山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10827号上诉人（原审被告）：王淑英，女，1950年10月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李民，山东安百合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊琪，山东安百合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王培坚，男，1949年4月20日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审原告）：王培强，男，1951年10月20日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审原告）：王丽生，女，1946年2月2日出生，汉族，住上海市。以上两被上诉人委托诉讼代理人：王培坚，男，1949年4月20日出生，汉族，住上海市。原审第三人：济南市市中区房屋征收服务中心，住所地：济南市。法定代表人：王洪翔，主任。原审第三人：济南城市投资集团有限公司，住所地：济南市。法定代表人：聂军，董事长。以上两原审第三人共同委托诉讼代理人：丁兴华，山东济西律师事务所律师。上诉人王淑英因与被上诉人王培坚、王培强、王丽生，原审第三人济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司占有物返还纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初2111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王淑英上诉请求:撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案的诉讼费用由王培坚、王培强、王丽生承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定王淑英对坐落于济南市的房屋属于无权占有是错误的。王淑英居住于市中区魏家庄万达广场鸿景苑XXX室（及涉案房屋）是有权占有，王淑英居住原被拆迁房屋是基于国营企业职工身份的资格而租赁公房，当时所签订的房屋租赁协议是在政府公房管理部门的主导下签订的。2008年，涉案房屋片区面临拆迁，同年7月14日，济南市旧城改造投融资管理中心（甲方）及其委托代理人济南市市中区拆迁办公室与王淑英（乙方）签订《济南市城市房屋拆迁暂安置协议》，约定：甲方为实施魏家庄片区棚户区改造项目，经济建拆许字[2007]17号《济南市城市房屋拆迁许可证》批准，需拆除位于文化街5号，乙方使用的住宅房屋建筑面积20.54平方米。因被拆迁房屋存在产权/债权纠纷，依据《山东省城市房屋拆迁管理条例》和《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成协议：甲方暂时将乙方安置在市中区魏家庄小区XXX室，建筑面积51.93平方米，待被拆迁房屋纠纷经当事人通过协商、仲裁或诉讼途径解决后，由甲方按其达成的协议或已发生法律效力的仲裁书、判决书进行固定安置。王淑英多年来一直与济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司进行协商，要求其进行固定安置，济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司均以各种理由推托不履行安置的法定职责，按照暂安置协议规定，济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司应当在涉案房屋办理产权证时与王淑英协商固定安置事宜，对王淑英按暂安置协议的规定进行固定安置。由于济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司一直未对王淑英进行固定安置，所以按照暂安置协议，王淑英有权继续居住在涉案房屋，王培坚、王培强、王丽生无权要求王淑英腾房。一审法院认定王培坚、王培强、王丽生在取得涉案房屋物权后，王淑英即丧失合法占有涉案房屋的权利是错误的，在济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司对王淑英进行固定安置前，王淑英一直对涉案房屋享有有权占有，有权继续居住在涉案房屋。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。认定该涉案房屋王培坚、王培强、王丽生已经取得所有权。一审法院适用法律错误。