天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0118民初8166号原告：天津市汇达物业管理有限公司，地址天津市东丽区福山路**128-A。法定代表人：张家光，公司总经理。委托诉讼代理人：荆茂海，公司职员。委托诉讼代理人：陶友强，公司职员。被告：何寿福，男，1974年10月19日出生，汉族，住山东省无棣县。原告天津市汇达物业管理有限公司与被告何寿福物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理，依法由审判员闫志勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市汇达物业管理有限公司委托代理人荆茂海、陶友强，被告何寿福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天津市汇达物业管理有限公司诉称，2012年8月28日、2015年9月17日和2018年9月18日原告与冬平园业主委员会签订了《天津市住宅物业服务合同》。合同规定；住宅房屋由原告分别按建筑面积0.7元每月每平方米收取物业管理基本服务费，计费面积123.83平方米，被告从2013年9月1日至2019年月9月30日的物业管理基本费6328元未交纳。合同约定，从逾期之日起，被告按应交物业管理服务费的0.4%交纳滞纳金，违约金25元；代环卫部门收取生活垃圾处置费36元每年（2014年12月31日之前），被告欠生活垃圾处置费48元。经原告多次催要被告拒付，故原告依据合同约定依法提起诉讼，请求法院依法判令被告给付原告2013年9月1日至2019年9月30日的物业管理费6328元，逾期违约金25元，生活垃圾处置费48元，合计6407元。诉讼费由被告承担。被告何寿福辩称，我方不同意缴纳物业费，因为物业做的不合格，物业收费应有国家标准，应按国家标准收费。2013年9月1日之前我们一直按时缴纳物业费，2013年9月1日后不交是因为许多原因。部分业主占用公用用地，车位占为私有，楼前绿化占用为耕地、菜地，甚至撒肥料、放羊、养鸡，因为味道太大我们不敢开窗户。有部分业主占用安全通道，危害我们的安全，利用集装箱作为自己车库，是多年的情况，今年开始城管才开始清走的。我方多次发现晚上12点以后进口出口随意进出，门卫没有任何作用。90%绿化、公用用地都被私人占用，我们开始买房居住时是不存在这种情况的。2013年有一段时间没有人打扫卫生，垃圾乱放，楼道没有保洁。今年开始物业才有改善。我家住3楼，因漏雨新装修的地板都被泡了，物业说可以修，但等了3年都没有修。6年来我们自费维修。我们不交物业费是因为原告物业公司没有尽到物业的职责，原告没有权利找我们要物业费，我们希望更换物业。之前，原告起诉过我们，我们递交过证据，但我们并不知道审判结果，现在已经是第三次起诉了，我们需要知道最终结果。我们1楼的业主搭的台阶占用了一个车位，现在车位紧张，物业应该处理该种情况。1楼的业主种菜地，外调来的粪便味道十分大，还有养鸡、放羊的，我们不敢开窗，且严重影响我们正常生活。5号楼前的楼大坑套小坑，3天前下的雨，现在都是积水，物业修路只修门口，我们有部分证据证明该情况，之前提交过，不仅有材料的证据，还有其他业主可以当人证。5号楼1门一个洞眼下水道坏了，我们业主自己更换的，物业只管收费疏于管理，我们不同意交物业费。物业跟我要钱，应该有依据，有凭证。仅有合同，绿地面积不合格，物业公司没有做到合同约定的物业标准。请法院依据实际情况及法律依据进行判决。我们向法庭提交部分证据，之前原告起诉我们的时候我方提交过证据，那些证据在之前审判的案子卷宗中。对原告提交的证据请法院依法核实。对原告所说的物业费计算按建筑面积0.70元每月每平方米收取物业费、建筑面积123.83平方米无异议。原告天津市汇达物业管理有限公司对被告何寿福提交的照片质证意见为，被告提交的漏水照片需要我公司庭下去现场核实，区分是公共部分还是自用部位，如是公用部位，我们需要申请维修基金。如是自用部位，物业费不包含自用部位，我们不提供维修。经审理查明，原告与天津市静海县冬平园业主大会于2012年8月31日、2015年9月17日、2018年9月9日分别签订了《天津市住宅物业服务合同》，合同约定天津市静海县冬平园业主大会代表全体业主将冬平园小区委托给原告进行物业管理服务，小区物业类型为多层住宅，建筑面积7.04万平方米。双方在合同中就物业服务内容及标准、物业管理服务期限、原告与业主间的权利义务、物业管理服务费收费标准、交纳费用时间等进行了约定。物业管理服务费用标准（按建筑面积计算）：多层住宅0.7元每月每平方米；交纳费用时间：业主于每月5日前交纳；业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的0.4%比例交纳违约金。合同订立后，原告依约为该小区业主提供了物业服务。天津市静海县冬平园小区业主大会分别2018年1月10日和2019年1月15日出具证明，证明天津市汇达物业管理有限公司自2012年9月1日至2018年12月依据《天津市住宅物业服务合同》对冬平园小区公共设施设备、清洁卫生、绿化养护、公共秩序依约进行了服务。被告何寿福系原告所服务的天津市静海县静海镇冬平园小区5-3-301业主，房屋建筑面积123.83平方米。被告自2013年9月1日至2019年9月30日的物业管理服务费6328元（0.7元/月·平方米×123.83平方米×72个月），经原告催要，被告未给付。另查，2016年原告天津市汇达物业管理有限公司起诉本案被告何寿福，本院作出（2016）津0118民初199号民事判决书判决，判决被告何寿福自判决生效后三日内给付原告天津市汇达物业管理有限公司2013年9月1日至2015年11月30日的物业服务费2340元。以上事实有原、被告告当庭陈述、原告提交的营业执照、《天津市住宅物业服务合同》、冬平园业主大会出具的证明、（2016）津0118民初199号民事判决书予以证实。本院认为，原告与天津市静海县冬平园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方在平等、自愿、协商的基础上所签订的合同，合同是其真实意思的表示，合同条款明确、内容清楚，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告作为天津市静海县冬平园小区的业主，应受上述合同的约束，全面履行合同义务。本案中原告提交的证据能够证实原告已按合同约定履行了对育才园小区物业管理服务的义务，其有权按照法律规定和合同约定要求被告支付物业管理服务费。因2013年9月1日至2015年11月30日的物业管理服务费2340元已经判决，本案中不再重复处理，故对原告要求被告支付物业管理服务费中2015年12月1日至2019年9月30日之间的物业管理服务费3988元予以支持。原告天津市汇达物业管理有限公司主张的违约金25元不高于合同约定，本院予以支持。原告主张被告支付生活垃圾处置费48元，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何寿福给付原告天津市汇达物业管理有限公司2015年12月1日至2019年9月30日的物业管理服务费3988元。二、被告何寿福给付原告天津市汇达物业管理有限公司违约金25元。三、驳回原告天津市汇达物业管理有限公司其他诉讼请求。以上执行事项于本判决生效后十日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告何寿福承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  闫志勇二〇一九年十一月二十二日书记员  范菲凡