湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3689号上诉人（原审被告）：孔伟祥，男，1968年9月5日出生，汉族，住福建省建宁县。委托诉讼代理人：潘建强，长沙市望城区广大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：肖小卫，男，1981年3月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：肖辉刚，湖南通城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷，湖南通城律师事务所实习律师。上诉人孔伟祥因与被上诉人肖小卫房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初9307号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人孔伟祥上诉请求：撤销一审判决第二项，改判孔伟祥于判决生效后三日内向肖小卫退还租金20695.5元，由肖小卫承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定“肖小卫对涉案商铺进行了二次装修，搭建阁楼，改造卫生间，孔伟祥当时在场”的事实错误。二、一审认定“孔伟祥未提交相应证据证明肖小卫改动了涉案商铺的主体结构、墙面及相关的电路线或其在肖小卫二次装修、商铺经营期间曾提出异议”的事实错误。三、一审认定“孔伟祥应予退还履约保证金”错误。综上，肖小卫的装修行为构成违约，孔伟祥无需退还保证金。被上诉人肖小卫辩称：一、上诉人所称我方违约的情况不存在，消防通道上的阁楼是上诉人、物业公司在场和被上诉人一起改建的，隔壁商户也清楚是上诉人、物业公司同意的。二、关于厕所的改建，改建没有改变主体结构，不属于违约。一审判决认定事实正确，法律适用正确，应当维持。肖小卫向一审法院提出如下诉讼请求：1、判决解除肖小卫与孔伟祥于2015年5月1日签订的《弘德好莱城商铺租赁合同》；2、孔伟祥退回肖小卫商铺租赁押金39420元，7月份房租20695.5元；3、孔伟祥赔偿肖小卫商铺被锁七天期间的经营损失91195元；4、孔伟祥承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：孔伟祥于2015年4月1日与案外人湖南省源城置业有限公司签订商铺租赁合同，租赁位于长沙市岳麓区。经案外人湖南省源城置业有限公司同意，肖小卫（乙方）与孔伟祥（甲方）于2015年5月1日签订《弘德好莱城商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），甲方将位于长沙市岳麓区弘德好莱城西组团86号二楼Ｂ区的218㎡的商铺出租给乙方使用，租赁用途为网吧、汉堡、茶楼、教育等，租赁期限为5年，自2015年5月1日至2020年4月30日，免租期3个月，租赁期限内前3年（2015年5月1日至2018年4月30日）租金标准为9810元／月，第4年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金标准为10300元／月，并约定履约保证金19620元。同日，案外人杨真与孔伟祥签订《弘德好莱城商铺租赁合同》，其租赁孔伟祥位于涉案商铺同一楼层的Ｃ区220㎡的商铺，租赁期限内前3年租金标准为9900元／月，第4年租金标准为10395元／月，并约定履约保证金19800元，其余条款与肖小卫、孔伟祥双方签订的租赁合同约定一致。租赁合同签订后，孔伟祥于2015年6月1日将该商铺交付给肖小卫，肖小卫向孔伟祥支付了2015年6月1日起至2015年9月30日的租金，并于2015年6月8日对该商铺进行装修。之后肖小卫一直足额向孔伟祥支付租金。2015年12月2日，肖小卫（乙方）与孔伟祥（甲方）签订《补充协议书》（以下简称“补充协议”），约定，甲方将位于长沙市岳麓区㎡的商铺（即肖小卫原本租赁的Ｂ区商铺及案外人杨真原本租赁的Ｃ区商铺，以下简称“涉案商铺”）租给乙方用于经营“雅伦艺术中心”；乙方有权在租赁场地内独立经营，自行负责装修，装修过程中一切风险和责任均由乙方自行承担，乙方不得擅自改动租赁物的主体结构、墙面及相关的电路线等现状；如因甲方原因导致开发商收回商铺或出租给其他人使用，甲方必须赔偿乙方一切损失（包括经营损失）。租赁合同及补充协议签订后，肖小卫向孔伟祥共计支付履约保证金39420元，并足额支付租金至2018年7月31日；其中，2018年5月1日至2018年7月31日的租金为62088元，孔伟祥于2018年4月20日收取；肖小卫对涉案商铺进行了二次装修，搭建阁楼，改造卫生间，孔伟祥当时在场。2018年5月20日，因孔伟祥没有及时支付租金给案外人湖南省源城置业有限公司，该公司向肖小卫发出《关于西组团86号商户业主止付租金的通知》，载明孔伟祥累计欠租6个月共计271798元，欠租时间自2018年2月1日至2018年7月31日，并于2018年5月17日向孔伟祥下达租金催缴函，限定5月24日前务必缴纳欠费，否则解除该公司与孔伟祥的租赁合同，现通知肖小卫停止向孔伟祥支付租金。