山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6915号上诉人（原审原告）：孙强，男，1991年1月9日出生，汉族，太原优居优客房地产经纪有限公司职工，住太原市。委托诉讼代理人：武灵志，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贵燕，山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西北辰当代置业有限公司，住所地太原市晋源区.法定代表人：王东彪，职务：董事长。委托诉讼代理人：李锋，山西德为律师事务所律师。上诉人孙强与被上诉人山西北辰当代置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2019）晋0110民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人孙强的委托诉讼代理人武灵志、刘贵燕，被上诉人山西北辰当代置业有限公司的委托诉讼代理人李锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙强上诉请求：1、请求法院撤销晋源区人民法院作出的（2019）晋0110民初1204号民事判决书，发回重审或依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金17235元；依法改判被上诉人退还上诉人已经交纳的房屋面积差价款18326元并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际还清之日止；依法改判被上诉人为上诉人更换乙级防火门。2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、1、被上诉人所提供的证明材料并不能证明被上诉人符合逾期交房的约定免责事由。一审法院将《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚措施(53)条的通知》(以下简称《通知》)、2017年10月12日太原市政府办公厅《近期扬尘防控工作安排部署会议纪要》作为免除被上诉人逾期交房违约责任的条款，是错误的。《通知》从性质到内容，均不符合合同约定的被上诉人逾期交房的免责条款。首先，《通知》于2017年9月5日发布，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同签订于该通知颁布之后；其次，该《通知》从性质上既不属于法律、法规，更不属于政策；最重要的，该通知的内容针对的是土石方作业的停工，土石方工程包括：场地平整、基坑(槽)与管沟开挖、路基开挖、人防工程开挖、地坪填土，路基填筑以及基坑回填。一审庭审过称中，被上诉人已经明确自认在该《通知》发布之时，诉争工程已经封顶，也就是说被上诉人的施工已不存在所谓的土石方作业，该《通知》的内容不能作为被上诉人逾期交房的理由。因此，该《通知》不能作为被上诉人免责的事由，一审法院判决被上诉人免除逾期交房的违约责任是错误的。另外，关于《近期扬尘防控工作安排部署会议纪要》，一审诉讼过程中，被上诉人提交的是复印件，一审法院在未核实其真实性的情况下，直接以此为依据作为被上诉人逾期交房的免责事由，是在未查明事实的情况下，随意判决。2、一审法院就被上诉人不需要承担逾期交房违约责任的说理部分存在逻辑问题。首先，上诉人是否选择退房与被上诉人是否应当承担逾期交房违约责任是两个不同的法律关系，一审法院不应当将上诉人不退房作为被上诉人不应当承担违约责任的理由。其次，上诉人向被上诉人支付面积误差款，是在被上诉人以收房为要挟的情况下支付的，且上诉人支付了面积误差款并不妨碍上诉人向被上诉人主张逾期交房违约金的权利。二、关于面积差价款的问题，上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同第五条，关于面积确认及面积差异处理，已经明确进行了约定。即合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。根据合同条款约定，被上诉人向上诉人收取房屋面积差价款的条件应为：1、被上诉人为上诉人办理产权证后；2、产权证登记面积与合同约定面积存在不一致的情况下；3、被上诉人根据产权证上面积的实测面积数据向上诉人发出通知。三个条件存在逻辑上的先后顺序且缺一不可，在此条件满足的情况下被上诉人才可向上诉人根据实测数据据实结算房屋面积差价款。一审判决断章取义的以“出卖人发出的关于实测面积数据”而推定上诉人主张被上诉退还房屋面积差价款无任何法律和事实依据。三、关于被上诉人安装入户门标准问题，一审法院认定事实不清。通过被上诉人在一审中提供的关于门照片的证据上明确显示有“丙”字钢印，但上诉人向一审法院提供且被上诉人在一审中已经认可的规划图中明确显示被上诉人应当向上诉人交付FM乙(即乙级防火门)，一审法院并未查明被上诉人向上诉人交付的门的级别，属于事实认定不清。被上诉人山西北辰当代置业有限公司辩称，一、答辩人依据《太原市2017-2018秋冬季大气污染综合治理攻坚措施(53）条的通知》，主张房屋延期交房5个月，具有事实依据。二、上诉人无权要求返还面积误差款，原审裁判驳回上诉人的相关请求，合理合法。三、答辩人已按约交付乙级防火丙级防盗门，上诉人无视原审证据，属于无理上诉。