北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终15844号上诉人(原审被告)：北京金盛顺鑫置业投资有限公司，住所地北京市顺义区安平街**。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：柴学英，黑龙江音河律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王斌，男，1981年11月20日出生，汉族，山东省菏泽市居民，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：陈作计（王斌之妻），1981年4月25日出生，汉族，重庆市南川区居民，现住北京市顺义区。上诉人北京金盛顺鑫置业投资有限公司（以下简称金盛顺鑫公司）因与被上诉人王斌房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初7922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金盛顺鑫公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判：1、金盛顺鑫公司只向王斌承担延期交房违约金29707.46元；2、金盛顺鑫公司无需支付王斌3000元装修整改赔偿金；3、一、二审诉讼费由王斌负担。事实和理由：依据合同约定，金盛顺鑫公司应当向王斌交付的是毛坯房，且已经在2018年11月16日完成交付。金盛顺鑫公司对延期交房违约金的计算是从2018年11月1日起计算至2019年1月30日止。金盛顺鑫公司不同意一审法院判决的违约金数额。王斌的装修问题早在2019年3月中旬完成装修整改，整改后的个别瑕疵不影响正常使用，因此不应支付装修赔偿金。王斌辩称，同意一审判决。王斌向一审法院起诉请求：1．判令金盛顺鑫公司支付王斌逾期交房违约金（第一部分2018年11月1日至2018年12月5日，以1343830元为基数，按照日万分之三的标准计算为14110.22元；第二部分2018年12月6日至判决书生效之日止，以1673830元为基数，按照日万分之三的标准计算）；2．判令金盛顺鑫公司赔偿王斌装修整改赔偿金272700元，其中包括人工费9万元、材料采购、安装费6万元、整改期间王斌的误工费6万元、杂费6000元（通讯费400元、交通费600元、餐饮费5000元）、房屋租金损失（按照每月6300元的标准，自2018年11月起计算至判决生效之日止）；3．本案诉讼费用由金盛顺鑫公司负担。一审法院经审理认定事实如下：2017年3月4日，金盛顺鑫公司（出卖人）与王斌（买受人）签订合同编号为Y2002379的《预售合同》及其附件，合同约定：房屋坐落于顺义区后沙峪镇安平街北侧（后沙峪镇公共设施项目二期）4#商务办公楼××××，建设工程施工合同约定的开工日期为2016年8月22日、竣工日期为2018年6月3日，该商品房的用途为办公，层高为4.2米，预测建筑面积共61.03平方米，套内面积42.56平方米，公共部位与共用房屋分摊面积18.47平方米，出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付涉诉房屋；该商品房单价每平方米39328.71元，总价款1673830元；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部己付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；附件八补充协议第四条对合同第十二条的补充约定：买受人不可撤销的同意委托物业公司进行毛坯验收，授权委托书见附件九。王斌提交的《预售合同》附件九内容为授权委托书，该委托书中所有横线部分均为空白，委托人处有王斌签字按手印，委托时间2017年3月4日，受托人处为空白。金盛顺鑫公司提交的《预售合同》附件九内容为授权委托书，委托人（买受人）为空白，身份证号×××，联系方式××××，受托人北京御鼎顺物业管理有限公司……委托人不可撤销的委托北京御鼎顺物业管理有限公司为本人办理绿港花博中心项目×号楼××号房屋的毛坯验收手续。据此，本人声明如下：委托并认可由北京御鼎顺物业管理有限公司代表本人进行该房屋的毛坯验收。如验收结果存在质量问题，受托人即物业公司须书面向本人及开发商提出异议；如验收结果无质量问题，无需买受人出具书面的毛坯验收报告，视为本人已接受该房屋。本授权委托书一经作出，委托人即不可撤销。