广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初4689号原告（反诉被告）：华润万家生活超市（广州）有限公司，住所地：广东省广州市××，统一社会信用代码：××法定代表人：李峰。委托诉讼代理人：闻魁，男，系该司员工（代理权限至2019年7月10日止）。委托诉讼代理人：尹华筠，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丰，男，系该司员工（代理权限自2019年7月10日起）。被告（反诉原告）：佛山市南海金润投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××，统一社会信用代码：××。法定代表人：徐劲然。委托诉讼代理人：朱天养，系广东泰扬律师事务所律师。原告华润万家生活超市（广州）有限公司与被告佛山市南海金润投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案后，经审理，依法作出（2015）佛南法民三初字第66号民事判决。宣判后，原、被告不服该判决提起上诉。佛山市中级人民法院审理后作出（2015）佛中法民三终字第1209号民事裁定书，裁定撤销一审判决、将本案发回重审。2016年3月16日，本院立案重审，另行组成合议庭于2016年5月6日、2019年7月11日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人闻魁、尹华筠到庭参加第一次庭审，原告的委托诉讼代理人刘丰到庭参加第二次庭审，被告的委托诉讼代理人朱天养到庭参加两次庭审。诉讼中，根据原告的申请，本院委托司法鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付装修损失补偿款16097004.55元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告与华润万家有限公司于2010年12月11日签署了《租赁合同》，并于2011年10月31日签署了一份租赁合同的《补充协议》。按《补充协议》第4.2条的约定，在原告开设的超市正式对外营业之日起五年内，若在××内出现总营业面积12000平方米以上规模与乙方经营业态相类似的大型超市，且自该类型超市开业之日起三年内，原告任一年经营亏损超过人民币600万元，原告有权选择终止合同，被告应在原告撤离后十五个工作日内向原告补偿装修损失。租赁合同及协议签署后，原告依约在租赁场地开设超市经营，经营期间即2012年12月底，由大润发上海总公司康成投资（中国）有限公司投资的“佛山市南海区××商业有限公司”在佛山市南海区××广场依法设立并开业经营，与原告经营相同的超市业态，总营业面积12500平方米。基于补充协议约定的同业竞争问题出现，2013年原告在租赁场地开设经营的超市华润万家生活超市（广州）有限公司南海××分让经营亏损严重，2014年上半年，原告依法聘请了佛山××会计师事务所进行对华润万家生活超市（广州）有限公司南海××分店经营状况进行了审计，确认原告2013年度经营亏损达到人民币14647570.56元，截至2013年12月31日，原告在租赁物业装修残值为人民币16427352.27元，原告有权选择终止合同。2014年4月初，原告发函知会被告要求于2014年4月30日解除租赁关系，并于2014年5月15日前完成了撤场，于2014年7月14日双方完成租赁场地的交接。经过原告按合同约定装修残值按10折旧计算至解约日，原告在涉案租赁物业所作装修残值为人民币16097004.55元。原告撤离租赁场地后，就补偿款问题经多次向被告催要，被告均不予支付，原告依法提起诉讼。被告辩称，一、原告属于违约解除合同，无权要求被告赔偿装修损失。双方于2011年10月31日签订的《补充协议》第4.2条约定终止合同的条件包括：周边出现类似12000平方米的大型竞争性超市以及原告因此在三年内任一年亏损超过600万元。首先，周边并没有出现经营面积达12000平方米的类似大型超市，原告称“大润发”在××设立了面积达12500平方米的超市没有事实依据。其次，原告所设立的××店并非独立核算、自负盈亏的单位，在财务及经营管理上都是与其其他财产混同，原告在2013年5月就曾以2012年亏损619万元等为由要求减免租金（在原告理由不成立的情况下，被告也给予了2013年4月至2013年9月份的租金的适当减免），即使其2013年仍继续出现亏损，也是其经营管理不善的一种延续及结果，与周边是否出现类似超市根本无因果关系。