江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1123民初3776号原告：玉山县玫瑰花城业主委员会，住所地江西省上饶市玉山县冰溪镇玫瑰花城。负责人：徐高荣，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：林胜，系该业主委员会工作人员。被告：曾立群，男，1974年4月17日出生，汉族，家住江西省上饶市玉山县。原告玉山县玫瑰花城业主委员会（以下简称玫瑰花城业委会）与被告曾立群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玫瑰花城业委会的委托诉讼代理人林胜、被告曾立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玫瑰花城业委会向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付尚欠的物业服务费2,903元，违约金287元，合计人民币3,190元；2.要求被告负担本案诉讼费。事实与理由：被告是玫瑰花城7-3-1501室业主，该房屋建筑面积为127.40平方米，系电梯房。原告于2016年5月18日与前任物业管理服务公司完成交接后实行自治，由原告为该小区提供物业服务，确定住宅物业费收费标准为：电梯房0.8元每平方米每月，步梯房0.5元每平方米每月，楼道灯公摊电费（含维修）25元每户每年，如未按期缴纳物业费则按欠费总额的日万分之五收取违约金，并向小区业主张贴了公告进行公示。此后，原告积极履行了相关的权利和义务，对被告居住的该小区实施了规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但是被告自2017年9月11日起未再缴纳物业费，截至2019年12月31日共欠物业费2,903元，原告曾多次要求被告支付物业费均未果。同时，原告本着惩罚与教育相结合的原则，要求被告按日万分之五计算支付违约金287元。综上，各项请求金额合计3,190元。原告就自己的主张提交了以下证据：1、房屋申办产权登记表复印件一份，证明被告系玫瑰花城7栋3单元1501室的业主的事实；2、《业主委员会印章备案报告》复印件、《业主委员会备案证明》复印件、《业主委员会委员基本情况》复印件、《玉山县业主委员会备案表》复印件、《业主委员会委员名单公告》复印件、玉山县房管局、冰溪镇莲塘社区、玫瑰花城业主委员会共同发布的《公告》复印件各一份，证明该小区业主委员会于2016年5月18日与前任物业管理完成交接，自2016年6月1日起开始接管本小区物业服务的事实；3、照片打印件一张，证明原告曾向被告催收物业费的事实。被告曾立群辩称，我欠原告这些物业费是事实，但是我的房子从2015年开始漏水，我多次向原告反映这个问题，直到前几天才有房管局的人来维修房屋，此时我的房屋已经漏水很严重，造成了我很大的损失，而且原告并没有做好物业管理服务，小区没有摄像头，安保不到位，本来是双电梯，但是一年到头都只有一台电梯在运行，公共过道上停满了电瓶车，都没有人管，造成了很大的安全隐患，还有房顶都搭满了阳光房等，原告也没有去管，原告的物业服务并不到位，综上所述，我不同意交纳物业费。被告就自己的主张提交了17张照片打印件，其中被告签名的《工程量统计表》照片1张，房屋室内装修受损情况照片6张，停了电瓶车及自行车的楼道照片5张，堆放了杂物的楼梯间照片1张，小区停放电瓶车的车棚照片2张，小区绿化照片1张，车内向外拍摄的小区车库照片1张，以证明被告未尽到其服务义务的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交的以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1及证据3无异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人对以下事实无争议，本院予以确认：被告系江西省上饶市玉山县冰溪镇玫瑰花城7-3-1501室业主，房屋建筑面积为127.40平方米，系电梯房，被告自2017年9月11日起未缴纳物业费，原告多次催收但至今未果。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于被告的房屋是否存在漏水并造成损失的问题，被告提交了6张房屋受损照片以证明自己的这一主张，同时提交了1张《工程量统计表》照片以证明直到2019年10月31日才有房管局的人来维修房屋的事实，原告表示对被告家里的照片的真实性无法判断，但认为维修外墙需要启动维修资金，而启动维修资金需要小区三分之二以上业主签字认可，还需要经过审计、招投标等一系列较长的过程，况且现在房屋也已经得到了维修，本院认为，房屋外墙漏水是由房屋质量造成的，并非是原告的服务瑕疵造成，依照《物业管理条例》第二条、第五十三条的规定，物业服务公司有对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动之义务，但业主也有交纳专项维修资金的义务，专项维修资金属于业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，故物业服务公司对房屋公共部位进行大修需要启动维修资金，况且原告系该小区业主委员会，并非盈利性机构，其收取物物业费也主要用于小区的物业管理服务，更多的是体现为小区全体业主服务的宗旨，其没有能力也没有义务用收取的物业费或是自己的经费来对房屋公共部位进行大修，原告的义务在于协助启动维修资金进行维修，现被告也认可房管局已经派人来维修了外墙，应认为原告已经履行了其申请专项维修资金对该小区房屋公共部位进行维修之义务，故被告的该主张不影响其交纳物业费之义务，而被告提交的照片因均系局部照片，在未进行现场核实的情况下无法确认其真实性，故本院对被告提交的该6张室内照片不予确认，对被告主张因漏水造成了房屋损失的事实也不予确认，如果被告认为自己的房屋存在损失并要求得到赔偿，可以另行通过其他途径向侵害人提起主张。