广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1390号上诉人（原审被告）：项麒伦，男，1994年6月28日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：莫小玉，女，1971年2月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，是上诉人项麒伦的母亲。被上诉人（原审原告）：阳江市安诚物业服务有限公司。住所地：广东省阳江市北环路**城中雅轩小区内**首层**。法定代表人：刘再龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄远航，广东粤宏律师事务所律师。上诉人项麒伦因与被上诉人阳江市安诚物业服务有限公司（以下简称安诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2019年6月19日作出的（2019）粤1702民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。项麒伦上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判项麒伦无需支付2017年5月5日至2018年12月30日的物业管理费3889.44元给安诚物业公司；二、本案一、二审诉讼费均由安诚物业公司承担。事实与理由：物业管理费需由合同约定收费种类及标准，本案《前期物业服务协议》没有关于“商铺”物业管理费的约定，项麒伦也未享受到相应的物业服务，一审推定项麒伦应支付物业管理费给安诚物业公司没有理据。一、相关法律规定物业管理费支付的前提是存在合同约定，也规定要区分“住宅”与“商铺”等不同物业种类的收费标准。（一）《物业服务收费管理办法》第二条规定：“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”《物业管理条例》第四十条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”上述法律规定均强调物业公司需要按照物业服务合同的约定进行收费。可见，支付物业管理费的前提是物业服务合同进行约定，而安诚物业公司提供的《前期物业服务协议》只对“住宅”物业管理费进行约定，没有关于“商铺”物业管理费的约定。项麒伦名下物业属于商铺，故安诚物业公司起诉要求项麒伦支付物业管理费的前提不存在，应予以驳回。（二）“住宅”与“商铺”具有明显区别，区分“住宅”与“商铺”具有必要性，也是法律的要求。《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，第四十条也规定要区别不同物业的性质和特点来进行收费定价。“住宅”与“商铺”性质明显不同，区分“住宅”和“商铺”是收费合理公开、公平原则的要求，即使《前期物业服务协议》约定了“住宅”的收费标准，也不等同于“商铺”的收费标准。二、《前期物业服务协议》由开发商与安诚物业公司自行签订，如果认为商铺需要缴纳物业管理费，双方应在《前期物业服务协议》进行约定；且项麒伦购买的商铺属于临街商铺，确实没有享受到物业服务。由于《前期物业服务协议》没有约定商铺需要缴纳物业管理费，属于确认商铺不需要缴纳物业管理费的意思表示，也是对临街商铺没有享受到物业服务的事实认可。而且，项麒伦没有参与《前期物业服务协议》的协商，当理解协议内容出现歧义时，应作出有利于项麒伦的解释，这亦符合《合同法》关于合同条款解释的精神。三、项麒伦的物业作为临街商铺，确实没有享受到安诚物业公司提供的物业服务。（一）涉案物业属于小区的临街商铺，显然不属于安诚物业公司的物业管理服务范围。该商铺使用的水电、燃气、道路、公共卫生照明均由市政公共服务解决，出入通行也无需通过小区，不需要也没有享受到安诚物业公司提供的安全保障或保卫服务；而且安诚物业公司也没有按照《前期物业服务协议》第二条的约定制定相关管理制度和《住户手册》并书面告知业主。既然项麒伦没有享受到相应的服务，要求项麒伦支付相应的物业管理费，违背义务与权利对等原则，亦不符合情理、法理，对项麒伦不公平。（二）根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“……对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，如果安诚物业公司认为其为项麒伦提供了物业服务，应提供证据予以证实，否则应承担举证不能的法律后果。（三）一审判决认定项麒伦事实上享受到了物业服务是根据安诚物业公司庭审的陈述来认定，根据《民事诉讼法》第七十五条第一款的规定，安诚物业公司还应提供其他证据予以佐证，否则该陈述不能作为单独认定案件事实的根据，一审判决认定项麒伦享受到了物业服务缺乏证据。四、一审判决将《商品房买卖合同》的约定推定为物业管理费的约定，没有事实根据与法律根据。（一）《商品房买卖合同》属于格式合同，大部分买房者因购买住宅也适用该版本，其物业管理的内容一律均注明指定安诚物业公司负责物业管理。