辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0791民初647号原告：李诗雨，女，1989年6月25日生，汉族，户籍地北京市西城区，现住锦州滨海新区。委托诉讼代理人：薛彪，辽宁名崛律师事务所律师。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路**。法定代表人：黄兴武，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李艳阳，辽宁锦逸律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司锦州分行，，住所地锦州市凌河区解放路五段25甲负责人：董军，该行行长。委托诉讼代理人：侯艳伟，辽宁英泰律师事务所律师。原告李诗雨诉被告辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称东一公司）所有权确认纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。庭审中原告申请并经本院准许追加中国银行股份有限公司锦州分行（以下简称中行锦州分行）为第三人。诉讼中变更案由为商品房预售合同纠纷。原告李诗雨的委托诉讼代理人薛彪，被告东一公司委托诉讼代理人李艳阳，第三人中行锦州分行委托诉讼代理人侯艳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告将坐落于锦州市滨海新区房屋不动产登记证书办至原告名下；2、判令被告和第三人共同给付迟延办理不动产登记证书的违约金172,137.93元（从2014年10月14日起计算至办理完毕之日止，以总房款350,408元为本金，以同期贷款利率1.5倍为利率标准暂计算止2019年10月13日）；3、请求被告与第三人立即办理涉案房屋的抵押权注销登记；4、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年7月8认可，原被告双方签订商品房买卖合同，约定将被告开发的锦州市滨海新区（锦州经济技术开发区）富海街8号“锦绣蓝湾”小区B7-207号房屋以350,408元出卖给原告，原告交付了全部房款，2011年7月14日被告为原告办理了商品房买卖合同网上备案，2012年10月14日被告为原告开具了不动产统一发票，后原告按照被告通知缴纳了公共维修基金，被告为原告办理了住房批准证及房屋入户，原告交纳了物业等各种费用。但经原告多次催告，被告至今未能为原告办理不动产登记，故原告诉至法院。为印证上述事实，原告向本院提交下列证据予以证明：商品房买卖合同及补充协议，商品房买卖合同网上备案表，住房批准证、住宅专项维修资金专用收据、卓逸物业管理公司的收款收据，买卖房屋的不动产统一发票。被告辩称，原告主张办理不动产登记证书，该户房屋的客观情况是有抵押尚未解除无法实现为原告办理产权登记，被告按照买卖合同同意承担违约责任，原告主张的违约金不符合合同约定，不同意按此标准给付。第三人述称，1、我行对案涉房屋及坐落的宗地一并办理了在建工程抵押登记，具有合法抵押权，且该抵押权也经过了锦州市中级人民法院及辽宁省高级人民法院两级法院裁判确认，我行对案涉房屋及坐落土地均具有优先受偿权。被告无权在未经我行同意的情况下对外销售抵押房产，原告即使与被告签订了买卖合同，未经抵押权人同意的情况下也不应当认定为有效合同，在我行依据法院生效判决实现抵押权之前，原告无权要求我行配合其注销抵押登记；2、原告起诉主张开发商办理房屋产权证、给付违约金均为开发商的合同义务，属于债权请求权范围，且该项请求对抗我行在先形成的物权请求权即抵押权，我行认为，原告必须在我行抵押权全部涤除之后才能确定与开发商之间的买卖合同是否能够继续履行，原告诉请的抵押权部分涤除缺乏法律依据，也不具备可操作性；3、被告该地产项目贷款已经不良，经法院确定我行享有抵押权，如法院支持原告的诉讼请求，将导致我行大量债权难以追回，抵押权无法顺利实现，损害国有资产安全，故请求驳回原告的诉讼请求。为印证上述事实，第三人向本院提交下列证据予以证明：在建工程抵押登记证明，锦州市中级人民法院(2017)辽07民初57号民事判决书，辽宁省高级人民法院（2018）辽民终459号民事判决书。本院依职权调取了2018年9月6日被告与案外人鸿诚伟业公司、北京各方房产经纪人以及锦绣蓝湾小区房屋业主代表共同座谈时形成的会议纪要。本院组织当事人对双方围绕其诉讼请求和答辩意见依法提交的证据进行了质证，结合当事人的质证意见，本院对证据客观性予以确认并据此认定以下事实：2011年7月8日，原告（乙方）与被告（甲方）就锦绣蓝湾小区B7号楼207号楼房签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定：买受人购买的商品房为锦绣蓝湾B7号楼207号房屋，单价为每平方米3660元，总金额350,408元。