陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终12114号 上诉人（原审被告）：马景涛，男，1972年5月18日出生，汉族，住西安市未央区重型机器厂福利区。上诉人（原审被告）：闫惠玲，女，1975年4月23日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）：张靖，女，1993年1月24日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：闫鹤年，男，1955年10月29日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区。原审第三人：西安馨慧房地产营销策划有限公司。住所地：西安市莲湖区。法定代表人：安卫民，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晶，女，1987年6月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人马景涛、闫惠玲因与被上诉人张靖、原审第三人西安馨慧房地产营销策划有限公司（以下简称馨慧公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人马景涛、闫惠玲，被上诉人张靖及委托诉讼代理人闫鹤年，原审第三人馨慧公司之委托诉讼代理人李晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，张靖作为买方与作为卖方的马景涛、闫惠玲于2017年12月7日签订《西安市存量房买卖合同》，约定：房屋位于西安市灞桥区XX路XX号XX花园XX幢XX单元XX号；面积55.02㎡；房屋已设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司陕西省分行，抵押日期2010年3月17日；房屋成交价645000元；买方向银行贷款支付房款；定金20000元，于2017年12月7日支付卖方，卖方于办理资金监管当天将定金划转至二手房交易资金监管专用账户；首期房价款175000元，买方于办理资金监管当天将此款划转至二手房资金结算专用账户；第二期房价款450000元，买方贷款银行支付，双方均认可第二期房价款划转至二手房交易结算资金专用账户的时间以买方银行规定为准，若买方贷款不足或未被批准，买方应于办理资金监管当日将房款划转至二手房交易资金专用账户；申请购房贷款，双方应于乙方购房资格审查通过五个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续，如贷款机构要求双方必须到场办理相关手续的，应该按要求到场办理；房屋交付日期为双方办理产权登记手续的当日内；卖方房屋注销抵押完毕，贷款发放至二手房交易资金结算专用账户后十五个工作日内办理产权转移手续；合同签订后，双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币190000元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失；发生纠纷，任何方可向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，张靖于2017年12月7日将定金20000元支付给马景涛，马景涛出具《收条》1份。张靖于2017年12月7日将佣金9675元支付给馨慧公司，馨慧公司出具《佣金收据》1份。张靖于2018年1月4日将户籍由陕西省铜川市迁至陕西省西安市，已具有购房资格。合同签订后，马景涛、闫惠玲告知张靖及馨慧公司，不再出售涉案产房。马景涛、闫惠玲拒不出售涉案房产的目的在于因房价上涨，其行为违反了合同约定，构成违约。张靖一审起诉至西安市灞桥区人民法院，提出诉讼请求:1、马景涛、闫惠玲向张靖支付违约金190000元；2、马景涛、闫惠玲向张靖赔偿误工费、诉讼费、交通费、委托代理费等损失10900元；3、马景涛、闫惠玲向张靖支付房屋差价300000元；4、马景涛、闫惠玲向张靖返还定金20000元；5、马景涛、闫惠玲向张靖赔偿中介费9675元。事实和理由：灞桥法院曾于2018年5月受理张靖与马景涛、闫惠玲房屋买卖纠纷，于2018年10月作出（2018）陕0111民初3252号民事判决，驳回了张靖要求房产过户的诉讼请求，也驳回了马景涛、闫惠玲要求解除合同的诉讼请求，张靖请求判如所请。马景涛、闫惠玲辩称，签订合同时，张靖不具有购房资格，后也不告知其已通过购房资格审查，未交首付款，其无奈之下要求张靖支付房款或加价，但张靖不置一词，不接电话，马景涛、闫惠玲即告知不卖房，张靖及馨慧公司恶意磋商，损害其权益，张靖仅支付定金20000元，未支付房款，也未履行其它义务，诉讼请求均不成立，其请求驳回张靖的诉讼请求。馨慧公司述称，签订合同属实，需办理网签时，马景涛、闫惠玲要年后办理，后多种理由推脱，又要求涨价，后续义务均未履行，其公司对张靖的诉讼请求均予认可。原审法院认为，张靖与马景涛、闫惠玲签订的《西安市存量房买卖合同》依法成立，合法有效。合同履行过程中，马景涛、闫惠玲以自己行为表明、已明确表示不履行《西安市存量房买卖合同》约定的出卖方主要义务，违反了合同约定，张靖请求马景涛、闫惠玲承担违约责任，支付违约金190000元的诉讼请求成立，依据《西安市存量房买卖合同》的约定，作为违约方的马景涛、闫惠玲应向张靖支付违约金190000元，返还定金20000元。违约金190000元已能够弥补张靖遭受的损失，对张靖要求马景涛、闫惠玲赔偿误工费、诉讼费、交通费、委托代理费等损失10900元的诉讼请求，支付房屋差价300000元的诉讼请求，赔偿中介费9675元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告马景涛、被告闫惠玲在本判决生效后十日内向原告张靖支付违约金190000元。二、被告马景涛、被告闫惠玲在本判决生效后十日内向原告张靖返还定金20000元。