湖北省秭归县人民法院行 政 判 决 书（2017）鄂0527行初32号原告赵士勇，男，1956年4月10日出生，汉族，居民，户籍地秭归县，住秭归县。委托代理人傅永刚，湖北楚天剑律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告秭归县房屋征收与补偿管理办公室，统一社会信用代码124205270500373893，住所地秭归县茅坪镇平湖南路5号。法定代表人谭敏，系该管理办公室主任。行政机关负责人王小华，系该管理办公室副主任。委托代理人梅兴安，湖北林华安律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。第三人湖北三峡金城集团有限公司，统一社会信用代码91420527737105405J,住所地秭归县茅坪镇长宁大道32号。法定代表人陈宏雄，系该公司董事长。委托代理人鲁安明，系该公司办公室主任。代理权限为特别授权代理。委托代理人崔邦华，湖北林华安律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告赵士勇不服被告秭归县房屋征收与补偿管理办公室作出的《对赵士勇还迁安置的补救措施》暨行政赔偿纠纷一案，于2017年10月24日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等法律文书。诉讼中，因本案处理结果与湖北三峡金城集团有限公司有法律上的利害关系，本院依职权通知湖北三峡金城集团有限公司为第三人参加本案诉讼，并给第三人送达了起诉状副本及应诉通知书等法律文书。其间，本院准许原、被告和第三人向本院提出案外调解三个月的申请。2017年11月23日，原告向本院提出对案涉房屋进行评估的鉴定申请，同时，被告也向法院提出对相关房屋进行评估的鉴定申请，本院先后委托武汉洪房房地产土地估价有限公司宜昌分公司、恩施自治州金诚房地产评估有限责任公司司法鉴定所等机构进行鉴定。本院于2019年8月14日、11月6日依法组成合议庭两次公开开庭审理了本案。原告赵士勇及其委托代理人傅永刚、被告秭归县房屋征收与补偿管理办公室的行政机关负责人王小华及其委托代理人梅兴安、第三人湖北三峡金城集团有限公司的委托代理人鲁安明、崔邦华到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，并报请本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。2011年6月21日，秭归县人民政府决定征收原告位于秭归县××路套内面积55.04㎡的门面。2012年5月31日，原、被告签订《房屋征收与补偿协议》，约定被告征收原告套内面积55.04㎡的门面，被告对原告房屋征收后以产权调换方式予以补偿,补偿门面套内总面积73.93㎡，其中临街一楼、二楼套内面积各为36.96㎡,门面调换在金城广场2号楼相应区域。2015年2月，原告发现被告将约定在金城广场2号楼相应区域置换的二楼门面调换到金城广场3号楼位置，遂要求被告按照协议约定置换到2号楼相应区域的临街位置。原告提起行政诉讼后，本院判决被告对在秭归县茅坪镇金城广场2号楼相应区域不能给原告置换二楼门面的行为采取补救措施，被告不服一审判决提起上诉，湖北省宜昌市中级人民法院作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。2017年10月18日，被告作出《对赵士勇还迁安置的补救措施》，其内容为：在秭归县××广场××楼××给××商铺一间，建筑面积73.15㎡，超出部分，根据实际面积和市场价格据实结算。为此，原告向本院提起行政诉讼。原告诉称：由于被告不履行《房屋征收与补偿协议》约定的房屋产权置换事项，原告于2016年9月22日向法院提起行政诉讼，秭归县人民法院判决被告在秭归县茅坪镇金城广场2号楼相应区域不能给赵士勇置换二楼门面的行为采取补救措施。一审判决后，被告不服该判决提起上诉，湖北省宜昌市中级人民法院作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。