浙江省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）浙行再32号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）天津滨海农村商业银行股份有限公司绍兴支行。住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥街道育才路**永泰综合商务楼****。负责人高鹏，行长。委托代理人曹柳佳，该行员工。委托代理人欧洋洪，浙江点金律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）王伟罡，男，1977年11月12日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托代理人陈显明，浙江明显律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）绍兴市自然资源和规划局柯桥分局（原绍兴市国土资源局柯桥区分局）。住所地。住所地浙江省绍兴市柯桥区群贤路**iv>法定代表人陈立根，局长。委托代理人何建航，浙江鉴湖律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）绍兴柯桥海富置业有限公司。住所地浙江省。住所地浙江省绍兴市柯桥区滨海工业区法定代表人沈土根，总经理。委托代理人马奇超，该公司员工。原审上诉人绍兴市自然资源和规划局柯桥分局（以下简称柯桥自规分局）、天津滨海农村商业银行股份有限公司绍兴支行（以下简称滨海银行绍兴支行）与原审被上诉人王伟罡、绍兴柯桥海富置业有限公司（以下简称海富公司）房屋行政登记一案，绍兴市中级人民法院于2017年7月13日作出（2017）浙06行终105号行政判决。滨海银行绍兴支行不服，向本院申请再审。本院经审查于2019年4月8日作出（2018）浙行申256号行政裁定，裁定本案由本院提审。本院再审受理后，依法组成合议庭于2019年8月5日公开开庭审理了本案。再审申请人滨海银行绍兴支行负责人高鹏及委托代理人曹柳佳、欧洋洪，被申请人王伟罡及委托代理人陈显明，被申请人柯桥自规分局出庭负责人陈立根及委托代理人何建航、被申请人海富公司委托代理人马奇超到庭参加诉讼。本案因案情复杂，报请最高人民法院批准，延长审理期限两个月。本案现已审理终结。诸暨市人民法院一审查明：2012年2月14日，因绍兴海富化纤有限公司（以下简称海富化纤公司）贷款之需，一审第三人海富公司向柯桥自规分局提出房地产他项权利（抵押）登记申请，要求将其位于绍兴市柯桥区滨海商贸中心镜海大道以北、秋实路以西地块（地号13-6（地号13-67-0-271-2（权证号绍兴县国用2011第13-92号）及地上在建工程抵押给滨海银行绍兴支行，并提交了抵押登记所需的相关材料。柯桥自规分局经审核认为海富公司的申请符合担保法等相关法律规定，遂为其办理了抵押登记手续，抵押金额5000万元，抵押期限自2012年2月14日至2013年1月19日止。2012年9月20日，海富公司、滨海银行绍兴支行向柯桥自规分局提出申请，要求将抵押期限延期至2013年9月19日止，柯桥自规分局于同日办理了抵押延期的相关登记手续。2013年1月23日，海富公司因海富化纤公司向滨海银行绍兴支行贷款之需，再次向柯桥自规分局提出申请，要求办理上述地块及地上在建工程的抵押登记手续。但因上述抵押登记的期限未满，海富公司于2013年1月24日申请注销了前述抵押登记，并于同日再次申请办理抵押登记手续，并再次提交了抵押登记所需的相关材料。柯桥自规分局经审核后同意办理抵押登记，并于2013年1月24日作出绍县房地产（2013）第0981号抵押权证，抵押总金额5000万元，抵押期限自2013年1月22日至2015年1月21日止。海富公司于2013年1月25日向柯桥自规分局申请停止销售被抵押的在建工程，并提交了抵押物清单（楼盘表），备注中载明在建工程抵押（包括地下室面积6825.79平方米，已预售4022.29平方米，要求停止预售31152.92平方米）。