江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8517号上诉人（原审原告）：汤晨。委托诉讼代理人：曹志敏，江苏正大发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈晓益，江苏正大发展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高凤宝。被上诉人（原审被告）：高晓峰。委托诉讼代理人：奚凤鸣，江苏奚凤鸣律师事务所律师，共同代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：卢梦娇，江苏奚凤鸣律师事务所律师，共同代理上述两被上诉人。上诉人汤晨因与被上诉人高凤宝、高晓峰买卖合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2018）苏0581民初14725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤晨上诉请求：1.撤销原判并依法改判；2.本案上诉费用由高凤宝、高晓峰负担。事实和理由：1.一审法院未查清高凤宝是否收到涉案100万定金。事实上高凤宝未收到100万定金，该笔定金在高晓峰处，故负有返还义务的主体是高晓峰，而非高凤宝。高晓峰参与诉争房屋买卖房价磋商且表示诉争房屋买卖价款最终会由高凤宝给高晓峰夫妇。汤晨与高凤宝签订房屋买卖合同后，因高凤宝年纪大无银行卡，鉴于高晓峰担保，故汤晨要求高凤宝先出具定金100万收据，后委托高晓峰将定金100万交付高凤宝。但事实上，高晓峰并未将定金100万交付高凤宝。汤晨于一审中申请财产保全，但高凤宝银行卡上无存款，一审第一次庭审后高晓峰妻子称钱都在其夫妇手中，一审判决后汤晨与高凤宝录音资料显示，高凤宝也表示定金在高晓峰处，高晓峰未按汤晨委托将定金交给高凤宝，高晓峰占有诉争定金没有事实和法律依据，故法院认定合同无效后，应由高晓峰将定金100万返还汤晨。2.高凤宝、高晓峰存在虚假陈述、隐瞒案件重要事实、欺骗法庭行为，有违诚信诉讼，应受法律处罚。一审判决前高凤宝签字情况说明载明高凤宝收到汤晨定金并已用去过半，但上述情况说明与汤晨二审提交录音中高凤宝陈述矛盾。高凤宝、高晓峰占有100万拒不返还，意图占为己有，有违诚信诉讼，应受法律处罚。3.本案不存在指示交付情形，二审法院应查明诉争定金100万资金流向。高凤宝签字收据上没有指示交付的表述，即没有表达将定金100万转至高晓峰银行卡上就视为高凤宝收到上述定金，因此汤晨将定金100万转至高晓峰卡上，与高凤宝收到定金100万是不同概念。高晓峰、高凤宝应提供诉争100万全部银行流水单据，以查明诉争100万真实情况。4.汤晨主张100万利息应予支持。合同无效，买卖合同三方包括担保人高晓峰均存在一定过错，汤晨将诉争100万转至高晓峰卡上后，高晓峰即获取了100万银行利息收益，一审法院未支持汤晨主张利息有误。高凤宝、高晓峰辩称，请求驳回上诉，维持原判。汤晨向一审法院起诉请求：1.确认汤晨与高凤宝于2017年9月27日签订的《房屋买卖合同》无效；2.高凤宝返还汤晨定金100万元并赔偿损失（以100万元为基数按中国人民银行同期同档贷款利率自2017年9月27日起至高凤宝实际付清之日止计算的利息）；3.高晓峰对高凤宝返还定金和赔偿损失承担连带担保责任；4.本案诉讼费由高凤宝、高晓峰负担。一审庭审中，汤晨对第二、三项诉讼请求变更为：2.高凤宝、高晓峰返还汤晨定金100万元并赔偿损失（以100万元为基数按中国人民银行同期同档贷款利率自2017年9月27日起至高凤宝实际付清之日止计算的利息）；3.高晓峰对高凤宝不能偿还部分承担赔偿责任。一审法院认定事实：2017年9月27日，以高凤宝为甲方，汤晨为乙方，双方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：一、交易标的物1.房屋（1）房屋坐落位置：泯泾园二区262；（2）权利人：高凤宝；（3）建造年月：2008；（4）房屋建筑面积为248平方米，共2.5层；（5）房屋是否已装修：简装。2.宅基地使用权等权益（1）宅基地面积：0.21亩；（2）宅基地权益包括宅基地使用权、拆迁置换的安置房及拆迁补偿款等。3.甲方将上述房屋及宅基地权益一起转让给乙方，乙方表示同意受让。二、交易价款：本合同交易总价款为人民币310万元整（大写：叁佰壹拾万元）。三、交易价款的支付乙方按下列方式将交易价款支付给甲方：1.本合同定金为100万元，支付时间为2017年9月27日。2.余款支付时间及方式：2018年6月中旬。四、交易标的物交付1.甲方应当于2018年10月1日之前向乙方交付上述房屋及宅基地。2.甲方确认在交付时交付的标的物属于交付的状态，包括但不限于在交付时甲方已经确认将该搬离的财物已搬离，若有未搬离财物则视为甲方放弃其所有权。……另外，双方就权利义务、违约责任、管辖法院等作了明确的约定。同日，汤晨通过银行转账转至高晓峰账户100万元。同时，高凤宝向汤晨出具收据一份，载明：“今收到买房人汤晨购房定金100万元整（壹佰万元整）。收款人：高凤宝2017年9月27日”。高晓峰向汤晨出具《担保书》一份，载明：“2017年9月27日，高凤宝与汤晨签订的房屋买卖合同，本人自愿为上述合同中甲方定金部分作担保，包括双倍返还定金。担保人：高晓峰身份证号：2017年9月27日”。坐落于常熟市的房屋的集体土地使用权证【常兴集用（1999）字第1415083号】登记土地使用者为钱云生。2008年3月19日，常熟市虞山镇动迁办公室与钱云生签订《协议书》一份，双方就拆除泰慈村东片4组钱云生的房屋及全部附着物，钱云生选择划地建房，双方对动迁补偿费等事宜达成了协议。之后，根据相关的政策，钱云生拆迁至常熟市房屋，至今该房屋相应的土地证正在办理中。一审另查明：钱祖生与高凤宝系夫妻关系，两人生育了三个子女，即长女钱云保、儿子钱云生、次女钱云芬。钱云芬与高晓峰系夫妻关系。钱祖生于1995年9月13日去世,钱云生于2016年11月9日去世。