甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3023号上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州众创空间出租房屋管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水北路**。法定代表人：冶萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓阳，甘肃东方人律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马菊霞，女，1966年4月25日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人兰州众创空间出租房屋管理有限公司（以下简称“众创公司”）因与被上诉人马菊霞房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1175号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众创公司上诉请求：撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1175号民事判决书第一、二、三项，依法改判支持众创公司的全部诉讼请求并驳回马菊霞的反诉请求。事实与理由：一、一审法院认定的部分事实正确，但关键证据缺失。众创公司起诉马菊霞的主要原因是涉案房屋室温不达标导致租客退租，众创公司无法实现涉案房屋的出租。同时，因室温不达标的证据众创公司难以取得和保存，且本案立案时间为2019年春节前，众创公司在立案时就曾向一审法院提交证据保全申请书，申请一审法院赶在2018年-2019年供暖季结束之前去涉案房屋内保全室温相关证据材料，但一审法院并未重视众创公司的申请，导致证明涉案房屋室温不达标证据未能及时保留，故本案的部分事实虽然查清，但关键证据缺失，影响了本案一审判决的客观性。二、一审法院并未正确认定众创公司与马菊霞签订的《FTD租赁合同》。众创公司与马菊霞签订的《FTD租赁合同》系双方真实意思表示，应当对双方具有法定约束力。该合同第九条第二款第二项约定，“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按剩余月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……（2）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的。”该条款表明，作为房屋业主的马菊霞在与众创公司签订合同时就协商一致，马菊霞应保证涉案房屋在租赁期限内可以正常使用，否则应承担相应违约责任。但一审法院对该条款并未正确认定，以“原被告双方并未对合同提前解除时涉案房屋装修赔偿问题进行约定；原告无证据证明2018年供暖期指纹不达标，系房屋供暖设备老化所致，且被告无法控制供暖期室内供暖温度，故原告称被告违约的主张，本院不予认定”为由驳回众创公司诉请明显属于对合同条款的错误认定后得出的结论，恳请二审法院予以纠正。三、一审判决明显偏袒马菊霞。本案中，众创公司之所以暂时停付马菊霞的租金，是因为马菊霞作为房屋的业主，在众创公司多次通知后，怠于配合解决房屋冬季室温不达标导致无法正常居住的问题，停付租金是众创公司作出的合法抗辩。尽管证明室温不达标的直接证据众创公司未能取得，但众创公司在庭审时向一审法院同时提交了租客投诉记录等间接证明涉案房屋室温不达标的证据，由此至少可以证明，涉案房屋室温不达标并非众创公司随意编造。但一审判决仅判决众创公司向马菊霞支付租金，却未实际解决众创公司与马菊霞之间因涉案房屋室温不达标引起的纠纷，属于本末倒置，明显偏袒了马菊霞。综上，请求二审法院撤销一审法院作出的错误判决，并改判支持众创公司的诉讼请求。马菊霞辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.众创公司称涉案房屋冬季采暖室温不达标，但始终不出具室温不达标的直接证据。2019年3月18日上午，马菊霞与一审法院法官、众创公司一行五人前往涉案房屋勘测室内温度，测量室温是达标的。同日晚间，马菊霞再次请供热站工作人员及涉案房屋居住邻居一行四人来到涉案房屋，利用专业设备现场测温，测温结果室温依然达标。2.从法官现场勘测办案实情来看，一审法院已经充分重视了众创公司的申请，只是勘测结果不是众创公司所希望的。马菊霞认为一审判决具备客观性和公正性。二、一审法院见微知著，通悉马菊霞与众创公司签订的《FTD租赁合同》真实内涵，判案精准。1.马菊霞交付的房屋符合合同约定。