湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2331号上诉人（原审原告、反诉被告）：严琳艳，女，汉族，1966年12月6日出生，现住怀化河西农副产品交易中心**。委托诉讼代理人：李吉元，系严琳艳的丈夫。被上诉人（原审被告、反诉原告）：怀化市金宸房地产开发有限公司，住所地怀化市经开区舞阳大道**。法定代表人：林龙武，该公司董事长。委托诉讼代理人：米艳艳，湖南宏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐磊鑫，湖南宏峰律师事务所律师。上诉人严琳艳因与被上诉人怀化市金宸房地产开发有限公司（以下简称金宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。严琳艳上诉请求：1、撤销一审判决第五项，改判被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿金1659744元，制门费8325元，90万元的利息13586元，电表落户费837元，财产保全费5000元，合计1687492元；2、撤销一审判决第四项，改判驳回被上诉人的反诉请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决有重大遗漏，判决书中已表述酌定被上诉人承担上诉人已付购房款20%的赔偿责任，但在最后的判决项目中表述，且该赔偿明显过低，被上诉人有明显的欺诈行为，应承担一倍的赔偿责任；原审法院认为上诉人连续占用房屋缺乏证据，判决上诉人承担占用房屋费用，违反法律规定，二审应予改判。金宸公司辩称，被上诉人不存在欺诈行为。在签订正式合同之前，上诉人的丈夫即其代理人与被上诉人签订了一份车库订购协议，协议中的标的物就是本案的标的物，故上诉人明知其购买的是车库，被上诉人不应该支付上诉人提出的赔偿金及违约金。根据一审法院查明的事实，可以确认上诉人一直在占有使用该车库，就应当承担使用费，一审判决使用费是符合法律规定的，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。严琳艳向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告按照合同上“该商品房设计用途为综合”的约定履行合同，立即为原告办理设计用途为综合或者仓储的商品房预售合同登记备案手续；2、请求法院判令被告在合同约定的时间内为原告办理用途为综合仓储的产权证；3、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。严琳艳在一审诉讼中变更诉讼请求为：1、解除原告与被告于2016年3月23日所签订的《怀化市商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付房款、代收代缴等1695956元及利息，利息以已付款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利息的标准计算，自原告交款之日起至被告支付之日止；3、被告承担搬走涉案商品房里的货物所产生的搬运费、车费等一切相关费用；4、被告承担总房款20%的损失费；5、被告承担已付购房款一倍的赔偿金；6、被告承担本案诉讼费用及财产保全的一切相关费用。金宸公司向一审法院反诉请求：1、请求解除双方2015年11月21日签订的《地下室物业订购合同》、《怀化市商品房买卖合同》合同编号为：（20150137-1166-6/-1167-6）及其补充协议；2、请求反诉被告返还所占用的-1166号和-1167号车位；3、请求反诉被告支付占用车位期间的使用费40万元（以鉴定为准）；4、请求反诉被告承担延迟付款的违约金87172元（自2016年12月29日暂算至2018年12月12日，以124387元为基数按日利率万分之十计算违约金，剩余违约金算至全部房款付清为止）；5、请求反诉被告赔偿车位因二次销售导致的损失费20万元；6、本案涉及的诉讼费、鉴定费、律师费等费用均由反诉被告承担。一审法院认定事实：被告金宸公司成立于2011年1月11日，经营范围：房地产开发、销售、租赁及物业管理；仓储物流；粮油、食品销售；餐饮服务。2015年11月21日，原告严琳艳与金宸公司签订《金口岸（物流量贩城）地）地下室物业订购合同》定：原告所定物业属于被告开发的位于怀化市经开区交汇处）“金口岸（物流量贩城）”-1166号与-1167号物业。后原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的金口岸（物流量贩城）一期第6幢-1层-1166、-1167号房（建筑面积365.79平方米、253.7平方米），该商品房设计用途为综合，总金额1784131元；首付款1484131元，剩余300000采用银行按揭方式支付；逾期付款60天内，买受人向出卖人按应付款日利率万分之十支付违约金，逾期60天后，除按上述标准收取违约金外，出卖人可单方解除合同，由出卖人将该房屋另行销售并收取全部房款后，按总房款20%收取买受人违约金；出卖人应当在2016年6月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；《补充协议》约定：本合同签订前，出卖人已向买受人明示了《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》示范文本及《怀化市商品房买卖合同补充协议》等法律法规规定应明示的文件、证书及重要提示，买受人已细读并完全理解上述文件的内容，并就本合同以及本补充协议与出卖人进行了充分的协商，买受人对购买的该商品房的物业状况、交易条件、周边环境、相关配套等已有充分了解，双方对各条款的意思表示理解一致；买受人自愿在缴纳首付款时向出卖方缴纳97435元（房产证土地证代收代缴、契税、房地产证代办费用、保险或担保费）。