浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终5004号 上诉人（原审原告）：施安舸，男，1991年7月1日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：孙国民、项佳露，浙江亿光律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社，住所地杭州市萧山区瓜沥镇人民路北，统一社会信用代码：91330109715459608Q。 法定代表人：陈华。 委托诉讼代理人：朱德胜、王奕，浙江志和律师事务所律师。 上诉人施安舸因与上诉人杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社（以下简称明朗经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初15023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：甲方瓜沥镇明朗村经济联合社与乙方施安舸于2016年5月25日签订《房屋有偿使用协议》一份，约定：乙方因开小吃需店面房，租用甲方房屋瓜沥镇东灵路102-108店面4间，110号内一小间0.33间左右；使用期限半年，自2016年7月1日至同年12月31日。租赁费（不含税）80750元，自本协议签订后一次性付清。搭用水电：施安舸需自备分表，按期向明朗经合社付清，价格按水厂、电厂实付金额分摊结算（包括变压器损坏修理等）。乙方不准自行拆建改造，改造时应征得甲方同意，费用应由乙方自理（包括修理费），今后不得拆除，所使用房屋门窗、玻璃齐全，归还时如有损坏，乙方需照价赔偿或修复原状。按上级规定，本租赁房屋从2017年开始进入市场公开招租，招租将在2016年9月进行，乙方若仍需承租请提前来村登记做好招租前期工作；合同到期未中标请自行办理清空房屋内一切物品同时结清水电费，逾期甲方将作无主处理强行搬离，且不承担任何经济损失和责任。在合同期内，甲方有权提出终止协议并收回房屋且不作经济赔偿，乙方应无条件服从，但需提前一个月告知，租赁费用按实结算，多余租费予以退还并不计息等内容。2016年5月25日，明朗经合社收到施安舸2016年2月1日至同年12月31日的房租费80750元。 出租方杭州萧山区瓜沥镇明朗村经济联合社（甲方）与承租方施安舸（乙方）于2016年11月23日签订《明朗村营业房租赁合同》一份，约定：甲方所属瓜沥镇人民路和东灵路营业房，经村民代表大会表决通过，瓜沥镇人民政府批准。公开向社会实行招标，并于2016年11月15日公开投标，由乙方以96万元中标东灵路100-106号五年营业房经营权。租赁范围瓜沥镇东灵路100-106号4间及108号部分；面积约148平方米；租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止，期限五年，期满后租赁价格根据到时的实际情况确定招标；租赁费结算：经招标五年租金96万元。以上房屋租赁价由村开具“浙江省村级集体经济组织统一收据”，如需开具增值税发票税金由乙方负责，甲方协助开票；乙方应负责对租赁房产、设施维修和保养，如有损坏损失按价值赔偿。乙方使用的水电费、维修费，须按规定时间交纳，乙方在租赁期间无权改动建筑物的结构完整、附着物及消防、水电设施，并维护建筑物、附着物、消防、水电、设施的完整。乙方如因经营需要改动，不得擅自改变原有结构，事前以书面形式，必须征得甲方书面同意，并办理相关设施的改动手续，费用由乙方自理，到合同终止时，由乙方恢复原状，如有造成损失由乙方赔偿给甲方。经甲方同意并确实不能恢复原状的装修等设施，应确保装修等设施完好交付甲方，甲方不予支付任何费用；为保证合同的正常履行，乙方需缴纳合同保证金伍万元整给甲方，期满归还但不计息。期间甲方如遇特殊情况，提出终止合同，需向乙方支付双倍合同履约保证金，租费按实结算（退还租金不计息）。在租赁期间乙方如转租他人或私自转让抵押，甲方有权终止合同并没收履约保证金和后续租费等内容。2016年11月23日，施安舸向浙江天丰拍卖有限公司支付招投标报名费200元及招投标保证金19200元。同日，明朗经合社收到施安舸2017年1月1日至同年12月31日房屋租金96万元，保证金5万元。 另查明：甲方富士天天快餐与乙方沈惠娟于2016年2月26日签订《餐厅承包经营协议》一份，约定：甲方提供给乙方使用的餐厅店位于瓜沥镇东灵路102-108号，二层，共234平方米。承包期限为2016年2月26日至2016年6月31日，甲方于2016年2月26日前将餐厅交付乙方使用。承包经营费共计25万元，乙方需在2016年2月26日前向甲方一次性付清。其他费用：乙方承包经营期间的物业管理费、水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需要交纳费用，由乙方按照规定向有关部门或单位缴纳等内容。委托人施安舸与被委托人沈惠娟于2016年2月24日签订《委托书》一份：施安舸准备租赁房屋（地址为瓜沥镇东灵路102-108号）用于开办餐饮店。特委托沈惠娟作为合法代理人，全权代表办理相关事项委托期限：自本委托书签字之日起至上述事项办完为止。施月娥于2016年2月26日出具的收据，今收到沈惠娟人民币25万元。2016年2月26日，杭州新丰小吃有限公司（甲方）与施安舸（乙方）签订《新丰小吃单店加盟合同》一份，约定甲方许可乙方的特许经营权性质：单店加盟。合同期限五年，从签订本合同之日起计算。乙方应当向甲方一次性支付加盟费：1.单店面积在180平方米以上（含180平方米）收取加盟费30万元；2.单店面积在180平方米以下（不含180平方米）收取加盟费20万元。3.加盟费应当在本合同签订时向甲方支付。不论是本合同期满，还是中途解约或其它理由，所缴纳的加盟金概不退还。加盟费用属于一次性费用，即签订加盟合同后，需缴纳的加盟费用。鉴于乙方开设的加盟店面积为200平方以下，乙方应当一次性向甲方支付共计10万元加盟费。作为合同签订后甲方与乙方之间发生债务及乙方忠实地执行合同的担保，乙方须在本合同签约时向甲方预交保证金：1.单店面积在180平方米以上（180平方）收取保证金30万元；2.单店面积在180平方米以下（不含180平方）收取保证金20万元等内容。同日，双方另行签订《区域加盟合同》、《保密协议》。杭州新丰小吃有限公司向施安舸出具加盟费10万元的收款收据一份（无出具日期）。2016年6月4日，“新丰小吃”开张营业。2017年6月28日，杭州新丰小吃有限公司向施安舸出具收到保证金10万元和馅料保证金2万元。 施安舸与杭州久哲装饰设计有限公司（无落款日期）签订《装饰设计合同书》一份，载明：工程地点为东灵路100-1，建筑面积200平方米，使用性质商用、店面，房屋结构框架，建筑面积100-250方按照1万元计取，250-350方按照15000元计取，设计协议签订后，甲方付与乙方方案设计定金为总设计费的30%，即3000元等内容。甲方施安舸与乙方杭州久哲装饰设计有限公司签订《建筑装饰工程合同书》一份，工程名称：杭州新丰小吃。工程地点：东灵路100-1。本工程自2016年3月18日开工，于2016年5月8日竣工。合同价款：31万元。合同签订时拨款30%，金额93000元，工程完成50%，拨款35%，金额108500元，工程完成90%，拨款30%，金额93000元，竣工验收合格7天内，拨款5%，金额15500元等内容。由施安舸在甲方处签订，林日旺在乙方处签名，杭州久哲装饰设计有限公司盖章，无具体签订日期。《杭州新丰小吃装修工程概算》载明工程总费用350497元。杭州久哲装饰设计有限公司于2016年（无月日）出具新丰小吃瓜沥店装修款35万元的收款收据一张。施建良于2016年4月2日通过中国工商银行向林日旺转账10万元。沈惠娟于2016年5月15日通过中国工商银行向林日旺转账10万元。沈惠娟于2016年8月11日通过中国工商银行向林日旺转账10万元。施建良于2017年1月27日通过中国工商银行向林日旺转账25000元。 买方施安舸（甲方）与承揽方杭州彤照装饰工程有限公司（乙方）于2016年4月1日签订《设备定作合同（排风系统）》一份，约定：总价为8万元。总价中包括定制排风系统、定制新风系统、不锈钢设备。合同有效期为半年，自合同生效之日起计算。付款方式：合同签订后甲方支付乙方合同总价的50%为4万元。工程完工后甲方在3天内支付乙方合同总价的45%为36000元。工程竣工验收合格后甲方在3天内支付乙方合同总价的5%为4000元等内容。杭州彤照装饰工程有限公司于2016年7月20日向新丰小吃瓜沥店出具8万元的收据一份。 买方施安舸（甲方）与承揽方杭州彤照装饰工程有限公司（乙方）于2016年4月30日签订《设备定作合同（不锈钢厨房设备）》一份，约定：总价为127000元。总价中包括定制排风系统、定制新风系统。合同期限为：合同有效期为半年，自合同生效之日起计算。付款方式：合同签订后甲方支付乙方合同总价的50%为63500元。工程完工后甲方在3天内支付乙方合同总价的45%为6万元。工程竣工验收合格后甲方在3天内支付乙方合同总价的5%为3500元等内容。杭州彤照装饰工程有限公司于2016年7月20日向新丰小吃瓜沥店出具127000元的收据一份。 