江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1920号 上诉人（原审原告）：熊凤梅，女，1982年9月生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 被上诉人（原审被告）：李罗保，男，1987年8月生，汉族，住江西省赣州市宁都县。 被上诉人（原审被告）：曹莉莉，女，1988年10月生，汉族，住江西省上饶市万年县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：钟孝祥，江西华邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西省鸿基房产置换有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区。 法定代表人：辜国华，该公司总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：张代路，男，1983年9月生，汉族，住江西省南昌市南昌县，该公司法务经理。 上诉人熊凤梅因与被上诉人李罗保、曹莉莉、江西省鸿基房产置换有限公司（以下简称鸿基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初977号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 熊凤梅上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判李罗保、曹莉莉向熊凤梅支付63万元违约金。2、改判鸿基公司返还熊凤梅5万元中介费及支付利息（从实际支付日起至实际返还日止，按人民银行同期贷款利率计算）。3、一、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院对部分事实认定错误，李罗保、曹莉莉除应返还购房款及利息外，还应向熊凤梅支付合同成交总价的30%的违约金。因为，本案未完成涉案房产交易的过错在于李罗保、曹莉莉，李罗保、曹莉莉构成根本违约，其应该按照合同约定支付违约金。二、鸿基公司未促成涉案房屋交易，不应该收取中介费，故其应返还熊凤梅5万元中介费并承担相应利息。 李罗保、曹莉莉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 鸿基公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 熊凤梅向一审法院起诉请求：1、确认熊凤梅解除与李罗保、曹莉莉、鸿基公司签订的《南昌市城市房屋存量买卖居间合同》的行为有效；2、判令李罗保、曹莉莉返还熊凤梅已支付的购房款及三个月房屋按揭款1167169元并支付利息（自转账之日起至实际归还全部款项日止，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，暂计至2019年2月1日，为82664.49元）；3、判令李罗保、曹莉莉支付违约金63万元；4、判令鸿基公司返还中介费5万元并支付利息（自转账之日起至实际归还全部款项日止，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，暂计至2019年2月1日，为3569.01元）；5、本案一审诉讼费、诉讼保全费由李罗保、曹莉莉、鸿基公司承担。 一审法院认定事实：2017年7月31日，李罗保、曹莉莉（甲方、卖方）与熊凤梅（乙方、买方）及鸿基公司（丙方、居间方）签订一份南昌市城市房屋存量房买卖居间合同，合同约定：1、甲方自愿将合法拥有的坐落于南昌市红谷滩新区房屋出售给乙方，购房合同记载的建筑面积为96.94平方米；2、甲乙双方商定房屋买卖价款人民币210万元；3、甲乙丙三方同意合同签订贰个工作日内共同到房屋产权交易登记机构办理委托公证手续；甲乙双方同意乙方在办理交易手续当日以直接支付全款的方式将房款付给甲方；4、甲方同意在收到首付款当日内，于乙方正式办理房屋交接手续；5、本合同自订立起，丙方即参与了该房屋买卖居间活动，并按相关规定提供了相应的居间服务，丙方于甲乙双方商定收取该房屋买卖中介佣金，其中，甲方应支付佣金零元，乙方应支付佣金52500元；6、本合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金五万元；7、其他约定事项：经甲乙双方协商一致，甲方于签订本合同后两个工作日内办理委托公证至乙方名下，乙方支付除甲方还贷金额外80%的房款给甲方，公证费由乙方承担，公证书由丙方保管，剩余房款乙方于甲方将该房产权证交丙方处并查档后两个工作日内付清给甲方，甲方确保签订本合同起三十个工作日内将产权证原件交丙方处查档，甲方同意在办理完委托公证手续后由乙方继续按月归还银行月供，乙方需按期归还，不得影响甲方征信，在办理委托公证手续当天甲方需将结婚证原件交丙方处保管，待乙方办理完过户手续后退还甲方，过户时间由乙方自行决定，甲乙双方任何一方违约则需赔偿守约方成交总价的30%作为违约金等。