重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初117号原告：乐华琼，女，1965年12月14日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：谭明，重庆兴忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙建超，重庆兴忠律师事务所律师。被告：李建蓉，女，1982年7月6日出生，土家族，住重庆市石柱县。委托诉讼代理人：刘志伟，重庆律缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉江华，男，李建蓉配偶。原告乐华琼与被告李建蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。本案于2019年2月19日组织双方当事人进行证据交换时，原告乐华琼及其委托诉讼代理人谭明、孙建超，被告李建蓉的委托诉讼代理人刘志伟到庭参加诉讼。2019年4月16日，原告乐华琼向本院申请对位于重庆市渝北区龙塔街道紫荆路X号佳华世纪新城X区X幢X-X-X号房屋（以下简称涉讼房屋）在2017年11月的市场价值进行评估，本院依法委托重庆正隆资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称正隆公司）进行评估，该公司出具司法鉴定意见书后，本院于2019年10月30日组织双方当事人进行第一次开庭审理，原告乐华琼及其委托诉讼代理人谭明、孙建超，被告李建蓉的委托诉讼代理人刘志伟、冉江华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐华琼向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年11月25日签订的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》第十三条第三款的约定无效；2.判令被告退还原告购房款50万元；3.判令被告赔偿原告因合同部分无效的损失2.5万元。案件审理过程中，原告申请变更诉讼请求，本院予以了准许。变更后的诉讼请求为：1.确认原、被告于2017年11月25日签订的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》第十三条第三款的约定无效；2.判令被告退还原告购房款43.97万元。事实及理由：2017年11月25日，经重庆市大泽置业代理有限公司（以下简称大泽公司）居间介绍，原告与被告签订《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》，约定被告将其所有的涉讼房屋（套内面积约76平方米）及该房屋对应楼顶加盖的两层房屋（套内面积约74平方米）一并出售给原告；房屋总成交价为1408000元；被告保证房屋产权权属真实、清晰，不存在限制交易的情况，如因此导致交易失败则应承担缔约过失责任，按合同成交价5%赔偿原告损失。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告于2017年12月23日将房屋交付原告使用。2018年4月3日，重庆市规划局渝北分局向被告下达《限期拆除违法建筑决定书》，称被告擅自在涉讼房屋楼顶加盖的构筑物未经规划审批，责令其自行拆除，否则将依法强制拆除。2018年8月3日，重庆市渝北区人民政府向被告下达《强制拆除违法建筑决定书》决定对涉讼房屋楼顶加盖房屋强制拆除。原告于2018年8月才得知涉讼房屋楼顶两层系被告违反规划私自搭建，其后多次与被告沟通协商，要求退还部分购房款未果。被告李建蓉辩称，请求驳回原告的所有诉讼请求。一、被告出售的房屋产权清晰，买卖合同合法有效。双方在合同序言中明确规定被告自愿将涉讼房屋出售给原告，并对涉讼房屋的具体信息予以明确，即建筑面积为94.01㎡，房地产权证号为201-2009-79486。合同约定的140.8万元系对前述房屋的价款约定，双方买卖标的并非原告所称的涉讼房屋及该房屋对应楼顶加盖两层房屋。因此，双方合同中不存在原告所称的违法建筑。二、双方合同合法有效，该合同系双方真实意思表示，内容不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形；根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，买卖双方已经全面履行合同，案涉房屋已于2017年12月25日办理了不动产权属转移登记。三、原告要求确认合同第十三条第三款无效缺乏事实依据。双方合同中并没有订立关于被告将涉讼房屋楼顶两层出售给原告的内容。前述条款应当结合全文，用合同文本结构和文字意思理解，被告出售的房屋仅限于合同第二条的房地产权证号载明房屋。