湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初2187号原告（反诉被告）：宜昌清能置业有限责任公司(以下简称“清能置业”),统一社会信用代码914205066703745970，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道**。法定代表人：廖虔华，公司经理。委托诉讼代理人：田军、刘飞，湖北前锋律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：宜昌膳德餐饮管理有限公司（以下简称“膳德餐饮”）,统一社会信用代码91420500MA48ATFM05,,住所地宜昌市伍家岗区沿江大道特**法定代表人：张伟，公司执行董事。委托诉讼代理人：焦华蓉，湖北民基律师事务所律师。特别授权。原告清能置业与被告膳德餐饮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法由审判员王婴适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告清能置业委托诉讼代理人刘飞、田军，被告膳德餐饮法定代表人张伟及委托诉讼代理人焦华蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清能置业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告宜昌膳德餐饮管理有限公司向原告宜昌清能置业有限责任公司支付从2018年8月15日起至2019年5月14日止欠付的租金330666.30元，并支付从2018年8月15日起至2019年5月14日止期间的违约金6612元；2.判令被告向原告支付欠付的330666.30元租金对应违约金：以每天12.25元的违约金标准，从2019年5月15日起至上述330666.30元租金全部缴纳之日止期间的违约金；3.判令被告向原告支付从2019年5月15日起至2019年9月14日止期间欠付租金共计146962.8元。并判令被告以每天12.25元的违约金标准，从2019年9月15日起至上述146962.8元租金全部缴纳之日止期间的违约金；4.判令解除原被告双方所签订的合同编号宜昌清能（商）2017002的《宜昌清能置业有限责任公司商铺租赁合同》，并判令被告在合同解除后5日内清空商铺内的全部物品，将商铺交付与原告；5.判令被告向原告支付从2019年9月15日起至《宜昌清能置业有限责任公司商铺租赁合同》合同解除之日止期间以合同约定的租金标准的租金，并判令被告以从2019年9月15日起至《宜昌清能置业有限责任公司商铺租赁合同》合同解除之日止期间按合同第九条第二款约定的违约金标准支付违约金；6.判令被告以合同约定的应缴纳租金的两倍标准从合同解除日次日起至被告向原告交付商铺日止期间向原告支付商铺占用费；7.依法判令被告宜昌膳德餐饮管理有限公司承担本案诉讼费。事实与理由：2017年11月2日，原告清能置业与被告膳德餐饮签订了《宜昌清能置业有限责任公司商铺租赁合同》，合同约定，原告将其所有的清江润城项目一期售楼部商铺出租给被告用于经营餐饮，免租期为6个月（2017年11月15日起至2018年5月14日止），租赁期为8年（自2018年5月15日起至2026年5月15日止），第一年和第二年的月租金为36740.7元，第三年起年递增5%，合同还对租金的支付时间、履约保证金及违约金等作出了约定，上述合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，被告于2017年11月2日向原告支付了履约保证金36741元、2018年5月15日至2018年8月14日期间三个月的租金110222元。从2018年8月15日起至今，被告无正当理由拒不依约支付租金，原告多次索要未果，现依照法律规定，特向贵院起诉，望判如所请。被告膳德餐饮辩称，1.被答辩人要求答辩人支付租金、违约金、解除合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，均不应予支持。答辩人未支付租金是因答辩人交付的租赁房屋不符合合同约定，同时第三人（小区业主）主张权利、阻挠装修施工，导致答辩人不能对租赁物使用、收益，答辩人不支付租金有正当理由，不属于《合同法》第二百二十七条规定的“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金”的情形。被答辩人请求支付租金并要求支付违约金，请求解除租赁合同等诉讼请求应予驳回。2.答辩人不应支付2019年1月3日之前的租金。因被答辩人交付的租赁房屋不符合合同约定的从事餐饮的经营用途，造成答辩人开业时间延迟至2019年1月4日才开业，比预期开业时间延迟了11个月，2019年1月4日之前的租金答辩人不应支付。