广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初1651号原告：佛山市顺德区沃运贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧1号地办公楼之二（住所申报）。法定代表人：甘结文。委托诉讼代理人：袁嘉莹，广东富正律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧泳麟，广东富正律师事务所律师。被告：余锦森，男，1982年9月16日出生，汉族，住广东省高州市，被告：黎小珍，男，1981年5月3日出生，汉族，住广东省高州市，第三人：佛山市顺德区国佳农产品有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇莘村一环东侧。法定代表人：陈敬谦。委托诉讼代理人:马耀林，广东仲马律师事务所律师。原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司（下简称“沃运公司”）诉被告余锦森、黎小珍、第三人佛山市顺德区国佳农产品有限公司（下简称“国佳公司”）因排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告沃运公司的委托诉讼代理人欧泳麟、第三人国佳公司的委托诉讼代理人马耀林到庭参加了诉讼；两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭审结束后，本院依原告申请进行司法鉴定工作，司法鉴定结束后，于2019年9月24日公开开庭进行了审理，原告沃运公司的委托诉讼代理人欧泳麟、第三人国佳公司的委托诉讼代理人马耀林到庭参加了诉讼；两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。在诉讼中，当事人向本院递交书面申请，要求给予60天时间进行和解，本院予以准许，该期限依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告于判决发生法律效力之日起五日内，向原告返还位于佛山市顺德区北滘镇一环路东侧北滘果蔬综合批发市场B区10座10-11号；2.请求依法判令被告于判决发生法律效力之日起十日内，向原告支付2018年4月23日至2018年12月1日的使用费37927.84元及利息（利息以37927.84元为本金，自立案之日日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告计付），自2018年12月2日起至被告实际返还上述第一项所列建筑之日止的使用费按40元／月/平方米即每月5102.4元向原告计付，并计付利息（利息按月计算，以未支付的当月使用费为本金，从当月1号起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告计付）。3.请求依法判令被告于判决发生法律效力之日起五日内向原告支付水费20.45元（暂计至2018年11月30日止，2018年12月1日的水费、电费按照被告占有期间实际使用的金额计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年4月12日，在淘宝网司法拍卖（变卖）平台，通过竞买方式购得佛山市顺德区人民法院依法委托拍卖的原属于佛山市顺德区国佳农产品有限公司、陈永章所有的位于佛山市顺德区北滘镇一环路东侧的地上建筑物（即佛山一环莘村路段东侧顺德莘村花卉城区域内的“北滘果蔬综合批发市场”，以下称“批发市场”）。顺德区人民法院于2018年4月23日作出(2016)粤0606执931号之三民事裁定书，裁定前述地上建筑物的所有权转移给原告所有。原告与批发市场土地的使用权人佛山市星亚物业发展有限公司（以下称“星亚公司”）于2018年6月3日签定《土地租用合同书》，约定星亚公司将批发市场所在地的408.7亩土地使用权租赁给原告使用，租期自2018年5月1日起至2026年6月30日止。综上，原告依据(2016)粤0606执931号之三《民事裁定书》以及与星亚公司签定的《土地租用合同书》已经依法取得批发市场所在地的土地使用权和建筑物的所有权，原告享有使用、收益的权利。原告在购得批发市场后，在对市场内商铺场地清理过程中，发现两被告无合法依据占用批发市场B区10座10-11号建筑物，面积共为127.56平方米。原告多次与两被告协商签订租赁合同或搬离占用的商铺，但两被告既不与原告签订租赁合同，也不搬离占用的商铺，也未向原告支付使用费，被告的行为构成无权占用，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，原告可以请求返还原物，并要求支付其占用期间的使用费，按每平方米40元／月的标准计付，即每月的使用费为127.56×40=5102.4元。该使用费标准是按原告出租的同类商铺租金标准计算。被告在没有合法依据的情况下占有、使用属于原告所有的商铺，其行为严重损害了原告的合法权益，其应当返还并支付占用期间的使用费。