云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云28民终732号上诉人（原审被告）：佛山市越驰酒店管理有限公司。住所地佛山市禅城区建新路****自编号3P4E，统一社会信用代码91440604081208662U。法定代表人：张良，总经理。委托诉讼代理人：黄婧，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：景洪浩宇房地产开发有限公司，住，住所地景洪市勐海路西双十贰城大桥头西南侧），统一社会信用代码91532801668271038J。法定代表人：李昆营，董事长。委托诉讼代理人：张骞，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。上诉人佛山市越驰酒店管理有限公司（以下简称佛山越驰公司）因与被上诉人景洪浩宇房地产开发有限公司（以下简称浩宇公司）服务合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2018）云2801民初2975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佛山越驰公司的代理人黄婧、被上诉人浩宇公司代理人张骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人佛山越驰公司上诉请求：1.撤销景洪市人民法院（2018）云2801民初2975号判决，改判驳回被上诉人浩宇公司一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审费用由被上诉人浩宇公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。上诉人佛山越驰公司并非未妥善履行自己的合同义务，是由于浩宇公司延期交房且违约在先，才导致上诉人佛山越驰公司出现迟延履行的情况，这不属于在履行期限届满之前，以自己的行为表明不履行主要债务的情形，双方约定的合作为6年（2015年7月1日至2021年6月30日），合同履行期限尚未届满，且上诉人佛山越驰公司未出现违约事由，不具备解除合同的条件，被上诉人浩宇公司一审的诉讼请求应当予以驳回。上诉人佛山越驰公司与被上诉人浩宇公司签订《项目合作协议》，该协议约定被上诉人浩宇公司将位于西双十贰城××区项目进行对外销售，销售中引进上诉人佛山越驰公司作为公寓的合作运营商，被上诉人浩宇公司向潜在的买受人推介上诉人的房屋托管服务项目，买受人在购房的同时可选择与上诉人签署《房屋委托经营托管合同》将所购物业托管给上诉人佛山越驰公司，也就是说，上诉人佛山越驰公司是否能与买受人签订《委托经营托管合同》取决于被上诉人浩宇公司向买受人的推介，而不是被上诉人浩宇公司单方的推广和宣传。在双方签订《项目合作协议》后，因被上诉人浩宇公司的原因导致涉案物业延期交房，被上诉人浩宇公司向业主交房的时间为2017年5月20日，上诉人佛山越驰公司只能在被上诉人浩宇公司交房后才能与业主签订《委托经营菅理合同》并向业主提供托管服务。故上诉人佛山越驰公司认为，由于被上诉人浩宇公司延期交房的客观原因，才导致上诉人佛山越驰公司与买受人签订合同的期限延后，进而导致上诉人佛山越驰公司不能在合同约定的期限内完成预期的房屋托管数量。