广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15080号上诉人（原审被告）：王金龙，男，汉族，1988年2月28日出生，身份证地址吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：温旭良，广东品睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市锦义安华实业投资有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道莲花路**何屋村委办公楼**。法定代表人：杨明清。委托诉讼代理人：房绿容，广东华商律师事务所律师。上诉人王金龙因与被上诉人深圳市锦义安华实业投资有限公司（以下简称锦义安华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初3201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王金龙上诉请求：撤销一审判决第二至第七项，改判或发回重审，诉讼费用由锦义安华公司承担。事实和理由：一、王金龙不是适格的被告。虽然王金龙是以自己的名义与锦义安华公司签订了《尚水天成53号商铺租赁合同》，但从合同的第二条第7款，锦义安华公司是明知王金龙是以公司的形式从事房地产中介，经营时，涉案的商铺也在显眼××位置××深圳市昇旺地产投资有限公司（以简称昇旺地产）的营业执照，王金龙以自己的名义签订合同应当被认定为是代表昇旺地产，属于职务行为。本案的适格被告是昇旺地产。二、一审法院超过原告的诉讼请求进行裁判属于违法。根据锦义安华公司的诉讼请求，其起诉请求是截止至2018年1月31日的租金、管理费、及电费。但一审法院却判决由王金龙支付租金、管理费至本判决确定的返还商铺之日是错误的。另外，在一审审理期间，一审法院于2018年9月25日作出《查封扣押财产清单》，商铺内的办公用品全部被一审法院贴上封条，昇旺地产已经完全丧失对商铺的使用，昇旺地产不需要承担在被查封后的租金及其它费用。三、其它没有查清或认定错误的事实。1、王金龙在签订合同时支付了两押一租共56151元，另外在2017年8月支付一个月的租金，加上签订合同时的一个月租金，昇旺地产总共支付了两个月的租金，但一审法院却作出第四项判决：“……自2017年8月21日以后的租金”。而事实上，扣除合同约定的四个月免租期，昇旺地产欠交租金是自2017年9月21日开始的。2、判决第七项：“……支付违约金……2017年6月之后每月为19886.8元”，根据合同约定免租期间为2017年3月20日至2017年7月20日，昇旺地产在此期间完全没有支付19886.8元的义务，并未违约，也无需支付违约金。四、锦义安华公司在此租赁合同纠纷中存在重大过错。在招商时，锦义安华公司是委托深圳市爱义物业管理有限公司进行招租，当时尚水天成小区商品房刚竣工不久，商铺属于毛坯状态，现场一片狼籍，居住的业主极少。当时负责深圳市爱义物业管理的招商经理口头给予了相当多的承诺，其中包括对商铺进行广告推广及其它便利，但签订合同后承诺完全没有落实。昇旺地产在签订合同后，花四十多万元合同进行装修、安装中央空调及购买办公家私，但开始营业后，商圈完全没有人流量，生意极度惨淡。同样的，当时整条街的其它商铺也是同样的情况，锦义安华公司对此完全清楚，经口头协商，同意所有的商家交一个月的租金可以免除两个月的租金，于是昇旺地产交了一个月的租金。再后来，因小区入住率极低，经营困难没有改善，包括昇旺地产的所有商家要求自己对外转让，锦义安华公司表示同意。但锦义安华公司违反约定，对没有及时交租的商户采取强硬的拒逐措施，所有商家被迫停止经营，现在的商家是锦义安华公司在后期陆续新招的商户。第一期的商家因被骗进行投资，投入巨大的人力、物力，最后均打了水漂，昇旺地产也就是在这样的情况下才在后面没有及时支付租金。但锦义安华公司却在协商过程中恶意提起诉讼。锦义安华公司辩称：一、一审法院依法查明事实，判决正确，请求二审法院依法驳回王金龙的上诉请求。对于上诉状的上诉事实及理由第一项，王金龙与锦义安华公司于2017年3月20日签订租赁合同，王金龙为合同的相对方，为本案适格一审被告。二、一审法院判决判项部分仅是对锦义安华公司诉讼请求进行了拆分，并未超出锦义安华公司诉讼请求进行裁判，请求二审法院予以维持。三、王金龙承租店铺之后，由于自身经营不善，导致长时间未经营且未按时缴纳租金，引发本案的诉讼，系其自身的违约行为所导致，锦义安华公司在合同履行过程中并未存在任何过错。