江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7650号上诉人（原审第三人）：高含英，女，1982年11月10日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：朱东海，江苏协恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：许海洋，江苏协恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘欢欢，男，1982年8月3日生，汉族，建造师，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：陈超林，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京金塔溧都房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区林场金牛北路**。法定代表人：陆敬跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：王磊，该公司职员。上诉人高含英因与被上诉人刘欢欢、南京金塔溧都房地产开发有限公司（以下简称金塔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2018）苏0117民初5616号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高含英上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，维持一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求确认合同无效以及要求上诉人协助过户的诉讼请求，或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未能将起诉状副本及开庭传票向上诉人有效送达，导致上诉人不能参与案件的庭审。上诉人通过配偶获知其签收了该判决文书，对其他完全不知情。上诉人认为，一审法院在未能向上诉人有效送达开庭传票的情形下，对本案进行开庭审理，剥夺了上诉人的诉讼权利。二、上诉人实际向金塔公司支付了购房款。因上诉人未经法院合法传唤导致上诉人对相关事实无法做出回应，案件事实不清。一审判决已查明高含英通过按揭贷款支付房款1270000元，同时，上诉人还通过申请装修贷款的方式向金塔公司支付了房款约40万元，且按揭贷款及装修贷款均由上诉人偿还，并非由金塔公司偿还。三、2016年9月2日形成的协议并非上诉人真实意思表示。在房产价值己大幅度上涨的情况下，上诉人没有理由将该房产按预售合同价由金塔公司回购，事实另有隐情。四、关于一审判决第二项内容，上诉人没有独立请求权，是刘欢欢与金塔公司签订的合同，履行合同和配合办理过户是两回事。金塔公司作为高含英的合同相对方，其具有房产买卖方面专业的知识，同时也是合同占有优势地位的一方，其在一审整个过程中并没有提供证据证明2013年签订的商品房预售合同并非双方真实意思表示。五、本案中所涉及的房款交付问题，金钱在法律上是一个种类物，不能基于款项初始的来源而否认了高含英交付房屋款项的行为。高含英通过房屋抵押贷款127万元、装修贷款40万元，合计167万元，支付了案涉房屋的房款，说明高含英取得涉案房屋的预售登记是等价有偿行为。至于款项最终的其他来源并不能否定高含英已经履行了支付房款的义务。六、刘欢欢在一审中的诉讼请求与其当庭陈述存在矛盾，其在一审庭审中提到，金塔公司的工作人员披露金塔公司曾将案涉房屋出售给高含英，但高含英已将该房屋又转售给金塔公司，金塔公司有权将案涉房屋出售给刘欢欢。该观点与其诉讼请求第一项存在明显的矛盾，其既然已经认可了该房屋之前是正常的买卖，就不存在合同无效的问题。在二审庭审之前，刘欢欢代理人与金塔公司的代理人之间交流密切，本案很有可能涉嫌虚假诉讼，希望法庭严格审查。综上，请求二审法院支持其上诉请求。