山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁15民终2570号上诉人（原审被告）：聊城恒中置业有限公司临清分公司，住所地：临清市新华办事处果园街。负责人：刘春玲，经理。二上诉人委托诉讼代理人：苏红，山东万航律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：殷志强，山东万航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王国义，男，1968年12月8日生，汉族，居民，住临清市。委托诉讼代理人：宋玉保，山东君在律师事务所律师。上诉人聊城恒中置业有限公司临清分公司（以下简称恒中临清分公司）因与被上诉人王国义商品房预售合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2019）鲁1581民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。恒中临清分公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判为支付王国义逾期交房违约金10714.1元；诉讼费用由王国义承担。事实与理由：一、上诉人交房时间应认定为2018年4月14日。上诉人于2018年4月14日向王国义手机139××××****发送短信，通知王国义办理交房手续。王国义收到通知后，于2018年5月18日办理入住手续，与手机短信之间相差1个月零4天是因王国义逾期收房所致，上诉人对此没有过错，逾期后果及相应的违约责任应由王国义承担。王国义收房的行为，可以证明其已经收到通知，而不应拘泥于书面形式。二、逾期交房违约金是以自然日为单位产生的独立债务,各日的违约金应当分别单独适用诉讼时效,故王国义要求上诉人承担违约责任的诉讼时效,应当从一审法院受理案件之日(2019年4月8日)倒推三年计算,即未超过诉讼时效的违约金计算期限应为2016年4月8日至实际交房日期2018年4月14日,共计736天。三、逾期交房的原因是受各级政府部门的环保政策及其他社会因素影响,均属于上诉人无法抗拒,也不能抗拒的外部原因,并非我方违约行为所致,应予以酌情延期一年半(540日)更为公平合理。理由为:1.受到秋冬季的日常停产、限产措施的影响。近年来随着国家对大气环境污染防治政策的日趋严格,省、市、县三级政府及所属的环保、住建等部门经常发布通知,要求建筑类企业停工,停止混凝土、砂浆搅拌站作业,甚至采取“配电箱停电上锁,工地仓库、食堂宿舍张贴封条”等强制措施。在这种情况下,上诉人不得不遵守政府政策要求,不间断的停止施工,每次停工后、开工前,上诉人都要组织人员、机器设备进场恢复施工,耽误施工时间、增加的建设成本难以估量。2.受到经常出现的特定停产、限产措施的影响,例如2014年11月-12月,历时一个多月的“APEC蓝”；2015年8月-9月历时二十余日的“阅兵蓝”；2017年5月份,历时二十余日的“一带一路蓝”等,均对包括山东省在内的北京周边省份企业采取停产措施,上诉人必须遵守政策要求停止施工,虽然活动或会议时间短,但为了保证空气质量能够自然净化,要求周边省份企业停产、停工的周期却很长。每次解除政策限制,重新组织设备、人员进场均需要耗费大量时间。仅仅以上列举的三次特别环保事件,就导致上诉人三个多月无法施工。除此之外,还有大量因省、市、县政府的活动而通知停工的情况,均属于上诉人无法抗拒,也不能抗拒的外部原因。综上,逾期交房违约金应为10714.1元=[(736天-540天）×546636元×日万分之一]。王国义辩称，本案上诉人违约是一个持续的过程，上诉人逾期交房行为一直在持续，所以违约金的产生也是一个持续的过程，故本案一审按照上诉人实际交房之日倒推三年起算诉讼时效符合法律规定，上诉人陈述的天气和环保问题与本案无关联性，上诉人应当在约定的日期交房，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法审理，驳回上诉，维持原判。王国义向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期交房的违约金96568元；诉讼费、律师代理费及实际支出均由被告承担。一审法院认定事实：2013年5月24日，原告与被告签订编号为（10-072)《恒中﹒清园小区车位购租合同》，约定车位价款为60000元，合同编号为选择车位先后顺序号，原告向被告支付该款项。2013年6月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的恒中清园小区第10幢1单元17层1171号房产及编号为15(负一层）的储藏室，总价款546636元。其中合同第十条约定：商品房交付日期为2014年12月31日前，如遇特殊原因，出卖人可以据实延期，其中包括因有关政策、法规变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，但出卖人应出具相应的证明文件；因气候原因，使公共配套无法按期交付的，但最长不超过半年。第十一条约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约一次性支付了购房款546636元，被告恒中临清分公司为其出具了发票。原、被告双方对下列问题存在争议：(一）被告延期交房是否构成违约。原告认为依据《商品房买卖合同》约定，交房日期为2014年12月31日，被告构成违约，合同第11条约定了逾期交房的违约责任，按交付房款日万分之一缴纳违约金，被告应支付原告违约金。