广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂03民终2857号 上诉人(原审原告、反诉被告)：桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店，住所地广西壮族自治区桂林市秀峰区滨江路**尚水美食街铺面**，统一社会信用代码：91450300MA5L40TF4N。 法定代表人：龚桂花，该分店负责人。 委托诉讼代理人：谢小媛，广西桂超扬律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：广西圣力投资有限公司，，住所地广西壮族自治区桂林市人民路四美园秦馆**楼统一社会信用代码：91450300554736458P。 法定代表人：胡胜荣，该公司经理。 委托诉讼代理人：李劲松，广西齐兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明，广西齐兴律师事务所律师。 上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店因与被上诉人广西圣力投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店法定代表人龚桂花及其委托诉讼代理人谢小媛、被上诉人广西圣力投资有限公司的委托诉讼代理人李明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院(2019)桂0302民初360号民事判决书；2.驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律不当，上诉人不应再支付被上诉人任何租金。1、被上诉人2017年5月才将涉案铺面交付给上诉人，延期交付长达两个月之久，上诉人对涉案铺面进行了大量投资、装修，但装修完毕开始搬入营业时才发现涉案铺面因屋顶漏水严重根本无法正常营业，多次找被上诉人过来维修，被上诉人均不予理会；因上诉人投资购置的设备、家具等太多且不能淋雨，上诉人为减少损失只能自行请装修工人维修，但因门面本身问题，两次维修均无法修复。2、因漏水问题无法正常营业，被上诉人利用上诉人不在店面期间，未经上诉人同意，2018年3月5日强行将涉案铺面锁门、断电，上诉人在2018年3月5日后根本无法进入、继续使用涉案门面，因此，可视为被上诉人单方违约解除涉案《尚水美食街商铺租赁合同》；一审法院判决上诉人支付2018年1月1日至3月31日的租金4万元及违约金1800元和支付2018年4月1日以后逾期支付租金产生的违约金，认定事实错误，适用法律不当。二、被上诉人恶意交付存在严重质量问题的门面给上诉人使用，且在解除合同时肆意扩大上诉人的经济损失，依法应由被上诉人赔偿给上诉人。被上诉人出租涉案门面时明知该门面存在严重质量问题，但却恶意隐瞒涉案门面的漏水问题，严重违反诚实信用原则，将屋顶漏水严重的门面交付给上诉人使用，给上诉人造成了严重的装修及其他运营投资损失，且在上诉人多次提出后，均不予理会，不采取任何补救措施，严重违反了双方合同约定，因此，被上诉人应赔偿上诉人因装修及运营支出的各项经济损失。上诉人即使欠被上诉人租金，截至2018年3月5日，上诉人只是欠租金30000元而已，且有30000元的保证金存放被上诉人处，现被上诉人强行收回门面，且拒绝将上诉人存放涉案门面内的设备、家具等归还给上诉人，与强盗无异。被上诉人擅自强占、使用上诉人存放在涉案门面内设备、家具等，没有任何法律依据，应折价赔偿给上诉人。综上，上诉人未有任何的违约行为，反而是被上诉人严重违反合同约定，严重逾期且交付不符合质量要求的门面，在解除合同时肆意扩大上诉人经济损失，依法应由被上诉人赔偿给上诉人。恳请二审法院依法查明事实后撤销一审判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，支持上诉人的一审全部诉讼请求。 被上诉人广西圣力投资有限公司答辩称，本案是上诉人未按合同约定支付租金，导致涉案合同解除。上诉人应当对其违约造成的损失自行承担责任。一审法院查明事实清楚，认定事实正确，适用法律正确，判决公平合理。上诉人上诉请求无事实和法律依据，请二审法院依法驳回其上诉请求。 上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店一审起诉请求：1.请求判令被告赔偿原告的装修费、营业损失等合计823990.5元(详见清单)；2.本案诉讼费用由被告承担。 被上诉人广西圣力投资有限公司一审反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付租金4万元及从2018年1月1日至2018年3月31日止逾期支付租金的违约金1800元(该违约金以拖欠租金3万元为基数，按每月2％计算)；2.