青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1961号上诉人（原审被告）：大通县老爷山宾馆，统一社会信用代码：92630121MA75K26H6T，住所地：青海省大通回族土族自治县桥头镇沿河路。经营者：杜培元，公民身份号码：×××，男，回族，1976年11月7日出生，住青海省大通回族土族自治县桥头镇园林南路**。委托诉讼代理人：马生福，青海朔山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大通回族土族自治县医药有限责任公司，统一社会信用代码：91630121221780409D，住所地：青海省大通回族土族自治县桥头镇解放南路**。法定代表人：王生昇，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨乔，青海延辉律师事务所律师。上诉人大通县老爷山宾馆（以下简称老爷山宾馆）因与被上诉人大通回族土族自治县医药有限责任公司(以下简称医药公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省大通回族土族自治县人民法院（2019）青0121民初1342号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。老爷山宾馆上诉请求：1、撤销大通回族土族自治县人民法院(2019)青0121民初1342号民事判决书,并发回重审。2、本案一、二审诉讼费由医药公司承担。事实及理由:一、原审程序严重违法，原审开庭时,医药公司对诉求进行了变更,即由原来的“判令被告支付原告租赁费163万元”变更为租赁费153万元以及总计由原来的184.9万元变更为174.9万元。老爷山宾馆要求法院重新计算举证期限。原审法院当庭驳回。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第二16款之规定:当事人变更诉讼请求的,人民法院应当重新定举证期限。二、原审法院认定事实错误。原审法院将2011年4月1日签订《房屋租赁合同》的内容摘抄了一遍,原审法院认定老爷山宾馆交付了2011年度至2012年度的租金。错误之处在于原审法院首先没有认定医药公司自认的2018年5月29日、2018年8月9日、2018年8月23日分别交付租金五万元的事实。三、原审法院遗漏案件事实。即双方于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》。该合同的签订是基于双方此前的租赁合同中租期的不确定,更是基于宾馆经营不景气等因素,而导致双方再次协商变更合同内容。此后的履行中,老爷山宾馆不定期、不定额给医药公司交付租金。原审法院将该事实予以遗漏。另外,老爷山宾馆每年履行的租金各不相同与租金变更为24.5万不发生冲突。四、原审法院在租金数额认定错误。第一,时间上存有错误。原审法院认定自2012年4月1日至2018年4月23日老爷山宾馆向医药公司交付租金的时间,遗漏此后的2018年5月29日、2018年8月9日、2018年8月23日分别交付租金五万元的事实。第二,原审法院据此得出欠付租金163万元错误。五、医药公司未对租金24.5万元提出任何异议。双方于2012年4月1日签订《房屋租赁合同》后,老爷山宾馆不定期、不同金额向医药公司交付时,医药公司未进行任何方式的催款。六、原审法院认定双方未经协商对租赁合同进行变更错误。依据法律规定，医药公司作为企业,印章是企业身份和权力的证明,盖有企业印章的文件,是受法律保护的有效文件。七、原审法院对违约金的认定错误。合同约定“房租交付办法为:乙方在甲方规定期限内一次性交纳房租”。该“期限”未具体实施。本案涉案租金存有重大争议,原审法院按照租金45.5万元的30%计算错误。医药公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。