湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7860号上诉人（原审被告）：刘晓伟，男，1982年10月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：湖南保利物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路550号今利园1、2座东头。法定代表人：杨文波，董事长。委托诉讼代理人：黄岱峰，湖南商管律师事务所律师。上诉人刘晓伟因与被上诉人湖南保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2604号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘晓伟不服一审判决，向本院上诉，请求：上诉请求：一、请求改判原判决第一项，上诉人应缴纳的物业费为1056.2元；二、请求撤销原判决书第二项；三、请求判令被上诉人赔偿上诉人27000元；四、涉诉一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在收到一审法院送达的起诉材料时，仅仅收到了《湖南省长沙市天心区人民法院举证通知书》、《湖南省长沙市天心区人民法院应诉通知书》、《长沙市天心区人民法院传票》这三份材料，连起诉书副本都没有收到，上诉人连起诉内容都不知道，因此一审法院已严重违法。二、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，一审法院作出的湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2604号民事裁定书严重违法，严重侵犯上诉人的诉权。三、上诉人认为被上诉人2016年4月18日之后无物业服务资格。保利花园小区于2015年9月14日成立保利花园首届业主委员会，2016年4月18日，长沙市保利花园业主委员会（甲方）与保利物业公司（乙方）签订《保利花园小区物业服务合同》，该业主委员会于2016年9月21日解散，至今尚未成立新一届业主委员会。2016年12月30日该小区所在的长沙市天心区黑石铺街道黑石铺社区居民委员会发布《关于保利业主申请书的回复》，载明：“因上一届业主委员会与保利物业公司续聘合同签订流程不符合相关规定，街道、社区及时予以制止，并组织上一届业主委员会与保利物业公司进行了沟通，续聘合同无效”。依据《物业管理条例》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，自2016年4月18日起保利花园小区前期物业合同终止。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，《保利花园小区物业服务合同》属于法律规定的无效情形，因此被上诉人自2016年4月18日后无物业服务主体资格，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，所以上诉人应支付物业服务费的时间应为2013年2月1日至2016年4月18日止，上诉人应缴纳的物业服务管理费的期限为2013年2月1日至2016年4月18日（合计38.5个月）。四、被上诉人未按前期物业合同约定履行合同，严重违约，并导致上诉人遭受巨大经济损失27000元。（一）被上诉人未依照《物业管理服务协议书》提供服务的方面：1、应对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，保持外观协调以限制，完好整洁，但实际并未履行义务。2、从未公示应每六个月向全体业主和物业使用人公布物业管理费用收支项目及公布公共收益部分收入。3、擅自占用本物业区域的共用部位、共用设施设备或改变其使用性能。4、公共场所、建筑物共用部位的清洁卫生未达到标准化保洁。5、小区二次供水没有定期清洗，严重影响业主的健康。6、小区的重点区域、重点部位目前仍无安全监控。2015年9月12日答辩人家被入室偷盗，损失达26000元，发现后立即报警，大托铺派出所已立案大托铺派出所出警查看监控视频，没有监控，导致本盗窃案未能侦破，损害了答辩人的合法权益。7、没有对外墙、公共内墙、走廊、楼梯等定期清洗、粉刷。8、没有对公共护栏、照明灯具、道路等定期清洗、养护。9、小区的电梯无定期维保，电梯惊魂事件经常发生。10、小区东门和西门附近的垃圾站臭气熏天，过往路人不得不掩鼻快速通过。11、地下车库排水没有并入城市污水管道，雨天车库成为水帘洞。（二）上诉人在验房时就提出入户门防盗锁不能复位，经上诉人多次催促后，被上诉人仍然不整改，后导致上诉人家里财物被盗，损失27000多元，因此，被上诉人未按上诉人要求整改及维修房屋入户门防盗锁，上诉人有权拒绝交纳物业管理费，并应赔偿上诉人损失27000元。五、因上述事实和理由的第四点，是被上诉人违反合同义务在先，其首先没有履行双方的合同约定，而上诉人已于2011年10月27日预缴了物业管理费，因此根据《合同法》第六十六条规定，上诉人有权拒绝履行合同义务，暂缓交纳物业费，因此，原判决书第二项判决上诉人支付违约金（滞纳金）错误，应依法撤销。六、一审法院的作出的湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2604号民事判决书中载明：“2018年5月至2019年4月期间，原告对其物业服务瑕疵进行了部分整改”。