安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖03民终2088号上诉人（原审原告）：蚌埠动像空间装饰设计有限公司，住所地安徽省蚌埠市宝龙城市广场******，统一社会信用代码913403005634468745。法定代表人：赵伟，该公司经理。委托诉讼代理人：李福连，安徽国梦律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮宏斌，安徽国梦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邵长理，男，汉族，1979年10月29日出生，汉族，户籍地河南省永城市,现住安徽省蚌埠市。上诉人（原审被告）：蚌埠经济开发区大有味道饭店，住所，住所地安徽省蚌埠市体育路禾香苑**楼**社会信用代码92340300MA2NQ265F。经营者：马艳梅，女，汉族，1982年9月7日出生，户籍地安徽省涡阳县，现住安徽省蚌埠市。两上诉人（原审被告）共同委托诉讼代理人：何钧生，北京德恒（合肥）律师事务所律师。两上诉人（原审被告）共同委托诉讼代理人：杨春，北京德恒（合肥）律师事务所律师。蚌埠动像空间装饰设计有限公司（以下简称动像公司）与邵长理、蚌埠经济开发区大有味道饭店（以下简称大有味道饭店）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。动像公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判解除动像公司与邵长理签订的《房屋租赁合同》，并支付违约金及返还租赁房屋；一审、二审诉讼费用由邵长理、大有味道饭店承担。事实和理由：一审判决认定动像公司不能保证邵长理、大有味道公司正常使用案涉房屋错误。1、根据《房屋租赁合同》第十条第四项，邵长理在签订合同时明知案涉房屋系军产房，部队按上级要求有可能收回房屋。2、2018年6月24日，动像公司依法向邵长理、大有味道饭店发《房租催缴函》，函中明确邵长理、大有味道饭店于2018年6月30日前付清房租，否则动像公司将解除合同并收回房屋，该函由邵长理签字确认。3、案涉房屋一直由邵长理、大有味道饭店使用，而其未按《房屋租赁合同》第十五条第一款约定支付租金构成违约，应支付违约金，动像公司有权解除租赁合同，且邵长理、大有味道饭店损失由其自行承担。4、邵长理、大有味道饭店主张不安抗辩权时，没有证据证明动像公司存在丧失履行债务能力的情形。5、一审中对于合同真实性予以确认，邵长理、大有味道饭店以其自身的行为表明不愿意支付房租，双方无继续履行合同的信任基础。邵长理、大有味道饭店辩称：1、2017年7月1日由于部队要求收回房产，动像公司退还租金且收取4万元用于起诉部队的行为表明双方终止履行合同，故双方租赁关系于2017年7月1日就已经终止。2、双方合同终止后，大有味道饭店与邵长理继续使用房屋是由于房屋所有人没有收回房屋，而不是基于与动像公司的租赁关系，故房屋使用费应归属房屋所有人，动像公司要求支付租金及违约金的请求缺乏事实及法律依据。综上，请求驳回动像公司的上诉请求。邵长理、大有味道饭店上诉请求：1、撤销一审判决或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用由动像公司承担。事实及理由：一、一审判决认定《房屋租赁合同》有效错误。邵长理、大有味道饭店对于房屋转租事实不知情，在部队上门要求收回房屋才知晓，其转租行为未经部队同意也未取得部队追认，属于无效行为，故《房屋租赁合同》应属于无效合同。二、动像公司退还租金的行为表明其与邵长理、大有味道饭店的房屋租赁关系已终止，至于部队是否实际收回房屋不影响动像公司的意思表示。由于动像公司既不是房屋产权人，与邵长理、大有味道饭店又无租赁合同关系，一审判决支付租金缺乏事实和法律依据。三、一审判决邵长理、大有味道饭店向动像公司支付租金，意味着部队继续以营利为目的对外出租部队房产，违背了《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》的宗旨。动像公司辩称：一、动像公司与大有味道饭店签订房屋租赁合同是双方的真实意思表示，该合同合法有效。二、案涉房屋为动像公司从安徽岚安建设工程有限公司处承租，动像公司有转租权，动像公司与大有味道饭店的房屋租赁合同不需要产权人的同意。三、邵长理、大有味道饭店在签订合同时明知案涉房屋为军队房产。军队未收回房屋期间，案涉房屋一直由大有味道饭店使用。四、动像公司与邵长理、大有味道饭店签订的房屋租赁合同并未终止，大有味道饭店应支付租金及违约金。