江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0830民初2578号原告：陈春梅，女，1973年12月21日出生，汉族，教师，住盱眙县。原告委托诉讼代理人：周勇（原告丈夫），男，1970年7月1日出生，汉族，教师，住盱眙县。被告：盱眙五洲国际置业有限公司，统一社会信用代码91320830553828780B，住所地：盱眙五洲国际广场B区2号楼101室。法定代表人：庄卫翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。被告：无锡五洲国际商业运营有限公司盱眙分公司，注册号320830000091126，住所地：盱眙县盱城淮河东路92号1-39。负责人：舒策丸。原告陈春梅与被告盱眙五洲国际置业有限公司（以下简称盱眙五洲）、无锡五洲国际商业运营有限公司盱眙分公司（以下简称无锡五洲）委托合同纠纷一案。本院于2019年5月9日立案，依法适用普通程序公开开庭进行审理,原告陈春梅及其委托诉讼代理人周勇、被告盱眙五洲的委托诉讼代理人黄国西到庭参加诉讼，被告无锡五洲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈春梅向本院提出诉讼请求，１.判决原、被告签订的《盱眙五洲国际广场商铺委托经营管理协议》无效；２.判决被告向原告交付房屋；３.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年4月6日在被告的要求下，原告和五洲国际置业有限公司签订了一份《商铺委托经营管理协议》，该协议封面载明委托方为陈春梅，受托方为无锡五洲国际商业运营有限公司盱眙分公司，协议落款处甲、乙方处都盖了盱眙五洲国际置业有限公司的销售合同章，该协议受托方公司前后不一致，且该协议非销售合同，不应加盖销售合同专用章，因此该协议属于合同的基本内容不清，属于无效合同。被告依据该无效合同，自2013年5月1日起至今占据原告房产，拒不交付，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及该《商品房买卖合同》相关条款。要求被告赔偿违约金并交付房屋，特具此状，请求判决如请。被告盱眙五洲辩称，1.其认为本案原告和被告之间签订的盱眙五洲国际广场商铺委托经营管理协议是有效合同。其一该协议是双方当事人真实意思表示，本案的原告在签订该协议时已经对协议的内容和条款进行了充分的阅读，并在协议上签字确认；其二协议的内容没有违反法律法规强制性规定，不具备我国合同法第52条规定合同无效的情形；其三盱眙县人民法院对同类案件已经做出相应的判决，均确认盱眙五洲国际广场商铺委托经营管理协议是有效合同，并确认双方当事人按照上述协议的内容行使权利，并履行相应的义务。2.根据商铺经营管理协议的约定，尽管该协议约定的委托经营期限从2013年5月1日到2018年4月30日，但该协议第6条第2项明确约定，被告仍有对涉案商铺的租赁的权利，故原告要求被告交付房屋无事实依据，故请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告无锡五洲未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年4月6日，原告陈春梅与被告盱眙五洲签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“盱眙五洲国际广场”A区EFG栋首层Ｓ213号商铺，面积12.32平方米，按套内面积计算总金额120000元。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品取得商品房交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，愈期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得方地头权属证书的，买受人不退房，出卖人每日向买受人支付总房价款万分之一违约金。2013年4月6日，原告（甲方）与盱眙五洲（乙方）签订商铺委托经营管理协议，将涉案商铺的委托给盱眙五洲国际置业有限公司，经营期限自2013年5月1日至2018年9月30日（共计5年），甲方应于房屋交接手续办理完毕后即将该商铺交付乙方；如因开发商的原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。开发商向甲方实际交付商铺的时间迟延的，如甲方放弃向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间不变；如甲方向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间顺延至开发商实际向甲方交房之日开始计算。如因甲方未付齐相关费用，包括但不限于总房款、契税、物业维修基金、房产税等自身原因造成商铺无法交付使用的，则委托经营期限从实际交付使用之日起顺延６个月起算。在本协议生效起至委托经营期结束期间。未经乙方书面同意，甲方不得占有、使用委托乙方经营管理的商铺。为了保障全体业主的共同利益，甲方同意乙方对盱眙五洲国际广场市场进行统一经营和管理，并同意接受乙方对甲方商铺的经营和物业管理。甲方购买的商铺必须符合乙方的业态规划，甲方不得擅自改变经营业态。为了保障该商铺和相邻商铺的整体利益，在个体利益与整体利益发生不一致时。服从整体利益，整体出租。乙方拥有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权，但本协议另有约定的除外。代为出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜。委托经营期内，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前五年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营期限内前五年内如有收益的，作为乙方的商业服务费收入。乙方将该资金用于培育市场，包括改善市场环境、提高市场档次、举办各种活动，提高市场的知名度和交易活跃程度，以期提高今后的市场租金水平，增进甲方的长远利益，如商铺交付时间早于本协议约定的委托经营开始期限的，在商铺交付乙方后至委托经营期开始前，甲方放弃向乙方收取该期间内的任何形式的经营收益，如有收益的，作为乙方的商业服务费收入。委托经营第六年起至委托经营期结束（即2018年5月1日至2028年4月30日止），如委托经营管理的商铺己实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取甲方确认，乙方可按照实际收取租金标准10%向商铺承租人收取商业服务费。代为收取的租金由乙方按季度支付给甲方（每季度首月25日前），乙方向商铺承租人收取的商业服务费归乙方所有，税赋按国家相关规定执行。如该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的，实际收取的租金收益按照各业主购铺总价的比例进行分配，乙方应当尽最大努力追求租金收益最大化。前五年委托经营期满时甲方要求收回所购商铺自用，需提前2个月向乙方提出书面申请并征得乙方同意；即使届时该商铺实际未租出的，亦应当征得乙方书面同意，否则不影响本协议第三条约定的委托经营期限。在委托经营期间，甲乙双方不得以任何理由单方面解除本协议，但经甲乙双方画商一致的，可以提前终止本协议。本院认为，原告在与被告五洲置业公司签订商品房买卖合同的同时，又签订了商铺委托经营管理协议，是双方当事人真实意思表示，虽然协议封面为无锡五洲，但在尾部签章为盱眙五洲，形式上有瑕疵，但内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且己履行了五年，故合同合法有效，原告请求判决原、被告签订的《盱眙五洲国际广场商铺委托经营管理协议》无效的理由不能成立。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。关于请法院判决被告向原告交付房屋的问题，根据商品房买卖合同及商铺委托经营管理协议的约定，原告在履行付款义务后涉案商铺已由被告盱眙五洲于2013年5月1日经营管理，按约定截止2018年4月30日合计5年的委托经营管理期限已到期，被告盱眙五洲未在2018年4月30目前将涉案商铺砌设隔断形成独立空间、水电气设施安装到位并无条件实际交付原告占有，现仍由被告盱眙五洲占有，但并未与原告协商是否续租等事宜。对此，被告五洲置业公司作为商铺的出卖方及委托经营管理协议的相对方被告盱眙五洲有义务按照商品房买卖合同的约定将设施安装到位的涉案商铺向原告实际交付占有。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告盱眙五洲国际置业有限公司将符合商品房买卖合同约定条件的位于盱眙县盱城街道东阳路２号五洲国际广场A区EFG栋首层Ｓ213号商铺于本判决生效后三十日内共同向原告陈春梅实际交付占有。二、驳回原告陈春梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，被告盱眙五洲国际置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  丁德平人民陪审员  陈志艺人民陪审员  季春林二〇一九年十一月十一日书 记 员  彭娟娟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。