湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3096号上诉人（原审被告）：吴超，男，1989年12月5日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：吴楚义，男，1965年2月10日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。被上诉人（原审原告）：贲友，男，1971年4月6日出生，汉族，住伍家岗区。委托诉讼代理人：史俊杰、刘迪艳，湖北三立律师事务所律师。原审被告：龚小洋，男，1996年4月8日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。上诉人吴超因与被上诉人贲友、原审被告龚小洋物权保护纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴超上诉请求：撤销原审判决，改判驳回贲友的全部诉讼请求。事实及理由：一、贲友系与开发商恶意串通虚构商品房买卖交易套取银行贷款，在开发商断供后又借口是购房人恶意提起虚假诉讼。涉案房屋的开发商宜昌仁恒置业有限公司因流动资金不足，就与贲友恶意串通，虚构商品房买卖交易，不付首付款或由开发商“垫付”首付款，以贲友的名义向银行申请贷款，由开发商偿还各期本息。由于是虚假交易，故贲友在房屋竣工验收后几年时间里都不收房、不申请办理产权证，开发商将房屋抵给吴超两年，贲友都没有提出异议。后来开发商借高利贷资金链断裂，发生银行房贷断供，贲友为了转嫁风险，就“假戏真做”，以购房人的名义起诉已经实际支付房款并合法占有该房屋近两年的吴超，企图赶走吴超，占有该房屋。吴超特申请二审人民法院依法责令贲友提交或者依法调取贲友支付首付款的银行转账凭证、贲友向银行支付贷款本息账户中的资金来源，以防恶意诉讼、虚假诉讼者阴谋得逞。二、吴超占有涉案房屋系合法占有、有权占有，贲友未取得物权，一审判决未理顺法律关系，判决错误。1.即使贲友是真实购房人，其仅办理预告登记，预告登记也仅是为了保障其将来取得物权，预告登记本身不等于其已经取得涉案房屋的物权。2.开发商基于与吴超之间合法有效的合同，向吴超交付涉案房屋，吴超系合法有权占有。贲友未基于购房合同向开发商主张交付涉案房屋，开发商也未向贲友交付涉案房屋，贲友对于涉案房屋也不享有占有权。3.即使贲友是真实购房人，且预告登记仍有效，其也只能起诉开发商依约交付房屋，并将有利害关系的吴超列为第三人参加诉讼。本案贲友不起诉开发商依约交房，而径行起诉吴超侵权，缺乏事实和法律依据。三、贲友未依法及时申请物权（房屋所有权）登记，远远超过法定期限，其预告登记已经失效。《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”涉案房屋早已具备物权登记条件，贲友即使是真实购房人，也应当在法定期限内申请办理物权登记，但其长期未申请办理物权登记，预告登记依法也已经失效。综上所述，贲友的诉讼请求依法应予驳回，且本案涉及虚假诉讼，恳请二审人民法院依法调查、处理，以保障社会公平正义。贲友答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。龚小洋未陈述答辩意见。贲友向一审法院起诉请求：1.确认吴超与龚小洋于2018年5月28日签订的《商铺租赁合同》无效，腾退并返还春立方5#楼的商铺给贲友；2.吴超返还因出租房屋取得的不当得利27600元；3.判令吴超、龚小洋按照每天167元的标准，从2019年2月9日起支付占用费到实际腾退之日止；4.本案的案件受理费及其他费用由吴超、龚小洋承担。一审法院认定事实：一、2015年9月5日，贲友与宜昌仁恒置业有限公司签订制式《宜昌市商品房买卖合同》，约定购买春立方5号楼1单元1-2层000106号房屋一套。购买方式为贷款购买。2015年12月10日，上述房屋办理了预告登记，登记在贲友名下。2016年2月1日，贲友以上述房屋作为抵押担保，与交通银行宜昌分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定贲友向交通银行贷款1320000元，贷款共计120个月，还款方式为等额本息还款法。合同签订后，双方于2016年3月2日办理抵押登记，贲友开始依约清偿贷款。二、2017年1月7日，宜昌仁恒置业有限公司（甲方）与吴超（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定，将位于宜昌市××“春××”住宅小区××楼商铺共两间，面积132平方米卖予吴超。双方约定：“第二条、买卖价款：商铺一、二层均价每平方米12500元，即2套商铺总计人民币1650000元，大写壹佰陆拾伍万元整。第三条、购房买卖价款支付与房屋交付方式：（一）本合同签订生效后，在2017年5月30日前，双方到宜昌市房管局办理房屋网签手续，房管局受理并领取网签备案号后，购房价款1650000元直接从宜昌仁恒置业有限公司欠洪一榕的借款本金中冲抵，不另行向甲方支付购房价款，以本协议双方办理的冲抵手续、收据为依据。