黑龙江省虎林市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0381民初2021号原告：陈永军，男，1976年1月7日出生，汉族，虎林市虎林镇桦树村农民，住虎林市。委托诉讼代理人：白秋发，黑龙江白秋发律师事务所律师。被告：虎林市房隆房地产开发有限公司，住所地：虎林市虎林镇吉祥路绿都名苑售楼处。法定代表人：刘春泉，董事长。委托诉讼代理人：纪琬枫，虎林市虎林法律服务所法律工作者。原告陈永军诉被告虎林市房隆房地产开发有限公司（以下简称房隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月11日、2019年10月24日两次公开开庭进行了审理，原告陈永军第一次开庭时到庭参加诉讼，原告陈永军的委托诉讼代理人白秋发、被告房隆公司的委托诉讼代理人纪琬枫两次开庭均到庭参加诉讼。诉讼期间，2018年9月11日至2019年6月14日为鉴定期间，2019年6月14日至2019年10月23日为中止诉讼期间。2019年10月24日恢复审理，本案现已审理终结。陈永军向本院提出诉讼请求：一、解除陈永军与房隆公司签订的虎林市阳光综合楼A座1单元303、305、306，A座2单元302、303、305、1003七套商品房买卖合同；二、房隆公司返还陈永军已付购房款1146850元。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：一、要求房隆公司返还已付购房款1146850元的利息，自交款日2013年8月22日起，以本金1146850元，按照年利率6﹪计算至付清之日止；二、按照已付购房款赔偿原告损失1146850元。事实和理由：2013年8月22日，原、被告签订20份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的虎林市阳光综合楼A栋20套楼房。签订合同时，原告交纳全额购房款，被告出具收据后，到虎林市房地产管理处申请办理商品房预售合同登记备案。此后，被告交付10套房屋，另将3套房售房款返还原告。剩余7套（A座1单元303、305、306，A座2单元302、303、305、1003室，7套房屋房款共计1146850元），至今未交付原告。据悉，被告已将该7套房屋另行出售，以其行为表明不能继续履行合同，向原告交付房屋。被告作为开发商一房二卖，致使原告不能实现购房目的，迫使原告解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，原告有权要求被告承担不超过购房款一倍的赔偿责任。房隆公司辩称，本案系边金波、刘光平与原告之间的民间借贷法律关系，房隆公司只是以房屋抵押的担保人，应在房屋抵押价值范围内承担责任。房隆公司已将约定的抵押房屋抵偿原告11栋，另有3套房屋出售后将价款给付原告。原告未提供借款来源及给付方式。双方约定月利率4分，超过法定利率偿还部分应抵顶本金，实际给付借款金额是1680000元，当天扣下320000元利息。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交证据一、商品房买卖合同、商品房预售合同登记备案申请表各七份、收据七份；原告提交证据二、与证据一相对应的原告留存的商品房买卖合同七份，收据六份（其中缺少2单元303室收据，丢失），证实2013年8月22日，原、被告签订20份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的虎林市阳光综合楼7套楼房（A座1单元303、305、306，A座2单元302、303、305、1003，7套房屋房款1146850元）。原告已全额交纳购房款，且双方到虎林市房地产管理处办理了商品房预售合同登记备案。现被告尚有7套房屋未交付，且已经全部另行出售。被告对该证据的真实性持有异议，称原告提交的证据上所加盖的公章系虚假印章，合同价款远低于正常商品房价格，签字人边金波并非被告单位工作人员，边金波与原告恶意串通共同侵害被告合法权益，系无效合同。对于该证据，被告虽然持有异议，但其提出对印章司法鉴定申请后，未交纳鉴定费，被鉴定机构退回鉴定，应承担不利后果，被告亦未提交相反证据推翻上述证据，对该组证据本院予以确认。2.原告提交证据三、2018年4月18日原告与被告签订的购买商品房协议书二份，证实诉争商品房平均价格每平方米2500元，价格合理。被告对该证据持有异议，称诉争商品房买卖合同实际是民间借贷法律关系。被告虽然持有异议，但未对其真实性提出异议，且未提交有效证据推翻该证据的证明目的，对于该证据，本院予以确认。3.被告提交证据一、2014年3月15日刘光平与赵安签订的阳光综合楼A栋材料交接明细一份、2014年4月18日刘光平与赵安签订的交接书一份、阳光综合楼A栋项目其他应付款明细表三份、阳光综合楼A栋房源情况统计表一份、阳光综合楼A栋销售一览表一份，证实原、被告并非商品房买卖关系，原告与边金波之间形成民间借贷法律关系；阳光综合楼A栋房屋销售价格均在3000元以上，并非2500元；房源登记表中体现陈永军20套房屋均标注贷款字样，能够证实案涉房屋系借款抵押。原告对该证据的真实性与证明目的均持有异议，称该组证据系被告方自己制作，只能证实刘光平与边金波确系被告工作人员，二人行为均代表被告，被告所称借贷关系不能成立。