江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民再107号上诉人（原审原告、再审申请人）：苗辉，男，1971年6月6日出生，回族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人:周艳春，女，1974年4月25日出生，汉族，住徐州市鼓楼区,系苗辉之妻。被上诉人（原审被告、再审被申请人）:徐州市彭龙房地产开发有限公司，住所地徐州市云龙区青年东路**丰源大厦**。法定代表人：朱峰，该公司总经理。上诉人苗辉因与被上诉人徐州市彭龙房地产开发有限公司（以下简称彭龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区法院（2018）苏0303民再20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月11日公开开庭进行审理，上诉人苗辉及其委托诉讼代理人周艳春到庭参加诉讼，被上诉人彭龙公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审查终结。苗辉上诉请求：1、撤销徐州市云龙区人民法院作出的（2018)苏0303民再20号判决书，依法改判或发回重审；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉商品房交易符合双方真实意思表示。苗辉与彭龙公司签订的《商品房买卖合同》后积极缴纳首付款。2002年4月3日至5月17日苗辉夫妇先后从证券账户、银行、商铺营业款中筹集9万元首期款，交给彭龙公司。银行贷款后，苗辉夫妇在长达十几年的时间内陆续将银行贷款本息还清。从合同履行行为来看，苗辉具有明显的购房意思表示。二、彭龙公司与苗辉不存在变现套取银行贷款的行为。一审法院关于“以购房人名义贷款，而由彭龙公司归还贷款”的变现套取银行贷款的认定显然是错误的。因此，请求法院依法改判或发回重审。被上诉人彭龙公司未到庭，亦未提交证据。苗辉诉称，2002年6月1日，与彭龙公司签订了商品房买卖合同。购买彭龙公司开发的坐落于本市，建筑面积124.72平方米，总房款29.3万元。其于2002年6月1日向彭龙公司缴纳了购房款9万元，并于2002年6月10日在中国银行办理了按揭贷款，购房款已全部付清。按照双方签订的购房合同约定，彭龙公司应于2003年6月30日前交付房屋，但彭龙公司至今没有按约定履行交房义务，给苗辉造成了严重的损失。因此，苗辉起诉至法院，请求判令彭龙公司立即给予办理上房手续，并支付逾期交房违约金人民币37.4万元，及至办理正式上房手续日止的逾期违约金，本案诉讼费及其他有关费用由彭龙公司承担。彭龙公司辩称，苗辉诉请要求彭龙公司支付其逾期交房违约金37.4万元没有事实和法律依据，理由是：原、彭龙公司之间不存在真实的房屋交易，虽然双方签订了《商品房买卖合同》，但签订此合同目的是为套取银行资金供彭龙公司使用，是以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同。彭龙公司与苗辉之间签订《商品房买卖合同》的背景是，彭龙公司在前期建设过程中因缺少建设资金，其前法定代表人张学长找其亲戚朋友帮忙采取借用包括苗辉在内共30多人的名义向市中国银行和市工商银行贷款后供彭龙公司使用，为了办理银行贷款和抵押登记等手续，彭龙公司与包括苗辉在内的30多人签订了《商品房买卖合同》，但办理贷款所需的税金和费用由彭龙公司支付，银行贷款由彭龙公司偿还，以此方式来规避相关金融法规套取银行资金，且彭龙公司多次采取虚假按揭方式套取银行资金的行为，被市政府成立的调查工作组在2014年12月10日作出的会议纪要上予以认定。同时，市调查工作组调查完毕之后制作一份假按揭人员名单，其中就有苗辉的名字。因此，双方之间不存在真实房屋交易，苗辉要求彭龙公司支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。在诉状事实和理由部分，苗辉陈述于2002年6月向彭龙公司缴纳了购房款9万元和支付了全部购房款是虚假陈述，与事实不符。首先，由于本案房屋不是真实交易，所以苗辉并未向彭龙公司支付首付款，但为了方便办理银行抵押贷款等手续，彭龙公司必须出具首付款收据，且收据原件由彭龙公司保管。其次，为防备虚假购房人以假乱真，在与虚假购房人签订完《商品房买卖合同》后，彭龙公司再与虚假购房人补签一份关于虚假购房的协议书。本案在2002年6月1日签订完购房合同后，于同年6月10日双方又补签了协议书。该协议书约定：办理按揭贷款中所需的税金、费用等费用由甲方（指彭龙公司）承担。应缴纳的购房首期款由甲方垫付。银行还本付息由甲方履行，房屋产权暂挂乙方（指苗辉）名称，待甲方全部履行完银行的还本付息义务后，房屋产权无条件更为甲方。从此协议书内容来看，本案是虚假购房。因此，苗辉并未支付首付款9万元和全部购房款。综上，原彭龙公司之间根本就不存在真实的房屋交易，苗辉主张的诉请没有事实和法律依据。请求法院在查清事实后，依法驳回苗辉的诉请。一审法院查明：2002年6月1日，苗辉与彭龙公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：彭龙公司将其开发的位于本市房屋出售给苗辉，并约定了该房屋的用途为住宅，建筑面积124.72平方米，按照建筑面积计算，单价每平方米2350元，总金额为29.3万元，付款方式为分期付款，未约定详细付款形式。