山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初6335号原告：张某某，男，1987年4月4日生，汉族，无业，住山东省新泰市委托诉讼代理人：丁慎帅，山东金仑律师事务所律师。被告：苗某某，女，1972年1月25日生，汉族，无业，住济南市原告张某某与被告苗某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人丁慎帅到庭参加了诉讼。被告苗某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告房屋租金70000元、房屋押金10000元、装修款36800元并支付该三笔款项的利息，以116800元为基数，自2018年11月5日起至款项实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于济南市南辛庄西路206号商业房第二、三层，建筑面积共310平方米的房屋出租给原告经营使用，房屋租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日，租金为首年70000元，押金10000元。合同签订后，原告委托装饰公司对房屋进行了装饰装修。2018年11月2日，济南市王冠实业总公司以二房东王德红拖欠房屋租金为由张贴《终止协议通知》，强制原告限期搬离，并于2018年11月5日对涉案房屋停水停电，导致原告无法正常经营。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告苗某某辩称，涉案房屋是济南市王冠实业总公司的，王德红和王冠公司有房屋租赁关系。我于2017年5月1日租赁了王德红的房屋，因为我做美容，经营不慎，维持不下去，我想和王德红解除租赁关系，但王德红在河南治病，没钱退给我租金和装修款等，王德红就委托我帮他对外出租涉案房屋，我就和原告建立了租赁关系，因为王德红没法签字，所以就以我和我朋友的名字与原告签订了租赁合同，签合同时我在外地，是我朋友赵明代替我签的合同。2018年10月24日，我从外地回来，和王冠公司以及张某某达成一致意见，准备起诉王德红，因没有找到人，没有起诉。本案原告确实把钱打给了我，我又把钱转给了王德红的弟弟王德峰，因为王德红有低保，不能收这个钱。原告已经实际使用了7个月房屋，租金不应全额退还。押金尊重法院判决，装修费我不同意返还。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、银行转账记录、营业执照、被告与王德红签订的租赁合同，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对上述证据没有异议，对原告提交的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年4月27日，原告（乙方）张某某与被告（甲方）苗某某签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方将坐落于南辛庄西路206号商业房第二、三层，总建筑面积310平方米出租给乙方商业性合法经营使用；租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日；房屋租金首年70000元，房屋押金10000元；租赁期内，乙方如要对房屋进行装修，其装修在不影响楼宇主体框架结构的情况下，甲方同意乙方装修经营，但乙方必须报消防局同意的方案……。合同签订后，原告向被告交付一年的房屋租金70000元及房屋押金10000元，并用涉案场所注册济南京氏丽人美容有限公司进行经营。2018年11月4日，原告搬离涉案房屋。另查明，济南市市中区王官庄济微路东42号房产系济南市王冠实业总公司所有的房产，后该地址变更为济南市市中区南辛庄西路206-8号，即本案涉案房产。济南市王冠实业总公司将涉案房产出租给案外人王德红，后王德红将房屋转租给被告苗某某。济南市王冠实业总公司向原告出具证明一份，证实由京氏丽人实际使用的南辛庄西路206号第二、三层房屋系由其公司出租给王德红，因王德红拖欠房租，经多次催告仍未支付，其公司于2018年11月2日通知解除双方租赁合同关系，并限原告2018年11月4日前搬离。针对涉案房屋租赁情况，本院对房屋所有权人济南市王冠实业总公司进行了询问，该公司答复，其公司于2017年10月将涉案房屋一、二、三层出租给承租人王德红，合同第九条中明确约定不允许转租，因此其公司对王德红转租行为既不同意亦不认可。对双方有争议的事实，本院认定如下：1、关于合同效力。原告主张，其承租房屋时，被告告知其涉案房屋是济南市王冠实业总公司的，该公司将房屋出租给了王德红，被告在王德红处转租了房屋，现被告有权再次转租，原告未查看房屋权属证明也未向房屋所有权人了解核实房屋情况；现原告要求解除合同，若法院认定合同无效，同意按无效主张，要求被告返还房屋租金及押金；被告辩称其自王德红处承租了涉案房屋，合同里约定被告可以对外转租，其未核实过房屋所有权人信息，但房屋所有权人对转租事宜应当是认可的，鉴于原告已经实际搬出，同意解除合同，但不同意全额返还租金，要求扣减原告已经实际使用期间的租金数额。