福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3510号 上诉人（原审被告）：吴美玉，女，1970年9月11日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：沈玉洪，福建法正联盟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李希真，女，1954年12月12日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：刘振志，福建力衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王楚，福建力衡律师事务所律师。 上诉人吴美玉因与被上诉人李希真合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴美玉上诉请求：撤销一审判决，依法改判吴美玉支付李希真共同投资厦门市思明区厦禾路886号2104号的本金及利润87375元，互相抵扣后李希真应付吴美玉102500元。在本案诉讼过程中，吴美玉将上诉请求变更为：请求撤销一审判决，依法改判吴美玉支付李希真共同投资厦门市思明区厦禾路886号2104号的本金及利润49500元。事实和理由：一、一审判决未认定吴美玉因涉争房屋产生的中介费68250元及代办费1000元，属认定事实错误。按照相关规定及厦门市房屋买卖中介服务费的行业收费的惯例，买方应当向居间方按房产成交价的2.5%支付中介费，根据吴美玉与李希真约定，中介费由李希真全额承担直接支付给吴美玉，作为吴美玉的居间报酬，因房产成交价为273万元，故李希真应支出中介费68250元，获得利润148000元，加之吴美玉实际为其代垫支出1000元代办费，李希真应当承担中介费及代办费为69250元,扣除中介费后，应分得的各自利润为双方各自应分得39375元。购房款含李希真支付的20万元定金由吴美玉暂时收取，李希真应分得的本案讼争款项实为239375元。二、吴美玉与李希真存在债权债务关系，适用抵销189875元的未付中介费符合法律规定，应予以支持。1、关于诉争款未分配的原因：李希真尚欠吴美玉厦禾路D1108室中介费73750元，D1408室中介费76125元，及亚珠酒店2套中介费4万元，（总计189875元），双方存在债权债务关系。吴美玉与李希真除了共同投资合作炒房关系，还存在居间服务关系及借款等业务往来，双方在合作炒房时已约定好中费全部由李希真支付给吴美玉。本案吴美玉与李希真口头约定并实践完成居间服务促成交易完成的，该民事法律行为所成立的合同应受保护。吴美玉作为居间人所提供的服务应当获得相应的居间服务报酬，李希真作为委托人应当按照约定支付上述几套房屋的居间服务费。2、吴美玉主张抵销真实合法。抵销金额189875元，抵销后，吴美玉应付李希真2104室49500元本金及利润。鉴于本案双方当事人互负到期债务，吴美玉向李希真主张要求抵销且已通知李希真，抵销生效。抵销金额为189875元应得到支持，即吴美玉应支付李希真49500元。 李希真辩称，对于吴美玉当庭变更诉讼请求无异议，一审认定事实正确，吴美玉与李希真是合作炒房的关系，中介费是没有事实依据的，若有产生中介费用，应由双方共同支付给中介公司;双方共同炒房期间，并未产生债权债务关系。 李希真向一审法院起诉请求:判令吴美玉支付李希真共同投资址于厦门市思明区世贸A栋2104室房屋的本金及利润共计272000元。 一审法院认定事实：2017年1月19日，李希真（购买方、乙方）与案外人张敏（出售方、甲方）在厦门中原世际房地产代理有限公司（以下简称中原世纪公司）居间下签订一份《房产买卖协议》，约定李希真向张敏购买厦门市思明区厦禾路886号2104室房产，成交价总价为273万元，其中定金20万元。吴美玉作为中介方工作人员在前述协议中签字。 另查明，前述协议签订后，由李希真支付了20万元定金，此后该房屋转售取得287.8万元购房款，购房款项由吴美玉收取。双方共同确认讼争房屋系双方合作购买，利润为平均分成，目前尚未进行利润分配。 审理中，吴美玉主张为提前清退讼争房屋内的租户，其向该租户支付了4000元的清退费用。李希真确认吴美玉向该租户支付了4000元，但主张该款项系中介费，同意承担2000元。此外，吴美玉还主张其为讼争交易支付1000元代办费及68250元中介费，并提交《中国建设银行银行卡客户交易明细清单》及厦门旺旺家房地产代理有限公司出具的《收款收据》为证，清单载明吴美玉于2017年1月20日支付1000元，但未体现对方账号及对方户名，收据载明“购世贸A2104室佣金”为68250元。李希真认为双方系合作炒房，不可能出现佣金及代办费支付问题，对《中国建设银行银行卡客户交易明细清单》的关联性不予确认，对《收款收据》的真实性不予确认。 一审法院认为，李希真与吴美玉口头约定合作购买、出售讼争房屋，约定内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。双方共同确认售房利润为148000元，平均分成后双方各应得利润为74000元。双方虽对吴美玉支付的4000元款项性质存在争议，但李希真自愿承担一半即2000元，予以照准。吴美玉主张其为讼争交易支付中介费68250元及代办费1000元，但所提交的《收款收据》并非由交易居间方中原世际公司所出具，与本案不具有关联性，所举示的《中国建设银行银行卡客户交易明细清单》亦无法体现与本案存在关联性，因此对吴美玉的前述抗辩主张，不予采信。综上所述，对李希真要求吴美玉向其支付购房本金20万元及利润72000元，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：吴美玉于判决生效之日起十日内支付李希真共同投资厦门市思明区厦禾路886号2104室的本金及利润272000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。本案案件受理费2690元，由吴美玉负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。 双方当事人对于一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案系合同纠纷，吴美玉与李希真合资买房，双方口头约定利润平均分配。吴美玉上诉主张其为讼争房产交易支付中介费68250元及代办费1000元，该两笔费用应在利润中予以扣除。首先，吴美玉并无证据证明双方约定中介费等由李希真承担，李希真对此不予确认。其次，吴美玉一审提交的《收款收据》及《中国建设银行银行卡客户交易明细清单》均无法体现与本案存在关联性，故并无充分有效的证据证明该两笔费用的发生。再次，李希真与吴美玉合作，系基于吴美玉自身从事中介工作，若其除享受利润外再另行收取中介服务费，亦明显不符合常理。 综上所述，吴美玉的上诉请求，缺乏事实与法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4637元，由吴美玉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇一九年十一月二十六日 代书记员 黄亚君 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。