王淑英占有涉案物权是有权占有，是基于与济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司签订的拆迁暂安置协议居住至今，涉案协议的性质包括王培坚、王培强、王丽生与济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司的产权调换安置协议，均为行政合同，应当依据行政法有关规定进行处理，不能适用物权法的规定，济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司虽然已经协助王培坚、王培强、王丽生办理了产权证，王培坚、王培强、王丽生并不能当然的取得涉案房屋的产权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。一、二审诉讼费用全部由王培坚、王培强、王丽生承担。王培坚、王培强、王丽生辩称，一、涉案房屋的不动产权属归属王培坚、王培强、王丽生是明确的，王淑英也没有提出异议。王淑英暂居住在涉案房屋内，是原市中区拆迁办为加快魏家庄旧区改造进程，在未能联系到王培坚、王培强、王丽生的情况下，与王淑英签署了《济南市城市房屋拆迁暂安置协议》而暂时安置的。该协议第一条写明：“甲方暂时将乙方安置在”涉案房屋内，暂时安置与王淑英所说的合法占有、有权占有是根本不同的概念。王淑英始终对涉案房屋没有所谓合法占有、有权占有的权利。王培坚、王培强、王丽生依法取得涉案房屋的《中华人民共和国不动产权证书》后，王淑英应从暂安置的涉案房屋搬离并腾空房屋返还给王培坚、王培强、王丽生。二、王淑英认为，济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司虽然已经协助王培坚、王培强、王丽生办理了产权证，王培坚、王培强、王丽生并不能当然的取得涉案房屋的产权。王培坚、王培强、王丽生认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。王淑英的说辞，明显与《物权法》相悖。三、王淑英要求济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司对其进行固定安置的诉求，是王淑英与济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司的关系。但王培坚、王培强、王丽生需要指出的是，《济南市城市房屋拆迁暂安置协议》第一条载明：“待被拆迁房屋纠纷经当事人通过协商、仲裁或诉讼途径解决后，由甲方按其达成的协议或已发生法律效力的仲裁书、判决书进行固定安置”。何为固定安置是济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司解释的问题，但这应是王淑英在判决书生效之后的诉求。济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王淑英的上诉请求，维持原判。王培坚、王培强、王丽生向一审法院起诉请求：1.王淑英立即从产权属于王培坚、王培强、王丽生的济南市搬离并腾清房屋归还给王培坚、王培强、王丽生；2.王淑英向王培坚、王培强、王丽生支付暂居住期间的房屋使用费6.8万元（计算方式为：自2013年5月即王淑英实际入住的时间至2018年12月底，共68个月，每月按1000元主张）;3.王淑英承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：涉案争议房产坐落于济南市市中区魏家庄万达广场鸿景苑XXX室，房屋建筑面积为51.78平方米，王淑英自2013年5月入住该房屋至今。2018年11月27日，王培坚、王培强、王丽生取得涉案房产的不动产权登记证书，证号为：鲁（2018）济南市不动产权第024XXX号。2018年12月17日，王培坚、王培强、王丽生向王淑英发送手机短信，要求王淑英于2019年1月20日前办理涉案房屋。2008年7月14日，济南市旧城改造投融资管理中心（甲方）及其委托代理人济南市市中区拆迁办公室与王淑英（乙方）签订《济南市城市房屋拆迁暂安置协议》一份，约定：甲方为实施魏家庄片区棚户区改造项目，经济建拆许字[2007]17号《济南市城市房屋拆迁许可证》批准，需拆除位于文化街5号，乙方使用的住宅/非住宅房屋建筑面积20.54平方米。因被拆迁房屋存在产权/债权纠纷，依据《山东省城市房屋拆迁管理条例》和《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成以下协议：一、甲方暂时将乙方安置在市中区魏家庄小区XXXX室，建筑面积51.93平方米，待被拆迁房屋纠纷经当事人通过协商、仲裁或诉讼途径解决后，由甲方按其达成的协议或已发生法律效力的仲裁书、判决书进行固定安置。二、乙方于2008年7月14日前搬迁完毕，空房交甲方验收拆除。在规定期限内完成搬迁的，按有关规定由甲方对乙方实施奖励。甲方于2008年7月25日发放搬迁补助费410.80元，乙方持空房验收单、户口簿、身份证和户主图章在期限内领取。三、双方约定的其他事项：暂发12个月临时安置补助费6000.00元，附属物补偿费360.00元。2009年5月25日，济南市旧城改造投融资管理中心（甲方）及其委托代理人济南市市中区拆迁办公室与周文静（共有人：王丽生、王培坚、王培强）（乙方）的委托代理人王培坚签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》一份，约定：甲方为实施魏家庄棚户区改造项目，经济建拆许字[2007]第17号《济南市城市房屋拆迁许可证》批准，需拆除位于文化路（街）5号。