湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2930号上诉人（原审原告、反诉被告）：薛自强，男，汉族，1976年12月21日出生，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：杜洲，湖北瀛沧律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：向胜男，湖北瀛沧律师事务所实习律师。特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈红梅，女，汉族，1968年8月29日出生，户籍地湖北省襄阳市樊城区，现住神农架林区。原审第三人：邵洋，女，回族，1970年9月16日出生，住湖北省神农架林区。上诉人薛自强因与上诉人陈红梅、原审第三人邵洋房屋租赁合同纠纷一案，不服神农架林区人民法院（2019）鄂9021民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人薛自强的委托诉讼代理人杜洲，上诉人陈红梅，原审第三人邵洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛自强上诉请求：依法改判陈红梅于判决生效之日起十五内腾退位于神农架林区木鱼镇××路××号的房屋（原审判决为判决生效之日起七十五日内）。事实和理由：1、根据立法本意和司法实践，在房屋租赁合同经司法机关确认解除并判令承租人腾退房屋时，出租人应给予承租人合理期限的腾退时间，该合理期限通常为判决生效之日起十五日内，最长也不超过三十日。2、原审法院为了兼顾法律效果和社会效果的统一，酌情将陈红梅腾退房屋的期限认定为判决生效之日起七十五日内，以便让其将2019年度的旅游旺季经营完毕，薛自强虽存有异议，但对原审法院的综合考虑也表示理解，薛自强本准备息诉服判、不再上诉。3、现陈红梅先行提起上诉，其可以通过上诉审理期限完全涵盖原审法院考虑的酌情腾退时间，此时，若再给予陈红梅七十五日的腾退时间，既不合情、也不合理，更有违立法本意和司法惯例。综上所述，薛自强的上诉请求合法、合情、合理，理应予以支持。陈红梅辩称：驳回上诉人薛自强的请求。邵洋述称：对薛自强的上诉请求无意见。陈红梅上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判继续履行合同，租金按原合同约定计算。2、本案一、二审诉讼费用均由薛自强承担。事实和理由：一审法院对于案涉《房屋租赁合同》租赁期限理解错误，导致本案认定事实不清。1、薛自强委托邵洋与陈红梅《房屋租赁合同》约定：“租赁期限自2012年3月31日至2015年3月30日，合同中明确约定，租期满后薛自强不得擅自终止合约”而实际上，薛自强委托人邵洋却在三年期满后，就直接拒绝继续签订合同，之后，陈红梅多次要求续签也遭到拒绝，这一事实在一审庭审中已得到邵洋的承认。薛自强为达到上涨房屋租金目的未果后而拒绝签合同，严重违反诚实信用原则，不按承诺履行，亦构成违约，其行为是使租赁房屋变为不定期租赁的根本原因，更是影响本案结果的实质所在。3、法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，陈红梅租赁薛自强的房屋是为了长期经营，所以才有支付高价租赁房屋的事实。而薛自强却为上涨房租未果而拒绝续签合同，并且以不定期租赁合同享有任意解除权的方式收回被租赁的房屋，严重损害了陈红梅的合法权益。陈红梅认为，一审法院对租期的错误理解及法律适用而致本案事实认定不清，作出的一审判决保护了薛自强的不合法利益。综上所述，请求二审法院维护陈红梅的合法权益。薛自强辩称：驳回陈红梅的上诉请求。邵洋称述称：同薛自强意见。薛自强向一审法院起诉请求：1、请求确认薛自强、陈红梅之间的不定期房屋租赁合同解除；2、请求判令陈红梅立即腾退其占有薛自强的位于神农架林区木鱼镇××路××号房屋；3、请求判令陈红梅自2019年3月31日起至房屋实际腾退完毕之日止，按照165.75元/天的标准向薛自强支付房屋占用费，并结清在此期间的水电费；4、诉讼费由陈红梅承担。陈红梅向一审法院反诉请求：1、请求法院依法判令双方继续履行《房屋租赁合同》；2、诉讼费由薛自强承担。一审法院认定事实：2012年1月10日，薛自强委托邵洋与陈红梅签订了《房屋租赁合同》，将位于神农架林区木鱼镇××路××房屋××栋【神国用（2010）第210600083号】租赁给陈红梅使用，陈红梅用于经营印象·土家银饰店面。