湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13230号上诉人（原审被告）：周玲，女，1976年4月17日出生，汉族，住湖南省道县。委托诉讼代理人：周梦思，湖南悦凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张霞，女，1980年1月17日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。法定代理人：陈学文，男，1975年9月13日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系张霞配偶。委托诉讼代理人：缪先进，湖南金顺律师事务所律师。上诉人周玲因与被上诉人张霞房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初6290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周玲上诉请求：1.撤销长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初6290号民事判决，依法改判；2.涉诉一二审费用全部由张霞承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决第14页认定“周玲主张在上一次判决生效后，涉案商铺的漏水问题更加严重，但没有提交证据予以证实，故对该主张本院不予采信。”而事实上，周玲在一审时提交了一份公证证据，该份证据以照片和视频的形式完整的记录了涉诉商铺的漏水情况及漏水给商铺带来的影响，但在一审中法院没有采信该证据，对该份证据足以证明的漏水情况也未予认定。一审判决第15页认定“周玲在装修过程中就明知商铺存在漏水情况仍然投入大量资金进行装修，故本院根据各自的过错确定张霞与周玲在导致合同解除中的过错比例为4:6。”事实上，一审法院的认定没有法律依据，周玲在装修过程中发现商铺漏水，但张霞前期一直与周玲沟通装修，并保证一定解决漏水问题，在此前提下周玲已经投入大量的人力物力装修，不可能在确定商铺漏水无法修复之前就贸然停工退场，且发现漏水时商铺的装修已经基本完成，只是由于漏水的问题在反复处理漏水问题。一审法院仅凭周玲知道商铺漏水还在继续装修就认定周玲存在较大过错，完全不提张霞违约在先的没有提供适租商铺的事实，且周玲在一审过程中提出了商铺剩余价值的鉴定申请，是由于张霞已经把商铺剩余装修装饰全部拆除另行租赁才导致无法鉴定，一审法院认定周玲存在较大过程属于事实认定错误。二、一审判决适用法律不当。在一审判决第16页中认定“对于可以移动的物品及设备属于未形成附合的装修装饰物，依法应当由周玲自行拆除”。周玲认为，上述物品都是为了在涉诉商铺经营幼儿园而实际投入，由于张霞的原因无法继续经营，该部分损失应该由违约方即张霞承担，双方签订的租赁合同第10.1.4条明确约定如因张霞原因导致周玲不能正常使用商铺，张霞需赔偿周玲损失。一审法院仅以是否形成附合来认定是否需要赔偿没有法律依据。一审判决第15页认定“根据日常生活经验，房屋装修装饰的使用年限一般在6-8年，而租赁合同约定的租赁期限为10年，故本院酌定按照8年计算。”一审法院的该种认定不符合法律规定，事实上，只有在双方没有约定的事项才需要根据生活经验来进行裁判，本案双方对租赁期间及装修损失的赔偿是有明确约定的，因此一审法院按照生活经验按8年折算装修残值，罔顾双方意思自治，强制干预合同当事人之间合法有效的约定。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，支持上诉请求。张霞辩称，一、原审判决只是认为周玲没有提交证据证明在上一次判决生效后涉案商铺的漏水更严重，仍然是按照上一次判决确定的合同约定的80%进行的判决，并没有判决周玲全额支付租金，原审判决认定事实正确；二、周玲在承租时，就进行了查验，并且从周玲的反诉状中和上一个案件中查明的事实均表明周玲在装修时就发现商铺漏水，并未采取措施减损，并且在实际使用过程中也没有采取有效的措施防止损失扩大，应承担主要责任，具有主要过错。三、最高院关于租赁合同的司法解释明确规定，对于未形成附合的装饰装修，不属于赔偿范围。