同时，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定的“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少或者不支付租金”，答辩人要求不支付2019年1月4日之前不能对租赁物使用、收益期间的租金，依法应予支持。3、答辩人未欠付被答辩人租金。根据双方租赁合同第二条第1项的约定，被答辩人给予答辩人6个月免租期，签订合同时答辩人预交了3个月租金，答辩人在2019年1月4日开业后至2019年7月3日应为免租期，2019年7月4日至2019年10月3日的租金已交纳，答辩人应予2019年10月4日才支付下一季度租金。综上，被答辩人的诉讼请求，依法应予驳回。反诉原告膳德餐饮向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人延迟开业增加的费用损失452279.6元、延迟开业经营损失548564.83元，合计1000844.43元；2.判令被反诉人承担本案反诉费用。事实和理由：2017年11月2日，反诉人膳德餐饮（合同乙方）与被反诉人清能置业（合同甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方向乙方出租商铺原为清江润城项目一期售楼部，建筑面积811.37平方米；商铺经营用途为大中型餐饮；租赁期自2018年5月15日起至2026年5月15日，自2017年11月15日至2018年5月14日为免租期；每月租金36740.7元，第三年起年递增5%；签约当日缴纳三个月租金，并缴纳履约保证金36741元。合同签订后，反诉人按合同约定缴纳了三个月租金及履约保证金，开始进行商铺装修。在装修过程中，清江润城部分业主阻挠施工，并以被反诉人将该商铺出租给反诉人经营餐厅违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条为由向夷陵区环保局等部门举报投诉。2018年1月12日，湖北清江物业有限责任公司清江润城（北区）物业服务中心向宜昌市夷陵区环保局发出《工作联系函》，咨询该商铺从事餐饮行业是否合法。2018年1月18日，宜昌市夷陵区环境保护局于2018年1月18日作出回复：“清江润城1006号商铺（原清江润城营销中心）租赁给‘粥堂里’从事餐饮经营，违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的规定”。届时，反诉人为餐厅开业已做了包括装修、员工、设备采购等在内的全面准备和资金投入，如不能如期装修开业，将造成巨大损失。环保局的回复作出后，反诉人多次要求被反诉人妥善解决，但被反诉人仍称租赁房屋可以进行餐饮经营。反诉人在不得已的情况下，想方设法与业主沟通协商，并与相关单位联系为餐厅开业寻求合法途径。反诉人在经过了长期艰难的沟通工作后，最终与业主达成了共识，餐厅项目也通过了第三方的环保检测，餐厅正式开业时已是2019年1月4日，比原定的2018年2月3日开业整整延迟了11个月。延迟11个月开业，给反诉人造成了巨大的损失，主要损失包括：装修期间因业主投诉频繁停工加大的装修成本；反诉人开始装修时，餐厅员工就已经配备到位进行岗前培训、拓客并等待开业，延迟开业加大了员工工资成本；延迟开业造成了反诉人11个月的经营损失和其他损失等。开业前和开业后，反诉人多次向被反诉人主张赔偿损失和减免租金，被反诉人均未答复，现居然起诉反诉人要求支付租金。反诉人认为，延迟开业11个月是被反诉人不诚信、不履行合同约定所造成，反诉人延迟开业11个月期间的租金应予免除，并应赔偿反诉人全部损失。现反诉人依法提起反诉，恳请贵院判如所请。反诉被告清能置业辩称，反诉原告延迟开业与答辩人没有任何关系，应由反诉原告自身承担。1.反诉原告称“被反诉人明知租赁房屋不能从事餐饮经营”与事实不符。答辩人租赁商铺是可以从事餐饮经营的，从反诉原告目前正进行餐饮经营本身就说明了该商铺可以从事餐饮经营的事实。反诉原告本身是专业的餐饮服务提供商，其在宜昌市范围内，有多处类似物业中经营餐饮的在先实例，比如宜昌市西陵一路墨池苑的梁记粥铺，伍家岗中南路46号处的粥堂里等。正是因为反诉原告也知道对所租赁商铺处能从事餐饮经营下，方与答辩人签订《宜昌清能置业有限责任公司商铺租赁合同》。2.《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的规定“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”。在满足一定条件下可以从事餐饮经营，即在不产生油烟、异味、废气的条件下可以从事餐饮经营。这需要餐饮经营者有更高的环保投入，以及与相邻人的良好充分沟通。