北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15860号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京武盛昌汽车销售服务有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇外二环西侧塔河村**。法定代表人：史武，总经理。委托诉讼代理人：许力生，男，1957年6月12日出生，北京市顺义区光明街道法律服务所法律工作者，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京京航正天装饰有限公司，住，住所地北京市顺义区仁和镇双河路**/div>法定代表人：鲍正文，总经理。委托诉讼代理人：李莉，北京市天咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，北京市天咨律师事务所律师。上诉人北京武盛昌汽车销售服务有限公司（以下简称武盛昌公司）因与被上诉人北京京航正天装饰有限公司（以下简称京航公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初29777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人武盛昌公司的法定代表人史武及委托诉讼代理人许力生，被上诉人京航公司的委托诉讼代理人李莉、王杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。武盛昌公司上诉请求：1.请求撤销一审判决,发回重审或依法改判驳回京航公司诉讼请求，判令《租赁协议书》继续履行，京航公司赔偿拆除自建房造成武盛昌公司的经济损失544630.36元。2.一、二审诉讼费由京航公司负担。事实和理由:1.京航公司提起诉讼的主要证据是伪造的。北京民生物证科学司法鉴定所出具鉴定文书，认为京航公司提交的《租赁协议书》中乙方法定代表人落款“史武”,并非史武本人所写,即该《租赁协议书》是伪造的。2.京航公司提供的《租赁协议书》中的甲方名称与实际甲方主体不符，该租赁协议表述有瑕疵,条款有遗漏,与京航公司提交的建设工程规划许可证正副本、《北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划核验意见》、《北京市规划委员会建设工程许可证附件》、《图纸》的建设单位均不相符。出租方应是北京航润石油制品经销部。武盛昌公司提交的《租赁协议书》载明甲方为“北京航润石油制品经销部”,与京航公司提交以上材料一致,文本无瑕疵,是双方真实意思表示,是真实有效。3.关于武盛昌公司自建房被京航公司拆除一事。在一审法院勘察现场时.京航公司称武盛昌公司的自建房是拆违办拆的,经法院调取拆违办的卫星图照片,拆违办所拆除的违建不是武盛昌公司自建房的位置,京航公司虽称自建房是政府以违建为由要求拆除的,但京航公司没有提交证据。系京航公司拆除了武盛昌公司的自建房，京航公司在履行租赁协议过程中存在过错,对此应承担赔偿责任。5.京航公司自2015年《租赁协议书》签订之后,以自己的实际行动同意并接受武盛昌公司每年年底交付本年度租金,且京航公司于2018年4月与武盛昌公司商定,京航公司拆除了武盛昌公司自建房并承诺给武盛昌公司建二层楼房作为办公用房,并同意武盛昌公司推迟缴纳租金。协商后,武盛昌公司支付给京航公司10万元。武盛昌公司迟延交付租金是经京航公司认可的。京航公司仅于2018年9月10日向武盛昌公司送达《催款函》，之前京航公司对于武盛昌公司交付租金的情况均认可,不属于武盛昌公司违约。故武盛昌公司提交的《租赁协议书》是合法有效的,应继续履行。京航公司辩称，同意一审判决，不同意上诉请求。武盛昌公司与京航公司签订的《租赁协议书》是合法真实有效的，武盛昌公司应当按照合同约定履行交付租金的义务。武盛昌公司应当于2017年12月31日前支付2018年上半年租金25万，于2018年6月30日前支付2018年下半年租金25万，而武盛昌公司仅在2018年5月支付了10万元租金。由于武盛昌公司未按照《租赁协议书》按时支付租金，已构成根本违约，京航公司有权解除《租赁协议书》。关于赔偿损失的问题，首先，自建房并不是租赁合同的标的，不属于本案的受理范围，本案是基于双方租赁合同关系，自建房是武盛昌公司非法建设的临时建筑，武盛昌公司未能提供证据证明自建房是由京航公司拆除的，京航公司不应承担赔偿损失的责任。