西安市未央区人民法院民事判决书(2019)陕0112民初9939号原告：西安宝森房地产营销策划有限公司。住所地：西安市未央区内。统一社会信用代码9161011239940759XA。法定代表人：刘保通，总经理。委托诉讼代理人：张飞，北京市盈科(西安)律师事务所律师。被告：陕西华帝龙置业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区附近。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX2964。法定代表人：朱振平，董事长。委托诉讼代理人：郭亚兰，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。原告西安宝森房地产营销策划有限公司(以下简称宝森公司)与被告陕西华帝龙置业有限公司（以下简称华帝龙公司）委托合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝森公司的委托诉讼代理人张飞，被告华帝龙公司的委托诉讼代理人郭亚兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝森公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向其支付2019年4月份的房屋销售代理费共计422119.18元；2、判令被告向其支付迟延履行期间的违约金，支付至实际付款之日止(截至起诉时为4462.1元)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月13日，其与被告签订了一份《萌特力科教广场项目商铺销售代理合同》，约定由其负责销售被告开发的位于西安市XX环XX段的萌特力科教广场项目的1-5层商铺，代理费为成交价的8%-12%；2018年12月15日，其与被告又签订了一份《萌特力科教广场商铺销售代理合同补充协议》，约定将代理费修改为成交价的10%或14%；2019年4月中旬，在其代理期间，被告擅自增设了另一家销售代理公司，其提出异议，双方无法达成一致意见，双方签订的《萌特力科教广场项目商铺销售代理合同》已于2019年4月25日解除。2019年4月，其代理销售房屋已回款3015137元，其应得代理费422119.18元，但被告至今未付。为维护其合法权益，故诉至法院，请求如前所述。被告华帝龙公司辩称，1、双方签订的《萌特力科教广场项目商铺销售代理合同》及补充协议无法继续履行的主要原因系原告在服务期限未经其同意擅自转让代理权限且中途离场，其为了防止损失扩大而与原告被迫解除了合同；2、房屋销售代理费以补充协议标准结算的条件未成就。代理费应按照原合同约定进行结算，即未完成500万元应按照实际到账金额的8%予以结算；3、在代理期间，原告未经其同意将驻场销售任务交于第三方公司负责，对外收取客户优惠金，不执行其销售要求，不及时对接客户，存在多次违约行为，在结算时应支付其相应经济赔偿；4、原告所主张的2019年4月份房屋销售代理费尚未结算，支付条件尚未成就，其不应承担迟延履行的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据，本院认定事实如下：2018年12月13日，原告(受托方、乙方)与被告（委托方、甲方）签订了一份《萌特力科教广场项目商铺销售代理合同》（以下简称合同），约定由乙方负责销售甲方开发的位于西安市XX环XX段的萌特力科教广场项目1-5层商铺，合同服务期限为2018年10月16日至2019年9月15日，合作期限届满前，双方可另行确定是否续约，不续约的，合同期满后自行终止；乙方遗留的客户手续由乙方协助在合同届满后15个自然日内办理完成，经双方结算后，甲方应在合同届满后15日内结清乙方所有款项；销售价格与收款方式：1、乙方按照甲方提供的的销售案场统一实施的价格开展销售工作；2、定金款、购房款由客户直接打入甲方指定的银行账号，经甲方核实后向客户开具收款收据，并办理相关购房手续；3、乙方不允许私自收取客户所缴纳的任何款额（定金款、购房款），乙方对收取的资金应做好书面的工作记录；合同第七条代理服务费（以下简称代理费）的结算：1、甲方向乙方支付代理费的计算方法：乙方成功销售该项目（包含乙方自行开拓渠道客户成交）后，甲方有义务向乙方支付费用：1.1乙方收取代理费8%-12%，即成交价（甲方实际收到的到账金额，下同）×8-12%点位结算统一按照小于500万（含500万）按8%结算，超过500万小于1200万（含1200万元）通提10%，超过1200万元的部分按照12%结算，因2018年10月及2019年2月情况特殊，结算标准更为小于200万元（含200万元）按8%结算，超过200万小于500万（含500万）通提