因此，原告提出于2014年4月30日终止租赁合同没有事实及法律依据，属于违约解除合同，并不适用补充协议第4.2条的约定。二、原告主张装修残值为16097004.55元没有事实依据。所谓装修残值，是指在交还租赁场地时存留的装饰装修物的现值，不包含已拆走及被损毁的部分。装饰装修物包括两部分，一是未形成附合的可拆除或移动的装修装修物，如空调、橱柜、热水器、灯具等；二是已形成附合的与房屋结合在一起形成继续性和固定性的装饰装修物，如地砖、墙纸、墙漆等。首先，原告实际装饰装修的范围及投入装饰装修的费用不明，其从未向被告提供过相关材料，双方也未进行过相关的确认。其次，从双方场地交接情况来看，原告已将未形成附合的装饰装修物全部拆走，清空了整个场地，同时将部分已形成附合的装饰装修物也强行拆除，导致剩余的已形成附合装饰装修物大量损毁，没有利用价值及残值可言，并致使被告需要花费巨资来清除及复原。因此，原告在已清走全部未形成附合及部分已形成附合的装饰装修物并造成存留的已形成附合的装饰装修物大量损毁的情况下，认为其装修残值仍有16097004.55元显然毫无依据。在交还租赁场地过程中，被告曾多次提出对存留的装饰装修物残值进行评估，但原告拒不理会，并影响了租赁房屋的后续出租，给被告造成了巨大损失，原告理应承担由此引起的相关后果。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求予以驳回。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付租金1077156.60元，并从2014年3月16日起至付清之日止每日向被告支付1000元违约金（暂计算至2015年2月9日为329000元）；2、由原告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2010年12月11日签订《租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海区××区建筑物租赁给原告用于经营超市，商业面积暂定为17119平方，设备用房面积为229平方米，合计17348平方米，免租期10个月，免租期满后第1年保底租金商业为每月每平方米23元，第二年为24元，设备用房保底租金每月每平方米为15元，每月保底租金应于当月15前支付，逾期每日支付1000元违约金。2011年10月31日双方签订《补充协议》，约定2011年11月10日对租赁物业再次验收，2011年12月31日前开始装修，2012年5月1日前开业，免租期延长2个月为12个月。2011年11月租赁物业验收通过并交付给原告，从2012年12月1日起计算租金。在履行过程中，原告违约于2014年4月30日解除合同，于2014年7月2日交还租赁场地，比合同约定的45天免租清空期多出了18天。至今，原告尚欠2014年3月1日至2014年4月30日保底租金828582元以及超出清空期18天的租金248574.60元，合计1077156.60元，依约应从2014年3月16日起按日1000元计付违约金。原告针对被告的反诉辩称，原告同意支付2014年3月、4月的未缴付租金828582元（含租金和管理费），但原告延期与被告完成场地交接的原因在于被告，从原告提交的证据（知会函以及关于场地移交的知会函）中可以得到确认。因此，该延期期限的租金原告不同意支付。另，被告的反诉可以印证原告引用双方租赁合同和补充协议第4.2条的约定，解除租约并无异议。鉴于被告对原告尚有未支付的装修补偿，未缴付的2014年3月、4月的租金可以从被告应付原告的补偿款中予以扣除。被告主张的违约金应按中国人民银行同期贷款利率计算。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。原告举证如下：1.2010年12月11日的租赁合同原件1份，用以证明原、被告之间的租赁合同关系以及租金和管理费的缴付方式；2.2011年10月28日的补充协议原件1份，用以证明协议第四条第2款约定的内容；3.佛山市南海区××商业有限公司的基本信息打印件1份、广东省佛山市国家税务局通用机打发票原件1份，用以证明在符合双方补充协议第4.2条约定的老城区范围内在2012年底开设的大润发超市；4.知会函原件1份，用以证明2014年4月4日原告按合同约定知会被告，将于2014年4月30日终止租赁合同；5.2014年4月15日的回复函原件1份，用以证明被告已经收到了原告要求解除租赁合同的知会，并且作出了回应；6.