江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8747号上诉人（原审被告）：夏三妹，女，1969年5月15日出生，汉族，住安徽省巢湖市。被上诉人（原审原告）：昆山兴业物业管理有限公司，统一社会信用代码91320583697934670P，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道****馆****。法定代表人：何建华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。原审被告：曹荣华，男，1973年10月2日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。上诉人夏三妹因与被上诉人昆山兴业物业管理有限公司、原审被告曹荣华物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2019）苏0583民初3552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。夏三妹上诉请求：二审法院撤销一审判决，发回重审，一、二审诉讼费用由昆山兴业物业管理有限公司承担。事实和理由：夏三妹至今未收到合格物业，没有和任何物业公司签订物业合同，目前该物业涉及上千户。开发商采用售后包租的非法手段骗取小业主的钱财，现在受害人投资进去的钱得不到丝毫收益。一审认定业委会选举等并非本案审理范围，但之所以会有这么多原因才会有不应缴纳物业费的结果。现在小业主的利益无法得到保障，开发商继续勒索。一审判决有失公道，请求二审依法查明事实。昆山兴业物业管理有限公司辩称：服从一审判决。系列案所涉的业主近三千余户，租赁期限八年届满后，因承租人不再续租，进而引发业主群体性信访，地方政府应业主要求，地方政府应业主要求。原开发商已多次延期回购，大部分业主已经回购。曹荣华二审未答辩。昆山兴业物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令夏三妹、曹荣华立即向昆山兴业物业管理有限公司支付物业服务费人民币1155.6元(10.7*6*3*6，自2018年7月1日至2018年12月31日止)。2.本案诉讼费由夏三妹、曹荣华承担。一审法院认定事实：甲方昆山花桥展览中心有限公司与乙方昆山兴业物业管理有限公司签订昆山市前期物业管理委托合同一份，约定物业名称：花桥中国国际采购中心1号馆，座落位置：昆山花桥经济开发区绿地大道1588号，四至范围：南至绿地大道，东至集善路，西至采购中心主展馆，北至采购中心1号馆。总建筑面积：29006.73平方米。委托管理服务期限：物业管理服务期限为2年，自2011年1月1日起至2012年12月31日止。合同期未满，业主人会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。该合同第六条约定在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项(采取招投标的以中标文件为准)，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人……第九条在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费(业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定)，商业：6元/月·平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。笫十七条约定，甲方相关的权利义务：(一)委托乙方管理的房屋、设施、设备负责达到国家有关部门验收标准要求；(二)在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，在售房过程中与购房者订立商品房买卖合同时，同时与购房者签订《前期物业管理服务协议》，要求购房者对《业主临时公约》予以书面承诺，并将其作为房屋销售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房者提供房屋质量保证书和房屋使用说明书……第二十二条业主延迟交付物业服务费用等违反本合同约定的义务，乙方有权采用诉讼等方式向有关义务人收取，造成乙方经济损失的，违约方应给予乙方经济赔偿。第二十四条本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方应继续履行管理职责，直至业主委员会选聘新的物业管理企业，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。该前期物业服务合同已经备案。另查明，涉案房屋位于昆山市，于2011年9月21日登记在夏三妹、曹荣华名下，建筑面积10.7平方米；涉案房屋位于昆山市，于2011年9月21日登记在夏三妹、曹荣华名下，建筑面积10.7平方米；涉案房屋位于昆山市，于2011年9月21日登记在夏三妹、曹荣华名下，建筑面积10.7平方米。另查明，2018年11月22日，昆山兴业物业管理有限公司向夏三妹、曹荣华发出物业费催缴函，其中载明“您位于江苏省昆山市花桥绿地大道1588号中国国际采购中心1号馆(以下简称1号馆)中的产权式商铺，原由苏州兆成展馆经营管理有限公司租赁、统一经营管理并缴纳物业费，已于2018年6月30日租赁期满。