江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终7193号上诉人（原审原告）:施夏，男，1979年1月7日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：孙根林，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡道林，江苏海联海律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:郭博达，男，1961年10月22日出生，台湾地区居民。被上诉人（原审被告）:黄琼慧，女，1976年4月25日出生，台湾地区居民。委托诉讼代理人：包蓉芬，上海市华亭律师事务所律师（代理上述两被上诉人）。被上诉人（原审被告）:昆山中银长信资产管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇昆城中欣广场**楼**。法定代表人：朱雪华。上诉人施夏因与被上诉人郭博达、黄琼慧、昆山中银长信资产管理有限公司（下称中银公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初12295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。施夏上诉请求：1、请求撤销昆山市人民法院所作(2018)苏0583民初12295号民事判决，在查明案件事实的基础上，依法改判，确认施夏与中银公司所签订合同依法有效，支持施夏一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用均由郭博达、黄琼慧、中银公司承担。事实和理由：一审法院认定施夏阅读过《房屋承销、包销协议》，应当知晓中银公司并无郭博达和黄琼慧授权，不构表见代理属事实认定错误。当时中银公司向施夏仅是出示上述协议以证明其有权代理销售，但施夏是没有看具体合同内容的。证人叶某和许春松充分证实：在履行承销、包销协议过程中，是中银公司对外销售委托的房屋并与其签订合同，且证人是按照该合同约定付款的，郭博达再与客户所签订的合同仅是为办理过户手续和规避税费用的需要。所谓包销、承销，顾名思义，就是中银公司有权对外以自己的名义销售，协议的具体内容中银公司当时是不可能告诉上诉人的。据此，施夏有理由相信中银公司有权自主销售涉案房屋，并有权与施夏就涉案房屋签订房屋买卖合同。施夏已经履行了合同约定的付款义务，其合法权益理应受到法律保护。中银公司与施夏签订的《昆山市房屋买卖合同》合法有效，郭博达、黄琼慧、中银公司应当履行涉案房屋的产权变更登记手续。郭博达、黄琼慧在诉讼中答辩称：《承销与包销协议》当中有清楚明确约定，甲方（郭博达、黄琼慧）根据乙方（中银公司）的指定与房屋购买方或者乙方签订单个房屋买卖合同，甲方协助办理过户手续这里的合同签约的一方一定是甲方，另外一方有两种可能，一种可能是房屋的购买方，还有一种可能就是中银公司因为是包销，就是在中银公司他卖不出去的时候，所有的房子应该三四楼都有中银公司买下来的。但是不管是与任何一方签订合同，这合同的一方永远是郭博达、黄琼慧，并不是中银公司。另外这份合同还约定了房款的支付，第四条是包销及承销房款的支付。收款的账户就是郭博达，上面写清楚了开户行账户，账号都写清楚了，都是郭博达的名义，并没有涉及到中银公司的任何信息。一审庭审笔录第11页施夏回答审判员提问时回答：“中银公司和我签订合同前是出示过该合同的，但我没有仔细看”。说明施夏是看到过这份合同，有没有仔细看是施夏自己的问题。施夏作为中介人员，没有仔细看协议的内容就与中银公司签订合同，这个责任应该是他自己来承担。另外在这份协议第十条约定，若产权人不到场，由代理人代其签订本合同，则代理人必须确保已征得产权人同意，或者出具真实有效的委托书。若因代理人隐瞒实情或委托书无效，导致本合同不能履行，则代理人须承担本合同之违约责任。这份合同是出售方写的是郭博达，代理人是朱雪华，购买方是施夏，这份合同是在郭博达、黄琼慧根本就不知情的情况下签订的。郭博达、黄琼慧直到2018年的5月7日收到律师函以后才知道有这个事情。看到这份合同的时间是2018年8月3日，签订合同承担后果的责任者是代理人就是中银公司。施夏作为中介方，于2017年8月3日将同一套房屋卖给了牛福州后，他又在与中银公司签了本案所涉合同将此房卖给自己。施夏与中银公司明知道只有一套房屋可以买卖的情况下，将两份合同同时成立，这是这种行为就是恶意串通，损害了郭博达、黄琼慧的利益。原审的判决是正确的。请求维持。