湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初4886号原告：张鹏，男，1986年10月26日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区，委托诉讼代理人：胡汉平，湖北创智律师事务所律师。被告：游金鹏，男，1989年9月15日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：郑学知，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金婉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。第三人：武汉旺家房地产咨询有限公司湖口分公司，住所地武汉东湖新技术开发区流芳街湖口村佳源花都**壹层**。负责人：王亚林，该公司经理。委托诉讼代理人：赵芷珺，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚亿如，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。原告张鹏诉被告游金鹏、第三人武汉旺家房地产咨询有限公司湖口分公司（以下简称：旺家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案，依法由审判员吴边适用简易程序分别于2019年3月6日、2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告张鹏及其委托诉讼代理人胡汉平，被告游金鹏的委托诉讼代理人郑学知，第三人旺家公司的委托诉讼代理人赵芷珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鹏向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告购房款1030000元；2.判决被告向原告支付违约金273000元；3.判决被告承担原告花费的律师代理费30000元及交通费10000元；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年5月15日，原告张鹏与被告游金鹏、第三人旺家公司签订了位于武汉市江夏区流芳街湖口村金谷明珠园5栋3单元202室《武汉市存量房买卖合同》及《武汉市居间服务合同》。根据合同约定，原告张鹏于2018年5月15日向被告游金鹏及第三人旺家公司提供了房屋证件，并于2018年5月21日与第三人旺家公司前往中国工商银行武汉黄浦支行信贷部办理了贷款合同面签手续。2018年7月11日，第三人旺家公司告知银行贷款合同已审批完成，原、被告在第三人旺家公司的陪同下前往武汉东湖新技术开发区政务中心办理了过户手续。2018年8月20日，被告游金鹏与第三人旺家公司前往武汉东湖新技术开发区政务中心办理了银行抵押手续，第三人旺家公司伪造原告张鹏的签字与被告游金鹏办理了房屋交接手续。时至今日，被告游金鹏仅向原告张鹏支付定金50000元和首期房款275000元，1030000元购房款一直不付，原告张鹏多次催促贷款未果，原告张鹏于2018年8月19日前往银行核实贷款发放情况，获知被告游金鹏贷款合同在过户之前已被银行拒绝，根据合同第七条及补充协议第三条第三款约定，被告游金鹏应承担违约责任。综上所述，请求人民法院依法支持原告张鹏的诉讼请求。被告游金鹏辩称：1.被告游金鹏已按合同约定履行了作为买受人的全部义务，包括支付定金、首付款的义务，申请银行商业贷款的义务，办理过户缴纳税费的义务等。2.被告游金鹏按照约定申请贷款、办理房屋抵押手续，贷款后来未发放并不是由被告游金鹏造成，也不是被告游金鹏所期望的结果。3.第三人旺家公司未尽职提供居间服务，在交易过程中隐瞒真实情况，向原、被告提供“贷款已审批通过”的虚假信息，是导致原、被告在贷款审批可能未通过的情况下提前完成房产过户的根本原因。即使剩余房款1030000元未及时发放，但按照合同约定，被告游金鹏并不构成违约，被告游金鹏有权也愿意继续申请商业贷款来支付尾款，这是被告游金鹏的合同权利。因此，被告游金鹏对原告张鹏主张被告游金鹏承担违约金的诉讼请求不予认可，原告张鹏可以依据服务合同向第三人旺家公司主张权利。4.原告张鹏主张的律师代理费及交通费缺乏合同约定，亦未提供付款凭证和发票予以证明，被告游金鹏对此不予认可。综上所述，请求人民法院驳回原告张鹏不合理的诉讼请求，支持被告游金鹏的答辩意见。第三人旺家公司述称：1.原、被告双方签订了合法有效的武汉市存量房买卖合同，被告游金鹏有支付房款或继续申请银行贷款以给付购房款的义务；2.第三人旺家公司为原、被告双方所提供的居间服务已经完成，不包括协助办理银行贷款审批的中介代理服务，仅包括居间服务合同第三条第一点所约定的六项义务。在原、被告双方之间签订合法有效的武汉市存量房买卖合同时第三人的居间服务就已经完成；3.原、被告双方没有与第三人旺家公司签订任何有关代办抵押及过户的合同。被告游金鹏所称的定明勇也不是第三人旺家公司的员工，其行为完全是其个人行为，与第三人旺家公司无关；4.银行贷款审批依据的是买方的资质，审批的结果并不受中介公司的影响和主导；5.