江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7179号上诉人（原审被告）：苏州苏城机动车检测中心服务有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区春申湖东路**。法定代表人：王剑平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵力维，江苏卓岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛俊颖，江苏卓岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州合丰财富投资管理有限公司，，住所地江苏省苏州工业园区李公堤****楼101、201、301、401法定代表人：卜琪明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：查文霄，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文颖，江苏苏明律师事务所律师。上诉人苏州苏城机动车检测中心服务有限公司（以下简称苏城公司）因与被上诉人苏州合丰财富投资管理有限公司（以下简称合丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的(2018)苏0507民初5363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏城公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回合丰公司全部诉请;二、一、二审案件受理费由合丰公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，不存在苏城公司故意违约推迟付款的事实。1.根据双方在实际履行中形成的交易步骤的合意，应由合丰公司先向苏城公司交付收款收据，再由苏城公司的财务人员持该收据填写请款单，向总经理申请批款后再向合丰公司付款，之后由合丰公司根据其纳税的节奏安排，再滞后择日向苏城公司开具发票。即苏城公司什么时候付款，取决于合丰公司何时开过来收据，只要合丰公司收据一到，苏城公司均当天就付款。虽然与省高院的调解书规定的付款日期有微小的变通，但这是双方在实际履行中用协商一致的行动合意进行变通和认可。以上事实有《2014-2018合丰往来明细》所证明，并经合丰公司质证认可；2.若如合丰公司所言，应由苏城公司先付款，合丰公司收到款项后再出具收据，合丰公司出具收据后再开具发票，该说法违背常识。如果要苏城公司先付款，那合丰公司收到款后直接开具发票就可以了，何必再多此一举出个收据后再开发票；3.合丰公司2018年7月5日才出具收据是故意要造成苏城公司违约的假象而设计的圈套。因为案涉房屋即将改造拆迁，而合丰公司当月就要与拆迁办签订拆迁补偿协议，但拆迁补偿款中近一半为装修费、经营损失费、搬迁奖励费等，不全部属于合丰公司所有。二、合丰公司在去年8月已与政府签订了拆迁补偿协议并取得房屋土地部分的全部补偿款，不再拥有所涉房屋的产权，一审判决再判苏城公司向合丰公司支付2018年8月以后至2019年2月28日的房屋占有使用费，严重不公。《企业(工业)房屋搬迁补偿协议书》约定，拆迁补偿金额全部总计为69880000元，第二条明确约定“乙方(合丰公司)自签订协议后至2018年8月15日止将企业未作补偿的设备及材料等物品搬运完毕并交出钥匙，对已作补偿资产归属甲方(拆迁办)，由甲方(拆迁办)负责拆除”。而合丰公司已取得50%的拆迁款即为所涉房屋土地几乎全部的款项，其余为装修、经营损失、搬迁奖励补偿等费用，房屋的所有权已经转移。三、一审中有两处严重程序错误。1.合丰公司要求苏城公司支付一直到2019年2月28日的所谓占有使用费，是最后一次开庭时临时增加和变更的诉请，但一审法院未给予苏城公司法定答辩和举证期。