山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2019）晋0602民初2068号原告：朔州市机关生活服务公司，住所地，山西省朔州市开发北路。临时负责人：霍秉琴，职务，科员。委托诉讼代理人：苏建华，山西业盛律师事务所律师。被告：朔州市百灵艺术学校，住所地，山西省朔州市七里河南。负责人：李焕英，职务，校长。被告：李焕英，女，1976年6月16日出生，汉族，住山西省朔州市。被告：臧首强，男，1968年8月22日出生，汉族，住山西省朔州市。被告李焕英和臧首强的共同委托诉讼代理人：李建明（特别授权），山西阳和律师事务所律师。被告李焕英和臧首强的共同委托诉讼代理人：安凤龙（特别授权），山西阳和律师事务所律师。第三人：朔州市金太阳幼儿园，住所地，山西省朔州市市政府家属院内。法定代表人：闫志苹，职务，园长。第三人：张宇，女，1979年10月24日出生，汉族，住山西省朔州市。第三人：张丽梅，女，1963年4月5日出生，汉族，住山西省朔州市。第三人：苏晓丽，女，1981年2月5日出生，汉族，住山西省朔州市。委托诉讼代理人：苏晓瑜（系苏晓丽姐姐），女，1979年11月10日出生，汉族，住山西省朔州市。原告朔州市生活服务公司与被告朔州市百灵艺术学校、被告李焕英、被告臧首强、第三人朔州市金太阳幼儿园、张宇、张丽梅、苏晓丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苏建华、被告朔州市百灵艺术学校法定代表人李焕英、被告藏首强及被告李焕英和被告藏首强的共同委托诉讼代理人李建明、安凤龙，第三人朔州市金太阳幼儿园法定代表人闫志苹、第三人张宇、第三人苏晓丽及其委托诉讼代理人苏晓玲到庭参加了诉讼，被告张丽梅经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告朔州市生活服务公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告一之间的租赁合同；2.请求判令被告一支付拖欠原告的租金87.5万元，被告二、被告三对此承担连带责任；3.请求判令被告以及第三人腾退占用原告的房产；4.诉讼费由被告一、被告二、被告三承担。事实和理由：2010年，原告朔州市机关生活服务公司与被告朔州市百灵艺术学校签订《租房协议书》，协议约定：甲方（原告）将坐落在朔州市政府家属院东侧院朔州市机关（生活服务公司）正楼一至二层的全部房屋、侧楼楼梯以北上下两层所有房屋及楼梯以南一层的所有房屋、二层的15间房屋及整个大院租赁给乙方（被告）。租赁期限为20年，从2011年元月1日开始，承租第一年租金为八万元，第二年租金为九万元，第三年为十万元，从第四年起以后每年租金为十一万元。租金支付方式：租金每年分两次支付，半年付一次，提前付。签订合同之日付人民币四万元整为前半年租金。但是合同签订至今，被告朔州市百灵艺术学校及其负责人李焕英并没有向原告支付过任何租金。之后，李焕英的配偶藏首强又将上述房屋转租给武乃斌，武乃斌又转租给他人。现在原告的房产被朔州市金太阳幼儿园、张宇、张丽梅、苏晓丽等人占用。在此期间，原告多次要求被告继续履行租赁合同，要求第三人腾退房屋，但对方拒不继续履行，对原告的要求置之不理。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同合法有效，被告承租原告房屋理应依约及时支付租金给原告。但是，被告无理拒不支付租金至今。由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。被告朔州市百灵艺术学校辩称，朔州市百灵艺术学校已经不存在，原告的诉讼请求要求百灵艺术学校承担责任，人民法院不应当支持。被告李焕英辩称，1.本案受理是2019年8月20日，2016年8月20日前原告起诉的租金超过诉讼时效；2.原告的主体不适格，原告的营业执照已经被吊销，本案所租赁的场所已经归朔州市机关事务管理局，本案的企业是全民所有制企业；3.