湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1023民初1906号原告（反诉被告）许彩英，女，1980年12月21日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托代理人曹彦庭，男，1981年10月14日出生，汉族，住址同上，系许彩英丈夫，一般代理。被告（反诉原告）李静，1954年8月4日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人唐建国，男，1953年2月25日出生，汉族，住址同上，系李静丈夫，特别授权。被告邓小武，男，1961年1月16日出生，汉族，住永兴县沙子江**。原告许彩英与被告李静、邓小武房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周薇独任审判，于2019年10月8日、10月22日公开开庭进行了审理。原告许彩英及其委托代理人曹彦庭，被告李静及其委托代理人唐建强、被告邓小武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）许彩英诉称：请求判令：1、被告李静协助原告办理房产过户手续并赔偿原告20000元损失；2、被告邓小武返还中介费5500元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告许彩英2012年7月21日在中间人邓小武、余某的介绍下与被告李静签订购房协议，购买李静母亲李文香死后留下的位于沙子江Ｂ区的安置房一套，转让费147000元，一次性付清。根据协议要求，被告李静应该把所有的相关证件移交给原告许彩英，并办理房屋过户手续。然而，迄今没有办理过户，原告多次催促被告李静总是以没有时间推脱，最重要的证件《永兴县采煤沉陷区城镇受损Ｃ、Ｄ级住房搬迁安置协议书》的原件也没有移交给乙方许彩英（只给了复印件），导致原告方无法办理房产登记及产权证。按沉陷办的说法，李静的母亲死亡也没有进行死亡公证，这套房子还不属于李静，并且2012年这套安置房还不能进行销售，属于违法销售。中间人也是收了钱就不管事了。综上，特诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）李静辩称：一、答辩人与原告许彩英的买卖合同合法有效，答辩人的行为不属于非法销售，系有权处分。1、依据《物权法》第二十九条规定，因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，不以登记或者交付为物权变动的生效要件。在本案中，答辩人母亲仅有答辩人一个女儿，答辩人母亲于2001年去世，答辩人依法继承涉案房屋，即使目前该房屋仍然登记在答辩人母亲李文香名下，答辩人当然的、直接的取得涉案房屋的物权，自继承开始时就取得了涉案房屋的物权，有权对房屋使用、收益、处分；2、若原告许彩英要办理房产过户手续，需要答辩人先将不动产权属人由原来的李文香变更为答辩人后方可办理，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。据此，提交死亡证明只是答辩人申请过户登记的选择性条件，不属于法律强制性规定，原告称答辩人要进行死亡公证才能取得物权的说法缺乏法律依据；3、根据我国的房产政策，安置房在取得不动产所有权五年内不得上市交易，答辩人与原告签订的《房屋转让合同》第五条也约定：在国家允许上市交易后再办理该房屋的过户手续，据此可知原告对交易房屋五年内不得上市的政策有充分的了解，但该限定属于房产政策规定，不属于法律强制性规定，因此，双方签订的《房屋转让合同》合法有效，不属于合同法规定的合同无效情形。二、答辩人在与原告许彩英签订《房屋转让合同》前已将涉案房屋为安置房、答辩人继承取得的房屋、房屋在近期内不能上市交易等相关情况全部告知原告许彩英。1、答辩人转让涉案房屋的行为属于有权处分；2、原告对涉案房屋的相关情况已知悉并愿意接受购买，双方签订的《房屋转让合同》是双方真实意思表示，原告许彩英依据履行部分付款义务且答辩人已将涉案房屋交付给原告许彩英，答辩人同意遵守合同约定，协助原告许彩英办理房屋过户手续，但发生的相关费用应由原告承担。三、本案中，原告许彩英存在过错，原告提出赔偿损失的请求不符合法律规定。