2016年5月1日，杭州奇安尔燃气有限公司向新丰小吃瓜沥店出具14000元的收据一份。2016年12月15日，杭州奇安尔燃气有限公司向新丰小吃瓜沥店出具4300元的收据一份。2016年6月8日，杭州伯顿广告有限公司向新丰小吃瓜沥店出具门店广告及室内内灯箱3万元的收据一份。2016年6月8日，杭州精益钢木家具有限公司向新丰小吃瓜沥店出具餐厅桌椅一批22000元收据一份。2016年5月28日杭州萧山颐高数码广场阿亮数码电子商行向新丰小吃瓜沥店出具31500元的收据一份。杭州新丰食品有限公司向萧山瓜沥店出具金额为22233.62元的浙江增值税普通发票一张。填开日期为2016年6月7日的销售货物或者提供应税劳务清单显示白板擦等货物金额为19003.13元。填开日期为2016年7月13日的销售货物或者提供应税劳务清单显示大号垃圾袋等货物金额为16075.90元。2017年6月21日，杭州恩曼环境科技有限公司向新丰小吃瓜沥店出具空调36000元的浙江增值税普通发票一份。2016年6月15日，爱客仕网络科技有限公司向新丰小吃瓜沥店出具收银一体机6988元的浙江增值税普通发票一份。 沈惠娟于2017年6月26日出具收条一份：员工沈惠娟今收到新丰小吃瓜沥店离职补偿金6000元整。何刚狄于2017年6月26日出具收条一份：员工何刚狄今收到新丰小吃瓜沥店离职补偿金6000元整。胡旦勇于2017年6月24日出具收条一份：员工胡旦勇今收到新丰小吃瓜沥店离职补偿金6000元整。罗安森于2017年6月24日出具收条一份：员工罗安森今收新丰小吃瓜沥店离职补偿金6000元整。 庭审中，施安舸自认政府部门认为承租房屋为C级危房时间为2017年4月10日。新丰小吃于2017年6月28日停业。 甲方（特许人）杭州新丰小吃股份有限公司与乙方施安舸签订《解除协议》一份（甲方落款时间为2018年6月27日，乙方落款时间为2018年6月28日），约定：双方于2016年2月26日签订了为期五年的萧山区瓜沥镇“区域加盟合同”和“单店加盟合同”。因为乙方租赁的瓜沥镇东灵路102-108号用于经营新丰小吃的门面，经萧山区危改办鉴定为C级危房，不得居住、出租和经营，所以从2017年6月开始停业到现在。现经过双方友好协商，甲乙双方一致同意解除以上签订的主合同，具体协议如下：甲乙双方主合同中约定的权利和义务履行到2018年6月30日，主合同于2018年7月1日终止；关于加盟费和保证金：加盟费10万元根据加盟合同不予退还；加盟和馅料保证金共计12万元，在甲方确认乙方按甲方要求执行后，三个月内打到乙方名下账户等内容。 又查明：2017年10月17日，施安舸曾起诉至原审法院，请求：1.解除施安舸、明朗经合社于2016年11月23日签订的《明朗村营业房租赁合同》；2.明朗经合社返还剩余租期（2017年7月1日至2021年12月31日）内租赁费87万元；3.依双方签订的合同第八条，明朗经合社向施安舸双倍返还履约保证金10万元；4.明朗经合社赔偿施安舸各项经济损失合计195.74万元，具体详见损失清单（营业利润按6万元/月计，暂计一年）；5.明朗经合社承担诉讼费。审理中增加第四项诉讼请求：增加报警器4300元，损失清单中第13项变更为38309元，故金额增加9909元。2018年3月14日，施安舸申请撤回起诉。原审法院于同日作出（2017）浙0109民初17241号民事裁定书，准许施安舸撤回起诉。 2018年3月21日，原审法院预立案受理申请人施安舸与明朗经合社房屋租赁合同纠纷一案，施安舸提出请求：1.对租赁房屋（瓜沥镇东灵路102-108号房屋）内投入的固定装修（当初投入35万元）截至2017年6月26日停业之日的残值进行司法鉴定；2.对软装部分包括厨房设备（127000元）、排风系统（8万元）、煤气管道设备工程（14000元）、报警设备（4300元）、广告牌灯箱（3万元）、餐桌餐椅（22000元）、监控设备（31500元）、餐饮用具（32700元）、空调（3万元）、收银机（7000元）截至2017年6月26日停业之日的残值进行鉴定。3.对自2017年6月26日起至2021年12月31日止的净利润损失进行鉴定。原审法院依法委托浙江方舟资产评估有限公司、浙江中孜会计师事务所有限公司进行司法鉴定。浙江中孜会计师事务所有限公司于2018年5月27日出具浙中孜专审字（2018）第796号《审计报告》一份，载明：鉴于申请人未能提供审计期间全部的收入与费用单据，所以我们无法对申请人自2016年6月4日至2017年6月26日期间的营业利润发表审计意见。因餐厅被迫停止营业后，对申请人造成的损失鉴定：本次因房屋被认定为C级危房后，餐厅被迫停止营业，给申请人造成的损失明细鉴定如下：1.剩余期限的房租费：按照2017年6月26日作为中止营业的日期，剩余的租约日期为4.50年零4天，按照每年192000元的租金计算，应退回的租金合计866133.33元。2.新丰小吃加盟费：申请人与新丰小吃有限公司签订的加盟合同期限为五年，加盟费为10万元，申请人从开业到被迫关停，一共13个月，剩余不能退回的加盟费为78333.33元。3.加盟保证金：非因新丰小吃有限公司的原因，合同不能履行的，新丰小吃有限公司不退回申请人交纳的保证金，该保证金金额为12万元，本次暂认定为损失金额，后续申请人会进一步同新丰小吃有限公司沟通，如果能退回将该金额从损失里剔除。4.初期的店铺转让费：申请人最初是从富士天天快餐处取得了转包权，剩余租期为四个月，申请人支付了25万元的转让费。如果按照每月16000元的租金计算，申请人为受让该店面支付了186000元的溢价，该部分认定为被迫终止经营的损失。5.员工遣散费：申请人支付了四名员工的遣散费，合计24000元。6.前期的装修设计装饰费和设备安装购置费，合计支出734488元。根据浙方评报字[2018]第321号出具的评估报告显示，该部分投入的可回收金额为116376元，原值减去该可回收金额后鉴定为损失，损失金额为618112元。以上六项损失合计约为1892578.66元等内容。 浙江方舟资产评估有限公司于2018年6月12日出具浙方评报字[2018]第321号《资产评估报告》一份，载明：本公司认为在评估假设及限制条件下，委托人列于评估范围的资产在评估基准日的资产评估价值为116376元：1.固定装修账面价值为35万元，评估价值为0。2.厨房设备账面价值为127000元，评估价值为53251元。3.排风系统账面价值为8万元，评估价值为2800元。4.煤气管道设备工程账面价值为14000元，评估价值为490元。5.报警设备账面价值为4300元，评估价值为151元。6.广告灯箱账面价值为3万元，评估价值为0。7.餐桌餐椅账面价值为22000元，评估价值为10164元。8.监控设备账面价值为31500元，评估价值为14553元。9.餐饮设备账面价值为32700元，评估价值为15107元。10.空调账面价值为36000元，评估价值为16632元。11.收银机账面价值为6988元，评估价值为3228元。合计账面价值为734488元，评估价值为116376元。 因双方当事人对以上鉴定报告有不同异议，且鉴定机构未按委托的鉴定事项进行鉴定，原审法院依法要求以上鉴定机构进行补充鉴定。2018年12月3日，浙江方舟资产评估有限公司作出的浙方评报字[2018]第321-1号《资产评估报告》载明：评估结论：本公司认为在评估假设及限制条件下，委托人列于评估范围的资产在评估基准日的资产的评估价值为573411元。序号1，名称固定装修，评估价值280000元。序号2，名称厨房设备，评估价值96520元。序号3，名称排风系统，评估价值60800元。序号4，煤气管道设备工程，评估价值10640元。序号5，报警设备，评估价值3268元。序号6，名称广告灯箱，评估价值24000元。序号7，名称餐桌餐椅，评估价值16720元。序号8，名称监控设备，评估价值23940元。序号9，名称餐饮用具，评估价值24852元。序号10，名称空调，评估价值27360元。序号11，名称收银机，评估价值5311元。合计评估价值573411元。 2019年1月16日，浙江方舟资产评估有限公司作出《关于浙方评报字[2018]第321号、321-1号评估价值说明》，1.浙方评报字[2018]第321号。此评估价值为残值，即不可经营状态下，固定资产的变卖价值。最终评估价值如下：序号1，名称固定装修，账面价值350000元，评估价值0元。序号2，名称厨房设备，账面价值127000元，评估价值53251元。序号3，名称排风系统，账面价值80000元，评估价值2800元。序号4，名称煤气管道设备工程，账面价值14000元，评估价值490元。序号5，名称报警设备，账面价值4300元，评估价值151元。序号6，名称广告灯箱，账面价值30000元，评估价值0元。序号7，名称餐桌餐椅，账面价值22000元，评估价值10164元。序号8，名称监控设备，账面价值31500元，评估价值14553元。序号9，名称餐饮用具，账面价值32700元，评估价值15107元。序号10，名称空调，账面价值36000元，评估价值16632元。序号11，名称收银机，账面价值6988元，评估价值3228元。合计账面价值734488元，合计评估价值116376元。