湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2022号上诉人（原审原告）：怀化市天衡物业管理服务有限责任公司，住所：湖南省怀化市鹤城区北环路88号澳海澜庭1栋202号，统一社会信用代码：91431202MA4M1GLR80。法定代表人：郑田华。委托诉讼代理人：彭元元，湖南宏峰律师事务所专职律师。被上诉人（原审被告）：严琳艳，女，汉族，1966年12月6日出生，户籍所在地湖南省隆回县。委托诉讼代理人：李吉元，男，汉族，1964年4月28日出生，户籍所在地湖南省隆回县，与严琳艳系夫妻关系。上诉人怀化市天衡物业管理服务有限责任公司（以下简称天衡物业公司）因与被上诉人严琳艳物业服务合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初1851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天衡物业公司上诉请求：撤销原判决，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，上诉人已提供足够证据（当庭提交了收费票据及图片）证明被上诉人为金口岸（物流量贩城）项目中第6幢-1166、-1167号房屋的买受人及使用人。即使原审法院对上诉人当庭提交的证据不予认可，但从被上诉人所提交证据及答辩意见，被上诉人已形成自认，其为案涉-1166号、-1167号房屋的买受人及使用人。原审法院适用法律错误，本案中被上诉人即使不具备业主身份，但其是使用权人，根据《物业管理条例》第四十二条规定，被上诉人理应履行交费义务。被上诉人在一审判决尚未生效的情况下，在小区大肆宣扬不要交物业，容易引发群体性纠纷，造成了不好的社会效果。被上诉人严琳艳辩称：上诉人当庭提交的收款收据是在法庭辩论结束后临时伪造提交的，是上诉人自己写的，加盖自己的印章，图片也是在庭审结束时提交的，真实性无法确定。原审法院根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》第一条规定，认定被上诉人不是买受人，尚不具备法律意义上的业主身份，且没有合法占用房屋不是业主正确。涉案房屋至今未竣工、未验收、未合格，不能交付使用，双方也没有办理交房手续，在这种情况下，别说被上诉人没有占用房屋，即使占用房屋也不能叫做合法占有。涉案房屋至今没有竣工验收，严重漏水，且建设单位还在里面施工，真正的使用人是建设单位，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，物业费应由建设单位交纳。上诉人是建设单位的二级子公司，在未公开招标，没有政府批准，业主完全不知情的情况下，建设单位变更了与业主所签合同中的物业公司，与上诉人签订了前期物业合同，排除其他物业进驻，属于欺行霸市，强行制定收费标准，强行收费。天衡物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4824元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月23日，被告与金宸公司签订《商品房买卖合同》，约定金宸公司将其开发建设的金口岸（物流量贩城）一期6幢-1层-1166/-1167号房屋出卖给被告。买受人同意将所购房屋委托怀化市邦德商业运营管理有限公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司指定的物业管理规定，并按时交纳物业管理费及水电等费用，双方并约定了其他相关事宜。2017年8月1日，原告与金宸公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告作为金口岸（物流量贩城）前期物业服务企业，服务期限为2017年8月至2021年7月，原属怀化市邦德商业运营管理有限公司全体物业人员由原告实施重组，独立核算，自负盈亏。根据接管物业实际情况，原告进场后对金口岸（物流量贩城）业主收取物业费，物业费按1元/㎡/月计收，计收时间从业主收房或已实际使用之日起计算。双方并约定了其他相关内容。上述合同签订后，原告进入金口岸（物流量贩城）提供物业服务，现案涉房屋的状态为预售、查封状态。现原告认为被告享有物业服务但拒绝交纳物业费，故酿成纠纷。一审法院认为:根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告与金宸公司签订的房屋买卖合同中虽约定委托怀化市邦德商业运营管理有限公司进行物业管理，但此后金宸公司与原告签订了《前期物业服务合同》，根据法律规定，该《前期物业服务合同》对业主具有约束力。原告天衡物业公司主张被告系金口岸（物流量贩城）项目中的第6幢-1层-1166号和-1167号房屋的买受人，即为受《前期物业服务合同》约束的业主，应当依照约定交纳物业服务费。被告抗辩该房屋尚未交付，也未实际占有和使用，拒绝支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，物权法中的业主是指物业的所有权人，或者基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。本案被告虽买受案涉房屋，但否认占用该房屋，且该房屋至今未办理不动产权证，原告又未能举证证明被告合法占有案涉房屋的事实，故被告尚不具备法律意义上的业主身份，则《前期物业服务合同》对其不具约束力。