四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川01民终15222号上诉人（原审被告、执行申请人）：邱发阳，男，1976年11月8日出生，汉族，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人：邓晓刚，四川铸信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王全兵，四川铸信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：党光辉，男，1989年12月20日出生，汉族，住陕西省富平县。委托诉讼代理人：郭振杰，陕西平镜律师事务所律师。原审被告（被执行人）：卢淑萍，女，1955年7月16日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。原审被告（被执行人）：李东京，男，1953年9月13日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。原审第三人（被执行人）：李强，男，1982年5月1日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。原审第三人（被执行人）：渭南宏鑫制冷设备有限公司，住所地:陕西省渭南市临渭区渭南市东风街**。法定代表人：赵应宏，总经理。原审第三人（被执行人）：张娟，女，1981年10月15日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。上述两位原审被告和三位原审第三人共同委托诉讼代理人：邓晓刚，四川铸信律师事务所律师。上述两位原审被告和三位原审第三人共同委托诉讼代理人：王全兵，四川铸信律师事务所律师。上诉人邱发阳因与被上诉人党光辉、原审被告卢淑萍、李东京、原审第三人李强、渭南宏鑫制冷设备有限公司（以下简称宏鑫公司）、张娟案外人执行异议之诉一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邱发阳上诉请求：一、撤销一审判决，驳回党光辉的原审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由党光辉承担。事实和理由：一、在法院查封之前，党光辉与卢淑萍、李东京未签订合法有效的房屋买卖合同。卢淑萍、李东京二人与党光辉之间因存在个人债务，党光辉要求以房抵债，故二人迫于情面才于2017年1月13日签订落款日期为2016年11月17日的房屋买卖合同，党光辉与卢淑萍、李东京二人之间系民间借贷合同关系，而非房屋买卖合同关系，房屋买卖合同真实签订日期亦为2017年1月13日。二、本案中没有证据证明党光辉在法院查封之前已合法占有案涉房屋。成都市成华区人民法院于2017年3月21日对房屋予以查封，而党光辉以所持的电卡、气卡以及天然气、电、网络等缴费凭证为由，证明其合法占有了房屋，与事实和法律不符。首先，无从得知党光辉是否合法持有上述证据，因证据上并未显示任何信息与党光辉有任何联系。其次，手上持有案涉房屋的卡、证并不代表其占有了房屋。第三，持有相关卡、证并不能证明其合法占有了案涉房屋。结合卢淑萍、李东京所述党光辉系擅自破门进入房屋，可得知党光辉采取非法手段取得了相关证据。第四，关于合法占有房屋的举证责任在党光辉。2018年5月16日，成都市成华区人民法院执行法官会同房屋鉴定人员在对案涉房屋进行评估查勘时，虽系开锁匠开锁进入房屋，但不能以此即认定党光辉已合法占有案涉房屋。结合查勘房屋的现场照片可知，当时房屋杂乱无章，并未有人居住的现象，反而更加能够印证党光辉是强行占有案涉房屋，并拿走房屋内相关物品。第五，案涉房屋的物管公司出具证据证明党光辉从未在案涉房屋居住。三、党光辉未向卢淑萍、李东京支付房屋价款。2016年11月17日，李淑萍、李东京出具了“收到购房款现金458304”元的收条，但党光辉并未提供取现的凭证，也未提供转账的凭证，其提供的已支付购房款的证据是“2016年12月9日、12日、14日向李强转款支付的458000元”，对此不予认可。因为案涉房屋的所有人系卢淑萍、李东京，而非李强，李强并未取得授权，且金额不符。卢淑萍、李东京出具的收条上载明的购房款金额为458304元现金，党光辉向李强支付的金额为458000元，且为转账。前两份证据之间存在矛盾。一审庭审中，当庭向李强确认所收款项与购房款无关，且通过调取李强在民生银行的交易流水显示，其与党光辉之间存在着大量的资金往来，一审法院认定党光辉转给李强的458000元是购房款属于认定事实错误。