.08元。8、克拉玛依市独山子区住建局证明一份，证明百盛佳苑xxxx房屋所应交纳的住房维修基金为13393.73元。杨阳通过提供以上证据欲证实：一、古丽米拉·喀汗至今仍未交付本案所涉房屋，应当承担暖气费、物业费，并应当按照每月1500元的标准向其支付房屋租金；二、上述证据可以证实，双方已经约定本案所涉住房维修基金应由古丽米拉·喀汗负担。经过质证，古丽米拉·喀汗对上述证据的真实性均不持异议，但认为：第一、本案所涉房屋已归杨阳所有，由此产生的暖气费、物业费与其无关，同时其已将房屋钥匙交付杨阳。另外杨阳未向其支付房屋尾款，故杨阳要求其负担暖气费、物业费、房屋租金没有依据；第二、关于住房维修基金一事，其本人购房时并不知道还需要交纳住房维修基金，建业房产公司向其交付房屋时也未要求其交纳住房维修基金，其与杨阳在签订合同时也没有涉及此事。其将契税发票与住房维修基金混淆，同时也不确定是否交纳了住房维修基金，故在2019年1月向杨阳做了上述回复，但并未答应由其负担住房维修基金。二、古丽米拉·喀汗提交了如下证据：1、建业房地产公司（出卖人）与古丽米拉·喀汗（买受人）于2014年5月26日签订的《商品房买卖合同》一份、交纳房款收据三份。该合同约定出卖人以353787元价格将百盛佳苑xxxx房屋出售给买受人。收据显示古丽米拉·喀汗已在2014年10月将房屋给付建业房地产公司。2、古丽米拉·喀汗于2018年4月20日书写的退房申请书一份，该申请书显示，建业房地产公司同意其退房。古丽米拉·喀汗通过以上证据欲证实，其于2015年取得本案所涉房屋钥匙，之后进行了装修并入住，2018年退房。杨阳主张的各项损失与其无关，同时杨阳应当向其支付房屋尾款26213元。经过质证，杨阳对上述证据的真实性不持异议，但认为上述证据不能证实古丽米拉·喀汗已将房屋交付杨阳，同时，古丽米拉·喀汗因未向其交付房屋，给其造成的损失已超过尚未支付的房屋尾款，故不认可古丽米拉·喀汗的反诉请求。因当事人双方对上述证据的真实性均不持异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，并作为认定本案事实的依据。本院经审理认定事实如下：2014年5月26日，古丽米拉·喀汗与建业房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定古丽米拉·喀汗以353787元价格购得独山子区百盛佳苑xxxx房屋一套（房屋性质为经济适用房）。约在2015年，建业房地产公司将该房屋交付古丽米拉·喀汗。之后，古丽米拉·喀汗对该房屋进行了装修并入住。2018年10月23日，古丽米拉·喀汗与杨阳签订《房屋买卖合同》一份，双方约定古丽米拉·喀汗以470000元价格将百盛佳苑14栋27号房屋（含室内装修及家具家电）转让给杨阳。双方同时还约定，杨阳从建业房地产公司按一手房的程序购买房屋，古丽米拉·喀汗给予相应的协助，并约定先由杨阳向建业房地产公司支付房款353787元，然后由建业房地产公司该房款退还给古丽米拉·喀汗，剩余房款由杨阳办理完贷款手续后支付给古丽米拉·喀汗，付款同时古丽米拉·喀汗将房屋交付杨阳；古丽米拉·喀汗负担搬离该房屋之前所产生的的水电暖费用。2018年12月6日，建业房地产公司与杨阳签订《商品房买卖合同》一份，双方约定建业房地产公司以353787元价格将百盛佳苑14栋27号房屋（房屋性质仍为经济适用房）出售给杨阳。2019年1月21日，杨阳将全部房款付清。2019年1月24日，古丽米拉·喀汗负担从建业房地产公司领取退房款352387元（已扣除应由古丽米拉·喀汗负担的费用1400元）。至2019年1月22日，杨阳共向古丽米拉·喀汗支付房款90000元，尚有房屋尾款26213元未付。另查明，杨阳于2019年3月4日交纳了百盛佳苑xxxx房屋自2018年10月至2019年4月期间所产生的暖气费4044元、自2018年7月1日至2019年6月30日期间所产生的物业费1631.08元。此外，百盛佳苑14栋27号房屋所产生的住房维修基金13393.73元至今未交纳。2019年1月，杨阳在办理房屋相关手续时通过短信告知古丽米拉·喀汗配合办理住房维修基金的变更手续，古丽米拉·喀汗回复其人不在本地，待回家后找到住房维修基金发票后配合办理变更手续。在庭审过程中，杨阳认可古丽米拉·喀汗曾在2019年1月底仅向其交还房屋钥匙一把，房屋地下室等钥匙并未交付，也未搬离该房屋。因杨阳未就其主张的房屋租金标准提供证据证实，当事人双方同意由本院在800元（古丽米拉·喀汗提出的房屋租金标准）至1500元（杨阳提出的房屋租金标准）之间酌定。此外，双方于2019年11月24日交接受了房屋，但杨阳认为所交付的房屋中部分家具及装饰与合同约定不符。