湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)鄂10民终1531号上诉人（原审原告）：荆州市荆州区兴农建筑工程公司，住所地荆州区奶牛场内。法定代表人：王景春，该公司经理。委托诉讼代理人：王景贵，该公司项目经理。委托诉讼代理人：朱新柳，湖北三鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：荆州市郢龙工贸有限公司，住所地荆州市北环路**。法定代表人：李国虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁红海，湖北居正律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：周成美，女，1962年2月17日生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：尚明标，湖北居正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：荆沙市荆州企业物资公司，住，住所地荆州区郢都路楚联花园/div>负责人：陈精永。上诉人荆州市荆州区兴农建筑工程公司（以下简称“兴农公司”）、荆州市郢龙工贸有限公司（以下简称“郢龙公司”）、周成美与被上诉人荆沙市荆州企业物资公司（以下简称“物资公司”）因合同纠纷一案，不服湖北省荆州市荆州区人民法院(2018)鄂1003民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理，兴农公司的委托诉讼代理人王景贵、朱新柳，郢龙公司的法定代表人李国虎及委托诉讼代理人丁红海，周成美的委托诉讼代理人尚明标，物资公司的负责人陈精永到庭参加诉讼，本案现已审理终结。兴农公司上诉请求：一、依法撤销荆州区人民法院作出的（2018）鄂1003民初84号民事判决书第一项“涉及土地、门面抵偿的部分无效”内容，撤销第二项、三项判决内容;二、依法改判：1、上诉人与物资公司、郢龙公司签订的《还款协议书》、《还款补充协议书》、《产权界定协议书》合法有效；2、判令物资公司、郢龙公司连带赔偿上诉人损失人民币3233161元；3、一审、二审诉讼费用由物资公司、郢龙公司承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人与郢龙公司、物资公司签订的《产权界定协议书》、《还款协议书》、《还款补充协议书》中涉及土地、门面抵偿的部分无效属于认定事实与适用法律错误。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”同时，全国范围内多个地区和城市都开展了集体建设用地使用权流转的地方改革试点。包括湖北也制定和实施了《湖北省农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》规定：“集体建设用地使用权流转，实行合法、平等、自愿、有偿原则”。上诉人和两被上诉人在符合规划和用途管制的前提下，通过平等、友好的协商，自愿达成的包含集体建设用地转让的协议是合法有效的，应当予以认可和保护。另外，一审法院认定协议中关于门面抵偿的约定是无效的，属于适用法律错误。被上诉人郢龙公司合法取得涉案房屋的所有权及占用土地的使用权，后其将办公楼前西侧七间门面抵偿给上诉人，并一直由上诉人占有、经营和维护。依据《物权法》、《土地管理法》和相关的行政法规并未作出禁止集体土地上房屋转让的规定，同时集体土地上房屋买卖合同未办理产权过户登记只是不发生物权变动的效果，并不影响合同效力。二、即使认定上诉人与郢龙公司、物资公司签订的《产权界定协议书》、《还款协议书》、《还款补充协议书》中涉及土地、门面抵偿的部分无效，而因此判定上诉人和被上诉人各分得50％价款也是显失公平的。上诉人是基于被上诉人的承诺才签订相关协议的，郢龙公司在自己办理相关产权证书后，却违反诚实信用原则，怠于行使协助上诉人在房地产管理部门办理所有权权属登记。被上诉人明知其所取得的土地性质为集体土地，仍然将其转让并向上诉人承诺会协助上诉人将产权手续办妥，被上诉人是具有重大过错的一方，上述抵偿房屋已交付上诉人居住管理近20年，即使合同无效，拆迁补偿款也应属上诉人所有。三、一审中关于拆迁补偿款的分配方案严重损害了上诉人的合法财产权益，其计算方式十分不合理。因被上诉人一直未履行约定协助上诉人办理相关产权手续，因此上诉人不必向其支付差额9万元的对价，另被上诉人后期支付的工程款4万元已经由王景贵替郢龙公司原公司法人偿还，因此无须从拆迁款中抵扣。