山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0113民初3211号原告:姜晨，女，1976年7月29日出生，汉族，居民，住济南市历下区，委托诉讼代理人：崔先泉，男，1974年10月10日出生，汉族，居民，住济南市历下区，系姜晨之夫。被告：山东康桥置业有限公司，住所地山东省济南市天桥区。法定代表人：黄巍，该公司总经理。委托诉讼代理人：李娜，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珍吉，山东德衡（济南）律师事务所实习律师。原告姜晨与被告山东康桥置业有限公司（以下简称康桥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告姜晨及其委托诉讼代理人崔先泉，被告康桥公司的委托诉讼代理人李娜、陈珍吉到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告姜晨的委托诉讼代理人崔先泉，被告康桥公司的委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜晨向本院提出诉讼请求：1.康桥公司以购房款2701222元为基数，自2015年2月1日起至2019年8月13日止，按照日利率0.01%为计算标准向姜晨支付迟延交房违约金446782.12元；2.全部诉讼费用由康桥公司负担。事实和理由：2013年10月5日，姜晨、康桥公司签订商品房买卖合同，合同约定姜晨购买康桥公司开发的位于济南市长清区××街道办事处××北××（××西部新城区专家住宅项目二期）楼号为D组团12号楼104房屋一套，价格为2701222元，交付期限为2014年10月31日前。双方在补充协议第四条第6款约定，逾期交房不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，姜晨按约于2013年12月2日前向康桥公司支付了全部购房款2701222元。合同约定的房屋交付期限到期后，经姜晨多次催促，康桥公司均拒绝交房，后康桥公司于2016年4月28日向姜晨出具购房发票。为维护姜晨的合法权益，特诉至法院，望判如所请。康桥公司辩称，1.涉案房屋已于2015年4月12日实际交付，姜晨已对房屋进行装修并使用，康桥公司不存在延期交房的违约行为；2.即便康桥公司在2015年4月12日前存在延期交房的违约行为，姜晨要求康桥公司承担延期交付的违约责任也已超诉讼时效；3.合同约定的违约金过高，应予调整。综上，姜晨的诉求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.合同的签订及内容。姜晨、康桥公司于2013年10月5日签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定：姜晨购买康桥公司圣菲花园（济南西部新城区专家住宅项目二期）楼号为D组团12楼号104房屋（以下简称涉案房屋）一套，总价款为2701222元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的合同约定的商品房达到交付使用条件：该商品上取得开发项目《综合验收备案证明》。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：电、水在交付时达到使用条件；……该合同补充协议第四条第6款约定，出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应向出卖人提出书面申请，并协助出卖人办理银行提前还贷及《济南市商品房买卖合同》注销手续，出卖人在办理完毕银行还贷及《济南市商品房买卖合同》注销手续之日起30日内，退还买受人全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。2.合同履行情况。合同签订后，姜晨分次付款，姜晨之夫崔先泉于2013年12月2日通过网银转账向康桥公司支付购房款尾款1891222元，至此购房款全部付清。康桥公司于2016年4月28日向姜晨出具全额发票。康桥公司认可已经收取全额购房款。合同约定的房屋交付期限届满后，康桥公司未依约书面通知姜晨办理交付手续。2015年4月，为装修房屋，姜晨主动要求提前交房，该月9日，双方签订业主入住验房表一份，该月12日，双方签订钥匙签收单一份，姜晨已实际接收房屋并作装修。另查，涉案房屋所在楼盘除涉案房屋外，其他房屋均未交付。