因此，为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十一条、第三十四条的规定，特提起以上诉讼请求，请依法裁判。本院受理此案后，依法向两被告送达起诉状副本及开庭传票等法律文书，但两被告没有到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见。第三人的答辩意见：一、第三人不是本案适格主体，第三人由始至终无妨碍到法院的执行，所以本案与第三人无关。二、原告无法律上的经营权承接第三人农地上的物业进行生产和经营，不符合国家的有关规定，更不合法承接第三人的经营权。三、到目前为止，国佳公司的经营405亩土地无受到莘存股份经济合作社及其他法人的起诉解除承租权，第三人地上的405亩土地到目前为止还是受法律保护的，其租赁承租权属于第三人，原告无合法的依据拥有国佳公司的405亩土地的经营权、使用权、承包权。四、原告是不适格的主体，本案被告及第三人无与原告有任何妨碍的问题存在，若原告认为有人妨碍它，管理范围是由顺德区人民法院执行局进行处理，所以原告不是本案适格主体，综上，请求法院驳回原告的诉请及对第三人的起诉。另外，第三人的土地是经过广东省发改委及佛山市人民政府、顺德区人民政府、北滘镇政府批准将农用地转为商用地，原告承接回去的是农业用地，故原告不可以在第三人的土地进行经营，只能作为农用地使用。当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的星亚公司与沃运公司的土地租用合同书，第三人有异议。该证据原告已提交原件核对，且盖有佛山市星亚物业发展有限公司及原告的公章，本院予以确认。2.原告提交的（2016）粤0606执931号之三民事裁定书，为已经发生法律效力的民事裁定书，第三人提出的异议理由不成立，本院予以确认。3.对原告提交的律师函、告知函照片，第三人有异议。律师函是原告单方出具，无法证明已向两被告送达，告知函照片也无法确认张贴的位置、时间，本院不予确认。4.对原告提交的北滘水果批发市场测量委托合同书及附件，第三人有异议。因原告是单方委托测量单位进行测量，测量涉及的各项数据未经被告及第三人确认，本院不予确认。5.原告提交的10份租赁合同，第三人有异议。原告及第三人均不是租赁合同的相对人，且本院后已委托评估机构对案涉建筑物的租金进行评估，本院确定以评估机构的评估结论作为判断标准。6.本院出示由广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具的《评估报告书》，由符合资质的评估公司及具有职业资格的鉴定人员所出具，评估结论与涉案地块现状、性质相符，鉴定结论合法有效，第三人异议意见理由不充分，本院对第三人的意见不予采纳，对《评估报告书》予以确认。对于本案事实，本院认定如下：2012年5月16日，国佳公司、陈永章向本院提起案号为（2012）佛顺法民二初字第1516号的确认合同无效纠纷，被告为佛山市顺德区北滘镇莘村股份合作社（下简称莘村股份社）、佛山市星亚物业发展有限公司（下简称星亚物业）、佛山市星亚世纪花博发展有限公司（下简称星亚花博），第三人为梁志昭、陈铭波、彭文乐、钟泽林、潘秋用，被告星亚物业、星亚花博提起反诉，本院遂将本诉与反诉合并审理，并于2012年10月31日作出民事判决书，判决：1.驳回国佳公司、陈永章本诉的全部诉讼请求；2.国佳公司、陈永章向星亚物业、星亚花博支付土地使用费至搬出案涉土地日为止，计付方式如下：截止至2012年6月20日的土地使用费14504161元在本判决生效后10天内支付；从2012年6月21日至2012年10月31日的土地使用费在本判决生效后20天内支付；之后的土地使用费在每月10日前支付当月的土地使用费；土地使用费的计算按每亩每年25200元计付；3.驳回星亚物业、星亚花博的其他反诉请求。国佳公司、陈永章不服一审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院2013年5月27日作出（2013）佛中法民一终字第371号民事判决书，判决：1.维持（2012）佛顺法民二初字第1516号民事判决第一、三项；2.变更（2012）佛顺法民二初字第1516号民事判决第二项为上诉人国佳公司、陈永章向被上诉人星亚物业、星亚花博支付土地使用费至搬出案涉土地日为止，计付方式如下：截止至2012年6月20日的土地使用费2617359.25元在本判决生效后10天内支付；从2012年6月21日至2013年5月28日的土地使用费在本判决生效后20天内支付；之后的土地使用费的标准、支付时间和递增期限及递增幅度参照被上诉人星亚物业与被上诉人莘村股份社的合同履行。星亚物业不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院2015年12月14日作出（2014）粤高法民一提字第68号民事判决书，判决：1.撤销广东省佛山市中级人民法院（2013）佛中法民一终字第371号民事判决；2.维持广东省佛山市顺德区人民法院（2012）佛顺法民二初字第1516号民事判决。