湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12366号上诉人（原审被告）：长沙柒天房地产经纪有限公司，住所地湖南省宁乡市城郊街道东沩社区东沩西路1号。法定代表人：李海军。委托诉讼代理人：姜意，宁乡市清华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘峥立，女，1982年4月6日出生，汉族，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：肖惠群，宁乡市正兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邓良生，宁乡市正兴法律服务所法律工作者。原审第三人：易亚辉，女，1988年8月3日出生，汉族，住湖南省。原审第三人：谢宇，男，1987年8月18日出生，汉族，住湖南省。上诉人长沙柒天房地产经纪有限公司（以下简称柒天房地产公司）因与被上诉人刘峥立及原审第三人易亚辉、谢宇居间合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124民初7262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。柒天房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项判决；2、由刘峥立承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：在签订合同时就已经明确告知了刘峥立本店员工收取任何款项，须纳入经营人账户并开具盖有公司专用章票据，但涉案的10万元款项没有入公司账户，公司也没有出具收据，是由谢宇个人向刘峥立出具了借条，是谢宇向刘峥立的借款行为，与柒天房地产公司没有关系。另外居间合同中的服务范围并没有约定收取首付款，替出售方代为偿还银行按揭借款的服务内容。谢宇的行为不构成表见代理，易亚辉并非柒天房地产公司的财务人员，所陈述的事实经过也说明只要按照公司的流程履行义务，公司可以依据居间合同为刘峥立办理相关事项。刘峥立辩称：1、双方签订的《二手房居间合同范本》生效后，双方履行了部分合同义务，因柒天房地产公司店长谢宇收取刘峥立10万元之后失联导致双方就合同继续履行无法达成一致意见，双方对于10万元的性质存在分歧，合同已无法继续履行，合同目的无法实现，故合同只能依法解除。2、谢宇的行为系履行工作职责，构成表见代理。谢宇作为店长为客户提供居间服务过程中，要求客户将款项打入谢宇私人账户，柒天房地产公司有失察的过错，不能因为收取该款项未加盖公司公章而免除其应承担的责任，现涉案居间合同已依法解除，柒天房地产公司应向刘峥立退还房屋还贷款10万元，至于柒天房地产公司与谢宇之间就履行工作职责产生的纠纷，柒天房地产公司可另寻合法途径解决。3、柒天房地产公司收取定金后因谢宇携款逃跑，致使刘峥立与周武成没有履行合同促成房屋买卖成交系居间方违约行为，应承担违约责任，因此，柒天房地产公司应双倍返还刘峥立购房定金4万元。4、贷款担保费1万元，因合同没有履行，没有产生贷款，柒天房地产公司应予退还。易亚辉述称：我只是公司的业务员，信息是经理要求我发的，经理要我去找刘峥立要的这10万元。刘峥立向一审法院起诉请求：1、判令柒天房地产公司退还刘峥立房屋定金4万元、贷款担保费1万元、房屋还贷款10万元，此三项共计15万元；2、该案诉讼费用由柒天房地产公司承担。一审法院认定的事实：谢宇系柒天房地产公司白马桥店店长，易亚辉系公司业务员。刘峥立因购房事宜找到中介方柒天房地产公司，在柒天房地产公司白马桥店店长谢宇、易亚辉的促成下，2018年9月3日刘峥立作为买受方（乙方）与出售方案外人周武成（甲方）、居间方柒天房地产公司（丙方）签订《二手房买卖居间合同范本》，在合同首页右上角有如下字样：“本店员工向您收取任何款项，需纳入经营人账户并开具盖有公司专用章票据，其于（应为“其余”）形式我公司一律不承认，否则后果自负，特此声明”，合同约定：一、出售方转让房地产基本情况，该房地产坐落于蓝月谷裕源国际山庄B3栋702室，房产证号买卖合同编号20148003702，登记面积为126.24㎡，房地产用途住宅，该房地产现状为毛坯；二、该房地产交易采用二手房按揭方式，甲乙双方自签订《二手房买卖居间合同范本》当日，乙方一次性向甲方支付购房定金贰万元整，￥20000元，于2018年10月28日前在交付首付房款拾万肆仟捌佰元整，￥104800元，剩余房款伍拾万整￥500000元，申请所贷银行转账支付给甲方，不足或超过部分按总房款为准，