广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1972民初15549号原告：邓小玲，女，1962年4月27日出生，汉族，住湖南省宜章县。原告：刘勇，男，1969年12月16日出生，汉族，住四川省江油市。两原告的共同委托诉讼代理人：李大平，广东今久律师事务所律师。被告：袁进邦，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。被告：东莞市星汇园百货贸易有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁A栋AZ15#、B栋AZ14#、C栋AZ13#、D栋AZ12#、凯悦阁D栋AZ16#商铺201。统一社会信用代码为91441900094816739K。法定代表人：钟文志，该公司总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：叶露，广东约克律师事务所律师。被告：东莞市诚业按揭服务有限公司。住所地：广东省东莞市东城街道火炼树台商大厦2单元522号之一。统一社会信用代码为91441900MA4UTD021P。法定代表人：黄燕嫦。被告：广东格雷兄弟律师事务所。住所地：广东省东莞市东城西路39号鸿福大厦A座6楼601室。统一社会信用代码为3144000074172468XM。负责人：杨月彬，该所主任。原告邓小玲、陈勇与被告袁进邦、东莞市星汇园百货贸易有限公司（以下简称星汇园公司）、东莞市诚业按揭服务有限公司（以下简称诚业公司）、广东格雷兄弟律师事务所（以下简称格雷律所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，依法由审判员黄方圆于2019年10月8日公开开庭进行审理。原告邓小玲及其委托诉讼代理人李大平，被告袁进邦、星汇园公司的共同委托诉讼代理人叶露到庭参加诉讼，被告格雷律所、诚业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。双方庭外和解时间不计入审限，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除《房屋买卖及居间合同》；2.被告袁进邦、星汇园公司返还原告购房款233600元及利息（以233600元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年9月1日起计至付清之日，暂计至2019年4月30日为29959.2元）；3.被告袁进邦、星汇园公司连带赔偿逾期办证违约金21024元；4.被告袁进邦、星汇园公司连带赔偿租金损失36296元、费用损失1500元；5.被告诚业公司、格雷律所对上述1500元承担连带清偿责任；6.四被告共同承担律师费33238元；7.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：第一，原告与被告袁进邦、诚业公司签订《房屋买卖及居间合同》，约定原告购买位于东莞市××××东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）的商铺。被告星汇园公司是被告袁进邦指定的楼款收款人，被告诚业公司代为办理物业的转让过户手续，被告格雷律所对上述合同的签署进行见证，并由被告星汇园公司代收律师费1500元。后原告与被告星汇园公司签订《委托经营管理协议》，约定由被告星汇园公司经营管理上述商铺。上述合同签订后，原告如约交付了购房款，但被告袁进邦至今未办理产权过户登记，原告有权解除合同，并要求被告袁进邦承担违约责任。第二，被告星汇园公司于2018年5月停止向原告支付租金，依《委托经营管理协议》第七条约定，需一次性支付原告经营期限内剩余租金。第三，依据《最高人民法院归于适用的解释》第六十五条的规定，被告星汇园公司出借银行账户给被告袁进邦收取楼款及律师费，并受被告袁进邦的指派向原告支付租金，参与涉案交易程度较深，应当共同承担责任。第四，被告诚业公司、格雷律所作为居间人和见证人，对涉案商铺产权分割销售风险未尽到专业机构应尽的谨慎注意和基本风险提示义务，应当承担连带清偿责任。被告袁进邦、星汇园公司共同辩称：第一，涉案商铺依法可以进行分割，且袁进邦已经依法提交资料，但是行政部门并未对此进行明确回复。袁进邦已经依法维权，行政机关回复未办理的原因是商铺目前处于查封状态。袁进邦自始至终没有怠于办理产权变更登记之恶意。第二，原告主张解除合同的情况下，袁进邦同意解除合同并且退还购房款。第三，关于利息，逾期返还购房款产生的利息的起算点应从合同解除之日起算。第四，关于违约金，根据合同第十条的约定，属于非同时选择适用关系，原告要求支付违约金没有依据。