二、关于原告是否履行了提供完善的物业服务之义务的问题，被告就该主张提交了其他10张小区的照片以证明这一主张，原告对这些照片的真实性无异议，故本院对这10张照片的真实性予以确认，从被告提交的照片来看，楼道停放了电瓶车、自行车以及楼顶有搭建阳光房等是事实，但依照《物业管理条例》第四十五条的规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业仅有制止和向有关行政管理部门报告的权利和义务，并无强制执法权，《物业管理条例》第七条也规定，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度是全体业主应履行的义务，因此楼道内停放了电瓶车及自行车并不能视为物业服务企业未提供完善的物业服务之依据，楼顶搭建阳光房也应当由专门的行政管理机构进行处理，任何人都有举报的权利，且从被告提供的照片来看，原告已经搭建了电瓶车棚用于停放电瓶车，应认为其已经尽了自己的努力来解决楼道停放电瓶车的问题，因原告系代表业主对该小区进行物业服务管理的，并非盈利性机构，本院认为不应当对其有过于苛责的要求，本案中涉案小区的多数业主均已交纳了相应的物业费，表明原告提供的物业服务以及收取的物业服务费标准是得到多数业主的同意和认可的，故本院认为原告已经提供了比较完善的物业服务。三、被告对原告提交的第2项证据表示均没有见过，对其真实性不清楚，本院认为，原告提交的上述证据均与原件核对一致，故对其真实性予以确认，原告的成立已经过玉山县房管局、玉山县冰溪镇莲塘社区居委会审批同意并备案登记，故本院对原告提交的第2项证据予以确认，对原告管理该小区物业的资格予以确认。本院认为，首先，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，业主可以自管物业，而业主委员会是全体业主实施自治性的管理组织，也应当具有自行管理物业的权利，且业主委员会根据业主大会决议自行管理物业，并不违反法律、行政法规的强制性规定，原告系该小区的业主委员会，经玉山县房地产管理局物业管理股审批同意，自2016年6月1日起自主管理该小区的物业服务，故原告有权自行管理涉案小区的物业，此后原告也已实际履行了相关的物业管理服务义务，而被告系该小区7-3-1501室业主，支付物业服务费是其基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障，故本院认为原告有权向被告收取物业服务费用。其次，原告要求被告按0.8元/平方米/月交纳住宅的物业费、按每户每年25元交纳楼道电灯费，系经过业主委员会通过决定并发出公告通知小区业主的，且原告收取的物业费是用于涉案小区的物业管理服务，更多的是体现为小区全体业主服务的宗旨，本案中涉案小区多数业主已交纳了相应的物业费，表明原告收取的物业服务收费标准得到多数业主的同意和认可，且物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，故被告也应按该标准向原告交纳物业费，因被告已长期未缴纳物业费，为免诉累，原告要求被告支付物业费至2019年12月31日应当得到支持，故本院对原告要求被告支付自2017年9月11日起至2019年12月31日止的物业费2,903元的诉讼请求予以支持。最后，原告发出的公告约定如被告未按期交纳物业费则按日万分之五计算支付滞纳金，但只有行政机关才有权要求义务人支付滞纳金，然被告未按时缴纳物业费，确已构成了违约，应当承担违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，因原告遭受的实际损失主要为利息损失，故本院参照民间借贷逾期利率，将违约金酌定为以应付的物业费为基数，按年利率6%计算至被告交清物业费之日止，因物业费一般系按年支付，被告每年应支付的物业服务费为：0.8元/平方米/月×127.40平方米×12个月+25元=1,248元，故违约金也应按年计算，而2019年9月12日至2019年12月31日期间的物业费本应在2020年9月11日交纳，故该期间的物业费不应当计算违约金，经核算，暂算至2019年9月11日止，仅2018年9月11日应交的1,248元构成了逾期，被告应支付的违约金为1,248元×6%=74.88元，此后的违约金应以2,496元为基数，按年利率6%计算支付至物业费交清之日止，但总额不能超过原告诉请的287元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十五条、第五十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条之规定，判决如下：由被告曾立群于本判决生效之日起十日内给付原告玉山县玫瑰花城业主委员会截至2019年12月31日止的物业管理费2,903元及暂算至2019年9月11日止的违约金74.88元，并以2,496元为基数，按年利率6%计算支付自2019年9月12日起至物业费付清之日止的违约金（支付的违约金总额不超过原告诉请的287元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告曾立群负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员  汪舒立二〇一九年十一月二十八日书记员  吴海燕