甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初7715号 原告：宋某，男，1989年10月9日出生，汉族，甘肃省临泽县人，农民，住临泽县。 委托诉讼代理人：李某，系甘肃金彤律师事务所律师。 被告：张掖市融泰房地产开发有限责任公司。住所：甘肃省张掖市甘州区 法定代表人:刘某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：闫某，系该公司员工。 被告：张掖宜家房地产营销策划有限公司。住所：甘肃省张掖市甘州区 法定代表人:王某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏某，系甘肃民申律师事务所律师。 第三人：陆某，男，1985年12月12日出生，汉族，甘肃省张掖市人，个体户。 原告宋某与被告张掖市融泰房地产开发有限责任公司（以下简称融泰房地产公司）、被告张掖宜家房地产营销策划有限公司（以下简称宜家公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间，被告宜家公司申请追加陆某参加诉讼，经审查，被告的申请符合法律规定，本院遂通知陆某作为本案第三人参加诉讼。原告宋某及其委托诉讼代理人李某，被告融泰房地产公司委托诉讼代理人闫某，被告宜家公司法定代表人王某及其委托诉讼代理人魏某到庭参加了诉讼，第三人陆某经本院传票合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告宋某向本院提出诉讼请求：1.要求继续履行原告与被告融泰房地产公司签订的编号为201806080049的《商品房买卖合同》；2.要求被告协助原告办理商品房抵押贷款，并配合办理不动产登记证明，提供商品房买卖合同；3.要求被告为原告出具购房发票；4.要求被告融泰房地产公司向原告交付位于××区房屋（价值565088元）；5.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年1月14日，原告与被告宜家公司达成委托居间购房协议，同年4月18日补签委托居间合同一份，合同约定，原告委托被告宜家公司居间购买被告融泰房地产公司开发销售的××院面积约140平方米的房屋，原告需支付房款51万元，其中首付31万元。合同签订后，原告于2018年2月5日、6月8日分别向被告宜家公司交付了21万元、10万元的首付款。2018年6月8日，在被告宜家公司工作人员的陪同下，原告作为买受人，被告融泰公司作为出卖人，双方签订商品房买卖合同（预售）一份，合同约定，被告融泰公司将其开发建设的的位××路住宅商品房出售给原告，预测建筑面积140.99平方米，房屋总价款565088元，买受人于2018年6月8日前支付首付款365088元，剩余20万元向银行贷款，2019年5月31日前交房。合同签订后，被告融泰公司给原告出具了金额为365088元首付款的收款收据一张。后合同在张掖市房屋产权交易中心备案。备案后，原告申请贷款，但被告不予配合。约定的交房日期届满后，被告又拒绝交房，造成原告至今未入住。原告认为，依法成立的合同受法律保护，被告应按照合同约定全面履行自己的义务。被告的行为已构成违约。原告遂提起诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求，要求解除原告与被告融泰公司签订的商品房买卖合同；要求两被告连带返还购房款315000元，承担利息30851元，合计345851元，利息计算至购房款还清之日止。 被告融泰房地产公司辩称，对原告所诉2018年1月14日、4月18日，原告与被告宜家公司达成中介协议购房并支付首付款的事实，被告不清楚。对原告所诉2018年6月8日原、被告签订商品房买卖合同及被告出具首付款收款收据的事实属实，但被告并没有收到原告交纳的首付款365088元，被告是为了签订房屋买卖合同才出具的。因被告与案外人周军存在债务关系，周军将被告起诉至张掖市中级人民法院，该房屋因案外人周军申请保全，张掖市中级人民法院已经裁定查封，故存在无法交付房屋的可能，且被告公司的预售许可证已经过期，已不能协助原告办理房屋抵押贷款事项。综上，被告不存在违约，被告在本案中不承担任何责任。 被告宜家公司辩称，原告所诉事实均属实。被告确实作为中介，促成原告与被告融泰房地产公司签订了房屋买卖合同。第三人陆某系被告融泰房地产公司的人，陆某将该房屋抵顶给案外人朱利健，朱利健又委托被告出售，后被告将原告交纳的房款支付给朱利健，朱利健提供了由被告融泰房地产公司出具的金额为365088元的首付房款收款收据后，被告又将该收款收据交给原告，原、被告一同持收款收据到被告融泰房地产公司后，原告与被告融泰房地产公司签订了商品房买卖合同，故被告促使原告与被告融泰房地产公司达成了房屋买卖合同，且该合同在房屋产权交易中心进行了备案。