宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初7510号原告：杨某1，宁夏固原市人，住固原市。委托代理人：李某，宁夏纲伦律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨某2，宁夏固原市人，住固原市。委托代理人：张某1，宁夏平朔律师事务所律师，特别授权代理。第三人：张某2，宁夏固原市人，住固原市。原告杨某1与被告杨某2、第三人张某2案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某1及其委托代理人李某、被告杨某2的委托代理人张某1、第三人张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某1向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对固原市原州区华棋公馆3号楼1单元601室房屋的强制执行，并解除查封扣押；2.请求确认上述房产为原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月3日，原告与第三人张某2签订了买卖合同，约定第三人张某2将位于固原市××区的房屋作价46万元出卖于原告，双方对付款时间、方式及其他权利义务做了约定。合同签订后原告如约支付了房款，并于2018年3月搬入该房居住。因第三人称房产证现在办理费用太高，建议原告稍后办理。原告从未办过此类证件，对流程不清楚，又基于对第三人的信任，遂听从了第三人的话语稍后办理。之后原告就办证事宜多次催促被告，被告均以办证条件不成熟为由推诿。被告杨某2系执行案件的申请人，第三人张某2系执行案件的被执行人，在执行程序中被告杨某2作为申请人向固原市原州区人民法院申请对原告具有的所有权的固原市××区房屋（不动产登记证号：宁（2017）固原市不动产权第XXXX号）申请强制执行，原告对贵院提出执行异议，贵院于2019年8月21日作出（2019）宁0402执异3029号民事裁定，裁定驳回原告执行异议请求。原告认为自己是涉案房屋的所有权人，已在法院查封前签订合同、合法占有该房产并支付全部价款，而未办理过户手续是因被第三人诓骗导致，原告并不存在过错。被告杨某2辩称，1、根据物权法规定，取得不动产所有权应以登记作为生效要件，被告在申请冻结第三人房产时该不动产仍然登记在第三人名下，因此申请查封的行为不存在过错。2、根据原告诉称，其因办理房产证过户费用太高未转移所有权，属规避国家规费，应属违法行为，该违法行为产生的违法后果不受法律保护。3、根据执行工作相关规定，原告怠于履行所有权转移登记的义务本身存在过错，有与第三人恶意串通损害被告合法利益的合理怀疑。4、根据原告诉称，其数次催促第三人办理转移登记，但就是没有向人民法院提出自己的主张，因此其本案中的主张与其是否真实的取得该房产存在合理怀疑。综上请求依法驳回原告的诉请。第三人辩称，这套房不是我的，我是替朋友王某办理的房产手续，因王某和张海明有债务关系，张海明将他的房屋顶给王某一套，当时王某在监狱无法办理相关手续，就将该房产办理到我名下了。原告是我的亲戚，需要买房，我就将我名下这套房给原告介绍了，原告看好房后跟王某媳妇赵某商量了价款并付了钱，付款时跟赵某和我手签订了一份协议。未办理过户手续是因为我当时太忙，没有给原告办理。本院经审理认定事实如下：原告名下所有的位于固原市××区原本不属于第三人张某2所有。案外人王某因他人有其借款便用该房屋折抵，因为王某当时被判处刑罚不方便办理相关手续，便将该房屋折抵时写到第三人张某2的名下。但该房屋交付后一直由王某的妻子赵某缴纳相关费用。后原告因结婚需要购房，经第三人介绍与赵某协商价格购买该房屋，并于2017年6月3日签订一份《房屋契约》，第三人张某2作为证人签字。该契约注明该房屋的备案合同在第三人张某2名下，约定房屋价款为46万元，原告于2017年6月3日支付首付款16万元、剩余30万元于2017年10月31日前付清。原告按约定于2017年6月3日向赵某支付了首付款16万元，赵某给原告交付房屋钥匙及水、电卡并由原告装修居住。原告又于2018年1月2日支付赵某剩余房款30万元。后原告与第三人又补签一份书面的《房屋买卖合同》，购房款及支付方式仍然与上述契约约定的一致。并约定张某2应于合同生效之日起一年内将该房屋的产权证书交给杨某1并协助杨某1办理房屋产权变更手续，产生的相关费用应当由杨某1承担。因双方签订合同时该房屋的产权证书尚未办理，合同签订后该房屋的产权证书办理在第三人张某2的名下，后一直未过户，但该房屋办理产权证时缴纳的税费由原告杨某1承担。