广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复497号 复议申请人（利害关系人）：张云良，男，1968年9月19日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 申请执行人：深圳泛华小额贷款有限公司。住所地：深圳市罗湖区深南东路**罗湖商务中心1911A**。 法定代表人：翟彬，董事长。 委托诉讼代理人：雷丁一，广东宽和律师事务所律师。 被执行人：吴亦碧，女，1970年11月21日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 复议申请人张云良不服广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）（2019）粤03执异9号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 深圳中院在执行申请执行人深圳泛华小额贷款有限公司（以下简称泛华公司）与被执行人吴亦碧借款合同纠纷一案中，拟拍卖被执行人吴亦碧名下位于深圳市龙岗区布吉镇白鸽笼住宅小区龙威花园（龙威豪庭）2栋201号房[不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第0054860号，以下简称涉案房产]。因利害关系人张云良向深圳中院提交了租房协议，主张对涉案房产享有租约，租赁期限自2017年5月1日至2036年5月30日，故该院拟于司法拍卖网络平台附带该租约予以网络司法拍卖涉案房产。申请执行人泛华公司对深圳中院作出的（2018）粤03执1302号通知书中将涉案房产附带租约拍卖不服，向该院提出书面异议。 泛华公司提出异议称，请求依法除去张云良所主张享有的涉案房产上的租赁关系；责令其搬离涉案房产，并追究其以虚构的租赁关系骗取执行款的法律责任。事实与理由如下：（一）涉案房产没有出租，张云良对涉案房产没有租赁权。2017年9月13日，被执行人吴亦碧向泛华公司借款时，明确表示涉案房产没有出租，由其本人居住，并在《抵押合同》中签字确认该房产不存在租赁行为。经实地调查发现，也是由被执行人吴亦碧居住在涉案房产中。（二）《租房协议》系张云良伪造或与被执行人恶意串通后补的协议，企图骗取租金。（三）转账记录是离婚时张云良对被执行人的经济补偿款或现金分配，并非租金。（四）即使张云良真如其所述承租了涉案房屋，但没有办理《房屋租赁登记凭证》，没有优先权，不能对抗善意的申请执行人。综上所述，涉案房产没有对外出租，张云良对涉案房产没有租赁权，请求法院支持其全部请求。 张云良答辩称，其离婚后根据实际需要，与被执行人吴亦碧签订了双方需要的租约，租金3000元/月，余留一间给对方存放物品，可以短暂居住。一次性付款40万，按照月息2分，利息一年是48000元。由于没有计算利息，所以出租房免费延长8年做补偿。关于被执行人后来将房子抵押给泛华公司，其是在2018年6月份左右，有很多人上门要债，才得知情况，其生活也受到很大影响。请求法院根据实情，依法处理。 深圳中院查明：申请执行人泛华公司与被执行人吴亦碧借款合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会（2018）穗仲案网字第19977号裁决书已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向该院申请强制执行，请求强制被执行人偿付人民币2824683.02元及利息等，该院依法立案执行，案号为（2018）粤03执1302号。本案在仲裁过程中，经申请执行人申请，深圳市龙岗区人民法院保全查封了本案的抵押房产，即被执行人吴亦碧名下涉案房产。在执行过程中，深圳中院作出（2018）粤03执1302号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人吴亦碧名下涉案房产。