合丰公司的其中一项诉请原为“请求苏城公司按照双方原租赁协议约定的租金标准向合丰公司支付自2018年8月5日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费(暂计算至2018年8月10日为20000元”，在第三次开庭中，合丰公司当庭临时变更该诉请为“要求苏城公司按照双方原租赁协议约定的租金标准向合丰公司支付自2018年8月5日起至2019年2月28日止的房屋占有使用费”，但一审法院并未给予苏城公司法定答辩期；2.苏城公司在第一次开庭时就申请原审承办法官回避，但对于其是否回避问题，原审承办法官却当庭自己宣布驳回苏城公司对其的回避申请，程序有误。合丰公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由：一、双方并未形成先交付收据再进行付款的交易习惯，苏城公司应当按照调解书确定的时间节点进行付款；二、苏城公司在2018年6月30日之前没有付款是其自身原因造成的；三、虽然在2018年7月中旬合丰公司已经签订了拆迁补偿协议，但这是合丰公司和政府之间的法律关系，与本案无关，而且当时案涉的房屋还没有交付，政府及拆迁公司也明确在正式交付之前，相关的租赁事宜均由合丰公司进行处理。因此，合丰公司主张2018年8月至2019年2月底的房屋占有使用费是具有事实和法律依据的；四、关于程序错误，在第三次庭审当中，合丰公司只是根据本案的实际情况，对于占用使用费的终止时间予以了明确而且终止的时间比原来的诉请时间是要短的，并非系变更诉讼请求。至于回避的问题，已经通过合法的程序和方式进行解决了，并不存在程序性的错误。合丰公司向一审法院起诉请求：1.确认双方租赁合同解除，苏城公司将位于苏州市相城区的房地产腾空、搬离后交还给合丰公司；2.苏城公司按照双方原租赁协议约定的租金标准向合丰公司支付自2018年8月5日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（暂计算至2018年8月10日为20000元)；3.一审诉讼费用由苏城公司承担。一审审理中，合丰公司将第一项诉讼请求中要求苏城公司将位于苏州市相城区的房地产腾空、搬离后交还给合丰公司表示放弃；对第二项诉讼请求变更为要求苏城公司按照双方原租赁协议约定的租金标准向合丰公司支付自2018年8月5日起至2019年2月28日止的房屋占有使用费。一审法院认定事实：合丰公司为证明其主张，在举证期限内向一审法院提交的证据有：1、江苏省高级人民法院（2014）苏民再提字第0061号民事调解书，证明苏城公司如未能按期足额给付租金，合丰公司有权单方面解除租赁合同。2、关于缴纳2018年上半年租金及解除租赁合同的通知及快递寄件单，证明因苏城公司逾期付款合丰公司于2018年7月4日发函给苏城公司，要求收函之日起解除租赁合同，且该函经查询已于2018年7月5日由门卫代签收。3、中国民生银行转账记录，证明苏城公司于2018年7月5日才支付租金80万元。4、2018年4月23日发给苏城公司的通知及苏城公司的回函，证明合丰公司以相同的地址和联系方式向苏城公司发出通知，苏城公司不仅收到，而且作出了回复，证实其发出的解除函的送达地址是有效的，如果苏城公司没有收到，应当由苏城公司自行承担相应的后果。苏城公司质证称，对证据1的真实性无异议，其对调解书中的约定没有意见。对证据2中客户存根的真实性不持异议，但上面没有签收人，其对查询单上的内容不认可，对证明目的也不认可的。对证据3无异议，其认可。对证据4的真实性无异议，但不能证明苏城公司收到解除通知。苏城公司在举证期限内向一审法院提交证据有：1、查询结果及照片，证明其公司不设传达室，也没有门卫。2、2014年-2018年合丰往来明细，证明虽调解书约定于6月30日之前、12月31日之前支付租金，但其在履行过程中，双方经合意作了修改，即合丰公司什么时候开收据，其什么时候付款。根据交易习惯，先开收据，后付款，有早付、有晚付的。其中：⑴2015年7月1日合丰公司开具的收据，苏城公司的付款凭证；⑵编号为1783274、1783275的收据，2017年12月29日银行付款凭证；⑶2018年7月5日收据,7月5日的付款凭证，证明双方的交易习惯，有提前，有滞后，先由合丰公司开收据，后再由苏城公司付款，再后来由合丰公司开具发票给苏城公司。