黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终2753号上诉人（原审原告、反诉被告）：齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区锦绣花园**楼******。法定代表人：马强，该公司总经理。委托诉讼代理人：麻丽双，该公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李文曼，女，汉族，1961年8月21日出生，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：马淑梅，龙沙区彩虹法律服务所法律工作者。上诉人齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司（以下简称恒大永兴开发公司）因与被上诉人李文曼房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒大永兴开发公司上诉请求：1.撤销（2019）黑0202民初290号民事判决书第三项，并驳回被上诉人的反诉请求；2.改判被上诉人将涉案房屋恢复到购买时的毛坯状态；3.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人要求上诉人返还首付款违反合同约定。按照《商品房买卖合同》附件四第三条第五款第一项的约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回商品房，买受人所交款项不予退还。该合同是双方真实意思表达，是对买受人的违约行为而做出的惩罚性约定，且该约定未违反法律的强制性规定。该约定合法有效应予以支持。一审判决仅以合同解除后，上诉人可将房屋另售而支持了被上诉人要求退还首付款的请求不仅违反了合同约定，也于法无据。并且在一审过程中，上诉人曾依据上述所交款项不予退还的约定，要求被上诉人按总房款的10%支付违约金，属于自降标准，但一审法院也同样以房屋收回后可另售为由驳回了该项请求。虽然房屋可另售，但上诉人因被上诉人的违约行为，被迫结清了银行贷款，投入了人力物力通过诉讼途径收回房屋，并且该房屋存在另案查封，至今不能解除备案登记，实现另售。被上诉人的违约行为给上诉人造成较大的经济损失，但一审法院却未判决被上诉人承担任何违约责任，违反公平原则。二、被上诉人的过错行为导致自身损失应自行承担。依据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，合同已经履行的，当事人可以要求恢复原状。本案中，上诉人将涉案房屋卖给被上诉人时是毛坯状态。被上诉人承建的所有项目一层均是毛坯状态对外出售。如上诉人收回房屋后，也会将涉案房屋作为一手房对外出售，但如房屋存在装修状态，会让潜在的买受人认为是二手房出售，直接会影响潜在买受人的购买意愿，增加了出售难度，且房屋价款也会受到影响。鉴于此种情况，上诉人也会将房屋恢复到统一的毛坯状态出售，因此，上诉人在一审中提出要求被上诉人将房屋恢复原状的诉讼请求。一审判决驳回上诉人的该项诉讼请求，并支持了被上诉人要求支付装修款的请求是错误的，上诉人无义务补偿被上诉人的装修损失，并且不恢复原状也将影响房屋的另售，会给上诉人造成实际损失。被上诉人对合同的解除是存在过错的，应对其自身过错承担责任，其造成的损失应自行承担。三、一审判决认定事实不清，计算错误。一审判决上诉人向被上诉人返还被上诉人的银行贷款本金82,885.04元属于认定事实不清。被上诉人贷款本金为27万元，其贷款期间偿还的本息都交给了银行。因被上诉人不偿还银行贷款，导致上诉人承担担保责任，上诉人为被上诉人结清的贷款本金、利息、罚息共计195,883.06元。因此，上诉人收到的贷款金额与结清金额的差额为74,116.94元。一审判决直接要求上诉人返还被上诉人实际向银行交纳的贷款本金是错误的，上诉人承担的利息、罚息应从中扣除。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。辩称，上诉人并未给被上诉人担保，因此被上诉人也就不存在违约。上诉人是侵权行为，理应承担侵权责任。原审判决上诉人返还被上诉人购房款123975元及银行贷款本金82885.04元，房屋装修款57515.13元体现了司法公平、公正，维护了被上诉人的合法权益。被上诉人购买的是毛坯房，装修完并没有实际使用。由于装修时部分票据丢失，致鉴定装修款与实际装修费用差距很大。上诉人对被上诉人不仅在购房款及利息上造成很大损失，装修部分也造成了不可弥补的损失。上诉人是侵权人，根据公平原则，在解除合同同时理应履行原判决中第三项义务。《物权法》第二十条与《物权法解释一》第四条明确规定“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者。认定其不发生物权效力。”被上诉人购买上诉人所出售的房屋是按揭贷款，已经将全部房款交付上诉人并办理了预告登记即具有物权的效力。上诉人既不是被上诉人与中国银行股份有限公司借款合同中的担保人，又不是该房屋所有权人。上诉人仅仅有通知被上诉人办理房屋产权证的义务，但是对被上诉人没有任何权利。故上诉人无权与被上诉人解除购房合同。即使原审判决解除购房合同，上诉人理应承担合同解除后的返还义务。因此，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判决。恒大永兴开恒大永兴开发公司向一审法院起诉请求：1.判令原被告双方解除《商品房买卖合同》，被告向原告支付违约金39,397.50元；2.判令被告配合原告办理注销商品房预告抵押及商品房预抵押登记及商品房买卖合同备案；3.判令被告迁出所购房屋并将房屋恢复原状；4.判令由被告承担本案的所有费用。一审法院认定事实：原、被告双方于2013年11月20日签订了《商品房买卖合同》，约定被告李文曼购买原告开发建设的恒大翡翠华庭4号楼1单元102室房屋，总价款393,975元，被告向原告支付首期购房款123,975元，剩余270,000元,被告通过办理银行按揭贷款支付。2013年11月28日，被告与中国银行股份有限公司齐齐哈尔分行签订了《个人一手住房贷款合同》，担保人姚娜承担上述按揭贷款的连带保证责任。同时，被告李文曼以其购买原告开发建设的恒大翡翠华庭4号楼1单元102室房屋进行了抵押，原、被告双方在《商品房买卖合同》附件四第（一）条5款约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人即被告未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人即原告承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……。