河北省平山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0131民初3447号 原告河北佳诚汽车运输有限公司 统一社会信用代码91130131798432821Y 住所地平山县平山镇正义路 法定代表人付明亮，经理。 委托诉讼代理人缑雪峰，公司员工。 委托诉讼代理人李晓波，法律顾问。 被告齐连军，男，1963年10月22日生，汉族，平山县人。 委托诉讼代理人韩文杰，河北英汇律师事务所律师。 被告崔志忠，男，1983年12月9日生，汉族，现住平山县人。 委托诉讼代理人崔联怀，男，1959年3月12日生，平山县人，系崔志忠父亲。 原告河北佳诚汽车运输有限公司（以下简称佳诚汽运公司）与被告齐连军、崔志忠申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告佳诚汽运公司的委托诉讼代理人缑雪峰、李晓波，被告齐连军的委托诉讼代理人韩文杰，被告崔志忠的委托诉讼代理人崔联怀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、准许执行被告崔志忠名下的平山县东方明珠小区2号楼3单元702室的房产；2、本案诉讼费用由二被告承担。实事与理由：原告（申请执行人）佳诚汽运公司与被告（被执行人）崔志忠民间借贷纠纷一案，2015年4月7日平山县人民法院作出（2015）平民城一初字第38号民事判决书，判决确定：被告（被执行人）崔志忠偿还原告（申请执行人）佳诚汽运公司借款本息94821元；二、被告吕树生对上述款项承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，被告（被执行人）崔志忠未在法定期限内履行义务，原告（申请执行人）于2015年9月17日向平山县人民法院申请强制执行，平山县人民法院依法立案执行。该案在执行过程中，贵院于2018年10月8日作出（2018）冀0131执恢666号执行裁定书，依法裁定查封被告（被执行人）崔志忠名下坐落在平山县城东方明珠小区2号楼3单元702室的房产一套。2019年7月26日，被告（案外人）齐连军对执行被告（被执行人）崔志忠名下平山县城东方明珠小区2号楼3单元702室的房产提出书面执行异议，平山县人民法院于2019年9月23日作出（2019）冀0131执异45号执行裁定：中止对崔志忠名下坐落在平山县城东方明珠小区2号楼3单元702室的房产一套的执行。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款第一项、第二项、第二十五条第一款第一项、第二十八条、《中华人民共和国物权法》及相关司法解释的规定，被告（案外人）齐连军并不是案涉房产的权利人，其在异议审查期间，向贵院提供的相关证据不足于排除对被告（被执行人）崔志忠名下房产的执行，理由有：一、被告（被执行人）崔志忠与李彦红签订的房屋买卖合同主体与实际签订人不符，且该合同并未实际履行，案外人李彦红自始未能取得案涉房产的所有权。二、施炳堂与李彦红签订的协议实质为附条件生效的合同，该协议因条件未能实现自始未生效。三、北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司非案涉房产的权利主体，更不具有权利外观其无权处分案涉房产，因此被告（案外人）齐连军未取得该房产的所有权。为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条、第三百零六条等相关规定，原告（申请执行人）佳诚汽运公司提起诉讼，望判如所请。 被告齐连军辩称，本案诉争房产系崔志忠及其妻子于2010年3月21日以按揭贷款的方式购买，2015年4月2日崔志忠及其妻子将本案所涉房屋以24.6万元的价格出卖给李彦红，同时约定李彦红在购买上述房屋后，银行所欠的12万元贷款由李彦红偿还，李彦红于2015年5月22日偿还银行贷款12万元，2016年12月30日李彦红与北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司签订置换协议书，用本案所涉房屋置换了中天公司开发的中天神韵2期23号楼2单元2004室的房产，2017年1月23日被告齐连军从中天公司购买了本案争议房产，同时进行装修后入住至今，2018年10月8日经原告申请查封了案涉房产，根据最高院司法解释原告及原告前手以实际支付给崔志忠全部房款且崔志忠将该房屋交付给李彦红，李彦红置换给中天公司，应当依法驳回原告对被告的诉求。 被告崔志忠答辩称，能不能执行房子我不知道，崔志忠借了李彦红款，李彦红把房子扣了。 经审理查明，原告佳诚汽运公司与被告崔志忠民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月7日作出（2015）平民城一初字第38号民事判决书，判决崔志忠偿还佳诚汽运公司借款本息94821元。该判决书生效后，原告佳诚汽运公司于2019年9月17日向我院申请强制执行，我院于2018年10月8日作出（2018）冀0131执恢666号执行裁定书，裁定查封崔志忠名下位于平山县城东方明珠小区2号楼3单元702室的房产一套（不动产号043008257）。后本案被告齐连军对执行崔志忠名下位于平山县城东方明珠小区2号楼3单元702室的房产提出书面异议。我院于2019年9月23日作出（2019）冀0131执异45号执行裁定书裁定中止对登记在崔志忠名下的东方明珠2号楼3单元702室房产的执行。 本案被告崔志忠、冯计花夫妻与李彦红于2015年2月17日签订借款协议一份，载明崔志忠、冯计花向李彦红借款189000元，借款期限自2015年2月17日至2015年4月1日，并以东方明珠小区第2幢3单元702号房抵押担保。2015年4月2日冯计花以24.6万元的价格将东方明珠小区第2幢3单元702号房出卖给李彦红，双方签订房屋买卖合同，合同中约定因崔志忠房屋为贷款房，所欠建设银行房贷由李彦红付清，落款签字见证人为江莲（崔志忠的母亲），甲方为冯计花，乙方为李彦红。在中国建设银行出具的个人贷款结清证明中显示崔志忠在建设银行贷款总额12.9万元已于2015年5月22日结清。2016年11月30日李彦红与北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司签订协议一份，载明李彦红用平山县城东方明珠小区2号楼3单元702室的房产置换中天神韵二期23-2-2004室。2017年1月23日北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司又与本案被告齐连军签订房屋买卖协议，将本案涉案房产平山县城东方明珠小区2号楼3单元702室以35万元价格卖给齐连军。 上述事实，有开庭笔录，质证笔录，民事判决书，执行裁定书，房屋买卖合同，协议，房屋买卖协议，收条等材料在卷内佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告齐连军在2017年1月23日与案外人北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司签订买卖协议，以大体符合当时市场价的价格购买了平山县城东方明珠小区2号楼3单元702室，双方签订了合法有效的书面买卖合同。本院于2018年10月8日查封涉案房产，被告齐连军在2017年1月23日与北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司签订合法有效的书面买卖合同，符合上述规定，故被告齐连军对讼争的房屋具有排除执行的权益。至于被告崔志忠主张受李彦红威胁与其签订低于市场价格的房屋买卖合同，崔志忠可到公安机关报警或起诉李彦红要求确认合同无效。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定： 驳回原告河北佳诚汽车运输有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判长  封文保 陪审员  齐 笑 陪审员  谷豆豆 二〇一九年十一月十一日 书记员  霍丁芳