重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8466号上诉人（原审被告）：邓海，男，1970年7月27日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：陈仲余，重庆佳昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜婷，重庆佳昂律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆枫林秀水物业管理有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇枫林秀水小区会所，统一社会信用代码91500000774853859B。法定代表人：余洋，经理。委托诉讼代理人：李凤，女，公司员工。上诉人邓海因与被上诉人重庆枫林秀水物业管理有限公司（以下简称“枫林秀水公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初12201号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人邓海的诉讼代理人陈仲余、颜婷及被上诉人枫林秀水公司的诉讼代理人李凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邓海上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回枫林秀水公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由枫林秀水公司承担。主要事实和理由：一审判决认定事实错误。首先，案涉房屋类型为商住，并非花园洋房，故物业费应当按照1.6元/月/㎡计算，而非1.9元/月/㎡；其次，枫林秀水公司并未依法向邓海催收过案涉物业费等相关费用；第三，案涉物业费从1.2元/月/㎡涨至1.9元/月/㎡，既无合法依据，亦未经过人数和面积过半数的业主书面同意，故案涉物业服务合同无效；最后，邓海家中被盗，损失巨大，说明枫林秀水公司明显未尽到物业服务合同义务。被上诉人枫林秀水公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。枫林秀水公司向一审法院提出诉讼请求：判令邓海向枫林秀水公司支付2017年1月1日-2018年6月30日期间的物业费6854.4元及该期间的公摊水电费180元，违约金2000元。一审法院认定事实如下：鸿恩寺社区居委会（甲方）与枫林秀水公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定物业服务的主要内容为：1.物业共用部位的日常维修、养护和管理；2.物业共用设施、设备维修、养护、运行和管理；3.市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5.附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6.根据本《物业服务合同》和《重庆市物业管理条例》规定协助公安机关对本小区车辆停放进行规范；……物业服务费用按月收取，业主或使用人应在每月20日前履行当月的交费义务；其收取的标准如下（按建筑面积计算）：花园洋房：1.9元／月·㎡，花园洋房范围：58栋-73栋，共计16栋。公共能源及输差分摊收取的标准：定额10元／月／户。另在乙方应履行的义务中约定：制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害业主的合法权益等内容。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。本合同期限为四年，自2017年1月1日起至2020年12月31日止。本合同约定物管费标准的生效时间为2017年1月1日。另合同首页载明：甲方：天地豪园业主大会；甲方执行机构：鸿恩寺社区居委会（因业委会未成立由居委会代为行使业委会权利）。2017年1月4日，该合同在重庆市江北区房屋管理局进行了备案。邓海系华立天地豪园62号X-X房屋业主，系花园洋房，该房屋建筑面积为201.55㎡，枫林秀水公司实际按照200.4㎡计收物业服务费。邓海未缴纳2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费；该期间物业服务费标准为1.9元／月／㎡。公摊费均按每月10元／户收取。2018年8月该小区业主委员会成立。另2014年9月25日，邓海向江北区公安分局花园村派出所报案，称2014年9月24日晚，其位于江北区家中被盗。2017年5月10日、2018年5月25日，枫林秀水公司向邓海邮寄送达了律师函，催收了物业服务费及公摊费。一审审理中，枫林秀水公司撤回要求邓海支付2013年5月1日至2016年12月31日期间物业服务费及公摊水电费的诉讼请求。一审法院认为，鸿恩寺社区居委会与枫林秀水公司签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。邓海作为该小区业主，该合同对其同样具有约束力，邓海及枫林秀水公司均应当按照合同的约定享有权利、履行义务。一审审理中，枫林秀水公司撤回要求邓海支付2013年5月1日至2016年12月31日期间物业服务费及公摊水电费的诉讼请求，系其处分诉讼权利的行为，一审法院予以准许。邓海提出枫林秀水公司在物业服务过程中存在问题，并举示了证据予以证实，上述证据仅能证实枫林秀水公司在物业服务过程中存在瑕疵，需进行改进，但并不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度，且如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故邓海不能以此拒绝交纳物业服务费。但对枫林秀水公司要求邓海承担违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。邓海应向枫林秀水公司缴纳2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费6854.4元（380.8元/月×18个月）、公摊水电费180元（10元/月/户×18个月）。邓海提出的诉讼时效抗辩无依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决：“一、邓海于本判决生效之日起十日内向重庆枫林秀水物业管理有限公司支付物业服务费6854.4元及公摊水电费180元。二、驳回重庆枫林秀水物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费367.5元，由重庆枫林秀水物业管理有限公司承担317.5元，邓海承担50元。”本院二审期间，邓海未提交新证据。枫林秀水公司提交了重庆市江北区观音桥街道鸿恩寺社区居民委员会于2019年7月2日盖章的《情况说明》一份，拟证明枫林秀水公司于2012年12月10日至2016年12月31日系按照上届物业公司收费标准收取物管费。经质证，邓海认为该份证明中并无经办人签字，故对其真实性不予认可。本院对上述证据认证如下：因枫林秀水公司提起本案诉讼系要求邓海支付2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业费等费用，故上述证据与本案并无关联，本院不予采信。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。本案中，邓海上诉称案涉房屋并非花园洋房，故不应按花园洋房的标准收取物业费，因案涉《物业服务合同》明确约定“花园洋房：1.9元/月·平方米；花园洋房范围：58栋至73栋共计16栋”，而案涉房屋在62栋，且邓海在一审中亦自认其房屋为花园洋房，故邓海的该上诉理由不能成立，本院不予支持，一审法院对枫林秀水公司按照上述标准主张的物业费予以主张，并无不当，本院予以确认。邓海上诉称枫林秀水公司并未向其催收过案涉期间的物业费等费用，枫林秀水公司在一审中提交的挂号信、律师函、催费通知书等证据能够证明枫林秀水公司依法向其催收过案涉期间的物业费，故邓海的该上诉理由不能成立，本院不予支持。邓海上诉称签订案涉《物业服务合同》时未经过小区人数和面积过半的业主书面同意，故该合同无效，因该合同签订时案涉小区的业主委员会尚未成立，故该小区所在的鸿恩寺社区居委会代行业委会职责与枫林秀水公司签订《物业服务合同》，符合法律规定，故邓海的该上诉理由不能成立，本院不予支持。邓海上诉称枫林秀水公司并未尽到相应的物业服务义务导致其家中被盗，损失巨大，故其不应交纳物业费，经查，上诉人邓海在一审中仅举示了公安机关受案登记表和询问笔录，但未举证证明上诉人家中被盗是枫林秀水公司的物业服务存在瑕疵所致，故邓海的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，邓海的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邓海负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  唐 松审 判 员  陈义熙二〇一九年十一月十八日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