大连经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0291民初5096号 原告：郭岩，男，汉族，1989年1月29日生，住大连市沙河口区。 原告：郭殿军，男，汉族，1960年2月2日生，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：林雪梅，辽宁竞业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琳，辽宁竞业律师事务所律师。 被告：大连远洋基业物业管理有限公司，住所地大连经济技术开发区红星海****（及地下9-1#）。 法定代表人：武文勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。 原告郭岩、郭殿军与被告大连远洋基业物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王琳，被告大连远洋基业物业管理有限公司委托诉讼代理人史晓丹到庭参加了庭审，委托诉讼代理人李威到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告在大连经济技术开发区红星海B区内向原告公布自2015年6月14日至作出判决之日的本小区内的物业服务费收支情况，公共设施（按照辽宁省物业管理条例第八十七条第（三）项规定，案涉小区内存在的公共设施）的使用、收益、支出等以及根据大国土房屋发[2018]266号文件第三条的内容对该小区物业收支标准进行成本分析，同时根据《标准》细化明确各项服务等级及内容在小区内进行公示；2、请求判令被告承担因未达到物业服务标准需退还原告物业服务费10000元；3、请求判令被告自2018年12月9日起终止按4.8元/平方米的标准收取物业服务费；4、请求判令被告清理位于大连经济技术开发区物业用房。事实与理由：2015年6月14日，原告与被告签订了前期物业服务协议。约定由被告提供物业服务，并约定了物业服务标准和质量要求，其中服务标准参照《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》（按照收费数额应参照特级标准），其中物业服务费用为4.8元/平方米，房屋面积为240.16平方米。合同签订后，原告如约交纳了两年的物业服务费用，在其提供物业服务过程中，远远达不到《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》中的特级标准，造成原告及其他同类型房屋业主的居住环境非常恶劣。小区内存在绿植面积不足整体面积的20%、各种私搭乱建情况物业公司不予管理、外来人员车辆私自进入、小区垃圾不及时清理、小区内停车混乱、业主车辆无法自由进出、居住安全无法保障等等物业管理问题，物业公司没有一项可以达到协议中第五条约定的物业管理质量要求。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”因此，物业公司未达到协议约定的物业管理义务，应当承担违约责任，减免业主的物业服务费用。而根据小区的基础设施以及物业管理情况，最多只达到了《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》中的一级标准，根据《大连市物业服务收费管理实施细则》的第八条的规定，一级物业服务等级的物业费为1-1.3元，故案涉小区的物业费标准最多为1.3元/平方米。又根据《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》的规定，前期物业服务协议约定标准高于现行标准的，仍应按现行标准收取物业服务费，故被告收取物业费的标准应为1-1.3元。物业公司从未向业主公示过物业费用收支情况，按照小区现有的物业服务情况，物业服务成本远远低于收取的物业服务费用，这是违反法律规定与立法本意的，也违法了合同法的公平原则，应当降低物业服务费。另外，案涉小区有两种户型，同属一个小区，公共区域一致，物业服务内容也基本一致，但两种户型物业费用差距巨大。根据法律规定，一个小区要一起成立业主委员会，既然同属一个小区，就不应出现两种物业服务费用标准，故应当降低洋房别墅区的物业服务费用。根据以上内容，原告要求物业公司按1.3元/月/平方米的收费标准收取物业服务费，已交的物业服务费多余部分予以退还，停止按照4.8元/月/平方米进行收取物业服务费，应该按照最新指导价格收取。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告要求被告公示物业服务费收支、物业收费标准的成本分析等事项无法律依据。《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》第七条已对物业服务收费公示的内容予以规范，原告要求的事项并不在其列。原、被告之间的物业服务收费为包干制，《辽宁省物业条例》第五十七条只针对酬金制的物业服务企业对各项资金的收支进行公示，并没有规定对包干制的收支状况进行公示。大国土房屋发[2018]266号文件第三条只是针对服务的等级及内容进行公示，并没有对成本分析进行公示，而且根据大价字（2018）51号文可以看出大连市住宅物业服务标准所规定的五个等级的具体指导价并不适用于案涉小区。