3、催交2018年下半年租金收据的函及回复函，证明苏城公司是按照先收据、后付款再开发票来履行。合丰公司质证称，对证据1的真实性没有异议,但与案件无关联性，无法证明苏城公司没有收到解除通知。对证据2的真实性合法性不持异议,但与案件无关联性，且对苏城公司的证明目的也不予认可。首先，双方并不存在合丰公司先开收据，苏城公司再付款的这种交易习惯。其次，从2014年12月到2017年12月底，苏城公司向合丰公司付款七次，其中六次按照调解书的约定按期支付，只有2015年7月1日这次晚一天支付，故双方对付款时间不存在用惯例的方式进行调整。再次，针对苏城公司所说的先开收据再付款，而苏城公司于2015年12月30日、2016年12月30日、2017年6月30日由不同公司进行的汇款可以看到，如果按照苏城公司的逻辑合丰公司先开票，合丰公司是不知道哪个公司具体付多少钱的，根本不可能事先开好收据并写明不同的付款公司给苏城公司。对证据3的真实性无异议，但其对苏城公司的证明目的不认可，因该函是在合丰公司诉讼后发的，且合丰公司就相关问题已回复苏城公司。一审经审理查明，2014年5月9日，江苏省高级人民法院作出（2014）苏民再提字第0061号民事调解书，调解内容为：一、合丰公司将坐落于苏州相城区春申湖东路68号的房地产合计建筑面积为11036.06平方米(其中南边建筑物面积为2221.61平方米，北边建筑物面积为8814.45平方米)出租给苏城公司使用。租金为12元/平方米•月，租赁期限自2012年7月1日至2021年12月31日。二、苏城公司在每年的6月30日之前缴纳上半年租金，每年的12月31日之前缴纳下半年的租金。此外，2012年7月1日至2014年4月30日的租金，苏城公司于2014年6月5日之前一次性付给合丰公司。苏城公司如未能按期足额给付租金，合丰公司有权单方解除租赁合同。三、苏城公司在租赁期间，因使用租赁物而发生的包括但不限于水、电、气、通讯、环保、绿化、消防、卫生、治安等任何报批手续及相关费用，由苏城公司承担。四、租赁物的用途按政府批准为准，限于二手车交易市场，不得作为他用，如改变用途则视为违约，合丰公司有权单方解除租赁合同。五、在苏城公司无违约情形下，合丰公司不得擅自解除合同。否则，合丰公司承担赔偿苏城公司投资损失的责任。六、因自然灾害、国家建设、规划变化、拆迁等情况下，本协议自动终止。七、租赁期限届满后，苏城公司在租赁期间内形成的附合于土地、房屋的不可拆除的装饰、装修物归合丰公司所有。八、因拆迁、征用、规划调整而产生的赔偿、补偿权利按国家相关规定处理，双方不得提出任何异议。九、双方关于该租赁关系的纠纷一次性了断，再无任何争议。十、双方当事人一致同意本调解协议自各方在调解协议上签字或盖章之日(2014年4月30日)起即生效。江苏省高级人民法院将根据该协议制作民事调解书，任何一方拒不签字不影响本协议效力。十一、本协议一式两份，留江苏省高级人民法院和江苏省苏州市中级人民法院各一份存档。该民事调解书生效后，截止2017年12月31日，苏城公司按约向合丰公司支付房屋租金，但自2018年1月1日起，苏城公司未按约向合丰公司支付涉案房屋2018年上半年租金。对此，合丰公司于2018年7月5日向苏城公司发出《关于缴纳2018年上半年租金及解除租赁合同的通知》，明确：一、自贵公司接到本通知之日起解除租赁合同。二、自贵公司接到本通知后七日内缴纳2018年上半年租金，三十日内搬离完毕。但苏城公司未按约履行义务，故合丰公司诉至法院。一审另查明，苏城公司自2014年起，向合丰公司支付租金分别为：2014年5月8日支付1000000元、同年6月5日支付800000元、同年12月30日支付800000元、2015年7月1日支付800000元、同年12月30日支付800000元、2016年6月30日支付800000元、同年12月30日支付800000元、2017年6月29日支付800000元、同年12月29日支付800000元、2018年7月5日支付800000元。