安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖17民终937号 上诉人（原审被告）：方红进，男，1976年12月28日出生，汉族，住安徽省池州市。 委托诉讼代理人：付文武，安徽天贵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽省池州市东池置业有限公司，住所地安徽省池州市翠柏路以东池阳路以南东壹号。 法定代表人：王建华，该公司总经理。 诉讼代表人：安徽九华律师事务所，该公司管理人。 负责人：徐三忠，该所主任。 委托诉讼代理人：何振国，安徽九华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余冰冰，安徽九华律师事务所律师。 上诉人方红进因与被上诉人安徽省池州市东池置业有限公司（以下简称东池置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2019）皖1702民初3738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人方红进及其委托诉讼代理人付文武、被上诉人东池置业委托诉讼代理人余冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方红进上诉请求：依法撤销原判第一项、第三项，改判驳回东池置业要求解除合同、腾空交付房屋的诉讼请求，并由其承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审认定方红进违约与事实不符。方红进签订合同并付清100万元保证金和第一笔100万元租金后，即进场施工。随即发生渗漏等房屋质量问题，并因非方红进原因发生拆大门等严重影响房屋使用的其他问题。方红进要求解除合同，后经双方协商，东池置业同意第二笔租金的支付时间调整为2019年12月31日前。方红进未违约。管理人未提供向方红进发出告知函的证据，一审认定管理人催收租金，方红进未如期支付构成违约与事实不符。合同第六条赋予方红进转租的权利，转租时东池置业已经同意。即使其未同意，因转租已超过6个月，亦不能成为其解除合同的理由。2.一审判决解除合同的同时支付100万元租金与事实不符。双方约定合同自2016年1月1日起租期10年，年租金100万元，其中免3年房租，方红进已支付100万元租金，期限应至2019年12月31日。东池置业于2019年5月8日就提起诉讼，在主张解除合同的同时要求方红进支付100万元租金，不具备支付条件。3.一审判决解除合同，损害方红进利益，且不利于双方纠纷的解决。方红进要求继续履行合同。双方已就2019年12月31日前支付100万元租金达成协议，且东池置业已收取100万元保证金，与租金数额一致，即使其单方认为方红进延迟支付租金，也不损害其利益。方红进租赁房屋面积达18000平方米，整体用于经营自选超市，投资大，搬迁损失大。一审判决方红进支付100万元租金，其应使用房屋至2020年底，而非3个月内交付房屋。 东池置业辩称，一审认定事实清楚，请求依法驳回方红进的上诉请求。合同明确约定了租金支付时间，方红进未按约支付租金，构成违约，东池置业有权要求解除合同。方红进虽与东池置业工作人员方桂春协商过延期支付租金，但方桂春无权就是否变更合同内容作出意思表示，东池置业与方红进未就延期支付租金达成一致。东池置业有无继续催收租金不能成为方红进不履行合同的理由。双方约定，转租需报东池置业核准同意。东池置业未核准同意转租。至2019年7月，东池置业才知晓方红进进行转租，并非转租6个月内未提异议。至于一审判决的100万元租金，东池置业同意按实际占用时间收取。 东池置业向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2015年9月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判决方红进立即腾空位于池州市恢复原状并交付给东池置业；3.判决方红进立即向东池置业支付拖欠的租金人民币1000000元；4.本案诉讼费用由方红进承担。 一审法院认定事实：2015年9月9日，东池置业与方红进签订《房屋租赁合同》，约定由方红进承租东池置业开发的位于池州市整层房屋，该房屋登记在东池置业名下。双方约定租期自2016年1月1日至2026年12月31日止，年租金100万元，2016年元月1日至2020年12月31日止，其中免租金3年，共计收租金200万；其中承租方应于2015年9月13日前支付100万元，剩余100万元于2016年元月1日前支付，承租方在合同签订后五个工作日内向出租方支付保证金100万元人民币，该款待合同期满无息退还。合同第八条第3项约定：若承租方未按合同约定期限支付租金，出租方有权解除合同。合同第六条约定：承租方在租赁期间有权对本合同涉及的房屋，确保主体超市经营面积8000平方米以外部分，根据经营需要进行分割后，进行部分转租并报出租方核准同意并予以配合。