广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2342号 原告：张某，男，1983年3月11日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 原告：马某，女，1980年7月27日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：李小娅，广西诚瑞律师事务所律师。 被告：桂林市某某房地产开发有限责任公司，住所地桂林市。 法定代表人：蒋某某，总经理。 被告：桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司，住所地临桂县临桂镇。 负责人：蒋某某，经理。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：唐增俐，广西八桂律师事务所律师。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：罗瑞鑫，男，1981年11月22日出生，汉族，住桂林市象山区，该公司员工。 原告张某、马某与被告桂林市某某房地产开发有限责任公司（以下简称被告某某公司）、桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司（以下简称被告某某临桂分公司）商品房销售合同纠纷一案中，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序于2019年9月5日公开开庭审理，由于该案较为复杂，转普通程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告张某、马某的共同委托诉讼代理人李小娅、被告某某公司与被告某某临桂分公司的共同委托诉讼代理人唐增俐到庭参加诉讼。本院依法审理了本案。本案现已审理终结。 原告张某、马某向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告结算面积差的款项23,858元（129.14-124.55=4.59平方米误差比绝对值为3.55%，3.87×44493.01=17388与0.72×44493.01×2=6470的合计数）；二、判令两被告向原告支付逾期办理商品房所有权初始登记的违约金57,675元（以购房总价款580,227元为基数，按日万分之一计算，从2015年12月31日暂计至2018年9月20日为994天，要求计算至被告实际向产权登记机关提供资料时止）；三、判令两被告向原告支付未能在法定期限内取得不动产登记证书的损失5,723元（以购房总价款580,227元为基数，按中国人民银行逾期贷款利息年利率6%计算，暂计2018年10月21日计至2018年12月21日为60天，要求按照被告实际向产权登记机关提供资料的起止时间计算）四、判令两被告与原告结算代收的涉案房屋费用（包括管道燃气开通费、有线电视入网费、可视对讲门费、办证费），并退回多收取的费用约1,000元（最终金额以双方核算为准）；五、本案诉讼费由两被告承担。 事实与理由：2013年10月25日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发建设的，位于临桂县南侧某某风景第********商品房，该商品房总价款580,227元。合同约定房屋交付期限为2014年12月31日前被告将经建设工程竣工验收合格的房屋交付原告使用。合同第十五条对房屋登记作出约定：出卖人承诺于2015年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。如出卖人不能在前款约定期限内办结，在约定日期起360日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。对办理房屋转移登记，约定为共同和买受人同意由出卖人指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。附件五合同补充协议第四条第3款约定由被告代收其他费用：管道天燃气开通费3,200元、有线电视入网费336元、可视对讲门2,500元、办证费1,500元，并约定代收费按实际发生数额为准，多退少补。合同对房屋面积、基础设施、保修责任等相关事项进行了约定，原告向被告出具书面《委托书》，委托被告到房屋登记机构申请办理房屋登记、缴纳相关费用、领取相应的房屋权属登记证明。合同签订之前，原告于2013年10月22日付清购房款580,227元。2013年11月19日原告支付契税17,406.81元、2018年9月25日支付住宅专项维修资金10,882元，2015年5月6日被告向原告收取管道燃气开通费3,200元、有线电视费336元、可视对讲2,500元、办证费1,500元。原告履行所有的付款义务，但被告没有按约定向产权登记机构办理产权登记，在原告领取《不动产证》后没有与原告结算面积差，也没有与原告结算代收费用，因此，原告根据相关规定向贵院提起诉讼，请判归所请。 被告某某公司、桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司辩称，一、原告第一个诉讼请求没有法律依据。被告是一家本地房地产开发企业，作为房开企业，为购房者办理手续是房开企业的职责，只要能办理房产初始登记和转移登记被告会一刻不停地帮业主去办理。换一句话说，如果不具备办理登记手续和条件，法院也不能硬性判决某一天去提供办证资料。因此，提供资料是什么资料也无法执行。因此，这一诉讼请求应当给予驳回。二、关于初始登记违约金的问题。