江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2699号 上诉人（原审被告）：张勇，男，汉族，1966年6月24日生，无业，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：梅圣玉，女，汉族，1969年12月2日生，无业，住址同上，系张勇配偶。 被上诉人（原审原告）：南昌恒兴物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区南京西路**，统一社会信用代码：913601007239083037。 法定代表人：吴建中，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘开笔，江西明实律师事务所律师。 上诉人张勇因与被上诉人南昌恒兴物业管理有限公司物业（以下简称“南昌恒兴物业”）服务合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初2464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张勇上诉请求：1、判令撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求或依法改判上诉人履行原经理减半收取上诉人物业服务费的承诺；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院事实认定错误，适用法律不当。诉讼适格主体与涉案合同无效，上诉人和被上诉人从未签订任何物业服务合同和《承诺书》及有关物业服务内容附件，被上诉人不是本案适格的诉讼主体。被上诉人与江西恒茂地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，上诉人从未见过，该《前期物业服务合同》有效期约定在该服务小区成立业委会后失效。2、支付违约金超过诉讼时效。2013年10月至2018年9月五年之久，被上诉人没有提及上诉人缴纳物业费问题，本案已过诉讼时效。3、一审法院袒护被上诉人滥用裁量权。一审庭审期间上诉人因口误要求改正笔录被拒绝，被上诉人的谢立煌经理口头承诺上诉人物业费全免，上诉人要求传唤其对质，一审法院不予理会。综上，请求二审法院依法改判。 被上诉人南昌恒兴物业管理有限公司辩称：一审认定事实清楚，证据充分，一审法院在判决前已经充分查阅了我省以及该小区的相关物业案件判例，包括该小区在省高院的判例，最终做出一审判决，请二审驳回上诉人的诉请，维持原判。 南昌恒兴物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令张勇支付拖欠的国际都会小区8栋A单元1701室物业服务费15938.8元、水费741.6元及违约金5004.1元，2、本案全部的诉讼费用由张勇承担。 一审法院查明事实如下：2007年7月，张勇与江西恒茂房地产开发有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，购买坐落于恒茂城市之光8#住宅楼1单元1701室的房产，建筑面积159.83平方米。该合同附件五中约定：前期物业管理由选聘的南昌恒兴物业提供。2006年12月10日，江西恒茂地产开发有限公司与南昌恒兴物业签订《前期物业服务合同》，约定物业名称为“恒茂·国际都会”,约定合同期限自2006年12月30日起至业主委员会成立后选聘的物业管理公司接管本物业止。合同约定物业管理公共性服务收费标准为1.6元每平方米。2017年6月28日，南昌市青山湖恒茂国际都会住宅小区第3届业主委员会与南昌恒兴物业签订《物业管理服务合同》，约定2017年7月1日至2019年6月30日住宅四层以上物业服务费为1.98元/㎡/月。2009年1月20日张勇办理交房手续，并签署关于临时管理规约的《承诺书》。2015年6月15日，南昌恒兴物业向张勇邮寄过物业费催缴函。张勇在庭审过程中自认在2017年年初南昌恒兴物业向其主张过物业管理费。张勇自2013年10月开始未交物业管理费，至2018年8月底尚欠物业管理费共计15937.5元。