北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民再42号原告：曾晖，女，1972年8月4日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：顾鹏，北京市首信律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭丽萍，北京市首信律师事务所律师。被告：王雪艳，女，1975年1月24日出生，土家族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：蔡俊，男，1947年1月20日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所律师。原告曾晖与被告王雪艳、蔡俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日作出（2016）京0105民初12619号民事判决。曾晖、蔡俊不服判决，上诉于北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2017年7月26日作出（2017）京03民终9006号终审判决，驳回上诉，维持原判。曾晖不服判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2018年12月28日作出（2018）京民申172号民事裁定，指令北京市第三中级人民法院审理。2019年8月1日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民再56号民事裁定，撤销北京市第三中级人民法院（2017）京03民终9006号民事判决及本院（2016）京0105民初12619号民事判决，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。曾晖及其委托诉讼代理人顾鹏，王雪艳及其与蔡俊的共同委托诉讼代理人李永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾晖向本院提出诉讼请求：一、王雪艳及蔡俊继续履行于2015年12月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、王雪艳及蔡俊协助办理房屋过户手续；三、王雪艳及蔡俊自2016年3月4日起每日按1940元（388万元×0．05%=1940元）的标准承担违约金直至判决之日止。事实及理由：我于2015年12月23日与王雪艳通过北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田公司）签署《北京市存量房屋买卖合同》，我购买王雪艳位于北京市朝阳区霞光里X号院X号楼X层X室房屋（以下简称涉案房屋）一套，房屋总价388万元。我已依约支付定金、房款共计170万元，其余房款98万元及公积金贷款120万元应于房屋过户当天支付。现公积金贷款申请已经审核通过。在合同履行过程中，王雪艳、蔡俊单方面提出终止合同，经多次协商无果，故诉至法院并提出上述诉讼请求。王雪艳、蔡俊辩称：原审判决生效后，涉案房屋已于2019年1月8日过户至曾晖名下。我方并未违约，也没有给曾晖造成损失，不应承担相应的违约金。涉案房屋出售时，王雪艳并未征得蔡俊同意，当蔡俊知道售房之事后，表示不同意出售房屋，王雪艳才通知曾晖无法履行合同。同时，曾晖未经王雪艳同意擅自做低网签合同上的房屋价格，涉嫌逃避税费。王雪艳要求曾晖对网签合同价格进行更改，曾晖予以拒绝。之后，双方的合同处于中止履行状态，未再向前推进。2016年3月15日，曾晖将我方诉至法院，由于审理程序拖延，导致双方合同权利义务一直处于不确定状态，不应视为我方违约。若合同继续履行，曾晖享有房屋的增值部分，其自愿一次性支付剩余房款，没有违反法律规定，故其提出因一次性支付剩余房款而造成的损失，没有依据。如果法院认为我方违约，我们认为违约金过高，请求予以酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对相关证据和事实，本院认定如下：王雪艳与蔡俊系夫妻关系。王雪艳系涉案房屋登记的所有权人。2015年12月23日，曾晖（买受人）与王雪艳（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：涉案房屋建筑面积90．57平方米，成交价为388万元。