北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16255号上诉人（原审被告）：张慧敏，女，1962年12月30日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：董钰（张慧敏之夫），男，1962年5月8日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京市京工物业管理有限责任公司熠腾均安分公司，营业场所北京市通州区张家湾镇上马头村北（北京天旺投资管理有限公司）3幢01层。负责人：韩永，总经理。委托诉讼代理人：蔡丽萍，北京蔡丽萍律师事务所律师。上诉人张慧敏因与被上诉人北京市京工物业管理有限责任公司熠腾均安分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初14233号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。张慧敏上诉请求：撤销一审判决，改判按2元/平方米交物业费33369.72元，并要求退还装修押金5000元、物业公司维修解决张慧敏房屋漏水、房瓦多块损坏及其他物业事项。事实与理由：第一，物业公司没有物业服务资质且不是独立法人单位，不能可靠提供达标的物业服务。北京熠腾均安物业管理有限公司从始至终在管理京洲园世爵源墅小区物业时，就没有物业管理资质，且与物业公司负责人韩永是同一人。第二，物业公司未按时公示每年明细收支状况，且出租232楼、249楼和251楼地下室共计630多平方米收益不知用于何处。第三，自物业公司与北京熠腾均安物业管理有限公司接收管理京洲园世爵源墅小区物业以来远未达到原物业服务企业北京万通鼎安国际物业服务有限公司在物业书中承诺的服务标准，且在物业公司与北京熠腾均安物业管理有限公司管理小区物业期间，小区内多处景观造型损坏，并出现业主侵占公共用地私搭乱建现象，大量私人车辆乱停放在小区路面，人行极不方便；小区内景观绿化树木枯死、多处路面损坏坑凹不平；小区防火设施不到位，遇火灾无法自救；业主家中原装防盗及安防报警设施现不能用，致使小区多次发生偷盗事件；没有按万通物业承诺给全体业主提供公共停车场及业主会所。第四，物业公司与张慧敏没有签订任何物业服务合同，一审法院认定是事实服务，请求依提供服务项目定质计价收费。第五，张慧敏房屋多处漏水，房瓦多块损坏及其他物业事项未解决，物业公司至今未派人上门寻问查看与维修解决，要求维修解决。第六，在张慧敏与物业公司未签订任何物业服务合同的情况下，物业公司的物业管理现状，谁愿按2.5元/平方米标准交费，要求按2元/平方米交物业费。物业公司答辩称，同意一审判决，不同意张慧敏的上诉请求。物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令张慧敏给付物业公司2011年7月1日至2018年9月30日期间的物业服务费41712.15元及利息（自2011年7月1日起至实际付清之日止，以应付未付金额为基数，按银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费等费用由张慧敏承担。一审法院经审理认定事实如下：张慧敏系北京市×××房屋的业主，该房屋建筑面积为191.78平方米。涉案房屋所在小区开发商为北京市京工房地产开发有限公司（以下简称京工房地产），原物业服务企业为北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通公司）。2010年8月31日，万通公司撤出该小区。2010年8月20日，京工房地产与北京熠腾均安物业管理有限公司（以下简称熠腾公司）签订《蓝谷竹园物业服务合同》，委托熠腾公司为涉案小区提供物业管理服务工作，物业管理服务期限为2010年9月1日至业委会成立时，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务收费选择包干制方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：叠拼、小高层地上：2.5元/月/平方米，地下：1.25元/月/平方米，联排别墅地上：2.5元/月/平方米，地下1.25元/月/平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按欠缴总额日千分之三向乙方交纳滞纳金。此外该合同还对物业管理服务内容及质量标准、双方权利义务等事项进行了约定。2015年11月5日，京工房地产与物业公司签订《蓝谷竹园物业服务合同》，该份合同将涉案小区物业服务委托给了物业公司，物业管理服务期限为2015年11月5日至业委会成立时，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，该份合同物业费标准与2010年8月20日京工房地产与熠腾公司签订的合同一致。2015年11月5日，熠腾公司（甲方、债权出让人）与物业公司（乙方、债权受让人）签订《债权转让协议书》，约定甲方于2010年9月1日开始至2015年11月4日期间对通州区世爵源墅小区（蓝谷竹园）提供物业服务。