期间，利害关系人张云良向深圳中院提交了租房协议、招商银行户口历史交易明细表、其与被执行人吴亦碧签订的离婚协议书及离婚证，主张对涉案房产享有租约，租赁期限为十九年零一个月，自2017年5月1日至2036年5月30日止，并主张已一次性付清租金人民币40万元。因此，深圳中院遂作出（2018）粤03执1302号通知书，载明该院将附带租约进行拍卖。 另查，根据利害关系人张云良提交的证据表明，其与被执行人吴亦碧于2017年3月29日经深圳市龙岗区民政局登记离婚。离婚协议书载明：“深圳市龙岗区布吉龙威花园2-1-201，粤（2016）深圳市不动产权第0054860号房屋一套归女方拥有；深圳市福田区华强路金茂礼都A座14L，深房地字第××号房屋一套归男方拥有；江苏省常州市天宁区浦南新村6栋甲单元603室，苏（2016）常州市不动产权第0092243号房屋一套归女方拥有”。被执行人吴亦碧与利害关系人张云良签订的《租房协议》落款日期为2017年3月30日，载明：“甲方（吴亦碧）乙方（张云良）双方经协商同意，乙方特向甲方租住位于龙岗区布吉龙威花园2-1-201室，按照月租3000元单价，合计11年1个月，并向乙方一次性收取40万元，所以甲方以免费延长租期8年抵息，合计租给乙方19年加一个月，租期由2017年5月1日起，至2036年5月30日止。甲方享有一个房间的储物和生活权益，其余必须全部交由乙方使用”。 再查，根据招商银行户口历史交易明细表显示，2017年3月31日，利害关系人张云良通过银行转账方式向吴亦碧汇款10万元，2017年4月6日，再次通过转账方式向吴亦碧汇款30万元。 又查，2017年9月13日，异议人泛华公司与被执行人吴亦碧签订抵押合同，被执行人在合同附件抵押物清单中注明涉案房屋租赁情况为“未出租”。根据深圳市不动产登记中心不动产抵押登记查询表显示，涉案房产抵押登记日期为2017年9月13日，抵押权人为深圳泛华小额贷款有限公司，抵押编号DY-06D17035870。 深圳中院认为，执行过程中对拟处分房产是否附有真实的租赁关系的审查，需以审慎的标准进行，以排除恶意阻碍执行的情形。本案中，首先，利害关系人张云良主张与被执行人吴亦碧签订长达19年零一个月的租赁合同，且约定一次性支付租金40万元，不符合生活实践中广泛认知的交易习惯。其次，租赁合同的签订及付款期间，正值利害关系人与被执行人离婚后进行财产分配处置的期间，利害关系人张云良通过银行转账方式向被执行人汇款10万元及30万元，该两笔转账均未备注转账原因及钱款用途，无法确认为涉案房产之租金。另，根据离婚协议书载明，深圳市福田区华强路金茂礼都A座14L号房屋一套归男方拥有，利害关系人张云良在拥有一套自住房屋的前提下，仍然与被执行人签订长达19年的租赁合同，且约定被执行人对涉案出租房屋享有一个房间的储物和生活权益，明显有悖于生活常理。再，租房协议显示2017年5月1日起涉案房屋已由利害关系人张云良承租，但同年9月，异议人与被执行人签订抵押合同时，被执行人注明涉案房屋租赁情况为未出租，两份合同对于房屋租赁情况表述不一致。最后，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。本案中，该租房协议未向房产管理部门登记备案，因而异议人在办理抵押登记时无法通过房屋所公示的内容获取该租赁信息。对租赁合同依法进行备案登记，不仅有利于降低合同风险，亦是法院认定租赁合同真实性的重要依据。利害关系人张云良提交的证据并不足以证明租赁关系真实存在，异议人泛华公司所提异议请求的理由成立，该院依法予以支持。 综上所述，深圳中院（2018）粤03执1302号通知书中将涉案房产附带租约拍卖之行为有误，依法应予纠正，关于涉案房产应不带租约进行拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项规定，深圳中院于2019年4月26日作出（2019）粤03执异9号执行裁定，裁定如下：一、撤销该院（2018）粤03执1302号通知书；二、对被执行人吴亦碧名下位于深圳市龙岗区布吉镇白鸽笼住宅小区龙威花园（龙威豪庭）2栋201号房[不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第0054860号]不带租约拍卖。 