安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1502民初4302号原告：王兰兰，女，1988年3月9日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人（特别授权）：张梦，安徽徽安律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：谭劲松，安徽徽安律师事务所律师被告：郑杨，男，1991年9月10日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。被告：罗会琼，女，1975年4月23日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人（特别授权）：张磊，安徽中特（六安）律师事务所律师。原告王兰兰与被告郑杨、罗会琼房屋买卖合同纠纷一案，于2019年5月20日向本院起诉，本院受理后依法组成合议庭，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告王兰兰及其委托诉讼代理人谭劲松、被告罗会琼及其委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼，被告郑杨经本院公告送达期满后未到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。王兰兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照《存量房买卖合同》约定返还定金40000元。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年11月17日,经六安市正信不动产经纪有限公司中介,原被告针对六安市淠河路以东塔北路以北金桂香满园小区6#楼504室房屋签订了《存量房买卖合同》一份,约定原告以按揭贷款形式购买该套房屋,被告郑杨通过公证委托被告罗会琼的方式,由罗会琼代签的合同。合同签订当日,原告支付了定金4万元,后因个人条件未能按揭贷款成功,按照《存量房买卖合同》第三条规定,“买受人因个人条件或政策原因按揭贷款不成功。如乙方未能一次性付款,此合同自动作废,甲方所收购房定金人民币肆万归还乙方”,被告应当返还定金。另,合同第七条约定,若发生争议,交由丙方所在地法院,即六安市金安区人民法院处理。截止目前,被告始终不愿返还,2019年6月中旬,原告在中介处了解到,被告在未解除合同情况下,已擅自将房屋出卖给他人,且已过户。鉴于贷款未成功,被告也已将房屋出卖给了他人,合同目的已不可能实现,原告于2019年6月27日正式发解除合同通知给了被告,并要求返还定金,但被告却置之不理。原告无奈,为维护自身合法权益,唯有诉状至贵院,望判如所请为感!罗会琼辩称：1.原告的诉讼请求缺乏权利基础，定金返还应当以解除合同为前提，本案中原告虽然于2019年6月27日向被告二发了解除合同通知书，但是，《存量房买卖合同》的解除应当协商解除，同时，在本案中原告系违约方，原告不具有合同的单方解除权，双方签订的房屋买卖合同尚未解除，2.被告二无返还定金义务，双方支付定金后，实际是对房屋的户型不满意，于是毁约，虽然合同约定买受人因个人条件或政策原因按揭贷款不成，出售方应当返还定金，但是在本案中，原告并未向银行申请贷款，也就不存在贷款不成功这一前提条件，房屋买卖合同没有继续履行，责任在于原告自身，被告二没有返还定金义务，3.双方签订存量房买卖合同的时间是2017年10月17日，同时，合同约定原告需在十个工作日之内向银行申请按揭贷款，时隔两年之久，原告既没有向银行申请贷款也没有明确要求继续履行合同的意思表示，原的行为已经构成根本违约，被告二没有返还定金的义务。郑杨未作答辩。王兰兰为支持其诉讼请求提交证据如下:证据一：身份证复印件，证明原告的基本身份信息；证据二：六安市常住人口信息查询单、公证书、委托书、身份证复印件，证明1.被告的基础信息;2.被告郑杨公证委托被告罗会琼代为办理《存量房屋买卖合同》签订、收取售房款等事宜；证据三：存量房屋买卖合同、房产证复印件、定金收条，证明1.2017年11月17日，经六安市正信不动产经济有限公司中介，原被告针对六安市淠河路以东塔北路以北金桂香满园小区6#楼504室房屋签订了《存量房买卖合同》一份，约定原告以按揭贷款形式购买该套房屋。2.合同约定，若按揭贷款不成功，合同自动作废，被告收取的定金应当返还，3.原告按照合同约定支付了定金4万元；证据四：证明两份，证明2017年11月17日原被告签订的《存量房买卖合同》因原告个人条件不符合中国农业银行六安市裕安区皖西路支行个人按揭贷款条件，被拒绝申请个人贷款。