广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初3668号 原告：林永金，男，1967年9月8日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：黎桂双，广西国海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟威，广西国海律师事务所实习律师。 被告：广西益满投资有限公司，住所地南宁市吴圩镇友谊街17号。统一社会信用代码：91450100061703885P。 法定代表人：农惠淙，执行董事。 被告：广西臻雅居置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道166号上东国际R1栋9单元0202号。统一社会信用代码：91450100MA5L2B559A。 法定代表人：钟利军。 原告林永金与被告广西益满投资有限公司（以下简称益满公司）、广西臻雅居置业投资有限公司（以下简称臻雅居公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告林永金的委托诉讼代理人黎桂双、钟威，到庭参加诉讼。被告益满公司、臻雅居公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告林永金向本院提出诉讼请求：1.被告连带向原告返还本金314325元（房款274325元、车位款40000元）并支付利息9739.78元（以314325元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年4月16日起计至被告付清款项之日止，暂计至2019年4月1日）；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：被告益满公司向原告返还本金314325元（房款274325元、车位款40000元）并支付利息9739.78元（以314325元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年4月16日起计至被告付清款项之日止，暂计至2019年4月1日），被告臻雅居公司在294387.5元本金范围内承担连带清偿责任。事实与理由：2018年4月16日，原告与两被告签订编号为YM2018003的《合作建房合同》约定：1.被告益满公司于2004年12月28日取得位于南宁市江南区（宗地编号为450105102001GB00177，土地使用权证编号为桂[2016]南宁市不动产权第0000365号）地块的土地使用权；2.原告出资274325元，委托被告益满公司在该地块上建设第16栋二单元703号房，建设完成后原告取得公司房产的所有权；3.原告与被告益满公司委托被告臻雅居公司收取合作建房款，被告臻雅居公司作为担保方，监督被告益满公司的工程进度并在被告益满公司未能如期交房的情况下履行担保责任，全额退还合作建房款。合同签订后，原告于2018年4月16日向益满公司支付了房款274325元、车位款40000元，合计314325元。原告认为，《合作建房合同》实际上是房屋买卖合同，被告明知不符合预售条件而仍与原告签订合同并收取款项，违反了法律的强制性规定，应为无效合同，被告应负连带责任。为维护自身合法利益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告益满公司、臻雅居公司均未到庭答辩，亦均未提交书面答辩意见。 根据原告的起诉，归纳本案的调查重点为：一、《合作建房合同》的法律效力如何？二、原告关于由被告返还涉案款项并支付利息的主张能否成立？ 经审理查明：2018年4月16日，原告林永金（乙方）与被告益满公司（甲方）、被告臻雅居公司（丙方、担保方）签订《合作建房合同》约定：甲方已于2004年12月28日以拍卖方式取得位于南宁市江南区宗地编号为450105102001GB00177的地块的土地使用权，该地块的规划用途为城镇住宅用地，土地使用期限自1995年3月1日起至2065年3月1日止，土地使用权证编号为桂（2016）南宁市不动产权第0000365号；甲方根据政府批准的总平面图，分别建设天地楼13排共117栋，综合楼1栋（其中商业面积5431.8平方米，公寓住宅面积4516.22平方米），停车位341个，总建筑面积为55754.47平方米；乙方自愿出资建设16栋二单元703号房（简称该楼栋），并全权独家委托甲方负责该楼栋的规划、报建、勘探、施工、以及办理竣工验收和房屋产权所有证；三方约定交房时间为2019年12月31日；该楼栋总建面积为109.73平方米，建设造价单价为2500元/平方米，总建设资金为274325元，全部由乙方支付，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分由甲方承担和享有；建房资金是指本合同生效后至房屋验收合格且该楼栋取得房地产证时所需的一切成本、费用；该楼