宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初7455号原告：乔学良，男，1987年8月4日出生，汉族，住固原市。委托诉讼代理人：张岳，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:张文召，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：固原家道房地产开发有限公司。法定代表人：余建学，系该公司经理。原告乔学良与被告固原家道房地产开发有限公司（以下简称家道房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔学良及其委托诉讼代理人张岳、张文召，被告家道房产公司的法定代表人余建学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔学良向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告向原告返还购房款1586020.00元；2.判令被告赔偿原告经济损失1586020.00元；3.判令被告向原告支付违约金9516.00元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告经协商，就被告向原告出卖由其开发建设，由固原市房产管理局批准预售的××街商品房达成合意，并于2016年5月11日，在六盘金街营销中心签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定房屋建筑面积为66.36平方米，每平米单价为23900.00元，房价款共计1586020.00元，付款方式及期限为原告于2016年5月11日前一次性支付该商品房的全部价款，被告应当在2016年12月30日向原告交付该商品房。并约定了如被告逾期交付该商品房在30日内，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金，逾期交付该商品房超过30日，原告有权解除合同，被告向原告退还全部购房款。原告按约定于2016年5月9日向被告支付房价款1586020.00元，当日，被告向原告出具收款收据一份。后被告将该商品房出卖给第三人张维礼，并办理备案登记。被告的行为违反合同约定，应按合同约定向原告支付违约金9516.00元（1586020.00元×0.0002×30天=9516.00元），被告在与原告订立买卖合同后，又将该房屋出卖给第三人张维礼，导致原告签订的商品房买卖合同目的不能实现，原告依法有权请求解除合同，并要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故原告诉至贵院，请求依法裁判。家道房产公司辩称，原告买房的手续及转账凭证其公司现在查找不到，无法核实。其公司所有账本、凭证都被赵嘉庚、张建国非法扣留。如果账本和凭证交还给公司后，其公司同意在核实清楚后给原告调整其他房屋。原告乔学良围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院对原告提交的证据认定如下：证据《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、工商银行永宁县支行交易记录，上述证据形式来源合法，内容客观真实，能够证明原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定了房屋价款等权利义务及原告向被告已全额支付购房款的事实，本院予以采信，可以作为定案依据。原告提交的证据固原市住房服务中心商品房备案查询单，形式来源合法，内客观真实，能够证明被告已将涉案房屋出卖给第三人张维礼并办理备案登记的事实，本院予以采信，可以作为定案依据。本院经审理认定事实如下：2016年5月9日，原告乔学良通过向被告家道房产公司财务室人员提供的POS机刷卡支付了1586020.00元购房款，被告向原告出具了收取购房款1586020.00元的收款收据，并加盖了被告公司财务专用章。2016年5月11日，原、被告补签了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将其开发建设的位于固原市××区商品房出售给原告，商品房面积为66.36平方米，每平方米的单价为23900.00元，总价款为1586020.00元，付款方式为一次性付款即2016年5月11日支付全部房款，同时约定了，被告于2016年12月30日向原告交付商品房，如逾期交付时间在30日内，则按全部房款的万分之二向原告支付违约金，逾期交付时间超过30日的，原告有权解除合同，被告自解除合同送达之日起15日向原告退还全部已付购房款。合同签订后，被告未按约定的期限向原告交付商品房，并于2018年1月3日将涉案商品房在固原市住房服务中心为张维礼办理了备案登记，现原告依法提起诉讼。本院认为，原告乔学良与被告家道房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人在平等自愿的基础上达成的一致意见，亦是双方当事人的真实意思表示，且该合同不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定向被告全额支付了购房款，被告亦应当按照约定向原告按期交付商品房屋。庭审中核实，被告向原告出售的商品房已为张维礼办理了备案登记，且被告同意在核实公司账务后为其调整其他商品房，故双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已无法按约定实际履行，根据合同约定，原告有权解除合同，并由被告返还原告已支付的购房款，故原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》及返还购房款的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，因被告未按约定向原告交付涉案商品房的行为构成违约，应当承担违约责任，但原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》主张的不超过一倍购房款的经济损失，系惩罚性的赔偿责任，该赔偿责任条款的适用应基于被告确实已将涉案商品房出售给第三人，即已为第三人办理了房屋所有权证书或实际已交付其合法占有。本案中，被告虽已为第三张维礼办理了涉案商品房屋的备案登记，但并没有为其办理房屋所有权证书，亦未实际交付由第三人张维礼合法占有，故原、被告签订的合法有效的《商品房买卖合同（预售）》仍然能够继续履行，但原告现依据合同要求解除，且被告同意为其调整其他商品房，所以被告的违约行为不足以适用惩罚性赔偿责任条款，对于被告的上述违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第八条的规定，其应当向原告返还购房款及占用购房款期间的利息，故原告的该项诉讼请求，本院依据法律规定予以支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告逾期未交付房屋的行为构成违约，应当承担违约责任，且原告主张的违约金不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，原告的诉请部分成立，其诉讼主张本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、解除原告乔学良与被告固原家道房地产开发有限公司于2016年5月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告固原家道房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告乔学良退还购房款1586020.00元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率承担上述款项自2016年5月10日起至实际支付之日止的利息；三、被告固原家道房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告乔学良支付违约金9516.00元；四、驳回原告乔学良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19160.00元，减半收取计9580.00元，由被告固原家道房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 马艳华 二Ο一九年十一月四日书记员 刘 娜附：本案适用的相关法律条文如下：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院对民事诉讼实行法律监督。