山西省朔州市朔城区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0602民初1786号  原告：焦炳花，女，1960年3月4日出生，汉族，退休职工 。  委托诉讼代理人：薛刚（焦炳花之子），男，1987年7月11日出生，汉族，大同银行朔州分行职员。  被告：山西亮堂房地产开发有限公司，住所地：朔州市民福花园小区******。  法定代表人：熊亮堂，监事（身份证号：×××）。  委托诉讼代理人：孟瑞，男，1966年3月10日出生，汉族，山西亮堂房地产开发有限公司办公室职员，现住公司宿舍（身份证号：×××）。原告焦炳花与被告山西亮堂房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦炳花及委托诉讼代理人薛刚，被告山西亮堂房地产开发有限公司及委托诉讼代理人孟瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。焦炳花向本院提起诉讼请求：1.判令原告与被告解除签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告缴纳购房款661864元，并按中国人民银行同期贷款利率承担违约金143955元，共计805819元。事实与理由：2011年10月24日，原告与被告签订了商品房买卖协议，被告将位于振华东街北侧开发东路东侧亮堂家居建材广场1-5-2号商铺卖与原告，房屋面积129.23平方米，房屋价格为661864元。原告于当日全额支付了购房款。2014年5月22日，被告向原告交付房屋，原、被告重新签订了编号为201109032的商品房买卖合同。但从被告交付房屋后一直没有给原告办理房屋所有权登记。原告多次找到被告询问情况，但被告一直消极处理。时至今日，原告仍无法取得房地产权属证书。原告无奈只能诉诸于法院解决。综上，被告的行为已经严重违反了法律规定和合同约定，侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规之规定，现诉至贵院，请法院依法支持原告的诉讼请求。山西亮堂房地产开发有限公司辩称：不应解除原被告的商品房买卖合同，驳回原告的全部诉讼请求。1.原告在2014年5月22日与被告签订了《商品房买卖合同》并当日交付了房屋，该商铺在2014年5月起至今一直由原告占有、使用、收益，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是原被告的真实意思表示，并没有违法法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”及遵照当事人意思自治原则。本案双方当事人在《商品房买卖合同》书中“第十五条，关于产权登记的约定”中没有办理商铺产权登记的履行期限和违约责任的条款，故不具备商品房买卖合同解除的情形。2.原告诉求中称原告从交付房屋起至今没有办理房屋产权证书，这种说法是原告自己的主观认定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定：“…现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内（2014年5月22日双方签订房屋买卖合同至被告2014年7月24日取得房权证止期间为2个月），办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理登记手续，并提供必要的证明文件”。该条旨在强调由购买人办理，承担办证的义务，而不是开发商的义务。在本案中，被告的义务主要为两个部分：1.初始登记的办理义务；2.原告申办产权时的协办义务。因此原告办理产权登记依法应当由自己完成，被告只起协助作用，故原告以此为由解除合同的理由不成立。3.被告是经批准登记成立的房地产公司，具有从事房地产开发、销售等经营活动的资格。被告早在2013年8月8日便给业主下发了办理房本的通知：明确通知商铺交付使用和完善办理产权等手续的工作将同步进行，并告知办理房本所缴纳的项目、金额及计算方法。被告于2014年7月24日办理完毕初始登记，取得产权登记（俗称大产权）。在合同中无办理产权证书特别约定时，被告下发了办证通知，履行了法定通知、催收义务，但原告却对该通知内容置之不理，也未在法定期限（签订合同之日起90日）内申办产权，责任在于己而非被告。4.原告自2014年签订了《商品房买卖合同》并当日交接商铺使用、收益5年，放任了自己办产权证的权利，时隔5年后又以被告没有办理产权登记为由请求解除合同（法定诉讼时效为一年）并要求被告返还房款承担违约金没有依据。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、第一百三十五条之规定，原告的返还房款的请求已超过诉讼时效。综上所述，原告与被告签订的合同真实、合法、有效，且条款约定清晰、明确，并未有关于办理产权登记的期限及违约责任的约定，被告在无特别约定的情形下也履行了法定的义务。被告的合法权益应受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、第一百三十五条等相关规定，被告不具备合同解除情形，原告返还房款请求及逾期办理房产证之违约金请求均已超过诉讼时效，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。对于当事人无争议的事实与证据，本院予以确认。对于有争议的证据，本院认定如下：一、《城市房地产开发经营管理条例》规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件和资料。据此规定，在房屋所有权转移登记程序中，主要义务人应为房屋买受人，而出卖人房地产开发商的义务是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人房地产开发商的协助义务主要为：1.首先要完成商品房的初始登记。被告提供《中华人民共和国房屋所有权证》（朔开房权证字第12-09481号）载明：房屋所有权人为山西亮堂房地产开发有限公司（熊亮堂），房屋坐落于振华东街北侧穆寨东路东侧6#,建筑面积3024.75平方米,总层数三层，土地使用权取得方式为出让，土地使用年限至2048年12月25日止。该证据可以证实被告已完成商品房的初始登记，对房屋进行了确权，取得了大产权证。2.房地产开发商需配合房地产测绘部门为商品房重新测绘，以便为购房者办理房屋所有权证提供依据。