江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初3325号原告：葛金珍，女，1959年2月18日生，汉族，南京市人，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：杨洁，江苏巨荣律师事务所律师。被告：句容市乐鲜农贸市场有限公司，住所地句容市宝华镇仙林东路**恒大雅苑******。法定代表人：张昌伟，系该公司总经理。被告：张昌伟，男，1992年9月18日生，汉族，徐州市人，住句容市。原告葛金珍与被告句容市乐鲜农贸市场有限公司（以下简称乐鲜公司）、张昌伟租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛金珍委托诉讼代理人杨洁、被告乐鲜公司法定代表人张昌伟、张昌伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛金珍向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的租赁协议；2、请求依法判令两被告返还原告已支付的押金10000元、加盟费10000元、房租16333元（房租自2019年2月28日计算至2019年9月30日）；3、请求依法判令两被告赔偿原告房屋装修损失50000元及违约金（违约金自2019年2月28日计算至2021年9月30日，按每日租金的两倍即152元计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月22日，原告与被告乐鲜公司签订恒大乐鲜农贸市场租赁合同一份，约定乐鲜公司将其拥有的句容市仙林大道18号恒大雅苑014幢0138号至0142号其中南门入口处拾贰平方熟食店房屋出租给原告使用，租期自2018年10月1日至2021年9月30日止，年租金为28000元。合同签订后，原告按约支付租金28000元、押金10000元。后因被告张昌伟与案外人方鸣于2019年2月27日在句容法院已解除案涉房屋的租赁合同，导致本案的租赁合同无法继续履行。现诉至法院，望判如所请。被告乐鲜公司、张昌伟共同辩称，对押金10000元认可，房租28000元只同意返还剩余的半个多月房租，原告的东西一直放在里面占用着商铺，是因为执行局去执行到2019年9月6日才把铺子清空，相关占用费应予扣除；加盟费不认可；装修损失只认可6000元；违约金不认可，因为合同上没有违约金；诉讼费用不承担。本院经审理认定事实如下：2018年8月22日，原告葛金珍作为承租方（乙方）、被告作为出租方（甲方）双方签订《恒大乐鲜农贸市场租赁合同》一份，约定：“甲方将坐落于句容市仙林大道18号恒大雅苑014幢0138号至0142号其中南门入口处十贰平方熟食店的房屋出租给乙方使用，租赁期共36个月，自2018年10月1日起至2021年9月31日止，每年租金为28000元，甲方于签约时收取乙方定金10000元，该定金在交铺时自动转为押金，租赁期满或本合同解除、终止后，乙方必须在五日内将其物件全部搬出，除房屋内已有装修和设施外，乙方如重新装修或者变更现有设施的，应首先征得甲方的书面同意，租赁期满，所以赋予房屋的装修按双方约定处理，没有约定的依据相关法律规定处理，合同期内，如遇甲方原因造成乙方不能继续经营的，除不可抗力，甲方需承担乙方全部损失（包括投入的装修费用）”。同日，原告将租金28000元、押金10000元汇至被告法定代表人张昌伟账户。原告租赁涉案商铺后对商铺进行了部分装潢，经过庭审双方均认可的装潢项目为涉案商铺熟食台面架、灯具、自作墙面、玻璃等项目。2018年8月27日，原告（乙方）与上海财治投资管理有限公司（甲方）签订《佬街佬味连锁加盟特许经营合同》一份，约定甲方特许乙方在南京市佬味熟食食品连锁店，专门销售甲方统一配送的佬街佬味熟食系列产品，特许经营期限为2018年9月1日至2021年8月31日止，并由乙方支付甲方10000元加盟费，且自签订加盟合同后，乙方须预付不低于20000元进货款项，同年9月5日原告向该公司法定代表人张健账户汇款20000元。2019年1月3日，涉案商铺房主方鸣诉至本院，要求解除与被告法定代表人张昌伟签订的租赁合同、被告支付租金并赔偿原告及返还房屋。该案经本院调解，双方自愿达成协议如下：“一、原告方鸣与被告张昌伟之间的《房屋租赁合同》于2019年2月27日解除；二、被告张昌伟于2019年3月19日前给付原告方鸣租金14000元（被告交付的押金及租金已经扣除），并于2019年3月19日前将句容市宝华镇恒大雅苑014幢01层0139号商铺腾空后返还原告方鸣；三、被告张昌伟于2019年3月19日前将拆除的原告方鸣商铺隔墙恢复原状……”。另查明，涉案商铺所有人为方鸣，张昌伟为被告乐鲜农贸公司法定代表人，乐鲜公司为被告张昌伟一人设立的有限责任公司。2019年3月初，方鸣曾口头通知原告搬离商铺，原告并未同意。