湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12295号上诉人（原审被告）：郭仁义，男，1966年2月9日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人（原审原告）：周军勇，男，1974年12月30日出生，汉族，住湖南省茶陵县。上诉人郭仁义因与上诉人周军勇合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初3454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。在审理过程中，因周军勇未按期缴纳上诉费，本院于2019年11月14日口头裁定按其撤回上诉处理。本案现已审理终结。郭仁义上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判郭仁义无需赔偿周军勇损失31459.60元、返还转让费6000元；二、本案一、二审诉讼费用由周军勇承担。事实和理由：一、一审判决已认定《幼儿园转让协议》不成立，应判决驳回周军勇所有诉讼请求。本案中，周军勇是就《幼儿园转让协议》提起的诉讼，一审法院对《房屋租赁合同》进行审理不当。二、双方在《房屋租赁合同》中约定的转让费26000元系转让空调、凳子、风扇等物品的费用，且双方不存在实际意义上的幼儿园的转让事宜。三、《房屋租赁合同》第五条未对房屋内的装修及安装的设备物品进行约定，也没有约定解除合同时，郭仁义需要对周军勇的装修费用进行赔偿，因此郭仁义没有赔偿周军勇装修费用的义务。四、即使一审法院对《房屋租赁合同》进行审理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”之规定，对周军勇要求郭仁义赔偿其损失的诉讼请求亦不应当支持。五、周军勇提交的《幼儿园转让协议》涉嫌伪造，提供的幼儿园装修（墙绘）地胶、购进的大型玩具存在虚开金额，有敲诈勒索的嫌疑。综上，请求二审法院支持郭仁义的上诉请求。周军勇辩称：一、《幼儿园转让协议》不成立，是因为双方签名格式不规范，但转让的客观事实是存在的。无证幼儿园需要逐步关停是因为教育局下发了停办通知。附近的幼儿园是在本案一审开庭审理后才装修和开办的。二、《房屋租赁合同》中明确写了26000元是幼儿园转让费，转让费包括了一些破旧不堪的幼儿园物品，还有一张由郭仁义亲手写的20个幼儿名单和部分收费金额。三、郭仁义上诉称系周军勇的违约导致合同解除是不实陈述。正常办事流程也是先谈幼儿园转让事项，再有房屋租赁合同，本案双方也是先签订《幼儿园转让协议》，再签订《房屋租赁合同》，是郭仁义未按幼儿园转让协议履行自己的承诺，而且还先起诉至法院解除合同收回房屋的。四、不存在郭仁义所说涉嫌伪造、虚开金额，以及欺诈、恐吓等问题。周军勇向一审法院起诉请求：1、判令郭仁义赔偿周军勇因幼儿园未取得开福区教育局审批许可而被责令停办的经济损失80000元（周军勇为幼儿园投入设施设备等成本10余万元，现酌情主张80000元）；2、判令郭仁义向周军勇退还幼儿园的部分转让费￥18920元（房屋租赁期限为3年8个月，则每月应分摊的转让费约590元，幼儿园自2017年1月1日起至2018年7月4日止实际运营了1年6个月，则郭仁义应退的转让费为18920元）；3、案件诉讼费用由郭仁义承担。一审法院经审理查明：（乙方）周军勇与（甲方）郭仁义双方于2017年1月拟定一份《幼儿园转让协议》，内容为，经周军勇、郭仁义双方友好协商，双方就幼儿园转让事宜达成以下协议，1、甲方将办园的所有证件留给乙方。办园设施设备的归属（详见租赁合同第二条）。幼儿园转让金已在签订房屋租赁时一次性付清给甲方。在相关的手续办理及债权债务的承担。双方约定：该幼儿园已经由甲方办理的相关证件，甲方保证提供的幼儿园的一切信息的真实性，不能隐瞒欺骗，甲方要办好幼儿园所有证件转让给乙方的手续，乙方要积极配合，转让手续办好后，幼儿园发生的相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关，但乙方受让接手办园前该幼儿园及法人所欠的一切债权债务全部由甲方承担负责，与乙方无关。甲方不能在该幼儿园附近小区及小区内再办幼儿园，租赁期间（2017年1月1日至2020年8月30日止）不得以任何理由借故中途终止合同，也要与其他三位房东协商好一起转租事宜，如协商不成，给乙方造成影响与损失一切由郭仁义负责，租赁期满，周军勇想续租房屋，郭仁义要本着友好真诚的态度与其他三位房东达成一致协议，续租给周军勇，不得无理抬高租金。续租金以本小区周边折中的价格优先续租给周军勇使用……。双方在《幼儿园转让协议》第一页的上方（当事人身份信息处）签字，但是在第一页下方以及第二页双方均未签字，双方亦未在该合同上确定签订日期。