广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初22264号原告（反诉被告）：广东金凯盛游艇俱乐部有限公司，住所地：广东省四会市。法定代表人：邝海辉。原告（反诉被告）：佛山市南舜物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：周汉钊。两原告共同委托诉讼代理人：邓彩芳，广东星宇律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：梁晓玲，广东星宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市南海区桂城街道公有资产管理办公室，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：梁惠君。委托诉讼代理人：罗伟炘，男，被告员工。委托诉讼代理人：何泳茵，女，被告员工。原告广东金凯盛游艇俱乐部有限公司（以下简称金凯盛公司）、佛山市南舜物业管理有限公司（以下简称南舜公司）与被告佛山市南海区桂城街道公有资产管理办公室租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，被告提起反诉，经审查，本院决定本诉与反诉合并审理。本案依法适用普通程序，于2019年1月16日进行了公开开庭审理。诉讼中，本院根据两原告的申请，委托司法鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。两原告的共同委托诉讼代理人邓彩芳、梁晓玲，被告的委托诉讼代理人罗伟炘、何泳茵，均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还两原告已交纳的履约保证金3000000元；2.被告返还两原告已支付的2013年8月至2015年7月的有偿使用费9190000元；3.被告赔偿两原告的经济损失12014800元，包括游艇俱乐部投入损失673256.9元、三山大酒店投入损失7872721.81元、两项目的工资支出3468880元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月，被告委托佛山市××有限公司（以下简称××公司）就三山大酒店地块改造提升租赁项目（以下简称三山大酒店项目）发出竞价邀请函，载明：标的物使用范围为改造提升后用作游艇俱乐部、酒店，改造投入资金不少于5000万元，改造期为2012年11月1日至2015年4月30日，租期为2015年5月1日至2025年4月30日，签订合同之日起9个月内免收有偿使用费，有偿使用费低价为每年4290000元，竞得人必须在2013年1月31日前在佛山市南海区辖区内成立项目公司，竞得人须占该公司股份不低于50%。2012年10月9日，原告金凯盛公司竞得三山大酒店项目。2012年10月12日，金凯盛公司与被告签订《租赁合同》，约定：租赁用途为用作游艇俱乐部、酒店项目，租期、项目改造期、租金等均与竞价邀请函所载内容一致。同日，金凯盛公司与被告签订《补充协议》（以下简称补充协议一），约定：被告将其管理的另一块3903平方米（以下简称新增土地）交由金凯盛公司使用，使用期限与《租赁合同》一致。2013年10月9日，两原告与被告签订《补充协议》（以下简称补充协议二），约定：增加原告南舜公司为《租赁合同》及补充协议一的承租方，两原告作为承租方共同履行该两份协议。后两原告交纳了履约保证金3000000元，设立了项目公司佛山金凯盛游艇俱乐部有限公司，并招聘员工开展改造工作，聘请设计公司、建筑公司等专业机构进行水文地质勘查、航道测量、设计、建设等，投入约12014800元。2013年12月，两原告向佛山市海事局、航道局提出建造游艇码头的申请遭拒，理由是缺少相关部门关于使用岸线的项目批准文件。2013年1月19日交通运输部、广东省人民政府作出的《关于佛山港总体规划的批复》明确了佛山可建造码头的地点，但三山大酒店项目的位置不能建造码头。