安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1619号上诉人（原审被告）：程河泳上诉人（原审被告）：楼婷婷被上诉人（原审原告）：潘小燕被上诉人（原审原告）：林芒芒原审被告：芜湖和鑫房地产开发有限公司上诉人程河泳、楼婷婷因与被上诉人潘小燕、林芒芒、原审被告芜湖和鑫房地产开发有限公司（以下简称和鑫公司）执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2019）皖0221民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日受理后，依法组成合议庭，因符合可以不开庭审理的规定，不开庭进行了审理。本案已审理终结。程河泳、楼婷婷上诉请求：撤销一审判决，改判支持程河泳、楼婷婷的一审全部诉请，本案一审、二审诉讼费由潘小燕、林芒芒承担。事实和理由：1、案涉房产系程河泳、楼婷婷唯一房产，在被查封前，程河泳、楼婷婷已占有、居住两年之久，未能办理产权过户的原因并非在于程河泳、楼婷婷，目前案涉房产注销手续尚未办理完成。2、程河泳、楼婷婷与和鑫公司解除案涉房产买卖合同既不是双方真实意思表示，更没有实际履行，系以解除合同的合法形式掩盖避税的非法目的，应属无效，程河泳、楼婷婷具有排除强制执行的合法权益。潘小燕、林芒芒辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回程河泳、楼婷婷的上诉请求，维持原审判决。和鑫公司辩称，案涉房产未能办理过户的原因在和鑫公司，程河泳、楼婷婷系受害方，同意其上诉请求和理由。程河泳、楼婷婷向一审法院起诉请求：请求准许执行尚城国际xx幢xxxx室房屋。一审法院认定事实：程河泳、楼婷婷系夫妻关系。2014年元月6日，程河泳、楼婷婷与和鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定：和鑫公司将尚城国际xx幢xxxx室房屋出售给案外人，程河泳、楼婷婷首付353104元，以后每个月按揭款由案外人按时支付。2014年1月14日，双方办理了芜湖县商品房预售备案登记，该备案证明上载明：售方单位为和鑫公司，购房人为程河泳。2016年9月25日，被执行人与案外人办理了房屋交付手续。2018年9月25日，程河泳、楼婷婷与陈斌签订房屋买卖合同，愿意将涉案房屋卖给陈斌。2018年10月24日，程河泳、楼婷婷提前归还贷款750296.45元。次日，程河泳、楼婷婷与和鑫公司共同向芜湖县房地产管理局提交了《芜湖县商品房预售合同备案注销申请书》，其内容为：“芜湖县房地产管理局：经买卖双方协商，已解除了2014年1月6日签订的《商品房买卖合同》，现申请办理已备案的预售合同注销手续，如申报不实，由申请人承担一切经济、法律责任。”欲待撤销备案后，将涉案房屋直接由和鑫公司转买给陈斌，并通过和鑫公司将涉案房屋过户给他陈斌，以此达到免交税费。在注销商品房预售备案登记公示届满的次日，即2018年11月26日，该院以（2018）皖0221执178、179、181、242、310号之二查封了涉案房屋及享有的土地使用权。程河泳、楼婷婷提出执行异议，该院于2018年12月27日裁定中止执行。一审另查明，涉案房屋在芜湖县不动产登记中心登记的信息显示权利人系和鑫公司，不动产权证号为：芜县字第xxxxxxxxx号。一审法院认为：不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，在一定程度上能够防止一房二卖等情况的发生，增强了房屋买卖合同的“公信力”，不直接产生不动产物权设立或者变更的效力。已办理网签备案的房屋买受人向法院提起的执行异议之诉，要求排除强制执行的，人民法院不予支持，且程河泳、楼婷婷于2018年10月25日向不动产登记部门提出注销预售合同备案申请，且程河泳、楼婷婷、和鑫公司承诺双方约定解除原合同，且在网上公示。因此程河泳、楼婷婷提出执行异议，要求排除强制执行的，依法不能予以支持。综上，潘小燕、林芒芒的诉讼请求于法有据，依法予以支持。根据最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一款第一项规定，判决：准予潘小燕、林芒芒申请人民法院执行安徽省芜湖县湾沚镇环城南路南侧世纪大道以西尚城国际07幢1602号房屋。