广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0721民初2682号 原告：覃国鹏，男，1993年3月28日出生，汉族，人，住。 委托诉讼代理人：黄廷峰，广西公润律师事务所律师。 被告：广西六和投资有限公司。住所地：灵山县十里工业区（荔香大道）广西灵山电子信息产业园****。 法定代表人：周卫乾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴顺国，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄流庚，广西建开律师事务所律师。 原告覃国鹏与被告广西六和投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告覃国鹏的委托诉讼代理人黄廷峰、被告广西六和投资有限公司的委托诉讼代理人吴顺国、黄流庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃国鹏向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年11月1日签订的《创业楼房屋认购协议书》；2、被告返还原告购房款100000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月16日，原告欲在被告处购买商品房用于居住，并与被告签订《创业楼房屋认购协议书》，所购的商品房位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山电子信息产业园（六和城）A19栋2单元123号房屋，总房价为869907元。当天，原告向被告交付了定金100000元。在购买前，被告对原告展示并宣称其所出售的商品房有国家的合法手续，土地来源为商住用地，可以进行正常的商品房出售，为此，原告才与被告签订《创业楼房屋认购协议书》。之后，原告了解到灵山县人民政府针对被告所出售的房屋作出了灵政办发[2017]1号文件。原告与被告在所购买的房屋进行协商的过程中，发现了多个无法接受且影响原告作为购房者的权益，原告不能与被告就房屋的买卖达成一致意见，无法签订正式的买卖合同。根据法律规定，原、被告之间的上述认购书应予以解除，被告应当返还给原告定金100000元。 被告广西六和投资有限公司辩称，1、无法签订正式买卖合同的原因在于原告，在签订《创业楼房屋认购协议书》时原告已经知道涉案房屋用地的性质为工业用地；2、原告方无法签订合同的原因是灵山县政府2017年的1号文件，该文件现已撤销，被告认为原告方没有解除合同权。 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月1日，被告广西六和投资有限公司（甲方）与原告覃国鹏（乙方）签订了一份《创业楼房屋认购协议书》，约定：“一、乙方认购的房产为甲方开发的位于广西灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园（六和城）A19幢2单元123号房屋，建筑面积149.52㎡；二、商品房单价5818元/㎡，总房价为869907元，折后单价3490.075元/㎡；三、乙方应在签订本认购协议书时向甲方支付定金100000元，甲方收取定金后应向乙方出具收据，定金可在签订《商品房买卖合同》时转为购房款；四、1、乙方应在收到甲方《关于签订商品房买卖合同的通知》之日起10个工作日内（或在签订本认购协议书之日起10个工作日内）携本认购协议书、定金收据、身份证（或营业执照）原件和复印件及有关证件到甲方售楼部（六和城营销中心）按上述折后单价与甲方签订该创业楼房产的《商品房买卖合同》，如乙方逾期未签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本认购协议书，并可对上述创业楼房产另行处置，乙方所付定金不予返还。甲方在上述期限内未经乙方同意将上述创业楼房产转售他人的，应双倍返还定金给乙方；2、甲方按乙方上述手机号码发出通知短信满三日，或按乙方上述联系地址邮寄通知书满五日（最后一天如遇节假日顺延），视为乙方收到通知书。因乙方原因造成甲方无法通知乙方签订《商品房买卖合同》，甲方有权解除本认购协议书，并可对乙方上述创业楼房产另行处置，乙方所付定金不予返还；3、乙方未经甲方书面同意不得转让本认购协议书或变更认购人（配偶、父母、子女除外）；4、本认购协议书一式三份，甲方二份，乙方一份，自双方签章之日起生效”。原告于2016年10月30日、2016年11月1日共支付了定金100000元给被告。原告支付定金给被告后，双方至今没有签订《商品房买卖合同》。 另查明，2014年7月29日，被告取得位于灵山县十里工业园（荔香大道旁）土地的《国有土地使用证》；2014年8月22日，被告取得位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园的《建设用地规划许可证》；2017年5月31日，被告取得位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园（一期）的《建设工程规划许可证》；2017年11月8日，被告取得位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园一期（A18栋、A19栋）的《建筑工程施工许可证》；2018年2月13日，被告取得位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园A18栋、A19栋、A20栋、A21栋的《商品房预售许可证》[证号：灵住建预字（2018）第008号]，预售项目用途为工业。 再查明，2017年1月11日，灵山县人民政府办公室印发的“灵政办发[2017]1号”《灵山县人民政府办公室关于灵山县电子信息产业园（六和城）一期工业用房项目预售合同登记备案有关规定的通知》第三条规定：买受人必须严格执行“灵办发[2013]67号”《关于实施工业强县战略进一步加快工业发展的实施意见》的实施细则，买受人购买房屋后一年内必须投产，并按实施意见要求缴纳税金。