江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2203号 上诉人（原审原告）：周头英，女，汉族，1983年10月生，住江西省吉安市吉水县。 委托诉讼代理人：傅燕萍，江西华邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘登凤，江西华邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西国宇房地产开发公司，住所地：江西省南昌市。 法定代表人：丁华平，公司董事长。 委托诉讼代理人：徐一新，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈芮，江西豫章律师事务所律师。 上诉人周头英因与被上诉人江西国宇房地产开发公司（以下简称国宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周头英上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人按每月每平方米18元的标准支付自2018年4月1日起至实际依约交付房屋之日止期间的逾期交房赔偿金。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院适用法律认定事实错误。《南昌县商品房买卖合同》第九条对被上诉人逾期交房“免违约责任”之约定属无效条款，一审法院不能仅依据合同对逾期付款和逾期交房均约定免违约责任而认定为该合同遵循了公平原则，进而免除被上诉人逾期交房的违约责任。逾期付款和逾期交房都免违约责任根本不对等，明显逾期交房导致的损失要大于逾期付款，被上诉人不需要对上诉人承担任何交房及产证办理延迟履约责任，显然不公平。二、一审法院存在如下明显事实认定错误。一审法院不能简单的认为只要有下划线就是被上诉人进行了重点标注。被上诉人自始至终都没有提供证据证明签订合同时被上诉人提示过上诉人注意合同第九条并予以说明。三、一审法院适用、理解法律错误。涉案合同第九条逾期交房免违约责任免除了被上诉人的责任，符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任”的要件，就应当认定该条款无效。而不应当将逾期交房和逾期付款的合同约定对比起来来判断约定是否无效。 国宇公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。理由：一、答辩人与被答辩人双方签订的《南昌县商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，不符合格式条款的认定条件，应当认定是合法有效的。案涉的《南昌县商品房买卖合同》使用的是南昌县房产管理局监制示范文本，但签订合同时双方对案涉条款进行了充分协商，特别是被答辩人提到的逾期交房免违约责任和逾期付款免违约责任的条款，该条款的设置上就是允许在合同原有的条款基础上进行协商修改或补充内容，该条款不应属于格式条款。二、答辩人已采取合理的方式提请被答辩人注意免除或者限制其责任的条款，合同条款合法有效。答辩人在合同中已以下划线的方式履行提示及说明义务。三、根据合同约定和法律规定，案涉商品房已于2018年2月7日已达到交付条件，答辩人已多次通知被答辩人收房，是因被答辩人自身原因未收房，其诉请的租金损失应当由其自行承担，与答辩人无关。 周头英向一审法院起诉请求：一、判令国宇公司根据每月每平米18元之标准向周头英支付自2018年4月1日起至实际依约交付房屋之日止期间的逾期交房赔偿款（现暂计算至2019年1月31日止逾期交房赔偿款为25803元）；二、一审案件诉讼费用由国宇公司承担。 一审法院查明事实：2017年11月21日，周头英与国宇公司签订《南昌县商品房买卖合同》，合同约定：周头英向国宇公司购买了国宇公司开发建设房屋；房屋建筑面积为143.35平方米，房屋单价为每平方米11091.73元，房屋总价为1590000元；付款方式为银行按揭付款，首付款为990000元，于2017年11月21日前支付，余款办理银行按揭支付，若逾期支付免违约责任；房屋交付期限为2018年3月31日，若逾期交房免违约责任。合同签订后，周头英于2017年11月29日向国宇公司支付了首付款990000元，后续款项通过银行按揭支付。国宇公司至今未交付房屋给周头英，为此周头英诉至法院。 一审法院认为，周头英与国宇公司双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认，周头英与国宇公司双方均应按合同约定履行自己的权利义务。本案中，双方对于逾期付款及逾期交房的约定均系格式条款。根据合同法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款才无效。本案中，周头英与国宇公司双方的合同中对逾期付款及逾期交房均约定免违约责任，系遵循了公平原则，并未只单方约定免除自身责任，加重对方责任、排除对方主要权利，而是对双方的违约责任均予以免除。