湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1222民初1738号原告：郑正军。委托代理人：皮四兵，通城县麦市法律服务所法律工作者。被告：刘洁。被告：湖北金罐苑房地产开发有限公司。法定代表人：雷振亚，董事长。委托代理人：黎少云，湖北泰元律师事务所律师。原告郑正军与被告刘洁、湖北金罐苑房地产开发有限公司（以下简称湖北金罐苑房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑正军及委托代理人皮四兵、被告刘洁、被告湖北金罐苑房地产开发有限公司的委托代理人黎少云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑正军诉称，2012年11月19日，原告与被告刘洁曾签订了一份与位于隽水镇宝塔村六组的商品房买卖合同，原告交付被告购房款20万元，后因被告刘洁的原因，未履行合同义务，原告年年催讨购房款，被告刘洁也未偿还给原告。2016年8月1日，原告与被告约定将原合同约定位于宝塔××商品房××为步行街××（佘畈路，新邮政局对面）的商品房，并达成相关协议。协议中第5条约定：“乙方（原告郑正军）已于2012年11月19日向甲方（被告刘洁）付清购房款20万元。甲方（被告刘洁、湖北金罐苑房地产公司）承诺在2017年11月19日前向乙方交付房屋。如果不按时交付房屋，甲方同意乙方付款之日起（2012年11月19日）按乙方支付20万元购房款的2%计算月利息”。2017年11月19日，被告刘洁、湖北金罐苑房地产公司未履行合同约定，且分文未付，2018年1月份至今，经多次商讨无果，原告郑正军向法院起诉，请求依法判决被告刘洁、湖北金罐苑房地产公司一次性履行偿还原告购房款20万元，并按月利率2%计付自2012年11月19日起至购房款清偿之日止的利息，本案诉讼费用由被告刘洁、湖北金罐苑房地产公司承担。原告郑正军在举证期限内，向本院提交如下证据：证据1、原告郑正军的身份证，证明目的：原告郑正军的诉讼主体适格。证据2、被告刘洁的身份证调查信息，证明目的：被告刘洁的主体资格。证据3、被告湖北金罐苑房地产公司的企业基本信息，证明目的：被告湖北金罐苑房地产公司的主体资格。证据4、房屋买卖合同，证明目的：原告郑正军与被告刘洁、湖北金罐苑房地产公司签订房屋买卖合同及相关违约责任。经质证，被告刘洁对原告郑正军向本院提交证据1-3无异议，对证据4真实性，被告刘洁不清楚，湖北金罐苑房地产公司没有盖章，是项目部的章，这份合同跟被告没有任何关系。经质证，被告湖北金罐苑房地产公司对原告郑正军向本院提交证据1-4无异议。本院认为，原告郑正军向本院提交证据1-4真实合法有效，本院予以采信。被告刘洁辩称，事情经过不是说不是这个经过，但是这笔钱不是在原告手里借的，是我堂姐夫哥金木清，我姐夫哥金木清借一笔钱给我，我赚了几十万元，因为没有要我的利息，所以我就给一套房给我堂姐夫金木清，原告要买房，当时金木清就卖给了原告，但是黄辉志在不知情的情况下卖给别人了，因为是别人在建房，我是答应以后到别处建房后交付一套房给原告，利息是按2分计算没问题，只是现在人工费用等都涨了，现在一套房价值50多万元，按现在这份合同，我要原告还需要付钱给我，我打电话给原告，原告说今年6月30日之前处理，不然要起诉，但是我5月20日左右正在住院，我就打电话给原告，但是原告已经起诉了。原告对我意见是不该要他还付购房款给我。我也答应要原告少付款，我姐夫哥金木清跟原告是嫡亲的舅老。等以后房子建成之后，再给一套房子给原告。这个房子明年无论如何是可以建成的，实在不行我就找我堂姐夫金木清讨钱。现在我没有偿还能力。被告刘洁在举证期限内，未向本院提交证据。被告湖北金罐苑房地产公司辩称，这个事情跟我公司没有任何关系，经济纠纷是什么经过，我公司也不清楚，项目的工程，被告刘洁是准备以我公司的名义开发房地产，但是该项目现在不知道有没有通过审批动工兴建。被告湖北金罐苑房地产公司在举证期限内，未向本院提交证据。