宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终2980号 上诉人（原审被告）：宁夏金冠投资置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜西路**。 法定代表人：王宝华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孔维佳，宁夏辅德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱桂华，女，汉族，系退休职工，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠投资公司）因与被上诉人朱桂华租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初2695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问并听取双方当事人及其委托诉讼代理人意见，对案件事实及证据进行核对，决定对本案不开庭审理。上诉人金冠投资公司的委托诉讼代理人孔维佳，被上诉人朱桂华在本院指定时间到庭发表意见。本案现已审理终结。 金冠投资公司上诉请求：1.撤销贺兰县人民法院（2019）宁0122民初2695号民事判决；2.依法改判支持上诉人一审全部的诉讼请求或将本案发回重审；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方协议明确订立合同的目的就是朱杜华委托金冠投资公司对涉案租赁物统一租赁、管理，故双方系委托合同关系而非其他。协议约定12年期限届满后，业主可以自营或者自行出租，也可以继续委托金冠投资公司代为租赁、管理，该条约定也明确双方的委托合同关系。双方协议中关于金冠投资公司对外出租所获取租金支付给朱桂华后，剩余款项由金冠投资公司所有的约定属于风险代理而非其他。综合上述内容，案涉《代租协议》应系委托合同而非租赁合同，一审法院对该协议定性错误，进而适用法律错误。二、即使案涉协议属于租赁合同，但由于其事实上已经不能履行，故应当解除。另金冠投资公司现以诉讼方式要求解除协议，说明双方之间已经不存在信任关系，继续履行协议的基础已经不存在，从这个角度该协议也应解除。三、为履行案涉协议，金冠投资公司应当向朱桂华支付年租金15951.92元，而金冠投资公司每年收取的租金最高不8559.98元，金冠投资公司继续履行协议的费用过高，依据最高人民法院司法判例，案涉协议依法应予解除。 朱桂华辩称，一、2013年金冠投资公司当时售房时采取“返租式销售”模式，对业主宣称售后包租12年，即商品房买卖合同绑定代租协议同时签订,金冠投资公司还宣称12年后业主可收回本金还落一套房。在金冠投资公司的大力宣传诱惑下,双方于2013年1月11日同时签订了商品房买卖合同和代租协议,双方签订的代租协议中明确写到:乙方朱桂华将购买的一套商铺交于甲方金冠投资公司代为租赁管理，期限12年，自2013年1月11日至2025年1月11日止。金冠投资公司前六年按总房款的8%返还租金。后六年按9%返还租金，于每年1月11日前一次性交付乙方朱桂华当年的租金。如果不是金冠投资公司当初采取“返租式销售”将商品房买卖合同绑定《代租协议》进行销售,并且宣称业主12年后可收回本金还落一套房,朱桂华也不会买这套房,现在金冠投资公司又单方面提出解除双方签订的《代租协议》,属于违规违约欺诈行为,致使朱桂华无法实现合同的目的,所以朱桂华有权要求金冠投资公司退房、退款，如果不退房、退款,朱桂华就不同意解除双方签订的《代租协议》。二、本案不是委托合同纠纷，而是租赁合同纠纷，并且是固定期限的租赁合同纠纷。因为委托合同是委托人和受托人约定，由受托人按照委托人的指示处理委托事务的合同，并且委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人对委托人并无付款义务，而涉案《代租协议》虽有代为租赁、管理等文字记载，若是委托合同，则金冠投资公司仅负有代朱桂华出租涉案商铺的义务，并无支付租金及未及时支付租金承担违约金的义务，但涉案《代租协议》第二大条第七小条中明确约定了金冠投资公司将涉案商铺出租并按规定时间支付朱桂华租金，逾期未及时支付租金，金冠投资公司应以交未交金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准赔偿朱桂华，承担违约金义务。而委托合同与双方签订的《代租协议》中金冠投资公司每年向朱桂华按照约定的数额和期限支付租金以及未及时支付租金承担违约金义务，明显相矛盾。本案《代租协议》的本质是朱桂华将房屋租赁给金冠投资公司，金冠投资公司通过转租第三方获取收益，并向朱桂华支付租金，双方约定的租赁期限为12年。根据《合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而涉案《代租协议》第三大条中明确写到代租期间，金冠投资公司在经营上收取的租金如超出朱桂华租金回报时，超出的部分金冠投资公司用来支付招商、经营管理费用，其余的作为其正常的营业收益，朱桂华无权干涉。