辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终7251号上诉人（原审被告）：叶国平，男，1983年5月15日生，汉族，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：柳涛，辽宁亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜汉启，辽宁亚太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连兆宝发房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区民权街******。注册号：210200000146604。法定代表人：詹鸿飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：康波，辽宁征信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘妍俏，辽宁征信律师事务所律师。上诉人叶国平因与被上诉人大连兆宝发房地产开发有限公司（以下简称“兆宝发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初2477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶国平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回兆宝发公司的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由兆宝发公司承担。事实和理由：一、一审关于案涉房屋所有权的认定错误。兆宝发公司不能通过资产受让的方式取得案涉房屋所有权，叶国平系因案涉房屋存在权属争议未能解决延期支付租金，不能认定其根本违约。1.依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权变动以登记为生效要件，基于法律行为的不动产物权变动须满足三个条件，即法律行为有效，有权处分及变更登记。本案中，案涉房屋自始登记在案外人大连天河百盛购物中心有限公司名下，不曾办理过所有权变更登记。兆宝发公司提供的《大连天河大厦有限公司项目资产分配补充确认书》及《协议书》仅具有债权效力，不发生物权变动的效果，兆宝发公司不可能取得案涉房屋的所有权。一审法院认定兆宝发公司通过资产受让方式取得案涉房屋所有权，无法律依据，明显错误。2.案涉房屋位于宝发金钻小区一层，叶国平于2018年3月1日承租案涉房屋后，投入巨资对房屋装修，并从事珠宝经营。在第一年承租期内，宝发金钻小区多个业主时常向叶国平索要房屋租金，叶国平才意识到案涉房屋存在权属争议。此后，叶国平与兆宝发公司就案涉房屋产权事宜多次沟通，兆宝发公司均未能提供其对案涉房屋合法占有的相关凭证，而后向叶国平提供的大房权证沙单字第**产权证系兆宝发公司伪造形成。在兆宝发公司不能确定对案涉房屋具有处分权的情况下，叶国平完全有合理理由暂缓支付第二年租金，不构成根本违约。一审法院仅以叶国平延期支付租金，判令解除双方的租赁合同，未能查明叶国平延期支付租金的原因，违背房屋租赁合同契约精神，对叶国平明显不公。二、一审法院认定叶国平延期支付租金构成根本违约，并据此判决解除租赁合同，属适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”在不动产租赁中，承租人未支付或迟延支付租金的法律后果，一个是出租人可以要求承租人在其确定的合理期限内支付，另一个是承租人在出租人所确定的合理期限届满时仍拒不支付租金的，出租人可以直接解除租赁合同，否则出租人不具备法定解除权的条件。本案中，一方面，叶国平延期支付租金系因案涉房屋确有权属争议问题，且截止本案诉讼，兆宝发公司亦未向叶国平提供合法占有案涉房屋的相关凭证，叶国平具有合理理由延期暂缓支付租金。另一方面，叶国平支付的第一年租金期限截止2019年3月1日，至兆宝发公司于2019年3月12日起诉要求解除租赁合同仅过了11天，兆宝发公司给予叶国平的合理宽限期过短，叶国平延付租金的期限未超过合理期限。一审法院仅以叶国平未履行主要合同义务，即认定叶国平构成根本违约，并适用《中华人民共和国合同法》第九十四条判令解除合同，未考虑叶国平延付租金的合理理由及兆宝发公司应给予的合理宽限期，明显适用法律错误。