陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终11698号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安市慧德实业发展有限责任公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：刘西元，该公司总经理。委托诉讼代理人：王继平，陕西若定律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萍，女，1962年8月17日出生，汉族，系该公司副总经理，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨勃勃，男，1980年3月23日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：陈立向，陕西哲勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：田丽，陕西哲勤律师事务所律师。上诉人西安市慧德实业发展有限责任公司（以下简称慧德公司）因与被上诉人杨勃勃房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初5182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。慧德公司上诉请求：撤销原判第二、三项，并驳回杨勃勃要求返还租金和管理费764899元的诉讼请求，由杨勃勃负担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：慧德公司开发的商铺于2014年12月通过消防验收后，就立即通知各个商户前往办理收房手续。先是以上门口头和电话的形式通知杨勃勃收房。从2015年元月一直通知到2015年6月，并于当年6月15日召开了商户与开发商之间的沟通会议，在沟通会议上再次明确通知各个商户收房。后又在商场大门和招商部张贴书面通知书。经多次通知后，商户仍拒不收房，慧德公司这才于2015年10月20日以挂号信函的形式再一次通知杨勃勃收房。2018年4月26日，又再一次向杨勃勃以特快专递形式邮寄商铺催收通知书。杨勃勃为转嫁商业经营风险，在接到催收通知后故意拒不接收商铺，对慧德公司的交房通知置之不理。慧德公司根据双方合同约定的方式通知杨勃勃，应视为慧德公司已向杨勃勃交付商铺，尽到了商铺交付义务。租赁合同第13.2条约定：“甲方按乙方在本合同上填写的通信联络地址及方法向乙方发出的有关通知，均视为有效通知。乙方对甲方在商场内所发布的公告负有充分注意的义务。乙方如未履行本项注意义务而造成的任何损失，均与甲方无关”。慧德公司根据杨勃勃在租赁合同中填写的通信地址向杨勃勃邮寄的书面催收商铺通知，应为合法有效。同时，杨勃勃还应对慧德公司在商场内和招商部张贴的书面通知有充分的注意义务。慧德公司于2015年10月在商场和招商部大门外张贴的接收商铺通知，均应视为通知到了杨勃勃。由此证明慧德公司尽到了接收商铺的通知义务。租赁合同第14.4条约定：“若乙方未能按期向甲方交纳全额履约保证金或未能按甲方指定期限前往交接商铺，则视为乙方违约，甲方有权终止本合同。乙方已交纳的履约保证金将作为违约金不予退还。若乙方的违约行为造成甲方实际损失超过该保证金，其超过部分仍由乙方负责赔偿”。杨勃勃已构成违约，应赔偿由其违约行为给慧德公司造成的实际租金损失。根据租赁合同约定，租赁期限应当自开业之日，新旺角乐购公园项目于2014年12月31日与苏宁易购家电商业同步开业。涉案商铺达到租赁条件后经慧德公司多次通知接收，杨勃勃故意拒不前往接收，慧德公司已尽到收房通知义务，应视为杨勃勃已实际接收商铺。所以，杨勃勃承租的商铺租金应从2014年12月31日起算，至2017年12月31日，其交纳的三年租金已使用完毕，故慧德公司不应再退还杨勃勃管理费和租金。另外，慧德公司为了让杨勃勃等能收房经营，还对该商铺内外投资进行装修和整治。