浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终7271号 上诉人（原审被告）：沈茂龙，男，1961年5月27日出生，汉族，住杭州市滨江区。 上诉人（原审被告）：俞幼文，女，1963年1月17日出生，汉族，住杭州市滨江区。 上诉人（原审被告）：蒋雅萍，女，1977年12月15日出生，汉族，住杭州市滨江区。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：沈志峰、毛艳婷，国浩律师（杭州）事务所律师。 上诉人（原审被告）：沈剑飞，女，1978年6月3日出生，汉族，住杭州市滨江区。 上诉人（原审被告）：单小花，女，1952年5月28日出生，汉族，住杭州市滨江区。 上诉人（原审被告）：沈惠娥，女，1938年5月7日出生，汉族，住杭州市滨江区。 上诉人（原审被告）：沈梅英，女，1943年10月24日出生，汉族，住杭州市滨江区。 沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英共同委托诉讼代理人：王卓勋、杨云，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩利忠，男，1969年12月1日出生，汉族，住杭州市滨江区。 被上诉人（原审原告）：曹芬香，女，1969年10月9日出生，汉族，住杭州市滨江区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：何福林，杭州市滨江区天官法律服务所法律工作者。 原审被告：沈建锋，男，1976年4月4日出生，汉族，住杭州市滨江区。 上诉人沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍、沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英因与被上诉人韩利忠、曹芬香及原审被告沈建锋房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初5992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 一审法院认定：2006年9月23日，韩利忠、曹芬香（作为乙方）与沈茂龙、沈建锋、蒋雅萍（均作为甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落在杭州市滨江区春波小区4幢1单元102室房屋，建筑面积75.04平方米，自行车库6.3平方米售卖给乙方；房屋成交总价款28.3万元，合同签订之日乙方向甲方支付20万元，余款8万元在2007年3月1日前付清，还有3千元在产权过户后付清；在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权登记有关手续给乙方，如需甲方出面处理的，甲方应予协助。合同抬头处载明出卖人为沈汉忠，沈茂龙、沈建锋、蒋雅萍在合同落款的甲方处签字并捺印，而俞幼文的名字系沈茂龙代签。韩利忠、曹芬香在合同落款的乙方处签字并捺印。合同签订当日，韩利忠向沈茂龙、沈建锋支付了20万元房款。2007年2月15日，韩利忠又向蒋雅萍支付了8万元房款。韩利忠、曹芬香自《房屋买卖合同》签订后一直占有使用案涉房屋至今。 另查明，案涉房屋系安置给沈汉忠个人的拆迁安置房。沈汉忠系单身，已于2003年2月9日死亡，生前由沈茂龙、沈汉定抚养。沈汉忠的亲兄弟姐妹共有七人，具体是沈秀英、沈慧英、沈汉良、沈惠珍、沈惠娥、沈汉定、沈梅英。其中，沈秀英、沈惠英、沈汉良、沈惠珍均先于沈汉忠死亡，沈汉定于2004年10月14日死亡。沈汉定的配偶为单小花，育有一儿一女，分别为沈建锋、沈剑飞。沈茂龙与俞幼文系夫妻关系，沈建锋与蒋雅萍系夫妻关系。现案涉房屋已具备产权过户条件。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。经查，《房屋买卖合同》签订时，沈汉忠已死亡，案涉房屋属于沈汉忠的遗产，沈汉忠未立遗嘱的情况下，该遗产由沈汉忠的法定继承人继承，享有继承权的有沈惠娥、沈汉定、沈梅英。后沈汉定死亡，沈汉定的继承人单小花、沈建锋、沈剑飞对沈汉定有权继承的遗产份额享有继承权。沈茂龙作为沈汉忠生前的抚养人也可适当分得遗产。综上，沈茂龙、沈惠娥、沈梅英、单小花、沈建锋、沈剑飞对案涉房屋均享有份额。另，沈茂龙系在与俞幼文夫妻关系存续期间取得酌情分得遗产权，沈茂龙取得的遗产份额属于沈茂龙、俞幼文的夫妻共同财产；沈建锋系在与蒋雅萍夫妻关系存续期间取得案涉房屋的继承权，沈建锋取得的遗产份额属于沈建锋、蒋雅萍的夫妻共同财产。但《房屋买卖合同》上只有沈茂龙、沈建锋、蒋雅萍的签名捺印，且沈茂龙代理俞幼文签字的行为也没有相关授权委托材料，故沈茂龙、沈建锋、蒋雅萍的行为属于无权处分，涉案《房屋买卖合同》签订时效力待定。但是，本案中，双方签订买卖合同至今已有十余年，案涉房屋在此期间一直是由韩利忠、曹芬香占有使用，俞幼文、沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英从未对沈茂龙、沈建锋、蒋雅萍的转让行为提出过异议，或者向法院要求确认合同效力。另外，从房屋交易之对价来看，案涉房屋的转让价款为28.3万元，没有明显低于市场合理价格。据此，可以认为其他共有权人对沈茂龙、沈建锋、蒋雅萍签订《房屋买卖合同》的行为事后予以了追认，该合同系当事人真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现案涉房屋已经具备过户条件，韩利忠、曹芬香也已经依约支付了大部分购房款，则沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍、沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英、沈建锋应当依约协助韩利忠、曹芬香办理房产过户手续。另因自行车库无法取得产权证书，故韩利忠、曹芬香要求对方协助办理案涉自行车库的产权过户登记的诉讼请求于法无据，不予支持。