甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初3786号 原告：管某1，男，1967年1月16日出生，汉族，甘肃省张掖市人，农民。 委托诉讼代理人：王某，甘州区东街街道法律服务所法律工作人员。 被告：管某2，男，1981年5月4日出生，汉族，甘肃省张掖市人，农民。 被告：张某1，男，1965年2月13日出生，汉族，甘肃省张掖市人，农民。 被告：张某2，男，1973年2月20日出生，汉族，甘肃省张掖市人，农民。 被告：邢某1，男，1969年9月13日出生，汉族，甘肃省张掖市人，农民。 被告：邢某2，男，1978年8月1日出生，汉族，甘肃省张掖市人，农民。 被告：管某3（管作新），男，出生年月不详，汉族，甘肃省张掖市人，农民，现在外务工，暂无具体住址。 原告管某1与被告管某2、张某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，于2019年6月19日依法组织各方当事人开展庭前证据交换，原告管某1于当日申请追加邢某1、张某2、邢某2、管某3（管作新，以下均简称管某3）为本案共同被告，经审查，原告的申请符合法律规定，本院依法予以准许，并通知邢某1、张某2、邢某2、管某3作为本案共同被告参与诉讼。因被告邢某2、管某3暂无具体下落，本院在《人民法院报》刊登公告向其送达参加应诉材料，并于2019年10月30日依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告管某1及其委托诉讼代理人王某，被告管某2、张某1、张某2、邢某1到庭参加诉讼，被告邢某2、管某3经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告管某1向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即返还原告购房款60000元,承担利息24000元,合计84000元；2.被告承担本案案件受理费。事实与理由：2013年3月，被告等六人合伙用自己的宅基地申报联建乌江村小康住宅楼。同年4月5日，被告管某2收取原告购房款60000元，给原告预定该住宅楼中单元二楼东室房屋一套。住宅楼建成后，被告管某2、张某1又将原告订购的房屋出售给乌江镇管寨村的于建海，但长期以来，被告拒不返还原告的购房款，被告的行为严重违背诚实信用原则，故诉至法院。 被告管某2、张某1、张某2在庭审中共同辩称：原告所诉的该房屋是我们六户即邢某1、张某2、管某3、邢某2、管某2、张某1将原有的宅基地房屋拆除后，共同发包给邢立天修建的，刚开始说的是修建砖混楼房，但是后来镇上不同意，要求我们修建框架楼房，之后就有许多农户不愿意了，就要求退款。刚开始我们给原告预留的是个二楼，后来原告要求调换，我们给原告又调换了个二楼，原告不同意，之后又给原告调换了个三楼，原告还是不同意，导致现在给原告调换的三楼还没有卖出去，之前有买家来看房，但是没有谈成。在这六户中，管某2是管账的，张某1是负责人，张某1负责了两年后交给了邢某1，现在负责人和账目全部都有邢某1负责。 被告邢某1在庭审中辩称：其他意见和上述被告一致，不一致的是原来管某2是管账的，张某1是负责人，我管的时候仅仅是负责采暖等事情，我没有管账，账就一直没有交下来，也没有进行清算。 被告邢某2、管某3经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 原告围绕诉讼请求依法提供了下列证据及陈述：1.原告管某1及其委托诉讼代理人王某的当庭陈述；2.2013年4月5日被告管某2给原告出具的金额为60000元收款事由为“13号楼小康住宅首付款中单元2楼东户”的收据一张；3.2014年1月28日被告张某1给于建海出具的金额为20000元的收条打印件一张，2013年被告张某1、管某2给于建海出具的金额为40000元的收款收据打印件一张，2014年8月25于建海交付金额为20000元的购房款的收款收据打印件一张（上述三收据拍摄打印于同一张打印件上）； 被告张某1、张某2、刑自福未提交书面证据，由其围绕抗辩理由作当庭陈述； 被告张某1围绕其抗辩理由依法提交以下证据及陈述：1.被告张某1的当庭陈述；2.2013年4月23日，被告邢某1、张某2、管某3、邢某2、管某2共同与张某1签订的授权委托书复印件一份；3.2013年9月5日被告邢某1、张某2、管某3、邢某2、管某2、张某1与邢立天签订的××镇住宅楼工程承包协议书复印件一份；4.房屋改造申请书一份、房屋改造前图片打印件各一份；5.建设工程合同书复印件一份。 本院经审理认定事实如下：2013年初，被告管某2、张某1、张某2、邢某1、邢某2、管某3集资筹划，准备将共同位于××区七社的宅基地开发修建小康住宅楼一幢，计划为砖混结构，定名为乌江村小康住宅13号楼，位于乌江镇乌江村七社居民点南段，欲售给附近居民居住。同时，被告六人向乌江镇乌江村民委员会提交房屋改造申请书一份，欲申请危旧房改造资金，并附原有房屋状况照片4张。2013年3月，甘州区乌江镇乌江村民委员会与张掖市建工设计有限责任公司签订《建设工程设计合同（民用建设工程设计合同）》一份，对计划修建的13号楼进行工程设计。2013年4月23日，被告管某2、张某2、邢某1、邢某2、管某3与被告张某1签订授权委托书一份，委托被告张某1为乌江村小康住宅13号楼的代表，由张某1全权负责处理13号楼的一切事物。2013年9月，由被告张某1负责，被告管某2负责账务，以被告张某1为六被告的代表与案外人邢立天签订《乌江镇乌江村13号住宅楼工程承包协议书》一份，结构类型为框架结构，规格为地下一层，地上五层，工程总造价为4048736.40元，计划于2014年7月31日竣工。 另查明，2013年，被告管某2负责当时六被告修建楼房的账务事宜，2013年4月5日，原告管某1向六被告缴纳现金60000元，被告管某2向原告出具收据一张，收款事由为“13号楼小康住宅首付款中单元2楼东户”，并由被告管某2在票据上签字。 再查明，案外人于建海于2013年4月7日缴纳13号楼小康楼2单元201室首付款40000元，被告张某1、管某2出具收款收据一张，被告张某1在收款人处签字、盖章，被告管某2在会计处签字、盖章。