广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2141号上诉人（原审被告）：张玉霜，女，1957年12月13日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。上诉人（原审被告）：林文烽，男，1982年11月15日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。上诉人的委托诉讼代理人：彭继海、周燕红，广东继海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肇庆市高要区小湘供销合作社，住所地：广东省肇庆市高要区小湘镇田螺村，统一社会信用代码914412831954709099。法定代表人：钟建洪，主任。委托诉讼代理人：李小玲，广东曜政律师事务所律师。原审第三人：肇庆市残疾人联合会，住所地：广东省肇庆市端州区西江北路华康苑肇庆市残疾人综合服务大楼**。负责人：陈海源，会长。委托诉讼代理人：钟华，该会职员。上诉人张玉霜、林文烽因与被上诉人肇庆市高要区小湘供销合作社（以下简称小湘供销社）、原审第三人肇庆市残疾人联合会（以下简称肇庆残联会）租赁合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初578号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张玉霜、林文烽及其委托诉讼代理人彭继海、周燕红、被上诉人小湘供销社的委托诉讼代理人李小玲、原审第三人肇庆残联会的委托诉讼代理人钟华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张玉霜、林文烽提出上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由小湘供销社承担。事实与理由：1、一审判决没有对小湘供销社、张玉霜、林文烽与肇庆残联会的举证、质证情况，对证据的采纳情况进行任何的表述和论述。2、一审中，小湘供销社一直都没有要求解除张玉霜、林文烽与肇庆残联会之间的租赁合同，也没有审理该租赁关系，但一审法院却在张玉霜、林文烽与肇庆残联会毫不知情，没有任何抗辩的情况下被强行解除了租赁合同。实际上张玉霜、林文烽与肇庆残联会签订的《场地租赁合同》约定了仲裁条款，法院对该纠纷没有管辖权。一审法院在小湘供销社没有提出请求，并没有管辖权的情况下判决解除张玉霜、林文烽与肇庆残联会之间的租赁合同是错误的。一审中，小湘供销社起诉要求张玉霜、林文烽支付从2018年7月份起拖欠的租金，但一审判决张玉霜、林文烽支付2018年5月1日起的租金，一审判决明显超越了小湘供销社的诉讼请求范围是错误的。3、小湘供销社于2018年8月23日向张玉霜、林文烽发出《解除合同通知书》，可知张玉霜、林文烽的交租时间为2018年7月1日前。张玉霜、林文烽迟延支付租金期间，小湘供销社不但没有催收，也没有给予张玉霜、林文烽合理履行义务的期限，而是直接提出解除双方签订的涉案合同，而根据合同法第二百二十七条规定，一审判决解除合同是错误的。张玉霜、林文烽将涉案场地转租给肇庆残联会经营经过小湘供销社同意，在合同履行期间，肇庆残联会虽然以各种理由拖欠涉案场地的租金，但其从来没有向张玉霜、林文烽提出解除租赁合同，肇庆残联会并没有与张玉霜、林文烽解除合同的意思。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，为了充分保障第三人行使诉讼权利和适当履行义务，法官应当向其就上述法律规定予以释明，但一审法官却没有进行释明并直接判决解除合同显然是错误。4、承租人林例华在承租期间经小湘供销社同意对涉案土地的建筑物翻新、重建、增建，涉案土地建筑物面积由4206.26平方米增加为5655平方米，投入大量人力、物力、财力，根据合同约定，合同期满时张玉霜、林文烽加建的房屋和不能移动的装修物才归小湘供销社所有。现合同期还未届满的情况下，一审法院应当在判决解除合同和腾退房地的同时对张玉霜、林文烽加建的部分房屋进行处理。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请二审法院将本案发回重审。