江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9206号上诉人（原审被告）：苏州搜典网络科技有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区娄葑镇东旺路45号138。法定代表人：卢佳秋，执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：苏州市姑苏区双塔街道联青村（居）民委员会，住所地江苏省苏州市姑苏区金秋路39号。负责人：计玉明，主任。委托诉讼代理人：吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷强强，江苏智择律师事务所实习律师。上诉人苏州搜典网络科技有限公司（以下简称搜典公司）因与被上诉人苏州市姑苏区双塔街道联青村（居）民委员会（以下简称联青居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508民初7614号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人搜典公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.联青居委会承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足。搜典公司承租案涉房屋后，对案涉房屋进行了装饰装修、购买办公用品及家具，共出资高达240万余元，部分装饰装修依附于房屋，不能拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，本案中应当抵扣案涉房屋现有装饰装修残值。被上诉人联青居委会辩称，一审判决认定事实清楚，判决公正合理，请求维持原判。原审原告联青居委会向一审法院起诉请求：1.判令联青居委会与搜典公司签订的《创智赢家入驻合同》于起诉之日解除；2.判令搜典公司立即将苏州市姑苏区东环路657号1幢创智赢家的601室、603室-613室的12套房屋腾空并返还给联青居委会；3.判令搜典公司向联青居委会支付拖欠的房屋租金及房屋占用使用费暂计617949.1元（按56529.94元/月为标准，自2017年12月起，计算至搜典公司实际返还房屋之日止，暂计算至2018年10月31日为617949.1元）；4.判令搜典公司向联青居委会支付逾期付款滞纳金94816.41元（以109179.64元为本金，从2017年10月16日起算；以169589.82元为本金，从2018年1月15日起算；以169589.82元为本金，从2018年4月16日起算；以169589.82元为本金，从2018年7月16日起算；以上均按年利率24%计算至搜典公司实际付款之日止，现均暂计算至2018年10月31日共计94816.41元）5.判令搜典公司向联青居委会支付违约金169589.82元；6.本案案件受理费由搜典公司承担。一审法院认定事实：苏州市姑苏区东环路657号1幢601室、603室、604室、605室、606室、607室、608室、609室、610室、611室、612室、613室房屋系联青居委会所有，规划用途为非居住。2017年3月22日，联青居委会（甲方）、搜典公司（乙方）签订《创智赢家入驻合同》一份，约定就乙方入驻创智赢家，使用甲方相关物业及企业孵化服务事宜，订立本合同。合同约定搜典公司承租联青居委会所有的上述房屋用于办公用途，租赁建筑面积合计1487.63平方米（含公摊面积），租期为36个月，自2017年5月1日起至2020年4月30日止。合同第二条约定：房屋租赁费及付款方式。1.本合同约定的房屋租赁费，不包括乙方在入驻期间所发生的物业费、水、电、通信、网络等费用。2.甲、乙双方约定，2017年5月1日至2020年4月30日的房屋租赁费按甲方提供物业建筑面积（含公摊面积）每平方米每月38元计算，月租金为56529.94元，甲方收到租金后应向乙方开具普通发票。3.本合同约定双方实行先付费后使用的原则，房屋租赁费按季支付，乙方应提前15日支付下一期房屋租赁费。首期房屋租赁费及保证金于本合同签订后5日内支付。否则所签合同自动作废。合同第三条约定：保证金及其他约定。1.甲、乙双方约定，签订本合同后，乙方应向甲方支付入驻保证金，保证金为56529.94元。2.保证金不计利息。合同期满，甲方收取的入驻保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分应在7日内退还乙方。合同第五条约定：2.乙方的义务。（1）按本合同约定及时支付房屋租赁费及相关费用。若乙方不能按期支付的，乙方应按拖欠金额的1%/日支付滞纳金。合同第六条约定：合同的变更、解除或终止。2.甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按3个月房屋租赁费金额支付违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（3）乙方拖欠房屋租赁费用超过1个月。合同签订后，联青居委会将租赁房屋全部交付给搜典公司使用。搜典公司于2018年4月12日前共向联青居委会支付保证金56529.94元及租金399589.82元，搜典公司拖欠的租金已超过一个月。2018年9月12日，联青居委会委托江苏智择律师事务所向搜典公司发送律师函，要求搜典公司于收函之日起七日内立即向联青居委会支付拖欠的租金617949.1元、逾期付款滞纳金，结清物业费、水电费等各项费用。如搜典公司未能按要求履行，联青居委会将按约行使合同解除权，并通过法律途径向其主张相关合同权益。搜典公司于2018年9月14日收函后仍未支付欠付的租金，联青居委会遂提起本案诉讼。一审法院认为，双方签订的《创智赢家入驻合同》实际系房屋租赁合同，该合同依法成立有效，双方均应按约履行。