江苏省盐城市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏09民终2929号上诉人（原审被告）：杜洪星，男，1973年6月22日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：周留成，江苏鑫诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹建英，女，1967年8月2日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：李金红，江苏一正律师事务所律师。原审第三人：胡古灯，男，1966年8月3日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：王效金，阜宁县三灶法律服务所法律工作者。上诉人杜洪星因与被上诉人邹建英、原审第三人胡古灯债权转让合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2018）苏0923民初5855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜洪星上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.二审案件受理费由邹建英负担。事实与理由：1.杜洪星与胡古灯签订的房屋买卖协议中明确约定“剩余房款在甲方交付乙方房屋时一次性交清”，且在杜洪星持有的协议中还注明“房屋交付时三通到位，及房产证手续到位于2011年12月底交付”，但事后多年来，胡古灯一直未履行办证义务及履行三通义务，导致杜洪星房屋买卖协议的目的无法实现，后胡古灯以差欠邹建英借款为由，又将杜洪星所欠房款转让给邹建英。2.案涉房屋系中液实业集团有限公司（以下简称中液公司）严重违规开发的，其除于2014年12月29日领取《建设用地规划许可证》外，并没有领取《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，同时，案涉房屋也没有经过相关部门竣工验收，故根据相关法律规定，中液公司就其违规开发的案涉房屋与胡古灯之间形成的房屋买卖合同关系依法应属于无效合同，且案涉房屋应认定为违章建筑，在此情形下，一审法院仍认定胡古灯与邹建英之间的债权转让合同关系成立并生效显然无法律依据。3.胡古灯明知案涉房屋属于违章建筑，其仍然购买并又出售给杜洪星，对杜洪星已经构成欺诈，也损害了国家利益。4.胡古灯与杜洪星之间的房屋买卖协议虽属有效，但不发生物权变动的效力，导致合同目的无法实现，对此胡古灯应当履行房屋交付义务和协助办理不动产产权变更手续，同时胡古灯也应当要求中液公司办理房屋登记及产权变更等手续。5.胡古灯与邹建英之间的债权转让合同不具有可转让性，因为案涉房屋属于违章建筑，并非可以交易的商业性房屋，同时，胡古灯并未履行协助杜洪星办理物权变动的义务。6.胡古灯自身存在大量债务且无法清偿，如果其债权的受让人邹建英未曾支付对价，就会损害胡古灯的其他债权人的利益，邹建英与胡古灯之间存在恶意串通及虚假诉讼嫌疑，一审法院应当依法进行审查。7.一审法院没有追加本案利害关系人中液公司为本案第三人，且对证据区别对待，在程序上严重违法，侵害了杜洪星的合法权益。邹建英辩称，1.案涉房屋是中液公司以房抵工程款的方式，将其债权交由胡古灯处理，在此情况下，胡古灯于2011年9月1日与杜洪星签订了协议书，约定总房款526800元，先交房款20万，后胡古灯协助杜洪星与中液公司签订商品房买卖合同，中液公司也向杜洪星出具购房收据，在此情况下，案涉房屋的买卖相对人应为中液公司与杜洪星，胡古灯转让的仅是房屋期权，故杜洪星所谓的胡古灯与中液公司买卖合同当然无效以及胡古灯与杜洪星签订的商品房买卖协议无效，并没有事实和法律依据。2.胡古灯并非案涉房屋的物权让与方，其让与的是期权，就案涉房屋的买卖行为，中液公司向其出具526800元的收据，可以视本案杜洪星为购房人，因此，杜洪星所谓的胡古灯有义务要求中液公司办理相关权属及其变更手续没有依据。3.邹建英与胡古灯之间的债权转让已经通过函件方式告知杜洪星，依据相关法律规定，该债权只需告知无须其同意，在此情况下，杜洪星所谓的承继抗辩权没有法律依据。4.邹建英与胡古灯不存在恶意串通以及虚假诉讼，其相关的债权材料在一审中已经向一审法院提交，一审法院在审理过程中，充分查明案件事实，并依据双方提供的证据材料进行审理判决，不存在审理程序违法。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡古灯述称，1.其将案涉债权转让给邹建英符合法律规定，应受法律保护，一审法院判决杜洪星偿还债务是正确的。2.胡古灯出售给杜洪星的房屋并没有被认定为违章建筑，该房屋建设前已经取得《建设用地规划许可证》，虽有部分证照未办理，但只是时间问题，且属房屋开发建设中的常见现象，并不能据此认定胡古灯与杜洪星之间的房屋买卖协议无效。3.杜洪星在与胡古灯签订房屋买卖协议时，其是明知该房屋暂时没有房产证的，其购买该房屋是真实意思表示，且房屋产权并无争议。4.杜洪星购买案涉房屋的目的已经达到，且其已经实际占有、使用和收益，故其理应支付房屋对价，其拒绝支付余款于情理相悖，如果其认为与胡古灯签订的房屋买卖协议无效，其应当起诉确认合同无效并要求按合同无效处理房屋的已付房款，现其既不给付剩余房款又不返还案涉房屋，与情理不符。5.杜洪星认为胡古灯将债权转让给邹建英是为了逃避债务的理由不能成立，胡古灯是否存在外部债务与本案无任何关联。请求二审法院驳回上诉，维持原判。邹建英向一审法院起诉请求：1.判令杜洪星立即向邹建英支付326800元及违约金200000元；2.杜洪星支付邹建英律师费3000元；3.本案诉讼费用由杜洪星负担。后邹建英向一审法院申请撤回要求杜洪星支付违约金200000元的诉讼请求。一审法院认定事实：2011年9月1日，杜洪星与胡古灯签订《协议》两份，胡古灯将中液公司开发的中液海华广场靠向阳路边（顾庄大桥西、路南段）A幢3层309、310、330、331、332、333、334室房屋出售给杜洪星，房款合计526800元，先付房款200000元，剩余房款326800元在房屋交付时一次性付清。