四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初4317号 原告：杨春香，女，汉族，1985年1月8日出生，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：寸江坤，四川骁驰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：杨平，男，汉族，1979年2月26日出生，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：冯梅，西昌市长安法律服务所法律服务工作者，代理权限为一般代理。 原告杨春香与被告杨平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨春香及其委托诉讼代理人寸江坤，被告杨平及其委托诉讼代理人冯梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨春香向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2008年8月7日签订的《租房协议》，并由被告向原告支付租赁费12700.00元；2.判令被告搬离原告位于四川省西昌市（原始登记为4号）的房屋；3.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告系兄妹关系，2008年，原告考虑到被告的居住条件较差，为了方便照顾老人及改善被告的居住条件，经原、被告协商，原告将自己修建的位于四川省西昌市的房屋出租给被告居住使用，双方并于2008年8月7日签订了《租房协议》，在协议中约定被告每月必须交纳100.00元的租金，且必须孝顺父母，但被告在入住房屋后，并未按照约定交纳租金，经常与母亲发生冲突。因被告的行为违反了协议约定的内容，现原告以被告侵犯其合法权益为由提起诉讼。 被告杨平辩称，1.楼房确实是原告出钱修建，但原告是将老房子拆掉后重新修建的楼房，而老房宅基地是父母及被告三兄妹五口在内的家庭成员共同共有，原告在老房子宅基地上修建房屋，使用了被告的那一份宅基地，因此，被告作为家庭成员也有其中的一份使用权；2.曾在2018年的时候，被告请队长杨玉宏、姑爷周昌才、表哥吕康雄出面与弟弟杨宏、妹弟宋小平调解，协商将院坝划一点给被告，让被告在父亲分给被告的两间砖房的位置上重新建房居住，但是弟弟杨宏、妹弟宋小平要求被告退让7米出来，但因地势存在北面长、南面窄的情况，如果退让7米，被告就修不起房，因此，被告同意退让5米，但弟弟杨宏、妹弟宋小平不同意，最终双方没有达成协议，对造成今天的诉讼，原告也有过错；3.对于原告要求被告搬出去居住的请求，因被告已经不能再要求村组重新再划一块宅基地给被告修建房屋，而被告唯一可以居住的房屋就是父亲在院坝上分给被告的两间砖房，但砖房因地势、地理位置的原因，导致被告无法重新修建，且被告无稳定收入，在外短期打工，妻子患有“双肾多囊肿”、“双肾多发小结石”、“慢性浅表性胃炎糜烂”等病，无工作，常年吃药，女儿杨景婷从2009年就查出“脊椎侧弯”，每年都需要做脊椎矫形术，每年花费的费用基本都是一万多，一直要做到女儿脊椎定型为止，被告如果搬出去，就没有房屋可居住；4.虽说被告没有出钱修建房屋，但是修建房屋时被告夫妇也出了力，在房屋修建好后，原告乘被告处于醉酒状态，欺骗被告，把房租说成给老人的生活费，被告才签订的协议，在2009年，原、被告因发生矛盾，被告搬离了该房，在2012年，原告夫妇又来劝说被告，并说那100.00元不用给了，被告才重新搬回去居住，如果被告没有按照协议支付房租，为什么原告现在才来起诉，原告都居住了八、九年了，诉讼时效早已经超过，同时，对导致村组不能再划块宅基地给被告修房房屋，原告具有过错，原告对此是否应当向被告进行赔偿？