本院认为，案外人济南市王冠实业总公司作为房屋所有权人，明确表示涉案房屋不允许转租，其提供的与第一手承租人王德红签订的合同中对此也有明确表述，且现本案原、被告均未能举证证实济南市王冠实业总公司知道或者应当知道房屋转租且未对此提出异议，故被告苗某某未经房屋所有权人同意擅自将涉案房屋出租给原告张某某，双方签订的《房屋租赁合同书》应属无效。现原告要求确认双方租赁合同无效，合法有据，本院予以支持。我国法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告承租涉案房屋后，自2018年5月1日实际使用至2018年11月4日，在此期间的房屋占有使用费应由原告负担。现原告要求被告全额返还其已经交纳的房屋租金，于法无据，被告应返还原告房屋占有使用费33945.2元（70000元-70000元÷365天×188天），对原告主张的超出部分，本院不予支持。原告交纳的10000元房屋押金，鉴于合同无效，被告应当返还原告。2、装修款。原告主张其承租房屋后进行了装修，支出装修费36800元，为此提供济南京氏丽人美容有限公司与山东张翔装饰工程有限公司签订的装修合同书一份及发票一张，金额36800元。被告对此不予认可，辩称出租房屋时与原告约好不进行装修，不同意负担装修费。对此本院认为，我国法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，根据原、被告签订的《房屋租赁合同书》，明确约定了在不影响楼宇主体框架结构的情况下，被告同意原告装修经营，现根据原告提交的装修合同及发票，能够证实原告确实对涉案房屋进行了装修。但根据相关司法解释，合同无效，对于已形成附和的装饰装修，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，但经本庭询问，原告未申请对装修折旧及现值进行鉴定，因此本案对此无法处理，原告可待证据充分后另案主张权利。3、关于原告主张的利息。原告要求被告自2018年11月5日起至判决生效之日止，以116800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算支付逾期付款利息；被告对此不予认可，不同意支付。本院认为，我国法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案原、被告在签订涉案《房屋租赁合同书》时，均未尽到审慎注意义务，使本不允许转租的房屋进行了转租，导致合同无效，双方对此均有过错。原告现要求被告按照罚息贷款利率标准支付利息，于法无据；但根据本院查明，被告自述其于2018年11月底即得知原告被房屋所有权人要求搬离涉案房屋的情况，因此，不论双方签订合同时各自所错程度如何，被告自此时起继续占用原告的房屋使用费及押金的行为不当，对原告主张的该期间的资金占用利息损失，本院予以支持，即被告应自2018年12月1日起至款项实际给付之日止，以应返还的房屋占有使用费33945.2元及房屋押金10000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付给原告利息损失。对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同书》无效，被告应当返还原告剩余租期的房屋占有使用费及房屋押金；原告主张的装修款因不能确定现价值，本案中不予处理，原告可另案主张权利；对原告主张的利息损失，其中的合法部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第五条、第九条、第十六条之规定，判决如下：一、原告张某某与被告苗某某于2018年4月27日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、被告苗某某于本判决生效之日起十日内返还原告张某某房屋占有使用费33945.2元；三、被告苗某某于本判决生效之日起十日内返还原告张某某房屋押金10000元；四、被告苗某某于本判决生效之日起十日内支付原告张某某利息损失：以43945.2元为基数，自2018年12月1日起至款项实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；五、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2640元，由原告张某某负担1742元，由被告苗某某负担898元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。?审 判 长  韩晓爽人民陪审员  陈桂珍人民陪审员  尹晓静二〇一九年十一月四日代理书记员  马翔宇