内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2345号     上诉人（原审被告）：包头市锐利宏程房地产开发有限公司。   法定代表人：孟某。   委托诉讼代理人：周某，内蒙古正捷律师事务所律师；   委托诉讼代理人：胡某，内蒙古正捷律师事务所律师。     被上诉人（原审原告）：范某，女，1976年9月26日出生，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：冯某，内蒙古道扬律师事务所律师；   委托诉讼代理人：李某，内蒙古道扬律师事务所律师。   上诉人包头市锐利宏程房地产开发有限公司（以下简称：锐利宏程公司）与被上诉人范某因商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初722号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人锐利宏程公司的委托诉讼代理人胡某、周某，被上诉人范某及委托诉讼代理人冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   锐利宏程公司上诉请求：一、请求依法撤销包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初722号民事判决书第一项判决内容，改判上诉人不承担违约责任或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人逾期交房是因为不可抗力造成的，应当免除上诉人的逾期交房的违约责任；2、一审判决上诉人支付逾期交房利息反违约金属于重复计算违约金，而且违约金的数额也超过被上诉人的实际损失；3、一审法院认为涉案房屋至今未交付，判决上诉人支付迟延交付房屋的违约损失至实际交付商品房之日止是错误的。综上上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清案件事实依法改判或发回重审，以维护上诉人的合法权益。   范某辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   范某向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房利息129755元（以总房价504594元为基数，从2015年1月1日起计算至2019年4月30日，按年利率6%计算的利息），并将利息支付至具备交付条件之日止；2.判令被告支付逾期交房违约金7057元（以总房价504594元为基数，从2015年6月1日起计算至2019年4月30日，按每日0.1‱计算），并将违约金计算至具备交付之日止；3.判令被告支付办理产权登记的违约金2495元（以房屋总价款504594元为基数，从2017年1月1日开始计算至2019年4月30日，按每日0.1‱计算），并将违约金计算至被告将办理产权登记资料备案之日止；4.案件受理费由被告承担。   一审法院经审理认定事实：2013年12月14日，原告范某与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订了合同编号为2013-0034767的《包头市商品房买卖合同》。合同约定，原告（乙方）购买被告（甲方）位于包头稀土高新技术产业开发区科技路**檀香湾小区**房屋**，建筑面积130.05平方米，每平方米价格为3880元，房屋总价款504594元。付款方式为买受人于2013年12月14日前交清首付款154594元，剩余350000元于2013年12月20日前采用银行按揭或公积金支付。合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2014年12月30日前，将商品房交付乙方。”合同第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息……如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.1‱向乙方支付违约金。”合同第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后1085日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的0.1‱向乙方支付违约金。”《商品房买卖合同补充协议》第四条关于房屋交付的补充约定：2、买受人逾期未办理入住手续的或因买受人原因造成房屋未能按期交付的，视为自《入住通知书》规定的入住截止之日起已经将该房屋交付予买受人,买受人应承担该房屋的一切责任与风险。第八条关于送达方式补充约定：1、买受人应保证其在《合同》中所载明的电话、传真、通讯地址等均为正确并可以有效送达，且应在其前述联系方式变更后立即书面告知出卖人。第五条第3款约定：“主合同第十二条所述的：‘出卖人的责任’是指无法按照产权登记机关的规定提供办理《房屋产权证》须由其提供的权属证件”。   2013年12月14日，原告向被告支付154594元首付房款。2014年4月10日，原告向被告支付350000元购房贷款。双方未办理房屋交付手续。   原审法院另查明，2019年5月14日，被告向原告邮寄材料，2019年5月16日邮单查询显示单位收。   2016年4月21日，内蒙古电力（集团）有限责任公司包头供电局（以下简称“包头供电局”）向包头市规划局发出《关于110千伏轻福线线路改造路径规划意见的函》，对被告建设的“檀香湾”小区涉及的改迁线路，征求包头市规划局的规划意见。2016年5月25日，包头供电局生产技术处向包头市规划局出具《关于高新区檀香湾住宅小区二期用地范围110KV轻福线15#-17#改迁的说明》。2016年12月9日，包头市规划局向包头供电局出具《关于高新区科技路110KV供电线路改迁规划意见的函》，同意改迁线路。   