重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝民终245号 上诉人（原审原告、案外人）：王芳，女，1972年2月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：肖雯，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范滔滔，重庆博萃律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人王芳因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（以下简称重庆四中院）（2018）渝04民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭，并于2019年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人王芳的委托诉讼代理人肖雯、范滔滔，被上诉人华融公司的委托诉讼代理人闵雪，原审第三人盛景公司的委托诉讼代理人肖华宪，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王芳上诉请求：撤销一审判决，改判不得执行王芳购买的重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢3单元4－2号房屋（以下简称案涉房屋）。事实和理由：王芳在一审中举示的证据可以证明王芳于2012年9月17日、2014年3月25日分别向张叶娟转账支付192万元、194万元，另于2014年7月16日现场刷卡支付装修款56991元和购房款151559元的事实，足以证明王芳已按照合同约定足额支付了购房款。一审判决认定王芳未足额支付购房款属于认定事实不清，人民法院应当认定王芳对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 华融公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：1.王芳系通过以房抵债的方式取得案涉房屋，王芳提供的现有证据不足以证明双方之间债权债务关系的真实性，仅凭盛景公司提供的合同、收据不能证明王芳以抵债的方式支付了购房款。2.根据王芳提供的部分借款合同，双方约定的月息标准高达3.5%，超过了法定标准，且《抵房协议》的签订时间为2014年11月4日，而利息计算至2015年5月1日，明显不符合常理。3.盛景公司与重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）系独立的民事主体，王芳未举证证明盛景公司、海丰建设公司之间存在债权债务关系，不能以海丰建设公司欠王芳的借款冲抵王芳应当向盛景公司支付的购房款。4.即使王芳与海丰建设公司之间存在真实的债权债务关系，王芳通过以房抵债的方式取得案涉房屋，其权利与基于消费者身份购买商品房的权利有根本性的区别，不能获得物权期待权的保护，不能对抗抵押权。5.华融公司对案涉房屋享有抵押权，因此本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第二十七条的规定进行审理并驳回王芳的上诉请求。即使本案需依照执行异议规定第二十八条、第二十九条进行审理，王芳的权益也不足以排除执行。6.本案应当适用首轮查封时间，即重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）的查封时间2015年6月8日，重庆四中院查封的时间为2017年7月14日，一审认定查封时间错误。 盛景公司述称，盛景公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景公司账户或者盛景公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景公司对各买受人提交的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）、收据的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。 王芳向一审法院起诉请求：1.立即停止对案涉房屋的执行，并解除查封；2.确认王芳对案涉房屋享有所有权；3.本案诉讼费由华融公司负担。 一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年3月起，盛景公司陆续取得各幢房屋的商品房预售许可证，开始对外销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。 2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行）向重庆四中院申请强制执行，该行在执行期间中，将债权转让给了华融公司，重庆四中院依法裁定变更申请执行人为华融公司。