此后，两原告向被告及相关政府部门反映但无果。两原告不得不停止提升改造工作，并于2015年8月起停交租金，于2018年注销佛山金凯盛游艇俱乐部有限公司。两原告为履行合同支付了2013年8月至2015年7月期间的有偿使用费共9190000元。2018年8月14日，两原告与被告签订《合同解除协议》，约定解除《租赁合同》及两份《补充协议》。《租赁合同》签订后发生了原被告在签约时无法预见的重大变化，租赁物所在位置不能被建造为游艇码头。各方虽协商一致解除合同，但未就解除合同后的损失赔偿事宜达成一致意见，两原告为履行合同遭受了经济损失。被告辩称：一、客观限制因素来自租赁范围以外，被告不存在过错，原告应支付有偿使用费。被告公开招标，金凯盛公司参投时出具了《承诺书》，表示其“自行核实了解标的物的全部情况，包括查阅相关资料、实地勘察等”。后金凯盛公司竞得三山大酒店项目，并与被告签订《租赁合同》，约定的租赁范围不包括任何堤围或水体，且无要求兴建靠泊码头。合同约定项目改造准备期自2012年11月1日至2013年7月31日止，乙方不须缴交项目该期间的有偿使用费。后被告依约交付了租赁物。2013年10月9日，被告同意增加南舜公司为共同承租人。金凯盛公司参与竞投时已表示知悉租赁物情况，且在合同设有免交有偿使用费的项目改造准备期的情况下，两原告应合理利用该时间深入了解租赁物并完成租赁物改造的规划、报批、备案手续，但两原告却利用该准备期对租赁范围外进行勘察、投入，现两原告因无法在租赁范围外实现其商业计划而非租赁物自身存在瑕疵的情况下，无理要求被告退还有偿使用费，无疑是将其自身过错产生的不利后果转嫁予被告，损害被告的合法权益。根据南舜公司出具的《申请书》，两原告在项目改造准备期间已发现因《关于佛山港总体规划的批复》的缘故难以让其在租赁物范围外的区域实现码头建设商业计划，但两原告并未及时将该情况反馈给被告，而是继续控制租赁物，两原告深知其商业目的无法实现并非租赁物自身瑕疵引起，故不向被告说明情况，且两原告一直占用租赁物，依照合同约定两原告应向被告支付有偿使用费。二、两原告违反合同约定进行改造，应自行承担损失。《租赁合同》约定，两原告对租赁物进行装修、改建仅限于租赁物范围内原有的物业，不得违规加建、改建，同时装修、改建前应将相应设计方案提交被告，并经被告书面同意后实施，所有装修、改造两原告均须办理报批、备案手续。但两原告未经被告同意擅自装修，且无办理报批手续，两原告在租赁物范围内的绝大部分投入是用于未办理合法报批手续的违规加建，严重违反合同约定。另，两原告主张的投入包括其在租赁范围外的其他商业投入，与租赁物改造无关，该投入违反合同约定，应由两原告自行承担。被告向本院提出反诉请求：1.两原告返还本案租赁物；2.两原告向被告支付拖欠的2015年8月至2018年8月有偿使用费15207576.54元；3.两原告向被告支付以每月欠付金额为本金按日千分之三的标准自当月11日起至实际清偿之日止的迟延履行违约金；4.本案诉讼费用由两原告承担。事实与理由：被告与金凯盛公司签订《租赁合同》后，被告已按约交付租赁物。两原告自2015年7月11日起以租赁物无法满足经营所需为由拖欠有偿使用费及管理费，被告多次追讨未果。《租赁合同》及两份《补充协议》是双方平等自愿签订的，双方应予遵守，现两原告拒不支付有偿使用费，应承担违约责任。两原告反诉答辩称：应驳回被告的全部反诉请求，理由如下：一、两原告自2015年8月起停止支付有偿使用费具有合理理由，被告是知情且无异议的，现被告要求两原告支付该期间的有偿使用费及迟延履行违约金缺乏事实与法律依据。1.《租赁合同》签订后，两原告已投入上千万元进行提升改造，包括聘请专业机构进行航道测量、雇佣钩机清理场地、委托案外人对游艇码头进行可行性研究、勘察以及通航安全论证，并按约从2013年9月16日起支付有偿使用费至2015年7月。2.2015年8月以后，因客观原因项目无法继续进行。两原告从2013年12月起向佛山市航道局申请在租赁物邻近水域建造码头，但遭拒，该局口头回复该水域不在明确列出的可建造码头的范围内，除非有上级部门的批准。