文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终2088号上诉人（原审被告）：湖北城峰置业有限责任公司，住所地湖北省来凤县武汉大道龙凤夏威夷****。法定代表人：刘新颖，总经理。委托诉讼代理人：周斌，湖北雄视律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓建成，男，1976年8月9日出生，汉族，住湖北省来凤县。上诉人湖北城峰置业有限责任公司因与被上诉人邓建成房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省来凤县人民法院（2019）鄂2827民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。湖北城峰置业有限责任公司上诉请求：撤销（2019）鄂2827民初708号民事判决第二项。事实及理由：民事审判应坚持不告不理的原则，人民法院的审理范围应当与原告起诉的审理范围相一致，人民法院只能按照原告提出的诉讼请求和注重进行审理，对超出诉讼主张的部分不得主动审查，更不得突破原告的诉请进行判决。邓建成的诉讼请求并没有“请求湖北城峰置业有限责任公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项的规定，判令湖北城峰置业有限责任公司赔偿邓建成606000元明显超出邓建成一审诉请，违反不告不理原则。邓建成一审诉请中主张的“判令因湖北城峰置业有限责任公司违约给邓建成造成的一切经济损失约600000元”应为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失”中的“赔偿损失”，并非“请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。邓建成辩称，一审判决没有超过邓建成的诉讼请求，只是降低了邓建成的经济损失。邓建成尊重法律，接受一审判决结果。邓建成向一审法院起诉请求：1.判令湖北城峰置业有限责任公司返还邓建成所支付的购房款共计662320元及期间所产生的利息；2.判令因湖北城峰置业有限责任公司违约给邓建成造成的一切经济损失约60万元；3.诉讼费由湖北城峰置业有限责任公司承担。诉讼过程中，邓建成变更诉讼请求：请求湖北城峰置业有限责任公司返还邓建成购房本金662320元及赔偿各项损失1449641元，共计2111961元。一审法院认定事实：2014年3月3日，湖北城峰置业有限责任公司与中国农业银行股份有限公司来凤支行签订了《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》，合同约定：3.1借款借款用途：城峰国际商业广场建设项目，借款币种及金额：人民币伍仟陆佰万元，总借款期限：叁年。同日，双方签订了两份《抵押合同》，双方约定湖北城峰置业有限责任公司同意以“城峰国际商业广场”已完成的建筑工程和基础工程及土地使用权设定抵押。《房地产抵押清单》载明抵押的房产面积26741.69平方米，建设用地使用权的抵押面积为18971.71平方米。双方签订抵押合同后在来凤县国土资源局办理了建设用地使用权抵押登记，在来凤县住房和城乡建设局办理了房地产抵押权登记。2014年8月27日，湖北城峰置业有限责任公司与中国农业银行股份有限公司来凤支行签订了《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》，由中国农业银行股份有限公司来凤支行向湖北城峰置业有限责任公司提供借款肆仟壹佰万元，同日，双方签订了《抵押合同》，双方在合同中约定为确保抵押权人与湖北城峰置业有限责任公司签订的股东资产借款合同编号42010520140000104号的履行，抵押人同意以“城峰国际商业广场”项目的在建工程（48953.16平方米）设定抵押，并在来凤县住房和城乡建设局和来凤县房地产管理局办理了抵押登记。2017年6月4日，湖北城峰置业有限责任公司与邓建成签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由湖北城峰置业有限责任公司将开放建设的城峰国际商业广场1幢楼1层106号53.6平方米商业门面出卖给邓建成，合同约定：“第二条预售依据1.该商品房已由来凤县住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为（来）房预售证第2014号。……第四条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为抵押抵押类型：在建工程，抵押人：湖北城峰置业有限责任公司，抵押权人：中国农业银行来凤支行，抵押登记机构：来凤县住房和城乡建设局，抵押登记日期：2014年3月5日，债务履行期限：2017年3月4日……抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三（该合同附件三“抵押权人同意该商品房转让的证明及抵押的相关规定”）……该商品房单价22500元，总价款1206000元……买受人应当于2017年6月4日前支付首期房价款606000元，余款600000元向出卖人所指定银行申请贷款支付……”，邓建成分别于2017年5月19日、2017年6月4日向湖北城峰置业有限责任公司支付首付款共计606000元，后湖北城峰置业有限责任公司将城峰国际商业广场1幢楼1层106号门面交付给邓建成使用。2017年7月13日，湖北省恩施土家苗族自治州中级人民法院受理了中国农业银行股份有限公司来凤支行诉被告湖北城峰置业有限责任公司、王亚熊、刘新颖、何红果合同纠纷一案，中国农业银行股份有限公司来凤支行申请财产保全，湖北省恩施土家苗族自治州中级人民法院作出（2017）鄂28民初19号裁定，查封了湖北城峰置业有限责任公司位于湖北省××县“城峰国际商业广场”相关抵押房屋（本案涉案房屋包含其中），并于2017年12月22日，作出（2017）鄂28民初19号民事判决：1.湖北城峰置业有限责任公司于判决生效之日起十五日内向农行来凤支行偿还借款本金63754885.77元，并以63754885.77元为本金，支付自2017年7月6日起至借款本金清偿之日的利息、罚息及复利（按双方签订的《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》约定的标准执行）；2.农行来凤支行对其就城峰公司所设定抵押范围内的在建工程、建设用地使用权依法拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3.王亚雄、刘新颖、何红果对城峰公司的上述债务承担连带清偿责任；王亚维、刘新颖、何红果承担责任后有权在承担责任范围内向城峰公司追偿。判决生效后，农行来凤支行申请执行，湖北省恩施土家苗族自治州中级人民法院于2018年8月14日作出（2018）鄂28执83号之一执行裁定书，裁定拍卖查封的房屋。