对固定装修、广告灯箱，拆除后，残值为0；对排风系统、煤气管道设备工程、报警系统拆除后，基本不能使用，但有一定的残值，残值率取5%；其他资产拆除后基本能重新使用，但存在一定的贬值，成新率按现场观测综合确定。即测算过程如下：理论成新率=（1-残值率）已使用年限/经济适用年限=（1-5%）×0.8=76%。现场观察成新率=55%。综合成新率=（76%+55%）/2=66%；即对于无法重新利用设备评估价值=重置价值×残值率×变现率。可利用设备评估价值=重置价值×综合成新率×变现率。名称固定装修，账面价值350000元，残值率0%，变现率0.70，评估价值0元，备注不可搬移。名称厨房设备，账面价值127000元，残值率5%，综合成新率66%，变现率0.70，评估价值53251元，备注90%可以搬移。名称排风系统，账面价值80000元，残值率5%，变现率0.70，评估价值2800元，备注不可搬移。名称煤气管道设备工程，账面价值14000元，残值率5%，变现率0.70，评估价值490元，备注不可搬移。名称报警设备，账面价值4300元，残值率5%，变现率0.70，评估价值151元，备注不可搬移。名称广告灯箱，账面价值30000元，残值率0%，变现率0.70，评估价值0元，备注不可搬移。名称餐桌餐椅，账面价值22000元，残值率5%，综合成新率66%，变现率0.70，评估价值10164元，备注可以搬移。名称监控设备，账面价值31500元，残值率5%，综合成新率66%，变现率0.70，评估价值14553元，备注可以搬移。名称餐饮用具，账面价值32700元，残值率5%，综合成新率66%，变现率0.70，评估价值15107元，备注可以搬移。名称空调，账面价值36000元，残值率5%，综合成新率66%，变现率0.70，评估价值16632元，备注可以搬移。名称收银机，账面价值6988元，残值率5%，综合成新率66%，变现率0.70，评估价值3228元，备注可以搬移。合计账面价值734488元，合计评估价值116376元。2.浙方评报字[2018]第321-1号。此评估价值为持续经营价值，即持续经营状态下，按正常折旧测算。最终评估价值如下；序号1，名称固定装修，账面价值350000元，评估价值280000元。序号2，名称厨房设备，账面价值127000元，评估价值96520元。序号3，名称排风系统，账面价值80000元，评估价值60800元。序号4，煤气管道设备工程，账面价值14000元，评估价值10640元。序号5，报警设备，账面价值4300元，评估价值3268元。序号6，名称广告灯箱，账面价值30000元，评估价值24000元。序号7，名称餐桌餐椅，账面价值22000元，评估价值16720元。序号8，名称监控设备，账面价值31500元，评估价值23940元。序号9，名称餐饮用具，账面价值32700元，评估价值24852元。序号10，名称空调，账面价值36000元，评估价值27360元。序号11，名称收银机，账面价值6988元，评估价值5311元。合计账面价值734488元，合计评估价值573411元。此次评估假设持续经营，按正常年限折旧测算，即测算过程如下：评估价值=重置价值×（1-残值率）×理论成新率。序号1，名称固定装修，账面价值350000元，残值率0%，理论成新率80%，评估价值280000元。序号2，名称厨房设备，账面价值127000元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值96520元。序号3，名称排风系统，账面价值80000元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值60800元。序号4，煤气管道设备工程，账面价值14000元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值10640元。序号5，报警设备，账面价值4300元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值3268元。序号6，名称广告灯箱，账面价值30000元，残值率0%，理论成新率80%，评估价值24000元。序号7，名称餐桌餐椅，账面价值22000元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值16720元。序号8，名称监控设备，账面价值31500元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值23940元。序号9，名称餐饮用具，账面价值32700元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值24852元。序号10，名称空调，账面价值36000元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值27360元。序号11，名称收银机，账面价值6988元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值5311元。合计账面价值734488元，合计评估价值573411元。 因鉴定机构未按委托的鉴定事项进行鉴定，且无具体的评估明细，原审法院要求以上鉴定机构作出补充鉴定。2019年3月18日，浙江方舟资产评估有限公司作出的浙方评报字[2019]第091号《资产评估报告》载明：本公司认为在评估假设及限制条件下，委托人列于评估范围的资产在评估基准日的资产的评估价值为412095元。序号1：面砖（条砖），数量8.52平方米，全新价格937元，评估价格741元，残值0，备注无回收残值。序号2：三角板吊顶（加固），数量29.6平方米，全新价格10360元，评估价格8170元，残值0，备注无回收残值。序号3：先锋小吃广告牌（含字、防水处理），数量22.2平方米，全新价格12210元，评估价格9613元，残值0，备注无回收残值。序号4：射灯（外），数量6盏，全新价格120元，评估价格96元，残值0，备注无回收残值。序号5：木地板（楼下），数量61.785平方米，全新价格20389元，评估价格16064元，残值0，备注无回收残值。序号6：墙砖（面砖），数量18.2平方米，全新价格2002元，评估价格1583元，残值0，备注无回收残值。序号7：面板，数量25.8683平方米，全新价格2846元，评估价格2251元，残值0，备注无回收残值。序号8：木隔断（含铝片），数量9.772平方米，全新价格2736元，评估价格2160元，残值0，备注无回收残值。序号9：收银台（含大理石），数量1.7956平方米，全新价格1167元，评估价格919元，残值0，备注无回收残值。序号10：木楼梯（含铝合金扶手+玻璃），数量1项，全新价格35000元，评估价格27580元，残值0，备注无回收残值。序号11：面板（二楼），数量57.08平方米，全新价格6279元，评估价格4966元，残值0，备注无回收残值。序号12：木地板（二楼），数量46.268平方米，全新价格15268元，评估价格12030元，残值0，备注无回收残值。序号13：木吊顶（二楼），数量102.6883平方米，全新价格35941元，评估价格28342元，残值0，备注无回收残值。序号14：玻璃防护（二楼），数量1.44平方米，全新价格317元，评估价格249元，残值0，备注无回收残值。序号15：5人座餐椅（含椅）1楼，数量2套，全新价格2800元，评估价格2206元，残值0，备注无回收残值。序号16：4人座餐椅（含椅）1楼，数量3套，全新价格3360元，评估价格2649元，残值0，备注无回收残值。序号17：4人座餐椅（含椅）2楼，数量14套，全新价格15680元，评估价格12362元，残值0，备注无回收残值。序号18：迪门子（DMG）灭蚊灯，数量1台，全新价格124元，评估价格98元，残值0，备注无回收残值。序号19：前方牌应急消防灯，数量1台，全新价格71元，评估价格56元，残值0，备注无回收残值。序号20：长型灯，数量14个，全新价格560元，评估价格448元，残值0，备注无回收残值。序号21：圆形射灯，数量53个，全新价格2120元，评估价格1696元，残值0，备注无回收残值。序号22：小号圆形射灯，数量5个，全新价格100元，评估价格80元，残值0，备注无回收残值。序号23：前方应急灯，数量2个，全新价格142元，评估价格112元，残值0，备注无回收残值。序号24：灭火器箱（红），数量1个，全新价格150元，评估价格118元，残值0，备注无回收残值。序号25：前方应急灯，数量1个，全新价格71元，评估价格56元，残值0，备注无回收残值。序号26：长双管日光灯，数量2个，全新价格90元，评估价格70元，残值0，备注无回收残值。序号27：圆形射灯，数量3个，全新价格60元，评估价格48元，残值0，备注无回收残值。序号28：竹制蒸笼，数量1批，全新价格500元，评估价格394元，残值394元，备注可搬移。序号29：前方应急灯，数量1个，全新价格71元，评估价格56元，残值0，备注无回收残值。序号30：迪门子灭蚊器，数量1个，全新价格200元，评估价格158元，残值0，备注无回收残值。序号31：双管日光灯，数量6盏，全新价格270元，评估价格210元，残值0，备注无回收残值。