甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3225号上诉人（原审被告）：绿地集团兰州新区置业有限公司，住所地兰州新区环湖东路绿地智慧金融城。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛轩，甘肃勇盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马小兵，男，1981年8月4日出生，汉族，住甘肃省会宁县。委托诉讼代理人：马小胜，男，1987年9月25日出生，汉族，住兰州新区，马小兵胞弟。被上诉人（原审原告）：唐亚茹，女，1986年5月20日出生，汉族，住甘肃省会宁县。委托诉讼代理人：马小胜，男，1987年9月25日出生，汉族，住兰州新区，马小兵胞弟。上诉人绿地集团兰州新区置业有限公司因与被上诉人马小兵、唐亚茹房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2019）甘0191民初1128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。绿地集团兰州新区置业有限公司上诉请求：1.请求撤销兰州新区人民法院(2019)甘0191民初1128号民事判决第一、二、三项及案件受理费部分，依法判决驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费等与本案有关的费用由被上诉人承担。事实和理由:一、原审判决认定基本事实不清。1、上诉人不存在逾期交房情形。《商品房买卖合同》附件四第三条第3.7项载明，合同双方确认该房屋已具备交付条件，在买受人全款付清后，于次月底前将房屋交付给买受人。上诉人未依约交房的原因系被上诉人迟迟不收房，上诉人不能单方完成交房手续。案涉房屋为样板房，随时可以交付，合同附件四已明确约定补充协议与主合同内容不符时，以补充协议为准。2、上诉人不存在过错，原审法院判令上诉人承担资金占用利息与事实不符，且无法律依据。3、退一步讲，即使判决解除合同，案涉合同对解除的程序作出的约定有效，也应当在有关部门解除合同登记备案60日后退还款项。合同附件四第十条第10.4项对解除合同的程序及利息标准作出了约定，并不违反法律、法规禁止性规定，法院判决解除合同应当按照当事人约定处理。被上诉人支付的690000元房款系银行贷款，该部分款项应当退回银行。二、原审判决适用法律错误。上诉人认为原审法院在认定事实不清的基础上适用法律必然错误，二审法院应予以纠正。马小兵、唐亚茹共同辩称，一、一审判决认定事实清楚。上诉人未向被上诉人书面通知交付房屋，逾期交房90天，未交付上诉人合同约定的相关文件。被上诉人多次通过电话以及现场要求上诉人交房，但上诉人不予办理交房手续。被上诉人已积极履行了合同主要义务，但上诉人违约致使合同目的不能实现，过错在上诉人一方。合同附件是补充条款，没有改变和替代原合同，合同条款与补充条款并不抵触。上诉人出售的房屋是否达到交付条件，应当由相关文件予以证实，并不是样板房就可以随时交付。二、上诉人根本违约，一审判决上诉人承担违约金及利息并无不当。上诉人违背了民法的公平、诚信等基本原则，被上诉人已经交付了涉案房屋的房款，但房屋一直由上诉人占有使用，一审法院按照银行同期贷款利息计算利率并无不当。三、上诉人称即使解除合同，也应当在有关部门解除合同登记备案60日后退还款项的理由不成立。上诉人根本违约致使合同目的不能实现，符合法定解除合同的情形。被上诉人已支付全部房款，未占有使用案涉房屋，部分款项系银行贷款，被上诉人一直在偿还本息。上诉人不是银行按揭贷款合同的相对人，其应当向被上诉人返还购房款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。马小兵、唐亚茹向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2018年5月24日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告退还购房款1159679元，并向原告支付违约金23194元，共计1182873元，并以购房款1159679元为基数，按银行同期贷款利率，支付自付款之日起至退还完毕之日止的资金占用利息；3.判令被告向原告赔偿原告因办理按揭贷款，原告向银行支付的按揭贷款利息，以及原告要向银行支付的提前还款补偿金（按截止被告向原告退还购房款完毕之日止，原告实际向银行支付的贷款利息金额，以及原告实际需向银行支付的提前还款补偿金金额计算）；4.本案诉讼费用及其他与诉讼有关的费用全部由被告承担。一审法院查明事实：2018年5月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018预18237），约定原告购买被告开发的绿地智慧金融城第B30002001幢2单元302号、建筑面积为160.49㎡的商品房一套。合同约定该商品房单价为7225.86元/㎡，总价款1159679元；付款方式为首付30%即469679元，剩余69万元购房款通过银行按揭方式向被告支付。同时合同及合同附件中均约定，被告应于2018年7月24日前将经分期综合验收合格的商品房交付原告使用，被告不交房逾期超过90天的，原告有权单方解除合同，被告退还原告全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。房屋达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示该商品房经分期综合验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，同时还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告在合同约定的2018年5月24日前向被告缴清了购房首付款469679元，并通过交通银行办理按揭贷款，向被告支付剩余购房款69万元。另查明，涉案房屋为样板房，尚未向原告实际交付。