联系函原件1份，用以证明被告就原告提出解除租赁合同关系后与原告协商改变合同方式；7.关于联系函的复函原件1份，用以证明原告已明确告知被告，原告将于2014年4月30日终止租赁合同，并且说明原告将于2014年6月14日前完成撤场，同时要求被告按合同约定向原告支付装修补偿款；8.关于场地移交的知会函原件1份，用以证明在解约后，原告一直要求被告完成租赁场地的交接；9.关于场地移交的回复函原件1份，用以证明被告对原告一直要求场地交接所作的回应；10.情况说明原件1份，用以证明被告对原告提出的装修补偿的异议；11.备忘录原件1份，用以证明在2014年7月2日双方已经共同完成了租赁场地的交接；12.场地交接现场确认书原件1份，用以证明双方于2014年7月2日已完成了租赁场地的交接；13.关于装修损失金额的函原件1份，用以证明场地交接后，原告一直要求被告支付装修补偿的意思表示；14.2014年10月17日的回复函原件1份，用以证明回复函第四大点说明被告对原告引用合同、补充协议的约定，解除租约并无异议，仅仅是对原告提出的装修补偿款的残值有异议；15.华润万家生活超市（广州）有限公司南海××分店的营业执照（副本）复印件1份，用以证明原告承租了涉案租赁场地后依约开办了超市经营；16.2013年度经营成果专项审计报告原件1份，用以证明在2013年度原告在租赁××××村分店全年亏损为14647570.56元已超过600万元。另，按该审计报告最后审计内容可以看出截至2013年12月31日原告××店的装修残值为16427352.27元。据此，原告可以依照双方补充协议的约定解除租约，并要求被告作出相应的装修补偿；17.佛山市南海区××商业有限公司项目环境影响报告表审批前公示打印件1份，用以证明在南海区××广场佛山市南海区××商业有限公司即大润发超市的经营面积为12500平方米，达到了合同约定的12000平方米；18.××店装修总包工程结算补充合同原件1份，用以证明原告的总包工程装修支付了装修款11761000元；19.华润万家××店装饰总包工程结算审核、结算审核总价表原件各1份，用以证明总包工程款经过第三方审计单位审计后的工程造价；20.佛山××店消防改造工程结算补充合同原件1份，用以证明原告在租赁场地装修过程中消防工程支付工程款625100元；21.工程结算审核书（报告编号：××）、造价汇总表原件各1份，用以证明原告的消防工程经过第三方审计单位审计后的工程造价；22.××店排油烟工程结算补充合同原件1份，用以证明原告××店的排油烟工程造价为423000元；23.华润万家××店排油烟工程结算审核、结算审核总价表原件各1份，用以证明原告的排油烟工程的结算是经过第三方审计单位审计后的工程造价；24.××店结构加固工程结算补充合同原件1份，用以证明原告的租赁物业结构加固工程造价为482000元；25.工程结算审核书、单位工程投标报价汇总表原件各1份，原告的结构加固工程的结算是经过第三方审计单位审计后的工程造价；26.××店降噪工程结算补充合同原件1份，用以证明原告用于降噪工程造价为304000元；27.华润××店冷凝器、冷却塔、空调主机房降噪工程结算审核、结算审核总价表原件各1份，用以证明原告的降噪工程的结算是经过第三方审计单位审计后的工程造价；28.××店招牌工程结算补充合同原件1份，用以证明原告用于装修的招牌工程造价为586000元；29.工程结算审核书原件1份，用以证明原告的招牌工程的结算是经过第三方审计单位审计后的工程造价；30.华润万家××店空调工程结算补充合同原件1份，用以证明原告为布置空调工程造价为3194000元；31.工程结算审核书（报告编号：××）、单位工程费汇总表原件各1份，用以证明原告的空调工程的结算是经过第三方审计单位审计后的工程造价；32.建设工程设计合同原件2份，用以证明原告用于装饰机电设计工程款支付了68万元；33.工程建设监理合同原件1份，用以证明在涉案租赁场原告用于装修的工程监理费用支付了226000元；34.