原审法院认定未形成附合的装饰装修应由周玲自行拆除是正确的；四、双方合同约定的租期是10年，但是并没有约定装修按照10年来进行分摊，原审酌定按8年来计算，实际上分摊年限还计算多了，按照相关规定，室内的装修应该是在5年的期限内就折旧完毕。五、虽然张霞未上诉，但原审法院认为周玲的装修投入为519434元过高，将一些没有证据支持的也予以认定。张霞向一审法院起诉请求：1、确认双方的《商铺租赁合同》已于2018年5月26日终止；2、判令周玲立即向张霞支付2017年12月9日至2018年5月26日期间的租金共计17.8792万元;3、判令周玲支付违约金5000元(暂按银行同期贷款利率计算至起诉之日,起诉之次日至实际给付之日的违约金按银行同期贷款利率另计);4、判令由周玲承担本案的涉诉费用。周玲向一审法院提起反诉请求：1、确认双方签订的的《商铺租赁合同》已于2018年5月26日终止；2、确认周玲无需向张霞支付2017年12月9日至2018年5月26日期间的租金；3、判令张霞向周玲双倍返还租赁保证金共80000元；4、判令张霞向周玲支付无法正常经营的装修损失共计598327.2元.(详细清单见证据目录，装修损失暂按照商铺使用时间2年折价补偿,即按装修装饰支出的80%计算)；5、判令张霞承担2017年12月9日至2018年4月的物业管理费共计5482.8元；6、本诉及反诉的诉讼费由张霞承担。一审法院认定事实：2015年6月25日，张霞与长沙北辰房地产开发有限公司签约购买长沙市开福区北辰三角洲奥城E3区商铺车库N单元2层20020号房。2015年12月8日，张霞（出租方）与周玲（承租方）签订《商铺租赁合同》，将上述购买的商铺出租给周玲。合同约定：一、租赁物业及用途：商铺建筑面积为347.05㎡，该面积为计算租金面积，若该面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准；周玲确认张霞已告知商铺情况，且在本合同签署时已对商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件及现状承租商铺；商铺为商业用途，周玲承租用于经营教育。二、租赁期限为5+5年，其中2015年12月8日起至2020年12月8日按第四条计价，2020年12月8日起至2025年12月8日价格另议，价格参考周围同等商铺价格计算。三、交付：双方签署合同并且周玲按约定支付保证金后，张霞于2015年12月8日前将商铺交付周玲使用。四、租金及相关费用：张霞给予周玲3个月的装修免租期，免租期自交付日起算，免租装修期内周玲无需向张霞支付租金，但应交纳物业管理费及使用该物业而产生的水、电等费用，免租期满次日开始计租；2015年12月8日至2016年12月8日每月租金36440元（105元/月/㎡），2016年12月8日至2017年12月8日每月租金36440元（105元/月/㎡），2017年12月8日至2018年12月8日每月租金39910元（115元/月/㎡），2018年12月8日至2019年12月8日每月租金41646元（120元/月/㎡），2019年12月8日至2020年12月8日每月租金43381元（125元/月/㎡）；租金按3个月（公历月）一个周期缴纳，周玲须提前5日以现金或银行转账方式将下一周期租金支付至指定账户；周玲在签署合同时预付首次租金，即自2016年3月8日至2016年6月8日租金；物业管理费及水电费，按公示收费标准向物业管理公司交纳。五、周玲在签订合同当日须支付保证金40000元，在合同终止时，若周玲未发生违约责任且向张霞交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在十日内无息返还周玲。六、周玲接受商铺所属物业管理公司的管理，并按规定或约定交纳费用与履行其他义务；商铺原有设施设备（含共用设施设备）的日常管护由周玲负责，周玲应进行日常检查，发现问题及时通知张霞及物业管理公司，然后划分责任进行维修维护与保养。七、装修和改建：周玲对装修方案的合法性、合理性及后续任何事宜负责，并承担相应责任，张霞同意周玲装修方案，并不代表其同意对该装修方案产生的任何纠纷、损害及损失等负责或承担责任，因周玲装修产生的纠纷或责任由其独立承担。……十、张霞保证周玲在承租期间可以正常合理使用该商铺。如因张霞的原因导致周玲不能正常使用商铺，张霞需赔偿周玲相应的损失，并且周玲可以不交这段时间的租金，也可解除本合约。