四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终2962号 上诉人(原审原告)：四川省科学城九龙商贸有限公司，住所地：四川省绵阳市绵山路64号（科学城六区），统一社会信用代码：91510705582170199Y。 法定代表人：陈洪亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人:刘万辉，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绵阳市柒江食品有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区长虹大道南段258号，统一社会信用代码：91510703314546102Q。 法定代表人：胡一富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢芳，绵阳市双剑法律服务所法律工作者。 上诉人四川省科学城九龙商贸有限公司（下称九龙商贸公司）因与被上诉人绵阳市柒江食品有限公司（下称柒江公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院(2019)川0704民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭,于2019年11月6日公开开庭进行了审理。上诉人九龙商贸公司之委托诉讼代理人刘万辉、被上诉人柒江食品公司之法定代表人胡一富、委托诉讼代理人谢芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 九龙商贸公司上诉请求：一、依法撤销绵阳市游仙区人民法院(2019)川0704民初字1765号民事判决书第三项、第五项判决;二、依法改判被上诉人立即将占用的冷库(冷库是指库区围墙内的建筑物、制冷设备、供电设施、消防设施、生产生活房屋、院内场地、分界围墙等)恢复原状并腾空返还给上诉人;三、依法改判被上诉向上诉人支付下欠2019年5月21日至2019年7月27日的冷库占用费55833.33元,冷库占用费从2019年7月28日起按照25000元/月标准计算至被上诉人将占用的冷库恢复原状并腾空返还给上诉人之日止;四、依法改判被上诉人交付的50000元押金归上诉人所有,不予退还。五、本案一审、二审全部诉讼费由被上诉人承担。 九龙商贸公司一审诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2018年5月10日之间签订的《九龙商贸冷库租赁合同》于2019年5月20日已解除；2.依法判令被告立即将占用的冷库（冷库是指库区围墙内的建筑物、制冷设备、供电设施、消防设施、生产生活房屋、院内场地、分界围墙等）恢复原状并腾空返还给原告；三、依法判令被告向原告支付租金8333元，（租赁金从2019年5月10日至2019年5月20日租金为8333元。）；四、依法判令被告向原告支付违约金，违约金从2019年5月1日起按每天以拖欠租金8333元为基数计算至被告将拖欠租金付清之日止，从2019年5月1日至2019年6月14日的违约金暂计366652元；五、依法判令被告向原告支付冷库占用费，冷库占用费从2019年5月20日至2019年6月20日按25000元/月x1.5倍标准计算为37500元，冷库占用费从2019年6月21日起按25000元/月x3倍标准计算至被告将占用的冷库恢复原状并腾空返还给原告之日止；六、依法判令被告交付的50000元押金归原告所有，不予退还；七、依法判令本案诉讼费、律师费50000元由被告承担。 原审法院经审理认定事实如下：2018年5月10日，原告四川省科学城商贸有限公司（出租房、甲方）与被告绵阳市柒江食品有限公司（承租方、乙方）签订《九龙商贸冷库租赁合同》，约定：第一条冷库基本情况及用途：甲方将位于绵阳市科学城松林坡的冷库出租给乙方，本合同中冷库是指库区围墙内的建筑物，制冷设备、供电设施、消防设施、生产生活房屋、院内场地、分界围墙等…第二条租赁期限1、从2018年5月10日起至2023年5月9日止。租赁期共5年。