佛山××店2012年4月标识制作合同原件1份，用以证明原告用于店内的各项标识设计支付了装修款240776.67元；35.2011年度工程地砖类年采合同（诺贝尔）、授权委托书、华润万家广州××店付款说明函原件各1份、深圳增值税普通发票复印件7份，用以证明原告用于涉案租赁场地采购的地砖的装修款支付了770376.96元；36.2012年大综超金属货架设备购买和安装年采合同、三方转让协议、华润万家供应商付款申请、招商银行付款回单原件各1份，用以证明原告用于货架及安装费用为1286988.96元；37.2011年度电梯年采（设备）合同（申龙）、2011年度电梯年采（安装）合同（申龙）原件各1份、江苏增值税专用发票原件2份、建筑业统一发票（自开）发票联、申龙电梯股份有限公司收款凭证原件各1份，用以证明原告用于购买和安装电梯的费用为1897000元；38.2011年度灯具设备类年采合同（雷士）原件1份、雷士照明有限公司（××店对账单）打印件3页、深圳增值税专用发票原件8份，用以证明原告用于涉案租赁物业购买的灯饰及安装费用为823533.2元；39.2011年度纤维风管系统年采合同（杜肯索斯）、授权书、三方转让协议书、招商银行付款回单、结算清单原件各1份，用以证明原告用于涉案租赁场地的风管系统工程费用为250689.47元；40.信息时报打印件2页，用以证明2013年5月24日，信息时报中关于明年××商业版图破38万平方米的报道中报道了大润发××店客服部尹先生介绍该超市于2012年12月入驻，开业的第一周的营业额达到了100-200万元，说明涉案的大润发××店开业时间是在2012年12月份；41.关于南区综合弱电工程的长期合作协议原件1份，用以证明原告在××店进行了综合弱电工程的装修；42.付款回单原件36份，用以证明原告为完成××店的装修向施工方支付的装修工程款项；43.湖北增值税专用发票原件3份，用以证明为原告做风管施工的杜肯索斯公司收取款项后开具的发票；44.广东省地方税收通用发票（电子）原件15份，45.浙江省宁波统一收据原件1份，46.广东省深圳市地方税务局通用机打发票原件4份，47.深圳增值税专用发票原件3份，48.广东增值税专用发票原件3份，证据44-48，用以证明为原告提供装修工程的施工方在收取装修款项后开具的发票；49.华润万家××店装修总包工程施工合同原件1份，50.华润万家××店排油烟工程施工合同原件1份，51.华润万家佛山××店消防改造工程施工合同原件1份，52.华润万家××店空调工程施工合同原件1份，53.华润万家××店降噪工程合同原件1份，54.华润万家××店项目结构加固工程施工合同原件1份，55.华润万家佛山××店招牌广告工程施工合同原件1份，证据49-55，用以证明原告主张的装修损失涉及工程总包、结构加固、招牌广告、排油烟、降噪、空调施工及消防改造等方面，原告实际投入的装修项目及金额。被告举证如下：1.土地有偿使用合同原件1份，用以证明涉讼的土地是被告向旧村股份合作社租赁而来，该土地属于商业用地；2.房地产权证（粤房地权证佛字第**）复印件1份，用以证明涉讼租赁土地上的建筑物的产权情况；3.关于租金支付调整的知会函原件1份，用以证明原告在2012年曾以亏损619万元为由要求被告减免租金；4.关于催缴租金发票及暂停付租金的函原件1份，用以证明原告无正当理由拖延支付租金；5.关于租金支付调整及催缴租金发票暂停付租金的回复函原件1份，用以证明被告对原告提出的2012年减少支付租金的理由予以驳斥，要求其依约支付租金；6.照片打印件1组（有双方签名及原告盖章），用以证明原告已清空整个租赁场地，将所有的设备、设施及实物全部已搬走；原告已将灯饰、门框、部分地板及其他的已形成附合的装饰装修物均已强行拆走，并造成租赁现场的遗留的装饰装修物的大量损毁，没有任何使用价值或残值；7.价格评估报告书原件1份，用以证明原告撤场后，剩余的装修残值经评估为1014929.77元，且在评估之前，被告已通知原告，并在评估之后送交了一份报告书给原告，原告一直未提出异议；8.网页新闻打印件1份，用以证明原告因自身经营战略调整而关闭包括涉讼门店在内的大量门店，其关店行为与合同约定并无实际关联。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的证据3，客观真实，本院对其真实性予以确认；2.原告出示的证据17为行政部门网站公示资料，本院对其真实性予以确认；3.原告出示的证据40及被告出示的证据8，为媒体资料，本院对其真实性予以确认；4.原告出示的证据16、18-39、41-55及被告出示的证据7，本院综合全案后进行认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2009年6月15日，佛山市南海区××村股份经济合作社、南海区××村民小组（甲方）与被告（乙方）签订《土地有偿使用合同》，约定乙方租赁甲方××实验小学对面61.488亩土地，使用期限从2007年8月1日起至2037年7月31日止；甲方协助乙方办理规划报建、施工报建、申请营业执照、用水、用电等手续；在使用有偿年限内，乙方可转租、分租土地和建筑物；等等。