湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10161号上诉人（原审被告、反诉原告）：周捷，男，2001年12月11日出生，汉族，住武汉市洪山区。法定代理人：周某（周捷之父），男，1973年10月3日出生，汉族，住武汉市洪山区。法定代理人：方某（周捷之母），女，1978年1月20日出生，汉族，住武汉市洪山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：周某，男，1973年10月3日出生，汉族，住武汉市洪山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：方某，女，1978年1月20日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陈小双，湖北华忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，湖北华忠律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）赵金利，男，1979年4月27日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：石筱秋，湖北珞珈律师事务所律师。原审第三人：武汉安诚信房地产代理有限公司，住所地武汉市洪山区广八路**银海雅苑******。法定代表人：游静，该公司执行董事。上诉人周捷、上诉人周某、上诉人方某因与被上诉人赵金利，原审第三人武汉安诚信房地产代理有限公司房屋买卖纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初113号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周捷、上诉人周某、上诉人方某共同的上诉请求：一、请求撤销(2019)鄂0111民初113号民事判决书第三项判决；二、请求判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实理由：一审法院认定事实错误。1、上诉人不存在未如实陈述涉案房屋系受赠取得的事实且被上诉人无证据证明上诉人提供了与房屋交易相关的虚假信息。首先，一审法院认定上诉人未如实陈述案涉房屋系受赠的事实，依据的是第三人单方出具的《情况说明》。该《情况说明》是纠纷发生后所出具且为孤证，无其它证据相印证，况且本案的处理结果与第三人有法律上的利害关系。因此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关条款，该证据不能作为认定案件事实的依据。其次，由赵金利、周某、游静共同签名的《情况说明》所载内容，系第三人法定代表人游静亲笔所写；其明确记载：“因甲方非故意隐瞒导致变故，双方再协商解决。”该记载内容与事后第三人出具的《情况说明》所载内容：“周某及方某当时表示该房屋系转让交易取得。”前后矛盾。再次，依据日常经验法则判断，根据《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]20号）和《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发【2007133号）的相关规定，上诉人周捷年满18周岁后，案涉房屋交易即符合：“个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。”上诉人若知晓赠与与买卖取得的房屋再次出售时所缴纳的个人所得税数额相差巨大，完全可以通过推迟交易合理避税。况且即便上诉人对案涉房屋性质做了不实陈述，但交易双方办理房屋过户手续时该谎言是一定会被揭穿的，上诉人实无做不实陈述的必要。因此，上诉人没有任何理由对房屋性质做不实陈述，被上诉人也无证据证明上诉人曾提供了与房屋交易相关的虚假信息。2、上诉人严格履行合同义务无任何违约行为，不应承担中介费和违约金。首先，由第三人提供的格式合同《存量房居间（买卖）合同》（以下简称合同）第六条约定：“乙方承担房产局过户所需税费及贷款和中介费用。”所以依照该约定，应由被上诉人负担本次房产交易的个人所得税。其次，根据《合同》第八条：“本合同签订之日，甲、乙方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、户口本、身份证、婚姻状况证明等）。”第九条：“甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效，如甲方房屋有共有、设定抵押、租赁等行为应告知乙方。”时至今日，上诉人按合同约定提交的所有相关证件都真实、合法、有效且无合同约定有在交易房屋上设定权利应告知被上诉人的情况。