沈阳市沈北新区人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽0113民初4494号原告：郭涵，住址沈阳市沈北新区。被告刘宇，住址呼和浩特市回民区。委托诉讼代理人：李云海，张晓濛，系北京市中伦文德律师事务所律师。原告郭涵与被告刘宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭涵，被告委托诉讼代理人李云海到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告郭涵向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房款95万元；2、判令被告支付延迟支付房款至付清止的利息(暂计自2018年4月3日起至2019年5月31日利息为53,021元）;3、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为判令被告退还房产并承担一切过户费用，诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年2月9日以公证的方式授权刘剑办理出售辽宁省沈阳市沈北新区正良四路8-17号112房产，而刘剑超越代理权限，将房屋大大低于市场价，甚至低于原告购入毛坯房的价格，将原告装修好的房子，卖给了做为刘剑单位领导的被告。原告发现刘剑有超越代理权的情况，立即撤销了刘剑的委托权限，但刘剑与被告已经办理了过户登记，原告将另行追究刘剑的责任。由于被告至今也没有支付房款给原告，原告为维护合法权益，特诉至法院。被告刘宇答辩称，原告所述与事实不符，被告对原告诉讼请求不予认可，原告与案外人孙悦存在以房抵债合同关系，本案房屋系该以物抵债合同项下抵债房屋，孙悦与被告之间存在房屋代持合同关系，被告系为案外人孙悦代持抵债房屋，不应向原告支付任何款项。一、原告与案外人孙悦存在以房抵债合同关系。2018年2月6日，原告与案外人孙悦签订以房抵债协议，约定原告欠案外人孙悦100万元，原告愿以其名下涉案房产抵顶欠款，如原告在2018年4月30日之前归还欠款本金100万元，此协议作废，如在2018年4月30日时仍未能偿还全部欠款及违约金，原告在当日腾空并保持房屋原样完整。如原告反悔或违反协议，需立即清偿所欠债务及到实际还款日应付的全部债务、利息违约金，并支付10万元作为违约金。2008年2月9日，原告签署授权委托书，委托刘剑办理房产转让手续，该委托书经公证处公证可用于房产交易。二、案外人孙悦与被告存在房屋代持合同关系，2018年3月20日，案外人孙悦与被告签署房屋代持协议约定案外人委托被告代持涉案房产，办理房屋转让登记税费实际由孙悦支付，办理时由被告先行代付。原告代理人与被告共同办理了房产转让登记手续，根据代持协议该房屋真实权利人为孙悦，尽管该房屋过户到被告名下，但原告母亲居住使用，原告违反协议约定未按时偿还债务，被告认为原告未能偿还借款本金的情况下，应履行抵债协议。被告作为房屋所有权人，有权依据上述协议不向原告支付任何款项。综上，原告要求被告支付房款或返还房产均不成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月9日，原告郭涵到辽宁省公证处，就其委托案外人刘剑出售原告郭涵名下位于沈阳市沈北新区产事宜，给案外人刘剑出具《授权委托书》，该《授权委托书》第4条载明“办理（或放弃办理）资金监管，解冻手续并签署相关文件（收取监管资金账户为委托人郭涵名下银行账户）。第5条载明“办理上述房产更名过户手续并签署相关文件（收取售房款账户为委托人郭涵名下银行账户）…。上述委托行为经辽宁省公证处公证，辽宁省公证处出具了公证书。2018年4月3日，案外人刘剑以原告郭涵的名义与被告刘宇签订《房地产买卖合同》，以95万元价格将涉案不动产出卖给被告刘宇，2018年4月9日，涉案房产转移登记至被告刘宇名下。2018年4月23日，原告郭涵到辽宁省公证处出具《声明书》，该《声明书》载明：“现经本人慎重考虑，决定撤销上述《授权委托书》中对刘剑的全部授权委托…。”上述声明行为经辽宁省公证处公证，辽宁省公证处出具了公证书。2018年4月25日，原告郭涵又出具《声明书》，该《声明书》载明：“现我欲对上述委托书中委托权限说明如下：1、受托人刘剑有义务向本人报告委托事项的进展情况；2、受托人刘剑在未经本人明确指示下，无权在《存量房买卖合同》协议中出卖人处中签署本人名字…。”上述声明行为经辽宁省公证处公证，辽宁省公证处出具了公证书。另查，案外人孙悦、案外人刘剑与被告刘宇当时是同事关系，案外人刘剑是受案外人孙悦指派，作为原告郭涵出售其名下涉案房产的代理人，转让涉案房产。在诉讼过程中，被告刘宇提交了署名为原告郭涵、案外人孙悦签订的《以房抵债协议》，该协议载明：“现甲方（原告郭涵）无法按约定日期归还全部债务，现欠款100万元，愿以自己名下房产抵还此欠款…，双方协商确认甲方（原告郭涵）房屋折价100万元抵偿甲方所欠乙方（案外人孙悦）的全部债务及利息、违约金等共计100万元…，第三条合同履行时间1、如甲方在2018年4月30日之前，归还欠款100万元及违约金（计算方式为逾期按每天2‰利率加收罚金），则此协议作废。2、如甲方在2018年4月30日时未能偿还全部欠款及违约金，甲方在当日腾房并保持房屋，样貌完整…，第四条2、甲方应于本协议签署之日起三个自然日内，负责与乙方指定负责人办理房屋买卖委托协议公证的相关手续…。”在诉讼过程中，被告刘宇辩称原告郭涵与案外人孙悦有经济往来，原告郭涵以涉案房产抵顶欠付案外人孙悦的债务，原告郭涵以公证《授权委托书》方式委托他人出售涉案房产是履行以房抵债协议的行为，被告刘宇与案外人孙悦存在房屋代持合同，被告刘宇不应向原告支付任何房款。原告郭涵称为了帮助案外人孙悦才签订《以房抵债协议》，配合做委托案外人刘剑出售房产的授权委托书并进行公证，而并无出售房产的真实意思表示，其与被告刘宇不存在真实的房产买卖合同关系。原告郭涵另称其认为被诈骗，已向警方报案，警方已出具受案回执。本院认为，被告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人、和其他组织。本案中，被告刘宇虽为房地产买卖合同中的名义购房人，但被告刘宇并未以货币形式实际支付购房款。原告郭涵也自认其与被告刘宇不存在房产买卖合同关系，又原告郭涵自认其与案外人孙悦签订了《以房抵债协议》，其是为了帮助案外人孙悦，才配合做出售房产相关手续，而被告刘宇称受案外人孙悦委托代持涉案房产，可印证案外人孙悦是本案争议房产的直接利害关系人，原告郭涵与案外人孙悦签订的《以房抵债协议》与本案有重大关联。以房抵债协议有无法律效力，双方是否基于履行《以房抵债协议》而授权委托并公证出售涉案房产，影响着涉案房产买卖合同履行的法律认定。又原告郭涵自称已向警方报案被诈骗，又未提供充足证据证明该报案的事实与本案有无直接利害关系，是否是同一事实或同一法律关系，是否属民事案件受案范围，依据相关法律规定，本院不宜直接追加当事人。综上，原告基于上述事实仅起诉被告刘宇，被告的主体资格不适格，依法应裁定驳回原告郭涵的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告郭涵的起诉。案件受理费已预交13,827元，予以免收。保全费5000元由郭涵自行承担。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  肖鲁峰人民陪审员  张 静人民陪审员  关红霞二〇一九年十一月六日书 记 员  朱 静本案所涉及的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。