四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川08民终1624号 上诉人（原审被告）：广元碧桂园投资有限公司，住所地广元市利州区大石镇快乐村**。 法定代表人：杨磊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杜季儒，四川韬世律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈泓宇，男，1994年8月14日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：陈晓霖，男，1970年1月18日出生，汉族，住四川省广元市利州区，系被上诉人陈泓宇之父。 委托诉讼代理人：王丛文，四川华民律师事务所律师。 上诉人广元碧桂园投资有限公司（下称碧桂园公司）因与被上诉人陈泓宇房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初4412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，并于2019年11月6日对上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人杜季儒，被上诉人陈泓宇的委托诉讼代理人陈晓霖、王丛文进行了询问，事实已查实清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及主要理由如下：被上诉人在签订合同之前，对涉案房屋已实地查验，对涉案房屋现状未提出异议。双方签订合同时，涉案房屋已修建完成，上诉人向被上诉人交付的房屋质量合格，被上诉人无正当理由拒绝接受涉案房屋，责任在其自己，不应由上诉人承担逾期交房的违约责任。涉案房屋出现的质量问题，上诉人已按合同约定履行了维修义务，一审法院在被上诉人未提供任何证据证实其受到损失的情况下，认定上诉人违约，判决上诉人赔偿逾期交房违约金24万元与事实和法律不符，且赔偿的违约金24万元明显高于被上诉人的损失，依法予以调减。 被上诉人陈泓宇辩称：上诉人至今未按约定交付案涉房屋，一审认定逾期交付案涉房屋的事实清楚，适用法律准确。案涉房屋质量瑕疵包括花园内的电缆、停车位、外墙完全属于案涉房屋质量的范畴，上诉人也自认属于整改、修复内容，上诉人至今不具备交房条件。一审法院就违约金进行调整，完全合情合理，被上诉人的损失远远大于请求的违约金额度。上诉理由同上诉请求相互矛盾冲突，特别是在庭询前，上诉人对上诉理由第三部分予以撤回，我认为这种撤回的效力严重受到质疑，上诉人经过一审后对事实部分应该是充分明确的。据此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实与理由不能成立，望法院维持原判。 陈泓宇向一审法院起诉请求：1.判令被告因迟延交房而违约造成的损失48万元，即违约金48万元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实，2014年12月18日，被告碧桂园公司收到原告支付的定金3万元并出具收款收据。 2014年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买位于广元市利州区住宅，建筑面积248平方米，房屋总价款197.1522万元，付款方式为首期支付购房总价款的40.05%，其余价款贷款支付。该合同明确交房时间为2014年12月20日，逾期交房责任为：逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起向买受人支付违约金。 原被告签订的《商品房买卖合同》附件八《补充协议》第三条载明：“第三条关于装饰、设备标准买卖双方一致同意：该商品房的装饰、设备标准按下列第二项约定处理……（二）该商品房为毛坯房，出卖人不负责装饰……除该商品房与附件六《装饰和设备标准的约定》约定交付标准不一致外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。该协议第五条载明：“第五条关于商品房交接……（二）《商品房买卖合同》第十五条第（一）款约定的“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”的内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第十一条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第十一条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接手续，则视为出卖人按期交房……（三）该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼，买受人以该商品房在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担……（五）买卖双方一致同意：买卖双方按《商品房买卖合同》第十一条第（一）款的约定的期限交付该商品房，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，而无须承担逾期交楼违约责任：1.遭遇不可抗力；2.政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；3.买受人有任何违约行为”。 2014年12月22日，被告收到原告支付的首期楼款36.1523万元并出具收款收据。2014年12月29日，被告收到原告支付首期楼款20万并出具收款收据。2014年12月31日，被告向原告出具收到案涉房屋款项20万元的收据。2016年10月13日，被告向原告出具收到案涉房屋款项10万元的收据。 原告于2014年12月20日购房时与被告签订《借款协议》，约定被告向原告出借20万元，原告以借代支方式支付购房款20万元。