河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初4835号原告：丁超，女，1987年10月11日出生，蒙古族，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。委托代理人：魏欣华，北京市京师律师事务所律师。被告：香河县胜强房地产开发有限公司，住所地香河县永清路西侧新华大街北侧（华夏城市规划展览中心）。法定代表人：刘丹，总经理。委托代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。委托代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司香河支行，住所地河北省廊坊市香河县淑阳镇府前街。负责人：廉涛，行长。委托代理人：李向阳，该公司员工。委托代理人：张艳，该公司员工。原告丁超与被告香河县胜强房地产开发有限公司（以下简称胜强公司）、中国银行股份有限公司香河支行（以下简称中行香河支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁超委托代理人魏欣华、被告胜强公司委托代理人王天涯、被告中行香河支行委托代理人李向阳、张艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁超向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告胜强公司签订的《商品房买卖合同》（编号：20161025459)并撤销备案；2、判令解除原告与被告胜强公司、被告中行香河支行签订的《个人一手住房贷款合同》；3、判令被告胜强公司向原告返还已支付的购房就325308元及利息（自2016年6月24日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算）；4、判令被告胜强公司向原告返还购房款35000元；5、判令被告胜强公司向原告返还原告已向被告中行香河支行归还的贷款本金与利息135600.85元（暂算至2019年10月，以实际支付为准）；6、判令被告胜强公司向原告支付逾期交房违约金10553元、赔偿逾期办理房屋产权证书损失21106元；7、判令被告胜强公司向被告中行香河支行偿还剩余贷款及利息；8、判令被告胜强公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月22日，原告与被告胜强公司签订《商品房买卖合同》（合同编号20161025459，以下简称买卖合同），约定：由原告购买被告胜强公司开发的大运河孔雀城7.2(3)建设项目5号楼2单元2603号房屋（以下简称诉争房屋）；建筑面积95.22㎡，套内建筑面积66.25㎡；按建筑面积计算，房屋单价为11082.84元，总金额为1055308元；付款方式为贷款；买卖合同还约定交房时间在2018年12月30日前、在房屋交付后60日内到登记机关备案，不能在规定期限内取得房屋产权证的，买受人有权退房与赔偿损失。在买卖合同签订前，原告与被告胜强公司业务员签订《选房确认单》，确认认购诉争房屋，认购单价为11818元，认购总价为1125308元。业务员介绍当时认购的优惠政策为35000抵70000。2016年6月19日，原告向被告胜强公司支付35000元购房款（后折抵70000元）。2016年6月20日，原告向被告胜强公司支付房屋首付款（或定金）20000元。2016年6月24日，原告再次向被告胜强公司支付房屋首付款305308元。买卖合同签订后，被告胜强公司作为保证人与原告、被告中行香河支行签订《个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同），原告向被告中行香河支行借款730000元，借款期限30年。被告中行香河支行向被告胜强公司发放贷款730000元，自2016年12月1日起，原告开始向被告中行香河支行偿还贷款，截至立案之前，已偿还贷款29期，共计135600.85元。买卖合同第八条约定：被告胜强公司应在2018年12月30日前将验收合格的房屋交付买受人；第九条约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同；第十五条约定：被告胜强公司应在房屋交付后60日内报产权登记机关备案，不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人有权退房，并有权要求出卖人按已付房价的2%赔偿损失。现被告胜强公司已逾期115日（至2019年4月24日）未向原告交付房屋，己构成违约，侵害了原告的合法权益，故原告在2018年4月18日委托律师，按买卖合同、贷款合同中载明地址向被告胜强公司、被告中行香河支行发送律师函，送达解除合同通知。因被告胜强公司提供的联系电话是空号没有送达，现原告诉至贵院，以维护合法权益，望判如所请。被告胜强公司辩称，一、我公司与原告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议的履行不具有《合同法》规定的合同解除的情形，原告也不享有约定的解除权，其无权要求解除该协议。