湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1122民初2084号原告：唐寿财，男，1971年5月20日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，现住湖南省东安县。委托诉讼代理人(特别授权)：蒋林政，湖南宗元律师事务所律师。被告：永州市鑫睿置业有限责任公司，住所地湖南省永州市东安县白牙市镇东安大道（紫瑞华庭）****。法定代表人：夏龙新，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：周雄燕，该公司法律顾问。原告唐寿财与被告永州市鑫睿置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐寿财的委托诉讼代理人蒋林政、被告永州市鑫睿置业有限责任公司的委托诉讼代理人周雄燕到庭参加诉讼，原告唐寿财、被告永州市鑫睿置业有限责任公司法定代表人因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐寿财向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将原告所购买的紫瑞华庭中央公馆三单元1008号商品房的房地产权属登记需要提交的资料报东安县不动产权登记机关备案，办理好原告所购房屋的不动产权证书；2.判令被告向原告暂支付违约金82,991元的二分之一即41,495.5元（逾期交房违约金暂自2016年1月1日计算到2017年7月11日止为307,492×0.0004×556=68,386元；逾期办证暂计算至2019年7月12日止，以原告购房款总额307,492元为基数，依照中国人民银行同期计收逾期贷款年利率标准为基础计算，即307,492×4.75%÷12×12=14,605元；逾期办证违约金计算到被告办理好不动产权证为止，原告保留追究另二分之一违约金41,495.5元的诉讼权利）；3.判令本案诉讼费用等相关费用由被告承担。事实与理由：2014年1月29日，原告与被告签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》，原告购买了紫瑞华庭中央公馆三单元1008号商品房，总金额307,492元，付款方式为按揭付款。合同第五条：1、出卖人在2015年12月31日前竣工验收合格并符合合同所注明交房标准的商品房交付给买受人…。合同第六条：产权登记，出卖人应当在交房给买受人之日起360日内，办理好房屋所有权证书，办理房产证与国土证的全部税费由买受人承担。合同第七条违约责任二、（2）约定了出卖人逾期交房的违约责任是从合同第五条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约责任。合同第九条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同约定的2015年12月31日交房期限已过，原告多次催促被告交房，但一直不履行交房义务，因原告要装修入住，原告无奈2017年7月11日找被告工作人员拿了钥匙进行装修。原告依约付清了全部购房款，并应被告要求缴纳了契税维修基金等相关税费，已履行了相关义务，从原告拿钥匙之日起360日过后，被告一直没有将办理房地产权属登记需要提交的资料报东安县不动产权登记机关备案，办理好不动产权证书。为了拿到属于自己的不动产权证，包括原告在内的众多业主通过紫瑞华庭的业主委员会和业主代表为此多次向被告交涉，并向政府相关主管部门请求责令被告立即履行办理好不动产权证的义务并承担违约赔偿责任。时至起诉日，应由开发商办理房屋总证所需要提交的材料还均没有向不动产登记机关提供，原告不动产权分证更是无从谈起。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。原告唐寿财为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期间内提供了以下证据：1.原告身份证（复印件），拟证明原告是适格的诉讼主体；2.紫瑞华庭商品房买卖合同（复印件），拟证明①原、被告双方签订了此买卖合同；②此合同的非填写项均为被告单方拟定格式条款；③合同约定了被告交房时间、逾期交房的违约责任及计算方法；④合同约定了办理房屋所有权证书的义务、具体时间以及违约应承担全部责任；⑤被告超出合同约定的交房时间和办证时间，已构成交房与办证双重违约；3.收据与农业银行个人明细对账单（复印件），拟证明原告的住房按揭贷款流程完成，已依约全额支付了所购房屋的房款，并正常还款；4.原告房屋的契税完税证明（复印件），拟证明原告已全额缴纳了所购房屋的契税款项；5.物业专项维修基金专用收据（复印件），拟证明原告已全额缴纳了所购房屋的公共维修基金款项；6.东安县自来水公司发票联（复印件），拟证明原告2018年7月份入住。被告永州市鑫睿置业有限责任公司辩称，1.关于不动产登记所有权证，被告目前正在积极办理中；2.至于违约金的问题，合同中未书面约定逾期办证违约金的计算方法，只约定了逾期交房的违约金计算方法，故逾期办证不存在承担违约金；3.被告房屋符合交房条件的时间是2014年10月10日，原告5年后才起诉，已超过了诉讼时效。综上所述，根据《合同法》“违约金与损失应当一致，违约金过高或过少，可以请求人民法院增加或减少”的规定，敬请法院依法判处。被告永州市鑫睿置业有限责任公司在本院指定的举证期间内未提供证据。本案经庭审举证、质证、辩证，现对原、被告提供的证据认证如下：被告对原告提供的1、2、3、4、5号证据无异议。经本院审查，原告提供的这几份证据客观真实、来源合法，且与本案具有关联，故予以采信。