甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0105民初1542号原告（执行案外人）：兰州农村商业银行股份有限公司，住所地兰州市城关区庆阳路**（中科银座东侧**)，统一社会信用代码：91620100MA71CD8F5H。法定代表人：康欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：秋炳，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵梦娜，甘肃金城律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京城建建设工程有限公司，住所，住所地北京市海淀区学清路******社会信用代码：91110108101905626T。法定代表人：苗林庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏晓静，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓帆，北京市齐致（兰州）律师事务所实习律师。被告（被执行人）：兰州正和房地产开发有限公司，住所地兰州，住所地兰州市安宁区安宁东路**用代码：916201057103920880。法定代表人：曹淑萍，该公司经理。委托诉讼代理人：张军，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜欣宜，甘肃正天合律师事务所律师。原告兰州农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）诉被告北京城建建设工程有限公司（以下简称北京城建公司）、被告兰州正和房地产开发有限公司（以下简称正和公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农商行委托诉讼代理人秋炳、被告北京城建公司委托诉讼代理人魏晓静、被告正和公司委托诉讼代理人杜欣宜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农商行向本院提出诉讼请求：1.停止执行对原告农商行所有的位于兰州市安宁区房产证号为兰房权证（安宁区）字第**房产的执行程序，并解除查封，价值6724104元；2.确认上述房产归原告农商行所有；3.本案诉讼费由被告北京城建公司、正和公司承担。事实与理由：2009年10月12日，农商行与正和公司签订了一份商品房买卖合同，购买正和公司位于兰州市安宁区，即后来由正和公司取得房产证号为兰房权证（安宁区）字第**，对此农商行并不知情。该房屋分为上下两层，总成交价格6792104元，农商行分别于2009年11月6日、2009年12月4日、2010年7月13日分三次付清了房款，且自2010年起一直由农商行安宁支行营业部作为营业用房合法占有并使用，并于期间按时缴纳了该房屋所产生的所有水费、电费、物业费等相关费用。农商行就办理房屋过户手续问题曾多次与正和公司交涉，但正和公司一直以该房屋未办理房产证、无法办理过户为由推脱至今，故原告农商行提起诉讼，请求判如所请。被告北京城建公司辩称，一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生物权变动效力，不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段及生效要件，农商行称其于2009年10月12日已经与正和公司签订了房屋买卖合同，购买了涉案房屋，但在长达十年之久的时间里，农商行始终未办理房屋产权过户登记，因此该房屋所有权仍属于正和公司；二、农商行与正和公司如果签订了真实有效的房屋买卖合同，长达十年未过户登记,怠于行使自己的权利，就应当承担相应的不利后果，其主张非因自己的原因导致房屋迟迟未过户不能成立；三、农商行和正和公司签订的房屋买卖合同，一方未按合同约定履行相应的义务导致另一方利益受损，另一方可按照买卖合同约定主张违约责任，不能成为阻止北京城建公司实现自己正当权利的理由。北京城建公司依据生效判决执行正和公司名下的房产合理合法，请求驳回原告农商行的诉讼请求。被告正和公司辩称，同意农商行的诉讼请求。基于当事人举证及法院认证的情况，本院认定事实如下：2009年10月12日，农商行，吸收合并前名称为兰州市安宁区农村信用合作联社（以下简称农信社），与正和公司签订了一份合同编号为GF-2000-0171号的商品房买卖合同，合同约定：由农信社购买正和公司开发的安宁庭院第16幢西OA-OC轴、南01-01轴号房屋，用途为营业用房，框架结构，层高一层4.2m、二层3.9m，建筑面积429.88㎡，单价1.58万元/㎡,总金额6792104元。付款方式为分期付款：第一次付款：买受人须于2009年11月5日前付清总房价的90%，计6112894元整；第二次付款：买受人办理收房入住手续时付清剩余房款的9%，计611210元；第三次付款：买受人取得该房产证时付清余款1%，计6.8万元。