根据《郢龙工贸有限公司现场勘查测绘图》其中100㎡是属于办公楼西侧房屋，该部分不能作为楼梯公共部分计算，少算117036.50元，7间门面的全部补偿价款应为上诉人所有，上诉人在经营、使用过程中，为方便生产、生活，由上诉人出资建设的仓库、大杂物间、小物屋间，法院未予计算，少计算335824元，装修补偿部分，是郢龙公司抵偿给上诉人后，上诉人在经营及使用过程中的装修，拆迁补偿款应属上诉人所有。属于上诉人的办公楼西侧的部分围墙，约占整个围墙347㎡，上诉人在一审主张按320㎡计算未予支持不当。关于树木迁移评估、水电开户、土方回填的征迁补偿，其中50％应属于上诉人所有，一审未予支持不当。经营损失费按房屋评估价格的5％计算，即208.55万元×5％=104275元，一审未予支持不当。终止合同补偿未予支持不当，应予支持131000元×5％=52400元。对于西侧土地及办公楼后土地、西侧门面与办公楼之间的空地的补偿应全部属于上诉人，一审判决按照50％补偿不当。郢龙公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回兴农公司的诉讼请求。二、一审及二审全部诉讼费由兴农公司承担。事实和理由：1、一审判决认定三份协议中涉及办公楼抵偿部分有效，涉及土地、门面抵偿的部分无效的结论是错误的。单独从房屋所有权、土地使用权的角度看，房屋和土地是可以分割开的。但房屋是建造在土地上，为土地的附着物，具有不可分离性。因此房屋的所有权转让时，该房屋占有范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移，房屋与土地合为一体后，判断房屋转让、买卖行为是否有效就要看房屋、土地二者的转让是否都符合法律规定。本案涉案土地是集体土地性质，所以属于无效协议。2、一审以三份协议部分有效，部分无效为由，判决上诉人承担无效协议的过错责任，支付兴农公司征收补偿款1134642.5元是错误的。合同无效的法律后果由过错方承担。上诉人与兴农公司签订的是《产权界定协议》，不是《还款协议书》、《还款补充协议书》的当事人。以房屋、土地使用权抵偿的约定是二份还款协议中的内容，《产权界定协议》是对两份还款协议中约定抵偿房屋、土地的分界，并不是由郢龙公司直接承担还款责任。3、一审漏查了案件相关事实，王景贵在签订三份协议后，又收取了4万元工程款的行为是对协议内容的变更。在签订协议后，意味着工程款已经支付完毕，不论是上诉人还是物资公司都没有再支付工程款的义务了。王景贵收取4万元工程款在签订三份协议之后，双方已经以实际行为将原协议中房屋抵偿变更为支付工程款，上诉人只需对王景贵支付余下工程款即可。案涉工程款债权人应是王景贵，且工程款已经以借支的形式支付。三份协议抬头的甲方或者债权人都是兴农公司王景贵，而不是兴农公司，特别是第二份协议不仅抬头是兴农公司王景贵，就连落款也是加盖王景贵的私章。根据双方协议的真实意思表示，王景贵才是真正的债权人。周成美上诉请求：一、请求撤销荆州区人民法院（2018）鄂1003民初84号民事判决。二、改判确认上诉人周成美在荆州市中级人民法院执行程序中与荆州市金德拍卖有限公司于2008年10月31日签订的《拍卖成交确认书》有效。三、确认郢龙公司位于荆州区太××村××组的建筑面积为927.84平方米的办公楼房屋所有权原属于上诉人周成美所有，涉及该栋房屋的征收补偿费490.7629万元属于周成美所有（已在诉讼前领取350万元）。四、本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，对上诉人周成美在一审提交证据证明的事实没有依法认定，导致判决错误。上诉人周成美作为有独立请求权的第三人，根据民事诉讼法司法解释第81条的规定，有权提出诉讼请求，一审对周成美提交的证据的真实性、关联性及合法性不予审理认定，明显违反法律规定。兴农公司与郢龙公司之间的纠纷实为建设工程施工合同纠纷，郢龙公司在拖欠兴农公司三十余万元工程款的情况下，于2000年1月23日和同年8月16日与兴龙公司签订还款协议及抵债协议，约定以郢龙公司的部分房屋及土地使用权抵偿债务。之后，兴农公司为继续获取工程款，放弃郢龙公司抵债的财产，在案外人荆州市保源节水器具厂于2002年4月28日向荆州市商业银行贷款50万元时，将其保管的郢龙公司的房产证及土地证提交银行办理了抵押贷款。在贷款资金到位后，王景贵于2002年6月10日从郢龙公司领取了4万元工程款。由于案外人荆州保源节水器具厂到期未偿还贷款，荆州商业银行向荆州市中级人民法院提起诉讼，荆州市中级人民法院于2003年12月4日作出（2003）鄂荆中民初字第20-5号民事判决书，判决郢龙公司对保源器具厂的贷款本金50万元及利息承担连带清偿责任。该案进入执行程序中，荆州市中级人民法院于2004年5月17日作出（2004）荆中执字第29-1号民事裁定书，裁定冻结、扣划郢龙公司在金融机构存款58万元或查封，扣押、拍卖被执行人相应价值的财产。