（二）为了例外情形的适用，《商品房买卖合同》还约定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业服务协议》”。可见，为了区别不同的物业管理的情况，《商品房买卖合同》将物业服务管理的细节问题授权由《前期物业服务协议》解决，而非认为签订《商品房买卖合同》就意味着享受了物业服务，故物业管理问题还应以《前期物业服务协议》为准；而签订《前期物业服务协议》也应按照《商品房买卖合同》的要求来履行。故是否存在《前期物业服务协议》的约定是关键。本案《前期物业服务协议》没有约定“商铺”的物业管理费种类及标准，开发商或者安诚物业公司也没有与项麒伦另行签订关于商铺的物业服务协议，属自行放弃收取商铺物业管理费的权利，应承担不利的法律后果。（三）《商品房买卖合同》中“指定安诚物业公司负责物业管理”也只是指出管理的主体，并不涉及物业管理服务费的收取，故不能以《商品房买卖合同》的约定代替《前期物业服务协议》，项麒伦无需支付物业管理费。（四）如前所述，《商品房买卖合同》属于格式合同，根据《合同法》的规定，格式合同出现歧义时，应作出对制定方不利的解释，故本案应支持项麒伦的上诉主张。安诚物业公司答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、涉案商铺所在的xxx小区小区是一体建设的小区，该商铺在物业服务的范围内，应受前期物业服务管理协议的约束。三、前期物业服务协议明确了小区的服务范围及面积，也约定了物业服务费的支付标准，并非项麒伦所主张的约定不明。四、项麒伦的商铺在不动产登记中载明权利性质是市场化商品房，房屋的用途是商业服务，项麒伦按前期物业服务协议约定的每月每平方米1.2元缴交物业管理费是合法合规的。五、涉案商铺亦享受了该小区的公共区域服务，包括管道保洁、设备维护以及管理维修基金等多方面的物业服务，也应按前期物业服务协议缴交物业管理费。项麒伦的上诉缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。安诚物业公司向一审法院起诉请求：一、判令项麒伦立即向安诚物业公司支付2017年5月至2018年12月物业管理费3890元及滞纳金（滞纳金以当月所欠的物业管理费为基础，按照日千分之一计算，从2017年6月1日起计至付清之日止）；二、判令项麒伦立即向安诚物业公司支付水费、公摊电费536.3元；三、判令本案所有诉讼费用均由项麒伦承担。一审法院认定事实：安诚物业公司是于2002年11月4日成立的有限责任公司，经营范围为物业服务、水电维修、货物搬运、装卸等。2015年10月1日，安诚物业公司（乙方）与阳江市阳珠投资建设有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，该协议主要约定：楼盘名称为阳江市xxx小区，坐落于阳江市江城区xxx，建筑面积为27757.46平方米；物业管理服务内容为物业共用部位的维护和管理、物业共用实施设备的运行、维护和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、交通秩序与车辆停放管理、xxx小区装饰装修管理服务；物业管理区域物业服务具体的收费标准：住宅1.20元/月/平方米；物业管理费从通知收楼的次日起开始计收（交楼日期以售楼部的收楼通知书日期为准）；代收代缴收费服务：乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务；公共水电分摊费用的收取：路灯用电，走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费，发电机发电费用，水泵、电梯等公用设备运行的电费，由甲方合理分摊，并在每月20日前缴交；乙方应提供公用水、电费用公摊的透明度，凡属向业主分摊的公用水、电费用，必须单独列账，并公布费用分摊的办法和总金额以及各业主应负担的金额等；维修基金的管理与使用等内容。安诚物业公司、阳江市阳珠投资建设有限公司在合同落款处盖章。涉案房屋坐落于阳江市江城区瑞xxx小区xxx号铺,商品房用途为商业，双方确认的房屋建筑面积为162.06平方米（包括一、二层），登记时间为2016年10月12日。项麒伦在2016年9月接收涉案房屋后，由于该商铺一层出租，曾经支付过物业管理费给安诚物业公司，之后由于没有使用该房屋，所以没有再向安诚物业公司缴交物业管理费。同时，项麒伦认为物业合同载明是住宅物业收费，没有约定商铺的物业收费标准，不同意向安诚物业公司缴交物业费、水费和公摊电费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。阳江市阳珠投资建设有限公司与安诚物业公司签订的《前期物业服务协议》合法有效，该协议对安诚物业公司与项麒伦均具有约束力，双方均按照合同的约定履行各自义务。虽然《前期物业服务协议》没有约定“商铺”的物业管理费，项麒伦辩称没有享受安诚物业公司的物业服务，而实际上安诚物业公司作为xxx小区的物业管理者，为包括项麒伦在内的所有业主提供共用区域及管道保洁、设备维护和管理、管理维修基金等多方面的物业服务。