江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019)苏0585民初5040号 原告：沈琳，女，汉族，1995年6月30日出生，住江苏省太仓市。 委托代理人：沈雪刚（系原告沈琳的父亲），男，汉族，1972年1月18日出生，住江苏省太仓市。 被告：太仓市国茂置业有限公司，统一社会信用代码913205850869891466，住所地江苏省太仓市城厢镇南郊书院路103号2幢、1幢。 法定代表人：陈增荣，该公司总经理。 委托代理人：邓志红，该公司员工。 原告沈琳与被告太仓市国茂置业有限公司（以下简称国茂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告沈琳的委托代理人沈雪刚，被告国茂公司的委托代理人邓志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈琳诉称，原告于2015年与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告以1233555元的价格向被告购买其开发的位于太仓市城厢镇海域天境小区XX幢XX室的房产，被告于2017年6月30日向原告交付房屋后，原告随即开始装修，并于2018年初入住。2018年4月初，原告发现其室内西南侧房内有潮湿、渗水问题，后经被告工作人员、小区物业、装饰公司多次查验，最终于2018年4月12日确认，系因原告房屋南侧阳台的下水管断裂引起漏水，后导致原告西南侧房屋渗水严重，致使原告西南侧房屋内地板泡水、墙面损坏、橱柜损坏。当时被告工作人员及物业工作人员口头承诺原告，由原告自行修复，被告负责承担修复费用。为此，原告联系了装修公司的工作人员于4月下旬开始进行修复，直至2019年1月底修复完毕，修复过程中所涉及的材料费、人工费均由原告垫付。此后，原告要求被告支付维修费用，但被告始终推诿不付，为此原告诉至法院，请求判令：1.被告赔偿原告损失23400元，审理中，原告变更该项请求金额为23070元；2.本案诉讼费用由被告承担。 被告国茂公司辩称，第一、根据《商品房买卖合同》第十七条保修责任中第（三）款的约定，在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。但截至2019年6月30日即保修期届满之前并未收到原告提出的书面维修通知，被告不承担保修责任。第二、根据《商品房买卖合同》第十七条第（二）款第3项的约定，因非出卖人造成的房屋及其附属设施的损害，出卖人无须承担任何责任。结合本案的实际情况，原告在2017年7月4日进行房屋交接，在2017年7月15日进行装修前进场检查均未反馈房屋存在任何质量问题，由此可判断原告所诉请的房屋漏水，系原告在使用过程中造成的，并非出卖人导致，应当由原告自行承担相应的维修费用及损失，本案被告不承担保修责任。 经审理查明，2016年3月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为20161215XX61的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买海域天境苑XX幢XX号预售商品房一套，其中合同第三条约定：“1.该商品房的规划用途为住宅，按规划设计要求为非精装房……”第十一条第（一）款约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。”第十六条第（二）款约定：“该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理：如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任……”第十七条约定：“（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……具体内容见附件七。