新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3935号上诉人（原审原告）：罗昊，女，1979年12月25日出生，汉族，现无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：郭建勇，新疆厚植律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朋，新疆厚植律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：美克嘉翔（新疆）地产有限公司，住所地新疆乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）。法定代表人：寇卫平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王炜，女，1967年1月14日出生，汉族，该公司法务部经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：唐经天，男，1984年12月26日出生，汉族，系该公司法务专员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。上诉人罗昊与被上诉人美克嘉翔（新疆）地产有限公司（以下简称美克公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初4725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月1日开庭进行了审理。上诉人罗昊的委托诉讼代理人郭建勇，被上诉人美克公司的委托诉讼代理人王炜、唐经天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗昊上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判美克公司向我支付延期办证违约金49,575.33元【507,716元×6%÷365天×594天（自2013年8月16日至2015年4月10日）】。事实与理由：1.我的起诉并未超过诉讼时效，一审法院对诉讼时效的认定是错误的。我与美克公司于2013年签订商品房预售合同，约定美克公司将涉案房屋出售给我，并约定美克公司应将需由其提供的办理权属登记备案资料在商品房交付使用后90日内提交产权登记机关备案，我不能在规定的期限内取得权属证书的，美克公司按已付房款的0.01%支付违约金。本案的房屋交付时间是2013年5月15日，取得房屋权属证书的时间是2015年4月10日，我于2017年2月22日向法院起诉要求美克公司向我支付迟延办证违约金，后撤诉。因美克公司有义务于2013年5月15日起的90日内即2013年8月15日前提交备案资料，但美克公司一直未办理，其违约行为一直持续至2015年4月10日，故本案诉讼时效应当从美克公司违约行为终结之日即2015年4月10日开始起算，我于2017年2月22日第一次提起诉讼，并未超过2年的诉讼时效。自2017年2月22日起重新计算3年诉讼时效，我本次起诉的时间仍在诉讼时效期间内。2.当事人双方合同约定的违约金过低，法院应当以已付购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。众所周知，在房产交易中未办理房屋权属证书确实会对房地产投资、收益产生影响，本案按照合同约定的已付房款的0.01%支付违约金即53.77元，显然不足以弥补开发商交房两年后才给我办理权属证书给我造成的损失，所以应当对违约金的数额予以调整。根据商品房买卖合同司法解释第十八条第二款“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案违约金应当以我已付的购房款总额507,716元为基数，自交付房屋后91天即2013年8月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计付至美克公司办理权属证书的时间即2015年4月10日止。一审判决仅适用商品房买卖合同司法解释第十八条明显是错误的。综上，请求二审法院依法支持我的上诉请求。美克公司辩称，1.罗昊向我公司主张迟延办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。我公司于2013年5月15日将涉案房屋交付罗昊使用，根据涉案商品房预售合同的约定，如我公司未在2013年8月14日前向罗昊交付房产证就已构成违约，罗昊应当在2015年8月14日前向法院主张权利，但罗昊于2019年才主张权利已超过诉讼时效，其主张不应当得到支持。2.罗昊主张迟延办证违约金49,575.33元没有法律依据，商品房买卖合同司法解释第十八条明确规定，是在合同没有约定违约金的情况下可以按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，而罗昊与我公司订立的商品房预售合同第十五条明确约定了如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，罗昊自愿签订涉案合同，也没有在法律规定的合理期限内对该合同条款提出撤销，因此该约定条款合法有效。依据该条款约定的计算方式，本案的违约金应为50.8元(507,726元×0.01%)。且罗昊也并未因房屋权属证书的迟延办理而遭受损失。我公司于2013年5月15日已将涉案上午交付给罗昊使用，罗昊也于2015年4月10日取得了涉案房屋的权属证书，涉案小区的房价在此期间属于不断上涨的过程，罗昊不可能因为房屋权属证书没有办理而遭受损失。罗昊也未能提供证据证实其损失的构成。综上，罗昊的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。罗昊向一审法院起诉请求：判令美克公司向我支付迟延办理违约金83,773.14元。一审法院认定事实：2013年1月23日，罗昊与美克公司签订商品房预售合同约定，美克公司将其乌鲁木齐市新市区河北东路6号嘉翔阁住宅楼1栋2单元802室出售于罗昊，房款总价507,716元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”案涉房屋的交付时间为：2013年5月15日，办证时间为：2015年4月10日。2017年2月22日，罗昊就与本案相同的诉讼请求向法院起诉后撤诉。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、关于逾期办证，美克公司是否应按照合同约定承担承担违约责任；二、案涉合同约定了固定金额的违约金的情形下，罗昊能否依照商品房买卖司法解释第十八条，将违约金予以增加，即按照已付房款总额参照银行同期贷款利息计算违约金；三、罗昊主张的诉讼时效是否经过。