叶国平尚有4年租期、投入巨大，一审法院判令解除租赁合同，对叶国平不公平。兆宝发公司辩称,不同意叶国平的上诉请求，同意一审判决。一、关于事实认定问题。1.兆宝发公司虽不是登记的房屋产权人，但已通过合法方式取得该房屋的产权，是实际上的权利人，此节事实有相关合同、协议及登记产权人的书面确认，且在双方签订的房屋租赁合同中有明确表述,叶国平承租房屋时知晓该节情况，故案涉房屋产权不存在争议或产权不清问题。2.兆宝发公司系案涉房屋的实际权利人，没有任何单位或个人在叶国平租赁使用房屋期间以诉讼或其他方式对该房屋提出物权异议，叶国平也没有任何证据证明其所主张的“多个业主索要租金”的情节。兆宝发公司从未向叶国平提供案涉房屋登记在自己名下的产权证书，叶国平向法院提交的产权证书复印件的来源以及叶国平如何使用该证件办理营业执照等事宜，兆宝发公司均不知道。二、关于法律适用问题。1.支付租金是承租人最主要的合同义务，收取租金也是出租人订立合同的基本目的。依据案涉租赁合同第四条第2款约定，第二年度租金应在2019年1月31日前支付，叶国平没有按期支付该笔租金，兆宝发公司于2019年2月25日书面催告其履行，其仍拒不履行，兆宝发公司遂于2019年3月12日提起本案诉讼，要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定。而且，叶国平在一审审理中已经同意解除案涉租赁合同，现其在上诉意见中称不符合解除合同的条件，违背禁反言原则。2.叶国平已付的租金截至2019年2月28日，但第二年度租金依据合同约定应在2019年1月31日前支付，从合同约定的支付期限截止日到兆宝发公司提起诉讼间隔40天，从兆宝发公司催告叶国平履行支付租金义务到兆宝发公司提起诉讼间隔15天，足够使善意承租人支付租金。3.叶国平使用房屋期间无任何单位或个人提出权属异议，也办理了营业执照正常经营，完全实现了其租赁房屋的目的，现叶国平以权属争议提出中止履行付款义务的理由不成立，不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定情形，其也没有依据《中华人民共和国合同法》第六十九履行通知义务，不存在叶国平行使中止履行或抗辩权的情形。兆宝发公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《公建商铺房屋租赁合同》；2.判令被告将承租房租即大连市沙河口区百盛商场北门东侧一层商铺（面积约295平方米）腾退给原告；3.判令被告支付原告自2019年3月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按租赁合同约定的30万元年租金计算）；4.判令被告将其搭建的广告牌匾、铁架、LED显示屏等设施、设备拆除；5.判令被告支付原告违约金5万元。一审法院认定事实：2018年1月25日，兆宝发公司（出租方、甲方）与叶国平（承租方、乙方）签订《公建商铺房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于大连市沙河口区百盛商场北门东侧一层，商铺面积约295平方米。租赁期限五年，自2018年3月1日至2023年2月28日止（其中含乙方消防报批及装修改造期）。本合同约定租赁期满后，如果甲方同意乙方可以继续承租本合同项下房屋，续约期内的租金，由双方根据当时的市场价格协商确定，在同等条件下乙方有优先权，续约期内双方的权利义务除双方另有约定外均适用本合同相应规定。租金金额（不含税）为：第一年至第三年每年叁拾万元整，第四年至第五年每年叁拾陆万元整。付款方式为，甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付全年的房租，第二年至第五年的房租要在每年1月31日前交纳。租金汇款至如下账户：姓名詹鸿飞；账号6225※※※※3104；银行：上海浦发银行深圳分行滨海支行。乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同乙方违约，并放弃继续承租，违约金伍万元整，同时甲方有权收回房屋。租赁保证金为叁万元整，水电保证金为贰万元整，合同期满后无息返还。该合同第五条第5项约定，甲方已告知乙方本公建产权尚未办理至甲方名下，乙方不应以此借口向甲方提出任何违约责任。合同第七条第6项约定，在乙方办理工商、税务等手续时，甲方暂时只能提供百盛购物中心大产权证。