贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0321民初7506号原告：叶家敏，女，1971年9月13日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。原告：钟厚勋，男，1975年5月5日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：王源，贵州十朋律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：袁倩倩，贵州十朋律师事务所实习律师。被告：王体，男，1978年6月6日出生，汉族，户籍住所地贵州省遵义市播州区，现住贵州省遵义市播州区。第三人：梁玉态，男，1982年3月10日出生，汉族，户籍住所地贵州省绥阳县，现住遵义市播州区。原告叶家敏、钟厚勋诉被告王体、第三人梁玉态房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶家敏、钟厚勋及其委托诉讼代理人王源、袁倩倩，被告王体，第三人梁玉态到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶家敏向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2019年6月4日签订的《房屋买卖合同》；二、由被告双倍返还原告定金8万元；三、由被告返还原告预付款8万元；四、被告支付原告违约金8.036万元；五、第三人与被告承担本案连带责任；六、案件受理费、财产保全费由被告和第三人承担。事实和理由：根据遵县商房预字（2010）第11号《遵义县商品房买卖合同备案登记表》记载：位于遵义县××大街北段××大厦××单元××号框架剪力墙住宅112.82平方米，系遵义佳联房地产开发有限公司于2015年6月9日以25.9486万元的价款出售给张启连（身份证号码）所有，张启连与被告王体系夫妻关系，各占50%份额。通过房地产中介第三人，原、被告于2019年6月4日签订了《房屋买卖合同》，该合同主要约定：1、被告将房屋以40.18万元出售给原告；2、原告第一次支（已）付被告12万元（含4万元定金），原告第二次支付被告12万元，尾款16.18万元过户时付清；3、被告保证该房屋无家庭纠纷、无欺诈等权利瑕疵担保；4、违约方支付另一方违约金为房屋总价40.18万元的20%；5、第三人中介费为原、被告各1%，在签订合同时支付。原、被告及第三人于2019年6月4日签订的前述房屋的《定金收条》约定：1、被告收取原告定金为4万元；2、2019年6月6日前，原告不买，被告不退还定金，被告不卖，双倍返还定金；3、违约方自愿支付中介费为房屋定金总价的2%。2019年6月4日，原告支付了12万元定金和房款，2019年6月6日至今，因被告之妻张启连死亡致发生家庭遗产分割纠纷，被告既不见面，又不接听电话，原告多人多次致电被告均如此，致原告合同目的根本无法实现。第三人梁玉态具有审验被告涉案房屋权利主体义务，因第三人疏忽大意或者过于自信致其主观上具有过错，轻信被告瑕疵担保承诺，致原告支付12万元房款后，购房目的无法实现。特诉请法院支持原告诉讼请求。被告王体辩称：买房时，我告知了第三人和原告我妻子张启连已经死亡，房屋是在银行按揭贷款买的，我收到第一笔12万元我就还账了，2019年6月6日，原告需支付第二笔12万元给我还银行贷款，但原告迟迟不付钱，第三人也不给我电话，致我无法还清银行按揭贷款，原告已构成违约，我已将房屋另行卖给了他人，已不能向原告交付房屋，愿意解除与原告签订房屋买卖合同，愿意退还原告购房款8万元，不应双倍返还原告定金，定金也不予退还；与原告签订合同时，我告知第三人和原告我的岳父母已经死亡，实际上都还在世，二人愿意放弃继承属于张启连的部分，我是善意的谎言，我不构成欺诈；案件受理费、保全费应当由原告承担。第三人梁玉态述称：被告一直向我隐瞒了其岳父母在世的情况和房屋已经被其卖过一次的事实，且与原告签订合同后，又将房屋卖给他人，存在一房多卖的欺诈行为，我没有过错，不应承担本案责任。审理过程中，原告撤回了第四项“被告支付原告违约金8.036万元”的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2019年6月4日，原告叶家敏、钟厚勋（买受方）与被告王体（出卖方）、第三人（中介人）梁玉态签订《房屋买卖合同》，约定：出卖方将其位于播州区××大街北段××大厦××号房屋出卖给买受方，价款40.18万元，第一次交首付12万元（含定金4万元），第二次12万元3日内支付，尾款16.18万元过户时付清，同时交房，出卖方保证此房无抵押、无担保、无家庭纠纷、无欺诈行为，由此对购买方造成的经济损失由出卖方承担；双方当事人签字后合同即产生法律效力，如有一方违约造成合同解除的，违约方除赔偿对方一切经济损失外，另付对方违约金为房屋总价的20%。