2015年6月8日渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行申请执行后，重庆四中院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，重庆四中院于2017年8月2日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱国土局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经重庆四中院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送重庆四中院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱国土局于2015年2月就案涉房屋办理了抵押登记。 再查明：王芳与盛景公司签订商品房买卖合同，约定王芳向盛景公司购买案涉房屋，总价款203439元，但无具体的签订时间。王芳与海丰建设公司签订了《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，约定案涉房屋装修工程造价为49181元，也无签订时间。2014年3月25日，盛景公司给王芳出具收据一张，载明收到王芳支付案涉房屋总购房款252620元，收款方式为：转账。从王芳提供的银行流水来看，王芳向张叶娟存在多次转账，分别为：2010年1月26日转账144万元，2012年1月12日转账96万元，2012年9月17日转账192万元，2014年3月25日转账194万元，2014年5月28日分别转账193万元和97万元。张叶娟系盛景公司等关联公司的财务人员。王芳与盛景公司签订商品房买卖合同的房屋共有80套，本次提起案外人执行异议的案件有14套，分别为：7幢3单元3－3、7幢3单元2－2、7幢3单元6－2、7幢3单元2－4、7幢3单元6－3、6幢3单元2－2、7幢3单元4－1、7幢3单元4－2、7幢3单元3－1、7幢3单元2－3、7幢3单元5－2、7幢3单元4－4、7幢3单元3－4、7幢3单元4－3号房屋，涉及购房款、装修费共计4041579元。王芳庭审中陈述该14套房屋购房款的支付情况为：2012年9月17日向张叶娟转账支付的192万元系借款抵房款，2014年3月25日向张叶娟转账支付的194万元系购房款，最后购买重庆四中院（2018）渝04民初74号案件标的6幢3单元2－2房屋时尚差208550元，便用刷卡方式进行了支付，并在该院（2018）渝04民初74号案件中提供了银行刷卡单，时间为2014年7月16日。盛景公司向王芳出具的购房款收据的时间除7幢3单元6－2、7幢3单元6－3为2014年3月26日、6幢3单元2－2为2014年7月16日外，其他房屋购房款收据开具的时间为2014年3月25日。王芳在得知案涉房屋被重庆四中院查封后，提出执行异议。重庆四中院经审查后，作出（2018）渝04执异230号执行裁定书，裁定驳回王芳提出的中止案涉房屋的执行异议申请。 一审法院认为，本案的争议焦点为：王芳能否依据执行异议规定第二十八条或第二十九条的规定排除华融公司申请对案涉房屋的执行。 一、关于执行异议规定第二十八条、第二十九条的适用问题 执行异议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融公司受让了重庆银行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，执行异议规定第二十八条、第二十九条属于第二十七条规定的例外情形，第二十八条系对一般不动产买受人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。案外人针对执行标的为商品房的执行异议，符合执行异议规定第二十八条规定的情形的，可以认定为异议理由成立而中止执行。如其异议理由不符合执行异议规定第二十八条规定，但符合执行异议规定第二十九条规定的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用执行异议规定第二十八条的规定排除执行的问题 首先，关于人民法院查封时间的认定问题。本案中，王芳提起的为案外人执行异议之诉，人民法院应当按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立的案件引起，查封时间应当以本案即重庆四中院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆四中院于2017年8月2日向石柱国土局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于王芳请求排除执行是否符合执行异议规定第二十八条规定的问题。本案中，王芳提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据王芳主张的事实，王芳虽然与盛景公司签订了商品房买卖合同并由盛景公司开具了收据，但并未实际支付购房款，其主张购房款的支付方式为部分以房抵债、部分转账付款，虽然其2014年3月25日转账支付194万元及2014年7月16日刷卡支付208550元的时间与其提起案外人执行异议之诉所涉11套房屋购房款收据载明的时间一致，但仍存在以下问题：一是王芳向张叶娟转账款项没有注明用途；二是涉及王芳提起案外人执行异议之诉的14套房屋购房款及装修款总价款为4041579元，而根据王芳的陈述其支付的购房款为192万元借款抵房款、194万元购房款和刷卡支付的208550元，共计4068550元，所支付的款项与所购房屋总价款不一致；三是王芳提起案外人执行异议之诉涉及的14套房屋购房款收据时间不完全一致；四是王芳与盛景公司签订商品房买卖合同的房屋共有80套，从其提供的银行流水来看有多笔转账款项，王芳没有提供借款合同、结算依据、以房抵债等证据证明包括前述14套房屋在内的80套房屋如何抵债的事实。