云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1269号上诉人（原审被告）：周晓春，男，1963年10月14日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：张国芬，女，1965年10月1日出生，汉族，住址同上，系上诉人周晓春之妻。委托诉讼代理人：周晓春，系张国芬之夫，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：大理城建房地产开发有限公司，住所大理市下关镇洱河南路**河畔金色****，统一社会信用代码91532901772666240A。法定代表人：黄东铃，总经理。委托诉讼代理人：张建忠，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何政燕，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。上诉人周晓春、张国芬因与被上诉人大理城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初2309号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月18日立案后，依法组成合议庭于2019年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人周晓春、被上诉人城建公司的委托诉讼代理人张建忠、何政燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周晓春、张国芬上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审判决将《补充协议》第二条作为上诉人支付所谓剩余购房款的合同依据是错误的，该《补充协议》是被上诉人单方制作的格式合同，其第二条关于“如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等因素导致房价发生变化，以甲方公告的房价为准”违反了合同法第39条第2款、第40条以及消费者权益保护法第24条的规定，属于无效条款。二、一审判决将被上诉人单方委托云南福舟造价咨询有限公司（下称福舟公司）作出的《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》（下称决算报告）作为房价依据是错误的。首先，一方面决算报告记载的委托人是被上诉人，另一方面被上诉人主张“团购委委托福舟公司全面审计全部工程项目”，相互矛盾，所谓团购委委托没有证据证实，而且上诉人一方对此单方委托并不认可；其次，福舟公司超越资质作出的决算报告无效。福舟公司仅有乙级工程造价咨询资质，根据《工程造价咨询企业管理办法》，由其对数亿元的幸福家苑工程作出造价决算，超出其资质范围，决算报告无效；再次，被上诉人没有提供证据证实上诉人对该决算报告进行过认可，不存在双方当事人认可的情况；最后，商品房购销合同及补充协议约定的建筑面积是331.47㎡，而决算报告中认定的建筑面积是319.32㎡（见D19-01号），认定面积错误。基于以上理由，上诉人申请对涉案房屋进行造价鉴定。三、上诉人根据商品房购销合同及补充协议，已经付清了全部购房价款。首先，商品房购销合同第4条及补充协议第2条均约定购房款为1301369元，两份合同文件并没有载明该房价为预测价；其次，上诉人一共支付购房款1501369元，超付200000元；再次，被上诉人发出的《交房通知》载明上诉人已经交清了购房款。被上诉人城建公司答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、城建公司与本案有直接利害关系，有权向上诉人主张购房款。1.城建公司作为具有房地产开发资质的企业，于2012年取得本案“幸福家苑”小区建设项目商品房预售许可证，分别与本案各上诉人签订了《商品房购销合同》和《补充协议》，签订协议均是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，真实合法有效，双方均应当依约履行。2.本案审理的是上诉人和城建公司履行《商品房购销合同》及《补充协议》过程中发生的争议，城建公司作为合同相对人，也已经按照合同约定向各上诉人交付了房屋，有权按照合同约定要求上诉人补交购房款。3.“幸福家苑”小区项目在建设施工过程中存在拖欠工程款的情况，城建公司与施工方的施工合同纠纷案件中，曾就承担支付工程款的责任主体发生争议，省高院经过审理认定城建公司作为合同相对人，应承担支付工程款的责任。此外，幸福家苑部分业主曾依据《商品房购销合同》和《补充协议》起诉城建公司，要求城建公司承担逾期交房的违约金及代为办理房屋产权证，法院经审理后也部分予以支持，现上诉人又提出城建公司与本案无直接利害关系，无权要求其补交购房款显然是自相矛盾的。二、上诉人所购房屋的最终价款应当以城建公司最终公告的价款为准，并且应按照福舟公司出具的《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》确定。1.上诉人和城建公司签订的《补充协议》第二条约定是唯一确定上诉人所购房屋购房款的合同依据。在上诉人所购房屋未进行最终决算前，房屋价款尚处于不确定状态，房屋的最终价款应当以城建公司最终公告的价款为准。2.《决算报告》是团购委主任杨光荣以城建公司名义委托福舟公司作出的，团购委对于上诉人等购房业主具有代表性，团购委就相关事宜所作出的行为，对上诉人等业主具有约束力。《决算报告》并非是诉讼过程中的司法鉴定，并不会因为福舟公司的资质达不到审计要求而导致无效；由于“幸福家苑”小区项目建设过程中，存在拖欠施工单位工程款的情况，经过云南省高级人民法院审理，生效判决也已经确认其合法有效。《决算报告》的内容及成本构成明细城建公司已经通过公开公布告知上诉人等购房业主；与本案相类似的案件，经过云南省高院的审理，发生法律效力的裁判文书，已经认定“幸福家苑”小区业主所购房屋的购房价款最终应以城建公司公告的房价为准。城建公司向一审法院起诉请求:1.判令被告周晓春、张国芬完全履行购房合同，向原告支付购房余款269718元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年11月12日，大理市人民政府与云南电网公司大理供电局签订《协议书》，约定大理市人民政府为大理供电局提供404亩安置用地，安置用地位于楚大公路以南下关镇福星村委会福星箐。随后，大理供电局成立职工团体购房委员会（下称团购委）。2008年6月，团购委（甲方）与原告（乙方）签订《“幸福家苑”合作开发协议》及《“幸福家苑”合作开发补充协议》，约定甲方以乙方名义对案涉404亩土地进行摘牌、过户及建设，用于建设甲方职工生活用房和单位生产、办公用房。之后，原告陆续取得前述土地的使用权。2012年，原告取得幸福家苑小区项目商品房预售许可证。