现杨勃勃故意拒不接收商铺，让慧德公司的商铺空置了近三年，使慧德公司不能另行出租给他人，由此给慧德公司造成事实上的巨大租金损失，该损失是由杨勃勃的违约行为造成，应由杨勃勃承担赔偿责任。一审法院不仅不考虑慧德公司为杨勃勃保留商铺三年遭受的损失，反而毫无根据地判决慧德公司全部退还租金，有失公正。即使退一万步讲，（2017）陕01民终12425号民事判决确认了慧德公司确实尽到了通知交付义务，计租日从华润超市开业之日起算。该判决所涉为慧德公司与陈献恩租赁合同纠纷，与本案事实相同、合同文本相同。灞桥区法院、西安中院也判了多起此类案件。请求参照对慧德公司同一商业项目的商铺租赁合同纠纷的判决结果，作出改判。杨勃勃辩称，慧德公司提交了《新东方城市商业公园竣工验收报告》、陕公消字2014第218号《建设工程消防验收意见书》，均与本案商铺《新旺角乐购公园项目》无关，故慧德公司提供的证据不能证明涉案商铺所属的《新旺角乐购公园项目》通过了相关竣工验收及消防验收，因此该商铺没有达到交付条件。根据杨勃勃提交的商铺租金票据可以证明，双方就《新旺角乐购公园项目》的商铺租赁合同于2012年底达成租赁协议，并向慧德公司支付商铺租金及管理费。当时口头约定慧德公司于2013年5月1日商铺正式开业，2013年3月18日前向杨勃勃交付约定的商铺。但在交付期限已逾期的情况下，慧德公司却达不到交付条件，未向杨勃勃交付商铺。2014年1月13日补签租赁合同后，慧德公司仍迟迟没有向杨勃勃交付商铺，并没有向杨勃勃作出任何解释，杨勃勃之后也无法联系到慧德公司相关负责人。杨勃勃提交的照片进一步证实，其所租赁商铺的二层截止一审开庭时，慧德公司没有向任何一家商户交付商铺。另外，慧德公司亦没有为商铺开业举行过任何活动，甚至没有做过任何营销宣传策划活动，故慧德公司一直怠于履行自己的义务，导致商铺没有在相应合理期限内达到交付条件，更没有按照约定期限使商铺正式开业，慧德公司已构成根本违约，导致杨勃勃的合同目的已无法实现。慧德公司没有按照约定履行交付义务，事后也未对商铺交付时间及交付方式和杨勃勃重新作出明确约定。慧德公司应在合理期限内使商铺符合交付条件并以杨勃勃知晓的方式通知杨勃勃接收商铺，但截止一审开庭，杨勃勃也没有收到慧德公司的收房通知，更没有听到慧德公司对逾期不能交付做出诚恳的解释，而是一味推卸责任，企图侵占杨勃勃交纳的租赁费及管理费。慧德公司称于2015年10月20日以挂号信的形式通知杨勃勃收房没有事实依据，其并未向杨勃勃邮寄过相应的信件，且其提供的证据和本案没有关联性，无法认定其主张的事实。至于慧德公司称于2018年4月26日以特快专递形式向杨勃勃邮寄催收通知，根据一审查明，杨勃勃确实未收到该邮件。退一步讲，即便按照双方之间的格式租赁合同约定视为送达，同样根据该合同第3.1条约定，慧德公司应提前一个月通知杨勃勃。然而慧德公司却在2018年4月26日向杨勃勃邮寄催收通知后，于5月21日又通过快递发出了解除合同通知书。如果该通知均视为送达的情况下，也应认定是慧德公司构成违约，导致杨勃勃在未能收房的情况下合同已于2018年5月21日解除。杨勃勃的租赁权已丧失，故其交纳的租金及管理费仍应退还。杨勃勃已交纳了全部租金及管理费764899元，而慧德公司至今未能使商铺达到开业条件（二层没有一家商户入驻），足以证实本案的违约方系慧德公司。慧德公司在合同履行过程中不遵守诚实信用原则，一再违反合同约定，已构成根本违约。根据《合同法》第一百一十三条规定，慧德公司应返还杨勃勃的商铺租金及管理费。慧德公司未能交付商铺的违约行为距约定交付商铺时间已逾期5年半之久，不属于合理逾期时间，导致杨勃勃的合同目的无法实现，慧德公司已单方要求解除商铺租赁合同，故应返还杨勃勃商铺租金及管理费共计764899元。请求驳回上诉，维持原判。慧德公司向一审法院起诉请求：1．解除慧德公司与杨勃勃双方签订的新旺角乐购公园商铺租赁合同；2．杨勃勃负担本案全部诉讼费用。杨勃勃向一审法院反诉请求：1．慧德公司返还杨勃勃商铺租金及管理费共计764899元；2．慧德公司按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际付款之日；3．反诉费由慧德公司负担。 