江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9303号上诉人（原审被告）：孙境。委托代理人：龚冬兰，上海久光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山鑫苑置业有限公司。委托代理人：王小青，江苏漫修(昆山)律师事务所律师。委托代理人：章安琦，江苏漫修(上海)律师事务所律师。上诉人孙境因与被上诉人昆山鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初8926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙境上诉请求：撤销一审判决书第二项，依法改判孙境不承担赔偿责任；一、二审诉讼费由鑫苑公司负担。事实和理由：一审认定孙境至今未履行配合鑫苑公司办理网签备案注销手续义务存在违约是完全错误的。根据《商品房买卖合同解除协议》第三条，孙境的义务是配合鑫苑公司办理注销手续，孙境的义务是辅助的、从属的。自2018年9月27日双方签订解除协议之日起至鑫苑公司提起本案诉讼前，鑫苑公司从未通过口头、书面等任何形式要求孙境配合其办理网签注销手续。鑫苑公司还三次发送律师函以孙境未及时支付房款为由再次要求解除房屋买卖合同关系，从未提及或要求孙境配合其办理网签注销手续。因此不存在孙境不配合办手续逾期或违约的情形。鑫苑公司辩称，根据合同孙境需要在合同解除后3日内配合鑫苑公司解除备案，但其至今没有配合，一审判决孙境承担违约金符合法律规定。请求驳回上诉。鑫苑公司向一审法院起诉请求：1、确认孙境与鑫苑公司之间的《商品房买卖合同》于2018年9月27日解除，孙境配合鑫苑公司办理合同编号为2018019176的《昆山市商品房购销合同》的网签备案注销手续；2、孙境支付鑫苑公司逾期办理网签注销手续的违约金（以500元/天为基数，自2018年10月1日起计算至孙境配合办理网签备案注销手续之日止）；3、孙境赔偿鑫苑公司律师费损失70000元；4、由孙境承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月21日，鑫苑公司（甲方）与孙境（乙方）签订一份《昆山市商品房购销合同》，合同编号2018019176，孙境向鑫苑公司购买其开发的位于昆山市房屋，建筑面积86.57平方米，房屋总价1823259元。合同约定孙境在签署买卖合同当日支付房款553259元，剩余房款1270000元办理按揭贷款。合同附件五补充协议中约定，如因买受人原因导致《买卖合同》及本补充协议解除的，双方按照以下方式处理：出卖人有权扣留买受人履约保证金不予返还，且买受人应向出卖人支付总房款的5%的违约赔偿金，出卖人因签署《买卖合同》及本补充协议而承担的全部税费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由买受人承担。如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续。另查明，在上述《昆山市商品房购销合同》签订之前，2017年6月24日孙境就向鑫苑公司支付诚意金10000元。2017年7月16日，孙境又以pos机刷卡方式向鑫苑公司支付543259元，孙境并于该日通过pos机刷卡向案外人苏州腾业房产经纪有限公司支付12000元。2018年9月7日，鑫苑公司向孙境转账553259元，转账备注为“退房款”。孙境称其在《昆山市商品房购销合同》签订之前就已向鑫苑公司支付了553259元房款，另外12000元系根据鑫苑公司要求支付的代办贷款费用，后因鑫苑公司原因无法为孙境将贷款办理下来，故双方协商合同解除，鑫苑公司将已收房款退还。再查明，2018年9月26日，孙境在鑫苑公司处签订了销售退换房审批表，其中载明本人购买鑫都汇项目2号楼2单元2308室房屋，于2017年6月24日签订订购协议，但由于客户负债太多，无法贷款且无力全款原因，特此申请退房。2018年9月27日，鑫苑公司的业务人员范剑锋代表鑫苑公司与孙境签订了一份《商品房买卖合同解除协议》，解除协议约定，甲乙双方签订合同，约定乙方购买甲方位于鑫都汇2幢2单元2308室房屋，乙方已于2017年7月16日支付第一笔房款553259元，剩余1270000元未支付。甲乙双方一致同意，原合同于本协议签署之日即2018年9月27日解除，甲方有权另行出售该商品房且不承担任何责任，乙方应配合甲方办理原合同解除的相关手续，包括但不限于撤销网签等相关手续。乙方应于解除日起3日内配合甲方办结原合同网签撤销等相关手续，确保该商品房达到可另行销售条件。乙方未按本协议约定办理原合同网签等撤销手续的，每逾期一日应向甲方支付500元违约金，直至原合同网签等限制销售措施全部撤销完毕之日，甲方有权从应退房款中扣除本条项下乙方违约金。除本协议约定事项外，甲乙双方就原合同解除无其他争议，双方均不再以原合同为依据向对方主张任何权利、履行任何义务或提出任何异议。又查明，2018年8月20日孙境与鑫苑公司双方就涉案房屋买卖办理了网签备案，现网签备案尚未撤销。以上事实有昆山市商品房购销合同及其附件补充协议、意向金收据、银行卡明细、pos机刷卡单、商品房买卖合同解除协议、销售退换房审批表等，以及当事人陈述予以证明。一审法院认为，鑫苑公司与孙境之间的《昆山市商品房购销合同》成立后，孙境又先后在鑫苑公司处签订了销售退换房审批表及商品房买卖合同解除协议，鑫苑公司与孙境经协商一致通过约定解除的方式已解除了双方之间的《昆山市商品房购销合同》，且解除协议中明确载明了合同解除时间，故一审法院认定鑫苑公司与孙境之间的商品房购销合同于2018年9月27日解除。按照解除协议约定，合同解除后孙境负有配合鑫苑公司办理涉案房屋的网签备案注销手续的义务，现孙境尚未办理，故一审法院对鑫苑公司第一项诉讼请求予以支持。对于孙境逾期办理网签备案注销手续的违约金，一审法院认为，解除协议中约定孙境应在合同解除之日起3日内配合办理网签备案注销手续，孙境至今未履行存在逾期，协议中约定违约金按照500元/天计算，孙境认为过高请求调整，鑫苑公司未对孙境逾期办理给其造成的损失进行举证。