甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初108号原告朱秉晏，男，1954年10月12日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人李强，甘肃天问律师事务所律师。被告：甘肃基隆房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路街道平凉路**。法定代表人：蔡基隆，系公司董事长。委托诉讼代理人周曙煜，甘肃合睿律师事务所律师。原告朱秉晏与被告甘肃基隆房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法作出民事判决书，经二审法院审理后裁定发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱秉晏的委托诉讼代理人李强、被告甘肃基隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周曙煜到庭参加诉讼。现本案已审理完毕。原告朱秉晏向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付代收的租金219075元，及租金占用期间的利息271303元（截至起诉之日），合计490378元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年10月23日，原、被告签订《基隆大厦商场代租协议》，约定由被告将原告认购的价值418698元（已付320000元）的位于兰州市商铺交由被告统一对外出租经营，代租协议至商铺租赁合同期满为止，并约定了相应的租费。协议另约定“房屋由被告代收后收取房款，顶本人欠房款，顶完为止，顶完房款（尚欠98698元）后余房租由本人签收取。”2013年12月23日商铺租赁合同期满，期间被告代收租金共计219075元，之后该商铺由原告独立出租并收取租金。租赁合同期满后原告向被告主张协助办理房屋产权手续，被告却违反《基隆大厦商场代租协议》的约定，要求原告再次缴纳98698元购房款才能办理房屋产权证，原告无奈又交纳98698元后办理取得该商铺的房屋产权证书。原告向被告主张2006年10月23日至2013年12月23日代收的商铺租金及利息，被告一直推诿，原告为维护权益，遂诉至法院。被告甘肃基隆房地产开发有限公司辩称:一、原告所持《基隆大厦商场代租协议》不能证明是与我公司达成合意的有效代租合同关系。二、原告没有证据证明其将自己的商铺交给我公司管理经营，其列举其他证据来推定与我公司存在代租关系是没有道理的。三、原告所谓我公司欠付其代收租金219075元的说法和其所谓欠付代收租金的表现不合情理。四。原告的起诉已经超过诉讼时效，从程序上已经丧失胜诉权。综上所述，原告没有证据证明与被告之间存在委托代租和顶抵购房款的关系，且已经超过诉讼时效，其诉讼请求的理由不成立，请求驳回其诉讼请求。原告围绕诉讼请求当庭提交了以下证据：一、房屋所有权证。证明原告系涉案商铺的所有权人，有权对外出租商铺。二、代租协议（朱秉晏）。证明：1、协议手写部分内容为基隆公司财务总监马海龙填写；2、协议与其他业主持有的代租协议内容及形式完全一致；3、协议约定，被告将包括涉案房屋在内的基隆大厦二、三层商铺统一对外出租，代收租金用于抵顶原告剩余购房款；4、原、被告双方之间存在委托租赁合同关系。三、房款收据四份。证明收据与代租协议上的手写内容同为基隆公司财务总监马海龙书写，基隆公司与小业主平时的联系通常都是由马海龙出面代表。四、冯某证言。证明：1、基隆公司与基隆大厦其他业主都签订了与原告相同的代租协议；2、被告将基隆大厦二、三层商铺统一对外出租，代业主收取租金；3、自签订代租协议之日起直至2014年，基隆公司都按照代租协议履行了对于其他业主的合同义务。