上述合同附件二约定：买受人于签订本附件当日以自行交接方式支付定金10万元；买受人委托担保公司向相关机构办理公积金贷款，买卖双方应于2016年1月26日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，拟贷款数额为120万元；买卖双方应配合担保公司及相关机构提交贷款所需资料；若买受人贷款申请未获批准或批准的贷款数额不足拟贷款数额的，买受人应于办理权属转移登记手续前以现金形式补齐公积金贷款部分购房款；对于剩余购房款，买受人于2016年1月28日支付出卖人购房款160万元，支付方式为福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰公司）指定账户资金监管，买受人办理过户手续前12个工作日，支付出卖人购房款98万元，支付方式为银行资金监管；全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付出卖人，具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准；对于权属转移登记，买卖双方应于贷款批复后5个工作日办理税、费缴纳手续，买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后5个工作日办理房屋权属转移登记手续；对于房屋租赁及交付，出卖人已将涉案房屋出租，租赁期限至2015年12月31日，出卖人应于过户当日解除该房屋的租赁关系，将房屋交付买受人；对于违约责任，双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格每日0．5‰向守约方支付逾期违约金；自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。2015年12月23日，王雪艳（出卖人）与曾晖（买受人）、金诚丰公司（监管方）签订《房屋交易资金监管协议》，约定：买卖双方委托监管方监管交易资金，监管方按本协议约定的条件对交易资金进行划付；买受人应于2016年1月28日将160万元支付至监管账户；监管方指定的监管账户为金诚丰公司在上海浦东发展银行北京东长安街支行的账户。2016年1月18日，王雪艳、蔡俊（借款人、乙方）与林某（出借人、甲方）、金诚丰公司（担保人、丙方）签订《借款合同》，约定：乙方向甲方借款160万元，借款期限为借款发放之日起6个月，用途为自用；借款人将涉案房屋出售给曾晖，双方共同委托丙方办理房屋交易资金监管事项签订了《房屋交易资金监管协议》；买受人将监管的交易资金支付至丙方指定账户是甲方发放借款的条件之一；交易资金监管期间，借款利率为零，丙方同意为本次借款提供连带责任保证，保证范围包括本合同所列的借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用及乙方应向甲方支付的其他全部款项。2015年12月24日，曾晖向王雪艳支付定金10万元。2016年1月18日，曾晖向金诚丰公司转账160万元。2016年1月29日，金诚丰公司向王雪艳转账160万元。后王雪艳、蔡俊出具收款收据，确认二人收到出借人林某借款160万元。2016年1月21日，曾晖与王雪艳的存量房屋买卖合同进行网上签约，涉案房屋的网签价格为225.4万元。2016年2月19日，曾晖取得北京住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书，载明曾晖额度为120万元的公积金贷款已通过审核。在合同履行过程中，王雪艳、蔡俊以涉案房屋系夫妻共同财产、蔡俊不知也不同意王雪艳卖房为由，拒绝继续履行合同。曾晖提交了中介公司工作人员与王雪艳的微信聊天记录，载明2016年3月3日，中介公司工作人员曾约王雪艳继续履行合同，王雪艳于2016年3月4日回微信表示“房子不卖了”。王雪艳对微信记录的真实性不持异议，但称曾晖作低网签价格属于违约，王雪艳仅提出一种方案，并非拒绝履行合同。2016年3月15日，曾晖向本院提起本案原审诉讼。本案原一审审理期间，曾晖于2017年1月3日将剩余218万元购房款转账至本院账户。2017年5月18日，本院对本案作出原一审判决：一、王雪艳、蔡俊于判决生效后十日内协助曾晖到房屋管理部门办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋转移登记至曾晖名下；房屋转移登记至曾晖名下后十日内，曾晖立即向王雪艳、蔡俊支付剩余购房款218万元。二、驳回曾晖的其他诉讼请求。2017年7月26日，北京市第三中级人民法院对本案作出原二审判决：驳回上诉，维持原判。2019年1月8日，涉案房屋通过强制执行措施过户至曾晖名下。对于涉案房屋实际交付情况，曾晖称王雪艳、蔡俊一直未向其交付过房屋钥匙，房屋过户至其名下后，其发现房屋仍在由王雪艳、蔡俊进行短租，其担心短租出事，故于2019年8月11日更换过门锁，但从未进入过房屋，后来听物业说锁又被堵上了。王雪艳、蔡俊认可未向曾晖交付过房屋钥匙，称其于2019年8月11日发现房门换锁。