因双方在所签订的《房屋买卖合同》中明确约定将自行车库6.3平方米售卖给韩利忠、曹芬香，韩利忠、曹芬香也支付了相应的对价，故韩利忠、曹芬香对该自行车库享有使用权。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、韩利忠、曹芬香与沈茂龙、沈建锋、蒋雅萍于2006年9月23日签订的《房屋买卖合同》有效。二、沈茂龙、俞幼文、沈建锋、蒋雅萍、沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英于判决生效之日起十日内办理杭州市滨江区春波小区4幢1单元102室房屋的相关不动产权利登记手续，并协助韩利忠、曹芬香办理产权转移登记手续。三、驳回韩利忠、曹芬香的其他诉讼请求。案件受理费18300元，由沈茂龙、俞幼文、沈建锋、蒋雅萍、沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英负担。 宣判后，沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍、沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英不服，向本院提起上诉。沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍上诉称：一、一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律错误。1.沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英主体不适格，不应被列为被告。本案为房屋买卖合同纠纷案件，合同具有相对性原则，合同一方当事人只能要求合同另一方当事人履行合同项下义务，沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英非房屋买卖合同当事人，自始至终未参与该房屋买卖合同，非房屋买卖合同纠纷当事人，无任何该合同项下的义务，非本案的适格被告。2.案涉《房屋买卖合同》系无效合同。案涉《房屋买卖合同》中，抬头出卖人为沈汉忠，合同签订时沈汉忠已死亡，不具有订立合同的民事主体资格，合同签订时间为2006年9月23日，而沈汉忠于2003年2月9日死亡而丧失民事主体资格，故案涉房屋买卖合同自始不成立，一审法院认为房屋买卖合同效力待定不成立。3.沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍和沈建锋的行为属于无权处分，且沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英未行追认。一审法院认为《房屋买卖合同》效力待定，该合同签署后十余年内沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英未对沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍的转让行为提出异议或者向法院要求确认合同效力而认为韩利忠、曹芬香对沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍、沈建锋签署《房屋买卖合同》进行了追认，是认定事实及适用法律错误。首先，沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英对沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍签署了《房屋买卖合同），将房屋卖给韩利忠、曹芬香之事并不知情。沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍并未将房屋转让事宜告知沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英，他们最多以为将房屋出租了。且韩利忠、曹芬香并未要求沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英进行追认，因此沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英根本不知道房屋转让事宜。其次，不作为的默示只有在法律明文规定或者当事人有约定的情况下，才可以视为意思表示，而《中华人民共和国合同法》五十一条并未规定权利人的追认可以以不作为的默示方式作出，因此，一审法院认为构成对《房屋买卖合同》的追认是于法无据的。因此，一审法院不应认定沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英对沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍、沈建锋与韩利忠、曹芬香签署《房屋买卖合同》的行为进行追认而认定《房屋买卖合同》有效且要求沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍承担《房屋买卖合同》项下义务。4.沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍、沈建锋对案涉房屋无权处分，且韩利忠、曹芬香对案涉房屋不构成善意取得，韩利忠、曹芬香对该房屋系无权占有，沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍有权追回案涉房屋。在未征得其他共有人的同意处分案涉房屋，将其交付给韩利忠、曹芬香占有，确实属于无权处分，且本案中韩利忠、曹芬香知道且不可能不知道房屋原来的所有人为沈汉忠，该房屋为沈汉忠的遗产，其未分割，应经全体继承人同意方可处分的情况下，韩利忠、曹芬香非善意，不构成对案涉房屋的善意取得。