山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初5759号 原告：陈大勇，男，1972年3月24日出生，汉族，住山东省济南市。山东万吉律师事务所律师。 被告：济南瑞隆钢模板机械有限公司，住所地山东省济南市商河县。统一社会信用代码91370126787433810G。 法定代表人：王法利，总经理。 委托诉讼代理人：郭强，山东明豪律师事务所律师。 被告：孙天庆，男，1961年2月3日出生，汉族，住山东省商河县。男，1990年2月12日出生，汉族，户籍所在地山东省商河县，现住济南市商河县富民路豪门庄园13-1-102。本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理，被告瑞隆公司当庭向本院提出鉴定申请，本院依法委托江西求实司法鉴定中心进行鉴定。2019年10月29日本院恢复审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈大勇及其委托诉讼代理人李子才，被告瑞隆公司的委托诉讼代理人郭强、被告孙天庆的委托诉讼代理人孙申亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈大勇向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于济南市历城区花园路101号海蔚广场办公写字塔楼XXXX室房产的强制执行，并解除查封措施；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与两被告执行异议一案，济南市历城区人民法院于2019年6月17日作出（2019）鲁0112执异167号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为该执行裁定缺乏事实与法律依据，原告提供的证据材料足以证明不动产权登记簿存在权属登记错误的情形。涉案房屋未办理产权变更登记的原因是因涉案房屋抵押还贷状态，若过户需将全部房款还清。2017年原告将所有款项还清时，涉案房屋属于查封状态无法办理产权过户。2007年8月7日，孙天庆、陈大勇签订协议一份，约定就购买涉案房屋，陈大勇向孙天庆借款叁万元，孙天庆提供按揭贷款帮助，贷款由陈大勇独自承担，房产名义归孙天庆所有，实际产权归陈大勇所有。实际也是如此履行的，涉案房屋除孙天庆叁万元外，所有购房款以及利息的支付均由原告一人支付。2012年10月19日，商河法院作出（2012）商执字第439-1号执行裁定书，裁定提取孙天庆在其与陈大勇共同共有的房产（位于历城区花园路**海蔚广场**）中所占份额其中的人民币3万元至本院。根据商河县人民法院作出的执行裁定可以证明，孙天庆所占份额已经在2012年被提取完毕。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，综合原告提供的系列证据，可以认定原告对涉案房屋享有中心排队强制执行的权益。为维护原告的合法权益，请求法院依法裁判。 被告瑞隆公司辩称，一、陈大勇的权利主张并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，陈大勇并非涉案房屋的实际产权人。二、陈大勇提起执行异议之诉，请求排除执行，并不是基于房屋共同共有，而是依据2007年8月7日孙天庆与陈大勇二人签订的协议，主张陈大勇是房屋实际产权人，单独享有房产，孙天庆只是挂名、借名，因此，涉案2007年8月7日的协议在性质上应当属于借名买房协议。根据《山东高院民一庭：执行异议之诉案件审判观点综述》第13.借名买房人提起执行异议之诉的处理，金钱债权执行过程中，借名买房人以其系房产实际所有人为由，提起执行异议之诉，请求排除执行的，原则上不予支持。三、涉案房屋不动产登记簿显然不存在原告所称的错误。根据《物权法》第九条的规定，未经登记，不发生效力，借名买房协议是借名人与被借名人之间就房产归属所作出的内部约定，仅有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由。借名人与被借名人之间关于房屋所有权的归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。四、瑞隆公司有充分的理由怀疑、陈大勇与孙天庆相互串通伪造协议，虚假诉讼、逃避执行，就涉案房屋相同一事项，陈大勇提交了内容相互矛盾的两份协议，两份协议均有伪造嫌疑。