山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民初304号 原告（案外人）：吴海霞，女，汉族，1976年9月20日出生，住山西省运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：贾志凌，山西衡霄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柴方，山西衡霄律师事务所律师。 被告（申请执行人）：山西新翔建筑安装工程有限公司，住所地：山西省芮城县黄河西街**。 法定代表人：南亚丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张鹏飞，运城经济技术开发区法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：运城市光信房地产开发有限公司，，住所地：运城市盐湖区圣惠路明珠小区**（明珠佳园）综合楼幢**** 法定代表人：姚霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕啸虎，山西啸虎律师事务所律师。 原告吴海霞与被告山西新翔建筑安装工程有限公司（以下简称新翔公司）及第三人运城市光信房地产开发有限公司（以下简称光信公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴海霞的委托诉讼代理人贾志凌、被告新翔公司的委托诉讼代理人张鹏飞、第三人光信公司的委托诉讼代理人吕啸虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴海霞向本院提出诉讼请求：1、依法停止对位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠•逸和园小区2号楼2单元902号房屋的执行。2、依法确认运城市北部新区规划曲渠街以北明珠•逸和园小区2号楼2单元902号房屋归原告所有。3、本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实及理由：原告与第三人2013年11月30日签订了《“明珠•逸和园”住宅小区内部予留房认购合同书》，约定第三人将明珠•逸和园第2幢2单元9层2-2-902号（中户）商品房1套出售给原告，该房屋建筑面积90.54平方米，每平米2970元，总房价268904元，同时约定交房时间为2015年10月31日。合同签订后，原告按照约定缴纳了全部购房款。2016年10月19日，第三人因无法在约定期限内履行交房义务，与原告协商变更房屋面积（面积变更为90.65平方米），并重新签订了《明珠•逸和园商品房认购书》，并向原告出具了逾期交房补偿单，因交房时间延期，决定赠送原告4年8个月物业管理费。2019年5月29日，第三人与原告签订了《入住合约》，向原告交付了涉案房屋及钥匙，同日，原告缴纳了维修基金、天然气接口费、垃圾清运费、水电费、装修保证金、物业费等，该房屋现由原告占有使用。但在被告新翔公司与第三人光信公司建设工程施工合同纠纷财产保全一案过程中，贵院作出（2018）晋08财保5号民事裁定书，裁定冻结第三人银行存款4400万元或查封、扣押其相应价值的财产。并向运城市不动产登记中心送达了其于2018年11月19日作出的（2018）晋08执保41号协助执行通知书，要求协助查封第三人包括原告房屋（2号楼2单元902号）在内的明珠•逸和园小区的129套房屋。原告随后向贵院提出书面异议，贵院于2019年6月27日作出（2019）晋08执异26号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告于2013年便于第三人签订合法有效的合同书，按照合同约定支付了全部购房款，且第三人已经将涉案房屋进行了交付，由原告占有使用，归原告所有。现贵院查封原告所有的房屋用于偿还第三人所欠被告的款项，明显侵犯原告的权益。故为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告新翔公司辩称：1.被答辩人与光信签订的内部预留房合同书未经建设部门备案，房屋建成后也未向有关部门登记，该合同第六条明确写明“此合同为正式签订电子版商品房买卖合同签的合同约定”，该合同不应认定为合法有效的买卖合同。2.本案涉及查封的房屋为不动产，应当依法备案登记，否则不得对抗第三人，同样法院的查封是依据中华人民共和国民事诉讼法第227条之规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定。3.原告在买卖过程中应当提供相应的购买凭证和发票以及收据，能够综合全面的体现买卖合同的真实性，总计价款、支付方式、支付金额，每笔交易都能够做到有据可循。4.房屋买卖合同应当为正式的备案登记合同，并且能够做网签，切实维护好当事人的合法权益，本案中房屋购买人在购买之后并未进行备案登记，因此风险负担由买受人承受。 