陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终1400号 上诉人（原审被告）：汉中泽顺房地产开发有限公司。住所地：陕西省汉中市汉台区。法定代表人:张顺军，该公司执行董事。委托诉讼代理人:张恩笛，陕西德迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘扬，陕西德迈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈哲，男，生于1988年2月12日，汉族，住陕西省汉中市汉台区。上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺公司）因与被上诉人陈哲商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初3211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泽顺公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判上诉人不应为被上诉人陈哲办理房屋产权证，不支付违约金；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实错误，上诉人已经按照双方签订的《商品房预售合同》第十六条的约定，于某某交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原审认定上诉人未履行该项义务，与事实不符。本案中，被上诉人陈哲于2016年3月11日接收房屋，上诉人于2017年1月11日取得卡斯迪亚小区31号楼的产权证，由此可见，上诉人已经按照约定于交房后的365天之内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人不存在违约情形。二、案涉《商品房预售合同》并未约定陈哲的房屋产权证应当由上诉人代办，如果被上诉人需要上诉人为其代办房产证，双方需重新建立另一委托合同关系，上诉人根据被上诉人出具的授权委托书及办证资料，履行受托人的义务。三、原审法院对违约金的调整，没有事实和法律依据。违约金的调整应当根据实际损失为基础，实际损失的举证责任在于被上诉人，应当由被上诉人自行举证证明实际损失数额，且调整后的违约金不得超过实际损失的30%，原审对违约金的调整显失公平。综上，请求二审法院判如所请。陈哲辩称，答辩人从上诉人处购买住宅房屋，其目的就是取得该房屋的所有权，上诉人是否取得31号楼的产权证，与答辩人主张的房屋产权证无关。答辩人于2016年3月11日接收房屋，截止二审庭审上诉人仍未将答辩人房产证办下来，违约行为显而易见。合同中约定的按已付购房款的0.005%支付违约金，明显过低，不符合交易习惯和常理，原审依法予以调整并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈哲向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金14979.57元（暂计算至2019年7月16日），并从2019年7月17日起继续计算违约金至原告取得房屋所有权证之日止；3、请求被告对预收的契税与维修基金承担银行贷款利息，按贷款利率进行赔偿1722.92元（暂计算至2019年7月16日），并从2019年7月17日起继续计算赔偿金至原告取得房屋所有权证之日止；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月13日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字东南角建昌·卡斯迪亚31#楼XXXX室住房一套，房屋建筑面积为94.87平方米，房屋每平方米单价为3689.15元，合同总价款为349990元。原告应于2013年11月13日交清首付款209990元，剩余140000元由原告通过银行按揭贷款方式向被告支付。关于某某的交付期限，合同第九条约定，被告应当于2015年9月30日之前在满足以下两个条件的情况下向原告交付房屋：1、该商品房经验收合格；2、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用。关于原告逾期付款的违约责任，合同第八条约定：“……（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履；（2）逾期超过90日后，出买人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.005%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”；关于被告逾期协助办理房屋权属证书的违约责任，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金”；合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款356077元（含实际增加面积的购房款），经原告催要，被告于2016年3月11日才给原告开具金额为356077元的收条一份。根据双方合同的约定，原告于当日向被告缴纳办理产权证书用的维修基金、契税及其他费用合计15303元，被告给原告出具金额为15303元的收款收据一份。