江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3380号上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋丽萍，女，1978年3月1日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：谢彬,江苏能英律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韦旭东，男，1969年10月9日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：王敏，江苏常金律师事务所律师。原审被告：陆伟伟，男，1980年5月14日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：谢彬，江苏能英律师事务所律师。上诉人蒋丽萍因与被上诉人韦旭东、原审被告陆伟伟房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2018)苏0413民初7761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蒋丽萍上诉请求：撤销一审判决，查明事实依法改判支持我的反诉请求；本案一审、二审诉讼费用由韦旭东承担。事实与理由：一、本案一审事实不清,涉案租赁合同应为无效。1.涉案房屋的土地性质为工业用地，按照法律规定，在转为商业用地之前不能合法从事餐饮业。2.涉案房屋年代已久，从韦旭东一审提交的证据可见，房屋所有权人申领房屋所有权证的时间为1998年10月23日，由此可以推断该房屋建造完毕至今已过20年，加之最近十几年一直从事餐饮并多次破坏性装修，存在重大安全隐患，房屋从结构安全上也不能满足大型餐饮经营。按照相关规定，餐饮行业经营面积在500-3000平方米的为大型餐饮，涉案房屋一楼为200平方米，二楼为800平方米，共计1000平方米，一审法官也曾去过涉案饭店，对此理应清楚。一审法院调查认为：涉案酒店属于面积较小的小规模普通饭店，配合消防部门积极整改是其本身义务，也是完全能够做到的，但如此规模的餐饮企业对安全、消防的要求绝非街头小店可比，调查结果显然与事实不符。3.涉案房屋系工业用房，在不能改变土地性质的前提下，无论怎么改造也不可能通过消防验收，我在经营期间，消防部门多次下达整改通知书并罚款，我也曾多次到金坛区消防大队咨询，希望能合法、一次性解决消防问题，得到的是否定答案。4.一审法院判决我承担187500元租金错误。2016年10月17日签订房屋转租合同时，我缴纳了第一年房租25万元，2017年7月1日前，我缴纳了第二年房租25万元，2018年3月11日酒店歇业，我多次通知韦旭东结算水电费并收取钥匙，但其故意不予理会，从2018年3月我通知其解除合同到2018年10月房租到期，我已给了对方充分的时间准备，为此我已多承担了半年房租，一审判令我继续承担至2019年7月23日之间的9个月租金187500元不合理。二、二审适用法律错误。本案不适用《中华人民共和国消防法》第十一条和《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，该两条规定约束的是在建工程的建设方，而我方是租赁合同中的承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款规定，涉案房屋系工业用房，不得用于商业用途开饭店，故合同无效。三、我有权随时解除房屋租赁合同并获得赔偿。涉案租赁合同签订时，韦旭东隐瞒房屋的土地使用权性质及房屋结构以及消防安全等情况，使我在经营过程中充满了安全隐患及各种不必要的麻烦，故我有权根据法律规定，随时解除合同并获得赔偿。韦旭东答辩称，一、一审查明事实清楚，适用法律正确。一审法院判决解除双方的租赁合同，并将租金计算至2019年7月23日（即判决的前一日）正确，蒋丽萍提出上诉，故意拖延支付租金的时间节点。我认为租金的计算应当按照二审的结案时间作出调整。二、蒋丽萍的上诉请求不能得到支持。1.租赁合同签订于2016年10月17日，而蒋丽萍歇业时间为2018年3月。在此期间，其已领取了营业执照并正常营业一年多，其已经获得了合法从事餐饮行业的资格，蒋丽萍陈述因该土地系工业用地而不能合法从事餐饮也不符合事实。涉案房屋所有权及土地使用权属于常州市金蝉编织有限公司（以下简称金蝉公司），是金坛区金城镇南环一路99号的一小部分,整块土地用途为工业，土地使用权类型为出让土地。对于土地的权属及性质，在签订合同时，蒋丽萍已经明知，不存在我隐瞒事实导致其合同目的不能实现的事宜。