广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初45198号原告：深圳融发投资有限公司，住所地深圳市福田区福田街道金田路**皇岗商务中心主楼40F-12，统一社会信用代码914403006188672396。法定代表人：陈小海。委托诉讼代理人：张黎明，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鸿鹏，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市鹿角巷餐饮管理有限公司，住所，住所地深圳市南山区粤海街道天利中央商务广场社会信用代码91440300MA5F1TRF94。法定代表人：胡利平，总经理。委托诉讼代理人：陈新，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告深圳融发投资有限公司与被告深圳市鹿角巷餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告委托代理人张黎明、被告委托代理人陈新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原被告双方签订的《皇庭广场商铺租赁合同》及其补充协议于2019年3月11日解除；2、被告向原告支付2019年1-3月的租金367015.72元（按照保底租金155855.99元／月计算）及违约金228641.74元（违约金包括两项：按照每日千分之三从2018年12月26日起分段计算至实际清偿之日，暂计至2019年5月15日为129365.5元；按照496381.22元的20%计算违约金共计9927624元，前述两项合计228641.74元），两项合计595657.46元；3、被告向原告支付2019年3月的管理费5429.39元、外摆管理费1523.37元，2019年1-3月推广费5240,93元，三项合计12193.69元及违约金6607.86元（违约金包括两项：管理费违约金按照每日千分之三从2019年2月26日起计算至实际清偿之日，暂计至2019年5月15日为1270.48元；推广费按照5240.93元从2018年12月26日起分段计算至实际清偿之日，暂计至2019年5月15日为1847.32元，外摆管理费按照1523.37元从2019年2月26日起计算至实际清偿之日，暂计至2019年5月15日为356.47元，以上共计3474.27元；第二项违约金按照15667.96元的20%计算违约金共计3133.59元，前述两项合计6607.86元），两项共计18801.55元；4、被告向原告支付2019年3月至4月期间的水费534.69元、电费6615元、排污费126.36元，垃圾处理费28.43元，四项共计7304.48元及违约金3037.12元（违约金包括两项：按照7304.48元每日千分之三从2019年3月11日起分段计算至实际清偿之日，暂计至2019年5月15日为1313.52元；按照8618元的20%计算违约金共计1723.6元，前述两项合计3037.12元），以上共计10341.6元；5、被告因逾期未交还租赁商铺应向原告支付的租金、管理费、推广费、外摆管理费各项费用合计200118.96元（按照2019年3月支付标准5922.52元/日从逾期之日2019年3月14日计算至2019年4月8日为148063元）及违约金（违约金以日基本租金51952元的2倍从2019年3月14日计算至2019年4月8日为259760元）两项共计407823元；6、被告承担本案律师费28152元；7、原告没收被告租赁保证金467567.97元、管理费保证金45903元，两项合计513470.97元；8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月27日，原被告双方签订《皇庭广场商铺租赁合同》、《皇庭广场商铺租赁合同补充条款（商务条款）》及《皇庭国商购物广场商铺外摆使用协议书》，约定原告将位于深圳市××中心区××购物广场××号铺及其外摆区域出租给被告经营餐饮使用，租赁期限为3年，自2018年9月16日至2021年9月15日。《租赁合同》中约定了被告应按月向原告支付租赁商铺的租金、管理费、推广费、水电费等费用，如逾期支付则应向原告支付违约金；如被告拖欠租金、管理费等其他应支付费用达30日以上，则被告除向原告支付违约金以外，原告还有权单方解除租赁合同。在《租赁合同》履行期间，被告拖延支付2019年1月至4月期间租金、管理费等其他应付费用。2019年2月27日，原告向被告发出《催收函》，要求被告支付截止2019年2月27日期间的累计欠款本金316163.18元（未计算违约金）。被告接到《催收函》后末向原告支付款项。2019年3月5日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，决定解除《租赁合同》并要求被告支付金部欠款及违约金。2019年4月8日，被告将租赁房屋恢复毛坯交还给原告，但截至起诉之日，被告仍未向原告支付2019年1月至4月期间所拖欠的租金、管理费、水电费、违约金等多项费用。综上，被告的行为已构成根本违约，严重侵犯原告合法权益。为维护原告自身利益，特提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，一、同意解除租赁合同，但是解除时间应为2019年1月；二、被告愿意支付相应的违约金，但是违约金应以538508元为限；三、违约金过高，请求法院酌情调整。