辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0791民初1169号原告：历嘉宁，女，1993年3月11日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：谭平、郭婷婷，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路**。法定代表人：黄兴武，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李艳阳，辽宁锦逸律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司锦州分行，，住所地锦州市凌河区解放路五段25甲负责人：董军，系该行行长。委托诉讼代理人：侯艳伟，辽宁英泰律师事务所律师。原告历嘉宁诉被告辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称东一公司）、被告中国银行股份有限公司锦州分行（以下简称中行锦州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张树森适用简易程序公开开庭审理了本案。原告历嘉宁的委托诉讼代理人谭平、郭婷婷，被告东一公司的委托诉讼代理人李艳阳，被告中行锦州分行的委托诉讼代理人侯艳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决将坐落辽宁省在锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B17幢2-25-2（130）号房屋产权归原告所有，并由被告为原告办理网签，被告履行为原告办理房屋产权登记的义务；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记的违约金（以203725元为基数，自2016年4月17日至实际办理产权证之日止，按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算）；3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年4月17日，原告于被告在锦州经济技术开发区锦绣蓝湾小区签订了房编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》。合同约定原告购买锦州经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B17幢2-25-2（130）号房，房价款203725元于合同签订之日一次性交齐。原告已于2015年4月16日结清全部房款，并于同年4月实际入住涉案房屋。按照合同第十五条关于产权登记的规定，被告应于房屋交付使用后365工作日内办理产权登记。但被告一直未按合同约定为原告办理房屋产权登记，被告已经违约。为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求依法判决。为印证上述事实，原告向本院提交下列证据予以证明：商品房买卖合同、收款收据、房屋抵押权登记申请书。被告东一公司庭审辩称，原告购买的房屋系卓逸物业公司与沈阳迅捷电梯有限公司之间的维护保养合同所产生的欠付维修保养款项，被告东一公司以涉案房屋代卓逸物业公司进行抵偿，被告东一公司认可双方抵偿行为。被告与原告签订了商品房买卖合同，东一公司均开具了收款收据，因为这种抵偿行为是合法有效的，被告也认为该房屋应当归原告所有。目前案涉的房屋在银行抵押尚未解除，无法为原告办理登记。被告会积极解决房屋上的瑕疵，是案涉房屋具备产权登记条件。原告主张的违约金，由于双方在商品房买卖合同中已经做出明确约定，被告同意按照约定执行，原告主张的违约金计算方式于法无据。被告中行锦州分行庭审辩称，1、我行对案涉房屋及坐落的宗地一并办理了在建工程抵押登记，具有合法抵押权，且该抵押权也经过了锦州中院及辽宁省高级人民法院两级法院裁判确认，我行对案涉房屋及坐落土地均具有优先受偿权。被告无权在未经我行同意的情况下对外销售案涉抵押房产，原告即使与被告签订了买卖合同，未经抵押权人同意的情况下也不应当认定为有效合同。2、原告起诉主张开发商办理网签、办理房屋产权证及违约金均为开发商的合同义务，属于债权请求权范围，且该请求权形成于我行抵押登记设立之后，原告无权以后形成的债权请求权对抗我行在先形成的物权请求权即抵押权，我行认为原告必须在我行抵押权全部涤除之后再确定与开发商之间的买卖合同是否能够继续履行。3、被告东一公司该地产项目贷款已经不良，经法院确定我行享有抵押权，如果法院支持原告的诉讼请求，将导致我行大量债权难以追回，抵押权无法顺利实现，严重损害国有资产安全。4、本案案由为商品房预售合同纠纷，我行非案涉合同的当事人，不具有适格的被告主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求。为印证上述事实，第三人向本院提交下列证据予以证明：抵押合同，在建工程抵押登记证明，锦州市中级人民法院(2017)辽07民初57号民事判决书，辽宁省高级人民法院（2018）辽民终459号民事判决书。本院组织当事人对双方围绕其诉讼请求和答辩意见依法提交的证据进行了质证，结合当事人的质证意见，本院对证据客观性予以确认并据此认定以下事实：2015年4月17日，原告历嘉宁（买受人）与被告辽宁东一房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》。商品房买卖合同中约定，买受人购买的商品房为锦绣蓝湾B17幢130号房，商品房建筑面积为70.25m2，单价为每平方米2900元，总金额203725元。付款方式为一次性付款。该商品房买卖合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任及产权登记的约定等相关权利义务条款。其中第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。2015年4月16日，被告东一公司出具收款收据，载明收到原告购房款203725元。被告东一公司于2015年4月将原告历嘉宁购买的房屋交付给原告历嘉宁。另查，被告开发的锦州经济技术开发区锦绣蓝湾项目B17号楼尚未进行竣工验收。2012年7月23日，被告东一公司与第三人中行锦州分行签订了抵押合同，编号分别为锦司2012年抵字0723-2号，被告以抵押合同所载的抵押物清单中的土地使用权和住宅在建工程为贷款提供抵押担保，并在锦州市房屋产权监理处办理了抵押登记，抵押期间为2012年7月23日至2016年7月22日。第三人在2017年11月22日诉被告偿还借款，锦州市中级人民法院以（2017）辽07民初57号和辽宁省高级人民法院以（2018）辽民终459号民事判决书，判决被告偿还中行锦州分行贷款29870000元及利息149,320.77元（利息计算至起诉时止），第三人中行锦州分行有权对被告提供的抵押物折价或拍卖，变卖所得价款优先受偿。该案现在锦州市中级人民法院执行过程中。本院认为，案涉楼房虽由被告东一公司在被告中行锦州分行处设定了在建工程抵押，但根据法律规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，转让抵押房地产未经被告中行锦州分行同意，被告东一公司转让房屋给原告的合同并非无效，案涉楼房设定的抵押权可以通过由受让人或者抵押权人清偿拖欠被告中行锦州分行的债务等方式由被告中行锦州分行申请相关部门解除抵押。关于被告中行锦州分行提出的被告东一公司未经其同意即对外销售房产的合同不为有效合同不应判决继续履行合同的意见，本院不予采纳。关于原告要求被告东一公司办理房屋所有权证问题，根据合同约定，原告作为买受人履行了交付房款的合同义务，被告有义务按照合同约定“将办理权属登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，案涉房屋尚未办理竣工验收，且该房屋办理了抵押登记，被告作为房地产开发企业应尽快将其开发项目依法报经相关职能部门验收合格，依法涂销设定在案涉房屋上的抵押登记，并在条件完备的情况下协助买受人办理不动产权利登记的合同义务。关于原告主张被告向原告支付逾期办理房屋产权登记的违约金（以203725元为基数，自2016年4月17日至实际办理产权证之日止，按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算）问题，无事实依据和法律依据，本院不予支持，故被告应按照合同的约定支付原告逾期办理产权证书的违约金即203.73元（203725元×0.1%）。关于原告要求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力。在案涉楼房未经验收合格亦未经产权部门登记的客观情况下，人民法院不宜对未建成房屋进行物权确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告辽宁东一房地产开发有限公司应在涉案建设工程经验收合格后，并在符合行政法规对于办理房屋产权登记条件的情况下协助原告历嘉宁办理锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B17幢2-25-2（130）号房屋的不动产权证。二、被告辽宁东一房地产开发有限公司于本判决生效后30日内就本案涉及的商品房预售合同在相关职能部门办理网上登记备案。三、被告辽宁东一房地产开发有限公司于本判决生效后10日内一次性支付原告逾期办理产权证书的违约金203.73元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2178元（已减半收取），由被告辽宁东一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  张树森二〇一九年十一月十八日书记员  王 维