委托人处有王斌签字按印，委托时间2017年3月4日，受托人处有北京御鼎顺物业管理有限公司盖章及张某签字，受托时间2017年3月4日。合同还约定了其他权利义务。2017年8月5日，双方签订了补充协议，对《预售合同》附件五第三条作如下修改：买受人于签署预售合同前向出卖人全额支付不少于该商品房总房款的50％的首付款，即1343830元。剩余房款33万元，买受人以申请银行按揭的方式向出卖人支付。个人借款凭证显示，中国工商银行于2018年12月13日向金盛顺鑫公司发放贷款33万元。签订《预售合同》后，双方于2017年3月4日办理网签，王斌按照合同及补充协议约定交纳房款1673830元。2018年11月13日，涉诉房屋取得竣工验收备案。金盛顺鑫公司提交验收表证实北京御鼎顺物业管理有限公司于2018年11月16日对毛坯房验收合格，经公安机关确定涉诉房屋门牌号为安华北街×号院×号楼×××号。王斌称其于2019年1月21日收到金盛顺鑫公司寄送的《业主通知书》，通知其于2019年1月23日办理收房手续。王斌于2019年1月23日欲办理收房事宜时发现装修存在实际问题无法收房，当日向金盛顺鑫公司提出申请，要求金盛顺鑫公司对实际整体装修无法收房的实际问题请求一次性对本家损失进行赔偿，由本人自行解决。王斌提交了其预收房时到房屋内查看照片，照片显示涉诉房屋存在以下问题：门框与木地板接缝缝隙大、踢脚线缺失、墙面破损、刷漆不平整、壁纸与墙面贴合不平、管道未封闭、木地板存在空隙、不平、空鼓、钢结构未包裹、室内门裂纹、瓷砖不平、空鼓、大理石台面包边缺失、粗糙、刷漆不均匀、空调过低等问题。王斌另表示还存在所有管道（暖气管、排水管）裸露在外、侧排马桶软管风险大、质量不过关、二楼卫生间未做防水、二楼护栏应为半封闭、卫生间部分线路未做暗线、大理石台面不是整体石材、二楼楼梯壁纸有缝隙、二楼楼梯与样板间楼梯不符等问题。王斌为证明装修标准提交了照片复印件一张，照片显示为一宣传海报，海报上有国门智慧城LOGO，内容为：“装修标准（4000元／平方米，具体见精装交付基本标准清单，1）橱柜：志邦或同档次品牌……9）智能家居：智能门锁、电动窗帘杆（4.2米客厅不含帘布）、可视对讲、智能场景面板、智能灯光面板、智能插座。最终标准以实际签订的委托装修合同为准。”金盛顺鑫公司对该照片真实性不予认可，表示不是金盛顺鑫公司制作，其公司交付给业主的为毛坯房，不是精装修房屋。金盛顺鑫公司另表示，在收房后有些业主向住建委反映装修质量问题，其和住建委责斥装修公司在春节后进行了整体整改，对王斌家的装修问题进行了修复，因整改是装修公司进行，所以其对整改部位、整改后是否通知王斌再次收房不清楚。2019年7月11日庭审前，经金盛顺鑫公司委托诉讼代理人柴学英到涉诉房屋内查看，王斌提交照片中显示的问题基本得到解决，目前状况比照片中情况要好很多。对于金盛顺鑫公司陈述的修复房屋情况，王斌称不知道是否进行整改，何时进行的整改，也没有人通知再次收房，金盛顺鑫公司交付的房屋应为精装修房屋。为查清本案事实，一审法院于2019年7月16日组织双方当事人到现场对金盛顺鑫公司所述的整改情况进行勘察，情况为：二楼北卧室壁纸有起鼓、地板与踢脚线之间有缝隙、二楼走廊窗户全封闭、二楼南卧室角落地板空鼓、墙面壁纸有磕碰点，楼梯壁纸有缝隙、客厅阳台石材不是整块且包边不平、阳台角落地砖有裂缝、空调安装过低、门口冰箱位不方正。此外，王斌表示二楼楼梯与样板间楼梯不一致，二楼卫生间做过闭水实验漏水，现在仍存疑，一楼卫生间曾做过实验有返水，要求对两个卫生间重做返水、闭水实验，所有暖气管道、排水管裸露，位置也不好，二楼卫生间侧排应予以解决。对于勘查出现的问题，金盛顺鑫公司表示客厅阳台石材已经是最大规格，无法更换整块石材。门口冰箱位不方正无法修复。暖气管道、排水管裸露不存在问题，无需处理。二楼卫生间侧排不违反规范，无需处理。同意对一楼卫生间重新做返水和闭水实验。楼梯无法更改，其余问题均可以进行整改。后金盛顺鑫公司表示可以在一个月内整改完成。一审法院于2019年7月24日询问王斌意见是否同意金盛顺鑫公司在法院催促后于20天时间将勘查过程中提出的问题进行整改，并告知王斌修复过程中金盛顺鑫公司会进行闭水实验，另如金盛顺鑫公司修复后房屋没有严重质量问题，应由王斌先收房，避免损失进一步扩大。王斌表示回去考虑并于2019年7月25日电话答复一审法院称不发表意见。随后金盛顺鑫公司对涉诉房屋存在的装修问题进行再次整改。