广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终5568号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾金生，男，汉族，1970年1月5日出生，住址：广东省博罗县，委托诉讼代理人：石旺春，广东宝威律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁秋华，男，汉族，1961年11月8日出生，住址：广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：陈富，广东权晔律师事务所律师。上诉人曾金生因与被上诉人梁秋华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初2925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾金生及其委托诉讼代理人石旺春、被上诉人梁秋华的委托诉讼代理人陈富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾金生上诉请求：一、依法改判一审判决，支持上诉人的全部反诉请求。1、请求判令被上诉人立即向上诉人返还其恶意占用的仓库并支付房屋占用费（按一年1万元计算，暂计2.5万元）；2、请求判令被上诉人协助上诉人按《房屋转让合同》约定之义务与中国移动公司办理关于案涉房屋机房租赁合同的变更手续，或判令该机房的租金收益由中国移动公司直接向上诉人支付；3、请求判令被上诉人立即打开公用通道，提供给上诉人使用；4、请求判令被上诉人向上诉人支付违约金145000元。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，适用法律错误，进而得出的结论也是错误的。1、案涉土地在1992年已经依法取得《建设许可证》，同样也已经于1996年取得《集体土地建设用地使用证》，该系列证件均是政府部门依法出具的，而证书的持有人为游某年、廖某右、廖某永、游某珠、游某慧五人，而游某年、廖某右、廖某永、游某珠、游某慧五人均不是案涉土地的集体组织成员，若因不属于集体成员就认为合同无效，则应当先确定政府部门出具的关于案涉土地的《建设许可证》及《集体土地建设用地使用证》无效。但截至目前为止，该案涉土地的相关证书均属于有效的证书。2、一审法院以上诉人并非集体组织成员为由认定案涉合同无效，但被上诉人同样也并非案涉土地集体组织成员，在认定合同效力时，必然应当先行确定被上诉人取得案涉土地的合同是否属于有效合同，被上诉人是否对案涉土地享有处置权利，在这些前置条件都尚未明确的前提之下，一审法院直接做出认定显然是错误的。一审法院错误的适用《土地管理法》审理本案，没有考虑到本案的特殊性，更没有考虑到被上诉人也不是案涉土地集体组织成员，审理本案不能适用《土地管理法》这一核心要素。3、一审法院错误适用法律的原因在于一审法院仅看到本案的交易对象是土地，并未看到本案的交易对象除了土地还有地上建筑物。而本案的地上建筑物是依法取得报建手续的合法建筑，是被上诉人投资建设的建筑物，依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，可见案涉《房屋转让合同》是出于上诉人与被上诉人之间的真实意思表示，是合法有效的合同，且上诉人已经基于案涉合同取得案涉房屋使用权多年，而一审法院错误的适用《土地管理法》审理本案，显然是对事实的错误认定及对法律的错误理解。4，根据《土地管理法》第62条之规定。可见，法律也未禁止农村村民出卖住房，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范。同时，根据《土地管理法》第63条之规定。可见，《土地管理法》的立法目的是防止集体土地使用权在单独转让后用于非农业建设，保护耕地。但是，对于已经在其上面建好的房屋的集体土地而言，其用途并不因房屋的所有权人或集体土地的使用权人的变更而改变，判决农村房屋买卖有效并不违背《土地管理法》的立法本意。进一步说明一审法院适用《土地管理法》认定案涉合同属于无效合同是错误的。二、上诉人的反诉请求依法应予以支持。1、被上诉人在本案中提起诉讼是违背诚实信用原则的重点违约表现，且其在合同履行过程中存在诸多违反合同约定的行为，依据合同的约定以及法律规定均应承担违约责任。2、被上诉人恶意占用已经出售给上诉人房屋及土地的行为，依法应当支付占用费。该费用的支付并不依附于合同是否有效，一审法院以合同无效为由驳回上诉人的反诉请求是不合理的。