广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初23554号原告（反诉被告）：深圳市中星城产业运营有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道固戍社区田心工业区同盛诚**宿舍中泰大厦**516，统一社会信用代码91440300MA5FBG7LX6。法定代表人：李双林。委托诉讼代理人：马静，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：许利铭，广东国晖律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：菲亚普科技园（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路**信兴广场地王商业中心**，统一社会信用代码914403007663710836。法定代表人：张小平。委托诉讼代理人：陈新福、彭思薇，广东深港律师事务所律师。上列原、被告之间租赁合同纠纷本诉及反诉一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马静、许利铭，被告委托诉讼代理人陈新福、彭思薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年10月18日签订的《仓库租赁合同书》无效；2.判决被告返还原告押金300000元；3.判决被告返还预收原告的2019年7月20日起-2019年12月30日的租金803225.81元；4.判决被告承担经济损失525000元；5.诉讼费由被告承担。被告反诉请求：1.判令原告继续履行与被告于2018年10月18日签订的《仓库租赁合同书》；2.判令原告支付被告水费1800元；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。本案相关情况2018年10月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《仓库租赁合同书》，约定甲方将深圳石岩菲亚普科技园部分仓库按现状出租给乙方使用，面积5000平方米，租金每月150000元，租赁期限自2019年1月1日至2020年1月1日，乙方交纳300000元押金，租赁期间的电费、煤气费、水费、卫生费等由乙方负责，乙方同意一次性缴交一年租金和两个月押金共计2100000元，合同期满甲方将押金无条件退还乙方。合同还约定该仓库只许作堆放货物之用，未经甲方批准，乙方不得改变用途，不得转租。案外人覃杏季于2018年7月19日至2018年10月19日代原告向被告支付了案涉房屋的押金、租金共500000元。2018年12月29日，原告向被告预付了租金1600000元。原告主张案涉房屋系违法建筑，在其承租案涉房屋后，水电被查封禁用，经其查询获知，深圳市宝安区土地规划监察局2018年5月8日即向被告出具了《限期拆除通知书》，在水电被停后，案涉房屋无法全部出租，部分出租的承租人也不支付租金，原告遭受了重大损失。原告在收回房屋后，于2019年7月20日将案涉房屋返还给了被告。为证明其主张，原告提供了以下证据：1.深圳市宝安区土地规划监察局出具的《限期拆除通知书》，内容为要求违法建筑所有人于收到通知书之日起3日内拆除宝安区菲亚普玻璃厂的违法建筑；2.石岩街道办事处于2018年5月25日发布的《关于强制拆除违法建筑的通告》，内容为菲亚普科技园违建业主因未取得临时用电和临时建筑许可证，擅自在菲亚普科技园内进行违法搭建，且未在限期内拆除，石岩街道办事处综合执法队已启动强制执法程序，定于2018年6月30日前完成强制拆除和清理整治工作；3.水箱电箱被查封的图片；4.原告与案外人古柳坚的《房屋租赁合同》及《厂房交接书》，证明原告在租赁案涉房屋后，将房屋中的一部分进行了转租，每月租金129600元，并于2019年7月20日将该部分房屋从古柳坚处收回；5.2019年6月6日，原告向被告邮寄的《通知函》，内容为要求退还未租赁的房屋，并要求被告返还押金和租金；6.原告分别于2019年7月20日、2019年7月30日在被告的经营地址门口张贴《返还租赁物通知》及放置钥匙的照片；7.原告于2019年7月20日向被告邮寄《返还租赁物通知》的邮单；8.被告接收房屋后其员工带人看房的照片。被告质证称《限期拆除通知书》针对的并非案涉房屋；《关于强制拆除违法建筑的通告》并未加盖石岩街道办事处公章；被查封的电箱系房屋使用人私搭的，正常的水电并未被查封；原告并未向被告返还案涉房屋，照片中的人员无法辨认是否为被告员工。被告主张其与原告签订的《仓库租赁合同书》合法有效，且原告拖欠其水费1800元，为证明其主张，被告提交了下列证据：1.案涉房屋的房屋租赁凭证；2.《料坑菲亚普仓库交接单》，证明被告于2019年1月9日将案涉房屋交付给了原告；3.案涉房屋出租前与出租后的室内照片，显示案涉房屋系铁皮房，且出租后房屋地面遭到损坏；3.水表照片、电费收费凭据；4.