甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初448号原告：天祝玉通石门河碳化硅有限公司法定代表人：王玉成委托诉讼代理人罗文喜委托诉讼代理人陈梅被告：甘肃海翔酒钢房地产开发有限公司法定代表人：董桐江委托诉讼代理人段明轩委托诉讼代理人孔德平原告天祝玉通石门河碳化硅有限公司（以下简称玉通公司）与被告甘肃海翔酒钢房地产开发有限公司（以下简称海翔公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告玉通公司委托诉讼代理人罗文喜、被告海翔公司委托诉讼代理人孔德平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉通公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即办理案涉合同项下商品房产权登记；2、请求人民法院依法判令因迟延办理产权证而由被告承担的违约金,并判令被告支付违约金1,585,809元；3、请求人民法院依法判令因迟延交付房屋而由被告承担的违约金,并判令被告支付违约金1,944,162元；诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年，其公司购买被告开发建设的写字楼上商品房三套。被告承诺自房屋交付后360日内办理房屋产权登记，其公司依约履行了支付购房款的合同义务。但是，被告迟延至2016年11月底才交付房屋，且至今未向其公司办理产权证，被告的行为已构成违约。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告海翔公司辩称，其公司与原告签订的商品房买卖合同上约定的交房时间出现了笔误，双方约定的交房时间应是2016年12月31日前，故其公司不存在迟延交房的事实。又因政府的拆迁工作未完成，导致规划验收无法进行，故暂无法向原告办理房屋产权证。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，在庭审时进行了质证。对双方均提交的证据商品房买卖合同、付款凭证及被告提交的证据国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告玉通公司提供的购房发票，拟证明其公司已依约全面适当履行了合同义务，被告迟延交房及办理产权证的行为构成违约，应承担违约责任。被告质证认为合同实际约定的交房时间是2016年年底前，合同书写的交房时间存在笔误，因2015年年底案涉建设项目主体才封顶，故不可能如合同约定的交房时间是2015年12月31日前。另因政府拆迁工作未如期完成，故导致规划验收无法进行，其公司不存在迟延办证的违约行为。本院认为，该组证据双方对其真实性、合法性无异议，能够证明原告是否依约履行了支付购房款的义务，与本案待证事实原告履约是否构成违约具有关联性，本案予以采信。被告海通公司提交的证据，本院认定如下：1、兰州市城关区房屋征收管理办公室（以下简称区征收办）兰城征管字[2015]65号、[2016]68号文件、规划路代征款票据、被告向兰州市城关区人民政府报请代征拆迁情况的说明和请示、兰州市城关区法制办文件、兰州市自然资源局证明。被告拟证明因其公司开发建设的工程竣工后，其公司及时报请工程规划验收，但政府及相关单位回复暂不具备验收条件。原告质证认为，被告向政府报请的材料中涉及的土地与案涉工程建设用地并非同一块土地，工程竣工后的规划验收义务系被告之义务，能否验收合格与被告是否违法建设有关，与政府无关。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实被告是否构成违约具有关联性，本院予以采信。2、民事判决书及民事裁定书。被告拟证明未办理产权证原因不在作为开发商的被告，且不具备办理条件时人民法院不能判决开发商协助办理。原告质证认为案涉商品房产权证未办理的责任在被告。本院认为，该组证据虽符合证据的真实性、合法性，但该裁判文书之内容与本案不具关联性，被告是否违约应依据案涉合同约定的被告应履行的义务而定，故该组证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告在位于兰州市城关区滩尖子取得编号为G1121的地块的土地使用权后，拟开发建设商业、住宅性质的“酒钢·兰州结算中心”建设项目。