韩利忠、曹芬香对房屋的占有系无权占有，沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍不仅无需协助韩利忠、曹芬香办理产权转移登记手续，还有权向韩利忠、曹芬香追回案涉房屋，要求韩利忠、曹芬香停止无权占有行为，返还房屋并赔偿损失。 二、一审判决既不能体现法律效果，又不能体现社会效果。一审判决存在认定事实错误以及适用法律错误的问题，其不能体现法院通过审判活动严格依照法律的规定处理具体案件所产生的客观影响和效应的法律效果。此外，一审判决导致更多人的利益受到损害，更不利于社会稳定。一审法院认定事实错误、审判程序违法、适用法律错误，严重损害了沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍的合法权益。综上，请求：1.撤销一审判决，驳回韩利忠、曹芬香全部一审诉讼请求或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由韩利忠、曹芬香承担。 韩利忠、曹芬香答辩称：1.韩利忠、曹芬香认为一审查明事实明确，程序合法，适用法律正确。因为沈剑飞、单小花系案涉房主转继承人，沈惠娥、沈梅英系案涉房主直接继承人。2.死者不能成为权利主体和利某体，更不能成为民事主体。民事主体包括特定财产，只要能够成为权利、义务的载体，同时又符合交往便捷的要求，都可以成为民事主体。3.韩利忠、曹芬香与沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍和沈建锋都是同村同居小区的人，案涉房屋买卖是众所皆知的事情。并且双方签订的合同第七条明确订立，甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，属于自己所有，无其他权利设定或产权纠纷。一审中，俞幼文称未授权其丈夫沈茂龙房屋买卖合同上签字，但收取房款，共有共用总不会不知道的。沈剑飞、单小花系蒋雅萍和沈建锋的家庭人员，尽管没有在合同上签字，收取房款用款总是家庭人员。沈惠娥、沈梅英作为出嫁50年左右没有尽到扶养义务的继承人，从中国式习俗传男不传女，传内不传外的角度出发，从法律继承多养多分，少养少分、不养不分的析产原则考虑，沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍、及沈建锋是案涉房主代位扶养继承的家庭赡养人。涉案房屋虽未领取权属证书，但其系安置房权属清楚，沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍已实际取得该房屋，有权在该房屋上设定负担并对之进行处分。再说，即使沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英从不知情，一年一度的亲戚走访，死者多次祭礼活动，难道都是互不勾通往来？所以，对方说沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英从不知情，韩利忠、曹芬香认为是难以置信，不可理喻，违背我国公序良俗。4.韩利忠、曹芬香认为房屋买卖过程中，韩利忠、曹芬香是善意受让该房屋，属自购自居自用，非流水型经营谋利等方式购买。并通过春波小区房屋中介服务部介绍购买，以当时合理的价格进行受让，相隔时间半年分批付款方式接收房屋。合同内容也没有违反合同法第五十二条规定的情形和相关法律法规的强制性规定。再说，对方也没有任何证据证明韩利忠、曹芬香非善意取得的行为。二、韩利忠、曹芬香认为一审判决，既充分运用了我国民法总则和物权法的精髓，又体现了我国社会主义市场经济的正常流通、如果一审法院认定事实和运用法律判从上诉人，无异于让违约者获利，让守约者受损。这一方面有损于诚实信用原则。另一方面也不符合不能让违约者得利的法律精髓。综上，韩利忠、曹芬香认为一审法院审定事实清楚，适用法律正确，所以，该合同依法成立并合法有效，而且要求协助办理房屋产权过户登记手续理由正当。请求驳回上诉，维持原判。 沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英对沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍的上诉没有异议。 原审被告沈建锋未发表意见。 沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英上诉称：一、一审判决认定事实错误，程序违法。1.沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英主体不适格，不应被列为被告。本案为房屋买卖合同纠纷案件，合同具有相对性原则，合同一方当事人只能要求合同另一方当事人履行合同项下义务，沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英非房屋买卖合同当事人，自始至终未参与该房屋买卖合同，非房屋买卖合同纠纷当事人，无任何该合同项下的义务，非本案的适格被告。2.案涉《房屋买卖合同》系无效合同。案涉《房屋买卖合同》中，抬头出卖人为沈汉忠，合同签订时沈汉忠已死亡，不具有订立合同的民事主体资格，合同签订时间为2006年9月23日，而沈汉忠于2003年2月9日死亡而丧失民事主体资格，故案涉房屋买卖合同自始不成立，一审法院认为房屋买卖合同效力待定不成立，案涉《房屋买卖合同》落款签名人为沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍、沈建锋，但是该合同的抬头出卖人为沈汉忠，说明韩利忠、曹芬香在明知该房屋为沈汉忠的遗产的情况下，故意未通知沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英而与沈茂龙（其又未经授权或同意代俞幼文签署）、沈建锋、蒋雅萍恶意串通签署了《房屋买卖合同》，后又非法占有案涉房屋，侵害了沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英的利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款规定的合同无效的情形，故《房屋买卖合同》无效。