山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3431号上诉人（原审被告）：枣庄闽峰房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区龙山路**，统一社会信用代码：913704005766179430。法定代表人：林木盛，董事长。委托诉讼代理人：朱成军、王丽丽，山东信雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦洁，女，1969年4月10日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄闽峰房地产开发有限公司（以下简称闽峰公司）因与被上诉人秦洁商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2018）鲁0402民初5162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闽峰公司上诉请求：请求将本案发回重审或在查明案件事实的前提下，依法改判闽峰公司承担违约金的数额。事实和理由：一审法院认定事实错误。闽峰公司与秦洁签订的商品房买卖合同约定，秦洁购买的是枣庄市市中区龙山路赛纳斯城X号楼X单元X房屋，该栋房屋在2017年4月19日前已经进行相应的备案登记，具备了交付条件。闽峰公司给秦洁打电话进行通知，同时于2017年4月14日在《枣庄日报》上进行公告，通知秦洁2017年4月19日至2017年4月23日来办理上房手续，而秦洁不按照通知时间来办理房屋交付手续，所以逾期交付房屋违约金的计算应当截至2017年4月19日，而不是一审法院判决的计算至2019年7月10日。秦洁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。秦洁向一审法院起诉请求：1、被告向原告交付位于枣庄市市中区龙山路塞纳斯城X号楼X单元X室的房产；2、被告给付原告违约金172369.185元(按照每日万分之二利率计算，从2014年8月31日起至2019年7月10日止）；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月14日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告向被告购买开发的房屋一套，房屋坐落于枣庄市市中区龙山路塞纳斯城X号楼X单元X室。房屋总价款为485547元，付款方式为商业贷款，买受人首期支付全部房价款的32%，共计155547元，其余价款向中国建设银行借款支付，贷款最迟于2014年4月25日前办理完毕。出卖人应当于2014年8月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三日内向买受人支付违约金。原告已经按照约定支付给被告全部房款。另庭审中，原告提交民事起诉状、推选代表决议、授权委托书各一份，拟证明曾于2017年6月1日提起诉讼，被告对此不予认可，被告方质证称2019年3月才叫过去，但也没提到哪个人要协调。被告提交枣庄日报一份，拟证明交房日期是2017年4月19日，原告质证称公告不具有通知的效力，合同约定书面通知，至今未收到书面通知，该回迁安置通知针对的回迁户，并不是原告。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原告已经履行了支付房款485547元的义务，按照合同约定，被告应当于2014年8月30日前向原告交付该商品房，被告逾期未交付，被告未举证证明逾期交付系不可抗力原因导致，应承担举证不能的责任，被告应当按照合同约定承担违约责任，被告应当继续履行交付房屋的义务，并应当支付给原告违约金，违约金以485547元为基数，按合同约定的日万分之二利率计算。原告提交的证据不足以证明其曾经向被告主张过违约金，应承担举证不能的法律责任，诉讼时效为三年，本案收到诉状之日（2018年12月12日）三年前的违约金，已超诉讼时效，该院不予支持，因此违约金应当从2015年12月13日起算。被告提交的枣庄日报公告的回迁安置通知上载明的通知对象为辛庄棚改被征收人，被告未举证证明原告系棚改被征收人，且合同约定商品房达到约定的交付条件后，在交房日的10日前，被告需书面通知原告办理交接的时间，被告未举证证明商品房达到约定的交付条件，也未举证证明曾直接书面通知原告，直接登报公告通知不符合合同约定，应承担举证不能的法律责任。因此，该院对被告以已经登报通知交房为由的抗辩不予支持，原告主张违约金计算至2019年7月10日，该院予以支持。被告需支付原告的违约金，以485547元为基数，按照每日万分之二利率计算，从2015年12月13日起至2019年7月10日止，共1515天，即为147120.74元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告枣庄闽峰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向原告秦洁交付位于枣庄市市中区龙山路塞纳斯城X号楼X单元X室的房产。二、被告枣庄闽峰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告秦洁逾期交房违约金147120.74元。三、驳回原告秦洁的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3269.61元，由被告枣庄闽峰房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，秦洁与闽峰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定,应确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，秦洁已依约向闽峰公司交付购房款，闽峰公司依约应于2014年8月30日前履行房屋交付义务。现闽峰公司未按约定履行交房义务，应向秦洁承担逾期交房违约责任。对于逾期交房违约金计算截止时间问题，闽峰公司虽主张其公司已于2017年4月通过登报公告的方式通知业主上房，但其提交的报纸公告中载明的通知对象为辛庄棚改项目被征收人，故该交房通知对秦洁没有约束力。秦洁诉讼主张交房，一审庭审时闽峰公司亦明确表示同意交房，因涉案房屋交付手续的办理需双方共同完成，故在秦洁知晓涉案房屋具备上房条件并可以上房即2019年7月10日之前所产生的逾期交付违约金，应予支持，对2019年7月11日之后所产生的逾期交房违约金属于《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当损失致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”规定的扩大损失部分，应不予支持。现秦洁主张逾期交房违约金计算至2019年7月10日，一审法院予以支持，符合法律规定，并无不当。因涉案房屋未实际交付，秦洁主张电梯、物业等问题，本院不予处理。综上，闽峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3269.61元，由上诉人枣庄闽峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇一九年十一月二十二日书记员  张晓宇