湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终1283号上诉人（原审被告）：湘潭正盛置业有限责任公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区书院路街道大庆新村（岳塘区书院路街道办事处内）。法定代表人：李武俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊娅婷，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：湘潭市锦程物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区中山街道。法定代表人：欧阳镕徽，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯远卓，湖南湘瑞律师事务所律师。原审第三人：湖南奥百商业投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段**城市快线大厦第****。法定代表人：张恒立，该公司执行董事兼总经理。上诉人湘潭正盛置业有限责任公司（以下简称正盛公司）与被上诉人湘潭市锦程物业管理有限公司（以下简称锦程公司）、原审第三人湖南奥百商业投资管理有限公司（以下简称奥百公司）物业服务合同纠纷一案，湖南省湘潭市岳塘区人民法院于2017年10月25日作出（2017）湘0304民初1696号民事判决，正盛公司不服向本院提出上诉，本院于2018年6月19日作出（2018）湘03民终330号民事裁定，裁定撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初1696号民事判决，将本案发回湖南省湘潭市岳塘区人民法院重审。湖南省湘潭市岳塘区人民法院于2019年3月28日作出（2018）湘0304民初1931号民事判决，正盛公司不服向本院提出上诉，本院于2019年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。正盛公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回锦程公司的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由锦程公司承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人承担9076平方米的商业物业管理费无事实和法律依据。上诉人非涉诉商业物业的业主或者业主委托的经营管理单位，不是物业管理费的承担主体。上诉人已于2014年6月28日将9076平方米的商铺移交给了第三人奥百公司，故奥百公司才是物业的实际使用人，案涉物业费应由奥百公司承担。一审法院对上诉人提交的证据不予认可，亦不主动进行调查取证，程序违法。根据《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，物业费的承担主体是业主并非上诉人，前期物业服务合同对业主具有约束力。同时，上诉人与被上诉人签订的《湘潭正盛?城市星座前期物业服务合同》第19条规定了物业费用由业主按其拥有物业的产权面积缴纳，也确定了业主是物业费的承担主体。上诉人作为开发企业，并非9076平方米商业物业的业主，不应承担案涉商业物业的物业管理费。因上诉人已经将房屋交付给业主，业主与第三人签订了《商铺委托经营管理及租赁合同》，故不管被上诉人主张的是否是空置房屋物业管理费，都与上诉人无关。一审法院对上诉人提交的证据七《收房证明》以没有经办人签字为由不予认可，而实际上该份证据是公司行为，故加盖了第三人的公章，在没有鉴定公章真伪的前提下，否认其真实性，没有法律依据。二、被上诉人未提供相应的物业服务，因被上诉人的严重失职导致涉诉商业门面出现多处损坏，给上诉人开发的商业门面造成了严重损失。锦程公司辩称，上诉人是否已将被上诉人诉请的案涉商铺向业主或者业主委托的经营管理单位办理了合法有效的交房手续，及涉案商业门面是否属于物业管理条例规定的空置房，原审判决对前述事实的认定是客观和正确的，因此，上诉人有义务向被上诉人支付空置商业门面的物业服务费，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原审第三人奥百公司未作答辩。锦程公司向一审法院起诉请求判令：1.正盛公司向锦程公司支付物业管理费657658.08元；2.正盛公司向锦程公司支付违约金138108.2元；3.正盛公司承担锦程公司因本案维权所产生的财产保全保险费用（以发票金额为准）。一审法院认定事实：2014年7月30日，原告锦程公司与被告正盛公司签订《湘潭正盛·城市星座前期物业服务合同》，合同约定商业物业（含办公物业）的物业管理服务费标准为3元/月/平方米，甲方（被告正盛公司）逾期支付物业服务费，每逾期一日，应当按逾期支付金额百分之五的标准向乙方（原告锦程公司）支付违约金。