陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书     （2019）陕01民终10800号   上诉人（原审被告）：陕西金丰汇科技有限公司，住所地西安市高新区楼。   法定代表人：李宏伟，该公司经理。   委托诉讼代理人：王联合，河南众望律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：西安高新技术产业开发区创业园发展中心，住所地西安市高新区。   法定代表人：杨东，该中心副主任。   委托诉讼代理人：李洁，女，1983年4月30日出生，汉族，西安高新技术产业开发区创业园发展中心员工，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：邓南，陕西标典律师事务所律师。   上诉人陕西金丰汇科技有限公司（以下简称金丰汇公司）因与被上诉人西安高新技术产业开发区创业园发展中心（以下简称创业园中心）租赁合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院（2019）陕0118民初1877号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。   金丰汇公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判驳回创业园中心的该项诉讼请求；2．改正押金不予退还的事实认定；3．一、二审诉讼费用由金丰汇公司负担。事实与理由：一、不诉不请而判，超请求范围判决。创业园中心的诉请是要求金丰汇公司支付违约金550508.33元，金丰汇公司所交押金为1000924.3元，创业园中心并未提出将金丰汇公司所交的100多万元押金全部不予退还的诉讼请求，但一审却超请求范围而判，明显超出当事人的请求，严重违反不诉不理之原则。最高人民法院认为逾期付款损失仅系利息损失，一审中金丰汇公司抗辩违约金过高正确，但一审对金丰汇公司该抗辩意见未予采纳，反而加重金丰汇公司责任，55万余元的违约金已远超利息损失，应予调整；二、一审判决支付房屋占用费1215408元没有事实根据和法律依据，应予驳回。创业园中心在合同解除后109天才收回房屋，具有明显的恶意，依据合同法119条规定，当事人一方违约后，对方应采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担，对于没有采取适当的措施而扩大的损失，不得就扩大的所谓房屋占用费而主张损失。三、创业园中心在2018年1月3日发的催费通知，已将违约金定为1%，诉讼时却主张15%，一审判决认定30%，一审判决程序上不诉而判，实体上显失公正。   创业园中心辩称：创业园中心在一审庭审中已变更诉讼请求，押金不予退还并无不当，金丰汇公司仅支付第一季度租金，创业园中心多次发函催缴，金丰汇公司拒不交纳，后创业园中心发出限期交纳通知，根据合同约定，承租方违反合同义务，已交付的押金视为违约金不予退还，诉请15%的违约补偿系依据双方合同约定，一审向创业园中心释明诉请15%的违约补偿有可能导致违约金过高，故创业园中心当庭表示不再收取15%的违约补偿，对于押金不予退还的事实双方确认，金丰汇公司对此未提出异议及反诉。金丰汇公司长期拖欠租赁费用，创业园中心依据合同约定解除租赁合同，并要求金丰汇公司限期自行搬离，根据合同约定及法律规定，在约定期限搬离是金丰汇公司的义务，金丰汇公司无因占用创业园中心房屋理应承担占用费，租赁合同解除以后，金丰汇公司已多次表明其希望自行主动搬离，创业园中心考虑金丰汇公司租赁设备较多，拆卸较为复杂，搬离涉及生产设备、流水线的拆卸、组装及搬运，办公家具及其他物品的搬运等，为确保金丰汇公司生产设备及流水线最大程度具备可再次利用的价值，在此过程一直和金丰汇公司积极协商沟通，但金丰汇公司屡次答应办理，却屡次爽约，最终创业园中心将其强行搬离。   创业园中心向一审法院起诉请求：1．判令金丰汇公司支付从2017年12月1日起至2018年10月31日房屋租金3670055.51元，违约金550508.33元，共计4220563.84元；2．判令金丰汇公司支付从2018年11月1日至实际搬离日2019年2月18日房屋占用费1215408元；3．判令金丰汇公司承担搬离费用34000元；4．诉讼费用由金丰汇公司负担。   一审法院认定事实如下：2017年4月19日创业园中心与金丰汇公司签订了编号为草堂二区2017－01的《房屋租赁合同》一份，约定金丰汇公司租赁创业园中心位于西安市高新区XX基地XX大道XX号XX区XX号楼的房屋，租赁期限为2017年6月1日至2020年5月31日，租金如下表：                            金额             类别                       时间                       房号                       建筑面积（㎡）                       租金（元/㎡· 月）                       月租金（元）                       年租金（元）                               租金                       2017.5.15－2020.5.14                       10101、10102、20101、20102                       3635.74                       29                       105436.46                       1265237.52                               租金                       