山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终5596号上诉人（原审被告）：魏某，男，1978年1月10日出生，汉族，住济宁市太白湖新区。委托诉讼代理人（特别授权）：李昌民，山东金华表律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东爱客多商贸有限公司，住所地济宁市任城区来鹤小区。法定代表人：房淼，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：王红美，山东华运律师事务所律师。上诉人魏某与被上诉人山东爱客多商贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁高新技术开发区人民法院（2018）鲁0891民初1162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。魏某上诉请求：1、撤销(2018)鲁0891民初1162号民事判决书，依法驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审认定事实不清楚、适用法律错误。1、被上诉人占有、使用、出租该房屋没有法律依据。一审法院根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第二条认定上诉人、被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》无效，同理，被上诉人和柳行村村民委员会于2013年签订的《租赁合同》也应当属于无效，该房屋没有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，应当属于违法建筑。既然《租赁合同》无效且房屋属于违法建筑，被上诉人就没有占有、使用、出租该房屋的法律依据，被上诉人就没有取得占有、使用、出租该房屋的任何权利，也就是说，被上诉人对该房屋不存在任何权利，不能让被上诉人在违法中获得利益，所以一审判决让上诉人腾房交付给被上诉人和支付占有使用费应当属于错误。被上诉人不是该房屋的出资建造人，对该房屋没有所有权，本案不适用《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第五条第一款的规定。2、被上诉人的诉讼请求是要求上诉人支付“租金”，而不是“房屋占有使用费”。一审判决要求上诉人支付房屋占有使用费没有法律依据。《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第五条第一款的规定是当事人可以请求“参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费’’，但是被上诉人在一审的请求中，没有要求上诉人支付房屋占有使用费，而是要求上诉人支付租金，被上诉人要求上诉人支付租金没有任何法律依据，但是一审法院却无故将被上诉人一审的要求“支付租金”变更为“支付房屋占有使用费”，在一审时，被上诉人没有申请变更诉讼请求的情况下，一审法院将被上诉人的诉讼请求自动进行变更，应当属于错误，一审法院的自动变更诉讼请求也没有法律依据。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。山东爱客多商贸有限公司答辩称，魏某自2016年4月12日租赁爱客多综合楼五楼1600平方米经营健身至今三年零7个月，只在合同签订时交纳4万元押金外，拒不支付租金，拒不搬离房屋，山东爱客多商贸有限公司于2018年4月底向法院提起诉讼，一审程序经过一年多才结束，现魏某提起上诉，是利用各种借口、手段、法律赋予公民的权利，达到其非法占有租赁房屋的目的，魏某滥用诉讼权利，违反诚实信用原则，不仅侵害了山东爱客多商贸有限公司的权利，同时给爱客多综合楼其他租赁户带来示范效应，极易引发社会不稳定因素。魏某租赁的爱客多综合楼是高新区柳行村村民回迁安置楼，该建设由“高新区规划建设项目联审会会议纪要”的形式通过，资产所有权属集体所有，不得对外销售，因建设后超出规划设计面积，至今未取得所有权证书，一审法院据此认定租赁合同无效。但是，上诉人依据该租赁合同占有、使用该房屋，并以此获利，判决其依照双方约定的租金支付房屋占有使用费符合法律规定。魏某在上诉状中称，“被上诉人对房屋不存在任何权利，不能让被上诉人在违法中获得利益，所以一审判决让上诉人腾房交付给被上诉人和支付占有使用费应当属于错误”。按魏某的逻辑，魏某可以无限期的占有该房屋，不用支付任何费用就是因为该房屋没有产权证书。山东爱客多商贸有限公司在一审中请求确认租赁合同已经解除，是基于合同有效的前提下，要求上诉人支付租金，一审法院认定租赁合同无效，判决魏某支付房屋占有使用费是正确的，租赁合同有效对应的叫租金，租赁合同无效对应的叫房屋占有使用费，只是文字不同，均是基于答辩人占有、使用房屋产生的费用。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。山东爱客多商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告于2016年4月12日签订的《房屋租赁合同》已经解除，责令被告在三日内腾出房屋，交还房屋钥匙；2、判令被告缴纳拖欠的房屋租金、水费共计263566.4元，并承担滞纳金及违约金共计40000元；3、诉讼费用由被告承担。法庭辩论终结前，爱客多公司将上述第2项诉讼请求变更为：判令被告缴纳拖欠的房租260000元并承担违约金40000元。一审法院审理查明，2013年，济宁高新区柳行街道办事处柳行村村民委员会（以下简称柳行村委会）与爱客多公司签订《租赁合同》，约定：柳行村委会将位于杨柳国际新城东三路以东、杨桥商贸城以南、柳行办事处以西、柳行中学教师公寓以北五层商业楼出租给爱客多公司从事商业经营，租赁期限二十年，自2013年8月1日起至2034年1月31日止，爱客多公司在租赁期内可以进行转租，双方另对租赁费用及双方各自权利义务进行了约定。