甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0105民初1807号原告：张心越，女，汉族，1966年4月24日出生，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人（系原告外甥女）：张嘉欣，女，汉族，1993年11月27日出生，住兰州市安宁区安宁东路****，身份证号6201021993********。被告：赵华，女，汉族，1973年10月1日出生，住兰州，住兰州市城关区iv>委托诉讼代理人：荔天宏，甘肃雷诺律师事务所律师。原告张心越与被告赵华合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张心越及其委托诉讼代理人张嘉欣、被告赵华的委托诉讼代理人荔天宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张心越向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付违约金20万元整；2.依法判令被告承担违约责任，依法赔偿原告履行利益损失99万元整；3.判令被告承担截止实际支付相应赔偿之日止的利息。4.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：1.原、被告签订的购房资格转让协议依法成立并生效。被告赵华系甘肃省农业科学院职工，欲转让其单位集资购房指标。原告张心越与被告于2014年9月26日在平等、自愿、公平的基础上签订了《购房集资资格转让协议》。2.原告依照合同约定履行义务，按时付清了合同约定的所有房款。协议第4条约定乙方（即原告，下同）按期缴纳房款，缴纳房款以甲方（即被告，下同）名义支付，缴纳收据原件由乙方保管，复印件由甲方留存。原告依照约定共支付了四笔购房款，分别是第一笔：根据甘肃省农业科学院后勤管理处2014年9月19日发布的公告要求，原告于2014年9月26日向农科院交付了第一笔购房款15万元整。第二笔：原告依照合同约定于2014年11月18日，向被告转账65000元集资购房资格转让费。第三笔：2017年3月原告分五次向被告赵华提供的甘肃省农业科学院缴纳集资购房款账号转账，总计缴纳集资购房款20万元整。2017年3月29日，原告按照被告通知，到甘肃省，财务处工作人员查看了原告出示的银行流水凭证和甘肃省农业科学院分房对应房号（2016年底原告参加省农科院分房大会并由原告所选择的房屋）名单表。确定原告所缴房款为20号楼1403号房屋购房款后，向原告出具了盖有甘肃省农业科学院财务专用章的收据，收据收款事由注明：20号楼第二批房款20万元整。第四笔：2018年8月23日，被告通知原告省农科院正在收第三批房款。次日，原告至招商银行兰州分行安宁支行向被告账户转账10万元整，至此，原告支付完所有购房款。2017年3月被告曾到原告办公室向原告再次表示：被告会依照约定交付房屋，不会违反约定。从2014年9月26日至2018年8月24日，前后历时4年，原告按协议要求支付了所有购房款及资格转让费，履行完原告的所有义务。3.被告赵华违反合同约定，拒绝履行合同义务。根据协议第5条约定甲方保证在乙方付清全部房款后转让与给房产有关的一切合同、文书资料、钥匙等凭证，并负责协助乙方办理该不动产转让的公证或者房产证的过户手续。在原告履行了全部协议义务之后，2018年12月7日被告通过微信，向原告告知其拒绝履行合同。后原告一直要求被告履行协议，被告以甘肃省农科院不允许转让购房资格为由拒绝。但经原告多方了解，同期同单位其他人签订的相同性质的合同，他人仍然在履行合同约定，被告仍然拒绝履约。2014年至今，兰州房价的涨幅有目共睹，原告从地基还没开挖开始交付房款，等房子交付了、旁边地铁也快开通了，涉案房屋大幅升值了，被告则拒绝履行合同约定。原告花费4年多时间，支付了所有房款的房屋，被告就凭单位不许转让为由拒绝向原告交付房屋，其违约的直接结果是违约的被告获得已大幅升值的房屋，被告因其不诚信而获取了巨大私人利益。且涉案房屋，按省农科院的规定，如果不是原告当初支付了购房款，被告早已丧失其集资购房资格，被告现在就没有后悔的机会，更不会获得此房屋。4.被告应承担违约责任，依法赔偿原告损失。（1）被告应支付原告违约金20万元整，且被告违约情形不属于除外情形。