中华人民共和国上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初5482号原告：崔志华，男，1979年6月18日生，汉族，住江苏省通州市。被告：张雳苈(ZHANG-ZHANULBRICH-ZHANGPHILIP)，1991年9月8日生，现住上海市长宁区。委托诉讼代理人：唐顺刚，上海嘉隆律师事务所律师。第三人：星展银行(中国)有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴环路XXX号星展银行大厦1302、1303、1304、1305、1307、1308单元，15层、16层、1702、1802单元。法定代表人：华鹰，行长。委托诉讼代理人：许建添，上海申骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：马玉龙，上海申骏律师事务所律师。原告崔志华诉被告张雳苈(ZHANG-ZHANULBRICH-ZHANGPHILIP)(以下简称张雳苈)、第三人星展银行(中国)有限公司上海分行(以下简称星展银行上海分行)房屋买卖合同纠纷一案，上海市青浦区人民法院于2019年1月2日立案。后该院以无管辖权之由，将本案移送至本院处理，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。后,本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告崔志华、被告张雳苈及其委托诉讼代理人唐顺刚、第三人星展银行上海分行之委托诉讼代理人马玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔志华向本院提出诉讼请求：1.被告向第三人偿付上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)上剩余的抵押借款(若被告怠于偿付上述款项，由原告自愿代偿)；2.被告、第三人于涉案房屋抵押借款偿付后办理该房屋上抵押登记注销手续；3.被告于抵押登记注销后协助原告办理房屋产权过户手续；4.被告向原告支付逾期办理过户的违约金，以人民币650万元(以下未标注则币种相同)为本金，按日万分之三的标准，自2019年1月1日起至实际办理过户之日止；5.被告返还原告代偿款(计算方式：原告代为归还的抵押贷款以银行实际出具的票据为准扣减原告结欠的房屋尾款210万元)；6.被告承担诉讼费和保全费。事实和理由：原、被告于2018年8月7日签署《房地产买卖暨居间协议》，约定原告向被告购买涉案房屋,总价为860万元,原告支付被告定金20万元。后双方于2018年8月16日签署《房屋买卖补充协议》，约定具体款项支付事宜。由于被告房屋上有银行贷款，双方在补充协议中约定，原告支付给被告的款项，由被告分两次于2018年10月30日前、2018年11月30日前专项用于清偿银行贷款，以便涤除银行抵押权，于2018年12月30日之前办理房屋过户手续。2018年9月12日，双方签订《上海市房地产买卖合同》及《装修及搬迁补偿协议书》，该两份协议再次明确了房屋总价为860万元，原告付款方式为办理过户手续前，向被告支付650万元，办理过户手续后原告通过按揭贷款方式向被告支付尾款210万元。合同中再次明确被告应按期结清银行贷款，并办理房屋过户手续。上述协议签订后，原告按约向被告支付购房款共计650万元，但被告未清偿银行贷款。经原告多次与被告交涉，被告明确告知原告无法在2018年12月30日办理房屋过户手续，故原告提起本案诉讼，要求判如所请。被告张雳苈辩称，同意原告的第一、二、三、五项诉讼请求；保全费同意由被告承担。关于第四项诉讼请求，根据被告违约行为对原告造成的损失，被告同意支付违约金25万元。原告主张日万分之三的违约金标准过高。本案中，原、被告签订买卖合同后，由于涉及港币交易，换汇有差价，导致被告未能及时办理抵押涤除手续。现被告同意按照双方签订的房屋买卖合同继续履行，对原告的损失进行适当补偿。第三人星展银行上海分行述称，办理涤除抵押手续涉及三笔费用，即本金和利息、罚息以及第三人因本次诉讼产生的律师费3万元。若原、被告就上述款项全部清偿完毕，第三人愿意配合办理抵押涤除手续。另，抵押贷款涉及港币结算，若当事人能一次性全额付清，第三人同意用人民币结算，由其自行兑换港币。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于房地产买卖暨居间协议、房屋买卖补充协议、上海市房地产买卖合同、装修及搬迁补偿协议书、银行付款凭证、收款收据、上海市不动产登记簿、参保人员城镇职工基本养老保险缴纳情况、聘请律师合同、律师费发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋的权利人为被告。第三人为涉案房屋的抵押权人,债权数额为5,457,025.92港元。2018年8月7日，原、被告及案外人上海三千石房地产经纪有限公司(以下简称三千石公司)签订《房地产买卖暨居间协议》，其中约定，原告向被告购买涉案房屋，房价款860万元。协议另约定了房款支付时间、违约责任等。2018年8月16日，原、被告及案外人三千石公司签订《房屋买卖补充协议》，其中约定了涉案房屋的抵押信息、房款金额及支付时间、抵押涤除时间及流程、违约责任等。