五、代租协议（冯某）。1、基隆公司与基隆大厦其他业主都签订了与原告相同的代租协议；2、协议手写部分内容为基隆公司财务总监马海龙填写；3、被告将基隆大厦二、三层商铺统—对外出租，代业主收取租金；4、被告与基隆大厦二三层业主之间均存在委托租赁合同关系。六、商场使用合同（鑫方圆）、2014年原告与基隆公司签订的合同。证明原告于2014年开始，才将涉案商铺从基隆公司处收回自行出租，之前一直是在履行代租协议。七、付款收据。证明原告另行向被告交纳了购房尾款98698元，被告没有按照代租协议的约定，用代为收取的涉案商铺房租抵顶该款项，违约事实存在。八、（2014）城民一初字第317号民事判决书。证明：1、被告于2006年7月16日与张乐群等人签订商铺租赁合同，约定将包括涉案商铺在内的基隆大厦二、三层整层出租，租赁期限ｌ5年，自2006年12月1日至2021年11月30日止；2、协议签订后，被告将包括涉案商铺在内的基隆大厦二、三层整体实际交付给张乐群等开办秦陇古玩城，并收取了租金；3、被告设立单位香港民基公司及现任法定代表人蔡基隆出具承诺，认可上述租赁合同；4、被告自认，直至2014年1月基隆大厦才委托鑫方圆公司管理，之前一直是被告统一代为出租：5、被告与秦陇古玩城的租赁合同与代租协议的签订时间、内容、租金标准等能够互相对应，进一步证明了代租协议的真实性。九、（2014）兰民三终字第972号民事判决书，同证据八的证明目的。十、商铺租赁合同。证明：1、被告于2006年7月16日与张乐群等签订商铺租赁合同，约定将包括涉案商铺在内的基隆大厦二、三层整层出租，租赁期限ｌ5年，自2006年12月1日至2021年11月30日止；2、该租赁合同与代租协议能够互相对应，进一步证明了代租协议的真实性。十一、租金支付协议。同证据十的证明目的。十二、租金及利息支付清单。证明租金及利息的计算标准。被告经质证认为：房屋所有权证没有异议；代租协议(朱秉晏)真实性和关联性均有异议，该合同没有我公司负责人的签字和盖章，只是朱秉晏个人签字，也与马海龙没有关系；房款收据四份无法证明原告的证明目的；冯某证言，冯某不是本案当事人，冯某不能以自己签定的合同证明他人与基隆公司签订的合同。关于马海龙签字，我随后会证明；代租协议（冯某）原告称其也签订了相同合同，但这两份合同并不一样，冯某的协议与朱秉晏的协议完全不同；商场使用合同（鑫方圆）、2014年原告与基隆公司签订的合同真实性无异议，但这份证据恰恰证明了我公司根本不可能掌握原告的房屋，也证明不了我公司与朱秉晏签订了租赁合同。2014年原告与基隆公司签订的合同没有实际履行，原告和鑫方圆也签订了相同的合同，同时说明不存在代租关系；付款收据认可；（2014）城民一初字第317号民事判决书恰恰证明了2007年签订协议后2008年已经终止；（2014）兰民三终字第972号民事判决书不能证明涉案房屋不在租赁合同之中；商铺租赁合同、租金支付协议当时的情况是确定签了，但在2008年马德林将张乐群等人赶出去之后和我公司签订的合同已经终止；租金及利息支付清单系原告单方制作，如果不存在租赁关系，则和本案没有关系。被告当庭出示了下列证据：一、(2009)城法民一初字第344号民事判决书、(2010)兰法民二终字第00070号民事裁定书、《房屋租赁合同》各一份。证明：1、位于兰州市张掖路**基隆厦二、三层商铺自2008年3月被甘肃三希堂古玩有限公司占有经营并控制。2、基隆大厦二、三层商铺系甘肃三希堂古玩有限公司从甘肃基隆物业管理有限公司处租赁而取得控制经营权。3、法院确认基隆大厦二楼商铺系甘肃基隆房地产开发有限公司所有，甘肃基隆物业管理有限公司无权出租。4、法院判决甘肃三希堂古玩有限公司将基隆大厦二楼商铺腾交给甘肃基隆房地产开发有限公司。5、上述三份证据证明，自2008年3月至2013年10月甘肃基隆房地产开发有限公司实际收回商铺止，基隆大厦二、三层商铺均被甘肃三希堂古玩有限公司侵占控制，甘肃基隆房地产开发公司在该时段不可能将朱秉晏的商铺出租并收益。