且被上诉人浩宇公司在引进上诉人佛山越驰公司作为唯一的经营管理合作方后，又与其他同类型的酒店管理公司进行合作，双方因此发生过争执，根据双方签订的《项目合作协议》第三条约定的“乙方有排他的经营管理权限，本协议解除终止之前，甲方不得将合作物业（普洱茶文化博览园××区××座及E座公寓）再授予除乙方及其关联公司外的任何第三方公司经营管理”以及第八条第（一）项约定的“甲方有下列情形之一的，视为甲方违约，乙方有权单方解除本协议，甲方需支付乙方违约金10万元：甲方同时委托其他类型的公司和团队进驻乙方托管的公寓经营管理”，上诉人佛山越驰公司发现被上诉人浩宇公司与除自己以外的第三方进行合作后，当即向被上诉人浩宇公司提出异议，并要求被上诉人浩宇公司解除合同支付违约金，被上诉人浩宇公司介于对外是使用上诉人的品牌进行物业售卖的宣传，并且已经以西双十贰城国际公馆2套公寓（即3栋3-2509及3-401号房）抵款支付了上诉人佛山越驰公司两年的管家费用，故向上诉人佛山越驰公司予以说明由其与第三方合作导致上诉人履行不能的情形，不追究上诉人佛山越驰公司的违约责任并放弃单方解除合同的权利。且据上诉人佛山越驰公司了解到的情况，根据双方约定由上诉人佛山越驰公司进行托管的物业，现在已有多家酒店管理公司进行托管，被上诉人浩宇公司已严重违约。上诉人佛山越驰公司认为，被上诉人浩宇公司在一审中诉称上诉人佛山越驰公司未在合同约定的服务期内履行其主要义务的情况是不存在的，且该合同的履行期限尚未届满，被上诉人浩宇公司也未违反双方的合同约定，亦未发生违约事由。自双方签订《合作协议》后，上诉人佛山越驰公司都是积极履行合同约定的义务。被上诉人浩宇公司要求解除合同没有事实根据和法律依据，应当予以驳回，请求二审法院依法判决支持上诉人佛山越驰公司的上诉请求。被上诉人浩宇公司辩称，上诉人佛山越驰公司主张被上诉人浩宇公司逾期交房导致其公司延迟履行的抗辩观点不能成立。被上诉人是否交房、何时交房并不影响上诉人履行与业主签订合同。第一，根据双方签订的《项目合作协议》第一段约定，上诉人佛山越驰公司是在业主购房的同时就可以签订《托管合同》，而非是在被上诉人交付后才与业主签订合同。第二，从履行义务的时间看，《项目合作协议》第五条第二款第九项的约定上诉人参与项目、提供服务、与业主签约的时间是自地产项目推广之日起，包括开盘、入伙、认筹等活动时派专人入场，接触业主、为业主提供咨询服务并与业主签订委托合同。第三，从现实层面讲，被上诉人与上诉人签订合作协议，是为了在项目开盘时提升项目商业氛围，如果上诉人是等业主交付后再去洽谈托管业务，实际已经达不到目的了，双方没有必要提前三年就签订项目合作协议，完全可以等到交房后再与上诉人签约。第四，就算不以缔约时间来计算上诉人的服务期而以上诉人主张的交房时间计算，被上诉人2017年1月交房至今已3年，早已超过合同约定的两年服务期，上诉人至今仍未履行合同。上诉人声称被上诉人存在违约被上诉人不认可。被上诉人与上诉人签订《项目合作协议》后，在未引入任何与上诉人有同类经营性质的第三方进驻标的项目，不排除可能有部分业主在购房后自愿将自己的房产交由酒店经营，但相关经营行为是业主对其所有物的执行处置行为，与被上诉人无关，被上诉人也不能干涉他人的物权。上诉人未按照合同约定履行自己的义务，已构成严重违约，致使被上诉人的合同目的无法实现。本案所涉项目合作协议应当依法予以解除。根据双方签订的《项目合作协议》，上诉人应当于合同签订后以私享家酒店的名义提供365套房产的托管服务，但双方签订合同后十多天，上诉人将酒店开设到与被上诉人存在竞争关系的万达商业区，而至今未在被上诉人的商业区开设私享家酒店。上诉人以自己的行为明确表示不履行债务，符合合同法94条规定的在履行期限届满前当事人一方亦明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务，当事人可以解除合同。双方20015年签订合同至今，上诉人未履行合同义务致使合同目的无法实现，构成严重违约，被上诉人依法提起诉讼，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。