湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2456号上诉人（原审原告）：彭刚，男，1975年5月2日出生，汉族，住株洲市天元区。委托诉讼代理人：曾树理，湖南湘江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：株洲市粤峰汽车服务有限公司，住所地湖南省株洲市天元区滨江商业休闲广场1栋20号。法定代表人：胡碧丰。委托诉讼代理人：周翔，湖南一星（株洲）律师事务所律师。上诉人彭刚因与被上诉人株洲市粤峰汽车服务有限公司（以下简称粤峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭刚上诉请求：撤销一审判决，判决支持彭刚的一审诉讼请求。事实和理由：彭刚在接到粤峰公司法定代表人胡碧丰的微信后，当即到粤峰公司要求恢复原状，多次上门商谈，胡碧丰避而不见。粤峰公司对租赁门面地下垫高70CM，故应当回复原状。粤峰公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。彭刚向一审法院起诉请求：1．判令解除当事人双方于2015年4月30日签订的《门面租赁合同》；2．判令粤峰公司支付彭刚2016年8月至2019年6月期间房屋租金共计114,248元；3．判令粤峰公司支付房屋修复费用105,000元。一审法院认定事实：2015年4月30日，彭刚（甲方）与粤峰公司定代表人胡碧丰（乙方）签订一份门面租赁合同，合同约定：甲方将坐落在株洲市天元区滨江休闲广场9号，建筑面积约64平方米门面租赁给乙方使用；租赁期限为5年，自2015年5月1日起至2020年3月14日止；租赁期内，双方均不得提前解约，如一方因不可控制的原因而不得不提前解约，则须给予双方提前30天的书面通知，否则，须向另一方赔偿由此造成的经济损失；租金为3,200元/月，按月收取，必须在每月15日前付清当月租金，第四年递增5%，每月租金3,360元，第五年递增5%，每月租金3,528元；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，按每月1%收取滞纳金，欠交租金超过一个月，视同违约，甲方有权收回门面，乙方不得有任何异议，并由乙方承担一切违约责任；合同签订时，乙方向甲方支付押金5,000元整；押金不计息，在本合同到期或双方协商同意终止合同后，乙方在不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下，在10日内返还；租赁期内，乙方对出租门面进行装饰或增加水电，消防等设施，须经甲方同意并经政府有关部门批准，并由甲方执行监理，所需费用由乙方承担，双方解约时，乙方不能移走自行添加的结构性设施，甲方就不必对述添加设施进行补偿，如损害原有之设施，由乙方负责修复或赔偿。合同签订后，粤峰公司株洲市粤峰汽车服务有限公司按约支付门面押金5,000元，并履行了合同义务，但直至2016年7月7日缴纳当月租金后，粤峰公司再未支付门面房屋租金。2016年7月25日，粤峰公司株洲市粤峰汽车服务有限公司的法定代表人胡碧丰发短信通知彭刚撤离门面房屋，短信内容：“因没有新项目上马租你的门面丢空近一年目前无法启动，现正式通知你这几天本月内，我们撤离。请你谅解，有空的话，请过来商议。”自2016年8月后，粤峰公司再也未缴纳租金，彭刚亦从未找粤峰公司要求支付租金。因双方一直未商议解除合同相关事宜，从而双方酿成纠纷。另查明，涉案门面房屋的卷闸门已受损，且门面房屋内遗留垃圾未清除。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点为彭刚的诉求有无事实和法律依据？具体分析如下。一、关于合同解除的问题。彭刚与粤峰公司于2015年4月30日签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。租赁合同依法成立并生效，对双方均具有约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。但粤峰公司株洲市粤峰汽车服务有限公司的法定代表人胡碧丰于2016年7月25日发短信通知彭刚撤离门面房屋，且自2016年8月后粤峰公司再也未缴纳租金，系单方面解除合同，属违约行为，因此，粤峰公司应承担相应民事违约责任。