乙方所有的私有住宅房屋建筑面积108.75平方米。依据《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成以下协议：一、按货币补偿方式计算，乙方房屋为简易楼房，经评估确定单价为5603元/㎡，其住宅/非住宅房屋货币补偿金额为609326.25元；乙方应得补偿费用合计为609326.25元。乙方在甲方提供的房源中选择的安置房是魏家庄小区4/6/6/5号楼3001/3101/3201/3001室，建筑面积51.93/51.22/51.22/51.22平方米，经评估该套安置房单价为4438/4448/4458/4438元/㎡，价值为230465.34/227826.56/228338.76/227314.36元。被拆迁房屋与安置房屋的差价为304618.77元……三、乙方应当在协议签订时将房屋所有权证交甲方办理注销手续，将房屋及附属物交由甲方拆除。四、被拆迁房屋与安置房屋的差价由乙方承担。安置房竣工后，乙方应当在甲方交付安置房屋时向甲方结清被拆迁房屋与安置房的差价。双方结清差价后，甲方出具迁入手续，将安置房交乙方使用。……八、双方约定的其它事项：该户为落实政策返还房产，因种种原因未联系到产权人，故对现住户赵军、张臣厚、马立顺、王淑英共4户进行了暂安置。关于王淑英居住的原市中区魏家庄文化街5号房屋的情况，一审法院查明：1、1982年10月26日，原济南市房产管理局市中区分局向王淑英发放《租赁公房迁入证》，批准王淑英承租文化街5号西屋三间，王淑英承租该处公房并入住。1989年5月，原济南市市中区房地产管理局与王淑英签订《济南市公房租赁合同》一份，约定王淑英承租文化街5号西屋平房三间，使用面积13.85平方米，每月租金1.42元。原济南市市中区房地产管理局另向王淑英发放《公房租赁证》，载明租住房屋坐落、面积、租金等与上述租赁合同一致。王淑英交纳了1989年7月至12月的租金共计8.52元。2、1989年11月22日，承租人王淑英与出租人周文静签订《区城市私有房屋租赁合同》一份，合同约定：根据国发194号文件和政府租赁城市私有房屋，须双方协商订立租赁合同，按规定各尽自己的权利和义务。现经双方协商立合同如下：一、周文静同志出租魏家庄办事处文化街里5号西楼下屋贰间，租给王淑英同志居住。租期1989年10月1日至1992年9月30日止。二、租期内不得以任何借口撵房客搬家，终止合同时，须到私房科备案。……六、合同到期，实在无法找到房屋时，按现行有关规定执行。合同除出租人周文静、承租人王淑英加盖名章外，监理机关处还加盖有济南市市中区房产交易监理所的公章。另查明，济南市旧城改造投融资管理中心的权利义务由济南市城市投资集团有限公司承继。济南市市中区拆迁办公室于2013年更名为济南市市中区房屋征收服务中心。再查明，周文静系王培坚、王培强、王丽生的母亲，周文静已经去世。对双方有争议的事实及证据，一审法院认定如下:王培坚、王培强、王丽生提交1989年9月20日原济南市房地产管理局发放的《济南市城镇私房所有权证》一份，欲证实其已合法取得市中区魏家庄办事处文化街5号房屋的私房产权。该所有权证载明：房屋坐落为市中区魏家庄办事处文化街5号，所有权人为周文静，共有人为王丽生、王培坚、王培强，产权来源及取得日期为1989年10月1日继承，建筑面积东向平房三间24.62平方米，西向二层楼房八间共84.13平方米，总计108.75平方米。王淑英认为该证据为复印件，对其真实性不予认可。济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司对该证据真实性认可。对该证据一审法院认为，济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司作为拆迁管理部门认可其真实性，且该产权证书与产权调换协议载明内容一致，王培坚、王培强、王丽生已经根据该产权证书和调换协议办理了涉案房产的产权证书，故一审法院对该证据的真实性予以认定。一审法院认为，本案系返还原物纠纷，即权利人请求无权占有不动产的人返还该不动产的纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据当事人的陈述及相关证据，能够证实王淑英虽自1982年10月起承租原市中区魏家庄办事处文化街5号的公房，但该处房产经落实政策，其性质已于1989年9月成为周文静、王丽生、王培坚、王培强共有的私有房产，王淑英与周文静签订的私房租赁合同亦能佐证这一事实。周文静去世后，本案王丽生、王培坚、王培强通过继承及产权调换协议合法取得涉案房屋的产权，且该房产也已依法登记，王培坚、王培强、王丽生的不动产物权依法设立并生效，应受到法律的保护。