辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0281民初6787号原告：宇兴利，男，1971年11月20日出生，汉族，瓦轴北园大型热处理工人，现住瓦房店市。被告：大连成家房地产销售代理有限公司，住所地瓦房店市共济办事处育才路**，统一社会信用代码：。法定代表人：倪成举，该公司经理。委托诉讼代理人：汪利娜，女，大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。原告宇兴利与被告大连成家房地产销售代理有限公司（以下简称成家公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宇兴利、被告成家公司的委托诉讼代理人汪利娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宇兴利向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即返还意向金13158元，并自2019年9月21日起至返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率承担利息；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月19日，原告与被告签订了意向协议书，约定：被告居间介绍原告购买瑞银壹品室的房屋，意向金20000元，中介费5500元，居间成功，意向金自动转为定金由被告代为收取。原告于当天给付了被告意向金（订金）及中介费。后被告以此房屋有毛病为由，将瑞银壹品的祝丰街北段858号室的房屋介绍给了原告，2019年9月17日，原告与大连瑞银置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了该公司开发的祝丰街北段858号室的房屋，原告支付了首付款139842元，并办理了按揭贷款28万元，全部房款由原告支付。但被告未将意向金20000元作为房款交给大连瑞银置业有限公司。原告多次索要该意向金，被告于2019年9月20日将6842元打入原告妻子的银行帐户内，拒绝返还其余意向金13158元。被告的行为侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院，请求判决。被告成家公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。理由是：原告向被告交付的意向金已自动转为房款，故不存在返还给原告的问题。原告宇兴利向本院提供如下证据：1.房地产买卖意向协议书，拟证明房屋实际价格和实际交款数额，原告向被告交了20000元意向金和5500元的中介费；2.收款收据，拟证明原告实际交给被告20000元，被告在收据上注明收的是购房定金；3.大连增值税普通发票，拟证明原告购买房屋的实际价格是每平方米4600元，首付款139842元，按揭贷款28万元。被告成家公司对原告宇兴利提供的证据1和证据2均无异议，对证据3的真实性没有异议，但对其证明事项有异议，认为该发票只能证明房屋的首付款和按揭贷款数额，开据发票的数额并不是房屋实际价款；在双方协议变更房屋为室后，因面积增加，故总房款变更为433000元。被告成家公司向本院提供如下证据：1.委托销售合作协议，拟证明被告成家公司对原告宇兴利购买的房屋有权销售；2.房地产买卖意向协议书，拟证明原、被告在2019年7月19日签订的协议明确了房屋每平方米价格为4748元，被告实际收取原告意向金2万元及中介费5500元。原告宇兴利对被告成家公司提供的证据1的真实性没有异议，也认可被告成家公司有权销售房屋，但认为该证据载明的房屋价格与自己的首付款发票记载相符，被告成家公司就应该按开发商协议价4600元卖给我；对证据2的真实性没有异议，但认为被告并没有注明其实际卖房价是多少。上述双方当事人提交的证据，均真实有效，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月1日，被告成家公司与案外人大连瑞银置业有限公司（以下简称瑞银公司）签订委托销售合作协议，约定瑞银公司委托被告成家公司销售瑞银公司开发的祝丰街北段部分尾盘共计6套，房号分别3#2-1803、6#1-1801等；销售合作周期为六个月，自2019年4月1日至2019年10月1日止；合作期内销售合作协议价格为4600元/㎡，销售房屋总价款按实际房屋的建筑面积低于4600元/㎡，由被告成家公司补齐，高出部分归被告成家公司所有作为佣金。2019年7月19日，原告宇兴利与被告成家签订了房地产买卖意向协议书，约定：原告经被告居间介绍意向购买坐落于瓦房店市的房屋，建筑面积约为90.97平方米；原告约定的成交价为432000元；原告愿意支付意向金20000元，由被告无息保管；原告愿意支付被告中介费5500元；等等。协议签订后，原告于当日向被告交付了意向金20000元和中介费5500元。之后，被告成家公司告诉原告宇兴利上述3-2-1803室房屋不能按双方协议要求办理公积金贷款，于是，双方协商将购买房屋更换为瓦房店市祝丰街北段858号室（即瑞银壹品6#年9月17日，原告宇兴利向瑞银公司交付了室房屋的首付款139842元，瑞银公司为原告出具了购房发票，注明：“预收款，实际单价：4600元，项目名称：天玺-瑞银壹品，贷款金额：28万元”。原告宇兴利与瑞银公司未签订商品房买卖合同，亦未实际办理公积金贷款。原告宇兴利自述瑞银公司未将案涉房屋交付自己。原告宇兴利在交付首付款后，多次向被告成家公司索要20000元意向金，被告成家公司于2019年9月20日向原告妻子的银行帐户汇款6842元。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告宇兴利与被告成家公司签订协议后，双方形成居间合同关系，理应按协议约定履行各自义务并享有合同权利。在双方协议中约定3-2-1803室房屋的总价款为432000元，原告宇兴利向瑞银公司交纳1-18-1室房屋的首付款，说明原告宇兴利同意将上述居间协议中的房屋进行变更，因双方未对变更事宜签订新的居间合同，应视为原居间协议的其他条款仍然有效。瑞银公司出具给原告宇兴利的首付款发票，仅能证明房屋首付款的收取，不能代替房屋买卖合同，也不能充分说明房屋买卖的实际价款；并且，被告成家公司在与瑞银公司签订委托销售协议后，即有权代理瑞银公司销售案涉房屋，其对外销售价格只有高于瑞银公司的4600元定价，被告成家公司才有可能赚取销售佣金，这也符合委托销售的交易习惯及常理，而原告宇兴利主张被告成家公司必须按照委托协议中瑞银公司的定价4600元售房给自己，既不符合房屋销售代理的交易习惯和常理，也与原、被告间的居间协议约定的432000元房款不相符。综上，原告宇兴利要求被告成家公司返还购房意向金13158元，于法无据，不予支持。原告实际交付首付款139842元、意向金20000元，扣除被告返还原告的意向金6842元，原告共支出153000元，加上原告拟办理公积金28万元，其房款总价为433000元，超过了居间协议约定的房款432000元，被告成家公司在没有证据证明双方议定室房屋总价款为433000元的情况下，应向原告宇兴利返还超出部分即1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告大连成家房地产销售代理有限公司返还原告宇兴利购房意向金1000元；二、驳回原告宇兴利其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取64元，由被告大连成家房地产销售代理有限公司负担25元，由原告宇兴利负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 王 敏二〇一九年十一月二十日书记员 化凌弘