针对争议焦点一，本案中，美克公司负有的合同义务是，在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记部门备案，美克公司针对其履行了此项义务的抗辩未提供证据，上述事实真伪不明，而美克公司负有举证责任，故按照举证责任制度认定美克公司并未履行上述合同义务。美克公司按合同约定承担违约责任的另一个必要条件是，罗昊不能在规定期限内取得房地产权属证书。“规定期限”双方约定不明确，必须适用合同漏洞的填补，首先按照合同条款和交易习惯予以确定，仍不能确定的，按照合同法和其他法律予以确定，关于“规定期限”并无交易习惯，也不能通过合同条款进行体系解释予以确定，故按照商品房买卖合同司法解释第十八条规定，将其确定为“房屋交付使用起90日”。据此，案涉房屋的交付时间为2013年5月15日，罗昊应于2013年8月14日之前，而事实上直至2015年4月10日才取得房屋权属证书，美克公司应按合同约定承担违约责任。针对争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照以付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。”一审法院认为，本案中，针对该规范，罗昊将“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”理解为，合同约定了违约金但低于违约损失，而违约损失不能确定，应归入此规范下“损失数额难以确定”的场景描述是错误的。具体分析如下：（一）上述规范是不完全规范，需要其他规范予以补充方能正确适用。根据合同法第一百零七条、一百一十四条第一款，违约金是预先约定的违约损害赔偿，相比与违约损害赔偿，具有适用上的优先性。上述规范中“损失数额难以确定”的场景描述，隐含的前提是合同没有约定违约金。（二）合同约定的违约金确实低于违约造成的损失的，守约方的救济渠道是依照一百一十四条第二款请求对违约金予以增加，但必须证明具体的损失赔偿数额，但此时“损失数额已经确定”，不能归入上述规范中“损失数额难以确定”的场景描述。综上，上述规范中“损失数额难以确定”的场景描述，完整的表述应当是：合同没有约定违约金且损失数额难以确定。关于逾期办证违约金规范，按此理解，才能实现法律规范体系上的逻辑自洽。民事案件应当以当事人的诉讼请求及主张为出发点进行审理。罗昊的诉讼主张正是依据上述商品房买卖司法解释第十八条的规定，故一审法院对罗昊要求增加违约金的主张不予支持。再者，罗昊在本案中对其受到的实际损失，并未举证。即便法院依职权审查违约金是否应予增加，罗昊的主张也不应得到支持。针对争议焦点三，诉讼时效自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，按照案涉合同约定，罗昊应于2013年8月14日之前取得房屋权属证书，诉讼时效应自2013年8月15日起算，至2017年2月22日罗昊首次起诉时，本案诉讼时效已经过。综上所述，判决：驳回罗昊的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，罗昊与美克公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。根据该《商品房预售合同》的约定，美克公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料备案，如因美克公司的责任，罗昊不能在规定期限内取得房地产权属证书的，美克公司按已付房价款的0.01%向罗昊支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。本案中，涉案商品房为预售商品房，即尚未建成房屋，根据上述法律规定及合同约定，在房屋交付使用之日起九十日内，美克公司不仅应当将办理权属登记需由其提供的资料备案，而且应当保证罗昊取得涉案商品房的权属证书，现涉案商品房的交付使用时间为2013年5月15日，则美克公司应当保证罗昊取得房屋权属证书的时间应为2013年8月14日，而罗昊实际取得房屋权属证书的时间为2015年4月10日，现美克公司不能提交充分有效的证据证实罗昊系因自身原因或其他原因导致其在2013年8月14日之后才取得房屋权属证书，则美克公司应承担相应违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”，根据本案查明的事实，美克公司应当在2013年8月14日前保证罗昊取得房屋权属证书，但罗昊在该日并未能取得房屋权属证书，则罗昊知道其权利被侵害的时间应确定为2013年8月15日，故罗昊主张迟延办证违约金的诉讼时效的起算时间应为2013年8月15日，民法通则规定的二年诉讼时效届满的时间为2015年8月15日，《中华人民共和国民法总则》的施行时间为2017年10月1日，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条关于“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，本案应当适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。根据涉案商品房销售合同的约定，美克公司按已付房价款的0.01%向罗昊支付迟延办证的违约金，即双方约定的违约金为固定数额，无论违约多长时间，均按照一个固定标准计算，该种违约金计算方式的约定属于内容在某个时点就已经确定的一时性债权，罗昊在签订商品房预售合同时，对合同内容已经有了充分认识，美克公司未能在合同约定及法律规定的期限内，即商品房交付九十日内协助其办理房屋权属证书，罗昊就已经知道自己的权利受到了侵害，且对其能够获得的违约金数额及不会有所变化的情况也是明知的，即本案中的债权数额是明确的，不存在持续发生变化的状态，则本案的诉讼时效也不存在持续计算的问题，据此罗昊上诉认为美克公司的违约行为系持续性的，本案诉讼时效的起算时间应从美克公司的违约行为终结之日即2015年4月10日起算没有法律依据，本院不予采信。本案的诉讼时效届满之日为2015年8月15日，而罗昊第一次起诉的时间为2017年2月22日，超出了法律规定的诉讼时效期间，其也未能提供充分有效的证据证实本案存在诉讼中断和中止的事由，故罗昊要求美克公司向其支付迟延办证违约金的上诉理由没有法律依据，本院不予采信，据此，罗昊上诉称应当调整违约金数额的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信，一审判决正确，本院予以维持。综上，罗昊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,039.38元（罗昊已预交），由罗昊负担。本判决为终审判决。审判长  卫杨审判员  庞艳审判员  焦玉二〇一九年十一月十九日书记员  余霞