苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4005号原告：苏州乐汇城商业经营管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江4路**天隆大楼**。法定代表人：周陈香，总经理。委托诉讼代理人：徐诗茗，江苏久顺律师事务所律师。被告：胡兵兵，男，1991年5月26日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。被告：方健，男，1991年10月15日出生，汉族，住安徽省歙县。两被告共同委托诉讼代理人：蔡维金，江苏狮山律师事务所律师。本院于2019年4月28日受理了原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司（以下简称乐汇城公司）诉被告胡兵兵、方健房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乐汇城公司之委托诉讼代理人徐诗茗，被告胡兵兵、方健及其共同委托诉讼代理人蔡维金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐汇城公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认其与两被告于2017年8月23日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》已解除；2.判令两被告立即支付其自2017年9月28日至2018年6月14日的租金308934.29元、综合管理服务费34326.03元；3、判令两被告立即支付其自2018年6月14日至2019年3月13日的场地占用使用费430965.6元；4.判令两被告支付其违约金150044.07元；5.本案诉讼费全部由两被告承担。事实与理由：2015年至2016年期间，朱虹等十五位业主分别陆续与其签订《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》，将他们名下位于苏州市吴中区铺位)全权委托其统一招商、经营管理。2017年8月23日，其与二被告签订《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》，合同约定由二被告承租其经营管理的位于苏州市吴中区铺位)，租赁期限自2017年9月28日至2023年9月27日，商铺面积为872.4平方米，仅作为经营餐饮业态，音乐主题餐厅品牌之用途，第一、二个租赁年度租金为40828.32元/月，综合管理服务费为4536.48元/月；第三、四个租赁年度租金为42869.74元/月，综合管理服务费为4763.3元/月；第五个年租赁年度租金为45013.22元/月，综合管理服务费为5001.47元/月。若被告逾期支付租金或其他任何应付给其的费用，逾期超过30日未支付，经其催告后仍未支付的，视为被告根本违约，其有权单方面提出解除合同，被告还应自合同解除后三十日内向原告支付违约金(即合同期最后一个月固定租金和综合管理服务费之和的三倍)。经其多次催告索要租金及综合管理费，被告均未缴纳，故其于2018年6月14日通知被告：自2018年6月17日起，解除与被告签署的租赁合同。为维护其合法利益，故诉至法院。被告胡兵兵、方健共同辩称：1、同意双方所签订的商铺租赁合同已于2018年6月19日解除。2、按照合同约定，原告第一年应免除195天的租金和固定综合管理服务费，第二年应免除6个月的租金和固定综合管理服务费，同时，其享有75天的设计装修免租期。3、自2018年5月15日开始，原告持续将其饭店大门锁上，导致其无法营业，也不能搬走店内设备和财物，自此停业，原告无权主张此后的租金及场地占用费。4、其没有违约，不应支付违约金，即使其违约，合同中按照每天千分之五计算违约金过高，请求法庭参照银行同期贷款利率予以调整。5、由于原告原因导致其无法营业，原告暂扣其所有设备及电器，应予以返还并赔偿其80余万元的装修损失，其保留向原告主张的权利。综上，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2017年8月23日，原告乐汇城公司（管理方，丙方）与被告胡兵兵、方健（承租方，乙方）签订《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》一份，约定出租方(甲方)：朱虹、顾勤丰、周群芬、胡蓉等15位业主，甲方是商铺所有权人，甲方将其在位于苏州市吴中区名称为港龙乐汇城的商场（备案名“乐汇商业广场”以下简称“商场”）1-1-07号铺位特别、唯一、不可撤销地全部授权委托给丙方统一招商、经营管理。甲方承诺在租赁期内不干扰丙方的经营管理工作和乙方的正常经营活动。丙方按照《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》代甲方收取租金（相关税赋由甲方按照国家税收法律规定执行，由丙方代扣代缴），并对商场、商场公共部分实行统一的招商管理、经营管理、服务管理，具有对商场经营秩序管理、招商管理、经营管理的权利。丙方将位于中华人民共和国江苏省苏州市吴中区230省道路189号的港龙乐汇城商场第1幢第1层1155-1161、1111-1118号商铺（共15间，以下简称“租赁场所”）出租给乙方。乙方承租的租赁场所建筑面积暂计为872.4平方米（以下简称“计租面积”），本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。