张云良对深圳中院上述异议裁定不服，向本院申请复议，称：（一）我与吴亦碧的婚姻早在2014年就因为她个人的经济问题，导致情感破裂，在2015年左右她就已经在外面借了高利贷，而且利息是4-6分／月，为了还高利贷，家里经常为了钱闹矛盾，亲朋好友也被她借了无数，对她无底线的行为，我产生了极度的无奈和恐惧，婚姻最终破裂。后来我才知道，她在婚前2015年左右，就将房子抵押给高利贷公司，而现在的泛华公司是她原来的高利贷公司转让过来的，具体怎么操作的，我不清楚，吴亦碧本人才清楚。我与吴亦碧离婚的财产分配，现租住的龙威花园201和常州的房产归属她，面积分别是106平和65平左右，而我名下的华强路金茂礼都的房子只有40平方米左右的写字楼，目前出租金额也就是4000元，也没有登记，离婚虽然是感情破裂，但我的父亲和阿姨还有儿子都一起生活，装修也是朋友帮忙还欠有部分装修款未付，所以，虽然离婚，但我还是接受她是孩子的母亲，孩子和我都在这里住了近20年，所以才考虑婚后租住她的房产（龙威花园201），因为我在市场上很难租到类似房子，买房子太贵，才选择一次性付款解决较长时间的居住问题。她也很难找到合适的出资方和可以信任的租客。离婚时，家里资金基本被她花光，月入一万多，对一个普通家庭已无力支付其他资金了，请法院多考虑基层百姓的生活。（二）关于泛华公司对我的指控，或许是因为我的租赁存在影响了他们的利益，这我能理解，但不能因为自己的利益，就不考虑其他人的生存，我只是租住吴亦碧的房子，现实生活中老百姓之间的租赁行为，大多签订协议，很少会去办理租赁登记（都是为了学位或其它必须要登记的才会登记），因为手续复杂，还有增加费用。我希望能维护我的基本利益，吴亦碧借债还钱，天经地义，但泛华也不能因为自己的利益就否定别人利益。他们起诉，法院裁定拍卖，卖后拿回他们的所得，合情合理，在这个案件里，在某种程度上讲，我和他们都是受害方。（三）关于泛华公司是怎么与吴亦碧女士签订的质押协议，如果来现场看了房，我们租户怎么会不知道？我质疑泛华公司在房产质押给他们前，该房产是从其他高利贷公司转手过到他们名下，也就是说他们是为了掩盖之前贷中贷，而及时出现的“阳光贷”。资金有一半被他们滑走了，请法院认真核查高利贷贷中贷公司。综上，请求法院维护我的合法权益。 泛华公司答辩称：（一）案涉房屋没有出租，张云良对案涉房屋没有租赁权。2017年9月13日，被执行人吴亦碧在借款时，明确表示该房屋没有出租，由其本人居住，且在《抵押合同》中签字确认该房屋并不存在租赁行为。经泛华公司实地调查发现，也是由吴亦碧居住在涉案房屋。张云良原系被执行人吴亦碧的丈夫，根据离婚协议约定，分得深圳市福田区华强路金茂礼都A座14l（不动产证号：深房地字第××号）房屋，该房屋分给被执行人吴亦碧，吴亦碧已经居住在该房屋，根本不存在再将房屋出租给前夫的情况。因此，涉案房屋并没有出租给张云良，张云良对涉案房屋没有租赁权。（二）《租房协议》系张云良伪造或与被执行人恶意串通后补的协议，企图骗取租金。如前所述，被执行人吴亦碧在向泛华公司借款时已明确表示没有出租涉案房屋，而现在其前夫突然拿出一份有被执行人签名的《租房协议》主张有租赁权，要求支付租金，这实在是匪夷所思。就此情况，存在两种可能性，要不张云良假冒被执行人签名，单方伪造《租房协议》企图骗取租金；要不就是被执行人与张云良恶意串通，共同虚构出租房屋的事实，企图骗取租金。无论是哪一种情况下，张云良对涉案房屋均无租赁权，请法院依法调查此事，对相关笔迹的形成时间与同一性进行鉴定，并从重处理涉案人员的违法犯罪行为。（三）转账记录是离婚时张云良对被执行人的经济补偿款或现金分配，并非租金。泛华公司通过对张云良所主张交付的房租及租房期限进行折算，月平均房租仅为1746元，根据同地段的市场价格，面积为60平方米的房屋，租金都达到了每月3000元以上，何况被执行人的该套房屋面积达到了106平方米，其租金标准更远远高于3000元。在被执行人已处于需要向泛华公司借款的情形下，还将其自有房屋以远远低于市场价格的标准租给其已离婚的前夫居住19年之久，甚至还在协议里面所述将房屋免费给张云良使用长达8年，有悖于生活常理。