故王芳所提供的证据无法证明盛景公司或其关联公司所欠债务的真实性，王芳购买的案涉房屋不满足执行异议规定第二十八条第（三）项的规定。 再次，关于本案能否适用执行异议规定第二十九条的规定排除执行的问题。本案中，王芳应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定王芳已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件；并且王芳在“明月绿洲”小区购买房屋80套，亦不满足名下唯一住房的条件，故本案不能适用执行异议规定第二十九条的规定排除案涉房屋的执行。 三、关于王芳请求确认其享有案涉房屋的所有权并解除查封的问题 因王芳与盛景公司签订的商品房买卖合同不满足执行异议规定第二十八条、第二十九条的规定排除案涉房屋执行的条件，其请求确认享有案涉房屋的所有权并解除查封的理由不成立，一审法院不予支持。 综上，王芳购买案涉房屋的情形不符合执行异议规定第二十八条、第二十九条的规定，一审法院对其诉讼请求不予支持。根据执行异议规定第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，一审法院遂判决：驳回王芳的诉讼请求。一审案件受理费4351.58元，由王芳负担。 二审中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王芳向本院举示了如下证据：1.王芳转款给海丰建设公司款项明细汇总表，拟证明由王芳或其公司财务人员周淑萍、王芳实际控股的重庆鑫洲普昂科技发展有限责任公司（以下简称鑫洲普昂公司）向海丰建设公司及该公司出纳兰红梅和财务人员张叶娟转款的情况；2.存款金融交易明细查询，拟证明周淑萍转款情况；3.个人活期明细结果，拟证明王芳转款情况；4.银座银行对账单，拟证明鑫洲普昂公司转款情况；5.银座银行对账单，拟证明周淑萍转款情况；6.海丰建设公司对王芳委托杨树海分别于2010年2月3日转款48万元以及2010年4月23日转款96万元的借款本息确认清单；7.鑫洲普昂公司工商登记信息，拟证明王芳系该公司股东及实际控制人；8.王芳、海丰建设公司、盛景公司就借款和抵房事宜而签订的《抵房协议》（2014年11月4日）；9.盛景公司财务人员蔡渝确认抵房给王芳或其指定的第三人的《王芳房款收据明细统计表》；10.2015年7月为案涉房屋交纳电信费用的收据；11.王芳与海丰建设公司的《借款协议》；12.体现王芳与海丰建设公司基础借款关系的部分收据；13.鑫洲普昂公司与周淑萍就受王芳委托向海丰建设公司转款行为的情况说明；14.中信银行客户回单；15.重庆银行执行证书，拟证明华融公司据以申请强制执行的公证执行证书存在诸多问题；16.《重庆市土地房屋权属登记审核表》，拟证明华融公司申请执行的基础债权涉及的抵押合同并非约定依据执行证书强制执行，而是约定向法院起诉解决纠纷；17.POS机签收单，拟证明盛景公司财务人员蔡渝于2015年5月12日确认收到王芳交付的正广和科技公司收款POS机，用于收取王芳等8名业主委托盛景公司销售房屋的房款，从而证明当时王芳已经实际控制相关房产；18.与本案相关的黄水明月绿洲12套房屋中有两个重复购房合同的说明，拟证明7-3-3-4、7-3-3-1、7-3-6-4、7-3-2-3、7-3-4-4、7-3-4-1、7-3-5-1、7-3-1-4、7-3-2-4是抵款给王芳和其委托的第三人。 华融公司质证认为，证据1是王芳单方制作,证据6是海丰建设公司单方出具，不认可其真实性、合法性、关联性；对证据2、3、4、5、7的真实性认可，但不认可关联性；对证据8形式上的真实性认可，但对王芳与海丰建设公司的债权债务关系存疑；对证据9的真实性、合法性、关联性不认可；对证据10形式上的真实性认可，但不能依据中国电信石柱代办出具的收据证明占有房屋；证据11、12因无原件，故对真实性、合法性、关联性均不认可；对证据13形式上的真实性认可，但对内容的真实性不认可；对证据14真实性、合法性认可，但不认可与本案的关联性；证据15、16超过举证期限且与本案不具关联性，不应采纳；对证据17的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据18的真实性、合法性认可，但王芳是否对案涉房屋享有排除执行的权利应以其他证据为准。 盛景公司质证认为，对证据1-9、11、12、14、15、16、18的真实性、合法性、关联性均认可，对其余证据不发表意见。 本院认为，证据1系王芳单方制作的转款明细统计表，其中杨树海向张叶娟的转款无相应银行凭证，尽管王芳举示了其他款项相应的转款票据，但本院对该份证据也难以采信；证据6系海丰建设公司与王芳之间的借款本息确认清单，尽管加盖有海丰建设公司公章，但无支付相应款项的银行凭证，不能证明该笔债权的真实性，故本院对该份证据不予采信；因华融公司及盛景公司均认可证据2-5、7-8的真实性，故本院对该六组证据予以采信；对证据9，因其上有王良玉和盛景公司财务人员蔡渝的签字且盛景公司也认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性认可并予以采信；因证据11、12无原件，且未得到华融公司的认可，故对该两组证据不予采信；因华融公司及盛景公司对证据10、13、14的真实性未提出异议，故本院对该三组证据予以采信；证据15-18与本案不具有关联性，本院不予采信。 