浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙民再303号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：余福友，男，1969年12月6日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托诉讼代理人：徐涛，浙江君秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜向荣，上海汇业（杭州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：杭州东升服装小商品市场有限公司，住所地浙江省杭州市江干区艮山西路**。法定代表人：赵成根，总经理。委托诉讼代理人：陈志远，浙江六和律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑莎莎，浙江六和律师事务所律师。再审申请人余福友因与被申请人杭州东升服装小商品市场有限公司（以下简称东升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终字第1078号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月12日作出（2018）浙民申3354号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年9月10日公开开庭审理了本案。再审申请人余福友及其委托诉讼代理人徐涛、杜向荣，被申请人东升公司的法定代表人赵成根及其委托诉讼代理人陈志远到庭参加诉讼。再审期间双方当事人申请庭外和解，但和解无果。本案现已审理终结。余福友再审请求：一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终字第1078号民事判决和浙江省杭州市江干区人民法院（2012）杭江民初字第171号民事判决；二、改判驳回东升公司的第一项、第三项、第四项诉讼请求；三、改判余福友按前三年每年租金50万元，第四年起递增6%，以后每两年递增6%的标准向东升公司支付欠付的租金；四、改判支持余福友的反诉请求；五、本案一、二审及再审诉讼费用由东升公司承担。事实和理由：一、原审法院对于案涉房屋租赁合同效力的认定，属于适用法律错误。案涉房屋租赁合同违反我国法律、法规的规定，应当被认定为无效合同。首先，根据《中华人民共和国土地管理法》（1988年12月29日生效）第三十九条第一款的规定，“乡镇企业建设需要使用土地的，必须持县级以上地方人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级人民法院政府土地管理部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准”。案涉房屋租赁合同标的物所占土地为集体土地，于1993年2月开始建造，但该建设用地并未依法取得县级以上地方人民政府的批准。其次，根据余福友再审提交的《杭州市征收集体所有土地房屋补偿（补助）协议书》《评估报告书》等新证据显示，案涉房屋租赁合同标的物是按照不超过房屋重置价格结合成新进行补偿，属于无有效权属权源文件的非住宅用房。案涉房屋租赁合同标的物虽然是东升公司在法院主持下的拍卖、调解、执行过程中基于相关民事裁定、调解书而取得的权益，但并不因此转化成为合法建筑物。二、原审法院认为已装修部分欠款亦属租金，明显违背当事人的约定，属于适用法律错误。案涉房屋租赁合同约定了租金及已装修部分装修款，已装修部分装修款凭债权人收据由余福友支付给东升公司，在东升公司未向余福友出示装修欠款债权人凭证的情况下，余福友可以只向东升公司支付约定的租金。三、东升公司不仅未按约交付400平方米钢棚，而且还将该钢棚交由他人经营菜市场，导致余福友无法使用该钢棚，并严重影响余福友的酒店经营。原判认为未交付钢棚不影响合同目的的实现并解除合同属于适用法律错误。东升公司答辩称：一、余福友提出再审申请已经超过申请期限。本案二审判决生效已经近五年，这期间生效判决经江干法院强制执行及双方达成的执行和解协议，判决书确定的主要权利义务大部分已实际履行。法律规定的再审期限是法律文书生效后六个月内，其中有民事诉讼法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，应在知道之日起六个月内提出。本案余福友依据民事诉讼法第二百条第一项、第六项的规定申请再审。其中第六项理由已超出再审申请期限。而第一项依据新证据提出的理由不成立。余福友再审提交的《评估报告书》虽然是新的，但据此作为新证据证明无规划许可证却是错误的。因为，案涉租赁标的物建造时间为上个世纪九十年代，余福友原租赁或实际使用期间从2008年至2018年，此十余年间，该建筑物是否有规划许可证均是一个客观存在的事实，余福友有足够的时间去知道或者应当知道该客观事实。故《评估报告书》和余福友知道或者应当知道规划许可证之间没有必然联系。二、租赁合同是否有效并不影响余福友应履行支付租金或使用费的义务。租赁标的物系经拍卖而来，物权取得合法有效。即使合同无效，承租人亦应按照合同约定的租金标准支付实际使用费。目前十年使用期限早已届满，除小部分使用费外，余福友已按照原判决确定的租金标准支付了租金及使用费。