正是基于该法律规定对环保极高要求，答辩人在与反诉原告所签订的租赁合同条款中对此做到了足够的提示与责任的明确：合同第一条第3款约定：本商铺禁止经营业态范围“②有油烟、噪音、恶臭、废气、振动、光污染等对第三方造成影响的；”，合同第六条第（二）2款，乙方的装修，按政府及消防等部门相关规定应报批的，乙方须自行办理，审批通过后方可施工。乙方装修对商铺进行的任何改动，因违反政府法规、被政府相关部门要求恢复原状或作出行政处罚的，不论事先是否获得甲方同意，均由乙方承担责任。该条第10款约定：租赁期内，乙方从事经营活动应遵守国家法律、法规、并自行承担相应的法律责任。乙方需自行办理合法经营的一切手续（包括但不限于工商、税务、卫生等行政许可手续）。该条第13款约定：若乙方用此商铺经营餐饮，乙方应在租赁场地内整理货品、处理垃圾，乙方必须按照环保要求安装符合规范的厨房下水道隔油装置、厨房排油烟净化装置和相关设备隔音装置，实现零油烟排放，否则一切纠纷由乙方自行解决和承担。如果接到业主投诉或政府部门查处，所有经营损失由乙方自行承担。造成反诉原告之所以延迟开业，其实质原因是反诉原告一直未取得第三方环保检测通过，进而无法取得工商营业执照，部分原因也与业主的阻扰施工有关。依据双方的约定，反诉原告延误开业的责任后果，应由反诉原告自己承担，与答辩人没有任何关系，反诉原告提出反诉，实属违背基本契约精神。综上，恳请法院依法驳回反诉原告的请求。经审理查明，2017年11月2日，原告清能置业（合同甲方）与被告膳德餐饮（合同乙方）签订了《宜昌清能置业有限责任公司商铺租赁合同》，合同约定，甲方向乙方出租的商铺为清江润城项目一期售楼部，建筑面积为811.37平方米，乙方在本商铺的经营用途为大中型餐饮，本商铺禁止经营业态范围：①建筑原材料销售及加工；②有油烟、噪音、恶臭、废气、振动、光污染等对第三方造成影响的；……。商铺租赁期间自2018年5月15日起至2026年5月15日止，共计8年；免租期自2017年11月15日起至2018年5月14日止，共计6个月。每年月租金为36740.7元，第二年租金不变，第三年起年递增5%。每3个月缴纳一次，乙方须在上次租金到期10日内以现金或汇款方式将档次租金支付给甲方，……。合同签订之日时，乙方向甲方缴纳36740.7元作为本合同的履约保证金。合同在乙方权利和义务中第2款约定，乙方的装修，按政府及消防等部门相关规定应报批的，乙方须自行办理，审批通过后方可施工。乙方装修对商铺进行的任何改动，因违反政府法规、被政府相关部门要求恢复原状或作出行政处罚的，不论事先是否获得甲方同意，均由乙方承担责任；第10款约定，租赁期内，乙方从事经营活动应遵守国家法律、法规、并自行承担相应的法律责任。乙方需自行办理合法经营的一切手续（包括但不限于工商、税务、卫生等行政许可手续）；第13款约定，若乙方用此商铺经营餐饮，乙方应在租赁场地内整理货品、处理垃圾，乙方必须按照环保要求安装符合规范的厨房下水道隔油装置、厨房排油烟净化装置和相关设备隔音装置，实现零油烟排放，否则一切纠纷由乙方自行解决和承担。如果接到业主投诉或政府部门查处，所有经营损失由乙方自行承担。合同在违约责任中第2款约定，乙方未按时支付租金的，除应及时如数补交拖欠租金外，还应向甲方支付违约金，违约金计算方式为：根据逾期天数，按日租金的百分之一向甲方支付违约金（月租金÷30×逾期天数×1%）。逾期达20日，甲方有权按照本合同第八条规定单方面解除合同，并采取相应措施维护自身权益（如停水、电、锁门等）。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，被告于2017年11月2日向原告支付了履约保证金36741元、租金110222元（2018年5月15日至2018年8月14日，3个月），后未再支付租金。2019年2月19日，原告向被告发布了租金催缴通知，通知被告应缴纳2018年8月15日至2019年2月15日租金220444元，要求其在通知发布之日起7日内缴齐房租及违约金，否则将解除合同，并追究违约责任。同时查明，被告租赁案涉商铺拟开设“粥堂里”餐厅，在餐厅进行装修施工期间，因案涉商铺毗邻的住宅楼业主认为被告租赁商铺从事餐饮，违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条规定，向有关部门进行投诉。2018年1月12日，清江物业有限公司就租赁案涉商铺给被告从事餐饮经营是否违反了该条规定向夷陵区环保局发布了《工作联系函》。同年1月18日，夷陵区环保局回复称，案涉商铺租赁给被告从事餐饮经营，违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款“禁止在居民住宅、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”的规定。2018年8月1日，清江润城业主委员会委员、物业中心负责人、膳德餐饮负责人就案涉商铺从事餐饮存在噪音、油烟排放等问题如何整改，达成会议纪要。