四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终8163号 上诉人（原审被告):成都市西汇投资有限公司,住所地：成都市郫县郫筒镇何公路28号。 法定代表人：邱林，董事长。 委托诉讼代理人：张盛，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李国鹏，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人(原审原告):殷福厚，男，1947年2月26日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：李思静，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈仕建，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告):四川西南交大兴建置业有限公司，住所地：成都市郫都区犀浦镇两河村。 法定代表人：朱宝宗。 委托诉讼代理人：赵芯，四川迪泰律师事务所律师。 被上诉人(原审第三人):郑沈，男，1979年8月31日出生，汉族，住四川省彭山县，现在崇州监狱服刑。 上诉人成都市西汇投资有限公司（以下简称西汇公司）因与被上诉人殷福厚、四川西南交大兴建置业有限公司（以下简称兴建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初2996号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。西汇公司的委托诉讼代理人张盛，殷福厚及其委托诉讼代理人李思静、陈仕建，兴建公司的委托诉讼代理人赵芯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西汇公司上诉请求：撤销成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初2996号民事判决，并依法改判。事实和理由：1.一审法院认定案涉《商品房买卖合同》对西汇公司产生法律效力属事实认定错误。西汇公司系案涉车位的开发商和所有权人，但并不是案涉合同的当事人，西汇公司应诉之前并不知道案涉车位被销售的情况。郫都区房管局出具的《情况说明》显示，案涉车位从未办理过销售备案手续，依据《商品房销售管理办法》第八条、第二十二条，案涉车位并不具备销售条件，兴建公司、郑沈均不具备销售案涉车位的资格。郑沈与殷福厚签订案涉合同出售车位，系无权处分行为，即使被认定为兴建公司的职务行为，也因无西汇公司的授权或追认不产生法律效力。2.郑沈销售案涉车位的行为不构成表见代理。不能根据西汇公司此前委托兴建公司销售案涉小区房屋进而推断兴建公司有销售案涉车位的权限。根据《民法总则》第一百七十一条、《民法通则》第六十六条，西汇公司未委托任何机构或个人销售案涉车位，也未追认案涉合同，即使生效刑事判决认定郑沈销售案涉车位的行为系职务行为，也不能据此认定该行为构成表见代理，进而认定案涉合同对西汇公司有法律效力。 殷福厚辩称，1.生效的（2016）川0124刑初311号刑事判决书已经确认本案涉及的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。基于兴建公司在10余年的时间内公开销售西汇公司开发的案涉小区房屋，可以推断西汇公司与兴建公司之间具有委托关系，受托人兴建公司以及自己的名义，在委托人西汇公司的授权范围内与殷福厚签订了合同，直接约束西汇公司和殷福厚。2.西汇公司以未办理销售备案手续为由否认合同效力，于法无据。本案中的车位在销售合同签订时已经竣工，属于现房销售，且符合《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件，按照《合同法》及相关解释，属于有效合同。3.郑沈销售案涉车位的行为系职务行为，直接对公司产生法律效力。一审判决从未提及表见代理，相反，一审判决和已生效的（2016）川0124刑初311号刑事判决书均认为郑沈利用经手、管理兴建公司锦苑三期车位销售的职务便利与买受人签署《商品房买卖合同》及补充协议系职务行为。综上，西汇公司的上诉理由均不能成立，西汇公司应当承担法律责任，及时为殷福厚办理权属证书。 兴建公司辩称，1.商品房买卖合同中加盖的印章并非兴建公司的备案印章，该买卖行为并非兴建公司的真实意思表示，合同不应当成立，一审中殷福厚拒绝提供原件进行鉴定，应当承担举证不利的后果。2.案涉车位并未取得运输许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条之规定，案涉合同应属无效合同，兴建公司和西汇公司不负有协助办理不动产登记的义务。3.殷福厚是通过西汇公司而非通过兴建公司购买的住房，其应当知道西汇公司是开发商，对于郑沈是否可以出卖车位或者兴建公司是否有权出卖车位，殷福厚应当向作为车位权利人的西汇公司进行核实，但是在一审中殷福厚并没有出示任何证据证明其在签订合同前或签订合同时向西汇公司核实过郑沈是否有权出卖车位，殷福厚没有任何理由相信郑沈有权出卖西汇公司的车位。