安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初字第3384号原告:翟莉，女，1978年12月11日出生，汉族，住合肥市包河区。被告：陈斌，男，1977年9月27日出生，汉族，住合肥市庐阳区。委托代理人：翟荣稳，安徽端维律师事务所律师。委托代理人：完颜圣浩，安徽端维律师事务所实习律师。原告翟莉与被告陈斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了此案。原告翟莉，被告陈斌的委托代理人翟荣稳、完颜圣浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟莉向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告陈斌双倍返还合同定金共计人民币陆万元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年6月14日签订《存量房买卖合同》，约定被告将位于合肥市滨湖区房屋售与原告。原告于当日向被告交付定金叁万元。基于该房屋当时处于租赁状态（承租方：小家联行），原告与被告分别于2018年6月24日、2018年6月30日两次前往位于滨湖新区万科蓝山写字楼的小家联行，就该房屋租赁合同转移、解约及违约金赔偿进行洽谈，均未达成一致。为稳妥起见，避免因承租方主张优先购买权造成原告合同目的不能实现，原告于2018年7月6日向被告发出《联络函》，请被告于2018年7月7日前完成如下事项：1、根据《存量房买卖合同》特别告知之第四条第8项“如果承租人放弃优先购买权的，应出具书面材料”，请被告履行该款规定之义务。2、被告与小家联行（承租方）就房屋租赁合同转移、解约及赔偿金达成书面协议。被告收到《联络函》后，回复：按合同走。之后，被告对原告的诉求未予回应，并将该房屋在2018年7月22日在链家卖给了其他买家。根据《存量房屋买卖合同》特别告知第四条第8项之规定，“存量房已出租的，在出卖前三个月通知承租人，承租人同等条件下有优先购买权。如果承租人放弃优先购买权的，应当出具书面材料。”本案中，被告未尽这一义务，未提前将房屋即将出售事宜告知承租方，且未取得承租人放弃优先购买权的书面承诺，造成双方的合同陷入极度不确定性。如果承租方行使优先购买权，被告将丧失向原告的履行能力。在我方根据合同法第六十八条、第六十九条的规定，发出《联络函》，表示了自己的担忧，并要求对方履行《存量房买卖合同》特别告知之第四条第8项之规定，被告方并未完成合同约定义务（提供承租方放弃优先购买权的书面承诺）或提供适当担保，于此情形，原告方为避免风险，只能以不交首付款的方式中止履行合同。被告违约在先，应适用定金罚则，双倍返还乙方交付的定金。为切实维护原告合法权益，现根据《合同法》第一百零七条、第一百一十五条等法律规定，请求人民法院依法判令被告双倍返还定金。被告陈斌辩称：原告翟莉的诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。一、陈斌已将涉案房屋出卖的事实告知承租人小家联行公司，小家联行公司于2018年6月12日作出书面承诺，放弃案涉房屋的优先购买权。翟莉诉称陈斌未将房屋出售情况告知承租人，且未取得承租人放弃案涉房屋优先购买权书面承诺没有事实依据，陈斌不存在违约行为。二、《存量房买卖合同》约定的买方交付首付款时间为2018年7月4日前，翟莉无故未在合同约定的期限缴纳首付款，其行为已构成违约。根据《存量房买卖合同》第八条第二款之规定，卖方有权单方解除合同。同时根据定金罚则，给付定金一方不履行约定债务的，无权有权返还定金。综上所述，被答辩人翟莉的诉讼请求既无事实基础，也无法律依据，依法应当予以驳回。经庭审举证、质证，本院查明事实如下：2018年6月14日，原告翟莉（买受人、乙方）与被告陈斌（出卖人、甲方）签订《存量房买卖合同》一份，约定：甲方将坐落于合肥市滨湖区住宅房（权属证号：合产字第8110473915）转让给乙方，转让价款为211万元；合同第八条约定：乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，……。合同附件三约定：甲方签订本合同之前，存量房已经租赁，甲方承诺已经在出卖前三个月书面通知了承租人，承租人放弃了优先购买权。乙方同意在购房后继续履行租赁合同，并与承租人到房地产管理部门签订租赁主体变更合同。合同附件四约定：乙方同意在2018年7月4日前将85万元（含定金）存入托管账户；并在3日内办理存量房转移手续。剩余款项甲方同意乙方向银行申请抵押贷款。合同还就其他事项作了约定。