原、被告签订协议的第7条约定，甲乙双方不得以任何本方原因提出毁约，除甲乙双方不可控原因外（如各级管理和建设单位政策原因、自然灾害原因、重大突发事件以及其他不可预见的原因），如有单方毁约行为，应承担相应毁约责任，并赔付另一方所有房款及毁约金20万整。被告为甘肃省农科院机关在职干部，拥有集资购房资格的被告对单位关于集资购房的各项规定不可能不知道，但在原被告签订协议时，被告对省农科院涉案房屋不允许转让之事只字未提，被告也没有从其他渠道得知不许转让的说法，甚至2017年3月被告向原告再次承诺交房，并于2017年3月和2018年8月23日通知原告缴纳房款。故本案中不存在被告所称的不可控因素，不属于协议规定的不可预见原因的除外情形。被告理应承担相应的毁约责任，并赔付原告违约金20万元整。（2）原告请求被告支付原告上述购房款、购房资格转让费共计51.5万元的利息83500元并承担截止被告实际支付原告本案请求价款之日的利息。（3）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第二十九条，被告应当赔偿原告履行利益、信赖利益损失99万元整。原告的购房款从2014年就开始支付，若被告履行协议，原告将得到甘肃省农科院20号住宅楼1403房屋一套，面积127.7平方米三室两厅一厨一卫地铁附近新建电梯房一套。履行利益是原告一直缴纳购房款的最基本的期待！也是对被告一再承诺之信赖！原告现重新购买同样的房屋，所付价款将远高于2014年的房价，故原告实际损失应是购买同地段、同类房屋需要的费用与原告为购买涉案房屋支出的价格之差额。一直以来原告主要通过被告得知被告工作单位关于集资建房的相关信息。原告基于对被告的信任，一直在缴纳购房款，直到支付完所有购房款。但省农科院发放涉案房屋钥匙时，被告根本没通知原告！而是在单位发放钥匙一个月之后，被告以单位不允许转让为由告知原告不能履约。被告不仅违反约定且主观上存在过错，理应承担原告实际损失的责任，依法赔偿原告履行利益、信赖利益损失99万元整。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法裁判。被告赵华辩称：一、被告与原告之间签订的《公租房集资资格转让协议》因违反法律法规的强制性规定，依法属于无效合同。根据《甘肃省住房和城乡建设厅关于省农业科学院修建公共租赁住房的批复》（甘建保[2012]244号）及《甘肃省农业科学院保障性住房集资方案》的规定和要求，被告所在单位建设的涉案房屋性质属于保障性公共租赁住房，房屋所有权属于甘肃省农业科学院，承租人仅限于甘肃省农业科学院兰州片区事业编制符合条件的职工，期限50年且不办理房产证。从双方签订的《公租房集资资格转让协议》的内容来，原告从一开始亦明知涉案房屋为保障性公共租赁住房。被告签订转让协议只取得涉案房屋承租资格，并非涉案房屋的所有权人，其无权处分涉案房屋的产权，也无权就办理涉案房屋的产权过户手续作出约定。但是，转让协议主要约定的是涉案房屋转让过户、房产处置、房产收益等属于所有权范畴的内容。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力。”根据上述法律的规定，原、被告签订的转让协议因对省农科院享有所有权的房屋作出了无权处分，侵犯了省农科院的法定物权，违反了《中华人民共和国物权法》第四条的强制性规定，依法应被认定为无效协议。二、原告应承担致使转让协议无效的全部过错责任。1、原告是签订转让协议的主导方，被告只是消极配合。2、原告明知涉案房屋为不可转让的保障性公共租赁房屋却仍然坚持签订协议。3、协议履行过程中，被告基于单位的政策要求曾多次提出终止合同履行，但原告坚持履行协议，缴纳集资款。4、基于转让协议无效，被告已主动向原告退还了集资款和转让费。5、原告不能理性的、冷静的与被告协商解决，是导致矛盾进一步恶化直至诉至法院的直接原因。三、原告的诉讼请求应当依法驳回。《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条规定：“无效或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”原、被告签订转让协议对双方自始没有法律效力。因此，原告要求被告依据协议约定支付违约金、集资款利息并赔偿信赖利益损失，因协议无效已经丧失请求权的意思自治基础，依法不应予以支持。