辽宁省义县人民法院行 政 判 决 书（2019）辽0727行初121号原告：朱晓，男，1965年4月8日出生，汉族，工人，住义县。原告：毕新艳，女，1965年5月6日出生，蒙古族，干部，住义县。被告：义县自然资源局，住所地义县振兴路**。法定代表人：田亚光，系该局局长。委托诉讼代理人：曹慧君，辽宁秋铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟媛媛，女，1992年1月1日出生，朝鲜族，住辽宁省义县，系义县不动产登记中心副主任。（追加）第三人：耿某，女，1954年9月21日出生，汉族，退休干部，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：白伟，辽宁知理律师事务所律师。委托诉讼代理人：白明昊，辽宁知理律师事务所律师。原告朱晓、毕新艳不服被告义县自然资源局为第三人耿某办理的预告登记，于2019年10月17日向本院提起行政诉讼。本院于2019年10月18日立案后，于2019年10月28日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2019年10月31日向第三人送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2019年11月6日公开开庭审理了本案，原告朱晓、毕新艳，被告义县自然资源局的委托诉讼代理人曹慧君、孟媛媛，第三人耿某的委托诉讼代理人白明昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原义县房产管理处于2014年3月5日作出《锦州市义县房屋权属预告登记证明书》，产权证人耿某（高某），原产权人锦州亿华源房地产开发有限公司，范围包括21号楼高层：1-134-43、7-134-45、7-134-41、7-134-39、7-134-37。（5户）原告朱晓、毕新艳诉称，2010年8月10日，其与锦州亿华源房地产开发有限公司签订了购买置换协议书，购买置换了位于义县****小区21号楼2单元六楼西户房屋，其已按约定支付了全部差价款，于2012年4月10日取得开发公司出具的回迁证明和入户钥匙，交纳了物业费，实施装修，同年10月开始入住至今。期间，其前去义县国土资源局下属不动产登记中心办理房屋预告登记和登记，均遭到被告拒绝，原因是房屋未能验收，而该中心却于2013年6月3日凭借耿某一份预定认购书为其办理了房屋预告登记。事实是开发公司与耿某等人有金钱债权关系，金钱债权关系已在义县人民法院予以确认，并未真实购买本房屋，义县不动产登记中心未经核实，认购书时间与事实矛盾，价格远远低于市场价格，房屋不是用于入住购买，就作出了该房屋的预告登记，侵犯了其合法权益，致使其不能合法办理房屋所有权证。其认为被告没有严格遵循相关条款或规定的要求进行审核，导致认定事实错误，并作出了错误的决定，严重损害了其利益，为保护其合法权益不受侵害，特提起诉讼，请求法院判令撤销耿某的房屋预告登记，由被告承担本案诉讼费用。原告朱晓、毕新艳向本院提交了以下证据：1、购买置换协议书；2、回迁证明；3、水费、电费、取暖费单据；4、差价款的收款收据；5、民事判决书。被告义县自然资源局辩称，原告所诉的预告登记已经失效，请法庭依法判处。被告义县自然资源局向本院提交了以下证据：1、预定认购书和收款收据，证明办理预告登记的依据，程序合法；2、照片两张，证明预告登记已经失效；3、照片两张，证明《关于****二期14号、17号、18号A、18号B、19号、20号、21号楼工程质量说明书》已经张贴，预告登记失效。第三人耿某述称，原告称其与开发公司间为金钱债务关系情况不属实，其与开发公司实际为买卖合同关系并签有买卖合同且实际交付购房款，其买入后又将涉诉房屋转卖给案外人高某，故现预告登记名为高某。其购买时为了防止开发公司一房多卖行为，特到被告义县自然资源局处进行房屋预告登记，其对开发公司将此房售出并交付本案原告，并已装修、入住等情况并不知情。其基于合法程序取得的房屋预告登记，其较低价格并不能否认其购房的事实和合法性，相反正是因为价格较低其才决定购入涉诉房屋，故被告为其及案外人办理的预告登记是依法审查、合理合法、符合法定正当程序，具有公示公信的法律效力。综上，请求法院依法审查驳回原告的诉讼请求。第三人耿某向本院提交了以下证据：1、锦州市房屋权属预告登记证明书；2、回购协议；3、确认书；4、商品房买卖合同及购房收据。