江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3211号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：武进区横山桥东方胜宏停车场，住所地常州市武进区横山桥镇省庄村。经营者：季雄虎，男，1962年10月24日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：奚志锋，江苏博爱星律师事务所北京分所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：常州新常源实业投资有限公司，住所地常州市东方东路138号。法定代表人：冯巍，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐洪保，江苏金长安律师事务所律师。上诉人武进区横山桥东方胜宏停车场（以下简称东方停车场）因与被上诉人常州新常源实业投资有限公司（以下简称新常源公司）土地租赁合同纠纷一案，不服常州经开区人民法院（2017)苏0492民初780号民事判决，向本院提起上诉一案。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。东方停车场上诉请求：一、请求二审法院依法撤销常州经济开发区人民法院（2017)苏0492民初780号民事判决书，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；二、判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序严重违法。1.一审超期审理。本案自2017年4月受理起，在案件无鉴定期限、无评估期限等扣除的情况下，直至2019年6月，才审理结束，审理期限严重超限。因本案涉及的案由是土地租赁合同纠纷，双方对于土地租赁期限未有明确规定约定，及时按法律规定审结本案，有利于平息原、被告双方的纠纷矛盾，超期审理加重了上诉人占用土地的时间成本。2.上诉人在一审审理过程中，虽提出反诉，但尚未明确反诉请求金额，一审判决武断判决，违法法定程序。本案在审理过程中，依法向法庭了提起了反诉，即“判令被反诉人支付反诉人建筑物补偿费、搬迁费、停产损失费等及逾期利息（待定）”。反诉人向法庭申请调取《拆迁安置补偿协议》、《结算单》等资料，以便查清归属于反诉人的补偿种类和金额，在法庭调取上述资料后，反诉人再明确反诉金额。本案在长达2年多的时间内，法庭未能调取《拆迁安置补偿协议》的全部内容，也未能调取《结算单》等其他资料，致使反诉人的反诉人请求无法明确。一审法院在此情况下，武断判决支持反诉人部分补偿费用，违反法定程序。3.上诉人在一审判决后，因多次向法庭申请调取涉及拆迁补偿资料未果，故反诉金额暂定，暂未缴纳反诉费，一审法院在反诉人未缴纳反诉费的情况下，判决支付反诉人补偿款，违法法定程序。二、一审法院认定事实不清或遗漏了本案的其他相关事实。1.一审法院认定的《常州市武进区房屋拆迁补偿安置协议》内容，无充分证据予以证实。首先，一审法院向横山桥镇拆迁办调取的《常州市武进区房屋拆迁补偿安置协议》不符合证据的形式要件。一审法院调取的《安置协议》仅仅是一份复印件，无拆迁办的资料调取印章。其次，该《安置协议》内容不完整，协议的核心部分内容被完全遮盖，不能知晓补偿安置内容。最后，对于横山桥人民政府向被上诉人支付1730000元补偿款无其他书面证据证实，仅仅是被上诉人的单方陈述。2.一审法院据以定案的《房屋拆迁价格评估结果汇总表》、《机器设备清查评估明细表》，无充分证据予以证实。首先，《房屋拆迁价格评估结果汇总表》、《机器设备清查评估明细表》两份证据来源为被上诉人单方提交的复印件。其次，在庭审过程中，上诉人对该两份证据质证意见真实性等均不予认可。再次，一审法院在将上述两份证据作为本案证据采信时，未向拆迁办核实证据真实性。最后，《房屋拆迁价格评估结果汇总表》、《机器设备清查评估明细表》遗漏上诉人部分附属设施等。3.一审法院遗漏查明事实：在被上诉人提起本案诉讼时，对于诉争土地，已采取断电断水措施。4.一审法院未查明本案关于拆迁补偿金额及补偿具体已发放多少的基本情况，属认定事实不清。