海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1428号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈英，女，1960年6月3日出生，汉族，公民身份号码×××，住贵州省遵义市。委托诉讼代理人：李艺超，海南惠海律师事务所专职律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：三亚贵丰投资发展有限公司，统一社会信用代码91460200693152348G，住所地海南省三亚市南新农场机关********。法定代表人：王修贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐俊，海南邦威律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：夏依博，海南邦威律师事务所专职律师。上诉人陈英因与被上诉人三亚贵丰投资发展有限公司（以下简称贵丰公司）商品房预约合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初9904号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈英上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判贵丰公司继续履行《商品房认购协议书》，在“依山云锦”项目竣工验收合格后将1栋2单元402房交付给陈英，陈英按照《商品房认购协议书》约定支付剩余房款360,114元；2.改判驳回贵丰公司一审诉讼请求；3.一审、二审诉讼费及财产保全费由贵丰公司承担。事实和理由：一审法院已认定陈英与贵丰公司于2015年4月30日签订的《商品房认购协议书》（以下简称《认购书》）合法有效。该《认购书》已就买卖房屋中双方的名称、项目名称、地址、房号、面积、单价、总价、付款时间、违约责任、协议的生效时间等内容都做出了明确具体性约定。虽然没有对《商品房销售管理办法》第16条中列举的十三项内容全部约定，但《认购书》具备了商品房买卖合同的实质性内容，《商品房销售管理办法》第十六条中列举的十三项内容应为指导性条款而非强制性条款，即商品房买卖合同虽应当具备列举内容，但并非要求全部具备方能生效，其余内容可以适用任意性条款加以补全。在《认购书》中，双方对房屋情况、价款及给付时间等主要条款已达成一致，主要权利义务已经约定明确，《认购书》具有确定性和可履行性，且贵丰公司已经按照约定接受了房款，在庭审过程中贵丰公司也明确了房屋的交付时间为2019年12月15日，明确了涉案房屋的交付标准为硬装，陈英同意按照贵丰公司的交付标准接收房屋，涉案房屋不存在任何未能履行的障碍。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”贵丰公司应当依约全面、实际履行其在房屋买卖法律关系项下的义务。如贵丰公司改变决定、以任何理由不卖此房给陈英，则必须承担违约责任。2015年，由于贵丰公司的原因未能办理商品房预售许可证，涉案房屋未能出售，贵丰公司资金链断链，为了盘活项目将包括涉案房屋在内的15套房屋以当时的市场价格对外进行认购，陈英已经交付购房款总额近一半的购房款，付款比例为45.4%，贵丰公司回收部分资金缓解了资金压力，企业才得维系，现贵丰公司取得预售许可证后见房地产价格大幅上涨，就违背诚信肆意毁约，贵丰公司的反诉主张严重违反了《中华人民共和国合同法》第六条诚实信用原则规定及保障交易安全的基本原则，同时也扰乱了房产交易秩序，应当予以纠正遏制。综上，恳请二审法院支持陈英的上诉请求。贵丰公司辩称，一、陈英的上诉请求已对一审诉讼请求进行了实质性变更，超出了一审诉讼请求范围，属于新的诉讼请求应另行起诉。二、《商品房认购协议书》属于预约合同而并非陈英主张的商品房买卖合同，陈英无权要求继续履行。根据陈英与贵丰公司所签署的《商品房认购协议书》第四条的内容可以看出该《认购书》的预约合同性质，签订《认购书》的合同目的在于预约今后签署正式的商品房买卖合同，而并非直接买卖房屋。其次，该《认购书》内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，贵丰公司也未按约定收受购房款，不满足认定为商品房买卖合同的法定条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条可以看出，商品房买卖合同应当明确全部内容。并且陈英也仅向贵丰公司支付了30万元而非全部购房款，贵丰公司也未按约定收受全部购房款。退一步来讲，《认购书》仅约定了当事人信息、商品房基本情况、房屋价款、部分付款方式时间，房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺内容、剩余房款的支付方式也未予以约定。即使按照陈英主张的“实质性内容”作为标准，《认购书》约定内容也不符合要求。贵丰公司在一审庭审中对于涉案房屋交付时间及交付标准的陈述是针对涉案房屋的客观事实向法庭作出的陈述，并没有向陈英发出要求的意思表示。