新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新02民终494号 上诉人(原审被告)：凌开均，男，1969年4月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：侯小山，新疆先觉律师事务所律师。 被上诉人(原告原告)：邹浩，男，1985年9月30日出生，汉族，新疆油田公司重油开发公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 上诉人凌开均因与被上诉人邹浩房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2019）新0203民初1337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凌开均及其委托诉讼代理人侯小山、被上诉人邹浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人凌开均上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人凌开均承担不违约责任。事实和理由：1.2018年11月1日，上诉人凌开均与被上诉人邹浩的母亲邹某某经协商一致解除合同，有录音证据予以证实，故不存在一审法院认定的上诉人凌开均单方解除合同的行为。因此，上诉人凌开均不构成根本违约，不应当承担违约责任。2.一审中，被上诉人邹浩作为原审原告，其未对可得利益损失提起主张。一审法院判决上诉人凌开均支付可得利益损失，超出本案审理范围。3.被上诉人邹浩在一审法院释明后主张违约金，不符合法律规定。 被上诉人邹浩辩称，1.一审法院认定上诉人凌开均违约正确。双方签订的房屋租赁合同约定，上诉人凌开均的承租时间为五年，其提前解除合同，应当承担违约责任。且上诉人凌开均自2018年6月就不缴纳房租，亦存在违约。2.房屋租赁合同约定了违约金数额，并约定出租人解除合同要提前60日通知承租人。现上诉人凌开均提前解除合同，一审法院判决其赔偿被上诉人邹浩2个月的房屋租金损失正确。 邹浩向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年6月1日签订的《商铺出租合同书》；2.凌开均支付租金112500元（2018年7月1日至2019年4月30日10个月）、物业费10465元（2018年1月至2019年3月）、暖气费16903.63元（2017年11月10日至2019年4月15日2个采暖期）、利息1398.68元、违约金20000元，合计161267.31元。 一审法院认定事实：2017年6月1日，邹浩与凌开均签订《商铺出租合同书》，约定邹浩将其所有的位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区克拉玛依市××区商铺出租给凌开均；租期从2017年7月1日起至2022年6月30日，租金135000元／年，提前1个月预交下一年租金；押金20000元；水电暖、物业费由凌开均承担；出租方提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，向承租方支付违约金20000元，承租方提前解除合同，视为承租方违约，向出租方支付违约金20000元。该合同还对其他事项作了约定。2017年6月1日，凌开均支付押金20000元及2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金135000元，邹浩将涉案房屋钥匙交付给凌开均。经邹浩同意，凌开均将涉案房屋内部结构由原来的2层改成3层。2018年11月1日，凌开均腾空房屋后将涉案房屋钥匙挂在南林小区桂园85幢XX号房屋的大门上并电话告知邹某某。因双方就合同解除的赔偿金额未达成一致意见，邹某某未接收钥匙。另查，2019年4月8日，邹浩缴纳了涉案房屋2018年1月至2019年3月的物业费10465元；2019年7月2日，缴纳了涉案房屋2017年11月10日至2018年4月15日暖气费8414.21元、2018年11月8日至2019年4月15日暖气费8489.42元合计16903.63元。一审法院认为，双方签订的《商铺出租合同书》合法有效，邹浩交付了房屋，凌开均应当按照合同约定按时支付租金并缴纳水电暖物业费。关于合同的解除，凌开均于2018年11月1日通知邹某某腾空房屋、交还钥匙、提前解除合同的行为表明，其不再继续履行主要债务，该行为致使涉案房屋租赁合同的目的不能实现，构成根本违约，凌开均可以要求解除合同。邹某某作为邹浩的母亲，代管涉案商铺，凌开均已于2018年11月1日将商铺钥匙挂于邹某某的住所，并电话告知，故涉案《商铺出租合同书》实际于2018年11月1日已经解除。凌开均应当支付2018年7月1日至2018年11月1日期间的租金45000元（135000元÷12个月×4个月）。