内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终1729号 上诉人（原审原告）：郑某1，个体工商户，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：周某，个体工商户，住内蒙古自治区。系郑某1妻子。 委托诉讼代理人：郑某2，住内蒙古自治区。系郑某1儿子。 被上诉人（原审被告）：西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司。 法定代表人：崔某，董事长。 委托诉讼代理人：王某，内蒙古蒙得律师事务所律师。 上诉人郑某1因与被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司（以下简称沁旺公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林郭勒乌拉盖管理区人民法院（2019）内2591民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑某1及其委托诉讼代理人周某、郑某2，被上诉人沁旺公司委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑某1上诉请求：一、请求依法撤销锡林郭勒乌拉盖管理区人民法院（2019)内2591民初360号判决书，支持上诉人一审诉求；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限公司四段B区平房改造回迁协议》及《西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限公司四段B区平房改造补偿协议》因违反法律强制性规定而无效的判决没有法律依据。双方签订以上合同，是双方的真实意思表示。该合同是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台之前乌拉盖住建局已经立项的项目，且乌拉盖住建局在《补偿协议》中签字盖章，《国有土地上房屋征收与补偿条例》也并没有禁止企业与被拆迁户达成协议，故以上《协议》并不违反法律的强制性规定，原审法院认定合同无效错误。二、关于房屋质量问题。原审中上诉人向法庭出示的证据，完全可以证明涉案房屋存在严重的质量问题，该房屋的现状是客观的，并不需要通过鉴定予以确定。根据我国《建筑法》及双方签订的《协议》第二条、第五条的约定，被上诉人交付的房屋应当符合《建筑工程标准》，安装的附属设施均为国家合格产品。即使合同无效，房屋作为居民重要的生活资源，难道开发商可以对产品质量不承担维修责任？本案的被上诉人依法应当对上诉人房屋出现的质量问题予以维修。三、关于办理房产证的问题。原审法院因不符合办证条件不支持上诉人原审诉求，不符合法律规定。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同适用法律若干问题的规定》，法定办理房产证的时间为自房屋交付之日起90日办理，故原审法院因开发商不符合办证条件而不支持上诉人此项诉求没有法律依据。 被上诉人沁旺公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确裁判结果公平公正，应依法维持原判驳回上诉人的上诉请求。二、根据回迁协议及补偿协议的约定，回迁协议及补偿协议系上诉人自愿签订，现商厅及住宅已经向上诉人进行了交付。上诉人与被上诉人签订的回迁协议和补偿协议，因违反了国有土地上房屋征收及补偿条例的强制性规定，属于无效合同。一审判决依法认定为无效合同正确。三、沁旺公司所开发的乌拉盖团结小区房屋不存在任何质量问题，包括基础即基本的建筑结构均不存在任何质量问题，地面下沉系暖气跑水所致。上诉人一审、二审庭审中所出示的证据，无法直接证明房屋存在质量问题。并且对于下沉问题，作为被上诉人沁旺公司已经履行了维修义务。四、乌拉盖团结小区正在进行整体竣工验收，房产证暂不具备办理条件。在竣工验收完毕之后，房产证会统一陆续办理。 郑某1向一审法院起诉请求：一、请求被告赔偿原告因2015年10月18日地面下沉导致商店停业的经济损失费每月5000元，共3年零5个月，赔偿原告合计205000元；二、请求被告赔偿原告自地面下沉之日起2015年10月-2019年5月一层、二层取暖费26981.32元；三、请求被告赔偿原告因延期交工导致原告旅店无法正常营业经济损失费（10个床位，每个床位18元，每年经营9个月，自2013年1月至2019年1月，共计291600元）；四、请求被告赔偿原告自2013年9月l日起每月2000元的月租费直至楼房产权证交付原告为止；五、请求被告赔偿原告车库租赁费（1000元/年，6年共计6000元，并交付车库钥匙）；六、请求被告办理（团结小区门市房9号楼12号厅、13号厅及圣高华府22号楼3单元402室）的房产权证、土地证交于原告；七、请求被告履行协议义务，将12厅三楼电表、水表、坐便器、协议约定物品安装到位，并更换窗户破碎玻璃、卫生间吊顶、安装室内门、全部刮白、9号楼12号厅二层地暖分水器少一根地暖管要求补全、防盗门少一个要求补全；八、请求被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方争议的事实和证据认定如下：1.关于案涉房屋拆迁活动的权利义务承担主体问题。沁旺公司项目部并非独立法人，故其从事的民事行为应当视为沁旺公司的民事行为，相应的民事权利和义务应当由沁旺公司承担。2.关于郑某1与西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部（以下简称沁旺公司项目部）签订的《西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限公司四段Ｂ区平房改造回迁协议书》（以下简称《协议书》）及《西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限公司四段Ｂ区平房改造补偿协议》（以下简称《补偿协议》）的效力问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，本行政区域的国有土地上征收与补偿工作，应当由市、县级人民政府负责。本案涉及的房屋拆迁活动，未经政府部门组织征收，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方签订的《协议书》及《补偿协议》因违反法律、法规的强制性规定而无效。3.关于合同无效的法律后果问题。上述合同虽无效，但因拆迁事宜已经实施完毕，郑某1亦已实际占有使用相关房屋，故双方应当参照合同约定继续完成后续应尽事宜并赔偿相关损失。首先，关于不动产权证办理问题。因办理不动产权证属于后续应尽事宜范畴，故沁旺公司应当为郑某1办理案涉房屋的不动产权证。