对于曾晖的实际损失问题，曾晖陈述：一、为继续履行合同，应法院要求将218万元剩余房款转账至法院账户，为此其于2016年12月28日与案外人徐某签订借条，向徐某借款120万元，约定于2017年12月28日还清，借期内利率为16%。后曾晖与徐某就续借上述120万元又分别于2017年12月28日、2018年6月28日，两次签订续借借条，最终还款时间为2019年6月28日。曾晖曾分别于2018年2月14日和2019年2月11日向徐某偿还利息20万元和20万元，借款本金尚未还清。由于没钱，只能等待涉案房屋抵押之后贷出款再向徐某还款。二、剩余房款218万元中的98万元是曾晖的自有资金，产生从2017年1月3日至2019年8月31日两年定期利息的损失59535元。三、公积金贷款不能继续办理，曾晖只能办理抵押贷款，二者利率差额属于损失。四、曾晖支付的定金应当双倍返还，这也属于损失。五、曾晖已经支付的定金10万元加购房款160万元的利息属于实际损失，从2015年12月24日至2019年8月31日的利息损失是172975元。六、曾晖在外租房居住，自2017年2月1日至2019年2月1日，共计两年，每年租金3万元，共计损失6万元。七、王雪艳、蔡俊违约不交付房屋，并自2016年3月5日至今将房屋出租，共计42个月，所得租金672000元，属于曾晖的损失。八、曾晖与麦田公司签订《居间合同》，支付居间费用85360元，与担保公司签订《房屋交易保障服务合同》，支付服务费用14640元。王雪艳、蔡俊对曾晖主张的上述损失均不予认可。上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋交易资金监管协议》、《借款合同》、《担保合同》、存量房网上签约合同查询单、转账凭证、收款收据、曾晖证明其实际损失的各项书证等证据在案为证。本院认为：曾晖与王雪艳所签《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应依约履行。蔡俊所签《借款合同》和《担保合同》有蔡俊和王雪艳将涉案房屋出售给曾晖等内容，足以认定蔡俊知悉并认可王雪艳将房屋出售，王雪艳不属于无权处分。曾晖已按合同约定支付了定金、首付款，申请了银行贷款并已获得审批通过，履行了买受人的合同义务。王雪艳、蔡俊提出不再出售房屋，属于违约行为，应当承担违约责任。对于王雪艳、蔡俊所称网签合同价格低于实际价格的问题，仅涉及国家税收管理，双方应当按照《北京市存量房屋买卖合同》的价格实际履行，网签价格低于真实价格不影响买卖合同的效力和正常履行，王雪艳、蔡俊亦无权以此为由解除买卖合同。曾晖请求继续履行合同，本院予以支持。原审判决生效后，涉案房屋已经过户至曾晖名下，曾晖亦将剩余购房款付至本院账户，对此本院予以确认。对于王雪艳、蔡俊违约责任的承担方式问题，曾晖主张王雪艳、蔡俊支付违约金。曾晖与王雪艳所签合同中有违约金条款，将支付违约金作为违反合同约定的法律后果。王雪艳确有违约行为，曾晖主张王雪艳及蔡俊支付违约金，符合合同约定，应当予以支持。对于违约金数额问题，曾晖与王雪艳所签《北京市存量房屋买卖合同》附件二约定，一方逾期履约，自逾期之日起按成交价格的日0．5‰向守约方支付逾期违约金。王雪艳、蔡俊提出违约金数额过高，要求酌减违约金。经审查，曾晖主张的损失中双倍返还定金，系将定金罚则与违约金同时主张，没有法律依据；已经支付的定金、首付款的利息，不属于违约损失；已经支付的居间费用、服务费用属于履行合同的正常费用，在合同继续履行的情况下，不属于违约损失；曾晖主张的其他损失，也有与实际情况不完全相符的问题。故曾晖主张的违约金数额确有过分高于实际损失的情况，本院将根据王雪艳、蔡俊的违约情节、曾晖的实际损失等依法对违约金予以酌减。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、被告王雪艳、蔡俊继续履行于2015年12月23日与原告曾晖签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、被告王雪艳、蔡俊协助原告曾晖将位于北京市朝阳区霞光里X号院X号楼X层X号房屋所有权转移登记至原告曾晖名下（已履行）。三、原告曾晖向被告王雪艳、蔡俊支付剩余购房款二百一十八万元（该款项已付至本院账户，于本判决生效后七日内向被告王雪艳、蔡俊发还）。四、被告王雪艳、蔡俊于本判决生效后十日内给付原告曾晖违约金十五万元。五、驳回原告曾晖的其他诉讼请求。案件受理费三万七千八百四十元，由原告曾晖负担一万元（已交纳），由被告王雪艳、蔡俊负担二万七千八百四十元（原告曾晖已预交，被告王雪艳、蔡俊于本判决生效后七日内给付原告曾晖）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李 戈人民陪审员  张丽丽人民陪审员  刘立英二〇一九年十一月十一日书 记 员  武鑫蓉-4--3-