陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终1034号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安海悦快捷酒店有限公司，住所地西安市凤城八路南侧EE康城明珠新家园20号楼3层。法定代表人：刘守燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷青青，女，1985年10月8日出生，汉族，西安市海悦酒店有限公司职员，住西安市。委托诉讼代理人：薛孝亮，山东怀法律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：西安世纪金花宜品生活用品有限公司，住所地西安市莲湖区西大街1号。法定代表人：QINZHENZHANG，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹侃亦，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓雯，泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人西安海悦快捷酒店有限公司（以下简称海悦酒店）因与上诉人西安世纪金花宜品生活用品有限公司（以下简称金花宜品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2017)陕0112民初5736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。海悦酒店上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项、第六项，改判为支持其一审诉讼请求，其不承担房屋租金损失及违约金；一、二审诉讼费由金花宜品公司负担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。对于其主张的残值部分损失，一审分配责任有失公平原则。其在收到整改通知之后就对责令限期整改通知书所载明的违法事项进行了整改，但是导致其无法整改及酒店无法经营的原因是：堵塞疏散通道、安全出口及安全疏散距离不符合规定、安全出口数量不足。这些过错都在金花宜品公司，一审分配其一半责任，没有事实法律依据。其从事的是酒店经营，金花宜品公司始终没有按照合同约定给其20个免费的固定车位，给其在经营中造成了损失，一审驳回其主张车位损失错误。根据双方之间的合同约定，合同于2023年终止，因为该项约定，其对酒店进行了700多万的投资，因为其对每年的利益是有所期待的，投资价款也是按照合同租赁期限衡量的。一审中，其按照评估公司要求提交了审计报告，且该审计报告的真实性经过金花宜品公司核实，金花宜品公司亦未对该审计报告申请重新鉴定。但正衡资产评估公司以其出具的审计报告不在西安市中级人民法院的鉴定机构名录中为由，未对其经营损失进行鉴定驳回其主张的经营损失，一审以其证据不足驳回了其该项诉讼请求错误。金花宜品公司辩称，涉案房屋已于2008年8月8日取得西安市消防支队出具的消防验收意见书，涉案房屋消防验收合格。海悦酒店在承租该房屋时对租赁现状完全认可，且双方合同明确约定由其自行负责装修，海悦酒店是其内部装修申请建筑工程、消防设计审核和验收的责任主体，理应对装修、二次消防验收的后果承担法律责任。在2011年至2015年12月期间，海悦酒店均是正常经营，消防亦不存在任何问题。需要说明的是，在海悦酒店承租涉案房屋时，周围相邻的其他房屋、场地一直由第三方经营，亦不存在占用消防通道的行为。2015年11月，海悦酒店与其针对涉案房屋二层714平方米签订《房屋租赁合同》后，海悦酒店对该部分进行了装修。此后，西安市消防支队经济技术开发区大队出具责令整改通知书，完全是由海悦酒店自行造成。海悦酒店无权就其自身过错产生的损失要求其承担责任，更不应成为海悦酒店拒付租金的理由。海悦酒店占用涉案房屋的客观事实已经双方及一审认定，且截至目前仍由海悦酒店占用。据此，海悦酒店应当向其承担租金及占用费。双方合同第9.3条已对合同解除或终止时，海悦酒店装修归属问题作出明确约定，即海悦酒店装修部分及不动产无偿归其所有，动产部分海悦酒店自行拆除，逾期拆除的视为放弃所有权。由此可见，无论合同解除或者终止，海悦酒店的装修部分都无偿归其所有，海悦酒店无权就其装修部分向其主张权利。一审中，双方通过法定程序选择正衡评估资产有限公司作为本案评估机构，双方针对评估报告均进行了法庭质证，在海悦酒店提出异议后，该评估公司亦作出异议答复。其认为上述程序合法有效。