故两原告在2014年至2015年6月期间继续向被告、有关政府部门反映此事，希望可以获得建造码头的机会，但最终未获批准。又因《租赁合同》约定两原告应于2014年10月31日前投入不低于5000万，被告亦未明确三山大酒店项目是否中止履行，两原告只能在反映情况的同时继续投入。2015年8月，两原告被迫停工，并停止交租。3.被告对于租赁物因客观原因无法建造为游艇俱乐部的情况是知情的，对于两原告停工、停交租一事也是知情且无异议的。合同约定租赁物的用途为游艇俱乐部及酒店，两原告要改变租赁物用途，须征得被告及有关部门的书面同意。租赁物出现无法建造为游艇俱乐部的情形，是合同履行过程中的重大事件，两原告一直有向被告报告。但被告未及时与两原告协商变更合同，也未通知两原告停止投入，而是继续收取两原告的租金。2016年9月13日，南舜公司向被告申请终止原来建游艇码头的方案，将用途修改为商服功能，继续对三山大酒店项目进行改造。两原告收到《申请书》后，回复称：由于租赁物属于政府整体改造的范围，暂缓对三山大酒店片区的投入，如“三山大酒店”片区不在出让范围内，《租赁合同》继续履行。二、被告要求两原告支付2015年8月至2018年8月的有偿使用费违反公平原则，不应得到支持。被告发起竞价邀请，要求租赁用途为游艇俱乐部、酒店，并明确要求两原告在2014年12月31日前投入不得少于5000万元。两原告中标后一直在积极履行合同，投入改造资金成千万，交纳近千万的租金，对于租赁物没有进行一日的使用、收益。两原告遭受了巨额损失。两原告作为应标人无法预见到实际上不能实现租赁用途、两原告的损失也并非商业风险所致。在此情况下，如果仍然按照合同约定履行，必然导致被告取得全部合同收益，而两原告承担全部损失，对原告极不公平，有悖于合同法的基本原则。诉讼中，两原告举证如下：1.佛山市南海区桂城街道招标采购和资产交易中心竞价文件复印件1份，用以证明被告委托××公司对三山大酒店项目发出竞价邀请函，并明确标的物使用范围为改造提升后用作游艇俱乐部、酒店，且有提升改造资金等要求。2.竞投租赁成交确认书原件1份，原告金凯盛公司竞得三山大酒店项目，成交租赁价为每年4290000元。3.租赁合同原件1份，用以证明原告金凯盛公司与被告关于租赁关系及改造提升工程的约定。4.2012年10月12日补充协议原件1份，用以证明被告将新增土地交给原告金凯盛公司使用，使用期限与《租赁合同》一致。5.2013年10月9日补充协议原件1份，用以证明两原告作为承租方共同履行了《租赁合同》及补充协议一。6.关于佛山港总体规划的批复打印件1份，用以证明三山大酒店项目位置不能建设码头，合同签订后发生了双方无法预料的情势变更。7.合同解除协议原件1份，用以证明各方协商解除《租赁合同》及两份补充协议。8.收据（NO.0084914）原件1份，用以证明原告金凯盛公司于2012年10月12日向被告交纳租赁保证金3000000元，现合同已经解除，被告应返还租赁保证金3000000元。9.三山已付租金复印件1份，用以证明原告依照合同及补充协议约定，从2013年8月起至2015年7月止，每月向被告交纳有偿使用费382869.5元，合共交纳有偿使用费9188868元。10.工资支付明细表打印件40份，用以证明三山大酒店项目因在投标前已经招收人员进行大量的实地考察，可行性分析以及工程技术人员的储备，于2012年6月招聘相关人员做筹备工作，所以2012年6月至2015年7月期间有项目工资支出，2018年8月减员至3人，直至2018年6月，共计支付工人工资3468880元。11.游艇俱乐部已付工程款1份、发票6份、收据9份、费用报销单1份、收款收据1份（均为复印件），技术服务合同书、建设工程咨询合同、建设工程勘察合同（原件各1份），用以证明原告在签订合同后，积极对项目进行开发及投入，从2012年12月起至2013年11月止，为建造游艇码头支付了测量费、钩机费、零星工程款、设计费、勘察费等共673256.9元。12.