周玲经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准（包括但限于营业执照、税务登记证、消防及环保合格证）。……十一、合同终止与续期：本合同终止日，周玲应搬离该商铺可移动的物品，不可搬动的装修及固定添附物（包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归张霞所有。如周玲逾期搬离，逾期超过10日的，张霞有权自行处理，而不予周玲任何赔偿或补偿。……十二、违约责任：周玲逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，逾期所产生的滞纳金由周玲支付。逾期超过30日的，张霞有权解除本合同，没收周玲租赁保证金……张霞违约解除本合同，或张霞违约周玲解除本合同，张霞双倍返还周玲租赁保证金，周玲的装修损失张霞按使用时间折价补偿。周玲违约解除本合同，或周玲违约张霞解除本合同，周玲租赁保证金抵做违约金，张霞不予返还，周玲装修无偿归张霞所有。该合同由双方签名确认。合同签订后，周玲向张霞支付了40000元租赁保证金，张霞将商铺交付给周玲。周玲将商铺用于开设幼儿园，并对商铺进行装修和添加经营设备，于2016年7月底完成了主体装修。在装修过程中，涉案商铺即存在漏水问题。张霞曾经通过开发商或物业进行维修，但漏水问题一直未彻底解决，周玲于2016年6月开始未支付租金。2016年11月2日，张霞向本院提起诉讼，要求周玲立即向张霞支付拖欠的2016年6月8日至2016年12月8日的租金21.8640万元，并支付违约金0.4万元。周玲向本院提出反诉，认为周玲本来预定在2016年3月开业，因为漏水问题直到2016年8月份才开始营业，漏水造成重大损失，故要求张霞赔偿周玲装修损失6万元、六个月的物业管理费18201.25元、无法正常营业的损失60万元，并免除周玲2016年3月1日至2016年8月1日的租金，将房租在原合同约定的基础上降低30%。在诉讼过程中，由于双方对漏水原因及装修损失有争议，周玲遂申请司法鉴定。本院委托湖南省房协司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见认定：1、北辰三角洲奥城E3区20020号房屋室内伸缩缝、地面及外墙漏水原因为：外墙及顶面（屋面平台）防水工程不合格从而导致室内顶面、墙面渗漏并产生相关损害；2、房屋漏水导致装饰装修损失为43814元，其中由北向外墙漏水造成装饰装修损失为17180元，由南向外墙及顶面漏水造成装饰装修损失为26634元；3、房屋室内顶面伸缩缝将来是否存在漏水可能性的前提是顶面（屋面平台）防水工程能否保证合格不再渗漏、对该伸缩缝将来是否存在漏水的可能性不予判断。鉴定意见中记载的北向外墙漏水造成的损失部分包括墙面腻子110㎡、墙面墙漆110㎡、大厅墙面喷绘15㎡、自然教室、寝室地胶75㎡、软包部分12.5㎡，南向外墙及顶面漏水造成的损失部分包括墙面腻子190㎡、墙面墙漆190㎡、过道地胶130㎡、多媒体教室地胶29㎡、软包部分6.5㎡。2017年10月12日，本院做出（2016）湘0105民初5476号民事判决书，认为合同未明确约定违约金的标准，且涉案商铺存在瑕疵，故对违约金的诉求不予支持；认为装修损失43814元张霞应予赔偿；认为按约定物业费应由周玲承担，且周玲实际享受物业服务，故根据公平原则酌定双方平均负担2016年3月1日至2016年8月1日的物业费；由于房屋漏水对周玲装修及经营确有影响，张霞虽然通过开发商或物业进行维修，但是未及时彻底解决漏水问题，房屋瑕疵问题影响使用，可以适当减少租金，故根据双方履约情况和公平原则，酌定2016年3月8日至2016年8月1日租金按合同约定标准的90%计算。2016年12月8日之后减免租金计算的截止点问题，由于鉴定意见对房屋伸缩缝将来是否存在漏水的可能性不予判断，法院对该可能性亦无法作出评判，目前漏水问题尚未彻底解决，再结合三个月一周期交纳租金的约定，目前应交纳2017年12月8日之前的租金，故2016年12月8日之后的租金宜暂计算至2017年12月8日，租金标准为合同约定的90%，之后租金及其他损失双方可以视情况另行处理。