四、党光辉未在法院查封之前办理过户登记。按照党光辉的说法，其与卢淑萍、李东京于2016年11月17日签订了合同，并支付了价款，而一审法院查封的时间是2017年3月21日，在长达4个多月的时间内，其为何不办理房屋过户登记。即使如党光辉所说系不动产权属证书遗失，但取得证书的时间是2017年3月17日，也早于一审法院查封时间，但仍未过户。综上，一审判决认定事实和适用法律均有错误，请求依法改判。党光辉辩称，案涉房屋卢淑萍、李东京与党光辉签订了房屋买卖合同，案涉房屋在法院查封前已交付给党光辉使用。没有办理过户的原因是因为房产证遗失，2017年3月17日才补办完整，案涉房屋是2017年3月21日查封。执行所依据的调解书存在当事人恶意串通的现象。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定，邱发阳申请执行的债权为金钱债权，党光辉在案涉房屋查封之前已经与卢淑萍、李东京签订了依法有效的买卖合同，卢淑萍、李东京并将房屋移交给党光辉占有使用。党光辉也支付了全部购房款。因卢淑萍、李东京的原因未办理过户登记不是因为党光辉的原因所致。综上，请求驳回上诉，维持原判。卢淑萍、李东京、李强、宏鑫公司、张娟的答辩意见与邱发阳的上诉意见一致。党光辉向一审法院起诉请求：判令停止对登记在卢淑萍名下位于渭南市临渭区房屋的执行。一审法院认定事实：卢淑萍与李东京系夫妻，李强系卢淑萍与李东京的儿子，位于陕西省渭南市临渭区的案涉房屋登记在卢淑萍名下。党光辉与卢淑萍、李东京签订有一份落款日期为2016年11月17日的《二手房买卖合同》，该合同约定：卢淑萍夫妻将案涉房屋出售给党光辉，总价458304元，合同签订当日一次性支付全部购房款，卢淑萍夫妻在收到全部购房款30日内交付房屋。卢淑萍、李东京还向党光辉出具一份落款日期为2016年11月17日的《收条》，该收条记载：今收到购房款现金458304元。2016年12月9日、12日、14日，党光辉分10次向李强共计转款458000元；党光辉主张另304元为现金支付。2017年3月17日，卢淑萍补办领取了案涉房屋的不动产权证书。2017年3月31日，卢淑萍、李东京与案外人裴磊在陕西省渭南市临渭区公证处办理了《委托书》公证，委托裴磊全权代办向党光辉出售案涉房屋的过户手续。一审另查明，2017年3月6日，一审法院受理邱发阳与李强、宏鑫公司、李东京、张娟、卢淑萍民间借贷纠纷案件，邱发阳随后申请财产保全，一审法院于2017年3月17日作出裁定书，裁定限额100万元查封案涉房屋，查封期限三年；并于2017年3月21日办理查封。2017年4月28日，一审法院作出（2017）川0108民初1350号民事调解书，查明李东京、张娟于2017年1月19日签署《还款承诺书及担保书》（卷宗证据中卢淑萍签署时间为2017年2月21日），承诺为李强、宏鑫公司对邱发阳的民间借贷债务（2016年8月30日出借，本金100万元，借期一年，年利率18%，按月付息，到期还本）承担连带保证担保责任，该书同时约定如某期付息逾期则借款本金提前到期；由此达成调解协议确认李东京、张娟、卢淑萍对李强和宏鑫公司于2017年4月30日前向邱发阳偿还借款本金100万元和自2016年10月1日起的利息等承担连带清偿责任。2017年5月2日，邱发阳申请对上述调解内容强制执行，一审法院受理案号为（2017）川0108执1111号。2018年12月6日，党光辉对案涉房屋查封提出执行异议；2018年12月19日，一审法院作出（2017）川0108执异273号执行裁定书，以案涉房屋登记在被执行人卢淑萍名下为由，裁定驳回党光辉的执行异议请求；该裁定书送达后，党光辉不服，在法定期限内提起本案诉讼。一审庭审中，党光辉依据所举案涉房屋气卡、电卡和时间均在2016年11月30日之后的天然气费、水费、网络费票据，以及卢淑萍夫妻结婚证、补办的案涉房屋不动产权证（均为原件），主张在2017年3月21日法院查封案涉房屋前，党光辉不仅签署了房屋买卖合同并支付了全部购房款，卢淑萍夫妻为表达诚意还提供了结婚证和补办的不动产权证原件以便党光辉办理过户，同时也将案涉房屋气卡、电卡等配套设施用卡交付党光辉使用，结合所举票据原件足以证明党光辉已经合法占有案涉房屋，法院查封前未办理过户，系出卖人补办不动产权证所致，依据规定党光辉有权排除案涉房屋的查封执行；相反，从本案邱发阳代理人系案涉民间借贷案件邱发阳的代理人、该民间借贷案件中借款期限尚未届满，卢淑萍夫妻在2017年1月19日起才承诺提供连带保证担保随即邱发阳马上提起诉讼并申请保全，足见该案实为双方恶意串通排除党光辉的正常交易过户，法院应当保护党光辉的合法权利。