江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初9921号 原告：南昌市东方大酒家，住所地：江西省南昌市东湖区胜利路**，统一社会信用代码：913601001583509830。 法定代表人：吕一平，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐婷婷，江西凌科安时律师事务所律师，执业证号：13601201711524483。 委托诉讼代理人：熊佐定，江西凌科安时律师事务所律师，执业证号：13601201810052697。 被告：厉毅红，男，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：卜业道，庐江县石头镇法律服务所法律工作者，执业证号：31201171109177。 原告南昌市东方大酒家诉被告厉毅红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南昌市东方大酒家委托诉讼代理人徐婷婷、熊佐定，被告厉毅红委托诉讼代理人卜业道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南昌市东方大酒家向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2009年12月29日签订的《租赁合同书》自本诉状副本送达被告之日起解除；2、判令被告向原告支付租金1218262.5元及逾期付款违约金203551.07元（暂计算至2019年8月30日，准确金额以租金全部付清之日计算为准）；3、判令被告缴纳的162000元押金归原告所有；4、判令被告赔偿原告因向名义承租人上海欧布法装服饰有限公司主张权利而产生的诉讼费23780元及律师费36888元；5、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年12月29日，被告通过伪造上海欧布法装服饰有限公司公章的方式，冒用上海欧布的名义与原告就位于南昌市东湖区胜利路94号商铺租赁事宜签订租赁合同，合同约定，租赁期间9年，自2013年1月1日起至2021年12月31日止，租金每隔两年递增一次，递增幅度为5%，2017年至2018年期间，每月租金标准为93712.5元。租金采取按月收取方式，承租人应于每月5号前交清当月租金，每延误一日罚款3000元，延误十五日以上的，原告无条件收回租赁商铺，押金不予退还。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁商铺，但自2017年6月以来，上海欧布未按照合同约定足额支付租金，为维护原告合法权益，原告于2019年1月14日以上海欧布为被告向贵院起诉，后上海欧布以合同加盖公章系伪造为由向贵院申请印章鉴定，经贵院委托，江西神州司法鉴定中心出具了编号江西SZ司鉴中心[2019]文鉴字第070号鉴定意见：报案人提交的落款时间为2009年12月29日的租赁合同书、催缴款通知单中加盖的上海欧布公章印文与提交的送检样本印文均不是同一印章印文。至此，原告方知被告才是实际承租人，截止2019年6月30日，被告已欠付租金共计1218262.5元，有鉴于此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告厉毅红辩称：1、原告起诉被告欠房屋租金这是事实，但数额不是事实，而且原告隐瞒了事实，2019年3月9日我方转款9万元，诉状中未陈述，被告在经营期间经原告同意当时隔壁装修影响了经营，当时被告向原告申报损失196627.2元，并向原告书面报告，报告时间是2019年3月8日，这份报告也经过了原告的同意，原告2019年3月8日向南昌市饮食服务公司报告，具体租金数额以法院审核为准；2、我方因客观原因近年来身患重病，在安徽催讨欠款尚未到位，等到位后准备积极还款；3、请求原告看在被告多年合作的基础上，放弃各项不合理的费用，如诉讼所导致的诉讼费、律师费、被告在合同签订时向原告缴纳的243000元押金，该押金原告已退还给被告81000元，目前尚欠被告162000元，该款应抵扣欠付的房屋租金，原告主张违约金缺乏事实和法律依据，请求法庭不予支持，所欠房屋租金的截止日期是2019年6月30日，原告多计算了2个月的时间；4、原告在被告经营期间因隔壁装修影响了被告经营，该损失应从我方尚欠租金中抵扣。综上为了维护我方权益，请求法院驳回原告不合理的诉请。 根据当事人的陈述和审查确认的租赁合同书、房屋租赁合同、江西神州司法鉴定中心出具的江西SZ司鉴中心[2019]文鉴字第070号司法鉴定意见书、银行转款凭证、收条、（2019）赣0102民初525号民事裁定书、房产权证、派出所及房管所证明、报告等证据，本院认定事实如下：坐落于胜利路**（原胜利路70号房产，建筑面积3674.98㎡）系原告所有，登记在原告名下。2009年12月29日，被告（乙方、承租人）以案外人上海欧布法装服饰有限公司的名义与原告（甲方、出租人）签订了一份租赁合同书，合同约定：1、甲方将东方大酒家部分店面（胜利路94号原李宁专卖范围，面积约200平方米）租赁给乙方，2、租期为玖年，自2013年1月1日—2021年12月31日止。3、租金采取每月收取方式，即应在交租金月份的五号前交清当月租金，如乙方未按规定的时间交付租金，每延误壹日罚款叁仟元，依此类推，延误十五日以上，则乙方违约，甲方无条件收回店面，乙方所交押金不予退还。4、租金前两年为每月8500元整，以后每隔两年递增一次，递增幅度均为5%（即2015年至2016年为每月89250元，2017年至2018年为每月93712.50元），从2019年开始月租金在不低于前期合同租金的基础上，参照周边市场价格双方另行商定。