合同签订后，原告锦程公司依约为湘潭正盛·城市星座商住楼整个项目（其中商业门面的建筑面积为9075.83平方米）提供物业管理服务至今。因湘潭正盛·城市星座商住楼项目的住宅与商业门面存在空置、免物业费、未交房及差价补贴等问题，2015年5月22日，原告锦程物业公司与被告正盛置业公司签订《协议书》，被告正盛置业公司用地下车位使用权冲抵截至2015年6月30日湘潭正盛·城市星座商住楼项目应当由被告正盛置业公司承担的物业管理服务费共计668285.8元，其中包括商业门面的物业服务管理费325284.8元，该协议书签订后双方均已履行完毕。2017年6月12日，原告锦程公司委托律师向被告正盛公司发送律师函，主张自2015年7月1日起至2017年6月30日止湘潭正盛·城市星座商住楼项目商业门面的物业管理服务费应当继续由被告正盛置业公司支付。2015年7月1日起至2017年6月30日止，原告锦程物业公司未收取到湘潭正盛·城市星座商住楼项目商业门面的物业管理费。另查明，2013年7月18日，被告正盛公司与第三人奥百公司签订《博大·奥特莱斯城市广场项目商业招商及运营管理委托协议》，协议约定被告正盛公司委托第三人奥百公司对湘潭正盛·城市星座商住楼项目的商业门面部分（招商项目名称为博大·奥特莱斯城市广场）进行统一招商及后期运营管理。2014年9月27日，被告正盛置业公司与第三人奥百公司签订《补充协议》，协议约定若博大·奥特莱斯城市广场商业项目未能于2015年1月1日前正式开业经营，则甲乙双方（被告正盛置业公司与第三人奥百公司）同意原合同于2015年1月1日自动解除。再查明，湘潭正盛·城市星座商住楼项目的商业门面部分（招商项目名称为博大·奥特莱斯城市广场）至今没有开业经营；原告锦程物业公司因本案申请财产保全发生财产保全保险费用1700元。一审法院认为，本案的争议焦点为如下几个问题：一、被告正盛置业公司是否已将涉案商业门面交付给第三人奥百公司。首先，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十条之规定，房地产开发建设单位向购买房产的业主交付房屋应当遵循严格的程序并向业主提供《质量保证书》和《使用说明书》，办理交房手续的各个流程环节均应制作书面记录以备查验，而被告正盛公司自认并未履行任何交付房屋的手续；且因博大·奥特莱斯城市广场商业项目未能于2015年1月1日前正式开业经营，被告正盛公司与第三人奥百公司的合同关系于2015年1月1日自动解除，从此时起，涉案商业门面物业服务费的责任主体为被告正盛公司。在本案中，被告正盛置业公司除提供一份第三人奥百公司出具的收房证明外，未提供任何交房原始记录、档案资料及相关程序性文书，也未提供其已向业主出具《质量保证书》和《使用说明书》的证据；而且，第三人奥百公司出具的收房证明没有单位负责人及制作该证明材料的人员签名或者盖章，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第115条之规定，因此一审法院释明并要求被告正盛置业公司补充提供证据，但被告正盛置业公司仍未提供有证明力的证据予以佐证，加之第三人奥百公司经一审法院合法传唤仍未到庭参加诉讼，因此一审法院对该份收房证明不予采信。其次，被告正盛公司辩称其已在2014年6月28日将涉案商业门面全部交付给第三人奥百公司，但其又于2015年5月22日与原告锦程公司签订协议用地下车位使用权冲抵截至2015年6月30日的涉案商业门面的物业管理服务费并履行完毕。如果被告正盛公司确已在2014年6月28日将涉案商业门面全部交付给第三人奥百公司，那么2014年6月28日之后的物业管理费被告正盛公司就无需再交纳，但被告正盛公司仍然向原告锦程公司支付了涉案商业门面2014年6月28日至2015年6月30日的物业管理费，被告正盛公司的实际行为与其辩称互相矛盾。而且，被告正盛公司与第三人奥百公司在《博大·奥特莱斯城市广场项目商业招商及运营管理委托协议》与《补充协议》中约定若博大·奥特莱斯城市广场商业项目未能于2015年1月1日前正式开业经营，则被告正盛置业公司与第三人奥百公司同意前述协议于2015年1月1日自动解除。涉案商业门面即博大·奥特莱斯城市广场项目并未于2015年1月1日前开业经营且至今未开业经营，根据被告正盛公司与第三人奥百公司的约定，双方之间关于商业招商及运营管理委托关系已于2015年1月1日自动解除，这一事实与被告正盛置业公司辩称自2014年6月28日之后涉案商业门面始终是由第三人奥百公司在实际使用并进行经营管理互相矛盾。再次，被告正盛公司辩称其已向奥百公司交房，但被告正盛置业公司从始至终未通知原告锦程公司参加交房手续的办理，从未向原告锦程公司提供房屋销售情况资料、业主档案资料或业主委托的房屋实际管理人的档案资料，从未告知原告锦程物业公司其已向第三人奥百公司交房。被告正盛置业公司的行为与商品房交易过程中交房程序的惯例与行业习惯不符，直接导致原告锦程公司对涉案商业门面的交房情况、销售情况无法掌握，直接导致原告锦程公司无法向业主或业主委托的房屋实际管理人行使收缴物业管理费的权利。