2013年1月25日，柯桥自规分局函告绍兴县滨海开发委房管所（以下简称滨海房管所）停止办理商品房预售登记，经对方反馈，遂得知被抵押的在建工程已预售4022.29平方米。王伟罡不服，遂向一审法院提起诉讼，要求撤销柯桥自规分局作出的绍县房地产（2013）第0981号抵押登记。另查明，王伟罡与海富公司于2012年8月11日、2013年1月4日就上述抵押地块上的1幢101-108室、2幢101-105室房屋签订了13份商品房买卖合同，并于嗣后向滨海房管所进行了备案。一审法院认为，《中华人民共和国担保法》第四十二条第（二）项规定，以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，办理抵押物登记的为县级以上地方人民政府规定的部门。原绍兴县人民政府于2005年10月17日作出的《关于明确企业土地房屋抵押登记办法的专题会议纪要》（〔2005〕68号）及2012年2月18日作出的《关于房地产项目在建工程抵押问题的专题会议纪要》（〔2012〕3号）均明确由原绍兴县国土资源局（现柯桥自规分局）办理企业土地、房产及在建工程的抵押登记工作。故柯桥自规分局具有办理在建工程抵押登记的法定职责，被告主体适格。《中华人民共和国担保法》第四十四条规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。《房屋登记办法》第六十条规定，申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；（六）建设工程规划许可证；（七）其他必要材料。本案中，海富公司于2013年1月24日提出在建工程抵押登记申请时，由海富公司提交给柯桥自规分局并由其收入档案的抵押物清单的备注栏上明确有备注已预售4022.29平方米，要求停止预售37152.92平方米，但柯桥自规分局并未对提交申请抵押的在建工程有无商品房预售及合同备案情况进行审核，于2013年1月24日作出绍县房地产（2013）第0981号抵押登记行为。柯桥自规分局辩称该抵押物清单系海富公司于2013年1月25日才提交给柯桥自规分局，柯桥自规分局事先并不知有预售情况，但柯桥自规分局没有提供证据予以证明，且与情理不符，本院不予采信。海富公司于2013年1月24日才申请注销前次抵押登记，并于同日申请办理同一在建工程的抵押登记手续。柯桥自规分局于2013年1月24日作出的绍县房地产（2013）字第0981号抵押权证，其抵押期限是自2013年1月22日至2015年1月21日止，明显有误。综上，柯桥自规分局作出的绍县房地产字（2013）第0981号抵押登记行为，认定事实不清，证据不足，程序违法，依法应予撤销。王伟罡要求撤销该抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决撤销绍兴市自然资源和规划局柯桥分局于2013年1月24日作出的绍县房地产（2013）第0981号抵押登记。案件受理费50元，由绍兴市自然资源和规划局柯桥分局负担。绍兴市中级人民法院二审查明：2012年2月14日，因海富化纤公司贷款之需，海富公司向柯桥自规分局提出房地产他项权利（抵押）登记申请，要求将其位于绍兴市柯桥区滨海商贸中心镜海大道以北、秋实路以西地块（地号13-6（地号13-67-0-271-2[权证号为绍兴县国用（2011）第13-92号]及地上在建工程抵押给滨海银行绍兴支行。柯桥自规分局审核认为海富公司的申请符合相关法律规定，于同日为其办理了抵押登记手续，抵押国有土地使用权面积15031平方米、在建工程建筑面积42001平方米，抵押金额5000万元，抵押期限自2012年2月14日至2013年1月19日止。2012年9月20日，海富公司、滨海银行绍兴支行向柯桥自规分局提出申请，要求将上述抵押期限延期至2013年9月19日止，柯桥自规分局当日为其办理了抵押延期的相关登记手续。