辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终12192号上诉人（原审被告）：王晓东，男，1971年12月2日出生，汉族，个体，住沈阳市浑南新区。委托诉讼代理人：纪文龙，辽宁同文律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭越翀，辽宁同文律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吕宏林，女，1974年7月9日出生，汉族，个体，住沈阳市浑南新区。委托诉讼代理人：纪文龙，辽宁同文律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭越翀，辽宁同文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈冰，男，1989年4月15日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘艳敏，辽宁腾坤律师事务所律师。上诉人王晓东、吕宏林因与被上诉人沈冰房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初2016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓东、吕宏林上诉请求：1.撤销一审判决，直接改判驳回被上诉人诉讼请求，或发回重审；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，且存在极其严重的错误。1.上诉人与被上诉人之间并无真实的买卖合同交易。2.从协议约定的内容可以确认双方的借贷关系。3.一审法院遗漏双方财务往来的重要事实。4.本案的被上诉人系职业放贷人员，在与上诉人的交易过程中有“套路贷”行为。补充：一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的立法原意看，司法解释对于基于民间借贷而签订的买卖合同持否定的态度，即出借人不能基于民间借贷而获得物权，物权获得与否也不是适用本条的前提条件，退一步讲，司法解释中所提的“履行买卖合同”范围并没有特指是过户，其中也包含腾房、支付对价等一切需要配合履行的合同义务。2018年7月20日双方签订的“商铺买卖协议及相关约定”性质应为担保而非买卖理由如下：1.双方并没有买卖的合意，通话录音中显示“吕宏林没说300万把商铺卖给沈冰，沈冰没说买你玩应”，显然双方对于300万买卖商铺并没有达成合意。2.买卖商铺指向的应该是商铺，获得商铺的所有权，而担保指向是债务获得清偿，从属于借款合同，在债务获得清偿后，设定的物权即消灭，该协议中约定300万原价回购，可理解为债务获得清偿，这里暂不论300万这是数额本身的合理性。沈冰在电话录音中，也强调，要的是钱，不是商铺，你欠我钱。3.按沈冰说法，买卖协议是因为吕宏林、王晓东借款未还清，作价300万，过户给他的，这个说法应该属于顶账，既然是顶账，双方应该有一个最终的结算，然后终结债权债务关系，而此协议却有回购和租赁的条款，债权债务关系仍然存在，沈冰在电话录音中（协议签订之后），也提过“欠钱是事实”，可见商铺之所以过户给沈冰，仅是为了确保债权的实现而已。退一步讲，沈冰真想要商铺，吕宏林和王晓东也想卖，在此情况下，仍有部分事实需要核实。1.商铺的价格，一审审理过程中，吕宏林申请对商铺的价值进行评估，法院并未受理，在基于民间借贷的前提下，吕宏林、王晓东在签订合同完全处于弱势，300万这个价格是否存在显失公平？吕宏林咨询过评估人员，给出的抵押单价是63,500元每平，63.18平方米的商铺价值4,011,930元，这个抵押单价是小于买卖单价的，可见300万的交易价格严重偏离市场价，显失公平。2.民间借贷中尚欠本息的余额，即房款已付的金额，借贷过程中是否存在砍头息、超高利息的行为，是否存在法律不予保护的民间借贷。沈冰辩称，二上诉人从2017年陆续向被上诉人借款，截止2018年7月上诉人欠款3,292,500元，经双方合意，以五爱市场商铺作价300万元抵偿债务，该300万元系双方合意结果，二上诉人长期在五爱市场经营商铺，对商铺价格非常了解，300万元符合当时市场价，上诉人称其购买时为400万元，不能以上诉人购买时价格衡量双方抵债时市场价，因现在网络商城对实体商店冲击力有目共睹，五爱市场商铺价格远低于之前购买价。双方2018年7月23日在房产局进行了过户，已经不存在物权期待权，上诉人用实际行动让渡了不动产所有权，履行了双方协议及买卖合同，无论是签订合同还是不动产过户，均系二上诉人真实意思表示，不存在欺诈胁迫等情形，包括在房产局过户时都是二上诉人找人沟通协调减少过户契税，一审时被上诉人已向法庭提交双方往来账，向二上诉人转款500余万元，上诉人所称用上诉人向被上诉人转款，减去上诉人转给被上诉人款项来计算最终欠款，该计算方式不符合常理，因为借款有利息产生，上诉人借款两年之久，按国家二分利计算，两年借款利息应为200万左右，且被上诉人出借该款项利息低于二分利。综上，被上诉人借款是因两家孩子是同学关系，基于信任无论是借款还是商铺抵债均没有欺诈胁迫，利息也未超出法律规定，不存在上诉人所称套路贷行为，被上诉人没有多起民间借贷，本案是被上诉人第一起民间借贷案件。沈冰向一审法院起诉请求：1.请求法院判决吕宏林、王晓东支付房屋租金280,000元（从2018年9月1日起至2019年4月30日）；2.请求法院判决吕宏林、王晓东立即腾退沈河区热闹路77号5A15A房屋；3.判令吕宏林、王晓东承担诉讼费及律师费。一审法院认定事实：2018年7月20日，沈冰（买方乙方）与王晓东、吕宏林（卖方甲方）签订《商铺买卖协议及相关约定》，甲方和乙方共同平等协商达成一致：1、甲方王晓东将位于沈阳市沈河区,建筑面积63.18平方米，以叁佰万人民币（3,000,000元）价格卖给沈冰所有，甲方王晓东对该房产单独所有，王晓东和吕宏林系夫妻关系，吕宏林同意该协议并签字按手印。