湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2593号上诉人（原审被告）：衡阳农村商业银行股份有限公司被上诉人（原审原告）：丁莎被上诉人（原审被告）：丁利原审第三人：唐雪姣上诉人衡阳农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）因与被上诉人丁莎、丁利及原审第三人唐雪姣所有权确认纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农商银行上诉请求:撤销一审判决，改判驳回丁莎的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人符合善意取得抵押权的构成要件。案涉房产是否属于夫妻共同财产的事实不清。丁莎辩称，本案不符合善意取得的构成要件，因为本案抵押财产在调查过程中上诉人没有尽到认真审查、调查核实的义务，上诉人仅对101户进行调查，对其他案涉房产并未进行实地调查核实情况。丁利与李艳是2012年登记结婚，涉案房屋产权取得是2012年之前，上诉人在与丁利办理抵押的过程中，丁利与李艳只在101户抵押贷款合同中进行签字，上诉人在调查过程中存在重大过失，明显清楚案涉房产不属于丁利与李艳共有。上诉人与丁利以及案外人杨振签订三方协议，但协议后三方并未按照三方协议履行，截至今日为止，三方协议中的房产租金均是全部交给丁莎的母亲代为收取，涉案房屋的全部租赁合同是丁莎及其母亲与承租人签订，通过上诉证据证明上诉人的抵押合同不构成善意取得。公证书中明确了是对丁利、唐雪姣夫妻共同财产分配事宜，不属于夫妻之间的共同财产，由此足以说明上诉人对所有相关材料未认真审查，存在疏忽大意。唐雪姣述称，一审判决认定事实清楚，证据充足，适用法律正确，请求维持。丁莎向一审法院起诉请求：1.确认位于衡阳市雁峰区的101、102室门面、201、301、401号住房的实际房产所有权人为丁莎，丁利对该房产无权处分，应依法协助丁莎办理产权过户登记手续；2.确认丁利与农商银行签订的《最高额抵押合同》无效。一审法院认定事实：丁利与唐雪姣系丁莎的父母，丁利与唐雪姣于2008年7月7日签订的《离婚协议书》对夫妻共同财产进行了分割，其中第三条约定夫妻共同财产第1项[坐落在雁峰区），房屋序号为101、102、201、301、401，产权人丁利]归丁莎所有。附：现丁利已办抵押贷款3年后由丁利还清贷款，再过户给丁莎。双方通过衡阳市雁峰区公证处对上述内容进行公证、确认，并出具公证书。2008年7月10日，丁利与唐雪姣在衡阳市雁峰区民政局登记离婚。涉案房屋于2013年开始由唐雪姣代丁莎管理并收取租金。2016年12月20日，案外人李红生向农商银行雁峰支行提出贷款申请，申请贷款40万元。2017年1月13日，李红生、丁利、李燕、屈水芳共同签字出具《共同借款人承诺书》。当天，丁利、李燕共同签订《财产抵押书》《不可撤销担保书》为李红生上述的40万元进行抵押担保。2017年1月13日，李红生与农商银行雁峰支行签订《最高额借款合同》，约定最高借款额度为40万元，期限自2017年1月13日至2020年1月10日止。案外人周俊与农商银行雁峰支行签订《最高额借款合同》，约定最高借款额度为34万元。2017年1月13日，丁利、李燕与农商银行雁峰支行签订两份《最高额抵押合同》，以涉案房产101室为李红生及周俊的上述借款分别提供担保，并分别于2017年1月4日及2017年1月12日办理了抵押登记。2016年12月20日，丁利向农商银行雁峰支行提出贷款申请，申请贷款50万元。丁利、李燕与农商银行雁峰支行签订《最高额借款合同》，约定最高借款额度为50万元，借款期限自2016年12月30日至2019年12月29日止。丁利与农商银行雁峰支行于2016年12月30日签订《最高额抵押合同》，以涉案房产102室提供担保，且办理了抵押登记。