一审法院于2019年9月19日组织双方当事人对整改情况再次进行勘查，情况为：客厅大理石台面包边进行了修复，但可见西侧（应为东侧，误写为西侧）仍有接缝，大理石台面东侧地面（应为西侧，误写为东侧）踢脚线与地板接缝处有近60厘米长缝隙，金盛顺鑫公司称已经进行了修复和调整，但因二次结构原因无法将裂缝调没，只能通过打胶或其他方式调整。对于房屋内壁纸，金盛顺鑫公司称因更换封闭护栏时拆除了部分壁纸，为了避免色差问题，对全屋除了二楼两个卧室以外的壁纸都进行了更换。对此王斌表示2019年8月23日通知其做返水实验时其到室内看到壁纸并未进行更换，且仍存在轻微起鼓、不平问题，王斌认可金盛顺鑫公司对楼梯墙的壁纸进行了更换。王斌表示客厅地板明显存在起鼓、凹陷情况，更换的半封闭护栏两端铁环没有固定。经一审法院查看，客厅地板与瓷砖接缝处有轻微起鼓现象。王斌另表示一层卧室外挑檐与厨房吊顶交界处不平，一楼卫生间大理石外不应安装扣条，一楼多处踢脚线开裂，且用胶固定，一楼卫生间门外壁纸有破损，一层卧室玻璃下有一部分没有打胶、一层卧室门框有坡度、一层小储藏室钢筋没有进行防锈处理。金盛顺鑫公司表示可以对部分问题进行继续整改，王斌坚持认为修了两个月的时间也没有修好，不同意继续由金盛顺鑫公司维修。经一审法院询问，就目前状态王斌是否同意收房，王斌表示金盛顺鑫公司将不能维修的部分进行赔偿后才同意收房。一审法院于当日将涉诉房屋予以暂时封存并经双方同意签字。关于闭水实验，金盛顺鑫公司称于2019年8月23日做返水实验时曾与王斌约定8月24日进行闭水实验，但8月24日未能联系到王斌，公司就与北京市崇华建筑工程有限公司（王斌所在房屋的装修公司）在2019年8月24日18时43分开始做闭水实验，并在2019年8月25日18时47分查看闭水实验成功，没有侧漏和渗漏，就此金盛顺鑫公司提交的录像予以证实。王斌对此不予认可，表示约定8月24日做闭水实验，但之后没有接到金盛顺鑫公司电话，且金盛顺鑫公司闭水实验的方法不专业、不规范，且没有对涉诉房屋下层住户顶板是否渗漏进行检验。王斌称在签订《预售合同》时，金盛顺鑫公司曾要求其一并签订委托装修合同，但其拒绝签字。后在签订补充协议时，金盛顺鑫公司再次要求其补充签订委托装修合同，其仍没有同意。经一审法院询问，金盛顺鑫公司表示目前没有找到装修公司与王斌签订的委托装修合同，王斌是否签订委托装修合同不清楚，虽然没有王斌的委托装修合同，但也给王斌做了精装修，因为装修公司是对整栋楼整体承包，所以虽然没有涉诉房屋的装修协议，也一起装修了。一审法院认为，王斌与金盛顺鑫公司签订的《预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同权利义务。现主要争议焦点为：第一，金盛顺鑫公司交付给王斌的房屋为毛坯房还是精装修房屋。第二，金盛顺鑫公司是否存在逾期交房的违约行为，如存在，则逾期交房时间及违约金标准如何确定。第三，王斌的其他诉讼请求是否合理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，虽然王斌与金盛顺鑫公司签订的《预售合同》中没有明确约定出售给王斌的房屋为精装修房屋，但根据现场勘查的情况可知，涉诉房屋现为精装修房屋，对此金盛顺鑫公司称由装修公司统一对整栋楼装修，装修公司与王斌签有委托装修合同。对此王斌予以否认，在金盛顺鑫公司未能进一步举证情形下，应由金盛顺鑫公司承担举证不能的不利后果，认定金盛顺鑫公司应向王斌交付房屋为精装修房屋，房屋交付时间应为2018年10月31日。其次，关于逾期交房的时间及违约金标准的确定问题。王斌提交的装修标准照片因无法提供原件进行核对，在金盛顺鑫公司不认可其真实性的情况下，一审法院对其真实性、合法性无法确认。即便王斌提交的该照片系客观真实的，该宣传版面上亦明确记载“最终标准以实际签订的委托装修合同为准”，该份宣传内容应为要约邀请，不属于要约，金盛顺鑫公司对装修标准亦未进行承诺，且王斌未能提交其与金盛顺鑫公司之间已就装修最终标准为4000元／平方米达成一致意见的证据，故一审法院对王斌关于装修标准为每平米4000元的主张不予采信。现就需要看一下金盛顺鑫公司在通知王斌收房时，房屋是否符合《预售合同》约定及法定的强制性交付条件和质量标准。王斌在本案中主张的各项质量问题均为装修质量问题，并非房屋主体结构质量问题，而双方在《预售合同》中并未对装修质量标准进行过约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。上述规定赋予了买受人在房屋主体结构质量不合格及房屋质量问题严重影响正常居住使用情形下的合同解除权。本案中王斌明确表示不解除合同，要求继续履行合同并赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。