江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初3409号原告：汪洋海，男，1985年5月10日生，汉族，句容市人，住句容市。委托诉讼代理人：杨洁，江苏巨荣律师事务所律师。被告：句容市乐鲜农贸市场有限公司，住所地句容市宝华镇仙林东路**恒大雅苑******。法定代表人：张昌伟，系该公司总经理。被告：张昌伟，男，1992年9月18日生，汉族，徐州市人，住句容市。原告汪洋海与被告句容市乐鲜农贸市场有限公司（以下简称乐鲜公司）、张昌伟租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪洋海委托诉讼代理人杨洁、被告乐鲜公司法定代表人张昌伟、张昌伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪洋海向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的租赁协议；2、请求依法判令两被告返还原告已支付的押金5000元、房租40000元（房租自2019年2月28日计算至2019年10月31日）；3、请求依法判令两被告赔偿原告房屋装修损失10000元及违约金（违约金自2019年2月28日计算至2021年10月31日，按每日租金的两倍即328元计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月21日，原告与被告乐鲜公司签订恒大乐鲜农贸市场租赁合同一份，约定乐鲜公司将其拥有的句容市仙林大道18号恒大雅苑014幢0138号至0142号其中早餐摊位两间25平方米出租给原告使用，租期自2018年11月1日至2021年10月31日止，年租金为60000元。合同签订后，原告按约支付租金60000元、押金5000元。后因被告张昌伟与案外人方鸣于2019年2月27日在句容法院已解除案涉房屋的租赁合同，导致本案的租赁合同无法继续履行。现诉至法院，望判如所请。被告乐鲜公司、张昌伟共同辩称，对押金5000元认可，房租只同意返还剩余的一个半月多的房租，当时合同签订的时间是到2020年10月31日；装修损失只认可3000元；违约金不认可；诉讼费用不承担。本院经审理认定事实如下：2018年8月21日，黄世田代表原告汪洋海作为承租方（乙方）、被告作为出租方（甲方）双方签订《恒大乐鲜农贸市场租赁合同》一份，约定：“甲方将坐落于句容市仙林大道18号恒大雅苑014幢0138号至0142号其中早餐摊位两间面积为25平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期共36个月，自2018年11月1日起至2021年10月31日止，每年租金为60000元，甲方于签约时收取乙方定金5000元，该定金在交铺时自动转为押金，租赁期满或本合同解除、终止后，乙方必须在五日内将其物件全部搬出，除房屋内已有装修和设施外，乙方如重新装修或者变更现有设施的，应首先征得甲方的书面同意，租赁期满，所以赋予房屋的装修按双方约定处理，没有约定的依据相关法律规定处理”。后，原告将租金60000元、押金5000元给付被告。原告租赁涉案商铺后对商铺进行了部分装潢，经过庭审双方均认可的装潢项目为原告自封了一扇铝合金窗户。2019年1月3日，涉案商铺房主方鸣诉至本院，要求解除与被告法定代表人张昌伟签订的租赁合同、被告支付租金并赔偿原告及返还房屋。该案经本院调解，双方自愿达成协议如下：“一、原告方鸣与被告张昌伟之间的《房屋租赁合同》于2019年2月27日解除；二、被告张昌伟于2019年3月19日前给付原告方鸣租金14000元（被告交付的押金及租金已经扣除），并于2019年3月19日前将句容市宝华镇恒大雅苑014幢01层0139号商铺腾空后返还原告方鸣；三、被告张昌伟于2019年3月19日前将拆除的原告方鸣商铺隔墙恢复原状……”。2019年5月6日，黄世田出具情况说明一份，内容简述为：“原告与两被告租赁合同案件，因本案纠纷中所有的费用均由原告个人所交，故本案所有的利益归原告汪洋海个人所有，与黄世田无关”。另查明，涉案商铺所有人为方鸣，张昌伟为被告乐鲜农贸公司法定代表人，乐鲜公司为被告张昌伟一人设立的有限责任公司。2019年3月初，方鸣曾口头通知原告搬离商铺，原告并未同意。