内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内29民终522号上诉人（原审被告）：段玉霞，女，1966年5月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：沈保平，宁夏国信嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：金琳，宁夏国信嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司。法定代表人：祁成宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘金刚，内蒙古北杰律师事务所律师。原审被告：阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司。法定代表人：季辉平，该公司经理。委托诉讼代理人：郝君，内蒙古睿华律师事务所律师。上诉人段玉霞与被上诉人内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司（以下简称苁蓉集团公司）、原审被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司（以下简称恺祥达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2019）内2921民初2306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人段玉霞的委托诉讼代理人沈保平、金琳，被上诉人苁蓉集团公司的委托诉讼代理人刘金刚，原审被告恺祥达公司的委托诉讼代理人郝君，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段玉霞上诉请求：1、撤销一审民事判决，驳回苁蓉集团公司的诉讼请求；2、本案诉讼费由苁蓉集团公司负担。事实和理由：一审法院适用法律错误。段玉霞不是苁蓉集团公司与恺祥达公司《联合开发协议》的当事人，该协议与段玉霞无关。涉案房屋已经法院审理，阿左旗法院不能再行审理。段玉霞签订《商品房买卖合同》并进行预告登记，具有物权性质，受法律保护。（2015）阿民一初字第14号民事判决认定事实、适用法律错误，不具有证明力。《联合开发合同》及《补充协议》的主体是银川恺祥达房地产开发有限公司，合同性质应认定为土地使用权转让合同，合同内容违反等价有偿、公平原则。苁蓉集团公司诉讼违反“一事不再理”。苁蓉集团公司辩称，段玉霞与恺祥达公司系民间借贷法律关系，不是真实的商品房买卖合同关系，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。恺祥达公司辩称，本案当事人主体设置错误。恺祥达公司不是本案当事人，涉案合同主张内容时恺祥达公司还没有成立。苁蓉集团公司主张的权利不能对抗房屋所有权，也不能对抗善意第三人的购房权利，苁蓉集团公司仅是债权，不享有优先权。本案重复起诉，其权利已经法院审理。（2015）阿民一初字第14号民事判决不能证明苁蓉集团公司依法享有房屋所有权。同意段玉霞的上诉意见。苁蓉集团公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认段玉霞、恺祥达公司之间签订的“祥云豪宸”小区×-商铺-×号商铺《商品房买卖合同》无效；2、恺祥达公司为苁蓉集团公司办理涉案房屋的网签备案手续；3、本案的诉讼费用由段玉霞、恺祥达公司负担。一审法院认定事实：2011年2月25日，苁蓉集团公司与恺祥达公司签订《联合开发合同》（后被阿拉善盟中级人民法院认定房屋买卖合同性质），约定在苁蓉集团公司自有土地上进行房地产开发建设。2014年7月2日苁蓉集团公司与恺祥达公司就苁蓉集团公司购买的房产签订协议，其中就包括×-商铺-×号商铺，建筑面积为272平米，单价为每平方米7000元，后苁蓉集团公司就恺祥达公司迟延交付房屋起诉到阿拉善盟中级人民法院，阿拉善盟中院（2015）阿民一初字第14号《民事判决书》判决恺祥达公司向苁蓉集团公司交付涉案房产，其中包括×-商铺-×号商铺。后苁蓉集团公司了解到恺祥达公司因为在建设过程中资金链断裂向段玉霞进行融资，并签订《商品房买卖合同》，导致恺祥达公司在向苁蓉集团公司交付涉案房屋后无法办理网签以及备案手续。法院认为，合同是当事人双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。合同的订立应当遵循自愿，公平，等价有偿，诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护。阿拉善盟中级人民法院作出的（2015）阿民一初字第14号民事判决书已确认苁蓉集团公司与恺祥达公司签订的《联合开发合同》和《补充协议》有效，且判决由恺祥达公司将涉案房屋交付给苁蓉集团公司。苁蓉集团公司诉请确认恺祥达公司与段玉霞之间签订的“祥云豪宸”小区×-商铺-×号商铺《商品房买卖合同》无效和恺祥达公司为苁蓉集团公司办理涉案房屋的网签备案手续，于法有据，法院依法予以支持。