再次，《认购书》属于预约合同，其主要履行标的是双方签署商品房买卖合同的签署行为，根据《中华人民共和国合同法》第四条规定，签订合同需以合同当事人自愿为前提，因此陈英诉求贵丰公司继续履行《认购书》与其签订《商品房买卖合同》没有任何法律依据。综上，恳请法院查明事实，驳回陈英的上诉请求。陈英向一审法院提出诉讼请求：1.确认陈英、贵丰公司于2015年4月30日签订的《商品房认购协议书》合法有效；2.贵丰公司继续履行认购协议书，将位于三亚市××区房按照建筑面积12,600元/㎡出售给陈英；3.贵丰公司承担本案诉讼费及保全费等费用。贵丰公司向一审法院提出反诉请求：1.解除贵丰公司与陈英于2015年4月30日签署的《认购书》；2.陈英承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2015年4月30日，贵丰公司与陈英签订《认购书》，约定陈英在知晓贵丰公司未取得预售许可证的情况下与贵丰公司签订本认购书：陈英自愿购买贵丰公司开发的“三亚孔雀城”项目××栋房屋，该房屋建筑面积约52.39㎡；成交单价为12,600元/㎡，总价为660,114元；陈英于签订认购书时应缴纳300,000元，作为认购金，并于签订《商品房买卖合同》时无息充抵房款；贵丰公司在取得商品房预售许可证后以通知函等方式通知陈英签订商品房买卖合同；本认购书一经双方签字、盖章后生效。在双方签订正式商品房买卖合同后，本协议自动失效，并由贵丰公司收回等。陈英于2015年5月向贵丰公司支付30万元。贵丰公司向陈英出具收到“认购金”的收据。2016年1月26日，双方确认陈英认购的房屋房号由1-2-3A03更换为1-2-3A02号。贵丰公司后来将陈英认购的房屋重新编号为1-2-402号，并确定该房屋的销售总价为1,580,659元。2018年1月15日，贵丰公司取得了“依山云锦”项目（原名“三亚孔雀城”）的《商品房预售许可证》，于2018年1月29日开盘，贵丰公司未通知陈英签订商品房买卖合同。陈英知道后要求与贵丰公司签订正式的《商品房买卖合同》，贵丰公司认为陈英认购的价格低于备案的价格，不同意与陈英签订商品房买卖合同，陈英遂提起诉讼。一审法院认为：贵丰公司与陈英签订的《认购书》约定，本认购书一经双方签字、盖章后生效。《认购书》已经双方签字、盖章，系有效合同。1关于《认购书》是否继续履行的问题。贵丰公司与陈英签订的是认购协议，陈英系拟购房人。《认购书》未约定：房屋交付使用条件及日期，装饰设备标准承诺，配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，办理产权登记有关事宜等。陈英提供的《室内样板装修图片》，贵丰公司不确认其真实性，该图片不能证明贵丰公司许诺按该装修标准向陈英交付房屋。《认购书》不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，陈英请求继续履行认购协议，不予支持。2关于《认购书》是否解除的问题。陈英与贵丰公司签订认购协议在2018年3月30日前，并支付了30%以上的认购款，陈英不属于限购对象。但《认购书》不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，无法履行，贵丰公司已经明确表示不再履行该《认购书》，因此应予解除。综上，判决：一、确认陈英与贵丰公司签订的《商品房认购协议书》有效；二、解除陈英与贵丰公司签订的《商品房认购协议书》；三、驳回陈英的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费10,400元（陈英已预交5200元），减半收取计5200元，由陈英负担；一审反诉案件受理费100元（贵丰公司已预交），由陈英负担；财产保全费5000元（陈英已预交），由陈英负担。二审中，双方当事人未提交新证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：陈英与贵丰公司签订涉案《认购书》是否应继续履行的问题。本案中，陈英与贵丰公司签订的《认购书》，是对将来正式签署商品房买卖合同进行预先安排，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该《认购书》不能认定为商品房买卖合同，而属于商品房买卖合同订立之前的预约合同。本案诉讼过程中，贵丰公司提出反诉，不同意继续签订正式的商品房买卖合同并解除双方签订的《认购书》。根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，合同的订立需遵循当事人意思自治的原则，人民法院不能强制双方当事人缔约商品房买卖合同。因此，陈英上诉主张《认购书》继续履行，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，陈英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,401元，由陈英负担。本判决为终审判决。审判长 梁 朝审判员 陈太洪审判员 李 祎 二○一九年十一月二十九日书记员 唐 毅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。