苏州市吴江区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0509执异252号异议人（案外人）：周建东，男，1975年6月23日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：刘海波，江苏李杏珍律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾昕怡，江苏李杏珍律师事务所律师。申请执行人：苏州市风范资产管理有限公司，住所地常熟市尚湖镇工业集中区**人民南路****。法定代表人：朱群芬，董事长。被执行人：吴江市泰华房产开发有限公司，住所地苏州市吴江区横扇镇南举路**。法定代表人：钱凤明，执行董事。本院在执行苏州市风范资产管理有限公司与与苏州瑞景房地产开发有限公司、吴江市泰华房产开发有限公司、陆坤连、钱建华、陈春华、陈春卫借款合同纠纷一案中，利害关系人周建东向本院提出书面异议，本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月21日举行了公开听证程序。异议人周建东及其委托诉讼代理人刘海波、顾昕怡到庭参加听证；申请执行人苏州市风范资产管理有限公司、被执行人吴江市泰华房产开发有限公司经依法通知，无正当理由未参加听证。现已审查终结。经审理查明：2017年1月18日，本院对原告中国农业银行股份有限公司吴江分行与被告苏州瑞景房地产开发有限公司、吴江市泰华房产开发有限公司、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华金融借款合同纠纷一案作出(2016)苏0509民初6112号民事判决：一、被告苏州瑞景房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司吴江分行借款本金3900万元，并偿付相应罚息（自2016年12月21日起至实际给付之日止的罚息按年利率8.19375%计算）。二、被告苏州瑞景房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司吴江分行律师费损失196791元。三、被告钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华对被告苏州瑞景房地产开发有限公司履行上述第一项、第二项债务在13000万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人苏州瑞景房地产开发有限公司追偿。四、若被告苏州瑞景房地产开发有限公司未按期履行上述债务，则原告中国农业银行股份有限公司吴江分行有权就本案所全部涉债权（包括诉讼费）以被告苏州瑞景房地产开发有限公司抵押的位于苏州市××经济技术开发区思贤路北侧的国有土地使用权［证号：吴国用（2013）第4××9号］折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在相应登记债权额范围优先受偿。五、若被告苏州瑞景房地产开发有限公司未按期履行上述债务，则原告中国农业银行股份有限公司吴江分行有权就本案所全部涉债权（包括诉讼费）以被告吴江市泰华房产开发有限公司抵押的位于苏州市××区横××商业街东侧名都豪庭的房地产[详见抵押物清单一、二、三］折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在相应登记债权额范围优先受偿。根据中国农业银行股份有限公司吴江分行的申请，本院于2017年8月22日立案执行，案号为（2017）苏0509执7124号。在本案的执行中，本院查封了吴江市泰华房产开发有限公司抵押给申请执行人位于苏州市××区横××商业街东侧名都豪庭的房地产49套，后因处置期较长，申请执行人同意本案程序终结，故本次执行程序作终本处理。后，中国农业银行股份有限公司吴江分行将本案债权转让给中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司，其又将债权转让给南京泽诚源股权投资管理有限公司。经南京泽诚源股权投资管理有限公司申请，本案于2019年8月1日立案恢复执行，案号为(2019)苏0509执恢992号。在执行过程中，本院依法出具(2019)苏0509执恢992号执行裁定：拍卖、变卖被执行人吴江市泰华房产开发有限公司抵押的位于苏州市××区横××商业街东侧名都豪庭的房地产[详见抵押物清单一、二、三］。其中包括异议人提出书面异议的执行标的，位于苏州市××区横××商业街东侧名都旺角(名都豪庭)3幢××-××、××-××，××幢××-××、101-12，3幢101-13、101-14、，3幢201-1、201-2，3幢201-11、201-12，3幢201-13、201-14，3幢301-1、301-2、301-3，3幢301-4、301-5、301-6，3幢301-7、301-8、301-9，3幢301-10、301-11、301-12，3幢301-13、301-14，3幢401-1、401-2、401-3，3幢401-4、401-5、401-6，3幢401-7、401-8、401-9，3幢401-10、401-11、401-12，3幢401-13、401-14室房地产。异议人周建东提出异议称：异议人从原承租人沈椿尧等人受让后即2013年5月2日至2014年5月1日就承租涉案房屋。在到期前，于2014年2月17日与被执行人签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为一年，自2014年5月2日至2015年5月1日。