2008年10月9日，荆州商业银行与郢龙公司在荆州中院执行庭签订拍卖抵押物偿还债务协议书。同年10月21日，荆州商业银行及郢龙公司作为委托人，与荆州市金德拍卖有限公司签订委托拍卖合同，约定委托拍卖公司拍卖郢龙公司的办公楼，拍卖标的保留价为20万元。周成美得知信息后，于2008年10月28日到拍卖公司办理《竞买登记证》，申请参加金德第190期拍卖会。2008年10月31日，金德拍卖公司对周成美签发了《拍卖成交确认书》，确认成交价20万元。周成美于当日交付了20万元。2008年11月3日，荆州商业银行对周成美出具《他项权证注销委托书》一份，内容为：“兹有郢龙公司在我处办理房产抵押贷款事宜，现贷款已还清，特委托周成美前来办理房屋他项权证注销登记手续。”荆州中院于2008年11月25日作出（2004）鄂荆中执字第29-2号民事裁定书，确认在执行中双方当事人达成的和解协议符合法律规定，裁定解除对涉案土地使用权及房产的查封。周成美依据上述法律文书从房管局领回了郢龙公司土地证及房产证。二、上诉人周成美的诉讼请求有事实及法律依据，一审不支持周成美的诉讼请求于法无据。其一，荆州市中级人民法院作出的裁判文书属于生效的法律文书，根据证据规则的规定，应作为认定事实的依据。其二，商业银行及郢龙公司与拍卖公司签订的委托拍卖合同书及拍卖公司出具的《拍卖成交确认书》等法律文书，并未经过法定的程序撤销或确认无效，应作为认定事实的依据。《最高人民法院关于法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵偿裁定送达买受人或者承受人时起转移。”据此规定，应认定涉案房屋的所有权原属于上诉人周成美，涉及该栋办公楼的征收补偿款应属于周成美所有。不能由兴农公司及郢龙公司对办公楼的征收补偿款进行分配。周成美已经领取的350万元补偿款属于合法债权，剩余款项应支付给周成美。三、兴农公司不具有原告的诉讼主体资格。兴农公司的工程款债权已通过三方协议（即兴农公司、王景贵及郢龙公司）确定债权人为王景贵。王景贵于2002年6月10日收取工程款4万元，应视为双方已变更了合同，将以物抵债协议变更成了抵押协议。郢龙公司只需对欠付王景贵个人的工程款承担清偿责任。原告无权主张分配办公楼的征收补偿款。兴农公司针对郢龙公司和周成美的上诉请求辩称，一审对周成美所提诉讼请求，认定事实正确，应维持原判。周成美提出的涉案房屋权属明确，其登记的房屋产权人为郢龙公司，不动产物权是以登记为生效要件，周成美对权属确定无权再提出诉讼请求。拍卖成交书的相对方是拍卖公司不是本案涉案当事人，应该另行起诉。周成美提到购买了该房屋，但既未办理产权登记也未占有使用，我方对其是否购买了拍卖房屋提出合理怀疑。对于郢龙公司的上诉请求，本案我方是适格主体，在三份协议上第一行主体已标注是兴农公司而不是王景贵个人，该事实一审已经查清。兴农公司项目经理王景贵与郢龙公司法人李国虎之间的债权债务关系是王景贵个人与李国虎个人之间的民间借贷法律关系，和本案所涉争议标的无关。应另行主张。郢龙公司针对兴农公司和周成美的上诉请求辩称，关于对周成美的上诉请求，我们认可周成美对办公楼享有所有权和拆迁补偿，周成美是通过拍卖程序取得办公楼产权，支付了对价。如果按照兴农公司观点，兴农公司抵偿合法有效，那么周成美的拍卖也是合法有效的。一审中我们提到办公楼的房产证一直是由王景贵保管，王景贵同意将办公楼作为抵押向第三人担保时，他就放弃了对办公楼的相关权利。周成美取得房屋是符合法律规定的，是善意取得。对于兴龙公司的上诉请求，兴龙公司认为案涉门面及土地使用权的转让是合法的不能成立，案涉三份协议均无效。兴龙公司认为是郢龙公司怠于协助其办所有权证变更登记导致协议中涉及土地和门面部分抵偿被一审法院认定无效的观点不成立，与事实不符。兴龙公司主张的补偿款均归其所有均无事实和法律依据。周成美针对兴农公司和郢龙公司的上诉请求辩称，兴农公司与郢龙公司之间纠纷应当是建筑施工合同纠纷，兴农公司在一审、二审中均主张违约赔偿责任，实质上是没有事实和法律依据，应当驳回诉讼请求。兴农公司与郢龙公司签订的是建筑施工合同，一审未查清工程造价、郢龙公司已支付工程款和拖欠工程款金额，属于认定事实错误。兴农公司与郢龙公司签订以物抵债协议后，又以郢龙公司的房地产为案外人贷款提供担保，在贷款资金到帐后兴农公司又收取工程款4万元及20万元，20万元属于以借代资，应视为是对以前以物抵债协议的变更，应当仍然按照施工合同债权债务来处理。周成美是在荆州市中级人民法院强制执行程序中通过参加拍卖公司的竞买取得郢龙公司办公楼所有权的，取得程序合法有效，在荆州中院达成的协议和中院下达的裁定均确认的周成美的买卖行为是有效的。周成美的竞买价款转到银行之后，从银行取得了郢龙公司的房产证和土地证原件。