辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2678号上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区将军北街**。法定代表人：崔月明，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡良忠，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘谦峰，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟晓明，女，1982年1月22日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：杨波，辽宁福顺律师事务所律师。上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创公司）因与被上诉人钟晓明商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初2608号民事判决，向本院提出上诉，本院立案后，依法组成合议庭，于2019年11月18日对本案进行了公开开庭审理。上诉人德创公司的委托诉讼代理人刘谦峰，被上诉人钟晓明及委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德创公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。诉讼费由钟晓明承担。主要事实和理由：1、违约金计算的开始日期应为2016年6月12日，商品房买卖合同第十五条约定，双方违约金按日计算，钟晓明于2019年6月12日向法院提起诉讼，之前产生的违约金因其怠于行使权利而超出诉讼时效。2、违约金计算的截止日期应为大产权证取得之日即2018年11月30日。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，可见办理产权证的法定义务人是商品房购买人，开发商只是协助。德创公司已于2018年11月30日取得大产权证并通知钟晓明，此后不应承担违约金。3、钟晓明并无任何实际损失，其主张违约金过高，德创公司已经按期交房，钟晓明一直在实际占有、使用所购房屋，已经实现了使用价值。4、高额的违约金赔偿必将造成德创公司经营困难，甚至破产。被上诉人钟晓明答辩称，认可一审判决，请求维持原判。钟晓明向一审法院起诉请求：判令德创公司赔偿违约金58922.16元（自2015年7月1日起至2019年4月1日止，以446380元为基数，按照合同约定日万分之一标准计算）；2.案件受理费由德创公司承担。一审法院认定事实：2012年11月，钟晓明作为买受人与德创公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HS201211012），合同约定：钟晓明以房屋总价款446380元的价格购买德创公司开发的位于抚顺市顺城区房屋一处；德创公司应当在2014年6月30日前将合同约定的商品房交付钟晓明使用；德创公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由德创公司提供的资料报产权登记机关备案，如因德创公司的责任，钟晓明不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意约定具备办理该房屋所有权登记的期限为365日，自该房屋交付之日起计算，由钟晓明负责办理，因德创公司的责任，如自房屋交付之日起超过365日钟晓明仍不具备办理房屋权属登记条件的，自该一年期限届满之次日起，德创公司按钟晓明已付房款的日万分之一承担赔偿金。合同中出卖人处加盖德创公司商品房销售合同专用章，法定代表人处加盖王晓光印章，买受人处有钟晓明签字并捺印。合同签订后，钟晓明、德创公司双方签订《“远洋城”补充协议》。2012年11月28日，钟晓明向德创公司交纳购房款306380元，贷款140000元，德创公司为钟晓明开具了306380元收款收据，2012年12月4日，德创公司向钟晓明开具房屋总价款446380元的销售不动产统一发票。2014年6月30日，德创公司将房屋交付给钟晓明使用。德创公司于2018年11月30日针对涉诉房屋取得不动产权证书（辽（2018）抚顺市不动产权第0061249号，权利人为德创公司）即商品房首次登记。钟晓明主张于2019年3月份接到德创公司关于领取上述房屋产权证书的通知。德创公司对钟晓明主张违约金起算日为2015年7月1日无异议。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案，双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，钟晓明已履行合同约定的支付购房款的义务，但德创公司未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于钟晓明主张德创公司违约金58922.16元一节，按照合同第15条约定，德创公司应在房屋交付使用后365日内履行报备办理产权证书所需材料的义务。德创公司未在上述期限内完成登记备案，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，德创公司已构成违约，应当承担按照合同约定的违约金责任。关于德创公司辩称合同第15条第3款明确写明自房屋交付之日起超过365日“由买受人负责办理”，钟晓明确系办理房产证的主体，但在合同实际履行中，德创公司先行违约，以致钟晓明客观上不能自行办理房屋所有权手续，德创公司亦无法协助钟晓明办理，故对德创公司的辩称理由，一审法院不予采信。关于违约金计算时间一节，钟晓明、德创公司认可起算时间为2015年7月1日，德创公司以取得初始房屋登记即为取得涉案房屋权属登记为由，主张计算至2018年11月30日的抗辩理由于法无据，故一审法院不予采信。德创公司辩称电话通知钟晓明办理产权证一节，因其未提供证据证明通知时间且钟晓明对此不予认可，故一审法院不予采信。故对钟晓明主张违约金计算至2019年4月1日的诉讼请求，一审法院予以支持。德创公司应当给付钟晓明自2015年7月1日起至2019年4月1日止，以446380元为基数，按照日万分之一标准计算的违约金58922.16元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：德创公司于本判决生效之日起十日内给付钟晓明延迟办理房屋产权证违约金58922.16元。案件受理费637元（已减半收取），由德创公司负担637元。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是案涉违约金计算的开始及截止时间的确定，钟晓明主张的违约金是否过高。一审中，双方当事人均认可案涉房屋于2014年6月30日交付钟晓明使用，双方均认可钟晓明主张违约金起算日期为2015年7月1日，在一审庭审中德创公司并没有提出诉讼时效的抗辩，二审时其依据诉讼时效主张从2016年6月12日开始计算违约金，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。德创公司的主张没有依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，本法条规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非德创公司所称以其取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据；本案的案涉合同第十五条也约定以“买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书”作为认定出卖人应承担违约责任的合同依据。德创公司主张违约金计算的截止日期为大产权证取得之日即2018年11月30日没有事实和法律依据。关于德创公司上诉称案涉违约金过高的问题，由于德创公司没有提供充分的事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，德创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1273元，由抚顺德创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 岩审判员 李 艳审判员 李依桐二〇一九年十一月十九日书记员 李耀南