陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终11767号上诉人（原审原告）：郭利峰，男，1979年2月20日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王伟，陕西维秉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，陕西维秉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安董家村置业发展有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：李平利，董事长。委托诉讼代理人：马维，陕西莱锦律师事务所律师。上诉人郭利峰因与上诉人西安董家村置业发展有限公司（以下简称董家村置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初2816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭利峰上诉请求：1．撤销原判第二项，改判支持郭利峰原审第二项诉讼请求；2．上诉费全部由董家村置业公司负担。事实和理由：郭利峰与董家村置业公司于2016年签订了《商业门面房屋租赁合同》，约定期限为2016年3月1日至2031年2月29日。后郭利峰与案外人张某某于同日签订租赁合同，将从董家村置业公司处租赁的涉案门面房以每平方米90元转租给张某某，双方开始履行合同。2016年5月11日，董家村置业公司向郭利峰出具《同意转租证明》，证明郭利峰的转租行为符合合同约定。2016年8月5日，董家村置业公司法定代表人更换后，董家村置业公司采取非常手段迫使张某某就涉案门面房与其签订了《房屋租赁合同》，约定租期为2016年8月1日至2026年7月31日，并要求张某某将涉案房屋租金交纳至董家村置业公司。后郭利峰与董家村置业公司多次交涉无果，即于2016年起诉要求董家村置业公司继续履行《商业门面房屋租赁合同》，最终法院判决支持郭利峰的请求。该判决作出后，董家村置业公司依然拒绝履行合同，继续强制张某某向其交纳房屋租金。无奈，郭利峰于2019年诉至未央区法院，请求解除《商业门面房屋租赁合同》，并要求董家村置业公司赔偿郭利峰2016年8月1日至2018年2月1日期间的损失532062元。郭利峰在履行《商业门面房屋租赁合同》时没有任何违约行为，（2017）陕01民终12111号民事判决后也积极要求董家村置业公司继续履行合同，也向张某某提出让其将涉案房屋租金交纳给郭利峰，但张某某因董家村置业公司系涉案房屋所有权人，抱有不敢得罪的心态，依然将涉案房屋租金交纳给董家村置业公司，使得郭利峰与董家村置业公司之间的房屋租赁合同实际上无法继续履行，对此郭利峰没有任何过错，不应承担任何违约责任。另，董家村置业公司也没有举任何证据证明郭利峰存在违约行为。故一审法院认定对于合同的解除郭利峰与董家村置业公司均应承担责任，没有事实和法律依据，应予纠正。《商业门面房屋租赁合同》第十一条第3款约定：如系单方面原因解除，违约方应赔偿另一方因此遭受的损失；第十二条第3款约定：如系甲方单方面的原因中止合同的，除退回交纳的租金的剩余部分外，还应赔偿乙方由此造成的经济损失。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。郭利峰诉请董家村置业公司赔偿租金差额损失532062元符合双方合同约定及法律规定。张某某2016年3月1日先与郭利峰就涉案房屋签订《商业门面房屋租赁合同》，且2016年3月至2016年6月均向郭利峰交纳租金，郭利峰也实际获取了“租金差额收益30元”。2016年8月开始，董家村置业公司违反与郭利峰的合同约定，直接向张某某收取涉案房屋租金，使得郭利峰丧失了对涉案房屋的“合法使用权”，无法获得租金差额收益。董家村置业公司在与张某某签订《房屋租赁合同》并要求张某某将房屋租金直接交纳给其时，已经预见到自己的行为会使郭利峰无法收取转租后的租金差额。