吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民终5532号 上诉人（原审原告、案外人）：张永清，男，1971年3月13日生，汉族，住吉林省榆树市。 委托诉讼代理人：孟宪哲，榆树市市区法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：崔今台，男，1965年8月27日生，汉族，住吉林省榆树市。 委托诉讼代理人：李海云（系崔今台配偶），女，1970年5月5日生，汉族，住吉林省长春市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：吉林省德路房地产开发有限公司，住所地吉林省榆树市。 法定代表人：孙大光，该公司经理。 上诉人张永清因与被上诉人崔今台、吉林省德路房地产开发有限公司（以下简称德路房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省榆树市人民法院（以下简称榆树法院）（2019）吉0182民初3799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。 张永清上诉请求：1.撤销一审判决。2.改判停止对张永清名下的位于榆树市馨悦家园小区3号1单元1802室，面积132.12平方米的房屋强制执行。3.撤销榆树法院（2019)吉0182执339号裁定书，并解除对上述房屋的查封。4.确认榆树市馨悦家园小区3号1单元1802室，面积132.12平方米归张永清所有，由德路房地产公司负责办理该房屋的不动产权登记手续。5.一、二审诉讼费由崔今台、德路房地产公司承担。上诉理由：一、本案基本事实：石某借用被上诉人德路房地产公司资质，开发承建榆树市馨悦家园小区。石某在黑龙江五常市也开发建设金禾国际项目，上诉人大包土建等工程，石某欠张永清工程款570万元无现金支付，于是自愿用其开发的馨悦家园小区多套房屋抵债，开出的这些房屋均已交付张永清，有的张永清自住，有的已经售出。案涉房屋是2014年10月24日，德路房地产公司给张永清开具了收据，位于小区**楼******，面积132.12平方米，价款500500元。因张永清也需要变卖周转资金，所以，将楼房委托物业代管钥匙，交了物业费，该房一直由物业使用，同时张永清在地产公司已做销售登记。2018年张永清听物业说该楼房被查封，张永清到房门口看到了法院的封条，张永清这才知道该房屋被法院查封，并提出执行异议。但是法院并未查明事实，而是驳回了张永清的异议请求。张永清不服，提出执行异议之诉，一审法院又驳回张永清诉讼请求。二、张永清不服一审判决，提出以下上诉意见：(一）根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，张永清提供的事实及证据完全符合该条规定的四种情形，享有阻却执行的权利。1.在人民法院查封之前，张永清与德路房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同（以据代合同）。本案石某是借用德路房地产公司资质，开发建设馨悦家园小区，石某是实际开发投资人，对该小区的房屋具有处分权。石某原是黑龙江亿隆房地产开发有限公司法定代表人，该公司在五常开发金禾国际项目小区，欠付上诉人工程款570万元，有欠据为凭。石某用馨悦家园小区的房屋通过德路房地产公司开给了上诉人八套楼房，七个车位，还用一台车共作价3754627元，用于抵账。本案案涉房屋就是其中的一套房屋。德路房地产公司给张永清出具了购楼款收据，虽然没有签订书面合同，是由于该小区未能在房产备案，无法开出网签合同，只能以据代合同。双方形成了事实上的商品房买卖合同关系，根据合同法的规定，口头合同也是合同中的一种，尚具有法律效力。而本案有购楼票据，更能证明存在合法有效的买卖合同关系。2.在人民法院查封之前，张永清已合法占有该不动产。本案查封时间是2018年，而在2014年12月24日，德路房地产公司在给张永清开具购楼票据，当时就已经给付张永清楼房钥匙，张永清也与物业办理了交接手续，并交纳了物业管理费，还将该房屋无偿借给物业使用（打扫卫生的人放杂物）。该事实物业也已出具证明证实事实存在，同时张永清还委托中介公司对外出售，中介公司也已出具了证明。这一系列事实能够证实张永清对该不动产房屋进行了实际合法占有。3.张永清已支付全部价款。本案是以案涉房屋抵顶张永清用以偿还欠付工程款，并且德路房地产公司也以房票形式开给了张永清收据，根据最高院(2019)最高法民申1560号民事裁定书的司法观点，以抵账方式进行的房屋交易，可认为买受人已实际支付了购房款。所以，本案应认定张永清已支付全部价款。4.非因张永清自身原因未办理过户登记。本案馨悦小区整体均未办理房照，是由于开发商的各项原因，不是购买者的原因，所以，本案属于非张永清自身原因未办理过户登记。综上四点认为，本案的证据足以证明在查封之前，张永清已经购买了案涉楼房并支付了全部价款，张永清享有阻却执行的杈利。（二）榆树法院对案涉楼房查封错误。法院在查封之前应该调查物业房屋所有人及使用人的相关情况，但法院没有调查核实，直接查封，导致张永清房屋无法办理各项登记。所以，法院查封有误，应予解封。（三）应确认案涉楼房归张永清所有，由德路房地产公司负责办理该房屋的不动产登记手续。因为张永清提供的证据足以证明，张永清已经实际购买了案涉楼房，该楼房不应作为德路房地产公司的财产被法院执行，德路房地产公司应该为张永清办理不动产权证。 崔今台辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 张永清向榆树法院提出诉讼请求：1.解除对崔今台申请执行的位于榆树市馨悦家园小区3号1单元1802室，面积132.12平方米房屋的查封，停止对该处房屋的执行措施。2.确认榆树市馨悦家园小区3号1单元1802室房屋归张永清所有，由德路房地产公司负责办理该房屋的不动产权登记手续。案件受理费由崔今台、德路房地产公司承担。事实和理由：石某借用德路房地产公司资质，开发承建馨悦家园小区（后改名鸿城西郡小区）。