根据解除协议约定，孙境逾期办理的，鑫苑公司本有权从应退房款中扣除相应违约金后再将剩余房款退还，虽然解除协议签订之前鑫苑公司就已退还了房款，但一审法院认定孙境承担的违约金可以已付房款553259元为基数，按同期银行贷款基准利率的1.5倍，自2018年10月1日起计算至实际办理网签备案注销手续之日止进行计算。对于鑫苑公司主张的律师费损失，《商品房购销合同》附件五补充协议中约定的系因孙境原因导致合同解除情形下，孙境需赔付鑫苑公司因签署买卖合同而发生的签约律师费，鑫苑公司本案中主张的律师费并不属于该类签约律师费，且解除协议中对律师费承担并无约定，故一审法院对鑫苑公司该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、昆山鑫苑置业有限公司与孙境之间签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号2018019176）于2018年9月27日予以解除，孙境配合办理该合同的网签备案注销手续，于判决生效之日起十五日内履行完毕；二、孙境赔偿昆山鑫苑置业有限公司逾期办理网签备案注销手续违约金（以553259元为基数，按同期银行贷款基准利率的1.5倍，自2018年10月1日起计算至实际办理网签备案注销手续之日止），于判决生效之日起十五日内履行完毕；三、驳回昆山鑫苑置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费5084元，减半收取为2542元由昆山鑫苑置业有限公司及孙境各承担一半即1271元。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明：1.2018年12月3日鑫苑公司向孙境发出解约通知书，称孙境逾期支付购房款超过104日，依据买卖合同，正式函告于2018年12月3日解除买卖合同，收回房屋，并按买卖合同有关买受人违约导致合同解除的约定办理解约清理。请您于2018年12月10日到如下列明地点办理买卖合同解除手续并承担违约责任，并配合办理合同解除涉及第三方事项为谢。如您未能到场办理，我公司将按买卖合同约定自行办理，由此造成任何损失或不利后果均由您自行承担。解约手续地点：【】。通知书上还留了鑫苑公司联系人姓名及电话。2．在一审庭审时，法院问鑫苑公司当庭提交的证据原件中商品房购销合同后所附2018年9月27日鑫苑公司与孙境签订的退换房审批表及解除协议是什么情况，鑫苑公司表示庭后核实。后鑫苑公司在一审中提交情况说明，称范剑锋是鑫苑公司和孙境具体对接的业务员之一，因范剑锋未和现在负责具体案件的鑫苑公司负责人赵林斌交接材料，故销售退换房审批表、商品房买卖合同解除协议之前不知晓。3、鑫苑公司与孙境于2019年11月4日办理网签撤销手续。上述事实，由解约通知书、庭审笔录、情况说明为证。本院认为：本案二审争议焦点在于孙境是否违反配合撤销网签手续的合同义务。《商品房买卖合同解除协议》约定孙境应于合同解除日起3日内配合鑫苑公司办结原网签合同撤销等相关手续。撤销网签需要买卖双方准备相关资料共同至房产管理部门办理撤销手续。虽然协议约定了配合办理的时间，但孙境的义务应是在鑫苑公司通知后配合提供资料并到场办理手续。鑫苑公司未提交证据证明鑫苑公司在签订合同后3日内通知孙境办理撤销手续。鑫苑公司于2018年12月3日才向孙境发解约通知书，通知合同于2018年12月3日解除，要求孙境2018年12月10日办理买卖合同解除手续，并配合办理合同解除涉及第三方事项。孙境认为鑫苑公司的上述通知不是基于《商品房买卖合同解除协议》的约定要求孙境履行配合撤销网签义务，而且通知上没有载明具体地点，还要求孙境承担违约责任，孙境也不可能同意鑫苑公司的要求，所以该通知不能发生通知孙境履行合同义务的法律后果。本院认为，该通知的内容与《商品房买卖合同解除协议》明显相悖，应认定鑫苑公司并非基于《商品房买卖合同解除协议》发出该通知。但通知上有要求孙境配合办理解除事项的内容，虽然未列明办理地点，但明确了办理时间、联系人及联系电话。孙境明知其在《商品房买卖合同解除协议》项下有配合办理撤销网签手续的义务，收到通知后应积极与鑫苑公司联系沟通撤销网签事宜。孙境怠于履行，导致网签一直未能撤销，应承担违约责任。孙境与鑫苑公司于2019年11月4日已办理了网签撤销手续。本院对判决孙境配合办理网签备案注销手续的判项予以撤销，并认定孙境应从2018年12月11日起至2019年11月4日期间承担逾期配合撤销网签的违约金。双方对于一审判决认定的违约金的计算标准均未提出异议，本院认定孙境承担以已付房款为基数，按同期银行贷款基准利率的1.5倍计算上述期间的违约金，计算为32490元。综上，孙境的上述请求部分成立；一审判决孙境从2018年10月1日起承担逾期办理手续的违约金不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初8926号民事判决；二、昆山鑫苑置业有限公司与孙境之间签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号2018019176）于2018年9月27日予以解除；三、孙境赔偿昆山鑫苑置业有限公司逾期办理网签备案注销手续违约金32490元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；四、驳回昆山鑫苑置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5084元，减半收取为2542元，由昆山鑫苑置业有限公司负担2214元，孙境负担328元。二审案件受理费5084元，由孙境负担4194元，昆山鑫苑置业有限公司负担890元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年十一月二十三日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。