怀化铁路运输法院 行 政 裁 定 书 (2019)湘8603行初187号 原告湖南恒成房地产有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰东路**。 法定代表人黄健伟，执行董事。 委托代理人孙群，湖南芙蓉律师事务所律师。 被告怀化市鹤城区住房和城乡建设局，，住所地湖南省怀化市鹤城区金海路** 法定代表人李利朝，局长。 委托代理人蒲俊均，怀化市鹤城区人民政府法制办副主任。 委托代理人欧阳仁俊，怀化市鹤城区住房和城乡建设局工作人员。 第三人湖南迎丰集团有限公司，住所，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰东路**div> 法定代表人包忠华，总经理。 委托代理人杨洪，湖南孚悦律师事务所律师。 原告湖南恒成房地产有限公司诉被告怀化市鹤城区住房和城乡建设局及第三人湖南迎丰集团有限公司土地行政管理房屋征收补偿协议一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原告湖南恒成房地产有限公司诉称，2007年4月18日，甲方怀化市粮食局、湖南迎丰集团有限公司与乙方湖南恒成房地产有限公司签订《关于怀化市粮食局粮贸楼改造开发的合作协议》,协议约定甲方将位于甲方大门口迎丰中路与锦溪路交叉的西南角，土地规划红线内面积2153.7平方米(包括00004737房屋所占用的土地使用权在内)的商服出让用地使用权转让给乙方,由乙方按要求进行开发及独立核算，并给予甲方恰当补偿。甲方对该项目不承担任何资金投入和融资责任，项目投资、融资均由乙方负责。该项目地块的过户费，一切开发建设税费均由乙方承担。 2008年1月18日,原告依法取得怀国有(2008)第出25号国有土地使用权证,产权证号为00004737的房屋在该地块上,作为原告所开发项目的售楼部使用。 2016年8月21日，在原告不知情的情况下，被告怀化市鹤城区住房和城乡建设局与第三人湖南迎丰集团有限公司签订了《怀化市区国有土地上房屋征收补偿协议书》,将产权证号为00004737的房屋征收并支付3591082元补偿款(含装修及搬迁补偿款164869元)给了第三人。原告知晓后提出异议，但第三人仅将装修及搬迁补偿款164869元支付给原告。被告、第三人尚未与原告达成协议的情况下，被告拆除了该房屋。2016年9月20日原告提起民事诉讼要求第三人返还不当得利3426213元，经一审、二审、发回重审后的一审、二审，怀化市中级人民法院于2019年7月11日向原告送达了(2019)湘12民终999号民事裁定书，认为本案纠纷属于对拆迁补偿协议有异议，不属民事案件受理范围，驳回起诉。 原告认为，涉案房屋在2007年4月18日之后没有办理产权变更登记依然登记在第三人名下。但根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《物权法》的规定，我国在房地产交易、抵押过程中实行的是地随房走、房随地走，特殊情况下土地使用权与地上建筑物分割转让的应当经市、县人民政府土地管理部门批准，并依法办理过户登记。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记，而本案没有依法批准房地分割转让的批准手续，明显不属于房地分割转让的情形，因此涉案房屋在2007年4月18日之后原告就享有所有权。被告在与第三人签订征收补偿协议期间，原告已经在包括被征收房屋范围内的土地红线内进行了开发建设，被告未向原告调查，也未进行协商达成征收补偿协议，其与第三人签订怀化市区国有土地上房屋征收补偿协议，证据不足，认定事实错误，行政行为违法，被告上述违法行政行为给原告造成了征地补偿款的损失3426213元，应当依法承担赔偿责任。综上，原告请求确认被告与第三人2016年8月21日签订《怀化市区国有土地上房屋征收补偿协议书》的行政行为违法；被告赔偿原告所有权证号00004737号房屋征收补偿款的损失3426213元；被告承担本案全部诉讼费。 被告怀化市鹤城区住房和城乡建设局辩称，怀化市太平桥片区棚户区改造项目实施国有土地上房屋征收完全依法合规，鹤城区人民政府依法发布了《关于怀化市太平桥片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》，相关文件在征收范围内进行了公示，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。根据《怀化市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十六条规定，被征收房屋的建筑面积、结构、用途等，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，房屋权属证书与房屋登记簿不符的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；根据市房产局《房屋产权信息登记表》，00004737号房屋产权属于第三人，而非原告。被告根据市不动产登记中心房屋产权信息查询表与第三人签订房屋征收补偿协议合法、有效。原告取得第三人土地使用权系基于双方合作开发房地产协议，该协议仅对粮贸楼产权置换进行了约定，未将诉争房屋列入合同内容，虽然诉争房屋依附的土地使用权转让给了原告，但原告并未支付对价，且从第三人内部决议，也只涉及到粮贸楼；第三人系国有企业，在合作开发合同中并未约定诉争房屋转让或作为合作条件，若根据房随地走原则认定地上建筑物一并转让，原告将无偿取得财产，造成国有资产流失，如果原告主张诉争房屋权属，则应当在双方合作开发项目范围内置换等面积房屋给第三人。原告的合作开发目的是取得土地使用权，根据怀化市中级人民法院的民事判决，其土地使用权并未受到损失，且该小区已经开发完成，诉争房屋范围内用地已经属于小区公共用地，原告没有诉权。政府就该项目实施征收历时数月，且诉争房屋原告也在占有、使用，但征收期间，原告未提出产权要求及对补偿给第三人提出异议，亦证明其认可原告与第三人仅就粮贸楼进行置换，而诉争房屋不包括在内。因此，原告不能主张涉案房屋征收补偿款。被告、第三人关于房屋权属的争议属民事纠纷，在产权未变更或人民法院未作出生效判决将诉争房屋所有权确定为原告所有情形下，与合法房屋产权人签订协议并予补偿符合规定。 本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记若干问题的规定》第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”参照此规定，本案中，原告湖南恒成房地产有限公司以第三人湖南迎丰集团有限公司已将土地转让给原告，根据房随地走的原则为由，认为原告拥有对涉案房屋的所有权，系原告基于与第三人签订的《关于怀化市粮食局粮贸楼改造开发的合作协议》而发生的对涉案房屋的权属争议，属民事法律关系，原告认为被告怀化市鹤城区住房和城乡建设局与第三人签订房屋征收补偿协议的行为违法，应当先行解决基础民事争议,本案依法应当中止诉讼。由于先行解决民事争议的方式和时限无法确定，本案中止诉讼势必将使案件结案过分延迟，不利于纠纷的及时解决，争议的实质化解；同时，先行解决民事争议也是提起此类行政诉讼的前提条件。故原告提起本案诉讼的条件尚未成熟，依法应当驳回起诉。只要原告依法解决了涉案民事争议，再次就本案被诉行政协议提起诉讼，不属于法定的重复起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（十）项、第三款的规定，裁定如下： 驳回原告湖南恒成房地产有限公司的起诉。 本案已收取的案件受理费50元，依法退还给原告湖南恒成房地产有限公司。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  钟小汉 人民陪审员  张青华 人民陪审员  张元华 二〇一九年十一月十九日                  法官助理   朱璐颖                 书记  员  张曦尹 附：本裁定适用的相关法律依据 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。