山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3142号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泰安壹方城文化发展有限公司，住所地宁阳县海力大道**汽车站**电商创业园**西厅。 法定代表人：李会，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵华云，宁阳泰宁法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁阳县嘉园电子商务有限公司，住，住所地宁阳县文庙街道办事处海力大道西兴隆街北阳交运集团三楼B区北侧第二间）。 法定代表人：曹文甲，该公司经理。 委托诉讼代理人：马长虹，宁阳民兴法律服务所法律工作者。 上诉人泰安壹方城文化发展有限公司（以下简称壹方城公司）、宁阳县嘉园电子商务有限公司（以下简称嘉园公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服宁阳县人民法院（2018）鲁0921民初3799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 壹方城公司上诉请求：发回重审或改判驳回嘉园公司要求壹方城公司支付2019年度租金的诉讼请求、判决嘉园公司赔偿壹方城公司经济损失。事实和理由：1.一审认定事实不清。2018年9月13日嘉园公司指使他人将壹方城公司的玻璃展示架封死，23日给壹方城公司停电，25日向壹方城公司送达房屋催缴通知单，壹方城公司无奈按照其要求交纳了房租1.67万元，26日将壹方城公司营业厅的门上了锁，造成壹方城公司无法正常经营。嘉园公司违背诚信。2017年11月27日双方签订租赁合同时，涉案房屋无人租用，嘉园公司才给壹方城公司优惠条件，2018年9月份某保险公司出高价租用，嘉园公司受利益驱动才背信弃义刁难壹方城公司。一审法院对涉案房屋现场进行了勘验并制作了笔录，嘉园公司的违约行为确实造成了壹方城公司无法经营，一审判决中并未表述。一审中，壹方城公司提出对经济损失进行鉴定，但一审法院未答复。2.一审适用法律不当。涉案租赁合同第八条（24）约定“甲方免费向乙方提供会议室、休息室、接待室、摄影室等公共场所。”2018年9月13日，嘉园公司改变了原貌，已无法按照约定全面履行自己的义务。 嘉园公司辩称：壹方城公司的上诉理由不能成立。 嘉园公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判继续履行合同、壹方城公司偿付2019年度租金16700元及违约金，驳回壹方城公司其他诉讼请求。事实和理由：1.嘉园公司法定代表人虽答应过壹方城公司可免交第一年的租金，但后来双方以书面形式变更了口头约定，壹方城公司同意且自愿交纳了第一年租金16700元，壹方城公司已使用了房屋，一审判决将租金认定为损失是不正确的。2.壹方城公司至今一直控制、使用涉案房屋，一审判决认定其未实际经营是错误的。3.壹方城公司主张继续履行合同，嘉园公司虽在一审答辩中主张解除合同，但此后反诉变更了观点，也要求继续履行合同。在壹方城公司一直控制、使用涉案房屋的情况下，一审判决解除租赁合同，超出了双方的诉讼请求。4.证人于某、鹿祥奎均未出庭作证，一审判决作为有效证据，程序违法。 壹方城公司辩称：1.嘉园公司一审答辩中请求法院解除合同，上诉状中又变更要求壹方城公司继续履行合同，违反诚信。2.嘉园公司称其法定代表人答应过免交一年的租金，却又向壹方城公司送达了房屋催缴通知，违背诚信。3.2018年9月3日嘉园公司对大厅进行施工改造，后一审法院组织双方进行了勘验，壹方城公司未再办公经营。嘉园公司已不能按照涉案租赁合同第八条（24）约定履行，其已无法完全履行该合同，壹方城公司也失去了原来经营的条件，一审判决解除合同是正确的。请求驳回嘉园公司的上诉。 壹方城公司向一审法院起诉请求：1.嘉园公司停止侵害、排除妨碍、恢复原状，赔偿损失4万元；2.继续履行合同。诉讼过程中，壹方城公司增加赔偿损失的诉讼请求为58870元。 嘉园公司向一审法院反诉请求：壹方城公司偿付租金1.67万元，并支付违约金1.67万元。 