涉讼建筑物位于佛山市南海区××街道北湖一路圣地广场一A区商业楼，已核发相应的权属证书。2010年12月11日，原、被告及华润万家有限公司签订《租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海区××街道办北湖一路（××实验小学对面）圣地广场A区建筑物部分出租予原告；租赁期限自移交日（2011年4月21日）起二十个租约年；计租面积由商业面积与设备用房面积组成，其中商业面积以建筑面积计暂定为17119㎡（包括首层部分建筑面积4910㎡、二层部分建筑面积6061㎡、三层部分建筑面积6148㎡），设备用房面积以建筑面积计暂定为229㎡，停车场面积、道路所占面积、公共区域等均不计入计租面积，最终计租面积双方按约定的原则调整确定；租金标准采用保底租金与销售抽成两者取其高的方式计租，保底租金按计租面积计算；原告在每月15日前向被告支付当月的保底租金；（4.4.4）原告对其在[建筑物/租赁物业]内自行安装的一切设备和设施享有所有权。双方同意在租赁期限届满或本合同终止时，对乙方自行安装的一切设备和设施可以按照以下方式处置：4.4.4.1由被告以设备和设施购置合同价为基础按10年折旧年限作价收购；4.4.4.2原告拆除上述所有可移动的、无固定附着物的设备和设施，所有镶嵌入墙体或建筑主体的设备设施不能拆除（原告自行安装的空调主机、自动人行道除外）；（10.3）因原告过错导致原告未按约定的期限支付租金，且经被告书面催告7个工作日后仍未支付，原告应自上述书面催告期限届满之日起向被告支付1000元/日的违约金；（11.2.4）在租赁期限内，原告在租赁场地开设的分店开始经营六年后，如果连续亏损6个月（具体亏损数据以租赁物业所在地级城市独立的市级会计师事务所的审计报告为准），原告有权终止本合同，在原告书面通知被告后的30天内，原告可以撤离租赁物业，租金支付至实际撤离租赁物业之日，被告同意不就此追究原告及华润万家有限公司的提前解约责任；（11.3.3）本合同租赁期限届满或因其他原因而终止时，除本合同另有约定外，原告应在期满（或终止）后45天内将租赁物业清理干净交还被告，在不破坏[建筑物/租赁物业]结构安全及不影响[建筑物/租赁物业]继续正常使用的原则下，原告可拆走租赁物业内所有原告投入并所有的设备、设施及其他可移动的物品以及空调主机、自动人行道等不动产附着物品（按本合同第4.4.4条约定），所有未拆走的物品归被告所有，该45天清空期间原告无须支付任何租金；等等。2011年10月31日，原、被告签订《之补充协议》，对移交日期、免租期等进行变更，同时约定：4.被告承诺，为避免在租赁物业周边出现/形成恶性竞争的市场环境，自原告在租赁物业开设的超市（以下简称“乙方超市”）正式对外营业之日起五年期限（下称“期限”）内，若在××老城区范围××内出现总营业面积12000m2（单层面积6000m2）以上规模的与原告经营业态相类似的大型超市（下称“其他超市”），原告有权视具体情况做出以下任一种选择，无论原告选择以下三种方案中的任何一种，原告均不会因此情况发生而另外追究被告的其他责任：4.1若在上述期限内发生上述情况，且自“其他超市”开业之日起三年内，若原告出现经营亏损的，其当年经营亏损的50%由被告以在下一年度给予原告免除同等金额的应付租金的方式给予补偿；4.2若在上述期限内发生上述情况，且自“其他超市”开业之日起三年内，若原告超市在此三年内的其中任一年的经营亏损超过人民币600万元，则原告有权选择终止合同，被告应自原告通知其终止合同并撤离交还租赁物业之日起的十五个工作日内，向原告补偿对租赁物业的装修损失（原告装修损失以原告在租赁物业的装修工程最终决算造价为依据，按10年折旧计算残余价值；4.3……5.本协议第4条第4.1-4.3款方案中提及的原告的经营亏损数据以原告聘请的租赁物业所在地级城市独立的市级会计师事务所出具的审计报告为准；若被告对该审计报告有异议的，则由双方另行共同聘请一家地市级会计师事务所对上述审计报告进行复核，并以该复核的数据为准。2012年4月28日，原告成立华润万家生活超市（广州）有限公司南海××分店(以下简称华润××分店)。佛山市南海区××商业有限公司成立于2012年10月31日，登记住所地为佛山市南海区××地段。该公司项目环境影响报告表审批前公示（公示日期2014年7月7日至7月11日）显示，该单位占地面积为12500平方米，主要经营包装食品、日用品、百货、服装、家电、果蔬等销售和鱼肉、熟食、面包的制售。