2018年3月21日，原、被告就该20万元中剩余的5万元借款通过广元市利州区人民法院主持达成调解协议，约定2018年4月30日前偿还该款项。 被告在庭审中自认已于2015年2月12日收到银行按揭贷款发放的118万元，于2014年12月31日收到原告支付的房款20万元。 另查明，2014年10月20日，案涉广元碧桂园一期项目取得竣工验收备案书。 庭审中，原告明确案涉房屋存在质量瑕疵。被告自认原告曾就花园内的电缆及停车位问题提出要求保修，并表示已对原告提出的质量瑕疵进行了维修整改。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，内容合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告已按约履行支付购房款义务，被告应按照合同约定及相关法律法规，向原告交付符合合同约定并能够正常使用的商品房。 原、被告双方签订的《补充协议》第三条第一项约定买受人不得以该商品房有异议为由拒绝收楼，但该约定不能免除被告向原告交付合格商品房的义务。庭审中，原、被告双方均认可在约定交房时，诉争房屋存在质量问题，被告方同意整改，并已经进行了整改。被告在完成案涉房屋质量瑕疵维修整改后，应当及时通知原告办理房屋验收交接手续，但并无证据证实其向原告履行了通知办理房屋验收交接的义务，故被告应对本案逾期交房承担主要责任。 在商品房买卖合同约定交房时间接收房屋系原告主要权利，及时受领也系其应当履行的义务，其不能以权利来对抗义务。原告未积极接收房屋，对解决争议无助益，其实质是扩大了损失。本案造成案涉房屋长期空置的后果，与原告未积极履行收房义务有关，原告方对逾期交房承担次要责任。 本院以原告遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等因素，对原告主张的违约金依法予以调整，酌情确定逾期交房的违约金为24万元。判决后，原、被告双方应当主动并立即履行房屋验收交接手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条第二款之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、被告广元碧桂园投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告陈泓宇支付违约金24万元；二、驳回原告陈泓宇其他诉讼请求。案件受理费8500元，由原告陈泓宇负担4250元，由被告广元碧桂园投资有限公司负担4250元。 二审庭审后，上诉人碧桂园公司向法院提交了“买卖合同重要事项告知书”。 主要证明：碧桂园公司按合同约定履行了通知义务。 被上诉人陈泓宇质证认为，该证据系复印件，不符合证据规则的规定，对该证据的三性和证明目的均有异议。该证据显示签字的时间是签合同当天，即2014年12月20日，但签合同时涉案房屋并非现房，且我们那一批购房者均是按这种方式签的，碧桂园公司当时根本不具备合同约定的交房条件。 本院认证：该合同虽系复印件，但陈泓宇承认上面的签字是其所签，因此对该证据的真实性予以认可。陈泓宇认为虽在该告知书上签字，但因所购买的房屋还未修好，交房条件还不成就。而碧桂园公司在本院规定的时间内亦未提交陈泓宇在签订该告知书时，涉案房屋已修建完成符合交付的相关证据。故该证据不能达到碧桂园公司所要证明的目的，对该证据的证明力，本院不予采信。 二审查明：碧桂园公司与陈泓宇签订的《商品房买卖合同》中约定：涉案工程开工的日期为2013年7月25日，竣工日期为2015年3月15日。 二审查明的其他事实与原判决查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2014年12月20日，碧桂园公司与陈泓宇双方在自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同约定的内容对双方均有约束力，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，双方争议的主要焦点就是碧桂园公司在通知陈泓宇接收涉案房屋时，涉案房屋是否已符合交房的条件。具体到本案中，碧桂园公司虽提交了在签订《商品房买卖合同》当天陈泓宇签收的接收涉案房屋告知书，以此证实其履行了合同约定的通知义务，但涉案房屋双方在合同中约定的完工时间是2015年3月15日，也就是说陈泓宇在签订告知书时，涉案房屋按照合同约定的时间还未完工。陈泓宇在与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》时涉案房屋是否提前修建完成，已具备交付条件即亦是现房，双方可以办理交接手续，碧桂园公司在本院规定的时间内未能提供相应的证据证实。因此，碧桂园公司在没有证据证实涉案房屋已具备交付条件的情况下，不能仅凭通知了陈泓宇接收房屋，就视为其已履行了通知交房义务。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，碧桂园公司应承担举证不利的责任。作为房屋购买人陈泓宇购买房屋所期待的就是想尽快取得房屋，便于使用，若在具备交房条件下，其不可能懈怠接收房屋，否则就不符合常理。因此，碧桂园公司认为其履行了合同约定的通知陈泓宇接收房屋的义务，不应该承担违约责任的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。一审法院根据查明的事实，结合合同履行的实际情况，对陈泓宇主张的违约金予以调整并无不妥，本院应予维持。 综上所述，上诉人碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900.00元，由上诉人广元碧桂园投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明义 审判员  王振茂 审判员  熊剑洪 二〇一九年十一月十八日 书记员  曾梦佳