江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9115号上诉人（原审原告）：苏州惠邦国际货运代理有限公司。委托诉讼代理人：张梦娜，江苏孙吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建党，江苏孙吴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山易快随特机电设备有限公司。委托诉讼代理人：朱金宝，上海市华亭律师事务所律师。上诉人苏州惠邦国际货运代理有限公司（以下简称惠邦公司）因与被上诉人昆山易快随特机电设备有限公司（以下简称易快随特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初8947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠邦公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持惠邦公司全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由易快随特公司负担。事实和理由：惠邦公司、易快随特公司在合同中约定由易快随特公司最晚于2018年12月31日交房。易快随特公司因第三人原因未按约定交房，不属于不可抗力，不能据此免责，易快随特公司构成违约，应当承担违约责任。惠邦公司作为受害方因无法使用房屋造成很大经济损失，有权要求易快随特公司支付违约金100万元。易快随特公司辩称，对返还100万及利息无异议，但惠邦公司要求易快随特公司支付违约金100万缺乏事实依据。惠邦公司向一审法院起诉请求：1.解除惠邦公司、易快随特公司之间的房屋租赁合同，并要求易快随特公司向惠邦公司返还已支付的预付租金100万元及利息(自起诉之日起以100万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际返还之日止)；2.易快随特公司赔偿惠邦公司违约金100万元；3.本案诉讼费由易快随特公司承担。一审法院认定事实：2018年2月6日，惠邦公司（乙方）与易快随特公司（甲方）签订租赁合同，约定：“甲方出租给乙方的房屋座落在江苏省昆山市千灯镇石浦淞南东路299号，土地使用权面积为19998平方米，房屋建筑面积为12358.43平方米。租期自2018年8月31日起至2030年11月30日止，租赁期十二年，其中包含免租期三个月(2018年8月31日-2018年11月30日)，由于出租房屋目前原承租人尚未腾让搬出，故本合同准确的租赁开始日期以原承租人搬出为准，最晚12月31日交房。甲、乙双方确定，出租房屋面积12358.43平方米为整体出租，每年租金为人民币肆佰肆拾万元整，乙方预付甲方100万元作为租金预付款，本租赁合同前三年的租金不变，自第4年起每3年递增率为5%。甲、乙双方签订合同后，乙方已经向甲方支付租金预付款人民币壹佰万元，甲方开具收据，同时合同生效。甲方交付出租房屋给乙方使用后，乙方支付的预付款转为房租，剩余季度租金肆拾柒万元在交房前一周内支付，签订合同后，甲方不得出租给第三方，如违约甲方赔偿乙方壹佰万元，并退还壹佰万预付款；乙方不得提出退租，如违约甲方不退还乙方支付的预付款壹佰万元。”合同由易快随特公司方的夏训与惠邦公司签订，并加盖了易快随特公司的印章。2018年2月2日，惠邦公司支付100万元至易快随特公司法定代表人何女军的账户，易快随特公司方的夏训出具收条载明：“今收到贾海波淞南路299号厂房定金壹佰万元整，付款于何女军农行账上”，并加盖易快随特公司印章。一审另查明，易快随特公司与涉案房屋前承租人昆山阿南装饰工程有限公司（以下简称阿南公司）尚有房屋租赁合同纠纷，易快随特公司于2017年7月13日起诉前承租人阿南公司要求：阿南公司立即支付欠付房屋租金134万元（租金自2016年10月15日起暂计至2017年9月，应计至实际搬出时止，按照合同约定租金标准计算）；阿南公司立即支付违约金24万元；确认易快随特公司与阿南公司之间的房屋租赁合同解除，并判令阿南公司立即迁出涉案房屋。经一审法院（2017）苏0583民初12862号民事判决书判决：易快随特公司与阿南公司之间就江苏省昆山市千灯镇淞南东路299号房屋签订的房屋租赁合同于2017年5月14日解除；阿南公司于判决生效之日起三十日内迁出江苏省昆山市千灯镇淞南东路299号房屋；阿南公司支付易快随特公司2016年4月15日至2017年5月14日期间的租金342000元、房屋占有使用费（自2017年5月15日起至实际迁出上述房屋之日止，按照200000元/月计算）及违约金240000元。前承租人阿南公司不服提起上诉，经苏州市中级人民法院（2018）苏05民终1119号民事判决书驳回上诉维持原判。阿南公司并未按照判决书判决内容搬离涉案房屋，易快随特公司申请强制执行，截至本案庭审时，尚未执行完毕。