2016年4月12日，爱客多公司与魏某签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：爱客多公司将位于济宁市杨柳国际东三路爱客多综合楼五楼的房屋出租给魏某用于经营健身，房屋建筑面积为1600平方米，租赁期限自2016年4月12日起至2021年10月31日止，其中2016年4月12日起至2016年10月31日为免费装修期，前三年年租金为80000元，服务管理费为120000元；租金交纳方式为先交付后使用，每年分两次交纳，半年支付一次，合同签订当日，魏某应交纳定金30000元，于2016年7月1日交纳2016年11月1日至2017年4月30日期间的第一次租金40000元及服务管理费60000元，此后租金及管理费应在到期日的前7日内交纳；魏某应在每月10日前按照实际用量向爱客多公司交纳上一月的水费及电费；若魏某延迟支付租金及管理费，拖欠一天须向爱客多公司支付滞纳金1000元，迟延支付水费及电费，拖欠一天须向爱客多公司支付滞纳金100元；双方任何一方违反约定的合同条款或致使合同提前解除，均应向对方支付本合同期内当年租金及服务管理费总额的20%作为违约金，实际损失大于违约金的应当按照实际损失赔偿。合同签订后，魏某向爱客多公司支付40000元押金，但一直未支付房屋租赁费。2017年6月10日，魏某向爱客多公司出具保证一份，载明：“今保证在2017年8月10号前付清100000元整（拾万元整），到11月1号前再付清剩余60000（陆万元整）”。2018年3月27日，爱客多公司向魏某寄出《关于解除的通知》，魏某已实际接收该通知。魏某就案涉房屋电梯、楼外平台、供水等方面存在的问题反馈给爱客多公司，要求该公司提供解决方案。爱客多公司于2018年3月17日向魏某送达《沟通函》，承诺分别就电梯问题、水箱问题、漏水问题、五楼外平台问题给予解决25000元、10000元、5000元、10000元，以上共计50000元。另查明，截止至2019年5月29日，案涉房屋并未办理房屋产权证书，亦未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，本案的争议焦点有二：一、爱客多公司与魏某签订的《房屋租赁合同》的效力如何认定；二、魏某应否向爱客多公司支付房屋租金及违约金。关于第一个焦点问题。本院认为，爱客多公司向魏某出租的房屋未取得房屋产权证书，且本案在法庭辩论终结前该房屋亦未取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，原告与被告订立的《房屋租赁合同》所涉房屋未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据上述法律规定，本院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同。因双方签订的合同无效，魏某对案涉房屋的占有系无权占有，爱客多公司要求魏某腾出案涉房屋并返还房屋的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。关于第二个焦点问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，魏某因合同约定取得房屋的使用权，对该房屋进行占有、使用，并用作生意经营，按照上述规定应当对因合同取得财产予以折价返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案中，爱客多公司与魏某对租金标准进行了约定，根据该标准，截止至2018年4月30日，魏某应向爱客多公司支付的房屋占有使用费为300000元，扣除已支付的40000元押金，故魏某还应再支付爱客多公司房屋占有使用费260000元。魏某辩称因案涉房屋存在各种问题为其造成损失，爱客多公司存在违约行为，但并未向本院提交证据证明其所受损失的情况，因案涉房屋在电梯等方面存在问题，爱客多公司于2018年3月17日向魏某发出的《沟通函》中自愿给予50000元用于冲抵房屋占有使用费，该承诺对爱客多公司具有约束力，故本院对该50000元进行扣减，故魏某应支付爱客多公司房屋占有使用费210000元。爱客多公司另要求魏某支付违约金40000元，因主合同无效，相应的违约金条款亦属无效，故爱客多公司的该项诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告山东爱客多商贸有限公司与被告魏某于2016年4月12日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告魏某于本判决生效之日起十日内腾出其所租赁的位于济宁市杨柳国际东三路爱客多综合楼五楼的房屋，并将该房屋交付给原告山东爱客多商贸有限公司；三、被告魏某于本判决书中生效之日起十日内向原告山东爱客多商贸有限公司支付自2016年11月1日至2018年4月30日期间的房屋占有使用费210000元；四、驳回原告山东爱客多商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4947元，由山东爱客多商贸有限公司负担1525元，由魏某负担3422元。魏某与山东爱客多商贸有限公司在二审中均未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，一是魏某与山东爱客多商贸有限公司签订的租赁合同是否有效，二是魏某应否支付山东爱客多商贸有限公司房屋占用费。针对第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同法未规定出租人必须对租赁物享有所有权。《商品房屋租赁管理办法》第六条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。《商品房屋租赁管理办法》第六条关于“房屋不得出租”的范围并未涉及产权内容。在本案中，爱客多公司将涉案房屋转租给魏某用于经营健身，由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，原审法院认定魏某与山东爱客多商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》为无效合同符合法律规定。针对第二个焦点问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案中，原审法院依据查明的事实，认定魏某应支付爱客多公司房屋占有使用费260000元，事实清楚，证据充分。魏某主张山东爱客多商贸有限公司与柳行村村民委员会于2013年签订的《租赁合同》也应当属于无效，该房屋没有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，应当属于违法建筑，魏某的该项上诉主张，与本案不是同一法律关系，本院不予审理。综上所述，魏某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人魏某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇一九年十一月十八日书记员  翟梦若