广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终21550号上诉人（原审被告，申请执行人）：广州君豪实业有限公司，住所地：广东省广州市增城新塘镇上邵村第四社企岗（土名）办公楼B1。法定代表人：刘伟军。委托诉讼代理人：冯寸生、钟国才，均系广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告，执行案外人）：楚汇地产有限公司，住所地：香港特别行政区干诺道中**信德中心**。董事：张仲哲。委托诉讼代理人：冀高智，广东正高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张练生，国信信扬律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：广东地产公司，住所地：，住所地：广东省广州市环市中路**金鹰大厦****v>法定代表人：林韬，职务总经理。委托诉讼代理人：詹鸿斌、刘文文，分别系广东南方福瑞德律师事务所律师、实习律师。上诉人广州君豪实业有限公司（以下简称：君豪公司）因与被上诉人楚汇地产有限公司（以下简称：楚汇公司）、原审第三人广东地产公司案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2018）粤0117民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人君豪公司的上诉请求：1.撤销原判，改判驳回楚汇公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由楚汇公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定涉案土地未初始登记至广东地产公司名下，否定广东地产公司为涉案土地权属人是错误的。根据楚汇公司提交的增城国土局《关于增城市新塘镇坭婆元（土名）218.47亩土地有关情况的复函》第五点第（一）项“对于土地使用权转移，用地单位需缴清全部规费并申请换发《国有土地使用权证》，才能依法办理转移登记手续”，此回复证明，涉案土地虽然尚未办理国有土地使用权证，但广东地产公司与国土部门签订土地出让合同且相关用地许可证均办理在广东地产公司名下，除非涉案土地取得土地使用权证并转移登记至他人名下，土地的权属人应当认定为广东地产公司。《最高人民法院、国土资源部、建设部、关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十三条、十四条的规定，已查封的土地依法禁止转移登记给他人，该土地的权属和权益不能由广东地产公司转移给其他主体。2.广东省国土厅《关于在新塘镇建立健力宝康乐中心项目建议书》所记载的内容与《合作征用南安村土地协议书》存在根本差异和项目矛盾之处。根据《关于在新塘镇建立健力宝康乐中心项目建议书》的内容，广东地产公司办理土地征用、报建手续并领取国有土地使用权证，对土地进行四通一平。在前述事项完成后，康乐大楼才是楚汇公司与广东地产公司合作建设的项目。康乐大楼兴建后，由广东地产公司负责配置体育设施；最后由健力宝健身院作为法人企业与广东地产公司签订承包合同进行承包经营。3.《合作征用南安村土地协议书》明确约定以广东地产公司名义征用土地，对土地进行规划、开发和转让，楚汇公司负责出资，由此获得开发收益或转让给第三人所获得收益在双方之间进行分配。该协议证明上述行为均是楚汇公司借用广东地产公司名义实施，双方并无成立合作项目公司的意思，也没有总协议。4.楚汇公司提交的由深圳雅丝丽绣花制品有限公司支付至南安村委会人民币30万元、深圳宝安华石有限公司向广东地产公司支付人民币100万元的凭证，均不能证明系楚汇公司支付的相应款项。二、《合作征用南安村土地协议书》的约定实质是楚汇公司借广东地产公司名义征用土地进行规划、开发和转让，楚汇公司出资，由此获得相关投资收益的行为，属于借名和挂靠关系，规避且违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》《关于房地产开发经营机构全面检查中有关问题处理意见的通知》的相关规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，《合作征用南安村土地协议书》应依法认定为无效。广东省国土厅《关于新塘南安村土地开发项目的批复》的内容与《合作征用南安村土地协议书》的约定差异巨大。广东地产公司在向其主管机关呈报项目建议书时，为了规避其协议的违法性，实现主管机关审批通过的目的，故意隐瞒了其与楚汇公司之间的《合作征用南安村土地协议书》，相应广东省国土厅的批复也不包含对《合作征用南安村土地协议书》的批复同意。楚汇公司应依法在我国境内设立开发企业，并获得房地产开发资质，方能进行房地产开发。楚汇公司并未设立开发企业，也未获得相关房地产开发资质。三、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释关于“对执行标的享有实体权利”，是指对执行标的享有实体权利。此权利须以案外人对执行标的本身享有请求将其转移权属的请求权。楚汇公司基于《合作征用南安村土地协议书》所享有的权利是在该协议得到履行、涉案土地开发获得利益或转让给第三人获得利益之后的利润分配，享有的是金钱利润的分配请求权，楚汇公司对土地使用权实体本身并不享有请求将其归属、转让或者变更登记至其名下的权利。四、一审法院关于楚汇公司享有投资收益请求权优先于君豪公司的执行债权的理由不能成立，与司法解释及最高人民法院的指导案例不符。1.楚汇公司享有的投资收益权是债权，不是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条所规定的值得特殊保护并可以排除执行的债权。最高人民法院的指导性案例的最大价值衡量是“生存利益优先原则”。楚汇公司与广东地产公司在执行异议期间进行仲裁，主观上具有恶意串通的故意。楚汇公司对涉案土地所主张的权利不具有任何优先性，不得对抗君豪公司的申请执行。涉案土地开发并未完成，楚汇公司与广东地产公司之间也未就土地开发后所获得的利益及利润进行结算和分配，楚汇公司基于协议的债权请求前提条件未成就。君豪公司享有的三笔债权分别形成于1994年10月28日、1993年4月24日、1993年12月18日，于1995年10月27日到期、1994年4月24日、1994年12月18日到期，均早于楚汇公司应获得的利润分配请求权。2.根据《中华人民共和国物权法》物权公示公信的原则，涉案土地使用权虽至今未获得土地使用权证，但涉及土地使用权的报批登记单位均为广东地产公司、由广东地产公司取得《建设用地规划许可证》《建设用地许可证》，初步认定广东地产公司为涉案土地的权属人。3.楚汇公司为达到在境内开发地产的目的，将相关的资金支付给广东地产公司，由该公司取得相应的土地开发权并以广东地产公司的名义开发经营，其应当知悉借名可能带来的相关风险，并承受相关风险所产生的法律后果和商业风险。综上，楚汇公司与广东地产公司之间的《合作征用南安村土地协议书》对涉案土地使用权主张权利不足以排除本案执行。被上诉人楚汇公司于二审答辩称：一、《合作征用南安村土地协议书》的性质不是借名、挂靠关系，不是合作开发房地产关系，也不是土地使用权转让关系，而是合作征用土地和委托受让土地关系。该协议未违反和规避任何法律规定。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条的规定，任何外国投资者都可以取得国有土地使用权，进行土地开发、利用和经营。1.楚汇公司不需要借名或者挂靠广东地产公司进行土地开发。在借名、挂靠条件下，被借名人和被挂靠人无需参与或履行合同义务，只需要出名。