湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终2498号上诉人(原审被告)：翟佑清，男，1953年11月25日出生，汉族，湖北省浠水县人，住浠水县，委托诉讼代理人：张春光，湖北印象律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人(原审原告)：肖峰，男，1963年6月8日出生，汉族，湖北省浠水县人，住浠水县，委托诉讼代理人：蔡林林，湖北文海律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：程汉波，湖北文海律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人翟佑清因与被上诉人肖峰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省浠水县人民法院（2018）鄂1125民初3634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭于2019年11月8日公开开庭进行了审理。上诉人翟佑清及其委托诉讼代理人张春光，被上诉人肖峰及其委托诉讼代理人程汉波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。翟佑清上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求；2、判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、合同成立必须有邀约和承诺，否则合同不成立，本案没有买卖房屋的邀约和承诺，且被上诉人没有履行付款义务，上诉人也没有接受价款，被上诉人称给了上诉人8万元不实。被上诉人的陈述及其提供的证据没有一件能够直接证明上诉人有买卖房屋的意思表示。二、根据谁主张、谁举证的原则，被上诉人应就房屋买卖合同关系成立承担举证责任，上诉人对此不负举证责任，一审错误分配了举证责任。三、被上诉人为了达到非法占有的目的伪造买卖合同办理规划许可手续，上诉人发现后提起行政诉讼并胜诉，一审作出房屋买卖关系成立、有效的结论错误。肖峰辩称，一、双方买卖合同成立生效。（一）双方虽然没有书面买卖合同，但从肖峰向翟佑清支付款项，翟佑清向肖峰交付土地使用证，肖峰补办征地协议、补办土地税费收据，以及肖峰将房屋进行了改建的系列行为来看，双方间的房屋买卖合同成立，一审查明事实有充分证据支撑。（二）房屋从2002年交付到2007年改建至2016年翟佑清撤销登记，时间长达十五年，双方系郎舅关系，不可能不来往，肖峰提供的证据明显占优势，一审判决正确。（三）（2018）鄂1125民初405号案件系物权保护纠纷，该案已判决驳回翟佑清的诉讼请求，且已发生法律效力。二、一审适用法律正确。本案房屋买卖合同关系发生于2002年，正是《中华人民共和国合同法》实施之后和《中华人民共和国物权法》实施之前，应适用《中华人民共和国合同法》第一百三十三条关于标的物所有权自交付时转移的规定。肖峰向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认翟佑清、肖峰间房屋买卖合同关系成立、有效；2、判令翟佑清继续履行合同，协助肖峰办理不动产变更登记；3、判令翟佑清承担诉讼费用。一审法院认定事实：肖峰、翟佑清系亲戚关系，翟佑清系肖峰的姐夫。1986年，翟佑清向占春生购得位于浠水县清泉镇十月村七组三连一层砖混房屋，并于1986年5月10日办理11-772号土地使用证，面积为111．5平方米。2002年，翟佑清因竞买“金丰溜冰场”房屋，向肖峰借款，因此肖峰持有翟佑清2003年出具的欠条一张，欠条上计金额61000元，后翟佑清还款30000元，还下欠31000元。欠条上未写明具体借款时间，亦未写明已还款30000元的具体时间，亦未载明抵押情况，但是翟佑清向肖峰交付了11-772号土地使用证。2007年9月18日，肖峰就案涉房屋与房屋所在地的十月村民委员会签订了《补办征地协议》，征用土地临十月路北面宽为12．30米，南面宽为10．8米（两边房屋交界处均留有间隙），南北长19．6米，计算面积为贰佰贰拾陆平方米。