上诉人在一审中，反诉诉请就是基于上诉人是地上建筑物及附属物、机器设备的所有人，应当归于反诉人的建筑物及附属物、机器设备、填土费、搬迁费、停产停业损失费等补偿费。一审法院在未查明上述费用是否已经发生，或发生金额为多少的情况下，武断判决，明显属认定事实不清。三、一审适用法律错误。1.一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《集体土地租用协议》期限为两年，适用法律错误。双方于2014年12月10日签订的《集体土地租用协议》，对租赁土地的期限未有明确的约定，双方仅仅对租金的支付方式有明确的约定，故本协议符合《合同法》第231条的情形，即对租期没有约定或约定不明的，属于不定期租赁。一审法院在查明双方未约定期限的情况下（或属约定不明），断定本合同期限为2年，属适用《合同法》第231条的错误。2.被上诉人无权收取签订《安置协议》后的土地租金及占有费用。首先，在被上诉人与横山桥镇人民政府在签订《常州市武进区房屋拆迁补偿安置协议》后，被上诉人已非诉争土地的使用人，已丧失了土地用益物权，不得对外收取土地租金及占用费。其次，被上诉人在本案诉讼前，自行断电断水，未能为上诉人可供可以正常使用土地的正常条件，致使出租无法正常使用，故不能再收取租金及占用费。3.一审法院认定停业停产损失、搬迁费，双方未约定，不予支持的认定，属法律适用错误。关于停业停产损失部分：《常州市市区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行规定》第四条规定：停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业期间的直接效益损失。第六条：因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，房屋征收部门可以按被征收房屋评估总额（含装修)的6%给予一次性综合补偿。根据《暂行规定》内容，停业停产损失补偿的对象是因征收房屋造成停产停业损失的对象，在本案中应认定为上诉人。涉案租赁土地在出租前为一片荒地，上诉人在租赁后，逐步建设成为一个综合性停车场，故本案停产停车损失系为停车场的损失，上诉人为停业停产损失的补偿对象。关于搬迁费部分：《常州市市区征地房屋拆迁补偿安置办法》第二十九条规定：拆迁企业成产用房不需要搬迁的，不予补偿其设备搬迁费；需要搬迁的，对于设备的拆除、安装、搬迁费用，给予合理补偿。本案中，因上诉人系租赁土地用于停车场，目前停车场仍有车辆维修设备及上千辆机动车、非机动车需要搬迁，该项费用系实际产生的费用，应当由上诉人享有。新常源公司辩称,一、被上诉人与横山桥政府签订《常州市武进区房屋拆迁补偿安置协议》系由一审法院向横山桥镇政府拆迁办调取，虽然是复印件，但拆迁办是该协议的签约人，其提供的协议文本，在上诉人没有相反证据证明其虚假的情况下，该协议真实有效。二、双方土地租赁协议虽未明确约定租期为两年，但协议中对租金的支付时间明确约定了每半年支付一次，共计支付四次，故该内容可以推定出租期为两年，上诉人称双方不定期租赁没有任何事实依据。三、上述土地租赁到期后至今未搬迁，仍占用租用的土地，上诉人理应支付实际占用期间的土地使用费。四、上诉人要求被上诉人赔偿其停产损失、搬迁费没有依据，首先，上诉人至今仍在租用土地上经营，未停业、搬迁。其次，双方租赁协议中明确约定租用期内如遇国家征用土地，乙方应无条件同意，场地内建筑物由国家按政策规定支付给甲方，甲方再支付给乙方，故协议约定甲方只负有将上诉人场地内建筑物补偿费支付给上诉人。第三，上诉人租期已满，其自身负有从场内搬迁的义务，被上诉人不存在要承担上诉人租赁期满的搬迁费。综上所述，上诉人的上诉请求均无任何事实和协议依据，请求法庭驳回上诉，维持原判。新常源公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即从原告拥有使用权的横山桥省庄村集体土地迁出，并支付自2016年12月10日至实际迁出之日每日301元的土地使用费；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告拥有武进区200332001地块的土地使用权。2014年12月10日，原告下属机构常州市明都物资回收有限公司联群收购站将其中的部分土地使用权出租给被告使用，双方签订了集体土地租用协议，该协议约定被告租用面积6000平方米，租期2年，年租金11万元。