贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10607号 原告：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所地：重庆市巴**李家沱正街**商3。统一社会信用代码：915001136965692612。 法定代表人：于新，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪春梅（特别授权代理），系该公司员工。 委托诉讼代理人：张庆敏（一般授权代理），系该公司员工。 被告：蒯亮，男，1961年5月3日出生汉族，住贵州省毕节市。 原告重庆点滴物业管理有限责任公司（以下称：重庆点滴物业公司）与被告蒯亮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆滴点物业公司的委托诉讼代理人汪春梅、被告蒯亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆点滴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费2,026.22元,时间是2015年8月1日至2018年12月31日，共41个月，每月49.42元（建筑面积27.71㎡×2元/月）;2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:被告系原告管理的毕节市七星关区滨湖小区天钰花园8-负1-13室商铺业主，从2015年8月1日起，被告一直未按合同约定向原告缴纳物业管理服务费。截止2018年12月31日，被告共欠物业管理服务费2,026.22元，原告多次催收均遭到拒绝。原告为维护自己的合法权益，特依法诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告答辩称：2015年8月1日至2018年12月31日，原告一直未完全履行物业服务合同，我不缴纳这期间的物业费。我的商铺门前一直都有垃圾未打扫，包括现在商铺楼顶一直是漏水的，都没有处理。2019年的物管费我是交了的。 本院经审理查明如下事实：2015年7月8日，毕节市七星关区滨湖小区业主委员会将滨湖小区物业管理服务对外邀标，并制作滨湖小区物业管理招标文件。原告重庆滴点物业公司根据招标文件的要求组织投标，经滨湖小区评标委员会评标，原告重庆滴点物业公司中标。2015年7月18日，滨湖小区业主委员会与原告重庆滴点物业公司签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修基金使用以及其他事项进行约定，其中，原告重庆滴点物业公司提供的服务标准应达到《普通住宅项目物业管理服务等级标准（试行）》三级标准，物业服务费用实行包干制，电梯房为1.10元/月·平方米，步梯房为0.70元/月·平方米，商业物业为2.00元/月·平方米。业主应从2015年8月1日起，在每月10日前缴纳物业服务管理费。合同履行期限从2015年8月1日起至2018年12月31日止。其中2015年8月1日至2015年12月31日止为试用期。试用期届满前一个月，滨湖小区业主委员会应书面征求已经入住的住宅业主意见，如果重庆滴点物业公司的服务未达到合同约定的标准，且二分之一以上已入住的住宅业主对重庆滴点物业公司的服务工作不满意并书面要求重新选聘物业服务企业时，滨湖小区业主委员会有权中止本合同，重新选聘物业服务企业。 另查明：被告蒯亮系七星关区滨湖小区天钰花园8-负1-13室商铺业主，建筑面积27.71平方米，属于原告重庆滴点物业公司物业服务管理区域内的业主。从2015年8月1日至2018年12月31日，被告蒯亮未按照《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》的约定每月向原告重庆滴点物业公司缴纳物业服务管理费。经核算，从2015年8月1日至2018年12月31日，共41个月，被告蒯亮应缴纳的物业服务管理费为27.71平方米×2元/月·平方米×41月=2,272.22元。 又查明：2017年4月27日，七星关区滨湖小区业主委员会向本院提出诉讼请求，要求确认原告七星关区滨湖小区业主委员会与被告重庆点滴物业管理有限责任公司于2015年7月18日签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》无效等诉讼请求。2017年10月25日，本院作出（2017）黔0502民初2461号民事判决，驳回七星关区滨湖小区业主委员会全部诉讼请求。七星关区滨湖小区业主委员会不服，依法提出上诉，2018年11月22日，毕节市中级人民法院作出（2018）黔05民终263号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年4月26日，该小区业主委员会向小区业主发出公告，表示“现任物业管理公司将服务至2019年12月31日”。 上述事实，有原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》、通知、（2017）黔0502民初2461号民事判决书、（2018）黔05民终263号民事判决书、通知（2份）、第三届业主委员会意见征询表、毕府专议【2015】81号文件、《关于研究滨湖小区有关问题专题会议备忘录》、消防设施瘫痪急需修理的报告、化粪池清掏记录、下水道管网疏通记录、照片、安全管理部门巡查记录、报事保修记录、处理、回复记录等在卷为凭。 本院认为，毕节市七星关区滨湖小区业主委员会与原告重庆滴点物业公司签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），已经本院（2017）黔0502民初2461号民事判决和毕节市中级人民法院（2018）黔05民终263号民事判决确认为有效合同，故重庆点滴物业公司对该小区进行的物业管理活动系履行物业服务合同的行为。被告蒯亮毕节市七星关区滨湖小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告蒯亮具有法律上拘束力，原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约履行合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费，从2015年8月1日至2018年12月31日，被告蒯亮原则上应缴纳的物业服务管理费为27.71平方米×2元/月·平方米×41月=2,272.22元。被告辩称原告未全面履行物业服务合同，虽尽到了一定的物业服务，但不到位。经查，涉案商铺区域因历史原因，环境卫生较差,业主情绪反映较大。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告公司承担40%的责任，被告向原告履行60%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为2,272.22元×60%=1,363.33元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蒯亮于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司自2015年8月1日至2018年12月31日的物业费1,363.33元； 二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元（已按简易程序减半收取），由被告蒯亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇一九年十一月十八日 书记员 孙宏杰