江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2812号 上诉人（原审被告）：胡艳丽，女，1978年4月24日生，汉族，南昌市人，住江西省南昌市青云谱区。 上诉人（原审被告）：李辉宇，男，1977年5月11日生，汉族，南昌市人，住江西省南昌市青云谱区。 被上诉人（原审原告）：南昌金雕物业管理服务有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区桃苑西路**朝阳嶺秀**楼****，统一社会信用代码：91360103593777906F。 法定代表人：李才保，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨彩虹，湖南怀怡律师事务所律师。 上诉人胡艳丽、李辉宇因与被上诉人南昌金雕物业管理服务有限公司（以下简称金雕公司）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 胡艳丽、李辉宇的上诉请求：1.撤销南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初824号民事判决，改判驳回被上诉人全部的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、金雕公司之前起诉过一次，后面撤诉了。这次金雕公司起诉，上诉人未收到任何答辩和开庭通知，上诉人对该判决书不服；二、一审法院认定事实错误，对案件定性错误。首先，金雕物业公司管理涉案小区没有经过合法程序和合法的书面依据，也没有政府主管部门的批准备案，所谓的业主委员会及成员同样没有经过合法程序，均是非法的，没有得到业主认可，且业主委员会已经解散。上诉人没有和金雕公司签订任何书面物业管理委托合同，业主从未看到，也从未公示过。其次，金雕公司在竞标涉案小区物业管理前公开承诺所有业主其物业费在其服务期内按以前天集物业标准1.3元每平方米每月收取。而且被上诉人提出物业费的标准没有经过政府物价管理部门的批准，也没有在小区公示过，不合理也不合法，业主可以拒交。三、金雕公司于2016年1月1日进入涉案小区至今，对于上诉人的房屋外墙飘窗漏水问题，在上诉人无数次的报修的情况下没有组织一次协调和维修，导致上诉人家中南北卧室外墙开裂漏水，地板霉变损，地板霉变损坏和卫生间门套损坏，惨不忍睹，房屋无法使用。这与金雕公司在起诉书中所称对上诉人提供了完善的物业服务是不符合事实的。四、一审法院判令违约金有误以及计算的起止时间有误，涉案物业合同并未约定违约金，不应支持违约金，且违约金时间亦不能从2016年1月1日开始服务就计算违约金。五、金雕公司素质太差，房屋漏水问题多次协商均未果，而且金雕公司工作人员恶语伤人、限制人身自由。六、2018年9月23日金雕公司因没有管理好停车场导致上诉人大众速腾轿车被撞坏，发现小区数个摄像头损坏多时未修好，保安也未按时巡查，导致找不到肇事车辆，金雕公司对于单元门、电梯等公共部位管理不到位。请求法院支持上诉人的上诉请求。 金雕公司答辩称，一、一审期间提交的金雕物业与涉案小区业委会签订的《业委会物业管理委托合同》已证明金雕物业管理涉案小区具有合法依据，并且该合同已在南昌市青云谱区住房保障和房产管理局物业管理科备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。二、对于上诉人关于金雕物业公开承诺小区业主物业费不涨价的主张，金雕物业自2015年12月17日与涉案小区业委会签订《物业管理委托合同》以来，一直是按照合同规定的收费标准收取物业管理费，即本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按小高层1.3元/月/平方米，高层1.5元/月/平方米，小高层一楼1.1元/月/平方米，根本不存在涨价的事实，上诉人对于合同约定的内容理解错误。三、对于上诉人提出的房屋外墙飘窗漏水问题。首先，房屋漏水属于房屋质量问题，和物业服务纠纷属于两个法律关系，金雕物业公司只承担物业管理合同内的责任，对于合同之外的事情不承担责任。其次，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第九条规定，房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为五年。房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，房屋所有人或者建设单位应当向施工单位发出保修通知。同时，根据《物业服务收费管理办法》第十一条第四项规定“物业服务共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”由此可见，质保期之内出现房屋质量问题应该联系开发商保修，如果过了质保期看能否动用专项维修资金，无论如何，都不是物业公司来买单。