补差或退还，合计总房款陆拾贰万肆仟捌佰￥624800元；三、该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起35日内还清贷款，买方应予以协助，并办妥注销抵押登记手续；四、该房地产没有租约；五、居间方提供如下服务，1、接受买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买房看房，2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验，3、向买方准确传达或报告卖方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项），4、接受卖方售房意向委托并为卖方联系合适的买方，5、促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜，6、提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务，7、向卖方准确传达或报告买方的真实意图（包括但不限于房价、付款方式等），8、对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应缴纳的费用等事项提供咨询服务；六、如乙方贷款未通过，双方互不违责，交房时间为过户当天，于2018年11月30日之前过户，乙方贷款低于肆拾捌万元，合同不成立，双方互不违责，如换银行贷款产生费用，由丙方付（应为负）责；七、甲乙双方交易保证对该套房屋买卖事宜不得反悔，甲方反悔按定金的2倍支付给乙方，交易过程中乙方反悔，所向甲方的定金不予退还，甲方应予退还乙方所交纳的已付房款、定金及赔偿从中扣除；八、甲方房价为624800元，中介费4000元，乙方中介费6000元（中介费中不包含贷款担保费、过户、税费等）。周武成在出售方处签名，刘峥立在买受方处签名，谢宇在居间方处签名，柒天房地产公司加盖公章。合同签订后，柒天房地产公司于2018年9月3日收取刘峥立以微信方式交付的房屋定金20000元并向刘峥立出具了收款凭证，收款凭证加盖了柒天房地产公司财务专用章，谢宇作为组经理在收款凭证上签名。2018年9月14日，易亚辉通过微信与刘峥立交流，内容为：“（易亚辉）到时候把首付款一起带过来咯，争取早点把手续办好完，早日把房产证交到您手上”“（刘峥立）不是说十一月底才交房吗”“（易亚辉）首付款是用来帮房东还贷款，然后拿证办手续就要到十一月份去了”“（刘峥立）拿首付款的时候库过户么、首付款凭证我会打印出来、具体什么流程拟跟我说下”“（易亚辉）具体流程，我经理会联系你”。柒天房地产公司于2018年9月18日收取刘峥立银行转账方式交付的贷担保费10000元并向刘峥立出具了收款凭证，收款凭证加盖了柒天房地产公司财务专用章，谢宇作为组经理在收款凭证上签名，谢宇在收款凭证中手写备注：如办理不了贷款，退还贷款担保费。后谢宇要求易亚辉电话通知刘峥立交付十万元用于偿还裕源国际B3栋702室所欠银行贷款，2018年9月18日，刘峥立向谢宇账户转账100000元，谢宇向刘峥立出具借条一张，内容为“谢宇因裕源国际B3栋702室提前还款，因资金不够，向刘峥立（430922198204067228）借款人民币拾万元整（100000元）用予还贷借款人：谢宇43012419870818963113873189033”。2018年9月28日，刘峥立通过微信与易亚辉交流，内容如下：“（刘峥立）美女，房子的手续办得怎么样啦”“（易亚辉）现在还刚把房产证拿出来，还要到市民之家去解压（应为押），还要过一段时间”“（刘峥立）哦，我了解一下进度”。2018年10月18日，易亚辉通过微信与刘峥立交流，内容如下：“（易亚辉）不好意思麻烦您了”“（刘峥立）（发送谢宇出具的100000元借条照片）是谢经理的私人名义打的借条”“（易亚辉）好的，谢谢”“（刘峥立）现在这个没出什么问题吧”“（易亚辉）没事，就是我们财务对账”“（刘峥立）有问题及时沟通、11月底之前能过户完么”“（易亚辉）好的，谢谢、所有手续全部办完的话，应该要到12月份去了，因为您这边的话还要贷款吗，然后您放银行里面批贷款的话，它也是要时间的”“（刘峥立）合同上写明了时最晚11/31日，办不完的话就不要了”“（易亚辉）哦，那我们会加快把它搞完的，那你放心了，既然合同上面写了这个日期的话，肯定是在这个日期之内完成”“（刘峥立）希望如此，我现在真的有点担心了，不应该提前打首付款”“（易亚辉）这个您放心，我们是签了合同的，是受法律保护的、您竟然把首付款打过来给我们的，我们会肯定会帮你把事情办好的，这个你可以放1万个心哦”。