黑龙江省嫩江县人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑1121执异35号之一案外人苏红军，男，1967年12月27日出生，汉族，住嫩江县。申请执行人刘德山，男，1968年7月11日出生，汉族，住大兴安岭地区呼中区。被执行人梁海峰，男，1974年5月24日出生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古自治县。被执行人吉林省松原市千大房地产开发有限公司（以下简称千大公司）。法定代表人李金库，执行董事兼经理。本院在执行刘德山与梁海峰、吉林省松原市千大房地产开发有限公司建设工程款合同纠纷一案中，案外人于2019年08月26日对本院查封的千大公司位于嫩江县世纪新城2-1号楼2单元502室，提出书面异议。本院受理后，依法送达案外人异议申请书，申请人刘德山向本院提交答辩意见，被执行人梁海峰向本院提交了答辩意见。千大公司经邮寄被退回，经公告期届满后，未向本院提交答辩意见。本院依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人苏红军称，我承建了嫩江县世纪新城2-1号、3-1号、3-2号楼房。因梁海峰欠我工程款无法偿还，使用世纪新城小区部分楼房抵顶给我。我有《建筑工程承包合同书》及《世纪新城小区房屋还款合同》为证。现（2018）黑1121执737号之二裁定书，错误地将梁海峰已经抵债给我的属于我所有的嫩江县世纪新城2-1号楼2单元502室查封。为了维护我的合法权益，故请求法院对嫩江县世纪新城2-1号楼2单元502室解除查封。案外人为了证明自己的主张，提交了如下证据：1、2012年5月1日，松原市千大房地产开发有限公司与苏红军之间签订的《建筑工程承包合同书》复印件一份。2、2013年1月26日，梁海峰代表松原市千大房地产开发有限公司与苏红军之间签订了《世纪新城小区房屋还款合同》复印件一份。申请执行人刘德山称，不同意对世纪新城2-1号楼2单元502室的解除查封。理由为：1、嫩江县世纪新城小区全部楼房于2011年8月和2012年9月20日，千大公司取得商品房预售许可。苏红军抵账的房屋并没有到房产部门备案，故争议的502室所有权仍属于松原市千大房地产开发公司或梁海峰所有，苏红军并没有取得所有权。2、苏红军提供的世纪新城小区房屋还款合同，甲方为松原市千大房地产开发有限公司嫩江分公司，签字方为松原市千大房地产开发有限公司加盖公章及梁海峰签字，合同前后名称不相符。并没有松原市千大房地产开发有限公司嫩江分公司的公章，梁海峰并不是千大房地产开发有限公司的法人代表及委托人。所以世纪新城小区房屋还款合同无效。3、苏红军提供的世纪新城小区房屋还款合同中第二条规定：“乙方（指苏红军）在接到此协议有权出售或抵所有房屋，但出售的价格不得低于甲方给乙方的最低销售价格，甲方将所抵债房屋开至乙方名下，待乙方售出后用乙方的买受人合同换回甲方的买受人合同”。第三条规定：“在双方签订此协议后，甲方仍有权销售所签署的房屋，销售后甲方把售楼总额现金交给乙方，价格按所上抵账价格”。可见，此合同并不是双方最终的房屋还款合同，只是意向合同。合同中约定乙方在接到此协议有权出售或抵所有房屋，即苏红军如接受抵债房屋得再单独签订合同，之后房屋抵债就完成了，就归苏红军所有了，乙方怎么处理都可以了，甲方就无权处理了。如乙方不接受抵债房屋，双方均可出售抵债房屋，但价款不得低于甲方给乙方的最低销售价格，售房款都给乙方。证明苏红军并没有取得该房屋的所有权，请依法驳回案外人的异议。被执行人梁海峰称，请求嫩江县人民法院依法解除对嫩江县世纪新城2-1号楼2单元502室的查封。理由为：1、世纪新城立项于2010年10月，当时立项挂靠松原市千大房地产开发有限公司资质。苏红军是世纪新城项目的建筑商，在2012年10月30日，与松原市千大房地产开发有限公司签订了《世纪新城小区房屋还款合同》，其中包括2-1号楼2单元502室。所有房屋销售、抵债等公司都有备案资料，可查询到。