浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初15135号 原告：何爱庆，女，1964年11月11日出生，汉族，住义乌市。 原告：何兰香，女，1940年7月27日出生，汉族，住义乌市。 原告共同委托诉讼代理人：朱建文、傅涵颖，浙江纵伸律师事务所律师。 被告：何占林，男，1947年6月20日出生，汉族，住义乌市。 被告：何悟斌，男，1981年9月13日出生，汉族，住义乌市。 被告：单柳莺，女，1980年11月3日出生，汉族，住义乌市。 三被告共同委托诉讼代理人：王晓琴，浙江稠州律师事务所律师。 被告：何琴英，女，1979年2月22日出生，汉族，住义乌市。 原告何爱庆、何兰香为与被告何占林、何悟斌、单柳莺、何琴英宅基地使用权纠纷一案，于2019年8月15日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨飞雄独任审判，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告何爱庆、何兰香的委托诉讼代理人朱建文，被告何占林、何悟斌、单柳莺的委托诉讼代理人王晓琴到庭参加了诉讼。被告何琴英经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告何爱庆、何兰香向本院提出诉讼请求：1、判决原告何爱庆、何兰香与被告何占林、何悟斌、单柳莺于2014年4月29日签订的房屋买卖合同合法有效；2、判决各被告办理义乌市占地27平方米不动产初始登记以及协助原告办理将该不动产过户至原告何爱庆、何兰香名下的转移登记手续。事实与理由：被告何占林与陈樟玉（已去世），婚内共育有一子何悟斌（配偶单柳莺），一女何琴英。2014年4月29日，二原告与被告何占林、何悟斌、单柳莺在义乌市见证下签订房屋买卖合同一份，约定：被告何占林将其通过合法审批的宅基地54平方米其中27平方米转让给原告，转让价格为人民币499500元，付款方式为一次性付清；产权登记为原告取得指标并建成房屋后，被告须协助原告向房地产产权登记机构办权属登记手续及房屋产权变更登记手续；房屋买卖合同还对交付期限、违约责任事项作出约定。签订合同当日，原告按合同约定支付完毕所有转让款，被告何占林、何悟斌出具收条一份。原告受让宅基地后建成房屋并使用至今，各被告未按合同约定办理不动产初始登记及过户登记。为维护原告的合法权益，现起诉至贵院，望支持原告诉请。原告在庭审中补充陈述，原告何爱庆原先是塘下村的女儿，两原告是通过中间人龚焕平向被告购买，签订合同也是通过龚焕平，被告的名字签的时候是龚焕平拿到被告家里签的，原告的名字是合同拿回来以后自己签的。 被告何占林、何悟斌、单柳莺辩称：1、答辩人均不记得在2014年4月29日与二原告签订过房屋买卖合同，被告农村在2013年旧村改造时，村里领导三令五申不能将宅基地转让给外村人，所以三被告人的平方是卖给同村人龚焕平，是村里的会计。龚焕平把从同村人处购买的许多平方转手再卖与他人。三被告的平方卖掉的时间是2013年的9月左右，当时被告何悟斌的母亲陈樟玉还在世，2013年10月16日，全村进行投标选位，答辩人卖掉的平方是由他人进行投标选位而非答辩人。关于以上事实答辩人是记得非常清楚的，本案的房屋买卖落款时间是2014年4月29日，何悟斌的母亲已经去世，在答辩人的印象中没有与二原告签订过房屋买卖合同，因此才向法院申请笔迹及指印的鉴定。2、三答辩人不否认已经将涉案的宅基地转让的事实，但是是转让给龚焕平，而且转让宅基地的时候与龚焕平约定今后涉案房屋的一切费用包括房屋的承建及税款、三通一平的费用均是由龚焕平来承担，答辩人不承担任何费用。但是龚焕平至今都没有将三通一平的费用退给答辩人，所以答辩人才没有配合龚焕平办理过户的手续。以上事实请求法庭予以查明。 被告何琴英未作答辩。 原告围绕诉讼请求，向本院提供如下证据： 证据1、房屋买卖合同及收条各一份，证明被告何占林将其审批的宅基地其中27平方米转让给原告，原告已支付完毕所有转让款的事实。 