乙方承诺承租租赁场所仅作为经营餐饮业态，音乐主题餐厅品牌之用途，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和丙方管理的规定。乙丙双方约定的租赁期限共6个租赁年度，自租赁起始日起算，本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度，本合同所称“租赁月度”，均系指合同期内的自然月，若首月或者末月为不满自然月日期的，则以实际租赁天数计算租金收入（即：当月租金=合同月租金÷30天*当月实际租赁天数）。租赁起始日按自2017年8月27日开始起算，乙丙双方约定的租赁场所交付日为本合同生效之日，乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于所确定的2017年11月11日的日期（以下简称“开业日”）。丙方同意给予乙方75天的设计、装修期，该设计、装修期为自租赁场所约定交付日起至合同约定的乙方租赁场所开业日之前一日的期间。除非本合同另有约定，租赁起始日即为租金起计日，自租金起计日开始计算租金。租金按固定租金计算，第1-2年为40828.32元/月，第3-4年为42869.74元/月，第5-6年为45013.22元/月，其中第一个租赁年度期间的租金自租赁起始日起195天届满后乙方于每月25号之前向丙方支付或结算次月的固定租金，第二个租赁年度期间的租金乙方在第二个租赁年度的第6个租赁月度届满后于每月25号之前向丙方支付或结算次月的固定租金，其余租赁年度乙方应于每月25号之前向丙方支付或结算次月的固定租金。乙方应于本合同生效之日前，向丙方预付人民币40828.32元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。根据本合同的规定，如乙方逾期支付租金或其他乙方应向丙方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向丙方支付应付未付款项的5‰作为违约金。除非本合同另有约定，租赁起始日即为综合管理服务费起计日，自综合管理服务费起计日开始计算综合管理服务费。综合管理服务费按固定综合管理服务费计收，第1-2年为4536.48元/月，第3-4年为4763.3元/月，第5-6年为5001.47元/月，第一个租赁年度的综合管理服务费自租赁起始日起195天届满后于每月25号之前向丙方支付或结算次月的固定综合管理服务费，第二个租赁年度期间的综合管理服务费乙方在第二个租赁年度的第6个租赁月度届满后于每月25号之前向丙方支付或结算次月的固定综合管理服务费，其余租赁年度乙方应于每月25号之前向丙方支付或结算次月的固定综合管理服务费。乙方应于本合同生效之日前，向丙方预付人民币4536.48元综合管理服务费，该预付综合管理服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合管理服务费，直至全部抵减完毕。根据本合同的规定，如乙方逾期支付综合管理服务费，每逾期一日，乙方应向丙方支付应付未付款项的5%作为违约金。上述合同还约定：为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效之日前向丙方支付人民币104688元作为履约保证金（该履约保证金相当于本合同约定的最后一个租赁年度的2个完整月的租金及综合管理服务费），丙方于收到以上款项后向乙方提供相应收据，履约保证金在整个租赁期限内由丙方保管，丙方无须向乙方支付该保证金的利息，在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，丙方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额（如扣减或冲抵）无息退还给乙方：1、乙方应于本合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），并按合同约定退还租赁场所；2、乙方应于本合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有营业执照、批准、许可证以及电话和网络等的注销或变更地址手续。任何因乙方违约导致丙方提前解除本合同的，丙方有权在提前解除合同时，不予向乙方退还该履约保证金。本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内（以下简称“退还期”）迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员、搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状（因丙方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状）并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还丙方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归丙方所有，丙方可自行处置（因丙方原因导致合同解除的，丙方应对该等添附物给予相应补偿）。上述合同还约定：除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，丙方有权单方面提前解除合同，并按合同约定向乙方索赔。