至联青居委会提起本案诉讼时，搜典公司已经欠付租金多个月，联青居委会因此要求解除合同符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。合同应自搜典公司收到一审法院送达的起诉状副本时解除，即于2019年1月8日解除。合同解除后，搜典公司应将租赁房屋全部腾空并返还给联青居委会。对于2017年5月1日至2019年1月8期间的租金共计1145187.17元，搜典公司已支付399589.82元，其还应向联青居委会支付剩余租金745597.35元。对于搜典公司逾期支付租金的违约金，联青居委会主张按照年利率24%的标准计算，搜典公司主张该标准过高、要求调整，一审法院酌情认定该违约金按照年利率11.7%的标准计算。结合联青居委会的主张，对于2018年1月31日前的租金109179.64元（56529.94元/月×9个月-已付租金399589.82元）的逾期付款违约金，自2017年10月16日起计算；2018年2月1日至2018年4月30日期间的租金169589.82元的逾期付款违约金，从2018年1月16日起算；2018年5月1日至2018年7月31日期间的租金169589.82元的逾期付款违约金，从2018年4月16日起算；2018年8月1日至2018年10月31日期间的租金169589.82元的逾期付款违约金，从2018年7月16日开始起算；2018年11月1日至2019年1月8日期间的租金127648.25元的逾期付款违约金，从2018年10月16日开始起算；以上逾期付款违约金均按年利率11.7%计算至搜典公司实际付款之日止。对于2019年1月9日至搜典公司将涉案租赁房屋返还给联青居委会之日止的房屋占有使用费，联青居委会主张参照合同约定的租金标准56529.94元/月计算并无不当，一审法院予以支持。对于联青居委会要求搜典公司支付违约金169589.82元的请求，一审法院认为，依照合同第六条约定，违反合同的一方，应向另一方按3个月房屋租赁费金额支付违约金。由于搜典公司拖欠租金已构成违约，其应当承担相应的违约责任。虑及联青居委会后期重新招租可能出现空置期产生空置损失，联青居委会要求搜典公司支付三个月租金即169589.82元作为违约金的请求合理，一审法院予以支持。对于搜典公司支付给联青居委会的保证金56529.94元，因联青居委会同意在本案中予以抵扣，一审法院将该保证金抵扣违约金后，搜典公司还应向联青居委会支付违约金113059.88元。对于搜典公司要求将其涉案房屋内的装饰装修残值抵扣其在本案中的支付义务的请求，一审法院认为，合同解除系因搜典公司违约导致，且在联青居委会不同意利用的情况下，搜典公司要求联青居委会赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，一审法院判决：一、苏州市姑苏区双塔街道联青村（居）民委员会与苏州搜典网络科技有限公司签订的《创智赢家入驻合同》于2019年1月8日解除。二、苏州搜典网络科技有限公司于判决生效之日起30日内将苏州市姑苏区东环路657号1幢601室、603室、604室、605室、606室、607室、608室、609室、610室、611室、612室、613室房屋返还给苏州市姑苏区双塔街道联青村（居）民委员会。三、苏州搜典网络科技有限公司于判决生效之日起10日内向苏州市姑苏区双塔街道联青村（居）民委员会支付租金745597.35元及相应的逾期付款违约金（以109179.64元为本金，自2017年10月16日起计算；以169589.82元为本金，自2018年1月16日起算；以169589.82元为本金，自2018年4月16日起算；以169589.82元为本金，自2018年7月16日起算；以127648.25元为本金，自2018年10月16日起算；以上逾期付款违约金均按年利率11.7%计算至苏州搜典网络科技有限公司实际付款之日止）。四、苏州搜典网络科技有限公司于判决生效之日起10日内向苏州市姑苏区双塔街道联青村（居）民委员会支付房屋占有使用费（自2019年1月9日起计算至苏州搜典网络科技有限公司将判决第二项的涉案租赁房屋返还给苏州市姑苏区双塔街道联青村（居）民委员会之日止，按照56529.94元/月的标准计算）。五、苏州搜典网络科技有限公司于判决生效之日起10日内向苏州市姑苏区双塔街道联青村（居）民委员会支付违约金113059.88元。案件受理费13749元，减半收取6875元，财产保全费5000元，两项合计11875元，由苏州搜典网络科技有限公司负担。二审中，联青居委会提交房屋返还验收交接单一份，用于证明2019年5月31日双方就租赁房屋进行了返还交接，但搜典公司并未履行租金、违约金、占有使用费等付款义务。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，联青居委会与搜典公司签订的《创智赢家入驻合同》合法有效，双方均应按约履行。因搜典公司长期拖欠租金，联青居委会要求解除合同，合法有据，应予支持。关于搜典公司主张在本案中抵扣房屋装饰装修残值的上诉意见，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，因搜典公司违约导致合同解除，搜典公司无权要求联青居委会赔偿装修装修残值损失，联青居委会也未表示同意利用装饰装修，故搜典公司要求在本案中抵扣装饰装修残值，本院不予支持。综上，搜典公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13750元，由上诉人苏州搜典网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇一九年十一月二十日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。