山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终2744号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐文彬，男，1973年2月14日出生，汉族，现住侯马市。委托诉讼代理人：苗文锋，山西启正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：侯马居然之家家居建材有限公司。法定代表人：杨曼芳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭军，山西天元盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：解丽荣，山西天元盛律师事务所律师上诉人徐文彬因与被上诉人侯马居然之家家居建材有限公司（以下简称居然之家公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省侯马市人民法院（2019）晋1081民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐文彬及委托诉讼代理人苗文锋，被上诉人居然之家公司的委托诉讼代理人郭军、解丽荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐文彬上诉请求：1、依法撤销侯马市人民法院（2019）晋1081民初1115号民事判决书第一、二、三、五项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、改判支持上诉人的反诉请求；3、本案一、二审诉讼费用由上诉人承担。上诉理由如下：一、原审认定事实错误，上诉人与被上诉人并未签订租赁合同，原审判决解除租赁合同以及上诉人给付租赁费、物业费、市场管理费、广告制作费、节日活动费等没有依据。1、上诉人与被上诉人就场地租赁问题一直在协商中，并未达成或签订任何租赁协议，原审判令解除合同没有依据。根据《合同法》第213条相关规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。庭审中，被上诉人并未就双方租赁合同的内容如对涉案场地的租赁期限、租赁金额、租赁面积等均未进行约定，未就租赁事宜达成合意。事实上，2018年初被上诉人的原店长丁燕飞与上诉人达成招商意向，由上诉人代理的诺贝尔瓷砖入住被上诉人的居然之家商场，装修期间没有租金，正式营业后双方协商签订租赁协议，为此，上诉人缴纳20000元意向金。2018年5月份上诉人进行店铺设计及硬装修，2018年11月底完成硬装修。2019年3月开始营业，双方对租赁情况进行协商，但一直未达成协议，因此双方未签订租赁合同。原审判决解除双方之间的租赁合同没有依据。2、原审判决上诉人给付租赁费、物业费、市场管理费、广告制作费、节日活动费及赔偿恢复原状的费用等没有依据。庭审中，被上诉人要求上诉人按约定支付租金，但是双方并未约定租赁费的具体情况，被上诉人提供的证据等并未经过上诉人签字认可，对于租赁的起止时间、租赁面积、计算方式等均未进行约定。原审法院依据被上诉人自行主张的计算方式判令上诉人支付租赁费明显错误。关于活动费、物业费、管理费等，被上诉人提供的证据仅能证明上诉人同意在活动中对消费者进行让利，但是并未同意缴纳活动费、物业费、管理费等，即便双方达成租赁协议，上述费用也应包含在租赁费中。就上述费用，原审中被上诉人主张了三种不同的数据，一是被上诉人本诉主张的数额，二是被上诉人店长刘帅向上诉人所发图片中载明的数额，三是被上诉人提供的徐文彬承诺的数额，三份数据均不一致，也反映出双方就租赁事宜并未达成一致意见。现原审法院仅凭被上诉人的单方主张就判断上诉人支付上述费用没有依据。3、原审判令上诉人赔偿恢复原状的费用，没有事实依据，且违反双方约定。2018年7月15日上诉人在入住居然之家商场进行装修时，承诺租赁期结束后恢复过道，但是双方尚未达成租赁协议，更不存在租赁期结束的问题，现被上诉人单方停止了上诉人的正常经营，要求恢复原状没有依据。上诉人仅仅是承诺更换地板，且上诉人也愿意在双方协商好撤离的情况下自行更换地板，而被上诉人提供的预算单中还包括了吊顶部分装修费用。原审法院判决依据被上诉人自行提供证据判令上诉人赔偿恢复原状的费用没有依据。上诉人自2019年3月份开始营业，5月份双方就租赁事宜未达成一致意见后，被上诉人单方停止了上诉人的经营。期间上诉人的营业额仅为76400元，现判令上诉人几十万元的各项费用，即没有依据，也违反了基本的公平原则。二、原审违反自愿原则，超越审理范围，越权改变上诉人的反诉请求，判决明显错误。1、原审法院自行将反诉人的反诉请求予以抵顶租赁费等各项费用，明显违背了自愿原则，超越审理范围。原审中，被上诉人认可收到了上诉人4万元的意向金及76400元的货款。而且被上诉人在本案中提供的2019年4月16日的商户告知函中也记载了其收到了上述款项。在双方就租赁事宜未达成协议的情况下，上诉人要求被上诉人返还上述费用应当予以支持，原审法院在未经双方同意的情况下，自行将上述费用抵顶租赁费等各项费用，改变款项用途，明显超越审理范围，应当依法改判支持上诉人的反诉请求。2、原审法院自行将20000元意向金转成保证金判令不予返还，没有依据。