山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3847号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴北路**。法定代表人：王绥金，经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司职工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘蓓蕾，女，1988年1月23日，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人刘蓓蕾商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3204民事判决，改判驳回刘蓓蕾的诉讼请求或发回重审；2.上诉费由刘蓓蕾负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，刘蓓蕾的诉求不再受法律保护，一审法院应依法判决驳回刘蓓蕾的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，刘蓓蕾在该条中的“民事权利”应当是指其“办理不动产权属证书的请求权”，这是刘蓓蕾的主权利，只有刘蓓蕾行使了该权利才能“知道或者应当知道”该权利是否“受到损害”，诉讼时效应当从刘蓓蕾行使该权利之日起计算，而刘蓓蕾在一审中未提供任何证据证明其曾经向不动产登记机关或中汇公司主张了该权利。而“逾期办证违约金的追偿权”是基于“办理不动产权属证书的请求权”而产生的从权利，从权利是在主权利未实现的情况下产生的，或者说主权利系从权利的前提和条件。刘蓓蕾等大量业主以不取得不动产权属证书而追求高额违约金为目的，集体提起诉讼，一审判决既违背了签订合同的宗旨，又违反了诉讼时效制度的规定，也不符合指导建立完好公序良俗及社会公德的司法精神。二、中汇公司无过错、没有违约，不应承担违约责任。中汇公司与刘蓓蕾签订了《商品房买卖合同》，刘蓓蕾上房后，枣庄市人民政府办公室颁布的《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》及山东省住房与城乡建设厅于2015年5月9日颁发的《山东省住宅专项维修资金管理办法》开始实施。按照该办法及通知的规定，凡未足额交存首期住宅专项维修资金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案，不予受理产权登记申请。因此，足额交存首期住宅专项维修资金是刘蓓蕾应当履行的合同附随义务。中汇公司虽没有通知交纳义务，但中汇公司于2018年1月18日通知后，包括刘蓓蕾的小区业主拒不交纳，中汇公司在被大量起诉的情况下，无奈协调代为交纳，方于2019年4月17日办理完不动产登记备案手续。刘蓓蕾未提出答辩意见。刘蓓蕾向一审法院起诉请求：1.依法判令中汇公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助刘蓓蕾办理房屋所有权转移登记；2.依法判令中汇公司支付刘蓓蕾逾期办理房产证违约金暂计80486.22元，并以购房款为基础按照每日万分之一向刘蓓蕾支付违约金至中汇公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日；3.诉讼费等费用由中汇公司承担。一审法院认定事实：2014年4月24日，刘蓓蕾（××）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（××）签订了《商品房买卖合同》，刘蓓蕾以735034元的价格购买××开发的位于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：××应当在2014年5月31日前向××交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，中汇公司于2014年4月26日将涉案房屋交付给刘蓓蕾。刘蓓蕾实际支付给中汇公司购房款735034元。中汇公司于2019年4月17日将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并于2019年5月14日取得涉案3号楼的不动产产权证。2015年2月28日，山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省民政厅、山东省机关事务管理局联合下发的《山东省住宅专项维修基金管理办法》第十一条规定：“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。”第十二条：“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。”枣庄市人民政府办公室《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）载明：凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业治理保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。2017年2月26日，枣庄市市中区房产管理局及枣庄市市中区财政局联合下发市中房字（2017）5号关于印发《市中区住宅专项维修资金管理使用规程》的通知，其中第三项载明业主在办理房屋入住手续前，持购房合同、身份证到物业管理部门办理维修资金交款手续，并在规定时间内将首期维修资金存入住宅专项维修资金专户。中汇公司曾于2018年1月18日将上述文件张贴于东湖明珠小区及花园内。刘蓓蕾于2019年7月18日向枣庄市市中区房产管理局缴纳了住宅专项维修资金。2018年3月，枣庄市市中区住宅建设开发公司变更名为枣庄中汇住宅开发有限公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，刘蓓蕾、中汇公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。依据上述《商品房买卖合同》约定，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。中汇公司主张是由于刘蓓蕾未缴纳住宅专项维修资金导致不能办理权属登记，因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知刘蓓蕾需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在刘蓓蕾知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，中汇公司已于2018年1月18日通知刘蓓蕾需缴纳住宅专项维修资金，刘蓓蕾在上述通知时间后直至2019年7月18日才缴纳了住宅专项维修资金，但中汇公司已于2019年4月17日履行完毕上述房屋权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案的义务，故2018年1月19日至2019年4月17日期间的中汇公司的逾期办证的违约责任应当予以免除。刘蓓蕾于2019年7月3日起诉，且中汇公司已提出时效抗辩，故违约金计算时间应从2016年7月3日起计算至2018年1月18日止。刘蓓蕾、中汇公司约定违约金的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，予以确认。中汇公司已履行完毕办理上述房屋权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案的义务，对此不再处理。依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，中汇公司负有协助刘蓓蕾办理不动产所有权证的义务。综上所述，刘蓓蕾的部分诉求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告刘蓓蕾办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋的所有权转移登记；二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告刘蓓蕾违约金41529.4元（以735034元为基数，计算时间自2016年7月3日起计算至2018年1月18日止，按日万分之一计算）；三、驳回原告刘蓓蕾的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1812元，减半收取计906元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据中汇公司与刘蓓蕾签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知刘蓓蕾需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在刘蓓蕾知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。关于刘蓓蕾的诉请是否已经超过诉讼时效期间的问题，本院认定如下：根据涉案《商品房买卖合同》的约定，中汇公司应当在涉案房屋实际交付后90日内办理备案，因其未能按照约定履行上述义务，故中汇公司从上述时间开始违约，且在办理备案之前为持续违约状态。一审法院从刘蓓蕾起诉三年之前开始计算违约金符合法律规定，本院予以确认，故对中汇公司主张的本案已经超过诉讼时效期间不予支持。综上所述，枣庄中汇住宅开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1812元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  单 伟审判员  李 帅二〇一九年十一月二十八日书记员  史安伟