山西省高级人民法院   民事判决书   （2019）晋民终584号   上诉人（一审原告、申请执行人）：黄某，男，1988年6月8日出生，汉族，住大同市。   委托诉讼代理人：孟某，北京市荣博律师事务所律师。   被上诉人（一审被告、案外人）：陈某，男，1981年3月1日出生，汉族，住大同市。   被上诉人（一审被告、被执行人）：大同市祥宏房地产开发有限公司。   法定代表人：杨某1，该公司执行董事。   被上诉人（一审被告、被执行人）：杨某1，男，1957年2月27日出生，汉族，住大同市。   被上诉人（一审被告、被执行人）：丁某，女，1959年5月20日出生，汉族，住大同市。   被上诉人（一审被告、被执行人）：杨某2，男，1982年7月19日出生，汉族，住大同市。   被上诉人（一审被告、被执行人）：李某，女，1984年3月10日出生，汉族，住大同市。   上诉人黄某因与被上诉人陈某、大同市祥宏房地产开发有限公司（以下简称祥宏公司）、杨某1、丁某、杨某2、李某执行异议之诉一案，不服大同市中级人民法院（2018）晋02民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人黄某的委托诉讼代理人孟某，被上诉人陈某到庭参加诉讼；被上诉人祥宏公司、杨某1、丁某、杨某2、李某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   黄某上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.依法改判支持上诉人的全部原审诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：由于黄某诉祥宏公司商品房预售合同纠纷一案，2014年7月11日山西省大同市中级人民法院作出（2014）同商初字第74号民事裁定书，2014年7月15日作出（2014）同商初字第74号协助执行通知书，冻结被告祥宏公司位于大同市“宏洋美第”住××区套、2单元19层-30层24套的房屋产权。在大同市中级人民法院查封涉案房产时，产权属于祥宏公司，而被上诉人陈某所签订的认购协议书是和宏洋公司签订，宏洋公司并非涉案房产的产权人，没有权利将被上诉人祥宏公司名下的房产卖给被上诉人陈某。所以被上诉人陈某和宏洋公司签订的认购协议属无效协议。本案中被上诉人陈某与宏洋公司第一次签订的认购协议书是在2013年10月29日，当时涉案房屋产权已经在被上诉人祥宏公司名下，2014年7月15日山西省大同市中级人民法院查封该房产，2018年3月23日被上诉人陈某与宏洋公司再次签订认购协议书，此时签订认购协议书的时间是发生在涉案房屋被冻结之后，涉案房屋产权不会发生改变，所以被上诉人陈某与宏洋公司之间签订的认购协议书属无效协议。综上，一审法院审理此案，在案情上忽略了重要事实，应当查清，导致适用法律不准确，强加了举证义务，以致上诉人的合法权益未能得到保障，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特上诉至贵院请求依法公正判决。   陈某答辩称：答辩人于2013年10月29日与宏洋公司宏洋美第认购意向书，购买案涉房屋，房屋总价款为490031元，双方商定以分期付款的方式购买，当日本人便支付333022元，包括之前的1万元定金，共支付首付款343022元，2014年6月19日又将剩余款项147009元全部付清。约定的交房时间是2015年12月31日，但开发商未能完工，经多次催要才于2018年3月23日交房，当日又补交了房屋面积差价，交纳了物业费、水电费等。本人是真实的买房人，上诉人黄某无权查封本人的房屋，请求驳回黄某的一切请求，维护本人的合法权益。   祥宏公司、杨某1、丁某、杨某2、李某均未提交书面答辩意见。   黄某起诉请求：1.要求恢复执行大同市清远西街宏洋美第住××区房屋；2.本案诉讼费由被告承担。   一审法院查明，2013年10月29日陈某与大同市宏洋房地产开发有限公司签订了《宏洋美第认购意向书》，认购大同市清远西街宏洋美第住××区住宅，合计房款为504178元，以分期付款方式购买。2013年10月13日，陈某向大同市宏洋房地产开发有限公司支付了定金1万元。2013年10月29日，陈某向大同市宏洋房地产开发有限公司支付了首付333022元。2014年6月19日，陈某向大同市宏洋房地产开发有限公司支付了剩余房款147009元，房款已全部结清。2018年3月23日，陈某与大同市宏洋房地产开发有限公司核对房屋面积后，补交面积差价14147元，并签订了《宏洋美第认购协议书》（编号为CC1920）作为对前述认购意向书的变更。