原告向被告支付购房款和办理产权证书用的维修基金、契税及其他费用当天，被告向原告交付了所购房屋，原告在被告的接房手续书、收楼书上签字确认。后因被告一直未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告无法办理房屋权属登记手续，经催促无果，被告至今仍未将原告所购房屋的办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告至今未能办理房屋权属证书，原告遂诉至该院。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，《商品房预售合同》真实、合法、有效，当事人应依约履行。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，并按照被告的要求向其交纳了办理房屋权属证书的维修基金、契税及其他费用，原告已履行合同义务。被告虽然按照约定向原告交付了房屋，但因其至今没有按照合同第十六条的约定需由被告提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，致使原告至今无法办理房屋权属登记证书，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告起诉要求被告限期协助办理房屋权属证书，并要求被告支付迟延办证违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，但原告要求被告在30日内协助办理好房屋权属证书，未能给予被告必要的准备时间以及办证过程中必要的流程时间，该院酌定由被告在判决书生效后三个月内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告办理好房屋权属登记手续。关于迟延办证违约金，原告提出合同约定“出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金”，该违约金约定标准过低，显失公平，请求调整至每日按已付房价款的万分之0.5支付违约金。该院认为，如按照合同约定的按已付房价款的万分之五支付违约金确定迟延办证违约金，确实有失公平，也不能弥补原告因未能及时取得房屋权属证书而导致其物权受限造成的损失，原告请求调整的违约金标准未超过相关法律规定标准。结合本案实际，参照合同第八条有关原告逾期付款违约金比例的约定，该院酌定按照合同约定的按已付房价款的日万分之0.5标准支付违约金确定迟延办证违约金比例。即被告应当自2017年3月11日起，以购房款356077元为基数，按照每日万分之0.5的标准向原告支付逾期办证违约金至被告将办理原告陈哲购买的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字东南角建昌·卡斯迪亚31#楼XXXX室的房屋权属登记资料报产权登记机关备案之日止。关于原告起诉要求被告按照贷款利率赔偿预收的办理房屋权属证书的维修基金、契税及其他费用15303元的利息，因双方合同对此未作约定，原告该项请求缺乏合同依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十六条、第十八条第二款的规定，判决:一、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后三个月内，将办理原告陈哲购买的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字东南角建昌·卡斯迪亚31#楼XXXX室的房屋权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告办理好房屋权属登记手续；二、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后二十日内，以购房款356077元为基数，自2017年3月11日起，按照每日万分之0.5的标准向原告陈哲支付逾期办证违约金至被告将办理原告房屋权属登记资料报产权登记机关备案之日止；三、驳回原告陈哲其他诉讼请求。一审案件受理费318元，原告陈哲负担32元，被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担286元。本院二审期间，上诉人提交新证据：建昌·卡斯迪亚31号楼（2017）汉台区XX号的权属证书；证明上诉人已经按照《商品房预售合同》第十六条的约定，在交房后365天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并于2017年1月11日已经取得31号楼的权属证书。被上诉人质证认为，对该证据的真实性及证明目均不予认可。该证据不属于新证据，且该权属证书的权利人系上诉人泽顺公司，是泽顺公司作为出卖方必须具备的证书，与被上诉人主张的31#楼XXXX室住房的房屋产权证无任何关系。被上诉人无新证据提交。经举证、质证，本院通过不动产登记网站查询，对上诉人提交（2017）汉台区XX号的权属证书，依法予以采信。经本院二审审理查明，上诉人泽顺公司于2016年3月11日向陈哲交付了房屋，同日陈哲按照《商品房预售合同》的约定，向泽顺公司支付维修基金、契税及其他费用合计15303元，上诉人泽顺公司于2017年1月11日取得建昌· 卡斯迪亚31号楼（2017）汉台区XX号的权属证书，但上诉人未向被上诉人陈哲通知31号楼户主已具备办理各户房产证的情况，亦未在小区张贴公示告知业主办证相关事宜。