湖南省株洲市芦淞区人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0203执异54号异议人（案外人）唐曼珠，女，1986年12月8日生，汉族，户籍所在地为湖南省株洲市芦淞区，现住湖南省株洲市荷塘区。公民身份号码：4305211986********。委托代理人曾俊，湖南天隆律师事务所律师。代理权限特别授权，即代为提起执行异议，代为和解、调解，代为签收法律文书等。申请执行人彭康心，男，1970年8月18日出生，汉族，自由职业，湖南省邵东县人，住湖南省邵东县，公民身份号码：4305211970********。申请执行人周玉云，女，1969年11月7日出生，汉族，自由职业，湖南省邵东县人，住湖南省株洲市芦淞区，公民身份号码：4305211969********。被执行人陈登峰，男，1976年5月1日出生，汉族，自由职业，湖南省新邵县人，住湖南省新邵县，公民身份号码：4305221976********。被执行人张春艳，女，1975年3月20日出生，汉族，湖南省新邵县人，住湖南省新邵县，公民身份号码：4305221975********。在本院执行彭康心、周玉云与陈登峰、张春艳民间借贷纠纷一案中，案外人唐曼珠不服本院（2016）湘0203执530执行裁定书对其房产予以查封的执行措施，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人唐曼珠称，2010年,被执行人陈登峰从第三人处购买荷塘区团购商品房指标共计支付17万元（其中第三方已付购房款7万元,指标费10万元）。2011年7月22日，异议人唐曼珠与被执行人陈登峰签署了《单位内部指标房屋转让合同》。其中甲方:陈登峰，乙方:唐曼珠和陈海。一、甲方陈登峰转让株洲市荷塘区公务员内部认购的指标房,房屋位于荷塘区；二、甲方陈登峰保证乙方按照单位内部职工认购价2165元／平米取得甲方所转让的房屋；三、乙方应当在本协议签订之日起向甲方支付购买房屋首付款10万元；四、乙方须向房屋开发商交纳所有购房款；七、甲方应当协助乙方办理各种购房手续,直至乙方取得甲方所转让给乙方的房屋产权证；八、乙方与开发商签订认购合同之日,乙方支付给甲方指标转让费人民币158000元。转让合同签署之后，异议人唐曼珠父亲唐国辉当日向陈登峰转账15.8万元指标费。陈登峰将荷塘区团购商品房选房结果确认卡交给了唐曼珠，双方口头约定第二天再支付10万元的首付款。考虑到以后和开发商签房屋买卖合同的是陈登峰，所以想一次性把钱都付给陈登峰，以后再由陈登峰支付到开发商。综合考虑了当时的房价以及后续办证、房屋维修专项基金等各种杂项费用,唐曼珠提出包含10万元首付款在内再支付40万元房款，陈登峰也同意了。2011年7月23日，异议人唐曼珠父亲唐国辉再次向陈登峰转账支付40万元。至此，异议人唐曼珠向陈登峰支付房款以及其他费用共计55.8万元。株洲海天房地产开发有限公司告知房款共计274522元，除已付的7万元购房款，还需缴纳204522元。按照双方的口头约定，该笔费用应当陈登峰向开发商缴纳。但是陈登峰却说手头没钱，让异议人唐曼珠先交，以后再还给唐曼珠。故2011年下半年和2012年1月3日，异议人唐曼珠分别向开发商缴纳70000元和134522元房款。2012年2月7日,陈登峰有事不能来，特委托唐国辉代其和株洲海天房地产开发有公司签署《株洲市商品房预售合同》。2013年开发商交房后，异议人唐曼珠准备着手进行房屋装修。2013年5月29日，唐曼珠向株洲市天鹅物业管理有限责任公司缴纳装修管理费、装修垃圾清运费469元。2013年7月29日，唐曼珠向株洲市天鹅物业管理有限责任公司缴纳施工许可证和出入证工本费共计70元。2014年11月开始，开发商可以为购房人办理房屋所有权证，但由于陈登峰不配合，无法办理房屋所有权证。异议人在法院查封之前支付了全部房款，且已在该房屋居住6年之久，由于陈登峰的原因一直未能过户登记，故异议人认为上述情形足以排除申请执行人对该房屋的执行，故请求法院解除对株洲市荷塘区房屋的查封、冻结以及停止评估、拍卖。申请执行人彭康心、周玉云称，一、被答辩人提交的《单位内部指标房屋转让合同》明显存在事后伪造的嫌疑。1、被答辩人与案外人陈登峰签订的《单位内部指标房屋转让合同》时间为2011年7月22日，而案外人与涉案不动产开发商株洲海天房地产开发有限司签订预售合同的时间为2012年2月7日。根据转让合同第四条“乙方须向房屋开发商交纳所有购房款(巳实际支付清楚)”可推定，转让合同的签订时间应当在陈登峰签订购房合同之后，该条系合同的主要条款，但与被答辩人主张的事实存在矛盾。同时，在陈登峰预售登记均未办理的情形下，被答辩人就与其签订《转让合同》并超额支付了全部房款，与一般交易习惯相违背。2、陈登峰2012年2月7日购买涉案商品房的价格为274522元，根据被答辩人的在《执行异议书》中的描述结合其提交的转账凭证，截至2012年其为涉案房屋支付的对价为762522元，而涉案商品房至今评估价格仍不超过60万。