福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽民再439号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：莆田市侨华房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区霞林办下林村。 法定代表人：陈国新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王志工，福建众益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢晓雅，福建众益律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：郑仙鲤，女，1972年10月2日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：黄庆焰，福建鹏翼律师事务所律师。 再审申请人莆田市侨华房地产开发有限公司(以下简称侨华公司)因与被申请人郑仙鲤商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院(2018)闽03民终257号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月30日作出(2019)闽民申1465号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 侨华公司申请再审称：撤销莆田市中级人民法院（2018）闽03民终257号民事判决，改判驳回郑仙鲤的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由郑仙鲤承担。事由和理由：（一）二审判决侨华公司未按《商品房买卖合同》约定交付莆田市城厢区南侧“莆田•启迪国际社区”Ｂ幢2805Ａ、2805Ｂ房屋（两套房屋以下简称案涉房屋）已经构成违约错误。合同虽约定郑仙鲤应当在2012年11月9日前支付侨华公司Ｂ幢2805Ａ号房产首付款215065元及2805Ｂ号房首付款354935元合计57万元，侨华公司应当在2013年6月30日前交房，但郑仙鲤未依约支付首付款并出具二份《欠款条》，载明尚欠2805室房屋的首付款30万元，同时约定如郑仙鲤逾期还款则侨华公司有权收回房屋并收取利息等，郑仙鲤在2013年5月13日补注“款未付，发票已收”。由上，足以证实30万元并非郑仙鲤所称的独立借款，而系双方就《商品房买卖合同》中首付款的支付方式及违约责任达成的变更，即双方一致同意剩余首付款30万元还清前，侨华公司有权拒绝交房并收取利息。（二）二审判决侨华公司向郑仙鲤支付逾期交房违约金错误。《欠款条》关于若到期未还款，侨华公司有权收回房屋并收取利息的约定，变更了《商品房买卖合同》第八条侨华公司在2013年6月30日前完成2805室房屋的交付时间，双方仍然有先后履行的顺序，郑仙鲤先交剩余购房首付款，侨华公司再交房，侨华公司享有先履行抗辩权，在交清首付款前有权拒绝交房，侨华公司不存在支付逾期交房违约金的问题。（三）郑仙鲤出具的《欠款条》是对商品房买卖合同首付款支付时间的变更，并非是郑仙鲤已经履行首付款付款义务。 郑仙鲤述称，（一）本案借款在前，签订商品房买卖合同在后，因此本案是两个不同的法律关系。（二）按照合同约定，侨华公司应在2013年6月30日前交房，双方对此并没有异议，侨华公司没有权利拒交房屋，二审判决认定侨华公司没有履行交房义务事实清楚。（三）侨华公司不履行交付义务构成违约，二审判决侨华公司承担违约责任正确。综上，侨华公司的再审申请请求及理由均不能成立，请求驳回侨华公司的再审请求。 郑仙鲤向一审法院起诉请求：1、判令侨华公司交付案涉房屋及案涉房屋所在小区负三层C068、C069车位；2、判令侨华公司办理案涉房屋及案涉房屋所在小区地下三层C068、C069车位的不动产权证书并交付；3、判令支付逾期交付案涉房屋和逾期交付车位的违约金（其中：以26万元为基数自2012年12月31日起至实际交付上述2个车位之日止按日万分之三计算违约金，以127万元为基数自2013年6月30日起至实际交付之日止按日万分之三计算违约金）；4、案件受理费由侨华公司负担。原二审审理期间，郑仙鲤将上述诉讼请求第三点变更为判令侨华公司向其支付逾期交付案涉房屋和逾期交付车位的违约金（违约金以153万元为基数，其中26万元自2012年12月31日起至实际交付上述2个车位之日止，127万元自2013年6月30日起至实际交付案涉房屋之日止，均按日万分之一计算）。 