黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑11民终971号上诉人（一审原告）：李春梅，女，1972年4月8日出生，汉族，无职业，住嫩江市。委托诉讼代理人：侯士君，嫩江市联兴法律服务所法律工作者。上诉人（一审被告）：黑河市盛世房地产开发有限公司，住所地嫩江市公园道**小区**楼****。法定代表人：柯陈承，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱海波，该公司经理。委托诉讼代理人：朱鹏玉，黑龙江通桥律师事务所律师。上诉人李春梅因与上诉人黑河市盛世房地产开发有限公司(以下简称盛世房地产公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服嫩江县人民法院（2019）黑1121民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人李春梅及其委托诉讼代理人侯士君,被上诉人盛世房地产公司的委托诉讼代理人朱海波、朱鹏玉到庭参加询问。本案现已审理终结。李春梅上诉请求：1.盛世房地产公司再行赔偿李春梅一倍房款损失381,630元；2.盛世房地产公司负担诉讼费用。事实和理由：1.一审判决以双方在履嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书（以下简称房屋产权调换协议）中均存在过错，都应当承担违约责任为由，不支持李春梅要求赔偿不超过房款一倍损失的诉讼请求是错误的。李春梅在房屋建成后要求盛世房地产公司履行回迁义务无过错。虽然双方协议内容不包含副食店营业损失，但被拆迁房屋用于经营副食店是事实。盛世房地产公司在房屋建好的情况下，拒不及时给予回迁，必然导致副食店营业损失，李春梅据此要求营业损失无过错。李春梅要求交付回迁房屋和要求副食店营业损失互不相关，属于独立的信访请求。所以李春梅的该项信访请求不能说明其在履行房屋产权调换协议中存在过错。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定只是调整房屋开发企业在房屋买卖、回迁的行为中存在另行出卖、抵押他人的过错行为,只规定了开发企业应负的过错责任。即使李春梅存在一定过错，也不属于该司法解释规定的情形。盛世房地产公司辩称，李春梅未按房屋产权调换协议约定的时间交付钥匙，导致合同无法正常履行的责任在于李春梅。故请求驳回李春梅的上诉请求。盛世房地产公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回李春梅的诉讼请求；2.李春梅负担诉讼费用。事实和理由：1.双方签订的房屋产权调换协议明确约定，李春梅应当在2012年3月7日前搬出房屋并交付钥匙，但是李春梅没有在约定的时间内履行。由于李春梅没有搬出房屋使盛世房地产公司的拆迁工作无法进行，给盛世房地产公司造成了较大的经济损失。盛世房地产公司提交了房屋产权调换协议、动迁房屋平面标示图、用电明细、证人证明等证据，均可证明李春梅的违约行为，一审判决认定双方均存在过错是错误的。2.一审判决以拆迁公司同意李春梅延期搬出为事实进行判决是错误的。房屋产权调换协议不是拆迁公司签订的，拆迁公司没有权利改变合同内容。即使拆迁公司同意李春梅延期搬出，也是存在合理期限的。李春梅至今也未能腾出房屋，同样也是违约行为。3.约定调换的房屋在李春梅违约的情况下已按市场价销售，价格为210,337元，一审判决按381,630元的评估价格确认房屋价格显失公平。李春梅辩称，李春梅完全按照协议内容履行，没有不滕让房屋，不存在拒绝搬迁。现在该小区内包括李春梅的房屋没有拆迁，是因为其位置在两栋楼房中间，盛世房地产公司为了追求经济利益，故意不进行拆除。盛世房地产公司将置换房屋出售，构成根本违约，其按现行市场价格赔偿不显失公平。李春梅向一审法院起诉请求：1.解除盛世房地产公司与李春梅签订的房屋产权调换协议，盛世房地产公司按其销售价格8,000元每平方米的标准给付房款及赔偿款共计894,400元；2.案件受理费由盛世房地产公司承担。一审法院认定事实：2012年2月29日李春梅（乙方）与盛世房地产公司（甲方）签订的房屋产权调换协议，协议约定：李春梅在嫩江县××街××房屋××栋，建筑面积50.4平方米用于经营副食店，在盛世房地产公司拆迁范围内。李春梅将公园道3号楼000129号车库，建筑面积36.80米和000130号车库，建筑面积19.10平方米产权调换给李春梅。同时约定，李春梅在2012年3月7日前搬出，如不按时搬出，盛世房地产公司扣除李春梅违约金每日200元，同时，李春梅将残值拆除。该协议书上嫩江洪源拆迁有限责任公司加盖了公章。协议签订后，盛世房地产公司委托嫩江洪源拆迁有限责任公司对拆迁户进行拆迁。嫩江洪源拆迁有限责任公司负责人司洪福负责拆迁工作，司洪福出庭证实默许李春梅延期拆迁搬出的事实。李春梅所调换的房屋系多家连脊房屋。经实地查看，李春梅家左右两侧的房屋已被扒掉，但没有利用，李春梅家的房屋已经无法居住。