综上，被告正盛置业公司未提供充分的证据证明其已向第三人奥百公司交房，应当承担举证不能的后果，故一审法院对被告正盛公司辩称其已将涉案商业门面交付给第三人奥百公司的答辩意见不予采纳。二、原告诉请的物业管理费、违约金、财产保全保险费用究竟应该由谁来交纳与承担。国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”在本案中，湘潭正盛·城市星座商住楼项目商业门面在2015年7月1日至2017年6月30日期间属于已竣工但尚未交给物业买受人的物业，建设单位为被告正盛置业公司，因此涉案商业门面在2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费用应当由被告正盛公司交纳，具体金额为：3元/月/平方米×9075.83平方米×24个月=653459.76元，因此一审法院对原告主张被告向其支付物业管理费的诉讼请求予以部分支持。被告正盛置业公司逾期缴纳物业管理费，应当根据原、被告双方签订的前期物业服务合同的约定，每逾期一日按逾期支付金额百分之五的标准向原告锦程物业公司支付违约金。鉴于按照前述标准计算的违约金金额已远高于原告诉请的违约金金额，可视同为原告放弃自己的部分权利，且符合法律的规定，因此一审法院对原告主张被告向其支付138108.2元违约金的诉讼请求予以支持。原告在本案中申请财产保全所产生的财产保全保险费用1700元不属于必须发生的合理费用，故一审法院不予支持。判决：一、被告湘潭正盛置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告湘潭市锦程物业管理有限公司支付物业管理费653459.76元；二、被告湘潭正盛置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告湘潭市锦程物业管理有限公司支付违约金138108.2元；三、驳回原告湘潭市锦程物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11760元，由被告湘潭正盛置业有限责任公司负担。二审期间，上诉人正盛公司为支持其主张，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,双方当事人的质证意见在卷佐证。对正盛公司二审提交的证据，本院认证意见如下：1.1湘潭市不动产档案查询单，因锦程公司对其真实性无异议，可以用于证明案涉项目商业门面的销售情况，予以采信；证据1.2湘潭市星座销售情况分析表，系正盛公司单方制作，不予采信；证据2商品房买卖合同复印件，无原件核对，不予采信；证据3、2014年6月21日三湘都市报刊登的交房通知（打印件），经在“三湘都市报数字报刊平台”核实属实，予以采信；证据4商铺委托经营管理及租赁合同（共计251户，复印件），虽无原件核对，但证据6（2018）湘0304民初1314号民事判决书已经确认其中一户商业门面业主张经纬与奥百公司签订的《商铺委托经营管理及租赁合同》合法有效，本院在中国裁判文书网还检索到（2017）湘0304民初2972号和（2018）湘0304民初599号民事判决书，该两份判决书亦确认了其中的另两户商业门面业主周瑷辉、余子敬和胡复光与奥百公司签订的《商铺委托经营管理及租赁合同》合法有效，在锦程公司未提供相反证据予以反驳的情况下，本院根据民事诉讼证据规则中高度盖然性的证明标准，对正盛公司提交的该251份《商铺委托经营管理及租赁合同》予以采信；证据5收房证明，由奥百公司出具并加盖了单位公章，系奥百公司收房时对自身收房行为进行确认而出具的证明，而并非在本案诉讼过程中出具的证明材料，故不属于“单位向人民法院提出的证明材料”，不能直接适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定否认其效力，而奥百公司收房的依据是商业门面业主与其签订的《商铺委托经营管理及租赁合同》第四条第11款之约定，即“11、委托乙方（奥百公司）全权办理入户、验房、接收房屋的全部工作”，故对奥百公司出具的收房证明还应当结合商业门面业主与奥百公司签订的《商铺委托经营管理及租赁合同》进行综合认定，因正盛公司仅提供了251户商业门面业主与奥百公司签订的《商铺委托经营管理及租赁合同》，故只能认定正盛公司已按照251户商业门面业主与奥百公司签订的《商铺委托经营管理及租赁合同》向奥百公司履行了交房手续；证据6（2018）湘0304民初1314号民事判决书，系案涉项目商铺业主之一张经纬诉奥百公司租赁合同纠纷一案的判决书，该判决书确认了张经纬与奥百公司之间签订的《商铺委托经营管理及租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，予以采信；证据7（2017）湘03民终391号民事判决书，系正盛公司与武汉创高建装股份有限公司（简称创高公司）装饰装修合同纠纷一案判决书，该判决书记载2