且该房屋十几年来一直从事餐饮行业，不存在影响其从事餐饮行业的因素。关于蒋丽萍所称房屋存在重大安全隐患的问题也不属实，租赁的房屋并未影响蒋丽萍的正常使用。2.一审已经查明，竹源大酒店自2017年1月10日成立以来，仅一次因封闭疏散通道、安全出口等问题被行政处罚100元，并不存在蒋丽萍所称因工业用房无法取得消防验收导致歇业的事实。3.租金的计算。我方于合同约定的时间向蒋丽萍催要租金时，其回复是正准备转租，并未告知我其要解除合同。在我一再催要下，其仍没有支付租金。双方并未就提前解除租赁协议、赔偿损失达成一致意见。蒋丽萍因自身经营不善导致歇业，不享有合同的任意解除权；蒋丽萍也未举证证明涉案房屋导致其不能实现合同目的的事由或者我存在违约行为。故蒋丽萍应当承担随意单方解除合同的法律责任，即赔偿我租金并承担相关的违约责任。三、一审适用法律正确。蒋丽萍在一审中反诉认为其未取得消防证导致不能继续从事餐饮行业，一审法院结合《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，说明蒋丽萍经营的饭店并不强制性要求领取消防证，且有关部门也未发出停产停业的处罚决定，因此，蒋丽萍的该理由不能成立。另，蒋丽萍在一审判决后未及时将其安装的管道煤气等设施处理完毕，导致我方无法转租减损，如蒋丽萍继续消极以对，我方有权自行处理。陆伟伟认可蒋丽萍的上诉意见。韦旭东向一审法院起诉请求：解除其与蒋丽萍签订的房屋转租合同；蒋丽萍、陆伟伟按合同约定标准支付余欠租金并承担违约金20万元；支付水电费14343元（计算至2019年6月24日）。蒋丽萍向一审法院反诉请求：解除双方签订的房屋转租合同；返还我交的保证金3万元；赔偿我装修损失35.74万元。一审法院查明：2016年2月，韦旭东与金蝉公司签订房屋租赁合同约定：韦旭东租用金坛区金城镇南环一路99号金蝉公司厂区原宿舍一、二两层，作为超市、酒店等商用；租期自2016年9月23日起至2021年9月22日止；年租金40万元，于每年8月底前付清；合同终止或解除，搬出可移动物品，不得拆除门窗等房屋结构性物件。2016年10月17日，韦旭东（甲方）征得金蝉公司同意后，与蒋丽萍（乙方）签订房屋转租合同，约定：南环一路99号沿街第一层东起1、2两间及第二层转租给乙方（同原王冠大酒店租用范围）；租期自2016年10月23日起至2021年9月22日止；年租金25万元，首期租金于合同签订时缴纳，以后年租金于每年7月1日前缴纳，延迟缴纳超过10日甲方可解除合同；乙方于2016年10月30日前交甲方保证金3万元，租赁期满无违约行为全额退还；合同到期不再续租或因乙方原因合同终止，乙方搬出自有可移动物品，但不得破坏装修，不得拆除门窗、吊顶等固定在建筑物上的物件，不得拆除照明线路等；如有违约，并导致合同终止或解除，违约方应承担守约方违约金20万元。蒋丽萍承租后向韦旭东缴纳首期租金25万元及保证金3万元，对房屋进行了装修，并领取“金坛区西城竹源大酒店（下简称竹源大酒店）”营业执照（经营者蒋丽萍）于2017年春节前开业。2017年7月1日前，蒋丽萍向韦旭东缴纳第二期年租金25万元。2018年3月11日，竹源大酒店歇业，后蒋丽萍搬走了酒店内可移动物品，但未与韦旭东结算余欠房租及水电费等。2018年10月，陆伟伟将涉案房屋钥匙交给了金蝉公司工作人员吴永。一审另查明：2017年3月6日，常州市公安局金坛分局滨湖派出所向竹源大酒店发出责令改正通知书，要求其改正“封闭疏散通道、安全出口”违法行为。2017年3月28日，常州市公安消防支队金坛区大队向蒋丽萍送达行政处罚决定书，以“竹源大酒店二楼安全出口封闭”为由对其罚款壹佰元。一审中，法院向金蝉公司工作人员吴永（曾用名吴云）调查时，其陈述“钥匙是陆伟伟给我的，当时他们之间还没有纠纷，我一直在金蝉公司工作，双方比较融洽。当时饭店已经歇业，但租期没到，陆伟伟他们想把房子转租出去。他们把钥匙给我，说如果有人来看房子叫我开门给人家看。后来他们有纠纷，我要把钥匙还给他们，双方都不肯要。”一审中，应蒋丽萍申请，法院就案涉房屋装修价值委托鉴定。常州普华开瑞资产评估房地产估价有限公司出具的评估报告载明：装饰工程评估净值300692元，管道燃气设施及安装费净值56700元。一审还查明：蒋丽萍与陆伟伟原为夫妻关系，于2015年4月14日离婚。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用的原则按照合同约定全面履行自己的义务。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或行政机关查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。