备案后，原告无法办理银行按揭贷款，被告融泰房地产公司也没有出具正式的商品房买卖合同，也未交付房屋，故导致原告诉讼，是由被告融泰房地产公司造成的。被告融泰房地产公司辩称该房屋被张掖市中级人民法院查封与客观事实不相符，2018年被告融泰公司就已经将该房屋预售给了原告。现被告愿意配合原告办理剩余房款的银行按揭贷款手续，继续履行义务。 第三人陆某述称，对原告所诉双方签订房屋买卖合同及付款的事实，第三人不清楚。第三人和第三人的舅舅杨军善一起干工程，因被告融泰房地产公司拖欠工程款，就将该涉案房屋抵顶给了杨军善，朱利健又从杨军善处分包干工程，在双方未算账的情况下，第三人和杨军善协商同意将该房屋又抵顶给了朱利健，但朱利健要和被告融泰房地产公司办手续，因朱利健未将房款交付给被告融泰房地产公司，故房屋手续就没有办成。 本院经审理认定事实如下：2018年4月18日，原告作为甲方，被告宜家公司作为乙方，双方签订宜家房产委托居间中介代理购入合同一份，合同约定，原告委托被告宜家公司居间代理购买润泽庭院A11号楼西单元703室房屋，意向购入金额为51万元，首付21万元，按揭30万元。被告宜家公司为原告推荐到满意购买的房屋并签订买卖合同时，原告交10000元斡旋金，以确定房屋正式成交，合同签订后，斡旋金自动转为该房屋首付款。佣金为促成购买物的成交价总金额的1%或5000元，原告需在支付卖方斡旋金的同时一次性支付给被告。签订合同前，原告于2018年1月14日给被告宜家公司交纳斡旋金5000元，被告给原告出具收款收据一张。2018年2月5日，原告给被告宜家公司交纳首付房款21万元，被告出具收款收据一张。2018年6月8日，原告作为买受人，被告融泰房地产公司作为出卖人，双方签订商品房买卖合同（预售）一份，合同约定，出卖人以出让方式取得坐落于张掖市南二环路南侧地块的建设用地使用权，将位于××区商品房（预测建筑面积140.99平方米，每平方米单价4008元，总价款565088元）出售给买受人。买受人应当于2018年6月8日前支付首期房款365088元，余款20万元向银行申请贷款支付。出卖人应当于2019年5月31日前向买受人交付该商品房。合同签订当日，被告融泰房地产公司给原告出具收到首付款365088元的收款收据一张。同日，原告又向被告宜家公司交纳房款10万元，被告出具收款收据一张。之后，被告宜家公司将原告交纳的购房款其中30万元支付给案外人朱利健。2019年3月，被告宜家公司就该房屋在张掖市房产管理局进行了备案登记。 另查明，2018年5月25日，第三人陆某的舅舅杨军善给被告融泰房地产公司出具领款单一张，领到人民币565008元，领款用途说明：用于抵顶杨军善农贸市场工程款，房屋为润泽庭院A11-B-701房，面积140.99㎡，单价4008元/㎡，优惠300元/㎡。领导批准栏内有被告融泰房地产公司原法定代表人宋传东的签名。 2018年9月28日，案外人周军因与被告融泰房地产公司建设工程施工合同纠纷一案向张掖市中级人民法院申请保全被告融泰房地产公司位于××区住宅楼99套房屋及其会所。同日，张掖市中级人民法院作出（2018）甘07民初116号民事裁定书，裁定对被告融泰房地产公司位于××区住宅楼99套房屋及其会所予以查封，查封期限为三年。本案涉案房屋就包含在99套房屋内。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告通过被告宜家公司提供中介，与被告融泰房地产开发公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告融泰房地产开发公司应按期交付房屋于原告，但在庭审中辩称，虽给原告出具了收到房屋首付款的收款收据，但被告并未实际收到款项，且该房屋因被告的债务问题已被张掖市中级人民法院依法查封，同时房屋预售许可证已过期，故被告无法交付房屋，在本案中不承担任何责任。根据被告提交的张掖市中级人民法院的民事裁定书和经法庭调查核实，该涉案房屋虽进行了备案登记，但在原、被告签订买卖合同之后原告备案登记之前，涉案房屋已被查封。庭审中，经法庭释明，原告以被告拒不履行交付房屋的义务，且房屋已被法院查封，当庭变更诉讼请求，要求解除双方签订的商品房买卖合同。庭审中，被告融泰房地产公司明确表示同意解除合同，故根据《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院对原告主张解除合同的诉请，依法予以支持。 就原告主张返还购房款315000元的诉请，被告融泰房地产公司在庭审中辩称，因被告并未收到原告的购房款，故被告不承担返还义务。被告宜家公司在庭审中辩称，原告交纳的购房款315000元，其中30万元作为购房款支付给案外人朱利健，10000元系朱利健应支付被告的佣金，5000元系原告交纳的中介费，故被告再不承担返还购房款的义务。