四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019)川1322民初2223号 原告：王某明，男，生于1974年12月25日，汉族，四川省营山县人，住四川省营山县。 原告：张桂碧，女，生于1975年5月3日，汉族，四川省营山县人，住四川省营山县。 上述原告委托诉讼代理人：涂勇军，四川刚顺律师事务所律师。 被告：营山县中能置业有限公司，住所地营山县朗池镇北门桥街********。 法定代表人：蹇波，执行董事。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳建民，四川明炬（南充）律师事务所律师。 原告王某明、张桂碧与被告营山县中能置业有限公司（以下简称“中能公司”）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某明及二原告共同的委托诉讼代理人涂勇军、被告营山县中能置业有限公司的委托诉讼代理人李雄、岳建民到庭参加诉讼，本案经合议庭评议后，提请审判委员会研究讨论作出决定，现已依法审理终结。 原告王某明、张桂碧向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告所签《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，被告继续履行《商品房买卖合同》交付房屋给原告；2、确认原告在被告破产财产中享有优先受偿权，其受偿债权金额为572020元；3、依法确认或者判决被告从2018年1月1日起按已付款24万元按日向原告支付万分之二延迟交付房屋的违约金至交房之日止，并确认为普通债权；4、判令被告承担本案的一切诉讼费用。庭审中，原告明确主张《商品房买卖合同》有效，不主张优先受偿权，变更第三项诉讼请求确认普通债权为确认消费性购房。事实与理由：2016年3月29日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买营山县朗池镇“朗润国际广场”4幢1单元26层2号，面积103.86平方米，总价395000元。原告与被告营山县山中能置业有限公司商定首付24万元，后续房款15.5万元等营山县中能置业有限公司通知办理按揭贷款一次性付清尾款。原告了解到多人向公司维权要求被告返还首付款，被告总是以各种借口拖延，并表示愿意履行合同。营山县人民法院于2018年9月21日作出（2018）川0121破1号民事裁定书指定营山县中能置业有限公司清算组担任管理人，负责对中能置业进行对接、调查、清产核资等破产重整工作。原、被告签订合同时，并无政府部门的监管，若能及时督促退首付款，在当时也能在营山县购买其他同等价位的房屋。现营山县住房的均价约7000元每平方米，原告的直接损失为：房屋现在市场价727020元，减去未支付的按揭款15.5万元，包括首付款24万元在内，合计剩余的572020元，应该被认定为原告应该享有的债权。被告于2019年6月20日作出“营山县中能置业有限公司债权异议复核告知书”，24万元债权予以确认，性质为普通债权。原告对此不服，特诉至贵院。 被告中能公司答辩称，原告购买的房屋属于被告开发的北区板块，未取得预售许可证。原告在申报债权时，我们便告知因为没有取得预售许可证，所以认定为普通债权，被告会向原告退钱，但不应承担违约及赔偿损失的责任。 原告王某明、张桂碧围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《商品房买卖合同》及补充协议、收据、债权申报登记汇总表、第二次债权人会议资料、债权异议审核告知书、债权异议复核告知书、银行明细。被告营山县中能置业有限公司围绕答辩主张依法提交了以下证据：债权申报表、债权异议复核告知书。本院依职权调取了证据：（2018）川1322破申1号民事裁定书、决定书、成立清算组的通知及债权人会议资料。本院组织当事人进行了证据交换并对证据进行质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王某明与被告中能公司于2016年3月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于，建筑面积103.86平方米，单价3803.2元／㎡，总价395000元，交房时间2017年12月30日。逾期交房30日以上，买受人有权退房，并要求被告返还购房款及支付已付购房款5%的违约金；若继续履行合同，被告从交房期限届满次日至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。同日，被告向原告王某明出具收据一张，载明房款24万元，房号4-1-26-2，收款事由7004506换票20000。 同时查明，原告王某明于2016年3月29日向徐向东转款14万元，同日通过徐俊向徐向东转款8万元，共计转款22万元，另付定金2万元，该事实有银行明细予以证明，且被告管理人予以认可。 2018年9月11日，案外人杨青、王三凯等人以中能公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，向本院申请对中能公司进行破产重整。2018年9月20日，本院依法审查后作出（2018）川1322破申1号民事裁定书，裁定受理杨青、王三凯等人对中能公司的破产申请。同时，营山县人民法院立案受理中能公司（2018）川1322破2号破产重整案件。2018年9月21日，营山县人民法院作出（2018）川1322破申1号决定书，指定营山县中能置业有限公司破产清算组为管理人。 2018年11月，原告王某明向中能公司管理人提交债权申报表（编号为100号），申报债权金额为本金（购房款）24万元。管理人对原告的债权进行了核查，仅对申报债权中的2万元予以认可，对其申报的债权22万元不予认定。原告对管理人的核查意见提出异议，管理人经复核后对原告已付24万元购房款的真实性予以认可，性质为普通债权。原告认为房屋现在市价为727020元，减去未支付的按揭款155000元，剩余的572020元（含首付款24万元）应当被认定为原告应享有的债权，原告遂向法院提起诉讼。 审理中另查明，原告约定购买的朗润国际广场4幢的房屋至今未取得预售许可证，且该房屋现尚未修建。 审理中还查明，被告中能公司在本院裁定受理其破产重整前的经营中，股东彭昌勇、营山华兴建材有限公司和营山县鼎新铸信置业有限责任公司分别用被告中能公司开发的房产抵偿各自的债务，公司账务记载以房抵债款项作为公司对其的应收款。（2018）川1322破2号破产重整案件中对中能公司的财务审计报告中记载公司应收款栏目中显示股东彭昌勇3308万元，营山华兴建材有限公司3200余万元，营山县鼎新铸信置业有限责任公司1.18亿多元。 本院认为，原告王某明购买被告开发的朗润国际广场4幢1单元26号2号房屋，原告认为房屋现状市价727020元，减去未支付的按揭款155000元，剩余572020元，应当被认定为原告应享有的债权。管理人认为原告仅向被告实际支付购房款24万元，对原告已付24万元购房款的真实性予以认可，性质为普通债权。本案中，双方建立了商品房买卖合同关系，但涉案房屋至今未办理商品房预售许可证，且未修建。被告中能公司现已进入破产重整程序，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，双方签订的商品房预售合同无效，导致合同无效的主要过错在被告。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应当返还原告已交付的购房款并承担相应的损失。但考虑到被告公司现已进入破产程序，涉及众多债权人利益，应使所有债权人得到公平清偿。买卖合同已确认无效，当事人不应承担违约责任，只应根据过错责任承担相应的赔偿损失责任，中能公司系列案件中对其他购房户也未确认因其他损失产生的债权。对于被告应返还原告款项的性质，双方建立的是商品房买卖合同关系，原告支付款项的性质是购房款，虽然双方签订的《商品房买卖合同》无效，但导致合同无效的主要过错方是被告，原告购房款的性质仍然不变，原告是真实购房，故被告应返还原告的购房款应当系优先债权。原告在本院裁定受理中能公司破产重整案件后，依法向管理人申报了债权，管理人作出审查认定后，原告提出异议，管理人对其异议复核后，原告对复核意见仍不服，依法向本院提起诉讼，符合法律规定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条、第四十四条、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告王某明、张桂碧对被告营山县中能置业有限公司享有债权240000元，系债权系优先债权。 二、驳回原告王某明、张桂碧的其他诉讼请求。 本案案件受理费500元，由被告营山县中能置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长  张翼秋 审判员  刘 苍 审判员  罗 雄 二〇一九年十一月十一日 书记员  秦 菲