江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3023号上诉人(原审被告):万某，男，1968年7月21日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：张统跃，江苏四季青律师事务所律师。上诉人(原审被告):王某，女，1971年4月5日出生，汉族，居民，住址同上。委托诉讼代理人：张统跃，江苏四季青律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行，住所地连云港市海州区南极南路**。负责人：肖勇，该行行长。委托诉讼代理人：杲先亮，江苏永信律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：何某，男，1965年9月17日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。被上诉人(原审被告）：韦某，女，1967年4月8日出生，汉族，居民，住址同上。上诉人万某、王某因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行（以下简称邮储银行连云港分行）、何某、韦某房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2018）苏0707民初7968号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年7月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人韦某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人万某、王某上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.租赁合同合法有效，20年房租全部付清，上诉人有权占有使用涉案房产，虽然被上诉人邮储银行连云港分行通过执行程序获得涉案房产所有权，但没有任何组织和个人告知上诉人宣布解除租赁合同，被上诉人办理不动产权证书至合同解除前的占用费应当由何某、韦某支付；2.一审判决适用法律不当，在签订租赁合同时，何某、韦某并未将房产抵押的事实书面告知上诉人，一审已经认定何某、韦某应承担相应的责任，却判决上诉人支付房屋占用费，不公平；3.上诉人本身也是受害者，80万租金一次性全部支付，目前房产正被转租人占有使用，上诉人无法强制转租人腾出房屋，请求二审法院允许转租人继续使用至2021年8月9日。被上诉人邮储银行连云港分行答辩称：一审判决查明事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。1.被上诉人通过执行程序获得涉案房屋，没有义务告知上诉人要解除原有租赁合同。根据法律相关规定，人民法院应当在拍卖前除去不动产权上的租赁合同，如果上诉人认为拍卖程序存在问题，可以按照法律程序通过复议来解决。2.占有使用费应当由实际占有人支付，涉案房屋是上诉人占有，且是无权占有，并转租获利，上诉人如有损失，可另行向何某、韦某主张。3.上诉人陈述80万的租金一次性付清，并且签订了最长期限的合同，不符合商业习惯，有恶意串通、规避执行的嫌疑，一审时法官要求上诉人举证支付凭证，上诉人举证不能。上诉人称重复支付占有使用费不公平，那么对于被上诉人而言，合法所有的房屋既不能使用，又不能获益，更不公平，另外，本案不符合强制缔约的法律规定，人民法院不能强制被上诉人与上诉人签署租赁合同。故请求驳回上诉，维持原判。被上诉人何某答辩称：1.当时资金遇到困难，因法律无知，为了搞资金，就把抵押的房子出租了，租的相对时间长一些。租金是分2次给的，转账60万，现金给20万，后来因为破产了，很多东西都没了，所以提供不了证据。2.是我的责任，我应该承担，几年来一直在努力，想把负债处理了，按照法律判吧。被上诉人韦某未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。邮储银行连云港分行向一审法院起诉请求：判令解除何某、韦某与万某、王某于2014年6月26日签订的房屋租赁合同；判令何某、韦某、万某、王某将位于赣榆区的门面房移交给邮储银行连云港分行；判令万某、王某向邮储银行连云港分行支付房屋占用费7.3万元（按年租金40000元，自2016年10月19日暂计算至2018年8月19日，2018年8月20日至移交之日止的费用按前标准计算），并由何某、韦某、万某、王某承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月5日，何某、韦某与邮储银行连云港分行签订房地产抵押合同，何某、韦某以其所有的位于赣榆区门面房为连云港天天珠宝有限公司向邮储银行连云港分行的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押合同约定抵押期限5年，抵押期间，未经抵押权人书面同意，不得擅自将抵押的房地产出租、变卖、赠与、调换、拆除、改建，不得任意改变其使用性质和再次抵押。邮储银行连云港分行于2013年11月7日取得抵押权他项权证，2013年11月12日连云港天天珠宝有限公司在邮储银行连云港分行获得贷款200万元。