序号32：得力温度计，数量2个，全新价格36元，评估价格28元，残值28元，备注可搬移。序号33：前方应急灯，数量1个，全新价格71元，评估价格56元，残值0，备注无回收残值。序号34：双管日光灯，数量2个，全新价格90元，评估价格70元，残值0，备注无回收残值。序号35：时钟，数量1个，全新价格50元，评估价格39元，残值39元，备注可搬移。序号36：消防应急灯，数量1个，全新价格71元，评估价格56元，残值0，备注无回收残值。序号37：灭蚊灯，数量1台，全新价格124元，评估价格98元，残值0，备注无回收残值。序号38：双管日光灯，数量2个，全新价格90元，评估价格70元，残值0，备注无回收残值。序号39：海康威视监控设备（10摄像头），数量1套，全新价格28000元，评估价格22064元，残值0，备注无回收残值。序号40：二楼隔层，数量47.742平方米，全新价格26258元，评估价格20672元，残值0，备注无回收残值。序号41：隔墙，数量48.9平方米，全新价格7335元，评估价格5770元，残值0，备注无回收残值。序号42：大理石台面，数量3.357平方米，全新价格2182元，评估价格1719元，残值0，备注无回收残值。序号43：铝扣板吊顶，数量6.7886平方米，全新价格1222元，评估价格964元，残值0，备注无回收残值。序号44：地砖，数量6.7886平方米，全新价格747元，评估价格591元，残值0，备注无回收残值。序号45：面砖，数量17.8004平方米，全新价格1958元，评估价格1549元，残值0，备注无回收残值。序号46：铝扣板吊顶，数量2.2822平方米，全新价格411元，评估价格324元，残值0，备注无回收残值。序号47：面砖，数量23.6973平方米，全新价格2607元，评估价格2062元，残值0，备注无回收残值。序号48：地砖，数量11.376平方米，全新价格1251元，评估价格990元，残值0，备注无回收残值。序号49：排水沟，数量25米，全新价格2000元，评估价格1575元，残值0，备注无回收残值。序号50：地砖，数量30.53平方米，全新价格3358元，评估价格2656元，残值0，备注无回收残值。序号51：铝扣板吊顶，数量30.53平方米，全新价格5495元，评估价格4335元，残值0，备注无回收残值。序号52：面砖，数量48.6平方米，全新价格5346元，评估价格4228元，残值0，备注无回收残值。序号53：地砖，数量14.7平方米，全新价格1617元，评估价格1279元，残值0，备注无回收残值。序号54：塑扣板顶，数量14.7平方米，全新价格1470元，评估价格1161元，残值0，备注无回收残值。序号55：面砖，数量50.24平方米，全新价格5526元，评估价格4371元，残值0，备注无回收残值。序号56：简易房（含设施），数量17.2平方米，全新价格7740元，评估价格6106元，残值0，备注无回收残值。序号57：通水，数量148平方米，全新价格22200元，评估价格17464元，残值0，备注无回收残值。序号58：通电，数量148平方米，全新价格32560元，评估价格25604元，残值0，备注无回收残值。序号59：铝合金窗，数量23.625平方米，全新价格5434元，评估价格4323元，残值163元，备注不可搬移，按3%残值率。序号60：卷闸门，数量9.6平方米，全新价格1152元，评估价格912元，残值35元，备注不可搬移，按3%残值率。序号61：不锈钢宣传栏（简易），数量12.028平方米，全新价格1443元，评估价格1143元，残值43元，备注不可搬移，按3%残值率。序号62：欧驰宝冰柜，数量1台，全新价格900元，评估价格715元，残值715元，备注可搬移。序号63：不锈钢工作台（H=0.7），数量1套，全新价格800元，评估价格636元，残值636元，备注可搬移。序号64：不锈钢售货加热台（H=1.15），数量1套，全新价格1200元，评估价格953元，残值953元，备注可搬移。序号65：爱客仕收银机，数量1台，全新价格6500元，评估价格5164元，残值5164元，备注可搬移。序号66：浩顺点钞机，数量1台，全新价格500元，评估价格397元，残值397元，备注可搬移。序号67：Nedfon绿岛风幕机，数量1台，全新价格1000元，评估价格794元，残值30元，备注不可搬移，按3%残值率。序号68：空调，数量3台，全新价格36297元，评估价格28833元，残值28833元，备注可搬移。序号69：海尔电热水器（40升），数量1套，全新价格899元，评估价格714元，残值714元，备注可搬移。序号70：挂墙式摇头电扇（乘风），数量1台，全新价格65元，评估价格52元，残值52元，备注可搬移。序号71：高温循环消毒柜，数量1台，全新价格680元，评估价格540元，残值540元，备注可搬移。序号72：不锈钢洗碗柜（4层），数量1台，全新价格1200元，评估价格953元，残值953元，备注可搬移。序号73：不锈钢工作台（H=0.81），数量1套，全新价格800元，评估价格636元，残值636元，备注可搬移。序号74：不锈钢洗碗池（H=0.8），数量1套，全新价格800元，评估价格636元，残值24元，备注不可搬移，按3%残值率。序号75：不锈钢洗碗架（H=0.81），数量1套，全新价格800元，评估价格636元，残值636元，备注可搬移。序号76：不锈钢筷容，数量2个，全新价格200元，评估价格158元，残值6元，备注不可搬移，按3%残值率。序号77：不锈钢滤水槽，数量1个，全新价格150元，评估价格119元，残值5元，备注不可搬移，按3%残值率。序号78：不锈钢支架（H=0.81），数量0.42平方米，全新价格336元，评估价格267元，残值267元，备注可搬移。序号79：水龙头，数量1个，全新价格25元，评估价格20元，残值1元，备注不可搬移，按3%残值率。序号80：制面机，数量1台，全新价格1800元，评估价格1430元，残值1430元，备注可搬移。序号81：面团搅拌机，数量1台，全新价格2500元，评估价格1986元，残值1986元，备注可搬移。序号82：发面箱，数量1个，全新价格1500元，评估价格1192元，残值1192元，备注可搬移。序号83：不锈钢工作台，数量2个，全新价格1200元，评估价格954元，残值954元，备注可搬移。序号84：凯德冷柜，数量1套，全新价格3000元，评估价格2383元，残值2383元，备注可搬移。序号85：钜恒蒸汽发生器，数量1套，全新价格17000元，评估价格13505元，残值13505元，备注可搬移。序号86：华为自动控温电饼铛，数量1台，全新价格350元，评估价格278元，残值278元，备注可搬移。序号87：凯德牌冷藏柜，数量1台，全新价格3000元，评估价格2383元，残值2383元，备注可搬移。序号88：洗碗台（H=0.8）不锈钢滤水槽，数量0.5751平方米，全新价格460元，评估价格366元，残值14元，备注不可搬移，按3%残值率。序号89：海尔热水器（40L），数量1台，全新价格1100元，评估价格874元，残值874元，备注可搬移。序号90：电箱，数量2个，全新价格300元，评估价格238元，残值9元，备注不可搬移，按3%残值率。序号91：不锈钢梯，数量1个，全新价格250元，评估价格199元，残值8元，备注不可搬移，按3%残值率。序号92：排风系统，数量2套，全新价格20000元，评估价格15888元，残值600元，备注不可搬移，按3%残值率。序号93：双火灶台（H=0.81），数量1.92平方米，全新价格8640元，评估价格6864元，残值259元，备注不可搬移，按3%残值率。序号94：宝珠牌油炸箱，数量1台，全新价格500元，评估价格397元，残值397元，备注可搬移。序号95：工作台（H=0.8），数量0.7176平方米，全新价格574元，评估价格456元，残值456元，备注可搬移。序号96：煤气管道及设备，数量1个，全新价格12000元，评估价格9533元，残值360元，备注不可搬移，按3%残值率。序号97：配电箱，数量1个，全新价格150元，评估价格119元，残值5元，备注不可搬移，按3%残值率。序号98：蒸汽灶台（H=0.8），数量1.7639平方米，全新价格2117元，评估价格1681元，残值64元，备注不可搬移，按3%残值率。序号99：传颂牌开水炉，数量1台，全新价格800元，评估价格636元，残值636元，备注可搬移。序号100：工作台（含水龙头）（H=0.8），数量1套，全新价格600元，评估价格477元，残值477元，备注可搬移。序号101：不锈钢工作台（H=0.69），数量1套，全新价格600元，评估价格477元，残值477元，备注可搬移。序号102：饮料封口机，数量1台，全新价格190元，评估价格151元，残值6元，备注不可搬移，按3%残值率。序号103：自动控温售货机，数量1套，全新价格250元，评估价格199元，残值199元，备注可搬移，按3%残值率。序号104：比翔牌BX-9型快速俩用锅，数量2台，全新价格2960元，评估价格2352元，残值2352元，备注可搬移。序号105：水龙头，数量2个，全新价格50元，评估价格40元，残值2元，备注不可搬移，按3%残值率。