经审理查明，2018年7月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订合同编号为G-36的《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区××广场××号商铺（以下简称涉案商铺），建筑面积278.2平方米，实用面积153.01平方米）出租给乙方，租赁期限为2018年9月16日至2021年9月15日；预计交付日为2018年9月16日，最终交付日的确定以甲方书面通知为准，免租期、租赁期限以实际交付日开始计算；装修免租期45天，乙方须于2018年10月31日前完成该商铺的装修并开始营业，否则甲方有权要求乙方退场，并没收乙方保证金；第1年（自2018年9月16日起）租金为155855.99元/月或当月总营业额之12%，两者取高；第2年租金为166766.99元/月或当月总营业额之12%，两者取高；商铺的基本租金有乙方按日历月以月租金方式向甲方预付，本合同约定的装修免租期届满以后，每月25日或之前（含25日），乙方向甲方预付下个月的基本租金；管理费为15301元/月，首月管理费于本合同签订起10个工作日内支付，其余月份管理费于每月25日或之前（含25日），乙方向甲方预付下个月的管理费，首月及最后一个月的管理费计算方式为乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日的管理费；推广费为2225.6元/月，首月推广费于本合同签订起10个工作日内支付，其余月份推广费于每月25日或之前（含25日），乙方向甲方预付下个月的推广费，首月及最后一个月的推广费计算方式为乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日的推广费；水、电费的计算标准按照政府相关规定及皇庭国商购物广场实际用耗结合计算，乙方须自行承担，每月的水、电费乙方需按甲方的收费通知单所约定的日期支付；乙方须承担与该商铺使用有关的通讯费、燃气费、垃圾处理费、排污费及其他费用；乙方应交纳该商铺的租赁保证金467567.97元、管理费保证金45903元、售后商品质量保证金20000元、水电押金8346元、商铺装修押金16692元，上述押金、保证金不能作为乙方违约时的免责或冲抵款项，合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方缴纳的租赁保证金、管理费保证金或其他保证金中抵扣其必须向甲方缴纳的租金或其他款项，因乙方原因导致本合同提前解除或终止的，乙方同意上述保证金作为违约金支付给甲方，本合同约定的其他违约责任条款仍应执行；双方确认合同有效期内，乙方的销售任务为月均销售额1300000元；乙方在租赁期限内必须租用甲方提供的POS专用收银设备，不得擅自安装其他收银设备，POS机使用费为500元/月/台，该费用于商铺起租日开始计算，与基本租金同时支付；乙方逾期支付租金、管理费及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之三支付违约金，拖欠达到30天以上（含30天）的，乙方应另行向甲方支付拖欠费用20%的违约金；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，保证金作为违约金赔偿给甲方，保证金不足赔偿损失的，乙方还应负责差额部分的赔偿；本合同约定的租期结束、合同解除或合同终止，甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有物品搬离，并于3日内将商铺恢复至合同附件三《商铺交付条件》所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态；若乙方拖欠租金、管理费及其他费用之一或全部的，甲方为追讨欠款所支出费用（包括律师费）均由乙方承担；根据本合同需要发出的全部通知均须采用书面形式，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按照本合同列明地址发送书面通知或其他文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。同日，被告还与案外人深圳市国商物业管理有限公司福田分公司还签订了《皇庭国商购物广场商铺外摆使用协议书》，约定该物业公司为被告所承租的涉案商铺外摆区域提供场地管理服务，外摆区域管理费为4293.14元/月，被告应于每月25日或之前（含25日）向该物业公司预付下个月的外摆区域管理费。庭审中，被告称外摆管理费均是交给原告代付，原告则称外摆管理费由被告直接支付给物业管理公司。合同签订后，原告向被告交付了涉案商铺，被告于2018年7月24日向原告支付了租赁保证金467567.96元、管理费保证金45903元、水电押金8346元及装修押金16692元。2019年2月26日，被告向原告提交《撤场申请书》，称被告于2018年10月至今经营情况仍无起色，累计亏损较多，鉴于涉案商铺目前经营商困难难以盈利，原告的租金比同商圈的商场租金高很多，同时也多次与原告商洽减租事宜，皆无果。被告现确实难以维持商铺每月所需开销，实在难以为继。正式向原告提出撤场申请。2019年3月2日，原告向被告邮寄送达《催收函》，大意为被告自2019年1月1日拖欠原告租金、管理费及其他费用，请被告于2019年3月4日前将截至2019年2月27日的累计欠款316163.18元（其中不包括滞纳金）交至原告指定的收款账户。