一审法院认定事实：2012年11月9日，郑仙鲤与侨华公司签订《商品房买卖合同》两份（合同编号为MF-2007-01-NO：0436301和MF-2007-01-NO：0436302）及附件六《补充协议》，合同约定由郑仙鲤向侨华公司购买由侨华公司开发的案涉房屋，购房款分别为685065元和584935元，共计127万元;侨华公司应在2013年6月30日前将验收合格的商品房交付使用，且应在交房后90日内为郑仙鲤办理房屋权属证书，若逾期未交房，侨华公司应自逾期之日起每日按已付款的万分之三支付违约金。《补充协议》第一条约定郑仙鲤应于2012年11月9日向侨华公司支付案涉房屋首付款57万元，剩余购房款70万元由郑仙鲤选择以银行按揭贷款方式付款，第三条将办证时间变更为交房后的365日。合同签订后，郑仙鲤依约向侨华公司支付了部分购房款及专项维修金，并由侨华公司向郑仙鲤开具销售不动产统一发票；但案涉房屋的契税等办证费用，郑仙鲤尚未预交给侨华公司。 2012年12月28日，郑仙鲤与侨华公司签订《商品房买卖合同》2份（合同编号为：ＭＦ-2007-01-ＮＯ：0437006和ＭＦ-2007-01-ＮＯ：0437007）及附件六《补充协议》，约定郑仙鲤向侨华公司购买由侨华公司开发的位于莆田市城厢区南侧“莆田•启迪国际社区”地下三层Ｃ068、Ｃ069车位，该车位面积分别为16.17平方米和15.68平方米，总价款均为13万元;按合同约定，侨华公司应在2012年12月31日前将该两个车位交付郑仙鲤，若逾期未交付，侨华公司应自逾期之日起每日按已付款的万分之三支付违约金；并在车位交付使用后90日内为郑仙鲤办理车位权属证书。《补充协议》第三条约定买受人交清车位款后，出卖人即视为移交买受人，出卖人不另行通知办理移交手续；但买受人同时应到物业办理车位管理服务费等相关手续方能投入使用。合同签订后，郑仙鲤依约向侨华公司支付上述两个车位的全部购车位款并预交契税、维修金等费用，侨华公司向郑仙鲤开具该两个车位的销售不动产统一发票。 2012年10月10日和2013年4月2日，郑仙鲤分别出具给侨华公司《欠款条》一份，内容分别为：“兹欠侨华公司购买B幢2805室首付款人民币：贰拾万元整（￥200，000.00元）。欠款人承诺在2013年1月10日前还清该欠款。若超过2013年1月10日后按月利率1.5%计息，超过2013年4月10日未还款本公司有权处置本套房产并按月利率2.5%计息。欠款人同意以启迪国际社区B号楼2805单元房产权作为担保。若到期未还款，开发商有权收回并收取利息。”和“兹欠侨华公司购买B幢2805室首付款人民币：壹拾万元整（￥100,000.00元）。欠款人承诺在2013年7月2日前还清该欠款。若超过2013年7月2日后按月利率1.5%计息，在2013年10月2日后按月利率2.5%计息。欠款人同意以启迪国际社区B号楼2805单元房产权作为担保。若到期未还款，开发商有权收回并收利息。”2013年5月13日，郑仙鲤在该二份欠款条上均补注“款未付，发票已收”。 2014年2月21日，侨华公司以郑仙鲤未偿还上述首付款为由诉至一审法院，一审法院于2014年8月11日作出（2014）城民初字第1249号民事判决，判令：“被告郑仙鲤应于本判决生效之日起十日内偿还原告莆田市侨华房地产开发有限公司欠款本金人民币二十八万元并支付相应的利息（其中以人民币20万元为基数自2013年1月11日起至同年4月10日止、以人民币十万元为基数自2013年7月3日起至同年10月2日止，均按月利率千分之一十五计息；以人民币二十万元为基数自2013年4月11日起至同年12月17日止、以人民币一十八万元为基数自同年12月18日起至本判决指定的还款之日止、以人民币一十万元为基数自同年10月3日起至本判决指定的还款之日止，按中国人民银行发布的银行同期贷款利率的四倍计息）”。该判决生效后，因郑仙鲤未履行生效法律文书确定的偿还义务，侨华公司即向一审法院申请强制执行，一审法院依据侨华公司的执行申请，于2016年12月16日查封位于莆田市城厢区房屋；但郑仙鲤至今均未履行上述判决确定的偿还义务。 涉案的位于莆田市城厢区房屋于2012年12月13日办理商品房初始登记，所有权人为侨华公司。涉案的位于莆田市城厢区598号启迪温泉小区地下三层068室、069室的房屋于2013年5月2日办理商品房转移登记，由侨华公司转移至郑仙鲤名下，所有权人为郑仙鲤；本案庭审结束后，该2个车位的产权证书均已交付给郑仙鲤。 2015年4月14日，郑仙鲤委托福建鹏翼律师事务所两次向侨华公司出具《律师函》，要求侨华公司交付涉案的房屋和车位并支付违约金。 