京航公司向一审法院起诉请求：1.判令解除京航公司、武盛昌公司签订的《租赁协议书》并判令武盛昌公司自合同解除之日起三日内搬离北京市顺义区仁和镇双河路18号库房并将库房和相关场地交还给京航公司；2.武盛昌公司支付2018年度未付租金400000元及逾期利息（以150000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月1日其至实际付清之日止；以250000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月1日起至实际付清之日止）；3.判令武盛昌公司自2019年1月1日起，按照1369.86元/日的标准支付房屋占有使用费至武盛昌公司实际腾退并交还房屋之日止，并以该日租金为基础按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息至清偿之日；4.诉讼费由武盛昌公司负担。武盛昌公司提出反诉请求：1.京航公司赔偿因违约施工造成的经济损失544630.36元；2.反诉费由京航公司负担。一审法院认定事实：京航公司主张其与武盛昌公司存在租赁关系，向法院提交了《租赁协议书》，主要内容如下：甲方：北京航润物流配送中心（法院备注：为机打字体）、京航公司（法院备注：为手写字体）乙方：北京武盛昌汽车销售服务有限公司一、库房位置：甲方是北京市顺义区仁和镇双河路18号库房的合法拥有者，乙方有意向租赁该建筑——库房及库房周边空地（库房东部以南围墙为准向北延伸113米长，18.9米宽，库房西部以南围为准向北延伸113米长，宽2.5米，库房北部乙方自建房260平方米，南部自建楼房260平方米，南部自建房184.21平米。二、库房情况：库房结构:钢结构，大库房面积是2052平方米三、租赁期限：租赁期10年：2015年1月1日-2024年12月31日四、租金：租金按照租赁期前5年每年年租金为500000元（人民币伍拾万元整）后5年每年租金600000元(人民币陆拾万元整）。缴纳方式为每年支付两次。半年一次，先期付款。五、经营规定：在租赁期间内，乙方需要进行合法、正常的经营活动，不得进行违反国家相关规定、法律的具体要求，从事不正当的生产经营活动。六、在租赁期间，乙方应进行安全生产经营活动，需要加强建筑物周围的卫生环境建设，做到干净整齐。七、乙方在租赁期间产生的水、电费费用均按照相应的国家标准执行，电费按照每度电1.5元，水费按照每吨5元，如遇到价格调整，乙方需要执照新的价格标准支付甲方。八、在租赁期间，若库房的设备设施需要更新与维修，由乙方出资进行相关的维护。九、乙方经甲方同意，可对库房内部进行扩建或改造。由乙方出资添置或者更换的设备，所有权归乙方。甲方为乙方无偿在库房东部空地建造厨房。在租赁期满后，对于不可拆除的设备设施，甲乙双方可以通过协商确定价格，由甲方受让。可以拆除的设备由乙方自行解决。十、甲乙双方的权利与义务：1.甲方有按照合同要求收取租金的权利。2.乙方在进行改造时，由甲方协助办理相关的各种手续。3.在租赁期满，乙方具有优先的承租权。4.乙方在租赁期间内，不得进行非法经营活动。5.严格执行消防安全有关规定，健全防火、防盗设施。由于违规经营造成的损失乙方自负。十一、在合同期内，如果遇到不可抗力的原因致使合同无法履行，合同就此终止，甲乙双方不承担责任。十二、本协议受法律保护，任何一方不可擅自更改或解除，甲方遇到违约负责赔偿乙方的经济损失。如乙方擅自解除合同，乙方需对甲方支付本季度的租金。十四、其它：乙方应为甲方预留东西通道（以燃气站为准，宽15米，长以机场东路到库房（大门为准）和南北通道（宽8米，长延伸至双河大街路为止）。甲方：北京航润物流配送中心（法院备注：加盖京航公司公章）乙方：武盛昌公司（法院备注：签订日期处为空白）庭审中，武盛昌公司不认可该份租赁协议，另提交了一份《租赁协议书》，该协议书的甲方为北京航润石油制品经销部（以下简称航润石油经销部），乙方为武盛昌公司，合同结尾处有甲乙双方的公章以及法定代表人签字，签订日期为2015年1月1日。合同其它内容与京航公司提交的合同基本一致，差别主要在：一是库房位置：甲方是北京市顺义区仁和镇双河路18号库房的合法拥有者，乙方有意向租赁该建筑——库房及库房周边空地（库房东部以南围墙为准向北延伸113米长，18.9米宽，库房西部以南围为准向北延伸113米长，宽2.5米，库房北部乙方自建房260平方米，南部自建房184.21平米;二是武盛昌公司提交的租赁协议中有第十五条：登记、印花税及其它税款：甲方应负责根据中国人民共和国有关的法律法规办理本库房的土地使用税，房产税等相关税费。