山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0103民初5196号 原告：赵衍海，男，1968年7月24日生，汉族，济南钢铁股份有限公司退休工人，住济南市，公民身份号码：。 委托诉讼代理人：陈兴田，山东鲁泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高新颖，山东鲁泉律师事务所实习律师。 被告：赵衍龙，男，1960年7月16日生，汉族，无业，住济南市，公民身份号码：3701031960********。 委托诉讼代理人：王玉丽，山东泉泽律师事务所律师。 被告：赵衍柱，男，1961年9月1日生，汉族，无业，住济南市，公民身份号码：3701031961********。 原告赵衍海与被告赵衍龙、赵衍柱合同纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告赵衍海及其委托诉讼代理人陈兴田，被告赵衍龙及其委托诉讼代理人王玉丽，被告赵衍柱到庭参加诉讼。因案情复杂转为普通程序，于2019年9月24日第二次公开开庭进行了审理。原告赵衍海及其委托诉讼代理人陈兴田，被告赵衍龙及其委托诉讼代理人王玉丽到庭参加诉讼，被告赵衍柱经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵衍海向本院提出诉讼请求：1、被告赵衍龙协助原告办理济南市市中区王官庄小区四区24号楼2单元101室房屋所有权变更登记手续。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告赵衍海、被告赵衍龙、赵衍柱系三兄弟，1993年8月原、被告等共有的位于经五路南街29号的房屋涉及拆迁，拆迁按安置房屋分配过程中，因分配给原告的房屋面积较小，被告承诺在1994年8月7日至2002年8月内给原告买房作为补偿，买房款由兄弟三人平均承担。如不能在期限内购买房屋，王官庄小区四区24号2单元101室房屋归原告所有。上述内容被告于1994年7月8日向原告出具的证明中均有明确记载。截止2002年8月被告未能给原告购得房屋，原告要求被告交付王官庄小区四区24号2单元101室房屋，经被告同意原告于2010年入住上述房屋。因各方面原因上述房屋一直不能办理房屋权属证书，直至2018年在原告支付房屋租金及税费后，方于5月4日办理出编号为D37004160221的房屋产权证书，房产证办理后原告要求被告协助办理房屋所有权变更登记手续，被告虽口头答应但迟迟不予配合。为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定特向法院提起诉讼。 庭审中，原告明确第1项诉讼请求：被告赵衍龙协助原告办理位于济南市市中区王官庄小区四区24号楼2单元101房屋所有权变更登记到原告赵衍海名下。 被告赵衍龙辩称：被答辩人请求答辩人协助办理房屋产权变更登记手续无事实和法律依据。一、涉案济南市王官庄小区四区24号楼2单元101室现属于答辩人及其配偶的夫妻共同财产，其从未将该房产转让或者赠与给被答辩人，没有协助被答辩人过户的义务。1993年，答辩人在其与被答辩人、案外人赵衍柱、赵衍风及李庆美共有的原纬五路南街29号房屋拆迁安置的基础上，与妻子另行支付44104元购买了涉案房屋。此时，涉案房屋属于上述六个人共同共有。2017年12月26日，涉案房屋的共有人李庆美、赵衍海、赵衍柱、赵衍风签署《产调更名申请》，放弃对涉案房屋的权利。2018年5月4日，房屋产权证书登记在答辩人名下。至此，涉案房屋属于答辩人及其配偶的夫妻共同财产。答辩人与妻子获得涉案房屋的所有权后从未表示将其转让或赠与给被答辩人。二、答辩人于1994年7月8日向被答辩人出具的字据不具备法律效力，不受法律保护。字据中答辩人承诺，在1994年8月7日至2002年8月期间，赵衍龙、赵衍柱、赵衍海三人平均集资为赵衍海买房。该承诺，答辩人未经第三人赵衍柱的同意擅自为其设定义务，并非是三方真实意思表示所达成的，并非民法总则133条所说的民事法律行为，不受法律保护。答辩人承诺在上述期间三人为被答辩人买不到房子，答辩人将自己分得的王官庄小区******101让与被答辩人。根据《合同法》第186条，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。字据系答辩人在1994年7月8日出具，根据该房屋共有人2017年12月26日签署的《产调更名申请》，2017年之前时涉案房屋尚属于答辩人夫妇、被答辩人、案外人赵衍柱、赵衍风及李庆美共同共有，答辩人将涉案房屋赠与被答辩人的行为系无权处分，且未得到其他共有人的追认，是无效的民事法律行为。