江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2969号 上诉人（原审原告）：江西万泰置业有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷春天花园商社**，统一社会信用代码：91360125584043572D。 法定代表人：唐诗文，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：程梓铭，系北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张圣莹，系北京市中银（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廖小华，男，汉族，1972年9月7日生，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：谢秋云，系江西经辉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡国生，男，汉族，1977年8月8日生，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：王云国，系河北中宇律师事务所律师。 上诉人江西万泰置业有限公司因与被上诉人廖小华、蔡国生的执行异议一案已立案受理，不服江西省南昌市新建区人民法院作出的（2019）赣0112民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。 江西万泰置业有限公司上诉请求：1、请求撤销江西省南昌市新建区人民法院于2019年7月9日作出的（2019）赣0112民初413号民事判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决事实认定不清，适用法律错误。一、在原审判决书的第四页和第五页中的“本院认定事实如下……该5份合同在南昌市房产管理局进行备案登记，该5套房产均备案登记在蔡国生名下。虽然江西万泰置业有限公司认为蔡国生欠其剩余购上述5套房产的房款，但不能改变上述5套房产备案登记在蔡国生名下的事实。依据相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此备案登记具有物权效力。江西万泰置业有限公司主张其享有上述5套房产所有权与事实和法律不符，本院不予支持……”的判决描述属认定事实不清，适用法律错误。首先，从定义方面来说，备案是指房地产开发企业取得了商品房预（销）售许30日之内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续的。而房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而在不动产登记薄上作的登记。其次，从法律方面来看，备案是指根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售时，开发商应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。而预告登记依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。综上所述，法律效力上商品房预售合同备案不具有物权效力。本案中，上诉人江西万泰置业有限公司与蔡国生就涉案房产进行了备案，但由于蔡国生原因，双方没有对涉案房产进行预告登记。实际上，向房地产管理部门申请进行预告登记的前提是已办理备案，所以备案与预告登记是俩个不同概念。二、原审判决事实认定不清，适用法律错误。因为蔡国生并未向上诉人支付全部价款，且迟迟未履行付款义务，导致涉案房产并没有办理过户登记，也没有实际交付。物权未发生转移。因此依法蔡国生并不享有涉案房产的所有权。故原审法院判决被上诉人廖小华申请将涉案房产认定归于蔡国生名下并执行是错误的处置上诉人的合法财产。另五套房产为上诉人所有，在南昌还未开展预告登记业务，因此原审判决认定事实不清，应予以纠正。 廖小华辩称：我方认为上诉人上诉理由不成立，没有事实法律依据。应依法予以驳回，理由如下：1、上诉人与被上诉人蔡国生签订5份房屋买卖合同是双方真实意思表示，也没有违反我国法律行政法规强制性规定，其合同合法有效。以上五份购房合同已向南昌市房屋商品房办公室办理登记备案，也加盖合同登记备案专用章，已办理预告登记，并且合同约定上述房屋必须在2015年12月31日前交付，所以被上诉人蔡国生对上述5套房屋享有所有权，但是上诉人拒不交房也不协助办理过户手续。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。被上诉人蔡国生已履行个人义务，包括支付首付款，办理银行按揭，是因上诉人原因没有过户到被上诉人蔡国生名下。