湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0302民初3284号 原告：湖南省家园物业管理有限公司，住所地长沙市。 法定代表人：李海玲，总经理。 委托诉讼代理人：马平，男，1993年8月21日出生，汉族，湖南省家园物业管理有限公司职工。 被告：吴灿，男，1985年10月23日出生，汉族，住湘潭市。 委托诉讼代理人：朱莹莹，女，1988年2月10日出生，汉族，住湘潭市。系被告之妻。 原告湖南省家园物业管理有限公司与被告吴灿物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告湖南省家园物业管理有限公司的委托诉讼代理人马平、被告吴灿的委托诉讼代理人朱莹莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南省家园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务费7047.06元及违约金2114元，共计9161.06元；2.判令由被告承担本案全部诉讼费用。原告当庭将诉讼请求中第1项中的“物业服务费7047.06元”变更为“物业服务费4984.5元”。事实与理由：被告系金水湾的业主，房屋建筑面积110.89平方米。原告与湖南雄新房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定由原告为该小区提供物业服务，物业服务费为每月每平方米1.55元，前期物业合同签订后，原告积极履行合同的相关权利和义务，但被告于2016年2月1日起停止缴纳物业费，截止2019年6月30日，欠费月数为41个月，共计欠费7047.06元，违约金2114元，故原告诉至法院。 被告吴灿辩称，1.原告没有全面对小区公共配套设施进行管理和维护。自入住以来，可视系统占用公共与私人空间，形同虚设，没有发挥任何功能与作用，底下车库与电梯之间的感应门没有发挥应有的功能与作用，时刻处于故障、常开状态，原告没有维护处理，浪费公共资源。2.原告没有全面对小区公共场所的照明及消防设施进行管理，原告经常无人检查灭火器等消防设施等是否完好，违反了《中华人民共和国消防法》第二十九条。3.原告没有对公共环境卫生进行每天清扫，小区垃圾随处可见，安全通道地面、扶手处处是灰尘。4.原告对小区公共安全秩序不作为，对小区业主以外的人员、车辆，没有管控，随意进出，导致多次出现次卧墙面渗水，原告拒绝约定修缮时间，原告也拒绝修缮；被告多次提出每到饭点有很重的油烟从烟道流进被告家中，疑似烟道不通畅导致，原告拒绝排查原因、拒绝约定修缮时间、拒绝修缮，违反物业服务内容的第七条，严重影响被告一家人的身体健康与正常生活。5.被告从来不知有业主委员会，如果没有业主委员会，原告对于房屋公共部分、小区公共设施的维修、保养，原告制度的维修方案与预算由谁批准？6.原告对年度费用收支明细没有张榜公布。按照《湖南省物业管理条例》第四章第四条做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台、为业主、物业使用人提供免费查询服务；要求查看公共水电费用及其分摊详细情况。7.原告没有定期征求业主意见，为业主排忧解难。8.原告对业主收费不开发票，涉嫌税漏税。被告认为原告没有履行物业服务内容，违约在先，被告无需支付违约金，被告无需承担本案诉讼费，请求法院依法判决原告减免物业费。被告之前从未进过法院，自收到传票后日夜难眠，严重影响正常生活，请求依法判决原告补偿被告误工费6000元，精神损失费5000元。9.按照《湖南省物业管理条例》第三章第二十七条规定被告要求查看工程竣工验收合格证及规划、消防、环保部分出具的认可或准许使用文件；按照《湖南省物业管理条例》第四章第四十条，物业服务企业不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。被告装修时，原告向被告收取装修保证金及垃圾清运费。被告要求查看原告从业人员资质。10.被告已交纳物业费至2017年1月份。 本院经审理认定事实如下：2012年8月29日，原告湖南省家园物业管理有限公司与湖南雄新房地产开发有限公司签订了前期物业服务合协议，约定由湖南雄新房地产开发有限公司选聘原告对九华金水湾高尚社区第一期实行专业化、一体化的前期物业管理服务。被告吴灿的房屋坐落于金水湾，建筑面积为111.84平方米，在原告的服务范围内，物业服务收费价格为1.55元每平方米的标准。原告认为被告欠其2017年2月1日至2019年6月30日的物业管理服务费合计4894.5元。由于被告认为原告在物业服务过程中存在多项问题，故其拒绝支付物业管理费。 另查明，1、被告在前期交付物业费的时候，原告未开具正式发票，只开具了收据；2、被告陈述称曾向原告反映过烟道有问题很重的油味，原告陈述称烟道问题主要是烟道设计有问题，后期只能改善，但不能根本去解决；3、被告陈述称其入住不久房屋就出现渗水问题，被告陈述称渗水是在质保期内，已经和开发商沟通过，也和开发商上门查看，后期处理过；4、被告陈述称车库现在由金南物业收取车库管理费，原告陈述称只是将部分的服务外包给其他的物业公司处理。 上述事实有《前期物业协议》、业主住户资料卡等证据及原、被告的庭审陈述证实。 本院认为：物业公司和小区业主发生纠纷的原因是多方面的，既有物业公司在服务过程中存在瑕疵的问题，也存在小部分业主对“服务收费”的理念没有得到更新的问题等等。要想建立和谐小区，物业公司和小区业主均应当信守合约，全面履行各自的义务。 依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告湖南省家园物业管理有限公司与湖南雄新房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合协议》对被告具有约束力，故被告应当向原告缴纳相应的物业服务费用。被告提出的墙壁渗水及烟道的问题，系交付房屋时就存在的问题，属于开发商房屋质量问题，被告可依法向开发商主张权利，不能以此为由拒绝交纳物业管理费。但因原告在向被告提供物业服务过程中的确存在瑕疵，被告作为业主可酌情按照90%的标准向原告缴纳物业服务费。故被告应支付自2017年2月1日起至2019年6月30日止的物业服务费为4486元（4894.5元×90%）。原告请求判令被告支付滞纳金2114元，考虑到业主拒付物业费系对物业服务质量不满意，属事出有因，故原告提出的此项诉请，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下： 一、被告吴灿在本判决生效后十日内向原告湖南省家园物业管理有限公司支付物业服务费用自2017年2月1日至2019年6月30日止物业费共计为4486元； 二、驳回原告湖南省家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  夏丹 二〇一九年十一月八日 代理书记员  陈含 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: …(五)按时交纳物业服务费用;…。