海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初1901号原告：田由雄，男，1953年10月25日出生，汉族所地海南省文昌市文城镇文建街73号，现住该址。委托诉讼代理人：林祥，海南瑞来律师事务所律师。被告：符祥鸣，男，1936年10月23日出生，汉族，住所地海南省文昌市，现住该址。委托诉讼代理人：万海强，江西振宇律师事务所律师。第三人：符珍珠，女，1959年4月11日出生，汉族，住所地海南省文昌市，现住海南省文昌市。第三人：符珍宁，女，1966年7月17日出生，汉族，住所地海南省海口市，现住海南省海口市。第三人：符珍娱，女，1970年11月18日出生，汉族，住所地海南省海口市。第三人共同委托诉讼代理人：吴丹丹，国浩律师（海南）事务所律师。原告田由雄与被告符祥鸣及第三人符珍珠、符珍宁、符珍娱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，发现案件复杂，本案转普通程序，公开开庭进行了审理。第三人符珍珠、符珍宁、符珍娱以本案争议标的与其有法律上的利害关系，向本院申请参加诉讼，本院于2019年7月8日受理。原告田由雄及其委托诉讼代理人林祥，被告符祥鸣的委托诉讼代理人万海强，第三人符珍珠、符珍宁、符珍娱及其共同委托诉讼代理人吴丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田由雄向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告1993年9月2日签订的《房屋买卖合同》有效；2.请求判令被告协助原告办理房屋买卖合同项下的不动产产权(文国用91字第0100009号国有土地使用证，用地面积114.92平方米，文房字第XX**房屋所有权证，建筑面积73平方米)的过户手续，办理不动产权证书登记为原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：确认被告与原告1993年9月2日签订的《房屋买卖合同》中关于于文房字第XX**屋所有权证项下的房屋所有权(建筑面积为73平方米)及文国用91字第0100009号国有土地使用证项下的土地使用权(用地面积114.92平方米)的转让行为有效。事实和理由：1993年9月2日，原告与被告签订一份《房屋买卖合同》，约定由被告将其所有的的位××县房屋转让给原告。该房产的房产房产证号为：文房字第XX**筑面积为73平方米，该房屋所有权项下登记的土地证号为：文国用91字第01000**，用地面积114.92平方米。房屋所有权登记为被告符祥鸣个人所有，产权登记一栏无共有人。为了明确双方的权利与义务，合同具体约定了双方的权利与义务。合同主要内容为：1、卖方愿将其所有的座落在××县房屋出卖给买方；2房屋(包括附属设施)交易的全部价款为人民币42500元，由买方交付卖方一次付清；3、房屋的所有权、土地使用权等手续，卖方应在房屋交易前办妥，并在合同签订后一个月内，将房屋所有权证及其有关证件提交房管部门，由双方共同向房管部门申请办理房屋所有权转移登记；4、在合同自双方签字或经公证生效之日起十天内买方将价款全部付给卖方或由双方另行商议交款方法；5、出卖方出卖房屋的同时，土地使用权同时转让。为了明确款项的支付及办证义务，合同明确约定：“房屋金额一次付清，以后办理迁移房屋手续，卖方出据所有证明，不得以其他借故为难买方。合同签订之后，原告一次性按照合同约定付清给被告房屋转让款42500元，原告即时履行了合同所约定的付款义务。被告收取原告支付的上述款项时即把上述房产的土地使用权证及房屋所有权证原件交付给原告，并把房屋腾迁交付给原告使用至今达二十多年之久。综上所述，原告与被告签订的合同是双方真实意思的表示，未违反国家强制性法律规定，属于合法有效的合同，且原告支付了合同约定的价款，被告也按照合同约定把房产交付给原告使用，且把房产证、土地证的原件交给原告，长达二十多年没有异议。