西安市未央区人民法院稿纸西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初10750号 原告（反诉被告）：葛奇，男，1984年3月6日出生，汉族，陕西延长石油有限公司职工，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：郭建荣，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：白明，男，1968年8月25日出生，汉族，西安经济技术开发区语墨小茶茶叶店经营者，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王继平，陕西若定律师事务所律师。被告（反诉被告）：西安云旗房地产营销策划有限公司。住所地：房。统一社会信用代码：91610132MA6U1CDU1M。法定代表人：曹凌波，区域经理。委托诉讼代理人：徐芸芸，女，现住西安市未央区，系该公司客户经理。原告葛奇（反诉被告）与被告白明（反诉原告）、被告西安云旗房地产营销策划有限公司（以下简称云旗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日作出陕0112民初10443号民事判决书，被告白明不服该判决上诉至陕西省西安市中级人民法院。2019年4月30日陕西省西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终1173号民事裁定书，撤销(2018)陕0112民初10443号民事判决书，本案发回本院重审。本院于2019年6月24日受理此案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛奇的委托诉讼代理人郭建荣，被告白明及其委托诉讼代理人王继平，第三人云旗公司法定代表人曹凌波及委托诉讼代理人徐云云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛奇诉称，其与被告白明、云旗公司于2018年4月24日签订《房屋买卖（居间）合同》，约定其以总价110万元购买被告白明位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室房屋，由被告云旗公司提供居间服务。其依约支付了定金，但在合同履行过程中被告却将房屋出售他人并为他人办理了网签手续，导致其与被告之间的合同无法继续履行。为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原被告三方于2018年4月24日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、被告白明返还原告已付的定金5万元并按合同约定向其支付违约金11万元；3、被告云旗公司返还原告中介服务费3.3万元；4、本案诉讼费、保全费、保全担保费及原告律师费由二被告承担。被告白明辩称，同意解除合同,关于返还定金5万元并支付违约金11万元其不同意，其未收到原告支付的5万元定金，不存在给原告返还义务。其不存在违约行为不应向原告支付违约金，反而是原告葛奇违约，其也依法提起了反诉，原告的诉讼请求3与其无关。被告云旗公司辩称，不同意返还原告支付的中介服务费，其已经促成原告与被告签订了三方协议，已经尽到其责任及义务，中介服务费不应返还，原告的其余诉讼请求其无意见。被告白明提起反诉称，2018年4月24日，其通过云旗公司与原告葛奇签订编号为NO.YQFC0000398号《房屋买卖居间合同》，约定葛奇以110万元购买其名下位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室房屋一套（所有权证号为：110XXXXXXX-5-1-10606-1），合同约定葛奇应于合同签订当日向其支付定金5万元，但该5万元定金却由云旗公司收取，其至今没有收到定金。另外，合同签订后，其积极履行合同义务，但葛奇却因自身原因未能在合同约定的2018年5月5日之前将总房款存入指定的资金监管账户，且逾期已达30天，葛奇的行为已构成违约。根据双方合同约定，其有权不再向原告出售该房屋，并由原告向其支付房屋总价款10%即11万元作为违约金，同时违约方应承担守约方追究对方违约责任而产生的律师费等处理争议所需的一切费用。因原告已向法院起诉，故其依法反诉，请求判令：1、解除原被于2018年4月24日签订的《房屋买卖居间合同》；2、原告葛奇支付其违约金11万元，被告云旗公司返还其定金5万元；3、本案诉讼费及其律师费由二反诉被告承担。反诉被告葛奇辩称，其同意解除合同。该合同是白明违约，在与其签订合同将房屋出售给其后，白明又将房屋以165万元的高价另售他人，导致合同无法继续履行。三方在签订合同后，其依据合同约定将定金支付给了白明，该定金根据合同约定由云旗公司代为收取，其不存在任何的违约行为，白明无权要求其支付违约金。因此希望法院依法查明事实，驳回反诉原告白明的反诉请求。反诉被告云旗公司辩称，签订合同时三方都同意由原告将定金暂时交由其司保管，在查清房屋产权信息后再将房款转给白明，但在此期间发现白明的房屋存在查封，其公司就一直在落实情况，定金的转账就滞后了，但这都是经过三方同意的。后来其公司才知道涉案的房屋已经另售给了案外人。经审理查明，原告葛奇与被告白明经被告云旗公司居间，于2018年4月24日签订《房屋买卖居间合同》，约定葛奇购买白明位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室房屋（所有权证号为：110XXXXXXX-5-1-10606-1），建筑面积128.31平方米，总价110万元，该房屋处于抵押状态，卖方应于2018年5月10日之前还清贷款，待办妥解除抵押登记手续后，将房屋所有权证原件托管于居间方作为办理产权转移登记手续之用。买方应于本合同签订当日支付定金5万元直接交予卖方，此定金必须与购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的二手房交易结算的资金监管账户进行资金监管，代产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划至卖方银行账户。