2018年8月15日，经被告杨某2申请，本院作出（2018）宁0402民初4831号民事裁定书，裁定冻结了登记在第三人张某2名下的位于固原市××区住宅的房产户籍。又于2018年11月27日作出（2018）宁0402民初4831号民事判决书，判决由借款人黄禄、兰月梅向被告杨某2清偿借款100万元并按照月利率2%支付从2018年6月至借款清偿完毕之日的利息，第三人张某2承担连带保证责任。该判决书生效后因黄禄、兰月梅未履行判决书所确定的义务，被告杨某2于2019年3月27日向本院申请强制执行，本院于当日立案。2019年6月21日，被告杨某2申请对冻结房产进行拍卖。原告于2019年8月7日向本院提出书面异议，本院于2019年8月21日作出（2019）宁0402执异29号执行裁定书，驳回原告杨某1的异议请求。庭审时原告提供的证据1（2019）宁0402执异29号民事裁定书、证据2（2018）宁0402民初4831号民事裁定书各一份因对方对其真实性无异议，本院予以认定。原告提供的证据3房屋买卖合同、证据4转账凭证三份证据5票据、合同等八份与庭审后法庭向证人赵某的询问笔录及原告提供的房产证原件1份、房屋契约（手写合同）1份、用气合同（2018年）1份、燃气收据2份、房屋契税缴款书（9566.92元）1份、给张某2的转账记录（9567元）2份、2017-2018年采暖费发票1张、车库租赁收据1张、物业电梯费用收据2张、水费收据1张、装修家具订单5张、证明1份、转账凭证记录9份相互印证，能够证实庭审时原告及第三人陈述的涉案房屋实际所有人为赵某，原告通过赵某购买该房屋并已在该房屋中实际居住的事实，本院予以认定。本院认为，案外人必须是对执行标的的权属与他人发生争议，主张自己对执行标的享有实体权利，并足以排除法院强制执行的，方有权提起案外人执行异议之诉。本案中，因涉案房屋系案外人赵某所有，只是将购房合同签订在第三人张某2名下，原告杨某1向赵某购买了该房屋，并向该房屋的实际所有人赵某支付了全部购房款，故原告系权利人，有权提起案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。虽然此规定保护的第三人（买受人）权利在性质上仍属债权，买受人并未取得财产的所有权。但根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，涉案房屋虽然未办理物权登记，但也仅是所有权暂时未能发生转移，但不等于房屋不能进行流转和交付。根据《最高人民法院理解与适用》第二十八条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告杨某1与实际所有人赵某及第三人张某2签订的购买房屋的协议均合法有效，原告已全额支付了购买房屋的款项，且原告也从签订合同后就实际占用该房屋。虽然没有办理房产过户手续，但因双方签订《房屋买卖合同》时该房屋的产权证书尚未办理，后办理在了第三人张某2的名下，因第三人张某2以自己工作忙并找不到房产证为由未给原告办理过户手续，并不是原告自身的过错致使无法办理过户手续。而且原告与被告签订的《房屋买卖合同》及支付房屋款项均在被告起诉借款人黄禄、兰月梅之前，且第三人仅是该借款的保证人，不存在恶意串通的可能。故原告杨某1对执行标的涉案房屋享有实体权利，并足以排除法院强制执行的异议理由符合上述全部要件，其该请求成立，本院予以支持。对原告要求确认上述房产为原告所有的诉讼请求，虽然原告已合法入住，待其办理过户手续后方可享有该房屋的所有权，故其该请求本院不予支持。综上所述，原告要求停止对执行涉案标的物不得执行并解除查封扣押的理由成立，应予以支持。故依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：不得执行宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2018）宁0402民初4831号民事裁定，即不得执行登记在张某2名下位于固原市××区房屋；驳回原告杨某1的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告杨某2负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审 判 长 魏 涛审 判 员 王 艳人民陪审员 李艳萍 二Ο一九年十一月一日书 记 员 马 骅附：与本案有关的法律条文《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。