小湘供销社答辩：1、一审中，小湘供销社、张玉霜、林文烽以及肇庆残联会就本案的相关事实作了充分陈述并各自提交了相关证据，一审法院组织各方对证据进行出示和质证，听取各方发表辩论意见，包括小湘供销社与张玉霜、林文烽的《供销社房屋（场地）租赁合同》及相关补充协议的签订、合同约定以及履约情况；张玉霜、林文烽与肇庆残联会的《场地租赁合同》的签订、合同约定以及履约情况；张玉霜、林文烽拖欠小湘供销社租金的违约情况及原因等。2、张玉霜、林文烽履行《供销社房屋（场地）租赁合同》及相关补充协议时存在明显违约行为，小湘供销社先履行相应的催告和告知义务，后请求解除与其相关的租赁合同，既符合双方合同的约定，也符合法律的规定，一审法院判决解除双方的租赁合同完全正确。张玉霜、林文烽仅向小湘供销社支付至2018年4月的租金，张玉霜、林文烽称之后的租金因肇庆残联会未向其缴交，因此其无法向小湘供销社缴交。根据《供销社房屋（场地）租赁合同》第三条的约定，张玉霜、林文烽理应于2018年3月1日前支付第三期租金232611元，小湘供销社于2017年10月25日已通过短信方式告知张玉霜、林文烽支付租金的期限。2018年6月28日，小湘供销社向张玉霜、林文烽发出《关于〈暂停履行合同通知〉的复函》，再次要求张玉霜、林文烽于2018年7月1日前缴交租金。但张玉霜、林文烽收到小湘供销社复函后仍拒绝支付租金。小湘供销社经集体讨论决定解除双方的租赁关系，并于2018年8月23日向张玉霜、林文烽发出《解除合同通知书》，告知解除《供销社房屋（场地）租赁合同》及相应的《补充协议》。根据《供销社房屋（场地）租赁合同》第四条第6款、第五条第2款约定以及合同法第二百二十六条、第二百二十七条的规定，小湘供销社依法有权要求解除与张玉霜、林文烽的租赁合同。因《场地租赁合同》也存在履行不能的客观情况，一审法院一并判决解除张玉霜、林文烽与肇庆残联会的《场地租赁合同》并无不妥。张玉霜、林文烽与肇庆残联会的租赁合同纠纷不能作为其拒绝向小湘供销社支付租金的抗辩理由，张玉霜、林文烽自知道其权利受损之日起至本案诉讼已有四至五年。期间完全可以通过法律途径救济和维权，但其始终没有采取法律途径进行维权，致其至今无法向肇庆残联会追讨到租金，明显属于怠于维权的情形，过错在于张玉霜、林文烽，相应法律后果应由其自行承担。3、一审中小湘供销社提出要求张玉霜、林文烽支付拖欠租金的滞纳金和没收其定金的诉讼请求，但一审法院对该诉讼请求予以驳回。小湘供销社对此存有异议，但小湘供销社考虑到尽快解决双方的纠纷收回租赁物，避免损失的继续扩大以及减少诉累，没有对该不服部分判决提起上诉。综上所述，一审判决认定事实清楚、程序合法，适用法律正确，依法应当予以维持。张玉霜、林文烽的上诉请求及事实理由缺乏理据，应当全部予以驳回。肇庆残联会答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回张玉霜、林文烽的上诉请求。小湘供销社向一审法院起诉，要求判决：一、解除小湘供销社与张玉霜、林文烽履行的《供销社房屋（场地）租赁合同》（2008年1月16日签订）及两份《补充协议》（分别于2008年4月16日、2008年7月23日签订，解除合同涉及的标的额为688974元）；二、张玉霜、林文烽立即腾退租赁房屋并返还给小湘供销社；三、张玉霜、林文烽立即向小湘供销社支付从2018年7月起拖欠的租金，租金计算至张玉霜、林文烽腾退房屋之日止，暂计至2019年1月的租金为20125元（2875元/月×7个月=20125元）；四、张玉霜、林文烽每日按拖欠租金总数的3‰向小湘供销社支付滞纳金，滞纳金自2018年3月1日起计算至张玉霜、林文烽支付完毕拖欠租金之日止，暂以拖欠的租金20125元计算至2019年1月31日（336天）的滞纳金为20286元（20125元×3‰×336天=20286元）；五、小湘供销社没收涉案合同的履约定金1万元；六、本案受理费由张玉霜、林文烽承担。一审法院经审理查明：2008年1月16日，小湘供销社与林例华在高要市小湘镇法律服务所的见证下签订了《供销社房屋（场地）租赁合同》，约定小湘供销社将位于小湘镇田螺村占地面积合计4206.26平方米的社有资产（房屋、场地）出租给林例华用作五金厂使用。