湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12179号上诉人（原审被告）：黄宇，女，1983年4月15日出生，土家族，住长沙开福区。委托诉讼代理人：郑小姣，湖南恒昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺爱民，男，1972年11月27日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：匡志君，湖南天润人合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹超，男，1984年2月9日出生，汉族，住湖北省仙桃市。上诉人黄宇因与被上诉人贺爱民、邹超房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出（2017）湘0105民初7859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄宇的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初7859号民事判决第一项，改判由被上诉人邹超向被上诉人贺爱民支付所判租金及物业费共计人民币312934.32元；2、请求二审法院依法撤销长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初7859号民事判决第二项，改判被上诉人邹超向被上诉人贺爱民支付所判逾期违约金；3、判令一审、二审的诉讼费用由被上诉人邹超承担。事实和理由：一、一审法院对上诉人承担租金及物业费的事实认定错误。二、一审法院在对被上诉人贺爱民实际的租金收入事实查明不清的情况下，判决被上诉人承担房屋租金及物业费无事实和法律依据。三、一审法院对上诉人承担逾期违约金的认定错误。被上诉人贺爱民答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确依法应予维持，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人邹超未进行答辩。贺爱民向一审法院起诉请求：1、解除贺爱民与邹超、黄宇签订的房屋租赁合同，由邹超、黄宇支付贺爱民解除合同的违约金200000元；2、邹超、黄宇支付贺爱民租金342400元、物业费14000元及逾期付款的违约金60000元（违约金以租金为基数，从2017年6月30日起至付清之日止按每日1‰计算）；3、邹超、黄宇承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月23日，贺爱民（作为甲方）与黄宇（作为乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，内容为：1、甲方将其所有坐落于长沙市开福区中山路589号万达广场第A栋45002号，建筑面积共约350平方米的房屋出租给乙方使用，该房屋的长沙市商品房购房合同编号为2011056445002；乙方租赁房屋的规划用途为商业，乙方对租赁房屋的使用不得违反规划用途，依法应由甲方和乙方办理的有关房屋租赁登记备案手续概由乙方办理并承担与此有关的所有费用；2、租赁期限自2016年7月16日起至2019年7月25日止。乙方确认本合同签订时已收到甲方交付的租赁房屋及其房门钥匙和水电气卡，并确认事前已对租赁房屋经行了现场踏看，同意按房屋现状接收租赁房屋；3、租金及其支付：自2016年7月16日起至2017年7月22日止，乙方每月应付甲方的租金为人民币叁万叁仟陆佰伍拾元整。自2017年7月22日起至2018年7月22日止，乙方每月应付甲方的租金为人民币叁万陆仟元整。该租金标准不因租赁房屋的实际面积与合同约定的面积存在误差而调整。以上租金不包括甲方应缴纳的税费在内，甲方应缴纳的房产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加、个人所得税、印花税、租赁管理费等各项税、费均由乙方承担并缴纳，如由甲方承担和缴纳，则租金标准相应提高。乙方如需甲方提供租金收入发票。则应事先将相关税费全部支付给甲方，甲方收到乙方的租金及其税费后7日内向乙方提供完税发票。租金每季度支付一次，按照“先付租金后用房屋”的原则，乙方应在本合同签订后当天支付第一个半年的租金，以后每半年的租金应提前一个月支付，即：乙方应在公历2016年7月22日、2016年10月21日、2017年1月22日、2017年4月21日、2017年7月2l日、2017年10月21日、2018年1月21日、2018年4月21日、2018年7月21日各支付甲方季度的租金，如支付日期的最后一日为法定节假日则相应顺延。乙方如无正当理由延迟支付租金，应从逾期之日起至实际付款之日止，每天按逾期付款金额的1‰支付违约金，如逾期超过10日，甲方有权对乙方采取停水停电和关门的措施，由此造成的一切损失和责任概由乙方承担。乙方应在本合同签订后当天向甲方交纳租赁押金人民币柒万伍仟元整（￥75000.00元），租赁期间，乙方不得以租赁押金抵扣其应付的任何费用。租赁期间乙方付清租金和所有费用并将租赁房屋返还给甲方后3个工作日内，甲方无息退还租赁押金给乙方，如逾期退还应按1‰向乙方支付违约金；4、租赁期间，租赁房屋的物业管理服务费以及水费、电费、燃气费、电视费、电话费、网络费、空调费、卫生费、车位费、室内设施维修费以及与租赁房屋有关的其他所有费用均由乙方承担。本合同终止时，乙方应向甲方提供其已付清该费用的凭证与甲方进行结算；5、乙方有下列情形之一的，甲方可以解除本合同提前收回租赁房屋，甲方据此解除本合同的，乙方应支付甲方违约金二十万元，如违约金不足以弥补甲方的损失，乙方还应赔偿甲方损失的不足的部分：拖欠租金累计超过30天的；欠缴物业服务费等各项费用超过五千元；违反租赁房屋的规划用途，或者在租赁房屋内进行违法活动；未经甲方书面同意，转租、转借全部或者部分房屋给他人的；损害房屋主体结构，或者造成房屋其他损害危及房屋安全的；严重影响相邻关系，经甲方通知后仍未改正的。