江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终6874号上诉人（原审被告）：南京伽美体育文化有限公司，住所地南京市建邺区集庆门大街**星雨华府综合楼负**。法定代表人：邵志阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵志乐，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：保利江苏房地产发展有限公司，住，住所地南京市玄武区珠江壹号大厦**/div>法定代表人：康勇，该公司董事长。委托诉讼代理人:杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人南京伽美体育文化有限公司（以下简称伽美公司）因与被上诉人保利江苏房地产发展有限公司（以下简称保利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伽美公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人在租赁合同中明确约定，上诉人承租涉案房屋用于经营，被上诉人同意上诉人会员（包括非被上诉人项目内会员）进入小区，此乃双方缔约的根本前提与根本性条款。如无此约定，上诉人绝不会承租涉案房屋。但自2017年8月起，被上诉人就无故违反该关键条款，联合小区物业公司阻止非业主会员进入上诉人的会所进行消费。这种行为非常严重地损害了上诉人会所的正当经营，直接导致上诉人蒙受了巨大的经济损失，没有了客源，就不可能有经济来源向被上诉人支付房租。被上诉人的行为构成根本违约，理应承担相关法律责任。保利公司辩称，一审判决已经考虑到被上诉人的违约行为，上诉人在一审中明确表示将另案主张损失，故本案不应处理上诉人的损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。保利公司向一审法院起诉请求：1、判令伽美公司支付保利公司租金458000元及相应的违约金147530元（自2017年9月2日至2019年5月7日止，以107000元为基数，计算违约金65591元，自2018年3月2日至2019年5月7日止，以107000元为基数，计算违约金46224元，自2018年9月2日至2019年5月7日止，以107000元基数，计算违约金26536元，自2019年3月2日至2019年5月7日止，以137000元基数，计算违约金9179元）；2、判令由伽美公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月，保利公司与伽美公司签订《保利·香槟国际会所租赁合同》，合同约定，保利公司将保利地产位于南京市建邺区保利香槟国际会所以及相应的设施设备租予伽美公司使用，承租期为五年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止，租金每半年支付一次，具体租金及付款时间为：2017年3月1日、2017年9月1日、2018年3月1日、2018年9月1日分别向保利公司支付租金107000元，2019年3月1日、2019年9月1日、2020年3月1日、2020年9月1日、2021年3月1日、2021年9月1日分别向保利公司支付租金137000元，伽美公司每延期一天支付应承担应付年租金的1‰作为违约金。并约定，保利公司同意伽美公司会员（非保利公司项目内会员）进入小区，但伽美公司应保证会员客户进出只进入会所健身，不得破坏小区公共设施并且不得无故骚扰业主，否则保利公司有权委派小区物业将该类会员客户逐出小区，由此引发的一切纠纷由伽美公司自行负责。上述租赁合同签订后，伽美公司向保利公司支付了2017年3月1日的租金107000元及合同的履约保证金5万元。因2017年9月1日、2018年3月1日、2018年9月1日及2019年3月1日的应付租金共计458000元，伽美公司至今未付，故保利公司于2019年3月29日诉请伽美公司给付。一审庭审中，保利公司坚持要求伽美公司给付欠付租金及违约金，伽美公司认为因保利公司联合其物业公司阻止伽美公司的非小区会员进入会所消费导致伽美公司损失，关于损失部分，伽美公司将另案诉讼。一审法院认为，双方当事人签订的《保利·香槟国际会所租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人应本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自身义务。本案中，双方在合同签订后，保利公司交付了涉案会所以及相应的设施设备给伽美公司使用，伽美公司仅支付了部分租金及履约保证金，因伽美公司未按约支付租金构成违约，故关于保利公司要求伽美公司支付自2017年9月1日至2019年3月1日的租金共计458000元的诉讼请求，一审法院予以支持。伽美公司认为其未付租金是因保利公司联合其物业公司阻止伽美公司的非小区会员进入会所消费，给伽美公司的正常经营带来影响，对该部分损失伽美公司将另案诉讼。考虑到在双方合同约定中，保利公司同意伽美公司会员（非保利公司项目内会员）进入小区，进入会所健身，但在合同履行中，保利公司的小区物业公司有阻止伽美公司的非小区会员进入小区的情况，保利公司的履约存在瑕疵，故关于保利公司要求伽美公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、南京伽美体育文化有限公司应于判决生效之日起十五日内支付保利江苏房地产发展有限公司租金458000元；二、驳回保利江苏房地产发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8170元，减半收取4085元，由南京伽美体育文化有限公司负担（伽美公司应承担的诉讼费应于判决生效之日起十五日内支付保利公司，以冲抵保利公司预交的费用）。一审法院查明的事实属实,本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据。二审审理中，上诉人表示自2017年8月起被上诉人联合小区物业公司阻止非小区业主会员进入会所消费，上诉人接到了会员的投诉，并退还了相关费用。被上诉人表示，据被上诉人向小区物业公司了解，因为案涉小区业主向物业公司及街道反映外来人员对小区的秩序及安全产生影响，因此物业公司阻止了小区业主之外的会员进入小区，至目前为止一直处于阻止外来会员的状态，小区的门岗人员得知非小区业主来小区会所消费的话，是不予允许进入的。以上事实，有本院询问笔录在案证实。本院认为，保利公司与伽美公司于2017年3月签订的《保利·香槟国际会所租赁合同》不违反法律法规的效力性、禁止性规定，合法有效，双方应当诚信履行。该合同约定，保利公司同意伽美公司会员（非保利公司项目内会员）进入小区，伽美公司应保证会员客户只进入会所健身，不得破坏小区公共设施并且不得无故骚扰业主，否则保利公司有权委派小区物业将该类会员客户逐出小区，由此引发的一切纠纷由伽美公司自行负责。本案中，双方在合同签订后，保利公司交付了涉案会所以及相应的设施设备给伽美公司使用，伽美公司支付了前期租金及履约保证金。合同履行过程中，伽美公司表示自2017年8月起保利公司联合小区物业公司阻止非小区业主会员进入会所消费，影响伽美公司经营。保利公司称，物业公司及街道反映外来会员对小区的秩序及安全产生了影响，因此物业公司工作人员阻止了小区业主之外的会员进入小区消费。对此，本院认为，虽然保利公司称物业公司及街道反映外来人员对小区的秩序及安全产生了影响，但没有证据证明进入小区的会员影响了小区的秩序及安全，现涉案小区物业公司工作人员阻止小区外来会员进入小区会所消费，影响了伽美公司的经营，故保利公司履行合同过程中违约，现其主张伽美公司给付合同约定的全额租金，不应予支持，鉴于本案的实际情况，应当酌情减免租金，本院酌定伽美公司给付保利公司合同约定的50%的租金，保利公司要求伽美公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。伽美公司主张的保利公司联合其物业公司阻止伽美公司的非小区会员进入会所消费，给伽美公司带来的经营损失，伽美公司可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2888号民事判决第二项；二、变更南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2888号民事判决第一项为：南京伽美体育文化有限公司于本判决生效之日起十五日内支付保利江苏房地产发展有限公司租金229000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8170元，减半收取4085元，由南京伽美体育文化有限公司、保利江苏房地产发展有限公司各负担2042.5元。二审案件受理费8170元，由南京伽美体育文化有限公司、保利江苏房地产发展有限公司各负担4085元。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 孙 伟审 判 员 汪德全二〇一九年十一月二十七日法官助理 俞晓洁书 记 员 戴 苗