租用到期后，如原告不续租，不承担被告租用期内的一切建筑设施费用。2016年12月20日租期到期后，原告于2016年12月26日通知被告搬迁，但被告拖延不搬，2017年2月20日，原告再次通知被告搬迁，被告仍拒不搬迁。现原告诉至法院，请求判如所请。东方停车场向一审法院提起反诉请求：1.判令被反诉人新常源公司向反诉人东方停车场支付建筑物补偿费、搬迁费、停业损失费、设备补偿款及逾期利息（从原告收到相应的拆迁款项之日至实际支付之日按同期银行贷款利率计算）；2.本案反诉费由被反诉人承担。反诉事实和理由：原、被告双方于2014年12月10日签订一份《集体土地租用协议》，约定新常源公司将其拥有的横山桥省庄村的一块集体土地使用权部分出租给东方停车场，租期自2009年12月15日起至2014年12月15日止。租期届满前，2014年12月10日东方停车场与新常源公司下属机构续签一份《集体土地租用协议》，协议中第五条约定“租用期内如遇国家需征用土地乙方应无条件同意，场地内的建筑物由国家按政策规定支付给甲方，甲方再支付给乙方”。现该租赁地块已被拆迁，新常源公司未按照约定向东方停车场支付拆迁款项。一审法院经审理认定事实如下：2013年1月14日，原告新常源公司出具证明，内容为：东方停车场在2009年12月15日与我单位签订土地租赁协议前，该土地面积约11亩左右，是一片杂草丛生的空地，是其在承租后对该空地进行挖淤、填砖、填石子等一系列的平整。2014年12月10日，常州市明都物资回收有限公司联群收购站（协议中为甲方）与被告东方停车场（协议中为乙方）签订《集体土地租用协议》一份，约定：甲方将部分土地租给乙方使用，租用面积约为6000平方米，租金每年110000元，每年分两次支付，每次支付55000元，支付时间2015年1月10日前，2015年6月10日前，2016年1月10日前，2016年6月10日前；租用到期后，如乙方需继续租用，在同等条件下，甲方优先考虑给乙方；租用到期后，甲方如不续租，不承担乙方在租用期内一切建筑设施费用；租用期内如遇国家需征用土地，乙方应无条件同意，场地内建筑物由国家按政策规定支付给甲方，甲方再支付给乙方；租用期内如甲方要提前使用乙方租用场地，甲方将乙方租用场地内的建筑物经评估后，双方协商同意后甲方支付给乙方。协议签订后，东方停车场分别于2015年6月8日、12月10日、次年7月1日、12月22日向常州市明都物资回收有限公司联群收购站支付2014年12月至2016年12月份的租金各55000元。上述租用的土地使用权人登记为新常源公司，权证号武集用（2004）第xx号，坐落于，权证登记用途为工业（21），使用权面积为11907.3平方米，权证登记日期为2004年11月8日。庭审中，原告新常源公司认可常州市明都物资回收有限公司联群收购站签订的上述《集体土地租用协议》，被告东方停车场亦无异议。2016年9月20日，因横山桥镇有轨电车示范区（省庄上高村）项目企业拆迁工作需要，常州市武进区横山桥镇房屋征收与补偿办公室向被拆迁企业发出《入户丈量通知书》，要求相关企业配合工作人员上门现场勘查并自行清点确认。2017年2月20日，常州市明都物资回收有限公司联群收购站向东方停车场邮寄通知一份，通知于次日送达至被告处，内容为：联群收购站于2016年12月26日书面通知你停车场土地租用协议已经到期，给你停车场两个月时间将场地内所有物品设施进行搬迁，今时间已快到期，你停车场没有任何搬迁动向，我公司再次书面告知，限你停车场在2017年3月26日前及时将场地内物品设施进行搬迁，如再逾期按自动放弃处理，一切后果由你停车场承担。2017年2月22日，常州市武进区横山桥镇人民政府（协议中为甲方）与原告新常源公司（协议中为乙方）签订《常州市武进区房屋拆迁补偿安置协议》，约定：因横山桥镇有轨电车示范区项目建设需要，甲方需拆迁乙方房屋，土地使用权证号为武集用（2004）第xx号，用途为工业（21），土地使用权面积为11907.3平方米；安置方式为货币安置，乙方应当于2017年4月22日前腾空让出全部被拆迁房屋、保持房屋设施完好、交出钥匙，同时将房屋所有权证、土地使用权证及其他相关权属证明资料原件交付甲方，房屋由甲方验收后拆除。