乙方负责本合同的印花税事宜。庭审中，双方一致确认库房位置应为“库房北部乙方自建房260平方米，南部自建房184.21平米”，而非“库房北部乙方自建房260平方米，南部自建楼房260平方米，南部自建房184.21平米”，后者为笔误。就应当适用哪个租赁协议确定租赁关系中的出租方，双方存有争议：京航公司认为其为适格主体，而武盛昌公司则认为租赁协议的甲方为航润石油经销部，而非京航公司。后武盛昌公司申请就京航公司提交的租赁协议进行公章及笔迹鉴定，经法院依法委托，北京民生物证科学司法鉴定所出具鉴定文书，鉴定意见为：检材上盖印的“北京武盛昌汽车销售服务有限公司”印文与样本上盖印的北京武盛昌汽车销售服务有限公司印文是同一枚印章盖印；检材上“史武”签名与样本上史武签名不是同一人所写。鉴定费8600元，由武盛昌公司预交。就本诉与反诉主张，双方当事人另提交了如下证据：京航公司：1.北京市规划委员会建设工程规划许可证以及许可证附件、建设工程规划核验（验收）意见、集体土地使用证，用以证实租赁合同合法有效。该集体土地使用证显示北京市顺义区外二环西侧土地的使用权人为航润石油经销部，用途为仓储；规划许可证显示1#库房的建设单位为航润石油经销部。2.2018年9月11日催款函以及顺丰快递存根和照片，证明京航公司曾向武盛昌公司发出催款通知。催款函的主要内容如下:依据贵司与我司于2015年1月1日就北京市顺义区仁和镇双河路18号库房及库房周边空地签订的《租赁协议书》之约定，我司已履行合同义务，按合同要求将库房交付贵司使用。合同约定的年租金为500000元，缴纳方式为每年支付两次。截止目前，今年贵司应当支付的租金为500000元，但实际贵司仅支付100000元，尚欠我司租金400000元。就上述问题，我司曾多次与贵司沟通，以期顺利解决，但贵司一直置之不理。为此，我司特致函贵司，望贵司收到本函后于3日内付清所有剩余租金。否则，我司将依法解除租赁协议，届时产生的一切责任和后果均由贵公司承担。落款加盖有京航公司公章。该催款函于2018年9月10日投递，并于当日被签收。3.2015年5月31日租赁补充协议和照片，证实双方就租赁期间广告牌的使用达成了补充协议。该补充协议由甲方京航公司与乙方武盛昌公司签订。4.2018年11月26日航润石油经销部出具的证明，用以证实京航公司有权利出租涉案库房并收取租金。上述证明的内容如下：京航公司与武盛昌公司关于北京市顺义区仁和镇双河路18号库房及库房周边空地的租赁协议是经过我方授权签订的。京航公司有权以自己的名义签订、履行、解除或终止租赁协议，以及处理因租赁协议产生的一切纠纷。就上述证据，武盛昌公司质证认为：1.认可规划许可证等材料；2.认可收到催款函，但武盛昌公司在收到催款函后与鲍正文协商过（鲍正文系京航公司、航润石油经销部的法定代表人），因武盛昌公司的自建房被拆除，当时鲍正文承诺建新楼，协商过程中武盛昌公司支付了100000元租金；3.租赁补充协议认可，当时加盖京航公司的公章是因为鲍正文称航润石油经销部已经注销；4.航润石油经销部的证明没有意义。武盛昌公司：1.收据以及《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、录音等，用以证实自建房被京航公司拆除，该自建房价值413467.18元以及拆除该自建房造成损失12800元；2.报价单、图纸、票据、照片、视频等，用以证实库房漏水的事实以及因漏雨造成的损失118363.18元；3.卫星图及照片，用以证实自建房并非违建，而是在规划范围内；4.交纳租金的收据以及银行回单，用以证实其履行了交纳租金的义务。该收据的收款单位为京航公司，银行回单显示收款人为鲍正文。就上述证据，京航公司经质证认为：1.收据以及《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》等证据的真实性、关联性、合法性均不认可，自建房系违建，应由武盛昌公司自行承担相应责任。录音中第三人身份无法核实且内容无法核实，史武的陈述存在明显诱导嫌疑，该录音未经第三人同意，该第三人也未出庭，因此该录音不具有合法性；2.对报价单、图纸、票据、照片、视频的真实性、关联性、合法性均不认可，证明目的不认可，视频中显示漏水发生在9月，而票据发生在该时间之前，且租赁协议约定维修义务由武盛昌公司承担，与京航公司无关；3.卫星图及照片不认可，自建房没有规划许可手续，系违建；4.