在签订合同时，答辩人已将涉案房屋相关材料移交给被答辩人，其中包括文件的原件及复印件，原告当时未提出异议，其自身存在过错，此外，答辩人从未收到原告的电话或其他任何方式的催办信息，而且双方的合同约定，办理产权登记的相关费用由原告许彩英承担，原告提出赔偿损失的诉讼请求违背双方的意思表示。综上，答辩人同意协助原告许彩英办理过户手续，对于原告的其他诉讼主张没有事实的法律依据，请求法院驳回其他诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告邓小武辩称：原告许彩英与被告李静在合同中约定转让费为147000元，但原告说只带了145500元，李静实际收取140000元，剩余5500作为服务费由许彩英转付给邓小武，剩余房款1500元要求邓小武代为追讨，但邓小武多次上门讨要，原告许彩英拒不归还，至今房款未付清。据此，服务费即原告所述中介费是不是原告许彩英支付给被告邓小武的，是李静从房款中支付的，原告主张答辩人邓小武收钱不办事与事实不符，与法律也不符，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告李静反诉请求：1、判令许彩英付清拖欠7年之久的房款1500元及利息共计5000元；2、许彩英赔偿名誉及车船费及住宿费、精神损失费10000元；3、由许彩英承担反诉诉讼费。事实与理由：反诉人李静在中间人邓小武的介绍下，于2012年7月21日与反诉被告许彩英签订房屋转让合同，购买李静位于永兴县沙子江Ｂ区，依据合同约定，房款147000元一次性付清，反诉被告许彩英当场实付房款145500元，李静实收房款140000元，付给邓小武服务费5500元，李、邓二人分别出具收款收据给被反诉人许彩英，许彩英尚欠房款1500元，并承诺一周内付清，然而许彩英入住涉案房屋已7年多时间，所欠房款至今未付，期间，邓小武多次上门追讨，许彩英仍强势拒付，鉴于反诉被告许彩英违反合同约定，恶意拖欠房款，特诉至法院，请求判如所请。反诉被告许彩英辩称：1、原告许彩英将房款转入李静账户时，李静没有移交房屋的证件手续和发票，李静的丈夫唐建国承诺回株洲后会将上述资料邮寄过来，但之后只寄了相关的复印件；2、沉陷办目前在对房屋进行摸底登记时，原告拿着买房协议、付款收据和李静提供的复印件资料，沉陷办以必须提供原件拒绝登记，且案涉房屋是李静母亲李文香的名字，李静无权进行买卖，沉陷办对买卖事实不予认可，最终沉陷办将房屋所有权人登记为李文香，记录了房屋已经卖给答辩人许彩英的事实，许彩英不能顺利登记，无法取得房产证，对许彩英显失公平。3、答辩人许彩英多次催促李静协助办理过户登记，但直至许彩英向法院提起诉讼，李静才从广州寄了一些证件过来，并作了公证，中介人收了服务费之后没有协助办理过任何事情，应当向许彩英退还中介费，中介费也应该由双方共同承担。4、许彩英的房款147000元一次性全部付清，有收据凭证，反诉原告李静提出许彩英尚欠1500元的房款及利息没有依据，要求许彩英赔偿名誉和车船费、住宿费、精神损失费10000元的请求更加没有依据。请求法院驳回原告的反诉请求。经审理查明：原告许彩英与被告李静于2012年7月21日签订《房屋转让合同》，约定李静将自己（母亲李文香遗产）合法拥有的一套全新国家安置房转让给许彩英，房屋位于Ｂ区10栋一单元三层301室，建筑面积101.11平方米，双方商定房屋转让价格为人民币147000元整，购房款由许彩英一次付清，许彩英支付全部购房款后，李静交付房屋全部钥匙，双方共同在场的情况下，许彩英对房屋进行验收，若许彩英无任何异议，视为该房屋情况符合合同约定，李静完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使，双方房屋交付后，李静应当在国家安置房允许上市交易后办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到许彩英名下，办理产权证相关费用由许彩英承担，李静保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍，保证该转让房产不涉及第三方的权利，合同自双方签字之日起生效，至此许彩英在使用和入住房屋过程中产生的各种纠纷和责任均与李静无关，不承担任何责任。被告邓小武作为证明人在该合同签字。同日，许彩英通过银行转账向李静支付人民币140000元，向邓小武支付5500元。2019年9月26日，经湖南省永兴县公证处公证，李文香于2001年1月20日在马田矿业公司医院死亡，其座落在永兴县房屋由李静一人继承。本案诉讼期间，本诉被告李静已将该房屋的相应证照原件寄送本诉原告许彩英。