四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0703民初7457号 原告:任敏，女，汉族，生于1978年11月27日，户籍住址：四川省成都市成华区。 原告:黄金苹，女，汉族，生于1955年11月12日，户籍住址：四川省绵阳市平武县。 以上二原告的共同委托诉讼代理人:林勇，四川久太律师事务所律师。 以上二原告的共同委托诉讼代理人:孙敏，四川久太律师事务所律师。 被告:绵阳富诚投资集团有限公司。住所地：绵阳市文庙街**。 法定代表人:张军，该公司董事长。 委托诉讼代理人:简坤才，四川誓贤律师事务所律师。 原告任敏、黄金苹与被告绵阳富诚投资集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人林勇、孙敏、被告的诉讼代理人简坤才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：一、判令被告以房款292869元为基数，从2015年12月25日起至被告为原告办理完毕“九鼎•蓝波湾”1幢1单元4楼3号的房屋权属转移登记之日止,按年利率4‰的标准向原告支付逾期办证的违约金。二、判令被告在三十日内办妥不动产权属证书给原告。三、本案诉讼费由被告承担。 原告提出如下事实与理由：2013年5月5日，任永祥（系任敏之父、黄金苹之夫）、黄金苹与被告签订《商品房买卖合同》，约定由任永祥、黄金苹购买被告开发的“九鼎•蓝波湾”1幢1单元4楼3号商品房一套，建筑面积85.83平方米，房屋总价款为292869元。合同约定如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，权属登记时间顺延6个月，否则出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金。合同签订后，买受人按约履行了合同义务，但被告未能按约履行协助办证义务。因案涉合同中关于逾期办证的违约金条款系格式条款，违约金的标准过低，且双方的违约责任不对等，故应依法予以调高。此外，根据中华人民共和国国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》之规定，从2016年9月30日起，绵阳市不再办理房屋所有权证及国有土地使用证，而是统一办理不动产权属证书。基于上述原因，特提起诉讼，希判如所请。 被告辩称：一、根据合同约定，逾期办证违约金的标准已明确为已付房款的万分之二，该违约金系一次性的，即使要计算违约金，也只能按合同约定的该标准一次性给付。原告关于违约金计算标准及计算方式的主张没有合同上的依据。二、相关行政机关出具的商品房买卖合同示范性文本中关于按日计算逾期办证违约金的条款不具有强制性，对具体的房屋出卖人和买受人不具有法律效力。三、案涉房产所在小区因存在尚未妥善处理的事情，因而短时间之内尚无法办证，原告在签订合同时应当具有预见性，故原告要求我公司在三十日内办妥不动产权证书的诉讼请求客观上无法实现，该项诉请应予驳回。 经审理查明：2013年5月5日，任永祥（系任敏之父、黄金苹之夫）、黄金苹与被告签订《商品房买卖合同》，约定：由任永祥、黄金苹购买被告开发的“九鼎•蓝波湾”1幢1楼4楼3号商品房一套，建筑面积85.83平方米，房屋总价292869元；被告应在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，权属转移登记时间顺延6个月并取得该商品房权属证明，否则出卖人向买受人按已付房款的万分之二支付违约金。合同签订后，任永祥、黄金苹按约履行了付款义务，但被告因故无法为买受人办理房屋权属证明。 后任永祥于2014年12月28日因病去世。经绵阳市国证公证处查明：案涉房产系任永祥、黄金苹的夫妻共同财产。任永祥的母亲何富碧于1998年去世，父亲任顺富于2016年1月31日去世。任永祥生前无遗嘱，无遗赠扶养协议，无婚内财产约定。因任顺富后于任永祥死亡，而黄金苹自愿放弃对被继承人任永祥的遗产的继承权，任顺富的次子任永林、长女任永利、次女任淑任顺富均表示自愿放弃对任顺富应继承任永祥的遗产份额的转继承权，故绵阳市国证公证处于2017年1月20日作出（2017）川绵国证证字第0628号《公证书》，证明：案涉房产当中属于任永祥遗产的部分全部由其女儿任敏一人继承。 另查明：中华人民共和国住房和城乡建设部和中华人民共和国国家工商行政管理总局联合制定的《商品房买卖合同示范文本》中，逾期办证的违约金均为以已付全部房款为基数按日计算，但具体标准由当事人自行约定。四川省住房和城乡建设厅和四川省工商行政管理局制定的《商品房买卖合同示范文本》中，出卖人应承担的违约金亦系按日计算，具体标准由当事人自行约定。 又查明：根据中华人民共和国国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》之规定，从2016年9月30日起，绵阳市不再办理房屋所有权证和国有土地使用证，而是统一办理不动产权属证书。 此前案涉小区的买受人诉本案被告商品房销售合同纠纷系列案件，本院经审理后作出一审判决。买受人不服上诉至绵阳市中级人民法院，该院经审理后作出终审判决，对一审判决进行了改判，明确了新的违约金计算标准及计算方式。 上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、补充协议、收款收据、绵阳市中级人民法院（2018）川07民终2122号民事判决书等证据经庭审质证后在卷佐证。 本院认为：案涉房产系任永祥、黄金苹的夫妻共同财产，因任永祥去世，鉴于其他继承人均放弃继承，公证机关证明任敏为案涉房产当中属于遗产部分的唯一继承人，故案涉商品房销售合同的相关合同权利及义务均应依法由买受人之一黄金苹、唯一继承人任敏共同承继。被告未在合同约定的交房后24个月内办妥房屋权属证书，系违约行为，应依法承担违约责任。 案涉合同关于逾期办证由出卖人一次性给付已付房款万分之二违约金的约定标准过低，应依法予以调整。绵阳市中级人民法院的生效判决已经对违约金的标准及计算方式进行了确定，该批判决对立案时间在后的类似案件具有拘束力。而原告主张的违约金的标准及计算方式与该院的生效判决完全一致，故本院予以支持。 是否能够办理房屋权属证明应由行政机关依法判断并作出决定，不能因为诉讼的存在而转由审判机关行使。同时，在相关违法建设问题未得到妥善处理之前，案涉房屋的不动产权属证书何时能够办妥不可预见，不可预见的行为也不具有强制执行的基础，换言之，在办理房屋初始登记的条件尚未成就的情况下，办证的目的不会因为判决的生效及人民法院的强制执行而得以实现。因此，原告要求被告30日之内办妥不动产权证书的请求不予支持。但是，在相关条件成就的情况下，被告应协助原告办理房屋过户手续。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项之规定，判决如下： 一、被告绵阳富诚投资集团有限公司于本判决生效后三十日内向原告任敏、黄金苹支付逾期办证的违约金，违约金的计算方法为：以292869元为基数，自2016年1月1日起按年利率4‰计算至被告绵阳富诚投资集团有限公司为原告任敏、黄金苹办理完毕“九鼎•蓝波湾”1幢1单元4楼3号房屋权属转移登记之日止； 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、被告绵阳富诚投资集团有限公司应于本判决生效且具备房屋权属转移登记办理条件后九十日内，协助原告任敏、黄金苹办理“九鼎•蓝波湾”1幢1单元4楼3号房屋的权属转移登记，将该房屋的权属登记至原告任敏、黄金苹名下； 三、驳回原告任敏、黄金苹的其它诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取计25元，由被告绵阳富诚投资集团有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 文 波 二〇一九年十一月十五日 书记员 黄雯慧