郭仁义对该份协议不予认可，认为其未签订该协议。2018年7月4日长沙市开福区民办教育联席会议办公室向周军勇经营的七彩乐迪幼儿园发出停办通知，内容为：“根据《中华人民共和国民办教育促进法》第64条规定，违反国家有关规定擅自举办民办学校（含幼儿园）的，由所在地县级以上地方人民政府教育行政部门或者人力资源社会保障行政部门会同同级公安、民政或者工商行政管理等有关部门责令停止办学。你校（园）未经开福区教育局审批，擅自举办民办教育机构，属于无证办学。现责令你机构立即停办，并妥善安排好已入校学生”。周军勇（乙方）和郭仁义（甲方）于2017年1月1日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，一、现机房将坐落于荷叶小区套房及一楼门面出租给乙方。二、租赁时间从2017年1月1日起至2020年8月30日止。房屋租金每月人民币伍千元整（5000），其中一楼及小套问2500元、二楼两大套间2500元，支付方式每半年一交：每半年交房租叁万（30000）元整，押金人民币壹万（10000）元整，幼儿园转让费用金额：贰万捌仟（28000）元整，（转让物品为：空调5台、风扇四台、电视机四台、影碟机四台、电子琴3台、塑料桌子8张凳子22张、小木凳张、幼儿小床70及被子、黑板闹钟小玩具灭火器）签订合同当天支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付给乙方使用，以后每期提前15天交付下期租金。甲乙双方约定期内，乙方未满租期退租，甲方不退还约定内的押金，为了安全起见，乙方未经甲方同意不得擅自随意改变房屋建筑装修结构，否则随之带来的任何风险由乙方承担，甲方收取乙方房屋押金，合同期满房屋经甲方验收后，无损坏，乙方恢复原样退还押金。三、房屋在租赁期间产生的水、电、煤气、电话、物管卫生费用由乙方支付。四、乙方经营期间所产生的收益和外界责任均由乙方享受和负责。五、租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如因特殊情况需要中止本合同，必须提前360天书面通知对方取得对方的同意方可解除合同。违约方支付给守约方违约金，违约金的数额为押金数，并办理好退租金和退房屋的交接手续。房屋如因不可抗力的自然灾害导致损毁，本合同则自然终止，互不承担责任。六、租赁期内，甲乙双方应共同保证房屋及其设备设施处于适用和安全的状态，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责。七、甲方的责任，甲方应按本合同规定的时间向乙方提侠租赁房屋。八、乙方的责任，乙方如拖欠租金达十天以上，甲方可以从乙方押金中扣除押金，并且收回出租之房屋，并追究违约责任。租赁期间，乙方不得擅自更改房屋的结构与用途，为确保安全和两相邻房主长久和谐，尤其是主房承重墙和两户房主的界限墙不得更改，若经营需要且经甲方同意不得已拆墙，则经营期满退租时照样砌墙恢复原状或作价还原，乙方如因故意或过失造成租用房屋和设备的损毁，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方如需装修房屋，须事先征得甲方同意不得损毁地面砖门窗等，装修所拆卸原防护网等材料交还甲方保管。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出属于乙方的全部物件。搬迁后3日内房屋内如仍有余物，视为乙方放弃所有权由甲方处理。如乙方逾期不搬迁乙方应赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方可以向人民法院起诉和申请执行。九、合同期满，如甲方的租赁房屋继续出租或出卖，乙方享有优先权。十、因履行本合同发生争议或者出现其他合同未尽事宜，当事人协商解决。协商不成的，可向当地人民法院提起诉讼解决。十一、靠西边小套间201室里所提供空调一台、电视机一台、挂墙电风扇一台、床铺一个其所有权归甲方，只供乙方租用不得拆卸损毁，如有损毁照样赔偿。十二、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效，本合同附件与本合同具有同等法律效力。郭仁义于2017年1月9日出具收条，收到周军勇支付的幼儿园转让费26,000元。周军勇于2019年5月24日向一审法院对开福区秀峰街道荷叶小区9栋七彩乐迪幼儿园装修诉损失、屋内物品损失（含折旧）进行评估。湖南公信价格评估事务所有限公司出具价格评估报告，对装饰装修部分评估为24715元，室内物品部分的评估值为47434元。周军勇垫付鉴定费6500元。一审法院认为，本案的争议焦点在于，一、周军勇所称的《幼儿园转让协议》是否成立有效的问题。