广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4526号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市华振租售房地产顾问有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区康乐大道**宇宏健康花城**楼15卡之1商铺，统一社会信用代码9144200069473872XX。法定代表人：梁观武，该公司总经理。委托诉讼代理人：于直雨，广东德疆律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邹春妙，女，1989年5月11日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：萧敏仪，广东凯行律师事务所律师。上诉人中山市华振租售房地产顾问有限公司（以下简称华振公司）因与被上诉人邹春妙居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华振公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判邹春妙向华振公司支付拖欠的中介服务费14580元、律师费3000元并向华振公司支付逾期付款利息损失（以17580元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）；驳回邹春妙在一审诉讼中的全部反诉请求。事实和理由：（一）本案的基本事实情况：华振公司应邹春妙及案外人叶冬梅的要求，就其买卖二手房一事提供居间服务。华振公司忠实尽力地履行报告订约机会、信息的义务，并多次带邹春妙察看房源。几经努力，在邹春妙的请求下，2017年10月22日，华振公司与邹春妙及案外人叶冬梅三方签订了《房地产买卖合同》，合同约定：买方应支付经纪方服务费人民币14580元，还须承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。邹春妙在签订上述合同后支付了6万元购房定金，其后邹春妙向中山市第二人民法院提起诉讼要求叶冬梅承担双倍返还购房定金的违约责任，中山市第二人民法院经开庭审理后认定叶冬梅不存在违约行为，确认解除房地产合同并判决驳回该案中邹春妙的全部诉讼请求。因上述法院的生效判决已经认定叶冬梅不存在违约行为，法院已经确认解除房地产买卖合同并判决驳回邹春妙的全部诉讼请求。邹春妙应当按照合同约定支付上述中介服务费14580元及律师费3000元。（二）华振公司提供居间服务时不构成居间不当。华振公司在三方签订案涉房地产买卖合同后，都在积极协助买卖双方履行合同，并一直希望能早日完成交易过户登记手续，从而能顺利收到佣金，以实现各方的合同目的。华振公司在整个过程中没有任何的隐瞒及提供虚假情况，华振公司没有损害任何一方的利益，没有任何过错。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决错误，请求二审法院依法改判。上诉人邹春妙针对华振公司的上诉辩称，一审法院驳回华振公司的诉讼请求认定事实清楚，应予维持，请求二审法院驳回华振公司的上诉请求。上诉人邹春妙亦不服一审判决，向本院上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判华振公司支付邹春妙经济损失5万元。事实和理由：（一）一审认定邹春妙主张的律师费损失12000元缺乏合同依据，不属于必要支出，不予支持，属于事实认定错误。虽然本案的房地产买卖合同并没有直接约定律师费损失，但邹春妙确因本案及上一案支出相应的律师费，有相应的发票予以证明。另外，本案确认华振公司对此存在过错，上述损失确是因华振公司的过错造成的，因此，律师费损失应当予以支持。（二）一审对定金不予认定，属于事实认定错误。（2018）粤2072民初205号案判定邹春妙定金损失6万元，该损失有生效的民事判决予以认定，且邹春妙在本案主张的定金损失并没有超过6万元，一审法院应当根据华振公司的过错予以认定。综上，一审认定部分事实错误，请求二审法院依法改判，公正判决。上诉人华振公司针对邹春妙的上诉辩称，在邹春妙起诉叶冬梅房屋买卖合同纠纷的诉讼过程中，法院已经作出了（2018）粤2072民初205号民事判决书，判决对买卖双方履行过程中的事实已经查证，认定邹春妙没有按照合同约定支付赎楼解押费用，邹春妙在合同履行过程中存在过失行为，卖方叶冬梅不存在违约行为，该判决已经生效。因合同明确约定居间服务佣金应当由买方承担，邹春妙应当按照合同约定及法律规定支付中介服务佣金，其余意见按上诉状。