云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初1719号原告：曲靖莹兴物业管理有限责任公司。统一社会信用代码：91530302552703759X。住所：曲靖滇东商城**A120。法定代表人：胡勇，经理。委托代理人：孙世祥，云南和欣律师事务所律师。（特别授权代理）被告：曲靖市福万家商业有限公司。统一社会信用代码：91530302772666013U。住所：曲靖市麒麟区南宁西路滇东商城。法定代表人：张二华，董事长。委托代理人：叶盛，云南和诚律师事务所律师。（特别授权代理）原告曲靖莹兴物业管理有限责任公司诉被告曲靖市福万家商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日受理后，依法组成合议庭，2019年4月11日，本院公开开庭审理了本案。原告曲靖莹兴物业管理有限责任公司的委托代理人孙世祥，被告曲靖市福万家商业有限公司的委托代理人叶盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲靖莹兴物业管理有限责任公司诉称，被告曾与滇东商业城管理有限责任公司订有租赁合同。滇东商城业主委员会成立后，通知解除了商业城公司与业主签订的《房屋租赁合同》，收回商铺，实行自治管理。2010年3月21日，原告与商城业主委员会签订《滇东商城物业服务合同》，约定由原告提供商城的物业管理服务，并代为办理商城物业管理区域内的商铺招商招租，与各商家签订租赁合同，代收租赁款项、代扣租赁税款、发放业主租金等事项，期限至2020年3月21日。2011年6月6日，根据商城业主委员会对原告的授权，原、被告就商城建筑物一层局部、二层、三层房屋，签订了《商业物业租赁合同》，对租赁期限和租赁费用（租金）的计算、支付等事项做出了明确约定。2017年10月25日，原告向被告开具了945909元的发票催收租金，被告仅于10月30日、11月6日、11月27日，合计支付了472954.5元，就再未支付。被告共拖欠2017年1月6日至2019年3月5日期间的租金3673421.97元。2018年10月21日，原告及区域112位业主代表，先后以书面形式向被告催收租赁费用。被告称已将2017年6月6日至2018年4月29日期间的租金支付给了他人。经原告委托律师发出了律师函，但仍不能协商处理。请求判令被告支付拖欠的2017年1月6日至2019年3月5日期间的租赁费3673421.97元；判令被告支付拖欠租赁费总额20%的违约金734684.39元；诉讼费由被告承担。被告曲靖市福万家商业有限公司辩称，一、原告在本案中存在主体不适格的情形。（一）原告代收租赁费的委托授权资格已终止。首先，原告不是滇东商城的产权人，原告与滇东商城业主委员会签订《滇东商城物业服务合同》后，才与我公司签订《商业物业租赁合同》。第二、滇东商城（第三届）业主委员会成立后，另行选聘曲靖滇业物业服务有限公司提供物业服务及委托授权收取租赁费。并在云南法制报发布公告，告知原告与滇东商城业主委员会签订的《滇东商城物业服务合同》已解除。第三、在解除通知发出后，原告并没有终止其不当行为，曲靖滇东商城（第三届）业主委员会于2016年5月31日向法院提起诉讼，要求解除原告与滇东商城业主委员会签订的《滇东商城物业服务合同》，收回商铺。经两级法院审理，曲靖市中级人民法院作出（2018）云03民终200号民事判决，判决解除了原告与滇东商城业主委员会签订的《滇东商城物业服务合同》。至此，原告代收租赁费的授权已终止，原告已没有再向我公司收取租赁费的合法依据。（二）《滇东商城物业服务合同》被解除后，《租赁合同》的效力处于待定状态，若曲靖滇东商城（第三届）业主委员会继续选聘原告或对其代理行为进行追认，那么《租赁合同》继续对各方产生效力。但本案中，曲靖滇东商城（第三届）业主委员会没有继续选聘原告，也没有对其进行追认，故该《租赁合同》对各方不产生效力。二、对本案的处理意见。我公司作为滇东商城的承租人，不应牵扯到滇东商城新旧业主委员会、物业公司之间的纠纷中来，故请求驳回原告的起诉。原告为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明原告的主体资格及负责人的身份。2、《关于滇东商城小区业主委员会予以备案的通知》、《滇东商城承租商铺移交协议》、《滇东商城物业服务合同》各一份，用于证明原告根据业主及业主委员会的授权，取得商城物业出租人的合法权利。3、原、被告签订的《商业物业租赁合同》一份，用于证明2011年6月6日根据业主委员会的授权，原、被告签订《商业物业租赁合同》，对租赁期限、租赁费用的计算、支付等作了约定。自2017年1月6日—2019年3月5日期间，被告应付租赁费用4146376.47元。4、发票十张、被告付款业务回单三张；原告支付管理费用发票十张；向被告发出的催收通知的情况说明、通知各一份、律师函、复函各一份，用于证明原告向被告开具了945909元的发票，催收租金。