刘峥立于2018年10月20日前往柒天房地产公司，柒天房地产公司员工联系谢宇并约定10月23日办理贷款面签手续，10月22日，柒天房地产公司在找不到谢宇的情况下立即将此情况告知刘峥立，并要求刘峥立配合柒天房地产公司工作。另查，2018年10月24日，易亚辉在宁乡市正兴法律服务所的调查笔录中陈述：“谢宇是这家店的店长，负责促成公司的房屋买卖合同的签订，另收取客户交给房东的定金，担保金等现金的收取。（刘峥立与周武成的房屋买卖）是我和谢宇一起促成的，一起去看的房，签买卖合同时我在公司，签订合同事宜是谢宇在负责。（刘峥立签订房屋买卖合同时交了2万元定金和1万元担保金）知道，是谢宇收取的，谢宇要我打电话给刘峥立，要她转十万元过来，用于偿还裕源国际B3栋702室银行贷款，好办理以后房屋过户的手续，把十万元先还给银行把房产证拿出来解押，我也在微信上发给刘峥立了。2018年9月18日，刘峥立夫妻一起到公司，谢宇给刘峥立写了一张十万元的条据，我当时去复印刘峥立的身份证和户口本了。条据是怎么写的我不知道，是谢宇写的。按照公司的规定，谢宇收取现金必须要交给财务的，但不知道为什么谢宇没有交，这个公司管理的一个漏洞吧”。2018年10月24日，柒天房地产法定代表人李海军向宁乡市公安局报案，在报案材料陈述：……2018年9月3日谢宇以公司名义收取客户刘峥立房屋定金20000元，至今未转交业主，也未入公司账户，并利用房屋交易的名义，以个人名义向客户刘峥立借取100000元，至今仍没有归还客户……谢宇以欺骗的手段，骗取客户的金钱共计301000元，数额巨大，该行为已构诈骗，同时以公司名义收取客户资金后，不按照公司规定入账，而非法占为己，其数额累计543800元，行为已构成了职务侵占，故请求公安机关依法立案，对谢宇的违法犯罪行为追究其刑事责任。在庭审中，柒天房地产公司陈述，“是要看客户的需求。按照合同的约定，定金、首付款都是交给出售方。贷款担保费是由我们公司收，因为要经我们公司进行贷款。除了合同中约定的，如果客户需要由我们公司代收款项，公司也会收取”“（报案材料中）骗取客户的301000元资金中包括刘峥立的10万元。543800元包括了301000元还加上242800元……”“担保费1万元是本着如果本合同不能履行要解除的情况下，我们自愿退还1万元”。就《二手房居间合同范本》是否继续履行的问题，刘峥立陈述“如果柒天房地产公司继续把这些钱交给周武成的话，合同可以继续履行。刘峥立同意解除合同。”柒天房地产公司陈述：“除开这10万元，合同可以继续履行，公司可以继续促成刘峥立与周武成的买卖关系。本合同没有达到合同约定的解除条件也没有达到合同法规定的解除条件，我们要求继续履行合同”。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，该案中的《二手房居间合同范本》系合同各方真实意思表示，内容真实，合法有效。该案的争议焦点为：一、居间合同是否解除；二、如果居间合同解除，涉案费用是否需要退还以及如何退还的问题。一、关于《二手房居间合同范本》是否解除的问题。《二手房居间合同范本》生效后，双方履行了部分合同义务，现因柒天房地产公司店长谢宇收取刘峥立100000元之后失联导致双方就合同继续履行无法达成一致意见，双方对于十万元的性质存在分歧，合同已无法继续履行，合同目的已无法实现，故合同依法解除。二、关于涉案费用是否退换的问题以及如何退还的问题。1、关于贷款担保费10000元，因《二手房居间合同范本》已依法解除，柒天房地产公司自愿在合同解除的情况下退还刘峥立贷款担保金10000元，故该10000元应向刘峥立退还。2、关于房屋定金20000元，双方在《二手房居间合同范本》约定，房屋定金的收取方为房屋出售方，且该案并无证据证明刘峥立及出售方在合同履行过程中存违约应行为，故不适用定金罚则，现合同已依法解除，柒天房地产公司并无充分有效的证据证明其作为居间方代房屋出售方收取定金20000元后已转交给房屋出售方，故柒天房地产公司应向刘峥立退还20000元定金。3、关于房屋还贷款100000元是否应退还的问题。根据该案的证据，可以证实谢宇作为柒天房地产公司白马桥店的店长，易亚辉作为柒天房地产公司的业务员，履行工作职责，要求刘峥立交付首付款100000元用于偿还房屋所欠贷款，易亚辉在与刘峥立微信交流中确认公司收取了刘峥立的首付款，且告知刘峥立“现在还刚把房产证拿出来，还要到市民之家去解压（应为押）”，还约定房屋贷款的面签事宜。