湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初4679号原告（反诉被告）：湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司，住所地益阳市赫山区龙岭工业园管委会****。负责人：刘波，该公司总经理。委托诉讼代理人：申青柳，湖南光韵律师事务所律师,代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：桂连，湖南光韵律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：孟建荣，男，汉族，1983年9月3日出生，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：汤庆年，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：梁少华，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司（反诉被告，以下简称原告）与被告孟建荣（反诉原告，以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人申青柳，被告委托诉讼代理人汤庆年、梁少华到庭参加了第一次庭审原告委托诉讼代理人申青柳、桂连，被告及其委托诉讼代理人梁少华到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠物业费254352元（自2018年1月1日至2019年9月30日）；2、判令被告向原告支付违约金，违约金以未付物业服务费为基数，按年利率6%自2019年9月30日计算至全部物业服务费实际付清之日止。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求变更为：判决被告向原告支付违约金，违约金以未付物业服务费为基数，按年利率6%自逾期之日起计算至全部物业服务费实际付清之日止。事实与理由：2017年3月，原告与被告签订了《益阳海洋城物业管理服务协议（餐饮）》，约定原告向被告承租的位于益阳市文武路东侧、团州路西侧、解放路南侧的商铺提供物业服务，该商铺使用面积403.75平方米，被告承诺以30元／㎡／月向原告缴纳物业服务费，每月12112元。合同签订后，原告按约向被告提供了物业服务，被告向原告支付了首期物业费36336元及物业保证金24224元、质量保证金10000元后，未再支付其他费用。原告于2019年6月27日向被告邮寄催交通知书的方式向被告催交物业服务费。但至被告没有缴纳，故原告诉至法院。被告答辩并提出如下反诉请求：要求撤销被告与原告于2017年3月签订的《益阳海洋城物业管理服务协议（餐饮）》中的第三条“物业服务费缴纳标准每平方米每月30元”的约定，被告按“每平方米每月5元”的标准向原告缴纳物业服务费，继续履行合同。事实与理由：2017年3月，原告与被告签订了《益阳海洋城物业管理服务协议（餐饮）》，合同约定由原告向被告承租的使用面积为403.75平方米的商铺提供物业服务，以30元/㎡/月向原告缴纳物业服务费。后被告发现，原告未按《物业服务收费管理办法》在物业管理区域内的显著位置公示收费项目、收费标准等情况，原告管理区域内存在5元/㎡/月，10元/㎡/月，20元/㎡/月，30元/㎡/月不同收费标准。原告不遵守法律规定对收费项目、收费标准等情况进行公示，就相同的物业服务内容设定多个不同的收费标准，蓄意侵犯业主权利，明显加重了业主责任，违反公平、等价有偿原则，显失公平，应当撤销。原告针对被告提起的反诉辩称：一、本案物业服务收费方式系包干制，盈亏由物业公司自负，具体收取金额以市场调节价格作为参考，最终与业主书面协定，收取标准明码标价。原、被告双方已就物业服务达成一致书面服务协议，物业费明码标价，被告明确知晓费用收取标准。二、服务内容、服务标准及收费项目、收费标准等有关情况公示与否不构成被告拒交物业费的法定或约定理由，被告没有享受物业费最优惠缴纳标准不构成显失公平，被告对显失公平的定义存在误解，不应得到支持。原告向被告收取的物业费标准未超过合同签订和履行期间的物价局限定价格范围，30元/㎡/月以下的价格是原告单独针对部分业主给予的优惠标准，相应的物业服务存在差异。故应依法驳回被告的全部反诉请求。经审理查明：2017年3月，原告（甲方）与被告（乙方、承租方）签订了《益阳海洋城物业管理服务协议（餐饮）》，协议约定原告为被告提供物业管理服务，被告承租商铺使用面积403.75平方米。被告按承租商铺的使用面积缴纳物业服务费，标准为30元/平方米/月。物业服务费自项目开业之日起计收，被告应于协议签订之日起5个工作日一次性交纳首期（三个月）物业费，除首期物业服务费外，物业服务费按每三个月为一个支付期，被告应当在每个支付期的最后一个月的10日前向原告一次性足额支付下个支付期的物业服务费。被告应于协议签订之日一次性向原告交纳相当于两个月物业服务费的履约保证金，如被告未能按照约定向原告支付物业服务费、违约金等，原告有权以全部或部分履约保证金冲抵被告应交费用。如被告逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，被告除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金，逾期超过15日的，原告有权中止或停止相关服务，由此造成的损失被告自行承担。如本协议与商铺租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准。被告承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。2017年7月18日，被告向原告交纳了物业保证金24224元，质量保证金10000元，首期物业服务费36336元（2017.10.01-2017.12.31）。2017年10月1日，益阳海洋城开业。合同签订后，原告提供了物业服务，被告未交纳2018年1月1日至2019年9月30日的物业服务费254352元，原告以快递形式向被告发出了催款函通知函。被告提供了海洋城经营业主文红兵、郭祥生、刘宇的租赁合同及物业合同，其中文红兵租赁使用面积1660.15平方米，租赁合同载明物业服务费为每月每平方米5元；郭祥生租赁面积806.69平方米，租赁合同上载明物业服务费每月每平方米5元；刘宇租赁使用面积84.09平方米，物业合同标注为非餐饮，收费标准为每月每平方米10元。2019年7月2日，被告向原告发出《关于请求撤销物业收费标准的函》、《关于请求减免租金的函》，认为原告收取物业服务费标准不一致，要求按照每月每平方米5月缴纳物业费，并享受租金减免政策。上述事实，有原告提交的《益阳海洋城物业管理服务协议（餐饮）》、收据、催款通知EMS邮寄记录，被告提交的海洋城商铺租赁合同、海洋城物业管理服务协议、《关于请求撤销物业收费标准的函》和《关于请求减免租金的函》及EMS邮寄记录以及当事人的当庭陈述等证明，足以认定。本院认为：原、被告之间成立物业服务关系，对于非住宅物业的收费，物价管理部门没有指定统一的收费标准，应该按照市场原则平等协商收费。原告与被告签订的《益阳海洋城物业管理服务协议（餐饮）》系双方真实意思表示，收费标准系双方平等协商达成，合同成立时不存在显失公平，被告反诉要求撤销物业合同中“物业服务费缴纳标准每平方米每月20元”的约定，并按照每月每平方米5元缴纳物业费的请求，本院不予支持。原告提供了物业服务后，被告应当按照约定缴纳物业费。被告拖欠2018年1月1日至2019年9月30日的物业服务费254352元，被告应当向原告支付。被告因在履行物业合同过程中，对于收费标准存在分歧，且被告仍在继续经营，对于原告要求解除物业合同并要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。被告要求继续履行物业合同的反诉请求，本院予以支持。如被告在本判决生效后仍拖欠物业服务费达到约定的合同解除条件，原告可以再次起诉提出上述主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司与被告（反诉原告）孟建荣之间的物业服务合同继续履行；被告（反诉原告）孟建荣于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司物业服务费254352元；二、驳回原告（反诉被告）湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）孟建荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2560元，减半收取1280元，由湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司负担60元，孟建荣负担1220元，反诉费100元，由被告孟建荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  张跃飞二〇一九年十一月二十八日法官助理李亮书记员文凯