湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2265号上诉人（原审原告）：株洲泉大物业管理有限公司，统一社会信用代码：91430202557630819H，住所地：株洲市荷塘区文化路**。法定代表人：胡晓东，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘友明，男，汉族，1962年9月20日出生，系株洲泉大物业管理有限公司职工。代理权限：一般代理。上诉人（原审被告）：黄立国，男，汉族，1954年9月21日出生，住株洲市荷塘区。株洲泉大物业管理有限公司（以下简称泉大物业）与上诉人黄立国物业服务合同纠纷一案，双方均不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2019）湘0202民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泉大物业上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判黄立国全额支付所拖欠的物业服务费11094元；2、一、二审诉讼费用由黄立国承担。理由是：一审法院扣减40%的物业管理费无事实和法律依据，我方依法依规提供了物业管理服务。同时针对黄立国的上诉提出答辩意见：一审已经查明泉大物业和开发商签订了前期物业合同，根据最高法院相关法律解释，开发商和物业公司签订的前期物业合同对全体业主具有约束力。黄立国上诉请求：请求驳回泉大物业的诉讼请求。理由是，泉大物业并没有与我签订物业合同，收我的费用没有依据，我不同意支付物业费。同时针对泉大物业公司的上诉提出答辩意见，小区内没有保安执勤，小区业主经常丢失东西，业主反映物业公司也置之不理。泉大物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费11094元（92.34×1.4×86=11094）；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2009年3月4日，湖南泉盛置业有限公司（甲方）与被告黄立国（乙方）签订合同编号为9000013504的《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：由被告黄立国购买荷塘区文化路775号金域半岛2栋1002室，该房屋建筑面积92.34㎡。合同第二十二条约定：“甲方已选聘深圳公元物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五）。因该房屋规划用途为商住用房，甲乙双方已签订了《业主使用公约》（见附件五）”。2010年9月10日，被告黄立国办理了金域半岛2栋1002室《收房确认书》，确认物业管理费自2010年8月1日起计收。另查明，原告泉大物业于2010年7月5日登记成立，注册经营范围为物业管理服务（凭资质证经营）；停车管理服务；商场经营管理等。2010年9月10日，株洲市物价局出具向原告泉大物业发放株价服务［2010］21号《株洲市物业管理服务收费标准通知单》，确定：金域半岛住宅小区（市荷塘区文化路772号）前期物业管理服务费标准为高层住宅1.40元/月·平方米。就变更前期物业管理机构的事宜湖南泉盛置业有限公司及泉大物业均未书面通知被告黄立国。因被告黄立国入住金域半岛2栋1002室后，对湖南泉盛置业有限公司擅自变更前期物业服务机构有异议，以原告泉大物业的物业服务不到位、小区管理混乱为由，自2012年1月1日起拒绝缴纳物业服务费。庭审中，被告黄立国认为原告泉大物业提供的物业服务仅是垃圾清运和卫生打扫。目前小区内没有保安及监控，安全缺乏保障，偷盗情况时有发生。原告泉大物业对被告黄立国陈述的小区现状无异议。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告黄立国虽然没有收到变更前期物业服务公司的通知，但原告泉大物业实际履行了对金域半岛物业进行管理服务的义务。原告泉大物业提交的《前期物业服务合同》、《株洲市物业管理服务收费标准通知单》、株洲市金域半岛业主委员会出具的《物业服务证明》足以证明原告泉大物业对被告黄立国所有的金域半岛2栋1002室进行了物业服务，而且是该房屋的唯一物业服务企业，被告黄立国在事实上接受了泉大物业的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系。被告黄立国辩称其所有的金域半岛2栋1002室没有成立和参加业主委员会，因该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主共同管理权利的事项，应经占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案不作处理。所以黄立国应当向泉大物业支付物业服务费。收费标准依据黄立国所有的房屋性质、确定的收费标准以《株洲市物业管理服务收费标准通知单》、原告的主张确定为1.40元／月／平方米。故黄立国自2012年1月1日起至2019年2月28日应向泉大物业公司交纳的物业服务费为11094元（物业面积92.34×1.4元／平方米／月×86个月）。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告泉大物业在对金域半岛提供物业服务的过程中存在诸多不足和瑕疵，对被告黄立国拒绝交纳物业费负有一定责任，综合考虑原告泉大物业的实际损失、服务质量、双方过错程度等因素，该院酌定按照40%的比例相应扣减被告黄立国应承担的物业服务费，即被告黄立国自2012年1月1日至2019年2月28日应支付给原告泉大物业的的物业服务费为6656.4元（11094元×60%）。经该院主持调解，双方当事人无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄立国在本判决生效后十日内向原告株洲泉大物业管理有限公司支付物业服务费人民币6656.4元；二、驳回原告株洲泉大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费78元，减半收取39元，由原告株洲泉大物业管理有限公司负担16元，被告黄立国负担23元。二审中，泉大物业提交了四组证据。证据1、业主赠送锦旗的照片，拟证明泉大物业安排了足够的安保人员对小区进行了管理服务并且得到了业主的认可；证据2、车辆停放的照片，拟证明在泉大物业的管理下小区车辆停放有序；证据3、小区监控摄像头照片及监控室的照片，拟证明小区设有监控摄像头并处于运作中；证据4、小区绿化、地、地面安亭、公共设施设备照片，拟证明泉大物业在绿化、清洁、安保以及公用设施设备的维护等方面提供了系统、完备的服务。黄立国对泉大公司提供的4组证据的真实性有异议，认为都是假的，不能证明泉大公司进行了正常的管理，在一审判决后他们才装的摄像头，并采取了一些管理措施。经审核认为，泉大物业提交的证据不能证明本案诉讼前的小区管理情况。本院不予认定。对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议焦点为泉大物业起诉黄立国支付拖欠的物业管理费是否有事实和法律依据。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，泉大物业与建设单位签订物业合同，对金域半岛小区进行物业管理。黄立国入住金域半岛2栋1002室，系该小区业主，在事实上接受了泉大物业的物业服务，双方之间形成了物业服务关系，黄立国应当向泉大物业支付物业服务费。泉大物业作为物业管理服务的提供者，应当不断提高服务质量，为涉案小区业主提供优质的服务，以维护全体小区业主的合法权利，本案中因泉大物业物业管理服务存在瑕疵，存在诸多不足，一审酌情认定对黄立国应支付给泉大物业的物业服务费予以减少，并无不当。泉大物业和黄立国提出的上诉请求均不能成立，应予驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费78元，由株洲市泉大物业管理有限公司负担39元，黄立国负担39元。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 段郴雯审 判 员 王 虹二〇一九年十一月六日法官助理 姜胜强书 记 员 王 琪