乙方于2015年11月5日开始对通州区世爵源墅小区（蓝谷竹园）提供物业服务。截止本协议签署日前，甲方将在通州区世爵源墅小区物业服务合同期间的所有欠户的物业费的债权转让给乙方（债权包括本金和利息），乙方同意受让债权。甲方承诺并保证其依法设立并有效存续，有权实施本协议项下的债权转让并能够独立承担民事责任，其转让的债权系合法、有效的债权。乙方承诺并保证其依法设立并有效存续，有权受让本协议项下的债权并能够独立承担民事责任。经核实，张慧敏拖欠物业公司2011年7月1日至2018年9月30日期间的物业费共计41712.15元未交纳。一审法院认为，和谐社区是构建和谐社会的基础，建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力，业主有权监督物业管理企业积极履行物业服务合同，提出自己的意见和建议，物业管理企业应虚心接受业主建议，根据不同层次业主的需求，有针对性的改进工作，提高服务质量。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。虽涉案小区建设单位京工房地产在房屋销售后，业主大会成立之前自行选聘了新的物业服务企业，并签订了物业服务合同，但签订的物业服务合同物业费的收费标准与原物业服务企业一致，物业公司实际对张慧敏所居住小区提供了物业管理服务，张慧敏亦实际享受了相应的物业服务，物业公司与张慧敏双方形成事实物业服务合同关系，张慧敏理应支付相应的物业费用。故对物业公司要求张慧敏支付2011年7月1日至2018年9月30日期间物业费的诉讼请求，一审法院予以支持，具体数额以一审法院核算为准。就张慧敏提出的物业公司物业服务存在严重问题，不交纳物业费的意见，一审法院认为，业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。因为物业管理服务是一个包括公共区域清洁卫生、化粪池清淘、小区秩序管理、共用部位维修等综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若个别业主拒绝交纳物业服务费，势必影响其他交费业主的权益，客观上也会导致服务质量的进一步下降，在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。综合双方提交的证据，张慧敏提供的证据尚不能证明物业公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应减免物业费的事实，但也反映出物业公司在维护小区公共秩序及安保方面的确存在一定问题，物业公司应当在全体业主的共同监督下积极予以改进。物业公司主张的逾期付款利息损失，鉴于其并未完全无瑕疵的提供物业服务，为督促物业公司提高服务水平，及时改善服务质量，亦作为对物业公司的惩戒，对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。对张慧敏所称的物业服务资质问题，本案物业公司系北京市京工物业管理有限责任公司的分公司，而北京市京工物业管理有限责任公司具有三级物业服务资质证书，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。且有无物业服务资质不影响双方之间事实物业服务合同的效力，张慧敏应当支付物业费用。张慧敏若认为物业公司的资质存在问题，可通过合法途径向相关行政主管部门反映。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决：一、张慧敏给付物业公司2011年7月1日至2018年9月30日的物业费41712.15元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业公司对张慧敏居住的小区提供物业管理服务，物业公司、张慧敏双方即已形成物业服务合同关系，张慧敏已经接受了物业公司的物业管理服务，理应按照规定的标准履行交纳相关费用的义务，故物业公司要求张慧敏交纳所欠物业服务费之诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张慧敏上诉主张物业公司提供的服务不达标，但未提交充分证据予以证明，本院不予采信。张慧敏上诉要求按2元/平方米标准交费，没有合同及法律依据，本院不予支持。张慧敏另上诉主张要求退还装修押金5000元、物业公司维修解决张慧敏房屋漏水、房瓦多块损坏及其他物业事项，张慧敏未在一审中提出反诉请求，二审中物业公司亦不同意在本案中一并解决，根据《最高人民法院关于适用的解释》三百二十八条之规定，本院不予处理，张慧敏可另行诉讼解决。综上，张慧敏的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费133元，由张慧敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 龚勇超审 判 员 金妍熙审 判 员 蒙 瑞二〇一九年十一月二十九日法官助理 程惠炳法官助理 张 弛书 记 员 刘 鸽