2007年，肖峰拟对房屋进行改建，遂向浠水县建设局提出申请，于同年4月12日取得浠建规私（2007）工程270121号《建设工程规划许可证》。2007年10月25日，肖峰持翟佑清的土地使用证原件和身份证复印件，拟定了一份肖峰、翟佑清之间的房屋买卖协议（2005年8月18日），并代翟佑清签字，向浠水县国土资源局申请办理了土地使用权变更手续，浠水县国土资源局对翟佑清11-772号土地使用证“注销存档”。2007年肖峰将该房屋予以拆除，并在原地基上新建房屋两幢。肖峰于2008年5月29日向被告十月村民委员会交纳了补征土地费5900元。2009年5月25日，肖峰向浠水县地方税务局交纳了耕地占用税、契税1200元。2016年翟佑清向一审法院以肖峰伪造房屋买卖协议为由诉浠水县国土资源局违法变更翟佑清土地使用权给肖峰提起行政诉讼，一审法院以（2016）鄂1125行初58号行政判决书，判决撤销浠水县国土资源局2007年10月25日对被告11-772号土地使用权证作出“注销存档”的行政行为，经黄冈市中级人法院二审判决维持原判。2017年11月21日浠水县国土资源局作出撤销决定，对其“注销存档”的行政行为予以撤销，恢复翟佑清的土地使用证的原始登记状态。2018年1月19日，翟佑清以要求肖峰返还房屋恢复原状为由提起民事诉讼，一审法院作出（2018）鄂1125民初405号民事判决书，驳回翟佑清的诉请。肖峰主张翟佑清以8万元出售案涉房屋，其以余下借款和另付现金方式付清房款并合法占有房屋，翟佑清则认为其交付土地使用证用于抵押借款，双方不存在房屋买卖关系，肖峰系非法占有其房屋。一审法院认为，本案争议的焦点是：肖峰、翟佑清之间是否存在案涉房屋买卖关系？一、本案肖峰、翟佑清之间未签订房屋买卖合同，双方的房屋买卖关系是否成立？《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”现实房屋买卖过程中，一般为了交易安全，保护交易双方合法权利，房屋买卖合同应采用书面形式，但是法律法规规定的书面形式不是合同法上强制性规范，更不是效力性规范，只有违反效力性的法律规范才对合同效力产生影响，依照法无明文禁止即可为的法理，出于最大限度保护交易安全的角度，只要合同不损害国家、社会和第三人利益，依据诚实信用原则，应当尽可能地使之有效。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，房屋买卖关系的成立、有效，不仅仅以双方是否签订书面合同而简单作出认定，还应结合当事人实际履行情形，综合作出判断。二、关于肖峰、翟佑清案涉房屋买卖行为的认定。翟佑清认为双方无房屋买卖合同，无收取购房款的相关手续，肖峰以伪造的合同变更翟佑清土地使用权证已被法院撤销，肖峰是非法占有翟佑清的房屋。肖峰提供的证人证言中有关房屋买卖协议相关事实的陈述不一致且部分证人的证言不具有证明力。虽然双方当事人对是否存在案涉房屋买卖关系提出了相反主张并都提供了相应证据加以证明，但是双方当事人提供的证据证明力都未充分到足以否定对方提供的证据。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”应对双方当事人提供证据证明力大小进行比较。进而，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”之规定，一审法院将双方当事人提供证据的证明力比较认为：肖峰提供有关房屋买卖关系的证据相比翟佑清提供的案涉房屋买卖关系不成立的证据证明力明显较强。翟佑清提供证据证明肖峰伪造房屋买卖协议申请变更土地使用权证，经法院判决浠水县国土资源局撤销对翟佑清土地使用权证的“注销存档”，恢复原始登记状态，但是行政行为不影响当事人的房屋买卖行为。翟佑清主张其向肖峰借款后以土地使用权证作抵押，但翟佑清出具的欠条上未载明抵押情况更未做抵押登记，故翟佑清该主张无法认定。而肖峰提供翟佑清交付的土地使用证、《补办征地协议》、补征土地税费收据等证据，以及肖峰长期占有房屋并进行拆除和改建的事实，证实双方的房屋买卖行为，虽然翟佑清以其在乡下养猪不在城区进行抗辩，但基于双方特殊的身份关系，显然不符合常理。翟佑清作为房屋所有人长期怠于行使权利，与日常生活经验判断结果不符，应当理解为翟佑清已向肖峰交付案涉房屋，故而双方的房屋买卖关系成立、有效。