上诉人华振公司向一审法院起诉请求：判令邹春妙向华振公司支付拖欠的中介服务费14580元、律师费3000元并向华振公司支付逾期付款利息损失（以17580元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）。上诉人邹春妙向一审法院反诉请求：判令华振公司赔偿邹春妙损失5万元。一审法院认定事实：1.2017年10月19日，华振公司出具现金收款收据1份，确认收到吴文静（邹春妙的大嫂）交付的中山市黄圃镇鸿基华庭××栋××房购房保证金10000元，且收据上特别注明“此款为上述房产的意向金，约业主摆台，此款可退”。2017年10月22日，叶冬梅（卖方）、邹春妙（买方）、华振公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（合同编号0****70），约定卖方向买方出售位于中山市黄圃××大道东××号鸿基华庭××幢××房[不动产证书号：粤（2015）0××××3]，房地产产权现状：①卖方已经办理房地产权证，如房地产存在抵押或其他权利负担的，卖方应于签署本合同之日起30个工作日内向银行或债权机构及个人申请提前清偿债务，并按买卖双方约定的日期及事项办理完清偿债务的事宜，使得卖方名下房地产在正式办理国土局过户前产权清晰并没有其他权利负担。若卖方需委托担保公司或买方赎楼，则卖方须于签署合同之日后按经纪方要求及时出具全权委托公证书给经纪方指定人员，同时买方依照合同第三条足额支付卖方应收售房款项。②买卖双方经友好协商并一致同意由买方出资，第三方金融担保公司还款解押；成交总价54万元，定金6万元为第一部分楼款，买方于签订合同时向卖方支付定金6万元；48万元为第二部分楼款，买方凭其个人收入、信用、工作等情况及银行要求于2017年11月30日前申请银行按揭贷款38万元支付给卖方,在买卖双方办理递件过户手续并领取回执后的当天支付首期款（除已付定金外）10万元；买方在签订合同时同时支付成交价的3%作为经纪方本次交易的佣金；如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，卖方有权再将房地产转让任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿，并由买方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行合同，并由卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。同时，各方另签订补充协议1份，主要内容如下：1.房屋为毛坯房按套以现状出售；2.买方邹春妙在签订合同之日三天内向经纪方支付1万元作为办理房地产赎楼解押费用；3.经纪方已充分告知买卖双方交易流程、注意事项、风险各自承担；4.买方在与卖方办理房地产过户手续当天前支付14580元作为经纪方本次交易佣金。同日，邹春妙向叶冬梅支付了购房定金6万元。此后，合同因涉案房屋未赎楼及注销抵押未能继续履行，邹春妙、叶冬梅和华振公司之间对于哪方负赎楼义务出现争议，邹春妙于2018年1月2日委托广东洋航律师事务所的律师诉至中山市第二人民法院，请求判令叶冬梅向其双倍返还定金12万元及承担佣金损失16200元。邹春妙因此支出律师费6000元。中山市第二人民法院审理后认定，各方就赎楼、注销抵押等应作如下解释：买方出资赎楼解押费用给经纪方，经纪方聘请或委托第三方金融担保公司就涉案房地产办理清还贷款及注销抵押，卖方配合办理相关手续即可，合同因未赎楼解押未能继续履行，但该义务应由邹春妙及华振公司负担，华振公司否认邹春妙支付的诚意金转为赎楼解押费用，邹春妙未交付赎楼解押费用，叶冬梅在合同履行过程中不存在违约行为，故作出（2018）粤2072民初205号民事判决，驳回邹春妙的全部诉讼请求，案件受理费3024元，诉讼保全费1020元，合计4044元，由邹春妙负担。该判决已发生法律效力。在前述案件的庭审中，华振公司陈述，“我方认为合同有效，不能履行责任在于卖方，理由是合同签订即生效，涉案房屋的产权人为卖方，房屋存在欠款，应当由卖方赎楼，买方是无权替卖方赎楼，买方支付因赎楼产生的手续费，合同约定30个工作日卖方向银行还款，但卖方并未依约履行，且卖方表示不再继续履行合同，因此违约责任在于卖方，且卖方表示房价并未上涨，与事实不符，签订合同时房价为5900元每平方米，现在房价为7200元每平方米”。2.合同履约过程中，华振公司员工吴焕钊与叶冬梅有如下聊天记录，“吴：您的房地产物业银行有欠款30万，买家已支付定金6万，赎楼扣款当天支付10万，总支付16万，余下38万银行划到您账下，现在赎楼缺口14万，您看看能不能周转14万，买方支付1万利息（手续费）给您；叶：不能，我没有那么多钱赎楼，你们说客人帮忙赎楼我们才签合同的，如果我有这个钱我也愿意拿出来，为了房子的事，还特意马来西亚飞来飞去我也觉得烦，只想快快搞定；吴：……必须要你本人赎楼才可以继续下去……叶：合同上也写的清清楚楚，由第三方赎楼，买方出资赎楼，至于你们商量怎么去赎楼你们并没有跟我说。