二、甘肃基隆物业管理有限公司内资企业基本信息。证明：l、该企业系由马海龙、王国栋投资成立的自然人投资有限公司，与甘肃基隆房地产开发有限公司没有法律上的关联性。2、马海龙系该公司的法定代表人，马海龙的行为不代表甘肃基隆房地产开发有限公司。3、上诉人所诉马海龙注明代收租赁顶购房款行为是甘肃基隆房地产开发有限公司的行为与事实不符。三、甘肃三希堂古玩有限公司内资企业基本信息。证明：l、该企业系由马云春投资设立的自然人独资有限责任公司，与甘肃基隆房地产开发有限公司没有法律上的关联性。2、该公司是为占有经营基隆大厦二、三层商城设立，公司经营期限自2008年3月21日至2023年3月20日。3、证明朱秉晏所称其商铺被甘肃基隆房地产开发有限公司自2006年至2013年出租并收益与事实不符，其要求甘肃基隆房地产开发有限公司支付所谓代收租金的上诉请求不合理。四、(2014)兰民三终字第972号民事判决书。证明我公司与该公司就本案所涉基隆大厦二、三楼商业面积的租赁合同实际未能履行，该公司已于2008年2月被甘肃基隆物业管理有限公司赶出涉案商铺。故原告所述我公司将其商铺租赁至2013年12月是没有根据和不可能的。五、(2009)城法民一初字第345号民事判决书、(2010)兰法民三终字第132号民事判决书。证明因马德林侵占我公司资产，拒不返还1994年至2009年的账务账册，致使我公司无法证明原告所诉代收事宜是否在公司财务账目中反映，同时证明原告没有证据证明我公司代收了其租金。六、(2009)兰法行初字第23号行政判决书、(2010)甘行终字第03号行政判决书。证明1998年，我公司总经理马德林伪造公司董事长蔡基隆签名，将董事长变更为自己，进而侵占了公司资产，在本案所涉所谓代租纠纷中，我公司根本不可能与原告签订所谓的代租协议，也不可能将原告的商铺出租收取租金。七、(2012)兰法刑二字第054号刑事判决书。证明2012年10月，马德林因犯挪用资金罪被判处有期徒刑8年。证明该时段之前公司资产被马德林个人侵占，我公司根本不可能占有原告的商铺而进行出租收取租金，原告所谓我公司代租收取其租金的事实不成立。原告经质证认为：(2009)城法民一初字第344号民事判决书、(2010)兰民二终字第00070号民事裁定书、《房屋租赁合同》真实性无异议，证明目的有异议。判决书中涉及的房屋租赁面积是二层564.24平方米，租赁合同中涉及的房屋租赁面积是2-3层2053.6平方米，并不包括2-3层整体，故此，该组证据与本案无关。由判决书可以看到，判决书涉及的房屋面积是马德林在担人法定代表人期间由马海龙租给三希堂的，而马海龙是马德林的侄子，马德林是当时被告单位的法定代表人，故此，同样看出马海龙出租被告的房屋给三希堂与被告之间仅仅是没有明确授权，但并非没有关系；甘肃基隆物业管理有限公司内资企业基本信息真实性无异议，证明目的有异议，马海龙是被告单位当时的财务总监，这一事实在一审二审庭审中被告已经当庭自认。原告提供的被告收取购房款的收费收据就是由马海龙直接出具的，这足以反驳被告所谓与马海龙无关的说法。马海龙的真实身份是此前法定代表人马德林的侄子，掌握被告全部经营，对此，基隆大厦商场之内所有业主也是全部知悉的；甘肃三希堂古玩有限公司内资企业基本信息真实性无异议，证明目的有异议，根据被告第一组证据所涉及的出租房屋与涉案商铺并无关系，故此，该证据与本案无关。