山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终3038号 上诉人（原审被告）：山东长江房地产开发有限公司，住所地山东省高青县潍高路**。 诉讼代表人：山东长江房地产开发有限公司管理人，住，住所地淄博市张店区华光路**/div> 负责人：孙萍萍，组长。 委托诉讼代理人：崔越，山东大地人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张立江，男，1958年6月24日出生，汉族，现住山东省高青县。 委托诉讼代理人：王俊，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 上诉人山东长江房地产开发有限公司因与被上诉人张立江确认合同效力纠纷一案，不服山东省高青县人民法院(2019)鲁0322民初198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人山东长江房地产开发有限公司的法定代表人山东长江房地产开发有限公司管理人的委托诉讼代理人崔越、被上诉人张立江及其委托诉讼代理人王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人山东长江房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判不再继续履行上诉人与被上诉人2015年12月29日签订的《认购书》；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。山东长江房地产开发有限公司（以下简称“上诉人或长江公司”）与张立江之间并未签订正式房屋买卖合同，长江公司并未收到原告缴纳的购房款。一审法院认定“被告决定解除双方签订的《认购书》、不再继续履行合同的理由不当”，显属认定事实错误，具体如下：1、关于长江公司与被上诉人签订的《认购书》上诉人认为，认购行为发生在被上诉人与长江公司之间，仅仅表明了被上诉人有购房意向，被上诉人未与长江公司签订正式《商品房买卖合同》办理网签备案登记手续，并向长江公司支付相应购房款，仅凭该《认购书》不能证实被上诉人购买涉案房屋的义务已经履行完毕2015年12月29日，上诉人长江公司与张立江签订《认购书》，载明：被上诉人自愿认购银岭花园5-3-3层中户，面积为89.37m2。房款及储藏室共计金额250000元，且《认购书》第二款付款方式中用手写备注“此房为顶账房，不交付定金”。《认购书》第三条第3款明确约定“乙方凭本《认购书》及定金收据，签定《商品房买卖合同》”；《认购书》第三条第4款明确约定“乙方必须在签订《商品房买卖合同》后将本《认购书》交给甲方，《认购书》自行失效，已付房款（包含定金）自动转为首付款。由此，被上诉人与长江公司签订《认购书》，仅仅表明了被上诉人有购房意向，长江公司经办人员的手写备注也仅仅表明了因该房为抵账房，可以不交付定金；但未约定不签订《商品房买卖合同》，支付购房款。相反，双方在《认购书》中明确约定，后续需要继续签订《商品房买卖合同》，缴纳购房款，因此，一审法院径行认定“原告无需再向被告支付购房款，原告已经履行合同义务”显属认定事实错误。二、关于长江公司与韬略公司之间的以房抵债约定。2014年12月17日，长江公司与韬略公司签订的《解约协议》中，双方约定对长江公司应支付给韬略公司的剩余款项用银岭花园小区5-3-302房屋及45号储藏室抵顶。同时约定于长江公司出卖上述房屋一个月内签订网签合同。上诉人认为，按照《解约协议》的约定，长江公司因与韬略公司之间存在债权债务关系，其与韬略公司之间存在以房抵债的合意，与被上诉人并无债权债务关系，与被上诉人之间并无以房抵债的合意，且长江公司虽与韬略公司存在以房抵债的合意，但因其未在一个月内签订网签备案合同，未办理产权转移登记手续，上述以房抵债行为亦属于未履行完毕。韬略公司在2015年2月28日，又将涉案房产转给被上诉人，被上诉人亦未签订正式《商品房买卖合同》办理网签备案，未办理产权转移登记手续，因此被上诉人的认购行为亦未履行完毕。因此，长江公司与韬略公司达成的以房抵债合意，与长江公司与被上诉人签订《认购书》之间，分属不同的法律关系，不能进行混同。一审法院未将三者之间的法律关系进行区分，显属认定事实错误。综上，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释【2015】10号第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，上诉人认为，被上诉人并未签订正式书面《商品房买卖合同》，未实际向长江公司缴纳50%以上的款项，未办理任何产权登记手续，不发生物权变动的法律效力，被上诉人不享有银岭花园5-3-302房屋及45号储藏室的所有权。