甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民初531号原告（执行案外人）：党若桐，男，1975年7月14日出生，汉族，现住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：阎小宁，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：党国勤，男，1946年10月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，系党若桐之父。被告（申请执行人）：甘肃省融资担保集团股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水中路**。法定代表人：储著贞，公司董事长。委托诉讼代理人：陶生奇，男，公司法务专员。被告（被执行人）：兰州金岳装饰有限公司，住所地甘肃省兰州市红古区大通路**小区。法定代表人：李耀军，公司总经理。被告（被执行人）：李耀军，男，1972年12月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市红古区。被告（被执行人）：王斌，男，1958年12月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。被告（被执行人）：李玉福，男，1953年10月10日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被告（被执行人）：兰州畅浩商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路街道平凉路******。法定代表人：李奋武，公司总经理。被告（被执行人）：李奋武，女，1963年5月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。原告党若桐与被告甘肃省融资担保集团股份有限公司（以下简称省融资担保公司）、兰州金岳装饰有限公司（以下简称金岳公司）、李耀军、王斌、李玉福、兰州畅浩商贸有限公司（以下简称畅浩公司）、李奋武案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告党若桐本人及其委托诉讼代理人阎小宁、党国勤，被告省融资担保公司的委托诉讼代理人陶生奇、被告王斌到庭参加诉讼，被告金岳公司、李耀军、李玉福、畅浩公司、李奋武经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告党若桐向本院提出诉讼请求：1.解除对原告购买的位于兰州市城关区间和楼中第二间房屋［产权证号：兰房（城私）产字第××号］的查封;2.依法确认位于兰州市城关区间和楼中第二间房屋所有权归原告所有；3.判令被告李奋武立即配合原告办理位于兰州市城关区间和楼中第二间房屋的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由被告负担。事实和理由：2008年10月30日，原告与兰州亨达房地产开发有限公司（以下简称亨达公司）签订了《售房合同》，约定将兰州市城关区九州大道45号亨达公司小区由南楼头数第一间和楼中第二间［产权证号：兰房（城私）产字第××号］的涉案房屋（合计30平方米）以52000元的价格出售给原告，被告李奋武明知并且签字同意。同日原告将购房款50000元支付给被告李奋武个人，并开始占有使用房屋，2008年ｌ2月，原告将剩余房款2000元全部付清。房款付清后，原告曾多次找到被告李奋武要求办理房屋过户手续，但其总以房产证未下来等各种理由推诿不办。2018年8月份，原告了解到，被告李奋武已经于2001年左右将涉案房产产权登记到其个人名下，后因与被告省融资担保公司发生纠纷，导致该房产被保全查封。2019年6月17日，原告向兰州中院提出书面执行异议，并提供了售房合同、收据等证据，要求解除保全查封。2019年7月ｌ日，兰州中院作出（2019）甘01执异463号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议。被告李奋武2001年已经取得涉案房屋的所有权，2008年明确认可兰州亨达房地产开发有限公司将登记在其名下的房屋售卖给原告，原告依约向被告李奋武支付了全部的购房款，并一直居住至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告理应取得涉案房屋的所有权。综上，望判如所请。被告省融资担保公司辩称，原告党若桐不享有排除强制执行的权利，其诉讼请求要求停止对涉案房屋的执行并解除查封措施的诉讼并无事实及法律依据，应当予以驳回。1.省融资担保公司为该涉案房产合法抵押权人，依法享有优先受偿权。2015年12月28日，其与房屋所有权人李奋武签订了《抵押反担保合同》（合同编号为：ＤＢＬＺ1（2015）142-2），约定：被告李奋武所有的位于甘肃省兰州市城关区，面积为75.52㎡［产权证号：兰房（城私）产字第××号］的房产，为委托保证合同提供抵押反担保，合同签订后，办理了抵押登记，并取得了［编号为:兰房他证（城关区）字第××号］他项权证书；并确认了优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十七条之规定，主债权未消灭则抵押权合法有效；2.党若桐与亨达公司签订的《售房合同》并非涉案房屋的所有权人，对房屋无权处分。且自2008年10月30日签订合同后，长达10年时间从未以任何形式对涉案房屋主张过权利，原告知道本小区有无房产证的情况，涉案房屋未办理过户完全是党若桐怠于行使权利所致，其行为存在明显过错。应自行承担不利法律后果。且党若桐的诉求，不符合相关法律规定，对涉案房屋不享有足以排除强制执行及抵押权优先受偿的民事权益，兰州中院的强制执行行为符合法律规定。3.对生效法律文书确认的应承担抵押责任的涉案财产，法院查封、处置该财产符合生效法律文书确定的内容。案外人在异议、复议程序中要求中止对涉案财产的执行，其实质是对生效法律文书不服，不属于执行异议、复议审查的范围，案外人应另循法律途径解决。综上，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。被告王斌辩称，与被告省融资担保公司的答辩意见一致。被告畅浩公司、李奋武未参加庭审，向本院提交了书面答辩意见：2008年12月，原告要购买属于亨达公司开发的位于兰州市城关区间房屋中的两间作为库房使用。