贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初11164号 原告：向志松，男，1971年7月27日生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：胡琴（特别授权代理），系向志松妻子。 原告：胡琴，女，1979年10月15日生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：毕节市亿翔房地产开发有限公司，统一社会信用代码915205025806504474，住所地贵州省毕节市七星关区学院路（原环东路）“峰景丽都”东侧。 法定代表人：周拥军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吕禹（特别授权代理），系该公司员工。 原告向志松、胡琴诉被告毕节市亿翔房地产开发有限公司（下称亿翔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡琴（同为向志松的委托诉讼代理人）、被告亿翔公司委托诉讼代理人吕禹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向志松、胡琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金人民币共计4,016.84元(从2014年5月31日至2014年7月3日，原告支付给被告首付款99,824.00元，按照双方签订的合同，被告应向原告按日支付已交付房价款万分之一的违约金,即99,824.00×0.0001×33=329.00元；2014年7月3日至2014年11月6日，被告应向原告支付违约金，即299,824.00×0.0001×123=3,687.84元)；2.判令被告支付原告逾期办证违约金暂计人民币共计103,259.00元〔从2016年7月10日暂计算至2019年9月1日（共1148天）每日按已交付房价款0.03%支付违约金，即299,824.00×0.03%×1148=103,259.00元〕；3.判令被告在15日内退还原告的契税，收为总房款的2.5%，被告应退还原告总房款的1%，即299,824.00×1%=2,998.24元；4.判令被告退还原告交四通费之一有线电视宽带入户费1,300.00元；5.判令被告将代收的契税，维修基金20,000.00元交到相关部门，把发票交给原告；6.判令被告在15日内办妥房地产权证并交付原告；7.判令被告负担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告将第6项办妥房地产权证变更为办理不动产权证。 事实和理由：原、被告于2013年8月28日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市××学院路（××路,峰景丽都东侧)第A幢19楼4号房。合同约定房屋总价款为299,824.00元，其中首付款为99,824.00元，其余款项为按揭付款，并约定了逾期付款违约责任。其中逾期付款违约金约定为：“原告逾期付款每日按逾期应付房价款的万分之一计算违约金”。对被告逾期交房违约金约定为：“被告按日逾期应付已交付房价款的万分之一计算违约金”。对被告逾期办证违约金：“被告按日逾期应付已交付房价款的万分之一计算违约金”。合同签订后，原告按约支付了购房价款。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房地产权证。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告逾期交房、办证的违约金的数额与原告逾期付款的违约金的数额约定不对等，且约定的逾期办证的违约金过低，因此，请求每日按中国人民银行贷款利息的1.3倍计算违约金。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉商品房进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并支付违约金。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。 被告亿翔公司辩称：被告交付涉案商品房给原告的时间为2014年7月份左右，现已过诉讼时效。根据原告与被告签合同的日期是2013年8月份左右，约定办理房屋登记的时间为2016年6月30日，现已过诉讼时效，另外，2016年6月30日时约定的转移登记有关文书为当时办理房屋产权证书的相关文书，但在2015年3月1日国务院颁发了不动产登记暂行条例之后毕节地区的房产局合并为国土资源局，在毕节地区的不动产登记中心挂牌时间为2016年2月份，此时办理的产权证为房屋不动产权证书，但房开公司在办理证书时就多了很多程序，原告也被告签订的商品房买卖合同第八章第五项第二小点明确规定如因是国家部门因素而非出卖人的责任，出卖人不能在规定期限办理权属证书的出卖人办证时间，因后来办理的是不动产权证，相关部门整合还有资料的变动属于国家因素，从不动产中心挂牌到正常办理产权证以及出卖人准备办证资料的时间约为2-3年，所以原告要求的办证原因办证违约金应从2019年9月30日起计算，另外合同明确约定办证违约金为日万分之一，而原告的诉讼请求为万分之三，请求法院依照银行同期利率给予买受人计算从2019年9月30日止之后的办证违约金。关于契税的退还问题：在原告与被告签订商品房合同时，被告能代收代缴契税，但后来房产部门的整合导致被告还未能办理不动产权证书，但被告正在及时的办理的各项相关手续，等东锦名都项目首登报告审批通过后，会给原告缴纳代收的契税，但契税的金额不定。关于电视宽带费等“四通费”问题：房开公司收取的电视宽带费为安装费，当时并没有明文规定应收取多少，是房开公司根据自己的成本并告知业主后进行收取。关于将已收税费交到相关部门的问题：房开公司等能办理产权证时将代收的税费交到相关部门。关于办理不动产权证书的问题：东锦名都项目消防已通过验收，正在毕节市国土资源和规划局办理落宗落幢会以最快的速度办理完东锦名都项目的转移登记相关文书。请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告修建的位于毕节市××学院路（××路，峰景丽都东侧）第A幢19楼4号房；按套计算该商品房总价款为299,824.00元，该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；付款方式为签订合同之日支付首付款为99,824.00元,余款200,000.00元向银行按揭贷款；出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房，交付时上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视、宽带网络线路敷设到户；逾期交付的在60日以内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付，合同继续履行；逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付；出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.03%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付了全部购房价款。