河南省尉氏县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0223民初4950号原告：李小兰，女，汉族，1977年6月15日出生，住尉氏县。委托诉讼代理人：金凯、李继红，河南循规律师事务所律师。代理权限均为特别授权。被告：尉氏航宇置业有限公司。住所地：尉氏县滨河东路北段东侧。统一社会信用代码：914102230848035209。法定代表人：张宏，任董事长。委托诉讼代理人：邵国宇、毕长川，河南富登律师事务所律师。代理权限均为特别授权。原告李小兰与被告尉氏航宇置业有限公司（以下简称航宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小兰的委托代理人金凯、李继红，被告航宇公司的代理人邵国宇、毕长川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李小兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿延期交房违约金9432.64元；2.退还天然气初装费和有线电视初装费3040元；3.赔偿免费送中央空调虚假宣传违约金25000元；4.赔偿建筑密度超标违约金12527.36元；5.判令被告继续履行合同，免除原告的电费。事实与理由：被告航宇公司在尉氏县开发航宇金钻小区，在销售过程中，被告大力宣传购房送中央空调、免电费、送新风换气系统等。原告在看到被告宣传承诺以后，于2017年1月8日与被告签订了房屋买卖合同，购买了1号楼1单元1002号房。被告承诺2017年12月31日交付房屋，原告按照约定按时交付了房款，可到期被告没有按时交房，构成严重违约，应当赔偿违约金。被告交房后，原告发现被告以缴纳新风系统安装费，并收取高额空调使用费等变相将中央空调、新风换气系统的成本分摊在使用费和安装费中，免电费变成了每平方免一度，只免5年。事前承诺的送中央空调、免电费等承诺均为虚假宣传，系欺诈行为。被告的房屋结构和电路系统又不支持其他中央空调，被告的行为构成了严重违约，也给原告造成巨大经济损失。被告航宇公司辩称，1.原告诉求退还有线电视和天然气初装费无事实依据和法律依据，被告仅仅是以上费用的代收人，并且天然气和有线电视已经由支付给有线电视和天然气的施工单位，另外，双方《商品房买卖合同》约定，天然气配套使用费由原告（××）承担，同时，该合同补充协议约定，本合同中的价款仅指房款，不包括一切办证费用和配套费用，因此原告诉求无事实依据和法律依据；2.原告主张逾期交房违约金系政府管控大气污染要求停工所致，非被告过错，属不可抗力，不应当承担赔偿责任；3.原告主张的各项赔偿损失缺乏法律和事实依据，应当予以驳回。关于低密度高端豪宅的说法，并没有具体的标准，系主观感受；被告没有宣传业主可以免费使用中央空调；关于免电费的宣传，应当以设备运营期限为准；4.建筑密度是按照政府部门审批的规划依法建设，且对外有公示，被告无违约行为。原被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提供了证据。原告向本院提交的证据有：1.《商品房买卖合同》一份，以上证明被告逾期交房构成违约，被告应当赔偿逾期违约金；2.天然气、有线电视初装费收据一份、国家计委、财政部计价格（2001）585号关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知，以上证明被告违规收取天然气、有线电视初装费共计3040元，应当予以退还；3.扑克牌一张、纸抽盒一个、手提袋一个，以上证明被告广告宣传“送水循环式中央空调冬暖夏凉”、“豪宅，让生活从免费开始”；中央空调装修须知和物业合同各一份，证明水循环式中央空调的所有权人为尉氏县聚能新能源有限公司，空调收费标准为每平米每天0.2元，另外缴纳空调使用费；尉氏县工商行政管理局信访事项处理意见书，被告行为已构成虚假宣传，并受到尉氏县工商部门的处罚；天猫及京东中央空调价格表，证明原告请求赔偿中央空调经济损失25000元的依据；4.扑克牌一张、纸抽盒一个、手提袋一个，以上证明被告广告宣传“入住航宇金钻国际免电费”、“豪宅，让生活从免费开始”，而被告仅仅免除五年电费，每月每平米免1度电，该行为没有完全履行其承诺，构成违约；5.