云南省丘北县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2626民初1907号 原告：丘北宏鼎置业有限公司，地址：丘北县锦屏镇石缸坝丘城金界步行街，统一社会信用代码：91532626566217233G。 法定代表人：季鑫，该公司总经理。 委托代理人：邓国曦，女，1978年4月15日生，住址：丘北县，系该公司办公室主任，特别授权。 委托代理人：何丽，云南德赞律师事务所律师，特别授权。 被告：李炬，女，1971年10月20日生，家住丘北县。 委托代理人：赵磊，男，1975年7月3日生，住上海市浦东新区，现住丘北县，系被告的丈夫，特别授权。 原告丘北宏鼎置业有限公司与被告李炬商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丘北宏鼎置业有限公司的其委托代理人邓国曦和何丽、被告李炬及其委托代理人赵磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丘北宏鼎置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》；2、判令被告赔偿给原告造成的损失74,822.55元（原告代被告向银行支付的利息及罚息）；3、判令被告支付原告违约金39,778.20元（按购房总价款5%计算）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2014年7月19日，被告与原告签订《商品房购销合同》（合同编号：QCJJ2-9-9）及《补充协议》。约定被告购买原告位于，该房屋面积为236.51平方米，总房款为795,564.00元，付款方式为银行按揭方式。合同约定了双方的权利和义务，包括付款方式、违约责任等。其中《补充协议》第三条第1项约定：“乙方选择按揭付款方式的，在甲方承担保证责任的期限内，若因乙方不能履行还款义务导致银行要求甲方承担担保责任，则乙方应当向甲方承担违约责任，向甲方支付购房款总价款5%的违约金，且甲方还有权解除购销合同和补充协议。”合同签订后，被告未按照合同约定按时向案外人中国建设银行股份有限公司丘北支行（以下简称丘北建行）履行按揭房款还款义务，经丘北建行多次催款仍拒绝履行还款责任，在此期间原告曾多次电话催促被告履行还款义务，但被告对原告及丘北建行的催告均置之不理。2019年6月28日建行丘北支行向原告发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》（编号：20190628000001），要求原告承担担保责任，支付被告拖欠的购房款及相应利息。同日原告委托公司员工李子韬以个人账户的资金代原告向丘北建行支付了被告拖欠的购房款共计359,759.56元。被告的行为，已经构成严重的违约。现原告按照合同约定要求解除与被告之间的《商品房购销合同》及《补充协议》，同时被告还应当按照合同约定承担相应的违约责任。原告为维护自己的合法权益，特依照合同的约定及法律的规定提起诉讼，请贵院依法判如所请。 被告李炬辩称，被告跟原告购房以后，向建行办了按揭贷款，被告每个月都按时赔还建行的贷款。后来被告之所以没有按期还款，是因为原告方停工、售楼部关门、找不到原告方的人，被告购买的房屋变成烂尾楼，原告方没有按期（交房时间为2014年12月31日）交房给被告，原告方没有任何人告诉被告延期交房和又在何时再动工情况。现在被告不同意解除商品房购销合同，如果原告方能够交房给被告，银行的贷款本金和利息被告认可，但违约金不认可，是原告方造成的。 庭审中，原告为了证明其主张和支持其诉讼请求，向本院列举下列证据： 第一组：《商品房购销合同》及《补充协议》，用以证明：原、被告于2014年7月19日签订《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定了双方的权利义务，包括付款方式、违约责任等。其中《补充协议》第三条第1项约定：“乙方（被告）选择按揭付款方式的，在甲方（原告）承担担保责任的限期内，若因乙方不能履行还款义务导致银行要求甲方承担担保责任，则乙方应当向甲方承担违约责任，向甲方支付总计价款5%的违约金，且甲方还有权解除购销合同和补充协议； 第二组：1、中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书，2、履行不良贷款保证责任通知书，3、授权委托书，4、个人贷款还款凭证。用以证明：1、2019年6月28日我公司收到中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书及履行不良保证责任通知书。该通知书载明：因李炬从2016年4月20日至今未履行按揭贷款还款义务，导致我公司承担担保责任；2、我公司委托公司员工李子韬到丘北建行就被告李炬欠付的房贷本金、利息、罚息等向建行偿还了359,759.56元。 上述证据，经被告质证均无异议，但被告认为没有按期还款，是因为被告居住在上海，新的开发商也没有通知被告何时交房。 庭审中，被告没有向本院列举证据。 经上述举证、质证，本院作如下认证：原告列举的上述两组证据客观真实，具备证据的三性，能够证明“1、双方签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，明确了双方的权利和义务，包括付款方式、违约解除合同等约定；2、被告未履行按揭贷款还款义务，原告已向银行承担担保保证责任。”的事实。