上诉人认为这与本案没有关联性。七、一审法院的作出的湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2604号民事判决书中载明：“本院认为，原告保利物业公司与被告刘晓伟签订《物业管理服务协议书》，就前期物业服务进行约定，双方意思表示真实，未违反法律、行政法规、合法有效”。上诉人认为《物业管理服务协议书》关于违约金的部分已严重违反法律，上诉人在一审庭审时已多次提出该部分违法的事实，因此请求确认该部分违法。上诉人暂缓缴纳物业费是因为被上诉人严重不负责任，不按约定履行合同，并造成上诉人遭受巨大经济损失。因此上诉人认为被上诉人应承担上诉人的全部损失，被上诉人的合法物业费应与其付出的服务相适应，因此上诉人应付的物业费为1056.2元（1.5×91.45×38.5×0.2）。综上所述，以上上诉请求请上诉法院予以支持，将本案依法予以改判。被上诉人保利物业公司辩称：1、不管2016年4月18日签订的物业服务合同是否有效，被上诉人自始至终都在为该小区提供物业服务；2、关于刘晓伟提到的家中盗窃的事情，被上诉人在一审中对该事件进行了解释，被上诉人已经履行了管理义务，其家中失窃并不是被上诉人管理不当所致；3、关于该小区的路面和卫生环境问题，物业公司不可能随时整改，只能阶段性的进行整改。而从被上诉人提供的证据可以证明，在2018年5月份后，被上诉人已对该部分瑕疵进行了整改。所以被上诉人不认为其提供的物业服务有瑕疵。综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，所判事项恰当，应当予以维持。保利物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘晓伟向保利物业公司支付物业管理费8136.10元（截至2017年12月31日）；2.判令刘晓伟支付违约金、滞纳金8136.10元；3.判令刘晓伟承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：保利物业公司曾用名为长沙市保利物业管理有限公司，2011年1月12日名称变更为现名称。2010年8月24日，长沙金利和泰房地产开发有限公司（出卖人）与刘晓伟（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人建设的文苑（保利花园）三期项目中的第三期9栋706号房，用途为住宅，建筑面积共91.45平方米，总金额为494014元。同日，长沙市保利物业管理有限公司（甲方）和刘晓伟（乙方）签订《物业管理服务协议书》，就前期物业管理服务主要约定如下：甲方的物业服务内容包括：1.对公共房屋和建筑物的维护和管理；2.房屋共用设施设备和运行的维护和管理；3.环境卫生，包括公共场所、建筑物公用部位的清洁卫生、垃圾的清运,公共绿地、树木的养护、除虫，小区水系的养护等；4.保安，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，根据小区相关设施配备情况，适当采取安全（仪器）监控、保安巡视、门岗执勤等安全防范措施。住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.50元，每季度交纳一次，每次交纳费用的时间为每季度第一个月的1至15日，可预交一年的物业管理费。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按应缴金额每天3‰计收乙方违约金。2011年10月27日，刘晓伟接收了前述商品房，收房时刘晓伟预交了一年的物业管理费，保利物业公司赠送了三个月的物业管理费。自2013年2月1日起，刘晓伟未交纳过物业管理费，截至2017年12月31日尚欠8093.32元（59个月×1.5元/月/平方米×91.45平方米），保利物业公司多次催收未果。2015年9月14日，保利花园小区成立首届业主委员会。2016年4月18日，长沙市保利花园业主委员会（甲方）与保利物业公司（乙方）签订《保利花园小区物业服务合同》。该业主委员会于2016年9月21日解散，至今尚未成立新一届业主委员会。2016年12月30日，该小区所在的长沙市天心区黑石铺街道黑石铺社区居民委员会发布《关于保利业主申请书的回复》，载明：“因上一届业主委员会与保利物业公司续聘合同签订流程不符合相关规定，街道、社区及时予以制止，并组织上一届业主委员会与保利物业公司进行了沟通，续聘合同无效”。但保利物业公司至今仍在该小区提供物业服务。保利物业公司在保利花园小区提供物业服务期间，该小区房屋外墙、电梯、道路等共用部位及设施未能得到及时维护和检修，小区环境卫生亦存在垃圾未能及时清理等现象，小区的视频监控未对重点部位有效覆盖。2018年5月至2019年4月期间，保利物业公司对其物业服务瑕疵进行了部分整改。2015年9月12日，刘晓伟居住的保利花园小区第三期9栋706号房屋家中被盗，刘晓伟自述被盗财物损失达26000元，因保利物业公司提供的监控设施不完善，刘晓伟向公安机关报案后，因不能提供有效破案线索，该案至今未能破案。刘晓伟因此拒交物业服务费。一审法院认为：保利物业公司与刘晓伟签订《物业管理服务协议书》，就前期物业服务进行约定，双方意思表示真实，未违反法律、行政法规，合法有效。