河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1104民初3977号原告（反诉被告）：张良举，男，汉族，1991年1月17日出生，住河南省临颍县。委托诉讼代理人:陈建义,河南许慎律师事务所律师。被告（反诉原告）：方楚鑫,男,汉族,2005年3月19日出生,住河南省商水县。被告（反诉原告）：张会芝,女,汉族,1968年10月10日出生,住河南省商水县,系被告方楚鑫母亲。二被告共同委托诉讼代理人:方书龙,男,汉族,1971年8月30日出生,住址同上,系被告方楚鑫父亲，被告张会芝丈夫。二被告共同委托诉讼代理人:李黎,漯河市召陵区天桥法律服务所法律工作者。第三人:河南政融不动产经纪有限公司，住所地：河南省漯河市西城区东吴庄**号。法定代表人：杨绿叶，系公司经理。原告（反诉被告）张良举诉被告（反诉原告）方楚鑫、张会芝确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张良举及其委托诉讼代理人陈建义，被告（反诉原告）方楚鑫、张会芝的共同委托诉讼代理人方书龙、李黎，第三人河南政融不动产经纪有限公司的法定代表人杨绿叶到庭参加诉讼，本院依法进行了审理，现已审理终结。原告张良举向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的房屋买卖合同有效，判令二被告履行《房屋买卖（居间）合同》，向原告交付房产，并向产权登记机关办理召陵区泰威中央公园小区18号楼2单元1层106房屋产权转移登记手续；2、二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年7月25日，原告作为买方与卖方被告方楚鑫、张会芝（代）、居间方河南政融不动产经纪有限公司签订一份《房屋买卖（居间）合同》，约定：卖方转让位于召陵区泰威中央公园小区的18号楼2单元1层106房，建筑面积为93.18平方米，转让总价款400000元，定金为120000元，合同签订时，买方向卖方支付定金120000元，余款由银行贷款支付；甲乙双方在合同签订后，等待房产证办理下来后共同到房管局立契（过户）并办理立契（过户）相关手续及银行贷款手续；该合同签订后，原告按合同约定支付了定金。2019年5月，被告的房产证办理下来，但被告却迟迟不予办理房产过户手续，现在被告明确表示不再履行合同，并欲将涉案房屋再次转让。原告认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，为有效合同，被告应当按照合同约定履行义务，但被告却违反合同约定，明确表示不再履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任并继续履行合同义务。据此，原告为维护自己的合法权益，具状起诉，请求人民法院支持原告的诉请。被告方楚鑫、张会芝答辩称：原告所述与事实不符,原告向被告支付的是房款而非定金,定金事实上没有缴纳,原告违约在先,被告没有不配合原告办理相关手续,是因原告过错所造成的,请求法院依法驳回原告诉请。反诉原告方楚鑫、张会芝提出反诉请求：1、依法解除方楚鑫与张良举签订的房屋买卖（居间）合同。2、本案反诉费由反诉被告承担。3、丙方还中介费用4000元。事实与理由：一、反诉被告张良举与反诉原告方楚鑫母亲张会芝代签的房屋买卖（居间）合同有效。二、2018年7月25日，张良举与张会芝签订了房屋买卖合同，双方约定方楚鑫所有的房屋，位于召陵区泰威中央公园小区**楼******房，建筑面积93.18平方米，房产总价款400000元，合同第二条约定：张良举自本合同签订时支付房产定金120000元给丙方（河南政融不动产经纪有限公司），由方楚鑫代管。合同第三条第2项约定：张良举应在立契当日向方楚鑫支付房屋首付款120000元，而方楚鑫只收到了张良举的房屋首付款120000元（房屋首付款合同当日，乙方张良举通过银行转账到甲方法定代理人张会芝建行卡上），甲方却未收到乙方应付的120000元房屋定金。所以乙方张良举违反了合同中第二条的约定。未按合同（第二条约定）支付房款定金的120000元，张良举已构成合同的根本违约。