而在本案当中，第三人需要以自己的名义征用土地，办理所有征用土地的手续，按照楚汇公司的要求划出宗地红线图，办理土地使用权证，规划许可证等一切手续。2.楚汇公司与广东地产公司不是合作开发房地产关系。君豪公司混淆了土地一级开发和二级成片开发的区别。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。《合作征用南安村土地协议书》没有合作开发房地产的内容。广东地产公司没有房地产开发资质和经营范围，不取得土地使用权进行转让二级开发。楚汇公司与广东地产公司合作征用、开发涉案土地进行土地一级开发并不需要在内地先成立三资企业。外商只有在取得土地使用权之后，对土地成片开发进入流通领域时，才需要按照该规定设立三资企业。该规定属于管理性规定，不是效力性强制规定。成片开发是指取得土地使用权以后的土地二级开发。《项目建议书》对楚汇公司无任何拘束力。项目建议书是广东地产公司在受托征用土地时对土地用途所做的构想，楚汇公司未认可，对楚汇公司无约束力。楚汇公司与广东地产公司不是土地使用权转让关系，而是合作征地关系，楚汇公司委托广东地产公司受让增城国土局的土地，不是受让广东地产公司的土地。政府对广东地产公司的授权和经营范围也限制了广东地产公司不能取得土地使用权进行转让。协议中也没有包含将土地使用权给楚汇公司的内容。君豪公司提出的合同效力、性质问题和仲裁裁决书的效力问题均不是本案审理范围。《合作征用南安村土地协议书》的效力已由（2011）穗仲案字第3896号仲裁裁决确认真实有效，无需重复诉讼。前述广东省高级人民法院和最高人民法院的执行裁定均未否定楚汇公司对涉案土地享有的实体权利，只是认为需要程序补缺。二、楚汇公司对涉案土地的权利享有优先权和排他权，足以排除执行。1.涉案土地来源于楚汇公司的投资，由楚汇公司投资取得，广东地产公司系使用楚汇公司资金征用涉案土地并签订《土地使用权出让合同》。涉案款项系由楚汇公司委托楚汇公司在深圳设立的雅丝丽绣花制品有限公司与宝安华石公司付款给广东地产公司，再由广东地产公司转付款给增城区国土局下属开发公司，有付款凭证、广东地产公司的财务记录为证。青苗补偿费由楚汇公司支付给南安村委会。上述事实有楚汇公司的付款单据、广东地产公司的财务账册记录、收款收据等为证。2.楚汇公司对涉案土地享有物权期待权，主张权利对象是合作征用和出让土地的政府。君豪公司对广东地产公司享有普通金钱债权。广东地产公司根据政府授权办理土地使用权出让业务，是代表广东省人民政府出让土地进行前期开发，办理土地使用权出让。楚汇公司与广东地产公司合作征地就是与政府合作征地。楚汇公司是以合作征地和委托受让土地者的身份主张涉案土地的合同权利。3.涉案《土地使用权出让合同》项下的合同权益全部归楚汇公司所有，包括合同履行权、投资收益权、金钱所有权、涉案土地物权期待权等权益。（2011）穗仲案字第3896号仲裁裁决已确认该合同项下的合同权益全部归楚汇公司所有。楚汇公司有权要求增城区国土局继续履行合同，交付土地。参照《最高人民法院关于办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，涉案土地在被查封之前已经签订了合同，实际缴纳了购地款，楚汇公司实际占有涉案《建设用地许可证》《建设用地规划许可证》等原件。因政府设立了危险品仓库导致涉案土地无法开发经营。4.涉案土地并未登记发证，不属于广东地产公司的财产。《建设用地许可证》的性质是行政许可，不是土地登记和土地使用权证。广东地产公司不是涉案土地的土地使用权人。君豪公司对广东地产公司享有的债权是广东地产公司帮助武汉部队在东莞望牛墩购买土地而向原债权人广州国际信托投资公司进行的贷款，与涉案土地无关。该事实有收、付款凭证、单据和广东地产公司的财务账册为证。5.双方的权利性质不同。楚汇公司的权利对象是涉案土地特定物。君豪公司的权利是金钱种类物。类比《最高人民法院关于审理破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）款对破产单位的占有的相对人已经完全支付对价的特定物，不属于破产单位的财产；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，未交付、未办理所有权转移手续，依法成立在先合同买受人请求出卖人履行标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务，法院应予支持。君豪公司对广东地产公司的普通金钱债权，广东地产公司尚有八个分公司及其他财产可供执行，君豪公司可通过执行广东地产公司的其他财产实现自己的普通金钱债权。6.根据公平原则，楚汇公司享有的权利优先。楚汇公司在特殊历史背景下，响应国家号召，为支援广东经济建设，基于对政府的信任，在广东省国土厅积极支持下投资，与广东地产公司签订合作征地协议，征用受让涉案土地。之后，由于政府的原因和社会公共安全的需要没有登记办证，楚汇公司毫无过错，并因此承受巨大的经济损失。楚汇公司享有的权利是历史形成的产权，涉及政府信誉和外来投资者的财产安全，优先收到政策和法律的双重保护。三、《合作征用南安村土地协议书》及仲裁裁决书的法律效力问题。君豪公司提出的上述协议书和仲裁裁决书的法律效力问题。经过越秀区人民法院、从化区人民法院、广州市中级人民法院、广东省高级人民法院、最高人民法院多轮审查，并未推翻仲裁裁决书的合法性，也未否定楚汇公司依据仲裁裁决书对涉案土地的实体权利。最高人民法院的执行裁定认为不能依据仲裁裁决直接解除查封，还需要进行程序性补缺，由双方通过执行异议之诉对双方的实体权利及其优先性进行比较。仲裁裁决书在案外人执行异议之诉中是合法有效的证据。四、楚汇公司对涉案土地享有的实体权利足以排除执行。根据最高人民法院民一庭在案外人执行异议之诉的指导性案例（2015）民一终字第150号案的裁判要旨：“在执行异议之诉中，当事人的诉讼请求是否成立，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利，申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利能否排除执行”。楚汇公司对涉案土地享有期待权，参照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，楚汇公司实际占有《建设用地许可证》《建设用地规划许可证》等原件，视为广东地产公司对土地权利的交付，因客观原因没有开发，不能认为没有占有。楚汇公司基于隐名代理关系和《土地使用权出让合同》对增城区国土局享有土地物权期待权。五、涉案土地现状及物权归属问题。涉案土地尚未完成出让、登记、发证，仅有《建设用地许可证》《建设用地规划许可证》，尚欠规费192万元，未缴纳税款，未申请登记，国土部门未依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条的规定对土地进行核实。依据物权法定的原则，《土地登记条例》《土地登记办法》《土地管理法》《物权法》均规定土地经登记领取土地使用权证书才是确认土地权属的唯一合法凭证。六、广东地产公司的企业性质和在涉案土地征用、受让中的法律地位和作用问题。广东地产公司在设立时政企不分，是当时特殊历史条件下的产物。经广东省人民政府同意，由广东省国土厅财政出资1000万元设立。从该公司设立的批复、营业执照、经营范围、公司章程、《合作征用南安村土地协议书》的内容及该公司的业务来看，广东地产公司根据政府授权办理土地征用、出让业务，其行为代表政府，其性质类似现今的各地政府设立的土地开发中心和土地储备中心，进行土地一级开发，不获取、不转让土地使用权从中获利。另一方面，广东地产公司为获取土地使用权的投资者提供购买土地的服务，收取固定费用，具有公司中介服务作用。