陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书（2019）陕0802民初11754号原告：刘某某。委托诉讼代理人：殷曼丽，陕西驼城律师事务所律师。被告：徐某某。被告：李某。原告刘某某与被告李某、被告徐某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人殷曼丽、徐某某均到庭参加了诉讼，被告李某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求为：1、依法确认原告刘某某与被告李某在2017年11月1日签订的商铺租赁合同合法有效，并依法解除；2、依法判令二被告向原告腾出榆林市XX区XX小区XX号楼XX号商铺；3、依法判令二被告向原告刘某某支付拖欠的租金96369元（起诉时暂算至2019年10月31日止，具体以实际腾房之日止）；4、依法判令二被告向原告刘某某支付拖欠的物业费及电梯费估计60616元（起诉时暂算至2019年9月30日止，具体以实际腾房之日止）；5、依法判令二被告向原告刘某某支付违约金31431元。6、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告刘某某与被告李某在2017年11月1日签订了《商铺租赁合同》，原告刘某某将其所有的、位于榆林市高新区XX城XX号楼XX号商铺出租给被告李某用于办公使用，商铺建筑面积432.92平米，月租金15元/平米，年租金77925元；双方约定的租期四年，即2018年2月1日至2022年1月30日止；租金支付方式为合同签订当日支付第一年租金，第一年租赁期满前20日之内支付第二年租金；合同并约定被告必须按照合同约定向原告支付租金，如拖租金，从拖欠的第八天开始按每天实欠租金的1%支付违约金，逾期超过30日，原告有权单方解除合同并收回商铺；合同第七条也对物业费、水电、垃圾等物业相关费用的承担进行了约定，即均由被告承担；双方还对其他事项进行了约定。双方签订合同以后，被告李某仅仅想原告支付过40000元租金（以现金方式向原告母亲张莲梅交纳，该40000元包括10000元的保证金），其余租金一直拖欠。另外，涉案房屋的物业费、电梯费被告李某亦也未按照约定向物业公司交纳，起诉时拖欠60790元，均由原告刘某某进行了垫付。原告向被告索要上述费用未果后，故诉至法院。被告徐某某辩称，签订租赁合同属实，但被告不同意解除合同，也不同意腾房，被告愿意继续租房。拖欠的物业费、电梯费均属实，也愿意支付。同时被告向原告支付了半年的房租，缴纳了1万元保证金和1万元的租赁费。被告李某未到庭亦未向法庭提交书面的答辩状及证据。本院组织双方当事人进行证据交换，被告对原告提供的证据，被告无异议，本院依法予以确认。本院经审理查明的事实如下：2017年10月25日，原告与被告李某签订了商铺租赁合同，甲方为刘某某，乙方为李某，合同约定：一租赁地址位于榆林市高新区XX城XX号楼XX号商铺。二、租赁面积为432.92㎡。三、租赁期限及价款：合同租期为四年，自2018年2月1日起至2022年1月30日止。2、甲方在本合同租赁期内收取乙方每月15元/㎡的商铺租金；年租金为77925元。四、租赁保证金，为了确保本合同的履行，乙方应于本合同签订之日向甲方缴纳保证金，保证金额第一年预3个月租金，即：1万元整。六、违约责任：乙方必须按照合同约定向甲方按时缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方七天的宽限期，从第八天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金，逾期超过30日，甲方有权单方解除合同并收回商铺，乙方未履行支付租赁费期间，甲方可行使停水、停电、锁门等不安抗辩权。合同还约定其他事项。2017年11月6日,被告李某与榆林市皇家内务物业服务有限责任公司签订前期物业服务协议（商业）一份，协议约定：甲方：榆林市皇家内务物业服务有限责任公司，乙方：李某，物业位置：XX城XX号楼XX层XX号商铺，物业面积432.92平方米。第四条：1、乙方需每月向甲方交纳物业管理费，物业管理费以建筑面积计算。物业管理费为：地上商业经营用房物业服务费：3.6元/月/平米；2、（2）据本物业统一开接时间，对本物业全体用户确定统一的交纳时间：从2017年11月1日开始计算；7、经营用房内安装有电梯的，需要交纳电梯费，电梯费用将依据每年的运行成本进行调整，现电梯费交纳标准暂定为：五层2800元/㎡/月。