丙方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，且上述关于免于支付租金及综合管理服务费期限的约定将不予履行，乙方应按合同约定向丙方支付租金和综合管理服务费。此外，乙方还应自合同解除后三十日内向丙方支付本合同期最后一个月固定租金和综合管理服务费之和三倍的金额作为违约金，如乙方支付的违约金不足以弥补由此给丙方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分：1、发生本合同约定的丙方有权提前解除合同的情形；2乙方逾期支付租金或其他任何应付给丙方的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、利息和违约金等），逾期超过30日未支付，经丙方催告后仍未支付的；……如有上述违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致丙方解除合同的，乙方应向丙方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按合同约定退还租赁场所，且丙方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付综合管理服务费。原、被告双方一致确认，商铺实际交付日期为2017年9月28日，原告确认租金自该日起算。被告方健于2017年8月21日向原告交纳了履约保证金104688元、预收租金40828.32元及综合管理服务费4536.48元。原告称，其第2项诉请中已扣除上述预收租金及综合管理服务费。2018年6月5日，原告向两被告邮寄了《限期支付租金、综合管理服务费及物业费的通知书》，表示被告结欠2018年4月的租金及综合管理服务费22682.4元，2018年5月的租金及综合管理服务费45364.8元，已产生滞纳金6804.7元，要求两被告于2018年6月8日前缴清拖欠费用。两被告次日签收。2018年6月9日，原告又向两被告邮寄了《限期支付租金、综合管理服务费及物业费的通知书》，要求被告于2018年6月13日前缴清拖欠费用。两被告次日签收。2018年6月14日，原告向两被告邮寄了解除《商铺租赁合同》的通知书，表示因被告从2018年4月起拖欠租金、综合管理服务费及滞纳金合计74851.9元，通知限期支付但被告仍未按时缴清，故通知被告自2018年6月19日起解除与被告签署的《商铺租赁合同》，如相关条件许可，其将打开1-1-07商铺并对商铺内遗留物品进行暂扣。两被告次日签收。2019年1月14日，原告向两被告邮寄了清浦通知书，表示因被告拖欠租金及综合管理服务费、物业费合计137838.8元，其于2018年6月14日向两被告寄出解除《商铺租赁通知书》，被告不予理会，其至今未收到被告付款，按合同内容，被告已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还，被告不再享有免租装修期、营运免租期，原免租装修期、营运免租期按相关标准补交租金、综合管理费合计294871.2元；此外，被告还应支付合同期最后一个月固定租金和综合管理服务费之和3倍的金额作为违约金合计150053元；要求被告于2019年1月18日前缴清欠款，并撤走商铺内的货品、展柜、道具等经营物品；如被告未在通知规定时限内履行撤场义务的，其有权按合同约定对该租赁场所进行强制清场，对于租赁场所内被告的物品及货品，其有权登记造册后搬离租赁场所并按照合理的方式予以保存，其对因此引起的被告损失概不负责，同时，其有权就该等物品及货品向被告收取仓储费用；如自该等物品及货品被搬离后的30日内，被告未向其提出提取的要求或拒付或未能支付前述费用，则其有权按照其认为适当的方式转让、丢弃或以任何其他方式自行处置该等物品及货品，其上述行为产生的一切合理费用应由被告承担；如被告有拖欠其任何款项，则其有权将被告遗留在租赁场所内的物品进行变卖，变卖所得收益将被用于支付被告拖欠的租金及其他费用、违约金等，被告不得对此向其主张任何权利，如有剩余款项，其将退还被告，但如不足以弥补其损失的，其有权就不足部分向被告追偿。两被告次日签收。审理中，原、被告双方一致确认，涉案租赁合同于2018年6月19日解除。两被告称，涉案商铺未通过消防验收，原告仍要求承租人营业，且未履行广告宣传义务，商场人气不足；其于2018年5月14日下班时将商铺门锁上，2018年5月15日上班发现门上被原告加了一道锁，为此其多次与原告交涉，原告表示要求其先付清租金及违约金，否则拒绝开门，担心其将物品搬走后一走了之；后其只能停止经营，但无法搬走店内物品；本案租赁合同系原告提供的格式合同，取消免租期、保证金不予退还的约定的性质均属于违约金，即使其违约，违约金过高，请求法院予以调整。被告向本院提供了以下证据：1、落款日期为2019年5月15日的情况说明复印件一份，载有：“我们是苏州乐汇城商业经营管理有限公司（以下简称乐汇城公司）负责管理的港龙乐汇城商场的租户，也是港龙乐汇城的受害者。乐汇城公司违约在先，却又反过头来起诉我们，于情于法都是说不过去的。我们作为租户有以下情况需向法院说明：1、乐汇城公司存在严重违约，不仅违法私自锁上我们租户的门，导致租户无法正常经营，还派保安强行禁止租户搬出自己的财产（部分商户均有当时报警记录）。后又直接将部分商铺出租，导致未搬离财产的租户损失惨重。2、乐汇城公司管理严重缺失，损害了租户利益。……”该情况说明尾部业主签名表格内有若干签名。两被告称，该情况说明系乐汇城十一位租户签名出具的，原件在其他租户处。