张某某从2016年3月开始一直使用涉案房屋并交纳租金至今，涉案房屋租金收入是稳定的，也是确定的，并不存在其他无法预见的因素，故郭利峰主张的“租金差额损失”是确定的，也是董家村置业公司应当预见到的或本身就已经预见到了，故郭利峰要求董家村置业公司赔偿损失的范围并未违反法律规定，一审法院不应予以酌定，依法应予支持。郭利峰与董家村置业公司签订的《商业门面房屋租赁合同》约定的租期为十五年，但因董家村置业公司的单方违约行为造成实际上合同仅履行了五个多月，即使在法院判决董家村置业公司继续履行合同后，董家村置业公司依然拒绝履行，显属恶意违约。董家村置业公司主张双方签订的合同存在效力问题，没有证据证明。对于郭利峰的损失，应将租赁合同约定的期限作为董家村置业公司赔偿郭利峰损失的一个重要因素进行考量，一审法院对该重要因素并未考量，造成郭利峰的合法权益没有得到全面保护，不利于维持合同的稳定性和交易的安全性，不符合民事法律的基本原则。董家村置业公司辩称，其答辩意见同其上诉状意见。董家村置业公司上诉请求：1．撤销原判第二项，改判董家村置业公司不向郭利峰承担任何经济损失赔偿责任或者发回重审；2．本案一、二审诉讼费由郭利峰负担。事实和理由：董家村置业XX村XX居”后承继原XX村委会经济职能的主体，其法定代表人的产生、变更均要经股民选举、未央宫街办同意备案才能办理工商变更登记。因董家村置业公司原董事长（原村长）刘某某侵害村民利益，村民经过集体上访，最终在2016年1月25日完成换届选举，并在次日公布名单。同时新、老干部商定，从2016年3月1日起，老一届董事会停止工作，新一届董事会全面接手公司工作。但刘某某私自持有公章，迟迟不将公章移交新一届董事会，仍私盖公章，以权谋私，侵害村民利益。涉案合同就是刘某某私自持有公章期间签订的（刘某某于2016年5月17日移交公章）。涉案房屋在争议租赁合同签订前就由实际承租人陕西富德汽车服务有限公司（以下简称富德公司）及其实际控制人张某某承租并使用。董家村置业公司与案外人西安德庆置业有限公司（以下简称德庆公司）2016年1月24日签订的解除《协议书》中约定，从2015年8月19日起，董家村置业公司承继德庆公司与各商铺签订的房屋租赁合同，其中包括涉案房屋。董家村置业公司承继时，涉案房屋的租金是每月每平方米110元。董家村置业公司只要履行原合同就能按照每月每平方米110元继续收取涉案房屋租金。而刘某某却私盖公章，签订涉案合同，将涉案房屋以每月每平方米60元租给郭利峰，不符合常理，这每月数万元的租金损失将由董家村全体股民承担。这明显是以合法形式掩盖非法目的，签订争议租赁合同的目的是赚取差价，差价由刘某某与郭利峰取得，而该差价原应属董家村全体股民所有。争议租赁合同是刘某某与郭利峰勾结侵害村民利益的工具，郭利峰的“投入”就是利用刘某某私自、无权、非法持有公章期间签订了该合同，又与实际承租人签订了转租合同。实际上，郭利峰并无任何经济投入，按照合同法“填平”原则，有实际损失才能得到赔偿，一审法院判令董家村置业公司支付郭利峰经济损失缺乏事实依据。董家村置业公司作为房屋的所有人、管理者与实际承租人直接签订房屋租赁合同符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定。董家村置业公司与郭利峰签订的房屋租赁合同，表面并不违反法律规定，但实质上明显侵害村民利益，不能因为该合同曾经被确认有效，就支持郭利峰所谓的“损失”。争议租赁合同符合法律上的有效要件，但确实无法履行，如履行就是在侵害村民利益。确认合同有效本身并未成就刘某某与他人勾结侵害村民利益的事实，而对所谓“损失”的支持，却实际造成董家村1097个股民的直接损失。法律是维护公平正义的，不能成为不法分子利用的工具，人民法院要依法裁判，但更要以事实为基础。郭利峰辩称，2016年3月1日，郭利峰与董家村置业公司签订《商业门面房屋租赁合同》，约定董家村置业公司将位于未央区XX城XX路XX段XX号楼XX层XX号房屋出租与郭利峰，面积985.3平方米，房屋租金为60元/平方米/月，租期自2016年3月1日至2031年2月29日，共15年。合同签订后，郭利峰向董家村置业公司交纳租金至2016年6月。