证据五：短信记录三份、录音一份，证明原告于2019年6月27日通知被告解除合同，并要求其返还定金，但被告却诸多推脱，不愿返还。在录音中，被告罗会琼称因耽误其卖方，只愿退还2万元。被告对原告证据质证意见：对证一、二证据三性无异议，对证三三性无异议，对证四证明两份三性不予认可，1.合同时间应当以合同为准，时间是2017年10月17日，2.原告申请贷款的对象是银行，并非正信不动产经济公司，原告是否符合贷款条件应当由银行出具贷款审批书，贷款审批书会明确注明贷款不成功的具体原因，3.合同签订的时间是2017年10月17日，同时合同约定原告向银行贷款的时间是十个工作日之内，2017年10月27日之前，即使如原告所述合同签订的时间是2017年11月17日，那申请贷款的时间也应该是2017年11月27日之前，同时合同约定”甲乙双方任意一方遇特殊情况延迟的，必须征得交易相对书面文字方式同意后方可延迟办理，如为征得交易相对方同意逾期办理的，视为违约”，退一步讲原告2017年12月1日向银行申请贷款在被告未书面同意逾期办理的情况下，原告逾期办理，根据合同约定购成违约；对证五三性均不认可，关于对合同解除不再重复，对于录音时间2019年6月27日，并不是在原告未办理银行之后的录音它是时隔两年之久是为了配合本案诉讼而有意识有目的而进行的录音，该证据的真实性合格性有异议，从录音内容看只是退钱退多少钱，并没有涉及到双方违约的问题。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对证据进行了审查。对原告证据一至五，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的事实，本院经审理认定如下：2017年11月17日,经六安市正信不动产经纪有限公司中介,原告王兰兰(乙方)与被告郑杨(甲方)签订一份《存量房买卖合同》,约定甲方位于六安市淠河路以东塔北路以北金桂香满园小区6#楼504室房屋出售给乙方,被告郑杨通过公证委托被告罗会琼代签合同。双方约定，甲方同意乙方通过办理按揭贷款形式购买该套房屋,签订本房屋买卖合同时，乙方支付甲方购房定金人民币肆万元，甲乙双方签订本合同七个工作日内需备齐按揭贷款所需材料，乙方十个工作日向银行申请按揭贷款，待银行审批通过下发审批通知书后，甲乙双方十个工作日内办理该房屋产权转户手续。《存量房买卖合同》第三条约定“买受人因个人条件或政策原因按揭贷款不成功，乙方可选择一次性付款购买，合同继续履行，如乙方未能一次性付款，此合同自动作废,甲方所收购房定金人民币肆万元归还乙方”。合同签订当日,乙方向甲方支付定金4万元,2017年12月1日，乙方到中国农业银行六安市裕安区皖西路支行申请按揭贷款时，因其个人条件不符合银行贷款条件未能按揭贷款成功。2018年甲方将涉案房屋另售他人且已办理房屋产权转移登记。本院认为，根据原告与被告签订的《存量房买卖合同》约定，买受人因个人条件或政策原因按揭贷款不成功，乙方可选择一次性付款购买，合同继续履行，如乙方未能一次性付款，此合同自动作废,甲方所收购房定金人民币肆万元归还乙方，中介方提供的证明能够证实原告因个人条件不符合银行贷款条件未能按揭贷款成功，本院予以认定。综上所述，原告要求被告返还购房款定金40000元，符合双方合同约定，本院予以支持；关于被告辩称原告未能在合同约定的十个工作日内向银行申请按揭贷款构成违约，合同解除权在被告，合同至今未解除，原告主张缺乏前提条件，对此本院认为，双方签订合同时间为2017年11月17日，至2017年11月27日其中跨两个双休日，原告在2017年12月1日向银行申请办理按揭贷款，时间未违反合同约定，根据《存量房买卖合同》第三条约定“买受人因个人条件或政策原因按揭贷款不成功，此合同自动作废,甲方所收购房定金人民币肆万归还乙方”。且原告按揭贷款未能成功后，被告已将涉案房屋出售他人并已办理产权转移登记，故原被告之间的《存量房买卖合同》已实际终止，原告要求被告返还定金40000元符合合同约定，被告以上抗辩意见不能成立，本院不予采纳；涉案房屋登记所有权人为被告郑杨，庭审中被告罗会琼自认为房屋实际所有权人，故两被告应承担共同的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告罗会琼、郑杨共同返还原告王兰兰定金40000元，于判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告罗会琼、郑杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 员  马开功审 判 员  杨效成人民陪审员  张 红二〇一九年十一月五日书 记 员  王 旭附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。