上述两份合同签订后，被告李文曼如约履行了缴纳首期购房款123,975元的义务，余款270,000从中国银行股份有限公司齐齐哈尔分行贷款转给了原告，至此，被告按合同支付了全部购房款。被告与中国银行股份有限公司齐齐哈尔分行约定贷款期限为120期，借款人被告以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，担保人姚娜承担上述按揭贷款的连带保证责任。嗣后，逐月向中国银行股份有限公司齐齐哈尔分行归还贷款本息。但自2017年9月起，被告李文曼未按照贷款合同约定偿还银行贷款，逾期还款累计六期。2018年2月24日，中国银行股份有限公司齐齐哈尔分行给原告下达了逾期贷款担保代偿通知书，要求原告作为担保人按合同履行担保义务，2018年7月25日，原告结清了涉案房屋全部剩余贷款的本息共计195,883.60元。涉诉房产已在相应产权部门办理了商品房预告抵押、商品房预抵押登记及商品房买卖合同备案。另查明，李文曼购买涉案房屋后，对此房进行了装修，经评估部门鉴定价格为57,515.13元。李文曼从2013年12月28日至2017年8月共偿还银行贷款56期，其中偿还借款本金82,885.04元、利息44,671.23元，合计127,556.27元。2018年7月25日，恒大永兴房地产开发公司向银行偿还剩余借款本息共计195,883.6元。一审法院认为，原告恒大永兴房地产公司与被告李文曼签订的《商品房买卖合同》及被告李文曼与中国银行股份有限公司齐齐哈尔分行签订的《个人一手住房贷款合同》，均是合同双方的真实意思表示，合同各方应按合同予以履行。被告李文曼作为商品房买受人，应按约定期限向中国银行齐齐哈尔分行偿还贷款，其逾期不偿还贷款，应属违约行为，虽然原告恒大永兴房地产公司未在此份借款合同上盖章签字，但其已承担了担保人义务，代原告偿还了全部贷款，现要求行使合同解除权，符合双方合同约定，且被告对此没有异议，故原告提出的：解除与被告签订《商品房买卖合同》；被告配合原告办理注销商品房预告抵押、商品房预抵押登记及商品房买卖合同备案；被告迁出所购房屋的诉讼请求，本院予以支持。但对于原告要求被告按房屋总价款10%向原告支付违约金39,397.50元的诉讼请求，因合同解除后，原告恒大永兴房地产公司将取得涉诉房产的所有权，被告在购房时支付了首付款和银行贷款利息，根据公平原则，结合原告的实际损失，本院不予支持原告的该项诉求。对于被告（反诉原告）李文曼反诉要求原告（反诉被告）恒大永兴房地产公司应返还其已付购房的首付款及偿还贷款本金和房屋装修损失57,515.13元的反诉请求，因合同解除后涉案房屋的所有权归属原告，原告可另行出售，故本院予以支持，但对于反诉原告李文曼要求返回住房公积金的反诉请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司与被告李文曼于2013年11月20日签订的关于坐落于齐齐哈尔市××区恒大翡翠华庭4号楼1单元102号房屋的《商品房买卖合同》；被告李文曼配合原告办理注销商品房预告抵押、商品房预抵押登记及商品房买卖合同备案；二、被告李文曼从坐落于齐齐哈尔市××区恒大翡翠华庭4号楼1单元102号房屋中迁出；三、原告（反诉被告）齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）李文曼购房款123,975元及银行贷款本金82,885.04元，房屋装修款57,515.13元；四、驳回原告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司其它诉讼请求;五、驳回被告（反诉原告）李文曼其它反诉请求。上述款项于判决发生法律效力后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费785元，鉴定费1500元，均由原告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担；反诉费2655元，原告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担2633元；被告李文曼负担22元。本案二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，不再重述。本院认为，李文曼在履行与恒大永兴开发公司商品房买卖合同期间，未按合同约定向银行偿还贷款义务，其行为已构成违约，恒大永兴开发公司据此要求解除与李文曼签订的商品房买卖合同符合法律规定。因李文曼存在违约行为，故恒大永兴开发公司主张李文曼给付违约金的主张应予支持，虽然双方在合同中约定按照房屋总价款的10%支付违约金，但恒大永兴开发公司实际损失为在2018年7月25日向银行偿还的利息、罚息等共计8,768.64元。因此李文曼应按照恒大永兴公司的实际损失支付违约金8,768.64元。因解除合同后，房屋返还给恒大永兴开发公司，因此恒大永兴开发公司应当将房屋首付款、李文曼向银行偿还的贷款本金、房屋装修款等返还给李文曼。恒大永兴开发公司要求李文曼将房屋恢复到毛坯状态的上诉主张不能成立。综上，恒大永兴开发公司的上诉主张部分有理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初290号民事判决第一、二、三、四、五项；二、李文曼于本判决生效之日起十日内给付齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司违约金8,768.64元。一审案件受理费785元，由齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担610元，由李文曼负担175元；反诉费2655元，由齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担2633元，李文曼负担22元。鉴定费1500元，由李文曼与齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司各负担750元。二审案件受理费5857元，由齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担5663元，由李文曼负担194元。本判决为终审判决。审判长  杨春雷审判员  朱秀萍审判员  敖 镝二〇一九年十一月十二日书记员  韩雪莹