同日，原告向被告的银行账户转款12万元，被告向原告出具了《定金收条》，并载明签约时间定于2019年6月6日前，签约时支付房款24万元（含定金），尾款由银行贷款支付，如果2019年6月6日前，购买方不买，定金不退，出卖方不卖，双倍返还定金，违约方自愿支付中介费为房屋定金协议总价的2%。在签订上述合同时，被告告知原告及第三人上述房屋是其与妻子张启连共同所有，是银行按揭贷款购买，张启连及其父母均已死亡，其与张启连共同的子女尚未成年。2019年6月6日，原告及第三人得知张启连的父母仍然在世，被告予以认可，原告据此不予支付12万元购房款。被告所出卖的上述房屋是其与妻子张启连（已于2015年10月18日死亡）于2015年6月在遵义佳联房地产开发有限公司通过银行按揭的方式购买，在预告登记及商品房买卖合同备案登记表中登记张启连、王体为共同共有人，现登记未变更。庭审中，被告自认其在与原告签订《房屋买卖合同》前，已将案涉房屋通过中介公司卖与他人，已收到对方10万元购房款，于2019年6月24日又将房屋卖给周兴兵，收取了周兴兵13.08万元。本案审理过程中，原告申请对案涉房屋予以保全，本院裁定：一、对被申请人王体名下的银行账户160000.00元予以冻结或位于贵州省遵义市播州区佳惠大厦D栋20-3号住房一套（不动产登记号：201507965号）予以查封。二、对登记于案外人陈曦名下的位于贵州省遵义市播州区桂花桥街道桂花社区万豪城二期31-2-14-6号住房一套[房屋产权证号：黔（2019）遵义市播州区不动产权第0013116号]予以查封。上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖合同》《定金收条》《遵义县商品房买卖合同备案登记表》、《房产买卖合同》、银行转款记录、预告登记信息、常住人口登记卡、火化证、民事裁定书等证据证明，予以认定。本院认为，被告将涉案房屋出售给原告是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，所签订的《房屋买卖合同》有效。现原告要求解除合同，被告以及第三人无异议，对原告的该项诉讼请求予以支持。关于被告是否有违约行为的问题，被告在签订合同时作出“此房无抵押、无担保、无家庭纠纷、无欺诈行为”的承诺、并告知原告其岳父母已经死亡的情况下，原告基于对此承诺和陈述的信赖，与被告签订了合同并支付了8万元首付款和4万元定金，在按合同应支付第二笔12万元购房款时，知道且被告认可其岳父母并未死亡，房屋存在还有其他法定继承人和权利人的情况下，为避免自己损失的扩大，中止了其支付行为，参照《中华人民共和国合同法》第六十八条关于“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，原告在2019年6月6日不予支付12万元购房款的行为不构成违约。此后被告又将涉案房屋出卖与他人，且至今对案涉房屋不享有完全的所有权和处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”以及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，对原告要求被告返还购房款8万元以及双倍返还定金8万元的诉讼请求，本院予以支持。被告的辩解意见无事实和法律依据，不予支持。第三人梁玉态是原、被告双方达成房屋买卖合同的中介方，由于合同没有约定中介方的义务和相应责任，且本案亦没有证据证明第三人存在过错，因此，对原告要求第三人承担连带责任的诉讼请求，不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：一、解除原告叶家敏、钟厚勋与被告王体及第三人梁玉态于2019年6月4日签订的《房屋买卖合同》。二、被告王体在本判决生效后立即返还原告叶家敏、钟厚勋购房款80000.00元。三、被告王体在本判决生效后立即双倍返还原告叶家敏、钟厚勋定金80000.00元。四、驳回原告叶家敏、钟厚勋其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1750元，保全费1120元，由被告王体负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，原告可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审判员  何秀林二〇一九年十一月十九日法官助理赵辛竹书记员吴颖