栋的报批手续由甲方办理，乙方有义务配合；该楼栋的规划，必须按照政府规定的总体规划要求和技术指标，包括建筑风格、建筑立面、户型产品、公建配套、道路、园林、消防通道、地下人防、车库车位等；该楼栋统一由甲方指定的具有合法资质的建筑工程公司进行工程设计、招标和组织施工，工程设计和建筑的招标、施工监督由甲方负责；甲方自行承担土地规划、设计、勘探、报建等手续税费，乙方不垫付任何税费；乙方交清所有资金及该楼栋的产权证办理费用后，该楼栋的产权正式归乙方所有；甲方应在该楼栋获得政府部门综合竣工验收后的750个工作日内办理好该楼栋的房屋产权证，乙方应配合有关工作；该楼栋配套的车位由乙方按甲方通知的时间和价格，参加车位购买活动；甲、乙双方委托丙方收取合作建房款，丙方严格按照甲、丙双方签订的合约支付工程进度款；丙方有权监督甲方工程进度，保障客户如期拿到自己的房产，协助客户办理各种商品房买卖手续；如甲方未能如期交付房产给客户，客户可向丙方申请全额退还合作建房款，丙方无条件执行客户要求。 2018年4月16日，原告林永金向被告臻雅居公司转账支付588775元。 落款时间为2018年4月16日，凭证号码为№0034744的《收据》记载：兹收到林永金交来南宁空港新天地16号楼2单元703号房房款274325元。该《收据》上加盖了“广西益满投资有限公司财务专用章”。 落款时间为2018年4月16日，凭证号码为№0034721的《收据》记载：兹收到林永金交来南宁空港新天地购车位款80000元。该《收据》上加盖了“广西益满投资有限公司财务专用章”。庭审中，原告自述该款项为2个车位的购买价款，分别为本案及（2019）桂0105民初3670号案件涉及的两个车位，每个车位的价款为40000元。 另查明：2018年2月8日，被告益满公司（甲方）与被告臻雅居公司（乙方）签订《楼盘代理协议书》约定：合作项目名称为空港新天地，项目地点为南宁市吴圩镇光明路200号，合作范围为第三期天地楼60栋，综合楼一二层商铺、住宅40套、车位330个；合作方式为由乙方包销，销售方案由乙方拟定，甲方配合乙方办理售楼相关手续，乙方按照资金回笼计划给予甲方资金回笼，确保顺利施工交房；甲方委托乙方全权销售，方案由乙方制定，客户成交后与甲方签订合作建房协议，由乙方作为担保方，销售资金交由乙方运作，乙方严格按回笼计划给甲方回笼资金确保项目如期竣工。合同还对其他事项作出了约定。 截至一审辩论终结，被告益满公司未取得商品房预售许可证明。 本院认为：当事人的合法权益，受法律保护。 原、被告签订的《合作建房合同》虽名为合作建房，但根据其约定的内容，实为房屋买卖。被告益满公司未取得商品房预售许可证明而预售房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，《合作建房合同》为无效合同。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告签订的《合作建房合同》为无效合同，被告益满公司基于无效合同而收取的原告的购房款274325元及车位款40000元，依法应予退还。原告主张的利息，即为其损失，被告益满公司未取得商品房预售许可证明，对导致合同无效存在过错，应向原告赔偿利息损失。无效的合同自始没有法律约束力，原告主张自款项交付之日即2018年4月16日开始起算，合法有据，本院予以支持。则利息损失的计算方式为：以314325元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算，自2018年4月16日起计至被告付清款项之日止。 根据两被告签订的《楼盘代理协议书》的约定，客户成交后由被告益满公司与之签订合同建房协议，由被告臻雅居公司作为担保方。根据已查明的事实，原告向被告臻雅居公司转账支付购房款项，根据原告所举证据，原告向被告臻雅居公司转账支付的可予查明的购房款项的数额为588775元，现原告诉请由被告臻雅居公司对此数额的一半即294387.5元承担连带清偿责任的，合法有据，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告广西益满投资有限公司向原告林永金返还购房款274325元、车位款40000元； 被告广西益满投资有限公司向原告林永金赔偿利息损失（计算方式：以314325元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算，自2018年4月16日起计至被告付清款项之日止）； 被告广西臻雅居置业投资有限公司对上述第一项判决在294387.5元的范围内承担连带清偿责任。 案件受理费3080元、财产保全费2140元，合计5220元，由被告广西益满投资有限公司、广西臻雅居置业投资有限公司负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  路纳 二〇一九年十一月七日 书记员  余忆 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。