（二）下列情形，出卖人不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；3.因非出卖人造成的房屋及其附属设施的损害，出卖人无须承担任何责任。（三）保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。”双方在合同中还约定了其他事项。该合同附件七《关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》载明：“该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》；……该商品房的保修期限自房屋交付之日起计算，关于保修期限的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限。（一）保修项目、期限及责任的约定：……2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏：保修期限为5年（不得低于5年）。……4.电气管线、给排水管道、设备安装：保修期限为2年（不得低于2年）。……”后原告于2018年2月取得了上述房屋的不动产权证。 庭审中，原告代理人陈述称：“我是2018年2月住进该房屋的，房子有两个房间，还有一间做了衣帽间，我们家三个人，女儿（即原告）在上海工作，平时不回来，每周回来一次，东面房间是女儿住的，西面房间是我住的。2018年4月份我发现我住的西南侧房间漏水，是地板凸起来才发现的，出现渗水后，我马上去找物业，物业来看了，物业又叫开发商工程部的人来看，大概在2018年6月份敲开瓷砖，发现南侧阳台内雨水管开裂漏水，后来一起商量怎么处理、确定责任，大概在2018年7月份杨斌过来修的水管，当时地板全部受潮、撬掉了，地上全是虫，而且很臭，房子空关着，通风几个月，等全部干燥以后到2019年开始重新装修的，还是原来的装修公司做的，一直修到2019年1月底。这段时间没有在外面租房子住，女儿一个月大概回来一两次，她不回来我们夫妻就住在那里，回来的话他们母女住房子里，我一个人有时候住厂子里，有时候住宾馆，但这段时间住宾馆也不多的，有时候在太仓玩的晚了不高兴回厂里了才住宾馆。”对于原告陈述的上述水管漏水、房屋损坏及维修过程等相关事实，原告提交了相应照片及视频予以证明。此外，为证明水管漏水致房屋损坏后原告的维修费用支出及相关损失，原告提交了赔偿项目清单、销售清单、收款收据、《关于海域天境维修费用的函》等证据，其中2019年1月3日的肯帝亚整木家居生活馆销售清单载明：“DS16-1、安装+龙骨、脚线、压条、地膜送、香樟木送，金额合计5240元。”太仓肯帝亚地板专卖店于2019年1月13日出具的收款收据载明：“地板货款全部付清，金额4900元。”对于上述销售清单与收款收据金额不一致的情况，原告在庭审中陈述称：“可能是优惠了，最后收钱是按照4900元收的。”太仓市城厢镇于东云装饰材料经营部于2019年1月20日出具的收款收据载明：“墙纸3卷，金额合计900元。”太仓市波涛装饰工程有限公司（以下简称波涛公司）出具的《关于海域天境维修费用的函》载明：“海域天境XX幢XX室业主：你处关于此次装修维修费用总计3670元（叁仟陆佰柒拾元整），其中包含所需材料费用及人工安装维修费用。”对此，原告明确上述900元墙纸费用已包含在上述3670元装修维修费用中。赔偿项目清单中除包含在上述3670元装修维修费用及4900元地板费用中的项目，原告还主张误工费1000元及房屋使用损失13500元，但未提供相应证据予以证明。 庭审中，被告提供了《海域·天境苑业主验房交接表》及《装修进场前检查表》各一份，其中《验房交接表》载明：XX单元XX号房的验房日期为2017年7月4日，“房屋质量”一栏中“屋面、墙面、顶棚、地面、门窗、上下水、电器、电路”后均打“√”，“其他问题”一栏中填写有“南阳台窗不利索”，该表下方注明“关于房屋质量栏中，打‘√’表示质量无异议，表明已经业主认可。有问题的可在相应栏中注明。”该表“业主（签名）”处为沈雪刚。