辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初170号原告（案外人）:蔺庆双，男，1982年7月15日出生，汉族，住辽宁省辽中县委托诉讼代理人：管明明，辽宁恒生律师事务所律师。被告（申请执行人）：胡海洋，男，1960年1月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李倩，女，1981年3月14日出生，汉族，辽宁盛京寝园有限公司员工，住沈阳市铁**。被告（被执行人）：辽宁融泰房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市浑南新区沈营路**。法定代表人：王艺霏，该公司董事长。被告（被执行人）：辽宁嘉兴投资有限公司，住所地，住所地辽宁省康平县北四家子乡北四家子村iv>法定代表人：富嘉兴，该公司董事长。被告（被执行人）：辽宁融厦房地产开发有限公司，住所地，住所地沈阳市浑**营城子大街**12门iv>法定代表人：赵立群，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵天鑫，辽宁华远律师事务所律师。原告蔺庆双因与被告胡海洋、辽宁融泰房地产开发有限责任公司（以下简称“融泰房产公司”）、辽宁嘉兴投资有限公司（以下简称“嘉兴投资公司”）、辽宁融厦房地产开发有限公司（以下简称“融厦房产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，于2019年6月5日公开开庭对本案进行了审理。原告蔺庆双的委托诉讼代理人管明明、被告融厦房产公司的委托诉讼代理人赵天鑫均到庭参加诉讼。被告胡海洋、融泰房产公司、嘉兴投资公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔺庆双向本院提出诉讼请求：1.请求不得执行坐落于沈阳市浑南区房屋；2.请求确认原告与被告辽宁融厦房地产开发有限公司签订的《商品房定购合同》有效；3.请求辽宁融厦房地产开发有限公司继续履行《商品房定购合同》；4.请求法院判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、法院对案涉房屋的查封系预查封，不能对抗原告的物权期待权。预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。本案被告一（申请执行人）享有的是普通债权，而原告对案涉房屋进行了实际占有和支配，具备准物权的性质，其应优先于普通债权。二、原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，享有足以排除执行的权利。2015年4月9日，原告与被告四签订《商品房定购合同》，预定购买案涉房产。原告按照合同支付了112,366元购房款并实际装修入住。被告四未依据合同为原告办理贷款及房屋权属证明。案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，原告在此过程中并没有过错。被告融厦房产公司辩称，原告提出的补充诉讼请求并非本案执行异议之诉的审查范围。对于原告提出的不得执行案涉房屋的请求，以法院认定事实判决为准，我方配合法院执行工作。被告胡海洋、融泰房产公司、嘉兴投资公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月9日，融厦房产公司（甲方）与蔺庆双（乙方）签订《商品房定购合同》，约定：乙方定购甲方开发融城7英里项目物业，位于沈阳市浑**房屋，该房屋建筑面积67.91平方米。房屋单价为每平方米6514元，总房款442,366元。合同第四条约定，本定购合同签订时，乙方向甲方支付定金92,366元。合同第五条约定，乙方选择的付款方式为公积金贷款。该合同的落款处有融厦房产公司的盖章及蔺庆双的签字确认。当日，蔺庆双向融厦房产公司支付10,000元，融厦房产公司为蔺庆双出具收款收据一张，收款事由记载:“35-41-4-1”。2015年4月16日，蔺庆双向融厦房产公司支付82,366元，融厦房产公司为蔺庆双出具收款收据一张，收款项目记载：“房款”；收款事由记载:“35-41-4-1”。2017年5月9日，蔺庆双向融厦房产公司支付20,000元，融厦房产公司为蔺庆双出具收款收据一张，收款项目记载：“房款”；收款事由记载:“35-41-4-1”。2017年5月9日，沈阳九鼎物业管理有限公司融城七英里物业服务处向蔺庆双送达《入住手续会签单》。当日，蔺庆双交纳物业费、电梯费、垃圾清运费、采暖费等费用，沈阳九鼎物业管理有限公司为其出具相关收款收据。庭审中，蔺庆双向法庭提供案涉房屋现场照片，用以证明案涉房屋已装修并实际入住的事实。另查明，依据蔺庆双申请，沈阳市不动产登记中心于2019年6月3日出具的《无查询结果证明》，载明：申请人蔺庆双未查询到房屋登记记录。