广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19377号上诉人（原审被告）：柯丽华，女，1963年2月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：叶震，男，1967年9月20日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人柯丽华因与被上诉人叶震物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。柯丽华上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判一审判决第二项为柯丽华向叶震支付房屋占有使用费4068元。事实及理由如下：叶震的家人将公租房租赁权卖给侨某拆迁公司，侨某拆迁公司再安排柯丽华入住。后以遗失了租赁合约（该租赁合约的原件仍在柯丽华手上）为由，要求继续承租涉案房屋。房管所在没有到居住地调查，也没有要求叶震上缴原租赁合约、交租单据、水电费单等可以证明其居住的文件材料的情况下，给叶震发了与事实不符的新租赁合约。本人居住在现住址（涉案房屋）已有16年，因原住房拆迁，交了保偿金后由侨某拆迁公司安排居住在现住址，侨某拆迁公司也将涉案房屋的原租合约、钥匙交给我，每月也是由我本人到房管所交租，房管所也出具了证明将我户口迁入此屋，只等待侨某拆迁公司办妥转名变更手续。2006年，侨某拆迁公司被注销，经理卢某某因为经济案被公安机关收押（由荔湾法院判决的，卢某某大概是在2018年才出狱，有释放证为证据）。因为经理卢某某出事导致侨某拆迁公司注销了，所以我的租赁变更便意外中止了。为了证实以上所述的真实情况，我联系了卢某某，其也出庭了一审庭审作为人证，并写下了当年的事情经过呈交给法庭：“当年是原租簿户主叶某某有住房，托其子叶某将房子卖给了侨某拆迁公司，收钱后交出租赁合约、房屋钥匙，全家搬离住房”，还指出另一个拆迁办证人黄瑞荣可作证明，并提到了叶某某有2处住房。一审庭审中，叶震篡改了其父亲的死亡时间和继续承租时间，就是为了让法官认为叶某某有房产、又在我入住以前死亡，与本案无关，继而不承认我手上的原租合约。柯丽华2004年入住涉案房屋，叶震的父亲是2005年死亡的，叶震篡改其父亲的死亡时间为2003年。叶震2012年才申领合约，2015年才有新合约，却说自己从父亲死后就继承并续签8次明显是说谎。叶震在一审中当庭承认“她是拆迁入住”。柯丽华是合法安排入住，且一直在涉案房屋居住，是事实使用人。叶震在2003年就将房屋租赁权卖给了侨某拆迁公司，收了钱就弃租搬走了，以后的租赁权都应当是无效的。因柯丽华的转名手续未能完善，被叶震用不法手段得到的合法租约，一审法院没有深入调查此情况就根据叶震所得到的新合约进行判决。对此，我要求法庭传唤房管所人员出庭，令其说出叶震领取新合约以及以上作假的事实。另，一审法院判决的房屋占用管理费为从2015年9月至2019年5月共45个月的租金应当是4068元，而不是4520元，是因为叶震把交租方式转为划账才导致交租金额计算错误。从2019年6月起房管所通知由我本人到房管所交每月租金。恳请二审法庭查清事实，公正审判。叶震辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人柯丽华的上诉，维持原判。柯丽华没有提供其是涉案房屋合法使用人的证据，房屋产权人也明确表示涉案房屋是由叶震租赁。柯丽华的上诉主张证据不足，应当予以驳回。叶震于2019年6月13日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令柯丽华支付2006年3月-2019年6月的租金等费用31073.6元；2.判令柯丽华搬离广州市荔湾区某某房。一审法院经审理查明，广州市荔湾区某某房（案涉房屋），使用面积26.36平方米，产别为公产，是由广州市荔湾区土地房屋管理所经管的直管房。案涉房屋原由叶某某承租，自2013年开始便由叶震承租。2018年11月10日，广州市荔湾区土地房屋管理所与叶震签订最新一期的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定，广州市荔湾区土地房屋管理所同意将荔湾区某某房出租给叶震作住宅用途使用，使用面积26.36平方米；租赁期限自2019年2月1日至2020年9月30日，月租金90.40元，租金按月结算，叶震在每月的10日前将本月租金缴付给广州市荔湾区土地房屋管理所；等等。该租赁合同于2019年3月1日经广州市荔湾区住房和建设局登记备案。2019年6月5日，叶震向荔湾区信访局反映案涉房屋被他人长期霸占的问题。2019年7月4日，广州市荔湾区住房和建设局向叶震作出荔住建信[2019]829号《告知书》载明：“……（一）经查，某某房是我局管业的直管房，承租人为叶震。（二）经现场查勘，某某房现由柯丽华居住，柯丽华户籍也在上址房屋。目前暂未有相关证据证明某某房由柯丽华占用。……我局未安排柯丽华或其他第三人居住上址房屋。……”一审庭审时，叶震明确其向柯丽华主张的是房屋占有使用费，按租赁合同每月90.4元的标准，放弃了向柯丽华主张2006年3月至2015年8月的房屋占有使用费。柯丽华确认其没有承租案涉房屋，但主张其是作为拆迁户于2004年被安置居住于案涉房屋，入住时案涉房屋的承租人是叶某某，2004年1月至2012年12月的租金是以叶某某的名义向房管局交的，2013年1月至2015年8月是以叶震的名义交租的，并当庭提供了案涉房屋2004年1月至2012年12月租户为叶某某以及2013年1月至2015年8月租户为叶震的租金发票予以证明。