同日，郭利峰与张某某签订《商业门面房屋租赁合同》，约定郭利峰将董家村置业公司出租的上述房屋以90元/平方米/月出租给张某某，租期自2016年3月1日至2031年2月29日，共15年。合同签订后，张某某向郭利峰交纳租金至2016年7月。2016年5月11日，董家村置业公司向郭利峰出具同意转租证明一份，载明：董家村置业公司同意郭利峰在合同租赁期间，将承租的商业门面房根据经营，可自行进行转让、转租行为，郭利峰就转租行为承担相应法律责任，与董家村置业公司无关。2016年6月27日，董家村置业公司以郭利峰擅自转租违反《商业门面房屋租赁合同》为由，向郭利峰发出解除租赁合同通知书。郭利峰不予认可，并提起诉讼，要求确认该解除行为无效。2017年11月16日，西安市中级人民法院作出终审判决，认定“因董事会换届及法人变更系董家村置业公司内部事务，公司内部管理不善并不能导致该份证明（同意转租证明）无效或不成立”，确认董家村置业公司该解除行为无效，双方继续履行《商业门面房屋租赁合同》。2016年8月5日，董家村置业公司与富德公司（实际控制人张某某）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定董家村置业公司将涉案房屋出租与富德公司，并实际自2016年8月1日起收取房屋租金，张某某不再向郭利峰交纳租金。多份生效判决已确认，郭利峰与董家村置业公司签订的《商业门面房屋租赁合同》是双方真实意思表示，并不存在董家村置业公司所称合法形式掩盖非法目的的情形。2016年3月1日，郭利峰和董家村置业公司及张某某分别签订房屋租赁合同，如两份合同正常履行，郭利峰将依据两份合同约定获得合法收益。合同实际履行过程中，张某某向郭利峰交纳了2016年3月至2016年7月的租金共计443385元（90元/平方米×985.3平方米×5个月）。但自2016年8月1日，董家村置业公司擅自与张某某实际控制的富德公司就涉案房屋签订租赁合同，并收取租金至今，张某某不再向郭利峰交纳租金。董家村置业公司的上述行为导致双方签订的房屋租赁合同没有继续履行的可能性，唯有解除。郭利峰将因此损失租金差额收益（每月损失为985.3平方米×30=29559元），合法利益受损。因董家村置业公司2016年8月1日擅自与张某某签订房屋租赁合同，致使郭利峰与董家村置业公司的房屋租赁合同无法继续履行，损害了郭利峰的合法权益，董家村置业公司应依约承担相应赔偿责任。董家村置业公司与郭利峰签订的《商业门面房屋租赁合同》是双方在平等协商基础上做出的真实意思表示，是受法律保护的合法有效合同，各方当事人应依《合同法》第六十四条规定，诚实信用全面履行合同义务。董家村置业公司以其内部管理问题否认相关法律行为效力无果后，又恶意终止合同，并与第三人就涉案房屋再行签订租赁合同，导致合同无法继续履行，郭利峰无法获得合同权益，董家村置业公司该行为严重违反合同约定和诚实信用原则。法律的价值在于维护社会的自由、秩序和正义。以法律强制力保证合同当事人的合法权益，引导当事人理性对待合同，诚实信用地履行合同义务，正是法律的价值所在。董家村置业公司故意违反合同约定，违反诚实信用原则，应受到法律的惩戒。综上，董家村置业公司擅自与第三人就涉案房屋签订房屋租赁合同，收取租金，致使郭利峰与董家村置业公司签订的涉案合同无法履行，明显违反合同约定，导致郭利峰无法获得相应租金差额收益，遭受损失，董家村置业公司应承担赔偿责任。郭利峰向一审法院起诉请求：1．判令解除郭利峰、董家村置业公司2016年3月1日签订的《商业门面房屋租赁合同》；2．判令董家村置业公司向郭利峰赔偿租金差额损失532062元（2016年8月1日至2018年2月1日）；3．本案诉讼费由董家村置业公司负担。 一审法院认定事实：2016年3月1日，郭利峰（乙方）与董家村置业公司（甲方）签订《商业门面房屋租赁合同》，其中约定：乙方承租甲方位于西安市未央区XX城XX路XX段XX号楼XX层XX.XX，租赁期限为15年，租赁期自2016年3月1日至2031年2月29日，租金每平方米每月60元，面积为985.3平方米，房屋租金每半年支付一次。