四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16330号 上诉人（原审原告、反诉被告）：严竞红，女，1966年3月22日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：欧昆，男，1984年2月18日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人严竞红因与被上诉人欧昆房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 严竞红上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法发回重审；二、判令欧昆赔偿严竞红损失3748.84元；三、判令欧昆承担违约责任，并赔偿严竞红违约金27641.60元；四、判令欧昆预支付的定金2000元不予退还。事实和理由：一、合同约定时间为2019年3月31日当天付清房款，后经协商定于2019年4月5日付清全款后按房交房，双方达成新的合意后，因欧昆未在成都，且资金未到位，故一审法院认定欧昆要求严竞红4月5日到商铺物业处付款接房的事实与实际不符，属事实认定错误；二、欧昆超过应交租金的约定期限，根据行业惯例其所预付的定金应不予返还，一审法院判令严竞红退还定金的判决，有违公平正义原则；三、根据严竞红与欧昆店铺租赁合同约定，欧昆应先付款，但其一直未履行合同义务，构成违约，应赔偿严竞红违约金27641.60元；四、由于欧昆个人原因导致店铺从2019年3月31日至4月11日期间一直空置，给严竞红造成实际经济损失3748.84元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，严竞红有权要求欧昆赔偿其损失。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。 欧昆辩称，严竞红与欧昆之间的合同已解除，严竞红应将定金退还欧昆，严竞红与欧昆签订合同后，严竞红没有任何损失，欧昆为受损失一方。 严竞红向一审法院起诉请求：一、请求判令解除严竞红、欧昆之间已生效的租赁合同；二、请求判令欧昆对签订的已生效的租赁合同，造成的违约责任，赔付严竞红两个月租金及押金10000元，即：160元月/平方米×55.13平方米×2个月＋10000元=27641.60元。 欧昆向一审法院提出反诉请求：一、判令解除欧昆与严竞红签订的商铺出租合同；二、判令严竞红退还欧昆诚意金2000元；三、判令严竞红向欧昆支付违约金17641.6元（160元/平方米×55.13平方米×30天/月×2个月=17641.6元）。 一审法院认定事实：2018年2月28日，严竞红与成都万润锦置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定严竞红购买该公司开发的位于双流区九江街道观庄路万科第五城四期4栋商业106号商铺。 2019年3月31日，严竞红与欧昆签订了一份《商铺出租合同》，约定严竞红将上述商铺出租给欧昆使用，建筑面积为55.13平方米；租期2年，从2019年5月1日起至2021年4月30日止；欧昆超过应交租金的约定期限，严竞红可以中止合同，收回商铺；该商铺单位面积的月租金基础单价为160元/平方米/月；严竞红同意欧昆在每一个租赁年度内，每3个月支付一次，先支付租金，后使用铺面；租金支付方式为“押金+预先支付3个月租金”方式，押金为10000元；首次付款时间为签定本合同当日内，付清押金及第一个交费周期(按3个月计算)的租金；付款期限约定：装修期为1个月，不计费，计费时间从2019年5月1日开始计费。每3个月支付商铺租金一次；若严竞红在欧昆没有违反本合同的情况下违约，赔偿违约金为当时两个月的租金；若欧昆违反合同，应赔付给严竞红违约金，违约金额为当时两个月的租金，并没收押金。如果造成损失还应负责赔偿。 合同签订后，欧昆向严竞红支付了2000元，并约定待欧昆准备好钱款后再支付租金。2019年4月5日，欧昆要求严竞红到案涉商铺物业处现场付款并办理接房，而严竞红要求欧昆付清全部款项后才交房，后欧昆又要求双方重新签订合同等，双方因此产生纠纷，严竞红起诉来院。 一审法院另查明，2019年4月11日严竞红与案外人张某某签订《商铺出租合同》，将案涉房屋予以出租并实际交付。 上述事实，有当事人身份信息、商品房买卖合同及补充协议、商铺出租合同、收据、微信聊天记录以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，一审法院予以采信。 一审法院认为，严竞红与欧昆于2019年3月31日签订的《商铺出租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。 关于严竞红要求解除上述《商铺出租合同》，欧昆提出反诉也要求解除该合同。一审法院认为，尽管双方所持理由不同，但均同意解除案涉《商铺出租合同》，故一审法院对此予以确认。 关于严竞红要求欧昆赔付其两个月租金及押金10000元、延误房屋出租的损失3748.84元，其主要理由为欧昆未按合同约定时间足额支付租金的行为已根本违约，故应当按照《商铺出租合同》关于“若欧昆违反合同，应赔付给严竞红违约金，违约金额为当时两个月的租金，并没收押金。如果造成损失还应负责赔偿”的约定，承担相应的违约责任。