云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初11423号原告：昆明学院。统一社会信用代码：125301006787089504。住所：云南省昆明市经济技术开发区浦新路**。法定代表人：黎素梅；职务：校长。委托诉讼代理人：刘栗宏，系云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈芬，系云南凌云律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南省国有资本运营商城管理有限公司。统一社会信用代码：91530100MA6K7UCG37。住所：云南省昆明市滇池度假区静海园小区**。法定代表人：喻金鑫；职务：经理。委托诉讼代理人：周霞，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王征，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南远胜生态建筑装饰工程有限公司。统一社会信用代码：91530103784621613D。住所：云南省昆明市盘龙区穿金路**云南映象主题文化小区（**）******法定代表人：李斯炜。委托诉讼代理人：龚阿弟，男，汉族，1991年8月13日生，身份证登记住址：福建省福安市，系该公司行政人员，特别授权代理。原告昆明学院诉被告云南省国有资本运营商城管理有限公司（以下简称“国有资本公司”）、云南远胜生态建筑装饰工程有限公司（以下简称“远胜公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序于2019年10月8日公开开庭进行了审理，原告昆明学院的委托诉讼代理人刘栗宏、陈芬；被告云南省国有资本运营商城管理有限公司的委托诉讼代理人周霞、王征；被告云南远胜生态建筑装饰工程有限公司的委托诉讼代理人龚阿弟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告昆明学院向本院提出诉讼请求依法判令：1、解除原告与被告一于2017年8月28日签订的2017年（明珠村）第01号《昆明学院国有资产出租合同书》；2、被告一立即支付2018年至2019年租金人民币848,016元，并支付自2018年8月27日至还清止，按银行同期贷款利率计算的利息；3、被告一支付自2019年8月27日起至实际腾退房屋之日的租金（按照合同约定标准）；4、被告一支付违约金人民币200,000元；5、两被告立即腾空房屋并将房屋交付给原告；6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2017年7月11日对明珠校区进行招租，第一被告与原告于2017年8月26日签订《昆明学院国有资产出租合同书》。租赁合同约定：租期为2017年8月28日至2020年8月27日，年租金848,016元，租金每年一付，第一年第一被告方应于合同签订之日起七个工作日内一次性交纳当年租金，以后每年按照先支付租金后使用房屋的原则，提前一个月交纳年租金，第一被告拖欠租金15天以上的原告方有权解除合同，第一被告须15天内清空退还房屋。但是第一被告在支付第一年租金之后，就未支付后续租金。原告曾多次上门索要，通过微信、电话等方式向其催收欠款，但均无效果。事后原告得知租赁房屋由第二被告在实际使用占用，经多次催告两被告既不支付租金也不清空腾退房屋。两被告的行为已经严重侵害原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告国有资本公司辩称：本案所涉房屋并没有实际向第一被告交付，第一被告于2018年5月停止营业，同时公司高层管理人员离职，随后公司法人及国有股权持股方云南资本的法定代表人因违反相关刑法规定，被纪委监察委双规，在新派驻的管理团队和管理人员的清查过程中，发现案涉的房屋虽然签订了房屋租赁合同，但是房屋并未实际交付。为此，新的管理人员多次向原告及被告二提出要求对该案涉房屋进行处置，被告二表示委托被告一与原告昆明学院对租金问题进行商讨以后解决，但是至今被告一仍未实际使用该房屋，原告也未实际向被告一交付合同约定的租赁房屋，故，原告起诉要求被告一支付租金等诉讼请求，缺乏相应的法律事实，请求法院驳回原告对被告一的诉讼请求。被告远胜公司辩称：2017年6月，远胜公司经过投标并中标与被告一签订《云南省国有资本运营商城管理有限公司上行高原特色农产品平价店的装修项目的施工合同》，在2017年8月底，依据装修项目会议纪要的要求和被告一相关领导的通知，由被告二对案涉地点进行装饰装修，2017年12月底，被告二已按照被告的要求完成了七十三家店面的装修。在2018年2月后，由于被告一的原因，导致装修项目的施工停止，被告二至今还有几百万装修款未支付，2018年3月，根据被告一的实际情况，被告二与被告一的相关领导协商后，把案涉房屋转租给被告二，被告二也及时提供了相应的转租合同，由于被告一的合同审批流程等多种原因，目前一直未完成转租合同的签订。从2018年3月份到现在为止，被告二确实一直派驻员工在案涉房屋（12-1）进行办公，被告二并因此花费大量的人力物力。本案根本原因在于被告一实施的装修项目停止造成被告二经济利益的受损。综合庭审，本院确认本案以下法律事实：一、2017年8月28日，原告（甲方）与被告一管理公司（乙方）签订2017年（明珠村）第01号《昆明学院国有资产出租合同书》约定，（一）原告将位于明珠村校区二组团五幢房屋及附属设施，建筑面积2718平方米出租给被告一管理公司，租赁期限自2017年8月28日起至2020年8月27日止；租赁期限内，被告有下列情形之一的，原告有权视情节予以解除或终止合同，提前收回房屋：1、原告绝不允许被告一管理公司以任何形式擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或擅自与他人调剂交换；2、拖欠租金15天以上……。（二）房屋月租金为70,668元，年租金为848,016元，租金每年一付，第一年被告一管理公司应于本合同签订之日起七个工作日内一次性缴纳当年租金，以后两年按照先支付租金后使用房屋的原则，提前一个月缴纳年租金……。（三）本协议签订后，双方应当按照协议的约定全面严格诚信履行，如一方违约，违约方向守约方支付20万元违约金，并承担因此造成的直接或间接的损失，被告一逾期交付租金，除仍应补交所欠租金外，应按照年租金的2%以天数计算向原告支付违约金……。