金花宜品公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第七项，改判第五项为海悦酒店腾房并按照合同约定达到交付标准，支持金花宜品公司一审反诉请求；一、二审诉讼费用由海悦酒店负担。一审认定双方均有过错，适用公平原则，酌情划分责任错误。一审已认定双方签订的两份租赁合同均有效，双方即应当按照合同约定履行各自义务。涉案合同中明确约定了租期、租金收取标准、交纳方式、违约责任、合同接触和终止、合同终止后房屋交付等内容，但一审在未查清事实的基础上，以公平原则认定其退还海悦酒店交纳的保证金5万元及2016年租金47万元，并判其支付海悦酒店一半装修残值损失错误。海悦酒店辩称，金花宜品公司上诉理由没有事实和法律依据。涉案合同解除的原因系因为金花宜品公司的违约行为造成其合同目的无法实现。金花宜品公司违约直接表现为，分割出租，将消防通道租给药店、小鱼塘快餐店、竹园村火锅店。因分割出租导致消防大队将认定其消防不合格而下发责令限期整改通知书，认定安全出口堵塞、安全疏散距离不符合规定、安全出口数量不足、自动消防设施不能联动等问题。上述问题均金花宜品公司分割出租造成，且不是其能够自行解决的，金花宜品公司虽答应其帮助解决，但至起诉仍未解决。金花宜品公司因不能解决上述问题，而以其不能交纳租赁费而出具书面解除合同通知书。金花宜品公司在辩称中也提到其在2011年开始正常经营，直至2015年12月7日被查封，其一直在正常经营并处于盈利状态。一审中，其提交的审计报告也能证明。其没有理由在出现问题不去解决，导致其酒店无法继续经营。既然是金花宜品公司违约造成合同目的不能实现，金花宜品公司应当承担其全部损失。请求驳回金花宜品公司的上诉。海悦酒店向一审法院起诉请求：⒈判令解除其与金花宜品公司于2011年1月24日签订的《场地租赁合同》及2015年11月份签订的《房屋租赁合同》；⒉判令金花宜品公司退还其交纳的保证金5万元；⒊判令金花宜品公司退还其交纳的租金50万元；⒋判令金花宜品公司赔偿其各项经济损失517.36万元及违约金197057.28元；⒌诉讼费由金花宜品公司负担。金花宜品公司向一审法院反诉请求：⒈判令确认其与海悦酒店于2011年4月1日签订的《场地租赁合同》及编号为BZ-2014-15的《房屋租赁合同》已于2016年8月30日解除；⒉判令海悦酒店向其支付拖欠的租金542698.06元、水电费58705元，共计601403.06元及违约金202708.55元；⒊判令海悦酒店向其承担房屋占有使用费暂计1854553.76元（按每月245534元判决至海悦酒店实际交付房屋之日止）；⒋判令海悦酒店恢复原状并腾交涉案房屋；⒌反诉费由海悦酒店负担。一审法院经审理查明，2011年4月1日，海悦酒店（承租方、乙方）与金花宜品公司（出租方、甲方）签订了一份《场地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于西安市经济技术开发区康城）20号楼第三层整层及一层接待区，总建筑面积2052.68平方米，其中一层接待区面积为10平方米，三层建筑面积为2042.68平方米；租赁期限为2011年4月1日至2023年12月31日，租期共计12年9个月；合同仅体现前八年房屋租金即2011年4月1日至2019年3月31日，后五年房屋租金参照同地段的相同商铺租金予以确定，在2019年1月31日前双方协商确定完毕并签署协议，若双方就后五年租金标准无法达成一致协议，任何一方均有权提前解除合同，互不承担违约责任；乙方承租场地的租金（包含房屋租金、设备设施使用费、物业管理费）：2011年4月1日至2014年3月31日，按照35元/平方米/月标准计算；2014年4月1日至2017年3月31日，按照40元/平方米/月标准计算；2017年4月1日至2019年3月31日，按照50元/平方米/月标准计算；2011年4月1日至2019年3月31日一楼接待区10平方按照60元/平方米/月标准计算；在本合同签订后10日内，乙方向甲方支付5万元履约保证金，此履约保证金在本合同提前终止或自然终止时，在乙方按照双方确定的标准交还甲方场地后，甲方应于20日内无息退还乙方；租金按每半年交纳，乙方应在上一个半年期满前一个月内预交下一个半年的租金，首一个半年租金应于本协议签订之日起10日内交纳；水电费按月交纳，每月乙方应自接到甲方通知之日起5日内足额向甲方交纳；甲方收到乙方上述费用后，开具相应票据；乙方逾期支付上述费用超过10日的，甲方有权单方解除本协议，并有权要求乙方承担违约责任；本协议终止或解除（因甲方或乙方违约原因造成本协议的除外），甲方应根据乙方实际使用租赁标的的天数据实与乙方结算租金及水电费，并自终止或解除之日起30日