江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9257号上诉人（原审被告）：王美林，女，1992年1月12日出生，汉族，住苏州。被上诉人（原审原告）：凌霞，女，1972年5月22日出生，汉族，住苏州。上诉人王美林因与被上诉人凌霞房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初4584号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王美林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人凌霞的全部诉讼请求；由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、上诉人在租赁被上诉人房屋期间，房屋漏水严重，上诉人多次联系被上诉人及中介要求修缮，但被上诉人拒不履行维修义务，上诉人有权解除合同。2、双方签订房屋租赁合同时，上诉人明确向被上诉人说明并承诺租赁房屋系用于经营使用，但上诉人承租涉案房屋后，多次遭到邻居投诉，致使上诉人合同目的不能实现，应由被上诉人承担合同解除的主要责任。被上诉人凌霞答辩称：对于上诉人的上诉理由均不予认可，请求驳回上诉，维持原判。原审原告凌霞向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令王美林支付违约金50000元及房屋复原费用25000元，两项费用合计75000元；3、本案的诉讼费由王美林承担。一审法院认定事实如下：2017年7月29日，凌霞（甲方、出租方）与王美林（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同书》一份，约定凌霞将苏州工业园区星湖花园17幢103室出租给王美林使用，租赁面积为202.74平米，租期从2017年8月1日起至2022年7月31日止，租金为8000元/月。合同第二条约定：租赁用途商用。第四条约定：租金支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2017年7月29日、2017年10月29日、2018年1月29日、2018年4月29日。合同第十二条约定：1、经甲乙双方商定签订五年合约，如其中一方违约需要赔偿违约金五万元；2、乙方会少许改动房间的装饰到期之后需要还原。上述合同签订，凌霞即将涉案的房屋交付给王美林承租使用。庭审中，双方确认，目前王美林尚有租赁押金8000元在凌霞处，王美林表示该款凌霞应予退还。关于房屋租赁合同的解除及房屋的收回，凌霞陈述王美林在2018年年底就将房屋搬空，且在2019年1月20日中介与王美林就涉案房屋的承租问题进行交涉时，王美林在微信中与中介说“房子我在13号已经退出来了，从刚开始隔壁投诉到今年，我自己损失近十万多不说，空交房租，隔壁邻居，态度坚决，话语清晰，房东并不能解决。我之前的损失，不予计较，现在亏损，无力继续空交房租，余下8000元押金和半月房租之前多给的2000元水费，折合14000元。房子剩墙纸和刷白费用3500元，10500元余款房东处理，如有异议，房东直接诉讼。”即王美林已明确表示其不再承租涉案房屋。此外，王美林原本应在2019年1月23日续交下一季度房租，但王美林并未交纳，上述种种行为均表明王美林不再继续履行合同，凌霞遂于2019年1月底将房屋收回。王美林则称，对于上述微信内容不持异议，但因为王美林承租涉案房屋并用于经营后一直有邻居投诉，遂导致其无法正常经营且损失严重，最后只能退租。庭审中，凌霞亦确认在王美林承租涉案房屋进行经营过程中，邻居对此有投诉，但其认为邻居的投诉仅有几次，且并不影响凌霞的经营，故对于王美林据此认为由此导致合同无法继续履行的意见不予认可。另查明：庭审中，双方确认涉案苏州工业园区星湖花园17幢103室系联排别墅，房屋性质为住宅，王美林承租经营的业态中有健身等内容。关于凌霞主张的房屋恢复原状的费用，凌霞提交了网银汇款截图予以证明，凌霞称其就此支付了恢复费用25000元，该汇款截图显示2019年4月1日凌霞向王青林转账25000元。王美林称，上述转账记录并不能确认系因恢复房屋而支出，而且涉案房屋王美林仅加装了墙纸、镜子以及衣柜等，根据其向相关装修公司咨询，相关恢复费用仅需4500元左右。关于王美林为涉案房屋所做的装修，庭审中凌霞、王美林双方确认大致为：因为要满足康复训练的要求，房屋内按照健身馆的布置，室内全部贴了墙纸，刷了灰色涂料，地下室整体做了衣帽间及淋浴房，然后地面上还铺了一些防震垫。以上事实有《房屋租赁合同》、微信截屏等以及当事人庭审陈述附卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，凌霞与王美林就苏州工业园区星湖花园17幢103室所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，故该合同依法成立、有效，双方都应诚实信用地履行各自的合同权利义务。