判令反诉被告向反诉原告支付2018年4月1日以后逾期支付租金产生的违约金，该违约金计算至债务实际清偿完毕之日止(以拖欠租金4万元为基数，按每月2％计算)，违约金暂计至起诉之日为9600元；3.本案反诉诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月14日，被告圣力公司作为甲方与龚桂花作为乙方签订了《尚水美食街商铺租赁合同》，约定:“第一条铺面位置、租赁期限及用途1、乙方租赁的铺面位于尚水美食街（桂林市正阳商业街和喜来登饭店之间）铺面E区号铺面，使用面积200㎡。2、租赁期限自2017年6月1日起至2018年12月31日止。乙方租赁店铺用途为餐饮，未经甲方同意，乙方不得擅自变更店铺用途。第二条铺面的交付、使用、装修和维护1、甲方应于2017年3月15日或此日将所租赁铺面交付给乙方……第三条定金、租金、物业管理费及税费支付……2、甲乙双方约定承租期内（2017年6月1日起至2018年12月31日）每月的租金为：人民币￥10000大写：壹万元整，乙方须在合同签署当日向甲方支付（2017年6月1日起至2017年12月31日）租金人民币￥70000大写：柒万元整、第二年（2018年1月1日起至2018年12月31日）的租金每3个月付一次，每次付3个月。于上次缴纳租金到期前一周内缴清……第七条违约责任1、本合同生效后，除本合同另有约定外，双方均不得擅自解除，否则，违约方须按(人民币￥叁万元整)向对方支付违约金，乙方的违约行为给对方造成损失的，还应承担赔偿责任。2、乙方未按照合同约定按时交纳如下费用:（1）未按时交纳租金，每日的违约金按该月租金的3％计算，逾期十日（含十日）以上的，甲方有权要求乙方支付违约金并继续履行合同。（2）未按时支付物业费、水电费、水电公摊费、维修基金等费用的，应按未付金额的千分之三/日向物业公司支付滞纳金。（3）违反（1）、（2）条者，逾期达十日，甲方有权单方解除协议，已交纳的保证金不予退还，甲方同时有权采取任何方式收回场地（房屋），并不为此承担任何责任，乙方放弃对甲方异议的权利，并无条件退出经营场地。3、甲方无故逾期未交付承租铺面或乙方无故拒收承租铺面的，每逾期一日按日租金两倍的标准向对方支付违约金……第十条其他约定……2、本合同期满或任何原因提前解除或终止时，乙方应在二日内撤出铺面，原有甲方投入设备、设施归甲方所有，乙方添置的设备设施及建筑物垃圾由乙方带走。撤场费用由乙方单独承担。乙方未在前述约定的期限内撤出铺面的，则视为铺面所有物品的所有权归属甲方，甲方有权任意处置……”等等。2017年4月18日，原告巴香餐饮第一分店登记成立，负责人为龚桂花。之后，原告对涉案铺面进行了装修，购置了厨房用具、办公用品、餐饮材料等，租赁了员工宿舍及办公室。其中，在与桂林市鑫隆机电工程有限责任公司签订的《新排风系统工程项目购销及施工合同》、与桂林陆家嘴服装贸易有限公司签订的《订货合同》、与桂林福木缘酒店设备用品有限公司签订的《桌椅订购合同》上，由龚桂强作为原告代表签字，在原告的付款申请单等报账凭证上“领导审批”栏亦由龚桂强签字。庭审中，原告认可龚桂花系龚桂强的妹妹，在投资方面主要由龚桂强付钱。2017年12月原告开始营业。 2018年3月3日，因原告未支付租金，被告圣力公司向原告发出《通知》，载明：“您承租的我公司(尚水美食街)E区门面已逾期未支付租金，金额为:30000元(2018年1月1日至2018年3月31日)，请在接到本通知后尽快将租金交付给我公司指定账户，逾期未交付我公司将根据合同条款第六大条第3小条和第七大条第2小条中的约定，将在2018年3月5日对贵铺面进行断电、勒令停止营业处理，逾期再未收到租金我公司将根据合同条款第六大条第3小条的约定解除本合同收回门面并追究您的违约责任，为避免不必要的损失，敬请按时交付租金。”2018年3月4日，被告通过工作人员何丽妲的微信将上述通知发给龚桂强，龚桂强表示“收到：3月15日把款打过去”。 2018年4月25日，被告圣力公司委托广西齐兴律师事务所向龚桂花、龚桂强发出《解除合同通知书》，载明：截止该通知书发出之日，原告已拖欠圣力公司2018年1月1日起至2018年6月份的租金合计6万元整，且经营处于停业状态；限定原告于《解除合同通知书》送达之日起三日内履行将拖欠圣力公司的租金支付完毕及将房屋内的相关物品进行清理的义务，如逾期不履行上述义务，圣力公司将单方对房屋内的物品进行处理。同日，被告将上述《解除合同通知书》张贴于原告店铺门口。 2018年5月15日，被告圣力公司向龚桂花、龚桂强发出《物品清空通知》，载明：“根据广西齐心律师事务所依法下达的解除合同通知书，您未在约定期限内履行通知书中的相关义务，我公司将在2018年5月17日对房屋内的物品进行清空处理。由此造成的损失按合同约定由你方全权承担。”被告通过工作人员何丽妲的微信将上述通知发给了龚桂强。 