重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9850号上诉人（原审被告）：重庆市农村商业银行股份有限公司大足支行，统一社会信用代码91500225676127597E，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处北环中路**。委托诉讼代理人：季贤胜，男，1986年10月14日出生，汉族，住重庆市大足区，系该行员工。委托诉讼代理人：况洪江，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高勇，男，1987年10月29日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：邹碧凤，女，1966年5月9日出生，汉族，住重庆市大足区，系高勇母亲。委托诉讼代理人：张靖鼎，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。原审第三人：刘英刚，男，1965年11月30日出生，汉族，住重庆市大足区。原审第三人：周太方，女，1968年11月3日出生，汉族，住重庆市大足区。上诉人重庆市农村商业银行股份有限公司大足支行（以下简称农商行大足支行）因与被上诉人高勇，原审第三人刘英刚、周太方案外人执行异议纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2019）渝0111民初1012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月18日进行了询问和审理。上诉人农商行大足支行的委托诉讼代理人季贤胜、况洪江，被上诉人高勇的委托诉讼代理人邹碧凤、张靖鼎到庭参加了诉讼。刘英刚、周太方未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农商行大足支行上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回高勇的诉讼请求，并改判继续执行涉案房屋；2、本案一审、二审诉讼费由高勇承担。主要事实和理由：本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定情形。涉案房屋未能办理过户登记，是因为高勇的过错造成的。高勇与刘英刚签订房屋买卖合同的时间为2012年11月26日，此时涉案房屋处于抵押状态，高勇理应尽到合理的注意义务。其在房屋被抵押，难以办理过户的情况下，仍与刘英刚签订房屋买卖合同，对此存在明显过错。高勇在签订合同之后至农商行大足支行向人民法院申请强制执行时，均未主张办理过户登记，也未在房屋解除抵押登记期间要求刘英刚办理过户，具有重大过错。高勇辩称:请求驳回上诉，维持原判。刘英刚、周太方未作陈述。高勇向一审法院起诉请求：判令对案外人所有的位于重庆市大足区（产权证号：房地证210字第××号）部分房屋（即石马卫生院片区底楼1-3号库房）停止执行。一审法院认定事实：位于重庆市大足区房屋（房权证号：房权证210字第**、土地使用证号：足国用2004第**，面积89.80平方米自编号4—5号库房），于2004年7月9日登记刘英刚名下，不动产登记簿载明的权利人为刘英刚；2004年9月23日刘英刚在农商行大足支行处贷款，以10万元价值予以抵押，抵押期限为2006年8月20日，2007年6月注销抵押登记；2007年7月又以20万元价值予以抵押，抵押期限为2009年5月，2010年12月注销抵押登记；2010年12月又以30万元价值予以抵押，抵押期限为2012年12月，2013年4月10日注销抵押登记；2013年4月又以30万元价值抵押，抵押期限为2015年4月。因被执行人到期未归还借款，申请执行人重庆农村商业银行股份有限公司大足支行于2015年9月18日提起民事诉讼，该院于2016年1月28日以（2015）足法民初字第07245号民事判决书，判决刘英刚、周太方归还借款239999.66元及其利息。农商行大足支行随即申请强制执行，该院对涉案房屋予以查封。执行过程中，高勇提出执行异议，称其与刘英刚于2012年11月26日约定以总价6.8万元购买涉案房屋底楼5号库房（建筑面积约53平方米，门牌号××房屋，并于当日支付房款50000元，刘英刚出具了收条，约定余款在办理过户登记后付清并将房屋交付高勇居住、使用至今。同时，一审法院于2017年5月15日作出（2017）渝0111民初177号民事判决书，确认高勇与刘英刚于2012年12月26日签订的《房屋买卖协议》有效。2019年1月25日，一审法院作出（2019）渝0111执异15号执行裁定书，裁定驳回了高勇的执行异议。