云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云05民终1238号上诉人（原审原告）：任洁，女，1971年4月26日出生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。委托诉讼代理人：周剑康、杨皓，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：保山五洲国际广场有限公司。统一社会信用代码：91530502059491940Q。住所地：保山市隆阳区正阳北路红庙社区办事处内。法定代表人：朱明杭，公司执行董事。委托诉讼代理人：刘家佳，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人任洁因与被上诉人保山五洲国际广场有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。任洁上诉请求：1.撤销原判，改判撤销合同补充协议中关于逾期办证违约金不超过已付房款0.5%的条款；2.改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房屋产权证违约金16391元（自2016年7月26日至2017年12月26日）；3.判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金960元（自2015年11月29日起至2016年1月16日）；4.一、二审诉讼费及财产保全费由被上诉人承担。事实及理由：1.办理产权证、完成房屋所有权转移系被上诉人法定义务。根据合同法第一百三十五条、物权法第九条规定，被上诉人有义务为上诉人办理产权证，完成所有权转移。2.补充协议中关于逾期办证违约金不超过已付房款0.5%的条款属于格式条款，该条款限制了被上诉人的违约责任，且被上诉人未就该条款尽到提示注意义务，上诉人主张撤销该条款合理合法。逾期办理产权证的违约金应按主合同约定，每日违约金为已付房款的万分之一。一审对上诉人撤销上述条款的请求未作出回应不当。保山五洲国际广场有限公司辩称，合同条款是经双方协商一致签订的，是双方真实意思表示，不属于格式条款。签订合同时被上诉人销售人员也进行过解释说明，且在补充协议末尾载明甲方已提示乙方在签订前详细阅读并充分理解合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。补充协议相关条款不应被撤销，违约金应按补充协议约定，不超过已付房款0.5%。已向被上诉人提交过办理产权证相关资料的上诉人，被上诉人愿意代为办理产权证。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。任洁向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金16391元（自2016年7月26日至2017年12月26日）；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金960元（自2015年11月29日起至2016年1月16日）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。一审审理过程中原审原告增加诉讼请求为：撤销原被告《商品房购销合同》的合同补充协议中关于被告向原告支付违约金不超过已付房款0.5%的约定。一审法院认定事实：2014年2月19日，原、被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告以316444元向被告购买五洲国际广场1-1-1073号商铺，原告已付清了购房款，合同约定被告应当于2015年11月28日前向原告交付房屋，并就办理产权证进行了具体约定。2015年12月16日，被告登报公告通知相关业主（包括原告）于2015年12月18日至12月30日办理交房手续。2016年1月16日，原被告双方签订了交接确认书，确认商铺交付，同日，原告向被告交纳了产权登记证代理费等费用。2017年12月26日，原告取得了房屋产权证书。原告起诉前曾于2019年1月21日申请诉前财产保全，交纳了保全费184元。一审法院认为，原被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同及补充协议合法有效。双方签订的保山五洲国际广场《商品房购销合同》及补充协议约定，原告是办理产权证书的申请人和义务人，被告承担协助义务，提供合法有效的产权登记资料和相关证明文件，原告委托被告协助办理产权证书的，应于交房后30日内将办证所需资料及交纳税费凭证交给被告，原告逾期交付的，办证期限相应顺延。因被告的原因导致原告不能在商品房交付后240日内取得产权证书的，由被告承担违约责任，可以理解为原告交齐办证所需资料及交纳税费凭证后，被告应于210日内交付给原告产权证书。被告于2016年1月16日收取了产权登记代理费，应视为被告同意代原告办理产权登记手续及原告已交齐办证所需资料及交纳税费凭证，被告应当于收取代理费后210日内向原告交付产权证书，但被告于2017年12月26日才为原告办理好产权证书，被告应当按约定按已付房款总额的0.5%支付逾期办证违约金，即316444元×0.5%＝1582.22元。由于被告的违约行为，导致原告为此支出的诉前保全费用184元，应当由被告承担。双方签订的补充协议第8条第2款约定：因被告的责任，原告不能在商品房交付后240日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，被告按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，但总额不超过已付房款的0.5%。该补充协议在最后注明：“为确保乙方充分理解合同条款，甲方已提示乙方在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。