湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初4687号原告：湖南量奥商业管理有限公司，住所地益阳市高新区朝阳办事处梓山湖社区购物大道****。法定代表人：代华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：申青柳，湖南光韵律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：熊伟，男，1976年4月27日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。原告湖南量奥商业管理有限公司（以下简称原告）与被告熊伟（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人申青柳、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告所签的商铺租赁合同，由被告向原告返还租赁商铺；2、判令被告立即向原告支付拖欠商铺租金127665元（截至2019年9月30日）；3、判令被告向原告支付违约金，违约金以未付租金为基数，按年利率6%自逾期之日计算至全部租金实际付清之日止。事实与理由：原告为运营益阳海洋城项目，向案外人黄佳宁等人承租了益阳海洋城B-1栋共计二十余间门面，并将门面整合为商铺对外出租。2017年5月14日，原告与张学平签订了《益阳海洋城商铺租赁合同》，约定张学平以20元/㎡/月的租金向原告租赁前述铺面用于餐饮经营。后双方签订《补充协议》，由原告向张学平提供租金优惠折扣，第一年租金降为10元/㎡/月，即月租金1255.68元/月，自2017年12月28日起交，并另行免除第一年及第二年每年三个月的租金。2018年9月10日，原告、张学平、被告另行签订《主体变更协议》，约定由被告概括承受《租赁合同》项下张学平的全部权利义务。承租期间，原告将商铺交付被告实际使用，原告收到了张学平交来的首期租金37671元，履约保证金25200元。被告未向原告支付了费用。原告于2019年5月20日、24日日向被告邮寄催交通知书，向被告催交租金。但至被告没有缴纳，故原告诉至法院。被告辩称：一、不同意与原告解除商铺租赁合同，一直在与原告进行协商；二、被告按合同约定欠租金属实，但租金应从2017年12月9日被告方营业开始计算；三原告方出函同意免除海洋城所有商铺租金2年。本院经审理认定事实如下：原告是益阳海洋城B-1栋1层143A号商铺的合法出租人，其中建筑面积1674.24平方米，套内面积1255.68平方米。2017年5月14日，原告（甲方、出租方）与张学平（乙方、承租方）签订了《益阳海洋城商铺租赁合同》。租赁合同约定：原告将海洋城上述商铺出租给张学平使用。租赁房屋的套内面积为1255.68平方米，计租面积为套内面积。租赁期限自2017年9月28日至2022年7月5日止。张学平按20元/㎡/月向原告交纳租金。合同签署当日，张学平应当向原告支付履约保证金25200元，张学平还应在商铺开业前向原告支付10000元作为质量保证金。合同还约定张学平延迟缴纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，张学平应当向原告或物业服务公司支付相当于欠款金额3‰的延迟履行违约金。后原告与张学平签订《补充协议》，约定原告给予张学平租金优惠折扣，具体为：第一年租金为10元/㎡/月，每月12557元，2017年9月28日至2017年12月27日免租。2017年12月28日至2018年7月5日租金总计78694元；第二年租金为10元/㎡/月，每月12557元，2018年7月6日至2018年10月5日免租，2018年10月6日至2019年7月5日租金总计113013元；第三年租金为10.6元/㎡/月，每月13311元，2019年7月6日至2019年10月5日免租，2019年10月6日至2020年7月5日租金总计119799元。第一期固定租金2017年12月28日至2018年3月27日租金为37671元。2017年5月16日，张学平向原告缴纳了履约保证金25200元，首期租金37671元（2017.12.28-2018.3.27），2018年9月10日，原告、张学平、被告签订了《主体变更协议》，约定：原告、张学平于2017年5月14日签订了《益阳海洋城商铺租赁合同》，张学平租赁了原告的商铺。张学平拟将其在《租赁合同》项下的权利义务全部转让给被告，由被告概括承受《租赁合同》项下张学平的全部权利义务，继续履行《租赁合同》，原告对此表示同意。张学平、被告在本协议签订后自行办理租赁场所的交接等相关手续，并承担相应费用（如有）。被告不得擅自变更租赁场所内的经营品牌。张学平在租赁场所内经营期间的遗留问题，包括作为《租赁合同》项下欠费、及产品销售有关的质量、交付、维修、更换等任何纠纷、争议及顾客投诉、索赔、政府部门处罚等全部由被告负责妥善解决，并承担由此产生的全部赔偿责任（如有）。张学平依据《租赁合同》约定已向原告及物业公司支付的保证金（包括履约保证金25200元、物业服务费保证金50300元等）、预付款项（指至转让日前，乙方已支付但未实际使用的租金、物业服务费、能源费等）自本协议生效之日起自动转为被告在《租赁合同》项下的应付款项。自转让之日起，因租赁场所发生的租金、物业服务费、能源费等费用，均有被告按照《租赁合同》约定的标准及方式承担。原告经营的海洋城于2017年10月1日开业，被告承租上述商铺后没有支付后续租金。原告向被告邮寄发送了催缴通知及合同解除通知。原告减免张学平2017年10月、11月租金。扣除张学平缴纳的首期租金，原告给予和约定的免租期，原告对被告应交租金的计算为：自2018年6月1日至2018年7月5日、2018年10月6日至2018年12月31日计算4个月，按每月12557元计算，2019年1月1日至2019年7月5日计算6个月零5天，按每月12557元计算，被告欠付租金共计127665元。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、《益阳海洋城商铺租赁合同》、《补充协议》、收据、《主体变更协议》、催款通知EMS邮寄记录、合同解除通知书及邮寄记录及当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告作为出租方与张学平签订《益阳海洋城商铺租赁合同》及《补充协议》，原告、被告、张学平签订的《主体变更协议》，均系各方真实意思表示，合法有效，被告自签订后《主体变更协议》后概括承受了张学平在上述租赁合同中的权利与义务。原、被告之间成立租赁合同关系。本院予以确认。原告已经履行合同义务将适租商铺交付给被告，被告应当按期交纳租金。扣除已缴纳首期租金、原告给予和约定的免租期，被告应当缴纳的租金应为127665元（截止2019年9月30日止），被告应当支付给原告。被告因在履行租赁合同过程中，对于物业收费标准以及是否享受租金优惠存在分歧，且被告仍在继续经营，对于原告要求解除租赁合同并要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。如被告在本判决生效后仍拖欠租金费达到约定的合同解除条件，原告可以再次起诉提出上述主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告熊伟于本判决生效后七日内支付原告湖南量奥商业管理有限公司租金127665元；二、驳回湖南量奥商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1430元，减半收取715元，由原告湖南量奥商业管理有限公司负担35元，被告熊伟承担680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  李强二〇一九年十一月二十九日法官助理李亮书记员李林