同日，郭利峰与案外人张某某签订《商业门面房屋租赁合同》，郭利峰将从董家村置业公司处租赁的上述门面房屋以每平方米每月90元的租金转租给张某某，租赁期限为15年，自2016年3月1日至2031年2月29日。2016年6月27日，董家村置业公司向郭利峰发出解除租赁合同通知书。后双方就解除通知书是否有效、房屋租赁合同是否继续履行无法达成一致意见，郭利峰将董家村置业公司诉至法院，西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初7003号民事判决书判决：一、董家村置业公司2016年6月27日向郭利峰发出的《解除租赁合同的通知书》无效；二、董家村置业公司继续履行2016年3月1日与郭利峰签订的《商业门面房屋租赁合同》。宣判后，董家村置业公司不服，提起上诉，西安市中级人民法院（2017）陕01民终12111号民事判决书判决维持了一审判决。另查，2016年8月5日，董家村置业公司与富德公司（负责人为张某某）签订房屋租赁合同，其中约定董家村置业公司将西安市未央区XX城XX路XX小区（南区）商铺出租给富德公司，面积982.5平方米，租赁期限自2016年8月1日至2026年7月31日为10年，租金从2016年8月1日起算，租金每月每平方米95元，第一年的租金为112万元，租金每半年支付一次。合同签订后，张某某将租金交给了董家村置业公司。再查，2013年前董家村置业公司将包括涉案商铺在内的XX城XX路的整体商铺租赁给案外人德庆公司，该公司又将涉案商铺转租给张某某的汽车服务公司经营使用，张某某自2013年租赁涉案商铺至今。2015年8月，董家村置业公司与德庆公司解除了整体商铺租赁合同。又查，2018年，郭利峰将董家村置业公司诉至法院，请求判令：董家村置业公司返还郭利峰租金收益472944元（自2016年8月1日至2017年11月30日），2017年12月至2018年6月30日共计206913元；董家村置业公司终止收取郭利峰名下合法租赁的房屋租金，由郭利峰收取。经审理，西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初5399号民事判决书判决驳回了郭利峰的全部诉讼请求。关于损失532062元，郭利峰明确其计算方法为，其承租房屋的租金每平方米每月60元，出租房屋的租金每平方米每月90元，每平方米每月租金相差30元，涉案房屋面积985.3平方米，每月租金差额29559元，从2016年8月1日起计算至2018年1月31日为18个月，租金差额损失为532062元。一审法院认为，郭利峰与董家村置业公司签订《商业门面房屋租赁合同》，承租人郭利峰的主要义务是按照合同约定交纳租金，出租人董家村置业公司的主要义务是按照合同约定提供适租房屋，但合同履行伊始即产生纠纷，经法院判决继续履行合同后，双方均未按照生效判决继续履行，合同目的已无法实现，现郭利峰要求解除合同，于法有据，予以支持，对于合同的解除，郭利峰与董家村置业公司均应承担责任。董家村置业公司将涉案房屋另行向案外人出租并收取租金，确给郭利峰造成了经济损失，但郭利峰主张其损失为每平方米每月房屋租金的差额30元，依据不足，结合本案实际情况，综合考虑案情，关于郭利峰与董家村置业公司就涉案租赁合同纠纷，酌情认定由董家村置业公司向郭利峰赔偿经济损失共计18万元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告郭利峰与被告西安董家村置业发展有限公司于2016年3月1日签订的《商业门面房屋租赁合同》；二、被告西安董家村置业发展有限公司于本判决生效后十五日内向原告郭利峰赔偿经济损失18万元；三、驳回原告郭利峰其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9120元（原告已预交），由原告负担4560元、被告负担4560元，被告负担部分于上述付款时间一并给付原告。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。董家村置业公司与郭利峰于2016年3月1日签订的《商业门面房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。