三、原审判决关于租金的约定方式、标准认定及钢棚的认定，均合法合理。东升公司向浙江省杭州市江干区人民法院起诉请求：一、解除租赁合同，余福友立即将租赁房屋（位于杭州市江干区交还给东升公司；二、余福友支付20个月（2011年11月18日—2013年7月17日）的费用（租金及装修欠款）共计3321333元，及余福友继续承担至该房屋腾退归还为止的房屋费用；三、余福友支付20个月滞纳金797120元；四、余福友支付违约金100万元。余福友提起反诉，请求判令东升公司履行合同，立即交付400平方米的钢棚。浙江省杭州市江干区人民法院一审查明：案外人广联公司于2005年7月11日在浙江时代拍卖有限公司举行的拍卖会上通过竞价买得以下房屋，由（2001）江执字第506号民事裁定所裁定给杭州市彭埠农村信用合作社的原杭州兴隆装饰工程公司所属坐落在杭州市的附属用房和（2000）江执字第1230号、（2001）江执字第507-514、516、517号民事裁定所裁定给杭州市彭埠农村信用合作社的原杭州兴隆装饰工程公司所属坐落在杭州市彭埠钢材现货交易市场内1号楼的使用权益，使用权面积约为1万平方米左右（无权证），所占用的土地性质为租用（向彭埠镇五堡村和云峰村租赁）。2007年4月16日，东升公司与广联公司在杭州市中级人民法院达成（2007）杭民二初字第36号民事调解协议，约定：一、广联公司在调解书生效之日返还东升公司借款本金15544000元、赔偿损失2807220元；二、案件受理费101816元，由广联公司负担，在调解书生效之日径直支付给东升公司；三、如广联公司无力清偿上述款项，则由广联公司将其拥有的杭州市以及附属用房的使用权益抵偿给东升公司，抵偿产生的多余部分款项，由东升公司支付给广联公司，该款项的具体支付由双方当事人另外进行协商解决。2007年5月15日，东升公司与广联公司签订房屋抵偿交割协议，约定：双方于2007年4月16日达成民事调解书，因广联公司无力偿还所欠东升公司的债务，故广联公司自愿根据民事调解书约定以房屋抵偿债务，东升公司愿意接受；广联公司自愿按民事调解书约定将名下房屋（位于杭州市以及附属用房的使用权益）以议价方式抵偿给东升公司，用于一次性充抵民事调解书上记载的所欠东升公司的全部债务（包括款项本金、损害赔偿、利息等）；协议签订即视为房屋抵偿交割完成，双方债权债务结清，协议签订之日起东升公司即成为上述房屋的合法所有权人，一切权利义务全部由东升公司享受承担；等等。2007年12月22日，东升公司（出租方）与余福友（承租方）签订租赁合同，约定：东升公司将所属位于杭州市及附属用房2005年7月1日经浙江时代拍卖有限公司拍卖的所属房屋1万平方米租给余福友作宾馆使用（不包括电梯机房上的顶层10层及桥边传达室）；现有装修及设施包括，消防设施1套、电梯1台、变压机1套（使用权一半）、中央空调室内部分基本齐全等设施，房屋外围四周围墙东南角400平方米钢棚、四周水泥地面等；租赁期限10年，自2008年5月18日至2018年5月17日止，其中2007年12月22日至2008年5月17日为无偿筹建期，自2008年5月18日起正式计费；前3年每年租金为50万元，同时余福友须承担东升公司因取得该房屋时欠装修人的已装修部分装修款，按每年138万元折算以现金由余福友支付给东升公司，东升公司负责支付给装修公司，支付期限同租金同步，二项合计每年188万元前3年不变，第4年起二项递增6%，以后每2年递增1次，递增率以上年为基数增加6%；合同签订时即支付第1年租金及已装修部分欠款，第2年每年租金及已装修部分欠款半年一付，在前1期租期届满提前3个月支付租金；租金凭东升公司服务业统一发票、装修欠款凭债权人收据由余福友支付给东升公司，涉及税收问题由余福友自理；为确保装修的顺利进行，余福友在合同生效时支付给东升公司100万元作为装修保证金，工程全部验收投入使用后退还；余福友不能按约定时间支付租金、装修欠款及相关费用时，除补交外每日按应付金额的0.04%收滞纳金，同时东升公司有权单方面终止或解除租赁合同，由余福友承担未履行剩余租赁期限的租金总额20%的违约金，并无偿收回已装修的房屋及相关设施、设备；租赁房屋所使用的土地是东升公司向当地村租用的，土地租赁费现按15万元核算，由东升公司支付给当地村，今后如土地租金超过20万元时，多余部分由东升公司、余福友各承担50%，由于土地租赁发生的纠纷不构成违约，双方共同与土地租赁方协商解决；等等。该租赁合同由案外人洪志平为余福友提供担保。租赁合同签订后东升公司向余福友交付了租赁房屋，但租赁合同约定的现有设施中的东南角400平方米钢棚因作为菜场使用一直未交付。余福友使用租赁房屋开办了杭州市江干区瑞金大酒店，杭州市江干区瑞金大酒店为个体工商户，个人经营，经营者为余福友。余福友向东升公司付款明细如下：2007年12月24日150万元（含100万元装修保证金，已退还）、138万元；2010年3月31日55万元；2010年6月10日30万元、15万元；2010年7月15日38万元；2010年7月19日50万元；2010年10月14日134587元、365413元；2011年1月31日44万元；2011年5月31日50万元；2011年7月8日44万元；2011年9月20日22万元、28万元；2011年11月10日345000元、151400元。余福友共计已向东升公司付款6636400元（扣除已退还的100万元装修保证金）。