西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）藏01民终845号上诉人（原审被告）：四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司，住所地：柳梧新区，统一社会信用代码：91540195064696596C。负责人：梁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：任军辉，西藏国昂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙振立，男，汉族，1974年9月6日出生，现役军人，现住拉萨市。委托诉讼代理人：孙兆强，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：向仕军，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。上诉人四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司（以下简称长兴公司西藏分公司）因与被上诉人孙振立商品房预约合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长兴公司西藏分公司的委托诉讼代理人任军辉、被上诉人孙振立的委托诉讼代理人孙兆强、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长兴公司西藏分公司提出上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.本案诉讼费由孙振立承担。事实与理由：孙振立所持有的合同上书写“开工令交清房款余款”字样并不是公司行为，也未经公司追认，公司也未委托任何人在合同上变更付款期限。合同约定的付款时间为2016年4月16日，孙振立并未按合同约定履行付款义务，存在违约。且协议书上明确约定如未及时付款，公司有权不留房源，合同自动终止。一审法院适用法律错误。综上，请求二审法院支持其上诉请求。孙振立答辩称，本案中李芳芝的行为应为职务行为或委托代理行为，案涉房款付款期限变更，一审法院对本案的认定正确，请求维持一审判决。孙振立向一审法院提出诉讼请求：1.长兴公司西藏分公司向孙振立继续履行合同义务；2.长兴公司西藏分公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年4月6日，孙振立与长兴公司西藏分公司签订《商品房预约协议》，约定长兴公司建筑面积约99.25平方米，每平方米单价4600元，总价为456550元。同日，孙振立向长兴公司西藏分公司支付排号预约款20000元，长兴公司西藏分公司向其出具《收据》一份，同时约定2016年4月16日之前付清余款，但其后又载明：“开工令交清房款余款，李芳芝（签字），4.16”。之后，长兴公司西藏分公司拒不履行协议。一审法院认为，预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同，当事人一方违反预约合同约定，不予对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订合同的，应当向对方承担违约责任。本案中，孙振立、长兴公司西藏分公司于2016年4月6日签订的《商品房预售协议》本质上属于预约合同，该协议系双方当事人的真实意思表示，对此，当事人应履行协议约定的义务。在本案中，孙振立依约向长兴公司西藏分公司支付了排号预约款20000元，长兴公司西藏分公司向其出具《收据》一份，虽约定了余款于2016年4月16日之前付清的字样，同日长兴公司西藏分公司的委托代理人李芳芝在协议中注明“开工令交清房款余款”，应视为对付款期限的变更，且付款期限并不明确，孙振立也未收到长兴公司西藏分公司的相关付款通知。长兴公司西藏分公司未到庭参加诉讼，亦未提交证据予以证明其尽到通知的义务，应当承担举证不能的责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故一审法院对孙振立要求长兴公司西藏分公司继续履行合同义务的诉求予以支持。现根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司于判决生效之日起向孙振立继续履行2016年4月6日签订的《商品房预约协议》中约定的义务。本院二审中，长兴公司西藏分公司向本院提交以下证据：1.孙振立与长兴公司西藏分公司于2016年4月6日签订的《商品房预约协议》一份，用于证明双方签订的预约协议明确约定了权利义务，并明确约定付款期限为2016年4月16日。孙振立对该证据的真实性、合法性认可，但对其关联性以及证明目的不予认可。因双方认可其真实性，故本院对该证据予以采纳。2.《收据》《转账凭证》各一份，用于证明孙振立仅支付20000元，剩余房款至今未付存在违约的事实。孙振立对该证据的真实性认可，但对其证明目的不予认可。因双方对其真实性予以认可，本院对其予以确认。3.《单位工程开工报告》《西藏自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》各一份，用于证明长兴公司西藏分公司于2015年3月20日按时开工以及竣工验收的时间。孙振立认为其未接到开工令的通知，故对该组证据的真实性不予认可。本院对该组证据的真实性予以确认。4.李瑞全与长兴公司西藏分公司于2018年7月22日签订的《商品房预约协议》一份，用于证明因孙振立违约，长兴公司西藏分公司将涉案房屋销售给第三人李瑞全的事实。孙振立认为该证据系伪造，故对其真实性、关联性、合法性以及证明目的均不予认可。因李瑞全与长兴公司西藏分公司签订的是商品房预约协议，并非商品房销售合同，本院对其证明目的不予认可。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，在本案二审中，长兴公司西藏分公司认为因孙振立未按双方签订的《商品房预约协议》约定的期限内支付房款，构成违约，故认为该公司有权不保留房源，并认为协议已自动终止。孙振立认为，李芳芝作为长兴公司西藏分公司的委托代理人，其要求孙振立在开工令下达后交清房款，而孙振立至今未收到相关通知，故主张案涉协议应继续履行。对此本院认为，在本院二审庭审中，经法庭确认双方当事人真实意思表示后，双方均表示案涉协议的性质为预约合同。基于预约合同的担保特征，其担保的是涉案房屋的《商品房（预）销售合同》（以下简称销售合同）的订立，而案涉预约合同不仅对订立销售合同进行担保，同时还对销售合同的相关条款进行了保证。因此，对预约中涉及销售合同的相关内容，应当由双方最终签订的销售合同进行约束。基于预约合同的此特征，本院认为，首先，因孙振立已交纳排号预约款20000元，预约合同已成立并生效。而预约合同中约定的总房款以及给付房款期限等均不属于预约合同成立并生效的条件，该部分内容实质为销售合同的条款。现双方当事人未签订销售合同，且长兴公司西藏分公司在庭审中明确表示该公司尚未取得商品房预售许可证。故孙振立未按此条款履行给付房款义务，不构成对预约合同的违约。其次，长兴公司西藏分公司认为，现案涉房屋已出售给第三人李瑞全，认为其与孙振立签订的预约合同目的不能实现。本院认为，因无其他证据予以佐证的情况下，本院对长兴公司是否将案涉房屋出售给第三人的事实无法确认，即使该事实属实，因长兴公司西藏分公司尚未取得商品房预售许可证，且该公司亦认可其与第三人李瑞全签订的协议性质为预约合同，而长兴公司西藏分公司与孙振立签订预约合同的时间为2016年4月6日，与第三人李瑞全签订预约合同的时间为2018年7月22日，均为预约合同的情况下，本案中无证据证明李瑞全具有优先性。故对长兴公司西藏分公司主张其与孙振立签订的预约合同目的不能实现的上诉理由，本院不予支持。综上，长兴公司西藏分公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司负担。本判决为终审判决。审判长 白 玛审判员 彭美玉审判员 胡晓雯二〇一九年十一月二十一日书记员 谢生菊