宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2015）吴利民初字第3392号原告王某1，住宁夏吴忠市。原告王某2，住宁夏吴忠市。两原告共同委托代理人杨某，系宁夏王万库律师事务所律师。（特别授权）被告何某，住宁夏吴忠市。委托代理人马某1，系吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者。（特别授权）被告宁夏新家源集团房地产开发有限公司。法定代表人马某2，系该公司董事长。委托代理人黄某，系宁夏天纪律师事务所律师。（特别授权）原告王某1、王某2与被告何某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，原告王某1、王某2于2015年11月23日、2016年1月18日提出诉讼保全申请，要求冻结被告何某的财产，本院认为两原告的申请符合法律规定，依法作出（2015）吴利民初字第3392-1号和（2015）吴利民初字第3392-2号民事裁定书，依法冻结了被告何某的相关财产权益。被告何某于2015年12月16日向本院提出申请要求追加宁夏新家源集团房地产开发有限公司（以下简称新家源公司）为被告参加诉讼，本院经审查认为被告何某的申请符合法律规定，依法追加通知新家源公司为被告参加诉讼，并依法组成合议庭于2015年12月24日在本院公开开庭进行了审理。原告王某1、王某2，被告何某、新家源公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，两原告系夫妻。2014年4月17日，两原告与被告何某达成协议，被告何某将位于吴忠市××苑营业房（面积112.88平方米）以733720元出售给原告，原告以被告何某欠原告的砖款和杨马湖房款抵顶该房屋的房款658720元。协议签订后，被告何某未按协议约定协助原告和被告新家源公司签订购房合同，也未将房屋产权证办理在原告名下。现原告得知该房因存在其他纠纷根本无法办理房屋产权证。为此，原告认为自己的权利无法实现，故提起诉讼，请求依法判令：1.解除原告与被告何某签订的《售房协议》；2.被告何某返还原告购房款658720元，并按照协议中约定的房屋总价的10%承担违约金73372元；3.本案诉讼费用由被告何某承担。被告何某辩称，一、原告诉状陈述与事实不符。2011年5月16日，何某与新家源公司签订顶账协议，新家源公司将涉案房屋顶账给何某，但自2011年5月16日至今，何某多次催促新家源公司办理房屋产权证，该公司答复在协调办理中，新家源公司未能及时将房屋产权办理到何某名下，新家源公司应当是办理房屋登记过户的第一责任人。2014年4月17日，何某因欠原告砖款用涉案房屋顶账，何某与新家源公司、原告三方之间存在连环债权债务关系。二、原告诉请涉案房屋完全不能办理房屋产权无任何事实依据。涉案房屋是新家源公司开发建设的利通区民居工程项目，新家源公司书面证明证实涉案房屋可以办理房产证，目前正在协调中，只要新家源公司与政府协调好相关事项，完全是可以办理房屋产权的。原告解除合同的真正原因是今年房价下降。因此，原告以不可抗力的条件行使解除权既不符合事实也违背合同法的规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告新家源公司辩称，一、新家源公司不是合同的签订方和相对方，涉案房屋与新家源公司虽有一定的利害关系，但原告的诉请与新家源公司没有关联性。二、双方在协议中没有约定办理房屋产权证的具体期限，原告和被告何某也从未向新家源公司主张过。三、原告诉称该房屋不能办理房产证是错误的，该房屋能够办理房屋产权证，现在有一定原因正在与国资委协调，即使要办理也应先办理在何某名下，再由何某过户给原告，新家源公司没有义务直接给原告办理。综上，被告何某申请追加新家源公司为本案被告不符合法律规定，原告诉请与新家源公司无关。原告为支持其主张提供以下证据材料：证据一：《售房协议》一份，以证明原告与何某在2014年4月17日签订了《售房协议》，何某将位于金桂苑面东房屋面积为112.88平米的17号营业房出售给原告，售价733720元，购房款以何某购买原告的砖款和杨马湖的房款抵顶658720元，另外涉案房屋的租金（2016年7月1日至2021年7月1日）75000元已由何某收取，也抵顶房款的事实。证据二：《顶账协议》一份，以证明何某出售给原告的房屋系新家源公司顶给何某的，新家源公司未与何某签订商品房买卖合同，也未与原告签订商品房买卖合同。证据三：结婚证一本，以证明两原告是夫妻关系。被告何某对原告的证据发表以下质证意见：对证据一、二的真实性、合法性无异议，对证明目的不认可；对证据三无异议。被告新家源公司对原告的证据发表以下质证意见：对证据一的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该合同中未约定办理房屋产权的期限，只是约定由新家源公司将抵账手续交付原告，原告不是以现金方式支付的购房款，而是以何某欠原告的砖款及房款进行抹账。对证据二的真实性、合法性无异议，认可是新家源公司与何某签订的协议；但对关联性有异议，协议中未约定办理房产证的期限。对证据三无异议。被告何某为支持其辩解提供以下证据材料：证据一：《顶账协议》一份，以证明涉案房屋系新家源公司于2011年5月16日因欠何某的工程款而顶给何某的，双方签订了《顶账协议》，协议约定新家源公司为何某办理房产证，因此办理房产证的职责和义务是新家源公司。证据二：《售房协议》一份，以证明2014年4月17日何某将新家源公司顶账的涉案房屋又顶给原告，双方签订售房协议，该售房协议没有约定办理房产证的期限，只是约定在新家源公司办理房屋产权证时，何某有积极配合过户的义务。证据三：书面证明一份，以证明2015年12月22日新家源公司出具证明证实房屋可以办理房产证，目前正在协调中的事实。