五、关于涉案房屋的实际出资情况，从签订购房合同到取得房屋产权登记，涉案房屋的实际出资款可分为三部分:购房首付款395315元；购房按揭贷款38万元及利息；契税、住宅维修基金46518.45元，以上构成涉案房产的全部出资（约计821833.45元，未包括贷款利息）。基于陈大勇本身系涉案房屋出资款全部由其个人支付。从庭审证据来看，对于购房款首付款、契税、住宅维修基金陈大勇均无法证明由个人实际支付。综上，从涉案房屋全部出资来看，就目前在案证据，陈大勇以其银行账户偿还了涉案房屋银行贷款112791.28元，不足以房屋全部出资的13%。因此，本案陈大勇并未实际支付涉案房屋全部出资款，无权主张全部房屋产权。六、孙天庆主张租赁使用涉案房屋，虽提交了孙申亮与陈大勇之间的租赁合同，但基于两者之间的特殊关系，仅二人签署的租赁合同不足为凭，应当提供租金支付的全部交易记录及有效凭证。陈大勇提供的银行交易中，孙申亮自2016年6月7日—2018年2月7日转账给陈大勇款项为支付的租金，该转账与涉案银行按揭贷偿还期限完全一致，且贷款偿还完毕，孙申亮的转账汇款即停止，不符合租金支付的实际期限。因此，该转账不符支付租金的性质。涉案房屋由孙天庆控制的济南天庆食品有限公司占有使用，应当由济南天庆食品有限公司与房屋产权人签订租赁合同，而不应是孙申亮个人承担。据孙天庆称其子孙申亮2015年12月份还在上学，经济上根本不具有承担涉案房屋开办公司的能力。 被告孙天庆辩称，陈大勇与孙天庆是好朋友关系，因当时经济困难且信誉不好，借款3万元购买房屋，陈大勇为了让房地产按揭好贷款，就借了3万元给陈大勇。原告的诉讼请求及事实与理由无异议。 经审理本院认定的事实如下，2010年6月18日，山东省商河县法院（以下简称商河法院）对中国农业银行股份有限公司商河县支行与山东瑞海农副产品有限公司、山东万佳投资担保有限责任公司、刘恩海、孙天庆金融借款合同纠纷一案，作出（2010）商商初字第591号民事判决，判决确定：山东瑞海农副产品有限公司于判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司商河县支行借款本金180万元及利息（以本金200万元为基数，自2008年9月25日起至2009年9月24日止，按年利率10.08%计算；自2009年9月25日起至2009年9月27日止，按年利率15.12%计算。以本金180万元为基数，自2009年9月28日始至付清欠款之日止，按年利率15.12%计算）；二、山东万佳投资担保有限责任公司、刘恩海、孙天庆对山东瑞海农副产品有限公司应付中国农业银行股份有限公司商河县支行的以上借款本息承担连带清偿责任；三、山东万佳投资担保有限责任公司、刘恩海、孙天庆承担保证责任后，有权向山东瑞海农副产品有限公司追偿。案件受理费23885元，由山东瑞海农副产品有限责任公司、山东万佳投资担保有限公司、刘恩海、孙天庆负担。案件进入执行程序后，2012年10月19日，商河法院对申请执行人中国农业股份有限公司商河县支行与被执行人山东瑞海农副产品有限公司、山东万佳投资担保有限公司、刘恩海、孙天庆一案作出的（2012）商执字第439-1号执行裁定，裁定确定：“提取被执行人孙天庆在其与陈大勇共同的共有的房产（位于历城（位于历城区花园路**海蔚广场**额其中的人民币3万元至本院。”2012年10月23日，陈大勇代孙天庆交纳过付款3万元。 2012年9月24日，商河法院对瑞隆公司与济南瑞天农副产品有限公司、山东瑞海农副产品有限公司、刘恩海、孙天庆追偿权纠纷一案作出（2012）商商初字第296号民事判决，判决确定：一、济南瑞天农副产品有限公司于判决生效之日起十日内偿还瑞隆公司人民币3775662元；二、山东瑞海农副产品有限公司、刘恩海、孙天庆对济南瑞天农副产品有限公司应付济南瑞隆钢模板机械有限公司的以上款项承担连带清偿责任；三、驳回瑞隆公司的其它诉讼请求。案件受理费39456元，财产保全费5000元，公告费900元，共计45356元，由瑞隆公司负担3404元，济南瑞天农副产品有限公司、山东瑞海农副产品有限公司、刘恩海、孙天庆负担41952元。 2012年12月24日，瑞隆公司向商河法院申请执行。2015年10月27日，济南市中级人民法院作出（2015）济中法执监字第169号执行裁定，将本案指定到本院执行。