文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初14434号原告：杨明，男，回族，无固定职业，住河南省商丘市梁园区。委托诉讼代理人：杨文雯，重庆捷迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗大川，重庆捷迅律师事务所律师。被告：吴启文，男，汉族，无固定职业，住四川省邻水县。被告：余小兰，女，汉族，个体工商户，住四川省邻水县。第三人：重庆辉亚鸿庆房地产经纪有限公司，住所地重庆市南岸区双峰山路********，统一社会信用代码91500108MA5UGLYA69。法定代表人：柳立，重庆辉亚鸿庆房地产经纪有限公司总经理。委托诉讼代理人：杜娟，女，重庆辉亚鸿庆房地产经纪有限公司员工，住重庆市南岸区。原告杨明与被告吴启文、余小兰，第三人重庆辉亚鸿庆房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，依法由审判员向容独任审判，适用简易程序并于2018年10月25日、2018年12月26日公开开庭进行了审理。原告杨明的委托诉讼代理人杨文雯，被告吴启文、余小兰，第三人重庆辉亚鸿庆房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人杜娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨明向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告之间签订的《房屋买卖（居间）合同》的房屋买卖合同部分；2、请求被告返还定金20000元；3、判令被告支付原告违约金280000元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月8日，原告与二被告签订《房屋买卖（居间）合同》，约定二被告将其共同共有的位于重庆市沙坪坝区房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，成交总价1400000元，付款方式为全款付款。签订合同当日，原告向被告支付定金20000元，余款在过户和接房之日支付，后原告亦向第三人重庆辉亚鸿庆房地产经纪有限公司支付了中介费14000元。合同签订后，原告积极履行合同义务并多次催促被告到银行查询按揭尾款、解除抵押以及办理过户手续等。2018年6月10日左右，被告口头告知原告不卖涉案房屋了。原告认为，2017年11月8日双方签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，且合同中明确约定了房屋地址、建筑面积、合同价款、定金数额、房屋交付时间、违约责任等，双方均应严格遵守，被告明确表示不同意出售涉案房屋的行为已经构成根本违约，致使原告合同目的无法实现，其应当向原告承担相应违约责任。综上所述，原告有权解除合同，并要求被告返还定金、赔偿损失。遂起诉至法院，请求判如所请。被告吴启文辩称，1、同意解除原被告之间签订的《房屋买卖（居间）合同》的房屋买卖合同部分；2、不同意返还定金20000元。3、不同意向原告支付违约金280000元，我方不应当支付违约金，违约方是原告，我与第三人多次催促原告办理手续，导致后面造成银行解押及过户手续逾期。如果法院判令违约金，我方认为违约金过高，要求调整。被告余小兰辩称，1、同意解除原被告之间签订的《房屋买卖（居间）合同》的房屋买卖合同部分；2、不同意返还定金20000元。3、不同意向原告支付违约金280000元，我方不应当支付违约金，违约方是原告，我与第三人多次催促原告办理手续，导致后面造成银行解押及过户手续逾期，原告应当向被告赔偿损失。如果法院判令违约金，我方认为违约金过高，要求调整。第三人重庆辉亚鸿庆房地产经纪有限公司述称，1、买卖双方协商的是买方以全款的方式购买房屋，按揭尾款由买方解押，双方约定2017年12月31日之前完成所有的过户手续，第三人也通知了买方很多次拿钱去解押，当时买方没有去给卖方解押，后来时间就超过了合同约定的过户时间。2、2018年1月份时我给买卖双方协商这个问题，最后协商未果，买方说自己跟卖方联系，我方也向卖方告知了该情况，由买方和卖方自行协商，我方也告知了卖方现在不能卖房子，要卖房子首先要到第三人处解除合同，2018年1月底还是没有协商好，第三人也没有收到中介费，之后的事情就不清楚了。本院经审理认定事实如下：2016年5月21日，被告吴启文、余小兰取得涉案房屋的不动产权证，房屋建筑面积165.27平方米，套内建筑面积136.25平方米。2017年11月8日，被告吴启文、余小兰（甲方）（联系地址：四川省邻水县某组20号，联系方式14726******）与原告杨明（乙方）（联系地址：河南省商丘市梁园区某16号，联系方式18580******）及第三人（居间方）签订《房地产买卖居间合同》，约定如下：一、物业基本情况。