陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终11352号 上诉人（原审被告）：郑栋，男，1984年12月16日出生，汉族，陕西日报社职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：喻胜修，陕西至正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭飞，男，1985年2月15日出生，汉族，西安腾洋建筑劳务有限公司总经理，住陕西省西咸新区。委托诉讼代理人：陈小奎，陕西万兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王萍，女，1985年12月19日出生，汉族，秦汉新城西安新区置业管理有限公司员工，住陕西省西咸新区。委托诉讼代理人：陈小奎，陕西万兴律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发集团有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，执行董事。上诉人郑栋因与被上诉人郭飞、王萍，原审第三人陕西地建房地产开发集团有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2016年5月7日，郑栋（乙方）与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》约定：本次商品房认购单价为3980元。乙方认购甲方开发的“南山花园”5号楼4单元13层西户商品房，户型编号为J，建筑面积约为129平方米（所有户型XX城XX户型图为准，最终建筑面积以房地局实测为准）。认购金缴纳人民币10000元整（大写：壹万元整）。认购金将作为商品房首付款中的组成部分。在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。《商品房买卖合同》签订后，甲方不予办理变更登记。乙方接到付款通知后，须在通知期限内按时，足额缴纳款项。乙方在通知期限内未支付任何一笔款项的，视为自动放弃购房权利，甲方有权对商品房进行处置。协议签订后郑栋即将该协议原件交付郭飞、王萍。当日，郭飞、王萍以郑栋名义向地建公司缴纳认购款10000元。同日，王萍通过其XXXXXXXXXXX9452账户向郑栋XXXXXXXXXXXXXXX2668账户转款20000元。2016年8月24日郭飞、王萍以郑栋名义向地建公司缴纳房款92684元。2017年2月6日郭飞通过其任法定代表人的西安腾洋建筑劳务有限公司账户向郑栋XXXXXXXXXXXXXXX2668账户转款10000元。2017年6月郭飞、王萍与郑栋双方协商解除购房资格转让事宜未达成一致意见。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至交款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。因郭飞、王萍与郑某某在争议，2018年8月6日郭飞、王萍向地建公司缴纳保证金254026元。审理中，郭飞、王萍申请证人秦某某出庭，证明郭飞、王萍与郑某某在事实上的购房资格转让口头协议，该口头协议系双方真实意思表示，合法有效，郭飞、王萍与郑栋针对该资格转让协议已经部分履行。证人秦某某出庭陈述：其与郭飞、王萍是中学同学，和郑栋是大学同学。郑栋提起其单位集资建房想转让，其告知郭飞、王萍后，郭飞表示愿意购买并同意支付资格转让费。2016年5月双方达成协议，郑栋将西安市长安区XX苑XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX户XX房转让给郭飞、王萍，转让费50000元，转让费分两次付清，交首付款时付20000元，正式网签更名后付30000元。2016年5月7日其和王萍、王萍弟弟、郑栋前往陕西日报社选房现场，郑栋与地建公司签订了《南山花园商品房认购协议》，郑栋将该协议原件交给王萍。王萍向地建公司缴纳认购款10000元。当时约定王萍将50000元资格转让费中20000元支付郑栋，剩余30000元网签后支付郑栋。王萍询问是否需要签订书面协议，郑栋表示和其关系好，会按约定履行。2016年8月郑栋告诉其房屋可以缴纳首付款，其将该情况告知郭飞、王萍。2016年11月郑栋电话告知南山花园车位出售，其询问后郭飞、王萍表示不需要购买车位。