本院认为，杨阳与古丽米拉·喀汗签订房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案双方争议的焦点在于：第一、双方争议的住房维修基金应当由谁承担；第二、双方是否各自如约履行了合同约定的义务。关于第一个争议焦点，根据现已查明的事实，本案当事人双方在签订房屋买卖协议时，并未明确住房维修基金应当由谁负担。2019年1月，杨阳在办理相关手续时通过短信告知古丽米拉·喀汗配合办理住房维修基金的变更手续，古丽米拉·喀汗回复其人不在本地，待回家后找到住房维修基金发票后配合办理变更手续。嗣后，古丽米拉·喀汗发现其从建业房地产公司购买房屋时并未交纳住房维修基金，双方由此产生争议。对此，本院认为，正常情况下，住房维修基金并不是房屋价款的组成部分，由于当事人双方在签订合同时并未就住房维修基金应当由谁承担进行明确约定，之后又未达成一致意见，在此情形下，住房维修基金应当由最终的房屋业主即杨阳来承担。杨阳提出由古丽米拉·喀汗承担住房维修基金13393.73元的诉讼请求，无充分的证据证实，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，根据双方的约定，古丽米拉·喀汗向杨阳履行交付房屋的前提是杨阳将470000元房款全部向古丽米拉·喀汗付清（含建业房地产公司应当退还的房款）。杨阳于2019年1月21日将353787元房款全部付给建业房地产公司的事实可以证实，至2019年1月21日，双方约定的付款条件已经成就，杨阳应当及时将房屋尾款向古丽米拉·喀汗付清，但杨阳并未将房屋尾款全部付清，尚欠房屋尾款26213元未付。在此情形下，杨阳要求古丽米拉·喀汗向其交付房屋的条件尚未成就，未经双方另行协商同意，其单方要求古丽米拉·喀汗履行交付房屋无事实和法律依据。由于双方已于2019年11月24日交接了房屋，杨阳要求古丽米拉·喀汗搬离房屋的诉讼请求已无必要继续坚持必要，双方在交接过程中所产生的争议，可另行解决。关于杨阳提出的古丽米拉·喀汗应承担物业费、暖气费等主张，本院认为，双方已经明确约定，由古丽米拉·喀汗承担交付房屋前所产生的水、电、暖气费等费用，虽然双方在庭审过程中均认可古丽米拉·喀汗于2019年1月底将房屋钥匙一把交付杨阳的父亲，但并未将该房屋所有的钥匙（包括地下室等）全部交付杨阳，同时所在小区的社区居委会工作人员证实于2019年4月入户走访时曾发现古丽米拉·喀汗的丈夫叶里坡里·克拉西仍在该房内居住，上述事实可以证实古丽米拉·喀汗在被起诉时并未将房屋实际交付杨阳，理应当承担相应的物业费、暖气费等费用，故对杨阳要求古丽米拉·喀汗承担暖气费4044元、物业费1631.08元的诉讼请求，本院予以支持。因杨阳并未按照双方约定先履行支付房屋尾款的义务，古丽米拉·喀汗可以据此拒绝履行交付房屋的义务，故杨阳要求古丽米拉·喀汗向其支付房屋租金12000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于古丽米拉·喀汗提出的反诉请求，本院认为，虽然杨阳以古丽米拉·喀汗给其造成的损失已高于古丽米拉·喀汗主张的诉讼金额为由不认可反诉请求，但对于其未足额支付房款，尚有尾款26213元未付一事其并不持异议。依据双方的约定，杨阳应当履行支付全部房款的义务，故对古丽米拉·喀汗的该项反诉请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百三十三条、第一百三十八条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）古丽米拉·喀汗于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）杨阳支付暖气费4044元、物业费1927.64元，合计5971.64元。二、驳回原告（反诉被告）杨阳的其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）杨阳于本判决生效后三日内向被告（反诉原告）古丽米拉·喀汗支付房款26213元（上述互付款项可相互折抵）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取292.07元，由原告（反诉被告）杨阳负担267.07元（已交纳），由被告（反诉原告）古丽米拉·喀汗负担25元（于本判决生效后三日内付给杨阳）；反诉案件受理费227.66元，由原告（反诉被告）杨阳负担（于本判决生效后三日内付给古丽米拉·喀汗）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员 王建荣二〇一九年十一月二十五日书记员 赖丽娜书记员古努尔·斯拉依