综上，请二审依法查明案件事实，支持上诉人的全部上诉请求。梁秋华辩称，一、答辩人并未占用仓库，亦未阻碍被答辩人使用公用通道。据被答辩人与答辩人签订的《补充协议》、《证件移交》等相关记录，合同签订后，答辩人依约向被答辩人交付了案涉土地、地上建筑物等合同约定标的。答辩人不存在占用仓库、阻碍被答辩人使用公用通道的任何行为，故请求依法驳回被答辩人第1、3项诉求。二、答辩人无协助变更与中国移动公司租赁合同的义务。在被答辩人与答辩人移交《房屋转让合同》约定的标的物时，答辩人与中国移动公司签订的合同也一起移交给了被答辩人。被答辩人也实际向中国移动收取了租金。因此，被答辩人要求答辩人办理合同变更手续，只是被答辩人拖延支付转让款的借口而已。再者，根据买卖不破租赁的原则，租赁合同是否变更不影响被答辩人权利的实现，且《房屋转让合同》也未约定需要答辩人协助办理变更手续。故请求依法驳回被答辩人第2项诉求。三、被答辩人要求答辩人支付违约金没有事实和法律依据：《房屋转让合同》属于无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第52条之规定。本案中，答辩人与被答辩人签订的《房屋转让合同》，约定转让涉案土地及地上建筑物，由于涉案土地属于农民集体所有土地，曾金生并非罗阳镇赤竹坑村民，根据现行法律的规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，如果非集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行驶所有权的障碍，导致集体所有权的落空。因此，答辩人与被答辩人签订的《房屋转让合同》损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应认定为无效。因此，答辩人不存在任何违约行为，即答辩人也无需向被答辩人支付任何违约金。故请求依法驳回被答辩人第4项诉求。综上所述，答辩人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维持原判。梁秋华向一审法院起诉请求：1.确认梁秋华、曾金生于2014年l0月19日订立的《房屋转让合同》无效，判令曾金生返还合同涉及的转让标的物，包括540㎡房屋和公用通道、楼房后面约500㎡空地、小仓库、机房使用权或所有权，以及出租给中国移动公司的机房的租赁权益，游某年、廖某右、廖某永、游某珠、游某慧的建筑许可证、非耕地批准书(农村村民建住宅使用非耕地批准书)、集体土地建设用地使用证原件各一份(共十五份)；2.判令曾金生将540㎡房屋租赁权利转让给梁秋华，并将收取租房人保证金80000元交由梁秋华；3.判令曾金生按每月10000元支付房屋使用费300000元(暂计至梁秋华起诉之日)；4.判令曾金生返还移动公司机房租金45000元；5.本案诉讼费用由曾金生承担。曾金生向一审法院反诉请求：1.判令梁秋华立即向曾金生返还其恶意占用的仓库并支付房屋占用费（按10000元/年计算，暂计25000元）；2.判令梁秋华协助曾金生按《房屋转让合同》约定之义务与中国移动办理关于涉案房屋机房租赁合同的变更手续，或判令该机房的租金收益由中国移动公司直接向曾金生支付；3.判令梁秋华立即打开公用通道，提供给曾金生使用；4.判令梁秋华向曾金生支付违约金145000元；5.本案诉讼费用由梁秋华承担。一审法院经审理查明，2014年10月19日，梁秋华与曾金生签订《房屋转让合同》，合同约定：梁秋华将坐落在博罗县汤泉林场割麻坑口的五宗地、地上建筑物以及相关附属设施转让给曾金生，用途为住宅，地上建筑物面积为540㎡；楼房之间空地为公用通道，楼房后面约500㎡空地和小仓库归曾金生拥有，梁秋华租赁给中国移动公司的机房的租金（18000元/年）从合同签订之日起归曾金生所有，由曾金生直接向中国移动公司收取，梁秋华与中国移动公司签订的合同也一并移交给曾金生；合同转让款为1450000元，在本合同签订后即付1000000元，余款450000元分两年付清，即每半年付112500元；梁秋华应于2014年11月1日前将土地、房屋及本合同转让有关的所有资料，全部移交给曾金生；梁秋华不得干预、阻挠曾金生使用土地、房屋及配套设施（包括曾金生正常的生产经营活动）；曾金生未按合同约定支付转让款，按所欠款的2%计算月息；梁秋华干预曾金生生产经营，擅自变更或解除合同，曾金生有权拒绝支付未给付的余款，并有权要求梁秋华支付转让款的10%作为违约金，给曾金生造成损失的，还应承担赔偿责任。该合同还约定其他事宜，落款处有见证人陈某、官某标签名以及罗阳镇赤竹坑村民委员会盖章。