广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初1372号 原告：桂林创星节能科技有限公司群众分公司，住所地:广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路112号桂圳城市领地1-4栋一、二楼门面。 负责人：蒋明辉。 委托诉讼代理人：蒋荣和，广西永富律师事务所律师。 被告：陈英成，男，1971年5月29日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 原告桂林创星节能科技有限公司群众分公司（以下简称创星公司）与被告陈英成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法适用简易程序，于同年9月12日公开开庭审理了本案，原告创星公司的委托诉讼代理人蒋荣和、被告陈英成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创星公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《市场租赁合同》；2.判令被告支付原告2019年7、8月的租金人民币2600元、物业管理费300元、电费224元、违约金（按照月租金的5%计算，从2019年7月7日计算至判决书生效之日），赔偿损失7800元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在2018年10月22日与广西桂林国药医药有限责任公司（以下简称医药公司）签订《房屋租赁合同》，承租了医药公司所有的位于桂林市叠彩区的“桂圳城市领地”1-4栋一、二层面积达4832.90平方米的商场（群众市场）。此后，原告投入了大量的资金对“桂圳城市领地”1-4栋一、二层的场地予以改造、装修后用作市场，再以分租经营的方式谋利。被告陈英成有在上述市场做生意的意向。2019年2月28日，原、被告在桂林市叠彩区“桂圳城市领地”一楼签订了《市场租赁合同》。原告将“桂圳城市领地”一楼群众市场“猪肉摊位C01—C02号”租赁给了被告陈英成。在《市场租赁合同》中约定：租赁期间为2019年2月28日至2021年2月27日；租金每月1300元，在每月的6日前交清；同时合同第四条约定：开业优惠方案一、押一个月交三个月租金，给予开业赠送一个月使用权；合同第八条约定：物业管理费为每月每个门面伍拾元；水、电和卫生清洁等费用根据每月实际发生额按摊位多少进行分摊；合同第十二条约定：乙方的违约责任被告逾期7个工作日仍未缴纳租金，每逾期一日，按月租金的5%向原告支付违约金……原告有权解除合同。根据《市场租赁合同》的前述约定，被告陈英成应当从2019年2月28日起，承担其租赁的“猪肉摊位C01—C02号”的租金。享受优惠条件并冲抵押金后，被告应从2019年7月1日起，每月向原告交付租金。被告未在2019年7月6日前，将7月份的租金支付给原告。被告不但租金没有缴纳，还连续停业40余天。截至起诉之日，被告应当向原告支付7月份、8月份的租金共计2600元。且从2019年7月7日起，被告每天还要向原告支付65元（按照月租金的5%计算）的违约金，暂时计算到8月8日33天的违约金为2145元；此外，被告还应该在2019年8月30日前，向原告支付6个月的物业管理费共计300元、电费共计224元。由于被告“逾期7个工作日仍未缴纳租金，无正当理由连续停业7日以上的”的情形都出现了，其行为已经构成违约。据此，原告有权解除合同。合同解除后，其承租的摊位至少6个月内无法再出租出去，这无疑是被告给原告造成的损失，对此，被告应当向原告支付6个月的租金7800元，以弥补原告的损失。以上事实，原告持有的《房屋租赁合同》《门面租赁合同》与《特别说明》等证据材料可以充分证明。原告认为，被告陈英成的行为，违反了双方签订的《门面租赁合同》的约定与《中华人民共和国合同法》第八条的规定。按照相关法律的规定，应当向原告承担赔偿损失与支付违约金的责任。现原告依法向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告陈英成辩称，本人与原告于2019年2月28日签订合同时，已支付了押金及3个月的租金，合同上约定赠送一个月的摊位使用权。因原告擅自调整本人租赁的摊位，且至今未帮本人办理营业执照，本人认为原告经营的这个市场证件不齐，属于违法经营，因此本人从6月1日起就不再承租原告的摊位了。原告擅自调整本人的摊位，属于违约，因此本人不应支付原告的违约金；因原告违约在先，因此摊位的水电费及物业费都不应由本人交纳。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月28日，原、被告签订《市场租赁合同》约定：被告将位于中山北路112号桂圳城市领地一楼群众市场猪肉交易区，形式为摊位，按市场划行归市要求经营，用途为猪肉销售；租赁期限为两年，自2019年2月28日交付起至2021年2月27日期满；租金交付时间及方式：租金按月缴纳，每月租金1300元，于每月6日前一次性支付；开业优惠方案：方案一、押一个月交三个月租金，给予开业赠送一个月使用权；被告应按月以每个摊位50元向原告支付物业管理费，水、电和卫生清洁等费用按每月实际发生额按摊位多少进行分摊；摊位交付之日，被告需要原告交纳摊位租赁押金，在租赁期内，租赁押金不计利息并由原告管理。租赁押金在租赁期满后由原告在7个工作日之内退还给被告；被告未按约定交纳租金，每逾期一日，按月租金的5%向原告支付违约金。乙方在收到甲方催告通知后的7个工作日内仍未交纳的，原告有权解除合同；摊位交付后10日内未开业或者在租赁期内无正当理由连续停业7日以上的，原告有权解除合同；合同解除后，原告应在被告撤出摊位后的7个工作日内退还押金。合同签订后，被告支付了原告三个月的租金3900元及押金1300元，原告将摊位交付给被告使用。被告自2019年7月起未向原告支付租金及电费，原告追索未果，遂诉至本院，提出上述诉请。 另查明，2018年10月22日，原告与医药公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定：医药公司将位于桂林市叠彩区桂圳城市领地一、二楼门面建筑面积约4832.90平方米按现状出租给原告；原告租用医药公司房屋用于经营综合贸易商场或餐饮广场等其他合法项目；租赁期限为15年，自2019年4月23日起至2034年4月22日止，合同签订之日起至2019年4月22日为乙方装修房屋期，不收租金。2019年6月18日，医药公司向原告出具《特别说明》，准许原告按2018年10月22日签订的《房屋租赁合同》相关约定分租（转租）给他人。 