被告称，根据商品房买卖合同第10条第二款约定，因有关政策法规的变动，或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，出卖人可以据实延期交房。事实上由于政府部门对大气环境污染防治政策出台众多文件，要求所有建筑作业停止施工，相应运输车辆停止运行等，导致工程施工受到影响，造成了房屋竣工验收延期及交房延期行为。同时由于天气原因，暴雨暴雪等也对交房延期造成影响，根据补充条款第6条约定，对交房时间可以予以顺延，对原告主张的违约金数额不予认可。被告提交如下证据：1.手机短信截屏1份，被告称于2018年4月14日向原告手机139××××****发短信，通知原告携带相关证件办理交房手续。2.入住会签单1份，证明原告收到手机短信后，于2018年5月18日到被告公司办理入住手续，与手机短信相差1个月零4天，是因为原告自身原因，逾期未到被告公司处办理交房手续所致，应当由原告承担相应的违约责任。3.2014年2月25日聊城市重污染天气监测预警和应急处置工作指挥部《关于启动重污染天气应急预案的紧急通知》，自该日起，在全市范围内采取三级响应措施，停止所有建筑、道路、拆迁工地的施工企业。4.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，自2016年11月14日起启动三级响应措施。5.山东省环保厅《聊城市发市重污染天气橙色预警》，2016年12月1日起启动二级响应措施。6.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，2016年12月10日起启动三级响应措施。7.临清市重污染天气应急指挥部《关于启动重污染天气红色预警一级响应措施的通知》，山东省环保厅《聊城市发布重污染天气红色预警》，自2016年12月16日起启动一级响应措施。8.聊城市住建局2016年12月28日《关于做好全市建筑工程冬季停工前准备工作的通知》，要求全市全部建筑工程停工。9.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，2016年12月29日起启动三级响应措施。10.山东省环保厅《山东省重污染天气应急工作小组办公室发布省级红色预警》，要求自2016年12月30日起，聊城市启动一级响应措施。11.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气橙色预警》，2017年1月13日起启动二级响应措施。12.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，2017年2月14日起启动三级响应措施。13.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，2017年2月25日起启动三级响应措施。14.聊城新闻网2017年3月21日新闻，根据聊城市住建局要求，全市所有建筑施工工地一律停工。15.临清市住建局2017年10月18日《关于停止建设项目和搅拌企业施工作业的通知》，要求立即停止一切建设项目作业。16.聊城市人民政府办公室关于印发《聊城市重污染天气监测预警和应急处置预案》的通知，三级、二级、一级预警期间均无法生产作业。被告陈述，事实上自2013年起，根据政府部门要求，聊城市建筑工程行业在每年的整个秋季、冬季基本都处于停工状态。因此，结合以上证据共同证明：逾期交房的原因是受各级政府部门的环保政策及其他社会因素影响，并非答辩人的违约行为所致，被告对此没有过错，不承担违约责任。原告代理人称对被告提交的证据1及证据2须向原告本人核实，对于其他证据真实性无异议，但认为合同签订时间是2013年6月7日，约定交房日期为2014年12月31日，一年半的时间内，被告建房时间和其他风险因素的考虑应当比较充足，而且相关政府部门要求停工、停建是因被告在施工过程中违反相关法律法规导致的，不属于意外因素，因此以此抗辩延期交房的理由不能成立。原告还主张，根据双方合同第10条约定，原告交付时提供的商品房经竣工验收合格，以此可以看出工程竣工验收备案表是被告应提供的相关手续，也是合同的约定，但原告至今从未见到，所以说被告的交付仅是形式上的交付，并不具备商品房交付的实质条件，仅是利用其优势地位，单方作出的强制性交工，因此应认为被告至今也没有将符合国家法定和合同约定的条件的商品房交付给原告。原告要求被告支付违约金96568元，按房款及车位款共计606636元的日万分之一主张四年零120天。被告称，总价款中不应包括车位价款，应根据商品房买卖合同的约定计算；律师代理费及实际支出没有依据，不应支持。(二）本案原告诉求是否超过诉讼时效。原告主张被告的侵权状态是持续的，所以原告要求三年前的违约金主张，应得到支持。被告认为原告知道自2015年1月1日起违约情形已经出现，但未主张权利，该违约金是以自然日为单位产生的独立债务，各日的违约金应当分别单独适用诉讼时效，故原告起诉之日起三年以前的违约金，均已超出诉讼时效。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，应为有效合同。根据原、被告双方无异议的陈述，在《商品房买卖合同》签订后，原告依约向恒中临清分公司支付购房款546636元，因此恒中临清分公司也应按照合同约定如期（2014年12月31日）向原告交付房产，被告迟延交付房屋，构成违约。原告要求被告恒中临清分公司支付迟延交付房产的违约金，于法有据，应予支持。