涉案房产抵押后，何某、韦某在未经邮储银行连云港分行书面同意的情况下于2014年6月12日与万某、王某签订了房屋租赁合同，租赁期限20年，年租金40000元，并对租赁合同在进行了公证。后因连云港天天珠宝有限公司不能清偿到期贷款，邮储银行连云港分行于2014年12月6日向连云港市海州区人民法院提起诉讼，双方于2015年1月7日达成调解协议，因何某、韦某没有按照调解书约定履行义务，邮储银行连云港分行向一审法院申请执行，经过对抵押物拍卖、变卖无果后，一审法院于2016年10月18日出具执行裁定，裁决何某、韦某所有的位于连云港市赣榆区门面房折抵借款本金及利息250.64万元归邮储银行连云港分行所有，邮储银行连云港分行于2017年9月20日办理了该房产的不动产产权证书。后邮储银行连云港分行多次要求万某、王某让出房屋，万某、王某以租赁期限没有到期为由拒绝让出。一审法院认为：依法成立的合同，自合同成立时生效。出租人将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，房屋租赁合同对受让人不具有约束力，出租人出租房屋时，未将房屋抵押的事实书面告知承租人的，应对承租人因此造成的损失承担赔偿责任。邮储银行连云港分行与何某、韦某签订房屋抵押合同合法有效。双方签订房屋抵押合同后，何某、韦某未有书面告知邮储银行连云港分行和何某、韦某，即将抵押的房屋租赁给万某、王某使用，何某、韦某应承担相应的责任。因何某、韦某没有按照生效法律文书履行，邮储银行连云港分行向一审法院申请执行，经过对抵押房屋拍卖无果后，一审法院依法作出裁定，将何某、韦某抵押的房屋折抵借款本金及利息250.64万元归邮储银行连云港分行所有，邮储银行连云港分行于2017年9月20日办理了房屋权属证书，邮储银行连云港分行有权要求解除何某、韦某与万某、王某签订租赁合同，并要求万某、王某将房屋交付，故对邮储银行连云港分行上述请求，依法应予支持；邮储银行连云港分行于2017年9月20日取得房屋权属证书，万某、王某仍然占用邮储银行连云港分行所有的房屋，万某、王某应支付邮储银行连云港分行房屋占用费，对于房屋占用费支付标准，可参照何某、韦某与万某、王某所签订租赁合同约定的年租金40000元计算。对于因合同解除，交付房屋给万某、王某造成的损失，万某、王某可向何某、韦某另行主张。何某、韦某经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其质辩等诉讼权利的放弃，不影响案件的审理。综上，对邮储银行连云港分行诉讼请求中合理合法部分，依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（五）项、第一百零九条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除何某、韦某与万某、王某与2014年6月12日签订的房屋租赁租赁合同。二、万某、王某应于判决生效之日起十日内将位于连云港市赣榆区门面房交付给邮储银行连云港分行。三、万某、王某应于判决生效之日起十日支付邮储银行连云港分行房屋占用费（自2017年9月20日计算至房屋交付之日止，按40000元/年计算）。案件受理费1705元，由何某、韦某、万某、王某负担（上述费用邮储银行连云港分行已预交，何某、韦某、万某、王某应于判决生效之日起十日内给付邮储银行连云港分行）。本院二审期间，上诉人向本院提交租赁合同一份，证实2015年，在涉案房产还未变更所有权之前，已经由其租赁给了现在的使用人伏杉杉，租期至2021年8月9日。上诉人愿意交付房屋给被上诉人，但现在承租人正在使用，房屋也已经装修。被上诉人邮储银行连云港分行经质证认为，该证据的真实性请求法庭查明，与本案无关联性，因为被上诉人何某与上诉人的合同签署在后，被上诉人邮储银行连云港分行获得抵押权在先，被上诉人邮储银行连云港分行要求收回房屋，上诉人可以通过支付赔偿金的方式来解除这份合同，将房屋交付。被上诉人何某经质证认为，之后的事情都不知道，对合同真假无法确定。本院经审查认为，该证据与本案无关联性，依法不予采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人邮储银行连云港分行基于其与被上诉人何某、韦某之间的抵押合同，经一审法院执行程序取得涉案房屋的所有权，并办理了相关产权证书。虽然上诉人与被上诉人何某、韦某之间就涉案房屋签订了租赁合同，但是该合同标的已在出租前抵押给被上诉人邮储银行连云港分行，故在被上诉人邮储银行连云港分行依据抵押合同实现抵押权后，该租赁合同对被上诉人邮储银行连云港分行不具有约束力。被上诉人邮储银行连云港分行有权依据其对涉案房屋的所有权解除上诉人与被上诉人何某、韦某之间就涉案房屋签订的租赁合同，并要求上诉人支付从其取得所有权之日起至实际搬离之日的房屋占有使用费。故一审法院判决解除上诉人与被上诉人何某、韦某之间签订的租赁合同，并参照该租赁合同约定的租金标准计算相应的房屋占有使用费符合法律规定。至于因此造成的上诉人已交付的租金等损失，上诉人可向被上诉人何某、韦某另行主张权利。综上，上诉人万某、王某的上诉请求均不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1705元，由上诉人万某、王某负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇一九年十一月十二日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。