第三人述称：1.原告所述的与答辩人签订的购房认购书的时间、按约定支付房款的事实均属实。2.答辩人分别与2014年12月30日、2015年2月2日，办理完成涉案房产的预售许可证。根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条、第五条之规定，本案中原告与答辩人签订的购房认购书属于合法有效的商品房买卖合同。综上，请人民法院依法判决。 原告吴海霞向本院提交了以下证据：1.执行申请书；2.运城市中级人民法院（2019）晋08执异26号执行裁定书；3.运城市中级人民法院送达回证；4.2013年11月20日原告与第三人签订的《逸和园项目房屋意向书》；5.2013年11月30原告与第三人签订的《“明珠•逸和园”住宅小区内部予留房认购合同书》；6.2016年10月19日原告与第三人签订的《明珠•逸和园商品房认购书》；7.原告银行卡交易明细清单及第三人出具的商品房销售收据；8.逾期交房补偿单；9.不动产登记资料查询结果证明；10.第三人向原告出具的装修管理费、水电费、维修基金等收据及明珠逸和园物业票据单；11.入住合约；12.原告转款详细说明。 被告新翔公司与第三人光信公司对原告提交的证据无异议。 被告新翔公司未提交证据。 第三人光信公司提交了商品房预售许可证两份。 原告吴海霞与被告新翔公司对第三人光信公司提交的证据无异议。 本院认为原告吴海霞提交的证据真实合法有效，应予采信，第三人光信公司提交的证据真实合法有效，应予采信，第三人光信公司提交的证据可以证明案涉房屋符合销售条件。 经审理查明,被告新翔公司诉第三人光信公司建设工程施工合同纠纷财产保全一案，本院作出（2018）晋08财保5号民事裁定书，冻结光信公司银行存款4400万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。之后本院向运城市不动产登记中心送达了2018年11月19日作出（2018）晋08执保41号协助执行通知书，要求协助查封光信公司位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠•逸和园小区的129套房产，其中包括2号楼2单元902号房产。原告在收到（2019）晋08执异26号裁定书后，在法定期限内提起诉讼。 另查明，2013年11月30日原告与第三人光信公司签订了《“明珠•逸和园”住宅小区内部予留房认购合同书》，购买明珠•逸和园小区2号楼2单元902号房屋，分期交付了全部房款共计269231元。2016年10月19日吴海霞与第三人光信公司签订《明珠•逸和园商品房认购书》（运明珠•逸和园第110号）。2016年10月19日，第三人光信公司因交房时间延期，与原告签订《逾期交房补偿单》，向原告吴海霞赠送四年零八个月物业管理费。2019年5月29日第三人光信公司向原告吴海霞交付了该房屋，双方签订了入住合约。同日，吴海霞缴纳了该房屋的维修基金、天然气接口费、垃圾清运费、水电费、装修保证金、物业费等费用。该房屋已经交付使用。 还查明，运城市不动产登记中心查询结果证明，截止2019年7月9日，原告吴海霞无不动产登记信息。原告所购买的房屋已取得销售许可证。 本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十”。本案中，原告吴海霞作为案外人与第三人光信公司签订的《内部予留房认购合同书》约定了价款、付款方式及期限，也约定了交房时间等主要内容，原告也依合同向第三人支付了全部房款。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故原告吴海霞与第三人光信公司签订的《内部予留房认购合同书》应认定为合法有效。原告吴海霞与第三人光信公司的上述合同签订于2013年11月30日，人民法院对案涉房屋的查封时间为2018年11月19日，可以确定原告吴海霞在人民法院查封之前已与第三人光信公司签订了合法有效的书面合同，原告吴海霞举证的2019年7月9日运城市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，原告吴海霞在运城市并无其他用于居住的房屋，原告吴海霞也向人民法院陈述其购买房屋的目的是为了居住。综上，原告吴海霞的起诉符合立案条件，其提供的证据足以证明原告吴海霞就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求成立，应予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，判决如下： 一、不得执行运城市盐湖区明珠•逸和园2号楼2单元九层902号房屋。 二、驳回原告吴海霞的其他诉讼请求。 案件受理费5479元，由被告山西新翔建筑安装工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。 审判长  林学武 审判员  梅智勇 审判员  席少君 二〇一九年十一月十八日 书记员  余 婧