第五，关于租金损失，《委托经营管理协议》是建立在原告与袁进邦签订的《房屋买卖及居间合同》仍然存续且履行的基础上。原告要求解除《房屋买卖及居间合同》，《委托经营管理协议》随之解除，原告不享有对物业的所有权及收益权。原告主张委托运营管理期间的剩余租金，属于前期合同正常履行的一个可期待性利益，而非因解除涉案合同的直接损失。原告解除合同之时，一方面享有了从合同中解脱、不需要继续履行义务、要求返还楼款、要求袁进邦承担违约责任支付违约金，另一方面又享有了不能从合同中解脱出来才能享有的租金利益，明显不公。因此，原告不能既主张袁进邦退回楼款及承担违约责任的同时，又要求赔偿租金损失。第六，关于费用1500元，居间人已促成原告与袁进邦签订合约，居间费用由居间人收取，不应返还。第七，关于律师费，律师费发票显示的律师费金额为1000元，与原告的主张不一致。第八，星汇园公司是有限公司，与袁进邦是委托代理关系，星汇园公司为袁进邦提供服务，受袁进邦委托收取款项，收取的款项已经交给袁进邦，不应承担责任。被告格雷律所未提交答辩意见及质证意见。被告诚业公司未提交答辩意见、证据及质证意见。本院经审理查明：2016年8月30日，原告作为乙方、袁进邦作为甲方、诚业公司作为丙方签订《房屋买卖及居间合同》（编号为第00004472号），约定乙方向甲方购买位于东莞市××农场村凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺三楼202号铺，建筑面积为8.96平方米。合同第三条约定：该物业按套转让，转让价格为233600元。第六条约定：甲、乙双方约定合同定金为30000元，乙方应在合同签订之日支付。第七条约定：乙方于2016年8月24日前支付房价款（含定金）233600元。第八条约定：乙方应将楼款汇入甲方指定的收款账户，即星汇园公司位于东莞农村商业银行大岭山支行营业部的银行账户。第十条约定：甲方定于2017年5月1日交付该物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记，所需资料由甲、乙方提供给丙方，如因甲方的责任，不能在上述规定期限内提供办理该物业过户登记所需资料的，双方同意按以下方式处理：1.逾期不超过90工作日的，每逾期一天，需按乙方已付楼款的万分之三向乙方支付违约金；2.逾期超过90工作日但未超过180工作日的，则该期间的违约金按每天万分之五计算；3.逾期超过180工作日的，乙方有权选择解除本合同，并将该物业退回甲方，甲方应将已收楼款退回乙方。第十二条约定：甲方在2017年5月1日前向乙方交付物业，乙方同意委托星汇园公司按时接收物业，并代其签署物业交接文件。第十三条约定：乙方应与甲方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》，并承担自该物业交付之日起的物业管理费用。第十五条约定：甲、乙双方在本合同上签字即标志丙方促成了本次交易，同时，丙方将负责办理本次交易的交易过户手续，乙方支付1500元的居间服务费。第十九条约定：丙方应遵循诚实信用原则为甲乙双方提供居间服务，如因丙方过错导致交易无法进行的，应退还居间服务费，但因政府政策规定变化因素影响的除外。第二十条约定：甲、乙、丙三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。合同甲方处有袁进邦的签名，乙方处有原告的签名，见证方处加盖了格雷律所的印章。星汇园公司出具的收款收据显示，其分别于2016年8月24日、8月24日、9月4日收到原告支付的涉案款项20000元（商铺定金）、213600元（商铺定金及首期款）、1500元（代收律师费）。同日，原告为甲方，星汇园公司为乙方签订《委托经营管理协议》。《委托经营管理协议》约定：甲方将向袁进邦购买的物业委托给乙方统一管理，统一代租，整体运营；委托运营期限36个月，即自2017年5月1日至2020年4月30日止；委托运营期内，无论乙方实际运营管理的情况如何，乙方均应从2017年5月1日起缴交租金；租金每个季度支付一次，每个季度的首月支付当季租金。星汇园公司已经按照《委托经营管理协议》约定的租金标准支付部分租金。另查明：坐落于东莞市××××东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺201、301（粤房地权证莞字第××、19××30号）的产权人为袁进邦。袁进邦拟将上述商铺分割为几百余个商铺，并就分割后的商铺进行出售，出售时尚未完成产权分割。大岭山镇人民政府于2017年8月出具的《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》载明，房产证号为19××30、19××31的商铺属个人所有，目前未办理且尚无相关法规可以支持其办理产权分割登记。根据袁进邦的申请，本院向东莞市房产管理局调查涉案商铺产权分割情况。