中银公司在诉讼中答辩称：根据房屋承销、包销协议第一条的规定，甲方只是协助办理过户手续，第三条的规定，乙方享有自主销售的权利，甲方不能销售或委托第三方销售，第七条第三点规定甲方配合乙方办理房屋买卖及产权过户事宜，协议第六条补充说明，乙方可以甲方的名义对外销售的房屋由其自己签订。协议第二条规定房屋单价1万每平米，24-31是6000元每平方，说明中银公司不是中介公司。根据该协议中银公司已销售的房屋都是有差价的。涉及施夏购买房子的事，我方并未告知郭博达、黄琼慧。房款一部分交给我们一部分给郭博达，我也没有告知郭博达是施夏交的这笔钱。施夏向一审法院起诉请求：1.判令昆山市花桥镇花溪路168号8号楼1室房屋所有权属于施夏所有；2.判令郭博达、黄琼慧、中银公司协助施夏办理产权变更登记手续；3.本案的诉讼费用由郭博达、黄琼慧、中银公司承担。一审法院认定事实：2017年5月16日，郭博达、黄琼慧（甲方）与中银公司（乙方）签订房屋承销、包销协议，约定：一、承销及包销范围：乙方承销及包销甲方产权所有的位于昆山市的商业房屋（以下简称“房屋”)。房屋建筑面积为6573.49平方米，房屋所有权证共22张。甲方根据乙方的指定与房屋购买方或乙方签订单个房屋买卖合同，甲方协助办理过户手续。二、双方商定该房屋的承销包销价格：1、168-8-1至168-8-14：1万/平方米，（甲方到手价），2、168-8-24至168-8-27：0.6万/平方米(甲方到手价)，3、168-8-23至168-8-31：每平方米0.6万(甲方到手价)；所有费用（包括公证费〉、税收等均由乙方或由乙方指定的第三人承担。有关房产交易的税费承担并把销售凭证交于甲方认定。房产交易应按国家有关税法执行，包括需支付的营业税、土地增值税和个人所得税、购置税等所需的交纳税，全部由乙方承担支付，乙方把完税的凭证需交甲方备案。三、双方商定168-8-24、168-3-31（三层四层）为包销，包销期限自本协议生效之日起至2017年8月31日止。其他房屋为承销，承销期限自本协议生效之日起至2017年8月30日止。在承销及包销期内，乙方对本协议约定范围内的房屋享有依法自主销售的权利，同时甲方在此期限内不再自行或委托第三人销售。四、包销及承销房款的支付：购房合同签订后按照房款的10%在5天内支付购房定金，30日安内支付剩余的90%房款后办理过户手续。房款单价指本协议二的价格。甲方指定帐户如下：户名:郭博达，账户62×××91，开户行：中信银行上海分行营业部。五、乙方逾期支付房款的：若逾期不超过10天，乙方按逾期应付款的0.1%向甲方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过10天的，甲方可选择单方面终止协议，并没收乙方支付的定金。如乙方有任意一期逾期付款，甲方可不再履行本协议义务。六、承销期内乙方可以甲方名义对外销售包销范围内的房屋，具体销售合同由具体购房人与甲方签订：168-8-24至168-8-31(三楼四楼）为乙方包销，最迟在2017年8月30日后一个月内，由乙方或者乙方指定方将全部房款支付至甲方指定帐户。168-8-1至168-8-14，为乙方承销，在2017年8月30日时，未有乙方指定第三方与甲方签订买卖合同，上述房屋归还甲方处理。如甲乙双方要继续合作，另行签订合同。七、甲方的职责和义务：1、甲方应当收到乙方或乙方指定第三方约定的房款后，根据乙方指示，在30天内去房地产交易中心办理过户。但如遇下列原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，甲方可据实予以延期：遭遇不可抗力，且甲方在不可抗力发生之日起七日内告知乙方的；2、甲方保证该房屋无查封无抵押。3、甲方配合乙方办理房屋买卖及产权过户事宜。昆山市花桥镇花溪镇168号8号楼1室房屋于2010年6月8日登记在郭博达、黄琼慧名下。2017年8月3日，中银公司（甲方）与施夏（乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方将昆山市花桥镇花溪路168号8号楼1室房屋以213万元的价格出售给施夏，签订本合同时乙方已支付该房屋定金60万元，房屋过户交易时乙方一次性付清余款，除银行贷款50万元，甲方代理人承诺在2018年5月30日前办理过户手续。中银公司在该合同盖章，中银公司法定代表人朱雪华、施夏在合同上签字。施夏与施小娟系夫妻关系，二人于2004年3月29日登记结婚。2017年5月18日，施小娟转账10万元给朱雪华。2017年5月27日转账50万元给朱雪华。2017年8月4日，施夏转账154564元到郭博达账户。