1995年，广东省国土厅和财政厅签订协议，将该公司移交给广东省财政厅下属广东粤财信托投资公司管理，才实现政企分离。广东粤财信托投资公司对广东地产公司进行审计，审计报告中均明确涉案土地为代征地。七、君豪公司申请执行涉案土地存在法律障碍。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条的规定，应由政府部门对土地进行核实并颁发土地使用权证书。涉案土地仍处于《土地使用权出让合同》履行阶段，土地登记在增城区政府名下，土地使用权未完成登记转移。综上，涉案土地是楚汇公司出资与广东地产公司代表政府合作征用、广东地产公司代理楚汇公司合法受让的，楚汇公司对涉案土地所享有的合法民事权益完全优于君豪公司对广东地产公司的普通金钱债权，足以排除对涉案土地的执行。原审第三人广东地产公司二审答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。（2011）穗仲案字第3896号仲裁裁决已确定涉案土地使用权出让合同项下权益全部归属于楚汇公司。楚汇公司享有的债权优先于君豪公司享有的债权。楚汇公司对涉案土地享有足以排除执行的实体权利。楚汇公司于一审诉称，对（2018）粤0117执异42号执行裁定不服，认为楚汇公司享有足以排除强制执行之实体权利。诉讼请求：1.确认楚汇公司对广州市增城区新塘镇坭婆元218.47亩土地【用地号：（增）国土（1993）用地字124号】享有足以排除强制执行的民事权益；2.判决不得执行该执行标的土地，并解除对执行标的的查封；3.诉讼费由君豪公司承担。主要事实及理由（具体事实及理由详见原审判决）如下：一、广州市增城区南安村坭婆元218.47亩土地属于历史形成的港人投资产权，受法律和政策特殊保护。二、广东地产公司是以隐名代理方式签订《土地使用权合同书》，依据《合同法》第四百零二条的规定，该合同项下的土地和权利义务由楚汇公司承继，不得对该合同项下涉案土地作为楚汇公司的土地执行拍卖。三、最高人民法院（2017）最高法执监110号执行裁定书，并未否认（2011）穗仲案字第3896号仲裁裁决书的法律效力，认为本案当事人之间的实体权利义务关系争议可以通过原审法院启动的案外人执行异议及执行异议之诉程序进行厘清和定性。根据该指引，最高人民法院执行裁定书已承认楚汇公司对涉案土地享有实体权利，只是要求对双方实体权利及其优先性进行比较。通过如下比较，楚汇公司对涉案土地使用权所享有的实体权利完全优先于君豪公司的金钱债权。四、涉案《土地使用权出让合同》仍在履行过程中，楚汇公司对增城国土局享有继续履行合同、办理土地使用权登记、交付土地的权利。目前，国有土地使用权尚未登记转移，还在增城国土局名下，属于国有资产，仍有历史遗留问题需要经过政府依据《土地管理法》第十六条的规定作出行政前置处理，法院不得将未登记转移的涉案国有土地直接确权给广东地产公司，并对该土地强制执行。否则，将会引发一系列诉讼，造成国有资产流失和楚汇公司经济损失，承担巨额赔偿责任。本案经过十多年反复异议、诉讼，经过国内民法、诉讼法界多名著名专家三次论证，均认为楚汇公司的实体权利应当受到法律优先保护。原审法院经审理查明，楚汇公司于1991年2月28日在香港依据香港《公司条例》注册成为有限公司。第三人广东地产公司于1992年1月27日成立，类型为全民所有，经营范围为土地使用权出让的前期开发、为获取土地使用权的投资者提供信息和法律咨询服务。广东省人民政府粤府函【1991】317号《关于成立广东地产公司的批复》中明确：“该公司按授权办理土地使用权出让具体业务”“公司挂靠省国土厅；公司收益在纳税和扣除费用后，全额上交省财政，纳入省可支配财力范围。”1992年12月15日，广东地产公司（甲方）与楚汇公司（乙方）签订《合作征用南安村土地协议书》。协议约定：“为更好地利用外资，加快南安的建设步伐，广东地产公司和楚汇地产有限公司经友好协商：鉴于广东地产公司是代表省人民政府负责对土地使用权的前期开发，办理土地使用权出让，并为获取土地使用权的投资者提供信息和法律咨询服务的法定单位；所以双方同意合作征用、开发增城县南安村坭婆元地段218.47亩土地，并达成如下协议：一、合作方式：双方同意以甲方名义征用增城县南安村坭婆元土地218.47亩，所有征用土地手续由甲方负责办理，办理过程中所产生的一切费用（土地补偿费、青苗补偿费、附着物补偿费和村民农转非费等，以及当地国土局收取的征用土地费用）由乙方支付，征用后的土地以甲方名义进行规划、开发和转让。二、双方责任：1、甲方负责组织人员办理征地手续，负责按乙方要求划出宗地红线图，办理国有土地使用证，规划许可证等一切有关手续和宗地的开发转让手续。2、乙方负责协助甲方办理征地和报批手续，按期支付征地和报批过程中所需缴交的一切费用（包括征地补偿费和政府税费，以及不可预见费用）负责与甲方对地块的规划和开发、转让。三、双方合作的利益分配和投资风险的承担：双方合作征用、开发218.47亩土地的利益收入，或以甲方名义转让给第三者的利益收入的利润分配，经双方友好协商：鉴于资金全资由楚汇地产有限公司支付，投资风险由乙方承担的情况，甲方同意将该地块给乙方承包经营，乙方从每亩土地开发、转让的利润中提取11000元人民币支付给甲方。付款方式是在土地转让后15天内付清。四、其他。”1992年12月20日，广东地产公司向广东省国土厅提交了《关于在新塘镇建立健力宝康乐中心的项目建议书》，申请对涉案土地进行开发，兴建健力宝康乐中心。根据项目建议书，该康乐中心是进行以体育设施为主的综合配套开发，其中项目实施计划包括与楚汇公司合作兴建康乐大楼，对整个地块进行环境绿化布置，由健力宝健身院作为法人企业与广东地产公司签订承包合同进行承包经营。1992年12月22日，广东省国土厅向广东地产公司作出《关于新塘镇土地开发项目的批复》（粤国土函[1992]7号），同意广东地产公司对涉案土地进行前期开发，同意该公司与楚汇公司合作建立健力宝康乐中心的项目建设，要求按有关规定办理用地及报建手续。本案庭上，楚汇公司与广东地产公司均确认双方除签订《合作征用南安村土地协议书》外，并无签订其他协议，项目建议书中涉及的三家公司亦无签订协议。1993年2月17日，增城县城镇规划管理局向用地单位广东地产公司核发编号为0794的《建设用地规划许可证》，用地项目名称为综合开发。同年3月1日，广东地产公司与增城县国土局签订《土地使用权出让合同书》，增城县国土局将涉案土地使用权出让给广东地产公司。同年3月26日，广州市国土局向增城县国土局发出穗国土地批字[1993]第125号《关于广东地产公司建设健力宝康乐中心及配套设施用地的批复》，批准增城县国土局将涉案土地使用权转让给广东地产公司，作为建设健力宝康乐中心及配套设施用地。同年5月11日，增城县国土局向用地单位广东地产公司核发增国土（93）用地字124号《建设用地许可证》，项目名称为健力宝康乐中心，许可证下方盖有“基建竣工后携本证书从速到增城县国土局核换土地使用证书”字样。再查，1992年12月至1993年6月，楚汇公司陆续通过深圳雅丝丽工艺绣花制品有限公司和深圳宝安华石有限公司汇款给第三人，用于支付征地所需费用。期间，1993年2月20日，楚汇公司又将30万元青苗补偿款直接支付给增城县新塘镇民委员会。又查，根据增城市城乡规划局2012年12月7日《关于香港楚汇地产有限公司新塘南安村218.47亩地块规划情况的报告》反映，涉案地块位于1995年经广州市政府批准的陈家林危险品仓库的控制范围内，在广州市政府未正式批复解除对陈家林库区的规划控制前，涉案地块暂不能进行开发建设。2013年4月9日，增城市国土资源和房屋管理局向广州龙望实业有限公司出具增国房复[2013]237号《关于广东地产地块用地情况的复函》，函复涉案地块的权属人为广东地产公司。