贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10455号 原告：钟杰，男，汉族，1973年12月13日出生，住贵州省毕节市。 原告：张中梅，女，汉族，1977年1月31日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：李承锦（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201710981350。 二原告委托诉讼代理人：顾博仁（一般代理），贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静（一般代理），北京德恒律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。 原告钟杰、张中梅与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人李承锦、顾博仁，被告委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟杰、张中梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，暂定130,634.6元（以705,894元购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算三年期间违约金）;2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年11月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，根据合同第十一条的约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付房屋，但合同未约定办理房屋初始登记和向原告交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的计算方式。至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。原告认为，原告已依约支付了全部房款及办证等相关税费，虽然原、被告双方未约定办理房屋初始登记和向原告交付办理转移登记有关文书的时间以及违约金的计算方式，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当依法承担自交房之日90日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔付原告违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请支持原告诉请。 被告招商商置公司辩称：1、涉案房屋于2016年9月20日转移登记至原告名下，办证的前提是双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，因房证已取得，表明被告已履行了提供转移登记相关文书并向原告披露、通知义务；2、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用三年的诉讼时效的规定，原告于2019年8月21日起诉，从2016年8月21日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。违约金计算期限为：2016年8月21日起至2019年9月20日止，《商品房买卖合同》第二十二条，违约时间在180个工作日以内，违约金以已付购房款705,894元的万分之一计付，应为70元。综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的请求。 本院经审理查明：2013年11月2日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区招商花园城××区商铺，房号：D5-1-9；该商品房总价款为705,894元；转移登记：出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理转移登记的有关文书，交付给买受人。双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同时，《商品房买卖合同》附件十二补充协议约定：“3.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；”。合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款705,894元。同时，被告还向原告收取了涉案房屋的产权登记费、公共维修基金、契税、土地证等费用。2015年5月21日，被告取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城D5幢的《商品房备案证明书》。2015年8月26日，该楼幢其他住户已办理了房屋所有权证。2016年9月20日，涉案房屋办理了房屋所有权证，登记的所有权人为二原告。2017年9月24日，被告在招商花园城曦园正门处安装搭建喷绘桁架，喷绘内容为“关于办理不动产权证书资料收集的通知”，并设置“办理不动产登记资料收集处”。2018年8月23日，被告向原告邮寄办理产权证的告知函。2018年9月29日，二原告向被告出具委托书，委托被告办理房屋不动产权证，并签署了不动产登记申请书。涉案房屋已办理了不动产权证书，登记的权利人为二原告。原告认为，被告未在法律规定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的行为构成违约，故以前述诉请诉至本院。 庭审中，原、被告确认被告于2015年8月10日交房。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但是《补充协议》约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告向被告交付产权登记费等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，则被告的义务转化为告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》中对办理转移登记的期限及违约责任未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”及第二款：“合同没有约定违约或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告于2015年8月10日向原告交房，应于交房之日起90日（2015年11月8日）内具备办理转移登记的条件并通知原告。虽被告于2015年5月21日取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城D5幢的《商品房备案证明书》，并已办理了该楼幢其他住户的房屋所有权证，具备办理转移登记的条件，但被告未举证证明此时已履行了通知原告的义务。而根据被告所举证据，涉案房屋于2016年9月20日已办理了房屋所有权证，产权登记至原告名下，表明至迟在2016年9月20日，被告已履行了协助办证的义务。但此时，已超过法律规定的期限，被告构成违约，应向原告支付违约金，计算期间为：法律规定的2015年11月8日之次日，即2015年11月9日至2016年9月20日。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告诉请的违约金，以已付购房款总额705,894元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算支付。 对于违约金的起算时间，被告提出2016年8月21日前的违约金已超过诉讼时效的抗辩主张。本案中，原告诉请的违约金属于债权请求权，适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如前所述，被告应于2015年11月8日之前取得办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告，未按期履行，原则上从2015年11月9日起开始计算违约金。但原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算。而原告于2019年8月21日才提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年8月21日）回溯三年即2016年8月21日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。故原告主张的违约金从2016年8月21日起计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟杰、张中梅支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以原告已付购房款705,894元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率的1.3倍，从2016年8月21日起计算至2016年9月20日止）； 二、驳回原告钟杰、张中梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,456元（已减半收取），由原告钟杰、张中梅负担1,431元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇一九年十一月十九日 书记员  张婵婵