本合同签订生效后3日内，甲方将上述商铺交付给乙方。交付内容：包括房屋全套钥匙，并须配合吴超完成物业、水电气等系列常规配套移交手续。第四条、特别约定：（一）本合同签订后，甲方须在2017年9月30日前将上述2间商铺不动产权办理给乙方，办理不动产权证时，上述房屋不得存在抵押、出租、借用等权利限制，不得存在任何纠纷或权属争议，不得存在任何未付清的款项或费用，不得有任何权利瑕疵，否则属甲方重大违约。（二）上述房屋办理不动产权证时，税务局、房管局所需费用由双方按相关规定各自承担，房屋交付之日以前的物业费、水电气费由甲方承担。”，双方还对违约责任进行了约定。宜昌仁恒置业有限公司在上述合同尾部加盖合同专用章，法定代表人签字确认，吴超亦在上述合同尾部签名捺印确认。三、2017年1月9日，宜昌仁恒置业有限公司春立方项目部向吴超出具收据一份，载明：“今收到吴超交来5-000106/5-000206房款人民币壹佰陆拾伍万元。此房款用于宜昌市仁恒置业有限公司冲抵洪一榕借款”等内容，并加盖发票专用章。同日，吴超向宜昌华府物业有限公司缴纳了上述商铺物业费、水电费、装修押金等费用。四、2018年5月28日，吴超与龚小洋签订《商铺租赁合同》一份，约定将上述商铺出租给龚小洋使用，租期5年，第一年租金55200元，第二年60000元，第三年60000元，第四年起，每年租金在上一年基础上上涨5%，自2018年7月10日起计租，租金一年一付，汇入吴超指定账户，双方还对违约责任、物业、水电费用缴纳等其他内容进行了约定。龚小洋随即对上述商铺进行了装修，并占有、使用上述商铺至今。一审法院认为，一、本案属于物权保护纠纷，贲友的起诉系基于物权，而非债权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。宜昌仁恒置业有限公司与贲友及该公司与吴超各自签订的房屋买卖合同均未违反法律的禁止性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。贲友在与宜昌仁恒置业有限公司签订房屋买卖合同后，于2015年12月10日即将上述房屋办理了预告登记，登记在贲友名下，则自此时，宜昌仁恒置业有限公司未经贲友同意而处分该房屋的行为不发生物权效力，吴超对上述房屋并不享有物权，其将上述房屋出租给龚小洋属于无权处分的行为，且并未得到贲友同意。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。故对于贲友要求吴超、龚小洋腾退春立方5#楼106-206号商铺的请求予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。吴超因无权处分贲友房屋，给贲友造成损失，应当承担损害赔偿责任，一审法院对此酌情支持按照租赁合同约定的第一年租金55200元/年的标准，自2018年7月10日起计算至房屋实际腾退时止。龚小洋与吴超签订租赁合同并不存在损害贲友合法权利的故意，且亦按照租赁合同约定履行其合同义务，故该院对贲友要求龚小洋赔偿其损失的请求不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吴超、龚小洋于判决生效之日起十日内将位于春立方5号楼1单元1-2层000106号房产腾退并交还贲友。二、吴超于判决生效之日起向贲友按照55200元每年的标准，自2018年7月10日起，赔偿损失至上述房屋实际腾退时止。三、驳回贲友的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取493元，由吴超负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，宜昌仁恒置业有限公司与贲友签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。前述商品房买卖合同签订后，贲友依法向登记机构办理了案涉房屋的预告登记，而宜昌仁恒置业有限公司未经预告登记权利人贲友同意，将案涉房屋抵偿给吴超，以冲抵宜昌仁恒置业有限公司欠付洪一榕的借款，属于无权处分。案涉房屋系吴超通过以物抵债方式而占有使用，且未办理物权登记，吴超对案涉房屋不享有物权。现在案涉房屋的预告登记权利人贲友要求吴超腾退房屋、赔偿损失，具有法律依据，应予支持。吴超上诉称宜昌仁恒置业有限公司与贲友虚构商品房交易、骗取银行贷款，因其未提交相应证据予以证实，本院不予采信。综上所述，吴超的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，实体处理得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费986元（吴超已预交），由吴超负担。本判决为终审判决。审判长  闫玲玲审判员  张 灿审判员  胡建华二〇一九年十一月二十九日书记员  朱晓冬