湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初16259号原告：长沙邦大物业管理有限公司，住湖南省长沙市芙蓉区黄兴中路**乐和城**。法定代表人：李良运，董事长。委托诉讼代理人：胡蓉花，女，1983年12月25日出生，汉族，系原告公司员工。被告：张建湘，男，1974年12月31日出生，汉族，住长沙市岳麓区，住长沙市岳麓区div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告长沙邦大物业管理有限公司与被告张建湘物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，对本案公开开庭进行了审理。原告长沙邦大物业管理有限公司的委托诉讼代理人胡蓉花、被告张建湘到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告长沙邦大物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计1544元，其中物业服务费722元，违约金722元；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年12月25日，原告和航发锦绣家园小区业主委员会签订物业管理服务合同，从2017年1月1日正式在航发锦绣家园小区从事物业管理服务，原告严格依约履行了义务，但被告自2017年1月至2017年11月拒不缴纳物业服务费等费用，经原告多次催缴均无结果。现根据相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原告认为，只收费不服务是不存在的，大部分都是缴费的，不缴费的只有个别；我们是跟各个部门都协商了，不是擅自撤离，有签收表的；收费标准，我们是按合同收费；考核是甲方考核我们，只能问甲方；水费我们是交到自来水公司的。被告张建湘辩称：1.物业无任何理由擅自提前撤离了，给我们造成影响。2.物业服务不达标，只收费不服务。3.收费标准没有公示，收费不合规。4.试用3个月，业委会的考核表没有提交，我们可以认为是不达标的。不达标的话业主有权降低物业服务费。5.我不是不交物业费我是要求缓交和少交。6.对原告能提供标准服务质疑，因为员工人数少了。7.原告服务不到位，热天停水1个星期。8.小区公共区域收入原告没有公开。本院经审理认定事实如下：2016年12月25日,航发锦绣家园小区业主委员会(甲方)与原告长沙邦大物业管理有限公司（乙方）签订了《航发锦绣家园物业管理服务合同》，由原告对长沙市岳麓区麓景路528号航发锦绣家园小区提供物业管理服务，向该小区业主及物业使用人收取物业管理费。合同第三条约定：物业服务合同约定服务期限为3年，自2017年1月1日至2019年12月31日止。第十四条、物业服务费计算和缴费时间：本小区物业公共物业管理服务收费实行包干制，按照物业服务费用开支范围支出，盈亏均由乙方负责；“锦绣家园小区”的物业服务费，由乙方按产权面积向“锦绣家园小区”业主及物业使用人或相关受益人收取。物业服务费标准：物业多层0.6元/月*平方米，高层电梯1.3元/月*平方米，商业物业1.8元/月*平方米。第十六条、服务费按季交纳。第二十八条、业主无正当理由，不按时交纳物业费的，乙方有权责令其限期交纳；逾期仍不交纳的，乙方可张榜公布，可按日收取千分之三的违约金。业主物业费每季度缴纳一次，业主逾期未交纳物业服务费用的，从下季度的第一天起，由业主按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金（违约金数额=欠缴金额X逾期天数X3‰）。第三十条、以下情况乙方不承担责任：乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；因七楼屋顶下水管道堵塞和七楼楼顶损坏造成业主家财产损失和因一楼住户不在家住下管道堵塞后积水造成财产损失，且无乙方责任的；因相邻业主相邻部位设施损坏造成他人损失，且无乙方责任的。此外，该物业合同还就双方的其他权利和义务、服务质量、服务费标准等做了约定。合同签订后，原告从2017年1月1日正式在航发锦绣家园小区从事物业管理服务并服务至2017年11月30日止，原告依约向被告提供了物业服务。被告张建湘系该小区1-501房业主，被告房屋面积116.9平方米，物业费标准为0.6元/月×平方米，被告从2017年1月1日起至2017年11月30日止共11个月未缴纳相应的物业服务费等费用，原告遂起诉至本院。上述事实有到庭当事人陈述、原告提交的《航发锦绣家园物业管理服务合同》、欠费明细表等证据证实，本院予以确认。本院认为，航发锦绣家园小区业主委员会与长沙邦大物业管理有限公司签订《航发锦绣家园物业管理服务合同》合法有效，对业主具有约束力。原被告双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。从2017年1月1日起至2017年11月30日止，原告为被告提供了物业服务，但被告一直未缴纳在此期间的物业服务费用，故原告诉请被告交纳物业服务费771.54元（116.9平方米×0.6元/平方米×11月），本院予以支持。依合同约定被告应从逾期日起按日3‰的比例计算违约金，暂计算至起诉日2019年10月23日，应支付违约金为1601.72元，因该项约定的违约金明显过高，原告已自行调整为771.54元。被告认为原告物业服务有瑕疵，故本院酌情将违约金核减为154.31元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告张建湘于本判决生效之日起五日内向原告长沙邦大物业管理有限公司支付物业服务费721.54元，支付违约金154.31元；二、驳回原告长沙邦大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告张建湘负担。此款已由原告预付，被告在给付上述款项时一并给付原告。本判决为终审判决。审判员  许朝阳二〇一九年十一月二十七日法官助理廖若莎书记员喻可妍附适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。