该两组证据经被告质证也表示无异议，本院予以采信。 根据上述原、被告的陈述、举证、质证和本院的认证，本案的法律事实如下： 原告丘北宏鼎置业有限公司和被告李炬于2014年7月19日签订了合同编号为QCJJ2-9-9《商品房购销合同》及《补充协议》。双方约定被告购买原告位于，该房屋面积为236.51平方米，总房款为795,564.00元，付款方式为银行按揭方式。双方所签订的合同及补充协议规定了双方的权利和义务，包括付款方式、房屋交付期限和违约责任等。其中《补充协议》第三条第1项约定：“乙方选择按揭付款方式的，在甲方承担保证责任的期限内，若因乙方不能履行还款义务导致银行要求甲方承担担保责任，则乙方应当向甲方承担违约责任，向甲方支付购房款总价款5%的违约金，且甲方还有权解除购销合同和补充协议。”在合同签订的当日（2014年7月19日）被告李炬向原告丘北宏鼎置业有限公司交付首付款人民币405,564.00元，于2014年10月29日，被告李炬又向原告丘北宏鼎置业有限公司交付首付款人民币80,000.00元，于2014年11月18日，原告收到被告首付款后就该首付款出具了购房发票给被告，首付款共计人民币485,564.00元。余下的购房款人民币310,000.00元由被告李炬向中国建设银行股份有限公司丘北支行申请按揭贷款，原告丘北宏鼎置业有限公司根据该二期项目与中国建设银行股份有限公司丘北支行签订的《个人住房贷款担保业务合作协议》就该贷款承担阶段性担保责任。按揭贷款于2015年2月6日发放，被告李炬按期偿还银行按揭贷款至2016年4月20日止，共偿还贷款本金人民币25,062.99元。后因被告李炬一直没有偿还银行贷款，中国建设银行股份有限公司丘北支行于2019年6月27日向原告丘北宏鼎置业有限公司发出《履行个人不良贷款保证责任通知书》，于2019年6月28日又发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，限期原告承担保证责任，清偿尚欠贷款。于2019年6月28日，原告丘北宏鼎置业有限公司向中国建设银行股份有限公司丘北支行偿还了被告李炬的购房按揭贷款本金人民币284,937.01元、利息人民币51,803.33元、罚息人民币23,019.22元，共计人民币359,759.56元。原告丘北宏鼎置业有限公司偿还银行贷款后于2019年9月25日向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》；2、判令被告赔偿给原告造成的损失74,822.55元（原告代被告向银行支付的利息及罚息）；3、判令被告支付原告违约金39,778.20元（按购房总价款5%计算）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。 本院认为，原告丘北宏鼎置业有限公司和被告李炬签订的合同编号为QCJJ2-9-9《商品房购销合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，该合同及协议符合法律的规定，是成立生效的合同，对合同的双方当事人均有约束力。现被告李炬未偿还中国建设银行股份有限公司丘北支行的按揭贷款，已违反了双方的确定，并且原告丘北宏鼎置业有限公司已履行该笔贷款的担保清偿责任赔还了贷款本息，故原告向本院提出解除《商品房购销合同》及《补充协议》和要求被告承担违约金符合双方签订的《补充协议》第三条第1项约定“乙方选择按揭付款方式的，在甲方承担保证责任的期限内，若因乙方不能履行还款义务导致银行要求甲方承担担保责任，则乙方应当向甲方承担违约责任，向甲方支付购房款总价款5%的违约金，且甲方还有权解除购销合同和补充协议。”的规定，本院予以支持；但原告要求判令被告偿还给原告造成的损失人民币74,822.55元（原告代被告向银行支付的利息及罚息）双方没有在《商品房购销合同》及《补充协议》中约定，本院不予支持。原告丘北宏鼎置业有限公司和被告李炬签订的《商品房购销合同》及《补充协议》解除后，原告丘北宏鼎置业有限公司应当返还被告李炬已经支付给其的购房首付款以及向银行已偿还的房贷（首付款共计人民币485,564.00元、共偿还贷款本金人民币25,062.99元）共计人民币510,626.99元。在庭审过程中，被告李炬提出原告未按期交付商品房违约在前，不同意解除合同，本院不予支持。如果被告李炬提出原告未按期交付商品房违约在前，主张原告的违约责任，属于另外的法律关系，应另案向本院提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告丘北宏鼎置业有限公司和被告李炬签订的《商品房购销合同》及《补充协议》； 二、由被告李炬支付原告丘北宏鼎置业有限公司违约金人民币39,778.20元（按购房总价款5%计算）； 三、由原告丘北宏鼎置业有限公司退还被告李炬支付的首付款以及已偿还贷款本金共计人民币510,626.99元； 四、上述第三项减去第二项后最终得出原告丘北宏鼎置业有限公司支付被告李炬人民币470,848.79元，限于判决生效后10日内履行完毕； 五、驳回原告丘北宏鼎置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,592.00元减半收取1,296.00元，由原告丘北宏鼎置业有限公司承担846.15元，被告李炬承担449.85元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员  李生亮 二〇一九年十一月六日 书记员  刘基婷