嗣后，原告要求被告按房屋单价11613元/㎡和房屋面积36.96㎡进行补偿，并按月租金65元/㎡和房屋建筑面积36.96㎡赔偿原告的租金损失。2017年10月18日，被告作出补救措施：在金城广场2号楼三层给赵士勇置换商铺一间，建筑面积73.15㎡，超出部分面积，根据实际面积和市场价格据实结算。原告认为，被告剥夺了原告享有国有土地房屋补偿方式的选择权，损坏了其合法权益。法院判决告知原告在判决生效后，尽快确定相应的补偿方式，并告知被告，被告再根据原告确定的补偿方式，依法采取补救措施，给予原告相应的补偿，若给原告造成损失的，被告还应依法承担行政赔偿责任。同时，法院在一审、二审期间查明，秭归县茅坪镇金城广场2号楼门面已经全部销售和安置给其他被征收人，不能按照协议约定在2号楼相应区域给原告置换二楼门面。按照《茅坪小区农贸市场改造临街门面房屋征收回迁安置方案》和《茅坪小区农贸市场改造一期临街门面房屋征收回迁安置方案的说明》的规定，被告按照11613元/㎡的补偿标准进行货币化补偿，并以月租金65元/㎡的标准赔偿门面的租金损失。为此，原告提出以下诉讼请求：1.依法撤销被告作出的《对赵士勇还迁安置的补救措施》。2.判令被告赔偿原告还迁房屋的经济损失429216.48元（36.96㎡×11613元/㎡）。3.判令被告赔偿原告房屋租金损失，其租金损失自2014年6月1日起计算至支付之日止按月租金65元/㎡和补偿房屋面积36.96㎡赔偿原告的租金损失。原告为支持其诉讼主张，向法院提交了以下证据：1.秭归县人民法院（2016）鄂0527行初22号《行政判决书》、湖北省宜昌市中级人民法院（2017）鄂05行终181号《行政判决书》原件各一份，证实原告因不同意被告作出的补救措施，依法向法院起诉，按照法院的判决要求被告进行补偿。2.《房屋征收与补偿协议》复印件一份，证实征收原告房屋面积36.96㎡，置换房屋位置在金城广场2号楼相应区域，租金超过两年的，根据市场变化调整，补偿到交房后的两个月。3.《对赵士勇还迁安置的补救措施》原件一份，证实2017年10月18日，被告对原告房屋征收补偿纠纷作出的补救措施与法院的行政判决相悖，原告要求被告按照货币化方式进行补偿，不同意被告提出的以房屋产权还迁方式进行补偿。4.《茅坪小区农贸市场改造一期临街门面房屋征收回迁安置方案的说明》、回迁安置结算表复印件各一份，证实案涉房屋的补偿价应按照11613元/㎡标准进行补偿。5.恩施自治州金诚房地产评估有限责任公司司法鉴定所作出的金诚估鉴字（2018）第53号《涉执房地产处置司法评估报告》原件一份，证实争议的安置房屋经评估单价为9810元/㎡，但原告对该评估鉴定结论不服，认为房屋单价过低，与市场价不符。6.宜昌市商品房买卖合同复印件一份，证实该合同交易的双方是本案第三人与赵登峰、傅先玉，1、2、5号楼的负一楼菜市场商铺，套内面积11.4平方米，建筑面积为19.63㎡，单价为17062.15元，总价为334930元，说明原告申请评估报告的价值与市场实际价格不符。被告辩称：1.本案不属行政诉讼案件的管辖范围。原、被告因《房屋征收与补偿协议》的行政诉讼一案，法院判决认定被告不能按照协议约定调换房屋，应该采取补救措施，被告提出的补救措施是根据法院判决作出的，属履行人民法院生效判决的行为，即使有履行不当的行为，也不属于行政诉讼案件的管辖范围。2.原告请求撤销被告作出补救措施的诉讼请求不成立。被告按照行政判决给原告采取补救措施，是履行法院生效行政判决的行为，不存在违法或不当之处，依法不能撤销。3.原告要求被告按货币化补偿的诉讼请求不成立。按照原、被告签订的协议及人民法院的行政判决，没有约定按照货币化补偿，也没有判决由被告按照货币化进行补偿，原告提出按货币化补偿的请求缺乏相应的证据和法律依据。3.被告不应承担赔偿损失的责任。被告于2015年已经通知原告,交房时间计算至2015年12月31日，且将置换原告房屋位置明确指出在金城广场的三号楼的二楼。由于原告不同意，被告又于2017年提出还建到金城广场二号楼三楼的位置。因原告均拒绝接受上述置换房屋的方案，其责任在原告，是原告不接受房屋置换造成的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了以下被诉行政行为的证据、依据：秭归县人民法院（2016）鄂0527行初22号《行政判决书》、湖北省宜昌市中级人民法院（2017）鄂05行终181号《行政判决书》复印件各一份，证实法院判决对赵士勇房屋不能还建应当采取补救措施。