在征收补偿中，周成美将郢龙公司房产证、土地证原件交给区征收办，区征收办已支付350万元补偿价款，尾款是等到房屋拆除之后再支付，在等待中被兴农公司申请财产保全冻结了尾款。周成美作为有独立请求权第三人，享有合法权利，应该受到法律保护。物资公司辩称，物资公司改成郢龙公司了，由李国虎负责。兴农公司向一审法院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《还款协议书》、《还款补充协议书》、《产权界定协议书》合法有效；二、判令二被告连带赔偿原告损失3280320元；三、由被告承担本案诉讼费用。第三人周成美向一审法院提出诉讼请求：一、确认周成美在荆州市中级人民法院执行程序中与荆州市金德拍卖有限公司于2008年10月31日签订的《拍卖成交确认书》有效。二、确认荆州市郢龙工贸有限公司原位于荆州区太××村××组的建筑面积为927.84平方米的房屋所有权属归申请人所有（房屋产权证号为荆州房权证荆字第**），涉及该栋房屋的征收补偿费490.7629万元属于申请人所有。三、驳回原告以上述房屋征收补偿费为依据计算的损失金额。一审法院认定事实：1999年1月30日，原告兴农公司与被告荆州市物资公司签订《建筑工程施工合同书》，约定：乙方（原告）包工包料承建太晖村办公楼，承包范围为办公楼土建安装工程及配套附属工程，工程竣工后以实际验收面积计算工程款，工程价款约为34万元（以实际完成量为准）。2000年1月23日，原告兴农公司（债权人）与被告荆州市物资公司（债务人）签订《还款协议书》，载明由于荆州市荆州区物资公司无款支付荆州兴农公司王景贵承建的太晖村办公楼工程款约叁拾柒万元，经双方协商，达成以下抵款协议：债务人同意用办公楼（原太晖村办公楼）西侧土地897.82平方米（58.3m×15.4m），办公楼后776.08平方米（21.8m×35.6m），共计1673.9平方米，作价壹拾柒万伍仟柒佰陆拾元整抵给债权人，土地使用、转让权为债权人终身所有；债务人同意用办公楼前的门面，由西向东共计四间，作价捌万元整……此门面从2000年4月1日起，债务人移交给债权人，使用权归债权人所有；上述两项抵款后下欠部分约11.4万元，债务人同意用自己办公楼西边一层和四层暂时作抵给债权人，由债权人使用。在2000年8月30日以前，债务人无法还清欠款，债务人将办公楼西侧一层和四层作价抵给债权人，其价格双方共同协商，款项多退少补。双方就房产土地门面抵还欠款事宜先后签订还款协议书，还款补充协议书。2000年8月16日，双方签订还款补充协议书，约定：根据债权人与债务人于2000年1月23日签订的还款协议书规定，鉴于债务人公司尚欠债权人11.4万元的事实情况。特订补充协议如下：债务人同意用面临318国道边的门面（由西至东5、6、7）三间，办公楼一至四楼（原太晖村老办公楼，以楼梯间为界）及办公楼前水泥场地作价充抵给债权人。三间门面6万元，水泥场地2万元，办公楼一至四楼11.4万元，共计20.4万元。债务人原差债权人11.4万元，以上三项物产抵20.4万元，三项物产归债权人所有后，则债权人要找债务人9万元……债权人必须在2000年11月底一次性付给债务人9万元整。债务人必须协助债权人将物产产权手续办妥并使之合法化，并具有法律效力，否则，债权人有权拒付找差款。2001年12月25日，被告郢龙公司（乙方）与原告兴农公司（甲方）签订《产权界定协议书》，约定因原荆州市物资公司更名，按原协议条款对乙方所抵甲方土地、门面、办公楼产权予以界定：一、办公楼西侧土地897.82平方米，办公楼后土地776.08平方米，为甲方所有；二、办公楼前大门西侧7间门面为甲方所有；三、以楼梯间中点为界办公楼西侧一层至四层为甲方所有；按原协议乙方付清甲方的壹拾贰万肆仟元后，甲方退还乙方；四、办公室西侧门面与办公楼之间的空地（垂直连线为界），为甲方所有；五、办公楼所余东侧楼房、土地、门面、仓库为乙方所有；……七、在甲方所拥有的土地、门面、房屋未办好过户手续及新产权证的情形下，原土地使用权证，房屋所有权证等由甲方保管、双方共同所有……。原告兴农公司在庭审中陈述上述协议签订后，被告郢龙公司交付了办公楼的西侧的1-4层，原告公司员工一直在其中居住，7个门面也由原告公司对外出租、管理。被告郢龙公司在庭审中陈述上述协议签订后交付原告的门面为4个，办公楼的第三层未交付原告。2002年6月10日王景贵出具领条的载明领取太晖村办公楼工程款的4万元。另查明，荆州集用（2001）字第1010001号集体土地使用证载明，坐落于荆州××××国道南侧的地号为140705172的土地，土地所有者为荆州市××区太××村村民委员会，土地使用者为郢龙公司，用途为工业，类型为批准拨用企业用地（划拨），面积为4000平方米。