云南省玉龙纳西族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0721民初430号原告：方玉虹，女，1983年11月24日出生，汉族，大专文化，广东省普宁市人，医药公司职员，户籍所在地：广东省普宁市，现租住丽江市玉龙县。原告：王城，男，1983年8月27日出生，汉族，大专文化，四川省苍溪县人，酒店管理人员，户籍所在地：四川省苍溪县鸳溪镇古楼村****，现住广东省河源市越王广场北方饺子馆。公民身份号码：5108241983********。委托诉讼代理人:方玉虹（系原告王城的妻子），女，1983年11月24日出生，汉族，大专文化，广东省普宁市人，医药公司职员，户户籍所在地：广东省普宁市，租住丽江市玉龙县，特别授权代理。被告：云南多吉房地产开发有限公司，住所地：丽江市古城区象山西路尚水居**，现办公地丽江市玉龙县林海苑小区售楼部。法定代表人：曹八斤，该公司董事长。委托诉讼代理人：周建元，云南康滇律师事务所律师，特别授权代理。原告方玉虹、王城与被告云南多吉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方玉虹(同时也是原告王城的委托诉讼代理人)、被告云南多吉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周建元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告方玉虹、王城向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理玉龙县房屋的不动产产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金50,000元（根据购房合同第十三条第三点：单方提出解除合同或变更合同约定的，由违约方承担因解除或变更合约所造成的经济损失和税费，并向守约方支付50,000元违约金）；3.判令被告承担本案的诉讼费、律师费等所有费用。庭审中，原告放弃主张第1项诉讼请求及第3项诉讼请求中的律师费，并将第2项诉讼请求变更为判令被告按照中国人民银行同期贷款利率支付原告自2016年11月1日起至2019年4月21日止的逾期办证违约金33,439.45元（284,785元×4.75%×2.472年）。事实及理由：2016年3月7日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买玉龙县房屋，房屋总价款284,785元，被告应于交付房屋后为原告代办产权证。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，被告于2016年7月26日向原告交付了该房屋。2015年7月26日，原告向被告支付房屋契税及维修基金共计9968元，并催促被告早日为原告办理房屋产权证。但时至今日，被告一直以种种理由拒绝为原告办理。其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告云南多吉房地产开发有限公司辩称，1.被告与原告确实签订了《商品房销售合同》，关于办理产权证的问题，为原告办理不动产权证是不动产登记机关的职能，不是房地产开发公司的业务。我方与原告签订了《商品房销售合同》是事实，但该《商品房销售合同》约定被告交付房屋后为原告代办产权证，说得很清楚是代为办理产权证不是应该办理产权证。由于各方面的原因，现办证的条件不成熟，对此被告认可有被告方面的主要原因。2019年4月林海苑二期80多名业主集体维权，在玉龙县相关部门的参与协调下，被告与林海苑二期84户业主代表达成共识，被告承诺于2020年1月1日开始办理小区业主不动产权证。原告转身于2019年5月6日就提起诉讼，与双方的合意不符。原告提起的诉请不是解除合同赔偿损失，原告作为诉讼请求依据的《商品房销售合同》约定的第十三条第三点是用于解除合同赔偿损失的。原告引用的《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条是针对买方而不是卖方，原告在诉状中引用该条法律规定是错误的。综上，原告的第一项诉请不符合法律规定，第二项诉请不符合客观事实，第三项因第一、二项不成立而不成立，请求法庭驳回原告的所有诉请。原告方玉虹、王城围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《商品房购销合同》；2.《林海苑二期办理不动产情况说明及承诺书》；3.收据。被告云南多吉房地产开发有限公司依法提交了以下证据：1.《玉龙县具体建设项目用地审批供应管理领导小组专题会议纪要》；2.《产权证问题协调会议签到表》《林海苑二期办理不动产权情况说明及承诺书》《承诺书》《业主代表签字》《林海苑二期业主优先办理房产证名单统计表》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据2《林海苑二期办理不动产情况说明及承诺书》，被告对其真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明内容有异议。本院经审查认为，该证据虽真实，但不能充分证明原告提交该证据所要证明的内容。被告提交的证据1《玉龙县具体建设项目用地审批供应管理领导小组专题会议纪要》，原告对其真实性、合法性及关联性均有异议。本院经审查认为，该证据内容真实、来源合法、且与本案具有关联性，对其证明力，本院予以确认；被告提交的证据2《产权证问题协调会议签到表》《林海苑二期办理不动产权情况说明及承诺书》《承诺书》、《业主代表签字》《林海苑二期业主优先办理房产证名单统计表》，原告对其真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明内容有异议。本院经审查认为，该组证据内容真实、来源合法、且与本案具有关联性，能充分证明被告提交该组证据拟证明的内容，对其证明力，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2016年3月7日，原告方玉虹、王城（乙方）与被告云南多吉房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买玉龙县林海苑小区二期公寓第12幢2单元501号房屋，房屋的参考套内建筑面积为88.65平方米，房屋总价款为284,785元；甲方在小区房屋通过竣工验收后120日个工作日内将小区建设整套资料报送当地房产行政主管部门登记备案，甲方交付房屋后为乙方代办产权证、乙方应在甲方限定的期限内将办理产权登记的资料交给甲方，办理产权证所涉及的一切税费由乙方承担，甲方在办理交房手续时按相关标准收取；单方提出解除合同或者变更本合同约定的，由违约方承担因解除或变更合同约定所造成的经济损失和税费，并向守约方支付50,000元的违约金；同时合同还约定了双方的违约责任、交付期限、付款方式及期限等内容。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，被告于2016年7月26日将涉案房屋交付给原告。因涉案房屋的产权证一直未能办理，2019年4月21日，召开林海苑二期产权证问题协调会，玉龙县住建局、黄山镇人民政府、云南多吉房地产开发有限公司、林海苑二期业主代表等相关部门参加了会议。被告云南多吉房地产开发有限公司向林海苑二期小区业主作出《林海苑二期办理不动产权情况说明及承诺书》，称因被告云南多吉房地产开发有限公司的自身原因，导致了林海苑二期未能在合同约定的时间办理不动产登记，承诺被告云南多吉房地产开发有限公司将于2019年5月开始向不动产部门报备不动产办理前期手续（房产测绘、土地测绘、落宗事宜），于2019年12月30日前按政府相关法律、法规办理完关于不动产登记的所有手续，并于2020年1月1日开始办理小区业主不动产权证（因业主自身原因的不在此范围内）。同时，林海苑二期小区业主代表在《林海苑二期办理不动产权情况说明及承诺书》进行签字确认。2019年5月21日，原告诉至本院，要求判如所请。另查明,原告方玉虹和原告王城系夫妻，涉案房屋于2016年3月7日进行了备案登记。本院认为，原告方玉虹、王城与被告云南多吉房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应严格按约履行合同内容。原告按约定已履行了支付房款的义务，被告未能按约定在法定期限内代办房屋权属证书，构成违约。但之后在相关部门的参与下，召开林海苑二期产权证问题协调会，被告云南多吉房地产开发有限公司承诺2020年1月1日开始办理涉案小区业主不动产权证，原告对此予以确认。该行为应视为原、被告双方重新约定了办理产权证的期限及原告对被告之前存在的违约情形放弃主张权利。故原告要求被告支付逾期办证违约金33,439.45元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：驳回原告方玉虹、王城的诉讼请求。案件受理费1,050元，由原告方玉虹、王城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 彭 丽审判员 李正丽审判员 和国慧二〇一九年十一月五日书记员 张 琴