2017年4月6日，原告向物业公司支付了涉案铺面物业管理费5190元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告巴香餐饮第一分店是否为本案适格原告；二、被告是否存在违约行为；三、被告是否应当承担原告损失，若承担，原告损失数额为多少；四、被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付租金及承担违约责任是否有依据。关于焦点一：龚桂花系原告巴香餐饮第一分店的负责人，在原告登记成立前，其作为合同乙方与被告圣力公司签订房屋租赁合同，原告登记成立后是涉案铺面真正的使用者，原告作为依法成立的独立的民事行为主体，具有独立的民事主体资格。原告对龚桂花在合同上签字行为予以认可，所产生的法律效果应由原告承担，故巴香餐饮第一分店在本案中为适格原告。被告依据合同相对性，即租赁合同承租方为龚桂花而非原告，主张原告不具有诉讼主体资格，但被告圣力公司反诉又要求巴香餐饮第一分店承担合同义务，因此对被告主张原告不是本案适格原告的意见不予采纳。关于焦点二：原、被告签订的《尚水美食街商铺租赁合同》系双方在自愿平等基础上所订立，属双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行义务。双方签约时间是2017年4月14日，约定的交付铺面时间为2017年3月15日，且原告于2017年4月6日向物业公司支付了涉案铺面的物业管理费，因此原告主张被告于2017年5月才将涉案铺面交付与常理不符，且原告亦未提交充分的证据证明涉案铺面的具体交付时间为2017年5月，故原告主张被告迟延交付铺面构成违约，无事实依据，不予采信。关于焦点三：原告是否收到《通知》、《物品清空通知》、《解除合同通知书》。一审庭审中，原告认可龚桂强为龚桂花出资，且原告提交的桂林市鑫隆机电工程有限责任公司《新排风系统工程项目购销及施工合同》、桂林陆家嘴服装贸易有限公司《订货合同》、桂林福木缘酒店设备用品有限公司《桌椅订购合同》以及《付款申请单》等报账凭证中的“领导审批”栏均由龚桂强签署，因此龚桂强实际参与了原告巴香餐饮第一分店的经营。被告将催交租金的《通知》和《物品清空通知》，通过工作人员以微信方式发给龚桂强，龚桂强亦表示收到，被告委托广西齐兴律师事务所将《解除合同通知书》在原告铺面门口进行了张贴，应视为已送达原告。双方合同约定：承租期内（2017年6月1日起至2018年12月31日）每月的租金为壹万元整，乙方须在合同签署当日向甲方支付（2017年6月1日起至12月31日）租金柒万元整，第二年（即2018年1月1日起至12月31日）的租金每3个月付一次，每次付3个月，于上次缴纳租金到期前一周内缴清。原告巴香餐饮第一分店在被告圣力公司于2018年4月25日向其《解除合同通知书》时，仍未支付租金，其行为已经构成违约。被告依据“未交纳租金，逾期达十日，甲方有权单方解除协议”之合同约定，单方解除合同，具有事实和法律依据。原告以合同应理解为“第二年度租金是指原告使用完铺面3个月后才交付租金”，主张其没有违约，被告圣力公司不具合同解除权。原告在收到被告2018年3月3日催交租金的《通知》时，对逾期未支付2018年1月1日至2018年3月31日租金的事实并未提出异议，并表示3月15日打款，因此2018年1月1日至2018年3月31日租金应在2017年12月30日前一周内付清。即使按照原告的理解“第二年度租金是指原告使用完铺面3个月后才交付租金”，在被告2018年4月25日向原告发出《解除合同通知书》时，原告违约亦达到了“未缴纳租金，逾期达十日”的合同解除条件，故原告该主张，与事实不符、于法无据，不予采信。原告在被告解除合同并催促清理涉案铺面内物品后，未向法院或仲裁机构提出确认解除合同效力的请求，亦未清理涉案铺面内物品，由此造成的损失应由其自行承担。且原告巴香餐饮第一分店提交的证据不足以证明因被告单方解除合同给其造成实际损失，应承担举证不能之不利后果。原告巴香餐饮第一分店诉请被告圣力公司赔偿装修费、营业损失等各项损失823990.5元，无事实和法律依据，不予支持。关于焦点四：原告直至2018年5月15日被告圣力公司向其发出《物品清空通知》后仍占用铺面，故原告实际租用涉案铺面的截止时间为2018年5月15日。按照双方约定：“乙方未按照合同约定按时交纳如下费用:（1）未按时交纳租金，每日的违约金按该月租金的3％计算，逾期十日（含十日）以上的，甲方有权要求乙方支付违约金并继续履行合同。”因原告未按合同约定支付涉案铺面2018年1月至2018年4月租金，被告反诉要求原告支付租金4万元及从2018年1月1日至2018年3月31日止逾期支付租金的违约金1800元(以拖欠租金3万元为基数，按每月2％计算)，并支付2018年4月1日以后逾期支付租金产生的违约金，该违约金计算至债务实际清偿完毕之日止(以拖欠租金4万元为基数，按每月2％计算)，符合法律规定，予以支持。