山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10975号上诉人（原审原告）：平安银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：王欣，行长。委托诉讼代理人：贾洪斌，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于学伟，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏宝清，男，1992年6月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马蕊，山东昌平律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：蔡福榜，男，1969年6月22日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人平安银行股份有限公司济南分行（以下简称平安银行济南分行）因与被上诉人苏宝清、蔡福榜申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初3504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。平安银行济南分行上诉请求:撤销一审判决；依法改判继续执行蔡福榜名下位于济南市房屋；一、二审诉讼费用由苏宝清、蔡福榜承担。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误，苏宝清的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法不能排除执行。一、苏宝清与蔡福榜之间的《房屋买卖合同》，有诸多的不合理之处，双方也未进行房屋验收交接，无法证明在人民法院查封前即合法占有了涉案房产，一审法院事实认定不清。第一，苏宝清提交的《房屋买卖合同》，是在居间人济南利泽房地产经纪有限公司居间下签订的合同，但在签字盖章页居间人处仅有经办人签订，并未加盖利泽经纪公司的印章，无法核实该买卖合同的真实性。第二，苏宝清提交的各类支付凭证，累计向蔡福榜、银行支付的购房款数额为1128684.11元，而根据购房合同约定，苏宝清应付总房款为105万元，苏宝清转账多出七万余元，于情理不符。另外，依据苏宝清与蔡福榜双方签订的《房屋买卖合同》第十一条约定，双方进行房屋验收交接，查验后应签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，苏宝清现有证据无法证明双方已完成验收交接，无法证明在人民法院查封前即合法占有了涉案房产。二、苏宝清的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情形，依法不能排除执行，一审法院适用法律错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条第三款的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足“在查封前已支付全部价款或按照合同约定支付部分价款并将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。本案中，平安银行济南分行对涉案房产的查封时间为2017年12月4日，苏宝清代蔡福榜偿还银行贷款的时间为2018年6月28日，苏宝清在查封前未支付全部价款，也未将剩余价款交付执行，依法不能排除执行。一审法院以苏宝清已支付完全部购房款，足以排除执行属适用法律错误。二、根据苏宝清与蔡福榜签订的补充协议可知，蔡福榜有大量债务未及时清偿，苏宝清既然知道涉案房产设有抵押，在准备解压的过程中，也应当知道涉案房产已经被查封，在法院查封六个月后，仍然继续支付剩余购房款，存在主观故意。另外，涉案房产早已具备办证条件，蔡福榜早已违反合同约定。一审法院在判决“本院认为”部分的论述“双方未办理过户登记的原因在此前房地产开发公司未为蔡福榜办理产权初始登记，尚不具备房产登记的条件”无任何事实依据可以证实。苏宝清一直未督促蔡福榜办理房产证，苏宝清对未顺利办理房屋过户存在过错。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。苏宝清辩称，苏宝清与蔡福榜是在平安银行济南分行申请一审法院对涉案房屋进行保全之前签订的房屋买卖合同和补充协议，之后苏宝清按照合同约定向蔡福榜支付了全部购房款，且实际占有了涉案房屋，涉案房屋一直未能办理房产证和过户登记并非苏宝清的过错导致，所以根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，苏宝清是善意的房屋购买人，对房屋依法享有物权期待权，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。