安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖15民终2362号上诉人（原审被告）：安徽中丞集团六安置业有限公司，住所地六安市金安区梅山路柏庄春暖花开小区**楼**，统一社会信用代码91341500MA2MXCJJXX。法定代表人：董必波，该公司总经理。委托诉讼代理人：董泽民，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月生，安徽纬纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田宇，男，1988年12月25日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：梁允河，安徽晟成律师事务所律师。上诉人安徽中丞集团六安置业有限公司（以下简称中丞置业公司）因与被上诉人田宇商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初4205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中丞置业公司委托诉讼代理人张月生，被上诉人田宇及其委托诉讼代理人梁允河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中丞置业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判按照购房款日万分之一标准及因上诉人原因导致违约天数确定违约金数额；2、本案一、二审诉讼等费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人逾期交房存在不可抗力因素。2018年11月29日，上诉人依据皖大气办(2018)17号文件及相关文件精神，因公共利益和环保要求，积极配合环保部门要求的封土行动，时间是2018年11月29日至2019年1月31日，此项行动对工期直接影响62天，对上诉人来说属于不可预见、不能避免、不可克服的不可抗力。因政府治理环境的需要属于不可抗力的事故范围中的“政府行为”引起的，本身就是不可抗力的法定免责事由。因此违约金计算时间应当相应扣除62天。一审法院认为该情形不属于不可抗力的情形，有违事实。二、依据商品房买卖合同第十二条约定，逾期交房违约金60日之内为总房款的万分之一每天，超过60日买受人要求继续履行合同的违约金为总房款万分之二每天，二者不累加;对应第八条买受人的逾期的，超过60日的违约责任为未付金额的万分之一每天，买受人并没有因超过60日而承担之后的双倍违约金责任，双方权利义务明显不对等，因此违约金的合理计算方式应当是双方均按照万分之一每天为标准。另即便按照万分之二每天为标准，依据合同约定也应当分段计算，即60日之内按照万分之一每天计算，超过60天以上部分按照万分之二每天计算。一审法院按照每天总房款万分之二的标准计算违约金，违反双方当事人的约定，事实认定错误，实为错判。三、一审判决违约金计算标准过高。一审中被上诉人田宇并未就逾期交房的实际损失提供任何证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条对“实际损失”有明确的规定:逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。现提供房地产评估机构就涉案商品房所在地的同地段同类房屋租金评估报告，该报告证明被上诉人田宇所购买的房屋同地段同类房屋租金为每平米12元/月，被上诉人购买的房屋面积为128.02平方米，据此计算出房屋的月租金为1536.24元，被上诉人实际损失为51.2元/日，远低于约定的违约金标准。违约金是以实际损失为调整的标准。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院以总房款每日万分之二为违约金计算标准，最终认定违约金数额为28667.31元，超过造成实际损失的百分之三十，违反违约金的填平原则，实为错判。综上所述，一审判决事实认定错误、适用法律错误，故请撤销一审判决，改判支持上诉人上诉请求。田宇辩称，1、本案不构成不可抗力，双方约定交房时间为2018年10月31日，在此之后的相关文件，与本案无任何关联，大气办的文件只提到封土，有关联的是挖基础会收到影响，与后期小区房屋的交付没有关联，一审认定不属于不可抗力，于法有据。2、双方合同第十二条约定了第一项和第二项，两项不累加的意思是指这两项是在符合条件的情况下，各自计算，逾期在60天之内的就按照万分之一承担违约金，如果超过60天后的时间就全部（包含前面60天）按照万分之二支付违约金。因为是格式合同，理解上发生争议时，应当按照有利于不提供格式条款一方来理解，即应当按照我方的理解。上诉人关于违约金的上诉观点不能成立，3、答辩人在房屋交付之前付房款95.3万余元，相应的损失较大，上诉人无权就其通过网上所谓的租金标准来计算违约损失，答辩人认为按照万分之二支付违约金没有超过合同法规定的超过损失30%，不属于计算违约金标准过高，一审法院以双方意思自治为原则，认定万分之二的违约金与法有据。综上。请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人诉请。田宇向一审法院起诉请求：1、请求判决被告自2018年10月31日起按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金至实际交房时止，计算至起诉时违约金为：34400.77元（暂计算至2019年4月28日：955577元×0.002×180天=34400.77元），庭审中变更时间要求计算至2019年4月1日止;2、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月16日，原告田宇与被告中丞置业公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，购买了被告开发的位于六安市梅山北路以东刘园路以北的翰林壹号公馆38#楼1层105号商住房一套，约定：该房建筑面积128.02平方米，房屋总价款955577元整，交付时间为出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房，逾期交付责任为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约交付了全部购房款，但被告逾期后未按约交付房屋。