因此，上述房屋所有权归蔡国生所有是不争的事实。2、上诉人称被上诉人蔡国生没有支付全部价款，但上诉人没有提供相关的证据。一审中只提供其他购房人的证据，并没有蔡国生未付首付款的证据。即使被上诉人蔡国生没有支付清全部价款，与本案也不属于同一法律关系，是上诉人与被上诉人蔡国生的债权纠纷，不影响对本案的执行。综上所述，上诉人上诉理由不成立。 蔡国生辩称：1、从之前查询的不动产登记信息显示诉争房产所有权人为上诉人，并非被上诉人蔡国生，且显示的登记时间为2017年12月15日。另西湖区法院查封时间为2018年11月14日，判决书第五页第三至第五行显示新建区法院预查封时间为2016年11月9日，因此这一认定事实与证据不符。2、如果新建区法院在2016年11月9日曾经进行预查封，那么上诉人不可能在2017年12月15日办理产权登记，因此预查封不具有查封效力。3、房屋买卖合同不等于房屋交付，买卖合同的履行等于房屋交付必须符合《中华人民共和国物权法》的规定。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，本案涉案房产只进行了备案登记，并没有进行预告登记，因此不产生《中华人民共和国物权法》第20条规定的物权效力。4、备案登记和预告登记在法律上是不同的法律方式。备案登记是根据《城市房地产管理法》第44条由行政部门行使的管理行为，其不产生预告登记法律效果。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定预告登记是物权效力产生的初始阶段，而在一审判决书中将备案登记等同于预告登记，是根本错误。5、被上诉人廖小华的判决书已被被上诉人蔡国生向省高院提出审判监督申请，根据被上诉人蔡国生的再审申请请求应当驳回被上诉人廖小华全部上诉请求，而且被上诉人廖小华应当向蔡国生支付188万余元。蔡国生有权请求被上诉人廖小华返还188万余元。鉴于以上几点，应当撤销原判，支持上诉人上诉请求。 江西万泰置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认江西万泰置业有限公司享有南昌市红谷滩新区世贸路1001号世茂元亨大厦XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房产的所有权；2、解除并终止对南昌市红谷滩新区世贸路1001号世茂元亨大厦XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房产的保全和执行措施。 一审法院认定事实：2015年3月17日，蔡国生与江西万泰置业有限公司签订了五份《南昌市商品房买卖合同》，合同约定蔡国生购买江西万泰置业有限公司开发建设的位于南昌市红谷滩新区世贸路1001号世茂元亨大厦XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室的房产，且该合同在南昌市房产管理局进行了备案登记。一审法院于2016年11月9日依据（2016）赣0112民初1938号之一号民事裁定书对上述登记的房产进行了预查封。上述预查封的房产均由南昌市房产管理局确定登记在蔡国生名下。该案进入执行程序后，因蔡国生未履行生效法律文书确定的义务，一审法院于2018年12月3日作出(2018)赣0112执1157号之一拍卖裁定书，并于2018年11月12日启动评估、拍卖程序。2018年11月23日，一审法院发出(2018)赣0112执1157号拍卖公告。江西万泰置业有限公司在得知涉案房产即将被拍卖后，于2019年1月14日向一审法院提出执行异议。2019年1月28日，一审法院作出（2019）赣0112执异4号执行裁定书，裁定驳回江西万泰置业有限公司的异议请求。江西万泰置业有限公司不服一审法院该裁定，便向一审法院起诉。 一审法院认为，蔡国生与江西万泰置业有限公司签订的五份《南昌市商品房买卖合同》合法有效。合同约定蔡国生购买江西万泰置业有限公司开发的上述5套房产。该5份合同在南昌市房产管理局进行备案登记，该5套房产均备案登记在蔡国生名下。虽然江西万泰置业有限公司认为蔡国生欠其剩余购上述5套房产的房款，但不能改变上述5套房产备案登记在蔡国生名下的事实。依据相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此备案登记具有物权效力。江西万泰置业有限公司主张其享有上述5套房产所有权与事实和法律不符，一审法院不予支持。预查封的效力等同于正式查封。蔡国生欠廖小华借款，一审法院在执行过程中，查封执行被执行人蔡国生名下的上述5套房产并无不当，江西万泰置业有限公司要求解除其查封和执行的主张，于法无据，一审法院不予支持。故江西万泰置业有限公司的诉请，因证据不足，一审法院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条，最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条、第三百零五条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回江西万泰置业有限公司的诉讼请求。