江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3305号 上诉人（原审被告）：江西通力电业发展有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山大道123号。统一社会信用代码：91360000705507979L。 法定代表人：黄秋根，董事长。 委托诉讼代理人：李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖煦升，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：姚雪滢，女，1993年1月出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。 上诉人江西通力电业发展有限公司（下称通力公司）与被上诉人姚雪滢商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初3402号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。 通力公司提出上诉请求：1、请求二审法院依法撤销江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初3402号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、请求二审法院判决被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1、上诉人向一审法院提交了经被上诉人签字确认的“同意违约金抵扣物业费”名单、南昌合盛物业管理有限公司（下称合盛公司）出具的情况说明等相关证据后未作是否符合证据三性的认定，程序有失公允。2、一审法院未严格审查上诉人主张的事实是否符合合同的约定的情形，未按照合同约定判决，故一审法院未查清案件事实，判决不公。综上所述，一审判决程序有失公允，且未查清案件事实，判决不公。为维护上诉人的合法权益，上诉人特向二审法院提起上诉，请求二审法院依法查明事实、公正审理本案，支持上诉人的上诉请求。 姚雪滢辩称：对于上诉人说的我们签字确认了“同意违约金抵扣物业费”不认可，我们都已经交了物业费。当时上诉人让我们签以违约金抵扣物业费表格的时候，是以给契税发票、电表号等原因来要求我们签字，如果不签字就不把这些东西给我们，当时签字也非本人所签，表格上也没有任何公司和单位的公章。 姚雪滢向一审法院起诉请求：1、通力公司支付逾期交房的违约金19696.48元（以533780元为基数，按每日万分之0.9计算违约金，从2017年10月1日计算至2018年11月15日止）。2、该案诉讼费用由通力公司承担。 一审法院认定事实：2016年3月30日，姚雪滢（买受人）与通力公司（出卖人）签订《南昌县商品房买卖合同》，约定：一、姚雪滢购买通力公司开发的房屋一套。房屋总价款为人民币533780元，买受人在签订本合同时已付清首付人民币133780元，剩余房款人民币400000元于本合同签订后七天内办理银行按揭。二、房屋交付期限：出卖人应当在2017年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、由于大型市政配套所需，导致工程延期；3、由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。三、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，“……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、由于买受人在15天内未将所有资料提供给出卖人，造成办理房地产权属证书延误，买受人按总房款的1%向出卖人支付违约金。”合同签订后，姚雪滢向通力公司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续，即姚雪滢作为借款人与案外人南昌住房公积金管理中心签订了《住房公积金借款合同》。案涉房屋2018年11月15日取得工程竣工验收备案，通力公司同日通知姚雪滢进行收房。 一审法院认为：姚雪滢与通力公司双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，该院予以确认。依照上述合同约定，通力公司应于2017年9月30日之前向姚雪滢交付房屋，因案涉房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，通力公司同日通知姚雪滢进行收房。根据合同“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”的约定，姚雪滢据此主张通力公司应承担逾期交房的违约责任，于法有据，该院予以支持，但根据合同约定，通力公司应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止支付违约金，故该院判定通力公司支付逾期交房违约金的期间为自2017年10月1日起至2018年11月15日止。庭审中，通力公司认可其未按约定交付案涉房屋的事实，但提出项目施工期间，遇大型市政配套地铁三号线项目施工，导致延误工期七个月，另南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，及南昌县“美丽南昌、幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为，导致延误工期。