广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤01执异1050号 案外人：谢春燕，女，1983年6月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。 委托诉讼代理人：董深星，广东华誉品智律师事务所律师。 申请执行人：厦门国际银行股份有限公司珠海分行。住所地：珠海市吉大九洲大道东1195号中航大厦1-2层。 负责人：张志荣，职务：总经理。 委托诉讼代理人：黄思悦，系该司职员。 委托诉讼代理人：林琳，系该司职员。 被执行人：广州市泽信物业管理有限公司。住所地：广州市天河区体育东路39-45号127。 法定代表人：李卫华，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：李安琦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。 本院执行的申请执行人厦门国际银行股份有限公司珠海分行与被执行人广州市泽信物业管理有限公司公证债权执行一案，执行依据为（2017）粤广广州第086458号执行证书。由于被执行人未履行生效文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2017年6月8日立案执行【案号为：（2017）粤01执2595号】，执行中本院查封了被执行人广州市泽信物业管理有限公司名下位于广州市天河区XXX路X1-X2号1X3、1X4、1X5、1X6号房产。现案外人谢春燕向本院提出书面异议，请求本院中止或暂缓对该四间商铺的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月19日对该案进行了听证，谢春燕的委托诉讼代理人董深星、厦门国际银行股份有限公司珠海分行的委托诉讼代理人黄思悦、广州市泽信物业管理有限公司的委托诉讼代理人李安琦到庭参加了听证，本案现已审查终结。 案外人谢春燕向本院提出书面异议：请求对（2017）粤01执2595号执行案中止或暂缓执行（拍卖），其事实理由如下：案外人谢春燕与被执行人广州市泽信物业管理有限公司于2016年2月5日签订《商铺买卖合同》，约定案外人谢春燕向广州市泽信物业管理有限公司购买位于广州市天河区XXX路X1-X2号首层X3、X4、X5、X6（共4间）商铺，建筑面积共34.6344平方米，总金额200万元。双方约定付款方式为一次性付款，案外人谢春燕应于2016年2月5日前支付全部房款的100%共200万元（含50万元定金）。合同约定案外人谢春燕在支付涉案4间商铺全部房款的100%后，广州市泽信物业管理有限公司于2016年2月5日将涉案4间商铺交付给案外人谢春燕，案外人谢春燕将涉案商铺交付给经营管理公司经营。案外人谢春燕按照合同约定，已于2016年2月5日向广州市泽信物业管理有限公司指定收款账户支付房款200万元，上述事实有银行流水予以佐证。2018年3月30日，本院查封了被执行人广州市泽信物业管理有限公司名下位于广州市天河区XXX路X1-X2号一层共148套房产。2018年10月18日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01执2595号之三《执行裁定书》，裁定拍卖广州市泽信物业管理有限公司名下位于广州市天河区XXX路X1-X2号一层共148套房产，申请执行人为厦门国际银行股份有限公司珠海分行。案外人谢春燕已支付涉案4间商铺全部价款，且已实际占有涉案商铺，符合法律保护的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款案号人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上，现请求本院中止或暂停本案的执行拍卖，以维护案外人谢春燕的合法权益。为此，案外人提交如下证据：1.《商铺买卖合同》;2.收铺告知函（复印件）；3.商铺收楼确认书。 申请执行人厦门国际银行股份有限公司珠海分行答辩称，一、《商铺买卖合同》完全不符合交易习惯，谢春燕依据《商铺买卖合同》对涉案4间商铺主张所有权，是虚假权利主张。二、厦门国际银行股份有限公司珠海分行对于广州市天河区XXX路X1-X2号地下一层以及地上148间商铺（包含前述4间商铺）享有抵押权并登记公示，享有法定的权益，谢春燕无权要求停止执行和解除查封。三、谢春燕不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形。四、即使上述不符合逻辑的交易真实，谢春燕因未办理过户手续，仅对出售方广州市泽信物业管理有限公司享有一般债权，谢春燕应通过另行起诉广州市泽信物业管理有限公司主张债权的方式维护自己的合法权益，而非在本执行案中提出执行异议。五、谢春燕、广州市泽信物业管理有限公司纯属滥用法律程序，意图阻碍（2017）粤01执2595号案件执行。综上，请求人民法院查明事实，依法驳回谢春燕异议申请。 申请执行人厦门国际银行股份有限公司珠海分行向本院提交以下证据：1.执行证书【（2017）粤广广州第086451号；（2017）粤广广州第086458号】；2.商铺买卖合同；3.项目借款合同（XRZ15065）；4.不动产抵押合同（XRZ1XXXX）；5.不动产抵押合同（XRZ1XXXX-2）；6.应收账款质押合同（XRZXXXX5）；7.项目借款合同（XRZXXXX9）；8.不动产抵押合同（XRZXXXX9-1）；9.不动产抵押合同（XRZXXXX9-2）；10.应收账款质押合同XRZXXXX9；11.广州粤国房地产土地与资产评估有限公司《房地产估价报告》（明细表）；12.广州市不动产登记查册表；13.（2019）粤01执异181号执行裁定。 本院查明，关于申请执行人厦门国际银行股份有限公司珠海分行与被执行人广州市泽信物业管理有限公司公证债权纠纷一案，中华人民共和国广东省广州市公证处作出的（2017）粤广广州第086458号执行证书已发生法律效力。依上述执行证书，该案执行标的为借款本金人民币198973457.25元及利息、罚息等相关费用。