福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1258号 上诉人（原审原告）：童长炬，男，汉族，1983年11月28日出生，居民，住龙岩市永定区。 上诉人（原审原告）：李丽英，女，汉族，1984年10月1日出生，居民，住龙岩市永定区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：戴耀洪，福建公治律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：龙岩市天鑫房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市永定区凤城镇沿河西路186，统一社会信用代码：913508225532212768。 法定代表人：刘年芳，董事长。 委托诉讼代理人：林惠玲，福建津都律师事务所执业律师。 上诉人童长炬、李丽英因与被上诉人龙岩市天鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院作出的（2019）闽0803民初865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人童长炬及二上诉人共同委托诉讼代理人戴耀洪，被上诉人龙岩市天鑫房地产开发有限公司的法定代表人刘年芳及委托诉讼代理人林惠玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 童长炬、李丽英上诉请求：撤销福建省龙岩市永定区人民法院作出的（2019）闽0803民初865号民事判决，并依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：一、原审判决不予认定被上诉人违约，显然是认定事实错误。《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”明确被上诉人在“在商品房交付使用后的60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。……经买受人同意，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”《商品房买卖合同补充协议（二）》第5条“产权证的办理”则明确约定上诉人“付清购房余款”和“提供办理产权证的相关资料，包括乙方本人签字和按时缴纳房管部门规定应承担的相关税、费及应由乙方承担的一切费用”“之日算起陆个月内”，被上诉人“给予办完产权证”。对比两份合同关于“产权证的办理”的约定，双方在签订《商品房买卖合同补充协议（二）》时不仅知晓交房和办理产权登记证均已逾期，而作为被上诉人对交房和办理产权登记证逾期的原因、签订该《商品房买卖合同补充协议（二）》第5条“产权证的办理”约定的后果是非常清楚的。从对该条约定上诉人“履行完整上述（1）、（2）点之日算起陆个月内”，被上诉人承诺“给予办完产权证”是信心满满、志在必得的；否则，合同不会明确约定“陆个月的期限”和“给予办完产权证”。事实上，在签订《商品房买卖合同补充协议（二）》后至今天上诉，在长达四年多的时间内，被上诉人未能按合同约定在上诉人“履行完整上述（1）、（2）点之日算起陆个月内”“给予办完产权证”，也无任何证据证实被上诉人未能“给予办完产权证”系非其原因造成拖延而不承担任何责任。因此，原审判决不予认定被上诉人违约，显然存在认定事实错误。二、原审判决错误解读《商品房买卖合同补充协议（二）》第7条的约定为“本商品房买卖争议就此解决”，进而推定上诉人“自愿放弃民事权利”，明显错误。我国合同法关于合同解释原则有文义解释规则、整体（体系）解释规则、合同目的解释规则、按照交易习惯解释规则、依诚信原则进行解释规则、真意解释规则、格式条款特殊解释规则等。针对《商品房买卖合同补充协议（二）》第七条内容的解释应依整体（体系）解释规则、合同目的解释规则。《商品房买卖合同补充协议（二）》第七条内容是“本协议生效后甲、乙不再追究对方的其余任何违约责任，双方关于《商品房买卖合同》的全部争议纠纷就此解决。”《商品房买卖合同补充协议（二）》第七条前半句用词“其余”，就是双方明确约定排除《商品房买卖合同补充协议（二）》第5条约定违约责任，即若上诉人缴清购房款项和提供办证所需的全部材料，被上诉人未在六个月内办完产权证系其造成拖延的，则应承担违约责任。若按原审判决错误解读《商品房买卖合同补充协议（二）》签订生效后则不承担任何违约责任，那么，《商品房买卖合同补充协议（二）》第5条的第（3）款约定的被上诉人应当承担的责任所指什么？合同条款不是自相矛盾吗？《商品房买卖合同补充协议（二）》第七条后半句明确所指《商品房买卖合同》的全部争议纠纷就此解决，显然不包含《商品房买卖合同补充协议（二）》第5条的第（3）款约定的被上诉人延期办完产权证的责任。从合同的整体（体系）解释规则，《商品房买卖合同补充协议（二）》第七条应当是对《商品房买卖合同》约定的合同当事人的责任、争议纠纷全部解决。从合同目的解释规则，《商品房买卖合同补充协议（二）》第七条之所以明确约定“其余”，就是因为《商品房买卖合同补充协议（二）》第5条的第（3）款约定内容的存在，目的是保证被上诉人能按时尽快办完产权证，让业主享受到实际、完整的物权。事实上，双方签订《商品房买卖合同补充协议（二）》的根本唯一原因就是被上诉人未能按《商品房买卖合同》约定办理产权证所致的结果。三、上诉人的原审诉讼请求应当得到法院判决支持。1.被上诉人未能按《商品房买卖合同补充协议（二）》约定在上诉人“履行完整上述（1）、（2）点之日算起陆个月内”“给予办完产权证”，也无任何证据证实被上诉人未能“给予办完产权证”系非其原因造成拖延而不承担任何责任，故被上诉人业已构成违约。2.