2019年3月11日，原告向被告邮寄送达《解除租赁合同通知书》，通知被告于2019年1月开始至2019年2月28日累计拖欠原告各项费用合计322275.69元（不包括违约金）。根据合同约定，原告决定单方终止合同，租赁及管理费保证金不予退还。请被告于2019年3月12日前结清欠款、交还租赁物业并将商铺恢复至毛坯状态。2019年4月8日，被告将涉案商铺恢复至毛坯状态交还给原告，原告代表在《恢复毛坯验收情况记录表》中签字予以确认。又查，原告提供的“结算签收表”及“皇庭广场商户1-4月结算单”显示：1、被告未支付涉案商铺的2019年1-4月的租金及推广费；2、被告足额支付了涉案商铺的2019年1-2月应支付的外摆管理费、管理费、水费、电费、垃圾处理费、排污费，但未支付2019年3-4月应支付的外摆管理费、管理费、水费、电费、垃圾处理费、排污费，其中2019年3-4月应支付的水电费、排污费及垃圾处理费合计7304.48元（水电费、排污费及垃圾处理费计费方式均为本月支付为上一个月产生的费用）。被告称上述费用只能计算到2019年1月份，因为原、被告双方于2019年1月份对上述费用沟通确认，所以被告于2019年2月份才写的撤场申请。庭审中，原被告确认租金支付方式为当月25号之前支付下一个月的租金。另查，涉案商铺所属物业原名为晶岛国商购物中心，产权人为原告深圳融发租赁有限公司。2010年11月30日，晶岛国商购物中心经更名为皇庭国商购物中心。再查，2019年8月31日，原告与上海市锦天城（深圳）律师事务所签订《委托代理合同》，约定上海市锦天城（深圳）律师事务所作为原告与被告（律师费26489元）及案外人深圳虾小士餐饮管理有限公司（11421元）、深圳市星缤餐饮管理有限公司（7537元，该案免收律师费）、唐蜜（律师费5924元）、陈斯迪（律师费5540元）房屋租赁合同纠纷五案的代理人，代理参与该五案的诉讼。代理费为49374元，其中本案代理费26489元，原告自合同签订十个工作日内一次性支付。2019年9月4日，原告向上海市锦天城（深圳）律师事务所支付了49374元律师费。本院认为，原告与被告签订的《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。各方均应按合同及协议的约定全面履行合同义务。在合同履行过程中，被告因自身经营问题自2019年1月起拖欠租金，原告依据合同约定于2019年3月11日向被告送达《解除租赁合同通知书》，双方的租赁合同于2019年3月11日解除。合同解除后被告仍应向原告支付应付的租金（占有使用费）及其余各项费用。关于原告主张被告拖欠的租金及其余各项费用，本院作如下认定：1、租金。原告主张被告应支付拖欠的2019年1月至2019年3月11日期间共2个月11天的租金367015.72元（155855.99元/月×2个月+155855.99元/月×11/31天），在其可主张的范围内，本院予以认定。2、管理费。《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》约定，管理费为15301元/月，首月及最后一个月的管理费计算方式为乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日的管理费。被告足额支付管理费至2019年2月份，原告主张被告支付拖欠的2019年3月1日至2019年3月11日期间共计11天的管理费5429.39元（15301元/月×11/31天），符合合同约定。3、外摆管理费。该项费用为被告使用涉案商铺的外摆区域与案外人深圳市国商物业管理有限公司福田分公司之间产生的管理费。庭审中，原告亦自认该项费用由被告支付给案外人深圳市国商物业管理有限公司福田分公司。因此原告主张被告支付外摆管理费没有合同依据，本院不予支持。+4、推广费。《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》约定，推广费为2225.6元/月，首月及最后一个月的推广费计算方式为乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日的推广费。被告自2019年1月起未支付推广费，原告主张被告应支付拖欠的2019年1月至2019年3月11日期间共2个月11天的推广费5240.93元（2225.6元/月×2个月+2225.6元/月×11/31天），符合合同约定，本院予以支持。5、水电费、排污费及垃圾处理费。被告未支付2019年3-4月应支付的水电费、排污费及垃圾处理费合计7304.48元，该费用均为2019年2-3月期间产生。如上所述，原、被告之间的租赁合同已于2019年3月11日解除，被告于2019年4月8日将涉案商铺恢复至毛坯状态交还给原告。原告请求被告支付被告未支付2019年3-4月应支付的水电费、排污费及垃圾处理费合计7304.48元，在其可主张的范围内，本院予以支持。6、被告逾期交还涉案商铺的占有使用费、管理费、推广费。如上所述，原、被告之间的租赁合同于2019年3月11日解除，但被告于2019年4月8日将涉案商铺恢复至毛坯状态交还给原告。原告请求被告支付商铺交还前的占有使用费、管理费、推广费、外摆管理费符合合同约定。