山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终2322号 上诉人（原审被告）：陈为民，男，1963年7月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：许尧，山东海洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙绪利，山东海洋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：滕菲（曾用名：滕召娥），女，1972年3月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区, 委托诉讼代理人：焦中华，山东澎湃律师事务所律师。 上诉人陈为民因与被上诉人滕菲确认合同无效纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初2856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈为民上诉请求：1、依法改判一审判决或发回重审；2、上诉费由滕菲承担。事实与理由：一、一审法院审查事实不清。1、《楼房买卖协议》只有对楼房的约定，没有对土地使用权的说辞。滕菲并未对宅基地进行处分，也无处分权，但滕菲对楼房是可以处分的。涉案楼房已经拆迁，不复存在，但是土地仍然存在，不能以土地性质等理由否定楼房买卖的效力。购买房屋时，土地使用权和房屋所有权是分离的。2、《楼房买卖协议》是买卖合同纠纷，属于债权范畴，而土地使用权过户属于物权行为。《楼房买卖协议》体现了当事人的意思自治原则，符合《中华人民共和国合同法》的原则和精神，应为有效。3、滕菲受利益驱动，不讲诚信、出尔反尔，若确认合同无效，将严重损害公序良俗和诚实信用。二、一审法院适用法律错误。《楼房买卖协议》履行过程中，楼房占用的土地、土地使用权一直没有发生转移和变更。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条之规定，涉案楼房所占用的土地并没有脱离村集体经济组织的经营和管理，拆迁以后被收回了，也更能说明没有脱离村集体的经营和管理。三、一审程序存在瑕疵和不当。《楼房买卖协议》的卖方为滕菲和辛本德，楼房也是双方共同财产，一审未提及辛本德及辛本德的意见。 滕菲辩称，1、关于《楼房买卖协议》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，农村房屋与宅基地不可分离，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用权，房屋与土地不可能分离而独立存在，一审法院认定《楼房买卖协议》无效符合法律规定。2、关于诉讼主体问题。涉案房屋的登记产权人为滕菲，滕菲有权作为民事主体一方提起诉讼。 滕菲向一审法院起诉请求：依法确认滕菲、陈为民双方签订的《楼房买卖协议》无效。 一审法院认定事实：滕菲提交了如下证据：证据一、楼房买卖协议一份，证实2002年10月7日，滕菲、陈为民双方签订，约定滕菲将其位于一处卖给陈为民，价款是75000元，协议签订之后滕菲就将该房屋交给陈为民使用。证据二、不动产登记中心出具的房屋登记情况一份，证实滕菲、陈为民双方签订楼房买卖协议的情况以及该房屋目前的登记状况。 滕菲提交的上述证据经陈为民质证认为：对证据一楼房买卖协议的真实性无异议。该协议是楼房买卖协议，与土地无关，双方是债权债务关系，并且已经履行。该协议是双方自愿达成，充分体现了双方的意思自治，其中协议第四条还规定以后该楼房发生的一切费用与滕菲无关。滕家村村委在该协议也盖章确认也证明集体土地的所有权人也认可了该楼房买卖协议，滕菲以陈为民无权使用该集体土地的理由是站不住脚的。对证据二真实性无异议，但其对本案的关联性及所证明的事实有异议。该证明只是滕菲的房产权属的存档，现在该房屋已经灭失，只能证明滕菲当时楼房归属的情况，不能支持现在的诉求。房产证没有过户，是村委的运作出了问题，责任不在陈为民。 陈为民提交证据如下：证据一、房屋拆迁补偿安置协议一份，证实村里与其签订补偿协议的事实。标准为安置楼面积180平房米，车位一个，储藏室一个，拆迁房屋补偿补助90000元；回迁补助费4000元，临时安置费81000元，按期拆迁奖励20000元。在拆迁补偿中其比滕家村村民少40000元。证据二、房屋买卖审批表一份，证明涉案房屋买卖得到买卖双方、村委和国家机关的认可，并且房管局已经出具了相应的房产证号，该房屋所有的过户程序已经履行完毕，不存在所谓的效力问题。