江西省新余市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣05民终838号 上诉人（一审被告）:蔡曦，男，1987年3月11日生，汉族，住江西省新余市渝水区。 上诉人（一审被告）:蔡水牙，男，1966年5月15日生，汉族，住江西省新余市渝水区。 共同委托诉讼代理人：华敏，江西君越律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）:李伟炜，男，1966年6月1日生，汉族，住江西省新余市渝水区仙来东大道******，现住江西省新余市渝水区。 一审第三人：中外建（新余）投资置业有限公司。住所地：江西省新余市加州国际公馆**。统一社会信用代码：91360500741967040L。 法定代表人：李伟炜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李伟炜，即被上诉人李伟炜。 上诉人蔡曦、上诉人蔡水牙因与被上诉人李伟炜、一审第三人中外建（新余）投资置业有限公司（以下简称中外建公司）民间借贷纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。蔡水牙及其与蔡曦共同委托诉讼代理人华敏，李伟炜、中外建公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡曦、蔡水牙上诉请求：撤销一审判，改判驳回李伟炜的诉讼请求。事实和理由：一、若认定本案为房屋买卖合同纠纷，则李伟炜并非本案适格原告，法院对本案亦无管辖权。案涉房屋买卖合同系与中外建公司签订，李伟炜仅仅是中外建公司的法定代表人，如主张欠付购房款，应当由中外建公司作为原告。本案没有证据显示中外建公司、李伟炜之间发生了债权转让，即使如李伟炜所述中外建公司已将涉案店面分配给李伟炜，也仅是李伟炜、中外建公司双方之间的关系，对于第三方而言没有约束力。根据双方签订的买卖合同，双方之间发生争议应向仲裁委申请仲裁。一审法院自行将本案案由变为房屋买卖合同纠纷，超出当事人诉请范围。且一审法院亦未就此向蔡曦、蔡水牙进行释明，导致蔡曦、蔡水牙未就本案管辖权问题提出异议，程序违法。二、李伟炜提供的借条中蔡曦并未签名，蔡曦并非本案适格被告。在没有任何证据证明的情况下，仅凭案涉房屋所有人登记为蔡曦，就认定蔡曦应对借条载明的1000000元欠款承担偿还义务缺少事实和法律依据。三、蔡曦、蔡水牙不存在欠付房款的事实。案涉1000000元债务的构成没有证据证明，从李伟炜庭审陈述来看，李伟炜认为1000000元均为购房欠款，而李伟炜一审时陈述105号店面款已经付款，104、204号店面已转账支付1460000元，现金支付20000余元，且李伟炜在一审已经确认两个店面所有税款和维修基金由蔡曦以现金方式支付到公司，剩余的房款不可能是1000000元。五、一审法院对利息的认定缺乏事实和法律依据。既然一审法院已查明蔡曦、蔡水牙和李伟炜之间不存在借款法律关系，而系房屋买卖合同关系，在此情况下，李伟炜应以赔偿损失或者承担违约责任的方式来主张债权，其要求支付利息，缺少事实基础和法律依据。 李伟炜、中外建公司答辩称：一、店面虽然是以中外建公司的名义卖出，但事实上该店面是中外建公司分红给其个人的。二、本案是借款纠纷，不是买卖合同纠纷。1000000元不是赌债，而是卖三个店面的欠款转化而来。三、案涉借条载明的1000000元系按房价5800元每平米乘以房屋面积得出总价款，再减去已经付的钱，还欠1000000元左右，所以打了1000000元的借条，欠款数额属实。四、案涉店面产权登记证书上所有权人写的是蔡曦的名字，该店面系蔡水牙帮其子蔡曦买的，所以蔡曦要作为本案被告。五、借条上已经载明了月息2分，如果不计算欠款利息，当时就不会将店面卖给蔡曦、蔡水牙。 李伟炜向一审法院起诉请求：一、判令蔡曦、蔡水牙共同偿还李伟炜借款1000000元、利息260000元（按月息2分暂算至2017年11月18日），共计1260000元，及至实际付清之日止的利息；二、本案诉讼费、保全费用由蔡曦、蔡水牙共同承担。 一审法院查明：2015年，蔡水牙到证人何某（下称证人）所在的赣西明珠售楼部看房，因蔡水牙要买几个店面，加之证人原在加州国际公馆做过一段时间销售，证人就推荐蔡水牙去李伟炜处购房。蔡水牙同意后，证人将蔡水牙带到李伟炜处购买店面。开始双方谈论价格每平方米6000元左右，因蔡水牙说差点钱，要等办好房产证才能付清房款，蔡水牙就与李伟炜单独谈论价款细节。后双方谈妥价格，需要办理备案，在签订备案合同时，因证人需收取佣金，证人就问了李伟炜佣金及成某，李伟炜告诉证人优惠了200元，并承诺会给证人佣金，为了避税，备案按5000元每平方米。后李伟炜向证人支付了20000元佣金。蔡水牙以蔡曦名义与中外建公司签订合同购买了加州国际公馆1栋104室、105室一大一小两个店面。其中105室为小店面，合同房款113700元，但实际购房款为300000元。104室为大店面（2015年5月18日签订备案合同），实际包括104、204号楼上楼下两间，104号面积185.12平方米、204号面积225.68平方米，总面积410.8平方米，备案合同单价5000元/平方米，合同房款2054000元。