2010年6月22日，东升公司委托律师向余福友发函，催讨租金182万元。2011年6月7日，东升公司委托律师向余福友发函，催讨租金1936400元、滞纳金178000元。2011年11月15日，东升公司向余福友发函，表示余福友仅当年拖欠应付房屋租金截至2011年11月7日已产生滞纳金12万余元、违约金已达40万元；租赁房屋所使用土地与土地出租方的协议已经到期，东升公司10月份多次电话联系余福友会同东升公司参与土地租赁谈判，但余福友一直以外地业务繁忙为由拒绝东升公司要求，11月上旬余福友才与东升公司商谈但又未果；要求余福友严肃对待双方签订的租赁，积极履行合同约定的权利义务；等等。浙江省杭州市江干区人民法院审理认为，东升公司将涉案房屋租赁给余福友，双方约定余福友需支付租金、已装修部分欠款。关于已装修部分欠款，根据租赁合同的记载为东升公司取得租赁房屋时欠装修人的已装修部分装修款，金额在1380万元以上；但根据本案查明的事实租赁房屋系东升公司通过以房屋抵偿债务的方式从广联公司取得，所抵偿债务金额为1800余万元，不存在需要另行支付巨额装修款的事实，即使东升公司取得租赁房屋时需支付已装修部分装修款，亦属东升公司与广联公司或所谓装修人之间的法律关系，与余福友无关；因此，所谓的已装修部分欠款其性质亦属租金，东升公司与余福友基于其他因素考虑将其描述为“已装修部分欠款”不影响其租金的性质。租赁合同约定前3年租金每年188万元，第4年开始每2年递增6%，签订合同时支付第1年租金，第2年开始的租金半年一付，在前1期租期届满提前3个月支付。从2008年5月18日至2011年11月18日的租金共计6636400元，与余福友已支付款项金额一致，该租赁期间的租金余福友已支付完毕。2011年11月18日至2012年5月18日的租金996400元，根据租赁合同约定余福友应于2011年8月18日前支付，余福友未在付款期限届满前支付；东升公司于2011年11月15日发函进行催讨，余福友仍未支付。租赁合同约定，余福友不能按约定时间支付租金、装修欠款及相关费用时，东升公司有权单方面终止或解除租赁合同，无偿收回已装修的房屋及相关设施、设备。东升公司据此提出解除租赁合同的诉讼请求，余福友辩称，东升公司未依约交付400平方米钢棚、2011年7月31日东升公司与案外人租用土地的协议终止但未达成新的协议、已装修部分欠款的交付应由东升公司出具相关凭证但东升公司自始没有提供。一审法院认为，第一，400平方米钢棚属于租赁合同约定的现有装修及设施之一，交付钢棚并非东升公司依据租赁合同负担的主要义务，未交付钢棚不影响余福友实现合同目的，余福友不能据此拒付全部到期租金；第二，租赁合同载明了租赁房屋所使用的土地系租用的事实，双方约定了今后土地租金超过20万元时多余部分各半承担，因此余福友签订租赁合同时应当知道租用土地的协议在涉案房屋租赁期间需续签的事实，并且没有证据显示2011年8月18日付款期限届满前余福友使用租赁房屋因土地续租问题受到妨碍，因此余福友不能据此拒付到期租金；第三，如前所述，已装修部分欠款性质属于租金，所谓已装修部分欠款的交付应出具的相关凭证即是租金的收据，余福友不能以东升公司自始没有出具收据为由拒付到期租金。因此，余福友的抗辩理由不能成立，余福友未按约定期限支付租金，根据租赁合同约定东升公司有权解除租赁合同、要求余福友返还租赁房屋，对东升公司的该项诉讼请求，该院予以支持。余福友要求东升公司交付400平方米钢棚。如前所述，对东升公司要求解除租赁合同的诉讼请求一审法院予以支持，因此对余福友要求交付400平方米钢棚的诉讼请求一审法院不予支持。东升公司要求余福友支付20个月（2011年11月18日—2013年7月17日）的租金3321333元，并要求支付至余福友腾退归还租赁房屋时止。根据合同约定，第4-5年的年租金应为1992800元，第6-7年的年租金应为2112368元，第8-9年的年租金应为2239110元；考虑到东升公司未交付400平方米钢棚的事实，对于余福友尚未支付的租金，一审法院酌情予以降低，第4-5年的年租金调整为192万元，第6-7年的年租金调整为204万元，第8-9年的年租金调整为216万元。据此计算余福友应支付的截至2013年7月18日的租金为322万元，此后至房屋腾退之日的租金、房屋占有使用费按一审法院调整后的年租金计算。东升公司要求余福友支付20个月的滞纳金797120元，按其主张的20个月租金3321333元以每日0.04%的标准从2011年11月18日计算至2013年7月17日。一审法院认为，租赁合同约定，余福友不能按约定时间支付租金、装修欠款及相关费用时，除补交外每日按应付金额的0.04%收滞纳金，因此东升公司有权要求余福友支付滞纳金，但东升公司计算有误，一审法院认定为573360元。东升公司要求余福友支付违约金100万元。一审法院认为，租赁合同约定，余福友不能按约定时间支付租金、装修欠款及相关费用时，东升公司有权单方面终止或解除租赁合同，由余福友承担未履行剩余租赁期限的租金总额20%的违约金；按此约定东升公司有权要求余福友支付违约金。按租赁合同约定计算的违约金高于100万元，东升公司未全额主张；考虑到租赁合同解除、租赁房屋腾退后，房屋重新出租存在的空置、重新装修时间，东升公司主张的违约金金额并不过高，故对东升公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除东升公司与余福友于2007年12月22日签订的租赁合同。