从一般的生活常理出发均可推断，转让合同系根据案外人唐国辉和案外人陈登峰的转账记录事后伪造而成。二、即使涉案房屋转让行为真实存在，转让合同也未成立，且违反法律强制性规定。1、转让合同第十五条约定该协议经双方签字后生效，但协议乙方为“唐曼珠、陈海”两人，该协议乙方仅有唐曼珠一人签字，并未成立生效。2、在签订转让合同时，涉案房屋的产权并未明确根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条:“下列房地产，不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的”的规定，转让合同违反了法律强制性规定。三、即使合同真实有效，案外人唐国辉和陈登峰本系多年朋友，且存在其他利益关系，其转账记录也不能作为转让合同的履行依据。四、即使合同真实有效，被答辩人至今未办理完成过户手续自身亦存在过错，转让合同第十一条、十三条已明确约定了案外人陈登峰不配合办理过户手续的权利救济。但被答辫人至今未通过法律途径向陈登峰主张权利。被答辩人怠于行使自身权利应当不被保护。被答辩人的债权可以通过其他途径予以解决，该债权不优先于答辩人债权，更加不能以此对抗具有权威的法院判决和查封裁定。综上，被答辩人请求贵院停止对涉案房屋停止查封、拍卖、强制执行无事实依据和法律依据，应当予以驳回。本院查明，本院在审理彭康心、周玉云与陈登峰、张春艳民间借贷纠纷一案中，彭康心、周玉云提出财产保全申请。2015年11月11日，本院作出（2015）芦法民一初字第2032-1号民事裁定书，裁定对陈登峰、张春艳价值520万元的财产予以查封、冻结、扣押。2016年4月18日，本院作出（2015）芦法民一初字第2032号民事判决书，判决：一、限被告陈登峰、张春艳于本判决生效后十五日内一次性偿还原告彭康心、周玉云款项人民币4078000元；二、驳回原告彭康心、周玉云的其他诉讼请求。2016年6月14日，彭康心、周玉云向本院申请执行。2016年7月5日，本院作出（2016）湘0203执530执行裁定书，裁定对对被执行人陈登峰、张春艳的银行存款430万元予以冻结、划拨，若不足部分则对被执行人的其他财产予以查封、冻结、扣押、提取、拍卖、变卖。2016年7月11日，本院向株洲市不动产登记中心发（2016）湘0203执530号协助执行通知书，查封被执行人陈登峰名下位于株洲市荷塘区房屋，查封期限为三年，即从2016年7月11日至2019年7月10日止。另查明，2011年7月22日，异议人唐曼珠与被执行人陈登峰签订了一份《单位内部指标房屋转让合同》，合同的主要内容为：甲方为陈登峰，乙方为唐曼珠。一、甲方陈登峰转让株洲市荷塘区公务员内部认购的指标房,房屋位于荷塘区；二、甲方陈登峰保证乙方按照单位内部职工认购价2165元／平米取得甲方所转让的房屋；三、乙方应当在本协议签订之日起向甲方支付购买房屋首付款10万元；四、乙方须向房屋开发商交纳所有购房款；五、乙方与开发商签订认购合同之日,乙方支付给甲方指标转让费人民币158000元。转让合同签署之后，异议人唐曼珠父亲唐国辉当日向陈登峰转账15.8万元指标费。第二日，唐国辉向陈登峰转账40万元。2012年2月7日，唐国辉代陈登峰与房屋开发商株洲海天房地产开发有限公司签订了《株洲市商品房（预）销售合同》。2013年开发商交房后，异议人唐曼珠准备着手进行房屋装修。2013年5月29日，唐曼珠向株洲市天鹅物业管理有限责任公司缴纳装修管理费、装修垃圾清运费469元。2013年7月29日，异议人唐曼珠向株洲市天鹅物业管理有限责任公司缴纳施工许可证和出入证工本费共计70元。房屋装修完成后，异议人唐曼珠一家入住了该房屋。后由于被执行人陈登峰的原因导致该房屋至今未办理房屋所有权证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院执行局在办理彭康心、周玉云与陈登峰、张春艳民间借贷纠纷执行一案中，查封了被执行人陈登峰位于株洲市荷塘区房屋，该房屋已被异议人唐曼珠实际购买，异议人唐曼珠支付了全部价款，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且非异议人唐曼珠自身原因未办理过户登记，故查封该套房产不当，异议人唐曼珠的异议理由成立，异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（四）项、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于湖南省株洲市荷塘区房屋执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  尹小玲人民陪审员  胡菊香人民陪审员  胡峥嵘二〇一九年十一月二十一日法官助理粟欢书记员袁姝