被告对原告提供的6号证据的证明目的有异议，认为收取水费的发票不能证明收房时间，本院认为被告异议成立，故对该份证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月29日，原告唐寿财与被告永州市鑫睿置业有限责任公司签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的位于东安县东安大道北侧、检察院东侧的紫瑞华庭中央公馆三单元1008号的商品房，总金额为307,492元，付款方式为银行按揭付款。合同签订后，原告按照约定付清了购房款项，并分别于2014年2月8日、2014年3月25日向有关部门缴纳了房屋买卖契税和房屋专项维修基金。被告于2017年7月11日向原告实际交付了房屋。原、被告签订的合同第五条约定：“出卖人在2015年12月31日前将竣工验收合格并符合合同所注明交房标准的商品房屋交付给买受人，……。”合同第六条约定：“产权登记，出卖人应当在交房给买受人之日起360日内，办理好房屋所有权证书，办理房产证与国土证的全部税费由买受人承担”。合同第九条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”合同第七条第二项约定：“出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理(不作累加):(1)逾期不超过30日，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的四‰向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之四的违约金。”被告交付房屋后，一直未赔偿原告逾期交房违约金，也未给原告办理好房屋所有权证书，现原告认为被告的行为违反了合同的约定，遂起诉来院，请求法院依法处理。本院认为，原、被告双方签订的《紫瑞华庭商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面实际的履行各自义务。原告已经依约履行了付款义务，被告也应当在按照合同约定的交房时间2015年12月31日前，且在交房给原告之日起360日内，办理好房屋所有权证书，但被告于2017年7月11日才实际交房，且至今仍未办理好房屋所有权证，故被告存在逾期交房和逾期办证的违约行为。关于本案原告的诉请是否超过诉讼时效的问题。本院认为本案中被告迟延办证的违约行为持续存在，原告诉请被告限期办证具有物权属性，故该诉请不适用诉讼时效规定；但原告诉请逾期交房违约金和逾期办证违约金是债权性质的义务，该请求权应当适用诉讼时效。合同约定的交房时间是2015年12月31日前，被告于2017年7月11日实际交房给原告，其请求逾期交房违约金的诉讼时效亦应自此时开始计算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”民法总则于2017年10月1日起施行，故原告诉请按3年的诉讼时效请求逾期交房违约金于法有据，应予支持，被告提出的超过诉讼时效的抗辩不予支持。被告于2017年7月11日向原告实际交付了房屋。按照双方约定，被告应当在交房之日起360日内，即2018年7月6日前办理好房屋不动产所有权证，其请求逾期办证违约金的诉讼期限亦应自此时开始计算，按三年诉讼期间计算，原告诉请逾期办证违约金明显未超过诉讼时效。关于逾期交房违约金的确定。按照合同约定被告应按日自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向原告支付己交付房价款万分之四的违约金，但被告提出合同约定的违约金过高，请求适当予以减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因本案原告未提供证据证实因被告逾期交房造成的实际损失，因此，在遵循合同自由原则的前提下，同时兼顾违约金的“惩罚和补偿”双重性，根据合同的性质和目的，以维护民法的公平原则出发，本案双方约定的每日万分之四的违约金过高，明显大于原告实际损失，故被告的逾期交房违约金应调整为每日按已交房款的万分之一计算，即17,096.56元（307,492元×0.0001×556天=17,096.56元）。关于逾期办证违约金数额的确定。本案中双方签订的合同并未约定具体违约金数额及计算方式，结合本案实际情况，原告已实际接收房屋，且原告未提供证据证明逾期办证造成的实际损失，根据损失赔偿额应与违约所造成损失相当原则及结合被告的违约程度等，本院酌情确定由被告支付原告逾期办证违约金5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告永州市鑫睿置业有限责任公司在本判决生效之日起六十日内将原告唐寿财购买被告开发建设的紫瑞华庭中央公馆三单元1008号商品房办理权属登记的资料报送产权登记机关备案，办理好原告唐寿财所购房屋的不动产所有权证书；二、被告永州市鑫睿置业有限责任公司向原告唐寿财支付逾期交房违约金17,096.56元；三、被告永州市鑫睿置业有限责任公司向原告唐寿财支付逾期办证违约金5000元；三、驳回原告唐寿财的其他诉讼请求。上述款项限在本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838元，减半收取计419元，由被告永州市鑫睿置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  李洪涛二〇一九年十一月二十六日书记员  唐艳芳附件：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条迟延履行被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。