河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初4450号原告：王瑞志，男，1969年4月9日生，汉族，住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：朱彦召，河南昌浩律师事务所律师。被告：郑州勤丰实业有限公司，统一社会信用代码：91410108055975163B，住所地：郑州市惠济区安泰路西、福利院路北。法定代表人：桂志诚，总经理。委托诉讼代理人：吕亚琼，公司员工。原告王瑞志因与被告郑州勤丰实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱彦召、被告的委托代理人吕亚琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期办理易谷国际（良库老街）小区房号为A6#-720(现房号为A6#-711)房屋的正式网签手续补偿金23102元及逾期交房违约金18929元；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：被告支付原告逾期办理正式网签手续补偿金暂计算至2019年3月31日为23102元，此后继续计算至实际办理网签之日止；被告支付原告逾期交房违约金18929元。事实与理由：2015年6月30日，原、被告签订《房源定制协议》约定：被告在位于京沙××路与××处东北地块建设“易谷国际”（良库老街公寓）项目愿意以内部之优惠价格为原告定制房源，定制的房源房号为：A6#-720（现房号为A6#-711），该房源建筑面积约为47.38㎡（以房管规划最终批复为准,现面积48.22㎡）,共11层；该房源招商定制单价：5800元/㎡,该房源总价为：人民币274804元（房屋总价最终以房管局最终测绘面积计得总价为准，多退少补，现房款为280024元）。并约定该房源交付日期为2016年12月31日。原告在本协议签订后按约全额支付了280024元购房款。然而，被告在全额收取了原告购房款后，却迟迟不与原告网签正式的《商品房买卖合同》，也不向原告交付符合本协议约定及国家交房规定的所购房屋。在原告多次向被告主张权利后，被告于2017年7月6日向原告出具一份《良库老街公寓房源情况确认单》，该确认单约定：出卖人承诺此房源的真实有效性，绝不一房多卖；因出卖人原因导致买受人网签《商品房买卖合同》的时间延迟的，出卖人承担买受人已付房款按年利率4.5%计算的补偿金，时间自2017年6月1日起，直至《商品房买卖合同》签订之日止；另被告于2019年3月22日在《业主会议备忘录》承诺：关于交房时间：被告于2018年6月30日五大主体通过验收，即为交房时间；关于延期交房违约金支付时间为2019年10月底前支付完毕；违约金计算方式为：2018年元月1日至2018年3月15日期间按所交房款的日万分之1.5；2018年3月15日至2018年6月30日，按所交房款的日万分之3计算；2017年10月31日前按日万分之0.5，2017年11月1日至2017年12月31日按日万分之1.5计算，该日前违约金充抵物业费。然而，时至今日，在原告多次要求下，被告2018年6月30日没有向原告交付经国家交房验收部门检验合格的所购房屋，没有为原告就该房源进行网签正式的《商品房买卖合同》，也没有按约全额向原告支付补偿金或违约金，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告辩称，一、原告请求逾期交房违约金没有法律依据，请求法院对逾期网签违约金标准进行酌减。（一）原告未提供逾期交房的《补充协议》，要求被告依照补充协议约定承担逾期交房违约责任无法律依据，即使比照其他业主签订的补充协议计算违约金，也应扣除不可抗力期间及已达交房条件期间的违约金。1.根据原、被告签订的《房源定制协议》第九条，政府行为等不可抗力造成履约条件发生变化的，双方不再追究对方责任。2.在双方合同关系存续期间，郑州市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发文件，要求：郑州市2017年11月15日到2018年3月15日采暖期间城市建成区内停止各类建筑工程土方工程作业，期间惠济区办事处在涉案工程处设立了监督点，并派员进驻24小时全程监督，在此期间被告被迫停止施工。3.业主备忘录明确交房时间为2018年6月30日，2017年11月15日到2018年3月15日属于“封土令”不可抗力期间，该段期间不应承担违约责任。（二）被告已按约定向原告履行了交房责任，2018年6月29日后被告无需再承担延期交房违约责任。1.涉案工程已于2018年6月29日完整了五项竣工验收，达到了交房条件。河南省建设厅向被告颁发了《建设工程档案合格证》，涉案工程已在2018年6月29日完成竣工验收。涉案工程的水、电均已接通，电梯可以正常使用，并已覆盖光纤网络，达到了交付、入住条件。其他业主在办理了交房手续后，不少业主已经开始自主装修，且已经有业主完成了装修工作，正常使用房屋。2.原告出于对交房进度的关心，持续关注着涉案工程的进度，定期都会赴现场了解最新动态，故原告完全明确标的房屋已在2018年6月29日达到交付条件的事实。在本案标的房屋具备交房交付条件时，被告以公告的方式公告交房通知，房屋交付须双方共同履行，在被告进行交房通知公告后，原告未至涉案地办理交房手续，属于怠于履行合同义务，故被告不应为原告不予配合的行为承担违约责任，自2018年6月29日后，被告无需再承担延期交房的违约责任。（三）原告请求的逾期交房违约金计算标准过高，请求法院予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。同时参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，在原告没有对其损失进行举证的前提下，其损失应当参照银行同期贷款利率的标准计算，请求法院参照银行同期贷款利率标准予以减少。