姚雪滢对该组证据关联性有异议，该院认为，通力公司所举证据中，《关于地下电线/电缆施工的情况说明》、《情况说明》均为通力公司委托的施工方单方制作，不具证明力；南城建发[2017]1号、南城建发[2017]12号、南城建发[2017]22号、南质监[2017]1号文件属政府正常的行政管理行为，并没有任何内容显示要求通力公司停工；因此通力公司提供的上述证据与其逾期交房无关联性，该院不予采纳。据此，对通力公司要求对延期交房予以适当免责的辩称，该院不予支持。通力公司提出姚雪滢逾期多日才办理银行按揭贷款，交清购房款，违约在先。该主张可以另行途径解决，该案不予处理。通力公司主张姚雪滢同意用逾期交房违约金抵扣物业费，经查明案涉小区物业费为案外人合盛公司收取，姚雪滢虽签署同意抵扣物业费，但物业费并未实际产生，且案外人合盛公司并未向姚雪滢开具发票，抵扣物业费并未实际履行，根据民事合同意思自治原则，姚雪滢选择解除抵扣物业费合同的行为未违反相关法律规定，且通力公司向姚雪滢承担支付逾期交房违约金与双方抵扣物业费并不产生冲突，故该院对通力公司的这一抗辩不予支持。同时，通力公司在庭审中提出逾期交房违约金的计算标准过高，请求予以减少，该院在综合考量客观实际及逾期对姚雪滢的损害大小后，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，通力公司应向姚雪滢支付自2017年10月1日起至2018年11月15日止逾期交房违约金共计人民币19696.48元（533780×0.01%×410日×0.9）。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：江西通力电业发展有限公司应在该判决生效之日起十日内向姚雪滢支付自2017年10月1日起至2018年11月15日止逾期交房违约金人民币19696.48元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，减半收取146元，由江西通力电业发展有限公司承担。 二审期间，被上诉人姚雪滢提交编号为9537306的收据，欲证明其已向上诉人交纳了2018年11月16日至2019年11月15日的物业费。上诉人对于上述证据质证认为：对该证据的真实性、合法性未核实，对关联性有异议，首先该收据的落款单位是合盛公司，被上诉人没有向我方公司交纳物业费，该收据的出具时间为2019年7月1日，在一审开庭之后，这恰恰证明在此时间之前，业主同意违约金抵扣物业费协议是正在履行的，其次业主同意用违约金抵扣物业费是基于业主、上诉人和合盛公司三方的真实意思表示而达成的，具备可履行的内容，该协议合法有效，三方均应当充分履行，业主在签订抵扣协议后交纳物业费属于单方违约的行为。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，姚雪滢与通力公司签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据合同约定，通力公司应当于2017年9月30日前向姚雪滢交付房屋，但实际上涉案房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，故通力公司理应向姚雪滢承担逾期交房的违约责任。通力公司上诉提出其延期交房是因南昌市政府对地铁三号线大型市政配套建设的施工导致其延误工期7个月、因配合南昌县政府创文创卫等工作致延误工期13天，故符合购房合同中第八条约定的可据实延期的情形，但通力公司向法院提交的现有证据难以证实其逾期交房系因地铁施工或政府创文创卫所致，故通力公司的该上诉理由，证据不足，本院不予支持。对于通力公司上诉提出姚雪滢已同意以通力公司逾期交房的违约金抵扣姚雪滢物业费的上诉理由，经查，虽然姚雪滢在违约金抵扣物业费详单中签名，但因姚雪滢称签字系为拿到契税发票、电表号等，抵扣并非其本意，签字亦非本人所签且该详单并无任何单位盖章，故本院认为，尽管通力公司在一审审理期间提交过盖有合盛公司公章的违约金抵扣物业费详单，但因该物业公司并未参与本案诉讼，亦未向法院明确表示同意抵扣，本院难以确认该证据的真实性，故上诉人通力公司的该上诉理由，证据不足，本院不予支持。对于上诉人通力公司提出姚雪滢存在逾期办理银行按揭、交清房款的违约情形，应向通力公司支付违约金的上诉理由，因通力公司在一审期间并未提起反诉，故姚雪滢是否因存在逾期付款的违约情形而应向通力公司支付违约金的问题，则不在本案审理范围之内。对通力公司该上诉理由，本院亦不予支持。对于通力公司提出姚雪滢主张的违约金过高的上诉理由，因双方合同明确约定“通力公司逾期交房应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向姚雪滢支付已交付房价款万分之一的违约金”，现姚雪滢按日万分之0.9主张违约金，符合合同约定，通力公司的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人通力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费146元，由江西通力电业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 莉 审判员 陈大奎 审判员 龚 江 二〇一九年十一月二十日 书记员 陈 琦 书记员 刘一航