湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终8691号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南省粤森置业有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道中华岭村桑梓重建地。法定代表人：龙海洋。委托诉讼代理人：郝元尉，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓雪，北京市君泽君（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙市鑫福物业管理有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道金星北路万泰大厦**。法定代表人：刘秋连。委托诉讼代理人：裴弘，湖南湘正律师事务所律师。上诉人湖南省粤森置业有限公司（以下简称粤森公司）与被上诉人长沙市鑫福物业管理有限公司(以下简称鑫福公司)物业服务合同纠纷一案，粤森公司不服长沙市望城区人民法院（以下称一审法院）（2018）湘0112民初4139号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。粤森公司上诉请求：请求撤销原审判决第二、三、四、五项，改判驳回鑫福公司全部诉讼请求，解除鑫福公司与粤森公司之间的《万泰大厦（广东商会商务中心）前期物业服务合同》，并改判鑫福公司向粤森公司支付违约金10万元、承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定本案尚未达到解除案涉前期物业服务合同的条件有误。鑫福公司提供的物业管理服务完全无法达到合同约定的标准，导致合同目的完全无法实现，严重影响到粤森公司就万泰大厦对外招商与销售。在业主大会成立以前，粤森公司作为合同一方，享有法定解除权或任意解除权。2、一审判决认定粤森公司应向鑫福公司支付物业前期介入费用有误。粤森公司于2016年12月29日致函鑫福公司，要求在2016年12月30日前办理完符合前期物业管理的合法手续，将工作人员配备到位，做好交房准备工作。但鑫福公司在2016年12月31日就作出回复称其物业备案工作还未进行。也就是在本合同约定的物业前期介入阶段，鑫福公司并未提供约定的前期物业管理介入服务，无权要求粤森公司支付该阶段的物业费用。鑫福公司辩称：1、一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。2、鑫福公司完全按照前期物业服务合同提供了物业服务。3、鑫福公司为万泰大厦提供的物业服务是符合《前期物业合同》的，没有达到需要解除合同的程度。4、粤森公司无权解除万泰大厦前期物业服务合同。粤森公司向一审法院起诉请求：1．解除粤森公司、鑫福公司于2016年12月19日签订的《万泰大厦（广东商会商务中心）前期物业服务合同》；2．鑫福公司向粤森公司移交物业管理资料（所有电梯资料、5—16层钥匙、电表卡、IC卡读写设备、水卡及读卡器、鑫福物业管理期间收取的有关万泰大厦资料），并退出万泰大厦（广东商会大厦）；3．鑫福公司向粤森公司支付违约金10万元；4.鑫福公司返还粤森公司垫付的水电费658493.26元；5．本案诉讼费用由鑫福公司承担。鑫福公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.粤森公司向鑫福公司支付合同中约定的开办费120000元；2.粤森公司因未依约按时足额支付开办费，按10万元的标准向鑫福公司支付违约金；3.粤森公司因移交鑫福公司管理的物业在设计施工上存在缺陷，鑫福公司已垫付的因改造、修理、重作产生的费用256515元，归粤森公司承担；4.粤森公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年12月19日，粤森公司作为甲方、鑫福公司作为乙方，双方签订《万泰大厦（广东商会商务中心）前期物业服务合同》，粤森公司委托鑫福公司对万泰大厦（广东商会大厦）（总建筑面积68021m2）进行物业管理服务。