内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2019）内2201民初5684号原告（反诉被告）：王奕，女，1979年出生，个体，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：罗相宝，内蒙古圣泉律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡宝安，男，1965年出生，汉族，个体，住黑龙江省齐齐哈尔市。委托诉讼代理人：张云波，内蒙古鼎珏律师事务所律师。原告（反诉被告）王奕诉被告（反诉原告）胡宝安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王奕及其委托诉讼代理人罗相宝，被告（反诉原告）胡宝安及其委托诉讼代理人张云波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王奕向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除王奕与胡宝安之间于2018年9月7日签订的租房协议；2.请求判令胡宝安给付租房违约金250000.00元（500000.00元×50%）；3.请求判令胡宝安给付租房期间原告的物品损失费6500.00元。事实和理由：王奕与胡宝安系房屋租赁关系。在2018年9月，王奕将自有位于乌兰浩特市爱国北大路79号沐林春快捷酒店对外出租，胡宝安于2018年9月7日找到王奕，订立租房协议并签写协议书。协议约定租期三年（2018年9月15日至2021年9月15日），租金每年500000.00元，在每年9月1日前支付下一年租金，胡宝安向王奕支付租房押金50000.00元，三年租期满双方无争议，押金如数返还，如一方违约，需向对方支付房租等额违约金。协议还约定，如双方产生法律争议，由乌兰浩特市法院管辖。签订协议当日，胡宝安将第一年（2018年9月15日至2019年9月15日）房租500000.00元，以银行转账支付给了王奕。2019年9月10日，胡宝安用微信发给王奕一份告知书，告知王奕因各种原因要解除合同。2019年9月15日，王奕与胡宝安共同来到酒店检查酒店内的物品及设施，胡宝安向王奕出具承租期间导致酒店内物品设施损毁折价6500.00元的字据一枚。因租期未到，胡宝安无故毁约，不履行租房协议，并损毁酒店内部物品设施，为维护合法权益，王奕诉至法院。胡宝安辩称，不同意王奕的诉讼请求，我经营期间因环保消防出现问题，导致我无法正常经营。故我提出反诉。胡宝安向本院提出反诉请求：请求判令被反诉人王奕立即返还反诉人胡宝安保证金43500.00元。事实和理由：王奕于2018年9月7日将自有经营的沐林春快捷酒店整体租给反诉人胡宝安，签订了租房协议，胡宝安交付押金50000.00元。协议明确约定反诉人胡宝安经营期间，如消防、环保检查出现问题，被反诉人王奕承担全部责任。反诉人胡宝安接手经营后，环保、消防机关检查下达处罚通知并查封酒店，被反诉人王奕不管不问，以各种名义敲诈反诉人胡宝安，并向消防机关提供虚假材料，致使酒店一直被查封，且酒店内没有集体取暖设施，冬季反诉人胡宝安根本无法正常经营。被反诉人王奕的行为严重违反了协议约定义务及法律规定，2019年9月15日，反诉人胡宝安与被反诉人王奕协商已经解除该租赁协议。反诉人胡宝安不存在违约情形且租赁协议已经解除，被反诉人王奕的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。依据事实，反诉人胡宝安的诉讼请求应得到支持。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年9月7日，王奕（甲方）与胡宝安（乙方）签订一份租房协议。租房协议约定：“甲方将座落在乌兰浩特市爱国北大路79号沐林春快捷酒店出租乙方使用，现就出租事宜双方达成如下协议：一、租期为三年，2018年9月15日至2021年9月15日止。年租金约定伍拾万元（￥500000.00元），提前半个月交付，即每年9月1日前。二、出租包括房间内所有设施、备品（清单附后），以及酒店经营的相关手续，乙方只有使用权，没有所有权。消防、环保在现有条件下正常检查出现问题时由甲方负责解决。乙方需保证所有设施正常维护使用，所有手续正常年检，在租赁期满后双方交接无损坏、无争议。乙方如转租需经甲方同意。…六、乙方不得在酒店从事除正常经营外的违法、违纪活动，防火、防盗，造成一切损失及后果由乙方承担，乙方交付甲方押金伍万元（￥50000.00元），在租赁期满双方无争议后如数返还。…八、以上条款双方共同遵守，如有违约，违约方给付对方合同约定年房租费用等额赔偿，如有不能解决事项由乌兰浩特市人民法院裁决。…”签订协议当日，胡宝安将第一年（2018年9月15日至2019年9月15日）房租500000.00元，通过银行转账支付给了王奕。