原告要求被告承担逾期办理商品房初始登记违约金。对此，被告认为造成初始登记逾期的原因，主要是由临桂新区管委会对新区项目开闭所和管线路线（路径）尚未确认所造成。现有证据表明临桂洋田110KVA变电站试运营供电根据供电新区管委会（2018）8号批复文件，被告于2018年1月2日才获知建设的详细地址和管道路径，被告积极努力创造条件，最快的部分于2018年5月份取得受电工程竣工检验意见书。供电验收完毕后，被告又以最快速度于2018年5月30日完成2号楼初始登记，很显然，造成初始登记延误与被告无关，被告应该免责。同时，合同原签订违约金过高，如果要承担违约责任，也减少违约金数额。三、关于转移登记违约金的问题。根据《商品房买卖合同》规定，商品房转移登记并没有违约金条款，因此，原告索要违约金没有依据，请求法院给予驳回。四、经公司测算剩余700元。公司同意退还，退换时间按公告内容统一安排。政府行为在临桂县人民政府、出具证明材料，证明是洋田变电站导致时间延期，在桂林市中院的判决书中减去548天。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认。对当事人提出异议的证据，本院结合其与本案的关联性予以采纳取舍。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2013年10月25日，原告张某、马某（为买受人）与被告某某临桂分公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，该合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况约定原告购买被告方在临桂县南侧开发的某某风景第1幢1单元12层02号房，层高2.8米，有3个阳台，该商品房建筑面积共156.29平方米，其中，套内建筑面积129.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.15平方米；第四条计价方式与价款约定按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米4,493.01元，总价款为580,227元；第六条付款方式及期限约定为其他方式。买受人一次性于2013年10月22日付清全款；第五条面积确认及面积差异处理，根据第四条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪）的，按实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3﹪时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由买受人补足；超出3﹪部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积少于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3﹪部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（房屋实际面积-合同约定面积）/合同约定面积×100﹪；第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条房屋登记第二款初始登记、转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起360日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按中国人民银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（三）双方同意按照下列第1、2种方式办理房屋转移登记：1、双方共同向房屋登记机构申请办理房屋转移登记；2、买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。该《商品房买卖合同》还对商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、保修责任、共有权益的约定、争议解决的方式等进行了约定。同日，原告与被告某某临桂分公司签订了一份《委托书》，约定在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，由出卖方指定专人全权代理原告到房屋登记管理机构申请办理相应的房屋登记及代为领取相应的房屋权属登记证明。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订后，被告向原告出具2013年10月22日金额为580,227元的购房发票。2015年5月6日，被告收取原告配套费包括天然气3,200元、对讲机2,500元、办证费1,500元、入网费336元合计7,536元。 同时查明，桂林市临桂区不动产登记局就涉案房屋所在楼栋的商品房所有权初始登记首次登记的受理时间为2018年9月20日。2019年4月30日，该涉案房屋已办理了不动产权证，并载明了专有建筑面积是124.55平方米。2014年4月15日，被告某某公司与案外人桂林港华燃气有限公司签订《“某某风景”小区管道燃气建设合同》，约定“某某风景”小区第一期高层包括2＃、3＃、5-1＃、5＃、6＃、7＃楼及第二期高层1＃楼等每户管道燃气安装费3,200元，分三期付款，被告某某公司从2014年10月21日起至2016年5月30日止已向案外人桂林某某燃气有限公司支付燃气安装费4,488,000元。