二、一审判决适用法律错误，严重损害了沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英的利益。1.沈茂龙、沈建锋、蒋雅萍的行为属于无权处分，且沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英未行追认。一审法院认为《房屋买卖合问》效力待定，该合同签署后十余年内沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英及俞幼文未对转让行为提出异议或者向法院要求确认合同效力而认为沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英对沈茂龙、沈建锋及蒋雅萍签署《房屋买卖合同》进行了追认，是认定事实及适用法律错误。首先，在这几年期间，沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英并不知晓房屋被沈茂龙、沈建锋、蒋雅萍转让了，只是默认他们在使用或者出租，并不同意转让的。当时转让的时候没有办过户登记，因此沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英无其他途径知晓转让事宜。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，签订买卖合同的出卖人是否具有标的物的处分权并非买卖合同是否有效的因素，买卖合同如无其他效力瑕疵，则该买卖合同有效，买卖合同如有其他效力瑕疵，则根据相应法律规定认定无效或者效力待定，而不存在因出卖人无处分权而使买卖合同效力待定的情形，亦不存在经权利人的追认而使买卖合同有效的情形。最后，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行》第66条规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。不作为的默示只有在法律明文规定或者当事人有约定的情况下，才可以视为意思表示，而《中华人民共和国合同法》五十条并未规定权利人的追认可以以不作为的默示方式作出，因此，一审法院认为沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英的不作为构成对《房屋买卖合同》的追认是于法无据的。因此，一审法院不应认定沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英对沈茂龙、沈建锋及蒋雅萍与韩利忠、曹芬香签署《房屋买卖合同》的行为进行追认而认定《房屋买卖合同》有效，且要求沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英承担《房屋买卖合同》项下义务。2.沈茂龙、俞幼文、沈建锋、蒋雅萍对案涉房屋无权处分，不构成善意取得，韩利忠、曹芬香对该房屋系无权占有，沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英有权追回案涉房屋。沈茂龙、俞幼文、沈建锋、蒋雅萍在未征得其他共有人即沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英的同意处分案涉房屋，将其交付给韩利忠、曹芬香占有，属于无权处分，且本案中韩利忠、曹芬香知道且不可能不知道房屋原来的所有人为沈汉忠，该房屋为沈汉忠的遗产，其未分割，应经全体继承人同意方可处分的情况下，韩利忠、曹芬香非善意，不构成对案涉房屋的善意取得。因此沈茂龙、俞幼文、沈建锋、蒋雅萍擅自处分共有财产，且韩利忠、曹芬香也不属于善意取得，该房屋转让行为应认定无效，韩利忠、曹芬香对房屋的占有系无权占有，沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英不仅无需协助韩利忠、曹芬香办理产权转移登记手续，还有权向韩利忠、曹芬香追回案涉房屋，要求韩利忠、曹芬香停止无权占有行为，返还房屋并赔偿损失。3.即使法院认为《房屋买卖合同》有效，该合同标的无法转移所有权，此为沈茂龙、俞幼文、沈建锋、蒋雅萍与韩利忠、曹芬香之间的合同纠纷，与沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英无关。本案中，即使法院认为《房屋买卖合同》有效，沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英非房屋买卖合同当事人，自始至终未参与该房屋买卖，非房屋买卖合同当事人，因沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英自始未同意转让标的房屋所有权，致使《房屋买卖合同》标的房屋所有权不能转移的，韩利忠、曹芬香应要求合同出卖人即沈茂龙、俞幼文、沈建锋、蒋雅萍承担违约责任或主张赔偿，而与沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英无关。三、一审判决既不能体现法律效果，又不能体现社会效果。一审判决存在认定事实错误、程序违法以及适用法律错误的问题，其不能体现法院通过审判活动严格依照法律的规定处理具体案件所产生的客观影响和效应的法律效果。此外，判决处理房屋买卖合同纠纷中应明晰物权和债权的关系，维护物权秩序的稳定透明，平衡各方的利益，达善意保护之宗旨，公平的解决纠纷，以达到良好的社会效果。但是本案中，韩利忠、曹芬香明知房屋物权归属而只与少数房屋继承人签署房屋买卖合同，未告知或征询大多数房屋继承人是非善意的。如果判决沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英即大多数继承人在未参与房屋买卖合同的条件下承受房屋买卖合同项下债务，为韩利忠、曹芬香办理房屋产权转移事宜，则沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英的利益严重受到损害，且如此判决所体现的价值取向不能维护物权秩序的稳定透明，亦不能体现公平价值，不能达到良好的社会效果。