西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终10405号上诉人（原审被告）：延绥斌，男，1984年XX月XX日出生，汉族，住西安市长安区。 委托诉讼代理人：张敏学，陕西至正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩少宁，陕西至正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：和记黄埔地产（西安）有限公司。住所地：西安市高新区楼。 法定代表人：周伟淦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎莹，陕西稼轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩娜娜，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人延绥斌因与被上诉人和记黄埔地产（西安）有限公司（以下简称和记黄埔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初3914号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。延绥斌上诉请求：撤销一审判决，改判驳回和记黄埔公司一审诉讼请求，并由和记黄埔公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：涉案合同约定按揭某某付款，由其按照合同约定的时间支付按揭贷款明显不合理；2017年2月8日，其支付第二期楼款后，和记黄埔公司开始给其指定按揭贷款银行，先后安排其到指定的农业银行高新支行、中信银行、建设银行曲江支行、工商银行东大街支行等四家银行办理按揭贷款，只有工商银行东大街支行受理，并于2018年4月21日接收了其提交的贷款资料。和记黄埔公司在合同约定的第三期付款时间之后安排其到指定的银行办理按揭贷款的行为，应视为和记黄埔公司变更了其按揭付款的时间；工商银行东大街支行以其贷款资料不能满足收入要求为由拒绝贷款的责任不应由其承担，按揭贷款银行将其贷款资料退回和记黄埔公司后，和记黄埔公司没有及时通知其，也没有继续安排按揭贷款银行或协商变更付款方式，违反了合同法规定的全面履行义务及诚实信用原则；即使和记黄埔公司认为其迟延付款，但依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，也应催告，并给其合理的履行期限，但和记黄埔公司收到按揭贷款银行退回贷款资料后，并未履行通知义务，不给其三个月合理期限，就单方解除涉案合同，明显违反相关法律规定；涉案合同《补充协议》为和记黄埔公司单方制定、重复使用的格式条款合同，加重了买受人的责任，剥夺了买受人应享受的合法权利，也违反了法律规定；和记黄埔公司利用其格式条款对其有利的选择权，在房价上涨之际解除合同，企图占有房屋价格上涨的利益。请求撤销一审判决，改判驳回和记黄埔公司一审诉讼请求，并由和记黄埔公司承担一、二审诉讼费。和记黄埔公司辩称，延绥斌违约事实清楚，且违约情形已经达到合同约定的解除条件，一审法院判决解除合同证据确实充分、法律适用正确；房款支付日期经双方协商一致，支付房款是延绥斌应当履行的合同义务，按揭贷款是延绥斌选择的付款方式，延绥斌未能按照合同约定支付购房款已经构成违约，应当承担违约责任；从合同约定的付款时间2016年12月12日至其公司起诉解除合同间隔269天，延绥斌在此期间一直没有履行付款义务，其公司曾三次发函催款，函件均按合同第二十五条约定，以商品房买卖合同登记的地址及联系方式发出。在合同明确约定履行期限及违约责任的情况下，催告不是其公司的法定义务与合同义务，相反，全面履行合同才是延绥斌的法定义务与合同义务。请求驳回上诉，维持原判。和记黄埔公司向一审法院起诉请求：1.解除和记黄埔公司、延绥斌双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议（合同登记号：Y16141413），并由延绥斌配合和记黄埔公司办理该《商品房买卖合同》的备案注销手续；2.