原审中，双方对被上诉人收取40000元意向金均没有异议。原审法院已经判令上诉人赔偿被上诉人恢复原状的费用后，又因可能产生的后续费用、赔偿等售后问题判令不予返还保证金，明显错误且互相矛盾。首先，本案系租赁合同纠纷，并不存在售后问题；其次，原审法院已经判令上诉人赔偿被上诉人恢复原状的费用，又判令不予返还20000元保证金，明显重复计算；最后，双方并未约定意向金就是保证金，或者租赁费等，原审法院自行将20000元转成保证金，明显错误。综上，原审法院认定事实不清、证据不足，请求贵院查明事实，依法改判。被上诉人居然之家公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。居然之家公司向一审法院提出诉讼请求:1、依法请求判令解除原、被告之间的租赁合同并恢复商场原状或赔偿恢复原状的费用93065.5元；2、依法请求判令被告承担租赁费、物业费、活动费等共计634497.98元；3、本案的诉讼费由被告承担。徐文彬向一审院提出反诉请求：1、判令被反诉人返还扣押物品、货款76400元及意向金40000元；2、反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年2月15日，被告徐文彬向原告居然之家公司交纳20000元意向金，双方于2018年6月5日签订装修协议一份，装修于2018年8月15日完成，居然之家公司于2018年8月18日开业，徐文彬经营的诺贝尔瓷砖也进入经营状态，徐文彬租赁居然之家场地面积为673.25平方米。开业前期，居然之家公司为徐文彬制作广告牌四块，徐文彬参加了居然之家公司举办的“双节”活动（中秋与国庆）、“双十一”活动、“3.15”活动。徐文彬在经营期间，居然之家公司收取其货款76400元及20000元物业费，徐文彬于2019年5月4日写下一份情况说明后离开租赁的场地，不再经营。一审法院认为，被告徐文彬（反诉原告）租赁原告居然之家公司（反诉被告）场地经营诺贝尔瓷砖，虽未签订书面合同，但签订的施工装修合同及双方口头约定系原、被告真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告均应依约履行各自的义务。原告依约将该场地交付被告使用，已履行了合同义务，被告于2018年8月15日装修完毕，居然之家公司统一在2018年8月18日开业，徐文彬所经营的诺贝尔瓷砖也同时开业，但在合同期内徐文彬只向原告支付了租赁费20000元及意向金20000元，2019年5月徐文彬称其销售压力大，请求分期偿还所欠款项并离开租赁场地，其行为已构成违约，达到法定解除合同的要件和目的，故该院对原告请求解除租赁合同，予以支持。依据合同约定被告租赁原告场地673.25平方米，租赁起始时间应为2018年8月18日，租赁费每天每平方米1.5元，673.25平方米×1.5元/天×287天（2018年8月18日至2019年5月31日共287天）=289835元；物业费：每天每平方米0.5元，673.25平方米×0.5元/天×287天=96612元；市场管理费，依据原告与所有商场商户签订合同的第二章第六条约定，被告租赁摊位的最低销售额每月每平方米为500元，如若超过最低销售额，按当月销售额的0.5%收取市场管理费，从2018年8月18日至2019年5月31日的市场管理费为10个月，673.25平方米×500元/月/平方米×0.5%=168313元，但原告只诉求了14225.16元，故被告应支付合同期内2018年8月18日至2019年5月31日场地、物业费、市场管理费共计：400672.16元，予以支持。因开业前期，原告居然之家公司为徐文彬经营的诺贝尔瓷砖制作了四块广告牌，该广告牌已向社会公众发布并展示，被告已享受到广告所带来的利益，故该院对广告制作费2345元，予以支持。原告居然之家公司“双节”活动（中秋与国庆）、“双十一”活动、“3.15”活动等各种活动，属于商场统一进行的活动，被告徐文彬也受益于上述活动，故该院对上述各节日活动费共计7600元，予以支持。反诉被告居然之家公司收取的反诉原告徐文彬货款76400元，应予返还。被告徐文彬向原告交纳的40000元，其中20000元已转成保证金，鉴于租赁场地销售物品的特殊性，会产生后续修复、赔偿等售后问题，作为后续费用的保证金符合法律规定，故不予返还，剩余20000元予以抵顶租赁等费用。被告徐文彬在2018年7月15日与原告签署承诺书，承诺在其租赁结束后，对其所占用的过道瓷砖进行更换，恢复成开业前公共区域的统一形象，原告要求恢复租赁场地的费用之诉求应予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第九十四条、第一百零九条、第二百一十二条、判决如下：一、解除原、被告之间的租赁合同。二、被告徐文彬给付原告侯马居然之家家居建材有限公司租赁合同期内的场地租赁费、物业费、市场管理费、广告制作费、各节日活动费、共计314217.16元（410617.16元-76400元-20000元=314217.16元）。三、被告徐文彬赔偿原告恢复原状的费用72868元。四、驳回原告侯马居然之家家居建材有限公司其他诉讼请求。五、反诉被告居然之家公司收取反诉原告徐文彬货款76400元抵顶租赁费等费用（已扣减），意向金20000元转为保证金，交付的20000元为租赁费用已扣减。