江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初2368号原告:盱眙县城南实验小学，统一社会信用代码12320830469866506U，住所地盱眙县盱城街道淮河南路**。法定代表人：黄爱勤，校长。委托诉讼代理人：郭龙盛、孙奥，江苏宗泽律师事务所律师。被告：张能花，女，1972年10月16日出生，汉族，住盱眙县。被告：张能娥，女，汉族，1974年1月16日出生，汉族，住盱眙县。被告：钱翠荣，女，1969年11月5日出生，汉族，住盱眙县。原告盱眙县城南实验小学（以下简称城南小学）与被告张能花、张能娥、钱翠荣租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，因被告张能花下落不明，依法公告送达民事诉状、开庭传票等应诉材料，并依法适用普通程序组成合议庭于2019年9月12日公开开庭进行了审理，原告城南小学的委托诉讼代理人郭龙盛，被告张能娥、钱翠荣到庭参加诉讼，被告张能花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城南小学向本院提出诉讼请求：1、请求判令自2019年1月1日起解除与被告口头租赁合同，被告立即搬离承租房屋；2、判令被告共同支付原告房屋及场地使用费74988元（以每月2083元为基数，自2016年1月1日起至实际搬离之日，暂计算至2018年12月31日）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为事业单位法人，2012年10月12日盱眙县教育局授权原告管理原盱眙县，该校区占地22.80亩，校舍建筑面积1480平方米，原告对校区享有管理、经营、受益。之后，原告将沙岗校区出租给张能花经营盱眙县阳光老年休养中心（以下简称阳光中心），合同一年一签。2015年1月1日，双方签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2015年1月1日至2015年12月31日，年租金25000元；合同约定如果续租（在同等条件下优先），必须提前两个月与对方签订新一轮承租合同，一次性交清租金，逾期不交作自行放弃，并退出所租房屋。后期，因沙岗校区的房屋被鉴定为D级危房，不宜出租使用，为此原告多次向张能花要求终止租赁合同，搬离租赁房屋，并拒绝与张能花续签租赁合同，要求张能花搬离沙岗校区，然而张能花拖延搬离。再后来找不到张能花，阳光中心也未通过盱眙民政局年检，实际日常管理人为张能娥、钱翠荣。原告要求张能娥、钱翠荣终止租赁关系，搬离沙岗校区，张能娥、钱翠荣均说张能花不同意，但张能花始终没有出面与原告进行沟通，张能娥、钱翠荣也分别代表阳光中心向原告交纳费用，原告不得已每次出具收取搬迁违约金，计54000元，并在出具的收条中予以注明，目前沙岗校区张能娥、钱翠荣是阳光中心实际管理人，应承担连带责任。综上，原告多次向张能花、张能娥、钱翠荣要求终止租赁合同，搬离租赁房屋，张能花躲着不见，张能娥、钱翠荣以张能花为推托，故提起本案诉讼。被告张能娥辩称，张能花是阳光中心登记法定代表人、经营者，我是张能花雇佣人员，每月工资2500元，我与张能花不是合伙经营，不应当承担责任。之前张能花与原告签订的租赁合同以及给付情况我都不清楚，对原告表述2016年1月1日以后共给付租金54000元不清楚。张能花直接给付多少，我不清楚。2018年4月25日以后，我经手给付租金15000元，原告收条注“搬迁违约金”，但给的什么钱我不清楚。请求驳回原告对我主张的诉讼请求。被告钱翠荣辩称，张能花是阳光中心登记法定代表人、经营者，我是张能花雇佣人员，每月工资2500元，我和张能花不是合伙经营，不应当承担经营者责任。对原告关于房屋租赁和给付租金情况我不清楚，原告要求解除租赁合同，要求阳光中心搬走，相关情况已转告张能花，张能花的手机号码常换，我们打电话她不接听，都是她打电话回来，我不知道张能花在什么地方及联系方式。关于租金问题，之前是张能花弟弟张能兵负责的，张能兵走后我经手支付租金共有17000元，其中2017年12月20日给付8000元，2018年1月13日给付3000元，2018年3月3日给付3000元，2018年3月13日给付3000元。请求驳回原告对我主张的诉讼请求。经审理查明，原告为事业单位法人，2012年10月12日盱眙县教育局授权原告管理原盱眙县，该校区占地22.80亩，校舍建筑面积1480平方米，原告对校区享有管理、经营、受益。之后，原告将沙岗校区出租给张能花经营阳光中心，合同一年一签。2015年1月1日，双方签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2015年1月1日至2015年12月31日，年租金25000元；合同约定如果续租（在同等条件下优先），必须提前两个月与对方签订新一轮承租合同，一次性交清租金，逾期不交作自行放弃，并退出所租房屋。