其判决内容为：一、限周玲在本判决生效之日起10日内向张霞支付2016年6月8日至2016年12月8日租金余款185844元；二、限张霞在判决生效之日起10日内向周玲赔偿装修损失（含公证费）45274元、物业费4112.10元、无法正常营业损失34932.35元；三、确认张霞出租给周玲的北辰三角洲奥城E3区20020号商铺在2016年12月8日至2017年12月8日期间的租金按32796元/月计算；四、驳回张霞的其他诉讼请求；五、驳回周玲的其他反诉请求。周玲不服，向长沙市中级人民法院提起上诉。2018年2月9日，长沙市中级人民法院做出（2017）湘01民终9859号民事判决书，认为根据湖南省房协司法鉴定中心的鉴定意见认定：房屋室内伸缩缝、地面及外墙漏水原因是外墙及顶面（屋面平台）防水工程不合格，同时长沙在3月至6月期间雨水较多，因此周玲的装修无法正常进行，导致装修延期，据此酌定免除周玲2016年3月8日至2016年6月8日这三个月的租金，合情合理。根据公平原则，考虑到周玲因承租房屋的漏水问题使其装修遭到了损失，其店面不能如期开张经营遭受损失的情况。同时考虑到到目前为止，房屋漏水问题还没有得到根本的解决，房屋还有少部分面积因漏水还不能使用的现状，故酌定将2016年6月8日至2016年12月8日租金按照合同约定租金标准的80%计算。同时考虑实际情况，本案房屋租金自2016年12月8日起至2017年12月8日止按合同约定租金标准的80%收取，之后租金以及其他损失双方可视情况另行处理。其判决结果如下：一、维持本院判决第二项;二、撤销本院判决第一项、第三项、第四项、第五项;三、限周玲在本判决生效之日起10日内向张霞支付2016年6月8日至2016年12月8日租金余款65592元;四、确认张霞出租给周玲的北辰三角洲奥城E3区20020号商铺在2016年12月8日至2017年12月8日期间的租金按29152元/月计算；五、驳回张霞的其他诉讼请求；六、驳回周玲的其他反诉请求。上述判决生效后，涉案商铺的漏水问题仍未解决，双方协商过修复，但周玲主张有2个上课教室因为漏水无法正常使用，活动场地的霉变，地板上翘导致小朋友无法正常活动，另外整个房屋都是霉变的味道，导致幼儿园停业1个月来处理霉变的味道，因漏水情况一直没有解决，所以霉变情况也没有停止，而张霞不能告知其具体的维修完成的时间，也没有看到张霞采取实际修缮行为，因漏水越发严重，幼儿园无法再正常经营下去。周玲遂于2018年2月以微信形式向张霞发送了解除合同的律师函。2018年5月10日，周玲向湖南省长沙市长沙公证处申请对涉案商铺的现状进行保全证据公证。该公证书所附视频及照片显示：涉案商铺的上方标有“爱伊成长馆”的字样和“20020”的号码，大厅存在地板上翘、霉变情况，左侧第一间存在霉变情况，右侧第一间、第四间存在漏水情况，右侧第二间、第三间存在霉变情况。同年5月26日，周玲将涉案商铺交付给张霞，并搬离了消毒柜、电脑、打印机，未搬离其他物品。后张霞通知周玲将商铺内物品搬走，周玲认为该物品属于装饰装修部分张霞应当赔偿的损失，故一直未将上述物品搬离。后张霞因将商铺重新出租给他人，故将商铺内物品搬离另行存放于北辰三角洲D3区地下车库C区一仓库内，但未制作物品清单。本院于2019年9月11日组织双方到北辰三角洲D3区地下车库C区仓库现场对张霞所存放的物品实施了清点，并制作了现场勘查笔录。现场所有物品混放在一起，滑梯、柜子等大件物品被拆散，部分物品损坏，空调、烤箱、全热交换机等电器未测试使用功能。庭审中，双方均确认在长沙市中级人民法院做出（2017）湘01民终9859号民事判决书生效后，周玲仍未再继续支付租金。双方均认可《商铺租赁合同》已于2018年5月26日终止。周玲主张其本次提出反诉要求张霞赔偿的装修损失不包含（2017）湘01民终9859号民事判决书确认的装修损失，本次反诉提出的装修损失是原本装修的折价补偿，因为其本来就有一次装修，在（2017）湘01民终9859号民事判决书之前，其进行过重复装修，而（2017）湘01民终9859号民事判决书确认的是其重新装修的钱。但周玲未提交证据予以证实在（2017）湘01民终9859号民事判决书之前，其对涉案商铺进行过重复装修。本案审理过程中,经周玲提出申请,本院依法委托了中联资产评估集团湖南华信有限公司就涉案商铺的装修成本、使用年限、剩余价值进行鉴定,该鉴定单位于2019年8月13日向本院出具评估鉴定退回申请书,内容为：“……由于涉案房屋已出租给其他人，现租户已把原来装修拆除，部分相关物品已搬走，当事双方无法确定损失范围，评估人员现场也无法对评估对象进行清查核实，故申请终止评估，申请退回。