黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9084号上诉人（原审被告）：杨怀宇，男，1982年11月14日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：汪文伟，男，1967年5月6日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：于丽焜，黑龙江金马律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马海洋，男，1978年2月20日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。上诉人杨怀宇因与被上诉人汪文伟、马海洋案外人执行异议之诉一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初11405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨怀宇上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、本案争议焦点是马海洋和汪文伟在处置案涉房屋所有权层面签订的合同是否有效，并非是处置债权层面合同在两者之间是否有效。马海洋与汪文伟签订《卖兑房协议》时，马海洋还未与开发商黑龙江省鸿城房地产开发有限公司签订《认购协议书》，更没有取得案涉房屋所有权，属于无权处分。二、一审时汪文伟提供的现有证据如《进户证》、《物业管理收费明细表》等署名均是马海洋，没有任何一处显示是汪文伟署名，其提供的证据并不能证明汪文伟在人民法院查封之前已合法占有该不动产。三、一审法官仅凭“汪文伟主张交易当天交付给马海洋32万元现金，马海洋出具的一份‘收到38万元’的收条”，在没有其他证据相佐证的情况下便认定“汪文伟一次性付清全部房款”，认定事实错误，肆意偏袒汪文伟。四、汪文伟对该诉争房屋属于经济适用房完全知情，对诉争房屋在被查封前未能办理过户存在过错。汪文伟辩称，请求驳回上诉请求，维持原审判决。马海洋未到庭亦未提交书面答辩意见。汪文伟向一审法院起诉请求：1.确认汪文伟与马海洋签订的《卖房协议书》有效，房屋归汪文伟所有；2.中止对哈尔滨市南岗区文明街文海溪畔小区7号楼2单元303室的房产的执行。一审法院认定的事实：在审理杨怀宇诉马海洋民间借贷纠纷一案中，根据杨怀宇的诉讼保全申请，于2019年3月20日作出（2019）黑0103民初4565-1号民事裁定书，裁定查封马海洋名下坐落于哈尔滨市××文明街××小区××单元××室（以下称异议房产）房产档案，并于2019年3月29日对异议房产实施了预查封措施。另查明，杨怀宇与马海洋均系哈尔滨铁路局职工。杨怀宇自其单位房产科取得的2010年11月24日由马海洋出具的承诺书显示，马海洋于2010年11月申请购买哈局经济适用住房。2014年2月19日，马海洋与黑龙江省鸿诚房地产开发有限公司签订《认购协议书》，协议书中载明：哈尔滨地区保障性住房项目的销售对象为哈尔滨铁路局职工，乙方即马海洋的购房资格是由甲方即黑龙江省鸿诚房地产开发有限公司上级主管部门审核批准的，相关购房要求按照《哈尔滨铁路局职工经济适用住房配套管理办法（修订）》（哈铁房联函【2011】755号）和《关于开展哈尔滨市铁路保障性住房配售工作的通知》（哈铁房联网点【2011】1878号）执行。受哈尔滨铁路局委托，根据有关法律、法规，甲、乙双方就买卖文海溪畔（海城内陆港小区）住房事宜达成协议。乙方所购房屋号为第7栋2单元3层3号，建筑面积81.91平方米，房屋总价款324,364元，付款方式为一次性全款。2014年1月24日汪文伟与马海洋签订《卖兑房协议书》一份，约定甲方即马海洋将异议房产（建筑面积为83平方米）卖给乙方汪文伟；出售价格为38万元，由汪文伟在2014年2月19日付清；首付款30万元，更名过户完成后全款付清，此房所欠任何费用由马海洋负担。2014年2月19日马海洋为汪文伟出具收到买房款（全款）38万元（南岗区海城文海溪畔7#2-3-3）的收条一份。汪文伟一次性付清全部房款后，于2014年2月入户并占有、控制异议房产至今。因杨怀宇与马海洋民间借贷纠纷一案尚在诉讼程序中，汪文伟明确其第二项诉讼请求为解除对哈尔滨市南岗区文明街文海溪畔小区7号楼2单元303室的房产的查封。一审法院认为，案外人执行异议之诉主要审查案外人对执行标的是否享有足以排除执行的实体权益以及人民法院的执行行为是否妨害了其所享有的实体权益，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中汪文伟自马海洋处购买经济适用住房，签订了《卖兑房协议书》，支付了全部价款，并自2014年2月占有、控制该房屋。