四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川03民初90号 原告：唐忠华，男，1965年9月27日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：吴凡，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李力，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行，住所地四川省成都市都江堰市都江堰大道**。 负责人:陈尚伟，该行行长。 委托诉讼代理人：何政金，四川扩信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟菲菲，四川扩信律师事务所律师。 第三人：资中中豪房地产开发有限公司，住，住所地四川省资中县工业大道旁/div> 法定代表人：易良君。 原告唐忠华与被告成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行（以下简称成商行都江堰支行）、第三人资中中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告唐忠华的委托诉讼代理人吴凡、李力，被告成商行都江堰支行的委托诉讼代理人何政金、钟菲菲到庭参加诉讼，第三人中豪公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告唐忠华向本院提出诉讼请求：1．请求立即停止对位于资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”7—2#幢2单元第23层2—23—8号房产的强制执行，并解除查封；2．由被告成商行都江堰支行承担本案诉讼费。事实和理由：1.原告唐忠华与第三人中豪公司于2014年12月27日签订《商品房买卖合同》及相关附件，约定原告唐忠华购买第三人中豪公司位于资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”7—2#幢2单元第23层2—23—8号房产，面积为116.85平方米，房款总价为417739元。合同签订后，原告唐忠华已经向第三人中豪公司一次性全额支付了房款，并到资中县房管局办理了《商品房买卖合同》备案登记手续，其后，办理了交房手续。因此，位于资中县重龙镇滨江东路**“中豪·资州印象”7—2#幢2单元第23层2—23—8号房产已属于原告唐忠华财产。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续费的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告唐忠华对案涉房屋有足以排除强制执行的权利。在适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定中，如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产企业名下的商品房”两种情形，应适用有利于购房人的条款。只要满足其中任一条的条件，则异议人就可享有排除执行的权利。 被告成商行都江堰支行辩称，原告唐忠华并不享有排除法院强制执行的民事权益。原告唐忠华不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定的要求。根据原告唐忠华提供的证据，其名下还有7套住宅，并不满足前述第二十九条的规定。综上，原告唐忠华并不享有排除法院强制执行的民事权益，请依法驳回原告唐忠华的诉讼请求。 第三人中豪公司未进行陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告唐忠华举示证据如下： 第一组证据：原、被告身份信息。拟证明双方诉讼主体资格。 第二组证据：1.原告唐忠华与第三人中豪公司签订的商品房合同一份；2.第三人中豪公司出具给原告唐忠华的收据一份；3.银行转账单一份。拟证明原告唐忠华购买了案涉房屋，并全额支付了房款。 第三组证据：1.《前期物业服务合同》一份；2.中豪商品房交房单一份；3.业主接房温馨提示一份、商品房预售备案通知书一份、收款证据一套各含物业费收据、电费收据一份。拟证明原告唐忠华已经实际占有了房屋。 第四组证据：执行裁定书一份。拟证明原告唐忠华向本院申请执行异议，在执异中法院以原告唐忠华非唯一一套住房为由驳回，认定了原告唐忠华购买案涉房屋属实，并且第三人中豪公司在执异中亦表明原告唐忠华购买案涉房屋属实。 被告成商行都江堰支行对原告唐忠华举示证据的质证意见为：对第一组证据三性无异议；对第二组证据商品房买卖合同的真实性无法确认，没有依据，收据、银行转账凭证真实性与合法性无异议，但不认可关联性及证明目的不予确认，合同签订时间是12月27日，但支付时间是12月24日，支付时间在合同签订时间之前；对第三组证据除备案通知书以外的证据的三性均不予认可，一是原告唐忠华名下有多套房屋，二是备案是一个行政行为，不产生物权变动效力；对第四组证据的三性无异议，但不应作为证据。 被告成商行都江堰支行举示证据如下： 第一组证据：委托贷款合同一份。