浩宇公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除浩宇公司与佛山越驰公司签订的《项目合作协议》；2.本案诉讼费用由佛山越驰公司承担。一审法院认定事实：浩宇公司作为甲方（委托方）与佛山越驰公司（乙方和受委托方）于2015年7月1日签订《云南景洪浩宇.普洱茶文化博览园项目合作协议（即）》,合同中约定，浩宇公司将位于西双十二城××区项目进行对外销售，销售中引进乙方作为公寓的合作运营商，买受人在购房同时可选择与乙方签署《房屋委托经营托管合同》，将所购物业托管给乙方，从而实现甲方、买受人及乙方的三赢。约定由浩宇公司向前来购房的买房人推介佛山越驰公司的酒店托管服务，若买受人愿意与佛山越驰公司缔结托管关系，则由买房人在购得房产后与佛山越驰公司订立《委托经营托管合同》，将其所购房产交由佛山越驰公司进行酒店经营管理。买房人与佛山越驰公司基于《委托经营托管合同》形成的权利义务关系与浩宇公司无关。佛山越驰公司向买房人提供服务的费用由浩宇公司以一次性购买两年的方式支付。《项目合作协议》明确了由浩宇公司一次性向佛山越驰公司采购两年共365套房产的管家服务，计费依据以2.5元/㎡/月为单价，365套房产共17969㎡，两年的管家服务费总价为1078140元。其中985930元由浩宇公司用位于西双拾贰城国际公馆3栋3-2509号、3-401号两套房产向佛山越驰公司抵款支付。双方除此外，还作了其他相应的约定。协议签订后，浩宇公司按约在销售中引进佛山越驰公司作为公寓的合作运营商,并按约定由浩宇公司向佛山越驰公司支付的管家服务费除首期支付的99210元外，剩余的服务费用985930元用佛山越驰公司在浩宇公司购买的西双十贰城国际公馆2套公寓（即3栋3-2509及3-401）的购房款相互抵扣，两套公寓的所有权归佛山越驰公司所有，佛山越驰公司可自由支配两套公寓的所有权和使用权。随后佛山越驰公司即向浩宇公司发函要求浩宇公司确认管家服务费抵房的房源落户事宜，浩宇公司于2015年8月17日向佛山越驰公司发函确认张晚华为西双十贰城国际公馆3栋3-401号房的产权人，汪倩为西双十贰城国际公馆3栋3-2509号房的产权人，并称“以上，我司因贵司申请予以办理，若因此产生的法律纠纷与我司无关”。至2015年9月11日，佛山越驰公司与浩宇公司签订了《商品房购销合同》。尔后，浩宇公司以张晚华、汪倩未付清房款为由要求解除《商品房购销合同》，经法院审理后认为上述房款就个人而言已属于本案浩宇公司自行认可的情况下作了折抵支付，遂在另案中驳回了浩宇公司的诉讼请求。另查明，在本案浩宇公司采用以房抵款的方式支付完合同约定的款项后，佛山越驰公司并未按约定妥善履行《项目合作协议》所约定的义务，时至今日，佛山越驰公司能提供出的涉及物业委托经营管理的合同只有26份。一审法院认为,浩宇公司、佛山越驰公司双方所签订的《云南景洪浩宇.普洱茶文化博览园项目合作协议》是双方当事人的真实意思表示。鉴于在合同签订后，佛山越驰公司并未妥善履行自己的合同义务，使得合同主要目的无法实现，佛山越驰公司的行为属于在履行期限届满之前，以自己的行为表明不履行主要债务，故浩宇公司要求解除合同的诉讼请求有充分的事实和法律依据，予以支持。佛山越驰公司作出的并未违约的相关辩解并无证据支持，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决：解除浩宇公司与佛山越驰公司签订的《项目合作协议》。案件受理费14503元，由佛山越驰公司承担，浩宇公司预交的诉讼费，由佛山越驰公司迳付浩宇公司，不另清退。本院二审期间，上诉人佛山越驰公司提交三组证据。