江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终5171号上诉人（原审原告）：沈爱民，男，1973年5月15日生，汉族，住徐州市。上诉人（原审被告）：徐州天勤后勤服务集团有限公司，住所地徐州市新城区行政中心**综合楼**。法定代表人：董仲书，该公司总经理。委托诉讼代理人：周新莉，江苏非圆律师事务所律师。上诉人沈爱民因与上诉人徐州天勤后勤服务集团有限公司(以下简称天勤公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初5897号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人沈爱民，上诉人天勤公司的委托诉讼代理人周新莉到庭参加诉讼活动，现本案已审理终结。沈爱民上诉请求：1.依法改判。2.一、二审的诉讼费用由天勤公司负担。事实和理由：一、虽然天勤公司两次发函要求解除租赁合同，但仍继续占有使用涉案房屋，因此合同实际上并未解除，天勤公司应履行支付租金义务。2017年12月1日天勤公司向上诉人邮寄解除租赁合同通知书，通知载明天勤公司承租该房屋至2018年1月31日。2018年2月2日天勤公司向上诉人转账支付了2017年3月1日至2018年1月31日租金140768.1元，发票税款4927元以及提前解除合同的违约金25594.2元。按照双方的租赁合同约定，天勤公司有权单方解除合同，但天勤公司发出解除合同通知后，应在合同解除日前搬离、清空并停止使用房屋，才能产生合同解除的效力。但事实上，天勤公司在合同解除日之前并未履行这些义务，而是继续占有使用涉案房屋。上诉人于2018年3月份到涉案房屋查看，发现108室被天勤公司用来堆放物品，208室仍被天勤公司下属单位南秀北雄饭店作为包间继续使用。物业公司提供的电费温馨提醒函显示，2018年1月16日-2018年2月15日用电量为376元，2018年2月16日-2018年3月15日用电量为520元，2018年3月16日-2018年4月15日用电量为151元，2018年6月16日-2018年7月15日用电量为203元。结合208室作为饭店包间用途和实际用电量，可以看出208室是作为包间继续使用的。另外，2018年8月10日，上诉人发现仍有天勤公司下属单位南秀北雄饭店安排的工人使用。综上，天勤公司虽然向上诉人发出过两次解除租赁合同通知，但是天勤公司一直占用涉案房屋，以其行为表示继续履行合同，由于涉案房屋正式交接时间是2019年2月28日，因此，天勤公司应按照租赁合同约定继续支付2018年2月1日至2019年2月28日的房屋租金。二、即使租赁合同被认定为已经解除，由于天勤公司继续占有使用涉案房屋，也应支付房屋占用费。由于涉案房屋并未清空，108室被天勤公司用来做仓库一直堆放物品，208室一直有耗电量，因此即使合同已经解除，天勤公司也应当支付房屋占用费。但上诉人认为2018年2月份的占用费应参照2017年的房租标准12797.1元/月支付，2018年3月1日至2018年8月31日的占用费用应按照2018年的房租标准15640.9元/月支付。另外，虽然108室未产生电费，但由于108室是被天勤公司用作仓库，没有电量支出并不能证明天勤公司没有占有使用该房屋，上诉人也有证据证明108室被用作仓库，因此，108室的占用费也应按相同标准支付。三、一审中上诉人主张的违约金与云龙区人民法院（2016）苏0303民初202号民事调解书所确定的违约金，不属于同一事由，不违反“一事不再理”原则。云龙区人民法院（2016）苏0303民初202号民事调解书中所确定的违约金是因天勤公司违反租赁合同约定欠付上诉人2014年租金8251.2元、2015年租金85314元、2016年租金119439.6元的违约金，上诉人在本案一审中主张的违约金是天勤公司在上一诉讼结束后合同继续履行过程中再次违反合同延迟支付租金所应支付的违约金。2017年3月1日至2018年2月28日的租金应于2016年12月31日前支付，但天勤公司直到2018年2月2日才支付，上诉人主张1万元的违约金符合法律规定。四、上诉人主张的逾期付款利息符合法律规定。依据双方的租赁合同约定，天勤公司应于2016年12月31日前支付2017年3月1日至2018年2月28日的租金153565.2元，但其直至2018年2月2日才支付，依据合同法的规定，上诉人可以主张逾期付款利息7366.65元。（以2016年12月31日应付租金153565.2元为基准，按同期人民银行贷款利率计算至2018年2月2日）。