《三山酒店已付工程款（设计费、咨询费、前期工程费、副楼工程、宿舍工程、增加工程）》打印件1份；收据23份（其中编号为NO.6157302、NO.4033686、NO.0826043、NO.0826056、NO.0826011、NO.0826030的为复印件，其余为原件）、收款收据8份（其中编号为NO.0015187、NO.0015064、NO.0015065、NO.10754104的为复印件，其余为原件）；费用报销单、南舜（三山大酒店副楼）桩基础工程施工合同书、南舜（三山大酒店副楼、宿舍）钻孔桩工程施工合同、建设工程设计合同（一）（2013-004）、建设工程造价咨询合同书（三山酒店副楼工程）、三山大酒店副楼土建工程合同、三山大酒店宿舍土建工程合同、建设工程施工合同、南舜（三山大酒店主楼左侧及后面加建）钻孔桩工程施工合同、建设工程设计合同（一）（2013-011）原件各1份；三山大酒店KTV压桩工程结算、工程量清单报价表、现金支出传票复印件各1份；用以证明原告为履行合同中关于费用投入的约定，对三山大酒店项目进行改造、建设，主要工程为建设三山大酒店副楼及宿舍，原告南舜公司与案外人佛山市南海××分公司签订《三山大酒店副楼桩基础工程施工合同》、与案外人广州××有限公司（以下简称××公司）签订《三山大酒店宿舍土建工程合同》、《三山大酒店副楼土建工程合同》，共支出工程费（主要为工程进度款）7882821.81元。13.委托收款情况说明复印件1份。14.付款单据及委托书复印件1组。举证13、14，用以证明两原告支付工程款的情况。经质证，被告对两原告举证1-9的真实性无异议，对举证10-14的真实性有异议。其中：举证1，三山大酒店项目公开对外招标，由意向人自主考虑是否参与竞投，招标文件中明确提醒“竞投人须自行进行了解核实（含实地勘察、查阅相关资料等）并承担风险”，在原告报名竞投前被告亦对其再次提示注意事项。举证3明确约定了租赁范围，并对周边道路、物业等情况作出说明，原告对此是清楚的；合同约定若原告对租赁物进行装修、改建（包括租赁物的整体提升项目），须事先向被告提交装修、改建设计方案，并经被告书面同意，同时须向有关部门申报同意。举证4约定新增土地仅限用作环境绿化、配套设施、临时停车场等用途。举证10为原告单方制定，缺乏客观依据，部分数据发生在2012年6月，明显不合理，且无法证明所列人员与原告是否存在劳动关系、与租赁物有否关联。举证11，原告履行《技术服务合同书》、《建设工程咨询合同》、《建设工程勘察合同》前未知会并经被告同意，且合同标的在租赁物范围以外，与本案租赁无关；收据、费用报销单为非法定票据，其中南舜公司作为付款人且落款日期在2012年的收据、付款人为案外人的单据，均与本案无关。举证12，原告未按约向被告提交任何装修、改建设计方案，亦未告知工程信息，原告的施工未经报建、报批；部分单据及合同是南舜公司在2013年10月9日前签订或支付的，且部分款项是支付至南舜公司管理人员周××的账号的。举证13，《建设工程咨询合同》、《建设工程勘察合同》的付款时间均为2013年6月3日，《三山大酒店副楼土建工程合同》、《三山大酒店宿舍土建工程合同》的付款时间为2013年6月4日，原告在相关勘察、开发结果未清晰，不知是否能满足自身主要的开发需要的情况下，就开始投入建设附属设施，有违常理；本说明的落款日期是2019年1月21日，但收款发生在2013年，虽得到××公司追认，但周××与南舜公司法定代表人周汉钊为亲属关系，也是该司总经理，原告未举证证实款项在进入周××的账户后有再转入××公司的账户，且××公司曾在2017年11月8日因公示企业信息隐瞒真实情况、弄虚作假被列入经营异常名录名单，不能证实两原告有真实付款。举证14，收据开具时间早于实际转账时间；2012年12月5日、2012年12月18日、2013年1月16日、2013年1月25日的转账只反映了卢××向自己、邵××、蔡××转账，无合同依据，也无委托，转账原因不明，对关联性有异议；2012年11月27日、2013年1月5日2份的委托书不是向两原告发出的，该三份委托书只在佛山市××物业管理有限公司和广西××有限公司之间产生约束力，不能对原告产生约束力，且三笔转账只有银行流水，没有合同依据，对关联性有异议；原告未征得被告同意就擅自施工，也未经报建、报批。诉讼中，被告举证如下：1.租赁范围示意图打印件1份，用以证明租赁物的范围。