第一组证据为：《项目合作协议》、《项目合作协议中管家服务费抵房的房源落户事宜函》、《项目合作协议中管家服务费抵房的房源落户确认函》（该三份证据与一审中被上诉人提交的证据一致）、景洪浩宇房地产开发有限公司出具的《情况说明》（复印件，与原件核对）。欲证明上诉人佛山越驰公司与被上诉人浩宇公司于2015年7月1日签订《项目合作协议》，约定由上诉人佛山越驰公司独家托管普洱茶文化博览园××区××座及E座公寓，浩宇公司不得再授权佛山越驰公司及其关联公司外的任何第三方公司经营管理，并以西双十二城的两套房屋抵扣需要支付的管家服务费。《项目合作协议》履行期间，浩宇公司为实现合作公寓房源的快速销售及回款，违反合同约定将西双十二城××、E座公寓托管给其他第三方公司进行经营，导致佛山越驰公司无法收到《项目合作协议》中约定数量的托管房源，佛山越驰公司提出异议要求浩宇公司承担违约责任，浩宇公司出具《情况说明》，认可其公司有将公寓委托给第三方进行托管的违约行为，并承诺因托管房源不足而导致佛山越驰公司无法按约定完成房源的托管，浩宇公司不追究佛山越驰公司不能按合同约定数量完成托管房源的违约责任，会按合同约定支付托管服务费并自愿放弃单方解除合同的权利。第二组证据为：《公证书》（复印件，与原件核对）。欲证明浩宇公司违反合同约定将普洱茶文化博览园××区××座及E座公寓的部分房源给第三方进行托管，现目前被托管经营的酒店公寓，除“寓米”由佛山越驰公司进行托管外，其他的“万腾公寓、儒方地产、西双版纳派尔威汉庭酒店、澜诗假日酒店、客之恋主题酒店、云澜湾度假酒店、依澜纳酒店”等均不是由佛山越驰公司进行托管，浩宇公司将公寓托管给第三方的违约行为才导致了越驰公司托管房源不足的情况，浩宇公司不能据此要求解除合同。第三组证据为：（2018）云2801民初308号民事判决书、（2019）云28民终11号民事判决书、（2019）云28民终31号民事判决书（复印件，与原件核对）。欲证明被上诉人浩宇公司违约后，为了不支付托管费用，起诉张晚华、汪倩要求两人支付西双十二城两套抵管家服务费用房屋的购房款，并否认两套房屋是用来抵款的事实。后经法院认定两套房屋系抵款房，驳回了浩宇公司要求支付购房款的诉讼请求，浩宇公司提起诉讼要求解除双方签订的《项目合作协议》，其目的是为了不支付管家费用，浩宇公司的行为违背了合同的诚实信用原则，其要求解除合同的诉求应当予以驳回。同时，对一审中其提交的证据—26份托管合同能证明上诉人已经找履行托管协议，并托管了相应的房源，但双方签订的《项目合作协议的履行期限还没有到，对方就要求解除合同。被上诉人浩宇公司质证认为，第一组证据中的《项目合作协议》、《项目合作协议中管家服务费抵房的房源落户事宜函》、《项目合作协议中管家服务费抵房的房源落户确认函》系被上诉人浩宇公司一审提交过的证据，对证据的真实性、合法性、关联性均认可，意见以一审意见为准。第一组证据中的《情况说明》的真实性、合法性、关联性需庭后核实（庭后于2019年10月30日提交质证意见，内容为:对《情况说明》真实性、合法性、关联性不予认可，其公司无《情况说明》用章记录，《情况说明》不是其公司真实意思表示。上诉人未提供证据证明其公司系《情况说明》中因托管房源不足而导致无法履行合同，因此，不符合不追究违约责任的条件。被上诉人主张解除合同依据上诉人至今未按合同约定在被上诉人商业区开设“私享家酒店”，而是将“私享家酒店”开设到与被上诉人存在竞争关系的万达商业区，上诉人行为明确表示不履行合同，被上诉人依法享有法定解除权），《情况说明》中第一段内容已说明万腾公寓是公司负责人私自与第三方签订的协议，协议内容没有看到，不知道是否属实，而且《情况说明》已明确说明是个人行为，不代表公司不构成公司违约；第二段内容是托管房源不足的前提下放弃合同解除权，本案并非托管房源不足，而是上诉人根本未履行托管义务，所以，合同解除并不是依《情况说明》约定的解除权来行使的，而是以法定解除权为依据。