湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2713号上诉人（原审被告）：衡阳金玉置业有限公司被上诉人（原审原告）：衡阳市建发建筑设计有限公司上诉人衡阳金玉置业有限公司（以下简称金玉置业）因与被上诉人衡阳市建发建筑设计有限公司（以下简称建发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2019)湘0408民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金玉置业上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判建发公司开具房屋租金发票并继续履行合同；3.改判金玉置业不承担房屋占用费并驳回建发公司要求支付违约金的诉讼请求。事实和理由：建发公司拒开房屋租金发票，金玉置业有权以交纳租金为后合同义务而进行抗辩，不属于金玉置业违约，属于行使先履行抗辩权，案涉合同应继续履行。一审判决金玉置业支付房屋占用费，属于超诉讼请求判决，程序违法。即使金玉置业存在违约行为，也是互负违约责任，且违约金明显过高。建发公司辩称，金玉置业在本案中没有先履行抗辩权。本合同系金玉置业在建发公司多次催交租金未果的情况下，根据合同之约定确认金玉置业构成根本性违约，建发公司请求解除合同，不存在守约方影响对方导致损失等，即便存在损失也该由其自行承担。建发公司要求金玉置业支付房屋租金至搬离之日止，一审法院依据双方合同租金标准确定占用费用符合其诉请。建发公司至合同签订时已经把房屋全面交付给金玉置业租赁使用，完成其合同履行义务，不存在违约情形，也不存在金玉置业上诉请求中认定互为违约的情形。综上，请求二审法院驳回金玉置业的上诉请求。建发公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，并判令金玉置业返还租赁的房屋给建发公司；2.金玉置业向建发公司支付拖欠的房屋租金至搬离时止（欠付租金从2016年5月31日计算至2018年2月28日共461161.9元）；3.金玉置业向建发公司支付违约金10万元。庭审中，建发公司增加诉讼请求，请求金玉置业支付自2016年5月31日计算至2018年2月28日租金共计789953元。一审法院认定事实：2011年6月3日，建发公司作为出租方（甲方）、金玉置业作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方自愿将其所有的坐落在衡阳市高新区解放大道45号华新商业广场B栋101-1（61.91㎡）、201-1（134.09㎡）、301-1（686.95㎡）、402（38.29㎡）出租给乙方；租赁期限10年，自2011年9月1日起至2021年8月31日止；租金期开始（即2011年8月31日起）三日内乙方交纳7万元房屋押金，合同期满乙方恢复原有主体结构，甲方验收后将押金退回；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如确有困难，甲方可给予7天宽限期限，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金；乙方未按合同约定及时交足租金，拖欠租金一次累计达到30天的，赔偿违约金10万元，房屋押金不予返还，甲方可无条件中止合同，收回房屋，已装修好的装饰所有权归甲方所有，并承担甲方其他经济损失。租金计算方式为：前三年一楼61.91㎡租金单价为35.9元/㎡，二至四楼859.33㎡的租金单价为20元/㎡，据此计算，前三年租金为698730元[61.91㎡×35.9元/㎡+（859.33㎡×20元/㎡）×12个月×3年]，租金从第四年每三年递增10%（即第4、5、6年三年租金为768603元、第7、8、9三年租金为845463元，第十年租金为310003元），十年共计甲方应收租金2622799元；租金支付方式为按季度支付，实行先付款后使用的原则，其中：2015年8月31日至2016年8月31日年租金256201元，每季度64050.3元，付款时间分别为2015年8月31日、2015年11月30日、2016年2月28日、2016年5月31日；2016年8月31日至2017年8月31日年租金256201元，每季度64050.3元，付款时间分别为2016年8月31日、2016年11月30日、2017年2月28日、2017年5月31日；2017年8月31日至2018年8月31日年租金281821元，每季度70455.3元，付款时间分别为2017年8月31日、2017年11月30日、2018年2月28日、2018年5月31日；2018年8月31日至2019年8月31日年租金281821元，每季度70455.3元，付款时间分别为2018年8月31日、2018年11月30日、2019年2月28日、2019年5月31日；2019年8月31日至2020年8月31日年租金281821元，每季度70455.3元，付款时间分别为2019年8月31日、2019年11月30日、2020年2月28日、2020年5月31日；2020年8月31日至2021年8月31日年租金310003元，每季度77500.8元，付款时间分别为2020年8月31日、2020年11月30日、2021年2月28日、2021年5月31日。