贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6583号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗雪甄，女，1984年12月24日出生，布依族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：邓明松，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201410863409。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗建才，男，1971年2月10日出生，布依族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：易飞，贵州知合律师事务所律师，执业证号：15201201910109489。上诉人罗雪甄因与被上诉人罗建才租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初4182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人罗雪甄上诉请求：1、依法撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019)黔0113民初4182号民事判决；2、依法驳回被上诉人一审的诉讼请求并依法支持上诉人一审的反诉请求或将本案发回重审；3、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实严重错误，判决严重损害了上诉人的合法权益，应予以纠正。一审法院仅仅对于双方建立租赁合同法律关系进行审查，对上诉人为何支付租金的原因未进行查明，也未对上诉人提交证据进行判断和认定。一审判决对租赁合同期间的物权权利进行了错误的认定，也应予以纠正。一审法院认定“被告未履行给付租金的义务，主观上具有过错”于法无据，上诉人不支付租金是由于被上诉人损坏了租赁标的物，导致我方不能正常使用租赁房屋，上诉人享有延缓支付租金的抗辩权。《房屋租赁合同书》没有约定解除的情形，本案也不应适用法定解除。一审判决对于上诉人提出的反诉根本没有进行审理，损害了上诉人的诉讼权利，二审法院应依法纠正并发回重审。被上诉人罗建才二审答辩称，上诉人承租房屋后只是偶尔在租赁房屋内居住，被上诉人基于道路通行的要求拆除围墙。拆除围墙的行为，并不影响上诉人的正常生活。该行为不能成为上诉人不支付租金的理由。被上诉人开锁进入案涉房屋是事实，原因是被上诉人无法联系上诉人，为查看租赁房屋的安全才在当地公安机关备案的情况下进入。上诉人拒不支付租金的为构成根本违约，导致上诉人无法实现合同目的，原审判决判令解除合同是于法有据的。上诉人的装修花费和本案无直接联系，对其赔偿的请求不予认可。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。罗建才向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原被告于2017年8月29日所签订的租赁合同并要求被告归还租赁房屋；2、请求判令被告支付原告租金45000元，违约金750元（以30000元为基数，按银行同期利率6%标准从2019年1月1日计算至实际履行偿还义务时止，暂计算至起诉之日）；3、本案诉讼费由被告承担。罗雪甄在法定期限内向一审法院反诉请求：1、请求依法判令原告恢复与被告签订租赁合同所涉标的物原状并继续履行双方签订的租赁合同；2、请求依法判令原告赔偿被告不能正常使用租赁标的物遭受损失15000元（暂以半年计算）；3、本诉、反诉的诉讼费由原告承担。一审法院认定事实，认定的2017年8月29日，原告罗建才与被告罗雪甄签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方将位于白云区牛场乡大山村大土组三层楼房空地围墙范围内的自建房出租给乙方使用，租赁期限10年，年租金为3万元，每年年末支付租金。合同签订后，被告罗雪甄未履行支付房屋租金的义务，双方为此发生争议。一审法院认为，原告罗建才与被告罗雪甄签订《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，受法律保护。本案中，被告未履行给付租金的义务，主观上具有过错，应承担民事责任。原告诉请合理部分，应予支持。被告反诉请求，因不能提供有效证据证明自己的主张，不应支持。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告罗建才与被告罗雪甄签订的《房屋租赁合同书》，被告罗雪甄于本判决生效后十日内将该《房屋租赁合同书》所涉房屋归还原告罗建才。二、被告罗雪甄于本判决生效后十日内支付原告罗建才租金45000元及资金占用费（以30000元为基数，按年利率6%计算，从2019年7月27日起付至利随本清止）。三、驳回被告罗雪甄的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币472元（已减半收取），由被告罗雪甄负担。反诉案件受理费88元（已减半收取），由被告罗雪甄负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交了如下证据：现场照片两张、微信聊天截图两张以及撬门照片。现场照片，证明目的：上诉人出租给被上诉人的是包含了生活用房的，被上诉人在租赁合同期限内未通知上诉人擅自将房子拆除，侵犯了上诉人的了租赁期间的占用使用权，因此上诉人有延付租金的抗辩权。微信聊天记录，证明目的：在被上诉人将一审判决结果发送在家族群里，还自认拆除房屋的事实。撬门照片，证明目的：在租赁期内违约的事实。被上诉人针对该证据发表质证意见：对照片的三性没有异议，但达不到上诉人的证明目的。对微信聊天记录不予认可，微信号不是被上诉人的微信号。对撬门照片的真实性无异议，不认可证明目的。双方因租金的支付问题发生争议，上诉人遂将被上诉人屏蔽，被上诉人上诉人才通过合法的程序进入租赁房屋查看房屋现状。被上诉人在进入房屋前，已向当地公安机关备案，被上诉人进入房屋后并未毁坏房屋及房屋内的财产。被上诉人为了证明其答辩主张向本院提交如下证据：第一组证据：《情况说明》，证明目的：被上诉人一直联系不到上诉人，上诉人才通过合法的程序进入租赁物查看，且在进入房屋前已向当地公安机关备案。上诉人针对该组证据发表质证意见：真实性不持异议，但其合法性不认可。第二组证据：房屋附近照片两张，证明目的：被上诉人就围墙拆除的行为并未影响上诉人对租赁房屋的正常使用。上诉人针对该组证据发表质证意见：在拆除围墙前，尚未到支付房屋租金的日期，上诉人不存在延付租金的问题。经本院二审查明，案涉房屋的围墙由被上诉人拆除。经二审审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点有两个：第一、被上诉人对围墙的拆除是否影响合同目的的实现。第二、双方的《房屋租赁合同书》是否应继续履行。针对本案的第一个争议焦点：《房屋租赁合同书》约定租赁房屋为坐落于贵州省贵阳市白云区牛场乡大山村大土组的三层楼房加围墙范围内的自建房。上诉人自认被上诉人在《房屋租赁合同书》签订后已经实际向其交付房屋，主张被上诉人拆除围墙导致其无法实现合同目的。本院认为，《房屋租赁合同书》约定的租赁物为房屋，上诉人拆除围墙的行为，并不影响上诉人的正常生活，上诉人提出的其未交房租系合法行使履行抗辩权的主张不能成立。针对第二个争议焦点：《房屋租赁合同书》系双方真实的意思表示，未违反法律禁止性规定，合法、有效，双方均应按照约定享有权利、履行义务。收取租金是承租人让渡房屋使用权获得的基本权利。承租人获得房屋使用权的条件为按约定缴纳房屋租金，承租人不得无故拖欠或拒付。《房屋租赁合同书》约定租期从2018年1月1日至2028年1月1日，租金每年3万元，每年年末承租人应将租金交付于出租人。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原审判决判令解除双方签订的《房屋租赁合同书》合法、有据，本院予以维持。此外，原审判决关于合同解除后的权利、义务分配并无不当，本院亦予以维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用944元，由上诉人罗雪甄负担。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 刘 佳审判员 庞 敏二〇一九年十一月二十日书记员 董兴兴