10%，超过500万的部分按照12%结算；1.2销售过程中，甲方有权根据销售情况及市场环境调整销售价格，价格制定应甲乙双方协商后进行调整；1.3甲方结佣前乙方开具与代理费等额的增值税普通发票（含税）；1.4若乙方完成率过低，甲方有权直接解除与乙方的合作；2、代理费的结算标准、结算时间：2.1乙方代理费结算按照回款额度进行结算：（1）一次性付款：客户全款到账后，甲方向乙方支付此套物业的全额代理费；（2）分期付款：客户付款比例达50%及以上，甲方向乙方支付此套物业的已回款额部分的佣金，剩余代理费在客户回款后一周内结算，分期客户回款安排需与甲方商议并签订分期协议；（3）结算时间为：每周结算一次，回款计算以自然周为标准，乙方需在每周最后一个工作日将结算表交于甲方核算确认，甲方应在收到结算表及正式发票后于两个工作日内审核完毕乙方代理费数额，并在两个工作日内支付完毕，未完成任务期间按照8%结算，自然月最后一周结算点位根据任务完成情况结算，同时乙方需做好客户回款的跟进工作；合同第十条违约责任：甲方未按合同约定期限支付乙方相应数额代理费等应付费用，按应付结算款每日万分之三承担违约金；2018年12月15日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订了一份《萌特力科教广场商铺销售代理合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：为了尽快促进萌特力科教广场的商铺销售业绩提升，经甲乙双方沟通协商后，对双方原签订的《萌特力科教广场商铺销售代理合同》第七条暂定作如下修改：代理服务费（简称代理费）的计算方法：乙方收取代理费10%或14%，即成交价（甲方实际收到的到账金额，下同）×10%或14%，点位结算统一按照选择5年收益逐年返还的房源回款按10%结算，选择3年收益直接从总房款扣除，另外2年收益逐年返还的房源回款按14%结算；若乙方连续两月未完成原合同所定销售任务，后续结佣标准需另行协商补充，未协商补充的按照原定标准结佣；结算时间：每周结算一次，回款计算以自然周为标准，乙方需在每周最后一个工作日将结算表交于甲方核算确认，甲方应在收到结算代理费表及正式发票后于两个工作日内审核完毕乙方代理费数额，并在两个工作日内支付完毕。庭审中，原、被告均认可上述合同于2019年4月25日已协商解除。双方对2019年4月回款数额3015137元均无异议，唯对结佣标准产生争议，原告认为应按14%计算，被告认为应按8%计算。另查明，2019年3月5日至2019年4月4日期间，被告向原告支付的房屋销售代理费均按14%结算。由于双方各执己见，致调解未果。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《萌特力科教广场项目商铺销售代理合同》及《萌特力科教广场商铺销售代理合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应依约履行自己的义务。《补充协议》约定：“若乙方连续两月未完成原合同所定销售任务，后续结佣标准需另行协商补充，未协商补充的按照原定标准结佣”，2019年3月5日至2019年4月4日期间，被告向原告支付的房屋销售代理费均按14%结算，可证明原告完成了销售任务。故原告不存在连续两月未完成原合同所定销售任务的情形，本院对原告关于被告支付其2019年4月份的房屋销售代理费共计422119.18元(3015137×14%)的诉讼请求应予支持。因原、被告对2019年4月房屋销售代理费未进行结算，原告亦未交付足额发票，故本院酌情被告以422119.18元为基数，按每日万分之三支付原告自起诉之日2019年6月3日起至判给付之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安宝森房地产营销策划有限公司2019年4月份的房屋销售代理费422119.18元；二、被告陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安宝森房地产营销策划有限公司违约金(以422119.18元为基数，自2019年6月3日起至判决给付之日止，按照每日万分之三的标准计算)；三、驳回原告西安宝森房地产营销策划有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7698元(原告西安宝森房地产营销策划有限公司已预交)，现由被告陕西华帝龙置业有限公司承担，与上述款项一并支付原告西安宝森房地产营销策划有限公司。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长   汶 辉人民陪审员樊魁元人民陪审员强晓晨二〇一九年十一月二十五日书  记  员   金智华1