同时按《前期物业服务协议》的约定，项麒伦作为xxx小区的业主，其应从通知收楼的次日起开始缴纳物业管理费。为此，项麒伦抗辩其未享受到物业服务拒付物业费，理由不充足，应不予采纳。本案根据安诚物业公司的请求，项麒伦应向安诚物业公司支付从2017年5月至2018年12月期间共拖欠的物业管理费3889.44元（162.06平方米×1.20元/月/平方米×20个月）。对于水费、公摊电费问题，按《前期物业服务协议》约定，安诚物业公司应提供公用水、电费用公摊的透明度，凡属向业主分摊的公用水、电费用，必须单独列账，并公布费用分摊的办法和总金额以及各业主应负担的金额等。而本案安诚物业公司并没有证据证明其按上述约定履行了职责，因此安诚物业公司请求项麒伦支付水费、公摊电费缺乏依据，应不予采纳。对于安诚物业公司主张的滞纳金，鉴于双方就涉案商铺是否需缴交物业费存在争议，为此本案安诚物业公司主张项麒伦支付滞纳金的请求，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限项麒伦在判决生效之日起十日内向安诚物业公司支付从2017年5月至2018年12月期间的物业管理费3889.44元。二、驳回安诚物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由项麒伦负担。二审审理期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是物业服务合同纠纷，争议的焦点问题是，项麒伦应否支付物业管理费给安诚物业公司。涉案商铺所在的工程项目的建设单位阳江市阳珠投资建设有限公司与安诚物业公司在2015年10月1日签订《前期物业服务协议》，约定阳江市阳珠投资建设有限公司选聘安诚物业公司对阳江市xxx小区提供物业服务；而且，项麒伦确认其与出卖方签订的《商品房买卖合同》指定安诚物业公司负责小区的物业管理。因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业方大会依法选聘的物业服务企业签订的服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，阳江市阳珠投资建设有限公司与安诚物业公司签订的《前期物业服务协议》对业主项麒伦具有约束力。项麒伦主张《前期物业服务协议》没有对“商铺”物业管理费的收取作出约定，且开发商和安诚物业公司也没有与项麒伦另行签订关于商铺的物业管理协议，该《前期物业服务协议》对项麒伦没有约束力，理据不足，本院不予采纳。阳江市阳珠投资建设有限公司与安诚物业公司签订的《前期物业服务协议》明确约定安诚物业公司提供的物业服务范围为阳江市xxx小区，建筑面积为27757.46平方米，项麒伦所购置的商铺是xxx小区的一部分，理应属于该前期物业服务协议约定的物业服务范围之内。物业管理是指被选聘的物业服务企业，按照物业服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，故安诚物业公司所提供的物业服务属于宏观管理服务，并非针对业主个人房产的微观管理。阳江市阳珠投资建设有限公司与安诚物业公司签订的《前期物业服务协议》约定物业管理服务内容包含了物业共用部位的维护和管理；物业共用设施设备的运行、维护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；交通秩序与车辆停放管理；xxx小区装饰装修管理服务；物业档案资料管理。因此，项麒伦以其所购置的商铺属小区临街商铺为由主张其没有享受到安诚物业公司提供的物业服务，理据不足，本院不予采信。虽然阳江市阳珠投资建设有限公司与安诚物业公司签订的《前期物业服务协议》对商铺的物业服务费收费标准没有进行约定，但如前所述，安诚物业公司已对xxx小区整个小区提供了宏观的物业服务，项麒伦所购置的商铺亦在安诚物业公司提供物业服务的范围内，故项麒伦理应向安诚物业公司缴交物业服务费。由于《前期物业服务协议》明确约定了“本物业管理区域物业服务具体收费标如下：住宅：1.20元/月·平方米”，故在双方无明确约定商铺收费标准的情况下，一审参照《前期物业管理服务协议》关于住宅收费标准的约定，确定项麒伦亦应按该标准交付物业管理费给安诚物业公司，并无不当；实际上，该商铺自交付给项麒伦使用至2017年5月前，项麒伦一直按该《前期物业管理服务协议》约定的住宅标准支付物业服务费，故项麒伦以《前期物业管理服务协议》没有约定商铺的物业服务费收费标准为由主张商铺无需缴交物业服务费，理据不足，应不予采纳。本院对一审判决项麒伦交付阳江市江城区瑞xxx小区xxx号铺2017年5月至2018年12月期间的物业管理费3889.44元给安诚物业公司予以维持。综上所述，项麒伦的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由项麒伦负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年十一月十二日法官助理詹礼迪书记员刘小颜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。