序号106：不锈钢排风系统，数量1套，全新价格10000元，评估价格7944元，残值300元，备注不可搬移，按3%残值率。序号107：铝合金窗，数量4.64平方米，全新价格1067元，评估价格849元，残值32元，备注不可搬移，按3%残值率。序号108：防盗门，数量1扇，全新价格450元，评估价格357元，残值14元，备注不可搬移，按3%残值率。序号109：排烟管道（含通风机），数量1套，全新价格35000元，评估价格27804元，残值1050元，备注不可搬移，按3%残值率。合计：全新价格521345元、评估价格412095元、残值73966元。注“1.在持续经营状态下，评估对象评估价值为412095元。在不能持续经营状态下，评估对象变现残值为73966元”。十二、特殊事项说明。1.本公司和参与本资产评估的工作人员与委托单位、资产占有单位及其他产权变动利益主体之间均无利害关系，不受各方利益的影响。2.本评估报告附有若干附件，这些附件亦构成本评估报告重要组成部分，与本评估报告正文有同等的法律效力。3.根据委托方提供的资料，评估人员对合同、发票、付款凭证等进行整理，申报价值为734488元，与评估确定的全新价格为521345元有差异，主要原因：（1）新丰小吃分店由总店统一装修，价格由总店确定。（2）此次评估按现状进行评估，对装修前的墙体拆除及清理费以及隐蔽工程费用等未包含在内。4.评估查勘日期为2019年3月11日，根据（2018）杭萧法委鉴第312号司法鉴定委托书，评估基准日为2017年6月26日，评估查勘日与评估基准日相差较长，此次评估结合现状综合考虑评估对象于评估基准日的状况。 2019年4月3日，浙江中孜会计师事务所有限公司作出的浙中孜专审字（2019）第201号审计报告载明：四、因餐厅被迫停止经营后，对申请人造成的损失鉴定。本次因房屋被认定为C级危房后，餐厅被迫停止经营，给申请人造成的损失明细鉴定如下：1.剩余期限的房租费：按照2017年6月26日作为中止经营的日期，剩余的租约日期为4.50年零4天，按照每年192000元的租金计算，应退回的租金合计866133.33元。2.新丰小吃加盟费：申请人与新丰小吃有限公司签订的加盟合同期限为五年，加盟费为100000元，申请人从开业到被迫关停，一共13个月，剩余不能退回的加盟费为78333.33元。3.加盟保证金：非因新丰小吃有限公司的原因，合同不能履行的，新丰小吃有限公司不退回申请人交纳的保证金，该保证金金额为120000元，本次暂认定为损失金额，后续申请人会进一步同新丰小吃有限公司沟通，如果能退回，该金额将从损失里剔除。4.期初的店铺转让费：申请人最初是从富士天天快餐处取得了转包权，剩余租期为四个月，申请人支付了250000元的转让费。如果按照每月16000元的租金计算，申请人为受让该店面支付了186000元的溢价，该部分认定为被迫终止经营的损失。5.员工遣散费：申请人支付了四名员工的遣散费，合计24000元。6.前期的装修设计装饰费和设备安装购置费，合计支出734488元。根据浙方评报字[2019]第091号出具的评估报告显示，在持续经营状态下，评估对象评估价值为412095元；在不能持续经营状态下，评估对象变现残值为73966元。根据该案的实际情况，该价值应取变现残值金额。该部分投入的可回收金额为73966元，原值减去该可回收金额后鉴定为损失，损失金额为660522元。以上六项损失合计约为1934988.66元。五、特殊事项说明。根据委托方提供的资料，评估人员对合同、发票、付款凭证等进行整理，申报价值为734488元，与评估确定的全新价格为521345元有差异，主要原因：（1）新丰小吃分店由总店统一装修，价格由总店确定。（2）此次评估按现状进行评估，对装修前的墙体拆除及清理费以及隐蔽工程费用等未包含在内。（该差异评估报告里有披露，详情见评估报告“十二、特殊事项说明”）。 2019年4月19日，浙江方舟资产评估有限公司作出的《关于浙方评报字[2019]第091号资产评估报告补充说明》载明：受法院委托，我公司对瓜沥镇东灵路102-108号房屋内固定装修、厨房设备、排风系统、煤气管道设备工程、报警设备、广告灯箱、餐桌餐椅、监控设备、餐饮用具、空调、收银机等残值进行了评估工作，经评估人员测算，于2019年3月18日出具了浙方评报字[2019]第091号评估报告，在2017年6月26日评估价值为412095元，此评估价值为正常的变现价值。由于委托方未能提供设计图，评估人员无法核实前期的墙体拆除及隐蔽工程部分的工程量，评估人员通过调查，分析，确定该部分评估价值为82790元，此评估结果仅供参考。 再查明：1984年9月28日，原萧山县农业局向明郎村印花厂发出萧农社建字（84）第（278）号《关于批复社队企业建设用地的通知》：同意在瓜沥明郎村使用旱地九分七厘八毫。1984年9月14日，原萧山县瓜沥人民医院（甲方）与原萧山县瓜沥镇明郎村民委员会（乙方）签订《拼用土地合建房屋协议》：因甲方经萧山县计委（04）第94号文件批准，建造职工售楼900平方；乙方因扩大商业范围需造仓库及商场，现经双方协商确定建造五楼一幢，总面积约1500平方米左右。房屋建成后，一、二层产权居乙方，三至五层产权居甲方，永久不变等内容。 浙江中浩应用工程技术研究院有限公司于2016年11月出具《技术报告（房屋安全鉴定分析）》一份，载明：工程名称萧山区瓜沥镇航坞社区东灵路100-1号，委托方杭州市萧山区房地产管理处。鉴定分析意见参考《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99（2004版）规定，结合现场勘测结果及鉴定分析，综合评估萧山区瓜沥镇航坞社区东灵路100-1号危险性处于C级状态，部分结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。 2018年8月21日，杭州市萧山区房地产管理处出具的房屋他项权利信息查询记录载明，位于杭州市萧山区均有合法的房屋产权登记。 施安舸诉至原审法院，请求判令：1.解除施安舸、明朗经合社于2016年11月23日所签订的《明朗村营业房租赁合同》；2.明朗经合社返还剩余租期（2017年7月1日至2021年12月31日）内租赁费87万元；3.明朗经合社向施安舸双倍返还履约保证金10万元；4.明朗经合社赔偿施安舸各项经济损失1967300元，具体详见损失清单（富士天天快餐转让费25万元，新丰小吃加盟费10万元，加盟保证金12万元，招标租赁保证金19200元，装修费35万元，排风系统、烟囱8万元，厨房设备127000元，煤气管道及设备14000元，报警器4300元，广告牌及灯箱3万元，桌椅22000元，空调3万元，店内餐饮用具38300元，店内监控系统31500元，店内收银系统7000元，人员遣散费24000元，营业损失72万元（6万元/月，暂计1年））；5.本案诉讼费由明朗经合社承担。2018年8月17日变更第二项诉讼请求为判决明朗经合社返还剩余租期（2017年7月1日至2021年12月31日）内租赁费87万元，并按银行同期同档次贷款利率支付自2017年7月1日起至支付日止的利息（暂计至2018年8月16日共411天，利息47179.38元），减少第四项诉讼请求为明朗经合社赔偿施安舸各项经济损失1847300元（之前为1967300元，因12万元保证金已由新丰小吃退还给施安舸，故施安舸不主张该项损失），变更第五项诉讼请求为本案鉴定费25000元以及诉讼费由明朗经合社承担。庭审中明确诉讼请求为：1.解除施安舸、明朗经合社于2016年11月23日签订的《明朗村营业房租赁合同》（双方在证据交换时已同意2018年8月17日作为解除租赁合同的时间点，但如果法院认定合同是无效的，则按合同无效处理）；2.明朗经合社返还剩余租期（2017年7月1日至2021年12月31日）内的租赁费87万元；3.明朗经合社向施安舸双倍返还履约保证金10万元；4.明朗经合社赔偿施安舸各项经济损失1847300元（富士天天快餐转让费25万元，新丰小吃加盟费10万元，招标租赁保证金19200元，装修费35万元，排风系统、烟囱8万元，厨房设备127000元，煤气管道及设备14000元，报警器4300元，广告牌及灯箱3万元，桌椅22000元，空调3万元，店内餐饮用具38300元，店内监控系统31500元，店内收银系统7000元，人员遣散费24000元，营业损失72万元（6万元/月，暂计1年），合计1847300元；5.明朗经合社支付施安舸自2017年7月1日起的以87万元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款的基准利率计算至明朗经合社实际付款之日止的迟延付款利息损失；6.本案诉讼费和鉴定费25000元由明朗经合社承担。 原审法院认为：施安舸、明朗经合社签订的《明朗村营业房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，以上合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同。案涉合同在履行过程中，因明朗经合社出租的房屋被当地人民政府评定为C级危房而不得出租使用，致使施安舸签订五年的房屋租赁合同目的无法实现，责任在于明朗经合社。