四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终2771号 上诉人（原审被告）：严凤娇，女，汉族，生于1991年9月4日，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：赵超，男，汉族，生于1987年2月14日，住四川省剑阁县，系严凤娇丈夫。 被上诉人（原审原告）：绵阳市阳光物业服务有限公司梓潼分公司，住所地：四川省梓潼县文昌镇滨江路，统一社会信用代码：91510725682354737H。 负责人：刘翠华，董事长。 委托诉讼代理人：席泽勇，公司经理。 委托诉讼代理人：赵兴甲，四川经义律师事务所律师。 上诉人严凤娇因与被上诉人绵阳市阳光物业服务有限公司梓潼分公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省梓潼县人民法院（2019）川0725民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人严凤娇及其委托诉讼代理人赵超，被上诉人阳光物业公司的委托诉讼代理人席泽勇、赵兴甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严凤娇上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.追加广汉市博益商业管理咨询有限公司为第二被告，并判决广汉市博益商业管理咨询有限公司承担连带责任；3.由被上诉人向广汉市博益商业管理咨询有限公司收取2016年11月至2018年8月的物业管理费448.73×1.5×21=14134.90元；4.确认《前期物业管理合同》、《住宅小区费用收缴协议》中，被上诉人应为小区业主提供的服务及应承担的法律责任；5.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对上诉人提供的由广汉市博益商业管理咨询有限公司（以下简称博益公司）出具的通知证据忽略。上诉人向博益公司缴纳的15256元保证金应合理充当物业费，被上诉人在2016年5月至2018年8月期间并未向博益公司追收物业费，其损失应由其自身承担。上诉人认为是被上诉人与开发商或博益公司合谋，妄图想在租户已交物业费保证金的前提下重复收取，于理不公。博益公司未与上诉人商量，单方解除合同，应按合同约定向上诉人支付当年服务管理费总额2倍的违约金201816元。二、一审法院对被上诉人是否具有相应物业资质、是否通过招投标方式选聘未查清。物业公司应提供相应的物业资质证和中标资料才能证明其合法性，否则签订的物业管理合同就不具有合法性。三、上诉人于2019年8月27日向被上诉人支付了2018年9月1日至2019年8月31日的物业管理费5503元，此为上诉人按业主要求先行支付了第3年的物业费，并不代表上诉人承认被上诉人的物业服务质量以及收费标准。若二审推翻一审判决，判决被上诉人减免物业费，则被上诉人应退还差价。四、一审法院未查明被上诉人是否已经按照物业管理合同及相关规定提供了物业服务。被上诉人管理服务行为完全不符合合同约定，服务不到位：无故停电停水、消防设施没有检查、报警器乱响、电梯经常坏、楼梯堆满杂物、清洁卫生不到位、下水道堵塞、地下室漏水、小商小贩乱摆乱卖、车辆乱停乱放。 阳光物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 阳光物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告交纳拖欠的物业服务费20866元，从延期之日起每天承担应交金额3‰的违约金；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告于2016年1月入住德诚时代广场，为该商业物业服务。2016年3月3日，德诚时代广场开发商广汉市德诚房地产开发商有限公司梓潼分公司（委托方）与广汉市博益商业管理咨询有限公司（受托方）签订《商铺委托经营管理合同》，委托广汉市博益商业管理咨询有限公司统一经营管理德诚时代商业。2016年5月17日，被告严凤娇（乙方）与管理方广汉市博益商业管理咨询有限公司签订《服务管理合同》，约定乙方使用甲方拥有经营管理使用权的商业用房坐落于梓潼县×街中段×广场×号×层3#4#商业用房，建筑面积448.73平方米，服务管理合同期限为36个月。在房屋服务管理合同期间，由乙方支付水电气使用费、物业服务费等并承担延期付款的违约责任。甲方向乙方收取25250元作为房屋使用保证金，若乙方未按要求按时交纳水电气、物业服务费等费用，甲方可用该保证金冲抵上述费用。同日，被告严凤娇（乙方）与原告（甲方）签订《住宅小区费用收缴协议》协议约定甲方按照《前期物业服务合同》约定的标准向乙方收取物业服务费，乙方延期交付费用，甲方将按延期的天数每天加收应收金额的3%的违约金。该协议未约定乙方应当缴纳物业服务费的时间。2018年8月19日，广汉市博益商业管理咨询有限公司向严凤娇发出通知，告知其德诚时代广场1栋3楼3层3号商铺已由陆薇在2018年8月17日购买。