于建海于2014年1月28日向被告张某1缴纳楼房首付款20000元，并由被告张某1出具收条一张。于建海于2014年8月25日缴纳楼房款20000元。 根据被告邢某1陈述，其近几年曾负责住宅楼采暖等事情，但没有管理账务等事宜，六被告之间的账目没有进行清算。 本院认为:合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。承诺是受要约人同意要约的意思表示。本案六被告以自己宅基地为地址，以六人的个人名义欲集资开发修建楼房，因六被告未成立相应具有法人资质的企业、公司等组织，故六被告之间的关系视为个人合伙关系，属合同法规定的合法主体即“其他组织”。六被告筹备修建事宜，向原、被告所在的XXX村XX社以及附近农户告知XXX住宅楼的修建地址等信息，希望具有居住小康住宅楼意愿的农户向六被告购买房屋，交纳前期集资，六被告的上述意思表示系法律规定的要约邀请。该要约邀请的法律意义不仅在于邀请具有居住小康住宅楼意愿的农户向六被告发出要约，还在于提出交易条件以及与交易条件有关的条件，这些条件可以拘束邀请人，可以构成先合同义务(?http:?/??/?baike.sogou.com?/?lemma?/?ShowInnerLink.htm?lemmaId=640456&ss_c=ssc.citiao.link""_blank?)，也可以进入合同(?http:?/??/?baike.sogou.com?/?lemma?/?ShowInnerLink.htm?lemmaId=64834306&ss_c=ssc.citiao.link""_blank?)，演变成合同义务(?http:?/??/?baike.sogou.com?/?lemma?/?ShowInnerLink.htm?lemmaId=8221207&ss_c=ssc.citiao.link""_blank?)。原告得知六被告的修建地址等条件后，按照六被告提供的条件，向六被告交纳购房首付款，系原告以实际行动向六被告发出要约，希望与六被告订立合同的意思表示，其要约的内容具体确定为购买六被告在其宅基地上修建的楼房，六被告收取原告交纳的购房首付款60000元，且在收款收据上备注“13号楼XXX住宅首付款中单元2楼东户”，应视为六被告对原告的邀约作出实质性承诺。但根据原告另提交的六被告向案外人于建海出具的收款收据载明，在六被告向原告出具收据后的第三天，六被告又将同一标的物即××楼对案外人于建海做出承诺，亦出具了收款收据，同时根据被告邢某1、张某2、邢某2、管某3在庭审中陈述，本案争议标的物××楼现已由案外人于建海实际购买并占有，故六被告对原告做出的承诺已实际不能履行，原、被告之间的房屋买卖合同未成立，原告从六被告处未取得任何房屋权利，亦无占有任何房屋，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（三）其他违背诚实信用原则的行为”，故六被告应退还原告交纳的楼房款60000元。 关于原告主张的利息24000元，庭审中原告陈述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖的若干问题解释》第八条，按照年利率6%主张自2013年5月至2019年5月之间的利息，共计3600元。对此，本院认为，首先，本案涉案房屋系修建在农村划拨宅基地上的危房改造项目住宅，不具备商品房的特征，系无产权房；其次，原、被告之间并未就房屋买卖签订书面合同，未对违约责任进行明确约定，亦未对该利息等事宜进行明确约定，故对原告主张的利息24000元，本院不予支持。 关于被告邢某1、张某2、邢某2、管某3主张原告未取得住宅楼系原告多次调换未果，调换后现房屋还空着，拒绝退还房款的抗辩。本院认为，首先，六被告未提交证据证明原告曾多次申请调换房屋，且原告明确表示是要求被告退款，并未提出换房，六被告应承担举证不能的法律后果；其次，六被告辩称因为原告的换房导致13号小康楼1单元西户至今还空着未卖出去，但六被告自开始向原告出具收款收据时备注的就是××楼，原告主张的也是已缴纳的××楼的购房款，六被告并未提交证据证明13号小康楼1单元西户至今未出售与原告有关联性，故对六被告的上述抗辩理由，本院均不予采信。因六被告系个人合伙关系，被告管某2、张某1出具收据、条据的行为应视为六被告的共同行为，六被告之间如何约定系六被告内部事宜，不能对抗外部人，故六被告应互负连带责任向原告退还购房款60000元。 被告邢某2、管某3经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及相关证据，应视为其放弃应诉、抗辩的权利，由此可能造成的不利后果，应由其自行承担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条一款、第十四条、第十五条、第二十一条、第四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 1被告管某2、张某1、张某2、邢某1、邢某2、管某3（管作新）退还原告管某1购房款60000元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕，被告管某2、张某1、张某2、邢某1、邢某2、管某3（管作新）互负连带清偿责任； 2驳回原告管某1其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1900元，原告管某1负担543元，被告管某2、张某1、张某2、邢某1、邢某2、管某3（管作新）连带负担1357元。公告费560元，由被告邢某2、管某3（管作新）连带负担。被告负担的案件受理费、公告费直接给付原告，本院收取原告的案件受理、公告费不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  索国雄 审 判 员  杨学林 人民陪审员  任怀德 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  施凯文