合同签订后，被告一管理公司已向原告支付了第一年的租金。二、2019年4月29日，被告一管理公司向原告出具《工作联系函》载明：兹有云南国有资本运营商城管理有限公司（以下简称国资商城）向贵单位租赁了位于明珠村小区二组团五幢房屋，并于2017年8月28日双方签署了《昆明学院国有资产出租合同书》，租赁合同明确租赁资产为明珠村小区二组团五幢房屋及附属设施，建筑面积为2718平方米，租赁时间为2017年8月28日至2020年8月27日，共计三年，租金为每月每平方26元，即，月租金70,668元，年租金848,016元。公司商城因资金链断裂，已于2018年5月9日起停业整顿，为维护社会稳定，参股方云南省国有资本运营有限公司，体现政治担当，履行社会责任，目前同司法审计单位、经侦大队对国资商城全面展开审计工作。经贵单位与我公司协商，结合我公司目前实际情况，函商如下：1、望贵我双方于2019年4月30日终止房屋租赁合同，并就对自欠付租金起至租赁终止时的房屋租金人民币565,344元减免至人民币300,000元，于了结全部欠款；2、忘退租时不再收取违约金及相应利息。2019年5月7日，原告向被告一管理公司出具《关于对云南省国有资本运营商城管理有限公司的回复》载明，贵公司2019年4月29日到我校的工作联系函已收悉，经我校研究，现回复如下：1、鉴于贵公司的实际情况，我校同意双方协商解除，房屋租赁合同；2、为体现租赁合同的严肃性，确保国有资产管理的合法合规，贵公司必须按实际使用期限缴纳租金，我校不同意减免；3、请贵公司于解除合同之日起30日内，将我校名称存在的所有房屋及场地腾空后交还我校。三、案涉房屋现系被告二远胜公司在实际使用。以上事实有原被告的陈述；原告提交的《昆明学院国有资产出租合同书》、《工作联系函》、《关于对云南省国有资本运营商城管理有限公司的回复》、被告一管理公司提交的《昆明学院国有资产出租合同书》在案佐证。原告、被告一管理公司对上述证据均不持异议。本案主要争议的焦点为：一、原告是否已向被告一管理公司交付案涉房屋？二、案涉租赁合同是否已经解除以及解除的时间？本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案原告与被告已签订的《昆明学院国有资产出租合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。审理中，被告一管理公司提交出具的《工作联系函》中不但未提及交付房屋的问题，而且还对所欠租金进行了确认，且被告一提交的案涉房屋的现状照片并不能证明该观点。故，被告一管理公司主张原告未向其交付房屋有违常理及本案事实，本院不予采信。本院确认，原告已向被告一交付了案涉房屋。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案被告一国有资本公司向原告出具的《工作联系函》中明确载明，希望案涉合同于2019年4月30日终止，原告在2019年5月7日的复函中也明确同意，双方协商解除合同。证明原告与被告一管理公司对提前解除合同已达成合意，该合意符合上述法律规定，本院确认，原告复函时间即为合同解除日。审理中，原告认为因被告一国有资本公司未在合同解除之日30日内返还案涉房屋、合同并未解除的主张，并不符合其复函的真实意思表示，本院不予采纳。三、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。1、本案被告未按合同约定按时足额支付房屋租金，已构成违约，现原告要求被告支付拖欠的租赁期内的租金，符合法律规定，本院依据合同解除时间，支持2018年8月28日至2019年5月7日的租金人民币586,544.40元（70,668元×8个月+70,668元÷30天×9天）。2、合同解除后，因被告一国有资本公司至今未向原告腾还涉案房屋，原告要求被告一国有资本公司支付按合同标准计算的房屋占用费，不违反法律规定，本院予以支持。3、违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。由于原告与被告一国有资本公司在案涉合同中既约定了逾期支付租金的违约责任，又约定了违约方应承担的违约责任，本院从公平原则考虑，结合本案实际，对原告要求被告一国有资本公司支付逾期租金的利息，本院不予支持，对于原告要求被告一国有资本公司按约定支付人民币200,000元的违约金，于法有据，本院予以支持。四、被告二远胜公司在本案中的责任问题。审理中，被告二远胜公司主张，被告一国有资本公司以案涉房屋的使用权冲抵拖欠装修款，因被告二远胜公司未向法庭举证证明，该事实本院不予确认，但因被告二远胜公司现实际占有并使用案涉房屋，因此，原告要求二被告共同返还案涉房屋，符合本案事实及法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告昆明学院与被告云南省国有资本运营商城管理有限公司于2017年8月28日签订的2017年（明珠村）第01号《昆明学院国有资产出租合同书》于2019年5月7日解除；二、被告云南省国有资本运营商城管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明学院2018年8月28日至2019年5月7日的租金人民币586,544.40元，并支付原告昆明学院自2019年5月8日起至实际腾还房屋之日止，按每月人民币70,668元计算的房屋占用费；三、被告云南省国有资本运营商城管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明学院违约金人民币200,000元；四、被告云南省国有资本运营商城管理有限公司、云南远胜生态建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告腾还位于昆明市昆明学院明珠村校区二组团五幢房屋及附属设施，建筑面积2718平方米；五、驳回原告昆明学院的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币7,284元（原告已预交），由被告云南省国有资本运营商城管理有限公司负担（此款于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  马惠二〇一九年十一月二十二日书记员  鲁丹