在刘峥立告知100000元是谢宇个人出具借条并询问是否有问题时，公司回复刘峥立“没事，就是我们财务对账”，同时柒天房地产公司法定代表人在报案材料中也陈述谢宇职务侵占了包括刘峥立交付的100000元在内的共计543800元；可知柒天房地产公司在明知谢宇收取了刘峥立100000元后已对谢宇收款100000元的行为予以认可，已确认该100000元为刘峥立交付的房屋首付款、房屋还贷款，同时与刘峥立约定了房屋后续贷款事宜。虽谢宇向刘峥立出具了借条，但刘峥立与谢宇之间并无借款的合意，借条中亦明确了款项用于涉案房屋“提前还贷”，双方真实的意思为交付房屋首付款100000元用于偿还房屋所欠贷款，并拿出房产证办理后续房屋交易事项；虽《二手房居间合同范本》有“本店员工向您收取任何款项，需纳入经营人账户并开具盖有公司专用章票据，其于（应为‘其余’）形式我公司一律不承认，否则后果自负，特此声明”的字样，但合同系柒天房地产公司提供的格式条款，结合柒天房地产公司在庭审中陈述，公司应客户要求可收取首付款，故谢宇收取客户首付款用于还贷亦是履行工作职责；且谢宇作为柒天房地产公司的店长，在收取刘峥立10000元贷款保证金和定金20000元后，谢宇继续要求其支付100000元首付款用来偿还房屋贷款时，刘峥立完全有理由相信谢宇有权收取房屋首付款，谢宇的行为构成表见代理，该代理行为有效，故谢宇收取刘峥立房屋还贷款100000元的行为对柒天房地产公司发生效力。柒天房地产公司作为专业的房地产中介机构，对所招录的员工有培训、管理的职责，同时对客户付款等重大事项履行警示告知义务，谢宇作为店长为客户提供居间服务过程中，要求客户将款项打入谢宇私人账户，柒天房地产公司亦存在失察的过错，不能因为收取该款项未加盖公司公章而免除其应承担的责任，现涉案居间合同已依法解除，故柒天房地产公司应向刘峥立退还房屋还贷款100000元。至于柒天房地产公司与谢宇就履行工作职责产生的纠纷，柒天房地产公司可另寻合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条、第九十七条、第四百二十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：（一）长沙柒天房地产经纪有限公司在判决生效后10日内退还刘峥立贷款担保费10000元；（二）长沙柒天房地产经纪有限公司在判决生效后10日内退还刘峥立定金20000元；（三）长沙柒天房地产经纪有限公司在判决生效后10日内退还刘峥立房屋还贷款100000元；（四）驳回刘峥立的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由刘峥立负担400元，由长沙柒天房地产经纪有限公司负担2900元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案双方诉争的焦点问题为：谢宇在与刘峥立办理二手房的居间交易过程中收取的10万元是否是代表公司，柒天房地产公司是否应向刘峥立退还10万元。在双方签订的《二手房居间合同范本》的右上角虽然有：“本店员工向您收取任何款项，需纳入经营人账户并开具盖有公司专用章票据，其于（应为“其余”）形式我公司一律不承认，否则后果自负，特此声明”的字样，但该合同系柒天房地产公司提供的格式条款，该条款属于免责条款，柒天房地产公司在签订合同时并没有对刘峥立进行明示说明，该免责条款对刘峥立无效。在该合同中谢宇系代表柒天房地产公司签名的，谢宇系柒天房地产公司白马桥店店长。柒天房地产公司在一审庭审中陈述应客户要求可收取首付款，而本案中柒天房地产公司的业务员易亚辉与刘峥立交流的过程中说明了10万元是房屋的首付款，是用来帮房东还贷款。在刘峥立向谢宇账户转账10万元后，谢宇出具的借条也注明了借款用于房屋的提前还贷。上述事实使刘峥立相信谢宇有权代表柒天房地产公司收取交易房屋的首付款。在之后柒天房地产公司的报案材料中，柒天房地产公司称谢宇以公司名义收取客户资金后，不按照公司规定入账，而非法占为己有，……，行为已构成职务侵占。上述陈述说明柒天房地产公司认可谢宇是以公司名义收取客户资金，但没有入公司的财务账。根据以上事实可以认定谢宇在与刘峥立办理二手房的居间交易过程中收取的10万元系代表公司，柒天房地产公司应向刘峥立退还10万元，至于谢宇收取10万元后没有交给公司的问题，柒天房地产公司可另行通过诉讼主张权利。综上所述，柒天房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人长沙柒天房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  李建新审判员  邓 安二〇一九年十一月一日书记员  焦傲雷附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。