广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20123号上诉人（原审被告）：广州市天鹰影视演出设备有限公司，住所地广东省广州市花都区秀全街瑞云路****。法定代表人：陈伟章，职务总经理。委托诉讼代理人：祝启欢，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍荣辉，广东大观律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周金好，女，1986年1月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：骆锋勇，系周金好丈夫。原审被告：何汝彬，男，1985年2月16日出生，汉族，住广东省清远市清新区。委托诉讼代理人：祝启欢，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍荣辉，广东大观律师事务所实习律师。上诉人广州市天鹰影视演出设备有限公司（以下简称天鹰公司）与被上诉人周金好、原审被告何汝彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天鹰公司上诉请求：撤销原审判决第二、四项，并依法改判天鹰公司不需要承担租金和违约金。事实与理由：原审认定天鹰公司违约错误。1.案涉厂房简易货梯在使用过程中经常出现问题，周金好不予维修，天鹰公司原审提交证据四可证明该事实。2018年1月23日至2018年3月7日期间，货梯出现故障无法正常使用，根据案涉租赁合同第三条第2款约定，简易货梯不能正常使用时，出租方必须在30天内重新安排货梯进行替代，否则免收相应租金或退还押金费用，但周金好并未按约定履行。货梯内并无安全合格认证标志等，不符合政府的相关规定，出于安全考虑，天鹰公司于2019年1月23日搬离该场所。综上，根据合同法第233条规定，天鹰公司解除合同是合法的。解除合同时间应为2019年1月23日。2.原审判决既认定天鹰公司2019年1月23日搬离厂房行为构成违约，又认定案涉合同于2019年1月25日并未解除，又判决天鹰公司支付租金至周金好收到钥匙之日，属于逻辑错误。3.原审判决要求天鹰公司既承担违约金又要承担违约后的租金错误，属于重复赔偿。即使天鹰公司构成违约，原审判决违约金过高。原审判决的违约金是周金好实际损失的五倍，明显过高，违约金应调整为实际损失的30%，即3921元。周金好无权没收天鹰公司押金30000元。4.原审诉讼费计算错误，应予以纠正。周金好辩称：因为天鹰公司自身问题，其并没有按照租赁合同的要求，提前告知出租方周金好要单方解除合同，也并未办理正规的钥匙交还手续。通过天鹰公司提交的微信聊天记录可以看出，周金好是想天鹰公司按照正规流程退出。何汝彬只是代理人，他对于租赁的物业是否合法、简易货梯的收费、税收等问题并不清楚，案涉物业符合国家相关规定，可以出租。天鹰公司的上诉理由不成立，请求二审法院维持原判。何汝彬述称：其同意天鹰公司的上诉请求，并与天鹰公司对本案的意见一致。周金好向一审法院起诉请求：1.判令周金好可即时收回物业、终止合同，并没收押金；2.判令天鹰公司、何汝彬即时离场；3.判令天鹰公司、何汝彬立即清偿债务：水费：178.20元、电费：490.56元及在此期间的利息；4.判令天鹰公司、何汝彬支付合同正式解除前的房租：共计16021.29元及在此期间的利息（以人民银行同期利率为准）,此费用暂定计算至2019年2月的13070元及2019年3月7日前的2951.29元,合同最终解除日以法院判定为准;5.判令天鹰公司、何汝彬立即支付违约金人民币66454.04元及在此期间的利息起止时间为：自2019年2月1日起至给付之日止；6.判令天鹰公司、何汝彬立即支付滞纳金人民币13070元，及在此期间的利息（以人民银行同期利率为准）；7.判令天鹰公司、何汝彬承担建筑物损毁部分的维修13070元及在此期间的利息或者判令其维修，及需承担维修期间内的房租、水、电费用，并经检验合格后完工；8.判令天鹰公司、何汝彬立即支付归还钥匙、遥控器（如未能归还则需按市价赔偿）及开锁费用150元，及在此期间的利息（以人民银行同期利率为准）；9.判令天鹰公司、何汝彬承担本案的一审诉讼费用。