依法判决：一、驳回原告桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店的诉讼请求；二、反诉被告桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店支付反诉原告广西圣力投资有限公司租金4万元及从2018年1月1日至2018年3月31日止逾期支付租金的违约金1800元；三、反诉被告桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店支付反诉原告广西圣力投资有限公司2018年4月1日以后逾期支付租金产生的违约金(该违约金以拖欠的租金4万元为基数，从2018年4月1日起按每月2％计算至债务实际清偿完毕之日止)。本案本诉案件受理费人民币12040元,减半收取计6020元(原告已预交)，反诉案件受理费人民币1085元，减半收取计543元（反诉原告已预交），合计6563元，由原告桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店负担。 上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店为证明其上诉主张，二审提交如下证据：证据1，2017年4月18日龚桂花委托书，证明龚桂花委托桂林春辉生态农业发展有限公司与殷成伍签订《装修工程协议》装修涉案铺面；证据2，2017年3月29日委托书，证明龚桂花委托桂林巴香餐饮管理有限公司与桂林天道创意咨询有限公司签订了《空间委托设计合同书》，设计项目地点是涉案尚水美食街铺面；证据3，2017年7月3日委托书，证明委托桂林巴香餐饮管理有限公司与天津汉博信息技术有限公司签订《美团点评屏芯智能餐饮软硬件销售合同》,采购收银软件及其他配件等；证据4，涉案铺面装修前照片，房屋破烂不堪，无法使用，漏水部位有厨房天花板、配电箱等部位，证明房屋存在质量问题；证据5，房屋存在质量问题照片，证明两厕所均堵塞，无法使用，上诉人重装蹲便器多次整改，现其中一个还是无法正常使用；证据6，涉案房屋装饰装修后的照片(局部),上诉人对门面进行了大量投资，屋内餐桌椅、电器、厨房用品、办公用品等是上诉人采购，被上诉人强行锁门后，屋内所有东西均被被上诉人占为己有；证据7，被上诉人非法占有并使用的设备，被上诉人正在使用的四台空调、排气管烟囱、四门冷柜等（2019年10月15日法院组织双方到现场查看）均是上诉人所采购而被被上诉人非法占有并使用，被上诉人拒不返还没有任何事实依据和法律依据；证据8，桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店损失明细及发票收据，证明投资损失合计1050471元。证据9，采购烟囱烟管999元、采购英迪尔电器15200元、三合一餐包7622元等费用。 被上诉人广西圣力投资有限公司对上诉人二审提交上述证据的质证意见为：对证据1、2、3的真实性不予认可，证据1的受托人是桂林春辉生态农业发展有限公司，与本案无关联，不合常理；证据2、3的受托人是桂林巴香餐饮管理有限公司，因其是上诉人的母公司，相当于自己给自己出委托书或证明，不能证明其证明目的。证据4、5、6、7的形成时间是在开庭前几天，非双方租赁关系存续期间现场照片，不能反映租赁关系存续当时的现场状态，也无法看出被上诉人交付的房屋存在漏水相关情形，且现在的承租者已经在涉案门面经营使用了一年，正在正常经营使用中，反过来证明被上诉人交付的房屋门面是可以正常经营使用的，否则现承租者不可能还在继续经营。对证据8的真实性不予认可，是上诉人自己给自己盖了一个章，也不能证明他投资了多少钱，与本案不具有任何因果关系。本案是上诉人违约导致合同终止或解除，被上诉人不应当承担任何责任。对证据9，上诉人一审已经提供过，以被上诉人一审质证意见为准。 本院对上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店二审提交的上述证据的认证意见为，对证据1的关联性不予认可，受托人桂林春辉生态农业发展有限公司与本案没有关联；对证据2、3的合法性不予认可，受托人桂林巴香餐饮管理有限公司是上诉人母公司，相当于自己给自己出委托书或证明；对证据7本院组织双方现场勘察的真实性认可;对证据4、5、6、8、9的真实性无法确认；对上述证据的证明目的不予认可：一是时过境迁无相应证据佐证，二是与上诉人认为的被上诉人2017年5月才交付涉案房屋的主张相矛盾，三是被上诉人不认可。 上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店为证明其主张，二审申请李某1、苏某、李某2等证人出庭作证。 证人李某1陈述，其出庭意欲证明房屋漏水。其装修涉案房屋时为清水房，大约是2017年7月进场（具体时间记不清了），主要是厨房吊顶的安装，涉案房屋的有关线路和开关插座的安装（（地插，前后门的门头制作，其它设备进场时协助安装定位等，2017年暑假发现有漏水情况，厨房和门口地面上有水和墙面上流水的痕迹，该情况其反映给龚桂强，因为对装修质量有影响且影响施工，后双方进行沟通，但具体沟通情况其不知道；其装修涉案房屋大约到2018年元旦前(元旦后开业的)，开业后其得到通知说电闸经常跳闸，去过2次；因为下雨天漏水，影响电闸，总闸那边有水，，地上也有水该装修工程还没有完全结算，未付完款。