三、出具字据的当时，答辩人只享有涉案房屋的使用权，其出具该字据的目的开始也只是同意将涉案房屋让与被答辩人居住，后来被答辩人逼迫答辩人将“住”字划掉，且同意答辩人将涉案101室过户给自己，则，则愿将自己分得的王官庄小区****楼****过户给答辩人。兄弟三人、赵衍风、李庆美（答辩人之母）共有的经五路南街29号（即涉案房屋）、99号房建造时，答辩人赵衍龙作为家里老大本身出钱出力较多，拆迁安置时答辩人和老二赵衍柱各自“分得”一套两室一厅的房子，被答辩人“分得”一套一室一厅的房子，该分配方案当时是经共有人一致同意，且是十分公平合理的。答辩人没有任何义务去补偿被答辩人，但是事后被答辩人觉得自己分得房子小，且依赖大哥习惯了，便经常去找答辩人，因为答辩人心软，而且作为大哥，一心只想着家庭和谐，不想为了房子的事导致兄弟关系不好。于是答辩人于1994年7月8日单方承诺：兄弟三人共同出资争取在1994年8月7日至2002年8月期间为被答辩人买房，否则将自己分得的王官庄小区四区24号楼2单元101室让给被答辩人住，答辩人去住被答辩人分得的那套一室一厅，而被答辩人不满足，逼着答辩人将“住”字划掉，于是双方达成的最终一致意见。若2002年8月份之前未给被答辩人买房，则答辩人将王官庄小区四区24号楼2单元101室与被答辩人分得的同一小区的19号楼8单元202室交换。于是，尽管当时答辩人没有处分权，仍然为了满足被答辩人的私欲立下了上述字据。四、2017年12月26日，涉案房屋办理过户登记时，被答辩人明确放弃了对涉案房产的权利，并在《产调更名申请》上签字捺印确认。五、即使认定该份字据有效，答辩人可以随时撤销赠与。根据《合同法》第185条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。第186条第1款：赠与人在赠与财产的权利转移至前可以撤销赠与；《物权法》第9条第1款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。若认定该字据为赠与合同，那么根据法律规定，在涉案房屋过户至被答辩人名下以前，答辩人可以随时撤销赠与。被答辩人无权要求答辩人给付赠与物且答辩人不承担任何违约责任。综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据。请求法院依法查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。 被告赵衍柱到庭参加诉讼，未发表答辩意见。 原、被告围绕诉讼请求及答辩依法提交了济南市城镇私房所有权证、拆迁自住私房认证结果证明、拆迁安置协议《住户》、私房拆迁自住户安置房产权处理申请书、拆迁私房自住户调换产权证协议书、拆除房屋补偿协议、拆迁私房调换产权房屋使用情况核对表、拆迁私房调换产权房屋计价结算表、原济南市房地产开发总公司所售房产相关手续办理申请表、收件回执、济南市单位出售公有（集资）住房申请表、1994年赵衍龙出具的书面材料、房屋权属状况信息表、房盾物业公司收据十张、调换或房改售房专用缴款凭证、山东省非税收入通用票据、工商银行历史明细清单、POS机小票、录音光盘；搬迁安置协议、租赁公房迁入证、收费收款收据、结婚证、产调更名申请书三份等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告赵衍柱不发表质证意见。对经庭审质证原告赵衍海，被告赵衍龙均无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据经庭审质证的证据和当事人陈述，本院经审理认定事实如下： 案外人李庆美育有长子赵衍龙、次子赵衍柱、女儿赵衍风（案外人）、三子赵衍海。赵衍龙与案外人曹振青系夫妻，于1988年9月29日结婚。 李庆美、赵衍龙、赵衍柱、赵衍风、赵衍海原居住于济南市经五路南街29号。因城市建设29号的房屋需要拆除。1993年8月28日，五人与济南市房地产开发总公司用地拆迁办公室（以下简称“拆迁办公室”）签订拆除房屋补偿协议，拆迁办公室就搬迁上述29号西屋六间，给予房屋补偿费12446.50元，附属设施补偿费605.62元。同日，五人与拆迁办公室签订拆迁安置协议，安置房屋为济南市王官庄小区四区24号楼1单元502号（赵衍龙），602号（赵衍柱），19号楼8单元202号（赵衍海），李庆美、赵衍风未安置房屋。同年9月27日，赵衍龙又与拆迁办公室签订拆迁安置协议，安置房屋为济南市王官庄小区四区24号楼2单元101号（以下称“案涉房屋”），退掉了前期安置的602号房屋，把502号房屋调换给了赵衍柱。