黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民终1440号上诉人（原审原告）：佳木斯市郊区新府苑小区业主委员会，住所地佳木斯市郊区新府苑社区。负责人：王玉环，业主委员会主任。委托诉讼代理人：岳春洲，河北秦法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佳木斯市海方物业有限责任公司，住所地佳木斯市郊区长青乡江南村。法定代表人：王弓鹤，总经理。委托诉讼代理人：李富强，该公司员工。委托诉讼代理人：王振国，黑龙江学晏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佳木斯市海方房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区长青乡江南村。法定代表人：王弓鹤，总经理。委托诉讼代理人：孙小风，黑龙江合林律师事务所律师。上诉人佳木斯市郊区新府苑小区业主委员会（以下简称新府苑业委会）与被上诉人佳木斯市海方物业有限责任公司（以下简称海方物业公司）、佳木斯市海方房地产开发有限公司（以下简称海方房地产公司）侵权责任纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市郊区人民法院（2019）黑0811民初1071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人新府苑业委会主任王玉环及委托诉讼代理人岳春洲，被上诉人海方物业公司委托诉讼代理人王振国、李富强，被上诉人海方房地产公司委托诉讼代理人孙小风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人新府苑业委会上诉请求：1、撤销佳木斯市郊区人民法院（2019）黑0811民初1071号民事判决，依法改判被上诉人海方物业公司撤出新府苑小区物业服务区域，改判二被上诉人共同向上诉人交付物业服务办公用房和物业服务相关的档案资料；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，理由如下：1、被上诉人海方物业公司已经不是新府苑小区的物业管理公司，前期物业服务合同已经终止，应当退出新府苑小区物业服务区域，同时移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料等。从一审中被上诉人海方物业公司的答辩和举证可以充分的证实海方物业公司继续在其所谓借用的方凯军的房屋进行办公，并没有从新府苑小区完全退出，其目的就是干扰新聘任的常安物业公司正常的物业服务管理。一审法院对被上诉人海方物业公司是否已经撤离新府苑小区这个问题未加以查明，显然是认定事实不清。另外，一审法院认为上诉人与被上诉人海方物业公司已经完成了全部小区物业相关交接手续，并以此认定被上诉人海方物业公司退出了物业服务区域，这个认定显然是错误的。实际上，被上诉人海方物业公司并没有从小区撤离，也没有将小区所有相关的物业资料进行交付，根本没有退出物业服务区域，所以，交接部分物业管理资料及设施设备并不等同于退出小区物业服务区域。同时，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。所以一审法院驳回上诉人要求被上诉人海方物业公司撤出新府苑小区物业服务区域的诉讼请求的判决是错误的。2、我国《物业管理条例》第30条规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。该条例第38条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。被上诉人海方房地产公司作为房地产开发建设单位，有义务为其所开发的新府苑小区提供物业管理用房。上诉人作为新府苑小区的业主委员会、作为全体小区的代表，有权要求海方房地产公司提供物业管理用房，这个要求是合理合法的。被上诉人海方房地产公司拒绝履行提供物业管理用房的法定义务，就应当承担相应的责任。该责任的承担方式，首选应当是提供物业管理用房，被上诉人海方物业公司一直使用的由被上诉人海方房地产公司提供的物业办公用房，在产权上仍属于海方房地产公司，海方房地产公司就应当将该房屋继续用作物业服务用房，提供给新的物业公司使用。