合同签订后，马菊霞依约向众创公司交付了涉案房屋，一审法院认定“原告对涉案房屋进行验收后即开始装修、改造，作为经营FTD福度公寓的场地使用。”正确，众创公司从使用涉案房屋至2018年供暖期，无证据证明室温不达标系房屋供暖设备老化所致。2.马菊霞与众创公司签订《FTD租赁合同》后，众创公司依照约定拆除了包括供暖设备在内的所有室内设施设备，原有的供暖设备已被拆除灭失，众创公司自行装修、改造了适合FTD福度公寓经营的房屋。根据《FTD租赁合同》补充条款第5条规定，“甲方同意乙方自行改造该房屋，乙方需合法合规实施，乙方在该房屋内的装修和增设附属设施为乙方财产，租赁期内归乙方所有。”据此，在当下的房屋供暖设备是众创公司全新安装的供暖设备，在租赁期内物权依然归众创公司所有，理应由众创公司对“老化设施设备”进行维修维护。3.众创公司所购买安装的供暖设施设备，在众创公司仅使用两个采暖季设备就“老化了”，有悖供暖设备使用常识。众创公司在2016年、2017年两个采暖季并没有反映出室温不达标的情况，偏偏在2019年初，众创公司要以此为由诉诸法庭，足见其别有用心。4.《FTD租赁合同》补充条款第1条规定，租赁期间使用该房屋所发生的水、电、天然气、有线电视、停车费、采暖费等为公用事业费用，由众创公司承担，众创公司向有关部门交费后享受供热等服务。即使室温不达标，众创公司完全可以找相关产品生产厂家、供热服务单位、工商行政部门及市民服务热线投诉维权。看来众创公司是明显没有认真领会和自己弄懂自己所起草制作的《FTD租赁合同》，却反诬一审法院没有正确认定《FTD租赁合同》。三、众创公司对一审判决的公正性熟视无睹，在没有证据佐证情况下冤枉法院偏袒。《民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。基于上述事实与理由，马菊霞认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。故众创公司的上诉理由不能成立，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。众创公司向一审法院起诉请求：1.判令解除众创公司与马菊霞签订的《FTD租赁合同》；2.判令马菊霞向众创公司赔偿装修损失费53681.4元，2018年11月1日至2019年3月31日采暖费2625元，赔偿因众创公司向资产使用人支付违约金而造成的经济损失4944元，并向众创公司支付违约金3600元，以上共计64850.4元；3.诉讼费由马菊霞承担。马菊霞向一审法院反诉请求：1.判令继续履行《FTD租赁合同》，众创公司向马菊霞支付房屋租金5670元及水费1584.8元；2.判令众创公司支付律师费用5000元；3.判令众创公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月18日，兰州众创空间出租房屋管理有限公司（乙方）与马菊霞（甲方）签订《FTD租赁合同》，乙方承租甲方位于兰州市城关区雁宁路61号花鸟鱼市场小区3单元401室（以下简称：涉案房屋），该房建筑面积105平方米，租赁期自2016年3月1日起至2024年2月28日止，月租金为1800元，该房屋租金保持3年内不变。双方约定甲方于2015年9月19日前向乙方交付该房屋。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、采暖、物业、通讯、设备等费用由乙方承担。其他有关费用，均由乙方承担。双方还对合同解除、房屋维护和维修及违约责任等进行了约定。合同签订后，马菊霞依约向众创公司交付了涉案房屋，众创公司对涉案房屋进行验收后即开始装修、改造，作为经营FTD福度公寓的场地使用。众创公司在使用涉案房屋至2018年供暖期开始，认为涉案房屋因供暖设备老化出现室温不达标，马菊霞作为涉案房屋所有人，依据双方签订的合同，应承担相应责任。双方就该问题协商未果，众创公司认为马菊霞构成违约，遂诉至法院。马菊霞于2019年4月11日委托甘肃金城律师事务所代理本案，并实际支付律师代理费5000元。一审法院认为，合法的民事行为受法律保护。本案中，兰州众创空间出租房屋管理有限公司与马菊霞签订的《FTD租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，自签订之日起成立。现众创公司要求解除《FTD租赁合同》，马菊霞不同意解除合同，众创公司亦不能提供足够证据证明马菊霞有违约行为。故对众创公司要求解除双方签订的《FTD租赁合同》的诉讼请求不予支持。关于众创公司要求马菊霞赔偿装修损失费53681.4元、采暖费2625元、赔偿因众创公司向资产使用人支付违约金而造成的经济损失4944元、违约金3600元的诉讼请求。双方在《FTD租赁合同》中并未对合同提前解除时涉案房屋装修赔偿问题进行约定。