浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初9151号 原告（反诉被告）赵蕾，女，1987年8月6日出生，汉族，住址杭州市江干区。 委托代理人王林军，浙江坤祚律师事务所律师。 被告（反诉原告）杭州金宣公寓管理有限公司。住所地杭州市萧山区金城路185号萧山商会大厦2幢8层8-11室（自行分割）。 法定代表人薛鹏，该公司总经理。 委托代理人任亚新，该公司员工。 原告赵蕾为与被告杭州金宣公寓管理有限公司（以下简称金宣公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月14日向本院起诉，经诉前调解不成本院于2019年10月9日受理立案。金宣公司于2019年11月21日提起反诉。本院依法由审判员叶文军独任审判，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵蕾委托代理人王林军、被告（反诉原告）金宣公司委托代理人任亚新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵蕾诉称，2018年3月15日，双方签订了杭州市房屋出租委托代理合同，约定赵蕾将杭州市江干区雍华里6幢1204室房屋出租委托代理事宜由金宣公司负责，出租代理期自2018年3月17日至2023年3月16日，并对租金标准、租金支付方式、租金支付日期等作了约定。然而金宣公司自2019年6月开始拖欠租金并要求赵蕾和另1家单位签订协议。鉴于金宣公司的违约行为，故起诉至法院。原告赵蕾提出以下诉讼请求： 一、判令原被告双方解除房屋租赁出租委托合同，被告金宣公司立即将杭州市江干区雍华里6幢1204室房屋交还给原告赵蕾。 二、判令被告金宣公司支付2019年12月17日起至交还房屋之日止按3900元/月计算的租金、房屋占有使用费。 三、判令被告金宣公司支付违约金7800元。 四、判令被告金宣公司支付水费391.80元、电费273.11元。 被告金宣公司辩称，金宣公司已支付租金至2019年12月16日。赵蕾要解除合同的话应该向金宣公司退还装修费用，因为房屋是金宣公司装修的。租金应于6月21日、9月21日支付，金宣公司实际于7月15日、9月21日支付。 反诉原告金宣公司诉称，双方于2018年3月15日签订了杭州市房屋出租委托代理合同。2018年3月下旬，金宣公司接手房屋，开始准备装修，2018年4月正式开始装修，至2018年5月装修完毕验收合格，期间金宣公司花费了大量人力和资金。现赵蕾要求收回房屋给金宣公司造成巨大损失，理应赔偿金宣公司在此期间装修花费的大量费用。同时赵蕾起诉也以自己的行为表明违反合同约定，理应支付月租金200%的违约金7800元。赵蕾没有通知金宣公司解除合同，直接起诉，已经违反合同约定。反诉原告金宣公司提出以下反诉诉讼请求： 一、判令反诉被告赵蕾支付违约金7800元。 二、判令反诉被告赵蕾支付装修配置费32154.40元。 反诉被告赵蕾辩称，赵蕾没有违反合同约定，无须支付违约金。关于装修费用，合同中没有关于装修费用的约定，金宣公司要求赵蕾支付装修费用没有依据。当初赵蕾已经给了金宣公司4个月的免租期，赵蕾也是有损失的。 经审理本案事实认定如下： 2018年3月15日，赵蕾（甲方、委托人）与金宣公司（乙方、租赁代理机构）签订杭州市房屋出租委托代理合同，约定：所涉房屋为杭州市江干区雍华里6幢1204室房屋，租赁用途为分租；出租代理期自2018年3月17日至2023年3月16日，共计5年，可延长3个月；免租期第1年为120天，第2年为30天，免租期内乙方免费使用，无需向甲方支付租金；月租金（含税价）第1年为3800元。第2年为3900元，第3年为4085元，第4年为4279元，第5年为4483元；租金支付期限为第1次2018年3月17日，第2次免租，第3次2018年9月17日，第4次2018年12月17日，以此类推；出租委托代理期限内甲方不承担与房屋有关的水费、电费等费用；甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物；乙方未按约定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金；出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的，还应赔偿乙方相应损失；等等。 金宣公司以转账形式向赵蕾支付租金。