二、余福友将涉案2007年12月22日租赁合同项下的租赁房屋（杭州市彭埠镇彭埠钢材市场1号楼及附属用房）交还给东升公司，于判决生效后三十日内履行完毕。三、余福友向东升公司支付房屋租金322万元（暂计算至2013年7月18日，此后的房屋租金、房屋占有使用费按一审法院调整后的租金标准计算至租赁房屋交还之日止），于判决生效后十日内付清。四、余福友向东升公司支付滞纳金573360元，于判决生效后十日内付清。五、余福友向东升公司支付违约金100万元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回东升公司其他诉讼请求。七、驳回余福友的反诉请求。一审本诉案件受理费47629元，由东升公司负担2482元，由余福友负担45147元；反诉案件受理费40元，由余福友负担。余福友应负担的本诉案件受理费45147元，于判决生效后三日内交纳至一审法院。余福友向浙江省杭州市中级人民法院提起上诉，请求：一、一审法院审理程序不当，漏列有利害关系当事人。涉案租赁房屋系无“三证”的违法建筑，虽系案外人杭州广联公司通过法院拍卖而获得，但东升公司仅为使用权人，而非房屋所有权人，且东升公司的使用权系私下获得，无任何司法执行文书依据，其真实性、合法性值得怀疑。东升公司在无合法权属证明情况下，以自己名义出租涉案房屋，属权利主体不适格。二、一审判决认定事实有误。余福友支付的合同租金已经超过实际租赁期的标准，一审法院将“租金及装修欠款两项合并为租金性质”缺乏依据。根据合同约定，每年租金为50万元，支付装修欠款为138万元，租期10年。合同还对租金和所应支付装修欠款的前提条件进行了约定。余福友已向东升公司陆续支付租金及装修欠款共计663.64万元，已明显超过实际租期需支付的租金。另外，对于租赁合同装修欠款的支付是有前提的，即在东升公司提供票据的情况下，余福友才向东升公司支付。按照一审法院推定，东升公司因考虑其他原因将租金分割为租金及装修费分别支付，那么租赁合同便不会将提供票据作为前提使得其利益受到约束。因此，装修欠款不可能等同租金。除此之外，一审判决认为东升公司多次联系余福友要求参与土地谈判，余福友拒不参与的事实没有证据支持。事实上，余福友正因为土地租用已到期，而东升公司也未明确土地是否继续使用，使土地使用处于不确定状态，作为已投入上千万元的余福友不可能对此拒不参与谈判。况且，余福友基于租赁环境之差要求东升公司及时改善的要求也属于常理之中。此外，东升公司未交付400平方钢棚，致使余福友无法正常经营使用，给余福友造成合同订立目的无法实现。三、涉案房屋使用权虽经法院拍卖，但不会因使用权的拍卖而改变建筑物权属性质。案涉房屋系无建设工程规划许可证的违法建筑，根据司法解释规定本案合同系属无效合同，且过错方在东升公司方。而一审法院却将此租赁合同按有效处理，有悖司法解释规定。四、一审判决解除双方租赁合同和要求余福友30日内交还涉案房屋及支付违约金等，显失公平，造成法律不公，不利于社会稳定。综上，请求二审法院：l.撤销杭州市江干区（2012）杭江民初字第17l号民事判决；2.确认案涉租赁房屋合同无效；3.请求依法发回重审或改判驳回东升公司诉讼请求；4.一、二审诉讼费由东升公司承担。东升公司二审口头答辩称：一审法院认定事实清楚、证据确凿充分、适用法律正确，判决结果正确，且合法合理合情。一、关于东升公司主体及权利取得、租赁合同效力等问题。东升公司租赁物取得来源合法，且为善意第三人，故权利主体适格，与余福友签订《租赁合同》合法有效。东升公司出租的位于“杭州市彭埠镇彭埠钢材市场的一号楼及附属用房的使用权益”，最早是由江干法院裁定给彭埠信用社，彭埠信用社委托浙江时代拍卖有限公司拍卖，杭州广联贸易有限公司于2005年7月11日依法竞拍得上述标的物的使用权益，东升公司通过杭州市中级人民法院调解于2007年5月15日通过“抵偿清债”方式依法从杭州广联贸易有限公司处有偿取得上述房屋使用权益。房屋使用权益取得的过程合法，东升公司是有偿善意取得。东升公司以“房屋使用权益”出租10年，未违反法律规定，也是余福友自愿，《租赁合同》系双方真实意思的自愿表示，并且房屋是按现状交付，余福友在取得房屋使用权益后在合理期限内都未提出任何异议。民法基本原则“法不禁止，既可为”，法律无“使用权益”及“使用权益转让”禁止性规定，所以房屋使用权益行使可以自己使用，也可以授权（或出租、出让）他人使用。根据法律规定租期最长是20年，本案租期才10年，也未违反法律规定。该房屋使用权益出租已经房屋主管部门认可，并办理《房屋租赁备案证》。根据杭州市江干区房产管理局出具的具有法律效力的《房屋租赁备案证》清楚记载“该房屋符合出租条件，同意备案。”该房屋已经“政府”认可其合法性。“杭州市江干区彭埠镇人民政府”于2008年5月20日出具的《建筑物相关情况说明》中清楚记载“…该建筑产权属于杭州东升小商品市场，…该建筑权属明晰，来源合法，同意保留使用。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条“…但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故，一审判决对本案事实作出认定是正确清楚的。二、关于租金构成、土地问题、400平方钢棚等问题。1.租金问题。