贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6225号上诉人（原审原告）：周尊飞，男，1965年4月17日出生，汉族，贵州省仁怀市人。被上诉人（原审被告）：遵义鸿诚房地产开发有限公司，住所地：遵义市红花岗区桃溪寺桃溪河畔桃居**。统一社会信用代码：91520300666983795X。法定代表人：冉兴萍，经理。上诉人周尊飞因与被上诉人遵义鸿诚房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初5846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，周尊飞、冉兴萍到庭接受询问，本案现已审理终结。周尊飞上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判;2.一、二审案件受理费由遵义鸿诚房地产开发有限公司承担。事实和理由：一、一审判决“本院酌情认定由被告遵义鸿诚房地产开发有限公司在原过渡费计算标准基础上增加300%向原告周尊飞支付过渡费”属认定事实不清、适用法律错误。我与桐梓县龙腾房地产开发有限公司签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》的时间是2011年1月25日，该协议约定如超期不能还房，则按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三天规定发放过渡费，根据该规定，案涉楼盘已逾期安置三年以上，应在原安置补助费标准基础上增加500%，虽然《贵州省城市房屋拆迁管理办法》废止时间是2012年2月1日，是在签订合同之后，根据法不溯及既往的原则，应在原基础上增加500%计算过渡费。二、一审判决“至于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题，因被告已经承担了逾期交房过渡费的违约责任，原告的损失已经得到补救，且不能对同一违约行为进行双重惩罚”属认定事实不清、适用法律错误。违约金与过渡费系两个不同的法律概念，我与桐梓县龙腾房地产开发有限公司签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》明确约定了逾期交房按照日千分之二的标准计算违约金，该合同是合法有效的，且该合同系桐梓县龙腾房地产开发有限公司提供的格式合同，该公司作为拆迁人应当知道各项条款的法律后果。我作为被拆迁人，在长达八年的时间里未得到还房，一审判决确认的过渡费不能弥补我的损失。并且，我在签订协议后因超过两天时间搬家就被罚款900元，承担了协议约定的违约义务，所以遵义鸿诚房地产开发有限公司也应当按照合同约定承担违约后果。遵义鸿诚房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。周尊飞向一审法院起诉请求：1.要求遵义鸿诚房地产开发有限公司支付2015年1月26日至返还周尊飞拆迁房屋之日止的过渡费（暂计算到2019年5月20日为108436.8元）；2.判令遵义鸿诚房地产开发有限公司按照拆迁补偿安置协议书的约定补偿周尊飞一套面积为82.65平方米三室一厅一厨一卫房屋；3.判令遵义鸿诚房地产开发有限公司按照日万分之二的标准计算向周尊飞支付逾期交房违约金76553元；4.本案诉讼费由遵义鸿诚房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2010年，案外人桐梓县龙腾房地产开发有限公司（甲方）因开发建设“龙腾大厦”工程项目，需要对周尊飞（乙方）的房屋进行拆迁。双方于2011年1月25日签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：甲方拆迁乙方住宅房建筑面积114.03平方米、简易房350.81平方米，乙方于2011年1月30日前自行搬迁完毕并将房屋腾空交甲方拆除；甲方于2013年1月前，在本市红花岗区海尔大道药监局地段安置乙方住宅房一套，建筑面积82.65平方米，具体位置及户型为龙腾大厦二十楼1-4户型；楼层差15703.50元（82.65㎡×190元/㎡）；乙方剩余住宅房面积作价92571元【（114.03㎡-82.65㎡）×2950元/㎡】、装潢及房屋附属设施作价122510.70元，合计215081.70元；乙方自行找房过渡，过渡期24个月，甲方应先支付乙方周转费4959元（82.65㎡×5元/㎡×12个月），超期不能还房按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条规定发放周转过渡费；还房面积以主管部分测定的实际面积为准，双方互补；甲方发布还房公告后，乙方办理还房结算手续，甲方按法律规定代办还房产权手续，费用按国家规定各自承担；还房水电、闭路等，甲方根据乙方原房屋状况和乙方提供的依据对应恢复，超出的户头安装费用由乙方自行承担。协议签订后，周尊飞按约将房屋腾空并交付拆除。桐梓县龙腾房地产开发有限公司在开发建设“龙腾大厦”工程项目过程中，将该工程项目转给遵义鸿诚房地产开发有限公司继续开发建设。遵义鸿诚房地产开发有限公司在开发建设过程中，按照《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》的约定向周尊飞支付过渡费至2015年1月25日。2019年5月6日，遵义鸿诚房地产开发有限公司发出《还房公告》，载明“遵义市海尔大道药监局后“龙腾大厦”项目被征收人：“龙腾大厦”已通过相关职能部门验收合格，已具备交房条件，现就还房交接相关事宜公告如下：一、还房启动时间2019年5月8日。二、还房办理时间：2019年5月8日至2019年8月8日，逾期后果自行承担。三、过渡费结算截止时间至2019年4月30日。四、办理还房手续需持本人身份证原件，拆迁合同原件，拆迁房屋照片等相关手续。五、还房现场办公地点：“龙腾大厦”一楼。