2019年7月8日，二被告向原告出具保证书，保证承租原告房屋的租赁费于2019年7月20日前付清，并向原告承诺缴清2019年7月21日至年底的房租，如在2019年7月20日前不履行上述承诺，二被告愿意将承租房屋及房屋内装修及家具等交于原告管理。但二被告并未实际履行。2019年9月27日，原告刘某某向榆林市皇家内务物业服务有限责任公司交纳涉案房屋2017年11月1日起至2019年4月30日所产生的的电梯费50400元；交纳涉案房屋2019年2月1日起至2019年9月26日所产生的物业费10216.91元，共计60616.91元。另查明，被告李某与被告徐某某之间系合伙承租原告刘某某涉案房屋。二被告向原告共计支付58962.5元；原告认可二被告实际按照3元/㎡/月缴纳物业费的事实；同时，原告放弃对二被告租赁房屋从2019年5月1日起产生电梯费的主张。本院认为，原告刘某某与被告李某所签订的门市租赁合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。原告按约向被告交付房屋，被告应当按照合同约定履行相应支付房屋租赁费的义务，被告未按时交付租赁费的行为，已构成违约，应当承担继续履行等违约责任。但根据原、被告双方合同第九条第一款：“乙方必须按照合同约定向甲方按时缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方七天的宽限期，从第八天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金，逾期超过30日，甲方有权单方解除合同并收回商铺”的约定，二被告承诺于2019年7月20日支付租赁费，但并未实际履行，原、被告约定的合同解除条件已成就，原告享有单方解除权。故原告诉请确认双方之间的租赁合同有效并予以解除的主张，符合法律规定，依法予以支持。原告请求被告返还租赁物并支付相应租赁费、电梯费、物业费的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，该项诉请符合法律规定，依法予以支持。原告诉请被告支付违约金的主张，根据双方合同中：若被告拖欠租赁费，原告给予其7天宽限期，从第8天开始原告收取违约金的约定，二被告承诺于2019年7月20日前支付租赁费，故计算违约金的时间为7天宽限期后，即2019年7月28日, 双方约定每天按照实欠租金的1%收取违约金，因该该约定过分高于原告所造成的损失，本院依法调整为按照月利率1%计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘某某与被告李某签订的商铺租赁合同有效，于本判决生效之日予以解除。二、本判决生效后十日内，由二被告向原告刘某某腾出位于榆林市高新区XX城XX号楼XX号商铺，交由原告刘某某管理。三、本判决生效后十日内，由二被告支付原告刘某某租赁费（从2017年11月1日起至返还租赁物之日止以年租赁费77925元计算，包括已支付的58962.5元）。四、本判决生效后十日内，由二被告支付原告刘某某电梯费、物业费共计60616元及物业费（从2019年9月27日起至返还房屋之日止以3元/㎡/月计算）。五、本判决生效后十日内，由二被告支付原告刘某某从2019年7月28日起至支付所欠租赁费之日止，按照月利率1%计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2130元，由被告李某、被告徐某某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审  判  员     杨桂宁   二0一九年十一月三十日 书  记  员    陈   龙20190802117541994723131701612XXXXXXXXXXXXXXX1982214****612XXXXXXXXXXXXXXX1983101110402612XXXXXXXXXXXXXXX2019929120171112650139636920191031460616201993053143162017111650143292157792520182120221302013040000400001000060790112017102565014329220182120221302157792531130201978201972020197212019720130201972096369201911160616201910178201972072019728116501963692019111779256061620191014329220197281213001