福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初9035号 原告中国建设银行股份有限公司龙岩分行，住所地龙岩市新罗区九一北路**，统一社会信用代码91350800857822409B。 负责人方晓明，行长。 委托代理人张兆榕，男，1964年3月21日出生，汉族，该分行员工，住新罗区。 委托代理人陈楠，男，1992年12月28日出生，汉族，该分行员工，住新罗区 被告徐良，男，1977年03月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被告张玲玲（被告徐良之妻），1981年8月24日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 被告龙岩市安居住宅建设有限公司，住，住所地福建省龙岩市新罗区南环西路**市建设大厦**一社会信用代码9135080070531865XE。 法定代表人陈金光，董事长。 委托代理人杜春林、曹仕发，福建天岩律师事务所律师、实习律师。 原告中国建设银行股份有限公司龙岩分行与被告徐良、张玲玲及被告龙岩市安居住宅建设有限公司（以下简称安居公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告徐良及被告安居公司的委托代理人到庭参加诉讼，被告张玲玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告徐良、张玲玲签订的编号为2012年建岩一个个房借字466号的《个人住房借款合同》。2、被告徐良、张玲玲偿还原告截至2019年10月16日的贷款本金80256.14元、利息2901.62元，并支付自2019年10月17日起至还清之日止、以80256.14元为本金、按合同约定贷款逾期利率按执行4.9%上浮50%（即年利率为7.35%）计算的利息。3、原告有权就被告徐良、张玲玲提供的抵押物即：位于龙岩市新罗区保障性住房Ｃ地块）4幢206房（产权证号：龙房权证字第××号、第××号），以折价或者以变卖、拍卖所得价款优先受偿。4、被告安居公司对被告徐良、张玲玲的上述债务承担连带责任。 事实与理由：2010年1月28日，被告徐良、张玲玲办理了Ｊ350802-2010-000559结婚登记手续。2012年5月22日，原告与被告徐良、张玲玲签订编号2012年建岩一个个房借字466号《个人住房借款合同》，约定：原告贷给被告徐良、张玲玲个人新建住房贷款借款本金12.2万元，期限15年（即从2012年5月22日起至2027年5月22日止），贷款利率为浮动利率即在基准利率水平上上浮0%，贷款逾期利率按执行利率上浮50%计算，采用按月等额本息还款1099.98元（现执行年利率4.9%,按月还款979.32元）；本案合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，即：1、被告徐良、张玲玲所有的抵押物即位于龙岩市新罗区保障性住房Ｃ地块）4幢2层206号房及其占用范围内的土地使用权提供抵押担保；2、被告安居提供阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至下列两个日期较迟之日止：1、抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。2、该经济适用房经国家政策允许可上市之日；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人可宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等等。 2012年6月4日，原告按被告徐良委托将贷款12.2万元打入被告安居公司账户，履行了贷款义务。2015年4月8日，被告徐良、张玲玲取得《房屋使用权证》（龙房权证字第××号、第××号），共有情况为按份共有各占50%份额，房屋性质为经济适用房。2015年5月7日，本案抵押物的抵押登记手续，即龙房他证字第××号《房屋他项权证》，原告为房屋他项权利人，债权数额12.2万元。2015年11月25日，被告安居公司将抵押物《房屋他项权证》、《房屋使用权证》等相关证明文件移交原告。2017年3月起，被告徐良未按约还款，2017年6月21起至2019年2月28日，原告从被告安居公司保证金账户按季扣划被告徐良的应还本息合计19763.83元，之后未再扣划，被告徐良亦未还本付息。