原审诉讼中，周金好变更第四项诉讼请求为：判令天鹰公司、何汝彬支付2019年2月1日前的房租：2019年2月1日前的租金16021.29元及在此期间的利息,此费用暂定计算至2019年2月的13070元及2019年3月7日前的2951.29元,合同最终解除日期以法院判定为准,目前没有办法明确；周金好明确其第五项诉讼请求为：判令天鹰公司、何汝彬立即支付违约金66454.04元及在此期间的利息起止时间为：自2019年2月1日起至给付之日止，计算方式：总金额834450.4元减169910元乘以百分之十;第六项诉讼请求为：判令天鹰公司、何汝彬立即支付滞纳金13070元，及在此期间的利息，按租赁合同第三条的第4点第4行条款约定的计算的；周金好增加一项诉讼请求为：解除周金好、天鹰公司、何汝彬之间签订的租赁合同。原审法院认定事实：案涉厂房位于广州市花都区秀全街瑞云路13号3楼。2017年12月8日，周金好（甲方、出租方）与天鹰公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定由甲方将案涉房屋租赁给乙方使用，租赁面积为540平方米，空地105平方米，租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日止，租赁用途为生产或办公用途。合同第三条关于交付标准和租赁期限及其他约定，1.甲方在收到定金叁万元作为押金。2.交楼时已确认卫生间、排水管道、窗户、楼梯扶手、一楼卷闸门带遥控2个完好，简易货梯运转正常，大门安装完好，（楼道为消防通道严禁堆放物品，卷闸门、简易货梯、大门均属共用设施）墙面批荡粉刷完好、无裂痕、渗漏。简易货梯，货梯内空高度2.2米长宽保持现有不变；在租赁期内满足日常使用要求，简易货梯在正常使用下如遇外力应向导致不能在现有情况下使用，则出租方必须在30天内重新安排货梯进行替代，如果未能在规定期限内，则免收相应期间内的租金及退还押金费用。3.相关电费1.46元/度；水费6.6元/吨（已含水电损耗），如遇相关部门调整，则随之相应调整收费，缴费时间与房租一起。垃圾费、简易货梯、大门维护200元/月已含在房租中；租金834450.4元房租为净租金，2018年1月1日至2019年12月31日期间，每月13070元。4.租金：乙方须先交租金后使用承租物业，（首月租金为签约后的15天内），乙方按月向甲方缴纳租金，租金缴纳时间为租期前上月的5日前假期则需提前至前一个工作日。如逾期不缴纳租金，乙方需按租金的3‰每日向甲方交滞纳金，逾期金额达到该月租金甲方有权即时收回物业、终止合同，并没收押金，乙方需一次性清偿其余属自身的债务，即时离场。6.租赁期内所涉及的租赁税等其他相关费用均由乙方负责，乙方须每月按时交纳工商税收、卫生、治安、水、电等（或政府需要征收的其他费用）费用。甲方不负任何税费责任。7.如在租赁期内，甲、乙双方不能单方中途解约或借故毁约，损害对方经济利益作违规违约，必须补偿对方剩余租赁期内租金10%。另，在首个租赁期内（2018年1月1日至2019年12月31日间）如甲方的违约，甲方需要承担乙方的装修费（总计金额不超过首月的租金），即合同终止（违约、解除）时、或乙方不再承租本物业则其装修拆除与否将由甲方决定，乙方必须按照甲方的意见进行，或者选择恢复原貌。何汝彬作为乙方代表在合同落款处签名。合同签订后，周金好将案涉厂房交付给天鹰公司使用，天鹰公司向周金好支付押金30000元。何汝彬于2018年12月29日通过微信向周金好转账13437.7元。原审诉讼中，周金好与天鹰公司确认：天鹰公司支付水电费至2018年12月，支付租金至2019年1月。周金好向原审法院提交自行登记的水电表读数及照片，拟证明案涉厂房水电表的读数。上述证据显示案涉厂房2018年11月底的电表读数为22153，水表读数为990，2018年12月28日电表读数为22330，水表读数为1004。2019年3月2日，案涉厂房电表读数为22489，水表读数为1017。天鹰公司对上述证据的真实性、合法性，对关联性不予确认，其认为按照周金好的读数其拖欠的电费也是232.14元，水费是85.8元。天鹰公司、何汝彬陈述：其已于2019年1月23日搬离案涉厂房，双方未办理交接手续，其提前搬离系因简易货梯在使用过程中经常出现问题，要求周金好进行维修，但直至2018年3月7日才修好，导致其货物无法运上楼，影响其使用案涉厂房。天鹰公司为此提交了照片及广州市花都区新华爱中机电设备经营部出具的维修收据拟证实其上述主张。周金好对该证据不予认可，认为天鹰公司并未通知其修理简易货梯，其也未对简易货梯进行修理，天鹰公司在使用案涉厂房时一直都是正常缴纳租金，并未提出质疑。何汝彬于2019年1月23日通过微信向周金好提出“周小姐，今天我这边都可以清场了，你有空过来我把钥匙还你”。后周金好删除何汝彬微信好友。何汝彬于2019年1月25日通过微信向骆锋勇发出租赁合同终止协议，骆锋勇未明确同意解除合同。双方就解除合同事宜未达成一致意见。