铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1202民初3099号原告：中国农业银行股份有限公司铁岭新业支行，住所地：铁岭市银州区文化街**。负责人：王立新，系该行行长（未出庭）。委托代理人：王涛，系该行风险部经理。代理权限：代为起诉，参加庭审，承认、放弃变更诉讼请求，调解、和解，代收法律文书、代为上诉。被告：关晓丽，女，1980年3月12日出生，满族，住址铁岭市银州区，未出庭）。被告：铁岭金城集团房地产开发有限公司。。住所地：铁岭市银州区柴河街**法定代表人：王友仁，系该公司董事长（未出庭）。委托代理人：兰英鹏，该公司员工。代理权限：代为承认，放弃、变更诉讼请求，代为进行和解，调解，代签代收法律文书。原告中国农业银行股份有限公司铁岭新业支行（简称农行新业支行）诉被告关晓丽、铁岭金城集团房地产开发有限公司（以下简称金城房地产开发公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王涛、被告金城房地产开发公司委托代理人兰英鹏到庭参加诉讼，被告关晓丽经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告关晓丽向原告借按揭贷款21万元，借款期限从2014年4月24日至2039年4月23日，约定按月等额本息还款，约期利率按基准利率的1倍执行（个人购房担保借款合同第二十六条26.1），逾期违约利率为在执行利率基础上上浮50%（个人购房担保借款合同第十一条11.1），罚息利率为在执行利率基础上上浮100%（个人购房担保借款合同第十一条11.2），被告以其所购买的房产为此笔贷款提供抵押担保。此笔贷款从2018年6月22日逾期，截至2019年7月14日已逾期372天，经我行工作人员多次催收，被告不还，目前由铁岭金城集团房产开发有限公司为其垫付欠款，被告关晓丽尚欠贷款本金204924.52元（铁岭金城团房地产开发有限公司为其垫款18487.47元）。此笔贷款抵押物为被告名下的铁岭市银州区铜钟街道广裕街135-16号4-2-2佳丰北郡16幢4-2-2，面积76.86平方米[房屋预告登记证号：铁岭市房预银州区字第××号]。房屋记载该抵押房产的所有人为关晓丽，权利人为：中国农业银行股份有限公司铁岭新业支行。为了维护我行的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令被告关晓丽偿还所欠贷款本金及相应利息（按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）并对上述贷款承担抵押担保责任，二被告承担连带清偿责任。请贵院依法判决。1、请求法院依法宣布原告同被告于2014年4月24日签订的《个人购房担保借款合同》（编号：21020120140019534）提前到期，并判令被告关晓丽偿还原告贷款本金184578.28元以及按照合同约定的利率标准产生的利息、复利和罚息，从2019年10月21日至贷款还清之日止；2、请求法院判令被告关晓丽对上述款项的清偿承担抵押担保责任；原告对抵押物[铁岭市银州区铜钟道广裕街135-16号4-2-2佳丰北郡16幢4-2-2，面积76.86平方米，房屋预告登记证号：铁岭市房预银州区字第××号]处分所得价款享有优先受偿的权利；3、请求法院判令被告铁岭金城集团房地产开发有限公司就被告关晓丽的上诉债务向原告承担连带清偿责任；4、诉讼费由被告关晓丽承担。被告关晓丽未答辩，亦未提交证据材料。被告金城房地产开发公司辩称，原告应先就债务人自己提供的担保物权实现债权，期间如有扣划款项应由被告（贷款人）承担，复利不应计取。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”。本案中，涉案贷款已由贷款人关晓丽提供相应的抵押物（房屋）进行担保，原告应就抵押物享有优先受偿权。现相应的债务应先就债务人自己提供的担保物实现债权，不应先由答辩人承担。针对原告将为被告承担责任后，会依法对其进行相应追偿。原告主张的计收复利于法无据不应支持，且相应条款作为格式合同并未突出标明及进行解释。基于以上事实和理由，向贵院提出答辩意见，望予以支持。对原告举示证据的审核及认定：1、出示个人购房担保借款合同一份。（证明借款合同内容以及权利、义务关系，被告关晓丽为借款人和抵押人，被告金城房地产开发公司为保证人）被告金城房地产开发公司对真实性没有异议，但是在这份借款合同中已经体现抵押物。本院认为，该证据能够证明原告与二被告之间的借款合同及担保合同关系，本院予以采信。2、出示借款凭证一份。（证明2014年5月22日原告向被告关晓丽发放贷款21万元的事实）。被告金城房地产开发有限公司意见为，该份证据是原告与被告关晓丽签订的履行行为。本院认为，该证据能够证明原告向被告关晓丽发放贷款的事实，本院予以采信。3、出示他项权预告登记证一份、土地使用权抵押登记承诺书。（证明被告关晓丽购买的房屋进行的预告登记、抵押登记）被告金城房地产开发公司对真实性没有异议，恰恰证明关晓丽对该借款进行的抵押担保。该房屋目前具备不动产登记条件，但关晓丽不予配合，尚未办理。本院认为，该证明能够证明涉案房屋办理了房屋抵押预告登记，对该证据本身予以采信。