再次，《合同》中并未约定上诉人需主动告知案涉房屋性质的义务，上诉人作为非房产专业人士也并不清楚房屋性质的不同会导致交易中个人所得税数额的巨大差异。所以，上诉人未主动告知房屋性质并不构成违约。综上所述，上诉人严格履行《合同》条款，无任何违约行为，不应按《合同》第七条约定承担中介费和违约金。一、本案第三人未尽到合理调查义务。正如被上诉人在诉状中所述，其是通过本案第三人的居间服务了解涉案房屋信息并进一步与上诉人进行房屋买卖交易。虽然《存量房居间（买卖）合同》中并未约定上诉人需主动告知房屋性质，但第三人作为专业的房地产中介机构，肩负着比一般人更高的交易风险防范和注意义务，应当认识到房屋性质和房屋权属证明皆是订立房屋买卖合同的重要事项。然第三人不仅未在其提供的格式合同《存量房居间（买卖）合同》和《履行合同确认表》中要求上诉人提供房屋性质信息，而且事后也未向上诉人核实该信息，仅凭多数交易的情况主观判断交易房屋系转让取得并据此向被上诉人出具《购房预算清单》，注明交易所需个人所得税18800元，造成被上诉人实际负担的个人所得税金额远超其预期。第三人未尽其合理调查义务，其行为有违《合同法》第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告的义务。综上所述，原审法院认定事实错误，上诉人无违约行为却承担违约责任于法无据。恳请二审法院支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人赵金利辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。原审第三人武汉安诚信房地产代理有限公司未到庭答辩，亦未提交答辩状。赵金利的一审诉讼请求：1、请求法院判令解除赵金利与周捷、周某、方某及武汉安诚信房地产代理有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、请求依法判令周捷、周某、方某向赵金利返还赵金利支付给周捷、周某、方某的购房定金50000元；3、请求依法判令周捷、周某、方某按照《存量房居间（买卖）合同》之约定向原告支付中介费18800元、合同解除违约金376000元（全部购房款1880000元的20%），两项合计394800元；4、由周捷、周某、方某承担本案的诉讼费用。周捷、周某、方某反诉请求：1、判令赵金利继续履行与周捷、周某、方某及武汉安诚信房地产代理有限公司签订的《武汉市存量房（买卖）合同》，承担房地局过户所需税费18800元及贷款1500元和中介费18800元，总计39100元（以实际发生费用为准）；2、判令赵金利按银行同期贷款利率承担违约金34847.17元；3、判令由赵金利承担所有费用。一审法院认定事实：2018年6月28日，赵金利与周捷、周某和方某及武汉安诚信房地产代理有限公司签订《存量房居间（买卖）合同》该合同约定：周捷、周某、方某将其所有位于武汉市洪山区珞南街武大路四眼井66号5层2室的房屋以1880000元的价格出售给赵金利，赵金利在合同签订当日向周捷、周某、方某支付购房定金50000元，房屋过户当日向周捷、周某、方某支付购房首付款890000元，房屋过户完毕后由银行转付赵金利贷款部分支付购房尾款940000元；赵金利承担房屋过户所需税费以及中介费用，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付中介费；因卖方赵金利导致本合同无法履行的，卖方应按全部房款的20%向买方支付违约金；因买方原因导致本合同无法继续履行的，买方应按全部房款的20070向卖方支付违约金。合同签订当日，赵金利向周某支付了购房定金50000元；合同签订次日赵金利向武汉安诚信房地产代理有限公司支付了中介费18800元。赵金利于2018年8月14日与周某以及武汉安诚信房地产代理有限公司经理游静至洪山区住房保障和房屋管理局办理房屋过户手续。办理过程中，赵金利、周某双方才得知因涉案房屋系周捷从其祖父处受赠取得，房屋因赠予取得后再次进行转让交易时应当缴纳20%的个人所得税。同日，赵金利、周某以及武汉安诚信房地产代理有限公司经理游静就此交易暂停问题签署了一份《情况说明》，内容为：赵金利、周某及武汉安诚信房地产代理有限公司三方于2018年8月14日办理房产过户，过户缴费时发现，周某个税需按照赠予财产缴税，周某、周捷、方淑要求停止交易，双方办理退单手续，因周某、周捷、方淑非故意隐瞒导致变故，双方再协商解决。后双方无法就20%的个人所得税的承担问题达成一致协议。一审另查明，赵金利办理涉案房屋过户时缴纳土地收益金913.92元及购房贷款终止手续费1500元。