上述合同签订后，金玉置业于2016月6月3日付清了建发公司2016年5月30日前的房屋租金，2016年5月31日后的房屋租金金玉置业未付。2017年5月4日，建发公司通过邮政EMS向金玉置业邮寄送达了《违约告知书》，要求金玉置业在收到告知书7个工作日内付清欠付款项，金玉置业未能履行，酿成本案纠纷。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金玉置业未按照合同约定的付款时间结清租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。建发公司诉请金玉置业支付2016年5月31日至2019年4月30日的房屋租金789953元，金玉置业在庭审中同意支付，该院予以确认；建发公司诉请金玉置业支付违约金10万元，该违约金是双方一致确定的固定数额，该违约金数额没有明显偏高，且建发公司并未另行向金玉置业主张滞纳金，故对建发公司该诉请予以支持；建发公司诉请解除《房屋租赁合同》，金玉置业自2106年拖欠租金至今已近三年，经建发公司催收后金玉置业仍未履行，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的合同解除要件，加之金玉置业愿意返还房屋，故对建发公司主张的解除的《房屋租赁合同》，金玉置业返还建发公司房屋的诉请，该院予以支持；建发公司诉请金玉置业支付2019年5月1日后的房屋租金，合同解除后，合同权利义务虽归于消灭，但因金玉置业现尚未返还房屋，给建发公司造成了损失，故金玉置业应自2019年5月1日起支付建发公司房屋占用费，对于房屋占用费用的数额，鉴于双方在《房屋租赁合同》中约定的租金标准是双方协商一致确定，视为双方对该费用的标准实际认可，该院从公平原则出发，根据《房屋租赁合同》约定的标准核算2019年5月1日至实际腾房之日止的房屋占用费，即2019年5月1日至2020年8月31日间的租金按281821/年的标准计算，2020年9月1日之后的租金按310003元/年的标准计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除建发公司与金玉置业于2011年6月3日签订的《房屋租赁合同》，金玉置业于本判决生效之日起二十日内返还建发公司衡阳市高新区解放大道45号华新商业广场B栋101-1（61.91㎡）、201-1（134.09㎡）、301-1（686.95㎡）、402（38.29㎡）的房屋；二、金玉置业于本判决生效之日起十日内支付建发公司2016年5月31日至2019年4月30日的房屋租金789953元，并支付建发公司2019年5月1日至实际腾房之日的房屋占用费（2019年5月1日至2020年8月31日间的租金按281821/年的标准计算，2020年9月1日之后的租金按310003元/年的标准计算）；三、金玉置业于本判决生效之日起十日内支付建发公司违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4706元，由金玉置业负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点：1.金玉置业是否有权以建发公司未开具房屋租金发票而拒付租金，如果无权，建发公司诉请解除合同有无依据；2.一审判决支付房屋占用费是否超出诉讼请求范围；3.金玉置业有无违约行为，如果有，应如何承担违约责任。分述如下：关于未支付租金是否构成违约及解除合同的问题。双方在租赁合同中约定先支付租金再使用租赁物，对开具租金发票未作约定。金玉置业主张因建发公司未开具租金发票，其未支付租金是行使先履行抗辩权，缺乏事实依据；且开具租金发票系租赁合同关系中的附随义务，而支付租金是承租人的主要合同义务，金玉置业以自己的主要义务对抗对方的附随义务，亦缺乏法律依据。由于金玉置业未付租金又没有先履行抗辩权，一审以金玉置业自2016年拖欠租金至今构成违约而支持建发公司诉请解除合同，并无不当。关于一审判令支付房屋占用费的问题。建发公司的诉请中包含有支付拖欠租金至房屋搬离时止的内容，一审判决按租金标准支付自租赁合同解除后至房屋搬离时止的房屋占用费，并未超出建发公司的诉讼请求，且亦无不当。关于违约金数额的问题。双方在合同中约定拖欠租金一次累计达到30天的，赔偿违约金10万元。本案中，金玉置业自2016年拖欠租金至今已有三年有余，且建发公司在诉请支付拖欠租金时亦未主张欠付租金给其造成的损失，故一审判令金玉置业按约支付违约金10万元，亦无不妥。综上，金玉置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4706元，由上诉人衡阳金玉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 周 宏审 判 员 张 健二〇一九年十一月十二日法官助理 许晓华书 记 员 匡光美