兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0191民初1994号原告：永登泰蕐房地产开发有限公司。法定代表人：陈喜。委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃免古池律师事务所律师。委托诉讼代理人：马朝，甘肃免古池律师事务所律师。被告：张珍珍。委托诉讼代理人：许勤，甘肃中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖，甘肃中天律师事务所律师。第三人：甘肃恒征商贸有限公司。法定代表人：罗智贤。原告永登泰蕐房地产开发有限公司（以下简称泰蕐公司）与被告张珍珍、第三人甘肃恒征商贸有限公司（以下简称恒征公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰蕐公司委托诉讼代理人刘晓敏、马朝、被告张珍珍委托诉讼代理人许勤、第三人法定代表人罗智贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰蕐公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除泰蕐公司与张珍珍网签的商品房买卖合同，撤销该商品房买卖合同的网签备案登记；2.判令张珍珍承担逾期付款的违约金106583元；3.诉讼费用由张珍珍承担。事实与理由：2018年10月，因泰蕐公司急于用款，经恒征公司任政钦介绍，泰蕐公司以优惠价格，与张珍珍签订了《商品房买卖合同》并进行网签登记。将泰蕐公司开发的兰州新区时尚广场2#楼1202号公寓（100.55㎡，每平米5300元）共计532915元出售给张珍珍，张珍珍承诺网签后即付清该款。泰蕐公司在网签合同付款方式中选择了“一次性付款”方式。同时，该合同第七条第1款约定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。”备案登记后，张珍珍一直未予付款，泰蕐公司多次催要无果，遂提出解除合同、撤销登记，张珍珍仍置之不理。张珍珍已严重违约，给泰蕐公司造成了重大经济损失，应当承担违约责任，故诉至法院，请求判如所请。张珍珍辩称，泰蕐公司诉称与事实严重不符，双方之间并非正常的商品房买卖合同，张珍珍与泰蕐公司也并非正常的合同相对方，因恒征公司向泰蕐公司出售电梯，泰蕐公司将电梯款以房屋抵顶。抵顶后恒征公司将其对案涉房屋的权利出售给张珍珍，在双方达成债权转让的事实后，三方协商后签订商品房买卖合同，本案实际是泰蕐公司顶账给恒征公司，恒征公司再将对案涉房屋的权利卖给张珍珍，双方是基于以房抵债的协议签订，并非正常的市场交易行为，签订买卖合同实际是履行以物抵债的方式，张珍珍无需再支付购房款。泰蕐公司以此为由解除合同，没有事实和法律依据。泰蕐公司与恒征公司达成的补充协议中，恒征公司的主要权利为债权请求权，泰蕐公司的义务是向恒征公司交付房屋并签订购房协议，张珍珍已经给恒征公司履行了支付对价义务，履行了合同义务，替代恒征公司取得对案涉房屋的权利，故不应再支付购房款。恒征公司述称，本案与恒征公司有直接关系，没有恒征公司，张珍珍不可能直接向泰蕐公司购房，张珍珍通过恒征公司进行了购买房屋的事宜，恒征公司与泰蕐公司签订了《电梯安装采购合同》确定了具体的房号，泰蕐公司提出解除合同，在合同解除期没有签字盖章，恒征公司不同意解除合同，该合同有效，现虽未履行，但尚生效，恒征公司可以继续履行合同或承担责任，这些与张珍珍无关。网签合同有房地产交易中心的正式版本，且经过了双方的同意自愿签订的合同，因为顶账协议双方签订的合同，内容已经确定，只是未完成交房的问题，泰蕐公司陈述已经与恒征公司解除顶账协议的说法不属实。本院经审理认定事实如下：2018年9月18日，泰蕐公司与恒征公司签订《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同》，约定由恒征公司为泰蕐公司提供电梯采购、安装服务，合同价款的85%即4220000元用房屋抵顶。随后，泰蕐公司与恒征公司签订补充协议，约定“一、就原合同第三条付款方式双方约定合同总价的￥4220000（大写：肆佰贰拾贰万元）元合同价款，甲、乙双方均同意以甲方开发的兰州新区三维时尚广场项目2#楼12层公寓和11层的1105、1106号公寓的房屋抵顶。