兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0191民初1992号原告：永登泰蕐房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区。法定代表人：陈喜。委托诉讼代理人：吴宝松。委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃和谐律师事务所律师。被告：辛建民。委托诉讼代理人：朱鹏海，甘肃君谙律师事务所律师。第三人：甘肃恒征商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。法定代表人：罗智贤。原告永登泰蕐房地产开发有限公司（以下简称“泰蕐公司”）与被告辛建民、第三人甘肃恒征商贸有限公司（以下简称“恒征公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰蕐公司委托诉讼代理人吴宝松、刘晓敏，被告辛建民及其委托诉讼代理人朱鹏海，第三人法定代表人罗智贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰蕐公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告网签的商品房买卖合同，撤销该商品房买卖合同的网签备案登记；2.判令被告承担逾期付款的违约金343113元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月，因原告急于用款，经恒征公司任政钦介绍，原告以优惠价格，与被告签订了兰州新区时尚广场2#楼1204号、1205号、1206号公寓《商品房买卖合同》并进行网签登记，总价1715569元，被告承诺网签后即付清该款。该合同第七条第1款约定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。”备案登记后，被告一直未予付款，原告多次催要无果，遂提出解除合同、撤销登记，被告仍置之不理。被告已严重违约，给原告造成了重大经济损失，应当承担违约责任，故诉至法院，请求判如所请。辛建民辩称，《商品房买卖合同》合法有效，恒征公司是购房款的实际收款人，被告不承担违约责任，请求驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。恒征公司述称，要求泰蕐公司与恒征公司继续履行电梯供货安装合同，但不论该合同继续履行与否，恒征公司均愿意给泰蕐公司支付购房款。泰蕐公司为证明其主张向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》3份，编号分别为：2018预47962、2018预47980、2018预47974，证明2018年10月9日原被告双方签订三份《商品房买卖合同》，约定内容为原告将兰州新区时尚广场的三套房屋出售给被告、被告一次性付款、违约责任等，被告至今未向原告支付房款，已严重违约的事实。原告和第三人质证意见：真实性无异议，证明目的有异议，根据合同载明原告的房款已于2018年付清，该《商品房买卖合同》合法有效，被告已履行付款义务，不承担违约责任。2.《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同》（编号：THFDC-2018-）、《解除合同协议书》各1份，证明2018年9月18日原告与恒征公司签订电梯采购安装合同，因恒征公司无法履行，双方于2019年3月1日以签订协议书方式解除电梯采购安装合同及补充协议。被告质证意见：对电梯采购安装合同的真实性合法性认可，恰恰证明原告同意第三人将顶账的房屋出售给被告，协议书未加盖恒征公司印章，不具备合法要件；第三人质证意见：电梯采购安装合同无异议，协议书未盖章、没有罗智贤签名，不认可。3.恒征公司的企业公示登记信息，证明恒征公司签订前述电梯采购安装合同和解除合同协议时，法定代表人是任政钦，该两份合同合法有效，罗智贤任该公司法定代表人的时间为2019年7月17日，在两份合同签订之后，不能否定之前签订的两份合同的效力。原告质证意见：真实性、合法性均有异议，并非来源于工商行政部门；第三人质证意见：内容无异议，证明目的有异议，罗智贤是由公司股东变更为法定代表人。4.EMS快递单（编号1076371087528）1份、回执信息截屏1份，证明原告向被告寄送告知函催收房款的事实。原告质证意见：确实在2019年4月收到一份告知函。辛建民向本院提交了如下证据：1.《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同补充协议书》1份，证明原告与第三人之间存在以房顶账的合同约定，且原告负责给顶账房屋办理购房手续和房屋产权登记，被告从第三人处购买的房屋就属于其中一部分。2.被告和第三人签订的《房屋买卖合同》1份，证明被告得知原告和第三人之间的以房顶账关系后，从第三人处购买房屋是真实善意购房的意思表示，也是与原告网签购房合同的基础事实和原因。3.告知函1份，证明第三人发函要求原告按照双方约定协助给被告等三人办理合法网签商品房销售合同的事实。4.收条7张、银行流水清单5份，证明被告向第三人支付涉案房屋购房款的事实。