涉案房屋在建成后领取了产权证，不存在违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，竹源大酒店属面积较小的小规模普通饭店，不属于具有娱乐功能的餐馆，不属于《中华人民共和国消防法》第十一条和公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条定义的“大型人员密集场所”范畴，故蒋丽萍以“消防手续不全”自行歇业是其认识错误所致，况且配合消防部门积极整改（改变安全出口封闭）是其本身的义务，也是完全能够做到的。按合同约定蒋丽萍应于2018年7月1日前向韦旭东支付第三期年租金25万元，但其逾期后一直未支付，属违约行为。鉴于双方均要求解除房屋租赁合同，该请求法院准许，鉴于蒋丽萍已搬出可移动物品并将房屋钥匙交还，故双方无需再进行房屋交接。韦旭东要求支付余欠租金及水电费符合法律规定和合同约定，该请求法院予以支持。违约金具有补偿性和惩罚性，是引导市场主体诚信经营的工具之一，鉴于出租方存在未及时取得租金的利息损失，考虑补偿和惩戒等因素，法院酌定违约金为5万元。蒋丽萍自身违约，其反诉请求不符合法律规定和合同约定，不予支持。陆伟伟非房屋承租方，韦旭东也未提供必要证据证明陆伟伟为竹源大酒店经营主体，故其要求陆伟伟承担有关责任的请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，作出如下判决：一、解除韦旭东与蒋丽萍于2016年10月17日签订的房屋转租合同；二、蒋丽萍于判决生效之日起30日内支付韦旭东租金187500元（计算至2019年7月23日）、水电费14343元、违约金50000元，计251843元；三、驳回韦旭东其余诉讼请求；四、驳回蒋丽萍的反诉请求。本诉案件受理费4300元，由韦旭东负担1600元，由蒋丽萍负担2700元（该款韦旭东已预交，蒋丽萍于判决生效之日起30日内迳付韦旭东）；反诉案件受理费3575元，评估鉴定费8000元，合计11575元，由蒋丽萍负担。二审中，蒋丽萍提交如下证据：一、食品经营许可证各一份，证明案涉房屋并非小型饭店，是大型餐饮。二、发票、收款收据各一张，证明2018年2月就停止使用煤气水电，且我已电话通知韦旭东。韦旭东质证称，对证据一的真实性没有异议，只能证明蒋丽萍享有食品经营许可，不能达到其证明目的。对证据二的真实性没有异议，但亦不能达到其证明目的。收款收据只能证明2018年3月6日对方向我缴纳上一期的水电费的情况及数额。管道煤气费的发票只能显示2018年2月4日蒋丽萍经营的竹源大酒店向港华燃气支付天然气使用费的情况及数额，不能证实其向我告知终止租赁合同这一事实，且结合双方的聊天记录，蒋丽萍并未提及终止事宜，而是陈述要另行转租。陆伟伟认可蒋丽萍提交的证据。二审中，韦旭东提交如下新证据：一、2019年10月10日打印的蒋丽萍经营的竹源大酒店企业信息公示报告，证明该企业注册时间是2017年1月10日，至今登记状态是在业，且无任何行政处罚、经营异常信息。二、2019年8月26日韦旭东与蒋丽萍聊天记录打印件一份，证明2019年8月26日竹源大酒店内管道煤气设施仍在，我方要求蒋丽萍自行处置，否则视为其放弃权利。三、金公消安检许字〔2012〕第0042号消防安全检查合格证一份。证明涉案房屋的土地曾领取过合格的消防安全证书，证明蒋丽萍所持工业用房不能领取消防证的说法不属实。四、金坛市南环一路99号的消防证安全检查公告网络打印件一份，来自江苏省公安消防总队网页查询，证明金坛市南环一路99号曾经办理过两份消防安全证书。2012年我经营的金坛市河滨上海华联超市加盟店成功领取消防安全证书。金坛市城东王冠餐饮服务中心虹桥分店（即蒋丽萍之前的承租人）也成功领取了消防安全证书。五、最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复，明确规定“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公共聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”证明申办消防许可证的义务人为经营者本人，其是否领取不影响租赁合同的效力。六、《江苏省公安厅关于贯彻执行公安部〈消防监督检查规定〉若干问题的意见》，其中第八条明确“关于对具有一定规模的个体工商户的消防监督检查，有固定生产经营场所且符合公安派出所日常消防监督检查范围或者消防安全重点单位标准的个体工商户，应当纳入消防检监督检查范围。其中，达到消防安全重点单位界定标准的，由消防机构组织监督抽查。”其中关于餐饮的界定标准为“就餐位在300座以上或就餐营业面积在500平方米以上的餐饮场所。”