2017年9月11日，广州市增城区国土资源和规划局向原审法院执行局出具增国土规划函【2017】2656号《关于广东地产名下新塘镇坭婆元地块有关问题的复函》，其中明确涉案地块已缴清土地出让金，仍欠缴相关规费及滞纳金；2005年8月18日，该局经开展闲置土地调查工作，认定涉案土地自1995年3月1日起为闲置土地并作出《闲置土地认定通知书》；该局于2006年4月25日作出《拟收回国有土地使用权通知书》，拟注销该宗地的建设用地批准文件并收回其土地使用权，其后因地块一直处于司法查封状态未实际收回，该宗地块拍卖过户时，需缴纳土地闲置费；经核查，涉案地块所在片区已无批复控规，仅有《新塘镇总体规划（2013-2020）》；涉案地块用地单位为广东地产公司，用地项目名称为综合开发，未核发过用地规划条件，亦未批复修建性详细规划方案；建议原审法院如对宗地进行处置，应依法确认该宗地的权利归属。2017年12月13日，广州市国土资源和规划委员会向原审法院执行局出具穗国土规划协查[2017]545号《关于协助提供广东地产公司相关资料的复函》，函复涉案地块并未向增城区国土资源和规划局申办《国有土地使用权证》，并未出具宗地红线图；根据档案资料记载，该地块用途为健力宝康乐中心及生活配套设施，由于历史用地存在用途记载不规范的情况，该地块查无相关确切归属用途；根据城市规划功能分区及结合周边项目开发，该地块不适宜作为工业用地开发。2018年3月20日，广州市增城区国土资源和规划局向原审法院执行局出具增国土规划函【2018】768号《关于广东地产名下一宗国有土地使用权有关情况的复函》，该局认为涉案土地用途为工业及配套设施的综合用地。另查，广州国际信托公司与广东地产公司借款合同纠纷一案，本院作出的（1996）穗中法经初字第462号民事判决书已经发生法律效力。广东地产公司应在判决生效之日起十日内偿还人民币1000万元及利息给广州国际信托投资公司，并负担案件受理费102099元、诉讼保全费65689元。其中判决查明，广州国际信托公司与广东地产公司于1994年10月28日签订《人民币资金借款合同》，借款期限为一年，1995年10月底前付清300万元，其余在1995年年底付清。该1000万元借款，其中25万元根据广东地产公司委托汇入广州穗利建筑安装工程公司，部分贷款划入中国人民解放军57051部队武汉办事处账户，由该办事处支配使用，另有500万元作为该办事处购买东莞市望牛墩镇200亩土地价款付给广东地产公司。判决生效后，广州国际信托投资公司申请执行，本院以（1998）穗中法经执字第286号立案执行，2007年11月7日，本院作出（2007）穗中法执指字第005号民事裁定，指定原审法院执行该案，原审法院以（2008）从法执字第2760号案立案执行。原审法院在执行过程中，于2008年4月18日作出（2008）从法执字第2760号民事裁定书，裁定轮候查封涉案土地。因涉案执行债权先后由广州国际信托投资公司转让给广州市龙望实业有限公司，再由广州市龙望实业有限公司转让给君豪公司，根据当事人的申请，原审法院先后作出执行裁定，变更申请执行人，现申请执行人为君豪公司。2008年4月12日，广州市越秀区人民法院（以下简称越秀法院）在执行中国信达资产管理公司广州办事处申请执行广东地产公司、广东华粤房地产股份有限公司借款合同纠纷一案中，查封了涉案地块土地使用权。2010年5月6日，越秀法院裁定变更君豪公司为该案的申请执行人，2010年9月，楚汇公司作为案外人就越秀法院查封涉案土地提出执行异议，越秀法院裁定驳回案外人楚汇公司执行异议，楚汇公司不服，于2011年11月20日向越秀法院提起案外人执行异议之诉。期间，楚汇公司另于2011年11月17日以广东地产公司为被申请人向广州仲裁委申请仲裁，2012年4月1日，广州仲裁委作出（2011）穗仲案字第3896号仲裁裁决书。仲裁庭不予支持楚汇公司要求确认《合作征用南安村土地协议书》属于委托合同关系的仲裁请求，并认定该协议有效，遂裁决：（一）确认楚汇公司与广东地产公司签订的《合作征用南安村土地协议书》真实、合法、有效，广东地产公司在涉案土地全部规费缴清后，依照法律法规规定的条件与程序并按照相关职能部门的要求换发《国有土地使用权证》后三十天内继续履行合同；（二）确认广东地产公司与增城市国土局签订的《土地使用权出让合同书》项下的权益全部归楚汇公司所有；（三）广东地产公司在涉案土地全部规费缴清后，依照法律法规规定的条件与程序并按照相关职能部门的要求换发《国有土地使用权证》后三十天内协助变更《土地使用权出让合同书》为楚汇公司或楚汇公司设立的公司；等等。其中查明，1992年12月至1993年6月楚汇公司按照约定分四次共汇款986万元给广东地产公司用以支付办理征用土地所需费用，1993年2月20日楚汇公司又将30万元青苗补偿费直接支付给增城新塘镇民委员会，合计1016万元；广东地产公司分别于1992年12月至1993年7月分六次将楚汇公司支付的土地征用费用中的9735309.1元转付给增城市土地费用收取单位。2012年4月16日，楚汇公司向越秀法院撤回案外人执行异议之诉。2012年12月27日，越秀法院认为广州仲裁委的上述仲裁裁决已对涉案土地权益作出认定，该土地项下权益归楚汇公司所有，遂裁定解除对涉案土地使用权的查封。君豪公司不服提出执行异议，越秀法院于2013年3月18日裁定驳回君豪公司的异议。君豪公司不服，向本院提出执行复议，本院经审查后作出（2013）穗中法执复议字第44号执行裁定，撤销越秀法院所作的驳回君豪公司执行异议的裁定及解除对涉案土地使用权查封的裁定，楚汇公司和广东地产公司不服本院（2013）穗中法执复议字第44号执行裁定，向广东省高级人民法院（下称：广东高院）申请执行监督，广东高院于2015年8月31日作出（2015）粤高法执监字第19号执行裁定，撤销本院（2013）穗中法执复议字第44号执行裁定，维持越秀法院所作的驳回君豪公司执行异议的裁定及解除对涉案土地使用权查封的裁定。期间，原审法院立案受理原告广州国际信托投资公司诉被告广东地产公司、楚汇公司执行异议之诉一案，并于2013年11月13日，作出（2013）穗从法房执外异字第××号之二民事裁定，认为原审法院并非首封的执行法院，对该案并无管辖权，因此，驳回原告广州国际信托投资公司的起诉。2015年9月23日，越秀法院解除对涉案土地使用权的查封。据此，原审法院对涉案土地使用权的轮候查封于2015年9月23日转为正式查封，查封期限为2015年9月23日起至2018年9月22日止。再查，2013年10月15日，根据楚汇公司的申请，本院立案执行广州仲裁委（2011）穗仲案字第3896号仲裁裁决书，2013年12月4日本院以（2013）穗中法执字第2488号执行裁定书，指定增城市人民法院执行广州仲裁委（2011）穗仲案字第3896号仲裁裁决。根据广州市增城区国土资源和规划局于2017年9月11日向原审法院执行局出具的增国土规划函【2017】2656号《关于广东地产名下新塘镇坭婆元地块有关问题的复函》，该局于2014年5月4日签收了增城法院的（2014）穗增法执字第199号《协助执行通知书》，并告知增城法院该局将向广东地产公司发出《催缴通知书》，但因当时涉案地块被法院查封，故无法办理换领《国有土地使用权证》和土地权属人变更手续。2014年1月2日，广州仲裁委受理申请人楚汇公司与被申请人广东地产公司合作合同纠纷仲裁申请，并于2014年8月23日作出裁决，确认被申请人广东地产公司依据《合作征用南安村土地协议书》可获得的合同权益为2403170元，在增××南安村坭婆元地段218.47亩土地过户给申请人或者申请人设立的公司名下后15日内由申请人支付给被申请人。及后，君豪公司不服广东高院（2015）粤高法执监字第19号执行裁定（以下简称：19号裁定），向最高人民法院提出申诉，认为广东高院错误撤销本院复议裁定而维持越秀法院解封裁定，明显违背相关法律法规的规定，显属错误，应予纠正。