但因案涉房屋未办理竣工验收手续，故依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料”的规定，案涉房屋目前尚不具备办证条件。故对郑某1该项主张，该院不予支持。其次，关于逾期交付房屋及车库的损失。沁旺公司逾期交房给郑某1造成损失，郑某1有权向沁旺公司主张房屋及车库租金损失。双方签订的《协议书》虽为无效合同，但协议约定“如不按期交工，赔偿每月租费2000元”，系双方参考案涉房屋的位置、面积以及市场行情等情况协商确定的，符合同地段同类房屋租金的市场价格，故本院参照双方约定确定沁旺公司按照每月2000元向郑某1支付逾期交付房屋的租金损失，具体折算为每套商厅每月1000元。双方均认可沁旺公司已给付2013年1-8月的租金损失，故郑某1有权要求沁旺公司自2013年9月1日起支付租金损失，但因郑某1已实际占有使用案涉房屋，故其要求给付租金至房屋产权证交付之日的主张，该院不予支持，应当给付至房屋实际占有使用之日止。双方均认可郑某1于2015年4月占有使用13号商厅，2018年7月占有使用12号商厅。本院具体计算上述租金为：13号商厅19000元[1000元×19月（2013年9月1日-2015年3月30日）]+12号商厅58000元[1000元×58月（2013年9月1日-2018年6月30日）]。以上共计77000元。双方均认可沁旺公司至今尚未向郑某1交付车库，沁旺公司虽主张已张贴要求接收车库的公告，但其并未提交证据加以证明，故沁旺公司应当向郑某1支付车库租金，郑某1主张的车库租金损失符合同地段同类车库的租金市场行情，故本院对其主张的车库6年租金共计6000元予以支持。第三，关于其他损失应否赔付问题。郑某1主张案涉房屋存在地面下沉的情况，并认为是地基有问题；沁旺公司认可存在地面下沉的情况，但主张是因为暖气跑水所致，地基不存在质量问题。在该院向郑某1询问是否就案涉房屋质量问题申请鉴定时，其明确表示不申请鉴定，故该院对其主张的案涉房屋存在质量问题不予认定，对其基于房屋存在质量问题提出的经济损失费及取暖费损失不予支持。对于郑某1主张的因延期交工造成的旅店无法正常经营的经济损失费，因其基于逾期交房同时主张给付租金及营业损失，于法无据，在该院已支持郑某1要求沁旺公司给付租金损失的情况下，对郑某1要求给付营业损失的主张不予支持。第四，关于案涉房屋内缺少的设施是否应当补齐问题。当事人对自己做出的民事行为是否适当，应当具有判断能力，并对自己实施的行为负责。是否接收房屋应当基于当事人自己的意愿。郑某1接收案涉房屋并非基于他人强迫，而是基于自愿，其完全可以拒绝接收设施不全或存在瑕疵的房屋。但其已经实际占有使用案涉房屋，故无论其接收房屋时，房屋现状如何，都应当视为其愿意接受尚未办理竣工验收手续，处于彼时状态的房屋。故在其接收房屋后，要求沁旺公司补齐房屋缺少的设施，该院不予支持。该院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。首先，原告郑某1与沁旺公司项目部签订的合同虽为无效合同，但因拆迁事宜已经实施完毕，且郑某1已实际占有使用相关房屋，故双方应当参照合同约定继续完成后续应尽事宜并赔偿相关损失。沁旺公司项目部从事的民事行为，相关权利义务由被告沁旺公司承担。综上，该院对原告郑某1要求被告沁旺公司赔偿租金损失83000元的诉讼请求予以支持，驳回其他诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告郑某1与被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司签订的《西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限公司四段Ｂ区平房改造回迁协议书》及《西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限公司四段Ｂ区平房改造补偿协议》无效；二、被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司给付原告郑某1房屋及车库的租金损失83000元，给付时间：本判决生效后三日内；三、驳回原告郑某1的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10496元减半收取5248元（原告郑某1已预交4548元），由原告郑某1负担4597元、被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司负担651元。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审中双方争议的焦点是：一、郑某1与西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部（以下简称沁旺公司项目部）于2012年4月19日签订的《西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限公司四段Ｂ区平房改造回迁协议书》（以下简称《协议书》）及于2013年9月4日签订的《西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限公司四段Ｂ区平房改造补偿协议》（以下简称《补偿协议》）的效力问题；二、涉案房屋质量问题；三、关于办理涉案房屋权属证问题。针对焦点一，郑某1与沁旺公司项目部于2012年4月19日签订的《协议书》及于2013年9月4日签订的《补偿协议》，虽是双方当事人真实意思表示，但因该《协议书》及《补偿协议》违反法律、法规的强制性规定，故一审法院认定双方签订的《协议书》及《补偿协议》无效正确。针对焦点二，由于涉案房屋在使用期间曾出现暖气漏水事故，之后房屋地面下沉，沁旺公司曾于2018年6-7月份给予了维修。郑某1诉讼中主张房屋基础存在质量问题，并请求赔偿相关损失，沁旺公司不认可，但郑某1在一审中明确表示放弃质量鉴定的权利，故对于该诉讼主张，本院不予支持。针对焦点三，关于涉案房屋产权证办理问题。因案涉房屋未办理竣工验收手续等，依据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，不具备办理的条件，且办理不动产权属证书属行政机关职能，只有沁旺公司提供办证所需全部相关手续，办证机关方能办理涉案房屋产权证。现涉案房屋仍然不具备办理权属证条件，且本案不属于被上诉人符合条件而怠于或拒绝办理情形，故郑某1该上诉主张本院不予支持。 综上所述，郑某1上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9194元，由上诉人郑某1负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓秀英 审判员  冯逸岩 审判员  任 力 二〇一九年十一月二十六日 书记员  冀雅赛