同时对免除条款以下划线的形式予以重点标注，应视为已采取了合理的方式提请对方注意，故该格式条款应属有效约定，但对该约定应作限制解释，即如逾期交房系由于国宇公司自身主观故意造成且逾期超出合理范围，则应承担相应的责任，虽然国宇公司未按期交房，但国宇公司逾期交房并非自身主观故意且仍处于合理期限范围内，故周头英诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：驳回周头英的诉讼请求。一审案件受理费445元，减半收取222.5元，由周头英负担。 二审期间，上诉人提交新证据：1、POS机刷卡小票四张，证明目的：周头英按照《南昌县商品房买卖合同》第六条的约定，分别于2017年10月21日、2017年10月25日分四笔通过POS机刷卡支付了足额购房首付款，早于购房合同约定的时间支付。2、中国银行个人一手住房贷款合同一份，证明目的：周头英与中国银行签订按揭借款合同，并依照《南昌县商品房买卖合同》的约定支付了按揭款。3、中国银行贷款还款明细一份，中国银行还款证明一份，证明目的：周头英已于2018年9月6日提前偿还完全部购房贷款。被上诉人质证认为：对证据的合法性、真实性都没有异议，关联性有异议，上诉人提交的个人房产借款及抵押合同显示办理抵押贷款的时间晚于双方在商品房买卖合同中约定的时间，上诉人这一行为也已经构成了违约。在签订商品房买卖合同时并不能确定银行会接受按揭，银行将根据买售人的征信、流水、限购以及是否是二套方的因素来确定是否办理按揭。上诉人提交的上述证据证明了已按照《南昌县商品房买卖合同》第六条的约定，支付了足额的购房首付款，并按照与中国建设银行签订的个人住房（商业用房）借款合同的约定，每月按时偿还购房按揭款。该组证据被上诉人对其合法性、真实性都没有异议，虽对关联性持有异议，但该组证据反映的正是涉案合同项下的付款情况，与涉案合同存在内在的关联，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。上诉人对一审法院查明事实中关于原告于2017年11月29日向被告支付了首付款990000元的事实有异议，认为一审查明的时间是被上诉人开具的江西省国家税务局通用预收款收据的时间，实际支付时间为2017年10月21日、2017年10月25日。本院认为，根据转款凭证、银行流水，周头英异议成立，一审认定上述事实有误，本院予以纠正。二审审理期间，被上诉人提交了涉案房屋的竣工验收备案表三份，证明涉案房屋于2019年9月30日进行了竣工验收备案登记。上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性持有异议。但该三份竣工验收备案登记形式上完备，与涉案房屋的竣工验收相互印证，可以作为认定事实的依据予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人于2017年10月21日、2017年10月25日支付了首付款990000元。涉案房屋于2019年9月30日进行了竣工验收备案登记。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，一、关于逾期付款及逾期交房约定的效力的问题：上诉人周头英与被上诉人国宇公司签订的《南昌县商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行。作为购房人的上诉人应按约支付购房款，作为出售人的被上诉人应按约交房。但在涉案合同中双方约定了逾期付款及逾期交房均免除对方的违约责任。周头英上诉主张提供格式条款一方免除其责任的，就应当认定该条款无效。本院认为，本案双方签订的《南昌县商品房买卖合同》采用的是南昌县房产管理局监制的签约使用文本，作为通用文本关于逾期付款及逾期交房违约责任的处理需要双方协商确定，而本案关于逾期付款及逾期交房约定互相免责，应是签约双方经过协商之后拟定的条款，而不是单方确定的条款。而提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款才无效。本案双方对逾期付款及逾期交房均约定免违约责任，遵循了公平原则，并未只约定免除自身责任，加重对方责任、排除对方主要权利。同时对免除条款以下划线的形式提请对方注意，故该格式条款应属有效约定。二、关于逾期付款及逾期交房的约定是否存在上诉人所主张的显失公平的问题：涉案合同约定的是逾期付款和逾期交房都免违约责任，如若上诉人逾期付款，势必造成被上诉人资金紧张，增加经营风险。如若被上诉人逾期交房，也势必造成上诉人无法实现购房目的。二者的利益，在上诉人未提交充分证据证实的情况下无法得出该约定对上诉人明显不公平的判断。同时，涉案合同关于逾期付款及逾期交房的约定应是签约双方衡量了各自利益的情况下作出的约定。仅认可逾期付款的约定而否认逾期交房的约定，必将使一方的责任得以免除，但加重了另一方的责任，有违民事活动中应遵循的公平的原则。本案逾期交房和逾期付款的约定系基于双方自愿原则签订，故上诉人关于逾期付款及逾期交房的约定显失公平的主张本院不予采纳。 综上，周头英的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。一审法院认定事实清楚，处理得当，应予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费445元，由上诉人周头英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