付款方式为合同签订之日一次性付款。其中，第十二条约定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。该商品房买卖合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任及产权登记的约定等相关权利义务条款。合同签订当日，原告交付全部购房款。同年7月14日，被告为原告办理了商品房买卖合同网上备案，之后被告为原告出具销售不动产统一发票，原告交纳了物业费、取暖费和住房维修资金等费用后，2012年10月23日办理了入住手续，但案涉房屋迄今未办理竣工验收。另查，2010年12月6日，案涉楼房经被告和第三人在产权部门办理了在建工程抵押登记证明，抵押权人为第三人，抵押权设定日期在2009年9月18日至2012年9月17日。再查，锦州市中级人民法院(2017)辽07民初57号民事判决书和辽宁省高级人民法院（2018）辽民终459号民事判决书所涉及的案件事实是基于2012年7月23日以及之后第三人与被告之间的借款合同和抵押合同产生的纠纷。又查，2018年9月6日，被告与案外人鸿诚伟业公司、北京各方房产经纪人以及锦绣蓝湾小区房屋业主代表就何时办理网签备案、批贷、房产证何时交付业主、何时交房以及违约事宜被告如何赔偿问题共同召开会议，被告承诺：四期、五期及A01观海高层的银行贷款问题、网签和发票问题于2018年9月底解决完毕，四期、六期预计在2019年10月底办理房产证，五期和A01预计在2020年6月底交房，办理房产证；其中A01带装修的业主延迟一个月交房，六期预计于2018年12月底交房。关于违约金，被告按照合同继续履行的违约金给予双倍的赔偿。本院认为，《中华人民共和国物权法》规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。以正在建造的建筑物或其他土地附着物、建设用地使用权等财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，虽第三人提供的证据《在建工程抵押登记证明》记载了原告所有的案涉楼房被第三人设定了抵押权，但第三人未能提供证据证明设定抵押权的借款合同、抵押合同或其他合同，第三人提供的法院生效的裁判文书中体现的借款合同发生在原告购买房屋并进行网上备案之后，上述裁判文书亦未记载案涉楼房被抵押的相关事实，故第三人在原告的案涉楼房上设定抵押权无事实根据和法律依据，其理应向不动产登记等相关部门申请撤销原告所有的案涉房屋的在建工程抵押登记；关于原告主张被告协助原告办理房屋所有权证问题，被告作为房地产开发企业在建设中预先向原告出售商品房，原告作为买受人履行了交付房款的合同义务，被告有义务按照合同约定“将办理权属登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但案涉房屋现尚未办理竣工验收，被告作为房地产开发企业应尽快将其开发项目竣工并依法经相关职能部门验收合格，并在商品房具备办理房屋所有权证的情况下履行协助买受人办理不动产权利登记的合同义务。被告未能按合同约定的时间协助原告办理不动产登记手续，构成违约，应承担违约责任，基于被告在政府的协调会议中公开作出了承诺，应为被告同意对就合同中该违约金条款的变更，故违约金的计算按照被告承诺的合同约定双倍执行。关于原告主张按合同总价款的按同期贷款的1.5倍计算逾期办理产权证书的违约金问题，无事实依据和法律依据，本院不予支持，故被告应支付原告逾期办理产权证书的违约金即700.81元（350408×1‰×2）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十一条第一款、第一百七十二条第一款、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告辽宁东一房地产开发有限公司在案涉房屋符合国家法律和行政法规等对于办理房屋产权登记条件的情况下协助原告李诗雨办理案涉房屋的不动产权证；二、被告辽宁东一房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告逾期办理产权证书的违约金700.81元；三、被告辽宁东一房地产开发有限公司和第三人中国银行股份有限公司锦州分行于本判决生效后十日内为原告李诗雨购买的坐落在锦州滨海新区锦绣蓝湾小区B7号楼207号楼房向相关不动产登记部门申请办理注销抵押登记；四、驳回原告李诗雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告辽宁东一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  张雪冬二〇一九年十一月二十八日书记员  陈彦冰