2014年4月14日，被告某某公司与案外人广西某某信息产业股份有限公司签订《桂林某某·公园大地智能楼宇系统施工合同》、《供货合同》及与案外人桂林某某电子科技有限公司签订《桂林某某·公园大地弱电管井及桥架施工合同》，约定合同总金额4,040,000元，每户2,540元，被告某某公司已向案外人支付了费用3,439,682元。2014年11月6日，被告某某公司与案外人广西某某电视信息网络股份有限公司临桂分公司签订《有线数字电视工程安装协议书》，约定每户主终端入网安装费套餐费300元，合计479,700元，已于2014年11月17日支付。被告某某公司支付宗地图制图费500,400元给临桂地产公司，每户300元。 另查明，广西电网公司桂林供电局于2014年3月31日作出的《供电方案答复通知书》确定某某·公园商住小区主供电源为新建110KV洋田变电站10KV专线一回。本院依职权向广西电网有限责任公司桂林临桂供电局发出协助调查函，该局依据我院的要求进行了回复，复函主要内容为：1、某某临桂分公司开发某某·公园项目，项目电源110KV洋田变电站10KV专线一回投入运行时间为2018年6月，该专线为某某·公园项目一条专线电源，该电源不是唯一电源；2、某某·公园项目供电方案是根据客户提交的项目情况及申请，结合客户用电项目周围供电情况进行答复，并由客户签收认可；3、从某某·公园项目供电方案答复后至2018年6月该专线建成，客户未提出过对该项目供电方案的变更申请。2019年8月20日，桂林市临桂区新区管理委员临桂区人民政府出具的证明材料，内容是“鉴于从洋田变电站接电的部分楼盘购房业主对供电时间拖延较长，存有疑议，我委特将洋田变电站受客观因素影响工期的情况予以说明如下：洋田变电站自开工建设投入运行，历经五年时间，在建设过程中受到了多方面不可预见的客观因素，主要有以下几方面：1、项目选址的调整迟延了工程的启动和推进。2010年7月，临桂新区管委会文件《关于征求110KV洋田变电站站址用地意见复函》，同意项目站址位于地块；2012年10月，因城市建设需要，为合理有效布置城市规划用地和建设项目，根据临桂新区管委会文件《关于临桂新区110KV洋田变电站调整规划用地的函》，站址调整至桂林日报传媒中心项目用地南侧沿环西路地块；2015年5月，广西电网有限责任公司文件《关于桂林市110KV洋田变电站工程初步设计调整的批复》，同意站址调整。因洋田变电站站址的规划调整，导致项目前期的工作、施工进度受到了一定的影响。2、部分村民对征地拆迁补偿期望值过高，迟延了征地拆迁的工作时限，项目工期受到了较大的影响。变电站外线铁塔基础、架空线路走廊、地埋电缆管沟等需征用沿线临桂镇、四塘镇的部分村民集体承包土地。在征迁过程中，因部分村民对征地费、地面附着物补偿、附属工程施工等期望值过高，没有主动配合征迁工作，造成征地工作无法按预期推进。此外，在施工中部分村民以外线塔基距离村道太近影响村民健康、线路跨越家族祖坟、项目施工损坏村道和影响周边养殖等借口，多次阻止施工，导致塔基、外线铁塔架设、地埋电缆管沟等拖延工期约1年时间。3、部分村民以多种理由进行阻工，导致站址建设时有停工现象。洋田变电站址用地原为洋田村荒地，在供电部门进场施工时，洋田村部分村民以地块界存在纠纷、附属工程施工等问题没有处理清楚为由，多次阻挠工程施工，导致延迟工期约半年时间。4、洋田变电站出线通道需要通过特勤消防站地块，管委会与消防部门沟通协调处理等事宜延迟了约半年时间。5、2016年至2017年，临桂区气候较为异常，雨水天气过多，影响工程施工导致无法按期完工。以上几点是造成洋田变电站延迟运行的主要原因”。临桂区住房和城乡建设局分别于2018年5月29日、2018年1月11日、2018年1月11日、2018年6月4日、2018年6月4日、2018年12月26日、2018年12月26日同意某某风景1＃、2＃、3＃、5＃、5-1＃、6＃、7＃楼竣工验收备案。 再查明，被告某某公司成立于1995年4月6日，于2016年4月13日在桂林市工商行政管理局登记，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91450300198893739Q。被告某某临桂分公司成立于2011年8月30日，于2016年4月13日在桂林市临桂区工商行政管理局登记，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91450322581969492T。 本院认为，原告张某、马某与被告某某临桂分公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是双方当事人的真实意思表示，该合同及附件没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护，双方当事人应依照约定全面履行各自的义务。 一、结算面积及结算方式的争议问题。该《商品房买卖合同》约定商品房价格按套内建筑面积计价，在房屋实际面积与合同约定计价面积发生差异的情形下，买受人不退房的，套内建筑面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3﹪部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，根据面积误差比=（房屋实际面积-合同约定面积）/合同约定面积×100﹪，本案涉案房屋的实际面积是124.55平方米与合同约定面积129.14平方米，误差面积4.59平方米，面积误差比绝对值在3﹪的情况下，误差面积是3.874平方米，超过绝对值3﹪的部分面积是0.716平方米，按照合同约定的退款方式，绝对值3﹪的房价款是17,405.92元（4,493.01元/平方米×3.874平方米），超过绝对值3﹪的双倍房价款是6,434元（4,493.01元/平方米×0.716平方米×2），故被告应退还房款23,839.92元给原告。 