另查明，（2018）赣71行终125号南昌铁路运输中级法院行政判决书，认为青山湖区住建局和湖坊镇政府在履行业主委员会备案职责中，未尽到必要的审查义务，对选举明显违反法律规定的第3届业主委员会给予备案，缺乏事实根据和法律依据，故判决撤销南昌市青山湖区住房和城乡建设局、南昌市青山湖区湖坊镇人民政府作出的同意对恒茂国际都会小区第三届业主委员会予以备案的行政行为。 一审法院认为：江西恒茂地产开发有限公司与南昌恒兴物业签订《前期物业服务合同》合法有效，受法律保护。南昌市青山湖恒茂国际都会住宅小区第3届业主委员会与南昌恒兴物业签订了《物业管理服务合同》，虽然（2018）赣71行终125号南昌铁路运输中级法院行政判决书认为青山湖区住建局和湖坊镇政府在履行业主委员会备案职责中，未尽到必要的审查义务，对选举明显违反法律规定的第3届业主委员会给予备案，缺乏事实根据和法律依据，故判决撤销南昌市青山湖区住房和城乡建设局、南昌市青山湖区湖坊镇人民政府作出的同意对恒茂国际都会小区第三届业主委员会予以备案的行政行为，但不必然导致《物业管理服务合同》无效，《物业管理条例》第34条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会在物业服务合同中加盖了公章，且恒兴物业已经实际履行了物业服务的义务，故该份物业服务合同是合法有效的。张勇作为小区业主享受小区物业服务，应当交纳物业管理费。关于本案诉讼时效，张勇自2013年10月开始未交物业管理费，2015年6月15日，南昌恒兴物业向张勇邮寄过物业费催缴函，张勇在庭审过程中自认在2017年年初南昌恒兴物业向其主张过物业管理费，2018年9月，南昌恒兴物业起诉至本院主张物业费并未超过法定诉讼时效，故南昌恒兴物业要求张勇支付物业费的诉请本院予以支持，张勇应向南昌恒兴物业支付的2013年10月至2018年8月的物业费本金为15937.5元。张勇逾期交纳物业费，按照合同约定应支付违约金，南昌恒兴物业主张按照所欠物业费本金的30%主张为违约金，综合本案案情，本院酌定违约金为所欠物业费本金的15%，故张勇应支付的物业费违约金为2391元。南昌恒兴物业当庭放弃向张勇主张水费的诉请，系当事人对自己权利的自由处分，对此本院不持异议。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、张勇于本判决生效后10日内一次性向南昌恒兴物业管理有限公司支付2013年10月至2018年8月的物业费本金15937.5元及违约金2391元；二、驳回南昌恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费171元，由张勇负担。 本院二审期间，上诉人申请了证人万某出庭作证，证明被上诉人的物业经理谢立煌曾经承诺如果我协助物业与其他业主签订涨价的服务合同就免除我的物业费。上诉人还申请了证人李某出庭，李某系业委会委员，证明上诉人与恒茂国际都会于2017年6月28日签订的物业服务合同是无效的。被上诉人对两名证人的证人证言的三性均有异议，该两名证人与被上诉人均存在纠纷，存在利害关系。上诉人另提交了四组书面证据：证据一：青山湖区房管局的批复复印件一份，证据二：居住小区业委会（管理小组）成立、换届或改选登记备案表复印件一份。证据一、二共同证明上诉人与恒茂国际都会小区签订的物业合同在小区成立了业委会就失效。证据三：恒茂国际都会小区业委会回复函复印件一份。证明被上诉人在2016年12月已经贴出了撤盘的公告，要停止物业服务。证据四：南昌市恒茂国际都会住宅小区业主委员会于2019年9月2日出具的证明一份，证明小区第三届业委会与物业管理公司于2017年6月28日签订的物业服务合同无效。被上诉人对证据一、二、三的真实性，合法性无异议，对关联性有异议，认为达不到上诉人的证明目的，且其证明的事实与案件事实无关。对证据四的三性均有异议，认为该份证据不符合证据规则的规定，出具证明的时候没有相关人员签名，且小区第三届业委会与物业管理公司于2017年6月28日签订的物业服务合同的效力已经在其他生效判决中认定，并得到了江西高级人民法院的认定。 被上诉人向本院提交了2015年1月14日的快递单及查单各一份证明被上诉人于2015年1月14日向张勇邮寄了物业费催缴函，本案诉讼时效未中断。上诉人对快递单的真实性无异议，但不认可快递单上“张勇”的签名系张勇本人所签，且不认可收到了物业催缴单；对查单的真实性、合法性无异议。 