由于苏州兆成展馆经营管理有限公司业已告知我公司租赁期限届满后不再租赁，1号馆中的产权式商铺的物业费由业主自行缴纳。根据前期物业协议约定物业费按每平方米每月6元计费、按月计收。为此，特函告您按时缴纳1号馆中的产权式商铺的物业费，2018年度(7月一12月)物业费缴纳时间截止于2018年12月15日。同时，函告您2019年度的物业费同样按月计收。希望您按时缴纳，若逾期超过15天，我公司将依法通过司法途径予以解决，届时您还将额外承担诉讼费、执行费，甚至还将被限高并纳入失信名单。夏三妹、曹荣华不认可收到该催缴通知。上述事实有前期物业服务合同、照片、房产登记信息、催缴函等及昆山兴业物业管理有限公司在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《江苏省物业管理条例》第十条规定：“房屋的所有权人为业主”。本案涉案房屋由案外人开发商与昆山兴业物业管理有限公司签订了前期物业服务管理协议，涉案房屋虽系虚拟分割，夏三妹、曹荣华表示并未实际收到该房屋，但涉案房屋已于2011年登记在夏三妹、曹荣华名下，夏三妹、曹荣华系该房屋的业主。昆山兴业物业管理有限公司在该小区已按约定履行了服务义务，物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，或存在各家各户受到服务体验不同而减少管理成本，故对夏三妹、曹荣华的抗辩不予支持。夏三妹、曹荣华应按约定履行向昆山兴业物业管理有限公司支付物业费的义务。被告应支付自涉案房屋登记在夏三妹、曹荣华名下后的物业费。昆山兴业物业管理有限公司基于前期物业服务协议向夏三妹、曹荣华主张自2018年7月1日至2018年12月31日止的物业费，昆山兴业物业管理有限公司以诉讼催款，夏三妹、曹荣华应当支付相应物业费（10.7*6*3*6）1155.6元。至于夏三妹、曹荣华庭审中陈述的业委会选举、备案、房屋实际交付问题并非本案审理范围，本案不予理涉，当事人可另案处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《江苏省物业管理条例》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：夏三妹、曹荣华支付昆山兴业物业管理有限公司关于涉案房屋自2018年7月1日至2018年12月31日止的物业管理费1155.6元，于本判决生效后十日内付清。案件受理费50元，由夏三妹、曹荣华负担，该诉讼费昆山兴业物业管理有限公司已预交，一审法院予以退还，夏三妹、曹荣华应当承担的诉讼费50元缴纳至一审法院(户名:昆山市人民法院诉讼费专户,账号:3225019864360000081170763,开户行:中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部)。拒不交纳诉讼费的,一审法院将依法强制执行。二审中，昆山兴业物业管理有限公司提供如下证据：1.李延生、邓小燕物业服务合同纠纷调解书及补正裁定，证明李延生、邓小燕案已经一审法院审理达成调解。2.银行汇款凭证四份，证明苏州兆成支付物业管理费的情况。1号、2号馆因经商环境变化，经营困难，原计划未实现，拖欠物业费，但开发商和苏州兆成还是确保公司正常营运的费用，苏州兆成租赁期间内支付了全部租金。3.付款凭证一份，证明前期物业服务合同中第三条约定的相关费用的付款事实。4.展馆移交协议、移交清单、设备清单，证明涉案展馆的移交情况。5.昆山兴业物业管理有限公司员工社会保险费分摊表、缴费通知单、个税纳税凭证，证明昆山兴业物业管理有限公司为1、2号馆提供了物业服务。夏三妹质证表示：1.认可调解书和补正裁定的真实性，但一审作出补正裁定后，调解书仍有两处错误。昆山兴业物业管理有限公司主张的是2018年7月到2018年12月的物业费，但于2018年5月20日之前已经支付完毕。该份调解书以及补正裁定充分说明原民事调解书在案由、基本事实以及双方的权利义务关系和调解书协议正文内容存在错误，经补正后，错误内容并未完全更正，由此更加印证该民事调解书背后的诉讼行为是虚假诉讼。2.对于四份汇款凭证的真实性由法院认定，对合法性和关联性均不予认可。该四份银行转账凭证在用途一栏并未载明物业费，昆山兴业物业管理有限公司亦未就付款的金额和时间作出合理说明，由此证明苏州兆成从未向昆山兴业物业管理有限公司支付过物业费，昆山兴业物业管理有限公司与开发商所签署的前期物业服务合同也从未履行过。昆山兴业物业管理有限公司提起物业服务合同之诉主张物业服务费，实际是通过诉讼手段牟取非法利益，昆山兴业物业管理有限公司从未提供过任何物业服务，与李春荣之间也未建立过物业服务合同关系。3.付款凭证的真实性由法院认定，合法性、关联性不认可。该证据不能证明该份转账凭证所载明的款项是合同项下的物业开办费用，并且转账的金额和合同约定的开办费用也不相符。4.对于物业移交材料的真实性、合法性、关联性均不予认可，该等材料是由开发商和昆山兴业物业管理有限公司签署的，双方属于关联公司，该等协议书、备忘录可以在任何条件下重新签署、补签或倒签。物业目前属于空关状态，并未通水通电，不存在任何设施设备。该等资料清单均无客观的实体进行对应。