广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终1668号 上诉人（原审被告）：广西世纪飞龙房地产开发有限公司，住所地：南宁市金湖路59号地王国际商会中心43楼4308室。 法定代表人：龙云飞，总经理。 委托诉讼代理人：王军，广西中名（靖西）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马丹丹，女，1989年4月18日出生，壮族，居民，住靖西市。 委托诉讼代理人：蒙余安，广西豪安律师事务所律师。 上诉人广西世纪飞龙房地产开发有限公司（以下简称飞龙房地产开发公司）因与被上诉人马丹丹商品房买卖合同纠纷一案，不服靖西市人民法院（2018)桂1081民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月14日传唤当事人到庭进行法庭调查。上诉人飞龙房地产开发公司的委托诉讼代理人王军，被上诉人马丹丹的委托诉讼代理人蒙余安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 飞龙房地产开发公司上诉请求:1、请求撤销靖西市人民法院(2018)桂1081民初1635号民事判决;2、请求维持上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》(合同编号:2013600315)确认的商品房买卖合同关系;3、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实错误,适用法律不当。（一）、一审法院认定上诉人没有提供证据证实原告知道合同解除事由的确切时间,是错误的。合同解除的确切是时间在(2018)桂1081民初1635号民事判决书第第4页本院经审理认定事实部分,补充协议第一条第一款第2项第(4)点约定,原告应在《商品方买卖合同》及其补充协议签订并交付首期款次日起5个工作目内次性付清余款或解除合同以上的约定在合同中有明确的约定,被告提供了证据证实原告知道合同解除事由的确切时间。在本案中,马丹丹缴付购房首付款的日期是2013年1月21日3000元,2013年2月23日80000元,2013年3月14日70000元,2013年3月31日31933元,共计21933元。缴付首期款完成日期为2013年3月31日;《商品房买卖合同》签订日期2013年12月25日;根据附件四:合同补充协议第一条第二项第四小项的规定,买受人应当知道不能办理按揭贷款的日期不晚于2014年1月10日;本案中当事人提出违约或解除合同之诉的诉讼时效应当在2016年1月11日届满,超过此日期提起诉讼,原告已经超过了诉讼时效,丧失了上诉权。(二)、2018年8月8日的复函并不构成诉讼时效中止、中断的任何种情形,一审法院以此为据认定没有原告的诉讼请求没有超过诉讼时效,违反了法律规定。诉讼时效的中止需符合三个条件:1、诉讼时效的中止。是指在诉讼时效进行中,因发生一定的法定事由使权利人不能行使请求权,暂时停止计算诉讼时效的期间,从中止时效的原因消除之日起,诉讼时效期间继续计算。2、中止的法律事由,不可抗力和其他障碍,对其他障碍的理解,通说认为:(1)权利人死亡,尚未确定继承人;(2)权利人为无民事行为能力或限制民事行为能力人而又无法定代理人;(3)当事人双方有婚姻关系;(4)当事人之间有法定代理关系;(5)其他构成行使权利之障碍的事由。3、中止的事由须发生在诉讼时效期间的最后六个月中。诉讼时效的中断需符合两个条件:1、诉讼时效中断是指在诉讼时效进行中,因法定事由的发生致使已经进行的诉讼时效期间全部归于无效,诉讼时效期间重新计算。2、诉讼时效中断的法定事由:提起诉讼;权利人提出要求;义务人同意履行。以上可知,无论是诉讼时效的中止或者中断都须在诉讼时效的进行过程中发生,本案的诉讼时效在2016年1月11日已经届满,在2018年8月8日的复函,并不能成为该案诉讼时效延长的依据。二、本案原告行使合同解除权己经超过了合同解除权的除斥期间,原审法院的判决明显错误。本案双方当事人在2013年12月25日签订《商品房买卖合同》但是到2018年11月1日才向法院起诉解除合同,时间经过了五年之久,被上诉人的诉求已经超过了合同解除权行使的除斥期间,解除合同明显造成对上诉人的不公。根据《合同法》第55条的规定,合同撤销权的行使期间为1年,其起算点是自知道或者应当知道撤销事由之日起计算。而根据《民法意见》第73条第2款的规定,可变更、可撤销的民事行为,自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的,人民法院不予保护。中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布,自2003年6月1日起施行。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消综上所述,一审法院判决错误,上诉人和被上诉人人之间的《商品房买卖合同》不应被解除,被上诉人应当继续履行合同义务。 马丹丹答辩称，一审法院认定清楚，证据确凿，适用法律正确，审理程序合法有效，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。 马丹丹向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告购房款211933元并按已支付房价总额的年利率6.15%支付利息65169.3元（利息计算：从2013年3月21日至2018年3月31日止，但应以被告实际偿还原告所有购房款本金时止）；3、判决本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告马丹丹分别于2013年1月21日、2月23日、3月14日、3月31日四次向被告飞龙房地产开发公司预付了商品房款共计211933元，同年12月25日双方正式签订《商品房买卖合同》及其补充协议（合同编号：2013600315），合同及其补充协议约定了双方的权利和义务，其中主要约定：原告购买被告位于靖西市新靖镇城西路与城中路交叉路口财富广场一层1-A115号商铺。补充协议第一条第一款第2项第（4）点约定：原告应在《商品房买卖合同》及其补充协议签订并交付首期款次日起5个工作日内到被告指定的银行办理余款按揭贷款手续，超过10日的，被告有权解除合同并要求原告支付违约金；非因原告原因导致无法办理按揭贷款手续的，原告可选择一次性付清余款或解除合同。