银行与被告游金鹏签订了个人购房借款担保合同却不提供贷款，属于商业银行的违约，与第三人旺家公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合双方陈述及本案案情予以综合认定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，本院认定事实如下：2018年5月15日，在第三人旺家公司的居间服务下，原告张鹏（出卖人）与被告游金鹏（买受人）签订《武汉市存量房买卖合同》，约定与本案有关的主要条款为：“第一条、房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋坐落于武汉市江夏区流芳街湖口村金谷明珠园5栋3单元202号，建筑面积为94.96平方米。……第二条、房屋权属情况。（一）该房屋所有权证号为武房权证夏字第**，土地使用权证号为夏国用（商2010）第7816号。……（四）1.该房屋未设定抵押，出卖人承诺该房屋未在任何机构设定抵押，也未以该房屋向他人提供抵押担保。……第三条、出卖人与买受人通过21世纪不动产佳源花都店居间介绍成交。四、成交价格、付款方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1355000元。（二）该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价0元。……（四）买受人向出卖人支付定金50000元。（五）买受人具体付款方式及期限的约定见补充协议。（六）关于贷款的约定。买受人采取商业贷款申办抵押贷款，拟贷款金额为1030000元。出卖人须配合买受人提交申请银行所需全部资料并按照银行规定签署所需法律文书。按揭贷款以银行审批的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给出卖人。若银行贷款审批金额高于拟贷款金额的，则首付款相应减少。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第（2）种方式解决：（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。……第六条、房屋的交付。（一）出卖人应当在收到全部购房款三个工作日内将该房屋交付给买受人。……第七条、违约责任。……（二）逾期付款责任。买受人未按照约定时间付款的，按照下列第（1）种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付房屋总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……（四）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用。……”同日，原告张鹏（甲方）与被告游金鹏（乙方）、第三人旺家公司（丙方）共同签订《补充协议》，与本案有关的主要条款为：“第一条、关于房屋交易具体事宜的约定。1.甲乙双方同意，交易房屋价款及家具、家电、装饰装修、配套设施设备作价两者总计为1355000元，此价格为甲方净得价，不含税。2.具体付款方式及期限。（1）乙方于2018年5月15日向甲方支付购房定金50000元。……（3）乙方于过户当天向甲方支付购房款275000元。……（6）乙方留存10000元作为物业交割保证金，甲乙双方应当在收到全部房款三个工作日内自行办理物业交割手续。该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。（7）剩余房款乙方以贷款方式支付；……4.申请购房贷款：（1）甲乙双方应于签订合同当天共同前往贷款机构办理贷款申请手续。……5.过户：买卖双方约定，当满足下列第（3）条时，甲乙双方共同向房屋登记机构申请办理该房屋的权属转移登记手续：……（3）自乙方贷款申请获得银行（公积金管理中心）批准后15日内；……（5）……买受人应当在领取不动产权证书后7个工作日内办理按揭贷款的抵押登记。……第三条、违约责任。（一）甲乙双方任何乙方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……（三）买受人出现下列情形之一的构成根本违约，出卖人有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：……3.逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过15日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方有权继续收佣，已收取的不予退还。……”同日，原告张鹏、被告游金鹏（乙方）、第三人旺家公司共同签订了《居间服务合同》，对居间服务事宜进行了约定。在上述合同履行期间，被告游金鹏依约向原告张鹏支付了定金50000元、购房款275000元，向第三人旺家公司支付居间服务费26000元。原、被告及第三人旺家公司于2018年5月21日共同前往中国工商银行武汉黄浦支行办理了银行按揭贷款手续，申请贷款金额1030000元。后第三人旺家公司告知原、被告银行按揭贷款已通过审批，可以办理房屋过户手续，故三方于2018年7月11日共同前往房屋管理部门办理了房屋物权变更登记手续，将上述房屋物权变更登记至被告游金鹏名下。2018年8月20日，第三人旺家公司代原告张鹏将上述房屋交付给被告游金鹏，后由被告游金鹏对外出租至今，相关租金由被告游金鹏收取。2018年8月20日，上述房屋在房屋管理部门被办理房屋按揭贷款抵押登记手续，抵押权人为中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行，被担保主债权的数额为1030000元。庭审过程中，被告游金鹏称是第三人旺家公司的工作人员与被告游金鹏的代理人颜雪辉一起去办理的抵押登记手续，不清楚银行是否派人到场办理。