综上，请求：1.撒销一审判决，驳回韩利忠、曹芬香全部一审诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由韩利忠、曹芬香承担。 韩利忠、曹芬香答辩称：1.一审查明事实明确，程序合法，适用法律正确。因为沈剑飞、单小花系案涉房主转继承人，沈惠娥、沈梅英系案涉房主直接继承人。2.死者不能成为权利主体和利某体，更不能成为民事主体。民事主体包括特定财产，只要能够成为权利、义务的载体，同时又符合交往便捷的要求，都可以成为民事主体。3.韩利忠、曹芬香与沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍和沈建锋都是同村同居小区的人，案涉房屋买卖是众所皆知的事情。并且双方签订的合同第七条明确订立，甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，属于自己所有，无其他权利设定或产权纠纷。一审中，俞幼文称未授权其丈夫沈茂龙房屋买卖合同上签字，但收取房款，共有共用总不会不知道的。沈剑飞、单小花系蒋雅萍和沈建锋的家庭人员，尽管没有在合同上签字，收取房款用款总是家庭人员。沈惠娥、沈梅英作为出嫁50年左右没有尽到扶养义务的继承人，从中国式习俗传男不传女，传内不传外的角度出发，从法律继承多养多分，少养少分、不养不分的析产原则考虑，沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍、及沈建锋是案涉房主代位扶养继承的家庭赡养人。涉案房屋虽未领取权属证书，但其系安置房权属清楚，沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍已实际取得该房屋，有权在该房屋上设定负担并对之进行处分。再说，即使沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英从不知情，一年一度的亲戚走访，死者多次祭礼活动，难道都是互不勾通往来？所以，对方说沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英从不知情，韩利忠、曹芬香认为是难以置信，不可理喻，违背我国公序良俗。4.韩利忠、曹芬香认为房屋买卖过程中，韩利忠、曹芬香是善意受让该房屋，属自购自居自用，非流水型经营谋利等方式购买。并通过春波小区房屋中介服务部介绍购买，以当时合理的价格进行受让，相隔时间半年分批付款方式接收房屋。合同内容也没有违反合同法第五十二条规定的情形和相关法律法规的强制性规定。再说，对方也没有任何证据证明韩利忠、曹芬香非善意取得的行为。二、韩利忠、曹芬香认为一审判决，既充分运用了我国民法总则和物权法的精髓，又体现了我国社会主义市场经济的正常流通、如果一审法院认定事实和运用法律判从上诉人，无异于让违约者获利，让守约者受损。这一方面有损于诚实信用原则。另一方面也不符合不能让违约者得利的法律精髓。综上，韩利忠、曹芬香认为一审法院审定事实清楚，适用法律正确，所以，该合同依法成立并合法有效，而且要求协助办理房屋产权过户登记手续理由正当。请求驳回上诉，维持原判。 沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍对沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英的上诉没有异议。 原审被告沈建锋未发表意见。 二审期间，当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉《房屋买卖合同》系韩利忠、曹芬香与沈茂龙、沈建锋、蒋雅萍签订，已故的沈汉忠并非案涉合同当事人，各方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因本案中韩利忠、曹芬香主张沈茂龙、俞幼文、沈建锋、蒋雅萍、沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英协助办理案涉房屋产权转移登记手续，而俞幼文、沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英因继承取得案涉房屋权利，是房屋的权利人，与本案存在法律上的利害关系，系本案适格被告。俞幼文、沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英虽未在案涉《房屋买卖合同》上签字确认，但2006年9月23日案涉合同签订后韩利忠、曹芬香即已接收房屋并一直占有使用至今，在前后十余年期间，俞幼文、沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英却从未对沈茂龙、沈建锋、蒋雅萍的转让行为提出过异议。另外，案涉房屋的转让价款为28.3万元，并未明显低于当时市场合理价格。故一审法院结合本案实际情况认定案涉《房屋买卖合同》对俞幼文、沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英具有约束力并无不当。现案涉房屋已经具备过户条件，韩利忠、曹芬香也已经依约支付了大部分购房款，沈茂龙、俞幼文、沈建锋、蒋雅萍、沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英应当依约协助韩利忠、曹芬香办理房屋产权转移登记手续。综上，沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍、沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11090元，由沈茂龙、俞幼文、蒋雅萍负担5545元，由沈剑飞、单小花、沈惠娥、沈梅英负担5545元。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一九年十一月二十日 书记员 王 勤