江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2468号上诉人（原审被告）：泰和县三赢物业投资有限公司。住所地：泰和县工业园区。统一社会信用代码：913608260697088326。法定代表人：钟路生，该公司总经理。委托诉讼代理人：康裕达，江西西昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖端伟，男，1986年11月22日出生，汉族，江西省泰和县人，住泰和县。被上诉人（原审原告）：罗秋芳，女，1987年6月26日出生，汉族，江西省泰和县人，住泰和县。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张军，男，1988年12月7日出生，汉族，住吉安市吉州区，系肖端伟妹夫。上诉人泰和县三赢物业投资有限公司（以下简称三赢公司）因与被上诉人肖端伟、罗秋芳商品房预售合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2019）赣0826民初2771号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人三赢公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判三赢公司不承担违约金；2、一、二审诉讼费由肖端伟、罗秋芳负担。事实和理由：1、一审法院认定三赢公司未按约定的期限向登记机关报备构成违约，应承担违约责任，是错误的。三赢公司未能按约报备的原因不在三赢公司，而是因为肖端伟、罗秋芳未能及时提供房产证明。房产证明是交契税的前提，而取得契税证是办理房产报备的前提。另外，房产证明只能由购房户去办理，除非购房户授权开发商。本案中，从肖端伟、罗秋芳授权三赢公司开具房产证明到不动产证书办理完毕并未超过180日。由此可见，三赢公司并未延期报备。2、退一步讲，即使三赢公司延期报备构成违约，但合同并未约定延期报备的违约责任。3、虽然合同中约定了“由于出卖人原因，导致买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人应承担违约责任”，但购房户并未提供有效证据证实是由于三赢公司的原因造成其未能在规定期限内取得权属证书，且合同也没有约定应当在什么时候取得权属证书，只是笼统地约定“在规定期限内”。一审时，肖端伟、罗秋芳认为这个期限是180日，但三赢公司认为该期限约定不明。被上诉人肖端伟、罗秋芳辩称：当时，双方谈好交房后半年内办好证，但三赢公司逾期办证，根据合同约定，应按总房款的0.5%承担违约责任。肖端伟、罗秋芳向一审法院提出诉讼请求：1、判令三赢公司按合同约定支付延期交房违约金15862.50元；2、判令三赢公司按合同约定支付延期交房屋产权证违约金1888.45元；3、判令三赢公司退回天然气初装费2200元；4、诉讼费由三赢公司承担。一审法院认定事实：2014年10月8日，肖端伟、罗秋芳与三赢公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为2014000047。合同约定：房屋总价为377690元；交房时间为2016年3月31日；出卖人逾期交房，自2016年4月1日起至实际交付之日止按日万分之四向买受人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180天内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出让人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。肖端伟、罗秋芳通过银行按揭贷款的方式付清了全部购房款。肖端伟、罗秋芳于2016年7月14日接收房子，于2018年10月12日领取房产证。一审法院认为：本案的争议焦点为，1、肖端伟、罗秋芳主张延期交房违约金是否超过诉讼时效；2、三赢公司延期交付房产证是否应当承担违约责任；3、三赢公司应否退回天燃气初装费2200元。关于肖端伟、罗秋芳诉请的延期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。对此，肖端伟、罗秋芳认为延期交房违约金是分期履行的债务，诉讼时效的起算时间应当是最后一笔债务履行期限届满之日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定，未过诉讼时效。该院认为，延期交房违约金应从合同约定的交房时间计算至实际交房之日止，诉讼时效应从实际交房之日起算，因肖端伟、罗秋芳实际接收房子的时间是2016年7月14日，故肖端伟、罗秋芳诉请的延期交房违约金已超过诉讼时效，对其请求不予支持。关于三赢公司延期交付房产证是否构成违约、应否承担违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出让人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。对此，三赢公司认为，按合同约定，三赢公司并没有将房产证交给肖端伟、罗秋芳的义务，虽然合同中约定了由于出卖人的原因导致买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人应当承担违约责任。但合同只是笼统地约定“在规定的期限内取得房产权属证书”，而且三赢公司未能在约定时间备案的原因也是由于肖端伟、罗秋芳未能及时将交纳契税所需的房产证明交给三赢公司所导致的。因此，三赢公司未在180天内备案不构成违约，不应当承担违约责任。肖端伟、罗秋芳认为，合同明确约定出让方应在商品房交付使用后180天内办理备案，三赢公司未按约定报备构成违约，应承担违约责任。该院认为，“购房材料报备”是办理房屋权属登记的必要程序，同时也是购房者能否及时取得房屋产权证的主要原因，三赢公司主张是由于肖端伟、罗秋芳未能及时将交纳契税所需的房产证明交给被告所导致的事实，缺乏充分证据予以证明，不予采纳。三赢公司未按约定时间办理报备手续，并导致未在合理的期限内取得房产权证书构成违约，应承担违约责任。关于三赢公司应否退回收取的天燃气初装费2200元的问题。由于双方的购房合同是在2014年10月8日签订的，为小区安全着想，由商品房开发商统一向业主收取天燃气初装费并不违反法律、政策规定，肖端伟、罗秋芳要求退回2200元初装费的诉讼请求于法无据，不予支持。综上，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，各自应当全面履行合同义务。三赢公司未按约定的期限向登记机关办理报备手续构成违约，应当承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、限三赢公司于本判决生效之日起三日内向肖端伟、罗秋芳支付延期交付房产权证书违约金1888.45元。二、驳回肖端伟、罗秋芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费393元，减半收取197元，由三赢公司负担25元，肖端伟、罗秋芳负担172元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实相一致，予以确认。本院认为：二审期间，双方当事人争议的主要焦点问题为，三赢公司的行为是否构成违约以及三赢公司应否承担支付违约金的责任。三赢公司上诉提出，其未能在交付后的180日内将办理权属证书所需资料报备原因在于肖端伟、罗秋芳迟延授权开发商三赢公司开具房产证明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……。本案中，三赢公司并未提供证据证明购房户存在迟延授权的行为，也没有提供证据证明其已及时通知购房户应提供具体哪些资料。因此，一审法院认定三赢公司的上述行为构成违约，并无不当。另，案涉合同中虽未明确约定办理（取得）房地产权属证书的具体期限，但案涉合同属于三赢公司提供的格式合同，三赢公司作为该格式合同的提供者至今亦不能明确该期限是多久，而根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，预售商品房办理权属登记的期限是90日，该期限明显短于合同约定的资料报备期限。因此，在双方当事人对于案涉合同条款存在争议以及案涉合同条款属于三赢公司制订的格式条款的情况下，本案应认定三赢公司为购房户代办权属登记的期限为交房后的180日内。现三赢公司作为开发商，其逾期办证的行为显然构成违约，依法应按合同约定承担相应的违约责任。故一审法院判令三赢公司按照购房户交纳总房款的0.5%承担支付违约金的责任，于法相符，并无不当。综上所述，上诉人三赢公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人泰和县三赢物业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赖苏平审判员  涂 强审判员  王东平二〇一九年十一月二十六日书记员  刘阳秀