四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终967号 上诉人（原审被告）：巴中川财实业有限公司，住所地：四川省巴中市通江县石牛嘴新区通江**酒店**。 法定代表人:姚俊文，该公司执行董事。 上诉人（原审被告）：通江县农村信用合作联社，，住所地：四川省巴中市通江县诺江镇诺江中路** 法定代表人：尹健，该社理事长。 委托诉讼代理人：向芝蓉，四川别致律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何小洪，男，汉族，1978年2月4日出生，住四川省通江县。 被上诉人（原审原告）：刘晓菊，女，汉族，1981年9月1日出生，住四川省通江县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李欣，四川竞壹律师事务所律师。 上诉人巴中川财实业有限公司（以下简称川财公司）、通江县农村信用合作联社（以下简称通江信用社）因与被上诉人何小洪、刘晓菊房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2019）川1921民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 川财公司上诉请求：1.撤销四川省通江县人民法院（2019）川1921民初1394号民事判决第三项，改判利息自2019年6月19日起计算；2.撤销四川省通江县人民法院（2019）川1921民初1394号民事判决第四项，改判上诉人返还二被上诉人已偿还的借款本金94444.32元。事实及理由：2016年1月1日，二被上诉人将案涉房屋委托香港盛达资产管理有限公司统一经营管理，并收取2016年1月1日至2018年12月31日的商铺租金90061.2元。原审判决忽视了案涉房屋已交房给二被上诉人，二被上诉人已收取三年房租的事实。一审判决解除房屋买卖合同，并从2016年1月1日起计算利息损失，明显不公。人民法院判决解除合同的时间应当是判决之日，返还已付房款应从解除之日计息。 通江信用社上诉请求：撤销四川省通江县人民法院（2019）川1921民初1394号民事判决第二项、第五项，改判被上诉人按通信个商（2015）06151001号《个人商用房借款合同》继续履行。事实及理由：1.通江信用社与何小洪、刘晓菊、川财公司所签订的《个人商用房借款合同》和川财公司与何小洪、刘晓菊所签订的《商品房买卖合同》系两份独立的合同，《商品房买卖合同》的解除不能导致《个人商用房借款合同》也解除。2.购房是《商品房买卖合同》的目的，不是《个人商用房借款合同》的目的，借款合同的目的是取得借款资金，购房只是借款的原因和用途。所购房屋为该笔借款设定的抵押是一种担保形式，抵押部分与借款合同形成主从关系，川财公司与通江信用社签订了抵押合同，即便《商品房买卖合同》解除，也不影响借款合同的履行和最终抵押权的实现。3.合同具有相对性，合同的效力仅限于合同当事人之间，在上诉人没有任何违约的情形下，被上诉人不能向上诉人主张合同解除。 何小洪、刘晓菊辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当驳回川财公司的上诉。通江信用社的上诉理由不成立，本案涉及到按揭贷款中，贷款人与按揭人的法律关系，对此司法解释有明确规定，其上诉理由不成立，请求维持原判。 通江信用社及川财公司辩称互相支持对方的上诉理由。 何小洪、刘晓菊向一审法院起诉请求：1.判令解除其与川财公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令解除其与川财公司、通江信用社签订的《个人商用房借款合同》；3.判令川财公司：①返还其首付款300，408元及利息、已偿还按揭贷款本金及利息，②向通江信用社偿还其尚未清偿的按揭贷款，③赔偿其经济损失330，000元；4.诉讼费、鉴定费由川财公司承担。 一审法院认定事实：2015年4月14日，何小洪、刘晓菊与川财公司签订《商品房买卖合同》及补充协议约定：何小洪、刘晓菊以按揭贷款方式购买其开发建设的位于通江县营业用房一套，面积约为48.42平方米，房屋总价款为600408元，首期支付购房款的50%，余款向银行借款支付，同时约定该房2015年12月31日前交付，若因出卖人自身的原因导致逾期交房的，买受人有权选择退房，出卖人承担违约责任。合同签订后，何小洪、刘晓菊依约向川财公司支付首期房款300408元，余款何小洪、刘晓菊于2015年6月15日与川财公司、通江信用社签订《个人商用房借款合同》借款300000元予以支付。至2015年12月23日川财公司与何小洪、刘晓菊办理房屋交接并形成房屋交接流程表，何小洪、刘晓菊在业主一栏签字并加盖手印。同日何小洪、刘晓菊向案外人香港盛达资产管理有限公司出具委托书，主要内容为：全权委托香港盛达资产管理有限公司为代理人，代理我在通江县商铺的所有交付相关事宜。同月28日，何小洪、刘晓菊与案外人香港盛达资产管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》约定何小洪、刘晓菊将该商铺委托香港盛达资产管理有限公司统一经营管理，托管期限为三年即2016年1月1日至2018年12月31日。