一审再查明，合丰公司曾于2018年4月23日向苏城公司发出书面《通知》，明确：因租赁地块及房地产涉及苏州市中环快速路北线二期工程项目建设，被列入政府拆迁范围，目前已经开始相关拆迁工作，提出双方之间的租赁关系于2018年5月31日终止，租金计算至该日期为止，并在上述日期届满前腾空并搬出租赁场地等事项。苏城公司收到后进行了回函，明确表示不同意提前于2018年5月31日终止双方的租赁关系。双方的租赁合同并未实际终止。一审又查明，2018年7月10日，苏州市相城区澄阳街道徐庄社区居民委员会、苏州市恒澄建设发展有限公司（甲方）与合丰公司（乙方）签订《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》，明确：一、补偿金额：总计人民币69880000元，其中：包含土地证号相国用（2011）字第07002**，面积21504.3平方米；房地产评估价值、装修装饰和附着物评估价值、停产停业损失补助费、机器设备设施搬迁补助费、奖励等（详见补偿明细）。二、乙方算签订协议后至2018年8月15日止将企业未作补偿的设备及材料等物品搬运完毕并交出钥匙，对已作补偿资产归属甲方，由甲方负责拆除。三、补偿金额支付方式：1、甲、乙双方签订本协议后，甲方须于2018年7月25日之前先支付给乙方补偿总额的50%（乙方在签约前须先将土地证正本及房产证正本交付甲方）；2、乙方交付钥匙，甲方验收合格后，30个工作日内甲方支付给乙方剩余补偿额的50%。该协议还约定了其他事宜。协议签订后，合丰公司已取得50%的拆迁补偿款，但涉及拆迁的房屋合丰公司并未交付，双方约定最后移交时间为2019年4月18日。以上事实，由合丰公司提供的营业执照、企业信用信息、（2014）苏民再提字第0061号民事调解书、关于缴纳2018年上半年租金及解除租赁合同的通知及快递寄件单、银行转账记录、通知、对2018.4.23《通知》的回函，苏城公司提供的收据、苏州银行单位客户专用回单、企业（工业）房屋搬迁补偿协议书以及当事人一审陈述附卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，人民法院的民事调解书送达当事人，表明双方当事人对曾经发生争议的民事法律关系已经取得共识并得到法律的确认，原先争议的法律关系演变为无争议的法律关系，权利方应依法行使权利，义务方应依法履行义务，双方当事人从此不得对此法律关系再发生争议，这是法院调解书在实体法上的效力。民事调解书与民事判决书具有同等法律效力，双方当事人理应严格按照民事调解书确定的内容自觉履行。苏城公司称已与合丰公司就租金支付达成合意，即先由合丰公司开具收据，后由苏城公司支付租金，再由合丰公司开具发票的交易习惯，但根据苏城公司提供的相关证据，并不能完全确认合丰公司同意苏城公司就租金支付达成合意，也不能证明合丰公司放弃对苏城公司违约责任的追究。即使双方对租金支付存在交易习惯，也不能作为合丰公司的承诺，只能理解租金支付是一种协商，故苏城公司提供的证据不能证明双方对租金支付方式进行重新约定，也不能证明合丰公司放弃追究违约责任，现苏城公司未按调解书确定的义务履行，合丰公司按照调解书的约定行使解除权并无不妥，苏城公司的辩解意见，无事实依据，一审法院不予采纳。根据江苏省高级人民法院（2014）苏民再提字第0061号民事调解书第二条的约定：苏城公司在每年的6月30日之前缴纳上半年租金，每年的12月31日之前缴纳下半年的租金。苏城公司如未能按期足额给付租金，合丰公司有权单方解除租赁合同。而苏城公司应于2018年6月30日之前缴纳2018年上半年租金，但苏城公司未能按期给付租金，仅于2018年7月5日缴纳租金，苏城公司已构成违约，合丰公司于2018年7月4日向苏城公司发出通知解除双方之间的租赁合同，有相应的事实和法律依据，一审法院应予支持。关于解除合同的时间的认定。根据合丰公司提供的证据，能够证实其于2018年7月4日通过顺丰速运向苏城公司邮寄送达解除租赁合同的通知，该通知已于同年7月5日由门卫代签收，且合丰公司曾于2018年4月23日以同样的方式向苏城公司送达了通知，苏城公司收到后也进行了回复，故应认定苏城公司于2018年7月5日收到该通知，故一审法院认定双方的租赁合同解除时间为2018年7月5日。