《对赵士勇还迁安置的补救措施》复印件一份，证实被告按照法院生效判决给原告采取了补救措施，是合法有效的，实际上是履行法院生效行政判决的行为。恩施自治州金诚房地产评估有限责任公司司法鉴定所作出的金诚估鉴字（2018）第53号、53-1号《涉执房地产处置司法评估报告、《机构变更说明》原件各一份、鉴定费发票复印件一份（与原件核对无误），证实对原告争议房屋进行了评估的情况和评估鉴定开支鉴定费5100元。第三人述称：1.同意被告提出的答辩意见。2.在被告征收原告房屋时，原告选择了房屋安置补偿方案，根据原、被告签订协议的约定，第三人在金城广场3号楼的二楼以及2号楼的三楼给原告进行房屋产权补偿并进行补差。由于原告提出反悔，要求给予货币化补偿，第三人表示不同意。现在，第三人要求在二号楼三楼的相应区域给原告进行房屋产权补偿，如果存在面积差异可以根据鉴定价格进行结算。3.原告提出赔偿房屋租金损失的请求，是原告不履行协议，不接受第三人提出房屋产权置换补偿方案造成的，与第三人无关。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人未向本院提交证据。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表了以下质证意见：对被告提交的证据1、2、3的真实性无异议，但被告采取的补救措施是重新作出的行政行为，可以提起行政诉讼，该补救措施没有与原告协商，是被告单方的行政行为。二审判决已明确赵士勇在被告无法按照协议进行产权调换的情况下愿意选择货币化补偿，并非同意进行房屋产权安置。被告采取的补救措施违反了原告本人的意愿，与原告在二审中所主张的货币化补偿相矛盾。第三人对被告提交的证据发表了以下质证意见：对被告提交的证据1、2、3没有异议。被告对原告所提交的证据发表以下质证意见：1.对原告提交的证据1、2、3、4的真实性没有异议。对原告提交的证据1、2，是被告对原告还建房屋采取的补救措施，根据法院生效行政判决履行执行义务。对原告提交的证据4，只能证实按照被征收房屋原有面积货币化补偿的补偿标准，不是对还建房屋的补偿标准，因为征收房屋与还建房屋之间存在20%的奖励面积差异，不能按照11613元/㎡的价格对原告被征收房屋进行货币化补偿。2.对原告提交的证据5没有异议，评估鉴定价格符合市场实际情况。3.对原告提交的证据6的真实性存疑，且不具有合法性、关联性，该表载明的金城世家，与金城广场不在同一区域，不具有可比性；同时，该证据不能证实房屋出售、出租的具体时间，而鉴定报告有明确的有效期限，从时间上看也不具有可比性。另外，该价格是开发商的宣传价格，并非交易价格，同样不具有可比性。第三人对原告所提交的证据发表以下质证意见：1.对原告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性没有异议，但认为达不到原告的证明目的，原告已作出房屋产权补偿的选择，且一审、二审法院在判决中也并没有明确原告提出货币化补偿的正当性、合法性；原告提出以房屋产权方式补偿，被告和第三人表示同意，原告只能在进行房屋补偿的位置、面积方面进行选择，但不能要求按货币化补偿或者赔偿。同时，房屋补偿价格应当按照交付房屋时的市场价格进行计算，并申请鉴定机构进行价格鉴定，原告提出按照2011年的征收补偿价格11613元/㎡进行补偿，与房屋实际交付时间和价格不相符，其请求缺乏合法性和合理性。2.对原告提交的证据5，评估鉴定机构作出的价格是原告申请作出的，原告在不提出重新鉴定和没有举证证实该鉴定机构鉴定资质、鉴定程序等不符合规定时，该评估鉴定结论应作为本案定案依据。3.对原告提交的证据6，因欠缺证据的形式要件，不能证实证据的来源合法及真实性，不能作为定案依据。本院对诉讼各方提交的证据评判如下：1.对被告提交的证据1、3和原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性予以认定。2.