辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14921号上诉人（原审被告）：李野，男，1989年10月12日出生，汉族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：杨敬，辽宁迅驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王都强，男，1983年11月5日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：赵盛珍，辽宁成功金盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王桂秀，女，1957年10月17日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。上诉人李野因与被上诉人王都强、王桂秀房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2018）辽0111民初5479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李野上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.驳回被上诉人王都强的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1、原审法院依据王都强提交的证据认定事实错误。上诉人对王都强提交的证据质证，原审法院应结合上诉人的质证意见及提交证据综合认定事实，而非偏听偏信。2、原审法院认定上诉人与王桂秀签订的《房屋买卖协议无效》，且认定“王桂秀与王云昌之间的买卖合同成立，王桂秀于出卖两间瓦房时，即丧失其对两间瓦房的所有权，进而丧失该两间瓦房动迁后所得房屋所有权。”这一认定是错误的，违反法律规定。根据《物权法》规定，房屋所有权取得、丧失、变更，不单纯以买卖合同为依据，合同效力与物权效力，是不同的法律关系。本案即便1986年王桂秀与王都强之父合意将瓦房出卖给王云昌，也只能说明双方之间形成合同关系，仅涉及合同关系效力问题。双方未进行物权变更登记，不发生物权变更效力，不能对抗第三人。瓦房没有物权变更情况下，认定王桂秀丧失所有权，王都强享有物权，缺乏法律依据。3、居住不代表是房屋所有权人，居住可以是借住、租住等，不能以王都强自小居住认定其对房屋享有权利。王都强提交证据均只证明在房屋居住，不能证明房屋发生物权变动效力。王都强提交2007年补签《房屋买卖证明》存在严重漏洞，原审法院未详细审查错误采信。该证据实际补签日期应是2017年左右，即上诉人与王桂秀签订《房屋买卖协议》之后，双方完全可以办理更名过户手续。证据是为应对某种情况签订，不能以此认定事实。如果王都强所述真实，交易30多年不办手续与常理不符。原审法院认定事实错误，对《物权法》理解错误，导致结果错误。二、原审法院对原告主体资格并未审查。1、王都强自称其父与王桂秀进行房屋买卖，其父现已去世，法院并未审查原告诉讼主体资格，即房屋继承问题，也未审查房款是否实际交付等问题，本案认定事实不清。2、原审法院在本院认为一节，认定“此时，王都强及其家人已在涉案房屋居住生活多年，因房屋过户手续久未办理，故内心惴惴不安，恰逢王桂秀别有所图，但王都强交付手续的行为目的唯一，即办理房屋变更登记。因此，王桂秀在取得涉案房屋的房证、契证等手续后，除为王都强办理房屋变更登记外，其他任何行为均不应对房屋的实际所有人产生法律效力。”法院基于什么证据作出上述认定，法院认定事实应围绕证据，而非偏听偏信。三、原审法院认定合同无效错误。诉请合同无效依据是上诉人“以合法形式掩盖非法目的”，王都强除应证明其对房屋享有权利外，还应证明此依据，王都强没有证据证明，合同不符合无效情形，应属有效合同。四、上诉人支付合理对价，合法持有《不动产权证书》，是房屋合法所有权人。上诉人购房后，先后支付三十余万元取得房屋《不动产权证书》，为房屋的合法所有权人。原审法院判决导致上诉人利益受损。判决忽视上诉人实际支付对价，根据相关司法解释，上诉人支付实际对价，并取得房屋所有权证书，应认定为“善意第三人”，受到法律保护。综上所述，原审法院偏听偏信，导致认定事实不清、错误，损害上诉人合法权益，请求支持上诉请求。被上诉人王都强辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求二审法院驳回上诉请求，维护被上诉人王都强的合法权益。被上诉人王桂秀未到庭参加诉讼。王都强向一审法院起诉请求：1.请求法院确认李野、王桂秀2016年10月12日签订的房屋买卖协议无效，并请求法院判决将涉案房屋位于苏家屯区房屋产权登记状况恢复到王桂秀名下；2.诉讼费由李野、王桂秀承担。一审法院认定事实：1986年，王桂秀以3500元的价格将位于苏家屯区两间瓦房出售给王云昌(系王都强之父)。2006年，该房动迁后成为涉案房屋，即苏家屯区沙柳路35号353，但该房并没有更名过户给买方王云昌。2007年王都强与王桂秀签订一份房屋买卖证明一份，内容为：我王桂秀，于30年前(1986年)将我名下位于南营子苏家屯区间瓦房(50平)以3500元的价格卖给我三弟王云昌，后经动迁(2006年)成为苏家屯沙柳路35号楼353(82平)，只因是亲属关系，至今尚没过户，空口无凭，立字为证。卖方立字人王桂秀，买房人王都强，证人王某。自2009年至今，王都强及其家人一直居住在涉案房屋内。另查明，2016年，王桂秀以给王都强办理更名过户手续为由，将涉案房屋的房证、契证等手续取走。2016年9月13日，王桂秀将涉案房屋抵押给哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，抵押金额25万元。2016年10月12日，李野、王桂秀签订《房屋买卖协议书》一份，内容为：王桂秀将涉案房屋以33万元的价格出售给李野。2016年10月13日，王桂秀授权案外人高魏(时为房屋中介工作人员)出售涉案房屋，并于次日至辽宁省公证处就授权一事进行了公证。