2012年7月17日，原告（甲方）与被告(乙方)签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买幸福家苑小区D19-01号房屋，该房屋套内建筑面积320.67㎡，总金额为1301369元。同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订《商品房购销合同补充协议》，约定乙方所购买的房屋建筑面积331.47㎡，总金额为1301369元；由于该套房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以甲方公告的房价为准。截止到目前为止，被告已支付给原告购房款1301369元，原告已将房屋交付给被告。受原告委托，福舟咨询公司于2014年12月10日作出《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》，确定被告所购买的房屋2014年一户一价（决算）为1571087元。原告随后通知被告补交购房款269718元，被告则认为其已付清全部购房款故未补交。一审法院认为，从原告提交的商品房预售许可证明以及被告提交的国有土地使用证、建设用地规划许可证、投资项目备案证等证据来看，原告系国有土地使用权人及幸福家苑小区房地产开发企业。原告与被告签订了《商品房购销合同》及补充协议，履行了交付房屋给被告的义务，被告亦已支付了1301369元购房款给原告。以上合同中，合同相对人均为城建公司，现城建公司以购房款尚未付清为由，向周晓春、张国芬提起本案诉讼，城建公司具有原告的诉讼主体资格。原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。其中补充协议约定,被告向原告购买的房屋价款总金额为1301369元。由于该房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以原告公告的房价为准。由此可见，双方当事人关于房屋价款的后半段的约定属合同中的但书条款，表示是前半段“房屋价款总金额为1301369元”约定的例外情况。也即，基于案涉房屋系成本价销售的原因，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，则被告应支付的购房款应以原告公告的为准，而不再以1301369元为准。据《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》，被告所购房屋最终决算价为1571087元，故应适用双方当事人关于房屋价款的但书条款约定，认定被告应支付给原告的购房款为1571087元。综上，被告已经支付给原告购房款1301369元，尚有269718元未支付，现原告起诉请求被告支付该购房余款，依法应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告周晓春、张国芬于本判决生效之日起十日内共同支付原告大理城建房地产开发有限公司购房余款269718元。案件受理费5346元，由被告周晓春、张国芬共同负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审另查明，大理供电局利用政府安置用地组织单位职工1100多户集资建房，但是因不具备房地产开发资质，故借用城建公司资质进行幸福家苑小区项目开发，并成立职工团购委，以团购委的名义与城建公司订立合作开发协议，城建公司除收取固定利益600万元以及提供资质需求之外，不承担开发风险，不参与实际开发活动；土地摘牌，集资款收取，土地出让费用支付，购房合同的签订，施工合同订立履行，工程款支付，施工管理和工程验收，房屋交付，商品房成本核算等等都是团购委借用城建公司的名义所为。其他事实与一审认定一致。本案的争议焦点是：1.涉案商品房的购房价款应如何认定；2.上诉人是否应承担继续付款的责任。本院认为，城建公司与团购委订立的合作开发协议及补充协议，虽然存在借用房地产开发企业名义进行集资建房的行为，但是根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”的规定，城建公司具备房地产经营资质，双方订立的合作开发合同有效；另一方面，涉案项目涉及1100多户职工的购房权益，项目现已开发完成，许多购房户正在办理或者已经办理了不动产权登记，如果认定合同无效，最终形成一个无解的僵局，不利于购房者权益保护，也会造成社会资源的极大浪费。团购委最初只是大理供电局内部成立的集资职工代表的集合体，大理供电局设立团购委的初衷是为了顺利推进项目开发建设，但是参与集资的职工认可团购公约、交纳购房款、签订商品房购销合同及补充协议、接受交房等等，以自己的实际行为认可了团购委成员代理人的身份地位，因此对于城建公司来说，团购委的行为后果应当由被代理人即集资职工承担；按照合作开发协议及补充协议的约定，城建公司只收取600万元固定利益以及提供房地产开发经营资质，不承担开发风险、不参加实际开发行为，实际的开发经营行为是由团购委完成的。具体到本案，商品房购销合同及补充协议约定的购房价虽然是1301369元，但是同时附加了一个成本价购房的条件，该约定符合本案借用开发资质的实际，不存在城建公司免除自己主要义务，加重上诉人负担，侵害上诉人利益的情形，换言之，成本价销售的约定是当事人的真实意思表示，是借用资质集资建房的内在要求，没有违背公平原则，是有效的。涉案商品房的购房成本经团购委委托福舟公司审计，为1571087元，该成本扣除城建公司应收取的固定利益的分摊部分外，其余为建设成本，按约不应由城建公司承担，而应由上诉人自行承担，实际上城建公司在另案建设工程施工合同纠纷案件的生效判决中，已经被判决承担了幸福家苑小区的建设成本，这些成本被纳入了福舟公司的成本核算，城建公司左手拿进来右手付出去，在案没有证据证明城建公司在约定的收益之外还有其他得利，如果上诉人不支付按成本价核算的购房尾款，该部分损失对外势必由城建公司承担，这样既不符合合作开发合同的约定，也不符合出借资质的实际。故团购委委托福舟公司就涉案房屋审计后作出的1571087元成本价应予确认。上诉人关于在本案中对涉案房屋进行造价鉴定的申请没有法律依据，不予支持。上诉人主张其已向城建公司交纳房款1501369元，双方当事人在一审中未就此问题产生争议，二审中也未进行充分举证，本案不作处理。双方可在执行中自行结算，如结算达不成一致也可另案起诉。综上，关于本案争议焦点，第一，涉案商品房的购房价款确认为1571087元；第二，上诉人已付购房款1301369元，尚有269718元应继续向城建公司支付。上诉人的上诉请求无事实及法律依据，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5346元，由上诉人周晓春、张国芬负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年十一月二十七日书记员 吴杨旸