《租赁合同》第3条对租金及支付方式已有明确约定，在起诉前余福友实际每年支付的租金总数，也是按照“租金+装修欠款”两项总和的数额支付的，从事实及习惯上也证明余福友是认可每年租金总数额由租金和装修欠款两部分数额构成。余福友租用10000平方米房屋作为宾馆，每年支付188万元租金等费用，也低于同地段租费。余福友声称租金50万元严重不符合市场行情，系无理抗辩。2.土地问题。《租赁合同》第五条第4款对土地问题已经有明确约定，土地系租赁，余福友是明知土地续租事实。3.400平方钢棚问题。余福友对于400㎡钢棚设施由彭埠镇及村民作为农贸市场使用情况一直知晓并认可。在2007年8月份，由政府决定400㎡钢棚设施作为彭埠镇及村民过渡农贸市场使用，后因政府原因农贸市场一直未搬离、使用至今，期间东升公司无任何收益。余福友租赁房屋前多次来现场考察，及签订租赁合同后一直至今都知晓。对此在《租赁合同》第四条第2款也清楚记载：“租赁期内的房屋及水电相关设施甲方按现状交付给乙方。”《租赁合同》第五条第5项“东升公司仅保证租赁房屋的合法性，一些零星搭建由余福友自理”。并且钢棚不影响余福友实现合同目的，余福友使用租赁房屋（即一万平方米房屋）作为宾馆，从合同签订至今已经快6年一直在实际经营收益。400㎡钢棚这历史遗留问题，对于宾馆经营不存在重大实质影响。三、关于违约金、搬离期限问题。1.《租赁合同》第五条对违约责任作出明确约定。事实上，因《租赁合同》解除后，原有装修、设备已实际损坏，房屋格局发生变化，这将是东升公司面临的直接实际损失，另外房屋可能面临一段时间空置或需投入巨额装修款重新装修另作他用，东升公司将又须承担巨额费用，及房屋空置的实际损失，还有是房屋出租预期利润损失，东升公司依据《租赁合同》约定计算及主张部分违约金完全合法合理合情。2.一审判决给予余福友30日搬离归还房屋期限，也是合理的，本案是因为余福友自身重大违约造成的，并且在漫长的诉讼期间，余福友也未交付任何款项，余福友用实际行动表明不履行合同。综上，请求法院查明事实，维持原判、驳回上诉。浙江省杭州市中级人民法院经审理，查明的事实与一审法院查明的事实一致。浙江省杭州市中级人民法院审理认为：案涉房屋租赁合同标的物系东升公司在法院主持下的拍卖、调解、执行过程中基于相关民事裁定、调解书而取得的权益，应属法律保护的范畴。东升公司将该标的物出租余福友，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，也未侵犯第三人权益，该合同对双方当事人均具有约束力。余福友主张一审法院遗漏有利害关系当事人及双方合同应属无效等上诉理由，均不能成立，该院依法不予采纳。双方在案涉合同签订后，均应依约履行合同。根据双方合同约定，余福友需支付的合同对价含租金及装修款两项，余福友主张租金与装修款支付条件不一致，进而欲否定装修款与本案房屋租赁合同的关系，显属对该合同条款错误理解，该院依法不予采信，余福友应依照双方合同约定支付2011年11月18日起的租金。关于400平方米的钢棚问题。该院认为，该钢棚并非双方租赁合同的主标的物，东升公司自始未向余福友交付，而余福友并未在本案中主张证明其在此期间因该节事由导致其合同目的不能实现，其在本案诉讼中提出东升公司重大违约，显与事实不符，该院不予采信；况且一审法院已基于东升公司履行中的瑕疵，酌情调低了相应租金，亦无不妥，概院予以确认。此外，东升公司与案外人间就土地租用等事宜，系余福友在签订案涉合同时明知的事项，现并无证据显示余福友因此导致其使用房屋受到阻碍，故余福友据此认为东升公司存在违约事由依据不足。最后，一审法院判决确定的交付期限亦无明显不当之处。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用45187元，由余福友负担。再审过程中，余福友向本院提交了以下证据材料：证据一，《杭州市征收集体所有土地房屋补偿（补助）协议书》，拟证明案涉房屋租赁合同标的物的房屋补偿金额为12547590元。证据二，《评估报告书》，拟证明案涉房屋租赁合同标的物批准用地面积为0，批准建房面积为0，结合证据一共同证明案涉房屋租赁合同标的物是按照不超过房屋重置价格结合成新进行补偿，属于无有效权属权源文件的非住宅用房。证据三，杭州市江干区人民法院颁发的《调查令》，拟证明证据一、证据二的取得时间为2018年8月，属于民事诉讼法规定的新证据。证据四，经本院调查令向杭州彭埠农副产品综合市场调取的《情况说明》一份，拟证明400平方米钢棚没有依约交付，而是一直被用作农贸市场，给酒店经营造成极大影响，东升公司构成明显违约。东升公司经质证认为，对证据一、证据二的形式真实性无异议，但认为该两份证据与本案无关联性，不能证明待证事实，且证据二《评估报告书》不是证明权属的法定文件，仅是对房产土地的评估报告，确认土地使用等应结合法律规定以相关部门的批准为准。对证据三的真实性无异议，但不能证明待证事实。对证据四的形式真实性无异议，但对关联性有异议，关于400钢棚的问题一审法院已经对租金做过调整，且认为钢棚是否交付不直接影响合同解除和租金支付。东升公司向本院提交了以下证据材料：证据一，杭州市彭埠镇人民政府《关于要求成立杭州钢材市现货交易市场的报告》，[彭政（92）字第111号文件]；证据二，杭州市江干区计划经济委员会《关于同意建立杭州钢材现货交易市场的批复》[江计经企（92）字039号文件]；证据三，杭州市彭埠镇工业办公室文件《关于彭埠钢材市场划分资产的会议纪要》[字第（96）4号文件]；证据四，杭州市江干区土地管理局出具的《证明》；证据五，《执行和解协议》。