内在预交租金中扣除相应费用（若有）后退还乙方；甲方向乙方免费提供固定停车位20个，供乙方经营使用；本协议届满、终止或解除时，乙方装修部分不动产无偿归甲方所有，动产部分归乙方所有，乙方交还租赁标的时予以拆除；甲方违反本协议约定的，致使乙方合同目的无法实现的，乙方要求解除本协议的，甲方向乙方承担年租金的20%作为违约金，并承担因违约给乙方造成的装修等经济损失；乙方违约甲方按约定解除本协议的，乙方向甲方承担年租金20%的违约金，且保证金及预付租金不予退还；乙方擅自解除本协议的，乙方交纳的保证金及预付租金不予退还，并赔偿甲方损失；《场地租赁合同》签订前，海悦酒店对涉案租赁房屋进行了装修并随后开始经营酒店。经营过程中，2015年11月，海悦酒店（承租方、乙方）与金花宜品公司（出租方、甲方）又签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将上述涉案租赁房屋的二层出租给乙方经营使用，建筑面积为714平方米；乙方承租甲方标的租金按照合约年计算（壹个合约期为12个月）：第一个合约期自2016年1月26日起至2017年3月31日，租金总额为405552元；第二个合约期自2017年4与额日至2019年3月31日，租金总额为85.68万；合同期内，租金按季度预付，合同签订后7日内，乙方预付第一个季度租金，以后乙方应于每季度末15日前，预付下一个季度租金，以此类推；《房屋租赁合同》还约定了其他事宜。《房屋租赁合同》签订后，海悦酒店进行了装修并随后经营使用。2015年12月7日，西安市公安消防支队经济技术开发区大队（以下简称消防大队）向海悦酒店下发了《责令限期改正通知书》，指出涉案酒店房屋存在下列消防安全违法行为：1.消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，未保持完好有效；2.堵塞疏散通道、安全出口；3.安全疏散距离不符合规定、安全出口数量不足。具体问题为：1.自动消防设施不能正常联动；2.安全疏散距离不符合规定（过长）；3.安全出口数量不足；4.安全出口无应急灯且堆放杂物。消防大队责令海悦酒店于2015年12月30日前整改，并查封了涉案酒店的电梯、总配电箱等，海悦酒店遂停业。2016年8月29日，金花宜品公司向海悦酒店发出《解除合同通知书》，通知海悦酒店解除上述两份合同。2016年8月30日，海悦酒店向金花宜品公司发出了一份《通知书》，载明海悦酒店于2016年8月29日收到了金花宜品公司发出的《解除合同通知书》，对于《场地租赁合同》其同意解除，但认为解除合同的原因系金花宜品公司严重违约造成的，关于《房屋租赁合同》，海悦酒店认为该二层房屋未取得消防合格证，应为无效合同。案件审理中，海悦酒店申请对其合同期间内的可得利益损失、涉案租赁房屋的装修残值损失、合同期内车位损失进行评估鉴定。2017年12月19日，正衡资产评估有限责任公司作出了《正衡评报字[2017]ZH第097号资产评估报告》，评估结论为：“西安海悦快捷酒店有限公司所有的房屋装修在评估基准日2017年11月3日所表现的市场价值为人民币壹佰壹拾陆万陆仟元整（116000元整）。”评估报告送达后，海悦酒店提出异议。2018年4月9日，正衡资产评估有限责任公司作出了《关于对正衡评报字[2017]ZH第097号评估报告异议的答复》，对于装修残值部分，补充增加了中央空调及排风系统净值为140343元；对可得利益损失及车位损失无法鉴定。另查明，2016年2月、3月期间，海悦酒店向金花宜品公司交纳了47万元租金。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，海悦酒店、金花宜品公司于2011年4月1日签订的《场地租赁合同》及2015年11月签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，海悦酒店、金花宜品公司应当按照合同约定履行各自义务。海悦酒店于2016年8月29日收到了金花宜品公司发出的《解除合同通知书》，应视为双方于2011年4月1日签订的《场地租赁合同》及2015年11月签订的《房屋租赁合同》于2016年8月29日已解除。2015年12月7日，消防大队向海悦酒店下发了《责令限期改正通知书》，查封了涉案酒店的电梯、总配电箱等，海悦酒店遂停业。海悦酒店、金花宜品公司对《责令限期改正通知书》中涉及的消防问题均存在过错，根据公平原则，对海悦酒店关于金花宜品公司退还其交纳的保证金5万元及金花宜品公司退还其交纳的2016年租金47万元的诉讼请求应予支持。