四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2022民初2530号 原告：李连林，男，1977年6月7日出生，汉族，四川省乐至县人，村民,住四川省乐至县。 原告：代红梅，女，1978年2月25日出生，汉族，四川省乐至县人，村民，住四川省乐至县。 被告：四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司，住所地：四川省乐至县天池镇。统一社会信用代码：9151202269482103XM。 负责人：欧光华，总经理。 被告：四川尚锦房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区。统一社会信用代码：91510000797829712T。 法定代表人：余四海。 原告李连林、代红梅与被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司（以下简称尚锦乐至分公司）、四川尚锦房地产开发有限公司（以下简称尚锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李连林、代红梅到庭参加诉讼；被告尚锦乐至分公司、尚锦公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告李连林、代红梅向本院提出诉讼请求：1.请求增加违约金,判决由被告给付自2015年2月14日起至给付完毕之日至按月利率千分之一标准计算的违约金，其中至起诉之日止的违约金为18320.6元(原告诉讼中明确)；2.被告承担诉讼费用(原告诉讼中放弃要求被告给付保全费的诉讼请求)。事实与理由：原被告在2012年10月8日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发并修建的位于乐至县尚锦秀庭商住小区房产。该合同第20条约定,1.出卖人应当在2014年12月30前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；2、交房后360日内办理好房产证，2014年2月15日，原告按照被告要求及时接收房屋的同时向被告交清了办理产权证书的一切资料和全部费用。但是4年多过去了，被告还没有为原告办理好房屋产权证书。经原告多次催促，被告依然没有履行合同。原告也向政府多次反映上访，县领导明确告知原告向法院起诉。 被告尚锦公司及尚锦乐至分公司未到庭，未作答辩。 原告为支持其诉讼主张,举证如下: 证据材料1：原告身份证、结婚证复印件、二被告工商营业信息查询。拟证明原被告主体适格; 证据材料2：《商品房屋买卖合同》、《补充协议》及银行贷款证明、税费。拟证明原被告形成房屋买卖合同关系，二原告购买被告乐至分公司乐至县尚锦秀庭商住小区，面积107.13㎡,单价2988元/㎡,总价款320104元,被告未按照合同约定办理相关的产权； 证据材料3：收款收据、证明。拟证明原告已经按照合同约定缴纳了房款96104元,银行按揭224000元,实际缴款320104元,实际交纳房款320104元； 证据材料4：接房清单。拟证明原告接手房屋时间2014年2月15日,交契税6402元,办证费用215元,专项维修基金3214元。 被告尚锦乐至分公司、尚锦公司未到庭，未质证，未举证。 本院对原告提供证据认证意见：证据材料1系职能部门出具，能证明双方身份信息，予以采信；证据材料2、3、4，系原始书证，来源合法，内容客观真实，能证明相应案件事实，予以采信。 经审理查明，被告尚锦公司成立于2007年3月2日，企业类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发经营。2009年9月24日尚锦公司设立尚锦乐至分公司，经营范围为二级资质房地产开发经营。 2012年10月8日，原告李连林、代红梅作为买受人，被告尚锦乐至分公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》和《补充协议及相关合同附件》，二原告向被告尚锦乐至分公司购买乐至县尚锦秀庭商住小区房屋，该商品房为预售商品房，预测建筑面积为107.13㎡，单价为2988元/㎡，总价款320104元，该买卖合同第十条逾期付款责任，约定买受人未按照约定的时间付款的,按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间,分别处理（1）逾期在10日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金……(2)逾期超过10日后……买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行,自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金……第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房；第二十条产权登记：（一）初始登记。出卖人应当在2014年12月30日前，取得所在楼栋的权属证明。（二）转移登记。1.商品房交付使用后,双方同意由买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记;2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房,出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。上述补充协议第六条主合同第二十条的补充约定:4.出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续且该栋楼办完初始登记之日起的720日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权办理完毕后的1年内为买受人办理国有土地使用权证。 原告向被告尚锦乐至分公司支付购房款96104元，银行按揭224000元，实际缴款320104元。2014年2月15日,二原告接收案涉房屋,并缴纳契税代办费用6402元,办证费用215元，专项维修基金3214元。但被告至今未向原告交付案涉房屋的不动产权证。 本院认为，二原告与被告尚锦乐至分公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方在平等自愿基础上形成，属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。 关于原告主张的违约金是否支持的问题。一方面，因案涉合同签订后，原告按约缴纳全部房款及办证费用，履行了相应的义务。被告仅向原告交付案涉房屋，但未在约定的期间办理并向原告交付不动产权证，构成违约，依法应承担相应的民事责任。另一方面，根据案涉合同约定，被告尚锦乐至分公司应当在交付房屋之日起360日内（补充协议变更为交清全部资料、税费并办理完面积补差手续且完成初始登记之日起720日内）取得房屋所有权证书的，出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。该约定违约金计算标准明显过低，不能达到违约金的惩罚目的，且与主合同按日承担逾期付款责任的约定不一致，权利与义务不对等，对原告显失公平。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定,“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。庭审中，原告认为自己主张的违约金过低，要求按照法律规定增加违约金符合规定。最后，因被告原因，原告至今未取得房屋权属证书，原告何时能取得房屋权属证书处于不确定状态，被告违约行为给原告造成的损失处于持续状态；违约金具有补偿性和惩罚性，主要功能是填补损失，而原告未提供逾期办证造成损失的证据，故本院酌定以原告已付购房款为基数，按月利率1‰的标准计算本案违约金。因双方合同约定被告在原告接收房屋后360日内交付不动产权属证书，故计算违约金起算时间2015年2月10日，计算至原告起诉之日2019年10月24日的违约金为18320.6元（320104元×1‰×1717天÷30天），以及从2019年10月25日起至被告向原告交付不动产权证之日止，以原告所交房款为基数，按月利率1‰标准计算。 关于本案民事责任主体问题。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构可以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”尚锦乐至分公司系被告尚锦公司设立的分支机构，尚锦乐至分公司财产不足应承担的部分，由被告尚锦公司承担。 二被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应诉讼权利，应由二被告承担相应的法律后果。原告未提供产生保全费的相应证据，该项请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、由被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司在本判决生效之日三十日内支付原告李连林、代红梅违约金（包括截止2019年10月24日的违约金人民币18320.6元，以及自2019年10月25日起至被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司向原告李连林、代红梅交付不动产权证之日止，以320104元为基数，按月利率1‰标准计算的违约金）； 二、被告四川尚锦房地产开发有限公司对本判决第一项债务承担补充清偿责任； 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费258元，减半收取129元，由被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  刘小平 二〇一九年十一月二十日 书记员  陈皓熙