2018年8月10日，康桥公司委托山东建大消防技术服务有限公司对涉案房屋所在楼盘，即济南西部新城区专家住宅项目二期的建筑消防设施安装质量进行检验，山东建大消防技术服务有限公司于2018年8月24日出具检验报告一份，检验结论：该工程消火栓系统、防火分隔设施、灭火器的设置系统所检部分已达到DB37/242-2014《建筑消防设施安装质量检验评定规程》要求，判定合格。3.涉案房屋是否交付，是双方当事人争议的焦点。康桥公司主张涉案房屋虽然尚未办理竣工验收证明，但康桥公司已应姜晨要求于2015年4月12日向姜晨实际交付涉案房屋，涉案房屋水电安装已全部完成，姜晨亦已验收收房并实际居住。对此，康桥公司提交业主入住验房表、房屋钥匙签收单、山东凯瑞物业服务公司于2019年9月6日出具的交付房屋证明、姜晨与崔先泉的结婚登记申请书复印件一份及照片打印件一宗为证。姜晨对上述证据的真实性无异议，但主张其仅是接收房屋用于装修，双方至今未实际交房，原因在于涉案房屋并未达到合同第八条约定的取得开发项目《综合验收备案证明》的条件，也未达到合同第十四条第1款约定的“电、水在交付时达到使用条件”的标准。并主张其确对涉案房屋进行了装修，但涉案房屋并不具备居住条件，姜晨未实际居住。另，庭审中，经本院释明，姜晨明确表示不变更诉讼请求。本院认为，姜晨与康桥公司签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，姜晨依约向康桥公司支付了全部购房款，康桥公司未按合同约定如期交付房屋，姜晨为装修房屋主动要求提前交房并已接收房屋、装修，涉案房屋至今未取得综合验收备案证明，尚未达到合同约定的交房条件。对上述事实双方当事人不存在争议，本院予以确认。本案的争议焦点是姜晨要求康桥公司支付迟延交房违约金的诉求应否得以支持的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。上述法律均对建筑工程的的交付使用作出了严格规定，涉案房屋系商品房，其质量安全涉及业主的人身安全，出卖人交房的最低法定标准为取得竣工验收备案单，否则，即使出卖人已经交付房屋，买受人实际接受房屋的，亦不能免除出卖人逾期交房的违约责任。本案中，康桥公司认可涉案楼盘未取得合同约定的《综合验收备案证明》，庭审中也未提交竣工验收报告，仅提交了其委托山东建大消防技术服务有限公司作出的《建筑消防设施安装质量检验报告》，该检验报告尚不足以证明涉案楼盘已经经过消防验收或备案合格。综上，虽然涉案房屋已经交付，但至今未达到交房的最低法定标准，姜晨要求康桥公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院应予支持。关于迟延交房违约金的诉讼时效问题。姜晨要求康桥公司支付迟延交房违约金的请求权系债权请求权，适用诉讼时效的相关规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。双方所签补充协议第四条第6款约定，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。该条款约定的违约金系按日计付，对这一违约金的给付请求权为继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即从知道或者应当知道权利受到侵害之日起，均应为三年。自2014年11月1日（合同约定的交付期限的次日）起，康桥公司即应支付逾期交房违约金，姜晨于2019年8月14日向本院提起诉讼，亦未举证证明此前曾向康桥公司主张过权利，并存在导致诉讼时效中止、中断的事由，故应该从姜晨提起诉讼主张权利之日（2019年8月14日）倒推三年，该三年内的违约金应予支持。现姜晨要求康桥公司以购房款2701222元为基数，自2015年2月1日起至2019年8月13日止，按照日利率0.01%为计算标准向其支付迟延交房违约金446782.12元，于法有悖，本院依法调整为康桥公司以购房款2701222元为基数，自2016年8月14日起至2019年8月13日止，按照日利率0.01%为计算标准向其支付迟延交房违约金。综上，康桥公司应向姜晨支付上述违约金。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，判决如下：山东康桥置业有限公司于本判决生效之日起十日内以购房款2701222元为基数，自2016年8月14日起至2019年8月13日止，按照日利率0.01%为计算标准向姜晨支付逾期交房违约金；驳回姜晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8000元，由山东康桥置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  侯 永人民陪审员  李吉寿人民陪审员  张 建二〇一九年十一月一日书 记 员  郑 艺