以上事实，由租赁合同、转账凭证、收据、（2017）苏0583民初12862号民事判决书、（2018）苏05民终1119号民事判决书以及当事人的庭审陈述为证。一审法院认为，惠邦公司、易快随特公司之间订立的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。当事人协商一致，可以解除合同。现惠邦公司要求解除合同，易快随特公司同意解除合同，因此一审法院确认，惠邦公司、易快随特公司之间的房屋租赁合同解除。惠邦公司要求易快随特公司退还预付租金100万元及利息(以100万元为基数，自起诉之日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算)，易快随特公司对于该项诉讼请求予以认可，故一审法院予以确认。惠邦公司、易快随特公司在签订房屋租赁合同时，惠邦公司对于涉案房屋尚由案外人占有使用的情况很清楚，双方签订的合同也注明“由于出租房屋目前原承租人尚未腾让搬出，故本合同准确的租赁开始日期以原承租人搬出为准”，涉案房屋的执行案件情况并非易快随特公司可控制范围，未能及时交付房屋并非易快随特公司恶意违约，惠邦公司要求易快随特公司支付违约金100万元，依据是合同约定的：“双方签订合同后，乙方已经向甲方支付租金预付款人民币壹佰万元，甲方开具收据，同时合同生效。甲方交付出租房屋给乙方使用后，乙方支付的预付款转为房租，剩余季度租金肆拾柒万元在交房前一周内支付，签订合同后，甲方不得出租给第三方，如违约甲方赔偿乙方壹佰万元，并退还壹佰万预付款；乙方不得提出退租，如违约甲方不退还乙方支付的预付款壹佰万元。”但事实上，易快随特公司并未将涉案房屋出租给第三方，违约条件并未成就，故惠邦公司主张易快随特公司支付违约金100万元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条的规定，一审法院判决：一、苏州惠邦国际货运代理有限公司与昆山易快随特机电设备有限公司2018年2月6日就江苏省昆山市千灯镇石浦淞南东路299号签订的房屋租赁合同解除。二、昆山易快随特机电设备有限公司于判决生效之日起十日内返还苏州惠邦国际货运代理有限公司预付款1000000元及利息(以1000000元为基数，自2019年4月18日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算)。三、驳回苏州惠邦国际货运代理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取6900元，由苏州惠邦国际货运代理有限公司负担3450元，昆山易快随特机电设备有限公司负担3450元。二审中，当事人未提交新证据。二审中，惠邦公司明确其一审诉请第二项即赔偿违约金100万的依据是诉争房屋租赁合同第三条第四项、第七条第四项，另合同法第六十一条规定违约责任条款不明确可以协议补充，如无法补充，可以按照或参照合同有关违约责任条款确定。二审另查明，诉争房屋租赁合同第三条第四项约定，“……签订合同后，甲方不得出租给第三方，如违约甲方赔偿乙方壹佰万元，并退还壹佰万预付款”；第七条第四项约定，“……如租赁期间甲方单方面要求解除合同，甲方按年租金总额的50%向乙方支付违约金”。上述事实，有房屋租赁合同、当事人陈述及本院调查笔录在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，惠邦公司、易快随特公司于2018年2月6日签订房屋租赁合同，由惠邦公司向易快随特公司承租诉争厂房，上述租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应认定合法、有效，双方均应恪守。惠邦公司因易快随特公司未按约定交房产生纠纷，诉至法院。诉争房屋租赁合同第二条约定，由于出租房屋目前原承租人尚未腾让搬出，故本合同准确的租赁开始日期以原承租人搬出为准，最晚12月31日交房。易快随特公司因原承租人原因未在上述合同约定的最晚期限前向惠邦公司交房，构成违约，应当承担违约责任。惠邦公司主张易快随特公司依据诉争房屋租赁合同第三条第四项、第七条第四项约定赔偿违约金，但本案并非上述合同约定的违约情形，惠邦公司主张按照上述合同约定由易快随特公司赔偿违约金，与合同约定不符，本院不予支持。惠邦公司要求参照上述合同约定确定易快随特公司的违约金数额，无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。惠邦公司如有损失，可另行主张。综上，上诉人惠邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人苏州惠邦国际货运代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一九年十一月十一日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。