广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂04民终1259号 上诉人（原审被告）：广西梧州市海骏达房地产开发有限公司，住所地广西梧州市长洲区西堤三路63-3号。统一社会信用代码：91450400667016449D。 法定代表人：叶桂根，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗翠鸣，该公司法务主管。 委托诉讼代理人：黄嘉燕，该公司法务助理。 被上诉人（原审原告）：岑业连，女，1989年9月19日出生，汉族，现住广西梧州市。 被上诉人（原审原告）：张宇，男，1987年4月15日出生，汉族，现住广西梧州市。 上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司（以下简称海骏达公司）因与被上诉人岑业连、张宇商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初443号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 海骏达公司上诉请求：1.依法撤销梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初443号民事判决，驳回两被上诉人的起诉或驳回两被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人同意两被上诉人延期支付首期房款，缺乏证据，存在认定事实错误；两被上诉人存在首期房款逾期310天的事实。二、一审法院以原告办理按揭贷款申请手续的时间作为履行支付购房款时间的观点是错误的。首先，商品房买受人按期办理银行按揭贷款手续不能等同于买受人按期付清全部购房款；其次，本案上诉人与被上诉人签订《梧州市商品房买卖合同》，双方之间存在商户买卖合同关系，而被上诉人与交通银行之间是借款合同关系，被上诉人向银行贷款支付余下购房款，银行在商品房买卖合同关系中属于第三人，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，不论被上诉人是否对第三人的逾期发放贷款存在过错，只要第三人即银行没有履行义务、迟延履行，根据合同相对性的原则，由被上诉人向上诉人承担逾期付款的违约金责任。因此，认定被上诉人是否逾期付款，应当以上诉人实际收到全部购房款的时间为准。三、由于被上诉人存在逾期付款355天的事实，因此，根据涉案《梧州市商品房买卖合同》第七条第二款第二项的约定，上诉人有权顺延办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案355天。备案期限顺延355天后，上诉人提交报产权登记机关备案的日期没有超过顺延后的备案期限，无需承担逾期办证的违约责任。 岑业连、张宇辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。逾期将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案的违约金按合同约定的每日万分之二点一的标准计算。 岑业连、张宇向一审法院起诉请求：1.判决被告支付两原告违约金42544.18元；2.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年2月13日，原告岑业连、张宇作为买受人与作为出卖人的被告海骏达公司签订了一份合同编号为WZ2014034796的《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于广西梧州市，该商品房建筑面积共118.72平方米，单价为每平方米4649.76元，总金额552020元；2.付款方式及期限：买受人按商业贷款方式按期付款，即于2014年2月6日前支付定金110404元，于2014年2月13日前支付首期房款（含定金）166020元，余款386000元于买受人签订本合同之日起三十天内以办理银行按揭贷款方式支付；3.买受人逾期付款的违约责任：买受人逾期付款，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延。买受人在已付清应付款或者违约金后十日内自行前往出卖人处办理交接手续；4.交付期限及交付条件：出卖人应当在2015年5月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人以买受人在本合同提供的联系地址为邮寄地址，买受人同意自出卖人向联系地址发出书面通知日视为出卖人交付日，买受人不得以任何理由提出抗辩；6.出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按实际逾期天数，以已付款额的每日万分之二点一计付违约金。两原告于2014年2月6日向被告支付定金10000元，于2014年2月13日支付首期房款46020元。被告于2014年2月17日向两原告出具二张预收购房款共166020元的销售不动产统一发票。2014年3月17日两原告向交通银行股份有限公司梧州分行申请贷款，同日两原告作为借款人与作为贷款人的交通银行股份有限公司梧州分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定原告岑业连、张宇向交通银行股份有限公司梧州分行贷款386000元。两原告向交通银行股份有限公司梧州分行贷款的386000元款项于2014年4月28日汇至被告的账户。另外，两原告于2014年5月31日向被告支付房款55000元，于2014年12月20日支付房款55000元。