（2014）粤高法民一提字第68号民事判决书“本院认为”部分载明：“花博园公司与莘村股份社之间土地承包关系的存在是花博园公司占有、使用涉案1930亩土地的合法依据，也是国佳公司、陈永章占有、使用涉案408.7亩土地的基础，但在本案纠纷发生时，花博园公司与莘村股份社的承包合同已因花博园公司未依约支付承包款而解除，在此情况下，陈永章与花博园公司的土地租赁关系因失去基础而归于消灭，国佳公司、陈永章占有、使用涉案408.7亩土地的合法依据亦不复存在。但鉴于星亚物业公司未就一、二审法院认定国佳公司、陈永章可继续使用涉案408.7亩土地提出异议，故本案的争议焦点仅为国佳公司、陈永章应以什么标准向星亚物业公司支付土地使用费……”（2014）粤高法民一提字第68号民事判决书已于2015年12月28日生效。2014年4月21日，星亚物业、佛山市顺德莘村花卉城发展有限公司向本院提起案号为（2014）佛顺法民一初字第102号财产损害赔偿纠纷一案，被告为国佳公司、陈永章，本院于2014年6月16日作出民事判决书，判决：1.国佳公司、陈永章向星亚物业、佛山市星亚世纪花博发展有限公司支付土地使用费至搬出案涉土地日为止，计付方式如下：截止至2014年5月20日的土地使用费1119649.31元在本判决生效后10天内支付；之后的土地使用费的标准、支付时间和递增期限及递增幅度参照佛山市星亚物业发展有限公司与佛山市顺德区北滘镇莘村股份合作经济社的合同履行；2.驳回星亚物业、佛山市顺德莘村花卉城发展有限公司的其他诉讼请求。双方当事人均不服一审判决向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院2016年4月22日作出（2014）佛中法民一终字第3451号民事判决书，判决：1.维持广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法民一初字第102号民事判决第二项；2.变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法民一初字第102号民事判决第一项为：国佳公司、陈永章应于本判决发生法律效力之日起十日内向星亚物业、佛山市顺德莘村花卉城发展有限公司支付土地使用费9030000元，2016年5月1日后的土地使用费按实际占用亩数以每月每亩2100元的标准于当月最后一日前支付，至国佳公司、陈永章实际退还土地之日。2016年5月16日，本院发出（2016）粤0606执931号公告，载明：“广东省高级人民法院作出的（2014）粤高法民一提字第68号民事判决书已经发生法律效力。因被执行人拒不履行该法律文书确定的义务，本院查封了被执行人佛山市顺德区国佳农产品有限公司所有的建设于广东省佛山市顺德区北滘镇莘村一环东侧土地上的建筑物。为便于本案的执行,本院采用公开摇珠的方式选定评估机构，在淘宝网广东省佛山市顺德区人民法院司法拍卖（变卖）网络平台（网址：××/0757/01，户名：佛山市顺德区人民法院）依法拍卖或变卖上述财产以清偿债务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，本院责令被执行人佛山市顺德区国佳农产品有限公司、陈永章及其他居住人员于2016年6月20日前搬迁出该房屋。到期仍不履行的,本院将依法强制执行。”2018年4月23日，本院作出（2016）粤0606执931号之三执行裁定书，裁定：1.解除本院对被执行人佛山市顺德区国佳农产品有限公司所有的位于佛山市顺德区北滘镇一环东侧的地上建筑物的查封：2.上述财产的所有权转移给买受人佛山市顺德区沃运贸易有限公司(统一社会信用代码91440606MA4W7FRC2U)所有。2018年6月3日，星亚物业作为“甲方”与沃运公司作为“乙方”签订一份《土地租用合同书》，鉴于星亚物业于2010年12月24日与莘村股份社签订《农业用地承包合同》，合同约定由星亚物业向莘村股份社承包位于佛山市一环路莘村路以东的佛山市一环东1号地，用地面积800亩，承包期限自2011年1月1日起至2021年6月30日止，承包土地用途为农业用途，星亚物业可以依法流转土地承包经营权，采取出租方式进行流转的，应当与第三方签订书面合同，并按照《农村土地承包法》相关规定办理备案。前述合同双方于2012年1月13日签订《农业用地承办合同补充协议》，约定将《农业用地承包合图》承包期限变更为自2011年1月1日至2026年6月30日；沃运公司于2018年4月13日通过竞买方式成功购得佛山市顺德区人民法院依法拍卖的位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧顺德莘村花卉城区域内的原国佳公司、陈永章使用土地上的构建物；现经甲、乙双方充分友好协商，在平等互利的原则上就乙方租用甲方土地用于按现状进行自主经营的相关事宜达成如下协议：1.乙方租用甲方位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧顺德莘村花卉城区域内原国佳公司、陈永章使用土地，面积408.7亩（土地的具体位置及范围详见本合同附件《租地红线图》）。