贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初11456号 原告：宋洋，男，汉族，1978年9月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：杨德菊，女，汉族，1975年11月21日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张成国，贵州浩辩律师事务所律师。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路**（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余进江，系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢成，系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 原告宋洋、杨德菊与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日登记立案后，依法适用简易程序由审判员简泽智独任审理。2019年10月28日，本院公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张成国，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人谢成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋洋、杨德菊向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即向原告支付逾期办证违约金本金51087.29元。并自违约金债权产生之日起，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期罚息的标准计算费用直至全部清偿为止；2.判决被告退还原告合同约定面积与房屋实际面积差额部分的房价款本金3016.19元，并自原告交款之日起至实际退款之日按照年利率6%支付资金占用利息；3.判决被告退还违法收取原告的印花税159元、房产测绘费132元、房产交易费291元、煤气管道入户费2500元、电开户费529元、水开户费750元、闭路电视开户费265元等共计4466元；4.判决被告承担全部诉讼费用和其他必要的费用。事实及理由：原被告双方签订了“东城印象建设工程项目2号楼20层5号房(房号为2-2005)的商品房买卖合同(预售)，合同编号为0273。该合同第三条约定，“该商品房建筑面积97.82平方米，套内面积81.36平方米”，同时约定“该商品房的土地使用年限至2054年2月16日止”;第七条约定“按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3917.13元，总价款318698元”;第十一条约定“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房”，实际上被告在2014年1月底才交付。其中，该合同第八章关于“房屋登记”--“转移登记”项下约定“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书双方同意按照同意按下列规定处理:。约定日期60日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。被告没有在2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，更没有按日向原告支付已交付违约金。直至2019年6月初，被告才通知原告领取不动产权证书，不动产权证书载明办证日期为2019年5月22日。按照合同的约定，被告自2014年12月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，合同第十五条第3项约定“房屋面积最终以房产部门测绘结果为准，误差部分以合同第七条第一款中的单价为依据，房价多退少补。”据此，被告应当退还合同约定面积与房屋实际面积之间的差异面积房款本金3016.19元，并根据相关法律和解释按照年利率6%计算利息直至退回之日。同时，被告违法收取原告的印花税159元、房产测绘费132元、房产交易费291元、煤气管道入户费2500元、电开户费529元、水开户费750元、闭路电视开户费265元等共4352元应当依法退回原告。基于以上事实与理由，根据相关法律规定诉来贵院，望判如所请。 被告龙鑫家业辩称：一、2019年6月5日，答辩人已将案涉房屋的不动产权证书交付给被答辩人的委托人，被答辩人的委托人收到案涉房屋房产证后向答辩人出具了《不动产权证收件确认单》，其在确认单中确认答辩人的合同义务全部履行完毕，并代被答辩人承诺不再追究答辩人因办理不动产权证书的任何违约责任，该承诺系被答辩人对自己权利进行处分的行为，是其真实意思表示，且未违反国家强制性法律的规定，亦未损害第三人的合法权益，根据相关法律的规定，被答辩人不得再追究答辩人逾期交付办理房屋权属转移相关文书的违约责任。然而，被答辩人从答辩人处收到不动产权证书的时间是2019年6月5日，而被答辩人在收到不动产权证及作出相应承诺后，却又在之后以要求答辩人承担违约责任，显然违背诚实信用的原则，也不应当得到支持；二、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。本案中，被答辩人诉讼请求第一项、第二项、第三项明显超过前述法律关于诉讼时效的规定，应当不予支持。综上所述，根据第一条答辩意见，被答辩人要求答辩人承担逾期办理商品房转移登记有关文书的违约责任无事实和依据支撑；根据第二条答辩意见，被答辩人要求答辩人承担返还面积差额的房价款及退回相关费用的诉请明显超过前述法律关于诉讼时效的规定。虽然答辩人的意见包含了第一点、第二点意见，但该两点答辩意见仅属于答辩人对该案的事实及法律的分析，并不等同于答辩人认可应当向被答辩人承担违约责任及返还责任。综上，恳请人民法院判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的《商品房买卖合同》、收据、个人贷款支付凭证、发票、计税清单、不动产权证书、营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提交的不动产权证收件确认单。拟证明原告已收到涉案房屋的不动产权证书，并委托了近亲属宋寻欢向被告签署并出具不动产权收件确认单，明确至确认单签署之日不再追究被告办理不动产权证书的任何违约责任。原告的质证意见为，对该确认单真实性无异议，对记载的内容不予认可，原告从未委托宋寻欢放弃相关的权利，被告也没有提供证据证明原告出具了委托书委托宋寻欢放弃相关的权利；这是一个格式条款，被告没有采取合理的方式向对方进行提示，免除其责任，排除对方的主要权利。