原告庭审陈述2019年3月底便停止经营，但一直未与被告、房主办理交接手续。以上事实，有原告提供的身份证复印件、情况说明、租赁合同、收据及到庭当事人的部分当庭陈述予以证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于原告请求被告返还押金5000元的请求，因被告不持异议，本院予以确认；二、关于原告诉请解除合同的问题，本院认为，因涉案商铺所有权人与张昌伟发生的租赁合同纠纷已经本院调解于2019年2月27日解除，此时张昌伟已经丧失了转租权利，已不具备向原告再行转租商铺的权利基础，原告作为次承租人亦丧失了继续占有、使用涉案商铺所赖以存在的权利基础，转租合同实际上已无法履行，因此原、被告所签订的租赁合同亦应当于2019年2月27日同时解除；三、关于返还租金问题，2019年2月27日前的租金因原告实际经营不应返还。解除后的租金因房东曾要求原告腾房，原告也知晓该情况，但一直未自愿履行腾房，也未实际交付涉案商铺，故应参照合同约定的年租金标准支付相应占用费用。后经本案承办人员与本院执行部门了解，涉案所有商铺于2019年9月8日全部搬离，结合合同第一年租金截止日为2019年10月31日的时间点，被告返还租金的期限应从2019年9月9日计算至10月31日，即被告应返还原告租金8528元（52日*164元/天）；四、关于原告主张的违约金和装修损失，其中就违约金，原、被告双方租赁合同仅约定了逾期交房违约金，本案中，被告已在签订合同后按约将涉案商铺交付原告使用，只是在后续合同履行中未能将合同履行完毕，故原告主张按逾期交房违约金标准支付违约金无法律依据。另依法律规定，如对违约金未作约定的，守约方也可参考守约损失向违约方主张违约金的给付标准。审理中经本院释明，原告未能向本院陈述其实际损失以及提交证据证实其实际损失，也未向本院提交证据证实实际于2019年3月停止经营以及相关经营损失，故本院无法确定原告的实际损失。审理中，本院执行部门已将涉案商铺搬空，已无法实际确认原告装修的项目以及金额，不能仅凭原告所提供的一张出具时间竟早于租赁时间、且无交款单位的收据以确定装修实际损失，且原告在本院向其释明后也未补充实际付款凭证，故本院对该收据所载明金额的真实性不予认可，但结合庭审内容以及相关间接证据可以确定原告确对涉案商铺进行过部分装修。综上，本院根据案情及相关间接证据，结合双方相关陈述，酌定其装修损失为5000元。对原告的违约金主张不予支持。五、关于被告张昌伟是否应当承担连带责任的问题，本院认为，乐鲜公司为张昌伟一人设立的有限责任公司，张昌伟作为该公司一人股东，不能证明公司财产独立于自己的财产，应当对公司即乐鲜公司对外的债务承担连带清偿责任，故本院对原告该诉请予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告汪洋海与被告句容市乐鲜农贸市场有限公司于2018年8月21日签订的《恒大乐鲜农贸市场租赁合同》自2019年2月27日起解除；二、被告句容市乐鲜农贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告汪洋海押金5000元；三、被告句容市乐鲜农贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告汪洋海租金8528元；四、被告句容市乐鲜农贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪洋海装修损失5000元；五、被告张昌伟对上述判决第二、三、四项内容承担连带清偿责任；六、驳回原告汪洋海的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1676元，由被告乐鲜公司负担（此款原告已预交，被告乐鲜公司应于本判决生效之日起十日内将此款给付原告，被告张昌伟对此款承担连带清偿责任）。上述款项可汇至句容市人民法院（开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行。帐号：32×××95。汇款时请注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  薛宏曜人民陪审员  丁 辉人民陪审员  朱信英二〇一九年十一月二十一日法官 助理  耿 琎书 记 员  朱嘉欣