一审查明事实：2016年12月1日动像公司与邵长理签订一份房屋租赁合同，合同约定：动像公司将蚌埠市禾香苑3号楼的一二层出租给邵长理使用，租期6年，租金从2017年3月1日开始计算，前三年租金每月40000元，第四年每月44000元，第五年每月48400元，第六年每月53240元，租金每6个月支付一次，第一次支付时间为合同签订之日，之后提前两个月支付。合同签订后，动像公司将房屋交付邵长理使用，邵长理也按约支付了租金至2018年2月28日，邵长理利用该房屋开办了大有味道饭店，饭店营业不久，即有部队人员上门告知房屋的产权人为部队，按上级要求，部队要收回房屋，2017年7月1日动像公司将收取邵长理的2017年7月1日至2018年2月28日的租金320000元退给邵长理，后来部队并未收回房屋，但也未出具书面不收回房屋的承诺，动像公司也没有给邵长理出具部队不再收回房屋的书面承诺，但房屋一直由邵长理、大有味道饭店使用，2018年6月24日动像公司向邵长理、大有味道饭店发出房租催缴函，但邵长理、大有味道饭店未交纳房屋。一审法院认为，动像公司与邵长理、大有味道饭店签订的房屋租赁合同不违反法律规定，合法有效，在合同履行过程中，因案涉房屋系军产，部队按上级要求要收回房屋，动像公司在此情况下将收取邵长理、大有味道饭店的部分租金退回，表明动像公司不能保证邵长理、大有味道饭店对该房屋能够正常使用，虽然事后部队并未实际收回房屋，但部队并未书面确认房屋不再收回，动像公司也未给邵长理、大有味道饭店一个明确的房屋能够正常使用的保证，故邵长理在收到动像公司催收房租函后，行使不安抗辩权，未按动像公司要求交纳租金并不构成违约，所以，动像公司以邵长理未按合同约定交纳租金已构成违约，并以此为由，要求解除合同、邵长理、大有味道饭店支付违约金和腾退房屋的请求，理由不能成立，一审法院不予支持；但由于邵长理、大有味道饭店一直在占有使用房屋，应按合同约定支付租金，故邵长理、大有味道饭店应支付动像公司租金1040000元（2017年7月1日至2019年8月31日）。综上所述，动像公司要求邵长理、大有味道饭店支付租金的请求，理由正当，一审法院予以支持，动像公司其它诉讼请求，理由不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零九条之规定，一审法院判决：一、邵长理、蚌埠经济开发区大有味道饭店于判决生效后十日内共同给付蚌埠动像空间装饰设计有限公司租金1040000元；二、驳回蚌埠动像空间装饰设计有限公司其它诉讼请求。案件受理费12676元，减半收取6338元，保全费5000元，合计11338元，由邵长理与大有味道饭店负担，邵长理与大有味道饭店负担款额与上述款项同步支付动像公司。二审中，当事人没有提交新证据。对于当事人有争议的事实，本院认定如下：动像公司对一审查明“部队人员上门告知房屋的产权人为部队，按照上级要求，部队要收回房屋”有异议，认为部队没有说要收回房屋。除上述事实外，动像公司对一审查明的其余事实无异议。大有味道饭店、邵长理对一审查明的事实均无异议，但认为一审遗漏查明“邵长理交给动像公司4万元打官司费用，用来由动像公司向部队索赔我方的装潢损失”这一事实。经审查，根据各方当事人陈述意见，大有味道饭店试营业期间，部队曾要求收回案涉房屋，动像公司于2017年7月1日退还预收的32万元租金。2017年8月以后，部队即不再上门要求退还房屋。另外，各方当事人均陈述认可，动像公司收取了大有味道饭店、邵长理4万元，准备用于打官司。动像公司同意用该笔4万元抵扣大有味道饭店、邵长理欠付的租金。对于一审所查明的各方当事人均无异议的事实，本院予以认定。经审理查明：动像公司与安徽岚安建设工程有限公司（以下简称岚安公司）于2015年12月2日签订了《房屋租赁合同》，约定岚安公司将蚌埠市禾香苑3号楼房屋出租给动像公司使用，租赁期限自2015年12月5日至2021年12月5日。该合同第十条“双方权利与义务”中约定“租赁期间，乙方拥有该租赁物业的使用权、经营权和转租权（乙方可将部分租赁物业转租，但将全部租赁物业转租时需取得甲方的书面同意）……”。邵长理与大有味道饭店共同使用案涉房屋，实际交纳房租日期至2017年6月30日。本院认为，综合当事人陈述及举证、质证情况，本案二审的争议焦点为：一、案涉租赁合同效力如何认定？二、租赁合同如果有效，案涉租赁合同是否已终止履行或解除？邵长理、大有味道饭店是否应向动像公司返还房屋？三、邵长理、大有味道饭店是否应向动像公司支付租金及违约金？如须支付，数额如何认定？根据本案已查明事实及当事人提供的相关证据，依据相关法律规定，本院对上述争议焦点综合分析、评判如下：本案中，动像公司与邵长理签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。邵长理、大有味道饭店上诉称其对于房屋转租的情况不知情，并主张动像公司转租房屋未经房屋产权人同意或追认，故《房屋租赁合同》无效。经审查，根据各方陈述意见及本案查明事实，房屋产权人要求收回房屋的原因为政策原因，并非不同意转租，且房屋产权人未实际收回房屋。