但是，原告要求被告办理涉案房屋的不动产权证时，被告总是以各种理由拖延，严重侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，特提起诉讼，请求确认被告与原告1993年9月2日签订的《房屋买卖合同》中关于文房于文房字第XX**有权证项下的房屋所有权(建筑面积为73平方米)及文国用91字第0100009号国有土地使用证项下的土地使用权(用地面积114.92平方米)的转让行为有效；并判决被告立即协助原告办理房屋买卖合同项下的不动产产权(文国用91字第0100009号国有土地使用证，用地面积114.92平方米，文房字，文房字第XX**权证，建筑面积73平方米)的过户手续，办理不动产权证书登记为原告名下。被告符祥鸣辩称，1.本案田由雄诉请确认有效的《房屋买卖合同》中关于被告名下房屋所有权及该房屋所占用土地使用权买卖的部分，因存在田由雄违反国家行政法规的情况而失效。国家有关国家机关、企事业单位在职人员福利分房的政策规定，在职人员名下有自建房的不能享受单位福利房。被告原在文昌市物资局侨汇公司分到的一套二房一厅单位集资福利房(文城镇文建街市××楼)就是因名下有本案涉案房屋，而被清退。本案《房屋买卖合同》在1993年9月2日签订，其中关于被告名下房屋所有权及该房屋所占用土地使用权买卖的部分当时有效。但在《房屋买卖合同》签订后，2000年，田由雄在其原单位文昌县国家安全局分配得到了一套位于文昌市××镇多平方米的福利房，由此他不能再取得涉案房屋及房下土地使用权，否则他应清退上述单位福利房。他不退还单位福利房，就不能取得涉案房屋及房下土地使用权。至此《房屋买卖合同》失效。而被告则因为福利房已被清退，而可继续拥有涉案房屋及土地使用权。人民法院应确认合同因田由雄单位福利房的取得而无效，驳回田由雄的诉讼请求。2.田由雄长期违约拖着不办理涉案房屋、土地产权过户登记，由此为自己赢得了巨大不合法利益，同时使被告不但丧失了合同利益，还持续受到了更严重的损害，人民法院应当在认定合同失效的同时，确定其赔偿责任；被告现只要求其返还上述房屋、土地及相关证书即可。田由雄在其民事起诉书中声称“被告把房产证、土地证原件交给原告，长达二十多年没有异议，但是，原告要求被告办理涉案房屋的不动产权证时，被告总是以各种理由拖延，严重侵害了原告的合法权益”，这完全是无耻谎言。以常理推断就可知其所言为谎言。双方在签订《房屋买卖合同》前即有协商先办在被告名下的涉案房屋、土地的房产证和国有土地使用权证。在签订合同时双方即确认涉案房屋所有权证、土地使用权证应在房屋交易前办妥；并约定在合同签订后的一个月内，双方共同向房管部门申请办理房屋所有权转移登记(详见《房屋买卖合同》第三条)。在《房屋买卖合同》签订后被告当天随即就将被告名下房产证、土地使用权证原件交付给田由雄。现在田由雄起诉声称被告总是以各种理由拖延不予办理房屋过户登记，人民法院以常理即可清楚推断：被告将房屋所有权证、土地使用权证原件都已交付给田由雄，怎么又会不协助其办理过户手续田由雄所述为无耻谎言。从合同约定的办证时间过去至今已超过25年，但是期间田由雄一直不起诉，即是明证。事实上，当时被告因为国家有上述福利房政策，而迫切希望田由雄尽快办理房屋过户登记，一直催促田由雄办理产权过户登记；但田由雄因为一方面国家有上述福利房政策，一方面他准备取得并实际取得单位福利房，而违约不办理过户登记。结果其于2000年分配得到上述福利房，并一直享有，没有清退。而被告原有单位福利房已被清退，此后至今，被告也没能享受到国家的福利分房。人民法院应当在认定合同失效的同时，确定其赔偿责任；被告只要求其返还上述房屋、土地及相关证书即可。3、如果人民法院对既往的因违反国家政策而致使合同无效的可以不追究，因此不认为本案《房屋买卖合同》已失效，则被告有权因田由雄的违约为他自己赢得了巨大不合法利益，同时使被告合法权益受到严重的损害而解除合同，并要求恢复原状、赔偿损失。被告只要求其返还上述房屋、土地及相关证书即可。4.如果人民法院对既往的因违反国家政策而致使合同无效的可以不追究，那么，如果田由雄赔偿其违约行为给告造成的损失15万元，则被告可以与其和解，同意不解除合同，协助将被告名下涉案房屋所有权与土地使用权过户至其名下。