委托合同到期后，川财公司未将该房屋交付何小洪、刘晓菊，现何小洪、刘晓菊起诉至一审法院要求实现其诉请。庭审中，何小洪、刘晓菊称交接房屋表和代管委托书都是本人签的字属实，但川财公司实际并未交付房屋，与香港盛达资产管理有限公司签订代管合同也属实，但这是川财公司为了推卸交房责任而采取的方式。川财公司称盛达公司是其公司引进的，目的是为了给商户创造利益，在托管期间何小洪、刘晓菊已收取租金共计90061.2元，与盛达公司签订合同并收取租金已证明川财公司交付了房屋。 同时认定：案涉房屋项目已取得商品房预售许可证，取得时间为2014年，但该项目至今未竣工。至2019年3月何小洪、刘晓菊已向通江信用社结付按揭款153，435.18元，本金94，444.32元，利息58，990.86元。 为查明案情，诉讼中，一审法院组织双方实地进行现场查看，该商铺概况为：位于通江**酒店大厅后侧，其框架已修建完毕，但与周边商铺未独立隔离，其商铺现无法使用。 一审法院认为：何小洪、刘晓菊与川财公司、通江信用社签订的《商品房买卖合同》及《个人商用房借款合同》，与法不悖，属合法有效，各方均应按约履行各自的义务。依据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以行使解除权。结合本案双方当事人诉辩主张以及查明的事实，本案争议焦点为：一是应否解除案涉的《商品房买卖合同》和《个人商用房借款合同》；二是解除两份合同后其按揭贷款如何处理。 关于焦点一。川财公司作为案涉房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，川财公司应当在2015年12月31日前向何小洪、刘晓菊交付房屋，若因出卖人自身的原因导致逾期交房的，买受人有权选择退房。虽川财公司提供证据并辩称，案涉房屋已经进行了建设，在2015年12月28日川财公司已经完成房屋交付义务，何小洪、刘晓菊在房屋交接表上签字予以了确认，且何小洪、刘晓菊已将该房出租并收取租金，所以何小洪、刘晓菊解除合同的理由不能成立，合同应当继续履行。但从双方履行的交接手续看，其房屋交接仅是一种程序意义上的签字确认，与房屋实际交付并由何小洪、刘晓菊管理使用的事实相悖，诉讼中，通过现场查看，案涉房屋是无法正常交付和使用的，虽何小洪、刘晓菊与案外人香港盛达资产管理有限公司签订了代管合同，但案外人并未实际入驻和投入使用，该代管行为实为川财公司的返租行为，目的是规避交房义务，故其辩称理由不能成立，同时通过现场查看该房现状尚未进行框架隔离以及要达到正常使用的时间川财公司仍不能确定。故川财公司的行为已经违反了合同约定，并达到约定解除合同的条件，何小洪、刘晓菊有权依据合同约定行使解除权，其解除合同的理由成立，应予支持。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。结合本案查明的事实，因川财公司的违约行为致使何小洪、刘晓菊购房目的不能实现，何小洪、刘晓菊现要求解除其与通江信用社签订的《个人商用房借款合同》，亦予以支持。庭审中，通江信用社辩称《个人商用房借款合同》与《商品房买卖合同》是两个独立的合同，买卖合同是否继续履行与联社借款合同没有关系，何小洪、刘晓菊现解除借款合同理由不能成立，同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，在同一案件中无法既处理买卖合同又处理借款合同，所以何小洪、刘晓菊在同一案件将联社列为被告不符合法律规定，应当驳回何小洪、刘晓菊对其诉讼请求。根据通江信用社的辩称内容其实际是反映该社在本案中的诉讼地位的问题，如何确定诉讼地位，一审法院认为，当事人系作为被告或有独立请求权的第三人参加诉讼，确定的原则及参加诉讼的方式确为不同，因为其诉讼地位有主动参加与被动参加，如果是被告的确定，则取决于提起诉讼的何小洪、刘晓菊，参加诉讼方式为被动，如果是有独立请求权的第三人参加诉讼，则取决于第三人是否对本诉的诉讼标的有独立请求权，是否参加诉讼则反映为主动性。本案中何小洪、刘晓菊因与川财公司商品房买卖合同纠纷及于按揭贷款合同而将通江信用社列为被告，并无不当。同时，解释第二十五条规定的是解决按揭银行进入单独的商品房买卖合同案件的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动参加该案诉讼，故本案不是通江信用社主动参加单纯商品房买卖合同之诉的情形，事实上，通江信用社作为被告参加诉讼，针对何小洪、刘晓菊与川财公司的争议，亦未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会，程序上已获得保障，故其辩称理由不能成立，不予支持。 关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中涉案的商品房买卖合同解除后，对何小洪、刘晓菊要求川财公司返还已经支付的首付款及利息和已向通江信用社所偿还的贷款本金及利息的诉讼请求，于法有据，应予支持。对何小洪、刘晓菊要求川财公司赔偿损失330，000元，因合同未约定且无法律规定，虽何小洪、刘晓菊在诉讼中申请对该房进行市场价值评估，但该请求所体现的并非是实际损失，而是溢价损失，该溢价损失本身具有未来性和不确定性，同时根据川财公司违约情况看，在合同到期后，积极进行招商，以代管形式保证买受人的权益不受损害，其行为并非是恶意违约，故对此请求，不予支持，且无评估必要。