2013年3月23日被告向原告代收了办证费20,000.00元。2014年7月3日，被告将涉案商品房交付原告。涉案商品房所在楼幢未取得综合验收合格备案登记，尚不具备办理产权转移登记的条件。为此，原告诉至本院，请求处理。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告未按合同约定履行其义务，应承担相应责任。 关于原告诉请的支付逾期交房违约金的问题。根据合同约定，被告应当在2014年5月31日前向原告交付该商品房，但被告实际于2014年7月3日向原告交付涉案商品房，逾期交付在60日以内，应当从2014年6月1日起按日以已交房价款万分之一的标准计付违约金至2014年7月2日，并应当于2014年9月1日前支付。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”规定，原告请求保护其该民事权利的诉讼时效期间为三年。原告于2014年9月2日就知道或者应当知道其该权利受到损害，其提供的证据不能证明存在诉讼时效中止、中断的情形，其于2019年9月3日提出诉讼主张，已超过三年诉讼时效期间。故被告提出的“超过诉讼时效”的抗辩意见，本院予以采纳；对原告主张的支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告诉请的办理不动产权证书并交付的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。因此，协助买受人办理商品房不动产权属证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。在本案中，虽然原告委托被告向不动产登记机构申请办理涉案商品房转移登记，但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。因此，被告履行办证的主要合同义务应包含被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务和在原告缴纳办证所需税费和提供相关文书后为原告办理不动产权证书的义务。因被告未取得涉案商品房综合验收合格备案登记，不具备向不动产登记机构申请办理涉案商品房转移登记的条件，属于事实上的履行不能，故，对原告的该项诉请，本院暂不予处理，待被告实际具备履行条件后，原告再行主张。 关于原告诉请的支付逾期办理不动产权证的违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在本案中，原、被告双方对逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任及委托办理产权转移登记进行了约定，故原告要求被告支付逾期办证违约金应指被告逾期向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金。由于双方在合同中约定被告应在2016年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金，原则上应从2016年7月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年9月3日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2016年9月4日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。原告主张按照合同约定即日万分之三标准计算，被告提出约定过高，请求降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，因原告未提供被告违约给其造成的实际损失的依据，故原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即该违约金以原告已付购房款总额299,824.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。原告诉请的是2016年7月10日至2019年9月1日期间逾期办理不动产权证的违约金，对2016年9月3日前部分已超过诉讼时效期间，不予支持；对之后部分予以支持地。因此，被告应以原告已付购房款299,824.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年9月4日起计付至2019年9月1日期间的逾期办理不动产权证的违约金。 关于原告诉请的退还“四通费”之一的有线电视宽带入户费1,300.00元的问题。原告提供的证据，不能证明其已向被告支付了该款项，故对原告提出的该诉讼请求，本院不予支持。 关于原告诉请的退还多代收的契税及将代收的契税和维修基金交到相关部门并把发票交付给原告的问题。因涉案商品房尚不具备办理产权转移登记条件，相关部门并未对涉案商品房交易过程中所需缴纳的契税和维修基金进行核定、征收和收缴。故对原告的该诉讼请求，待相关部门作出核定、征收和收缴后，被告仍未履行时，原告再行主张。 对于诉讼费用的承担问题，根据《诉讼费交纳办法》规定，部分胜诉、部分败诉的，法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。原告的诉请并未完全得到支持，应当承担部分诉讼费用。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市亿翔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告向志松、胡琴逾期办理不动产权证的违约金（违约金以原告向志松、胡琴已付购房款299,824.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年9月4日起计算至2019年9月1日）； 二、驳回原告向志松、胡琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,306.00元，由原告向志松、胡琴负担650.00元，被告毕节市亿翔房地产开发有限公司负担656.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇一九年十一月二十六日 书记员  付锦梅