合同签订后，东池置业向方红进交付了房屋，方红进已支付100万元保证金及100万元租金，尚欠100万元租金未缴。方红进在租赁期间未经出租方同意将房屋对外转租。2018年2月21日，安徽九华律师事务所向方红进发出告知函，要求其在收到告知函后五日内与管理人重新签订租赁合同，并向管理人缴纳租金，方红进签收后未缴租金。2017年9月5日，安徽省池州是贵池区人民法院受理东池置业破产重整申请，并于同日指定安徽九华律师事务所担该公司管理人。东池置业认为方红进经催缴后未履行租金支付义务已构成违约，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并按约定支付租金，以致诉成。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按约定履行合同义务。东池置业与方红进2015年9月9日签订的《房屋租赁合同》真实有效，东池置业依约交付了房屋，方红进应按约如期缴纳租金。管理人催收后，方红进尚未如期支付剩余100万元租金已构成违约。故东池置业要求解除双方签订的《房屋租赁合同》应予支持，东池置业要求方红进支付尚欠租金100万元，属于合理要求，予以支持。东池置业要求方红进腾空房屋，考虑经营的持续性，其另行选址及腾空房屋均需时间，酌定给予三个月的时间以备其另行选址搬迁。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决：一、解除安徽省东池置业有限公司与方红进于2015年9月9日签订的《房屋租赁合同》；二、方红进于判决生效后十日内向安徽省东池置业有限公司支付租金人民币100万元；三、方红进于判决生效后三个月内将位于池州市池置业有限公司。案件受理费13802元，由方红进负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：方红进提交的协议，能够证明2台自动扶梯的安装费用由池州市桐韵商贸有限公司支付，但未提供证据证明方红进与该协议的关联性。方红进提交的消防系统维修合同书及收条，反映了方红创支付案涉房屋消防改造费用，但不能证明东池置业违约。方桂春的证言，能够证明方红进要求延期支付租金的事实，但不能证明东池置业同意延期。 二审查明，东池置业未向方红进发函催收租金。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是双方签订的房屋租赁合同是否应予解除及租金应如何支付。双方签订的合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同上明确约定了支付租金的时间，方红进虽认为双方对第二笔租金支付的时间进行了协商调整，但提交的证据不足以证明东池置业同意其延期支付租金，故其存在未按约支付租金的事实。方红进认为东池置业交付的房屋不符合约定，其有权拒付租金，不属于违约，但其提交的证据不足以证明东池置业交付的房屋不符合合同约定，故其未按约支付租金的行为属于违约。方红进的此节上诉理由不能成立，本院不予支持。方红进认为即使其未支付相应租金，但东池置业未予催告，不能直接解除合同。本院认为，一审起诉前，东池置业虽未催收租金，但其起诉的行为明确向方红进主张了租金，方红进一直未予支付，故一审法院判决解除双方之间的房屋租赁合同并无不当。方红进的此节上诉理由不能成立，本院不予支持。关于租金如何支付问题，虽然第二笔租金约定的交付时间是2016年1月1日，但该租金对应的房屋租赁期间是2020年1月1日至2020年12月31日。一审法院在判决合同解除的同时判决方红进支付2020年度的租金不当，应予以纠正。方红进虽未对该判决项提起上诉，但其本意系继续履行合同，且东池置业同意按实收取，故方红进自2020年1月1日起，应以每年租金100万元的标准向东池置业支付房屋占有使用费至其实际搬离之日止。 综上所述，方红进的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省池州市贵池区人民法院（2019）皖1702民初3738号民事判决第一项、第三项； 二、变更安徽省池州市贵池区人民法院（2019）皖1702民初3738号民事判决第二项为方红进自2020年1月1日起，按年租金100万元的标准向池州市东池置业有限公司支付房屋占有使用费至其实际搬离之日止； 三、驳回池州市东池置业有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费13802元，由池州市东池置业有限公司负担11502元，方红进负担2300元。二审案件受理费13800元，由池州市东池置业有限公司负担11500元，方红进负担2300元。 本判决为终审判决。 审判长  吴冬生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇一九年十一月十八日 法官助理段贵峰 书记员刘铮