因银行贷款政策变更，被告不能单独办理案涉1-A115号商铺产权登记手续，致使原告不能向银行办理按揭贷款手续，而无法向被告支付剩余房款。原告为此向被告提出解除合同的请求，2018年8月8日，被告向原告作出复函，但未就合同解除与否答复原告，而是对原告提出一次性付清尾款或者分期付清尾款的条件。原告不同意被告条件，遂提起诉讼，要求支持其诉求。 一审法院认为，本案争议焦点是：1、原告提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间及合同解除权除斥期间；2、原、被告《商品房买卖合同》是否符合解除的法定条件3、原告要求被告返还购房款及给付利息是否有事实和法律依据。 关于诉讼时效期间及合同解除权除斥期间问题。因银行贷款政策变更，致使原告不能向银行办理按揭贷款手续，而无法向被告支付剩余房款。原告为此向被告提出解除《商品房买卖合同》请求，被告至2018年8月8日才作出复函答复原告，因此诉讼时效应从2018年8月9日起算，故原告提起本案诉讼并没有超过诉讼时效期间，对此也不存在原告丧失行使合同一年解除权的除斥期间。同时，被告未提供证据证实原告知道合同解除事由的确切时间，故对被告答辩状中提出原告起诉已超过诉讼时效期间和已丧失行使一年解除权的除斥期间的抗辩意见，不予采信。 关于双方《商品房买卖合同》解除及利息问题。原告未能办理银行按揭贷款手续并支付剩余房款，是因为被告不能单独办理案涉1-A115号商铺权产登记手续及银行政策调整和变更所致，并非原告自身原因所致，实属原、被告无法预见、非不可抗力造成的，不属于商业风险重大变化造成，继续履行合同显然对原告不公平，也未必能实现合同目的。现原告明确表示无力支付1-A115号商铺余款并要求解除合同，符合双方签订的《商品房买卖合同》附件四关于“非因买受人原因导致买受人按揭手续无法办理的，买受人可以选择解除合同”的约定，因此原告要求解除合同，于法有据，应予以支持。合同解除后，原告要求被告返还其为履行买卖合同而支付的首期购房款，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。造成原告不能向银行办理按揭贷款手续的根本原因是银行政策调整和变更所致，并不能将全部责任归究于被告，故原告要求被告给付利息的请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告马丹丹与被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》（合同编号：2013600315）；二、被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告马丹丹商铺首付款211933元；三、驳回原告马丹丹的其他诉讼请求。本案受理费2728元，由原告马丹丹负担642元，被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司2086元负担。 二审期间，各方当事人均无新证据向二审法院提交。关于上诉人是否收到被上诉人向其发出的解除合同通知的问题，根据2018年8月8日上诉人回复被上诉人的《关于马丹丹要求解除的复函》，本院确认上诉人在2018年8月8日前已经收到被上诉人向其发出的解除合同通知。对一审查明的法律事实，本院予以确认。 根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：被上诉人的起诉是否超过诉讼时效，一审法院判决解除涉案房屋买卖合同并判处上诉人退还被上诉人购房首付款有无事实和法律依据。 关于被上诉人的起诉是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案系因银行贷款政策变更，上诉人不能单独办理案涉1-A115号商铺产权登记手续，致使被上诉人不能向银行办理按揭贷款手续，而无法向上诉人支付剩余房款，被上诉人为此向上诉人提出解除合同的请求而引发的纠纷。涉案的《商品房买卖合同》没有告知被上诉人关于上诉人不能单独办理案涉1-A115号商铺产权登记手续的内容，上诉人也没有证据证明其已经在签订该合同前已告知被上诉人该情况。本案系上诉人不能单独办理案涉房产登记手续，致使被上诉人不能向银行办理按揭贷款手续，造成合同目的无法实现而引起上诉人提出解除合同，故诉讼时效应当从被上诉人知道或者应当知道上诉人不能单独办理案涉房产登记手续时起算，故对上诉人提出以涉案合同签订时间或者合同约定的办理贷款时间计算本案诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。上诉人未能举证证明被上诉人何时知道或者应当知道上诉人不能单独办理案涉房产登记手续，且被上诉人否认其起诉已经超过诉讼时效，依法应由上诉人承担举证不力的不利后果，对上诉人提出被上诉人的起诉已经超过诉讼时效的上诉请求，本院不予支持。关于一审法院判决解除涉案房屋买卖合同并判处上诉人退还被上诉人购房首付款有无事实和法律依据的问题。由于涉案合同目的无法实现系上诉人不能单独办理案涉房产登记手续造成的，上诉人起诉请求解除合同并有上诉人退还购房首付款，具有事实和法律依据，应予支持。一审法院判决解除合同，但未明确合同解除时间，本院予以纠正。综上，本院确认涉案《商品房买卖合同》于被上诉人起诉2018年11月1日时解除。 综上所述，上诉人的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持靖西市人民法院（2018)桂1081民初1635号民事判决第二、三项； 二、变更靖西市人民法院（2018)桂1081民初1635号民事判决第一项：确认上诉人广西世纪飞龙房地产开发有限公司与被上诉人马丹丹的订立的《商品房买卖合同》（合同编号：2013600315）于2018年11月1日解除。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2728元，由上诉人广西世纪飞龙房地产开发有限公司2086元负担，由被上诉人马丹丹负担642元；二审案件受理费5456元，由上诉人广西世纪飞龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  凌文楼 审判员  凌 除 审判员  玉 江 二〇一九年十一月十日 书记员  覃 静