嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初4267号原告：雷佩剑，男，1987年8月10日出生，汉族，住江苏省灌南县。原告：颜霞，女，1985年11月27日出生，汉族，住江苏省灌南县。被告：嘉兴创都房地产有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区王店镇创都国际名城逸居苑****。统一社会信用代码：91330400667137259D。法定代表人：王师，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马超、余宗伟，上海润一律师事务所律师。原告雷佩剑、颜霞与被告嘉兴创都房地产有限公司（以下简称创都公司）商品房预售合同纠纷一案于2019年8月27日向本院起诉，本院于同日受理。依法由审判员王耘适用简易程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告雷佩剑、颜霞及被告委托诉讼代理人余宗伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷佩剑、颜霞向本院提出诉讼请求：1.被告创都公司支付原告逾期交房违约金暂计44783.1元（以149277元为基数，自2018年1月1日起按日万分之五暂计至2019年8月31日止，之后计算至实际交房之日止）；2.被告创都公司支付原告逾期办证违约金暂计17913.24元（以149277元为基数，自2019年1月1日起按日万分之五暂计至2019年8月31日止，之后计算至实际交付产证之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月24日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于嘉兴市秀洲区。合同签订后，原告已付清房款。后因被告未按合同约定的期限交付商品房及土地、房屋权属证书，遂诉讼。被告创都答辩称：原告主张违约金计算标准过高，请求予以调整；逾期交房违约金应计算至被告第一次于2019年6月24日通过EMS快递通知原告办理交房手续之日即2019年6月30日，逾期办证违约金应计算至初始权证交付之日止。原告雷佩剑、颜霞为证明其主张，向本院提交了《浙江省商品房买卖合同》一份、发票二份，证明其向被告购买商品房并付清房款等事实。经质证，被告创都公司均无异议。被告创都公司向本院提交快递面单、快递查询记录各二份，证明其已分别于2019年6月24日、7月4日通过EMS快递向购房合同中载明的原告地址发函，通知原告前来办理交房手续，但因“收件人不在收件地址，且无法联系收件人”而无法送达等事实。经质证，原告雷佩剑、颜霞称，从未收到过该二份快递。本院认证意见：原告提交的证据，被告均无异议，与本案相关联，本院予以认定。被告提交的证据，原告虽称其未收到，但证据均系原件，对真实性应予认定，对双方争议的逾期交房违约金计算至何时，在本院认为部分予以论述。本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年9月24日签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于嘉兴市秀洲区的房屋，建筑面积39.42平方米，总价款149277元；原告于签订合同当日向被告支付首付款75277元，剩余房款原告以银行贷款形式一次性支付给被告；被告应当在2017年12月31日前将符合各项条件的商品房交付原告使用，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，逾期超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；被告负责办理土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记，于2018年12月31日前取得上述土地、房屋权属证书并交付给原告，被告不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房款的百分之五每日承担违约责任，约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金；本合同当事人中的一方向对方提出的各种要求、催告等均以书面形式用挂号信或快递向合同载明的地址发出，买受人应确保合同地址的有效性，否则造成通知不到的后果由买受人自负等。后原告按约付清房款，被告未按约交房，土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记至今未办理完成，遂诉讼。另查，被告分别于2019年6月24日、7月4日通过EMS快递向原告在合同中载明的地址“江苏省灌南县花园乡孙庄村三组4-62号”邮寄交房通知书及相关资料，但因“收件人不在收件地址，且无法联系收件人”退回，上述房屋于2019年8月28日交付原告。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，具有法律约束力。被告未按约履行交付房屋及办理土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记并交付权属证书的义务，构成违约，应当承担按约支付违约金的责任。关于违约金标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，违约金是否过高应以违约所致损失为衡量标准。首先，房屋的基本功能是居住，逾期交房造成损失一般可以租金标准进行衡量；其次，逾期办理房屋初始登记的违约行为亦可造成原告损失，因为唯经初始登记，原告才可办理房屋相应权证，从而用以出售、抵押等，以取得交换价值。本案中，双方约定逾期交房、逾期交付权属证书的违约金各为已付房款每日万分之五，该约定较当地同类房屋租金水平以及逾期办证所致损失明显过高，被告请求适当减少于法有据，本院认为各以已付房款149277元为基数，按年利率8%计算较为合理。原告主张逾期交房违约金自2018年1月1日起算符合合同约定，可予以支持，但对于原告主张的应计算至被告实际交房之日即2019年8月28日，被告有异议，认为应计至被告第一次通过EMS邮件通知原告于2019年6月30日办理交房手续止，对此本院认为，被告提交的证据能证明被告曾分别于2019年6月24日、7月4日向被告合同中载明的地址邮寄交房通知书及相关资料的事实，虽然邮件被退回，但合同中约定买受人应确保合同地址的有效性，否则造成通知不到的后果由买受人自负，故被告已尽到通知交房义务，在被告通知后，原告未能及时收到通知致使交房延期的损失应由原告自负，故原告主张逾期交房违约金计算至实际交房之日，本院不予支持，又鉴于被告现有证据仅能证明其发函通知交房，无法确定被告主张的其通知的具体交房时间，故被告主张逾期交房违约金计算至2019年6月30日亦依据不足，本院综合考虑被告两次向原告邮寄交房通知书的时间及给予原告合理期间收房因素酌情确定逾期交房违约金计算至2019年7月10日，金额为18410.83元。原告主张逾期交付权属证书违约金自2019年1月1日起算符合合同约定，亦可予以支持，暂计至本案判决之日即2019年11月21日为10747.94元，之后计算至原告主张的被告实际办理完成土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告嘉兴创都房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告雷佩剑、颜霞逾期交房违约金18410.83元；二、被告嘉兴创都房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告雷佩剑、颜霞逾期交付权属证书违约金10747.94元（计至2019年11月21日，之后以149277元为基数，按年利率8%计算至被告实际交付原告土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记权属证书或登记证明之日止）；三、驳回原告雷佩剑、颜霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取684元，由被告嘉兴创都房地产有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。审判员  王耘二〇一九年十一月二十一日法官助理宋莹莹书记员李丹?1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。