一审法院认定事实：2017年11月27日原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定嘉园公司（甲方）将其位于宁阳县汽车站南楼电商创业园一楼西厅最西北角一间的房屋整体出租给壹方城（乙方）使用，房屋建筑面积57㎡，乙方承租房屋用途为经营办公，未经甲方同意，乙方不得擅自改变租赁房屋用途；租期内租金合计3.34万元（第一年、第二年租金均为1.67万元），租金按年度支付，乙方应于缴租期最后一个月的25日前向甲方交付下期租金，乙方应于本合同签订7个工作日内向甲方交纳第一笔租金1.67万元，以后租金按照合同约定的时间支付，如无故拖欠，甲方有权向乙方每天按实欠租金的200%加收滞纳金；合同租赁期限为二年，自2017年12月1日起至2019年12月31日日止；甲方同意给予乙方30日的免租期，免租期自2017年12月1日至2017年12月31日；甲方免费向乙方提供（会议室、休息室、接待室、摄影室）等公共场所，使用前须提前申报甲方同意。 2018年9月份，被告嘉园公司对原告承租房屋之外的空间进行施工。原告主张9月13日其办公室外被增加隔断，玻璃展示架被封挡，对其经营造成影响，要求被告停止侵害，排除妨碍、恢复原状，提供施工照片一宗。被告认为其施工范围在原告承租房屋之外，并不存在损害原告权益的事实。9月25日，被告向原告送达房租催交通知书，内容为：按照双方签订的《房屋租赁合同》……，请贵公司于2018年9月25日下午6：00前缴纳房租，如在规定时间我方仍未收到贵公司足额房屋租金，我方会默认贵公司单方违约，同时我方会追缴贵公司拖欠的房屋租金及滞纳金，并停止租赁协议且将室内物品清除，由此产生的后果和损失由贵公司承担。当日，原告方通过银行转账向被告支付2018年房租16700元。一审诉讼中，原告开启其承租房屋门锁，一审法院组织双方在现场进行了勘验。自被告对大厅施工改造之日起，原告在其承租房屋未再实际办公经营。 原告主张除合同中约定的免租期外，被告法定代理人曹文甲曾许诺免除一年的租金，提供于某、鹿祥奎（宁阳县文广新局干部）分别出具的书面证言及原被告法定代表人通话录音予以证明。作为当时双方协商签订合同的参与人员，于某在证言中陈述“其（曹文甲）当面口头承诺给予办公场所免除一年房屋租金的优惠”；鹿祥奎在证言中陈述“该项目符合复圣云谷入驻条件，享受免房租等项优惠”。在通话录音中，原告方谈及“你说给我们免一年房租，你承认也好，不承认也好”时，对方答复“我没说不承认”。因此，被告虽对原告该项主张及证据不予认可，但原告方上述证据能够相互印证其主张，予以采信。原告主张除租赁房屋外，被告当时承诺免费为其提供150㎡的大厅，提供开业及正常营业时照片一宗。被告未予认可。原告主张经济损失58870元，除已支付被告房租16700元之外，另有为办公经营购置空调、冰箱、办公桌、衣柜、实木茶桌椅等物品和设施，合计花费42170元，提供票据一宗及书面证明两份。被告认为原告购置的物品系自己使用，与本案无关。诉讼中，原告申请就被告侵权对其造成的损失进行司法鉴定。 被告反诉主张第二年租金应于2018年12月4日交纳，原告未予认可，该主张与双方合同约定不符，不予采信。 一审法院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违背法律规定，依法应认定为有效合同。被告曾承诺免除原告一年租金，但却在合同履行中未与原告协商的情况下向原告催交租金，有违诚信。原告为其能够正常经营，免遭催交通知书中的不利后果和影响，被迫支付2018年度租金，并非其真实意思表示。因此，原告主张的损失中的已交租金16700元，被告应予返还。被告对原告承租房屋之外的大厅进行施工改造，有其权利依据，原告要求被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状，不予支持。原告主张的其他损失42170元，系其因办公经营需要进行的购置及花费，并非因被告违约或侵权行为给其造成的损失，不予支持；原告就此提出的司法鉴定申请，不予采纳。因自被告对大厅施工改造时起，原告在其租赁房屋未再实际办公经营，被告亦认为原告未按约定支付租金，双方签订合同目的已不能实现，《房屋租赁合同》依法应予解除。被告主张的第二年租金，应按约定租金标准，计算至合同解除之日。