延绥斌向和记黄埔公司支付违约金235456元；3.本案诉讼费由延绥斌承担。一审法院认定事实： 2016年9月13日，和记黄埔公司、延绥斌签订了合同登记号为Y16141413的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定延绥斌购买和记黄埔公司开发的逸翠园-西安（四期）项目第5幢2单元9层20901号房，该商品房预测建筑面积共281.75平方米，每平方米8356.91元，总价款2354560元。合同第七条付款方式及期限：买受人按下列方式按期付款：按揭付款：扣除定金后即人民币440912元，于2016年9月13日前付清；二期楼款：即243648元，于2016年10月13日前付清；楼款余额：即1640000元，于2016年12月12日前付清。合同第八条约定逾期付款责任双方协商一致按照补充协议第四条的约定执行。合同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。附件十二补充协议第四条约定：买受人超过本合同约定的时间支付本合同项下各应付款项即逾期付款，则应当向出卖人支付违约金。买受人逾期付款不超过九十日，违约金根据逾期应付款数额按每日万分之一计算。计算期间为自本合同约定的最后付款日期的次日起至实际付款日止。“实际付款日”是指买受人将有关的逾期应付款及其利息、违约金和其它有关的应付款项全额支付给出卖人的当日。买受人逾期付款超过九十日，则自第九十一日起两年内出卖人有权按本条约定选择继续履行本合同或选择以书面形式通知买受人立即解除本合同而无需另行催告买受人。若出卖人选择解除本合同，则买受人须按该商品房总价款的百分之十支付违约金给出卖人，买受人已付房价款在扣除该违约金后，若有剩余款项由出卖人在有关政府部门注销本合同登记备案后三十日内不计息退还给买受人。若买受人支付的违约金尚不足以弥补出卖人因买受人违约而遭受的损失，不足部分应由买受人在出卖人转售该商品房后三十日内赔偿给出卖人。出卖人解除本合同后，有权转售该商品房给任何第三方。买受人采取贷款的付款方式时，发生买受人的贷款申请未能得到贷款机构批准，或者买受人实际取得之贷款额少于房价款余额，且买受人未能继续按照本合同原定的付款期另行支付该部分价款的，买受人为此应按照本条约定以及本合同其它有关约定承担逾期付款的责任；买受人采取贷款的付款方式时，应自买受人签署本合同之日起十日内将符合贷款机构要求的资料提供齐全。该补充协议部分通过划线予以提示，且和记黄埔公司、延绥斌均在该部分签字盖章确认。2016年8月29日，延绥斌向和记黄埔公司支付定金30000元。签约次日，延绥斌向和记黄埔公司付清首期楼款440912元（不含定金30000元）。2017年2月8日，延绥斌向和记黄埔公司付清二期楼款243648元；三期楼款1640000元未按合同约定支付。2017年4月19日，和记黄埔公司向延绥斌发出律师函，要求延绥斌按照合同约定支付三期楼款及逾期付款违约金，因延绥斌仍未支付，故和记黄埔公司于2017年7月7日诉至本院要求解除合同等形成本诉。庭审中，延绥斌表示其已于2018年1月4日向和记黄埔公司支付三期楼款1640000元，和记黄埔公司要求解除合同没有依据；对此，和记黄埔公司表示其已起诉要求解除合同，现延绥斌支付房款系其单方意思表示，与和记黄埔公司无关，且其已于2018年1月22日向延绥斌退还该款。对此，延绥斌予以认可，表示已经收到该款。另外，延绥斌表示因合同约定的付款方式为按揭付款，但因和记黄埔公司的原因导致银行未批准贷款，对此，和记黄埔公司不予认可。后经延绥斌申请，该院工作人员前往中国工商银行股份有限公司西安东大街支行调查相关贷款情况，该行于2018年1月19日出具情况说明一份，该情况说明载明延绥斌购买涉案房屋，于2017年4月21日在该行申请个人住房按揭贷款。经审核，因客户提供的资料不能满足对其收入要求，于2017年5月11日通知客户退回此笔贷款。庭审中，延绥斌提供了和记黄埔公司原工作人员王某某的证人证言，王某某称其原为和记黄埔公司处员工，由其接待延绥斌与和记黄埔公司签订了《商品房买卖合同》，延绥斌申请贷款时，因和记黄埔公司与银行有合作，会向延绥斌推荐贷款银行，但由延绥斌自行向银行提交贷款资料。