陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终11886号 上诉人（原审被告）：张明，男，汉族，1966年5月26日出生，干部，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹平，男，汉族，1957年5月27日出生，西安法制周报退休职工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：陕西恒丰酒业有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：董小军，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑赛，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈靖，陕西稼轩律师事务所实习律师。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，执行董事。上诉人张明因与被上诉人陕西恒丰酒业有限公司（以下简称恒丰公司），原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕西日报传媒集团和地建公司在本市长安区XX花园”项目，张明系陕西日报传媒集团职工，拥有“南山花园”项目住房的购房指标。2016年5月9日，张明（甲方）与恒丰公司（乙方）签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，约定：甲方将其所在单位住宅内部职工认购房名额转让给乙方，乙方向甲方支付转让费48000元。甲方保证乙方按照甲方单位内购职工认购价购买甲方单位在建房屋。乙方应在本协议签订之日向甲方支付房屋认购名额转让费48000元，甲方在收到转让费之后再无任何权利转让或收回该名额。甲方只负责转让房屋名额，转让后所需要缴纳的与房子有关的所有费用包括契税、交易费均由乙方承担。乙方应对其楼的信息情况了解清楚付钱后，根据报社挑楼日期，由甲方陪同乙方挑到楼号后，甲方对此楼号所对应的房屋已无各种权利和经济关系。挑选楼号后所发生的任何事情均由乙方承担责任。认购款、首付及网签时缴款等事项，甲方及时通知乙方办理缴款手续。甲乙双方不得以任何理由或借口解除本协议，否则赔偿对方贰拾万元（同时甲方还需退还转让费）。签订协议当天，恒丰公司支付张明转让款48000元。同年5月5日，张明与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》，约定：本次商品房认购单价为3980/㎡；乙方认购甲方开发的“南山花园”6号楼3单元23层东户商品房，户型编号为D，建筑面积约为156平方米；本协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金50000元，认购金将作为商品房首付款的组成部分；在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。同日，恒丰公司向地建公司支付房屋认购款50000元。2016年8月23日恒丰公司向地建公司支付房款74176元。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。2018年8月14日，张明向地建公司交纳保证金410440元，2018年8月15日恒丰公司向地建公司交纳保证金286264元。此后恒丰公司、张明就车位认购问题进行了协商，但未达成一致，恒丰公司遂向一审法院起诉。恒丰公司起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1、确认恒丰公司、张明签署的《陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议》合法有效；2、判令张明继续履行《陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议》，协助恒丰公司办理“南山花园”6号楼3单元23层东户的商品房认购协议更名 ；3、本案诉讼费用由张明承担。 事实与理由：恒丰公司、张明双方签订《陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议》，由张明将其所在单位内部职工认购房屋名额转让给恒丰公司，恒丰公司向张明支付房屋名额转让费48000元，合同签订后，恒丰公司已于合同签订当日支付全部的房屋名额转让费48000元和房屋首付款124176元，但张明一直拒不履行合同义务，已严重违约，现恒丰公司诉至法院，请求法院依法公断。张明辩称，张明作为《陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议》中的合同主体，没有任何违约行为。依据陕西日报社的福利政策，张明作为报社职工，同时具备购房资格与购买车位资格。本案中，张明与恒丰公司就南山花园购房资格转让约定指向的对象仅是购房资格，张明仅向恒丰公司转让购房资格。后地建公司要求购房必须购买车位且车、房必须为同一主体才能更名，但恒丰公司拒绝从张明处受让购买车位资格，而恒丰公司又无权直接向地建公司购买车位，导致恒丰公司在仅受让房屋资格之后仍然不符合地建公司购房资格与购买车位资格为同一人的合同要求，故导致购房资格转让不能履行的责任在于恒丰公司而非张明。涉案房屋为陕西日报传媒集团为其职工提供的具有人身专属性的福利性房产，并非五证齐全的商品房。本案的诉讼标的是购房资格转让，而非房屋产权转让。恒丰公司、张明在《陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议》仅涉及购房资格转让，并未涉及车位资格转让。恒丰公司诉讼请求名为办理“更名手续”，实为《南山花园商品房认购协议》合同权利义务概括转让。地建公司在《南山花园商品房认购协议》合同权利义务的概括转让给恒丰公司之前，有权变更合同内容要求车位和房产捆绑出让，恒丰公司不同意受让张明车位购买资格，才是“更名”无法进行的根本原因。