广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终10463号上诉人（原审原告）：蓝永富，男，1989年9月20日出生，畲族，住江西省南康市，委托诉讼代理人：闫浩杰，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓莉，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市悦峰房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇赤岗高科一路中惠悦峰花园**商铺**，统一社会信用代码：91441900325061389R。法定代表人：朱圣涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇杰，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄小民，系该公司员工。上诉人蓝永富与上诉人东莞市悦峰房地产开发有限公司（以下简称悦峰公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初6754号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蓝永富向一审法院起诉请求：1.悦峰公司向蓝永富支付逾期办理房产证的违约金16276元（违约金暂计至2018年12月31日,实际计算至蓝永富取得商品房《产权权属证明书》之日）；2.悦峰公司向蓝永富支付维权律师费500元（律师费以实际支出为准）；3.悦峰公司承担本案诉讼费用。一审法院判决结果：一、限悦峰公司于判决发生法律效力之日起五日内向蓝永富支付违约金9881.64元；二、驳回蓝永富的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费110元，由蓝永富负担45元，由悦峰公司负担65元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初6754号民事判决书。蓝永富上诉请求：1.改判一审判决第一项为悦峰公司向蓝永富支付逾期办理房产证的违约金16276元（违约金暂计至2018年12月31日）；2.悦峰公司向蓝永富支付律师费500元和后期的风险代理费；3.撤销一审判决第二项；4.一、二审诉讼费由悦峰公司承担。事实与理由：一、2015年12月5日，蓝永富与悦峰公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定上述房屋的总价为726591元，且按照《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十条的约定“出卖人在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的《产权权属证明书》，即视为出卖人履行了办证过程中应尽的义务；无论买受人是否取得房屋所有权证书，出卖人无需承担任何责任。因出卖人原因，出卖人在该商品房交付之日起360日内未取得该商品房的《产权权属证明书》，买受人不得解除合同，出卖人按照日万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总额不超过总房价款的百分之三”。蓝永富按照双方约定履行了买受房屋的一切手续，支付了相应价款。后蓝永富与悦峰公司签订《协议书》，约定悦峰公司应当在2017年5月25日前向蓝永富交付该商品房。但截至蓝永富向法院起诉之日，悦峰公司依然没有取得商品房的《产权权属证明书》，也致使蓝永富至今无法办理房屋产权证书，属于严重违约。二、悦峰公司于2017年5月25日以前向蓝永富下发了《接收通知书》，该通知书第4条规定：如业主未能按照通知书指定的日期办理收楼手续的，则自悦峰公司通知的收楼期间届满之日（2017年5月25日）即为业主收楼之日。蓝永富按照悦峰公司的规定，按时收楼，并向悦峰公司指定的物业公司缴纳了2个月的物业管理费（2017年6月-2017年7月），因此，该案的房屋收楼日期应该从2017年5月25日开始计算，并非悦峰公司所称的2017年7月30日。三、悦峰公司一审提交的《产权权属证明书》，只能证明悦峰公司于2018年12月7日取得了大产权证，但是无法证明悦峰公司及时通知了业主，业主实际上处于不知情状态，作为合同的附随义务悦峰公司并没有履行，所以违约金不应当只计算至2018年12月7日。悦峰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回蓝永富的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由蓝永富承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋《不动产权证书》未能按时办理并非悦峰公司所致，而是由于政府市政工程施工及东莞市环保局限批，导致案涉楼盘一直未能通过环评。根据《商品房买卖合同》补充协议第一条第1款，因不可抗力或政府部门进行与本项目相关的市政工程而导致逾期交楼的，悦峰公司无需承担违约责任，同理，由此造成逾期办证的，悦峰公司也无需承担违约责任。悦峰公司通过竞拍取得中惠悦峰项目地块，取得地块时出让合同及规划文件并未对环评等项目提出特别要求，且东莞市环境保护局2015年4月15日《关于报送虎门镇赤岗社区两宗地块挂牌出让有关问题回复意见的函》曾回复东莞市政府办公室，说明涉案项目不需要满足东莞市《关于进一步加强饮用水水源周边区域环境保护及建设项目开发管理问题的复函》（东府办复（2013）734号）中“三类项目”、“五个条件”的要求，但是在悦峰公司申请项目环评时，东莞市环境保护局又提出涉案项目需要满足上述要求，导致环评要求提高，且需要待项目周边的市政工程大沙河截污次支管网工程建设完工验收合格后，涉案地块的环评才能展开，从而导致办理竣备、确权等延期。二、即使悦峰公司存在逾期办理涉案房屋的《产权权属证明书》，但是蓝永富已实际占有使用涉案房屋，亦未提交证据证明其有任何实际损失，一审判决悦峰公司向蓝永富支付违约金无事实和法律依据，有违公平合理原则。二审期间，蓝永富提交了《接收通知书》，主张悦峰公司要求蓝永富于2017年5月25日前往办理收楼手续，逾期未办理的，视为已接收；还提交了物业管理费收据，主张蓝永富收楼后支付了2017年6月1日至2017年7月31日的物业管理费。悦峰公司对接收通知书及物业管理费收据真实性、合法性确认，但认为蓝永富实际收楼时间为2017年7月30日，案涉违约金应从蓝永富实际收楼之日起满360天后开始计算。本院经审理对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案的争议焦点在于：一、蓝永富的收楼时间应如何认定；二、悦峰公司的上诉请求是否成立。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。蓝永富主张其房屋收楼日期应该从《接收通知书》上的2017年5月25日开始计算。根据《商品房买卖合同》的约定，悦峰公司履行办证义务的时间应从该商品房交付之日开始计算。悦峰公司提交的《业主钥匙/物品签收表》显示，蓝永富接收房屋钥匙等物品的时间为2017年7月30日。蓝永富未能提交证据证明，其于2017年7月30日前已经接收了该房屋，依法应当承担举证不能的不利后果。故一审判决认定案涉商品房的交付时间为2017年7月30日，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。案涉《商品房买卖合同（预售）》为双方自愿签订，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议的约定处理；补充协议第十条约定，出卖人在该商品房交付之日起360日内取得该商品房《产权权属证明书》，即视为出卖人履行了办证过程中应尽的义务；因出卖人的原因，出卖人在该商品房交付之日起360日内未取得该商品房《产权权属证明书》，买受人不得解除合同，出卖人按照日万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总额不超过总房价款的百分之三。案涉商品房的交付时间为2017年7月30日，根据合同约定，悦峰公司应于2018年7月25日前取得《产权权属证明书》，而悦峰公司于2018年12月7日才取得该《产权权属证明书》，已构成违约。一审判决悦峰公司向蓝永富支付以案涉商品房总价726591元为基数，按每日万分之一的标准从2018年7月25日起计算至2018年12月7日止的违约金，合计9881.64元，符合法律规定及双方合同约定，本院予以维持。综上所述，蓝永富以及悦峰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计269元（其中蓝永富预交219元，东莞市悦峰房地产开发有限公司预交50元），由蓝永富负担219元，东莞市悦峰房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  谢佳阳审判员  邓晓畅二〇一九年十一月十日法官助理赵志芳书记员袁云清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。