（2016）粤0306民初18523号民事判决书，该判决确认菲亚普科技园（深圳）有限公司与郑江于2009年4月18日签订的《空地临时租赁合同书》合法有效，该《空地临时租赁合同书》约定的租赁物为本案房屋所在的100000㎡的土地。原告质证称，对租赁凭证和《料坑菲亚普仓库交接单》的真实性认可；对出租前与出租后的室内照片不予认可，同时能说明原告已向被告返还了房屋；水表照片不认可，电费收费真实性认可，系次承租人古柳坚所使用；对（2016）粤0306民初18523号民事判决书的关联性不予认可，该案涉及的是土地，本案涉及的是临时建筑。在本院（2019）粤0306民初23561号原告与古柳坚租赁合同纠纷一案中，古柳树主张其与原告签订的《房屋租赁合同》无效，且因其从事再生资源行业，需要组织人工和机器进行加工，而案涉房屋的电箱被查封导致其无法顺利生产，要求不支付房屋占有使用费且要求原告赔偿其装修损失。古柳坚在该案中主张其租赁案涉房屋后加建了一面75米的墙，原告对该事实不持异议。原告因与古柳坚签订租赁合同支出了中介费57000元，古柳坚对该事实不持异议。判决理由及结果本院认为，本案为租赁合同纠纷，原被告签订的合同应符合法律法规的强制性规定。案涉房屋系临时建筑，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。原告主张案涉房屋系违法建筑，被告未提交案涉房屋已经城乡规划主管部门批准建设的相关证据，应承担举证不能的不利后果，故本院确认案涉房屋系未经批准的违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此，本院确认原被告于2018年10月18日签订的《仓库租赁合同书》无效。被告明知案涉房屋系未经批准的违法建筑而将其出租，原告在石岩街道办事处已强制拆除菲亚普科技园内部分临时建筑的情况下，依然承租案涉房屋，本院认定原被告对合同无效的后果应各自承担50%的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，原告向被告支付的300000元租赁保证金，被告应予返还。关于房屋返还的问题。根据原告提供的证据，其已采取了多种措施向被告返还房屋、交还钥匙，从双方的利益和诉讼请求来看，原告没有拒绝返还房屋的理由，而被告有拒绝接收房屋的理由，且从被告提交的案涉房屋交付后的室内照片来看，被告应已实际占有了案涉房屋。因此，本院确认原告已于2019年7月20日返还了案涉房屋。关于房屋占有使用费。案涉房屋虽然是违法建筑，但截至目前依然未被拆除，具备仓库的使用价值，且根据原告的诉讼请求，其亦认可房屋占有使用费参照双方约定的租金标准支付，本院确认房屋占有使用费按照150000元/月计算。因此，原告应支付被告2019年1月9日至2019年7月20日的房屋占有使用费为955000元（150000元/月*6月+150000元/月÷30天*11天）。原告已预付被告房屋占有使用费1800000元，故被告应返还原告房屋占有使用费845000元。原告诉求的803225.81元未超出本院认定的范围，本院予以支持。关于原告的经济损失。原告虽未举证证明其存在损失，但根据（2019）粤0306民初23561号案件的审理情况，本院酌定原告因合同无效导致的损失为400000元。根据原被告双方应承担的责任比例，本院确认被告应赔偿原告损失200000元。关于水费。被告未举证证明原告使用案涉房屋产生了水费以及具体的金额，被告该项反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市中星城产业运营有限公司与被告菲亚普科技园（深圳）有限公司于2018年10月18日签订的《仓库租赁合同书》无效；二、被告菲亚普科技园（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市中星城产业运营有限公司租赁保证金300000元；三、被告菲亚普科技园（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市中星城产业运营有限公司房屋占有使用费803225.81元；四、被告菲亚普科技园（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告深圳市中星城产业运营有限公司损失200000元；五、驳回原告深圳市中星城产业运营有限公司其他诉讼请求。六、驳回被告菲亚普科技园（深圳）有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9727元，由原告负担1942元，被告负担7785元；反诉受理费25元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 曾  雨  婷二〇一九年十一月二十日书记员 张俊鑫(兼)书记员 王  茂  娜附本案相关法律法规条文如下：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。