二、被告依照《前期物业服务协议》的约定，对公共部位、共用设施、设备等进行了维修、保养、运行和管理，不存在违约事项。又鉴于原告无权降低物业费收费标准，其主张退还已交纳的物业费没有依据。三、原告所主张的终止按4.8元/月/平方米物业费标准无请求权基础。《前期物业服务协议》为双方真实意思的表示，合同期限并未届满，并不涉及终止事宜。原告之所以提出“终止”的起始日期为2018年12月9日，是由于原告参照了大价字［2018］51号《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》的规定，但是该文件2018年12月8日生效，并无溯及力，而且适用范围为新建小区，且仅适用市内五区，并不适用位于开发区在早已交付的案涉项目。单个业主的终止标准势必影响其它业主的共同利益。四、物业用房为物业管理区域内全体业主共用部位，清理物业用房涉及小区业主的共同利益，原告所在物业管理区域共有5642户，应由专用部分占建筑物总面积且业主占总人数过三分之二的业主同意，原告仅为一个业主，就此项诉讼请求原告主体不适格。 原告围绕诉讼请求提供商品房买卖合同、前期物业服务协议、关于开发区红星海别墅小区物业收费问题回复、照片、视频资料、规划设计图、关于做好推行工作的通知（大国土房屋发[2018]226号）、关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知（大价字[2018]51号）、大连金普新区不动产登记中心出具的房屋信息查询表、（2018）辽0291民初1679号民事判决书、（2018）辽0291民初8253号民事判决书作为证据；被告针对其答辩意见提供车辆出入登记表、来访人员登记表、值班情况、绿化补植照片、维修下水井堵塞的照片、维修窗台漏雨照片、2号门岗路面铺设照片、路灯重新铺设线路灯维修更换照片、喷泉每日定时开启照片、管家和维修人员为业主打理新栽小树、室内玻璃更换、雨水管修理、打扫小院卫生、门口绿化修剪、绿化的养护照片、管家和绿化师傅为园区更换树木照片、门岗道闸杆照片、监控探头照片、夜间保安巡逻照片、管家为节日装饰照片、竣工验收备案表、保洁每周定期清理园区杂物、垃圾桶每日更换垃圾袋、配备扫地车、高压水枪、单擦机等照片作为证据。本院组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原、被告提供的证据及双方陈述笔录认定事实如下： 二原告系大连经济技术开发区红星海B区155-2号1-3层业主，2015年6月14日，原、被告签订《前期物业服务协议》，主要约定：物业服务期限自本协议签订日起生效，至红星海世界观项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。本物业管理区域内物业服务费用选择包干制，由业主按其拥有的物业的产权面积交纳。物业服务费标准每月4.8元/平方米。业主大会成立前，物业服务费价格的调整，由被告参照本市同档次物业收费标准可做适当调整并报经当地物业主管部门审批后通过公示、信件、电子邮件、电话、短信等形式告知原告并对原告发生法律效力。物业服务标准参照《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》。原告已经交纳入住一年的物业费。 被告针对案涉小区出入车辆、来访人员、值班等情况进行管理及登记，对于公共绿植定期进行补种，公共部分的损坏等予以维修。案涉小区大连经济技术开发区在大连金普新区不动产登记中心登记为物业用房，现为某饭店使用，案涉小区尚未成立业主委员会。 再查，2015年1月9日，国家发展和改革委员会与财政局联合下发了《关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》，通知自2016年1月1日起在全国统一取消收费许可证制度。2016年3月25日，大连市物价局、大连市公安局、大连市国土资源和房屋局联合下发了《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》（大价发[2016]19号），通知要求新建开发建设的住宅小区鼓励通过公开招投标方式选聘物业服务企业，物业服务收费标准按照合同或前期物业服务协议的约定执行；暂未成立业主委员会的既有住宅小区，物业服务收费标准应按照业主与开发建设单位或物业服务企业签订的（前期）物业服务协议、房屋买卖合同的约定执行；物业服务收费公示内容包括物业服务企业名称、服务内容、收费项目、收费依据（按合同收费的，应注明依照合同；按业主大会决议收费的，应注明依据业主大会决议）、收费标准、计费方式、收费期限、价格、物业、停车场主管部门投诉电话、物业服务企业电话及与业主日常生活有关的部分公用事业价格等。通知第九条规定：“原有关规定与本通知相抵触的，以本通知规定为准。原《关于印发的通知》（大发改收费字[2009]449号）、《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发[2014]50号）、《关于调整住宅电梯收费标准的通知》（大价发[2013]82号）同时废止。”《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》为《关于印发的通知》的一部分，现已废止。 