辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15541号上诉人（原审被告）：顾培忠，男，1970年3月6日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审被告）：王玉莹，女，1973年1月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：顾培忠，男，1970年3月6日出生，汉族，住沈阳市皇姑区，王玉莹丈夫。被上诉人（原审原告）：郑立庆，男，1986年12月28日出生，汉族，住吉林省农安县。被上诉人（原审原告）：邢婷婷，女，1986年9月27日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人顾培忠、王玉莹因与被上诉人郑立庆、邢婷婷房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初8342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。顾培忠、王玉莹上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或者依法改判被上诉人支付上诉人违约金32,500元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人违约认定事实错误。被上诉人贷款购房，因银行不良信用记录无法正常贷款，交易时间一拖再拖，导致上诉人担心房屋交易安全。虽然合同没有约定具体交易时间，但双方及中介约定最终交易时间2018年6月25日。该日期被上诉人没有与上诉人完成交易，被上诉人违约。一审认定上诉人明知与认可被上诉人贷款购房，进而认定没有完成交易系上诉人违约缺乏事实根据。相反，被上诉人签订合同以贷款方式支付房款，明知存在银行不良信用记录，贷款前买方事先查询征信记录是常识，在交易中出现问题才告知上诉人，在上诉人给被上诉人宽限期，双方确定2018年6月25日，被上诉人仍未按时履行，被上诉人违约。二、一审判决适用法律错误。根据《合同法》第六条诚实信用原则的规定，第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，上诉人出售房产急于用钱，在最终交易日期2018年6月25日被上诉人没有履行，不能实现上诉人合同目的，根据上述规定上诉人有权解除合同。根据《合同法》第九十七条规定，结合合同约定，被上诉人应承担违约责任，赔偿上诉人经济损失，由被上诉人支付上诉人违约金。被上诉人郑立庆、邢婷婷辩称，同意一审判决。被上诉人并没有因不良信用记录导致贷款审批不下来，银行贷款审批单已经下来。另外，被上诉人并没有与上诉人约定最终交易日期2018年6月25日。在合理贷款期限内，走正常贷款审批手续，并没有任何的拖延。双方既然签订贷款购房的买卖合同，就应按照贷款要求遵守规则。郑立庆、邢婷婷向一审法院起诉请求：1.判令顾培忠、王玉莹双倍返还买卖定金2万元，支付违约金32,500元及贷款费用2500元，中介费6500元，合计61,500元，诉讼费由顾培忠、王玉莹承担。一审法院查明事实：2018年5月18日郑立庆、邢婷婷同顾培忠、王玉莹及皇姑区金麒麟房产置业中介所（丙方）三方签订房屋买卖合同一份，合同约定顾培忠、王玉莹（甲方）将坐落于沈阳市皇姑区黄河南大街62号123号产权人为王玉莹所有的建筑面积65平方米的房屋卖予郑立庆、邢婷婷（乙方），价格为65万元。对于乙方向甲方的交款约定：1、乙方于2018年5月18日交付定金10,000元。2、乙方于办理更名过户当日交付甲方首付款330,000元，其余购房款300,000元乙方贷款贷放款当日交付甲方，剩余房款10,000元作为腾房尾款押金待费用结清户口迁出返给甲方。该合同还对乙方贷款方式、违约责任、纠纷的处理方式进行了约定。并由郑立庆、邢婷婷与顾培忠、王玉莹及中介方签字捺印。郑立庆、邢婷婷于合同签订当日向顾培忠、王玉莹交纳了房屋买卖定金10,000元，顾培忠、王玉莹出具了收条。其后该合同一直未能继续履行，故郑立庆、邢婷婷于2018年7月30日起诉至一审法院。一审法院认为，根据双方当事人的诉请、反诉及答辩意见，郑立庆、邢婷婷与顾培忠、王玉莹均认为对方存在违约行为，而认定是否存在违约行为应按照双方所签合同内容进行认定。双方至今未完成交易，而对交易的进程双方约定为：1、乙方于2018年5月18日交付定金10,000元。2、乙方于办理更名过户当日交付甲方首付款330,000元，其余购房款300,000元乙方贷款待放款当日交付甲方，剩余房款10,000元作为腾房尾款押金待费用结清户口迁出返给甲方。郑立庆、邢婷婷按约定时间交付了定金，但该合同对于更名过户和交付首付款的时间却没有明确的约定，但对于郑立庆、邢婷婷是利用贷款方式来购买此房顾培忠、王玉莹是明知与认可的亦配合郑立庆、邢婷婷办理了相关手续。因顾培忠、王玉莹明知郑立庆、邢婷婷需贷款支付房款，故在此贷款未办理完毕的情况下要求郑立庆、邢婷婷支付余款并不符合协议的约定。在审理中经询问顾培忠、王玉莹，顾培忠、王玉莹明确表示继续交易，故应当认定顾培忠、王玉莹存在违约行为，故郑立庆、邢婷婷要求顾培忠、王玉莹承担违约责任应予以支持。