江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6780号上诉人（原审原告）：赵辰夫。被上诉人（原审被告）：苏州姑苏教育投资有限公司。委托诉讼代理人：张永泉，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：可旭光，江苏新天伦律师事务所律师。上诉人赵辰夫因与被上诉人苏州姑苏教育投资有限公司（以下简称姑苏教投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵辰夫上诉请求：撤销一审判决，改判支持赵辰夫全部诉讼请求。一、二审诉讼费由姑苏教投公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，忽略了赵辰夫与姑苏教投公司形成租赁关系的场地是用于经营中医养生保健使用，兼代为进行中医教育及青少年活动开放使用。双方对租赁标的进行装修并用于中医经营是协商一致的，且赵辰夫投入半年以上时间和大量资金对房产进行装修，不用做任何经营活动不符合交易目的和常理。姑苏教投公司对赵辰夫领取营业执照后经营中医保健活动的情况明知且未表示反对，也可以证明其明知租赁目的是从事经营活动。姑苏教投公司应保证赵辰夫经营所需，在半年装修期后配合赵辰夫办理营业执照，但其一直拒绝签订正式租赁合同，导致赵辰夫无法办理营业执照，房屋未正常使用，房租不应由赵辰夫支付，且姑苏教投公司应赔偿半年的经营利润损失。二、一审认定租赁时间仅凭合同记录，未综合考虑双方意向协议、赵辰夫装修投入及双方的合同目的等因素。双方签意向协议时口头约定租赁期限为五年，赵辰夫完成装修后签正式协议时，姑苏教投公司告知只能签订三年，三年期满后可续约。因赵辰夫已进行了大量投入，无奈接受该签订方案。姑苏教投公司要求赵辰夫三年期满搬离违背约定。租赁房产年久失修，修缮活动时间长、投入大，赵辰夫不可能同意做短期的租赁。姑苏教投公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵辰夫向一审法院起诉请求：1.判决姑苏教投公司返还赵辰夫因迟延签订租赁协议期间所支付的房租及综合管理服务费62000元；2.判决姑苏教投公司赔偿赵辰夫因迟延签订租赁协议而造成的经营损失100000元；3.判决确认姑苏教投公司不能履行签订《意向租赁协议》时所约定的内容属于违约，赵辰夫暂停支付房租至姑苏教投公司赔偿到位为止；4.本案诉讼费用由姑苏教投公司承担。一审法院认定事实：2016年8月31日，姑苏教投公司（甲方）与赵辰夫（乙方）签订意向租赁协议一份，约定甲方意向出租房屋位于姑苏区，原苏州市虎丘第一中心小学内一处控保建筑“陶贞孝祠”，乙方已经现场查看该租赁房产状况，完全知晓租赁房屋建筑结构、各种设施及设备，以及周边环境、交通情况，乙方愿意承租该房屋;乙方需保证“陶贞孝祠”在承租后作为中医展示馆对少年儿童开放、体现校外教育的公益性质，不得转租或挪作它用。同时约定，未尽事宜，在签订正式合同或协议时再予以补充。一旦签订正式合同或协议书，一切皆以正式合同或者协议书为准。2017年7月24日，赵辰与姑苏教投公司签订房屋租赁协议一份，约定甲方（即姑苏教投公司）出租房屋位于山塘街696号，原苏州市虎丘第一中心小学内一处控保建筑“陶贞孝祠”，乙方（即赵辰夫）已完全知晓租赁房屋建筑结构、各种设施及设备，以及周边环境、交通情况，乙方同意承租该房屋，用于开设中医知识技能保健培训和兼具少年儿童中医文化体验功能的中医展示馆；房屋租赁期为三年，自2016年9月1日至2019年8月31日止；由于房屋年久失修、多处屋面坍塌漏雨，古建整修需一定的资金投入，承租后甲方给予乙方半年维修装修的免租期；如果乙方要续租，应当在租赁期届满前60日书面通知甲方，在同等条件下，乙方有优先承租权；租赁面积348平方米，年租金金额为：第一年18000元，含半年免租期，第二年44000元，第三年47000元，租期总租金合计：109000元。乙方应以转账形式向甲方每半年并提前一个月支付下期房租。该租赁协议对房屋修缮及使用、违约责任等也作了相应的约定。同时，双方另签订综合管理服务协议及租赁安全协议各一份，约定服务期自2016年9月1日至2019年8月31日止，赵辰夫向姑苏教投公司支付综合管理服务费金额：第一年44000元，含半年免租期，第二年102000元，第三年111000元，合计257000元；并就租赁安全方面的权利和义务作了约定。2019年1月29日，姑苏教投公司向赵辰夫发函，告知根据业务主管单位及控保建筑使用的要求，调整配套业态，出租给赵辰夫的控保建筑“陶贞孝祠”房产，其租期于2019年8月31日到期后将不再续租。