广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29766号原告：朱慧敏，女，1968年10月28日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，委托诉讼代理人：石玉辉，广东海瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗梦洲，广东海瀚律师事务所实习人员。被告：梁桂荣，男，1977年11月20日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：程鹏宇，广东金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雪，广东金鹏律师事务所律师。原告朱慧敏与被告梁桂荣租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱慧敏的委托诉讼代理人石玉辉、罗梦洲，被告梁桂荣的委托代理人程鹏宇、周雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱慧敏向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年3月20日签署的《租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还转让费人民币8万元及赔偿逾期付款损失（逾期付款损失从起诉日起计算至转让费实际付清之日，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%加收50%计算）；3、判令被告向原告返还租赁押金人民币8000元及赔偿逾期付款损失（逾期付款损失从起诉日起计算至押金实际付清之日，按中国人民银行同期贷款利率的4.35%加收50%计算）；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告自称是广州市白云区**村十二社*广场A栋3号三层楼约450平方米物业（下称涉案物业）的业主。2018年3月20日，被告向原告出租涉案物业，原、被告双方签署租赁合同，约定租金为5400元/月，租期为五年，从2018年5月1日起至2023年5月15日，押金为8000元，五年转让费为8万元。租赁合同签署后，被告除了收取原告押金8000元，转让费8万元，每月还收取租金。原告用涉案物业经营“平安公寓”旅店。2019年4月12日，广州市白云区政府以违章建筑的名义拆除了原告承租的涉案物业，导致原告不能继续经营。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有关涉案物业为违章建筑，没有取得建设工程规划许可证，被告与原告2018年3月20日签署的《租赁合同》依法应当认定无效。被告因无效合同从原告处取得的转让费8万元、押金8000元应当返还给原告。但虽经原告多次催告，被告仍拒绝返还。综上，原告的诉讼请求有充分的事实和法律依据，请求人民法院予以支持。被告梁桂荣辩称，1、租赁合同属于有效合同，不存在无效的情形。根据双方所签署的租赁的合同内容看，合同当中并没有违反法律强制性规定的情形，而且原告承租了涉案物业后，能够按照其租赁目的开展广州市白云区*同乐季酒店的经营，并取得广州市白云区市场监督管理局核发的营业执照，且对于涉案场地，广州市*区*街*经济联合社也依法出具了经营场所场地使用证明，说明该场地用于出租以及由原告经营宾馆是合法的行为，不存在非法以及其他无效的情形。2、请求驳回原告第2项诉讼请求，理由：（1）租赁合同中并没有对8万元及利息进行过任何的约定。（2）该8万元实质上是属于进场费在广州市的租赁行业当中，有的在出租物业时收取进场费的行业习惯，原告为了在涉案场地经营宾馆向被告支付进场费是经双方协商之后达成的一致结果，而且在原告承租物业经营宾馆之前，该物业实质上也是由案外人一直在经营宾馆的。原告接手宾馆时，除了接收物业以外，还接收了原告宾馆所有的空调、床铺，还有其他的开办宾馆所需要的用品。按被告的陈述，当时原告接收的宾馆、空调有30台以及30间房对应的床等家具以及被铺、洗衣机等等的开办设备。因此，被告收取进场费属于合理合法的行为，而且原告支付了进场费签订合同之后，也实质上进行了宾馆的经营获利。3、对原告第3项诉讼请求，被告同意无息向原告退还押金8000元。对于原告主张的押金对应的利息因没有合同依据和法律依据，被告不同意。4、对原告第4项诉讼请求，没有法律依据和合同依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《租赁合同》、交易明细、银行客户回单、收据、照片、商事登记信息、个体工商户开业基本资料、《住所（经营场所）场地使用证明》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月20日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区**村十二社*广场A栋3号三层楼（下简称涉案房屋）约450平方米铺位租给乙方使用，租期5年，从2018年5月15日至2023年5月15日止；装修期为15天；合同期满后，乙方有意续约，在同等条件下优先考虑；押金8000元，如乙方在正常交纳租金情况下，合同期满后将押金退还给乙方；甲方每月收乙方租金5400元，先交租后使用；甲方每月的收租时间为1至5号，如乙方逾期缴纳租金的，甲方按每月租金的5%滞纳金收取乙方，超过十天缴纳租金的，甲方当乙方违约，甲方可单方面终止合同并收回建筑物，押金不予退还，乙方不能提出任何异议；乙方自行负责（村）府、街道或政府部门收取的费用（如治安费、卫生费、有线电视费等有关费用）；甲方交付场地给乙方使用后，该建筑物的室内装修、消防、水电由乙方负责（甲方负责水电安装到门口）；乙方在合同期内必须的合法经营，如出现消防、税务、工商、环保、卫生等有关问题，由乙方负责；在租赁期间如遇国家征收或政府部门需要拆除该建筑物的，甲方对乙方不作任何补偿，乙方不得提出任何异议，另甲方将押金退还给乙方；乙方必须保持档口自身的环境卫生，不得随处倒垃圾，否则甲方有权按事情的大小罚款；乙方自行负责自己客人的车辆，如有被盗或损坏，甲方不作任何补偿；乙方在合同期内或期满如需撤离，该室内的附墙设施不能毁坏，包括电线、线合、光管支架、天花板……否则甲方视乙方违约及一损坏本广场设施，甲方可按事情大小罚款；水费6元/吨（加损耗5吨），电费1.7元/度（加损耗5度），如乙方增加室外设备必须通知甲方，另行计租；如遇本广场需要改造或遇国家征收搬迁的，甲方按每年16000元退还给乙方。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用。被告于2018年3月22日、23日向原告转账支付“转让费”共计8万元。2019年4月12日，广州市白云区人民政府在违章建筑活动中拆除了涉案物业。另查明，涉案房屋无产权、规划报建手续。本院认为，被告就未取得合法报建手续的涉案房屋，与原告订立的房屋租赁合同无效。租赁合同无效，双方均有过错。被告的过错在于将违法建筑出租给原告，原告的过错在于对涉案房屋的合法性未尽到合理注意义务。对于原告主张确认《租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同无效，双方应当将因此取得的财物相互返还。涉案房屋现已被拆除，故原告无需再向被告返还涉案房屋。被告同意向原告返还押金8000元。对于原告就退还押金提出的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同无效，被告除应当向原告返还押金外，还须按照未使用时间与租赁期限的比例返还部分“转让费”。原告未使用租赁期为49个月，而租赁期限为60个月。故被告应当向原告退还转让费65333元（8万元÷60个月×49个月）。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。对于原告主张被告赔偿转让费、押金的逾期付款损失的诉讼请求，本院认为，原告对租赁合同无效亦有过错，应当自行承担上述损失，故对该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决如下：一、确认原告朱慧敏与被告梁桂荣于2018年3月20日签订的《租赁合同》无效；二、被告梁桂荣于本判决生效之日起五日内向原告朱慧敏返还押金8000元、转让费65333元，合计73333元；三、驳回原告朱慧敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由原告朱慧敏负担1000元，由被告梁桂荣负担1000元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  黄凤英人民陪审员  严伟琦二〇一九年十一月六日书 记 员  冼颖斯