甲方已将本合同和补充条款内容向乙方作出充分告知解释，乙方已表示对本合同和补充条款完全理解并接受。”该条款对逾期办证违约金的约定，系双方的真实意思表示，并未违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，属合法有效。原告要求撤销违约金不超过已付房款0.5%的合同条款，并按总房款的万分之一计算每日违约金至实际交付产权证之日的诉讼请求，无法律及事实依据，该院不予支持。自原被告双方2016年1月16日签订房屋交接确认书确认交房之日起，至原告2019年1月21日申请诉前财产保全，2019年2月21日诉讼立案止，已超过三年的诉讼时效期间，现被告提出抗辩，故对原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款之规定，判决：一、由被告保山五洲国际广场有限公司支付给原告任洁逾期办理产权证违约金1582.22元；二、由被告保山五洲国际广场有限公司支付给原告任洁诉前保全费184元；三、驳回原告任洁的其他诉讼请求。二审中，上诉人、被上诉人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人、被上诉人签订《商品房购销合同》及补充协议，对于由上诉人向被上诉人购买五洲国际广场商铺达成合意，双方之间形成商品房买卖合同关系，该合同依法成立并生效。本案争议焦点在于：1.上诉人主张撤销补充协议中逾期办证违约金不超过已付房款0.5%的条款能否成立？2.如何确定逾期办理产权证违约金计算标准？3.被上诉人应否支付上诉人逾期交房违约金？若违约，违约金如何计算？关于争议焦点一。合同法第三十九条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的合同补充协议作为商品房预售合同的一部分，由房产商即被上诉人保山五洲国际广场有限公司预先拟定，未与购房人进行协商。只要购房人在被上诉人处购买商铺并签订商品房预售合同，就意味着购房人也接受了合同补充协议的约定。双方签订的补充协议载明,因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付后240日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下规定处理：合同继续履行，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的0.5%。“赔偿总额不超过已付房价款的0.5%”的条款内容，显然限制了被上诉人应当承担的违约责任，对上诉人不利，属于合同法第三十九条第一款规定的应采取合理方式提请对方注意的情形。作为格式条款提供方，被上诉人庭审中主张销售人员对此进行过解释说明，并认为补充协议末尾已载明其已尽提示义务。对此，补充协议末尾载明内容从形式上与其余条款完全相同，无任何特别标识，显然不能足以引起对方注意，因此，可以认定保山五洲国际广场有限公司并未尽到合同法第三十九条第一款规定的合理提示义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反提示义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”。本案中，上诉人与被上诉人2014年2月19日签订《商品房购销合同》及补充协议，上诉人此时应当知道使用格式条款一方违反提示和说明义务，上诉人未能在知道该撤销事由后一年的除斥期间内行使撤销权,其撤销权消灭。上诉人称在委托诉讼代理人接受委托后才知道享有撤销权，并主张以此为行使撤销权期间起算点，缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。上诉人、被上诉人在补充协议中已就产权证办理事项进行了约定，双方应按该约定履行义务。双方签订的补充协议载明，上诉人应在交房后30日内提交真实、完整、合法、有效的办理房屋所有权证书所需的全部资料（税费），逾期交付的，办理房屋所有权证书的期限相应顺延。根据在案证据，上诉人已交纳契税、专项维修基金等办理产权证款项，被上诉人应当在协议约定期限内为其办理产权证书，逾期未办理的，应按补充协议约定的逾期办证违约条款承担违约责任。如前所述，上诉人因在除斥期间内未行使权利而致撤销权消灭，该违约金应按协议约定确定计算标准为：每日按已付房款的万分之一支付违约金，赔偿总额不超过已付房价款的0.5%。一审判决关于逾期办证违约金计算标准、保全费用负担等认定正确，本院予以确认。关于争议焦点三。上诉人、被上诉人在商品房预售合同中约定房屋交付期限为2015年11月28日前，被上诉人于2016年1月16日交付，已逾期交付房屋。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案被上诉人逾期交付房屋行为持续至2016年1月16日终结，此时，上诉人任洁已知道权利受到损害，诉讼时效期间开始计算，至2019年2月21日本案一审立案受理，已超出诉讼时效期间，且无诉讼时效中断、中止情形，现被上诉人又以此提出抗辩，上诉人任洁丧失胜诉权，逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。因胜诉权丧失，违约金计算标准评判已无必要，本院不予评价。一审判决对逾期交房违约金评判并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人任洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当但不影响案件处理结果，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第五十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费233元，由上诉人任洁负担。本判决为终审判决。审判长 谢 玲审判员 古 颖审判员 田 旭二〇一九年十一月二十八日书记员 段福有