本院认为，根据原、被告及第三人的陈述，并结合证人朱利健的证言可以查明，该涉案房屋系被告融泰房地产公司拖欠第三人及其舅舅杨军善的工程款而抵顶的，因杨军善又拖欠证人朱利健的工程款，遂将该房屋又抵顶给了朱利健，朱利健持被告融泰房地产公司原法定代表人签字的抵顶工程款的领款单委托被告宜家公司出售该房屋，被告融泰房地产公司才与原告签订商品房买卖合同，并出具了收款收据。庭审中，被告融泰房地产公司对出具收到原告房屋首付款的收款收据质证无异议，但辩称是为了原告办理银行按揭贷款才出具的，并未实际收到房款的辩解理由，未提供任何证据加以证明，且商品房买卖合同在张掖市房产管理局进行了备案登记的前提是被告融泰房地产公司通过电脑系统已将签订的合同进行了推送，否则无法进行备案登记。综上，被告融泰房地产公司作为出卖方，因明确表示无法履行交付房屋的义务，且同意解除合同，故根据合同约定，被告应承担返还购房款的义务。根据合同相对性原则，被告宜家公司实际给付证人朱利健购房款30万元，应由被告融泰房地产公司承担返还原告的义务。而被告融泰房地产公司与杨军善及杨军善与朱利健之间可另行办理相关的抵顶手续，本院在本案中不予涉理。剩余10000元，被告宜家公司辩称，系其与朱利健口头约定的佣金，对此，被告未提供证据证明，且证人朱利健不予认可，故本院对被告宜家公司的辩解理由，依法不予采信。因双方之间系不同的法律关系，被告宜家公司可另案向朱利健主张权利，故对被告未交付朱利健的购房款10000元，应由被告宜家公司承担返还原告的义务。剩余5000元，虽被告宜家公司出具的收款收据上载明为斡旋金，但原告在庭审中认可系中介费，因被告宜家公司已促成原告与被告融泰房地产公司签订了商品房买卖合同，故被告宜家公司对收取原告的中介费5000元，不承担返还义务。 就原告主张的利息，根据双方签订的买卖合同约定，若被告逾期交付超过90日，原告有权解除合同，自付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。因双方按0.1%计算利息约定不明，故本院按照2018年中国人民银行公布的同期贷款年利率4.35%，对原告主张的利息，自2018年6月8日签订合同之日交付房款30万元计算至本判决确定的履行之日止的利息，依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 1解除原告宋某与被告张掖市融泰房地产开发有限责任公司于2018年6月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201806080049）； 2被告张掖市融泰房地产开发有限责任公司返还原告宋某购房款30万元，并按照年利率4.35%承担上述购房款自2018年6月8日至本判决书确定的履行之日止的利息； 3被告张掖宜家房地产营销策划有限公司返还原告宋某购房款10000元； 4第三人陆某在本案中不承担责任。 上述二、三项，限各被告于判决生效后一月内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9451元，原告变更诉讼请求部分的受理费6488元，减半收取3244元，由原告宋某负担1259元，被告张掖市融泰房地产开发有限责任公司负担1985元。被告负担的受理费由被告直接给付原告。本院给原告合计退还6207元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员  赵文娟 二〇一九年十一月八日 书记员  王学森 注：本判决书一经生效，当事人必须履行，一方逾期不履行的，双方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起，在法定期间内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。 附：【本案所适用的法律法规、司法解释】 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 窗体顶端 窗体顶端 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A191925&tiao=93""释义""http://192.0.100.105/lib/zyfl/_blank) 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 窗体底端 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 窗体底端 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。