该合同中还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，兆宝发公司依约向叶国平移交了房屋，叶国平向兆宝发公司支付至2019年3月1日前的租金30万元及保证金5万元，同时在案涉房屋外部搭建广告牌匾、铁架、LED显示屏等设施。现案涉房屋由叶国平使用。另查，2008年5月28日，深圳市鑫辉实业有限公司（甲方）与大连天河大厦有限公司（乙方）及大连天河百盛购物中心有限公司（丙方）签订《大连天河大厦有限公司项目资产分配补充确认书》，约定根据大连市房地产管理局所发“大房权证沙单字第××、20××91、20××92号《房屋所有权证》”登记，大连天河百盛购物中心有限公司所在（大连市沙河口区西安路22-38号）裙楼的建筑面积总计为39563.99平方米。依据甲方与大连市第二百货大楼股份有限公司等四方签订的《股权转让合同》有关资产分配条款，经友好协商，对三方在大连市沙河口区西安路22-38号建筑中裙房部分所拥有的面积做如下确认：一、以下面积总计2030.13平方米归甲方所有，以附件一至附件四红线标示范围（经三方盖章确认）为准。1.地上6层塔楼部分建筑面积769.13平方米（见附件一红线圈定区，面积含核心筒共用部分）。2.地上1层公寓大厅两侧面积约441平方米（见附件二所标示A区、B区范围）。3.地下2层停车场共22个车位，面积约483平方米（见附件三所示A区、B区范围）。4.地下3层面积约337平方米（见附件A区、B区、C区范围）。二、塔楼（宝发金钻）分摊的共有公用面积1665.61平方米。三、本建筑项目其余35868.25平方米归乙方、丙方所有。四、甲丙双方约定，拟在一层A区西侧（见附件二）与百盛商场交界处开设通道，通道口宽约两米，具体位置详见附件二。甲方凡如出售或出租该区域房产应征得丙方同意，甲、丙方及承购（承租）三方签订包括“经营项目认定”“通道使用管理”及“安全管理”等相关内容的协议后，甲方给予开放通道。五、三方共同认定，前期历次转让中未明确的红线（套内）面积或与本次确认相违背的分配方式均以本次确认为准。六、经三方确认后，丙方同意将归甲方所有的2030.13平方米产权办理至甲方指定的公司名下；将本确认书第二条“塔楼（宝发金钻）分摊的共有公用面积1665.61平方米”产权办理至乙方公司名下，办理签署产权过户的税费全部由甲方承担。本确认书一式陆份，甲乙丙三方各执贰份。同年5月30日，深圳市鑫辉实业有限公司（甲方）与兆宝发公司（乙方）签订《协议书》，约定甲、乙双方经友好协商就己方于2004年7月19日与大连第二百货大楼股份有限公司、大商集团有限公司及香港宏发有限公司签订的大连天河有限公司《股权转让合同》及《股权转让补充协议》及与大连天河大厦有限公司、大连天河百盛购物中心有限公司签订的大连天和大厦有限公司《项目资产分配补充确认书》中对如下面积归属深圳鑫辉实业有限公司所拥有及经营，并可由甲方深圳市鑫辉实业有限公司自行转让于第三方。一、甲方面积明细：1.地上六层塔楼部分建筑面积769.13平方米（见附件一红线圈定区，面积含核心筒共用部分）；2.地上一层公寓大厅两侧面积约441平方米（见附件二所标示A区303平方米、B区138平方米范围）；3.地下二层停车场共22个车位，面积约483平方米（见附件三所示A区375平方米、B区108平方米范围）；4.地下三层面积约337平方米（见附件A区166平方米、B区78平方米、C区93平方米范围）。二、鉴于甲方委托乙方对大连天河大厦塔楼项目中建设后期工作并承担了甲方在该项目中的部分债务。为此，甲方将上述房产面积转让给乙方作为补偿，转让后由乙方自行经营并由乙方与相关单位办理产权过户手续（上述面积产权已办至大连天河百盛购物中心有限公司名下），产权过户产生的税费由乙方承担。三、本协议一式两份，双方各执壹份。根据大连市房地产档案馆档案资料显示，沙河口区西安路22-38号地下2层、地、地上**的产权人为大连天河百盛购物中心发证日期为2000年12月23日。2018年11月16日换发不动产权证书。2018年大连天河百盛购物中心有限公司变更名称为大连大商潮店乐园购物广场有限公司。2019年4月1日，大连大商潮店乐园购物广场有限公司出具情况说明一份，内容为：位于大连市沙河口区西安路**地上**公寓大厅两侧面积约441平方米的房屋（其中A区面积303平方米，B区面积138平方米）。现房屋产权虽登记在大连天河百盛购物中心有限公司名下，但根据《大连天河大厦有限公司资产分配补充确认书》以及深圳市鑫辉实业有限公司与兆宝发公司签订的《协议书》的约定，该房屋的实际所有权人为兆宝发公司，其有权对外出租房屋并享有收益。