江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初2319号原告：陈章伟，女，1951年8月15日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：潘吉东，江苏君谊律师事务所律师。被告：杨明良，男，1957年6月19日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：王爱华，女，1960年8月19日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区，系被告杨明良之妻。委托诉讼代理人：陈芳，江苏海信律师事务所律师。被告：漆春颐，女，1954年4月13日生，汉族，住上海市闵行区。被告：漆春菊，女，1956年10月14日生，汉族，住上海市浦东新区。原告陈章伟与被告杨明良、漆春颐、漆春菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈章伟及其委托诉讼代理人潘吉东，被告杨明良的委托诉讼代理人王爱华、陈芳到庭参加诉讼，被告漆春颐、漆春菊经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈章伟向本院提出诉讼请求：1、确认刘文与杨奇观签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令被告杨明良、漆春颐、漆春菊配合将泰州市海陵区房屋变更登记至原告名下；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告陈章伟的母亲刘文（已去世）2002年国庆节前后经人介绍拟购买被告杨明良、杨秀娟、杨秀云的父亲杨奇观（已去世）名下的位于泰州市海陵区不动产（建筑面积49.46平方米）。2002年10月26日，双方协商一致后签订协议书一份，约定售房款为人民币五万九千元，协议签订当日由刘文支付三万元，杨奇观收到房款后将房屋钥匙、房屋使用权证、土地使用证原件交给刘文，协助刘文办理转让、变更手续；余款29000元刘文于2003年1月30日前一次性支付，协议书由孙某作为见证人签字。刘文分别于2002年10月26日和2003年1月30日前向杨奇观支付购房款3万元和29000元，已全部履行了合同约定的付款义务，但杨奇观仅将涉案房屋及房屋使用权证、土地使用证原件交接给刘文，一直未按合同约定配合办理涉案房屋的不动产变更登记手续。杨奇观于2005年11月23日去世，刘文2010年2月2日病故。刘文育有一子陈章奇、一女原告陈章伟，杨奇观育有长女杨秀云、次女杨秀娟、一子杨明良。杨奇观的配偶漆庆如（已故）育有两女，长女漆春颐、次女漆春菊。现原告多次要求被告配合办理涉案不动产的过户手续均遭拒绝。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判准所请。被告杨明良辩称，1、2002年10月26日，被告杨明良受父亲杨奇观的委托，与一名叫刘文的男子签署了关于泰州市海陵区房屋的买卖协议书，房屋的买受人在当时是一名年轻的男子，并非本案原告的母亲刘文（女）。作为当时父亲杨奇观的代理人，杨明良参与了房屋买卖的全过程，从未见过有一名叫刘文的女子，而且签署协议书时也是一名叫刘文的男子签署了买卖协议书，且协议书签署之前也未见到关于本案刘文（女）的任何授权委托书，所以被告认为刘文（女）的子女主张确认协议有效缺乏主体资格，刘文（女）不是协议的当事人，真正的刘文（男）至今未主张要求杨奇观所购买的房屋办理过户手续。刘文（女）的子女无权提起诉讼，请求人民法院裁定驳回原告的起诉。2、杨奇观所出售的房屋在当时应视为杨奇观与妻子漆庆如的共同财产，漆庆如于2002年6月14日去世，房屋买卖协议的签署是2002年10月26日，房屋出售时房屋上有漆庆如的财产份额，在未有遗嘱的情形下由其法定继承人继承，杨奇观未取得其他法定继承人同意放弃继承的情况下签署买卖合同侵犯了他人的权利属于无权处分，无权处分的情形未得到追认的情形下房屋买卖协议效力待定；3、即使协议书是真正的刘文（女）签署的，本案的原告主体资格仍有问题，刘文（女）合法继承人不仅包括本案原告陈章伟，刘文（女）合法继承人均应作为本案原告起诉诉讼。综上，本案原告主体不适格，无权提起诉讼，且协议效力待定，请求法庭裁定驳回原告起诉。被告漆春颐、漆春菊未答辩亦未举证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年6月30日，杨奇观领取泰州市海陵区园林路16号302室房屋的所有权证（产权证号：泰房证96字第**）和国有土地使用证（土地证号：泰州国用：泰州国用房改字第**证附记载明房改售房五年进入市场。2002年10月22日，杨奇观申请对该房改成本价房上市出售，经相关部门审核后准予上市交易。