蔡福榜未作答辩。平安银行济南分行向一审法院起诉请求：1.请求准予继续执行蔡福榜名下位于济南市槐荫区绿地广场XXXX室[预售合同编号：销售（字）201XXXXXX]房屋；2.本案诉讼费用由苏宝清、蔡福榜承担。一审法院认定事实：2017年12月4日，一审法院在审理（2017）鲁0102民初6489号一案中，保全查封了蔡福榜名下位于济南市槐荫区绿地广场XXXX室（预售合同编号：销售（字）201XXXXXXXX）房屋。2018年5月15日，一审法院作出（2017）鲁0102民初6489号民事判决书，判决蔡福榜履行还款义务。2018年5月31日，向蔡福榜等人公告送达判决书。为维护自身权益，苏宝清于2018年7月18日向济南市槐荫区人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，于2018年10月18日向（2017）鲁0102民初6489号案件承办法官邮寄查封异议申请书，后进而对涉案房屋提出执行异议。2019年2月28日，一审法院作出（2019）鲁0102执异41号执行异议裁定书，裁定中止对位于济南市槐荫区绿地广场XXXX室（预售合同编号：销售（字）201XXXXXXXX）房产的执行。2016年11月12日，苏宝清、蔡福榜签订房屋买卖合同，蔡福榜将涉案房屋出卖给苏宝清。合同约定房屋总价款为105万元。2017年11月28日，双方签订补充协议，协议载明“现该房屋已具备办理房产证的条件，经乙方（苏宝清）多次催促，甲方称自己资金进展，无力交纳办证所需要的契税，也无法偿还该房屋的剩余银行贷款”。协议第二条约定，甲方（蔡福榜）已于2016年12月15日将房屋交付乙方居住、使用，交房后所产生的水电、煤气、物业等费用由乙方负责缴纳。协议第四条载明“…以乙方（苏宝清）直接向中信银行偿还甲方房屋贷款的方式支付甲方购房尾款甲方必须全力配合”。第五条约定，乙方代甲方结清房屋在中信银行的贷款之后，乙方即付清购房全款，甲方应在三日内配合乙方办理房屋过户手续，否则视为甲方违约，应继续履行合同，并按照房屋买卖合同的约定承担违约责任。苏宝清、于海风系夫妻关系，双方于2017年8月4日结婚。于福遂系于海风父亲。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、苏宝清是否支付了全部购房款。对此苏宝清提供如下证据：证据1、中介公司出具的佣金确认单、POS签购单、中介出具的证明及蔡福榜民生银行账户2016年11月12日的收款记录，证明苏宝清通过中介公司介绍，购买蔡福榜名下房屋，为此支付中介服务佣金21000元；证据2、定金支付书及首付款20万元收据，证明苏宝清就涉案房屋向蔡福榜支付定金3万元，2016年11月14日支付首付款20万元；证据3、苏宝清在中国邮政储蓄银行账户2016年11月10日、2017年11月9日的邮政对账单及蔡福榜民生银行账户2016年的月份的流水记录，证明苏宝清按照合同约定在2016年11月2日至11月28日期间向蔡福榜转账支付购房首付款57万元；证据4、蔡福榜于2017年10月26日出具的1.3万元的收据，证明蔡福榜于2017年10月26日苏宝清收到蔡福榜的购房款1.3万元，承诺用于缴银行房贷并保证专款专用；证据5、2017年12月8日涉案房屋的契税纳税申报表、完税证明、顺卡缴费凭条、办理不动产登记事宜的费用收据，苏宝清代蔡福榜偿还贷款的智慧柜员机业务回执及蔡福榜出具的收据，证明苏宝清按照补充协议的约定替蔡福榜缴纳了涉案房屋的契税等费用，代蔡福榜偿还了2个月的逾期银行贷款，蔡福榜确认苏宝清以支付相关款项共计17727元；证据6、2017年12月至2018年5月期间苏宝清在蔡福榜偿还涉案房屋银行贷款的转账回执，证明自2017年12月至2018年5月苏宝清替蔡福榜偿还涉案房屋银行贷款共计19237.23元；证据7、2018年6月28、29日中国农业银行超级柜台客户回执及2018年6月29日中信银行出具的业务凭证客户回单及于福遂的户口本，证明2018年6月28、29日苏宝清通过岳父于福遂的农业银行账户分两次向蔡福榜在中信银行的房屋贷款账户转账共计478720.32元，替蔡福榜结清了银行贷款。以上证据证明涉案查封之前苏宝清支付房款61.3万元，在2018年6月29日全部付清房款。苏宝清为购买涉案房屋实际支付价款合计1128684.55元，比合同约定的数额超出78684.55元。一审法院审查认为，平安银行济南分行对苏宝清提供证据真实性无法核实的质证意见，非有效质证意见。平安银行济南分行提供的上述证据，能够证明苏宝清通过中介公司转付、银行转账、代蔡福榜偿还银行贷款、通过岳父于福遂代蔡福榜偿还银行贷款等方式，至2018年6月29日实际支付价款合计1128684.55元，超出合同约定数额78684.55元。