四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1503民初1033号 原告:陈贤富，男，1974年8月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告：江志琼，女，1980年6月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 二原告共同委托诉讼代理人：徐亮，北京市（宜宾）惠诚律师事务所律师。 被告：成都金房物业集团有限责任公司宜宾分公司，住所地：四川省宜宾市南岸广场西路2号酒都剧场三楼。 负责人：马祥均，职务：董事长。 委托诉讼代理人：付廷禄，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈小莉，系该公司员工。 被告：宜宾市南溪区安金房地产开发有限公司，住所地：四川省宜宾市南溪区兴盛街祥和花苑南区C栋。 法定代表人：许锡会，职务：经理。 委托诉讼代理人：张琦，四川周云律师事务所律师。 被告：赵华云，男，1981年6月8日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 被告：叶定容，女，1982年7月15日出生，汉族，四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：叶定洪，男，1983年12月10日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 被告：陈德霞，女，1987年2月6日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：杨里（系陈德霞的丈夫），男，1982年12月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 被告：宜宾市南溪区博坤物业管理有限公司，住所地：宜宾市南溪区钟灵街2栋41号门市。 法定代表人：李红燕，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李品贵，系该公司员工。 原告陈贤富、江志琼与被告成都金房物业集团有限责任公司宜宾分公司（以下简称金房物业宜宾分公司）、宜宾市南溪区安金房地产开发有限公司（以下简称安金房产公司）财产损害责任纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，原告陈贤富、江志琼于2019年6月14日申请追加赵华云、叶定容和陈德霞作为本案被告，后又于2019年7月31日申请追加宜宾市南溪区博坤物业管理有限公司（以下简称博坤物业公司）作为本案被告。本院依法予以准许后，分别通知了以上四被告参加诉讼。因本案案情复杂，本院依法适用普通程序对本案三次公开开庭进行了审理。原告陈贤富、江志琼及二原告的委托诉讼代理人徐亮，被告金房物业宜宾分公司的委托诉讼代理人付廷禄、陈小莉，被告安金房产公司的委托诉讼代理人张琦，被告赵华云，被告叶定容的委托诉讼代理人叶定洪，被告陈红霞的委托诉讼代理人杨里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈贤富、江志琼向本院提出如下诉讼请求：1.判令六被告赔偿二原告各项损失共计40000元（以第三方鉴定机构评估为准）；2.判令六被告支付二原告补偿费用20000元；3.本案诉讼费用由六被告承担。事实和理由：二原告于2011年3月17日购买了被告安金房产公司销售的位于宜宾市南溪区房屋，被告金房物业宜宾分公司、博坤物业公司先后为案涉小区提供物业服务。二原告于2012年接房入住。2013年7月份起，因为下雨时雨水飘进二原告的楼上1-23-5号房屋（该房屋的原业主为被告叶定容、赵华云，现业主为被告陈德霞），雨水渗漏到二原告房屋的房顶，长此以往，导致了二原告房屋的天花板、电线、电器被损坏。从2013年屋顶漏水起至今，二原告屡次向物业公司反映，请求物业公司对该漏水行为采取措施进行制止，但该物业公司至今未对该漏水问题进行有效的制止，导致了二原告的损失进一步扩大，物业公司应对二原告的损失承担赔偿责任。被告叶定容、赵华云、陈德霞作为房屋的历史权利人和现权利人疏于对房屋进行管理，被告安金房产公司作为房屋开发商，对案涉漏水问题有一定相关性。故二原告遂诉至法院，请求人民法院依法支持其诉讼请求。 被告金房物业宜宾分公司辩称，1.被告金房物业宜宾分公司于2013年3月份左右已退出长江国际的小区物业服务，现已退出6年多时间了，且退出前从未听说过二原告诉状中所陈述的房屋雨水渗漏问题，更不知晓其财产受损的情况；2.二原告于2012年12月31日接房时，二原告的物业管理费是交给被告博坤物业公司的；3.二原告对被告金房物业宜宾分公司的起诉已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回二原告对被告金房物业宜宾分公司的诉讼请求。 被告安金房产公司辩称，1.被告安金房产公司开发长江国际小区11号楼于2012年12月24日竣工验收合格，不存在房屋质量问题；2.