证据2、情况说明两份，证明原告何兰香系义乌市城西街道塘下郑村集体经济组织成员；原告何爱庆系义乌市城西街道新港村集体经济组织成员。 证据3、门牌证及情况说明各一份，证明原告受让宅基地后在义乌市建成房屋，未有违建。 证据4、情况说明一份，证明何占林与陈樟玉（已去世）婚内共育有一子何悟斌（配偶单柳莺），一女何琴英。 证据5、建设工程规划许可证核对件一份； 证据6、建房用地审批表核对件一份； 证据5、6共同证明涉案房屋经过合法审批的事实。 证据7、婚姻信息核对件一份，证明被告何悟斌与单柳莺系夫妻。 被告何占林、何悟斌、单柳莺的质证意见：证据1已经鉴定，结论为三被告所签所摁，对于签名的真实性无异议，对合同本身内容有异议的，三被告均不记得签订过该买卖合同和收条，而且里面的内容很多与事实不符，被告方的旧改指标并非是126平方米，而且义乌市城西街道塘下郑村旧改投标选位时间是2013年的10月16日，如果被告将审批的建房面积予以转让，应该是早于投标选位的时间，再则收条上没有落款时间，希望原告能够提供一下付款的依据。证据2三性均有异议，被告方无法审核公章的真实性，其次从该情况说明的性质而言应是证人证言，应当由证人出庭作证。证据3门牌证无异议，对情况说明质证意见与证据2的质证意见一致。证据4本身的内容无异议，落款公章的真实性无异议。证据5、6无异议，该宅基地是被告何占林及配偶合法审批情况属实。证据7无异议。 被告何占林、何悟斌、单柳莺向本院提供如下证据： 证据1、义乌市城西街道农村居民个人建房用地审批表一份，证明被告一与配偶陈樟玉（已故）旧村改造时建房用地审批情况的事实。 证据2、中标确认书一份，证明城西街道塘下郑村于2013年10月13日进行旧村改造安置选位投标的事实。 证据3、建设工程规划许可证一份，证明被告一旧村改造建房位置的事实。 证据4、抵押转让协议书一份，证明三被告最初是将平方转让给龚焕平，转让时间是2013年9月。约定各项费用包括三通一平的费用由龚焕平承担的事实。 证据5、收款收据一份，证明三被告缴纳三通一平的费用，但是龚焕平并未将此费用退给被告的事实。 原告何爱庆、何兰香的质证意见：证据1三性均无异议。证据2本身真实性无异议，但是与本案无关联，中标确认书三间108平方米应当是何悟斌自己参加的旧村改造，与何占林的平方无关。证据3真实性无异议，请注意何占林一共审批54平方，其中23幢中的27平方米就是转给原告的，未安置的27平方是申报的高层，但是现在还没造，更能证明是何占林转让了平方给原告。证据4、5无法确认真实性，其中证据4上的协议书也无时间，即使是真实的，也是被告与龚焕平的买卖关系，与原告本身没有关联。 被告何琴英未出庭质证，也未向本院提供证据。 本院对原告提供的证据的真实性均予以认定。 本院对被告提供的证据的真实性均予以认定，对证据4、5的关联性不予认定。 本院经审理认定事实如下：案外人陈樟玉与被告何占林系夫妻关系，被告何悟斌与被告何琴英系其子女，被告何悟斌与被告单柳莺系夫妻关系。2012年9月11日，被告何占林户在义乌市改造中经审批取得54平方米建房用地。2014年4月16日，涉案27平方米宅基地取得了建设工程规划许可证。2014年4月29日，原告何爱庆、何兰香（买方，乙方）与被告何占林、何悟斌、单柳莺（卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定“第一条甲方拥有义乌市城西街道塘下郑村的旧改指标，共计面积126平方米（批准号为建字第330782201401062）。甲方自愿将其中27平方米建房指标出卖给乙方；第二条该指标总价款为肆佰万元；第三条甲方向乙方的借款计肆佰万元，全额抵偿指标价款肆佰万元，指标款已全部付清；第四条自本合同签订之日，原甲方所有的27平方米建房指标由乙方所有，该指标及建房的权利及相关义务由乙方承受；第五条1、在乙方取得指标并建成房屋后，甲方须协助乙方向房地产产权登记机关办理权属登记手续及房屋产权变更登记手续。……”。后被告何占林、何悟斌出具收条一份，载明“今收到何爱庆购房款肆佰万元整”。庭审中，两原告陈述实际购房款为49.95万元。后两原告将涉案27平方米宅基地建成位于义乌市的房屋，并占有、使用至今。