拟证明被告成商行都江堰支行受申银万国委托向中豪公司提供27000万元贷款用于“中豪·资州印象”房地产开发项目。 第二组证据：抵押合同、资中他项（2014）第0021号《他项权利证书》各一份。拟证明第三人中豪公司以其名下位于资中县重龙镇东林坝证号为资中国用（2013）第00750号国有土地使用权为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告成商行都江堰支行系前述国有土地使用权的抵押权人。 第三组证据：抵押合同两份、他项权利证书六份。拟证明第三人中豪公司以其开发的位于资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”1幢、7-2#幢、9幢及地下室A、B、D区在建工程为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告成商行都江堰支行系前述在建工程的抵押权人。 第四组证据：抵押合同一份、他项权利证书两份，拟证明第三人中豪公司以其开发的位于资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”2幢、3幢在建工程为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告成商行都江堰支行系前述在建工程的抵押权人。 第五组证据：抵押合同一份、他项权利证书三份。拟证明第三人中豪公司以其开发的位于资中县重龙镇滨江东路1号“资州印象”5幢、6幢、8幢在建工程为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告成商行都江堰支行系前述在建工程的抵押权人。 第六组证据：（2017）成证执字第201号《执行证书》、（2018）川03执84号《受理案件通知书》各一份。拟证明四川省成都市成都公证处出具了执行证书，被告成商行都江堰支行据此向法院申请强制执行。 原告唐忠华对被告成商行都江堰支行举示的证据质证意见为：被告成商行都江堰支行举示的证据中，原告唐忠华均不是当事人，无法确认真实性，且与本案无关联性。 对当事人无异议的证据，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、对原告唐忠华提交的第二组证据，《商品房买卖合同》及收据盖有第三人中豪公司印章且办理了备案登记，符合证据的三性，依法予以采信；对原告唐忠华提交的第三组证据《前期物业服务合同》一份、第三人中豪商品房交房单一份、业主接房温馨提示一份、商品房预售备案通知书一份、收款证据一套各含物业费收据、电费收据一份，因均盖有物业公司印章，予以采信。 二、对被告成商行都江堰支行提交的第一组至第五组证据，符合证据的三性，且抵押合同所附7—2#幢楼抵押清单中列明了案涉房屋在抵押范围，故能证明其对案涉房屋享有抵押权，予以采信。 经审理查明：2014年12月27日原告唐忠华向第三人中豪公司转账支付3346585元，原告与第三人于2014年12月27日签订《商品房买卖合同》及相关附件，约定原告唐忠华购买第三人中豪公司位于资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”7—2#幢2单元第23层2—23—8号房产，面积为116.85平方米，房款总价为417739元，并到资中县房管局办理了《商品房买卖合同》备案登记手续，2018年4月20日，第三人中豪公司与原告唐忠华办理了交房手续。 2014年4月1日，委托人申银万国证券股份有限公司、贷款人（受托行）成商行都江堰支行（即被告）与借款人中豪公司（即第三人）签订《委托贷款合同》，贷款金额为人民币27000万元整，贷款期限自2014年4月9日起至2017年4月8日止。被告成商行都江堰支行根据上述合同约定，向第三人中豪公司发放该笔委托贷款。同日，第三人中豪公司为该合同项下债权提供担保，自愿将其所有的位于四川省资中县东林坝片区中心区沱江边二桥旁的国有土地使用权抵押给被告成商行都江堰支行，双方签订了《抵押合同》并办理抵押登记[他项权利证号为：资中他项（2014）第0021号]；第三人中豪公司又分别于2014年4月1日、6月3日、9月15日、2015年3月12日与被告成商行都江堰支行签订《抵押合同》，将其位于资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”在建工程的1幢、2幢、3幢、5幢、6幢、7-2＃幢、8幢、9幢、地下室分别作抵押，并办理抵押登记。被告成商行都江堰支行向资中县房地产管理局发出预售函，同意第三人中豪公司对外销售房屋。四川省成都市成都公证处于2015年12月18日对《委托贷款合同》出具（2015）成证内经字第56773号《具有强制执行效力的债权文书公证书》；并对上述《抵押合同》分别出具（2015）成证内经字第56774号、56775号、59336号、59337号、59338号《公证书》，赋予强制执行效力。被告成商行都江堰支行因第三人中豪公司未按期归还借款本息，向四川省成都市成都公证处申请出具其与第三人中豪公司签订的《委托贷款合同》、《抵押合同》的具有强制执行效力的执行证书。