且在1999年，家里就商量过等弟弟杨宏结婚后，父母二人由两个儿子一人供养一个，父亲由被告进行供养，母亲由弟弟杨宏进行供养，在生供养死后安埋，各自继承各自供养的老人的财产，2012年，弟弟杨宏结婚，但没过几个月，父亲就过世，但父亲的财产却不是被告所得，同时，原告在诉状中陈述被告经常与母亲发生冲突不是事实，原告有可能在酒后与母亲发生过口角，如果被告有不对的地方，给母亲道歉，希望母亲不要生气，因此，被告不应当支付房租12700.00元；5.综上，原告占用了被告的宅基地份额，要求支付房租已经超过诉讼时效，且被告家庭经济困难，无房可居，原告也有过错，因此，对被告的诉讼请求应予驳回。 原告杨春香为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件1份，以证明原告的身份信息及诉讼主体适格；2、《租房协议》复印件1份，以证明（1）被告租赁原告位于民运村2组的一层砖混结构房屋用于居住，（2）被告应每月支付租金100.00元，并尊重、孝顺父母，但被告至今未支付过一个月的租金，（3）被告确认位于民运村2组的砖混结构房屋所有权和使用权等属于原告；3、《房产.产权合同》复印件1份，以证明经包括被告在内的家庭成员确认，位于民运村**的砖混结构房屋是由原告出钱修建，房屋所有权、使用权等均属于原告；4、《建筑劳务工程承包合同》复印件1份、《领条》复印件4页、《西昌市安宁砂石公司发货单》复印件1页、《发货清单》复印件1页、现场照片打印件1页，以证明涉案的民运村2组的砖混结构房屋由原告出钱修建；5、视频光盘1张，以证明被告及其家属经常与母亲发生争吵并打架，未按租房协议履行尊重和孝顺父母的义务，已属违约。 原告杨春香还申请周昌才、杨兵、杨洪、吕康雄、宋小平、段顺会作为证人出庭作证，以证明（1）在被告租赁房屋期间经常与母亲发生争吵打架事件，严重影响了家庭和谐，（2）涉案的房屋修建使用的宅基地大部分是由原告购买，原始的老宅基地只有现房屋占地面积的二分之一不到，并且签署租房协议和房产、产权合同是家人共同确认的。在证人出庭作证过程中，周昌才陈述不知道要说说什么，经本院释明后仍不清楚其要向法庭陈述的内容，不符合证人作证条件，本院依法取消其证人作证资格，段顺会陈述其想不起来，经本院释明后仍想不起来要进行作证的内容，不符合证人作证条件，本院依法取消其证人作证资格。 被告杨平对原告杨春香提交的证据和申请出庭作证的证人证言发表以下质证意见：对原告提交的证据1无异议；对原告提交的证据2、3的真实性无异议，对证明目的有异议，上述证据只能证明原、被告签订了协议，但并不是说被告应支付的是租金，其应是支付给老人的生活费，且签订协议是在被告醉酒的情况下签订的；对原告提交的证据4，被告不清楚，与本案无关；对原告提交的证据5，视频没有声音，通过短短10秒的内容不能证明被告经常与母亲发生争吵，而且从视频拍摄的角度也不能清晰证明被告虐待老人。对原告杨春香申请出庭作证的杨兵、杨洪、吕康雄、宋小平的证言，被告以证人与原告具有利害关系，无法保证证言的真实性为由，请求法院不予采信。 被告杨平为反驳原告杨春香的诉讼请求向本院提交以下证据：1、民运村2组及民运村村民委员会出具的《无住房证明》原件1份，以证明（1）砖房是老人杨成早分给被告杨平，该房现在是危房，不能居住，（2）被告杨平家庭困难，妻子、女儿身体都不好，长期治疗，（3）2018年原、被告在村干部的调解下解决过被告杨平的住房问题，但是没有解决好；2、胃镜检查报告单、彩超检查报告单、成都靖康康复器材有限公司出具的发票、收据复印件1组，以证明被告杨平的妻子、女儿身体不好，需要长期治疗、吃药，家中经济负担重；3、照片打印件3页，以证明被告杨平以前居住的那两间房墙体开裂、屋内漏雨，雨水、河水侵入屋内，房屋破旧不堪，已经成危房，根本不能住人。 被告杨平还申请尹灿雄作为证人出庭作证，以证明（1）被告居住在一楼，在一楼没有安装自来水管，被告用水需要用桶或盆从屋外提回家，（2）被告没有安某能，洗澡不方便，今年被告请人来安某能，母亲拿着刀对安装工人又跳又骂，不准工人安某能，在被告及工人的多次劝说下母亲就是不准安某能；同时证人证言能证明原告在诉状中所述“被告杨平经常与母亲发生冲突，影响家庭和谐”不是事实，是原告及母亲经常为家庭琐事主动与被告发生吵闹。 