《装修进场前检查表》载明：XX单元XX室业主为沈琳，该表“公共部位检查情况、备注”栏中均空白，沈琳在该表下方“业主”处签名，日期为2017年7月15日。对于上述证据，被告在庭审中陈述称：“上述证据证明涉案房屋‘上下水’在房屋交接时没有任何问题，在原告装修前也没有任何问题。”对此，原告陈述称：“被告说我打‘√’的事实，当初交房是不去现场的，漏水是事实，希望被告尊重事实。你们物业和开发商都去看，如果不是你们的问题，你们也不会修。”庭审中，被告还提供了两份报修单，其中报修时间为2018年3月25日的报修单载明：报修人为浦建芬，报修单位为XX幢XX室，报修详情为“装猫眼、可视对讲、验房。”相关记载内容为“猫眼已装，可视对讲缺底板（客户原因），厨、卫、阳台雨水管未留检修口，无法通过验收。已完成。”报修时间为11月14日的报修单载明：报修人为业主，报修单位为XX-XX，报修位置为室内，报修详情为“下水管堵了、家里都是积水。”完成情况为“已修完成”，维修人为杨斌，完工时间为2018年11月18日。此外，本院向绿地海域天境物业员工董伟调取了上述2018年11月14日报修单的复印件，该报修单复印件与被告提交的上述报修单系同一张报修单，但该报修单复印件“维修人”、“完成情况”、“完工时间”等栏中均为空白。对于上述证据，被告在庭审中陈述称：“2018年3月25日的报修单证明涉案房屋雨水管道原告在装修时未留检修口，无法通过验收，导致后续损失扩大，其应承担相应责任。我方提供的2018年11月14日的报修单证明我方于2018年11月14日收到报修单，11月18日就修好了。对于法院调取的2018年11月14日的报修单内容无异议，从该报修单及购房合同约定来看，原告在2018年4月开始对房间进行修复，但其书面通知出卖人承担保修责任是11月14日，根据购房合同约定，我方对原告本次诉讼的维修费用及损失不承担保修责任及赔偿责任。”对于上述证据，原告代理人在庭审中陈述称：“浦建芬是我老婆。检修口是没有，但是我装修完了以后，物业来验收也是通过的，物业没有提出异议，我也想不到这个，因为我对这个也不是很懂。当时发现漏水后，物业和开发商一叫就过来了，帮着一起维修，都挺积极的，没有填单子。杨斌大概是在7月份来修水管的，11月份我没有报修过，具体为什么这个单子记录11月份我不清楚。”庭审中，被告还提供了上海波涛装饰集团太仓分公司的相应装修图纸并陈述称：“从装修图纸可以看出原告改动了雨水管道，装修前对现场检查也没有反映出雨水管有问题，当时雨水管没有封闭起来，是敞开的，放在阳台上，如果现场雨水管道出现问题，应该是原告装修导致，与被告无关。”对此，原告陈述称：“被告提供的装修图纸是我家的，但是我没有改动过雨水管道。” 就本案水管漏水、房屋损坏及维修等相关情况，本院向相关人员进行了调查了解并形成了调查笔录。其中，上海绿地建筑有限公司安装部负责人杨斌在调查笔录中陈述称：“我是上海绿地建筑有限公司安装部的负责人。国茂置业是绿地集团下面的全资子公司，如果绿地集团有房地产项目，就由这个公司作为施工方承建。安装部负责水电安装，太仓绿地西区项目的水电安装是我负责的，整个XX栋都是我负责的。关于XX室沈琳家漏水的事情，2017年5月31日交房，沈琳家有一个阳台，放空调外机的地方，施工中我们在这面墙上面喷涂，此处的排水管如果有断裂，那么在断裂的地方应该有喷涂的痕迹，但是在实际维修中未发现有喷涂痕迹，所以根据我们的经验判断，这个管道开裂有可能是装修过程中造成的，原来这个管子是没有封闭的，装修的时候业主自行封闭了排水主管就是指这个雨水管，如果业主封闭以后，雨水管有开裂，渗水的话，阳台上有地漏，水也会及时从地漏排出，不会进入房间，装修过程中他在阳台放了一个洗衣机，把地漏封闭了，阳台装修后比室内地面高五公分，所以水会流到房间。我们交付以前，排水管施工完成后，至少使用1年以上，从未发现漏水的情况。根据我的判断，管道开裂不是我们的质量问题。业主发现漏水及原因是雨水管开裂以及后面向物业反映的过程我不清楚，绿地建筑公司维修负责人和物业公司工程部的人在现场看了以后，过了两天通知我来现场，我带工人来维修，我说我先维修，后面产生费用再说，这个费用是指他们家维修房间的费用。