第三条租金、押金交付方式及相关费用承担1、冷库月租金25000元（大写人民币贰万伍仟元整），冷库年租金300000元（大写人民币叁拾万元整），租赁期限内（不足一个月的按一个月计算）租金总额共计1500000元；2、乙方应先向甲方支付租金后，才能使用承租的冷库，租金按年度收取。乙方应在本合同签订之日起三日内向甲方交纳首年租金。之后每年5月1日前交纳次年租金。3、乙方应向甲方交纳押金50000元（大写人民币伍万元整），……租期满后，乙方未发生违约情形的，由甲方将押金退还乙方，押金不计息……第四条冷库的交接和归还时间、方式2、甲方在收到乙方首年租金和押金后十日内办理移交手续，甲乙双方依据本合同对冷库进行现场查验交接并签订《冷库设施设备场地交接清单》，自双方签订《冷库设施设备场地交接清单》之时起视为甲方按本合同已完成冷库的设施、设备、房屋、场地的移交……3、租赁期满或合同解除之日起十日内，乙方对冷库的设施、设备等进行一次性维护保养工作达到正常运转状态，并缴清归还冷库的水、电、气等费用，并经甲方依据《冷库设施设备场地交接清单》验收冷库设施、设备、房屋、场地等达到正常运转状态后，乙方将冷库的设施、设备、房屋、场地返还给甲方，……第七条合同的解除及续租1、乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同，收回冷库，乙方同时应按照本合同第八条约定承担责任：(5)违反3.2条租金支付的约定，超过10个工作日仍未支付租金的…；3、乙方若要提前退租，应提前3个月通知甲方并征得书面同意，乙方在甲方同意并向甲方支付3个月租金作为违约金后，可解除本合同，否则，甲方不予退还剩余租金及押金。第九条违约责任1、乙方逾期交付租金（押金），乙方除仍应补缴所欠租金（押金）外，还应按拖欠租金（押金）的100%每天向甲方交付违约金，逾期支付租金时间超过10个工作日或逾期交付押金超过20个工作日的，甲方有权解除合同，因此造成甲方损失，乙方应承担赔偿责任；5、租赁期满或合同解除之日起十日内，乙方未按照本合同第4.3条的约定向甲方归还冷库，甲方有权要求乙方立即归还，并要求乙方按照本合同约定租金的1.5倍每月据实向甲方支付租赁期满或合同解除后占用冷库的租金，若租赁期满或合同解除超过一个月乙方仍未腾退冷库归还甲方时，乙方应按照本合同约定租金的3倍每月向甲方支付占用冷库的租金直至腾空、搬离并返还之日止；8、因乙方违约致使甲方采取诉讼方式实现债权的，乙方应当承担甲方为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。 王卓作为甲方的委托代理人在合同上签字。 2018年5月14日、5月15日，被告绵阳市柒江食品有限公司通过中国邮政储蓄银行分别向原告四川省科学城九龙商贸有限公司转款15万元、20万元。 2018年5月23日至2018年6月1日，原告四川省科学城九龙商贸有限公司与被告绵阳市柒江食品有限公司对固定资产、维修设备、钥匙等进行了交接，并在钥匙交接表、事业账固定资产交接表、企业账固定资产交接表、其他资产交接表、维修工具交接清单、文件交接表、分割费用交接明细、水电费留底数交接清单上签字确认。 2019年5月9日，原告四川省科学城九龙商贸有限公司向被告绵阳市柒江食品有限公司发出租金催缴通知，载明“绵阳市柒江食品有限公司：根据四川省科学城九龙商贸有限公司与绵阳市柒江食品有限公司签订的《九龙商贸冷库租赁合同》约定，你公司应于2019年5月1日前支付本合同第二年度租金共300000元，因你公司已逾期八天未付租金，故我单位特通知如下：”1、限你公司于2019年5月17日15:00前将本合同第二年度租金30000元（大写：人民币叁拾万元整）支付至我单位账户…2、如你公司逾期支付租金时间超过10个工作日，我单位将依据《九龙商贸冷库租赁合同》第九条第一款依法通知解除合同，并承担合同约定的其他违约责任…”。被告绵阳市柒江食品有限公司法定代表人胡一富签收后在该通知上加注：因你公司给我造成损失至今未得到解决和2018年5月10日移交的胡一富、吴细龙、胡七的8247件猪肉变质和齐某某（字迹不清）的租金由齐来交。 