其中合同第一条约定租赁期限自2008年3月1日起至2028年2月29日止，共20年；第二条约定租金前十年每年为3万元，后十年在2018年基础上逐年递增15%，其中2018年3月1日至2019年2月28日的总租金为34500元；2019年3月1日至2000年2月28日的总租金为39675元；第三条约定租赁按先交租后使用为原则，合同签订之日先交5万元，到半年内再缴交10万元，以后租金分三次缴交；2013年3月1日前缴交15万元，2018年3月1日前缴交232611元，2023年3月1日前缴交467863元；第四条第6款约定承租方如逾期交租按逾期缴交额每天加收3‰滞纳金，如逾期30天缴交的，小湘供销社有权解除合同，并按合同第五条第2款规定执行；第7款约定签订合同时承租方一次性缴交履约定金壹万元，租赁期满后，如承租方没有违约，小湘供销社把履约定金如数返还，但不计付利息；第五条第2款约定承租方如违反合同规定，小湘供销社有权即时终止合同，没收定金，同时承租方须向小湘供销社赔偿因此而造成的经济损失。2008年5月1日，肇庆残联会与高要市小湘镇冠华五金制品厂（法定代表人林例华）签订了《场地租赁合同》，高要市小湘镇冠华五金制品厂将高要市小湘镇文明街6229.2平方米房地租赁给肇庆残联会，合同约定：第一条：租赁期限从2008年5月1日至2028年4月30日共20年，计租总面积为5655平方米。第二条：租金计价：1、第一个五年每平方米3.6元/月；2、第二个五年每平方米4元/月；3、第三个五年每平方米4.5元/月；4、第四个五年每平方米5元/月。第三条：租金交缴办法：实行先交租后使用原则，分四个交租期，每个交租期五年，提前一个季度交租。1、合同签订之日起一个月内先交2008年5月1日至2013年4月30日全部租金中的100万元，余下221480元于2008年10月31日前付清。2、2013年5月1日前交2013年5月1日至2018年4月30日的全部租金。3、2018年5月1日前交2018年5月1日至2023年4月30日的全部租金。4、2023年5月1日前交2023年5月1日至2028年4月30日的全部租金。2009年6月15日，小湘供销社复函给林例华，同意林例华将合同涉及场地总面积全部转租给第三方。庭审中，小湘供销社、张玉霜、林文烽、肇庆残联会均确认：上述《供销社房屋（场地）租赁合同》和《场地租赁合同》的租赁物同一，涉及的是同一土地及房屋。2012年9月25日，端州区冠华五金经营部（法人林例华）向肇庆残联会发出了《关于小湘冠华五金制品厂结业转营并使用新名称的通知函》，称：高要市小湘冠华五金制品厂因受到国外、国内的经济大环境影响，造成五金制品行业经营十分困难，我厂也不例外。因此，今年初我厂已结业，并转营为五金产品经销，在此特将小湘冠华五金制品厂结业后成立为端州区冠华五金经营部告知贵会。原小湘冠华五金制品厂与现端州区冠华五金经营部两者企业法人同为林例华，原以高要市小湘冠华五金制品厂与贵会签订的相关租赁合同及一切的业务往来、债权债务均由端州区冠华五金经营部继续履行！以上通知如有不妥之处，望复函。2012年12月17日，上述两个合同的签订经办人林例华去世，肇庆残联会要求端州区冠华五金经营部提供合法继承人的有效凭证以及合法继承人现法人税务登记证，原冠华五金制品厂更名的批复，肇庆残联会以端州区冠华五金经营部未能按要求提供为因，没有交付2013年5月1日之后的租金。2018年6月26日，张玉霜、林文烽向小湘供销社发出《暂停履行合同通知》，函告：……，经我方一致研究决定：暂停履行与贵社的《供销社房屋（场地）租赁合同》中关于第三期（2018年7月1日到2023年6月30日的场地租赁费，直至我方与肇庆残联会处理完毕相关合同问题。2018年6月28日，小湘供销社向张玉霜、林文烽发出《关于〈暂停履行合同通知〉的复函》，称：经我社研究决定：不同意你方暂停履行合同，你方必须按照原合同相关规定履行，于2018年7月1日前将应缴租金交到我社，否则按违反合同处理。该复函通过顺丰快递寄给张玉霜、林文烽被拒收，小湘供销社又通过手机短信告诉张玉霜、林文烽。2018年8月23日，小湘供销社向张玉霜、林文烽发出《解除合同通知书》，函告对方：按照合同及《补充协议》的规定，你方应在2018年7月1日前向我社缴交租金232611元，但你方违约没有按时交租，我方也多次追收，到目前为止你方仍拒不向我社缴交租金且拒收我方书面通知，已构成合同违约。根据合同第四条第6款规定，现我社决定与你方解除合同，请你们在2018年8月30日前到我社办理合同解除手续。