本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据。被告提交的证据1、2、3具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据。第三人提交的证据1具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据；第三人提交的证据2、证据4中的商品房买卖合同没有乙方和买受人的签字，不具有行政诉讼证据的真实性和合法性，不能证明回购及购买的事实，本院不予采信；第三人提交的证据3、证据4中的购房收据所涉及的案外人高某，并不能否定涉案房屋预告登记在耿某名下的事实，证据与本案无关，本院不予采信。经审理查明，2010年8月10日，朱晓、毕新艳与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订《购买置换协议书》约定朱晓、毕新艳有照房屋（9094117、9094116、9093293、9093294）按原有面积用该公司所建楼房一层一对一进行置换。2012年4月10日，朱晓、毕新艳回迁至****小区21号楼37、38号，房屋面积193.33平方米，并于2013年5月10日，补交回迁差价款。入住后朱晓、毕新艳交纳了相关费用。2013年6月3日，耿某与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订预定认购书，约定耿某认购义县****小区21号楼西二单元6层37号房，建筑面积99.71平方米，价款为壹拾陆万玖仟伍佰零柒元，该公司出具收款收据。2014年3月5日，原义县房产管理处作出《锦州市义县房屋权属预告登记证明书》，产权证人耿某（高某），原产权人锦州亿华源房地产开发有限公司，范围包括21号楼高层：1-134-43、7-134-45、7-134-41、7-134-39、7-134-37，含本案争议房屋。2018年12月19日，义县不动产登记中心将义县城乡建设管理局发布的《关于****二期14号、17号、18号A、18号B、19号、20号、21号楼工程质量说明书》张贴于****小区。2019年3月19日，义县人民法院作出（2019）辽0727民初101号民事判决，确认毕新艳与锦州亿华源房地产开发有限公司义县分公司签订的购买置换协议有效。2019年10月17日，朱晓、毕新艳向本院提起诉讼，请求撤销被告义县自然资源局为第三人耿某办理的预告登记，并由被告承担本案诉讼费。另查明，原义县房产管理处的房屋登记职权发生变更，由义县国土资源局继续行使房屋登记职权，义县国土资源局职权和名称发生变更，现为义县自然资源局。本院认为，原告与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订购买置换协议书，该协议书经人民法院确认有效，且原告支付各项费用并入住至今，原告与被诉行政行为具有法律上的利害关系，为本案适格原告。《房屋登记办法》第七十条规定，申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。本案中，被告未提供证据证明第三人办理预告登记时依照上述规定提交材料，且第三人签订的预定认购书不是已登记备案的商品房预售合同，不符合预告登记的要求。《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。本案中，被告未向本院提交证明办理预告登记程序的证据，故无法认定被诉预告登记行为符合法定程序。关于被告答辩称预告登记已经失效的意见，被告提供了两张照片作为证据，本院认为，将工程质量合格的说明张贴并不能证明被告履行了告知权利人房屋能够进行权属登记的义务，即履行告知义务不够充分和全面，故预告登记已经失效的答辩意见，本院不予支持。综上，原义县房产管理处为第三人办理的预告登记事实不清，主要证据不足，违反法定程序，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）的规定，判决如下：撤销原义县房产管理处于2014年3月5日为第三人耿敏办理的****21号楼2单元6楼37号房屋的预告登记。案件受理费50元，由被告义县自然资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  邹国前人民陪审员  聂桂华人民陪审员  周 苹二〇一九年十一月二十日书 记 员  季海潇