苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4602号原告：苏州市越旺集团有限公司，住所地苏州市吴中区越溪街道吴山街**。法定代表人：金冬明，董事长。委托诉讼代理人：沈芳，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀梅，江苏坤象律师事务所实习律师。被告：苏州超体生物科技有限公司，住所地苏州工业园区林泉街**东南大学国家大学科技园（苏州）**楼（南工院）**。法定代表人：代绍军。原告苏州市越旺集团有限公司与被告苏州超体生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理,后裁定转为普通程序公开开庭进行审理。原告苏州市越旺集团有限公司的委托诉讼代理人沈芳、李秀梅到庭参加诉讼，被告苏州超体生物科技有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州市越旺集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告双方于2018年4月16日签订的《房屋租赁合同》自2019年5月1日起解除；2、判令被告腾退并返还坐落于苏州市吴中区越溪吴中大道1463号(智育路国家级高成长中小企业创业园A3幢第10层)的房屋；3、判令被告支付租金70672.5元及逾期付款违约金(以70672.5元为基数自2019年4月1日起按照每日千分之一的标准计算至实际给付之日止，暂算至起诉之日为2077元)；4、判令被告支付物业费142915.5元及逾期付款违约金(以142915.5元为基数2019年4月1日起按照每日千分之一的标准计算至实际给付之日止，暂算至起诉之日为4202元)；5、判令被告支付停车位租赁费3120元（2018年4月1日至2019年4月30日）；6、判令被告支付房屋占有使用费(按照每月70672.5元的租金标准自2019年5月1日起计算至实际返还房屋之日为止)；7、判令被告支付占用期间的物业使用费(按照每月10993.5元的物业费标准自2019年5月1日起计算至实际返还房屋之日为止)；8、判令被告赔偿损失706725元。事实和理由：2018年4月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于苏州市吴中区越溪吴中大道1463号(智育路国家级高成长中小企业创业园A3幢第10层)的房屋租赁给被告使用，房屋租赁面积为1570.5平方米，租赁期限为3年，从2018年4月1日起至2021年3月31日止，其中从2018年4月1日起至2019年3月31日止为免租期。租金标准为45元/平方米/月，物业费为7元/平方米/月。但是，被告未按合同约定支付相关租金及物业费，已构成违约，根据《房屋租赁合同》第11.1条款的约定，原告有权单方面解除合同。现被告应当支付2019年4月1日至2019年4月30日期间的租金和2018年4月1日至2019年4月30日期间的物业费及相应的逾期付款违约金，同时应一并支付合同解除后房屋的占有使用费及物业使用费。另外，因被告严重违约行为导致案涉租赁合同不能正常履行，原告存在免租期内的租金损失及房屋空置期间的损失，被告应当予以赔偿。被告苏州超体生物科技有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年4月16日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于苏州市吴中区越溪吴中大道1463号（智育路国家级高成长中小企业创业园A3幢第10层）出租给被告使用，租赁面积为1570.5平方米（含公摊面积），该租赁面积是本合同项下计付房租费及物业管理费的计算依据。租赁期限为3年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止，2018年4月1日至2019年3月31日为免租期，但物业管理费和车位租赁费按合同约定标准和要求，由被告支付。租赁保证金为50000元，本次保证金作为被告履行租赁合同的保证，如被告未能及时支付房屋租赁费、物业管理费、水、电、气、通讯、网络等其他费用及被告违约造成的违约金、赔偿金、逾期利息等各种应付款项。原告可从保证金中扣除该等金额，以保障被告应承担费用的按期足额缴纳。同时保证金被扣除后，被告必须在15天内补足其金额。双方同意该保证金的交纳不影响原告行使任何合同约定或者法定的其他权利。租赁费指房屋租金与设备、场地使用费。房屋租赁为45元/平方米/月，每两年递增8%，原告向被告提供租赁发票（1/3为房屋租金，2/3为场地使用费）。