一审法院认为，赵金利与周某、周捷、方某及武汉安诚信房地产代理有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》及《情况说明》是当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，是合法有效的。因周某、周捷、方某在出售房屋未能如实完整地陈述涉案房屋是受赠取得房屋的事实，导致赵金利在购买该房屋时信息不对称，按照《中华人民共和国个人所得税法》相关规定，转让受赠房屋，应征收20%的个人所得税，超出了赵金利对购房应交税费的合理预期，亦超出一般房屋市场交易的情形，进而导致合同目的无法实现，不可归责于赵金利，对于其请求解除赵金利与周某、周捷、方某及武汉安诚信房地产代理有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》和返还赵金利支付给周某、周捷、方某的购房定金50000元的诉讼请求，法院予以支持；因周某、周捷、方某并非故意隐瞒涉案房屋的重要事实及提供虚假情况，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；通过综合考虑赵金利造成的实际损失、合同履行情况等，赵金利主张的违约金数额过高，法院酌情予以调整；赵金利购买周捷房屋所实际支付房屋过户时缴纳土地收益金913.92元及购房贷款手续费1500元，对于赵金利请求周某、周捷、方某按照《存量房居间（买卖）合同》之约定向赵金利支付中介费18800元、合同解除违约金376000元的请求，法院部分予以支持；对周某、周捷、方某请求被反诉人继续履行与周某、周捷、方某及武汉安诚信房地产代理有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》并承担房地局过户所需税费18800元及贷款1500元和中介费。18800元，总计39100元（以实际发生费用为准）及赵金利按银行同期贷款利率承担违约金34847.17元；因赵金利并未有违约行为，且双方协商未果，故法院对周某、周捷、方某的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条规定，判决：一、解除赵金利与周捷、周某、方某及武汉安诚信房地产代理有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、周捷、周某、方某于本判决生效之日起10日内共同向赵金利返还购房定金50000元；三、周捷、周某、方某于本判决生效之日起10日内共同向赵金利支付违约金3138.1元及中介费18800元；四、驳回赵金利的其他诉讼请求；五、驳回周捷、周某、方某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10860元，由赵金利负担6860元，周捷、周某、方某共同负担4000元；反诉受理费824元由周捷、周某、方某共同负担。二审审理中，周捷、周某、方某补充提交案涉房屋武汉市存量房居间买卖合同的“履行合同确认表”及背面第三方备注需要上诉人准备提交用于出售房屋的材料，证明第三方中介机构没有询问周捷、周某、方某涉案房屋的取得方式，周捷、周某、方某没有义务主动告知涉案房屋系受赠获得。经质证，赵金利认为其持有的合同原件中的履行合同确认表中没有中介公司的签字，该页内容属于中介分别与买卖双方确认的内容，一审中，周捷、周某、方某在反诉中提交过涉案合同，作为反诉证据，其中并不包含“履行合同确认表”，该部分证据不属于新证据，且该证据不能推翻一审认定的关于周捷、周某、方某不披露房屋来源信息，导致买卖双方信息不对称的事实，交易税过高的事实。本院认为，周捷、周某、方某所提交的“履行合同确认表”并不能证实其主张，对此，不予采信。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，赵金利与周某、周捷、方某及武汉安诚信房地产代理有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》及《情况说明》是当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。赵金利与周某、周捷、方某签订的《存量房居间（买卖）合同》及《情况说明》时，周某、周捷、方某并未告知武汉安诚信房地产代理有限公司、赵金利涉案房屋系受赠获得，导致交易税过高，致使双方房屋买卖合同目的无法实现，对此，周某、周捷、方某应承担相应责任。一审对事实的认定并无不妥，故周某、周捷、方某的上诉主张，本院不予支持。综上所述，周某、周捷、方某的上诉请求，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费469元，由周某、周捷、方某负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  张 红二〇一九年十一月二十八日书记员  阮小琴