2013年1月23日，海富公司因海富化纤公司向滨海银行绍兴支行贷款之需，再次向柯桥自规分局提出申请，要求办理上述地块及地上在建工程的抵押登记手续。但因上述抵押登记的期限未满，海富公司于2013年1月24日申请注销了前述抵押登记，并于同日再次申请办理抵押登记手续。柯桥自规分局审核后，于2013年1月24日作出绍县房地产（2013）字第0981号抵押权证，抵押国有土地使用权面积15031平方米、在建工程建筑面积42001平方米，抵押总金额5000万元，抵押期限自2013年1月22日至2015年1月21日止。2013年1月25日，柯桥自规分局函告滨海房管所，要求停止办理上述房地产项目的商品房预售登记。同时查明，2013年1月25日，海富公司向滨海房管所提出房地产项目停止销售申请，要求停止销售上述在建房地产项目，计建筑面积31152.92平方米，所附抵押物清单（楼盘表）盖有海富公司、滨海银行绍兴支行公章，其备注栏载有“在建工程抵押（包括地下室面积6825.79平方米，已预售4022.29平方米，要求停止预售31152.92平方米）”内容。滨海房管所当日审批同意海富公司的停售申请，并在该抵押物清单（楼盘表）上盖章确认。该抵押物清单（楼盘表）一式两份，一份由该房管所存档，一份由柯桥自规分局收入绍县房地产（2013）字第0981号抵押登记档案。另查明，原绍兴县住房和城乡建设局（以下简称绍兴县住建局）于2011年12月14日向海富公司颁发售许字（2011）第006号滨海商品房预售证，批准海富公司开发建设的位于“滨海工业区镜海大道以北、秋实路以西地块”的商品房公开预售。王伟罡、海富公司于2012年8月11日、2013年1月4日就上述地块上的1幢101-108室、2幢101-105室房屋签订了13份商品房买卖合同，合计建筑面积4022.29平方米，并于嗣后进行了预售备案。王伟罡认为，柯桥自规分局所作绍县房地产（2013）字第0981号抵押登记将其购买的4022.29平方米房屋也列入抵押范围，侵犯其合法权益，遂起诉要求撤销该抵押登记。再查明，2016年6月17日，海富公司的名称由“绍兴县海富置业有限公司”核准变更为“绍兴柯桥海富置业有限公司”。二审法院认为，城市房地产抵押登记制度的设立目的是为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益。柯桥自规分局作为本行政区域内履行在建工程抵押登记职责的行政机关，应当严格依照《房屋登记办法》《城市房地产抵押管理办法》等规定履行审查登记职责。一、被诉抵押登记行为证据不足，未尽审慎审查职责。首先，《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工进度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。而本案海富公司申请时提交的最高额抵押合同并不符合上述关于在建工程抵押合同要件的规定。其次，根据《房屋登记办法》第二十二条第（一）项、第六十条第（六）项规定，申请在建工程抵押权登记的，应当提交在建工程规划许可证作为申请材料之一。本案中，海富公司在申请抵押权登记时，未提交建设工程规划许可证以证明该在建工程符合相关规划要求，其申请登记材料亦不符合形式要求。第三、从柯桥自规分局于2013年1月25日函告滨海房管所，要求停止办理涉案房地产项目的商品房预售登记看，柯桥自规分局在作出被诉抵押登记时，应当明知涉案房地产项目符合商品房公开预售条件、存在已预售的可能，却未依照《房屋登记办法》第十八条规定，就需要进一步明确的相关预售事项询问申请人，亦未要求其补充提交相关材料，致其抵押登记范围与房管部门预售备案内容矛盾，对抵押标的物情况审查不清。由此，柯桥自规分局未依照《房屋登记办法》第十七条、第十八条规定，对申请登记材料是否符合法定形式、是否具备真实性及合法性等事项尽到审慎查验职责，被诉抵押登记行为证据不足。二、被诉抵押登记行为程序违法。根据《房屋登记办法》第十九条第一款第（二）项规定，办理在建工程抵押权登记的，房屋登记机构应当实地查看。