河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0106民初3943号原告：甘修培，男，1989年10月3日出生，汉族，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：代振阳，河南豫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张衡，河南豫和律师事务所实习律师。被告：河南上拓置业有限公司，住所地郑州市上街区通航五路21号院。法定代表人：胡青慧,公司总经理。委托诉讼代理人：李冰，男，该公司员工。被告：郑州购房帮网络科技有限公司，住所地郑州市二七区航海路北、兴华南街西8号楼24层2411/2412。法定代表人：王博士,该公司经理。委托诉讼代理人：王欢，男，该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司郑州上街区支行，住所地郑州市上街区济源路111号。负责人：杨建先，该行行长。委托诉讼代理人：李建辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：时华钦，河南聚尚律师事务所律师。原告甘修培与被告河南上拓置业有限公司（以下简称：上拓置业）、郑州购房帮网络科技有限公司（以下简称：购房帮网络科技）、第三人中国建设银行股份有限公司郑州上街区支行（以下简称：建行上街支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘修培及其委托诉讼代理人代振阳到庭参加诉讼，被告上拓置业委托诉讼代理人李冰到庭参加诉讼，被告购房帮网络科技委托诉讼代理人王欢到庭参加诉讼，第三人建行上街支行委托诉讼代理人李建辉、时华钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘修培向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告上拓置业签订的《商品房买卖合同》和与第三人签订的《个人住房（商业用房）合同》及预购商品房抵押合同；2.判决被告上拓置业返还原告购房首付款133012元及赔偿原告利息损失(计算方式：自2017年10月24日起以133012元为基数按照年利率6%计付资金占用期间的利息直至款项偿还完毕为止）；3.判决被告上拓置业偿还原告向第三人已经支付的贷款本息78672.09元（暂计至原告起诉时当月，即：2018年2月21日至2019年10月21日）及利息损失（计算方式：自起诉之日起以78672.09元为基数按照年利率6%计付资金占用期间的利息直至款项偿还完毕为止）；4.判决被告上拓置业向第三人支付原告就《个人购房借款（综合）合同》项下所剩余的贷款本金及利息；5.依法判决被告上拓置业向原告偿还登记120元、偿还维修基金8212元、代办按揭费700元，共计9032元及利息损失（计算方式：自2017年9月30日起以8332元为基数按照年利率6%计付资金占用期间的利息直至款项偿还完毕为止）；6.依法判决被告上拓置业向原告支付违约金661.002元；7.判决被告上拓置业与被告购房帮网络科技共同偿还原告团购费35000元及利息损失，（计算方式：自2017年9月29日起以35000为基数按照年利率6%计付资金占用期间的利息直至款项偿还完毕为止）；8.判令被告上拓置业协助原告注销商品房买卖合同登记备案手续及预告登记、并判令被告上拓置业及第三人协助原告办理注销抵押登记手续；9.本案的诉讼费全部由被告承担。（以上款项本息暂计至起诉之日合计：277801.8元）事实与理由：2017年9月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定原告购买被告开发的位于上街区通航五路21号院7幢东1单元4层401号房，建筑面积为126.34平方米，总房款661002元，支付方式为首付款加银行贷款，基于《商品房买卖合同》的约定且按照被告的要求原告与被告上拓置业及第三人于2018年1月16日签订了三方《个人住房（商业用房）合同》及预购商品房抵押合同。买卖合同约定的交付期限为2019年5月1日前，并约定被告逾期交房超出90日后，原告有权解除合同并有权要求被告承担违约责任等，合同约定了违约金为已付款的0.1%等。合同签订后，原告如约支付了购房首付款共计133012元、团购费35000元、代办按揭费700元、维修基金8212元、登记费120元、并通过第三人银行贷款的方式由第三人于2018年2月8日向被告支付了尾款528000元，原告从2018年2月21日第一期始如约正常向第三人偿还按揭贷款月供至2019年10月21日（暂计至起诉时当月的一期还款）已还本息合计为78672.09元（其中已还本金总计为26278.46元、已还利息总计为52393.63元）。合同履行至2019年5月1日交房日期，被告并没有如约向原告交付房屋，至今已经远远超出90日仍未向原告交付房屋，原告多次催促，目前仍不具备交付条件，被告总是让原告去起诉，原告对此实属无奈。原告按《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）等相关法律法规以及合同约定有权要求解除合同和请求返还全部款项，并有权要求其承担违约责任及赔偿损失。合同虽约定了违约金为已付款的0.1%，系被告上托置业提供的格式合同文本条款，旨在减轻被告违约责任成本，但该约定过低尚不足以弥补原告损失，根据司法解释第十六条的规定原告有权请求增加违约金。另根据司法解释第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”同时司法解释第二十五条第二款的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”另根据《商品房销售管理办法》第二十八条之规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”综上，被告的行为已经构成违约，此违约行为已经给原告造成了巨大损失，按约定以及法定原告有权解除合同并有权要求其返还全部款项，有权要求其承担违约责任及赔偿损失，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。