福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终6800号 上诉人（原审原告）：陈丽金，女，1967年1月3日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：林桂花，福建八闽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州市长乐区君豪房地产开发有限公司，住所地福建省福州市长乐区漳港街道永安路**。 法定代表人：吴永官。 委托诉讼代理人：陈金龙，福建紫阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林婧，福建紫阳律师事务所律师。 上诉人陈丽金因与被上诉人福州市长乐区君豪房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初3483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈丽金委托诉讼代理人林桂花和被上诉人君豪公司委托诉讼代理人林婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈丽金上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判君豪公司支付逾期交房违约金68853元；2.本案一、二审案件受理费由君豪公司承担。事实与理由：双方当事人在《商品房买卖合同》中并未对除首付款外的余款支付时间做明确的约定，依照法律规定，约定不明的情况下债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。而君豪公司没有要求陈丽金支付余款，因此陈丽金不存在过错。2.君豪公司无论是优势还是经验均较陈丽金居上风，本案商品房买卖合同是由君豪公司提供的格式文本，故一审认定陈丽金要求支付逾期交房违约金显失公平是错误的。 福州市长乐区君豪房地产开发有限公司辩称：一、陈丽金未全面履行交付购房款的义务，存在过错违约在先，君豪公司才按合同约定未将房屋交付给陈丽金；二、陈丽金要求君豪公司支付逾期交房违约金显失公平，君豪公司未将房屋交付的行为系合法行使抗辩权；三、陈丽金要求支付逾期交房违约金已超过诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈丽金的诉讼请求。 陈丽金向一审法院提出诉讼请求:1.判决君豪公司向陈丽金支付自2015年12月26日至2016年11月29日期间逾期办理房屋权属证书的违约金32731元（965522元×0.01%×339天）；2.判决君豪公司向陈丽金支付从自2014年7月31日至2015年9月27日期间逾期交房的违约金68853元（295522元×0.03%×424天+500000元×0.03%×187天+170000元×0.03%×63天）。 一审法院认定事实：2013年2月21日，陈丽金与君豪公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：君豪公司将蔚蓝海岸第XX幢XXX号房以总价款965522元出售给陈丽金。合同并约定：买受人于合同签订当日支付首期款人民币贰拾玖万伍仟伍佰贰拾贰元整，余款人民币陆拾柒万元整由买受人向银行申请贷款支付；出卖人应当在2014年7月30日前，将商品房交付买受人。如因出卖人原因，未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,双方同意按“逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金”的方式处理。合同还约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的方式处理。2013年2月21日，陈丽金向君豪公司支付购房款295522元，2015年3月25日，陈丽金向君豪公司支付购房款500000元。2015年7月27日，陈丽金与君豪公司签订《付款方式变更协议》，协议约定：“原（3）贷款方式付款：买受人于合同签订当日支付首付款人民币贰拾玖万伍仟伍佰贰拾贰元整（295522元），余款人民币670000元整由买受人向银行申请贷款支付。因买受人现不申请银行贷款，现付款方式更改为一次性付款：买受人在2015年7月27日付清购房余款人民币陆拾柒万整（670000元）。”2015年7月27日，陈丽金向君豪公司支付购房款170000元。2015年9月27日，君豪公司将该房屋交付给陈丽金使用。2016年11月30日，君豪公司才为涉讼房屋办理房屋所有权初始预登记。 一审法院认为，陈丽金与君豪公司所签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。陈丽金于2013年2月21日与君豪公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定买受人按“买受人于合同签订当日支付首期款人民币贰拾玖万伍仟伍佰贰拾贰整，余款人民币陆拾柒万元整由买受人向银行申请贷款支付”方式按期付款。虽然合同没有明确约定余款的支付时间，但依照商品房销售的一般交易习惯，陈丽金系先履行一方，其应在合理的期限内通过银行按揭贷款支付余款，君豪公司才能将案涉房屋交付。陈丽金在合同签订后的两年多都未支付余款，明显超出了合理期限。虽然君豪公司未作答辩，但陈丽金仍应对前述的问题作出合理的解释或提供证据证明系君豪公司的过错所造成的延期交房。在陈丽金无法证明延期交房系君豪公司过错所致时，其作为合同先履行一方，未全面履行交付购房款义务，存在过错。君豪公司在此情况下有权拒绝交付案涉房屋，且从君豪公司系列案件中可以看出，君豪公司蔚蓝海岸项目在合同约定的交房时间前后已具备交付使用条件。因此，君豪公司在陈丽金未全额支付购房款前，延迟交付案涉房屋系合法行使抗辩权。2015年7月27日，陈丽金与君豪公司签订《付款方式变更协议》。合同明确约定余款的支付时间为2015年7月27日。在陈丽金支付了余款后，君豪公司也于合理的期限内交付了房屋。故陈丽金主张君豪公司支付逾期交房违约金显失公平，对其依法不予支持。 陈丽金主张涉讼房屋所有权初始预登记日期为2016年11月30日，根据福州市长乐区不动产权登记和交易中心出具的不动产登记资料查询结果证明，依法予以确认。依照合同第十四条约定陈丽金取得房屋权属证书的期限应为交房后90日内，即2015年9月28日至2015年12月26日，超过上述期限则属于逾期。君豪公司未按合同约定在此期限内为陈丽金办理房屋权属证书登记，已构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同第十四条关于逾期办理房屋权属证书违约责任的约定，陈丽金主张的逾期办证违约金，应以已付购房款965522元为基数，按日利率0.01%为标准，从2015年12月27日计算至2016年11月29日止，共计339天。君豪公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、福州市长乐区君豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈丽金支付逾期办理房屋产权证的违约金32731元（965522元×0.01%×339天，自2015年12月27日计算至2016年11月29日止）。二、驳回陈丽金的其他诉讼请求。案件受理费2332元，减半收取计1166元，由福州市长乐区君豪房地产开发有限公司负担376元，由陈丽金负担790元。 二审中，当事人没有提交新证据。 各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中陈丽金至2015年7月27日才付清案涉商品房购房款，在陈丽金未完成交付购房款义务的情况下，君豪公司有权拒绝交付案涉商品房。故陈丽金主张应自2014年7月31日起计算逾期交房违约金的上诉请求于法无据。2015年7月27日陈丽金付清案涉商品房购房款后，君豪公司于2015年9月27日才向陈丽金交付案涉房屋，明显超出合理期限。君豪公司亦未提交充分证据证明在2015年7月27日之后履行了通知陈丽金办理交房手续的义务，故君豪公司应按照《商品房买卖合同》的约定支付2015年7月28日至2015年9月26日逾期交房违约金的义务。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。 综上，一审判决部分认定不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初3483号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初3483号民事判决第二项； 三、福州市长乐区君豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈丽金支付逾期交房的违约金17669元（965522元×0.03%×61天，自2015年7月28日起至2015年9月26日止）； 四、驳回陈丽金其他诉讼请求； 五、驳回陈丽金其他上诉请求。 二审案件受理费人民币1522元，由上诉人陈丽金负担1280元，由被上诉人福州市长乐区君豪房地产开发有限公司负担242元。 本判决为终审判决。 审判长 汪 霞 审判员 唐宇恒 审判员 庄彩虹 二〇一九年十一月十九日 书记员 施 佳 -6- -5-