重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初14962号原告：赵敏，女，1985年5月4日出生，汉族，住四川省青川县。委托诉讼代理人：李永灿，原告丈夫。委托诉讼代理人：罗伟，重庆银盾律师事务所律师。被告：张小虎，男，1993年4月14日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：张学文，被告父亲。原告赵敏与被告张小虎合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员陈学军独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵敏及其委托诉讼代理人、罗伟，被告张小虎及其委托诉讼代理人张学文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵敏向本院提出请求：1.解除原、被告所签门面转让协议，退还原告转让费22000元、支付违约金2200元，合计24200元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年7月2日，被告将自己承租门面（位于江北区五红路36号附43、44号）对外进行转让（转租），原告与被告协商达成转让协议，转让价为40000元，原告向被告交预付金22000元，约定余款在与房屋产权人签订租赁合同后付清；合同第六条约定了违约金为10%。当天,原告付给被告22000元。后原告与产权方未能签订房屋租赁合同（不同意转租），转让合同未能实现预期目的。事情的经过是：7月2日下午，被告将房屋钥匙交给原告，原告做了几天，因有急事去外地，且证照不齐，原告不敢做了，被告也没提供原告办营业执照需要的房屋产权证。原告要求与产权方签合同，签合同的事是被告在联系，一直联系不到，与产权方签合同的时间也改了很多次。7月8日左右，被告通知签合同，原告丈夫在外地赶不回来，原告本人在四川那边，父亲生病，又带两个孩子也过不来。原告说一个星期内赶回签合同。但被告在7月15日双方谈合同当天就把房子收回去了，原告就报了警。原告没给白经理说降房租的事。以前租赁合同是一年一签，原告要求三年或五年一签，白经理告诉原告每年要涨10%的房租，原告不干。被告曾把己方的房屋租赁合同给原告看，说不涨租金。但原告跟白经理谈时，白经理却说要涨租金。原告经与被告协商退还预付金无果，诉到法院，望及时判决。被告张小虎司辩称，被告因母亲生病，才转让房屋租赁。原告是6月23日交的2000元定金，说好6月27日签合同，因为物业白经理在重庆和涪陵二个地方上班，没有时间回来，6月27日没签成合同。7月2日，被告和原告签订转让协议，原告付被告2万，双方约好星期一白经理回来，7月8日签合同。白经理答应签合同后就把手续给原告。7月7日被告给原告打电话，告诉原告这个星期白经理都在重庆，喊原告来签合同，付尾款。但原告没来，说有事。7月15日原告方回来。双方协商，当时被告问原告方做不做，原告说房租降了才做。电话联系白经理，白经理说同等条件下可给我们过户，但要降房租不可能。后原告要求被告退15000元，被告没同意。被告说只退10000元，原告不同意。当天，被告把房屋钥匙收了，说把剩余钱付清再来接房屋。关于原告所称涨租金之事，被告曾在双方签协议前，口头告知原告每年租金要涨10%。被告房屋的出租方是黄洪成,被告不认识黄洪成，合同是白经理签的，白经理可能是黄洪成的下属，房屋租赁转给原告，他们是同意的。被告没找他们要过产权证。被告认为原告违反了协议，希望法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示的转让协议、微信转账记录、收条、重庆市公安局江北区分局五里店派出所出具的情况说明，前述证据本院予以确认并在卷佐证。被告举示的房屋租赁合同、张小虎和赵敏丈夫的微信聊天记录，真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月25日，张学文（乙方）与黄洪成（甲方）签订《房屋租赁台同》约定：甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：甲方同意将坐落于重庆市江北区五红路36号附43、44号门面房屋租赁给乙方使用，该房屋套内建筑面积18.73平方米；房屋用途为副食店，除双方约定外，乙万不得改变该房屋用途；租赁期限自2019年2月26日至2020年2月25日止；经甲、乙双方协商该房屋在租赁期间，甲方收取以下房屋租金不包含开据发票所产生的相关税费，2019年2月26日至2020年2月25日期间，月租金为2000元；租赁期间，除双方协商达成一致外，甲乙双方不得以任何理由任意调整租金。2019年7月2日，张小虎（甲方）与赵敏（乙方）签订《转让协议》约定：1.