对第二组证据——《公证书》的真实性、合法性认可，关联性不认可，《公证书》上提供的酒店，不能证明是被上诉人浩宇公司托管的酒店，不能作为浩宇公司违约的证据，事实上浩宇公司将房产销售给业主，业主基于物权可以自由向第三方交付，交付行为与浩宇公司无关。对第三组证据——三份《民事判决书》的真实性、合法性认可，关联性不认可，三份判决涉及的纠纷是被上诉人与第三人之间的商品房销售合同纠纷，上诉人对第三人提起诉讼是因被上诉人与上诉人协商后将标的房产落户以冲抵被上诉人应向上诉人支付的托管服务费，房产冲抵托管服务费后法院判决与本案无关联性。本院认为，上诉人佛山越驰公司提交的第一组证据中的《项目合作协议》、《项目合作协议中管家服务费抵房的房源落户事宜函》、《项目合作协议中管家服务费抵房的房源落户确认函》，均同一审中被上诉人浩宇公司提交的证据一致，三份证据虽不属二审新证据，但证明的客观事实一审判决已认定，双方均无异议。第一组证据中的《情况说明》，虽系一审庭审前形成的证据，上诉人佛山越驰公司无一审不提交的正当理由，不属二审新证据，被上诉人浩宇公司不认可真实性、合法性、关联性，认为没有用章记录，不是其公司真实意思表示，但该证据加盖了浩宇公司的印章，浩宇公司认为没有用章记录、不是真实意思表示的抗辩不能成立，且《情况说明》与被上诉人认可真实性的上诉人佛山越驰公司二审提交的《公证书》相互印证，证实“万腾公寓”入驻被上诉人浩宇公司商业区的事实。第二组证据《公证书》系二审新证据，第三组证据三份《民事判决书》虽不属二审新证据，但被上诉人均认可真实性，因此，《公证书》能证实普洱茶文化博览园××区××座及E座公寓的部分房源由“寓米、万腾公寓、儒方地产、西双版纳派尔威汉庭酒店、澜诗假日酒店、客之恋主题酒店、云澜湾度假酒店、依澜纳酒店”托管；三份《民事判决书》能证实被上诉人浩宇公司起诉张晚华、汪倩要求两人支付西双十二城两套抵管家服务费用房屋的购房款被一、二审法院驳回诉讼请求的事实，且该事实与双方无异议的一审认定事实一致。因此，对上诉人佛山越驰公司二审提交的证据本院予以采纳，并采信证据证明的事实。对当事人一审认定无异议的事实，本院予以确认。对有争议的和其他事实，本院补充认定如下：2017年4月26日，浩宇公司向佛山越驰公司出具《情况说明》，内容为“我司与贵司签署了《项目合作协议》，贵司在房源收取过程中就西双十贰城泼水商业广场（××、E座）公寓托管多次向我司反映了以下两个问题：1、我司同意万腾公寓进驻西双十贰城营销体验中心开展西双十贰城泼水商业广场（××、E座）公寓托管服务宣传、抬高收房价格，形成恶性竞争；2、我司在西双版纳房地产市场行情好转的时候违约，不按双方签署的《项目合作协议》约定对西双十贰城泼水商业广场（××、E座）进行公寓托管销售，允许客户自行选择将公寓托管给其他公司。贵司认为上述两项行为系我司主动行为，违反了双方签署的《项目合作协议》约定，且严重影响了贵司在西双十贰城泼水商业广场（××、E座）公寓托管业务的顺利开展，有可能导致无法收取足够的公寓托管房源，影响后续的经营管理，希望我司予以尽快解决。因此，针对上述情况，我司做如下情况说明。1、万腾公寓进驻西双十贰城营销体验中心并非我司行为,而是我司西双十贰城项目营销负责人与万腾公寓私自行为，我司将会通知万腾公寓撤出西双十贰城营销体验中心开展西双十贰城泼水商业广场（××、E座）公寓托管服务。2、贵司与我司在西双版纳房地产市场持续低迷的情况下签署了《项目合作协议》，其目的是为客户提供公寓托管服务，增加西双十贰城泼水商业广场（××、E座）的附加值及利用贵司在全国的公寓托管品牌，以促进西双十贰城泼水商业广场（××、E座）公寓的快速销售回款。