湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3674号上诉人（原审被告）：郴州市新泓信房地产开发有限公司。法定代表人：刘丰科，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘璐，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙林娟，女，1988年9月12日出生。委托诉讼代理人：黄荣，湖南奋斗者律师事务所律师。上诉人郴州市新泓信房地产开发有限公司（以下简称新泓信公司）因与被上诉人孙林娟商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。新泓信公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，并改判驳回孙林娟的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由孙林娟负担。事实和理由：1.涉案工程因施工迟延未完成竣工验收，目前无法办理不动产登记手续，一审对办理不动产登记的条件和程序未予审查，判决新泓信公司为孙林娟办理不动产登记手续客观上无法履行。2.涉案商品房买卖合同是郴州市房产管理局监制的标准文本，不是新泓信公司自行制定反复使用的合同，一审认定涉案商品房买卖合同系格式合同错误。3.本案系恶意诉讼。涉案商品房的总包方负责人杜飚与孙林娟系夫妻关系，杜飚与新泓信公司因在工程施工中的经济原因发生矛盾，而指示孙林娟提起本案诉讼，目的是威胁新泓信公司向其妥协。涉案商品房无法办理不动产登记的原因是以杜飚为首的总包方拖延施工进度造成的。4.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第三十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违背了当事人意思自治原则，属于适用法律错误。孙林娟辩称，一审判决认定事实清楚。新泓信公司在约定期限内办理涉案商品房初始登记，并协助孙林娟办理涉案商品房产权登记，是其法定义务及合同义务，竣工验收未完成不能作为阻却新泓信公司履行法定义务、合同义务的事由。新泓信公司在一审中认可其存在违约的事实，一审判决新泓信公司为孙林娟办理涉案商品房初始登记以及支付违约金并无不当。一审认定涉案商品房买卖合同系格式合同符合客观事实，并有相关的司法判例佐证。新泓信公司主张的其与承包方的纠纷是另外的法律关系，与本案无关，孙林娟作为涉案商品房的买受人维护自己的合法权益，不属于恶意诉讼。新泓信公司存在违约的事实，一审判决新泓信公司承担违约责任适用法律正确。孙林娟向一审法院起诉请求：1.新泓信公司依约立即办理不动产登记证；2.新泓信公司先予赔偿违约金损失30000元；3.本案诉讼费用由新泓信公司负担。当庭变更第二项诉请为：以已交付的房款1286591元为基数按每天万分之一自2019年7月10日暂计至2019年8月5日，此后违约金按上述标准继续计算至新泓信公司实际为孙林娟办妥登记之日止。一审法院认定事实：2017年4月5日，孙林娟与新泓信公司签订三份《郴州市商品房买卖合同》（编号为201600171601、201600171602、201600171603），主要相关约定：孙林娟购买新泓信公司开发的“豫商.五牛城”一期项目中的第13栋16层1601、“豫商.五牛城”一期项目中的第13栋16层1602、“豫商.五牛城”一期项目中的第13栋16层1603号房，房款分别为484267元、298477元、503847元，于2017年6月30日前交房，商品房交付后730日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后，由新泓信公司将办理权属登记需由新泓信公司提供的资料报产权登记机关备案并通知孙林娟。此后，孙林娟向新泓信公司交清了房款1286591元及维修基金27554元。2018年6月30日，新泓信公司将涉案的三套房产交付给孙林娟，但至今仍未办理初始登记。一审法院认为，孙林娟与新泓信公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，应按合同约定全面履行义务。双方在合同中约定，商品房交付使用后730日内完成该幢商品房的初始登记，涉案的三套房产交付时间为2017年6月30日，730日后即2019年6月30日前，新泓信公司应为孙林娟办理初始登记，但新泓信公司至今仍未为孙林娟办理初始登记，新泓信公司抗辩因施工原因导致综合验收未能完成，拖延了初始登记，不能作为违反合同约定的合理理由，新泓信公司拖延办理初始登记已构成违约，应立即为孙林娟办理涉案房产的初始登记并承担相应的赔偿责任。