刘欢欢辩称：一、一审送达程序合法有效，高含英提出的上诉理由不能成立。一审中，刘欢欢提供了高含英的身份证复印件，并提供了有效送达地址及联系方式，一审法院按照此地址送达了法律文书，且高含英在上诉状中也确认了其住址是刘欢欢提供的送达地址，故高含英理应收到相应的法律文书。二、一审开庭前，承办法官也电话联系高含英，并短信通知高含英出庭，但高含英拒不出庭。在一审判决前，承办法官也及时联系高含英在法院见面谈话，向高含英了解案件事实。故是高含英拒不参加一审庭审，而非是一审法院送达程序违法。三、高含英未向金塔公司支付购房首付款，购房贷款也是由金塔公司、刘欢欢支付，刘欢欢在一审已经举证证明，金塔公司也进行了确认。关于40万元装修贷款被高含英所用，并未用于支付购房款。四、2016年9月2日的协议系金塔公司与高含英所签，且双方也已按照协议履行，刘欢欢也按照协议内容偿还了案涉房屋上的按揭贷款，且收房、装修并入住，对于上述事实高含英知情并予以认可的。该份协议恰恰证明2013年7月5日金塔公司与高含英签订的商品房预售合同是虚假的购房合同。五、高含英与金塔公司签订的商品房预售合同系阴阳合同，金塔公司预售涉案房屋给高含英是套取银行按揭贷款，高含英为了配合金塔公司才签订预售合同和办理贷款手续，金塔公司对此也予以承认。高含英并未支付购房首付款，按揭贷款大部分是由金塔公司和刘欢欢偿还。高含英自2013年7月签订商品房预售合同后未曾占有使用房屋，且商品房预售合同、按揭贷款合同、抵押合同等资料高含英都不持有。因为高含英并非真实的购房人，故金塔公司与高含英于2016年9月2日签订协议，将案涉房屋进行了回购。以上事实可以印证高含英与金塔公司之间为了套取银行按揭贷款才签订预售合同。根据合同法第五十二条第二、三款规定，涉案合同应属无效。六、刘欢欢在一审中的诉讼请求进行过变更。一审诉讼中，刘欢欢知晓金塔公司与高含英系签订了虚假的商品房预售合同，故增加确认合同无效的诉讼请求。七、刘欢欢本案起诉并非虚假诉讼，本案客观事实是金塔公司和高含英骗取银行贷款，如果法院认为金塔公司和高含英有骗取贷款的犯罪故意，可以将本案移交公安机关处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。金塔公司辩称：一、每次签订合同时都有很多人在场，虚假合同的首付款都是用金塔公司的员工银行卡支付，为了做贷款时有支付凭证，现实中很多开发商为了资金周转都是如此操作的。二、装修贷款、按揭贷款事实的发生并不代表房款已经支付。请求二审法院依法处理。刘欢欢向一审法院起诉请求：1.判令金塔公司与高含英签订的《商品房预售合同》无效；2.判令金塔公司继续履行《购房协议》；3.判令金塔公司、高含英协助刘欢欢办理位于南京市溧水区房屋不动产产权证登记手续。一审法院认定事实：2013年7月5日，金塔公司(预售人、甲方)与高含英（预购人、乙方）签订《溧水县商品房预售合同》（合同编号：溧房预售合字2013503811号），合同约定甲方将位于房屋预售给乙方，该商品房的建筑面积为308.26平方米，单价为5905元/平方米，总价款合计1820272元；乙方应于2013年7月16日前向甲方支付定金550272元；乙方采取分期付款的方式支付房款，第一期应于2013年7月16日前支付550272元，第二期应于2013年12月30日前支付1270000元；甲方应于2013年7月31日前向乙方交付该商品房。合同亦对其他事项作出约定。该预售合同已在房产部门登记备案。金塔公司陈述，其与高含英签订商品房预售合同的目的是为了套取银行贷款，且高含英并未支付550272元购房首付款。案外人广发银行股份有限公司（贷款人、甲方）与高含英（抵押人、借款人、乙方）、金塔公司（保证人、丙方）签订个人房屋按揭贷款合同，高含英向广发银行股份有限公司贷款1270000元，借款期限30年，即自2013年7月29日至2043年7月28日。2013年7月29日，高含英（抵押人、借款人、甲方）与广发银行股份有限公司（抵押权人、贷款人、乙方）、金塔公司（担保人、开发商、丙方）签订《南京市房地产》抵押合同，高含英向广发银行股份有限公司贷款1270000元，并以位于房屋抵押。