湖南省临湘市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0682民初3371号 原告：刘庆国，男，汉族，1973年5月26日出生，住临湘市。 委托诉讼代理人：袁江维，临湘市天成法律服务所法律工作者。 被告：黄先刚，男，汉族，1964年11月21日出生，住临湘市。 被告：杨伟珠，女，汉族，1964年6月27日出生，住临湘市。 被告：黄梓鸿，男，汉族，1990年8月9日出生，住临湘市。 上述三被告共同委托诉讼代理人：李洪，临湘市天成法律服务所法律工作者。 原告刘庆国与被告黄先刚、被告杨伟珠、被告黄梓鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁江维，被告委托诉讼代理人李洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘庆国向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告黄先刚，被告杨伟珠之间于2018年10月13日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令三被告共同返还原告购房款人民币500000元整，并自2018年10月13日起按月利率2%的标准向原告支付违约金至500000元购房款全额返还之日止，暂计至起诉之日的违约金120000元。事实和理由：原、被告系朋友关系，被告多次在原告处借款，无力清偿借款本息。2018年10月，被告提出将其具有合法产权的一个套间作价500000元出售给原告，原告遂与被告黄先刚、被告杨伟珠签订《房屋买卖合同》，购房款首先由被告欠款本息抵扣，剩余部分由原告现金支付给被告。此后原告向被告支付500000元购房款，三被告向原告出具了购房款收条。但因该套间已经抵押给银行贷款，在合同约定期届满前无法办理过户手续，故此原告具状起诉。 被告黄先刚、被告杨伟珠、被告黄梓鸿辩称：1、原告与被告签订的买卖合同无效，因被告黄先刚将该房屋在银行办理抵押贷款且仍未解除。2、根据合同相对性原则被告黄梓鸿不是本案适格主体。3、原告出具购房款500000元，原告仅支付现金40000元，还有155000元是用于抵扣案外人谢朝阳的债权。由于该房屋买卖合同无效，该笔欠款应由案外人谢朝阳另行主张，剩余305000元是原告与被告黄先刚存在民间借贷关系，但该借贷尚未结算，无法确定被告黄先刚欠款额为305000元。4、原、被告签订的房屋买卖合同无效，且被告黄先刚与原告的借条上双方并未约定利息，故被告不应当支付违约金及利息。5、原、被告间有多笔借贷往来，其中部分借款也未约定利息，2016年8月24日实际借款156000元，被告多次通过银行偿还借款，在未经结算前，尚不能确定被告黄先刚对原告债务的具体数额。终上所述，请求法庭驳回原告以房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，原告需以民间借贷为由另行起诉。如法庭就本案作出判决，我方同意返还40000元，并解除房屋买卖合同，原告的其他诉讼请求请求法庭驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.《房屋买卖合同》、三被告出具的购房款收条。均有原、被告的签名捺印，本院予以采信。但对购房款收条中注明的被告欠原告的305000元，原告主张其为借款本息，而被告则主张已经偿还部分欠款，不能确定其具体数额； 2.黄先刚出具的证明。证明原告向被告黄先刚交付200000元借条以及88000元欠条。该证据由被告黄先刚出具，本院予以采信； 3.被告黄先刚向原告出具的欠条两张。其中200000元欠条一张，88000元利息欠条一张。被告质证认为两份欠条并非黄先刚出具，应庭审后由被告黄先刚核实。 4.收回的借条、还款凭证、2016年1月20日银行转账凭证、2017年4月的转账凭证，本院审查认为上述证据关联的资金往来，原、被双方均已经结清与本案并无关联； 5.银行转账凭证，证明被告陆续偿还原告借款共计十余万元，此证据系第三方银行出具，本院予以采信。 结合本院采信的证据及当事人的当庭陈述，可确认如下案件事实：2016年8月24日，被告黄先刚向原告借款，原告通过银行向被告黄先刚转账156000元，此后被告黄先刚通过银行转账还款共计十余万元。2018年10月，原告与被告黄先刚、被告杨伟珠签订《房屋买卖合同》，约定将两被告所有的房屋作价500000元卖给原告。原告对被告黄先刚的剩余借款本息抵扣房款305000元，案外人谢朝阳对被告黄先刚的债权抵扣155000元，原告向被告支付现金40000元。2018年10月13日，被告黄先刚、被告杨伟珠、被告黄梓鸿向原告出具500000购房款收条。此后因被告房屋已作银行抵押贷款，不能过户到原告名下，原告遂诉至法院。 另查明，因案外人谢朝阳对原告负有债务，经过协商案外人谢朝阳对被告黄先刚的债权已经转移给原告刘庆国享有。 本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同依法成立。在签订购房合同时，被告在明知涉案房屋已经办理银行抵押贷款的情况，仍同意为原告理过户手续，而在合同履行期限届满前未解除房屋抵押，导致该房屋买卖合同实际上已无法履行，应承担相应违约责任。因被告原因导致合同已无法履行，原告要求解除房屋买卖合同，退还购房款，并赔偿其相应损失的主张合法合理，本院依法予以支持。 三被告在答辩中提出被告黄梓鸿不是本案适格主体。本院认为，房屋买卖合同解除后，将涉及退还购房款的相关事宜，被告黄梓鸿作为购房款的收取方同样应当承担相关责任。故本院对该答辩意见不予采纳。 关于解除合同后购房款的退还问题，本院认为涉案房屋购房款由三部分组成，1．原告支付给被告的现金40000元，在购房合同解除后，该部分房款理当返还原告；2．案外人谢朝阳对被告黄先刚的债权155000元。经本院审理查明，该笔债权已经通过债权债务转移由案外人谢朝阳转移给原告刘庆国享有，已经抵消了被告黄先刚对案外人谢朝阳的债务。故该笔155000元可视为已支付了购房款，被告也应当返还原告；3．原告对被告黄先刚借款本息抵扣的房款305000元，该笔购房款系原告对被告黄先刚的借款及利息转换而来。因原、被告对实际借款金额及利率，利息计算有争议甚至有高额利息之争，故该笔借款在本案审理中不应作为已支付的购房款，原告可以民借借贷为由另案起诉。 关于本案违约金，双方所签订的房屋买卖合同在特别事项约定第1条，已作出明确约定若因被告原因导致房屋不能过户，被告需退还购房款并在该款偿清前依照月利率2%支付违约金。本院认为该利率并未超过法律对借款利息约定的上限，系双方真实意思表示。且购房合同系因被告违约导致不能履行，原告要求以此支付违约金合情合理合法。 综上所述，原告的部分诉讼请求具备事实基础和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条判决如下： 一、解除原告刘庆国和被告黄先刚、被告杨伟珠之间于2018年10月13日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告黄先刚、被告杨伟珠、被告黄梓鸿于本判决生效后十日内返还原告刘庆国购房款人民币195000元并支付相应违约金（以195000元为基数，按照月利率2%从2018年10月13日起计息至偿清之日止）； 三、驳回原告刘庆国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,000元，减半收取计5,000元，由原告刘庆国负担3,000元，由被告黄先刚、被告杨伟珠、被告黄梓鸿共同负担2,000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  邓曙龙 二〇一九年十一月二十九日 法官助理黄傲杰 书记员曾梦子 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。