再查，大连市地名委员会办公室于2006年5月25日向大连天河大厦有限公司出具大地管发[2006]048号《关于建筑物门牌号码的批复》，主要内容为，因大连天河大厦有限公司根据《建设用地批复》2003-31号文件精神申请办理的建筑物门牌号码，经研究予以编号。标准门牌号码为：公建：西安路46号、永长街11号；住宅：民权街350号。原临时用号西安路22-38号（大沙地办发（1993）114号）予以取消。一审法院认为，兆宝发公司与叶国平于2018年1月25日签订的《公建商铺房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立。虽庭审中，叶国平辩称兆宝发公司并非案涉房屋的所有权人，属于无权处分行为，但并未提供案涉房屋确定的所有权人，虽其提供了大连市城乡建设委员会于2009年8月31日作出的“关于解决‘宝发金钻’有关问题的会议纪要”复印件，但无论该文件是否真实，其内容均未明确案涉房屋的其他所有权人，亦未明确公用部分是否包括案涉房屋。根据兆宝发公司提供的《大连天河大厦有限公司项目资产分配补充确认书》《协议书》可以看出，兆宝发公司通过资产受让的方式取得了案涉房屋的所有权，且就目前案涉房屋登记状况看，其依然登记在大连天河百盛购物中心有限公司名下，在该案涉房屋所有权并未重新确定前，叶国平该项抗辩意见，没有事实及法律依据，一审法院不予采纳。同时根据大连市地名委员会办公室出具的《关于建筑物门牌号码的批复》内容可以看出，行政街号西安路22-38号系临时用号，该临时用号已被行政街号“公建：西安路46号、永长街11号；住宅：民权街350号”所取代，故对于叶国平抗辩的西安路22-38号与民权街350号并非同一地址的意见，一审法院不予采纳。故双方签订的《公建商铺房屋租赁合同》，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，兆宝发公司向叶国平交付了案涉房屋，叶国平向兆宝发公司支付租金至2019年3月1日前，2019年3月1日至今拖欠房屋租金未付，其未履行乙方主要合同义务，已构成根本违约，兆宝发公司主张解除双方之间的《公建商铺房屋租赁合同》，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，叶国平应将案涉房屋返还给兆宝发公司。关于兆宝发公司主张的叶国平按租赁合同约定的30万元年租金计算，支付自2019年3月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，因案涉房屋由叶国平使用至今，虽其辩称部分房屋闲置，无法使用，但该部分房屋依然由其控制。叶国平应当按照合同约定支付租金，故对兆宝发公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于兆宝发公司主张的叶国平将其搭建的广告牌匾、铁架、LED显示屏等设施、设备拆除的诉讼请求，因庭审中，叶国平认可上述设施系由其搭建，同时该设施亦被管理单位认为系违章搭建，现案涉房屋租赁合同已解除，对于上述设施其应予以拆除。对兆宝发公司的该项主张，一审法院予以支持。关于兆宝发公司主张的叶国平支付原告违约金5万元的诉讼请求，因叶国平未能依约按时支付租金，已构成违约，应承担违约责任。依据双方签订的租赁合同约定，乙方即叶国平必须按照约定向甲方，即兆宝发公司交纳租金。到期不交视同乙方违约，并放弃继续承租，违约金伍万元整，同时甲方有权收回房屋的内容，同时考虑案涉房屋租赁合同解除后，兆宝发公司再另行出租亦需要时间，故对兆宝发公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。虽叶国平已向兆宝发公司支付保证金5万元，但在庭审中，一审法院询问双方如何处理该5万元保证金时，叶国平明确主张要求兆宝发公司予以返还，故双方是否以该5万元保证金抵付本案违约金或房租租金，双方可在判决生效后，自行协商。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、解除大连兆宝发房地产开发有限公司与叶国平于2018年1月25日签订的《公建商铺房屋租赁合同》；二、叶国平于判决生效之日起三十日内将大连市沙河口区百盛商场北门东侧一层商铺（面积约295平方米）腾退给大连兆宝发房地产开发有限公司；三、叶国平于判决生效之日起三十日内将其搭建在大连市沙河口区百盛商场北门东侧一层商铺的广告牌匾、铁架、LED显示屏等设施、设备拆除；四、叶国平于判决生效之日起十日内按照合同约定的年30万元的租金标准，向大连兆宝发房地产开发有限公司支付自2019年3月1日起至实际腾退之日止的房屋租金；五、叶国平于判决生效之日起十日内支付大连兆宝发房地产开发有限公司违约金5万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1256元（原告已预交），退回原告628元，由被告负担628元，于判决生效之日起十日内给付。