上述证据一至证据四拟共同证明案涉房屋租赁合同标的物系合法建造，项目审批合法，建设用地的取得也是合法的。证据五拟证明，本案二审判决生效后进入法院执行阶段，双方达成了执行和解协议，余福友在解除租赁合同的情况下又继续使用案涉房屋直至2018年5月，双方在执行和解协议中还对案涉房屋的装修、装饰做了约定。余福友经质证认为，对证据一至证据四的真实性均有异议，且证据一不能证明钢材交易市场为合法建筑；证据二对集体土地使用的批准应经县级以上政府批准，江干区计划经济委员会的批复同意不合法；证据三会议纪要不能证明案涉房屋为合法建筑；证据四证明没有载明出具的具体时间，也不能证明案涉房屋为合法建筑；对证据五的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，双方的执行和解协议没有履行完毕，双方之所以达成执行和解，也是基于错误的生效判决。针对余福友提交的证据，本院认为，证据一、证据二、证据四均是经人民法院颁发的调查令从相关部门调取，证据三系杭州市江干区人民法院颁发的调查令，故对上述四份证据的真实性均予认定。经审查，本案二审判决于2014年9月15日作出，证据一、证据二、证据四分别系2018年8月14日杭州市江干区人民法院和2019年9月18日本院颁发的调查令调取，且其记载的内容与本案案件事实相关联，故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条的规定，该证据一、证据二、证据四属于新证据。针对东升公司提交的证据，本院认为，证据一、证据二、证据三、证据四来源于杭州市江干区市场监督管理局的档案部门，且证据材料上加盖了杭州市江干区市场监督管理局档案管理专用章，余福友虽对上述证据的真实性提出质疑，但未提交相反证据证明，故本院对上述证据的真实性均予认定，余福友对东升公司提交的证据五执行和解协议的真实性不持异议，故本院对该证据的真实性亦予认定。经审查，余福友提交的四份证据和东升公司提交的五份证据的证据内容均与案涉房屋租赁情况相关，故对上述证据的关联性均予认定，至于上述证据能否实现其证明目的，本院将结合本案争议焦点予以综合认定。本院再审查明：1992年12月5日，彭埠镇人民政府作出《关于要求成立杭州钢材现货交易市场的报告》[彭政（92）字第111号文件]，载明：“江干区人民政府：为进一步扩大改革开放，促进第三产业的发展，自觉与钢厂接轨，……经研究决定成立杭州市钢材现货交易市场。一、企业名称：杭州钢材现货交易市场二、经济性质：集体所有制三、、地址：艮山路立交桥桥边……请予批复”1992年12月25日，杭州市江干区计划经济委员会作出《关于同意建立杭州钢材现货交易市场的批复》[江计经企（92）字039号文件]，载明：“彭埠镇人民政府：你彭政（92）字第111号《关于要求成立杭州钢材现货交易市场的报告》悉。……经研究：同意建立杭州钢材现货交易市场。。地点艮山路立交桥桥边”。杭州市江干区土地管理局出具《证明》载明，“杭州彭埠钢材现货交易市场，面积38000平方米，自94年10月起至今，一直作为生产资料市场用地。具体地点在艮山路互通立交桥桥边。”因《证明》未载明日期，故出具日期不详。1996年4月12日，杭州市彭埠镇工业办公室作出《关于彭埠钢材市场划分资产的会议纪要》[字第（96）4号文件]，载明：“兹由彭埠钢材市场为了更好地利用现有资产，发挥资产效益，努力促进经济发展，经镇党委、政府一段时间与有官方的洽商，确定将现市场划分江城工贸物资总公司和兴隆装饰公司（含西子集团公司）两方经营，故于一九九六年四月十二日下午在江城工贸公司四楼会议室召开了落实资产划分的会议。……一、确定将彭埠钢材现货交易市场切块分别独立经营，其中钢材市场，包括7号楼所属经营场地计33.74亩及地面设施，划归杭州江城工贸物资总公司所属；一号楼及附属区域共11亩划出，归属杭州兴隆装饰工程公司所属；……”2015年2月12日，余福友和东升公司就（2012）杭江民初字第171号及（2014）杭江执民字第3307号执行案件达成执行和解协议。另查明，2018年8月14日，杭州市江干区人民法院依据余福友申请颁发调查令。余福友依据该调查令从杭州市城东新城建设投资有限公司调取了《杭州市征收集体所有土地房屋补偿（补助）协议书》及《评估报告书》[杭州市江干区彭埠街道五堡社区居民委员会（杭州东升服装小商品市场）征地房屋补偿评估报告]。《杭州市征收集体所有土地房屋补偿（补助）协议书》载明，案涉房屋租赁合同标的物的房屋补偿金额为12547590元。《评估报告书》附表五堡整体征收项目可补偿面积确认表中记载，明月桥路17号证载合法面积为0，可补偿建筑面积为13242.10平方米。2019年9月23日，杭州彭埠农副产品综合市场依据本院调查令出具《情况说明》，载明“关于杭州彭埠农副产品综合市场临时过渡点有关情况如下：本市场于2007年6月经市政府批准提升改造后，开始计划组织实施，并多次与云峰社区9组商量后定，临时借用9组操场用地约壹仟平方米，搭建简易棚，临时市场内设南北两个通道，其余封闭式。……2007年11月初，临时过渡点开业，营业时间为上午7点至下午7点。……杭州彭埠农副产品综合市场临时过渡点于2009年3月25日停业，当年3月底前过渡点拆除清理完成。”除前述事实外，原审判决认定的事实与本院认定的一致。