2019年5月17日，原告四川省科学城九龙商贸有限公司向被告绵阳市柒江食品有限公司发出解除租赁合同通知书，载明“绵阳市柒江食品有限公司：贵方与我司于2018年5月10日签订了《九龙商贸冷库租赁合同》（以下简称《合同》）…由于贵方迟延履行合同主要条款，经催告后在合理期限内仍未履行，因此我司特通知如下：1、自2019年5月17日15:00起我司解除与贵方签订的《九龙商贸冷库租赁合同》…”，被告绵阳市柒江食品有限公司法定代表人胡一富2019年5月20日签收后在该通知上加注：因你公司2018年3月至4月把胡一富、胡七、吴细龙的肉冻坏了，被相关部门按工业用处理了18吨价值约40多万元，你公司移交给本公司其中8247件约200吨的冻费提前全部收走，我公司一份收不到，我多次找王卓，电话找、信息找、书面找，2018年4月至今无果，导致8247件肉每月冻费约17000元、10个月多造成，货也不敢卖、卖了又没证据了，所以我无法按时交清你公司承包费，你公司要负全部责任，我有你公司开的入库单为证，我再次要求你公司尽快赔偿我的各种损失。 另查明，2019年1月16日，被告绵阳市柒江食品有限公司因非洲猪瘟向原告科学城九龙商贸有限公司发出过终止合同的申请，对该申请书上“瞿家莉”的签名，原告四川省科学城九龙商贸有限公司不认可是公司的员工。被告绵阳市柒江食品有限公司又举出快递单两张及照片，拟证明2019年6月10日、11日其向原告公司邮寄钥匙，已将相关设施、设备、厂房、场地返还给原告。对此，原告质证意见是：对快递单上记载的收件人“王卓”、“孔经理”，原告认可是公司员工，因无法确认邮寄的是钥匙，予以拒收，而且被告所举证据也不能证明被告按合同第四条三款的约定将相关设施、设备、厂房、场地返还给了原告。 第一次庭审休庭后，原被告双方对九龙商贸的固定资产、其他资产、事业账固定资产、钥匙、维修工具进行了交接，并在交接表上签字盖章。在上述交接表上原告签署时间为7月27号，被告在交接单上签署的时间显示是“2019年5月17日”并备注：我是按申请解除合同按时移交了的，今天我的日期是补签的。庭审中，被告认可在交接单上签名和备注时间均为2019年7月27日。 在被告租赁的冷库场地范围内，被告修建了两处活动板房，被告陈述2004年修建了四间、2018年修建了1间，原告陈述均是在租赁期间所修建，但均未举证证明。被告放置于租赁场地、厂房内的其他物品原、被告在庭审中同意自行解决。 另查明，四川省科学城九龙商贸有限公司（委托人、甲方）与泰和泰（重庆）律师事务所签订《委托代理合同》，并向其支付律师代理费50000元。 庭审中，经原审法院释明，被告要求对违约金调整在法律规定的范围内。 上述事实，有当事人身份证明、《九龙商贸冷库租赁合同》、转款凭证、快递单、交接表、租金催缴通知、解除租赁合同通知书、《委托代理合同》及其当庭陈述等证据在卷证实，足以认定。 二审另查明：柒江公司承租冻库多年。2004年，经当时九龙物业公司许可，柒江公司在围墙处修建了砖混结构的砖房，一直由柒江公司使用至今，该房未办理合法的产权手续。2018年，柒江公司签订租赁合同后，在两处围墙边修建了7间板房，该房亦未办理合法手续。双方办理移交手续后，柒江公司并未再使用该板房，而是由其他租户使用至今。九龙商贸公司辩称其未书面许可柒江公司修建板房，也不知道修建之事。柒江公司同意自行拆除板房。 2019年1月16日，柒江公司以非洲猪瘟和冻库冻坏猪肉，损失惨重为由，书面申请终止合同。申请书上有“翟家莉”的签名，二审中，九龙商贸公司称其是四川九龙瑞丰旅游投资有限公司的员工。 双方除板房和自建房未交接外，其余财产已经办理交接手续。 《九龙商贸冷库租赁合同》第六条第3项约定：乙方无条件配合甲方不定期对冷库的设备、设施、房屋、场地进行检查，甲方对乙方违反法律法规和行业标准规范的操作、使用、检修、维护、保养行为，有权要求乙方进行整改。如乙方未及时整改，给甲方造成重大损失或不良影响的，乙方承担全部赔偿责任。第4项约定：乙方不得乱搭乱建，私拉乱接，否则由乙方承担赔偿和修复责任。第七条第3项约定：乙方若要提前退租，应提前3个月通知甲方并征得书面同意，乙方在甲方同意，并向甲方支付3个月租金作为违约金后，可解除本合同。否则，甲方不予退还剩余租金。第十条第一项约定：冷库如因不可抗拒的原因导致毁损或造成双方损失的，双方互不承担责任。 原审法院认为：原被告双方签订《九龙商贸冷库租赁合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合同成立并有效。