2019年4月1日至2019年9月30日的租金45元/平方米/月，租赁费424035元，付款日期2019年4月1日前；2019年10月1日至2020年3月31日的租金45元/平方米/月，租赁费424035元，付款日期2019年10月1日前；2020年4月1日至2020年9月30日的租金48.6元/平方米/月，租赁费457957.8元，付款日期2020年4月1日前；2020年10月1日至2021年3月31日的租金48.6元/平方米/月，租赁费457957.8元，付款日期2020年10月1日前。物业管理费为每月每平方米7元，2018年4月1日至2018年9月30日物业费65961元，付款日期2018年4月1日前；2018年10月1日至2019年3月31日物业费65961元，付款日期2018年10月1日前；2019年4月1日至2019年9月30日物业费65961元，付款日期2019年4月1日前；2019年10月1日至2020年3月31日物业费65961元，付款日期2019年10月1日前；2020年4月1日至2020年9月30日物业费65961元，付款日期2020年4月1日前；2020年10月1日至2021年3月31日物业费65961元，付款日期2020年10月1日前。租赁期内，原告为被告提供2个地上停车位，收费标准120元/月/个，费用与物业费缴费期限同时缴纳，每期费用为1440元。被告逾期支付租金，应向原告支付逾期违约金，违约金计算方式为拖欠天数乘以欠缴租赁总额的1‰,逾期支付物业管理费，应向原告支付逾期违约金，违约金计算方式为拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的1‰。在租赁期限内，若遇被告欠交租赁或物业管理费或其他费用超过一个月，原告有权单方面解除合同，被告除仍按合同11条第2款规定履行后期义务外，还应赔偿因其违约行为给原告造成之损失。在原告以传真或信函等书面方式通知被告之日起，本合同自动终止。原告有权自被告欠缴租赁、物业管理费或其他费用之日起留置被告租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，依法申请拍卖留置的财产用于抵偿被告应支付的因租赁行为所产生的全部费用。11条第2款约定，未经原告书面同意，被告不得提前终止合同。如确需提前解约，须提前三个月书面通知原告，经原告同意且履行完毕以下手续方可提前解约：a、按照租赁时原状交回租赁物；b、交清承租期的租赁及其它因本合同所产生的费用；c、于本合同提前终止一日或之前向原告支付相等于月租赁费三倍的款项作为违约金向原告作为补偿；d、原告实际损失超出约定违约金的部分，被告仍应据实赔偿。原告在被告履行完毕上述义务后五日内将租赁保证金无息退还被告。合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，被告应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还。逾期不迁离或不返还租赁物的，应向原告加倍支付租金，但原告有权书面通知被告不接受双倍租金，并有权收回租赁物。原告称，合同签订后，被告仅支付原告50000元租赁保证金，未支付物业管理费、停车费等其他费用。原告表示被告支付的租赁保证金不在本案中处理。另查明，上述房屋由苏州市吴中区越溪街道龙翔社区居民委员会开发建设，取得建设工程规划许可证，由苏州市吴中区越溪街道龙翔社区居民委员会委托原告对上述房屋进行经营管理，由原告享有占有、使用、收益的权利。又查明，本案起诉状等材料于2019年9月30日送达给被告。庭审中，原告陈述，合同约定的免租期满后，被告即陆续停止经营，但未搬离，仍占用涉案房屋。其在诉讼前未发送解除函给被告，房屋租赁合同具体解除时间由法院依法认定。被告逾期支付租金及物业管理费给其造成了利息损失，故其要求被告按约支付逾期付款违约金，具体违约金计算由法院根据合同解除情况认定。另，被告违约给其造成了近6个月的免租期损失，且其需要重新招租，被告违约给其造成了闲置期损失，其主张闲置期为4个月，故主张被告应其10个月的租金损失合计706725元。以上事实由原告提供的情况说明、建设工程规划许可证、房屋租赁合同及本院制作的庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按约履行。房屋租赁合同约定租赁期限内，如被告欠交租赁费或物业管理费或其他费用超过一个月，原告有权单方面解除合同。免租期内，被告即未交纳物业管理费，免租期满后，被告占用涉案房屋，仍未交纳租金及物业管理费，现原告依据合同约定行使解除权，于法有据，本院予以支持。原告于2019年5月17日诉至本院要求解除合同，本案起诉状等材料于2019年9月30日送达给被告，故本院认定原、被告之间的房屋租赁合同于2019年9月30日解除。房屋租赁合同解除后，被告应腾退并返还房屋给原告并支付欠交租金、物业管理费、停车位费。2018年4月1日至2019年3月31日为免租期，被告应自2019年4月1日起支付租金，至合同解除前，被告应支付租金424035元。