实际上原告并未就顶楼搭建部分另行支付价款。四、楼顶搭建部分可能被拆除并不影响民事合同的效力，系两起完全不同的法律关系。如果原告的观点成立，则原告应将可能被拆除的部分房屋返还给被告，但并不存在被告退还购房款的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告举示的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》、交房清单、重庆市规划局渝北区分局限期拆除违法建筑决定书【渝规限拆渝北字（2018）第4833号】、重庆市渝北区人民政府关于强制拆除违法建筑决定书【渝北府强拆决（2018）58号】、重庆市渝北不动产登记中心不动产登记信息查询结果、重庆市渝北区人民政府龙塔街道办事处关于乐华琼信访问题的处理意见书【龙塔信访初字（2018）29号】、微信对话记录、短信记录、涉讼房屋外观照片、重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记资料查询结果、重庆市规划局渝北区分局关于限制违法建筑及所附房屋市场交易的函【渝规北函字（2018）244号】、重庆市渝北区人民政府龙塔街道办事处关于【渝规限拆渝北字（2018）第4833号】文书的情况说明及房屋建筑面积测绘报告书等证据，双方均无异议，且与本案具备关联性，本院予以确认并留卷为证。对双方当事人产生争议的其他证据，本院认证如下：1.原告举示的调查笔录系其单方对案外人进行的调查，案外人未出庭作证，该笔录内容无法进行核实，本院不予采信；2.原告举示的佳华世纪新城A区房价走势图系打印件，且无证据证明该数据反映的真实性，本院不予采信；3.原告举示的通话录音内容虽与本案有关，但无法确认录音对象的身份，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月25日，原告（乙方）与被告（甲方）在重庆市大泽置业代理有限公司的居间下签订《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》，合同约定甲方将涉讼房屋出售给乙方，房屋建筑结构为钢混，建筑面积为94.01㎡，套内面积为75.78㎡，房地产权证号为201-2009-79486，房屋装修情况为已装修；房屋成交总价为140.8万元；合同第十三条第三款约定，甲乙双方协商，甲方出售该房含楼顶两层，全部归乙方所有，甲方不得已任何理由和形式对楼顶两层占用、收回。合同签订后，原告于2017年12月23日支付完毕购房款，双方亦于同日办理了房屋交接。2017年12月25日，涉讼房屋权属转移登记至被告名下。2018年4月3日，重庆市规划局渝北区分局向原告送达渝规限拆渝北字（2018）第4833号限期拆除违法建筑决定书，该决定书载明：因李建蓉个人擅自在渝北区龙塔街道紫荆路X号（佳华X区）X-X-X楼顶修建的建构筑物未进入规划审批程序，经现场勘验，违法建筑面积约15㎡；现责令你自本决定书送达之日起10日内自行拆除违法建筑；逾期未拆除的，本机关将提请渝北区人民政府进行强制拆除。2018年8月3日，重庆市渝北区人民政府出具渝北府强拆决（2018）58号关于强制拆除违法建筑决定书，决定对涉讼房屋楼顶加盖的两层违法建筑进行强制拆除。2018年11月26日，重庆市规划局渝北区分局出具渝规北函字（2018）244号关于限制违法建筑及所附房屋市场交易的函，因乐华琼在涉讼房屋擅自修建的建构筑物已认定为违法建筑，要求渝北土地房屋权属登记中心对涉讼房屋交易进行限制，不得进入市场，不得办理转让、抵押等房地产交易和登记手续。2018年12月3日，重庆市渝北土地房屋权属登记中心完成对涉讼房屋交易的行政限制。2019年2月20日，重庆市渝北区人民政府龙塔街道办事处出具关于【渝规限拆渝北字（2018）第4833号】文书的情况说明，该情况说明载明：一、下发文书时，被下发人李建蓉为前业主，现业主实为乐华琼一事。由于在下发文书时（2018年4月3日），家中无人开门且电话长期无人接通，城管员只能通过联系该小区物业对佳华世纪新城X区X-X-X产权人进行查找，后经物业登记表核实，该房产产权人登记信息为李建蓉（新业主乐华琼未在物业重新进行登记）。二、规划行政处罚文书中面积的问题。经了解，该文书中的面积是经估算得来，只对违法建筑事实进行认定，不能依次认定面积，面积的确认以业主房产证为准，房产证红线以外的建筑物均为违法建筑，需要认定面积，由相关有资质的单位测量为准。案件审理过程中，原告向本院申请对涉讼房屋于2017年11月的市场价值进行评估，正隆公司在接受本院委托后出具司法鉴定意见书，该司法鉴定意见书认定涉讼房屋于2017年11月的市场价值为96.83万元。原告质证认为，对该司法鉴定意见书的三性均无异议，可以证明涉讼房屋准确的市场价值。被告质证认为，对该司法鉴定意见书真实性无异议，但合法性关联性不予认可，鉴定结果没有事实依据，合同约定价款是双方真实意思表示且已履行完毕，该价款包括了被告支付的大修基金及装修室内家电设施等费用。