对于房屋交付时间，被告称其于2018年4月14日向原告手机139××××****发短信通知原告携带相关证件办理交房手续，原告于2018年5月18日到被告公司办理入住手续，该期间应由原告承担相应的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”；“附件四补充协议”第五条约定“买受人应当按出卖人发出的书面《入住通知书》中规定的交房时间办理入住手续。”因被告未举证证明其书面通知原告办理交房手续，故法院认定房屋交付时间为原告签署《入住会签单》的时间，即2018年5月18日。关于诉讼时效问题。本案中原告自2015年1月1日起即应知道其权利受到侵害，故诉讼时效应从此时开始起算。由于逾期交房行为一直在持续，违约金的产生也是一个持续的过程，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在没有证据证明诉讼时效中断的情况下，原告要求被告承担违约金的数额，应从其收到房屋之日（2018年5月18日）倒推三年起算，即未超过诉讼时效的违约金起算日期为2015年5月18日。原告提出违约金从2014年12月31日计算的请求，法院不予支持。对于违约金的计算问题：首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告对于合同约定的交房条件清楚知晓，其接收房屋时也对房屋现状清楚，原告同意接收房屋并领取钥匙的行为表明同意按现状接收房屋的意愿，是对自己权利的处分，接房后其再按照合同约定请求逾期交房违约金，没有依据，亦不符合公平原则，故对于其要求被告支付房屋转移占有（即2018年5月18日）之后的逾期交房违约金，法院不予支持。其次，原、被告对于车位的逾期交付并未约定违约金，故对于原告主张车位的逾期交付违约金，没有依据，法院不予支持。再次，被告主张因政策、气候原因导致延期交房，并提交了相应的证据，综合实际情况及原、被告合同中就延期交房的约定，可酌情予以延期（以半年为宜）。最后，原告根据双方签订的合同约定，逾期交房违约金可按照日万分之一的标准计算，因此被告应支付原告逾期交房违约金50017.19元[(1095天-180天）×546636元×日万分之一]。对于原告主张的律师代理费及实际支出费，原告未提交证据证明，且涉案《商品房买卖合同》对该费用并没有进行明确约定，律师费亦不属于因违约产生的必然损关，对原告的该项诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告聊城恒中置业有限公司临清分公司于本判决生效之日起十日内支付原告王国义逾期交房违约金50017.19元。二、驳回原告王国义的其佘诉讼请求。案件受理费减半收取1107.1元，由被告聊城恒中置业有限公司临清分公司承担525元，由原告王国义承担582.1元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：关于涉案房屋交房时间的认定问题。双方所签《商品房买卖合同》中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”；“附件四补充协议”第五条约定“买受人应当按出卖人发出的书面《入住通知书》中规定的交房时间办理入住手续。”恒中临清分公司未提交证据证明自己按合同或协议的约定方式向王国义通知交房，一审法院根据双方签署的《入住会签单》的时间，认定房屋交付时间为2018年5月18日，认定正确，本院予以支持。关于上诉人主张扣除延期交房期间是否应予支持的问题。《商品房买卖合同》第十条约定“……因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，但出卖人应出具相应证明文件；因气候原因（以当地气象部门报告为准），使公共配套无法按期交付的，但最长不超过半年。”双方签订合同时有关绿色环保的法律法规早以存在，上诉人应根椐当地的自然条件，合理安排工期，相关部门根据天气情况及环保要求进行治理，不属于“政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为”，属于因气候原因造成延期，一审根据上诉人提交的政府停工通知等证据，综合考虑复工需要的时间等因素，酌定延期半年，并无不当，本院予以维持。上诉人主张延期一年半，未提交充分证据证实，也不符合合同约定，本院不予支持。关于本案违约金计算起点的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，合同约定逾期交房违约金是按天计算的，其每天应得到的违约金作为单个债权，诉讼时效的起算时间自2015年1月1日起依次延后一天。2019年4月8日，王国义提起本案的诉讼，诉讼时效中断，其主张未超过诉讼时效的违约金的期间应从该时间倒推三年起算，即2016年4月8日至2018年5月18日，总计770天，扣除该期间因天气原因应顺延的180天，应支持的逾期交房违约金为32251.52元[（770天-180天）×546636元×日万分之一]。综上所述，恒中临清分公司的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省临清市人民法院（2019）鲁1581民初1567号民事判决；二、聊城恒中置业有限公司临清分公司于本判决生效之日起十日内支付王国义逾期交房违约金32251.52元；三、驳回王国义的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1107.1元，由聊城恒中置业有限公司临清分公司负担370元，由王国义负担737.1元；二审案件受理费783元，由聊城恒中置业有限公司临清分公司负担261元，由王国义负担522元。本判决为终审判决。审判长  孙久强审判员  石 鑫审判员  郭召勇二〇一九年十一月二十五日法官助理马征书记员王倩倩