原告杨春香对被告杨平提交的证据和申请出庭作证的证人证言发表以下质证意见：对被告提交的证据1的真实性无异议，对与本案的关联性有异议，且该证明的内容超越了职权能够证明的内容，但该《证明》能够证明被告搬离后也有住房居住；对被告提交的证据2中《收据》的时间模糊无法核实内容，其他病历资料的真实性无异议，但对整组资料与本案的关联性有异议，与本案无关；对被告提交的证据3的证据三性均不予认可，与本案无关，且是否有住房并不影响租赁关系的建立或解除。对被告申请出庭作证的尹灿雄的证言，原告以与本案无关，不能达到被告的证明目的为由不予认可。 根据当事人的举证、质证和本案的庭审情况，本院认为：原告提交的证据1，因被告无异议，本院予以采信；原告提交的证据2、3的真实性，本院予以确认，被告虽声称协议是在醉酒状态下签订的，但未提供证据予以证明，且原告未予以认可，因此，被告的异议不能成立，本院不予采信，对原告提交的证据2、3的证明力予以确认；原告提交的证据4，虽然被告未予以认可，但在庭审中，被告陈述新建房屋由被告出钱修建，因此，本院对证据4所证明的事实予以确认；原告提交的证据5的真实性，本院予以确认，但被告的异议成立，达不到原告的证明目的；原告申请出庭作证的杨兵、杨洪、吕康雄、宋小平的证言，结合本院审查确认的证据和庭审查明的事实本院予以部分采信，即：原告出钱修建的房屋所占用的地块中，除原、被告父亲杨成早所分得的地块外，还有向案外人杨成顺购买的地块。被告提交的证据1、2、3的真实性，本院予以确认，但上述证据所证明内容与本案争议焦点无关，本院对其证明力不予确认；被告申请出庭作证的尹灿雄的证言，结合本院审查确认的证据和庭审查明的事实本院予以部分采信，即：被告杨平请证人安某能当天，因太阳能安装问题，被告杨平与其母亲发生过争执。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告杨平与原告杨春香系兄妹关系。2008年，由原告杨春香出资，对杨成早家进行拆旧建新，新建一栋三层砖混结构的房屋，但新建房屋所占地块现除杨成早的老房宅基地地块外，还有向杨成顺及杨生祥购买的地块。在2008年8月7日，原告杨春香、被告杨平及杨成早、杨宏签订了主要内容为“位于西昌市，户主杨成早的**1底及小瓦屋面的厨房、猪圈、围墙、地坝、大门由小女杨春香出钱修建的住房，长子杨平，次子杨宏均没有享受产权的权利，现经有关人员协商所有产权归小女杨春香所有，本产权除杨春香任何人员没有分割和享有的权利。本合同签字后立即生效。”的《房产.产权合同》，在合同签订当日，原告杨春香作为甲方，被告杨平以及杨宏作为乙方签订了主要内容为“1、乙方必须保证甲方的产权及家具、电器及所有财产安全，不得擅自变动、变卖，如有损坏照价赔偿给甲方；2、乙方住房期间所产生的电费、水费及其它费用由乙方自己支付；3、乙方必须每月底自觉缴付每月100.00元的租金，如乙方拒付或拖欠，甲方有权将租房协议取消，乙方自动搬出；4、乙方必须尊重、孝顺父母，做到家庭和谐，如果经常发生冲突，甲方有权停止租房协议，让乙方无条件搬出。”的《租房协议》；在上述协议签订后，被告杨平搬入新建房屋在一层居住，后因发生矛盾搬离新建住房，但又在搬出一段时间后再次搬入新建房屋居住至今。2019年，因安某能问题，被告杨平与母亲段顺会曾发生过争执。另查明，杨成早、段顺会系原告杨春香、被告杨平和杨宏的父母，杨成早于2012年5月16日去世，杨宏与杨洪系同一人，在身份证上载明为杨洪。 本院认为，本案有两个争议焦点，焦点1，本案所涉及的《房产.产权合同》、《租房协议》的效力；焦点2，原告在本案中的诉请能否成立。 焦点1，原、被告关于签订《房产.产权合同》、《租房协议》的事实没有争议，但被告在庭审中辩称，签订上述协议是在醉酒状态下签订，且在签订过程中受到了欺骗，但对其抗辩内容，被告并未进行举证，而原告也并未予以认可，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告的上述抗辩不能成立，本院不予采信，因此，上述协议的签订应属签订协议各方人员的真实意思表示，但对协议约定的内容效力应结合相应的法律规定予以确认；而关于上述协议的内容，在《房产.