缴纳税金按房屋建筑基底占地面积计算，计税标准为每年每平方米不低于200元。2019年6月21日，灵山县重点项目建设办公室印发的“灵重点办阅[2019]1号”《灵山县2019年度第1次产业发展及重大项目会商会议纪要》第二条第（三）项，关于灵山电子信息产业园标准厂房、行政办公及生活服务设施用房的办证问题。鉴于已按有关政策明确控制六和公司工业项目用地总面积的7%和总建筑面积7%作为行政办公及生活服务设施用房且六和公司已调整产业园A18#、A19#、A22#三栋楼作为行政办公及生活服务设施用房（调整方案已报县住房城乡建设局批复），同意灵山县电子信息产业园一期厂房A18#、A19#、A22#三栋楼办理预售备案登记手续时免签购房《承诺书》，但灵山县电子信息产业园一期建设规划总平须经县住建部门同意；县住房城乡建设局和县自然资源局解决相关备案及办证问题。 原告认为所预约购买的房屋不符合其购房目的，不同意签订《商品房买卖合同》，并要求解除认购协议书、退回定金，被告不同意，因而发生纠纷。双方就订立《商品房买卖合同》事宜多次磋商未果，2019年10月10日，原告遂以上述诉讼请求、事实和理由诉至本院。 本院认为，本案应从以下几个方面进行评判： 1、关于《创业楼房屋认购协议书》的效力。本院认为，商品房预售合同中，合同可分为预约合同和本约合同。预约合同是对本约相关事项的预先规划。预约既可以明确本约的订约行为，也可以是对本约内容进行预先设定。对经协商一致设定的预约内容，本约应予以直接确认，其他事项则留待订立本约时继续磋商。预约合同的主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚实信用原则进行磋商以达成本约的义务。本案中，《创业楼房屋认购协议书》是相对于将来签订的商品房买卖合同的预约合同，是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。 2、关于《创业楼房屋认购协议书》的履行。商品房认购协议书是一种双务合同，商品房认购协议书签订后，只要买受人按时支付预约款，开发商就有义务保留预约房，并按照商品房认购书约定的义务与买受人洽谈。本案中的《创业楼房屋认购协议书》仅约定了房屋的位置、面积、单价，但对买卖房屋的付款方式、土地性质、使用条件、交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并没有在认购书中明确约定，故该认购协议书尚不符合商品房买卖合同的性质，双方仍然保留着就认购协议书未约定的内容进一步谈判的权利。本案中，双方在认购协议书中没有明确约定签订《商品房买卖合同》的时间，双方基于诚实信用原则进行了磋商。原告不签订《商品房买卖合同》的行为，并不能说明原告必然违反认购书的约定，且被告未举证证明在签订认购协议时已经明确告知原告预约购买的房屋性质是工业用地性质，在原告并不知晓本合同的条款情形下，要求原告必须订立本合同，接受本合同的条款，对其显然是不公平的。 3、双方没有达成本合同的原因和归责，是否适用定金罚则。灵山县重点项目建设办公室印发的“灵重点办阅[2019]1号”《灵山县2019年度第1次产业发展及重大项目会商会议纪要》第二条第（三）项，关于灵山电子信息产业园标准厂房、行政办公及生活服务设施用房的办证问题。鉴于已按有关政策明确控制六和公司工业项目用地总面积的7%和总建筑面积7%作为行政办公及生活服务设施用房且六和公司已调整产业园A18#、A19#、A22#三栋楼作为行政办公及生活服务设施用房（调整方案已报县住房城乡建设局批复），同意灵山县电子信息产业园一期厂房A18#、A19#、A22#三栋楼办理预售备案登记手续时免签购房《承诺书》，但灵山县电子信息产业园一期建设规划总平须经县住建部门同意。虽然灵山县各有关政府机关作出会议纪要，决定将原告所预购的A19栋楼房调整为生活服务设施用房，但是该生活生产用房的性质为生产性配套设施，亦不属于商品房，该房的性质同样会限制原告关于使用、转让等各种权益。双方签订的《创业楼房屋认购协议书》对该土地使用权性质和房屋使用条件均没有作出约定，原告认为所预约房屋不符合其购房条件，不同意签订购房合同系对预约合同约定以外的重要条款无法达成一致意见，属不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形，磋商未成，当事人有权利不签订房屋买卖合同，不适用定金罚则。 4、关于原告的诉请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，本院认为，承担预约合同违约责任的前提是当事人违反公平诚信磋商的义务，本案中，不能签订本合同（即商品房买卖合同）的原因属于不可归责于双方当事人的事由，双方当事人没有达成本合同不能归咎于一方当事人，预约合同应予解除，故原告请求判决解除原、被告于2016年11月1日签订的《创业楼房屋认购协议书》、被告将收取的定金100000元返还给原告，有事实和法律依据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项，《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告覃国鹏与被告广西六和投资有限公司于2016年11月1日签订的《创业楼房屋认购协议书》； 二、被告广西六和投资有限公司返还给原告覃国鹏定金100000元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1175元，由被告广西六和投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状正本1份，并提交副本5份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。 审 判 员  谢 英 二〇一九年十一月二十五日 法官助理  张权耀 书 记 员  杨 琳 广西壮族自治区灵山县人民法院 地址：钦州市灵山县江南路4号 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