山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初12407号原告：济宁市城投物业服务有限公司，驻所地：济宁市太白湖区公主路以东济宁大道以北。法定代表人：王道智，职务：董事长。统一社会信用代码：91370800334526336D。委托诉讼代理人：王伟（特别授权），山东恒正律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟叶（特别授权），山东恒正律师事务所律师。被告：李如各，女，1970年10月17日出生，汉族，住济宁市任城区。原告济宁市城投物业服务有限公司与被告李如各物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁市城投物业服务有限公司的委托诉讼代理人王伟、孟叶，被告李如各到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济宁市城投物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告缴纳拖欠的物业费60528.72元（3.5元*360.29平方米*48个月，自2016年6月28日至2020年6月27日）；2、判决被告向原告支付逾期缴费滞纳金（从2016年6月28日起至实际缴费之日止，每月按应交款项的百分之二计算）；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：被告李如各系济宁市业主，并于2015年6月15日办理入住手续，当日被告与北京银网物业管理有限责任公司济宁分公司签订了物业服务合同，交纳了一年的物业管理费，合同约定物业服务费为3.5元平方米月。2018年2月1日原告与涉案小区开发商济宁城投嘉华房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，由原告承接银网物业所有物业服务内容，包括银网物业前期未收取的物业费。原告与银网物业办理了物业服务交接,原告按照物业服务合同的约定履行了各项义务,经原告催收物业费后被告仍未交纳物业费,请求法院判如所请。被告李如各辩称，我一直未入住该房屋，我在2016年6月28日接收该小区房屋，当时交房时提出的外墙砖有脱离现象，院子的南墙上被水浸泡，墙皮脱落，原告未给我进行修复；原告未经我允许在我院子的墙上置入水管，原告曾承诺过绿化院子也未履行，虽然我没交过物业费是事实，原告在诉讼之前曾经电话及短信要求我缴纳物业费是事实，我告知原告我入住时一并缴纳，因现在我未入住该小区，物业费应当少交。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交证据一：1、2015年6月24日《入住手续书》一份。2、2014年10月23日济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司与北京银网物业管理有限责任公司济宁分公司签订的《前期物业管理委托服务合同》一份；3、2015年6月15日被告与银网物业签订的《天地.北湖湾住宅小区物业服务合同》一份；4、2018年1月7日嘉华公司与原告签订的《城投北湖湾前期物业服务合同》一份及北湖湾项目《前期物业服务合同》补充协议；5、2018年2月11日银网物业与原告签订的《交接证明》一份。证明：2014年10月23日小区开发商嘉华公司与银网物业签订了《前期物业服务合同》约定由银网物业为涉案小区提供前期物业服务。2015年6月15日被告办理了上房手续并与银网物业签订了《天地.北湖湾住宅小区物业服务合同》。后嘉华公司与银网物业解除了前期物业服务合同，又于2018年1月与原告签订了《前期物业服务合同》，由原告承接银网物业所有物业服务内容，包括银网物业前期未收取的物业费。原告按照合同约定履行物业服务义务，但被告仍未向原告交纳物业费。证据二:1、2017年至2019年的北湖湾小区电梯维修报告一份。2、2017年至2019年的北湖湾小区消防设施维护保养报告一份。3、2018年至2019年的北湖湾小区报修登记表及咨询、投诉记录表一份。证明：在物业服务协议履行期间，银网物业及原告按照协议约定履行了物业服务，被告也在居住中接受了银网物业及原告的服务。被告应当按照协议约定向原告支付足额的物业费。证据三：1、原告通过中国邮政集团公司济宁市分公司向被告寄送的律师函一份。2、中国邮政快递单号及投递信息查询结果一份；3、短信催收记录一份。证明：原告通过委托律师下发律师函的方式和发送短信等方式向被告催收物业费，但被告仍未在合理期限内向原告交纳物业费的事实。证据四：国家企业信用信息公示系统查询结果一份。证明：原告曾用名为济宁市城投物业管理有限公司，2016年12月29日更名为济宁市城投物业服务有限公司。原告作为本案《前期物业管理服务协议》的一方参与本案诉讼主体适格。证据五：2018年7月18日济宁太白湖建设局出具的合同备案证明一份，用于证实原告的物业服务合同已经在备案机关备案，物业的收费价格已经得到太白湖新区建设局的认可。被告李如各对原告提交的以上证据的真实性均无异议，原告提交的以上证据能够形成证据锁链，可以相互印证，证明被告系李如各系济宁市任城区天地.北湖湾小区1号楼3单元101室业主，被告拖欠原告物业服务费用的事实，与本案具有关联性，对上述证据的证明效力，本院予以认定。被告李如各向本院提交证据照片6张，用于证实原告的物业服务不到位、物业未履行承诺并对原告的外墙进行了损坏的事情。被告李如各提交的证据与本案不属于同一法律关系，被告李如各可就房屋质量及侵权问题主张权利，因被告提交的证据与本案缺乏关联性，本院对其提交证据的证明效力不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李如各购买济宁市房屋一套，建筑面积360.29平方米，2015年6月15日办理入住手续，当日被告李如各与北京银网物业管理有限责任公司济宁分公司签订了物业服务合同，合同对双方的相关权利义务作出约定，其内容包括：“物业管理费的收费标准约定被告购买的合院按建筑面积每月每平方米3.5元，并对交纳物业费的时间作出约定；在办理入住手续时，预交12个月的物业管理服务费；同时约定如不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业管理费等有关费用的，有权要求补交，并从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳滞纳金。”