对被告提交的证据2的真实性予以认定，该补救措施能够认定属被告履行法院生效的行政判决，但是否合法有效，在本院说理部分进行阐述。3.对原告提交的证据6，因系复印件，且被告和第三人否认，本院无法确认其真实性；该证据与本案没有关联性，本院不予采信。经审理查明：2011年6月21日，秭归县人民政府决定对秭归县茅坪小区农贸市场改造项目范围内的房屋实施征收。同年12月26日，秭归县人民政府办公室下发秭政办发〔2011〕141号《县人民政府办公室关于印发的通知》，与本案有关的内容为：1.货币补偿的，对被征收人的房屋按征收时的市场评估价格一次性给予经济补偿，临街门面补偿标准为11613元/㎡（其中房屋装饰300元/㎡），非临街门面及临街二楼门面补偿标准为5833元/㎡（其中房屋装饰300元/㎡）。为鼓舞搬迁，产权调换时，按套内面积等面积调换，送新增公摊面积。产权调换方式补偿的，茅坪小区农贸市场改造将在原区域再建房屋，征收人将在此区域内就近提供安置房给被征收人，为鼓舞搬迁，产权调换时，按套内面积等面积调换，送新增公摊面积。市场内门店的调换原则是统一规划，区位及功能基本不变，即调换前的临街门店调换后依然临街，调换前的市场内门店调换后在负一楼农贸市场内。2.征收补偿方式。被告与产权业主签订征收与补偿协议，符合补偿方案规定应支付的费用由被告承担，不符合规定支付的费用由业主承担。2012年5月31日，原、被告签订《房屋征收与补偿协议》，约定：1.原告的房屋位于秭归县××路农贸市场套内总面积55.04㎡，其中临街一楼、二楼套内面积各为27.52㎡,被告对原告房屋征收后以产权调换方式予以补偿,补偿门面套内总面积73.93㎡，其中临街一楼、二楼套内面积各为36.96㎡,门面调换在金城广场2号楼相应区域。同时，由被告给予原告临街一楼、二楼门面自2012年5月31日起至2014年5月31日止的过渡期房屋租赁费，其中临街一楼门面租赁费36986.88元（27.52㎡×56元/㎡×24月）、二楼门面租赁费23116.8元（27.52㎡×35元/㎡×24月）。2.过渡期补偿办法时间约定。从房屋搬迁到完成产权调换，过渡期初步定为两年，临街一楼门面月租金为56元/㎡，临街二楼门面月租金为35元/㎡；超过两年的根据市场变化调价，补偿到交房后两个月。协议签订后，被告支付原告临街一楼、二楼门面自2012年5月31日起至2014年5月31日止的过渡期房屋租赁费60103.68元。2013年11月22日，被告制定《茅坪小区农贸市场改造临街门面房屋征收回迁安置方案》和《茅坪小区农贸市场改造一期临街门面房屋征收回迁安置方案的说明》，该房屋征收回迁安置方案的说明规定了以下主要内容：1.回迁安置的办法。为确保公平，严格按照县征收办与被征收户签订的房屋征收合同所确定的补偿调换面积实行换算。对于调换的面积不足部分和在相应区域无法调换的，采取综合价22000元/㎡补偿。2.货币化补偿价格来源和返租租金的预说明。货币化补偿价格是依据中介机构市场评估得出的，在计算房屋补偿时按还建面积计算。延期租金补偿及返租价格的来源，延期租金补偿是根据补偿方案中住房调整比例计算得出的，计算式为门面租金标准×住房新标准/住房原标准，延期租金为80元/㎡（56元/㎡×10/7）。置换房屋找差标准，一个门面正负在2㎡以内按补偿价执行，单价为11613元/㎡，超过部分按综合收购价执行，单价为22000元/㎡。对于目前已经到期的部分业主户按每月80元/㎡的标准由第三人兑付过渡期租金，计算时间统一到交房后二个月。对于在交房之前不能签订门面还建确认书和安置协议的，月租金按80元/㎡的标准由第三人兑付过渡期租金到交房后二个月。2016年10月20日和同年11月3日，被告和第三人分别向本院提交《关于赵士勇诉秭归县房屋征收与补偿管理办公室一案的处理意见》和《情况说明》，该处理意见和情况说明的主要内容为：在茅坪小区金城广场2号楼相应区域给原告还建应当调换的门面，因消防和安全通道加宽等因素，导致新建的商业门面减少，所有门面已处理完毕，不能按照补偿协议约定在2号楼相应位置进行安置，只能在金城广场3号楼负二楼（编号217，面积33.03㎡）给原告进行安置，若原告认为补偿协议约定的门面置换位置和实际安置到金城广场3号楼位置存在房屋价值差异，可申请中介机构评估，由第三人对原告门面价差进行现金补偿。