湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂10民终1812号上诉人（原审被告）：荆州市和诚房地产开发有限公司。住所地：荆州市沙市区荆江村****楼3门****。法定代表人：李家标，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕军、毛俊，湖北吕军律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李庆华，男，1977年8月23日出生，汉族，住荆州市沙市区。被上诉人（原审原告）：杨利霞，女，1979年8月4日出生，汉族，住荆州市沙市区。上列二被上诉人委托诉讼代理人：吴天正，湖北朋来律师事务所律师。上诉人荆州市和诚房地产开发有限公司（以下简称和诚公司）因与被上诉人李庆华、杨利霞商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人和诚公司的委托诉讼代理人毛俊、被上诉人李庆华、杨利霞的委托诉讼代理人吴天正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和诚公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要上诉理由有：1.和诚公司于2013年12月20日取得建设工程规划许可证后,与涉案商品房项目相邻的荆州区友联大酒店以该许可证违反高层民用建筑设计防火规范的规定为由提起行政诉讼，该诉讼经过一审、二审、再审，法院确认荆州市城乡规划局向和诚公司颁发该许可证的具体行政行为违法。在此诉讼期间及以后一段时间，相关行政部门因为行政诉讼，未为和诚公司办理竣工验收备案，和诚公司无法配合购房者按期办理房屋产权证书。该事实属于订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，依法应当减免和诚公司迟延办证的违约责任。2.一审判决的违约金应当予以减少或者免除。被上诉人购买的房屋在近三年来一直处于升值状态，因为迟延交付和办证，被上诉人没有受到损失，没有影响房屋的居住、使用，和诚公司迟延又是因为情势变更，故依照公平原则、诚实信用原则，应当减少或者免除和诚公司的违约金。3.双方约定的交房时间先于合同成立时间属于无效约定，在买卖双方对此没有达成新协议的情况下，一审法院未按照相关条款或者交易习惯确定和诚公司应当交房时间。双方在合同的附件中已经约定“买受人延期交款，除按本商品房买卖合同第八条的规定办理外，出卖人可以根据买受人延期交款的时间顺延交付时间”，故和诚公司交房的时间应当是买房人交付全部房款的时间。此外，按照商品房买卖的交易习惯，也应当是买房人将全部款项支付给和诚公司后，和诚公司才交付房屋。4.依据双方的商品房买卖合同第八条及附件四的约定，购房人应当在合同签订后一个月内保证所购房屋按揭贷款存入出卖人账户，否则应向和诚公司以逾期应付款金额为基数按每日万分之一支付违约金，被上诉人贷款到账迟延，应当向和诚公司支付迟延付款的违约金，该违约金可以在本案中进行抵销。针对上诉人和诚公司的上诉理由，被上诉人李庆华、杨利霞答辩称，1.和诚公司因为其他的行政诉讼而导致延期交房，与本案没有直接关系；规划许可证的相关问题是房屋开发可以预见的正常商业风险。2.依照合同，和诚公司交房、办证存在明显的迟延，应当承担违约责任，一审判决依照合同确定的违约金数额合理合法。3.约定的交房时间先于合同成立时间无效，房屋竣工合格后才能交付使用，交付起算时间应以竣工验收备案时间为起点。4.被上诉人不能掌控按揭贷款放款的时间，不应当就按揭贷款放款迟于合同约定承担责任；并且放款迟延的违约责任应当由和诚公司另案起诉，不应在本案中抵销。李庆华、杨利霞向一审法院起诉请求:1.判令和诚公司承担逾期交房违约金27540.8元（自2016年10月8日起至2018年7月23日止），逾期办理房地产权属证书违约金29818.29元（暂计至2018年12月31日，后续违约金计付至符合交房条件及实际办理房产登记之日止），合计57359.09元；2.本案诉讼费用由和诚公司负担。一审法院认定事实：2016年10月8日买受人李庆华、杨利霞与出卖人和诚公司签订商品房买卖合同，约定：商品房项目核准的名称为学府街坊2期，涉案房产位于该商品房项目的1、2幢1单元19层1-1904号，房产总价款为人民币421758元。出卖人应当在2016年1月28日前向买受人交付该商品房，出卖人未按约将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。李庆华、杨利霞按约向和诚公司缴纳购房款，和诚公司于2016年12月10日向二人交付涉案房产。涉案房产的备案登记时间为2018年7月23日，2018年9月17日和诚公司向学府街坊二期的业主发放通知，通知业主2018年9月19日起可办理涉案房产的权属登记，李庆华、杨利霞暂未取得涉案房产的不动产权属登记证书。一审法院认为，买卖双方签订商品房买卖合同，出于自愿，内容不违反法律规定，合同成立并生效，李庆华、杨利霞已按约履行给付房款的义务。一、关于逾期交房违约金。合同约定和诚公司于2016年1月28日前向李庆华、杨利霞交付涉案房产，双方签订合同的时间为2016年10月8日，一审法院以2016年10月9日即合同签订之次日确定交付房产的起点时间。