关于合丰公司主张要求苏城公司支付自2018年8月5日起至2019年2月28日的房屋占有使用费的认定。一审法院认为，虽涉案房屋涉及拆迁，且合丰公司于2018年7月10日与苏州市相城区澄阳街道徐庄社区居民委员会、苏州市恒澄建设发展有限公司签订了《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》，并已得到50%的补偿款，但涉案房屋合丰公司并未交付，双方约定最后移交时间为2019年4月18日，且合丰公司为按时交付房屋一直与次承租户协商，至2019年3月初，合丰公司对次承租户进行了相应的补偿，这说明合丰公司在移交房屋前仍享有房屋产权，但因苏城公司于2018年7月5日解除合同后一直占有涉案房屋至今，故合丰公司要求苏城公司支付房屋占有使用费，于法有据，应予支持。但对于房屋占有使用费数额的认定，根据（2014）苏民再提字第0061号民事调解书第一条的约定：合丰公司将坐落于苏州相城区春申湖东路68号的房地产合计建筑面积为11036.06平方米出租给苏城公司使用，租金为12元/平方米•月，故每月租金标准应为132432.72元（11036.06平方米×12元/平方米•月），因合丰公司自愿要求苏城公司支付自2018年8月5日至2019年2月28日间的房屋占有使用费，并不违反法律规定，应予准许，故一审法院认定苏城公司支付合丰公司自2018年8月5日至2019年2月28日的房屋占有使用费为918200.19元[（132432.72元/月÷30天）×208天]。对于合丰公司自愿放弃要求苏城公司将房屋腾空、搬离后交还给合丰公司的请求，系合丰公司对实体权利的处分，并不违反法律规定，应予准许。至于苏城公司就其租赁房屋涉及拆迁补偿问题，不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定及相关法律规定，一审法院判决：一、苏州合丰财富投资管理有限公司与苏州苏城机动车检测中心服务有限公司的租赁关系已于2018年7月5日解除。二、苏州苏城机动车检测中心服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付苏州合丰财富投资管理有限公司房屋占有使用费918200.19元。一审案件受理费计人民币12982元，由苏州苏城机动车检测中心服务有限公司负担。二审中，双方当事人一致确认以下事实：双方对苏城公司向本院提交的2014年-2018年双方往来明细中载明的日期及金额均无异议；案涉租赁标的于2019年2月底3月初被拆迁。苏城公司自2014年起向合丰公司支付租金以及合丰公司向苏城公司开具收据的具体情况如下：苏城公司2014年5月8日支付1000000元，同年5月8日合丰公司开具相应收据；2014年6月5日苏城公司支付800000元，合丰公司同日开具相应收据；2014年12月30日苏城公司支付800000元，合丰公司同日开具相应收据；2015年7月1日苏城公司支付800000元，合丰公司同日开具相应收据；2015年12月30日合丰公司开具800000元收据，苏城公司次日支付800000元；2016年6月30日苏城公司支付800000元，同日合丰公司开具相应收据；2016年12月30日苏城公司支付800000元，同日合丰公司开具相应收据；2017年6月29日合丰公司开具800000元收据，次日苏城公司支付800000元；2017年12月29日苏城公司支付800000元，同日合丰公司开具相应收据；2018年7月5日苏城公司支付800000元，同日合丰公司开具相应收据。合丰公司称，2014年-2018年双方往来明细只能说明有两次是收据开具日期在先、付款日在后，不能证实双方存在先开收据后付款的交易习惯。合丰公司另明确，其起诉要求确认2018年7月5日双方的租赁关系已解除系根据江苏省高级人民法院（2014）苏民再提字第0061号民事调解书中的约定解除权。该调解书中明确，如果苏城公司未能按期足额给付租金，则合丰公司有权单方解除租赁合同。苏城公司称，由于合丰公司是小规模纳税人需要税务局代开发票，无法先开发票给苏城公司后苏城公司再付款，故苏城公司要求合丰公司先开收据，苏城公司再凭借收据通过内部请款、付款流程支付租金，合丰公司收款后再去税务局代开发票，相应发票上有税务局代开字样的章。