大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初4286号原告：大连万科物业服务有限公司（统一社会信用代码91210200242395981T），住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园150号。法定代表人：张会，系总经理。委托诉讼代理人：牟春桥，男，1990年10月27日生，汉族，系大连万科物业服务有限公司职员，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：宫静，女，1984年10月12日生，汉族，系大连万科物业服务有限公司职员，住址辽宁省大连市沙河口区。被告：张晓红，女，1973年4月21日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连万科物业服务有限公司与被告张晓红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人牟春桥、宫静到庭参加诉讼。被告张晓红虽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交的2016年1月至2019年12月期间的物业服务费11,270.4元；2、判令被告按应付款项的日千分之三的标准向原告支付自2016年1月1日起至2019年12月31日的违约金5,374.6元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告所购买的大连市甘井子区红旗西路326号楼2单元3层1号房屋（西山天街A15—02—0301），已于2014年12月办理入住，该房屋系由原告负责物业管理。但被告未能按时向原告交纳2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费11,270.4元，同时产生违约金5,374.6元。虽经原告多次催要，被告始终以各种理由加以拒绝，严重侵害了原告的利益。为维护原告自身的合法权益，特提起诉讼，恳请依法给予支持。被告张晓红未到庭，亦未提交答辩意见。经审理查明：2013年6月16日，大连西城置业有限公司为其开发建设的大连万科西山天街小区选聘前期物业服务管理单位，遂与原告签订了《前期物业服务合同》，该合同约定：物业名称为大连万科西山天街；物业类型包括别墅、小高层、商业和公寓；坐落位置为大连市甘井子区；建筑面积约54355平方米；物业服务区域内物业服务收费采取包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中小高层按每月每平方米2.5元标准计算；业主或者物业使用人应于每季度首月10号前向原告交纳当期的物业服务费，逾期未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠费总额的3‰向原告支付违约金；合同期限,自2013年6月16日起至大连万科西山天街全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，本合同自动作废；合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告如约履行合同义务，持续为大连万科西山天街小区内的全体业主提供日常的物业管理与服务，并按季度向小区业主公示相关的物业服务报告，至今从未间断。同时查明，2014年11月19日，被告购买了大连万科西山天街小区内的一套小高层住宅，该住房的行政街号为甘井子区红旗西路326号2单元3层1号，建筑面积93.92平方米。被告于2014年12月27日接收上述房屋，并签字同意临时管理规约针对该小高层住宅规定的2.5元∕月·平方米的物业服务收费标准。被告入住后，即按照每月每平方米2.5元的标准向原告交纳物业费用，直至2015年12月31日止。自2016年1月起，被告开始欠交当期的物业费用，截止至2018年12月末，被告连续拖欠了三年的物业费8,452.8元。原告多次催款未果，遂诉讼来院。本院确认的上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、房屋面积明细表、业主确认函、物品签收单以及本院的庭审调查笔录等在案为凭。上述证据，业经本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与大连西城置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，出自双方的真实意思表示，符合平等自愿和诚实信用原则，不违反法律和行政法规的强制性规定，上述物业服务合同依法成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，上述合同对大连万科西山天街小区内的全体业主、包括本案被告均具有约束力，本案原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。原告作为物业服务企业已经按照上述合同的相关约定履行了为小区全体业主提供物业管理与服务的义务，被告作为小区业主之一，其在接受物业公司提供的各方面物业服务的同时，理应按照合同约定的每月每平方米2.5元的标准及时足额交纳物业费，借故拖欠无理。现原告请求被告立即给付2016年1月至2018年12月共计三十六个月的物业服务费8,452.8元及违约金，理由正当且证据充分，本院予以支持；关于违约金的计算标准一节，因《前期物业服务合同》中“每逾期一日应按欠费总额的3‰”支付违约金的相关约定，过于强调对违约方的惩罚性，有加重违约方负担之嫌，因此应予调整。综合本案案情，决定以“日万分之三”为标准支付违约金为宜；至于原告请求的2019年度的相关物业费用一节，因对应年度的服务期限尚未届满，故本院对该项请求不予考虑，当事人可在期满后另行主张处理。被告未到庭，视为放弃举证权利，应当承担举证不能的法律后果。诚然，原告作为物业服务企业，必须不断加强与广大业主的沟通与交流，虚心听取相关意见和建议，才会更加充分了解、理解广大业主的合理需求，通过不断完善企业的管理与服务水平，达到业主与物业企业之间的和谐共生。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张晓红给付原告大连万科物业服务有限公司物业服务费8,452.8元及违约金（自2016年1月1日起至2018年12月31日止，按日万分之三标准计算）。二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费239元（原告预交），由原告承担118元；余款121元由被告担负（此款应于本判决发生法律效力之日起十日内给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  郭 强人民陪审员  张淑华人民陪审员  周长丹二〇一九年十一月二十九日书 记 员  赵思洋本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。