湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2468号上诉人（原审原告）：曾维，女，1985年11月8日生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：湖南旺亿房地产开发有限公司，住所地：醴陵市西山办事处碧山村竹园组。法定代表人：陶文钦。被上诉人（原审被告）：醴陵市中达商业经营管理有限公司（原醴陵市中达物业管理有限公司），住所地：醴陵市仙岳山街道碧山村竹园组。法定代表人：陶文标。上诉人（原审原告）曾维因与被上诉人（原审被告）湖南旺亿房地产开发有限公司（以下简称为旺亿房产公司）、醴陵市中达商业经营管理有限公司（以下简称为中达商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2019）湘0281民初2773号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾维上诉请求：撤销一审判决第三项，改判一、旺亿房产公司对中达商业管理公司在一审判决第一、二项中的租金和利息给付义务承担连带责任；二、逾期利息按合同约定计算；三、两被上诉人承担上诉人为实现债权所产生的误工费、交通费、通讯费等所有损失。事实和理由：旺亿房产公司的销售广告宣传单对商铺回报收益的比例及回购的说明和允诺内容具体明确，该内容应认定为要约，旺亿房产公司应受到该要约约束。而且旺亿房公司公开宣传中达商业管理公司系其成立的商管公司，同时旺亿房产公司在《委托经营管理合同》的封面页以湖南旺亿房地产开发有限公司的名义落款，并且在该合同中第四条关于经营收益分配政策这一特定位置也加盖了旺亿房产公司的合同专用章，足以证明两者在商铺销售与售后租赁上存在实质上的捆绑销售关系，且对于租金收益的安排做出了共同承诺，故也应共同承担对应的租金支付义务。被上诉人旺亿房产公司和中达商业管理公司未向本院提交书面答辩意见。原告曾维向一审法院起诉请求：1.判令被告醴陵市中达商业经营管理有限公司向原告支付商铺租金欠款253352元并支付利息（2018年4月22日起至2019年4月21日的利息，以101676元为本金，按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算为4422.9元；2019年4月22日起的利息，以253352元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至租金付清之日止）;2.判令被告湖南旺亿房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任;3.判令被告向原告支付误工费、交通费、通讯费用等所有损失；4.本案诉讼费由被告承担。原判认定事实：2014年5月28日，原告（甲方）与被告中达商业管理公司（原醴陵市中达物业管理有限公司、乙方）签订了《委托经营管理合同》，约定甲方将1层158号商铺委托给乙方经营管理并统一对外出租；经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：后七年（即从2017年4月21日至2024年4月21日）由乙方统一代为出租，为更好的保障甲方利益，乙方同意在上述时间支付给甲方固定的租金收益，相关税费按国家规定各自承担，第四、五、六年每年租金为151676元；后七年的租金，每满一年期最后一个月内一次性支付给甲方，若甲方原因造成乙方未能按时支付，则付款时间顺延；乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付或甲方解除合同为止。2015年2月9日，原告与被告旺亿房产公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买其开发建设的旺亿国际家居建材城1层158号商铺。合同签订后，原告向被告旺亿房产公司付清了购房款，并依约将上述商铺委托被告中达商业管理公司经营管理。截止2019年4月21日，被告中达商业管理公司仅向原告支付了第四年度（即2017年4月21日至2018年4月21日）的部分租金50000元，尚欠第四年度、第五年度的租金253352元未付清。原告多次催问未果，故诉至法院，请求判如所请。另查明，醴陵市中达物业管理有限公司于2014年11月20日变更名称为醴陵市中达商业经营管理有限公司。原判认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告中达商业管理公司签订的《委托经营管理合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告将案涉商铺交付给被告中达商业管理公司经营管理后，被告中达商业管理公司向原告支付了部分租金，拖欠第四、五年度的租金共计253352元未按约支付，其行为已构成违约，原告要求被告支付租金欠款253352元，于法有据，予以支持。此外，依据《委托经营管理合同》关于“乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付或甲方解除合同为止”的约定，原告要求被告中达商业管理公司支付拖欠租金的利息，其中，2018年4月21日至2019年4月21日的利息以101617元（151676元-50000元）为基数，按照年利率4.35%的标准计算为4422.9元，2019年4月21日之后的利息，以253352元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至租金付清之日止，原告的该项诉求未违反合同约定，亦符合法律规定，应予支持。