湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12675号上诉人（原审原告）：刘雅之，女，1973年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：曾邵华，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张泽刚，男，1989年11月10日出生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：罗红梅，长沙市天心区兰天法律服务所基层法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：刘彬，男，1988年10月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人刘雅之因与被上诉人张泽刚、被上诉人刘彬房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初7173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘雅之上诉请求：1．撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初7173号民事判决第三项、第四项；2．改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决没有查明被上诉人的多项违约行为，且判决两被上诉人支付给上诉人的违约金明显过低；（二）一审判决认为上诉人在履行合同过程中存在过错，该认定有误。一审判决认定上诉人不及时支付物业费，给被上诉人的经营活动带来困难，致使双方发生纠纷，存在过错。该认定与客观事实不符。（三）一审判决没有查明被上诉人损害了上诉人的房屋、办公设备、空调等财产及遗失家具、打印机等事实，也没有支持上诉人的财产赔偿请求。张泽刚辩称，上诉人的违约行为是引发纠纷的根源，其需承担违约责任，故上诉人提出调整违约金的请求无事实和法律依据。因上诉人过错导致被上诉人经营困难，律师费应由上诉人自行承担。被上诉人没有人为破坏财产的行为，上诉人假借房屋修缮转嫁虚假、高昂装修费用和空调维修费，上诉人要求被上诉人承担修缮费、空调维修费、房屋占用费、物业费共156816.85元没有事实和法律依据。上诉人上诉请求不能成立，应予驳回。刘彬未发表答辩意见。刘雅之向一审法院起诉请求：1．刘雅之不予退还被上诉人履约保证金30000元；2．被上诉人向其支付违约金50000元；3．被上诉人向其支付房屋6天（自2019年6月10日起至2019年6月15日止）租金共6000元（30000元/月÷30天×6天）；4．被上诉人支付刘雅之因租赁物恢复原状产生的修缮费48849.35元、空调维修费28590元、恢复期间房屋占用费75000元（30000元/月×2.5月）及物业费4377.50元（1751元/月×2.5月），计156816.85元；5．被上诉人支付律师费20000元；6．被上诉人支付刘雅之逾期付款的利息（违约金、租金及恢复原状等全部费用总计262816.85元，利息以262816.85元为基数，按月利息2%，自2019年7月20日起计算至付清之日为止）；7．被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：张泽刚在租赁刘雅之房屋期间，存在严重的违约行为，毁坏了刘雅之房屋内的装修和办公设施，应支付违约金和租金、房屋占用费，并赔偿损失。一审法院认定事实：2018年11月23日，张泽刚（乙方）与刘雅之（甲方）及刘彬（丙方，担保人）签订了《租赁合同》，主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于长沙市天心区（以下简称603房）；租赁期限二年，自2018年12月10日起至2020年12月9日；甲方应于2018年12月5日前将租赁物交付给乙方使用，免租期5天（2018年12月5日至2018年12月9日）；履约保证金为30000元，用于担保乙方按本合同的约定全面履行其合同义务，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系终止且乙方腾退租赁物并结清所有应付款项后的30个工作日内将履约保证金全额无息退还给乙方；甲方可在履约保证金中直接抵扣应付但未付的物业管理费、空调使用费、设施设备维