二审中，华融公司举示了证据业主资料卡，拟证明王芳实际接房（案涉房屋）时间是2017年7月25日。王芳质证认为，该证据上王芳的签字并非王芳本人签署，对该证据的真实性、合法性和关联性不予认可。盛景公司质证认为业主资料卡只是作为联系业主的资料，不能作为占有案涉房屋的证据来使用，故对该证据的真实性、合法性认可，对其与本案的关联性不予认可。本院认为，根据盛景公司的陈述，业主资料卡只是作为联系业主的资料，不能作为占有房屋的证据来使用，王芳也否认该证据上王芳的签字系王芳本人签署，故华融公司举示的该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 本院二审查明：本院（2019）渝民终259号民事判决书载明，重庆四中院向石柱土家族自治县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：王芳对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院对此评述如下： 首先，执行异议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议规定第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合执行异议规定第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 其次，执行异议规定第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融公司系作为债权受让人替代重庆银行参加执行，而案涉房屋系重庆四中院依据重庆银行的申请而查封，故应以重庆四中院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，重庆四中院于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故重庆四中院的查封时间为2017年7月14日。 最后，执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 王芳与盛景公司签订的商品房买卖合同未载明签订时间，盛景公司虽于2014年3月25日给王芳出具了购房款收据，但此时双方尚未签订《抵房协议》，华融公司主张收据上的时间系倒签符合日常情理。双方签订《抵房协议》的时间为2014年11月4日，盛景公司财务人员蔡渝签订《王芳房款收据明细统计表》的时间为2015年6月10日，均早于案涉房屋被人民法院查封的时间，可以认定王芳与盛景公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 关于购房款的支付，根据本院采信的王芳举示的证据以及本案查明的事实可知，因海丰建设公司欠付王芳借款，海丰建设公司、盛景公司系关联公司，其法定代表人均系肖华安，盛景公司、海丰建设公司遂同意以包括案涉房屋在内的80套房屋冲抵给王芳，并由王芳与盛景公司签订了商品房买卖合同，可以认定盛景公司已经收到了案涉房屋的购房款，符合已支付全部价款的条件。 关于案涉房屋的占有，王芳在一审中举示了2015年6月3日购买家具的收据，在二审中举示了由中国电信石柱代办于2015年7月23日开具的案涉房屋使用机顶盒、光猫、路由器三个月的收据，于2016年7月25日开具的“使用费三个月”的收据，前述时间早于人民法院的查封时间，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。 最后，关于未能办理过户登记手续的过错问题，王芳签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在商品房预售许可证与抵押权并存的情形下，王芳基于对商品房预售许可证的合理信赖而与盛景公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定王芳已经履行了合理的注意义务，故案涉房屋未办理过户登记非因王芳自身原因。因此，王芳符合执行异议规定第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，王芳的上诉请求部分成立，本院予以支持。因本案二审出现新证据，本院予以改判。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初76号民事判决； 二、不得执行王芳购买的重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢3单元4－2号房屋; 三、驳回王芳的其他诉讼请求。 一审案件受理费4351.58元，二审案件受理费4351.58元，均由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异230号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审判长  唐渝梅 审判员  郭 勇 审判员  李 震 二〇一九年十一月八日 书记员  柯美玲