云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初5155号 原告:保山景苑物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91530502069844367R。 住所地：隆阳区兰城街道永昌商贸园******。 法定代表人：陈俊岌，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：普美蓉，保山市隆阳区龙泉法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。 被告：彭莎丽，女，1988年10月7日生，汉族，湖南省湘潭市人，保山学院辅导员，住，住隆阳区/div> 原告保山景苑物业管理有限公司与被告彭莎丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告保山景苑物业管理有限公司的委托诉讼代理人普美蓉和被告彭莎丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保山景苑物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业管理服务费3184元、滞纳金3725元，合计6910元，并承担诉讼费用。事实和理由：2018年1月25日，原告与被告小区的开发商保山市金盛嘉园房地产开发有限公司签订了《物业服务委托合同》，约定由原告为被告所在的金盛佳园小区提供物业管理服务。该合同第五章第七条还约定了物业服务费及价格：1、本小区的物业服务费即电梯房物业暂时按建筑面积1.2元/㎡收取（含电梯检验、维护、使用费），自来水二次加压费、水池清洗费按每户每月10元向业主或使用人收取（1楼不收取）；2、按委托合同的先交费后服务的基本原则，物业使用人第十二个月期满前缴纳下一年度的物业管理费，物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天3‰缴纳滞纳金。被告作为金盛佳园的业主，拒绝向原告支付2018年1月1日之前应当履行的1592元和2019年1月1日之前应当履行的1592元物业管理费，截止2019年7月31日，原告一直履行合同义务，被告已分别逾期履行了570天和210天，故被告应向原告支付物业管理费3184元及滞纳金3725元，合计6910元。 被告彭莎丽答辩称；1、《物业管理委托合同》是原告和开发商签订的，被告并不知情，并且原告入住被告所在的小区后既未发通知，也未公示其工作人员的照片；2、被告的《商品房购销合同》的补充协议第十七条约定“该商品房交付后，由具有资质的物业公司负责及实施统一管理，乙方同意遵守（住宅小区支管理公约）”，但自2013年签订合同后，被告从未收到过该小区管理公约的相关约定，原告也未在小区公示过管理公约的内容；3、《商品房购销合同》第十三条第二款约定“甲方保证该商品房在交接时没有产权纠纷及债权债务纠纷，如交接后发生该商品房交接前存在的产权纠纷或者债权债务纠纷，由甲方承担责任”，但现在金盛佳园小区存在多起建设工程施工纠纷案、买卖合同纠纷案及民间借贷纠纷案，致使金盛佳园小区至今未能办理房产证。综上所述，金盛佳园存在失信等诸多问题。 原告保山景苑物业管理有限公司针对其诉讼主张向本院提交了《物业管理委托合同》一份，欲证实2018年1月25日，原告与被告小区的开发商保山市金盛嘉园房地产开发有限公司签订了《物业服务委托合同》，约定由原告为被告所在的金盛佳园小区提供物业管理服务。该合同还约定了物业服务费及价格：1、本小区的物业服务费即电梯房物业暂时按建筑面积1.2元/㎡收取（含电梯检验、维护、使用费），自来水二次加压费、水池清洗费按每户每月10元向业主或使用人收取（1楼不收取）；2、按委托合同的先交费后服务的基本原则，物业使用人第十二个月期满前缴纳下一年度的物业管理费，物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天3‰缴纳滞纳金。经质证，被告无异议。 本院认为，被告对上述证据无异议，本院予以采信。 被告彭莎丽针对其答辩主张，向本院提交了如下证据： 1、《商品房购销合同》1份，欲证实金盛佳园的房地产开发商无权代替业主与原告签订物业管理委托服务合同。经质证，原告对真实性无异议，对证明目的不予认可，因为该购销合同明确约定了被告所在的小区物业管理由开发商委托物管公司进行物业管理服务，证明了被告是同意由原告方为其提供物业管理服务。 本院认为，本院对上述证据的真实性予以采信，但因该《商品房购销合同》的补充协议第十七条已明确载明“该商品房交付后，由开发商委托具有资质的物业公司负责及实施统一管理，被告同意遵守《住宅小区之管理公约》”，故对该组证据的证明目的本院不予采信。 2、民事判决书2份及民事裁定书1份（均系被告网上下载），欲证实金盛佳园严重失信的事实。经质证，原告不予认可，因为该组证据与本案无关。 本院认为，上述证据均系被告所在小区的房地产开发商与他人的相关纠纷，与本案无关，本院不予采信。 根据庭审和举证、质证、认证，本院确认如下法律事实： 2018年1月25日，原告与被告小区的开发商保山市金盛嘉园房地产开发有限公司签订了《物业服务委托合同》，约定由原告为被告所在的金盛佳园小区提供物业管理服务。该合同第五章第七条还约定了物业服务费及价格：1、本小区的物业服务费即电梯房物业暂时按建筑面积1.2元/㎡收取（含电梯检验、维护、使用费），自来水二次加压费、水池清洗费按每户每月10元向业主或使用人收取（1楼不收取）；2、按委托合同的先交费后服务的基本原则，物业使用人第十二个月期满前缴纳下一年度的物业管理费，物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天3‰缴纳滞纳金。被告系金盛佳园的业主，其房屋的建筑面积为90.56㎡。合同签订后，原告一直履行合同义务，但被告却拒绝向原告支付2018年和2019年两年的物业管理费3184元（1592元/年）。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该《解释》的规定，本案被告所在小区的开发商保山市金盛佳园房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》对被告具有约束力，应合法有效。原告已按该合同履行了物业管理服务义务，被告理应按照合同约定的义务支付物业管理费，故原告要求被告支付2018年至2019年两年的物业管理费3184元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；对原告要求被告支付滞纳金3725元（按合同约定的每日3‰计算）的诉讼请求，因该滞纳金的约定标准过高，且也不符合本案实际，综合本案实际，应参照中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%计算至2019年7月31日止，逾期付款滞纳金为119.73元[1592元×（4.75%÷12个月）×12个月+1592元×（4.75%÷12个月）×7个月]，对原告主张按每日3‰计算滞纳金本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、由被告彭莎丽于本判决生效后七日内支付原告保山景苑物业管理有限公司物业服务费3184元、滞纳金119.73元，合计3303.73元。 二、驳回原告保山景苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半征收25元，由原告保山景苑物业管理有限公司负担15元，被告彭莎丽负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  兰会洪 二〇一九年十一月七日 书记员  杨永泽