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：买卖涉讼房屋楼顶加盖的违法建筑是否是双方的真实意思表示，若是，双方就此达成的买卖合同条款是否有效及责任承担问题。对此，具体评析如下：一、买卖涉讼房屋楼顶加盖的违法建筑是双方的真实意思表示，理由如下：首先，《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》第十三条第三款明确约定，被告出售该房包括楼顶两层，全部归原告所有，双方通过缔结合同条款对买卖涉讼房屋楼顶加盖的违法建筑进行确认。其次，楼顶加盖的违法建筑在出售时已经形成涉讼房屋的构筑物得以固定，与涉讼房屋形成整体。作为房屋交易法律关系的双方当事人，对买卖标的的具体内容及范围理应是明知的，且按二手房交易习惯而言，出售的房屋一般均是以现状进行交付。最后，根据正隆公司作出的司法鉴定意见书，在双方当事人确定房屋买卖关系时涉讼房屋合法产权部分的市场价值与《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》约定的房屋价款差距过大，若双方房屋买卖的意思表示未包括加盖的违法建筑，显然与合同约定的成交价不符。综上，本院认定，买卖涉讼房屋楼顶加盖的违法建筑系双方真实意思表示。关于原告主张的合同第十三条第三款无效的问题。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益……”。涉讼房屋所在楼栋的楼顶所有权属于该楼栋所有业主共有，在楼顶加盖违法建筑的行为不仅排除了所有业主对楼顶的使用权，还因违法建筑不能取得规划、消防验收等手续，增加了楼栋的安全隐患，应当认定为损害社会公共利益的行为。其次，虽然法律没有对违法建筑交易进行明确规定，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”前述条款的立法本意是因违法建筑未取得规划、消防验收等手续，在使用过程中存在诸多安全隐患，故禁止民事主体就违法建筑订立租赁关系。举轻以明重，涉讼房屋楼顶加盖的构筑物已经行政机关确定为违法建筑并要求强制进行拆除，故该违法建筑已经无法通过采取改正措施消除对规划实施的影响，放任其进入市场流通势必会造成更多不确定的安全隐患。综上，原告关于《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》第十三条第三款无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》第十三条第三款无效责任承担的问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”结合到本案，原、被告关于买卖涉讼房屋合法产权部分的意思表示真实且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，应当确认的是，合同第十三条第三款无效并不对合同其他部分的效力造成影响。正如前文所述，原告作为房屋买受人，负有对拟购买标的审慎尽责的调查义务，而被告作为出卖人，在明知楼顶构筑物没有取得规划、消防验收等手续的情况下，仍将涉讼房屋出售，因此，双方当事人对造成合同第十三条第三款无效均负有过错。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告虽认为正隆公司出具的司法鉴定意见书不应采纳，但其提出的额外支付的大修基金等费用并未在双方合同中进行约定，且司法鉴定范围已经包括涉讼房屋内不可移动装修价值，故本院对被告提出的异议不予采纳。根据司法鉴定意见，被告因双方关于买卖涉讼房屋楼顶加盖的违法建筑获取的价款为43.97万元，根据前文评述，本院认定原告应就此承担50%的责任，因此，对原告主张被告返还购房款43.97万元的诉讼请求，本院按219850元予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告乐华琼与被告李建蓉于2017年11月25日签订的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》第十三条第三款的约定无效；二、被告李建蓉于本判决生效之日起十五日内返还原告乐华琼购房款219850元；三、驳回原告乐华琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4525元，司法评估费8000元，合计12525元，由原告乐华琼负担6262.5元，由被告李建蓉负担6262.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 涛二〇一九年十一月十九日法官助理  李明航书 记 员  杨 露