锦义安华公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间签订的《尚水天成53号商铺合同》；2、判决被告支付租金、管理费及电费至实际搬离涉案房屋为止，并按照每日千分之三的标准支付违约金自支付之日起至实际支付完毕之日止；3、判决原告无需退还被告保证金37434元；4、判决被告承担全部诉讼费用。一审庭审中，原告当庭明确诉讼请求如下：1、判决解除原、被告之间签订的尚水天成53号商铺租赁合同并立即向原告返还53号商铺；2、判决被告向原告支付租金管理费及电费至实际搬离涉案房屋为止，其中租金为2017年8月6日至2018年9月5日为224604元，管理费为2017年4月6日至2018年9月5日为19886.6元，电费为2017年12月1日至2018年8月31日6757.2元，并按每月千分之三的标准支付违约金自应支付之日起至支付完毕为止；3、判决原告无须退还被告保证金人民币37434元；4、判决被告承担本案全部的诉讼费用。诉讼中，原告明确其诉请的违约金以每月欠付租金及管理费为基数，并按每日千分之三的标准，自应付之日起计至支付完毕。一审法院认定事实：位于深圳市龙岗区布吉街道尚水天成花园**半地下**房登记在原告名下。2017年3月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《尚水天成花园53号商铺租赁合同》，约定被告承租位于深圳市龙岗区布吉街道尚水天成花园4栋半地下室商业2层53号商铺，租赁期限自2017年3月20日起至2022年3月19日止。甲方同意给予被告4个月装修免租期。租金每月18717元，租金从计租年第3年起每年租金在上一年租金的基础上上浮8%的增幅递增，直至合同期满。从第1个计租月起，乙方应于每月5日前向原告支付当月租金。本合同项下被告对原告的所有付款，甲方委托深圳市爱义物业管理有限公司代收。本合同签署后三个工作日内，乙方应向甲方支付租赁两押一租合计56151元，其中保证金37434元。如出现以下情况之一，甲方有权不予退还租赁保证金及本合同约定的其他保证金或以租赁保证金抵扣被告应付款项：1、租期未满，乙方未经甲方书面同意私自停租或擅自停业的；2、乙方未按照甲方通知的日期进场装饰装修的；3、乙方未按照本合同约定之开业日期开业经营的；4、租期未满，因乙方原因提前终止本合同的。在租赁期限内,乙方逾期支付本合同约定应支付的费用(包括但不限于租金、装修押金、物业管理费、水费、电费、非正常营业时间所产生的费用或甲方交付于乙方的现有装修、附属设施和设备的开通或使用的费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金等费用)，每逾期一天，则应按每日逾期之款项的0.3%支付违约金。逾期支付上述任何款项超过十个自然日的，甲方有权解除合同，并且甲方物业管理公司有权停止有关能源、设备、设施等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方出现违约情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应于该租赁合同解除之日起十五个自然日内向甲方支付所有应支付的费用，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金和其他费用（无论该等租金所对应的租赁期限间是否届满）均不予退还。上述合同签订后，原告向被告交付商铺，被告向原告支付两押一租合计56151元，原告向被告出具了收据，收据中记载：2个月押金37434元，2017年7月21日至2017年8月20日租金18717元。之后，被告未再支付租金，原告遂具状一审法院并提出上列诉讼请求。庭审中，原告称被告自2017年8月21日之后未再支付租金，自承租后未支付过管理费。原告认可被告缴纳了2017年5月至11月份电费共计9595.2元，并提交收据予以证明。被告自2017年12月开始未缴纳电费，原告明确每月电费如下：2017年12月电费822元，2018年1月930元，2018年2月807.6元，2018年3月691.2元，2018年4月790.8元，2018年5月777.6元，2018年6月1068元，2018年7月639.6元，2018年8月230.4元，合计6757.2元，原告称电费每月由深圳市爱义物业管理有限公司代收代缴，并提交发票予以证明。