上述规定即明确了买受人不能以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交房违约责任，房屋只有存在主体结构质量问题或功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的情形下，买受人才能要求出卖人在承担维修责任的同时主张逾期交房违约责任，但并不否认出卖人承担维修责任期间给买受人造成的损失应予赔偿的义务。根据王斌提交的房屋照片反映的装修质量问题，对比2019年7月11日开庭时金盛顺鑫公司委托诉讼代理人提交的视听资料及一审法院组织双方当事人2019年7月16日现场勘察的实际情况可知，涉诉房屋在2019年1月23日收房时确实存在较多质量瑕疵，涉及木地板、护栏、墙纸等多处重要部位，已达到严重影响正常居住使用的状态。金盛顺鑫公司在2019年1月23日王斌拒绝收房后进行整改，但整改完成并未通知王斌再次收房，就此期间应支付王斌逾期交房违约金。根据2019年7月16日一审法院现场勘察房屋状况可知，房屋的部分装修质量问题基本解决，但仍有质量问题需要继续维修，金盛顺鑫公司亦同意继续进行维修。2019年8月23日金盛顺鑫公司通知王斌进行返水实验时房屋已经再次整改完毕，根据一审法院2019年9月19日再次现场勘察，房屋内质量问题在8月23日前已经基本解决，个别部位的质量问题不影响房屋的正常居住使用，在此情形下王斌仍拒绝收房并主张逾期交房违约金的依据不足，一审法院不予支持。对于违约金标准，应按照合同约定的日万分之二确定，王斌要求按照日万分之三标准计算的依据不足，一审法院不予采信。最后，王斌的各项损失是否合理。从金盛顺鑫公司两次修复情况看，涉诉房屋的装修质量问题已经基本解决，房屋内个别质量瑕疵，因王斌明确表示不同意金盛顺鑫公司继续进行维修，且结合金盛顺鑫公司多次维修仍未能完全修复的情况，金盛顺鑫公司应对由此给王斌造成的损失给予合理补偿，对于王斌主张的质量问题进行整改的人工费、材料采购安装费，无事实依据，一审法院不予支持。王斌要求对房屋暖气管、排水管位置和安置方式进行整改，但未提交合同依据或法律依据，一审法院对此不予采信。一审法院已经根据现场实际情况对房屋内质量瑕疵进行酌情赔偿，故对于王斌要求整改产生的误工费、交通费、通讯费、餐饮费及租房损失，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决：一、金盛顺鑫公司于判决生效之日起7日内支付王斌逾期交房违约金96318.73元；二、金盛顺鑫公司于判决生效之日起7日内支付王斌房屋装修整改赔偿金3000元；三、驳回王斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，王斌与金盛顺鑫公司签订的《预售合同》及补充协议合法有效。虽然王斌与金盛顺鑫公司签订的《预售合同》中没有明确约定出售给王斌的房屋为精装修房屋，但根据一审法院现场勘查的情况可知，涉案房屋已经进行了装修施工，故可以认定金盛顺鑫公司应向王斌交付房屋为精装修房屋，房屋交付时间应为2018年10月31日。王斌在本案中主张的各项质量问题均为装修质量问题，并非房屋主体结构质量问题。一审法院经过两次现场勘验，最终认为房屋装修质量问题已经基本解决，个别部位的质量问题不影响房屋的正常居住使用，涉案房屋符合交房条件，王斌可以办理入住手续。因依据合同约定的交房时间，金盛顺鑫公司实际交房时间已经延迟，一审法院判决金盛顺鑫公司承担逾期交房违约责任并确定的违约金数额并无不当。金盛顺鑫公司上诉主张已于2018年11月16日完成交房义务，且违约金数额为29707.46元，依据不足，本院不予采信。诉争房屋虽具备交付条件，但仍有个别不影响居住使用的质量瑕疵存在，需要金盛顺鑫公司继续维修。因王斌明确表示不同意金盛顺鑫公司继续进行维修，且结合金盛顺鑫公司多次维修仍未能完全修复的情况，一审法院确定金盛顺鑫公司应对由此给王斌造成的损失给予合理补偿，所判决的赔偿金额亦无不当。金盛顺鑫公司上诉主张装修整改在2019年3月已经完成，无需支付赔偿金，依据不足，本院不予采信。综上所述，金盛顺鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1540元，由北京金盛顺鑫置业投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 周熙娜审 判 员 付 辉二〇一九年十一月二十六日法官助理 王天水书 记 员 何昕燏书 记 员 王秋岩