原告请求确定的办公楼西侧土地897.82平方米、办公楼后土地776.08平方米、办公楼西侧门面与办公楼之间空地这三处土地包含在荆州集用（2001）字第1010001号集体土地使用证载明的土地范围内，办公楼西侧七间门面未办理房产证，办公楼一层至四层房屋办理了房产证，证号为荆州房房权证荆字第**。018年4月4日，郢龙公司与荆州区房屋征收与补偿办公室签订《企业征收补偿协议》，载明位于荆州××××号，郢龙公司所使用的土地、房屋（厂房）及相关附属物，其建筑物面积为2103.65平方米，土地使用权性质为国有工业，面积为3029.83平方米。土地使用权评估价格为192.32元/㎡，计人民币58.27万元，集体土地1938.87㎡，按127.14元/㎡计算，计人民币24.65万元。总地价82.92万元。房屋建筑物评估价格为432.4413万元，房屋附属物评估价格为41.1603万元，不可移动设备评估价格为10.1780万元，评估合计483.7796万元。房屋装修58.3216万元、经营损失21.6221万元、终止合同13.1万元、土方回填20万元、搬家费2.5244万元、树木迁移费4.6240万元、水电开户4万元、企业搬迁奖励5万元。全部征收补偿款总额总计695.8917万元。再查明，湖北省荆州市中级人民法院（2003）鄂荆中民初字第20-5号民事判决书查明，郢龙公司用其位于荆州区太××国道南侧的房地产为荆州市保源节水器具厂向荆州市商业银行金龙支行的借款作抵押担保，于2002年4月28日办理了房屋及土地的他项权证，并判决郢龙公司对荆州市保源节水器具厂的还款义务承担连带责任。2008年10月9日，荆州市商业银行兴业支行与荆州市郢龙工贸有限公司签订协议书，载明：一、乙方（荆州市郢龙工贸有限公司）自愿为借款人偿还所欠甲方借款，偿还方式限于拍卖抵押物。二、甲方（荆州市商业银行兴业支行）对抵押物具有优先受偿权，乙方将抵押物委托拍卖后，拍卖款须全部支付甲方……第三人周成美参加金德第190期拍卖会，拍卖成交确认书载明其以20万元拍得位于荆州区太××组房产证号为荆州房权房权证荆字第**房荆州房荆它房××号）。一审法院认为，本案原告兴农公司与被告物资公司签订的《还款协议书》、《还款补充协议书》，后被告郢龙公司与原告兴农公司签订《产权界定协议书》认可前述两份协议内容，用郢龙公司名下的部分土地、房产及门面抵偿欠付的工程款，三份协议均是当事人真实意思的表示，现涉案房地产已被征收，本案主要焦点为被告郢龙公司与荆州区房屋征收与补偿办公室于2018年4月4日签订的《企业征收补偿协议》中涉及本案部分的土地、房产及门面的征收补偿款的归属问题。首先，关于合同的效力问题，本院认为，关于涉案土地、房屋转让的部分，《物权法》、《土地管理法》和相关的行政法规并未作出禁止集体土地上房屋转让的规定，同时，集体土地上房屋买卖合同不能办理产权过户登记只是不发生物权变动的效果，并不影响合同的效力。被告郢龙公司已经就涉案办公楼办理的房产证，获得房屋所有权，即获得对房屋的使用、收益、处分的权利。故三份协议中涉及办公楼抵偿的部分为合法有效。关于涉案土地的转让，《土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有用地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”被告郢龙公司转让土地使用权并不存在破产、兼并等情形，故原、被告双方协议中涉及土地转让部分无效。关于门面部分，依据原、被告在庭审中的陈述，涉案门面未依法登记领取权属证书，且双方未提交该门面的建设规划手续，故双方协议中关于门面抵偿部分无效。关于征收补偿款的归属问题。协议签订后，被告向原告交付了办公楼，但至今未办理房产变更手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”之规定，原、被告虽签订了协议，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故原告虽对协议所涉房屋实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所涉的房屋所有用权及土地使用权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定时发生效力”之规定，因所涉房地产物权已因拆迁而消灭，则原告已无法取得涉案房屋的产权。被告郢龙公司与荆州区房屋征收与补偿办公室签订《企业征收补偿协议》，被告郢龙公司在该协议中的部分合同权利即为其抵偿给原告的房屋及土地使用权的对价，现因政府拆迁政策的原因致使涉案房地产物权消灭，在此情形下，原告可选择主张案涉房地产物权消灭的对价即拆迁补偿款。故对一至四层办公楼及附属物而获得的拆迁补偿款应归原告所有。因合同中涉及土地的转让部分无效，而土地转让部分无效基于双方过错导致，故对于涉案土地所获得的拆迁补偿，由原、被告各分得50%。