三、驳回原告张靖要求被告马景涛、被告闫惠玲赔偿误工费、诉讼费、交通费、委托代理费等损失10900元的诉讼请求。四、驳回原告张靖要求被告马景涛、被告闫惠玲支付房屋差价300000元的诉讼请求。五、驳回原告张靖要求被告马景涛、被告闫惠玲赔偿中介费9675元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9106元。原告已预缴，由二被告负担其中3261元，并于本判决生效后十日内支付给原告，其余费用5845元由原告负担。宣判后，马景涛、闫惠玲不服，向本院提起上诉称，一、张靖违约在先，签订合同后不支付购房款，不履行合同义务；张靖与馨慧公司恶意磋商，虚假承诺具有购房资格，签订合同后经马景涛、闫惠玲催问拒不支付首付款，马景涛、闫惠玲无奈之下行使不安抗辩权，无任何过错，不属于违约方，原审判决认为马景涛、闫惠玲违反合同约定是错误的，从而做出错误的判决。二、原审判决认定张靖具有购房资格与事实不符，违反西安市限购房政策，对张靖违反诚实信用原则和馨慧公司恶意磋商签订合同的行为均予以肯定，认定合同有效错误。三、张靖仅支付了2万元定金，其后再无支付购房款，原审判决片面的以合同约定的违约金条款为依据，判令马景涛、闫惠玲支付19万元违约金适用法律错误。上诉请求：撤销原审判决第一项，判令驳回张靖要求马景涛、闫惠玲支付违约金190000元的诉讼请求。张靖辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回马景涛、闫惠玲的上诉请求，维持原判，判决马景涛、闫惠玲承担上诉费用。一、张靖与马景涛、闫惠玲及馨慧公司房屋买卖合同纠纷一案，曾两度诉讼至灞桥区法院。第一次张靖起诉，灞桥区法院作出（2018）陕0111民初3252号民事判决，该判决书载明因房价上涨马景涛、闫惠玲不履行合同，并明确表示不再出卖争议的房屋，所以张靖购买该房屋的目的因马景涛、闫惠玲不予配合而不能达到。该判决驳回了张靖要求过户的诉请，也驳回了马景涛、闫惠玲要求解除买卖合同的诉请，且该判决已经生效。故双方所签订的房屋买卖合同是合法有效的。二、既然购买涉案房屋目的不能实现，物权无法得到保护，张靖就请求保护债权。一审判决的19万元违约金虽无法弥补张靖的损失，但考虑诸多因素，张靖决定服从一审判决。请求二审法院驳回马景涛、闫惠玲的上诉请求。馨慧公司述称，请求驳回马景涛、闫惠玲的上诉请求，判决居间费应当包含在违约金19万元中，马景涛、闫惠玲所陈述的情形与事实不符，在二手房交易流程中首先要去房管局做购审，完成以后才能去做网签和面签，购审是需要由马景涛、闫惠玲提供房产证，但马景涛、闫惠玲一直不愿意履行该义务，导致后续手续无法办理，造成违约，形成后续的诉讼事宜。张靖的户口在2018年1月4日已经落户到西安，闫惠玲在这之后的2018年1月到其公司明确告知涉案房屋不愿意再出售，已经构成违约，根据房屋买卖合同6.1条，违约方应当承担居间费用，居间方不应承担任何损失。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人均应依照合同行使权利、履行义务。一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定的，应当向另一方承担违约责任。本案中，根据当事人的诉辩主张，双方争议的焦点问题为：马景涛、闫惠玲是否存在违约行为，应否向张靖承担违约责任。如应承担违约责任，责任大小应如何确定。根据马景涛、闫惠玲与张靖签订的《西安市存量房买卖合同》，马景涛、闫惠玲应承担办理涉案房屋解押、协助张靖办理购房贷款以及办理房屋过户手续的义务。合同签订后，张靖依约向马景涛、闫惠玲支付了20000元定金，但马景涛、闫惠玲以自己的行为明确表示不再履行合同，故马景涛、闫惠玲的行为已构成违约，应当向张靖承担相应违约责任。马景涛、闫惠玲称涉案合同无法履行，原因系张靖非为西安市户口，不具有购房资格。但经本案审理查明，张靖在双方合同签订后，及时取得了西安市户口，具备了购房资格，故马景涛、闫惠玲的该项上诉主张不能成立。马景涛、闫惠玲称其不能履行合同的原因还在于张靖不支付购房款系违约在先，但根据双方合同约定，除张靖应于合同签订当日支付给马景涛、闫惠玲定金20000元外，首付款175000元应于双方办理资金监管之日存入资金结算专用账户，剩余450000元房款应于贷款发放之后划转至资金结算专用账户。现张靖已向马景涛、闫惠玲支付了20000元定金，但由于马景涛、闫惠玲明确表示不履行合同的原因致使双方无法办理资金监管手续，致使张靖无法履行后续合同义务，由此并不能认定张靖存在违约行为。故马景涛、闫惠玲的该项上诉理由亦不能成立。关于违约责任应如何确定的问题，双方在合同第六条中约定，一方不履行合同义务的，应当向守约方赔偿违约金190000元等。审理过程中，马景涛、闫惠玲主张双方约定的违约金过高。本院认为，虽然马景涛、闫惠玲在本案中为违约方，但张靖仅支付了20000元定金，考虑到当事人的主观过错、合同的实际履行情况，综合房价上涨给张靖造成实际损失等因素，本院酌情认定马景涛、闫惠玲向张靖承担140000元的违约责任。综上，原审判决应予变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初829号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；二、变更西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初829号民事判决第一项为：马景涛、闫惠玲在本判决生效后十日内向张靖支付违约金140000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决承担；二审案件受理费4100元，由马景涛、闫惠玲承担。本判决为终审判决。   审 判 长  侯   静审 判 员  高   玮审 判 员  侯 新 省 二〇一九年十一月十四日  书 记 员  王 晓 平 1