高勇遂起诉至一审法院。在审理过程中，高勇表示，愿意补交余下购房款18000元。2019年6月27日，高勇将余下购房款18000元存入重庆市大足区人民法院中国银行10×××17账户。一审法院认为，本案争议焦点：高勇能否阻却本案执行。根据《最高人民法院》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。从本案看，刘英刚于2004年4月取得房房地产权证210字第**《地产权证》，2012年11月26日刘英刚向高勇出具《收条》，载明刘英刚向高勇出售石马卫生院片区底楼××库房，单价1300元／㎡，高勇当天支付购房款50000元，余款过户后一次付清。刘英刚向高勇出具的载明有出售房屋位置、面积、单价的《收条》，具有房屋买卖合同的基本要素，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，该院依法确认其效力。刘英刚向高勇出具具有房屋买卖性质的《收条》后，高勇当天支付购房款50000元，约定余款过户后一次付清审理中高勇已经将购房余款18000元存入本院中国银行10×××17账户，履行了购房人的付款义务。同时，刘英刚向高勇交付了买受的库房，高勇接受房屋后居住、使用至今。刘英刚的房屋先后4次向石马信用社、农商行大足支行抵押借款，2010年12月14日至2012年12月13日期间在农商行大足抵押借款，刘英刚出售底楼××库房时，该库房处于抵押状态，但不影响刘英刚向高勇出售库房的合同效力。2013年4月10日抵押解除时，刘英刚应该按照合同约定为高勇办理出售库房的过户手续，但2013年4月24日刘英刚再次将房屋在农商行抵押借款，导致高勇未能取得所购库房的产权登记手续，其过错在刘英刚而非高勇。综上，高勇购买刘英刚的房屋支付了全部购房款，并对所购房屋行使了占有、使用的权利，其未办理产权转移登记的过错系刘英刚一直将产权手续用于金融机构抵押贷款，非高勇自身的原因未办理产权过户手续，高勇提出的异议申请符合《最高人民法院》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条第一款（一）项的规定，判决如下：停止对高勇购买的登记在刘英刚名下的房房房地产权证210字第**地产权证》中-1-3号库房（从石马粮站往石马派出所数底楼第5号库房）的执行。一审案件受理费80元，由重庆农村商业银行股份有限公司大足支行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的案件事实与一审相同。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综合审理情况，本案争议焦点在于，高勇在买受涉案房屋后一直没有办理过户登记，高勇对此是否存在过错。本案中，高勇与刘英刚签订房屋买卖合同的时间为2012年11月26日，此时涉案房屋尚处于抵押状态。高勇作为房屋买受人，对房屋的权利状况负有注意义务，其在知道或者应当知道涉案房屋存在抵押，不能过户的情况下，仍然签订房屋买卖合同，应当认定其存在过错。其后，房屋解押后，高勇应当及时要求刘英刚办理房屋过户手续。高勇未举示充分证据证明房屋解押后其及时要求刘英刚办理房屋过户手续，导致房屋在此后又被抵押，不能办理过户手续。由此，应当认定高勇自身买房时未尽到谨慎的注意义务，买房后未及时要求刘英刚办理过户手续，亦是未能办理房屋过户的重要原因。此外，从本案查明事实来看，高勇购买的房屋并非单独办理产权证的房屋，而是另外一个产权证的房屋的一部分，其房屋能否办理单独产权，亦难以确定。高勇作为买受人，在买受该房屋时对此亦未尽到充分的注意义务，故其应当承担由此产生的风险。综合以上情况，涉案房屋不能办理过户手续，高勇存在过错，故其要求排除执行不符合上述《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）项之规定，其要求排除对涉案房屋的强制执行，依法不应得到支持。综上所述，农商行大足支行的上诉请求理由充分，对其上诉请求本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第而项之规定，判决如下：一、撤销重庆市大足区人民法院（2019）渝0111民初1012号民事判决；二、驳回高勇的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，二审案件受理费1500元，由高勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  闫信良审 判 员  郑 泽二〇一九年十一月二十一日法官助理  王 玲书 记 员  刘思含