合同主要内容：一、租赁期限三年：自2012年3月31日起至2015年3月30日止，三年租赁期满后，甲方（薛自强）保证无条件满足乙方（陈红梅）六年以上的租赁经营权，乙方如继续租用，提前三个月同甲方续签合同。二、租金的交纳：经甲乙双方商定，年租金49000元，合同签订之日付清首年租金，租金期限前7个工作日交纳次年租金。三、房产税由甲方承担，房屋的水电费、卫生费、物业管理费等所有费用均由乙方承担。四、合同解除：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回房屋，由此造成的全部损失和相关费用由乙方承担，1、未经甲方同意将整栋房屋转租、转让或转借他人的；2、利用承租房屋进行非法活动……五、租赁合同期满时，乙方享有优先租赁权，并及时续签下期租赁合同，如不再继续租赁应将房屋完好返还给甲方……。六、双方的责任和义务：1、合同期满后，甲方不得擅自终止合同，甲方保证乙方无条件享有优先租赁经营权；2、合同为三年续签一次，每续签一次，房租涨幅不得超过10%。2012年3月31日至2015年3月30日期间，陈红梅每年交纳房屋租金50000元，该款直接汇至邵洋丈夫赵捍杰的银行卡中。2015年2月25日，邵洋向陈红梅邮寄发出《解除租赁合同协议书》一份，主要内容有：1、双方签订的租赁合同于2015年3月31日起解除，双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止；2、要求陈红梅于2015年4月30日前向薛自强移交该房屋及其他物品。陈红梅于2015年3月25日向邵洋回函，主要内容有：1、陈红梅不同意解除合同；2、陈红梅多次与邵洋联系，但邵洋不按照合同约定续签房屋租赁合同，并不合理涨价；3、陈红梅已经按照合同约定房租涨幅标准，向邵洋支付了下一年度的房租55000元。4、陈红梅享有优先租赁权，故不同意解除租赁。2018年5月6日，陈红梅与案外人向文军签订了《房屋租赁合同》，将该栋房屋的部分（负一楼、负二楼、一楼一个门面、三楼七个标间）转租给向文军，租赁期限为三年，自2018年5月1日至2021年3月30日止，同时将其中另一部分转租给神农架梦之旅旅行社有限公司。租赁期限届满后，陈红梅分别于2015年3月21日交纳房租55000元，2016年3月6日交纳房租65000元，2017年3月15日交纳房租45000元，2018年3月23日交纳房租60500元，上述款项均汇至邵洋丈夫赵捍杰的银行卡中。2019年4月22日，薛自强向陈红梅邮寄发出《关于收回出租房屋的通知》，要求解除双方的不定期房屋租赁合同，并要求陈红梅在七日内腾空房屋自行搬出，并将房屋交还给薛自强。2019年4月28日，陈红梅签收该通知。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点是:1、案涉房屋租赁合同约定的“应当保证无条件满足陈红梅六年以上的租赁经营权”应如何理解；2、薛自强、陈红梅是否形成了不定期租赁合同关系；3、薛自强于2019年4月22日向陈红梅发出的《关于收回出租房屋的通知》,是否具有解除合同的效力。关于争议焦点一，合同约定：“租赁期限为三年，自2012年3月31日起至2015年3月30日止，三年租赁期限届满后，薛自强应当保证无条件满足陈红梅六年以上的租赁经营权”，从合同字面意义来看，案涉合同对租赁期限进行了明确约定，即三年的租赁期限。关于“在租赁期限届满后，薛自强承诺保证陈红梅六年以上的租赁经营权”问题，房屋租赁合同系有名合同，且依法须得签订书面合同，故在租赁期限届满后，双方如有继续租赁的合意，应当续签书面的固定期限房屋租赁合同，而薛自强在租赁期限届满后，并未与陈红梅续签书面合同，以其实际行动表示了不愿与陈红梅签订固定期限房屋租赁合同。租赁期限届满后，双方依照交易习惯，陈红梅继续交纳房租，薛自强收到房租，并默认了陈红梅的承租行为，但双方对于租赁期限是没有明确约定，根据合同法的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。关于争议焦点二，2012年1月10日，薛自强委托他人与陈红梅签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。合同约定租赁期限为三年，自2012年3月31日起至2015年3月30日止，至2015年3月31日，租赁合同期间届满。