合同签订当日，熊凤梅及李罗保、曹莉莉双方办理了公证委托书，内容为：现因我们不能亲自前往办理坐落在南昌市红谷滩新区的不动产的相关手续，现委托熊凤梅为我们的代理人，全权代表我们办理上述不动产属于我们的产权份额的下列事项：1、代为依法办理上述不动产的还贷、解除抵押登记、解除第二顺位抵押登记、领取他项权证、不动产登记证明和房屋所有权证、土地使用权证、不动产权证书等一切相关事宜；2、代为依法办理上述不动产的查档、撤档、注销、打印买卖合同、房屋信息改错、更正登记等相关事宜；3、代为办理该不动产转让（出售）及相关一切事宜并签署相关协议和文件；4、代为办理不动产过户及相关手续，代收房款等事宜；5、代为到税务部门办理缴纳相关税费及相关事宜；6、若买受人选择银行按揭方式，受托人有权协助买受人办理银行按揭等相关手续；7、代为办理上述房屋的拆迁及收取房款等相关事宜；8、代为查询、复制、领取婚姻档案及相关材料；9、代为向中国人民银行金融信用信息基础数据库查询委托人信用报告；10、代为接受登记机构的询问。委托人在办理上述事项范围内所签署的文件及发生的费用，我们均予以承认，并承担一切法律后果。委托期限：自签订之日起至上述事宜办完为止。受托人有转委托权。委托人李罗保、曹莉莉。之后熊凤梅收到李罗保、曹莉莉交接的房屋，熊凤梅支付购房款115万元给李罗保、曹莉莉并支付了三个月的银行按揭款计17169元。因涉诉房屋未能办理产权证，熊凤梅于2017年10月17日遂诉至一审法院，请求判令：1、确认熊凤梅与李罗保、曹莉莉于2017年7月31日签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》合法有效；2、判令李罗保、曹莉莉立即配合熊凤梅办理涉案房屋的所有权登记手续及协助熊凤梅办理该房屋权属过户手续，并承担首次房屋办理产权证的契税及房屋维修基金费用；3、判令李罗保、曹莉莉承担熊凤梅因诉讼而支付的律师费3万元；3、判令李罗保、曹莉莉承担本案诉讼费、保全费。一审法院经审理后于2018年4月2日作出（2017）赣0102民初4433号民事判决书，认定涉诉房屋已被司法查封，无法履行过户手续，遂判决：一、确认熊凤梅与李罗保、曹莉莉于2017年7月31日签订的的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》有效；二、驳回熊凤梅其他诉讼请求。该判决书已于2018年5月25日生效，熊凤梅故提起本次诉讼。另查明：李罗保、曹莉莉于2014年7月16日与南昌莱蒙置业有限公司签订南昌市商品房买卖合同，约定李罗保、曹莉莉以1200340元的价款购买房屋一套。该房未办理产权登记，且已被司法查封。熊凤梅名下尚有两套房产：1、坐落于红谷滩新区房屋一套（洪房权证红字第××，单独所有，不动产面积110.87㎡，使用期限70年，登记时间为2012年5月31日）；2、坐落于西湖区房屋一套（赣2018南昌市不动产权第X号，单独所有，不动产面积70.52㎡，使用期限40年，登记时间为2018年6月29日）。 一审法院认为，熊凤梅及李罗保、曹莉莉、鸿基公司签订的南昌市城市房屋存量房买卖居间合同系三方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。因涉诉房屋已被司法查封，无法办理房产过户手续，经一审法院释明后，李罗保、曹莉莉仍未在一审法院指定期限内办理解除司法查封、消除过户障碍的相关手续，熊凤梅的合同目的已不能实现，故熊凤梅请求解除合同的诉请，一审法院予以支持。对于合同解除的时间，熊凤梅主张以其2019年1月27日向李罗保、曹莉莉、鸿基公司书面寄送解除合同通知的时间为准，但李罗保、曹莉莉、鸿基公司辩称均未收到该通知，故通知解除并未生效，一审法院确定以李罗保、曹莉莉、鸿基公司最后签收熊凤梅起诉状副本的时间即2019年2月1日作为合同的解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行。对熊凤梅主张要求李罗保、曹莉莉、鸿基公司返还已支付的购房款及三个月银行按揭款共计1167169元并支付利息的诉请，李罗保、曹莉莉对收到熊凤梅的购房款115万元及熊凤梅代为支付的三个月银行按揭款17169元不持异议，故李罗保、曹莉莉应依法负有向熊凤梅返还上述款项的义务，对熊凤梅该诉请，一审法院予以支持，对熊凤梅要求鸿基公司共同返还上述款项的诉请，于法无据，一审法院不予支持。对熊凤梅主张要求李罗保、曹莉莉支付违约金63万元的诉请，熊凤梅依据的是合同其他约定事项中“甲乙双方任何一方违约则需赔偿守约方成交总价的30%作为违约金”的约定，一审法院认为，熊凤梅及李罗保、曹莉莉、鸿基公司在合同中明确约定“甲方于签订本合同后两个工作日内办理委托公证至乙方名下……甲方同意在办理完委托公证手续后由乙方继续按月归还银行月供，乙方需按期归还，不得影响甲方征信……过户时间由乙方自行决定。”因此，涉诉房屋何时办理过户手续，熊凤梅享有主动权，李罗保、曹莉莉仅负有配合、协助义务，而在合同履行过程中，熊凤梅在明知涉诉房屋有按揭贷款，存在权利负担的情况下，仍选择按月代李罗保、曹莉莉支付房屋按揭款，在长达数月的时间，怠于行使权力，未积极去消除涉诉房屋的过户障碍，及时办理过户手续，最终导致涉诉房屋被司法查封，熊凤梅负有不可推卸的责任，加之熊凤梅名下已有其他房产，在与李罗保、曹莉莉、鸿基公司签订合同时，有可能存在限购情形，导致合同解除，熊凤梅具有过错，故对熊凤梅该诉请，一审法院不予支持。