江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初7318号原告：赵文斌，男，1975年1月16日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：徐旭东。委托诉讼代理人：钱彬。被告：王玉红，男，1980年9月10日生，汉族，贵州省浦定县人，住贵州省普定县化处镇焦家村脚档组**，现住溧阳市。委托代理人：王玉飞（系王玉红的妹妹），女，1983年9月20日生，汉族，贵州省浦定县人，，住安徽省阜阳市颍**原告赵文斌诉被告王玉红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，被告王玉红提出管辖异议，2019年4月1日，二审驳回上诉，维持原裁定。2019年4月22日，本案因以其他案件审理结果为依据，其他案件正在审理中，本案中止审理，2019年10月11日，恢复审理本案。依法由审判员彭骏适用简易程序于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告赵文斌的委托诉讼代理人徐旭东、被告王玉红的委托诉讼代理人王玉飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵文斌向本院提起诉讼，请求判令：1、被告立即返还原告位于溧阳市天目路191号77-78号房屋，并自2018年5月1日起至实际搬迁之日止，按年租金39700元计算租金损失；2、被告承担违约金39700元；3、要求被告拆除搭建的建筑物，恢复原状；4、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告系溧阳市天目路****房屋的产权人。被告因经营花木需要租赁原告位于溧阳市天目路191号77-78号房屋，双方于2017年5月10日签订“房屋租赁协议”，协议约定租赁期限为2017年4月30日起至2018年4月30日止，年租金为人民币39700元，协议签订后一次性付清。双方协议第八条明确约定，甲乙双方如果有一方违反上述合同约定的，视为违约，守约方有权解除合同，违约方应当支付年租金一倍的违约金。协议签订后，原告按照约定交付房屋。协议期满前，因原告自己需要使用房屋，遂通知被告到期后不再续租，被告应当在租赁期满后3日内清空房屋后并返还。到期后被告未返还房屋，被告的行为已违反双方协议的约定，构成违约，被告应当承担责任，故原告诉至法院。被告王玉红辩称，花鸟市场前期用地具有公益性质，被告租赁经营时间较长，现在租赁场地纳入了征地拆迁范围，所以承租户没有搬离租赁场地的原因就在于此，被告同意支付租金，并非恶意违约。原告已选择要求被告支付房屋占用期间的租金损失，再要求被告支付违约金，于法无据，不应支持。根据有关法律规定，被告租赁的场地已纳入了征地拆迁范围，承租户可以获得补偿，原告的行为明显剥夺了承租户享有的权利，被告要求在拆迁之前继续使用租赁房屋。经审理查明，2012年4月28日，赵文斌、芮萍夫妇取得了溧阳市天目路191号3幢房屋所有权（建筑面积2349.49㎡，房屋局部为三层），土地使用权类型系出让，用途为商业用地。原“溧阳市天目路191号”房屋产权人为原溧阳市天达市政工程有限公司，房屋所属土地登记用途是“市政公用设施”，房产登记用途是“经营”。原“溧阳市自来水有限公司花鸟市场”为“有限责任公司分公司”性质，经营范围为“市场设施租赁、市场管理服务”，住所地在“溧阳市溧城天目路**”，现已注销。2017年5月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订“房屋租赁协议”，约定甲方将位于溧阳市天目路191号77-78（系产权人自行标注的房屋编号）房屋出租给乙方，租赁期限为一年，自2017年4月30日至2018年4月30日止，年租金人民币39700元，协议签订后一次性付清。协议第五条第二项约定，租赁期满，甲乙双方没有达成续租协议的，乙方应在租赁期满之日起三日内搬迁，逾期不搬迁，应支付甲方原租金的十倍作迟延履行金，并赔偿由此造成的损失；协议第八条约定，甲、乙双方如有一方违反上述规定的，视为违约；守约方有权解除本合同，违约方应支付违约金（即年租金的一倍），并承担由此造成的损失。