搬迁过程中的安全由乙方自行负责；甲、乙双方签订本协议后，甲方支付30%的补偿款，余款待乙方将被拆房屋腾空让房交出钥匙并由甲方验房后结算；过渡方式为自行过渡；乙方全权委托甲方办理该房屋所有权证和土地使用权证注销相关手续；乙方腾空交房时，补偿范围内的附属设施如有短少或有未结清水电气等费用，甲方可从补偿金额中扣除相应费用。协议签订后，常州市武进区横山桥镇人民政府向新常源公司支付1730000元补偿款。现东方停车场租赁使用上述土地至今，尚未搬迁。一审法院审理过程中，原告新常源公司提交了《房屋拆迁价格评估结果汇总表》（附房屋平面示意图）和《机器设备清查评估明细表》，汇总表日期为2016年11月5日，出具机构为常州市嘉和土地房地产评估咨询有限公司，上述汇总表及明细表对新常源公司土地上房屋及附属物、机器设备进行评估认定。根据双方当庭指认，汇总表中房号为16-26房屋系被告东方停车场在租赁期间自行建造，包含相关装修及附属设施。根据评估报告内容，东方停车场租赁土地上房屋（房号16-26）补偿价格为483151元，装修及附属设施补偿价格为461654元，机器设备补偿（备注房号20号、21号）价格为168520元，三项合计1113325元。一审法院认为，常州市明都物资回收有限公司联群收购站与被告东方停车场在2014年12月10日签订的《集体土地租用协议》不违反法律规定，是合法、有效的。原告新常源公司作为土地使用权的产权人对联群收购站签订的上述协议效力予以追认，被告东方停车场亦无异议，因此该协议对原、被告双方均产生法律约束力，双方当事人应按照协议的约定全面履行自己的义务。被告东方停车场提交的2009年11月10日签订的《集体土地租用协议》复印件，没有原告印章，且未能提供协议原件，该院对其真实性不予采信。关于《集体土地租用协议》的租赁期限问题，协议第二条约定了租金标准及支付方式，虽然没有明确约定租赁期限，但对租金支付时间仅约定了两年，结合协议第三条“租用到期后”的约定，可以推定租赁期限应当为两年，即自2014年12月10日起至2016年12月10日止。现租赁到期后，因双方未再续签，故双方租赁关系终止，被告应从承租的诉争土地上迁出，并将诉争土地返还原告。同时被告还应支付占用期间的使用费，使用费可参照原合同标准计算至被告实际迁出土地时止，因此对于原告的诉讼请求，该院予以支持。至于被告提出的因拆迁致原告并非该土地权利人的辩称意见，并无相关依据，该院不予采纳。关于反诉部分，双方签订的《集体土地租用协议》约定“租用期内如遇国家需征用土地，乙方应无条件同意，场地内建筑物由国家按政策规定支付给甲方，甲方再支付给乙方”。根据查明的事实，双方所签订租赁协议约定的租赁期限自2014年12月10日起至2016年12月10日止，虽然原告新常源公司与常州市武进区横山桥镇人民政府签订的《常州市武进区房屋拆迁补偿安置协议》时间为2017年2月22日，但该案所涉土地的拆迁评估工作发生在租赁期限内，被告享有装修补偿费用权益形成于拆迁部门评估时，应当认为“租用期内如遇国家需征用土地”条件成就，因此被告可以依据协议约定向原告主张场地内建筑物及设备的补偿款项。根据相关评估报告，确认房屋（房号16-26）补偿价格为483151元，装修及附属设施补偿价格为461654元，机器设备补偿（备注房号20号、21号）价格为168520元，合计1113325元，被告搬迁时，应当确保上述补偿范围内的房屋、装修及附属设施、机器设备一并完整交付，如不能交付或有短缺，应依据评估价格在原告应支付的补偿款项中扣除。对于被告主张的搬迁费、停业损失费，因协议未约定，且被告尚未搬迁，该院不予支持。关于被告主张的逾期利息，协议约定如遇国家需征用土地，被告“应无条件同意”，但被告至今未腾空让房，原告至今尚未全额取得拆迁补偿款项，因此对于被告的该项诉讼主张，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告武进区横山桥东方胜宏停车场于判决生效后十五日内从租赁的位于武进区的土地（权证号武集用（2004）第xx号）上迁出并返还原告常州新常源实业投资有限公司，同时一并完整交付补偿范围内相应的房屋、装修及附属设施、机器设备，如不能交付或有短缺，应依据评估价格在原告应支付的补偿款项中予以扣除。二、被告武进区横山桥东方胜宏停车场于判决生效之日起十五日内向原告常州新常源实业投资有限公司支付土地使用费（该使用费自2014年12月10日起，按301元/日标准计算至被告实际迁出土地时止）。