2.租赁合同复印件1份，用以证明双方存在租赁合同关系。3.2012年10月12日补充协议复印件1份，用以证明新增土地的面积。4.2013年10月9日补充协议复印件1份，用以证明两原告与被告同意增加南舜公司为共同承租人。5.律师函、快递单复印件各1份。6.催租通知书复印件1份、交寄邮件收据复印件2份、给据邮件跟踪查询2份、快递单复印件1份。证据5、6，用以证明被告向原告催缴拖欠的费用。7.告知书原件1份，用以证明被告公开招租时已提醒原告注意租赁物的四至，并要求其进行实地考察了解。8.承诺书原件1份，用以证明原告在竞投前已对租赁物进行实地考察了解并表示对租赁物的相关情况知悉。9.房产证原件8份、土地证原件3份，用以证明租赁物的权属登记情况。经质证，两原告对被告举证1-9真实性均无异议。其中：举证2、3是同一天签订的，若没有新增土地不可能建设游艇俱乐部，故新增土地不是只用于绿化、停车等功能。举证5最后一段要求原告支付2015年3-6月的有偿使用费，但在律师函前面还写着2015-2016年5月，内容有冲突，且举证5、6是原告停止交租后的一年后才发出的。证据7、8是金凯盛公司在竞价前签署的关于实地考察及查阅资料的承诺，但不是金凯盛公司有足够的条件进行专业考察、勘查，不能证明金凯盛公司已经知晓租赁物不能建造码头。诉讼中，本院依法出示了鉴定机构出具的《造价鉴定意见书》，并由各方发表了质证意见。经审查，原被告对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，以及本院出示的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：两原告举证10-14，被告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。综合采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼三山大酒店项目位于佛山市南海区××，其中包括：①地块一，对应土地证号为佛府南国用（2012）第××号（证载面积为7086平方米）、佛府南国用（2012）第××号（证载面积为10883.6平方米），建筑面积为12379.85平方米（房产证证载建筑面积为10293.66平方米），空地使用面积13387.34平方米；②地块二，对应土地证号为佛府南国用（2012）第××号（证载面积为6548.6平方米），建筑面积为3948.08平方米，空地使用面积为3826.2平方米。涉讼新增土地位于佛山市南海区××，面积3903平方米。2012年9月，被告就三山大酒店项目对外邀请竞价。竞价文件中载明：三山大酒店项目改造提升后用作游艇俱乐部、酒店；竞投人须自行对标的物的具体情况进行了解核实（含实地勘察、查阅相关资料等）并承担风险，竞投人自行与标的物权属人协商解决由标的物瑕疵引起的一切问题。2012年10月8日，原告金凯盛公司签署《承诺书》，载明：原告金凯盛公司准备参与竞投三山大酒店项目，其自行核实了解标的物的全部情况，包括查阅相关资料、实地勘察等。2012年10月9日，原告金凯盛公司竞得三山大酒店项目。2012年10月12日，原告金凯盛公司（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将三山大酒店项目出租给乙方用作游艇俱乐部、酒店项目，乙方要改变租赁物的用途，须征得甲方及有关部门的书面同意；租赁期限从2015年5月1日起至2035年4月30日止；项目改造准备期从2012年11月1日至2013年7月31日止，项目改造期为2013年8月1日至2015年4月30日止；租赁物的有偿使用费底价为4290000元/年；有偿使用费从2013年8月1日起计收，自2012年11月1日起每三年在上一期的基础上递增8%，乙方应在每月10日前向甲方交付当月有偿使用费；乙方应在本合同签订之日起五个工作日内支付3000000元给甲方；在合同期内如乙方须对租赁物进行装修、改建（包括租赁物的整体提升项目），须