辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14789号上诉人（原审被告）：邹伟，男，汉族，1954年4月16日出生，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路**。法定代表人：魏东红，该公司总经理。上诉人邹伟因与被上诉人辽宁建和物业管理有限公司（以下简称“建和物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初17022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邹伟上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：1.被上诉人自接收小区物业以来，未向上诉人提出过收取物业费的主张，本案已经超过诉讼时效，被上诉人丧失胜诉权；2.上诉人的房屋屋顶漏水10余年，物业公司未尽到维修义务，给上诉人造成了严重财产损失；3.被上诉人将供暖管路由墙内暗管改为明管，严重影响景观，并造成房价降低，并致园区内地面彩砖损坏；4.被上诉人在物业管理中不作为，造成园区脏乱差。建和物业公司辩称：1.本案未超过诉讼时效。物业服务具有整体性和连贯性，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日计算。上诉人多次交纳车位管理费，能够证明被上诉人每年都进行催费；2.房屋质量问题不属于物业公司承担的责任，应启动维修基金。被上诉人已经对启动维修基金进行了摸底，并通知了业主委员会和社区，未启动并非被上诉人原因所致；3.上诉人所述的园区问题并非被上诉人管理期间发生的事情。建和物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费21,668.5元及滞纳金；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告邹伟是沈河区魁星楼路1-4号262房屋的业主，房屋建筑面积287平方米。原告建和物业公司于2015年3月31日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为1元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与建和物业公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和物业公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和物业公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和物业公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和物业公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告建和物业公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。因被告拖欠自2011年1月1日起至2017年4月15日期间的物业费，原、被告双方因物业费交纳问题发生纠纷，原告起诉至法院。一审法院认为，原告建和物业公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故一审法院对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原告与业主委员会约定物业费结算点为2017年4月15日不违反法律规定，故原告有权向被告主张2011年1月1日起至2017年4月15日期间的物业费。关于被告提出的原告服务不到位的抗辩理由，原告作为物业服务单位，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质，根据被告提供的证据显示，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但被告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平，故被告应交物业费17,334.8元（1元×287平方米×75.5个月×80%）。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条规定，判决如下：一、被告邹伟于判决生效之日起15日内给付原告建和物业公司物业服务费17,334.8元（2011年1月1日起至2017年4月15日）；二、驳回原告宁建和物业公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告邹伟负担。本院二审期间，上诉人提交照片一组，用以证明房屋漏水状况、园区路面、楼道内供暖管道的改变及上诉人房屋重新装修后的状况。被上诉人发表质证意见为：1.上诉人陈述的房屋漏水是2008年发生的，房子已经过了保质期，上述照片状态是很多顶层业主都存在的问题，应启动维修基金。2.对于楼道供暖管线问题，是供暖公司的责任，据被上诉人了解，很多老的物业园区供暖管线都是明线改造的，若管线原来是隐蔽工程，现在改成明线，业主应找供暖公司申诉，与被上诉人无关。3.对于园区路面的照片，不是被上诉人服务期间发生的事情。4.对于房屋重新装修后的状况，不发表质证意见。二审期间，被上诉人提交如下证据：1.启动维修资金业主意见确认表、启动维修资金的致函（复印件），用以证明该公司于2015年通过走访问卷的方式进行了启动维修资金的确认，上诉人所在单元的7户业主在确认表上签字确认，致函上有6户业主签字确认，被上诉人将园区需启动维修资金的摸底数据交由园区业主委员会，但是业主委员会未做处理。2.物业费专用收据，称邹伟在2014年11月12日租用了车位，交纳了地上20号车位租赁使用费1200元，用以证明被上诉人不可能不向上诉人催要物业费，但上诉人始终以房屋问题拒缴物业费。上诉人发表质证意见为：证据1对上诉人没有意义，对于证据2真实性无异议，但认为虽然上诉人交纳了车位费1200元，但是该证据不能证明被上诉人向其主张了物业费。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：上诉人自述2002年购买房屋，2002年6月办理入住手续，10月份入住。2008年房屋出现漏水问题。本院认为，关于本案是否超过诉讼时效问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。本案中，上诉人在一审时并未提出时效抗辩，且在一审审理期间，被上诉人提交了催费通知单，用以证明其向上诉人催要过物业费，上诉人对催费通知单表示无异议，现上诉人并无证据证明本案超过了诉讼时效，故对其提出的该主张不予支持。关于上诉人应否交纳物业费问题，因沈阳市沈河区现代家园业主委员会与被上诉人建和物业公司签订了《现代家园物业管理服务合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人邹伟作为该小区业主，同样受该合同约束，在享受业务服务的同时应缴纳物业费。上诉人主张其房屋漏水，被上诉人未予维修，因此不予交纳物业费。本院认为，上诉人自认于2002年入住案涉房屋，2008年开始漏水，因房屋使用多年后发生自然老化情况是不可避免的客观事实，房屋在质保期内，应由开发单位履行维修义务，超过质保期，如果需要较大数额的资金予以维修，应启动维修资金。本案中，上诉人家发生漏水时已经超过质保期，需要依据相关程序启动维修资金，而非被上诉人可自行启动的，上诉人不应以此为由拒交物业费。对于上诉人提出的被上诉人提供的物业服务不到位，其不应交纳物业费的问题，上诉人若对物业公司的物业服务不认可，可以通过法定的民主议事程序，向业主委员会或所在街道办事处提出申诉，由业主委员会依据法律规定处理，且一审法院考虑到被上诉人的物业服务状况，已判令上诉人按合同约定标准的80%承担物业费，进行了适当的减免，故对于上诉人该上诉请求本院不予支持。关于上诉人主张的园区供暖管路由暗管改为明管问题，因上诉人主张的管路为供暖管路，现上诉人并无证据证明供暖管路的改装系物业公司所为，故上诉人该拒交物业费的理由本院亦不予支持。综上所述，邹伟上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邹伟负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  王虹审判员  单立二〇一九年十一月二十日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。