董家村置业公司主张该合同系其原董事长刘某某私自持有公章期间与郭利峰勾结签订，以合法形式掩盖非法目的，侵害村民利益。董家村置业公司原董事长刘某某是否私盖公章对外签订合同，系董家村置业公司内部管理问题；就刘某某与郭利峰恶意串通签订合同，董家村置业公司并未提交充分有效证据予以证明。因此，董家村置业公司上述主张不能成立，本院依法不予采纳。董家村置业公司与郭利峰签订的《商业门面房屋租赁合同》约定，董家村置业公司将涉案房屋出租给郭利峰，租赁期从2016年3月1日至2031年2月29日止，租金每平方米每月为60元，面积为985.3平方米。2016年3月1日，郭利峰与张某某签订《商业门面房屋租赁合同》，约定郭利峰将涉案房屋出租给张某某，租赁期从2016年3月1日至2031年2月29日止，租金每平方米每月为90元，面积为985.3平方米。2016年5月11日，董家村置业公司向郭利峰出具《同意转租证明》，经本院（2017）陕01民终12111号民事判决认定，该证明有效。郭利峰经董家村置业公司同意将涉案房屋对外转租，符合双方合同约定及法律规定，郭利峰与张某某签订的《商业门面房屋租赁合同》应为合法有效。在董家村置业公司与郭利峰签订的《商业门面房屋租赁合同》及郭利峰与张某某签订的《商业门面房屋租赁合同》履行过程中，董家村置业公司在其与郭利峰所签《商业门面房屋租赁合同》未予解除的前提下，于2016年8月5日与张某某经营的富德公司签订《房屋租赁合同》，约定董家村置业公司将涉案房屋出租给富德公司，租赁期限自2016年8月1日至2026年7月31日，租金从2016年8月1日起算。2016年8月1日前，张某某向郭利峰支付租金；2016年8月1日后，张某某向董家村置业公司支付租金，未再向郭利峰支付租金。在董家村置业公司与郭利峰签订的《商业门面房屋租赁合同》未先行解除的前提下，董家村置业公司又与富德公司签订《房屋租赁合同》将涉案房屋出租给富德公司，导致郭利峰承租涉案房屋的合同目的不能实现，董家村置业公司构成根本违约，现郭利峰要求解除与董家村置业公司签订的《商业门面房屋租赁合同》，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。郭利峰自董家村置业公司处承租涉案房屋租金每平方米每月为60元，郭利峰将涉案房屋转租给张某某租金每平方米每月为90元，如果董家村置业公司与郭利峰签订的《商业门面房屋租赁合同》及郭利峰与张某某签订的《商业门面房屋租赁合同》如约正常履行，郭利峰每平方米每月将获得30元租金收益，因董家村置业公司违约，导致郭利峰该租金收益无法获取，造成郭利峰实际损失，董家村置业公司应予赔偿。因此，郭利峰要求董家村置业公司赔偿其2016年8月1日至本案起诉之日即2018年2月1日期间租金差额损失532062元，于法有据，应予支持。综上所述，郭利峰的上诉请求成立，予以支持。董家村置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初2816号民事判决第一项；二、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初2816号民事判决第三项；三、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初2816号民事判决第二项即“被告西安董家村置业发展有限公司于本判决生效后十五日内向原告郭利峰赔偿经济损失18万元”为：西安董家村置业发展有限公司于本判决生效后十五日内向郭利峰赔偿经济损失532062元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9120元，郭利峰已预交，由西安董家村置业发展有限公司负担。二审案件受理费10481元，郭利峰已预交6581元，西安董家村置业发展有限公司已预交3900元，由西安董家村置业发展有限公司负担10481元。本判决为终审判决。  审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇一九年十一月二十二日 书记员     张佩 1