协议还约定“如有变动或其他事，不能按协议做到，后果归另一方承担，违约金20万”。两份《协议》内容均为杜洪星书写，下方均由杜洪星、胡古灯签字。杜洪星提供的《协议》内容最下方载明“房屋交付时三通到位及房产证手续到位.于2011年12月底交付.”，该内容在另一份协议上没有载明。同日，杜洪星（乙方、购买方）与中液公司（甲方、出售方）签订《商品房预售合同》，载明：1.甲方经批准，取得位于阜宁县用地面积66666.6㎡的土地使用权，使用年限50年，自2010年起至2060年，甲方在上述土地兴建楼宇，系定名中液·海华广场由甲方预售。2.乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第A幢309-334（共7间）（第三层），建筑面积约350㎡，甲乙双方同意上述订购楼宇售价总金额为526800元，第一次付款金额为200000元，第二次付款自签约日起至交房日内付清全部房款。3.甲方定于2011年8月20日交付乙方使用。4.甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。签订协议后几天，胡古灯便将涉案上述房屋交付给杜洪星。杜洪星向胡古灯支付了房款200000元，剩余房款326800元至今未有支付。2018年10月6日，胡古灯与邹建英达成债权转让协议书，约定胡古灯将其对杜洪星享有的上述326800元购房款债权及相应利息、违约金转让给邹建英。2018年10月8日，胡古灯向杜洪星出具一份《债权转让通知书》，告知上述债权转让事宜，并要求杜洪星立即向邹建英履行全部义务，后通过快递的方式邮寄给杜洪星。因杜洪星一直未有履行义务，邹建英遂诉至一审法院。一审法院认为，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案债权转让人胡古灯将其对杜洪星享有的债权326800元转让给邹建英，系双方当事人自愿达成的协议，合法有效。债权转让人胡古灯已经通过邮寄的方式通知杜洪星债权转让事宜，后债权受让人邹建英直接起诉债务人杜洪星，一审法院依法向杜洪星送达起诉状，该债权转让对杜洪星发生效力。杜洪星与胡古灯之间签订的《协议》系双方真实意思表示，根据协议约定，杜洪星在胡古灯交付涉案房屋时应当履行全部付款义务，胡古灯依约履行了交付房屋的义务，但杜洪星仅支付房款200000元，剩余房款326800元至今未有支付，现邹建英主张杜洪星支付购房款326800元，符合法律规定，一审法院予以支持。邹建英撤回要求杜洪星承担200000元违约金的诉讼请求，是对其所享有权利的自由处分，一审法院依法予以准许。对于邹建英主张的律师费，因双方之间在协议中对此并无约定，故一审法院不予支持。对于胡古灯与杜洪星签订的两份《协议》内容不完全一致的问题，杜洪星提供的协议上有“房屋交付时三通到位……交付.”的内容，该内容在另一份协议上并未载明，因两份协议的内容均为杜洪星本人书写，故一审法院对“房屋交付时三通到位……交付.”不予认定。杜洪星辩称因涉案房屋不具备预售许可证等，故其与胡古灯之间签订的协议为无效协议。对此，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是针对房地产开发企业与买受人之间所作出的规定，而涉案协议是胡古灯和杜洪星之间签订，不存在法律规定的合同无效情形，且杜洪星取得并使用涉案房屋多年，其合同目的已经实现，故对此辩解，一审法院不予采纳。杜洪星又辩称因胡古灯存在其他债务，故涉案债权转让属于恶意，该辩解无法律依据，一审法院亦不予采纳。对杜洪星提出如涉案房屋能够办理过户手续，其愿意支付剩余房款的辩解意见，首先，杜洪星与胡古灯签订的协议上明确约定了在胡古灯向杜洪星交付涉案房屋时就应当支付全部购房款；其次，从杜洪星与中液公司签订的合同以及杜洪星在该地段有其他房屋可以看出，杜洪星对涉案房屋暂不能办理权属登记应当是知晓的，故一审法院对此辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条规定，一审法院判决：一、杜洪星于判决生效后10日内向邹建英支付326800元；二、驳回邹建英的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6247元，由邹建英负担57元，由杜洪星负担6190元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。二审另查明，案涉房屋系中液公司开发建设，后因该公司差欠胡古灯工程款，遂以工程款抵房款的方式出售给胡古灯。且由于中液公司未能缴纳土地出让金，故中液公司就案涉房屋至今未取得《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。本院认为，邹建英提起本案债权转让合同纠纷之诉，其主要理由是认为杜洪星与胡古灯签订协议，约定胡古灯将案涉房屋出卖给杜洪星，且杜洪星差欠胡古灯剩余房款326800元未能支付，后胡古灯将该剩余房款的债权转让给邹建英，故邹建英诉请杜洪星履行给付义务。但经审查，案涉房屋系中液公司建成后以工程款抵房款的方式出售给胡古灯，后胡古灯又转售给杜洪星，在此过程中，中液公司对该房屋的建设至今未能依法取得《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。据此，邹建英受让案涉债权及其诉请，涉及到案涉房屋违法或违章建设的认定和处理。根据相关法律规定，对未取得合法建设手续的违法或违章建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范畴，不属于人民法院受理民事案件的范围，故邹建英的起诉应予驳回。一审法院判决不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销江苏省阜宁县人民法院（2018）苏0923民初5855号民事判决；二、驳回邹建英的起诉。一审案件受理费6247元，退还邹建英；上诉人杜洪星预交的二审案件受理费6247元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇一九年十一月四日书记员  周 洋