然柯桥自规分局提交的证据，不能体现上述实地查看程序有无进行、是否到位，抵押登记办理程序存在不当。另，本案审查柯桥自规分局所作绍县房地产（2013）字第0981号抵押登记行为的合法性，涉案商品房买卖合同的效力、商品房预售备案登记行为的合法性等问题不属于本案行政诉讼审查范围。综上，被诉抵押登记行为认定事实不清，证据不足，违反法定程序，依法应予撤销。柯桥自规分局、滨海银行绍兴支行有关一审判决认定事实错误的上诉理由虽部分成立，但不影响本案的实体判决，其上诉请求应予驳回。一审法院认定的部分事实有误，但判决结论正确，可予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由绍兴市自然资源和规划局柯桥分局、天津滨海农村商业银行股份有限公司绍兴支行各半负担。滨海银行绍兴支行申请再审称：一、原审判决认定事实的主要证据不足、未经质证或者系伪造。（一）抵押物清单（楼盘表）备注栏中的括号内容“包括地下室面积6825.79平方米，已预售4022.29平方米，要求停止预售31152.92平方米”系伪造的，滨海银行绍兴支行盖章时没有括号内的部分。柯桥自规分局庭审中明确承认在2013年1月24日办理抵押登记时抵押物清单（楼盘表）备注栏仅有“在建工程抵押”字样，并没有括号内的部分，括号内的部分系2013年1月25日柯桥自规分局向滨海房管所发函后添加的。“抵押物清单（楼盘表）共有两份，其中一份是在另一份手写完成后（没有括号内容）复印的，显然可以证明括号内容系事后添加，并且括号内容的笔迹与其他手写部分明显不同。（二）现有证据不足以证明王伟罡抵债所签的13份商品房买卖合同已经备案以及备案时间，原审判决关于已备案的事实认定错误。商品房买卖合同所谓的备案章仅是一个方框章且没有经办人签字、没有时间，不符合形式要件，故认定预售合同已备案的主要证据不足。二、原审判决适用法律法规确有错误。（一）原审判决认为海富公司提交的最高额抵押合同没有按照《城市房地产抵押管理办法》第二十八条的要求记载有关事项。柯桥自规分局在抵押办理窗口以及本案庭审时已经明确作出具体行政行为的法律依据没有包含《城市房地产抵押管理办法》，并且根据《房屋登记办法》第四十三条也没有对抵押合同内容作出强制性规定，根据“后法优于先法”的原则，应当适用《房屋登记办法》审理本案。无论是海富公司还是滨海银行绍兴支行在登记部门不作明确要求的情况下，最高额抵押合同符合法律规定。（二）原审判决认为海富公司违反了《房屋登记办法》第二十二条第一项，未提供“建设工程规划许可证”。建设工程规划许可证据悉已经提交，且之前的在建工程抵押登记也可以正常办理，至于抵押档案内为何没有，滨海银行绍兴支行无从得知。由于建设工程规划许可证客观上在抵押登记前早已办理，故即便建设工程规划许可证未提交也应当属于“程序轻微违法”。（三）原审判决认为柯桥自规分局“在抵押登记时应当明知案涉房地产项目符合商品房公开预售条件、存在已预售的可能，柯桥自规分局违反《房屋登记办法》第十七条、第十八条的审慎查验职责。案涉在建工程自2012年2月14日办理抵押登记并经过延长后抵押期限延期至2013年9月19日，2013年1月24日案涉在建工程同步进行注销抵押登记和办理抵押登记，故抵押状态是持续性的。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，已经登记的抵押权存续期间，不可能发生权属争议，故柯桥自规分局不存在明知案涉在建工程存在已预售的可能，不能以此作为撤销抵押登记的理由。（四）原审判决认为柯桥自规分局违反《房屋登记办法》第十九条第一款第（二）项，在抵押登记前末实地查看。本案中，根据王伟罡提供的《商品房买卖合同》第八条，王伟罡诉称13处房屋的交付时间是2013年12月30日，根据市场交易惯例实际交付日还应晚于约定交付日,况且案涉房屋至今仍是烂尾状态、未交付使用，对此王伟罡在一审庭审中均确认未交付使用。因此，由于预售房屋不存在实际占有的外观公示，故在2013年1月24日柯桥自规分局办理抵押登记前即便进行了现场查看，也无法得知案涉在建工程的预售情况。