四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初12534号 原告：长城物业集团股份有限公司成都分公司，营业场所：成都高新区天长路6号。 负责人：陈耀忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈霞，四川精伦律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：宋红双，四川精伦律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：赵晖，女，1969年4月8日出生，汉族，住成都高新区。 原告长城物业集团股份有限公司成都分公司（以下简称长城物业成都分公司）与被告赵晖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案，依法适用简易程序，由本院审判员王静独任审理。本案于2019年11月7日公开开庭进行了审理，原告长城物业成都分公司的委托诉讼代理人陈霞，被告赵晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长城物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1、判令赵晖立即向长城物业成都分公司支付2012年1月1日至2019年6月30日的物业服务费17700.30元；2、判令赵晖立即向长城物业成都分公司支付逾期缴纳违约金1770.03元。事实与理由：成都深长城地产有限公司（以下简称成都深长城公司）与长城物业成都分公司签订了“嘉南地”项目的《前期物业服务合同》（以下简称案涉合同），约定长城物业成都分公司为“嘉南地”项目提供物业服务，业主负有交纳物业服务费的义务。2008年3月5日，赵晖办理了“嘉南地”项目5栋/单元1804号房屋（以下简称案涉房屋）的接房手续，并实际入住。但自2012年1月1日至长城物业成都分公司起诉之日，赵晖未向长城物业成都分公司交纳物业服务费。案涉房屋的产权面积为131.11㎡。依据案涉合同的约定，赵晖应按照1.5元/㎡的标准向长城物业成都分公司缴纳物业服务费。赵晖拒不缴纳物业服务费的行为严重损害了长城物业成都分公司的合法权益。综上，为维护自身合法权益，故长城物业成都分公司诉至本院，请求判如所请。 赵晖辩称，1、其认可案涉房屋自2012年1月1日至2019年6月30日应缴纳物业服务费金额为17700.3元，但其已实际缴纳2012年全年的物业服务费；2、赵晖主张其家中于2009年中旬失窃，失窃物品价值约为17000元，故其与长城物业成都分公司物业经理协商，长城物业成都分公司同意赵晖减免三年物业服务费，故赵晖认为其不应缴纳2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，而仅应缴纳2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费；3、关于长城物业成都分公司主张的违约金并无合同约定，不应支持；4、若法院最终经审查认为赵晖存在违约行为，应承担违约金1770.03元，赵晖认为长城物业成都分公司主张的违约金过高，申请法院予以调整。 长城物业成都分公司围绕诉讼请求依法提交了证据。根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年8月8日，赵晖作为买受人向作为出卖人的成都深长城公司（开发商）处购买了成都高新区天久南巷169号5栋18层1804号住宅房屋一套，该案涉房屋系赵晖单独所有。后，赵晖于2008年3月7日接收了案涉房屋，并实际居住至今并于2014年10月14日取得了案涉房屋的所有权。 成都深长城公司作为甲方，深圳市长城物业管理股份有限公司成都分公司作为乙方，双方签订了案涉合同（具体签订时间不详），其中与本案有关的约定如下：“……第一章物业管理区域概况第一条物业管理区域基本情况物业名称：天府长城二期‘嘉南地’；物业类型：居住及商业用地；坐落位置：成都市高新区桂溪乡永安村……第四章服务费用第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制。一、物业管理区域物业服务收费，双方约定标准如下（由业主或物业使用人按建筑面积交纳）：住宅：1.50元/月·平方米；商业：2.80元/月·平方米；以上费用不包括空调、热水等费用，此类费用另行计算……五、业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业管理服务费用。物业管理服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交费义务，如住户拖延缴纳则乙方有收取滞纳金的权利。……第八章合同期限第十五条本合同管理服务期限为2年。自嘉南地项目入伙之日起两年内有效，但本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。第十六条本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在合同期限届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同……” 2009年10月8日，深圳市长城物业管理股份有限公司成都分公司更名为长城物业集团股份有限公司成都分公司，即本案原告。 