陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终8833号 上诉人（原审原告）：张高峰，男，1985年12月12日出生，汉族，住西安市未央区。上诉人（原审被告）：李阳，女，1982年7月20日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人（原审被告）：谢某某，男，1984年1月21日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人张高峰因与上诉人李阳、谢某某房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初614号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张高峰上诉请求：1、依法撤销一审判决第五项，改判李阳、谢某某向其支付房屋差价损失15万元；2、一、二审诉讼费由李阳、谢某某承担。事实和理由：李阳、谢某某在履行《房屋买卖合同》中的违约行为给其造成巨大损失，其在一审法院确定的合同解除日购买同类型房屋要额外支付40万元的房屋差价，其主张了15万元的差价损失，一审法案未予支持，变相鼓励合同主体违背诚实信用原则和违约行为。李阳、谢某某在一审中也提供证据，已经两套涉案房屋出售于第三人，该价格与其和李阳、谢某某签订的《房屋买卖合同》约定的价格差额151080元，属于李阳、谢某某违约后获得的利益，是房屋上涨价格差额。李阳、谢某某辩称，2018年6月29日张高峰给我们打电话说不要房子了，说一共给张高峰23万，给张高峰补偿3万。第二天其给了张高峰10万，张高峰把两份购房合同也交给我了，7月25日其把房子卖给了其他人，其认为15万差价款不应该给张高峰，我们已经解除了合同，其把房子卖完以后剩下13万再给张高峰，其同意给他赔3万元，不承担违约金。李阳、谢某某上诉请求：依法撤销一审判决第三、四项。事实和理由：在合同无法履行的谈判阶段，其与张高峰已经达成了，其仅退还张高峰购房款及代偿款，张高峰放弃违约金的口头协议，故一审法院要求承担违约金不符合民法的意思自治原则。张高峰辩称，其并没有和李阳、谢某某达成口头协议，应该按照合同履行，因此2018年4月28日的录音最终并未达成和解协议。关于判决第三项违约金81784元，其认为，违约金不足以弥补李阳、谢某某违约造成的损失，根据西安房屋正常成交价格可知其损失在40万元左右，除此之外，李阳、谢某某的举证及自认已经证实房屋上涨差价损失为151080元，均远远超出了81784元。关于李阳、谢某某请求撤销第四项，其认为房屋买卖协议属于李阳、谢某某真实签字，谢某某应该按照合同约定承担连带担保责任。张高峰向一审法院起诉请求：1、解除其与李阳、谢某某签订的《房屋买卖合同》；2、李阳、谢某某返还其购房款106000元、其代为偿还按揭贷款7200元；3、李阳、谢某某支付其违约金81784元，并赔偿其房屋上涨价格差额150000元；4、本案诉讼费由李阳、谢某某承担。一审法院认定事实：李阳、谢某某系恋爱同居关系。2018年2月1日，张高峰（乙方、买受人）与李阳（甲方、出卖人）、谢某某（甲方保证人）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将位于西安市莲湖区XX路XX号XX广场XX幢XX室（建筑面积37.12平方米）、10622室（建筑面积37.12平方米）房屋出售给乙方，总价款408920元。该房屋暂未取得房屋所有权证，仅有甲方与开发商所签合同。合同第二条约定“甲方保证已如实陈述房屋权属情况和其他具体情况，保证房屋没有设定担保、没有权属纠纷、保证该房屋不受他人追索。如因此发生纠纷，其后果由甲方承担，甲方需按合同第八条支付违约金”、合同第四条约定“乙方分二期支付房款给甲方，2018年2月1日前付定金200000元。在房屋交付后向乙方过户前，乙方每月代替甲方偿还房屋按揭贷款”、合同第五条约定“甲方双方定于本合同签订后两周交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空房屋，若未按上述约定时间交付房屋按本合同第八条承担违约责任”、合同第七条约定“双方约定于甲方取得该房屋所有权证、土地使用权证等相关证件后3个工作日内向有关部门申请办理房屋所有权证及土地使用权等相关权益证明并向甲方履行过户手续。甲方向乙方办理过户手续时如需结清银行按揭贷款，此部分贷款由甲方自行筹集”、合同第八条约定“因甲方自身原因或者甲方与开发商的原因或者甲方一房多卖，甲方不能在拿到房产证60日内办理完成房产向乙方的过户，每逾期1天按房价总额千分之七计算违约金给乙方。乙方有权解除本合同，解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙-4-方外，并应赔偿给乙方房屋价格总额20%的违约金，并向乙方赔偿此房屋房价上涨的价格差额及乙方的装修损失”、第十三条约定“乙方可请求甲方和保证人共同承担责任，保证人承担连带责任保证”。2018年2月1日，李阳、谢某某收取张高峰购房定金200000元。张高峰还支付李阳、谢某某7200元，用于偿还2018年2-4月的房屋贷款，但谢某某收取款项后，仅偿还了2018年2月的贷款，随后贷款银行以逾期未偿还按揭款为由将李阳诉至西安市碑林区人民法院。