山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1402民初2640号原告：德州康瑞食品有限公司。住所地德州市运河经济开发区华兴路**。统一社会信用代码：91371400L0981517XP。法定代表人：陈刚，总经理。委托诉讼代理人：陈翠艳，山东涵诺律师事务所律师。被告：德州市瑞丰机床有限公司。。住所地德州市运河经济开发区西仓路**院内**统一社会信用代码：91371400778401964C。法定代表人：王清松，总经理。委托诉讼代理人：阎振东，男，德州市瑞丰机床有限公司员工。原告德州康瑞食品有限公司（以下简称康瑞公司）与被告德州市瑞丰机床有限公司（以下简称瑞丰公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈刚、委托诉讼代理人陈翠艳，被告委托诉讼代理人阎振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康瑞公司向本院提出诉讼请求：1.依法责令被告立即向原告交付《工业用地及房产转让合同》中的北车间；2.依法判令被告承担因延期交付西车间及北车间的违约金140万元（按已付款700万元的20%计算）；3.诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：要求被告向原告支付实际占用西车间及北车间期间的租金85536元。事实和理由：原、被告于2018年10月10日签订了《工业用地及房产转让合同》，约定被告将产权证号为NO.37001559956的全部土地产权（包括厂房、门卫室、院墙、道路、排水等）转让给原告。原告按合同约定按期及提前付款后，被告协助原告办理了产权过户手续。但被告未按合同约定的时间向原告交付西车间，被告对外出租的北车间，被告承诺于2019年4月10日承租户搬离，但承租户至今拒不搬离。被告延期交付西车间及拒不交付北车间的行为不但违反了合同约定，更导致原告无法实际占有使用转让的标的物，给原告造成了极大的经济损失。故原告诉至法院。瑞丰公司辩称，1.按照合同约定，北车间未到交付期限；2.原告要求被告支付西车间和北车间租金85536元以及违约金140万元的诉讼请求没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：证据一《工业用地及房产转让合同》，拟证明按合同第四条约定，被告应自2019年4月10日将案涉北车间交付原告，但被告至今未向原告交付；证据二不动产权证书一份，拟证明被告向原告借款100万元用于缴纳过户费用，双方办理了不动产权证；证据三微信聊天记录，拟证明被告故意隐瞒北车间出租的事实；证据四《厂房出租合同协议书》、证据五民事起诉状一份，拟证明案涉北车间的承租方是德州市英华机械有限公司，不是《工业用地及房产转让合同》中记载的德州市顺泽机械厂，德州市顺泽机械厂将本案原、被告以房屋租赁合同纠纷诉至法院，案涉北车间现仍由德州市顺泽机械厂非法占有，进而证明被告至今未将北车间交付原告的事实；证据六租金收据两份，拟证明被告将案涉土地使用权转让给原告后，被告仍然收取2018年10月10日起至2019年4月10日止北车间租金的事实，该租金被告应返还给原告。瑞丰公司对原告提交的证据质证如下：对原告提交的所有证据的真实性均无异议，对证明目的有异议。瑞丰公司未提交反驳证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。上述证据的证明目的，本院将结合案件案情和事实在本院认定事实部分予以分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月10日，原告瑞丰公司（甲方）与被告康瑞公司（乙方）签订了一份《工业用地及房产转让合同》。合同约定：第一条甲方将公司自有的工业国有土地及房产一宗转让占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方。房地产具体状况如下：（一）甲方依法拥有的国有工业用地产权证号为NO.37001559956的全部土地产权；（二）该宗用地范围内的全部厂房及附属设施，主要包括：北厂房（102米*36米）、西厂房（42米*78米）、门卫室、院墙、道路、排水……。（三）甲方同步转让房地产的相关租赁关系。租赁关系由乙方全权处置。第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为1050万元人民币，具体付款方式、期限：定金100万元，于合同签订两日内拨付甲方账户首付款500万元，于合同签订十五日内拨付甲方账户再次付款370万元，于不动产交易部门完成过户并甲方完成西车间搬迁完毕、双方验房无误后一周内付到甲方账户余款付款80万元，于该宗交易完成后满一年作为风险押金，如果没有扣除事项，于满一年之日一周内全额拨付甲方账户。双方签订合同并给付定金后，均不得以任何理由终止合同，如有违约，违约方要向对方给予100万元违约金并退还定金。第四条甲、乙双方同意，甲方于2019年1月31日前腾空出该宗土地转让厂房房产内物资物品（除北车间和一间办公室）。双方约定，给予北车间对外租赁户（德州市顺泽机械厂)自合同签订日起半年使用和搬离期，半年到期后处置权归乙方全权处理。如乙方新上项目在环保、生产许可等方面的验收及生产运营不受租赁户的影响，能正常建设生产运营，则乙方给予租赁户延长适当租赁期限，并另行签订租赁协议，甲方不再具有任何权利和责任。