第三人旺家公司称，旺家公司是武汉埃菲特房地产经纪有限公司的加盟店，双方签订了协议，由旺家公司负责促成买卖双方签订购房合同，由武汉埃菲特房地产经纪有限公司负责办理后期过户和贷款事宜，办理上述房屋抵押登记手续时武汉埃菲特房地产经纪有限公司的员工定明勇在场，但其现已离职，具体如何办理的抵押登记手续不清楚，按照规定，应当是银行的工作人员或被授权的人员去办抵押登记手续。经当事人查询，被告游金鹏的上述银行按揭贷款未通过中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行的审批。庭审过程中，原、被告及第三人旺家公司均称不清楚为何没有审批通过，经被告游金鹏前往中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行询问，该行称办理抵押登记手续的贷款合同和担保合同并非中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行出具，系第三人旺家公司伪造的公章。后被告游金鹏要求中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行和第三人旺家公司协助办理上述房屋的抵押权解除手续，以便于重新办理银行按揭贷款，但中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行不予配合。本案审理过程中，被告游金鹏向湖北省武汉市江岸区人民法院起诉中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行、旺家公司和武汉埃菲特房地产经纪有限公司，要求撤销上述房屋的抵押登记，该案尚在审理过程中。后经被告游金鹏在网络上通过武汉市市长信箱投诉反映上述问题，武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局回复内容主要如下：“……针对网民反映中介公司不规范经营的问题，我局工作人员立即展开调查，多次约谈旺家公司负责人，负责人表示前期旺家公司按揭专员定某为网民办理银行贷款审批、过户、抵押等代办业务。2018年7月7日网民因收入流水不足等原因，银行贷款审批未通过。后续，定某未将此情况告知网民，并于2018年7月11日通知买卖双方完成过户，并为网民办理了房屋抵押手续。现网民贷款审批未通过，导致网民房屋尾款一直未支付卖方，双方矛盾产生。经我局工作人员核实，旺家公司在提供代办贷款、代办房地产登记等服务时，未向网民说明服务内容、收费标准等情况，也未与网民签订相关合同协议，存在违法违规行为。……”因被告游金鹏至今未向原告张鹏支付剩余购房款1030000元，原告张鹏提起本案诉讼，花费律师代理费30000元。本院认为：原告张鹏、被告游金鹏签订的《武汉市存量房买卖合同》及原告张鹏、被告游金鹏、第三人旺家公司签订的《补充协议》均系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。根据本院查明的情况，被告游金鹏已经取得上述房屋的所有权并实际占有，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使是因第三人旺家公司提供居间服务的问题导致被告游金鹏无法通过重新办理银行按揭贷款向原告张鹏支付剩余购房款1030000元，该情形也并非法定或约定的被告游金鹏免责的事由，根据合同的相对性，被告游金鹏已经违反了《武汉市存量房买卖合同》的约定，对原告张鹏构成了违约，应当向原告张鹏承担违约责任。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定以及《补充协议》第三条“买受人出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金”的约定，本院对原告张鹏要求被告游金鹏支付购房款1030000元并承担违约金271000元（1355000元×20%）的诉讼请求予以支持。原告张鹏因本案诉讼委托律师提供法律服务并花费律师代理费30000元，符合情理，该项损失系因被告游金鹏的违约行为导致，根据《武汉市存量房买卖合同》第七条第（四）项“买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用”的约定，该项费用应当由被告游金鹏承担。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，本院对原告张鹏要求被告游金鹏承担律师代理费30000元的诉讼请求予以支持。关于原告张鹏主张的交通费10000元，其证据不足以证明该费用系因本案纠纷产生，且该项主张没有法律依据，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告游金鹏于本判决生效之日起十日内向原告张鹏支付购房款1030000元；二、被告游金鹏于本判决生效之日起十日内向原告张鹏支付违约金271000元；三、被告游金鹏于本判决生效之日起十日内向原告张鹏支付律师代理费30000元；四、驳回原告张鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8435元，由被告游金鹏负担（此款原告张鹏已预交，被告游金鹏于本判决生效之日起十日内支付给原告张鹏）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴边二〇一九年十一月二十八日法官助理孟涛书记员白羽舒