2018年8月23日，张玉霜、林文烽向小湘供销社发出《关于〈解除合同通知书〉的复函》，答复称：1、现阶段我方不会与贵社解除《供销社房屋（场地）租赁合同》，若贵社执意解除，请遵从法律途径处理，我方将积极配合。2、若贵社未经法律途径处理，单方面作出任何与合同相关的事宜，从而产生一切不良后果及法律责任，均由贵社承担。2019年3月1日，小湘供销社向该院提起本案诉讼，张玉霜、林文烽提交答辩状中申请追加肇庆残联会为本案第三人，经审核，该院于2019年4月1日发出通知书，决定追加肇庆残联会为本案第三人参加诉讼。又查明：高要市小湘供销合作社于2015年10月15日变更登记为肇庆市高要区小湘供销合作社。高要市小湘镇冠华五金制品厂是投资人林例华的个人独资企业，于2010年7月21日注销。相关合同原签订人林例华已经于2012年12月17日去世，其第一顺序继承人为张玉霜（其妻）、林文烽（其子）。《供销社房屋（场地）租赁合同》及两份《补充协议》涉及的租金已经缴交至2018年4月30日，2018年5月1日之后的租金未交。一审法院认为，本案立案案由为房屋租赁合同纠纷，实质是租赁合同纠纷，租赁物除了房屋，还有土地（使用权）。按张玉霜、林文烽所述，肇庆残联会从2013年之后就没有交纳租金，到2018年有4-5年的时间，在双方协商无果的情况下，张玉霜、林文烽方在这么长时间里没有主动采取仲裁或诉讼的方式进行解决，实际上属于怠于维权，张玉霜、林文烽因为肇庆残联会未交租金而不交租金给小湘供销社，理据不足。按《供销社房屋（场地）租赁合同》第四条第6款约定“承租方如逾期交租按逾期缴交额每天加收3‰滞纳金，如逾期30天缴交的，小湘供销社有权解除合同，并按合同第五条第2款规定执行”，张玉霜、林文烽应于2018年3月1日缴交232611元，但逾期30天后仍没有缴交，属于违约，并以实际租赁时间按原合同规定计付租金。小湘供销社坚决要求解除合同，符合约定和法律规定，该院予以支持。应付租金以实际租赁时间按原合同规定计算。由于涉及房屋和土地与肇庆残联会承租的房屋和土地同一，为避免出现新的矛盾，肇庆残联会与高要市小湘镇冠华五金制品厂（法定代表人林例华）于2008年5月1日签订的《场地租赁合同》也随之解除。张玉霜、林文烽与肇庆残联会之间有关租金方面的纠纷，属另一法律关系，本案不作审查。考虑到本案的具体情况，多方面综合考量，小湘供销社的其他诉讼请求，该院不予支持；张玉霜、林文烽的其他答辩意见，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除小湘供销社与林例华于2008年1月16日签订的《供销社房屋（场地）租赁合同》及两份《补充协议》；二、肇庆残联会与高要市小湘镇冠华五金制品厂（法定代表人林例华）于2008年5月1日签订的《场地租赁合同》也随之解除；三、张玉霜、林文烽应于该判决生效后十日内腾退租赁房地并返还给小湘供销社；四、张玉霜、林文烽应于该判决生效后十日内清偿2018年5月1日至2019年2月28日租金共28750元给小湘供销社；五、张玉霜、林文烽应从2019年3月1日起至租赁房地腾退之日止以年租金39675元标准按天数计付租金给小湘供销社，在租赁房地腾退之日起十日内付清；六、驳回小湘供销社的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费10690元，由张玉霜、林文烽负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。另查明，一审庭审中，一审法院对小湘供销社与张玉霜、林文烽提供的证据，组织双方当事人质证并发表质证意见。肇庆残联会与高要市小湘镇冠华五金制品厂签订了《场地租赁合同》，高要市小湘镇冠华五金制品厂将高要市小湘镇文明街6229.2平方米厂房土地租赁给肇庆残联会，从2008年5月1日起至2028年4月30日止。其中第六条：本合同未尽事宜，由双方协商解决，协商不成的，双方同意提交肇庆仲裁委员会仲裁。本院认为，本案是租赁合同纠纷。小湘供销社与林例华在高要市小湘镇法律服务所的见证下签订了《供销社房屋（场地）租赁合同》，约定小湘供销社将位于高要市小湘镇田螺村占地面积合计4206.26平方米的房屋、场地出租给林例华用作五金厂使用，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，应受法律保护。