汉中市南郑区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）陕0703民初2206号 原告：兴达菊园小区业主委员会。住所地：汉中市南郑区大河坎镇将军巷兴达菊园小区。 负责人：史东涛，该业委会主任。 委托诉讼代理人：张庆，四川华民律师事务所律师。 被告：汉中市兴达房地产开发有限责任公司。住所地：汉中市汉台区莲湖路中段兴达**小区**楼****房。 法定代表人：曹建宝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闫永忠，该公司总工程师。 委托诉讼代理人：罗朝晖，陕西恒爱律师事务所律师。 原告兴达菊园小区业主委员会与被告汉中市兴达房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2019年8月16日以简易程序立案受理，审理中，因本案案情复杂，故依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告负责人史东涛及委托诉讼代理人张庆、被告委托诉讼代理人闫永忠、罗朝晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 兴达菊园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告给原告修建物业管理用房等房屋共计540平米；2、本案诉讼费用由被告承担。2019年9月25日，原告申请变更诉讼请求为：1、确认被告违约，判令被告赔偿未能交付的小区公用房屋540平方的房屋损失162万元，同时赔偿相应的资金占用利息按银行同期贷款利率6%计算从2015年1月至付清为止；2、本案诉讼费、交通费、保全费、律师费等均由被告承担。在2019年11月5日开庭审理中，原告再次变更诉讼请求为：1、判令被告交付540㎡的房屋；2、如果不能交付房屋，向原告赔偿100万元的损失；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：兴达菊园小区系被告于2006年开发建设的，原告系2017年10月30日依法成立的自治组织。2018年6月，经过公开招标，原告重新聘请了新的物业公司来管理服务该小区。根据《物业管理条例》相关规定，被告应该给该小区配备必要的物业管理用房。2005年1月18日，汉中市城乡规划建设局《关于大河坎菊园小区规划设计方案调整意见的批复》也明确了被告应当为原告提供物业管理、社区服务、活动适用房540平米。然而至今被告都没有给原告提供以上物业管理用房，导致原告及新物业公司无法正常开展工作。原告多次向被告提出修建物业管理用房的要求，并向南郑区住房和城乡建设局进行投诉，南郑区住房和城乡建设局于2019年2月25日给被告也下达了《责令整改通知书》，可被告仍置若罔闻。被告的行为是违法行为，为维护全体业主的利益，原告特向法院提起诉讼。 汉中市兴达房地产开发有限责任公司辩称，一、菊园业委会2017年10月30日成立，应当受《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》规制，按照条例第33条规定，应当有过半数表决权组成人员出席，作出的决定须经由表决权组成人员半数以上签名同意。原告没有进行该法定程序性的表决，只能表明是个人意见起诉，因主体不适格，应驳回起诉。二、原、被告就小区公用房没有合同关系，也没有签订过合同，违约无从说起，被告没有交房义务。业委会代表业主，但被告与业主的商品房买卖合同中，并无小区共用房屋的约定，被告也从未承诺过要给业主540平方米的公用房屋。三、汉中市城乡建设规划局汉市建规审字(2005)O3号批复虽规定物业管理、社区服务、活动室用房540㎡，但其中未专门规定物业管理用房的面积。原告只能就物业管理用房作出请求，其请求了不属于自己的权利。且该批复与实际不符，原规划的建筑面积24192㎡因南郑县电力局开闭所的建设实际变更为19705.11㎡，原计划修建的物业管理、社区服务、活动室用房面积被开闭所占用。开闭所设立和施工也是经规划局规划过的，原告不能拿旧规划项目和规划面积作为依据。