以上事实，有原告范某提供的《包头市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、首付款收据、个人贷款放款凭证、会议纪要，被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司提供的《包头市锐利宏程房地产开发有限公司用地测量成果图》、《关于110千伏轻福线线路改造路经规划意见的函》、《关于高新区檀香湾住宅小区二期用地范围110KV轻福线15#-17#改迁的说明》、《关于高新区科技路110KV供电线路改迁规划意见的函》、邮寄《入伙通知书》的送达回证、《房地产估价报告》，以及双方当事人陈述等证据材料经庭审质证认证在案佐证。   原审法院审理认为, 原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应当按照合同约定履行交付房屋等相关义务。本案争议的焦点问题为：第一，房屋是否交付。按照合同约定，被告应当于2014年12月30日前交付商品房，但双方一直没有办理房屋交付手续。原告签收了材料，但是签收的内容无法得知，通知入住的时间无法得知，被告抗辩已经通知入住，视为交付的证据不足，不予支持,故房屋尚未交付。第二，利息及违约金的计算依据。合同第三条约定，被告于2014年12月30日前，将商品房交付原告，故被告承担逾期交房违约责任的起算时间为其应交付商品房之日次日，即2015年1月1日。被告尚未交付商品房，承担违约责任的截止时间应当至房屋交付之日止。合同第五条明确约定了违约利息及违约金的计算方法，该约定为被告迟延交付房屋应承担的违约责任，具有补偿和惩罚性质，均为违约损失，不违反法律规定，被告抗辩重复约定的理由，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，按照同地段同类房屋租金计算。本案约定了损失赔偿的计算方法，被告要求以租金计算依据的理由不足，不予采纳。被告提出由于高压线通过小区上空，无法施工，规划设计变更后，才具备施工条件，造成迟延交付的原因是多方面的，因此违约金的约定过高，请求调减。虽然高压线确实影响了小区的正常施工，但是作为开发商，签订合同时就应当预见到合同不能如期履行的后果，高压线不能如期迁移的影响，而该责任并不能因此由购房人承担。考虑到开发商依法取得土地使用权，依规划建设已经不能，原建设施工因规划的变更，必然受到影响,迟延交付也成为必然。本院结合当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，参考包头市中级人民法院对案涉小区生效判决书确定的数额，对被告未按约定交付房屋，占用原告资金的违约损失进行调减，可按商品房价款的日1‱计算迟延交付房屋的违约损失。第三，逾期办证违约金是否成立。合同约定出卖人应在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因本案商品房尚未交付，未产生逾期办证违约责任，故对原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。第四，关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。“购房款利息”与“违约金”属于同一性质的损失，随着被告违约行为一直在持续，违约损失也因此而不断产生，直至被告实际交付房屋，违约损失才停止产生，故该违约损失应以每个个别的债权，分别适用诉讼时效。原告向本院请求保护民事权利的时间为2019年5月5日，依照2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告主张2016年5月6日之后违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。综上，被告应向原告支付自2016年5月6日起至2019年4月30日（共计1090天），以购房款504594元为基数，按商品房价款的日1‱计算迟延交付违约损失55000.75元（504594元×1090天×1‱），并将损失计算至被告实际交付商品房之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告范某支付以504594元为基数，自2016年5月6日起至2019年4月30日止，按商品房价款的日1‱计算迟延交付房屋的违约损失55000.75元，并将损失计算至被告实际交付商品房之日止；二、驳回原告范某要求被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司支付办理产权登记违约金的诉讼请求；三、驳回原告范某的其他诉讼请求。案件受理费3088元，减半收取计1544元（原告已预交），由被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司负担587.5元，由原告范某负担 956.5元。   经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人锐利宏程公司与被上诉人范某签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，属于有效合同，有效合同受法律保护。根据双方签订的《包头市商品房买卖合同》第三条规定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格，不得交付。上诉人锐利宏程公司至今未能取得《竣工验收备案表》，上诉人锐利宏程公司上诉提出已经验收并且合格，但并不是法律意义上的验收，未得到政府职能部门的确认，不能认定为进行验收。上诉人锐利宏程公司上诉提出是客观因素造成的，请求认定为不可抗力，因上诉人锐利宏程公司作为一家房地产开发企业，对于该客观因素应当预见并且应当避免，故上诉人锐利宏程公司的上诉请求，本院不予支持。至于上诉人锐利宏程公司上诉提出违约金过高及重复计算，一审法院判决并无不当。   综上所述，上诉人锐利宏程公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3088元，由上诉人锐利宏程公司承担。      本判决为终审判决。   审判长   杨励昕   审判员   赵文革   审判员   赵红玲     二○一九年十一月一日     法 官 助 理   于    雁   书  记员 杜   威