2014年5月，原告与被告的销售人员李文龙商洽后，原告拟购买写字楼第1幢第21层的商品房三套，建筑面积1032.87平方米。5月15日，李文龙向原告报价为每平方米21175元，最终购买面积以政府测绘面积为准。2015年，依双方约定原告实际购买了2101室，建筑面积329.29平方米，房屋总价款6,930,562.13元；2102室，建筑面积318.39平方米，房屋总价款5,702,097.45元；2103室，建筑面积387.19平方米，房屋总价款8,198,980.56元。三套商品房总计价款20,831,640.14元。原告于2015年12月24日前分六次向被告支付了大部分购房款，又于2016年2月29日支付购房款4,960,000元后，所有购房款已付清。2016年3月7日，原、被告签订商品房买卖合同三份，双方约定的交易标的物及价款与上文所述。双方将交房时间由原来约定的2015年12月31日前变更为2016年3月31日前。如迟延交房超过120日且买受人不解除合同的，则出卖人自交付之次日起按日向买受人支付房价款万分之0.5的违约金。双方关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人不选择退房的情况下，出卖人按已付房价款万分之一一次性向买受人支付违约金。双方还约定了其他事宜。该三份合同成立后，被告于2016年4月29日向原告出具购房款发票3份，并于同年11月29日，将原告购买的商品房三套予以交付。又查明，2013年11月11日，被告取得“酒钢·兰州结算中心”项目的建设工程规划许可证，建设规模为1#、2#综合住宅楼2幢，地上**，地下**；3#综合住宅楼1幢，，地上**，地下**商务办公楼1幢，地，地上**，地下**告与施工单位签订的施工合同约定的建设工期是2013年3月1日至2015年12月31日。2014年11月24日，被告取得建筑工程施工许可证。2015年11月5日，区征收办向兰州市城关区人民政府（以下简称区政府）提交的《关于甘肃海翔酒钢房地产开发有限公司缴纳滩尖子B612#规划路代征费用的报告》（以下简称《报告》），文件号为兰城征管字[2015]65号。该《报告》主要内容为：海翔公司在在城关区滩尖子新建“酒钢·兰州结算中心”项目涉及B612#规划路代征房屋面积6434.82平方米，全部为住宅房屋，土地为集体土地，所需代征费经测算为22,060,326.18元。鉴于海翔公司资金周转困难，该公司承诺先缴纳一半的代征费用，即11,030,163.09元，待正式拆迁时按实际情况多退少补，承担B612#规划路的所有征拆费用。该报告的附件是被告出具的甘海房字[2015]28号《关于缴纳“酒钢·兰州结算中心”项目B612#路部分征拆道路费用的承诺》。2015年11月24日，被告向征收办缴纳了征拆费11,030,163.09元。2016年8月25日，被告提请兰州市规划局对“酒钢·兰州结算中心”项目进行规划验收，该局以B612#道路征拆工作未完成拒绝规划验收，并要求被告提供由区政府出具的B612#道路征拆工作由区政府负责完成的函。2016年10月13日，被告在向区政府报告《关于请示城关区政府向市规划局出具“酒钢·兰州结算中心”项目B612#路部分代征拆迁情况的说明》中称该项目1#、2#、3#楼及商务楼已基本竣工，项目进入后期收尾与验收阶段，由于B612#道路部分代征拆迁问题，致建设项目规划验收无法进行，故请示区政府将代征情况函告兰州市规划局，同时请求规划局予以办理项目规划验收。区政府向区征收办回函要求被告缴纳剩余征拆费后再出具相关意见。2016年11月15日，被告向区征收办缴纳了该项费用11,030,163.09元，区征收办于17日出具了收款票据，并在被告付款的当日向区政府提交了《关于办理“酒钢·兰州结算中心”项目规划验收的函》。区政府收悉此函后，于2017年1月25日由城关区法制办出具意见，该意见主要内容：鉴于“酒钢·兰州结算中心”项目区政府并非建设主体亦无规划管理职能，以及该项目所涉B612#道路代征代拆工作尚未完成，不符合规划验收法定条件为由，建议不能以区政府名义向规划部门请求规划验收。2017年12月8日，被告再次向兰州市规划局提交《关于办理“酒钢·兰州结算中心”项目〈建设工程规划竣工验收〉的请示》。但时至2019年7月16日，兰州市自然资源局执法鉴督部门出具证明：“酒钢·兰州结算中心”项目暂不具备规划验收条件。