施安舸诉请判决解除施安舸、明朗经合社间的合同符合法定的解除条件，庭审中，施安舸变更诉讼请求为确认自2018年8月17日为合同解除日，施安舸、明朗经合社均无异议，予以采纳。明朗经合社交付施安舸的房屋在使用中存在不符合租赁房屋的使用条件，明朗经合社的行为已构成违约，应承担违约责任。因案涉房屋被评定为C级危房，明朗经合社应返还施安舸未能实际使用期间的租金。施安舸主张停止经营之日为2017年6月28日，即不再享有占有、使用该房屋的租赁权利。明朗经合社无相反证据否认施安舸的自认，采纳施安舸的自认。施安舸诉请明朗经合社支付2017年7月1日至2021年12月31日期间的租金，理由正当，但合理应退还租金金额应为864841元［960000元-960000元÷1826天（2017年1月1日至2021年12月31日）×181天（2017年1月1日至2017年6月30日）］，予以支持。根据租赁合同第八条约定“期间甲方如遇特殊情况，提出终止合同，需向乙方支付双倍合同履约保证金，租费按实结算（退还租金不计息）。该条款约定适用于出租方提出提前解除合同的情形约定。现施安舸基于明朗经合社违约提出提前解除房屋租赁合同，故该条款不能适用。关于施安舸要求明朗经合社支付2017年7月1日起算的迟延付款利息损失（以87万元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款的基准利率计算的利息损失计算至明朗经合社实际付款之日止）的诉请问题。施安舸于2016年11月23日支付明朗经合社租金96万元。浙江中浩应用工程技术研究院有限公司于2016年11月出具《技术报告（房屋安全鉴定分析）》明确载明结合现场勘测结果及鉴定分析，综合评估萧山区瓜沥镇航坞社区东灵路100-1号危险性处于C级状态，部分结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。明朗经合社在明知案涉房屋存在不能正常使用的情况下仍招租与出租。鉴于施安舸、明朗经合社对以上情形退还租金的利息未作约定，故应以当事人起诉之日起计算退还租金的利息。施安舸在第一次起诉时未提出该利息诉请，施安舸于2018年8月17日提出利息诉请。故对施安舸自主张权利之日起计算退还租金的合理利息予以采纳。另根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条的规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。但当履约保证金的约定具备定金性质时，发生纠纷则适用定金条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。案涉租赁合同约定为保证合同的正常履行，承租人需缴纳合同履约保证金5万元，期间如出租方遇特殊情况，提出终止合同，需向承租人支付双倍履约保证金。以上履约保证金的约定条款符合定金性质，故适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定。现因明朗经合社的原因导致施安舸签约目的不能实现，施安舸要求明朗经合社双倍返还履约保证金的诉请，符合合同法律规定，予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉房屋租赁合同期限为五年，施安舸已缴纳五年的租金。因明朗经合社的违约，导致施安舸期望通过五年租期取得的利益不能得到实现。关于施安舸要求明朗经合社赔偿富士天天快餐转让费25万元的诉请问题。因该费用发生为2016年2月26日至2016年6月31日期间的承包经营费25万元，故对该诉请，不予支持。关于施安舸要求明朗经合社支付新丰小吃加盟费损失10万元的诉请问题。杭州新丰小吃有限公司与施安舸于2016年2月26日签订《新丰小吃单店加盟合同》约定合同期限为五年，如施安舸要求续期的，经杭州新丰小吃有限公司审核施安舸没有违反续签加盟条件，双方签订新的“新丰小吃店加盟合同”，杭州新丰小吃有限公司不再收取加盟费、保证金，故对施安舸要求明朗经合社支付加盟费损失10万元的诉请，不予支持。关于施安舸要求施安舸明朗经合社支付投标租赁保证金损失19200元的问题。施安舸未能提供投标租赁保证金不能返还的依据，故对施安舸该诉请不予支持。关于施安舸要求明朗经合社赔偿装修费35万元，排风系统、烟囱8万元，厨房设备127000元，煤气管道及设备14000元，报警器4300元，广告牌及灯箱3万元，桌椅22000元，空调3万元，店内餐饮用具38300元，店内监控系统31500元，店内收银系统7000元的诉请问题。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。另根据该司法解释第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院应按照合同解除的归责事由分别处理。施安舸、明朗经合社于2016年5月25日签订的《房屋有偿使用协议》约定，租期为半年，租赁房屋从2017年开始进入市场公开招租，招租工作将在2016年9月进行，承租人若仍需要承租请提前来村登记做好租前期工作等约定。施安舸、明朗经合社于2016年11月23日签订的《明朗村营业房租赁合同》约定，施安舸如因经营需要改动，不得擅自改变原有结构，必须征得明朗经合社书面同意，并办理相关设施的改动手续，费用由施安舸自理，到合同终止时，由施安舸恢复原状，经明朗经合社同意并确实不能恢复原状的装修等设施，应确保装修等设施完好交付甲方，明朗经合社不予支付任何费用；期间明朗经合社如遇特殊情况，提出终止合同，需向施安舸支付双倍合同履约保证金，租费按实结算等约定。但施安舸、明朗经合社签订的该份房屋租赁合同未就如明朗经合社存在违约，施安舸主张提前解除合同的房屋装饰装修物处理作出明确约定。依据前述法律规定，案涉房屋租赁合同提前解除后的房屋装饰装修物，理应由合同双方依法律规定处理。未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，但不得损坏建筑物结构。已形成附合的装饰装修物的处理鉴于施安舸、明朗经合社在2016年11月23日签订的房屋租赁合同中并未作出约定，评定合同无法继续履行的责任在于明朗经合社，结合合同约定的租赁期限并考虑施安舸已实际使用的时间，并根据浙方评报字[2019]第091号《资产评估报告》、《关于浙方评报字[2019]第091号资产评估报告补充说明》，原审法院酌情认定施安舸不可拆除的装修、设备等合理的损失为423949元。2017年6月21日购置的空调发生在租赁房屋已被认定为C级危房之后，施安舸已明知仍购置属扩大的损失。根据合同法的规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。该空调损失施安舸自行承担。浙方评报字[2019]第091号《资产评估报告》项下可搬移的物品，施安舸可自行搬离，施安舸诉请明朗经合社赔偿该部分损失，不予采纳。浙江方舟资产评估有限公司于2018年6月12日出具浙方评报字[2018]第321号《资产评估报告》。2018年12月3日，浙江方舟资产评估有限公司作出浙方评报字[2018]第321-1号《资产评估报告》。2019年1月16日，浙江方舟资产评估有限公司作出《关于浙方评报字[2018]第321号、321-1号评估价值说明》。以上三份鉴定报告未对评估物作出具体明细，故对以上三份鉴定报告作出的鉴定结论不予采纳。施安舸要求明朗经合社赔偿人员遣散费24000元、营业损失72万元的诉请问题。原审法院认为可得利益损失须具有确定性，假定或可能发生的损失不能作为违约赔偿损失的对象。经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均具有不确定性。根据浙江中孜会计师事务所有限公司作出的二份审计报告均认为因施安舸未能提供审计期间全部的收入与费用单据，无法对施安舸自2016年6月4日至2017年6月26日期间的营业利润发表审计意见。施安舸要求明朗经合社赔偿营业损失72万元没有事实依据，不予采纳。综上，对施安舸合理的诉请予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条之规定，原审法院于2019年4月30日判决：一、确认施安舸与明朗经合社于2016年11月23日签订的《房屋租赁合同》自2018年8月17日解除；二、明朗经合社在判决生效之日起十日内退还施安舸2017年7月1日至2021年12月31日止的租赁费864841元；三、明朗经合社在判决生效之日起十日内支付施安舸应退租赁费864841元，自2018年8月17日起至实际履行日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的损失；四、明朗经合社在判决生效之日起十日内返还施安舸10万元；五、明朗经合社在判决生效之日起十日内赔偿施安舸损失373949元；六、驳回施安舸的其余诉讼请求。如明朗经合社未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30298元，减半收取15149元，鉴定费25000元，合计40149元，由明朗经合社负担18698元，施安舸负担21451元。 