陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终7770号 上诉人（原审被告、反诉原告）：米某某，女，1980年XX月XX日出生，汉族，住西安市莲湖区XX路XX小区XX号楼XX单元XX号。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李某某，女，1975年XX月XX日出生，汉族，住西安市未央区XX堡XX路XX号。委托诉讼代理人：熊国强，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝凯旋，陕西德伦律师事务所律师。原审第三人：西安市住房保障融资担保有限公司。住所地：西安市XX路XX商务中心XX层。法定代表人：皇甫鑫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘妮娜，1990年XX月XX日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：豆东辉，1993年XX月XX日出生，汉族，该公司员工，住该公司。原审第三人：中信银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市碑林区XX路XX段XX号。负责人：胡宝安，系该行行长。上诉人米某某因与被上诉人李某某及原审第三人西安市住房置业融资担保有限公司、中信银行股份有限公司西安分行房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初15980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。米某某上诉请求：1、请求法院判决李某某腾房；2、请求法院判决李某某向其支付126000元房租；3、请求判决解除合同；4、由李某某承担一审及二审的诉讼费、保全费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、本案存在两份房屋买卖合同，共有人任某某对第二份合同并不知情，第二次交易行为系其的无权处分行为。一审以其当庭自认签订合同时任某某知情得出第二份合同“合法有效”的结论，系事实认定错误。任某某不同意11.27合同是由于房屋价格低于已经支付的实际成本，同时低于市价，任某某通知中介自己不同意该合同，不会协助办理房屋买卖手续，致使11.27合同无法履行。其与李某某未执行11.27合同是基于李某某个人无法贷款，也不愿意承担中介费，致11.27合同彻底被放弃。2、一审认定李某某应向其支付剩余房款6.7万元，属认定事实错误，李某某实际应支付140233.71元。，其中包括2018年11月提前还贷款122887.96元。3、一审判决第7页“李某某已履行了协议的大部分义务”描述有误，截止2019年4月11日李某某履行了协议的65%义务，其曾于2016年初，李某某履行义务不足55%时，主动联系李某某让尽快办理房屋过户手续，其也有意个人再购房，当时李某某回复本人离婚已办，办不办房屋过户手续影响不大，同时称她自己没有足够的钱。因李某某的行为，其已多支付息税合计8万余元，这属于协议中提到的未尽事宜，且当时李某某口头约定不会因为她个人使用其贷款资格给其造成损失。2018年8月李某某表示如果当时知道这样，2016年借钱都会办手续，责怪其未多次请求她，李某某丈夫刘某某与其商议中提出愿意补偿其3-5万元，因5万不足以弥补其息税损失，其并未答应。以上事实，可以推定在6.21协议签订及执行中，李某某不是善意取得人，李某某恶意损害他人利益，冒用他人资格，对未尽事宜不愿承担责任。4、6.21协议最后约定的未尽事宜包括“房屋使用费用问题；李某某使用其公积金贷款资格造成其直接经济损失；公积金还款逾期5次，影响其征信，造成其个人征信记录有污点。二、一审法院适用法律错误。2012年6月21日，其与李某某签订的第二份房屋交易合同，房屋共有人任某某并不知情，因本案知情后任某某第一时间不同意该处置行为，并要求解除合同。本案所涉房屋交易系无权处分，然一审法院以合同法的全面履行原则裁判本案，系法律适用错误。李某某辩称，一、双方之间签订的房屋交易协议依法成立、合法有效，原审法院认定事实清楚。1.该房屋登记在米某某一人名下，米某某对该房屋享有处分权。房屋买卖行为有效。2.米某某丈夫任某某对本次房屋交易明确知情。3.根据最高院关于房屋买卖纠纷适用法律解释第3条，任某某拒不承认房屋买卖行为不影响交易协议的效力。4.李某某应向其支付剩余房款6.7万元，非米某某所述的140233.71元。二、米某某不享有法定或约定解除权，无权解除双方房屋买卖协议。三、双方之间为房屋买卖合同关系，非租赁关系，米某某无权要求其腾房和支付租金。四、原审法院适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。西安市住房保障融资担保有限公司称：其公司与米某某之间系抵押关系，其公司是米某某的公积金担保公司，但一审时米某某已经还清公积金贷款，该案实际与其公司关系不大。李某某向一审法院起诉请求：1、米某某和第三人配合其撤销该房屋抵押登记。2、米某某协助其办理房屋所有权过户手续。3、诉讼费、保全费、保全担保费用均由米某某承担。米某某反诉请求：1、解除其与李某某签订的《华远君城房屋交易协议》。2、撤销（2018）陕0112民初15980-1号西安市未央区人民法院民事裁定。3、李某某腾房（房屋位于西安市未央区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号）。4、李某某向其支付12.6万元房租。5、由李某某承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2012年6月21日李某某与米某某签订《华远君城房屋交易协议》，约定由李某某购买米某某名下的位于西安市未央区XX路XX城XX号XX单元XX室的房屋，房屋价款43万元，其中40万元为购房款，3万元为过户手续费；双方同意继续使用卖方的住房公积金贷款，使用期限为10年；付款方式分四次付款，第一次：定金16万元（买方已支付），第二次：二期付款27346元，本协议签订起3日内支付，第三次：按揭还款本金232654元整，本协议签订日开始还款，含本月还款金额，第四次：尾款1万元，房屋过户手续办理当天支付；卖方允许买方使用公积金贷款年限为10年，买方可以申请提前还款，卖方必须全力配合买方申请办理提前还款。