苁蓉集团公司与恺祥达之间关系已被阿拉善盟中级人民法院作出的（2015）阿民一初字第14号民事判决书确认，故对恺祥达公司提出苁蓉集团公司主体不适格，所主张的权利内容并不能对抗房屋所有权以及恺祥达公司的财产所有权和属于重复诉讼以及段玉霞的辩解意见，法院依法不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司与被告段玉霞签订的“祥云豪宸”小区×-商铺-×号商铺《商品房买卖合同》无效；二、由阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司于判决生效后十五日内，协助内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司办理“祥云豪宸”小区×-商铺-×号商铺网签备案手续案件受理费100元，由阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。段玉霞提交苁蓉集团公司与恺祥达公司签订的《联合开发合同》《补充协议》《土地转让协议》《合作建房合同》，真实性、合法性、关联性均予以认定，但上述证据的效力已经生效判决书确认，故对证明目的不予采信。本院经审理查明，2011年2月25日，苁蓉集团公司与恺祥达公司签订《联合开发合同》《补充协议》等合同，约定在苁蓉集团公司自有土地上进行房地产开发建设。2014年7月2日苁蓉集团公司与恺祥达公司就苁蓉集团公司投资的房产签订协议，恺祥达公司以书面形式提供给苁蓉集团公司的投资房具体房号包括×-商铺-×号商铺，建筑面积为272平米，单价为每平方米7000元，后苁蓉集团公司就恺祥达公司迟延交付房屋起诉至阿拉善盟中级人民法院，阿拉善盟中级法院作出（2015）阿民一初字第14号《民事判决书》判决，一、阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司于判决生效后七日内向内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司交付“祥雲豪宸”小区住宅房82套、商铺17套、公寓33套、地下车位82个。二、如不能交付上述房屋，由阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司承担相应的返还义务。三、驳回内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司的其他诉讼请求。另查明，2013年9月17日恺祥达公司与段玉霞签订《商品房买卖合同》，段玉霞按每平方米6075元，购买“祥雲豪宸”住宅小区×-商铺-×号商铺，总价款1652400元。同日，对上述商铺办理预告登记。段玉霞庭审陈述，其与恺祥达公司之间是民间借贷，最后以房抵债。本院认为，本案焦点为：（一）恺祥达公司与段玉霞签订《商品房买卖合同》的性质及效力如何确定；（二）恺祥达公司是否应协助苁蓉集团公司办理涉案商铺的网签备案手续。（一）恺祥达公司与段玉霞签订《商品房买卖合同》的性质及效力如何确定。意思表示是民事法律行为的核心要素。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。恺祥达公司与段玉霞签订《商品房买卖合同》的真实意思表示，是认定合同的性质及效力的关键。最高人民法院指导案例72号裁判要点，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定法规标题最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。结合本案证据，段玉霞认可其与恺祥达公司之间系民间借贷，最后以房抵债。故应当对在恺祥达公司未偿还借款本息的情况下，经双方重新协商并核对账目，将借贷关系转变为商品房买卖合同关系并已将借款本息转为已付购房款等权利义务作出约定的事实进行审查。段玉霞除陈述外，未提供证据证明，其与恺祥达公司之间的民间借贷法律关系经双方协商一致予以终止并重新建立商品房买卖合同关系。段玉霞提出与恺祥达公司由民间借贷最终形成以房抵债的主张不符合形成变更法律关系的法律规定。根据现有证据判断，段玉霞与恺祥达公司签订《商品房买卖合同》应为民间借贷合同的担保，当事人买卖合同的意思表示不真实，该《商品房买卖合同》无效，不应产生法律效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。段玉霞已进行的预告登记，不发生物权效力。（二）恺祥达公司是否应协助苁蓉集团公司办理涉案商铺的网签备案手续。银川恺祥达房地产开发有限公司与苁蓉集团公司签订《联合开发合同》及《补充协议》后，为落实开发项目的实施，又以投资者名义与季辉平、罗敬秀注册成立阿盟恺祥达公司，对合同所涉项目予以承接，并以阿盟恺祥达公司名义签订后续合同。阿盟恺祥达公司为实际履行本案诉争合同的相对方，其为本案适格的主体。根据合同约定内容，苁蓉集团公司提供土地，但不承担经营风险，合同性质为房屋买卖合同。案涉房屋经恺祥达公司以书面形式提供给苁蓉集团公司，即应当按照诚实信用原则及社会一般交易习惯，履行协助苁蓉集团公司办理涉案商铺的网签备案手续，以保证苁蓉集团公司利益圆满实现。故对段玉霞提出《联合开发合同》及《补充协议》合同性质为土地使用权转让、未实际履行的抗辩理由不予采纳。对于《联合开发合同》及《补充协议》是否背离等价有偿、公平原则与诉争标的无关联性，不属于本案审查范畴。苁蓉集团公司提起本案诉讼标的与（2015）阿民一初字第14号民事判决书中诉讼标的不一致，不属于就已经提起诉讼的事项在裁判生效后再次起诉。一审法院审理程序并无不当。综上所述，段玉霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由段玉霞负担。本判决为终审判决。审判长  汪东升审判员  范海锋审判员  任 丽二〇一九年十一月十八日书记员  鲍 扬