四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初5421号 原告：中国工商银行股份有限公司巴中分行。 负责人：彭浪，系分行行长。 住所：四川省巴中市巴州区。 委托代理人：邹武林，四川谦益律师事务所律师。 被告：孙小平，男，生于1982年9月24日，汉族，居民，住四川省南江县。 被告：钟爱英，女，生于1987年4月22日，汉族，住广西马山县。 被告：四川宇众房地产开发有限公司。 法定代表人：杨明双，系公司执行董事。 住所：成都市武侯区。 委托代理人：李仕明，男，生于1974年1月21日，住四川省巴中市巴州区。 原告中国工商银行股份有限公司巴中分行与被告孙小平、钟爱英、被告四川宇众房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司巴中分行的委托代理人邹武林，被告四川宇众房地产开发有限公司的委托代理人李仕明到庭参加了诉讼，被告孙小平、钟爱英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司巴中分行诉称：2016年1月6日,被告孙小平、钟爱英与原告签订了《个人购房借款／担保合同》,该合同约定：被告孙小平、钟爱英借款31万元，用于购买巴中市巴州区回风小区宇众傲城3幢1-25-2号房产，借款额度期限10年、自2013年4月2日至2023年4月2日，年利率6.55﹪、等额本息；被告四川宇众房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。案涉房屋于2013年1月23日办理了预购商品房抵押权登记。合同签订后，原告于2013年4月2日向被告孙小平、钟爱英发放借款31万元。但被告孙小平、钟爱英借款后，于2014年1月2日起未按约定偿还借款超6次。截止2019年7月2日，下欠161033.99元本金和期内利息、复利合计6781.12元未支付，被告四川宇众房地产开发有限公司未履行担保责任。现请求：1、2016年1月6日,被告孙小平、钟爱英与原告签订了《个人购房借款／担保合同》项下的贷款2019年7月2日到期；2、依法判令被告孙小平、钟爱英偿还原告借款161033.99元、利息（期内利息、复利合计6781.12元，逾期利息自2019年7月3日起开始计算至实际清偿日为止，期内利息按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮10﹪计算，复利、逾期利息按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮10﹪后再上浮50﹪计算）；3、确认原告有权就被告孙小平、钟爱英提供的涉案抵押物享有优先受偿权；4、判令被告四川宇众房地产开发有限公司对前述债务承担连带保证责任;5、被告共同承担诉讼费、保全费用、律师费。 被告孙小平、钟爱英未作答辩。 被告四川宇众房地产开发有限公司辩称：对原告民事起诉状的诉请、事实及理由部分均无异议。没有偿还的原因是因为外面的债权未收回。 经审理查明：2012年12月31日，以被告孙小平、钟爱英为买受人与被告四川宇众房地产开发有限公司为出卖人签订《商品房买卖合同》及合同附件，约定由被告孙小平、钟爱英购买为人巴州回风小区四居民组宇众傲城3幢Z1-25-2住房一套，房屋建筑面积83.36㎡，总价444013元。2016年1月6日,被告孙小平、钟爱英与原告签订了《个人购房借款／担保合同》,该合同约定：被告孙小平、钟爱英借款31万元；用于购买巴中市巴州区回风小区宇众傲城3幢Z1-25-2号房产；借款使用期限10年、自2013年4月2日至2023年4月2日；年利率6.55﹪、等额本息还款；期内利息按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮10﹪计算，复利、逾期利息按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮10﹪后再上浮50﹪计算；违约责任未按约定偿还借款超6次、贷款人有权采取一项或者多项措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期、要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用、要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；费用贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。被告四川宇众房地产开发有限公司在该合同签章并提供阶段性连带责任保证。案涉房屋于2013年1月23日依法办理了预购商品房抵押权登记【巴州房预2013字第××号】，但2017年1月6日转为一般抵押登记，期限为2013年1月23日起至2023年1月23日止。合同签订后，原告于2013年4月2日向被告孙小平、钟爱英发放借款31万元。但被告孙小平、钟爱英借款后，于2014年1月2日起未按约定偿还借款超6次。截止2019年7月2日，下欠161033.99元本金和期内利息、复利合计6781.12元未支付，被告四川宇众房地产开发有限公司未履行担保责任。另外，案涉房屋即巴中市巴州区回风信合巷宇众傲城小区3号楼1单元25楼2号房屋【不动产权证书号川（2016）巴中市市不动产权第0007974号】于2014年2月15日起由被告孙小平、钟爱英居住使用。 上述事实，有原、被告陈述，当事人身份信息，《个人购房借款／担保合同》，抵押物清单，个人贷款借款凭证，他项权证明，还款凭证，银行流水，居住证明，档案查询登记记录及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护，且民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。 关于原告行使诉权的问题。尽管被告孙小平、钟爱英与原告签订《个人购房借款／担保合同》约定：借款使用期限10年、自2013年4月2日起至2023年4月2日止，但同时约定：未按约定偿还借款超6次、贷款人有权采取一项或者多项措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期、要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用、要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；即原告有权行使合同解除权，并要求被告履行合同约定义务。 关于被告承担责任的问题。 1、被告孙小平、钟爱英与原告签订《个人购房借款／担保合同》后，原告按合同约定向被告孙小平、钟爱英发放了贷款31万元，被告孙小平、钟爱英当然为本案适格被告，应履行相应义务； 2、2016年1月6日,被告四川宇众房地产开发有限公 司虽然与原告签订《个人购房借款／担保合同》,约定“承担阶段性连带责任保证”，但案涉房屋于2017年1月6日起转为一般抵押登记，期限为2013年1月23日起至2023年1月23日止。即被告四川宇众房地产开发有限公司在本案的保证责任已予以免除。 关于贷款本金的认定问题。原告于2013年4月2日向被告孙小平、钟爱英出借借款31万元，被告孙小平、钟爱英借款后未足额偿还，尚下差借款本金161033.99元。故本案贷款本金认定为161033.99元； 关于贷款利息、罚息的认定问题。原告与被告约定“期内利息按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮10﹪计算，复利、逾期利息按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮10﹪后再上浮50﹪计算”，该约定符合法律规定，本院予以确认。但根据政策的调整，“中国人民银行公布的同期同档次贷款利率”应变更为“全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率”，被告孙小平、钟爱英亦应当支付2019年7月2日前的下差期内利息、复利合计6781.12元； 关于原告主张抵押物优先受偿的问题。因为被告孙小平、钟爱英所有（购买）的位于巴中市巴州区回风信合巷宇众傲城小区3号楼1单元25楼2号房屋于2013年1月23日依法办理了预购商品房抵押权登记，并于2017年1月6日转为一般抵押登记。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，原告有权就该抵押物的拍卖、变卖所得价款优先受偿。 关于案件受理费的负担。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，应由败诉方负担。即本案的案件受理费应由被告负担。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告孙小平、钟爱英在本判决生效后十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司巴中分行借款本金161033.99元、2019年7月2日前的下差利息、复利合计6781.12元及逾期利息（利息具体计算方式：以本金161033.99元为基数，从2019年7月3日起，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为基准上浮10﹪后再上浮50﹪计算至借款本金偿清时止）； 二、原告中国工商银行股份有限公司巴中分行对被告孙小平、钟爱英所有的位于巴中市巴州区回风信合巷宇众傲城小区3号楼1单元25楼2号房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司巴中分行的其 他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3520元，由被告孙小平、钟爱英共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 巩 麟 二〇一九年十一月二十一日 书记员 黄雪晶