最高人民法院认为，楚汇公司主张以确认其实体权利的仲裁裁决排除执行，执行法院应当通过案外人异议及异议之诉的法定程序审查得出结论，（2011）穗仲案字第3896号仲裁裁决书并不具有异议及异议之诉裁决的效力，不能产生直接解除查封的法律后果。广东高院按照执行监督程序作出19号裁定时，2015年民事诉讼法司法解释已经生效，对于如何处理仲裁裁决与案件执行的关系已经有了更为明确的规定和指引，然而，19号裁定没有按照上述案外人异议的审查程序原则对下级法院审查中的程序性错误予以纠正，而是继续从实体上审查认定楚汇公司的实体权利可以排除执行，并以此撤销本院的复议裁定，维持了执行法院的解封裁定，剥夺了君豪公司通过执行异议之诉获得救济的诉讼权利，适用法律错误，程序失当，应予纠正。因此，最高人民法院于2017年12月16日作出（2017）最高法执监110号执行裁定，撤销广东高院（2015）粤高法执监字第19号执行裁定。期间，楚汇公司以广东高院（2015）粤高法执监字第19号执行裁定以及生效仲裁裁决认定涉案土地使用权应归其所有为由，向原审法院申请解除对涉案土地使用权的查封。2015年10月28日，原审法院作出（2008）从法执字第2760-10号执行裁定，裁定解除对涉案土地使用权的查封。君豪公司不服该执行裁定，向原审法院提出执行异议，请求原审法院撤销（2008）从法执字第2760-10号执行裁定，继续查封执行涉案土地。2015年12月7日，原审法院作出（2015）穗从法执异字第110号执行裁定，驳回君豪公司的异议。君豪公司不服向本院申请执行复议，本院于2016年5月12日作出（2016）粤01执复54号执行裁定，认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，楚汇公司和广东地产公司在案件执行期间取得的仲裁裁决不影响本案执行，原审法院应依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定对楚汇公司的申请进行案外人异议审查，遂裁定撤销原审法院（2015）穗从法执异字第110号执行裁定及（2008）从法执字第2760-10号执行裁定。楚汇公司不服本院作出的（2016）粤01执复54号执行裁定，向广东高院申诉。广东高院于2016年9月7日作出（2016）粤执监118号执行裁定，指令原审法院依法受理楚汇公司的案外人执行异议；驳回楚汇公司的申诉请求。楚汇公司不服该裁定，向最高人民法院提出申诉。最高人民法院认为，楚汇公司基于实体权利要求原审法院解除查封的申请，其目的是阻却本案执行，本质上属于案外人异议；楚汇公司持另案取得的仲裁裁决提出异议，该仲裁裁决不影响本案执行程序的进行；在未经案外人异议及其后的异议之诉程序审查并得出结论之前，不能直接就楚汇公司所主张的实体权利是否具有排除执行的法律后果作出判断。广东高院（2016）粤执监118号执行裁定指令原审法院受理楚汇公司的案外人异议，是从根本上将当事人之间的实体权利义务争议导入规范的案外人异议及异议之诉程序进行厘清定性和正本清源。通过正当程序，可以对楚汇公司和君豪公司双方之间的实体权利及其优先性进行比较，从而确定楚汇公司对涉案土地使用权究竟是否享有可以排除执行的实体权利。在本案涉及的各方实体权利义务关系经案外人异议及其后的异议之诉程序审查得出结论前，即使越秀法院的在先查封已经解除，也不能得出原审法院的轮候查封不应转化为正式查封而应直接解除的结论，楚汇公司的相关主张没有事实依据和法律依据，应不予支持。最高人民法院遂于2017年12月16日作出（2017）最高法执监64号执行裁定，驳回楚汇公司的申诉请求。2018年3月19日，原审法院立案受理楚汇公司案外人执行异议一案，楚汇公司请求终止对涉案土地的查封、执行。原审法院执行局审查认为，原审法院根据被执行人广东地产公司持有涉案土地的建设红线图、《建设用地规划许可证》《建设用地许可证》，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，裁定查封涉案土地使用权并无不当；楚汇公司依据仲裁裁决所享有的为合同债权，而非其所述的物权期待权，故不具有对抗原审法院查封裁定的效力；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，楚汇公司依据涉案土地使用权在法院查封后作出的生效仲裁裁决提出排除执行异议，不予支持。据此，原审法院于2018年4月3日作出（2018）粤0117执异42号执行裁定，驳回案外人楚汇公司的异议请求。楚汇公司不服该裁定，遂成本案诉讼。原审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，楚汇公司对原审法院作出的（2018）粤0117执异42号执行裁定书不服，提起诉讼。因此，本案为案外人执行异议之诉。本案主要争议焦点是：一是，楚汇公司对涉案土地是否享有实体权利；二是，楚汇公司对涉案土地享有的实体权利能否排除执行。（一）关于楚汇公司对涉案土地是否享有实体权利问题。（1）关于能否依据（2011）穗仲案字第3896号仲裁裁决直接判断楚汇公司的实体权利。2015年施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百七十九条第一款规定：“在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。”同年施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”在涉案土地被越秀法院有效查封期间，楚汇公司曾向越秀法院提起案外人执行异议及异议之诉，但在案外人异议及异议之诉期间，却另案申请仲裁，仲裁裁决作出后，再行向越秀法院申请撤回案外人执行异议之诉。楚汇公司没有继续执行异议之诉，而是另行申请仲裁，并一直进行执行行为异议程序，该选择导致其及后多年一直没有通过法院判决实质解决其对涉案土地实体权利的认定。依据《中华人民共和国仲裁法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，对仲裁裁决的效力（应否撤销）、执行（应否执行），我国均采取司法审查主义原则，并不当然将仲裁裁决作为法院裁判依据。正如最高人民法院（2017）最高法执监110号执行裁定所示，3896号仲裁裁决书并不具有异议及异议之诉裁决的效力，不能产生直接解除查封的法律后果。因此，本案仍然需要全面审查认定楚汇公司对涉案土地享有的实体权利，不能依据3896号仲裁裁决直接判断楚汇公司之实体权利。（2）关于楚汇公司与广东地产公司的法律关系根据1990年施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条规定，境外公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。1990年施行的《中华人民共和国外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》（该办法于2008年被国务院令第516号废止）第二条第一款规定：“本办法所称成片开发是指：在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权，经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。”第四条第一款规定：“外商投资成片开发，应分别依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》的规定，成立从事开发经营的中外合资经营企业，或者中外合作经营企业，或者外资企业。”楚汇公司与广东地产公司签订了《合作征用南安村土地协议书》，楚汇公司负责出资，广东地产公司负责办理征地、报批手续。