再查明，被告于2019年7月1日在其租赁的摊位摆过摊，之后未再去其摊位摆摊。 本院认为，原、被告签订的《市场租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属有效。原、被告双方应依约履行各自义务以及行使各自权利。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、违约责任在谁一方；二、原告要求解除原告与被告签订的《市场租赁合同》有无事实与法律依据，及合同解除的时间；三、原告要求被告支付2019年7月及8月的租金有无事实依据及法律依据；四、原告要求被告支付物业管理费及电费有无事实依据及法律依据；五、原告诉请被告支付违约金（按照月租金的5%计算，从2019年7月7日计算至判决书生效之日）及赔偿损失是否有事实依据及法律依据。 关于争议焦点一的问题。被告辩称原告擅自调整摊位且未为其办理营业执照，原告违约在先，但在原告否认调整过被告摊位的情况下，被告对该辩解意见未能提供证据予以佐证，应承担举证不能的后果，且双方在《市场租赁合同》中并未约定原告为被告办理营业执照的义务，故对被告辩解原告违约在先的意见，本院不予采信。原告已按约履行合同约定的义务，将符合合同约定的摊位交付被告，被告应按约支付租金收益给原告，被告未按约支付租金收益，已构成违约，侵害了原告的合法利益，应承担相应的违约责任。 关于争议焦点二的问题。原、被告签订的《市场租赁合同》第十二条第2点约定：未按约定交纳租金，每逾期一日，按月租金的5%向原告支付违约金。被告在收到原告催告通知后的7个工作日内仍未交纳的，原告有权解除合同；摊位交付后10日内未开业或者在租赁期内无正当理由连续停业7日以上的，原告有权解除合同。因被告从2019年7月1日起未按约定足额支付租金，并连续停业7日以上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，虽然原、被告合同约定的租赁期限尚未到期，但被告拒不履行主要义务，其行为已经构成根本性违约，导致合同无法继续履行，现原告诉请要求解除双方签订的《市场租赁合同》，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，要求解除合同的意思表示到达被通知一方时才发生法律效力。本案中，原告起诉要求解除合同，被告于2019年8月6日在本院进行诉前调解时就知晓被告要求解除双方签订的《市场租赁合同》的意思表示，故本院确认上述《市场租赁合同》自2019年8月6日解除。 关于争议焦点三的问题。根据法律规定，承租人应当按照约定支付租金。本案中，双方在合同中约定每月租金1300元，于每月6日前一次性支付，被告理应遵守上述约定，按时支付合同解除前涉案摊位的租金。被告辩称已于2019年7月1日之后不再使用该摊位，其单方认为《市场租赁合同》已解除，无需向原告支付2019年7月以后的租金及租赁期间的电费及物业费，系认识错误。根据当事人双方约定或符合法律规定主张解除合同的，应当通知对方，因被告未能举证证明原告收到其解除合同的通知，故对被告该辩解意见本院不予采信。根据法律规定，承租人应当按照约定支付租金。本案中，双方在合同中约定每月6日前，被告应向原告支付租金，被告应遵守上述约定，按时支付其使用摊位期间的租金，因双方签订的《市场租赁合同》已于2019年8月6日解除，故被告应向原告支付2019年7月1日至2019年8月6日期间的租金1560元。 关于争议焦点四的问题。本案中，原、被告双方在合同中约定被告应按每月每个摊位50元向原告交纳物业费，自双方签订合同之日起（2019年2月28日）至双方解除合同之日止（2019年8月6日），被告应当向原告交纳物业费265元，故对原告要求被告支付物业费300元的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。关于原告主张被告向其支付电费的诉讼请求，因原告仅提供一张电表的照片，未能提供其他证据佐证该电表系被告个人摊位使用的电表及被告的用电度数，原告应承担举证不能的法律后果，故本院对原告要求被告支付电费的诉讼请求，不予支持。 关于争议焦点五的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。被告未按《市场租赁合同》的约定向原告支付租金属于违约行为，应当承担违约责任。原、被告双方在签订的《市场租赁合同》第十二条第2.（1）约定：未按约定交纳租金，每逾期一日，按月租金的5%向原告支付违约金，被告认为双方约定的违约金过高，根据本案实际情况，本院酌定由被告向原告支付违约金450元。故对原告诉请要求被告按月租金的5%计算每日违约金，从2019年7月7日起至判决书生效之日止的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。因原、被告双方并未在《市场租赁合同》约定因被告违约造成原告损失应向原告支付半年的租金7800元，原告该项诉请，无事实及法律依据，故本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、原告桂林创星节能科技有限公司群众分公司与被告陈英成于2019年2月28日签订的《市场租赁合同》于2019年8月6日解除； 2、被告陈英成支付原告桂林创星节能科技有限公司群众分公司从2019年7月1日起至合同解除之日即2019年8月6日止的租金1560元； 三、被告陈英成支付原告桂林创星节能科技有限公司群众分公司物业费265元； 四、被告陈英成支付原告桂林创星节能科技有限公司群众分公司违约金450元； 五、驳回原告桂林创星节能科技有限公司群众分公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费127元(原告桂林创星节能科技有限公司群众分公司已预交)，适用简易程序减半收取63.5元，由被告陈英成负担25元，原告桂林创星节能科技有限公司群众分公司负担38.5元，另63.5元本院退回原告桂林创星节能科技有限公司群众分公司。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间利息给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费127元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈碧青 二〇一九年十一月六日 书记员  李 雯 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 窗体底端 窗体底端 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。