经双方当事人多次协商未果，原告遂诉至本院，请求判如诉请。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，第一百八十六条规定：“因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任”。本案中，原告田宇与被告安徽中丞集团六安置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，应认定合法有效。安徽中丞集团六安置业有限公司应依约于2018年10月31日前向田宇交付房屋，但实际延期至2019年4月1日才将讼争的商品房交付田宇使用，显然已经构成逾期交房违约，应当依约承担逾期交房的违约责任，故原告田宇要求中丞置业公司支付逾期交房违约金的合理部分，本院依法予以支持。关于中丞置业公司承担逾期交房违约责任的起、止期限问题，中丞置业公司辩称因政府文件原因导致延期交房属于不可抗力情形要求扣除延期天数，本院认为上述情形不属于不可抗力的情形，依法不予采信；中丞置业公司另辩称应当以对等原则适用日万分之一的计算标准，显然是对格式条款及当事人意思自治原则等的曲解，本院依法不予支持；中丞置业公司还辩称逾期交房截止时间应当以其公司通知时间（即2019年3月15日）为准，本院认为逾期交房截止时间的认定，应当本着公平、合理原则，以买受方在收到交房通知后的合理期限内（本院认定合理期限为15天）前往出卖方办理交房手续的实际时间为准，故本案中田宇在2019年3月16日收到中丞置业公司交房通知后，于2019年4月1日前往公司实际办理了交房手续应属合理范围内，逾期交房截止时间显然应当以上述实际交房时间为准。综上，本院认为被告中丞置业公司应向原告田宇支付逾期交房违约金的天数为：自2018年11月1日起至实际交房之日2019年4月1日止，即150天。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：一、被告安徽中丞集团六安置业有限公司于本判决生效之日起三日内一次性支付给原告田宇逾期交房违约金人民币28667.31元（955577元×0.0002×150天）；二、驳回原告田宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费720元，依法减半收取360元，由被告安徽中丞集团六安置业有限公负担300元，由原告田宇负担60元。二审期间，中丞置业公司提交一份新证据，房地产价格咨询报告，证明从2018年11月1日起至2019年10月31日，涉案房屋同位置地段的平均租金未超过12元每平方米每月，现上诉人主张按照12元每平方米每月的标准计算被上诉人的实际损失。田宇质证意见：对该房地产价格咨询报告的证据三性均有异议，该报告是上诉人单方委托评估机构评估的，该机构没有司法资质，无权对司法案件进行评估；该报告是对柏庄的评估，与被上诉人小区无任何关联，而且仅仅是对租金的评估，没有列明评估的依据是什么，其租金标准与本案双方约定的违约条款没有任何联系，不能对抗双方通过合同约定的书面条款，更不能证明达到了法律规定的违约金过高的法定情形。本院认证意见，中丞置业公司提交房地产价格咨询报告系其单方委托评估机构作出的评估结论，且田宇不予认可，本院对其证据效力不予确认。二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，田宇与中丞置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。中丞置业公司未按合同约交付房屋，应承担违约责任。中丞置业公司上诉提出因“政府行为”原因导致延期交房属于不可抗力情形，应扣除延期交付房屋天数。因政府文件形成时间发生在双方约定交房时间之后，且只是对前期开挖基础工程工期造成影响，对后期交付房屋没有影响，一审认为上述情形不属于不可抗力的情形，符合法律规定。一审法院根据查明的事实，认定中丞置业公司应依约于2018年10月31日前向田宇交付房屋，但实际延期至2019年4月1日才将涉案商品房交付田宇使用，确定中丞置业公司逾期交房违约金的天数为150天（自2018年11月1日起至实际交房之日2019年4月1日止），并无不当。根据中丞置业公司违约行为的程度以及给田宇造成经济损失的情况，本院酌定中丞置业公司支付田宇逾期交房违约金25800元。综上所述，中丞置业公司上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初4205号民事判决第二项，即“驳回田宇其他诉讼请求”。二、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初4205号民事判决第一项，即“被告安徽中丞集团六安置业有限公司于本判决生效之日起三日内一次性支付给原告田宇逾期交房违约金28667.31元（955577元×0.0002×150天）”。三、安徽中丞集团六安置业有限公司于本判决生效之日起三日内一次性支付给原田宇逾期交房违约金25800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费720元，减半收取360元，由安徽中丞集团六安置业有限公负担300元，田宇负担60元；二审案件受理费720元，由上诉人安徽中丞集团六安置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇一九年十一月二十八日法官助理陈坤柱书记员熊贤茹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。