因延绥斌自身原因，多次向银行申请贷款均未通过。延绥斌未按照合同约定期限付款后，和记黄埔公司曾催要过，延绥斌提出一次性付款压力太大，要求分批支付，未获和记黄埔公司同意，后证人王某某离职，对后续情况不清楚。延绥斌对于证人王某某的身份及陈述无异议。一审法院认为，和记黄埔公司、延绥斌双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，应当予以保护，和记黄埔公司、延绥斌双方均应按照合同内容履行各自的义务。合同签订后，延绥斌已向和记黄埔公司支付了定金、首期楼款及二期楼款共计714560元，但其未按照合同约定支付三期楼款1640000元，逾期付款已经超过90日，按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已符合法律规定及合同约定的应当解除合同的情形，故和记黄埔公司诉请要求解除和记黄埔公司与延绥斌签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同登记号：Y16141413）的诉讼请求，该院依法予以支持。对于延绥斌辩称和记黄埔公司以实际行为同意延绥斌延长楼款余额的付款期限的主张，延绥斌并未提供相关证据证明和记黄埔公司同意其延长付款期限，且在其办理按揭贷款过程中，和记黄埔公司的工作人员仅向延绥斌推荐了贷款银行，并无其他行为配合延绥斌办理贷款。在延绥斌提出不能一次性付款，要求分批付款后，和记黄埔公司亦明确表示不同意。故对延绥斌该辩称，该院依法不予采纳。对于延绥斌辩称办理贷款时间其无法控制，双方约定显失公平的主张，双方在补充协议中明确约定，发生买受人的贷款申请未能得到贷款机构批准，或者买受人实际取得之贷款额少于房价款余额，且买受人未能继续按照本合同原定的付款期另行支付该部分价款的，买受人为此应按照本条约定以及本合同其它有关约定承担逾期付款的责任。本案中，贷款未获审批系因延绥斌自身原因，且和记黄埔公司按照合同约定已对延绥斌进行了催告，在延绥斌逾期付款长达九个月之久后才提出解除，已履行了其自身义务，故对延绥斌该辩称，该院亦不予采纳。关于延绥斌辩称其已支付三期楼款1640000元，因延绥斌未在合同约定的时间内付款，逾期已经超过九十日，其付款时和记黄埔公司已提起诉讼要求解除合同，延绥斌支付三期楼款系其单方行为，和记黄埔公司也已退还该款，故对此辩称该院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因该合同已解除，故延绥斌应配合和记黄埔公司办理该《商品房买卖合同》的备案注销手续。同时和记黄埔公司应向延绥斌退还已付楼款714560元。对于违约金部分，因和记黄埔公司、延绥斌双方在买卖合同中约定，因延绥斌逾期付款超过九十日而和记黄埔公司选择解除合同的，延绥斌应当向和记黄埔公司支付商品房总价款的百分之十的违约金，现房屋总价款为2354560元，故对于和记黄埔公司要求延绥斌支付违约金235456元的诉请，该院依法予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告和记黄埔公司与被告延绥斌于2016年9月13日签订的合同登记号为Y16141413的《商品房买卖合同》及该买卖合同的补充协议。二、被告延绥斌于本判决生效之日起十日内协助原告和记黄埔公司办理备案登记号为Y16141413的《商品房买卖合同》的备案注销手续。三、被告延绥斌于本判决生效之日起十日内向原告和记黄埔公司支付违约金235456元。四、原告和记黄埔公司于本判决生效之日起十日内向被告延绥斌返还购房款714560元（含定金30000元）。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25636元，由延绥斌承担。因和记黄埔公司已预交，延绥斌应将该款连同上述款项一并给付和记黄埔公司。     本院二审期间，当事人没有提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实基本属实。