二、苏宝清是否在查封前合法占有涉案房屋。对此苏宝清提供如下证据：证据8、物业管理费发票、收费账单（代收据）、城市供用热力合同、通信点火工作单、燃气费交费收据、室内装饰装修工程施工合同、结婚证、装修费付款凭证及收据，证明蔡福榜于2016年12月15日将涉案房屋交付苏宝清居住使用，苏宝清妻子于海风与装修公司签订合同，已对涉案房屋进行装修并开通燃气、暖气，按时交纳物业管理费，实际占有涉案房屋。一审法院审查认为，结合苏宝清与蔡福榜签订的补充协议，苏宝清提供的上述证据能够证明其于2016年12月15日占有涉案房屋。一审法院认为，本案的争议焦点是苏宝清对被查封的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋于2017年12月4日被查封，苏宝清、蔡福榜于2016年11月12日签订房屋买卖合同，2016年12月15日蔡福榜将房屋交付苏宝清占有，签订合同、占有房屋均在人民法院查封之前，且不存在违法情形。2018年6月29日苏宝清支付完毕全部房屋价款。双方未办理过户登记的原因在于此前房地产开发公司未为蔡福榜办理产权初始登记，尚不具备房产过户登记的条件，蔡福榜在履行合同过程中存在违约情形，苏宝清对未办理房屋过户并无过错，且一直积极主张权利。综上所述，苏宝清购买蔡福榜房屋的情况符合法律规定的情形，其权利能够排除执行。平安银行济南分行的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回平安银行股份有限公司济南分行的诉讼请求。案件受理费14250元，由平安银行股份有限公司济南分行负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。苏宝清提交如下证据：山东利泽房地产经纪有限公司出具的情况说明一份，证明苏宝清与蔡福榜之间关于涉案房屋的买卖交易是在中介公司提供居间服务的情况下达成的。另证明3万元定金的支付过程。经质证，平安银行济南分行认为，对证据不予认可，依据证据规则，单位作证的应在证据中写明制作人，并由负责人签字，然后加盖公章，但该证据中仅有中介公司的印章，没有负责人的签字和公章，不符合证据的形式要件。本院经审查认为，苏宝清提供的情况说明,结合其一审提交的中介公司出具的佣金确认单、POS签购单、中介出具的证明及蔡福榜民生银行账户2016年11月12日的收款记录、定金支付书等证据相互关联，相互印证，能证明其上述事实主张，本院对该证据予以采纳。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,首先，苏宝清提交了涉案房屋的《房屋买卖合同》、山东利泽房地产经纪有限公司出具出具的佣金确认单、POS签购单、证明及蔡福榜民生银行账户2016年11月12日的收款记录、定金支付书、银行转账流水等证据，上述证据结合当事人陈述，能够证明苏宝清与蔡福榜之间就涉案房产在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。其次，涉案房屋于2017年12月4日被查封，根据苏宝清提供的《补充协议》、物业管理费发票、收费账单（代收据）、城市供用热力合同、通信点火工作单、燃气费交费收据、室内装饰装修工程施工合同、结婚证、装修费付款凭证及收据等证据，并结合当事人陈述，一审认定蔡福榜在2016年12月15日已将涉案房屋交付给苏宝清占有使用，并无不当。再次，2017年11月28日，苏宝清和蔡福榜签订《补充协议》，约定苏宝清代蔡福榜结清房屋在中信银行的贷款之后，苏宝清即付清购房全款，蔡福榜应在三日内配合苏宝清办理房屋过户手续。根据一审期间提交的银行流水及转账记录等证据，可以证实苏宝清于2018年6月29日已经支付完毕全部购房价款。最后，苏宝清为对涉案房屋办理过户登记，于2018年7月向济南市槐荫区人民法院起诉要求蔡福榜继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，并配合苏宝清办理涉案房屋的过户手续等，因此，苏宝清亦非因自身原因未办理过户登记。平安银行济南分行主张苏宝清对未办理房屋过户登记存在过错，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审法院认定苏宝清购买蔡福榜房屋的情况符合法律规定的情形，其权利能够排除执行，并无不当。综上所述，平安银行济南分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元，由上诉人平安银行济南分行负担。本判决为终审判决。审 判 长 武绍山审 判 员 王立强审 判 员 孙 磊二〇一九年十一月二十九日法官助理 李修阳书 记 员 徐 敏