对于为何既开具收据又开具发票，合丰公司解释称，发票是苏城公司需要进行做账，而且也是法律规定合丰公司应当承担的义务。但是本案的一个特殊性，合丰公司系小规模纳税人需要到税务局代开发票，合丰公司没有办法及时提供足额以及和付款数额相对应的发票，而且提供发票的时间可能会相当晚，考虑到苏城公司在付款以后也确实需要相应的凭证来进行做账和财务处理，所以合丰公司会先提供一张对应数额的收据给苏城公司，但收据与付款时间并无关联。二审中，苏城公司另称，案涉租赁标的的原出租人为苏州市永联铝业有限公司，其与原出租人的租期自2007年至2037年止；合丰公司则称其系通过拍卖取得案涉租赁标的，拍得时租赁标的上的建筑就存在了。本院另查明，合丰公司系于2018年7月4日向苏城公司发出《关于缴纳2018年上半年租金及解除租赁合同的通知》。以上事实，由一审中合丰公司提交的《关于缴纳2018年上半年租金及解除租赁合同的通知》、苏城公司向本院提交的《2014年-2018年合丰往来明细》以及二审调查笔录予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，双方当事人的房地产租赁合同关系在2014年5月9日江苏省高级人民法院作出的（2014）苏民再提字第0061号民事调解书中已进行了明确约定，双方均应予以恪守。关于合丰公司是否有权以苏城公司未按期足额缴纳租金行使约定解除权。苏城公司称，双方已形成由合丰公司先开收据其后付款、合丰公司再开具发票的交易习惯，苏城公司并未存在延迟付款；合丰公司则称，双方并不存在前述交易习惯，因苏城公司未能按约支付2018年上半年的租金，故合丰公司有权根据民事调解书行使约定解除权。对此本院分析如下：首先，根据双方一致确认的往来明细，苏城公司的租金付款时间均系在合丰公司开具收据的同日或次日。其中，2015年12月30日、2017年6月29日系合丰公司开具收据后的次日，苏城公司才支付了相应租金。根据二审中双方的陈述，因合丰公司系小规模纳税人，为方便苏城公司做账及财务处理，合丰公司会既向苏城公司出具收据又开具发票，且开具发票的时间可能会相当晚。据此本院认为，因合丰公司无法及时向苏城公司开具发票且开票时间较晚，为方便苏城公司财务处理，故合丰公司先向苏城公司提供收据再开具发票，另结合苏城公司的付款时间均在合丰公司开具收据的同日或次日的情况，故苏城公司称双方已形成由合丰公司先出具收据，后由苏城公司以收据作为凭证通过内部请款、付款流程后再支付租金，最后再由合丰公司开具发票的交易习惯具有一定合理性。因此，双方形成的交易习惯已对调解书确定的付款时间及履行方式发生了变更，合丰公司于2018年7月5日开具2018年上半年的租金收据，苏城公司基于信赖变更后的交易习惯于同日付款，虽较调解书确定的日期迟延5日付款，但根据双方后续形成的支付租金的交易习惯，本院尚无法据此认定苏城公司构成违约。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条规定，民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。本案中，即使前述交易习惯未能视为双方对调解书所约定的付款时间达成变更合意，合丰公司因苏城公司较民事调解书的付款时间约定延迟4日付款而享有合同约定解除权，但综合合丰公司权利行使的目的、程度、方式、对象等因素予以判断，合丰公司对该解除权的行使亦系构成权利滥用。一、从合丰公司行使合同约定解除权的主观目的上看，合丰公司存在故意制造苏城公司违约假象的高度盖然性。从双方于2014年5月9日签订（2014）苏民再提字第0061号民事调解书后至2017年12月31日期间，苏城公司已按照调解书确定的租赁关系向合丰公司支付了8期租金，除了2015年7月1日延迟过一天外，苏城公司在该期间内并未出现过其他违约行为。本院注意到，合丰公司曾于2018年4月23日向苏城公司发出搬离租赁标的的通知但因苏城公司拒绝未果，故可认定合丰公司早已知晓涉案租赁标的拆迁在即且欲与苏城公司解除合同。