金宣公司于2018年3月15日向赵蕾支付了2个月租金7600元，于2018年9月21日向赵蕾支付了3个月租金11400元，于2018年12月21日向赵蕾支付了3个月租金11400元，于2019年3月22日向赵蕾支付了2个月租金7800元（免租期抵扣30天）。 金宣公司应于2019年6月17日向赵蕾支付第6次的3个月租金11700元，实际于2019年7月15日支付。赵蕾于2019年8月14日向本院起诉。金宣公司应于2019年9月17日向赵蕾支付第7次的3个月租金11700元，实际于2019年9月23日支付。金宣公司已支付租金至2019年12月16日。 金宣公司未按时支付涉案房屋的水电费。赵蕾于2019年7月5日、11月11日支付了涉案房屋的电费193.90元、79.21元，合计273.11元；于2019年11月21日支付了涉案房屋的水费330.40元、31.90元，合计362.30元。 上述事实，有原告赵蕾提交的杭州市房屋出租委托代理合同、租金支付记录、支付宝账单、短信截图、收款收据、本案庭审记录证实。 本院认为，赵蕾与金宣公司订立的房屋出租委托代理合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案合同约定金宣公司未按约定划付租金达5日以上的赵蕾有权单方解除合同，金宣公司逾期支付应于2019年6月17日支付的第6次租金，逾期天数为28天，因此约定的解除合同条件已成就，赵蕾有权解除合同。赵蕾要求解除涉案合同的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，赵蕾有权要求金宣公司交还租赁房屋。金宣公司已支付租金至2019年12月16日，若金宣公司交还租赁房屋的时间晚于该时间的，还应向赵蕾支付截至交还租赁房屋之日的租金、房屋占有使用费。 涉案合同约定，金宣公司未按约定划付租金达5日以上的除赵蕾有权单方解除合同外，金宣公司应按月租金的200%向赵蕾支付违约金。考虑赵蕾因合同解除遭受的免租期损失及重新出租期间的损失，合同约定的违约金并不过高。因此赵蕾要求金宣公司支付违约金7800元的诉讼请求，本院予以支持。 涉案合同约定，出租委托代理期限内赵蕾不承担与房屋有关的水费、电费。因此赵蕾有权要求金宣公司支付其实际支出的水电费。 涉案合同约定，出租代理期内赵蕾或金宣公司需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。金宣公司据此要求赵蕾支付违约金7800元。本院认为，上述约定系针对合同当事人无理由解除合同的情形，本案中赵蕾因金宣公司违约而根据合同约定的解除条件要求解除合同，并不适用上述约定。金宣公司的该项反诉诉讼请求，本院不予支持。 涉案合同未就合同解除情形下装修费用的承担作出约定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案因承租人金宣公司违约而导致合同解除，赵蕾也不同意对装修进行利用，因此金宣公司要求赵蕾支付装修配置费32154.40元的反诉诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、解除原告赵蕾与被告杭州金宣公寓管理有限公司签订的杭州市房屋出租委托代理合同。 二、被告杭州金宣公寓管理有限公司向原告赵蕾交还杭州市江干区雍华里6幢1204室房屋，于本判决生效后十日内履行完毕；若交还日期晚于2019年12月16日的，被告杭州金宣公寓管理有限公司应向原告赵蕾支付自2019年12月17日起至交还房屋之日止按3900元/月的标准计算的租金、房屋占有使用费，于本判决生效后十日内付清。 三、被告杭州金宣公寓管理有限公司向原告赵蕾支付违约金人民币7800元，于本判决生效后十日内付清。 四、被告杭州金宣公寓管理有限公司向原告赵蕾支付水费人民币362.30元、电费人民币273.11元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告赵蕾其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告杭州金宣公寓管理有限公司的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费人民币25元，由杭州金宣公寓管理有限公司负担；反诉案件受理费人民币399.50元，由杭州金宣公寓管理有限公司负担。 杭州金宣公寓管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 叶文军 二〇一九年十一月二十九日 代书记员 陈亚红