该条款符合出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的规定。同时租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。在《代租协议》中都有出处和约定，所以说，涉案的《代租协议》是名副其实的固定期限租赁合同。三、依据合同法第一百零七条、第一百一十条之规定，金冠投资公司所谓的不能履行主要是人为因素和自身的经营管理不善造成的，上述法律上或者事实上不能履行的情况都不存在。金冠投资公司提出的“债务的标的不适于强制履行”或者“履行费用过高”的说法不能成立，涉案合同应当由金冠投资公司继续履行。首先，金冠投资公司引用的合同法第一百一十条指的是非金钱债务,而涉案的《代租协议》是金钱债务根本不使用于该条款。其次，涉案的《代租协议》是朱桂华与金冠投资公司签订的协议，金冠投资公司没有证据证实其不能履行协议。第三、涉案的《代租协议》是朱桂华与金冠投资公司签订的协议而不是与第三方签订的协议,第三方与本案无关，而金冠投资公司通过转租拿它与本案没有任何关系的第三方获取的收益,同支付给朱桂华的租金来说明费用过高根本没有可比性，这只能说明金冠投资公司的经营管理有问题，并不构成履行费用过高。四、金冠投资公司在上诉状事实与理由第一条中所述内容不属实，其故意将涉案《代租协议》中的第二条内容断章取义，偷换概念，将“经甲乙双方协商后”，改为“双方订立该合同的目的即”；将“乙方所有上述商铺在委托甲方统一租赁”，把“统一租赁”改为“同意租赁”；将“管理上达成一致，改为“管理上达成一致意见”。五、金冠投资公司在诉状中所述，涉案《代租协议》有赖于双方之间的信任关系纯属无中生有，购房前双方没有任何关系和任何人都不认识，哪来的信任关系？如果不是金冠投资公司当初采取“返租式销售”方式将商品房买卖合同绑定代租协议进行销售,朱桂华也不会买这套房,也不会和金冠投资公司同时签订买卖合同和代租协议，更不会认识。金冠投资公司以上作为事实上不能履行与合同法第一百一十条规定根本不相符。六、截止目前，金冠投资公司已支付朱桂华五年租金，尚欠朱桂华2018年1月11日至2019年1月11日租金14356.73元未付。实际支付朱桂华租金14356.73元。故本案合同不符合法定解除事由。朱桂华不同意解除涉案的《代租协议》，并请求法庭确认涉案《代租协议》继续有效，金冠投资公司应继续履行合同义务。并要求金冠投资公司立即向朱桂华支付尚欠的2018年1月11日-2019年1月11日租金14356.73元，并按涉案协议第二大条第七小条规定，以欠付租金14356.73元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%支付逾期违约金至实际支付之日止。 金冠投资公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2013年1月11日签订的《代租协议》；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年1月11日，金冠投资公司与朱桂华签订了《代租协议》一份，约定朱桂华将其所有的位于银川市××区商铺（建筑面积：28.60平方米）委托金冠投资公司统一租赁、管理，金冠投资公司代朱桂华租赁、管理的期限自2013年1月11日起至2025年1月11日止，朱桂华在该协议履行期间如需转让商铺产权，须提前30日书面通知金冠投资公司，并必须与受让人一同至金冠投资公司办理代租变更手续并签订代租协议，否则视为朱桂华违约，应支付金冠投资公司商铺总价20％的违约金。12年期限到期后，代租期结束以后，所有商铺业主投票决定自营、自行出租或由金冠投资公司继续代为租赁、管理。金冠投资公司代租、管理涉案商铺的前六年按照商铺总价款的8％向朱桂华返还租金，后六年按照商铺总价款的9％向朱桂华返还租金。在代租期间，朱桂华不得以任何理由解除本合同，否则朱桂华应向金冠投资公司支付涉案商铺总价款20％的违约金。同时双方还约定，代租期间，金冠投资公司在经营上收取的租金如超出朱桂华租金回报时，超出部分金冠投资公司用来支付招商、经营管理费用或以活动的方式回报给经营商家和消费者，其余作为金冠投资公司正常营业收益，朱桂华无权干涉；金冠投资公司必须在规定的时间之前按时交付给朱桂华租金，逾期按照应交而未交金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准给予赔偿。涉案《代租协议》签订后，金冠投资公司按照每年14356.73元的标准向朱桂华返还了2018年度以前的租金并缴纳了部分税款，现金冠投资公司诉至法院，主张依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条或第一百一十条第一款、第二款规定，解除涉案合同并要求朱桂华承担本案诉讼费。 