柯丽华另提交了原广州市荔湾区国土资源和房屋管理局与叶某某签订的《广州市房地产租赁合同》以证明2003年7月1日至2004年6月的承租户为叶某某。叶震对柯丽华支付了上述时间段涉案房屋的租金予以确认，对柯丽华提交的《广州市房地产租赁合同》也予以确认。叶震提交了其名下银行账户2015年9月1日至2019年6月10日的明细清单，拟证明其通过银行转账方式支付了案涉房屋2015年9月-2019年5月的月租金。柯丽华同意向叶震支付该时间段的占有使用费。叶震、柯丽华均提供了《个人名下房地产登记情况查询证明》，以证明在广州市内名下没有房屋。一审法院认为：根据叶震与广州市荔湾区土地房屋管理所于2018年11月10日签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，在该合同约定的租赁期限内，叶震系案涉房屋的合法承租人，其对案涉房屋具有占有、使用、收益的权利。柯丽华主张其是案涉房屋的合法使用人，并未提供相应的证据予以证明。柯丽华当庭确认其没有承租案涉房屋，广州市荔湾区住房和建设局作出荔住建信[2019]829号《告知书》也明确没有安排柯丽华居住使用案涉房屋，即使是柯丽华在使用案涉房屋期间，也是以他人承租的名义进行交租，可见，柯丽华并非案涉房屋的合法使用人，系无权占有人。柯丽华在没有与广州市荔湾区土地房屋管理所建立租赁关系，也没有就案涉房屋与承租人叶震达成协议的情况下，占有使用案涉房屋，侵害了叶震作为案涉房屋的合法承租权利人对案涉房屋进行占有、使用、收益的权利，故叶震主张柯丽华返还案涉房屋，合法有据，本院予以支持。考虑到柯丽华搬迁需要合理时间，本院酌定给予二个月的搬迁期限。至于叶震主张的2015年9月至2019年5月的房屋占有使用费4520元，因柯丽华同意向叶震支付，本院予以确认。叶震主张的住酒店费用及钟某某的租房费用，均没有依据，本院不予支持。至于柯丽华在本案中主张其系基于拆迁安置入住案涉房屋的，柯丽华可向相关单位另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年7月29日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起二个月内，柯丽华将广州市荔湾区某某房交还给叶震。二、自本判决发生法律效力之日起三日内，柯丽华向叶震支付房屋占有使用费4520元。三、驳回叶震其他诉讼请求。柯丽华如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费288元，由叶震负担246元，柯丽华负担42元。本院二审期间，叶震对柯丽华关于2015年9月至2019年5月共45个月的租金应为4068元的上诉主张表示同意。二审过程中，双方均没有提交与本案具有关联性的新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。上诉人柯丽华主张，被上诉人叶震家人已将租赁合同转让给拆迁公司，其是经拆迁公司合法安置居住于涉案房屋，并非非法占有涉案房屋。叶震用欺骗的方式取得涉案房屋的租赁权，依法属于无效。一审法院对于2015年9月至2019年5月共45个月的租金计算存在错误，总金额应当是4068元而不是4520元。因双方一致同意将一审判决第二项2015年9月至2019年5月共45个月的租金调整为4068元，本院对此予以确认。故本案二审争议的焦点在于：叶震是否是涉案房屋的合法承租人，是否有权要求柯丽华搬出涉案房屋。对此本院认为，涉案房屋的管理人为广州市荔湾区土地房屋管理所（下称荔湾房管所）。荔湾房管所于2018年11月10日与叶震签订了最新一期的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，同意将涉案房屋租赁给叶震，表明叶震是涉案房屋的合法租户。现因叶震名下无自有住房，其要求柯丽华迁出涉案房屋，自行居住，合法有据。一审法院认定叶震对涉案房屋享有占有、使用、收益权，有权要求柯丽华迁出涉案房屋并无不当，本院予以认同。至于柯丽华称一审法院未调查涉案房屋历史来源，叶震家人已将租赁权卖给拆迁公司，其是由拆迁公司安排居住在涉案房屋，并非非法占有问题，属于柯丽华与其他民事主体之间的法律关系，应当另行解决。柯丽华反映荔湾房管所与叶震签订的房屋租赁合同不合法问题，不属于本案民事纠纷审理范畴，柯丽华可另循途径解决。综上所述，上诉人柯丽华关于其是合法居住于涉案房屋，不应搬迁的上诉请求不能成立，本院予以驳回；关于一审法院租金计算错误的上诉请求，因双方当事人一致同意予以变更，故本院予以调整。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因出现新的事实，本院对于一审判决第二项的内容予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4826号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4826号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起三日内，上诉人柯丽华向被上诉人叶震支付房屋占有使用费4068元。一审案件受理费288元，由被上诉人叶震负担246元，上诉人柯丽华负担42元。二审案件受理费50元，由上诉人柯丽华负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一九年十一月二十五日书记员  陈婷婷郭蔚琳