邹浩为凌开均代缴2018年1月至2018年11月1日期间物业费7475元（10465元÷14个月×10个月）、2017年11月10日至2018年4月15日的暖气费8414.21元，凌开均应当承担。对违约金损失，一审法院根据涉案房屋的位置、合同履行情况、合同解除时间、发布出租广告及重新出租的情况，酌定涉案房屋自2018年11月1日至重新出租前的合理期间为2个月即2018年11月1日至2018年12月31日，该期间的租金、物业费、暖气费应当由凌开均承担。另，凌开均逾期支付租金，应当承担利息损失1398.68元。扣除凌开均已支付的房屋押金20000元，一审法院判决：一、涉案《商铺租赁合同书》于2018年11月1日解除；二、凌开均于判决生效之日起三日内向邹浩支付租金损失27500元、逾期付款利息1398.68元、违约金20000元、代缴的物业费8970元、暖气费11261.93元，合计69130.61元。 二审中，当事人没有提交新证据。本案经过本院二审审理查明：《商铺出租合同书》第十一条第2款约定，“承租人看中此商铺北边室外场地的前提条件才签订本协议，故若相关部门强行要求承租人搬离此商铺北边室外场地的货物时出租人应出面协调。”另查明，被上诉人凌开均于2019年7月29日一审法院第二次庭审中，在法庭调查阶段提出增加违约金20000元的诉讼请求。本案所查明的案件其他事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确定。 本院认为，本案经过本院庭审，双方当事人对上诉人凌开均支付被上诉人邹浩2018年7月1日至2018年11月1日租金25000元（45000元-押金20000元）、2018年1月至2018年11月1日期间物业费7475元、2017年11月10日至2018年4月15日期间暖气费8414.21元，合计40889.21元（25000元+7475元+8414.21元）均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点：上诉人凌开均是否存在违约行为，若存在，其承担违约金的数额是多少。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。首先，上诉人凌开均作为涉案《商铺租赁合同书》的承租人，其应当按照约定的期限支付租金。《商铺租赁合同书》第三条约定，租金135000元／年，提前1个月预交下一年租金。在涉案《商铺租赁合同书》履行期间，上诉人凌开均只缴纳了第一年即2017年7月1日至2018年6月30日的租金，2018年7月1日后的租金至今未向被上诉人邹浩支付，已构成违约。其次，涉案《商铺租赁合同书》约定的租赁期限为2017年7月1日至2022年6月30日，上诉人凌开均在承租期间，将商铺腾空后于2018年11月1日向被上诉人邹浩的母亲邹某某交还商铺钥匙，其以行为表示不再履行《商铺租赁合同书》，亦构成违约。上诉人凌开均上诉称涉案《商铺租赁合同书》的解除是因被上诉人邹浩不能按照约定提供商铺北边室外场地使用，后双方协商一致解除合同，但其提交的与邹某某的录音证据不能证实该主张。且从双方签订的《商铺租赁合同书》可以看出，上诉人凌开均明知被上诉人邹浩对“商铺北边室外场地”不享有处分权，亦不属于双方约定的租赁范围，其以此作为解除合同的事由，无事实及法律依据。 对违约金，《商铺出租合同书》第五条第2款约定，承租方提前解除合同，应当赔偿违约金20000元。被上诉人邹浩主张上诉人凌开均支付违约金20000元，符合双方合同约定。一审法院结合涉案商铺的位置、合同解除时间、发布出租广告及重新出租的情况，认定被上诉人邹浩的损失以2个月计算，即2个月的房屋租金22500元（135000元÷12个月×2个月）、物业费1495元（10465元÷14个月×2个月）、暖气费2847.72元（8489.42元÷158天×53天），合计26842.72元。扣除已经判决支持的违约金20000元，故确认上诉人凌开均应另行支付租金损失2250元（22500元-20000元）、物业费1495元、暖气费2847.72元，该判决内容并未超出被上诉人邹浩一审的诉讼请求，本院依法予以维持。 上诉人凌开均另上诉称被上诉人邹浩经一审法院释明后主张违约金，不符合法律规定的意见，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”根据本院查明，被上诉人邹浩作为一审原告，其在法庭调查阶段增加违约金的诉讼请求，一审法院据此进行审理，符合法律规定，故对上诉人凌开均的该项上诉意见，本院不予支持。 综上，凌开均的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费471.07元，由上诉人凌开均负担。 本判决为终审判决。 审判长 乔 汇 涛 审判员 唐  杰 审判员 吴  婷 二〇一九年十一月二十五日 书记员 穆耶赛尔