广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0703民初2935号 原告：中国农业银行股份有限公司钦州分行，住所地钦州市钦州湾大道**，统一社会信用代码91450703201136174X。 代表人：覃东，该分行行长。 委托诉讼代理人：张炳雄，该分行个贷中心员工。 委托诉讼代理人：李悦，该分行个贷中心员工。 被告：梁婷婷，女，1990年9月23日出生，壮族，住广西钦州市。 被告：钦州市宁海房地产开发有限公司，，住所地钦州市钦**大垌镇新城八路南面钦北区人民医院西面，统一社会信用代码：914507000927456073。 法定代表人：章镭宁，总经理。 原告中国农业银行股份有限公司钦州分行与被告梁婷婷、钦州市宁海房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司钦州分行的委托诉讼代理人张炳雄到庭参加诉讼，被告梁婷婷、钦州市宁海房地产开发有限公司经送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中国农业银行股份有限公司钦州分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》。2、判令被告梁婷婷归还借款本金人民币306562.63元，利息5780.13元（利息计至2019年9月6日止，含罚息及复利，从2019年9月7日至还清之日止按借款合同约定另计）；3、确认原告对被告梁婷婷借款的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、判令被告钦州市宁海房地产开发有限公司对被告梁婷婷的借款承担连带偿还责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月22日，被告梁婷婷向原告申请借款32.1万元，用于向被告钦州市宁海房地产开发有限公司购买***房，2016年6月23日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020****8572),借款金额人民币32.1万元，利率执行中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮5%，同时借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，借款期限30年，还款方式为按月等额本息还款，借款用被告梁婷婷购买的位于钦州市***房作抵押担保，并由被告钦州市宁海房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，已办理预购商品房贷款抵押登记证明（编号：预***)，2016年7月13日，原告向被告梁婷婷发放贷款32.1万元。被告梁婷婷借款后，未按合同约定按期归还借款本息，至2019年9月6日止，累计已还原告借款本息54672.22元（其中：已还本金14437.37元、正常息40215.58元、罚息5.41元、复利13.86元），自2019年5月13日当期未按期足额还款，逾期的期数共4期，逾期金额共计6713.25元(其中：逾期本金1878.66元、逾期正常息4745.94元、罚息25.09元、复利63.56元），当前月还款额1656.15元。自借款发放之日起至今，被告梁婷婷尚未取得房地产权属证书，亦未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，依照原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》特别条款第三十一条及第三十五条约定，被告钦州市宁海房地产开发有限公司对梁婷婷的借款承担连带偿还责任。根据原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》通用条款第十一条第11.4约定，被告梁婷婷未按约定按期足额偿还借款，违反合同约定的义务，原告依合同约定提前收回借款。为了维护原告合法权益，向法院提起诉讼，望依法判决。 梁婷婷、钦州市宁海房地产开发有限公司均未作答辩。 本院经审理认定的事实与原告中国农业银行股份有限公司钦州分行主张的事实一致。另查明，原告于诉前向本院申请财产保全，支出了保全费2270元。 本院认为，原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同的约定行使合同权利、履行合同义务。本案中，原告依约发放了贷款，履行了借款义务，被告梁婷婷未按照约定还本付息，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请解除合同，由被告梁婷婷提前偿还借款本金306562.63元及相应利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告对合同约定的抵押物虽然办理了预告抵押登记，但预告登记并不等同于物权登记，由于双方至今未办理正式的抵押登记，原告未取得房屋他项权证，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，不动产抵押未经登记不发生物权效力，故本案抵押权并未依法设立。原告请求对被告梁婷婷提供的抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。被告钦州市宁海房地产开发有限公司自愿为贷款本金、利息、罚息、复利以及贷款人实现债权的费用等提供连带责任保证，合同约定的保证期间为借款发放之日起至被告梁婷婷取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。至今，案涉抵押物未取得房地产权属证书，也未办理正式的抵押登记，因此被告钦州市宁海房地产开发有限公司应对梁婷婷的上述债务在保证担保范围内承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向梁婷婷追偿。被告梁婷婷、钦州市宁海房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不利后果自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司钦州分行与被告梁婷婷、钦州市宁海房地产开发有限公司于2016年6月23日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告梁婷婷应偿还原告中国农业银行股份有限公司钦州分行借款本金306562.63元，利息5780.13元（利息计至2019年9月6日止），并按借款合同的约定支付自2019年9月7日起的利息、复利及罚息至实际清偿之日止； 三、被告钦州市宁海房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向被告梁婷婷追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 减半收取案件受理费2993元、保全费2270元，合计5263元，由原告中国农业银行股份有限公司钦州分行负担200元，被告梁婷婷、钦州市宁海房地产开发有限公司负担5063元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  陈国庆 二〇一九年十一月十八日 书记员  田喜榕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。