第三人符珍珠、符珍宁、符珍娱向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告田由雄与被告符祥鸣于1993年9月2日签订的房屋买卖合同中关于73.975平方米三角地的买卖无效;2.本案诉讼费用由原告田由雄承担。诉讼过程中,第三人增加诉讼请求:判令原告田由雄归还案涉三角地的国有土地使用合同书。事实和理由：原告田由雄与被告符祥鸣签订的《房屋买卖合同》中提到“其中包括三角地73.975平方按60元平方计算”，但是被告符祥鸣名下并没有73.975平方米三角地，该马园新区南片三角地73.975平方国有土地使用合同书上使用权人为申请人。在该事件中，原告田由雄明知被告符祥鸣不是该三角地的土地使用权人，但仍然与被告符祥鸣签订买卖合同。该买卖合同中申请人符珍珠、符珍宁、符珍娱的签名，非申请人本人签名，申请人对该签名不知情。故请求法院判决该合同中关于73.975平方米三角地的买卖无效。综上所述，特请求法院依法支持申请人诉讼请求，以维护法律的公平、公正，保护公民的合法权益。原告田由雄辩称，原告认为涉案的房产证和土地证均为被告个人名下，原告的权利义务没有指向第三人主张的绿化地73.975平方米的土地，所以第三人在本案中无权提出诉讼，应当依法驳回第三人的诉讼；2.到目前为止，第三人尚未取得其所诉的73.975平方米的三角地的不动产产权证书，而其提出的第二项诉讼请求返还国有土地使用权合同没有相应的法律依据，依法予以驳回。被告符祥鸣辩称，同意第三人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求，原告依法提交了证据：1.房屋买卖合同；2.文房字第.文房字第XX**证；3.文国用（91）字第0100009国有土地使用权证。被告提交证据：证明。第三人提交证据：1.0029131号发票；2.0023212号收款收据。上述证据经当事人当庭举证、质证，本院审查，原告提交的证据1-3，第三人提交的证据2，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提交的证据，形式不合法，不予采信；第三人提交的证据1，真实性予以确认，但与本案不具有关联，不作为认定本案事实的依据。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年9月2日，原告（买方）与被告（卖方）签订一份《房屋买卖合同》，由被告将其所有的的位××县房屋（房产证号为：房产证号为：文房字第XX**：文国用91字第0100009号）转让给原告，约定“一、卖方愿将其所有的座落在××县房屋出卖给买方。二、双方议定上述房屋(包括附属设施)交易的全部价款为人民币肆万贰仟伍佰元，并由买方交付卖方定金一次付清。三、上述房屋的所有权、土地使用权等手续，卖方应在房屋交易前办妥，并在合同签订后一个月内，将房屋所有权证及其有关证件提交房管部门，由双方共同向房管部门申请办理房屋所有权转移登记…。四、付款方法：在合同自双方签字或经公证生效之日起十天内买方将价款全部付给卖方或由双方另行商议交款方法。五、出卖方出卖房屋的同时，土地使用权同时转让，用地面积计188.895平方米（其中包括三角地73.975平方米…）。”第十三条“本合同自双方签字后即予生效”第十五条“…房屋金额一次付清，以后办理迁移房屋手续，卖方出据所有证明，不得以其他借故为难买方。”合同落款处卖方：符祥鸣、黄月梅及捺两个手印；共有人：符珍珠、符珍宁、符珍娱；买方：田由雄。合同签订后，原告向被告支付购房款42500元，被告将涉案的房屋所有权证、土地使用权证交付给原告，并将房屋交付给原告使用至今，但双方一直未办理有关过户手续。庭审中，当事人述称黄月梅系符祥鸣妻子，符祥鸣、黄月梅系符珍珠、符珍宁、符珍娱的父母；被告表示合同第十五条手写的没有经过其确认，卖方及共有人签名都不是其写的，被告承认其名下的房屋及房屋所占用土地与原告存在买卖关系，但不包括三角地。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：确认被告与原告1993年9月2日签订的《房屋买卖合同》中关于文房字第XX于文房字第XX**下的房屋所有权(建筑面积为73平方米)及文国用91字第0100009号国有土地使用证项下的土地使用权(用地面积114.92平方米)的转让行为有效。