众创公司自2016年1月起经验收后使用涉案房屋，众创公司无证据证明2018年供暖期内室温不达标，系房屋供暖设备老化所致，且马菊霞无法控制供暖期室内供暖温度，故众创公司称马菊霞违约的主张，一审法院不予认定，众创公司要求马菊霞因违约赔偿损失并支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于马菊霞反诉要求继续履行《FTD租赁合同》的诉讼请求，本案众创公司、马菊霞双方签订的《FTD租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，自签订之日起成立。众创公司亦没有提供证据证明合同具备解除条件，故本案双方当事人之间的《FTD租赁合同》应继续履行；关于马菊霞要求众创公司支付租金5670元的诉讼请求，合同正常履行中众创公司理应按照合同约定向马菊霞支付租金；关于马菊霞要求众创公司支付水费1584.8元、律师费用5000元的诉讼请求，虽然马菊霞提供双方2018年9月18日交接房屋时卫生间水表读数535，厨房水表读数342；2019年3月12日卫生间水表读数1000，厨房水表读数443；卫生间使用水费465吨，厨房使用水费101吨，但是却没有提供证据证明众创公司欠缴上述水费，故对马菊霞的此项反诉请求，不予支持；马菊霞主张的律师费一审法院酌情考虑1000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回兰州众创空间出租房屋管理有限公司的诉讼请求；二、兰州众创空间出租房屋管理有限公司与马菊霞于2015年10月9日签订的《FTD租赁合同》继续履行；三、兰州众创空间出租房屋管理有限公司在本判决生效后10日内向马菊霞支付截至2019年5月31日期间房屋租金5670元，并承担律师费1000元；四、驳回马菊霞的其他反诉请求。案件受理费减半收取711元，由兰州众创空间出租房屋管理有限公司负担。反诉费53元，由兰州众创空间出租房屋管理有限公司负担27元，马菊霞负担26元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审判决认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。就众创公司认为一审法院认定事实关键证据缺失的上诉意见能否成立的问题。众创公司在本案一审中虽向一审法院提交了证据保全申请书，但涉案房屋由马菊霞按照合同约定交付给众创公司后，众创公司作为房屋实际控制人，在因室温是否达标发生争议时，众创公司可以通过联系物业、供热站等第三方对室温进行勘测认定，得出较为客观的认定结论。且该证据并非当事人客观上不能取得，现众创公司就其陈述的事实因在具备取证条件的情况下而怠于收集证据导致其提出的请求缺乏证据支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，直至本案二审期间，众创公司除单方陈述外仍未提供直接证据证明涉案房屋室温不达标，众创公司应对其主张承担举证不能的不利后果。一审法院据此认定马菊霞不存在违约行为并无不当。关于众创公司认为一审法院未正确认定其与马菊霞签订的《FTD租赁合同》的上诉意见能否成立的问题。依据该合同第九条第二款第二项约定“甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的”属甲方（马菊霞）违约，但结合已查明的事实，在房屋交付时众创公司经验收确认后接收房屋，其后将房屋用于正常出租经营，且在合同履行期间的前两个供暖季也未产生纠纷，马菊霞并不存在前述合同约定的违约行为，众创公司陈述的违约责任条款在本案中并不适用。另，《FTD租赁合同》中确无合同提前解除时装修赔偿问题的相关约定，故马菊霞并不存在违约行为，在马菊霞不同意解除合同的情况下，双方签订的《FTD租赁合同》尚不具备解除条件，一审法院判令双方继续履行合同，不予支持众创公司的诉讼请求并无不当。关于众创公司认为一审判决偏袒马菊霞的上诉意见是否成立的问题。本院经审查认为，一审判决认定事实是在双方当事人陈述、答辩、举证、质证后经综合在卷证据所作出，不存在有违程序性原则的情形；且如前所述，众创公司系自身举证不能原因致使一审法院未支持其诉讼主张，其以一审法院审理存在不当为由提出上诉系其单方自主认识原因，该上诉理由缺乏事实依据，本院亦不予采纳。综上所述，众创公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人兰州众创空间出租房屋管理有限公司预交的二审案件受理费870元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  刘宝成审判员张海军审判员杨清二〇一九年十一月十三日法官助理何丽霞书记员杨倩