江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终10019号上诉人（原审被告）：虞萍，女，1971年5月10日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：冯景善，江苏格致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋芸，女，1970年11月7日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：张辰，江苏国之泰律师事务所律师。上诉人虞萍因与被上诉人蒋芸房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2019)苏0582民初5640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。虞萍的上诉请求：撤销一审判决，改判虞萍不承担违约金10000元。事实和理由：一、蒋芸提供的房产证载明房屋面积219.7平方米，与租赁合同约定255平方米相差14%，蒋芸构成欺诈和违约，虞萍才解除租赁合同。双方2019年2月14日解除租赁合同后，就交付钥匙、出租广告损坏等事宜进行协商沟通，并没有蒋芸不同意解除租赁合同以及要求虞萍承担违约责任的意思表示。二、蒋芸未按合同约定退还水电押金的原因与解除合同是否违约没有关系。一审判决将该行为作为衡量虞萍违约的情节与事实不符。蒋芸二审未作答辩。蒋芸向一审法院起诉请求：1、虞萍支付拖延支付的房租20000元；2、虞萍支付违约金10000元；3、虞萍赔偿店内电器和生活设施损失共计20500元；4、本案诉讼费、保全费由虞萍承担。一审法院认定事实：2017年3月，蒋芸（甲方、出租方）与虞萍（乙方、承租方）签订房屋租赁协议，约定由蒋芸将位于㎡）凭现状租赁给虞萍使用，乙方经实地查看过上述租赁房产，同意按现状承租，双方约定租赁期限为三年，从2017年2月15日至2020年2月14日止，年租金为20万元，并一次性付清，合同签订时，乙方需向甲方付租房水电押金5000元，房屋和店内电器设施等押金5000元，共计1万元，合同妥善履行完毕后无息退还乙方。合同第四条管理责任约定，乙方在租赁期间应承担管理和保养店内的电器和生活设施（中央空调一台、挂壁式空调四台、立式空调一台、电热水器一台、液晶电视机一台、饮水机一台、感应门一套、门前石狮两座、三人沙发两只、单人沙发四只等生活设施），合同期满，乙方不再续租，应完好无损交还给甲方，如有损坏，乙方照价赔偿。合同第五条合同解除约定，租赁期内，如双方协商一致，可提前解除本合同，但需要签署房屋租赁终止协议，乙方擅自解除合同的，乙方应承担违约金1万元。双方在协议中还对其他条款进行了约定。协议签订后，蒋芸将房屋交付给虞萍使用，虞萍支付了水电及电器设施押金、2017年度的房屋租金及2018年度的房屋租金18万元。2019年2月24日，虞萍将房屋钥匙交还给蒋芸。因蒋芸未退还押金，虞萍将房屋内的空调及彩电等电器设施拆除并搬走。对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。审理中，双方当事人一致确认房屋租赁协议于2019年2月14日解除。双方当事人主要争议在于：1.虞萍应否再向蒋芸支付2018年度剩余租金2万元？2.虞萍应否支付违约金10000元？关于争议焦点1，虞萍认为2018年度的租金已经其与蒋芸协商由20万元降至19万元，蒋芸同意其支付18万元现金，1万元由蒋芸在其处消费，且已消费完毕，故其不应再支付租金。为此，虞萍提交了其与蒋芸的微信聊天记录及产品报单、送货单、付款记录，并申请证人范某、朱某出庭作证。聊天记录显示：2018年3月26日蒋芸将自己的身份证照片及银行卡照片发给了虞萍，2018年4月7日虞萍问“蒋总，你的报单出来了，货也到了，你啥时候过来拿？你的工号11796054，密码123456”，蒋芸回复“好”，2018年9月3日虞萍问“蒋总，啥时候过来调”、“不要一直忙”、“早调早好”，蒋芸回复“嗯嗯”；产品报单载明：“蒋芸报经销商7500，直推：虞萍，安置：龚科宇，本草1068*3＝3204、沙棘216*6＝1080、纳豆538*2＝1296、…，牡870×2＝1740，合计8391”；转账单显示：2018年3月27日，虞萍转账给于文杰8391元；送货单载明了上述产品名称及发货数量，收货人为虞萍。蒋芸对聊天记录真实性认可，对产品报单等真实性均不予认可，认为证据皆由虞萍单方面制作，其从未购买并使用过虞萍所称的产品。证人范某陈述，其是虞萍的员工，2018年2月份过完年没多久，蒋芸到虞萍处商量房租，蒋芸说想调理身体，费用从房租里扣除，具体多少钱我不清楚，虞萍说房租要降一点，蒋芸说房租降1万元，再扣掉1万元支持虞萍的生意买产品。证人朱某陈述，其是虞萍的客户，其2018年3月二十几号就在店里调理，其家比较远是住在店里调理的，当时虞萍与蒋芸在谈房租的问题，原来房租是200000元，虞萍说能不能降一点房租，蒋芸说18万元太低了，可以降到19万元，还有1万由蒋芸到虞萍店里调理。蒋芸认为范某是虞萍的员工，朱某是虞萍的客户，与虞萍均有利害关系，因此对证人证言的真实性不予认可，而且认为证人证言仅是辅助性证明，证明力不够。虞萍认为证人证言真实反映了双方之间就租金商谈并达成协议的经过，范某以前虽然是虞萍的员工，但是在2019年之后双方就没有其他关系了，因此不存在利害关系，并且证人证言和虞萍实际支付的租金相符，虞萍在2018年3月份支付了18万元租金后，至2019年4月蒋芸也从来没有向虞萍提起或催要过租金，即使虞萍在向蒋芸催讨水电押金的时候，蒋芸也是认可同意退还水电押金，并没有提出虞萍还欠蒋芸租金这一事实。