我的征信有没有问题关买方赎楼有何关系？你告诉我违约了哪一条？过几天我的律师会联系你们，其他的我不想再扯了；吴：因你征信不良，第三方赎不了楼的……房子是你的产权，客户是可以帮业主赎楼，但是现在就是出在你征信的问题上，第三方不能赎楼”。华振公司员工潘健丽与邹春妙有如下聊天记录，“邹：我们从来没有说房子不要了，也不想和平解决，如果业主不想卖，除了我们已经给的定金，违约金她一定要出，请你帮忙明确告诉业主，第二，你们要明白，如果我们拿得出16万+14万，我何必买二手楼。小潘，我想你也明白，如果我还能多出，我一定会买你当初带我去半山腰的那套一手楼；潘：我知道；邹：第三，当初我去看楼的时候，就已经多次提醒你们先去查业主征信、房产证等方面有没有问题再来谈合同的事，结果你说，你们在中山有十多家分店，而且做了十多年，这些早就查过了，肯定没问题的，让我放心，第四，业主早就跟你们说过，她只负责收钱和签字，其他的她不管。所以这件事她的责任并没有你们大”。3.2017年12月18日，邹春妙的大嫂吴文静与华振公司的员工吴焕钊有通话记录大致如下，“吴文静：我想问问你，当时你那边是怎么和业主去解释那条的？在和她签的时候有没有跟她讲清楚赎楼那条，我们只负责出一万元手续费，我们从来没有答应过出钱去赎楼的啊；吴焕钊：是啊，没错啊；吴文静：那为什么她一直误会呢；吴焕钊：因为是第三方赎楼的啊……然后业主她的征信真的不行，她征信逾期太多了……出资就是出一万元赎楼费啊……本来赎楼就是业主的义务来的；吴文静：是啊，我们出一万元手续费，好，都算了，按你们说的羊毛出在羊身上，可以把我们当初出的一万元诚意金转为那个赎楼的手续费都没问题，因为你们在楼款那里减了一万元，总价都一样，那OK；吴焕钊：是啊”。4.华振地产公司员工吴焕钊与于直雨律师有如下聊天记录，“吴：卖方无钱赎楼，买方首期款也不够赎楼，走第三方赎楼，但是卖方征信严重不良，导致第三方赎不了，现在业主告客户违约，客户也告业主违约，于律师帮忙看下合同，现在这种情况，谁是违约方；于：买方出资，第三方赎楼是什么意思？吴：第三方金融公司担保赎楼，产生手续费1万，由买方支付，但是因为业主征信问题，第三方不赎楼……业主说：我是不赎楼的，理应是客户违约，客户说：我已出费用赎楼，业主征信问题，说业主违约，现在如何判定；于：谁的问题就是谁违约，征信问题”。5.华振公司委托广东德疆律师事务所的律师提起本案诉讼，因此支出律师费3000元。邹春妙委托广东凯行律师事务所的律师代理本案诉讼并提起反诉，因此支出律师费6000元。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、华振公司在提供居间服务时是否构成居间不当，邹春妙能否据此拒绝缴纳中介服务佣金并要求华振公司赔偿损失；二、如认定华振公司应当向邹春妙赔偿损失，如何确定损失金额。以下就争议焦点展开论述。焦点一。华振公司在订立合同时存在居间瑕疵的行为。根据查明的事实可知，在涉案房地产买卖合同签订前，买卖双方均明确告知华振公司自己没有足够资金赎楼，华振公司作为专业的房地产买卖居间服务机构，在没有确定第三方金融担保公司赎楼可行性的情况下，没有在起草房地产买卖合同时设置兜底条款明确如第三方无法赎楼时合同应如何履行，更没有向双方主动披露对方无法赎楼的信息，导致买卖双方均在误以为对方负赎楼义务的情况下签订了房地产买卖合同，并在后续合同的履行过程中对对方的履约诚意产生了不信任，最后导致合同无法继续履行。华振公司对此负有责任。华振公司在促成买卖双方订立合同后有不当居间行为，并最终导致邹春妙与叶冬梅之间的房屋买卖合同的解除。华振公司身为房屋经纪方，具备一定的专业知识和沟通技巧，其负有恰当准确地传递买卖双方信息以促成交易最终完成的责任和义务。本案中，华振公司在与邹春妙的沟通中多次强调系叶冬梅征信问题导致第三方赎楼无法完成，进而导致合同无法继续履行。邹春妙正是基于对华振公司的信赖，误以为叶冬梅之征信问题系赎楼出现障碍，涉案房屋买卖合同无法履行的决定因素并依此提起房屋买卖合同诉讼[案号：（2018）粤2072民初205号]并最终被判决驳回诉讼请求。但事实上，华振公司对其在合同履约过程中多次向邹春妙披露的“业主征信有问题，第三方不赎楼”的信息未提供证据予以证明。相反，在前述案件及本案诉讼中，华振公司陈述其并不清楚叶冬梅的征信情况，还在本案中陈述“我方没有要被告出资，但要出资赎楼解押手续费，被告一直没有按合同约定缴纳，自然无法找担保公司解除抵押”。显然，华振公司存在前后陈述不一致的不诚信行为，其员工在与邹春妙沟通中多次表示诚意金可转为赎楼解押费用，而且，根据日常经验法则，如果该1万元赎楼解押费用在合同的后续履行中起到关键性作用，身为居间方的华振公司亦有义务向邹春妙进行催缴，而非放任并最终导致合同的解除，华振公司对此存在过错。