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方书面同意，同时须向有关部门申请同意……若乙方未经甲方及原设计单位同意而对租赁物进行了装修或改建的，甲方可以要求其恢复原状或赔偿损失；乙方须在2014年10月31日前投入不低于5000万元完成租赁物的改造工程；乙方只可对租赁物范围内原有的物业进行改造，不得违规加建、改建，整体改造提升项目的全部方案须符合政府的有关部门规划要求，乙方须按规定自行办理有关报批、备案手续，甲方予以协助；如乙方拖欠有偿使用费，则乙方从应付之日起以所欠有偿使用费金额按每日千分之三支付延迟履行违约金至付清之日止。同日，原告金凯盛公司（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》（即补充协议一），约定：被告将新增土地交由乙方使用，使用期限与《租赁合同》的合同期一致，如《租赁合同》终止的，则新增地块同时收回；地上构筑物可由乙方继续使用或自行拆除，乙方不得新建任何构筑物，新增土地用作环境绿化、配套设施、临时停车场等用途；乙方须向甲方交纳新增土地的管理费，管理费底价为25369.5元/月，自2013年8月1日起计收，自2012年11月1日起每三年在上一期的基础上递增8%，每月10日前交纳。同日，原告金凯盛公司向被告交纳了保证金3000000元。其后，原告就三山大酒店项目、新增土地及其邻近的水域陆续委托案外人提供咨询、勘验、设计、审核等服务并实施了部分改造施工。2013年1月，交通运输部、广东省人民政府作出《关于佛山港总体规划的批复》，该批复中关于佛山港港口岸线的规划并不包括涉讼租赁物所在的岸线。2013年10月9日，被告（甲方）与原告金凯盛公司（乙方）、原告南舜公司（丙方）签订《补充协议》（即补充协议二），约定：甲方同意增加丙方为《租赁合同》及补充协议一的承租方。原告向被告支付了2013年8月至2015年7月的使用费共9188868元。2018年8月14日，被告（甲方）与原告金凯盛公司（乙方）、原告南舜公司（丙方）签订《合同解除协议》，确认：2013年12月，乙丙双方向佛山市海事局下属航道局提交改造申请遭拒，当面口头告知：租赁物所在位置不属于佛山可建造码头地点（港口岸线）范围内，对于将租赁物用作游艇俱乐部的申请不予受理；鉴于租赁物无法用作游艇俱乐部经营的限制为《租赁合同》签订后产生的，为各方在订立合同时无法预见的重大变化，该情况难以回避、解决，致使合同目的难以实现，为此，三方自愿自签订本协议之日起解除《租赁合同》及两份《补充协议》，上述合同、协议中约定的一切权利义务不再执行；乙丙双方承诺于本协议签订后两个月内完成其自有物品搬迁并将租赁物整体返还给甲方；其他未尽事宜由各方友好协商处理。诉讼中，本院根据两原告的申请，依法委托广东××工程顾问有限公司对三山大酒店项目的拆改及新建工程造价进行鉴定。该司于2019年11月8日作出《造价鉴定意见书》，认定：三山大酒店拆改及新建的工程造价含税为6465634.81元，其中双方有争议的“DN150钢制供水管及DN100水表组安装工程”项目的造价为80586.87元。诉讼中，两原告及被告共同确认：三山大酒店项目及新增土地均已返还予被告。本院认为：两原告与被告之间存在租赁合同关系，涉讼租赁物中只有部分土地办理了土地证、部分建筑物办理了房产证，经查，《租赁合同》中关于土地使用权及16327.93平方米建筑物的租赁约定是双方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效；《租赁合同》中关于其余面积的建筑物的租赁约定以及补充协议一，因违反了《中华人民共和国建筑法》及《中华人民共和国土地管理费》的强制性规定，为无效约定。一、关于本诉中原告诉请的处理。1、被告所收取的3000000元履约保证金应否退回给原告的问题。被告于2012年9月就三山大酒店项目以“游艇俱乐部、酒店”用途对外邀请竞价，原告金凯盛公司于同年10月竞得该项目，并与被告签订《租赁合同》，但在之后的2013年1月，交通运输部、广东省人民政府作出《关于佛山港总体规划的批复》，明确佛山港港口岸线的规划不包括涉讼租赁物所在地，此后果是双方在竞标及签约时均没有预见的重大变化，并造成原、被告就租赁物用作“游艇俱乐部、酒店”的合同目的无法实现。