湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终3759号上诉人(原告被告)：永州联盛房地产开发有限公司，住所地湖南省道县道州北路中段西侧。法定代表人：李青海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏位华，湖南濂溪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王子英，女，1964年7月29日出生，汉族，居民，住道县。委托诉讼代理人：吕芳（系王子英女儿），住湖南省道县（特别授权）。委托诉讼代理人：李显颜，湖南杰联律师事务所律师。上诉人永州联盛房地产开发有限公司因与被上诉人王子英商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院(2019)湘1124民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永州联盛房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销道县人民法院(2019)湘1124民初1441号民事判决；2、请求发回重审或依法改判上诉人不需承担逾期交房违约金；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人是因为自身原因导致未能及时收房，上诉人不应承担逾期交房违约责任；2、商品房未能在合同约定的时间内交付，系被上诉人自身未能及时缴纳法定费用和积极办理交接手续所致，上诉人不应当承担逾期办证违约金。被上诉人王子英辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。一、被上诉人常住道县月岩林场宿舍，且身体不好，一直在家修养，并非上诉人所说的在外务工，不能接受房屋。所以逾期交房的违约责任应由上诉人承担；二、双方商品房买卖合同约定上诉人应在2015年12月31日交房，到期后，上诉人却因为不具备合同第八条、第十一条约定的交房条件，未能按合同约定交付房屋，所以逾期交房的违约金应当由上诉人承担。王子英向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金34,588.09元给原告；2、判令被告支付逾期办证违约金3,834.60元给原告；3、判令被告支付原告收房前交纳的物业管理费1584元。一审法院认定事实：2015年1月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告预售的道县道州北路和一公馆东侧御景豪庭第5幢14楼01号房，房屋面积为130.82m2,单价为2905元／m2,总价款为380,032元（原告收房时实测面积为132m2，加上补差价总计383,460元），合同约定被告应当在2015年12月31日前交房，合同还约定了交房条件、产权登记及逾期交房和办证的违约责任等其他事项。2015年1月22日，原告之女吕芳已向被告交纳了购房定金20,000元，2015年1月28日，吕芳向被告交纳了首付款160,032元，余款20万元由原告在中国建设银行湖南道县支行营业部以按揭贷款形式支付完毕。2017年3月26日，被告收取了原告房屋面积补差等费用，并将房屋交付给原告。2019年3月12日，被告为原告办理好不动产权证。原告收房前，被告聘请的物业公司向原告收取了物业管理费1584元。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当严格按照合同约定履行自己的义务。被告按合同约定应于2015年12月31日前交房给原告，但实际交房日期为2017年3月26日，被告未按约定的时间交房，应承担相应的违约责任，根据合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任的约定：“……逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”，故被告应向原告支付从2016年1月1日起至2017年3月26日止按合同约定方式计算的违约金，即380,032元／天×0.0002×451天＝34,278.89元，原告主张的违约金为34,588.09元，对超出部分法院不予支持；被告辩称电话通知了原告收房，但原告予以否认，被告亦未提供证据证实，且合同第十一条对房屋交接的约定为：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”被告并未履行书面通知原告收房的义务，因此对被告的抗辩理由法院不予采纳。房屋交付后，根据合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金，因原告在2019年3月12日才取得不动产证，逾期办证责任在被告未能将办理权属登记需由被告提供的资料在约定期限内报产权登记机关备案，因此被告应按约定支付原告违约金383,460元×1%=3,834.60元；被告辩称逾期办证原因是原告提供的资料不全，直到2019年2月28日才将资料交给被告，并提供总房权证和物业维修资金收据、不动产登记询问笔录佐证，法院认为，被告提供的证据均不能证实原告有违反合同约定义务的情形（原告交纳物业专项维修资金时间为2016年11月23日，在合同约定的商品房交付使用后360日期限内），其抗辩理由不成立。原告要求被告承担物业管理费1584元，因收取其物业管理费的并非被告，原告未能提供足以证明其主张的事实和法律依据，法院不予支持，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、被告永州联盛房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告王子英逾期交付房屋违约金34,278.89元；二、被告永州联盛房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告王子英逾期办理房地产权属证书违约金3,834.60元；三、驳回原告王子英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800.17元，减半收取400.09元，由被告永州联盛房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点问题是：一、上诉人是否应承担逾期交房的违约责任；二、上诉人是否应承担逾期办证的违约责任。一、关于上诉人是否应承担逾期交房的违约责任的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应当严格按照合同约定履行自己的义务。根据双方合同约定，上诉人应于2015年12月31日前交房，但实际交房日期为2017年3月26日，上诉人未按约定的时间交房，应承担相应的违约责任。根据合同第九条规定，出卖人逾期交房的违约责任为：“……逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”，故上诉人应向被上诉人支付从2016年1月1日起至2017年3月26日止的违约金，即380,032元／天×0.0002×451天＝34,278.89元。上诉人提出“被上诉人是因为自身原因导致未能及时收房，上诉人不应承担逾期交房违约责任”，但上诉人未能举证证实逾期交房系被上诉人自身原因所致，根据“谁主张，谁举证”的原则，上诉人应承担举证不能的不利后果，故对上诉人此上诉理由，本院不予采信。二、关于上诉人是否应承担逾期办证的违约责任的问题。根据双方合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。被上诉人于2019年3月12日才取得不动产证，故上诉人应按合同约定承担逾期办证责任。上诉人提出“被上诉人自身未能及时缴纳法定费用和积极办理交接手续导致上诉人逾期办证”，其未能举证证实，本院不予采信。综上，上诉人永州联盛房地产开发有限公司上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800.17元，由上诉人永州联盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  张海燕二〇一九年十一月二十一日书记员  蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。