一审法院认为：郑仙鲤与侨华公司签订的《商品房买卖合同》两份（合同编号为MF-2007-01-NO：0436301和MF-2007-01-NO：0436302）及附件六《补充协议》、《商品房买卖合同》两份（合同编号为：MF-2007-01-NO：0437006和MF-2007-01-NO：0437007）及附件六《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。在签订2805室房屋合同前后，郑仙鲤先后向侨华公司出具《欠款条》二份，载明郑仙鲤尚欠本案的2805室房屋的首付款共计30万元，且该《欠款条》同时约定如郑仙鲤逾期还款则侨华公司有权收回房屋并收取利息等，故该《欠款条》实际上系双方就《商品房买卖合同》中首付款的支付方式及违约责任达成的变更，即双方一致同意剩余首付款30万元在还清前，侨华公司有权拒绝交房并收取利息等。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”郑仙鲤作为承担先付款义务的一方，未依约支付剩余首付款，在其承担付款义务前，侨华公司有权根据合同的约定拒绝交房；现郑仙鲤在未付清首付款的情况下，要求侨华公司交付房屋、承担逾期交房违约金及办理产权证书，均缺乏依据，一审法院均不予支持。侨华公司辩称对该2805室房屋享有先履行抗辩权，于法有据，一审法院予以支持。 因郑仙鲤已付清涉案C068、C069车位的车位款，按《补充协议》第三条“买受人交清车位款后，出卖人即视为移交买受人，出卖人不另行通知办理移交手续；但买受人同时应到物业办理车位管理服务费等相关手续方能投入使用”约定，郑仙鲤在付清车位款后即视为车位移交，且郑仙鲤也没有证据证明其对车位使用存在障碍；现郑仙鲤要求侨华公司交付车位并承担逾期交付车位违约金，均缺乏依据，一审法院不予支持；同时，涉案2个车位的产权证书已在庭审结束后由侨华公司交付给郑仙鲤，现郑仙鲤仍要求侨华公司交付该产权证书，缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回郑仙鲤的诉讼请求。案件受理费人民币24718元，由郑仙鲤负担。 郑仙鲤不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持郑仙鲤的一审诉讼请求。 二审期间，郑仙鲤对一审查明的事实异议如下：1.对“第三条将办证时间变更为交房后的365日。合同签订后，郑仙鲤依约向侨华公司支付了部分购房款及专项维修金，并由侨华公司向郑仙鲤开具销售不动产统一发票；但案涉房屋的契税等办证费用，郑仙鲤尚未预交给侨华公司”有异议，认为合同中没有该条款的约定，且郑仙鲤已经付清了所有的购房款，实际上是侨华公司拒不配合办理相关手续。2.对“《补充协议》第三条约定买受人交清车位款后，出卖人即视为移交买受人，出卖人不另行通知办理移交手续”有异议，认为虽然合同有该约定，但是侨华公司没有交付出入卡，导致郑仙鲤无法使用该车位。郑仙鲤对一审查明的其他事实没有异议，侨华公司对一审查明的事实没有异议，二审法院对一审查明的事实中双方当事人均无异议的部分，予以确认。 二审期间，侨华公司提供《莆田市不动产登记申请受理通知单》一份，拟证明本案案涉房屋的房产证已经办好，郑仙鲤已经在办理现房抵押贷款手续的事实。郑仙鲤质证认为，该证据的真实性由法庭依法确认，实际上抵押贷款2012年已经办好，郑仙鲤办好按揭贷款已经有很长一段时间，不存在现房抵押的问题，房产证在一审期间还没有办好。二审法院审查认为，该证据与原件核对无误，真实性可以确认，可以证明案涉房屋正在办理按揭转现房抵押权的手续。 二审法院认为，郑仙鲤已经付清了购买案涉车位的款项并在一审期间接收了案涉车位的产权证书，现郑仙鲤未提供证据证明其使用案涉车位存在障碍，故一审法院判决驳回郑仙鲤要求侨华公司交付案涉车位及该车位的不动产权证并支付逾期交付的违约金的诉讼请求并无不当。郑仙鲤在与侨华公司签订本案案涉房屋的《商品房买卖合同》之前便向侨华公司出具了尚欠20万元首付款的《欠款条》，双方在该《商品房买卖合同》签订之前就对该《欠款条》中约定的内容达成了合意，一审法院认为本案《欠款条》实际上系双方就《商品房买卖合同》中首付款的支付方式及违约责任达成的变更并不恰当。结合侨华公司向郑仙鲤出具购房发票的行为，应认定郑仙鲤以出具《欠款条》、支付首付款以及办理按揭贷款的方式付清了本案的购房款，已经履行了其付款义务。侨华公司未按该《商品房买卖合同》的约定交付案涉房屋已经构成违约，应承担相应的违约责任。现郑仙鲤要求侨华公司交付案涉房屋，于法有据，应予支持。郑仙鲤还要求侨华公司支付以购房款127万元为基数自2013年6月30日起至实际交付案涉房屋之日止按日万分之一计算的违约金，因双方约定的交房时间为2013年6月30日，故计算违约金的起始时间应为2013年7月1日，即侨华公司应向郑仙鲤支付以购房款127万元为基数自2013年7月1日起至实际交付案涉房屋之日止按日万分之一计算的逾期交房违约金。