银行已经将该1270000元按揭贷款支付给金塔公司。2016年9月2日，高含英（甲方）与金塔公司（乙方）签订协议。协议约定甲方将其坐落于溧水区洪蓝镇金牛北路666号703室房屋转让给乙方；该房屋为联排别墅，房屋面积308.26平方米；该房屋已设定抵押；该房屋占用范围内的土地使用权随房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让；该房屋转让价格为1820272元；此房为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用，从签订合同之日后贷款由乙方负责还每月银行房屋按揭贷款；甲方需积极配合乙方办理贷款还款手续；买卖双方房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担交纳，甲方不承担任何费用；如在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证、土地证及其过户手续，乙方有权将此房屋出售，甲方不得干涉。协议亦对其他事项作出约定。刘欢欢到金塔公司开发的溧都桂苑小区看房，有意向购买涉案房屋。金塔公司的工作人员披露，金塔公司曾将案涉房屋出售给高含英，但高含英己将该房屋又转售给金塔公司，金塔公司有权将案涉房屋出售给刘欢欢，但因金塔公司未完全清偿按揭贷款、无法撤销金塔公司与高含英的预售备案登记，故金塔公司无法给刘欢欢办理预售备案登记。金塔公司向刘欢欢承诺，刘欢欢、金塔公司可先签订购房协议，由刘欢欢向金塔公司支付购房定金、首付款并代金塔公司偿还之前的按揭贷款，待房屋可办理过户手续之时，金塔公司、高含英配合刘欢欢办理产权登记手续，刘欢欢之前代金塔公司支付的购房定金、代金塔公司偿还的按揭贷款均可抵充购房款。2016年10月5日，金塔公司（甲方、出卖方）与刘欢欢（乙方、买受方）签订《购房协议》。协议约定，甲方自愿将其坐落于南京市溧水区洪蓝镇金牛北路666号溧都桂苑703室，建筑面积308.26平方米的房屋转让给乙方；按建筑面积计算价款，总金额人民币1920000元，此房为净得价，协议签订后甲方不扣除任何费用，开发商交房后办理产权证及过户手续产生的费用均由乙方承担，甲方积极配合；乙方在2016年10月30日前付给甲方定金100000元，上述定金在乙方付款时充抵房款；自2016年10月起甲方住房贷款由乙方承担；乙方在年底内支付200000元剩余首付款，在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付清首付尾款，乙方在交付定金后和开发商商定后有装修和使用房屋的权利。购房协议亦对其他事项作出约定。购房协议签订后，刘欢欢按照与金塔公司的约定，向以高含英为开户名的银行账户内还款。2017年4月10日，刘欢欢向金塔公司支付购房首付定金170000元。2017年4月22日，刘欢欢与金塔公司签订了补偿和解协议，就迟延交付房屋问题达成和解。2018年8月11日，刘欢欢向金塔公司发函，要求尽快办理涉案房产的产权登记手续。刘欢欢、金塔公司共同确认，截至2019年5月15日，涉案房屋仍有1173857.91元银行抵押贷款未还清。刘欢欢已经将该款项汇入一审法院账户提存，以办理房产过户时涤除涉案房屋的抵押权。一审法院认为，高含英未提供证据证实其已按照《商品房预售合同》的约定实际支付购房首付款，且其未提供证据证实其已按贷款合同约定偿还了涉案房屋按揭贷款，高含英与金塔公司之间的房屋买卖行为与常理不符。高含英与金塔公司签订的《商品房预售合同》并非双方真实意思表示，双方以订立商品房买卖合同的形式，通过名义买受人高含英套取银行抵押贷款，违反了法律、法规的强制性规定，该《商品房预售合同》应属无效合同。故刘欢欢作为直接利害关系人请求确认金塔公司与高含英之间签订的《商品房预售合同》无效，一审法院予以支持。刘欢欢与金塔公司签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦金塔公司对涉案房屋享有处分权利，刘欢欢、金塔公司之间签订的《购房协议》合法有效。