后骆锋勇删除何汝彬微信好友。天鹰公司先后于2019年2月19日、2月25日通过顺丰快递向周金好邮寄案涉厂房的钥匙及《关于房屋的说明》。上述邮件分别于2019年2月20日、2月26日被周金好签收后又被拒收。周金好否认签收上述快递。后周金好自行聘请案外人打开案涉厂房的门锁，为此花费150元。在原审庭审中，天鹰公司、何汝彬当庭将钥匙及遥控器交还给周金好。周金好向原审法院申请撤回第一项诉讼请求中其收回场地、终止合同的部分，第二项诉讼请求，第七项诉讼请求中要求天鹰公司、何汝彬维修，及需承担维修期间内的房租、水、电费用，并经检验合格后完工的部分及第八项诉讼请求中要求天鹰公司、何汝彬归还钥匙、遥控器的部分。周金好陈述：天鹰公司在承租案涉厂房时，在案涉厂房打了很多空调孔，安装了角铁，将窗户锁上，并为此提交了照片拟证实其主张。天鹰公司、何汝彬对照片不予认可，认为空调孔洞、角铁在其承租之前已经存在。经原审法院询问，周金好明确表示不申请对上述装修的维修费用进行鉴定。原审诉讼中，原审法院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问案涉厂房是否具有合法规划报建，并经双方指认案涉厂房所在地。该局于2019年5月23日回函，内容如下：案涉建筑所在地块报建情况具体如下：广州市花都区新华街九潭村敦仁经济合作社在2007年至2014年期间经穗规建证[2007]2974号、穗规建证[2013]669号、穗规建证[2013]2129号和穗规建证[2014]1210号《建设工程规划许可证》同意，建设1幢4层办公楼、1幢6层宿舍楼、1幢5层厂房B、1幢6层（部分5层）厂房A、1幢8层厂房C。案涉地块内所有建筑已全部完成报建手续。原审另查明，何汝彬之前系天鹰公司员工，现已离职。另，周金好已于2019年3月11月与案外人深圳市车之旅传媒广告有限公司签订《物业租赁合同》，将案涉厂房租赁给案外人使用。原审庭审中，天鹰公司同意解除合同，并认为案涉合同已于2019年1月23日解除。原审法院认为：周金好与天鹰公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。天鹰公司在案涉合同上加盖公章，案涉厂房实际亦由天鹰公司占有使用，且天鹰公司明确何汝彬系作为其代理人在案涉合同上签字，故案涉租赁合同的相对方应为周金好与天鹰公司。周金好以何汝彬在案涉合同上签名，且租金由何汝彬支付为由要求何汝彬与天鹰公司均为案涉合同相对方，原审法院不予采纳。周金好要求何汝彬向其承担履行案涉租赁合同的民事责任，原审法院不予支持。本案的争议焦点为何方存在违约行为，对此，原审法院作如下分析：天鹰公司主张其提前搬离案涉厂房系因简易货梯在使用过程中经常出现问题，而周金好不予维修，周金好对此予以否认，而天鹰公司并未提交证据证实其上述主张，亦未提交证据证明其曾在货梯出现问题时向周金好提出维修申请，因此，对于天鹰公司的上述抗辩，原审法院不予采纳。何汝彬于2019年1月25日曾向周金好的丈夫骆锋勇提出解除案涉合同，骆锋勇未明确表示同意，此时，案涉合同并未解除。而天鹰公司在租赁期限届满前，已于2019年1月23日搬离案涉厂房，违反合同约定，构成违约，周金好、天鹰公司在诉讼中均同意解除案涉合同，周金好要求解除案涉合同，原审法院予以支持。因天鹰公司构成违约，周金好要求天鹰公司按照合同约定向其支付违约金，原审法院予以支持。经核算，天鹰公司应支付的违约金为66827.47元。周金好要求天鹰公司支付违约金66454.04元，原审法院予以支持。关于租金，天鹰公司主张其已于2019年1月23日搬离案涉厂房，但其直至2019年2月19日才将案涉厂房的钥匙邮寄给周金好。周金好于2019年2月20日签收，此时，案涉厂房已处于周金好的控制之下。周金好签收之后又拒收钥匙，由此造成案涉厂房的租金损失应由其自行承担，周金好否认签收天鹰公司寄还的钥匙，但未提出相反证据证明签收签名不是其本人签名，原审法院不予采纳。因天鹰公司已向周金好支付租金至2019年1月31日，故天鹰公司还需向周金好支付案涉厂房2019年2月1日至2月20日的租金9335.7元（13070元/月÷28天×20天）。周金好要求天鹰公司支付租金9335.7元，原审法院予以支持，对于超出部分，原审法院不予支持。按照合同约定，天鹰公司拖欠租金的滞纳金超过一个月租金时，周金好才可没收天鹰公司支付的押金30000元，目前天鹰公司已搬离案涉厂房，并已于2019年2月19日将钥匙寄还周金好，且周金好已于2019年3月即另行出租，其亦未提交证据证实违约金66454.04元尚不足以弥补其实际损失，故周金好要求没收天鹰公司支付的押金30000元，原审法院不予支持。