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：1、涉案《供销社房屋（场地）租赁合同》及补充协议是否解除；2、一审法院审理本案是否存在违反法定程序情形。关于涉案《供销社房屋（场地）租赁合同》及补充协议是否解除的问题。林例华于2012年12月17日死亡，其第一顺序继承人为张玉霜、林文烽，林例华所签订的《供销社房屋（场地）租赁合同》及两份《补充协议》的权利义务由张玉霜、林文烽享有和履行。《供销社房屋（场地）租赁合同》第四条第6款约定承租方如逾期30天缴交租金的，小湘供销社有权解除合同。依租赁合同约定张玉霜、林文烽应于2018年7月1日前缴交租金232611元，但逾期30天后仍没有缴交。且小湘供销社曾向张玉霜、林文烽发出《关于〈暂停履行合同通知〉的复函》，称小湘供销社不同意你方暂停履行合同，你方必须按照原合同相关规定履行，于2018年7月1日前将应缴租金交到小湘供销社，否则按违反合同处理。该复函通过顺丰快递寄给张玉霜、林文烽被拒收，小湘供销社又通过手机短信告诉张玉霜、林文烽。2018年8月23日，小湘供销社向张玉霜、林文烽发出《解除合同通知书》，函告张玉霜、林文烽应在2018年7月1日前缴交租金232611元，但到目前为止张玉霜、林文烽仍拒不缴交租金，已构成合同违约。根据租赁合同第四条第6款规定，决定与张玉霜、林文烽解除租赁合同及补充协议。因张玉霜、林文烽逾期没有缴交租金的违约行为，一审法院判决解除租赁合同及补充协议并无不当，本院予以维持。张玉霜、林文烽上诉主张不应解除《供销社房屋（场地）租赁合同》及补充协议的合同依据不足，本院不予采纳。关于一审法院审理本案是否存在违反法定程序情形的问题。一审庭审中，一审法院对小湘供销社与张玉霜、林文烽提供的证据，组织双方当事人进行质证并发表质证意见，保障了当事人的诉讼权利。一审中，小湘供销社提出诉讼请求：三、张玉霜、林文烽立即向小湘供销社支付从2018年7月起拖欠的租金，租金计算至张玉霜、林文烽腾退房屋之日止，暂计至2019年1月的租金为20125元（2875元/月×7个月=20125元）。但一审法院判决张玉霜、林文烽清偿2018年5月1日至2019年2月28日租金共28750元给小湘供销社。超越了小湘供销社提出的诉讼请求范畴，本院应予纠正。肇庆残联会与高要市小湘镇冠华五金制品厂于2008年5月1日签订的《场地租赁合同》，约定双方争议协商不成的，双方同意提交肇庆仲裁委员会仲裁，即约定了仲裁条款。且张玉霜、林文烽与肇庆残联会在本案中均没有提出解除他们之间租赁合同的主张，一审法院判决解除肇庆残联会与高要市小湘镇冠华五金制品厂的《场地租赁合同》违反不诉不理的诉讼原则，本院予以纠正。至于张玉霜、林文烽认为其在涉案土地翻新并增建了建筑物的问题，由于张玉霜、林文烽在一审时对该问题没有提出反诉，本案不作处理。张玉霜、林文烽上诉认为一审判决违反程序的依据充分，本院予以采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”的规定，本案不存在民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序的情形，本案无需发回重审，由本院依法审理。张玉霜、林文烽上诉请求将本案发回重审的法律依据不足，本院不予支持。综上所述，张玉霜、林文烽的上诉请求部分成立，本院予以支持；其他上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初578号民事判决第一、三、五、六项；二、撤销肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初578号民事判决第二项；三、变更肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初578号民事判决第四项为：张玉霜、林文烽应于本判决发生法律效力后十日内清偿2018年7月1日至2019年2月28日租金共23000元给肇庆市高要区小湘供销合作社。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费10690元，由上诉人张玉霜、林文烽承担。本判决为终审判决。审判长 唐 强审判员 张秀丽审判员 陈卓杰二〇一九年十一月十五日法官助理黎嘉豪书记员陈唐玲