本案被告作为房地产开发商，未向本院提交对商品房进行重新测绘的相关证据。3.房地产开发商还需要再次提供办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记的相关证明材料，为买受人在约定或者法律法定的期限内，向登记管理部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时，提供相关的证明材料。现被告已经取得《中华人民共和国房屋所有权证》（大产权证），则说明被告具备办理房屋所有权证所需要的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可》、《建设工程施工许可证》、《房屋竣工验收报告》、测绘资料等有关的证明文件，故本案被告可以在作为买受人的原告向产权登记管理部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时提供相关的证明材料，本案买受人原告办理产权证所需客观条件成就。4.房地产开发商还应履行告知买受人办证的义务。本案被告已经履行了告知买受人交纳办理房本手续的费用明细的义务。本案原告未提供其已经缴纳了办理房屋所有权证所需的契税、维修基金等相关证据。二、审查原被告签订的《商品房买卖合同》中“关于产权登记的约定”仅约定“出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。也即，作为开发商的被告仅有向有关机关报备相关材料的协助义务，但没有为作为购房人的原告办理产权证的义务。综上，作为开发商的被告既无为购房人办理产权证的法定义务，亦无约定义务。三、原告未提供其向房屋产权登记部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记的相关证据。综上，在房屋所有权转移登记程序中，主要义务主体是购房人；原告至今未取得房屋所有权证其自身存在重大过错，原告既未向产权登记部门申请办理产权登记亦未缴纳办理产权登记所需税费，故原告请求解除与被告签订的商品房买卖合同，既不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，本院不予支持。本院经审理认定事实如下：2011年10月24日，原告焦炳花向被告山西亮堂房地产开发有限公司购买位于振华东街北侧开发东路东侧亮堂家居建材广场1幢5单元2号商铺，原告于当日支付全部购房款661864元。2014年5月22日，双方签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）。合同载明该商品房的用途为商业，层高三层，建筑面积129.23平方米，每平方米5121.60元。合同约定了买受人逾期付款的违约责任及出卖人逾期交房的违约责任；并约定“出卖人应当在商品房交付使用后日内（此处未填写时间），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理（此处未填写数字）”。合同签订当天，被告向原告交付所购商铺。另查明， 2010年4月13日，被告取得《国有土地使用证》，载明土地坐落于振华东街北侧，开发东路东侧；地号为；地号为2008-2商业用地，取得价格为1853万元，使用权类型为出让，终止日期至2048年12月25日，使用权面积为33896.94元。2014年7月2日，被告取得《房屋所有权证》（朔开房权证字第12-09481号）载明：房屋所有权人为山西亮堂房地产开发有限公司（熊亮堂），房屋坐落于振华东街北侧穆寨东路东侧6#,建筑面积3024.75平方米,总层数三层，土地使用权取得方式为出让，规划用途为商业用地，房屋性质为集体产，土地使用年限至2048年12月25日止。原告未向房屋产权登记部门申请办理产权登记，未予缴纳办理房屋产权登记的相关税费。被告未向本院提交对商品房进行重新测绘的相关证据。本院认为，原告焦炳花与被告山西亮堂房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方应当按照合同约定及法律规定全面履行合同义务。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。案涉买卖合同不动产物权变动采取的是交付并登记的模式。本案被告履行了向原告交付房屋占有、使用权的义务。依据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人，开发商对申请人办理产权证负有协助义务。本案被告已经向登记机关提交了相关证明及文件，完成了房屋的初始登记。本案原被告并未在购房合同中约定由开发商代为办证，但原告在明知办理房产证需缴纳契税、维修基金等税费的情况下，既未向被告交纳上述费用，请求被告代为办理房屋产权证书，亦未向房产管理部门缴纳上述费用，亦未提供其向房产管理部门申请办理房屋产权登记、自行申办房屋产权证的相关证据。故原告自身未履行相关义务是其未取得案涉房屋产权证书的主要原因，其自身存在重大过错。原告请求解除与被告签订的商品房买卖合同、返还购房款，没有法律依据及事实依据，本院不予支持。被告未向本院提交对商品房进行重新测绘的相关证据，其在履行协助义务过程中存在不作为情形。则本案被告是否应对原告未取得房屋产权证、被告存在不作为情形承担违约责任？参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。原被告双方在合同中并未约定办理房屋所有权登记的期限；《城市房地产开发经营管理条例》规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案被告已于2014年5月22日（亦为合同签订日）向原告交付房屋，则应从2014年8月22日开始计算诉讼时效期间。原告未提供其在诉讼时效期间内向被告就违约金主张权利的相关证据，原告的违约金请求显然已经超过诉讼时效，被告对此提出抗辩。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告焦炳花请求解除与被告山西亮堂房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求；二、驳回原告焦炳花请求被告山西亮堂房地产开发有限公司返还购房款661864元，并按中国人民银行同期贷款利率承担违约金的诉讼请求。 案件受理费5929元，由原告焦炳花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审  判  员   董玉晶二〇一九年十一月二日书  记  员   段 瑜