因此，实地查看不可能阻却案涉抵押登记具体行政行为的作出，故未实地查看就本案而言属于程序轻微违法。三、原审适用法律法规确有错误。（一）即便抵押登记时最高额抵押合同未根据《城市房地产抵押登记办法》第二十八条记载、未提交建设工程规划许可证、未实地查看，但这些都仅属于程序轻微违法，对王伟罡的权利不产生实际影响。故根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第（二）项，可以确认违法，但不撤销抵押登记行为。（二）原审判决应当驳问王伟罡的起诉，至少应当驳回王伟罡要求撤销13份预售合同4022.29平方米以外面积抵押登记行为的起诉。首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三条第（二）项，王伟罡的起诉已经超过起诉期限。根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款，预售合同签订后30日内应当办理预售合同备案手续，故王伟罡实际上在2013年1月24日前就已经知道或应当知道案涉抵押物存在抵押登记情况。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条，王伟罡应当在六个月内提出，但是王伟罡于2015年5月4日才提起诉讼，超过了起诉期限。其次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三条第（八）项的规定，即便王伟罡确实对预售合同进行备案，如果备案时间在案涉抵押期限范围内，则预售合同备案行为无效;如果备案时间在案涉抵押登记之后，则备案行为也不能对抗滨海银行绍兴支行的抵押。因此，案涉抵押登记行为对王伟罡的合法权益明显不产生实际影响。退一步讲，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款，由于抵押行为不仅涉及王伟罡、也涉及滨海银行绍兴支行，故即便抵押登记严重违法且必须撤销，也仅应撤销王伟罡诉称的13处预售合同，合计4022.29平方米的抵押登记行为。（三）如果柯桥自规分局存在《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定应当撤销或部分撤销的情形，并且不属于程序轻微违法，那么抵押登记也不应当撤销。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款，由于案涉抵押登记所指向的抵押权已由滨海银行绍兴支行善意取得，故可以判决确认抵押登记违法，但不应撤销登记行为。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，抵押权善意取得的要件参照所有权善意取得的规定，滨海银行绍兴支行在办理抵押登记时是善意的、已经为海富公司的关联企业海富化纤公司发放了5000万元贷款、已办理抵押登记且取得了不动产权属证书原件，故滨海银行绍兴支行己经依法善意取得了案涉在建工程的抵押权。因此，原审判决撤销抵押登记行为属于适用法律、法规错误。综上，请求裁定再审本案，并驳回王伟罡的诉讼请求或起诉。王伟罡答辩称：一、原审法院认定柯桥自规分局违规办理在建工程抵押登记的事实准确。柯桥自规分局办理案涉的在建工程抵押登记必须依据《房屋登记办法》《关于进一步做好在建工程抵押权登记工作的若干意见》[浙建房（2012）28号]以及当时绍兴县关于房地产项目在建抵押的办事程序规定，合法规范的办理程序应当是在建工程抵押人向房管部门提交停止销售的申请等，房管部门经审核后发给申请人停止销售的通知，抵押人再向柯桥自规分局申请办理在建工程抵押登记手续。本案中，抵押人海富公司提交的“绍兴县房地产项目停止销售申请审批表，其中建筑面积是31152.92平方米，该申请停止销售的建筑面积与房管部门确认的抵押物清单（楼盘表）上要求的停止预售31152.92平方米是一致的，但柯桥自规分局在办理登记审批时未依法审核，办理了在建工程建筑面积42001平方的抵押登记，既超越了登记申请人的申请面积，也将抵押人己预售王伟罡的4022.29平方米部分作为抵押予以登记，显然侵犯王伟罡的合法权益。