苏城公司基于信赖双方达成的交易习惯均系在合丰公司出具收据后才付款，诉争2018年上半年租金按调解书约定应于2018年6月30日付款，合丰公司在该日及之前并未向苏城公司开具该期租金收据而系在2018年7月4日向苏城公司发函要求解除租赁合同，直至2018年7月5日合丰公司才向苏城公司开具该期租金收据。随后，合丰公司即于2018年7月10日与拆迁主体签订搬迁补偿协议书，约定诉争标的的拆迁补偿事宜。本院认为，结合合丰公司曾向苏城公司发函解除合同未果、租赁标的即将进行拆迁以及合丰公司并未照顾双方形成的交易习惯即发函解除合同，苏城公司称，因案涉房屋即将拆迁故合丰公司晚5日才出具收据以造成苏城公司违约假象的说法，具有高度盖然性。二、从合丰公司行使合同约定解除权所造成的后果上看，会造成双方当事人之间利益的严重失衡。虽按照调解书确定的权利义务内容，合丰公司在苏城公司未按期足额支付租金的情况下享有合同解除权，但本院注意到，苏城公司在2018年7月5日已足额缴纳了2018年上半年的租金，实际支付的日期仅比调解书确定的6月30日迟延5日，而合丰公司行使解除权的后果是剩余3.5年租期的提前终止，合丰公司行使解除权的后果与苏城公司违约的程度显著失衡。另外，合丰公司在行使解除权后紧接着就与拆迁主体于2018年7月10日达成了搬迁补偿协议，该补偿协议中包含对诉争租赁房地产评估价值、装修装饰和附着物评估价值、停产停业损失补助费等补偿项目，合计补偿金额69880000元，而双方约定的租赁期限届满时间为2021年12月31日，故不排除苏城公司作为承租人对案涉租赁标的享有拆迁补偿利益的可能性。据此，合丰公司仅因苏城公司违约程度微小的情形即径行行使合同解除权，也会对苏城公司可能享有的拆迁补偿利益造成重大影响，而该不利后果与苏城公司的轻微违约行为相比，亦显著失衡。三、从合丰公司行使合同约定解除权的方式上看，合丰公司在向苏城公司发函解除合同之前，其并未向苏城公司予以催告。虽然按照调解书的内容，催告并非合丰公司行使解除权的必要条件，但在径行行使解除权会对苏城公司造成剩余3.5年租期提前终止及可能享有的拆迁利益受影响的情况下，倘若合丰公司采取先行催告苏城公司缴纳租金，如苏城公司仍拒不缴纳租金再行使合同解除权的方式，既不会显著加重合丰公司的负担，亦不至于危及合丰公司的债权实现，同时也能督促苏城公司及时履行债务，以避免合同解除后造成双方利益严重失衡。据此本院认为，虽然在合同中当事人均应严格恪守期间的约定，但在双方当事人存在长期租赁关系而承租人仅存在一次轻微违约的情况下，结合出租人具有造成承租人违约假象以达到解除合同的主观目的、合同解除后将会造成双方利益严重失衡、出租人完全有条件选择不会对其显著增加负担且能照顾对方利益的方式以实现租金债权，出租人合丰公司却径行行使合同解除权的行为有悖于诚实信用原则，系构成权利滥用，依法亦不发生合同解除的效力。综上，一审法院认定案涉租赁合同于2018年7月5日因合丰公司行使解除权而解除处理不当，本院对此予以纠正。另外，在合丰公司主张案涉租赁合同于2018年7月5日解除的诉请不能成立的情况下，合丰公司据此要求主张合同解除后的占有使用费的基础亦不存在，故本院对合丰公司主张的自2018年8月5日至2019年2月28日的房屋占有使用费亦不予支持。现租赁合同因案涉房屋被拆除已无法继续履行自动终止，若双方后续因拆迁安置补偿、房屋租金及占有使用费发生争议的，双方可依法另行主张。综上所述，苏城公司的上诉请求成立，本院予以支持；合丰公司主张案涉租赁合同于2018年7月5日解除并据此进一步主张占有使用费的诉讼请求均无相应的事实和法律依据，一审判决予以支持有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销苏州市相城区人民法院(2018)苏0507民初5363号民事判决；二、驳回苏州合丰财富投资管理有限公司全部诉讼请求。一审案件受理费12982元，二审案件受理费12982元，均由苏州合丰财富投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十一月八日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航