同时，根据动像公司与邵长理签订的房屋租赁合同约定内容，邵长理知晓案涉房屋为转租的房屋，双方还就“因部队建设等需要，第一转租赁方收回物业”产生的装修补偿问题作出了约定。据此，邵长理、大有味道饭店主张合同无效的事由不能成立。动像公司提供了与岚安公司签订的房屋租赁合同，证明其享有房屋转租权。邵长理、大有味道饭店未提供证据证实案涉房屋租赁合同存在法定无效情形，故应认定动像公司与邵长理签订的《房屋租赁合同》合法有效。关于《房屋租赁合同》是否已终止履行或已解除的问题。根据各方陈述意见及本案查明事实，动像公司虽于2017年7月1日向大有味道饭店退回预收的租金，但邵长理、大有味道饭店仍在继续使用房屋，并未退还房屋，房屋产权人也未收回房屋。同时，2017年8月后房屋产权人即不再催要退还房屋，邵长理、大有味道饭店一直占用案涉房屋至今。上述事实表明，案涉房屋租赁合同不存在终止履行的情形，邵长理、大有味道饭店依据合同占有使用案涉房屋，理应向动像公司支付租金。关于付款期限，在房屋产权人要求退还房屋后，动像公司即向大有味道饭店退还了预收的租金，表明在不能确定合同履行期限的情况下，双方均认可不按照租赁合同约定的付款期限履行付款义务。但在动像公司发出《房租催缴函》后，此时，邵长理、大有味道饭店已长期拖欠租金，房屋产权人也不再要求退还房屋，邵长理、大有味道饭店应当按照《房租催缴函》和《房屋租赁合同》的约定向动像公司支付租金。邵长理、大有味道饭店仍不履行付款义务，构成根本违约，动像公司可以依法行使解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。动像公司向蚌埠市蚌山区人民法院提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同》，蚌埠市蚌山区人民法院依法向邵长理送达了起诉状，解除合同的意思表示已通知邵长理。综上认定意见，本院依法确认，动像公司与邵长理签订的房屋租赁合同于2019年1月7日（即起诉状送达之日）已解除。合同解除后，邵长理、大有味道饭店应向动像公司返还房屋，并须支付租金及合同解除后的房屋占有使用费、违约金。动像公司提出的诉讼请求中，未区分租金和占有使用费的概念，表述不准确，本院依法予以纠正。关于房屋租金及占有使用费的数额。根据本案查明事实，邵长理、大有味道饭店交纳租金至2017年6月30日，故须向动像公司支付合同履行期间即2017年7月至2018年12月的租金40000元×18个月=720000元，扣除动像公司收取的40000元后共计680000元，并须支付房屋占有使用费（按每月40000元的标准，计算期间自2019年1月至房屋交还之日止）。关于违约金的问题。动像公司发出《房租催缴函》后，邵长理、大有味道饭店未按照指定期限即2018年6月30日前付清所欠房租，应当按照《房屋租赁合同》第十五条的约定，承担违约责任。同时，合同解除后，根据法律规定，亦不影响违约金条款的效力。违约金的计算标准为：每日违约金数额按照月租金0.6%的标准计算即40000元×0.6%=240元，自2018年7月1日起计算至款项（房屋租金及占有使用费）付清之日止。综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律有误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初138号民事判决；二、确认蚌埠动像空间装饰设计有限公司与邵长理签订的《房屋租赁合同》已解除；三、邵长理、蚌埠经济开发区大有味道饭店于本判决生效之日起三十日内将位于蚌埠市禾香苑3号楼的一、二层房屋返还给蚌埠动像空间装饰设计有限公司；四、邵长理、蚌埠经济开发区大有味道饭店于本判决生效之日起三十日内共同给付蚌埠动像空间装饰设计有限公司房屋租金680000元、房屋占有使用费（按每月40000元的标准，计算期间自2019年1月至房屋交还之日止）及违约金（按每日240元的标准，计算期间自2018年7月1日起至款项付清之日止）；五、驳回蚌埠动像空间装饰设计有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12676元，减半收取6338元，由蚌埠动像空间装饰设计有限公司负担207元，由邵长理、蚌埠经济开发区大有味道饭店负担6131元。保全费5000元，由邵长理、蚌埠经济开发区大有味道饭店负担。二审案件受理费14160元，由蚌埠动像空间装饰设计有限公司负担462元，由邵长理、蚌埠经济开发区大有味道饭店负担13698元。本判决为终审判决。审判长 张 凯审判员 胡松涛审判员 张志荣二〇一九年十一月三十日法官助理丁刘女书记员朱静附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。