孙强向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金17235元；2、判令被告退还原告已经交纳的房屋面积差价款18326元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际还清之日止；3、判令被告将出售给原告房屋的入户门更换为乙级防火门；4、本案相关诉讼费用、鉴定费用由被告承担。一审法院认定事实：1、原、被告双方的权利义务约定情况。2017年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号20170056057）及五份附件。《商品房买卖合同》中约定，由原告购买被告开发的位于太原市南中环街西段59号当代MOMA沿湖城二、三期项目2幢2单元3102号房屋。该合同约定，原告购买房屋的建筑面积为88.36平方米，计价方式为按建筑面积计算，单价为每平方米7865.05元，总金额694956元。同时约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），多退少补，根据上述计价方式（按建筑面积计算）据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%（非政府测绘部门原因），原告可以选择退房，原告退房的，被告在原告提出退房之日起30日内将原告已付款退还给原告，并按银行同期活期存款利率给付利息。如原告在收到被告发出的关于实测面积数据通知日起30日内未书面通知被告退房的，逾期则视为原告不退房；原告不退房的，按上述第（1）条处理；若因政府测绘部门原因或者规划变更原因，造成交付使用的房地产建筑面积与本合同约定面积的差异超过绝对值3%的，原告同意根据政府测绘部门实测面积及合同约定据实结算，且双方均不承担违约责任。原告须于2017年6月30日，合同签订之日付清首期购房款284956元（已付定金充抵房款）。被告应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付原告使用。如逾期，不超过90日内的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的百分之一向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金；合同及其附件还就原、被告双方的其他权利、义务进行了约定。《商品房买卖合同》之附件三《装饰、设备标准》中关于门窗约定，入户门为钢质防盗安全门。《商品房买卖合同》之附件四《合同补充协议》中关于收房约定，被告应在交付日7日前，向原告发出通知，原告须按照“入住通知书”的要求办理该商品房的交付（交房）手续，双方同意：原告须付清全部房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金，缴纳办理产权相关费用、物业费、电梯费、有线电视费、燃气初装费、预缴水电费、供暖费及物业相关一切手续，否则被告有权顺延该商品房交付的时间直至原告按前述约定履行完毕全部义务且无需承担任何违约责任。在原告办理完毕上述约定事项后，双方共同验收该商品房，验收完毕后，双方签署房屋交接单，交接钥匙，即视作该商品房交接完毕。同时《商品房买卖合同》之附件四《合同补充协议》中关于预售合同延期履行约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除买卖合同或变更买卖合同外，被告可据实予以顺延交付该商品房，无需承担延期交房的违约责任：（2）买卖合同签订后，受国家和太原市新颁布的法律法规、政策影响而导致延误的；（3）政府行为要求连续停工超过3日的。以上《商品房买卖合同》及附件上有原告的签名捺印及被告的盖章确认。2、原告款项交付情况。2017年6月30日，原告向被告交付首期购房款284956元。2018年10月15日，原告向被告交付房屋面积误差款18326元。3、房屋延期交付相关情况。被告对涉案工程在2017年10月15日至2018年4月1日期间实际停工5个月零11天，涉案工程于2018年6月30日验收合格，于2018年8月30日经太原市住房和城乡建设委员会工程竣工验收备案。2018年7月18日，山西鼎缘测绘有限公司出具×××号太原市房产测绘报告书，载明南中环街西段59号2幢2单元3102室建筑面积为90.69平方米，即本案房产建筑面积为90.69平方米。2018年8月31日，被告向原告邮寄送达入户须知、入伙通知书及房屋结算明细表，通知原告自2018年8月31日起办理入伙手续，同时，房屋结算明细表上记载原告所购买房屋实测面积为90.69平方米，面积差为2.33平方米，实际结算房屋总价为713282元，须补面积差价18326元。2017年9月5日，太原市人民政府办公厅印发《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚措施（53条）的通知》（并政办发[2017]74号），要求采暖季期间，停止各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁等施工，城市建成区基本停止各类建设工程土石方作业。2017年10月12日，太原市人民政府办公厅作出《近期扬尘防控工作安排部署会议纪要》（2017第32期），对扬尘防控工作作出了安排部署，要求各类工地停工期限为2017年10月15日至25日。2018年3月29日，被告向原告邮寄送达《关于当代MOMA沿湖城调整交房时间的敬告函》，该份函件内容载明：“2017年8月21日，国家住建部、环保部等相关政府部门发布了《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》。