江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初8369号 原告：中国建设银行股份有限公司常熟分行，住所地常熟市海虞北路**，统一社会信用代码9132058184201381X9。 主要负责人：黄继军，该行行长。 委托诉讼代理人：赵军，江苏世纪天合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄旭东，江苏世纪天合律师事务所律师。 被告：谭兰英，女，1970年11月16日出生，汉族，住常熟市。 被告：唐嘉浩，男，2000年12月22日出生，汉族，住常熟市。 原告中国建设银行股份有限公司常熟分行（以下简称建设银行常熟分行）诉被告谭兰英、唐嘉浩金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法组成合议庭于2019年11月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼，被告谭兰英、唐嘉浩经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司常熟分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告谭兰英迅即归还借款人民币426025.90元，并支付借款利息8815.27元、罚息279.44元，合计435120.61元(计算至2019年5月27日)；根据借款合同约定支付自2019年5月28日起至实际付款之日的利息、罚息和复利；2、判令被告支付律师费25000元；3、原告有权以拍卖、折价或变卖两被告抵押的常熟市东南大道111号东湖京华苑京润苑6幢1405室房屋所得价款优先受偿本案债务；4、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年7月21日，被告谭兰英作为借款人、被告唐嘉浩作为共同抵押人与原告订立《个人住房(商业用房)借款合同》一份，合同约定被告谭兰英向原告借款49万元，借款期限为14年，用于购买常熟市东南大道111号东湖京华苑京润苑6幢1405室房屋。同时两被告提供该房屋为上述借款提供抵押担保。上述担保已办理抵押手续。2016年7月21日，原告向被告发放了49万元，至2019年5月27日，被告已发生逾期，共欠借款本息435120.61元。原告已向被告宣布借款提前到期，但被告仍未履行还款义务。为维护原告合法权益不受侵犯，原告只得提起诉讼，望能判准上述诉请。 被告谭兰英、唐嘉浩未作答辩，亦未提交证据。 经审理查明：2016年6月27日，被告谭兰英、唐嘉浩向原告申请个人商业用房贷款49万元，并愿意将购买的位于常熟市东南大道111号东湖京华苑京润苑6幢1405房屋为被告谭兰英在原告处的借款提供抵押担保。 2016年7月21日，被告谭兰英(借款人、抵押人)、被告唐嘉浩（抵押人）与原告（贷款人）签订编号为322100505-2022-20160571817号的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：被告谭兰英向原告借款49万元，借款期限自2016年7月21日至2030年7月21日；本合同项下贷款月利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，于每年的1月1日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；还款方法为等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为3975.03元；借款人采用委托扣款方式还款，借款人指定委托扣款账户为62×××41；本合同项下的担保方式为抵押，抵押物为常熟市东南大道111号东湖京华苑京润苑6幢1405室房屋；本合同项下贷款利息自划款之日起计算，按日计息，本合同项下借款在计息时，每月的计息天数按实际天数计算，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等）均由借款人承担。2016年7月15日，被告谭兰英、唐嘉浩名下的位于常熟市东南大道111号东湖京华苑京润苑6幢1405室房屋办理了抵押登记，设定的债权数额为49万元。 同日，被告谭兰英与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》补充协议一份，约定常熟市招商城4号桥外贸村35号为其送达地址，适用于合同成立时起至债务履行完毕之日止，包括纠纷涉诉后的法院审理、执行阶段。 2016年7月21日，原告向被告谭兰英发放借款49万元，借款期限自2016年7月21日至2030年7月21日，贷款执行利率为4.655%，逾期罚息利率浮动比例为50%，还款方式为等额本息还款。 因被告谭兰英自2019年1月起未按约还本付息，原告于2019年5月23日向被告谭兰英寄送宣布到期通知书，宣布本合同项下的借款提前到期，被告应于2019年5月26日前归还尚未结清的全部借款本息及费用。被告谭兰英未能按约还款付息。 截至2019年5月27日，被告谭兰英结欠原告借款本金426025.90元、利息（含复利）8815.27元、罚息279.44元。 另查明：原告为本案诉讼与江苏世纪天合律师事务所签订委托代理合同，约定原告应支付江苏世纪天合律师事务所律师费25000元。 上述事实，有营业执照、居民身份证、常住人口登记卡、个人住房贷款申请表、个人住房（商业用房）借款合同、不动产登记证明、个人贷款支付凭证、宣布到期通知书及邮寄凭证、个人贷款对账单、贷款账户基本信息表、委托代理合同及本院庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：原告与被告谭兰英、唐嘉浩签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故依法成立并生效，对原、被告均产生法律约束力。原告依约发放贷款后，被告谭兰英自2019年1月起未能按约还本付息，原告有权依约宣布贷款提前到期，并要求被告谭兰英立即偿还全部的贷款本息并承担违约责任。故原告要求被告谭兰英归还借款本息的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告谭兰英支付原告律师费25000元，因原告已与江苏世纪天合律师事务所签订《委托代理合同》，江苏世纪天合律师事务所亦委派律师出庭，该费用为原告必然损失，但金额超出江苏省律师服务收费最低标准，原告要求被告支付律师费25000元的诉讼请求，本院支持被告支付原告律师费24656元。被告谭兰英、唐嘉浩将涉案房屋为被告谭兰英的涉案债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，故原告要求以折价或拍卖、变卖被告谭兰英、唐嘉浩抵押的房产后的所得价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。被告谭兰英、唐嘉浩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其举证、质证和抗辩的权利，应承担由此产生的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谭兰英归还原告中国建设银行股份有限公司常熟分行借款本金人民币426025.90元，支付计算至2019年5月27日的利息（含复利）人民币8815.27元、罚息人民币279.44元，并支付自2019年5月28日起至实际履行之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算的利息、罚息、利息的复利。 二、被告谭兰英支付原告中国建设银行股份有限公司常熟分行律师代理费人民币24656元。 上述一至二项款项，被告谭兰英于本判决生效之日起十日内履行。如采用转账方式支付，请汇入原告中国建设银行股份有限公司常熟分行指定账号；或汇入常熟市人民法院，户名：常熟市人民法院；账号10×××62；开户银行：常熟农行方塔支行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、原告中国建设银行股份有限公司常熟分行有权以折价或拍卖、变卖被告谭兰英、唐嘉浩抵押的位于常熟市东南大道111号东湖京华苑京润苑6幢1405室房屋后的所得价款优先受偿涉案债权。 案件受理费人民币8202元、财产保全费人民币2920元，公告费人民币600元，合计诉讼费人民币11722元，由原告负担人民币5元，被告谭兰英、唐嘉浩共同负担人民币11717元。（原告同意其预交的诉讼费由被告在本判决生效之日起十日内向原告直接支付，本院不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行,账户：10×××76） 审 判 长  李 丽 人民陪审员  沈青妹 人民陪审员  陈美芳 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  于 涵 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。