《信息时报》2013年5月24日《明年××商业版图破38万平米》报道“……而今年4月底才正式开业的××广场命运似乎有些不同，凭借着××路黄金商圈的核心位置赢得较高人气。但目前，人流主要集中在大润发超市、肯德基和麦当劳等几个去年底率先进驻的商家……同样面临高人流量低营业额的还有大润发超市。据大润发××店客服尹先生介绍，该超市去年12月入驻，开业第一周人气火爆……”。2013年5月10日，原告向被告发函，认为出现约定的大型超市开业及经营亏损，2012年度经营亏损6194100元，要求被告调整租金。被告回复称，2012年度出现经营亏损时，原约定相类似的“其他超市”还未开业，不同意对租金进行调整。佛山求是会计师事务所受原告委托，对华润××分店2013年度的利润表及其附注进行审计。华润××分店2013年度利润总额为-14647570.56元。其中长期待摊费用摊销情况：长期待摊费用主要为本店开业时发生的装修、设计、监理、消防、环保、空调等工程费用的支出，长期待摊费用的各项目按原值分10年进行摊销，长期待摊费用的原值为19882174.10元，2013年度当年在营业费用里摊销计2029214.67元，至2013年12月31日止累计摊销3454821.83元，尚有余值16427352.27元未摊销完毕。2014年4月11日，原告向被告发函，依据补充协议第4条及4.2条，选择于2014年4月30日终止合同。4月15日，被告复函，陈述暂无能力补偿装修费用，提出其他解决方案。5月4日，被告向原告发函，认为原告已于2014年5月1日停止营业并逐步将商品、货架等设备进行搬离，要求于2014年5月15日前将租赁场地退回并办交接手续，同时提出装修损失补偿的其他方案。5月14日，原告复函，认为依据合同在解除租赁关系后有45天的免租清空期，原告可最迟于2014年6月14日将租赁物业交还。2014年6月16日，双方曾组织对涉讼场地进行交接。2014年6月18日，原告向被告发函，要求被告对消防设施及供电设施的疑义提出具体问题或项目，提出在2014年6月20日再次进行场地移交。6月25日，被告复函，对涉讼场地消防系统等不符合交还标准问题提出九点意见。2014年7月14日，原、被告签订《备忘录》，确认双方于2019年7月2日对涉讼场地进行交接，移交大门钥匙、消防、电气、装饰施工图纸。现场拍摄照片反映存在天花、地面、门洞等多处破损，电线外露等情况。原告陈述其将中央空调主机及全部风管、招牌标识、弱电等全部可拆除的设备拆除。关于装修损失，原告主张以整体装修工程造价为依据按10年折旧计算装修残值，被告主张按现场遗留的未被损坏的装饰装修价值计算。佛山市××价格事务所有限公司受被告委托，对华润××分店的装修价值进行评估。华润××分店于2014年8月29日的装修价值为1014929.77元（间墙、天花、地面等）。诉讼中，根据被告申请，本院依法委托鉴定机构对华润××分店2013年度经营收益状况进行审计。因被告在规定期限内没有缴交鉴定费用，本院依法终止鉴定。经原告申请，本院依法委托佛山市××资产评估有限公司（以下简称鉴定机构）对华润××分店的整体装修工程造价进行鉴定，并责令原告对现场遗留装修造价进行鉴定。鉴定机构于2018年3月5日现场勘察的情况为：原、被告确认现场残留地砖为原告原装修，但具体数量要待原告方提供图纸及结算资料后再进行量算确认，其他装修原、被告均无法指认。2019年5月14日，鉴定机构复函本院，根据照片无法对现场遗留装修的价值进行评估，原因是照片仅为局部照片，根据照片无法判断其工程数量。鉴定机构出具佛正迅评字（2018）第P0317报告书，确定华润××分店整体装修价值为19458642.05元，包括租赁物业零星改造（杜肯索斯空气分布系统）、排油烟系统工程、空调工程、消防工程、加固工程、装修总包工程、招牌工程、环保降噪工程、结构设计费、租赁物业零星改造（地砖）、标识制作安装、综合弱电工程、装饰机电设计、监理工程，其中租赁物业零星改造（地砖）770376.96元（地砖采购款）。原告预交评估费390000元。诉讼中，本院于2018年3月20日书面通知原告在一定期限内补充地砖施工图纸及结算资料，原告逾期未提供。本院认为，原、被告签订的租赁合同、补充协议均是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。