二、二被告是否存在逾期办理初始登记的违约行为，违约金应当如何计算。根据合同约定，出卖人应于2015年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人，而本案被告方首次向桂林市临桂区不动产登记局办理涉案商品房所有权初始登记的受理时间为2018年9月20日，已构成违约，依法应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”从桂林市临桂区新区管理委员临桂区人民政府出具的证明材料可以看出，洋田变电站因征地拆迁引起交付障碍及部分村民阻工等原因拖延工期约一年半时间；与消防部门沟通协调出线通道延迟了约半年时间；2016年至2017年临桂区雨水天气过多，影响变电站工程施工。上述原因中，征地拆迁引起交付障碍及部分村民阻工，因该因素在供电设施建设过程中具有不可预见性，符合不可抗力的情形；与消防部门沟通协调出线通道延迟及天气因素影响施工在供电设施施工时应当可以预见，不属于不可抗力情形。综合以上双方履行合同过程中产生的不可抗力因素，本院扣减因不可抗力造成的违约期一年半，共计548天。根据上述法律规定及涉案《商品房买卖合同》的约定，本案违约金的计算应从逾期办证之日即2015年12月31日计至桂林市临桂区不动产登记局办理涉案房屋所有权初始登记首次登记的受理时间的前一天即2018年9月19日止共计994天，减去548天，按照合同约定的违约金计算方式，被告某某临桂分公司应支付违约金25,878.12元【580,227元×1/10000×446天】给原告。二被告提出违约金约定过高需要调整的抗辩意见，因违约金条款系双方自愿约定、真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调整的事项，故为了维护合同当事人的意思自治，对该违约金不予调整，将按照双方的合同约定予以支持，对二被告的该抗辩意见不予采纳。 三、二被告未能在法定期限内为原告办理不动产权登记，原告要求赔偿的损失是否有依据，损失应当如何计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《委托书》中明确约定原告委托被告办理相应的房屋登记包括房屋转移登记，并同意由被告指定专人全权代理原告到房屋登记管理机构申请办理相应的房屋登记，属于当事人的特殊约定，根据本案实际情况，不应由出卖人即被告承担违约责任，故原告要求被告赔偿办理不动产权登记损失的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 四、二被告与原告结算代收的涉案房屋费用的争议问题。按照《商品房买卖合同》的约定，被告某某临桂分公司提供了与案外人签订的合同及相关票据，证实被告某某临桂分公司应支付配套费包括管道燃气安装费3,200元(已支付完)、电视入网安装费300元（已支付完）给案外人;智能化楼宇系统（可视对讲门）的费用的认定，被告与案外人并未结算完，但可以根据合同约定的总金额计算出每户的价格2,540元，根据被告所出售的房屋有的未交房、有的未办证等综合情况可以看出，被告暂时未与案外人结算剩余货款，符合交易习惯，符合情理，故智能化楼宇系统每户按2,540元计算较为合理。按照约定，上述费用应从原告向被告支付的代收费用中扣除。同时，根据国家发展和改革委员会、财政部于2016年12月6日发布的《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的规定及《委托书》的约定，结合交易习惯，本案被告某某临桂分公司办理住宅不动产登记费80元及分户宗地测量制图费300元合计380元，其中分户宗地测量制图费300元属于办理不动产权证的费用，《商品房买卖合同》及《委托书》约定由被告代办不动产权证、缴纳相关费用及原告预付了办证费用1,500元的内容可以看出，该办证费用约定是由原告承担，该费用380元也应从代收的费用中扣除。故上述费用合计6,420元，从代收的费用7,536元中扣除，故被告应退还代收费用1,116元给原告张某、马某。 另，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，被告某某临桂分公司作为被告某某公司的分公司，不具备法人资格，不能独立承担民事责任，故该分公司在本案中所承担的民事责任由被告某某公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告桂林市某某房地产开发有限责任公司退还房款23,839.92元给原告张某、马某； 二、被告桂林市某某房地产开发有限责任公司支付原告张某、马某逾期办理商品房所有权初始登记违约金25,878.12元； 三、被告桂林市某某房地产开发有限责任公司退还代收费用1,116元给张某、马某； 四、驳回原告张某、马某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理2,006元，由原告张某、马某负担850.6元，被告桂林市某某房地产开发有限责任公司负担1,155.4元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2,006元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖鹏涛 人民陪审员  李明成 人民陪审员  于卫红 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  石永珍