江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3600号上诉人（原审被告）：黄国俊，男，1973年2月8日出生，住泗阳县。上诉人（原审第三人）：朱翠连，女，1956年5月14日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：王海涛，江苏致强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:曾飞，男，1969年6月2日出生，住泗阳县。被上诉人（原审原告）：陈长娥，女，1968年5月6日出生，住泗阳县。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：陶化军，江苏民卫律师事务所律师。上诉人黄国俊、朱翠连因与被上诉人曾飞、陈长娥房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（以下简称泗阳法院）（2018）苏1323民初7852号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月12立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄国俊上诉请求：1.撤销或改判（2018）苏1323民初7852号民事判决；2.本案一、二审上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决上诉人将位于泗阳县交付给被上诉人，并且支付被上诉人房屋租金，上诉人难以信服。2016年9月14日上午，上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议，协议约定房屋面积114.61㎡，房屋总价格为420000元（不包括阁楼），由于上诉人一直在外地工作，没有时间回来办理过户手续，被上诉人称上诉人可以授权给第三人办理过户手续，当天下午在泗阳县公证处办理公证委托手续，上诉人授权被上诉人的战友李某1办理该房屋过户的前期手续，李某1与曾飞夫妇恶意串通，在未通知上诉人的情况下，于2016年9月19日将属于上诉人的30.66㎡阁楼的产权一并过户给被上诉人，李某1和曾飞在网签备案合同上故意将上诉人的手机号码写错，让房管部门工作人员无法联系到上诉人，目前属于上诉人的部分产权已登记在被上诉人名下，上诉人多次要求被上诉人夫妇将阁楼产权归还上诉人，遭到被上诉人拒绝，上诉人再次到泗阳法院提起诉讼，确认李某1与曾飞夫妇签订的房屋买卖合同部分无效。上诉人与被上诉人之间因归还阁楼产权多次诉讼，案件还在法律程序内，一审法院就草率下达判决，显然对上诉人不利。朱翠连上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实依法改判;2.二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院未查明黄国俊与曾飞、陈长娥之间的案涉房屋买卖合同是否为民间借贷或者其他民事行为的让与担保，就判决交付案涉房屋，是变相支持流押受偿。（一）案涉房屋买卖与交易习惯不符，且不符合普通人认知能力。1.案涉房屋买卖无房款交付资金流水，未包含附属设施（无独立产权的阁楼），出卖方未参与签订泗阳县存量房屋买卖合同、产权变更登记等重要事项；2.黄国俊在一审庭审中陈述，李某1与曾飞、陈长娥在未通知黄国俊的情况下，将案涉房屋过户给曾飞、陈长娥，且曾飞、陈长娥未付清房款。受托人应按委托人的指示办理委托事项，报告委托事务的处理情况和结果。（二）案涉房屋买卖实质是让与担保。黄国俊向上诉人陈述其因资金紧张曾向相关人员借款并约定支付利息，导致签署该房屋买卖合同，其实际并未收到房款。根据《民法总则》第146条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理”。上诉人认为，黄国俊与曾飞、陈长娥之间的房屋买卖是虚假的意思表示，是无效的民事行为。