城乡建设规划局没有规划物业用房，责任不在被告。南郑区住建局2019年2月25日出具的整改通知书，也是原告隐瞒规划变更诱导而出具，被告讲明真实情况提出异议回复后，南郑区住建局至今还在研判中，整改通知书也失去了意义。四、原告请求赔偿162万元及行息，按照国务院令第481号《诉讼费用交纳办法》第21条第一款规定，原告应先补交相应的案件受理费，否则法院应裁定按撤诉处理。五、业委会请求赔偿损失没有事实依据和法律依据。小区内的公共用房，特别是物业用房，交给业主和物业公司使用的，按照规定在测绘时是依法进入业主房屋面积进行公摊的，也是反映在业主购房单价之中的，未交给业主和物业公司的房屋产权则依然属于建设单位。因电力开闭所建设、占用而未建设公用房屋，被告也没有将公用房屋的建筑面积和价款分摊给各业主，业主未承担任何建设费用，原告请求的房屋损失没有事实依据，应予驳回。原告请求被告交房，无法律依据，规划批复仅是行政管理性质，并非民法意义上的物权，原告无物权请求权。被告拟开发建设和报建在2004年，规划批复时间在2005年1月18日，《物权法》、国务院令第504号《物业管理条例》施行时间均是2007年10月1日，《陕西省物业管理条例》施行时间是2009年5月1日，法律法规对之前无溯及力，故被告无建设小区公用房屋的法定义务。 本院经审理认定事实如下：2000年国营华航光学仪器厂政策性破产，国营华航光学仪器厂、陕西华燕仪表厂（现陕西华燕仪器有限公司）的共同上级将国营华航光学仪器厂的离退休人员、在职职工的安置交由陕西华燕仪表厂负责。此后，陕西华燕仪表厂与被告签订代建合同，由被告开发建设菊园小区一期、二期住宅小区。陕西华燕仪表厂购买了被告开发建设的一期房屋用于安置离退休人员。2005年1月18日，汉中市城乡建设规划局向被告下发汉市建规审字【2005】03号《关于大河坎菊园小区一号地块规划设计方案调整意见的批复》（“菊园小区”二期住宅楼），该批复载明：你公司报送的菊园小区一号地块部分规划设计方案调整及商住楼建筑设计方案收悉；经我局2005年1月13日会议研究，原则同意将原批准的菊园小区一号地块南部区域总平面进行适当调整；总用地面积14300平方米，总建筑面积24192平方米（其中：物业管理、社区服务、活动适用房540平方米）等内容。2005年1月，汉中市建筑设计院设计的《陕西华燕仪表厂异地安置小区二期总平面布置示意图》显示：二期总建筑面积24192.4㎡，总户数252户等内容。2005年6月菊园小区二期住宅楼工程开工，2006年7月竣工，共建成192套住宅，现已出售177套住宅。2006年12月，南郑县电力局在菊园小区二期原规划修建物业管理、社区服务、活动用房位置修建电力开闭所，用于菊园小区及周便居民供电服务。电力开闭所修建后，原规划的物业管理、社区活动用房540㎡未能修建。目前，被告给原告提供了一间约28㎡房屋，作为原告门卫室和物业用房。 另查明，原告系兴达菊园小区第一届业主委员会，于2017年11月7日在大河坎镇人民政府备案，史向东为该业委会主任。2018年原告得知被告未按规划修建物业和业主用房，后向汉中市南郑区住房和城乡建设管理局书面反映无物业管理用房的问题，该局于2019年2月25日向被告发出《责令整改通知书》，该通知书认为：“你公司未对菊园小区配备不小于100平方米的物业用房，违反了《陕西省物业管理条例》第五十四条的规定，现责令你公司进行整改，否则我局将依法予以处理”。同年3月1日，被告向南郑区住房和城乡建设管理局递交《关于菊园小区物管用房的回复》，该回复提出两种解决方案供原告选择：1、由被告在菊园小区二期院内修建物业用房二间，面积不低于60㎡，交业主委员会使用；2、由被告将菊园小区二期门卫室二楼已出售房屋回购一间后，再交业主委员会使用。2019年3月，史东涛从汉中市自然资源局获取到：1、《关于汉中市兴达房地产开发公司大河坎菊园小区地块商住楼建筑设计方案的规划审定通知》（汉市建规审字【2004】93号）；2、《关于汉中市兴达房地产开发公司大河坎菊园小区一号地块修建商住楼的规划条件的通知》（汉市建规审字【2004】147号）；3、《关于大河坎菊园小区一号地块规划设计方案调整意见的批复》（汉市建规审字【2005】03号）；4、菊园小区总平面图复制件。