三、原告常州新常源实业投资有限公司于判决生效之日起十五日内向被告武进区横山桥东方胜宏停车场支付房屋、装修及附属设施、机器设备补偿款1113325元。四、驳回被告武进区横山桥东方胜宏停车场的其他反诉请求。如原告常州新常源实业投资有限公司、被告武进区横山桥东方胜宏停车场未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8759元，反诉受理费7410元，合计16169元，由原告常州新常源实业投资有限公司负担8759元，由被告武进区横山桥东方胜宏停车场负担7410元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，民事诉讼中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案二审讼争的主要焦点有以下四项。一、关于反诉为重点的一审程序是否违法。经二审审查，在本案先后进行的四次一审庭审中，上诉人在第一次庭审中就当庭明确了要求被上诉人支付建筑物补偿费等以及逾期利息，并承担反诉费用的反诉请求；在第四次庭审中，上诉人明确反诉请求中建筑物补偿费和逾期利息具体包括以下项目：建筑物补偿费、搬迁费、停业损失费、设备补偿等，以及逾期利息；上诉人在第三次庭审中当庭陈述，请求法庭能就反诉部分的赔偿继续调查后予以证实。综上，上诉人就一审反诉请求，已通过其参加的三次庭审中的当庭陈述予以明确。一审法院经审理，对上诉人部分反诉请求予以支持并作出相应的裁判，并无不当，二审予以确认。二、一审是否因遗漏本案重要事实以致认定事实不清。经二审审查，上诉人提出异议的《常州市武进区房屋拆迁补偿安置协议》，该协议的编号为“武拆2016年横企字03-02-002号，主要内容为常州市武进区横山桥镇人民政府作为甲方，与常州新常源实业投资有限公司作为乙方，因横山桥镇有轨电车示范区项目建设需要，就土地使用权证号武集用2004第xx号土地使用面积11907.3平方米的被拆迁房屋进行拆迁、补偿安置等事宜达成协议。该《安置协议》是由上诉人申请、一审法院调取，并经本案双方当事人当庭质证，连同本案另两份证据即《房屋拆迁价格评估结果汇总表》、《机器设备清查评估明细表》等均证据采集合法、形式内容真实有效，一审法院对上述证据的认定均无不当，二审也予以确认。三、一审对双方当事人签订的土地租用协议期限的认定。双方当事人于2014年12月10日签订的《集体土地租用协议》中约定：租金每年110000元，每年分两次支付，每次支付55000元，支付时间2015年1月10日前，2015年6月10日前，2016年1月10日前，2016年6月10日前；租用到期后，如乙方需继续租用，在同等条件下，甲方优先考虑给乙方。虽然，上述内容从形式外观上仅约定了租金的支付方式，而未明确租赁土地的具体期限。但是，依照房屋土地等不动产租赁的先付后用规则，结合上述当事人约定中的协议签订时间、每年两次支付方式、罗列四次支付的截止日期，以及租用到期后继续租用的条件设置等，应当能够推断出案涉土地租用协议约定的租用期限为两年，故一审作出该认定无误。上诉人以该租赁协议的租期没有约定或约定不明，对照合同法第231条情形属于不定期租赁的上诉理由，明显与本案事实不符，本院不予采纳。四、关于上诉人提出的停业停产损失，搬迁费的反诉请求是否应予支持。按照双方租赁协议中约定，租用期内，如遇国家征用土地，乙方即东方停车场因无条件同意，场地内建筑物由国家按政策规定支付给甲方即被上诉方后再支付给乙方。因此，该协议约定被上诉方只负有将租用场地内的建筑物补偿费向上诉人支付的义务，并未约定上诉人租赁期满后需支付搬迁费等其他费用。因上诉人要求被上诉人赔偿其停产损失、搬迁费的诉请依据不足，一、二审均不予支持。综上，武进区横山桥东方胜宏停车场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因二审调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8759元，由上诉人武进区横山桥东方胜宏停车场负担。本判决为终审判决。审判长  谢唯立审判员  罗希夷审判员  刘岳庆二〇一九年十一月二十五日书记员  张 斐