黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0302民初2972号 原告：姜丽丽，女，1981年4月10日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 被告：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市。 法定代表人：李桂清，董事长。 委托诉讼代理人：杨静昕，男，1962年12月2日出生，该公司法务部总监，住黑龙江省牡丹江市东安区。 原告姜丽丽与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜丽丽、被告天福利亨公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜丽丽向本院提出诉讼请求：1.确认被告与原告方团购代表签订的《商品房团购协议书》合法有效，确认原、被告签订的《房屋预售合同》合法有效；2.被告天福利亨公司返还原告房屋差价款101776元；3.被告按中国人民银行同期贷款利率6.4%（三年至五年贷款利率）4倍标准给付原告2014年6月1日起至其实际给付差价款期间的违约金；4.被告负担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告明确利息请求为：要求被告以房屋差价款为本金，根据团购协议约定，按人民银行同期贷款利率4倍标准赔偿2014年12月3日至被告给付原告房屋价差款期间的价格违约金。事实和理由：2012年9月29日，祝某某等人作为鸡西市中级人民法院、鸡西市鸡冠区人民法院团购干警代表与被告天福利亨公司签订了《商品房团购协议书》，该协议约定：“第四条：出卖人所建位于鸡冠区×块。出卖人保证‘×小区’于2013年12月31日完全竣工并交付使用，确保‘×小区’整体环境符合规划设计，实现绿化、美化要求。第五条：购买人所购买的为‘×小区’的×号楼，设计为300套住宅，全部为东西走向，南北朝向住宅楼。第七条：‘×小区’每平方米单价3680元，1#、2#层次费为6层起价（60），4#楼层次费为5层起价，每增加一层，每平方米加收60元，顶层不收取层次费……（4）出卖人对外销售价确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。第十二条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金。”原告基于上述团购协议书，购买了被告开发的“×小区”×号楼×单元×层×号房屋，建筑面积127.22平方米，每平方米3680元，加上层次费每平方米240元，合计房屋价款498702.40元，原告于2014年2月支付了部分房款168702.40元，并于2014年2月18日在鸡西市商品房预售管理办公室办理了按揭抵押贷款。2014年1月10日，被告取得了商品房预售许可证。2014年6月，被告将原告购买的房屋交付给原告使用。2014年12月3日，被告将“×小区”建筑面积为109.42平方米二室一厅住宅房屋出售给案外人朱某某，成交价格为每平方米3000元，成交总金额328260元，上述成交信息在鸡西市商品房预售管理办公室备案登记。原告基于团购协议书购买了被告开发的“×小区”的房屋并交纳了购房款，双方签订了商品房预售合同书，该合同依法成立、合法有效。被告出售给案外人朱某某“×小区”的住宅成交价格为每平方米3000元，依据团购协议书第七条第四项之约定，原告购买的房屋建筑面积为94.40平方米，按每平方米3000元价格，被告应返还原告购房款69856元。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。 天福利亨公司辩称，团购协议具有时效性，团购协议已经终止。买卖双方的权利和义务应以在房产局备案登记的《房屋预售合同》约定为准。房屋预售合同是本约合同，商品房团购协议是预约合同。房屋预售合同的法律效力高于团购协议，二者如有抵触当然要以房屋预售合同为准。被告于2012年9月29日在尚未取得商品房预售许可的情况下与鸡冠区法院、鸡西市中级人民法院团购代表签订商品房团购协议，被告给予团购人员以优惠价每平方米3680元。被告在取得商品房预售许可后，按团购协议约定与原告签订《房屋预售合同》，对房屋坐落位置、房号、单价、面积、交付时间、违约责任等主要条款均重新作了约定，房产局将《房屋预售合同》登记备案，但不将团购协议登记备案，团购协议也不纳入产权管理档案中。被告在2014年4月初因逾期交房，给付原告按中国人民银行同期贷款利率四倍利息计算的入住3个月的违约金8323元。原告在2014年6月7日对所购房屋入住、占有、使用至今，团购协议在签订房屋预售合同后终止。《房屋预售合同》是双务合同，不动产房屋作为合同标的，作为一种特殊商品，在已经交付使用后，在房管部门登记备案后，双方合同义务基本完成，特别是在合同价款已经履行完毕，房屋已经交付后，购房人又要求与出卖人重新结算购房款没有合同和法律依据。团购协议第七条第三款“《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准”的约定从法理上讲是无效的约定。《房屋预售合同》明确约定的内容，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，是本约合同。施工单位顶账房价格与被告无关，更与原告无关，原告无权要求按顶账房价格与被告在房屋单价上重新结算。被告为施工单位出具《商品房买卖协议书》载明每平方米单价为4040元（顶账房）。施工单位售房人孙某某与购房人朱某某在商品房买卖协议上共同签名，表明该房屋原始来源是顶账房。现原告以诉讼方式要求被告按民工售房价格与其重新结算没有事实根据和法律依据。鸡冠区法院在另一起顶账房案件中，对被告为民工售房的购买人出具商品房买卖协议、收据的行为，判决认定为：是代第三方履行义务的行为，是正确的。被告不存在差价款结算的违约情形，原告主张被告就协议变更、购房价款重新结算承担违约责任没有合同依据。