广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2619号 上诉人（原审被告）：桂林天锐医药股份有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市国家高新技术开发区铁山工业园紫杉路**，统一社会信用代码：914503007689269005。 法定代表人：钟铭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：段华，广西齐兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：左超明，广西齐兴律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广西金源信息产业股份有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市国家高新技术开发区铁山工业园紫杉路**，统一社会信用代码：91450300198873172M（1-1）。 法定代表人：梅状生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨晓华，广西嘉沁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：卢月平，女，1950年11月23日生，壮族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：秦宜（QINCINDYYI），女，1977年1月9日生，住广西壮族自治区桂林市。 上诉人桂林天锐医药股份有限公司（以下简称为天锐公司）、上诉人广西金源信息产业股份有限公司（以下简称为金源公司）因与被上诉人卢月平申请执行人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 天锐公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卢月平的起诉；本案一、二审诉讼费由卢月平承担。事实与理由：一、一审程序违法，卢月平不具备本案所涉案外异议之诉的主体资格，依法应当驳回其起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第306条的规定，申请执行人提起的异议之诉必须具备的条件，依案外人提出执行异议申请，人民法院裁定中止执行；而本案中，上诉人作为案外人的执行异议申请，桂林市七星区人民法院（2018）桂0305执异25号执行裁定书的裁定并非是中止执行裁定，而是解除查封的裁定。因解除查封属于新的执行行为，而并非对执行标的中止执行，故申请执行人卢月平无权提起执行异议之诉，而是依据《民事诉讼法》第225条向桂林市中级人民法院提起复议。二、一审法院超范围审理和判决，程序违法。桂林市七星区人民法院（2018）桂0305执异25号执行裁定书审理所涉财产皆是象山区人民法院查封裁定的三宗财产，金源公司所有的研发基地综合服务楼房屋（房产证号：第××号）并非人民法院执行查封的财产；而本案一审法院却依将该房屋纳入本案执行异议之诉审理范围，该审理显然是超范围审理，程序违法。三、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定（2017）桂0304民初2267号民事裁定书查封财产包含金源公司综合楼一栋，该认定是错误的。2.一审法院认定“桂林市象山区人民法院在上述查封完成后，组织卢月平与金源公司、天锐公司进行协商，在协商的过程中，金源公司、天锐公司并未对查封的房产所有权提出异议”，天锐公司认为该认定与基本事实不符。四、一审法院根据《桂林市人民政府办公室关于印发桂林市工业园区企业项目入园管理试行办法的通知》来确认本案所涉合同为效力待定合同，这显然属于适用法律错误。五、一审法院以合同约定免费给金源公司使用2000㎡场地，但至今未约定其使用具体位置，从而否认天锐公司无合法占有使用房产的事实。该推理违反法理，违反基本常识，更无因果逻辑性。六、一审法院认为交易合同价格为3050万元，而天锐公司支付了2050万元，故并非支付完毕全部交易款项。该认定与法不符，与事实不符。七、本案中，卢月平的财产保全行为属于恶意民事行为，其目的就是恶意损害天锐公司的合法权益，是其故意损害第三人利益的无效民事行为，其行为不应当得到法律的支持和保护。 卢月平答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予以维持。一、一审法院适用法律正确，天锐公司和金源公司所签订的《土地房屋转让协议》、《存量房买卖合同》都是效力待定的合同，无法证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。截止法院查封之时，本案诉争的四宗不动产都未向桂林市人民政府提出变更登记申请，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，足以证明天锐公司和金源公司所签订的买卖协议是效力待定的合同。二、一审法院对实体处理恰当，认定事实清楚，天锐公司并未实际合法占有金源公司房产，其主张没有事实和法律依据。天锐公司想凭借聘用及支付原金源公司的保安为实际占有的证据是违反基本常识和没有法律依据的；至今为止，金源公司的所有部门的办公地点没有任何改变，该不动产所产生的水电费仍是从金源公司的账上扣划，且诉争房产仍登记在金源公司名下，因此天锐公司并未合法占有本案诉争房产。