六、联系人：冉兴萍。”。遵义鸿诚房地产开发有限公司还于2019年5月8日在遵义晚报上刊登了该还房公告。周尊飞与遵义鸿诚房地产开发有限公司就还房是否具备交房条件、还房面积是否不足、过渡费支付标准及截止时间存在争议，周尊飞未接收还房，酿成诉讼。另查明，《贵州省城市房屋拆迁管理办法》已经2012年2月1日废止。涉案楼盘被政府列为“问题楼盘”。庭审中，遵义鸿诚房地产开发有限公司主张涉案楼盘“龙腾大厦”已通过相关职能部门验收合格，具备交房条件，但其未提交涉案工程竣工验收合格备案的相关证据予以证明；对于周尊飞质疑的还房面积不足的问题，遵义鸿诚房地产开发有限公司亦未提交相关部门的测绘报告予以说明；对于周尊飞质疑水电是否开通的问题，遵义鸿诚房地产开发有限公司当庭陈述水电已安装入户，电已开通，自来水即将开通，目前已有人接房并正在装修，消防水可以使用。一审法院认为，周尊飞与案外人桐梓县龙腾房地产开发有限公司所签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。桐梓县龙腾房地产开发有限公司将涉案的“龙腾大厦”建设项目转让给遵义鸿诚房地产开发有限公司继续实施后，遵义鸿诚房地产开发有限公司应当按照上述合同约定全面履行相应义务。周尊飞按约将原房屋交付拆迁后，遵义鸿诚房地产开发有限公司未按约向周尊飞交付还房，亦未按约向其支付过渡费，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，周尊飞要求遵义鸿诚房地产开发有限公司支付从2015年1月26日至遵义鸿诚房地产开发有限公司启动还房时止（2019年5月8日）的逾期还房51.5个月过渡费的诉请，于法有据，予以支持。至于2019年5月8日之后，涉案楼盘“龙腾大厦”是否竣工验收合格，是否具备交房条件，拟交付的还房面积是否符合合同约定，周尊飞是否可以主张逾期还房过渡费，本案不宜评价，由当事人另行主张。至于周尊飞要求遵义鸿诚房地产开发有限公司按照5倍标准对2013年1月至2015年1月25日期间的已支付的过渡费，进行补差的问题，结合涉案楼盘系问题楼盘的现实性和困难性，以及周尊飞在知晓涉案楼盘情况，且其在收到遵义鸿诚房地产开发有限公司支付的过渡费后，并未提出异议，故对其该项请求，不予支持。至于周尊飞要求遵义鸿诚房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的问题，因遵义鸿诚房地产开发有限公司已经承担了逾期交房过渡费的违约责任，周尊飞的损失已经得到补救，且不能对同一违约行为进行双重惩罚，故原审法院对周尊飞的该项请求，不予支持。参照已经废止的《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%；逾期二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。由于拆迁人的责任，导致由拆迁人提供周转过渡房的被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之月起按本办法第三十一条第一款规定的标准付给临时安置补助费。”和2019年7月2日施行的《遵义市国有土地上房屋征收与补偿管理办法》第二十八条第二款“由于征收人的责任延长过渡期限的，临时安置费发放从逾期之月起6个月内在原标准基础上增加50%，7至12个月内增加100%，13至18个月内增加150%，19至24个月内增加200%，逾期24个月后增加300%，最高不超过300%。”之规定，结合涉案楼盘的实际情况，酌情认定由遵义鸿诚房地产开发有限公司在原过渡费计算标准基础上增加300%向周尊飞支付过渡费，即82.65㎡×5元/㎡/月×（1+300%）×51.5个月=85129.5元。综上所述，为维护正常的房屋拆迁安置秩序、保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告遵义鸿诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告周尊飞支付2015年1月26日至2019年5月8日期间的过渡费85129.5元；二、驳回原告周尊飞的其他诉讼请求。案件受理费2000元（已减半收取），由原告周尊飞承担1070元，由被告遵义鸿诚房地产开发有限公司承担930元。本院二审中查明，案涉楼盘所涉周尊飞等十户被拆迁人，因过渡费、违约金争议向一审法院提起与本案类似的诉讼，一审法均以本案相同的标准予以支持，判决作出后仅周尊飞提起诉讼，其他九案未上诉，一审判决已经发生法律效力。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：周尊飞主张过渡费按照500%计算，逾期交房违约金应当支持的理由是否成立。桐梓县龙腾房地产开发有限公司将涉案的“龙腾大厦”建设项目转让给遵义鸿诚房地产开发有限公司开发建设，周尊飞与案外人桐梓县龙腾房地产开发有限公司所签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，应当对遵义鸿诚房地产开发有限公司产生拘束力，该协议关于过渡费的约定为“超期不能还房按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条规定发放周转过渡费”，但因《贵州省城市房屋拆迁管理办法》已于2012年2月1日废止，一审判决参照《遵义市国有土地上房屋征收与补偿管理办法》第二十八条第二款规定，按照300%的最高标准计算过渡费较为合理。关于逾期交房的违约金，虽然违约金和过渡费系两个不同的法律概念，但均带有一定的惩罚性质，一审判决未予支持符合本案实际。综上所述，周尊飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1860元，由周尊飞负担。本判决为终审判决。审判长  李露露审判员  李玉振审判员  蔡一雷二〇一九年十一月二十七日法官助理赵凯书记员周玲玲