本案诉讼费300元，由江西万泰置业有限公司承担。 本院二审期间，上诉人提交了诉争五套房屋的南昌不动产登记信息查询结果。证明目的为涉案房屋属于上诉人所有。廖小华质证认为对其证据的真实性合法性关联性均有异议，查询情况不是不动产登记证，本案诉争房屋新建区法院预查封不存在上诉人办理产权登记手续，查询结果不属于新证据。蔡国生质证认为对其真实性、合法性、关联性均认可，该证据显示2016年11月9日新建区法院没有进行预查封，从事实上假如存在预查封，之后上诉人仍然办理不动产登记证书，说明预查封不具有查封效力。被上诉人蔡国生提交了其在2019年9月2日对被上诉人廖小华提起的再审申请的相关材料。证明目的：蔡国生对廖小华提起再审申请，南昌中院正在调卷，根据立案申请，廖小华案子应当终结，对一审判决、二审判决应撤销并驳回廖小华请求，蔡国生还享有要求廖小华返还188万余元的权利。被上诉人廖小华质证认为这份证据不是新证据并且与本案无关，不予质证。上诉人万泰置业质证认为对真实性合法性无异议，再审成立的话，对本案有决定性影响。 本院认定事实如下：江西省南昌市东湖区人民法院于2018年7月6日作出的（2017）赣0102民初1684号民事调解书中载明江西万泰置业有限公司起诉邓琼、蔡国生的所依据的事实是邓琼未付清南昌市红谷滩新区世贸路1001号世茂元亨大厦XXX室、XXX室、XXX室房产的首付款，蔡国生承担连带交付义务；江西省南昌市东湖区人民法院于2018年7月6日作出的（2017）赣0102民初1682号民事调解书中载明江西万泰置业有限公司起诉邱高鹏、蔡国生的所依据的事实是邱高鹏未付清南昌市红谷滩新区世贸路1001号世茂元亨大厦XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房产的首付款，蔡国生承担连带交付义务。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为上诉人江西万泰置业有限公司对被上诉人蔡国生购买的位于南昌市红谷滩新区世贸路1001号世茂元亨大厦401室、402室、403室、406室、407室的房产是否具有足以排除强制执行的民事权益。上诉人江西万泰置业有限公司与被上诉人蔡国生签订的五份《南昌市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的权利和义务。合同约定：买受人（蔡国生）于2015年3月10日首付房款总计人民币318295元，剩余房款总计人民币300000元并与2015年3月17日前办理完毕银行按揭手续。出卖人应当在2015年12月31日前，将经验收合格的商品房，并符合合同约定的商品房交付给买手人，并应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。合同签订后，被上诉人蔡国生按照合同约定支付了首付款和按揭款，已完成了合同约定的支付义务。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，被上诉人蔡国生向上诉人江西万泰置业有限公司购买的位于南昌市红谷滩新区世贸路1001号世茂元亨大厦XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室的房产应归其所有。上诉人提出蔡国生未付清首付款并提供了两份民事调解书予以证明，但该两份调解书中诉争的房产为两个案外人向上诉人购买的位于南昌市红谷滩新区世贸路1001号世茂元亨大厦XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室的房产,并不是本案案涉房产，据此，上诉人江西万泰置业有限公司提出被上诉人蔡国生未付清首付款的事实，无相关证据予以支持，本院不予采信。另，上诉人江西万泰置业有限公司提出蔡国生拖欠中国银行1355371.85元，上诉人已代蔡国生偿还按揭贷款117983.87元，并对蔡国生的其余欠款承担连带保证责任.对该诉讼主张，上诉人未提供证据予以证实，即使存在该事实，上诉人江西万泰置业有限公司作为保证人代被上诉人蔡国生偿还中国银行的贷款，依法享有的是对上述债权的追偿权。因此，上诉人江西万泰置业有限公司对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，上诉人江西万泰置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人江西万泰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 晶 审 判 员  罗锦戎 审 判 员  胡 伟 二〇一九年十一月十八日 法官助理  陈 璇 书 记 员  李悦琪