证据四：房屋权属登记查阅证明一份，以证明涉案房屋产权人为利通区民居工程建设领导小组办公室，该房屋未抵押、未查封，新家源公司可以办理房屋权属分户的事实。原告对被告何某的证据发表以下质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，但认为何某没有按照约定向原告立即交付顶账协议，而是在原告多次催要下何某在2015年7月才将该协议交付原告。对证据二的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，认为合同签订后原告多次要求何某协助原告办理房屋产权证，但何某均以各种理由不配合，也没有按照合同约定协助原告和新家源公司签订购房合同。对证据三的真实性无异议，对其合法性、关联性及证明目的有异议，认为该证据恰恰能够证实涉案房屋至今无法办理房产证的事实。对证据四的真实性、合法性没有异议，对其关联性及证明目的有异议，认为权属登记证明中载明的产权人为利通区民居工程建设领导小组办公室，并不是两被告。被告新家源公司对被告何某的证据发表以下质证意见：对证据一没有异议；对证据二的质证意见与上述对原告提交的《售房协议》的质证意见一致；对证据三、四无异议。被告新家源公司未提供证据。经当事人举证、质证，本院依据证据规则及本案案情对当事人的证据综合分析认证如下：一、原告的三组证据，两被告对其真实性、合法性无异议，且该三组证据能够证明本案的基本事实和原告的主张，与本案具有直接的关联性，故本院对其证明效力予以确认。二、被告何某提供的四组证据，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认，但对其证明的观点不予采纳。经审理查明，2011年5月16日，因被告新家源公司下欠被告何某的工程款，被告新家源公司将利通区民居工程建设领导小组办公室顶给其的位于吴忠市××区建筑面积为112.92平方米的17号商业房以451520元又抵顶给被告何某，并签订了一份《顶账协议》，该协议约定：新家源公司为何某出具办理房产证的各项手续，由何某自行办理房产证，双方各自承担法定的各项费用。之后，被告何某将该房出租给他人，租期10年自2011年7月1日至2021年7月1日。2014年4月17日，两原告与被告何某签订一份《售房协议》，主要约定：1.何某将位于吴忠市××区商业房出售给两原告，出售价为733720元，两原告以被告何某欠两原告的砖款和杨马湖的房款658720元及以被告何某已收取的房屋租赁费75000元冲顶；2.何某必须保证该房屋产权清楚，无其他经济及民事纠纷，将房产手续办理在两原告名下，费用由两原告承担；3.合同签订后，何某负责将租赁合同变更在两原告名下；4.将公司（新家源公司）的顶账协议交付两原告，并负责将购房合同签署在两原告名下。两原告与被告何某签订《售房协议》后，被告何某未将涉案房屋的租赁合同变更在两原告的名下，也未协助两原告与新家源公司签订购房合同，至今未能将房屋产权办理在两原告名下。现涉案房屋仍登记在利通区民居工程建设领导小组办公室名下，且被告新家源公司在庭审中亦称与政府还在协商协调中，不能明确办理房屋过户的具体时间。以上事实有当事人当庭陈述及本院认定的证据佐证。本院认为，被告何某与两原告虽签订了《售房协议》，但被告何某未按协议约定协助两原告与被告新家源公司签订购房合同，亦未协助两原告与承租人签订租赁合同，将出租人变更为两原告，被告何某存在违约行为。双方签订《售房协议》后，被告何某未向两原告实际交付房屋，两原告对所购房屋事实上未能获得占有、使用和收益的权利。而且，现房屋产权仍登记在利通区民居工程建设领导小组办公室名下，两被告亦均称办理房屋产权的问题“正在协调中”，不能明确办证的具体时间，两原告取得房屋所有权的根本目的不能实现，故两原告提出解除与被告何某签订的《售房协议书》的请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告何某应当偿还两原告为取得该房屋抵顶的砖款和杨马湖房款658720元。被告何某以“原告以不可抗力条件提出解除合同不符合法律规定”进行抗辩，是对法律的曲解，原告也未以不可抗力为由提出解除合同，且我国合同法及其相关法律并未规定只有发生不可抗力事由时才具备解除合同的条件。因此，被告何某的抗辩理由不成立，本院不予支持。《售房协议》中未约定办理房屋产权的时间，依据《合同法》第六十二条第（四）项及第一百三十五条的规定，转移标的物的所有权，是出卖人的法定义务；履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行。因此，两被告的抗辩理由违背诚实信用和全面履行义务的原则，本院不予采纳。因两原告在签订《售房协议》时未对房屋的产权状况进行必要的调查了解，未尽到谨慎注意义务，导致其签订合同的目的不能实现，亦具有一定的过错，故两原告要求被告何某承担违约金73372元的诉讼请求，本院不予支持。两原告与被告何某是《售房协议》的相对人，且两原告未要求被告新家源公司承担责任，故新家源公司在本案中不承担民事责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告王某1、王某2与被告何某签订的《售房协议》；二、被告何某返还原告王某1、王某2658720元，限于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告王某1、王某2的其他诉讼请求。案件受理费11121元，财产保全费4180元，共计15301元，原告王某1、王某2负担1115元，被告何某负担14186元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 贾淑玲人民陪审员 薛彩霞人民陪审员 鲍 琴 二〇一六年二月十四日书 记 员 马海琳附：本案相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。