2018年12月，被告按照会议纪要要求，委托第三方就案涉商铺开设的“粥堂里”餐厅进行了噪音检测和油烟检测。2019年1月4日，被告开设的“粥堂里”餐厅开业。被告向原告于2018年11月12日提交了《关于粥堂里清江润城店业主投诉造成损失的情况反映》、于2019年3月24日提交了《关于粥堂里清江润城店业主投诉造成损失的补偿申请》，提出被告因延期开业存在损失，要求原告考虑被告实际情况给予补偿，弥补损失。上述事实，有原告提供的不动产权证书（鄂20**夷陵区不动产权第0009327号）、《宜昌清能置业有限责任公司商铺租赁合同》（合同编号：宜昌清能（商）2017002）、《清江润城商铺租金催缴通知》、《圆通速递单》、业务回单（回单编号：17306000003）、收据（No.0221651）、收据（No.0221652），有被告提供2018年1月12日《工作联系函》、夷陵区环境保护局《关于湖北清江物业有限责任公司商铺经营餐饮是否合法的回复》、《业主联名信》、《关于清江润城北区商铺粥堂里店相关问题的会议纪要》、宜昌百川环境检测有限公司作出的宜百检（2018）第115号噪声检测报告、宜百检（2018）第111号油烟检测报告、2018年11月12日《关于粥堂里清江润城店业主投诉造成损失的情况反映》、2019年3月24日《关于粥堂里清江润城店业主投诉造成损失的补偿申请》以及双方当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方于2017年签订的《宜昌清能置业有限责任公司商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不损害国家、集体和他人利益，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原、被告双方对交付租赁商铺及交纳三个月租金、一个月履约保证金的事实没有争议，有争议的是被告装修和办理餐饮手续期间是否应该交纳租金、延迟开业的损失由谁承担。双方所签合同中乙方权利和义务中第2款约定，乙方的装修，按政府及消防等部门相关规定应报批的，乙方须自行办理，审批通过后方可施工。乙方装修对商铺进行的任何改动，因违反政府法规、被政府相关部门要求恢复原状或作出行政处罚的，不论事先是否获得甲方同意，均由乙方承担责任；第10款约定，租赁期内，乙方从事经营活动应遵守国家法律、法规，并自行承担相应的法律责任。乙方需自行办理合法经营的一切手续（包括但不限于工商、税务、卫生等行政许可手续）；第13款约定，若乙方用此商铺经营餐饮，乙方应在租赁场地内整理货品、处理垃圾，乙方必须按照环保要求安装符合规范的厨房下水道隔油装置、厨房排油烟净化装置和相关设备隔音装置，实现零油烟排放，否则一切纠纷由乙方自行解决和承担。如果接到业主投诉或政府部门查处，所有经营损失由乙方自行承担。从上述约定来看，被告从事餐饮所需办理的一切手续均由被告负责，原告不需要承担任何义务。从租赁合同的法律规定来看，原告只应承担租赁物物的瑕疵担保和权利瑕疵担保义务，即出租人应当担保有所交付的租赁物能够为承租人正常使用、收益的状态及担保不因第三人对承租人主张租赁物上的权利而使承租人无法依约对租赁物进行使用收益。本案中，第三人主张权利并非针对租赁物上的权利进行主张，而是对被告使用租赁物可能对小区业方造成生活上的影响提出质疑。原告将房屋租赁给被告从事餐饮业并不违反法律规定，只要被告办理相关的合法经营的手续即可正常经营。被告在办理手续过程中，因业主投诉及环保测评等原因造成延迟开业，均属被告自身原因造成，与原告无关。故原告要求被告按合同约定的期限交付租金的诉讼请求，本院予以支持，其要求被告支付违约金的诉讼请求，鉴于本案的实际情况，本院不予支持。被告经过长期艰难的努力，投入巨大的人力和财力后于2019年1月4日开业，经营步入正轨，现原告要求与被告解除合同的诉讼请求，本院不予支持。被告的反诉请求，没有法律依据，本院不予支持。本案经本院组织调解，双方当事人不能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告宜昌膳德餐饮管理有限公司在本判决发生法律效力后十日内按合同约定标准（每月36740.7元）向原告宜昌清能置业有限责任公司支付自2018年8月15日起至本判决确定的支付之日止欠付的租金。二、驳回原告宜昌清能置业有限责任公司其他的诉讼请求。三、驳回反诉原告宜昌膳德餐饮管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3180元（已减半），由被告宜昌膳德餐饮管理有限公司负担，该费用原告已预交，由被告在履行本判决时一并支付给原告。反诉案件受理费7215元（已减半），由反诉原告宜昌膳德餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  王婴二〇一九年十一月十三日法官助理姜静书记员舒邦春