上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店认为证人李某1的陈述是真实的。被上诉人广西圣力投资有限公司对证人李某1陈述的质证意见为：证人李某1所述不是事实，第一，其2017年7月份去从事这个工作没有证据证明；第二，证人陈述可以证实他去店里面从事工作的时候，店里面是正常营业的，即使有点问题，但是也不影响其正常营业；第三，涉案门面是否存在水电质量问题应该以原始照片为准，无法确认上诉人拍的照片是不是事实。 本院对证人李某1陈述的认证意见为，因涉案房屋交付时为清水房，上诉人的负责人龚桂花为桂林本地人，清楚桂林地区每年的雨季大约是3-7月份，根据合同约定2017年3月15日前涉案房屋应当交付，涉案房屋3-7月份是否存在漏水问题在清水房状态时更容易发现；因此，证人李某1的陈述不足以证实被上诉人广西圣力投资有限公司对涉案房屋存在瑕疵交付行为。 证人苏某陈述，涉案合同上“龚桂花”的名字是其代签的；其大约是2017年11月份到一分店所租赁的涉案房屋上班的，一分店大概2018年春节过完年就放假了，大约2018年4月中旬的时候，其去桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店拿其数据线时，广西圣力投资有限公司的何丽妲经理跟其说场地上的东西都是圣力公司的，不能动，其申辩说数据线是其自己的才被允许拿走，涉案房屋之后一直是圣力投资公司掌管的。 上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店认为证人苏某的陈述是真实的。被上诉人广西圣力投资有限公司对证人苏某陈述的质证意见为：证人苏某所述不是事实，不可能存在水电一直修不好的事情，现在的经营者也一直在营业，说明可以修好水电。水电有没有问题，其只是听说而已，没有证据证实。 本院对证人苏某陈述的认证意见为，证人苏某仅仅曾经是桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店的员工，不是上诉人的负责人，在未经上诉人授权或者本案纠纷未了结时，广西圣力投资有限公司员工不允许其移动或拿走涉案房内的不属于其个人的物品，具有正当性和合法性；证人苏某的陈述亦不能证实被上诉人广西圣力投资有限公司本案对上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店存在逾期交付、瑕疵交付行为。 证人李某2陈述，其是经销维维豆奶的，与桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店是合作关系；2018年1月3日，大约是开业前两三天，其在一分店投放了约1500元的大冰箱，1300元的小冰箱，还有三箱豆奶，上述东西没有拿回来。2018年2月1日送了一件原味的，3月7日仅收回了巧克力味的三瓶。2018年4月底的时候发现涉案分店关门了，没有人。第一次的时候其还看见冰箱在里面的，到4月底时就不见了；其最先是跟巴香的老板沟通，说是物业锁的门，没有钥匙，后面其找了物业，电话为189××××5326的物业人员，物业说双方已经走了法律程序，说要通过法律程序拿回才可以；还有153元没有结算。上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店认为证人李某2的陈述是真实的。被上诉人广西圣力投资有限公司对证人李某2陈述的质证意见为：证人李某2说的不是事实，第一，证人向上诉人投放的东西与本案没有关联性，证人的陈述可以证实是向物业公司索要冰箱，不是向被上诉人；至于物业公司不让拿走是正确的，因为其是向上诉人投放，应该去向上诉人索要，被上诉人没有权利给他们。 本院对证人李某2陈述的认证意见为，因证人李某2陈述其是与桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店合作才投放其所述物品，因此，其陈述与本案没有直接关联性。 为进一步查明本案事实，二审期间，根据上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店的申请，2019年10月15日，本院组织双方当事人到涉案房屋实地进行了现场勘察：涉案房屋勘察时以“千萬雨”字号经营日本料理；现在涉案房屋楼顶的靠近马路边的第一根排烟管道、户外的四台空调、厨房内的部分设施等，为上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店经营期间安装或配备，并拍摄相关照片14张。被上诉人广西圣力投资有限公司经理何丽妲陈述，涉案《尚水美食街商铺租赁合同》是龚桂强带一自称“龚桂花”的女子到其办公室与其签署的，其未仔细核实身份证；合同签订之后的沟通联络工作都是龚桂强全权负责，龚桂花未直接参与。 