另一方面，张云良与被执行人于2017年3月29日办理离婚，2017年3月31日先支付10万元，2057年4月6日再支付30万元，这与日常夫妻离婚时的经济补偿款或现金分配方式完全吻合，很显然这两笔款是双方离婚时约定的经济补偿款或现金分配，并非租金。（四）即使真如张云良所述承租了涉案房屋，但没有办理《房屋租赁登记凭证》，没有优先权，更不能对抗善意的泛华公司。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、《商品房屋租赁管理办法》第十四条的规定，房屋在出租后，应当向租赁房屋所在地房地产主管部门办理房屋租赁登记备案，取得房屋租赁凭证。“买卖不破租赁”应当指的是租赁权在买卖时已真实存在，且买受人知道或应当知道的情况下，租赁权才有优先性。本案中，张云良与被执行人本是夫妻，原共同居住在该房屋内，在没有办理租赁证，且被执行人在申请借款时已书面确认没有出租该房屋的情况下，泛华公司不可能得知涉案房屋已存在租赁权。因此，即使真承租涉案房屋，鉴于没有办理《房屋租赁登记凭证》以及该房屋原就是其本人居住等原因，其租赁权也不能对抗本案的执行，不享有优先收取租金的权利。综上所述，涉案房屋没有对外出租，张云良对案涉案房屋也没有租权，张云良向深圳中院提交涉嫌伪造的房屋租赁合同等相关材料，目的是为了骗取将来的执行款，深圳中院做出的(2019)粤03执异9号执行裁定已充分认识到该目的，作出对本案涉案房产不带租约拍卖的裁定，认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持，恳请贵院依法驳回张云良的全部请求。 本院对深圳中院查明的事实予以确认。 本院认为：本案争议的焦点问题是，张云良要求执行法院对涉案房屋带租约拍卖的复议请求是否合法有据。 执行法院在执行申请执行人泛华公司与被执行人吴亦碧借款合同纠纷一案中，拟拍卖被执行人吴亦碧名下位于深圳市龙岗区布吉镇白鸽笼住宅小区龙威花园（龙威豪庭）2栋201号房产。张云良以其对该房屋享有部分租赁权为由要求执行法院带租约拍卖。对此，本院认为，2017年3月29日，张云良与吴亦碧经深圳市龙岗区民政局登记离婚，离婚协议书载明涉案房屋归女方吴亦碧所有，而深圳市福田区华强路金茂礼都A座14L号房屋一套归男方所有。可见，张云良在自己拥有一套房屋的前提下，租住被执行人所有的房屋中的一间且在离婚后还签订长达19年的租赁合同，明显有悖生活常理，有排除恶意阻碍执行之嫌疑。另，张云良提供的其与吴亦碧签订的《租房协议》落款日期为2017年3月30日，二人办理离婚登记手续是在2017年3月29日，故执行法院判断张云良以银行转账方式向吴亦碧汇款10万元及30万元款项，其性质可能系二人离婚后进行的财产分配处置，无法确认为支付涉案房产之租金，该认定符合常理。此外，若如张云良所称租赁关系真实，其于2017年5月1日起已承租涉案房屋，但泛华公司与吴亦碧于同年9月签订抵押合同时，吴亦碧注明涉案房屋“未出租”，张云良的主张与吴亦碧的自认相互矛盾。最后，张云良主张租赁关系真实，但其与吴亦碧签订的《租房协议》并未在相关部门办理备案手续，故深圳中院以审慎标准对拟处分房产是否附有真实租赁关系进行审查，防止恶意阻碍执行的作法，应予维持。深圳中院经审查认为张云良提交的证据不足以证明租赁关系真实存在，撤销执行法院带租约拍卖的（2018）粤03执1302号通知书，并无不当。张云良未能提供充分证据证明租赁关系真实存在且合理合法，故张云良要求执行法院带租约拍卖的复议请求，理据不足，本院不予支持。 综上所述，深圳中院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。张云良的复议请求理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回张云良的复议申请，维持广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03执异9号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨明哲 审判员  李焱辉 审判员  张 磊 二〇一九年十一月七八日 书记员  陈佩珊