2018年9月13日，邓建成以其已经购买了106号商铺为由提出执行异议，湖北省恩施土家苗族自治州中级人民法院作出（2018）鄂28执异19号执行裁定书，裁定：1.解除对城峰公司位于湖北省××县城××商业广场××楼××号房屋的拍卖；2.解除对城峰公司位于湖北省××县城××商业广场××楼××号房屋的查封。中国农业银行股份有限公司来凤支行不服，向湖北省恩施土家苗族自治州中级人民法院提出申请执行人执行异议之诉，湖北省恩施土家苗族自治州中级人民法院于2019年3月6日作出（2018）鄂28民初119号民事判决书，判决书载明：“城峰公司至今未取得来凤县城峰商业广场1号楼的商品房预售许可证，其与邓建成于2017年6月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》依法应认定为无效”，故判决：准许执行湖北省恩施土家苗族自治州中级人民法院（2017）鄂28民初19号裁定、（2018）鄂28执83号之一执行裁定中对湖北省××县“城峰国际商业广场”1号楼1-106房屋的执行。……（2018）鄂28执异19号执行异议裁定于判决生效时自动失效。另查明，本案涉案门面所属的湖北省××县城峰商业广场1号楼未在来凤县住房和城乡建设局办理商品房预售许可证。邓建成于2017年6月7日给湖北城峰置业有限责任公司交纳了53883元用于办理房产证。2017年7月22日，邓建成与案外人邓九英签订了一份《租赁协议书》，双方约定承租期限三年（从2017年7月22日至2020年7月22日止），每年租金35000元，合同签订后，邓九英便将涉案门面进行了装修。一审法院认为，商品房预售实行预售许可制度，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中，因湖北城峰置业有限责任公司未取得来凤县城峰商业广场1号楼的商品房预售许可证明，其与邓建成于2017年6月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》已被湖北省恩施土家苗族自治州中级人民法院于2019年3月6日作出的（2018）鄂28民初119号民事判决书依法认定为无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，本案中，湖北城峰置业有限责任公司销售给邓建成的房屋在未取得商品房预售许可证的情况下，在合同中却载明“第二条预售依据1.该商品房已由来凤县住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为（来）房预售证第2014号”，且未提交证据证实其向邓建成说明了其未取得该商品房的预售许可证的事实，湖北城峰置业有限责任公司的行为构成故意隐瞒，因此，湖北城峰置业有限责任公司应当返还邓建成已付购房款及利息、赔偿损失以及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据双方提交的证据，可以证实邓建成的的购房首付款为606000元，湖北城峰置业有限责任公司代为收取的邓建成办理产权证的相关费用53883元也应当予以返还，故湖北城峰置业有限责任公司应当返还邓建成人民币659883元，至于邓建成主张要求湖北城峰置业有限责任公司返还662320元中超出的部分，系邓建成所交纳的物业费，与本案无关，故对其超出部分不予支持，同时湖北城峰置业有限责任公司应当按照法律规定承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿邓建成人民币606000元；关于邓建成主张的利息损失，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于资金占用期间利息按年利率6%计算，故湖北城峰置业有限责任公司应当支付邓建成以659883元为基数，从2017年6月7日起至资金还清为止按年利率6%计算的利息；关于邓建成主张的其他项损失的诉讼请求，于法无据，不予支持；关于湖北城峰置业有限责任公司辩称邓建成应当向湖北城峰置业有限责任公司返还涉案商铺及已收租金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中双方于2017年6月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》，因湖北城峰置业有限责任公司未取得来凤县城峰商业广场1号楼的商品房预售许可证明，属于无效合同，因此，邓建成应当将涉案商铺返还给湖北城峰置业有限责任公司，至于湖北城峰置业有限责任公司要求邓建成返还租金的请求，因租金的获得是邓建成依据《租赁合同》取得的财产，不属于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》所取得的财产，故对湖北城峰置业有限责任公司要求邓建成返还租金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、湖北城峰置业有限责任公司于判决生效后10日内返还邓建成人民币659883元并支付从2017年6月7日起至资金还清为止按年利率6%计算的利息。二、湖北城峰置业有限责任公司于判决生效后10日内赔偿邓建成人民币606000元。三、邓建成于判决生效之日起30日内向湖北城峰置业有限责任公司返还位于湖北省××县城××商业广场××楼××号房屋。四、驳回邓建成的其他诉讼请求。案件受理费23696元，减半收取11848元,由邓建成负担3752元、湖北城峰置业有限责任公司负担8096元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合湖北城峰置业有限责任公司的上诉理由，本案争议的焦点为一审法院判决湖北城峰置业有限责任公司赔偿邓建成606000元是否超出邓建成的诉讼请求，是否违背不告不理的原则。对此，分析评判如下：邓建成一审的诉讼请求为“请求湖北城峰置业有限责任公司返还邓建成购房本金662320元及赔偿各项损失1449641元，共计2111961元”，该诉讼请求并未明确损失1449641元的具体组成，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项之规定，判决湖北城峰置业有限责任公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿邓建成606000元，该606000元并未超出邓建成主张的损失1449641元，故一审判决并未超出邓建成的诉讼请求，没有违背不告不理的原则。综上所述，湖北城峰置业有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9860元，由湖北城峰置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  张辅军审判员  侯著韬            本件与原件核对无异      二〇一九年十一月二十六日书记员  吴素云