本院对以上证据认证如下：上诉人提请的两位证人与被上诉人均存在物业服务合同纠纷，故两位证人的证言是否应采信，法院要结合其他证据综合认定，故在此暂不予确认；对上诉人提交的证据一、二、三的真实性、合法性予以确认；证据四仅有盖章，没有相关人员签名，不符合证据的形式要件，本院对该证据的三性不予认可。对被上诉人提供的查单，本院对真实性、合法性予以确认；对被上诉人提供的快递单，上诉人虽主张“张勇”的签名并非本人所签，但未向本院申请笔迹鉴定，本院对该份证据的真实性、合法性予以确认。 上诉人对一审查明事实中的“2015年6月15日，南昌恒兴物业向张勇邮寄过物业费催缴函。”有异议，主张其并未收到被上诉人的催缴函，对其他事实无异议和补充；被上诉人对一审查明事实无异议或补充。对于上诉人提出的异议，本院认为，2015年6月15日，南昌恒兴物业虽向张勇邮寄物业费催缴函，但邮递员的改退批条理由为“电话不对，家中无人，拒收”，张勇不认可快递上填写的收件人电话系本人电话，被上诉人未提供证据证明该电话号码系张勇所有，综合以上情况，本院采信上诉人主张其于2015年6月未收到被上诉人催缴函的事实。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案上诉的争议焦点为：1、案涉的两份物业服务合同是否合法有效；2、南昌恒兴物业要求张勇补缴2013年10月至今的物业费是否已过诉讼时效；3、张勇要求减半缴纳物业费是否有事实和法律依据；4、张勇是否应向南昌恒兴物业支付逾期缴纳物业费的违约金。 关于第一个争议焦点，南昌恒兴物业与江西恒茂房地产开发有限公司于2006年12月10日签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，南昌恒兴物业亦实际履行了物业服务的合同义务，该合同合法有效；南昌市青山湖恒茂国际都会住宅小区第三届业主委员会与南昌恒兴物业于2017年6月28日签订的《物业管理服务合同》，虽（2018）赣71行终125号行政判决书撤销了南昌市青山湖区住房和城乡建设局、南昌市青山湖区湖坊镇人民政府作出的同意对恒茂国际都会小区第三届业主委员会予以备案的行政行为，但并不必然导致《物业管理服务合同》无效，且南昌恒兴物业已实际履行了物业服务的义务，故南昌恒兴物业有权向两上诉人收取物业费。张勇主张南昌恒兴物业并非本案适格主体的上诉请求，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，南昌恒兴物业主张其于2015年1月14日向张勇的配偶梅圣玉邮寄了物业费催缴单，邮寄单上有张勇的签字，张勇不认可收到了物业费催缴单，但未对该日收到的快递信件内容作出合理说明。综合考虑张勇欠缴物业费的时间、南昌恒兴物业向法院提供的其他证据，本院采信南昌恒兴物业于2015年1月14日向梅圣玉邮寄物业费催缴单的事实。另，张勇在一审庭审时认可南昌恒兴物业于2017年年初向其催缴过物业费，故南昌恒兴物业于2018年9月起诉至一审法院主张物业费，未超过法定诉讼时效。张勇主张本案已过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，当事人对自己的主张，有责任提供证据。张勇主张南昌恒兴物业之前的物业经理谢立煌曾承诺免除其50%的物业费，仅向法院提交了证人证言，但证人万某与南昌恒兴物业亦存在物业纠纷，故张勇提供的证据不足以证明其主张的事实，其要求减半缴纳物业费的上诉请求，本院不予支持。 关于第四个争议焦点，物业公司提供服务，业主向物业公司交纳物业费是业主应尽的合同义务，现张勇未按期交纳物业费，南昌恒兴物业要求其支付物业费并承担相应的违约金，符合合同约定和法律规定，原审判决张勇向南昌恒兴物业支付2013年10月至2018年8月的物业费15937.5元及违约金2391元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人张勇的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费258元（张勇已预缴），由上诉人张勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇一九年十一月二十一日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友