该证据证明涉案经营场所尚不能达到消防安全部门所规定的重点单位界定标准，并不是一定要领取消防安全证书的单位。蒋丽萍质证称，证据一系网上打印件，和事实不符，案涉房屋已经被出租，该房屋一楼已经被韦旭东自行出租，我方根本无法经营。对证据二的真实性无异议，但与本案没有关联性。证据三、四的真实性无异议，但与本案无关联。正因为签合同时韦旭东称消防没问题，以前都能领到，所以我认为消防没问题，才租赁房屋用于开设饭店。且金坛消防检查经常流于形式，从（2017）第0302号检查记录就可以反映出本次检查只在防火门安全门锁闭上打了勾，其他非常明显的不合法处不检查，如第一项合法性栏目，所有的都没有打勾直接跳过，案涉房屋明明改造了却没有显示，综上该消防检查不能证明房屋消防合格。证据五、六均是相关的法律法规，不是证据。陆伟伟的质证意见与蒋丽萍意见一致。二审中，双方均认可租赁涉案房屋时查看过租赁房屋，且韦旭东向蒋丽萍出示了承租房屋和土地的所有资料的复印件。韦旭东称涉案房屋的一楼已经在2019年9月20日另行转租他人，二楼尚空置。二审经查勘现场，涉案房屋现状与韦旭东陈述的一致。二审查明：因蒋丽萍申请对涉案房屋的装修进行评估，一审法院要求韦旭东保持房屋的现状。二审中，蒋丽萍提交书面申请，要求对涉案房屋的质量进行鉴定。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：一审判决结果正确，二审应予维持。理由及依据如下：蒋丽萍主张合同无效的同时，又认为因土地性质的原因，导致其不能领取相关的消防许可证，合同目的不能实现，其享有合同的任意解除权。二审认为，蒋丽萍主张其享有合同解除权的前提是合同成立并有效，与其合同无效的主张相互矛盾。二审将对此逐一分析。一、关于涉案房屋租赁合同的效力。蒋丽萍称涉案房屋系危房，损害了社会公共利益；涉案房屋的项下土地系工业用地，违反了法律、行政法规的强制性规定，故而租赁合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。就涉案房屋的质量问题，在承租涉案房屋期间，蒋丽萍从未因质量问题与韦旭东交涉；且其在二审中明确其经营也未因房屋的质量问题受到任何影响，故其持“涉案房屋系危房，租赁合同损害了社会公共利益”的主张缺乏依据，二审不予采信。其在二审中要求对房屋质量进行鉴定的申请，因与本案的审理没有关联，二审不予准许。蒋丽萍在承租涉案房屋时对于房屋的现状以及土地的性质均是明知的，其在诉讼中称“涉案房屋项下土地系工业用地，涉案合同违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定，故涉案合同无效”，二审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。蒋丽萍所称的上述规定，并非效力性强制性规定，故不能据此认定合同无效。根据上述分析，蒋丽萍主张涉案租赁合同无效的理由不成立，涉案合同应为有效。二、关于合同的解除以及违约责任的认定。蒋丽萍称因消防的问题导致其合同目的不能达到，但根据其在一审中的举证情况，其仅一次因“封闭疏散通道、安全出口”的违法行为被行政处罚，其被处罚的原因系其自身使用租赁房屋不当导致，与租赁的房屋以及韦旭东无关，故蒋丽萍的该主张缺乏事实依据，二审不予采信。蒋丽萍据此所持“其享有任意解除权，并要求韦旭东赔偿损失”的主张亦不能成立。蒋丽萍因经营不善导致酒店不能继续经营，且未在合同约定的期间支付房屋租金，构成违约。其在2018年10月将房屋钥匙交给金蝉公司人员吴永，因吴永并不能代表韦旭东接受钥匙，且事后吴永也阐明了其接受钥匙是因为“陆伟伟他们想把房子转租出去”、“陆伟伟说如果有人来看房子叫我开门给人家看”，故蒋丽萍认为2018年10月合同解除的主张，不能成立。因蒋丽萍在一审中申请装修鉴定，导致韦旭东无法以另行出租涉案房屋等方法止损，故一审法院判令蒋丽萍支付租金至一审判决前一日，有事实依据，并无不当。三、关于一审的适用法律问题。蒋丽萍以案涉房屋消防问题为由认为其不能实现合同目的，享有合同解除权，一审法院为审查该主张是否成立，引用《中华人民共和国消防法》以及《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，符合法律规定。综上，蒋丽萍的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决结果并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7875元，由蒋丽萍负担。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  王 莹审判员  卢文忠二〇一九年十一月二十五日书记员  朱羲玲