合同第二章为“物业管理服务内容及标准”，其中内容包括：物业公共区域清洁卫生服务范围包含物业客服中心及指挥部，包含大厅、公共办公区、楼道、公共卫生间等区域；在物业管理与服务中，针对大厦可能出现的各类问题提前制定预案，对违章装修、占用公共区城或消防通道、私拉乱接、窃水窃电、车辆乱停乱放、损害共用设施设备、偷盗未交房住宅电线、楼道楼顶堆放易燃物品或熏制腊肉等现象进行重点监控，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告；电梯系统日常运行、保养、维修服务工作中，由具有专业维修保养资质的单位对电梯进行定期保养工作。合同第三章为“服务费用”，其中就“物业前期介入阶段费用支付”约定：物业前期介入阶段是指从本合同正式签订生效之日起至甲方书面通知乙方开始全面履行合同义务之日止的时间段。在物业前期介入阶段，乙方应对本物业全程跟踪介入，开展对项目排水、给水、配电、防水、电梯、土建及相关资料、图纸和现场情况时行了解，着手准备乙方进驻项目的相关资料，招聘、培训万泰大厦（广东商会大厦）工作的阶段。在前期介入阶段，物业费按照12万元（含税金、保险、非物业费开支内容置办，详见附表三）费用包干，由甲方在乙方全面履行合同义务后10天内支付。附表三为开办费总预算表，项目为工资福利支出、物资装备费用、服装费、行政办公费、伙食费、培训费、印刷费、税费，费用总额为12万元。合同第十一章为“违约责任”，其中甲方违约责任约定：甲方在本合同期限内擅自停止物业服务的，乙方可要求甲方继续履行，并按合同月服务费10%的标准向乙方支付违约金；甲方未能按时足额支付开办费，逾期按10万的标准向乙方支付违约金。乙方违约责任约定：乙方提供的服务达不到本合同约定标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内即一个月内改进，整改期限到达后立即书面报告给甲方，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支付违约金10万元，给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任；甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付20万元的违约金。合同期限自2016年12月31日起至2019年12月31日。合同还对物业的承接验收、甲乙方权利义务等进行了约定。2017年2月6日，前述合同经望城区住房保障局备案。合同签订之后，粤森公司发函通知鑫福公司于2016年12月29日前办理相关手续，配备人员，做好交房准备工作。鑫福公司回复尚未完成合同备案，若进场履行交房职责将承担违约责任，提请酌情考虑交房日期，亦可配合开展交房工作，但不会承担违约责任。后鑫福公司于2017年1月11日入驻万泰大厦开展物业服务工作。2017年1月9日至9月7日，粤森公司先后向鑫福公司移交电梯资料、大楼西塔5—16层走道进户门钥匙、电表卡、IC卡读写设备、消防工程设施、弱电工程设施、水卡及读卡器。物业服务过程中，鑫福公司与粤森公司因电梯使用故障归责、业主装修占用过道、消防人防工程设施维护、房屋渗水、地下、地下车库使用管理以及物业服务中存在的问题等相互致函责任归于对方。就消防工程，粤森公司、鑫福公司与消防工程施工单位湖南高城消防实业有限公司之间亦曾相互致函。因有人对物业管理投诉，望城区住房保障局于2018年11月14日现场查勘后于2018年12月5日向长沙市住建委物业监管处作出回复。回复主要内容为：1.厕所问题。物业配备专人专岗清洁，并张贴责任人及负责区域照片姓名、联系方式公示，对各楼层有装修又有公司在办公的，影响洗手间卫生情况的进行及时清理，垃圾桶清理每日不少于2次。2.走廊问题。公共走廊每天上、下午各进行一次清扫、推尘。3.设备维修不及时问题。此类问题多为开发商及施工方前期遗留问题，如工程质量，天花板、窗户、墙面、管道等漏水情况，物业多次发函督促无结果。4.消防问题。因开发商在最初万泰开盘时为拉动销售，承诺业主可使用消防通道，导致业主更改、占用消防通道现象严重，给后期物业管理带来一定难度，物业已对私自更改、占用消防通道的业主下发整改函。