另查，延绥斌仍在诉讼中表示愿意一次性向和记黄埔公司支付剩余第三期购房款1640000元。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限约定为：按揭付款，扣除定金后440912元，于2016年9月13日前付清；第二期楼款243648元于2016年10月13日前付清；楼款余额1640000元于2016年12月12日前付清。合同履行中，延绥斌如约向和记黄埔公司支付了定金、首期楼款后，于2017年2月8日才向和记黄浦公司支付第二期楼款243648元，合同附件十二第四条约定：买受人逾期付款超过九十日，则自第九十一日起两年内出卖人有权选择继续履行合同或选择以书面形式通知买受人立即解除合同而无需另行催告买受人。和记黄埔公司在延绥斌第二期楼款逾期已达119天，第三期楼款也已逾期58天之时，没有行使合同的约定解除权，实际接收了延绥斌支付的第二期楼款，并向延绥斌出具了收据。这充分表明双方已对第三期楼款的交付时间作了变更，且和记黄埔公司于2017年2月8日向延绥斌出具收据的行为，也应当视为和记黄埔公司对约定解除权的放弃。双方约定以按揭某某支付第三期楼款，涉案房屋为新开发的商品房，办理按揭贷款需要开发商的安排和配合。和记黄埔公司在收到延绥斌支付的第二期楼款后，开始给延绥斌安排推荐按揭贷款银行，延绥斌在和记黄埔公司的推荐和安排下，先后向四家银行申请办理按揭贷款，只有中国工商银行股份有限公司东大街支行于2017年4月21日才受理了延绥斌提交个人住房按揭贷款资料，延绥斌个人不能控制按揭贷款的审批结果及审批时限。涉案双方在合同没有就贷款未能办理时一次性付款及付款时限等问题进行明确约定，延绥斌提交的证人证言等证据，已能够反映出其在和记黄埔公司提起本案之诉前，一直在与和记黄埔公司就支付第三期楼款的问题进行协商的事实，诉讼中，并没有有效证据能够证明延绥斌在贷款未能办理后拒绝支付第三期楼款。和记黄埔公司称其公司于2017年7月诉请解除合同前，曾以《追缴通知书》、《催款通知书》、《律师函》的形式向延绥斌催要第三期楼款，但和记黄埔公司不能证明上述通知已经到达延绥斌处，且和记黄埔公司提交的上述通知的落款时间，均在延绥斌的贷款申请被中国工商银行股份有限公司东大街支行受理前，和记黄埔公司在给延绥斌安排推荐按揭贷款银行的同时，向延绥斌发出上述通知，与其公司应承担的合同义务相悖。延绥斌在收到和记黄埔公司起诉状后，已于2018年1月4日向和记黄埔公司一次性支付了第三期楼款1640000元，涉案合同本可继续履行，交易目的也最终能够实现。即就是，延绥斌确实在支付剩余第三期房款时存在履约瑕疵，和记黄埔公司也完全可以通过要求延绥斌承担违约金的方式，维护其公司正当权益。然和记黄埔公司在本市房价上涨较快的情况下，拒绝延绥斌要求继续履行合同之意愿，直接将延绥斌已一次性全部付至其公司的第三期楼款1640000元退回，欲以延绥斌拖欠第三期楼款为由解除合同，有将房屋另行出售以获取更多利益之嫌，和记黄埔公司诉请解除合同的行为，不符合诚实信用原则和公平原则，不应予以支持。现延绥斌在诉讼中仍表示愿意向和记黄埔公司一次性支付剩余1640000元楼款，和记黄埔公司也一直没有向延绥斌退还第一期、第二期楼款，综合考量合同性质、约定内容、实际履行以及双方当事人过错程度等因素，涉案《商品房买卖合同》应当继续履行为宜。至于延绥斌在合同继续履行时应否承担相应违约责任问题，本案不予涉及，可另案解决。综上所述，本院对和记黄埔公司诉请解除涉案《商品房买卖合同》之诉请不予支持。延绥斌的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初3914号；二、驳回和记黄埔地产（西安）有限公司诉讼请求。一审案件受理费25636元，由和记黄埔地产（西安）有限公司负担。二审案件受理费25636元，由和记黄埔地产（西安）有限公司负担，由和记黄埔地产（西安）有限公司于本判决生效后十日内直付延绥斌。本判决为终审判决。  审判长  何  强    审判员  肖晓通    审判员  朱利安   二〇一九年十一月十四日书 记 员 周伟