宣判后，施安舸、明朗经合社均不服，分别向本院提起上诉。 施安舸上诉称：一、涉案房屋没有产权证明，没有合法审批手续，《房屋租赁合同》无效，一审判决认定合同有效属于法律适用错误。而且一审判决合同有效，变相地把违章建筑确认为合法建筑，为今后类似无证房产租赁纠纷埋下了法律隐患。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，经原审法院开具调查令向萧山区房管局、房产档案馆进行查询，案涉房屋没有合法产权证。同一幢楼的其他房产是有产权证明的，而且还是明朗经合社提交的证据，楼华峰、高旭伟、孙建奎等三人的房屋他项权利信息查询记录，反映同一幢楼的其他房产是有产权证明的，而案涉房屋没有产权证明。这充分说明案涉房屋属于违章建筑，合同属于无效合同。二、一审判决在认定损失责任承担上，仅认定明朗经合社明知危房而出租责任在于明朗经合社，而没有考虑合同无效，法律适用错误。因明朗经合社的原因导致合同无效，施安舸主张的全部损失都应该由明朗经合社承担。如前所述，因案涉房屋是没有合法审批手续的违章建筑，合同无效。根据合同法第58条之规定，合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。一审判决书表示“案涉合同在履行过程中，因明朗经合社出租的房屋被当地人民政府评定为C级危房而不得出租使用，致使施安舸签订的五年房屋租赁合同目的无法实现，责任在于明朗经合社”，一审判决书还表示“明朗经合社在明知案涉房屋存在不能正常使用的情况下仍招租与出租”。施安舸认为案涉房屋是没有合法审批手续的违章建筑导致合同无效，以及明朗经合社明知是危房仍进行公开招租和出租都是认定明朗经合社承担全部损失的依据，一审判决仅把危房作为考虑损失的依据，是严重错误的，导致施安舸绝大部分损失赔偿请求没有获得支持。三、一审判决适用司法解释第10条和第11条判定责任承担，而这两条是适用合同解除的情况，本案合同无效，一审判决法律适用错误。施安舸主张的1847300元损失应该全部获得支持，但是一审判决仅支持373979元，说理简单粗暴，没有把人民群众的切身利益作为关切，没有考虑到这些损失都是明朗经合社的欺骗所造成的。四、明朗经合社应当赔偿房屋转让费25万元。施安舸于2016年2月26日向前任承租人转让获得案涉房屋的承租权，在当时承租人租期仅剩4个月的情况下仍支付高达25万元的转让费，施安舸是计划长期经营餐饮的。现在由于案涉房屋系C级危房导致承租人的经营活动不能继续，25万元转让费当然是损失。五、明朗经合社应当赔偿新丰小吃加盟费10万元。施安舸还在同日与杭州新丰小吃有限公司签订加盟协议，并支付10万元加盟费和12万元保证金。现在由于案涉房屋系C级危房导致承租人的经营活动不能继续，施安舸也无意继续开办新丰小吃店，已经与新丰小吃店解除了协议，加盟费不退，加盟费当然是损失。六、明朗经合社应当赔偿投标保证金1.92万元。一审判决已经认定明朗经合社明知危房而出租，应承担全部责任，因此投标保证金应该予以赔偿。七、明朗经合社应当赔偿装修费、排风系统、烟囱、厨房设备、煤气管道及设备、报警器、广告牌及灯箱、桌椅、空调、店内餐饮用具、店内监控系统、店内收银系统，合计73.41万元。施安舸为开设新丰小吃店，根据加盟合同要求与新丰公司指定的装修公司签订装修合同，装修价是基于整体承包确定的，且施安舸为装修支出的费用有合同和支付凭证，完全真实可信。因合同无效导致施安舸的装修没有了使用价值，由此造成的损失应由明朗经合社承担。除装修外，施安舸为开设店铺购买的厨房设备、排风系统、烟囱、煤气管道设备工程、报警设备等均是定做的，与固定装修搭配设计的，尺寸大小都与固定装修相匹配。除了用在案涉房屋内以外，在其他地方无法使用，尺寸大小都不能匹配。而且都是固定不可搬移的物品，残值评估应当为0。八、退一步讲，鉴定单位已经认定施安舸的装修和设备损失为660522元，一审判决不采纳鉴定机构的专业意见，酌情认定不可拆除的装修、设备等合理损失为423949元错误，鉴定单位在审计报告中已经明确表述装修费损失为660522元。一审判决不采纳鉴定机构的专业鉴定意见是缺乏事实根据的。九、一审判决认定空调是2017年6月21日购买的，事实认定严重错误。空调开票时间虽然是2017年6月21日，但实际购买日期是在2016年承租案涉房屋之初便已购买。试问一家正常经营的店铺怎么可能在长达一年多都没有使用空调？十、明朗经合社应当赔偿人员遣散费2.4万元。人员遣散费是因明朗经合社违约而导致的直接损失，而且劳动合同法等相关法律规定用人单位单方解除劳动合同是要支付经济补偿金的，因此人员遣散费是直接的必然损失。十一、明朗经合社应当赔偿营业损失72万元。本案中，一审判决已经认定导致合同解除的责任完全在于明朗经合社，明知危房而仍然招租，存在欺骗。合同法第131条明文规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。最高人民法院在刘立新、刘冬青再审案件中阐述“可得利益是合同履行后可以获得的利益，是对债务不履行的赔偿，法律规定可得利益的目的主要在于通过加重当事人的违约成本，以期遏制违约行为的发生，督促当事人诚信履约，保护守约方的信赖利益，并弥补守约方因对方违约而造成的实际损失。如将损害赔偿范围仅限定于损失，不将可得利益纳入其中，会鼓励甚至纵容违约行为的发生，不符合合同法关于赔偿可得利益损失的立法初衷。因而应当将可得利益纳入合同解除后的损失赔偿范围”。施安舸一审中提交的证据七公证书显示，新丰小吃官方公布的利润分析，预估每年利润在600000元-775000元。根据施安舸提供的证据，是可以作出一个合理的营业利润估算的，在审计单位无法发表审计意见的情况下，就应该采纳施安舸的主张或者酌情予以支持，但一审判决完全驳回施安舸的该项诉讼请求，明显违背合同法第131条的规定。十二、因为合同无效，应退租赁费起算时间应自2016年11月23日起算，而且施安舸第一次起诉早在2017年10月17日，一审判决认定从2018年8月17日起算利息损失，认定错误。因合同无效取得的财产应该返还，施安舸于2016年11月23日缴纳租赁费，理应从此刻开始计算利息损失。且施安舸于2017年10月17日向法院起诉，后法官以本案需要鉴定，审理期限不够为由要求施安舸先行撤诉，当时施安舸还曾质疑法院的做法，但是为了理解法官繁重的审判工作，做出了让步，故施安舸于2018年3月14日撤回第一次起诉，并于2018年3月21日以预立案的方式重新立案。退一步讲，利息计算也应该从2017年10月17日之日起算。综上所述，一审判决适用法律错误，事实认定错误，实体处理缺乏公平性，施安舸为维护自身的合法权益，故提起上诉，请求：1.变更一审判决第一项为确认两份租赁合同无效；2.维持一审判决第二项；3.变更一审判决第三项，要求自2016年11月23日起至实际履行日为止按人民银行发布的同期同类贷款利率计算的损失；4.维持一审判决第四项；5.变更一审判决第五项为赔偿损失1847300元；6.撤销第六项；7.由明朗经合社承担一、二审诉讼费和鉴定费。 针对施安舸的上诉，明朗经合社答辩称：关于两份租赁合同是无效还是解除的问题。一审审理过程中，施安舸提出的诉讼请求为解除合同，而且双方在法院确认的解除日期是2018年8月17日。如果施安舸认为合同无效，没有必要进行解除。施安舸的该项上诉请求超出了一审诉讼请求范围，显然违背民事诉讼法的规定。施安舸一直混淆房屋产权证与房屋产权的关系。房屋产权登记证，仅是一个对外公示的登记，就是备案效力，并不是房屋所有权的确认。因为物权法也有规定，如果登记机关登记有误，所有权人可以提出变更登记申请。涉案房屋是在历史条件下，经过人民政府审批由村和医院进行联合投资联办的福利性房产，楼上是医院宿舍，楼下经营用房留给了村民委员会。房屋没有领取房产证，并不能否认该房产属于村民委员会的集体财产。不能仅因为房屋没有领取房产证，就认定房屋是违章建筑。施安舸的上诉理由均不成立，希望驳回其上诉请求。 明朗经合社上诉称：一、一审判决认为案涉房屋被当地人民政府评定为C级危房而不得出租使用，致使施安舸签订的五年房屋租赁合同目的无法实现，责任在于明朗经合社，施安舸请求判决解除合同符合法定解除条件，并且判决明朗经合社赔偿损失373949元，实属认定事实错误。1.对于案涉房屋，明朗经合社于2016年11月15日向社会实行公开招标。施安舸中标后，双方于2016年11月23日签订《明朗村营业房租赁合同》，施安舸于当日支付租金96万元整。而浙江中浩应用工程技术研究院有限公司于2016年11月28日出具《技术报告(房屋安全鉴定分析)》，综合评估萧山区瓜沥镇航坞社区东灵路100-1号危险性处于C级状态，部分结构承载能力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。从上述事实我们不难看出：a、明朗经合社的招标工作，以及双方间合同签订皆在《技术报告(房屋安全鉴定分析)》出具日之前；b、即使浙江中浩应用工程技术研究院有限公司于2016年11月28日出具了《技术报告(房屋安全鉴定分析)》，但是并未由任何部门将该报告送达给明朗经合社，明朗经合社对此情况并不知情。