东莞市房产管理局回复称：袁进邦于2017年11月27日向东莞市房产管理局咨询了其名下商铺（粤房地产权证莞字第××、19××31）办理产权分割的相关事宜，但未向不动产登记窗口现场递件资料提出申请；同一权利人分割不动产的，需要备齐《消防验收合格证书》、公安门牌地址明细表、《不动产现场测绘报告》、规划部门同意变更批复和变更后规划报建图纸、经住建部门备案的《房屋安全鉴定报告》、被分割商铺涉及的整幢房屋全体业主书面同意分割的协议书后，方可至大岭山不动产登记窗口申请办理变更登记。截至2018年12月4日，袁进邦尚未备齐东莞市房产管理局回复中提及的办理产权分割所需资料。原告主张按照诉讼代理合同的约定，涉案诉讼需要支出律师费33238元。原告提交的律师费发票显示其实际支出律师费1000元。以上事实，有原告提交的《房屋买卖及居间合同》、《委托经营管理协议》、收款收据，诉讼代理合同及发票，格雷律所提交的非诉讼法律事务委托合同，东莞市房产管理局应本院调查作出的回复及当事人的陈述附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与袁进邦、诚业公司签订的《房屋买卖及居间合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据双方的约定，袁进邦应在2018年3月16日前办理涉案物业产权过户登记，截至2018年12月4日尚未办理的，原告有权解除合同并要求袁进邦返还商铺购房款及自款项交付之日起的孳息。原告主张按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2016年9月1日起计算利息，没有超出法律的规定，本院予以支持。至于违约金，因袁进邦违约致使合同解除，按照《房屋买卖及居间合同》第十条的约定，违约金应分段计算，即逾期前90个工作日（2018年3月17日至2018年7月25日131天）的违约金按每日万分之三计算为9180元（233600元×0.0003×131天）；逾期90个工作日至180个工作日（2018年7月26日至2018年12月4日132天）的违约金按每日万分之五计算为15418元（233600元×0.0005×132天），合计24598元。原告诉请违约金21024元，没有超出上述约定计得的金额，本院予以支持。原告因涉案合同支出费用1500元，因涉案合同已解除，该笔费用属于原告的损失范围，应由违约方袁进邦承担。原告提交的发票显示，其实际支出律师费为1000元，根据约定该费用亦应由违约方袁进邦承担。原告诉请律师费超出上述部分，证据不足，本院不予支持。原告主张的租金损失是基于其与星汇园公司签订的《委托经营管理协议》，该《委托经营管理协议》涉及的权利义务尚未明确，是否损失以及损失数额亦未明确，原告在本案中主张租金损失依据不足，本院不予支持。根据《房屋买卖及居间合同》的约定，星汇园公司代袁进邦收取款项，星汇园公司并非款项的实际收取方，也不是合同相对方，原告诉请星汇园公司对涉案债务承担责任，没有法律依据，本院予以驳回。合同解除并非诚业公司和格雷律所的过错所致，原告要求诚业公司和格雷律所对其费用损失承担赔偿责任没有依据，本院亦予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告邓小玲、陈勇与被告袁进邦、东莞市诚业按揭服务有限公司签订的《房屋买卖及居间合同》（编号为第00004472号）；二、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告邓小玲、陈勇返还购房款233600元及其利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2016年9月1日计至付清之日止）；三、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告邓小玲、陈勇支付违约金21024元；四、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告邓小玲、陈勇赔偿费用1500元；五、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告邓小玲、陈勇赔偿律师费1000元；六、驳回原告邓小玲、陈勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费3317元，原告邓小玲、陈勇负担514元，被告袁进邦负担2803元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  黄方圆二〇一九年十一月十二日书记员  李蕙儒强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。