交纳租金的收据以及银行回单认可，收据由京航公司出具，京航公司为本案中的适格主体。就自建房问题，经法院明确询问，双方一致确认：该自建房系经京航公司同意，由武盛昌公司建设于租赁协议签订前，没有相应的规划许可。就库房漏雨问题，经法院明确询问，双方一致确认：因消防检查的问题，京航公司于2018年5月份出资更换了库房房顶。京航公司另陈述其在更换房顶时就做了防水，后来发生漏水，京航公司另外又做了一次防水。经法院明确询问，武盛昌公司表示如租赁协议被依法确认应予解除，则要求京航公司赔偿其库房装修改造费用合计770489.46元并赔偿经济损失6675000元。就此，京航公司则认为:京航公司主张的经济损失没有任何证据证实，且其中的部分损失载明是在2014年，在租赁关系之前，其主张的利润损失更是没有任何事实和法律依据。京航公司诉请解除合同的理由是武盛昌公司逾期不支付租金，按照相关法律规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求赔偿剩余租期内的装饰装修残值，人民法院不应予以支持。京航公司现不同意利用其装修残值，武盛昌公司应当腾退并恢复原状，且为保障租金的执行，京航公司保留在租金和利息范围内留置物品的权利。一审法院认为：一、关于京航公司是否为本案中适格主体的问题：庭审中，双方当事人各持一份租赁协议，内容大体一致但甲方不同，武盛昌公司主张京航公司提交的租赁协议系伪造，但经公章及笔迹鉴定，该租赁协议中的公章系武盛昌公司的公章，虽然该协议中史武的签名并非其本人签订，但法院结合双方提交的租赁协议、鉴定结论、武盛昌公司一方提交的租金收据以及京航公司与航润石油经销部的法人信息、航润石油经销部的证明等，确定京航公司系本案中的适格主体。二、关于租赁协议是否应当予以解除的问题：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，按照租赁协议的约定，武盛昌公司应当于2017年12月31日之前支付2018年上半年租金、于2018年6月30日前支付2018年下半年租金，但武盛昌公司仅于2018年5月支付了2018年度的租金10万元，已构成违约。武盛昌公司主张京航公司拆除了其自建房并因更换库房房顶导致库房漏雨造成其财产损失，但武盛昌公司就自建房被京航公司拆除未能提交充分证据予以证实，法院难以采信其该项辩解意见；而就漏雨造成财产损失的问题，该漏雨发生在雨季，早已超过武盛昌公司应当依约交纳租金的日期，且该理由也不足以构成其不交纳租金的理由，综上，法院认为武盛昌公司拒不支付租金已构成根本违约，京航公司享有合同解除权。京航公司于2018年9月10日向武盛昌公司送达了《催款函》，并在该函中明确要求武盛昌公司在收到函后的3日内交纳租金否则将依法解除合同，故本案租赁协议的解除时间应为2018年9月14日。租赁协议解除后，武盛昌公司负有腾退并交还房屋的义务，同时需要将合同解除前的租金支付京航公司。因武盛昌公司未能及时腾退、目前仍占有使用涉诉房屋，故应自合同解除之后按照合同约定的租金标准向京航公司支付占有使用费。经法院明确询问，武盛昌公司表示如租赁协议被确认解除，则要求京航公司赔偿其装修改造损失以及利润损失，京航公司则认为按照相关法律规定，承租人违约导致合同解除的，无权要求出租人赔偿装饰装修损失，且京航公司也不同意利用。就此，法院认为，双方签订的租赁协议中对装修改造损失如何承担并未明确约定，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因武盛昌公司违约导致租赁合同被解除，在京航公司不同意赔偿其装饰装修残值损失，也不同意利用的情况下，法院对于武盛昌公司要求京航公司赔偿装修改造损失的主张难以支持。另，武盛昌公司要求京航公司赔偿其利润损失依据不足，法院不予支持。三、关于武盛昌公司主张的拆除自建房损失以及漏水财产损失问题：武盛昌公司主张其在库房周边空地上的自建房被京航公司拆除，但就此未能提交充分证据予以证实，京航公司亦予以否认，故法院对其该项反诉请求，难以支持。武盛昌公司主张其因库房漏水产生财产损失，并就此提交了视频、照片等予以证实，法院对其因漏水造成财产损失的主张予以支持。京航公司主张租赁协议约定的维修义务由武盛昌公司承担，但涉案库房更换房顶系因北京地区消防检查而进行的，并非一般租赁协议履行过程中的维修，京航公司在更换库房房顶后未能完善防水，致使雨季发生漏水造成武盛昌公司损失，应当就此承担赔偿责任。