2018年9月12日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定，乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积204.59平方米。房地产转让价款700万元。甲乙双方确认，在2018年12月31日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按约定交付房地产(包括房地产交接及权利转移)予乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款金额的日万分之三计算，违约金自约定的应当交付期限之第二日起至实际交付之日止。逾期超过15日仍未交付完毕，第16日起乙方有权单方解除本合同；乙方依本条解除合同的，甲方除应向乙方支付上述15日逾期付款的违约金外，还应承担并向乙方支付本合同房价款总额20%的违约金；同时，甲方应全额无息退还乙方已支付的全部款项。补充条款(一)中约定，乙方在此确认签订本合同前已对房地产进行验看。甲乙双方确认于办理完毕转移登记手续当日且不晚于2018年12月31日，于甲方收到乙方支付的全部购房款后当日内，甲方应将房地产及随房屋同时转让的设备、装饰一并交付予乙方；同时，甲乙双方签订《房屋交接书》。甲乙双方均认知：目前该房地产已设定抵押，抵押权人为星展银行上海分行，债权数额5,457,025.92港元。甲方应于买卖合同所规定的申请办理转让过户手续前的日期取得办理注销抵押登记资料。乙方支付给甲方的购房款专用于偿还甲方尚欠抵押权人的借款本息，届时若有任何不足均由甲方自行不足。附件三约定，1、甲乙双方均确认在签署本合同当日，乙方应支付给甲方首付款90万元与已支付的定金200万元共同构成第一期房价款290万元，该笔首付款专用于偿还甲方尚欠抵押权人星展银行上海分行的部分借款本息，不足部分由甲方自行补足，本次清偿借款本息甲方应于2018年10月31日前完成。2、甲乙双方均确认于甲方与抵押权人星展银行上海分行预约确认偿还剩余借款本息前七日内，乙方将第二期房价款200万元支付给甲方，该笔第二期房价款专用于偿还甲方尚欠抵押权人星展银行上海分行的剩余借款本息，不足部分由甲方自行补足，本次清偿借款本息甲方应于2018年11月30日前完成。3、待本交易经上海市房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方或其受托人应将上述材料原件交其贷款银行并委托贷款银行将房价款210万元直接付至符合贷款银行要求且户名为甲方的指定账户。若乙方贷款审批额度不足的，则任何不足部分均由乙方于申请办理转让过户手续前以现金方式补足。双方结清相关费用，本交易结束。同日，原告(乙方)与被告(甲方)又签订《装修及搬迁补偿协议书》，其中约定，涉案房屋转让价款为860万元，该转让价格与买卖合同所约定的转让价格700万元之间的差额部分作为乙方对甲方房屋装修及搬迁补偿款。乙方应于双方签订买卖合同当日另行向甲方一次性支付该房屋装修及搬迁补偿款160万元。甲方收到此款项后应向乙方出具收款凭证。甲方承诺于收到乙方支付的首付款90万元与房屋装修及搬迁补偿款160万元，共计250万元转用于偿还甲方尚欠抵押权人星展银行上海分行的部分借款本息，本次清偿本息甲方应于2018年10月31日前完成。上述装修及搬迁补偿款独立于甲乙双方签订的买卖合同及买卖合同成交价款之外，但又为甲乙双方签订的关于买卖该房地产不可分割的一部分且须共同成立或共同解除，且本协议只有在买卖合同解除的情况下才能依本协议约定解除。若乙方未能按本协议约定之期限付清全部到期应付款项，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未支付款的日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之日第二日起算至实际付款之日止。在该房地产交易中，若最终因甲方原因导致该房地产不能交易的，甲方应退还该装修及搬迁补偿款，同时甲方除承担买卖合同约定的违约责任外还需支付该装修及搬迁补偿款总额20%的违约金给乙方。如本协议与上述之买卖合同内容不一致之处以本协议为准。合同签订后，原告于2018年8月7日、2018年8月16日共计支付被告定金200万元，于2018年9月12日支付被告250万元，于2018年11月9日、2018年11月12日共计支付被告200万元。2018年12月8日，被告将涉案房屋交付原告。然，被告收到上述款项后未办理涉案房屋的抵押注销手续及产权过户手续。关于抵押借款金额，第三人陈述，截止至2019年10月31日，被告应付本金5,243,882.45港元、利息153,148.67港元、逾期付款利息3,368.95港元；第三人因本次诉讼实际产生律师费3万元。原、被告均表示，以第三人审核确定的欠款金额为准并同意支付律师费3万元。另，原告称，若被告不配合还款，其愿意替被告还款以办理抵押注销手续。第三人予以同意。原告为证明其具备继续履行合同的能力，已将剩余房款210万元以代管款形式交至本院。关于原告的购房资格，原告提供的职工基本养老保险缴纳情况显示，截止至2019年2月，原告累计缴费月数为115个月。