2018年10月2日，胡宝安经营沐林春酒店期间，乌兰浩特市公安消防大队检查酒店，并下发整改通知书及临时查封决定书，胡宝安、王奕按要求配合消防大队进行了整改，酒店一直处于营业状态。2018年10月31日、11月6日，乌兰浩特市环境保护局检查酒店并分别下发处罚事先告知书及罚款十万元行政处罚决定书，经王奕沟通协调，酒店整改后胡宝安未向乌兰浩特市环境保护局交纳上述罚款。胡宝安经营上述酒店至2019年9月10日，用微信发给王奕一份告知书，告知因各种原因要解除租赁关系。2019年9月15日，王奕与胡宝安共同到酒店查验酒店内的物品及设施，胡宝安向王奕出具经营期间导致酒店内物品设施损毁折价6500.00元的字据一枚，王奕接回并管控酒店。因协议租期未到，胡宝安拒交下年度租金，不履行租房协议，损毁酒店内部物品设施，王奕诉至法院。庭审中，王奕提交书面证据并申请证人张某、隋某出庭作证。书面证据如下：1.租房协议一份，证明胡宝安没有在协议约定时间2019年9月1日之前交付下一年房租，被告存在严重违约行为。协议第二条规定，消防、环保在现有条件下正常检查出现问题时由甲方负责解决。根据协议第八条规定，违约方应付500000.00元违约金，我方认为过高，主张赔偿一半违约金。依协议第六条规定，我方没有违约，胡宝安违约，没有理由退给胡宝安50000.00元押金。2.胡宝安出具欠条一份（2019年9月15日），证明胡宝安经营酒店期间损坏物品设施折价欠款。3.清单一份，证明胡宝安于2018年9月7日接收酒店房屋时，接收的附属物品和设施。证人隋某出庭作证称，我在酒店工作多年，现在也在酒店工作，老板是个男的，酒店被查封期间我也知道，一楼没有电，但仍在营业，有客人入住，供暖正常，自己烧锅炉，白天是否烧锅炉不清楚。证人张某出庭作证称，我于2018年10月1日至2019年4月1日一直在沐林春酒店烧锅炉，胡老板给我开工资，我不知道酒店被查封，只知道客人的车在门前停放，环保局检查不让白天烧煤，让白天烧颗粒晚上烧煤，停烧过一天，我听胡老板说因消防问题要拘留他。王奕认为证人隋某、张某的证词，能证明胡宝安经营酒店期间，一直在正常经营，供暖也正常，酒店的营业并没有造成损失。经庭审质证，胡宝安对书面证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为能相反证明自己的反诉主张成立，2019年9月到2020年的租金没交，是因为王奕违约在先，自己无法经营酒店，租赁的不仅仅是酒店房屋和物品，还有酒店的正常经营权，消防、环保检查出问题，由王奕承担责任。物品损失欠据，说明双方解除合同的时间，并对双方物品进行了清点，清点完毕进行交接，故合同已解除，不存在违约问题。对证人隋某、张某的证词，胡宝安认为证实了酒店的实际管理人已经更换，能证明当事人双方的租赁协议已解除，要求赔偿违约金没有法律依据，王奕存在违约行为。胡宝安向法庭提交书面及影音证据并申请证人于某出庭作证。书面影音证据如下：1.乌兰浩特市公安局消防大队（2018）第4572号责令限期改正通知书一份，证明沐林春酒店一层室内装修使用可燃材料，责令酒店于2018年10月31日前改正。2.乌兰浩特市公安局消防大队出具的（2018）第0296号临时查封决定书一份，证明因酒店使用可燃材料，临时查封该酒店。3.乌兰浩特市公安局消防大队（2018）第4600号责令限期改正通知书一份，证明要求酒店所有人对不符合消防标准的地方限时整改。4.乌兰浩特市环境保护局（2018）113号行政处罚事先（听证）告知书一份，证明酒店使用散煤锅炉无除尘设备，行为违法。5.乌兰浩特市环境保护局（2018）113号行政处罚决定书，证明对违法使用散煤锅炉无除尘设备行为罚款100000.00元。6.沐林春酒店监控录像光盘一张（2019年9月8日），证明王奕妻子对胡宝安进行威胁。7.沐林春酒店监控录像光盘一张（2019年9月15日），证明王奕、胡宝安于2019年9月15日对沐林春酒店已交接完毕，双方签订的租房协议已经解除。8.沐林春酒店锅炉房照片二张，证明酒店没有供热连接，采用散煤锅炉供热；消防查封照片一张，证明沐林春酒店无法正常经营使用；微信告知照片一张，证明因酒店无法正常经营告知王奕解除租房协议；2019年9月15日书面告知书照片一张，证明已告知王奕解除合同；微信聊天记录一份，证明王奕以解决消防环保名义向胡宝安索要钱财。证人于某出庭作证称，自己在2018年11月1日至2019年9月15日期间，由沐林春酒店胡老板聘用上班，做吧员工作，2018年入冬，酒店客人反映晚上冷，锅炉只在晚上烧，酒店不能开具发票，客人拒付住宿费，2019年9月15日胡宝安与王奕交接时其在现场，但没看到书面材料，也没听到谈论交接内容，接到过环保局的通知。胡宝安认为证人于某的证词，能证明酒店取暖不佳，查封处罚问题一直没有解决，双方于2019年9月15日清算交接完毕。经庭审质证，王奕对胡宝安提交的前五项书面证据真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为公安及环保相关部门的处罚与通知，都是在2018年10月2日以后，胡宝安经营沐林春酒店期间作出，应由胡宝安依租房协议规定负责。