证据三、【鲁政土字（2018）753号】土地建设用地文件一份，证实该房屋所述的土地已转为建设用地，时间为2018年6月1日，而滕菲的起诉为2019年1月10日，滕菲所谓的法律依据已不复存在。 陈为民提交的上述证据经滕菲质证认为：对陈为民提交的上述证据真实性均无异议，但不能证明陈为民的主张。 对当事人双方均无异议的证据，一审法院予以确认，对双方有异议的证据，一审法院认证如下：对于滕菲提交的证据二和陈为民提交的证据二、证据三，对方对其真实性均无异议，其内容分别能够证实诉争房屋买卖的过程、权属及房屋所在土地性质等内容，与本案事实具有关联性，获取过程亦未有不当，一审法院予以采信。 一审法院认定事实如下：滕菲在日照市东港区享有一处土地使用权，2000年5月10日的《集体土地使用证》【东集用（2000）字第125403号】上记载内容为：土地使用者为滕召娥，土地所有者为东港区，地号1254-035，使用权类型：批准拨用，地块四至：东邻王军起、西邻滕英、南邻巷、北邻巷，土地使用权面积为93.00平方米，日照市土地管理局东港分局盖章确认。滕菲在上述地块有自建楼房一处。房产证号：93××28，产权人为滕菲。 陈为民为日照市东港区西湖镇陈家庄村村民。2002年10月7日，滕菲、陈为民双方签订《楼房买卖协议》，约定滕菲将其位于角的楼房一处转让给陈为民，该楼房东靠王希均西靠许东，南北小巷，东西邻居共山墙。上述楼房转让款7.5万元，包括水电有线电视的使用权及固定设施。协议签订后楼房款和钥匙买卖双方付清，本协议生效，该楼的所有权、使用权归买方陈为民拥有。该楼的房产证和土地使用证在协议签订后移交给陈为民保存，村收取管理费1000元由陈为民负担，村负责出其有关证明。以后该楼发生的一切费用与滕菲无关。滕菲及其配偶辛本德在卖方处签字，陈为民在买方处签字，日照市东港区村民委员会在证方处盖印。 上述合同签订当日滕菲、陈为民双方房款两清。诉争房屋由陈为民居住至2017年4月滕家村改造拆迁前，现已灭失。庭审中陈为民自认其户籍至今仍在日照市东港区西湖镇陈家庄村。 2004年10月11日，滕菲到日照市房地产管理局就上述房屋申请办理房屋所有权初始登记（房权证日房字第××号），申请表载明：房屋所有权人为滕菲，房屋坐落于东港区，产别为私有房产，房屋总层数2，建筑面积113.92平方米，设计用途为住宅，自建，东毗连王均起，西毗连滕英。申请人滕菲在申请人处签字捺印，日照市东港区村民委员会盖章确认同意，日照市房地产管理局在审核记录意见处加盖换证专用章，审批机关意见处为空白。附记中，证件见表93190109内，准过证明见93190030。 同日，陈为民到日照市房地产管理局就上述房屋申请办理房屋所有权转移登记（房权证日房字第××号），申请表载明：房屋所有权人为陈为民，其余内容与滕菲所填房屋所有权初始登记申请表中的内容均相同。申请人陈为民在申请人处签字捺印，日照市东港区村民委员会盖章确认同意，日照市房地产管理局在审核记录意见处加盖换证专用章，审批机关意见处为空白。附记1、身份证复印件3份；2、买卖协议书1份；3、土地证复印件1份；4、村委证明1份，陈为民未取得涉案房屋的权属登记，现房屋仍登记在滕菲名下。 2017年4月8日，陈为民（乙方）与案外人秦楼街道滕家村村民委员会（甲方）签订《滕家村（城中村）改造房屋拆迁补偿安置协议》（流水顺序号：475；签订协议号：391），双方约定就拆除乙方位于滕家村房屋二层2间达成补偿安置方案如下：1、安置楼面积180平方米（两套合计），车位一个，储藏室一个。2、拆迁房屋补偿补助90000元。3、搬回迁补助费4000元。4、按期签订协议奖励20000元。5、临时安置费81000元。协议签订时预付150000元（支票），待房屋搬迁腾空（拆除）并验收合格后，余额全部付清。 2018年6月1日，山东省人民政府批准日照市东港区2018年第1批次建设用地呈报申请【日政土呈字〔2018〕4号】，同意征收日照市东港区24.3941公顷建设用地。 一审法院认为，本案为确认之诉，滕菲、陈为民争议的焦点在于2002年双方所签订的《楼房买卖协议》是否有效。对此，滕菲、陈为民双方在以下几方面存在分歧：1、滕菲主体是否适格；2、滕菲起诉目的是否影响协议效力；3、农村房屋是否可以买卖，跟土地使用权有无关系；4、滕菲、陈为民双方的房屋买卖行为是否因能否得到滕家村村委会和日照市房管局的认可而对效力产生影响；5、本案是否已过诉讼时效。 