2、本案不能因为未办理房产登记就认定合同无效。世纪新城当时是挂靠松原市千大房地产开发有限公司，该公司的法定代表人看到项目进展顺利，就起了私心，后期千大公司就不配合，才导致大部分购房者没能及时办理房屋产权登记，但502室买卖的行为已经成为事实。3、刘德山不能因为自己的权益而执行第三人的财产，损害他人的利益。4、世纪新城项目负责人是梁海峰，千大公司和梁贵新并没有参与项目的经营，对项目的销售情况等不知情。5、争议的房屋权属应为苏红军，故请求对世纪新城2-1号楼2单元502室予以解除查封。被执行人吉林省松原市千大房地产开发有限公司，经邮寄送达《案外人异议申请书》及相关材料被退回。我院依法公告送达，在公告期届满，吉林省松原市千大房地产开发有限公司未向本院提交答辩意见。本院查明，世纪新城立项时，挂靠吉林省松原市千大房地产开发有限公司，苏红军是该项目的建筑商。并于2012年5月1日与松原市千大房地产开发有限公司签订了《建筑工程承包合同书》。后因千大公司欠工程款，在2012年10月30日，苏红军与松原市千大房地产开发有限公司签订了《世纪新城小区房屋还款合同》，其中包括2-1号楼2单元502室。2015年刘德山与吉林省松原市千大房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷向黑河市中级人民法院提起诉讼。后经两审终审后，于2018年2月6日刘德山向黑河市中级人民法院申请执行。2018年4月2日黑河市中级人民法院裁定指定由嫩江县人民法院执行。在执行过程中，申请执行人刘德山于2019年8月12日向本院提出申请，要求查封嫩江县世纪新城2-1号楼2单元502室，并附有相关证据。嫩江县人民法院于2019年8月12日作出了（2018）黑1121执737号之二执行裁定书，并予以公告，查封了嫩江县世纪新城2-1号楼2单元502室。2019年8月26日案外人苏红军提出书面异议，主张法院查封的嫩江县世纪新城2-1号楼2单元502室，是自己从千大公司抵债来的，并提供了《建筑工程承包合同书》和《世纪新城小区房屋还款合同》，并自称使用至今。另查明，嫩江县世纪新城一期2-1号楼于2012年9月20日取得《商品房预售许可证》，证号为（嫩）房预售证第2012-015号。并且2-1号楼于2019年4月25日才开始办理不动产权证。本院认为，楼房属于不动产，不动产权属的设立，应以依法登记才能发生法律效力。本院争议的嫩江县世纪新城2-1号楼2单元502室，嫩江县人民法院查封时，仍登记在被执行人千大公司名下，并没有登记在案外人苏红军名下，人民法院依法查封合法。在执行过程中，案外人苏红军提出执行异议，主张争议的世纪新城2-1号楼2单元502室，是其从千大公司抵债来的，并向法院提供了《建筑工程承包合同书》、《世纪新城小区房屋还款合同》。从时间上看，案外人签订《世纪新城小区房屋还款合同》时间为2013年1月26日，法院查封时间为2019年8月12日。在人民法院查封之前，案外人已签订合法有效的书面还款合同，并用抵账房屋折抵了工程款，且对抵债房屋进行管理。从嫩江县世纪新城可以办理房屋过户登记的时间为2019年4月25日，案外人苏红军没有办理房屋过户手续，不是自身原因造成。综上，案外人苏红军所提供的证据，享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议成立。申请执行人刘德山的主张，涉及争议房屋的权属问题，可以通过诉讼程序解决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条、第二十四条、第二十五条（一）项、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：中止对嫩江县世纪新城2-1号楼2单元502室的执行。案外人、当事人如对本裁定不服，可以在本裁定送达之日起十五日内向嫩江县人民法院提起诉讼。（此页无正文）审判长  陈金龙审判员  姚树全审判员  田 波二〇一九年十一月二十日书记员  孙 聪