双方均应本着诚实信用的原则，全面、实际的履行自己的合同义务。二、我公司未能按合同约定的交付期限交付商品房是由于大气污染、政府行为等因素造成的，交房期限理应予以顺延。涉案工程施工期间，香河县住房和城乡建设局等行政机关因重污染天气下发一系列文件要求停工。为此，我公司的建设工地停工共计260天。因此，交房期限应当相应顺延。三、诉争房屋已办理竣工验收备案证明，我公司已通知原告办理入住手续，原告至今未办理。四、我公司与原告签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，合同中明确约定了首付加按揭贷款的付款方式，故个人住房担保借款合同是合法有效的，原告偿还银行贷款是其应履行的义务。五、我公司依合同约定收取购房款，并不存在多收35000元购房款的情形。六、本案不存在我公司为其逾期办证的违约情形。七、原告主张我公司承担违约金、利息损失等诉讼请求没有事实根据及法律依据。综上所述，请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告中行香河支行辩称，原告与被告胜强公司签订的商品房买卖合同及与我方签订的按揭贷款合同是两个独立的合同，是两个法律关系，如果法院判决原告与被告胜强公司的商品房买卖合同解除的话，希望能保证我方债权的实现。原告还未进行房屋抵押登记，根据我行与被告胜强公司签订的协议，如果合同解除，被告胜强公司应当偿还贷款的本息。本院经审理认定事实如下：2016年11月22日，原告丁超（买受人）与被告胜强公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于香河县大运河孔雀城7.2（3）期5号楼2单元2603号房屋一套，建筑面积95.22平方米，总价款为1055308元；付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2016年10月28日前支付首付款325308元，余款730000元向中行香河支行申请贷款支付；出卖人应于2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；等等。原告按照约定向被告胜强公司支付了首付款325308元。《商品房买卖合同》签订后，原告丁超（借款人）与被告中行香河支行（贷款人）及被告胜强公司（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》，约定：借款人向贷款人申请贷款730000元，用于购买涉案房屋；借款期限360个月；等等。自2016年12月起，原告开始向被告中行香河支行偿还贷款。涉案房屋所在工程于2019年4月24日竣工验收合格，并于4月26日按规定备案。2016年9月21日至2018年11月11日，香河县住房和城乡建设局等行政机关多次下发通知，要求香河县境内施工单位停工累计260天。被告胜强公司于2019年5月1日通知原告办理收房手续。上述事实有商品房买卖合同、银行交易明细、个人一手住房贷款合同、购房发票、还款明细、工程竣工验收备案证明书、香河县住房和城乡建设局等行政机关文件、EMS快递单、入住通知书及原、被告庭审陈述等证据所证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告胜强公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务。原告主张被告胜强公司未按照合同约定时间交付房屋，构成违约，要求与胜强公司解除合同，胜强公司返还原告已付购房款、支付逾期交房违约金并赔偿逾期办理房屋产权证书损失，对此被告胜强公司提出异议。本院认为，原告与被告胜强公司在合同中虽约定于2018年12月30日前交房，胜强公司于2019年5月1日通知原告收房时间超过合同约定时间，但涉案房屋所在工程在施工过程中，香河县住房和城乡建设局等行政机关通知要求香河县境内施工单位停工累计260天，此停工天数应从胜强公司逾期交房天数中予以扣除，至胜强公司于2019年5月1日通知原告办理收房手续，胜强公司逾期交房共计121天，停工天数已超过被告胜强公司逾期交房天数，因此胜强公司逾期交房不构成违约，故原告主张与被告胜强公司解除合同，胜强公司返还原告已付购房款、支付逾期交房违约金并赔偿逾期办理房屋产权证书损失的理由不能成立，本院对原告的上述诉讼请求不予支持。原告与被告胜强公司签订《商品房买卖合同》后，又与被告中行香河支行签订《个人一手住房贷款合同》，原告已还本付息，原告要求解除与被告中行香河支行签订的《个人一手住房贷款合同》，无事实及法律依据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告丁超的全部诉讼请求。案件受理费9426元，减半收取计4713元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  祁振宇二〇一九年十一月十九日书记员  杨 波