三、房屋买卖合同第三条、第2款约定，张良举与方楚鑫签订本合同后，等待甲方方楚鑫房产证下来之后到银行办理贷款手续支付尾款。2019年4月方楚鑫房产证办下来后，方楚鑫曾多次催乙方及丙方办理房屋过户，其一直种种问题推脱，其间方楚鑫父亲由于急用款，专门从深圳回漯河办理过户手续，方楚鑫妈妈也多次与张良举一起到河南政融不动产经纪有限公司催办理过户手续，方楚鑫妈妈也应河南政融不动产经纪有限公司要求多次去房产局问询相关事宜，乙方理由是因为方楚鑫是未成年人（合同没有隐瞒过类似信息），一直没有法办理贷款，才无法支付尾款办理过户手续。前期方楚鑫还向丙方邮寄过催办过户通知书，但是第三方将邮件拆开看过后，拒收通知。方楚鑫无过错，完全按合同履行义务，并没有迟迟不予办理房屋过户手续，而是由于张良举有2条违约在先，1、未支付房屋定金120000元。2、未办理好余额贷款及时付清房屋尾款，及第三方没有协助办理好相关手续造成现房价上涨，方楚鑫父母为此事已遭受重大经济损失（因生意急需补充资金没到位，已把公司转让给其他人，有工商税务证据可查），造成房屋买卖出价合同实际无法履行，为此反诉原告请求依法解除方楚鑫与张良举房屋买卖合同关系，综上，为维护反诉人的合法权益，请求依法支持反诉原告的反诉请求，驳回张良举的本诉请求。反诉被告张良举答辩称，我不认可反诉原告说法，签署的合同中第2条我所交的是定金，第三条第2款是过户时需要再交120000元首付款，至今仍未进行过户，我不需要缴纳。因剩余部分不能贷款，在第三方见证下经双方协商我同意全款支付房款，但由于被告证件不齐无法过户，被告要求我支付办理所缺证件的花费，我不同意，所以才有本案纠纷，但本案违约的不是我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经原、被告双方的举证、质证，本院认定事实如下：2018年7月25日，原告（反诉被告、乙方）张良举与被告张会芝（方楚鑫法定代理人、反诉原告、甲方）、第三人河南政融不动产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖（居间）合同一份，合同第一条：甲方自愿意将坐落于河南省漯河市召陵区黄河路泰威中央公园小区18号楼2单元1层106户，2室2厅1卫，房屋建筑面积93.18平方米（包括其他设施）的房产出售给乙方，乙方已经对甲方所要出售的房产做了充分了解，并认同上述房产情况，愿意购买该房产。第二条：房屋成交价格。甲、乙双方协商一致，同意本合同第一条所述房产的总房价款为人民币（大写）肆拾万元整，（小写）400000元整。乙方自本合同签订时向丙方支付定金人民币（大写）壹拾贰万元（小写）120000元。甲、乙双方同意该项定金在立契前暂由甲方代为保管。第三条：付款方式。甲、乙双方同意使用本条的第2种付款方式。1、一次性付款：乙方应在立契（过户）的当日（完成行政服务大厅三楼房产证过户且照相完成后），向甲方付清全部房款，定金冲抵房款的同时转为物业交割保证金，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。2、贷款：甲、乙双方签订本合同后，等待房产证下来之后到银行办理贷款手续。乙方应在立契的当日向甲方支付首付房款人民币（大写）壹拾贰万整（小写120000元），剩余房款为人民币（大写）贰拾捌万元整（小写280000元）由银行贷款支付。第四条：办理手续时间约定。甲、乙双方应在本合同签订后，等待房产证办理下来之后共同到房管局立契（过户）并办理立契（过户）相关手续及银行贷款手续。第五条：违约责任。1、乙方若违反本合同的各项约定，则无权要求返还定金。并按合同约定赔偿甲、丙双方损失。2、甲方若违反本合同的各项规定，应双倍返还乙方的定金和合同约定的丙方的佣金，甲方赔偿后有权要求丙方退还押金或房屋产权证。……4、甲方应保证本合同约定的房屋权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷、债券纠纷及使用纠纷，概由甲方负责清理，并承担相应的民事责任。因此而给乙方和丙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。