同日，陈某向大同市宏洋房地产开发有限公司交付物业费、房屋维修基金、数字电视安装费、装修服务费、装修保证金等费用。后陈某对房屋进行装修至今。2014年7月，原告黄某因与被告大同市祥宏房地产开发有限公司、杨某1、丁某、杨某2、李某的借款合同纠纷，向本院申请财产保全。本院于2014年7月作出（2014）同商初字第74号民事裁定书，裁定冻结被告大同市祥宏房地产开发有限公司、杨某1、丁某、杨某2、李某银行存款1130万元或查封其相应价值的财产。2014年12月15日本院作出了（2014）同商初字第74号民事判决书，判决大同市祥宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还所欠黄某借款本金1000万元及相应利息，杨某1、丁某、杨某2、李某对上述借款及利息承担连带清偿责任。后黄某申请强制执行该判决书确定的债务，本院于2016年6月2日查封了位于大同市清远西街的宏洋美第住宅小区的部分房产。被告陈某得知该房屋被查封后，提出了书面异议。本院审查后，以（2018）晋02执异167号执行裁定书裁定中止对大同市清远西街的宏洋美第住××区房屋的执行。原告黄某不服该裁定，在法定期限内提起诉讼。   一审法院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，原告黄某与被告大同市祥宏房地产开发有限公司、杨某1、丁某、杨某2、李某之间系普通债权债务关系，在本院查封位于大同市清远西街的宏洋美第住××区房屋之前，陈某已与大同市宏洋房地产开发有限公司签订了认购意向书，支付的价款也已超过合同约定总价款的百分之五十，现实际占有了该房屋。因此，陈某享有的权利能够排除财产保全执行，其提出的执行异议符合相关法律和司法解释规定的情形，本院予以支持。综上所述，被告陈某所提供的证据能够排除执行，故原告黄某要求对查封的位于大同市清远西街的宏洋美第住××区房屋继续执行的依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决驳回原告黄某的诉讼请求。   二审中，黄某和陈某对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。   根据当事人向一审法院提供的证据，本院另查明，案涉房屋所在的宏洋美第小区原由宏洋公司与祥宏公司合作开发，系大同市南郊区和平村棚户区改造项目。双方约定祥宏公司负责其中6栋楼的建设和销售，宏洋公司负责7栋楼的建设和销售。2014年6月3日，祥宏公司召开股东会议，决定将公司在宏洋美第开发项目中50%的股权全部转让给自然人安平，并于当日向大同市南郊区和平村委、宏洋公司发出告知函，明确表示自愿解除三方协议，退出开发项目；同意由安平重新签订新的三方协议。2016年12月26日，大同市中级人民法院就祥宏公司诉宏洋公司合作开发房地产纠纷一案作出判决，驳回了祥宏公司的诉讼请求。   2019年5月27日，经大同市房屋交易权属登记管理中心查询，陈某及其配偶杜娟娟名下无其他用于居住的房屋。   本院认为，案涉房屋原系由祥宏公司与案外人宏洋公司合作开发的棚户区改造项目。根据双方建设项目合作合同约定，宏洋公司有权对案涉房屋进行销售。因此，被上诉人陈某与宏洋公司签订房屋买卖协议，不违反合同约定，也不违反法律规定。2013年10月29日，陈某与宏洋公司签订《宏洋美第认购意向书》，对房屋位置、面积、价款、支付方式等均作出了约定，具有商品房买卖合同的一般特征。之后，陈某即按约定支付购房首付款333022元，并于2014年6月19日支付剩余房款147009元，履行了付款义务，表明双方之间的房屋买卖合同已经成立。2014年7月15日，山西省大同市中级人民法院查封该房产后，被上诉人陈某于2018年3月23日与宏洋公司再次签订认购协议书，以及补交房屋面积差价的行为，并非双方在人民法院查封后重新签订房屋买卖协议，而是对原房屋买卖合同的继续履行，亦不违反法律规定。陈某在人民法院查封前签订房屋买卖合同，并已经缴纳了全部房款，所购房屋系用于居住，且其提供了名下无其他住房的证明，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，足以排除人民法院强制执行。综上，黄某的上诉理由，没有事实依据，也不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元由黄某负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 李学明   审 判 员 王 东   审 判 员 段晓斌     二〇一九年十一月二十九日   法官助理 贺芳丽   书 记 员 李晨颖