云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终1625号上诉人（一审原告）：楚雄泰怡物业服务有限公司。住所地：楚雄开发区团结路延长线（源泰办公楼五楼）。统一社会信用代码：915323005848265347。法定代表人：唐建忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王绍花，云南兴彝律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：余利仙，楚雄泰怡物业服务有限公司员工，代理权限为特别授权。被上诉人（一审被告）：邱艳梅，女，1975年7月生，汉族，云南省牟定县人，中专文化，住楚雄市开发区。上诉人楚雄泰怡物业服务有限公司（以下简称泰怡物业公司）因与被上诉人邱艳梅物业服务合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2019）云2301民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托代理人余利仙、被上诉人邱艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人泰怡物业公司上诉称：上诉人于2012年5月22日与楚雄源泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定对源泰.瑞景家园小区进行物业管理,从进驻该小区提供物业服务开始勤勉尽责、提供优质的物业管理服务，已经充分履行了合同约定的各项服务义务。被上诉人自2012年6月接房至今并未装修入住，提出上诉人未尽到服务义务，但并未提交任何证据予以佐证，一审法院在无任何证据的情况下，判决减免被上诉人理应交纳的部分物业服务费系认定事实、适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《瑞景家园前期物业服务协议》明确约定电梯小高层住宅二次加压费为每月每户12.5元，该约定系双方真实意思表示，亦不违反法律及相关文件的规定，属于有效条款。一审法院认为上诉人主张收取的二次加压费未按相关文件规定据实分摊，从而不予支持，系对楚发改通(2012）XX号文件中“对于高层住宅物业（八层及八层以上）仍保留住户分摊‘二次加压’费用办法，由物业公司根据收支情况据实向业主分摊”该条规定的理解错误，双方《协议》中约定的每月每12.5元二次加压费己经是按照全体小区业主共同分摊后的收取标准，因此，被上诉人应该交纳其理应承担的二次加压费。依据双方当事人签订的《瑞景家园前期物业服务协议》约定“业主首次缴费时间（物业服务费起计时间）为楚雄源泰地产公司交房公告日期为准开始计算收取”，但被上诉人恶意拖欠2015年8月至2018年1月31日的物业服务费至今，己构成严重违约，应该承担相应的违约责任。一审认定“被告邱艳梅未按合同约定交纳物业服务费，已属违约应承担相应的违约责任”，但却未支持上诉人全部或部分对违约金的主张，显然违背了《合同法》第一百一十四条的规定。请求依法撤销楚雄市人民法院（2019）云2301民初2443号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人邱艳梅答辩称：被上诉人未交2015年8月至2018年1月31日的物业费是事实，上诉人查阅过，住房空置六个月以上可减免物业费，一审判决减免10%，对此被上诉人无意见。加压费的问题，按文件规定是八楼以上才交，上诉人的房屋在七楼，上诉人不应向被上诉人收取加压费。上诉人称催收过物业费，被上诉人未收到过任何通知，不知道此事。上诉人扣留着被上诉人的一把钥匙并交给中介，常有房屋中介带人去看被上诉人的房子，直到被上诉人把一审判决应支付的款交了，上诉人才把钥匙还给被上诉人，上诉人的行为侵害了被上诉人的权利，是上诉人违约。上诉人在一审中的诉讼请求为：1、判令被告支付原告2015年8月1日起至2018年1月31日的物业服务费3814.02元、二次加压费375元、违约金2096.66元；2、判令被告自2019年5月15日起至上述款项清偿完毕之日每年按所拖欠费用的24%向原告支付资金占用利息；3、诉讼费由被告承担。一审认定法律事实如下：原告泰怡物业公司自2012年5月24日与楚雄源泰房地产开发有限公司签订前期物业服务合同起，对“源泰.