三、一审法院认定事实清楚，天锐公司并未全部支付合同款3050万元及税费并并未按照合同约定支付。四、一审法院没有超范围审理，程序完全合法，卢月平是合法适格的主体，天锐公司和金源公司完全置法律而不顾，歪曲事实。五、从诸多证据和行为可以看出，天锐公司和金源公司存在恶意串通，企图达到转移资产、逃避债务的目的，且天锐公司存在严重过错及违法行为。 金源公司陈述称，其同意天锐公司的上诉意见。 金源公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卢月平的起诉；本案一、二审诉讼费由卢月平承担。事实与理由：一、一审程序违法，卢月平不具备本案所涉案外异议之诉的主体资格，依法应当驳回其起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第306条的规定，申请执行人提起的异议之诉必须具备的条件，依案外人提出执行异议申请，人民法院裁定中止执行；而本案中，上诉人作为案外人的执行异议申请，桂林市七星区人民法院（2018）桂0305执异25号执行裁定书的裁定并非是中止执行裁定，而是解除查封的裁定。因解除查封属于新的执行行为，而并非对执行标的中止执行，故申请执行人卢月平无权提起执行异议之诉，而是依据《民事诉讼法》第225条向桂林市中级人民法院提起复议。二、一审法院超范围审理和判决，程序违法。桂林市七星区人民法院（2018）桂0305执异25号执行裁定书审理所涉财产皆是象山区人民法院查封裁定的三宗财产，金源公司所有的研发基地综合服务楼房屋（房产证号：第××号）并非人民法院执行查封的财产；而本案一审法院却依将该房屋纳入本案执行异议之诉审理范围，该审理显然是超范围审理，程序违法。三、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定（2017）桂0304民初2267号民事裁定书查封财产包含金源公司综合楼一栋，该认定是错误的。2.一审法院认定“桂林市象山区人民法院在上述查封完成后，组织卢月平与金源公司、天锐公司进行协商，在协商的过程中，金源公司、天锐公司并未对查封的房产所有权提出异议”，天锐公司认为该认定与基本事实不符。四、一审法院根据《桂林市人民政府办公室关于印发桂林市工业园区企业项目入园管理试行办法的通知》来确认本案所涉合同为效力待定合同，这显然属于适用法律错误。五、一审法院以合同约定免费给金源公司使用2000㎡场地，但至今未约定其使用具体位置，从而否认天锐公司无合法占有使用房产的事实。该推理违反法理，违反基本常识，更无因果逻辑性。六、一审法院认为交易合同价格为3050万元，而天锐公司支付了2050万元，故并非支付完毕全部交易款项。该认定与法不符，与事实不符。 卢月平答辩称，其答辩意见与针对天锐公司的答辩意见一致。 天锐公司陈述称，其同意金源公司的上诉。 卢月平向一审法院起诉请求：1.请求撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2018）桂0305执异25号执行裁定书，恢复广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2267号民事裁定。继续查封被保全人广西金源信息产业股份有限公司位于桂林市七星区国家高新技术开发区铁山工业园紫杉路8号桂林金源软件研发基地综合服务楼的房屋及土地（房产证号为：桂林市房权证七星区字第××号；土地证号为：桂市国用（2015）第6000**）；桂林金源软件研发基地研发楼的房屋及土地（房产证号为：桂林市房权证七星区字第××号；土土地证号为：桂市国用（2015）第6000**；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实:2017年4月20日，被告天锐公司与被告金源公司签订《土地房屋转让协议》，约定金源公司以3050万元的价格将其名下5宗不动产转让给天锐公司，具体为1.位于桂林市铁山工业院内的土地[土地土地证号：桂市国用(2014)第6000**2.位于七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林金源软件研发基地综合服务楼的土地[土地证土地证号：桂市国用(2015)第6000**.位于七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林金源软件研发基地研发楼的土地[土地证号土地证号：桂市国用(2015)第6000**位于七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林金源软件研发基地综合服务楼的房屋（房屋所有权证号：桂林市房权证七星区字第××号）；5.位于七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林金源软件研发基地研发楼的房屋（房屋所有权证号：桂林市房权证七星区字第××号）。天锐公司于合同签订之日支付金源公司定金350万元，定金支付之日起30日内支付第一笔交易款1300万元，金源公司收到第一笔交易款后30日内办理好上述第2-5项不动产的过户登记手续，天锐公司在收到办好的产权证之日起90日内支付第二笔交易款1000万元，金源公司在收到第二笔交易款后30日被办理好上述第1项不动产的过户登记手续，天锐公司在收到办好的产权证之日起30日内支付第三笔交易款100万元。