但依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，粤峰公司于2016年7月25日发短信通知彭刚撤离门面房屋，解除合同，而彭刚收到短信后未回复是否同意解除合同，且在起诉前亦从未提起过异议，因此，应视为彭刚默认解除合同，从而确认涉案《门面租赁合同》已于2016年7月25日已经解除。二、关于租金及违约损失赔偿金的问题。涉案租赁合同约定租赁期内双方均不得提前解约，如一方因不可控制的原因而不得不提前解约，则须给予双方提前30天的书面通知，否则，须向另一方赔偿由此造成的经济损失，因此，本案租赁合同因粤峰公司未提前30天书面通知解除合同，且粤峰公司未与彭刚协商好合同解除相关事宜，未办理好门面房屋交接手续而弃租赁房屋不顾，系违约而解除，粤峰公司应依约赔偿彭刚的损失。考虑到彭刚需将房屋另行出租，必然产生合理期内门面空置费用、门面房屋内垃圾处理费用及门面卷闸门修复等损失，结合合同约定和损失情况考虑，一审法院酌情确认粤峰公司应赔偿彭刚三个月合理期内门面空置费用即租金损失9,600元（3,200元/月×3月），门面房屋内垃圾处理费用及门面卷闸门修复等损失7,000元。而彭刚收到粤峰公司解除合同的信息后，应即可收回门面，避免租金损失扩大，但彭刚亦未积极处理好合同解除相关事宜，弃租赁房屋不顾，扩大房屋空置租金损失，因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”规定，彭刚无权就三个月合理期外门面空置费用即租金扩大损失主张权利。关于彭刚主张由粤峰公司支付门面房屋内设施修复费用的诉讼请求，因涉案租赁合同中并无明确约定，且彭刚未举证证明门面房屋内原有的哪些具体设施需修复或被损坏，仅凭一份未实际履行的《装饰装修工程施工合同》以证明门面房屋内修复费用，一审法院难以采信，故对其该项诉讼请求不予支持。综上，粤峰公司应支付彭刚三个月合理期内门面空置费用即租金损失9,600元（3,200元/月×3月），门面房屋内垃圾处理费用及门面卷闸门修复等损失7,000元，扣除租赁押金5,000元，粤峰公司尚应支付彭刚租金、门面房屋内垃圾处理费用及门面卷闸门修复等损失共计11,600元，彭刚诉请超过上述部分一审法院不予支持。综上所述，本案经一审法院组织双方调解未果，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零八条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认彭刚与株洲市粤峰汽车服务有限公司2015年4月30日所签订的《门面租赁合同》于2016年7月25日已经解除；二、限株洲市粤峰汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向彭刚支付房屋租金、门面房屋内垃圾处理费用及门面卷闸门修复等损失共计11,600元；三、驳回彭刚的其他诉讼请求。本案案件受理费4,589元，减半收取2,294.5元，由株洲市粤峰汽车服务有限公司承担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是案涉合同何时解除，一审认定损失是否正确。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，粤峰公司以微信形式向彭刚做出了解除合同的意思表示，彭刚未在三个月内向人民法院提出异议，粤峰公司解除合同的意思表示送达彭刚时，合同即已解除。故一审认定解除合同时间正确。其次，因粤峰公司系违约解除合同，理应依约承担违约责任。因双方未就提前解除合同的违约责任约定，一审法院根据合同性质和实际情况，酌情判令三个月租金的门面闲置费作为违约损失并无不当。第三，合同解除时，承租方一般应当对承租房屋恢复原状。本案中，双方合同并未约定恢复原状的条款，且彭刚亦未提出证据证明案涉门面的原状情况，故一审法院根据实际判令垃圾清理费用和卷闸门损失费用并无不当。综上所述，彭刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,339.5元，由彭刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  羊 敏审 判 员  卢飞虎审 判 员  曹 阳二〇一九年十一月二十五日法官助理  陈 河书 记 员  杨 青