经本院审查认为，该组证据并非本案原告签字，且无证据显示原告委托他人放弃相关权利，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告宋洋、杨德菊作为买受人，被告龙鑫家业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买了毕节市七星关区××（学院路）东路（学院路）“东城印象”第2幢20层5号商品房，建筑面积97.82平方米，套内建筑面积81.36平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3917.13元，总价款为318698元。出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气2013年10月30日达到使用条件。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在签订合同时选填买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”面积差异处理中约定房屋面积以最终房产部门测绘结果为准，误差部分以合同第七条第一款中的单价为依据，房价多退少补。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款，被告于2012年7月4日向原告收取了房产测绘费132元、房产交易费291元、电开户费529元、水开户费750元、闭路电视开户费265元。 另查明，2019年5月22日被告为原告办理了涉案房屋不动产权证书，原告于2019年6月5日领取了该证书，该证书载明专有建筑面积80.36平方米，分摊建筑面积16.69平方米。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原告请求被告承担逾期办证违约责任的请求权是否超过诉讼时效；二、被告是否应该承担逾期办证违约责任及相应的利息，以及违约责任期间如何认定；三、被告是否应承担退还面积差的款项及承担相应的利息，以及该请求权是否超过诉讼时效；四、被告是否退还原告印花税、房产测绘费、房产交易费、四通费，以及该请求权是否超过诉讼时效。 关于焦点一的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2014年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约责任的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年9月6日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年9月6日起的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于焦点二的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定履行义务，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应按合同约定向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年9月6日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，但被告未举证证明何时向相关部门提交，故被告在2019年5月22日为原告办理了涉案房屋不动产权证书即视为被告履行了上述义务。因此，逾期办证违约金应以已付购房款315681.81元（已扣减被告应退还的面积差价款3016.19元）为基数，按日万分之一的标准从2016年9月6日起计算至2019年5月22日止。对于原告请求再按上述违约金计算费用的请求，因于法无据，本院不予支持。 关于焦点三的问题。《商品房买卖合同》约定的建筑面积为97.82平方米，而不动产权证书载明的面积为97.05平方米，其建筑面积误差为0.77平方米，根据合同“房屋面积以最终房产部门测绘结果为准，误差部分以合同第七条第一款中的单价为依据”的约定，参照单价每平方米3917.13元计算，原告应退还原告房款3016.19元。被告于2019年5月22日办理不动产权证书时就应根据合同约定向原告退还上述面积差价款，但被告未退还，故被告应以3016.19元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率从2019年5月23日计付到该款项履行完毕之日止的资金占用利息。因原告于2019年6月5日才领取上述不动产权证书，此时原告才知道其权利受到侵害，即从此时才开始计算诉讼时效，故原告的该项诉讼请求，未超过诉讼时间期间。 关于焦点四的问题。虽然原告依据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，从而向被告主张退还煤气管道入户费、电开户费、水开户费、闭路电视开户费。但《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》于2019年5月1日起施行，且被告于2012年7月4日向原告收取了电开户费、水开户费、闭路电视开户费，即原告在交纳上述费用时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故原告现请求被告退还上述费用的诉讼时效已超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，且原告未举证证明被告收取原告煤气管道入户费。因此对原告请求退还煤气管道入户费、电开户费、水开户费、闭路电视开户费的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告请求被告退还印花税、房产测绘费、房产交易费的诉讼请求。上述费用在《商品房买卖合同》并未约定由谁承担，而原告在2012年7月4日向被告交纳了房产测绘费、房产交易费，即原告在交纳上述费用时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，原告现请求被告退还上述费用的诉讼时效已超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，且原告未举证证明被告收取原告印花税。因此，对原告请求被告退还印花税、房产测绘费、房产交易费的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告宋洋、杨德菊支付逾期办证违约金，该违约金以315681.81元为基数，按日万分之一的标准从2016年9月6日起计算至2019年5月22日止。 二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告宋洋、杨德菊支付面积差价款3016.19元，并以3016.19元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率从2019年5月23日计付至该款项履行完毕之日止的资金占用利息。 三、驳回原告宋洋、杨德菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费632元，由原告宋洋、杨德菊负担282元，被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇一九年十一月二十二日 书记员  彭 双