安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2240号 上诉人（原审被告、被执行人）：谢志辉，男，1985年7月17日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：祁家能，安徽安康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：赵美丽，女，1966年2月17日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：孙元凯，安徽黄淮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：孙学林，男，1949年7月4日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人谢志辉因与被上诉人赵美丽、孙学林案外人执行异议纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初10422号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，因经过阅卷、调查和询问当事人，本案没有新的事实、理由及证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢志辉上诉请求：撤销一审判决，改判对宿州市新景地第15#楼0301室的房屋准予执行，本案一、二审诉讼费用由赵美丽、孙学林承担。事实和理由：一、赵美丽不是本案适格主体，应依法驳回其诉讼。该房屋的占用和使用人是张露，虽赵美丽称其与张露是母子关系，因张露已成年，赵美丽仅是张露的代理人而非购买人。因此，赵美丽不是执行异议适格的案外人，不是本案执行异议的适格主体。二、赵美丽不享有对涉案房屋排除执行的权利。1、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的转让，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案涉案房产虽有交易发生，但并未进行过户登记，故房屋所有权人为谢志辉。2、赵美丽所称其购房情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求应不予支持。（1）案涉《房地产经纪合同》并非合法有效的书面买卖合同。案涉房屋的所有权人是谢志辉，谢志辉并未在该合同中签名，房屋的实际使用人张露并未在该合同中签名，因此房屋买卖双方均未签字，且赵美丽未能举证双方代理买卖房屋的委托书，因此合同欠缺合同主体。从合同内容上，合同约定将购房款交给中介公司，但赵美丽庭审中称将购房款以现金交付给谢志辉，显然未按合同约定支付房款，因此该合同对买卖双方没有实际拘束力。（2）赵美丽不能证明其在查封之间已合法占有不动产，根据赵美丽举证证明是张露占有和使用涉案房屋，若提起案外人异议，应是张露提起。（3）涉案房屋未办理过户登记系因买受人自身的原因。2011年4月25日，谢志辉在宿州市拂晓公正处办理了委托公证，委托张建办理涉案房屋的过户手续。在本案房屋被查封前长达7年的时间，涉案房屋未能办理过户登记显然是买受人自身的原因。3、赵美丽辩称是谢志辉不予配合过户，但未举证任何证据，且在长达7年的时间里，也未通过起诉要求谢志辉履行协助过户义务，显然赵美丽辩解没有依据。4、一审将“非因买受人自身原因未办理过户登记”的举证责任分配给谢志辉明显错误，买受人应承担举证责任。三、原审诉讼费用不应由谢志辉承担。本案是执行异议之诉，案件是因执行案件的案外人和申请执行人引发，故诉讼费应由案外人和申请执行人分担。当庭变更上诉理由：双方的买卖民事法律行为已经完成，房产已经交付，双方共同申请公证且出具了公证文书。 赵美丽辩称，一、谢志辉称赵美丽不是适格主体无事实依据。根据一审查明事实，谢志辉委托其姐谢敬出售案涉房屋，并与赵美丽签订了房屋买卖合同，谢志辉回来后收取了购房款并将钥匙交付赵美丽。赵美丽与谢志辉之间存在合法的房屋买卖合同关系，赵美丽主体适格。无论房屋现由谁居住，买卖合同的主体不变，不影响执行异议之诉的案外人主体。二、谢志辉无权提出赵美丽不享有排除房屋执行权利的上诉请求。本案的执行申请人是孙学林申请执行谢志辉的房屋，谢志辉是被执行人。按照《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，只有案外人和申请执行人才有权提出执行异议之诉。一审判决不得对涉案房屋执行，对被执行人谢志辉的权利不产生影响，是对孙学林的权利产生影响，谢志辉无权提出上诉。三、赵美丽购买房屋符合执行异议的相关规定。1、涉案房地产经纪合同虽谢志辉本人没有签字，但谢志辉在其姐签字后，予以追认，并提交了房产证和收取了购房款。而且谢志辉于2011年4月25日向赵美丽出具了《房屋买卖证明》足以证实。2、张露经赵美丽同意占有房屋，为合法占有。