本合同履行过程中转让产生的税费，全部由天锐公司承担。另，在该协议的第六点中约定：天锐公司同意金源公司免费使用约为2000平方米的办公场地。根据庭审查明，被告金源公司至今仍在桂林金源软件研发基地研发楼的办公楼内办公，二被告未约定具体各自的办公地点。 2017年4月20日，天锐公司支付金源公司3500000元；2017年5月15日支付8000000元；2017年6月21日支付5000000元；2017年8月30日支付976190.53元；2017年9月8日支付737417.52元；以上共计18213608.05元。2019年1月4日，被告天锐公司根据该院的通知，将2286391.95元付至该院账户。据此，被告天锐公司共计支付该房款20500000元。 2017年7月19日，二被告根据双方于2017年4月20日签订的《土地房屋转让协议》，在桂林市存量房网上交易平台上签订合同编号为GLSH2017003209和合同编号为GLSH2017003210的存量房买卖合同二份，约定对被告天锐公司购买被告金源公司位于七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林金源软件研发基地综合服务楼和桂林金源软件研发基地研发楼的二处房屋（房产证号分别为：桂林市房权证七星区字第××号；桂林市房权证七星区字第××号）。上述房产均在桂林国家高新区铁山工业园内，二被告的交易在本次庭审结束时，二被告未提供证据证明该房产、土地交易经过桂林市人民政府批准同意。 2017年9月4日，桂林市象山区人民法院在审理卢月平与金源公司民间借贷纠纷一案中，作出（2017）桂0304民初2267号民事裁定，裁定查封或冻结金源公司名下价值16802580.64元的财产。2017年9月5日，桂林市象山区人民法院向桂林市不动产登记局发出（2017）桂0304民初2267号协助执行通知书两份，查封被保全人金源公司位于桂林市七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林金源软件研发基地研发楼和综合楼各一栋（房产证号为：桂林市房权证七星区字第××号和第××号）及位于桂林市铁山工业园内土地使用权，土地使用权证号为：桂市国用（2014）第600005号、桂市国用（2015）第600010号、桂市国用（2015）第600009号，查封期限为三年。2017年9月5日，桂林市不动产登记局收到天锐公司与金源公司关于七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林金源软件研发基地研发楼和综合楼的过户申请；2017年9月11日，桂林市不动产登记局以该房产有查封，不能办理为由将上述申请退回。2017年9月5日至9月8日期间，被告金源公司向桂林市高新技术开发区国家税务局交纳需要房产过户的增值税、水利建设税等共计1713643.3元。另，桂林市象山区人民法院在上述查封完成后，组织原告与二被告进行协商，在协商过程中，二被告并未对查封的房产所有权提出异议。 2017年11月23日，被告金源公司以桂林市象山区人民法院超标的查封为由，向该院提出解除查封申请。2017年12月8日，桂林市象山区人民法院作出（2017）桂0304民初2267号之二民事裁定书，裁定解除对金源公司名下土地证号为土地证号为桂市国用（2014）第6000**的查封。 2018年，因被告金源公司欠银行贷款，银行通过诉讼，桂林市象山区人民法院于2018年11月18日对本次诉讼中解除查封的位于被告金源公司名下土地证号为桂土地证号为桂市国用（2014）第6000**开拍卖，被告天锐公司以1900万元价格对该块土地成功竞买。在该次竞买的第5条特别提示中：参拍的单位和个人需与桂林国家高新区签订项目投资合同，且须符合高新产业发展政策。 2018年9月18日，被告天锐公司认为桂林市象山区人民法院对金源公司采取的保全措施侵犯了其合法权益，向该院提出保全异议。2018年12月7日，桂林市七星区人民法院做出（2018）桂0305执异25号执行裁定书，解除桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2267号民事裁定对被保全人广西金源信息产业股份有限公司位于七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林金源软件研发基地研发楼的房屋（房屋所有权证号：桂林市房权证七星区字第××号）、七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林金源软件研发基地综合服务楼的土地[土地证号：桂市土地证号：桂市国用(2015)第600009号]、七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号发基地研发楼的土地[土地证号：桂市土地证号：桂市国用(2015)第6000**对此不服，向该院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照上述法律规定，本案的争议焦点为：1.天锐公司与金源公司于2017年4月20日签订的《土地房屋转让协议》是否合法有效；2.天锐公司在人民法院查封之前是否合法实际占有了转让的不动产；3.天锐公司是否支付了全部价款；4.被告天锐公司对转让的不动产未办理过户登记手续是否存在过错。 针对焦点1：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。