现西双版纳房地产市场好转，我司也随着市场需求改变原有销售模式（公寓托管销售）以实现合作公寓房源的快速销售及回款，因此可能导致贵司无法收到《项目合作协议》中约定数量的托管房源，但我司承诺不影响我司与贵司已签署的《项目合作协议》及其他相关合作协议，我司会按照协议约定支付给贵司的托管服务费，若因托管房源不足而导致贵司无法按协议约定完成房源的托管,我司不追究贵司的违约责任，并自愿放弃单方解除合同的权利”。2019年10月8日，云南省西双版纳傣族自治州勐泐公证处根据上诉人佛山越驰公司申请对普洱茶文化博览园××区××座及E座公寓大楼上门牌现状保全证据公证，作出（2019）云西勐泐证字第5838号《公证书》，公证书载明现场看到酒店门牌为××座大楼的“万腾公寓、相寓假日酒店、西双版纳派尔威汉庭酒店、依澜纳酒店、澜诗假日酒店”以及E座大楼的“寓米、云澜湾度假酒店、客之恋主题酒店”，《公证书》中有公证员签字的《现场情况记录》和11张拍照后的打印件。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：应否解除浩宇公司与佛山越驰公司双方签订的《项目合作协议》。本院认为，浩宇公司、佛山越驰公司双方签订的《云南景洪浩宇.普洱茶文化博览园项目合作协议》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按《项目合作协议》约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十二条第五项规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”，双方的《项目合作协议》对浩宇公司如何推介、佛山越驰公司如何宣传及购房业主自行与其他酒店达成托管协议导致托管房源达不到双方约定的365套如何处理均没有详尽约定，也没有进行补充协议，因此，该合同属约定的履行方式不明确，应当按有利于实现合同目的的方式履行。即无论当前是佛山越驰公司未按约定宣传，还是浩宇公司未向业主推介佛山越驰酒店的服务项目，或是业主自行选择了其他酒店进行托管，均造成双方合同约定的经营物业365套托管房源中已存在除上诉人佛山越驰公司之外的其他酒店进行托管经营的事实，致使上诉人佛山越驰公司达不到合同约定的物业数量。二审中上诉人佛山越驰公司提交的被上诉人浩宇公司出具的《情况说明》能证实浩宇公司承诺随着市场需求改变原有销售模式导致佛山越驰公司无法收到约定数量的托管房源，不影响《项目合作协议》及其他相关合作协议，浩宇公司会按协议约定支付托管服务费，因托管房源不足而导致佛山越驰公司无法按协议约定完成房源的托管,浩宇公司不追究违约责任，并自愿放弃单方解除合同权利的事实。上诉人佛山越驰公司在明知已不可能实现合同约定的365套托管房源情况下仍要求继续履行合同、不同意解除合同，且双方签订的《项目合作协议》履行期限并未届满。一审法院认定佛山越驰公司并未按约定妥善履行《项目合作协议》所约定的义务，支持被上诉人浩宇公司解除合同的请求不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人佛山越驰公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第五项《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销景洪市人民法院（2018）云2801民初2975号民事判决；二、驳回景洪浩宇房地产开发公司的诉讼请求。一审案件受理费14503元，二审案件受理费14503元，均由被上诉人景洪浩宇房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 燕审判员 吕 勇审判员 玉 儿二〇一九年十一月四日书记员 王新超