甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初8849号原告：甘肃铁发物业工程有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区火车站西路3号。法定代表人：张行起，系该公司总经理。委托诉讼代理人谭晶晶，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告王艳梅，女，1955年11月17日出生，汉族，兰州铁路局退休职工，现住兰州市城关区。原告甘肃铁发物业工程有限公司诉被告王艳梅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，于2018年11月21日作出（2018）甘0102民初8117号民事判决书，宣判后，被告不服提起上诉，兰州市中级人民法院于2019年5月13日作出（2019）甘01民终535号民事裁定书，裁定撤销（2018）甘0102民初8117号民事判决书，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃铁发物业工程有限公司委托诉讼代理人谭晶晶，被告王艳梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告甘肃铁发物业工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2011年8月1日至2017年12月31日物业费12148元，并支付利息1931元（以缴纳截止日实际产生为准），合计14079元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告王艳梅居住于本市金轮馨园23号楼2906室，原告负责该小区物业管理工作，被告拒不向原告支付2011年8月1日至2017年12月31日物业费共计12148元。原告多次以各种方式向被告催缴，但被告对催收通知置之不理，损害了原告的合法权益。故原告依法向贵院提起诉讼，请求依法判处。王艳梅辩称，原告提起诉讼的主体资格不适格。1.原告甘肃铁发物业工程有限公司与被告王艳梅并没有发生法律上的权利义务关系，被告人入住金轮馨园小区后，是与兰州金轮物业管理有限责任公司签订了物业服务合同（见合同复印件），并依据合同向金轮物业缴纳了2011年1月至2011年7月的物业费（见缴费复印件）。被告人一直未与原告人签订任何物业服务合同，也没见与建设单元签订的物业服务合同。被告人既然没有与原告人签订物业服务合同，被告与原告没有发生法律上的权利义务关系，原告向法院起诉被告没有法律依据，主体资格不适格；2.原告诉称2018年4月8日，兰州金轮物业有限公司出具的《情况说明》，内容为“原由我公司提供物业服务的金轮馨园、新乐苑等小区，系兰州铁路局职工小区，我公司于2011年7月8日依照兰州铁路局土房处之要求，将上诉小区移交于原甘肃添园铁路物业工程有限公司（后更名为甘肃铁发物业工程有限公司），由该公司继续提供物业管理服务，交接前后双方对正式移交时间、单位名称、服务标准均以张贴公告的形式在上述小区进行了通知”，被告人认为，原告提供的上述证据并不能证明与被告必然产生了法律上的权利义务关系。既然金轮物业公司将小区的物业管理移交给原告，原告就应当与业主（被告是其中一个）签订物业合同，金轮物业公司能与业主签订物业合同，原告为什么不签？没有合同，收费的法律依据是什么？原告称他们从金轮物业公司交接后，双方对正式移交的时间、单位名称、服务标准均已张贴公告的形式在上述小区进行了通知。就被告所知（还有其他业主），原告接受小区的物业服务后，过了好长一段时间，才隐约听说小区的物业公司换了，但具体换的哪一家，不清楚。原告接受后并没有在小区张贴公告，告知单位名称和服务标准。所以，原告称在小区已张贴公告进行了通知，属不实之词。如果原告确实张贴了公告，就应当提供证据予以证实，如果不能提供证据证实张贴公告之说是没有证据效力的。被告是铁路上的经济适用房，原告也承认。被告与金轮物业公司签订的合同，被告每月支付物业费18元，原告公司入住后收费不合理收费标准过高，且原告公司服务管理不达标，所以被告未向原告缴纳物业费。综上所述，被告人认为，原告的诉讼，一是主体适格，二是诉求没有法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告王艳梅系兰州市城关区金轮馨园23号楼2906室房屋的住户，该房屋建筑面积147.61平方米。2010年11月22日，被告王艳梅与兰州金轮物业管理有限责任公司签订了《服务管理规约》，约定由兰州金轮物业管理有限责任公司为被告王艳梅所居住的小区的提供物业管理服务。2011年7月8日，兰州金轮物业管理有限责任公司将该小区的物业管理服务移交于甘肃添园铁路物业工程有限公司，甘肃添园铁路物业工程有限公司于2015年5月13日名称变更为甘肃铁发物业工程有限公司。