具体来说，从荆州区房屋征收与补偿办公室调取的《郢龙公司建筑物价值测算表》看，办公楼（1-4）占地面积为74.87㎡，房地合一合计为：679669元（有证部分）+25540元（无证部分）=705209元，由于楼梯双方未约定归属，且为办公楼的共用部分,故本院酌定关于楼梯的补偿款双方各享有50%,故原告应获得的楼梯部分补偿款金额为：494869元×50%=247434.5元；关于涉案门面，价值测算表上显示该部分经营性补助为701981元，房屋价值及装修价值合计331764元，不在土地证范围内，不包含土地价值。双方签订协议后，被告即将涉案门面交付原告管理经营，一直处在原告的占有使用和维护中，虽涉案门面没有办理产权证，但在双方签订协议时即已存在相应的财产价值并经拆迁部门认可并给予补偿款，涉案门面的补偿款合计为701981元(经营性补助)（331764元（房屋评估价值、装修评估价值合计）=1033745元，由于对于该门面抵偿无效，双方均存在过错，补偿款由双方各分得50%，故原告享有的门面补偿款认定为1033745元×50%=516872元。关于原告主张的价值测算表上房号3、房号5的仓库、房号12及杂物间为原告在经营过程中在办公室西侧重新建造的无产权建筑物，原告未提供相关证据证明，双方协议中也未见相关约定，故对于原告对上述建筑主张的补偿，不予支持。关于地面附属物的补偿，根据从荆州区房屋征收与补偿办公室调取的《郢龙公司附属物明细》，围墙605.36㎡，评估价格72643元，水泥地坪1233.37㎡，评估价格185006元，广告牌80.11㎡，评估价格60083元，碎石地坪456.58㎡，评估价格27395元。关于围墙部分，双方协议中未予载明，原告主张该部分补偿，本院不予支持。关于7处门面前的水泥地坪、门面前的广告牌及门面后办公楼前空地的碎石地坪，原告陈述均为在其经营过程中修建、安装，原告主张上述补偿款中部分款项，即水泥地坪322㎡,48300元，广告牌32㎡,24000元，碎石地坪200.6㎡,12036元，本院认为，原告虽未能举证证明其地面附属物的具体面积，但其在长期的经营和管理过程中，必然存在对上述地面附属物的添置和改建，同时原告请求的补偿地面附属物面积比例在合理范围，本院予以支持，原告应享有的地面附属物的补偿金额为48300元+24000元+12036元=84336元。对于设备搬迁费，原告主张的一台汽车升举降机及一台太阳能热水器的搬迁费，被告对该两台设备为原告添置未提出异议，故对原告主张该两台设备的迁移费，予以支持，金额为1515元（汽车升举降机搬迁费）+1000元（太阳能热水器的搬迁费）=2515元。对于土地征收补偿，依照《企业征收补偿协议》确定的土地使用权评估价格192.32元，原告应分得的土地补偿款为（897.82㎡+776.08㎡+200.6㎡）×192.32元/㎡×50%=180252元。关于树木迁移费、土方回填费、终止合同损失等费用，原告未提供相关证据，本院不予支持。关于搬家费25244元，由于双方均存在搬家支出，由双方各分得50%，原告分得12622元。故原告的合同权利对应的征收补偿款认定为：705209元（办公楼1-4层）+247434.5元（楼梯部分）+516872元（门面）+84336元（地（地面附属物的补偿2515元（设备搬迁费）+180252元（土地补偿款）+12622元（搬家费）=1749240.5元。但根据双方签约协议，原告在享有相关合同权利同时，也应当履行合同约定的义务，《还款补偿协议书》中第三条找差额度，载明，“……三项物产归债权人（原告）后，则债权人要找债务人9万元”，庭审中查明，本案被告将涉案抵偿房屋、土地交付原告占有后，原告并未向被告支付差额的9万元对价。另外，从被告提交的支付明细看，其在协议签订后被告另行向原告支付工程款金额4万元。由于双方签订三份协议的目的在于对被告尚欠原告的37万工程款的抵扣，对于被告后期支付4万的工程款价值，及原告应付9万的抵偿差额部分，其对应的现有价值应按其占原工程款比例从原告合同权利对应的征收补偿款价值中扣除，故原告应分得的征收补偿款为1749240.5元×[1-（4+9）÷37]=1134642.5元。关于被告郢龙公司与第三人周成美均主张涉案房屋及土地已经被荆州市中级人民法院强制执行拍卖，归第三人合法所有，本院认为，被告与第三人均未提供证据证明该房屋进行过司法拍卖，目前该房屋权属明确，其登记的房屋产权所有人为郢龙公司，故对上述主张，不予采信。