原告庭审陈述2019年3月底便停止经营，但原告需搬离物品较多，一直等待本院执行部门勘察现场前均未完全搬离涉案商铺。以上事实，有原告提供的身份证复印件、租赁合同、收据、支付截图打印件、特许经营合同及到庭当事人的部分当庭陈述予以证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于原告请求被告返还押金10000元的请求，因被告不持异议，本院予以确认；二、关于原告诉请解除合同的问题，本院认为，因涉案商铺所有权人与张昌伟发生的租赁合同纠纷已经本院调解于2019年2月27日解除，此时张昌伟已经丧失了转租权利，已不具备向原告再行转租商铺的权利基础，原告作为次承租人亦丧失了继续占有、使用涉案商铺所赖以存在的权利基础，转租合同实际上已无法履行，因此原、被告所签订的租赁合同亦应当于2019年2月27日同时解除；三、关于返还租金问题，2019年2月27日前的租金因原告实际经营不应返还。解除后的租金因房东曾要求原告腾房，原告也知晓该情况，但一直未自愿履行腾房并将设备存放在商铺内，也未实际交付涉案商铺，故应参照合同约定的年租金标准支付相应占用费用。后经本案承办人员与本院执行部门了解，原告于2019年9月8日搬离涉案商铺，结合合同租金截止日为2019年9月30日的时间点，被告返还租金的期限应从2019年9月9日计算至9月30日，即被告应返还原告租金1694元（22日*77元/天）；四、关于原告主张的加盟费，本院认为，原告虽提供了与案外人签订的特许经营合同及向案外人支付20000元款项的证据并陈述其中10000元为加盟费，但经本院审查合同具体条款，该20000元中的10000元是否为加盟费不能确定，汇款凭证中也未明确注明，且该20000元特许经营合同中约定的每月最低进货款项20000元数额一致，故原告主张的10000元是否已经实际支付不能确定，故本院对此请求暂不予支持；五、关于原告主张的违约金和装修损失，其中就违约金，原、被告双方租赁合同仅约定了逾期交房违约金，本案中，被告已在签订合同后按约将涉案商铺交付原告使用，只是在后续合同履行中未能将合同履行完毕，故原告主张按逾期交房违约金标准支付违约金无法律依据。另依法律规定，如对违约金未作约定的，守约方也可参考守约损失向违约方主张违约金的给付标准。审理中经本院释明，原告未能向本院陈述其实际损失以及提交证据证实其实际损失，也未向本院提交证据证实实际于2019年3月停止经营以及相关经营损失，故本院无法确定原告的实际损失。但双方租赁合同补充条款约定，如因被告原因导致原告不能经营的，需承担原告的装修损失，故原告可依法主张装修损失。审理中，本院执行部门已将涉案商铺搬空，已无法实际确认原告装修的项目以及金额，不能仅凭原告所提供的装修合同以确定装修实际损失，且原告在本院向其释明后也未补充实际付款凭证，故本院对该份装修合同所载明金额的真实性不予认可，但结合庭审内容以及相关间接证据可以确定原告确对涉案商铺进行过部分装修。综上，本院根据案情及相关间接证据，结合双方相关陈述，酌定其装修损失为13000元。对原告的违约金主张不予支持。六、关于被告张昌伟是否应当承担连带责任的问题，本院认为，乐鲜公司为张昌伟一人设立的有限责任公司，张昌伟作为该公司一人股东，不能证明公司财产独立于自己的财产，应当对公司即乐鲜公司对外的债务承担连带清偿责任，故本院对原告该诉请予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告葛金珍与被告句容市乐鲜农贸市场有限公司于2018年8月22日签订的《恒大乐鲜农贸市场租赁合同》自2019年2月27日起解除；二、被告句容市乐鲜农贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告葛金珍押金10000元；三、被告句容市乐鲜农贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告葛金珍租金1694元；四、被告句容市乐鲜农贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告葛金珍装修损失13000元；五、被告张昌伟对上述判决第二、三、四项内容承担连带清偿责任；六、驳回原告葛金珍的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元，由被告乐鲜公司负担（此款原告已预交，被告乐鲜公司应于本判决生效之日起十日内将此款给付原告，被告张昌伟对此款承担连带清偿责任）。上述款项可汇至句容市人民法院（开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行。帐号：32×××95。汇款时请注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  薛宏曜人民陪审员  丁 辉人民陪审员  朱信英二〇一九年十一月十九日法官 助理  耿 琎书 记 员  朱嘉欣