一审法院认定事实：2012年至2013年年底，杨勃勃及其妻子分6次向慧德公司支付了764899元，后慧德公司与杨勃勃于2014年1月13日签订新旺角乐购公园商铺租赁合同，该合同约定：慧德公司将位于西安市XX城XX园XX区XX号商铺，共一间，面积269.59平方米租赁给杨勃勃作为餐饮使用，合同期限暂定自2013年5月1日起计算至2019年6月30日止，共计六年。计租日从新旺角乐购公园商业项目开业之日起426天后开始计算；前三年租金和管理费共计764899元，履约保证金63742元。杨勃勃选择是一次性支付三年租金。合同签订后，杨勃勃交纳了前三年的租金和管理费764899元。另查明，新旺角乐购公园项目于2013年9月20日通过竣工验收，2014年12月9日，通过了消防验收。苏宁易购于2014年12月31日正式开业，肯德基于2015年1月16日正式开业，华润万家纺六路店于2016年9月28日正式开业。慧德公司于2018年4月26日通过快递向杨勃勃邮寄商铺催收单，同年5月21日通过快递发解除合同通知书，杨勃勃均未收到。一审法院认为，2014年1月13日慧德公司与杨勃勃签订的新旺角乐购公园项目商铺租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应确认为有效合同，双方均应按照合同全面履行。慧德公司收到杨勃勃的租金及管理费后，未将商铺交付给杨勃勃使用，虽然慧德公司提交了通知杨勃勃收商铺的特快专递，但该特快专递载明“收件人不在原地址要求退回”，据此慧德公司无证据证明其已将商铺交付杨勃勃，现慧德公司要求解除合同，杨勃勃表示同意，予以准许。杨勃勃反诉要求慧德公司退还收取其的764899元租金及管理费，依法应予支持。杨勃勃要求慧德公司承担占用租金利息之反诉请求，因合同未约定，不予保护。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方于2014年1月13日签订的新旺角乐购公园商铺租赁合同；二、驳回原告（反诉被告）西安市慧德实业发展有限责任公司的其余诉讼请求；三、原告（反诉被告）西安市慧德实业发展有限责任公司应在本判决生效后十五日内退还被告（反诉原告）杨勃勃租赁费及管理费764899元；四、驳回被告（反诉原告）杨勃勃要求原告（反诉被告）西安市慧徳实业发展有限责任公司支付利息之其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费100元，原告（反诉被告）西安市慧德实业发展有限责任公司已预交，应由被告（反诉原告）杨勃勃负担，应于本判决书生效后十五日内支付原告（反诉被告）西安市慧德实业发展有限责任公司；反诉案件受理费5724元，被告（反诉原告）杨勃勃已预交，应由被告（反诉原告）负担724元，原告（反诉被告）西安市慧德实业发展有限责任公司负担5000元，西安市慧德实业发展有限责任公司连同上述第三项应付之款一并给付杨勃勃。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。慧德公司与杨勃勃于2014年1月13日签订的《新旺角乐购公园商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同签订前，杨勃勃向慧德公司支付了764899元租金及管理费。2018年4月26日，慧德公司通过邮政特快快递向杨勃勃邮寄了《商铺催收通知书》，但该快递改退批条载明“收件人不在原址要求退回”，杨勃勃并未收到该《商铺催收通知书》。慧德公司未提交充分有效证据证明其已将商铺交付杨勃勃。现慧德公司要求解除合同，杨勃勃表示同意，应予准许；杨勃勃要求慧德公司返还租金及管理费764899元，应予支持。综上所述，慧德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11449元，由西安市慧德实业发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。 审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇一九年十一月十八日 书记员     张佩 1