淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初4515号原告：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，住所地淮安市清江浦区健康东路**。负责人：杨军，分行行长。委托诉讼代理人：孟令峰，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高刚，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被告：柏建，男，汉族，1963年5月29日出生，住淮安市。被告：孙爱轩，女，汉族，1966年9月19日出生，住淮安市。被告：绿地集团淮安置业有限公司，，住所地淮安经济技术开发区海口路**法定代表人：许光华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王龙龙，江苏盐海中亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟，江苏盐海中亚律师事务所实习律师。原告中国银行股份有限公司淮安清江浦支行（以下简称中行清江浦支行）与被告柏建、孙爱轩、绿地集团淮安置业有限公司（以下简称绿地集团）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中行清江浦支行的委托诉讼代理人高刚到庭参加诉讼，被告绿地集团的委托诉讼代理人王龙龙、徐伟到庭参加诉讼，被告柏建、孙爱轩经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行清江浦支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告柏建、孙爱轩共同偿还原告借款本金470247.79元及利息、罚息（利息、罚息暂计算至2019年1月31日分别为23357.91元、4876.44元，本息暂计为498482.14元；此后利息、罚息按合同约定的年利率即中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的标准计算至全部还清之日止）；2、判令被告绿地集团对上述债务承担连带清偿责任；3、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求第一项为：被告柏建、孙爱轩共同偿还原告借款本金470247.79元、利息36247.42元、罚息12304.51元（利罚息截止到2019年9月16日，之后的利罚息以未还本金为基数按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的标准计算至还款之日止）。事实和理由：2012年10月15日，被告柏建、孙爱轩与原告签订了《个人一手住房贷款合同》，借款金额为85万元，被告绿地集团对上述债务承担阶段性连带责任保证。被告柏建、孙爱轩还与原告签订《个人贷款抵押合同》，将其位于淮安绿地世纪城·国际花都（一期）8号楼8-4室的房屋抵押给原告，但未能办理抵押登记。2012年10月29日，原告将全部贷款划入被告指定账户，但被告自2018年4月9日起未再还款，原告多次催收未果，故诉至法院，请依法支持诉请。被告柏建、孙爱轩未作答辩。被告绿地集团辩称，1、被告绿地集团不应对本案借款承担连带保证责任。在原告起诉前，被告绿地集团已经履行了商品房开发的全部义务，涉案房屋已经具备了办理房屋所有权转移登记和抵押登记的条件。被告绿地集团也履行了通知义务，至于涉案房屋未能办理抵押登记手续，责任在于原告及被告柏建、孙爱轩。原告和被告柏建、孙爱轩怠于履行合同义务的行为不正当阻止了答辩人阶段性连带责任保证担保的解除条件成就，被告绿地集团的担保责任应当解除；2、根据物权法规定，未办理物权登记的，不影响合同效力，涉案房屋虽登记在被告绿地集团名下，但原告对被告柏建、孙爱轩认购的房屋依法变卖价款享有优先受偿权，涉案房屋是否办理产权登记及抵押登记，实际上没有损害原告的合法权益。3、即使答辩人应对涉案借款承担连带保证责任，那么涉案借款既有抵押担保又有保证担保，根据物权法规定，在借款合同未约定担保清偿顺序的情况下，应该先行处置抵押物，被告绿地集团仅对处置抵押物后仍不足清偿的部分承担责任。4、被告绿地集团对被告柏建、孙爱轩的还本付息情况不知情，请法院核实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月15日，中国银行股份有限公司淮安清浦支行（贷款人）与被告柏建、孙爱轩（借款人）、绿地集团（保证人、开发商）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》1份，编号：2012年中银消字1015001X号，约定：本合同项下个人住房贷款金额为人民币（大写）捌拾伍万元整；本合同项下贷款期限为10年，120个月，自贷款人实际放款日起算，若为分期放款，则自第一个实际放款日起算；本合同项下的贷款用途仅限于借款人支付其购买上海绿地集团淮安置业有限公司房屋的购房款。本合同项下贷款利率以浮动利率方式执行，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为6.0041‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。借款人还款方式采用按月等额本息方式还款。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人未按期归还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，有权依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任。若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；本合同项下保证期间为借款人债务履行期限届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。同日，中国银行股份有限公司淮安清浦支行（抵押权人）与被告柏建、孙爱轩（抵押人）签订《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》，约定：主合同为抵押权人与借款人之间签署的编号为20121015001X的《个人一手住房贷款合同》，主合同项下的债务构成本合同之主债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用；抵押人以位于绿地世纪城8号楼8-4号房屋为上述借款供抵押担保。2012年10月29日，中国银行股份有限公司淮安清浦支行向被告柏建发放贷款85万元，并与被告柏建、孙爱轩签订《零售贷款借款借据》1份，载明：借款金额人民币捌拾伍万元整，借款期限120月，浮动利率6.0041‰（月息），还款方式按月等额本息还款法，被告柏建、孙爱轩在该借据下方借款人处签名确认。之后被告柏建、孙爱轩未能按照合同约定的期限还款，截止至2019年9月16日，共欠原告本金470247.79元、利息36247.42元、罚息12304.51元。2017年11月，根据中国银行淮安分行《关于中国银行淮安分行辖内同城机构管理优化的请示》及中国银行江苏省分行人力资源部《关于对你行辖内同城机构管理优化方案的批复》，中国银行股份有限公司淮安清浦支行被优化整合为中国银行股份有限公司淮安城中支行。2018年7月，中国银行股份有限公司淮安城中支行更名为中国银行股份有限公司淮安清江浦支行即原告。本院认为：原告中行清江浦支行与被告柏建、孙爱轩、绿地集团签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及原告与被告柏建、孙爱轩签订的《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。原告中行清江浦支行按约向被告柏建、孙爱轩发放贷款，借款人柏建、孙爱轩未按约履行还款义务的行为属于违约，原告有权按合同约定要求被告柏建、孙爱轩偿还所有借款本息并承担逾期利息。故原告要求被告柏建、孙爱轩偿还借款本金470247.79元、利息36247.42元、罚息12304.51元（利罚息截止到2019年9月16日，之后的利罚息以未还本金为基数按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的标准计算至还款之日止）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。原告与被告柏建、孙爱轩、绿地集团三方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中约定保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。现原告与被告柏建、孙爱轩虽签订了抵押合同，但是没有对涉案房屋办理抵押登记手续，原告也没有领取他项权证，故被告绿地集团仍应按合同约定承担连带保证责任。因此，原告要求被告绿地集团对上述债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告柏建、孙爱轩应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司淮安清江浦支行偿还借款本金470247.79元、利息36247.42元、罚息12304.51元（利罚息截止到2019年9月16日，之后的利罚息以未还本金为基数按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的标准计算至实际还款之日止）；二、被告绿地集团淮安置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8777元，由被告柏建、孙爱轩、绿地集团淮安置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  钟静姝人民陪审员  胡晓平人民陪审员  闵雅静二〇一九年十一月一日法官 助理  许婧婧书 记 员  金芳婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。