5.强电设施问题。物业有专人、专证（电工证）24小时值班，目前没有出现任何无故停电现象，无乱搭电线现象。6.电梯问题。大厦电梯均有年检合格标识，由专业维保公司（长沙顺新电梯有限公司）定期维保，电梯维保记录完善。7.小区安保问题。物业监控设施探头较完善，保安24小时在岗值班，巡逻记录完善。8.车位管理问题。针对开发商要求启动地下停车场收费问题，物业已连续几个月沟通、发函给开发商，建议开发商完善相关设施，但开发商多次推脱、拖延，且要求收费的价格比长沙市中心还高，业主普通反映价格太高，不能接受。目前地下车库设施不达标：比如停车场基本的安装停车拉线、吊牌信息、地面、地面做地坪漆场做排水沟等均未完善。物业与开发商沟通申请提供停车场车位售卖信息与平面图方便管理，但开发商至今无回应。9.客户管理混乱问题。物业前期因员流动问题，导致客户资料不完善，近期通过物业努力，客户资料已基本完善，均已备案存档。物业员工说话和态度方面的问题，物业已进行处罚和处理，物业公司表示将加强人员的培训管理，提升服务水平。望城区住房保障局在函中还对相关具体问题进行了回复，并指出在问题明确后，约谈了开发商及物业公司负责人，但开发商与物业公司各执一词，问题处理上相互扯皮。另查明：一、万泰大厦用电人户名原为粤森公司，后于2018年1月19日变更为鑫福公司。变更之前，粤森公司和鑫福公司均交纳过电费。2017年10月18日，粤森公司与鑫福公司曾就电费对账，确认：截至2017年10月18日万泰大厦共产生电费411418元，当时物业收取电费146669元，应收与实收差额264749元，欠费中销售大厅欠186790元。销售大厅欠费应由粤森公司缴纳。双方确认：鑫福公司进场后，粤森公司缴纳电费为542407.56元。万泰大厦用水人户名原为粤森公司，后于2017年12月11日变更为鑫福公司。变更之前，粤森公司和鑫福公司均交纳过水费，双方确认：鑫福公司进场后，粤森公司缴纳水费为24852.92元。二、鑫福公司提供物业服务期间，因水沟钢条制作、苗木补种等事宜而支出费用，对外开具收据数额为：水沟钢条制作费12100元、苗木补种费46000元、电动车停放坪改建费8200元、排污管修复费18800元、消防主板更换及安装费10000元、电表购置改装费38250元、化粪池改建费18520元、洗地机购置费34900元、车库墙面标志制作费4729元、油漆费65016元。除排污管修复，鑫福公司主张曾向粤森公司发函要求整改外，对其他费用所涉事项，鑫福公司均陈述事前未向粤森公司发函，亦无证据证明曾向粤森公司要求其维补维保。其中“排污管修复费18800元”开票于2018年3月10日，协议签订于2018年3月1日，鑫福公司向粤森公司发函报告于2018年4月20日,报告内容为：2月1日土方坍塌造成管道堵塞，由鑫福公司先行修复已产生费用10200元，后续安排人员修复还需要8600元，要求粤森公司承担或冲抵结算。粤森公司无回复。三、鑫福公司成立于2008年3月27日，物业服务资质等级为三级。鑫福公司聘请事物业服务人员中，张开云具有清洁管理师高级证书，刘秋连（公司法定代表人）、李志鹏、刘庆具有消防安全员培训证书、罗安奇具有消防安全经理人培训证书，李安寿、邓蒲安具有国家保安员培训证书。鑫福公司与聘用人员签订劳务合同，人员时有异动，在岗聘用人员约30人。2018年12月，鑫福公司发函至业主及租户进行满意度调查，统计显示发出122份，收回112份，回收率91.8%，业主满意率91.07%。2018年度，万泰大厦物业费到位率为69.78%。四、湖南省广东商会商务中心于2016年12月28日竣工验收，消防工程于2017年8月14日验收合格。2017年1月1日，粤森公司发布交房公告，截至2018年11月7日，万泰大厦销售和出租面积已达总面积的81.42%。截至本案一审开庭之日，万泰大厦业主未成立业主大会、业主委员会。一审法院认为，粤森公司与鑫福公司于2016年12月19日签订的《万泰大厦（广东商会商务中心）前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且经望城区住房保障局备案，合法有效，具有法律约束力。