正和公司应当于2009年10月31日前向农信社交付房屋，正和公司应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由正和公司提供的资料报产权登记机关备案。如因正和公司的责任，农信社不能在规定期限内取得房地产权属证的，农信社不退房，正和公司按已付房价款的0%向农信社支付违约金。合同签订后，农信社通过银行转账方式向正和公司付房款如下：2009年11月17日支付500万元；2009年12月4日支付1112894元；2010年7月20日支付611210元，三笔合计6724104元。截止起诉时止，农信社未取得房产证，尚欠正和公司6.8万元亦未支付。正和公司向农信社开出销售不动产发票两张，总金额为6792104元，即：1、2009年10月15日开具预收购房款金额为6452500元，销售的不动产楼牌号为安宁庭院16#楼商铺1-2号，并注明为预收16#楼商铺1-2号房款（95%）；2、2010年7月12日开具预收购房款金额为339604元，销售的不动产楼牌号为安宁庭院16#楼160001号。后，兰州市安宁区农村信用合作联社被吸收合并后，主体资格消灭，并入新成立的主体兰州农村商业银行股份有限公司。另查明，2018年8月3日，兰州市中级人民法院以（2018）甘民终764号民事判决书判决：一、撤销兰州安宁区人民法院（2017）甘0105民初1525号民事判决；二、正和公司于本判决生效之日起向北京城建公司支付保证金1930860.38元。一审案件受理费22252元减半收取11126元，由正和公司承担1万元，北京城建公司承担1126元。二审案件受理费44504元，由正和公司承担4万元，北京城建公司承担4504元。判决生效后，正和公司未履行该判决所确定的义务，北京城建公司向本院申请强制执行，本院对登记在正和公司名下兰州市安宁区十里店街道北滨河西路无号02层002号予以查封。经查，正和公司就该房屋于2015年4月23日取得兰房房房权证（安宁区）字第**证，建筑面积110.4元。本院认为，本案争议焦点为本案所涉商品房买卖合同是否真实、合法。对于案外人农商行提起的执行异议之诉，本院从以下两个方面进行审查：对农商行与正和公司签订的商品房买卖合同的真实及合法性的认定。案外人农商行提起执行异议之诉，要求对本院依法查封的登记在正和公司名下的房屋产权证为兰房房权房权证（安宁区）字第**州市安宁区房屋予以停止执行并解除查封，其应当针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。农商行为证明其主张向本院提交了商品房买卖合同、付款凭证、售房发票、照片及物业费、水费等凭证，经本院审查，农商行与正和公司于2009年10月12日签订商品房买卖合同，农商行进行了三次付款形成证据如下：甘肃省信用社复式记账凭证三张，也是流水单，明确记载付款用途为“付购营业网点款”、“付房款”、“付安宁庭院购房款”；三次付款相对应的三张支票存根，均载明用途为“房款”；两张购房发票分别载明：“安宁庭院16＃楼商铺1-2号”及“预收16＃楼商铺1-2号房款95%”、“安宁庭院16＃楼160001”。经审查后认为，农商行举证的付款凭证、支付凭证及售房发票，已形成完整的证据链条，足以印证商品房买卖合同的真实性、合法性，农商行与正和公司之间的买卖商品房合同关系成立。农商行在签订合同后，向正和公司支付购房款6724104元，已支付大部分款项，剩余6.8万元未付的原因是未取得房产证。依据双方商品房买卖合同约定，正和公司应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由正和公司提供的资料报产权登记备案，但正和公司并未按双方合同约定履行，却于2015年4月23日将该房屋办理在自己名下，由此可见，导致农商行未办理房产证的原因是正和公司违约引起的。综上，农商行与正和公司签订的买卖商品房合同真实，且已实际履行，农商行对涉案房屋享有的民事权益足以排除本院的强制执行，本院应当解除对涉案房屋的执行措施。关于原告农商行要求确认涉案房屋归其所有的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定：案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。据此，对于原告农商行在执行异议之诉中提出的确权问题，经本院审查符合法律规定，应依法确认涉案房屋所有权归农商行所有。综上，农商行的诉讼请求符合法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行登记在兰州正和房地产开发有限公司名下的房屋产权证为兰房房权证房权证（安宁区）字第**市安宁区的房屋；二、确认以上房屋所有权归原告兰州农村商业银行股份有限公司所有。案件受理费58868元，已由原告兰州农村商业银行股份有限公司预交，由被告北京城建建设工程有限公司与被告兰州正和房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兰州市中级人民法院。审 判 长  景化冰审 判 员  刘惠娟人民陪审员  俞福潮二〇一九年十一月十五日书 记 员  马云霞