对熊凤梅主张要求鸿基公司返还中介费5万元并支付利息的诉请，鸿基公司认可收到该5万元中介费，但辩称收费合理合法，一审法院认为，合同第十条明确约定：“本合同自订立起，丙方即参与了该房屋买卖居间活动，并按相关规定提供了相应的居间服务，丙方于甲乙双方商定收取该房屋买卖中介佣金，其中，甲方应支付佣金零元，乙方应支付佣金52500元”，造成合同解除，系熊凤梅自身过错，与鸿基公司无关，其收取中介费5万元的行为，符合合同约定，故熊凤梅该诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下：一、熊凤梅与李罗保、曹莉莉、江西省鸿基房产置换有限公司签订的《南昌市城市房屋存量房买卖合同》于2019年2月1日解除；二、李罗保、曹莉莉于一审判决生效之日起十日内返还熊凤梅购房款及房屋按揭款共计1167169元，并应按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年1月29日起至返还之日止的利息;三、驳回熊凤梅的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由熊凤梅预交的一审案件受理费22200元，财产保全费5000元，合计27200元，由李罗保、曹莉莉承担13400元，熊凤梅承担13800元。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：1、李罗保、曹莉莉应否向熊凤梅承担涉案房屋买卖合同解除的违约责任及如何承担；2、涉案中介费50000元应否予以退还。根据当事人的陈述、举证、质证及查明事实，对争议焦点评析如下： 关于涉案房屋买卖合同解除后的违约责任承担问题。涉案所签《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》系当事人各方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，各方当事人应按合同约定，及时、全面、诚信、客观履行合同义务。本案诉讼中，根据审理查明事实可知，涉案房屋买卖合同签订后，熊凤梅及时按约履行了付款义务，虽然当事人在涉案《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》第十七条中约定“……，在办理委托公证手续当天甲方（李罗保、曹莉莉）需将结婚证原件交丙方（鸿基公司）处保管，待乙方（熊凤梅）办理完过户手续后退还甲方，过户时间由乙方自行决定……”，但根据房屋买卖一般流程要求和通常交易习惯，能够认定涉案房屋买卖未能如约交易主的要原因在于，李罗保、曹莉莉怠于办理涉案房屋的初次产权登记或协助办理涉案房屋的初次产权登记，继而涉案房屋又被相关人民法院进行了司法查封，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，已不能将涉案房屋的产权证过户至熊凤梅名下，因此，李罗保、曹莉莉构成根本违约，熊凤梅诉讼要求解除涉案房屋买卖合同并要求李罗保、曹莉莉依约承担相应违约责任于法有据，理由充分，应予支持。一审法院依法确认当事人签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》予以解除并判令李罗保、曹莉莉向熊凤梅返还已支付的购房款和承担相应的银行利息正确，本院予以维持。另外，根据涉案《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》第十七条约定“……，甲乙双方任何一方违约的需赔偿守约方成交总价的30%作为违约金”，故李罗保、曹莉莉应向熊凤梅承担支付违约金为630000元（成交总结2100000×30%）。 关于涉案中介费50000元应否退还问题。涉案《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》第十一条约定“……房屋交易过户等手续由丙方（鸿基公司）代办……”，鸿基公司作为涉案房屋买交易过程中的居间方，虽然其促成交易双方成功签订了房屋买合同，但该合同目的未能最终实现，而且在涉案房屋买卖交易过程中，其未能向交易双方充分声明涉案房屋未办理初次产权登记可能存在的风险并及时跟进处理以实现合同目的，综合整个案情分析，鸿基公司作为房产交易过程中的专业机构，其在本案房屋交易过程中存有不足，故熊凤梅要求其退还中介费的理由部分成立，本院酌定鸿基公司应向熊凤梅退还中介费30000元为宜。 综上所述，熊凤梅的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初977号民事判决第一项、第二项； 二、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初977号民事判决第三项； 三、李罗保、曹莉莉于本判决生效之日起十日内向熊凤梅支付违约金630000元； 四、江西省鸿基房产置换有限公司于本判决生效之日起十日内向熊凤梅返还中介费30000元； 五、驳回熊凤梅其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费22200元、财产保全费5000元，二审案件受理费10600元，合计37800元，由李罗保、曹莉莉负担30000元，熊凤梅负担7800元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇一九年十一月十四日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