……第八条：居间服务内容。乙方交纳办证劳务费，丙方应协助甲、乙双方办理交易过户、银行按揭贷款手续、物业交割手续。甲、乙任何一方因提供资料不真实而导致房产无法正常交易的，丙方不负任何责任。……三方签订合同的当日，原告（反诉被告）张良举直接向被告（反诉原告）张会芝转账99995元，原告（反诉被告）张良举还通过第三方河南政融不动产经纪有限公司转交给被告（反诉原告）张会芝20000元定金，被告（反诉原告）张会芝认可收到该款项，且未提出任何异议。因被告（反诉原告）方楚鑫系未成年人，剩余房款不能办理贷款，后经第三人从中协商，原告（反诉被告）张良举及被告（反诉原告）张会芝同意张良举一次性支付余下房款，但在办理房产过户手续中，因房主方楚鑫系未成年人，办理过户需要做亲子鉴定，因为亲子鉴定费用的问题，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）发生矛盾，原告（反诉被告）张良举诉至本院，被告（反诉原告）方楚鑫、张会芝提出反诉。本院认为，原告（反诉被告）张良举与被告（反诉原告）张会芝代方楚鑫、第三人河南政融不动产经纪有限公司签订的房屋买卖出价（居间）合同，系双方真实意思表示，且已实际履行部分义务，属有效合同，双方应按合同约定的内容继续履行。原告（反诉被告）张良举通过第三人河南政融不动产经纪有限公司转给被告（反诉原告）张会芝（方楚鑫母亲）20000元，其本人于签合同当日直接转给被告（反诉原告）张会芝99995元，被告（反诉原告）张会芝认可收到120000元，并且也没有提出异议，原告（反诉被告）张良举已经按照合同第二条约定的履行了给付义务，不存在违约的情形。因房主为未成年人，剩余的房款不能贷款的情况下，经协商同意原告（反诉被告）张良举一次性支付余下的房款，按合同第三条第一款约定，剩余的房款应在立契（过户）的当日（完成行政服务大厅三楼房产证过户且照相完成后），向被告（反诉原告）方楚鑫、张会芝付清全部房款。因为在办理房产过户手续中，房产过户部门要求方楚鑫做亲子鉴定，该要求并不在原告（反诉被告）张良举和被告（反诉原告）方楚鑫、张会芝签合同所涉及的情形，双方可就此进行协商解决，因此费用的矛盾，并不是确认合同无效的法定情形，故双方签订的房屋买卖（居间）合同有效，应继续履行，原告（反诉被告）张良举要求确认双方签订的房屋买卖合同有效的诉请，本院予以支持，原告（反诉被告）应支付余下房款280000元，被告（反诉原告）方楚鑫、张会芝协助办理将召陵区泰威中央公园小区18号楼2单元1层106房屋产权转移登记至原告（反诉被告）张良举名下，并向原告（反诉被告）张良举交付房产。反诉原告方楚鑫、张会芝反诉称反诉被告张良举所交的款项120000元不是按照合同第二条约定全部由第三人河南政融不动产经纪有限公司转交，故认为反诉被告张良举违约，但反诉原告张会芝实际收到房屋定金后，一直未提出异议，也没有退还给反诉被告张良举，证明其认可反诉被告张良举的合同履约行为，后双方还就不能贷款后一次性支付房款达成一致意见，又因过户需要做亲子鉴定的费用问题发生矛盾后，反诉原告在反诉被告起诉至法院后反诉请求解除方楚鑫与张良举房屋买卖（居间）合同，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张良举与被告（反诉原告）方楚鑫、张会芝签订的《房屋买卖（居间）合同》有效。二、原告（反诉被告）张良举于本判决生效后十日内支付被告方楚鑫、张会芝剩余房款280000元，被告（反诉原告）方楚鑫、张会芝协助办理将召陵区泰威中央公园小区18号楼2单元1层106房屋产权转移登记至原告（反诉被告）张良举名下，并向原告（反诉被告）张良举交付房产。三、驳回被告（反诉原告）方楚鑫、张会芝的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5500元减半收取2750元，由被告（反诉原告）方楚鑫、张会芝承担，反诉案件受理费1375元，由被告（反诉原告）方楚鑫、张会芝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  代雅萍二〇一九年十一月二十六日书记员  王熙铃