重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终5896号上诉人（一审原告、反诉被告）：赵英，女，汉族，1976年7月27日生，住江苏省淮安市淮阴区。委托代理人：庄浩，重庆泰源律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：李彦兵，男，汉族，1981年11月20日生，住重庆市南岸区。委托代理人：王玉君，重庆高顾律师事务所律师。原审第三人：重庆灵露房地产经纪有限公司。住所地：重庆市南岸区丁香路********，统一社会信用代码91500108322413625U。法定代表人：高玲，经理。委托代理人：吕河州，男，汉族，1983年10月5日生，该公司员工，住重庆市奉节县。上诉人赵英与上诉人李彦兵、原审第三人重庆灵露房地产经纪有限公司（以下简称灵露公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初17644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵英上诉请求：1、撤销原判，依法改判李彦兵协助赵英办理重庆市米兰路18号房屋的过户手续。2、一、二审诉讼费及保全费由李彦兵承担。事实和理由：上诉人赵英与李彦兵及灵露公司签订的合同有效，由于房价上涨，李彦兵拒不履行合同。现合同履行条件具备，请求继续履行。李彦兵辩称，李彦兵多次配合赵英进行银行按揭贷款，由于赵英个人原因，其按揭贷款申请一直未通过银行审批，在此情况下，李彦兵限定赵英在2018年7月底前付清房款，但赵英在最后期限内仍未支付，因此，李彦兵有权解除房屋买卖合同。李彦兵上诉请求：1、撤销原判，改判解除合同。2、由赵英承担上诉费和保全费。事实和理由：双方达成的房屋买卖协议是基于交易目的而发生的合同关系，各方应按照合同约定履行。合同约定2017年12月1日进行“户籍迁移”，从交易习惯和规则上应推定为此时间为双方合同约定的最后交易期限，因此，赵英应在此前完成缴纳房款的义务，而赵英因自身原因多次进行银行按揭贷款未果，一直延迟履行支付房款义务，经李彦兵催告后，仍未在合理期限内履行，据此，李彦兵解除合同的理由正当，一审驳回不当。赵英辩称，我方在对方要求确定最后付款时间时，明确告知于2018年8月1日付清全款，且在付款前一天，主动联系李彦兵付款事宜，但李彦兵未予回复且拒绝配合，因此，我方并无违约行为，李彦兵要求解除合同的理由不成立。赵英向一审法院起诉请求：1、李彦兵协助赵英办理重庆市米兰路18号房屋的过户手续。2、李彦兵支付他项损失费，以51万为基数从2018年7月28日起按每日千分之五计算至过户之日止。3、诉讼费、保全费由李彦兵承担。李彦兵向一审法院反诉请求：1、解除李彦兵与赵英签订的房地产买卖协议书。2、定金2万元不予退还。3、反诉费由赵英承担。一审法院认定事实：2017年8月25日，李彦兵（甲方）和赵英（乙方）及灵露公司（丙方）签订《房地产买卖协议书》，约定乙方购买甲方所有的位于重庆市米兰路18号房屋，建筑面积92.19平方米，成交价510000元。付款方式为：乙方合同签订当日交付2万元作为定金。在过户当日或之前支付185000元。向银行贷款300000元，以银行放贷时间为准。过户之后将上述房产移交乙方，经过乙方对上述房屋的验收，结清剩余房款5000元及该物业的水电气等费用，并于2017年12月1日前将户口迁出。合同第九条第6款约定，乙方原有住房或第二次购房办理按揭贷款，因国家政策或银行原因不给乙方审批贷款，或审批贷款额度减少，乙方必须全额支付房款或补足贷款额度减少的房款。第7款规定，乙方属按揭贷款支付房款，乙方须保证个人信誉度良好，因乙方自身原因或政策变故致使银行不审批贷款，乙方须全额支付房款，或银行审批贷款额度减少，乙方必须补足减少额度的房款。合同第十一条约定，甲乙双方从签订本协议之日起，自觉遵守本协议所约定事项，并按本协议约定履行双方的权利及义务，若一方未按本协议约定的内容履行，导致该交易失败，则视其违约。若甲方违约，则甲方除双倍退还定金外，须全额退还乙方已付房款，并按已付房款30%赔偿乙方的经济损失，另支付乙方每日0.5%的它项损失费（自本协议签订之日起，按本协议所列房屋的成交总额计算）。造成严重损失的，按实际情况进行赔偿。若乙方违约，则甲方定金不退还乙方外，并支付甲方每日0.5%的它项损失费（自本协议签订之日起，按本协议所列房屋的成交总额计算）。造成严重损失的，按实际情况进行赔偿。2017年8月25日，李彦兵向赵英出具《定金收条》，收取赵英定金2万元。同日，李彦兵将涉案房屋房产证原件、买卖合同原件、贷款还清证明、契税发票、不动产发票等原件交灵露公司托管。上述合同签订之后，李彦兵多次配合赵英办理银行贷款手续（李彦兵称配合了四次，赵英认可配合了三次），直至2018年7月，赵英的银行按揭审批仍未通过。之后，各方就全款支付问题进行了协商，短信主要内容如下：李彦兵与赵英之间。2018年7月27日，李：赵老师，我们解除合同，我把押金退给你，把你花的钱补给你，如果我们协商不下来，我只有走法律程序了。赵：这个估计不行，因为我的钱基本到位。