甘肃省天水市麦积区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0503民初2980号 原告:石某，现住天水市。 委托诉讼代理人：朱某，天水市麦积区司法局法律服务工作者。 被告：张某，住天水市。 原告石某与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石某的委托诉讼代理人朱某、被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石某向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《厂房租赁合同》；2.判令张某返还石某租赁费9万元。诉讼中，石某变更第一项诉讼请求为确认《厂房租赁合同》无效。 事实与理由：2018年5月16日，石某与张某在麦积区桥南建材市场签订了《厂房租赁合同》，合同约定租赁期限为6年，每年租金10万元。石某支付了张某一年的租赁费后开始使用，一个月后因环保及政府政策等问题，该厂房所在的一片厂房被拆除，致使石某无法使用该厂房。至今，石某与张某就该争议协商未果。 张某辩称，石某所述事实与理由不成立，请求法院驳回石某的全部诉讼请求，石某应继续履行合同。石某开办的企业是土小企业，被政府依法强制关停取缔，与厂房租赁行为没有任何关系。石某所述厂房因政府政策问题拆除导致其无法使用，没有任何依据，厂房现仍保持原状，并未出现单方解除合同的法定事由，故石某不得单方解除合同，应继续履行合同。 石某为证明其主张向本院提交下列证据： 1.《厂房租赁合同》一份。拟证明石某与张某之间存在租赁关系及双方权利义务的约定情况。石某要求解除合同符合合同中第四条第五项的约定； 2.天天快报报道一份。拟证明2018年7月，麦积区政府向张某等人下发违章建筑拆除告知书、限期拆除决定书及合同因该建筑系违章建筑、政府整治环境污染不能继续履行的事实。 3.微信截屏两份。拟证明石某缴纳电费、石某将厂房腾空、双方协商退房租及厂房钥匙已交还给张某的事实； 4.照片一张。拟证明厂房的现状及张某已在出租该厂房的事实； 5.语音及视频一组。拟证明2018年8月17日，检查人员来过后，张某组织人拆除厂房，石某搬走的事实。 经质证，张某对上述证据的真实性均无异议，但认为厂房被关停是由于石某的生产有污染和生产手续有问题导致，并不是因厂方是违章建筑。张某向记者反映被拆除的建筑物不是本案争议厂房。是政府要加宽马路，派人将厂房一部分进行了拆除。 张某为支持其答辩意见，向本院提交下列证据： 1.麦区工信函字[2018]7号文件、天水市麦积区工业和信息化局和天水市麦积区花牛镇人民政府联合发布的通知各一份。拟证明厂房关停是由于石某手续不全私自生产，环境污染导致； 2.照片一组。拟证明厂房并没有拆除，现仍保持原状的事实； 3.（2001）19号集体个人企业用地审批表。拟证明张某所建厂房是合法的。 经质证，石某对证据1的真实性无异议，对证明目的不认可，其要求解除合同的原因是租赁房屋是违法建筑，石某租赁房屋主要是以库房为主，现合同目的不能实现，合同没有办法继续履行。对证据2的真实性无法确认。对证据3的真实性无异议，但不能证明审批的土地系石某所租赁的土地以及房屋是否系违章建筑。 对双方提交的上述证据，均来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对张某提交的用地审批表，因该用地审批表系2001年审批的临时用地，载明的用地单位为星光冶炼厂，而张某称，筹建星光冶炼厂的项目早已取消，且张某在修建涉案厂房时再未办理审批手续，故对该证据的证明目的本院不予采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张某系天水市麦积区花牛镇卜王村的村民，2001年7月17日，经原天水市北道区土地管理局审批，在麦积区花牛镇（原北道区廿里铺乡）卜王村划定3.8亩土地用作为星光冶炼厂建厂用地，但星光冶炼厂并未设立。多年后，张某在未办理任何建设用地审批手续的情况下私自修建了厂房。2018年5月16日，张某与石某签订《厂房租赁合同》一份，约定：“第一条：租赁厂房位于花牛镇卜王村，建筑面积约1000平方米，（含场地约3.6亩）乙方做为加工建材使用。第二条：租赁期限为6年，从2018年7月1日起至2024年6月30日止。第三条：租金及其他：1.