医药公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令老爷山宾馆支付医药公司租赁费163万元及违约金21.9万元，总计184.9万元；二、本案的诉讼费由老爷山宾馆承担。一审法院认定事实：2011年4月1日，医药公司作为甲方、老爷山宾馆作为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同约定医药公司将坐落在××县内一、二层共计1830平方米的房屋出租给老爷山宾馆，租赁费每平方米20元，前五年租金不变，第6-8年起租金递增5％，后两年租赁费协商解决；每年年租金为43.5万元，房租交付办法为：乙方在甲方规定期限内一次性交纳房租，如不按时交房租，乙方向甲方交纳罚款，每超过一天罚款100元，如乙方不交纳罚款，甲方有权从乙方押金中扣除并收回房屋；乙方签订合同前必须一次性交清房屋押金2万元，押金不计利息，租赁期满后如不续租房屋时经甲方验收房屋合格办清所有手续后，房屋押金如数退还给乙方；甲方院内停车场租给乙方做宾馆的附属设施使用，乙方自行管理，乙方必须保证甲方院内停车场完好无损，乙方每年付给甲方停车费20000元。公司院内安全保卫由乙方负责，门卫工资由乙方负责，公司一次性补助地板砖地暖改造十万元，从2012年房租费中扣除；乙方将房屋转租或转让必须通知甲方，经甲方同意后乙方方可转租或转让，否则视为违约。违约金30％（按年租金计算）；本合同经双方签字之日起生效，未尽事宜双方协商解决”。合同签订后，医药公司将出租的房屋及院内停车场交付给老爷山宾馆。老爷山宾馆按合同约定向医药公司支付了2011年4月1日至2012年4月1日的租金，2012年4月1日至2018年4月23日，老爷山宾馆向医药公司支付租金共110万元元，未支付租金163万元。一审法院认为，西宁市中级人民法院（2017）青01民终1610号民事判决书认定，2007年7月12日，医药公司与西宁盛名房地产开发有限公司协议对大通县桥头镇解放南路67号1500余平方米地块联合进行房地产开发，后西宁盛名房地产开发公司注销了房地产开发资质。2011年7月20日西宁盛名房地产开发有限公司将上述项目整体转让给巨恒公司。经与涉及的本院（2017）青0121民初770号医药公司与青海巨恒房地产开发有限公司合同纠纷一案核对，医药公司（甲方）与西宁盛名房地产开发有限公司（乙方）签订的《联合开发协议书》第二条约定“乙方将项目建成后，一层商铺产权归甲方所有；二层商铺以每平方米1100元出售给甲方，甲方将房租现金交还给乙方；三层以上产权归乙方所有”。其二，医药公司将大通县桥头镇解放南路67号院内一、二层面积共计1830平方米的房屋出租给老爷山宾馆至今，没有第三人主张过权利；其三，老爷山宾馆无证据证明医药公司对涉案房屋没有出租的权利。故医药公司对涉案房屋有出租的权利。2.关于双方对合同是否进行变更的问题。老爷山宾馆称2012年4月1日与医药公司重新签订了《房屋租赁合同》，对年租金进行了变更，且明确了租赁期限。从老爷山宾馆提供的2011年4月1日的《房屋租赁合同》和2012年4月1日的《房屋租赁合同》来看，两份合同都是格式条款，其中第九条均为“本合同经双方签字之日起生效，未尽事宜双方协商解决”。根据这一约定，2011年4月1日的《房屋租赁合同》，医药公司的法定代表人及相关人员均签字且盖公司公章，老爷山宾馆的法定代表人也进行了签字捺印；而2012年4月1日的《房屋租赁合同》，虽然盖有医药公司的公章，但没有医药公司相关人员的签字，故该份合同不符合合同本身的约定条款，不具备生效的要件，老爷山宾馆没有提供其他证据予以佐证。从医药公司提供的《收据》来看，2011年的房租，医药公司按合同约定已全部履行，2012年和2013年的租金，老爷山宾馆没有履行，2014年4月至2015年3月履行25万元，2015年4月至2016年3月履行25万元、2016年4月至2017年3月履行30万元、2017年4月至2018年4月履行30万元，老爷山宾馆每年履行的租金各不相同，与老爷山宾馆所称合同年租金变更为24.5万元自相矛盾。