一审法院认为，原、被告签订的《尚水天成花园53号商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告已履行合同义务将涉案商铺交付给被告使用，被告应依约履行支付租金的义务，但被告从2017年8月21日开始未再向原告支付租金，被告拒付租金的行为已构成根本违约，涉案合同约定的解除条件已经成就，故原告诉请解除合同一审法院予以支持。合同解除后，被告继续占有涉案商铺没有法律依据，应当予以返还。原告诉请被告按照每月18717元的标准支付自2014年8月21日起至返还商铺期间的租金，合理合法，一审法院予以支持。原告诉请被告按照每月1169.8元的标准支付自2017年3月20日至返还商铺之日止的管理费，符合合同约定，一审法院予以支持。因被告违约，原告主张不予返还租赁保证金37434元，符合合同约定，一审法院予以支持。原告诉请被告按照每日千分之三的标准支付违约金，在一审法院认定不予退还租金保证金的情况下，上述违约金约定标准过高，一审法院予以调整为按每日万分之三的标准，以每月拖欠金额为本金从每月应付款次日即每月6日起计至判决确定的付清款项之日止。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原、被告于2017年3月20日签订的《尚水天成花园53号商铺租赁合同》；二、被告王金龙于判决生效之日起十日内向原告深圳市锦义安华实业投资有限公司返还租赁的位于深圳市龙岗区布吉街道尚水天成花园4栋半地下室商业2层53号商铺；三、原告深圳市锦义安华实业投资有限公司无须退还被告王金龙保证金37434元；四、被告王金龙于判决生效之日起十日内向原告深圳市锦义安华实业投资有限公司支付租金，租金按照每月18717元的标准，自2017年8月21日计至判决确定的返还商铺之日止；五、被告王金龙于判决生效之日起十日内向原告深圳市锦义安华实业投资有限公司支付管理费，管理费按照每月1169.8元的标准，自2017年3月20日计至判决确定的返还商铺之日止；六、被告王金龙于判决生效之日起十日内向原告深圳市锦义安华实业投资有限公司支付2017年12月至2018年8月期间的电费共计6757.2元；七、被告王金龙于判决生效之日起十日内向原告深圳市锦义安华实业投资有限公司支付违约金[违约金分段计算，以拖欠金额为本金（其中2017年1月至6月每月为1169.8元、2017年6月之后每月为19886.8元），按照每日万分之三的标准，从每月应付款次日即每月6日计至判决确定的付清款项之日]；八、驳回原告深圳市锦义安华实业投资有限公司的其他诉讼请求。付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3302元、保全费1270.84元，合计4572.84元（原告已预交），由被告王金龙承担。二审审理期间，王金龙向本院提交了《深圳市昇旺地产投资有限公司地产工商信息营业执照》、装修合同、查封扣押清单、证人证言等证据材料，本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。王金龙上诉主张其并非本案适格被告，但根据本案事实，涉案房屋租赁合同由王金龙以自己的名义与锦义安华公司签订并实际履行，王金龙作为合同一方当事人，应当履行相应的合同义务。王金龙主张案外人深圳市昇旺地产投资有限公司为实际租赁人，但其并未提交证据证明其签订并履行涉案合同的行为是代表该公司实施的职务行为，亦无其他证据显示深圳市昇旺地产投资有限公司为合同相对方，故该项上诉理由缺乏事实基础，本院不予采纳。本案中，锦义安华公司明确请求王金龙支付租金、管理费、电费至实际搬离涉案房屋为止，一审法院予以照准，并未超出原告的诉讼请求范围，故王金龙关于一审法院超出原告诉讼请求进行裁判的上诉理由并无任何依据，本院予以驳回。王金龙主张其在“两押一租”之外在2017年8月缴纳了一个月的租金，但其并未提交证据予以证实，故该项主张不能成立，本院不予支持。王金龙主张锦义安华公司存在重大过错，但并未提交证据证实锦义安华公司存在违约行为，故该项主张亦缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上所述，王金龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7139.30元，由王金龙负担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 叶 艳二〇一九年十一月二十一日书记员 肖丹婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……