当时我去的时候就我和业主两个人，地板撬开了两三块，靠近水管的地方墙面一米以下有水迹，橱柜没有看到有什么变化，当时维修部和物业工程部的人没有说漏水的原因，也没有说费用怎么办，就让我去修。11月份的这个报修单具体怎么回事我不清楚，XX室我只修过一次，去修的那天下雨，西区除了XX室，其他家我也修过，大概十来家。我和原告见过两次，一次是维修的时候，还有一次是2019年3月份左右，找我商量怎么赔偿，我们曾经有过方案，当时商量的时候，我、原告（应是原告父亲沈雪刚）和他老婆，还有绿地工程部的周工，物业董伟也参与了，原告要我全赔，我不同意，当时是在物业大厅谈的，没有再去他家看过。雨水管的位置没有变化，只是改变了放空调的位置，在雨水管的旁边原告自己另外接了一根管子，可能装修施工的时候碰到了雨水管，造成了开裂。”绿地海域天境物业（东区）员工董伟在调查笔录中陈述称：“关于XX幢XX室漏水的问题，当时其他员工在现场，我不太了解。经与工作人员核实，XX室的报修记录就是法院出示的两张报修单，没有其他的了。”该小区物业员工严建涛在调查笔录中陈述称：“当时我去了现场，XX室报修后是我跟另外两位同事一起参与跟进的，根据业主说，阳台上雨水管可能堵了，我就拿了14米左右的软管去通，还作消防灌水试验，发现管道是通的，为了查明原因，我们让业主将墙壁瓷砖敲开查验，业主没留检修口，他不同意敲开。过了一段时间，越漏越大，业主同意敲开了，我们一起去现场看，敲开以后我们又用高压水枪灌水，因为敲开以后从表面没发现问题，灌水以后才发现下水管裂了。地板和墙壁具体是因为什么原因坏了我不确定。我拍照发给老陈（总包），老陈叫杨斌来修，根据报修单可以看出，杨斌在4天后就维修好了。维修的时候我不在现场，杨斌、老陈、业主都在，我和他们说后续费用你们自己协商，这个费用是否是墙壁和地板费用我不清楚，地板是否掀掉我也不清楚。下水管当时是没有动过的。我当时去看的时候那个房间是卧室。”太仓波涛装饰工程有限公司员工庞元芳在调查笔录中陈述称：“绿地海域天境XX幢XX室是我们负责装修的。装修时我们是不动下水管的，当时没有发现渗水情形，因为楼上也没有装修，我们也无法发现阳台西面的下水管有无渗漏现象。虽然装修图显示下水管旁边我们装了一根水管，但是根据安装要求，两个卡座之间很长，中间无任何障碍物，是不会产生碰撞的。至于是否留检修口，这个家装和土建工程不一样，没有强制性要求给管道留检修口，我们是根据业主要求施工的。如果下水管改动，是需要业主向物业公司报备的。经与项目经理联系了解，整个过程应该是这样，2018年6月份左右，业主发现墙上有发潮发霉迹象，项目经理去看了，但是没能找到原因，所以过了一段时间，找物业一起去看，然后决定敲开阳台封水管的瓷砖找原因，发现水管接口地方裂开漏水，然后找开发商来，一致确定是开发商的问题。当时说我们来修，开发商承担费用，当时开发商来了很多人，具体都是谁不清楚。当时地板撬了，修复方案就是墙纸要换、地板要补。这份《关于海域天境维修费用的函》是我们出具的，这个费用包括阳台顶的拆卸安装、封管的拆装、洗衣池的拆装、油漆、贴墙纸，床和衣柜的拆装，其中墙纸贴了三卷，900元墙纸费用是包含在这个3670元中的，还包含拆除地板的人工费，除了与再次安装地板相关的费用以外，其他修复工作都是我们做的，地板安装是卖地板的人负责，和我们无关。修复时间大概是2019年1月份，从报修到修好时间蛮长的。这个房间是卧室，14平方米左右，我们从开始修到修好一共一个多月，包括吹干（墙、地面）时间。我们修复用的是环保材料，对居住不会产生影响，但我们会建议业主通风。当时修的时候是有人住的，但是否经常住、天天住我不清楚。” 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、不动产权证、照片及视频、销售清单、收款收据、关于维修费用的函、赔偿项目清单，被告提供的验房交接表、装修进场前检查表、报修单、装修图纸，本院调取的报修单及所作的调查笔录，以及原、被告的当庭陈述等证据予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方均应按约履行。