宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2015）吴利民初字第3530号原告吴某，住宁夏回族自治区吴忠市。委托代理人金某，系宁夏昊德律师事务所律师。（特别授权代理）被告王某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。被告吴忠市嘉兴房产咨询服务有限公司。法定代表人何某。原告吴某与被告王某、吴忠市嘉兴房产咨询服务有限公司（以下简称嘉兴咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月1日在本院公开开庭进行了审理。原告吴某的委托代理人金某，被告王某、被告嘉兴咨询公司的法定代表人何某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月25日，原告经被告嘉兴咨询公司介绍与被告王某达成协议，被告王某将位于吴忠市××镇轴交A-C轴（从北向南起第一间）的170平方米左右的营业房以46万元出售给原告，双方约定在2013年底交房。协议达成后，原告依约向被告一次性支付购房款46万元，但被告王某至今未向原告交付房屋。为此，原告提起诉讼，请求依法判令：一、解除原告与被告王某签订的房屋买卖合同，被告王某返还原告购房款46万元，并承担利息67900元（按年利率6%暂算至起诉之日，之后利息至还清之日）及损失15万元；被告嘉兴咨询公司承担连带责任；二、诉讼费用由被告承担。被告王某辩称，与原告签订房屋买卖合同是事实，房屋出售价格是46万元也是事实。但因为涉案房屋没有交工，本人与金积建筑工程有限公司之间的工程款未结算完毕，因此金积建筑工程有限公司迟迟未向本人交付该抵顶工程款的房屋。现工程款已结算可以向原告交付房屋。被告嘉兴咨询公司辩称，嘉兴咨询公司是原告与被告王某之间房屋买卖的中间人，嘉兴咨询公司没有收取王某的中介费。王某未向原告交付房屋，嘉兴咨询公司也一直在催促王某，希望原告和王某协商解决此事。原告为支持其主张提供以下证据材料：证据一、原告身份证复印件一份，以证明原告身份及主体适格。证据二、房屋买卖合同一份（原件），以证明：1、原、被告双方就涉案房屋买卖事宜进行协商并缔约的事实；2、被告在协议中承诺：出售给原告的房屋共一间、总面积170平方米左右、成交价46万元并保证产权清晰、无其他经济及民事纠纷等事实；3、两被告分别系合同缔约主体。证据三、收条一份（原件），以证明原告依约向被告王某支付购房款46万元。证据四、工商银行汇款凭证一张（原件），以证明原告于2013年6月25日向何某支付中介费6万元的事实。被告王某对原告的证据发表以下质证意见：对证据一、证据二、证据三均无异议；对证据四的真实性没有异议，但认为汇到何某账户上的6万元包含在购房款46万元中。被告嘉兴咨询公司对原告的证据发表以下质证意见：对证据一、证据二、证据三均无异议；对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该6万元不是中介费，而是原告将房款6万元打入何某的账户，何某又转交给被告王某了。被告王某、嘉兴咨询公司未提供证据。经当事人举证、质证，本院依据证据认证规则及本案案情对原告的证据综合分析认证如下：原告的证据一、证据二、证据三，两被告均不表异议，本院对该三组证据的证明效力予以认定；原告的证据四，两被告均认为该6万元系原告支付的购房款而非向被告嘉兴咨询公司支付的中介费，且原告与被告王某约定房屋售价为46万元，原告亦认可向两被告共支付了46万元，故该6万元应当认定为购房款。因此，本院对原告证据四的真实性予以认定，但对原告的证明观点不予采纳。经审理查明，2013年6月25日，原告与被告王某签订一份房屋买卖合同，约定：被告王某将位于吴忠市××镇轴交A-C轴（从北向南起第一间）约170平方米左右的营业房出售给原告，房屋售价46万元。被告王某保证房屋产权清晰，无其他经济及民事纠纷。被告嘉兴咨询公司在该房屋买卖合同中作为委托代理人盖章，其法定代表人何某亦在合同上签名。协议签订当日，原告向被告王某支付购房款46万元。因被告王某与吴忠市金积建筑工程有限公司存在建筑工程施工合同纠纷，吴忠市金积建筑工程有限公司至今未向被告王某交付该抵顶工程款的房屋，致使被告王某无法向原告交付房屋。以上事实有当事人当庭陈述及本院认定的证据佐证。本院认为，原告与被告王某签订房屋买卖合同，双方之间形成房屋买卖合同关系。原告按照合同约定向被告王某支付了购房款46万元，但因被告王某与涉案房屋的建设方吴忠市金积建筑工程有限公司存在纠纷，吴忠市金积建筑工程有限公司至今未向被告王某交付房屋，致使被告王某无法向原告交付房屋，原告购买房屋的目的无法实现，故原告要求解除与被告王某签订的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告王某应当向原告返还购房款46万元。被告王某不能向原告交付房屋，占用原告购房款资金，依法应当承担相应的违约责任。原告要求被告王某按照年利率6%承担利息损失，符合法律规定，本院予以支持。双方在合同中未约定交付房屋期限，根据我国《合同法》第六十二条第（四）项的规定，债权人可以随时要求债务人履行。故本院依据本案案情及原告、被告嘉兴咨询公司在庭审中的陈述，被告王某交付房屋的时间应认定为2013年年底，故原告的利息损失自2014年1月1日起开始计算。原告还要求被告王某赔偿损失15万元，但未提供证据支持，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告嘉兴咨询公司在合同中作为被告王某的委托代理人签名盖章，代理人的代理行为依法由被代理人承担，且被告嘉兴咨询公司未收取报酬，亦不存在重大过失和过错，故原告要求被告嘉兴咨询公司承担连带责任，无事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、解除原告吴某与被告王某签订的房屋买卖合同；二、被告王某返还原告吴某购房款46万元，并按照年利率6%承担自2014年1月1日至付清之日的利息，限本判决生效后十日内付清；三、驳回原告吴某的其他诉讼请求。案件受理费12660元，原告吴某负担4903元，被告王某负担7756元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 贾淑玲人民陪审员 鲍 琴人民陪审员 郝小玲 二〇一六年四月二十六日书 记 员 白秀秀附：本案相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人申请执行的，须持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。