天勤公司答辩称：基本同一审的答辩和庭审质证意见。一审查明上诉人根据合同约定已经依法履行了解除合同所需要尽到的义务，系依法行使合同解除权，因沈爱民未依约接收房屋所造成的房屋闲置以及被他人所使用的损失由其自行承担，一审判决的房屋占用费意见同天勤公司的上诉意见。关于违约金，一审被上诉人所要求的是生效民事调解书中约定的违约金（一审第一次开庭笔录第九页，被上诉人有明确的回答），一审判决正确。被上诉人主张的逾期付款利息，在一审诉讼请求所要求的是2018年度所要支付租金的逾期付款利息，而上诉请求中是2017年，与一审诉讼请求不一致，故其诉讼请求没有任何事实和法律理由。天勤公司上诉请求：1、一审判决天勤公司支付房屋占用费用53115.3元事实不清，证据不足，请求二审法院予以撤销，判决驳回沈爱民的一审诉讼请求。事实和理由：一、根据查明事实天勤公司已经根据合同履行了解除合同所需尽到的义务，系依法行使合同解除权。且上诉人多次通过书面以及短信、微信方式通知沈爱民接收房屋，但沈爱民一直无故拖延。据此，其因未按约定接收房屋所造成的损失以及被他人使用的损失应自行承担。二、一审判决由天勤公司承担房屋占用费，无事实根据。首先，对于房屋被他人占用的事实以及占用时间的举证责任应由沈爱民承担。根据现有证据，仅能体现出沈爱民报警时有人在房间内，但并不能证实他人实际使用时间持续至2018年8月，其次，现有证据无法证实系天勤公司占用；第三，即使存在占用事实也系因沈爱民拖延接收，拒不办理交接，怠于履行合同义务所致。一审法院参照合同约定判令上诉人承担其损失，不合常理。鉴于双方合同已经依约解除，沈爱民负有接收房屋的义务，即使存在上诉人安排相关人员在房屋内的事实，亦不应由天勤公司向其支付占用费用。恰恰相反，因沈爱民拒不接收房屋，应向天勤公司支付看管房屋的费用，更何况天勤公司解除合同后并未将涉案房屋用于经营，以合同约定的租金标准计算占用费不当。第四，根据沈爱民报警记录显示，其以自己房屋被不明人员占用为由报警，亦说明沈爱民明知并认同与天勤公司之间的合同解除，房屋应处于自己的看管之下，故要求天勤公司承担租赁费用缺乏事实依据。第五，一审判决参照合同标准计算占用费不合理，208房屋处于二楼，且属于商业用房，与一楼租赁价格必然存在较大差距，一审判决对此未予以区分考量，酌定数额不当。沈爱民答辩称：1、虽然天勤公司要求解除合同，但是他们之前的租金一直没有向我支付，所以我不同意解除合同。我没有不接收房屋，办理交接手续我去了，当时208还在营业，没法交接，108也还有东西。2、当时有物业公司在，即使找不到我，也可以通过物业公司办理交接，因为当时出租的时候是和物业公司办理的手续。3、因为天勤公司是一二楼连租，不存在价格相差问题。沈爱民向一审法院起诉请求：判令天勤公司支付2018年3月1日至2019年2月28日租金187690.8元、违约金10000元、利息8000元（利息以187690.8元为基数按照银行同期贷款利率自2017年12月31日计算至2018年10月15日）。本案诉讼费由天勤公司负担。一审法院认定事实，2013年3月1日，沈爱民（出租方、甲方）与天勤公司（承租方、乙方）签订《吉田商务广场房屋租赁合同》一份，约定甲方将所拥有的徐州市新城区镜泊西路汉风路交叉口吉田商务广场南区A栋108/208室房屋出租给乙方做商业使用，乙方愿意承租甲方房屋。该用房已经取得所有权证，建筑面积为284.38平方米，土地用途为办公、商业金融用地。甲方交房的现状为毛坯房。乙方应遵守区域内物业管理公司合理的统一管理及按时缴纳物业管理费（具体以物业管理合同约定的物业管理费金额为准）。租赁期限为6年，自2013年3月1日起至2019年2月28日止。甲方于本合同签约日将租赁物交付乙方使用，乙方可按照本合同的约定在房屋内进行装修。月租金第一年为4265.7元、第二年5687.6元、第三年7109.5元、第四年9953.3元、第五年12797.1元、第六年15640.9元。甲方同意租金每十二个月交一次，共分6期付款，每年十二月三十一日前付清次年房租。甲方在收到租金后出具正式税务发票给乙方。如甲方无法出具正式发票。乙方将扣除甲方租金的7%作为发票税款，并代为开具发票。乙方应支付该用房的电、电话、有线电视、设备等费用，上述费用均按实际使用量核算，同时乙方应按租赁面积分摊支付该区域内公共的水、电等费用。若乙方拖欠租金或其他费用的，每拖欠一天，乙方应按拖欠金额的千分之二向甲方支付滞纳金，若乙方拖欠时间超过30日，则甲方有权单方通知乙方解除本合同，并追究乙方违约责任。