另查明，2013年8月2日李春梅到嫩江信访办，反映李春梅经营蒙新副食店与盛世房地产公司签订合同，现楼房已经盖好，一直不给钥匙，要求发放楼房钥匙与副食店停业损失，有嫩江信访办调处中心来访登记表证实。2015年11月18日盛世房地产公司将3号楼000129号车库以每平方米3,800元价格出售给杨延风，将000130号车库以每平方米4,500元价格出售给彭岩。2019年5月10日李春梅向法院申请对调换的29号车库和30号车库进行价格评估，2019年6月10日，哈尔滨市汇通资产评估事务所出具司法鉴定意见书，两个车库评估价值为381,630元。一审法院认为，双方当事人签订的房屋产权调换协议是双方真实意思的体现，符合法律规定，合法有效。双方约定了调换的房屋，并且约定李春梅搬出的时间，但盛世房地产公司委托的嫩江洪源拆迁有限责任公司，同意李春梅延期搬出的时间，盛世房地产并不负责拆迁工作。2013年1月份盛世房地产公司所建楼房竣工后没有将楼房交付给李春梅。2015年年末将调换给李春梅的车库出售他人，盛世房地产公司违反双方签订调换协议约定。盛世房地产公司辩称李春梅未按产权置换协议书的约定履行腾让房屋，致使盛世房地产公司未能顺利进行工程开工，应自行承担造成房屋未能拆迁的后果，自2013年8月李春梅未就房屋相关事宜进行沟通，也未向盛世房地产公司主张权利，为此本案也超过诉讼时效。盛世房地产公司所建的楼房，不在李春梅被动迁的房屋位置上建筑，所以李春梅是否腾让房屋，不影响盛世房地产公司所建的楼房正常施工。2013年8月2日李春梅到嫩江信访办，反映盛世房地产公司不交楼房钥匙与小卖店停业损失问题，所以也不存在诉讼时效问题，故盛世房地产公司的辩解理由没有事实依据，盛世房地产公司的辩解理由不能成立，本院不予采信。同时，李春梅到嫩江信访办反映盛世房地产公司不交钥匙的同时，也反映了其经营的小卖店停业损失问题。因双方当事人所签订的房屋产权调换协议中，没有约定赔偿李春梅小卖店损失事项，是李春梅提出的额外要求，此要求也是导致双方没有履行协议的原因之一。综上所述，双方均在履行房屋产权调换协议中存有过错，双方均应承担违约责任。现盛世房地产公司已经将调换的房屋出售他人，导致调换目的不能实现，李春梅要求解除与盛世房地产公司签订的房屋产权调换协议，本院予以支持。李春梅要求盛世房地产公司按车库每平方米价格8,000.00元标准给付房款，没有法律依据，应按李春梅申请对调换的两个车库评估价格计算，即哈尔滨市汇通资产评估事务所出具司法鉴定意见书，两个车库评估价值为381,630元计算。因李春梅在履行房屋产权调换协议中，也存在过错行为，所以其要求一倍赔偿的诉讼请求，本院不予支持。故盛世房地产公司应按评估价格给付李春梅房款381,630元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定，判决：一、解除李春梅与盛世房地产公司于2012年2月29日签订的房屋产权调换协议；二、盛世房地产公司于本判决生效后赔偿李春梅房屋价款381,630元。案件受理费7,024.45元（缓交），鉴定费10,000元，合计17,024.45元由盛世房地产公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人于2012年2月29日签订的房屋产权调换协议合法有效。该协议既约定了盛世房地产公司给李春梅置换两户房屋，又约定了李春梅按期搬离被拆迁房屋，双方均应按照该协议内容严格履行。协议签订后，李春梅因经营小卖店损失问题与盛世房地产公司产生纠纷，且李春梅没有按照约定期限搬离房屋。上述事实均能体现李春梅对产权调换协议的履行情况，即李春梅未按协议的约定内容履行，存在违约行为。现盛世房地产公司已将协议约定的两户房屋另行出售他人。若盛世房地产公司认为李春梅先行违约，其可在该违约情形存在的前提下要求对方履行合同或行使合同解除权。但在双方签订的产权调换协议书未解除前，盛世房地产公司径行将房屋另行出售则属于违约行为，应当承担违约责任。一审法院按照司法鉴定结论确定的安置房屋价值，判决盛世房地产公司给付李春梅安置房屋对价款是正确的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，导致被拆迁人无法取得安置房屋的，被拆迁人可以请求解除合同，并可以请求拆迁人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该规定中的“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”系对拆迁人严重违约行为的惩罚性规定。但是本案中双方当事人均存在违约行为，且李春梅的违约行为与盛世房地产公司将安置房屋另行出售存在关联，与该法律规定中的赔偿责任适用情形并不一致，故李春梅要求另行赔偿一倍房款的请求没有法律依据。综上，李春梅和盛世房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,048.9元，由上诉人黑河市盛世房地产开发有限公司负担7,024.45元，上诉人李春梅负担7,024.45元。本判决为终审判决。审判长 曹 伟审判员 张 岩审判员 梁天元二〇一九年十一月二十六日书记员 赵 伟