2017年3月14日，被告将办理商品房权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案。后两原告以被告未按合同约定的时间将办理权属登记需由被告提供的资料提交报产权登记机关备案为由，要求被告支付违约金，遂向法院起诉。庭审中，被告陈述本案所涉的梧州市房按合同约定的时间即2015年5月15日交付，对此两原告予以认可。上述事实，有两原告提供的《梧州市商品房买卖合同》复印件、销售不动产统一发票(自开)发票联、交通银行借款凭证回单、交通银行进账单、《个人房产抵押贷款合同》，被告提供的收款收据复印件、电子付款交易凭证复印件、交通银行进账单复印件、交通银行现金解款单(回单)复印件、广西梧州市不动产登记回执复印件及庭审笔录佐证，并经当事人质证，该院予以确认。 一审法院认为,原告岑业连、张宇与被告海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案。案涉房屋交付时间为2015年5月15日，被告应在2016年5月9日前将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案，但被告于2017年3月14日才将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案，逾期309天，构成违约。关于被告海骏达公司提出按照两原告逾期付款天数相应顺延提交办证资料时间的问题。根据合同约定两原告逾期付款，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延，被告主张顺延有理有据，该院予以采纳。根据双方在合同中关于付款方式及期限的约定，两原告应于2014年2月13日前支付全部首期房款（含定金）166020元，余款386000元于合同签订之日起三十天内即在2014年3月15日前以办理银行按揭贷款方式支付。该院认为，对于首期房款，两原告虽然没有在合同约定的期限内支付全部首期房款，但被告在两原告没有支付全部首期房款的情况下仍向其出具了发票，证明被告已同意两原告延期支付首期房款；对于按揭贷款，两原告于2014年3月17日才向交通银行股份有限公司梧州分行申请贷款，迟延履行办理按揭贷款支付余款义务2天。据此，两原告逾期付款2天，即被告提交办证资料的时间可按两原告延期付款的天数顺延2天。顺延后，被告仍逾期307天（309天-2天）。被告存在逾期将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案的违约事实，依法应承担违约责任，现两原告主张违约金按合同约定的每日万分之二点一的标准计算，该院综合本案合同履行情况、被告的过错以及两原告受到的损失等因素，认为合同约定的逾期办证违约金过高，应予调整，具体按两原告向被告已付的购房总款552020元为基数，按照年利率6%计算。因此，被告应向两原告支付的违约金为27858.11元(552020元×6%÷365天×307天)。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告岑业连、张宇支付违约金27858.11元。案件受理费864元，减半收取计432元，由原告岑业连、张宇负担149元，被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担283元。 本院二审期间，被上诉人岑业连、张宇提交证据如下：银行转账凭证复印件，拟证明被上诉人岑业连、张宇已按合同约定支付购房首期款166020元。 上诉人海骏达公司在二审期间无相关证据提交。 上诉人海骏达公司对被上诉人岑业连、张宇提交的证据经质证认为：对该转账凭证的真实性无异议。 本院对被上诉人岑业连、张宇提交的证据经认证如下：被上诉人提交的银行转账凭证可证实其已于2014年2月6日、2014年2月12日、2014年2月13日分4笔款项将首付款共166020元通过银行转账方式汇入上诉人的银行账户。 本院经审理查明，被上诉人岑业连、张宇于2014年2月6日、2014年2月12日、2014年2月13日已分4笔款项将首付款共166020元全部转入上诉人海骏达公司的银行账户。除此事实外，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院认为，关于被上诉人岑业连、张宇是否应承担首付款逾期付款的违约责任的问题。因被上诉人岑业连、张宇向法庭提交的转账凭证可以证实其已按照合同约定时间交付首付款，并不存在违约的情形，故一审法院认定被上诉人不用承担首付款逾期付款的违约责任并无不当，本院予以维持。 关于应否以被上诉人向银行提交贷款申请日期作为认定被上诉人逾期付款结束日期的问题。上诉人认为应当以银行发放贷款日期作为认定被上诉人逾期付款行为终止的日期，而不是一审认定的被上诉人向银行提交贷款申请日期作为认定逾期付款结束日期。上诉人该主张没有事实依据，本院不予支持。本案的双方在合同中约定了付款方式及期限，被上诉人应在合同签订之日起三十天内办理银行按揭贷款，被上诉人按照合同约定的付款方式向银行提交了贷款申请，即视为被上诉人履行了支付购房余款的义务，至于银行什么时候放款，不是被上诉人可以控制的。据此，一审法院根据合同的约定，认定被上诉人向银行提交贷款申请日期作为认定被上诉人逾期付款结束日期是正确的，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费864元，由上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘志安 审 判 员 任 军 审 判 员 毛美美 二〇一九年十一月十八日 法官助理 李 剑 法官助理 姚石群 书 记 员 吴卓奇 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。