基于原告自签约之日起至租赁物返还日止没有产生任何收益、且诉讼中双方已妥善办理好涉讼租赁物交接的情况下，综合衡量本案的实际情况，从公平、合理角度考虑，被告收取的3000000元履约保证金应退还给原告。故本诉中原告的第1项诉请有理，本院予以支持。2、被告所收取的使用费9188868元应否退回给原告的问题。如前所述，涉讼租赁物因双方没有预见的重大变化致合同目的无法实现、且原告签约后没有获得任何收益，故对被告所收取的使用费9188868元，从公平、合理角度考虑，本院酌定应由被告退回80%给原告，即被告应退回原告的租金为：9188868元×80%=7351094.4元。因此，本诉中原告第2项诉请中的此部分主张有理，本院予以支持；超出部分的主张本院不予支持。3、签约后原告对涉讼租赁物进行改造投入的损失应否由被告承担的问题。诉讼中，本院根据原告的申请对其就三山大酒店项目的装修、改建投入进行评估，并由鉴定机构出具鉴定结论，但根据《租赁合同》约定，原告如对租赁物进行装修、改建，须先向被告提交设计方案，并经被告书面同意，同时须按规定办理报批、备案手续。但原告的改造既未向行政部门申请规划、报建手续，又未经被告书面同意，在此情况下，原告要求被告赔偿12014800元的第3项本诉请求没有事实及法律根据，本院不予支持。二、关于反诉中被告诉请的处理。1、租赁物的返还问题。因诉讼中双方已协商一致终止履行《租赁合同》及补充协议一，原告亦已返还涉讼租赁物予被告，故被告第1项反诉请求已解决，本院不作处理。2、原告应否向被告支付2015年8月至2018年8月的使用费及违约金的问题。双方所签的《租赁合同》虽明确约定原告每年应付被告的使用费标准，但自2013年1月交通运输部、广东省人民政府作出《关于佛山港总体规划的批复》，明确佛山港港口岸线的规划并不包括涉讼租赁物所在的岸线后，原告没有利用涉讼租赁物获得任何利益，被告再向其主张2015年8月至2018年8月的使用费15207576.54元，明显有违公平原则，因此，从权利义务一致对等的角度考虑，原告不应向被告支付上述使用费及迟延履行违约金，故对被告的第2、3项反诉请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街道公有资产管理办公室应于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金3000000元予原告（反诉被告）广东金凯盛游艇俱乐部有限公司、佛山市南舜物业管理有限公司；二、被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街道公有资产管理办公室应于本判决发生法律效力之日起十日内返还7351094.4元予原告（反诉被告）广东金凯盛游艇俱乐部有限公司、佛山市南舜物业管理有限公司；三、驳回原告（反诉被告）广东金凯盛游艇俱乐部有限公司、佛山市南舜物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街道公有资产管理办公室的全部反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费162824元、鉴定费75062.57元，合共237886.57元（两原告已预交），由两原告负担118943.57元，被告负担118943元；反诉受理费121472.16元（被告已预交），由被告负担。经比对，被告负担的118943元应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。对两原告已预交的118943元，在本判决生效后十日内经两原告书面申请，本院退予两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁惠妍人民陪审员  黄艳滨人民陪审员  梁润芬二〇一九年十一月十八日书 记 员  程学斌书 记 员  郭文静