辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15640号上诉人（原审被告）：范茂庚，男，1972年3月14日出生，汉族，个体业者，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：张春，沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邵岩，沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：童彩平，女，1974年4月1日出生，汉族，无职业，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：张桂杰，辽宁同宇律师事务所律师。上诉人范茂庚因与被上诉人童彩平物权保护纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初14278号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。范茂庚上诉请求：1.撤销一审判决并驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误。首先，双方无任何的租赁关系。涉案房产系登记在被上诉人的前夫薛迪根名下，由于薛迪根无力偿还上诉人的借款，才最终确认将涉案房产使用权折抵给上诉人，上诉人一直无偿使用至今。上诉人与案外人薛迪根的债权债务形成于被上诉人的婚姻存续期间，且额度较大，被上诉人不可能不知晓，也就是说，其应当知道折抵事实，故双方不存在租赁关系。其次，本案系被上诉人与其前夫薛迪根间的财产纠纷问题，就基础法律事实上来看，应先确认涉案房产是否为被上诉人的个人财产才能确认本案是否成立，而原审法院并未查清该部分事实，属事实不清。最后，就租金的认定上来看，上诉人原与被上诉人及其前夫薛迪根于2006年4月5日至2009年4月5日间形成租赁关系，之后便无任何的协议约定，被上诉人也没有提供任何的证据表明，涉案房屋的承租价格，上诉人提出因受经济影响，造成租金下降至3万元每年，故理应以上诉人自认的金额为准。童彩平辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。童彩平向一审法院起诉请求：1.请求法院判令范茂庚立即腾退位于沈阳市和平区民主路77号的五金机电城四楼大东北眼镜批发市场(58)号档口，并将该档口交还给童彩平；2.请求法院判令范茂庚赔偿童彩平经济损失475,000元（按每年租金50,000元，从2010年1月1日暂时计算至2019年6月30日）；3.判令范茂庚承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：童彩平与案外人薛迪根于1998年2月24日登记结婚，2013年10月18日协议离婚，离婚协议书中记载“三、双方共同财产如下：1、辽宁省沈阳市和平区南四马路28-4号（房权证字第××号）、辽宁省抚顺市大商集团抚顺百货大楼眼镜店一切设备货款归男方所有。2、辽宁省沈阳市和平区民主路77号（房权证字第××号）归女方所有。四、双方无共同债权，共同债务如下：辽宁省沈阳市和平区南四马路28-4号（房权证字第××号）按揭贷款由男方偿还，与女方无关。男、女单方债权、债务均由双方各自享有并承担。”嗣后，童彩平于2014年2月7日取得沈阳市和平区民主路77号（4T61#）、建筑面积65.98平方米商铺的所有权，房屋所有权证为沈房权证中心字第××号。2017年12月31日，童彩平通过微信向范茂庚主张返还商铺，2019年5月18日，童彩平至范茂庚住处，双方发生争执，童彩平报警，沈阳市公安局和平分局立案受理童彩平被殴打案，案号沈公和（治）受案字[2019]5648号，后童彩平、范茂庚就上述治安案件达成一致。现因童彩平向范茂庚主张腾房并支付租金未果，故童彩平至一审法院提起诉讼。一审法院另查，2006年4月4日，案外人薛迪根（甲方）与范茂庚（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定甲方将沈阳市五金机电城四楼大东北眼镜批发市场58号档口出租给乙方从事经营眼镜批发零售使用，出租时间从2006年4月5日至2009年4月5日，每年租金为50,000元。乙方租用期间，未经甲方同意不得转租及转让，不得私自拆改档口，要保管好室内设施，如因乙方造成档口意外损失，由乙方负责全部赔偿，乙方在其档口内不得搞非法活动等等。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案，范茂庚与案外人薛迪根签订的《租赁协议书》在租赁期限届满后仍由范茂庚继续使用的，且双方未在签订租赁合同，则原《租赁协议书》继续有效，视为不定期租赁。