合同中虽未对新泓信公司逾期办证的违约责任进行约定，但新泓信公司提供签署的合同系格式合同，根据公平原则及违约的事实，孙林娟主张以每日万分之一计算违约金为3345.14元（以已交付的房款1286591元为基数按每天万分之一自2019年7月10日暂计至2019年8月5日，此后违约金按上述标准继续计算至新泓信公司实际为孙林娟办妥登记之日止），有事实依据，不违反法律法规强制性规定，系对其权利的合理使用，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：“一、被告郴州市新泓信房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告孙林娟办理被告郴州市新泓信房地产开发有限公司开发的“豫商.五牛城”一期项目中的第13栋16层1601、“豫商.五牛城”一期项目中的第13栋16层1602、“豫商.五牛城”一期项目中的第13栋16层1603号房的不动产初始登记；二、被告新泓信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙林娟逾期办证违约金3345.14元（以1286591元为基数按每日万分之一自2019年7月10日暂计至2019年8月5日，此后违约金按上述标准继续计算至被告郴州市新泓信房地产开发有限公司实际为原告孙林娟办妥登记之日止）；三、驳回原告孙林娟其他诉讼请求。如果被告郴州市新泓信房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计315元，由原告孙林娟负担280元，被告郴州市新泓信房地产开发有限公司负担35元。”本院二审期间，新泓信公司提交了两份证据：证据一：会议纪要复印件，拟证明上海叠加公司作为总包方承包了涉案房屋施工，新泓信公司不能办证的原因是总包方承建的房屋没有竣工验收，因此总包方以孙林娟的房屋作为与新泓信公司谈判的条件，本案属于恶意诉讼，杜飚为上海叠加公司的委托人；证据二：孙林娟与杜飚结婚证复印件，拟证明孙林娟与杜飚系夫妻关系。孙林娟质证认为，证据一不是新证据，也未提交原件，对证明方向有异议，会议纪要与本案的商品房买卖合同纠纷没有关联性；对证据二的真实性无异议，证明方向有异议，该证据不能证明本案是恶意诉讼，与恶意诉讼没有关联。根据双方当事人的举证质证情况，本院认证如下：新泓信公司提交的证据一、证据二与本案无关，且不能证明其证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，本案的争议焦点为：新泓信公司是否应承担本案逾期办证的违约责任，是否应为孙林娟办理不动产首次登记。孙林娟与新泓信公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方在合同中约定，商品房交付后730日内，新泓信公司完成该幢商品房的初始登记。涉案房屋于2017年6月30日交付给孙林娟，新泓信公司应在涉案房屋交付后730日内，即2019年6月30日前，为孙林娟办理涉案房屋初始登记，但新泓信公司至今未为孙林娟办理初始登记，违反双方合同约定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”孙林娟与新泓信公司虽然未在合同中约定逾期办证的违约责任，但根据上述法律规定，孙林娟仍然有权要求新泓信公司承担逾期办证违约责任。至于涉案房屋是否竣工验收，不能作为新泓信公司不承担违约责任以及拒不办证的理由。新泓信公司提出双方在合同中未对逾期办证责任进行约定，新泓信公司无需承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。新泓信公司与涉案商品房的总包方之间的纠纷系另外一种法律关系，与本案无关，不影响孙林娟向新泓信公司主张相关权利，新泓信公司提出本案系恶意诉讼的上诉理由，无事实和法律依据，本院亦不予支持。涉案商品房买卖合同包含可选择性合同内容，且系双方当事人自由协商确定，不属于格式合同，一审认定涉案商品房买卖合同系格式合同不当，本院予以纠正，但是该认定并不影响本案判决结果。综上所述，新泓信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郴州市新泓信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 邓 群二〇一九年十一月二十八日法官助理 肖露华书 记 员 梁 艺附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。