4.兴建公司对于案涉小区住房的出卖是基于历史原因，但兴建公司与西汇公司之间从未对车位的销售达成过任何协议，兴建公司无权出售车位，客观上兴建公司也不能办理产权证书。 殷福厚向一审法院提起诉讼请求：1.兴建公司与西汇公司为殷福厚办理“锦苑三期”124号地下车位所有权证书；2.兴建公司与西汇公司向殷福厚支付以已付车位款80000元为基数按日万分之三计算的违约金19173元（自2015年11月27日起暂计至2017年6月30日，应计至实际办理产权之日止）；3.本案诉讼费、保全费由兴建公司与西汇公司承担。一审庭审中，殷福厚主张诉讼请求中的所有权证书明确为不动产权证，违约金为办理不动产权违约金。一审诉讼中，殷福厚自愿撤回第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：2014年11月13日，殷福厚与兴建公司的销售人员郑沈签订《商品房买卖合同》，该合同加盖“四川西南交大兴建置业有限公司”的印章，约定殷福厚购买位于郫都区“锦苑三期”的124号车位，购买总价款80000元。合同第十九条，转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：。（2）买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，殷福厚支付郑沈车位款80000元。 西汇公司原名成都市西汇城市建设有限公司，为“锦苑三期”小区的开发商，尚未取得“锦苑三期”地下停车位的销售许可证。“锦苑三期”地下停车位在出售时已实际竣工验收。“锦苑三期”房屋及地下车位初始登记在西汇公司名下。西汇公司与兴建公司曾就对外出售“锦苑三期”房屋进行合作。 一审法院另查明，2016年10月19日经郫都区人民法院（2016）川0124刑初311号刑事判决书审理查明认定：“2012年至2015年期间，郑沈利用经手、管理兴建公司锦苑三期车位销售的职务便利，在该公司会议室分别与陈显芳等37余名业主签订了销售锦苑三期132号等41个车位的车位买卖合同后，将公司卖车位的款项人民币3573000元侵吞后耗用。郑沈身为兴建公司员工，利用职务上的便利，将本单位的财物非法占为已有，数额巨大，其行为已经构成职务侵占罪。” 一审法院再查明，2016年8月31日郫县国土局发布通告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。 一审诉讼中，兴建公司对案涉车位的《商品房买卖合同》中出卖人栏加盖的兴建公司印章以及收据上加盖的印章的真伪申请司法鉴定，因殷福厚一直不同意提供合同及收据原件作为鉴定材料，因此鉴定终止。 一审法院认为，本案的争议焦点在于，1、案涉《商品房买卖合同》的效力问题；2、兴建公司、西汇公司是否应当为殷福厚办理案涉车位不动产权证。 关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。案涉《商品房买卖合同》及补充协议是兴建公司的销售人员郑沈利用经手、管理兴建公司锦苑三期车位销售的职务便利与殷福厚签署，其行为经郫都区人民法院已生效（2016）川0124刑初311号刑事判决书确认系职务行为，故不论郑沈在合同上所盖的印章是否系兴建公司的真印章，兴建公司应当对其销售人员郑沈向殷福厚销售车位的行为承担相应的法律责任。关于兴建公司与西汇公司关系问题。殷福厚主张其是基于兴建公司代理西汇公司销售车位才签订的合同，兴建公司与西汇公司是否形成代理关系，一审法院作如下评析：西汇公司系案涉房产开发项目的建设方，同时案涉房产实际备案于西汇公司名下，在兴建公司与西汇公司均未举证证明车位的权属已发生交易或变动的情况下，车位的实际出卖人只可能是西汇公司。双方在庭审中均陈述基于历史原因，双方就房产销售进行过合作，但基于何种法律关系进行合作，双方均未予以明确，基于前述分析，在房产权属归属明确系西汇公司的前提下，兴建公司以其自身名义进行销售，其与西汇公司之间仅可能成立代理法律关系，故殷厚福主张其有理由相信兴建公司代理西汇公司销售车位，符合客观事实，其主张一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，西汇公司作为委托人应承担《商品房买卖合同》约定范围内的合同义务。 另，因不动产权证具有所有权证和国有土地使用权证合二为一的功能，双方未约定不动产权证的办理时间，办理不动产权证的时间应当按照国有土地使用权证的时间进行确定。合同约定的办理所有权证的时间已到，双方未约定办理国土证时间，造成办理不动产权证的时间暂不能确定。殷福厚要求办理不动产权证，结合办理不动产权证的内容和程序，以及本案的实际情况，商品房买卖合同约定由买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，出卖人应当及时通知业主办证所需材料，买受人应当在接到出卖人通知后及时交纳相应的办证所需的资料、税、费。