大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初8057号原告：张锐，男，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：于振杰，系辽宁青松律师事务所律师。被告：大连安邦房地产开发有限公司（统一社会信用代码91210200736404454R），住所地大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。法定代表人：张仕祥，系董事长。委托诉讼代理人：于永亲，系辽宁甘霖律师事务所律师。原告张锐与被告大连安邦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于振杰，被告的委托诉讼代理人于永亲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告支付原告迟延办理房屋权属证书的赔偿金按每日52.8元计算至房屋权属证书实际办理之日，至起诉之日为57,800元。事实和理由：原、被告于2013年1月12日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于大连市甘井子区房屋一套；办理房屋所有权登记的期限为两年，自房屋交付之日起计算。合同签订后，原告依约给付了全部房款661,000元，被告于2014年1月23日交付房屋，至2016年1月23日房屋已经交付满两年，但因被告原因至今仍没有办理房屋所有权登记。合同约定出卖人按买受人已付房款万分之0.01承担赔偿金，但是法院有生效判决调整违约金标准为按总房款的日万分之0.8计算。现原告请求的赔偿金应按每日52.8元，计算至起诉之日主张3年赔偿金总额为52.8元/天×1095天=57,816元。为维护原告的合法利益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告诉讼请求。按照合同第15条约定，违约金的计算标准应当是房款的日万分之0.01，但有生效判决调整为日万分之0.8，该小区至今未能办理权属证书的原因系施工方未完工所致，需要说明的是该两小区至今尚不具备办理产权证书的条件，为此原告第一项诉请目前是无法实现的。根据最高人民法院相关规定，“因政策调整等因素导致逾期办理权属证书，买受人主张违约责任的，不予支持；因出卖人的原因导致有关机构不予办证，买受人主张违约责任的，应予支持。”为此提请法院予以界定责任，给予公正的判决。需要说明的是，关于甘井子质检站所出具的《情况说明》，一方面，系单位出具的书证，理应由具体人员签署，否则因缺少证据要件而缺乏证明力；另一方面，该情况说明所陈述的事实有悖于事实，缺乏时间节点的具体陈述，不能全面反映事实真相，因为如果前期没有政府土地原因的时间拖延及新政策的耽搁，则在涉案房屋验收之前情况说明所述的情形一是根本没发生，二是假使当时有发生也不会影响涉案房屋的竣工验收。另外，目前安邦公司正在积极地与政府及相关部门协调，以界定责任方。因为是“串案”，所以针对不同情况作具体答辩：1、诉讼时效问题：违约金计算应当是在三年诉讼时效内的，即起诉时间点之前三年时间起算；2、原告在前期已与安邦达成和解的、放弃追诉的，或在中院执行程序中已承诺放弃继续追诉的（已执行完毕），理应驳回；3、原告属于购买抵债房的，即被告已将房屋抵顶至案外人的，原告从案外人处购买，又与被告签订《商品房买卖合同》的，根据最高人民法院的相关规定，债权人抵债而来的房屋，未办理产权证书的情况下，将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为。第三人虽与开发商签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。为此理应驳回原告的诉讼请求；最后，违约金计算应当是在三年诉讼时效期内。经审理查明：2013年1月12日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连市甘井子区房屋，建筑面积84平方米，该房屋总价款为661,000元；办理房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之0.01承担违约金，直至可以办理。合同签订后，原告依约支付全部房款661,000元。2014年1月23日，被告将案涉房屋交付原告居住使用至今。目前，因被告原因致使原告仍无法取得案涉房屋的权属证书。另查明，案涉房屋所在小区的部分业主曾先后通过诉讼的方式请求判决被告赔偿损失或支付逾期办证违约金，后相关生效法律文书将逾期办证违约金标准由合同约定的日万分之0.01酌情调整为日万分之0.8。本院所确认的上述事实，有当事人的陈述、原告提供的商品房买卖合同、购房发票、物业费收据以及本院的庭审笔录等在案为凭。这些证据业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告已履行了支付全部房款的义务，被告即应按时交房并配合原告办理产权登记，现被告未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案已构成违约，应承担相应的违约责任。现，原告请求判令被告赔偿迟延办证造成的合理损失，于法有据，本院予以支持。关于相关损失的计算方法，自2016年1月23日起至2019年1月22日止，按总房款的日万分之0.8为标准计算相关损失52.8元/天×1095天=57,800元。对于被告之抗辩意见，其中关于逾期办证的原因以及违约金计算标准的相关意见，因为已有相关生效法律文书的既判力约束，故本次诉讼不再重复审查；对于被告要求驳回原告在前期已与安邦达成和解的放弃追诉的部分业主、在中院执行程序中已承诺放弃继续追诉的部分业主、原告属于购买抵债房的部分业主的诉讼请求一节，因被告没有向本院提供任何相关之证据，故对于被告此节主张，本院不予考虑；其次关于诉讼时效之辩言，理由适当，本院予以采纳。诉讼期间，原告撤回了要求被告协助办理房屋产权证书的诉讼请求，并要求保留相关诉权，其行为符合民诉法的相关规定，本院照准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告大连安邦房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告张锐逾期办证损失57,800元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,245元（原告已预付），由被告负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为两年。审 判 长  司 萍人民陪审员  张淑华人民陪审员  周长丹二〇一九年十一月十八日书 记 员  赵思洋本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。