2、照片若干，两被告称，照片系2018年5月拍摄的，证明商铺门被锁情况。经质证，原告对证据1真实性无法确认，认为情况说明的内容仅是几位业主的一面之词，并无证据证明，且涉案商铺符合交付标准。原告对证据2的真实性无法确认。原告称，2018年4、5月份，其发现两被告长期不经营，未搬走店内物品，之后为了帮两被告保管物品，其在门上加了一道锁，具体何时锁门无法确认；其已将两被告店内物品放在他处保管，同意返还两被告；其已于2019年3月将涉案商铺出租给他人。原告向本院提供了苏州市公安消防局分别于2015年8月14日、2015年11月2日作出的建设工程消防验收意见书复印件二份，反映苏州市公安消防局对苏州市港龙置业有限公司分别于2015年8月10日、2015年10月23日申报的港龙乐汇城工程进行了消防验收，综合评定工程消防验收均为合格。经质证，两被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。上述事实，有原告提供的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》、通知书、邮寄凭证及查询记录、建设工程消防验收意见书复印件，被告提供的收据、情况说明、照片，以及本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告乐汇城公司与被告胡兵兵、方健于2017年8月23日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。因被告未按约支付2018年4月至2018年5月的租金及综合管理服务费，经原告催告后，被告仍未支付，原告通知被告自2018年6月19日起解除双方签订的商铺租赁合同，符合合同约定，被告对于合同于2018年6月19日解除亦予以认可，故本院确认双方所签订的商铺租赁合同于2018年6月19日解除。两被告称，原告于2018年5月15日将其商铺大门上锁，致使其无法继续经营。原告称，2018年4、5月份，其发现两被告长期不经营，未搬走店内物品，之后为了帮两被告保管物品，其在门上加了一道锁，具体何时锁门无法确认。因双方均未能举证证明原告上锁的具体时间，本院根据双方的陈述，确认原告于2018年6月1日将涉案租赁商铺上锁。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，故原告无权主张自2018年6月1日起至2019年3月13日的租金、综合管理服务费及使用费，在其与两被告就租金、服务费支付产生纠葛的情形下，其应以理性方式处理矛盾。再结合合同约定的租金、综合管理服务费的计收标准及支付起始时间，被告应支付原告自2018年4月12日至2018年5月31日的租金、综合管理服务费共计74095.8元，扣除被告已支付的租金及综合管理服务费45364.8元，被告还应支付28731元。关于原告主张的2017年9月28日至2018年4月11日的租金及综合管理服务费、违约金150044.07元。首先，双方合同约定在被告按约履行合同的情形下可以免交2017年9月28日至2018年4月11日期间的租金及综合管理服务费，如被告违约致使合同解除，则被告仍应支付，该取消免租期的约定与违约金的约定、履约保证金不予退还的约定，均属于被告违约致使合同解除的情形下被告应承担违约金的约定，本院对上述三项关于违约金的约定予以一并处理；其次，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，现两被告认为违约金过高，本院综合考量两被告违约后可能造成原告实际损失的情况，酌情确定被告应承担的违约金共计104688元，该款可直接由两被告支付原告的履约保证金104688元予以折抵，原告已收取两被告的履约保证金104688元不再退还。两被告辩称，原告暂扣其所有设备及电器，应予以返还，其保留向原告主张的权利。原告称，其已将两被告店内物品放在他处保管，同意返还两被告。故本院对此事宜不予理涉。两被告称涉案商铺存在未通过消防验收等问题，但原告举证了消防验收意见书证明消防工程验收合格，两被告对其所述未能进一步举证证明，故本院两被告所述不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司与被告胡兵兵、方健于2017年8月23日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》于2018年6月19日解除。二、被告胡兵兵、方健于本判决生效之日起十日内支付原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司租金、综合管理服务费合计人民币28731元。三、驳回原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入被告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13042元，由原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司负担10073元，被告胡兵兵、方健共同负担2969元。两被告负担部分原告已预交，两被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告，本院不再另行退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  钱建平人民陪审员  徐 夏人民陪审员  徐培忠二〇一九年十一月二十八日书 记 员  邵任艳