一审法院在审理过程中，将小区物业服务用房承建具体相关情况的举证责任分配给上诉人显然是错误的，该举证责任应当归于被上诉人海方房地产公司，如果被上诉人举证不能，就应当将前期海方物业公司所占用的物业服务用房移交给上诉人。再有，一审法院对于被上诉人海方房地产公司所陈述的，物业用房没有建设的说法，经查证属实的话，应当将海方房地产公司目前未售的、面积与法律规定相接近的房屋，作为物业管理用房，判决交付上诉人。3、二被上诉人系关联企业，法定代表人、股东、住所地等都出现了混同。从被上诉人海方房地产公司在一审的答辩陈述可以看出，被上诉人只是移交了物业服务有关的部分资料及相关设备。单凭这一点就可以说明，对于小区物业服务所必需的相关资料，二被上诉人并没有向上诉人全部交付。而上诉人在一审中所提交的证据二、证据三中，已列明了被上诉人海方物业公司尚未交付的物业服务所必需的相关资料的具体明细，其中，被上诉人以合同相对性为由拒不提供的，就有与业主生命安全息息相关电梯维修保养资料。另外，关于小区的消防验收合格资料被上诉人也没有移交。而一审法院对于二被上诉人公然不交付小区物业服务所必需的相关资料的行为，视而不见、错误的采纳了被上诉人认为上诉人只要接受部分物业资料设备就认可了所有交接手续已经完成的说法，显然一审法院的认定是错误的、不负责任的。所以二被上诉人对于剩余未交付的物业服务所必需的相关资料仍负有交付的连带责任。综上，望二审法院查明事实、依法改判，给新府苑小区全体业主一个公平公正的判决。被上诉人海方物业公司辩称，原审判决适用法律正确，认定事实清楚，对上诉人的原审请求和新增诉讼请求，原审法院依法进行了审理。原审法院审判诉讼活动合法，庭审程序合法，故此望二审法院依法驳回上诉人的三项上诉请求，维持原判。被上诉人海方房地产公司辩称，新府苑小区没有建设小区配套物业用房的原因是佳木斯市城市规划局撤销了该局2011年绘制的新府苑小区定线图，定线图中小区配套物业用房所在的G栋建筑物和第32号、34号住宅楼，2015年该局重新绘制了第32号、34号住宅楼的定线图，但却没有绘制G栋建筑物，同时在新绘制的定线图中没有规划小区物业用房的设计，而海方房地产公司作为建筑开发商，按照市城市规划局的要求和出具的定线图施工建设，对于新府苑小区没有建设小区配套物业用房主观上不存在过错，上诉人在原审中没有提供任何证据能够证明海方物业所使用的房屋为新府苑小区配套物业用房，也就证明不了该房屋属于新府苑小区业主所有，因此上诉人无权向海方房地产公司索要该房屋；2、关于移交物业资料的问题，海方房地产公司作为开发商无义务向上诉人移交物业资料，同时当初在向前期物业移交物业资料的具体情况因现任公司领导是后接手的海方房地产公司对此情况不知情，而海方房地产公司经过前几年的动荡，公司文件资料多次被相关部门取走审查加之公司文件管理问题目前海方房地产公司已经没有上诉人所要求提供的相关资料，因此无法予以交付，因此海方房地产公司认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。新府苑业委会向一审法院起诉请求：1、判令被告海方物业公司立即撤出新府苑小区物业服务区域；2、二被告共同向原告交付物业服务办公用房和物业服务相关档案资料；3、海方物业公司返还违法收取的2019年物业服务费，数额暂定为10000元（具体数额以被告提供或人民法院调查取证最终确定的数额为准）；4、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：被告海方房地产公司是新府苑小区的建设单位，2016年1月2日，被告海方房地产公司将已建设完成并投入使用的新府苑小区的物业管理权交给了被告海方物业公司，二被告签订了物业管理合同书。2018年10月5日，新府苑业委会决定解聘被告海方物业公司，并于2018年10月17日向其发出《解聘通知书》。2019年3月4日，海方物业公司向郊区人民法院提起诉讼，要求继续履行二被告签订的物业管理合同，郊区人民法院驳回了被告海方物业公司的诉讼请求，海方物业公司提起上诉，佳木斯市中级人民法院驳回上诉、维持原判。两级人民法院均认定应终止合同的履行。2019年5月24日和6月14日，原告新府苑业委会与被告海方物业公司进行了交接。