抵押人广州市泽信物业管理有限公司对上述执行标的向厦门国际银行股份有限公司珠海分行承担还款义务。如广州市泽信物业管理有限公司不能履行上述还款义务，申请执行人厦门国际银行股份有限公司珠海分行有权申请拍卖位于广州市天河区XXX路X1-X2号地下一层BXXX、广州市天河区XXX路X1-X2号共148套房产以及上述房产相应的土地使用权，所得的价款优先受偿，抵押物拍卖、变卖后，其价款超过执行标的的部分归抵押人所有，不足部分由债务人继续偿还。该执行证书已经发生法律效力，因被执行人未履行生效判决确定的义务，厦门国际银行股份有限公司珠海分行于2017年6月8日向本院申请强制执行，本院以（2017）粤01执2595号立案执行，2017年6月13日，本院作出（2017）粤01执2595号执行裁定书，裁定查封、冻结、扣划、截留、扣押、变卖属于被执行人广州市泽信物业管理有限公司、广州潮流天地购物中心有限公司、林潮、赖微微、黄力科、许丽娜的价值人民币203649781.54元（含执行费）的财产。在执行过程中，被执行人广州市泽信物业管理有限公司提出不予执行公证上述债权文书，本院作出（2017）粤01执异254号执行裁定，驳回被执行人广州市泽信物业管理有限公司的异议请求，广东省高级人民法院作出（2017）粤执复337号执行裁定，驳回被执行人广州市泽信物业管理有限公司的复议请求。本院又轮候查封了被执行人广州市泽信物业管理有限公司名下的位于广州市天河区XXX路X1-X2号包括涉案17间商铺在内的146套商铺，该146套商铺被上海市高级人民法院以（2017）沪民初12号案首先查封，也因上述房产均抵押给申请执行人，经本院向该法院发出商请移送函，后该法院将上述146套房产移交本院执行。本院已对上述共148套商铺进行了继续查封，并于2018年3月30日张贴拟处理公告。2018年10月18日，本院作出（2017）粤01执2595号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人广州市泽信物业管理有限公司名下位于广州市天河区XXX路X1-X2号第一层101、104-199、1100-1150共148套商铺。 再查明，2016年3月21日，广州市泽信物业管理有限公司与厦门国际银行股份有限公司珠海分行签订《不动产抵押合同》（编号：XRZXXXX9-1）,约定将广州市泽信物业管理有限公司名下包括涉案房产在内位于广州市天河区XXX路X1-X2号的房产及相应的土地使用权抵押给厦门国际银行股份有限公司珠海分行，作为主合同项下广州市泽信物业管理有限公司所欠厦门国际银行股份有限公司珠海分行全部债务偿还的抵押担保，厦门国际银行股份有限公司珠海分行享有优先受偿权，该抵押为第一次抵押。同日，广州市泽信物业管理有限公司与厦门国际银行股份有限公司珠海分行签订《不动产抵押合同》（编号：XRZ1XXXX-2）,约定将广州市泽信物业管理有限公司名下包括涉案房产在内位于广州市天河区XXX路X1-X2号的148套房产及相应的土地使用权抵押给厦门国际银行股份有限公司珠海分行，作为主合同项下广州市泽信物业管理有限公司所欠厦门国际银行股份有限公司珠海分行全部债务偿还的抵押担保，厦门国际银行股份有限公司珠海分行享有优先受偿权，该抵押为第二次抵押。 又查明，根据谢春燕提交的证据显示，2016年2月5日，谢春燕与广州市泽信物业管理有限公司签订《商铺买卖合同》，双方约定谢春燕向广州市泽信物业管理有限公司购买涉案的四间商铺，房款总金额为200万元。同日，广州市泽信物业管理有限公司向谢春燕出具收款收据，载明收到案外人谢春燕购买涉案四间商铺购房款200万元。同日，广州市泽信物业管理有限公司向谢春燕发出《收铺告知函》，谢春燕在《商铺收楼确认书》上签名确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”，涉案房产登记在广州市泽信物业管理有限公司名下，（2017）粤01执2595号案件对涉案房产进行查封，符合法律规定，并无不当。（2017）粤广广州第086458号执行证书已经确认申请执行人厦门国际银行股份有限公司珠海分行有权申请对广州市泽信物业管理有限公司名下位于广州市天河区XXX路X1-X2号地下一层BXXX、广州市天河区XXX路X1-X2号共148套房产以及上述房产相应的土地使用权享有抵押权以及优先受偿权，（2017）粤01执2595号案件对上述房产以及上述房产相应的土地使用权采取执行措施并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述规定，如谢春燕提交证据证实广州市天河区XXX路X1-X2号1X3、1X4、1X5、1X6号符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形的，则可以排除对上述房产的执行。从谢春燕提交的证据来看，《商铺买卖合同》虽然显示签订时间为2016年2月5日，但是该合同没有办理网签，实际签订时间是否为2016年2月5日无法确定；另外，谢春燕仅提交了广州市泽信物业管理有限公司收取房款的收据，未提交发票，亦未提交相应的银行转账凭证，不足以证实其已经支付了全部价款。因此，谢春燕所提交的证据不足以证实其对广州市天河区XXX路X1-X2号1X3、1X4、1X5、1X6号享有足以排除执行的权利，对其异议请求，本院依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人谢春燕的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （此页无正文） 审判长  李小明 审判员  胡伟东 审判员  刘 皓 二〇一九年十一月二十九日 书记员  陈洁雅                                                                                                                                                                   莫乔珍