关于顾培忠、王玉莹应承担违约责任的范围，郑立庆、邢婷婷请求中提出了定金和违约金的两项请求，经向郑立庆、邢婷婷释明后，郑立庆、邢婷婷提出违约金的主张，故按照合同的约定，应承担违约金。因其存在违约行为亦应承担相应的中介及贷款费用。顾培忠、王玉莹亦将郑立庆、邢婷婷所付定金予以返还。关于顾培忠、王玉莹反诉请求支付违约金一项，因其存在违约行为对此项请求不予支持。关于顾培忠、王玉莹反诉请求郑立庆、邢婷婷返还房屋相关证照一项，因相关证照并不在郑立庆、邢婷婷处，故不应由郑立庆、邢婷婷返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，一审法院判决：一、顾培忠、王玉莹返还郑立庆、邢婷婷定金10,000元；二、顾培忠、王玉莹给付郑立庆、邢婷婷违约金32,500元；三、顾培忠、王玉莹给付郑立庆、邢婷婷中介费6500元；四、顾培忠、王玉莹给付郑立庆、邢婷婷贷款费用2500元；五、驳回郑立庆、邢婷婷和顾培忠、王玉莹其他诉讼请求。案件受理费1337元、反诉费306元，由顾培忠、王玉莹承担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交其与案外人签订的房屋买卖合同及贷款手续，用以证明被上诉人房贷审批手续没有银行印章没有法律效力，银行并未批准房屋贷款，上诉人已经给被上诉人充足的交易时间。被上诉人有银行不良信用记录，导致无法按照约定时间完成交易，是被上诉人违约。被上诉人发表质证意见称：对证据有异议，中介、贷款时间、政府政策都不相同，故与本案无关。银行审批手续是否具有法律效力，是银行决定，不是个人决定。对于当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案争议焦点是合同未能继续履行的违约方是上诉人还是被上诉人。双方经中介于2018年5月18日签订房屋买卖合同，对于房款支付方式共同确认有30万元办理贷款，待放款当日交付。由于上诉人提出不同意继续履行房屋买卖合同，故其需要举证证明存在合同解除的法定事由，否则应当承担违约责任。首先，对于上诉人提出被上诉人存在不良信用记录导致贷款无法正常审批的主张，仅是对被上诉人提交贷款审批手续的质疑，并无实质证据予以证明。虽然贷款审批手续在贷前调查人意见一栏记载“共同借款人郑立庆2年内有1次不良记录”，但是结合该段内容的完整表述以及审批意见，该不良记录并未影响贷款获得审批，远未达到金融机构“连三累六”（连续三次累计六次）无法获得审批的程度。贷款审批手续记载，二被上诉人有固定工作和稳定收入来源，该笔贷款于2018年7月3日获得审批。虽然被上诉人提交的审批手续未加盖银行印章，但经本院核实证据真实有效。上诉人主张被上诉人无法正常办理贷款缺乏事实依据，仅以担心交易安全并不能成为拒绝履行房屋买卖合同的理由。其次，被上诉人于2017年7月30日即提起本案诉讼，一审庭审中向上诉人释明是否同意继续履行合同，上诉人以不再急需用钱为由不同意。本院认为，如果上诉人急需用钱出售案涉房屋，其可以选择将房屋出售给不需要贷款的购房人，或者与购房人签订合同明确限定贷款办结时间。由于双方签订的房屋买卖合同对于贷款办结时间没有约定，而被上诉人在合同签订后于5月25日到银行申请贷款，于7月30日获得贷款审批，在两个月零一周的时间内办理贷款，并未超过通常情况下办理贷款所需的时限。上诉人二审提交的证据，系其与被上诉人诉讼后另行购房办理贷款手续，其办理贷款时间的长短，并不必然成为其他贷款人办理手续需要时间的依据，因此证据与本案不具有关联性，不能成为认定被上诉人逾期贷款的依据。再次，上诉人提出与被上诉人及中介口头约定最终交易日期为2018年6月25日，根据上诉人提交的录音等证据，仅能够证明其单方曾要求被上诉人在该日期前办结贷款手续，并不能证明系双方在事前达成的合意。本案一审中介人员到庭陈述房屋交易过程，能够证明贷款手续未能按照最初预期时间获得审批，并不是被上诉人原因导致，其中包括信贷人员递交材料，银行系统升级，遇到节日放假等诸多因素，且已向上诉人如实告知，中介也多次协调双方沟通协商，被上诉人亦同意为了孩子落户先行向上诉人支付全款等，而上诉人并未积极履行房屋买卖合同。上诉人提出的最终交易日期缺乏依据，上诉人无权以其单方提出的时间限定，作为主张被上诉人违约不同意继续履行合同的理由。因此，上诉人提出被上诉人违约的理由不能成立。案涉房屋为学区房，在价格处于上涨趋势的情况下，上诉人拒绝继续履行房屋买卖合同，给被上诉人造成损失，上诉人应当承担违约责任。一审法院判决上诉人向被上诉人返还定金，支付违约金和相关费用，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人顾培忠、王玉莹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1643元，由上诉人顾培忠、王玉莹负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  单立审判员  杨帆二〇一九年十一月二十六日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；