本院二审期间，叶国平围绕上诉请求依法提交了：证据1.百度地图截图2张，拟证明民权街350号系宝发金钻大厦所在位置，西安路22-38号系百盛购物中心所在位置，二个位置并非同一位置。证据2.叶国平与兆宝发公司的经理陈武之间的微信聊天记录打印件及告知函、协议书，拟证明叶国平曾就案涉房屋买卖、租赁与陈武进行长时间沟通，而兆宝发公司拒绝与叶国平沟通。证据3.录音录像资料，拟证明案涉房屋有权属争议，兆宝发公司曾就案涉房屋买卖与叶国平进行长时间沟通，叶国平支付20万元定金及15万元购房款，兆宝发公司至今未向叶国平返还15万元购房款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。兆宝发公司的上述证据的质证意见是：对证据1的真实性、关联性不予认可，认为任何人可在截图上标注地点并进行更改，且截图不是确认物权归属的文件，无法证明民权街350号归属于宝发金钻大厦全体业主共同共有。对证据2、证据3的真实性没有异议，但其内容中没有兆宝发公司同意叶国平上诉理由的有关内容，无法证明叶国平的拟证内容。对当事人二审提交的上述证据，本院认定如下：叶国平提交的百度地图截图显示的宝发金钻大厦位置与百盛购物中心（西安路店）位置，并非案涉《公建商铺房屋租赁合同》签署当时由相关地名管理部门对外发布的建筑物门牌号码，不能作为认定案涉租赁标的大连市沙河口区系两个不同地址租赁物的依据，故本院对百度地图截图的拟证内容不予认定。叶国平提交的微信聊天记录、录音录像资料，其内容主要涉及叶国平与兆宝发公司的人员就买卖案涉房屋进行沟通的有关内容，与案涉租赁合同关系属不同法律关系，故本院对该两份证据不予审查。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，兆宝发公司与叶国平签订的《公建商铺房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据该合同约定，租赁房屋座落于大连市沙河口区，租赁期限自2018年3月1日至2023年2月28日止；叶国平一次性向兆宝发公司支付全年的房租，第二年至第五年的房租要在每年1月31日前交纳。叶国平必须按照约定向兆宝发公司交纳租金。到期不交视同叶国平违约，并放弃继续承租，违约金五万元，同时甲方有权收回房屋。从已查明事实可知，叶国平交付租金至2019年3月1日，未按合同约定于2019年1月31日前交付第二年度房租，叶国平应属违约。兆宝发公司要求解除双方租赁合同，腾退房屋并要求叶国平支付占有使用期间的房屋租金和5万元违约金，符合双方合同约定，应予支持。关于叶国平提出其延期支付租金系因案涉房屋存在权属争议，不构成根本违约的上诉意见，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。兆宝发公司依约向叶国平交付了租赁房屋，履行了主要合同义务。叶国平提供的现有证据尚不足以证明案涉租赁房屋存在其他所有权人，其虽称宝发金钻小区多个业主时常向其索要租金，并无证据证实，亦无其他证据证实在其承租期间因第三人对租赁房屋主张权利致使其不能对租赁房屋使用收益，故其以租赁房屋存在权属争议为由延付租金，并以此主张其不构成违约，依据不足，本院不予支持。关于叶国平提出其延付租金的期限未超过合理期限，不构成根本违约的上诉意见，本院认为，双方租赁合同约定了叶国平每年房租的交纳时间，且明确约定到期不交视为叶国平违约，放弃继续承租，同时甲方有权收回房屋。即双方并不存在兆宝发公司给予叶国平交纳迟延租金合理期限的约定。兆宝发公司依据上述合同约定解除合同，并无不当。至于叶国平提到的《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的“合理期限”，在兆宝发公司依据合同约定行使合同解除权的情况下，并不适用于本案。故叶国平该项上诉观点，本院不予采纳。综上所述，叶国平的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1256元，由叶国平负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇一九年十一月十四日书记员  董 芳