赵辰夫认为其权益受到侵害，遂引发本案诉讼。从双方在审理中各自陈述看，在签订意向租赁协议后，姑苏教投公司即将所涉租赁房屋交于赵辰夫使用，赵辰夫对房屋进行了修缮及装修，房屋租金和综合管理服务费付至2019年2月28日。以上事实有意向租赁协议、房屋租赁协议、综合管理服务协议、租赁安全协议、告知函及当事人的各自陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，赵辰夫与姑苏教投公司签订的意向租赁协议、房屋租赁协议、综合管理服务协议、租赁安全协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规规定，应认定合法有效，双方均应严格按约履行。关于是否存在姑苏教投公司迟延签订租赁协议的问题。从双方所签订的意向租赁协议的内容看，并无签订正式房屋租赁协议的具体日期或期限。赵辰夫诉称双方签订意向租赁协议时约定于半年后即2017年2月28日签订正式租赁合同，但并无证据予以证实；且意向租赁协议中也明确“未尽事宜，在签订正式合同或协议时再予以补充。一旦签订正式合同或协议书，一切皆以正式合同或者协议书为准。”双方在签订意向租赁协议后，姑苏教投公司即将租赁房屋交于赵辰夫，赵辰夫也实际使用该房屋。从双方所签订的正式房屋租赁协议看，明确将起租期定于2016年9月1日，第一年租金为18000元，特别注明含半年免租期，明显表明该租金系已扣除半年免租期的金额，赵辰夫对此系明知的，且在租赁协议上签字确认，并按此履行，之后也未提出任何异议。故现赵辰夫主张因姑苏教投公司迟延签订租赁协议，应退还赵辰夫相应房租及综合管理费并赔偿赵辰夫经营损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于是否存在姑苏教投公司违约的问题。从双方所签订的意向租赁协议的内容看，并未载明房屋租期，而双方于2017年7月24日所签订的房屋租赁协议明确约定房屋租期为3年。赵辰夫签订该协议即对协议所约定租期的接受认可，且赵辰夫也未提供证据证实租期为5年。现姑苏教投公司在租期届满前发函给赵辰夫，告知其租赁房屋于2019年8月31日到期后将不再续租，并未构成违约，赵辰夫提出的暂停支付房屋租金至姑苏教投公司赔偿到位为止的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，一审法院判决：驳回赵辰夫的全部诉讼请求。案件受理费3540元，由赵辰夫负担。二审经审理查明的事实与一审事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，姑苏教投公司与赵辰夫签订的意向租赁协议、房屋租赁协议、综合管理服务协议、租赁安全协议系当事人真实意思表示，不违反法律行政规法强制性规定，合法有效。赵辰夫主张姑苏教投公司未按约签订正式租赁合同，导致赵辰夫有半年无法办理营业执照及用涉案房屋从事经营活动，应向赵辰返还相应租金及综合管理服务费，并赔偿经营损失。本院就此认为，租赁意向协议未约定签订正式合同的时间，赵辰夫主张姑苏教投公司应在半年内与其签订正式租赁合同没有依据。意向租赁协议约定赵辰夫租赁涉案房屋打造为一处小型中医展示馆，赵辰夫需保证房屋承租后作为中医展示馆对少年儿童开放、体现校外教育的公益性质，不得转租或挪作他用。协议中没有约定甚至明确限制赵辰夫将房屋用于中医展示馆以外的用途。姑苏教投公司对于赵辰夫此后的经营活动未予反对仅是其在合同履行过程中对房屋用途的意见，不能证明签订合同时双方就此形成过合意以及姑苏教投公司有保证赵辰夫办理营业执照进行经营的合同义务。赵辰夫的装修投入情况也不能作为推定约定房屋用途的依据。双方在2017年7月24日签订房屋租赁协议及综合管理服务协议，当时房屋已交付给赵辰夫近一年。在此前房屋装修及使用情况均明确的情况下，赵辰夫同意租期从2016年9月1日起算，免租半年，系真实意思表示，其现主张因迟延签订协议而退还相关费用及赔偿经营损失没有依据，本院不予支持。关于租赁期间的认定。意向租赁协议未载明房屋租期，房屋租赁协议明确约定房屋租期为3年。赵辰夫主张签订合同时双方口头约定租赁期限为5年，租期满3年后续约没有依据，本院不予采信。综上，赵辰夫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3540元，由上诉人赵辰夫负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年十一月二十九日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。