福建省福州市晋安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0111执异49号 异议人：陈联相，男，1932年6月30日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托代理人：陈芳吕（系陈联相之子），男，1966年8月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 申请执行人：福建福辉隆贸易有限公司，住所地福建省福州市晋安区。 法定代表人：张宝平，总经理。 被执行人：万家乐家居装饰（福建）有限公司，住所地福建省福州。 法定代表人：陶茂材，董事长。 被执行人：陶茂材，男，1963年8月14日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被执行人：林细芳，女，1965年5月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被执行人：何而发，男，1970年1月27日出生，汉族，住福建省福清市。 被执行人：王爱兰，女，1971年8月9日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 本院在执行申请执行人福建福辉隆贸易有限公司（以下简称福辉隆公司）与被执行人万家乐家居装饰（福建）有限公司（以下简称万家乐公司）、陶茂材、林细芳、何而发、王爱兰买卖合同纠纷一案中，异议人陈联相于2019年9月19日对本院执行位于福建省福州市××街道××路××号国际华府2＃楼1603单元房产的拍卖措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人陈联相向本院提出异议请求：解除对福建省福州市××街道××路××号国际华府2＃楼1603单元房产的查封并终止对该房产的拍卖、变卖等执行措施。 事实和理由：在（2019）闽0111执857号执行案件中，福州市晋安区人民法院拍卖、变卖被执行人陶茂材名下的福州市××街道××路××号国际华府2＃楼1603单元。事实上，被执行人陶茂材、林细芳为夫妻关系，陶茂材夫妇与异议人之间存在借贷关系，至2016年1月31日累计确认借款本金及结转利息等合计203万元，2016年7月28日因陶茂材夫妇暂时无力还清债款，将案涉房屋抵给异议人，按租赁方式使用，每年租金10万元，租赁期5年至2021年7月31日，并将房产证、土地证、房屋钥匙等交付给异议人，案涉房产归异议人居住，居住期间的租金抵利息，陶茂材夫妇承诺待还清银行抵押贷款之后办理房屋过户或还清所有借款。在异议人回乡下期间，福州市晋安区人民法院于2019年5月22日查封案涉房产，侵害异议人的权益，异议人提出执行异议申请。 申请执行人福辉隆公司称，一、异议人提出的异议时间已经超出期限，应驳回异议。异议人称法院于2019年5月22日查封案涉房产，由于案涉标的于2017年7月份就被查封，故异议人所指的“查封”应该指法院发出的搬迁腾房公告，而对于承租人提出异议的期限，搬迁腾房公告中限定的期限一般为通知腾房之日起的15日内，故异议人提起异议的时间超出期限，应予驳回。二、异议人所主张的租赁关系明显是其与被执行人陶茂材、林细芳违法恶意串通伪造意图损害债权人的合法权益，系无效行为，不应得到支持。1、本案起诉时间为2017年6月，经历了一审、二审和执行多个司法程序，案涉房产也于2017年7月被法院查封，陶茂材、林细芳以及异议人陈联相应当非常清楚案涉房产早就被法院查封的事实，但异议人却迟迟不提出执行异议；执行过程中异议人称其明知法院于2019年5月22日“查封”（实为通知搬迁）案涉房产，却于2019年9月19日才申请执行异议，因此，从案涉房屋被查封到异议人提起执行异议的时间间隔巨大等情况上判断，争议租赁关系系案涉当事人临时伪造，是于近期在他人教唆下恶意串通伪造。2、异议人主张的租赁关系的建立，系为了偿还之前的巨额借贷债务，但其没有提供借条、银行转账记录等能证明借贷关系真实存在的任何证据。从租赁合同内容看，约定的年租金为10万元，明显偏高，而且是每两年和每三年交付一次，显得更加不合理；另外，异议人也没有根据合同实际支付租金的事实和证据，因此，该租赁合同具有明显的虚假性。3、根据租赁合同约定的条款内容看，只要陶茂材、林细芳无法偿还异议人203万元债务，那么异议人就可以永远(5年后还可以顺延直至偿还借款本息为止)“占有”案涉房屋。