被告自2018年4月1日起即未付物业管理费，则被告应按合同约定标准支付2018年4月1日至2019年9月30日的物业管理费197883元。合同约定原告为被告提供2个停车位，120元/个/月，原告主张2018年4月1日至2019年4月30日的停车费3120元，符合合同约定，本院予以支持。房屋租赁合同约定，如被告欠交租金及物业管理费，则按每日1‰支付违约金，按合同约定，被告应于2019年4月1日前支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金，被告未付，则应支付原告自2019年4月1日起的逾期付款违约金，原告称被告给其造成了利息损失，本院综合双方约定并考虑原告利息损失情况酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算。被告应于2019年4月1日前支付2019年9月30日前的物业管理费，被告未付，则应自2019年4月1日起支付逾期付款违约金，考虑原告利息损失情况，本院酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算。合同解除后，被告仍未搬离，原告主张参照租期内的租金标准、物业管理费标准，分别按照70672.5元/月、10993.5元/月计算房屋占有使用费、物业管理费，本院予以支持，时间自2019年10月1日起算。原、被告约定租期3年，免租期1年，房屋租赁合同于2019年9月30日解除，考虑原告系基于租期3年而给予被告1年的免租期优惠，现因被告违约导致合同解除，原告基于本案合同可获得预期利益以及给予被告的优惠受到合同提前解除的影响，而且合同解除后，原告需另行招租，存在房屋闲置损失，而现在被告下落不明，导致房屋腾退及原告另行招租需要较长时间，本院综合上述因素酌情判令被告按6个月租金标准赔偿原告的损失，核定为424035元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、原告苏州市越旺集团有限公司与被告苏州超体生物科技有限公司于2018年4月16日签订的房屋租赁合同于2019年9月30日解除。二、被告苏州超体生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内腾退并返还位于苏州市吴中区越溪吴中大道1463号（智育路国家级高成长中小企业创业园A3幢第10层）房屋给原告苏州市越旺集团有限公司。二、被告苏州超体生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市越旺集团有限公司房屋租金人民币424035元及以该款为基数自2019年4月1日起按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率1.95倍计算至实际给付之日止的逾期付款违约金。三、被告苏州超体生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市越旺集团有限公司物业管理费人民币197883元及以该款为基数自2019年4月1日起按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率1.95倍计算至实际给付之日止的逾期付款违约金。四、被告苏州超体生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市越旺集团有限公司自2019年10月1日起参照70672.5元/月的标准计算至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费。五、被告苏州超体生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市越旺集团有限公司自2019年10月1日起参照10993.5元/月的标准计算至实际返还房屋之日止的物业管理使用费。六、被告苏州超体生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市越旺集团有限公司停车位租赁费人民币3120元。七、被告苏州超体生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州市越旺集团有限公司损失人民币424035元。八、驳回原告苏州市越旺集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币23069元、财产保全费人民币5000元、公告费600元，合计人民币28669元，由被告苏州超体生物科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  吴明燕人民陪审员  朱雪峰人民陪审员  毕 震二〇一九年十一月八日书 记 员  钱喆人