第三人周成美的第一项诉讼请求确认其与荆州市金德拍卖有限公司于2008年10月31日签订的《拍卖成交确认书》有效，本院认为，该成交书的效力，涉及案外人荆州市金德拍卖有限公司，不宜在本案中予以处理；其第二项诉讼请求，请求确认郢龙公司原位于荆州区太××村××组的建筑面积为927.84平方米，房屋产权证号为荆州房权房权证荆字第**，所有权属申请人所有，该房屋权属明确，其登记的房屋产权所有人为郢龙公司，第三人请求确认房屋为其所有于法无据，不予支持；第三项诉讼请求，请求涉及该栋房屋的征收补偿费490.7629万元属于申请人所有，本院认为，第三人周成美称其购买了该房屋，但并未办理产权登记，且亦未占有、使用涉案房屋，故对其主张分配补偿款的诉讼请求不予支持，其可以另案向郢龙公司主张权利。涉案房地产及门面已从被告物资公司转至被告郢龙公司，被告郢龙公司为征收补偿的主体，故原告请求被告物资公司连带支付赔偿款于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条、《土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、原告兴农公司与被告郢龙公司签订的《还款协议书》、《还款补充协议书》、《产权界定协议书》部分有效，即其中涉及土地、门面抵偿的部分无效、涉及办公楼抵偿部分有效；二、被告郢龙公司于本判决生效之日起十日内支付原告兴农公司征收补偿款合计1134642.5元；三、驳回原告兴农公司的其他诉讼请求；四、驳回第三人周成美的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费56322元，由原告兴农公司负担21613元、被告郢龙公司负担11429元，由第三人周成美负担23280元。二审中，上诉人与被上诉人均没有提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、案涉《还款协议书》、《还款补充协议书》、《产权界定协议书》的合同效力问题。二、案涉土地、办公楼、门面的征收补偿款如何分配。对于焦点一，物资公司与兴农公司签订《还款协议书》、《还款补充协议书》后，兴农公司与郢龙公司签订《产权界定协议书》，该协议上载明：“因乙方（郢龙公司）公司更名，按原协议条款，特对乙方所抵甲方土地、门面、办公楼产权予以界定。”，可见前两份协议的权利义务均由郢龙公司承担，三份协议的内容对兴农公司与郢龙公司均有法律约束力，郢龙公司称不是《还款协议书》、《还款补充协议书》的当事人，不应承担还款责任的上诉理由不能成立。郢龙公司称案涉工程款债权人应是王景贵，且工程款已经以借支的形式支付。经查，案涉《产权界定协议书》中甲方为兴农公司，尾部加盖了兴农公司印章，案涉土地、办公楼、门面一直为兴农公司占有使用，因此不足以认定王景贵是工程款债权人，王景贵与李国虎之间的借款是另一法律关系，本院不予审查。案涉土地为荆州区太晖村村民委员会集体所有的土地，一审认定转让该土地使用权违反了法律强制性规定无效,根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”，上述规定均确立了房地一体原则，房屋与其占有范围内的土地具有不可分离性，本案农村集体土地上房屋的转让也必然导致土地使用权的转移,审查案涉合同效力应将房屋与土地视为整体认定，故三份协议因违反法律的强制性规定全部无效。对于焦点二，案涉土地、办公楼、门面的征收补偿款如何分配。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉协议系双务合同，因该协议取得的财产应相互返还。由于案涉土地、办公楼、门面被政府征收，原物已灭失转化为拆迁利益，故应综合双方的过错程度对原物的拆迁款进行分配。根据产权界定协议书约定：“一、办公楼西侧土地897.82平方米，办公楼后土地776.08平方米，为甲方所有；二、办公楼前大门西侧7间门面为甲方所有；三、以楼梯间中点为界办公楼西侧一层至四层为甲方（兴农公司）所有；四、办公室西侧门面与办公楼之间的空地（垂直连线为界），为甲方所有；五、办公楼所余东侧楼房、土地、门面、仓库为乙方（郢龙公司）所有；……”根据一审认定，办公楼西侧土地及办公楼后土地、办公室西侧门面与办公楼之间的空地（垂直连线为界）的拆迁补偿款为360504元；办公楼前大门西侧7间门面的拆迁补偿款为1033745元；以楼梯间中点为界办公楼西侧一层至四层的拆迁补偿款为705209元；楼梯的拆迁补偿款为247435元；对于房号3、房号5、房号12的仓库及杂物间、围墙、土方回填费、树木迁移费的拆迁补偿款，双方合同对此并无约定，兴农公司未提交相关证据予以证明系其新建或添置，应承担举证不能的不利后果，本院对兴农公司主张的该部分拆迁款不予支持；对于水泥地坪322㎡、广告牌32㎡、碎石地坪200.6㎡的拆迁补偿款84336元、设备搬迁费2515元及搬家费12622元，一审认定并无不当，本院予以支持；对于经营损失和终止合同损失，两项损失均为征收补偿办公室对被征收企业的补偿，但兴农公司在实际占有使用中的经营或添附行为与该两项补偿的取得存在关联，本院酌定案涉土地、办公楼、门面应分的经营损失和终止合同损失占30％,即（13.1万元＋21.6221万元）×30％＝104166元。