再查明，胡海洋与嘉兴公司、融泰公司、融厦公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月17日作出[2014]沈中民一初字第92号民事调解书，确认：“一、原告胡海洋与被告辽宁嘉兴投资有限公司、辽宁融泰房地产开发有限责任公司、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司共同确认欠款金额为人民币73,887,000元;二、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司自愿承担辽宁嘉兴投资有限公司对原告的债务，向原告履行还款责任；三、2016年1月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币100万元；四、2016年2月29日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币200万元；五、2016年3月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币300万元；六、2016年4月30日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币400万元；七、2016年5月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币500万元；八、2016年6月30日前、2016年7月31日前、2016年8月31日前、2016年9月30日前、2016年10月31日前、2016年11月30日前、2016年12月31日前、2017年1月31日前、2017年2月28日前、2017年3月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司每月偿还原告胡海洋人民币588.87万元；九、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司以融城七英里小区719个停车位（车库135个、车位584个）作为向原告还款的担保，车位销售款需在车位出售前给付原告，否则视为违约（明细附后）；十、如果第三人辽宁融厦房地产开发有限公司未给付当月还款额，应按照中国人民银行同期同类银行贷款利率四倍计算利息至实际给付之日止；十一、如果第三人辽宁融厦房地产开发有限公司未按时还款超过三个月，原告胡海洋有权向第三人辽宁融厦房地产开发有限公司追索全部剩余债务，并从第三人辽宁融厦房地产开发有限公司违约之日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率四倍标准计算利息；十二、辽宁嘉兴投资有限公司与辽宁融泰房地产开发有限责任公司合作的有关事宜，由辽宁嘉兴投资有限公司、辽宁融泰房地产开发有限责任公司、辽宁融厦房地产开发有限公司三方另行协商处理。案件受理费416,235元，减半收取208,118元，由被告辽宁嘉兴投资有限公司承担。”该民事调解书生效后，胡海洋向本院申请执行，本院于2016年5月4日立案执行，执行案号为（2016）辽01执246号。在执行中，本院于2016年8月23日对案涉房产进行了预查封。后蔺庆双作为案外人向本院就涉诉房屋提出执行异议，本院于2018年11月26日作出（2018）辽01执异1406号执行裁定，驳回蔺庆双的异议请求。蔺庆双不服，遂提起本案诉讼。在本院审理期间，本院限定蔺庆双于2019年11月11日将剩余购房款33万元交至本院指定的银行账户，但蔺庆双未予交纳。本院认为，当事人有对对方当事人的诉讼主张提出答辩并就相关案件事实提供证据，并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告胡海洋、融泰房产公司、嘉兴投资公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。本案为案外人执行异议之诉，故审查的重点应为蔺庆双就位于沈阳市浑南区的诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，蔺庆双与融厦房产公司签订的《商品房定购合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽根据蔺庆双提供的《商品房定购合同》、收款收据、《无查询结果证明》等证据材料，能够证明蔺庆双和融厦房产公司在人民法院查封之前已订立书面买卖合同及其名下无其他用于居住的房屋，但根据本案现有证据显示，蔺庆双虽在合同签订后向融厦房产公司支付房款共计112,366元，但并未达到案涉房屋总价款的50%。蔺庆双虽在庭审中表示同意支付案涉房屋的剩余购房款项，但其在法庭指定的期间内并未支付任何款项。由此认定，蔺庆双并未履行总价款50%的付款义务，其行为既不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的情形，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条所规定的情形。故对于蔺庆双提出的要求继续履行其与融厦房产公司签订的《商品房定购合同》的请求，本院亦无法予以支持。综上，蔺庆双就位于沈阳市浑南区的诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不应得到支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，判决如下：一、蔺庆双与辽宁融厦房地产开发有限公司签订的《商品房定购合同》有效；二、驳回原告蔺庆双的其他诉讼请求。案件受理费7935元，由原告蔺庆双承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  贾宏斌审判员  韩彩霞审判员  杨 帆二〇一九年十一月十九日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。