现原告认为被告海方物业公司一直用于物业管理的办公室，位于新府苑小区29号楼北侧、33号楼南侧是属于新府苑小区全体业主所有的，应由二被告交还原告，被告海方物业公司还应将新府苑物业服务相关资料档案交给原告，还应将2019年收取的物业服务费交给原告，暂定为10000元。一审法院认为：原告主张二被告应撤出新府苑小区物业服务的请求，因二被告所签《物业管理合同》已被终止履行，二被告对物业管理设施设备等进行了交接，故其已退出物业管理服务，故原告不应就该项内容再提起诉讼。原告主张被告海方物业公司长期使用的，现在仍在占有的用于物业管理的办公用房，是属于新府苑小区全体业主，应由二被告移交给原告的诉讼主张，因其没有举示该争议房屋的权属证明，无法证明该房屋权属是新府苑全体业主。而原告举示的规划图所标示的应属于新府苑小区全体业主的物业管理办公室用房的位置不是本案争议房屋的位置。规划图上应作为物业管理用房的房屋的权属已不是新府苑全体业主。按原告所述已被被告海方房地产公司卖给他人。故原告新府苑业委会主张的，要求二被告移交本案争议房屋的诉讼请求，没有相关权属证明作为依据，法院不予支持。原告应另外提起确权主张，将本案争议房屋确定为新府苑全体业主所有后，再向被告主张移交该房屋的请求。原告要求二被告移交物业管理相关资料档案，但未说明具体内容，也未提供证据证明二被告有相关资料档案应移交原告，故法院对原告该项诉讼请求不予支持。原告要求被告返还2019年收取的业主交纳的物业服务费及相关账目的诉讼请求，因原告不是交费主体，故其无权主张返还，故原告该项诉讼请求，法院不予支持。原告在庭审中增加的诉讼请求：要求被告海方房地产公司将未完工的消防工程依法施工完毕后向原告交付的请求及将30号楼临时用电办理为正式用电并承担相关费用的诉讼主张，因该两项增加的诉讼请求与本案的原诉讼请求不是同一法律关系，原诉讼请求的法律关系是侵权责任纠纷，而增加的诉讼请求是合同纠纷。另外，原诉讼请求与增加的诉讼请求的主体不同，原诉讼请求承担责任的主体是二被告，增加的诉讼请求的责任主体仅为海方房地产公司，故因法律关系不同、承担责任的主体不同，故新增加的诉讼请求与原诉讼请求不能合并审理，原告应另行主张增加的诉讼请求的相关权利。法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告新府苑业委会要求二被告移交物业服务办公用房和物业服务相关资料档案的诉讼请求。案件受理费100元，由原告自行承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交证据，本院组织当事人进行了质证。对本案争议的证据及事实，本院认定如下：上诉人新府苑业委会举示三组证据：证据一、佳木斯海方物业公司收取物业费收据5页以及证明一页（均为复印件）。证明被上诉人海方物业公司在2018年10月17日后并没有撤离该小区，仍向小区的部分业主收取2019年至2021年期间的物业费用。证据二、深圳常安物业有限公司佳木斯分公司证明一份、佳木斯海方物业公司在新府苑小区物业办公室门前照片2张、2019年4月7日业委会主任王玉环在友谊路看守所录制的视频光盘一张。证明被上诉人海方物业公司在2018年10月17日后并没有撤离该小区,仍向小区的部分业主收取2019年至2021年期间的物业费用。海方物业公司在原物业办公用房继续办公，侵犯了小区业主的权利，已经严重影响了新聘任的常安物业公司的正常管理活动。证据三、上诉人新府苑业主委员会备案表4页复印件。证明新府苑小区开发建设单位为海方房地产公司，前期物业服务企业为海方物业公司，该小区建筑总面积为27万平方米，房屋交付时间为2009年1月1日，入住率100%。上述事实可见，新府苑小区具备交付物业管理用房的条件，海方房地产公司应无偿提供物业管理用房，物业管理用房在产权上归属于全体业主所有，二被上诉人不交付物业管理用房构成侵权。被上诉人海方物业公司质证认为，该证据均是复印件，对真实性有异议。证据一中有的写的是欠据，有的写的是收据，另外没有相关交费人员署名。该证据涉及的楼房号均是回迁楼，开发单位在回迁楼回迁的过程中存在着面积差的问题，开发单位与回迁楼的业主通过协商用开发单位欠回迁楼的面积差的款项顶物业费，不存在上诉人所要证明问题的情形。音频资料中说话的“业主”无法确定就是上诉人小区内的业主，另外假如该音频资料中的业主向上诉人说明的情况属实，该位业主也明确谈到了是顶账，顶的是开发单位与回迁业主的账，与海方物业公司无关。