当事人在民事活动中法律地位平等，在合同磋商过程应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及承担的义务作充分认识了解，综合各方面因素均衡利益而签订合同。并无证据反映被告受胁迫与原告签订补充协议，若被告认为终止条款风险、责任无法平衡的，应提出继续进行磋商或考虑是否按此条件签订协议，而非在签订合同后再对条款提出异议，被告认为补充协议不平等、不公平的主张本院不予采纳。××广场的“大润发超市”营业位置、面积均符合补充协议第4条约定的与原告经营业态相类似的大型超市，报纸媒体已就“大润发超市”于2012年进驻开业的事实进行报道，至于该超市开业时有否通过环境影响评价审批为相关的行政规管，并不能以此否定超市实际开业时间，被告认为2013年未有类似的大型超市营业的主张本院不予采纳。补充协议约定原告的经营亏损数据以原告聘请的租赁物业所在地级城市独立的市级会计师事务所出具的审计报告为准，原告提供的2013年度经营成果专项审计报告（证据16）符合该约定要求，被告对此虽有异议并提出审计申请，但其后没有缴交鉴定费用致无法鉴定，对此应承担举证不能的责任。协议约定终止合同条件包括周边出现类似大型超市及原告经营出现亏损达到一定数额两个方面，两项条件同时满足即符合约定解除条件，至于两者之间的关联密切性及原告经营亏损因素均不是抗辩不解除合同的理由，被告以原告2012年度已出现亏损、与周边大型超市出现无因果关系，认为不符合约定解除条件的主张本院不予采纳。原告依据补充协议第4条第4.2款约定解除合同，被告应补偿物业装修损失予原告。合同约定租赁期限届满或终止时，嵌入设备设施原告仅可拆除空调主机及自动人行道。装修添加添附物本应随租赁物一并移交予被告，被告对此作补偿处理，但原告在移交时将全部设备设施拆除、破损剩余装修装饰，形成价值减损。因此，本案应以交接时租赁物现场遗留的装饰装修价值确定原告的装修损失。原告主张按补充协议第4条第4.2款约定、以整体装修工程造价为依据按10年折旧计算装修残值进行补偿，不合理，本院不予采纳。双方办理交接时虽拍摄有照片，但根据照片无法对现场遗留装修的价值进行评估，双方仅能确认现场残留地砖为原告原装修，而原告未能提供地砖施工图纸及结算资料进行量算，本院酌情按照被告主张的装修价值确定原告的装修损失为1014929.77元。综上，被告应补偿装修损失1014929.77元予原告。原告诉请的装修损失补偿款超出核定部分，本院不予支持。原告欠付的2014年3月、4月租金828582元应支付予被告。合同对场地交接并无细化约定，双方对交接标准发生争议致超期交付，就此并不能归责于单方，故本院予超出清空期18天的租金按50%计算，原告应支付124287.3元予被告，被告请求全额支付该期间的租金及原告认为无需支付租金的主张本院均不予采纳。原告合共应支付租金952869.3元予被告，被告请求超出部分本院不予支持。被告辩称装修补偿抵扣租金的主张合理，双方因本案诉讼未能最终结算确定结付数额，被告请求对租金计付违约金的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市南海金润投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付装修损失1014929.77元予原告（反诉被告）华润万家生活超市（广州）有限公司；二、原告（反诉被告）华润万家生活超市（广州）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金952869.3元予被告（反诉原告）佛山市南海金润投资有限公司；三、驳回原告（反诉被告）华润万家生活超市（广州）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）佛山市南海金润投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件本诉受理费59191.01元（原告已预交），由原告负担52223.83元，由被告负担6967.18元。反诉受理费减半收取8727.7元（被告已预交），由原告负担6664.35元,由被告负担2063.35元。鉴定费390000元（原告已预交），由原告负担370000元，由被告负担20000元。相抵后，被告还应支付诉讼费、鉴定费合共20302.83元予原告，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长 朱    道    春审判员 胡方平人民陪审员周华丽二〇一九年十一月八日书记员 林    浩    成