邱发阳、卢淑萍、李东京、李强、宏鑫公司、张娟质证不认可上述证据来源的合法性，主张卢淑萍夫妻的结婚证、户口本原件系被党光辉强行扣押，所举卡及票据系因存放在案涉房屋内被党光辉强行撬锁不当取得，由此党光辉对案涉房屋系非法占有，并造成卢淑萍夫妻的房内财产损失，所转账给李强的款项与卢淑萍夫妻及购买案涉房屋无关，因此并不同时符合房屋买受人排除法院执行的四个条件；邱发阳发现李强经营的公司资金链条断裂，随即依据约定的逾期不付息即借款本金全部提前到期条款提起诉讼并申请保全，已经法院确认合法性，并不存在恶意串通提起虚假诉讼的情形。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉房屋于2017年3月21日被法院查封，党光辉所签《二手房买卖合同》日期不论是落款的2016年11月17日，还是邱发阳、卢淑萍、李东京陈述的2017年1月13日，时间均在案涉房屋被法院查封之前，经审查未发现涉嫌违法，应当认定为合法有效；经庭审及各方举证、质证，党光辉所持气卡、电卡及所举2016年11月30日后天然气、电、网络等缴费票据，结合卢淑萍夫妻陈述在2018年5月16日由法院带评估公司对案涉房屋估价系请开锁公司开门，足以认定案涉房屋由党光辉占有，分歧仅为党光辉是合法占有还是非法侵入，现党光辉已通过所持卡及票据主张在法院查封前已合法占有，与《二手房买卖合同》约定的房屋交付时间能够形成印证，邱发阳、卢淑萍、李东京虽反驳系党光辉撬锁非法侵入，但经庭审未见举出相应证据，应自担举证不能不利后果；党光辉虽未举出卢淑萍夫妻委托儿子李强代收购房款的证据，但经比对转款给李强的金额458000元、时间2016年12月9日、12日、14日三日，与合同约定的购房款额458304元，落款时间2016年11月17日能够形成佐证，结合卢淑萍夫妻出具的购房款收条，特别是卢淑萍夫妻将2017年3月17日补办领取的不动产权证原件交付党光辉并在2017年3月31日办理案涉房屋过户的委托书公证，一审法院认为能够形成锁链认定购房款收条内容已经得到全部履行；加之党光辉主张未及时办理过户手续系因卢淑萍夫妻补办不动产权证书所致，邱发阳、卢淑萍、李东京对此未予举证反驳，亦应予确认。综上，一审法院认为党光辉情况完全同时符合上述第二十八条规定的四项条件，现党光辉诉请排除执行，应予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决：不得执行登记在卢淑萍名下位于陕西省渭南市临渭区房屋［产权证号：陕（2017渭南市不动产权第03020号）］。案件受理费100元，由邱发阳、卢淑萍、李东京共同负担。二审审理中，邱发阳提交了以下证据：1.李强在民生银行2016年、2017年的对账单，拟证明在2016年、2017年李强与党光辉存在大量的资金往来，并非仅系党光辉在一审提供的只有458000元，该款也并非党光辉支付的购房款，党光辉一审中故意隐瞒证据。2.李强民生银行对账单（柜台），拟证明李强在民生银行最初开设有卡号尾数为0605，2017年5月10日注销原卡后，另行开设的新卡尾数为2221，所以柜员机上显示的卡号尾数为2221。3.谓南市惠泽物业管理有限公司出具的证明和该公司工商信息，拟证明案涉房屋自2017年1月13日起至今无人居住。本院组织当事人进行了质证，党光辉质证认为上述证据不属新证据。对证据1、2的真实性、关联性、证明目的不予认可，证据1系复印件，党光辉与李强之间存在其他法律关系，与本案属于不同的法律关系。党光辉支付购房款458000元，是李东京、卢淑萍、李强共同确认。证据2对两个卡号持有异议，两卡办理的时间不同，不能证明为同一人同一卡。证据3的真实性、证明目的、关联性有异议。案涉房屋一直由党光辉居住使用，该物业公司有多家小区需进行管理，故成立管理部独立对各小区物业进行管理，该证据不具有证明力。且证明不符合证据的形式要件，无法定代表人、经办人签字。同时，该公司是否是案涉房屋的物业管理公司不确定。卢淑萍、李东京、李强、宏鑫公司、张娟的质证意见与邱发阳一致。本院经审查认为，上述证据结合本案的证据及事实予以认定。党光辉二审中提交了以下证据：1.2019年9月29日青青家园管理部出具的收款收据及青青家园物业管理部出具的证明，拟证明案涉房屋由党光辉自2016年12月起居住，物业费、水电费均由党光辉承担。2.渭南市临渭区站南街道秦牛社区居委会于2019年10月15日出具的证明，拟证明案涉房屋由党光辉于2016年12月起居住至今。3.