护费、水费、电费、清洁费、电话费、房屋租金、违约金以及损害赔偿金等相关费用；第一年月租金为30000元（空调租赁费3000元、月租金27000元），第二年月租金为31800元（空调租赁费3000元、月租金28800元）；租金每3个月支付一次，乙方须在合同签订之日足额缴纳首期租金给甲方，乙方应于每三个月租赁期满前的20天通过银行转账或者现金方式向甲方预交下3个月应付的租金；物业管理费由甲方按半年度代收代缴，以物业公司收费标准为依据，每月为1751元；乙方缴纳物业费时间自2018年12月1日起，至租赁合同约定的履行之日止；甲方应保证租赁物及其附属设施设备符合安全要求并可以正常使用，乙方对房屋进行检查并确认完好后，签署《房屋交接单》及《物品清单》，双方签署《房屋交接单》的日期为甲方完成交付义务的日期；本合同解除或者终止，乙方均不能破坏或者损坏房屋内的精装饰装修、办公桌椅等各项设施设备，必须保证各项设施设备的使用功能与甲方交付时一模一样，如乙方在租赁期内有变更，乙方必须按原样恢复，乙方可以将自购物品如电脑等物品带走；因乙方使用不当造成房屋损坏及出租房屋所属的公共或共用财产损害时，因此而发生的修理、更换、恢复原状等由乙方负责修缮并承担费用，乙方不予修缮的，甲方可以代为修缮，费用由乙方承担，乙方同意甲方在履约保证金中予以扣除；乙方延迟交付租金，应以当期延迟交付费用金额为基数，以每天千分之二为标准向甲方支付违约金，直至租金付清为止。刘雅之委托谭锦鸿与张泽刚、刘彬签订了《租赁合同》。在《租赁合同》签订前，被上诉人于2018年11月21日支付给刘雅之履约保证金30000元。在《合同》签订后，刘雅之于2018年11月24日收到了房租90000元。2018年12月5日，刘雅之与张泽刚签订了《房屋交接单》，刘雅之向张泽刚移交了《天心区芙蓉中路三段380号汇金苑8栋603房租赁物移交物品清单》及现场照片，并交付了603房。2018年12月6日，张泽刚向刘雅之支付了6个月的物业管理费10506元和电表结存电费2396.75元。2018年12月8日，刘雅之在《房屋交接单》上注明：在租赁期间，张泽刚如到物业公司不能购电，因刘雅之原因，由刘雅之负责出面购电，否则造成损失刘雅之承担。”在《租赁合同》履行过程中，因刘雅之没有交纳物业管理费，物业公司每次均限制了张泽刚的购电金额。2019年2月17日，张泽刚又向刘雅之支付了90000元租金。2019年3月29日，刘雅之与张泽刚、刘彬签订了《补充协议》，主要约定：租赁期限由2年变更为6个月6天，即自2018年12月10日至2019年6月15日止；因张泽刚要求变更租期给刘雅之带来的各项损失，张泽刚自愿补偿刘雅之2个月的租金60000元；张泽刚补偿物业费2000元；刘雅之于2019年6月15日收回租赁物时以《天心区芙蓉中路三段380号汇金苑8栋603房租赁物移交物品清单》为准，三方当天确认数量和质量。当日，张泽刚支付了62000元给刘雅之。2019年6月15日，被上诉人按照《补充协议》约定的时间向刘雅之返还了603房，但双方对房屋及设施设备的损坏情况是人为损害还是自然耗损产生争议，未能达成一致意见。此后，刘雅之对房屋进行了部分装修，但两被上诉人均认为刘雅之将简单的修缮行为搞成装饰装修，将其费用转嫁给两被上诉人。刘雅之遂诉至一审法院，酿成纠纷。一审法院另查明，2019年7月9日，张泽刚起诉至一审法院，要求刘雅之解除双方的租赁合同，并赔偿张泽刚的损失。一审法院2019年8月13日作出的（2019）湘0103民初5385号民事判决书不支持张泽刚要求刘雅之退还履约保证金的诉讼请求，并认为张泽刚有迟延支付租金等的行为，刘雅之存在未履行代收代缴物业费等行为，遂判决：刘雅之与两被上诉人之间签订的《租赁合同》于2019年6月15日终止；刘雅之赔偿被告张泽刚1000元，并驳回张泽刚的其他诉讼请求。一审法院认为，刘雅之与张泽刚、刘彬之间签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定严格履行各自义务。关于刘雅之的第一项诉讼请求，一审法院的（2019）湘0103民初5385号民事判决已予处理，刘雅之的该项请求属于重复起诉。由于张泽刚有迟延支付房屋首期租金的行为，一审法院酌情确定张泽刚支付违约金1000元。对于刘雅之要求张泽刚支付在2019年6月10日至2019年6月15日期间租金6000元的诉讼请求，并依约向刘雅之支付自2019年7月20日起至全部租金付清之日止的利息损失的诉讼请求，一审法院予以支持。