江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8744号上诉人（原审被告）：范峰峰，男，1977年3月27日出生，汉族，住常熟市。被上诉人（原审原告）：常熟市新欣建材制品厂，住所地常熟市辛庄镇合泰村。投资人：时伯兴，男，1953年7月15日出生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：陆超，江苏少平律师事务所律师。上诉人范峰峰因与被上诉人常熟市新欣建材制品厂（以下简称新欣建材厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初4792号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人范峰峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、因部分租赁房屋系违章建筑，部分为公推面积，双方于2017年2月6日签订的租赁合同部分无效。2、由于被上诉人的干扰，上诉人无法在租赁房屋内正常经营，于2019年2月14日将房屋钥匙交给了被上诉人，由于受到被上诉人阻扰，无法将房屋内的货物全部搬离。3、2018年10月30日的终止原租赁合同协议是在被上诉人威胁之下签署的，不是上诉人真实意思表示。4、上诉人于2018年10月23日停电、2019年2月28日副镇长过来等行为造成上诉人经济损失。5、双方签订租赁合同之后，上诉人向被上诉人交纳保证金8万元，法院应予认定。被上诉人新欣建材厂答辩称:1、房屋租赁合同的租赁面积为1387.87平方米,即使部分面积没有房产证，范峰峰也应当按照合同约定支付租金，因上诉人经常拖欠租金，且未经被上诉人同意进行转租,双方在2019年10月30日签订终止原租赁合同协议，该终止协议是由常熟市辛庄镇合泰村村委会主任周文明起草，并由其见证、双方签字，2019年1月24日，双方又在周文明主任及常熟市劳动保障所俞国军主任的见证下再次签订协议，约定范峰峰在2019年2月20日之前将设备、物资全部搬离租赁场所，签订该两份协议均是双方真实意思表示，合法有效。2、上诉人应当支付租金金额为295000多，总共支付租金267100元，实际并没有付清租金。3、被上诉人没有干扰上诉人搬离租赁房屋。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求驳回上诉，维持原判。原审原告新欣建材厂向一审法院起诉请求：1、范峰峰将承租的位于常熟市辛庄镇合泰村宇龙大桥堍东北面的1387.87平方米的房屋腾空并恢复原状后返还给新欣建材厂；2、范峰峰向新欣建材厂支付2019年2月21日起至实际返还上述承租房屋前的使用费（暂计算至2019年4月8日为17694元，实际计算至其返还房屋之日止）；3、本案诉讼费用由范峰峰承担。审理中，新欣建材厂变更诉讼请求为，要求范峰峰将承租的位于常熟市辛庄镇合泰村宇龙大桥堍东北面的1322.86平方米的房屋腾空并恢复原状后返还给新欣建材厂；诉讼请求第二项中房屋使用费的单价是98.3元平方米每年。一审法院认定以下事实：2017年2月6日，新欣建材厂（出租方，甲方）与范峰峰（承租方、乙方）签订租赁合同一份，约定，甲方现有房屋1387.87㎡出租给乙方使用，租赁期自2017年2月20日起至2022年2月20日止，房屋租金每年13万元整。预付押金80000元整，押金不计利息，在期满时返回；租赁费先付后用，半年一付，使用期之前一个月付清；如到期未付清，按月息15%付息，如到期三个月还未付清，甲方有权终止合同。租赁期间，甲方按现状提供水电配备；乙方自己承担支付水电等一切费用；乙方应依法经营，认真做好消防安全措施，环境卫生等方面的工作，并负全部责任；租赁期满，双方如有意继续合作，另行协商。案外人邬冬青作为担保人在租赁合同上签字。2018年10月30日，新欣建材厂的投资人时伯兴（甲方）与范峰峰（乙方）签订终止原租赁合同协议一份，约定，甲方和乙方在2017年2月6日到2022年2月6日签订房屋租赁合同一份，经甲乙双方协商一致同意签订合同内容附租赁合同明细。但由于乙方未按照合同办事，乙方违反原合同第四款，第三条，第五款，第九条，甲方有权终止2017年2月6日到2022年2月6日的租赁合同。现经双方协商甲方同意乙方从2018年10月23日起到2019年2月20日租赁结束。租赁费按原合同不变，先付后用一次性付清。如乙方到2019年2月20日不搬走，甲方有权断电、断水强制搬离。乙方付甲方押金（工人工资的保证金陆万元，设备搬清后全部退还）。在协议的下方注明：“甲方在约定租赁期内，保证租户正常生产。”案外人邬冬青作为乙方担保人在该协议上签字。审理中，范峰峰认为，在2018年10月23日，新欣建材厂的投资人时伯兴打了案外人邬冬青，该协议是在受到威胁的情况下签订的。新欣建材厂对此予以否认。