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2018年5月24日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现原告已按合同约定履行了支付购房款的义务，被告超过合同约定日期90天仍未向原告交付所购房屋，已构成违约且符合双方约定的合同解除的条件，故对原告诉请解除《商品房买卖合同》的主张，予以支持；对于被告主张“涉案房屋为样板房、双方签订合同约定交房日期的行为即应视为原告向被告进行了交房书面通知”的抗辩理由，因与合同约定的房屋交付条件不符，不予采纳；同时，案涉合同中虽有“买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房90天后起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利”的约定，但因双方已在合同中明确约定不适用该项条款，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，故对被告主张原告解除权已经消灭的抗辩理由，亦不予采纳。其次，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。本案中，双方当事人对原告已付购房款1159679元的事实不持异议，且双方在合同中明确约定合同因逾期交房原因解除的，被告需按原告已付购房款的2%向原告支付违约金，故现原告要求被告返还购房款1159679元，并承担违约金23194元的诉请，有事实和法律依据，亦予以支持。再次，对于原告主张被告赔偿资金占用期间利息损失的诉请，因不违反法律规定，予以支持。又因被告认可原告于2018年5月23日缴清首付款469679元及剩余69万元的购房款于2018年10月支付至被告账户的事实，故认定被告应分别以469679元及69万为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，分别自2018年5月24日及2018年10月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率承担该两笔购房款至全部退还完毕时止的资金占用期间利息。最后，原告已通过银行抵押贷款的方式向被告支付了除首付款外的69万元的购房款，案涉合同解除后，被告理应承担原告为购买涉案房屋向银行贷款产生的贷款利息，但因原告未提交银行出具的还款明细，且其主张的提前还款补偿金及截止购房款退还完毕之日止的部分还款利息尚未实际发生，故对原告主张的银行按揭贷款利息，不宜一并处理，原告可待实际发生后另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告马小兵、唐亚茹与被告绿地集团兰州新区置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018预18237）；二、被告绿地集团兰州新区置业有限公司于判决生效之日起三十日内向原告马小兵、唐亚茹返还购房款1159679元及违约金23194元；三、被告绿地集团兰州新区置业有限公司于判决生效之日起三十日内按照中国人民银行同期贷款利率，向原告马小兵、唐亚茹承担首付款469679元（以该款为基数）自2018年5月24日起至首付款全部返还之日止期间的资金占用利息，及剩余购房款69万元（以该款为基数）自2018年10月1日起至该款全部返还之日止期间的资金占用利息；四、驳回原告马小兵、唐亚茹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费7723元，由被告绿地集团兰州新区置业有限公司负担。本院二审期间双方当事人均未提交新的证据。二审中，被上诉人对上诉人提出因690000元购房尾款实际支付时间为2018年10月19日故利息应当自2018年10月20日起计算的主张无异议。2019年1月10日，被上诉人作为原告起诉上诉人至一审法院要求交付案涉房屋，该案在审理过程中被上诉人撤回起诉，案号：（2019）甘0191民初175号。对该诉讼事实上诉人不持异议。一审查明的其他基本事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见,本案二审的争议焦点为，案涉合同是否应当予以解除以及合同解除后的法律后果承担问题。案涉合同约定了交付房屋的时间、交付房屋应当经书面通知办理交付手续、交接验收时出示相关文件并提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。上诉人虽称已将合同约定的交付房屋所需手续及材料交付被上诉人、被上诉人未在合同约定的时间办理房屋验收交接手续，但就其主张的事实未提出证据予以证实，且结合被上诉人曾将上诉人诉至一审法院要求交付房屋的事实，本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。上诉人未完全履行上述合同义务，致使被上诉人在付清全部购房款后未能取得并实际占有案涉房屋，一审判决解除合同正确。案涉合同因上诉人迟延交付房屋的违约行为而解除，一审判决上诉人承担违约金正确，上诉人关于不承担违约金的上诉理由本院不予采信。被上诉人认可上诉人关于购房尾款690000元的利息自2018年10月20日起计算的主张，本院就上诉人的该项主张予以支持。关于上诉人主张应当依照合同附件四第十条第10.4项约定在解除合同登记备案后的60日内退还款项等相关事项的问题。本案非双方当事人协议解除合同，不适用该条款项下内容，对该项上诉理由本院不予采信。案涉购房尾款由被上诉人银行账户直接支付至上诉人银行账户，且在一审中被上诉人贷款发放银行未主动参与本案诉讼的情形下，上诉人应当将购房款直接退还至被上诉人名下账户，被上诉人在收到退款后应当将贷款向银行及时予以归还。综上所述，上诉人绿地集团兰州新区置业有限公司关于690000元利息起算时间的上诉理由成立，本院予以支持，其他上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对利息起算时间未予查实，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持兰州新区人民法院（2019）甘0191民初1128号民事判决第一项、第二项、第四项及案件受理费部分；二、变更兰州新区人民法院（2019）甘0191民初1128号民事判决第三项为:绿地集团兰州新区置业有限公司于本判决生效之日起三十日内按照中国人民银行同期贷款利率，向马小兵、唐亚茹承担首付款469679元（以该款为基数）自2018年5月24日起至首付款全部返还之日止期间的资金占用利息，及剩余购房款690000元（以该款为基数）自2018年10月20日起至该款全部返还之日止期间的资金占用利息。二审案件受理费15446元，由上诉人绿地集团兰州新区置业有限公司负担15100元，被上诉人马小兵、唐亚茹共同承担346元。本判决为终审判决。审判长 关 涛审判员 王志娟审判员 徐晓曦二〇一九年十一月二十六日书记员 王玉振