根据评估结论及异议答复，海悦酒店所有的房屋装修残值为1306343元（116.6万元＋140343元），因双方对合同的解除均存在过错，故酌定金花宜品公司支付海悦酒店装修残值损失653171.5元（1306343元×50%），海悦酒店主张的其余损失证据不足，不予支持。合同解除，海悦酒店应腾交房屋给金花宜品公司，故对金花宜品公司关于海悦酒店腾交房屋的反诉请求应予支持。因消防大队于2015年12月7日查封了电梯、总配电箱等导致海悦酒店停业，金花宜品公司对此存在过错，故对金花宜品公司关于海悦酒店支付其拖欠租金542698.06元及占有使用费的反诉请求不予支持。金花宜品公司反诉的水电费58705元未提交证据，不予支持。因双方在履行合同中均存在过错，故对双方诉请的违约金均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原、被告于2011年4月1日签订的《场地租赁合同》及2015年11月签订的《房屋租赁合同》于2016年8月29日已解除；二、被告（反诉原告）西安世纪金花宜品生活用品有限公司于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）西安海悦快捷酒店有限公司保证金5万元；三、被告（反诉原告）西安世纪金花宜品生活用品有限公司于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）西安海悦快捷酒店有限公司租金47万元；四、被告（反诉原告）西安世纪金花宜品生活用品有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告（反诉被告）西安海悦快捷酒店有限公司装修残值损失653171.5元；五、原告（反诉被告）西安海悦快捷酒店有限公司于本判决生效后三十日内向被告（反诉原告）西安世纪金花宜品生活用品有限公司腾交位于西安市经济技术开发区康城）20号楼涉案房屋；六、驳回原告（反诉被告）西安海悦快捷酒店有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）西安世纪金花宜品生活用品有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53244元（西安海悦快捷酒店有限公司已预交），由西安海悦快捷酒店有限公司负担42694元，西安世纪金花宜品生活用品有限公司负担10550元，西安世纪金花宜品生活用品有限公司负担部分于上述付款时间一并支付西安海悦快捷酒店有限公司；反诉案件受理费14034元（西安世纪金花宜品生活用品有限公司已预交），由西安世纪金花宜品生活用品有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。2019年3月12日，本院组织双方当事人进行了现场勘验。现场情况显示：涉案场地共有三条消防通道及一部电梯，楼内未通电，双方均认可兴业银行处消防通道可直通三楼，没有障碍；勘验时，三楼消防通道门锁死，另外两条消防通道分别为一楼的小鱼塘后厨处通往三楼（一楼门处挂锁），楼梯间里堆放杂物，三楼通道门可开；小鱼塘通往海悦酒店大厅有防盗门，从内锁，无法从大厅进入；小鱼塘通往外界的逃生通道门被杂物堵死，无法开启；另一处消防通道在一楼金花宜品生活超市，一楼消防通道门锁死并用货架顶住，三楼消防通道门可开，但上面贴有封条，显示时间为2011年；海悦酒店大厅门被链锁及钢丝锁死，无法进入；小鱼塘和金花宜品生活超市一楼消防通道均需经过小鱼塘和金花宜品生活超市店内方能通往室外。双方当事人对于勘验结果均无异议。海悦酒店称，其承租时，整个一楼是通的，其一审提交的一次消防、二次消防验收许可可以证明，且其装修中没有对消防逃生通道进行装修，一楼的违法状态是在其承租之后发生的，且金花宜品公司对一楼进行了分割出租，形成了现场勘验时的现状；其经营期间，小鱼塘和金花宜品生活超市两条消防通道无法通往室外，三楼通往金花宜品生活超市的封条不是其贴的，从海悦酒店大厅通往小鱼塘的消防通道日常由小鱼塘反锁，其虽持有钥匙但无法打开，由小鱼塘通往EE康城院内的消防通道并非临时堆放杂物堵塞，而是长期作为小鱼塘后厨使用，其无法通过。金花宜品公司称，一至三层近两年无人值守，没有营业，加之电缆被盗，应派出所要求，其在一楼部分逃生通道上加装明锁；因其与海悦酒店纠纷，为防止海悦酒店物品被盗，其在一层、三层部分通道加装明锁；其在海悦酒店正门加装钢丝绳是为了防止一层设备丢失，链条部分不是其加装的；小鱼塘消防通道锁死是因为小鱼塘撤场后将杂物堆放，且是在海悦酒店关闭之后；小鱼塘与海悦酒店大厅门从未加锁；三层封条不是其贴的，金花宜品生活超市一楼消防通道门用货架顶住是防止有人从三层进入，造成物品损失，即便海悦酒店二次消防验收通过，只要进行装修就要重新进行消防验收；海悦酒店应就其装修之后的不利后果自行承担责任。