广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初2693号 原告：广西沿海铁路经贸有限公司南宁分公司，住所：南宁市南站路29号。统一社会信用代码：91450105MA5KJX5J5Y。 负责人：高传合，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄炳煜，广西大恒律师事务所律师。 被告：邓鹏琳，女，1970年11月7日出生，汉族，住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：韦凤宇，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴明聂，广西海狮律师事务所实习律师。 原告广西沿海铁路经贸有限公司南宁分公司（以下简称沿海铁路公司南宁分公司）与被告邓鹏琳租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沿海铁路公司南宁分公司的负责人高传合及委托诉讼代理人黄炳煜，被告邓鹏琳的委托诉讼代理人韦凤宇、吴明聂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沿海铁路公司南宁分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金173548元；2.被告向原告支付逾期交租违约金（计算方法：以欠付的每期租金为基数，按每日万分之五从欠付之日计至被告实际清偿之日止，暂计至2019年8月1日为65811元）。事实与理由：原、被告双方于2013年10月23日签订《租赁合同》，约定：本合同为中长期合同；原告（甲方）将防城港市东兴大道《防城港日报》原报社旁（防城港折返车间办公楼后面）场地（南头）面积约880平方米出租给被告（乙方）作汽车修理、美容用，租期62个月，自2013年11月1日至2018年12月31日；2013年11月1日至2015年12月31日，租金单价为5元/㎡•月，月租金为4400元，2016年度月租金为4644元，2017年度月租金为4944元，2018年度月租金为5241元；租金结算方式为预交月结，即每月20日前预交下个月租金；乙方逾期交租的，每逾期一日，须按本年度租金总额的5%向甲方支付违约金；乙方逾期交租超过20日，甲方有权单方面解除合同并收回场地，乙方负全部责任并赔偿甲方损失。合同签订后，原告依约将场地交付给被告使用，被告依约支付了2013年11月1日至2015年12月31日的租金及2016年1月的部分租金，此后租金分文未付。原告多番催收无果后，于2017年8月30日向被告发函催告，但被告仅签字确认欠款金额而未支付任何款项；原告又于2018年11月30日再次向被告发函催告，被告回函希望双方协商解决。现合同约定的租赁期限已经届满，原告业已收回案涉场地。截至2018年12月31日，被告欠付租金173548元，依约应向原告结清。按照合同约定，被告还应向原告支付逾期交租的违约金，但合同约定的违约金过高，原告自愿降低违约金计算标准为：以欠付的每期租金为基数，按每日万分之五从欠付之日计至被告实际清偿之日止，暂计至2019年8月1日，违约金为65811元。 被告邓鹏琳辩称，1.原、被告签订的《租赁合同》名为出租场地，实为出租房屋；2.原、被告于2013年10月23日签订的《出租合同》无效，原告主张的违约金应当不予支持；3.合同无效，原告方存在主要过错；4.基于原告方的过错，本案的租金要求予以减少。 本院经审理认定事实如下：2013年10月23日，原告为甲方与被告为乙方签订一份《租赁合同》（合同编号：2013088），约定甲方将防城港市东兴大道《防城港日报》原报社旁（防城港折返车间办公楼后面）场地（南头）面积约880平方米出租给乙方作汽车修理、美容用，租赁期为62个月，期限从2013年11月1日至2018年12月31日，租金为每月每平方米5元；租金结算方式为预交月结，即当月20日前预交下个月租金；乙方在签订本合同生效后5日内必须把首次租金一次性汇到甲方指定的银行账号上，如乙方违约则须按约定的场地租金本年度总金额×5%/日支付违约金给甲方；从本合同约定的生效日期起，到2015年12月31日租金保持不变即4400元/月，2016年即以后的租金采取以下方式计算：每年提高6%元/㎡•月即2016年租金为4644元/月，2017年租金为4944元/月，2018年租金为5241元/月；由于甲方在租金方面已经优惠给乙方，因此场地租金不含土地收益金，乙方需按有关部门的规定交纳土地收益金，由甲方代收代缴；在没有征得甲方书面同意的情况下，乙方不得在承租地块随意搭建任何框架、场棚或建房子等，如经营所需，需提前15个工作日书面通知甲方，在征得甲方的书面同意后方可实施，费用由乙方自理，退租后无偿归甲方所有；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由违约方承担；乙方如遇到特殊原因需要提前退租的，甲方不退回租金，并有权对场地进行重新招租；租赁期间因铁路或市政建设需要，需要改造、回收或填埋已租赁的场地，给甲乙双方造成损失的，互不承担责任；租赁期间所产生的费用，遵照“谁使用谁支付”的原则，由乙方自行向有关部门申请和交纳，甲方不代收和代办，乙方退租时，需结清以上费用后方能退租；本合同经双方签字后生效。 