2015年11月10日，本院决定立案执行，于2015年11月27日作出（2015）历城执字第2585号执行裁定，裁定查封被执行人孙天庆名下的位于济南市历城区花园路101号海蔚广场办公写字塔楼XXXX室房产。2019年1月31日，本院对申请执行人瑞隆公司与被执行人山东瑞海农副产品有限公司、刘恩海、孙天庆、济南瑞天农副产品有限公司追偿权纠纷一案作出（2019）鲁0112执恢9号执行裁定，裁定拍卖被执行人孙天庆名下的位于济南市历城区花园路101号海蔚广场办公写字塔楼XXXX室房产。 2019年4月11日，本院在执行瑞隆公司与济南瑞天农副产品有限公司、山东瑞海农副产品有限公司、刘恩海、孙天庆追偿权一案中，陈大勇对本院拍卖其与孙天庆共有的济南市历城区花园路101号海蔚广场办公写字塔楼XXXX室房产（房产证号：历城YY**）不服，提出异议。本院作出（2019）鲁0112执异86号执行裁定，裁定：撤销本院（2019）鲁0112执恢9号执行裁定。瑞隆公司对本院作出的（2019）鲁0112执异86号执行裁定不服，向济南市中级人民法院申请复议，济南市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）鲁01执复112号执行裁定，裁定：一、撤销本院（2019）鲁0112执异86号执行裁定；二、发回本院重新作出裁定。2019年6月17日，本院重新作出（2019）鲁0112执异167号执行裁定,裁定驳回异议人陈大勇的异议请求。陈大勇不服裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 陈大勇提供2007年8月7日其作为甲方与乙方孙天庆签订的《协议》一份，内容为：“双方在平等、自愿、互助、信任的基础之上，甲乙双方就购买济南市花园路101号海蔚广场XXXX室房产事宜达成以下协议：一、首付款：因甲方购买此处房产首付不足，特向乙方借现金叁万元整，并按约定归还。二、房贷：因甲方按揭房贷需担保帮助，特需要乙方提供担保及帮助，完成银行按揭合同，但房贷还款由甲方独自承担，与乙方无关。三、产权及收益：因以上两项造成房产证明及共有证为双方所有，但根据事实情况实际产权归甲方所有，实际收益归甲方所有，乙方只是名义所有。双方并以道义名义认证此事。四、争议解决：如果在以后时间出现甲乙任何一方因经济原因牵涉该房产问题，需根据此协议为准，不得损害对方利益。五、未尽事宜，双方协商解决。六、本协议一式两份，双方各持一份。” 2007年9月20日，山东海蔚置业有限公司与孙天庆、陈大勇签订《商品房买卖合同》，约定：山东海蔚置业有限公司将位于济南市历城区花园路101号海蔚广场办公写字塔XXXX室房产出卖给孙天庆、陈大勇，总价款775315元，已支付房款395315元，剩余38万元按照银行按揭贷款。2007年11月9日，青岛新天物业发展有限责任公司与业主陈大勇、孙天庆签订《入住合同》。 2007年12月31日，陈大勇作为借款人、抵押人与贷款人历城区支行及保证人山东海蔚置业有限公司签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币38万元，用于购买济南市历城区花园路101号海蔚广场小区XXXX的房屋，贷款期限为10年，自2007年12月31日至2017年12月31日。陈大勇、历城支行、山东海蔚置业有限公司及抵押共有人孙天庆分别在落款处签字盖章。2008年3月5日，孙天庆、陈大勇作为业主缴纳了契税、济南市商品住宅维修基（资）金等费用。 2008年8月7日，陈大勇作为甲方与孙天庆作为乙方签订《房屋股份转让协议》一份，内容为：“2007年6月甲乙双方共同购买济南市花园路101号海蔚广场XXXX室房产，由乙方出资叁万元整，甲方出资叁拾伍万元作为首付款，房屋房贷叁拾捌万元由甲方负责偿还，房屋性质为共同共有，现乙方将其所持有的房屋股份转让与甲方，具体协议如下：甲方一次性给乙方叁万元整，于本协议签订当天给付。乙方将持有的叁万元房屋股份转让给甲方。乙方须无条件配合甲方到房屋部分办理房屋产权股份转让手续。本协议自甲乙双方签字并甲方给付转让费后生效，本协议一式叁份，双方各持一份，交房屋登记部门一份。” 2009年10月27日，陈大勇作为法定代表人在济南市历城区花园路101号海蔚广场XXXX室成立济南择安车友经贸有限公司。 涉案房屋权属状况信息显示，所有权人孙天庆，共有情况陈大勇，房产证号历城YYYY，共有权证号历城共ZZZZ，面积134.37,权属取得方式商品房买卖，登记时间2008-07-22，房屋用途办公，查封情况查封单位历城区人民法院查封期限：2015年11月27日起2021年11月05日止。 