六、驳回反诉原告徐文彬的其他诉讼请求。案件受理费5540元（已减半收取），原告侯马居然之家家居建材有限公司承担2216元，被告徐文彬承担3324元；本案反诉受理费1320元（已减半收取），反诉被告侯马居然之家家居建材有限公司承担462元，反诉原告徐文彬承担858元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。庭审中双方当事人均表示在一审诉讼中徐文彬已将其占用场地中的剩余物品拉走。根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩理由，本院归纳双方当事人争议的焦点为：一、一审判决解除双方之间租赁合同是否恰当。二、一审判决徐文彬支付居然之家公司场地租赁费、物业费、市场管理费、广告制作费及各种节日活动费、恢复原状费用有无事实和法律依据。三、原审判决将徐文彬的货款、意向金20000元抵顶居然之家费用是否符合法律规定。四、原审判决徐文彬20000元意向金转为保证金是否恰当。本院认为，一、关于一审判决解除双方之间租赁合同是否恰当的问题。徐文彬上诉认为其与居然之家公司就场地租赁问题一直在协商中，并未达成或签订任何租赁协议，原审判令解除合同没有依据。根据本案所查明事实，徐文彬于2018年8月15日装修完毕，居然之家公司统一在2018年8月18日开业，徐文彬所经营的诺贝尔瓷砖也同时开业，后徐文彬向居然之家公司支付了租赁费20000元及意向金20000元，2019年5月徐文彬称其销售压力大，请求分期偿还所欠款项并离开租赁场地。徐文彬与居然之家公司没有签订过书面租赁合同，口头上对租赁合同的主内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款也未达成一致，故不能认定双方之间签订过租赁合同。但徐文彬确实于2018年8月18日至2019年5月间在居然之家公司商场内装修展厅、经营诺贝尔瓷砖，双方之间存在事实租赁关系。一审判决解除双方之间租赁合同不当，本院纠正。上诉人徐文彬称2018年初居然之家公司的原店长丁燕飞与其达成招商意向，由其代理的诺贝尔瓷砖入住居然之家商场，装修期间没有租金，正式营业后双方协商签订租赁协议，其自2019年3月份开始营业，对此，其未能提供相关证据证明，本院不予认定。二、关于一审判决徐文彬支付居然之家公司场地租赁费、物业费、市场管理费、广告制作费及各种节日活动费、恢复原状费用有无事实和法律依据的问题。关于租赁费、物业费，徐文彬2018年8月18日至2019年5月间在居然之家公司商场内装修展厅、经营诺贝尔瓷砖，双方之间存在事实租赁关系，徐文彬应当向居然之家公司支付相应的租赁费、物业费。居然之家公司主张按其与商场其它客户签订的合同约定，徐文彬应当向其公司交纳市场管理费、广告制作费及各种节日活动费，其未能提供与徐文彬对此费用达成合意的相关证据，对居然之家公司的主张，本院不予支持；关于场地恢复费用，居然之家公司主张依徐文彬于2018年的承诺，要求徐文彬承担退租展厅后恢复原状相关费用。经查，徐文彬2018年7月15日承诺书为：甲方（居然之家公司）同意乙方（徐文彬）在开业装修期内对此通道瓷砖进行更换。2、在租赁期结束后，保证对此过道瓷砖进行更换，恢复成开业前公共区域统一形象，维护商场统一规划。对居然之家公司要求徐文彬支付过道恢复原状费用的请求本院予以支持。对于本案所涉租赁费、物业费依据居然之家公司于2019年4月16日给徐文彬的告知函、《商场通道恢复原状预算单》及徐文彬于2019年5月4日的说明，认定租赁费为289835元、物业费为96612元、商场过道恢复费用为72868元，共计459315元。三、关于原审判决徐文彬20000元意向金转为保证金是否恰当的问题。原审判决认为鉴于租赁场地销售物品的特殊性，会产生后续修复、赔偿等售后问题，徐文彬20000元意向金转为保证金，作为后续费用的保证金暂不予返还。此20000元意向金转为保证金转为无双方当事人约定，亦不符合法律规定，本院予以变更。四、关于徐文彬要求居然之家公司支付货款76400元应予支持，其向居然之家公司另交纳的40000元在徐文彬欠居然之家公司的费用中予以核减。综上所述，徐文彬的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山西省侯马市人民法院（2019）晋1081民初1115号民事判决。二、徐文彬给付侯马居然之家家居建材有限公司租赁合同期内的场地租赁费、物业费、商场过道恢复费用共计419315元。（徐文彬交付40000元已予以核减）。三、侯马居然之家家居建材有限公司向徐文彬支付收取货款76400元。四、驳回侯马居然之家家居建材有限公司、徐文彬的其它诉讼请求。以上二、三项内容在本判决生效后十日内支付，可以相互抵顶。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5540元（已减半收取），侯马居然之家家居建材有限公司承担1216元，徐文彬承担4324元；反诉受理费1320元（已减半收取），侯马居然之家家居建材有限公司承担1000元，徐文彬承担320元；二审案件受理费7110元，侯马居然之家家居建材有限公司负担5000元，徐文彬负担2110元。本判决为终审判决。审判长  吴东红审判员  遆海鹏审判员  董 云二〇一九年十一月二十五日书记员  赵静娟