就武盛昌公司的具体损失金额，因现场已被修复，无法进行相关评估鉴定，故法院结合其提交的证据以及京航公司的质证意见酌情予以确定。四、关于京航公司主张的利息损失的问题：首先，租赁协议中并未约定如果武盛昌公司迟延支付租金应当向京航公司支付利息；其次，如前所述，京航公司在履行租赁协议过程中确有瑕疵；综合全案案情，对于京航公司主张的利息损失，法院酌情不予支持。综上所述，一审法院判决如下：一、确认北京京航正天装饰有限公司与北京武盛昌汽车销售服务有限公司签订的《租赁协议书》于2018年9月14日解除；二、北京武盛昌汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十五日内将北京市顺义区仁和镇双河路18号库房及库房周边空地（库房东部以南围墙为准向北延伸113米长，18.9米宽，库房西部以南围墙为准向北延伸113米长，宽2.5米）腾退并交还北京京航正天装饰有限公司；三、北京武盛昌汽车销售服务有限公司支付北京京航正天装饰有限公司2018年1月1日至2018年9月14日期间的剩余租金291780.82元，于判决生效之日起七日内执行；四、北京武盛昌汽车销售服务有限公司支付北京京航正天装饰有限公司占有使用费（自2018年9月15日起至实际腾退之日止，按照1369.86元/日的标准计算），于判决生效之日起七日内执行；五、北京京航正天装饰有限公司赔偿北京武盛昌汽车销售服务有限公司因漏水产生的经济损失80000元，于判决生效之日起七日内执行；六、驳回北京京航正天装饰有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京武盛昌汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，武盛昌公司提交：1.起诉状复印件、调解书复印件，用于证明京航公司法定代表人鲍正文雇佣高福龙将涉案自建房拆除；2.张凤清的出庭证言，用于证明张凤清见证了鲍正文将自建房拆除包给了高福龙。京航公司对上述证据均不予认可。京航公司未提交新证据。本院审理中，双方均确认租赁标的系库房及周边空地，不包括自建房。庭审中，武盛昌公司以涉案《租赁协议书》上史武的签名非史武本人所签，公章亦系伪造为由，请求对涉案公章鉴定进行重新鉴定，因不符合相关法律关于重新鉴定的规定，故本院未予准许。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩称意见，本案的争议焦点在于涉案租赁合同应否继续履行，以及京航公司应否赔偿武盛昌公司的自建房拆除损失。根据查明的事实及鉴定结论、武盛昌公司一方提交载有京航公司签章的租金收据以及京航公司与航润石油经销部的法人信息、航润石油经销部的证明等，一审法院认定京航公司系本案中的适格主体并无不当。武盛昌公司上诉主张京航公司主体不适格，证据不足，本院不予采纳。关于涉案租赁协议应否继续履行争议，涉案租赁协议约定武盛昌公司应于2017年下半年交纳2018年上半年租金，但武盛昌公司未如约交纳。武盛昌公司上诉主张京航公司以事实行为同意武盛昌公司当年交齐租金即可，且同意武盛昌公司推迟交纳租金，就此武盛昌公司并未提供充分证据证实，且武盛昌公司亦表示双方未就变更租金支付时间达成书面协议或口头约定，京航公司未追究武盛昌公司此前迟延交纳租金行为亦不能推定京航公司与武盛昌公司合意变更租赁协议约定的租金交纳期间，故武盛昌公司的此项上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。武盛昌公司迟延交纳租金，构成根本违约，一审法院认定涉案租赁协议应予解除并无不当。关于自建房损失争议，武盛昌公司上诉主张京航公司拆除其自建房，应予赔偿，但其提供的起诉书及调解书并无其主张之事实成立的内容，京航公司对武盛昌公司提供的证人系见证人的身份不予认可，武盛昌公司未提供证据佐证该证人身份，其证人证言与武盛昌公司所述亦存在矛盾，故武盛昌公司提交的证据不能形成证据链证实其该项上诉主张，本院对武盛昌公司的此项上诉主张不予采纳。综上所述，武盛昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由北京武盛昌汽车销售服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  闫 慧审 判 员  玄明虎审 判 员  潘 蓉二〇一九年十一月二十五日法官助理  刘 栋法官助理  肖萌萌法官助理  赵 纳法官助理  李海龙书 记 员  刘 欣