双方曾约定2016年底办理网签，后来没消息，其也因此事多次联系郑栋，郑栋表示单位统一办理。2017年上半年郑栋告知其因土地性质问题单位叫停房子买卖，因郑栋是单位领导影响不好，房屋不能继续出售给郭飞、王萍。郭飞、XX道XX栋提供单位相关文件。随后其通过电话和面谈与郭飞、王萍与郑栋都没协商成功。郑栋对该证人证言真实性认可，认可郭飞、王萍与郑某某在房屋资格转让口头协议，但认为该房屋五证不全，且该协议未经其妻子同意，应属无效。另查，2019年2月21日地建公司名称由陕西地建房地产开发有限责任公司变更为陕西地建房地产开发集团有限责任公司。郭飞、王萍起诉至西安市碑林区人民法院称，郭飞、王萍与郑栋于2016年5月7日在共同好友秦某某的见证下达成口头的《南山花园的购房指标转让协议》，并于当日对口头协议进行了部分履行（具体履行行为包括：郭飞、王萍支付了郑栋首期指标转让费20000元，郑栋将南山花园商品房认购协议原件交付给郭飞、王萍）。该口头协议约定：购房指标转让费用为50000元（约定选房并签订认购协议当天支付20000元，办理网签更名手续后另付30000元）；房屋性质为郑栋单位（陕西日报社）的集资建房：房屋位于西安市长安区XX苑XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX户；后续所有购房手续（更名前）均以郑栋名义办理，相关款项均由郭飞、王萍支付。协议达成后，郭飞、王萍于2016年5月7日下午4时27分向郑栋支付首期购房指标转让费20000元。当日，郭飞、王萍以郑栋名义共同与地建公司签订了《南山花园商品房认购协议》，协议联系人处填写郭飞、王萍姓名及电话，并以郑栋名义缴纳认购款10000元，郑栋将该认购协议交给郭飞、王萍。2017年2月6日郑栋称资金紧张郭飞、郑栋又向郑栋支付指标转让费10000元。2016年8月24日郭飞、王萍根据地建公司的通知以郑栋名义向地建公司支付购房首付款92684元（总房价的20%）。郭飞、王萍已经按照双方的口头购房指标转让协议履行了自己的义务。2017年4、5月份，郑栋通过介绍人秦某某向郭飞、王萍表达购房指标不愿转让的意见，双方经多次协商未果。2018年6、7月份，地建公司张贴通知办理相关车位认购、更名及剩余房款缴纳等的工作方案，该方案在“办理更名手续”中载明：“如果更名双方未能共同到场或无法就更名问题达成一致的，不允许参加本次车位认购，最终将按退房予以处理。”郭飞、王萍认为该表述亦侵害了郭飞、王萍的权利。现请求：1、确认郭飞、王萍与郑栋双方的《南山花园的购房指标转让协议》有效；2、郑栋配合郭飞、王萍办理房产更名手续；3、地建公司协助郭飞、王萍办理网签更名手续；4、本案诉讼费由郑栋承担。郑栋辩称，2016年5月7日王萍和郑栋达成口头协议，但双方未达成书面的协议，所以不存在按协议约定履行的情形。本次分房是陕西日报社向郑栋夫妻双方的福利分房，郑栋未经妻子的同意擅自处理夫妻双方获得的权益是无效的。该房屋为五证不全的非法建筑，双方口头协议无效，且2017年6月30日双方已口头达成解除该协议，只是存在补偿款50000元何时支付问题。综上，不同意郭飞、王萍的诉讼请求。地建公司述称，房屋认购协议是其与郑栋签订的，郭飞、王萍与郑栋双方协议与纠纷其不知情，同意配合法院生效判决执行。一审法院认为，郑栋作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给郭飞、王萍，双方达成的口头协议并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的口头协议应为有效。郑栋配偶虽亦系陕西日报传媒集团职工，但确定与地建公司签订认购协议资格的为郑栋，同时此次认购房屋中选房、签约、付款均在陕西日报传媒集团进行，郑栋配偶对此应知悉而未提出异议，郭飞、王萍足以相信郑栋配偶对该房屋资格转让事宜是知晓的。同时，本案纠纷为认购资格转让纠纷，而非商品房买卖纠纷。郭飞、王萍作为认购资格受让人，其交易的相对人为认购人本人，其在交易时只需查明认购人的真实身份即可，不应给其增加更多的注意义务。其次，根据郑栋（乙方）与地建公司签订的《南山花园商品房认购协议》约定“在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。”该约定应视为地建公司概括的意思表示，表明地建公司对转让认购资格不持异议，诉讼中地建公司亦明确表示，会依据法院的生效判决配合法院执行。