以上房屋预测总建筑面积约863.79㎡，甲方按照毛坯房标准给乙方交房，房屋单价5300元/㎡，房屋总价约4578087元，该房屋单价固定，收房面积最终以房产证登记的实际测绘面积为准；二、与甲方用于抵顶合同款的房产总价与合同约定抵房的合同价款之间的差额，乙方向甲方用现金来补足金额；三、甲方负责给乙方办理用于抵顶工程款房产的购房手续和房屋产权登记，但涉及房屋交付的物业费、房屋大修基金、交易契税、办证费等全部由乙方承担；四、按合同约定，乙方向甲方开具与合同标的及总价款相符的增值税发票。五、该变更协议书与原合同有冲突的以该变更协议书为准。六，该变更协议书双方签字盖章后生效，本协议共4份，甲方2份，乙方2份，均具备同等法律效力，同时与原合同签订之日起一并生效。...”等内容。2018年10月8日，恒征公司向张珍珍承诺，关于张珍珍向恒征公司购买兰州新区三维时尚广场项目2#楼12层1202号房产承诺如下，该房产系泰蕐公司用于抵顶工程款而将房屋所有权转移给恒征公司，恒征公司对该房屋享有所有权，泰蕐公司知晓并同意恒征公司将该房产出售给张珍珍，后续恒征公司将协助张珍珍与泰蕐公司签订《商品房买卖合同》，并办理购房手续和房屋产权登记等，确保张珍珍取得该房屋所有权，该房屋出售、购买过程中产生的一切法律后果，均由恒征公司承担。2018年10月26日，张珍珍将购房款316735元支付给恒征公司，恒征公司出具收条载明房款已付清。2018年11月2日，经恒征公司协调，泰蕐公司与张珍珍签订了商品房买卖合同，约定泰蕐公司将兰州新区三维时尚广场第C56001002幢12-1202号房屋出售给张珍珍，单价为5300元/米，第六条“付款方式及期限”中约定“一次性付款”，注明“买受人承诺签订该《商品房买卖合同》时总房款全部交清”，同时对项目建设依据、商品房销售依据、违约责任、交付期限等内容做了约定。2019年3月1日，泰蕐公司与时任恒征公司法定代表人任政钦签订甲乙双方分别为泰蕐公司和恒征公司的《解除合同协议书》，约定解除甲乙双方于2018年9月18日签订的《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同》，第二条约定“经乙方任政钦介绍的享受甲方优惠价格的房屋买受人（张珍珍、李治平、张珍珍）未付的房款，乙方督促买受人尽快付款或办理撤销网签备案手续”。2019年4月11日，泰蕐公司致信张珍珍，要求张珍珍交纳购房款，否则解除购房合同。以上事实有当事人在庭审中的陈述及出示并质证的兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同、合同补充协议书、承诺书、收条、商品房买卖合同等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案中，虽泰蕐公司主张张珍珍只是恒征公司介绍给泰蕐公司的购房客户，双方系房屋买卖关系，并非张珍珍从恒征公司购买了泰蕐公司给恒征公司顶账的房屋后协助办理手续的关系。但从本院审理查明的事实来看，泰蕐公司和恒征公司确实签订了电梯采购安装合同，并约定泰蕐公司以房顶账，在双方签订的补充协议中明确了顶账房屋，其中包括涉案房屋，泰蕐公司是在明知恒征公司将案涉房屋转卖给张珍珍的情况下，自愿与张珍珍签订合同、办理备案登记等手续的，该行为实际是协助恒征公司办理出售顶账房的相关手续，在签订商品房买卖合同之前，张珍珍已经向恒征公司支付了购房款，故张珍珍不负有向泰蕐公司支付购房款的义务，现泰蕐公司向张珍珍主张房款的根本原因在于，2019年3月1日泰蕐公司与任政钦签订了《解除合同协议书》，泰蕐公司认为以房顶账的基础已不存在，但电梯合同履行与否并非张珍珍能控制，且该事件发生于泰蕐公司与张珍珍签约数月之后，泰蕐公司以此为由主张解除合同由张珍珍承担违约责任违反公平原则，无法律依据，本院不予支持。此外，备案登记是行政机关根据当事人的申请，依照相关行政法律法规规定决定是否实施，不属于人民法院民事案件的审理范围，故对泰蕐公司请求撤销备案登记的诉讼请求本院不予审查。综上，泰蕐公司诉请解除合同并由张珍珍承担违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回永登泰蕐房地产开发有限公司的全部诉讼请求。已减半收取的案件受理费1266元，由永登泰蕐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  田彩兰二〇一九年十一月十五日法?官助?理杨治彦书记员  李春玲