合同签订后，原告分多次向被告缴纳房款1659744元、契税等费用26850元，共计1686594元（其中2016年3月18日缴纳1582346元、2016年12月27日缴纳4248元、2016年12月28日缴纳100000元）。2016年12月26日，原告向被告提交关于申请漏水维修报告：“本人严琳艳，于2016年3月18日在贵公司购买了地下室-1166、-1167号物业，自2016年4月开始该物业地面开始冒水，上面漏水，导致本人所存放的最底层瓷砖全部浸湿，造成较大损失……”。2017年3月3日，严琳艳之夫李吉元同金口岸物流量贩城其他业主向被告公司提出申请：“客户……李吉元，于2015年10月购买由怀化市金宸房地产开发有限公司开发的金口岸地下室：……-1166（365.51平方米）、-1167（253.5平方米），考虑到仓库使用安全问题，现向贵公司申请砌墙、装门……”。2017年11月16日，原告向被告发出关于欠费催收回复函：“……做网签合同时发现用途为车库，……我方多次要求贵方更改为综合……，现我方要求从收到本函之日起2日内，请贵公司把该房屋的用途改为综合，并把防水修好，否则：一、根据合同法第68条，我方拒绝交纳所欠房款……”。另查明，被告开发的金口岸（物流量贩城）位于经开区舞阳大道与环城西路西侧（金口岸**地下室），商品房预售许可证号：怀房售许可字（2015）第0138号，设计用途：车库；金口岸（物流量贩城）位于经开区舞阳大道与环城西路西侧（金口岸12#），商品房预售许可证号：怀房售许可字（2015）第0137号，设计用途：商业。2018年12月18日，被告申请对金口岸项目负一楼-1166和-1167车位使用期间（暂为2016年3月18日至2018年12月18日，剩余租金计算至严琳艳实际撤出之日止）租金总额进行鉴定，法院予以准许。2019年5月17日，湖南恒基资产评估有限公司以湘恒基资评（2019）207号评估报告书评估结论：截止于评估基准日2019年3月15日，确定估价对象于2016年3月18日至2018年12月18日的租金市场价值：人民币贰拾壹万壹仟玖佰元整（￥21.19万元）。根据国家的有关规定，本评估结论的有效使用期限，从评估基准日起计算，即2019年3月15日至2020年3月14日。原告认为其与被告签订的怀化市商品房买卖合同中房屋设计用途为综合，但被告提供的怀房售许可字（2015）第0138号商品房预售许可证号，该商品房设计用途：车库，致使原告购买的-1166、-1167号房屋无法按合同约定进行网签，故诉至法院。一审法院认为，本案的争议焦点有：一、《怀化市商品房买卖合同》是否应当解除；二、被告应返还的房款、税费等费用是多少；三、被告是否应赔偿原告一倍房款及相关损失；四、原告是否应支付被告车位占用费；五、原告是否应当支付逾期付款违约金、及赔偿被告二次销售车位的损失。焦点一，原、被告双方均同意解除《怀化市商品房买卖合同》，故法院予以准许。关于《地下物业订购合同》，因该合同系《怀化市商品房买卖合同》的订购合同，应随其一并解除。焦点二，《怀化市商品房买卖合同》解除后，被告应将原告支付的房款1659744元、税费等费用26850元，合计1686594元退还原告，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，其中1582346元从2016年3月18日起、4248元从2016年12月27日起、100000元从2016年12月28日起开始计算利息，直至被告退还上述款项为止。关于8325元安装卷闸门款项，原告的该笔费用不是缴纳给被告，故原告要求被告退还该费用的诉讼请求，法院不予支持。焦点三，关于原告要求被告承担搬走涉案商品房里的货物所产生的搬运费、车费等一切相关费用，该费用的产生被告并未提供相关依据，法院不予支持。关于原告要求被告承担总房款20%的损失费，原、被告之间并未进行约定该项损失，被告也未提供相关证据证明其损失，法院不予支持。关于原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿金，被告抗辩称《怀化市商品房买卖合同》中关于商品房预售许可证号2015-0137系笔误，本案涉案商品房的商品房预售许可证应为2015-0138，签订商品房买卖合同时，上述商品房预售许可证均已经取得。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。案涉商品房所在楼栋的商品房预售许可证明在双方签订《商品房买卖合同》时已取得，原、被告双方签订的《补充协议》的约定：本合同签订前，出卖人已向买受人明示了《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》示范文本及《怀化市商品房买卖合同补充协议》等法律法规规定应明示的文件、证书及重要提示。也能看出被告并无隐瞒案涉房屋没有取得商品房预售许可证明事实的主观故意。被告将2015-0137商品房预售许可证用于2015-0138商品房预售许可证处，并将商品房设计用途由车库写成综合，存在一定的过错，此情况虽与没有取得预售许可证明而恶意隐瞒的情况有所不同，但也应当承担相应的赔偿责任。结合原、被告双方所举有效证据及被告在签订商品房买卖合同时已取-1166、-1167房屋的商品房预售许可证明的事实，法院酌定被告承担原告已付购房款1659744元的20%的赔偿责任为宜（即331948.8元）。