另查明，涉案房屋系因李文香原有房屋被认定为采煤沉陷区综合治理范围，符合国家的拆迁安置补偿政策，于2011年5月19日所获得的房产。上述事实，有原、被告的当庭陈述，以及经庭审举证质证的《房屋转让合同》、邓小武出具的收据、《（2019）湘郴永证字第530号公证书》、《永兴县采煤深陷区城镇受损Ｃ、Ｄ级住房搬迁安置协议书》、取款凭条、存款凭条、快递票据，证人谭某、余某的证言予以证实，足以认定。李静出具的收据与原、被告的当庭陈述不符，本院不予采信。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方的争议焦点是《房屋转让合同》是否有效。依据《中华人民共和国物权法》的规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案房屋的原所有权人李文香于2001年1月20日死亡，李静基于法定继承的事由于同日取得涉案房屋的物权，并于2012年7月21日与许彩英就该房屋签订《房屋转让合同》，系有权处分，《房屋转让合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容已写明该房屋系国家安置房，待国家安置房允许上市交易后办理该房屋的过户手续，许彩英对转让房屋的性质有充分的认识，该合同合法有效，原、被告双方应按合同约定履行各自的义务。对双方的主张本院评判如下：一、对于本诉原告许彩英要求被告李静协助办理过户手续并赔偿损失20000元的请求。根据协议约定，案涉房屋需在允许上市交易后办理过户手续，但依据本诉原告许彩英的陈述，案涉房屋尚在摸底登记，未实际办理产权登记，尚不具备办理过户手续的条件，双方约定的条件尚未成就；另，案涉房屋已在合同签订之日交付给本诉原告许彩英，许彩英了解房屋性质为安置房仍与李静签订房屋转让协议，其应当承担相应的交易风险和法律后果，且其未提供任何证据证实因与李静签订该《房屋转让协议》而遭受损失，本诉原告的上述诉请本院不予支持；二、对于本诉原告许彩英要求被告邓小武返还中介费5500元，《房屋转让协议》中确定的房屋交易价格为147000元，庭审中许彩英、李静、邓小武均认可其中140000元为房屋实际价款，7000元为中介费用，协议签订当日，许彩英实际支付价款为145500元，其中140000元交付给李静，剩余5500元在李静的授意下，支付给被告邓小武作为中介服务费，被告邓小武协助李静和许彩英商量房屋买卖事宜、签订《房屋转让协议》。据此可以确定，支付被告邓小武中介费的义务人系房屋出卖人李静，原告许彩英与被告邓小武之间不存在合同关系，依据合同的相对性原则，许彩英不得请求邓小武返还中介费用。本诉原告的上述诉请本院不予支持。三、对于反诉原告李静要求反诉被告许彩英支付剩余房款1500元及利息损失5000元，经查，许彩英实际仅支付房屋价款145500元后，应依据《房屋转让协议》向反诉原告李静支付剩余房屋价款1500元，但当事人未约定明确的付款期限和迟延履行违约金，对反诉原告李静要求反诉被告许彩英支付剩余房款1500元的诉请本院予以支持，但要求反诉被告许彩英支付利息损失5000元的诉请计算标准过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，应按年利率6%计算资金占用期间的利息，从反诉原告起诉之日起算；四、对于反诉原告李静要求反诉被告许彩英赔偿名誉及车船费及住宿费、精神损失费10000元，反诉原告李静未提供任何证据证实其名誉受到损害，或因反诉被告许彩英的违约行为支出车船、住宿费或遭受精神损失，反诉原告李静的上述诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、限反诉被告许彩英于本判决书生效后十日内支付反诉原告李静剩余房屋价款1500元，并从2019年10月9日起按年利率6%支付资金占用期间的利息，直至房款清偿之日止；二、驳回原告许彩英的诉讼请求；三、驳回反诉原告李静的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取219元由本诉原告许彩英负担；反诉案件受理费减半收取87.5元，由反诉原告李静承担80元，反诉被告许彩英承担7.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  周薇二〇一九年十一月十三日书记员  韦霞法官寄语：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。