福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初4235号 原告（反诉被告）：石狮市凤里房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市凤里办事处办公楼侨联**，统一社会信用代码9135058173187238XQ。 法定代表人：蔡金盾，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈鸿鹏，福建协进律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈艺清，福建协进律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：陈波园，女，1972年5月19日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：刘海山，福建华达（石狮）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈巧茵，福建华达（石狮）律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）石狮市凤里房地产开发有限公司（以下简称凤里房地产公司）与被告（反诉原告）陈波园商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤里房地产公司的委托诉讼代理人陈鸿鹏、被告委托诉讼代理人刘海山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凤里房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈波园立即支付凤里房地产公司购房款690000元及违约金、滞纳金（违约金、滞纳金的计算以690000元为基数，自起诉之日起至实际还款之日止，其中违约金按月利率8‰计付，滞纳金按月利率3%计付）；2.判令陈波园承担本案诉讼费。事实与理由：2008年7月8日，凤里房地产公司与陈波园签订一份《商品房买卖合同》，约定陈波园向凤里房地产公司购买址在石狮市镇中路改造工程一期的第3幢1-2层3-19-1、3-19-2号房产，购房款按间计算，购房款总价为1389760元，陈波园选择银行按揭方式付款。签订《商品房买卖合同》后，凤里房地产公司己经向陈波园交付房产多年，陈波园仅支付部分购房款，陈波园未办理银行按揭手续也未缴清剩余购房款，截止至起诉之日，陈波园尚欠凤里房地产公司购房款共计690000元。凤里房地产公司多次催讨未果。 陈波园辩称，凤里房地产公司的诉请不属实，应驳回其诉讼请求，具体理由如下：1.本案中违约的系凤里房地产公司，而非陈波园。第一，根据《商品房买卖合同》第14条“关于产权登记的约定”明确约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人构成违约。本案中，由于出卖人违法加盖，导致买受人至今无法取得房屋权属证书，因此凤里房地产公司的行为构成违约，应赔偿陈波园损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。凤里房地产公司应支付陈波园违约金，即以已付购房款总额699760元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率9%计算的自2009年4月15日（从2009年1月13日起算的第91天）起至判决确定还款之日止，暂计至2019年8月14日（10年又4个月）为650776.8元（699760×9%÷12×124个月）。第二，根据凤里房地产公司与陈波园双方签订的《商品房买卖合同》，诉争房屋共有100.09平方米，然而诉争房屋合同登记备案能够办理房产证的只有88.39平方米（包含公摊面积8.05平方米在内），骑楼11.7平方米并无登记备案在内也无法办理房产证。因此凤里房地产公司交付的房屋不符合合同约定，构成违约。综上，根据合同法第67条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”陈波园有权行使先履行抗辩权，拒绝支付剩余购房款，不构成违约。2.本案诉争购房款已过诉讼时效。《商品房买卖合同》系2008年7月8日签订，陈波园于2019年8月12日才收到凤里房地产公司的起诉材料，即凤里房地产公司于2019年8月12日才向陈波园催收诉争购房款，已超过诉讼时效。3.退一步，即使陈波园构成违约，那么凤里房地产公司主张的违约金过高，无事实法律依据。首先，《商品房买卖合同》系凤里房地产公司提供的格式条款，且通观《商品房买卖合同》，只约定陈波园的违约责任（高达月利率4%），而无凤里房地产公司的违约责任，属于免除己方责任，加重对方责任的情形，有违公平原则。根据《合同法》第40条之规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，《商品上买卖合同》约定的买受人的违约金条款无效。