王淑英自1992年9月30日之后，未再与周文静或其他产权人续签私房租赁合同，且王培坚、王培强、王丽生、王淑英双方均认可双方已不存在租赁合同关系，虽王淑英与济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司签订了暂安置协议，但暂安置协议亦明确约定，待被拆迁房屋纠纷经当事人通过协商、仲裁或诉讼途径解决后，由济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司按其达成的协议或已发生法律效力的仲裁书、判决书进行固定安置，故王淑英仅是被暂时安置在涉案房屋内居住，其与济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司签订的暂安置协议中所享有的暂时占有不动产的合同权利不能对抗王培坚、王培强、王丽生行使的不动产所有权。王培坚、王培强、王丽生在取得涉案房屋物权后，王淑英即丧失合法占有该不动产的权利，王培坚、王培强、王丽生有权直接向无权占有人主张返还不动产，故王淑英抗辩王培坚、王培强、王丽生应向济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司主张交付房屋、本案应以行政诉讼程序处理等抗辩理由均不能成立。王培坚、王培强、王丽生主张王淑英向其返还房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于房屋使用费的问题，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，王培坚、王培强、王丽生向王淑英主张暂居住期间的房屋占有使用费，实际系其主张王淑英侵害其房屋所有权所造成的参照租金标准计算的损失，即侵权损害赔偿责任。但一审法院认为，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，在王培坚、王培强、王丽生取得该房屋产权证书之前，涉案房屋的物权尚未设立，王淑英依据其与济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司签订的暂安置协议而居住在涉案房屋内，系基于对负有拆迁安置管理义务的济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司的信任，并无主观上的过错，不应承担损害赔偿责任。而王培坚、王培强、王丽生在2018年12月17日向王淑英发送短信要求其于2019年1月20日前搬离，也说明王培坚、王培强、王丽生在取得房屋所有权后，告知王淑英房屋产权情况并给予王淑英一定的宽限期，因此在该宽限期内王淑英也无需承担损害赔偿责任。因此，王培坚、王培强、王丽生主张自2013年5月至2018年12月共68个月房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第九条、第十七条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：一、王淑英于判决生效之日起三十日内将坐落于济南市的房屋腾空并返还给王培坚、王培强、王丽生。二、驳回王培坚、王培强、王丽生的其他诉讼请求。案件受理费11570元，由王培坚、王培强、王丽生负担680元，王淑英负担10890元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据已查明事实，1989年9月，周文静、王培坚、王培强、王丽生获得坐落于济南市市中区魏家庄办事处文化街5号房屋的城镇私房所有权证书，上述房屋拆迁后，王培坚、王培强、王丽生根据原所有权证书及济南市市中区拆迁办公室与王培坚签订的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》办理了坐落于济南市市中区魏家庄万达广场鸿景苑XXX号房屋的不动产权证书，王培坚、王培强、王丽生是涉案房屋的所有权人。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。1989年11月22日，周文静与王淑英签订《区城市私有房屋租赁合同》，周文静将市中区魏家庄办事处文化街5号西楼下贰间租给王淑英，租期自1989年10月1日至1992年9月30日，租赁合同期限届满后，双方均未再次签订租赁合同，且在一审时，双方亦都认可已不存在房屋租赁关系。另，2008年7月14日，王淑英虽与济南市旧城改造投融资管理中心签订《济南市城市房屋拆迁安置协议》，并依据该协议在涉案房屋内居住，但协议规定，因被拆迁房屋存在产权/债权纠纷，王淑英将暂时被安置在涉案房屋，待被拆迁房屋纠纷经当事人协商、仲裁或诉讼途径解决后，由济南市旧城改造投融资管理中心按其达成的协议或已发生法律效力的仲裁书、判决书进行固定安置。现王培坚、王培强、王丽生已经取得涉案房屋的产权证书，房屋权属清晰，王淑英依据《济南市城市房屋拆迁安置协议》继续使用涉案房屋，无事实和法律依据。一审法院判决王淑英限期将房屋腾空并返还给王培坚、王培强、王丽生，合法有据。综上所述，王淑英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11570元，由上诉人王淑英负担。本判决为终审判决。审 判 长 武绍山审 判 员 王立强审 判 员 孙 磊二〇一九年十一月二十五日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