尉氏航宇金钻国际小区规划及建筑方案一份、建标（1993）542号原中华人民共和国建设部关于发布国家标准《城市居住区规划涉及标准》的通知一份、中华人民共和国国家标准民用建筑设计通则一份、纸抽盒及手提袋一个，以上证明被告宣传该小区为低密度高端豪宅，同时证明该小区建筑密度为29.91%，国家标准为20%，被告严重超标。被告对以上证据进行了质证，对证据1真实性无异议，给付违约金应当是实际支付的购房款，政府命令停工的154天应当予以扣除；对证据2真实性无异议，根据双方《商品房买卖合同》约定，天然气配套使用费由原告（××）承担，同时，该合同补充协议约定，本合同中的价款仅指房款，不包括一切办证费用和配套费用，双方应当按照合同履行；对证据3真实性无异议，但认为，被告在营销中的宣传，并未对赠送的商品或者服务的品种、规格、数量、期限、和方式有具体的说明和约定，根据合同法规定属于要约邀请，不属于邀约；对证据4的质证意见同证据3；对证据5真实性、合法性无异议，认为该小区的建筑密度已经经过规划部门和住建部门认可和批准，并且进行了规划公示，证明了本案争议小区建筑密度是合法有效的。被告航宇公司向本院提交的证据有：1.2018年7月9日，河南广播电视网络股份有限公司尉氏分公司出具的有线电视安装费交费证明一份，证明收到尉氏航宇置业有限公司代收有线电视安装费48290元；2.2018年11月21日，尉氏县万发能源有限公司出具的天然气材料安装费交费证明一份，证明收到航宇公司代收代缴天然气安装费50万元，以上证明被告系天然气和有线电视初装费的代收人，并将有关费用交给了有关单位；3.2017年10月17日，尉扬尘办（2017）17号关于转发《关于做好10月16日至22日轻中度污染天气管控工作的紧急通知》的通知、尉环攻坚办（2017）331号关于做好10月16日至22日轻中度污染天气管控工作的紧急通知，以上证明2017年10月16日至22日，小区建设工程停止室外施工；4.2017年11月15日，尉氏县住建局停工通知；5.尉住建局（××）××尉氏县住建局“封土行动”督查工作方案；6.汴控尘办（2017）27号关于启动施工现场工地扬尘管控的紧急通知，以上三组证据证明在2017年11月15日至2018年3月15日期间，按照各级文件精神工地停止施工；7.2016年12月5日尉氏县住建局关于全县所有房屋建设工地暂停施工的通知，证明从2016年12月5日至12月31日，工地停止施工；8.2018年8月12日，原告签名确认的物品交接清单，证明原告对整个房屋买卖合同履行表示满意，并最终确认与开发商无任何争议。原告对以上证据进行了质证，对证据1、2真实性有异议，应当以正式票据为准，并且这些费用应当由开发商承担；对证据3至7的真实性无异议，证明目的有异议，认为以上文件不是被告延期交房的理由；对证据8认为证明业主愿意继续履行合同，不代表不对被告追究违约责任。经审理查明：2017年1月8日，原告李小兰购买被告航宇公司开发的航宇金钻国际项目商品房1﹟1单元10层1002号，并签订了商品房买卖合同。该合同约定，该房屋总价款为421110元（第六条），该房屋出卖人（航宇公司）应当在2017年12月31日前向××（原告）交付该商品房（第十一条），除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付××的，双方同意按照下列方式处理，逾期超过90日的，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一的违约金（第十二条）。该商品房建设过程中，由于政府大气污染管控的原因，数次停工。2018年8月12日，被告向原告交付了房屋钥匙及业主手册等物品。2017年1月9日，被告收取原告天然气和有线电视初装费3040元。被告交房时天然气和有线电视均已安装入户。2018年7月9日，被告将收取的48290元有线电视安装费交给河南广播电视网络股份有限公司尉氏分公司。2018年11月21日，被告将收取的50万元天然气材料安装费交给尉氏县万发能源有限公司。另查明：被告航宇公司在销售商品房过程中，印制了扑克牌、纸抽盒、手提袋等宣传品，在上述宣传品上印制有“送水循环式中央空调冬暖夏凉”、“入住航宇金钻免电费”、“匠心独运，低密度高端豪宅”等字样。以上内容均没有在原被告签订的商品房买卖合同中约定。经查，被告交付房屋时，免费将水循环式中央空调安装入户，但如需使用，要按照每平方米0.2元缴纳使用费。