买卖双方通过居间方出售及购入位于重庆市沙坪坝区金沙港湾13号25-3房屋即涉案房屋，建筑面积165.27平方米，套内面积136.25平方米，物业类型为住宅，物业状态为空置，权属状态为个人，房屋实际坐落和面积以房屋所有权证或房地产权证为准。房屋产权及具体状况的承诺：甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，乙方承诺其配偶和该房屋的共同乙方均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。甲方应当保证已如实告知乙方及居间方该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修及其他相关情况，补充协议以及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方，乙方对甲方出售的该房屋具体状况已充分了解，自愿购买该房屋。二、成交价。成交总价为1400000元，该成交价包含房屋大修基金和室内现有装修。三、房屋解押。甲乙双方均知晓该房屋尚处于抵押状态中，抵押权人为中国民生银行，抵押金额为900000元，并同意在此状态下完成交易。甲、乙双方协商一致乙方首付款帮甲方解押，建议此款项专款专用，因此产生的一切责任和损失由甲、乙双方自行承担。四、付款方式。购房定金在2017年11月8日由乙方支付购房定金20000元给甲方，该购房定金为成交总价的一部分，乙方在过户当日支付房款1390000元（此款是包含买方所付定金和已还银行全部解押款的共计金额）。乙方在接房当日支付房款10000元，支付方式为自行交付。甲乙双方同意于过户3个工作日办理房屋物业交割手续。六、服务费。甲方支付本交易的居间服务费为房屋成交价的1%即14000元。八、乙方的权利和义务。乙方应在合同约定的时间内与甲方办理权属的过户手续及付清房款。九、违约责任。（1）甲乙双方从签订本协议之日起，如一方未按协议约定的内容履行，经守约方短信、电话、书面等形式催告后10个工作日内违约方未予以答复的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金。除第1条违约责任外，因甲方违约导致本交易未成功的，应双倍返还乙方已交购房定金，因乙方违约导致本交易未成功的，甲方有权不退还乙方已交购房定金。十、其他约定。1、甲乙双方确认前面所列联系地址分别为双方各自的邮寄送达地址，按此地址向甲方或乙方寄出的有关文件均视为已收到，如该地址发生变动，变动方应在三日内书面告知对方，若对本合同格式条款存在分歧，甲乙双方可就该买卖内容另行协商签订补充协议或条款，履行中则按补充协议或补充条款执行。经买卖双方平等协商如下：1、该房屋过户未满两年的增值税由卖方承担，其余税费由买方承担。2、该房屋由于处于银行抵押状态，由买方找人解押，卖方只须支付第一个月的垫资费用3%，超出月份由买方自行承担（尾款金额以银行查询为准）。3、双方约定于2017年12月31日前完成全部过户手续。合同尾部写有定金收条，载明：“今收到杨明（身份证号码4114021988********）用于购买涉案房屋的定金20000元。”收款人处为被告吴启文、余小兰的签名及捺印。合同尾部甲方处为被告吴启文、余小兰的签名及捺印，居间方处盖有第三人的印章，乙方处为原告的签名。2017年11月8日，重庆市沙坪坝不动产登记中心出具《档案查询结果》，载明涉案房屋的所有权人为被告吴启文、余小兰。2018年7月20日，原告委托重庆捷讯律师事务所通过EMS邮政特快专递按照合同中记载的联系方式向被告吴启文、余小兰发出《律师函》，该律师函载明：截止2018年7月20日，被告尚未履行相应义务并拒绝委托人协助被告对涉案房屋进行解押，后原告多次催促被告履行合同义务并办理房屋过户手续，均未果。现请被告于接函后五日内，依约履行相关义务，或者协助原告办理房屋过户手续，由原告协助被告办理房屋解押手续。根据查询的快递物流信息，该邮件于2018年7月23日被案外人巫述怀收取。被告吴启文、余小兰表示邮政快递员曾经给其打过电话要求收取快递，因为当时被告没有在四川，被告要求快递员将快递送到原告的朋友那里，但不清楚是否送过去。被告的陈述与快递物流信息能够相互印证，本院对该组证据予以采信。另查明，被告吴启文、余小兰已于2018年5月31日将涉案房屋出售给了案外人李敏并办理了产权转移登记。双方存在争议的事实及证据如下：被告吴启文、余小兰举示了被告吴启文使用的手机号码1472683****于2018年5月至2018年7月的通话详情单，拟证明原告在2018年5月至7月期间没有给被告吴启文打过电话。原告对该证据的真实性和证明目的均不予认可。对于合同约定的解押手续的办理，双方存在较大争议。原告述称房屋买卖合同中并未约定被告按揭还款银行以及银行账户、户名、还款金额、提前归还贷款需要的相关材料，同时也没有约定原告向被告支付按揭尾款的具体时间。该按揭尾款如果通过银行转账的方式支付给被告，合同中也未明确约定详细的收款账户、户名、开户行，被告只是口头上陈述其通知过原告转账或者付款，但是因为没有告知详细的履行信息导致原告无法完成款项支付。