原告质证意见：对证据1的真实性认可，证明目的不认可，原告与第三人之间的电梯采购安装合同并未履行且已解除，不具有以房抵债的基础，虽合同约定以房抵债，但第三人未取得房屋所有权，无权转卖给被告，原告与第三人合同已解除，原被告之间系房屋买卖合同关系，被告不给原告付款应当承担违约责任；对证据2、3、4真实性及证明目的均不认可，原告未收到过证据3，被告和第三人从未向原告支付过购房款，被告和第三人的经济纠纷不属于本案审理范围。第三人质证意见：对证据的真实性无异议，如果未签订补充协议第三人无权出售涉案房屋，确实给原告出具了购房人清单，原告才为被告等人办理了网签，认可收到106万余元。本院经审理认定事实如下：2018年9月18日，泰蕐公司与恒征公司签订《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同》，约定由恒征公司为泰蕐公司提供电梯采购、安装服务，合同价款的85%即4220000元用房屋抵顶。随后，泰蕐公司与恒征公司签订补充协议，约定“就原合同第三条付款方式双方约定合同总价的4220000（大写：肆佰贰拾贰万元）元合同价款，甲、乙双方均同意以甲方开发的兰州新区三维时尚广场项目2#楼12层公寓和11楼层的1105、1106号合计2套公寓的房屋抵顶...房屋单价5300元/m2...”“甲方负责给乙方办理用于抵顶工程款房产的购房手续和房屋产权登记...”等内容。2019年3月1日，泰蕐公司与时任恒征公司法定代表人任政钦签订甲乙双方分别为泰蕐公司和恒征公司的《解除合同协议书》，约定解除甲乙双方于2018年9月18日签订的《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同》，“经乙方任政钦介绍的享受甲方优惠价格的房屋买受人（辛建民、李治平、张珍珍）未付的房款，乙方督促买受人尽快付款或办理撤销网签备案手续”。另查明，2018年10月20日，恒征公司与辛建民签订《房屋买卖合同》，约定恒征公司将兰州新区兴隆山路三维时尚广场2#楼1204、1205、1206号房屋作价1068309元出售给辛建民。辛建民已于2018年10月21日前将全部房款付给恒征公司。还查明，2018年10月9日，泰蕐公司与辛建民签订三份商品房买卖合同，约定泰蕐公司将兰州新区三维时尚广场第C56001002幢1-1204、1205、1206号房屋出售给辛建民，单价均为5300元/米，第六条“付款方式及期限”中均约定“一次性付款”，均注明“该物业房款按合同约定于2018年10月9日已付清”。合同同时载明项目建设依据、商品房销售依据、违约责任、交付期限等内容。2019年4月11日，泰蕐公司致信辛建民，要求辛建民交纳购房款，否则解除购房合同。本院认为，本案的争议焦点是泰蕐公司与辛建民签订的商品房买卖合同否具备解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，泰蕐公司以双方约定辛建民逾期付款超过30日泰蕐公司有权解除合同为由主张解除双方签订的房屋买卖合同，但是在双方签订的合同第六条中明确记载房款已于2018年10月9日付清，房款既已付清，便不会存在买方即辛建民逾期付款给泰蕐公司的情形。泰蕐公司也未举证证明存在其他应当解除合同的情形，故其要求解除合同的主张无事实依据，本院不予支持。关于泰蕐公司提出没有实际收到房款、辛建民应当承担违约责任的主张，本案审理过程中，虽泰蕐公司主张辛建民只是恒征公司介绍给泰蕐公司的购房客户，双方系房屋买卖关系，并非辛建民从恒征公司购买了泰蕐公司给恒征公司顶账的房屋后协助办理手续的关系。但从本院审理查明的事实来看：首先，泰蕐公司和恒征公司确实签订了电梯采购安装合同，并约定泰蕐公司以房顶账，在双方签订的补充协议中明确了顶账房屋的房号，该房号与辛建民从恒征公司处购买房屋的房号以及辛建民与泰蕐公司签订商品房买卖合同中涉及的房号均一致；其次，泰蕐公司与恒征公司约定顶账的房屋为5套，除本案涉及的3套外，其他2套的房号、购房人均与恒征公司出具给泰蕐公司的告知函中的一致。以上情形表明泰蕐公司将案涉房屋用以抵顶恒征公司的电梯合同款是其真实意思表示，泰蕐公司是在明知恒征公司将案涉房屋转卖给辛建民等人的情况下，自愿与辛建民等人签订合同、办理备案登记等手续的。另外，从2018年10月9日签订合同并备案到2019年4月11日致信辛建民前，泰蕐公司从未因其未实际收到房款主张过权利，说明在此之前泰蕐公司对于辛建民无需向其实际付款是认可的。现泰蕐公司向辛建民主张房款的根本原因在于2019年3月1日，泰蕐公司与任政钦签订了《解除合同协议书》，泰蕐公司认为以房顶账的基础已不存在，但电梯合同履行与否并非辛建民能控制，且该事件发生于泰蕐公司与辛建民签约数月之后，泰蕐公司以此为由主张由辛建民承担违约责任违反公平原则，无法律依据，本院不予支持。备案登记是行政机关根据当事人的申请，依照相关行政法律法规规定决定是否实施，不属于人民法院民事案件的审理范围，故对泰蕐公司请求撤销备案登记的诉讼请求本院不予审查。综上，泰蕐公司诉请撤销合同并由被告承担违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回永登泰蕐房地产开发有限公司的全部诉讼请求。已减半收取的案件受理费3273元，由永登泰蕐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  喻得荣二〇一九年十一月五日法官助理崔琰霞书记员杨晓英