综上，遂判决：一、肖峰与翟佑清关于浠水县清泉镇十月村七组的房屋买卖关系合法有效；二、翟佑清继续履行合同，并限判决生效后三十日内协助肖峰办理不动产变更登记。案件受理费300元（肖峰已预交），由翟佑清负担，翟佑清负担的部分于判决生效后十日内付给肖峰。二审中，上诉人翟佑清为支持其上诉请求，向本院提交了一审法院（2016）鄂1125行初56号行政判决书、浠水县城建局《答辩状》各一份。拟证明翟佑清取得建设规划许可证没有法律依据，没有先取得土地使用权证建造，其建筑物也是违法的。被上诉人肖峰向本院提交了一审法院（2018）鄂1125民初405号传票、浠水县城北大市场片区旧城改造房屋征收补偿协议及照片。拟证明上诉人对案涉房屋不享有物权。经庭审质证，肖峰对翟佑清提交的（2016）鄂1125行初56号行政判决书及《答辩状》真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据不是新证据，许可证是否违法属于行政管理规范，与本案不具有关联性。翟佑清对肖峰提交的（2018）鄂1125民初405号传票、征收补偿协议及照片真实性均无异议，但认为不能达到肖峰证明目的，案涉房屋于2007年就开始争议，与被上诉人签订补偿协议是因为被上诉人占有房屋，并不是被上诉人享有物权。本院认为，翟佑清提交的（2016）鄂1125行初56号行政判决书及《答辩状》客观真实，但与本案诉争的房屋买卖合同是否成立、有效不具有关联性，故本院在本案中不予采信。肖峰提交的（2018）鄂1125民初405号传票、征收补偿协议及照片，因翟佑清对其真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认，但该传票只是法院通知当事人参加诉讼的手续；征收补偿协议上刘静并非本案当事人，且该协议只能反映政府与被征收人之间就拆迁补偿达成的权利义务关系，不能证明案涉房屋产权的实际归属；照片亦不能反映案涉房屋产权实际所有人，故该组证据均不能达到上诉人翟佑清对案涉房屋不享有物权的证明目的。本院经审理查明，一审认定事实属实。另查明，2019年7月3日，肖峰妻子刘静作为乙方与浠水县房屋征收与补偿管理办公室、浠水县清泉镇人民政府作为甲方签订了一份《浠水县城北大市场片区旧城改造房屋征收补偿协议》，约定甲方征收乙方坐落于浠水县清泉镇红烛路××号的房屋，双方还对补偿安置方式、征收补偿进行了约定。肖峰不是案涉房屋所在地浠水县清泉镇十月村村民。本院认为，本案争议焦点为翟佑清与肖峰之间是否存在房屋买卖合同关系及合同是否有效。本案中，虽然翟佑清与肖峰之间并无书面房屋买卖合同，但肖峰持有翟佑清的土地使用证，且肖峰长期占有房屋并对房屋进行了改建、扩建及装饰装修，翟佑清称将土地使用证交给肖峰是为借款抵押，但无证据证实。翟佑清作为肖峰的亲戚，其辩称未将房屋出售给肖峰、不知道肖峰改建房屋一事明显不合常理，一审根据民事诉讼证据高度盖然性及日常生活经验法则认定翟佑清与肖峰口头房屋买卖合同成立并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村宅基地的所有权属于集体经济组织而非村民个人,宅基地的买卖、流转只允许发生在本集体经济组织内部,不能直接流转给本集体经济组织以外的人。本案中，案涉房屋位于浠水县清泉镇十月村，房屋所占土地属于十月村集体所有，而肖峰并非该集体经济组织成员，其与翟佑清口头订立的房屋买卖合同因违反法律法规强制性规定而无效，故肖峰要求确认双方房屋买卖合同有效、翟佑清继续履行合同的诉讼请求应予驳回，一审判决认定房屋买卖合同有效属适用法律错误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖北省浠水县人民法院（2018）鄂1125民初3634号民事判决；二、肖峰与翟佑清之间关于浠水县清泉镇十月村七组房屋的房屋买卖合同成立；三、驳回肖峰的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由翟佑清负担；二审案件受理费300元，由肖峰负担。本判决为终审判决。审判长  姜亚平审判员  樊 军审判员  骆 骥二〇一九年十一月二十一日法官助理李栋书记员刘雄