李：拖了半年多时间，你也知道造成了我的经济损失，你现在都还不给我准确的时间，本周内给我个准确的付款时间和过户时间，不然按买方违约处理。赵：我们现在房款基本到位下个星期付款过户。李：具体时间。赵：下周三。2018年7月31日，赵：李老师房款已到位，明天我们几点付款过户。之后赵彦兵未再回复。李彦兵与第三人之间。2018年7月27日，李：以前给你说了7月底办不好，我们就解除合同。现在也快到了，你给买方说。吕：我给客户说了，今天早上我也打了电话，客户这边说给他一到二星期时间凑齐全款。李：之前说好了的7月底，不行解除合同。吕：多的时间都等了，多给几天时间不影响。李：拖的太久了，都给了好多次机会，一点都不积极，这是7月底最后的期限了。拖了半年多时间，你也知道造成了我的经济损失，本周内通知买方给我个准确的付款时间和过户时间，不然按买方违约处理。2018年7月27日，吕：客户说安排下周三过户，你看有时间没。李：我星期一准备委托律师先进行损害赔偿。2018年7月29日，李彦兵向赵英（按起户籍地邮寄）及灵露公司发函，以赵英贷款未成，又不履行支付购房款的义务，超过合同约定的2017年12月1日交易过户期限为由，要求解除房地产买卖协议并要求赵英承担定金违约责任赔偿经济损失。一审法院认为，赵英、李彦兵和灵露公司所签订的《房地产买卖协议书》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。李彦兵要求解除房屋买卖协议，其理由有二：一是以赵英贷款未成，又不履行支付购房款的义务，超过合同约定的2017年12月1日交易过户期限。二是赵英未在其给予的宽限期内即2018年7月31日前履行付款义务。一审认为，其一、从合同约定看，2017年12月1日仅是要求李彦兵将户口迁出的时间，并未约定双方的交易须在此时间前完成。其二、根据李彦兵与赵英之间的短信记录，赵英在2018年7月31日明确告知李彦兵房款已凑齐，询问次日的过户时间，但李彦兵未予回复。综上，李彦兵要求解除合同的理由不能成立，其要求不退还定金的反诉请求，不能成立。赵英作为买方，负有向李彦兵支付房款之义务，在该义务尚未完成，仅支付了2万元定金的情况下即要求李彦兵履行过户义务的诉讼请求，不能成立，不予支持。根据合同约定，支付他项损失费的前提是一方违约导致交易失败，现赵英主张继续履行合同，故其再行要求李彦兵支付他项损失费的诉讼请求，不符合合同约定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回赵英的诉讼请求。二、驳回李彦兵的反诉请求。二审另查明：1、庭审中，上诉人赵英要求向李彦兵一次性支付购房款，李彦兵拒绝接受。2、赵英于2019年10月18日向本院提存购房款485000元。3、双方均同意无论合同是否继续履行，均免除对方的违约责任。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，上诉人赵英与上诉人李彦兵及第三人灵露公司签订的《房地产买卖协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人应按约履行。在履行过程中，上诉人李彦兵以赵英未按约及经催告后仍未支付购房款为由拒绝履行合同导致合同履行中止。因此，本案争议焦点为赵英是否存在未按约履行付款义务的行为。根据查明的事实，案涉房屋的部分房款系以银行按揭方式支付，在办理银行按揭贷款过程中，赵英的申请一直未获审批，按合同第九条第7款之约定，赵英须全额支付房款。当李彦兵于2018年7月27日通过微信催促赵英，要求明确准确的付款时间和过户时间时，赵英也即刻明确答复房款基本到位，下周三（即2018年8月1日）付款过户。因此，在合同中没有明确约定全款的支付时间时，双方事后的协商应视为对付款时间重新进行了明确。但李彦兵在收到赵英对付款时间的确认时，却未予回应，并于2018年7月29日发函要求解除合同，导致赵英付款不能，赵英并不存在未按约履行付款义务的行为，故李彦兵要求解除合同的理由缺乏依据，一审予以驳回并无不当。现合同可以继续履行，虽然李彦兵拒绝受领房款，但赵英已将房款提存于本院，李彦兵应配合协助赵英办理案涉房屋的过户手续，赵英的上诉请求成立，本院予以支持。综上，因二审出现新证据，导致一审判决不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第一百零一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初17644号民事判决；二、李彦兵于本判决生效之日起十日内协助赵英办理重庆市米兰路18号10栋6单元1-2号房屋的过户手续；三、驳回赵英的其他诉讼请求。四、驳回李彦兵的反诉请求。一审本诉案件受理费3560元，由赵英承担；一审反诉案件受理费150元，由李彦兵承担；二审案件受理费7120元，由赵英承担3560元，由李彦兵承担3560元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  于 利审 判 员  吴 杰审 判 员  钱昳心二〇一九年十一月四日法官助理  李 婷书 记 员  黄 倩