2017.5.15－2020.5.14                       10201、10202、20201、20201                       3658.59                       20                       73171.80                       878061.60                               租金                       2017.5.15－2020.5.14                       10301、10302、20301、20302                       3659.01                       20                       73180.20                       878162.40                               租金                       2017.5.15－2020.5.14                       10401、20401、20402                       2790.95                       19                       53028.05                       636336.60                               租金                       2017.5.15－2020.5.14                       －10101、－10102                       1517.10                       19                       2824.90                       345898.80                  金丰汇公司应于合同签订之日起向创业园中心交付三个月租金1000924.23元作为押金，若金丰汇公司在租赁期限内没有违反本合同的行为，则租赁期限届满、金丰汇公司搬离租赁房屋并经创业园中心确认后，创业园中心退还已收取的押金本金；房屋租金每季度交纳一次；金丰汇公司逾期支付本合同约定的各项费用，每延迟一日应支付总合同1％的违约金，延迟超过15日的创业园中心有权单方解除本合同并停止相关服务，合同自解除通知送达之日起解除，金丰汇公司应承担双方约定的租金外，还应支付合同总额1％的违约金；金丰汇公司违反本合同约定的其他各项义务的，其已交付的押金视为违约金，不予退还，因此给创业园中心造成损失的（包括直接经济损失和间接经济损失），金丰汇公司应承担全额赔偿责任，同时创业园中心有权单方解除本合同，合同自创业园中心解除通知送达之日起解除。之后，金丰汇公司使用所租赁的房屋，金丰汇公司向创业园中心交纳房屋押金1000924.23元，并给付创业园中心2017年6月1日至2017年11月30日房屋租赁费2001848.46元，对之后的房屋租赁费一直未付。2018年1月3日创业园中心向金丰汇公司发出《催费通知》，载明：金丰汇公司应于2018年1月8日前交纳2017年12月1日至2018年2月28日房屋租赁费1000924.23元，否则将收取违约金10009.24元，并停止一切服务。金丰汇公司未按期向创业园中心给付房屋租赁费。2018年3月19日金丰汇公司向创业园中心发出《情况说明》，载明：金丰汇公司欠创业园中心2017年12月1日至2018年5月31日房屋租赁费2001848.46元，该欠款将于2018年4月16日前支付。金丰汇公司仍未按期向创业园中心给付房屋租赁费。2018年6月20日金丰汇公司向创业园中心出具《缴款计划书》，计划为：2018年7月18日交款500000元，2018年8月18日交款1500000元。但金丰汇公司并未按期向创业园中心给付房屋租赁费。2018年10月24日创业园中心向金丰汇公司发出《限期搬离通知书》，载明：2018年9月双方曾协商一致，金丰汇公司同意签订《房屋租赁合同解除协议》，金丰汇公司并于2018年10月8日签收，但一直未签字盖章邮寄创业园中心；之后创业园中心多次催促金丰汇公司交纳租金并搬离租赁房屋，但金丰汇公司一直未交纳拖欠租金，未搬离租赁房屋；现创业园中心正式向金丰汇公司发出通知，通知金丰汇公司在2018年10月31日前付清所欠的2017年12月1日至2018年10月31日房屋租金3670055.51元和违约金，违约金按《房屋租赁合同》第八条第一款支付，同时解除双方于2017年4月19日签订的《房屋租赁合同》；同时要求2018年10月31日搬离所租赁的房屋，否则创业园中心将收回房屋，房屋中的所有物品将视为弃物处理，同时创业园中心保留追缴合同约定的房屋租金、房屋占用费、违约金以及其他相关损失的权利。金丰汇公司并未按期给付创业园中心房屋租赁费，亦未搬离所租赁的房屋。2019年1月15日创业园中心在《西安晚报》发布公告，载明：创业园中心、金丰汇公司签订的《房屋租赁合同》解除，请金丰汇公司于见报后3日内来创业园中心处办理相关手续并交回租赁房屋，否则创业园中心将收回租赁物，房屋中的所有物品将视为弃物处理，同时创业园中心保留追缴合同约定的房屋租金、房屋占用费、违约金以及其他相关损失的权利。金丰汇公司仍未履行相应义务。之后创业园中心和陕西蚂蚁物流有限公司签订《搬运服务合同》，约定：陕西蚂蚁物流有限公司对位于西安市高新区XX基地XX大道XX号XX区XX号楼房屋内所有生产设备、流水线的拆卸、组装及搬运，办公家具及其它物品的搬运；作业期间为2019年2月18日及2019年2月28日，搬运费为46000元。之后，陕西蚂蚁物流有限公司完成了搬运作业，创业园中心给付该公司搬运费34000元。