2016年6月28日，陈大勇作为出租方（甲方）与孙申亮承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于济南市花园路101号海蔚广场XXXX室房屋出租给乙方办公使用，租赁期限2016年7月1日起至2019年6月30日。二、本房屋月租金为人民币伍仟元按月缴纳。每月8号向甲方指定账户打款。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束后，乙方须交清欠费。……陈大勇、孙申亮在落款处签字并按手印。 2013年3月8日至2017年12月1日期间，陈大勇通过中国工商银行股份有限公司济南花园路支行每月偿还涉案房屋贷款，直至2017年11月8日还清。2016年6月至2018年2月期间，孙申亮通过银行转账每月向陈大勇支付房租，2018年10月30日，孙申亮通过招商银行向陈大勇转账50000元，支付剩余租赁期间内的房租。 庭审中，瑞隆公司对“2007年8月7日孙大勇与孙天庆签订的《协议》”、“2016年6月28日，陈大勇与孙申亮签订《房屋租赁合同》”的形成时间有异议，要求对两份材料进行形成时间鉴定，本院依法委托了鉴定机构。2019年9月2日，江西求实司法鉴定中心出具赣求司[2019]文鉴字鉴字第0918号文检鉴定意见书，鉴定意见为:（一）标称时间“2007年8月7日”的《协议》甲方签字处“陈大勇”签名字迹符合2017年10月以前书写形成。（二）标称时间“2016年6月28日”的《房屋租赁合同》中书写字迹符合2017年10月以前书写形成。瑞隆公司支出鉴定费20000元。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。关于2007年8月7日孙大勇与孙天庆签订的《协议》、2016年6月28日陈大勇与孙申亮签订《房屋租赁合同》的认定。对于2007年8月7日陈大勇与孙天庆签订的《协议》能够与2008年8月7日双方签订的《房屋股份转让协议》相印证，且孙天庆所占的3万元份额也能与商河法院在（2012）商执字第439-1号一案中提取被执行人孙天庆与陈大勇共同的涉案的房产中所占份额其中的人民币3万元相吻合；对于2016年6月28日陈大勇与孙申亮签订《房屋租赁合同》能够与陈大勇提供的关于孙申亮每月支付房租的银行流水记录相印证，综上，上述两份协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。虽然瑞隆公司对于上述两份协议对形成时间申请鉴定，鉴定意见为2017年10月以前书写形成，其辩解认为鉴定意见确定的时间与协议时间差距较大，不能认定为真实的两份协议，但并未提供相反证据证实其观点，本院对瑞隆公司的辩解意见不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据庭审查明的事实，陈大勇在商河法院查封之前已经与孙天庆签订协议，并约定了涉案房屋份额，作为共同买受人与山东海蔚置业有限公司签订《商品房买卖合同》，而后双方通过签订的《房屋股份转让协议》，孙天庆将自己持有的3万元份额转让至陈大勇，且陈大勇在本院查封之前已在涉案房屋成立济南择安车友经贸有限公司，合法占有涉案房屋，并通过自己的银行账号每月偿还贷款，陈大勇已经由原共有人转变为涉案房屋实际所有人，因涉案房屋被商河法院与本院轮候查封，非本人自身原因致使陈大勇未能及时办理变更登记，故陈大勇作为涉案房屋的实际所有权人，其权利能够排除本院（2019）鲁0112执恢9号执行案件的执行。原告陈大勇要求停止对涉案房产的查封与执行符合法律规定，本院予以支持。原陈大勇告要求判决解除查封，超出了执行异议之诉可主张的范围，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、停止对位于山东省济南市历城区花园路101号海蔚广场办公写字塔楼XXXX室房产的执行； 二、驳回原告陈大勇的其他诉讼请求。 案件受理费19200元，鉴定费20000元，均由被告济南瑞隆钢模板机械有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  田为民 人民陪审员  许成军 人民陪审员  董 芳 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  林子琪