辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0281民初6539号 原告：刘艺，男，1994年7月21日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。 委托诉讼代理人：曹源，系辽宁君连律师事务所律师。 被告：瓦房店捷程伟业置业有限公司，住所地辽宁省瓦房店市轴承产业园区兴工大街**，统一社会信用代码：91210281089053765U。 法定代表人：林秀，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：封雷，系辽宁裕景律师事务所律师。 原告刘艺与被告瓦房店捷程伟业置业有限公司（以下简称捷程公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艺及其委托诉讼代理人曹源、被告捷程公司的委托诉讼代理人封雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘艺向本院提出的诉讼请求:1.判令被告给付原告逾期交房的违约金75994.05元（从2017年9月1日至2019年10月31日）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月21日，原告与被告签订商品房买卖合同，双方约定原告购买被告在瓦房店岗店办事处X号的房屋，建筑面积55.38平方米，每平5970元，总价款320650.20元。商品房买卖合同第8条约定，出卖人应该在2017年8月31日前交付房屋；第9条第2款约定，逾期交付的，从应该交付日起至实际交付日止，出卖人向按日向买受人支付己交付房款万分之3的违约金。原告已经支付了全部的房款，但时至今日，被告仍未将房屋交付给原告，故依据合同约定，被告需要向原告支付违约金。故原告诉至贵院，请求判如所请。 被告捷程公司辩称，不同意原告的诉讼请求。关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。故对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性，参考同地段同类房屋租金标准确定。原被告双方在合同中约定违约金按照已交付房价日万分之三计算，过分高于原告因被告迟延交付房屋产生的实际损失，故请求法院对于原被告双方约定的违约金计算标准予以调整，应按照已交付房价日万分之二计算为宜。关于逾期期限观点，原告在2018年8月14日与被告方办理了交接房屋、入住等手续。所以诉求违约金计算至2019年10月31是错误的。 本院经审理认定事实如下：2016年10月21日，原告刘艺（买受人）与被告瓦房店捷程伟业置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市的一处房屋，建筑面积55.38平方米，每平方米5790元，总金额320650.20元。合同签订后，原告于2017年8月2日将购房款320650.20元支付完毕，其中首付款110650.20元，银行贷款21万元。被告与原告于2018年8月14日签订交房验收表，向原告交付了案涉房屋钥匙，原告领取了钥匙并对案涉房屋进行了装修。 另查，在案涉《商品房买卖合同》第八条中，原、被告双方约定了交付期限，即“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”。在案涉《商品房买卖合同》第九条中，原、被告双方约定了出卖人逾期交房的违约责任，即“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。” 本院所确认的上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、增值税普通发票、个人借款借据、盛京银行个人住房（商业用房）借款合同，被告提交的交房验收表、入住缴费明细补充协议、装修申请表及庭审笔录记载的事实在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告刘艺与被告瓦房店捷程伟业置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效,双方均应依约履行合同义务。原告已按约定将全部房款付清，但被告违反合同约定,未能在2017年8月31日前向原告交付案涉房屋,应当承担违约责任。故对于原告主张被告给付逾期交房的违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金的计算期限。原、被告双方约定《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。因原告于2018年8月14日与被告签订交房验收表，领取案涉房屋钥匙并对案涉房屋进行装修，故可以认定案涉房屋于2018年8月14日交付给原告。故本院认定违约金的计算期限自2017年9月1日起至2018年8月13日，共计346天。 关于违约金的数额。《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告认为应按照商品房买卖合同约定的日万分之三的违约金标准给付，被告则认为约定的违约金标准过高，应予调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。可见，在确定违约金标准时，守约方的实际损失系重要的参考因素。双方当事人虽均未举证证明逾期交房给原告造成实际损失的具体数额，但考虑到原告已全部交付房款、因被告原因导致逾期交房、逾期交房期间同地段同类房屋租金标准、违约金以补偿为主、惩罚为辅的双重属性等，本院酌情将被告应承担的违约金标准调整为已付房款的日万分之二。被告应向原告支付的违约金金额应为22189元（总房款320650.20元×日万分之二×天数346天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告瓦房店捷程伟业置业有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告刘艺逾期交房违约金22189元； 二、驳回原告刘艺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费670元（已减半收取）,由原告刘艺负担602元，由被告瓦房店捷程伟业置业有限公司负担248元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  杨冬冬 二〇一九年十一月八日 书记员  矫 畅