后因李野联系不上王桂秀。为继续履行《房屋买卖协议书》，李野于2018年8月13日至哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行偿还了涉案房屋名下的银行贷款23万元，此外，在2016年10月13日，李野曾向王桂秀支付定金71,600元。2018年8月16日，涉案房屋产权证书辽(2018)沈阳市不动产权第03364**权利人登记为李野。一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，王桂秀经一审法院公告传票传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院根据王都强提供的证据对案件事实予以认定。依法成立的合同受法律保护。王桂秀与王云昌在1986年关于苏家屯区两间瓦房的买卖，虽未签订书面买卖合同，但王都强提供了大量的书面证据，以及有自2009年至今，王云昌之子，即王都强及其家人一直居住生活在瓦房回迁的涉案房屋内之事实，可以认定王桂秀与王云昌之间的买卖合同成立，王桂秀于出卖两间瓦房时，即丧失其对两间瓦房的所有权，进而丧失该两间瓦房动迁后所得房屋苏家屯区沙柳路35号353之所有权。因买卖瓦房未过户，故瓦房动迁后以瓦房原所有人的名义办理相关手续，符合常理，即是本案中出现的《回迁房屋准住通知单》、《交付验收单》、税费收据的名头均是王桂秀的原因。时至2016年，瓦房动迁后的涉案房屋涉及办理产权证事宜，王桂秀以此为由从王都强手中取走涉案房屋的房证、契证等手续，进而先向银行抵押借款，后向李野出售房屋。从王都强向王桂秀交付涉案房屋的房证、契证等手续的行为和时间节点来看，此时，王都强及其家人已在涉案房屋内居住生活多年，因房屋过户手续久未办理，故内心惴惴不安，恰逢王桂秀提出过户请求，王都强交付手续，符合常理。实际上，王桂秀别有所图，但王都强交付手续的行为目的唯一，即办理房屋变更登记。因此，王桂秀在取得涉案房屋的房证、契证等手续后，除为王都强办理房屋变更登记外，其他任何行为均不应对房屋的实际所有人产生法律效力。此外，从李野的购房过程来看，其未尽到必要合理的审查义务，王桂秀向银行抵押借款的时间在前，李野、王桂秀签订《房屋买卖协议书》的时间在后，进而可认定李野在签订协议书时，即已知涉案房屋存在银行贷款，而不是在签订协议书之后才知道该既定事实，对于有他项权利存在的房屋，买卖时应预估到一定的风险性。同时，李野决定入住涉案房屋的时间距离其签订《房屋买卖协议书》的时间将近两年，在长达将近两年的时间里，李野对于其购买的涉案房屋只是单纯地等待王桂秀偿还银行贷款，该种做法有违于正常的房屋买卖惯例。因此，在王都强对李野取得涉案房屋权属证书的原因行为存在强烈争议的情况下，李野持有该权属证书不能成为认定本案事实的唯一证据。因此，王桂秀在事先未取得王都强同意及事后未取得王都强追认的情况下，与李野于2016年10月12日签订《房屋买卖协议书》的行为系无权处分，应属无效合同。王都强的诉讼请求一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、王桂秀与李野于2016年10月12日签订的《房屋买卖协议书》为无效合同；二、李野与王桂秀于判决发生法律效力之日起十日内将沈阳市苏家屯区沙柳路35号3-5-3房屋的登记状况恢复至王桂秀名下。案件受理费6250元，由王桂秀负担3125元、李野负担3125元，公告费560元由王桂秀负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审查明，案涉房屋系拆迁安置房屋，2009年办理准住手续，2014年办理权属登记手续，权利人登记为王桂秀。本院认为：虽然李野持公证手续办理取得案涉房屋权属登记，但房屋权属转移登记是基于其与王桂秀之间的房屋买卖关系，故本案需要对该房屋买卖关系是否真实有效进行审查。首先，李野前案诉讼中提交的其与王桂秀签订的《房屋买卖协议书》并未约定房屋交付时间，以及办理房屋权属登记的相关内容。虽然本案李野提交的该份《房屋买卖协议书》，中介补充签字，其他约定事项手写注明房屋交付、费用承担、更名过户手续办理和房款支付的相关内容，但上述内容明显系纠纷产生后在诉讼过程中补充填加，而并非协议签订之时已经填写的内容。因此，对于上述补充填加的内容，本院不予采信。其次，虽然王都强提交王桂秀出具的《房屋买卖证明》并非在注明时间形成，系后补签。但根据王都强提交的户口本、身份证、缴费凭据，并结合证人证言，以及当事人陈述，能够证明房屋一直由王都强居住使用，而王都强对于购房拆迁过程，以及房屋未能及时办理权属转移登记原因的陈述，也比较符合情理。李野陈述中介带其现场看房，而中介人员一审到庭否认曾带人看房。既然李野主张通过中介购买房屋，那么中介未带购房人现场看房的情况下，就签订房屋买卖合同，不符合交易习惯。而如果李野所述的看房情况属实，那么其应当注意到房屋由他人实际占用这一情况。综上，从李野与王桂秀签订的《房屋买卖协议书》对于房屋交易重要事项未进行约定，李野未通过中介实地查看房屋居住使用情况，以及签订房屋买卖合同时预先办理公证授权委托手续，近两年后才持公证授权委托手续办理房屋权属转移登记等情形，本院认为李野主张其是善意真实的购房人明显不符合常理。一审法院基于利害关系人王都强的诉请，判决认定李野、王桂秀签订的《房屋买卖协议书》无效，并据此判决李野、王桂秀将案涉房屋登记恢复至王桂秀名下，该判决结果并无不当，本院予以维持。另，对于李野上诉提出其支付款项以及偿还的银行贷款，可向合同相对方王桂秀另行主张相关权利。综上所述，上诉人李野的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人李野负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  杨帆审判员  单立二〇一九年十一月二十日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。