双方还对其他事项进行了约定。另查明，邹超、黄宇原系恋人朋友关系。邹超、黄宇经商量后以黄宇的名义与贺爱民签订上述《房屋租赁合同》，承租上述房屋做工作室。2016年10月邹超、黄宇结束恋爱关系。2016年10月15日，邹超、黄宇就双方之间共同承租诉争房屋的事宜，签订了《终止合同协议》（邹超为甲方，黄宇为乙方）该协议内容为：1、乙方自愿放弃购置的办公用品；2、自2016年7月16日起至2016年10月15日止，双方合租期间房屋所产生的一切费用均已结清（包括房租，物业费，水电费，人员工资）；3、乙方实际只使用了两个月，自此协议签订之日起，开福区万达广场A栋45002工作室的一切权益与债务均与乙方无关。2017年1月17日，经贺爱民、邹超、黄宇三人协商确认，邹超就上述《房屋租赁合同》作为乙方、承租人在该合同上进行了签字确认。同日，在经贺爱民同意的情况下，邹超、黄宇将诉争房屋转租给案外人刘宇明。至2017年6月底，贺爱民无法联系邹超、黄宇，便到诉争房屋查看情况，才发现房屋处于关门状态。2017年8月底，贺爱民再次去查看房屋状态时，发现诉争房屋系空置状态，且无法与邹超、黄宇取得联系的情况下，贺爱民便通知物业公司，将房屋收回。还查明，邹超、黄宇承租贺爱民的房屋后，支付物业费至2017年3月31日。且邹超、黄宇仅支付了127000租金后，亦未再向贺爱民付过任何款项。审理中，经核实，邹超、黄宇截至2017年8月31日尚欠贺爱民物业费7934.32元。一审法院认为，一、贺爱民与邹超、黄宇签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自的合同义务。贺爱民签合同后，将房屋交付给邹超、黄宇使用。邹超、黄宇在租赁期间内在征得贺爱民的同意情况下，将房屋出租给案外人刘宇明。但在赁期限届满前，邹超、黄宇在未与贺爱民解除合同且欠缴租金的情况下，将房屋处于空置、无人管理的状态。直至2017年8月底，贺爱民去查看房屋状态时，发现诉争房屋处理空置无人管理且无法与邹超、黄宇取得联系的情况下，才通知物业公司，将房屋收回。结合双方的实际情况，及贺爱民收回房屋的事实，故一审法院确认，双方的合同已于2017年8月31日终止。故对贺爱民要求解除与邹超、黄宇之间的房屋租赁合同不再处理。邹超、黄宇在租赁期间内，仅向贺爱民支付了127000元，根据合同约定，截止双方合同终止之日，邹超、黄宇应付租金432000元，现尚欠贺爱民租金305000元未付。故一审法院确认邹超、黄宇应向贺爱民支付所欠租金305000元。对贺爱民诉请超过部分，一审法院不予支持。另邹超、黄宇在在租赁期间内，尚欠贺爱民物业费7934.32元。故一审法院确认邹超、黄宇应向贺爱民支付所欠物业费7934.32元。对贺爱民诉请超过部分，一审法院不予支持。二、关于贺爱民要求邹超、黄宇支付解除合同违约金200000元及逾期支付租金及物业费的违约金请求。贺爱民的该项损失，结合双方合同第5条及第9条的约定及贺爱民实际收回房屋的时间，参照贺爱民的损失，对贺爱民要求邹超、黄宇支付解除合同违约金200000元的请求，在贺爱民无其他证据证明其损失的情形下，一审法院不予支持。但对邹超、黄宇逾期支付房屋租赁费及物业费的的行为，一审法院酌情确认，邹超、黄宇应从2017年6月30日起，以所欠的租金及物业费312934.32元（305000+7934.32）为基数，以年利息24%的计算至清偿之日止。对贺爱民诉请超过部分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、被告邹超、黄宇在本判决生效之日起10日内向原告贺爱民支付所欠租金及物业费共计人民币312934.32元（305000+7934.32）元；二、被告邹超、黄宇在本判决生效之日起10日内向原告贺爱民支付逾期违约金（逾期违约金：以所欠的租金及物业费312934.32元为基数，从2017年6月30日起，以年利息24%的计算至清偿之日止）；三、驳回原告贺爱民的其他诉讼请求。本案受理费9964元，公告费560元，保全费3602元，共计14126元，由两被告邹超、黄宇共同承担。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，上诉人黄宇与被上诉人贺爱民、邹超均未提交新证据。另查明，黄宇未在2017年1月17日的《房屋租赁合同》上签字。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，黄宇、邹超与贺爱民所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法有效，双方应严格履行各自的义务。黄宇、邹超未按合同约定支付房屋租金及相关费用，应承担相应的违约责任。上诉人黄宇提出其与被上诉人邹超就双方合租期间房屋所产生的一切费用均已结清（包括房租，物业费，水电费，人员工资）；房屋租金及物业费认定不清等上诉理由，因上诉人黄宇与被上诉人邹超之间的约定，不能对抗上诉人黄宇和被上诉人邹超与被上诉人贺爱民之间所签订的《房屋租赁合同》，且上诉人黄宇未提供相应的证据予以证实，故上诉人黄宇的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人黄宇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9964元，由上诉人黄宇负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十一月十九日书记员 赵 翔附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。