2、乙方在交付给甲方叁佰万后乙方到房产部门将该房产过户到自己名下。3、甲乙双方经双方友好协商约定该房产即沈阳市沈河区，建筑面积63.18平方米，十年以内可以按叁佰万人民币价值赎回但每年要向乙方支付房屋租金肆拾伍万元人民币，每月支付乙方人民币叁万柒仟伍佰元人民币整，支付开始日期2018年8月30日，以后每月30日前支付。4、在十年之内甲方不欠乙方租金，可以随时以300万将房产赎回，更名过户费用甲方自理。5、违约责任，甲方每月30日前不向乙方支付租金叁万柒仟伍佰元人民币整，甲方违约合同失效，房产无权利赎回，其他约定无效。该合同签订后，沈冰及王晓东对上述房屋办理了更名过户手续。2018年7月25日，办理了房屋所有权证。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。王晓东已经将沈阳市沈河区，建筑面积63.18平方米商业用房过户给沈冰，并办理了相关手续。沈冰作为诉争房屋的所有权人要求吕宏林、王晓东将返还该房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。关于沈冰要求吕宏林、王晓东支付从2018年9月1日起至2019年4月30日租金28万元的主张，沈冰作为上述诉争房屋的所有权人，依法享有收益、处分权，现该房屋由吕宏林、王晓东占有、使用，沈冰主张该期间的占有使用费，符合法律规定。沈冰、吕宏林、王晓东在商铺买卖协议中约定了租金数额为每月37,500元，沈冰自述2018年9月1日至2019年4月30日，吕宏林、王晓东已经支付2万元租金，故吕宏林、王晓东应向沈冰支付该期间租金28万元。关于吕宏林、王晓东抗辩的商铺买卖协意并不是基于买卖的意思表示将商铺过户给被答辩人的，而系基于借贷关系以买卖的形式将房屋抵押给沈冰的主张，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。沈冰主张基于该法条，本案并非买卖合同，债务人或第三人与债权人签订不动产买卖合同,约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物,但并未实际让渡不动产所有权,而是让渡物权期待权,且在债务人不能履行还款义务之时,也不能转移所有权,而是进行清算,即对担保标的物进行拍卖折价后从价款中受偿。而本案中，吕宏林、王晓东已经配合沈冰办理了房屋更名过户手续，已不再是法律意义上的物权期待权，吕宏林、王晓东已经让渡了不动产所有权，已经实际履行了该房屋买卖合同。吕宏林、王晓东主张双方之间非真实的不动产买卖合同，证据不充分。物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。沈冰依据物权，要求吕宏林、王晓东腾房并支付占有使用费，不违反法律规定，故对吕宏林、王晓东该抗辩，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，第三十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，一审法院判决：一、被告王晓东、吕宏林于本判决生效后30日内，将其占有的位于沈阳市沈河区，建筑面积63.18平方米房屋腾空并交付原告沈冰；二、被告王晓东、吕宏林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈冰支付自2018年9月至2019年4月30日占有使用费280,000元。案件受理费32,200元，由被告王晓东、吕宏林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吕宏林、王晓东提交微信截图，证明：商铺评估单价为63,500元每平方米。沈冰质证意见：真实性、合法性、关联性均不认可，五爱市场档口会随着年份、地理位置、互联网冲击因素价值有所改变。我方在网上查询五爱市场档口也有每平方米一万多元的。沈冰提交录音两段，证明：房屋过户后双方就上诉人何时给付租金一直在磋商，上诉人就房屋过户未提出过任何异议，一直说经济困难，租金晚给付。吕宏林、王晓东质证意见：另案中播放过录音，但提到的是两笔30万元借款问题，我认为付的不是租金，是利息。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，二审中，王晓东、吕宏林主张其于《商铺买卖协议及相关约定》签订后，向沈冰分别支付了32,500元、5000元、15,000元；沈冰主张王晓东、吕宏林于《商铺买卖协议及相关约定》签订后向其支付了57,500元，其中37,500元为8月30日之前的租金。本院认为，关于沈冰与王晓东、吕宏林签订的《商铺买卖协议及相关约定》性质问题，沈冰主张双方基于借款关系而签订的以房产抵顶欠款的协议，王晓东、吕宏林主张该协议系为了债务履行而提供的借款担保。从本案事实来看，王晓东、吕宏林与沈冰均确认双方存在借款关系，王晓东、吕宏林并未提供证据证明该协议内容存在违背当事人真实意思表示且违反法律规定的情形，故该协议内容合法有效，且王晓东、吕宏林已按照该协议约定将涉案房产转移登记至沈冰名下，协议已实际履行，双方均应当按照协议约定履行各自义务。根据协议约定，王晓东、吕宏林未按协议约定向沈冰支付租金，则王晓东、吕宏林违约，合同失效，现王晓东、吕宏林欠付沈冰2018年9月至2019年4月30日的租金共计28万元，存在违约行为，故一审法院判决王晓东、吕宏林腾退涉案房屋并支付欠付的房屋占有使用费并无不当。综上，上诉人王晓东、吕宏林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32,200元，由上诉人王晓东、吕宏林负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一九年十一月六日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。