2019年3月6日创业园中心持诉称理由诉至西安市鄠邑区人民法院。一审审理中，创业园中心要求将金丰汇公司已交纳的房屋押金1000924.23元作为金丰汇公司应承担的违约金，不再要求金丰汇公司给付其违约金550508.33元。金丰汇公司对欠创业园中心2017年12月1日至2018年10月31日房屋租金3670055.51元没有异议。   一审法院认为，创业园中心、金丰汇公司所签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，应合法、有效，双方均应按该合同行使权利、履行义务。金丰汇公司作为承租人，应按合同约定向创业园中心支付房屋租赁费，金丰汇公司对创业园中心主张的金丰汇公司欠其2017年12月1日至2018年10月31日房屋租金3670055.51元没有异议，故金丰汇公司应及时将所欠的房屋租赁费给付创业园中心。创业园中心、金丰汇公司所签订的《房屋租赁合同》在2018年10月31日解除，故金丰汇公司再占用该房屋没有法律依据，对创业园中心要求金丰汇公司给付从2018年11月1日至实际搬离日2019年2月18日按《房租租赁合同》约定的房屋租赁费标准计算的房屋占用费较为合理，故对创业园中心该诉讼请求予以支持。创业园中心要求金丰汇公司给付其设备搬运费34000元，创业园中心提交的《搬运服务合同》及票据可以相互印证，可确认创业园中心对金丰汇公司的物品进行了搬运，并支付搬运费用34000元，金丰汇公司辩称创业园中心在合同解除后长达3月才搬离，属故意扩大损失，创业园中心称因金丰汇公司设备较多，希望金丰汇公司自己搬离，创业园中心的意见较为合理，予以采纳，对金丰汇公司的辩称意见不予采纳，故对创业园中心该主张予以支持。创业园中心主张金丰汇公司已交纳的房屋押金作为违约金，因双方签订的《房屋租赁合同》约定“被告违反本合同约定的其他各项义务的，其已交付的押金视为违约金，不予退还”，金丰汇公司未在合同解除后及时搬离所租赁的房屋，金丰汇公司的违约行为符合该条款，故对创业园中心该主张予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告陕西金丰汇科技有限公司于判决生效后十日内给付原告西安高新技术产业开发区创业园发展中心2017年12月1日至2018年10月31日房屋租赁费3670055.51元；二、被告陕西金丰汇科技有限公司于判决生效后十日内给付原告西安高新技术产业开发区创业园发展中心2018年11月1日至2019年2月18日房屋占用费1201109.08元；三、被告陕西金丰汇科技有限公司于判决生效后十日内给付原告西安高新技术产业开发区创业园发展中心搬运费34000元；四、驳回原告西安高新技术产业开发区创业园发展中心其余诉讼请求。   如果被告陕西金丰汇科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费50090元，减半收取25045元，由原告西安高新技术产业开发区创业园发展中心负担10000元，被告陕西金丰汇科技有限公司负担15045元。   经审理查明，一审查明事实清楚，予以确认。   本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，创业园中心与金丰汇公司于2017年4月19日签订《房屋租赁合同》，后创业园中心履行出租人义务将案涉房屋交由金丰汇公司使用，但金丰汇公司未能全面履行付租义务，构成违约，在此情况下，创业园中心作为解除权人解除合同，符合法律规定亦符合双方当事人约定。合同解除后，金丰汇公司作为承租人应向出租人创业园中心返还租赁物即腾交案涉房屋，逾期腾房则应当向出租人支付占有使用费，根据本案一审查明事实，金丰汇公司在合同解除后未能自行搬离并向创业园中心腾交租赁房屋，直至2019年2月18日创业园中心通过物流公司将金丰汇公司相关物品搬离，一审判决金丰汇公司支付至2019年2月18日房屋占用费，符合法律规定。考虑案涉合同的解除情形以及房屋内金丰汇公司相关物品的实际情况等，金丰汇公司所称创业园中心扩大损失，依据不足，本院不予采纳。关于金丰汇公司对一审处理其已付押金的上诉意见，经审查，创业园中心一审关于违约金的诉讼请求为金丰汇公司支付创业园中心违约金550508.33元，并未涉及金丰汇公司已付押金的处理，一审审理中创业园中心未明确变更诉讼请求，创业园中心、金丰汇公司亦未就押金不予退还达成一致，一审认定金丰汇公司已付押金不予退还显属不妥，本院对此予以纠正。至于创业园中心主张违约金，虽其在一审庭审中表示不再主张，但该意见系基于押金不予退还的情况，本院对一审关于押金不予退还的认定已予纠正，二审对创业园中心关于违约金的主张亦不宜直接处理，创业园中心可另案解决。综上所述，一审判决第一项、第二项、第三项应予维持，第四项应予撤销。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西安市鄠邑区人民法院（2019）陕0118民初1877号民事判决第一项、第二项、第三项；   二、撤销西安市鄠邑区人民法院（2019）陕0118民初1877号民事判决第四项；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。   一审案件受理费50090元，减半收取25045元，由西安高新技术产业开发区创业园发展中心负担10000元，陕西金丰汇科技有限公司负担15045元；二审案件受理费 24416元，由陕西金丰汇科技有限公司负担15610元，西安高新技术产业开发区创业园发展中心负担8806元。   本判决为终审判决。                          审判长  刘   琪                  审判员 秦燕燕                    审判员  师    婷     二○一九年十月三十日     书记员  程    姣