期间，原告于2017年9月、2018年3月等向被告徐良、安居公司发出《催款通知书》，要求被告徐良还本付息、安居公司承担保证责任，否则按合同规定处理。截至2019年10月16日，被告徐良尚欠原告本金80256.14元（含到期、未到期）、利息2901.62元。2019年10月23日，原告诉至法院，请求判如所请。 被告张玲玲未向本院提交书面答辩及相关证据。 被告徐良辩称，对原告主张的抵押贷款事实无异议，确实自2017年初起逾期还款。徐良请求将尚欠的已到期借款本息还清，未到期的借款本息继续按原合同分期偿付。 被告安居公司辩称，对原告主张的抵押贷款、代偿款项无异议。针对担保问题，各方签订的《个人住房借款合同》第三十六条约定，安居公司承担的是阶段性担保，即：保证期间为本合同保证条款生效之日起至下列两个日期较迟之日止：1、抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日；2、该经济适用房经国家政策允许可上市之日。第一、被告徐良的经济适用房的《房屋所有权证》、《房屋他项权证》已经办理并于2015年11月25日移交原告。二、2011年7月25日，安居公司与被告徐良、张玲玲（买受人）签订了编号201103955《商品房买卖合同》第六条约定：买受人必须于2011年7月25日交清首付款55839元，剩余房款12.2万元办理银行按揭；第八条约定：出卖人应当在2013年3月30日前将商品房交付买受人使用等等。龙政办（2017）212号《龙岩中心主城区保障性住房管理实施细则》第二十三条规定：购买保障性住房（含经济适用房）满5年的起始时间，以保障性住房契税税票开具之日或《不动产权证》发证之日或买卖合同约定房屋交付使用之日起90天后开始计算为准。第二十四条规定：购买经济适用房不满5年的，不得上市交易；购买的保障性住房满5年的，按规定的比例补缴“差价”、取得完全产权后，方可上市交易。本案中，购买起始日期以买卖合同约定的房屋交付使用之日起90天后开始计算为准。据此，至2018年7月1日起，本案经济适用房可以开始上市交易。综上，自2018年7月1日起，安居公司的保证期间已经届满，不再承担阶段性担保责任。综上，请求驳回原告对安居公司的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《个人住房借款申请书》、被告徐良及张玲玲的《户口本》和《结婚证》、编号2012年建岩一个个房借字471号《个人住房借款合同》、《开立贷款账户通知书》及《个人贷款支付凭证》、龙房权证字第××号、第××号《房屋使用权证》、龙房他证字第××号《房屋他项权证》、《对账单》、《催款通知书》；被告安居公司针对答辩意见提供了2013年3月30日签订的编号201103955《商品房买卖合同》、《他项权证移交表》、龙政办（2017）212号《龙岩中心主城区保障性住房管理实施细则》。上述证据，对方当事人均无异议，被告张玲玲未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利。对原告及被告安居公司提交的上述证据，可以证明原告诉请、被告安居公司答辩的事实，本院予以确认并在卷佐证。 本案争议的焦点是被告安居公司是否应承担本案保证责任。 本院认为，《个人住房借款合同》第三十六条约定，被告安居公司在本案中承担的是阶段性担保，即保证期间为下列两个日期较迟之日止：1、抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日；2、该经济适用房经国家政策允许可上市之日。该条约定应视为对保证合同所附的解除条件。首先：第一、被告徐良的经济适用房全部办妥产权登记、抵押权登记且权利文书已移交原告收执的时间为2015年11月25日。第二、龙政办（2017）212号《龙岩中心主城区保障性住房管理实施细则》第二十四条规定，经济适用房不满5年不得上市交易，满5年且按规定的比例补缴“差价”、取得完全产权后方可上市交易。针对满5年的起始时间，第二十三条规定：满5年的起始时间，以契税税票开具之日或《不动产权证》发证之日或买卖合同约定房屋交付使用之日起90天后开始计算为准。该三个满5年的起始时间，1、契税税票开具之日最早，原告于2012年6月4日即将按揭款12.2万元打入被告安居公司账户，讼争房的购房款清结，常理款清即票据出具，即起始时间应为2012年6月4日；2、《不动产权证》发证之日最迟，本案发证之日为2015年4月8日，即起始时间为2015年4月8日；3、买卖合同约定房屋交付使用之日起90天居中，被告安居公司与徐良签订《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年3月30日前将商品房交付买受人使用”，即起始时间为2013年7月1日。