被告仅支付了472954.5元。原告仍克服各种困难，一直为包括被告租赁使用区域在内的整个商城物业提供服务。仅2017、2018两年的电梯维护保养、屋顶防水处理、消防报警设备调试、更换、维护费用就支出了12万多元。原告及112位业主代表先后以书面形式向被告催收租赁费用，云南和欣律师事务所发出律师函，沟通仍不能协商处理。5、被告于2015年12月29日发给原告的函复印件一份，用于证明被告向原告反映受第三届业主委员会干扰，要求原告出面协调处理。经质证，被告对原告提交的证据1、5无异议。对证据2的真实性无异议，但提出由于物业服务合同已被解除，故与本案没有关系。对证据3的真实性无异议，但对证明内容有意见。租金计算符合，但原告要求支付无法律依据。对证据4无异议，仅对原告支付电梯维护保养、屋顶防水处理、消防报警设备调试、更换、维护费用12万多元，认为是否用于滇东商城物业，我方不知道。被告对其答辩理由，向本院举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明被告的诉讼主体资格。2、原告与滇东商城业主委员会签订的《滇东商城物业服务合同》；原告、被告及滇东商城业主委员会三方签订的《商业物业租赁合同》；云南法制报公告；曲靖市中级人民法院（2018）云03民终200号民事判决书各一份，用于证明原告是为滇东商城提供物业服务的公司，原、被告租赁合同关系是得到了滇东商城业主委员会的委托授权后产生的。原告与滇东商城业主委员会之间的物业服务合同已被解除，滇东商城业主委员会委托其收取租赁费用的授权也相应被解除，原告不再具有代收租赁费用的资格。原告继续行使收取租赁费用的行为没有得到新的业主委员会的追认。3、曲靖市滇东商城（第三届）业主委员会与曲靖市滇业物业服务有限公司签订的《滇东商城物业服务合同》复印件一份、被告向曲靖市滇业物业服务有限公司支付2017年6月—2018年4月29日租赁费用凭据两份，用于证明滇东商城已产生新的业主委员会且选聘了新的物业服务企业，并授权新的物业企业代收租赁费用。被告已向滇东商城新的继受主体支付租赁费用。4、被告与曲靖市滇业物业服务有限公司、滇东商城业主委员会达成的《补充协议》、整改通知书复印件各一份，用于证明被告在得知原告与滇东商城的服务合同解除后，对2017年6月6日到2018年4月29日的租金支付达成协议。滇东商城的物业管理未尽职责，消防控制室无人职守，无设施维保记录。经质证，原告对被告提交的证据1无异议。对证据2无异议，但对被告的证明目的不予认可，认为原告收取租赁费是依据租赁合同，不应当由合同以外的人追认。对证据3中曲靖市滇东商城（第三届）业主委员会与曲靖市滇业物业服务有限公司签订的《物业服务合同》，认为是复印件，签署时间有明显改动，对真实性不认可。对支付凭证无异议，租金确实是被告支付给了曲靖市滇业物业服务有限公司。对证据4无异议，但证明不了被告的主张，第三届业主委员会2018年4月29日期限已满，住建局与社区居委会已通知进行换届选举工作。第三届业主委员会申请执行中，麒麟区法院、中级法院已裁定第三届业主委员会不再是适格的权利主体。整改通知书的对象是被告，认可通知的真实性，但不能证明被告的主张。本院认为，被告向本院提交的证据3中的曲靖市滇东商城（第三届）业主委员会与曲靖市滇业物业服务有限公司于2015年12月1日签订的《滇东商城物业服务合同》，原告提出签订时间有改动，不予认可。因被告提交的系复印件，不能与原件核对，本院不予确认。对原、被告提交的其他证据，本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2009年12月26日，滇东商城第一届业主委员会成立，并经曲靖市建设局批准备案，任期2009年12月26日至2012年12月26日。2010年1月29日，第一届业主委员会与曲靖滇东商业城管理有限公司签订《滇东商城承租商铺移交协议》，解除了曲靖滇东商业城管理有限公司与业主签订的《房屋租赁合同》，收回商铺，实行自治管理。2010年3月21日，曲靖市滇东商城业主委员会选聘原告对滇东商城物业区域提供物业管理服务。双方签订《滇东商城物业服务合同》，物业名称：滇东商城；类型：商场；建筑面积：28000平方；在物业管理区域内，原告提供的其他服务包括：商铺招商招租；由业主委员会授权原告和各商家签订租赁合同；代收租赁款项、代扣租赁税款、发放业主租金；物业服务收费选择包干制，物业服务费由业主委员会按年租金的15%交纳，每平方每月约4.5元。合同签订后，原告根据业主委员会的授权与各商户签订商铺租赁合同。2011年6月6日，原、被告以及滇东商城业主委员会三方签订《房屋租赁合同》，出租方为原告和滇东商城业主委员会，承租方为被告，租赁房屋地址和范围为：曲靖市南宁西路滇东商城建筑物的一层局部、二层和三层；原告出租权证明为：小业主授权委托书、小业主身份证及滇东商城业主委员会授权委托书。租赁期限10年，自2011年6月6日起至2021年6月5日止；该租赁房屋系被告续租；租赁费所含费用项目：房屋租金＋物业管理费、应交纳的税费；被告承租区域内的内保及卫生由被告自行负责；租赁费用计算标准为：每年180万元。