恒丰公司要求张明依据《陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议》的约定配合恒丰公司办理“更名手续”，实则是以《陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议》约束合同外地建公司。继续履行是违约责任的一种，张明自始至终没有任何违约行为，继续履行合同没有事实依据。恒丰公司的诉请严重违反了合同的相对性及缔约自由的合同法原则。两协议中均未涉及车位资格转让，2018年7月25日地建公司以通知的形式变更张明与地建公司签订的认购协议，车位变更为必须购买，从网签时付第二次尾款变更为尾款一次性付清，购房资格变更为车位资格同时变更，至此恒丰公司、张明双方在2016年签订的转让协议的履行背景已经变化。2017年和2018年西安政府出台对房地产销售的一系列政策和文件，导致双方签订的认购协议无法履行，应当适用情势变更的原则。恒丰公司的第二项诉请要求张明协助恒丰公司继续履行认购协议中的更名义务，如果恒丰公司认为张明应当协助变更的是2016年张明与地建公司签订的认购协议，那该协议已在2018年7月20和25日的通知中发生了根本性变化，作为认购协议的一方，张明同意该内容的变更，但恒丰公司并非认购协议的相对方，故无法履行。如果恒丰公司认为张明应当协助应当变更的是2018年7月20日、25日变更后的认购协议，恒丰公司就购房资格单独变更的诉请，根据两个通知及更名期间的客观事实，已经无法支持，同样不能履行。如果，法院支持恒丰公司就购房资格单独进行更名而不涉及车位，那对已经按照地建公司7月20日、7月25日通知的要求，即同时购买房屋和车位的一千余名报社职工显失公平，因为车位的价格远高于市场价格。将引发已经购买车位的职工以欺诈胁迫为由起诉地建公司要求撤销车位认购协议。恒丰公司属于政府限制购买的对象，其行为违反了政府的相关调控和限购政策，所以该协议无法继续履行。地建公司，配合法院生效判决进行执行。一审法院认为，张明作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给恒丰公司，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。对此本案双方当事人并无实质性争议。本案争议的焦点为，张明以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约。根据合同法第八十一条的规定，本案中张明签订房屋认购资格转让合同之日起，张明即而有协助办理更名手续的合同附随义务，双方即使对此未进行约定，张明亦有办理更名手续的义务。综上所述，张明的行为已构成违约。现恒丰公司要求继续履行合同，请求判令张明协助恒丰公司在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决如下：一、陕西恒丰酒业有限公司与张明签署的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》有效；二、张明继续履行上述《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，张明于本判决生效之日起十五日内协助陕西恒丰酒业有限公司办理《南山花园商品房认购协议》更名手续；案件受理费1000元由张明负担（此款陕西恒丰酒业有限公司已预交，张明于本判决生效之日起十五日内直接给付陕西恒丰酒业有限公司1000元）。宣判后，张明不服，向本院提起上诉称，一、上诉人在本案中没有任何违约行为，地建公司拒绝上诉人将购房资格转让给被上诉人，不是上诉人违约，无需上诉人承担继续履行的违约责任。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。 三、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。四、被上诉人在本案起诉及一审庭审中认定上诉人违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为。五、一审判决认定的焦点错误。上诉人从未拒绝更名。六、本案的核心焦点是，地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为符合《合同法》第110条规定的履行不能。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费由被上诉人承担。恒丰公司辩称，本案经过一审审理，已经查明了基本事实，也明确了双方购房转让资格合法有效，上诉人诉称其未拒绝履行合同义务。通过上诉人的各种行为以及本案继续诉讼行为，是拒绝履行合同行为。地建公司已经明确表示愿意按照法院判决，配合其办理更名手续。上诉人拒绝办理更名手续系房价上涨导致恶意违约，系违背诚实信用原则。综上，驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，上诉人作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。因此，上诉人认为车位认购资格应由其享有的主张，本院不予支持。最后，本案证据表明，涉案楼盘的开发企业地建公司也为资格转让后的合同履行创造了相应的便利条件，购房资格的转让并不存在上诉人所主张的法律上或者事实上不能履行的问题，故上诉人认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。本案涉及的是购房资格转让，不涉及房屋买卖，故对上诉人要求调查涉案项目五证情况的申请不予准许。综上所述，上诉人的诉称理由不能成立，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，张明已预交，由张明负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年十月三十日 书 记 员  杨 洁 珊 1