该证据系被告方单方制作，原告持有异议，被告未提交其他有效证据在案佐证，对该组证据，本院不予确认。4.被告提交证据二、2014年3月26日边金波与被告签订的承诺书一份，证实边金波是祥瑞房地产开发公司员工，与被告房隆公司没有关系。原告对该证据持有异议，称该证据系复印件，对其真实性持有异议，该证据不能否认边金波系被告工作人员的事实。对于该证据，原告持有异议，被告未提交证据原件，本院不予确认。5.被告提交证据三、鸡西日报2018年1月10日刊登的公告一份，证实原告未按被告公告要求于2018年3月30日前将房屋买卖合同及债权凭证交到被告公司登记，证明原告所持房屋买卖合同不真实。原告对该证据的合法性及证明目的持有异议，称原告未见过该公告，不能约束包括原告在内的债权人。原告对该证据的真实性未提出异议，对其真实性本院予以确认；该证据不能证实被告的证明目的，对其证明目的，本院不予确认。6.经被告申请，本院委托中国人民解放军第二一一医院司法鉴定中心对诉争购房合同上的被告印章真伪予以鉴定，2019年6月4日，该鉴定机构出具退案通知一份，证实因被告未交纳鉴定费，本次鉴定被该鉴定机构予以退案处理。原、被告对该证据均不持异议，本院予以确认。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：房隆公司系从事房地产开发的公司，该公司开发建设虎林市虎林镇阳光综合楼A栋楼。2013年8月22日，原、被告签订20份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的虎林市阳光综合楼A栋20套楼房，双方约定房屋价格每平方米2500元，原告交纳全额购房款，被告出具收据后，双方到虎林市房地产管理处办理了商品房预售合同备案登记。此后，被告交付10套房屋，另将3套房屋售房款返还原告。剩余7套房屋（A座1单元303、305、306室，A座2单元302、303、305、1003室，共计1146850元），被被告另行出售，不能交付。现原告提起诉讼。本院认为，原告诉称涉案商品房系买卖合同关系，向法庭提交如下证据在案佐证：七份商品房买卖合同，合同上有被告房隆公司法定代表人刘春泉名章并加盖该公司公章；房隆公司为原告出具的收据，标明房号、单价、面积、总金额并加盖该公司财务专用章，且双方签订的《商品房买卖合同》在虎林市房地产管理处登记备案；被告房隆公司对双方签订的20份商品房买卖合同在虎林市房地产管理处登记备案的事实不持异议，对已交付其中10套房屋及返还3套房屋价款不持异议。上述证据能够形成证据链条，可以相互印证。本院对原、被告之间形成商品房买卖合同关系的事实予以认定，涉案7套商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规规定，应为有效，对双方均具有约束力。原告已经交纳购房款，被告理应承担给付约定房屋义务。现被告尚有7套房屋交付不能，构成违约，应承担违约责任。原告要求解除合同，被告返还7套房屋购房款并按已付购房款一倍赔偿损失的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持；被告另要求自给付购房款之日按年利率6﹪给付利息的请求，所要求的利息不超过法定利率标准，本院予以认定。被告辩称双方系民间借贷法律关系，约定借款金额2000000元，利率4分，实际给付借款金额1680000元，预先扣除利息320000元，登记备案的20套房屋仅系抵押担保性质，并非房屋买卖合同关系。上述主张未向法庭提交有效证据证实，本院不予认定。被告称已向原告交付房屋11套，并非10套。原告予以否认，被告未向法庭提交相关证据证实，本院不予认定。被告辩称售楼合同上加盖的印章系伪造，其申请鉴定，法庭组织双方当事人选定鉴定机构后，被告却拒绝交纳鉴定费，致使鉴定机构做出退鉴处理，被告应自行承担不利后果，对被告该项事实主张，本院不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告陈永军与被告虎林市房隆房地产开发有限公司于2013年8月22日签订的七套商品房买卖合同（A座1单元303、305、306室，A座2单元302、303、305、1003室）；二、被告虎林市房隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈永军购房款本金1146850元及利息（自2013年8月22日起，以本金1146850元为基数，按年利率6﹪计算至实际清偿之日）；三、被告虎林市房隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈永军损失1146850元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12575元，由被告虎林市房隆房地产开发有限公司负担。该款原告已预付，被告在给付上款时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  庚楠二〇一九年十一月十八日书记员  陈旭附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。