也就是说，作为经济适用房的房主在上述三个时间，任何一个时间满5年、且按规定比例补缴“差价”、取得完全产权后均可上市交易。被告安居公司现主张起始日期以买卖合同约定的房屋交付使用之日起90天后开始计算，即本案经济适用房自2018年7月1日起可以开始上市交易，符合前述政策规定。其次，《个人住房借款合同》第三十五条约定本案合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，该条款设定的目的，是保证原告借款的担保具有持续性，分为两阶段，即原告未取得本案经济适用房抵押权之前阶段由被告安居公司提供保证担保，之后阶段被告徐良、张玲玲提供抵押担保，而本案经济适用房是否上市、何时上市是由作为权利人的被告徐良、张玲玲决定，而非由本案保证责任利害关系人的被告安居公司决定。现原告已领取《房屋他项权证》、取得本案经济适用房的抵押权，被告安居公司依约承担的保证责任的阶段应视为终结。综上，本案经济适用房的他项权利证书等于2015年11月25日已交由原告收执，且自2018年7月1日起按政策可以上市交易，《个人住房借款合同》第三十六条约定的对保证合同所附的解除条件已经成就，被告安居公司承担的保证期间届满，依约不再承担本案阶段性保证责任。 综上所述，本院认为，原告与被告徐良、张玲玲、安居公司签订的编号2012年建岩一个个房借字466号《个人住房借款合同》，是各方当事人真实意思表示，其内容合法，应认定有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。被告徐良、张玲玲系夫妻，本案债务存续于其夫妻关系期间，且作为共同借款人在合同上签名，故徐良、张玲玲应共同承担本案民事责任。现被告徐良、张玲玲尚欠原告截至2019年10月16日的贷款本金80256.14元、利息2901.62元，事实清楚，应限期偿付。被告徐良、张玲玲自2017年初起即逾期还款，原告依约有权解除双方之间的合同并宣布贷款提前到期，原告于2017年9月、2018年3月即向被告徐良、安居公司发出《催款通知书》要求被告徐良还本付息，视为原告要求解除合同的通知其时已经到达，原告现主张被告2019年10月17日起至还清之日止、按合同约定贷款逾期利率按执行4.9%上浮50%（即年利率为7.35%）支付逾期利息，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告作为本案上述抵押房产的房屋他项权人，依法有权在被告徐良、张玲玲不履行上述债务时，要求以本案抵押物房产在登记债权数额范围内，以折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。原告主张被告安居公司应承担本案保证责任，因被告安居公司应承担的合同保证期间已经届满，本院不予支持。被告张玲玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国建设银行股份有限公司龙岩分行与被告徐良、张玲玲签订的编号为2012年建岩一个个房借字466号的《个人住房借款合同》。 二、徐良、张玲玲应于本判决生效之日起三十日内偿还中国建设银行股份有限公司龙岩分行上述借款贷款本金80256.14元、利息2901.62元，并自2019年10月17日起至款清之日止、以80256.14元为本金、按年利率为7.35%支付逾期利息。 三、徐良、张玲玲不能清偿上述债务时，中国建设银行股份有限公司龙岩分行有权就本案抵押物即位于龙岩市新罗区保障性住房Ｃ地块）4幢206号（龙房权证字第201506188-××号、第××号）房产，以折价或者以变卖、拍卖所得价款优先受偿。 四、驳回中国建设银行股份有限公司龙岩分行要求龙岩市安居住宅建设有限公司承担本案保证责任的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1879元，减半收取为939.5元，由徐良、张玲玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林  朝  晖 二〇一九年十一月二十日 书记员 廖丽清（代） 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。