且如前所述，导致转让协议无效的全部过错在于原告，根据损失自担原则，被告无需承担任何过错赔偿责任，原告的损失应由其自行承担。此外，被告在认识到协议无效且无法继续履行的情况下已主动退还了全部款项，原告也已接受了被告的退款，说明原告已同意终止责任协议并接受协议无效后各自返还财产，是民事法律关系恢复到转让协议签订之前的状态，相互之间无需再承担过错赔偿责任。本院经审理认定事实如下：被告赵华系甘肃省农业科学院的职工。2014年9月26日，原、被告签订《购房集资资格转让协议》，约定赵华将甘肃省农业科学院第二批保障性公共租赁合同住房的分房资格以65000元转让给原告。被告同时将该集资公租房的所有权转让给原告，原告同时获得该集资公租房的所有权。原告向被告支付集资公租房资格转让费后，购房一切相关事宜（购房款单价、楼层、户型选择、交房时间等）均按甘肃省农业科学院相关规定执行。原告按期缴纳房款，缴纳房款以被告名义支付，缴纳收据原件交由原告保管，复印件交由被告留存。2016年3月18日，赵华与甘肃省农业科学院签订《房屋租赁协议》一份，约定由赵华承租位于兰州市安宁区20号楼1403室（建筑面积为127.70平方米）房屋一套。协议第四条第一项载明：乙方（赵华）承租的房屋，产权归甲方（甘肃省农业科学院）所有，只限乙方（赵华）本人、配偶及直系亲属居住使用。严禁转租、出售，不得改变为经营等其他用途使用。另查明：赵华与甘肃省农业科学院约定的涉案房屋租金共计45万元，原告分别于2014年9月26日向甘肃省农业科学院支付15万，于2017年3月29日支付20万。剩余10万元由被告于2018年8月24日向甘肃省农业科学院支付。原告共计向被告支付房款51.5万元。2019年3月4日，被告向原告退还了支付的全部房款51.5万元。本院认为，本案争议的焦点在于公共租赁房屋是否可以买卖。公共租赁房屋是指国家提供政策支持，社会各种主体通过新建或者其他方式筹集房源，专门面向中低收入群体出租居住的保障性住房，是一个国家住房体系的重要组成部分。公租房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，包括一些退休老人及残疾人。本案中，原、被告签订的《购房集资资格转让协议》虽名为购房资格转让，但实际交易的是公租房的承租使用权，但涉案房屋已在赵华与甘肃省农业科学院签订的《房屋租赁协议》中明确载明该房屋产权归属甘肃省农业科学院所有，涉案房屋的承租使用权只限承租方即原告本人与其配偶和直系亲属居住使用。严禁转租、出售，不得改变为经营等其他用途使用。原告将涉案房屋转让出售给被告，既未取得出租人甘肃省农业科学院的事先同意，亦未取得出租人的事后认可，系无权处分行为，甘肃省农业科学院多次下文通知对该房屋不得转让，故双方签订的协议应属无效。加之公租房涉及社会公共利益，不能以市场交易的方式出售，而原告与被告签订的《购房集资资格转让协议》改变了公共租赁住房的用途，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定第四项“损害公共利益”应属无效。无效或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。故双方协议中约定的违约条款不再发生法律效力，故原告主张被告应承担违约金的诉请，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还，不能返还或没有必要返还的应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，从合同约定的内容来看原、被告均应知道该转让的房屋为公租房，仍进行转让，双方对合同的无效均有过错，故对原告主张被告赔偿损失99万元的诉请及承担利息的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百七十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：驳回原告张心越的全部诉讼请求。案件受理费16320元，已减半收取8160元，由原告张心越负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  李雯君二〇一九年十一月二十三日法官助理田天书记员赵文妍