2017年8月30日，原告向被告发送《催收租金通知书》，载明：“你已欠交租用我司防城港东兴大道场地租金90880元。具体欠交租金情况如下：一、2016年欠交11个月，每月应交4644元，合计欠交51328元（有244元是2016年1月少交的）；二、2017年欠交8个月，每月应交4944元，合计欠交39552元（欠交时间2016年2月至2017年8月）。请邓鹏琳在2017年9月30日前缴清租金90880元。特此通知。”被告于2017年9月13日在该通知上予以签字确认。 2018年11月28日，原告向被告发送《关于催促邓鹏琳交付所欠场地租金的通知》，催促被告在2018年11月30日前通过银行转账方式交清尚欠的2016年至2018年应交租金合计173548元，其中：2016年应交租金55728元，实交4400元；2017年应交租金59328元；2018年应交租金62892元。同日，被告书面（手写）回复原告，内容为：“本人邓鹏琳，于2016年1月开始不再经营大伟汽车修理厂，原因是：东兴大道《防城港日报》原报社这一条长达5公里的公路被大货车压得惨不忍睹，小车和行人都无法正常行走，导致生意无法继续（相关照片和报告也即时交到负责人手上）。关于2018年11月28日的催租通知，我希望领导深入了解情况，大家协商妥善处理，谢谢。” 2019年1月29日上午，原告与被告就案涉租赁场地进行现场交接并制作《收回出租场地时现状现场实录》（以下简称《现场实录》），约定在实录经原、被告双方确认签字后，乙方向甲方交出场地租赁物所有房门钥匙和场地大门钥匙为完成归还场地，双方并就场地上建筑物外墙、内外门窗、挡雨棚结构、安全隐患及垃圾清理等问题进行逐一确认。原告的负责人高传合在该实录甲方负责人处签字。被告在该实录上签字确认并注明意见“公司领导：此合同所规定的内容在2016年开始因路面原因已停用该场地，并以书面形式上传过图片和文字说明，希望领导协商处理。” 2019年9月5日，原告就本案向本院提起诉讼。 另查明，原告系广西沿海铁路股份有限公司的全资子公司，案涉租赁场地国有土地使用权人为广西沿海铁路股份有限公司，《国有土地使用权证》编号为防港国用（2008）第0066号。 本院认为，关于《租赁合同》是否有效的问题。根据《租赁合同》的约定以及催款通知、《现场实录》的相关内容，租赁物均指向场地即案涉国有土地使用权，而非被告所辩称的租赁物系房屋。此外，原告作为广西沿海铁路股份有限公司的全资子公司，案涉地块由原告经营管理系公司的内部管理问题，广西沿海铁路股份有限公司经确认原告有权经营管理以及对外出租即可。至于被告所辩称的《租赁合同》违反相关规定无效，则应指向具体违反何规定且是违反法律、行政法规的效力性强制性规定或是具备合同无效的其他法定情形。因此，本院对被告的上述辩解理由均不予支持。《租赁合同》是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。 关于原告主张被告支付租金173548元及违约金的问题。被告辩称其因租赁场地外道路的原因于2016年1月不再在案涉场地上进行经营活动，但根据现有证据，被告在合同履行期间未通过协商或其他方式有效主张提前终止履行《租赁合同》，故即便被告未继续使用案涉场地，仍应按照合同约定支付租赁期间的租金。本案中，被告未按约定支付租金且在原告催告后仍未支付，其行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告主张被告支付租金173548元有事实和法律依据，本院予以支持。对原告主张按每期拖欠租金每日万分之五计算违约金的问题，被告认为合同无效故不应支付违约金的抗辩应视为对违约金计付标准提出的抗辩，而根据案涉合同的履行情况、双方当事人的过错程度、租赁物的具体情况以及原告对其实际损失的举证，本院酌情将违约金调整为以173548元为基数，按照年利率6%从2019年1月1日计算至实际付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告邓鹏琳在本判决生效之日起十日内向原告广西沿海铁路经贸有限公司南宁分公司支付租金173548元及违约金（违约金的计算方法：以173548元为基数，按照年利率6%从2019年1月1日起计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告广西沿海铁路经贸有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4890.39元，减半收取计2445.19元（原告广西沿海铁路经贸有限公司南宁分公司已预交），由原告广西沿海铁路经贸有限公司南宁分公司负担593.19元，被告邓鹏琳负担1852元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4890.39元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审 判 员 李明娟 二〇一九年十一月二十六日 法官助理 罗 茜 书 记 员 梁 滢 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。