张永清在石某处包工程，石某共欠张永清工程款5700000元，于是在2014年10月24日石某将位于榆树市馨悦家园小区3号楼1单元18层1802室，面积为132.12平方米的房屋抵顶工程款给张永清，并由德路房地产公司开具了收据。后张永清到地产公司做了销售登记，同时将钥匙交给小区物业代管，并一直由物业使用，张永清也交了物业费。崔今台在执行程序中申请执行属于张永清的涉案房屋，张永清对此提出执行异议，榆树法院于2019年7月10日作出的（2019）吉0182执异73号民事裁定书，裁定驳回了张永清的异议申请。 崔今台在一审辩称，张永清的诉请是基于案外人石某的债权债务关系，主张的权利是基于债权不是物权。而涉案房屋是登记在德路房地产公司名下，且与石某没有任何法律和事实上的债务关系，张永清诉请与本案没有关联性，请求法院驳回张永清的诉讼请求。 德路房地产公司在一审辩称服从法院判决。 榆树法院查明：2012年9月22日，石某在五常开发金禾国际小区，经结算，黑龙江亿隆房地产开发有限公司欠张永清工程款5700000元,石某是该公司的法定代表人。2014年10月24日，由德路房地产公司给张永清开具了收据一枚，将位于榆树市馨悦家园小区3号楼1单元18层1802室，面积132.12平方米，价款为500508元的房屋抵顶张永清工程款，张永清没有办理过户登记手续。榆树法院在执行崔今台与德路房地产公司买卖合同纠纷一案过程中，作出（2018）吉0182执339号执行裁定书，查封了该案涉房屋。张永清向榆树法院提出执行异议，榆树法院于2019年7月3日作出（2019）吉0182执异73号裁定书驳回了张永清的异议请求。后张永清不服提出异议之诉，现要求：1.解除对崔今台申请执行的位于榆树市馨悦家园小区3号1单元1802室，面积132.12平方米房屋的查封，停止对该处房屋的执行措施。2.确认榆树市馨悦家园小区3号1单元1802室房屋归张永清所有，由德路房地产公司负责办理该房屋的不动产权登记手续。案件受理费由崔今台、德路房地产公司承担诉来榆树法院。 榆树法院认为，张永清虽有德路房地产公司出具的收据，但不能证明是抵顶工程款，张永清亦未提供工程承包合同。且该房屋没有办理过户登记手续，仍登记在德路房地产公司名下，张永清未取得案涉房屋的物权。故张永清的诉讼请求不具有足以阻却人民法院执行行为，不应予以支持。榆树法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回张永清的诉讼请求。案件受理费8805元，由张永清负担。 本院查明，原告崔今台和被告德路房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，榆树法院于2015年1月12日作出（2014）榆民初字第3949号民事判决书，判决：一、解除原告崔今台与被告德路房地产公司于2012年6月19日签订的两份房屋买卖合同;二、被告德路房地产公司返还给原告崔今台房价款1210918元及利息（按年利率6.56%计算，自2012年6月19日起至实际给付时止）；三、驳回原告其他诉讼请求。德路房地产公司对该判决不服，上诉至本院。本院于2015年7月28日作出（2015）长民一终字第300号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后德路房地产公司未按照上述判决履行义务，崔今台向榆树法院申请执行，案号为（2018）吉0182执339号。在执行过程中，榆树法院于2018年1月29日查封了包括涉案房屋在内的多套房屋。后案外人张永清提出异议，形成本案。 另查明，张永清向法院提供一张黑龙江亿隆房地产开发有限公司于2012年9月22日出具的数额为570万元，内容为“上款系2号-6号楼主体工程及材料人工款2012年11月开盘拨款”的欠据，同时向法院提供一张德路房地产公司于2014年10月24日为其出具的收到涉案房屋房款500508元的收据以及证明其占有使用涉案房屋的证据。 本院认为，一、本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。张永清作为案外人提起诉讼，负有举证义务证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利。张永清主张诉争房屋归其所有，但依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定可知不动产物权的设立和转让应依法进行登记，因张永清并未取得诉争房屋的物权登记，故张永清主张诉争房屋归其所有的主张本院不予支持。二、关于张永清是否享有其他足以阻止执行标的继续执行的实体性权利。依据张永清在庭审中关于房屋取得的陈述，张永清与德路房地产公司之间并非房屋买卖关系，不能适用《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定阻却执行。张永清为支持其诉争房屋系通过抵账而取得的主张，提交了黑龙江亿隆房地产开发有限公司出具的欠据、德路房地产公司出具的收据等材料，但对于抵账一事，张永清既不能提供其和黑龙江亿隆房地产开发有限公司存在工程承包关系的证据，亦不能提供黑龙江亿隆房地产开发有限公司和德路房地产公司之间关系的证据以及德路房地产公司和张永清之间存在达成以物抵债合意的证据，故本院无法认定张永清通过抵顶工程款的方式取得涉案房屋的事实。即便张永清在查封之前占有诉争房屋亦无法认定张永清对诉争房屋享有足以阻却执行的权利，故对张永清阻却执行的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，上诉人张永清上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8805元，由张永清负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 晶 审判员 周翠翠 审判员 邢春鹤 二〇一九年十一月二十九日 书记员 马可欣