缴纳超安费44104元，上述安置房屋均为承租房。 1994年7月8日，赵衍龙向赵衍海出具书面字据一份，内容为：“赵衍龙立字为证八年内如给赵衍海买不到房子（1994年8月7日至2002年8月内），赵衍龙愿把王官庄小区四区24号楼2单元101室让于赵衍海柱（本院注：“柱”字被划掉），如给赵衍海买了房子，此据作废（买房款有赵衍龙、赵衍柱、赵衍海兄弟三人平均集资）立字人赵衍龙94.7.8日”。 2010年，经赵衍海要求，赵衍龙与赵衍海调换房屋居住。 2017年11月16日，搬迁办公室对案涉房屋拆迁自住私房认证如下：原产权人李庆美，共有人赵衍龙、赵衍柱、赵衍风、赵衍海，原拆房屋地址经五路南街29号，安置房使用人赵衍龙。同年12月26日，赵衍龙递交私房拆迁自住户安置房产权处理申请书，申请对案涉房屋进行产权调换。同日，该房屋管理部门出具使用情况核对表，注明案涉房屋房租已清。同日，赵衍龙向济南龙泉资产管理中心递交产调更名申请，内容为：“原产权人李庆美与原共有人赵衍龙、赵衍柱、赵衍风、赵衍海为母子关系。93年拆迁前共同居住在市中区纬五路南街29号私房内。93年9月27日因拆迁被安置在市中区王官庄小区四区24号楼2单元101室，现根据《济政发98（21）文》有关规定，经家庭协商确认由李庆美长子赵衍龙办理上述房屋产权参加产权调换，原产权人李庆美与其他儿女赵衍柱、赵衍风、赵衍海同意放弃该房产权调换权利。今后如有任何法律纠纷均由李庆美及所有子女长子赵衍龙，次子赵衍柱，女赵衍风，三子赵衍海负全部法律责任与产权单位无关。申请人赵衍龙产权放弃人：李庆美赵衍柱赵衍风赵衍海见证人：李雪2017年12月26日。”同日，赵衍龙与济南龙泉资产管理中心就案涉房屋签订《拆迁私房自住户调换产权协议书》。案涉房屋补缴了1993年9月至2018年6月租金30470.24元，缴纳产权调换差价款25080元。2018年5月4日，济南市不动产登记中心为赵衍龙核准登记，核发了济南20180084109不动产证书，赵衍龙缴纳不动产登记费80元。赵衍龙认可前述费用均为赵衍海缴纳。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二条规定：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，原告赵衍海提交证据1994年7月8日赵衍龙出具的字据，主张赵衍龙应把其名下案涉房屋变更登记到其名下，赵衍海不认可字据为赠与合同和分家协议。赵衍龙主张与妻子共有案涉房屋，出具字据本意是让赵衍海自己去买房子，兄弟三人均摊，如果买不了案涉房屋让赵衍海住，赵衍海非把“住”字划掉。为解决赵衍海认为分房子不公的问题，可以与赵衍海以大换小更换房屋，但不同意只将自己的房屋过户给赵衍海。赵衍海不同意将其名下202号房屋换给赵衍龙。从案涉字据内容看，虽可以理解为赵衍龙承诺在2002年8月前如给赵衍海买不到房子，愿将案涉房屋让于赵衍海。但案涉房屋系1993年9月27日李庆美、赵衍龙、赵衍柱、赵衍风、赵衍海原居住的济南市经五路南街29号私房拆迁安置房，安置协议虽是赵衍龙与拆迁办公室签订，取得的仅为租用权，且租住权是由赵衍龙、李庆美、赵衍柱、赵衍风、赵衍海共同所有，因此赵衍龙并不享有所有权，没有处分权利，字据中的承诺不发生物权效力。赵衍龙取得案涉房屋的物权，是基于2017年12月26日赵衍龙、李庆美、赵衍柱、赵衍风、赵衍海共同出具的产调更名申请，李庆美、赵衍柱、赵衍风、赵衍海自愿放弃了该房屋的产权。2018年5月4日，济南市不动产登记中心为赵衍龙核准登记，此时赵衍龙依法取得案涉房屋的物权。根据上述法律规定，此时赵衍龙取得了案涉房屋的占有、使用、收益和处分权利。赵衍龙认可赵衍海缴纳了1993年9月至2018年6月案涉房屋的租金30470.24元，产权调换差价款25080元，不动产登记费80元，但辩称房屋实际由赵衍海居住，租金应由赵衍海缴纳，其它费用为赵衍海代付。赵衍龙在李庆美赵衍柱赵衍风赵衍海自愿放弃权利的前提下，通过产权调换依法取得案涉房屋所有权，享有处分权利，赵衍龙不同意将案涉房产过户给赵衍海，故赵衍海的诉讼请求，与法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第二条、第十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告赵衍海的诉讼请求。 案件受理费19110元，由原告赵衍海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 郭 庆 军 人民陪审员 冷   淦 人民陪审员 史 先 凤 二〇一九年十一月八日 书 记 员 ??周炜炜