2018年4月30日，原告向被告发出通知书，告知租赁期限即将届满，不再继续出租，要收回租赁房屋，让被告自行清理屋内物品，否则后果自负。房屋租赁期限届满后，被告未能按协议约定返还租赁房屋，原告经多次催还无果，故涉讼。另查明，包括本案被告在内几十家承租户约自2004年起即租赁原溧阳市天目路191号房屋经营花木、鸟虫鱼、宠物等，形成“花鸟市场”，一直延续至今。几十家承租户自租赁初期便对租赁房屋前部、后部空地搭建钢棚，形成了生活区和展示厅，原告取得案涉房屋时知晓房屋搭建的状况。现“花鸟市场”经营区域已纳入征地拆迁范围。审理中，原告认为被告没有按照协议约定履行义务，租赁房屋届满后3日内未返还房屋，被告违约应当承担违约责任，按年租金1倍计算违约金39700元。原告要求被告立即返还位于溧阳市天目路191号77-78号房屋，并自2018年5月1日至实际搬迁之日止，按年租金39700元计算房屋租金；要求被告拆除搭建的建筑物，恢复原状。被告认为花鸟市场是公益性质的，原告购买被告租赁的房屋，被告并不清楚，我们租赁的房屋是用于经营花木鸟鱼等，是政府安置承租户经营花木鸟鱼的场所，我们有权利使用。现在原告要求我们离开，政府应当安置我们，否则我们就不可能离开。我们同意向原告支付租金，并要求续签合同，原告不同意续签合同，被告不存在违约。被告搭建的建筑物在原告购买花鸟市场房屋时已客观存在，并不是在原告购买房屋后重新搭建的，原告无权要求被告拆除搭建的建筑物。以上事实，有原告提供的溧阳字第112373号溧房权证、溧国用2011第041195号土地使用权证、房屋租赁协议、通知书和签收通知书名单、（2018）苏0481民初3911号、7037号民事判决书、（2018）苏04民终3381号民事判决书、（2019）苏04民终2167号民事裁定书、（2019）苏0481民初152号民事判决书、（2019）苏04民终1515号民事判决书及双方当事人的庭审陈述附卷佐证。本院认为，原、被告签订的“房屋租赁协议”，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。双方签订的协议约定的租赁期限已届满，原告已明确表明不再续租，故被告应当及时返还租赁房屋。对于原告要求被告拆除自建物的主张，因相关租户搭建的生活区及展示厅是在原告购买案涉房屋之前便已长期存在，虽然相关建筑不是合法建筑，但现在案涉花鸟市场区域已经纳入征地拆迁范围，相关建筑是否应当拆除，应由相关行政部门决定，本院对此不予理涉，故对于原告该项诉请，本院不予支持。对于原告要求被告支付逾期返还房屋的占用费及违约金的请求，根据双方租赁协议的约定，被告违约时原告可要求被告支付违约金，并承担相应损失，综合考虑原告主张的违约金、占用费的数额及原告实际损失情况，可以同时考虑违约金及原告的损失，但被告总计承担的违约责任以原告实际损失（即被告占用原告房屋造成的损失）为限，故优先支持原告主张的违约金即39700元，因迄今为止原告的实际损失大于39700元，故对于高于违约金的损失部分应当补足，参照年租金39700元，自2019年5月1日起至实际搬出并腾空房屋之日止计算房屋占用损失费，针对原告超出实际损失费的其他主张，本院不予支持。为此，本案经本院审判委员会讨论决定，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告王玉红应于本判决生效之日起十日内搬出并腾空原告赵文斌所有的位于溧阳市天目路191号3幢77-78房屋。二、被告王玉红应于本判决生效之日起十日内向原告赵文斌支付违约金人民币39700元，并自2019年5月1日起至实际搬出并腾空房屋之日止支付因违约对原告造成的损失费（参照年租金39700元计算）。三、驳回原告赵文斌的其他诉讼请求。案件受理费397元（已减半收取），由原告负担40元，被告负担357元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费794元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员 彭 骏二〇一九年十一月十五日书记员 张晓菁