另外，海悦酒店主张2016年8月29日金花宜品公司向其发出解除通知后，其同意并要求搬离，但金花宜品公司不同意其搬离，并锁门、停水停电，要求其支付60万元后方可搬离，至其至今无法搬离，并提交照片三张，用以证明金花宜品公司员工胡惠婷用链锁锁住海悦酒店大门。对此，金花宜品公司称，海悦酒店在合同解除后没有搬离，胡惠婷是其员工，门是其用链锁锁的，但是为了防止都东西，之后其将链锁撤了，现在的链锁是海悦酒店自己锁的。金花宜品公司对于其主张海悦酒店大门现存链锁系海悦酒店自己锁的未提交证据证明。本案二审期间，经双方当事人协商，海悦酒店于2019年4月中旬将涉案房屋内的物品搬完。金花宜品公司称，2019年4月24日，其已将涉案房屋交给房屋所有权人荣华集团。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，海悦酒店与金花宜品公司于2011年4月1日签订的《场地租赁合同》及2015年11月签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。海悦酒店于2016年8月29日收到了金花宜品公司发出的《解除合同通知书》并书面表示同意解除，可以认定双方签订的《场地租赁合同》《房屋租赁合同》已于2016年8月29日已解除。海悦酒店主张导致双方合同解除系因金花宜品公司对一楼分割出租造成安全出口堵塞、安全疏散距离不符合规定、安全出口数量不足、自动消防设施不能联动等问题，且消防部门于2015年12月7日对酒店查封，致其无法经营。金花宜品公司主张双方合同解除系因海悦酒店欠付租金导致。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案查明，2015年12月7日，西安市公安消防支队经济技术开发区大队（以下简称消防大队）向海悦酒店下发了《责令限期改正通知书》，指出涉案酒店房屋存在消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准、堵塞疏散通道、安全出口及安全疏散距离不符合规定、安全出口数量不足等问题；消防大队责令海悦酒店于2015年12月30日前整改，并查封了涉案酒店的电梯、总配电箱等，海悦酒店遂停业。故根据双方当事人提交的证据及陈述并结合本院现场勘验情况，可以认定涉案合同解除系因消防问题引起，金花宜品公司对合同解除应当承担相应责任。因海悦酒店对上述存在问题是明知的，且未提交有效证据证明其在消防部门处理之前已与金花宜品公司存在问题进行沟通解决，加之海悦酒店又于2015年11月与金花宜品公司签订《房屋租赁合同》，故海悦酒店亦应对涉案合同解除承担相应责任。对此，一审综合本案实际情况，认定双方责任对半，判决金花宜品公司退还海悦酒店交纳的保证金5万元、2016年租金47万元，并根据评估结论及异议答复认定由金花宜品公司支付海悦酒店涉案房屋装修残值653171.5元，与法不悖，并无不妥。因消防大队于2015年12月7日查封了电梯、总配电箱等导致海悦酒店停业，且在双方合同解除后，金花宜品公司用链锁和钢丝将海悦酒店正门锁死，故本院对金花宜品公司主张海悦酒店支付拖欠租金542698.06元及占有使用费，依法不予支持。金花宜品公司主张海悦酒店支付水电费58705元，未提交有效证据证明，依法不予支持。因双方在履行合同中均存在过错，故一审对双方主张对方支付违约金均不予支持，亦无不妥。海悦酒店主张的其余损失证据不足，不予支持。二审中，海悦酒店已经将涉案房屋腾交给金花宜品公司，故对金花宜品公司要求海悦酒店腾交房屋的请求，不再予以处理。综上所述，海悦酒店的上诉请求部分成立，应予支持。金花宜品公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院(2017)陕0112民初5736号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；二、撤销西安市未央区人民法院(2017)陕0112民初5736号民事判决第五项、第七项；三、驳回西安世纪金花宜品生活用品有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费及反诉案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费86127元，由西安海悦快捷酒店有限公司负担48672元，由西安世纪金花宜品生活用品有限公司负担37455元。本判决为终审判决。审判长  姜亦君审判员  赵羽嘉审判员  林 瀚二〇一九年十一月六日书记员  姬凯华