出卖人负有将办理权属证书所需资料、费用以及代买受人将应由买受人缴纳的税、费及相关资料提交给不动产登记中心，协助办理权属变更登记的义务。关于办理不动产权证的期间，一审法院酌情确定合理时间九十日。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、西汇公司于判决生效之日起九十日内为殷福厚协助办理位于成都市郫都区“锦苑三期”的124号车位不动产权证；二、驳回殷福厚其他诉讼请求。案件受理费25元，由西汇公司承担。该款项已由殷福厚垫付，西汇公司在判决生效之日起三日内支付殷福厚。 二审审理过程中，西汇公司围绕其诉讼请求提供以下新证据：1.锦苑三期《商品房买卖合同》。拟证明，殷福厚知道案涉小区的开发商是西汇公司，而非兴建公司。基于殷福厚知道西汇公司是开发商，又没有任何能证明兴建公司与西汇公司之间有关于委托销售的证据，不能构成一审判决认定的殷福厚有理由相信西汇公司委托兴建公司进行销售。2.（2018）川01民终8686号民事裁定书、（2017）川0124民初6140号民事判决书。拟证明，在类似的案件中均没有认定西汇公司和兴建公司存在车位委托销售关系，买售方与兴建公司签订的合同不能约束西汇公司。 殷福厚质证认为，1.对于证据1，殷福厚知晓可以与兴建公司签订商品房买卖合同，并得到西汇公司的追认，同时西汇公司也配合办理了案涉房屋的不动产权证，殷福厚在该案涉楼盘的销售部与兴建公司任命的销售经理郑沈签订买卖合同，已经尽到了作为买受人的谨慎义务，案涉车位买卖合同合法有效，殷福厚不存在过错。2.对于证据2裁定书、判决书的真实性无异议，对证明目的有异议：（1）关于（2017）川0124民初6140号民事判决书，一审认定正确，该案二审发回重审的原因是其中69号车位系重复买卖。（2）对于（2018）川01民终8686号民事裁定书，驳回上诉原因是生效刑事判决已认定郑沈的销售行为是诈骗行为，该诈骗行为与本案案涉合同的职务侵占行为是不同法律关系，职务侵占行为应由公司承担责任。（3）西汇公司没有表述清楚兴建公司与西汇公司的关系，导致法院在陈述和表述二者之间的法律关系时出现了各种情况，这均是由西汇公司与兴建公司不如实陈述客观事实导致的，不能因此阻却殷福厚要求办理权证书的权利，开发商有协助办理产权证的义务，违约金应由兴建公司承担。（4）买受人知晓可以与兴建公司签订商品房买卖合同，并在最后得到西汇公司的追认，同时西汇公司也配合为买受人办理了房屋不动产权证。作为买受人，在兴建公司销售部与兴建公司任命的销售部经理郑沈购买该车位符合事实，已尽到谨慎的义务，现西汇公司以他们未办理预售许可证和未委托兴建公司销售车位来抗辩不能成立。 兴建公司质证认为，1.对商品房买卖合同的真实性、合法性和关联性均认可，商品房买卖合同是殷福厚直接与西汇公司签订的，殷福厚并没有与兴建公司签订过商品房买卖合同，殷福厚在明知车位所有权的情况下仍向没有权利的郑沈购买车位，本身存在一定的过错。2.对裁定书、判决书的真实性、合法性认可，对其关联性不认可，该判决书存在特殊性，不能类推适用本案。 本院经审查认为，对西汇公司提交的锦苑三期《商品房买卖合同》、（2018）川01民终8686号民事裁定书、（2017）川0124民初6140号民事判决书的真实性、合法性予以认可，对其关联性本院将于本院认为部分进行阐述。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人西汇公司的上诉请求以及被上诉人殷福厚、兴建公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：西汇公司是否应为殷福厚办理案涉车位的不动权属证书。现就上述争议焦点的认定论述如下。 根据本案查明的事实，经（2016）川0124刑初311号刑事判决书审理查明确认，郑沈系兴建公司员工，其签订合同的行为系履行职务的行为。殷福厚在签订案涉车位买卖合同之前，已购买案涉项目所在房屋。且房屋买卖合同亦系由兴建公司加盖印章，已由西汇公司协助办理该房屋不动产权证。虽案涉车位买卖合同签订时兴建公司未提交西汇公司授权其公司出卖案涉车位的证明，但殷福厚在签订案涉车位买卖合同时基于前期合同的签订、履行情况，有充分理由相信兴建公司有权销售西汇公司开发的案涉车位。故根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，兴建公司出售案涉车位的行为构成表见代理，兴建公司签订的案涉车位买卖合同之后果应由西汇公司负担，西汇公司应为殷福厚办理案涉车位的不动权属证书。 关于西汇公司上诉另提出案涉车位未经备案等问题，系行政机关对规范房地产销售等行为进行的行政管理，并非判定案涉车位合同效力的强制性规范。故西汇公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由成都市西汇投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 何广智 二〇一九年十一月十一日 书记员 邱 灿