一审法院认为，双方当事人签订的合同应当具备合同构成的基本要素，订立合同，首先应具备的是双方就订立合同而形成的共同意思表示，本案中，双方仅在协议首部签名，法律虽然没有明确规定签字（签章）的位置，但根据通常理解，在合同末尾落款处签字或签章表示合同当事人对合同所有内容的确认。且根据双方交易的习惯，双方在《房屋租赁合同》中亦不仅在合同首部当事人信息处签字，亦在合同末尾当事人落款处签字确认，而就《幼儿园转让协议》而言，双方均未签订合同日期，郭仁义在合同首部签字的行为系提供合同当事人身份信息的行为，其在合同末尾并未签名不能证实其作出了同意订立该合同的意思表示，故该协议并未成立。二、关于周军勇主张郭仁义赔偿周军勇因幼儿园未取得开福区教育局审批许可而被责令停办的经济损失80000元（周军勇为幼儿园投入设施设备等成本）的问题。一审法院认为，虽然双方之间未签订书面的转让协议，双方在《房屋租赁合同》约定了转让费，郭仁义亦出具收条收到转让费26000元，郭仁义将房屋租赁给周军勇后，周军勇亦在原地经营幼儿园，并接手了郭仁义转给周军勇的幼儿园经营所需的物品。即双方转让幼儿园的事实客观存在，一审法院认为，双方在明知幼儿园需要相应部门审查同意，才能办理相关证件还对幼儿园进行转让，且双方未签订书面合同，明确双方的权利义务关系，双方均存在过错。郭仁义在明知其本身经营的幼儿园没有证件，仍将涉案幼儿园转给周军勇，应对周军勇的损失承担相应的过错责任。在本案中，周军勇在明知郭仁义经营幼儿园没有相关证件，还向郭仁义协商转让事宜，在相关证件未办理的情况下，对幼儿园进行装修，增添室内物品，放任损失的扩大，而且在相关部门对周军勇经营幼儿园多次要求停办的情况下，周军勇亦未及时止损，并且周军勇在本案中未举证证明郭仁义有办证之义务。故此，周军勇应承担较大的过错比例，根据双方的过错程度，酌情认定周军勇承担60%的责任，郭仁义承担40%的责任。现周军勇对涉案幼儿园鉴定的（装修、物品）损失为72149元，基于周军勇垫付鉴定费6500元，郭仁义应承担2600元，周军勇虽然主张损失为80000元，但其他损失并未提供证据予以证明，故认定，郭仁义应向周军勇赔偿31459.6元（72149元×40%+2600元），故对周军勇主张的超出部分不予支持；三、关于周军勇主张郭仁义退还幼儿园部分转让费18920元的问题。一审法院认为，办理幼儿园是需经得相关主管部门的审查同意，并获取相关办学资质的。本案中，周军勇、郭仁义双方未签订书面的《幼儿园转让协议》，亦未对办学资质及审批手续进行约定，双方关于转让费的约定，系在《房屋租赁合同》明确为28000元（转让物品为：空调五台、风扇四台等），实际转让费为26000元。在本案中，周军勇虽然支付郭仁义转让费26000元，该转让费理应按照双方的过错比例进行分担（即郭仁义应退还周军勇10400元），但是周军勇从2017年1月1日开始经营，虽然中间有几个月停业，但是周军勇断断续续持续经营到2019年7月份，所用物品均已经折旧，而且周军勇在经营中也有获利行为，故，根据双方过错比例及实际使用情况，酌情郭仁义退还周军勇转让费6000元。对周军勇主张的超出部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第十三条、第二十五条、第三十二条、第四十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、郭仁义于判决生效之日起十日内向周军勇赔偿损失共计31459.6元；二、郭仁义于判决生效之日起十日内向周军勇退还转让费6000元；三、驳回周军勇的其他诉讼请求。案件受理费2272元，因适用简易程序减半收取1136元，由周军勇负担682元，由郭仁义负担454元。本院二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案双方虽然没有在《幼儿园转让协议》上签名确认，但双方签订的《房屋租赁合同》，实际又是以案涉房屋经营幼儿园为目的，该合同明确约定幼儿园转让费28000元，且双方均对本案损失的造成存在过错，故一审法院认定双方按过错承担责任，确有事实依据和法律依据，本院予以支持。郭仁义上诉主张双方不存在实际意义上的幼儿园转让事宜，与事实不符，本院不予采信。关于郭仁义提出周军勇提交的《幼儿园转让协议》涉嫌伪造，提供的幼儿园装修（墙绘）地胶、购进的大型玩具存在虚开金额，有敲诈勒索的嫌疑等上诉主张，由于郭仁义没有提供任何证据加以证明，且相关损失认定有价格评估报告在卷予以证明，足以认定，故对该主张本院亦不予采纳。综上，郭仁义提出的上诉理由均不能成立，本院依法驳回其上诉；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费737元，由郭仁义负担。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  邓 浩审判员  邓 安二〇一九年十一月二十七日书记员  钟 晨