综上，案涉土地、办公楼、门面应分的拆迁款为：360504元（土地补偿款）＋1033745元（七间门面）＋705209元（办公楼1-4层）＋247435元（楼梯）＋84336（水泥地坪、广告牌、碎石地坪）＋2515（设备搬迁费）＋12622元（搬家费）＋104166元（经营损失和终止合同损失）＝2550532元。双方签订协议时，案涉土地、办公楼、门面的对价为46万（37万元工程款+9万元找差款），因原物已经不能返还，应折价46万返还给郢龙公司。在合同签订后，郢龙公司支付了兴农公司4万元工程款，视为其放弃了相应比例的房屋权利，该比例的房屋拆迁款应予扣除，故其转让的土地、办公楼、门面的拆迁款为2550532×（1-4÷46）=2328747元。该拆迁款中扣除原物价值（46万）后土地、办公楼、门面的增值部分为1868747元，增值部分应按照双方的过错程度进行分配。双方均明知涉案土地的性质，对合同无效均存在过错，本院酌定由兴农公司享有增值部分50％的款项即1868747元×50％=934374元。此外，根据《产权界定协议书》约定：“若债务人将三项物权划归债权人所有后，债权人必须在2000年11月底一次性付给债务人9万元整。债务人必须协助债权人将物产产权手续办妥并使之合法化，并具备法律效力，否则，债务人有权拒付找差款。”按合同约定案涉物权未划归至兴农公司名下之前，兴农公司可以拒付9万元价款，9万元未支付不能归责于兴农公司，故不能扣除9万元相应比例的房屋价值，但兴农公司仍应支付9万元的房屋价款。此外，郢龙公司应返还兴农公司已经抵扣的价款33万元。综上，郢龙公司应支付给兴农公司的款项为：330000元（已抵扣价款）+934374元（土地、办公楼、门面增值部分）-90000元（未支付价款）=1174374元。关于周成美对其享有办公楼房屋所有权，涉及该栋房屋的征收补偿款属于其所有的主张。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。经查，在荆州市商业银行××支行××荆州市保源节水器具厂与郢龙公司借款抵押纠纷一案执行中，荆州市商业银行兴业支行与郢龙公司签订和解协议，郢龙公司委托拍卖案涉房产，周成美参加金德第190期拍卖会拍得案涉房产，后荆州市商业银行兴业支行以双方达成和解为由向法院申请解除了案涉房产的查封，周成美竞拍案涉房产并非人民法院作出的拍卖成交裁定书所确定，并不导致物权变动的法律后果。目前案涉房产的登记所有权人仍为郢龙公司，《拍卖成交确认书》是否有效系另一法律关系，周成美可另行主张权利，周成美的上诉请求均不能成立。综上所述，上诉人兴农公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；上诉人郢龙公司和上诉人周成美的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销荆州区人民法院（2018)鄂1003民初84号民事判决第一项、第二项、第三项（即：一、原告兴农公司与被告郢龙公司签订的《还款协议书》、《还款补充协议书》、《产权界定协议书》部分有效，即其中涉及土地、门面抵偿的部分无效、涉及办公楼抵偿部分有效；二、被告郢龙公司于本判决生效之日起十日内支付原告兴农公司征收补偿款合计1134642.5元；三、驳回原告兴农公司的其他诉讼请求；），维持荆州区人民法院(2018)鄂1003民初84号民事判决第四项（即：四、驳回第三人周成美的诉讼请求。）；二、荆州市荆州区兴农建筑工程公司与荆沙市荆州企业物资公司签订的《还款协议书》、《还款补充协议书》，荆州市荆州区兴农建筑工程公司与荆州市郢龙工贸有限公司签订的《产权界定协议书》均无效；三、荆州市郢龙工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付荆州市荆州区兴农建筑工程公司征收补偿款合计1174374元；四、驳回荆州市荆州区兴农建筑工程公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费56322元，由荆州市荆州区兴农建筑工程公司负担21213元，荆州市郢龙工贸有限公司负担11829元，周成美负担23280元；二审案件受理费61630.15元，由荆州市荆州区兴农建筑工程公司负担23151.15元，荆州市郢龙工贸有限公司负担15449元，周成美负担23030元。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇一九年十一月二十九日书记员  程 瀛