另查明，2019年6月24日，长城物业成都分公司向赵晖发送了《缴费通知单》，催缴了赵晖拖欠的物业服务费17700.30元，赵晖于2019年6月25日收到该《缴费通知单》。 2019年10月28日，成都高新技术产业开发区桂溪接到永安社区居民委员会出具《在管证明》，载明如下：“兹证明长城物业集团股份有限公司成都分公司为成都市高新区天久南巷169号嘉南地小区物业管理费，截止2019年10月28日仍在为小区提供物业服务。” 再查明，除赵晖单方陈述外，其并未提交任何证据证明其辩称的其已向长城物业成都分公司缴纳2012年全年的物业服务费以及长城物业成都分公司同意免收其2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，长城物业成都分公司对此亦不予认可。另，赵晖自认应缴未缴2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。 于本案中，赵晖认为案涉合同中并无关于违约金的约定，故长城物业成都分公司无权收取违约金。如法院最终经审查认为其应承担违约责任，则赵晖认为长城物业成都分公司主张的违约金过高，申请法院调低。 以上事实，有原、被告的当庭陈述以及长城物业成都分公司提交的案涉合同、《物业移交确认单》《居住证明》《房屋信息查询记录》《准予变更登记通知书》《在管证明》《嘉南地小区欠费明细表》《缴费通知单》《国内挂号信函收据》、快递投递记录、照片等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性，且与本案待证事实具有关联性，赵晖亦不持异议，故本院均予以采信。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中成都深长城公司与长城物业成都分公司签订的《嘉南地前期物业管理服务合同》，对赵晖及长城物业成都分公司均具有约束力。长城物业成都分公司按约定提供了物业服务，赵晖未按约定向长城物业成都分公司支付物业服务费，构成违约，应当承担相应责任。鉴于赵晖对长城物业成都分公司诉请的其于2012年1月1日至2019年6月30日期间的应缴物业服务费金额为17700.30元这一事实并无异议，但赵晖并未举证证明其未付上述全部物业服务费具有适法、正当之证据，故应承担举证不能的法律后果。故，本院对长城物业成都分公司的第一项诉讼请求予以支持。 最高人民法院关于修改的批复关于长城物业成都分公司要求赵晖支付违约金1770.03元的诉讼请求，本院认为，案涉合同中约定若住户拖延缴纳物业服务费则长城物业成都分公司有收取滞纳金的权利，该滞纳金实为违约金，但计算标准约定不明。根据法释〔１９９９〕８号《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》和法释〔2000〕34号《》的规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。考虑到赵晖长年拖欠物业费服务费必然给长城物业成都分公司造成资金利息损失，而赵晖并未提交任何证据证明其抗辩事由，因此，本院认定酿成本案纠纷的过错在于赵晖一方。故，本院以长城物业成都分公司的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、赵晖过错程度以及长城物业成都分公司预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用予以衡量后认为，长城物业成都分公司主张的违约金1770.03元理由正当、数额合理，且并未超出通过上述相关批复意见进行认定核算的违约金金额范畴，故本院认为长城物业成都分公司主张的违约金金额并不存在过分高于损失的情形，不应再予以调低，故本院对长城物业成都分公司的第二项诉讼请求亦予以支持。 综上，本院对长城物业成都分公司的全部诉讼请求均予以支持。 关于赵晖提出的辩称意见，一方面，因赵晖未提供证据予以佐证，故本院对其辩称意见不予采纳；另一方面，长城物业成都分公司作为物业服务企业，对案涉项目进行了物业管理服务，履行了合同约定的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，赵晖作为业主也可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，拒付物业服务费既无合法依据也非明智之举，只会激化矛盾、增加诉累并扩大双方损失，故本院建议双方友好协商、妥善化解纠纷。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下： 一、被告赵晖于本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司成都分公司支付2012年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费17700.30元； 二、被告赵晖于本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司成都分公司支付违约金1770.03元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取143元，由被告赵晖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 王静 二〇一九年十一月八日 法官助理 金龙 书 记 员 陈鑫