合同签订后，梁秋华依约向曾金生交付涉案土地、地上建筑物等合同约定的标的，其中包括游某年、廖某右、廖某永、游某珠、游某慧五人各自的《集体土地建设用地使用证》、《建设许可证》、《农村村民建住宅使用非耕地批准书》的原件；曾金生向梁秋华支付转让款1427500元。此后，梁秋华认为涉案《房屋转让合同》违反法律强制性规定，向一审法院提起本诉；曾金生则认为涉案《房屋转让合同》有效，向一审法院提起反诉。一审法院就涉案《房屋转让合同》合同效力问题进行释明，告知曾金生可以变更诉讼请求，曾金生坚持不变更诉讼请求，要求梁秋华继续履行合同并赔偿损失。2019年5月5日，梁秋华申请撤回本诉，一审法院于2019年7月1日作出（2018）粤1322民初2925号民事裁定，裁定准予其撤回本诉。另查，截至庭审结束前，涉案土地仍分别登记在案外人游某年、廖某右、廖某永、游某珠、游某慧名下，涉案房屋未取得相关房产证书。再查，曾金生不是罗阳镇赤竹坑村民。以上事实有原告身份证、被告身份证、被告经营的个体户登记信息、房屋转让合同、证件移交、房屋转让补充协议、集体土地建设用地使用证、建设许可证、农村村民建住宅使用非耕地批准书、房屋租赁合同、博罗县统计局最新数据截图、图片、短信聊天记录、罗阳镇赤竹坑村民委员会证明、博罗县杨侨镇石坝办事处证明、民事裁定书等证据及庭审笔录在卷为据。一审法院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。本案中，梁秋华与曾金生签订《房屋转让合同》，约定转让涉案土地及其地上建筑物，由于涉案土地属于农民集体所有土地，曾金生并非罗阳镇赤竹坑村民，根据现行法律的规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，如果非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。因此，梁秋华与曾金生签订的《房屋转让合同》损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应认定为无效。对于曾金生要求梁秋华继续履行合同并赔偿损失的诉讼请求，一审法院向曾金生行驶释明权，告知曾金生可以变更诉讼请求，曾金生坚持不变更诉讼请求，因此，曾金生主张合同有效并据此要求梁秋华继续履行合同并赔偿损失的诉讼请求，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十二条第五项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：驳回被告（反诉原告）曾金生的全部诉讼请求。反诉案件受理费1850元，由被告（反诉原告）曾金生负担。本院二审审理期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与原审查明的基本一致，本院二审予以确认。本院认为，本案系二审案件，本院只在当事人上诉请求的范围内进行审理。根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案争议的焦点为：曾金生与梁秋华签订的《房屋转让合同》是否有效？本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，该法第十三条规定“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。本案所涉土地属于农村宅基地，在我国，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，有着特定的身份条件限制，非本村集体经济组织成员无权取得。农村集体经济组织成员对宅基地只有使用权而无所有权和处分权，任何人都不能非法买卖或者非法转让宅基地。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”的规定，本案被上诉人梁秋华违反规定将宅基地及地上建筑物转让给非农村集体经济组织成员曾金生的行为无效，依法不受法律保护。综上所述，曾金生的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3838元，由曾金生负担。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年十一月七日法官助理任婷婷书记员刘丽珠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。