辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0281民初6592号 原告：瓦房店嘉盛物业有限公司，住所地辽宁省瓦房店市岗店街道办事处长城都市阳光******。统一社会信用代码：91210281097180625U。 法定代表人：景晓莉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭永军，系大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。 被告：王健，女，1969年12月22日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。 委托诉讼代理人：赵波，男，1971年7月2日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。系原告丈夫。 原告瓦房店嘉盛物业有限公司（以下简称嘉盛公司）与被告王健物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉盛公司的委托诉讼代理人谭永军、被告王健的委托诉讼代理人赵波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告嘉盛公司向本院提出的诉讼请求:1.请求法院判令被告支付欠缴的物业费、垃圾处理费、感应等费共计6469元（计算方式：2013年11月欠缴物业费为126.57元，2013年12月至2017年3月31日是40个月，欠缴物业费为126.56平方米×40个月×1.2元每平方米每月=6074.8元，合计欠缴物业费6201.37元。2013年11月欠缴垃圾处理费3.33元，2013年12月至2017年3月31日欠缴的垃圾处理费160元，合计欠缴垃圾处理费163.33元；楼道感应灯费每年30元，2013年11月欠缴感应灯费2.08元，2013年12月至2017年3月31日欠缴的感应灯费100元，合计102.08元；上述合计6466.78元）；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告居住在瓦房店市都市，居住面积151.87平方米，系原告原服务小区的业主。自2013年11月6日始至2017年3月31日累计欠缴物业费、垃圾处理费、感应灯费、等费用6466.78元。经原告公司多次索要被告均不积极缴纳相关物业费用。无奈，原告公司只有向法院起诉请求法院判令被告支付欠缴的上述费用。 被告王健辩称：一、被告于2013年入住香樱谷，与深长城物业服务有限公司签订物业服务合同，并未与嘉盛公司等其他物业公司签订过物业服务合同；二、根据原告起诉内容，经瓦房店市工商局核查，嘉盛公司的服务资质被批准日期为2014年4月4日，何来物业服务，即便有，也过了诉讼时效；三、原告房产面积为126.56平方米，并非原告起诉状所述151.87平方米；四、2013年11月至今，被告所居住小区属于弃管状态，小区内绿植被不明人员随意砍伐，与入住时的绿化面积相差较大，路灯多处损坏，常年无人维修，小区原为封闭小区，现被多处开门，已成为开放小区，小区安全性大大降低，小区楼道内、电梯内随处可见广告宣传牌，私人停车位时常被外来车辆侵占，随处可见乱搭乱建。原告也未如起诉状所述找被告索要过物业费。综上所述，嘉盛物业在未取得物业资质、未与任何业主签订过物业服务合同，未有任何物业服务事实的情况下，以欺骗方式要求业主缴纳物业费的行为是不合法的，请法院为答辩人作出公正判决。 本院经审理认定事实如下：被告王健系瓦房店市都市阳光4·香樱谷小区75号楼2单元5层1号房屋（建筑面积126.56平方米）房屋产权人。2014年12月18日，大连深长城地产有限公司与嘉盛公司签订《都市阳光·香樱谷项目前期物业服务合同》（以下简称《服务合同》），《服务合同》载明：“多层住宅：1.2元/月·平方米（含电梯运行费）；联排别墅：1.4元/月·平方米；高层住宅：1.2元/月·平方米（含电梯运行费）。”物业服务费用主要用于以下开支：(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；……(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年的第一个月十日前履行交纳义务。本合同期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止；但在本合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲(大连深长城地产有限公司)、乙(嘉盛公司)双方应就延长本合同期限达成协议,双方未能达成协议的，原合同继续履行。 2015年1月21日,大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处(甲方)与嘉盛公司(乙方)、大连深长城地产有限公司(丙方)签订的《大连瓦房店香樱谷小区交接协议》约定:甲乙丙三方一致同意至2014年12月31日十二时开始由乙方对香樱谷小区进行物业管理,甲方终止并退出该项目的物业管理(经丙方同意),2014年12月31日为交接终止日,该终止日为甲、乙双方权利和责任的分界点。被告王健签订了《临时管理规约承诺书》，《临时管理规约承诺书》载明：“4.本人同意转让该物业取得物业及受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。” 另查明，根据《瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法》规定，城市居民按每户每月4元标准征收，由物业公司负责代征。 上述事实，有原告提供的前期物业服务合同及交接协议、临时管理规约、瓦房店市人民政府文件（瓦政发[2009]61号），被告提供的房产证及庭审笔录记载的事实在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，大连深长城地产有限公司与嘉盛公司签订的《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》成立且有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”之规定,《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》对被告具有约束力,双方均应遵照履行。嘉盛公司有权据此提供物业服务,其为包括被告在内的小区业主提供了物业服务,被告依法负有支付物业费的义务。关于被告主张小区处于弃管状态，原告未提供物业服务的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定,如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。被告的上述理由依法不构成其不支付物业费的法定理由,本院不予采纳。 关于原告主张的2013年11月6日至2014年12月31日期间的物业费，因大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处(甲方)与嘉盛公司(乙方)、大连深长城地产有限公司(丙方)签订的《大连瓦房店香樱谷小区交接协议》第5条并未约定甲方应收未收的物业管理费由乙方继续收取，故原告主张被告支付上述期间的物业费等费用缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 关于被告提出原告的部分诉讼请求超出诉讼时效。本案中，被告所欠的物业费即原告的债权，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，原告应自被告欠其物业费之日起三年内向被告主张权利。原告主张其将债权债务转让给天福地公司，天福地公司曾于2017年将被告诉至法院，但天福地公司起诉被告不能作为原告向被告主张债权诉讼时效中断的事由。故至起诉之日即2019年10月16日止，被告所欠原告的自2015年1月1日起至2016年10月15日止的物业费，已超过三年的诉讼时效。因此，对原告提出的该期间的物业费的诉讼请求，本院不予支持。 原告的服务内容包括对物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，感应灯属于共用设施，应当由原告承担维修和养护的责任。且原告未提供被告每年按实耗电费用的电费单，故原告主张被告支付感应灯费的诉讼请求，本院不予支持。 被告应支付2016年10月16日至2017年3月31日（共计5.5个月）的物业费、卫生费（城市生活垃圾处理费）金额共计857元。（计算方式：126.56平方米×5.5个月×1.2元每平方米每月=835元，卫生费每月每户4元×5.5=22元，835+22=857元）。对原告提出的超出上述金额物业费、卫生费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王健在本判决生效后十日内向原告瓦房店嘉盛物业有限公司支付物业费及卫生费（城市生活垃圾处理费）857元； 二、驳回原告瓦房店嘉盛物业有限公司其他诉讼请求。 案件受理费25元，由原告瓦房店嘉盛物业有限公司承担22元，由被告王健承担3元。 如果未按判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  杨冬冬 二〇一九年十一月二十二日 书记员  矫 畅