3、涉案房产未过户的原因，是因为谢志辉收取了全部购房款，赵美丽没有预留押金。虽然办理了公证书，但公证书附加的谢志辉身份证复印件仅有正面人头像，没有背面，房管局不认可，不能过户。此后，赵美丽及中介多次联系谢志辉，谢志辉一直在外地搞工程，答应回来予以配合，但一直未回来。后谢志辉更换了电话号码联系不上，谢敬也更换了号码。赵美丽等急了就托人查到谢志辉老家，到谢志辉老家找到其父母后才找到谢志辉新电话号码，打通后谢志辉仍说在外地搞工程，答应尽快寄身份证复印件一直未寄，直到房产被查封。房产未过户的原因是谢志辉拒不配合造成，毕竟赵美丽支付了公证费去公证授权委托书。四、原审诉讼费用的负担是法院的权力，不是依据当事人请求。 孙学林辩称，执行时在房管局查到了谢志辉的房产，后递交了申请执行书。孙学林不清楚案涉房屋情况，赵美丽在执行后的两年才提出执行异议。 赵美丽向一审法院起诉请求：1、判决停止对赵美丽购买的位于宿州市房屋的强制执行，解除对上述房屋的查封；2、确认赵美丽与谢志辉签订的《房地产经纪合同》合法有效，确认位于宿州市房屋归赵美丽所有；3、判决谢志辉立即协助赵美丽办理房屋过户登记手续；4.诉讼费由孙学林、谢志辉承担。 一审法院认定事实：宿州市拂晓大道西侧淮河西路北侧新景第15＃楼0301室系谢志辉名下房产。2011年4月23日，乙方（买方）赵美丽，甲方（卖方）代理人谢敬，丙方宿州市楼佳房屋经纪有限公司，三方签订了《房地产经纪合同》，合同载明：甲方自愿将坐落于宿州市拂晓大道西侧淮河西路北侧新景第15＃楼0301室房地产委托丙方出售给乙方，房地产权证号20××01，售价407000元，乙方应在2011年4月26日前将购房款407000元缴给丙方，双方须在接到楼佳公司通知后日内办理过户事宜。补充条款约定，甲方交卖房保证金1000元，乙方交购房保证金1000元，合同首页及末页落款处甲方、乙方分别由谢敬、赵美丽签名按指印，宿州市楼佳房屋经纪有限公司在合同首页丙方处加盖公章。2011年4月25日，谢志辉出具了《房屋买卖证明》一份，载明：本人谢志辉于2011年4月25日把房屋（房地坐落：宿州市拂晓大道西侧，淮河西路北侧新景第15＃楼0301室）卖给张建、赵美丽，房款是407000元整一次性付于谢志辉，如谢志辉反悔，以双倍价格814000元整付张建、赵美丽（房地权证20××01），谢志辉在“卖方”处签名按指印，赵美丽、张建在“买方”处签名按指印，祝某（系宿州市楼佳房屋经纪有限公司员工）在“证明人”处签名按指印，谢敬在最下方签名“谢敬”。2011年4月25日，户名为谢志辉的中国银行账户存现220000元，当日转账214191.58元用于偿还涉案房屋的贷款，当日中国银行宿州分行出具了贷款还清证明，谢志辉赎回了房产证原件。2011年4月25日，谢志辉到安徽省宿州市拂晓公证处办理了《委托书》公证（未附谢志辉身份证复印件正反面），委托张建办理签署转让上述房屋的相关文件（包括签订房屋买卖合同等），办理房屋交接手续，到房地产管理部门办理上述房地产的产权转让登记手续，办理上述房屋转让相关的一切事宜。谢志辉将房屋钥匙和房产证原件交付给了赵美丽。2011年10月赵美丽、张建之子张露开通了燃气，签订了《用气合同》，于11月21日与中国电信宿州分公司签订了《天翼ｅ家宽带用户协议》，此后张露交纳水电费、物业费、电信费居住至今。 孙学林与谢志辉民间借贷纠纷一案，经2017年8月14日（2017）皖1302民初5127号民事判决书判决谢志辉返还给孙学林借款本金400000元及利息。孙学林于2017年10月25日申请法院强制执行，执行法院于2018年1月17日对谢志辉名下位于宿州市房屋即涉案房屋进行了查封。2018年10月15日赵美丽向执行法院提出了执行异议，执行法院于2018年11月22日作出（2018）皖1302执异81号执行裁定书，裁定驳回了赵美丽的申请。赵美丽于2018年12月5日提出了执行异议之诉。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，孙学林与谢志辉之间系民间借贷引起的金钱债权；赵美丽作为买受人与谢敬于2011年4月23日通过楼佳房屋经纪有限公司签订《房地产经纪合同》，购买谢志辉名下位于宿州市房屋一套，2011年4月25日，谢志辉出具了《房屋买卖证明》，从赵美丽处取得了购房款。从赵美丽提交的《房地产经纪合同》、《房屋买卖证明》、《公证委托书》及证人祝某证言，能够证实谢志辉委托谢敬与赵美丽签署《房地产经纪合同》及赵美丽履行付款义务的事实，双方签订的合同系其真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。孙学林因与谢志辉之间民间借贷纠纷一案，于2017年10月25日申请强制执行，执行法院于2018年1月17日对谢志辉名下位于宿州市房屋即涉案房屋进行了查封，故赵美丽符合在人民法院查封之前与谢志辉签订合法有效的书面买卖合同的条件；谢志辉在收到房款后即将房屋钥匙交付赵美丽，后由赵美丽之子居住至今，有燃气合同、物业费收据、水电费收据等证据材料予以证明，故赵美丽符合人民法院查封前已合法占有该不动产的条件。