三、一审法院适用法律错误，具体如下：1、山东长江房地产开发有限公司进入破产程序后，继续履行被上诉人与上诉人签订的协议损害其他债权人利益，管理人依据《企业破产法》第十八条第一款，不再继续履行未履行完毕的协议于法有据；同时，因《企业破产法》属于特别法，《合同法》属于一般法，根据特别法优于普通法适的原则，一审法院适用《合同法》第九十四及第一百一十一条之规定作出判决，显属适用法律错误。2018年9月28日，高青县人民法院依法受理山东长江房地产开发有限公司破产清算一案，并于同日指定山东长江房地产开发有限公司清算组为管理人。2018年11月30日，经山东长江房地产开发有限公司第一次债权人会议表决，确定了对以房抵债房屋的处置原则：“对于尚未办理房屋过户手续，以房抵债协议属于未履行完毕的协议，管理人根据《企业破产法》第十八条之规定进行处置。”。根据《企业破产法》第一条：“为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。”及第十八条第一款：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”之规定，山东长江房地产开发有限公司进入破产程序后，因被上诉人所诉银岭花园5-3-302房屋及45号储藏室未办理物权转移登记，以物抵债协议属于尚未履行完毕。若继续履行该协议，会损害其他债权人的利益，违反《企业破产法》公平清偿债务的原则。同时，截至2019年7月19日，共有77名债权人向长江公司申报债权，申报金额为267,930,325.15元。且目前，除银岭花园小区无争议的房产外，长江公司已无其他财产可供清偿，因此，若对个别债权进行个别清偿不仅违反法律规定，也损害了其他债权人的利益。因此，管理人依据上述法律规定及债权人会议的表决结果，决定不再继续履行未履行完毕的协议于法有据。一审法院未考虑在破产程序中的公平清偿原则，径行适用《合同法》第九十四及第一百一百一十一条之规定作出判决，显属适用法律错误。四、一审法院判决长江公司“于本判决生效之日起九十日内协助张立江办理高青银岭花园小区5号楼3单元302室的不动产登记手续”的判项，客观上无法实现和执行长江公司之所以进入破产程序，就是因为无法为购房户办理产权登记和过户而引发上访所致。因长江公司开发的银岭花园小区尚未全部施工完毕，后续仍需对部分工程进行施工，且尚未进行竣工验收，目前，不具备办理产权登记和过户的条件。长江公司进入破产程序的初衷，就是通过破产变现部分财产，筹集资金，完成尾项工程施工和验收，为购房户办理房屋权属登记手续扫清障碍。而一审判决破产企业于判决生效后九十日内协助原告办理房屋权属登记手续，客观上无法执行和实现。综上，上诉人认为，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判项客观上无法执行。 被上诉人张立江辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。一、张立江和长江公司关于以房抵债协议的全部义务，在破产之前已经履行完毕，不属于企业破产法第十八条规定的债务人和对方当事人均未履行完毕的合同范畴，长江公司破产管理人无解除权。双方2015年12月29日签订《认购协议》，并交付房屋，2017年3月2日长江公司向张立江收取了办证费，张立江一直居住至今，双方关于抵债协议的全部义务已经在2018年9月28日长江公司宣告破产前履行完毕，办理房产证仅系长江公司履行协助的附随义务。网签系主管机关对长江公司的行政管理行为不是张立江的合同义务。上诉人认定双方关系为商品房买卖合同关系，对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的解读都是错误的。二、案涉房屋依法不属于破产财产。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，“下列财产不属于破产财产：(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但己向买方交付的财产。”案涉房屋已经向张立江交付，不属于破产财产，系张立江的个人财产，因此，长江公司破产管理人无权收回房屋列入破产财产。三、办理房产证系长江公司的协助义务，管理人已自认长江公司会通过破产程序变现财产，完成施工和验收，并办理房产证，一审也给予适当的办证期限，因此不属于客观上无法实现和执行。 张立江向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的房屋认购合同合法有效；2、被告为原告办理所购买的高青县银岭花园5-3-302室房屋不动产证书。 