本院认为，本案争议焦点为：1、被告是否迟延交付房屋，案涉房屋能否办理产权登记;2、双方约定的迟延交付房屋及办理权属证书的违约金是否过低。就被告是否迟延交付房屋而言。本院认为，从原告支付购房款的时间及商品房买卖之交易习惯判断，原告就价值几千万的商品房交易一般不可能在未签订合同的情况下，向被告支付大部分款项；再从被告与工程承包方签订的施工合同约定的竣工时间为2015年12月31日之事实判断，有理由相信原、被告间就所购三套商品房于2015年签约了买卖合同，且约定的交付房屋的时间应是2015年12月31日。后因原约定的交房时间届至时工程尚未竣工，故原、被告于2016年3月7日就案涉商品房重新签订买卖合同时将交付房屋的时间推迟到2016年3月31日，故案涉商品房交付时间应为此日。被告于2016年11月29日向原告交房构成履行迟延之违约，应承担违约责任。就案涉房屋能否办理产权登记而言。本院认为，因被告在“酒钢·兰州结算中心”建设项目竣工后，因涉及B612#道路的拆迁事宜尚未完成，致该项目规划验收无法进行，故原告购买的商品房暂不具备办理产权登记之条件。原告的该项诉讼请求本院不予支持。案涉项目无法进行规划验收的原因表面看是区征收办未完成征收补偿事宜，虽征收补偿的具体实施是区征收办，但征收补偿的前提是征补费用要及时足额到位，被告负有支付征补费用的义务，而被告履行该项义务严重迟延，被告迟至2016年11月15日才付清事先评估的征补费用，征补费用之迟延是征收补偿工作未完成的主要原因，故被告辩称因区征收办未完成征收补偿工作及区政府未提请规划验收导致案涉项目无法办理产权登记的辩称理由，本院不予采纳。被告理由向原告承担迟延办证的违约责任。二、双方约定的迟延交付房屋及办理权属证书的违约金是否过低本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，因双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。合同法第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，如上文所述之理，被告构成履行迟延，则应承担约定的违约责任。就约定的违约金能否增加而言，合同法第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依此法律规定，原、被告就迟延交房约定每日按房屋价款0.05‰支付迟延期间的违约金的计算标准，与给原告造成的损失相比较，不存在法律规定的过份低之情形，因原告购买的案涉商品房系综合住宅楼房，原告拟用于办公，再考量案涉房屋所处地段等因素，被告的该项违约责任依双方约定处理，原告主张增加违约金的请求本院不予支持，即被告迟延交房243天，则应承担的违约金为20,831,640.14元×243天×0.05‰=253,104元。关于迟延办证的违约金，虽原告购买的商品房在产权登记未完成时不影响占有、使用之权能，但产权证迟延办理会给影响抵押融资或处分交易的权能之实现，故双方约定的违约金计算标准过分低于给原告造成的损失，综合考量案涉房屋之总价款、所处的地段及商品房交易市场通常的适用的计算标准，本院适当增加至按房屋价款1%计算违约金。即20,831,640.14元×1%=208,316元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告甘肃海翔酒钢房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付原告天祝玉通石门河碳化硅有限公司迟延办理产权证的违约金208,316元；二、被告甘肃海翔酒钢房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付原告天祝玉通石门河碳化硅有限公司迟延交房的违约金253,104元；三、驳回天祝玉通石门河碳化硅有限公司的其他诉讼请求。案件受理费35,040元，由原告天祝玉通石门河碳化硅有限公司负担30,460元,被告甘肃海翔酒钢房地产开发有限公司4580元(于判决生效后10日内付清原告天祝玉通石门河碳化硅有限公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李春彦人民陪审员  张文刚人民陪审员  王小红二〇一九年十一月二十二日书 记 员  郭丽金