协议签订后，楚汇公司陆续支付征地相关费用，而广东地产公司亦已经向广东省国土厅提交项目建议书，广东省国土厅亦已批复同意广东地产公司与楚汇公司的合作项目建设，及后广东地产公司领取《建设用地规划许可证》，与增城县国土局签订《土地使用权出让合同书》，领取《建设用地许可证》，上述均是双方对《合作征用南安村土地协议书》的履行。作为在香港注册的楚汇公司，在我国大陆境内从事经营活动必须依据我国相关法律设立中外合资、中外合作或外商独资公司。若楚汇公司与广东地产合作项目建设，则必然要在我国境内成立相应的项目公司，对于这一点，广东地产公司知悉，作为广东地产公司的主管部门同时作为省政府部门的广东省国土厅亦应知悉，否则，广东省国土厅不会批复同意广东地产公司与楚汇公司的合作项目建设。按照一般项目推进，在征地工作、规划等前期开发完成后，在广东地产公司与楚汇公司签订《合作征用南安村土地协议书》后，理应签订后续的合作协议以及成立相应的项目公司，然而双方并没有。而客观上，涉案地块因在危险品仓库规划控制范围内不能开发建设。可见，双方仅进行了合作的前期工作，后续工作因主客观原因并没有达成协议及推进，但这并不影响原审法院对双方合作关系的认定。至于楚汇公司以及广东地产公司均主张双方为委托、隐名代理关系，因《合作征用南安村土地协议书》以及广东省国土厅的批复均明确双方为合作关系，楚汇公司以及广东地产公司的主张均不足以推翻上述证据，因此，原审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”楚汇公司与广东地产公司签订的《合作征用南安村土地协议书》，是双方真实意思表示，签约主体适格，并没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。关于君豪公司认为《合作征用南安村土地协议书》为无效协议的答辩意见，因《合作征用南安村土地协议书》只是楚汇公司以及广东地产公司合作关系下的其中一份协议，且是前期协议，并非总协议，对楚汇公司与广东地产公司的合作关系不能单独只看双方前期签订的协议，而应该看双方整个合作关系，且双方合作关系已经得到广东省国土厅的批复同意。至于，广州中院立案受理的（2007）穗中法民五初字第35号案，因已经撤诉，并未作出认定《合作征用南安村土地协议书》为无效协议之生效判决，因此，《合作征用南安村土地协议书》不宜认定为无效协议，君豪公司的答辩意见，原审法院不予采纳。（3）关于楚汇公司对涉案土地享有的实体权利问题涉案土地并未初始登记在广东地产公司名下，现广东地产公司只是作为用地单位领取了《建设用地规划许可证》和《建设用地许可证》，按照双方合作关系，在广东地产公司完成对涉案土地使用权的初始登记后，再行将土地使用权转让至项目公司名下。但是，目前，在涉案土地的初始登记尚未完成，项目公司亦未成立，涉案土地被查封的情况下，原审法院必须先行厘清涉案土地的相关权益归属，才能判断执行当否。按照“权利义务相一致”、“等价有偿”等原则，涉案土地的相关权益应归合作双方共有，双方再行根据合作协议或出资比例占有份额。本案中，根据《合作征用南安村土地协议书》关于“三、双方合作的利益分配和投资风险的承担：双方合作征用、开发218.47亩土地的利益收入，或以甲方名义转让给第三者的利益收入的利润分配，经双方友好协商：鉴于资金全资由楚汇地产有限公司支付，投资风险由乙方承担的情况，甲方同意将该地块给乙方承包经营，乙方从每亩土地开发、转让的利润中提取11000元人民币支付给甲方。”之约定，涉案土地的投资利益归楚汇公司享有，广东地产公司答辩意见亦然。因此，楚汇公司作为出资人对涉案土地享有投资利益。（二）楚汇公司对涉案土地享有的实体权利能否排除执行。一般而言，债权平等，债权之间没有优先性。但是，对于一些特殊债权，法律予以特别保护，这是对“债权平等原则”的突破。如我国《企业破产法》第113条、《商业银行法》第71条、《保险法》第91条、《个人独资企业法》第29条，《合伙企业法》第89条、《公司法》第186条等均对职工工资的优先受偿作出规定。我国《海商法》规定了船舶优先权，《民用航空法》规定了民用航空器优先权，《担保法》设立了国有土地使用权出让金优先权，《合同法》设立了建设工程价款优先权、《税收征收管理法》第45条设立了税收优先权。上述规定之债权不仅优先于普通债权甚至优先于担保物权受偿。法律意义上的优先性，不仅体现在清偿顺序上，还体现在履行顺序上。对于多个债权优先性的比较，实质就是对其清偿顺序或履行顺序进行比较，这并非是要突破“债权平等”原则，而是要在某些情况下更好地维护诚实信用原则，实现公平正义。在执行异议之诉中，如果案外人主张的排除执行的实体权利为债权，申请执行人的执行债权为普通金钱债权，这时亦必须对两者进行比较，以确定能否排除执行，在此种情况下，不能简单适用“债权平等原则”，而应根据案件的具体情况进行综合判断。《最高人民法院公报》2016年第6期登载的《钟永玉与王光、林荣达案外人执行异议纠纷案》体现了上述裁判原则。本案中，由于涉案土地并未进行物权登记，故楚汇公司对涉案土地享有的实体权利只能是债权，而非物权。君豪公司并非涉案土地的抵押权人，其执行债权为普通金钱债权。正如最高人民法院（2017）最高法执监64号执行裁定所示，本案应对楚汇公司就涉案土地享有的债权与君豪公司的执行债权的优先性进行比较，从而确定楚汇公司对涉案土地是否享有足以排除执行的实体权利。一是，从价款支付以及合同成立时间上分析。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条及第十条规定，在合同履行顺序上，确立了在“一物数卖”情况下，各买受人的权利发生冲突时，法院对买受人的权利保护顺序为登记在先、占有在先、支付价款在先、合同签订在先原则。在先的债权人之权利优先得到司法保护。本案中，楚汇公司就涉案土地享有的债权早于君豪公司的执行债权。楚汇公司与广东地产签订的《合作征用南安村土地协议书》时间为1992年12月15日，而君豪公司所受让的原始债权的原债权人广州国际信托投资公司与广东地产公司签订借款合同时间是1994年10月28日。楚汇公司付款时间最迟至1993年6月，而广州龙望实业有限公司购买广州国际信托投资公司不良债权时间以及广州龙望实业有限公司转让不良债权给君豪公司的时间均远远晚于上述楚汇公司付款时间。就楚汇公司对涉案土地享有的债权和君豪公司的执行债权的基础法律关系，无论从支付价款时间还是从合同成立时间看，楚汇公司均先于君豪公司，根据前述司法解释精神，楚汇公司就涉案土地享有的债权应优先得到司法保护。二是，从债权的内容及性质上分析。最高人民法院《全国法院破产审判工作会议纪要》第28条规定：“破产债权的清偿原则和顺序。对于法律没有明确规定清偿顺序的债权，人民法院可以按照人身损害赔偿债权优先于财产性债权、私法债权优先于公法债权、补偿性债权优先于惩罚性债权的原则合理确定清偿顺序。”该规定没有按照债权比例进行清偿，而是根据债权性质确定其清偿顺序。本案中，楚汇公司的债权是就涉案土地享有的投资权益，而君豪公司的执行债权与涉案土地没有关联性。楚汇公司的债权是针对涉案土地，而君豪公司的执行债权为普通金钱债权，并未指向特定财产，涉案土地只是作为广东地产公司的责任财产。涉案土地使用权并未完成初始登记，并未最终确定物权权利人，广东地产公司只是《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》中的用地单位而已，楚汇公司支付的投资款为涉案土地的征地款，是涉案土地使用权最终能够有效设立的初始及必要条件，与君豪公司相比，楚汇公司的债权在涉案土地关联性上具有一定优先性。经过上述对比，楚汇公司就涉案土地享有的债权优先于君豪公司的执行债权，因此，楚汇公司对涉案土地享有足以排除执行的实体权利，楚汇公司诉讼请求不得执行涉案土地，理据充分，原审法院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”原审法院（2018）粤0117执异42号执行裁定自判决生效时自动失效。