2018年3月28日，中国铁路兰州集团有限公司土地房产管理处出具《情况说明》，内容为：“金轮馨园、新乐苑保障性住房小区的物业管理业务，在2011年7月8日，从原兰州金轮物业管理有限责任公司交由原甘肃添园铁路物业工程有限公司（后更名为甘肃铁发物业工程有限公司）实施市场化物业管理”。2018年4月8日，兰州金轮物业管理有限责任公司出具《情况说明》，内容为：“原由我公司提供物业服务的金轮馨园、新乐苑等小区，系兰州铁路局职工小区。我公司于2011年7月8日依照兰州铁路局土房处之要求，将上述小区移交于原甘肃添园铁路物业工程有限公司（后更名为甘肃铁发物业工程有限公司），由该公司继续提供物业管理服务，交接前后双方对正式移交时间、单位名称、服务标准均以张贴公告的形式在上述小区进行了通知”。2011年7月19日发布的《兰州市物价局关于核定甘肃添园铁路物业工程有限公司物业服务收费标准的通知》规定，从2011年8月起至2012年7月止，金轮馨园小区高层住宅基准价为每平方米每月1.3元。2012年12月31日发布的《兰州市物价局关于核定甘肃添园铁路物业工程有限公司物业服务收费标准的通知》规定，从2013年1月起至2015年12月止，金轮馨园小区高层住宅基准价为每平方米每月1.3元。2014年4月21日发布的《兰州市物价局关于核定甘肃添园铁路物业工程有限公司天润嘉园等小区物业服务收费标准的通知》规定，从2014年4月起至2016年3月止，金轮馨园小区高层住宅基准价为每平方米每月1.3元。2015年4月13日发布的《兰州市物价局关于核定甘肃添园铁路物业工程有限公司金轮馨园等物业服务收费标准的通知》规定，从2015年4月起至2017年3月止，金轮馨园小区高层住宅基准价为每平方米每月1.3元（可在15%内浮动，具体浮动幅度由物业公司与业主协商）。2017年5月31日发布的《兰州市物价局关于核定甘肃添园铁路物业工程有限公司红山万和城等物业服务收费标准的通知》规定，金轮馨园小区高层住宅基准价为每平方米每月1.3元，本收费标准有效期至2019年5月止。被告王艳梅自2011年8月1日至2017年12月31日期间，拖欠物业费共计人民币12148元。本院所确认的上述事实，原告提供了兰州市物价局文件、情况说明、内资公司变更通知书、欠费明细等，被告提供了服务管理规约、收据、照片，以及原、被告双方的当庭陈述为凭，这些证明材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，关于原告主张被告支付2011年8月1日至2017年12月31日期间的物业费共计人民币12148元的诉讼请求,甘肃铁发物业工程有限公司依照兰州铁路局土房处的要求于2011年7月8日入驻金轮馨园小区，接手该小区的物业管理服务，甘肃铁发物业工程有限公司是以合法的方式入驻该小区，虽然其与被告王艳梅未签订书面物业服务合同，但原告自入驻后为金轮馨园小区提供了物业服务，其与王艳梅形成了事实上的物业服务合同关系，被告王艳梅作为该小区的业主，享受了原告提供的物业服务,应当向原告支付物业服务费用，2011年8月1日至2017年12月31日期间，被告未缴纳的物业管理费用，按约应该向原告支付。被告房屋建筑面积为147.61平方米，2011年8月1日至2012年8月1日的物业费按每月0.9元/平方米收取，2012年8月1日至2017年12月31日按每月1.1元/平方米收取，以上收费标准均低于兰州市物价局核实的收费标准，不违反法律规定，故对于原告的该项诉讼请求,本院予以支持;关于原告要求被告支付利息1931元的主张，无法律依据，本院不予支持。被告王艳梅辩称原告主体不适格,根据原告提交的证据,兰州金轮物业管理有限责任公司于2011年7月8日将被告所在小区的物业管理移交至本案原告甘肃铁发物业工程有限公司（原甘肃添园铁路物业工程有限公司），之后由原告甘肃铁发物业工程有限公司向包括被告在内的业主提供物业管理服务,故原告有权向业主收取物业管理费用，对被告的该项辩称本院不予采信。关于被告辩称原告未履行相关行业规范确定的义务，收费不合理，服务管理不达标，由于未提供充分的反驳证据证实，故对被告的上述抗辩本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告王艳梅向原告甘肃铁发物业工程有限公司支付自2011年8月1日至2017年12月31日期间的物业费共计人民币12148元；二、驳回原告甘肃铁发物业工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费76元，由原告甘肃铁发物业工程有限公司负担10元，被告王艳梅负担66元。以上由被告王艳梅负担的款项共计人民币12214元，由被告王艳梅于本判决生效后十日内给原告甘肃铁发物业工程有限公司付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院，在上诉期满七日内未缴纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  任小梅人民陪审员  廖艳鸿人民陪审员  杨尚荣二〇一九年十一月十三日书 记 员  金晓丽