2018年9月4日，大连市国土资源和房屋局下发《关于做好推行工作的通知》（大国土房屋发[2018]226号），该《通知》第三条规定：“已签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》，且在合同期限内的住宅项目，由物业服务企业按照物业服务合同约定内容及该小区现行物业收费标准进行成本分析，根据《标准》细化明确各项服务等级及内容，在小区内进行公示。对业主有异议可按照相关程序组织召开业主大会临时会议协商确定服务等级及内容并与物业服务企业签订合同补充协议。”2018年11月9日，大连市价格局、大连市国土资源和房屋局联合下发《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》（大价字[2018]51号），该《通知》第七条规定：“本通知住宅前期物业服务收费政府指导价适用于中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区，其他市县、先导区根据当地实际情况自行确定住宅前期物业服务收费政府指导价。”第八条规定：“《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》（大价发[2016]19号）第二条第（一）款、第三条第（一）款、第五条同时废止。” 与原告居住在同一小区的代丽等27名业主曾于2017年10月30日向本院提起诉讼请求：1、被告（即本案被告）在案涉小区内向业主公示自2015年4月14日至判决作出之日的本小区内的物业服务费收支情况及公共设施（按照《辽宁省物业条例》第87条第3项规定，案涉小区内存在的公共设施）的使用情况。2、被告退还业主已经交纳的物业服务费20657.28元（自2015年4月14日起至2017年4月13日止）。3、被告物业服务费按政府指导价1.3元/月/平方米收取。代丽等业主在第二次庭审中增加诉讼请求：4、解除业主与被告于2015年4月14日签订的《前期物业服务协议》。5、被告清理位于大连开发区内物业用房。本院于2018年9月5日作出（2018）辽0291民初1679号民事判决书，判决如下：一、被告大连远洋基业物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内在小区内公示自2015年4月14日起至作出判决之日的案涉小区内的物业服务费收支情况及公共设施使用情况；二、驳回代丽的其他诉讼请求。代丽不服，向大连市中级人民法院提出上诉，后其撤回上诉，该判决已生效。 后业主桂凡提起诉讼，变更诉讼请求为：1、判令被告在大连经济技术开发区红星海B区内向原告公布自2016年4月25日至作出判决之日的本小区内的物业服务费收支情况，公共设施（按照《辽宁省物业管理条例》第八十七条第（三）项规定，案涉小区内存在的公共设施）的使用管理情况。2、判令被告承担因未达到物业服务标准退还业主已交的物业服务费中的10082.94元（2016年4月25日至2017年4月24日）。3、判令被告物业服务费按政府指导价1.3元/月/平方米收取（自2016年4月25日至重新签订物业服务协议时止）。4、判令被告清理位于大连经济技术开发区内物业用房。5、判令解除业主与被告于2016年4月25日签订《前期物业服务协议》，按照大国土房屋发[2018]266号及大价字[2018]51号、《大连市住宅物业服务标准》（2018年8月22日发布，2018年9月22日实施）的物业服务标准及收费情况重新签订物业服务协议。本院于2018年12月18日作出（2018）辽0291民初8253号民事判决书，判决：一、被告大连远洋基业物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内在大连经济技术开发区红星海B区内公示自2016年4月25日至判决作出之日的案涉小区内物业服务费收支情况及公共设施（按照《辽宁省物业管理条例》第八十七条第（三）项规定，案涉小区内存在的公共设施）的使用情况；二、驳回桂凡的其他诉讼请求。原告桂凡不服，向大连市中级人民法院提出上诉，后原告撤回上诉，该判决已生效。 被告在本院庭审中陈述其已经对原告的第一项诉讼请求进行了公示，但并没有提供相关证据。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，明确约定物业服务的事项、范围、服务费收取标准及付费方式等内容，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应依约履行。 关于原告请求被告在大连经济技术开发区红星海B区内公布自2015年6月14日至作出判决之日的本小区内的物业服务费收支情况，公共设施（按照辽宁省物业管理条例第八十七条第（三）项规定，案涉小区内存在的公共设施）的使用、收益、支出等情况。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”前述司法解释对于业主知情权的范围作出了明确规定。对于业主主张的公示物业费的收支情况，物业费收支情况应该属于物业公司经营范围，不等同于司法解释关于物业服务合同的公示。根据《辽宁省物业条例》第五十六条之规定，物业企业需要公示的内容为服务事项、服务质量标准、收费方式及收费标准等有关情况，并不包含物业费的收支情况。