西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初14909号 原告：陕西隆源物业管理有限公司。法定代表人：黄锦狮，任总经理。委托诉讼代理人：王永涛，陕西稼轩律师事务所律师。被告：董永江。委托诉讼代理人：王军民。 被告：王军民。原告陕西隆源物业管理有限公司与被告董永江、王军民物业合同纠纷一案，本案于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陕西隆源物业管理有限公司的委托诉讼代理人王永涛、被告王军民并作为被告董永江的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西隆源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告董永江向其支付拖欠的物业管理服务费6728.6元、水费649.8元、公摊电费203.4元及违约金3400元（暂计至2019年6月30日）及至实际支付之日止的违约金；2、被告王军民对上述费用及违约金向其承担连带交纳责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：其系未央区韩家湾新型社区安置区的物业服务企业，被告王军民系该安置区XX室（面积135.14㎡）业主，双方于2016年6月11日签订了《前期物业管理服务协议》，协议签订后，其按照约定提供相关物业服务，被告王军民一直让被告董永江居住使用该房屋。但被告董永江从2016年9月1日起一直拖欠物业管理服务费（含物业费、电梯费、垃圾费）、水费、公摊电费，截止2019年6月30日，共拖欠物业服务费及相关费用7581.8元，由此产生违约金11274.84元，为了和睦相处，原告本次诉讼暂仅主张违约金3400元，但对于剩余违约金保留诉权。根据《物业管理条例》第四十一条规定，被告董永江拖欠的上述费用及违约金，被告王军民对此应承担连带交纳责任。为维护原告合法权益，现具状起诉，请求依法判决。被告董永江、王军民辩称，原告将小区现存问题处理好后，其愿意交纳滞纳金、物业费、水费及公摊电费。其确实从2016年9月1日起没有交物业费、电梯费、垃圾费，从2017年6月23日起没有交水费，用水171吨属实，从2018年1月1日起没有交公摊电费，均因原告在物业管理中存在收费不合理、卫生条件不好等问题，且其所住房屋建造不合理致马桶装不下去，拖延了装修时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告王军民于2016年6月11日签订了《前期物业管理服务协议》，约定：由原告为被告在韩家湾新型社区安置区XX号楼XX室的房屋（135.14㎡）提供物业服务，原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务质量要达到房屋外观完整统一，设备运行良好并有记录，共用部位、共用设施设备定期维护保养、保持正常运行，环境卫生干净整洁，绿化外观统一、美观、四季常青，保安管理严格规范、无重大事件发生；被告应当按季度在上季度尾月25日前交纳下一季度费用，住宅的物业管理费按照每月每平方米1.08元，22-34层的电梯费按建筑面积每月每平方米0.34元，公共水电公摊费按规定按实按户分摊，受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、暖气费、房租等代收代缴收费服务（代收共缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；如原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；如被告违反协议，不按约定时的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，或诉至法院；被告转让房屋时须事先通知原告，告知受让方与原告签订本协议等。协议签订后，原告为涉案房屋提供物业服务至今。2016年7月11日，被告王军民出具《更名承诺书》，将涉案房屋更名至其妻子即被告董永江名下，两被告在该房屋内居住至今。2019年4月1日，原告向被告发送律师函，要求被告交纳拖欠的物业费用，同年8月13日原告在涉案房屋房门上张贴催费通知单。原告明确其主张的费用为：2016年9月1日至2019年6月30日的物业管理费4964元、电梯费1560.6元、垃圾费204元、2017年6月23日至2019年7月9日的水费649.8元及2018年1月1日至2019年6月30日的公共电费203.4元，违约金以欠费总额为基数，按照每日千分之一计算，从2016年9月1日计算至实际支付之日，其中公摊电费从2018年1月1日开始计算。审理中，原告称水费按照3.8元/吨计算，公共电费按照每月每户11.3元计算，电费曾在小区公示过，被告称没有见过，垃圾费按照每月每户6元计算，被告认可原告提供了垃圾清运服务，对该收费标准无异议。被告提交小区照片，拟证明物业服务存在瑕疵，原告对证据的真实性认可，并表示路灯前期是完备的，被损坏后因业主不按时交纳物业费致其公司经营出现困难，致部分路灯没有重新安装，地下室漏水系房屋质量问题，应由开发商处理，其公司愿意进行后期维修，局部存在地砖缺少的问题，其公司将会进行整改，吊顶是因维修打开的，维修后还需要继续观察所以没有封住，墙面着火需要由开发商进行维修。因双方分歧较大，致调解未果。上述事实，有前期物业管理服务协议、《更名承诺书》、水表照片、律师函、催费通知单、照片及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应诚实履约。原告向被告提供物业服务属实，被告亦同意由原告代收水费，故其应当依约支付相应费用，然原告提供的物业服务存在瑕疵，本院依法对物业管理费进行调整，酌情按照80%计算，故被告应当支付物业管理费3969.6元。被告对水费、垃圾费均无异议，本院予以确认。公共电费系共用设施设备运转所产生的电费，根据约定按户按实平摊，电梯费计算标准符合双方约定，被告应当支付。被告未按时交纳物业等费用，依约应承担违约责任，原告请求按照每日千分之一计算违约金，综合原告在物业服务中存在瑕疵的情况，本院对违约金标准依法予以调整，按照欠费金额的15%计算违约金为988.11元。两被告均实际接受原告的物业服务，应由其二人共同承担付款义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：                                                    一、被告董永江、王军民于本判决生效之日起十日内支付原告陕西隆源物业管理有限公司物业管理费3969.6元、电梯费1560.6元、垃圾费204元、水费649.8元、公共电费203.4元合计6587.4元；二、被告董永江、王军民于本判决生效之日起十日内支付原告陕西隆源物业管理有限公司违约金988.11元；三、驳回原告陕西隆源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元（原告已预交），由原告陕西隆源物业管理有限公司负担23元，被告董永江、王军民共同负担51元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                         审  判  员      杨金翠                           二〇一九年十一月十二日                    书  记  员      李小敏        打印人：周惠荣  校对人：李小敏  送达日期：2019年   月  日 1