2014年2月7日，童彩平取得案涉房屋的所有权，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故本案童彩平作为原告，主体资格适格，其作为所有权人向范茂庚主张返还商铺的诉求具有事实及法律依据，一审法院予以支持。同时，因童彩平要求范茂庚腾退房屋、给付使用期间的租金，即意味着解除双方之间的房屋租赁关系，根据上述法律规定，童彩平对该不定期租赁，依法享有解除权，一审法院予以确认。关于童彩平提出由范茂庚给付2010年1月1日至2019年6月30日的租金的诉求，范茂庚提出其给付租金至2012年末，且与案外人薛迪根达成协议以商铺租金折抵欠款的抗辩，因范茂庚未能提供证据予以证明，且案外人与范茂庚之间的债权债务关系与本案不属同一法律关系，故一审法院不予一并审理。同时，范茂庚提出给付租金超过诉讼时效的抗辩，诉讼时效指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。本案童彩平与案外人薛迪根原系夫妻，二人婚姻关系存续期间，范茂庚与案外人薛迪根签订的租赁协议即于2009年4月5日租赁期限届满，则范茂庚未给付租金时，童彩平即应知晓其权益受到侵害，直至2014年2月7日，童彩平取得案涉商铺所有权的期间内，童彩平亦未提供证据证明其向范茂庚主张返还商铺或要求范茂庚给付租金，2017年12月31日，童彩平通过微信方式向范茂庚提出返还商铺，故自2016年4月5日至2017年4月4日前童彩平的租金给付请求权因超过诉讼时效，丧失胜诉权。自2016年4月5日至童彩平主张的2019年6月30日的租金请求权，按年50,000元计算，一审法院予以支持。具体金额为161,780.82元（即50,000元/年×3年+50,000元/年÷365天×86天）。综上,依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百九十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定,一审法院判决:一、被告范茂庚于本判决生效后十日内将位于沈阳市和平区民主路77号（4T61#）（建筑面积65.98平方米）的房屋完好腾退给原告童彩平；二、被告范茂庚于本判决生效后十日内给付原告童彩平自2016年4月5日至2019年6月30日期间的房屋租金161,780.82元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7507元（已减半）,由原告童彩平承担6437元,由被告范茂庚承担1070元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，范茂庚于2006年4月4日与薛迪根签订的《租赁协议书》于2009年4月5日届满，租赁合同届满后，童彩平于2013年10月18日与薛迪根签订离婚协议，并于2014年2月7日取得涉案房产的所有权证书，而范茂庚仍在使用涉案房产，应视为范茂庚与童彩平之间系不定期租赁关系。另据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”现童彩平作为出租人向范茂庚主张返还涉案房产并要求范茂庚支付房屋使用费，应认定童彩平行使合同解除权，一审法院判令范茂庚返还房产并基于范茂庚行使诉讼时效抗辩权判令范茂庚支付2016年4月5日至2019年6月30日的房屋租金并无不当。关于范茂庚上诉提出其与薛迪根存在债权债务关系，以涉案房产使用权折抵欠款而使用房产的主张，范茂庚虽于一审诉讼中提供落款签名为薛迪根的欠条主张其与薛迪根存在债权债务关系，但并未提供充分证据证明双方存在以房屋使用费折抵欠款的事实，且范茂庚所主张的债权债务关系与本案不属于同一法律关系，范茂庚可就其提出的债权债务关系另行主张相关权利，对范茂庚以此为由拒绝腾退涉案房产及支付房屋使用费的主张，本院无法支持。关于范茂庚上诉提出应以其自认的年租金3万元标准计算房租价格的主张是否应予支持的问题。因双方于2006年4月4日签订的租赁协议约定2006年4月5日至2009年4月5日的租金标准为每年50,000元，至2016年4月5日，原租赁协议已履行10年，现范茂庚并未提供证据证明涉案房产所在地段存在租金下降的事实，一审法院参照原租赁协议约定的年租金5万元标准计算范茂庚应支付的2016年4月5日至2019年6月30日租金并无不妥，故对范茂庚该项主张，本院亦无法支持。综上所述，上诉人范茂庚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,014元，由上诉人范茂庚负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一九年十一月十五日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。