自第二年起每年递增1%。其中2016年6月6日—2017年6月5日，每年1891818.09元；2017年6月6日—2018年6月5日，每年1910736.27元；2018年6月6日—2019年6月5日，每年1929843.6元。租赁费按月支付，被告在次月十日内向原告支付上月的租赁费用。被告无正当理由迟延交付租赁费用的，迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以千分之三为标准向原告支付迟延履行金。合同签订后，被告继续使用房屋经营。2017年10月25日，原告向被告出具“云南增值税专用发票”十张，向被告收取2017年1月1日至6月30日的租赁费用，合计945909元。被告分别于2017年10月30日、11月6日、11月27日，三次支付原告租赁费用472954.5元。2017年12月20日，本院对曲靖市滇东商城第三届业主委员会起诉曲靖莹兴物业管理有限责任公司以及李东云等人物业服务合同纠纷一案，作出（2017）云0302民初4263号民事判决，判决解除滇东商城业主委员会与曲靖莹兴物业管理有限责任公司于2010年3月21日签订的《滇东商城物业服务合同》；曲靖莹兴物业管理有限责任公司于判决生效后十五日内将滇东商城一层给排水平面图、设施设备等技术资料、水电图纸、照明平面图、装修图纸、消防平面图、消防设施（包括扶梯、坡梯、垂直梯、货梯、监控系统、消防控制主机等，以及2004年至2009年会计资料等移交曲靖市滇东商城第三届业主委员会。曲靖莹兴物业管理有限责任公司不服提出上诉。2018年7月5日，曲靖市中级人民法院作出（2018）云03民终200号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年1月25日，被告与曲靖市滇业物业服务有限公司以及曲靖市滇东商城第三届业主委员会三方签订《补充协议》称，曲靖市滇东商城第三届业主委员会通过诉讼解除了曲靖莹兴物业管理有限责任公司于2010年3月21日签订的《滇东商城物业服务合同》。曲靖市滇业物业服务有限公司接受曲靖市滇东商城第三届业主委员会选聘担任滇东商城物业服务企业后，曲靖市滇业物业服务有限公司、曲靖市滇东商城第三届业主委员会继续按被告于2011年6月6日与曲靖莹兴物业管理有限责任公司签订的《商业物业租赁合同》中约定的相关范围、租赁期限、租金等事项执行。被告支付2017年6月6日至2018年4月29日的租金（含物业管理费）1719662.64元，扣除被告支付的电梯维护费、年检费、地下水泵维修费27062.62元，实际支付曲靖市滇业物业服务有限公司1692599.98元。2018年4月30日后的租金另行协商处理。《补充协议》签订后，曲靖市滇业物业服务有限公司向被告出具了“云南增值税专用发票”。2019年2月15日、19日，被告三次向曲靖市滇业物业服务有限公司支付租金1692599.98元。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。原告非曲靖市南宁西路滇东商城建筑物一层局部、二层和三层房屋的所有权人，被告以自己的名义对外出租，是取得该房屋的业主委员会的授权，于2010年3月21日签订《滇东商城物业服务合同》，业主委员会授权原告在物业管理区域内与商家签订租赁合同，代收租赁款项、代扣租赁税款、发放业主租金。原告取得授权后，于2011年6月6日与被告以及业主委员会三方签订《房屋租赁合同》，将房屋出租被告使用。在授权有效期限内，该《房屋租赁合同》合法有效，具有法律约束力。但2018年7月5日，曲靖市中级人民法院作出（2018）云03民终200号民事判决，驳回上诉，维持原判。维持了本院（2017）云0302民初4263号民事判决，解除了滇东商城业主委员会与原告于2010年3月21日签订的《滇东商城物业服务合同》。据此，原告的授权已终止，原告已丧失该房屋对外出租的权利。2019年1月25日，被告与曲靖市滇业物业服务有限公司以及业主委员会签订《补充协议》，被告已向曲靖市滇业物业服务有限公司交纳了2017年6月6日至2018年4月29日的租金，对2018年4月30日后的租金三方约定另行协商处理。据此，原告要求被告支付租赁费用、支付违约金的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十一条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告曲靖莹兴物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费42065元，由原告曲靖莹兴物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  郭聪辉人民陪审员  刘 瑛人民陪审员  王小富二〇一九年十一月十九日书 记 员  李桃仙