经当事人陈述，举证、质证和本院审查认证，确认如下法律事实：2014年4月24日，原告农行铁岭新业支行与被告关晓丽、金城房地产开发公司签订《个人购房担保借款合同》，被告关晓丽向原告借款21万元用于购买被告金城房地产开发公司开发的铁岭市银州区铜钟街10委佳丰北郡小区16幢4单元202室，贷款期限为300个月，约定按月等额本息还款，约期利率按基准利率的1倍执行（个人购房担保借款合同第二十六条26.1）。《个人购房担保借款合同》关于罚息和复利的约定：11.1借款人、担保人的违约责任，借款人未按双方约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。11.3对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。《个人购房担保借款合同》约定：发生下列情形的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人于贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。《个人购房担保借款合同》对抵押物的约定，被告关晓丽以其购买的铁岭市银州区铜钟街10委佳丰北郡小区16幢4单元202室的房屋作为该借款合同的抵押物，于2014年5月19日办理预售商品房抵押权预告登记，不动产登记证明编号为：铁岭市房预银州区字第LTA230374-Y2。《个人购房担保借款合同》对担保的约定，本合同项下债权的担保方式为阶段性保证+抵押。由阶段性保证人铁岭金城集团房地产开发有限公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。保证期间为借款到期日二年。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。2014年5月22日，原告农行铁岭新业支行向被告铁岭金城集团房地产开发有限公司账户发放被告关晓丽个人一手住房购置贷款21万元，贷款发放日执行利率为6.55%，逾期利率9.825%，还款方式为等额本息还款。被告金城房地产开发公司将案涉房屋交付被告关晓丽使用，截至开庭审理之日，尚未办理房屋所有权及抵押权登记。被告关晓丽自2018年6月22日开始不偿还贷款，由被告金城房地产开发公司保证金账户中保证金代为偿还贷款18487.47元。被告关晓丽尚欠原告借款本金184578.28元。本院认为，原告农行铁岭新业支行与被告关晓丽、被告金城房地产开发公司签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的自愿真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。原告农行铁岭新业支行按照借款合同约定履行了放款义务，被告关晓丽应当按照借款合同约定如期还款，现被告关晓丽未按约定按期足额偿还借款，构成违约，应当按照合同约定清偿剩余借款及产生的利息（包括罚息和复利），故对原告要求被告关晓丽还本付息的诉讼请求予以支持。关于原告主张的优先受偿权及被告金城房地产开发公司辩称的应就担保物权优先实现债权一节，因案涉房屋并未办理房屋所有权登记，亦未办理抵押权登记，依据《中华人民共和国物权法》的有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，本案案涉房屋办理的是抵押权预告登记而非抵押权登记，二者的性质和法律效力不同，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力，但并不发生抵押权效力。本案涉案房屋办理的是预售商品房抵押预告登记，在预告登记转换为房屋抵押登记之前，原告行使对案涉房屋优先受偿权依据不足，故对原告主张优先受偿权的诉讼请求不予支持，对被告金城房地产开发公司就担保物权优先实现债权的抗辩意见不予采纳。被告关晓丽经传票传唤未到庭，依法应予缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，第二百零一条，第二百零五条，第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第九条，第十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告关晓丽于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司铁岭新业支行借款本金184578.28元及自2019年10月21日起至借款本金还清之日止利息、罚息及复利（按借款合同约定利率标准）；二、被告铁岭金城集团房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。三、被告铁岭金城集团房地产开发有限公司向原告清偿后，有权向被告关晓丽追偿。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4370元（原告预交），由被告关晓丽、铁岭金城集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人在递交上诉状次日起7日内，向辽宁省铁岭市中级人民法院（汇款至中国建设银行沈阳崇宁支行，辽宁省财政厅非税收入财政专户，账号21×××27-2027）交纳上诉费4370元，逾期交纳的，按撤回上诉处理。审 判 长  刘 微人民陪审员  周丹石人民陪审员  安 颖二〇一九年十一月十一日书 记 员  樊珈彤