另外，案涉《前期物业服务合同》约定，本物业管理区域内物业服务费选择包干制，《辽宁省物业条例》第五十七条只规定了适用酬金制的物业服务企业对各项资金的收支进行公示，并没有规定对包干制的收支状况进行公示。但本院在2018年12月18日作出（2018）辽0291民初8253号民事判决书对于业主诉请的案涉小区内物业服务费收支情况进行公示予以支持，被告远洋物业没有上诉，在本案庭审中，被告也表示已经进行公示，应视为被告远洋公司对该项诉请的认可且已履行前述生效判决确定的义务，故原告关于对案涉小区内物业服务费收支情况进行公示的诉讼请求，因被告不持异议，本院予以支持。业主对公共设施的使用及收益情况具有知情权，原告主张公共设施的使用及收益情况公示，本院予以支持。关于公共设施费用的支出情况，于法无据，不予支持。 关于原告主张被告按照大国土房屋发[2018]266号文件第三条中该小区物业收支标准进行成本分析，同时根据《标准》细化明确各项服务等级及内容在小区内进行公示的诉讼请求。本院认为，大国土房屋发[2018]266号文件第三条规定，已签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》且在合同期限内的住宅项目，由物业服务企业按照物业服务合同约定内容及该小区现行物业收费标准进行成本分析，根据《标准》细化明确各项服务等级及内容，在小区内进行公示。案涉《前期物业服务合同》约定，本物业管理区域内物业服务费选择包干制，《辽宁省物业条例》第五十七条只规定了适用酬金制的物业服务企业对各项资金的收支进行公示，并没有规定对包干制的收支状况进行公示。合同中也没有进行成本分析的约定以及对服务等级和内容进行公示的约定。且原告该项诉请并不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定的应当向业主公开的情况和资料。因此，原告的该项诉请，本院不予支持。 关于原告请求被告退还原告已经交纳的物业服务费的诉讼请求。本院认为，原告按照合同约定的交费标准及期限向被告交纳物业费，被告应当依约对案涉小区提供物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据前述司法解释，如果原告认为被告在履行合同的过程中，未达到物业服务行业标准存在违约行为，可以要求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。原、被告签订的《前期物业服务协议》中约定，物业服务标准参照《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》，前述标准已经废止，即使没有被废止，该标准并非强制性规定，双方约定参照适用。原、被告双方亦未对未达到物业服务标准的违约责任作出约定，如果因物业公司未履行义务而给业主造成损失，业主可以另行主张权利。因此，原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于原告请求被告自2018年12月9日起终止按4.8元/平方米的标准收取物业服务费的诉讼请求。根据《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》（大价字[2018]51号），该《通知》规定的住宅前期物业服务收费政府指导价并不适用案涉小区所在的行政区域。根据《关于做好推行工作的通知》（大国土房屋发[2018]266号）规定，如果业主对服务等级和物业收费标准有异议，可按照相关程序组织召开业主大会临时会议协商确定服务等级及内容并与物业服务企业签订合同补充协议。物业服务费收取的标准涉及小区业主的整体利益，原告作为个体业主单独提起诉讼，主体不适格。因此，原告的该项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。 关于原告请求被告清理位于大连经济技术开发区物业用房的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定有关共有和共同管理权力的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。清理物业用房涉及小区业主的公共利益，应当至少经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告作为个体业主单独提起诉讼，主体不适格，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、被告大连远洋基业物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内在大连经济技术开发区红星海B区内公示自2015年6月14日至判决作出之日的案涉小区内物业服务费收支情况及公共设施（按照《辽宁省物业管理条例》第八十七条第（三）项规定，案涉小区内存在的公共设施）的使用、收益情况； 二、驳回原告郭岩、郭殿军的其他诉讼请求。 案件受理费175元，由原告郭岩、郭殿军负担125元，由被告大连远洋基业物业管理有限公司负担50元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  范西文 二〇一九年十一月六日 书记员  刘馨阳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； （五）其他应当向业主公开的情况和资料。