5、押金为243000元，押金不计息，租赁结束时由甲方负责退还乙方。6、乙方不得将租赁场地的任何部分转让他人（且不得以联营、合作、合伙及其他任何形式变相转租），一旦违反，甲方无条件收回店面和场地，则乙方违约，乙方所交押金、租金不予退还等。被告在该合同的乙方代表处签名并填写了身份证号码，同时加盖了上海欧布法装服饰有限公司的印章。合同签订后，原告依约向被告交付了案涉租赁物，被告向原告交付了押金243000元，同时支付租金至2017年5月。2012年7月20日，原告退回被告押金81000元。自2017年6月起，被告开始逾期支付租金。2019年1月14日，原告为催讨租金，以案外人上海欧布法装服饰有限公司为被告提起诉讼。审理过程中，案外人上海欧布法装服饰有限公司申请对租赁合同书中的印章真伪申请鉴定，鉴定机构江西省神州司法鉴定中心于2019年3月31日出具江西SZ司鉴中心（2019）文鉴字第070号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、2009年12月29日的《租赁合同书》原件中乙方代表处的“上海欧布法装服饰有限公司”印文与送检样本印文均不是同一印章印文；2、《催（缴）款通知单》原件中户名处“上海欧布法装服饰有限公司”印文与送检样本印文均不是同一印章印文。原告遂撤回起诉，为此支付诉讼费用23780元。2019年6月30日，原告自行收回案涉租赁物，被告予以认可。现原告已将涉案租赁物出租给了案外人。原告为催讨租金，遂诉至本院。庭审中，原、被告一致确认自2017年6月至2019年6月止，被告应付租金2249100元，已付租金1230000元，尚欠租金1019100元。被告当庭提交一份原告于2019年3月8日出具的报告，内容为“南昌市饮食服务公司：厉毅红委托律师到东方大酒家提出要求：1、装修款约19.7万元，希望东方得出认可的数字；2、所欠款项分两次缴清，在今年3月20日之前，先还款50万，5月15日还清全部欠款；3、合同保证金冲抵所欠租金，双方解除合同，东方撤回对上海欧布法装服饰有限公司的起诉；4、厉毅红因为身体状态不好，希望东方能够给予照顾。”用于证明在被告经营期间因隔壁装修影响其经营，当时向原告申报了19.7万元的损失，应从租金中扣除。原告对该证据的质证意见为，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该报告系被告与原告协商，原告向南昌市饮食服务公司汇报协商事宜，双方并未确认报告中载明的数据。原告庭审后补充提交一份2019年3月8日报告，在该报告中，南昌市饮食服务公司于2019年11月6日签署意见“厉毅红的要求不符合合同的约定及法律规定，不予同意。”被告对该证据书面质证意见为，原告方时任邓经理曾口头承诺给与补偿，对被告的合理部分必须要认可。 本院认为，被告以案外人上海欧布法装服饰有限公司的名义与原告签订的租赁合同书，系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告依约向被告交付了租赁物，被告应按约支付租金。原、被告当庭确认该合同已于2019年6月30日解除，本院予以确认。原、被告对被告尚欠租金1019100元未付的事实不持异议，被告在庭审后也未补充提交新的租金支付凭证，本院亦予以确认。对原告主张按年利率的24%标准计算逾期付款违约金的诉请，被告抗辩违约金标准过高，本院酌情予以调减，确定自2019年7月1日起至付清之日止按银行同期贷款利率计算利息。对被告已交纳的房押金162000元，考虑到原告已将涉案租赁物出租给了案外人，未产生实际的租金损失，原告应予以返还，可用于冲抵被告欠付的租金，冲抵后，被告尚应支付租金857100元（1019100元－162000元）。被告抗辩要求原告承担经营损失的意见，因被告未提起反诉，本案不作处理。对原告主张要求被告承担其向上海欧布法装服饰有限公司主张权利产生的诉讼费用23780元及律师费36888元的诉请，本院认为，被告以案外人上海欧布法装服饰有限公司名义与原告签订租赁合同，导致原告以案外人上海欧布法装服饰有限公司为被告提起诉讼，产生诉讼费用损失23780元，被告具有过错，应依法予以赔偿。对原告主张的律师费，双方签订的合同中并未有明确约定，且该费用并不是必然发生的费用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告南昌市东方大酒家与被告厉毅红2009年12月29日签订的租赁合同书于2019年6月30日解除； 二、被告厉毅红应于本判决生效之日起十日内支付原告南昌市东方大酒家租金857100元，并应承担该款银行利息（以857100元为基数，自2019年7月1日起至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）； 三、被告厉毅红应于本判决生效之日起十日内赔偿原告南昌市东方大酒家诉讼费损失23780元； 四、驳回原告南昌市东方大酒家的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告南昌市东方大酒家预交的案件受理费40200元，由被告厉毅红承担10000元，由原告南昌市东方大酒家承担30200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 审 判 长  张文军 人民陪审员  姜红玲 人民陪审员  王 华 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  宋 歌 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。