014年12月5日，创高公司将湘潭奥特莱斯装饰装修工程移交给湘潭市奥百奥特莱斯商贸有限公司，锦程公司对其真实性予以认可，本院对其真实性予以采信；证据8委托书，因该委托书中的委托人为湘潭市奥百奥特莱斯商贸有限公司，而本案第三人为湖南奥百商业投资管理有限公司，关联性存疑，不予采信；证据9《补充协议》，系原审已经提交的证据，且锦程公司在原审中对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信；证据10转账凭证、收据、申请一组，系正盛公司与第三人奥百公司的经济往来，与本案不具有关联性，不予采信；证据11委托办证服务合同，锦程公司对其真实性予以认可，对其真实性予以采信；证据12承诺书，系锦程公司就涉案项目的住宅物业费差价作出的承诺，而本案仅涉及商铺的物业费，不具有关联性，不予采信；证据13《前期物业服务合同》及附件一：正盛城市星座物业服务标准细化，锦程公司对其真实性予以认可，对其真实性予以采信；证据14投诉信息，系网络打印件，且投诉内容的真伪无法核实，不予采信；证据15正盛城市星座商铺现场照片四张，未载明照相时间，不能证明物业服务质量，不予采信；证据16照片（共计18张），其中第1-3张照片系粘贴在涉案商铺玻璃上的两份通知书，真实性存疑，不予采信；第4张照片系粘贴在涉案商铺玻璃上的城乡规划条件核实证书，真实性存疑，不予采信；第5-16张照片系案涉商铺的照片，因正盛公司与锦程公司在前期物业服务合同第二十二条明确约定，双方对物业服务质量发生争议的，可共同委托物业服务评估监理机构进行评估，故该组照片不足以证明锦程公司提供的物业服务存在质量问题，不予采信；第17-18张照片，拍摄地点无法核实，且无法证明涉案商铺是否经进行了装修，不能达到其证明目的，不予采信。二审经审理查明，根据上诉人正盛公司提交的湘潭市不动产登记档案查询单记载，湘潭正盛?城市星座商住楼项目的商业门面已出售321套，已售面积总计6971.39平方米。2014年6月21日，正盛公司在三湘都市报刊登交房通知，“我司定于2014年6月28日启动办理房屋入伙等相关手续，请携带好相关资料，联系您的客户经理进行住房手续的办理”。251户商业门面的业主先后与奥百公司签订了《商铺委托经营管理及租赁合同》，该合同第四条第11款明确约定：“11、委托乙方（奥百公司）全权办理入户、验房、接收房屋的全部工作”，251户商业门面的面积共计5340.76平方米。2014年6月28日奥百公司出具的收房证明载明，奥百公司于2014年6月28日接收了正盛公司在湘潭市（原电缆菜市场）开发的湘潭城市星座项目的全部商业用途房屋，商业面积共计9076平方米，商铺间数为389个，根据相关规定已经全部验收合格收房。2014年7月30日，正盛公司与锦程公司签订《湘潭正盛?城市星座前期物业服务合同》，该合同第十九条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的产权面积交纳：商业物业（含办公物业）:3元／月?平方米。第二十二条约定，双方对物业服务质量发生争议的，可共同委托物业服务评估监理机构进行评估。2015年8月8日，正盛公司与锦程公司签订委托办证服务合同，由锦程公司负责收集和整理业主资料，递交相关部门，并负责领证和发证等工作。二审查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点主要为：一、案涉项目的商业门面销售情况。因锦程公司对正盛公司提交的湘潭市不动产登记档案查询单的真实性予以认可，故根据湘潭市不动产登记档案查询单记载的内容，可以核算出案涉湘潭正盛?城市星座的商业门面总共销售321套，销售面积共计6971.39平方米，未售面积为2104.44平方米（9075.83-6971.39=2104.44平方米）。正盛公司作为案涉项目的建设单位，是未出售部分商业门面的业主。二、案涉已售商业门面的交付情况。锦程公司主张奥百公司出具的收房证明仅加盖了奥百公司的公章，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定。《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。……”。本院认为，奥百公司出具收房证明的时间为2014年6月28日，而正盛公司在三湘都市报刊登的收房通知中记载的启动办理房屋入伙等相关手续的时间亦为2014年6月28日，从时间上能够相互印证，且该收房证明系奥百公司收房时对自身收房行为进行确认而出具的证明，而并非在本案诉讼过程中出具的证明材料，不属于“单位向人民法院提出的证明材料”，故不宜直接适用《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条之规定否定该收房证明的效力。