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日或合同提前解除、终止的当日将租赁物恢复原状并返还该用房。7.2条，乙方应当按正常使用时的状态返还该用房及其附属设施。乙方添置的非固定在建筑物上的装饰、装修部分，乙方放弃收回。甲方亦有权要求乙方自行承担费用拆除装修恢复原状。若乙方因拆除、撤离，造成承租用房破损等质量问题，乙方应据实赔付或恢复原状。7.3条，乙方将房屋钥匙交还甲方，同时将租赁房屋清空并按甲方要求恢复原状后，再由双方对租赁房屋进行查验，经双方签字确认无误后，视为将租赁房屋已交还，双方同意，仅有钥匙的返还不得视为乙方交还租赁房屋。如果甲方单方面提前解除合约，应支付乙方人民币20万元作为违约金。8.4条约定乙方因经营状况，经营方向发生变化或应上级要求，需要提前解除合同的，应提前2个月向甲方送达书面申请，并向甲方支付相当于2个月租金的违约金后，亦可解除。与本合同有关的任何通知需以挂号邮寄或特快专递递送合同所载地址。双方通信地址为本合同中注明地址，任一方发函2天后视为对方收到函件。合同乙方处加盖天勤公司公章并由该公司法定代表人签字。2016年1月12日，沈爱民诉天勤公司房屋租赁合同纠纷一案在徐州市云龙区人民法院立案，徐州市云龙区人民法院作出（2016）苏0303民初202号民事调解书，双方达成以下协议：“一、经原、被告双方确认，被告天勤公司共欠原告沈爱民2014年租金8251.2元，2015年租金85314元，2016年租金119439.6元，合计213004.8元。被告于2016年6月30日前支付原告租金7万元，于2016年9月30日前支付原告租金7万元，剩余租金73004.8元于2016年12月30日前付清。二、如被告未按上述任意一期足额履行给付义务，则原告有权申请执行上述未支付全部租金，被告另行支付原告违约金1万元。三、本案所涉租赁合同相对应的发票，由被告方承担税金（具体数额以税务部门收取为准），原告在收到被告支付的税金后7个工作日内交付相应发票给被告。”天勤公司按照调解书约定数额支付了租金，但存在延期支付的情形，并且未按照约定支付违约金1万元。2017年12月1日，天勤公司向沈爱民邮寄房屋租赁合同解除通知书，载明：我司因经营状况和经营方向发生变化，现通知贵方我司决定解除该租赁合同，承租该房屋至2018年1月31日，请贵方按时来接收该房屋。2017年12月13日，沈爱民向天勤公司邮寄回函：贵司寄来的信函已收到。租赁合同上约定拖欠租金或其他费用，每拖欠一天，应支付拖欠金额的千分之二的滞纳金。如单方面提前解除合约应支付20万元整作为违约金。去年的租金今年十月底才付清，滞纳金算一下也不少，如果再次进入法律程序，扩大贵公司损失，影响贵公司的声誉！贵公司的信用等级再次降低，还可能上失信单位黑名单，请贵公司把此举收回。千万不要约定的合同不遵守，给双方带来麻烦。2018年2月2日，天勤公司向沈爱民转账支付了2017年3月11日至2018年1月31日租金140768.1元、发票税款4927元以及因提前解除合同违约金25594.2元。并向沈爱民邮寄交接房屋和汇款通知书，载明：“……不管贵方是否愿意交接房屋，双方的租赁合同已经解除，自2018年2月1日起贵方房屋的损毁、灭失风险均由贵方承担，望贵方慎重考虑……”虽然沈爱民称其未收到该通知，但其后天勤公司又通过律师微信通知沈爱民交接房屋，告知已经支付相应款项。但沈爱民拒不接收房屋。天勤公司称已于2017年12月底搬出案涉房屋。物业公司出具电费提醒函显示：2018年1月16日至2018年7月25日，108室房屋未产生电费，208室产生电费1669元，每月电费151至520元不等。2018年8月10日，沈爱民见到208室有人，遂报警，公安机关的《接处警工作登记表》记载：系工人苏云良在使用该房屋，苏云良称房屋钥匙是南秀北雄饭店工作人员给的，现场联系天勤公司工作人员未接通。后物业公司出具证明：2018年8月10日13:00有两名工人在睡觉，房间里有门、灯、空调等。在一审审理过程中，天勤公司于2019年2月28日与沈爱民办理了涉案房屋的钥匙及房屋交接手续。一审法院认为，沈爱民与天勤公司签订的《吉田商务广场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，天勤公司按照《吉田商务广场房屋租赁合同》8.4条约定向沈爱民邮寄解除合同通知并支付两个月租金作为违约金的解除行为合法，案涉合同应于2018年1月31日解除。