其次，退一步，若《商品房买卖合同》约定的买受人逾期支付购房款的违约金条款有效，依据也应是附件七合同补充协议（二）第2条，而非附件六合同补充协议（一）第2条。理由：首先，附件七补充协议（二）的时间在后，显然是对《商品房买卖合同》和附件六补充协议（一）进行补充约定，因此，若约定的事项有冲突应以附件七补充协议（二）为准；其次，附件六补充协议（一）的违约金条款约定不明确，例如只约定了逾期支付的违约金利率，而未约定买受人付款期限，即逾期的起算点无从得知。而附件七补充协议（二）很明显是为了填补和修正附件六补充协议（一）约定不明的漏洞，另行对买受人付款的时间点和违约金进行补充约定。综上，即使陈波园构成违约，即使双方约定的违约金条款有效，计算的标准应为总购房款1389760元为基数的万分之五（根据附件七补充协议二第2条），即694.88元。 陈波园向本院提出反诉请求：1.判令凤里房地产公司退给陈波园骑楼的价款297683.1元（25443元/平方米×11.7平方米）；2.判令凤里房地产公司支付陈波园逾期办证违约金650776.8元（暂计至2019年8月14日），上述二项暂共计948459.9元。3.反诉诉讼费用由凤里房地产公司承担。事实与理由：首先，根据《商品房买卖合同》的约定，陈波园向凤里房地产公司购买的房屋总的平方数一共有100.09平方米，总的购房款也是按100.09平方米计算，然而凤里房地产公司交付给陈波园的店面只有88.39平方米，缺少11.7平方米的骑楼，因此，凤里房地产公司的行为构成违约，应退还给陈波园骑楼的价款297683.1元，且陈波园对凤里房地产公司此违约行为保留追究其他违约责任的权利。其次，根据《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”明确约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人构成违约。本案中，由于凤里房地产公司违法加盖，导致陈波园至今无法取得房屋权属证书，因此凤里房地产公司的行为构成违约，应赔偿陈波园的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。凤里房地产公司应支付陈波园违约金，即以已付购房款总额699760元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率9%计算的自2009年4月15日（从2009年1月13日起算的第91天）起至判决确定还款之日止，暂计至2019年8月14日（10年又4个月）为650776.8元（699760×9%÷12×124个月）。 凤里房地产公司辩称，陈波园的反诉诉讼请求，无事实和法律依据，请求予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对凤里房地产公司提交的《律师函》、EMS快递单寄件联，因快递上邮寄的地址与《商品房买卖合同》中约定的地址不一致，且陈波园否认收到该邮件，故本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:凤里房地产公司系登记注册的旧城改造、房地产开发及经营企业，取得凤里镇中路一期改造工程的商品房预售许可证，证号为（狮）房预售［2008］第016号。2008年7月8日，凤里房地产公司与陈波园签订一份《商品房买卖合同》，约定陈波园向凤里房地产公司购买位于石狮市改造工程一期第三幢1-2层3-19-1、3-19-2号房，商品房建筑面积88.39平方米，按间计算，总价款为1389760元，在2008年12月31日前将符合约定条件的商品房交付使用等内容。合同附件六合同补充协议（一）第1条约定，按《石狮市镇中路（新华段）改造房屋拆迁补偿安置实施办法》规定，本工程沿街店面的骑楼占地面积11.7平方米摊入相应店面，今后产权证按有关规定办理。合同附件七合同补充协议（二）约定付款方式为陈波园应于签订合同时向凤里房地产公司缴纳部分购房款452597元，并应于2008年7月4日前缴清首期购房款（即须再缴247163元），余款690000元由陈波园向凤里房地产公司指定的银行申办按揭贷款支付。陈波园必须向凤里房地产公司指定的银行申请办理按揭贷款，并在本合同签订后15日内提供银行及石狮市房产登记交易中心所需完整有效的资料，并承担办理过程中的一切费用（如抵押登记费、保险费等）。办妥后，合同即可向石狮市房产登记交易中心办理登记。①如陈波园未按合同约定时间付款及办理按揭相关手续或由于陈波园原因致银行贷款未能在合同登记备案后两个月内办妥汇入凤里房地产公司帐户；②如因政策性原因，致银行按揭贷款未能办理或额度下调，则陈波园应于接到银行或凤里房地产公司通知之日起十日内以现金形式缴清银行按揭贷款差额或全额，陈波园未履行的，出现以上①、②均视为逾期付款，自逾期付款之日起按本合同第七条规定办理，同时凤里房地产公司有权解除合同。