本案的合同是无效的，原告主体不适格，朔州市机关管理局2010年9月28日通知李焕英协议无效；4.根据无效返还原则，如果原告要求返还租金，原告应当返还李焕英的装修费用98万元；5.原告约定，只交付44间房屋，还有部分房屋未能交付，在租赁期间内，原告的职工经常无理取闹，造成我方一直无法经营，在没有办法的情况下，李焕英委托被告三将其中部分房屋转租，原告职工的无理取闹造成我方损失，原告应当予以赔偿，但是，原告主体有问题，为此我方未提反诉。被告藏首强辩称，2012年百灵艺术学校注销后，我受李焕英委托，把房子租出去。第三人朔州市金太阳幼儿园辩称，1.答辩人与武乃斌签订的《租房协议》真实有效，且答辩人依照约定全部支付了房屋租金，被答辩人要求答辩人腾房并无法律依据。2.答辩人租赁房屋用于开办金太阳幼儿园，在对原告和被告租赁合同纠纷完全不知情的前提下，前期支出建设资金120万元，且一直未能全部收回成本，双方的纠纷导致舆论压力已经对答辩人的维持正常经营造成严重影响，再要求答辩人腾退房屋扰乱第三人的正常商业活动，有悖于民法的公平原则。3.答辩人开办的金太阳幼儿园是经朔州市朔城区教育局、民政局、卫生局等监管单位审核审批的一所合规合法合理的民办幼儿园，且在2018年被朔城区教育局评为一级二类民办普惠性幼儿园，为当地学前教育做出了较大贡献。4.幼儿园获得省级表彰，考虑到办学规模和质量，片面支持原告的诉求会导致不良的社会效果，影响大量的幼儿学前教育。5.作为金太阳幼儿园法人代表也是金太阳幼儿园投资人，投身教育和武乃斌签订了长期的协议后把全部家当并举债用于投资幼儿园，做了长线投资，并且租金提前交付，耗费了将近八个月的装修时间，投入大量的人力物力精力，由于武乃斌与被答辩人的合同纠纷给答辩人造成不可估量的损失，答辩人请求追回房租65万元，赔偿装修费用。6.答辩人本着诚实信用互利互惠的原则，愿意与被答辩人朔州市生活服务公司在公平公正租金合理的情况下签订真实有效的房屋租赁合同，继续租赁房屋。第三人张宇辩称，我是在2012年的时候租赁的房子。当时答辩人租赁房屋是向张丽梅、苏晓丽承租。依照合同每年为其支付租金，当时出租房屋的二人是原告单位遗孀，说单位同意将房子给他们，而且租的时候，房子是培训班状态。原告要求腾退房屋不合理，我已经投入50多万元的装修费，其次，我是为本小区的学龄前幼儿园服务，腾退房屋，对孩子和家长没法交代；如果要求我方腾房，我方要求原告补偿我方损失，原告如果有出租权，我方愿意继续承租该房屋，租赁房屋我是和张丽梅、苏晓丽租赁房屋的，当时不清楚实际情况，且单位没有实际通知我方。第三人苏晓丽辩称，1.我是原告单位职工张志强的遗孀，因张志强于2002年6月29日在下班途中不幸发生车祸，但是我才21岁，年少无知，单位领导未按工伤处理事故。婆家也把我赶出来，领导让我和女儿居住在单位二楼四间宿舍里。答应给我安排工作，每月给我母女生活费100元，但后来单位一直未有领导，也未给我们生活费。2.原告2004年有经济适用房三套，按道理应该支持困难群众，但也没有给我安排一套。3.原告现负责人霍秉琴上面有关系，把丈夫赵君乐的档案弄到机关生活服务公司，而且现在开支。我真不懂这个社会权大于一切，把黑的说成白的。4.原告2010年8月把房子出租给朔州市百灵艺术学校，租金第一年八万，第二年九万，第三年十万，以后年租金11万。期间原告没有与我沟通，把我的四间房子出租给百灵艺校，2012年9月我问百灵艺校负责人李焕英要房租，她当时趾高气扬的说房子不是那么的，没房钱，要问去法院起诉，并且还咬住了说事务局领导说了，生活服务公司营业执照因长期未办理年检，已被市工商局依法吊销营业执照，同时公章作废，说着把合同和事务局通知单给我扔桌上了，期间我报警也没有处理，我又多次找过事务局局长辛文，要求他给我们的合同加盖公章，等了一星期后，办公室主任说房子是你们自己出租的和他们无关，公章是领导让盖的，领导这几天在外地开会出差了，一直未回来。