二原告在诉状中陈述的其于2013年因房屋楼水多次找被告安金房产公司协商的情况不属实，二原告从未因雨水渗漏问题找过被告安金房产公司；3.除卫生间和厨房按照技术规范需要做防水外，被告安金房产公司没有义务对房屋的其他部分做防水，故被告安金房产公司不承担本案房屋漏水的损害赔偿责任；4.二原告的财产损失是如何造成并没有确切的原因，且渗漏原因也需要后续调查；5.本案原告起诉了多名原告，本案中有三种不同的法律关系，三类法律关系不应当在同一案件中进行处理；6.二原告主张的房屋电器修复的费用，与被告安金房产公司的行为没有因果关系；7.二原告的房屋于2013年7月开始漏水，其主张已超过诉讼时效。综上，被告安金房产公司不应向二原告支付任何赔偿费用，请求法院驳回二原告对被告安金房产公司的诉讼请求。 被告赵华云、叶定容辩称，1.1-23-5号房屋是自家亲戚以二被告的名义所购买，但无论是登记所有人还是实际所有人均未领取房屋钥匙，其原因是物业公司在其他房屋装修时，因钥匙交付错误，导致他人对该房屋进行了装修；2.1-23-5号房屋已于2018年11月出售给了被告陈德霞，且在出售之前，二原告作为楼下业主没有因为渗漏问题找过被告赵华云、叶定容。二被告并不知晓房屋漏水的问题。二原告在2019年5月才提起诉讼，已超过诉讼时效，其诉讼请求不应当得到支持；3.导致二原告的房屋受损原因尚不能确定。综上，二原告的诉讼请求不应得到支持。 被告陈德霞辩称，1.被告陈德霞于2018年11月份购得房屋，在购买房屋之前，并未收到1-23-5号房屋与楼下有民事纠纷的任何信息，对二原告陈述其房屋漏水已达6年的事不知情，否则被告陈德霞就不会购买1-23-5号房屋；2.被告陈德霞购得1-23-5号房屋后发现屋内墙壁、地面、窗户打了很多线槽及孔洞，经核实是物业公司为其他业主开错房门装修所致，但被告陈德霞与物业公司就此事协商未果。同时，被告陈德霞于2019年3月去被告博坤物业公司办理装修许可，但被告博坤物业公司以未交物业费为由一直没有将钥匙交付给被告陈德霞，被告陈德霞在对房屋没有管理权利的情况下，不应承担任何责任；3.被告陈德霞所购1-23-5号系顶层房屋，被告安金房产公司在建房时应做好防水处理，如果出现漏水问题属于房屋质量问题，应由被告安金房产公司进行防水修复。综上，故请求法院驳回二原告对被告陈德霞的诉讼请求。 被告博坤物业公司辩称，本案纠纷系二原告楼上业主的专有房屋漏水，雨水渗漏至二原告家中所致，属于楼上业主即毗邻不动产权人对专有部分房屋使用不当、保护措施不到位、未及时排除妨害给楼下业主造成损失的情形，二原告财产受到损害与被告博坤物业公司无关，具体理由为：1.本案的致损原因为楼上房屋专有部分飘雨、漏水所致，根据《物业管理条例》和被告博坤物业公司与案涉小区业主委员会签订的物业合同相关约定，被告博坤物业公司对业主专有部分的财产既无看管、看护、维修、维护义务，也无排除妨害和赔偿损失的责任，故本案与被告博坤物业公司无关；2.被告博坤物业公司在接到二原告房屋漏水的反映后，在无法联系楼上业主的情况下，将相关情况反馈给了建设单位，并与建设单位多次现场勘查，已尽到告知和协调配合职责，只是双方未能就排除妨害和赔偿损失事项达成一致意见；3.1-23-5号房屋业主在开发商集中发出交房通知后，应主动到物业服务中心办理接房和入住手续，经查询，该业主既未办理相关手续，也未履行缴纳物业服务费等业主义务，故被告博坤物业公司未与该业主取得联系的过错在于该1-23-5号房屋的业主；4.案涉小区的前期物业为被告金房物业宜宾分公司，案涉小区于2013年11月13日成立业主大会，选举产生第一届业主委员会，被告博坤物业公司于2014年9月11日与业主委员会签订物业服务合同，于2014年9月28日正式为案涉小区提供物业服务，故二原告的财产遭受到损失发生于前期物业服务过程中，与被告博坤物业公司无关。综上，请求法院驳回二原告对被告博坤物业公司的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证。 本院结合当事人陈述及证据认定如下事实：被告安金房产公司开发的宜宾市南溪街道福临大道5号长江国际商住楼的A2区于2012年12月24日竣工验收合格。被告安金房产公司在竣工验收后将房屋钥匙统一交物业公司保管，各业主接房时在物业公司领取钥匙。被告金房物业宜宾分公司、博坤物业公司（公司原名称为宜宾市南溪区安金物业管理有限公司）先后为该小区提供物业服务。被告金房物业宜宾分公司和被告博坤物业公司均认可被告金房物业宜宾分公司正式退出案涉小区物业服务的时间为2013年3月。 二原告于2011年3月18日与被告安金房产公司签订《商品房买卖合同》购买了案涉房屋，成为长江国际小区11号楼1-22-5号房屋的业主，接房后于2012年12月31日向被告博坤物业公司交纳了建渣处理费、装修管理费等费用后获得了装修许可，装修完毕后，二原告入住该小区11号楼1-22-5号房屋。 被告赵华云、叶定容原系二原告的楼上房屋原业主，该物业位于11号楼顶层，有未封闭的露台一个。2014年左右，被告赵华云、叶定容在被告博坤物业公司办理接房手续时发现其房屋内有线槽、孔洞等装修施工痕迹，经了解，属被告博坤物业公司在其他业主装修时误交钥匙所致，被告赵华云、叶定容为此拒绝领取房屋钥匙，被告博坤物业公司此后一直没有将该房屋恢复原状。