保利花园小区业主委员会成立后，重新与保利物业公司签订《保利花园小区物业服务合同》，对其进行续聘，并未更换物业公司，虽然该《保利花园小区物业服务合同》被小区所属街道、社区以续聘程序不合法为由暂停履行，但保利物业公司事实上仍在该小区持续提供物业服务，双方物业服务合同关系成立，对刘晓伟辩称因2015年9月14日成立业主委员会，双方前期物业服务管理协议自行失效的抗辩意见，于法无据，该院不予采纳。刘晓伟应当履行交纳保利物业公司提供物业管理服务期间物业管理费的义务。刘晓伟对保利物业公司依《物业管理服务协议书》主张其于2013年2月1日起至2017年12月31日期间欠缴物业服务费8093.32元无异议，但辩称保利物业公司未能提供符合物业合同要求的服务，且疏于履行监控职责，致使刘晓伟家中被盗、遭受财物损失。保利物业公司在履行物业管理职责的过程中确实存在环境卫生、共用设施设备和运行的维护和管理、秩序维护等方面的服务瑕疵，保利物业公司提交的2018年后的小区整改照片也从侧面说明了整改前其物业服务质量未达到约定标准，致使刘晓伟未能完全享有合同约定的物业服务，但保利物业公司已经在该小区提供了基本的物业服务，只是服务质量存在瑕疵，其履约瑕疵并不构成根本性违约，刘晓伟拒交物业服务费于法无据，已构成违约，应承担交纳所欠物业服务费并偿付逾期付款违约金的民事责任。考虑本案实际情况，因保利物业公司的物业服务未达到约定的物业服务标准，应当适当降低物业服务费，该院酌情支持刘晓伟应交物业管理费为欠缴部分的80%，即6474.66元（8093.32元×80%）。保利物业公司主张的违约金（滞纳金）因《物业管理服务协议书》中约定过高，该院调整为按欠缴物业服务费金额20%给付为1294.93元（6474.66元×20%）。对于刘晓伟反映的其家中被盗要求保利物业公司赔偿损失的问题，因刘晓伟反诉状中提出的该请求属于侵权责任纠纷，其对另外的反诉请求不享有保利物业公司主体资格，已被该院一并裁定不予受理反诉，故本案中不予审理，刘晓伟可以在证明其被盗损失的证据充足后依法另行要求保利物业公司予以适当赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十六条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限刘晓伟于判决发生法律效力之日起10日内向保利物业公司交纳物业服务费6474.66元；二、限刘晓伟于判决发生法律效力之日起10日内向保利物业公司支付逾期付款违约金（滞纳金）1294.93元；三、驳回保利物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由保利物业公司负担50元，刘晓伟负担150元（该款保利物业公司已向该院预交，由刘晓伟在判决生效后十日内直接向保利物业公司支付）。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。保利花园小区业主委员会成立后，重新与被上诉人签订《保利花园小区物业服务合同》，对其进行续聘，并未更换物业公司，虽然该《保利花园小区物业服务合同》被小区所属街道、社区以续聘程序不合法为由暂停履行，但被上诉人事实上仍在该小区持续提供物业服务，双方物业服务合同关系成立，上诉人认为续聘合同无效，不应缴纳续聘后即2016年4月18日之后的物业管理费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人在履行物业管理职责的过程中确实存在环境卫生、共用设施设备和运行的维护和管理、秩序维护等方面的服务瑕疵，致使上诉人未能完全享有合同约定的物业服务，但被上诉人已经在该小区提供了基本的物业服务，只是服务质量存在瑕疵，上诉人拒交物业服务费于法无据，应承担交纳所欠物业服务费的民事责任。综合本案实际情况，一审判决酌情认定上诉人应交物业管理费为欠缴部分的80%并无不当。上诉人拒交物业服务费存在违约行为，被上诉人服务存在瑕疵亦存在违约行为，考虑双方的违约情形等实际情况，本院认为，被上诉人主张上诉人支付违约金应不予支持，一审判决认定上诉人按欠缴物业服务费金额20%支付违约金不妥，本院予以纠正。对于上诉人要求被上诉人赔偿家中被盗损失的问题，一审判决已释明其另行主张，上诉人在二审中再要求赔偿该损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人认为其未收到起诉状副本，一审程序违法，但其在一审中已进行答辩，且该程序瑕疵并不影响本案的实体审理，上诉人以此为由要求改判的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，部分判处不当，依法应予改判。上诉人刘晓伟的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2604号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2604号民事判决第二项、第三项；三、驳回湖南保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费200元，由湖南保利物业管理有限公司负担70元，由刘晓伟负担130元；本案二审案件受理费200元，由湖南保利物业管理有限公司负担70元，由刘晓伟负担130元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月六日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。