大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0293民初2596号 原告：亿达物业服务集团有限公司，住所地大连市高新技术产业园区软件园知音园**，统一社会信用代码：91210231723451243K。 法定代表人：田野。 委托诉讼代理人：邬大鹏，男，1983年5月18日出生，汉族，该公司员工，住大连市中山区。 委托诉讼代理人：李洪双，女，1990年9月10日出生，汉族，该公司员工，住凌源市。 被告：李然，男，1963年4月4日出生，汉族，住大连市沙河口区。 原告亿达物业服务集团有限公司与被告李然物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人邬大鹏、被告李然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的自2017年7月1日至2019年6月30日期间物业费12,055.04元；2.判令被告支付逾期交费违约金3,616.51元（暂计算至2019年3月31日，请求支付至实际支付物业费之日）。事实和理由：2010年11月13日，原告与大连软件园发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为东方圣克拉二期小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费，逾期缴费的，自逾期之日起应按日千分之三的标准向原告支付违约金。被告系原告提供物业服务的东方圣克拉二期【2-1-501】号业主，物业面积193.19平方米，收费标准为2.6元/月/平方米，合同签订后，原告按照合同约定为被告所在小区提供了优质的物业服务，但被告未向原告交纳自2017年7月1日至2019年6月30日的物业费12,055.04元。经原告多次催缴，被告仍拒不缴纳，并产生相应违约金3,616.51元（暂时计算至2019年3月31日）。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、2013年签订的合同现在已失效；二、物业未根据物业法规定对业主进行了物业收费标准的公示；三、原告在小区的管理上存在失职。综上，要求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《东方圣克拉（二期）前期物业服务合同》、《领钥匙确认单》，本院予以确认并在卷佐证。原告与案外人大连软件园发展有限公司签订了《东方圣克拉（二期）前期物业服务合同》，约定由原告对东方圣克拉（二期）小区提供前期物业服务事宜。同时约定，案涉住宅的物业收费标准为2.6元/月/平方米，物业费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向原告交纳当期物业服务费。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向原告支付违约赔偿金。合同还约定了其他权利义务。被告系上述东方圣克拉二期2-1-501房屋业主，建筑面积为193.19平方米。案涉房屋于2013年12月31日交付被告。被告未向原告交纳自2017年7月1日至2019年6月30日的物业费12,055.04元（2.6元/平方米/月×193.19平方米×24个月）。 另查，2016年10月17日，原告由大连亿达物业管理有限公司更名为亿达物业管理有限公司；2018年6月27日，原告由亿达物业管理有限公司更名为亿达物业服务集团有限公司。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故大连软件园发展有限公司签订了《东方圣克拉（二期）前期物业服务合同》对原告（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告亦应按照合同约定按时交纳物业服务费。故原告要求被告支付自2017年7月1日至2019年6月30日期间物业服务费12,055.04元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。故对被告关于《东方圣克拉（二期）前期物业服务合同》失效的抗辩意见，没有事实及法律依据，本院依法不予采纳。 关于被告抗辩原告物业管理存在失职一节。原告已为被告所在小区提供了物业服务，即使被告认为原告服务不到位，亦不能否定原告为被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业服务费的权利。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务。本案即使暂不考虑被告所辩原告物业服务不到位一节，被告确实享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业服务费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业服务费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。因此，被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业服务费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，且被告未完全证明照片拍摄地点属原告物业服务范畴内，故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。对于被告提出的物业服务问题，原告可协助被告查找原因，便于主张权利。原告在今后的工作中要加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。关于被告抗辩原告未依法对物业收费标准的公示一节，《东方圣克拉（二期）前期物业服务合同》中明确约定了物业管理费的收费标准，被告亦依约按合同约定的物业收费标准项原告交纳了自2014年1月1日至2017年6月30日的物业管理费，应视为被告对上述收费标准的认可，故对被告该项抗辩意见，本院依法不予采纳。 关于原告主张被告支付违约金一节。被告未按约定交纳物业费确属事实，但物业公司与业主是相互依存关系，小区服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司的相互配合、努力。考虑到原告仍为案涉小区的物业服务企业，为避免矛盾激化，对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。双方应本着真诚协商的态度，共同解决双方的矛盾纠纷。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告李然于本判决生效之日起十日内支付原告亿达物业服务集团有限公司自2017年7月1日至2019年6月30日期间物业费12,055.04元； 二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费192元，由原告亿达物业服务集团有限公司负担92元，由被告李然负担100元（此款原告已预交，被告在本判决生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  高琳琳 人民陪审员  杨春杰 人民陪审员  韩 瑜 二〇一九年十一月二十六日 法官助理李纯 书记员肖杰 附法律条文： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。