后案外人湖南省源城置业有限公司分别于2018年6月14日、7月3日向孔伟祥发函，告知其在7月3日前支付租金，否则对涉案商铺进行锁铺处理，并于2018年7月4日正式解除孔伟祥与该公司签订的租赁合同。因孔伟祥始终未缴纳欠付租金，涉案商铺自2018年7月3日至2018年7月9日被锁铺7天，期间肖小卫停止经营并报警。后肖小卫与案外人湖南省源城置业有限公司重新签订了商铺租赁合同，现持续经营。另查明，后孔伟祥向案外人湖南省源城置业有限公司补缴了截至2018年6月30日的租金，但肖小卫预先支付给孔伟祥的2018年7月租金20695.5元，孔伟祥未退还给肖小卫或支付给案外人湖南省源城置业有限公司。一审法院认为：一、关于合同的解除问题。孔伟祥与肖小卫签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应秉承诚信原则严格履行各自合同义务。肖小卫应按照约定向孔伟祥支付租金，孔伟祥应保持涉案商铺符合约定的适租状态。现肖小卫诉请要求解除合同。本案中，因孔伟祥没有及时将肖小卫向其支付的租金支付给案外人湖南省源城置业有限公司，导致涉案商铺自2018年7月3日至2018年7月9日被锁铺7天，该公司于2018年7月4日解除其与孔伟祥签订的租赁合同，孔伟祥无权出租涉案房屋，孔伟祥与肖小卫的租赁合同关系已实际解除，现双方皆未提供证据证明向对方发送了合同解除的通知，一审法院认定2018年7月4日为合同解除日，一审法院确认，孔伟祥与肖小卫签订的《弘德好莱城商铺租赁合同》、《补充协议书》于2018年7月4日予以解除。二、关于合同解除的责任承担问题。首先，肖小卫诉请孔伟祥退还履约保证金39420元及预先支付给孔伟祥的2018年7月租金20695.5元。孔伟祥辩称肖小卫拖欠租金984元、肖小卫擅自装修改变房屋的用途和结构已经构成违约，故孔伟祥不应当返还履约保证金，7月租金在扣除肖小卫拖欠的租金后可以退还。根据双方签订的补充协议约定，“乙方有权在租赁场地内独立经营，自行负责装修，装修过程中一切风险和责任均由乙方自行承担，乙方不得擅自改动租赁物的主体结构、墙面及相关的电路线等现状”，肖小卫对涉案商铺进行二次装修时孔伟祥在场，且肖小卫已向孔伟祥足额支付租金，现孔伟祥未提交相应证据证明肖小卫改动了涉案商铺的主体结构、墙面及相关的电路线或其在肖小卫二次装修、商铺经营期间曾提出异议，故对孔伟祥的该项辩称，一审法院不予采纳，孔伟祥应予退还履约保证金。案外人湖南省源城置业有限公司与孔伟祥签订的租赁合同解除后，孔伟祥亦无权收取租金，肖小卫主张退还租金合法有据，一审法院予以支持。其次，肖小卫主张孔伟祥支付经营损失91195元，考虑到系因孔伟祥未及时向案外人湖南省源城置业有限公司支付租金导致涉案商铺被锁铺，肖小卫停止经营七天，实际产生损失，一审法院酌定孔伟祥向肖小卫赔偿10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、肖小卫与孔伟祥签订的《弘德好莱城商铺租赁合同》、《补充协议书》于2018年7月4日解除；二、孔伟祥于本判决生效后三日内向肖小卫退还履约保证金39420元、租金20695.5元；三、孔伟祥于本判决生效后三日内向肖小卫支付赔偿款10000元；四、驳回肖小卫的其他诉讼请求。如果孔伟祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3326元，由孔伟祥负担。本院二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：孔伟祥与肖小卫签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于孔伟祥没有及时将肖小卫支付的租金支付给案外人湖南省源城置业有限公司，导致该公司解除其与孔伟祥签订的租赁合同，孔伟祥已无权出租涉案房屋，故一审法院认定孔伟祥与肖小卫签订的租赁合同及补充协议于2018年7月4日予以解除正确。根据双方签订的补充协议约定“乙方有权在租赁场地内独立经营，自行负责装修，装修过程中一切风险和责任均由乙方自行承担，乙方不得擅自改动租赁物的主体结构、墙面及相关的电路线等现状”，虽然肖小卫对涉案商铺进行了装修，但是孔伟祥未提交确凿充分的证据证明肖小卫的装修行为构成违约，故孔伟祥上诉称其无需退还履约保证金的理由不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人孔伟祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3326元，由上诉人孔伟祥负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一九年十一月十一日书记员 范 璐