文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初5780号原告：重庆双宇物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道玉屏一街**，统一社会信用代码91500226320300483B。法定代表人：颜克东。委托诉讼代理人：何颖，女，该单位工作人员。被告：刘先英，女，1966年12月19日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：郭明清，男，1967年2月17日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆双宇物业管理有限公司（以下简称双宇物业）与被告刘先英、郭明清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何颖，被告刘先英到庭参加了诉讼，被告郭明清经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告双宇物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的物业服务费等3950.6元，违约金395元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系荣昌区“XX小区”的物业服务企业，被告系该小区房屋X-4-X的业主，该房建筑面积94.34平方米。在原告提供物业服务期间，被告拒绝交纳2016年1月1日至2018年12月30日的物业费2510.6元，电梯费1080元，公共能源费360元。同时被告逾期缴费应承担的违约金，原告对违约金酌情主张395元。经原告多次催收，被告仍未交纳。因此，原告根据相关法律规定起诉至法院，请求法院依法判决。被告刘先英辩称原告起诉三年的物管费确实没交。原因是原告进入小区后，卫生脏乱差，打扫不及时；公共设施维修不及时；消防栓无水；电梯经常出问题，步行房业主长期占用电梯；三楼平台照明灯长期不亮，影响晚上出行；绿化维护不到位；菜市场搬离前，公共能源费与楼下菜市场分不清；2016年11月家中下水道堵塞反水，造成损失，物管公司将家中管道打烂清通下水道，墙和瓷砖被打烂一直未恢复，老鼠从那里进屋咬东西，影响了被告3年。被告郭明清未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理查明，认定事实如下：被告刘先英、郭明清是重庆市荣昌区XX街道X路******4-X房屋的所有权人，该房屋建筑面积为107.29平方米。2015年11月30日，XX小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《XX小区物业服务委托合同》。该合同第五条：本小区物业服务费（指本条所列的全部费用）实行包干制，乙方向业主收取物业服务费后，向业主提供本合同约定的物业服务内容及标准后，物业服务盈亏或结余由乙方享有或承担……。1、根据物业管理条例规定，本物业管理收费实行市场调节价，由双方约定，本小区物管费收费标准为：住宅：高层电梯房物管费：0.65元/月/平方米；电梯费：3-9层（含）及以上30元/月/户。2、公共能源费：高层、电梯楼10元/月/户。本物业公共能源费实行包干价，乙方收取该费用后盈亏自负，不得再以任何理由向甲方业主收取不足部分，甲方业主也不得以任何理由向乙方提出退取剩余部分。公共能源费主要用于公共部位、共用设备设施的能源消耗（如楼道照明、消防照明、监控用电、电梯间照明、院落墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料、绿化用水等水、电、油能耗费）。上述费用业主（住户）需于本物业接管之日起5日内按月、季度或年度交纳，前一个缴费周期到期后需在下一个缴费周期的前5日交纳。第二十一条，业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按欠费总额每日千分之三向甲方支付违约金，欠费日按本合同约定的交费期限的最后一日计算。该合同有效期限为叁年，自2016年1月1日起至2018年12月30日。原告分别于2016年12月28日、2017年4月19日、2017年12月18日、2018年12月8日在被告房屋门口张贴催缴通知单，要求被告缴纳相应期间物业服务费。上述事实有原被告的陈述、房屋查询信息、《物业服务委托合同》、催收照片、被告提供的照片等证据予以证实。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告辩称原告进场并未与小区三分之二业主签订合同。本案中，XX小区业主委员会与原告签订的《XX小区物业服务委托合同》系依法成立的合同，按照现行法律规定，物业服务合同对所有业主产生法律效力，被告作为该小区业主之一，该合同对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照协议内容履行各自义务，故被告该项意见，本院不予采纳。原告分别于2016年12月28日、2017年4月19日、2017年12月18日、2018年12月8日在被告房屋门口书面催交被告交纳物管费用，被告认可原告的张贴，但提出原告从未敲门。原告最后一次书面催交被告交费时间为2018年12月8日，按照合同约定，前一个缴费周期到期后需在下一个缴费周期的前5日交纳，被告应交纳2018年11月30日之前的物管费。原告请求被告支付拖欠2016年1月1日至2018年11月30日期间的物业服务费用，本院予以支持。被告刘先英、郭明清应向原告交纳的费用如下：1、物管费，被告认为原合同物管费为0.45元/月/平方米，不清楚原告主张的0.65元/月/平方米的依据。根据物业服务合同，物管费按0.65元/月/平方米收取，原告的请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告应交纳的物管费为2440.85元（0.65元/月/平方米×35个月×107.29平方米）；2、公共能源费，被告认为市场的水电应与楼上住户公共能源费分摊，该交多少就是多少。物业服务合同中已明确公共能源费按高层、电梯楼10元/月/户收取；公共能源费实行包干价，乙方收取该费用后盈亏自负，不得再以任何理由向甲方业主收取不足部分，甲方业主也不得以任何理由向乙方提出退取剩余部分。故被告应交纳的公共能源费为350元（10元/月×35个月）；3、电梯费，被告认为3,4栋步行房业主长期占用了1栋的电梯，3,4栋房屋业主每月交了10元电梯费，被告应少交电梯费。因物业服务合同已约定3-9层业主应按30元/月/户支付电梯费，故被告请求少交电梯费，本院不予支持。被告应交纳的电梯费为1050元（30元/月×35个月）。关于违约金，《物业服务委托合同》中约定，业主未及时交纳物业服务费，物业公司可收取欠费总额每日3%的违约金，本案中原告酌情要求被告支付395元违约金。被告举示了多张照片，拟证明安保监管不力，消防设施无水，卫生不好，路灯柱损坏等问题，该组照片表明原告提供的物业服务的确存在瑕疵，被告因原告提供的物业服务产生争议未交纳物管费，并非恶意拖欠物业服务费，故原告请求被告支付违约金395元，本院不予支持。被告举示的两张照片，拟证明墙体被打了一个洞，部分瓷砖边缘有损坏。被告称因为家中下水道堵塞，物管打烂了墙体疏通了管道，造成部分瓷砖损坏，被打烂的墙体一直未恢复。原告对这两张照片不予认可。这两张照片无法判断打烂墙体的时间、地点、侵权人以及具体的损失金额，被告也无其他证据加以佐证，故被告该项意见，本院不予采纳。原告提供的物业服务存在瑕疵,根据权利义务对等原则，本院酌情被告减少交纳5%的物管费,被告应当向原告交纳2016年1月1日至2018年11月至30月期间的物管费为2318.81元（2440.85元×95%）。前述，被告应交纳物管费2318.81元，公共能源费350元，电梯费1050元，合计3718.81元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘先英、郭明清于本判决生效后5日内支付原告重庆双宇物业管理有限公司2016年1月1日至2018年11月至30月的物业服务费等合计3718.81元；二、驳回原告重庆双宇物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告刘先英、郭明清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告刘先英、郭明清负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 余广键二〇一九年十一月十五日法官助理 周 阳书 记 员 胡 亮