本院二审期间，程河泳、楼婷婷、潘小燕、林芒芒、和鑫公司均未提交证据。二审查明事实同一审查明一致，本院对其予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点在于程河泳、楼婷婷是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该司法解释的规定，人民法院能否对被执行人所有的房产等需要过户登记的财产进行查封的前提为，其与第三人存在买卖合同法律关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该司法解释的规定，买受人享有排除执行执行的民事权益的前提亦是其与被执行人就被执行的不动产存在合法有效的书面买卖合同。由以上两条司法解释的规定可知，认定程河泳、楼婷婷是否享有排除强制执行的民事权益的关键在于判定其与和鑫公司之间就案涉房产是否具有合法有效的书面买卖合同，即程河泳、楼婷婷与和鑫公司做出的解除商品房买卖合同的意思表示是否具有法律效力。根据一审查明事实可知，程河泳、楼婷婷同和鑫公司之间于2014年1月14日就案涉房产签订了《商品房买卖合同》，并办理了商品房预售备案登记。程河泳、楼婷婷支付了全部价款，履行了其合同主要义务；和鑫公司向程河泳、楼婷婷支付了案涉房产并由其二人实际居住，但尚未办理过户登记。故程河泳、楼婷婷同和鑫公司之间于2014年1月14日就案涉房产订立了合法有效的书面买卖合同。2018年10月25日，程河泳、楼婷婷与和鑫公司共同向芜湖县房地产管理局出具案涉备案注销申请书，该申请书载明双方合意解除上述商品房买卖合同并注销相关备案。根据一审证据可知，在此之前，程河泳、楼婷婷于2018年9月25日，程河泳、楼婷婷与陈斌就案涉房产签订了《房屋买卖合同》，双方合意以988000元转让案涉房产。程河泳、楼婷婷并于递交上述注销申请书前一日提前归还了案涉房产的剩余贷款。该归还贷款的行为显然与解除合同的意思表示相悖，且程河泳、楼婷婷与和鑫公司之间就合同解除后房屋、价款返还等后续问题并未作出处理。故程河泳、楼婷婷主张其二人与和鑫公司解除案涉房产的买卖合同并非双方真实意思表示，仅是为了在将案涉房产转让第三人时逃避缴纳相关税费，该理由在无相反证据佐证的情况下，本院对其真实性予以确认。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。具体到本案，程河泳、楼婷婷为逃避缴纳税费这一非法目的，与和鑫公司之间共同向芜湖县房产管理局作出虚假的意思表示，以解除双方之间签订的商品房买卖合同，该行为应属无效，故双方之间签订的商品房买卖合同仍合法有效。程河泳、楼婷婷上述逃避缴纳税款的行为已违反相关税收法律，法律应当给予其负面评价，但该负面评价并决定本案中其二人是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的规定可知，排除强制执行的民事权益不限于所有权，包括预告登记等准物权权益。本案中，在案涉房产被查封前，除因和鑫公司的原因未能办理过户外，上述商品房买卖合同已实际履行完毕，程河泳、楼婷婷已支付全部价款并合法占有案涉房产。故其二人虽尚未对案涉房产领取相关权证，但享有排除强制执行的民事权益。一审对此认定有误，本院予以更正。综上所述，程河泳、楼婷婷的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖县人民法院（2019）皖0221民初326号民事判决；二、驳回被上诉人潘小燕、林芒芒的诉讼请求。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由被上诉人潘小燕、林芒芒负担。本判决为终审判决。审判长 严    阵审判员 肖    珍审判员 陈    勇二〇一九年十一月二十一日书记员 李成明（兼）附：本案适用法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第三十条金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。