被告未按照合同约定的期限即2019年5月1日前缴纳次年租金，在2019年5月17日时已超过十个工作日，合同第七条1款5项约定的解除条件已成就，被告在2019年5月9日的《租金催缴通知》和2019年5月17日的《解除租赁合同通知书》中备注的事由，是本案争议的《九龙商贸冷库租赁合同》之前发生的其他法律关系，以此作为不按约缴纳次年租金的抗辩理由在本案中不成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“…当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力…”之规定，被告绵阳市柒江食品有限公司自收到原告四川省科学城九龙商贸有限公司的解除租赁合同通知书即2019年5月20日起,原、被告双方签订的《九龙商贸租赁合同》解除。被告未能举证证明所举2019年1月16日《申请书》签字的“瞿家莉”是原告工作人员，而且按照第七条中“3、乙方若要提前退租，应提前3个月通知甲方并征得书面同意，乙方在甲方同意并向甲方支付3个月租金作为违约金后，可解除本合同，否则，甲方不予退还剩余租金及押金。”的约定，被告要提前退租应征得原告同意才可解除合同，即使“瞿家莉”系原告工作人员，也不能证明合同在此之前已解除，被告辩称其没有违约的理由不成立。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原告有权要求被告将占用的冷库恢复原状并腾空返还给原告，但租赁合同作为继续性合同，解除没有溯及力，只向将来发生效力，即合同解除前已经履行的义务不终止，被告仍需向原告支付租赁合同解除前租期内剩余租金8333元（2019年5月10日至2019年5月20日：25000元/月÷30天/月×10天=8333元）。 关于违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一四条的规定处理”之规定，被告应就未支付的租金8333元部分向原告支付违约金，合同约定的违约金为未付租金每天100%计算，过分高于实际损失，应予减少，确定违约金标准以未付租金为基数按年利率24%计算为宜。 关于冷库占用费。1、计算标准：合同解除后，冷库占用费的约定对原、被告双方均无约束力，原告主张按根据合同约定的从2019年5月20日至2019年6月20日按25000元/月x1.5倍标准、从2019年6月21日起按25000元/月x3倍标准计算法律依据，不予支持。占用费参照合同约定的每年30万元（25000元/月）租金标准计算为宜。2、计算时间，应从2019年5月21日起计算至2019年7月27日。理由是：虽然被告于2019年6月10日、11日两次向原告工作人员邮寄钥匙的事实成立，合同第四条3款约定的返还冷库设备、设施、房屋、场地条件应当属于合同的清理结算条款，在合同解除后依然对合同当事人有效，被告仅邮寄钥匙不符合该约定，不能认定被告已将冷库设备、设施、房屋、场地返还原告；交接表显示被告签署为“2019年5月17日”且有备注是补签的，而实际签署时间为2019年7月27日，结合被告2019年5月20日才收到原告解除租赁合同通知书这一事实，不可能在2019年5月17日就向原告主张进行冷库的移交，另在第一次庭审中被告只是辩称其在6月10日、6月11日向原告移交过钥匙、未提到之前已向原告主张进行移交，故认定被告返还的时间为2019年7月27日。3、按以上评述，冷库占用费金额为55833.33元（2019年5月21日至7月27日共计两个月又7天即为2×25000元/月+7天÷30×25000元/月）。4、关于押金的退还。押金是一种租客对自己合法使用房屋、按时交纳水电费等义务的一种担保。租赁关系消除且付清所有应付费用后，出租人应将押金全额、无息退还给承租人，或者以押金抵销承租人应交的必要费用后将剩余的押金数额返还给承租人。被告所交押金5万元，本案中可直接在被告应支付的冷库占用费中予以扣减，扣减后被告还应向原告支付冷库占用费5833.33元，原告不再向被告返还该5万元押金。 关于原告所称被告自行修建的板房，由于不能确定是在本案诉争合同签订之前还是签订之后修建，可能属于另一法律关系，在本案中不予处理，双方可另行解决。被告放置于租赁场地、厂房内的其他物品双方同意自行解决，故对此不再做判项。 关于律师费，按照合同约定应由违约方承担（这一约定也应属于清理结算条款），原告主张律师费的金额为50000元，其诉讼请求的金钱给付金额为50余万元，而本案能支持原告的金钱给付金额远低于诉讼请求金额，结合原告尚有不属于金钱给付的其他诉讼，故确定被告应承担的律师费为15000元。