2018年5月30日，许春松出具代付证明，内容为：本人许春松于2017年8月4日因购买花桥镇花溪路168号8号楼9室房屋的税费95000元由施夏垫付，现由施夏要求本人代施夏向郭博达直接支付房款95000元。2017年8月4日，中银公司出具收条，载明收到施夏房款250000元。2017年8月29日，中银公司出具收条，载明收到施夏房款8万元。2018年5月4日，施夏委托江苏昆成律师事务所吴晓香律师向郭博达和朱雪华发送律师函，要求其履行办理贷款手续及过户义务。施夏曾作为居间方在中银公司和牛福州签订的房屋买卖合同上签字，合同约定的出售房屋亦为昆山市花桥镇花溪路168号8号楼1室房屋，价格为270万元，签订时间为2017年6月10日，郭博达并未在合同上签字。2017年11月3日，牛福州发律师函给中银公司和郭博达，要求其履行合同。2017年11月7日，中银公司和牛福州签订房屋买卖终止协议书，约定双方终止2017年6月10日签订的房屋买卖合同，中银公司退还牛福州10万元定金，并赔偿违约金10万元。2017年6月9日，郭博达和叶某签订房屋买卖合同，施夏作为居间方在合同上签字，出售房屋为昆山市花桥镇花溪路168号8号楼9室房屋。一审庭审中昆山市人民法院询问，施夏在签订房屋买卖合同时是否阅读过《房屋承销、包销协议》，施夏陈述朱雪华曾向其出示过《房屋承销、包销协议》。一审法院认为，根据郭博达与中银公司签订的《房屋承销、包销协议》，昆山市花桥镇花溪路168号8号楼1室房屋属于中银公司承销范围，根据合同约定，承销范围内的房屋出售需实际购房人与郭博达签订合同，郭博达协助办理过户，根据该约定，郭博达并未委托中银公司与实际购房人签订合同，也未授权中银公司代表其签订房屋买卖合同，中银公司实际为郭博达与实际购房人提供了居间服务，因郭博达和黄琼慧并未在房屋买卖合同上签字，也就是说并未追认中银公司签订合同的行为，该合同对郭博达和黄琼慧不产生效力，而中银公司对该房屋并无处分权，故郭博达和黄琼慧对施夏并无合同上的权利义务，一审法院对施夏要求郭博达和黄琼慧履行过户义务的诉讼请求不予支持。施夏作为居间人员应当具有比普通买家更审慎的注意义务，其作为居间人员处理过买家牛福州和叶某的买卖合同，也阅读过《房屋承销、包销协议》，应当知晓中银公司并无郭博达和黄琼慧授权，不构成表见代理。施夏主张确权无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。房屋买卖合同系中银公司和施夏签订，而中银公司并无房屋的处分权，无法履行合同义务协助办理过户，故一审法院对施夏要求中银公司协助过户的诉讼请求不予支持。施夏可另行向中银公司主张违约责任。遂判决：驳回原告施夏的全部诉讼请求。案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由原告施夏负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，郭博达、黄琼慧与中银公司签订的《房屋承销、包销协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。按照《房屋承销、包销协议》的约定，无论是中银公司承销还是包销的房屋，最终房屋购买人均应与郭博达、黄琼慧签订正式的房屋买卖合同，并向指定的郭博达名下账户付清购房款后由郭博达、黄琼慧协助办理房产过户手续。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，施夏与中银公司签订的《昆山市房屋买卖合同》中所涉昆山市花桥镇花溪路168号8号楼1室房屋为郭博达、黄琼慧所有。虽然根据郭博达与中银公司签订的《房屋承销、包销协议》，该房属于中银公司承销范围，但并未按照《房屋承销、包销协议》的约定由郭博达、黄琼慧与施夏签订相应的房屋买卖合同，中银公司甚至未将相关事宜告知郭博达、黄琼慧，故中银公司就涉案房屋与施夏签订《昆山市房屋买卖合同》属无权代理行为。鉴于施夏系从事房产中介的专业人员，之前也作为中介促成了中银公司承销范围内其他房产的交易，且其本人在诉讼中陈述中银公司曾向其出示过涉案的《房屋承销、包销协议》，故其应当知道中银公司不是涉案房屋的所有权人，中银公司无权以自己的名义与购房者签订相应的房屋买卖合同。中银公司与施夏就涉案房产签订《昆山市房屋买卖合同》的行为，在本案中不构成表见代理，该合同对郭博达、黄琼慧不具有约束力。一审法院据此驳回施夏在本案中的诉讼请求，符合法律规定。综上，施夏的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人施夏负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十一月二十七日书记员  杨颖颖