被告吴启文、余小兰则述称原告在签订房屋买卖合同时并没有要求被告提供还款的银行、账户及其金额，后面也没有打电话要求提供收款账号相关信息。还述称被告是为了给工人发放工资才卖房子，2017年12月31日之后，被告急需给工人发放工资，但原告在2017年12月31日至2018年1月20日期间都没有对被告做明确的答复。第三人述称原被告双方在签订房屋买卖合时，被告带了借款合同和抵押合同，原告并没有要求被告提供提前还款的银行收款账户，因为办理解押手续需要原被告双方共同前去办理。另外，被告述称在2017年11月至2017年12月期间，被告共计两次向贷款银行申请提前还款，让第三人通知原告一起去还款银行办理手续。第三人述称在2017年11月8日至2017年12月31日期间，被告确实是向银行申请了预约还款解押，第三人通知了原告具体的还款时间，但是原告最终没有去银行还款。对此，原告述称其确实在2017年11月收到了第三人的通知，第三人告知被告已经预约了还款，但是原告认为还款时间很紧，原告告知第三人要求缓一下还款时间，也告知房子是一定要买的，因为合同约定的是2017年12月31日前过户，原告认为还有时间进行款项支付。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告举示的《房屋买卖居间合同》、不动产登记中心档案查询结果、律师函、EMS邮政快递详情单等以及各方当事人的陈述等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告杨明与被告吴启文、余小兰签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖合同部分系买卖双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应按合同约定全面履行权利义务。关于原告要求解除原被告之间签订的《房屋买卖（居间）合同》的房屋买卖合同部分的诉讼请求。根据不动产登记中心档案查询结果显示，涉案房屋已经于2018年5月31日出售给了案外人张敏，合同已经无法实际履行，被告也同意解除合同。因此，对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还定金20000元、支付原告违约金280000的诉讼请求。原告提出此二项诉讼请求是基于认为被告将涉案房屋出卖给他人，导致合同目的无法实现，被告存在违约行为，应当承担合同约定的违约责任。被告则抗辩称原告未按照合同约定出资为涉案房屋办理解押手续，导致交易未能完成，并不是被告违约。对此主要争议，本院认为，《房地产买卖居间合同》中并未明确约定办理银行解押的具体时间，根据原被告及第三人的一致陈述，被告于2017年11月向银行预约了提前还款，第三人也告知了原告还款时间，要求原告前往银行办理提前还款手续，但原告认为还款时间很紧，告知第三人要求缓一下还款时间，并未前往银行办理解押手续。《房地产买卖居间合同》的签订时间是2017年11月8日，约定在2017年12月31日前完成全部过户手续，签订合同至完成过户的时间间隔只有50余天，中间还要完成银行解押手续，时间较短。涉案房屋的成交价为1400000元，原告作为全款付款方，应当预料到在合同签订后被告随时都可能前往银行预约提前还款，应当保证自身的资金充足，否则将无法在2017年12月31日前完成过户手续。但原告在2017年11月收到了第三人发出的前往银行办理解押手续的通知后，却以还款时间紧张为由未予配合办理，原告违反了合同约定，构成违约。《房地产买卖居间合同》约定是由原告配合被告办理银行解押手续在先，但原告并未履行该合同义务，原告声称在2017年11月时还款时间紧张，被告抗辩称原告之后也并未与被告联系，原告也并未举示证据证明其事后在合理的时间内向被告或第三人作出希望继续履行合同的意思表示。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”按此法律规定，被告有权拒绝履行其办理过户手续等合同义务，即使被告在未通知原告解除合同的情况下将涉案房屋出售该他人，被告也不应承担违约责任。《房地产买卖居间合同》约定：“因乙方违约导致本交易未成功的，甲方有权不退还乙方已交购房定金。”按此约定，原告无权要求被告退还定金，被告亦无违约行为，原告无权要求被告支付违约金。综上，原告要求被告返还定金20000元、支付违约金280000的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告杨明与被告吴启文、余小兰签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同于本判决书发生法律效力之日解除。二、驳回原告杨明的其他诉讼请求。案件受理费17400元，减半交纳8700元（原告已预交），由原告杨明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  向容二〇一九年十一月一日书记员  卢静