2016年12月30日，案外人蒋华春、阎基翠与农商银行雁峰支行签订《最高额借款合同》，约定最高借款额度为35万元，借款期限自2016年12月30日至2019年12月29日止。当天，丁利与农商银行雁峰支行签订《最高额抵押合同》，以涉案房产201室为蒋华春的上述借款提供担保，并办理了抵押登记。2016年12月30日，案外人周亚军与农商银行雁峰支行签订两份《最高额借款合同》，约定最高借款额度分别为17万元和18万，借款期限均自2016年12月30日至2019年12月29日止。当天，丁利与农商银行雁峰支行签订《最高额抵押合同》，以涉案房产301室、401室为周亚军的上述借款提供担保。2017年1月15日，丁利（甲方）与阳政（乙方）、农商银行（丙方）签订《三方协议》，甲方自愿以自有财产为周俊、李红生在丙方贷款74万元办理担保抵押，甲、乙、丙就担保抵押租赁相关事项协商约定：甲方所有的财产坐落位置位于雁峰区湘江乡塑田村八组，产权号00223823，产权面积57.96平方米；甲、乙双方签订的租赁合同期限自2017年1月15日至2020年1月15日，租金为每月2800元，甲、乙双方承诺将租赁租金自2017年1月15日开始按租赁合同约定每月存入甲方在丙方开立的账户，账号为***，如乙方未按规定将租金存入甲方在丙方开立的账户中，丙方有权按未存入的租金额度进行追究责任。甲方同意接受丙方对账户资金进行监管，如借款人未按期偿还贷款本息，丙方有权在上述账户中扣贷款本息。丁利、阳政在上述三方协议上签字。另查明：涉案***室房屋所有权均登记在丁利名下，所有权证取得日期均为2006年7月12日。丁利与唐雪姣签订《离婚协议书》时，涉案房屋处于抵押状态，权利人为中国银行衡阳分行。该抵押权设定日期为2006年10月11日，注销时间为2012年7月26日。抵押权注销后，丁利未将上述房屋产权办理至丁莎名下，另行先后抵押登记在衡阳县农村信用联社、雁峰区农村信用联社、农商银行雁峰支行。丁利与李燕于2012年6月8日登记结婚。2016年8月9日，中国银行业监督管理委员会湖南监管局作出《中国银监会湖南监管局关于农商银行开业的批复》，批复同意农商银行开业，衡阳市雁峰区农村信用合作联社自行终止，债权债务由农商银行承接。农商银行雁峰支行隶属衡阳农商银行，农商银行雁峰支行对外贷款业务加盖的是其贷款合同专用章，衡阳农商银行所辖城区内各支行因金融借款合同纠纷引起的诉讼均由衡阳农商银行作为诉讼主体进行诉讼。农商银行与周俊、刘艳、丁利、李燕金融借款合同纠纷一案，农商银行与周亚军、魏华、丁利、李燕金融借款合同纠纷一案，农商银行与李红生、屈水芳、丁利、李燕金融借款合同纠纷一案，农商银行与丁利、李燕金融借款合同纠纷一案，农商银行与蒋华春、阎基翠、丁利金融借款合同纠纷一案，该院于2017年10月26日作出（2017）湘0406民初980号-984号民事判决书，丁利不服提起上诉，衡阳市中级人民法院于2018年4月8日作出裁定撤销该院作出的上述民事判决，发回重审。该院于2018年5月立案。该院在审理过程中，丁莎申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，2018年9月10日，该院通知唐雪姣作为无独立请求权第三人参加诉讼。在审理过程中，农商银行于2018年12月20日向该院提出撤诉申请，该院予以准许。丁莎于2019年1月18日作为原告提起本案诉讼。一审法院认为：本案的争议焦点有两个，一是丁莎是否为涉案***室房屋的实际所有权人；二是丁利与农商银行签订的《最高额抵押合同》的效力问题。关于第一个争议焦点，丁利与其前妻唐雪姣签订的《离婚协议书》中约定涉案房屋归丁莎所有，且经公证机关确认，该约定合法有效，对双方均具有法律约束力。丁利将涉案房屋交由唐雪姣代丁莎管理并收取租金后，应视为丁利已履行了将涉案房屋赠与丁莎的主要义务。涉案房屋已由丁莎实际占有、使用、管理并行使收益权，且房屋权属已在公证书中予以明确，不需重复确权。故对丁莎要求确认其为涉案房屋的实际所有权人的诉讼请求，该院不予审查。