文书内容陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）陕01执异1084号案外人：张某，男，满族，XX年XX月XX日生，住西安市未央区。案外人：唐某，女，汉族，XX年XX月XX日生，住西安市未央区。申请执行人：陕西某某典当有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：郭某，该公司董事长。委托代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。被执行人：西安某某德胜洋楼有限公司，住所地：西安市未央大道**中登大厦**。法定代表人：宋玉庆。陕西某某典当有限公司（以下简称某某公司）与西安某某德胜洋楼有限公司（以下简称某某公司）房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处作出的(2015)陕证经字第000804号公证书和(2015)陕证执字第280号执行证书已经发生法律效力。申请执行人某某公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。本案在执行过程中，本院以(2015)西中执证字第00116-1号裁定书查封了被执行人某某公司名下位于西安市未××区××号中××大厦××室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-10504-1），现案外人张某、唐某向本院递交异议，称本院查封的该房产属其所有，请求解除对该房屋的查封、拍卖措施，并提供了相应的证据。就案外人张某、唐某提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行公开听证，本案现已审查完结。案外人张某、唐某提出异议称：解除（2015）西中执证字第00116号中对申请人房产的查封处置。申请理由：1、申请人于2004年4月15日与某某公司签订了购买长实中登大厦B座5层D室（10504室）商品房买卖合同，购房合同总金额397178元整。2、2004年9月，某某公司正式将该房交付申请人使用，从2004年9月至今申请人实际占用并一直使用该房，因此申请人为该房的实际拥有者。3、申请人采用按揭付款方式购买该房，2004年3月31日首付119178元整，为购房总金额的30%；从中国民生银行股份有限公司西安分行贷款278000元整，为购房总金额的70%。到2006年11月，申请人还清全部贷款，取得了西安市房地产交易中心“注销抵押登记通知单”，至此，该房已完全为申请人所有。4、多年来，申请人多次要求某某公司为申请人办理房产证，得到的回复都是“现在办不成，请等候通知”。因此，至今未能办理该房屋《房屋所有权证》不是申请人的责任。基于上述事实理由，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条规定：（一）在人民法院查封之前已签订有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余借款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。申请人认为公告中将该房列入某某公司名下是不符合事实的。恳请法院解除（2015）西中执征字第00116号中对申请人房产的查封和处置。申请执行人某某公司辩称，申请人张某、唐某对本案涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权益。理由如下：1、申请人张某、唐某所提供《商品房买卖合同》为复印件，无法对其真实性进行核查，不能证明其已经在涉案房屋查封前与某某公司签订合法有效的买卖合同。2、申请人张某、唐某提供收据、《西安市房地产抵押合同》、《公证书》、贷款扣款回单、个人借款凭证等均为复印件，无法核实，并不能证明其已经向某某公司支付了合同价款。3、申请人张某、唐某所举购房合同、票据等证据并不能证明其已经在涉案房屋合法占有涉案房屋。4、申请人张某、唐某举证与某某公司签订买卖合同中明显注明本案房屋用途是公寓写字，为商业性质，并非住宅。5、根据西安市不动产档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》可知某某公司为涉案房屋所有人，并办理了不能产权证，于2015年为被申请人某某公司办理抵押登记，办理了不动产他项权利证，享有对上述房屋的担保物权。以上说明涉案房产在抵押登机前就处于能够办理过户登记状态，申请人张某、唐某并未办理，系因其个人原因导致，并非因其他客观原因造成。综上所述，申请人张某、唐某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。请求法院依法驳回案外人的意义请求。被执行人某某公司未作答辩。本院查明，某某公司与某某公司房产抵押典当合同纠纷一案，本院于2015年9月15日以(2015)西中执证字第00116-1号裁定书查封了被执行人某某公司名下位于西安市未××区××号中××大厦××室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-10504-1）。另查，2004年4月15日张某、唐某与某某公司签订《商品房买卖合同》，盖有合同登记备案专用章。2004年5月20日，张某、唐某与中国民生银行股份有限公司西安分行以上述房屋为抵押担保签订了抵押借款合同，并在西安市房地产交易管理中心进行了预抵押登记，该笔房产抵押贷款于2006年11月16日结清后，中国民生银行股份有限公司西安分行向西安市房地产交易管理中心提交了注销房地产抵押登记申请书。有西安市房地产交易管理中心向本院出具的《注销抵押登记通知单》予以佐证。再查，某某公司与永联典当于2015年1月30日以涉案房产为抵押签订了《房产抵押典当合同》，并于2015年2月4日办理了抵押登记，2015年2月5日在西安市公证处进行了公证。案外人张某、唐某为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1、出卖人某某公司与买受人张某、唐某签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171，合同登记号：411252）复印件一份；2、《公证书》、《西安市房地产抵押合同》；3、《注销抵押登记通知单》；4、某某公司出具的收款收据。某某公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：1、（2015）陕证经字第000804号公证书；2、（2015）陕证经字第280号执行证书；3、《西安市不动产登记薄》；4、《房屋所有权证书》；5、《房屋他项权证》；6、西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00116号执行裁定书。上述事实有《商品房买卖合同》、《注销抵押登记通知单》、《居住证明》、《公证书》、《执行证书》、《西安市不动产登记薄》、《房屋所有权证书》、《房屋他项权证》、执行裁定书等证据在卷予以佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人张某、唐某在本院查封涉案房产前已签订合法有效的《商品房买卖合同》，购买了涉案房产并已全额支付购房款，且一直实际占有使用，其未办理过户登记并非自身原因造成。故案外人张某、唐某对本院查封房屋所提出的异议理由，有明确的事实及法律依据，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对西安某某德胜洋楼有限公司名下位于西安市未央区未央路138-1号中登大厦2幢10504室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-10504-1）的拍卖处置措施。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 唯审判员 冯 健审判员 黄金华二〇一九年十一月二十五日书记员 王 文