（三）关于楚汇公司其他主张及诉讼请求的处置问题。案件审理过程中，楚汇公司申请追加广东省人民政府、广东省国土资源厅、广州市人民政府、广州市增城区人民政府、广州市增城区国土资源和规划局为第三人，因理据不足，原审法院不予准许。关于楚汇公司诉讼请求确认对涉案土地享有足以排除强制执行的民事权益问题。该项诉讼请求属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条证明标准问题，并非《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定之明确权利，故对该项诉讼请求，原审法院不作裁判。关于楚汇公司诉讼请求解除对执行标的的查封问题。案外人提起异议之诉的诉讼目的在于通过诉讼阻却对执行标的物的强制执行，也就是案外人异议之诉同时解决执行标的物的实体权利和能否强制执行两个问题。其中，能否强制执行属于实体审查问题，适用判决方式处理，而解除查封属于程序操作问题，应适用裁定书处理。因此，本案判决不得执行的，楚汇公司可待判决生效后，持生效判决向原审法院执行局申请解封涉案土地。关于诉讼费承担问题。楚汇公司诉讼请求由君豪公司承担诉讼费，但本案纠纷来源于第三人广东地产公司欠债，在本案对执行标的进行实质审查前，君豪公司根据《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》用地单位记载为广东地产公司等外观主义标准形成初步判断从而申请查封以及法院通过形式审查予以查封并无过错，因此，本案诉讼费用应由第三人广东地产公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、不得执行广州市增城区新塘镇坭婆元218.47亩土地【用地号：（增）国土（1993）用地字124号】。二、本院（2018）粤0117执异42号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本案受理费43503元，由第三人广东地产公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。另查明，1995年4月14日，广东粤财信托投资公司文件粤财信托稽通[1995]1号《关于审计广东地产公司一九九四年度财务决算的通知》中《关于广东地产公司财务状况及其经营情况的审计报告》记载：“四、现有地块项目运作情况（一）广东地产公司（本部）1.东莞望牛墩地块……面积200亩，由公司代征地，不投入资金。现手续已全办妥……2.深圳宝安区地块……面积810亩由公司代征地，香港崇志国际有限公司投入资金。现大部分手续已办完，包括：红线图、规划许可证。因资金未到位，所以土地使用证未办出……4.增城新塘南安地块……由公司代征地，香港楚汇有限公司负责资金投入，现手续已全部办完。按合同，公司获固定利润239.8万元……”本院认为，楚汇公司是在香港特别行政区登记设立的公司，本案属于涉港案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉属于民事诉讼程序，应当适用受诉法院所在地法律，本院确认内地法律作为解决本案争议的准据法。一、关于涉案土地权属人的问题。各方当事人对于涉案土地的权属产生争议。根据《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日实施）第十四条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”涉案土地使用权并未完成初始登记，广东地产公司为《建设用地许可证》《建设用地规划许可证》载明的用地单位，其能否登记为涉案地块的建设用地使用权人，能否成为涉案土地的权属人，尚处于未定状态。原审法院对该事实的认定依据充分，本院依法予以确认。君豪公司主张涉案土地的权属人为广东地产公司依据不足，本院依法不予支持。二、关于（2011）穗仲案字第3896号仲裁裁决在本案中能否作为认定楚汇公司实体权利依据的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百七十九条的规定，该仲裁裁决系在涉案土地被采取查封措施后形成并处分涉案土地权利，故不能作为阻却执行程序的依据。楚汇公司主张依据该仲裁裁决直接确定其对涉案土地享有权利与现行法律规定和上述生效执行裁定相悖，本院依法不予支持。三、关于异议款项及《合作征用南安村土地协议书》的效力问题。对于君豪公司提出异议的130万元款项，其中100万元款项系由楚汇公司委托其在深圳设立的雅丝丽绣花制品有限公司与宝安华石公司付款给广东地产公司，再由广东地产公司转付款给增城区国土局下属开发公司。上述付款过程有支付凭证、广东地产公司的财务记录等证据为凭。其余30万元款项青苗补偿费由楚汇公司支付给南安村委会。上述事实有楚汇公司的付款单据、广东地产公司的财务账册记录、收款收据等为证。上述证据均为原始凭证，形成时间早于本案成讼时间，足以证明相应的付款事实。该等证据足资采信，应作为定案依据。君豪公司对此提出异议，但并未提供反证推翻，本院对该上诉主张不予支持。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年施行）第三条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”广东地产公司设立时的职能即为土地使用权出让的前期开发，按授权办理土地使用权出让的具体业务，为获取土地使用权的投资者提供信息和法律咨询服务。广东地产公司与楚汇公司合作征用涉案土地符合其公司设立的职能。楚汇公司与广东地产公司签订该协议未违反上述法律规定，该协议依法应属有效。四、关于楚汇公司对执行标的是否享有民事权益，能否排除执行的问题。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条规定，对于案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。本案的实质是审查案外人楚汇公司对执行标的所享有的权益与申请执行人君豪公司依据生效法律文书所享有的权利何者更优先。对此，本院认为楚汇公司对执行标的享有合同履行利益的民事权益，该民事权益具有物权期待权的部分属性，足以排除对涉案土地的执行。分述如下：（一）楚汇公司对执行标的享有合同履行利益的民事权益。首先，从合同的履行程度上分析。在《合作征用南安村土地协议书》签订后，楚汇公司将征地款、青苗补偿费等费用支付给广东地产公司、增城县新塘镇民委员会等。广东省国土厅以《关于新塘南安村土地开发项目的批复》同意广东地产公司与楚汇公司的健力宝康乐中心的项目建设合作。广东地产公司取得《建设用地规划许可证》后又与增城市国土部门签订《土地使用权出让合同书》，并取得《建设用地许可证》。楚汇公司、广东地产公司均已依照上述协议书的约定部分履行了合同。广东地产公司也因此成为《建设用地规划许可证》《建设用地许可证》记载的用地单位。《合作征用南安村土地协议书》中关于合作征地的约定已经获得了较大程度的履行。依据《合作征用南安村土地协议书》的约定，涉案土地的征用及项目开发建设均由楚汇公司投资，并由楚汇公司承当相应的风险和收益。如《合作征用南安村土地协议书》进一步履行，涉案土地的开发及转让产生收益，该等收益将归属于楚汇公司。楚汇公司对涉案土地享有可期待的投资收益，也即楚汇公司对涉案土地享有合同履行利益。该合同履行利益作为楚汇公司享有的民事权益，应当视为一种债权，投资利益是楚汇公司合同履行利益的主要内容，依法应当获得保护。其次，从涉案土地财产属性上分析。因广东地产公司是涉案土地登记的用地单位，涉案土地方才被法院执行机构列为执行财产。