此后经业主多次催促、通过诉讼维权，上诉人于2019年4月25日向房屋登记部门交纳了陈哲的房屋契税金5341.15元，但维修基金尚未交纳，故案涉31#楼XXXX室住房产权证至今未办理。其余原审认定事实清楚，原审在审理中经当事人举证、质证和法庭认证，证据确实充分，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、原审判决上诉人向被上诉人陈哲支付逾期办理房产证的违约金，是否有事实和法律依据；二、原审对违约金的调整是否合理、合法。首先，根据二审查明的事实，上诉人泽顺公司于2016年3月11日向陈哲交付了建昌·卡斯迪亚31号楼XXXX室房屋，于2017年1月11日取得建昌·卡斯迪亚31号楼的权属证书{证号：（2017）汉台区XX号}，故应当认定上诉人已经按照双方《商品房预售合同》第十六条的约定，于某某交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原审中上诉人未提交31号楼（2017）汉台区XX号权属登记证书，致使原审判决认定事实有误，本院对该事实予以纠正。其次，案涉《商品房预售合同》虽未明确约定陈哲的房屋产权证是否由上诉人代办，但明确约定房屋交付使用时“买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用”，其中“契税”及“维修基金”系住户办理房屋产权证时应当向房屋权属登记部门交纳的费用。上诉人二审中认可，收取住户的契税、维修基金即表示愿意为住户代办房屋产权证。上诉人收取该项费用后，在能够为住户办理房屋产权证时，理应通知住户及时前来办理委托代办事宜，然而上诉人在2017年1月11日取得建昌·卡斯迪亚31号楼的权属证书后，并未通知被上诉人陈哲，亦未在小区内张贴公告告知住户办理相关委托办证手续。故上诉人对于迟延办证具有一定的过错，上诉人理应按照合同约定承担延迟办证的违约责任。再次，关于违约金的计算方式及标准，双方对于合同第十六条第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金”的约定，各执一词。上诉人认为该违约金条款即使偏低需要调整也应当按照被上诉人的实际损失作为调整依据，但本案中，被上诉人无任何证据证明其存在损失及损失的数额；被上诉人认为该条应解释为“按已付房价款的0.005%，按日支付违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，现双方对案涉《商品房预售合同》中违约金条款的理解发生争议，从双方的解释看，被上诉人主张“按已付房价款的0.005%，按日支付违约金”，与案涉《商品房预售合同》第八条“购房者逾期付款违约金”的约定一致，更符合通常的理解和交易习惯。另，上诉人泽顺公司作为格式条款的提供者，在双方对条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故原审法院将违约金调整为按已付房价款的0.005%每日计算支付违约金，合理合法，本院依法予以支持。最后，关于迟延办证的天数及承担违约责任的方式。上诉人于2016年3月11日收取了陈哲房屋的契税及维修基金，于2017年1月11日取得建昌·卡斯迪亚31号楼的权属证书，达到为住户办理各户房产证的条件。此时上诉人理应及时着手履行为住户办理房产证的义务，明确告知住户委托办证还需交纳的相关材料，但上诉人并未履行通知及告知义务，后经业主多次催促、通过诉讼维权，上诉人于2019年4月25日向房屋登记部门交纳了陈哲的房屋契税金5341.15元，但截止目前维修基金仍未交纳。根据上述事实，本院认定违约期间从2017年1月11日取得建昌·卡斯迪亚31号楼的权属证书时起算，至上诉人协助被上诉人陈哲取得建昌·卡斯迪亚31号楼XXXX室房屋权属证书之日止。被上诉人陈哲虽然在收房时已向上诉人交纳了房屋契税、维修基金等费用，但办理房屋的权属证书还需要住户交纳相关材料，向上诉人出具委托代办手续等，被上诉人作为购房者，疏于与上诉人之间的配合与协调，亦存在一定的过错，故本院确定该违约金由双方各自承担50%，即上诉人应当按已付房价款的0.0025%，按日支付违约金。上诉人收取了被上诉人的契税和维修基金，目前只向房屋登记部门交纳了契税，维修基金既未交纳也不予退还，故对于上诉人主张不予办理房产证，不支付违约金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初3211号民事判决；二、上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司在本判决书生效后三个月内，协助被上诉人陈哲办理完建昌·卡斯迪亚小区31号楼XXXX室的房屋权属登记证书；三、上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后二十日内，以购房款356077元为基数，自2017年1月11日起，按照每日万分之0.25的标准向被上诉人陈哲支付逾期办证违约金至被上诉人陈哲取得建昌·卡斯迪亚31号楼XXXX室房屋权属登记证书之日止；四、驳回被上诉人陈哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费不变。二审案件受理费318元，由上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。   审 判 长   王潇浴审  判  员   舒  胜审  判  员   曹建祥二〇一九年十一月二十六日 法 官 助 理   徐文婷书 记 员   胡  阳     1