马云春的真实身份是马德林的女儿，被告不应当以自己的企业内部原因对被告当时法定代表人的行为不予认可；(2014)兰民三终字第972号民事判决书真实性无异议，证明目的有异议，在（2014）城民一初字第317号判决书第二页被告辩称中自认2014年1月因古玩城小业主租赁合同到期，业委会将自己的店铺委托给鑫方圆管理，（2014）城民一初字第317号判决书第三页经审理查明中说明合同签订后，被告将房屋交付给承租人占有使用，原告向被告支付了使用期间的租金，(2014)兰民三终字第972号民事判决书引述一审法院认定的事实即被告的出资人香港明基发展有限公司及法定代表人对原、被告之间的租赁关系进行了确认，(2014)兰民三终字第972号民事判决书第5页事实认定部分中表明上诉人对房屋租金均未提出异议，该证据恰恰说明原告的确是在2006年代租协议签订后将涉案商铺交给被告统一出租并代收租金；(2009)城法民一初字第345号民事判决书、(2010)兰法民三终字第l32号民事判决书真实性和证明目的均有异议，判决内容是基隆公司要求马德林返还其所居住的房屋与本案无关；(2009)兰法行初字第23号行政判决书、(2010)甘行终字第03号行政判决书真实性无异议，对证明目的及关联性有异议，该组证据反映被告与马德林之间的纠纷，与本案并无关系；(2012)兰法刑二字第054号刑事判决书真实性无异议，证明目的及关联性有异议，该份证据反映马德林在担任被告单位法定代表人期间挪用该公司资金的事实，与本案无关，但是该判决书第9页证明马海龙在此期间出任出纳一职，这足以反证被告与基隆公司无关的事实不成立。庭审中,本院当庭出示了甘肃仁龙司法鉴定中心《司法鉴定意见书》。经双方当事人质证：原告对鉴定结论无异议；被告质证认为原告以此鉴定意见证明我公司与其达成代租协议，并实际占有其商铺出租没有事实依据，其证明目的不能实现。庭后，对被告提出的相关异议经与鉴定部门核实，鉴定机构认为鉴定结论只包含当事人申请事项，不包含其他。据此，到庭原、被告对当庭出示的证据进行了逐一质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院将作为定案依据依法予以确认。对当事人有争议的证据，本院将依据证据的真实性，合法性及关联性，结合本案的具体情况，对证据进行综合认定。依据各方当事人提供的上述证据，本院认定如下事实：1994年，原告从被告处购得位于兰州市商铺，购房款418698元，原告先后向被告支付购房款320000元，剩余购房款98698元原告于2015年7月7日支付给原告。2006年7月17日，被告与李进生等三人签订《商铺租赁合同》，被告将包括原告商铺在内的商场出租给甘肃秦陇古玩艺术品有限公司，租期为十五年。2006年10月23日，原告在被告出具的《基隆大厦商场代租协议》上签名予以确认，该协议载明：“甘肃基隆房地产开发有限公司将基隆大厦2层3层商场统一出租，请朱秉晏所购买的3层7号商铺99.67平方米1-3年内按每平方米18元出租给他人，统一经营。请朱秉晏签字确认，同意出租者签字即生效。租金按每半年领取一次，3年后从第四年开始每年递增5元／平方米，到商铺租赁合同期满为止。”另协议中载明：“说明：房租由基隆开发公司代收后收取房款，顶本人欠房款抵完为止，顶完房款后余房租由本人签收取。产权人签字朱秉晏。”上述协议中并无被告任何签字盖章，为此原告申请对协议中手写体与其房款收据中马海龙手写体是否系同一人书写进行鉴定，甘肃仁龙司法鉴定中心《司法鉴定意见书》鉴定结论认为，上述手书字迹与被告公司财务人员马海龙出具房款收据系同一人书写。同时，证人冯某在原一审庭审时证明被告在与其签署上述协议时也未盖章签字，原告所述情况属实。2006年12月之前，被告按照《商铺租赁合同》的约定，将商场整体交付给租赁人。2008年2月，甘肃秦陇古玩艺术品有限公司退出了租赁的商场，但被告既未向原告支付该期间的租赁费，也未与原告办理商铺的交还事宜。2008年至2013年12月23日期间，商场租赁人曾发生过变更，但无任何证据可以确定被告向原告交接过涉案房屋或支付过租赁费。2015年7月7日，为办理涉案房屋的房屋所有权证，被告按照原告要求缴纳了剩余的购房款98698元，后原告取得该商铺的房屋所有权证书，房产证号为兰房权证（城关区）字第**，该证显示：房屋所有权人为朱秉晏，房屋坐落兰州市城关区张掖路街道张掖路219号第3层007室，登记时间为2015年11月27日，建筑面积为99.69平方米。