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。丁利明知其已将涉案房屋赠与丁莎，且对方已行使管理权，仍将涉案房屋抵押给农商银行，之后，未经权利人丁莎追认，抵押行为无效。而农商银行在审核抵押贷款时，调查了抵押人丁利的再婚状况，并要求其再婚配偶李燕在相关财产抵押书、抵押财产清单及《最高额抵押合同》中签字，但涉案***室房屋所有权证取得日期均为2006年7月12日，而丁利与李燕的结婚登记日期为2012年6月8日，涉案房屋实属丁利再婚前的财产。根据农商银行与阳政、丁利签订的《三方协议》及阳政出具的《证明》可知，农商银行对涉案101室进行了现场调查。但农商银行未提供证据证明其对涉案其他房屋进行现场调查。在农商银行对涉案101室进行现场调查时，阳政已告知涉案房屋收取租金的人是丁利的前妻唐雪姣，丁利与唐雪姣离婚时已将房屋给了丁莎，农商银行获取上述信息后并未引起足够重视，反而于2017年1月15日签订《三方协议》，而该协议的落款时间在抵押权设定日期（衡阳市不动产信息查询的抵押权登记日期为2017年1月4日及2017年1月12日）之后，与农商银行答辩意见不符。综上，农商银行作为商业银行，不同于非专业的普通债权人，在缔结担保合同时应负有更高程度的注意力，其未认真审核抵押房屋的实际权属状况，存在重大过失，农商银行未尽到合理审查义务，不符合善意取得的要件。故对农商银行称其办理抵押登记的过程是善意的答辩意见，该院不予采纳。丁利与农商银行签订的相关《最高额抵押合同》均为无效合同。所以，丁利应按《离婚协议书》的约定，履行将涉案房屋过户给丁莎的义务，对丁莎要求丁利协助办理产权过户登记手续的诉讼请求，该院予以支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认丁利与农商银行于2016年12月30日及2017年1月13日签订的以坐落在雁峰区湘江乡塑田村八组***室房屋作为抵押物的《最高额抵押合同》无效；二、丁利自本判决生效之日起七日内协助丁莎为坐落在雁峰区湘江乡塑田村八组***室房屋办理产权过户登记手续；三、驳回丁莎的其他诉讼请求。案件受理费14460元，由丁利承担。本院二审期间，丁莎提供一组微信截图，拟证明案涉房产的实际所有权人系丁莎，从2008年8月至2019年10月均是丁莎使用、管理和收益，并由其母亲唐雪姣代为收取房产租金。本院组织当事人进行了质证，因证据拟证明目的与争议焦点相关，本院将结合本案其他案件事实予以综合认定。本院对一审查明的当事人无异议的事实，依法予以确认。本院认为，二审争议焦点：1.丁莎主张案涉房产所有权有无依据；2.丁莎诉请确认案涉抵押合同无效有无依据。分述如下：关于房产所有权的问题。物权法第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，当事人通过离婚协议并公证的方式约定案涉房产归丁莎所有，但法律并未规定该约定将导致房产的所有权发生转移，案涉房产仍属于经依法登记发生所有权变动的情形。据此，丁莎主张案涉房产归其所有，于法不符。关于抵押合同效力的问题。丁利作为案涉房产登记所有权人，无论其对房产是否享有单独所有权，均不影响其以房产与他人签订抵押合同的效力，即便其设立抵押权的行为属于无权处分，也仅影响抵押权的设立，而不影响抵押合同的效力。据此，丁莎主张丁利与农商银行签订的抵押合同无效，亦缺乏法律依据。综上，一审对案涉房产权属及抵押合同效力的认定均不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406民初148号民事判决；二、驳回丁莎的诉讼请求。一审、二审案件受理费各14460元，均由丁莎负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇一九年十一月十五日法官助理 许晓华书 记 员 陈 浅