湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终3263号上诉人（原审被告）：莫明山，男，1977年7月27日出生，瑶族，居民，住江华瑶族自治县。被上诉人（原审原告）：蒋杰君，女，1966年9月6日出生，瑶族，居民，住江华瑶族自治县。委托诉讼代理人：蒋涛，湖南瑶洲律师事务所律师。第三人：张小英，女，1972年7月23日出生，汉族，居民，住江华瑶族自治县。上诉人莫明山因与被上诉人蒋杰君房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省江华瑶族自治县人民法院(2019)湘1129民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。莫明山上诉请求：1.请求撤销一审法院（2019）湘1129民初388号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人因所租涉案商铺下水道堵塞、物业公司经常性断水断电，上诉人于2016年7月就与第三人张小英解除了5号商铺的租赁合同，被上诉人取得房屋所有权的时间为2017年1月，上诉人早已搬离涉案商铺，不应再向被上诉人支付房屋租金。其次，上诉人将展品撤走，经第三人张小英同意，不应支付经济补偿金；2、一审法院鉴定程序不合法。一审法院委托鉴定机构对该商铺的鉴定未经上诉人确认，且时隔两年才进行鉴定，无法确切反映实际情况。被上诉人蒋杰君辩称，1、被答辩人未提供相应证据证明其于2016年7月提前与第三人张小英解除合同，第三人张小英亦称不知此事；2、租赁合同约定，如被答辩人不续租，店铺内的所有装饰装修品无偿归甲方所有。现被答辩人提前搬走，且在未征得答辩人同意的情况下将商铺内的装饰装修品拆除属违约行为，应承担修复责任；3、一审鉴定程序符合法律规定、内容真实，不存在程序违法的情况，且鉴定内容未包括被答辩人的木门、防盗门等展品。综上，一审法院认定事实清楚、程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。蒋杰君向一审法院起诉请求：1．请求人民法院判令莫明山给付原告房屋租金5900元；2．判令被告莫明山赔偿原告经济损失50,000元；3．本案诉讼费、评估费由被告莫明山负担。在诉讼过程中，原告蒋杰君变更赔偿经济损失50,000元的诉讼请求为：要求被告莫明山赔偿经济损失12,012元。一审法院认定事实：2013年8月28日，被告莫明山与案外人金帝公司签订了《雅居苑小区商铺租赁合同》，合同约定：金帝公司将位于江华瑶族自治县翠华路100号雅居苑一层B单元商铺出租给莫明山经营，租赁期限自2013年9月1日至2018年9月1日，经营范围为装饰材料；租金按建筑面积计收，每月租金为9元/㎡，其中5号商铺室内面积为72.84㎡；莫明山对所租场地自行装修，装修费用自理；如莫明山拖欠租金或其他费用，金帝公司有权解除合同，收回商铺，所有商铺装修物品归金帝公司所有；如莫明山不续租的，其所租商铺内所有装饰装修物品归金帝公司所有。合同签订后，莫明山租赁了金帝公司的商铺（含案涉5号商铺），对5号商铺进行了装饰装修，并经营装饰装修材料。后因金帝公司拖欠第三人张小英和案外人叶义万的利息，金帝公司与叶义万、张小英签订了《租金抵利息协议》，该协议约定：金帝公司同意雅居苑住宅小区临街门面（含案涉5号铺面）的租金由张小英收取，以抵扣金帝公司所欠张小英的借款利息。依据该协议，叶义万、张小英收取了莫明山自2015年9月1日至2016年9月1日的租金28,800元。由于金帝公司未清偿张小英的借款本息，张小英诉至该院，该院判决后，金帝公司未履行该院判决义务，张小英遂申请执行。该院委托湖南盘龙企业拍卖有限责任公司于2016年12月23日拍卖金帝公司所有的坐落于江华瑶族自治县沱江镇雅居苑住宅小区1层3、4、5、6号商铺，其中原告蒋杰君以512,000元最高价购得案涉的5号商铺，2017年1月6日，法院作出（2016）湘1129执247-3号执行裁定，5号商铺所有权归蒋杰君所有。该执行裁定书送达后，莫明山继续租赁5号商铺。2017年8月30日，莫明山将经营的装饰装修材料搬走腾房，但在腾房过程中，莫明山将5号商铺已装饰装修的铝合金玻璃门、筒灯、木地板、卷闸门门锁等拆除搬走。根据蒋杰君的申请，该院委托郴州正宏工程造价事务所有限公司对上述拆除搬走的装饰装修材料恢复原状费用进行了鉴定，郴州正宏工程造价事务所有限公司于2019年4月25日作出郴正宏价鉴（2019）08号鉴定意见书，鉴定修复费用为12,012元。为追索租金和赔偿费用，蒋杰君与莫明山协商未果，遂诉至法院，要求法院支持其诉讼请求。一审法院认为，原告蒋杰君要求被告莫明山给付租金和赔偿租赁房屋的恢复费用，本案应定性为房屋租赁合同、财产损害赔偿纠纷。依照法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，5号商铺于2017年1月6日经法院执行裁定使用权归蒋杰君所有，自此，5号商铺使用权归蒋杰君所有，莫明山与金帝公司签订的租赁合同有关金帝公司权利和义务的约定，由蒋杰君享有和承担，莫明山所租5号商铺的应付租金，应当按照其与金帝公司约定的租金标准在实际租赁期限内支付蒋杰君租金。本案租赁期限自2017年1月6日起至莫明山搬离5号商铺时间即2017年8月30日止。按照莫明山与金帝公司的约定，5号商铺的租金标准为每月655.56元（9元/㎡×72.84㎡），据此莫明山应当支付蒋杰君租金为5135元（655.56元/月×7个月＋655.56元/月÷30天×25天）。