李伟炜向蔡曦出具收据，两个店面的契税、维修基金及办证费等合计127976.2元；蔡曦、蔡水牙提交税收完税证明及维修基金收据，105店面完税4548元、维修资金缴存1819.2元，104店面完税82160元、104号维修资金缴存14809.6元、204号维修资金缴存18054.4元，实际费用合计121391.2元。因当时购房款未付清，蔡水牙要求李伟炜先办理房产证，就向李伟炜出具一份借到李伟炜1000000元的借条。后李伟炜为蔡曦办理了上述两店面的房产证。蔡曦用该两店面作抵押向银行贷款，其中104室抵押价值3116000元，105室抵押价值250000元，向中国邮政储蓄银行新余分行最高额抵押担保2990000元，邮政银行于2015年8月13日向蔡曦发放贷款1900000元。蔡曦用该款开办了新余市壹麦商行做惠泉系列啤酒生意。蔡曦于2015年5月16日向李伟炜转账900000元、2015年8月21日转账500000元、8月23日转账60000元，加上现金支付24803.89元，蔡曦于2016年1月1日向李伟炜转账26400元另付现金3600元、1月31日转账30000元、3月7日转账30000元、4月1日转账30000元、5月14日转账30000元、7月1日转账30000元，双方认可该6笔共支付180000元。蔡水牙于2015年10月30日向李伟炜转账30000元，2015年10月20向李伟炜转账30000元（凭证上注明付李小店面2015.9月份30000元），2015年12月3日转帐30000元，2016年6月4日转李伟炜小门面款30000元，共120000元。2016年10月18日，蔡水牙向李伟炜出具借条，借条载明：“今借到李伟炜现金壹佰万元整。（100万元）月息2分。”另查明，蔡曦于2016年9月18日（李伟炜签订日期为8月18日）向李伟炜租赁加州国际公馆3#103号商铺一个，期限3年，第一年租金60000元，第二年租金66000元，第三年72600元，蔡曦实际租赁到2018年10月份。 一审法院认为：本案属买卖合同纠纷。蔡水牙虽然向李伟炜出具借条，但本案借条源自蔡曦、蔡水牙向李伟炜购买店面所欠房款，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。”故本案应按基础法律关系—买卖合同进行审理。蔡曦辩称与李伟炜不存在借款法律关系，予以认定。 关于蔡曦、蔡水牙的责任。从庭审查明事实，本案所涉店面系蔡水牙向李伟炜购买，虽然以蔡曦名义与中外建公司签订备案合同，但李伟炜系中外建公司的法定代表人，中外建公司内部将案涉店面分给李伟炜，由李伟炜出卖，蔡曦、蔡水牙所付款项均系转入李伟炜账户，双方均认可系蔡曦、蔡水牙向李伟炜购买店面，在购房款未付清的情况下，由蔡水牙向李伟炜出具的借条，实为房款欠条，李伟炜先给蔡曦办理房产证，蔡曦再用房产作抵押贷款，故蔡曦、蔡水牙应向李伟炜承担法律责任。 关于本案涉案金额。蔡水牙向李伟炜出具借条，借到李伟炜1000000元，实为房款欠条，系蔡曦、蔡水牙向李伟炜购买店面所欠房款，所以本案需查清蔡曦、蔡水牙是否欠李伟炜房款1000000元。蔡曦、蔡水牙向李伟炜购买104、105两个店面，其中105店面合同价款人民币113700元，但实际购房款为300000元；104店面为楼上楼下两间大店面，合同单价5000元/平方米，合同价款2054000元，参照105店面实际价款比备案价高，蔡曦在2015年5月16日就向李伟炜转账900000元，而签订备案合同时间为5月18日，故价格先谈妥，后备案，加上证人证言，可以认定，双方为了避税，合同的备案价比实际成某定得更低，故对李伟炜所述实际成某为5800元/平方米予以采信，即大店面实际成某为2382640元，两者相差328640元。另外，加上两个店面的契税、维修基金等121391.2元，两个店面总价应为300000元+2382640元+121391.2元=2804,031.2元。蔡曦、蔡水牙提交的证据证明其共向李伟炜支付款项如下：900000元+500000元+60000元+180000元+120000元，加上李伟炜认可的现金24803.89元，共支付1784803.89元。应付总价为2804031.2元，减去已付款项1784803.89元，欠款1019227元。蔡曦、蔡水牙提交的转账凭证最后付款日期是2016年7月1日支付30000元，蔡水牙出具的借条日期是2016年10月18日。故从欠款数额和借条日期均可看出，蔡曦、蔡水牙向李伟炜购买店面后，欠款1019227元，即使按合同价欠款也达690587元，蔡水牙出具1000000元借条与事实相符。蔡水牙辩称借条是赌债，因蔡水牙未提交证据予以证实，亦与事实不符，一审法院不予采信。另，据李伟炜所述，小店面房款300000元蔡曦、蔡水牙分10次每次30000元已付清，而从蔡曦、蔡水牙提交的付款凭证亦证实，蔡曦、蔡水牙向李伟炜支付过10次每次30000元，蔡水牙且在两张凭证上注明是付小店面款，故小店面300000元房款已付清。大店面房款2382640元+两个店面契税、维修基金等121391.2元=2504031.2元，蔡曦、蔡水牙支付大店面房款900000元+500000元+60000元+现金24803.89元=1484803.89元，两者相差1019227元。