2001年在房管局办证时，交易中心明确告知只能办理一个房产证，不能分户，所以当时售卖给原告的时候已明确告知，因为当时同原告关系好，出售的价格也比较低，合同也是按照原告的要求所做的，和亨达公司签订的购房合同，这些房子都归亨达公司所有，只是办在李奋武个人名下而已，原告交给亨达公司5万元房款后，房屋交与原告使用。2018年8月，由于李奋武合作的公司内部资金链断裂，贷款没有及时还上，以至于原告的房子被查封，给原告造成了一定的损失。事情发生后，我也在积极筹措资金，现正在清算别的项目，尽快收回资金，待资金到位马上偿还贷款，抓紧解决原告的损失，积极配合原告办理产权过户登记。如原告有异议，也可由原售房单位亨达公司在适当的时候退回房款。另，此购房合同是李奋武代表亨达公司同原告所签订的，和畅浩公司并无关系。原告在本案把畅浩公司一并列入被告，不符合法律规定，应予以撤销。被告金岳公司、李耀军、李玉福未参加庭审亦未提交书面的答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告党若桐向本院提交了如下证据：第一组：内资企业基本信息、李奋武身份证复印件、户籍证明；第二组：售房合同；第三组：收条、收据各1份；第四组：收据9份、证明1份；第五组：照片两张、视频光盘一张；第六组：兰房（城私）产字第××号不动产产权情况表、房产平面图、房产平面图（分层分户图）；第七组：兰州市城关区人民法院传票、受理案件通知书、公告、案件当事人举证清单收据。被告省融资担保公司质证意见：对原告党若桐的七组证据真实性均无异议，对证明目的不认可。认为售房合同系党若桐与亨达公司签订，不能排除省融资担保公司的抵押权。被告王斌质证意见：对原告党若桐的七组证据真实性和证明目的均无异议。被告省融资担保公司向本院提交了如下证据：1.《抵押反担保合同》；2.他项权证书；3.民事调解书；4.拍卖通知书；5.拍卖裁定书。原告党若桐的质证意见：对被告省融资担保公司上述证据的真实性无异议，但认为李奋武有将案涉房屋多次抵押的情况，李奋武向原告出售房屋后，与被告办理抵押时隐瞒了案涉房屋已经出售给原告的真实情况。被告王斌质证意见：对被告省融资担保公司上述证据的真实性和证明目的均无异议。当事人双方对证据的真实性均无异议，本院对上述证据经审查确认，认定事实如下：2008年10月30日，亨达公司与党若桐签订《售房合同》，约定出售房屋为坐落于兰州市间两间公司自用房，面积均为15平方米，合计30平方米，价格为52000元。双方按照《售房合同》履行了相关义务，但未办理相关过户登记手续，党若桐占有使用案涉房屋至今。2015年12月28日，省融资担保公司与李奋武签订编号为DBLZ1(2015)142-2《抵押反担保合同》，约定以案涉房屋为金岳公司向省融资担保公司提供抵押反担保。2016年12月6日就案涉房屋办理了抵押登记，并取得了他项权证。2018年1月8日甘肃省兰州市中级人民法院（2017）甘01民初1049号民事调解书确认省融资担保公司对案涉房屋享有优先受偿权。后因金岳公司未按该调解书履行付款义务，2019年5月24日甘肃省兰州市中级人民法院（2019）甘01执恢43号之一执行裁定书裁定将涉案房屋依法拍卖。2019年6月，党若桐向本院提出书面执行异议，本院于2019年7月1日作出（2019）甘01执异463号执行裁定，裁定驳回党若桐的异议请求。另查明，李奋武系亨达公司的股东，亨达公司与党若桐签订《售房合同》时，李奋武系委托代理人并在该《售房合同》上签名。2001年7月，李奋武将位于兰州市城关区房屋办理了产权登记，登记在其名下，不动产权证号为房权证兰房（城私）产字第××号。该房屋所有权证所附房产平面图［分层分户图］显示上述建筑面积为75.52平方米，该房产由四间房屋组成：一间面积为18.32平方米和一间面积为20.56平方米的房屋由党若桐实际占有使用，另外两间面积均为18.32平方米的房屋由案外人胡彦鹏及案外人胡宗荣、陈作江母子分别实际占有使用。本案争议焦点：1.党若桐对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的合法权益；2.党若桐对案涉房屋是否享有所有权。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，首先，党若桐与亨达公司于2008年10月30日签订售房合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定将诉争房屋出售给党若桐，且党若桐已将房款全部付清；其次，党若桐在本院查封案涉房屋之前已实际入住该房屋，并使用至今；最后，无论是党若桐在庭审中陈述的李奋武以不能办理过户为由拖延登记过户，或是李奋武辩称的因客观原因无法分户办理房产证，案涉房屋未办理房屋过户登记的过错责任均不在党若桐。综上，本院认为党若桐对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于确认案涉房屋所有权的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，即当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。案涉房屋虽登记在李奋武名下，但党若桐因与亨达公司之间的合法买卖行为而实际占有房屋，党若桐已支付了买卖价款，亨达公司已失去房屋的实际控制权，案涉房屋的真实权利状态已与登记簿的记载不符，党若桐系涉案房屋真实权利人的事实能够确认。同时，基于《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本院对党若桐的该项诉请予以支持。关于原告党若桐要求被告李奋武配合其办理案涉房屋产权过户登记的诉请。因办理登记时需申请人提供相应的材料交由相关行政机关予以审核，故本院对原告党若桐该项诉请不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：一、不得执行被告李奋武名下的位于甘肃省兰州市城关区［产权证号：兰房（城私）产字第××号］四间房屋中的两间，即由南楼头数第一间房屋和楼中第二间房屋。二、确认原告党若桐对位于甘肃省兰州市城关区［产权证号：兰房（城私）产字第××号］南楼头数第一间房屋和楼中第二间房屋享有所有权；三、驳回原告党若桐的其他诉讼请求。案件受理费1100元，由被告李奋武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。本院（2019）甘01执异463号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  宋晓锐审 判 员  赵建华人民陪审员  王玉惠二〇一九年十一月二十五日法官助理刘以轩书记员魏盼