九月份在没有办法的情况下，我只好把四间房搬到南面。5.我是守法公民，同时应得到合法权益，这个纠纷的起因和过程比较复杂。在这长达17年三个月的时间里。我给冯市长、蔚秘书长、田市长都写过困难请求书，未果。我外出打工解决不了实际问题，2010年九月份我在机关生活服务公司院内盖了三间临时房，开小卖部，一间出租。这样才勉强维持生计。6.请求法院按照事情发生的前因后果，核实具体状况，依法审理，公正裁决维护贫困者的合法权益。综上，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定。请求法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1.被告及第三人认为原告的主体资格不符，本院经审查认为，原告的工商营业执照因不按规定年检于2005年8月17日起被告朔州市市场监督管理局吊销至今，但没有注销，故对被告方抗辩原告的主体资格不适格，本院不予采纳。2.被告抗辩原告的诉讼时效已过，本院认为，原告单位一直有人向被告主张给付房租或返还房屋，而且目前还在租赁期限内，故不存在诉讼时效失效。3.被告抗辩朔州市百灵艺术学校已注销，根据原告提供的朔州市民政局出具的情况说明，朔州市百灵艺术学校于2008年8月20日取得市教育局办学许可证，证书有效期一年，并于2008年10月21日在市民政局进行民办非企业法人登记，法定代表人:李焕英。证书到期后，一直未换证也未按要求进行年检，被撤销法人登记。根据当事人陈述和经过审查认定的证据，本院认定事实如下：原告是自收自支、自负盈亏实行企业化管理的事业单位，成立于1994年5月18日。1993年11月26日，朔州市人民政府常务会议经过讨论决定，将生活服务中心车队建造的、坐落在市政府家属院东侧院内的综合服务楼划归原告使用，原告有权出租。2010年，原告朔州市机关生活服务公司作为甲方与被告朔州市百灵艺术学校作为乙方双方签订《租房协议书》，协议约定：甲方（原告）将坐落在朔州市政府家属院东侧院朔州市机关（生活服务公司）正楼一至二层的全部房屋、侧楼楼梯以北上下两层所有房屋及楼梯以南一层的所有房屋、二层的15间房屋及整个大院租赁给乙方（被告）。租赁期限为20年，从2011年元月1日开始，承租第一年租金为八万元，第二年租金为九万元，第三年为十万元，从第四年起以后每年租金为十一万元。租金支付方式：租金每年分两次支付，半年付一次，提前付。签订合同之日付人民币四万元整为前半年租金。2010年8月10日到9月底为房屋装修时间、10月-12月三个月甲方不收乙方房租，正式计费从2011年元月1日开始。房屋装修期间及房屋装修结构甲方不得干涉；在承租期间，如乙方经营不善，乙方可以另找人接替经营、或转租改换项目，甲方不得干涉，乙方不视为违约。合同签订后，被告朔州市百灵艺术学校负责人李焕英将幼儿园装修，经营二年后于2012年12月李焕英的丈夫藏首强作为甲方又将上述房屋共43间转租给乙方武乃斌，双方签订协议，协议约定甲方租赁此方时，甲方投资80万元进行房屋装修，（乙方接管后将80万元租赁费作为甲方的装修费分批支付给甲方）。于2012年12月16日先支付5万元房屋装修费，于2015年12月16日支付40万元房屋装修费，于2020年12月16日支付35万元房屋装修费，如乙方在规定时间内没有支付甲方房屋装修费，甲方有权收回房屋，不视为违约。使用时间为18年，从2012年11月15日起，至2030年11月15日止。乙方自愿接管甲方学校继续经营，甲方将办学财产转让给乙方，财产折旧费共计人民币十六万元整,于2012年12月16日支付。乙方于2012年12月16日一次性付给甲方的贰拾壹万元整，作为2012年11月16日到2016年5月16日的房租。甲方在承租期18年内，主管单位如不收取甲方租金乙方可继续租赁，如主管单位收取甲方租金，乙方可按每年12万元继续承租（包含原来的房租5万元），租赁费不得拖欠，否则甲方有权收回乙方所占房屋，甲方不视为违约。