空调设备使用说明书等证据与本案没有关系，不能证明开发商与昆山兴业物业管理有限公司之间就物业开办事项进行过交接和委托，与客观情况也不相符。5.对于社会保险费分摊表、缴费通知单、个税纳税凭证的真实性、合法性、关联性均不予认可。昆山兴业物业管理有限公司提交该组证据是为了回应法院要求提供证明其确实提供了物业服务的物业管理凭证，如巡逻记录、保洁记录，或者对于设备、设施进行检修维修的记录，该等社保和个税资料与本案无关。并且通过该等社保和个税资料，也不能证明昆山兴业物业管理有限公司客观上提供过物业服务，社保和个税材料中所载明的员工的岗位、职能并不能明确。社保的表格中有两份是由昆山兴业物业管理有限公司自行制作的，不能作为缴纳社保的凭证。曹荣华未予质证。二审中，本院至昆山市住房和城乡建设局物业管理科调取了涉案展馆所在地昆山市花桥镇绿地大道1588号的物业服务合同的备案证明材料。夏三妹质证表示对该备案证明材料无异议，夏三妹对昆山兴业物业管理有限公司毫不知情，也没有与昆山兴业物业管理有限公司签订过协议。虽有备案证明材料，但昆山兴业物业管理有限公司从未提供过物业服务，也未提供其提供过物业服务的证据。至今夏三妹的物业无法看到，更不能做主获取收益。备案证明材料上的物业合同期限属于包租期，物业费应由承租人承担。昆山兴业物业管理有限公司质证表示对该备案证明材料的真实性、合法性、关联性均无异议，该备案证明材料证明了涉案1、2号展馆的物业管理单位为昆山兴业物业管理有限公司。曹荣华未予质证。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，物业服务企业按约提供物业服务的，业主应当按约及时支付物业服务费用,业主以其并非合同当事人为由提出抗辩,不予支持。本案中,虽然小业主与开发商昆山花桥展览中心有限公司签订的《商品房购销合同》约定的前期物业管理公司并非昆山兴业物业管理有限公司，但昆山兴业物业管理有限公司与昆山花桥展览中心有限公司签订了《昆山市前期物业管理委托合同》，结合本院至昆山市住房和城乡建设局物业管理科调取的物业服务合同备案证明材料，可以认定2011年1月1日至2012年12月31日期间昆山兴业物业管理有限公司与昆山花桥展览中心有限公司形成了前期物业管理委托关系。该前期物业管理委托关系系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。涉案前期物业管理委托合同约定的前期物业管理期限已届满,物业服务人继续提供物业服务,业主未提出异议的,应当视为双方成立了不定期的物业服务合同,在未经法定程序变更的情况下,原合同约定内容继续有效。现小业主未提供证据证明在该前期物业管理委托合同到期后小业主已另行选聘新的物业公司接管涉案展馆并提供物业服务。昆山兴业物业管理有限公司作为涉案展馆的物业服务提供者，在小业主与苏州兆成的租赁合同届满后对该展馆所在区域继续提供了相应的物业管理服务,小业主应按约支付相应的物业服务费。涉案商铺虽属产权式商铺，无物理隔断，但小业主购买涉案商铺后与苏州兆成签订了租赁合同，涉案商铺已于2011年登记至小业主的名下，且二审中小业主明确已经收到苏州兆成支付的租金，本院对于小业主主张的其未与昆山兴业物业管理有限公司签订物业服务合同并基于涉案物业从未交付从而应由开发商缴纳物业费的上诉主张不予采信。对于小业主主张的涉案前期物业管理委托合同部分约定事项空白的问题，本院认为，昆山兴业物业管理有限公司与昆山花桥展览中心有限公司虽就该部分未在合同中进行明确约定，但此部分内容的空白不足以认定该前期物业管理委托合同免除了昆山兴业物业管理有限公司的责任、加重了业主委员会或小业主的责任、排除了业主委员会或小业主主要权利。就该部分内容，小业主可与昆山兴业物业管理有限公司参照相关行业标准等另行协商予以明确。至于小业主上诉主张的涉案展馆公共区域杂草丛生、垃圾乱堆等问题，本院认为，由于涉案展馆的物业服务系综合性服务，涉及到展馆及配套设施、场地的维修、养护、管理和环境卫生与秩序的维护、安保措施的落实等多项内容,而物业服务效果本身受到服务对象的体验等多种因素的影响。小业主可与昆山兴业物业管理有限公司就涉案展馆的物业服务质量问题另行处理。对于小业主上诉主张的李延生一案的调解、业主委员会的成立、苏州兆成承租期内物业费的支付、昆山花桥展览中心有限公司售后包租的行为是否合法的问题，本院认为上述问题非本案审理范围，本院对此不予理涉。小业主上诉主张昆山兴业物业管理有限公司擅自将涉案物业公共区域进行经营并收取停车费，对此，本院认为，昆山兴业物业管理有限公司是否非法侵占业主公共收益的问题与本案所涉的物业费纠纷不属于同一法律关系，小业主可另行主张相关权利。经审查，一审程序合法，本院对小业主关于一审程序错误的上诉主张不予支持。小业主未按时交纳物业费,一审根据现有的证据材料和当事人的陈述支持昆山兴业物业管理有限公司主张的相应物业费并无不当。综上所述，夏三妹的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人夏三妹负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  郭 锐审 判 员  孙楚楚二〇一九年十一月二十七日法官助理  姚冰馨书 记 员  严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。