因沈爱民在收到解除通知及交接通知后拒不接收房屋，对其扩大的损失，应由其自行承担，其要求天勤公司承担租金的主张，无事实法律依据，不予支持。根据物业公司出具的电费提醒函显示108室自2018年1月16日起就未产生电费，可以证实天勤公司2018年1月31日前搬离108室的主张。结合电费提醒函、《接处警工作登记表》以及天勤公司的工作人员持有房屋钥匙的事实，法院认定天勤公司在合同解除后仍然占有使用208室房屋至2018年8月，天勤公司应当参照合同解除时租金标准向沈爱民支付占用208室房屋期间（2018年2月1日至2018年8月31日）的占用费。沈爱民主张的是租金，与法院认定的占用费不是同一性质的费用，为避免当事人诉累，法院直接支持占用费。合同解除时月租金为12797.1元，因双方未对108室、208室房屋租金分别进行约定，根据案涉房屋的面积（115.68㎡/168.7㎡），法院酌定208室每月房租为7587.9元，天勤公司共计应向沈爱民支付房屋占用费53115.3元。关于沈爱民主张违约金的问题，属于人民法院生效法律文书确定的款项，再次起诉违反一事不再理原则，不予支持；关于沈爱民主张的租金产生的利息问题，因双方合同已经于2018年1月31日解除，不产生相应租金及利息，不予支持。一审法院遂判决：一、徐州天勤后勤服务集团有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向沈爱民支付案涉208室房屋的占有使用费53115.3元；二、驳回沈爱民的其他诉讼请求。二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1.天勤公司应否向沈爱民支付房屋的占有使用费用（租金）；2.占有使用费（租金）数额应如何确定；3.沈爱民主张的违约金是否属于一事不再理，租金及逾期付款利息应否支持，数额如何确定。一、关于天勤公司是否应向沈爱民支付房屋的占有使用费问题。本院认为，根据沈爱民提供的电费提醒函、《接处警工作登记表》以及天勤公司工作人员在双方解除合同后仍长期持有房屋钥匙的事实，能够证明在天勤公司单方解除双方租赁合同后，截至2018年8月，仍有天勤公司工作人员对208房屋进行使用。因此，天勤公司主张不应支付占有使用费没有事实和法律依据。一审法院判决天勤公司支付沈爱民占有使用费并无不当。二、关于天勤公司占有使用沈爱民的房屋费用如何计算的问题。本院认为，沈爱民主张天勤公司仍存放部分物品在108室，因此应支付108、208室的使用费。但天勤公司多次要求向沈爱民交付房屋而沈爱民怠于接收，且天勤公司明确表示108室的物品是废弃物。因此，沈爱民主张天勤公司支付108室的使用费缺乏事实依据。天勤公司主张208室的使用费不应参照合同约定租金计算，二楼的租金应低于一楼;沈爱民主张不应参照2017年租金标准计算房屋占有使用费，因108室、208室均属于商业用房，且天勤公司与沈爱民签订的房屋租赁合同并未就108室、208室的房租分别约定，一审法院综合考量，酌定参照双方合同解除时约定的租金总价，按照面积比例计算208室的房屋占有使用费，并无明显不当，本院不作调整。三、关于沈爱民主张的违约金是否属于一事不再理；租金及逾期付款利息应否支持，数额如何确定问题。本院认为，1.关于违约金沈爱民在一审中明确其起诉要求支付的1万元违约金为已生效的（2016）苏0303民初202号民事调解书中确定的天勤公司逾期付款违约金，该笔违约金系生效法律文书确定的义务，一审法院认定沈爱民就该笔违约金提起的诉讼法院不应当受理，并不无不当。2.关于2018年3月1日至2019年2月28日租金，因双方租赁合同已于2018年1月31日解除，天勤公司在2018年1月31日之后至2018年8月占有使用208室的使用费，如前所述，已支持由天勤公司承担，故沈爱民除此之外的租金主张无事实和合同依据。3.关于2017年3月1日至2018年2月28日租金的逾期付款违约金，因该诉请非为沈爱民一审诉请范围，应为二审期间新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，沈爱民应另行起诉。综上，上诉人天勤公司、沈爱民的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5182元，由上诉人天勤公司负担1128元，上诉人沈爱民负担4054元。本判决为终审判决。审 判 长 单雪晴审 判 员 崔金城审 判 员 张 伟二〇一九年十一月十二日法官助理 曹 勇书 记 员 金宇婷