一审法院认为，双方虽在《商铺出租合同》中约定欧昆应当在签订合同当日支付第一笔款项，但从聊天记录以及双方的陈述来看，双方实际对于延迟支付该款项已经达成新的合意，现严竞红再以欧昆不按照合同约定的时间支付第一笔款项为由要求欧昆承担违约责任，无事实依据和法律依据，对于其该部分的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于欧昆要求严竞红支付违约金17641.6元，其主要理由为严竞红不向其提供购房合同复印件、在租赁期内将案涉房屋转租他人的行为违约，应当按照《商铺出租合同》关于“若严竞红在欧昆没有违反本合同的情况下违约，赔偿违约金为当时两个月的租金”的约定承担违约责任。一审法院认为，双方在《商铺出租合同》中并未约定严竞红应当向欧昆提供购房合同复印件，在严竞红已经出示购房合同的情况下，欧昆以此为由主张严竞红违约的理由不能成立，一审法院不予支持。在双方就支付租金等款项的期限未再达成新的合意，欧昆要求双方重新签订租房合同的情况下，严竞红为避免损失的扩大，将案涉房屋转租他人的行为不构成违约，故欧昆据此要求严竞红支付违约金的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。 关于欧昆要求严竞红返还2000元。一审法院认为，双方合意解除《商铺出租合同》，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，严竞红应当退还欧昆已支付的2000元，故对于欧昆的该项反诉请求，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除严竞红与欧昆于2019年3月31日签订的《商铺出租合同》；二、严竞红于判决生效之日起十日内退还欧昆2000元；三、驳回严竞红的其他诉讼请求；四、驳回欧昆的其他反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取246元，反诉案件受理费减半收取146元，共计392元，由严竞红负担246元，欧昆负担146元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。严竞红提交微信聊天记录，拟证明欧昆不愿给付租金，仅愿意用2000元来租赁案涉商铺。欧昆对该证据发表质证意见称，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对严竞红提供的上述证据，因欧昆不予认可，本院难以核实，不予采信。本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 一、关于严竞红是否应退还欧昆已交付2000元的问题。依据《商铺出租合同》第三条第五款“付款期限约定：装修期为1个月，不计费。计费时间从2019年5月1日开始计费。每3个月支付商铺租金一次。”以及第三条第四款“……首次付款期间为签订本合同当日内，付清押金及第一个交费周期（按3个月计算）的租金”之约定，双方的计租起始日为2019年5月1日。但承租人于签订租赁合同之后，向出租人严竞红支付2000元，该笔费用经出租人明确表示为预付租金性质，对此本院予以确认。因案涉合同于计租期开始前合意解除，该笔费用并未转化为应付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，严竞红应当将该笔费用退还给欧昆，对严竞红该上诉请求，本院不予支持。 二、关于违约金问题。依据《商铺租赁合同》第七条第二款“若乙方违反合同，应赔付给出租人违约金，违约金为当时两个月租金并没收押金。如果造成损失还应负责赔偿。”之约定，承租人未按照合同约定履行义务，构成违约，出租人有权主张违约金。于本案中，双方一致确认重新达成了交付三个月租金和押金的期限为2019年4月5日，但于此之后，欧昆亦未将租金和押金予以支付，其行为已然构成违约，应当承担违约责任。对于严竞红主张的违约金标准为两个月租金和押金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构依法予以适当减少。”之规定，于约定违约金过高时可以依当事人调减违约金的请求予以调整。本案中，鉴于严竞红主要系因欧昆延迟给付所造成的资金利息损失，故本院以该实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定欧昆承担1000元违约金。 三、关于案涉房屋空置期损失的问题。该损失系2019年3月31日至2019年4月12日案涉房屋空置而导致。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，而严竞红所主张的该笔费用计算期间系其与欧昆约定的免租期之内，不属于严竞红预期可获得利益，故其所主张损失于法无据，对此本院不予支持。 综上所述，严竞红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院（2019）川0116民初2850号民事判决第一项“解除严竞红与欧昆于2019年3月31日签订的《商铺出租合同》”、第二项“严竞红于判决生效之日起十日内退还欧昆2000元”、第四项“驳回欧昆的其他反诉请求”； 二、撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初2850号民事判决第三项“驳回严竞红的其他诉讼请求”； 三、欧昆于本判决生效之日起十日内向严竞红支付违约金1000元”； 四、驳回严竞红的其他诉讼请求。 一审案件392元，由严竞红负担246元，欧昆负担146元；二审案件受理费492元，由欧昆负担15元，严竞红负担477元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十一月十八日 书记员  刘昱君