为贯彻上述文件精神，2017年10月18日，太原市住房和城乡建设委员会发布了《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动建设工程开工审批的通知》，通知明确要求太原市所有在建工程全部加强扬尘控制管理，根据省市两级政府领导的批示和要求，太原全市进行秋冬大气污染防治攻坚行动，除政府重点工程外，其余社会工程项目一律停工，停工周期为2017年10月-2018年4月。当代MOMA沿湖城项目工程为社会工程项目，属于本次要求停工范围。目前项目工地已全面停工，按照本次停工要求，停工周期将为6个月。公司决定，在2018年复工后，公司将在保证工程质量的前提下，倾尽全力，调动所有可利用资源，将于2018年8月30日前完成全面交房。如在上述最后期限前具备交房条件的，公司将提前发出交房通知，力争早交房，将此次由于政府原因导致的延期交房缩小到最短的时间。如有可能更早交房，公司将以《入伙通知书》形式告知。根据双方签订的《商品房买卖合同》，受国家和太原市新颁布的法律法规、政策影响而导致延误交房或政府行为要求连续停工超过3日的，公司可据实予以顺延交付房屋。”4、房屋入户防盗门相关情况。被告为原告安装的入户防盗门为浙江星月门业有限公司制造的钢制隔热防火门。2017年10月15日，浙江星月门业有限公司质检部对太原当代沿湖城2号楼项目工地出具“星月门业产品合格证”，注明产品型号为GB217D1-A3（乙级防火丙级防盗），经检测为合格产品。一审法院认为，本案《商品房买卖合同》及附件均系原、被告双方在平等、自愿基础上签订，双方缔约意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利履行义务。本案的争议焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期交房违约金；二、被告是否应当向原告返还房屋面积误差款；三、被告为涉案房屋安装的入户门是否符合合同约定。第一，关于逾期交房违约金的问题。本案中，原、被告双方合同中约定房屋交付时间为2018年4月30日前，被告向原告出具的入伙通知书中载明被告通知原告自2018年8月31日起办理入伙手续，原告以被告延期交房为由主张逾期交房违约金。本院认为，其一，在双方签署的附件四《合同补充协议》第四条关于不可抗力及特殊情况导致预售合同延期履行的约定中，第一款写明“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除买卖合同或变更买卖合同外，出卖人可据实予以顺延交付该商品房，无需承担延期交房的违约责任”，其中第一款特殊原因项下第（2）、（3）项列明的特殊情况分别为“买卖合同签订后，受国家和太原市新颁布的法律法规、政策影响而导致延误的”、“政府行为要求连续停工超过3日的”，第四条同时写明“若遇上述情况，出卖人必须提供有关部门出具的相关证明材料。”本案中，被告存在超过合同约定期限交房的行为，同时被告提交了《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚措施（53条）的通知》（并政办发[2017]74号）证明其依据该通知在2017年11月1日至2018年4月1日期间共5个月停止工程建设，提交了2017年10月12日太原市人民政府办公厅《近期扬尘防控工作安排部署会议纪要》（2017第32期），证明其依据该会议纪要的要求在2017年10月15日至2017年10月25日期间共11天停工作业。综上，被告延期交房存在双方之间合同约定的导致顺延交付商品房的特殊情形，且被告亦完成了提交有关部门出具的相关证明材料的举证责任，故被告延期交房的行为未违反约定，同时原告未提出解除合同的意思表示，因此被告不应承担违约责任，无需向原告支付逾期交房违约金。其二，2018年4月1日，被告向原告邮寄送达《关于当代MOMA沿湖城调整交房时间的敬告函》，函件中告知业主因政府部门相关文件、通知等政策原因，涉案工程将按照要求停工6个月，被告将于2018年8月30日前完成交房。原告在收到该函件后，并未向被告及相关部门提出反对意见或相关异议，另，后原告依被告通知，向被告交付了房屋面积误差款，视为原告对被告通知其交款性质、内容、后果等的认可。综上，本院对原告主张的逾期交房违约金诉求不予支持。第二，关于房屋面积误差款的问题。本案中，《商品房买卖合同》中约定房屋面积为88.36平方米，太原市房产测绘报告书显示房屋实测面积为90.69平方米，面积差为2.33平方米，面积误差比绝对值未超过3%。在合同第五条面积确认及面积差异处理中，双方当事人选择按第[1]种方式处理，即：双方自行约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，多退少补，根据合同第四条约定的计价方式据实结算房价款。故原告应依照上述约定向被告据实结算房价款。原告主张，测绘结果面积不等于产权登记面积故被告无权向原告收取面积误差款，本院认为，双方当事人在合同第五条选择的[1]种处理方式即双方自行约定中关于实测面积的表述为“出卖人发出的关于实测面积数据”，由此可推定原告该主张不成立，被告向原告收取面积误差款未违反双方约定，本院对原告要求被告返还房屋差价款及利息的诉求不予支持。第三，关于被告安装的入户门标准问题。原、被告双方在附件三《装饰、设备标准》中关于门窗明确约定，入户门为钢质防盗安全门。