福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8287号 上诉人（原审被告）：陈美，女，1976年10月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王寿清（系陈美配偶），住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人(原审原告)：福州西酒物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖滨路**。 法定代表人：孙勇，董事长。 委托诉讼代理人：卢伯尧，福建品典律师事务所执业律师。 上诉人陈美因与被上诉人福州西酒物业管理有限公司（以下简称“西酒物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初1959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈美上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法予以改判，驳回西酒物业公司诉讼请求。事实和理由：一、物业服务费用无依据。根据西酒物业公司2009年12月28日与福建捷扬房地产开发有限公司签订的云亩天朗《前期物业服务合同》第三章第六条约定，独栋、双拼综合管理服务费每月每平方2元，其他类型房屋服务费另行协议，并非西酒物业公司在一审中所陈述按房产建筑面积每平方2元收取。案涉陈美的不动产产权登记为联排住宅，既非独栋也不是双拼，属于《前期物业服务合同》其他房屋类型，应另行协议。西酒物业公司未提供约定的其他房屋类型物业费的另外协议。根据西酒物业公司提供的起诉状及证据，没有对联排住宅的收费依据，一审法院对有关收费标准未尽核实责任，错误认定收费标准。二、一审判决依据与事实不符。案涉的住宅是陈美2010年通过二手房买卖购得，陈美未与福建捷扬房地产开发有限公司签订过《物业买卖合同》及《前期物业服务合同》。陈美在西酒物业公司递交的起诉状中看到《前期物业服务合同》才知道自己权益被侵害，且在答辩状中已声明保留进一步追讨的权利，并非一审法院认定的对物业收费标准无异议。物业费是预存的，多还少补，不存在表示认可一说。三、沙堤村委会出具的《在管证明》是本案唯一合法有效的、证明西酒物业公司服务时间为2004年9月16日至2017年3月28日的证据，现有证据无法证明西酒物业公司2017年3月28日后提供了物业服务。 西酒物业公司辩称，一、一审认定案涉物业费收费标准为每月每平方2元准确。根据福州市物业收费管理办法规定，联排住宅也属于高档住宅，应按每月每平方2元收费。二、陈美之前几年均按此标准缴纳物业费且未提出异议。此标准十几年没有变动，符合合同法规定及习惯交易，可以参照使用。联排实际上也属于高档住宅，按此标准收取物业费客观上不算高。西酒物业公司提交的《关系说明》可以证明新旧物业公司的交接和办理交接的时间，能够证明西酒物业公司实际退场时间。《关系说明》明确载明2018年8月1日起由广东碧桂园物业服务股份有限公司福州市闽侯分公司接管。三、西酒物业公司认为一审法院按70%来认定物业费缺乏事实依据。 西酒物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈美立即支付自2015年1月1日起至2018年7月31日止的物业管理费37942元和资金占用费（资金占用费按37942元为基数，按年利率6%计算，从起诉之日计至全部还清物业费之日止），水公摊58.6元，电公摊456.8元，合计38455.4元；2.本案诉讼费由陈美承担。 一审法院认定事实：2009年12月28日，福建捷扬房地产开发有限公司与西酒物业公司签订一份《前期物业服务合同》，约定将其开发的位于闽侯县上街国宾大道588号的“云亩天朗”小区委托西酒物业公司进行物业管理，合同约定：业主按照建筑面积、地、地下室面积和车库面积的总和每月每平方米2元的标准缴纳物业费，业主应于“入伙通知书”所规定的交房之日起交纳物业费，物业费在每月10日前按月交纳，若未能按时交纳物业费的，应按每日千分之三的标准计算违约金；合同期限至2010年12月31日止，但在本合同期内，业委会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同第三十四条约定:福建捷扬房地产开发有限公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为接受对本合同内容的承诺等。合同签订后，西酒物业公司为该小区提供各项物业服务。合同期满后，小区业主未选聘新的物业服务企业，由西酒物业公司继续为该小区提供物业管理服务。近年，因大部分的小区业主对西酒物业公司的物业管理和服务质量不满意，小区业委会于2018年6月29日至7月2日召开业主大会，投票通过终止与西酒物业公司物业服务合同关系，选聘广东碧桂园物业服务股份有限公司福州市闽侯分公司为该小区新的物业服务单位。