安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初6144号 原告（反诉被告）:汪淑琼，女，1974年10月9日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市太湖县。 委托诉讼代理人：赵俊，北京京师（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞冉，北京京师（合肥）律师事务所实习律师。 被告(反诉原告)：合肥经济技术开发区晶弘生活超市，住所地安徽省合肥经济技术开发区天都路与云谷路交口，统一社会信用代码92340100MA2PATTR22。 经营者：王新刚。 委托诉讼代理人：袁芝萍，上海申浩律师事务所律师。 原告（反诉被告）汪淑琼与被告（反诉原告）合肥经济技术开发区晶弘生活超市（以下简称晶弘超市）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪淑琼及委托诉讼代理人赵俊、俞冉、被告（反诉原告）晶弘超市的委托诉讼代理人袁芝萍均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）汪淑琼诉称：2018年7月22日，原、被告签订协议，约定：被告将其经营的位于经开区晶弘生活超市的铺位租赁给原告，租赁期限自2018年7月22日起至2019年7月21日止，履约保证金5000元，租金为60000元/年，经营范围为早点、炸串（限室外）、米线等。2019年2月26日，因被告的出租人晶弘公司处罚被告，被告要求原告停止经营等待，原告按照被告的要求一直等到2019年6月。期间原告多次联系被告商量继续经营的事宜。2019年6月20日，被告要求原告不再履行租赁协议，要求原告将铺位清空。原告于2019年6月25向被告发出解除合同通知，解除了双方的租赁协议。协议解除后，被告只同意将租金及履约保证金退还给原告，对于其他损失不予赔偿。原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告租金25000元（自2019年2月26日起至2019年7月21日），履约保证金5000元及赔偿原告停业期间经营损失60000元（自2019年2月26日起至2019年6月25日），合计90000元。 被告（反诉原告）晶弘超市答辩称：1、本案原告违约在先，停业是原告的过错造成的。原告未按约办理经营小餐饮所需的经营行政许可证照等，并在承租商铺的公共通道上设摊点和广告牌，出租人即合肥晶弘电器有限公司（以下简称晶弘公司）在消防、安全、环保大检查中发现原告存在的问题，出租人责令被告督促原告停业整顿。原告的非法经营是停业的根本原因。2、原告擅自解除合同构成根本违约。涉案合同经被告与出租人通过续签合同的方式使转租期限仍处于被告的承租期内,转租合同合法有效。3、原告接到停业整顿后，就到临湖社区另租商铺自行从事同类经营，并未产生经营损失。即便存在损失，也是其对自己违约行为自行承担后果，与被告无关，被告无需赔偿。请法庭驳回原告诉请。 被告（反诉原告）晶弘超市提起反诉称：双方签订房屋租赁协议，约定：将晶弘生活超市指定商铺转租给汪淑琼（乙方），经营项目为早点，炸串（限室外），米线，年租金总额为6万元，乙方承租商铺后自行办证合法经营，如乙方违约，应赔偿给甲方所造成的一切损失，并按合同价值50%承担违约责任等。由于乙方没有办理经营执照和卫生许可证相关证件等，出租人要求停业整顿。我方要求汪淑琼按租赁合同约定合法经营，汪淑琼不但不整改反而要求解除租赁合同。汪淑琼于2019年7提前搬离承租屋构成根本违约。本诉审理阶段，经双方协商，我方退还部分租金及保证金，汪淑琼就撤诉，但汪淑琼收到我方35000元退款后，仍未撤诉且态度强硬。我方提起反诉，请求法院判令：1、汪淑琼返还租金及保证金35000元；2、汪淑琼向晶弘超市支付违约金30000元。 针对反诉请求，汪淑琼答辩称：我方按照晶弘超市的要求暂停营业，导致我方无法营业，是由于晶弘超市根本违约造成的。我方提前搬离承租屋是合理的。 经审理查明：2018年4月19日，晶弘公司(甲方）与合肥诗妍商贸有限公司（以下简称诗妍公司，乙方）签订了《商铺租赁合同》（以下简称合同一）,约定：甲方将合肥经开区晶弘公司职工生活商铺租赁给乙方，为晶弘公司职工提供配套服务。建筑面积1030.4平方米，租赁期限自2018年5月11日至2019年5月10日……。王新刚既是诗妍公司的法定代表人亦是晶弘超市的负责人。 2018年7月22日，晶弘超市（甲方）与汪淑琼（乙方）签订《协议》，约定：甲方将其经营的位于经开区晶弘超市的部分铺位租赁给乙方，租赁期限自2018年7月22日起至2019年7月21日止，租金为60000元/年，履约保证金5000元。乙方经营范围为早点、炸串（限室外）、米线等。乙方自行办证经营，应持有或办理工商管理部门的相关证件，不能占用公共通道……。协议签订后，汪淑琼支付了履约保证金5000元及一年租金60000元，晶弘超市将铺位交由汪淑琼经营。 汪淑琼经营早点未办理相关经营许可及卫生许可证，2019年2月26日，晶弘公司在安全、消防大检查中发现汪淑琼无证经营且占道经营，发文要求晶弘超市停止经营早餐，晶弘超市立即要求汪淑琼停止经营并整改。此后汪淑琼在临湖社区另行租赁铺位经营早餐。汪淑琼多次和晶弘超市沟通重新经营未果。汪淑琼于2019年6月25日向晶弘超市发出《解除合同通知》，称：“……本人享有合同解除权，本人通知你司解除双方签订的协议，请你司退还2019年2月26日至2019年7月21日期间的租金，并按月15000元的标准赔偿上述期间的营业损失”。晶弘超市已签收函件。汪淑琼于2019年7月15日搬离涉案租赁房屋。 另查明:合同一到期后，晶弘公司与诗妍公司于2019年5月5日续签了《商铺租赁合同》（以下简称合同二）,约定：合同一内容不变，租赁期限自2019年5月11日至2020年5月10日……。 诉讼期间，晶弘超市和汪淑琼口头协商，由晶弘超市退还汪淑琼履约保证金5000元及半年租金30000元，汪淑琼已收到退款35000元 上述事实，有汪淑琼、晶弘超市提供的证据及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：汪淑琼、晶弘超市于2018年7月22日签订的《协议》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。汪淑琼已于2019年6月25日发出解除合同通知，并已搬离涉案房屋，故涉案合同于2019年6月25日已解除。汪淑琼主张晶弘超市违约，其提供的证据不能证明晶弘超市构成违约。晶弘超市反诉主张汪淑琼违约，亦无事实及证据。对合同的解除，双方当事人均无过错。诉讼期间，晶弘公司自愿退还汪淑琼租金30000元及履约保证金5000元系其自由行使民事权利。汪淑琼诉请晶弘超市赔偿停业期间经营损失60000元，因晶弘超市并未违约，且汪淑琼在他处经营并未发生损失，对该项诉请，本院依法不予支持。 晶弘超市反诉请求汪淑琼返还其诉讼期间退还的租金及保证金35000元，本院依法不予支持。至于晶弘超市反诉请求汪淑琼支付违约金30000元，无事实及法律依据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）汪淑琼的全部本诉请求； 二、驳回被告（反诉原告）合肥经济技术开发区晶弘生活超市的全部反诉请求。 本诉案件受理费2050元，由原告（反诉被告）汪淑琼负担；反诉案件受理费1425元，减半收取为713元，由被告（反诉原告）合肥经济技术开发区晶弘生活超市负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  钱 越 人民陪审员  茆雪梅 人民陪审员  马 莉 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  孟 琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条第二款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力； 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失； 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。