根据被告提交的防盗门相关证据可认定涉案房屋安装的入户门型号为GB217D1-A3（乙级防火丙级防盗），符合原告诉求的乙级防火门，且原告未提交有效证据证明被告为其安装的入户门不是乙级防火门，故原告要求被告更换入户门的诉求事实不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告孙强的全部诉讼请求。案件受理费696元减半收取计348元，由原告孙强负担。本院二审期间，上诉人孙强与被上诉人山西北辰当代置业有限公司均未提供新证据，对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。上诉人孙强在二审期间提供一份被上诉人山西北辰当代置业有限公司展板上一期受政府影响工期明细表的证据，证明与被上诉人山西北辰当代置业有限公司在一审中陈述影响工期的理由相互矛盾；被上诉人山西北辰当代置业有限公司不认可该证据的真实性和合法性。对上诉人孙强在二审期间提供一份被上诉人山西北辰当代置业有限公司展板上一期受政府影响工期明细表的证据不属新证据，也无法证明该证据的真实性和合法性以及与本案事实的关联性，本院不予认定。本院认为，本案《商品房买卖合同》及附件均系上诉人孙强、被上诉人山西北辰当代置业有限公司双方在平等、自愿基础上签订，双方缔约意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利履行义务，双方的合法权利均应依法保护。本案双方发生纠纷的争议焦点为：一、被上诉人山西北辰当代置业有限公司向上诉人孙强逾期交房是否存在违约，是否应当向上诉人孙强支付违约金；二、被上诉人山西北辰当代置业有限公司是否应当向上诉人孙强返还房屋面积误差款；三、被上诉人山西北辰当代置业有限公司为涉案房屋安装的入户门是否符合合同约定。一、关于被上诉人山西北辰当代置业有限公司向上诉人孙强逾期交房是否存在违约，是否应当向上诉人孙强支付违约金。上诉人孙强与被上诉人山西北辰当代置业有限公司在双方合同中约定房屋交付时间为2018年4月30日前，被上诉人山西北辰当代置业有限公司向上诉人孙强出具的入伙通知书中载明：通知上诉人孙强自2018年8月31日起办理入伙手续。被上诉人山西北辰当代置业有限公司事实上存在超过合同约定期限向上诉人孙强交房的行为。被上诉人山西北辰当代置业有限公司提供的《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚措施（53条）的通知》（并政办发［2017］74号）以及太原市人民政府办公厅作出《近期扬尘防控工作安排部署会议纪要》（2017第32期）证明被上诉人山西北辰当代置业有限公司工地停工期限为2017年11月1日至2018年3月31日止共计五个月是执行政府通知的行为，属不可抗力因素，符合双方签订的合同中第九条除本合同规定的第八条第二款第一项以及第二款第二项“合同附件四第四条”约定不承担延期交房违约责任的情形，且被上诉人山西北辰当代置业有限公司在2018年4月30日前按照合同约定向各业主邮寄送达《关于当代MOMA沿湖城调整交房时间的敬告函》告知业主因太原市政府原因，延期至2018年8月30日交房属不可抗力因素，被上诉人山西北辰当代置业有限公司就本案延期交房不应承担违约责任。二、被上诉人山西北辰当代置业有限公司是否应当向上诉人孙强返还房屋面积误差款。上诉人孙强与被上诉人山西北辰当代置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》中第二条明确载明“买受人购买的商品房为﹝预售商品房﹞。”、第五条明确载明“……合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准……”。由此可见，上诉人孙强向被上诉人山西北辰当代置业有限公司购买涉案房屋的面积是估算的。被上诉人山西北辰当代置业有限公司委托山西鼎缘测绘有限公司作出的测绘结果，不能作为涉案房屋面积产权登记的依据，只有在不动产权登记机关颁发权属证后，才能确定上诉人孙强购买房屋的面积，然后再按照合同约定解决双方涉案房屋面积差异的纠纷。被上诉人山西北辰当代置业有限公司按照山西鼎缘测绘有限公司的测绘结果向上诉人孙强预售涉案房屋符合双方合同约定，上诉人孙强在涉案房屋面积未确定的情况下起诉被上诉人山西北辰当代置业有限公司要求返还房屋差价款及利息的诉讼请求条件不成就，一审法院判决不支持上诉人孙强的该项诉讼请求符合法律规定。三、被上诉人山西北辰当代置业有限公司为涉案房屋安装的入户门是否符合合同约定。上诉人孙强与被上诉人山西北辰当代置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》的附件三《装饰、设备标准》中仅约定入户门为钢质防盗安全门，未约定入户门规格、等级、质量标准。根据被上诉人山西北辰当代置业有限公司提交的防盗门相关证据可认定涉案房屋安装的入户门型号为GB217D1-A3（乙级防火丙级防盗），且已通过太原市消防部门的验收，上诉人孙强未提供证据证明被上诉人山西北辰当代置业有限公司安装的防盗门不符合国家质量和合同约定，其要求被上诉人山西北辰当代置业有限公司更换入户门的诉求事实不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人孙强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费696元，由上诉人孙强负担。本判决为终审判决。审判长 张 燕审判员 焦跃峰审判员 吕 斌 二O一九年十一月二十五日书记员 田泽珊