柯桥自规分局的违规是显而易见的。滨海银行绍兴支行申请再审称：“抵押物清单（楼盘表）备注栏中没有括号内的部分，括号内的部分系2013年1月25日柯桥自规分局向滨海房管所发函后添加上去的”，这没有任何证据，该抵押清单由柯桥自规分局保管，一审法院经王伟罡申请调取得到的，而且清单的面积数与申请审批表上的一致，因此，滨海银行绍兴支行申请再审提出的“原判决认定事实的主要证据不足、未经质证或者系伪造的”的理由不能成立，本案原审法院认定事实的证据既不存在未经质证的事实，也不存在系伪造的事实。滨海银行绍兴支行认为现有证据不足证明13份商品房买卖合同已备案的事实，进而认为原审法院对此所作的事实认定是错误的。对此，王伟罡认为：王伟罡提交商品房预售合同登记备案表足以证明已备案的事实，而且法院从柯桥自规分局调取得的抵押物清单备注注明的己预售4022.29平方米完全一致，足以证明在抵押登记前己备案的事实。二、滨海银行绍兴支行提出原审适用法律法规确有错误的理由不能成立。（一）原审法院适用《城市房地产抵押管理办法》不存在适用错误的问题，该办法第二十八条是法定要求的内容，办法实施后并没有停止执行，依然具有法律效力。（二）原审法院认定柯桥自规分局未依《房屋登记办法》第十七条、第十八条规定，对申请登记材料是否符合法定形式、是否具备真实性及合法性等事项尽到审慎查验职责，该认定准确合法，王伟罡提出柯桥自规分局不存在明知案涉在建工程存在己预售的可能，不能以此作为撤销抵押登记的理由，完全无视法律的规定。事实上柯桥自规分局在其他在建工程抵押登记前均需要取得房管部门停止销售的审核意见并公示后才办理，不可能不知道案涉项目存在已预售的情况，何况经房管部门审核的抵押物清单上己备注己预售4022.29平方米的情况十分清楚，而且柯桥自规分局登记档案中保存着该清单的事实不容否认，柯桥自规分局正是在明知的情况下违规办理了在建工程抵押登记后，意识到违规及其有可能发生的后果,会在登记后的次日即2013年1月25日发函给滨海房管所，但已是颠倒了应当是首先停止销售后办理抵押登记的统一程序。三、滨海银行绍兴支行认为王伟罡起诉超过起诉期限不能成立。滨海银行绍兴支行没有任何证据证明王伟罡在2013年1月24日前己经知道或应当知道案涉抵押物存在抵押登记，2013年1月24日是柯桥自规分局办理抵押登记的日期，王伟罡何以能在2013年1月24日之前就知道或应当知道会有案涉在建设工程抵押登记的事实，显然不可能。综上，请求依法驳回滨海银行绍兴支行的再审请求。柯桥自规分局答辩称：一、原一、二审判决认定的部分事实严重错误。（一）王伟罡主张的13份商品房买卖合同不真实。一审期间，王伟罡提供了协议书和13份商品房买卖合同的复印件，以及10份销售不动产统一发票原件和13份收款收据的复印件。柯桥自规分局对该证据有异议，上述商品房买卖实际上系其与海富公司为处理其他债权债务而采取的以房抵债行为，且协议书和商品房买卖合同的形成时间与王伟罡的陈述存在明显矛盾。故双方并不存在真实的商品房买卖关系，也未按商品房买卖合同的要求履行相应付款义务。一、二审法院未对该节事实、相关证据进行充分调查、审查，即认定王伟罡、海富公司于2012年8月11日、2013年1月4日就上述地块上的1幢101-108室、2幢101-105室房屋签订了13份商品房买卖合同，合计建筑面积4022.29平方米，违背事实和法律。（二）王伟罡主张的预售备案系恶意串通的虚假行为。在原一、二审庭审中，王伟罡提供了2份商品房预售合同登记备案表的复印件，对此，柯桥自规分局、滨海银行绍兴支行在质证时均提出异议，要求王伟罡提供能够证明备案事实和时间的有效证据，但至今未果。