安徽省固镇县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0323民初2787号原告：王胜勇，男，1975年5月4日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市固镇县。委托诉讼代理人：徐国庆，安徽展翔律师事务所律师。被告：固镇县南园置业有限公司，住所地安徽省固镇县城关镇谷阳路中段，统一社会信用代码91340323550184115Q。诉讼代表人：安徽乐业律师事务所，系被告固镇县南园置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：管启飞，安徽乐业律师事务所律师。原告王胜勇诉被告固镇县南园置业有限公司（以下简称南园置业）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法由审判员张成适用简易程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告王胜勇及其委托诉讼代理人徐国庆，被告南园置业管理人的委托诉讼代理人管启飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王胜勇向本院提出诉讼请求：1.确认王胜勇对南园置业因支付购买固镇县南园时代广场2期（以下简称南园2期）2幢1单元1层101号房屋购房款而享有的债权100万元；2.判决南园置业向王胜勇交付南园2期2幢1单元1层101号房屋，并协助王胜勇办理房屋过户手续；3.本案诉讼费由南园置业承担。事实和理由：2015年11月16日，王胜勇与南园置业签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定王胜勇预购由南园置业开发的坐落于固镇县城关镇谷阳路与东风路交汇处的南园2期工程中的2幢1单元1层101号房，该房屋预测建筑面积168.27㎡，总价款为100万元，王胜勇以先付定金方式支付南园置业100万元。王胜勇一次性支付完全部房款，南园置业于2015年11月16日向王胜勇开具发票，同时进行合同备案，但南园置业一直未交付房屋。王胜勇认为，其所购商品房具备预售条件，现该房屋早已建成并开售，因南园置业的原因王胜勇至今未取得案涉房屋所有权证书，明显已经构成违约。南园置业进入破产重整程序后，王胜勇向南园置业管理人申报了债权，但南园置业管理人未予确认。王胜勇认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，王胜勇已按合同约定以现金方式一次性向南园置业付清了全部购房款，履行了买受人的全部义务，应当依法享有法定权利，南园置业管理人对王胜勇的债权不予确认，显失公平。南园置业虽已宣告破产，但南园2期小区房屋目前已建成，不存在对王胜勇不能履行的情况，南园置业未按合同约定的交房期限交付房屋已构成违约，南园置业应继续履行合同，交付案涉房屋。南园置业辩称，1.王胜勇与南园置业之间是民间借贷关系，双方签订商品房买卖合同只是作为民间借贷合同的担保，不具有商品房买卖的真实意思。王胜勇也没有按照合同约定支付购房款，南园置业开具的发票不能证明王胜勇已经支付购房款；王胜勇提供的银行交易流水不能证明是其按合同约定支付的购房款，实际为王胜勇出借给南园置业的借款。2.南园置业已于2017年3月20日进入破产程序，案涉房屋尚未办理物权变更手续，即使认定王胜勇与南园置业签订的《商品房买卖合同（预售）》为“以房抵债”，但所谓“以房抵债”不能使得破产财产增加、破产企业损失减少，更不能使得全体债权人受益，因此南园置业管理人有权拒绝继续履行其双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。3.根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第四十四条“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。”的规定和破产法原理，南园置业进入破产程序后，不能再作出针对南园置业的给付判决。因此，即使王胜勇的债权成立、“以房抵债协议”也应当履行，人民法院也只能在本案中判决确认王胜勇对南园置业享有相应的债权，而不能直接判决南园置业向王胜勇交付案涉房屋。否则有违《破产法》规定的债务清偿程序。同时，王胜勇购买的房屋是商铺，并非用于居住，其对南园置业享有的债权是与其生存权无关的普通债权，不享有优先受偿的权利。如果直接判决南园置业向王胜勇交付案涉房屋，有可能损害其他具有优先受偿权的债权人（例如建设工程施工人）的合法权益。综上，管理人对王胜勇申报的债权不予确认是为了维护全体债权人的利益，并无不当。请求人民法院驳回王胜勇的诉讼请求。经审理查明：坐落于固镇县城关镇谷阳路与东风路交汇处的南园**商住楼系南园置业开发建设。在南园2期建设过程中，南园置业多次向王胜勇借款，双方约定的借款月利率均不低于5%（含5%）。其中2013年12月5日南园置业向王胜勇单笔借款190万元。双方之间除存在民间借贷关系外，还存在买卖钢材合同关系。南园置业虽已偿还王胜勇部分借款本息，仍欠部分借款本息及钢材款未予清偿。在南园置业经营状况不断恶化，王胜勇多次向南园置业催要借款本息及钢材货款未果的情况下，双方于2015年11月16日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定王胜勇购买南园2期2幢1单元1层101号商铺，合同总价款为100万元，按照该房屋预测建筑面积168.27㎡计算，该房屋单价约为5942.83元/㎡；合同另约定南园置业应于该合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，应于2016年8月30日前向王胜勇交付该商铺。同日，王胜勇以其对南园置业享有的借款债权100万元抵付了案涉《商品房买卖合同（预售）》项下的100万元购房款，南园置业给王胜勇开具了一张金额为100万元的销售不动产统一发票（自开）。王胜勇以其对南园置业享有的借款债权冲抵相应的购房款后，南园置业在财务上对其向王胜勇所负的借款债务作出相应的消减处理。另查，本院于2017年3月20日裁定受理南园置业破产申请，并指定安徽乐业律师事务所为南园置业管理人。后王胜勇向南园置业管理人申报案涉债权，南园置业管理人认为王胜勇与南园置业之间不存在真实的房屋买卖合同关系，王胜勇提交的申报材料也不能证明其已实际支付《商品房买卖合同（预售）》项下的100万元购房款，对王胜勇申报的债权不予确认。