本院认为，本案的争议焦点：1.原告与被告关于案涉房屋及房屋所占用土地转让行为是否合法有效，被告是否有义务协助原告办理产权过户手续；2.第三人是否有权在本案中主张诉讼。关于原告与被告关于案涉房屋及房屋所占用土地转让行为是否合法有效，被告是否有义务协助原告办理产权过户手续问题。原告与被告达成协议，被告将案涉房屋及房屋所占土地转让给原告，原告依约支付了购房款，被告将涉案房屋的所有权证书、房屋所占用土地的国有土地使用证交付给原告持有，并交付房屋给原告使用已二十多年。案涉的房屋所有权证及国有土地使用证均登记在被告名下，且房屋所有权证上房屋共有人栏空白，虽然被告在庭审中表示《房屋买卖合同》中落款处的卖方及共有人签名不是其本人所写，但承认其名下的房屋及房屋所占用土地与原告存在买卖关系。据上述情况足以说明原告与被告签订的《房屋买卖合同》中约定被告将案涉房屋及房屋所占土地转让给原告，系双方当事人真实意思表示，无违反法律禁止性规定情形存在，该转让行为合法有效，双方应按照约定履行自己的义务。被告作为房屋及房屋所占用土地的出卖人，有义务协助原告办理产权过户手续。故对原告要求确认原、被告于1993年9月2日签订的《房屋买卖合同》中关于文房字第XXX于文房字第XX**的房屋所有权及文国用91字第0100009号国有土地使用证项下的土地使用权的转让行为有效，并协助过户的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告签订的《房屋买卖合同》中关于被告将案涉房屋及房屋所占土地转让给原告的行为合法有效，当事人非依法律规定或未经对方同意，不得擅自变更或解除合同。被告辩解以原告在其原单位分配得到一套福利房为由主张《房屋买卖合同》无效，要求原告返还房屋、土地及相关证书，缺乏法律依据，不予采纳。关于第三人是否有权在本案中主张诉讼的问题。根据《民诉法》第五十六条第一款“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”虽然原告与被告签订的房屋买卖合同中涉及到三角地73.975平方米，但原告在本案诉讼过程中，变更诉讼请求为确认被告与原告1993年9月2日签订的《房屋买卖合同》中关于文房字第XXXX于文房字第XX**房屋所有权(建筑面积为73平方米)及文国用91字第0100009号国有土地使用证项下的土地使用权(用地面积114.92平方米)的转让行为有效，原告变更诉讼请求后其主张未涉及到第三人所主张的权益，第三人在本案中提起诉讼主体不适格，故第三人无权在本案中提起诉讼，本院裁定驳回其起诉。综上，确认原告田由雄与被告符祥鸣于1993年9月2日签订的《房屋买卖合同》中关于文房字第XXXX号于文房字第XX**屋所有权及文国用91字第0100009号国有土地使用证项下的土地使用权的转让行为有效；被告符祥鸣于本判决生效之日起十日内协助原告田由雄办理不动产权（文房字第XXXX号房（文房字第XX**1字第0100009号国有土地使用证）转移登记于原告田由雄名下。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告田由雄与被告符祥鸣于1993年9月2日签订的《房屋买卖合同》中关于文房字第XXXX号房屋于文房字第XX**有权及文国用91字第0100009号国有土地使用证项下的土地使用权的转让行为有效；二、被告符祥鸣于本判决生效之日起十日内协助原告田由雄办理不动产权（文房字第XXXX号房屋所（文房字第XX**第0100009号国有土地使用证）转移登记于原告田由雄名下。案件受理费1750元，由被告符祥鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 王 丽人民陪审员 周昌颖人民陪审员 唐怀仙 二〇一九年十一月四日法官 助理 吴燕静书 记 员 陈日隆附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。