根据法院信息系统查询得知，被执行人陶茂材、林细芳目前牵涉近五十个被执行案件，尚欠债务估计有数千万元，完全偿还涉讼债务难度非常之大。因此，案涉租赁关系如果能够成立且异议请求能够被支持，则陶茂材、林细芳就可以堂而皇之的拒不交付案涉房屋，达到严重妨碍对标的物的拍卖、竞买、交付的目的。故相关人员恶意串通妨碍诉讼的意图非常明显。4、如异议人于2016年间就入住案涉房产，那么就会发生支付水、电、煤气、物业等费用的银行交易记录，但异议人没有提供相关证据以证明其确实支付了上述期间的费用，而其提供的总共四张物业费、水、电费收据，完全不能证明系异议人支付了该费用，而且这几张收据的时间也都在2017年7月即案涉房屋被查封之后，完全不能作为争议租赁关系真实存在的证明。此外，根据《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定“房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案”，因异议人无法提供与租赁合同相符的租赁登记证明，故其主张的租赁关系不应得到采信。因此，异议人主张的租赁关系真实性的证据明显不足，不应采信，租赁关系当事人恶意串通、伪造租赁关系、妨碍执行的违法行为明显，应为无效合同。三、假如案涉租赁合同确实为2016年7月28日签订，并且是真实的租赁抵债行为的话，那么，也应当驳回异议人的异议请求。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，承租人并非财产权利人，不具有请求排除执行的主体资格；案涉租赁关系不合法不真实；如果租赁关系真实存在，也不应以此为由妨碍所有权人行使处分出售的权利，租赁权不能排除执行。故根据该规定，承租权不属于有权要求排除执行异议的权利范畴。因此，异议人的异议请求不符合法律规定的条件，应予驳回。2、案涉租赁关系类似于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干法律问题的规定》第二十四条规定的“买卖合同担保”（即“后让与担保”）行为，参照该法律规定，案涉租赁行为应属于借贷关系的“后租赁担保”行为，根据立法精神，同样不具有可诉性，应予驳回。3、根据案涉租赁合同约定，实际上是以被执行人名下不动产日后长期的租金收益抵偿其债务，或者将不动产直接交付给该债权人长期使用，抵偿其债权。这并不是真实的租赁合同，实质上是一种擅自处分被执行人名下资产的未来租金收益来提前抵偿其他债权的行为，该行为直接损害了执行案件中已经过生效裁判确定的债权人的合法债权，系对抗司法执行的违法行为，当然不具有法律效力，不得对抗法院查封执行。4、根据案涉租赁合同约定，假如异议人的请求能够被采纳，相当于将案涉房屋的将来全部租金收益（甚至使用权）优先用于清偿个别案外人的债权，使得该个别案外人实际上获得了针对该房屋的优先受偿权，该优先受偿权类似于担保物权，这不但损害了其他债权人的合法利益，也违背了法律规定的“物权法定原则”。综上，异议人主张的租赁关系系当事人违反法律规定、恶意串通伪造，系无效行为；同时，异议请求不符合法律规定的提出执行异议的条件；因此，异议人有关排除执行的异议请求不应得到支持，请求法院依法驳回其异议请求。 被执行人万家乐公司、陶茂材、林细芳、何而发、王爱兰未作陈述。 本院查明，原告福辉隆公司与被告万家乐公司、陶茂材、林细芳、何而发、王爱兰买卖合同纠纷一案，经审理，福州市晋安区人民法院于2018年3月6日作出（2017）闽0111民初2118号民事判决，判决内容为：“一、被告万家乐家居装饰（福建）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福建福辉隆贸易有限公司货款1299468.92元及逾期付款违约金92371元（暂计至2017年1月31日；此后以货款本金1299468.92元为基数，按月利率1.5%标准自2017年2月1日起计至实际还款之日止）；二、被告万家乐家居装饰（福建）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告福建福辉隆贸易有限公司律师代理费5000元；三、被告陶茂材、林细芳、何而发、王爱兰对被告万家乐家居装饰（福建）有限公司上述第一、二项判决确定的债务承担共同偿还责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17898元、保全费5000元，由被告万家乐家居装饰（福建）有限公司、陶茂材、林细芳、何而发、王爱兰共同负担。”