王胜勇对南园置业管理人不予确认其申报的债权有异议，遂向本院提起诉讼。上述事实有当事人的陈述、书证在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。王胜勇与南园置业签订的《商品房买卖合同（预售）》，是其双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。现有证据能够证明，王胜勇与南园置业签订《商品房买卖合同（预售）》前，双方之间存在民间借贷关系，王胜勇是债权人，南园置业是债务人。签订《商品房买卖合同（预售）》的背景是南园置业经营状况不断恶化，王胜勇多次向南园置业催要借款本息未果，而且王胜勇自认其以对南园置业享有的100万元借款债权抵付了相应的购房款，因此不能割裂分析其双方之间的借贷关系和房屋买卖关系，二者具有整体性和关联性，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》构成“以房抵债”，王胜勇对南园置业享有的债权实质上仍为借款债权。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”该法第四十四条规定：“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。”本院于2017年3月20日受理南园置业破产申请后，王胜勇在规定期限内向南园置业管理人申报了债权。王胜勇对南园置业管理人不予确认其债权有异议，向本院提起诉讼，符合法律规定。王胜勇提交的证据能够证明其已以借款债权抵付了《商品房买卖合同（预售）》项下全部购房款，南园置业对王胜勇申报的债权不予确认显属不当，本院依法予以纠正。王胜勇与南园置业约定的借款利率不符合法律规定，南园置业管理人在审核和认定其借款债权总额时，应按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条和《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定进行处理,且对于案涉债权不得重复计算。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，除法律另有规定外，不动产登记是不动产权利变动的生效要件。本案中，南园置业在被宣告破产前未将案涉房屋交付王胜勇实际占有，更未将案涉房屋过户登记至王胜勇的名下，案涉房屋仍属于南园置业的财产，王胜勇对案涉房屋不享有取回权和其他法定优先权。虽然王胜勇与南园置业签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，王胜勇也以借款债权抵付了该合同项下的全部购房款，但王胜勇对案涉债权仍不享有优先受偿权。理由是：1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该《批复》在司法解释层面上确立了满足一定交付条件的消费者享有对抗建设工程价款优先受偿权的权利。但该《批复》中的“消费者”应理解为《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条所规定的消费者，即为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的公民个人。此后，最高人民法院执行工作办公室在《关于〈批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》中，对《批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定进行了限定，认为该消费者权利“是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释”。2.破产程序与人民法院的执行程序具有类似功能，如果当事人的债权在执行程序中不能得到优先保护，同理在破产程序中也不能得到优先保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”据此规定，并非所有因购房产生的债权均优先于建设工程价款优先受偿，只有满足特定条件的消费者才享有对抗建设工程价款优先受偿权的权利。本案中，王胜勇所购买的房屋是商铺，王胜勇购买案涉房屋的根本目的是为了防范和化解自身债权风险，确保自身债权能够得到较充分实现。由此可见，即便认定王胜勇对南园置业享有的债权是购房款债权，其债权也不能对抗建设工程价款优先受偿权，同理也不能对抗其他法定优先权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案是破产债权确认纠纷，破产债权确认之诉审理的范围是双方当事人之间是否存在债权债务关系，债权债务关系的性质、种类及债权数额等。至于当事人如何实现人民法院确认的债权，应当在破产案件中通过破产清算程序解决，不属于本案的裁判事项。王胜勇在本案中要求南园置业向其交付案涉房屋并协助其办理产权过户登记手续，缺乏法律依据，也不符合破产法原理，本院不予支持。王胜勇与南园置业之间的民间借贷关系发生在前，双方的房屋买卖关系发生在后。王胜勇与南园置业签订《商品房买卖合同（预售）》的根本目的是为了确保自身借款债权的实现，且其双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中没有能够体现以房屋买卖合同为民间借贷进行担保的内容。南园置业虽辩称其与王胜勇签订房屋买卖合同只是为民间借贷提供担保，双方之间没有买卖案涉房屋的真实意思，王胜勇也没有支付《商品房买卖合同（预售）》项下的购房款，并以此为由拒绝确认王胜勇主张的案涉债权，但其所举证据不足以证明其抗辩主张，依法应承担不利的后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十四条、第四十六条第二款、第五十八条第三款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告王胜勇对被告固镇县南园置业有限公司享有借款债权100万元；二、驳回原告王胜勇在本案中的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为6900元，由被告固镇县南园置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 张 成二〇一九年十一月六日书记员 陈丛逸