本院认为，本案再审的争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同的效力及房屋租金问题；二、原审判决确认解除案涉房屋租赁合同是否恰当；三、余福友的再审申请是否超过诉讼时效。一、案涉房屋租赁合同的效力及租金问题合同效力的问题。余福友再审主张案涉房屋所占用的土地未依法取得县级以上地方人民政府批准，违反《中华人民共和国土地管理法》（1988年12月29日生效）第三十九条第一款的规定，但从一、二审法院以及本院再审查明的事实来看，涉案房屋的前身系杭州钢材现货交易市场的一部分，而杭州钢材现货交易市场系经彭埠镇人民政府向江干区人民政府申请设立，经由江干区计划经济委员会批准成立而来，杭州市江干区土地管理局亦对杭州彭埠钢材现货交易市场的占地面积，具体地点等事宜出具了相关证明。余福友主张案涉房屋所占用的土地未依法取得县级以上地方人民政府批准，没有相应依据。余福友再审还主张案涉房屋未取得建设工程规划许可证，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定租赁合同无效的情形。首先，上述司法解释所称的城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋，涉案房屋不属于城镇房屋，故本案不能直接适用该司法解释。其次，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”由此可见，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设”导致合同无效，是指违反了城市规划实施、导致所建房屋为不合法建筑物。而本案没有证据证明涉案房屋存在违反城市规划实施或经有关政府职能部门认定为违章建筑或违法建筑。余福友此节再审主张，亦不能成立。余福友再审还以案涉房屋属于无有效权属权源文件的非住宅用房为由，主张案涉房屋租赁合同无效。首先，认定合同无效应严格依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案中，虽然案涉房屋无有效权属文件，东升公司仅是通过拍卖取得了案涉房屋的使用权益，但是我国现行法律和行政法规中，并没有租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权或经所有权人授权，否则租赁合同即为无效的规定。其次，案涉房屋租赁合同第五条第4款约定，“由于本房屋所使用的土地是甲方（东升公司）向当地村租用的，土地租赁费现按15万元核算，由甲方支付给当地村，……，由于土地租赁发生的纠纷不构成违约，双方共同与土地租赁方协商解决”；案涉房屋租赁合同第五条第5款约定，“甲方应保证租赁房屋的合法性（指江干法院裁定范围）……”，由上可以看出，订立合同时，双方当事人对于案涉土地和房屋的真实权属状况是明知的，合同约定也是明确的，该合同约定亦不违背法律和行政法规的规定，故上述约定对各方具有约束力。由此，余福友以案涉房屋无有效权属权源文件为由主张租赁合同无效的理由，亦不能成立。关于房屋租金问题，双方主要争议在于案涉合同中约定的“装修款”的性质是否属于租金。经查，案涉租赁合同约定“前三年每年租金为50万元，同时乙方（余福友）须承担东升公司因取得该房屋时欠装修人的已装修部分装修款，按每年138万元折算以现金由余福友支付给东升公司，东升公司负责支付给装修公司，支付期限同租金同步，二项合计每年188万元前3年不变……”。虽然一审法院已查明租赁房屋并不存在需要另行支付巨额装修款的事实，但余福友租赁一万平方米房屋用于开设宾馆，若年租金仅为50万元显然不符合当时的市场行情，且余福友在再审调查中亦称租金和装修款分开表述是为了避税。此外，结合余福友租赁前三年向东升公司交付款项的情况看，余福友也认可并实际按照租金和装修款两部分的数额来交付款项，故原审认定已装修部分欠款性质亦属租金，有相应依据。二、原审判决确认解除案涉房屋租赁合同是否恰当如前所述，余福友与东升公司订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。租赁合同第一条“租赁房产范围”约定，东升公司将所属位于杭州市及附属用房2005年7月1日经浙江时代拍卖有限公司拍卖的所属房屋一万平方米租给余福友作宾馆使用（不包括电梯机房上的顶层十层及桥边传达室），现有装修及设施包括外墙为外墙涂料，二层挑廊及以下柱子为花岗岩，……，消防设施1套、电梯1台、变压机1套（使用权一半）、中央空调室内部分基本齐全等设施，房屋外围四周围墙东南角400平方米钢棚、四周水泥地面等；租赁合同第五条第1款约定，余福友不能按约定时间支付租金、装修欠款及相关费用时，除补交外，每日按应付金额的万分之四收滞纳金，同时东升公司有权单方面终止或解除租赁合同，由余福友承担未履行剩余租赁期限的租金总额20%的违约金，并无偿收回已装修的房屋及相关设施、设备。根据法院查明的事实，对于房屋外围四周围墙东南角400平方米的钢棚，东升公司自始未予交付给余福友，余福友自2011年8月18日起拖欠房屋租金，经东升公司发函催讨直至一审诉讼阶段仍未支付，故双方在履行租赁合同时，均存在违约行为。在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等综合考虑合同是否解除。