请贵院予以批准。”2019年9月3日，本院司法技术室出具告知函一份，内容为：“依据申请方周玲的申请，由于无法入户勘验现场，鉴定机构予以退回。”庭审过程中，经本院释明，双方当事人均不申请重新鉴定。以上事实，有《商铺租赁合同》、民事判决书、司法鉴定书等证据以及双方当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，一、周玲与张霞就涉案商铺所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于合同终止问题。本案中，周玲已向张霞提出终止合同履行，张霞亦表示同意，且双方均认可租赁合同已于2018年5月26日终止，故张霞及周玲诉请确认合同终止，原审法院予以支持。三、关于租金问题，经生效判决审理认定，原审法院不再赘述。周玲主张在上一次判决生效后，涉案商铺的漏水问题更加严重，但没有提交证据予以证实，故对该主张原审法院不予采信。故周玲应按合同约定租金标准的80%向张霞支付自2017年12月9日至2018年5月26日的租金177733元（39910元/月*5个月+39910元/月÷30天*17天），对张霞诉请超出部分，原审法院不予支持。同时，鉴于双方纠纷系房屋漏水所引发，对张霞要求周玲支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。四、关于损失问题。一方面，涉案商铺出现漏水后，张霞作为出租人通过开发商或物业一直在履行维修义务，漏水原因查明及彻底解决需要一定时间也符合客观现实，且漏水期间，张霞仍在继续经营，因周玲没有证据表明商铺漏水导致其无法经营使用商铺，其未履行支付租金义务，违背了租赁合同约定的义务。另一方面，张霞作为出租人，提供符合约定用途租赁物给承租人占有、使用是出租人的基本合同义务。本案租赁物是商铺，周玲经张霞同意后进行商铺装修用以开办幼儿园。周玲经营过程中，房屋一直存在漏水问题。湖南省房协司法鉴定中心做出的鉴定意见为，北辰三角洲奥城E3区20020号房屋室内伸缩缝、地面及外墙漏水原因为外墙及顶面（屋面平台）防水工程不合格从而导致室内顶面、墙面渗漏并产生相关损害。房屋漏水降低了房屋功能，影响周玲经营使用。张霞作为出租人没有完全履行提供符合约定用途租赁物的基本义务，应当承担相应的违约责任。至于残值损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:……(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任”之规定，因本案存在双方违约行为，且漏水事故发生在前，拒交租金在后，周玲在装修过程中就明知涉案商铺存在漏水的情况下仍然继续投入大量资金进行装修，故原审法院根据各自的过错确定张霞与周玲在导致合同解除中的过错比例为4:6。关于剩余租赁期内的装修损失数额,因张霞已将房屋另租他人使用，原装修已拆除，鉴定机构无法做出损失鉴定。周玲要求张霞赔偿其装饰装修损失598327.2元。原审法院认为，本案中,涉案租赁合同提前解除,周玲剩余租赁期内附合的装修价值损失应根据涉案租赁合同约定的租赁期限,再将装饰装修费用平均分摊后计算更为公平合理。根据日常生活经验,房屋装饰装修的使用年限一般在6至8年,而租赁合同约定的租赁期限为10年，故原审法院酌定按照8年计算。其中，对于可移动物品及设备、空调、灯等属于未形成附合的装饰装修物,依法应由周玲自行拆除。现周玲主张张霞承担可移动物品及设备、空调、灯等未形成附合的物品（清单详见附表一）的损失缺乏法律依据,原审法院不予支持。因在办理涉案商铺的交接时，周玲以该物品属于装饰装修部分张霞应当赔偿的损失为由经张霞通知仍未将上述物品搬离涉案商铺，后张霞因将商铺重新出租给他人，已将上述物品搬离另行存放，此产生的后果如部分物品因搬动而出现的价值贬损、部分物品因拆装发生损坏而无法再利用等,均应由周玲自行承担责任。对于已经存放的物品，张霞依法应向周玲返还，返还的物品以原审法院组织双方到现场清点后确认的物品清单为准（清单详见附表二）；其次,对于设计费用、运输费等均系周玲自身经营所需投入的成本，其他缺乏关联性的费用（清单详见附表一），并不属于租赁合同终止所造成的损失，原审法院不予支持；最后，对于形成附合的装饰装修物（清单详见附表一）损失问题。