关于原告要求被告支付误工费、交通费、通信费等损失的诉讼请求，原告未提供相应证据予以证明，对此不予支持。关于原告以《委托经营管理合同》封面处有被告旺亿房产公司的落款为由，要求被告旺亿房产公司对被告中达商业管理公司的上述债务承担连带责任的主张，原审法院认为，《委托经营管理合同》封页下方虽印有被告旺亿房产公司的落款，但合同主体、具体内容及尾部落款签章均未涉及被告旺亿房产公司，被告旺亿房产公司并非本案房屋租赁合同关系的当事人，故对原告的该项主张，不予支持。被告湖南旺亿房地产开发有限公司、醴陵市中达商业经营管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应予缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告醴陵市中达商业经营管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾维支付2017年4月21日至2019年4月21日期间拖欠的租金253352元;二、被告醴陵市中达商业经营管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾维支付2018年4月21日至2019年4月21日的利息4422.9元，2019年4月22起的利息，以253352元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至租金付清之日止;三、驳回原告曾维的其他诉讼请求。案件受理费5166元，减半收取2583元，由被告醴陵市中达商业经营管理有限公司承担。二审期间，双方均未提交新的证据。经本院审理查明的事实与一审判决认定的一致，本院对此予以确认。本院认为，本案系委托合同纠纷，一审定性为房屋租赁合同纠纷不当。上诉人与被上诉人中达商业管理公司签订《委托经营管理合同》，将自己的商铺委托中达商业管理公司经营管理，包括统一规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一向业主支付租金收益等，双方之间形成委托与受托的法律关系。中达商业管理公司违反合同约定，不按时支付租金收益，理应承担支付拖欠的租金和违约责任。曾维上诉提出应按合同约定计算利息，经查，一审判决的利息计算方式系其自己在诉讼请求中的主张，且符合法律规定。故对该上诉请求，本院不予主张。其还提出两被上诉人应赔偿误工费、交通费、通信费等损失的诉讼请求，因未提供相应证据予以证明，同样不予支持。对于其提出的旺亿房产公司应承担连带责任的请求，本院经审查认为，旺亿房产公司发布的销售广告中宣称“开发商旺亿是最大的业主”、“市场将坚持六大统一原则、即统一规划、统一招商、统一管理、统一推广、统一开发、统一服务”、“在市场开业之前，即成立专业的商管公司对市场进行统一管理”。中达商业管理公司是旺亿公司指定的唯一的市场经营管理公司，上诉人与中达商业管理公司签订的《委托管理合同》封面页落款为“湖南旺亿房地产开发有限公司”，其中第四项“经营收入的支出、支出时间和分配方式的约定”加盖了旺亿房产公司的合同专用章，且收入分配政策与旺亿房产公司宣传单允诺的内容一致，这种捆绑式销售方式足以让买主相信两被上诉人是共同合同主体，购买行为风险为零，从而诱导买主做出购买行为。客观上促进了商铺的销售，增加了开发商的销售收益。如果允许以售后包租形式促进销售后，又在商铺出售后人为割裂售后包租与销售之间的内在联系而免除开发商的售后包租义务，有违公平和诚实信用原则。故一审判决以旺亿房产公司不是租赁合同关系当事人为由驳回上诉人要求旺亿房产公司承担连带责任的请求不当，应予纠正。上诉人的这一上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、]第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省醴陵市人民法院（2019）湘0281民初2773号民事判决第一、二项，即被告醴陵市中达商业经营管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾维支付2017年4月21日至2019年4月21日期间拖欠的租金253352元;被告醴陵市中达商业经营管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾维支付2018年4月21日至2019年4月21日的利息4422.9元，2019年4月22起的利息，以253352元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至租金付清之日止；二、撤销第三项；三、被上诉人湖南旺亿房地产开发有限公司对被上诉人醴陵市中达商业经营管理有限公司上述付款义务承担连带清偿责任；四、驳回上诉人曾维其他诉讼请求。一审案件受理费2583元、二审案件受理费5166元，共计7749元，由湖南旺亿房地产开发有限公司和醴陵市中达商业经营管理有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇一九年十一月二十八日法官助理 齐志龙书 记 员 盘 嘉