根据本院查明的事实可知，251户商业门面的业主先后与奥百公司签订了《商铺委托经营管理及租赁合同》，该合同第四条第11款明确约定：“11、委托乙方（奥百公司）全权办理入户、验房、接收房屋的全部工作”，结合奥百公司于2014年6月28日出具的收房证明，至少可以证明正盛公司已按照251户商业门面业主与奥百公司签订的《商铺委托经营管理及租赁合同》，已将对应的商业门面交付给了奥百公司。未出售部分商业门面的业主为正盛公司，亦可以认定其已将未出售部分的商业门面交付给了奥百公司。剩余的已售商业门面，因正盛公司未提交对应的《商铺委托经营管理及租赁合同》，本院不予认定。经核对正盛公司提交的251份《商铺委托经营管理及租赁合同》，该251户商业门面的总面积为5340.76平方米，已售出但尚未交给物业买受人的物业总面积为1630.63平方米（6971.39-5340.76=1630.63平方米）。三、关于锦程公司未参与交房的问题。正盛公司与锦程公司签订前期物业服务合同的时间为2014年7月30日，而奥百公司出具收房证明的时间为2014年6月28日。从时间节点上看，正盛公司向奥百公司交房的时间先于锦程公司进驻案涉项目提供物业服务的时间，由此可见正盛公司向奥百公司交房时锦程公司暂未进驻案涉项目提供物业服务，无法通知锦程公司参加交房手续的办理。正盛公司与锦程公司签订的前期物业服务合同第十七条第8项约定“8、根据物业管理要求，移交以下资料：……（四）物业管理所必需的其他资料”，锦程公司进驻案涉项目提供物业服务后，可以根据该条款向正盛公司索要案涉商业门面的相关资料。且根据正盛公司与锦程公司于2015年8月8日签订的委托办证服务合同，锦程公司亦有机会收集案涉商业门面业主的相关资料。四、物业服务的质量问题。因前期物业服务合同第二十二条约定，双方对物业服务质量发生争议的，可共同委托物业服务评估监理机构进行评估。正盛公司提交的证据尚不足以证明锦程公司提供的物业服务存在质量问题，本院对正盛公司提出“锦程公司并未提供相应的物业服务”的主张不予采纳。五、正盛公司应承担的物业管理费用及违约金如何认定的问题。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”正盛公司与锦程公司签订的《湘潭正盛?城市星座前期物业服务合同》第十九条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的产权面积交纳：商业物业（含办公物业）:3元/月?平方米。根据《物业管理条例》第四十一条之规定，正盛公司作为建设单位，应当向锦程公司交纳尚未交给物业买受人物业的物业管理费用。本院虽然在上文中认定了正盛公司已将未出售部分商业门面已于2014年6月28日交付给了奥百公司，但根据一审法院查明的事实可知，正盛公司与奥百公司之间签订的委托协议及补充协议已于2015年1月1日自动解除，自该日起，奥百公司不再是该未出售部分商业门面的实际使用人，该未出售部分商业门面的物业管理费应由业主正盛公司承担。本案中，锦程公司诉请的物业管理费的期限为2015年7月1日至2017年6月30日，故正盛公司应承担物业管理费的商业门面包括未出售部分和已出售但尚未交给物业买受人的商业门面，总面积为3735.07平方米（2104.44+1630.63=3735.07平方米），物业管理费用的金额为268925.04元（3735.07平方米×24个月×3元/月?平方米=268925.04元）。对正盛公司已出售且交付给物业买受人物业部分的物业管理费，锦程公司可以另行起诉解决。《湘潭正盛?城市星座前期物业服务合同》第二十四条约定，甲方（正盛公司）逾期支付物业服务费，每逾期一日，甲方（正盛公司）应当按逾期支付金额百分之五的标准向已方（锦程公司）支付违约金。现正盛公司逾期支付物业管理费用，应当向锦程公司支付违约金。鉴于按照每日百分之五的标准计算的违约金远高于锦程公司诉请的违约金，可视为锦程公司自愿放弃自己的权利，符合法律的规定，因此本院对锦程公司诉请的违约金138108.2元予以支持。综上所述，一审判决认定部分事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2018）湘0304民初1931号民事判决；二、湘潭正盛置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向湘潭市锦程物业管理有限公司支付物业管理费268925.04元；三、湘潭正盛置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向湘潭市锦程物业管理有限公司支付违约金138108.2元；四、驳回湘潭市锦程物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11760元，二审案件受理费11715元，共计23475元，由湘潭正盛置业有限责任公司负担15000元，由湘潭市锦程物业管理有限公司负担8475元。本判决为终审判决。审判长  陈立兵审判员  戴 伟审判员  周智湘二〇一九年十一月二十二日法官助理李淇耀书记员汤健艺附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……