（如主管单位没有向甲方收取租金，甲方不得以任何理由向乙方收取每年12万元租金）。2014年1月，武乃斌又将其承租的案涉房屋全部转租给第三人谷永平，双方签订租房协议，租期从2014年1月20日起到2023年4月20日止。并约定了租金支付方式。谷永平和其妻子闫志苹经营朔州市金太阳幼儿园至今。第三人苏晓丽丈夫生前是原告单位职工，于2002年死亡，苏晓丽找单位解决丈夫工伤事宜未果，称单位领导让其占用四件案涉房屋。2012年9月，第三人张宇从第三人苏晓丽、张丽梅手中租赁部分案涉房屋，经营天骄幼儿园至今。现原告以被告朔州市百灵艺术学校严重违约，原告的合同目的无法实现，故提起诉讼。本院认为，原告与被告朔州市百灵艺术学校签订的租房协议书是双方当事人的真实意思表示，不违背法律行政法规的禁止性规定，合同合法有效。有效成立的合同受法律保护，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务，原告交付被告合同约定的其中43间房屋，被告应按约支付原告房租。被告抗辩原告的主体资格不适格，本院认为，原告单位因为未年检造成工商营业执照被吊销，只是被取消了经营权，企业的主体资格还存在，故被告抗辩原告的主体资格不适格，无法律依据。被告在其租赁期间内从没有支付过房屋租金，造成违约。现原告要求与被告朔州市百灵艺术学校解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。虽然被告抗辩其并未接收到协议约定的全部房屋，但其在租赁期间，并没有向原告方实际主张剩余房屋的交付。原告要求被告给付截止2019年7月18日的房屋租金87.5万元，本院认为，被告朔州市百灵艺术学校现已被撤销法人资格，无法承担法律责任。被告李焕英和丈夫藏首强作为转租涉案房屋的受益人，应当给付原告房屋租金。因转租给武乃斌，是被告李焕英授权丈夫藏首强与武乃斌签订的转租协议，而且转租约定如果原告收取租金，武乃斌应向被告藏首强交付每年12万元的租金，据此，被告藏首强应收租金是84万元，加之2011年至2012年由被告自己经营，故李焕英和藏首强应向原告支付截止2019年7月18日的房屋租金87.5万元。对于次承租人第三人朔州市金太阳幼儿园，虽然没有过错，但次承租人的租赁合同是以承租人有承租权为基础，基于原租赁合同解除，在承租人的租赁权消灭后，次承租人不能向承租人主张继续履行合同义务，而只能请求违约责任和赔偿损失。故作为实际占有人的第三人朔州市金太阳幼儿园应向原告返还所占用的标的物。对于第三人苏晓丽、张丽梅和原告不是租赁关系，至于何种原因占用案涉房屋，不应在该案中一并审理。故驳回原告对第三人苏晓丽、张丽梅的诉讼请求。对于第三人张宇，其是从第三人苏晓丽和张丽梅手中租赁的涉案房屋，与原告不是租赁关系，故驳回原告对第三人张宇的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告朔州市机关生活服务公司与被告朔州市百灵艺术学校于2010年8月10日签订的《租房协议书》于本判决生效之日解除；二、被告李焕英、被告藏首强于本判决生效后十五日内支付原告朔州市生活服务机关从2011年1月1日至2019年7月18日期间拖欠原告朔州市生活服务机关的租金共计87.5万元；三、被告李焕英、被告藏首强于本判决生效后十五日内将位于朔州市市政府家属院东侧院其所出租的房屋腾退并返还给原告朔州市生活服务机关，第三人朔州市金太阳幼儿园应对被告李焕英、被告藏首强履行上述义务予以协助；四、驳回原告朔州市生活服务机关对第三人苏晓丽、张丽梅、张宇的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12550元（原告缓交），由被告李焕英、被告藏首强连带承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朔州市中级人民法院。审 判 长 赵朔平人民陪审员 王润兰人民陪审员 张冬梅 二〇一九年十一月十五日书 记 员 张森枝