同日，陈斌（卖方、甲方）与翟莉（买方、乙方）签订补充协议一份：载明：本协议签订后乙方应向甲方支付定金3万元整，若甲方违约双倍返还乙方定金；若乙方违约，甲方授权的定金不予退还。其他约定：2、本合同签订的加工为211万元为甲方净得价。3、甲方在2017年12月1日与小家联行签订的三年租房合同，从甲方办理房屋交接手续后甲方配合乙方办理租赁合同专用手续，租金由乙方收取。合同还就其他事项作了约定。当日，原告通过其银行卡向被告支付定金3万元。双方共同签署《定金收据》一份，内容为：今收到（购买方）翟莉购买本人（产权方）陈斌名下位于合肥市滨湖区房屋的定金3万元整。双方共同确认，如购买方违约，则产权方所收定金不予退还；如产权方违约，则已收定金双倍返还给购买方。上述合同签订后，原、被告双方及中介公司分别于2018年6月24日、6月30日与承租人小家联行房地产经纪（北京）有限公司合肥悦方中心分公司进行协商。2018年7月4日，原告翟莉未按约将85万元（含定金）存入托管账户。2018年7月6日，翟莉通过微信向陈斌、21世纪不动产雄达店发出《联络函》一份，内容为：翟莉与陈斌于2018年6月14日签订《存量房买卖合同》，就合肥市滨湖区房屋达成买卖协议，并于当日给付陈斌定金3万元。基于该房屋目前处于租赁状态，《补充协议》约定：办理房屋交接手续后陈斌配合翟莉办理租赁合同转移手续，租金由乙方收取。为此，翟莉与陈斌、21世纪不动产雄达店业务员分别于2018年6月24日、6月30日前往小家联行，就该房屋租赁合同转移、解约及违约金赔偿进行洽谈，均未达成一致。这两次的交涉结果表明，过户后甲方存在不能履行合同义务之现实风险，导致合同不能实现合同目的。为此，本人通知陈斌及21世纪不动产雄达店，请于2018年7月7日，完成如下事项：1、陈斌与小家联行就房屋租赁合同转移、解约及赔偿金达成书面协议。2、履行合同中约定的“如果承租人放弃优先购买权的，应出具书面材料”。2018年9月21日，合肥雄达不动产经营有限公司第一分公司出具《情况说明》一份，主要内容为：2018年6月14日翟莉在21世纪不动产雄达加盟店中铁滨湖名邸店购置滨湖区杭州路3333号和盛公馆5幢1501室房屋一套，价格为211万元，合同约定2018年7月4日去房产交易管理局办理房屋交接手续并将首付款85万元（含定金）存入托管账户，在3日内完成存量房转移手续。在此期间多次催办，翟莉未在合同约定日期办理房屋转移手续并首付款存入托管账户。2018年7月5日应中介方要求买卖双方到场并最终同意办理房屋交接手续并将首付款85万元存入托管账户。卖方陈斌和中介方一同前往房产交易管理局等候翟莉回家拿银行卡，此后翟莉未到场。2018年7月6日，翟莉发《联络函》至中介要求解除合同，中介方将该函发给卖方陈斌。因买方翟莉未按照合同约定期间内完成房屋交易手续并造成违约，依据合同第八条约定，违约十日后卖方有权收回不动产权证并撤销网签合同。以上事实，有当事人提供的《存量房买卖合同》及补充协议、转账记录、收据、《联络函》、情况说明及陈述所证实，事实清楚，证据确实、充分，足以认定属实。本院认为：原告翟莉与被告陈斌签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。双方应按协议约定履行各自的义务。原告支付合同定金3万元，双方共同签署《定金收据》，上述事实，本院予以确认。本案的争议焦点在于系何方违约行为导致交易无法正常履行，以及违约责任的承担。由于原告未在合同约定期限履行将首付款85违约（含定金）存入托管账户，且于2018年7月6日，通过微信向陈斌、21世纪不动产雄达店发出《联络函》致使合同解除，构成违约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。但请求确认与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，双方在《定金收据》中约定：如购买方违约，则产权方所收定金不予退还；如产权方违约，则已收定金双倍返还给购买方。由于承租人未明确主张优先购买权。原告以被告未取得承租人放弃优先购买权的书面承诺，致使其合同目的不能实现为由，要求被告双倍返还定金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告翟莉的全部诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告翟莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  黄玮二〇一九年十一月二十日书记员  陈姗附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。