2002年10月26日，杨奇观（甲方、卖方）与刘文（乙方、买方）签订协议书一份，约定：一、甲方将座落在泰州市海陵区园林路16#302室房改房5间，建筑面积49.46平方米出售给乙方；二、售房款为伍万玖仟元整（59000.00），协议签订后乙方先付给甲方叁万元（30000.00）整，余款贰万玖仟元整（29000.00）乙方于2003年1月30日前一次性付给甲方。若乙方不能按期付款给甲方，甲方有权收回该房屋产权，所造成的经济损失由乙方负责赔偿。三、甲方收到乙方叁万元房款后将房屋钥匙、房屋所有权证、土地使用证原件交给乙方，协助乙方办好有关转让、变更手续，有关费用乙方自理，同时甲方负责协调落实好楼下车库使用有关事宜。……被告杨明良代杨奇观在甲方处签名，刘文之孙杨立宇代刘文在乙方处签字，案外人孙某在见证方处签字。协议签订当日，被告杨明良代杨奇观出具收条一份，载明“今收到陈立宇购房款叁万元整”，同时履行了案涉房屋钥匙及两证的交付义务。2003年1月22日，被告杨明良出具收条一份，载明“今收到购房款贰万玖仟元整”，见证人孙某在收条上注明“此款系刘文欠杨奇观（杨明良父）房款，现已全部结清”。另查明，杨奇观与漆庆如（1930年8月19日生）系再婚关系，婚后未生育子女，杨奇观婚前育有一子二女，长女杨秀云、次女杨秀娟、一子杨明良；漆庆如婚前育有二女，长女漆春颐、次女漆春菊。漆庆如于2002年6月14日过世，杨奇观于2005年11月23日过世，杨秀娟于2018年5月20日过世。刘文与陈中杨系夫妻关系，婚后育有一子陈章奇、一女陈章伟，刘文于2010年2月2日过世，陈中杨于1996年10月11日过世。再查明，陈章奇向本院出具承诺书一份，明确其自愿放弃对案涉房产的任何实体性权利，并不参加诉讼。杨秀娟的配偶鲁春林、婚生子鲁洋作为其第一顺序继承人向本院提交不参与诉讼申请书，认为杨秀娟生前实质上已放弃对杨奇观财产的继承，现要求不参与诉讼，也不在本案中主张权利和承担义务。杨秀云向本院提交不参与诉讼申请书，认为未对杨奇观的财产有继承，现要求不参与诉讼，也不在本案中主张权利和承担义务。原告遂申请撤回对鲁春林、鲁洋、杨秀云的起诉。案件审理过程中，本院依职权对刘文之孙杨立宇进行谈话，其陈述刘文系其祖母，刘文系案涉房屋的买方，协议中刘文的签名系其代签，钱款是刘文交给其之后再交给对方一个女的，杨奇观本人未到场，杨明良的配偶在电视台工作当时在现场，签协议时其刚刚进入房管部门参加工作不久，买卖协议的见证人叫孙某。被告杨明良的委托诉讼代理人王爱华确认其退休前的职业系电视台记者。本案的争议焦点为：1、杨奇观与刘文之间的房屋买卖协议是否合法有效；2、原告主体是否适格，如适格，原告是否有权要求诸被告履行合同义务。关于争议焦点一，被告杨明良作为杨奇观的代理人及房屋买卖的经手人，对协议书的内容及履行无异议，但抗辩签署“刘文”的系一年轻男性，非原告主张的刘文（女）。本院认为，首先，根据原告的当庭陈述及其向本院提交的孙某谈话笔录可以确认，在协议书中签名的系刘文的孙子杨立宇；其次，根据杨立宇的陈述，与被告杨明良所称刘文（男）系刚进入住建部门不久的年轻男性身份相符，且杨立宇所陈述王爱华房屋买卖时的职业准确无误；最后，杨明良于签订协议当日所出具收条载明收到的系杨立宇所给付房款，其对杨立宇的身份应为明知。综上，在房屋买卖协议书上代刘文签字的系杨立宇，而杨立宇明确实际买受人为刘文，故案涉买卖协议的相对方为刘文。关于被告杨明良辩称杨奇观在处分案涉房产时侵犯了漆庆如继承人的份额，属于无权处分，案涉合同效力待定。本院认为，案涉房屋系杨奇观与漆庆如的夫妻共同财产，在漆庆如过世后，漆庆如的两女各享有该房产1/6的份额，杨奇观享有2/3的份额，因此杨奇观在转让该房产时享有处分权，并非无权处分，故对被告该辩称理由，本院不予采信。据此，杨奇观与刘文所订立房屋买卖协议书是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。关于争议焦点二，刘文买受案涉房屋后于2010年2月2日过世，其配偶陈中杨先于刘文过世，其子陈章奇明确放弃对案涉房屋的继承，则原告作为唯一的继承人诉来本院，主体适格。因杨奇观与刘文所签房屋买卖协议合法有效，双方均由按合同约定全面履行各自的义务。现刘文已付清全部房款，案涉房屋亦交付刘文居住使用，陈章伟要求被告杨明良、漆春颐、漆春菊履行合同约定的变更过户的义务，于法有据，应予支持。变更登记的税费根据约定应由刘文承担，原告亦予以认可，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十三条第一款、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、刘文与杨奇观签订的房屋买卖合同合法有效；二、被告杨明良、漆春颐、漆春菊于本判决生效后十日内协助将泰州市海陵区园林路16#302室不动产产权变更登记至原告陈章伟名下，变更登记的税费由原告陈章伟承担。案件受理费638元（已减半收取），由被告杨明良、漆春颐、漆春菊共同负担（原告已预交，三被告于本判决生效后十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  严丽娟二〇一九年十一月十四日书记员  马 鑫