上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店对本院组织双方赴涉案房屋实地勘察的照片及简要询问笔录的质证意见为，是真实的，从现场照片现在还可以清楚看到漏水的痕迹，其中一个厕所也堵塞严重无法使用。 被上诉人广西圣力投资有限公司对本院组织双方赴涉案房屋实地勘察的照片及简要询问笔录的质证意见为，对真实性没有意见；但从图片中并未反映证人李某1指认的房屋漏水问题，不能证明交付有瑕疵；至于是否有物品存留在涉案门面，与本案没有关系，以及物品的归属权与本案也没有关系。 上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店对一审认定的如下事实有异议：涉案合同中龚桂花的签名不是龚桂花本人签的，而是苏某代签的；对租赁合同第十条第二款的内容不予认可，该条款显失公平，上诉人也不知道有该条款的存在；上诉人没有收到被上诉人发出的催收租金通告及解除合同的通知书；没有收到其2018年5月15日发出的《物品清空通知》，龚桂强也没有收到。 本院对上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店认为一审认定有误的上述事实的认证意见为：龚桂强为龚桂花的胞兄，结合庭一、二审质证及龚桂花、苏某、何丽妲等人的陈述，涉案桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店的事务基本上是龚桂强打理，龚桂花只是名义上的负责人；因此，上诉人关于“涉案合同不是龚桂花本人签名，为苏某代签”的异议成立，一审认定事实中的相关表述不够准确；上诉人关于“涉案合同显失公平、没有收到被上诉人催收租金通告、解除合同及2018年5月15日《物品清空通知》，龚桂强也没有收到”的异议不成立，一审认定的相关事实无误。 被上诉人广西圣力投资有限公司对一审认定事实无异议。 综合现场勘察、当事人陈述及庭审质证，本院除对一审认定的事实予以确认外，另确认如下事实： 2017年4月14日在涉案《尚水美食街商铺租赁合同》上签字的出租方（甲方）人员为广西圣力投资公司经理何丽妲，承租方（乙方）为龚桂花，实际代签名者为当时筹备中的桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店拟聘任的财务主管苏某；合同签订后桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店及其负责人龚桂花未提出过异议，依约履行超过半年。该分店成立后主要由龚桂花胞兄龚桂强经营管理，龚桂花偶尔参与。桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店2017年4月6日转账支付涉案房屋2017年4月物业费5190元，于5月5日转账支付、6月2日现金支付涉案房屋2017年5月、6月物业费各3460元。涉案房屋大约2017年7月后进场装修、2018年元旦前后正式营业。涉案《尚水美食街商铺租赁合同》除一审表述的条款外，第二条第2款约定：“甲方承诺所交付的铺面符合乙方可以立即进行装修的要求，即铺面已经腾空，水、电已经畅通。”第四条第1款约定：“甲方应按合同约定的时间将铺面交付给乙方，并保证交付时所承租的铺面的状态符合合同约定的条件。”第六条“合同的解除”第2款约定：“甲方有下列情形之一的，乙方可单方面解除合同并追究甲方违约责任……（3）甲方延迟履行本合同规定义务，经乙方书面催告后无正当理由十天内仍不履行义务的”。 2019年3月8日，桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店向桂林市秀峰区人民法院提起本案诉讼，并声明不同意诉前调解（一审卷宗第一卷第10页）；4月16日，广西圣力投资有限公司向桂林市秀峰区人民法院提起反诉。 综合诉辩双方意见，本案争议焦点主要为：本案被上诉人广西圣力投资有限公司是否对上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店存在逾期交付、瑕疵交付行为，导致本案合同目的无法实现。 本院认为，本案上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店提交的证据，不足以证明被上诉人广西圣力投资有限公司存在逾期交付、瑕疵交付行为。 一、上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店提交的证据，不足以证明被上诉人广西圣力投资有限公司存在逾期交付行为。一是涉案《尚水美食街商铺租赁合同》第二条第1款明确约定：“甲方应于2017年3月15日或此日将租赁铺面交付给乙方。”第四条第1款约定：“甲方应按合同约定的时间将铺面交付给乙方，并保证交付时所承租的铺面的状态符合合同约定的条件。”