根据原告郑正军的起诉、被告刘洁、湖北金罐苑房地产公司的答辩、举证和质证、庭审调查、本院可以确认以下事实：2016年8月1日，原告郑正军与被告刘洁签订《房屋买卖合同》，其上载明：“甲方（卖方）：刘洁……乙方（买方）：郑正军……甲乙双方于2012年11月19日曾签订一份房屋买卖合同，合同约定甲方将位于宝塔六组的商品房E户型第三层（上楼左套，D户型），车库通道进口直进第一间房卖给乙方。后因甲方的原因，未履行合同的义务。现甲、乙双方约定将原合同约定位于宝塔××商品房××为步行街××旁（佘畈路，新邮政局对面）的商品房，现甲、乙双方达成如下协议：……5、乙方已于2012年11年（本院认为系笔误，应为11月）19日向甲方付清购房款20万元。甲方承诺在2017年11月19日前向乙方交付房屋。如不按时交付房屋，甲方同意乙方付款之日起（2012年11年19日）按乙方支付20万元购房款的2%计算月利息”。被告刘洁未依约交付房屋给原告郑正军。原告郑正军、被告刘洁多次协商不成，遂诉至本院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实自由的意思表示协商一致达成，成立并生效，双方应当依法履行合同义务，享有约定的合同权利。本案争议焦点：1、被告刘洁是否应该偿还原告20万元，并自2012年11月19日起按月利率2%计算利息至还清欠款之日止；2、被告湖北金罐苑房地产公司在本案中是否应该承担连带责任。关于被告刘洁是否应返还购房款20万元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，被告刘洁未依约交付房屋的行为构成违约，对原告损失的购房款20万元，应当依法赔偿原告。故对原告要求被告刘洁返还购房款20万元的诉请，本院予以支持。关于被告刘洁是否应当承担以20万元为本金，按月利率2%的利息自2012年11月19日计算至清偿之日止的违约金赔偿的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金超过造成的损失确定违约金数额”，双方约定的计息，实质上是违约金。本案系房屋买卖合同，不是民间借贷纠纷，目的是买房，不是借款生息，所以，即使约定了违约金计算方式，其计算出来的违约金总额不得超过违约损失的30%。以20万元为本金，以月利率2%自2012年11月19日起计算至2019年11月19日，本案已产生违约金336000元，过分高于违约损失的30%，即20万元×30%=60000元，因此，以违约损失的30%为标准，结合双方争议时间长短、被告构成违约等相关因素，将违约金酌情调整为10万元，对原告要求被告承担10万元的违约金诉请，本院予以支持，超过部分，不予支持。关于被告湖北金罐苑房地产公司是否应当承担连带赔偿责任，本案中被告湖北金罐苑房地产公司没有在《房屋买卖合同》上签字，原告也没有其他证据证明被告湖北金罐苑房地产公司愿意为被告刘洁提供担保或者承担连带责任，故原告要求被告湖北金罐苑房地产公司承担连带赔偿20万房款及违约金的诉请，没有事实依据，本院不予支持。综上，为了保护房屋买卖合同中当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、由被告刘洁在本判决生效之日起三十日内返还原告郑正军购房款20万元,并赔付原告郑正军违约金10万元。二、驳回原告郑正军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费4300元，由被告刘洁承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁金穗支行；帐号17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在规定履行期间的最后1日起计算，两年内向本院书面申请执行，否则按自动放弃执行申请权利处理。审 判 长  褚毅君审 判 员  胡白浪人民陪审员  卢雅媚二〇一九年十一月二十七日书 记 员  汪 丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金超过造成的损失确定违约金数额。