山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终8401号上诉人（原审原告）：闫安，男，1968年4月10日出生，汉族，住临沂临港经济开发区。委托诉讼代理人：王文献，山东金联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东景耀玻璃集团有限公司，住所地山东省临沂临港经济开发区坪上镇。法定代表人：唐永，董事长。委托诉讼代理人：岳洪国，山东百正律师事务所律师。上诉人闫安因与被上诉人山东景耀玻璃集团有限公司（下简称景耀玻璃公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省莒南县人民法院（2019）鲁1327民初3079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫安上诉请求：1.依法撤销一审判决书，发回重审或查清事实后依法改判；2.上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：1.涉案房屋系上诉人于2001年5月26日离职前购买自山东临沂坪上玻璃厂（以下简称坪上玻璃厂）的公有住房，即“房改房”，并经房管部门依法登记确权。坪上玻璃厂依据其于2000年3月7日制订的《房改有关规定》[坪玻(2000)第17号]第二条“职工购买住房，房产证集体管理，直系亲属有继承杈（必须是本厂职工），因退休、调走或其他原因不居住的和领取建房补助费、异地安家费的一律由厂方原价收回”，在上诉人离职后，为达到其“一律由厂方原价收回”目的，采用断水、断电、领取退房款才能搬家出厂等下三烂手段，强制退款，强制退房。故，上诉人于2004年5月26日领取退房款系因坪上玻璃厂违法强制回购，并非上诉人的真实意思表示。坪上玻璃厂的上述房改规定，将不在其单位工作与强制收回住房挂钩，因违反劳动法“劳动者享有平等就业和选择职业的权利”的规定而无效，因剥夺劳动者的公平交易权而无效，因未经法定民主程序制订而无效。故，被上诉人依据无效的内部规定强制与上诉人建立的房屋买卖合同关系当然无效。2.上诉人取得和转让房屋产权的依据是《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定(国发(1994)43号）》第四条第二十一款、第二十二款，一审未查明房屋产权获得来源的法律法规依据、房屋转让应履行的必经程序，未查明扣除折旧款的原因等，径行以上诉人领取退房款、退房行为认定上诉人已让渡房屋全部所有权，于法无据。根据当时的法规和现行的物权法，对于房屋买卖等不动产交易行为应经相关部门登记确权，否则不发生物权变动的效力。本案涉案房屋不属于无须登记即可昭示所有权的例外情形。上诉人无论以任何方式让渡房屋的占有、使用、收益等权益，只要未经房管部门过户登记，就是对房屋的处分权的保留。领取退房款等行为只发生债权效力，未经房管部门立契、纳税、换证等登记行为，不发生物权变动效力。另，一审认为仅凭一纸退房款条、退房行为认定坪上玻璃厂即可单方进行不动产变更登记、申请注销登记，违反房地产交易规则，缺乏交易常识。房管部门或不动产登记部门是不可能任由坪上玻璃厂凭一纸退房款条而给其办理过户登记的，而涉案房屋的注销也是房屋被拆除以后，由临沂临港经济开发区规划建设局依职权向临沂市不动产登记中心申请的。3.一审中上诉人提交《房屋价值评估申请书》，对于是否允许评估，庭审时审判人员称庭后告知双方当事人，直至判决都未告知，也未在判决中提及，严重违反法定程序。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正当，证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。上诉人对争议的房屋拆除前已办理退房及退款手续，虽未办理物权登记，但上诉人仅是名义上的物权人。根据物权法中物权变更原则，上诉人退房后涉案的房屋的实体权利已让给我方，我方对涉案房屋进行拆除，系正当行使权利，不损害上诉人的权益。本案上诉理由不能成立，驳回上诉。闫安向一审法院起诉请求：1.依法判令或调解景耀玻璃赔偿闫安财产损失人民币暂定1万元（待房屋价值评估后再变更）；2.本案诉讼费、评估费由闫安承担。一审法院认定事实：闫安系原山东临沂坪上玻璃厂离职职工，在职期间于2001年5月26日购得该厂房屋一处，价款为1786.8元，建筑面积24.09平方米，后经房改办理了房屋所有权（转）证登记，房权证号为莒南改字第××。2004年5月26日，闫安从山东临沂坪上玻璃厂领取退房款1725.8元。山东临沂坪上玻璃厂后改制为山东景耀玻璃集团有限公司。2018年8月，涉案房屋被山东景耀玻璃集团有限公司拆除。2018年10月31日，经山东景耀玻璃集团有限公司申请，涉案房屋产权证书被注销。一审法院认为，平等主体间的民事法律关系产生的民事权益受法律保护。闫安与山东临沂坪上玻璃厂之间除劳动关系外，双方还存在两次房屋买卖合同关系，即：2001年5月26日，闫安购得山东临沂坪上玻璃厂房屋的买卖合同关系；2004年5月26日，闫安退房，山东临沂坪上玻璃厂回购房屋并将退房款支付给闫安。上述两次房屋买卖合同关系均系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，通过退房（房屋回购）行为，山东临沂坪上玻璃厂可申请将涉案房屋进行不动产变更登记，也可申请注销不动产登记，从实体权利上讲，山东临沂坪上玻璃厂可对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分等权益。双方基于退房的法律行为，涉案房屋的实体权利已让予山东临沂坪上玻璃厂。山东临沂坪上玻璃厂改制为山东景耀玻璃集团有限公司，实体权益相应转移至山东景耀玻璃集团有限公司。故闫安要求景耀玻璃公司赔偿其因涉案房屋被拆除产生的经济损失，一审法院不予支持，应予驳回。闫安主张退房行为系受胁迫发生，并非其真实意思表示，但未提交相关证据加以证实，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回闫安对山东景耀玻璃集团有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由闫安负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：2000年3月7日被上诉人公司作出的《房改有关规定》、莒南县人民法院（2018）行初72号一案法庭审理笔录各一份，证明上诉人退房不是真实意思表示，而是按照房改文件被强制退的。被上诉人经质证认为，对两份证据的真实性无异议，就是依据该房改文件，上诉人与被上诉人之间双方自愿实施了退房及退款的行为，上诉人的证据不能证明上诉人被强制退房的问题。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于上诉人所提交的证据，被上诉人对其真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。但上述证据不能达到其证明目的，本院对其关联性不予认定，不为本案有效证据。本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人闫安于2004年的退房行为的法律性质及效力的认定。2001年5月26日，上诉人闫安自山东临沂坪上玻璃厂（下简称坪上玻璃厂）购得涉案房屋，双方系房屋买卖合同关系。2004年5月26日，上诉人闫安退房，坪上玻璃厂向上诉人支付退房款。在这一退房过程中，上诉人与坪上玻璃厂之间形成新的房屋买卖合同关系。上述两次房屋买卖合同关系均系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，且合同主要权利、义务均已履行完毕。上诉人主张2004年的退房行为系受坪上玻璃厂胁迫后作出的，但未提供证据予以证明，本院不予采信。根据2004年双方达成的房屋买卖合同，坪上玻璃厂作为买受人，在支付房款后，对涉案房屋即享有占有、使用、收益、处分等权益。被上诉人景耀玻璃公司作为坪上玻璃厂改制后形成的法人，继受取得坪上玻璃厂的财产权益。被上诉人拆除涉案房屋并办理注销登记，系处分其自有财产。上诉人要求被上诉人赔偿拆除房屋的损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，闫安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人闫安负担。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  姚玉蕊审判员  田开玉法官助理朱萱萱二〇一九年十一月二十九日书记员  王 雨