综合全案情况，东升公司向余福友交付了彭埠钢材市场1号楼及附属用房一万平方米，虽尚余房屋附属设施400平方米钢棚未能交付，但尚不足以根本影响余福友承租房屋作为酒店使用的合同目的的实现，反观余福友自2011年8月18日起便拖欠房屋租金，经东升公司发函催讨直至一审诉讼阶段仍未支付，余福友拒付全部到期租金的行为足以导致东升公司租赁合同目的不能实现，构成根本违约，也符合双方在合同中约定的解除合同的条件。故原审判决判令解除合同，有相应依据。因案涉租赁合同依法应确认解除，故对于余福友要求东升公司交付400平方米钢棚的反诉请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，余福友作为承租人有义务按时向出租人交付租金，但余福友未能按时交付租金致使东升公司的合同目的不能实现，最终导致合同解除，应当承担主要责任。东升公司自始未能交付400平方米钢棚，亦存在违约行为，应当相应减少租金。原审判决虽然因此按照年租金约3%的比例酌情调低了2011年以后余福友应支付的租金数额，但对余福友已支付的租金未作相应扣减，处理失当，应予纠正。同时，原审法院未能考虑到钢棚场地缺失对整体租赁目的的影响，尤其是钢棚用作农副产品综合市场使用对酒店经营产生的影响。根据杭州彭埠农副产品综合市场出具的情况说明显示，该市场自2007年11月开业，营业时间从早七点至晚七点，农贸市场的嘈杂环境与酒店经营所需的安静清洁的环境明显不相协调，严重影响了余福友的酒店经营。故综合考虑上述因素，本院酌定租金自2008年5月18日始以双方租赁合同约定的数额为基数相应扣减10%，即2008年5月18日至2011年5月17日，每年租金为169万元，2011年5月18日至2013年5月17日，每年租金为179万元，2013年5月18日至2015年5月17日，每年租金为189万元，2015年5月18日至2017年5月17日，每年租金为200万元，2017年5月18日至2018年5月17日，每年租金为212万元。据此计算，东升公司一审诉请余福友偿付的2011年11月18日至2013年7月17日的租金费用应为300万元，扣减东升公司此前向余福友多收取的2008年5月18日至2011年11月17日期间的租金后，余福友还应向东升公司支付租金232.86万元。此后，至房屋实际腾退日的租金或房屋占有使用费按本院调整后的年租金计算。关于合同解除后，东升公司主张的滞纳金及违约金应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。本案中，租赁合同第五条违约责任第1款约定，余福友不能按约定时间支付租金、装修欠款及相关费用时，除补交外，每日按应付金额的0.04%收滞纳金；该条第2款约定，余福友不能按约定时间支付租金、装修欠款及相关费用时，东升公司有权单方面终止或解除租赁合同，由余福友承担未履行剩余租赁期限的租金总额20%的违约金。由此可见，双方当事人在租赁合同中约定的滞纳金和违约金同属违约的责任承担方式。从租赁合同的字面意思来看，双方当事人订立合同时约定滞纳金和违约金的本意是，在余福友不能按约定时间支付租金、装修欠款及相关费用的情况下，如租赁合同继续履行，余福友除补交租金外，还应按每日应付金额的0.04%向东升公司支付违约金；如租赁合同予以解除，由余福友承担未履行剩余租赁期限的租金总额20%的违约金。而本案中，在东升公司主张解除合同的情况下，其既主张滞纳金又主张违约金，属于重复要求赔偿。因此，对东升公司有关滞纳金的诉请，不予支持，对于东升公司有关违约金的诉请，予以支持。根据租赁合同的约定，经计算余福友应支付的违约金高于100万元，但东升公司在本案中仅主张100万元，考虑到本案合同履行的实际情况及双方的违约情形等因素，对东升公司的该项诉讼请求，予以支持。三、余福友的再审申请是否超过诉讼时效根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零五条的规定，“当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。”本案中，余福友在再审审查阶段系依新证据向本院提出再审申请，故余福友的再审申请未超过诉讼时效。综上，余福友提出的再审请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终字第1078号民事判决和浙江省杭州市江干区人民法院（2012）杭江民初字第171号民事判决第四项、第六项；二、维持浙江省杭州市江干区人民法院（2012）杭江民初字第171号民事判决第一项、第二项、第五项、第七项；三、变更浙江省杭州市江干区人民法院（2012）杭江民初字第171号民事判决第三项为余福友向东升公司支付房屋租金232.86万元（暂计算至2013年7月18日，此后的房屋租金、房屋占有使用费按本院调整后的租金标准计算至租赁房屋交还之日止）；四、驳回东升公司的其余诉讼请求；五、驳回余福友的其余再审请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费47629元，由东升公司负担10347元，由余福友负担37282元；一审反诉案件受理费40元，由余福友负担。二审案件受理费用45187元，由东升公司负担4520元，余福友负担40668元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 王 君审判员 黄培良审判员 张福军二〇一九年十一月十一日书记员 封 玲