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定。我国七部委联合下发的《经济适用房管理办法》第三十条对经济适用住房不满五年上市交易作了限制性规定，但该办法系部委规章，马海洋未经审批对外出售该经济适用住房，汪文伟是否符合购买经济适用住房条件应由行政管理部门审查，该管理办法不能作为认定本案《卖兑房协议书》效力的依据。汪文伟与马海洋之间的《卖兑房协议书》系双方的真实意思表示，合法有效。马海洋作为权利人有权处分自己的财产，汪文伟作为真实房屋买受人的合法权益应受到法律保护。由于一审法院预查封异议房产时房产管理部门尚未对该房屋进行初始登记，买受人汪文伟对异议房产被查封后未办理产权过户登记手续不存在过错。故汪文伟享有排除查封异议房产的权利，其关于解除对异议房产查封的诉请，一审法院予以支持。因本案异议房产未办理产权过户登记，不发生物权变动效力，故对汪文伟请求确认异议房产归其所有的诉请不予支持。关于杨怀宇所辩称的汪文伟与马海洋签订《卖兑房协议书》时间为2014年1月24日，马海洋与黑龙江省鸿诚房地产开发有限公司签的《认购协议书》的时间为2014年2月19日，马海洋系无权处分。根据杨怀宇举示的马海洋的购房承诺书，早在2010年11月马海洋即向单位申请购买异议房产，购买经济适用房的过程持续了三、四年的时间，签订合同时间的异常并不能证明马海洋系无权处分，对该答辩意见，一审法院不予采纳。关于杨怀宇所辩称的汪文伟与马海洋系因借贷关系而签订《卖兑房协议书》，并非真正的房屋买卖关系，对此杨怀宇未能举示证据加以证明，故对该答辩意见，一审法院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、解除哈尔滨市××文明街××小区××单元××室室的查封；二、驳回汪文伟的其他诉讼请求。案件受理费7000元，由杨怀宇负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，异议人对查封标的物是否享有所有权或者其它足以阻止执行的实体权利是审理本案纠纷的关键问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，买受人应当在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，签订合法有效的书面买卖合同，已经支付全部价款或超过合同约定总价款的百分之五十并实际占有该标的物；所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；非因买受人原因未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等买受人意志以外的原因造成的。结合本案，从是否签订合法有效的书面买卖合同、是否支付房屋价款和占有、是否对办理产权过户登记手续无过错等方面分析。汪文伟与马海洋之间签订的买卖合同并无违反法律效力性强制性规定的情形，铁路系统房屋限期交易的规定不属于合同效力性强制性条款，一审法院对此论述正确。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。房屋买卖合同系房屋物权变动的原因行为，根据债权和物权相分离原则，涉案房屋在签订买卖合同时能否办理产权登记并不影响买卖合同的效力。因此，杨怀宇提出签订合同时马海洋对涉案房屋无权处分导致合同无效的理由不成立。汪文伟已经举证证明其支付涉案房款22.5万元的银行流水记录，其余房款为现金支付，仅按银行流水记录其支付的房屋价款已经超过合同约定的百分之五十。汪文伟提交的进户证、物业费收费明细、用气、用水合同、租赁合同、租金收取凭证等证据可以形成完整证据链条，杨怀宇提出相应凭证中并非汪文伟的名字，但涉案房屋至今登记在房产开发公司名下并未办理分户登记，房屋未办理产权登记更名并非由于汪文伟本人意志因素所导致，且其能提交上述证据的情况下，可以证实对涉案房屋的占有。汪文伟在庭审中亦陈述除购买涉案房屋外，其名下无其他用于居住的房屋，符合物权期待权的保护条件。故汪文伟提出的异议符合法律规定，一审法院判令解除对涉案房屋的查封并无不当。综上所述，杨怀宇的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由杨怀宇负担。本判决为终审判决。审判长 赵   丹   晖审判员 王秀丽审判员侯守东（）二〇一九年十一月十五日法官助理吴浩松书记员李迪