后来期间陆续签订续租合同。第一份租赁合同在2016年12月31日续签为五年，从2017年2月8日至2022年2月7日，每年租金为48万元。第二份租赁合同在2017年10月28日续签为五年，从2017年12月28日至2022年12月28日，每年租金为21万元。租金采用先付后用方式，异议人已经根据合同约定按时支付了全部租金和押金并对涉租房屋占有使用，以上事实有异议人提供的收据及转账凭证为凭。故从在2013年异议人就一直租赁上述房屋即一直在占有、使用中。根据《合同法》和《物权法》规定，租赁权是基于租赁合同产生，但其目的在于用益，最终形式表现为承租人对租赁物的占有、使用和支配，我国法律还确立了“买卖不破租赁”“承租人优先购买”等规则，这都是对租赁权物权化的肯定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。请求：1、裁定停止执行，确认异议人的租赁权，并暂停拍卖异议人租赁的房屋；2、异议人租赁期间安装的两部电梯及装修归异议人所有。另查明：2014年3月5日，沈椿尧等人向周建东出具“交接单”1份，载明其将名都豪庭广场3幢101-1、101-2商铺至2014年5月1日的使用权及部分设备转让给周建东，共计费用47000元，已交接无误，款项已付清。2014年2月17日，甲方朱兰兰与乙方周建东签订房屋租赁合同1份，约定：甲方将名都豪庭3幢101-1、101-2号房地产出租给乙方使用，建筑面积170.95㎡，租期期限1年，自2014年5月2日至2015年5月1日，租金138000元，押金6000元。当日，吴江市泰华房产开发有限公司即向周建东出具收款收据1张，载明其已交纳了上述租金和押金共计144000元。2016年8月13日，甲方朱兰兰与乙方周建东签订房屋租赁合同1份，约定：甲方将名都豪庭3幢101-11、101-12、201-11、201-12、201-13、201-14号房地产出租给乙方使用，建筑面积421.69㎡，租期期限1年，自2016年8月1日至2017年7月31日，租金85000元。当日，周建东即通过银行转账将85000元交付至朱兰兰账户。2016年12月31日，甲方吴江市泰华房产开发有限公司与乙方周建东签订房屋租赁合同1份，约定：甲方将3幢101-1、101-2，201-1、201-2，301-1、301-2、301-3、301-4、301-5、301-6、301-7、301-8、301-9、301-10，401-1、401-2、401-3、401-4、401-5、401-6、401-7、401-8、401-9、401-10室房地产出租给乙方使用，租赁期限共五年，自2017年2月8日起至2022年2月7日止，租金五年合计租金240万元、押金50万元，于合同签订之日预付租金190万元，余款100万元，于2017年3月1日前付清。当日，吴江市泰华房产开发有限公司向周建东出具收款收据1份，载明已收到其交纳的房租140万元，押金50万元。2017年10月28日，甲方吴江市泰华房产开发有限公司与乙方周建东又签订房屋租赁合同1份，约定：甲方将3幢101-11、101-12、101-13、101-14,201-11、201-12、201-13、201-14,301-11、301-12、301-13、301-14,401-11、401-12、401-13、401-14出租给乙方使用，建筑面积1082.4㎡，租期共计5年，自2017年12月28日至2022年12月28日止，租金共计105万元，押金5万元。于合同签订之日付60万元，余款50万元于2018年春节后一个月内付清。当日，吴江市泰华房产开发有限公司向周建东出具收款收据1张，载明收到房屋租金55万元，押金5万元。又查明：2017年2月20日、2018年4月28日，周建东分别签订两台电梯（迅立达电梯、伯爵电梯）的买卖合同，由其购买并组织安装了两台电梯，价款分别为96000元、103000元。上述两台电梯均取得吴江市场监管部门的行政许可。再查明：本案执行过程中，南京泽诚源股权投资管理有限公司将本案债权转让给了苏州市风范资产管理有限公司。本院认为：一方面，周建东依据其与吴江市泰华房产开发有限公司签订的租赁期自2014年5月2日至2022年12月28日止租赁协议提出执行异议，该租赁期间系在2013年12月27日中国农业银行股份有限公司吴江分行与吴江市泰华房产开发有限公司就涉案不动产办理的抵押登记之后，不能阻却本案执行。而周建东主张自2013年年底（即抵押权设立之前）开始至今一直租赁涉案不动产，其仅提交了一张案外人签字的“交接单”，未能提供租赁合同、租金支付凭证等足够的证据予以证实，理应承担举证不能的不利后果。本案异议人与被执行人设立的租赁权是在涉案房地产设立抵押权之后发生，系“先抵押后租赁”，故不得对抗申请执行人（也即抵押权人）。据此，异议人要求停止执行的，本院依法不予支持。另一方面，周建东主张电梯所有权的本质，系以其为由排除执行。但因电梯系附属物添附于所在不动产之上，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。故此，上述两台电梯的所有权应当归不动产产权人吴江市泰华房产开发有限公司所有，所有权人则应当对周建东进行折价补偿。周建东以附属物的所有权为由主张排除执行的，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人周建东的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐 倩人民陪审员  钱国良人民陪审员  严雪英二〇一九年十一月二十二日书 记 员  张肖肖