为查明案件事实，一审法院向案外人张全生进行了调查，张全生表示，终止原租赁协议签订时，其在场的，其比被告范峰峰先到，范峰峰到了后，时伯兴拿出协议来，双方就签字了，签完字后，其为被告范峰峰考虑，在协议下方注明：“甲方在约定租赁期内，保证租户正常生产。”当时协议签订的时候，不存在胁迫的情况。2019年1月24日，在上述终止原租赁合同协议的右上方，新欣建材厂的投资人时伯兴（甲方）与范峰峰（乙方）再次确认了终止原租赁合同协议的约定，双方明确“经充分协商，甲方（时伯兴）与甲方（范峰）达成和解协议如下：一、范峰保证在2019年2月20日之前将设备、物资全部搬离，甲方的租用场所。二、时伯兴同意将工人工资保证金付给乙方，以便乙方支付工人工资（扣除水电费）。甲方：时伯兴乙方：范峰见证单位：合泰村周文明2019.1.24俞国军”。同日，范峰峰向新欣建材厂出具收条一份，内容为：“今收到时伯兴工人工资保证金人民币陆万元整（¥60000元），同时范峰需在2019年2月20日之前搬清全部设备和物品”。审理中，一审法院向周文明进行了调查，其表示，在终止原租赁合同协议右上方的手写字是其写的，当时涉及到年底支付工人工资情况，是经双方同意后，再次确认了协议内容。当时范峰峰签字是自愿的，劳动监察中队俞国军等人也在场。后来工资扣掉水电费合计支付5万多元。而范峰峰至今未搬离。审理中，一审法院对在“三合一”整治过程中拆除的租赁房屋进行了现场丈量，确定：拆除的房屋长9.85米，宽6.6米（已扣除走廊3米）。另查明，位于常熟市辛庄镇合泰村宇龙路****的房屋登记的房屋所有权人为新欣建材厂；共有情况为：单独所有；房屋状况为3层；建筑面积为2430.16㎡。一审法院认为：新欣建材厂、范峰峰之间签订的租房合同及终止原租赁合同协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。范峰峰签订终止原租赁合同协议后，未能按照协议的约定搬离其租赁的房屋，责任在范峰峰，故对于新欣建材厂要求范峰峰腾空其承租的位于常熟市辛庄镇合泰村宇龙大桥堍东北面房屋并返还给新欣建材厂的诉讼请求，一审法院予以支持。对于新欣建材厂要求范峰峰支付自2019年2月21日起至实际返还房屋止的房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，一审法院亦予以支持。因范峰峰承租的面积为65.01平方米（9.85米×6.6米）在三合一整治过程中拆除，故范峰峰应按照123910.6元/年【130000元/年÷1387.87平方米×（1387.87-65.01）】的标准支付新欣建材厂房屋占有使用费。范峰峰的相关抗辩，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：一、范峰峰于判决发生法律效力之日起十五日内腾空其承租的位于常熟市辛庄镇合泰村宇龙大桥堍东北面房屋，并将上述房屋返还给新欣建材厂。二、范峰峰于判决发生法律效力之日起十五日内支付新欣建材厂以年租金123910.6元的标准计算的自2019年2月21日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。三、驳回新欣建材厂的其他诉讼请求。案件受理费减半收取441元由范峰峰负担。二审中，当事人未提供新证据。二审查明的事实与一审查明事实相一致。本院认为，新欣建材厂、范峰峰之间签订的租赁合同项下部分房屋在政府“三合一”整治过程中被拆除，应认定这部分房屋没有取得合法建造手续，故租赁合同中涉及该部分房屋的约定无效，但在拆除之前范峰峰实际占有使用该部分房屋，新欣建材厂依法有权按照合同约定的租赁房屋面积及租金标准要求范峰峰支付房屋租金及占有使用费。因双方签订的租赁合同未到期即终止，为此双方签订终止协议，该协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。范峰峰关于终止协议是受胁迫签订的上诉理由依据不足,本院不予采纳。范峰峰未按照终止协议约定的时间搬离，一审法院判决范峰峰腾房、将涉案房屋返还给新欣建材厂，并支付自2019年2月21日起的占有使用费（扣除已拆除部分面积）事实及法律依据充分，并无不当。范峰峰关于其受新欣建材厂干扰不能正常经营及物品无法全部搬离的上诉理由依据不足，本院不予采纳。关于损失及保证金金额问题，不在本案审查范围之内，本院不予理涉，相关权利范峰峰可另行主张。综上，范峰峰关于涉案租赁合同效力的上诉理由成立，本院予以采纳，其余上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决实体处理正确，鉴于对本案所涉租赁合同的效力认定不影响本案处理结果，本院维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费882元，由上诉人范峰峰负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十一月五日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。