因有证据证明被告在履行合同中存在有违诚信行为，被告主张的违约金，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告泰安壹方城文化发展有限公司与被告宁阳县嘉园电子商务有限公司于2017年11月27日签订的《房屋租赁合同》；二、原告泰安壹方城文化发展有限公司将上述合同中的承租房屋返还被告宁阳县嘉园电子商务有限公司；三、被告宁阳县嘉园电子商务有限公司返还原告泰安壹方城文化发展有限公司2018年度房屋租金16700元；四、原告泰安壹方城文化发展有限公司支付被告宁阳县嘉园电子商务有限公司房屋租金（自2019年1月1日起，按11667元/年计算至一审判决生效之日）；五、驳回原告原告泰安壹方城文化发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告宁阳县嘉园电子商务有限公司的其他反诉请求。以上二、三、四于判决生效后七日内履行。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1272元，由原告泰安壹方城文化发展有限公司负担912元，被告宁阳县嘉园电子商务有限公司360元；反诉案件受理费318元，由原告泰安壹方城文化发展有限公司负担88元，被告宁阳县嘉园电子商务有限公司230元。 二审中，当事人没有提交新证据。 对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩意见，二审焦点为：一、涉案房屋租赁合同是否应予解除；二、嘉园公司是否应返还壹方城公司已支付的2018年度租金16700元；三、壹方城公司要求赔偿损失，是否应予支持；四、壹方城公司是否应支付2019年1月1日之后的租金，嘉园公司要求的违约金是否应予支持。 关于第一个焦点，壹方城公司起诉请求继续履行涉案合同，嘉园公司辩称应予解除，但反诉请求2019年度租金等，并无要求解除涉案合同的主张或请求，一审法院判决解除，确不在双方请求范围内。二审中，壹方城公司主张涉案合同已无法履行而应予解除。基于当事人主张，同时结合涉案合同约定的租期截止日2019年12月31日即将届至的客观事实，本院对一审法院判决解除涉案合同的结果予以维持。 关于第二个焦点，双方法定代表人通话录音内容可体现嘉园公司承诺免除一年租金的事实，两份书面证言亦可佐证，一审法院认定嘉园公司曾承诺免除一年租金正确。合同履行中，嘉园公司违背约定而催要2018年度租金，壹方城公司为避免催交通知书中载明的不利后果而支付了租金，确非其真实意思，嘉园公司收取2018年度租金并无依据，壹方城公司要求返还，应予支持。 关于第三个焦点，一审中，壹方城公司明确其损失为已付租金16700元及购置办公经营所需物品设施花费42170元，42170元系其购置办公物品设施的花费，嘉园公司并不存在侵权行为而造成壹方城公司办公物品设施损失，一审法院未予支持是正确的。一审中，壹方城公司并未就其主张的损失变更诉讼请求，其主张嘉园公司存在违约行为致其无法经营而造成损失，并无充分证据证实，其上诉主张是嘉园公司将其营业厅门锁上的，但二审中称是壹方城公司锁上的营业厅门。综合以上因素，本院认为一审法院未准许壹方城公司的鉴定申请正确。 关于第四个焦点，壹方城公司自行锁上了涉案房屋房门，其主张原因是嘉园公司施工、停水、停电致其无法经营，并未提供证据证实。壹方城公司占有涉案房屋至今，应按照合同约定的租金标准即16700元/年支付至合同解除之日的租金。一审法院判决确定的租金标准11667元/年并无依据，应予纠正。综合考虑嘉园公司未诚信履约行为，一审法院未支持其主张的违约金并无不当。 综上所述，嘉园公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持宁阳县人民法院（2018）鲁0921民初3799号民事判决第一、二、三、五、六项； 二、变更宁阳县人民法院（2018）鲁0921民初3799号民事判决第四项为“泰安壹方城文化发展有限公司支付宁阳县嘉园电子商务有限公司房屋租金（自2019年1月1日起，按16700元/年计算至本判决生效之日）；” 以上返还房屋、返还租金和支付2019年1月1日之后租金的义务，于本判决生效之日起七日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按一审判决执行；二审案件受理费1272元，由壹方城公司负担636元，嘉园公司负担636元。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 邢友峰 二〇一九年十一月二十八日 书记员 白金金