一审法院认为，虞萍提交的聊天记录能够证明虞萍确为蒋芸购买了产品，蒋芸对此也未有异议，虞萍提交的产品报单、转账单及送货单均为原始单据，应为真实，可以证明虞萍为蒋芸购买的产品价格为8391元。证人范某、朱某虽与虞萍有利害关系，但二人的证言内容基本一致，与虞萍的陈述也能相互印证，再结合虞萍为蒋芸购买产品的事实，能够证明双方对2018年度租金进行协商，将租金降至19万元，其中1万元由蒋芸在虞萍处消费的事实，故法院对虞萍的抗辩理由予以采信，但虞萍仅为蒋芸购买了8391元的产品，对于剩余租金1609元（10000元-8391元）虞萍应予支付。关于争议焦点2，蒋芸、虞萍均确认案涉房屋租赁协议已于2019年2月14日解除，但蒋芸认为非双方协商一致解除合同，因为合同约定协商一致解除合同需要双方签订房屋租赁合同终止协议，而双方并未签订，其之所以要求虞萍交还房屋钥匙及张贴招租公告均是因为虞萍擅自解除房屋租赁合同，蒋芸为减少相应损失而采取的行为。虞萍认为其没有违约，双方虽然没有签订终止协议，但其将钥匙交还蒋芸，蒋芸接受了钥匙并又另外出租，在双方的聊天记录中蒋芸也让虞萍把钥匙拿给蒋芸，可以认为是双方协商一致解除合同。为此虞萍提交了双方的微信聊天记录，聊天记录显示：2019年2月24日11：46分虞萍问“蒋总下午在店里吗？我想过来找你”，蒋芸回复“2点多，钥匙帮我带过来”，下午15：44分虞萍问“蒋总，你现在在哪里，我刚才有个客户来拿产品了，所以没来得及回你，过来找你”，蒋芸回复“现在在，你带一把钥匙过来，因为有人有时候看看房子，我要看看的”，2019年3月1日虞萍问“蒋总，店租掉了？”，蒋芸回复“没有”，虞萍问“贴的转让出租撕了？”，蒋芸回复“哎哟，你怎么那么坏的啦，不是我撕的肯定，谁想要这房子撕了，我没撕啊，那我要去看一下嘞”、“不知道哪个缺德货要死了”、“我让我们店里人重新去打个再贴了，要是这次贴在里面的，我也不知道哪个坏蛋…”，2019年3月13日早上11：32分，虞萍问“蒋总，你啥时有空，时间差不多要到了，我们结个帐？”，蒋芸回复“魏征跟你坐下来结下帐”，虞萍问“什么时候”，蒋芸回复“月底吧，月底”，2019年3月23日、25日、27日的聊天记录显示双方一直在沟通见面结账的时间。蒋芸对上述聊天记录予以认可。一审法院认为，本案中，虞萍认为其将房屋钥匙交还给蒋芸，蒋芸接收并将房屋另外转租可视为双方协商一致解除合同，但蒋芸对此并不认可，而根据双方聊天记录可以看出，双方并未就合同约定的水电押金、电器设施押金的退还及违约金是否收取等达成一致意见，再结合虞萍将案涉房屋内电器和生活设施拆走及蒋芸对双方已经协商一致解除合同予以否认的事实，故法院无法认定双方已经协商一致解除案涉房屋租赁协议。虽然双方均确认案涉租赁协议于2019年2月14日解除，蒋芸也确认对虞萍交还的钥匙予以了接收并重新对外招租，但蒋芸并未明确放弃向虞萍主张违约金的权利，虞萍也未能提交证据证明双方已对合同解除的条件及违约责任达成过合意，现蒋芸要求虞萍按照合同约定支付解除合同的违约金1万元，符合双方约定和法律规定，法院对此予以支持。综上，蒋芸、虞萍签订的房屋租赁协议合法有效，并于2019年2月14日解除，虞萍应向蒋芸支付2018年度的剩余租金1609元。蒋芸要求虞萍支付解除合同的违约金1万元，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于蒋芸主张的电器、生活设施的损失，因蒋芸无法明确上述设施的价值并提供相应的证据，故该项损失无法认定，蒋芸可待明确相应损失的具体数额后再另行向虞萍主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、虞萍支付蒋芸房屋租金1609元及违约金10000元，合计11609元。限于判决生效之日起十日内履行。二、驳回蒋芸的其他诉讼请求。案件受理费减半收取531元、保全费570元，合计1101元由蒋芸承担负担848元，由虞萍负担253元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，虞萍称签订租赁合同时未看过蒋芸的房产证，到一审开庭时才见到房产证。蒋芸称房产证面积不包含蒋芸后期自行扩大的二楼转角、阳台、阁楼，因此房屋实际使用面积高于房产证面积。本院认为：本案二审争议焦点是案涉房屋租赁合同系双方协商一致解除还是虞萍单方解除。对此本院认为，双方租赁合同约定如协商一致，可提前解除合同，但需要签署房屋租赁终止协议。2019年2月24日虞萍将房屋钥匙交还给蒋芸后，双方未签署房屋租赁终止协议，也未将退还押金等事项协商达成一致，因此现有证据不足以证明双方协商一致解除租赁合同。一审判决认定虞萍单方解除合同，应承担违约责任并无不当。虞萍认为租赁合同解除的原因是蒋芸交付的房屋面积较合同约定明显减少。对此本院认为，双方租赁合同已注明蒋芸实地查看过租赁房产，同意按现状承租，并无证据证明虞萍承租后向蒋芸提出了关于房屋面积的异议，该上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，虞萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1062元，由上诉人虞萍负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十一月二十二日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。