二、一审法院认定上诉人占有该房屋不具有合法性，属适用法律不当。上诉人占有该房屋的权利来源系上诉人与黄国俊之间的房屋买卖合同，虽然双方于2016年9月4日协商退房，上诉人亦按退房协议约定先履行搬离案涉房屋，但黄国俊未按约定支付退房款，且出现转移财产、逃避债务情形，上诉人依法可以行使不安抗辩权，中止履行退房协议。三、一审遗漏必须共同诉讼的当事人，程序不当。案涉房屋原登记的共同共有人为黄国俊和李某2，黄国俊出具的条据以及诉讼中的权利行使、义务承担应得到共有人李某2的承认，因此李某2应为本案必须共同诉讼的当事人，一审法院应当通知其参加诉讼。被上诉人曾飞、陈长娥辩称：阁楼在协商时就包括在内，上诉人原始产权中包括阁楼，阁楼没有独立的产权证，虽然被上诉人后来在买卖协议中注明不包括阁楼，是因为买卖过户后，上诉人找被上诉人协商能不能把阁楼给他使用，所以该部分内容是在买卖协议签订和委托书公证后补写的，上诉人和被上诉人的房屋买卖是包括阁楼在内的，阁楼没有独立产权证，是附属于案涉商品房，属于一个整体，无法分割。原审判决是正确的，请求维持原判。原审第三人朱翠连不是房屋买卖合同的相对人，对本案不具有实质性权利主张，其上诉理由与其现在占有房屋是不符的，没有提出自己在案涉房屋中应享有的权利，不动产以产权登记确认所有人，朱翠连属于案外人，其上诉理由不能成立。曾飞、陈长娥向一审法院起诉请求：1.请求判令黄国俊将泗阳县众兴镇XX苑1幢乙-1102室房屋交付给曾飞、陈长娥，朱翠连协助履行；2.黄国俊自2016年12月26日起每月支付1500元租金至交付房屋时止；3.诉讼费由黄国俊承担。一审法院认定事实：2010年11月1日，朱翠连与黄国俊签订房屋买卖合同，约定黄国俊将案涉房屋出售给朱翠连。2016年9月4日，黄国俊与朱翠连签订协议，约定黄国俊收回案涉房屋所有权，朱翠连同意退回该房屋。2016年9月14日，黄国俊、李某2与曾飞签订房屋买卖合同，合同约定黄国俊、李某2自愿将XX苑小区1幢乙-1102室房屋出售给曾飞。同日，黄国俊、李某2向李某1出具委托办理银行按揭提前还款手续、办理房产抵押注销手续、出售房屋、签署房屋买卖合同、申请办理不动产权证书的变更登记手续等事项的委托书，并在泗阳县公证处进行公证。2016年9月19日，李某1与曾飞、陈长娥签订泗阳县存量房屋买卖合同，同日办理房屋转移登记手续。2016年9月20日，曾飞、陈长娥取得案涉房屋的不动产权证。2016年9月26日，黄国俊向曾辉出具条据一份，载明：“本人黄国俊自愿将XX苑1幢乙-1102室114.61m2，已装潢卖给曾飞、陈长娥，作价肆拾贰万元正（￥420000元）。实收到人民币肆拾万壹仟元正（￥401000元）。本人承诺叁个月内把该房子所有手续及物业相关手续交给曾飞、陈长娥入住，曾飞陈长娥付清余款壹万玖仟元正（￥19000元）。如在2016年12月25日前不能交付，本人黄国俊愿承担该房子月租金壹仟伍佰元给曾飞、陈长娥，并承担一切后果。”一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。曾飞、陈长娥与黄国俊之间签订案涉房屋买卖合同、办理了房屋产权转移登记，后黄国俊承诺于2016年12月25日前将房屋交付给曾飞、陈长娥入住，并明确约定了逾期责任，黄国俊应按约定及时履行义务，向曾飞、陈长娥交付案涉房屋并支付房租。黄国俊辩称曾飞、陈长娥未付清房款且黄国俊承诺支付房租的前提是曾飞、陈长娥付清房款，未提供充分证据证实，不予采信。朱翠连作为实际占有人，未提供证据证明其系合法占有案涉房屋，曾飞、陈长娥要求其履行协助交付义务，予以支持。如朱翠连与黄国俊之间存在债权债务关系，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、黄国俊于本判决发生法律效力后十日内将位于泗阳县房屋交付给曾飞、陈长娥，朱翠连负有协助交付义务。二、黄国俊于本判决发生法律效力后十日内支付曾飞、陈长娥房屋租金（租金自2016年12月26日起至房屋交付时止，按每月1500元计算）。