事实上，2013年1月24日，柯桥自规分局在办理案涉抵押登记之前，乃至2013年1月25日柯桥自规分局向滨海房管所送达停止销售函之前，根本不存在所谓的13份商品房买卖合同备案的事实，因为在海富公司与滨海银行绍兴支行在申请办理抵押登记是提交的抵押物清单、在建工程抵押协议、同意抵押证明书中，均明确拟设定抵押的在建工程并不存在销售情况，而且在海富公司申请停止销售手续中的抵押物清单（楼盘表）中，明显存在备注栏中内容事后添加的痕迹。这足以认定王伟罡主张的备案事实存在恶意串通、虚构事实的重大嫌疑，而且将对他人及国家利益构成重大威胁，但一、二审法院置之不顾，对所谓的预售事实作出草率认定，显然错误。鉴于该节事实对于本案及滨海银行绍兴支行抵押权的实现存在重大关联，请求对案涉商品房买卖合同签订及备案的事实进行重新调查，特别是王伟罡主张的合同备案时间和楼盘表中添加内容的形成情况。二、原一、二审判决适用法律失当，判决错误。（一）柯桥自规分局在原一审时已经明确，办理案涉抵押登记依据的是当时最新有效的《房屋登记办法》及地方行政规章《城市房产抵押管理办法》第二十八条，是对当事人签订抵押合同的要求，并非对登记机关办理抵押登记审查程序和内容的规定，故依此认定柯桥自规分局未尽审慎审查义务于法无据。（二）虽然在办理案涉抵押登记时未收集建设工程规划许可证，但本案中，案涉工程当时已经取得建设工程规划许可证，且之前案涉在建工程已经办理了抵押登记，尚在抵押期间，而且《房屋登记办法》第二十二条第一项规定的是“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的”，并非未依法提供规划许可证的。因此，认定被诉抵押登记行为证据不足，同样有违法。（三）对于是否存在预售和备案，案涉抵押登记并不损害到王伟罡的合法利益。《房屋登记办法》第十八条中，并未明确要求登记机关对“相关预售事项询问申请人”，而且申请人双方提供的申请资料中已经明确不存在预售事实。故认定柯桥自规分局未尽审慎审查义务，同样于法无据。（四）《房屋登记办法》第十九条中规定了房屋登记机关应当实地查看，但并未要求实地查看的形式和归档要求，本案中是否履行了实地查看职责、相关记录有否归档，并不会对登记行为的效力产生影响。故即使存在这一程序上的轻微瑕疵，据此否定抵押登记行为的效力，从而损害滨海银行绍兴支行的合法权益，并使登记机关面临履职风险和国家赔偿风险，同样与法相悖。（五）如果因为程序上轻微瑕疵而否决整个抵押登记行为，撤销抵押登记，这与政府行政审批制度改革、简化办事流程以及省委省政府提出的“最多跑一次改革”也是相违背的。请依法支持滨海银行绍兴支行的再审请求。海富公司庭审中表示不发表意见。滨海银行绍兴支行再审中提交二组证据：1.建设工程规划许可证复印件一份，以证明案涉在建工程已经依法办理规划许可。2.最高额抵押合同、抵押物登记清单、国有土地使用权证、基本额度授信合同、流动资金借款合同、借款借据、民事裁定书复印件各一份，以证明案涉抵押办理的同时，滨海银行绍兴支行已向海富公司的关联企业海富化纤公司发放了5000万元贷款。王伟罡质证认为，对二组证据的真实性、合法性没有异议，但与本案争议焦点没有关联性。柯桥自规分局对二组证据的真实性、合法性和与本案的关联性均无异议,并认为案涉在建工程确实已经得到了规划许可证，其在办理抵押登记时已经尽到了谨慎审查义务。海富公司不发表质证意见。再审申请人提交的上述二组证据，本院经审查认为，虽然系复印件，但被申请人王伟罡、柯桥自规分局对其真实性、合法性不持异议，本院予以确认。该证据对证明案涉的借款、抵押的事实具有补强作用，予以采纳。本院再审查明的事实与原一、二审判决认定的事实一致。本院认为，本案再审的审查重点是柯桥自规分局在为海富公司办理案涉在建工程抵押登记时是否尽到审查职责，所办理的抵押登记是否合法。根据本案查明的事实，2012年2月14日，海富公司因其关联企业海富化纤公司贷款之需向柯桥自规分局提出房地产他项权利（抵押）登记申请，要求将其位于绍兴市柯桥区滨海商贸中心镜海大道以北、秋实路以西地块（地号13-6（地号13-67-0-271-21平方米的国有土地使用权（权证号为绍兴县国用2011第13-92号）及地上在建工程面积42001平方米的房产抵押给滨海银行绍兴支行，并提交了抵押登记所需的相关材料。