2、土地用途：本合同项下土地用于乙方按现状进行合法自主经营；租用期限：自2018年5月1日起至2026年6月30日止……。2017年1月11日，陈铭江、国佳公司向佛山市中级人民法院提起案号为（2017）粤06民初6号合同纠纷一案，被告梁志昭、陈铭波、彭文乐、钟泽林、潘秋用、莘村股份社，第三人为星亚物业、张五仔、刘培基，诉讼请求为：1.判令梁志昭、陈铭波、彭文乐、钟泽林、潘秋用向陈铭江、国佳公司赔偿因支付土地使用费所造成的损失1亿元；2.判令星亚物业对上述损失承担共同清偿责任；3.莘村股份社对对第一项诉讼请求承担共同清偿责任；4.请求确认莘村股份社与星亚物业于2010年12月24日签订的《农业用地承包合同》无效；5.诉讼费由梁志昭、陈铭波、彭文乐、钟泽林、潘秋用承担。佛山市中级人民法院判决驳回陈铭江、国佳公司的诉讼请求。另查，国佳公司作为“甲方（出租方）”与余锦森作为“乙方（承租方）”于2017年5月1日签订一份《租赁合同》，约定余锦森承租佛山市顺德区北滘镇莘村佛山一环路东侧国佳市场香蕉区10座11号铺1间事宜（落款日期空白），租赁面积60平方米，合同期限从2017年5月1日起至2026年4月30日止，合同期第1至3年租金单价31元/平方米/月，合计租金1860元/月，管理费为4元/平方米/月，合计管理费240元/月，免租期为3个月；合同签订同时，乙方须向甲方交纳10000元作为合同履约保证金。原告在本案中申请对佛山一环莘村路段东侧顺德莘村花卉城区域内的“北滘果蔬综合批发市场”B区10号-11号铺的使用费（即租金单价）进行评估，本院对其申请予以采纳。本院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司（下简称“信德评估公司”）进行评估，原告垫付了评估费3000元。信德评估公司于2019年8月13日出具《资产评估报告书》，评估结果为，“北滘果蔬综合批发市场”B区10号-11号铺租金单价为33元/平方米/月（评估基准日为2019年7月10日）。因上述评估基准日有误，信德评估公司于2019年10月30日出具《资产评估报告书》，评估结果为“北滘果蔬综合批发市场”B区10号-11号铺租金单价为32元/平方米/月（评估基准日为2018年4月23日）。诉讼中，原告确认、主张的事实有：案涉物业无产权证和建设工程规划许可证；第三人确认的事实有：案涉建筑物的土地使用权人为第三人。本院于2019年7月19日到涉案物业核查，无发现“北滘果蔬综合批发市场”B区10号-11号铺内有人使用或有堆放生活用品。本院认为：关于案涉建筑物的权属问题。星亚物业与莘村股份社签订《农业用地承包合同》获得土地承包经营权后，原告与星亚物业签订《土地租用合同书》，原告已获得案涉建筑物土地的使用权。（2016）粤0606执931号之三执行裁定书亦已将第三人国佳公司所有的位于佛山市顺德区北滘镇一环东侧的地上建筑物的所有权转移给买受人沃运公司，原告沃运公司已于2018年4月23日取得案涉建筑物的所有权。且（2014）粤高法民一提字第68号民事判决书“本院认为”部分亦载明：“花博园公司与莘村股份社的承包合同已因花博园公司未依约支付承包款而解除，在此情况下，陈永章与花博园公司的土地租赁关系因失去基础而归于消灭，国佳公司、陈永章占有、使用涉案408.7亩土地的合法依据亦不复存在……”，第三人国佳公司在（2017）粤06民初6号案中也要求法院确认莘村股份社与星亚物业于2010年12月24日签订的《农业用地承包合同》无效，法院亦已驳回第三人的该项诉讼请求。综上，原告对案涉建筑物享有出租、使用、收益的权利。关于第三人与被告签订的《租赁合同》能否适用“买卖不破租赁”问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉建筑物无建设工程规划许可证，原、被告及第三人亦无提交证据证明案涉建筑物已经主管部门批准建设，第三人与被告签订的《租赁合同》无效，被告依据无效的《租赁合同》抗辩“买卖不破租赁”，本院不予采纳。因原告是案涉建筑物（商铺）的所有权人，故原告请求实际占用人返还原告所有的建筑物，合法有理，本院予以支持。但原告应就两被告占用涉案建筑物的事实进行举证，原告提供的被告余锦森与第三人签订的《租赁合同》、照片等证据不足以证明两被告自2018年4月23日起至本案辩论终结前一直占有使用涉案建筑物，且经本院现场核实也没有发现涉案建筑物被占用的事实，故原告应承担举证不能的不利后果。综上，原告主张两被告返还“北滘果蔬综合批发市场”B区10号-11号铺及支付占有使用费、利息、水费的诉请，理由不充分，本院均不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司的全部诉讼请求。本案受理费减半收取为374.35元，评估费3000元，两项合计3374.35元（原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司已预交），由原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇一九年十一月十五日书记员  李嘉濠胡大兴