湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2608号上诉人（原审原告）：赵靖，女委托诉讼代理人：陈吉立，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：王君，男被上诉人（原审被告）：单星星，女委托诉讼代理人：桂少飞，衡阳市石鼓区雁北法律服务所法律工作者。原审第三人：汤五洋，女上诉人赵靖、王君因与被上诉人单星星房屋租赁合同纠纷一案，不服衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。赵靖上诉请求：一、改判一审判决第四项为2019年6月20日以后的月租金按16695元计算至实际腾空返还门面时止；二、撤销一审判决第五项，改判由单星星承担违约金45000元；三、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审对于2019年6月20日后的月租金15750元计算错误，应予以纠正为2019年6月20日后的月租金为16695元；一审判决要求赵靖退回押金没有依据，单星星已经违约，应承担违约金。单星星与王君均辩称，一审判决对租金的认定事实清楚，证据确实，单星星在出租前就与王君有协商，约定双方按照各自占用门面大小对租金进行分摊，单星星根据合同的约定履行了义务，合同应依法解除，赵靖应该退还押金。王君上诉请求：撤销一审判决，判决王君与单星星之间签订的《房屋买卖合同》有效，本案诉讼费用由赵靖与单星星负担。事实与理由：一审法院查明2017年6月15日赵靖与单星星签订《房屋租赁合同》后，于2017年6月16日单星星与王君签订《房屋租赁合同》，从这一事实来看，单星星与王君之间的转租是得到赵靖认可的，一审法院认定王君与单星星之间签订的《房屋买卖合同》无效是错误的，违背了客观事实及法律规定。赵靖向一审法院起诉请求：1、判令解除赵靖与单星星签订的《租赁合同》；2、判令确认单星星和王君、汤五洋的《租赁合同》无效并返还租用房屋，由单星星承担违约金45，000元；3、判令单星星和第三人王君、汤五洋共同按原合同租金标准支付房屋使用费人民币64，890元（从2019年4月20日暂计至2019年8月19日，要求计算至单星星和王君、汤五洋返还房屋之日）；并负责结清使用承租房屋产生的物业管理费、水、电等费用；4、本案全部诉讼费用由单星星承担。一审法院认定事实：2017年6月15日，赵靖（甲方）与单星星（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定：甲方将位于碧桂园水蓝天11栋104的门面租赁给乙方从事生活超市的经营，租赁时间为2017年6月20日至2023年6月19日止，租金第一年每月为15000元，后每年在前一年的基础上分别递增5%、6%、7%、8%、9%。在合同签订当天，乙方向甲方交纳45000元合同押金。乙方应按时对日一次性向甲方交付三个月的租赁费。如遇乙方生意差经营不下去，此门面不能转让他人，只能无条件退还给甲方，且必须提前两个月通知甲方退房，满两个月甲方按时将押金退还给乙方。另查明，2017年6月16日，单星星（甲方）与王君（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定：由于乙方急需从事生活超市经营，应乙方要求，甲方同意将碧桂园水蓝天11栋104门面的57%面积租赁给乙方从事经营。租赁时间为2017年6月20日起至2023年6月19日止。租金第一年每月为8500元，后每年在前一年的基础上分别递增5%、6%、7%、8%、9%。在签订合同的当天，乙方须向甲方交纳25500元合同押金。乙方按时对日一次性向甲方交付三个月租赁费。该门面所有公共费用按甲方43%，乙方57%分摊。甲方在合同期内与房东解除合同需提前两个月与乙方协商，如房东未同意乙方继续经营，甲方需赔偿乙方损失25500元。再查明，2019年2月20日单星星向赵靖提出经营困难，将在2019年4月20日终止租赁合同，并退出自己经营的房屋部分交还赵靖，但王君仍占有租赁房屋的另一部分继续经营生活超市，不愿退租，三方经多次协商，均未达成协议。4月20日单星星与赵靖交接，单星星退出经营，第三人王君仍然占用门面经营生活超市，房屋租金截止于２０１９年４月２０止。王君与汤五洋系夫妻关系，合同签订人为王君，营业执照经营人为汤五洋。一审法院认为，本案的争议焦点如下:一、赵靖与单星星的房屋租赁合同是否有效，是否解除双方签订的合同；二、单星星与王君、汤五洋之间的合同是否为有效合同。一、赵靖与单星星签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,且合同内容未违反相关法律规定及强制性规定,故该合同应认定为合法、有效,双方均应按合同的约定全面履行各自义务。单星星已于2019年4月20日与赵靖交接，将门面交付给赵靖，该合同已经解除。对于赵靖解除合同的诉请该院予以支持。关于合同解除及房屋返还问题，因赵靖与单星星在事实上已经履行了终止合同的义务，双方已经自行解除了合同，根据合同第六条第3项的约定：“如遇乙方生意经营不下去，此门面不能转让他人，只能无条件退还给甲方，且必须提前二个月通知甲方退房，满二个月甲方按时将押金退还给乙”。双方合同解除后，单星星应当处理好与次租人的租赁关系，将门面退还给原告赵靖。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分的，该合同有效”。