甲方将江北区五红路36号附43、44号（梯坎面）门面房屋转让给乙方使用，乙方将付甲方转让费肆万元整；2.乙方先付给甲方贰万贰仟元整，作为预付金，剩余壹万捌仟元整于物业经理（白经理）回来签订合同时付清；3.所有物品移交完毕：水表1:369、水表2:329、电表1:7735、电表2:1154，水电费7月2日以前的费用甲方付给乙方；4.甲方于7月2日后，把该物业（江北区五红路36号附43、44层）使用权和经营权交于乙方，在未签正式合同前，发生任何意外情况（不包括工商检查），甲方概不负责；5.甲方应该向物业要房屋产权复印件，房屋平面设计图提供给乙方，如物业无法提供房屋产权复印件、房屋平面设计图，甲方返还乙方给甲方支付的金额；6.以上协议甲、乙双方在签合同前不得违约，乙方如有违约，预付金恕不退还；甲方如有违约，返乙方预付金及预付金的10%；此协议一式两份，自己拍照保存一份电子档，纸质双方各执一份。2019年6月23日，赵敏支付张小虎2000元，2019年7月2日，赵敏支付张小虎20000元，合计支付22000元。2019年7月2日，张小虎将江北区五红路36号附43、44号门面房屋交赵敏。2019年7月8日，赵敏丈夫与张小虎的微信聊天中，张小虎说：“明天早点回来，白经理声明天中午可能要走，如果明天还是不来签合同，我就只有把店收回了，你们把店关了几天，关久了，到时候生意都跑完了”，赵敏丈夫答：“有点悬，还在忙”；张小虎说：“而且你现在也算违约了，如果明天下午2点钟，你不回来签合同，我就只有喊开锁的，把门打开，我自己继续做了哟，你到时候不要说我不守约”，赵敏丈夫说：“我明天上午过去”、“你说哈我什么时候违约了”、“有写必须今天签合同”；张小虎说：“白经理回来了，是你没来啊”，赵敏丈夫答：“谁通知我了”、“我几天前就走外地了”，张小虎说：“我今天通知你嘛”，赵敏丈夫答：“你是觉得我应该随叫随到”。2019年7月15日，张小虎将江北区五红路36号附43、44号门面房屋收回。本院认为，赵敏与张小虎间的《转让协议》是当事人双方真实性意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，该协议合法有效，当事人应受协议约束，按协议履行。根据协议约定，张小虎负有将协议约定门面房屋租赁权让与赵敏的义务，同时根据约定，张小虎还需将门面房屋的产权复印件及平面设计图提供给赵敏。审理中，张小虎不能证明其将门面房屋的产权复印件及平面设计图提供给了赵敏，也不能证明出租方黄洪成同意将门面房屋租赁权让与给赵敏。赵敏称之所以出租方不同意，是因为赵敏不同意出租方每年涨门面房屋租金的要求。张小虎则称每年涨门面房屋租金协议签订前已口头告知赵敏。赵敏对此予以否认。本案中，张小虎没有对其关于已告知赵敏涨租金的主张，予以举证证明。故，张小虎前述所称本院不予认可。转让协议约定，如物业无法提供房屋产权复印件、房屋平面设计图，甲方返还乙方给甲方支付的金额。也就是说，张小虎如不能提供协议门面房屋的产权复印件及平面设计图，则赵敏有权解除合同，要求退回支付的款项。查，张小虎未向赵敏提供协议门面房屋的产权复印件及平面设计图。另，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。张小虎收回协议门面房屋的行为表明其不履行门面房屋租赁权让与赵敏的义务，而赵敏至今不能取得协议门面房屋租赁权则表明转让协议的合同目的不能实现。因此，赵敏解除转让协议的诉求，符合法律规定，本院予以支持。张小虎于2019年8月14日收到赵敏的诉状及变更诉讼请求申请，就是说赵敏的解除意思于该日到达张小虎，双方的转让协议于2019年8月14日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，转让协议解除后，张小虎应将收取的22000元款项退还赵敏。转让协议约定，甲方如有违约，返乙方预付金及预付金的10%。这是关于协议解除后，退还已付款项，并按已付款的10%支付违约金的约定。据此，张小虎应支付赵敏违约金2200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：原告赵敏与被告张小虎间的《转让协议》于2019年8月14日解除；本判决生效之日起三日内，被告张小虎退还原告赵敏已付转让费22000元；本判决生效之日起三日内，被告张小虎支付原告赵敏违约金2200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费405元减半收取202.5元由被告张小虎承担。本判决生效之日起三日内，被告张小虎支付赵敏202.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈学军二〇一九年十一月二十五日书记员  杨倩倩