西酒物业公司于2018年7月31日终止该小区物业服务工作，从2018年8月1日起由广东碧桂园物业服务股份有限公司福州市闽侯分公司接管。 陈美系闽江花园新城一期Ⅷ-11#楼02联排住宅业主，面积为441.19平方米。陈美收房后已按前期物业合同约定的每月物业费882.38元向西酒物业公司缴交至2014年12月止。后陈美认为西酒物业公司没有按前期物业合同约定提供物业服务，拒绝向西酒物业公司支付2015年1月1日起至2018年7月31日止的物业服务费共计37942元。 一审法院认为，西酒物业公司为上街国宾大道588号闽江花园新城一期“云亩天朗”小区提供物业服务，陈美作为小区业主之一，应及时交纳相应的物业服务费用。关于陈美辩称原告按每月每平方米2元标准向其收取物业费无依据问题。一审法院认为，从本案的《前期物业服务合同》第三十四条约定的内容可以判定如下事实，即福建捷扬房地产开发有限公司与陈美签订的物业买卖合同，包含《前期物业服务合同》约定的内容。在双方没有另行协议收费标准的情况下，物业公司依据《前期物业服务合同》中已确定的收费标准向被告收取物业费并无不当，且陈美在2014年12月之前按此标准缴交物业费未曾有过异议，现陈美对物业收费标准的合理性提出异议缺乏根据，一审法院不予采信。西酒物业公司当庭自愿放弃向陈美主张公摊水电费用的诉讼请求，是当事人依法对自己权利的处分，一审法院予以准许。另关于陈美提出西酒物业公司诉讼请求的物业费37942元中有部分金额已超过诉讼时效的抗辩。一审法院认为，《前期物业服务合同》约定物业费于每月10日前交纳，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行。西酒物业公司于2018年1月16日向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年3月26日裁定准许撤诉。因此，物业公司向陈美主张2015年1月1日至2015年9月31日共计9个月的物业费882.38元×9=7941.42元已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权，一审法院对物业公司诉讼请求的该部分金额依法不予支持。根据庭审查明的事实，西酒物业公司在提供物业服务的过程中存在不完善之处，此问题是导致陈美及其他业主迟延或拒绝交纳物业费的主要原因。鉴于双方在履行合同义务过程中均存在过错，一审法院综合考虑西酒物业公司提供的物业服务情况，在西酒物业公司诉请陈美欠付物业费37942元-7941.42元=30000.58元的基础上酌情予以减免。一审法院酌定减免比例为30%，即陈美还应支付物业费为30000.58×70%=21000.40元。因西酒物业公司的服务存在瑕疵，对于西酒物业公司要求陈美支付资金占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。陈美经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，一审法院依法予以缺席审理。综上，判决：一、陈美应于本判决生效之日起十日内向福州西酒物业管理有限公司支付物业费21000.40元；二、驳回福州西酒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元，由福州西酒物业管理有限公司负担437元，陈美负担325元；公告费560元由陈美承担。 本院二审期间，双方未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，当事人就合同收费标准没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。案涉《前期物业服务合同》约定“物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积、地、地下室面积和车库面积的总和纳相应的综合物业管理服务费。独栋、双拼综合管理服务费每月每平方米2元”。陈美的住宅属同一小区的联排住宅，陈美收房后已按每月每平方米2元收费标准向西酒物业公司缴纳了至2014年12月止的物业费，且陈美作为业主，有按时交纳物业管理费的义务，其在享受了物业服务成果之后拒不缴费的行为，实际上侵害了其他缴费业主的合法权益，一审法院参照每月每平方2元收费标准认定物业费，同时考虑双方在履行合同过程中的过错情况，酌定减免陈美欠付的物业费的30%已臻合理，予以维持。 西酒物业公司已举证证明其于2018年7月31日终止案涉小区物业服务工作，陈美对西酒物业公司的服务时间提出异议，但并未提供证据证明其异议成立，一审法院依据现有证据认定西酒物业公司提供物业服务的时间至2018年7月31日止，并无不当，予以维持。 综上所述，陈美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费325元，由陈美负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇一九年十一月二十二日 法官助理贲丹丹 书记员程婷