陕西增值税普通发票一份，拟证明2017年3月17日补办房产证后多次联系李东京和卢淑萍。4.裴磊出具的说明，拟证明案涉房屋的交易过程。案涉房屋是由党光辉购买且移交给党光辉使用，党光辉也将购房款全部支付给了卢淑萍和李东京。本院组织当事人进行了质证，邱发阳、卢淑萍、李东京、李强、宏鑫公司、张娟质证认为，对上述证据的三性均不予认可。执行法官去了案涉房屋现场，现场看到的情况是房屋比较凌乱，并不像有人居住的样子，之前的家具均被拿走。现场评估后，就贴上了封条。党光辉关于2016年12月居住至今的说法不成立。本院经审查认为，对上述证据结合本案的事实予以确认。二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。故本案中，需审查党光辉与卢淑萍、李东京是否签订了合法有效的买卖合同；党光辉是否已向卢淑萍、李东京支付完全部购房款；案涉房屋是否已由党光辉合法占有；未办理过户登记的原因是否在于党光辉。对此，本院评述如下:1.根据本案查明的事实，党光辉与卢淑萍、李东京于2016年11月17日签订了《二手房买卖合同》，邱发阳主张卢淑萍、李东京与党光辉之间存在个人债务，案涉房屋属于以房抵债，党光辉与卢淑萍、李东京之间并非房屋买卖关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另行规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”邱发阳应对其提出的上述主张提交相应的证据证明，但本案中邱发阳及卢淑萍、李东京并无证据证明，故对邱发阳的上述主张本院不予采纳，本院对党光辉与卢淑萍、李东京签订案涉房屋买卖合同的事实予以确认。由于党光辉与卢淑萍、李东京签订《二手房买卖合同》的时间在案涉房屋被法院查封之前，亦不存在不合法的情形，应当认定为合法有效。2.对于党光辉是否已向卢淑萍、李东京支付案涉房屋全部房款的问题，根据本案查明的事实，党光辉于2016年12月9日、12日、14日向卢淑萍、李东京儿子李强的银行账户共计转款458000元，剩余的304元，党光辉称是现金支付。本案中虽无卢淑萍、李东京委托其儿子李强代收购房款的证据，但党光辉与李强、卢淑萍、李东京之间均认识，且上述转款金额与《二手房买卖合同》约定的购房款额金额接近。本案二审中邱发阳虽提交李强的银行对账单以证明李强与党光辉之间存在债权债务关系，党光辉向李强银行账户里所转的款项并非案涉房屋的购房款。但党光辉在签订《二手房买卖合同》后向李强银行账户转款是事实，结合卢淑萍、李东京向党光辉出具的购房款收条，党光辉持有2017年3月17日补办领取的不动产权证原件，以及2017年3月31日卢淑萍、李东京办理案涉房屋过户的委托书公证的事实，本院对邱发阳关于党光辉向李强账户转款458000元并非支付案涉房屋购房款的主张不予采纳，一审法院结合本案的证据确认党光辉已向卢淑萍、李东京支付案涉房屋全部购房款并无不当，本院予以确认。3.关于案涉房屋党光辉是否合法占有的问题，党光辉与卢淑萍、李东京签订的《二手房买卖合同》约定卢淑萍、李东京在收到全部购房款30日内交付房屋，党光辉于2016年12月支付完案涉房屋全款，党光辉主张卢淑萍、李东京已向其交付案涉房屋符合双方所签合同的约定。结合邱发阳关于在2018年5月16日由法院带评估公司对案涉房屋估价系请开锁公司开门的陈述，亦可以认定案涉房屋由党光辉占有。且党光辉为证明其合法占有使用案涉房屋，提交了所持气卡、电卡及2016年11月30日后天然气、电、网络等缴费票据，邱发阳虽主张党光辉系非法占有案涉房屋并取得上述证据，但对此并未提交证据予以证明，应承担举证不利的后果，对其该上诉主张本院不予采纳。4.对于未办理案涉房屋过户登记的原因。党光辉主张未及时办理过户手续系因卢淑萍夫妻补办不动产权证书所致，根据本院查明的事实，卢淑萍、李东京于2017年3月17日补办领取了案涉房屋的不动产权证书，2017年3月21日法院对案涉房屋进行查封，由此可见，未能及时办理案涉房屋的权属登记并非党光辉的原因所致。综上，党光辉要求排除对案涉房屋执行的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院予以支持并无不当，本院予以确认。综上，邱发阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人邱发阳负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 滕 洁审判员 崔俊安二〇一九年十一月二十五日书记员 李 进