天鹰公司可对押金的返还另行主张。关于水电费，周金好及天鹰公司均确认天鹰公司未支付2019年1月的水电费。因天鹰公司在2019年2月19日将钥匙寄还周金好，因此天鹰公司尚需支付2019年2月19日之前的水电费。根据周金好提交的证据，2018年12月28日的电表读数为22330，水表读数为1004，双方确认天鹰公司已支付2018年12月的水电费。截止2019年3月2日，案涉厂房电表读数为22489，水表读数为1017，因周金好未能提供2019年2月19日的电表、水表读数，且其已于2019年3月另行出租，故原审法院酌定天鹰公司欠付的电费为185.71元，即1.46×（22489-22330）×80%，水费为68.64元,即6.6×（1017-1004）×80%。天鹰公司应向周金好支付拖欠的水电费为254.35元。关于修复费用，周金好提交的证据不足以证实修复费用金额，且其明确不申请对修复费用进行鉴定，因此周金好要求天鹰公司支付修复费用13070元及利息，原审法院不予支持。关于开锁费150元，天鹰公司已将案涉厂房的钥匙通过邮寄方式交还给周金好，周金好拒收产生的开锁费用应由其自行承担。周金好要求天鹰公司支付开锁费150元及利息，原审法院不予支持。周金好要求天鹰公司支付违约金、水电费、拖欠租金及开锁费用的利息、租金的滞纳金，原审法院认为，在周金好未提交证据证实天鹰公司向周金好支付的违约金不足以弥补其损失的情况下，周金好要求天鹰公司向其支付上述利息及滞纳金，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：“一、解除原告周金好与被告广州市天鹰影视演出设备有限公司于2017年12月8日签订的《租赁合同》；二、被告广州市天鹰影视演出设备有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告周金好支付租金9335.7元；三、被告广州市天鹰影视演出设备有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告周金好支付水电费254.35元；四、被告广州市天鹰影视演出设备有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告周金好支付违约金66454.04元；五、驳回原告周金好的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5835.2元，由原告周金好负担247.5元，由被告广州市天鹰影视演出设备有限公司负担5587.7元。”经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对天鹰公司的上诉，本院评析如下：天鹰公司认为解除合同的原因有三个，原审判决只论述第一个原因，并未考虑后面两个原因，是错误的。对此本院认为，天鹰公司上诉提出的后两个原因均是针对货梯的故障及安全隐患问题，但是天鹰公司未举证证明其已经就货梯存在的上述问题与周金好进行沟通且周金好拒绝予以解决，故本院对天鹰公司所主张解除合同的原因不予采信。原审法院认定天鹰公司违约的处理并无不当，本院予以确认。天鹰公司上诉认为原审判决违约金后又判决违约后的租金系重复赔付。对此本院认为，虽然天鹰公司于2019年1月23日通过微信告知周金好清场及归还钥匙的事宜，但是天鹰公司如不承租案涉厂房，应当与周金好进行交接，直至2019年2月20日周金好才签收天鹰公司邮寄的厂房钥匙，原审法院认定该日为厂房的交接时间并判决天鹰公司支付至该日的租金，处理并无不当。而违约金系针对天鹰公司在租赁期内单方终止履行合同的违约行为，与天鹰公司支付的使用厂房期间的租金并不构成重复。天鹰公司上诉认为案涉厂房于2019年3月份就已经出租，周金好的损害仅限于2019年2月份的租金13070元，原审判决66454.04元的违约金明显过高，应予调整。对此本院认为，违约金的金额系根据剩余租期的租金确定的，鉴于天鹰公司终止履行合同的时间距租赁到期日超过十个月，原审按照合同约定确定违约金66454.04元并不存在过高的情形，至于周金好何时将厂房再出租属于其自由处分财产的范畴，与天鹰公司的违约行为无关，故本院对天鹰公司的上述意见不予采纳。综上所述，天鹰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1694.7元，由上诉人广州市天鹰影视演出设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 丁阳开审判员 茹艳飞二〇一九年十一月十九日书记员 曹筱雨林谷曼