被告与菊园小区二期各业主签订的房屋买卖合同中未提及上述规划图和物业用房。2019年5月，兴达菊园小区110位业主在原告提供的《兴达菊园小区业主起诉兴达房地产开发有限公司意见表》上签名捺印。2019年9月26日，本院在原告变更诉讼请求后，向其送达了《预交诉讼费通知书》，在限期内原告未按通知要求预交诉讼费，亦未办理诉讼费减、缓手续。 上述事实，有原被告当事人陈述，原告业委会主任身份证明、大河坎镇人民政府关于大河坎镇兴达菊园小区第一届业主委员会备案的批复、原告成立备案表、兴达菊园小区业主起诉被告的意见表、被告企业信用信息公示报告、政府信息公开申请书、汉中市自然资源局依申请公开政府信息告知书、《关于汉中市兴达房地产开发公司大河坎菊园小区一号地块修建商住楼的规划条件的通知》（汉市建规审字【2004】147号）文件、《关于汉中市兴达房地产开发公司大河坎菊园小区地块商住楼建筑设计方案的规划审定通知》（汉市建规审字【2004】93号）；文件、《关于大河坎菊园小区一号地块规划设计方案调整意见的批复》【2005】03号文件、规划图、责令整改通知书、被告关于菊园小区物管用房的回复、被告说明等证据载明，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：一、本案中原告的诉讼主体是否适格，二、本案是否属于人民法院受案范围，三、被告是否应当向原告提供540㎡的物业用房或赔偿100万元损失。对于本案中原告的诉讼主体是否适格问题，根据《物业管理条例》及相关法律规定，业主可以采用集体讨论或书面征求意见形式决定有关共有和共同管理权利的其他重要事项，但需过半数的业主参加，本次诉讼，原告书面征求110名业主同意，符合规定，故原告是本案适格的诉讼主体。关于本案是否属于人民法院受案范围及被告是否应当向原告提供540㎡的物业用房或赔偿100万元损失问题。按照1990年4月1日开始实施的《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定，在城市规划内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关文件后，方可申请办理开工手续。本案中，被告按照当时有效的《中华人民共和国城市规划法》规定的程序，经汉中市城乡建设规划局批复除建商住楼外，规划建设物业管理费、社区用房及活动室用房540㎡，此后，南郑县电力局在菊园小区原规划修建物业管理用房、社区用房及活动室用房位置修建了电力开闭所，该开闭所为菊园小区及周边居民提供供电服务，系民生工程。由于开闭所的建修，汉中市城乡建设规划局《关于大河坎菊园小区一号地块规划设计方案调整意见的批复》批复修建的物业管理用房、社区用房及活动室用房便无法实施。《中华人民共和国城乡规划法》第五十一条、第五十三条、第五十五条、第五十六条规定，县级以上人民政府城乡规划部门对城乡规划编制、审批、设施、修改实施监督管理、查处违法行为、行政处罚等。同时，《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》对物业管理用房标准、条例实施的监督、管理部门均予以明确。故该案应当由上述部门处理，况且，原告已向南郑区住房和城乡建设管理局反映涉案问题，该局亦向被告下发了《责令整改通知书》，被告也向该局做了回复，原、被告双方应当配合南郑区住房和城乡建设管理局对涉案问题依法解决。更何况，在菊园小区内修建物业管理用房，还需依法办理规划、选址、审批等合法手续后方能开工建设。由于本案不属于人民法院管辖的案件，且赔偿损失的数额也基于物业管理用房的规模（标准），故本案第三个争议焦点，本院不予评判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第二项之规定，裁定如下： 驳回原告兴达菊园小区业主委员会的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长 毛         龙 人民陪审员 张妩娟人民陪审员宋文富 二〇一九年十一月二十六日 法官 助理 易    虹    秀 书 记 员 陈         丹