江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8762号上诉人（原审被告）：王忠祥，男，1956年2月19日生，汉族，住上海市静安区。被上诉人（原审原告）：上海农工商旺都物业管理有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇人民路**。法定代表人：张志敏，董事长。上诉人王忠祥因与被上诉人上海农工商旺都物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初8241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王忠祥的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人上海农工商旺都物业管理有限公司的起诉。事实和理由：1、原审审理程序违法。2019年3月29日，我方接到原审法院电话通知，要求我方于2019年4月9日到庭进行调解，然而物业公司当天并未到场。之后我方未收到开庭传票和电话通知等，原审法院却审理完毕并结案。2、根据我方与开发商签订的《昆山市商品房购销合同》，涉案小区的前期物业服务企业是浙江绿升物业服务有限公司昆山分公司，并非被上诉人上海农工商旺都物业管理有限公司。双方之间不存在物业服务合同，更不存在我方拖欠其物业费和利息之说。上海农工商旺都物业管理有限公司辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人王忠祥到庭签署了送达地址确认书，其经合法传唤拒不到庭参加诉讼，人民法院可以缺席判决。开发商江苏东恒海鑫置业有限公司与我公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。请求驳回上诉，维持原判。上海农工商旺都物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令原审被告支付物业服务费27828元；2、判令原审被告支付逾期付款利息,按同期银行贷款利率以27828元为基数自2019年1月1日起至实际付款日。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2013年3月28日，王忠祥与案外人江苏东恒海鑫置业有限公司签订一份《昆山市商品房购销合同》，该合同约定案外人江苏东恒海鑫置业有限公司向王忠祥出售昆山市淀山湖镇旭宝路99号恒海国际花园58号101室房屋，住宅建筑面积203.42㎡。上海农工商旺都物业管理有限公司与案外人江苏东恒海鑫置业有限公司也签订了一份《昆山市前期物业管理服务协议》，约定由上海农工商旺都物业管理有限公司为昆山市淀山湖镇旭宝路99号恒海国际花园的物业服务企业，其中联排别墅的前期物业管理费为3.8元/月▪平方米。自2016年1月1日至2018年12月31日，王忠祥未交纳上述期间的物业管理费用，上海农工商旺都物业管理有限公司催讨未果，遂引发本案诉讼。另查明，在本案审理过程中，昆山市淀山湖镇度假区社区居民委员会出具说明一份，载明上海农工商旺都物业管理有限公司自2015年1月份按照合同约定接管恒海国际花园小区至今，严格按合同要求操作，在日常管理过程中表现优秀。原审法院认为：上海农工商旺都物业管理有限公司提供了相应的物业服务，王忠祥作为涉案住宅的所有权人，应当履行交纳物业费的义务。关于物业费的金额，上海农工商旺都物业管理有限公司主张自2016年1月1日至2018年12月31日，按3.8元/月/㎡之标准计算，有合同依据，且与催款函相印证，原审法院予以支持，确定王忠祥结欠的物业费金额为27828元（203.42*3.8元*36个月）。关于逾期付款利息损失，应当以27828元基数，自本案起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止，此款王忠祥亦应当支付给上海农工商旺都物业管理有限公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，之规定，判决：王忠祥于本判决生效之日起十日内向上海农工商旺都物业管理有限公司支付自2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费27828元及逾期付款利息损失（以27828元基数，自2019年4月9日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费706元，减半收取353，由王忠祥负担。上海农工商旺都物业管理有限公司预交案件受理费353元，原审法院予以退还。王忠祥负担的诉讼费353元缴纳至原审法院。拒不缴纳诉讼费的，原审法院将依法强制执行。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主不得以其并非合同当事人为由提出抗辩。案涉小区的开发商江苏东恒海鑫置业有限公司与上海农工商旺都物业管理有限公司签订有《昆山市前期物业管理服务协议》，被上诉人上海农工商旺都物业管理有限公司根据约定履行了物业管理义务，且无证据证明其物业服务不符合约定，存在明显质量瑕疵，或者涉案小区的物业管理系由其他企业提供，故上诉人王忠祥以双方之间不存在物业服务合同为由拒绝支付物业费，并无事实和法律依据，本院依法不予支持。王忠祥在一审中向法庭确认了送达地址，原审法院亦按照民事诉讼法的规定向其进行了送达，故原审审理程序并无不当。王忠祥的二审上诉理由依据不足，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费706元，由上诉人王忠祥负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇一九年十一月二十六日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。