李庆华、杨利霞要求以涉案房产的备案登记时间即2018年7月23日确定逾期交房违约金的截止时间，移交证明、房产流转单上载明涉案房产的移交时间为2016年12月10日，李庆华、杨利霞认为合同约定交付的房产需以取得建设工程竣工验收备案证明文件为交付前提，该院认为双方均认可以房产流转单上载明的时间作为房产交付时间，在交付房产时该房产虽未办理备案登记，但李庆华、杨利霞作为买受人已接收该房产，且房屋已达到可入住、使用的条件，其未办理备案登记并未影响房屋的居住、使用，该院从公平原则并结合本案实际进行考量，以房产流转单上载明的交付时间作为李庆华、杨利霞主张逾期交房违约金的截止时间。和诚公司应以421758元为基数、支付自2016年10月9日起至2016年12月10日止（62天）、以日万分之一标准计算的逾期交房违约金2615元。二、关于逾期办证违约金。涉案房产办理不动产权属登记证书开发商需要履行其相应的协助义务，包括办理涉案房产的初始登记，向不动产登记部门报送办理转移登记所需资料，并以买受人能够知晓的方式告知可办理转移登记事项，和诚公司于2018年9月17日向学府街坊二期的业主发出《通知》，通知业主2018年9月19日起可办理涉案房产的权属登记，其《通知》系向学府街坊二期所有业主以公示形式发出，一审法院以该《通知》确定的可办理权属登记的时间作为李庆华、杨利霞主张逾期办证违约金的截止时间。和诚公司应以421758元为基数、支付自2017年12月5日（即交房之日起360日内）起至2018年9月19日止（288天）、以日万分之一标准计算的逾期办证违约金12147元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、荆州市和诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付李庆华、杨利霞逾期交房违约金2615元；二、荆州市和诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付李庆华、杨利霞逾期办证违约金12147元；三、驳回李庆华、杨利霞的其他诉讼请求。案件受理费1234元，减半收取617元，由李庆华、杨利霞负担459元，由荆州市和诚房地产开发有限公司负担158元。二审中，和诚公司向本院提交了李庆华、杨利霞个人贷款支付凭证，拟证明二人的贷款22万元于2016年12月6日支付和诚公司，迟于合同的约定。被上诉人对于该证据不持异议，本院予以采信。本院二审查明：李庆华、杨利霞购买涉案房屋按揭贷款22万元，贷款款项于2016年12月6日支付至和诚公司，比合同约定的时间迟延28天；商品房买卖合同约定买受人迟延支付房款的，以迟延房款为基数按每日万分之一支付违约金。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，1.建设工程规划许可证的办理因各种原因或早或迟，仍房地产开发过程中可以预见的情况；已经颁发的建设工程规划许可证被确认违法，也属于房地产开发的固有商业风险。和诚公司不得因此减免迟延办证的违约责任。2.逾期交房、办证的违约金为每日万分之一的全部房款，该比例与买受人逾期支付房款的违约金比例相同，不存在过高情形；买卖标的物交付后，标的物的风险、利益均由买受人承受，不能因房屋升值减免和诚公司的违约责任。3.本案商品房买卖合同签订的时间为2016年10月8日，合同约定的交付房屋时间为2016年1月28日之前，约定的交房时间显然有误。该合同附件十一补充协议第一段约定“买受人延期交款，除按本商品房买卖合同第八条的规定办理外，出卖人可以根据买受人延期交款的时间顺延交付时间”。依照该约定，出卖人最迟应于买受人房款全部交清之日，即按揭贷款支付至和诚公司的2016年12月6日交付房屋。一审法院以商品房买卖合同签订的次日作为和诚公司应当交付房屋的时间与合同约定不符。根据移交证明、房产流转单，可以确定房屋实际交付时间为2016年12月10日，交付房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件不影响买受人居住、使用，仅影响相关权利证书的办理，一审法院以2016年12月10日作为房屋实际交付时间并无不当。4.在商品房买卖合同附件四中，买卖双方明确约定买受人应保证按揭贷款的款项于商品房买卖合同签订后一个月内支付至和诚公司，否则按商品房买卖合同第八条承担违约责任。李庆华、杨利霞自当依约承担责任，贷款到账迟延28天，李庆华、杨利霞应支付违约金616元（22万元×0.01%×28天）。和诚公司应支付的违约金与李庆华、杨利霞应支付的违约金均为金钱债务，自然可以抵销。5.依据上述情况，和诚公司应支付2016年12月6日至2016年12月10日迟延交付的违约金169元（421758元×0.01%×4天），应支付2017年12月5日（交房之后360天）至2018年9月19日迟延办证的违约金12147元（421758元×0.01%×288天），共计12316元，抵销李庆华、杨利霞迟延付款的违约金616元，和诚公司还应支付违约金11700元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初733号民事判决；二、荆州市和诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李庆华、杨利霞支付逾期交房、办证的违约金11700元；三、驳回李庆华、杨利霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1234元，减半收取617元，由李庆华、杨利霞负担467元，荆州市和诚房地产开发有限公司负担150元；二审案件受理费169元，由李庆华、杨利霞负担19元，荆州市和诚房地产开发有限公司负担150元。本判决为终审判决。审判长  万冀松审判员  徐 凯审判员  刘国平二〇一九年十一月二十八日法官助理刘洋一书记员徐芬