在审理中，一审法院为查明事实，就位于常熟市房屋的土地性质向常熟市国土资源局进行调查，相关负责人陈述：根据常熟市农村宅基地统一集中管理的相关政策规定，原来房屋土地的性质拆迁后的土地性质不变，钱云生原集体土地使用证的性质是集体土地，拆迁后的土地性质仍为集体土地。另外，龙腾新村房屋的整个土地性质在土地现状上也是集体建设用地。一审法院认为，根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同为无效。本案所涉房屋系农村集体宅基地上的房屋，汤晨、高凤宝也不属于同一集体组织成员，因此房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，而宅基地买卖违反土地管理法的强制性规定，故汤晨与高凤宝签订的《房屋买卖合同》应当认定为无效。根据法律规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还。故高凤宝应将汤晨交付的定金100万元予以返还。因双方明知房屋土地系宅基地性质仍签订买卖合同，双方均存在过错，故汤晨要求高凤宝承担赔偿责任的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于高晓峰承担的责任，根据法律规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人有过错的，担保人承担民事责任部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。高晓峰参与了《房屋买卖合同》的商谈过程，并为房屋买卖合同中的定金部分提供了担保，因此高晓峰应对高凤宝返还定金100万元不能清偿部分的三分之一承担赔偿责任。关于汤晨要求高晓峰承担共同还款责任的主张，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条之规定，一审法院判决：一、高凤宝于判决生效之日起十日内返还汤晨房屋定金100万元。二、高晓峰对高凤宝上述还款责任不能清偿部分的三分之一承担赔偿责任。三、驳回汤晨的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6900元、保全费5000元，合计11900元，由高凤宝、高晓峰负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，汤晨向本院提交录音文字整理稿两份及光盘一张，其中录音一证明高晓峰负责诉争房屋买卖事宜且定金一直在高晓峰处，高凤宝不知晓100万去处；录音二证明高凤宝没有用掉诉争定金，且高凤宝录音中陈述与一审高凤宝提交情况说明相反，故高凤宝、高晓峰恶意串通逃避执行。高凤宝、高晓峰质证认为，录音真实性无法确认，且录音中高凤宝陈述内容前后不一，足以证明高凤宝年纪大了，很多事情不清楚，上述两份录音与本案无关，也不能达到汤晨的证明目的。二审调查后，汤晨向本院邮寄了江苏省常熟市人民法院（2018）苏0581民初11059号民事判决书复印件一份及中国农业银行业务凭证打印件一份，据此主张汤晨父亲陈建忠曾以民间借贷为由起诉高晓峰归还借款30万，后高晓峰通过转账方式向陈建忠归还借款；业务凭证显示还款账户为银行内部账号，银行拒绝提供实际还款账户，据汤晨推测，系由高晓峰妻子钱云芬转出，结合录音证据等可以证明诉争定金部分由高晓峰夫妻占有，其中部分用于偿还高晓峰借款。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，汤晨与高凤宝就诉争房屋签订房屋买卖合同，后汤晨以诉争房屋权属问题、宅基地买卖违反土地管理法强制性规定为由请求法院确认合同无效、返还定金并赔偿损失等。关于高晓峰是否负有返还定金义务。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，高凤宝曾向汤晨出具收条确认收到汤晨购房定金100万，基于合同无效，高凤宝作为汤晨房屋买卖合同关系的相对方，根据法律规定应当负担返还定金100万的义务。汤晨以其转账至高晓峰银行账户且诉争定金由高晓峰占有使用故高晓峰据此负有返还义务，无合同及法律依据，一审法院未予支持，并无不当。高晓峰出具担保书明确其对诉争定金承担担保责任，鉴于诉争房屋买卖合同无效导致担保合同无效，一审法院考虑高晓峰过错认定由高晓峰对高凤宝不能清偿部分的三分之一承担赔偿责任，符合法律规定，本院予以维持。关于汤晨基于合同无效产生的损失。本院认为，汤晨按照房屋买卖合同约定于2017年9月27日支付定金100万，其基于合同无效导致定金利息损失客观存在。鉴于高凤宝、汤晨就诉争房屋买卖合同无效均存在过错，汤晨要求高凤宝就定金利息损失承担全部赔偿责任与法律规定不符，结合双方过错，本院认定高凤宝赔偿汤晨利息损失即以100万元为基数，自2017年9月27日起计算至高凤宝实际付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计取50%。综上，上诉人汤晨的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省常熟市人民法院（2018）苏0581民初14725号民事判决；二、确认汤晨、高凤宝于2017年9月27日签订的《房屋买卖合同》无效；三、高凤宝返还汤晨定金100万并赔偿汤晨利息损失（以100万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率自2017年9月27日起计算至高凤宝实际付清之日止，计取50%）；四、高晓峰对高凤宝上述债务不能清偿部分的三分之一承担赔偿责任；五、驳回汤晨其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6900元，保全费5000元，合计11900元，由高凤宝、高晓峰负担。二审案件受理费13800元，由汤晨负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一九年十一月二十五日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。