综上，判决如下：一、确认原告四川省科学城九龙商贸有限公司与被告绵阳市柒江食品有限公司于2018年5月10日签订的《九龙商贸冷库租赁合同》已于2019年5月20日解除。二、被告绵阳市柒江食品有限公司向原告四川省科学城九龙商贸有限公司支付租金8333元及违约金（违约金计算方法：以本金8333元为基数，从2019年5月21日起至本判决确定的本金给付之日止，按年利率24%计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止。）。三、被告绵阳市柒江食品有限公司向原告四川省科学城九龙商贸有限公司支付冷库占用费5833.33元。四、被告绵阳市柒江食品有限公司向原告四川省科学城九龙商贸有限公司支付律师费15000元。五、驳回原告四川省科学城九龙商贸有限公司的其他诉讼请求。本判决（二）、（三）、（四）限被告绵阳市柒江食品有限公司于本判决生效后十五内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费4462元，由原告四川省科学城九龙商贸有限公司承担3000元、被告绵阳市柒江食品有限公司承担1462（此款原告已预交，被告在履行给付义务时将应承担部分一并支付给原告）。 本院认为，针对上诉人的上诉请求，本院分述如下：一 九龙商贸公司请求将库区围墙内的建筑物、制冷设备、供电设施、消防设施、生产生活用房、院内场地、分界围墙的等恢复原状并腾空返还给上诉人。经查，除了柒江公司自建的板房和砖混房外，其余财产双方已交接完毕，不存在返还的情形。砖混房是双方签订合同前由九龙物业公司允许柒江公司修建，不属于双方租赁合同约定的租赁物，本案中不作处理，需要另行协商解决。二审中，柒江公司认可7间板房是在签订租赁合同之后修建，也同意自行拆除，对板房恢复原状的该项上诉请求本院予以支持。二、九龙商贸公司请求柒江公司按照25000元/月标准承担冷库占用费的上诉请求。本院认为，25000元/月的租金是双方就冷库、生产车间等全部租赁财产约定的金额，本案中，除柒江公司修建的7间板房和自建房因为存在争议没有办理交接手续外，其余财产早已交接，按照25000元/月的标准计算占用费权利义务明显失当。九龙商贸公司虽未书面同意柒江公司修建板房，但在修建过程中亦未按约发出整改通知。移交后柒江公司并未使用板房，板房由他人使用，对板房的修建，双方均有过错，如再判由柒江公司承担占用费明显加重一方义务。而自建房不在本案审理范围内，故上诉人要求柒江公司按照25000元每月计算占用费的请求不予支持；三、5万元押金退还的问题。上诉人主张不予退还租金理由，依据的是合同条款第三条第3项和第七条第3项的约定，第三条第3项约定的是欠付租金等费用时，可在押金中扣除，并未约定押金不予退还。第七条第3项约定的是乙方提前解除合同，押金不予退还。本案中，九龙商贸公司并不认可柒江公司在2019年1月16日申请提前解除合同的事实，故本案并不适用乙方提前解除合同的条款。九龙商贸公司在2019年7月3日以柒江公司未按期缴纳租金为由，起诉要求解除合同。按照双方约定的违约责任条款，欠付租金是按照欠付金额的100%给付违约金，一审判决后，九龙商贸公司对此未提出上诉，而双方合同约定的违约责任第3项中，不予返还押金的情形并不包括欠付租金，故该项请求不予支持。 综上所述，四川省科学城九龙商贸有限公司的部分上诉请求成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项“原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判”之规定，判决如下： 一、维持四川省绵阳市游仙区人民法院(2019)川0704民初1765号民事判决； 二、由绵阳市柒江食品有限公司在本判决生效之日起60日内自行拆除所修7间板房，四川省科学城九龙商贸有限公司应提供必要水电等便利条件。 一审诉讼费4462元，由四川省科学城九龙商贸有限公司负担3000元，绵阳市柒江食品有限公司负担1462元。 二审案件受理费2416.00元,由四川省科学城九龙商贸有限公司负担2000元，绵阳市柒江食品有限公司负担416元。 本判决为终审判决。 审判长  李川华 审判员  张宗文 审判员  于红霞 二〇一九年十一月十九日 书记员  蒋思琪