之后，原告认为被告既未支付房屋租赁费，也未以租赁费折抵购房款，遂提起本案诉讼。另查明，被告甘肃基隆房地产开发有限公司2006年至2014年期间，因公司内部管理问题，公司在运行过程中存在诸多管理漏洞，造成多次诉讼，同时，由于该公司实际控制权在此期间的多次变动，致使涉案商场的管理、租赁、人员等事宜也处于不确定的变化状态，而本案的发生正在该期间。本院认为，根据审理案件查明的事实，首先，原告与被告是在2006年7月签订的《基隆大厦商铺代租协议》，虽然被告对该协议的真实性不予认可，但相关鉴定部门的鉴定结论确定：该协议中的手书字迹与被告公司财务人员马海龙收取涉案房屋购房款收据中的手书字迹系同一人书写，上述情况与原告在本案审理过程中的陈述完全一致，同时相关证人也证实被告所持的协议其他出租人也曾持有过，因此，可以确定原告与被告签订了《基隆大厦商铺代租协议》，双方当事人应当按照协议约定履行各自的合同义务，不履行义务或者履行义务不符合约定的应承担相应的法律责任。其次，在《基隆大厦商铺代租协议》签订后，虽然本案双方当事人没有就涉案房屋交接事宜签订书面的交接手续，但在2006年12月之前被告已将商场二、三楼整体出租给他人，根据上述事实可以确定原告已将涉案房屋实际交付给了被告；2008年期间，被告与2006年的承租人不再履行租赁合同，商场转而由与被告存在一定关联的物业公司进行管理，根据原、被告提交的现有证据，无证据证明被告给原告支付了2006年至2008年期间的房屋租赁费用，也无证据证明被告在2008年期间已将涉案房屋交还给原告；2008年至2013年期间，由于被告公司内部存在的管理问题，被告公司的实际控制人及财产状况一直在变化过程中，虽然被告认为涉案房屋不在其实际管理之下，但也没有证据证明涉案房屋是由原告实际控制。综上，双方当事人在签订《基隆大厦商铺代租协议》后的2006年至2013年期间，被告既未按照协议约定以房屋租赁费抵偿原告购房款，也未向原告支付该期间的租赁费，原告据此请求被告按照《基隆大厦商铺代租协议》的约定支付房屋租赁费并不违反合同约定及法律规定；另原告认为2015年7月7日在其补缴剩余购房款时才知道自己的权利受到侵害，本案提起诉讼的时间为2016年8月，原告提起诉讼并未超过法律规定的诉讼时效期间，原告所称基本符合本案实际，本院予以支持。再次，由于被告未能按照合同约定履行自己的合同义务，长期占用原告的房屋租赁费，给原告造成的损失显而易见，原告据此请求被告支付资金占用费并不违反法律规定，由于双方当事人对违约责任并未明确约定，根据本案审理查明的案件事实及被告的违约情况，本院确定资金占用费按照年利率6%计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决如下：一、被告甘肃基隆房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告朱秉晏支付2006年10月23日至2013年12月22日期间的房屋租赁费219075元；二、被告甘肃基隆房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告朱秉晏支付2013年12月23日至2018年12月22日期间的资金占用费65722.50元（2018年12月22日至租赁费付清期间的资金占用费按照年利率6%计算）；三、驳回原告朱秉晏的其他诉讼请求。案件受理费8656元、鉴定费3000元，由被告甘肃基隆房地产开发有限公司负担。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  王向阳人民陪审员  王小红人民陪审员  马小玲二〇一九年十一月二十七日法官助理缪娟娟书记员梁婕