二审期间当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。二审另查明，因对案涉的2016年9月19日李某1与曾飞、陈长娥签订的泗阳县存量房屋买卖合同效力有争议，黄国俊曾以曾飞、陈长娥、李某1为被告，泗阳县房地产开发公司为第三人提起诉讼，请求确认2016年9月19日李某1与曾飞、陈长娥签订的泗阳县存量房屋买卖合同无效，泗阳法院于2018年11月21日作出（2018）苏1323民初7044号民事判决，判决：驳回黄国俊的诉讼请求。黄国俊不服，向本院提起上诉，在本院审理期间，黄国俊于2019年4月15日向本院申请撤回上诉，本院于2019年4月17日依法作出（2019）苏13民终404号民事裁定，裁定：准许黄国俊撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。根据泗阳法院（2018）苏1323民初7044号民事判决查明的内容，2016年9月24日，黄国俊、曾飞、陈长娥在2016年9月14日该三人签订的房屋买卖合同中附加内容:房产证00×**7，XX苑小区1幢乙-1102室产权过户给曾飞、陈长娥，其中阁楼未出售，产权归黄国俊所有，如果以后出售，请曾飞、陈长娥配合过户。本案二审争议焦点是：1.一审判决黄国俊将案涉房屋交付曾飞、陈长娥，并判令黄国俊支付房屋租金是否正确？2.朱翠连是否有权占有案涉房屋？3.朱翠连能否就黄国俊与曾飞、陈长娥之间法律关系的性质提出上诉请求？4.本案一审是否遗漏必须共同诉讼当事人？关于争议焦点1,本院认为，本案被上诉人曾飞、陈长娥一审起诉的请求是要求黄国俊交付案涉房屋，朱翠连协助履行；黄国俊自2016年12月26日起每月支付1500元租金。曾飞、陈长娥的主要证据是：泗阳县存量房屋买卖合同、案涉房屋房产证、2016年9月26日黄国俊出具的承诺书等。泗阳县存量房屋买卖合同已经生效判决确认有效；案涉房屋房产证是房屋登记机关依法出具，具有法律效力；黄国俊出具的承诺书亦是真实有效。一审法院依据本案证据依法判决黄国俊交付案涉房屋，并承担相应租金，于法有据，并无不当。至于黄国俊上诉主张中提出的有关阁楼权属问题，因本案曾飞、陈长娥一审诉讼请求是要求黄国俊交付案涉房屋并支付租金，黄国俊应就是否应当交付案涉房屋及是否应当支付租金进行抗辩，而黄国俊作为原审被告就阁楼权属问题提出权利主张，不属于本案审理的内容。因黄国俊于2016年9月24日在原房屋买卖合同中附加了有关阁楼归属的内容，该附加内容的时间是在签订泗阳县存量房屋买卖合同以及案涉房屋过户之后，如双方当事人对2016年9月24日附加的内容有争议，双方当事人可另行处理。关于争议焦点2，朱翠连作为现房屋实际占有人，无证据证明其有权占有使用案涉房屋，一审判决确认朱翠连负有协助交付案涉房屋的义务，亦无不当。如朱翠连与黄国俊之间有其他纠纷，亦可另行处理。关于争议焦点3，本案审理的是曾飞、陈长娥与黄国俊之间的房屋买卖合同纠纷，案涉房屋买卖合同已经生效判决确认有效，且案涉房屋已经过户登记到曾飞、陈长娥名下，案涉房屋所有权已经归曾飞、陈长娥所有，朱翠连作为无独立请求权的第三人，就曾飞、陈长娥与黄国俊之间的法律关系的性质提出上诉，没有法律依据，因此，对朱翠连有关一审法院未查明黄国俊与曾飞、陈长娥之间房屋买卖合同是否为民间借贷或其他民事行为的让与担保的上诉理由，不予支持。关于争议焦点4，本院认为，虽然案涉房屋原为黄国俊、李某2共有财产，在协助过户过程中黄国俊、李某2已经共同履行了协助过户义务。本案原审原告的诉讼请求是交付房屋、支付租金，而作出交付房屋和支付租金承诺的是黄国俊，实际占有人朱翠连，因此，一审期间曾飞、陈长娥以黄国俊为被告，以朱翠连为第三人提起诉讼并无不当，上诉人朱翠连主张一审遗漏必须共同诉讼当事人，没有法律依据，不予支持。综上，上诉人黄国俊与上诉人朱翠连的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1412元，黄国俊负担706元，朱翠连负担706元。本判决为终审判决。审判长  徐淮成审判员  吴军良审判员  陈 鹏二〇一九年十一月六日书记员  朱子俊