因四被告至今未协助原告办理涉案房屋不动产权证初始登记及过户登记手续，原告诉至本院。 本案审理过程中，根据被告的申请，委托金华天鉴司法鉴定所对被告《房屋买卖合同》以及《收条》中的三被告的签名的笔迹以及指印是否是本人所签、所捺进行鉴定。文书鉴定意见为：1、标称日期为“2014年4月29日”的《房屋买卖合同》落款“甲方（签章）”处的“何占林、何悟斌、单柳莺”签名字迹与何占林、何悟斌、单柳莺样本字迹均是同一人所写；2、无标称日期《收条》落款“收款人”处的“何占林、何悟斌”签名字迹与何占林、何悟斌样本字迹均是同一人所写。痕检指印的鉴定意见为：1、标称日期为“2014年4月29日”的《房屋买卖合同》原件中，第1页开头第一行本合同双方当事人：和第二行卖方（以下简称甲方）：右侧“何占林、何悟斌、单柳莺”签名处三枚指印和第2页落款：甲方（签章）：何占林、何悟斌、单柳莺签名处三枚指印，何悟斌签名处二枚指印是样本捺印人何悟斌右手食指所捺印；单柳莺签名处二枚指印是样本捺印人单柳莺右手食指所捺印；何占林签名处二枚指印不能作出鉴定意见。2、抬头用“义乌市会”纸张书写的《收条》原件中，落款：“收款人：何占林、何悟斌”签名处二枚指印，何占林签名处指印不能作出鉴定意见，何悟斌签名处指印是样本捺印人何悟斌右手食指所捺印。 另查明，原告何兰香系义乌市城西街道塘下郑村集体经济组织成员，原告何爱庆系义乌市城西街道新港村集体经济组织成员。 本院认为：最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。义乌市是第一批全国农村土地制度改革试点地区。《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》第七条规定，已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地”奔小康工程）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。原、被告签订的《房屋买卖合同》实质上是对被告何占林户在义乌市改造过程中拆迁安置建房权益的转让。原告何爱庆系义乌市城西街道新港村集体经济组织成员，本案宅基地使用权的转让属于本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。本院认为，本案宅基地使用权的转让除载明的转让价格有虚假以外，其他内容系双方的真实意思表示，符合最高人民法院发布的会议纪要的规定和义乌市土地制度改革试点政策，且不违反法律、行政法规的强制性规定，除上述虚假记载部分之外，应认定合法有效。被告一、二、三辩解涉案宅基地是转让给案外人龚焕平的，并提供的抵押转让协议与收款收据证明被告与案外人龚焕平的合同关系及交付情况，根据合同相对性原则，上述证据仅能证明被告与案外人之间发生了法律关系，与本案无关，故对该项辩解，本院不予采纳。原告已付清转让款，履行了本方合同义务，被告何占林、何悟斌、单柳莺作为转让方按约负有办理涉案不动产转移登记的义务。因案外人陈樟玉已去世，其他享有继承权的被告应履行上述协助义务。综上，原告部分的诉请，合法有据，本院予以支持。被告何琴英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证等权利，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告何爱庆、何兰香与被告何占林、何悟斌、单柳莺于2014年4月29日签订的《房屋买卖合同》部分有效； 二、被告何占林、何悟斌、单柳莺、何琴英于本判决生效后十五日内协助原告何爱庆、何兰香办理坐落于义乌市占地27平方米的不动产初始登记及协助办理将该不动产过户到原告何爱庆、何兰香名下的转移登记手续。 案件受理费2734元、鉴定费22556元，由被告何占林、何悟斌、单柳莺、何琴英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  杨飞雄 二〇一九年十一月二十八日 法官助理吴肇珍 书记员陈凯琳