2018年8月31日，被告严凤娇（乙方）与出租方陆歆（甲方）签订《房屋租赁合同》，由乙方租赁甲方位于梓潼县德诚时代广场1栋3楼3号商铺（建筑面积305.74平方米），租赁期间产生的水电物业管理费等相关费用由乙方承担。 另查明：2018年9月1日起，被告严凤娇未再租赁使用德诚时代广场1栋3楼3层4号商铺。原告分别于2018年10月25日、2019年6月19日向被告催缴服务服务费。严凤娇缴纳2016年5月17日-2016年11月16日期间的物业服务费，后期物业费未再缴纳。被告承租小区物业服务费为1.5元/平方米/月。 一审法院认为，原告与被告签订的《住宅小区费用收缴协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告承租德诚时代广场1栋3楼3#、4#商铺期间，应缴纳相应物业服务费。被告辩称其在与广汉市博益商业管理咨询有限公司签订《服务管理合同》、与业主签订《租赁合同》时均缴纳了保证金，该保证金可抵扣物业服务费，本案中，根据合同相对性原则，双方签订的合同仅对合同当事人有效，且合同约定由被告缴纳物业服务费，被告提交证据不能证实其拖欠物业费后，广汉市博益商业管理咨询有限公司及案涉房屋业主将保证金抵扣物业服务费交给原告，对被告该辩称不予采信。本案中，被告从2018年9月1日起未再租用德诚时代广场1栋3楼4号商铺，原告向被告收取2018年9月1日之后的4号商铺物业服务费于法无据，不予支持。被告应缴纳从2016年11月17日至2019年6月17日期间的物业服务费为18836.48元。原告主张违约金，因双方在《住宅小区费用收缴协议》中未约定缴纳时间，对原告该主张不予支持。被告辩称，业主应当承担连带责任，本案中，原、被告之间签订了《住宅小区费用收缴协议》，约定由被告向原告缴纳物业费，对被告该辩称不予采信。被告辩称原告的管理服务行为，完全不符合合同的约定，服务不到位，其向一审法院提交的证据不能证实，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告严凤娇于本判决生效后十日内支付原告绵阳市阳光物业服务有限公司梓潼分公司物业服务费18836.48元；二、驳回原告绵阳市阳光物业服务有限公司梓潼分公司其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取161元，由原告绵阳市阳光物业服务有限公司梓潼分公司负担61元，被告严凤娇负担100元。 二审中，双方当事人均认可上诉人严凤娇已交纳2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费5503元，故严凤娇下欠的2016年11月17日至2018年8月31日期间的物业服务费为14449.11元。 经二审审理查明的其余事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案争议焦点为上诉人严凤娇是否应向被上诉人阳光物业公司交纳下欠的物业服务费。首先，严凤娇认为应由博益公司用保证金来支付物业服务费，因严凤娇与博益公司签订的《服务管理合同》及博益公司向严凤娇出具的《通知》上并无阳光物业公司的签字或盖章，不能约束阳光物业公司，且严凤娇与阳光物业公司签订了《住宅小区费用收缴协议》，故阳光物业公司基于协议向严凤娇主张物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。至于严凤娇与博益公司形成何种法律关系，与本案阳光物业公司起诉严凤娇支付下欠的物业服务费无关，不属于本案审理范围，可另行主张。其次，严凤娇认为阳光物业公司提供的物业服务有瑕疵，物业费应酌情减免，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，严凤娇可以要求阳光物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，且双方在费用收缴协议中也未约定严凤娇可以选择不交或少交物业服务费的方式进行权利救济，故严凤娇该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，因二审出现了新事实，上诉人严凤娇已交纳的物业服务费应予以扣除。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省梓潼县人民法院（2019）川0725民初1380号民事判决； 二、由上诉人严凤娇在本判决生效之日起十日内向被上诉人绵阳市阳光物业服务有限公司梓潼分公司支付物业服务费14449.11元； 三、驳回被上诉人绵阳市阳光物业服务有限公司梓潼分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费161元，由严凤娇负担100元，绵阳市阳光物业服务有限公司梓潼分公司负担61元。二审案件受理费271元，由严凤娇负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 苑 审判员 陈兴旺 审判员 于红霞 二〇一九年十一月六日 书记员 毛玉红