如凤里房地产公司不解除合同的，视为陈波园放弃银行按揭付款方式，陈波园应于接到凤里房地产公司通知之日起5日内付清全部购房款，并自逾期付款之日起至实际付款之日止，按总房款的万分之五承担违约金，付清后合同继续履行；对合同第八条补充如下：该条所述的交付期限，是以陈波园已按本合同及本协议的规定如期支付了全部应付款项为前提的，如陈波园逾期支付应付款项，则凤里房地产公司交付商品房的期限顺延，且凤里房地产公司无须承担延期交房责任。合同签订后，2008年11月7日凤里房地产公司开具销售不动产统一发票，载明收取陈波园首期购房款699760元。案涉房屋已于2009年1月13日先行交付给陈波园使用，陈波园提供的时间为2009年1月13日交房手续传递单上载明购房款打勾表示缴清，按揭手续打勾表示办理完整。2009年2月2日，案涉房屋办理合同登记备案手续。2018年10月23日，凤里房地产公司在石狮日报刊登“致镇中路一期房产部分买受人告知书”，向尚未足额支付购房款的镇中路一期房产买受人告知履行合同义务，应于2018年11月1日支付拖欠的购房款。因陈波园未支付剩余购房款，凤里房地产公司于2019年7月11日向本院提起诉讼。 审理中，凤里房地产公司确认陈波园有向凤里房地产公司指定的银行申请办理按揭贷款，但因案涉房屋的验收结果未达到办理按揭的条件导致按揭未办理成功。 本院认为，凤里房地产公司与陈波园签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，曾存在非因陈波园原因所致无法办理按揭贷款的情形，但在障碍消除后，经凤里房地产公司登报催告并向本院提起诉讼，陈波园仍不履行合同义务，即向凤里房地产公司指定的银行提交申办按揭贷款的手续并向凤里房地产公司支付剩余购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任，根据案涉合同附件七补充协议（二）第2条约定，陈波园应一次性支付凤里房地产公司剩余购房款690000元并支付逾期付款违约金。陈波园因客观原因无法按期办理按揭贷款，其支付剩余购房款的期限应自凤里房地产公司催告的宽限期届满之日起计算，陈波园关于凤里房地产公司主张剩余购房款超过诉讼时效的抗辩，于法无据，本院不予采纳。凤里房地产公司请求违约金按月利率8‰计付，滞纳金按月利率3%计付，但附件六第2项约定的是选择按现金支付的情形，陈波园是选择按揭贷款方式，故不存在可适用《商品房买卖合同》附件六第2项约定的情形，凤里房地产公司请求陈波园按月利率8‰计付违约金，按月利率3%计付滞纳金的诉请，缺乏合同依据，不予支持。陈波园主张即使构成违约，违约金计算的标准应为总购房款1389760元为基数的万分之五即694.88元，其主张系对合同条款的片面理解，应结合违约条款的全文约定即“自逾期付款之日起至实际付款之日止，按总房款的万分之五承担违约金”来解释，应为每日按总房款的万分之五计算违约金。鉴于系因凤里房地产公司的原因导致陈波园当时无法办理按揭贷款手续，本案逾期付款违约金酌定为自起诉之日起至实际还款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算支付为宜。陈波园要求凤里房地产公司应当退还骑楼的价款297683.1元，并提供《房产测量规范》和选房结算单作为证据，凤里房地产公司对《房产测量规范》和选房结算单并无异议，《房产测量规范》明确骑楼不计算建筑面积范围内，与合同附件六补充协议第一条关于“骑楼占地面积11.7平方米摊入相应店面，今后产权证按有关规定办理”约定相符合，案涉《商品房买卖合同》第三条约定案涉房屋产权登记的建筑面积为88.39平方米，第四条约定购房款按间计算为1389760元，选房结算单计算的案涉房屋的价格，最终应以合同约定按间计算为准，故陈波园要求退还骑楼的价款297683.1元，于法无据，不予支持。《商品房买卖合同》中对逾期办证的违约责任在第十四条中分两种情形进行了列举，供双方选择，双方同意按第1项即买受人退房处理，而没有选择第2项即买受人不退房、出卖人支付违约金，系对违约责任的方式作出的约定。双方约定的内容并非选择逾期办证支付违约金，陈波园请求兴进公司支付逾期办证违约金的诉讼请求与约定不符，不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、陈波园应于本判决生效后十日内支付石狮市凤里房地产开发有限公司购房款690000元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付自2019年7月11日起至实际还款之日止的逾期付款违约金； 驳回石狮市凤里房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 驳回陈波园的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10700元，减半收取计5350元，由石狮市凤里房地产开发有限公司350元，由陈波园负担5000元。反诉案件受理费6642.3元，由陈波园负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  吴志生 二〇一九年十一月十一日 书记员  陈 莉 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -2-