产权合同》中，对各方人员约定“位于西昌市，户主杨成早的**1底及小瓦屋面的厨房、猪圈、围墙、地坝、大门由小女杨春香出钱修建的住房，长子杨平，次子杨洪均没有享受产权的权利”以及“本产权除杨春香任何人员没有分割和享有的权利”的内容，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的规定，上述协议约定内容均系签订协议各方人员对其权利的处分，对各方人员的上述约定应具有法律效力，而在《房产.产权合同》中，对各方人员约定“现经有关人员协商所有产权归小女杨春香所有”的内容，因产权所有本质是对房屋取得所有权，而取得房屋所有权应按照《中华人民共和国物权法》的相关办理不动产权利登记后才能享有，所以，各方人员的上述约定只有待相应条件成就后才能直接发生法律效力，但结合本案查明的事实以及各方人员在协议中的其他约定内容，并不影响原告在本案参照所有权人行使与本案诉讼主张有关的权利，而对《租房协议》中约定的内容，不违反法律、法规定的强制性规定，合法有效，对《租房协议》中的签订各方具有法律效力，但在庭审中，结合原、被告关于租金100.00元的收取及支付情况，该租金在实际履行过程中已经实际变更为向原、被告的父母履行给付义务，所以原、被告在《租房协议》中涉及到的租金内容及条款也进行相应变更。 焦点2，在《租房协议中》明确约定“乙方必须每月底自觉缴付每月100.00元的租金，如乙方拒付或拖欠，甲方有权将租房协议取消，乙方自动搬出”，但在实际履行过程中，原、被告对租金（债务）的履行进行了变更，同时结合原告在庭审中对租金支付及催收情况的陈述，支付租金并不是原、被告签订《租房协议》的根本目的，因此，原告要求解除《租房协议》的理由并不充分，对原告要求解除原、被告双方于2008年8月7日签订的《租房协议》，并由被告向原告支付租赁费12700.00元的诉讼请求，本院对解除《租房协议》的诉请内容不予支持，对支付租赁费的诉请内容，虽然原、被告在实际履行过程中进行了变更，但依照《中华人民共和国合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。”的规定，本院对支付租赁费的诉请内容予以支持，但具体金额，因被告关于诉讼时效的抗辩成立，本院依法予以核定，截止2019年1月被告应支付的租赁费金额为3000.00元；对原告要求被告搬离原告位于四川省西昌市（原始登记为4号）的房屋的诉讼请求，虽然在原、被告签订的《租房协议》中明确约定“乙方必须尊重、孝顺父母，做到家庭和谐，如果经常发生冲突，甲方有权停止租房协议，让乙方无条件搬出。”，但在本案中，结合原、被告的举证，仅能确认曾因安某能问题，被告与母亲发生过争执，但仅凭该次争执并不能达到原、被告在《租房协议》中明确约定的上述条件程度，且原、被告的母亲在出庭作证时，也并未对《租房协议》中的上述约定内容进行证明或陈述，因此，对原告的该项诉请内容，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十四条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨平在本判决生效后15日内向原告杨春香支付截止2019年1月的租赁费3000.00元； 二、驳回原告杨春香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为两年。 案件受理费118.00元，减半收取计59.00元，由被告杨平负担（此款原告已垫付，被告在履行上述义务时径直给付原告）。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  罗玉 二〇一九年十一月十二日 书记员  郭翠 附本判决所适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务 的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。