经核算，2019年3月12日至2019年4月8日期间占有使用费为142113.85元（155855.99元/月×20/31天＋155855.99元/月×8/30天）、管理费13951.88元（15301元/月×20/31天＋15301元/月×8/30天）、推广费2029.36元（2225.6元/月×20/31天＋2225.6元/月×8/30天）合计为158093.09元（142113.85元+13951.88元+2029.36元）。原告过高的请求，本院不予支持。7、保证金、押金。被告依约向原告支付了租赁保证金467567.96元、管理费保证金45903元、水电押金8346元及装修押金16692元，合计547508.96元。根据《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》约定，合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方缴纳的租赁保证金、管理费保证金或其他保证金中抵扣其必须向甲方缴纳的租金或其他款项，因乙方原因导致本合同提前解除或终止的，乙方同意上述保证金作为违约金支付给甲方，本合同约定的其他违约责任条款仍应执行。被告因自身经营不善，中途退租，原告有权依据合同约定没收上述保证金。关于上述逾期付款的违约金。《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》约定，乙方逾期支付租金、管理费及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之三支付违约金，拖欠达到30天以上（含30天）的，乙方应另行向甲方支付拖欠费用20%的违约金。被告辩称愿意支付相应的违约金，但违约金过高，且违约金应以538508元为限。本院兼顾涉案合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金以逾期付款费用为基数按日万分之五之标准自被告交还涉案商铺之日2019年4月8日开始计算，原告过高请求部分，本院不予支持。关于律师费。原告主张本案律师费28152元，但现有证据显示原告委托律师处理本案及其他四案诉讼事务共支付律师费49374元，其中本案律师费为26489元。根据合同约定，原告因向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费）及均由被告承担。故本院仅支持律师费26489元，原告过高的律师费没有证据予以佐证，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳融发投资有限公司与被告深圳市鹿角巷餐饮管理有限公司双方签订的《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》及其补充协议于2019年3月11日解除；二、被告深圳市鹿角巷餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融发投资有限公司支付租金367015.72元及违约金（违约金以367015.72元为基数自2019年4月8日开始按日万分之五计算至实际付清款之日止）；三、被告深圳市鹿角巷餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融发投资有限公司支付管理费5429.39元及违约金（违约金以5429.39元为基数自2019年4月8日开始按日万分之五计算至实际付清款之日止）；四、被告深圳市鹿角巷餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融发投资有限公司支付推广费5240.93元及违约金（违约金以5240.93元为基数自2019年4月8日开始按日万分之五计算至实际付清款之日止）；五、被告深圳市鹿角巷餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融发投资有限公司支付水电费、排污费及垃圾处理费合计7304.48元及违约金（违约金以7304.48元为基数自2019年4月8日开始按日万分之五计算至实际付清款之日止）；六、被告深圳市鹿角巷餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融发投资有限公司支付逾期交还涉案商铺的占有使用费142113.85元、管理费13951.88元、推广费2029.36元，合计为158093.09元及违约金（违约金以158093.09元为基数自2019年4月8日开始按日万分之五计算至实际付清款之日止）；七、被告深圳市鹿角巷餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融发投资有限公司支付律师费26489元；八、原告深圳融发投资有限公司有权没收被告深圳市鹿角巷餐饮管理有限公司已交纳的租赁保证金467567.96元、管理费保证金45903元、水电押金8346元及装修押金16692元，合计547508.96元；九、驳回原告深圳融发投资有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18968元（原告已预交），由原告负担5443元，由被告连带负担13525元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  曾桂胜人民陪审员  邱卫华二〇一九年十一月十四日书 记 员  雷小勇叶连根附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。