四、被盗案件属于刑事案件，与物业服务是两个法律关系，刑事案件的处理情况如何是公安机关的职责，物业公司只是起到协助调查的作用。而且上诉人声称的小区监控损坏的情况根本不存在，涉案小区的监控录像设备现在是全覆盖完好无损的。五、小区大门以及单元门的门禁均完好，一旦出现损坏，物业公司都及时安排人员维修，小区保安定时巡逻，陌生人员进出登记，物业公司已尽到安保义务，物业公司不可能做到杜绝被盗事件的发生。上诉人并未提供证据证明小区被盗事件的发生与物业公司服务瑕疵之间是否存在因果关系。 金雕公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付青云明珠小区2栋1单元1401室物业管理费7624.8元，逾期违约金2287.4元，共计9912.20元。2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2015年12月17日，以青云明珠业委会为甲方，金雕物业公司为乙方，双方签订《业委会物业管理委托合同》一份，约定甲方将青云明珠小区委托乙方实行物业管理，占地面积16万平方米。委托事项，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。公共环境卫生的清洁卫生、垃圾的收集、清运。小区监控含各门户可视门铃须在2016年限定时间修复完毕等。委托管理期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日。物业管理服务费，住宅房屋乙方按高层1.5元/月/平方米的标准交纳。胡艳丽、李辉宇为青云明珠小区高层2栋1单元1401号房（建筑面积为141.2m2）的业主，其在2016年1月1日起停止向金雕物业公司缴纳物业费，截止2018年12月31日，共欠缴物业费7624.8元。金雕物业公司于2018年4月27日向胡艳丽、李辉宇发出律师函，并多次短信催缴，胡艳丽、李辉宇仍拒绝缴纳物业管理费。金雕物业公司向胡艳丽、李辉宇催缴物业费无果，故引起本案诉讼。 上述事实，有《业委会物业管理委托合同》一份、不动产产权信息、物业管理费欠费统计表、律师函照片、短信催缴记录及原告代理人当庭陈述在案佐证。 一审法院认为，胡艳丽、李辉宇所在小区的业委会与金雕物业公司签订的《业委会物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，且未违反我国法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，对青云明珠住宅小区全体业主均有约束力。胡艳丽、李辉宇作为该小区的业主，在获得物业管理服务后，负有交纳物业管理服务费的义务，应当按照《业委会物业管理委托合同》中约定的物业费收费标准向金雕物业公司支付物业费。胡艳丽、李辉宇从2016年1月1日起至2018年12月31日未交的物业管理费共计为人民币7624.8元，已构成违约，应承担相应的违约责任。金雕物业公司要求支付物业管理服务费的诉求，应依法予以支持。《业委会物业管理委托合同》未约定的业主逾期交纳物业服务费的违约金，现金雕物业公司要求按欠费总额的30%计算逾期违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。根据有关规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，故本案违约金以胡艳丽、李辉宇应支付的物业管理费总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：胡艳丽、李辉宇自本判决生效之日起七日内一次性支付南昌金雕物业管理服务有限公司自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费7624.8元，并以7624.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金自2016年1月1日起至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由胡艳丽、李辉宇负担。 二审期间，上诉人提交补充材料八份：一、南昌市中级人民法院民事判决书（2016）赣01民终1106号；二、南昌市青云谱区人民法院民事裁定书（2018）赣0104民初1340号；三、江西齐助建筑工程质量安全司法鉴定所关于涉案小区2栋1301室天棚渗漏司法技术补充鉴定意见书；四、上诉人室外墙漏水导致室内墙面和木地板等装修被破坏的照片7张；五、上诉人的大众速腾轿车在小区停车场正常停放，被撞坏的照片3张；六、上诉人及家人在金雕物业办公大厅被工作人员辱骂及非法限制人身自由照片1张；七、涉案小区大门和单元门损坏多日未修，草坪枯死未处理，建筑垃圾充满道路和停车位未处理，车辆在通道和小区乱停乱放未管理，公共部位损坏未修理，小区管理混乱；八、前物业公司物业费收款收据1张。