故本案郭飞、王萍与郑栋达成的转让认购资格的口头协议，构成合同权利义务的概括转让。郭飞、王萍作为合同权利义务概括转让的受让人，当然取得《南山花园商品房认购协议》当事人的地位。虽然双方在达成口头协议时未对该认购协议更名形成具体约定，但根据诚实信用原则，办理认购协议更名手续是郑栋的合同附随义务，亦是认购资格转让协议履行的必要内容。再次，郑栋与地建公司签订《南山花园商品房认购协议》后即将该认购协议原件交付王萍，郭飞、王萍即向地建公司缴纳了认购款10000元，随后亦按照郑栋通知向地建公司缴纳了购房款92684元。从以上认购协议履行的事实来看，郭飞、王萍已取得实际认购人的地位。基于以上事实，根据诚实信用原则，郑栋亦有义务协助郭飞、王萍办理该认购协议更名手续。而郑栋以转让购房资格口头协议时未征得妻子同意为由拒绝履行合同义务，已构成违约。现郭飞、王萍要求确认双方达成的口头协议合法有效，请求判令郑栋协助郭飞、王萍在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。郭飞、王萍请求地建公司协助办理网签更名，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、郭飞、王萍与郑栋于2016年5月7日达成的转让“南山花园”商品房认购资格的口头协议有效。二、郑栋于本判决生效之日起十五日内协助郭飞、王萍在陕西地建房地产开发集团有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。三、驳回郭飞、王萍其余诉讼请求。案件受理费1050元，由郭飞、王萍、郑栋各负担525元（此款郭飞、王萍已预交，郑栋于本判决生效之日起十五日内给付郭飞、王萍）。宣判后，郑栋不服，向本院提起上诉称，双方于2016年5月7日就陕西日报社内部购房指标转让初步达成口头共识，但并未签订相应的书面协议，且此后办理相关手续也是以郑栋的名义办理的。因此，郭飞、王萍主张口头协议有效，并要求配合办理房产更名手续，于法无据。1、涉案房屋没有建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，属于违法建筑。对于违法建筑的房屋进行的处分属于无权处分。手续不全的违法建筑物不能流转，据此签订的合同无效，更何况双方之间仅有口头约定。2、双方口头约定南山花园购房指标转让之时，地建公司缺乏五证，不具备处分涉案房屋的资格，郑栋也不具备处理涉案房屋的资格，所以郑栋与郭飞、王萍所约定的关于购房指标的转让应属无效。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回郭飞、王萍的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由郭飞、王萍承担。郭飞、王萍共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。1、双方已达成了意思表示真实、明确的“购房指标转让口头协议”，且该协议已经实际部分履行。2、本案纠纷是认购资格转让协议纠纷，不是商品房买卖纠纷。3、涉案的购房指标转让口头协议从未解除。综上，请求驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”没有法律、行政法规规定本案所涉的购房指标转让协议应当采用书面形式，上诉人和被上诉人也未约定应当采用书面形式，故上诉人和被上诉人可以通过口头形式达成购房指标转让协议。上诉人和被上诉人达成的购房指标口头转让协议包括了当事人的姓名、合同标的、价款、履行方式和期限等合同主要内容，且双方也按照口头协议的约定进行了部分履行。故上诉人和被上诉人之间的购房指标口头转让协议成立。因上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。虽然上诉人和被上诉人在达成口头协议时未对认购协议更名形成具体的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，办理认购协议更名手续是上诉人的合同随附义务，上诉人有义务协助被上诉人办理更名手续。综上，上诉人的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，郑栋已预交，由郑栋负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年十一月六日  书 记 员  杨 洁 珊 1