新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初3429号原告：新疆水清木华物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖南路66号D栋一单元101室。法定代表人：邓国宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱晓蓝，女，该公司职员。委托诉讼代理人：张婷婷，新疆聚广律师事务所律师。被告：王欣，男，1983年11月3日出生，汉族，国家开发银行新疆分行职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：蒲玉霞，新疆国法律师事务所律师。委托诉讼代理人：周卫东，新疆国法律师事务所律师。原告新疆水清木华物业服务有限公司与被告王欣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新疆水清木华物业服务有限公司的委托诉讼代理人张婷婷，被告王欣及其委托诉讼代理人蒲玉霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新疆水清木华物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年1月1日至2016年12月31日以及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费7528.96元；2.判令被告支付2016年1月1日至2016年12月31日以及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费滞纳金（违约金）10248.79元；3.判令由被告承担诉讼费、邮寄费等全部费用。事实理由：原告为被告所有的位于乌鲁木齐市水磨沟区住宅提供物业服务。但被告拒绝缴纳该房屋的物业服务费。对此虽经原告多次催要，被告始终未予缴纳相关费用。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请！被告王欣辩称，针对第一项诉讼请求我们不同意，因为该物业公司没有按照相应的标准提供物业服务，第二，本案被告王欣实际入住的时间是2017年，原告所主张的物业费包括2016年1月至12月的，我们认为应当从2017年7月23日开始计算物业服务费，第三不同意支付物业费滞纳金，因为滞纳金属于行政机关才能进行的对行政主体的处罚，本案原告无权对被告采取滞纳金的处罚，第四，本案的诉讼费及其他费用应该由原告承担。本院经审理认定事实如下：2014年3月1日，新疆水清木华投资（集团）有限公司与新疆水清木华物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》，新疆水清木华投资（集团）有限公司委托新疆水清木华物业服务有限公司管理服务位于乌鲁木齐市水磨沟区的水清木华·丽都国际小区，委托管理的期限为五年，自2014年3月1日至2019年2月28日止。合同第六条第二款约定：“物业管理服务费用：（1）本物业的管理服务费用为：住宅房屋：按建筑面积每月每平米：2.00元计收；商业：按建筑面积每月每平米：5.00元计收；地下室：按建筑面积每月每平米：2.00元计收；（2）空置房屋：按建筑面积每月每平米：2.00元计收，此费用应由甲方承担；（3）业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，按每天应缴纳物业管理服务费的0.3%缴纳滞纳金；（4）物业服务费的调整，按当地消费水平和物价上涨指数，以及物业管理服务成本等各项费用增加比例，综合各方面因素适当进行调整和增加。”2017年3月30日，新疆水清木华投资（集团）有限公司与新疆水清木华物业服务有限公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，约定新疆水清木华投资（集团）有限公司选聘新疆水清木华物业服务有限公司为水清木华·丽都国际商住小区提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2.00元／月／平方米，业主或物业使用人应在每年12月1日履行交纳义务，合同期限自2017年3月30日起至业主委员会按照业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。该前期物业服务合同第三十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额3‰向乙方支付违约金。”被告系水清木华·丽都国际小区2号楼2单元1403室的业主，房屋建筑面积为117.64平方米，原被告于2017年7月23日签订了《丽都国际业主手册》，其中包含《消防安全责任书》、《天然气安全使用责任书》和《前期物业服务合同》，原告为合同乙方、被告为合同甲方，《前期物业服务合同》文本写明高层住宅物业费2.00元/月/平方米（如有未尽事宜双方以补充协议说明），被告在合同文本此处注明“暂不同意”，被告未对《前期物业服务合同》的其它约定提出异议。《前期物业服务合同》第十九条约定：“物业服务费缴纳期限：一、甲方自开发商发出《入住通知书》规定的交房之日起计缴12个月物业服务费。以后每个服务年度开始后的30日内缴付当年度物业服务费。二、甲方应按时缴纳服务费，逾期不缴纳的视为违约，应承担欠交金额每日3‰的滞纳金。”第二十二条第二款约定：“如果甲方违反本合同规定而构成重大违约的，应按上一年度物业服务费总额的10%承担违约责任。”合同约定了双方的权利义务。被告未向原告缴纳2016年1月1日至2016年12月31日以及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费。