一审法院认定事实：一、2014年12月17日，被告与淄博韬略商务策划有限公司（以下简称“韬略公司”）签订《解约协议》一份，双方约定长江公司用银岭花园小区5号楼3单元302号房屋抵顶所欠韬略公司欠款291850元。2015年2月28日，原告与韬略公司签订房屋转让协议，约定韬略公司将被告长江公司上述顶账房及储藏室转让给原告，房款总价27万元。2015年12月29日，原、被告就上述房屋签订《认购书》一份，载明：“甲方（出卖人）：山东长江房地产开发有限公司乙方（买受人）：张立江……1、房屋位置：银铃花园5号楼3单元3层中户……储藏室为45号……以上共计人民币大写：贰拾伍万零仟零佰零拾零元整，￥250000元……此房为顶账房，不交付定金”。甲方长江公司在认购书上加盖公司公章，经办人董欢签字，原告签字确认。被告对该证据提出异议，主张：1、涉案房屋未签订正式买卖合同，被告也未收到房款，属于尚未履行完毕的协议；2、被告进入破产程序后，如继续履行该协议，侵害其他债权人利益，为公平清偿债务，管理人不继续履行上述协议；3、原告及韬略公司对涉案房屋仅享有普通债权请求权，不享有优先于一般债权的权利，不能进行个别清偿。二、2017年3月2日，原告向被告缴纳涉案房屋办证费用10593.80元，并入住涉案房屋。三、2018年9月28日，一审法院作出（2018）鲁0322破申4-1号裁定，裁定：受理申请人高青县集中供热站申请被申请人山东长江房地产开发有限公司破产清算一案。同年12月26日，被告管理人向原告发出，管理人认为：原告与长江公司未就涉案房屋签订房屋买卖合同，也无以房顶账协议，原告系与第三人另行订立的房屋买卖合同，管理人已经向涉案房屋的以房抵账人送达了通知书，决定不再继续履行长江公司签署的以房抵账协议。 一审法院认为，一、被告与韬略公司签订的以房顶账协议、韬略公司与原告签订的房屋买卖合同、原告与被告签订的房屋认购书三份协议能够相互印证，证实被告将涉案房屋以以房抵债的方式转让给韬略公司、韬略公司将涉案房屋出卖给原告，原、被告又就涉案房屋重新签订认购书，至此，原告与被告之间通过协商形成房屋买卖合同关系。因涉案房屋系以房顶账，所以本案购房款的交付方式有别于一般的房屋买卖合同，原告已向韬略公司支付购房款，其无需再向被告支付购房款，且双方协议中明确注明“该房为顶账房”。被告长江公司辩称原告未交付购房款的理由不当，不予采信。该三份协议均系当事人真实意思的表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告将涉案房屋以以房抵债形式转让给韬略公司，韬略公司即取得了要求被告办理房屋权属登记手续的权利，韬略公司又将该房屋转让给原告，且原、被告也签订了认购书，原告即取得了要求被告办理房屋权属登记手续的权利。故原告要求被告协助办理涉案房屋权属登记手续的诉讼请求，予以支持。二、《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。本案中，被告未提供证据证实双方当事人存在《合同法》第九十四条规定的解除合同的情形以及第一百一十条所称的不能履行或者不适于继续履行的情形，且原告已交付全部房款，履行了其合同义务，不属于“双方当事人均未履行完毕的合同”的情形，因此，被告决定解除双方签订的《认购书》、不再履行合同的理由不当，证据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告张立江与被告山东长江房地产开发有限公司2015年12月29日签订的《认购书》合法有效；二、被告山东长江房地产开发有限公司于判决生效之日起九十日内协助原告张立江办理高青银岭花园小区5号楼3单元302室的不动产登记手续。案件受理费2525.00元，由被告山东长江房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，2015年2月28日被上诉人向韬略公司全额支付涉案房屋房款后，被上诉人已履行完毕交付房款的义务，无需再行向上诉人支付房款。上诉人于2015年12月29日与被上诉人签订认购书，上诉人于2017年3月2日向被上诉人收取办证费，被上诉人一直居住至今，上诉人已履行完毕交付房款的义务，不属于破产法十八条规定的双方均未履行完毕的情形，故上诉人该项上诉理由不能成立，依法不予支持。办理涉案房产权属登记手续系上诉人的法定协助义务，上诉人以不具备办理条件为由抗辩，依法不予支持。 综上所述，山东长江房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由上诉人山东长江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕桂欣 审判员  郭 鹏 审判员  翟雪利 二〇一九年十一月四日 书记员  王 婧