《民法总则》第一百七十九条明确规定了承担民事责任的方式主要有十一种，结合《商品房买卖合同补充协议（二）》第5条的第（3）款的约定，针对本案而言，被上诉人理应承担的法律责任应是继续履行合同、赔偿损失、支付违约金。3.《合同法》第98条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，《商品房买卖合同》第十四条的“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”属“合同中结算和清理条款”，不因原审原、被告就《商品房买卖合同》约定的权利义务终止而效力终止。4.被上诉人未能按2015年4月26日签订《商品房买卖合同补充协议（二）》第5条的约定“给予办完产权证”，扣除《商品房买卖合同补充协议（二）》第5条约定的6个月办证期限，则至2019年3月26日止逾期3年5个月计1245天，故被上诉人应依《商品房买卖合同》第十四条的约定向上诉人支付违约金1245天×925789元×0.01%=115260元。综上，上诉人请求二审法院公正判决，依法撤销福建省龙岩市永定区人民法院作出的（2019）闽0803民初865号民事判决，并依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。 龙岩市天鑫房地产开发有限公司辩称：上诉人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，法院应依法驳回上诉人的诉讼请求，理由如下：一、一审法院认定事实正确。1.从上诉人在一审中的陈述、二审中的上诉理由均可以确认一个事实，即上诉人在与答辩人签订《商品房买卖合同补充协议（二）》（下称补充协议二）时，无论是答辩人也好，还是上诉人也好，双方均非常清楚案涉房屋的交房和产权登记均已逾期。故在双方均明知的情况下，此时双方再对房屋买卖所签订的补充协议就成为双方协议解决延迟交房和延迟办证的合同依据，一审法院对此的事实认定是正确的。2.双方所签订的《补充协议二》对于“产权登记延期”的处理作出了与《商品房买卖合同》完全不同的约定，即双方变更了《商品房买卖合同》中关于“产权登记延期”违约处理，这从上诉人在一审起诉状中的陈述同样可以得到证实，故一审法院对此的事实认定同样是正确的。3.而在《补充协议二》中，对于“产权登记延期”处理的约定有以下两个条款：（1）第5条第3款“乙方履行完整上述（1）、（2）点之日起算起陆个月内，甲方给予办完产权证，但如非甲方原因造成拖延，甲方不承担任何责任”；（2）第7条“本协议签订生效后甲、乙双方不再追究对方的其余任何违约责任，双方关于《商品房买卖合同》的全部争议纠纷就此解决”，这两个条款均有对“产权登记延期”处理作出约定，并不仅仅只是第5条第3款一条，因此一审法院认定事实是完全正确的。二、一审法院判决正确。1.如前所述，双方均同意认可《补充协议二》对“产权登记延期”处理作出了完全不同的变更约定、一审法院也确认此变更约定合法有效，因此双方应按变更后约定来认定答辩人是否需要承担延期办理产权登记的违约赔偿责任。但纵观整份《补充协议二》，均没有对“产权登记延期”作出任何违约赔偿责任的约定，相反的，却在《补充协议二》第7条明确约定协议签订后上诉人不再追究答辩人的其余任何违约责任，这个自然包括了“产权登记延期”的违约责任。2.在双方明确确认《商品房买卖合同》第十四条约定的情况下，即《商品房买卖合同》第十四条属于已经被变更的条款，对于本案来说属于无效不能再适用的条款，因此上诉人却又再依据该条款的违约金计算方式来计算答辩人的违约责任明显错误。3.从《商品房买卖合同》第十四条“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记……”以及实际取得产权证的主体是买受人等来看，可以认定在商品房买卖中，答辩人作为出卖人代为办理权属登记的是受委托的义务，而并非天然生成的、法律规定的原属义务，因此《补充协议二》第5条第3款中所写的“甲方不承担任何责任”是指“如非因甲方原因造成拖延”，甲方（答辩人）连这个受委托的义务责任都可以不用承担的约定，而并不是对答辩人要承担违约赔偿责任的约定。综上，答辩人认为，上诉人在明知答辩人已经延期交房、延期代办权属登记的情况下，还同意以签订《补充协议二》来进行重新约定双方权利义务的情况下，一审法院据《补充协议二》来认定双方的责任是完全正确的；而根据《补充协议二》的约定，没有对延期代办权属登记作出任何重新的赔偿条款约定，反而是上诉人再次承诺放弃了追究任何违约责任的声明，即上诉人已明确通过书面放弃追究答辩人全部合同违约责任，这是上诉人作为自然人对自己权利义务的处理，并不违反法律法规的规定。一审法院判决未支持上诉人的诉讼请求是完全正确的，上诉人的上诉没有事实和法律依据，二审法院应依法予以驳回。 童长炬、李丽英向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付违约金115260元。 一审法院认定事实：2013年3月8日，原告童长炬、李丽英（作为乙方）与被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司（作为甲方）签订《商品房买卖合同》（合同编号为201300260）。合同第四条约定：商品房价款925789元；合同第八条约定：出卖人应在2014年5月31日前，将符合约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后的60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，俩原告按合同约定支付了全部购房款925789元。2015年2月5日，被告向俩原告发出《交房通知书》。