根据被告天锐公司与金源公司于2017年4月20日签订的《土地房屋转让协议》，约定金源公司以3050万元的价格将其名下5宗不动产转让给天锐公司，具体为1.位于桂林市铁山工业院内的土地[土地证号：桂市国土地证号：桂市国用(2014)第6000**区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林金源软件研发基地综合服务楼的土地[土地证号：桂市国用土地证号：桂市国用(2015)第6000**桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林金源软件研发基地研发楼的土地[土地证号：桂市国用(土地证号：桂市国用(2015)第6000**林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林金源软件研发基地综合服务楼的房屋（房屋所有权证号：桂林市房权证七星区字第××号）；5.位于七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林金源软件研发基地研发楼的房屋（房屋所有权证号：桂林市房权证七星区字第××号）。上述房产和土地均在桂林国家高新区铁山工业园内。根据《桂林市工业园区企业（项目）入园管理试行办法》第十四条的规定：投资者要按申报项目进行建设，不得擅自改变土地用途，确需改变的须经原批准用地的市、县人民政府批准；投资者不得将土地使用权私自进行转让，确需转让的，高新、西城、苏桥园区须经市人民政府批准，其他各县工业集中区须经当地人民政府批准。二被告于2017年4月20日签订的《土地房屋转让协议》即使是双方的真实意思表示，但由于双方交易的房产和土地均在高新园区内，需经桂林市人民政府批准后方可发生法律效力。但在庭审结束前，二被告均未提供该交易经桂林市人民政府批准的相关文件，故该院认为二被告于2017年4月20日签订《土地房屋转让协议》的法律效力为效力待定，目前无法确认其合法性。 针对焦点2：二被告于2017年4月20日签订《土地房屋转让协议》中的第六点约定：天锐公司同意金源公司免费使用约为2000平方米的办公场地。根据庭审查明，被告金源公司至今仍在桂林金源软件研发基地研发楼的办公楼内办公，二被告未约定具体各自的办公地点。从上述查明事实，无法确认被告天锐公司在桂林市象山区人民法院于2017年9月5日查封之前已合法实际占有了被告金源公司的房产。 针对焦点3：桂林市象山区人民法院系于2017年9月5日查封被告金源公司的涉案房产，故本案应当核实、查明当事人诉争的房产土地款在2017年9月5日的支付情况。截止2017年9月8日被告天锐公司已支付金源公司共计18213608.05元；2019年1月4日，被告天锐公司根据该院的通知，将2286391.95元付至该院账户。据此，被告天锐公司共计支付该房款2050万元。但二被告于2017年4月20日签订《土地房屋转让协议》的金额应当是2050万元或3050万元。二被告主张为2050万元是否有合同和法律依据。首先，根据庭审查明事实，被告天锐公司与金源公司签订《土地房屋转让协议》后，基本按该协议支付相应的款项；2017年7月19日二被告签订的合同编号为GLSH2017003209和GLSH2017003210的存量房买卖合同，是根据双方于2017年4月20日签订的《土地房屋转让协议》为完善交易所签订，上述存量房买卖合同应为双方于2017年4月20日签订《土地房屋转让协议》的部分内容；二被告在2017年9月5日时的交易目的是合同中约定的所有房产和土地，合同标的应为3050万元。其次，桂林市象山区人民法院在上述查封完成后，组织原告与二被告进行协商，在协商过程中，二被告并未对查封的房产所有权提出异议；仅被告金源公司认为超标的查封，请求法院解除对其中一块土地的查封。桂林市象山区人民法院解除该土地的查封后，被告天锐公司竞买该土地的行为为另一法律关系，不能否认被告天锐公司在2017年9月5日时应当履行支付所有房产、土地款3050万元的合同义务。故该院认定被告天锐公司并未支付完毕全部交易款项。 针对焦点4：被告天锐公司对金源公司转让的不动产未办理过户登记手续不存在过错，造成本案的诉讼和查封系被告金源公司未及时履行债务所造成。对于被告天锐公司的经济损失，其可以向被告金源公司另行主张。 综上，法律规定不动产的所有权应以登记为准，就是规定该不动产所有权的确认应该严格于其他的物权。本案中涉案的房产和土地所有权均登记在被告金源公司名下，被告天锐公司主张该房产和土地的所有权是法律意义上的期待权，该期待权的实现，必须具备排他性。对于被告天锐公司主张的权利实现，必须按照法律规定应同时具备以下几点：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而被告天锐公司的辩称均不能同时满足以上四点；即该合同的合法有效性待定，目前不能确认其合法性；无充分证据证明查封之时已合法占有；合同约定的剩余款项未完全支付。故被告天锐公司主张涉案房屋和土地使用权的请求不能成立，该房产和土地目前应确认为被告金源公司所有，原告的主张符合法律规定，该院予以支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：准予原告卢月平对桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2267号民事裁定对被保全人广西金源信息产业股份有限公司位于桂林市七星区国家高新技术开发区铁山工业园紫杉路8号桂林金源软件研发基地综合服务楼的房屋及土地（房产证号为：第××号；土地证号为：桂市国用（土地证号为：桂市国用（2015）第6000**地研发楼的房屋及土地（房产证号为：第××号；土地证号为：桂市国用（2土地证号为：桂市国用（2015）第6000**理费100元（原告已预付该院），由被告广西金源信息产业股份有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕争议焦点均未提交新证据。 