宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3560号 上诉人（原审被告）：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市 法定代表人：李志明,该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：万文亮，男，1985年9月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金 原审被告：宁夏颐和置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：李宝东，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。 上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司（以下简称颐和房地产公司）与被上诉人万文亮、原审被告宁夏颐和置业有限公司（以下简称颐和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初6439号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 颐和房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第1、3项，改判上诉人在被上诉人付清全部房款后，协助被上诉人办理金凤花园B4-1-304室的产权登记手续；改判上诉人不承担逾期办证违约责任；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人协助办理房屋产权过户的前提条件是被上诉人完全付清了购房款，但经测绘被上诉人所购涉案房屋的实际面积比合同面积大3.9平方米，被上诉人应该向上诉人交纳面积差价17332.4元。在该面积差价未付清之前，上诉人无义务协助被上诉人办理产权证，也不承担逾期办理产权证的违约责任。 万文亮辩称，1.上诉人应承担协助被上诉人办理房屋产权证书的义务，一审认定逾期交房违约金正确。2.涉案房屋在2019年2月27日完成了初始登记，应承担逾期办理房产证的违约责任。3.被上诉人只应支付增大面积的房款14403元。4.上诉人未按期交房和办理产权登记手续构成违约，应当承担违约责任。 颐和置业公司述称，本案与颐和置业公司没有关联，颐和置业公司不承担任何责任。 万文亮向一审法院起诉请求：1.被告协助原告办理颐和金凤花园小区B4号楼1单元304房屋的产权登记手续;2.被告支付逾期交房违约金39824元;3.被告支付逾期办理产权登记手续违约金55596元(暂计算至2019年5月17日),上述(2、3)两项总计95420元;4.被告支付逾期办理产权登记手续违约金至实际产权办理完毕日止;5.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年11月12日，原告与被告颐和房地产公司签订《银川市商品房买卖合同(预售）》，原告购买被告开发的位于银川市金凤区黄河西路与良田渠交汇处金凤花园B04号楼1单元304室，房屋价款480107元，交付时间为2015年9月30日前。合同第十二条2项约定，除不可抗力外,出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款，但被告未能在2015年9月30日前交付房屋。2016年3月22日，被告向包括原告在内的小区业主公示了一份《关于一期工程延期交付的协议》，承诺于2016年5月30日交房，违约金赔付按照已付款万分之三/日计算直至取得质检站核发的工程竣工备案为止。2017年4月5日，被告向原告交付了房屋，2018年5月28日完成工程竣工验收备案，2019年2月27日进行了初始登记。 一审法院认为，被告颐和房地产公司未按照合同约定的期限向原告交付房屋，应当向原告支付逾期交房违约金。被告以政府拆迁、道路施工等因素作为免责事由的答辩意见不能成立，该“因素”并非法定的“不可抗力”。原告主张逾期交房违约金39824元，自2015年9月30日至2017年4月5日（原告实际接收房屋时间），每日万分之一点五，符合合同约定，予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，合同第二十条（二）.2约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金”。涉案房屋已于2019年2月27日办妥初始登记，故逾期办证违约金应自2017年4月6日计算至2019年2月27日共692天，扣减90天，逾期天数为602天，逾期办证违约金计算为43354元。被告颐和房地产公司答辩认为合同约定的违约金总额不超过全部房价款的2%，限制了原告的权益且有失公平，不予支持。被告颐和置业公司非合同相对方，依法不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司协助原告万文亮办理颐和金凤花园小区B4号楼1单元304房屋的产权登记手续；二、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司向原告万文亮支付逾期交房违约金39824元；三、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司向原告万文亮支付逾期办证违约金43354元；四、驳回原告万文亮的其他诉讼请求。上述二、三项给付义务，合计83178元，限被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费1093元（已减半收取），由被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担900元，原告万文亮负担193元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，万文亮与颐和房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同(预售）》第十三条第4项约定：“（3）面积误差比绝对值在3%以上（不含本数）买受人不退房，买卖双方按实测面积以及合同约定的房屋单价据实结算，不计利息；（4）该商品房的计价面积与本合同约定的计价面积发生差异，买方应于卖方发出的‘退（补）款通知书’中指定的期限内办理房款的退（补）款手续。” 还查明，2018年4月28日，银川市房地产测绘中心（有限公司）出具银川市房产测绘成果报告书，确认涉案房屋的实测面积为111.93平方米。 本院认为，颐和房地产公司二审中提出万文亮未付清房款，故无义务协助万文亮办理涉案房屋的产权登记手续并承担逾期办证的违约责任。经核，银川市房地产测绘中心（有限公司）于2018年4月28日出具报告确认涉案房屋的实测面积为111.93平方米，合同约定的面积为108.03平方，面积误差比超过3%，故万文亮应按合同约定向颐和房地产公司补齐房款差价17332元[（111.93-108.03）×4444.2元]。同时，合同还约定若房屋面积发生差异，颐和公司应先向万文亮发出退（补）款通知书。本案中，万文亮依约向向颐和房地产公司支付了房款480107元，而颐和房地产公司在涉案房屋的实测面积确认后未按合同约定向万文亮发出退（补）款通知书，万文亮对未交清房款不存在过错及违约行为，故颐和房地产公司应当协助万文亮办理产权登记手续并承担逾期办证违约责任。 综上，颐和房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。但因万文亮未向颐和房地产公司补齐房款差价17332元，本院从节约司法资源和减少当事人诉累角度考虑，对于房款差价17332元从颐和房地产公司应付的逾期办证违约金43354元中予以扣减，即颐和房地产公司应向万文亮支付逾期办证违约金26022元（43354元-17332元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初6439号民事判决第一、四项，即：“一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司协助原告万文亮办理颐和金凤花园小区B4号楼1单元304房屋的产权登记手续；四、驳回原告万文亮的其他诉讼请求”； 二、变更宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初6439号民事判决第二、三项为“上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司向被上诉人万文亮支付逾期交房违约金39824元，逾期办证违约金26022元，合计65846元，于本判决生效之日起十日内付清”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 一审案件受理费1093元（已减半收取），由上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担900元，由被上诉人万文亮负担193元；二审案件受理费883.85元，由上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇一九年十一月二十八日 书记员  哈 越 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 …… 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。