对于刘雅之要求两被上诉人支付律师费的诉讼请求，鉴于刘雅之不及时支付物业费，给张泽刚的经营活动带来困难，致使双方发生纠纷，存在过错，一审法院对刘雅之的该项诉讼请求不予支持。关于刘雅之要求张泽刚支付租赁物恢复期间房屋占用费及物业费的诉讼请求，由于张泽刚已在2019年6月15日将租赁的房屋返还给刘雅之，刘雅之的该诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。关于刘雅之要求张泽刚支付修缮费、空调维修费的诉讼请求，该项诉讼请求属于财产损害赔偿请求，因刘雅之与张泽刚在2019年6月15日对涉案房屋交接时，未对租赁物移交的数量和质量进行现场确认，也无第三方对租赁物的状况进行记录，故刘雅之提供的证据不能作为确认其实际损失的依据。鉴于张泽刚已经向刘雅之缴纳了30000元押金，该押金可作为弥补刘雅之损失的依据，刘雅之再向张泽刚主张赔偿，没有法律依据，一审法院不予支持。刘彬作为刘雅之与张泽刚之间《租赁合同》的担保人，应对张泽刚的给付义务承担连带偿还责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，一审法院判决：（一）由张泽刚于判决生效之日起10日内支付刘雅之违约金1000元；（二）由张泽刚于判决生效之日起10日内支付刘雅之自2019年6月10日起至2019年6月15日止的房租6000元，并支付刘雅之自2019年7月20日起至全部未付房租支付完毕之日止的利息损失（按月利息2%计算）；（三）刘彬对前述第一、二项确定的张泽刚的给付义务承担连带偿还责任；（四）驳回刘雅之的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费减半收取计2621元，刘雅之承担2000元，张泽刚、刘彬共同承担621元。本院二审过程中，刘雅之向本院提交了证据四份《招商银行转账汇款业务回单》，拟证明刘雅之已承担空调维修款8590元，房屋修缮费31000元。对刘雅之提交的证据，张泽刚经质证，对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为刘雅之假借修缮行装修之实，将高昂费用转嫁给被上诉人。刘彬未对刘雅之二审提交的证据发表质证意见。张泽刚向本院提交了证据《调解协议》，拟证明刘雅之未履行2019年4月至6月的物业费代收代缴义务，存在过错，致使张泽刚经营困难。对该证据，刘雅之经质证对其真实性和合法性无异议，对其关联性有异议，认为该证据所反映的物业纠纷与本案无关。刘彬未对张泽刚二审提交的证据发表质证意见。对于刘雅之和张泽刚二审提交的证据，本院经审查认为，双方提交的证据均与本案争议问题无直接关联，四份《招商银行转账汇款业务回单》不能说明被上诉人对租赁房屋和空调造成损坏，《调解协议》亦不能证明刘雅之与物业公司之间物业费纠纷的最终解决情况，故本院对双方二审提交的证据均不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，（1）本案中张泽刚仅存在短时间内迟延支付租金的违约行为，且刘雅之在未退还30000元保证金的情况下，又收取了张泽刚62000元的损失赔偿款，在此基础上刘雅之还要另行主张50000元违约金明显有失公平。一审法院关于违约金的认定并无不当，应予维持。（2）关于刘雅之所称因租赁物恢复原状所产生的修缮费、空调维修费等，因刘雅之未举证证明该修缮与维修系张泽刚故意损坏所致，故其该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。（3）另因张泽刚已于2019年6月15日将涉案房屋实际交还给刘雅之，此后涉案房屋由刘雅之实际占有并使用，故刘雅之主张交还房屋以后两个半月的房屋占用费与物业费依据不足，本院亦不予支持。（4）关于刘雅之所主张的20000元律师费，因其未举证证明该项费用已实际发生，且刘雅之对本案纠纷之产生亦存有过错，作为物业所有者将物业出租给他人使用时，理应确保该物业上的物业服务完善妥当，但刘雅之与物业管理公司之间一直存有纠纷未予解决，直接影响了承租人张泽刚对物业的使用。故对刘雅之该项诉讼请求，本院亦不予支持。（5）刘雅之要求不予退还张泽刚履约保证金的诉讼请求，已于另案处理，本案不做重复审理。综上所述，刘雅之的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5242元，由刘雅之负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十一月十九日法官助理徐鹏宇书记员杨念