根据广东地产公司的原始财务单据和财务账簿的记载，前述征地款项均记载为往来款项，并未记作该公司的对外投资债权。粤财信托稽通[1995]1号《关于审计广东地产公司一九九四年度财务决算的通知》中《关于广东地产公司财务状况及其经营情况的审计报告》记载，明确涉案土地的投资人为楚汇公司，未将涉案土地作为广东地产公司的自有资产。从财务会计的角度，涉案土地未确权至广东地产公司名下，尚不属于广东地产公司所有的资产，不能成为广东地产公司向君豪公司承担债务责任的责任财产。（二）楚汇公司对执行标的享有的合同履行利益具有物权期待权的部分属性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该司法解释规定不动产买受人享有物权期待权，在未进行物权权属登记的特定情况下，对执行标的能够排除一般金钱债权的执行。该规定是对未完成物权变更登记的不动产买受人享有的物权期待权的保护。上述物权期待权的成立，必须具备书面买卖合同签订在先、占有在先、价款支付、非主观原因未能过户登记等条件。该物权期待权在性质上属于债权，但有别于一般债权，能得到法律的优先保护。本案中，楚汇公司与广东地产公司合作征用涉案土地是合作项目建设的先行步骤。根据2017年9月11日广州市增城区国土资源和规划局《关于广东地产名下新塘南安村坭婆元地块有关问题的复函》记载，涉案地块所在片区已无批复控规，仅有《新塘镇总体规划（2013-2020）》（增府复[2015]10号）。楚汇公司合同履行利益的实现需待涉案土地征用的完成及工程项目的进一步建设。后续建设项目的项目公司是否能够设立、涉案土地的建设用地使用权的转让、建设工程的规划审批等多个建设步骤均受到楚汇公司、广东地产公司的后续合同履行行为，政府相关部门的审批，法律政策等因素的影响，但限制合作事宜开展的危险品仓库控制规划的撤销使得涉案土地的征用和合作项目建设因此具有了可能性。楚汇公司的上述合同履行利益亦由此具有实现的可能性。参照上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，协议签订后，楚汇公司已陆续支付了合作征地相关费用，广东地产公司也取得了广东省国土厅的对合作项目建设的批复。涉案土地因位于危险品仓库控制规划范围内而长期无法继续征用和建设，该事由不能归咎于楚汇公司。《合作征用南安村土地协议书》的签订和履行早于涉案土地被广州市从化区人民法院查封，楚汇公司已支付征地相关款项，原先无法继续进行征地的原因并非楚汇公司主观原因造成。楚汇公司的合同履行利益与涉案土地的物权归属和项目建设紧密相连，对涉案土地有期待利益。其民事权益符合物权期待权的部分特征，因而具有了物权期待权的部分属性。（三）楚汇公司对执行标的享有的民事权益，足以排除强制执行。一般而言，债权具有平等性，但这种平等性并非绝对。如前所述，我国《海商法》《民用航空法》《担保法》《合同法》《税收征收管理法》等多部现行法律均赋予特定债权人的债权的相对优先性，并非否定债权的一般平等性，而是在特定的情形下，维护特定债权人的合法利益，从而实现法律公平正义的价值。（1）从权利（权益）保护价值的角度分析，《最高人民法院公报》2016年第6期刊载的《钟永玉与王光、林荣达案外人执行异议纠纷案》【最高人民法院，（2015）民一终字第150号】，该案例要旨为：“由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。”楚汇公司对涉案土地享有的合同履行利益，虽然并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条规定的排除执行的情形，但依据该公报案例要旨，该等民事权益在本案中也应具有与君豪公司享有的金钱债权相比对的地位，具有为民事法律所保护的价值。（2）从权利（权益）性质角度分析，楚汇公司对执行标的所享有的合同履行利益属于民事权益。该民事权益具有物权期待权的部分属性，物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权。君豪公司的债权则为金钱给付之债，是基于广东地产公司未能偿还金钱借款而产生的债务，与涉案土地的物权并无法律上的直接利害关系，是一般债权。楚汇公司具有部分物权期待权属性的合同履行利益在与申请执行人君豪公司实现一般债权发生冲突时，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对特定不动产买受人的优先保护的基本原则，亦应得到优先保护。楚汇公司依照《合作征用南安村土地协议书》履行支付土地出让金等投资义务，是使得涉案土地成为被查封财产的原因之一。君豪公司购买对广东地产公司的金融借款债权成为广东地产公司的债权人，但对于涉案土地的征用及广东地产公司成为登记用地单位等事项均无原因力。君豪公司申请查封涉案土地阻却了楚汇公司合同履行利益的实现。赋予楚汇公司合同履行利益的优先保护，也符合“谁投资，谁受益”的市场经济基本原则。（3）从债权形成的时间分析，楚汇公司与广东地产公司于1992年12月至1993年5月已经签订了《合作征用南安村土地协议书》并支付土地出让金及青苗补偿等部分费用。君豪公司申请执行的债权原先形成于1994年10月至1995年期间。君豪公司直至2013年才通过债权转让的方式取得该债权。君豪公司的债权远迟于楚汇公司的债权产生，与之相比至少不具有优先性。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”该司法解释规定在同一土地使用权存在多份有效出让合同的情况下，遵循登记在先、占有在先、付款在先、合同成立在先等顺序确定优先权。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。”该司法解释规定，在特殊动产“一物多卖”的情况下，遵循交付在先、登记在先、合同成立在先等原则确定优先权。在市场交易日趋复杂的条件下，物权登记状态与实际权利状态不一致的情形普遍存在。为保护实际权利人的合法权利，上述法律及司法解释均对实际权利人的权利（权益）予以法律层面的优先保护，也凸显对实际权利人特殊权利（权益）予以特别保护的价值取向和基本精神。参照上述司法解释的规定，合同成立在先、付款在先的债权人，其权利应得到法律优先保护。对比君豪公司的债权与楚汇公司的权益，楚汇公司的权益具有合同成立在先、付款在先的特点，参照上述法律和司法解释的规定，也应得到优先保护。(4)从历史背景分析，楚汇公司与广东地产公司签订《合作征用南安村土地协议书》时，广东地产公司具有为土地使用权出让的前期开发、为获得土地使用权的投资者提供信息和法律咨询服务、按授权办理土地使用权出让具体业务等特殊职能。在特定历史时期，楚汇公司基于对广东地产公司具有土地征用等特殊职能的信赖，而与广东地产公司签订了《合作征用南安村土地协议书》，并依该协议书履行投资义务。楚汇公司的缔约和投资并未违反当时的法律法规规定，由此产生的信赖利益，也应当获得适当的保护。综上所述，楚汇公司已按照约定部分履行了《合作征用南安村土地协议书》，该协议尚未履行完毕，楚汇公司对涉案土地享有合同履行利益。涉案土地是该协议履行的唯一标的物，对实现楚汇公司的合同履行利益具有不可替代性，对涉案土地的强制执行将严重损害该利益。楚汇公司的合同履行利益又具有物权期待权的部分属性，在权益保护的顺序上应优于君豪公司享有的一般金钱债权。楚汇公司对执行标的物即涉案土地的民事权益具有排除执行的优先性，足以排除强制执行。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费43503元，由上诉人广州君豪实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张明艳审判员 陈晓红二〇一九年十一月十九日书记员 黄晓君