证明目的：金雕公司不作为，没有按照合同约定提供相应的物业服务、管理不到位，收费标准擅自提高，金雕公司工作人员辱骂业主限制人身自由。金雕公司的意见为：对材料一、二、三的真实性合法性无异议，对关联性有异议，涉案小区1301业主跟上诉人的房屋漏水的纠纷，并不能证明上诉人家里的漏水情况以及原因跟本案有关联；对材料四有异议，并没有显示拍照的时间也没有体现是上诉人家里的具体情况以及漏水的位置，在时间上没有连续性，而且证明不了是被上诉人服务期间的相关情况，无法证明被上诉人对该漏水情况有相应的责任；对材料五有异议，照片没有显示拍照的时间和位置，也没有相应的报案记录加以证实，无法证实被上诉人对此情况有相应的管理责任；对材料六有异议，照片没有显示具体的拍摄时间和位置，也不能证明上诉人提出的被上诉人对其有限制人身自由和辱骂的行为，达不到其证明目的；对材料七有异议，照片没有体现具体的拍摄时间以及具体位置，不能反映被上诉人物业服务期间的相关情况，而且照片只能证明拍摄当时的状态不能反映持续性的问题；材料八只能证明上诉人与前期物业关系以及物业费的收费情况，跟本案无关联。金雕公司也提交补充材料三份：涉案小区巡逻岗签到表、临时车辆进场登记本以及来访人员登记表。证明物业公司在管理安保方面已经尽到了物业管理方面的义务。上诉人对这三份材料均有异议，不认可其证明目的。本院认为，上诉人提交的材料一、二、三、四、五、八的真实性可以认可，材料六、七的真实性存疑，均不能达到上诉人的证明目的。金雕公司提交的三份材料均是其单方制作，且材料信息内容不全，也不能达到其证明目的。对一审法院查明的事实上诉人除房屋信息外，均提出异议，但未提交相反的证据加以证实，其异议不能成立。 本院经审理查明的事实与一审一致，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，胡艳丽、李辉宇所在小区业委会与金雕公司签订的《业委会物业管理委托合同》合法有效，对双方均有约束力。依据《业委会物业管理委托合同》，金雕公司自2016年1月1日起对青云明珠小区提供相应的物业服务，收取物业服务费。胡艳丽、李辉宇作为青云明珠小区高层2栋1单元1401号的业主负有缴纳物业服务费的义务。关于胡艳丽、李辉宇主张涉案房屋外墙维修、自家汽车被撞坏等问题是其不缴纳物业费的主要理由。本院认为，外墙维修非物业公司物业服务范围，汽车被撞坏、单元门损坏等，胡艳丽、李辉宇也未提交充分证据证明是金雕公司管理不到位所导致，故胡艳丽、李辉宇主张的上述问题并不能成为其不缴纳物业费的理由，胡艳丽、李辉宇应缴纳相应的物业服务费。关于胡艳丽、李辉宇主张按前期物业公司1.3元/平方米/月收取物业费问题。小区业委会与金雕公司签订的《业委会物业管理委托合同》第二十五条关于物业服务收费标准有明确约定，胡艳丽、李辉宇主张金雕公司承诺按前物业公司标准缴纳物业费，但未提供有效证据予以证明，胡艳丽、李辉宇作为小区业主有义务按《业委会物业管理委托合同》的约定按约缴纳物业服务费，其按前物业公司标准缴纳物业费的主张无事实依据，本院不予支持。胡艳丽、李辉宇自2016年1月1日起至2018年12月31日未交物业管理费共计7624.8元，因《业委会物业管理委托合同》并未约定违约金条款，且胡艳丽、李辉宇作为小区业主因居住过程中存在的问题多次向金雕公司反映，金雕公司没有积极的予以协调处理，存在服务不到位的情形，故金雕公司主张的逾期违约金2287.4元不应支持。一审法院参照中国人民银行贷款利率计算违约金，处理不当，本院予以纠正。 综上，胡艳丽、李辉宇的上诉请求部分予以支持。一审法院认定事实基本清楚，但处理部分不当，本院予以部分改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、变更南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初824号民事判决第一项为：胡艳丽、李辉宇自本判决生效之日起七日内一次性支付南昌金雕物业管理服务有限公司自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费7624.8元； 二、驳回南昌金雕物业管理服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回胡艳丽、李辉宇的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元、二审案件受理费50元均由胡艳丽、李辉宇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 王革生 审 判 员 俞志翀 二〇一九年十一月十二日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 朱 谦