柯桥自规分局同日经审核为海富公司办理了抵押登记权证，房地产抵押总金额5000万元，抵押期限自2012年2月14日至2013年1月19日止。2012年9月20日，柯桥自规分局因海富公司和滨海银行绍兴支行的共同申请，在上述抵押期限内为海富公司办理了上述房地产抵押登记的延期手续，延期至2013年9月19日。2013年1月24日，海富公司申请注销了上述抵押登记，重新办理案涉房地产的抵押登记。同日，柯桥自规分局为海富公司颁发绍县房地产（2013）字第0981号抵押权证，抵押总金额5000万元。抵押的国有土地使用权面积及在建工程建筑面积与上述面积相同，为商业用途。抵押期限为2013年1月22日至2015年1月21日。但在抵押过程中的2012年8月11日和2013年1月4日，海富公司就上述抵押的在建工程与王伟罡分别签订了13份商品房买卖合同，将滨海商贸中心镜海大道海富大厦1幢101室至108室、2幢101室至105室共13套房屋出售给王伟罡，合计建筑面积4022.29平方米，并向滨海房管所进行了预售备案。对于在建工程的抵押登记问题，浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行、中国银行业监督管理委员会浙江监管局联合发布的《关于进一步做好在建工程抵押权登记工作的若干意见》[浙建房（2012）28号]第二条规定，房屋登记机构应当按照《物权法》《房屋登记办法》《城市房地产抵押管理办法》等的规定，认真审核申请登记的在建工程抵押权，重点把握在建工程抵押权的合法性，以及抵押物本身的客观性和完整性。（一）抵押物应为抵押人有权处分的财产。对已领取商品房预售许可证的项目，房地产开发企业已经售出的商品房应予扣除。抵押当事人应当共同查询确认未售商品房的清单。在办理在建工程抵押权登记期间，房地产开发企业应当暂停销售商品房，房地产管理部门暂停办理合同备案手续。（二）抵押物应为在建工程完工部分或者可售部分。抵押物为在建工程完工部分的，在建工程抵押权申请登记时，房屋登记机构应当实地查看，对完工部分的记载，可以参照监理公司出具的工程进度证明。已领取《商品房销售许可证》的项目，抵押物可以是许可销售的全部房产。据此,在颁发房地产抵押登记证时，登记机关应对被抵押登记土地上的房屋是否存在预售等情形进行审查。柯桥自规分局作为办理房屋抵押登记的行政主管部门,其在向海富公司第二次颁发绍县房地产（2013）字第0981号抵押权证前，未审核海富公司已经将案涉抵押的在建工程已预售给王伟罡13套房屋的情况，也未进行现场核查，违反了前述规定的要求。原一、二审法院认为被诉抵押登记认定事实不清，证据不足，并无不当。被诉抵押登记涉及一审第三人滨海银行绍兴支行的利益。从现有证据情况看，滨海银行绍兴支行拥有作为案涉抵押行政法律关系基础的合法民事权利，且已预售给王伟罡的部分房屋客观上可以从在建工程中区分出来。故原一、二审法院将被诉抵押登记行为整体撤销，无疑会严重损害第三人滨海银行绍兴支行的合法权益，一、二审法院没有考虑到上述因素，存在不当，应予纠正。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条、第八十九条第一款第（三）项、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十九条第一款之规定，判决如下：撤销诸暨市人民法院（2016）浙0681行初299号行政判决及绍兴市中级人民法院(2017)浙06行终105号行政判决。撤销绍兴市自然资源和规划局柯桥分局对绍县房地产（2013）第0981号抵押登记项下的在建工程抵押权中海富公司已预售给王伟罡的13套房屋，合计建筑面积4022.29平方米的房屋抵押登记。本案一、二审案件受理费人民币各50元，共计100元，由绍兴市自然资源和规划局柯桥分局负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  王红根审判员  马惟菁审判员  黄金富二〇一九年十一月四日书记员  朱胤佐·22·