本案争议焦点为：一、是否达到解除案涉前期物业服务合同的条件？二、粤森公司应否支付物业前期介入费用？三、双方有无违约行为？如果有，违约金如何确定？四、粤森公司主张的垫付水电费，应否由鑫福公司返还？五、鑫福公司反诉主张的垫付费用，应否由粤森公司承担？关于争议焦点一，一审法院认为，本案中尚未达到解除案涉前期物业服务合同的条件。理由如下：其一，根据望城区住房保障局的回复函及本案查明的其他事实，鑫福公司在物业服务中的确存在不到位的地方，但其物业服务存在的瑕疵尚未达到根本违约程度，且从业主物业费缴纳和业主满意度调查来看，过半数业主对鑫福公司物业服务持认可态度亦可佐证。其二，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，案涉万泰大厦出售面积已达总面积81.42%以上，远超一半的比例，解除前期物业服务合同与其他业主权益息息相关，作为开发商的粤森公司起诉解除前期物业服务合同，并未征得过半数业主的同意。而案涉前期物业服务合同中未对合同解除作出约定，更未授予粤森公司合同解除权。其三，根据《物业管理条例》的规定，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。案涉前期物业服务合同对此也有类似约定。本案中，如果万泰大厦业主欲提前解除前期物业合同，可通过成立业主大会、业主委员会，另行签订物业服务合同的方式来实现。其四，本案纠纷属物业服务合同纠纷，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，此类纠纷属于服务合同纠纷，粤森公司依据合同法中有关委托合同的规定，要求解除双方所签合同，缺乏法律依据。基于前述，解除案涉前期物业服务合同的条件尚不具备，对粤森公司解除合同及诉请鑫福公司移交物业管理资料并退出万泰大厦的诉求，一审法院不予支持。关于争议焦点二，一审法院认为，粤森公司应当支付物业前期介入费用。理由如下：案涉前期物业服务合同明确约定前期介入阶段为本合同正式签订生效之日起至粤森公司书面通知鑫福公司开始全面履行合同义务之日止的时间段。合同签订生效之日为2016年12月19日，粤森公司书面通知鑫福公司2016年12月29日做好履约准备，鑫福公司进场之日为2017年1月11日。虽然鑫福公司进场之日与粤森公司要求履约之日有时间差，但并不影响前期介入阶段的存在，且此后鑫福公司正常履约，为万泰大业主提供物业服务，得到大多数业主的认同，亦无证据证明鑫福公司未进行了解情况、准备资料等前期介入工作，因而，对粤森公司关于鑫福公司无前期介入的事实主张，一审法院不予采纳。同时，考虑合同并未约定前期介入阶段的具体天数，附表仅列费用项目并未分别列出分项费用，而前期介入费用又实行12万元总额包干，故前期介入费用应视为实际发生，且已到期，粤森公司应当依约支付，对鑫福公司要求粤森公司支付12万元前期介入费（开办费）的反诉请求，一审法院予以支持。关于争议焦点三，一审法院认为，本案中粤森公司与鑫福公司均有违约行为，均应向对方支付相应的违约金。合同约定，鑫福公司提供的服务达不到本合同约定标准的，粤森公司有权要求鑫福公司在合理期限内即一个月内改进，整改期限到达后立即书面报告，鑫福公司未能改进的，粤森公司可要求鑫福公司支付违约金10万元。本案中，粤森公司曾以鑫福公司物业服务未达标为由致函，从查明事实特别是望城区保障局的回复函来看，鑫福公司的物业服务的确存在不到位的地方，虽未达到根本违约的程度，但应当依据合同约定支付相应的违约金。粤森公司请求支付10万元违约金过高，综合考虑物业服务瑕疵程度、万泰大厦物业费额度等因素，一审法院酌定鑫福公司应支付给粤森公司的违约金数额为3000元。合同约定，粤森公司未能按时足额支付开办费，逾期按10万的标准向鑫福公司支付违约金。如前所述，粤森公司未及时支付开办费，违约事实客观存在，除应支付开办费之外，还应当支付相应的违约金。但鑫福公司请求支付10万元违约金同样过高，综合考虑开办费的金额、拖欠时间及之后鑫福公司未及时向粤森公司返还水电费等因素，一审法院酌定粤森公司应支付给鑫福公司的违约金数额为3000元。