证据一、二上诉人证明海方物业侵犯了小区业主的权利，影响了长安物业公司的管理活动，根据物业管理办法上诉人的职权没有该项内容，换句话说上诉人属于越权管理，上诉人提到的原物业办公用房继续办公，原办公用房产权到底是谁的到现在没有定论，何为海方物业公司继续办公，我们办的是谁的工，望上诉人举证说明。证据三中上诉人谈到的二被上诉人不交付符合条件的物业管理用房构成侵权，首先佳木斯市海方物业公司在其经营期间的用房不是新府苑所有业主的，海方物业公司是否移交上诉人无法证明，原审法院审理时已经就该问题予以充分论证，上诉人在此举证属多此一举。三组证据均不属于新证据，另外三个证据均属复印件且系案外人单方制作，深圳市常安物业有限公司佳木斯分公司在本案中的诉讼地位如是证人，应当出庭接受质证。被上诉人海方房地产公司质证认为，证据一、证据二与海方房地产公司无关，不予质证。对证据三的真实性合法性关联性均有异议，1、该证据不属于二审中的新证据，上诉人在二审中举示该证据程序违法；2、该证据系复印件且内容均是上诉人提供和填写的，不具备真实客观性；3、该证据没有出证机关的公章属来源违法；4、该证据与本案上诉请求无关，不具备关联性，因此该组证据不具备证明效力，证明不了上诉人要证明的问题。本院经审查认为，证据一系无法与原件核对的复印件，其真实性无法确认，故本院不予采信。证据二中因深圳市常安物业服务有限公司佳木斯市分公司与本案有利害关系，其所出具的《证明》本院不予采信；两张照片及视频资料系无法与其他有效证据相佐证的证据，且视频资料中的被询问人无法确认系新府苑小区业主，故本院对证据二不予采信。证据三系上诉人新府苑业委会单方制作的备案表，且均为复印件，故本院不予采信。被上诉人海方物业公司、海方房地产公司二审均未提交新证据。经二审审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人新府苑业委会对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。因上诉人新府苑业委会所举示的证据不足以证实原为海方物业公司作为物业管理用房，新府苑小区29号楼北侧，33号楼南侧的二层独立建筑，应当作为新府苑小区物业办公用房，亦无法证实该争议房屋的产权归属，应当承担举证不能的法律后果，故上诉人新府苑业委会要求二被上诉人交付该房屋作为新府苑小区物业办公用房的上诉请求，本院不予支持。因上诉人新府苑业委会所举示的证据不足以证实其与被上诉人海方物业公司终止前期物业服务合同后，被上诉人海方物业公司仍在新府苑小区范围内进行物业服务活动，故其要求被上诉人海方物业公司撤出新府苑小区物业服务区域的上诉请求，本院不予支持。上诉人新府苑业委会要求二被上诉人交付25部电梯的使用、维护、保养资料的主张，因双方于2019年6月1日在佳木斯市郊区人民政府主持下交接该25部电梯时，对上述资料缺失已予认可，故对上诉人新府苑业委会的该项主张，本院不予支持。上诉人新府苑业委会要求二被上诉人交付新府苑小区的竣工总平面图、配套设施、地下管网工程竣工图的主张，因该主张系上诉人新府苑业委会在第二审程序中增加的独立的诉讼请求，本院不予合并审理，上诉人新府苑业委会可另行主张权利。根据国务院《物业管理条例》第四十八条：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。第五十八条：不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正。第六十一条：建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正。第六十二条：未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正。上诉人新府苑业委会应当积极向所在区域县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉，依靠人民政府在处理物业纠纷中的优势，稳妥处理案涉纠纷。综上所述，上诉人新府苑业委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人佳木斯市郊区新府苑小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  荆献龙审判员  梁劲松审判员  王首佳二〇一九年十一月三十日书记员  孙思雪