协议签订前李某某于2011年11月28日向米某某支付首付款16万元。2012年6月21日协议签订当天李某某支付米某某二期房款2.7万元，同时米某某向李某某出具收条一张，载明二期房款已付清。后李某某使用米某某的公积金账户继续支付房款，截止2018年12月5日李某某支付房款共计17.6万元。另，涉案房屋的公积金贷款本息于2018年11月21日已全部结清，撤押手续也已办理完毕。经查，涉案房屋上已无他项权利。2015年6月24日米某某与案外人任某某离婚，双方签订离婚协议书，对财产及夫妻共同债务进行了约定，其中对涉案房屋并未涉及，米某某称因离婚时其与任某某对涉案房屋的权属有争议，故当时未处理涉案房屋。一审庭审中米某某表示2011年11月27日其曾通过中介公司与李某某签订过一份房屋买卖合同，对此任某某知情，后因中介费问题其单独与李某某签订了本案中《华远君城房屋交易协议》，任某某对此不知情。原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。米某某称其与任某某2015年6月24日离婚时未处分涉案房屋，但米某某当庭自认2011年11月27日与李某某签订房屋买卖合同时任某某知情，且米某某与任某某的离婚协议中并未涉及该套房屋，故米某某称其为无权处分不予采信，李某某、米某某签订的《华远君城房屋交易协议》系双方真实表示，合法有效，当事人应当按协议约定履行义务。李某某从米某某处购买涉案房屋，李某某按照协议约定向米某某支付了定金16万元及首付款2.7万元，并经米某某同意继续使用米某某的公积金账户偿还贷款17.6万元，李某某已履行了协议的大部分义务，亦不存在合同解除的法定事由，故协议应当继续履行，李某某要求米某某配合其办理过户手续的诉讼请求，予以支持，李某某亦应向米某某支付剩余房款6.7万元，而米某某要求解除协议、李某某腾房并支付租金的诉讼请求不予支持。因涉案房屋已结清贷款并办理了撤押手续，故李某某要求米某某与融资担保公司、中信银行配合其办理撤销房屋抵押登记的诉讼请求，不予支持。当事人对保全裁定不服的，可以申请复议一次，被申请人提供担保的，应裁定解除保全，本案中米某某要求解除对涉案房屋的保全，米某某并未提供担保，亦未出现应当解除保全的情形，且解除保全的请求不能作为诉讼请求进行主张，故米某某要求解除保全的诉讼请求，不予支持。关于李某某主张的保全担保费用，该费用系李某某自行选择提供担保的方式所产生，故不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李某某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）米某某购房款6.7万元，原告（反诉被告）李某某支付完毕之日起五日内被告（反诉原告）米某某将位于西安市未央区XX路XX城XX单元XX室的房屋过户至原告（反诉被告）李某某的名下。二、驳回原告（反诉被告）李某某的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）米某某的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，保全费2530元（李某某已预交），现由米某某承担，于本判决生效之日起十日内支付李某某。案件反诉费410元（已预交），现由米某某自行承担。二审中，米某某提交证据一组，中信银行米某某账户还款明细及2018年11月21日的账户交易明细，米某某账户向中信银行还款122921.24元，提前还清公积金贷款。李某某质证称，该还款明细、交易明细不属于二审新证据，一审可以调取的，其不予质证。经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，米某某与李某某于2012年6月21日签订的《华远君城房屋交易协议》系双方真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。现米某某以其对涉案房屋无处分权为由，上诉请求解除合同，因一审庭审中，米某某承认于2011年11月27日与李某某签订合同时，任某某对出卖房屋一事知情，而且米某某与任某某离婚时未对涉案房屋进行处分，故米某某称其对涉案房屋无处分权，本院不予采信。涉案房屋签订后，李某某按照约定支付了定金16万元、首付款2.7万元并向米某某支付17.6万元，已履行大部分合同义务，未出现根本违约的行为，亦不存在合同解除的法定情形，对于米某某上诉要求解除合同的理由，本院不予采信，对于米某某上诉要求李某某腾房并支付房屋租金的请求，本院亦不予支持。关于米某某上诉称一审认定剩余房款6.7万元错误问题，按照双方《华远君城房屋交易协议》“双方同意继续使用卖方的住房公积金贷款，使用期限为10年”，“第三次：按揭还款本金为232654元整，本协议签订日开始还款，含本月还款金额”，双方约定李某某应当支付的还款本金为232654元，对使用公积金贷款期间的利息未作约定，因贷款利息属于还款金额的一部分，在使用公积金账户还款时应当一并支付，故使用住房公积金贷款期间的贷款利息应由李某某承担。自2012年1月16日至2018年11月19日，米某某公积金账户偿还本金109766.29元，利息51602.25。一审中，双方均已认可李某某已支付定金16万元、首付款2.7万元、向米某某账户转账17.6万元，合计36.3万元，扣除偿还利息51602.25元，剩余房款应为118602.25元。综上，一审判决认定剩余房款金额有误，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初15980号民事判决第二项、第三项及诉讼费部分；二、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初15980号民事判决第一项为：李某某于本判决生效之日起十日内支付米某某购房款118602.25元，李某某支付完毕之日起五日内米某某将位于西安市未央区XX路XX城XX号XX单元XX室的房屋过户至李某某的名下。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9360元，米某某已预交，由米某某负担7360元，由李某某承担2000元，并于判决履行时向米某某一并支付。本判决为终审判决。  审  判  长    邹  守  鸣审  判  员    杨  晓  昱审  判  员    张      楠二○一九年十一月十一日 法官助理    孙  静  文书 记 员    崔  成  浩