关于焦点四，《怀化市商品房买卖合同》解除后，原告应将-1166、-1167号房屋退还被告，并支付相应的房屋占用费。虽原告称双方没有房屋交接手续，其并未占用本案涉案房屋，但从原告的诉讼请求以及其提交的证据，都表明严琳艳实际占用并使用了本案涉案房屋-1166、-1167，原告以自己的行为认可了被告交房的行为。故原告应将房屋退还被告，并按照湘恒基资评（2019）207号评估报告书评估结果，即租金6421.2元／月（21.19万元÷33个月）支付从约定交房之日2016年6月28日起（因双方均为提交证据证明确切的交房日期，故法院以合同约定的交房日期为准）至实际退房之日止的房屋占用费。关于被告要求原告承担迟延付款违约金87172元的诉讼请求，因本案被告有过错在先，致使原告无法按照合同预定办理网签，且原告已以书面形式向被告回函说明此事，故原告行使不安抗辩权不再支付剩余少部分尾款的行为，不应承担延期付款的违约责任。关于被告要求原告赔偿车位因二次销售导致的损失费20万元，因被告未提供相关的证据，法院不予支持。关于律师费及鉴定费，被告未提供相关票据，且原、被告之间也无相关约定，法院不予支持。对严琳艳的诉讼请求，法院予以部分支持；对金宸公司的反诉请求，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告严琳艳与被告怀化市金宸房地产开发有限公司于2015年11月21日签订的《地下室物业订购合同》、合同编号为：20150137-1166-6／-1167-6的《怀化市商品房买卖合同》及其补充协议；二、原告严琳艳于判决生效之日起十日内将怀化市经开区交汇处）“金口岸（物流量贩城）”-1166号与-1167号房屋退还给被告怀化市金宸房地产开发有限公司；三、被告怀化市金宸房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告严琳艳房款、税费等费用共计1686594元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息（其中1582346元从2016年3月18日起、4248元从2016年12月27日起、100000元从2016年12月28日起开始计算利息，直至被告退还上述款项为止）；四、原告严琳艳于判决生效之日起十日内向被告怀化市金宸房地产开发有限公司支付-1166、-1167号房屋占用费，房屋占用费（-1166、-1167合并计算）按照6421.2元／月，从2016年6月28日起计算至实际退房之日止，该笔款项可与上述第三项判决抵扣；五、驳回原告严琳艳的其他诉讼请求；六、驳回被告怀化市金宸房地产开发有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费36226元，反诉受理费5958元，原告严琳艳承担21092元，被告怀化市金宸房地产开发有限公司承担21092元。双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院对一审判决认定的事实予以认可。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人争议的焦点是严琳艳上诉提出的金宸公司应支付的赔偿金及金宸公司在一审中要求判决严琳艳承担占用房屋使用费的反诉请求是否成立的问题。由于严琳艳在签订商品房买卖合同时，应当对于所购商品房屋情况知情，并在接收涉案房屋后占有使用，且金宸公司签订商品房买卖合同时，涉案房屋已经依法取得商品房预售许可证明。一审法院根据双方当事人的诉讼请求和本案的具体情况，判决解除合同、严琳艳退还涉案商品房、金宸公司退还严琳艳购房款等费用及利息、严琳艳支付房屋占用费等，符合法律规定并无不当。一审法院判决解除合同后，对严琳艳因解除合同而造成的损失在判决书中已表述酌定金宸公司承担严琳艳已付购房款的20%即331948.8元的赔偿责任，但在判项中未作表述处理不当，且对严琳艳在一审中预收的申请诉讼保全费用未作处理，本院应予纠正。对于严琳艳提出的房屋占用费问题，由于解除涉案商品房买卖合同是双方当事人均向一审法院提出的诉讼请求，一审法院判决解除合同是基于双方当事人的意思表示，不能归责于一方当事人的违约行为，严琳艳在本案中已实际占有使用涉案房屋，故房屋占用费是金宸公司因解除合同造成的实际损失，金宸公司在一审中主张该权利，严琳艳应当承担责任。综上所述，严琳艳的上诉请求部分成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3246号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3246号民事判决第五项；三、怀化市金宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿严琳艳购房损失331948.8元；四、驳回严琳艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费36226元，反诉受理费5958元，诉讼保全费5000元，共计47184元，由严琳艳负担23592元，怀化市金宸房地产开发有限公司负担23592元。二审案件受理费22126元，由严琳艳负担11063元，怀化市金宸房地产开发有限公司负担11063元。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  王文利审 判 员  黄丽霞二〇一九年十一月二十九日代理书记员  潘佰炬