（四）《业主回复函》里仅承诺了自2017年11月1日起的违约金支付标准，未对此前的违约金进行约定，原告不应计算此前的违约金。（五）原告起诉的逾期网签合同补偿金的标准过高，请求法院予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。同时参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，在原告没有对其损失进行举证的前提下，其损失应当参照银行同期贷款利率的标准计算。故请求法院参照银行同期贷款利率的标准予以减少。二、本案诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述、举证、质证，结合有效证据，本院确认事实如下：2016年1月8日，原、被告签订《房源定制协议》，双方约定：被告在位于京沙××路与××处东北地块建设“易谷”项目，被告愿意以内部优惠价格为原告定制房源，该房源房号为A6#-720，建筑面积约为47.38㎡，招商定制单价5800元/㎡，该房源总价款274804元；该房交房日期为2016年12月31日，交房标准为毛坯房、达到使用条件；因被告原因，造成房源交付延期的，视为被告违约，应按房源总价款日息万分之零点五支付违约金；签署本协议时，该房源还不具备法定出售条件，一旦符合法定出售条件，被告应按本协议约定的条件将房源出售给原告，并签订房屋买卖合同；双方还约定了其他内容。2017年7月6日，原、被告签订《良库老街公寓房源情况确认单》，约定认购房号A6#-720（新A6#-711），认购房源面积47.38㎡，认购房源单价5800元/㎡，认购房源总价274804元，已付全款。备注：1.认购房源面积为房管局预测销售面积，具体以交付前房管局测绘部门实测为准，多退少补；2.约定交房时间为房管局备案交房日期，如因不可抗力等因素导致交付延期，相应责任以良库老街公寓公示的《商品房买卖合同》内约定条款为准；3.被告承诺此房源的真实有效性，绝不一房多卖；4.因被告原因导致原告网签《商品房买卖合同》的时间延迟的，被告承担原告已付房款按年利率4.5%计算的补偿金，时间自2017年6月1日起直至《商品房买卖合同》签订之日止。2017年8月30日，被告出具《业主回复函》，载明：1.若2017年10月31日不能按时交房，被告承诺自2017年11月1日起，延迟交房违约金翻倍，即由日万分之零点五，调整至日万分之壹，直至交房。2018年6月29日，涉案房屋建设工程通过建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位的竣工验收。原、被告均认可被告于2018年6月30日向原告交付房屋。被告至今未与原告网签《商品房买卖合同》。另查明，2017年11月13日，郑州市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发郑环攻坚办[2017]196号文件，要求郑州市城市建成区内自2017年11月15日至2018年3月15日停止各类建设工程土方作业。涉案工程属于该封土行动停止作业范围。本院认为，原、被告签订的《房源定制协议》、《良库老街公寓房源情况确认单》及被告出具的《业主回复函》均系真实意思表示，合法有效，双方均应按约定积极履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告未按约定与原告网签商品房买卖合同，且未按时向原告交付房屋，其行为已构成违约，应按照《良库老街公寓房源情况确认单》向原告支付逾期网签合同补偿金，并按照《房源定制协议》及《业主回复函》向原告支付逾期交房违约金。关于被告辩称调减违约金标准的意见，因该标准属于双方自行约定，并未超出合理限度，故本院不予采纳。关于逾期网签合同补偿金的具体计算时间及标准，应自2017年6月1日起按原告已付房款年利率4.5%计算至被告实际与原告网签商品房买卖合同之日止，暂计算至2019年3月31日为22671.33元，之后的补偿金继续以274804元为基数按年利率4.5%计算至被告实际与原告网签合同之日止。关于逾期交房违约金的具体计算时间及标准如下：自2017年1月1日至2017年10月31日按原告已交房款日万分之零点五计算，应为4177.02元（274804元×0.005%×304天）；自2017年11月1日至2017年11月14日按原告已交房款日万分之一计算，应为384.73元（274804元×0.01%×14天）；自2017年11月15日至2018年3月15日，因郑州市政府要求城市建成区内停止各类建设工程土方作业，涉案工程停止了施工，属于不可抗力因素，客观上导致了履约条件的变化，该时间段内不应按被告违约处理；自2018年3月16日至2018年6月30日按原告已交房款日万分之一计算，应为2940.40元（274804元×0.01%×107天），以上共计7502.15元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王瑞志自2017年6月1日至2019年3月31日逾期网签合同补偿金22671.33元，此后的补偿金继续以274804元为基数按年利率4.5%计算至被告实际与原告网签商品房买卖合同之日止。二、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王瑞志逾期交房违约金7502.15元。三、驳回原告王瑞志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费851元（原告已预交），由原告负担297元，被告负担554元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  吕岳督人民陪审员  韩建强人民陪审员  葛俊霞二〇一九年十一月二十九日书 记 员  王珊珊