由于被告未按《商品房买卖合同》第八条的约定于2014年5月31日前交付合同约定条件的商品房给俩原告使用，至2015年4月26日，已实际逾期交房245天。因此，原、被告又签订《商品房买卖合同补充协议（二）》。约定：被告同意支付逾期交房违约金14812元。并对《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”予以变更，即:《商品房买卖合同补充协议（二）》第5条约定：产权证的办理“（1）当甲方通知乙方办理产权证之前，乙方若有欠购房余款的必须付清余款，方可办理产权证。（2）乙方必须提供办理产权证的相关资料，包括乙方本人签字和按时缴纳房管部门规定应承担的相关税、费及应由乙方承担的一切费用。（3）乙方履行完整上述（1）、（2）点之日算起陆个月内，甲方给予办完产权证，但因非甲方原因造成拖延，甲方不承担任何责任。”《商品房买卖合同补充协议（二）》第7条约定：“本协议签订生效后甲、乙双方不再追究对方的其余任何违约责任，双方关于《商品房买卖合同》的全部争议纠纷就此解决”；第8条约定“本协议签订后三日内乙方向法院提出撤诉申请并到甲方处办理交房手续后生效，如未向法院起诉的，则协议签订并办理交房手续后生效”。2015年5月5日，被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司将商品房交付给原告使用，原告童长炬、李丽英在【房产交接验收表】上签字确认。 一审法院认为，原告童长炬、李丽英与被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等协议是双方的真实意思表示，合同、协议未违反法律、法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律约束力。双方就商品房买卖的权利义务进行了约定。原告已交付了房款，被告未能按合同约定的期限完成交房、办证等义务，构成违约的情况下，双方又进行了协商并达成一致意见，形成了新的合意。即《商品房买卖合同补充协议（二）》，该协议已对《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”予以了变更。由于双方在签订《商品房买卖合同补充协议（二）》时，就知晓交房和办理产权登记证均已逾期，双方还是对合同中的产权登记约定进行书面变更，结合《商品房买卖合同补充协议（二）》第7条约定：“本协议签订生效后甲、乙双方不再追究对方的其余任何违约责任，双方关于《商品房买卖合同》的全部争议纠纷就此解决”，可以确认双方的合意是：合同签订生效后，本商品房买卖的争议就此解决。原告作为完全民事行为能力的人，其自愿放弃民事权利的行为，不损害他人的合法权益，被告的辩解意见予以采信，现原告诉请被告违反合同约定，要求再支付办理产权登记的违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百三十条、第一百四十三条的规定，判决：驳回原告童长炬、李丽英的诉讼请求。本案受理费2605.2元，因适用简易程序减半收取1302.6元，由原告童长炬、李丽英负担。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点为：被上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任。对于上述争议焦点，分析认定如下： 关于被上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任的问题。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《商品房买卖合同补充协议（二）》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，亦不存在显失公平的情形，双方当事人均应受前述合同的约束。经本院审查，前述各合同中双方就商品房买卖的权利义务进行了约定。上诉人已交付了房款，被上诉人未能按合同约定的期限完成交房、办证等义务，构成违约的情况下，双方又进行了协商并达成一致意见，形成了新的合意，即《商品房买卖合同补充协议（二）》。该协议已对《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”予以了变更。由于双方在签订《商品房买卖合同补充协议（二）》时，就知晓交房和办理产权登记证均已逾期，双方还是对合同中的产权登记约定进行书面变更，结合《商品房买卖合同补充协议（二）》第7条约定：“本协议签订生效后甲、乙双方不再追究对方的其余任何违约责任，双方关于《商品房买卖合同》的全部争议纠纷就此解决”，可以确认双方的合意是：合同签订生效后，本商品房买卖的争议就此解决。上诉人作为完全民事行为能力的人，在订立前述合同时，已对合同条款进行了充分的磋商，对于合同当事人在履行合同过程中可能出现的违约行为，双方在合同中已作出了预判，其自愿放弃民事权利的行为，不损害他人的合法权益。一审判决在充分尊重双方当事人意思自治的基础上，立足于双方当事人合同约定，对于上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约责任的诉讼请求不予支持，合法有据，应予维持。 综上所述，童长炬、李丽英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2605.2元，由童长炬、李丽英负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈日耀 审判员  詹跃忠 审判员  许培清 二〇一九年十一月六日 法官助理黄达康 书记员邱艺梅 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 -13-