黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2019）黑81民终851号上诉人（原审原告）：周凤霞，女，1961年3月1日出生，汉族，黑龙江省农垦九三管理局第二建筑公司退休工人，现住黑龙江省嫩江县。上诉人（原审原告）：李忠斌（系周凤霞丈夫），男，1963年9月2日出生，汉族，黑龙江省农垦九三管理局第一建筑公司退休工人，现住黑龙江省嫩江县。二上诉人共同委托诉讼代理人：吕英，黑龙江敬泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张学丽，女，1984年3月2日出生，汉族，无职业，户籍所在地黑龙江省嫩江县，现住黑龙江省嫩江县。委托诉讼代理人：王华，黑龙江九三法律服务所法律工作者。上诉人周凤霞、李忠斌因与上诉人张学丽租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省九三人民法院（2019）黑8110民初1223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日受理后，依法组成合议庭，于同年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人周凤霞及其周凤霞、李忠斌的共同委托诉讼代理人吕英，上诉人张学丽的委托诉讼代理人王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周凤霞、李忠斌上诉请求：1.请求撤销一审判决主文第二项，判令张学丽自2019年7月29日起按每日300元赔偿周凤霞、李忠斌损失至张学丽搬出之日止（暂计算2019年7月29日至同年10月23日，共计84天，合计25,200元）；2.一、二审诉讼费由张学丽负担。事实及理由：一、一审周凤霞、李忠斌提供了2018年8月1日双方签订的租赁合同，合同约定从2018年7月29日至2019年7月28日，租金为18,000元，该合同被一审法院采信，该证据可以证实张学丽租赁位于黑龙江省嫩江县九三局直市场路49号（九三农垦社区蔬菜水果一条街西数第三家凤霞蔬菜店）门市房（以下简称门市房），租金每年18,000元，每月1,500元，每天50元。故周凤霞、李忠斌已提供证据证明其主张。二、因李忠斌身患残疾，无法行走，周凤霞患有严重心脏病，为了维持生活本想门市房到期后，收回自己经营，但由于张学丽占有门市房拒不搬出，使周凤霞、李忠斌无法办理营业执照，工商部门可以证实，周凤霞、李忠斌的损失客观存在。三、周凤霞、李忠斌一审提供的证据可以证实租赁期限从2018年7月29日至2019年7月28日，双方意思表示真实。周凤霞、李忠斌2019年5月20日通知张学丽门市房到期不在租给张学丽，张学丽在合同期限届满后仍继续占有并从事经营活动，一审法院判决不给周凤霞、李忠斌损失显失公平。综上，一审判决违背法律规定，作出错误判决，请求二审法院支持周凤霞、李忠斌的合法诉求。张学丽辩称，一审认定事实错误，应予纠正。本案涉及多个法律关系，相互之间存在必然关联性。经一审调查得知周凤霞及李忠斌与周海霞共同拥有门市房的所有权及“凤霞蔬菜店”的经营权。张学丽及丈夫季振伟与季振军合伙，以张学丽的名义与周凤霞签订房屋租赁合同，由季振军与周海霞签订“凤霞蔬菜店”兑店协议。因张学丽一方以250,000元兑下了6211二手送货车、三台电动车及三个冰柜，实际上述物品不值250,000元，可以确定张学丽主张的租赁合同实际期限，即应以张学丽与周凤霞之前的口头约定三至五年期限为准，租房合同与兑店合同之间互为从属合同，不可分割。综上，单纯以租赁合同、一年一签来定案，不符合客观事实，一审判决认定事实错误，应予纠正。张学丽上诉请求：请求二审法院判令案涉租赁合同履行期限为三年。事实及理由：一审法院认定事实错误，判决解除房屋租赁合同，损害了张学丽的实际利益，应当依法改判。本案法律关系比较复杂，涉及兑店合同和房屋租赁合同。周凤霞、李忠斌与周海侠共同所有案涉房屋所有权及“凤霞蔬菜店”经营权，而张学丽及丈夫季振伟与季振军合伙，由张学丽与周凤霞签订了房屋租赁合同，季振军与周海侠签订了兑店协议，两个合同具有关联性，如单独履行一个合同，势必造成另一合同不具有实际履行的意义。此外，兑店协议中所兑物品为6211二手送货车一台、3台二手电动车、3个旧冰柜等根本不值250,000元，之所以同意用250,000元购买上述物品，是周凤霞及周海侠均承诺门市房租赁给张学丽和季振军三至五年作为经营蔬菜店使用。张学丽一审提交的通话录音足以证实上述内容，且该录音未涉及个人隐私，也未损害国家、集体或者他人的合法利益，该录音取得形式合法，体现的内容应当作为定案依据。