团购协议第七条第四款约定：“如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应以降价调整。”被告没有在销售过程中给予第三人购房优惠，所以不存在重新结算，即使出现该行为，作为商品房买卖合同的购买人仅需与出卖人协商变更协议购房单价、重新结算即可，而不能没有结算便主张出卖人合同变更违约，主张变更合同条款违约金。综上，团购协议是预约合同，商品房预售合同是本约合同，本约合同签订后预约合同即终止，法院不应支持原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年9月29日，祝某某等人作为鸡西市鸡冠区人民法院购买人代表与被告天福利亨公司签订《商品房团购协议书》，该协议书约定：“第七条：1、‘×小区’每平方米单价3680元，1#、2#层次费为6层起价（60）,4#层次费为5层起价，每增加一层，每平方米加收60元，顶层不收取层次费。2、购买人按选定的房屋套型建筑面积付款，凡购房者：（1）采取分期付款方式的购买者，于2012年9月29日前交纳总房款的50%；于2013年3月1日前交纳总房款的40%，待楼房交付使用时结清剩余房款……（2）采用按揭贷款的购房者，于2012年9月29日前交纳总房款的30%；在接到甲方书面通知15日内，去指定银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。过期不办理者，甲方有权将此房另行出售，并在6个月内退还原购房者交付的房款。逾期退款，出卖人除退还已交的购房款项外，还需承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。3、出卖人取得《预售房屋许可证》后30日内，由出卖人和购房者个人签订《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准。4、如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。”“第十二条：违约责任。出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金。”基于此团购协议，原告姜丽丽以每平方米3920元价格购买了被告天福利亨公司开发的“×小区”×号楼×单元×室、建筑面积为127.22平方米房屋一户，房屋总价款498702.40元。现原告已交清全部购房款。2014年2月10日，原、被告双方签订《房屋预售合同》。2014年6月，被告向原告交付房屋。2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将星河公馆一户住宅房屋售给案外人朱某某。 本院认为，被告天福利亨公司与原告方团购代表签订的《商品房团购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，协议合法有效。原告基于团购协议购买了被告天福利亨公司开发的位于鸡西市×小区×号楼×单元×层×号、建筑面积127.22平方米楼房一户，原告交付了全部房款，原、被告签订的《房屋预售合同》真实有效。《商品房团购协议书》第七条明确约定“《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准”，约定了“如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。”2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将×小区住宅房屋售给案外人朱某某，被告违反了团购协议价格约定，原告主张按每平方米3000元价格与被告天福利亨公司结算房款，共计返还差价款101776元的诉讼请求，本院予以支持。按照《商品房团购协议书》第十二条第一款约定“出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金”，被告应按约定赔偿原告违约之日起至返还购房差价款期间的违约金，即原告要求被告以差价款为本金，按人民银行同期贷款利率4倍标准支付原告违约之日起至被告给付房屋差价款期间的违约金的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，应确认原告方团购代表与被告天福利亨公司签订的《商品房团购协议书》合法有效，确认原告与被告签订的《房屋预售合同》合法有效；被告应返还原告房屋差价款101776元，并赔偿原告2014年12月3日起至返还购房差价款期间的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司与原告方团购代表签订的《商品房团购协议书》及原告姜丽丽、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司签订的《房屋预售合同》合法有效； 二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告姜丽丽房屋差价款101776元； 三、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司从2014年12月3日起至房屋差价款付清时止，以101776元为基数，按人民银行同期贷款利率4倍标准按日给付姜丽丽违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1168元，由牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担。此款姜丽丽已预交，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将此款交付姜丽丽。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。 审判员  谭满昌 二〇一九年十一月二十五日 书记员  王丹丹