另外针对环保局100000.00元的罚款，王奕与环保局交涉，罚款并没有实际处罚。对第6、7项光盘证据内容，王奕认为不足以证明存在威胁情形，而是正常的事务交涉。微信聊天内容并不能说明王奕的老公威胁胡宝安，而是表达了准备向法院提起诉讼的想法。对第8项证据其中的二张锅炉房照片真实性没有异议，只能证明锅炉房正常使用供暖；消防查封电表箱照片一张，只能证明对一楼个别房间有影响，对酒店的整体经营并没有影响，并且在消防查封后的第二天就整改完毕，恢复正常使用；对微信告知真实性没有异议，合同是双方签订的，不能单方面解除约定。对证人于某的证词，王奕认为只能证明当事人双方清点损坏物品的事实，其并不知道双方是否解除合同及谈话内容，恰相反证明2019年9月15日当事人双方没有解除租房协议。综合案件事实及王奕、胡宝安的质证意见，本院认证如下：王奕提交的3项书面证据，由当事人双方自愿签写，胡宝安对其真实性无异议，亦不违反相关法律规定，对其证明效力，本院予以认定。胡宝安向法庭提交8项证据，前5项证据均是在胡宝安接管沐林春酒店后，由相关行政执法部门作出的行政文书，按当事人双方签订的租房协议第二条“消防、环保在现有条件下正常检查出现问题时由甲方负责解决”的规定，王奕也配合相关行政部门进行了整改，但并不能证明王奕存在违约行为，胡宝安也不能因此拒绝履行租房协议约定的交纳年租金义务，故对此前5项证据胡宝安要证明的目的不成立，本院不予认定。胡宝安提交的后3项证据所反映的事实，均是在胡宝安接收酒店后经营管理期间处理相关事务时发生，无法证明王奕存在违约行为，当事人双方自愿签订的协议，一方不能违反法律单独行使解除权。证人隋某、张某的证词，能够证明沐林春酒店一直处于营业状态，对其证明效力，本院予以认定。证人于某的证词，无法证明王奕存在违约情形，对其证明效力，本院不予认定。本院认为，一、本诉部分。王奕与胡宝安签订的租房协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，依法应属有效合同，双方均应依约履行合同义务。胡宝安经营沐林春酒店期间，消防、环保部门对酒店进行检查与要求整改，属协议内容事项，王奕积极配合处理，履行了协议约定义务，胡宝安不能因此事由而要求解除租房协议，不按协议约定缴纳房租，其行为违反协议并构成违约，应承担违约责任。王奕要求解除与胡宝安之间租房协议的主张符合法律规定，本院予以支持。双方在租房协议中约定违约金相当于一年租金500000.00元，王奕自治意愿降低请求赔偿数额，要求胡宝安赔偿违约金250000.00元，根据公平原则并考虑沐林春酒店已由王奕实际收回管控和现实经营状况，关于违约金赔偿数额，应确定为租房协议约定违约金500000.00元的25%即125000.00元为宜。二、反诉部分。按租房协议约定：“…乙方交付甲方押金伍万元（￥50000.00元），在租赁期满双方无争议后如数返还”乙方胡宝安虽然未交纳下一年度租金而违约，但在承担违约责任和扣除酒店物品损失6500.00元的前提下，甲方王奕应将押金余额43500.00元退还乙方胡宝安。故对胡宝安提出反诉，要求退回押金43500.00元的主张，本院应依法予以维护。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王奕与被告（反诉原告）胡宝安于2018年9月7日签订的租房协议；二、被告（反诉原告）胡宝安于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）王奕租房违约金125000.00元，给付原告（反诉被告）王奕酒店物品损失费6500.00元；三、原告（反诉被告）王奕于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）胡宝安租房押金43500.00元；四、驳回原告（反诉被告）王奕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2574.00.00元，由被告（反诉原告）胡宝安负担1465.00元，原告（反诉被告）王奕负担1109.00元；反诉案件受理费444.00元，由原告（反诉被告）王奕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向兴安盟中级人民法院在中国农业银行兴安盟分行兴安支行的账户（账号：×××）全额缴纳上诉费，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 董 力 二〇一九年十一月三十日书记员 杨逸群附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金…第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。