关于水管开裂原因，被告辩称涉案房屋在交付及装修进场前检查未发现任何质量问题，原告装修中改动了雨水管道，故房屋漏水系原告装修及使用过程中导致，并非被告原因，应由原告自行承担相应损失，被告不承担保修责任。对此，本院认为，涉案房屋装修图纸未显示原告更改了雨水管道，杨斌、严建涛、庞元芳在调查笔录中均表示漏水管道位置未发生变化，涉案房屋装修公司亦明确表示在装修过程中未触碰水管，故本院认为涉案房屋水管开裂应系被告所建房屋及管道质量问题所致这一事实具有高度盖然性。关于保修责任及保修期限问题，被告辩称原告截至2019年6月30日保修期限届满前均未向其提出书面维修通知，故其不承担保修责任。对此，本院认为，综合本案证据可以看出，原告发现房屋漏水问题后，已及时联系物业公司、开发商、装修公司进行现场查勘及维修，并就漏水原因、维修方案、损失赔偿等与开发商、物业公司进行过沟通协商，上述沟通协商过程均发生在涉案房屋保修期届满之前，故从权利实际主张角度来看，原告在保修期内已就涉案房屋漏水、损坏、维修、赔偿等问题向被告提出过相应意见，故对于被告的上述辩解意见，本院不予采信。根据法律规定及双方合同约定，被告作为出卖人，在保修期内应对交付使用的存在质量问题的房屋予以修复，原告房屋及地板、墙面、吊顶等相关装修因水管开裂而受损，被告理应予以及时修复，在被告未能及时修复的情况下，原告有权自行或委托他人修复，相应的修复费用及损失应由被告承担。关于房屋维修费用及相应损失，原告主张23070元，结合原告提供的相应证据及本院所作调查笔录，对于地板拆除、油漆、墙纸、吊顶等重新装修所需的材料费用及人工安装维修费用3670元以及购买、安装地板的费用4900元，本院予以确认，对于赔偿清单中原告主张的误工费1000元及房屋使用损失13500元，因其未提供相应证据予以证明，本院不予确认。庭审中，被告还辩称原告在装修过程中未留检修口致使后续损失扩大，其应承担相应的责任。对此，本院认为，首先，原告房屋及相关装修设施受损的直接原因是水管漏水，且原告在发现水管漏水后已及时联系物业公司、开发商及装修公司等进行查勘、维修，故原告已尽到了一定的注意义务；其次，水管漏水致使原告房屋西南侧房间及相关装修设施损坏，受损房间作为涉案房屋两个卧室之一，在修复期间从客观上确实对原告及其家人的居住造成了一定影响，虽然对于原告主张的上述13500元的房屋使用损失本院因其未提供相应证据且原告实际并未在外租房居住而未予确认，但原告因房屋漏水及修复影响居住而选择替代性居住方案并发生相应费用亦具有一定的合理性，而且原告为修复房屋也必然会产生相应的误工损失，故即便原告装修过程中未留检修口可能导致后续损失扩大，其基于此所应自行承担的损失亦可与其相应的居住、误工费用相抵。综上，本院确认被告应赔偿原告损失8570元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告太仓市国茂置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告沈琳8570元。 案件受理费376元，减半收取188元，由原告沈琳负担118元，被告太仓市国茂置业有限公司负担70元。其中被告应负担部分由其于本判决生效后10日内向本院交纳（户名：太仓市人民法院诉讼费专户；账号：32×××76；开户行：建行太仓分行）。 本判决为终审判决。 审 判 员  周伟旗                                            二○一九年十一月十六日                                                            法官助理  于静                                                            书 记 员  杨晴绮