2017年8月8日，四川省成都市成都公证处作出（2017）成证执字第201号《执行证书》，载明：一、被执行人：中豪公司；二、执行标的：1.贷款本金人民币27000万元；2.合同项下贷款利息（暂计算至2017年6月21日）人民币79028916.44元；3.合同项下贷款罚息（暂计算至2017年6月21日）人民币19089240.79元；4.贷款手续费人民币270000元及违约金人民币98685元；5.支付主债权金额5%的违约金人民币13500000元；6.公证费人民币27000元，申请出具执行证书公证费人民币35000元；7.2017年6月22日至贷款本息付清之日所产生的利息、罚息、复利按照合同约定计算。2018年5月14日，被告成商行都江堰支行依据具有强制执行效力的债权文书公证书和执行证书，向四川省高级人民法院申请执行。四川省高级人民法院于2018年6月27日作出（2018）川执37号执行裁定，指定该案由本院执行。本院于2018年9月3日作出（2018）川03执84号执行裁定：冻结、划拨、扣留被执行人第三人中豪公司所有的现金520000000元，或查封、扣押、冻结相应价值的财产；并于同日作出（2018）川03执84号之一、之二、之三执行裁定，分别对被执行人中豪公司（即第三人）以下产权进行查封：1.位于资中县重龙镇东林坝，面积53418平方米，证号为资中国用（2013）第00750号的国有土地使用权；2.在资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”的房产[预售许可证号为：（2014）14019号、14033号、14044号、14060号、14059号、14012号、14048号、14050号]；3.资中县重龙镇滨江东路1号地下层A、B、C、D区面积共计8.8万平方米的在建工程。2018年9月6日，本院向资中县房地产管理局送达了对上述查封的《协助执行通知书》。原告唐忠华提出书面异议，以其系案涉房屋的实际所有权人为由，请求解除对案涉房屋的查封。本院于2019年8月27日作出（2019）川03执异86号执行裁定，驳回原告唐忠华的异议请求。为此，原告唐忠华向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案系执行过程中，案外人主张对执行标的物享有实体权利要求排除执行。案外人是否享有足以排除执行的权利，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条”金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定进行判断。就本案而言，在抵押权人即被告成商银行都江堰支行同意预售案涉房屋、案涉房屋取得合法的预售许可后，原告唐忠华与第三人中豪公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告唐忠华购买第三人中豪公司位于资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”7—2#幢2单元第23层2—23—8号号房产并在资中县房地产管理局办理了预售备案，原告唐忠华与第三人中豪公司签订《商品房买卖合同》合法有效。合同签订后，原告唐忠华向第三人中豪公司全额支付了购房款，第三人中豪公司已于2018年4月20日向原告唐忠华实际交付案涉房屋并由原告唐忠华合法占有。而本院对包括案涉房屋在内的位于资中县重龙镇滨江东路1号”中豪·资州印象”房产的查封时间是2018年9月6日，在查封前原告唐忠华与第三人中豪公司已签订合法有效的买卖合同、支付了全部购房款并已实际占有案涉房屋。因案涉房屋设置抵押权、办理在建工程抵押等原因，客观上不能办理案涉房屋的不动产登记变更手续，原告唐忠华对未能及时办理案涉房屋的不动产登记手续并无过错。原告唐忠华要求对案涉房屋排除执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持；被告成商行都江堰支行的抗辩理由不能成立，依法应予驳回。 综上所述，原告唐忠华对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，其诉讼请求成立，本院予以支持。鉴于原告唐忠华关于停止对案涉房屋执行的诉讼请求中已经包含解除查封的内容，解除查封意在排除强制执行，本案系案外人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”之规定，本案仅就执行标的异议进行审理，故原告唐忠华要求解除对案涉房屋查封的请求，不属于本案处理范围，原告唐忠华可依据生效判决申请变更执行行为。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下： 一、不得执行资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”7—2#幢2单元第23层2—23—8号房屋。 二、驳回原告唐忠华的其他诉讼请求。 案件受理费7566元，由被告成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 陈品强 审 判 员 黄观海 审 判 员 谢邑钦 二〇一九年十一月七日 法官助理 唐一银 书 记 员 刘 莉