虽然签订的书面合同约定租赁期限一年，但双方有口头约定，对租赁期进行了变更，符合《中华人民共和国合同法》第十条、第七十七条的规定。综上，请求二审法院判令案涉租赁合同租赁期为三年。周凤霞、李忠斌辩称，一、本案审理的是租赁合同纠纷，2018年8月1日双方签订协议书，明确写明租期一年，即2018年7月29日至2019年7月28日，房屋租期已到，张学丽应将房屋交还周凤霞、李忠斌。二、案涉兑店合同，无论是是否存在均与周凤霞无关，张学丽不能以此为由滥用诉权，长期侵占周凤霞的房屋，且不给任何费用。综上，周凤霞身患疾病，且李忠斌身患残疾，请求法院驳回张学丽无理诉求，判令张学丽归还房屋。周凤霞、李忠斌向一审法院起诉请求：1.请求判令张学丽从案涉门市房中搬出，将该门市房还给周凤霞、李忠斌；2.从2019年7月29日开始按每日300元的价格赔偿周凤霞、李忠斌损失至张学丽搬出日止；3、张学丽承担本案诉讼费用。一审法院认定：2018年8月1日，周凤霞与张学丽签定协议书，周凤霞、李忠斌将面积为75平方米的门市房及30平米阁楼租给张学丽使用，租期一年，从2018年7月29日至2019年7月28日，年租金18,000元。租期届满前周凤霞、李忠斌于2019年5月20日以微信方式明确告知张学丽租赁期满后周凤霞、李忠斌收回该门市房，周凤霞、李忠斌自己使用。租赁期满后张学丽至今未从该门市房中搬出。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。案涉租赁合同是双方真实意思的表示，依法成立，双方均应当按约履行。张学丽在房屋租期届满后，应按约定将房屋退还给周凤霞、李忠斌。周凤霞、李忠斌主张张学丽按日300元价格赔偿损失，因周凤霞、李忠斌未提供证据证明其损失客观事实存在，所以周凤霞、李忠斌主张损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定判决：一、被告张学丽于本判决生效之日起三十日内将承租原告的位于黑龙江省嫩江县九三局直市场路49号（九三农垦社区蔬菜水果一条街西数第三家凤霞蔬菜店）面积75平方米的门市房及30平米阁楼退还给原告；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费125元，由被告张学丽负担。二审期间，周凤霞、李忠斌以及张学丽均没有提供证据。本院二审查明：周凤霞、李忠斌主张的每日300元损失包括日租金50元、日经营损失250元。除上述事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为周凤霞、李忠斌主张的损失有无事实及法律依据；案涉房屋租赁期限如何认定。关于周凤霞、李忠斌请求损失问题，因二审查明周凤霞、李忠斌主张的每日300元损失包括日租金50元和日经营损失250元，由于周凤霞、李忠斌并未提供证据证实日经营损失250元相关证据，该主张本院不予支持。鉴于案涉门市房租赁合同租赁期已届满，且张学丽至今仍占有使用该门市房，结合门市房年租金18,000元之事实，对周凤霞、李忠斌请求按照日租金50元给付占用门市房期间损失的上诉请求，本院予以支持。一审法院以周凤霞、李忠斌未提供证据证明其损失存在进而全部驳回每日300元上诉请求显属不当，对此本院予以纠正。关于案涉门市房租赁期限如何认定。本案系租赁合同纠纷，本案中，周凤霞与张学丽签订门市房租赁协议明确约定租赁期一年，且门市房租赁期限已届满，张学丽提供的证据不足以证实案涉门市房双方曾达成3至5年租赁期限的口头约定，张学丽举示的兑店协议系周海霞与季振军所形成，无论签订主体抑或协议内容，与本案非同一法律关系，故张学丽关于请求案涉租赁协议按照三年租赁期履行的上诉请求无事实及法律依据，该上诉请求本院不予支持。综上所述，周凤霞、李忠斌关于日租金50元的上诉请求成立，本院予以支持。张学丽的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持黑龙江省九三人民法院（2019）黑8110民初第1223号民事判决主文第一项；二、变更黑龙江省九三人民法院（2019）黑8110民初第1223号民事判决主文第二项为：张学丽自2019年7月29日起按照每日50元给付周凤霞、李忠斌租金损失至张学丽实际腾退案涉门市房之日止。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费125元，由张学丽负担；二审案件受理费430元（周凤霞、李忠斌预交），周凤霞、李忠斌负担357元、张学丽负担73元；250元（张学丽预交），由上诉人张学丽负担。本判决为终审判决。审判长 鲁 民审判员 苏 倡审判员 李吉凤二〇一九年十一月二十一日书记员 郑 闯