赵美丽为证明其已向谢志辉支付了全部购房款的事实，提交了张建将徽商银行宿州埇桥支行定期存单430000元提前取出的定期存单账户取款销户记录，当天，谢志辉中国银行宿州分行贷款账户存入220000元，中国银行宿州分行向房管局出具《贷款还清证明》，证人祝某当庭证言，能够证明赵美丽将购房款全部一次性付清谢志辉的事实，故赵美丽符合已支付全部价款的条件。谢志辉提出未能办理房屋产权过户手续系赵美丽原因的意见，谢志辉作为房屋出售方，在收到购房款后应积极履行房屋过户手续的义务，而其未与赵美丽直接去房产登记机关办理过户手续，通过公证委托赵美丽之夫办理过户手续，因缺少谢志辉身份证反面材料未能顺利完成涉案房屋的过户手续，且庭审中谢志辉亦未提供相关证据材料证明赵美丽对房屋未能过户存在过错,故赵美丽符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。综上，赵美丽对涉案房屋享有的权利具有排除执行的效力，能够阻却对涉案房屋的执行，赵美丽要求停止对涉案房屋执行的理由成立，予以支持。关于赵美丽要求确认宿州市房屋产权属其所有，并要求谢志辉协助办理房屋过户手续的请求，虽赵美丽对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，但其可依据相关法律规定另行主张权利，故对赵美丽要求确认涉案房屋属其所有及协助办理房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。一审依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、不得对位于宿州市房屋执行；二、驳回赵美丽的其他诉讼请求。一审案件受理费7405元，由谢志辉负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、案涉房屋未办理过户登记是否系因买受人自身原因造成，一审对非因买受人自身原因未办理过户登记的举证分配是否正确；2、赵美丽是否本案适格主体；3、一审确定诉讼费负担是否正确。 （一）关于争议焦点1 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第十二条规定，申请不动产登记，应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料；自然人处分不动产，委托他人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。依照上述规定，谢志辉处分案涉房产，负有向房屋登记机构申请办理房屋变更登记的义务。谢志辉虽经公证委托张建办理案涉房屋的变更登记手续，但谢志辉向张建提供的身份证明材料与不动产登记机构要求不符，导致张建不能完成委托事务，将案涉房屋变更登记在赵美丽名下。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。祝某和张建均证明案涉房屋变更登记不能的原因系谢志辉提供的身份证明材料不符合不动产登记机构的要求，谢志辉应就其按照不动产登记机构的要求向张建提供了有效的身份证明材料及因赵美丽的原因未办理案涉房屋的变更登记承担举证责任。一审分配举证责任并无不当。谢志辉因不能提供上述证据，应承担举证不能的不利后果，一审据此认定案涉房屋并非赵美丽的原因造成未办理过户登记正确。谢志辉上诉提出一审分配举证责任不当的意见，二审不予采纳。 （二）关于争议焦点2 赵美丽在案涉房屋的《房地产经纪合同》买方处签字，即该合同约定的买房主体为赵美丽，且上述合同签订后，赵美丽与其夫张建按照合同约定履行支付购房款等义务，谢志辉向赵美丽履行交付房屋的义务，应当认定赵美丽与案涉房屋具有直接利害关系。占有、使用并非不动产所有权人的全部权能，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权等权利。故谢志辉以案涉房屋为张露占有、使用为由，提出赵美丽并非本案适格主体的理由，不能成立。 （三）关于争议焦点3 引起本案执行异议诉讼的原因系谢志辉未能按约定履行变更或者协助变更不动产登记的义务，且经审理，赵美丽提出的异议成立。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定的诉讼费用由败诉方负担。一审确定案件受理费由谢志辉负担正确。 综上所述，谢志辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7405元，由上诉人谢志辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 强 审判员 魏鸿超 审判员 赵 路 二〇一九年十一月六日 法官助理马文 书记员陈明明 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。