文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初5047号原告：重庆旺达物业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇香山二路**，统一社会信用代码91500233784220262E。法定代表人：宋正琪，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋建，重庆强智律师事务所律师，系特别授权。被告：古万波，男，生于1976年10月18日，汉族，住重庆市忠县。被告：邓大为，男，生于1971年9月12日，汉族，住重庆市忠县。原告重庆旺达物业管理有限公司与被告古万波、邓大为物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆旺达物业管理有限公司的委托诉讼代理人蒋建，被告古万波到庭参加了诉讼，被告邓大为经本院传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆旺达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告支付尚欠的物业服务费2331.12元、违约金200元，合计2531.12元；由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系X小区前期物业，被告系该小区业主，物业面积70.64平方米。原告与被告于2016年10月10日签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告等业主提供前期物业服务，物业服务费标准为“花园洋房每月每平方米1.20元，高层每月每平方米1元，非住宅每月每平方米3元，高层住宅物管费未含电梯运行费。（按建筑面积计算）。”。之后，原告依约为被告提供了物业服务，但被告自2018年12月起便拒绝支付物业服务费。截至2019年10月止，被告累计欠缴物业服务费2331.12元。被告无理由拒绝支付物业服务费，依法及双方协议约定，应当承担违约责任，原告酌取违约金200元，前述合计2531.12元。综前，被告不按协议约定支付物业服务费，其行为侵犯了原告的合法权益，请求法院判如诉请。被告古万波辩称，原告诉称的被告房屋地址、面积和欠费时间均属实。被告不交物业费的理由是：原告没有尽到物业管理职责，保洁、安保等服务质量差，从2018年4月起原告对被告所在门面停止了服务，导致被告门面外的游戏机被损坏及游戏币被盗，故被告从2018年12月开始拒交物业费。原告没有提供服务，被告就不该交物业费，同时要求原告退还被告2018年4月至2018年11月期间的物业费。原告的服务范围有了变化，应该和被告重新签订服务管理协议书。被告邓大为未到庭置辩，亦未提交书面答辩意见和任何证据。本院经审理认定事实如下：原告重庆旺达物业管理有限公司系物业管理企业。被告古万波、邓大为系重庆市忠县X小区门面的业主，上述门面的建筑面积70.64平方米。2014年4月8日，原告与忠县X置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告提供前期物业服务，物业管理服务费的收费标准为：高层住宅每月每平方米1元（不含电梯维保、年检、公共水电公摊费及所有政府另行征收的如垃圾处置费等费用）；多层住宅每月每平方米1.20元；办公楼每月每平方米3元；商业物业每月每平方米3元；二次供水、供电设施设备运行中产生的漏（损）耗、电费等相关费用，由业主按实际发生额据实分摊。同时，合同还就物业内容与质量、合同期限等事项进行了约定。2016年10月10日，被告古万波、邓大为与忠县X置业有限公司签订了《业主临时管理规约》。合同签订后，原告依约对上述房屋提供了物业服务，进行了物业管理，但被告尚欠原告物业服务费未交纳。截至2019年10月止，被告累计欠缴自2018年12月起至2019年10月止共计11个月的物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原告与忠县X置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，该合同合法有效；被告与忠县X置业有限公司签订了《业主临时管理规约》，其约定与上述前期物业服务合同约定一致，故原告有权要求被告按照合同约定支付物业服务费。被告古万波辩称原告未对涉案门面进行物业服务，导致被告置于门面外的游戏机被损坏及游戏币被盗，其虽提交了监控视频资料拟证，但该证据并不能充分证实原告未尽物业服务义务，且被告作为游戏机的所有者对自己的游戏机具有保管义务，而被告却在夜晚门面已关闭的情况下，将游戏机置于门面外，脱离保管，对游戏机的损害后果具有完全责任。原告作为物管企业只对其物业管理区域内的公共设施具有一定的管理和维护义务，对被告的私人物品不具有管理上的义务。综上，被告不能将游戏机的损害后果归责于原告，对被告的上述辩称本院不予支持。另外，经本院审查，原告对香山湖小区的门面区域虽履行了一定的物业服务义务，但在履行物业管理义务时，存在一定的物业管理不到位，具有一定瑕疵，根据权利义务对等原则，本院决定对被告应缴纳的物业服务费酌情扣减20%，即1864.90元（3元/月·平方米×70.64平方米×11个月×80%）。被告要求原告退还被告2018年4月至2018年11月期间交纳的物业费，没有相关法律依据与证据支撑，且与原告在本案主张被告交纳的物业服务费非同一计算期间，不宜在本案中一并处理，对此本院不予支持。关于原告主张被告应当支付违约金的诉讼请求，本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行服务、沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告邓大为经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律后果。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告古万波、邓大为在本判决生效之日起十日内向原告重庆旺达物业管理有限公司支付自2018年12月起至2019年10月止的的物业服务费1864.90元。二、驳回原告重庆旺达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告古万波、邓大为负担。本判决为终审判决。审判员 罗 燕二〇一九年十一月二十日书记员 陈艳玲