直至2017年7月，明朗经合社才收到一份通知，显示东灵路100-1号房屋为C级危房；c、《技术报告(房屋安全鉴定分析)》显示，综合评估萧山区瓜沥镇航坞社区东灵路100-1号危险性处于C级状态，部分结构承载能力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。而东灵路100-1号房屋是整一幢建筑物，除了案涉店面房之外，还有楼上住房。报告中明确指出该建筑物部分结构承载能力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，并不能因此认定处于建筑物底层的案涉房屋不能满足正常使用要求。d、退一步而言，即使明确案涉租赁房屋为C级危房，那么C级危房经过加固后也可正常使用。因此，明朗经合社出租案涉房屋时，该房屋符合出租条件，并不存在缔约过失责任，即明朗经合社无过错。2.在庭审中，施安舸变更诉讼请求为确认自2018年8月17日为合同解除日，对此，双方均无异议。因此，明朗经合社认为双方是当庭自愿解除合同，并不是因为明朗经合社存在过错，致使合同目的无法实现而解除合同。3.一审判决认为施安舸不可拆除的装修、设备等合理损失需由明朗经合社承担赔偿责任。一审判决忽略了本案中至关重要的事实，即施安舸对案涉房屋进行装修发生在其承包经营富士天天快餐期间，并不是在案涉租赁合同期间。2016年2月26日，施安舸委托其母亲与富士天天快餐就案涉房屋转租事宜达成约定，并签订《餐厅承包经营协议》一份，承包期限为2016年2月26日至2016年6月31日。而施安舸对房屋装修完成后，于2016年6月4日便已经开店经营。从这一事实可以看出，施安舸对案涉租赁房屋的装修行为是基于承包经营合同取得富士天天快餐的经营权而产生，并不是基于与明朗经合社之间的租赁合同而产生。而在此期间，明朗经合社是将案涉房屋出租给了瓜沥富士快餐沈利民，双方签订了《房屋有偿使用协议》，到期日为2016年6月31日。因此，根据合同相对性原则，对于明朗经合社而言，在此期间，案涉房屋的承租方为瓜沥富士快餐沈利民。根据双方的《房屋有偿使用协议》第八条约定，本租赁房屋从2017年开始进入市场公开招租，招租工作将在2016年9月进行，乙方若仍需承租请提前来村登记做好招租前期工作，合同到期未中标请自行搬离清空房屋内一切物品并结清水电费，逾期甲方将作无主处理强行搬离，且不承担任何经济损失和责任。因此，在2016年6月31日合同到期后，对于案涉租赁房屋内的装修设施等都可视为无主物，所有权在于明朗经合社。二、一审判决认为施安舸主张停止经营之日为2017年6月28日，即不再享有占有、使用该房屋的租赁权利。明朗经合社无相反证据否认施安舸的自认，采纳施安舸的自认，属认定事实错误。即使明朗经合社需返还施安舸剩余租金，也应该从施安舸将案涉房屋交还给明朗经合社之日起计算。但截止目前，案涉房屋仍处于施安舸实际控制之下，施安舸并未将其交还给明朗经合社。并且基于民事诉讼“谁主张，谁举证”的基本原则，对于施安舸主张其不再享有占有、使用该房屋租赁权的诉求，应该由施安舸举证证明。一审判决不应直接采纳施安舸的自认，而要求明朗经合社提出相反证据否认施安舸的自认，无故加重明朗经合社的举证责任。三、一审判决认定明朗经合社在明知案涉房屋存在不能正常使用的情况下仍招租与出租，故对施安舸自主张之日起计算退还租金的合理利息予以采纳，属认定事实错误。明朗经合社在前述第一点中已经详细阐述了，东灵路100-1号是在明朗经合社将案涉房屋出租给施安舸之后才被认定为C级危房的，因此并不存在明朗经合社在明知案涉房屋存在不能正常使用的情况下仍招租与出租。四、一审判决认为案涉租赁合同中履约保证金的约定条款符合定金性质，施安舸要求返还双倍履约保证金的诉请，符合合同法律规定，一审法院予以支持。实属认定事实错误。根据合同法第115条规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。由此可见，定金是法定的债的担保方式。而履约保证金是合同双方自己协商的一种保证形式，合同法并未规定接受履约保证金的一方不履行合同时是否应当双倍返还履约保证金。一般情况下，是缴纳保证金的一方违约的，另一方不退还保证金，而对于接受保证金一方是要根据合同的其他约定来决定违约责任。根据案涉租赁合同第八条约定，期间甲方如遇特殊情况，提出终止合同，需向乙方支付双倍合同履约保证金，租费按实结算(退还租金不计息)。该条款约定适用于明朗经合社提出提前解除合同的情形，而本案是施安舸提出提前解除房屋租赁合同，故亦不能根据合同约定双倍返还履约保证金。因此，定金与履约保证金性质完全不同，一审法院不能片面地认为案涉合同履约保证金条款符合定金性质，故而支持施安舸的相关诉请。综上所述，本案一审法院对于事实的认定极其错误。在案涉租赁合同履行过程中，明朗经合社并不存在过错行为，双方当庭自愿解除合同，明朗经合社不应承担赔偿责任。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二、三、四、五项，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用均由施安舸承担。 针对明朗经合社的上诉，施安舸答辩称：明朗经合社上诉的事实和理由，违背本案基本事实。涉案房屋到目前为止都没有提供合法有效的房屋产权证明，根据最高人民法院关于审理房屋租赁合同司法解释，应当认定房屋租赁合同无效。根据技术鉴定报告，在2016年11月份就已经出具，明朗经合社就应当知道房屋构成危房。所以明朗经合社在招租之前就明知这套房屋属于危房，但仍然进行招租，导致施安舸付出了这么大的代价。明朗经合社全部上诉的事实和理由，均缺乏法律及事实根据，应该予以驳回。 二审期间，施安舸向本院提交证人证言1份并申请证人陈某出庭作证，用以证明新丰小吃门店内的空调是2016年4月份左右购买和安装的，一审法院认定错误。 二审期间，明朗经合社向本院提交证据材料如下： 1.房屋有偿使用协议1份，用以证明明朗经合社将案涉房屋出租给富士天天快餐沈利民，约定租赁期限自2015年7月1日至2016年6月31日，施安舸对房屋进行装修发生在其承包经营富士天天快餐期间，并不是在案涉租赁合同期间。 2.现场照片1份（打印件），用以证明案涉房屋及其周边房屋均系正常使用状态，以及其他商铺均系正常经营中。 施安舸提供的证据经明朗经合社质证：对于本案事实起不到证明作用，不应采信。明朗经合社提供的证据经施安舸质证：证据1，形式真实性没有异议，内容真实性不清楚。证据2，形式上真实性没有异议，但与本案无关。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及双方当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据施安舸、明朗经合社的上诉请求及答辩意见，本院将围绕双方当事人在二审期间的争议焦点进行分析认定。关于涉案租赁房屋合同的效力。施安舸上诉认为，涉案房屋没有产权证明及合法审批手续，属于违章建筑，租赁合同应认定无效。对此，明朗经合社认为，涉案房屋系在当时历史条件下，经人民政府审批由村及医院进行联合投资建设，并非违章建筑。本院经审查后认为，涉案房屋虽然目前尚未进行产权登记，但根据当事人提供的相关证据，并不能当然认定为违章建筑。因此，施安舸以此为由主张租赁合同无效，依据不足，无法予以采信。关于租赁费用的返还及利息支付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，租赁房屋被评定为C级危房，已不能满足正常使用的要求。因此，明朗经合社作为承租人理应返还施安舸未实际使用房屋期间对应的租金。根据当事人的主张及相应的举证情况，原审法院所核算的应由明朗经合社向施安舸返还的租金，并无不当，应予以确认。同时，原审法院所核算的应由明朗经合社向施安舸支付的利息损失，也无不当，亦应予以确认。关于履约保证金的返还。双方之间的租赁合同约定，为保证合同的正常履行，承租人需缴纳合同履约保证金5万元；期间，如出租方遇特殊情况而终止合同的，需向承租人支付双倍履约保证金。租赁合同签订后，施安舸也实际向明朗经合社支付保证金5万元。本案中，因明朗经合社的原因导致合同目的无法实现，故施安舸有权依据合同约定要求明朗经合社双倍返还履约保证金。因此，原审法院判定由明朗经合社向施安舸双倍返还履约保证金，并无不当，应予以确认。关于施安舸主张的损失。根据当事人的请求及相应证据，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，原审法院所酌情确定的施安舸不可拆除的装修、设备等部分的损失，数额在合理范围内，已较好地平衡了双方当事人之间的利益，故应予以确认。施安舸主张的其余诉讼请求，缺乏事实与法律依据，难以予以支持。综上，施安舸、明朗经合社的上诉请求均依据不足，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34909元，由施安舸负担18060元，由杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社负担16849元。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十一月二十五日 法官助理秦海龙 书记员董悦