关于争议焦点四，一审法院认为，粤森公司主张的垫付水电费，鑫福公司应当返还，但金额以一审法院查实为准。理由如下：鑫福公司进场后，即开始收取万泰大厦水电费，此亦为物业服务内容之一，其收取以及应当收取的水电费，应当向外支付给供电公司、自来水公司，此期间，粤森公司对外支付万泰大厦电费542407.56元、水费24852.92元，则鑫福公司应当将这两笔费用返还给粤森公司。经双方对账，截止2017年10月18日，粤森公司欠付电费186790元，可予抵扣，抵扣后返还电费数额为355617.56元；至于2017年10月18日之后，粤森公司欠付电费，因鑫福公司未举证证明，本案中不予处理，鑫福公司可另行协商或诉讼解决。综上，对粤森公司要求返还水电费的诉求，一审法院予以部分支持。关于争议焦点五，一审法院认为，鑫福公司反诉主张的垫付费用，不应由粤森公司承担。理由如下：作为物业服务方，非因情况紧急，代为支付应由开发商承担的费用，应当事前向开发商报告并取得同意，或报告后未取得同意但确为必须，或事前虽未报告但事后得到开发商追认。本案中，鑫福公司主张的除排污管修复费外的其他开支事项，均无证据证明向粤森公司事前报告，亦无证据证明粤森公司事后追认。而排污管修复费所涉事项，鑫福公司虽有报告，但系事后，亦未得到粤森公司追认，且根据报告内容发生事由为2月1日，1个月后才修复，亦不属于情况紧急范畴，故鑫福公司请求粤森公司承担垫付费用的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、长沙市鑫福物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付湖南省粤森置业有限公司代付电费355617.56元，水费24852.92元；二、湖南省粤森置业有限公司于判决生效之日起十日内支付给长沙市鑫福物业管理有限公司物业前期介入费（开办费）120000元；三、长沙市鑫福物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付湖南省粤森置业有限公司违约金3000元；四、湖南省粤森置业有限公司于判决生效之日起十日内支付给长沙市鑫福物业管理有限公司违约金3000元；五、驳回湖南省粤森置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回长沙市鑫福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15815元，由湖南省粤森置业有限公司承担10876元，长沙市鑫福物业管理有限公司承担4942元；反诉受理费4224元，由湖南省粤森置业有限公司承担1090元，长沙市鑫福物业管理有限公司承担3134元。二审中，鑫福公司向本院提交了如下证据：证据一、2019年度写字楼业主/租户满意度调查表。证据二、2018-2019年度物业费收费统计表。证据三、微信截屏。上述三份证据拟证明鑫福公司在万泰国际大厦提供的物业服务得到了业主和物业使用人的好评，物业服务是合格且符合《前期物业服务合同》的要求。证据四、催收函。拟证明粤森公司拒缴物业费，侵犯了全体业主的权益。证据五、长沙市鑫福物业管理有限公司与业主的协议。拟证明粤森公司无权解除与鑫福公司的前期物业服务合同。经本院组织质证，粤森公司发表如下质证意见：1、对证据一的三性均不予认可。一、这些文件都是被上诉人单方面提供的，无法证明是业主本人签署。二、统计表的名称上下不一致，包括字体不一致和名称不一致，所以鑫福公司涉嫌弄虚作假。三、鑫福公司的法定代表人刘秋连认购了万泰大厦西塔21层-27层的物业产权，这里的调查表中有很多就是万泰大厦西塔21层-27层的业主出具的。四、即便是真实的，调查的业主户数一共是140家，但是结合一审中鑫福公司提交的证据十九，鑫福公司提交的证据不能证明业主的满意率高达92.14%。2、对证据二的三性均不予认可，该文件也是鑫福公司单方面提供的，且业主支付物业费并不能证明鑫福公司已经履行了与粤森公司签订的前期物业服务合同。结合鑫福公司提交的证据五可以看出鑫福公司与业主单方签订的合同并未经粤森公司的审查和确认，进一步证明鑫福公司违反了与粤森公司签订的前期物业服务合同。