另查明，2015年12月24日涉案房屋通过五方竣工验收，涉案房屋建设单位新疆水清木华投资（集团）有限公司于2015年12月25日张贴“致水清木华·丽都国际全体业主”，通知国际丽都国际小区自12月27日起开始办理入住，并承诺网上验收公示前，物业公司暂不收取任何物业费用（装修用水、电、垃圾清运费用除外），自乌鲁木齐市质监站网上验收公示日后开始计算并收取后续物业费用。乌鲁木齐市质量监督站2016年3月（房建工程）竣工验收合格工程项目公示中包含涉案房屋所在的水清木华·丽都国际2号楼。本院认为，原告为位于乌鲁木齐市水磨沟区水清木华·丽都国际小区提供物业服务，被告是该小区2号楼2单元1403室的业主，房屋面积为117.64平方米，原告与被告之间存在物业服务合同关系。本案需要查清以下四个方面的问题：第一、被告应按什么标准向原告缴纳物业服务费？被告不同意双方于2017年7月23日签订的《丽都国际业主手册》中关于高层住宅物业费2.00元／月／平方米的内容，但是双方没有就高层住宅物业费的收费标准另行达成一致意见，那么根据新疆水清木华投资（集团）有限公司作为涉案房屋的建设单位与原告签订的《物业管理委托合同》、《乌鲁木齐市前期物业服务合同》约定，住宅房屋按建筑面积每月每平米2.00元计收，这两份合同属于前期物业服务合同，对业主具有约束力。故对原告主张的被告缴纳物业服务费的标准为2.00元／月／平方米，本院予以支持。第二、被告是否应当向原告全额缴纳物业服务费？原告在庭审过程中提交了大量原告作为物业服务企业的各种日常工作记录，涉及消防安全、保洁、维修、管理和秩序维护等方面的工作，用于证明原告履行了物业服务义务，被告提交的照片主要用于证明电梯故障、冬季小区内部道路积雪积水未清理、地下室被淹、路沿石划破轮胎、公共设施破损无人维修等物业服务不到位的事实存在，本院认为，原告提交的证据可以证明其积极履行物业服务合同约定的治安管理、卫生清洁、维修、维护等主要义务，在人的生产生活过程中，必然会遇到各种各样需要处理的状况，这也是物业服务行业形成的根基，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、和维护义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故被告辩称因原告提供的物业服务质量差、服务不到位而拒绝缴纳物业服务费或拒绝全额缴纳物业服务费的理由无法律依据，被告应当向原告支付欠缴期间的全额物业服务费。第三、原告主张被告缴纳物业服务费应从何时起算？根据涉案房屋建设单位新疆水清木华投资（集团）有限公司张贴的通知，办理入住的时间为2015年12月27日，故2015年12月27日应为房屋交付之日，而新疆水清木华投资（集团）有限公司承诺网上验收公示前，物业公司暂不收取任何物业费用（装修用水、电、垃圾清运费用除外），自乌鲁木齐市质监站网上验收公示日后开始计算并收取后续物业费用，水清木华·丽都国际4号楼在乌鲁木齐市质量监督站公示日为2016年3月。原告作为涉案房屋的物业服务公司在本案中认可新疆水清木华投资（集团）有限公司作出的承诺，是对自己权利的处分，故被告应当向原告缴纳自2016年3月1日起的物业服务费。第四、原告向被告主张滞纳金的依据？在审理过程中，原告认可实际主张的是违约金，诉状中主张滞纳金属于表述错误，原被告在《丽都国际业主手册》约定每个服务年度开始后的30日内缴付当年度物业服务费，被告认可未向原告缴纳2016年3月1日至2016年12月31日以及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费，构成违约，应当承担违约责任，根据原被告签订的《丽都国际业主手册》约定业主应按时缴纳服务费，逾期不缴纳应承担欠交金额每日3‰的滞纳金，原告主张依此计算滞纳金（违约金）金额为10248.79元，而被告认为业主手册约定如果业主违反本合同规定而构成重大违约的，应按上一年度物业服务费总额的10%承担违约责任。鉴于双方约定每个服务年度初缴纳物业服务费，故本院酌情按欠费金额的10%计算违约金，被告欠缴2016年3月1日至2016年12月31日以及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费金额为117.64平方米×2元／月／平方米×30个月＝7058.4元，故违约金金额应为7058.4元×10%＝705.84元。综上所述，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，有事实和法律依据，但计算期间有误，对被告支付原告2016年3月1日至2016年12月31日以及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费7058.4元的诉讼请求部分，本院予以支持。原告要求被告支付逾期缴纳物业服务费的违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院酌情对705.84元部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告王欣支付原告新疆水清木华物业服务有限公司2016年3月1日至2016年12月31日以及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费7058.4元。二、被告王欣支付新疆水清木华物业服务有限公司违约金705.84元。以上被告王欣应给付原告新疆水清木华物业服务有限公司款项7764.24元，于本判决生效后十日内给付。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244.44元，减半收取即122.22元（原告新疆水清木华物业服务有限公司已预交），由原告新疆水清木华物业服务有限公司负担68.44元，被告王欣负担53.78元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  喜慧二〇一九年十一月二十五日书记员  王涛