广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终26138号上诉人（原审被告）：谭雨。被上诉人（原审原告）：王天长。被上诉人（原审原告）：李天月。上诉人谭雨因与被上诉人王天长、李天月房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初11116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。谭雨的上诉请求：1、撤销（2019)粤0304民初11116号民事判决。2、在查明事实的基础上依法改判。3、王天长、李天月承担一、二审案件受理费等费用。理由：1.谭雨与王天长、李天月租赁合同系双方自愿解除，谭雨没有违约。2.王天长、李天月在签订租赁合同当天便知晓华×小区是拆迁房。3.谭雨签订租赁合同时亦不知晓华×小区具体拆迁时间。4.王天长、李天月诚信度值得考量。王天长答辩称：一、根据一审民事判决，本案焦点在于涉案房产因城市更新不能居住导致涉案合同提前终止，是否适用合同约定的定金罚则。而事实并不构成不可抗力，在谭雨提前终止合同的情况下，谭雨应依照合同约定双倍返还定金。二、谭雨称“双方自愿解除租赁合同”违背事实。王天长、李天月从未同意解除租赁合同。三、王天长、李天月承认已知房产在合同期内可能被拆迁，但在本案中，城市更新计划不是不可抗力。王天长、李天月对拆迁情况知情与否，与是否同意解除合同无关。四、谭雨与王天长、李天月双方在城市更新计划中的损失情况与本案无关，且不影响对不可抗力的认定。五、谭雨提出的水电费相关事宜与本案无关。综上所述，谭雨提出的上诉请求明显不成立。李天月的答辩意见与王天长的一致。王天长、李天月向一审法院起诉，请求：1、谭雨支付剩余定金9800元；2、谭雨承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月3日，王天长、李天月与谭雨在案外人深圳市乐×房产交易有限公司的居间下签订《房屋租赁合同》，约定：谭雨将福田区华×小区7栋一单元302房产（以下简称涉案房产）出租给王天长、李天月告作为住宅使用，租期2018年7月1日至2019年7月1日，月租金4900元，王天长、李天月应于每月1日前支付当月租金；合同签订时王天长、李天月向谭雨支付9800元作为押金；谭雨应保证有权出租该房产，王天长、李天月的正常使用不受第三方的非法干扰和破坏，保证在租赁期间保持该房产始终符合约定的用途、有关设施处于良好的可正常使用的状态；如拖欠租金，每逾期一日，谭雨有权收取拖欠部分千分之一的滞纳金；谭雨如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，谭雨应向王天长、李天月双倍返还定金。在合同下方，谭雨出具《收据》，确认收到王天长、李天月交来2018年7月1日至2018年8月1日租金4900元、押金9800元。王天长、李天月提交的微信聊天记录显示，2018年6月3日、6月4日王天长、李天月分别与谭雨及案外人深圳市乐×房产交易有限公司就涉案房产因华×小区城市更新计划进行了讨论，主要内容为猜测涉案房产何时拆迁；其中李天月于2018年6月4日问谭雨涉案房产是否已经签署拆迁协议，谭雨称已经签约。王天长、李天月提交的其它微信聊天记录显示，涉案房产因纳入城市更新计划的原因，将面临停水停电的状况。王天长、李天月提交的王天长、李天月与谭雨的微信聊天记录显示：2016年10月10日，谭雨向王天长、李天月发送了内容为2018年7月23日福田区城市更新局出具的《关于加快推进华×小区城市更新工作告知函》的照片，该函件称，因华×小区城市更新单元项目签约率约80%，要求要求加快华×小区城市更新工作，对未签约住户进行政策宣传加强签约的组织和力度，尽快推进华×小区城市更新工作进展；谭雨并通知王天长、李天月尽快搬离涉案房产；双方之后就王天长、李天月搬离涉案房产的具体时间进行了协商，确定2018年10月27日交接房产。2018年10月27日，王天长、李天月搬离涉案房产。同日，谭雨通过微信转账向王天长、李天月退还2个月租赁押金及4天房租共计10432元。一审法院认为，王天长、李天月与谭雨之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。本案焦点在于涉案房产因城市更新不能居住导致涉案合同提前终止，是否适用涉案合同约定的定金罚则。我国合同法中规定的违约责任归责原则是无过错责任原则，在当事人没有另行约定或法律另有规定的情况下，只有出现合同法第一百一十七条规定的不可抗力导致合同不能履行的情况，才能根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。而合同法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。具体到本案中，涉案租赁合同提前终止的事实原因是福田区城市更新局要求加快推进华×小区城市更新计划，谭雨应就上述事实符合不可抗力的构成要件进行举证说明。从一审法院查明的情况来看，双方早在2018年6月4日时，就已经对上述事实进行了讨论。谭雨其时已经知晓涉案房产可能面临在合同期内被拆迁改造并导致合同不能履行的风险。该风险在谭雨签订涉案合同时已经预见，故华×小区城市更新计划的加快推进这一原因事实并不构成不可抗力，因此，在谭雨提前终止合同的情况下，谭雨应依约承担双倍返还定金的责任。谭雨仅返还了9800元，王天长、李天月据此有权要求谭雨继续返还双倍定金的剩余9800元，王天长、李天月的诉请成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：谭雨应于本判决生效之日起十日内向王天长、李天月返还定金9800元。案件受理费50元，由谭雨负担本院二审期间，双方均未补充提交证据，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据谭雨的上诉请求和理由，本案的争议焦点为谭雨是否存在违约行为，是否应向王天长、李天月退还剩余定金9800元。谭雨主张该租赁合同系双方自愿解除，不构成为单方违约。从本案来看，涉案房产属因城市更新不能居住而导致的双方租赁合同无法继续履行。但我国合同法中规定的无过错原则是在当事人没有另行约定或法律另有规定的情形下，出现《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力导致合同不能履行的情况，可以根据不可抗力的影响，部分或者全部免责。不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。而本案中谭雨自认其在签订该租赁合同前就已经知道涉案房产属于城市更新改造范围内，却仍然与王天长、李天月签订为期一年的租赁合同，且合同中也并未对以上可能出现拆迁而导致合同终止的情形作出约定。因此谭雨主张系双方自愿解除该租赁合同的，本院不予采纳。一审法院认定本案应依照租赁合同的约定适用双倍定金罚则，认定正确，本院予以维持。综上，上诉人谭雨的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谭雨负担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇一九年十一月二十九日书记员 杨玉兰(兼)附法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。