新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终4052号上诉人（原审被告）：杨华，男，1963年7月30日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被上诉人（原审原告）：乌热叶提汗·萨地力，女，1973年4月1日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县。被上诉人（原审原告）：哈拉克江·海米提，男，1986年12月1日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁县。上诉人杨华因与被上诉人乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区人民法院（2019）新0107民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨华到庭参加诉讼。被上诉人乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。杨华上诉请求：撤销一审判决，依法改判杨华给付乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提16,200元或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院未查明案件事实，认定事实错误。2014年6月3日，我与乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提达成口头协议，由乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提租赁我的房屋，月租赁费600元。不久后，我们又达成一致，由乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提以60,000元的价格买下我的房屋，分期给付房款，交清房款后再过户。乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提入住后，分别给付我15,000元、5,000元、5,000元，于是，我出具了总计25,000元的收条，约定该款项为2016年5月1日起的房租，每月400元。2017年3月7日，乌热叶提汗·萨地力付给我15,000元作为房款，双方约定该笔15,000元与第一笔15,000共同作为购房款，房租另算，故我出具了30,000元的收条，却忘记更正第一次出具的收条。后乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提因政策原因放弃购房，于2018年6月5日搬出了我的房屋。至此，乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提在我的房屋中居住了四年（2014年6月3日至2018年6月5日）总计向我支付了40,000元，如今却利用我的大意，以本应更改或作废的收条为由获取了不当得利。二、一审法院在判决中默认前两年的租金已支付是无据可证的。一审判决所依据的证据只有两份，一是我于2016年12月5日出具的收条；二是我于2017年3月7日出具的收条。从这两份证据看，并不能推断乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提已支付前两年的租金，我在法庭中多次强调这一点，然而法庭并未考证就默认前两年的租金已付清。三、一审判决我向乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提支付利息、交通费的做法是错误的。一审判决解除了涉案买卖合同，从2017年3月7日开始计算利息，此种做法明显错误。本案中的房款利息应当从合同解除之日起算，而乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提没有证据证明我们此前商量过解除合同。此外，也无相应证据证明发生了交通费，乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提一直长期居住于乌鲁木齐市，支付交通费也是错误的。四、买卖合同中，乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提违约在先，应承担相应违约责任。本案中，我与乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提约定买卖房屋后，乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提一直居住于我的房屋，既未付清房款，也未向我表示解除合同，于2018年6月5日，通过他人转交钥匙后就突然搬走，我才将房子卖给他人，是乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提违约在先，其应当承担违约责任。综上，乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提租住我的房屋四年，期间总计支付40,000元，因此应当从40,000元中扣除四年的租金后再退还剩余款项16,200元（头两年按月租金600元计算，自2014年6月3日至2016年5月1日，23个月×600元=13,800元，后两年按月租金400元计算，自2016年5月1日至2018年6月5日，25个月×400元=10,000元，应退还款项应为40,000元-13,800元-10,000元=16,200元）。请求二审法院依法公正判决，支持我的上诉请求。乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提未作答辩。乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提向一审法院起诉请求：1.解除房屋买卖协议；2.判令杨华退还购房款30,000元；3.判令杨华退还房屋租赁费25,000元；4.判令杨华支付催要款项而产生的交通费1,000元；5.判令杨华支付占用购房款的利息2,925元（30,000×4.875‰×20个月）。一审法院认定事实：乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提从2014年6月3日开始租住杨华的房屋；2018年6月5日乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提搬出该房屋，杨华于2018年7月将该房屋以60,000元的价格卖给他人。一审法院认为，本案中杨华将自己的房屋租给乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提居住，之后双方口头约定乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提买下该房屋，是其双方真实意思表示，但是由于政策原因乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提最终没有购买该房，杨华已经将该房屋卖给他人，现双方当事人均要求解除该协议，一审法院予以支持。对于乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提要求杨华退还已经交付的租金25,000元的诉讼请求：虽然杨华抗辩该笔款项是支付2014年6月3日开始的租金，但是从杨华2016年12月5日出具的证明的文字内容上反映其收到了乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提的25,000元房屋租金，租金每月400元，始于2016年5月1日的租金，可以推断2016年5月1日之前的房屋租金已结清，这25,000元是用于2016年5月1日以后产生的租金，乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提从2014年6月3日开始租住杨华的房子至2018年6月5日，故从2016年5月1日至2018年6月5日租金应当予以扣减，计算为25.13个月×400元=10,052元，故剩余14,948元杨华应退还给乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提。对于乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提要求杨华返还30,000元房屋购买款的诉讼请求：从杨华于2017年3月7日出具的证明记载收到乌热叶提汗·萨地力房屋款30,000元，而另一个证明上明确收到的25,000是房屋租赁费，从上述证据足以看出2017年3月7日元收到的是房屋购买款，而不是房屋租赁费，虽然杨华答辩该30,000元中包括以前的房屋租赁费，但是从文字内容中明确是房屋购房款，杨华现将该房屋已经卖给他人，故应当予以返还乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提房屋购房款30,000元，故一审法院支持乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提该项诉讼请求。对于利息，双方之间的买卖协议已经解除，杨华应当返还收到的房屋购房款，但是杨华未还款，故应当向乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提支付利息，从2017年3月7日开始计算20个月按照4.875‰的利息合理，乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提主张的利息本金为30,000元，故利息应计算为30,000元×4.875‰×20个月=2,925元，一审法院予以支持。