3、对证据三的三性不予认可，微信截图也是鑫福公司单方提供的，无法证明聊天人员就是业主，群人员数量是152个人，整个已售的房屋是377套，这152户也不能代表万泰大厦全体业主的意见。从内容上看，有些业主点赞的内容是针对万泰大厦的车位管理。4、对证据四的三性均不予认可，与本案无关。5、对证据五的真实性认可，对合法性及关联性不予认可，合同约定与粤森公司和鑫福公司双方前期物业服务合同约定的内容不符，鑫福公司擅自和业主签订前期物业服务合同该行为明显违反了与粤森公司前期物业服务合同的约定。经审查，鑫福公司提交的证据一、三缺乏真实性，证据二、四、五与本案缺乏关联性，不能达到其证明目的，对上述证据本院均不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案双方争议焦点为粤森公司是否有权解除涉案前期物业服务合同，以及是否应当向鑫福公司支付物业前期介入费、违约金。粤森公司上诉提出鑫福公司提供的物业管理服务完全无法达到合同约定的标准，导致合同目的完全无法实现，粤森公司作为合同一方，享有法定解除权或任意解除权。请求解除鑫福公司与粤森公司之间的《万泰大厦（广东商会商务中心）前期物业服务合同》，并由鑫福公司向粤森公司支付违约金10万元。经审查，鑫福公司在物业服务中存在瑕疵，但尚未达到根本违约的程度，粤森公司不享有法定解除权或任意解除权，解除涉案物业服务合同的条件尚不具备，一审判决根据违约的情况酌定鑫福公司向粤森公司支付3000元违约金并无不当。故该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。粤森公司上诉提出一审判决认定粤森公司应向鑫福公司支付物业前期介入费用有误。在双方合同约定的物业前期介入阶段，鑫福公司并未提供约定的前期物业管理介入服务，无权要求粤森公司支付该阶段的物业费用。经审查，双方约定前期介入阶段为合同正式签订生效之日起至粤森公司书面通知鑫福公司开始全面履行合同义务之日止。在物业前期介入阶段，鑫福公司应对物业全程跟踪介入，开展对项目排水、给水、配电、防水、电梯、土建及相关资料、图纸和现场情况时行了解，着手准备进驻项目的相关资料，招聘、培训万泰大厦（广东商会大厦）工作。双方合同约定的起始日期是2016年12月31日，在粤森公司发函通知鑫福公司于2016年12月29日前办理相关手续的情况下，鑫福公司回复尚未完成合同备案，于2017年1月11日才入驻万泰大厦开展物业服务工作，应当认定鑫福公司在前期介入阶段履行合同义务存在瑕疵，酌情认定粤森公司支付给鑫福公司前期介入费5万元，粤森公司不应向鑫福公司支付违约金。对粤森公司提出的该上诉意见予以部分采纳。综上所述，粤森公司的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初4139号民事判决第一、三项；二、撤销长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初4139号民事判决第四、五、六项；三、变更长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初4139号民事判决第二项为湖南省粤森置业有限公司于判决生效之日起十日内支付给长沙市鑫福物业管理有限公司物业前期介入费（开办费）50000元。四、驳回湖南省粤森置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回长沙市鑫福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费11385元，由湖南省粤森置业有限公司承担5629元，长沙市鑫福物业管理有限公司承担5756元；反诉受理费4224元，由湖南省粤森置业有限公司承担443元，长沙市鑫福物业管理有限公司承担3781元；二审案件本诉受理费2300元，由湖南省粤森置业有限公司承担；反诉受理费1380元，由湖南省粤森置业有限公司承担561元，由长沙市鑫福物业管理有限公司承担819元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月十五日书记员  陈 娇