蒋杰君要求莫明山支付9个月租金即租金5900元的诉讼请求，其超出租金5135元的部分，证据不足，法院不予支持。莫明山以其于2016年7月就与金帝公司、第三人张小英解除了5号商铺的租赁合同为由，提出了蒋杰君要求莫明山支付租金没有事实和法律依据的辩称意见，但莫明山没有提交5号商铺的房屋租赁合同已经解除的证据予以佐证，对该辩称意见，证据不足，法院不予采纳。第三人张小英以其在蒋杰君取得5号商铺所有权后，没有收取莫明山租金，提出不承担支付本案租金责任的述称意见，证据充分，法院予以采纳；张小英以蒋杰君不是租赁合同主体，提出蒋杰君不享有5号商铺原租赁合同权利的述称意见，于法无据，法院不予采纳。按照莫明山与金帝公司签订的租赁合同约定，如莫明山不续租的，其所租商铺内（含5号商铺）所有装饰装修物品归金帝公司所有，5号商铺因司法拍卖被蒋杰君购买后，该商铺内已经装饰装修的材料理应归蒋杰君所有。莫明山于2017年8月30日将经营的装饰装修材料搬走腾房，蒋杰君予以同意，莫明山与蒋杰君没有续签租赁合同，双方解除了5号商铺的租赁合同。合同解除后，莫明山在未征得蒋杰君同意的情况下，将5号商铺的铝合金玻璃门、筒灯、木地板、卷闸门门锁等拆除搬走，依法应当承担财产损害赔偿的侵权责任。经鉴定，本案恢复费用为12,012元，莫明山应当依法赔偿蒋杰君恢复费用12,012元。莫明山以在蒋杰君取得5号商铺所有权以前就解除了合同、并拆除了装饰装修材料为由，提出蒋杰君无权要求赔偿恢复费用的辩称意见，证据不足，法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（六）项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告莫明山自本判决生效之日起十日内给付原告蒋杰君租金5135元；二、限被告莫明山自本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋杰君恢复费用12,012元；三、驳回原告蒋杰君的其他诉讼请求。本案案件受理费247元，鉴定费6000元，由被告莫明山负担。二审期间，上诉人莫明山向本院提供了如下证据：证据1，照片两张，拟证实商铺下水道经常堵塞的事实；证据2，张小英、李耀建、赵友洪的证明，拟证实上诉人于2016年底从涉案商铺搬走的事实;证据3，现金日记账，拟证实店面到期后已停止营业；证据4，照片一张，拟证实张小英于2016年张贴出租商铺广告的事实；证据5，照片七张，拟证实上诉人拆走的木地板、防盗门系展品，且不存在铝合金玻璃门。蒋杰君质证认为，对证据1的三性均有异议，该照片拍摄时间、地点不明确；对证据2的三性均有异议，该证据系证人证言，证人未出庭接受询问；对证据3三性均有异议，该账本系上诉人自己制作，不能反映涉案商铺真实的经营状况；对证据4的三性均有异议，该照片未显示时间，被上诉人现在确实张贴了出租商铺广告；对证据5，照片中的地板等装饰装修已附和在房屋上，上诉人未经允许，擅自拆除，应负违约责任。对莫明山提供的证据，经当事人举证、质证，本院认证认为，证据1、证据5不能证实是涉案商铺的照片，被上诉人亦不予认可，本院不予采纳。证据2证人未出庭接受询问，也不能达到上诉人提出的涉案租赁合同已解除的证明目的，本院不予采纳；证据3系上诉人单方制作的现金账，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采纳。证据4商铺出租广告系第三人张英所张贴，第三人张小英非涉案房屋所有权人，其行为不影响租赁合同效力，本院不予采纳。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，对一审查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，本案争执焦点是原审判决上诉人支付被上诉人租金并赔偿损失是否恰当。1、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。2017年1月6日，被上诉人成为涉案房屋新的所有权人，房屋租赁合同对上诉人与被上诉人持续有效。上诉人上诉提出其已于2016年7月与张小英解除了租赁合同，但根据本案查明的事实，在被上诉人取得涉案房屋所有权之前，该房屋的所有权人是金帝公司而非张小英。因此上诉人如主张解除合同应向房屋所有权人提出，上诉人既未向原房屋所有权人解除合同，亦未向现房屋所有权人解除合同，上诉人擅自搬出租赁房屋并不能导致合同解除，故一审法院判决上诉人向被上诉人支付2017年1月6日至2017年8月30日房屋租金并无不当。2、根据双方《商铺租赁合同》第十三条：双方约定其他事项，如乙方不续租的，其所租商铺内的所有装饰装修品无偿归甲方所有。现上诉人在租赁期内搬离涉案商铺，擅自将涉案商铺装饰装修品拆除搬走，故应负赔偿责任。一审法院依照《司法鉴定程序通则》，接受被上诉人申请，委托鉴定机构对涉案商铺的恢复费用进行鉴定，经鉴定，恢复费用12,012元。一审中，法院组织双方对鉴定意见书进行质证，上诉人对鉴定意见书并未提出异议，故上诉人上诉提出鉴定程序违法的上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人莫明山上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费247元，由上诉人莫明山负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  张海燕二〇一九年十一月四日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。