谢某某与张高峰就此进行商议，让张高峰代偿房屋贷款，张高峰未予同意。2018年4月28日，谢某某与张高峰在电话中商议，双方同意待谢某某将包括涉案房屋在内的同小区八套房出售后，对张高峰予以补偿。2018年6月30日，谢某某退还张高峰94000元购房款，剩余106000元至今未退。2018年7月25日，李阳、谢某某与案外人杜某某签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定李阳将西安市莲湖区XX路XX号XX广场XX幢XX单元XX室房屋（涉案房屋之一）出售给杜某某，总价款280000元。张高峰在起诉前向一审法院申请财产保全，请求保全李阳名下财产，一审法院于2018年10月22日查封了李阳名下位于西安市莲湖区XX路XX号XX广场XX幢XX室房屋一套，查封期限三年。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。张高峰与李阳、谢某某签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。现双方均同意解除合同，一审法院不持异议，该合同由双方合意解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同签订后，张高峰依约支付李阳、谢某某被告200000元房款及7200元代偿款，但因李阳、谢某某未按期偿还银行贷款致使贷款银行将李阳诉至西安市碑林区人民法院，后李阳、谢某某退还张高峰部分购房款后将房屋出售给案外人，李阳构成违约，应依据合同第八条约定退还张高峰剩余房款106000元及代偿款7200元，并赔偿张高峰房屋价格总额20%的违约金即81784元。谢某某作为连带责任保证人，合同并未约定保证期间，张高峰有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人谢某某承担保证责任。谢某某在2018年6月向张高峰退还房款，张高峰的起诉在合理期限内，故谢某某应承担连带保证责任。张高峰认为违约金不足以弥补其损失，还主张房屋差价损失150000元，对此一审法院认为张高峰与谢某某在2018年4月28日已协商同意谢某某将包括涉案房屋在内的八套房出售后，向张高峰予以补偿，自此张高峰应采取相应措施以防止损失扩大，一审法院综合考虑该时期同小区、同面积房屋价格涨幅，认为违约金81784元足以弥补张高峰损失，故对张高峰主张的房屋差价损失不再予以支持。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条之规定，判决：一、原告张高峰与被告李阳、谢某某于2018年2月1日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、本判决生效后十日内，被告李阳返还原告张高峰购房款106000元、贷款代偿款7200元，合计113200元；三、本判决生效后十日内，被告李阳赔偿原告张高峰违约金81784元；四、被告谢某某对本判决第二、三项承担连带责任；五、驳回原告张高峰要求被告谢某某、李阳赔偿房屋差价损失150000元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6475元，本院减半收取3237.5元、保全费2020元，合计5257.5元，由李阳、谢某某负担。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，张高峰与李阳、谢某某签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张高峰与李阳、谢某某均同意解除涉案合同，本院予以确认。合同签订后，张高峰依约支付房款200000元及代偿款7200元，但李阳未按期偿还银行贷款且之后退还张高峰部分购房款后将房屋出售给案外人，李阳构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院依据《房屋买卖合同》第八条约定，予以支持退还张高峰剩余房款106000元及代偿款7200元，并赔偿张高峰房屋价格总额20%的违约金81784元，符合合同约定及法律规定，并无不妥。同时，一审法院结合张高峰与谢某某在2018年4月28日已协商同意谢某某将包括涉案房屋在内的八套房出售后，向张高峰予以补偿的事实，并考虑该时期同小区、同面积房屋价格涨幅等因素，认定违约金81784元足以弥补张高峰的损失，不予支持差价损失，裁量符合诚实信用和公平原则。李阳、谢某某虽上诉主张与张高峰已经达成仅退还购房款及代偿款，放弃违约金的口头协议，但未提供充分证据予以证明，且根据现有证据无法得出张高峰已放弃违约金的结论，故本院对该上诉意见不予采纳。综上，张高峰与李阳、谢某某的上诉请求均无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，张高峰已预交3300元，李阳、谢某某已预交1845元，由张高峰承担3300元，李阳、谢某某承担1845元。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员   张伟审  判  员 朱利安 二〇一九年十一月二十日 法 官 助 理   王 学 堂书 记 员   孙    妍  1