后期，因沙岗校区的房屋被鉴定为D级危房，不宜出租使用，为此原告多次向张能花要求终止租赁合同，搬离租赁房屋，并拒绝与张能花续签租赁合同，要求张能花搬离沙岗校区，然而张能花拖延搬离，再后来找不到张能花，阳光中心日常管理人为张能娥、钱翠荣。原告要求张能娥、钱翠荣通知张能花终止租赁关系，搬离沙岗校区，张能娥、钱翠荣也通知了张能花，张能花没有积极回应，也没有与原告进行沟通，张能娥、钱翠荣根据张能花要求分别向原告交纳相应费用，原告收到款项后出具条据中注“搬迁违约金”，加盖章印。2019年1月8日，原告起诉阳光中心、张能花要求支付租金74988元（以每月2083元为基数，自2016年1月1日计算至实际搬离之日，暂算至2018年12月31日）；判令阳光中心、张能花立即撤离承租校区，并恢复原状。当时张能花下落不明，本院公告送达应诉材料，2019年4月8日原告以补充证据为由撤回诉讼。近期提起本案诉讼。庭审过程中，原告认可收到张能花及阳光中心费用违约金54000元，张能娥、钱翠荣有异议，陈述之前交费是张能花的弟弟张能兵，对前期租金给付情况不清楚。钱翠荣提交原告收条复印件4份（原件转张能花），证明2017年12月20日给付租金8000元，2018年1月13日给付3000元，2018年3月3日给付3000元，2018年3月13日给付3000元，计17000元。张能娥提交原告收条复印件5份（原件转张能花），证明2018年4月25日给付租金3000元，2018年7月10日给付3000元，2018年8月15日给付3000元，2018年10月11日给付3000元，2018年12月17日给付3000元，计15000元。原告对张能娥、钱翠荣提交收条真实性无异议，强调收取违约金，但未就其向张能花主张租金74988元及结算事实进行举证。上述事实，有原告及张能娥、钱翠荣陈述，原告提供盱眙县人民政府办公室文件盱政办发[2014]88号、盱眙县教育局证明、盱眙县盱城街道办事处的证明、盱眙县民政局的证明、2015年1月1日房屋租赁合同、2015年5月26日原告与张能花有关教室出租补充意见，张能娥提交原告收条复印件5份、钱翠荣提交原告收条复印件4份等证据，经庭审质证无异议，或异议不能成立，应予确认。庭审过程中，原告未就陈述张能娥、钱翠荣与张能花合伙经营阳光中心事实进行举证，也没有就其收取搬迁违约金性质及内容得到张能花认可事实进行举证。本院认为，原告与张能花于2015年1月1日签订的房屋租赁合同合法有效，合同对续租事项进行了约定，双方均应当遵守。原告因涉案房屋存在安全隐患，要求终止与张能花房屋租赁合同，拒签续租合同，以搬迁违约金方式通知张能花及阳光中心搬离涉案房屋，张能花躲避方式回避，后期形成事实租赁关系。综上，原告要求请求判决解除其与张能花房屋租赁合同，并搬离涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。张能娥、钱翠荣是张能花雇用人员，原告庭审中未就张能娥、钱翠荣与张能花合伙经营阳光中心事实进行举证，其要求张能娥、钱翠荣与张能花共同承担民事责任，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。原告要求张能花以每月2083元为基数，自2016年1月1日起至实际搬离之日给付房屋租金，庭审中认可收到张能花搬迁违约金54000元，但未就其收取搬迁违约金性质及内容得到张能花认可事实进行举证，张能娥、钱翠荣庭审中提交证据证明其分别经手15000元、17000元，这还不包括其他人员经手的款项，因张能花未能到庭与原告进行结算，故原告主张的涉案房屋租金事实不清，证据不足，本院暂不处理，待原告与张能花实际结算后另案主张权利。被告张能花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告盱眙县城南实验小学与被告张能花位于原盱眙县房屋租赁合同；二、被告张能花于本判决生效后30日内将盱眙县阳光老年休养中心搬离原告盱眙县城南实验小学位于原盱眙县；三、驳回原告盱眙县城南实验小学其他诉讼请求。案件受理费1675元，由原告盱眙县城南实验小学负担800元，被告张能花负担875元；公告费600元，由被告张能花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院交上诉案件受理费。审 判 长  余中文人民陪审员  季春林人民陪审员  龚助民二〇一九年十一月二日书 记 员  徐芳芳开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000126524附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。