江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣01执异171号 案外人：程青昱,男,1960年5月2日生,汉族,住上饶市万年县。 委托代理人：汪志雄、刘美霞，江西万年红律师事务所律师。 申请执行人：江西中财典当有限责任公司，住所地：江西省南昌市青山湖区。 法定代表人：边锡明。 被执行人：陈培炎，男，汉族，1966年12月28日生，住江西省上饶市万年县。 被执行人：应莉华，女，汉族，1970年3月24日生，住江西省上饶市万年县。 被执行人：万年县惠农投资有限公司，住所地：江西省上饶市万年县。 法定代表人：陈晓明。 本院在执行江西中财典当有限责任公司与陈培炎、应莉华、万年县惠农投资有限公司（下称：惠农公司）借款合同纠纷一案中，于2019年7月9日查封了被执行人惠农公司所有的位于万年县28套房产【不动产权号：XXX】。案外人程青昱对查封赣（2019）万年县不动产权第××号房产提出书面异议，请求中止执行并裁定解除查封。本院于2019年9月6日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审查终结。 案外人程青昱称，2009年1月15日，惠农公司成立。2010年3月11日，惠农公司股东为吴文才、宋长生、吕永航，法定代表人为吴文才。2010年3月18日，惠农公司与万年县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让取得坐落于万年县宗地，用途为其他普通商品住房用地和商务金融用地。惠农公司取得上述地块后，于2011年9月26日与案外人程青昱签订了案涉房产的《商品房预定合同》，收取了全部价款40万元。2013年1月21日，惠农公司将1幢、3幢、4幢及5幢转让给陈培炎，并约定已经出让给2幢、6幢、7幢、8幢的发证工作由惠农公司负责办理。异议人多次要求惠农公司配合办理不动产登记过户手续，因公司实际控制人陈培炎犯非法吸收公众存款罪被判刑，陈培炎通过惠农公司向异议人提出无理要求，索取巨额费用被拒后，拒不配合办理不动产登记。2019年3月，完成对2幢、6幢、7幢、8幢房屋产权分割。但在异议人正要变更至其名下时，却被贵院查封。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款的规定，涉案查封不动产不属于惠农公司财产，惠农公司已将该财产出卖给异议人，异议人已支付了全部价款，并将房屋建成实际占有该不动产，系实际的所有权人，且不动产变更登记手续正在办理，在此过程中异议人没有过错，人民法院不得查封。基于以上理由，法院查封行为损害了异议人的合法权益，故请求解除对赣（2019）万年县不动产权第××号房产的查封措施。 案外人程青昱向本院提供三组证据，第一组为文号万府办字[2009]533号万年县人民政府办公室抄告单、万年县国土资源局与惠农公司编号36201004130011国有建设用地使用权出让合同一份、《商品房预定合同》一份、收款收据四张，证明惠农公司投资项目的由来，异议人与惠农公司签订了合法房屋买卖合同，并付清了全部房款；第二组为万年县市场和质量监督管理局出具的惠农公司企业变更信息一份，惠农公司与陈培炎之间于2013年1月21日签订的《公司资产转让协议》一份，证明惠农公司股东及法定代表人的变更及项目转让情况，并由惠农公司负责6幢房屋的办证工作；第三组为万年县处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室2019年7月22日信访事项转办函一份，及万年县高墩村民委员会2019年8月20日出具的证明一份。证明异议人等28户房屋建设均在2012年前竣工，目前正在缴纳不动产过户相关税费，办理不动产证。 中财公司答辩称：执行法院作出的执行行为没有违反法律规定，是维护答辩人合法权益和法律尊严的正当行为，且被答辩人对被执行标的不享有足以排除强制执行的权利：其一，被答辩人从惠农公司名下购地或者购房，均未办理转移登记手续，惠农公司仍是权利人，而且诉争28处房产已登记在惠农公司名下，法院查封行为完全合法；其二，被答辩人主张已支付全部价款，但无法提供对应的银行转账凭证，惠农公司提供的收据不能证明已完全支付对价；其三，被答辩人在长达7年多的时间内未办理过户，自身显然存在过错。综上，请求法院驳回28户案外人的异议，维护答辩人合法权益和法律权威。 本院查明，2009年11月30日，万年县人民政府办公室向万年县国土资源局出具万府办字[2009]533号抄告单，决定对万年县上访乡新政府对面的土地28亩公开挂牌出让。后惠农公司以273.86万年摘得坐落于万年县上访乡高墩村宗地编号为360911080031，面积14197平方米土地，并于2010年3月18日与万年县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。2011年9月26日，惠农公司与案外人程青昱签订了案涉房产的《商品房预定合同》，双方约定：惠农公司将坐落于万年县6幢4号房屋，约800平方米出售给案外人程青昱，房款40万元，首期一次性付清，并约定办证所需一切开支费用由买受人自行承担，在买受人提供证件齐全时，出卖人给予办理相关房产证及土地证。同日，惠农公司财务出具收款收据，证明程青昱交清了6幢4号房款共计40万元。2019年8月20日，万年县高墩村民委员会出具一份证明：包括异议人等28户房屋建设均在2012年前竣工。根据万年县市场和质量监督管理局出具的惠农公司企业变更信息，惠农公司于2009年1月15日，由万年县捷通汽车贸易运输公司变更而来，并于2010年3月11月、2010年9月30日、2010年11月3日、2011年4月29日、2013年6月27日经历了多次股东及法定代表人的变更。2013年1月21日，惠农公司与陈培炎签订公司资产转让协议，惠农公司将上访乡农资市场的相关资产转让给个人陈培炎，惠农公司仍负责2、6、7、8号地块发证工作。2019年7月22日，万年县处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室信访事项转办函显示，28户业主目前正在缴纳不动产过户相关税费，办理不动产证，并已至万年县人民政府上访。 另查明，2019年3月25日，万年县不动产登记中心完成惠农投资农资超市6幢4号房屋产权分割发证工作，不动产证号为赣（2019）万年县不动产权第××号。本院依据（2019）赣01执恢54号执行裁定书，于2019年7月9日查封了惠农公司名下位于万年县28套房产（不动产权号：XXX），查封期限三年，自2019年7月9日至2022年7月8日。 本院认为，本案的争议焦点为案外人程青昱上述异议能否排除法院对赣（2019）万年县不动产权第××号房产查封的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房产在2019年7月9日被法院查封，而早在2011年9月26日，惠农公司与案外人程青昱签订了合法有效的书面买卖合同，且已合法占有该不动产；已支付全部价款；另根据购房合同约定及惠农公司与陈培炎签订公司资产转让协议，惠农公司均是办证责任一方，惠农公司若不配合对土地进行分割办证，作为普通公民的案外人一方无法办理过户登记手续，且惠农公司于2019年3月25日至26日办理好分户不动产证后，案外人也在积极办理过户登记手续。故案外人非因自身原因未办理过户登记，对未办理过户登记也没有明显过错。综上，案外人程青昱异议符合上述规定排除执行的情形，依法应当解除案涉房产的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 解除对赣（2019）万年县不动产权第××号房产的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 梁 珂 审判员 王财斌 审判员 郭小玲 二〇一九年十一月十一日 书记员 陶 冶