租金每年交缴一次，需在先一年提前三个月交清下一年全年的租金。2.租金现时按每年人民币10万元计算…6.乙方在合同生效之日给甲方交缴第一年的租金。第四条：…有下列情形之一的甲方（张某）可终止合同无条件收回厂房场地。1.乙方利用厂房进行违法活动或非法经营，损害公共利益的。5.该厂房出现政府占用、拆迁、使用权转移等不可抗拒或不可预见的因素的。退还剩余租金。”当天，石某向张某支付了第一年的部分租赁费5万元，张某向石某交付了厂房钥匙，后石某分3次共给付张某租赁费5万元，交清了第一年的租赁费10万元。石某在开始该厂房生产建筑材料和放置保温材料。同年7月14日，天水市麦积区工业与信息化局和天水市麦积区花牛镇人民政府向张某送达了“关于依法关停取缔‘土小’企业的通知”，因石某在相关手续不全的情况下，私自加工销售相关产品，且存在污染环境行为，责令张某立即停止生产、对设备进行拆除，消除环境影响。当月，供电企业停止向该厂房供电，石某停止生产。同年8月17日，张某从厂房门卫处拿走了厂房小门钥匙，在联合调查组的督促下，张某组织人将石某租赁的部分厂房拆除，石某也开始搬离设备等，于本月底全部搬离。同年9月，石某向张某提出退还租金，但至今无果。 本院认为，本案原、被告争议的焦点问题是：1.双方签订的《厂房租赁合同》的效力问题；2.石某要求张某退还租金的诉讼请求应否支持的问题。 一、关于《厂房租赁合同》的效力问题。 《中华人民共和国土地管理法》第五十七条规定：“…临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过2年。”本案中，涉案场地系星光冶炼厂申请于2001年7月17日审批的临时用地，星光冶炼厂并未实际设立。且根据上述法律规定，对临时用地，临时使用土地期限一般不超过2年，张某修建涉案房屋时再未重新办理相关审批手续，故张某在该处建造的厂房系违章建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理…”第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述法律规定，石某与张某签订的《厂房租赁合同》因违反国家强制性、效力性规定而无效。 二、关于石某要求张某退还其租金的诉讼请求应否支持的问题。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持…”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，合同签订日为2017年5月16日，当日就交付了厂房，故石某使用厂房的起算日自2017年5月16日计算。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，自2018年7月，涉案房屋被强行断电，同年8月，张某组织人拆石某所租部分房屋时石某便陆续搬离，自2018年9月份起便不再使用该厂房，且张某也从该厂房门房处取走了钥匙，石某已完成了对张某交还厂房的义务，对石某已支付的第一年的租赁费中自2018年9月1日之后的应予退还。对石某要求张某退还其已付2018年8月31日之前的厂房租赁费的主张，本院不予支持。关于张某提出厂房大门钥匙至今未交付，只交付了小门钥匙，实际占用费应持续计算的辩解意见，因涉案房屋没有建设用地审批手续，在2018年7月被强行断电，同年8月张某在拆除石某所租的部分房屋时石某便开始搬离，自同年9月份以来石某并未实际使用该房屋，并多次与张某协商退还所付租金问题，对上述事实张某并未否认，故其辩解意见本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第五十七条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第三条第一款、第五条之规定,判决如下： 一、确认石某与张某于2018年5月16日签订的《厂房租赁合同》无效； 二、由张某退还石某租赁费70833元，于判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取计1150元,由张某、石某各负担575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员  刘 毓 二〇一九年十一月二十九日 法官助理  张丽霞 书 记 员  董丽霞