故，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，一审认定华振公司存在居间不当的行为并导致委托人邹春妙利益受损，邹春妙有权拒绝缴纳中介服务佣金、逾期付款利息、律师费，并要求华振公司赔偿损失。焦点二。在（2018）粤2072民初205号案件中，法院是基于认定叶冬梅在合同履行过程中不存在违约行为而判决驳回邹春妙双倍返还定金及赔偿佣金损失的诉讼请求，但并无直接认定邹春妙存在违约行为，换言之，邹春妙直接以该案件的判决结果作为其损失定金6万元的理据不足，其亦有可能通过向叶冬梅主张返还定金6万元来避免或者减少损失。本案中，邹春妙主张叶冬梅向其退还的3万元是交通费、差旅费损失而非定金，但未提交证据证明其与叶冬梅协商退还定金或其他费用之过程与结果，故应承担举证不能的不利后果，一审对其主张的定金损失不予认定，但邹春妙因（2018）粤2072民初205号案件支出的诉讼费4044元为其合理损失，华振公司应予赔偿。至于邹春妙主张的律师费损失12000元，因该费用的支出缺乏合同依据，又不属于必要支出，一审不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、华振公司于判决生效之日起七日内向邹春妙赔偿4044元；二、驳回华振公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费240元，由华振公司负担；反诉部分案件受理费525元，由邹春妙负担483元，华振公司负担42元。本院二审期间，双方当事人未向本院提交新的证据。华振公司对一审查明事实中没有对邹春妙支付了1万元诚意金但并未按照合同约定支付赎楼解押费用作出认定有异议，双方当事人对一审查明的其余事实没有异议，本院予以确认。另查，一审期间，邹春妙称，中山市第二人民法院（2018）粤2072民初205号案件审结后，经买卖双方协商，卖方叶冬梅向其退还了差旅费、交通费约3万元，该退还款项并非定金。本院认为，本案为居间合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人未提出上诉请求的事项，本院不作审查。本案中，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的主要焦点有：一、华振公司提供的居间服务是否存在瑕疵；二、邹春妙请求华振公司赔偿损失5万元理据是否充分。现分析如下：一、关于华振公司提供的居间服务是否存在瑕疵问题。从华振公司的员工分别与卖方叶冬梅、买方邹春妙的聊天记录来看，买卖双方在委托华振公司提供居间服务时，均已明确告知华振公司自己没有足够资金赎楼；叶冬梅不负责赎楼，只配合赎楼，邹春妙负责支付赎楼的手续费，华振公司负责寻找第三方金融担保公司，在三方签订的《房地产买卖合同》中也明确约定“买方出资，第三方金融担保公司还款解押”。但华振公司作为专业的房地产买卖居间服务机构，过于自信以往的居间服务经验，在提供居间服务过程中，未履行查明合同双方当事人征信的义务，在没有确定第三方金融担保公司赎楼可行性的情形下，即促成叶冬梅与邹春妙签订房地产买卖合同，给叶冬梅和邹春妙均造成了重大误解，最后导致房地产买卖合同无法履行，损害了委托人利益，华振公司对此负有明显的过错，其行为符合《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定。故，一审认定邹春妙有权拒绝缴纳中介服务佣金、逾期付款利息、律师费，并要求华振公司赔偿损失，事实清楚，理据充分，本院予以维持。二、关于邹春妙请求华振公司赔偿损失5万元理据是否充分问题。涉案房地产买卖合同签订后，邹春妙支付了6万元定金，在合同无法履行之后，邹春妙以叶冬梅违约提起双倍返还定金及赔偿损失之诉，在中山市第二人民法院（2018）粤2072民初205号案件中，法院是基于认定叶冬梅在合同履行过程中不存在违约行为而判决驳回邹春妙的诉讼请求，但并无直接认定邹春妙存在违约行为，故，邹春妙直接以该案件的判决结果作为其损失定金6万元的理据不足。邹春妙主张双方后来经过协商，叶冬梅向其退还的3万元是交通费、差旅费损失而非定金，但邹春妙未提交证据证明其与叶冬梅协商退还定金或其他费用之过程与结果，应承担举证不能的不利后果，故，一审对邹春妙主张的定金损失不予认定，并无不妥。至于邹春妙主张的律师费损失12000元，因该费用的支出缺乏合同依据，又不属于必要支出，本院不予支持。综上所述，华振公司、邹春妙的上诉请求均理据不足，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人中山市华振租售房地产顾问有限公司负担240元，由上诉人邹春妙负担810元。本判决为终审判决。审判长  姜新林审判员  阮碧婵审判员  蔡惠群二〇一九年十一月二十一日法官助理曾颖珩书记员黄铭怡