依照法律规定的举证原则，原告缺乏其他证据证明存在被告应当交纳物业服务费的理由，应承担举证不能的法律后果，故对其诉讼请求，法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告怀化市天衡物业管理服务有限责任公司的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由怀化市天衡物业管理服务有限责任公司负担。二审中，上诉人天衡物业公司围绕其上诉请求与理由提交了三份证据：证据一承诺书，拟证明严琳艳向金宸房地产开发有限公司申请对其所购-1166号、1167号物业提前使用，严琳艳为案涉物业使用权人的事实。证据二关于申请漏水维修报告，拟证明严琳艳因购买-1166号、-1167号物业漏水和冒水，导致其存放的最底层瓷砖全部浸湿，严琳艳实际存放货物的事实。证据三关于欠费催收回复函，拟证明严琳艳因购买-1166号、-1167号物业向怀化市金宸房地产开发有限公司（以下简称金宸公司）回函要求其赔偿制作卷闸门费用及搬运费，即严琳艳实际使用了该物业。证据四收据联，拟证明严琳艳于案涉-1166号地址有用电消费，即严琳艳实际使用了案涉物业。证据五判决书，湖南省怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202民初3805号民事判决书拟证明该小区物业业主因使用物业，法院判决交纳物业费的事实。针对天衡物业公司提交的证据，严琳艳的诉讼代理人质证称，证据一的三性均有异议，严琳艳没有签署过而且该承诺书也只能证明金宸公司同意严琳艳提前放货，并不能说明严琳艳放货了。严琳艳没有放货。证据二、证据三的真实性无异议，对合法性有异议，日期为2016年12月26日，上诉人现在是收取2018年的物业费。货物是金宸公司买严琳艳的货物放在案涉物业的，并不是严琳艳的货物，漏水也不可能再放货，修防水把货物搬走了，2018年没有放货。证据四的三性均有异议，电费不是严琳艳交的，房屋还在施工，会产生电费，是建设单位用的电，与严琳艳无关。证据五与本案无关。经审查，本院对上诉人提交的证据认定如下：证据一由严琳艳本人签字，真实性、合法性予以确认，关联性和证明力结合其他证据综合认定。证据二关于申请漏水维修报告和证据三关于欠费催收回复函，被上诉人对其真实性认可，本院对该二份证据的真实性、合法性予以认定，关联性和证明力结合其他证据综合认定。证据四电费收据联，因不能排除金宸公司可以进入该物业进行施工，不能达到上诉人的证明目的，本院不予认定。证据五判决书，与本案无关，不予认定。二审经审理查明：严琳艳与金宸公司签订《怀化市商品房买卖合同》，约定由严琳艳购买金宸公司开发的金口岸（物流量贩城）一期第6幢-1层-1166/1167号房，建筑面积共365.79/253.7平方米。2016年3月18日，严琳艳向金宸公司出具《承诺》，申请提前使用金口岸粮油物流量贩城地下室-1166号、1167号。2016年12月26日，严琳艳因案涉物业地面冒水，上面漏水，导致其存放在最底层瓷砖全部浸湿，向金宸公司递交了《关于申请漏水维修报告》，金宸公司承诺三天内拿出解决方案。2017年11月16日，严琳艳书面回复金宸公司的催收剩余房款通知，《关于欠费催收回复函》第三条载明，“由于该房未验收合格及存在严重漏水问题，我方拒交物业费。”另查明，严琳艳于2018年7月24日以金宸公司为被告就案涉物业提起房屋买卖合同纠纷之诉，其第三项诉讼请求为：“被告（金宸公司）承担搬走涉案商品房里的货物所产生的搬运费、车费等一切相关费用。”对一审法院查明的其他事实本院予以确认，以上事实有一审、二审经双方质证的证据，庭审笔录、询问笔录等佐证，足以认定。本院认为，从天衡物业公司二审提交的《承诺》《关于申请漏水维修报告》《关于欠费催收回复函》来看，严琳艳已于2016年开始实际使用案涉物业，严琳艳关于其是否使用案涉物业的陈述前后矛盾，既有否认其占用案涉物业的陈述，又有承认在案涉物业放了货物，但货物是金宸公司的陈述，又有承认因案涉物业修防水，2018年就没有再放货物的陈述，结合严琳艳在其与金宸公司房屋买卖合同纠纷一案中请求金宸公司承担搬走案涉物业里的货物所产生的相关费用，而该部分费用尚未发生的事实来看，严琳艳关于其未使用案涉物业的说法不足采信，而严琳艳在2018年期间在案涉物业存放货物的事实具有高度盖然性，故本院对天衡物业提出严琳艳为案涉物业的使用人，其应当承担使用期间物业费的上诉请求与理由予以支持。但关于上诉人主张物业费按0.65元/㎡收取的诉讼请求，因同小区同幢楼地下室的物业费已有本院（2019）湘12民终1904号民事判决，酌情认定为0.4元/㎡，本院酌情认定严琳艳给付天衡物业公司2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费0.4元/㎡×（365.79㎡+253.7㎡）×12个月≈2973元，对天衡物业公司超出该部分的诉讼请求本院不予支持。综上所述，天衡物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初1851号民事判决；二、严琳艳于本判决生效之日起十日内给付怀化市天衡物业管理服务有限责任公司2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费2973元；三、驳回怀化市天衡物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，共计75元，由怀化市天衡物业管理服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇一九年十一月二十八日法官助理颜利华书记员张宝珍