第六条“合同的解除”第2款约定：“甲方有下列情形之一的，乙方可单方面解除合同并追究甲方违约责任……（3）甲方延迟履行本合同规定义务，经乙方书面催告后无正当理由十天内仍不履行义务的。”第七条“违约责任”第3款约定：“甲方无故逾期未交付铺面或乙方无故拒收铺面的，每逾期一日按日租金两倍的标准向对方支付违约金。”从上述条款可以看出，如果被上诉人广西圣力投资有限公司存在逾期交付行为，上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店当时完全可以行使依约解除合同的权利或者要求对方支付违约金。 从上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店二审提交的“损失明细表”看，其2017年4月6日转账支付2017年4月的物业费5190元；而5月5日转账支付、6月2日现金支付的涉案房屋2017年5月、6月物业费均为3460元；上述物业费数额与“甲方应于2017年3月15日或此日将租赁铺面交付给乙方”的合同约定相吻合，与上诉人认为的被上诉人2017年5月才交付涉案房屋的主张自相矛盾。 二、上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店提交的证据，不足以证明被上诉人广西圣力投资有限公司存在瑕疵交付行为。 首先，双方当事人均未对“涉案房屋交付时为清水房”持有异议，上诉人的负责人龚桂花清楚桂林地区每年的雨季大约是3-7月份；如果涉案房屋存在渗漏问题，在2017年3-7月份雨季期间的清水房状态时应当更容易发现，但其未发现，只能说明上诉人疏于履行相应职责；或者从上诉人2017年7月后才进场装修的时间点来看，经过近4个月的有无渗漏的谨慎观察，确认涉案房屋无明显渗漏、具备可装修条件后，上诉人才开工装修的。 其次，涉案《尚水美食街商铺租赁合同》第二条第1款第2款约定：“甲方承诺所交付的铺面符合乙方可以立即进行装修的要求，即铺面已经腾空，水、电已经畅通。”第4款约定：“租赁期间因铺面房顶渗漏、墙体开裂、主体结构损坏需要维修的，乙方应及时通知甲方维修，甲方应在接到乙方通知后的30日进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。……”从上述约定可以看出，如果被上诉人广西圣力投资有限公司存在“房屋渗漏明显”等瑕疵交付行为，上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店亦可以行使维权的正当权利。上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店未提交相应证据，证明其有过相应维权行为，不足以证明被上诉人广西圣力投资有限公司存在“房屋多处渗漏严重”等瑕疵交付行为。 再次，从涉案合同约定看，本案租赁期限为1年7个月；结合证人李某1等的陈述，上诉人大约至2018年元旦才开业，光装修时间就用了7个多月；从上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店二审提交的“损失明细表”看，从2017年4月至2018年1月，其为筹划营业而支出的相关费用超百万元，却因迟延交纳2018年1-3月共3万元的租金引发被上诉人3月3日催告；至2018年3月15日上诉人的实际管理人龚桂强未如约交纳租金，说明上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店对自身的财务状况及经营风险，完全没有应有的预见或采取足够的重视举措。 关于被上诉人广西圣力投资有限公司诉请的租金及违约金问题。约定履约保证金,是合同双方对实现合同目的的一种保障，其作用可用于抵扣租金、滞纳金、违约金等。2018年3月3日被上诉人广西圣力投资有限公司催收租金时，上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店先前已经支付的押金(履约保证金)尚能够抵扣租金以保证合同目的实现；此时，被上诉人广西圣力投资有限公司只是基于对上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店逾期交付租金及经营状况行使不安抗辩权。如果双方通过协商解决或签订补充协议，相应损失或风险在双方均可接受的可控合理范围。至2018年3月15日上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店的实际经营管理者龚桂强未如约交付租金，被上诉人广西圣力投资有限公司及时止损、解除合同，以防止延付租金越积越多、损失越扩越大，符合法律规定及双方约定。 虽然涉案合同第十条第二款有“本合同期满或任何原因提前解除或终止时，乙方应在二日内撤出铺面，原有甲方投入设备、设施归甲方所有，乙方添置的设备设施及建筑物垃圾由乙方带走。撤场费用由乙方单独承担。