原告陈述，其在上海无房，承诺具备购房资格。审理中，被告向原告陆续支付钱款，共计6万元。被告称，该款项可作为违约金，在法院认定其应当承担的违约金数额中进行抵扣。原告予以同意。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。经查，被告在收到原告支付的定金、第一、二期房款后，未办理涉案房屋抵押登记注销手续以及产权过户登记手续，显然违反双方合同约定，构成违约。现原、被告均同意继续履行房屋买卖合同，原告亦已将剩余房款210万元交至本院，保证付款能力，并提供证据证明其具备购房资格，故本院认定原、被告就涉案房屋的买卖交易具备继续履行条件。因涉案房屋上设定有银行抵押，故原、被告办理产权过户手续的前置条件是涤除抵押。审理中，第三人表示，借款人需将银行贷款本金、利息、逾期付款利息以及律师费全部清偿后，方可办理抵押注销手续。原、被告均予以同意。因此，在被告还清上述款项后，第三人负有配合办理涉案房屋抵押注销手续的义务。另，原告表示，若被告怠于履行偿还贷款之责，其愿意代偿，第三人亦予以同意，因该行为于法不悖，本院予以准许。考虑到原告代偿之款额可能超过其应付剩余房款数额，故在其支付完毕后，被告尚需向原告履行还款义务。现被告同意原告的该项诉讼请求，即在发生此情况时，向原告返还实际代偿款，故为避免讼累，本院予以一并处理。至于逾期过户的违约金数额，原告要求依约按已付款650万元为基数，以日万分之三为标准，从自2019年1月1日起计算至实际办理过户之日止。对此，被告认为，其怠于过户的行为已构成违约，但原告主张的金额过高，仅同意支付违约金25万元。考虑到被告已于2018年12月8日将涉案房屋交付原告使用至今，加之过户手续办理需原、被告共同协力。因此，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金为以650万元为基数，按日万分之二的标准，自2019年1月1日起计算至判决生效之日止。关于审理过程中被告已向原告支付的6万元，经当事人一致同意，该款项可在被告应承担的违约金中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告张雳苈(ZHANG-ZHANULBRICH-ZHANGPHILIP)应于本判决生效之日起十日内向第三人星展银行(中国)有限公司上海分行偿付上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋上剩余的抵押借款本金、利息、逾期付款利息(以偿付当日第三人星展银行(中国)有限公司上海分行出具的欠款明细表为准)以及律师费3万元[(若被告张雳苈(ZHANG-ZHANULBRICH-ZHANGPHILIP)怠于偿付上述全部款项，可由原告崔志华代偿)]；二、第三人星展银行(中国)有限公司上海分行应于上述第一项款额全部清偿之日起十日内协助被告张雳苈(ZHANG-ZHANULBRICH-ZHANGPHILIP)办理上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记注销手续；三、被告张雳苈(ZHANG-ZHANULBRICH-ZHANGPHILIP)应于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告崔志华将上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告崔志华名下；四、被告张雳苈(ZHANG-ZHANULBRICH-ZHANGPHILIP)应于本判决生效之日起十日内向原告崔志华支付逾期办理过户的违约金[(以650万元为基数，按日万分之二的标准，自2019年1月1日起至本判决生效之日止，被告张雳苈(ZHANG-ZHANULBRICH-ZHANGPHILIP)已付的6万元应从中予以抵扣)]；五、若原告崔志华代被告张雳苈(ZHANG-ZHANULBRICH-ZHANGPHILIP)履行上述第一项付款义务，则被告张雳苈(ZHANG-ZHANULBRICH-ZHANGPHILIP)应于原告崔志华代付之日起十日内向原告崔志华归还代偿款(以原告崔志华实际代偿金额扣减原告崔志华应付的210万元购房尾款)；六、驳回原告崔志华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费25,054元，由原告崔志华负担8,335元，被告张雳苈(ZHANG-ZHANULBRICH-ZHANGPHILIP)负担16,719元。财产保全费5,000元、公告费300元，均由被告张雳苈(ZHANG-ZHANULBRICH-ZHANGPHILIP)负担。如不服本判决，原告崔志华可在判决书送达之日起十五日内，被告张雳苈(ZHANG-ZHANULBRICH-ZHANGPHILIP)可在判决书送达之日起三十日内，分别向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘亚玲审 判 员  吴 丹人民陪审员  牟世荣二〇一九年十一月十四日书 记 员  王 宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。