周玲提供的相关装饰材料购买单及收据可以证明其装修投入了519434元，扣除张霞已赔偿的装饰装修损失43814元，原审法院酌情按剩余年限认定装修残值为388918元【（519434元-43814元）/96个月*78.5个月】。周玲辩称在（2017）湘01民终9859号民事判决书之前，其进行过重复装修，但没有提供证据予以证实，且其在原判决中未亦未对该项进行过主张，与事实不符，故对该辩解原审法院不予采信。因此,张霞应向周玲赔偿装修损失155567元(388918元×40%)。对于周玲诉请的超出部分，原审法院不予支持。五、关于租赁保证金。因周玲未按期支付租金具有一定的正当理由，不构成根本违约，故张霞应退还周玲的租赁保证金40000元。同时，上已述及，因双方均存在违反合同约定的行为,互不承担违约责任，故对于张霞主张的周玲双倍返还租赁保证金的诉请，原审法院不予支持。六、关于物业管理费。根据合同约定物业管理费由周玲承担，且周玲实际享受物业服务，故对于周玲主张的由张霞承担物业管理费的诉请，原审院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认张霞与周玲签订的《商铺租赁合同》于2018年5月26日终止；二、周玲在本判决生效之日起十日内向张霞支付租金177733元；三、张霞在本判决生效之日起十日内退还周玲租赁保证金40000元；四、张霞在本判决生效之日起十日内向周玲赔偿装修损失155567元；以上费用，周玲共计应向张霞支付177733元，张霞共计应向周玲支付195567元，经过抵销，张霞应向周玲支付17834元。五、张霞在本判决生效之日起十日内按本判决所附清单（附表二）向周玲返还物品；六、驳回张霞的其他诉讼请求；七、驳回周玲的其他反诉请求。本案本诉受理费3976元，由张霞承担121元，周玲承担3855元。反诉受理费5319元，由周玲承担3213元，由张霞承担2106元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，一、周玲主张在本院作出的（2017）湘01民终9859号民事判决书生效后，涉案房屋漏水情况更加严重，但其提交的公证书仅能证明房屋存在漏水情况及漏水对房屋产生损害，不能证明涉案房屋漏水加重。故一审法院认定周玲按本院的生效判决确定的租金标准向张霞支付2017年12月9日至2018年5月26日的租金并无不当，本院予以维持。二、涉案房屋漏水导致的装修装饰损害，双方均存在过错。一审法院确定双张霞与周玲的过错比例为4:6系依法行使自由裁量权，对该认定，本院予以维持。三、一审法院认为对于可以移动的物品及设备属于未形成附合的装修装饰物，依法应由周玲自行拆除。周玲认为未形成附合的物品亦属于双方合同第十条约定的相应损失，张霞应依据合同约定赔偿该部分损失。未形成附合的装饰装修物品周玲仍可以折价处理或继续利用，故本院对周玲的该主张不予支持，且根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。本案中，张霞不同意利用周玲未搬离的物品，故对于未搬走的物品，周玲应当自行拆除。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。四、一审法院根据生活经验酌定本案中装饰装修的使用年限为8年。周玲认为，双方合同第十二条明确约定：张霞违约解除合同，或张霞违约周玲解除合同，周玲的装修损失按实际使用时间折价补偿。故应按合同约定的租赁期限10年进行折价补偿，一审法院依照生活经验确定涉案房屋装饰装修使用年限不符法律规定。本院认为，双方合同虽约定了租赁期限为10年，亦约定了张霞违约时应按实际使用年限折价补偿依周玲装修损失，但未对装饰装修的使用年限作出明确约定，在合同约定不明的情形下，一审法院依据生活经验认定涉案房屋装饰装修使用年限为8年并无不妥，本院依法予以维持。综上所述，周玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3976元，由周玲负担。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真峥二○一九十一月十九日法官助理梁盼书记员刘子涵