交付日期为2003年6月30日，交付条件为该商品房经综合验收合格，违约责任为：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（即为2003年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”等。合同签订后，苗辉与中国银行徐州分行签订《中国银行个人住房贷款借款合同》，向该行借款20.5万元用于购置彭龙大厦21层05室，贷款由中国银行徐州分行以转账方式划入房地产开发商开立的存款账户内。贷款期限自2002年6月10日至2017年6月9日，月息4.2‰。2003年8月，彭龙公司原法定代表人张学长（甲方）与郭刚、王炬明（乙方）就彭龙大厦开发项目承包经营合同达成《补充协议》第一条约定：此前乙方已付给彭龙公司款合计735万元，彭龙公司在先期开发彭龙大厦中以朱端友等（名单附后）在市工商银行、市中国人民银行办理的按揭贷款，现合计约有734万元的按揭贷款待偿还，乙方同意在本协议签订之日起替甲方在二年内还清，若乙方不能按每月偿还或不能在此约定的期限内全部还清，则甲方偿还该贷款。贷款合同中所购买的房屋产权归甲方所有，并退还乙方所给的贷款。2005年4月，张学长（甲方）与郭刚、王炬明、郭志信和彭龙公司签订《调解协议书》，该协议第一条约定：乙方于本协议生效之日起全面接管甲方经手办理的彭龙大厦项目中在中行、工行办理的所有按揭贷款，保证每月足额还贷，不得拖欠。甲方应配合乙方办理退房手续，如不及时办理视为甲方违约，若乙方不及时还贷，银行或法院找到甲方及按揭贷款人承担责任，视为乙方违约。办理该套房屋手续产生的所有费用由乙方承担。2014年12月1日，为调度丰源大厦有关历史遗留问题的处置情况，时任市长朱民主持召开了专题会议，会议根据丰源大厦相关事项清查工作领导小组的情况汇报，明确了彭龙公司在接手丰源大厦项目后因缺少建设资金，多次采取虚假按揭方式套取银行资金，违规办理房屋确权证明的事实。苗辉于2010年9月6日向原审法院诉称，彭龙公司立即给苗辉办理上房手续，并向苗辉支付逾期交房违约金37.4万元。原审法院于2010年10月13日作出（2010）云民初字第2196号判决书，判决被告彭龙公司于本判决生效之日起十日内，给付原告苗辉逾期交房违约金36.55万元。判决书发生法律效力后，经徐州市云龙区人民法院院长提交审判委员会讨论认为，该判决书确有错误,于2018年9月3日作出（2018）苏0303民监1号民事裁定书，再审本案。一审法院认为，2002年6月1日，苗辉与彭龙公司签订《商品房买卖合同》一份。该商品房交易不是合同双方真实意思表示。意思表示真实是民事法律行为的要件之一，缺少该要件的缔约行为不具有法律约束力。本案中，彭龙公司与苗辉虽然签订了《商品房买卖合同》，但双方并没有交易商品房的意思表示。从苗辉签订的《补充协议》可以明确看出，彭龙公司仅是借用苗辉的名义获取贷款而并无出售房屋给对方的意愿，而苗辉是在免除自身债务风险的前提下，以名义上的贷款人和房屋所有人这一身份配合彭龙公司完成贷款事项，也不具有购买该房屋的意思表示。虽然该协议没有彭龙公司的盖章，未达到生效条件，但足够证明苗辉的真实意思表示，如苗辉系真买房，没必要签订该协议。而彭龙公司在同一时期操作多例假按揭事实，其向苗辉提供该协议文本已经能够证明其串通假按揭的意思表示。另外，彭龙公司与苗辉签订《商品房买卖合同》的行为性质是变相套取银行贷款，以合法形式掩盖非法目的。彭龙公司因缺少建设资金，采取以购房人名义贷款，而由自己支付办理贷款所需税金和费用并偿还贷款的方式，以达到规避相关金融法规套取银行资金为其所用的目的。苗辉除提供办理按揭贷款所需要的资料和证明外，唯一的义务是在彭龙公司偿还贷款后将登记在自己名下的房屋过户至彭龙公司。这种有悖常理和生活逻辑的权利义务的设定，使得彭龙公司套取银行贷款的目的显而易见。即使后期苗辉偿还大部分贷款，但在订立合同时虚假的意思表示是不能改变的，合同无效则自始无效。固然苗辉持有9万元的收据以及清偿部分房屋按揭贷款是事实，但该收据显示数额与房屋首付款数额并不相符，且苗辉无法对彭龙公司代其偿还部分贷款、代办各项手续并交纳各项费用以及其与彭龙公司签订《补充协议》作出合理解释。因此，原审苗辉持有的房款首付款收据及还贷证明不足以证实其主张。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2010）云民初字第2196号民事判决；二、驳回原审原告苗辉的诉讼请求。案件受理费6910元，由原审原告苗辉负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中申请人除提供办理按揭贷款所需要的资料和证明外，唯一的义务是在彭龙公司偿还贷款后将登记在自己名下的房屋过户至彭龙公司。这种有悖常理和生活逻辑的权利义务的设定，使得彭龙公司套取银行贷款的目的显而易见。因此，上诉人苗辉与被上诉人彭龙公司所签订的《商品房买卖合同》是以合法形式掩盖非法目的，应属无效合同，不具有法律约束力。原审判决在认定事实和适用法律上并无不妥，上诉人苗辉的诉讼请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。原审法院再审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费6910元，由上诉人苗辉负担。本判决为终审判决。审判长 葛 文审判员 刘 佳审判员 杜有刚二〇一九年十一月六日书记员 袁兴龙