广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0802民初4142号 原告：谭洪兵，男，1973年4月28日出生，汉族，住贵港市。 被告：广西暨阳丝绸工贸有限公司，住所地贵港市港北区西苑工业园。 法定代表人：朱仲灿，董事长。 原告谭洪兵诉被告广西暨阳丝绸工贸有限公司（以下简称暨阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭洪兵到庭参加诉讼，被告暨阳公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭洪兵向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付原告保证金28800元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月7日，原告与被告签订了《暨阳家居建材城商铺租赁合同》，合同约定：原告租赁被告坐落于贵港市港北区商铺，面积为1200平方，租赁期限至被告房屋被征收，签订合同之日，原告须向被告一次性缴纳三个月的租金共28800元作为租赁保证金、水电费保证金，如遇到被告房屋被征收终止合同，被告将租赁保证金、水电费保证金无息退还给原告。2019年6月14日被告发出搬迁通知后，原告向被告提出退回保证金，被告答复拆完后七天内完退保证金。在港北区土地房屋征收工作小江片区指挥部办公室原、被告和征收部三方协商时，征收指挥部工作人员钟亮代表政府明确说，如被告不给回保证金原告的话，政府拆迁办都会给回，暨阳家居城有一千多万元的补偿费在政府手中。在被告与政府拆迁部的保证下，原告无话可说。2019年8月底拆迁工作完成后原告多次向被告提出要回保证金，但被告与港北区土地房屋征收工作小区小江片区指挥部办公室征收工作人员多次“踢皮球”，用种种理由一直说没钱，退不了。被告的行为严重侵害了原告的利益，请求法院依法判决。 暨阳公司辩称：原告与被告双方签订的《暨阳家居建材城商铺租赁合同》是真实的，被告依据该合同确实收有原告租赁保证金28800元，同时将该7间商铺交给原告使用。该合同第七条第3款明确约定因国家政策变化、此土地国家已征用，原告一旦接到被告通知要搬迁，原告不得以任何理由推托不搬。2019年5月24日，被告与政府部门签署合同征收该合同内租赁的建筑物。于是被告于2019年6月14日向原告发出搬迁通知，要求原告搬迁。原告本应将该7间商铺按通知时间和合同约定的条件交还回给被告，但原告拒不交还，也拒不结算付清水电费，强行占用该7间商铺，一直至2019年8月26日。基于这种情况，被告有权履行抗辩权，有权不退还原告原缴纳的租赁保证金。因此，原告起诉被告要求退还租赁保证金28800元没有事实法律依据，原告诉讼请求应全部驳回。 本院经审理认定事实如下：2004年6月10日，暨阳公司（乙方）与贵港市港北区贵城镇企业管理办公室签订《土地租赁合同》，约定暨阳公司承租贵港市港北区贵城镇企业管理办公室所享有的位于广西贵港市港北区西苑工业园内约60亩土地使用权，用于兴建丝绸加工和服装加工的厂房设施和员工宿舍以及饮食、娱乐等项目。2017年10月7日，原告与暨阳公司（甲方）签订《暨阳家居建材城商铺租赁合同》，合同约定：原告租赁被告坐落于贵港市港北区暨阳家居建材城商铺号：12栋10、11、12、13、14、15、16、17号，共7间面积1200平方米商铺，合同期限由原、被告协商而定，如被告房屋被征收则租约自动解除，租金9600元/月。在合同签订之日起，原告须向被告一次性缴纳三个月租金款项作为租赁保证金28800元、水电费保证金1000元。此经营保证金是为了保证原告遵循市场统一管理、合法经营和按时缴纳水电物业等相关费用，租赁保证金由被告保管至租赁期满，租赁期满后被告将租赁保证金无息退还原告。因国家政策变化、此土地国家已征用，原告一旦接到被告通知要搬迁，不得以任何理由推托不搬，双方立即终止合同，由此造成的损失各自承担，双方结算相应租金，并且互不承担违约责任。合同签订后，原告于当日支付28800元经营保证金、1000元水电费保证金给被告。2019年5月24日，被告与贵港市港北区贵城街道办事处（甲方）签订《港北区房屋征收补偿安置协议书》，暨阳家居建材城被纳入征收范围，协议约定：甲方必须在签订协议之日起30个工作日内将房屋征收补偿安置费的80%支付给被告。被告收到80%房屋征收补偿安置费之日起15天内搬空被征收房屋，交出被征收房屋钥匙给甲方组织施工队伍拆除。2019年6月14日，被告向暨阳家居建材城的租户发出通知，要求各租户自通知发出之日起至2019年7月14日完成退租搬离清场工作。2019年7月14日，暨阳家居建材城停水停电，原告于2019年7月30日搬空店铺离场。 另查明，涉案商铺系未取得建设工程规划许可建设的房屋。贵港市港北区贵城街道办事处于2019年7月18日将房屋征收补偿安置费的80%汇至被告账户，暨阳家居建材城已于2019年8月26日拆除。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。暨阳公司承租贵港市港北区贵城镇企业管理办公室所享有的位于广西贵港市港北区西苑工业园内的土地使用权，承租后，暨阳公司未办理建设许可的相关手续便建设商铺，并且将12栋10、11、12、13、14、15、16、17号商铺向原告出租，根据上述法律规定，双方签订的合同应确认无效。合同无效后，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用的，人民法院一般应予支持。原告需参照双方约定租金标准向被告支付铺位占用费并将涉案铺位返还，被告则需向原告返还保证金等，双方恢复到未签署合同前的状态。因涉案店铺被征收，原告已于2019年7月30日撤店搬离。被告主张原告欠付租金，但未具体说明所欠租金的月份及数额，原告陈述未缴纳2019年5月租金及水电费600元，且双方在2019年9月协商时，被告确认其未缴纳的租金水电共计10200元，本院确认原告未支付的租金为9600元、水电费600元。原告主张被告与贵港市港北区贵城街道办事处已于2019年5月20日签订《港北区房屋征收补偿安置协议书》，涉案房屋的所有权已于2019年5月24日转移至贵港市港北区贵城街道办事处，被告无权收取2019年5月租金。根据《港北区房屋征收补偿安置协议书》的约定，被告在收到房屋征收补偿安置费的80%之日起15天内搬空被征收房屋，被告于2019年7月18日收到80%补偿安置费，在8月3日前对被征收房屋仍合法占有使用。因此，原告仍应支付其占用期间的租金给被告。另外，合同无效后被告还应向原告返还租赁保证金28800元、水电押金1000元，共计29800元。基于双方合同无效，为免诉累，本院在本案中一并将双方各应支付的款项予以冲抵。抵扣后，被告须向原告返还租赁保证金19600元。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告广西暨阳丝绸工贸有限公司在本判决生效之日起三日内返还原告谭洪兵保证金19600元； 二、驳回原告谭洪兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费520元，减半收取计260元，由原告谭洪兵负担115元，被告广西暨阳丝绸工贸有限公司负担145元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费520元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  粟焕玲 二〇一九年十一月二十八日 书记员  农燕新