广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1623号 上诉人（原审被告）：韦善浪，男，1974年10月15日出生，汉族，住广西贵港市港**。 被上诉人（原审原告）：贵港市翰园房地产经纪有限公司，住所地贵港市港**布山大道普罗旺斯**商铺。 法定代表人：韦存，总经理。 委托诉讼代理人：欧凤章，广西君望律师事务所律师。 上诉人韦善浪因与被上诉人贵港市翰园房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院作出（2019）桂0802民初1729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理完毕。 韦善浪上诉请求：1、撤销贵港市港北区人民法院(2019)桂0802民初1729号民事判决第一项、第二项和第三项，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案一审案件受理费和二审案件受理费全部由被上诉人承担。上诉事实与理由：一审认定2018年4月21日韦存通过微信转给被告的20000元是限时销售保证金，是错误的。韦存在另案起诉时明确确认该笔款是购房定金（该案韦存已撤诉）。上诉人并没有收到过被上诉人本案所指的限时销售保证金。双方签订的独家代理委托销售协议书被上诉人没有实际履行，其法定代表人也在签署该协议书之后多次表示房屋价格太高了等原因不帮卖了，一审判决上诉人退还20000元保证金无事实依据。另外双方签订的《独家代理委托销售协议书》，是被上诉人提供的格式文书，被上诉人并没有尽到提示上诉人注意对其不利的相应条款的提示义务，因此双方就违约金、律师费、诉讼费等费用负担的约定，按法律中处理格式条款的方式来处理，应该认定无效。在签署该协议书时，双方均知道该涉案房产并不是登记在上诉人的名下，若卖得出去也必须待过户过来之后才能办理转让手续。也就是说签署该协议书时上诉人是无权处分的，该协议书属于效力待定。上述协议是一份委托协议书或者委托合同，作为委托人的上诉人可以单方解除或终止委托，这是法律赋给上诉人的法律权利，一审判决定性为居间合同纠纷，适用法律错误，请依法纠错。另外，违约金10000元的判决明显过高。律师费4000元诉讼请求是当庭提出的。一审法院并没有给予上诉人法定的答辩期，而直接开庭处理剥夺了上诉人的诉讼权利，程序违法。 贵港市翰园房地产经纪有限公司辩称：双方签订协议后，被上诉人的法定代表人按照约定支付了2万元的限时销售保证金，上诉人在另案的答辩意见里也承认了该事实，而上诉人在被上诉人独家委托销售的期限内，擅自将涉案房产委托其他机构销售出去，违反了双方的约定，应该返还收取的保证金并承担违约责任。一审判决正确，请求二审法院维持一审判决。 翰园公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还限时销售保证金20000元；2、判令被告向原告支付违约金14400元（违约金计算：约定房产售价480000元×3%=14400元）；3、本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求为：被告向原告支付因本案支出的律师费4000元。 一审法院经审理认定事实如下：2018年4月21日，原告翰园公司（乙方）与被告韦善浪（委托方）签订一份《独家代理委托销售协议书》，约定：1、韦善浪委托翰园公司出售位于广西贵港市港北区和平路188号院广汇东湖城17栋1606房，以48万元的价格独家委托给翰园公司代理出售，该价格经房屋产权人、房屋共有人及家庭所有成员认可，翰园公司可视市场情况高于该价格销售；2、独家代理委托期：从2018年4月21日起至2018年8月21日止；3、在签订本协议之日翰园公司向韦善浪交付限时销售保证金20000元；4、若本协议期满翰园公司未能成功售出该房产，本协议自行解除不再生效，上述销售保证金全部归韦善浪所有；5、如韦善浪在独家代理委托期内另行委托其他机构代理出售该房产的或途中私下和他人交易或违约不出售该房房产的，视为违约，须按上述第一条约定售价的3%作为咨询及居间服务费向翰园公司支付违约金；6、若韦善浪未能遵守协议内容，愿与翰园公司友好协商，协商不成的，可到本协议签订地人民法院提起诉讼，律师费、诉讼费等费用由韦善浪支付。 签订《独家代理委托销售协议书》后，翰园公司的法定代表人韦存于2018年4月21日向韦善浪支付限时销售保证金20000元。 