诉讼中，原告福辉隆公司向本院申请财产保全，本院作出（2017）闽0111民初2118号民事裁定，于2017年7月11日冻结了被告陶茂材名下坐落于福州市××街道××路××号国际华府2＃楼1603单元的房产【权证号：Ｒ1104308】的转让、抵押等变更手续。因被告万家乐公司不服（2017）闽0111民初2118号民事判决，向福州市中级人民法院提起上诉，经审理，福州市中级人民法院于2018年8月29日作出（2018）闽01民终5224号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，该判决于2019年2月22日已经发生法律效力。因被执行人拒不履行生效判决所确定的义务，原告福辉隆公司于2019年4月1日向本院申请执行，同日，本院予以立案受理。 执行过程中，经本院发出执行通知后，被执行人仍拒不履行生效判决所确定的义务，本院于2019年4月30日作出案涉房产的腾房公告和限期履行通知书，并前往案涉房产进行送达，因案涉房产内无人，本院将腾房公告和限期履行通知书张贴于案涉房产大门上。腾房公告期满后，本院于2019年5月22日对案涉房产进行腾房，并邀请案涉房产的物业及所在基层社区的工作人员到场见证，对腾房过程进行录像、拍照，据物业楼管人员介绍，案涉房产长期为被执行人陶茂材一家居住，且在腾房前一天已主动搬离，腾房当日屋内仅有一些无用遗弃的生活用品，除空调外无任何有价值物件。在腾房过程中本院已将案涉房产大门钥匙进行了更换，腾房结束后本院依法在案涉房产大门张贴了封条，未经本院许可任何人不得入内。 2019年5月23日，本院作出（2019）闽0111执857号执行裁定，裁定内容为“拍卖、变卖被执行人陶茂材名下坐落于仓山区××街道××路××号国际华府2＃楼1603单元房产。”并将案涉房产委托评估公司进行评估。本院于2019年8月28日在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台上对案涉房产进行拍卖公告，公告拟定于2019年9月29日10时至2019年9月30日10时止在该平台上举行公开拍卖活动。2019年9月17日，异议人陈联相向本院执行局对拍卖措施提出执行异议，执行员经初步审查为慎重起见，决定将上述拍卖撤回。本院立案庭于2019年9月19日，对异议人陈联相提出的执行异议进行立案受理。 自从本院于2017年7月11日冻结案涉房产的过户手续至2019年5月22日对案涉房产腾空并张贴封条以及直至2019年9月17日止，异议人均未提出异议。 以上事实，（2017）闽0111民初2118号民事判决、（2017）闽0111民初2118号民事裁定、（2018）闽01闽终5224号民事判决、（2019）闽0111执857号执行裁定、腾房视频、照片、拍卖公告及当事人、执行员陈述在卷佐证，可以认定。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”本案中，本院在诉讼中对登记在陶茂材名下的案涉房产采取财产保全措施在进入执行程序后，已自动转为执行中的查封、冻结措施。因此，异议人以其为案涉房产的承租人为由主张解除本院对案涉房产查封的请求，于法无据，本院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”根据上述规定，仅对严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，赋予当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖的权利。本案中，本院于2019年8月28日在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布案涉房产的拍卖公告，因异议人以其系案涉房产承租人为由请求终止（撤销）拍卖，但是，异议人请求终止（撤销）拍卖的理由没有事实和法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回异议人陈联相的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福州市中级人民法院申请复议。 审判长  林朝晖 审判员  陈华柱 审判员  苏俊宇 二〇一九年十一月四日 书记员  刘 艺 附注：本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。