对于交通费，乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提为了催要租金和房款从外地过来，是必然发生的费用，但是没有向法庭出示交通费发票，一审法院根据实际距离酌情认定500元。综上，一审法判决：一、解除乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提与杨华之间的房屋买卖协议；二、杨华于本判决生效后10日内退还乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提房屋租金14,948元；三、杨华于本判决生效后10日内退还乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提房屋购房款30,000元；四、杨华于本判决生效后10日内支付乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提利息2,925元；五、杨华于本判决生效后10日内支付乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提交通费500元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点为：1.杨华上诉主张只应退还乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提16,200元有无事实及法律依据；2.杨华应否向乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提支付交通费500元；3.杨华应否向乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提支付利息2,925元。针对争议焦点1本院认为，第一，杨华和哈拉克江·海米提于2016年12月5日共同签字确认的《证明》中载明：“杨华收到哈力克江房费贰万五仟元整，用于支付杨华房屋租金，每月肆佰元整，始于2016年5月1日起付房费…”，而杨华和乌热叶提汗·萨地力于2017年3月7日共同签字确认的《证明》中载明：““今收到乌热叶提汗萨地力现叁万（3万元）房屋钱，到时还剩下2万元到房屋过户后再给”。上述两份《证明》所载款项用途明显不同，一份显示为租金，另一份则显示为购房款。通过上述两份《证明》所载内容反映出乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提与杨华之间最初系房屋租赁合同关系，后经双方协商一致转化为房屋买卖合同关系。乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提在本案中分别主张退还租金及购房款合法有据。第二，庭审中，杨华抗辩主张2017年3月7日乌热叶提汗·萨地力实际仅支付了15,000元，与之前支付的15,000元合计形成30,000元的《证明》，乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提共计向其支付了40,000元，且一审法院认定2014年6月3日-2016年5月1日的房屋租金已付的事实有误，本案应当从乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提实际支付的40,000元中扣除应付的4年房屋租金，其仅应退还16,200元。对此本院认为，上述两份《证明》中均有杨华本人签字确认，从证明内容来看，明显与杨华上述事实主张不符。根据两份《证明》所载内容可知，乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提共计支付了自2016年5月1日起算的房屋租金25,000元及购房款3万元，该笔金额与杨华所称共支付了4万元亦明显不符。在证明内容明显与杨华所持事实主张相矛盾的情况下，杨华对其主张的事实负有举证责任，但除己方陈述外，杨华在本案中并未提交其他有效证据加以佐证，理应自行承担举证不能的不利后果，故本院对杨华所持上述事实主张不予采信。综上，本院对杨华上诉主张仅应退还16,200元不予支持。针对争议焦点2本院认为，本案中，乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提提供的地址确认书载明的送达地址及其身份证载明的地址、送达并签收二审开庭传票的邮寄单上载明的地址分别在新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县和伊犁哈萨克自治州伊宁县，通过上述地址可认定乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提现实际居住地并不在乌鲁木齐市，其向杨华主张债权必然会产生交通费损失，一审法院结合路途远近情况酌情判令杨华向乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提支付交通费500元亦属合理，本院予以维持，对杨华该项上诉主张不予采信。针对争议焦点3本院认为，杨华上诉主张一审判决解除了买卖合同，却从2017年3月7日开始计算利息，本案利息应从法院判决合同解除之日起计算。对此本院认为，乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提与杨华基于先后两个不同的法律关系，自2014年6月3日起一直居住在杨华的房屋至2018年6月5日搬离。通过乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提提交的现有证据只能证明杨华收取了相关款项，并不能证明乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提在一审中主张的因杨华拖延交房、另行出售他人导致双方不能继续履行房屋买卖合同这一基本事实。乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提在2018年6月5日搬离涉案房屋，同年7月杨华才将涉案房屋另行出售他人，在此之前乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提既未付清购房款并要求杨华办理过户手续，其也不能举证证明已向杨华明确表示解除双方的房屋买卖合同。直至2019年6月份乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提才通过提起本案诉讼的方式要求解除双方的买卖合同。通过上述时间节点可认定，乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提并未积极履行双方的购房协议，自身亦存在过错。在此情况下，乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提主张杨华向其支付利息损失明显有悖于公平、诚实信用原则。一审法院判令杨华自收取房款之日起支付利息2,925元缺乏事实及法律依据，本院予以纠正。本院对杨华关于利息部分的上诉主张予以采信，据此认定杨华不应再向乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提支付利息2,925元。杨华上诉主张乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提违约在先应承担相应违约责任，因其在本案一审中并未提出明确具体的数额主张，亦未就此提起反诉，故本院对杨华上诉再次提出该主张不作实体审理。乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其举证、答辩的权利。综上所述，杨华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区人民法院（2019）新0107民初268号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项，即：“解除乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提与杨华之间的房屋买卖协议”、“杨华于本判决生效后10日内退还乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提房屋租金14,948元”、“杨华于本判决生效后10日内退还乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提购房款30,000元”、“杨华于本判决生效后10日内支付乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提交通费500元””；二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区人民法院（2019）新0107民初268号民事判决第四项，即：杨华于本判决生效后10日内支付乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提利息2,925元；三、驳回乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提对杨华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费636.56元（乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提已预交），由乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提负担22.87%即145.58元，杨华负担77.13%即490.98元；二审案件受理费604.33元（杨华已预交），由杨华负担90.90%即549.34元，乌热叶提汗·萨地力、哈拉克江·海米提负担9.10%即54.99元。本判决为终审判决。审判长 陈 映 红审判员 ?李卫玲审判员 田  姝二〇一九年十一月十九日书记员 孟 芳 芳