该合同不具有证明效力。不能认定双方经协商对租赁合同进行了变更。关于房屋租金，自2012年4月1日至2018年4月1日，房屋及停车场租金共173万元，到2018年4月23日，老爷山宾馆向医药公司共支付租金110万元，欠付租金为163万元应当予以认定；老爷山宾馆称向医药公司支付租金165.5万元，没有证据证明，不予认定。关于违约金的数额及老爷山宾馆是否承担违约金的问题。老爷山宾馆没有按照约定支付房屋租赁费，应当承担违约责任；老爷山宾馆没有交纳2012年及2013年房屋租金，医药公司没有及时收取，也没有按照合同约定从老爷山宾馆交纳的押金中扣除并收回房屋，应承担相应的责任。医药公司主张支付的违约金21.9万元，是自2012年4月1日起向老爷山宾馆按日100元罚款的形式计算的，不符合相关法律规定，不予认定。参照合同第七条的约定，违约金数额按年租金45.5万元的30%，即13.65万元，予以认定。判决：大通县老爷山宾馆于本判决生效之日起三十日内向大通回族土族自治县医药有限责任公司支付租金163万元及违约金13.65万元，共176.65万元。案件受理费21441元，大通回族土族自治县医药有限责任公司负担441元，大通县老爷山宾馆负担21000元。二审查明的事实除老爷山宾馆向医药公司支付租金的数额，及未支付租金不一致外，其他查明的事实一致。另查明，2012年4月1日，双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要内容为每年年租金24.5万元，租赁期为10年，自2012年4月1日至2022年4月1日止，其它内容与2011年4月1日的《房屋租赁合同》内容一致。经质证，医药公司后勤总务冯国云认可2012年4月1日合同中手写部分是其亲笔书写，但认为该合同的形成原因是老爷山宾馆要办理营业执照及税务登记证需要提交合同，所以出了该份合同。老爷山宾馆对此陈述不予认可。二审审理中，老爷山宾馆提交了3份证据，1、通知，证明老爷山宾馆在租用医药公司房屋时垫付的款项金额是67.4225万元，并提交了一份录音资料，证明与医药公司的前任经理商议过老爷山宾馆垫付款事宜，认为该笔款应算作支付的租金，医药公司质证认为，该证据是复印件，无法证实其真实性且双方没有协商垫付款事宜，对录音资料的内容不予认可。本院认为，老爷山宾馆提交的通知是复印件，且老爷山宾馆提供的录音资料不能证明双方协商该垫付款抵扣租金，故不能认定该笔款项是已付租金。2、客户明细表，老爷山宾馆给医药公司交钱的账目清单。3、医药公司的财务记录。2、3证据证明老爷山宾馆是按照2012年签订的合同履行的，医药公司从未在财务上对老爷山宾馆未付租金进行挂账，说明老爷山宾馆已经履行支付租金的义务。医药公司质证认为，该证据说明老爷山宾馆支付租金是110万元，是支付租金的记录。本院认为，上述证据只能证明老爷山宾馆支付租金的情况。根据双方的诉辩主张本案争议的焦点是：1、关于双方对合同是否进行了变更的问题。2、关于房屋租金及老爷山宾馆是否承担违约金的问题。3、一审法院审理中是否存在程序违法的问题。本院认为，关于双方对合同是否进行了变更的问题。一审中，老爷山宾馆向法院提交了一份2012年4月1日双方签订的《房屋租赁合同》，证明双方协商变更了合同内容，租金由原来的年租金43.5万元变更为年租金24.5万元。医药公司质证认为，对该合同中医药公司的印章不持异议，但没有公司管理人员的签字，认为合同降低租金不符合常理，对真实性有异议。本院认为，合同法对合同变更的条件有明确的规定，必须是当事人协商一致。协议形成行为与印章加盖行为在性质上具有相对独立性，协议内容是双方合意行为的表现形式，而印章加盖行为是双方确认合意内容的方式。2011年4月1日的《房屋租赁合同》中约定“本合同经双方签字之日起生效，未尽事宜双方协商解决。”