单星星未经赵靖同意，与王君签订房屋租赁合同，违反了赵靖与单星星签订的《房屋租赁合同》中的约定条款，赵靖一直未收取王君的租金，未追认单星星处分权的合法性，也未形成事实上的租赁关系，单星星与第三人王君签订《房屋租赁合同》属无效合同。王君、汤五洋作为有独立请求权的第三人，未主张权利，但其与单星星可就合同无效产生的后果另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。王君、汤五洋应当返还房屋。三、关于赵靖与单星星房屋租金的问题。因单星星未能按合同将所租赁的房屋完整的按期交付，应按双方合同约定每月15750元[15000×(1+5%)]负担继续占有房屋期间的租金直至租赁房屋完全交付之日止。承租人与次承租人的法律关系不属于本案处理范畴。四、为依法、依情理解决好各方当事人的纠纷，该院考虑到该案承租人与次承租人的问题，同时也考虑到次承租人承租后的投入损失问题，多次组织调解，但因故各方未达成调解协议，为避免三方更大的经济损失，结合本案的具体情况，对赵靖提出的违约金等诉讼请求，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条第一款、第五十一条、第五十八条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、确认赵靖与单星星解除签订的《房屋租赁合同》；二、确认单星星与王君、汤五洋签订的房屋租赁合同属于无效合同；三、单星星、王君、汤五洋于2019年8月20日前将租赁房屋清空腾退交还赵靖；四、单星星于本判决书生效之日起十日内支付赵靖2019年4月20日至2019年8月19日租金63000（15750×4）元；五、赵靖退还被告单星星房屋押金45000元；六、驳回赵靖其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1712元，由单星星负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2017年6月15日赵靖与单星星签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定诚实履行合同义务。《租赁合同》约定，租金第一年每月为15000元，后每年在前一年的基础上分别递增5%、6%、7%、8%、9%，因此2017年6月20日至2018年6月20日的租金为每月15000元，2018年6月21日至2019年6月20日之间的租金为每月15750[15000×(1+5%)]元，2019年6月21日后的租金为每月16695[15750×(1+6%)]元，故赵靖请求2019年6月20日之后的月租金标准按照每月16695元计算，符合双方租赁合同的约定，本院予以支持。关于王君与单星星之间签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题，根据赵靖与单星星签订的合同第六条第3项的约定：“如遇乙方生意经营不下去，此门面不能转让他人，只能无条件退还给甲方，且必须提前二个月通知甲方退房，满二个月甲方按时将押金退还给乙”，而王君未能提供证据证明赵靖对于单星星将门面转租给王君知情或者事后进行了追认，王君主张2017年6月15日单星星在与赵靖与签订合同，2017年6月16日单星星与王君签订《房屋租赁合同》，据此推断赵靖对转租合同知情的理由不能成立，本院不予支持，一审法院认定单星星与王君签订《房屋租赁合同》无效并无不当。关于赵靖主张的违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，因此关于违约金是否过高的判断标准应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，单星星未经赵靖同意将门面转租给王君，且在合同解除后不能及时处理好与次租人的租赁关系，致使房屋至今不能按约交付给赵靖，构成违约。虽然赵靖与单星星在租赁合同中约定，如乙(单星星)方无违约，甲方(赵靖)退回押金，双方又在合同中约定乙方必须按时对日向甲方交纳下三个月的租金，若过期不交，每延长一天，按所欠金额10%的标准向甲方缴纳滞纳金，但上述双方约定的违约金明显过高，本院酌定本案的违约金为6000元，故赵靖尚应退还单星星房屋押金39000(45000-6000)元。综上所述，赵靖的上诉请求部分成立，王君的上诉请求不能成立。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406民初833号民事判决第一、二项；二、撤销衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406民初833号民事判决第三、四、五、六项；三、单星星、王君、汤五洋于本判决生效后10日内将租赁房屋清空腾退交还赵靖；四、单星星于本判决书生效之日起十日内向赵靖支付自2019年4月20日起至实际腾空返还门面时止的房屋占用费用(2019年4月20日至2019年6月20日按每月15750元计算；2019年6月21日之后按每月16695元计算)；五、赵靖退还单星星房屋押金39000元；六、驳回赵靖其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1712元，由单星星负担；二审案件受理费1712元，由赵靖负担800元，由王君负担912元。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇一九年十一月二十八日法官助理  许晓华书 记 员  刘婉君