刘欢欢已经支付了协议约定的购房款项及偿还了涉案房屋的按揭贷款，金塔公司应当依法履行合同约定的义务。刘欢欢已将涉案房屋剩余按揭贷款提存，以便在办理房产过户时清偿银行按揭贷款。故刘欢欢要求金塔公司继续履行《购房协议》及金塔公司与高含英协助其办理不动产登记手续，一审法院予以支持。高含英经依法传唤未到庭，视为放弃诉讼权利，并应承担相应的法律后果。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、确认金塔公司与高含英之间签订的《溧水县商品房预售合同》（合同编号：溧房预售合字2013503811号）无效；二、金塔公司继续履行与刘欢欢之间于2016年10月5日签订的《购房协议》；三、金塔公司与高含英于判决发生法律效力后十五日内协助刘欢欢办理南京市溧水区房屋的不动产登记手续。一审案件受理费元16500元，由金塔公司负担。本院二审查明的事实与一审法院查明一致。本案二审中，上诉人高含英向本院提交如下证据：1、2016年9月2日收条一份，该证据来源于周文武，证明上诉人持有涉案房屋的购房合同，上诉人向被上诉人金塔公司购买涉案房屋系双方真实意思表示，上诉人于2016年9月2日将购房合同交给金塔公司王磊，王磊出具了收条，王磊也是金塔公司本案的代理人。2、银行流水明细、证人证言，证明周文武、王鑫、吴万翠、史慧接受上诉人指示向上诉人银行按揭贷款账户还款，说明涉案房屋的按揭贷款系上诉人在还款。3、2013年7月5日收据复印件一份，该证据系上诉人从涉案房屋按揭贷款的银行复印而来，证明上诉人购买涉案房屋已支付了首付款。被上诉人刘欢欢质证称：1、对2016年9月2日收条真实性予以认可，对证明目的不予认可。2013年金塔公司为套取银行贷款找到周文武，由周文武找人办理银行按揭贷款手续，当时金塔公司办理了四套房屋的按揭贷款。因贷款人是周文武找的，为防止金塔公司不归还按揭贷款，四套房屋的相关权利凭证由周文武保管。2、证人二审未到庭接受质询，故对证人证言真实性不予认可。关于银行流水明细，2013年9月4日，上诉人以涉案房屋需要装修办理了400000元信用贷款，该银行流水仅能证明上诉人偿还信用贷款，与本案的按揭贷款无关。3、2013年7月5日收据系复印件，对真实性无法确认。据刘欢欢了解，该收据系上诉人与金塔公司办理房屋按揭时银行需要所出具的，上诉人并未实际支付该款项。金塔公司质证称，同意刘欢欢的质证意见，2013年7月5日收据真实性属实，但该收据系当初办理银行按揭贷款出具的虚假收据，由银行留存，上诉人高含英并未实际支付收据上的款项。本院二审另查明，本案一审法院开庭前，向上诉人高含英住址邮寄开庭传票及应诉材料，高含英丈夫李敏签收。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人高含英主张，其与被上诉人金塔公司签订的《溧水县商品房预售合同》意思表示真实，并实际履行了合同，但从本案查明的事实来看，其在该合同签订后，既未持有该合同及购房发票，也不能提供首付款实际支付的有效证明，相关按揭贷款也系由他人实际代为支付，且其在该合同签订后并未实际占有涉案房屋。金塔公司主张该合同系为套取银行贷款所用，该意见与高含英未实际持有银行借款合同、抵押合同等事实相印证，亦与金塔公司按原价回购的事实相印证。根据法律规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。金塔公司与高含英签订涉案预售合同，实质为套取银行贷款而达成的虚假意思表示，依法应当认定无效。另，本案一审开庭前，一审法院按高含英实际住址寄送了开庭传票及应诉材料，该住址亦为高含英在上诉状中所列的地址，且高含英的配偶李敏也实际签收，故其主张一审送达程序不合法，缺乏依据。综上所述，高含英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人高含英负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪德全审 判 员 孙 伟审 判 员 张旭东二〇一九年十一月二十二日法官助理 冯 超书 记 员 汪海燕