乙方未在前述约定的期限内撤出铺面的，则视为铺面所有物品的所有权归属甲方，甲方有权任意处置”的表述，但“从2018年3月3日广西圣力投资有限公司催收租金，4月25日发出《解除合同通知书》”的时间跨度看，至2018年4月25日被上诉人广西圣力投资有限公司发出解除通知时，其损失尚不足4个月的租金数额4万元；而上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店在涉案房屋尚留存有空调、排风系统等固定投资，按照“诚实守信、公平合理”的原则，在上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店知悉“解除合同通知后，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”时，被上诉人广西圣力投资有限公司依法应当固定证据或清点、留存相应物品。 另一方面，上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店在对方发出解除合同通知之后，未在合理时间内“请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”；时至2019年3月8日，才以“被告逾期交付涉案房屋、2018年4月底将涉案铺面强行锁门”为由向一审法院提起侵权赔偿诉讼，在长达近一年的时间内，对其放置于涉案房屋内的依法依约可搬离的物品，采取放任的态度；亦未依法申请人民法院固定证据或留存涉案房屋内的物品；在对方发出解除合同通知之后，应当搬离但未及时搬离、致被上诉人依约占有使用其经营期间安装配备的户外空调等设施，存在相应的过失、应承担相应的责任。因上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店提起本案诉讼时未提出返还的诉请，本院依法不作处理。 本案中，被上诉人广西圣力投资有限公司的损失主要为租金损失约4万余元，要求没收对方3万元保证金并另行支付违约金，该违约金标准及数额过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本院结合“上诉人交付有3个月履约保证金，被上诉人4月25日发出《解除合同通知书》、5月15日向龚桂花及龚桂强发出《物品清空通知》”予以及时止损等具体情况，被上诉人广西圣力投资有限公司本案诉请4万元欠交租金，有相应事实和合同依据；扣除上诉人已经交纳的3万元履约保证金，上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店截至到2018年4月底欠付的租金数额为1万元；因双方当事人对涉案合同的违约金计算方式未提异议，本院酌情从2018年5月1日起计算违约金。 虽然涉案《尚水美食街商铺租赁合同》的承租方为龚桂花，但上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店为自然人独资经营，龚桂花为其负责人，且之后上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店及龚桂花本人以事实行为自愿承接涉案《尚水美食街商铺租赁合同》的相应权利义务、对涉案合同予以认可，对方当事人无异议。因此，本案一审未列“龚桂花”为当事人，对各方当事人权利义务无实质性影响，本院亦予以认可。 综上所述，上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店的上诉请求无相应事实依据和法律依据，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律部分有误，致实体处理有所不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院(2019)桂0302民初360号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院(2019)桂0302民初360号民事判决第二、三项； 三、上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店支付被上诉人广西圣力投资有限公司租金1万元及逾期支付该租金的违约金(违约金以拖欠的租金1万元为基数，从2018年5月1日起按每月2％计算至债务实际清偿完毕之日止)； 四、驳回被上诉人广西圣力投资有限公司的其它诉讼请求。 一审案件受理费6563元（其中本诉6020元，反诉543元），二审案件受理费12583元，合计19146元，由上诉人桂林巴香餐饮管理有限公司第一分店负担18663元，被上诉人广西圣力投资有限公司负担483元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 周 霞 审 判 员 阳志辉 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 王国裕 书 记 员 粟建玉