一审法院认为，本案并非委托合同纠纷，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人按照委托人的指示处理委托事务的合同，并且委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人对委托人并无付款义务，而涉案《代租协议》虽有代为租赁、管理等文字记载，若其为委托合同，则金冠投资公司仅负有代朱桂华出租涉案商铺的义务，并无支付租金及未及时支付租金承担违约金的义务，但涉案协议中明确约定了金冠投资公司将涉案商铺出租并支付租金及未及时支付租金承担违约金的义务，且金冠投资公司有权就出租涉案商铺获得的超出应付朱桂华租金部分收益的权利，符合出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的规定，故本案案由应为租赁合同纠纷。当事人对自己提出的诉讼请求，应当提供证据加以证明。本案中，双方在涉案《代租协议》中就协议解除的条件并未作约定，金冠投资公司亦未提交证据证实其与朱桂华之间在涉案协议的履行中发生了合同法第九十四条规定的合同的法定解除情形，金冠投资公司主张依据合同法第一百一十条第一款、第二款即“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的规定解除涉案协议，但庭审中金冠投资公司并未提交有效证据证实涉案《代租协议》在履行过程中出现了符合上述法律规定的情形，故对于金冠投资公司要求解除涉案《代租协议》的诉请，证据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和和国合同法》第九十四条、第一百一十条、第二百一十二条、第三百九十六条、第三百九十八条、第三百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告金冠投资公司的诉讼请求。一审案件受理费50元（已减半收取），由原告金冠投资公司负担。 二审期间，金冠投资公司未提交新证据。朱桂华为支持其抗辩主张，向本院提交《商品房买卖合同》与《代租协议》各一份，证明：1.金冠投资公司当时采取“返租式销售”模式售房，签订的《商品房买卖合同》是绑定《代租协议》同一日期同时签订的；2.租赁合同对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等有具体约定条款。相关内容在《代租协议》中都有出处和约定；3.《代租协议》是双方之间签订的协议，而不是金冠投资公司与第三方签订的协议，第三方与本案没任何关系；4.依据《代租协议》约定内容，金冠投资公司在上诉状事实与理由第一条陈述内容不属实，其故意将《代租协议》第二条约定断章取义，偷换概念。 金冠投资公司对商品房买卖合同的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，对代租协议真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。该组证据无法证实双方存在返租式销售这一法律关系，现有的证据无法证实代租协议系商品房买卖合同的从合同，也无法证实二者有关联性。 经审查，上述《商品房买卖合同》与《代租协议》相互印证，能够证实涉案房屋由金冠投资公司出售给朱桂华，双方签订《商品房买卖合同》同时，另行签订《代租协议》，由朱桂华将涉案房屋交由金冠投资公司代为出租管理，由金冠投资公司按照协议约定的租金计算方式向朱桂华支付租金。 二审查明，金冠投资公司与朱桂华签订《代租协议》同日，双方还另行签订《商品房买卖合同》一份，金冠投资公司将案涉房屋以199399元的价格出售给朱桂华。其余事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己主张的事实应当提供证据证实，不能提供证据或者提供证据不足以证实的，应当承担举证不能的法律后果。本案中，朱桂华二审提交证据相互印证，能够证实金冠投资公司将涉案房屋出售给朱桂华后，双方同时签订代租协议，由朱桂华将涉案房屋交于金冠投资公司代为租赁管理，并按协议约定的计算方式向朱桂华支付租金，故一审法院将本案定性为租赁合同纠纷符合本案事实及法律规定，金冠投资公司关于本案为委托合同关系而非租赁合同关系的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因双方签订代租协议明确约定，租赁期间，朱桂华不得以任何理由解除合同，否则应向金冠投资公司支付总房款30%的违约金。现金冠投资公司没有举证证明案涉代租协议符合合同法第九十四条规定的法定解除情形，故一审法院对其要求解除其与朱桂华签订代租协议的请求未予支持正确。二审期间，金冠投资公司同样未提交证据证实其该相关诉讼主张，应承担举证不能的法律后果，本院对其该上诉理由同样不予采纳。 综上所述，金冠投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人宁夏金冠投资置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  程改焕 审判员  李玉霞 审判员  杜 欣 二〇一九年十一月十一日 书记员  田 娜 附本案适用相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。