针对第一点分歧，滕菲、陈为民双方签订了《楼房买卖协议》并各自在“卖方”“买方”处签字，是诉争《楼房买卖协议》的当事双方，合同有效与否，直接影响滕菲、陈为民双方基于此协议而产生的权益，双方均可以就因此协议产生的分歧提起诉讼。协议中虽有案外人日照市东港区村民委员会盖章，但其章盖在“证方”处，仅是对滕菲、陈为民双方所签《楼房买卖协议》的一个见证，并不妨碍双方任一方就此协议产生的分歧而提起诉讼的权利，故陈为民关于滕菲主体不适格的抗辩一审法院不予采纳。滕菲是本案适格主体，一审法院予以确认。 针对第二点分歧，作为签订协议的双方，不论滕菲还是陈为民，针对双方签署的《楼房买卖协议》所产生的争议均可提起诉讼，本案中不论滕菲其内心是何种想法抑或有何打算，其所提出的诉讼请求为确认所签《楼房买卖协议》无效，并不被现行法律所禁止。 针对第三点分歧，陈为民主张其与滕菲签订的《楼房买卖协议》只是对诉争房屋的买卖，并不涉及集体土地使用权，且根据相关法律，农村房屋是可以买卖的。然从本案查明的事实看，陈为民虽在涉案房屋内居住了近十五年，但户籍一直在日照市东港区西湖镇陈家庄村，至今未能取得涉案房屋所在村的村集体组织成员资格；本案虽系房屋买卖，但农村房屋买卖还包含宅基地使用权的转移，根据现行法律规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定以及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。…”。本案中，涉案房屋所处地区非试点地区，滕菲将涉案宅基地上的房屋出售给本集体经济组织成员以外的陈为民，违反相关法律、法规的强制性规定，损害了社会公共利益，双方签订的涉案房屋买卖协议应认定无效。虽陈为民主张诉争房屋所在土地已于2018年6月1日经省政府批准予以征收，但即便如此，合同无效的效果为自始无效，即2018年所产生的事件并不能改变滕菲、陈为民于2002年时所签订的《楼房买卖协议》无效的事实。故陈为民此项抗辩一审法院不予采纳。 针对第四点分歧，村民委员会作为村民自治组织，房地产管理局作为行政机关，其双方都无权决定集体土地使用权问题，而且上述两单位并非诉争《楼房买卖协议》的当事人，协议中也并未有关于上述两单位具体行为影响协议效力的约定，两单位的法定职能中也并不含有确认合同有效的职责，故两单位的行为并不能对滕菲、陈为民双方签订的《楼房买卖协议》法律效力产生影响。陈为民此项抗辩意见一审法院不予采纳。 针对第五点分歧，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，而本案属确认之诉，即当事人要求法院或仲裁机构确认某种法律关系存在与否的权利，确认之诉不需要合同另一方的同意或者给付，通过权利人的单方主张后由法院或仲裁机构确认即可实现，属于间接形成权，并不适用诉讼时效相关规定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条之规定，一审法院判决：滕菲与陈为民于2002年10月7日签订的楼房买卖协议无效；案件受理费100元，由滕菲负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，基于“房地一体”原则，农村房屋的流转必然会导致宅基地随之流转,因此滕菲、陈为民签订的《楼房买卖协议》买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，是农民的一项重要财产，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《楼房买卖协议》签订至今陈为民均非日照市东港区村民，不具有该集体经济组织成员资格，不具备受让房屋所在宅基地的资格，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，一审法院认定案涉《楼房买卖协议》无效，具有事实和法律依据，本院予以维持。 虽然《楼房买卖协议》卖方处签有滕菲、辛本德，但是集体土地使用证记载的土地使用者为滕菲，涉案房屋所有权初始登记申请表载明的房屋所有权人也为滕菲，日照市不动产登记中心查询结果证明亦载明涉案房屋产权人为滕菲，因此，滕菲请求确认楼房买卖合同无效，一审法院予以处理并无不当。 综上所述，陈为民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈为民负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  刘丽艳 审判员  宋海红 二〇一九年十一月二十一日 法官助理汤阳 书记员辛娜