瑞景家园”小区进行物业服务管理，合同中约定了相关服务内容、收费标准、违约责任，物业服务期限至2017年12月31日。经楚发改批（2012）XXX号文件批准，源泰.瑞景家园小多层住宅物业服务收费标准为0.90元/每平方米/月(含电梯正常运行的电费和维护费用，不得向业主再分摊电梯运行的费用)。楚发改通(2012)XX号文件规定：对于高层住宅物业(八层及八层以上）仍保留住户分摊“二次加压”费用的办法，由物业公司根据收支情况据实向业主分摊，具体分摊收取办法和标准应征得业主委员会的同意。被告邱艳梅于2012年6月9日办理源泰.瑞景家园小区9幢2单元701室房屋接房手续，与原告泰怡物业公司签订瑞景家园业主接房签约资料，约定了相关服务内容、收费标准、违约责任。原告泰怡物业公司于2018年1月24日经瑞景.家园小区业主委员会通知解聘，于2018年1月31日撤出该小区。被告邱艳梅自2015年8月1日起未向原告泰怡物业公司交纳物业服务费。另查明，被告邱艳梅尚未装修入住源泰.瑞景家园小区X幢X单元XXX室。原告泰怡物业公司持有该房屋钥匙一把，经被告邱艳梅索要，尚未归还。一审法院认为，物业服务合同是业主和物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主应根据物业服务合同的约定支付相应的物业管理服务费。本案原告泰怡物业公司与楚雄源泰房地产开发有限公司签订的《瑞景家园前期物业服务合同》及其与被告邱艳梅签订的《瑞景家园业主接房签约资料》不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对原告泰怡物业公司、被告邱艳梅具有约束力。被告邱艳梅未按约定缴纳物业服务费，已属违约应承担相应的违约责任。被告邱艳梅向原告泰怡物业公司索要房屋钥匙后，被告泰怡物业公司已无权再持有该房屋钥匙，拒不归还或设置条件归还，侵犯了被告的合法权益，在提供的物业服务期间存在不符合合同约定标准的情况。综合当事人履行合同中均存在违约事实，本院酌情适当减少被告邱艳梅应承担的物业服务费，故被告邱艳梅支付2015年8月1日至2018年1月31日应缴纳物业服务费的90%即3318元；资金占用利息，本院不予支持。原告泰怡物业公司主张的二次加压费，系按月计算固定金额，未按相关文件规定据实分摊，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条规定，判决：一、由被告邱艳梅于本判决生效15日内支付原告楚雄泰怡物业服务有限公司物业服务费3318元；二、驳回原告楚雄泰怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告邱艳梅负担。二审中，上诉人未提交证据。被上诉人提交电费交费清单及收费收据三份，证明其房屋为空置房。经质证，上诉人无异议，认可被上诉人的房屋为空置房的事实，本院予以确认。经审理，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。归纳双方争议的焦点为:被上诉人应支付的物业费是否应减免？被上诉人是否应支付二次加压费和承担违约金和资金占用利息？本院认为，上诉人与被上诉人签订的《瑞景家园物业管理规约》、《瑞景家园前期物业服务协议》不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。一审综合双方在履行合同过程中均存在违约的事实酌情适当减少被上诉人邱艳梅应承担的物业服务费并无不当。关于二次加压费，根据楚发改通(2012)XX号文件规定：对于高层住宅物业(八层及八层以上）仍保留住户分摊“二次加压”费用的办法，由物业公司根据收支情况据实向业主分摊，具体分摊收取办法和标准应征得业主委员会的同意。因上诉人未按文件规定执行，对其请求被上诉人支付二次加压费，一审不予支持符合法律规定。根据庭审查明的事实，双方当事人并未在合同中明确约定违约金和资金占用利息条款，故上诉人请求判令被上诉人邱艳梅按年利率24%支付未付物管费用期间违约金和资金占用利息的上诉主张，不符合法律规定。综上所述，楚雄泰怡物业服务有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由上诉人楚雄泰怡物业服务有限公司负担50元（已交），被上诉人邱艳梅负担25元（未交）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长 豆 玮审判员 张燕芳审判员 黄晓春二〇一九年十一月二十九日书记员 张旭东