故李伟炜所述小店面房款已付清，大店面欠房款1000000元，蔡水牙向李伟炜出具1000000元借条，实为欠房款1000000元，事实清楚，证据充分。 综上所述，蔡曦、蔡水牙向李伟炜购买店面，双方之间成立买卖合同，该买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款。”蔡曦、蔡水牙向李伟炜购买店面，未付清房款，蔡水牙向李伟炜出具了借条，该借条实为房款欠条，欠李伟炜房款1000000元，蔡曦、蔡水牙应按欠条约定向李伟炜承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条之规定，判决：蔡曦、蔡水牙应于判决生效之日起十日内向李伟炜支付购房款人民币1000000元，并支付以1000000元为基数，按月息2分计算支付从2016年10月18日起至该款付清之日止的利息。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16140元、财产保全费5000元，合计人民币21140元，由蔡曦、蔡水牙负担。 二审过程中，各方当事人均未向本院提交证据。 本院查明的事实与一审法院查明事实一致。 综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、李伟炜是否为本案适格原告，蔡曦是否为本案适格被告；二、本案到底是房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷，法院对本案是否具有管辖权；三、案涉借条载明的1000000元借款是否属实，蔡曦、蔡水牙是否应向李伟炜支付欠款1000000元，并按月息2%支付借款利息。就上述争议焦点，本院分析评述如下。 关于争议焦点一。蔡曦、蔡水牙上诉认为，案涉房屋买卖合同的卖方是中外建公司而非李伟炜，李伟炜仅仅是中外建公司的法定代表人，并非本案适格原告；李伟炜提供的借条蔡曦未签名，蔡曦并非本案适格被告。本院认为，根据本案查明事实，购房过程中蔡曦、蔡水牙均是向李伟炜个人支付购房款及其他款项，案涉借条也是打给李伟炜，李伟炜提交了中外建公司另一股东陈小秋签名并加盖了中外建公司公章的股东会决议加以佐证，上述证据形成了证据链，足以证明中外建公司已将涉案店面分配给李伟炜，李伟炜有权作为原告提起本案诉讼。蔡曦虽未在案涉借条上签字，但根据本案现有证据可以证明案涉房屋系蔡曦、蔡水牙父子二人共同购买，购房款系二人共同支付，且相关房屋亦登记在蔡曦名下，故蔡曦亦应对案涉1000000元购房欠款承担偿还义务，李伟炜将蔡曦作为本案被告起诉亦无不当。 关于争议焦点二。蔡曦、蔡水牙上诉主张双方之间是房屋买卖合同关系，而非民间借贷关系，根据双方所签房屋买卖合同约定，本案应由仲裁委进行仲裁，法院对本案没有管辖权。对此，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。当事人通过调解、和解或清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。”本案中，双方之间虽然签订了房屋买卖合同，形成房屋买卖合同关系，但在合同履行过程中，为了实现提前办理房屋产权证并抵押贷款的目的，双方当事人通过协商，自愿将尚欠购房款转为借款，并由蔡水牙出具了借条，应视为双方达成了新的债权债务协议，自愿将购房欠款转化为借款。根据前述法律规定，本案应定性为民间借贷纠纷，法院对本案具有管辖权。蔡曦、蔡水牙的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点三。本院认为，根据本案查明事实，案涉借条载明的1000000元借款系购房款转化而来，合法有据。案涉借条系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，蔡曦、蔡水牙未举证证明该借条存在无效情形，该借条依法成立，合法有效。依照该借条约定及本案其他查明事实，蔡曦、蔡水牙应承担向李伟炜支付借款1000000元，并以该1000000元为基数按月息2%计算支付借款利息的义务。 综上，蔡曦、蔡水牙的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本正确，但对本案定性有误，判项表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百九十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初590号民事判决； 二、蔡曦、蔡水牙应于本判决生效之日起十日内向李伟炜支付借款人民币1000000元，并以1000000元为基数，按月息2%计算支付自2016年10月18日起至全部借款付清之日止的利息; 三、驳回蔡曦、蔡水牙的上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费16140元、财产保全费5000元，二审案件受理费16140元，合计人民币37280元，由蔡曦、蔡水牙负担。 本判决为终审判决。 审判长  傅惠君 审判员  艾小红 审判员  朱 伟 二〇一九年十一月五日 书记员  敖蒙娜