本案的争议焦点为涉案房屋租赁合同的解除原因及责任承担问题。凌霞认为涉案合同系因王美林单方终止导致解除，故其行为已经构成违约应承担相应违约责任。王美林则认为，涉案合同系因承租房屋的邻居一直投诉，导致无法经营遂只能终止合同，该合同终止并非王美林单方原因导致。一审法院认为，本案所涉出租房屋系联排别墅，其房屋的用途为住宅，但凌霞将房屋出租给王美林用于商业经营，其经营的业态中包含健身内容，在此前提下房屋曾被邻居投诉，虽然双方对于投诉的频次和强度陈述不一，但双方均确认曾有该投诉情形。此外，王美林在其经营困难后，单方搬离房屋并未再交纳下期租金等行为及其与中介的信息内容，均已表明其已不再继续租赁的意思表示，在此前提下凌霞作为出租人有权收回房屋并解除涉案房屋租赁合同。但结合上述合同解除的全过程，一审法院认为王美林对于该合同的解除负有主要过错（关于责任比例一审法院酌情认定为70%）。而凌霞将原本用于住宅居住的房屋出租给王美林用于商用，且客观上该经营在后续也有邻居的相应投诉，故房屋性质与承租目的之间的不匹配也系合同解除的影响因素，对此凌霞亦应承担部分责任，一审法院酌情认定该责任比例为30%。综上，一审法院认为凌霞主张涉案租赁合同予以解除应予支持，其解除而导致的责任应由凌霞自担30%，由王美林承担70%的责任。关于凌霞主张的合同提前解除的违约金，合同中约定的金额为50000元，庭审中王美林对于该金额本身不持异议，且结合涉案合同的履行及解除情况该金额未明显过高，故对于违约金金额一审法院予以认可。另承上述分析，对于违约责任应由凌霞自担30%，由王美林承担70%，故王美林应向凌霞支付违约金35000元（50000×70%）。关于凌霞主张的房屋恢复原状的费用，结合双方在庭审中陈述的涉案房屋由王美林承租后的装修及布置情况，以及涉案房屋的面积及房屋性质等，一审法院酌情认定相应的恢复费用为10000元，承之前的分析，对于该项费用亦应由双方按照责任比例分担，故王美林就此应赔偿7000元（10000×70%）。综上，王美林应向凌霞支付违约金及房屋恢复原状的费用合计为42000元（35000+7000）。又因王美林在凌霞处尚有押金8000元，该款可折抵上述费用，折抵后王美林还应向凌霞支付34000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、凌霞与王美林于2017年7月29日签订的《房屋租赁合同书》解除；二、王美林于判决生效之日起十日内支付凌霞违约金及房屋恢复原状的费用合计34000元（已折抵王美林在凌霞处的押金8000元）；三、驳回凌霞的其余诉讼请求。案件受理费减半收取2990元，由王美林负担2093元，由凌霞负担897元。二审中，王美林向本院提交房屋漏水的照片打印件及其与凌霞的微信聊天记录，以证明房屋确实存在漏水的情况以及房屋墙壁只需贴好墙纸返还,费用不到25000元。凌霞对上述证据发表质证意见为：对以上证据均不予认可。房屋漏水部位系王美林安装洗衣机地漏的位置，是王美林洗衣机不当使用所致，凌霞在微信中并未认可是房屋本身存在质量导致漏水。王美林租用房屋后将墙纸全部撕掉，走时也没有复原，是凌霞对房屋进行复原的,一审中已提供装修费用的转账凭证予以证实。二审中，王美林确认在涉案房屋地址上注册了健康经营公司，并确认搬离涉案房屋时未贴好墙纸,恢复原状。以上事实，由房屋照片、微信聊天记录及当事人陈述在卷佐证。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王美林与凌霞签订的《房屋租赁合同书》合法有效，对双方均有法律约束力。合同约定租赁用途为商用，王美林自认在涉案房屋地址上注册了健康经营公司，合同目的已得到实现。但王美林提前搬离房屋，系无正当理由单方解除合同，应按合同的约定承担违约责任并将房屋恢复原状。一审法院综合房屋性质为住宅、邻居投诉等情形，酌定王美林承担违约金35000元符合本案具体情况，属合理裁量。王美林上诉称房屋存在漏水、凌霞未修缮的情况，因其诉讼中未申请房屋质量鉴定，而其提供的微信记录并不足以证明该上诉主张，本院不予采纳。王美林搬离涉案房屋时未恢复原状，凌霞提供了恢复原状的相应证据，一审法院支持该部分费用7000元，依据充分，并无不当。综上，王美林的上诉理由均不能成立,应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人王美林负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十一月二十五日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。