该房屋多年来一直处于无人管理状态，露天阳台汇集的雨水和从窗户飘落进入房屋内淌积的雨水渗漏至二原告的楼下，致使该房屋从2013年下半年起逐渐出现墙壁潮湿霉变、电线短路等现象，二原告多次要求被告安金房产公司、博坤物业公司排除妨害均未果。 庭审中，各方当事人对二原告的房屋漏水原因（即因1-23-5号房屋长期缺失管理，雨水渗漏至楼下二原告房屋所致）无争议，且各方当事人均主张对渗漏原因不进行鉴定。对二原告因房屋渗漏所致损失，经二原告申请，本院依法委托了成都洪涛价格评估咨询有限公司对二原告的财产损失进行了鉴定，成都洪涛价格评估咨询有限公司于2019年10月16日以宜宏评【2019】字第102号价格评估意见书评定：二原告的案涉房屋因漏水致天花板、墙壁、电线及相关财产受损为22969元。二原告因本次评估产生鉴定费3000元。 另查明，被告赵华云、叶定容于2018年11月7日将1-23-5号房屋转卖给被告陈德霞并完成房屋产权变更登记手续。被告陈德霞发现房屋有装修痕迹且未恢复原状后仍然拒领钥匙。该房屋钥匙至今仍由被告博坤物业公司保管。 本院认为，行为人因为过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案争议的焦点为：1.本案是否已过诉讼时效；2.本案侵权的责任主体；3.二原告的各项诉讼主张应否得到支持。 关于争议焦点一：除法律另有规定外，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为自当事人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算三年。本案中，二原告的房屋漏水问题虽然始于2013年下半年，但多年来二原告的房屋因1-23-5号房屋长期空置至今无人管理的现状和天气无常等原因而漏水的问题是呈持续性状态的，故本案诉讼时效的起算时间应自侵权行为终了之日起计算三年。依据被告博坤物业公司的陈述和答辩意见可知，二原告一直与被告博坤物业公司和被告安金房产公司反映房屋渗漏问题，表明二原告多年来一直在主张权利，故本院依法确认本案二原告的起诉尚在有效诉讼时间内，本院对各被告关于本案已过诉讼时效的辩论意见不予采信。 关于争议焦点二：本案各方当事人均认可本案房屋受损是因为楼上房屋积水渗漏所致。被告博坤物业公司误交钥匙给其他业主进行装修，在二原告多次反映房屋渗漏的情况下未及时将错误装修的房屋恢复原状后交付业主，而是消极、放任损失的扩大，导致楼上物业因经年无人管理而产生渗漏，被告博坤物业公司的行为具有过错，且其过错行为与二原告的损害后果之间具有直接因果关系，被告博坤物业公司应当承担本案的侵权责任。被告博坤物业公司辩称不能联系楼上业主的过错在于楼上业主未到物业服务中心办理接房和入住手续的理由不能成立，本院不予支持。被告赵华云、叶定容以及被告陈德霞作为历史权利人和现权利人，虽然对房屋的专属部分具有管理的责任，但因房屋错误装修且一直未恢复原状，被告赵华云、叶定容以及被告陈德霞在未领取钥匙的情况下均不能对房屋实施有效管理，二原告要求被告赵华云、叶定容以及被告陈德霞承担侵权责任的诉讼请求，本院依法不予支持。被告金房物业宜宾分公司、安金房产公司对二原告房屋受到损害的后果没有过错，不承担本案侵权责任。 关于争议焦点三：成都洪涛价格评估咨询有限公司宜宏评【2019】字第102号价格评估意见书评估程序合法，且各方当事人均予认可，本院依法对该鉴定意见予以采纳。因此，二原告的损失本院依法确定为22969元，该损坏应当由被告博坤物业公司予以赔偿。二原告要求补偿20000元的诉讼请求无法律依据和事实依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告宜宾市南溪区博坤物业管理有限公司在本判决生效后二十日内赔偿原告陈贤富、江志琼财产损失22969元；二、驳回原告陈贤富、江志琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，评估费3000元，合计4300元，由被告宜宾市南溪区博坤物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉书，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 法律条文附后。 审 判 长  邓国平 人民陪审员  尹 华 人民陪审员  项祖林 二〇一九年十一月十九日 法官 助理  张丽萍 书 记 员  况 鑫 附：法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律另有规定，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日计算。 二、《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法律提示：申请执行的期间为二年。当事人应当在法律规定的期间内向人民法院申请强制执行。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。