因双方在涉案的《商品房买卖合同》的附件六《补充协议》中约定侨华公司应当在《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间后360日内办理商品房权属登记……双方将根据莆田市产权登记机关的要求，共同办理该商品房产权登记相关手续。现有证据无法证明侨华公司已经办理了案涉房屋的权属证书，且该《补充协议》约定双方应共同办理相关手续，故郑仙鲤要求侨华公司为其办理案涉房屋的不动产权证书依据不足，但侨华公司应协助郑仙鲤办理案涉房屋的不动产权证书。因双方在上述《补充协议》中还约定郑仙鲤委托侨华公司代领房屋权属证书，并将权属证书交由该商品房按揭贷款银行保管，故郑仙鲤要求侨华公司交付案涉房屋的不动产权证书依据不足，不予支持。综上所述，郑仙鲤的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初3440号民事判决；二、莆田市侨华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于莆田市城厢区的房屋交付给郑仙鲤；三、莆田市侨华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助郑仙鲤办理上述房屋的不动产权证书；四、莆田市侨华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给郑仙鲤逾期交房违约金（违约金计算方法：以1270000元为基数自2013年7月1日起至上述房屋交付之日止按日万分之一计算）；五、驳回郑仙鲤一审的其他诉讼请求；六、驳回郑仙鲤的其他上诉请求。本案一审案件受理费20762元，由上诉人郑仙鲤负担3511元，由被上诉人莆田市侨华房地产开发有限公司负担17251元；二审案件受理费20762元，由上诉人郑仙鲤负担3511元，由被上诉人莆田市侨华房地产开发有限公司负担17251元。 再审审理期间，双方对一、二审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 再审另查明，郑仙鲤支付了案涉房屋的首付款，2018年3月13日，郑仙鲤领取了案涉房屋权属证书，案涉房屋已交付郑仙鲤占有、使用。 本院再审认为，2012年11月9日签订的《商品房买卖合同》及附件六《补充协议》系当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力，系处理本案双方当事人权利义务争议的事实依据。根据查明的事实，郑仙鲤应于2012年11月9日前支付案涉房屋的首付款57万元，而侨华公司交付案涉房屋的时间系在2013年6月30日前，故应认定郑仙鲤负有先履行支付首付款的义务。本案中，郑仙鲤于2012年10月10日、2013年4月2日出具的《欠款条》内容体现，郑仙鲤结欠侨华公司首付款30万元，结合郑仙鲤在《欠款条》上补注“款未付，发票已收”的事实，在侨华公司已开具不动产统一发票的情况下，应认定《欠款条》系双方对首付款支付方式的变更。本案中，尽管2012年10月10日的《欠款条》系在《商品房买卖合同》之前出具，但郑仙鲤承诺应付首付款的时间为2013年1月10日前，也在侨华公司交付案涉房屋之前，并未改变郑仙鲤负有先履行首付款义务的约定，故一审判决认定《欠款条》实际上系双方就《商品房买卖合同》中首付款的支付方式及违约责任达成的变更，在郑仙鲤未支付首付款的情况下，侨华公司有权拒绝交付案涉房屋，并判决驳回郑仙鲤关于要求侨华公司交付房屋、承担逾期交房违约金及办理产权证书的诉讼请求，具有事实和法律依据。二审判决认定郑仙鲤以出具《欠款条》、支付首付款以及办理按揭贷款的方式付清了本案的购房款，已经履行了其付款义务，改判侨华公司交付案涉房屋、协助办证以及支付逾期交房违约金，认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。侨华公司的再审请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市中级人民法院(2018)闽03民终257号民事判决； 二、维持福建省莆田市城厢区人民法院(2017)闽0302民初3440号民事判决。 一审案件受理费20762元，由郑仙鲤负担。二审案件受理费20762元，由郑仙鲤负担。 本判决为终审判决。 审判长  程光毅 审判员  俞裕铨 审判员  林 琳 二〇一九年十一月三十日 书记员  缪建铃 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。