重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8949号上诉人（原审被告）：重庆市江津区汉信小额贷款有限公司，住所地重庆市江津区几江环城南路**，统一社会信用代码91500116577171840L。法定代表人：张文，总经理。委托诉讼代理人：肖定宇，重庆泰源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李广，1983年4月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：蒋佳川，重庆钧睿律师事务所律师。上诉人重庆市江津区汉信小额贷款有限公司（以下简称汉信公司）因与被上诉人李广房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初1670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月31日对本案进行了询问。上诉人汉信公司的委托诉讼代理人肖定宇、被上诉人李广的委托诉讼代理人蒋佳川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉信公司上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：1．一审剥夺汉信公司的诉权；2.李广的请求恢复原状已过时效；3.汉信公司未改变房屋主体结构。李广辩称，一审程序合法，汉信公司擅自改变房屋主体结构的违约行为，具有持续性不适用诉讼时效。李广向一审法院提出诉讼请求：“判令被告将涉案房屋（重庆市渝北区号房屋）恢复原状即恢复到该房屋平面示意图所载明的房屋结构。”一审法院认定事实：2015年2月5日，以李广为出租方（甲方）、汉信公司为承租方（乙方），双方签订房屋租赁合同，约定：1.甲方将其所有的位于重庆市渝北区房屋出租给乙方，建筑面积为297.7平方米，以40元／平方米计算租金，用途为办公；2.乙方向甲方承诺，在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得改变门面的原有结构和用途，租赁期限为10年，自2015年2月6日起至2025年2月5日止，在合同订立之日起免三个月租金，第一年租金为142800元，租金两年内不变，从第三年起每两年后租金递增8%，承租方每半年支付一次租金；3.乙方不可擅自拆改房屋结构或改变房屋用途，在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，甲方不得干涉等。汉信公司接收上述租赁房屋后对上述房屋进行了装修并支付了部分租金。案涉房屋登记信息附图显示，位于重庆市渝**房屋系成套住宅，独立产权。上述4-15、4-16号房屋相邻，4-14号房屋与4-15号房屋相对，中间为过道。上述房屋重庆市新建商品房屋使用说明书中附有三套房屋的平面示意图，该示意图中载明了上述三套房屋的户型以及各分区位置及名称。重庆市渝北区龙溪街道新溉大道18号国宾城12幢4-15、4-16号房屋房地产估价报告书（系一审法院在另案中委托）中载明：案涉三套房屋已被打通作为汉信公司办公室使用。李广在一审审理中陈述：三套房是相邻的，汉信公司将每两套房屋中间的隔墙打通，并且将4-14、4-15两室两厅两卫一厨以及生活阳台、观景阳台的房体结构做了较大修改，将4-16单间配套的房体结构做了较大修改。汉信公司应将房屋恢复到本案重庆市新建商品房屋使用说明书中B幢2-22层14、15、16号房平面示意图所载明的房屋结构状态。一审法院认为，本案双方签订的房屋租赁合同系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应该按照合同约定行使权利并履行义务。双方在房屋租赁合同中约定：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得改变门面的原有结构和用途。同时约定：乙方不可擅自拆改房屋结构或改变房屋用途，在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，甲方不得干涉等。依照上述约定，汉信公司可以对案涉房屋进行装修，但不得改变房屋的原有结构。根据本案查明的事实，汉信公司擅自将案涉三套房屋打通，破坏了房屋的原主体结构，构成违约，李广有权要求汉信公司将案涉房屋恢复原状即恢复到本案重庆市新建商品房屋使用说明书所附平面示意图中载明的房屋结构状态。故，一审法院对李广前述恢复原状的请求予以支持。汉信公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不举证、质证的法律后果。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“被告重庆市江津区汉信小额贷款有限公司在本判决生效后三十日内将原告李广名下的位于重庆市渝北区房屋恢复原状即恢复至前述房屋重庆市新建商品房屋使用说明书所附平面示意图中载明的房屋结构状态。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱之外的其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费40元，由被告重庆市江津区汉信小额贷款有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。二审查明：案涉租赁房屋为框架剪力墙结构。二审查明的其他事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，关于一审法院审理程序是否违法的问题，经查，一审法院合法通知汉信公司参加诉讼的时间和地点。汉信公司收到了开庭通知后也派员工前住一审法院参加诉讼，但是汉信公司安排的出庭人员因不符合法律规定，一审法院不同意汉信公司所安排的人员出庭参加诉讼，符合民事诉讼法的规定。因此一审法院审判程序不存在程序法规定的情形。汉信公司的该上诉理由不能成立。关于李广恢复原状的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，由于汉信公司撤除案涉房屋非承重结构的墙体处于持续状态，本案受理时该状态仍然持续存在，故汉信公司超出诉讼时效的抗辩理由不能成立。关于汉信公司认为其未违反合同约定，在房屋租赁合同未解除的情形下，不应判决恢复原状的上诉理由，本院评判如下：首先，虽然双方当事人对承租人装修案涉房屋在合同中作出多次约定，但《房屋租赁合同》的最后约定为在不改变房屋主体结构的情况下，汉信公司有权根据营业需要对案涉房屋进行装修。根据建筑相关法律法规、规范的规定，建筑物的主体结构是指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承重建筑物上的各种荷载，建筑物主体结构可以由一种或者多种材料构成。本案中，案涉房屋是框架剪力墙结构，李广未提交证据证明拆除砌墙及改变室内布局会影响房屋主体结构和房屋安全，因此汉信公司的行为有合同依据，李广没有请求恢复原状的基础。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除时需要当事人恢复原状的，当事人应当按照合同约定或法律规定，履行相应的义务。就本案而言，在双方当事人均不请求解除合同，并均同意案涉租赁合同继续履行的情况下，恢复原状不利于承租人对案涉房屋的使用，不能达到承租人合理使用案涉房屋的目的。最后，李广作为出租人，对出租房屋进行管理，是其应尽的义务。在汉信公司对租赁房屋进行装修期间，李广未提出异议；物业管理公司对汉信公司的装修行为也未禁止；汉信公司装修入驻多年，李广知道和应当知道汉信公司对案涉房屋的装修情况，也未提出过异议。因此应视为其同意汉信公司对案涉房屋的装修行为。基于上述理由，李广请求恢复原状的主张依据不足，一审法院对此认定存在不当，本院予以纠正。综上所述，汉信公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初1670号民事判决；二、驳回李广的诉讼请求。本案一审案件受理费40元，由李广负担；二审案件受理费80元，由李广负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇一九年十一月十八日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