被告承诺5年内，按照每月每平方米1度的标准免除电费。航宇金钻国际项目根据规划图显示建筑密度为29.91%。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中双方主要争议存在三个方面。第一，被告逾期交房的责任承担问题，原被告双方签订的商品房买卖合同第十一条和第十二条明确约定了房屋交付时间以及违约责任的承担，被告航宇公司应当予以遵守，并按照约定支付违约金；但是，根据被告提供的政府有关部门的文件和通知，被告逾期交房的部分原因是由于遵守政府行政机关命令，为确保大气污染防治效果停止施工造成的，因此，该部分停工时间应当视为不可抗力，应当从逾期时间中扣除。本案中，被告逾期交房总时间应当从2018年1月1日起至2018年8月12日止，共计224天。被告提供的证据可以认定从2016年12月5日到2016年12月31日，被告接尉氏县住建局通知停止施工26日，从2017年10月16日到2017年10月22日，被告接尉氏县环境污染防治攻坚战领导小组通知停止施工7天，从2017年11月15日到2018年3月15日，接尉氏县住建局通知和文件，实施“封土行动”停止施工120天，但是，原被告签订商品房买卖合同的时间是2017年1月8日，在2016年12月5日停工通知之后，故该部分停工时间系被告已经知晓，不能计入合同履行期间不可抗力的范围之中，由此可以认定，被告因行政部门命令停止施工的时间应当为127天，因此，被告应当承担逾期交房违约责任的天数为97天，违约金应当为97天×42.11元/天（总房价款421110元的万分之一）＝4084.67元。原告对逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。第二，关于原告请求退还天然气和有线电视初装费3040元的请求，从河南广播电视网络股份有限公司尉氏分公司和尉氏县万发能源有限公司出具的证明可以认定，被告航宇公司收取业主初装费的行为，系一种代收行为。原被告签订的《商品房买卖合同》第十条对燃气约定，交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，由××承担相应配套使用费；对有线电视约定，交付时线路敷设到户。被告均已经按照约定，将燃气和有线电视的管道线路敷设入户，并不存在违约行为。因此，对原告此项诉讼请求，本院不予支持。第三，关于对被告广告宣传品中“送空调”、“免电费”“低密度高端豪宅”陈述以及被告是否构成违约的争议，原告据以提出赔偿请求的以上三项被告陈述，均未在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。被告仅仅在广告宣传品上印制了“送水循环式中央空调冬暖夏凉”、“入住航宇金钻免电费”、“匠心独运，低密度高端豪宅”等字样，并未对“送空调”“免电费”的具体方式方法以及时间范围进行约定，也没有对“低密度豪宅”的定义进行确定，因此，被告该三项广告宣传陈述不构成要约。另外，被告已经将水循环式中央空调设备免费安装到原告购买的房屋内，对原告一定时间和一定范围内电费也作出了免费承诺，且被告建筑规划包括建筑密度等指标已经得到相关部门批准，不能认定被告有违约行为。再者，原告主张的中央空调违约赔偿25000元和建筑密度超标赔偿12527.36元，并没有实际发生，也没有法律和事实依据来支持原告请求的赔偿标准和实际数额。因此，对原告该部分诉讼请求，本院也不予支持。由于被告在庭审中认可对业主电费免除的方案为5年内按照合同约定房屋平方数每平方米每月免除1度执行，对此，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告尉氏航宇置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告李小兰违约金4084.67元；二、被告尉氏航宇置业有限公司从向原告李小兰交付房屋之日起五年内，按照合同约定房屋面积，每月每平方米免除1度电费费用；三、驳回原告李小兰的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由原告李小兰承担450元，被告尉氏航宇置业有限公司承担75元。如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  黄超二〇一九年十一月二十五日书记员  文丛