西安市临潼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0115民再1号 原审原告：李璟锋，男，汉族，西安市临潼区村民，住西安市临潼区。 原审被告：陕西瑞麟置业有限公司，住所地：西安市临潼区瑞麟大道瑞麟君府院内。 法定代表人：孙瑞林（已故） 原审原告李璟锋与原审被告陕西瑞麟置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院（2017）陕0115民初1264号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年12月3日作出(2018)陕0115民监6号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告李璟锋到庭参加诉讼，被告陕西瑞麟置业有限公司经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李璟锋诉称，2012年1月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告出资65万元购买被告临潼瑞麟君府二期住宅，原告按照约定在2011年9月17日支付首付款30万元，剩余房款35万元余款按约定按揭支付。原告多次催促支付余款，被告因手续不全未能按揭支付，其责任完全在被告方。2014年3月，原告准备用现金支付房款，被告法定代表人孙瑞林让原告到临潼区工商联办公室通过韩主席做中间人，收取了原告现金32万元，并亲手写了“借条”，称财务人员不在，财务公章未带，大家都是工商联会员，其先出具“借条”，房子本身就是其公司的，借用一年到期后顶35万元房款。原告鉴于大家都是搞企业的，并且都是会员，还有领导在场见证，就支付了32万元现金收取了孙瑞林写的手续。现孙瑞林已离世，其公司无人牵头出面与原告协商解决遗留问题，产权手续无法办理，故无奈诉至法院，请求依法确认原、被告间签订的《商品房买卖合同》有效；原告交付的32万元为购房款并由被告承担本案诉讼费用。 被告陕西瑞麟置业有限公司未作答辩。 李璟锋向本院起诉请求：1、依法确认原、被告间签订的《商品房买卖合同》有效；2、确认被告借用的32万为原告购买被告临潼区瑞麟君府南区第6幢2单元8层20801住宅所欠余款35万元折抵款，原告上述房屋购房款确认为全部给付。 本院原审认定案件事实：2012年1月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告出资65万元购买被告位于临潼瑞麟君府南区商品房。原告在2011年9月17日向被告支付购房首付款30万，被告出具收据3张，其中一张收据记载为收现金2万元。余款35万约定按揭或公积金支付。此后，因被告瑞麟君府南区所建住宅相关手续不齐全，导致原告购房35万元余款未能如约用按揭形式支付。2014年3月12日，被告原法定代表人孙瑞林（已逝）求助临潼区工商业联合会出面向原告借款50万元作为流动资金，为帮助解决会员企业困难，由工商联副主席韩某打电话将原告叫至工商联主要领导办公室讲明被告借款之事，原告当时在自己商行放有32万元现金，准备弥够35万元用于付购房余款。孙瑞林称其筹款基本都是2分的利息，32万元一年本息已超过35万元。在孙瑞林作出借款32万元，一年后如未归还即抵消剩余购房款表示后，工商联副主席韩某为上述约定作了口头保证，原告从其商行将32万元现金拿到工商联主要领导办公室，在主要领导及韩某见证下交给孙瑞林。孙瑞林向原告出具了“借条”，称因财务人员未在无法加盖公司财务印章，后用自带的公司印章及其私章在“借条”上加盖。“借条”载明：“借李璟锋人民币叁拾贰万元整。注：借期壹年，如未还，以此来顶房款。”一年期限届满，孙瑞林生病，原告与韩某多次找寻解决未果。2015年4月，被告向原告交付了所购房屋，现所购房屋由原告占有。另查明，中共西安市XX区XX组XX组发【2012】43号通知表明：孙瑞林、韩某为西安市临潼区第十一届工商业联合会副主席候选人。后经过选举均已当选十一届工商业联合会副主席。同时，查明原告亦为工商联会员。审理中，原告变更诉讼请求第二项为：确认被告借用的32万为原告购买被告临潼区瑞麟君府南区第6幢2单元8层20801住宅所欠余款35万元折抵款，原告上述房屋购房款确认为全部给付。 本院原审认为：原、被告间签订的《房屋买卖合同》是原、被告双方真实意思表示。原告依照合同约定，已向被告支付购房首付款30万元。由于被告自身相关手续不健全等原因，导致原告未能如约履行按揭支付剩余35万元余款，其违约责任应当由被告承担。由于被告已经向原告交付了所购瑞麟君府南区房屋，原告对该房屋已实际占有，合同约定的主要条款已实际履行，因此，原告请求确认《房屋买卖合同》有效，与法不悖，应予支持。被告原法定代表人孙瑞林时任临潼区十一届工商业联合会副主席，为解决被告资金周转困难问题，求助临潼区工商业联合会向身为该联合会会员的原告借款32万元，并约定借期届满未还，将该借款抵消原告购买被告房屋所欠余款，该过程的发生是在工商联主要领导协调及见证下进行，并有“借条”佐证，故借款及约定的归还方式事实真实、清楚。孙瑞林借款时口头表示可按月息2分计算，2014年3月至今，比照被告存在按照月息2分支付其他向外筹款利息的情形，被告因此已获得利息利益足以弥补32万元借款与购房款35万元之间差额，被告利益并未受到侵害。孙瑞林是被告原法定代表人，该借款用于被告周转资金，其代表行为属于原、被告双方已经存在房屋买卖关系的前置条件下，基于原告尚欠被告购房款及被告借款届满未清偿所约定归还方式进行变更偿还、相互抵消行为。双方约定抵顶购房余款，未违反法律禁止性规定，故“借条”中约定的抵顶购房款合法、有效。因此，李璟锋诉讼请求依法应予支持。 本院原审判决：一、确认李璟锋与陕西瑞麟置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》合法、有效。二、陕西瑞麟置业有限公司原法定代表人孙瑞林所借李璟锋本金320000元借款折抵李璟锋购买陕西瑞麟置业有限公司位于瑞麟君府南区商品房所欠350000元购房款。案件受理费6100元，由被告陕西瑞麟置业有限公司负担。 本院再审认定案件事实如下：2012年1月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于临潼瑞麟君府南区第六幢2单元8层20801号房屋一套，该商品房房款总价65万元，双方约定买受人（原告）于2011年9月17日向被告支付首付款30万，余款35万元于2017年12月17日前以按揭/公积金贷款形式支付。之后，原告分三次向被告交纳30万元首付款，交款金额分别为2万元（现金）、18万元、10万元，被告向原告出具加盖其单位财务专用章的收据3张。2014年3月13日，被告原法定代表人孙瑞林向原告借款32万元，并向原告出具借条一张，借条载明：“借李璟锋人民币叁拾贰万元整。注：借期壹年，如未还，以此来顶房款。”该借条上加盖被告单位公章。借款期限届满后，孙瑞林未能按期还款后又病故。2015年4月，被告向原告交付了所购房屋，现涉案房屋由原告占有。审理中，原告坚持其诉讼请求。 本院再审认为：原告要求确认其与陕西瑞麟置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》合法、有效。《中华人民共和国合同法》规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且符合法律规定，故该合同自双方订立之日起即产生法律效力。另，虽被告法人向原告借款并注明用借款抵房款，因商品房买卖与民间借贷系不同的法律关系，不能并案处理。关于被告法人向原告的借款，原告可以另案起诉。审理中，经释明，原告坚持其上述诉讼请求不变更，故对原告的诉求，本院依法应予以驳回。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下： 一、李璟锋与陕西瑞麟置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》合法、有效。 二、驳回李璟锋的其他诉讼请求。 案件受理费6100元，由原告李璟锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王 娜 人民陪审员  韩小权 人民陪审员  梁忠诚 二〇一九年十月十五日 书 记 员  赵冬梅