乙方同意甲方自合同签订之日起无偿使用一年北车间的西半部分，到期前甲方确保完成所有设备的搬离，逾期不搬离，资产归乙方所有并处置。甲乙双方2019年2月1日对房屋及其附属设施进行查验，查验无误后正式交付给乙方。第九条甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款1%的违约金，合同继续履行。三、本条款与第二条的违约金支付100万元同时计算。原告在合同出卖人（甲方）处盖章，被告在合同买受人（乙方）处盖章。合同签订后，原、被告前期按约履行义务。在双方办理过户手续时，因被告资金紧张，原告向被告垫付100万元，双方约定该垫资款由被告在原告应支付的转让款中予以扣除，并另支付垫资款1%的费用。2018年11月22日，双方办理了案涉土地使用权过户手续，不动产登记证为鲁（2018）德州市不动产权第0034760号，原告取得了案涉土地使用权。2019年3月26日，被告将案涉厂房西车间交付原告，原告进行了验收。被告交付西车间后，原告未向被告支付转让款270万元（前期原告已按合同约定共计向被告交付了700万元）。另查明，案涉北车间的租赁费已由案外人德州市顺泽机械厂交付给被告，租金交付至2019年4月10日。2019年5月31日，案外人德州市顺泽机械厂（案涉《工业用地及房产转让合同》载明的北车间租赁户）以房屋租赁合同纠纷为由将原、被告诉至法院，要求两被告继续履行租赁合同。本院认为，本案争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实和法律依据的支持。一、原告要求被告交付《工业用地及房产转让合同》中的北车间应否予以支持。原、被告双方2018年10月10日签订的《工业用地及房产转让合同》，系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行义务。原、被告双方于2018年11月22日根据合同约定办理了相关土地使用权的过户手续，原告取得了案涉土地的使用权。合同第一条第（三）项约定：甲方（被告）同步转让房地产的相关租赁关系。租赁关系由乙方（原告）全权处置。根据庭审查明的事实，原告与被告签订合同时，案涉北车间对外存在租赁关系是知情的，同时被告也将北车间租赁关系的处置权全权转让给原告，原告应依照租赁合同关系依法处理，原、被告之间就处理租赁北车间的约定无效。原告同意被告自合同签订之日起无偿使用一年北车间西半部分，至原告起诉时，被告一年的使用期限未满。综上，原告要求被告交付北车间的诉求于法无据，本院不予支持。二、原告要求被告承担因延期交付西车间及北车间的违约金140万元的问题。根据上述所述，被告无向原告交付北车间的义务，故不存在延期交付的问题。原告可在租赁合同纠纷案件中处理，其要求被告支付延迟交付北车间违约金的主张，本院不予支持。关于西车间延期交付问题，被告予以认可，被告承认原告诉讼请求不违反法律规定，本院予以确认。但原、被告约定的违约金每天按已付款金额1%支付明显过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告对被告逾期交付西车间对其造成的损失未向法庭提交相关证据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，本院酌定延迟交付西车间的违约金调整为以700万元为基数自2019年2月1日起至2019年3月26日止按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算为宜，共计59377.50元。三、原告要求被告支付实际占用西车间及北车间期间的租金85536元应否予以支持。本院认为，原告就被告延迟交付西车间的行为已主张违约金，原告也未提交证据证实因被告延迟交付西车间对其造成的损失大于违约金，故其要求被告支付实际占用西车间租赁费的诉求，证据不足，本院不予支持。关于北车间的租赁关系，已于2018年10月10日在原、被告签订《工业用地及房产转让合同》之日起转让给原告，北车间的相关租金收益依法已由原告享有，按照其与第三方租赁合同的约定租赁费每季度交纳一次，被告也认可2018年10月10日至2019年4月10日期间的租赁费已由其收取，收取时间为2019年5月28日，每月合计10468.54元，此时被告对北车间的租金已无收取的权利，故原告要求被告返还北车间自2018年10月10日至2019年4月10日期间租金62811.24元的诉求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告德州瑞丰机床有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告德州康瑞食品有限公司延迟交付西车间的违约金59377.50元；二、被告德州瑞丰机床有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告德州康瑞食品有限公司租赁费62811.24元；三、驳回原告德州康瑞食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19070元，减半收取9535元，由原告康瑞食品有限公司负担8753元，被告瑞丰机床有限公司负担782元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  滕冬梅二〇一九年十一月十五日法官助理杨爱华书记员季秀荣