陈红梅在租赁合同届满前于2015年3月21日交纳房租55000元，在后续的几年间，双方依照交易习惯，陈红梅继续交纳房租，薛自强收到房租，默认了陈红梅的承租行为，但双方并未签订书面的房屋租赁合同，根据合同法的相关规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限约定不明确的，依照法律规定仍不能明确的，视为不定期租赁合同。故双方自2015年3月31日起形成了不定期的房屋租赁合同关系。关于争议焦点三，根据合同法的相关规定，对于不定期租赁合同，合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。薛自强于2019年4月22日向陈红梅发出了《关于收回出租房屋的通知》，陈红梅于2019年4月28日收到通知书后，未对该通知书作出回应，亦未向人民法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，薛自强发出的《关于收回出租房屋的通知》已生效。综上，薛自强诉请确认薛自强、陈红梅之间的不定期租赁合同关系已经解除有相应的事实和法律依据，依法予以支持。陈红梅要求薛自强继续履行《房屋租赁合同》的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。关于薛自强要求陈红梅立即腾退房屋的问题，在陈红梅腾退房屋时应综合考虑到以下因素：第一，陈红梅经营期限较长，房屋内存放的商品、物品较多，搬迁需要一定的时间；第二，陈红梅将房屋部分转租给案外人向文军、神农架梦之旅旅行社有限公司，他们之间的房屋租赁合同至2021年4、5月份终止，故双方就协商解除合同，搬出物品也需一定时间；第三，考虑到神农架林区夏季旅游旺季基本到每年的10月底结束，若贸然要求陈红梅及其他租户立即搬离，将严重影响陈红梅及其他租户生活和经营。综上，薛自强要求陈红梅立即腾退房屋的请求，不能准许。为了兼顾法律效果和社会效果的统一，综合考虑上述客观因素，确定陈红梅于2019年10月31日前腾退、搬离房屋较为适宜。为此，考虑给予陈红梅两个半月腾退房屋、搬离物品及协商解除转租协议的时间，在此期间的房屋占用费，按照双方约定的房租标准及后续交纳房租的涨幅幅度标准，酌定以60000元/年标准按天据实计算，陈红梅同时负担在此期间产生的水电费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决：一、薛自强与陈红梅之间的不定期租赁合同关系已于2019年4月28日解除；二、陈红梅于本判决生效之日起七十五日内腾退位于神农架林区木鱼镇××路××号房屋，将房屋交还薛自强；三、陈红梅于腾退房屋之日起三日内向薛自强交纳房屋占用费（自2019年3月31日起至陈红梅实际腾退房屋之日止，按60000元/年为标准，以实际使用房屋天数据实计算），并负担在此期间的水电费；四、驳回薛自强其他诉讼请求；五、驳回陈红梅的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元，由薛自强负担，反诉诉讼费40元，由陈红梅负担。二审中，当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：首先，关于陈红梅的上述，本院认为，案涉《房屋租赁合同》在2015年3月30日到期后，薛自强与陈红梅未续签书面房屋租赁合同，未对延长的租赁期限进行明确约定，但仍按照原合同约定的房租标准维持房屋租赁关系。原审认为自2015年3月31日起，薛自强、陈红梅之间构成不定期租赁合同关系，本院予以确认。陈红梅的有关上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，本案中薛自强在合理期限内进行通知后，请求解除合同符合法律规定，应当确认薛自强、程红梅之间不定期房屋租赁合同解除，原审有关判决并无不当，应予维持。上诉人陈红梅有关上诉理由不能成立，本院不予采信。其次，关于薛自强的上诉请求。本院认为，原审之所以给予陈红梅75日的腾退房屋时间，系兼顾法律效果和社会效果的统一，并综合考虑若判令陈红梅及其他租户立即搬离，将严重影响陈红梅及其他租户在2019年10月31日前的生活和经营。因本案二审期间已跨越原审确定的陈红梅腾退房屋的期限，故上诉人薛自强的上诉请求已无实际意义，本院对原审确定的陈红梅腾退房屋的期限予以维持。综上所述，上诉人薛自强、陈红梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由薛自强负担80元，由陈红梅负担80元。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一九年十一月二十六日法官助理张俊保书记员张萍