上拓置业辩称，同意解除原告与被告已签订的商品房买卖合同及与第三人签订的个人购房借款综合合同；同意返还原告购房首付款133012元，不同意支付利息；同意偿还原告向第三人已支付的贷款本息78672.09元，不同意偿还利息；同意向第三方支付原告就个人购房借款综合合同剩下所有的贷款本金及利息；同意退还登记120元、维修基金8212元，代办按揭费700元被告未收到，不同意偿还，亦不同意利息；同意向原告支付违约金661元；团购费35000元该公司未收到，不同意返还；同意第八项诉请；诉讼费可以承担。购房帮网络科技辩称，不同意偿还原告团购费35000元及利息损失，被告作为房地产中介公司，房管局是允许其收取销售佣金的，是有偿服务，已经付出劳动成果了，退房的话，也不应该退团购费，其他诉请与被告无关，不发表意见。建行上街支行辩称，第一，本案中2018年1月26日，该支行与原告签订的个人住房借款合同和上街区预购商品房抵押合同不违反法律的规定，系合法有效的合同。该合同在履行过程中，第三人不存在任何的违约行为，故原告要求解除该合同没有事实和法律依据，依法不能成立。第二，双方签订的个人住房借款合同第19条约定，若合同解除，作为借款人，原告仍应承担本合同项下的还款义务。同时，被告河南上拓置业有限公司作为本合同的保证人，也应承担连带还款责任。综上所述，其恳请法院查明本案的事实，依法驳回原告对第三人的诉讼请求，以维护第三人的合法权益。本院经审理认定事实如下：对于当事人无争议的事实，本院予以确认。关于甘修培主张的代办按揭费用。庭审中，甘修培提交了郑州市瑞旺房地产营销策划有限公司出具的收据一张，证明其支付了700元代办按揭费用。本院认为，该收据系郑州市瑞旺房地产营销策划有限公司出具，且费用载明为手续费，在无其他证据佐证的情况下，对甘修培主张上拓置业收取其代办按揭费700元的事实，本院不予认可。另查明，2017年1月15日，上拓置业（甲方）与购房帮网络科技（乙方）签订通航嘉苑代理合同一份，约定2017年7月25日至2018年12月31日，本项目预售许可证上批准的可进入市场销售的所有剩余房源，乙方可组织自有资源及合作单位带客户去甲方项目营销部购房，乙方的代理佣金从成交客户中收取，甲方不得在另行支付销售佣金。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。因商品房买卖合同解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。被告上拓置业同意与原告甘修培解除商品房买卖合同，系双方自愿，本院予以准许，原告甘修培诉请解除与第三人建行上街支行的个人住房（商业用房）借款合同于法有据，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原告甘修培诉请2019年10月21日之后涉案房屋的贷款本息，应由被告上拓置业返还第三人建行上街支行，本院予以支持。关于原告甘修培主张被告上拓置业返还的代办按揭费700元，其提交的票据系郑州市瑞旺房地产营销策划有限公司出具的收据，不能证明系被告上拓置业收取，故原告的该项主张，本院不予支持。关于原告甘修培主张被告上拓置业、被告购房帮网络科技共同偿还团购费35000元及利息，原告甘修培提交购房帮网络科技出具的收据，未提交其他证据佐证被告上拓置业收到该款项，故其主张被告上拓置业返还团购费及利息，本院不予支持，另原告甘修培也未提交证据证明其与被告购房帮网络科技关于团购费收取及退还的约定，故原告甘修培主张被告购房帮网络科技退还团购费及利息，本院也不予支持。关于原告甘修培主张的被告上拓置业赔偿已支付房款（首付款、已偿还第三人的银行本息）及登记费、维修基金的利息损失，本院认为，原告甘修培与被告上拓置业签订的商品房买卖合同中约定了逾期交房的相关违约条款，被告上拓置业同意支付原告甘修培违约金，原告甘修培未提交证据证明其因解除合同造成的实际损失，故原告甘修培主张的上述利息损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告甘修培与被告河南上拓置业有限公司于2017年9月30日签订的《商品房买卖合同一份》，编号SJ17003618541;二、解除原告甘修培与第三人中国建设银行股份有限公司郑州上街区支行于2018年1月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告河南上拓置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告甘修培购房款211684.09元（其中首付款133012元、已偿还第三人银行贷款78672.09元）、登记费120元、维修基金8212元、违约金661.002，共计220677.092元；四、被告河南上拓置业有限公司于本判决生效后十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司郑州上街区支行自2019年10月22日至款项付清之日的涉案房屋购房贷款本息（按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算）；五、被告河南上拓置业有限公司在本判决生效后三十日内协助原告甘修培办理涉案房产注销商品房买卖合同登记备案手续及预告登记；六、被告河南上拓置业有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司郑州上街区支行在本案判决生效后三十日内协助原告甘修培办理注销抵押登记手续；七、驳回原告甘修培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2834元（已减半收取），由原告甘修培负担562元，由被告河南上拓置业有限公司负担2272元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  匡鹿颖二〇一九年十一月二十日书记员  蔡玉清