另查明，涉案的房屋登记在案外人陈显建名下，系被告韦善浪向案外人陈显建购买居住，至今未办理房屋过户登记手续。 2018年7月8日，被告韦善浪另行委托贵港市福居房地产经纪有限公司以陈显建的名义将涉案房屋出售给案外人吴援、戈彩缤，并于2018年8月7日办理了房屋过户登记手续。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告韦善浪与原告翰园公司签订的《独家代理委托销售协议书》属于媒介服务性质，双方构成居间合同关系。本案中，被告韦善浪收取原告翰园公司的限时销售保证金20000元，被告于独家代理委托期限内将房屋私自另行出售他人，构成违约，应向原告返还限时销售保证金20000元，因此，原告的该项诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于违约金，《独家代理委托销售协议书》约定“如委托方在独家代理委托期内另行委托其他机构代理出售该房产的或途中私下和他人交易或违约不出售该房房产的，视为违约，须按上述第一条约定售价的3%作为咨询及居间服务费向翰园公司支付违约金。”本案中，被告韦善浪在独家代理委托期限内将房屋另行出售给他人，系被告韦善浪违约，按照合同约定违约方应当向翰园公司支付房屋委托交易价格的3%作为违约金。然而被告韦善浪虽有违约行为，但该违约行为并没有造成原告的重大损失，因此，原告翰园公司主张被告韦善浪支付违约金14400元过高，予以调整，支持被告韦善浪向原告翰园公司支付违约金10000元，超出部分，不予支持。关于律师费，合同约定因诉讼引起律师费、诉讼费等费用由韦善浪支付，根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》收费标准及本院认定的数额，支持被告向原告支付律师费1500元，超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条的规定，判决：一、被告韦善浪向原告贵港市翰园房地产经纪有限公司返还限时销售保证金20000元；二、被告韦善浪向原告贵港市翰园房地产经纪有限公司支付违约金10000元；三、被告韦善浪向原告贵港市翰园房地产经纪有限公司支付律师费1500元；四、驳回原告贵港市翰园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费660元，减半收取计330元，由被告韦善浪负担275元，原告贵港市翰园房地产经纪有限公司负担55元。 本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人双方签订独家代理委托销售协议后，上诉人收取了被上诉人经由其法定代表人支付的20000元限时销售保证金，有被上诉人提供的《独家代理委托销售协议书》及双方的微信聊天记录等证据予以证实，上诉人在另案的答辩意见中也予以承认，本院对上述事实予以确认。上诉人主张没有收到被上诉人支付的20000元限时销售保证金，与事实不符，本院不予采信。经双方自愿签订《独家代理委托销售协议书》，是双方的真实意思表示，协议的内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，双方应该依照协议予以履行，但上诉人违反约定，在独家代理委托期内，另行委托其他机构代理出售涉案房产，属于违约行为，应该承担违约责任并依照约定承担因诉讼而产生的律师费等费用。一审法院结合本案的实际情况，酌情认定违约金及律师费的数额，并无不妥，本院予以支持。上诉人主张是被上诉人先提出不代为销售涉案房产后，其才另行转卖的，不应该承担被上诉人的损失，但上诉人至今未能提供确实的证据证实其主张，本院对上诉人的上述主张依法不予采信。另外，上诉人主张被上诉人在一审中提起律师费4000元的诉讼请求是当庭提出，一审法院没有给予上诉人法定的答辩期，而直接开庭处理，剥夺了上诉人的诉讼权利，程序违法。但经本院核实，在一审庭审中，经一审法院询问，上诉人自愿放弃了答辩期，故此，上诉人的上述主张与事实不符，本院依法不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费588元，由上诉人韦善浪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李志廉 审 判 员 李业佳 审 判 员 陈品泉 二〇一九年十一月十三日 法官助理 陈毅清 书 记 员 梁明燕