原告交纳了2015年6月28日至2016年6月27日一年的物业管理费。2018年2月1日原告与涉案小区开发商济宁城投嘉华房地产开发有限公司公司签订《前期物业服务合同》，由原告承接北京银网物业管理有限责任公司济宁分公司所有物业服务内容，包括银网物业前期未收取的物业费，原告与银网物业办理了物业服务交接,原告济宁市城投物业服务有限公司为济宁市任城区天地.北湖湾小区的物业管理公司。被告李如各对原告系本小区的物业管理公司无异议，但被告因其房屋的各种质量问题及被告认为原告未尽到物业服务义务、被告现未入住房屋为由未向原告交纳2016年6月28日至2020年6月27日的物业管理费，双方形成纠纷。本院认为，对于原、被告双方争议的问题：一、被告是否应当承担向原告支付物业管理费的民事责任，原告主张的按每月3.5元每平方米支付物业服务管理费是否符合合同约定或法律规定的问题？被告李如各与北京银网物业管理有限责任公司济宁分公司签订了《天地.北湖湾住宅小区物业服务合同》，2018年2月1日原告与涉案小区开发商济宁城投嘉华房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，由原告承接北京银网物业管理有限责任公司济宁分公司所有物业服务内容，包括银网物业前期未收取的物业费，原告与银网物业办理了物业服务交接，被告李如各与北京银网物业管理有限责任公司济宁分公司签订《天地.北湖湾住宅小区物业服务合同》，被告对原告系涉案小区物业管理服务公司无异议，该合同对作为业主的被告具有约束力。被告应当按照合同约定，向原告交纳物业管理服务费。合同约定物业管理服务费为每月每平方米建筑面积3.5元，被告辩解其自签订合同后未入住该小区、辩解其购买的房屋系合院无需电梯服务，院墙被原告损坏、辩解上房时曾将房屋的损坏部分做过记录但原告未予以维修、辩解原告曾允诺将院内修整的抗辩意见与本案不属同一法律关系，同时被告亦未向本院提交其购买的房屋应减少物业管理费的相关证据，故本院对被告以上的抗辩主张均不予以采纳。二、被告是否应当承担违约责任及原告主张的涉案违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，调整过高违约金时，应当综合衡量以下因素：首先，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准。其次，需要考虑合同的履行程度。已经接近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果存在较大区别。再次，应当考虑当事人的过错程度。违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。另外，还要考虑当事人之间的缔约地位是否平等、是否适用格式合同条款、当事人缔约时对可得利益损失的预见、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，综合衡量。违约金过分高于实际损失的认定标准，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍为基数上调30%。本案中，原告主张被告按每月按应交款项的百分之二交纳滞纳金，因被告签订的前期物业管理委托服务合同中对逾期交纳物业管理服务费约定了滞纳金，该滞纳金性质，实际是违约金，被告逾期未向原告交纳物业管理服务费，构成违约，依约应承担违约责任。但原告主张的违约金过高，应予调整，涉案物业服务管理费滞纳金（即违约金）应以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍为基数上调30%，即中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍为标准计算为宜，因被告签订的《天地.北湖湾住宅小区物业服务合同》中对被告交纳每一服务年度的物业服务管理费的缴纳期限作出了约定，原告要求被告交纳自2016年6月28日至2020年6月27日止的物业服务费符合法律规定。综上所述，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务管理费，物业服务企业请求业主支付物业服务管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院法院不予支持。”本案中，涉案物业服务管理费被告认可原告已书面催交，原告要求被告支付自2016年6月28日至2020年6月27日物业服务管理费60528.72元，理由正当，证据充分，本院依法予以支持；原告主张被告向原告支付逾期缴费自2016年6月28日起至实际缴费之日止每月按应交款项的百分之二计算滞纳金，被告辩解不应支付违约金，因被告与原告已就该违约金签订协议，本院对被告的该项辩解意见不予采纳，但原告要求违约金的数额过高，对原告要求过高部分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李如各于本判决生效三日内向原告支付自2016年6月28日起至2020年6月27日止期间的物业管理费60528.72元及相应违约金（自2016年6月28日起至2017年6月27日期间的物业管理服务费违约金以15132.18元为基数，自2016年6月28日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算；2017年6月28日至2018年6月27日期间的物业管理服务费违约金以15132.18元为基数，自2017年6月28日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算；2018年6月28日至2019年6月27日期间的物业管理服务费违约金以15132.18元为基数，自2018年6月28日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算；2019年6月28日至2020年6月27日的物业管理服务费违约金以15132.18元为基数，自2019年6月28日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算；）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务违约金。案件受理费减半收取656.61元，由被告李如各负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 陈 平二〇一九年十一月二十日书记员 宋国臣