买方应于本合同签订后2018年5月5日之前准备好购房款，并于2018年5月10日前将购房款110万元存入西安市房屋管理行政机关指定的二手房交易结算资金监管账户进行资金监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转至卖方账户。买卖双方确认，本合同签订同时卖房须支付经济方的中介服务费3.3万元，买方支付经济方居间服务费3.3万元。签署本合同后，若本合同因非经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利。卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因无法将该房屋售予买方的，应向买方支付房屋成交价的10%作违约金；买方不能按本合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向卖方支付该房屋成交价的10%作违约金；买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的千分之三向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的10%作违约金；由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。同日，原告支付定金5万元及佣金3.3万元，均由被告云旗公司收取，云旗公司向原告出具了佣金收据和代收款收据。后被告白明未按期还清贷款，未办理解除抵押登记手续，经催促未果，双方发生争议，原告诉至本院，酿成诉讼。诉讼中，原告提供其银行账户交易流水清单，证明2018年5月5日时，其已经准备好了合同余款105万元。庭审中，被告白明自认已于2018年6月19日将涉案房屋以168万元的价格另行出售。被告云旗公司称合同签订后，买方需要给卖方转定金，在与卖方聊天中得知卖房征信有问题，三方协商约定定金由其公司代管，后期需与购房款一同支付至资金监管账户。关于为何未修改合同，被告云旗公司称系被告白明不同意，并提出了加价。被告白明称原告支付定金给被告云旗公司时其不在场，三方从未商量过变更定金支付对象，后其多次找被告云旗公司索要定金未果。另查明，2018年6月25日，原告与陕西百望律师事务所签订委托代理合同，合同约定由该所指派郭建荣律师作为原、被告之间纠纷一审阶段的代理人，代理费1.4万元。后原告于2018年7月3日向本院申请诉前保全，请求对白明名下的银行存款20万元予以冻结或对其他同等价值财产予以查封、扣押，原告缴纳保全费1520元。本院作出（2018）陕0112财保295号民事裁定，裁定对白明名下的银行存款20万元予以冻结或对其他同等价值财产予以查封、扣押。庭审中，原告葛奇将要求被告白明返还定金5万元的诉讼请求变更为请求被告白明与云旗公司共同返还定金5万元。被告白明要求原告支付定金5万元及违约金11万元的诉讼请求实际上同时适用了定金条款与违约金条款，经本院释明后，被告白明明确要求原告支付违约金11万元。庭审调解，因双方争议较大未果。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、收款收据、银行交易流水详单、委托合同、律师费收费票据、民事裁定书、保全费票据，以及庭审笔录、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方有权解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当按照合同约定承担违约责任。本案中，原、被告签订的西安市存量房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同有效，双方应当按照合同约定履行。现因涉案房屋已另售他人，合同目的无法实现，原被告对解除合同均无异议，故对双方解除合同的诉请本院依法予以支持。合同约定原告应于签订合同时向被告支付定金5万元，虽然被告云旗公司称签订合同后三方协商定金由云旗公司收取，但原告及被告云旗公司均未提供证据，且被告云旗公司同时自认被告白明不同意更改合同中的定金支付对象，由此可见被告白明不同意由云旗公司代收定金。原告未按照合同约定将定金支付被告显属违约。被告白明未提供证据证明其向原告及被告云旗公司索要过定金，亦未积极履行撤押义务，被告白明在未通知原告及被告云旗公司的情况下将涉案房屋另售他人，使合同最终无法履行。被告云旗公司收取原告定金5万元无依据，原告请求被告云旗公司返还，本院依法予以支持。被告白明并未实际占有定金，且原告未提供证据证明系被告白明授权被告云旗公司收取定金，故原告要求被告白明共同返还定金的诉讼请求本院依法不予支持。结合双方的过错程度及损失情况，对原告葛奇及被告白明要求对方支付违约金的诉讼请求本院均不予支持。对原告葛奇主张的保全费、律师代理费、保全担保费、被告白明主张的律师代理费本院均不予支持。根据合同约定，原告与被告已签订房屋买卖居间合同，故原告要求云旗公司返还其中介服务费3.3万元，与合同约定不符，本院不予支持，如原告认为云旗公司存在过错可另案主张损失。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告葛奇与被告白明、被告西安云旗房地产营销策划有限公司于2018年4月24日签订的《房屋买卖（居间）合同》于本判决生效之日解除。二、被告西安云旗房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告葛奇定金5万元。三、驳回原告葛奇的其余诉讼请求。四、驳回被告白明其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4160元，原告已预交，由被告云旗公司承担600元，于履行本判决上述付款义务时一并支付原告，其余由原告葛奇自行承担。反诉费1750元，被告白明已预交，由被告白明自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    王宝娟审  判  员    崔小梅人民陪审员    荣春玲  二〇一九年十一月七日 书  记  员    刘旭华1