同时，本案中《个人商用房借款合同》解除后，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对签约双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息，银行因按揭贷款合同解除而受的损失，可要求购房人予以赔偿，因贷款合同解除系开发商违约行为导致房屋买卖合同解除所致，购房人应向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。但为了减少诉累和不必要的重复，可由贷款的实际收取方即本案的川财公司直接将购房贷款返还银行，并直接向银行即通江信用社承担购房人即何小洪、刘晓菊应承担的责任。故何小洪、刘晓菊主张川财公司偿还通江信用社《个人商用房借款合同》尚未清偿的按揭贷款的请求，予以支持，对未清偿贷款的利息损失按中国人民银行发布的同期同类贷款利息为计算标准由川财公司向通江信用社支付至贷款付清之日止。一审法院据此判决如下：一、解除何小洪、刘晓菊与巴中川财实业有限公司于2015年4月14日签订的《商品房买卖合同》（合同号为（2015）0400064、备案号为201504140000154）；二、解除何小洪、刘晓菊与通江县农村信用合作联社、巴中川财实业有限公司于2015年6月15日签订的《个人商用房借款合同》；三、巴中川财实业有限公司于判决生效后十五日内退还何小洪、刘晓菊购房首付款300，408元及利息（利息的计算方式为：以首付款300，408元为基数，从2015年4月15日起支付利息至本判决确定的履行期限时止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利息为计算标准。若未按本判决确定的期限履行，则上述利息计算至首付款付清之日止）；四、巴中川财实业有限公司于判决生效后十五日内向何小洪、刘晓菊返还其自还贷之日起至2019年4月21日止何小洪、刘晓菊已向通江县农村信用合作联社偿还的贷款本金及利息共计153，435.18元；五、巴中川财实业有限公司于本判决生效后十五日内向通江县农村信用合作联社偿还何小洪、刘晓菊自2019年4月22日之后的《个人商用房借款合同》剩余贷款205，555.68元及利息（利息的计算方式为：以剩余贷款205，555.68元为基数，从2019年4月22日起支付利息至判决确定的履行期限时止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利息为计算标准。若未按本判决确定的期限履行，则上述利息计算至剩余贷款付清之日止）；六、驳回何小洪、刘晓菊的其他诉讼请求。 二审中，当事人均未提交新证据。二审审理查明的其他事实与一审法院认定的相同，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：一、案涉《个人商用房借款合同》是否应继续履行的问题；二、返还首付款的利息起算时间以及是否应扣减返租租金的问题。 关于争议焦点一。《个人商用房借款合同》是基于购房按揭的特定目的而设立，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中,《商品房买卖合同》被解除后何小洪、刘晓菊订立的《个人商用房借款合同》所期望之利益已不复存在。对通江信用社而言,如果没有藉以提供担保的房产存在,银行不可能向买受人发放贷款，而《商品房买卖合同》解除后,担保标的物的现实权属状态将确定地发生变化，《个人商用房借款合同》的目的已无法实现。何小洪、刘晓菊请求解除《个人商用房借款合同》应予支持，一审判决解除《个人商用房借款合同》并无不当。 关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，商品房买卖合同及借款合同解除后，川财公司应将其已经收受的购房首付款及利息以及何小洪、刘晓菊已经偿还的购房贷款本金及利息返还何小洪、刘晓菊。 对购房首付款的利息起算时间，案涉房屋首付款支付时间是2015年4月14日，因《商品房买卖合同》的解除，对已经履行的部分，解除溯及于合同成立时消灭合同效力，当事人可要求恢复原状，因此川财公司应向何小洪、刘晓菊返还购房首付款及从收受该款之日起支付利息。 对于是否应扣减返租租金的问题，川财公司向何小洪、刘晓菊返还已经向通江信用社归还的贷款本金及利息是基于《个人商用房借款合同》解除所产生的法律后果，但何小洪、刘晓菊取得的返租租金是与案外人之间的法律关系，且系川财公司为了规避交房义务的行为，何小洪、刘晓菊取得的返租租金并非其收益，只是减少了其作为购房户的损失，因此不应在本案中予以扣减。 综上所述，川财公司与通江信用社的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11615元，由上诉人通江县农村信用合作联社负担9315元，由上诉人巴中川财实业有限公司负担2300元。 本判决为终审判决。 审 判 长 何奇林 审 判 员 袁 梅 审 判 员 杨璐菥 二〇一九年十一月十八日 法官助理 苟绍阳 书 记 员 邓雨欣