经二审审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审法院是否违反法定程序；二、天锐公司是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 关于争议焦点一。天锐公司与金源公司对于一审程序提出两个异议。其一、卢月平不服（2018）桂0305执异25号执行裁定书应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定提复议而不是根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提执行异议之诉。其二、一审法院超范围审理、判决。关于天锐公司与金源公司的异议一。本院认为，天锐公司是在诉讼保全阶段向桂林市七星人民法院提起的保全异议，那么根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”现桂林市七星区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理并作出（2018）桂0305执异25号执行裁定，申请保全人卢月平对该裁定不服根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定提起执行异议之诉是符合法律规定的。关于天锐公司与金源公司的异议二。本院认为，从（2017）桂0304民初2267号民事裁定及（2017）桂0304民初2267号协助执行通知书的内容看，桂林市象山区人民法院查封的是金源公司名下的5宗不动产[桂林市房权证七星区字第××号、第××号及桂市国用（2014）第600005号、桂市国用（2015）第600010号、桂市国用（2015）第600009号）]；查封后金源公司以桂林市象山区人民法院超标的查封为由，向该院提出解除查封申请，桂林市象山区人民法院作出（2017）桂0304民初2267号之二民事裁定书，裁定解除对金源公司名下土地证号为桂市国用（201土地证号为桂市国用（2014）第6000**年9月18日，天锐公司对（2017）桂0304民初2267号民事裁定查封的4宗不动产向桂林市七星区人民法院执行局提案外人异议，桂林市七星区人民法院执行局对该异议审查后，作出（2018）桂0305执异25号执行裁定书。该裁定书裁决主文为解除金源公司名下桂林市房权证七星区字第××号，桂市国用（2015）第600010号、桂市国用（2015）第600009号三宗不动产的查封。由此可见，桂林市象山区人民法院查封的是金源公司名下的5宗不动产，（2017）桂0304民初2267号之二民事裁定书裁定解除对金源公司名下土地证号为桂市国用（2014土地证号为桂市国用（2014）第6000**名下仍有4宗不动产处于查封状态，天锐公司对查封的4宗不动产提出书面异议，桂林市七星区人民法院执行局审查后作出的（2018）桂0305执异25号执行裁定书中裁决主文虽遗漏了桂林市房权证七星区字第××号；但实际审查的不动产是包含了桂林市房权证七星区字第××号房产的，卢月平不服该执行裁定书向桂林市七星人民法院提起执行异议之诉，桂林市七星人民法院对查封的4宗不动产（包含遗漏的桂林市房权证七星区字第××号房产)进行审查是正确的，并不存在超范围审理、判决的情形。 关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的要求，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，天锐公司主张其对涉案房屋在人民法院查封之前已合法占有该不动产，可以排除人民法院的强制执行，应当由天锐公司举证证明其符合上述规定情形。对此，天锐公司仅提供了其公司工资表及资产移交、物业管理移交这类书面材料，该材料不能有效的证明天锐公司在法院查封之前已经合法实际占有了该房产，且经庭审查明，金源公司在法院查封后仍在桂林金源软件研发基地研发楼的办公楼内办公；其明显不符合上述规定，故天锐公司、金源公司的上诉请求应予驳回；但一审法院认定天锐公司与金源公司签订的《土地房屋转让协议》属于效力待定是错误的，该协议是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，《桂林市工业园区企业（项目）入园管理试行办法》系地方管理性规定，不能作为判定上述协议是否有效的依据。 综上所述，上诉人天锐公司、金源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，上诉人桂林天锐医药股份有限公司上诉部分100元，由上诉人桂林天锐医药股份有限公司负担；上诉人广西金源信息产业股份有限公司上诉部分100元，由上诉人广西金源信息产业股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 唐 勇 审 判 员 蒋子秀 二〇一九年十一月十一日 法官助理 郑 欣 书 记 员 谢 云