安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖11民终3021号上诉人（原审被告）：刘平，女，1990年11月19日出生，汉族，现住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：吴洛，男，1988年8月4日出生，汉族，住安徽省凤阳县，系刘平的丈夫。被上诉人（原审原告）：凤阳华夏实业有限公司。住所地安徽省凤阳县府城镇东华路，统一社会信用代码91341126568950631C。法定代表人：张明法，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙广超，安徽凤明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超龙，安徽凤明律师事务所律师。上诉人刘平因与被上诉人凤阳华夏实业有限公司（以下简称华夏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院（2019）皖1126民初3272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘平上诉请求：1.撤销（2019）皖1126民初3272号民事判决，改判驳回华夏公司的诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由华夏公司承担。事实与理由：1.华夏公司证照不全，无对外出售房屋资质，即使签订房屋买卖合同，其也无法取得房产证，双方签订的《凤阳县商品房买卖合同》无效，原审认定合同有效无事实依据；2.其在签订《凤阳县商品房买卖合同》及支付首付款后，即将办理按揭所需手续材料全部交付给华夏公司的工作人员，因华夏公司工作人员拖延交给银行，因银行政策发生改变，最终导致办理按揭失败，原审认定是因其有其他银行按揭导致本次银行按揭不能办理系事实认定错误，其一直积极配合华夏公司办理银行按揭，不存在违约情形，不应当承担违约责任。华夏公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用的法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华夏公司向一审法院起诉请求：1.依法判令刘平给付购房款51万元和违约金9634.35元（以642290元为基数，自2019年1月1日按日万分之一标准计算至2019年6月1日，以后仍按合同约定的标准计算违约金至购房款实际付清之日）；2.本案的诉讼费用由刘平承担。一审法院查明：2018年4月3日，华夏公司（甲方、卖方）与刘平（乙方、买方）签订《凤阳县商品房预售合同》一份。该预售合同约定：乙方向甲方购买凤阳县府城镇西华路北侧国际城市花园25幢1单元602室住宅；据甲方暂测该房屋建筑面积为116.78平方米，其中套内建筑面积为101.86平方米、公用分摊建筑面积为14.92平方米，该房屋建筑层高为2.9米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币5500元；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币642290元；乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天计算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择第壹种方案追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的1%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房价款退还给乙方。如乙方支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。甲方定于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。……等等。该合同附件一对付款方式和付款期限约定，付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款。1、乙方于2018年4月3日与甲方签约，并付首付房款计人民币132290元；2、乙方于2018年12月30日前应支付房款计人民币510000元。备注：余款51万元由乙方申请银行贷款支付。1、买受人应于签订本合同7日内向按揭银行提交办理按揭贷款所需的材料；2、买受人应向贷款银行提交的按揭材料以贷款银行提出的要求为准，出卖人提供的按揭材料列表仅供参考之用；3、如买受人未按本条款的规定时间内提交材料或重新提交的材料仍被银行认为不完整或有瑕疵，则视为买受人逾期支付按揭款；4、买受人及其配偶按贷款银行或出卖人通知的时间3天内前往指定的地点办理签订按揭贷款合同及办理相关手续，则视为买受人逾期支付按揭款；5、买受人若因证件不齐全或无效及时缴纳按揭贷款的费用，则导致不能办理贷款手续的，视同未交按揭材料，承担同等违约责任。另，补充条款第10条约定，逾期付款按总价款每日万分之一支付违约金。合同签订前，刘平于2018年3月28日交付给华夏公司首付款132290元。合同签订后，华夏公司将该房屋交付给刘平，因刘平有按揭贷款，导致不能再办理按揭贷款，余款51万元至今未能支付给华夏公司。一审法院认为：华夏公司与刘平签订的《凤阳县商品房预售合同》及补充条款系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照约定履行合同义务。本案中，华夏公司按照合同约定已将涉案房屋交付给刘平，而因刘平的原因导致按揭贷款不能及时发放，且至今未能采取补救措施履行给付购房款的义务。根据合同约定刘平于2018年12月30日前应支付房款计人民币510000元，现华夏公司主张刘平给付购房款51万元的请求，应予支持；另双方签订的补充条款第10条的约定，逾期付款按总价款每日万分之一支付违约金，由于刘平未能按期给付购房款，应承担相应的违约责任。庭审中刘平未经法庭许可中途退庭，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：刘平于本判决生效后三十日内给付凤阳华夏实业有限公司购房款51万元及相应的违约金（以总房价642290元为基数，自2019年1月1日起，按照日万分之1标准计算至购房款实际付清之日止）。案件受理费8996元，减半收取计4498元，由刘平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：华夏公司提供不动产权证书一份，用于证明其公司就案涉房屋已办理了产权证。刘平质证认为，对该证据无异议。本院认为，该证据具有真实性、合法性及关联性，能够达到华夏公司的证明目的，故本院对该证据的证明效力予以采信。二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见以及举证、质证，本案二审的争议焦点为：双方签订的《凤阳县商品房预售合同》是否合法有效，原审判决刘平支付购房余款及违约金是否正确。双方当事人于2018年4月3日签订的《凤阳县商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人有约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行各自义务。华夏公司经核准的经营范围包括房地产开发，具备房地产开发销售的资质，且在双方签订案涉商品房预售合同前，华夏公司已就案涉房屋取得了商品房预售许可证，且办理了不动产权证书，故刘平关于华夏公司无对外出售房屋资质以及无法取得房产证的上诉主张与事实不符，依法不能成立，本院不予支持。根据合同约定，余款51万元应由刘平申请银行贷款于2018年12月30日前支付。但截止目前刘平未能办理银行按揭贷款，将余款51万元支付给华夏公司，至于刘平未能办理按揭贷款的原因，刘平于本案中未能举证证明系由华夏公司或华夏公司工作人员的原因所致，相反，刘平于一审庭审中自认系因其有其他贷款所致，故原审认定是因刘平的原因导致按揭贷款不能及时发放，并依据合同约定，判决刘平支付剩余购房款及违约金正确，本院予以确认。刘平关于其不存在违约情形，不应当承担违约责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人刘平的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元，由上诉人刘平负担。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  王敏审判员  刘勇二〇一九年十一月十一日书记员  魏雅附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。