该合同有医药公司的法定代表人及相关管理人员的签字，2012年4月1日的《房屋租赁合同》虽盖有医药公司的公章，但没有医药公司相关人员的签字，租金是合同的主要条款，当事人对主要条款进行变更，应经过充分协商一致通过合意变更合同，还应存在法定变更的情形，但两份合同中除了租金，其他内容均一致。2012年4月1日的《房屋租赁合同》未明确约定对2011年4月1日的《房屋租赁合同》进行变更或者修改，也未约定诸如有情势变更、履行合同发生重大障碍的情形需要变更合同，且2011年4月1日的《房屋租赁合同》约定前五年租赁费不变，2012年4月1日的《房屋租赁合同》的租金降低，明显存在歧义，应认定双方对2011年4月1日的《房屋租赁合同》合同没有进行实质性变更。老爷山宾馆上诉称2012年4月1日的合同的签订是基于双方此前的租赁合同中租期的不确定,更是基于宾馆经营不景气等因素,而导致双方再次协商变更合同内容的理由，没有事实和法律依据，本院不予支持，一审判决认定合同没有进行变更正确，本院应予维持。关于房屋租金及是否承担违约金的问题。老爷山宾馆上诉称，从2014年9月4日至2018年8月9日共计支付租金120万元（其中10万元分别是2018年5月29日支付5万元，2018年8月9日支付5万元）,加上垫付款67.4225万元，合同中约定的扣减地板、、地暖10万元共计支付租金197.4225万元。医药公司认可老爷山宾馆从2014年9月4日至2018年8月9日共计支付租金120万元，但认为其诉求只主张到2018年4月23日。2018年5月29日支付5万元，2018年8月9日支付5万元，是2018年4月至2019年4月的部分租金。合同中约定的一次性补助地板砖、、地暖改造10万元因老爷山宾馆未按约支付租金未从租金中扣除。本院认为，自2012年4月1日至2018年4月23日，房屋租金43.5万元×6年=261万元，停车场租金12万元，共计273万元，2012年4月1日至2018年4月23日老爷山宾馆向医药公司共支付租金120万元（合同中约定“医药公司一次性补助地板砖、、地暖改造10万元从2012年房租费中扣除）。”属于福利性补助，应从租金中扣除）。老爷山宾馆欠付租金为153万元，应当予以认定。医药公司主张支付的违约金21.9万元，因《房屋租赁合同》约定的老爷山宾馆在医药公司规定期限内一次性交纳房租，如不按时交房租，老爷山宾馆向医药公司交纳罚款，每超过一天罚款100元的标准，超过了银行同期贷款利息，且该约定对租金的支付期限属于约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。医药公司主张支付违约金，可以参照中国人民银行同期贷款利率计算利息。应以欠付的租金153万元计算违约金为6.0173万元（自2018年4月23日欠付之日至起诉之日）。一审判决未基于违约金的补偿性质判令老爷山宾馆按照人民银行同期贷款利率承担违约金，所确定的违约金比例不当，应予纠正。关于一审法院审理中是否存在程序违法的问题，经审查，一审开庭时,医药公司对诉求未进行变更,一审法院审理中不存在程序违法的问题。上诉人老爷山宾馆认为一审审理中程序违法的上诉理由不能成立。综上，一审认定欠付租赁费及违约金数额有误，应予纠正。老爷山宾馆的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、撤销青海省大通回族土族自治县人民法院(2019)青0121民初1342号民事判决；二、大通县老爷山宾馆于本判决生效后三十日内向大通回族土族自治县医药有限责任公司支付租金153万元及违约金6.0173万元，共计159.0173万元。一审案件受理费21441元，大通县老爷山宾馆负担19111元，大通回族土族自治县医药有限责任公司负担2330元，二审案件受理费21441元，大通县老爷山宾馆负担19111元，大通回族土族自治县医药有限责任公司负担2330元，本判决为终审判决。审判长 付元泰审判员 刘 红审判员 马秀芬 二〇一九年十一月二十五日书记员 葛 琦附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。