但原告表示不接受被告、第三人提出将二楼门面位置进行调换的处理意见，致使未能达成回迁安置协议。2017年6月26日，本院作出(2016)鄂0527行初22号《行政判决书》，判决被告在秭归县茅坪镇金城广场2号楼相应区域不能给赵士勇置换二楼门面的行为采取补救措施。被告不服该判决提起上诉，2017年9月20日，湖北省宜昌市中级人民法院作出(2017)鄂05行终181号《行政判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2017年10月18日，被告作出《对赵士勇还迁安置的补救措施》，该补救措施为：在秭归县××广场××楼××位置给××商铺一间，建筑面积73.15㎡，超出部分，根据实际面积和市场价格据实结算。同时查明：1.诉讼中，原告向本院提出申请，要求对位于秭归县茅坪镇金城广场2号楼临街门面即肯德基同一层门面（还建房屋前的临街二楼门面）套内面积36.96㎡的市场价值进行评估。恩施自治州金诚房地产评估有限责任公司司法鉴定所（后变更为恩施自治州金诚房地产评估有限责任公司）作出金诚估鉴字（2018）第53号《房地产司法鉴定估价报告》，估价报告结果为：原告在金城广场2号楼临街门面套内面积39.96㎡的估价单价为9810元，估价总价为362578元，开支鉴定费5100元,该报告的有效期为一年，自2018年12月18日起至2019年12月17日止。上述估价报告作出后，原告对该估价报告提出了以下异议：认为评估房价98100元/㎡低于市场的实际价格。被告和第三人对鉴定机构作出的金诚估鉴字（2018）第53号《房地产司法鉴定估价报告》无异议。同时，恩施自治州金诚房地产评估有限责任公司司法鉴定所应被告的要求，对金城广场2号楼第一层至第三层门面单价进行了鉴定，第一层门面单价为9810元/㎡，第二层门面单价为7630元/㎡，第三层门面单价为6540元/㎡。2.2012年10月12日，被告与第三人签订《茅坪小区农贸市场改造项目一期房屋产权置换安置协议》，其相关内容为：（1）第三人必须依规划进行建设，履行房屋产权置换义务。商业门面按照被征收人与被告签订的《房屋征收与补偿协议》中的条款执行，特殊情况可做适当调整。按照被告与被征收人签订的《房屋征收与补偿协议》的约定，由被告负责的义务现委托第三人负责代为履行。在没有改变被征收人置换房屋的功能和房屋价值不贬值的前提下，第三人可对被征收人的置换区域作调整。（2）被告与第三人对征收价款只完善手续，不进行货币支付，第三人代支付的征收费用抵减土地挂牌费用。在征收工作中发生的费用是第三人代付的，前期征收和后续安置工作由第三人代为完成。本院认为：一、关于本案是否属行政诉讼的受案范围。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十一项之规定，认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的，属于人民法院行政诉讼受案范围。本案中,秭归县人民政府在对位于秭归县茅坪镇金城广场的房屋进行征收拆迁中,约定被告征收原告的门面后，以产权调换方式给原告补偿临街一楼门面、临街二楼门面套内面积各为36.96㎡，门面调换在金城广场2号楼的相应区域。由于被告无法继续履行涉案房屋征收补偿协议约定条款，法院判决被告采取相应的补救措施。判决后，被告作出《对赵士勇还迁安置的补救措施》。因此，被告作出的补救措施，不仅是履行法院生效的行政判决，也是按照法院判决要求作出的行政行为。根据有关法律规定和法院的生效判决，原告就被告作出的补救措施，仍可依法主张其合法权益。被告作出的补救措施具有单方意志性、强制性、裁量性，属可诉的行政行为。故被告作出的补救措施属行政诉讼的受案范围，被告和第三人提出不属行政诉讼受案范围的理由不成立。二、关于本案的主体问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，国有土地上房屋征收与补偿的行政主体是市、县级人民政府及其相应部门，据此，房屋征收与补偿法律关系的主体为行政机关和被征收人双方。在茅坪小区农贸市场改造中，秭归县人民政府确定房屋征收部门和与被征收人订立协议的行政主体就是秭归县房屋征收与补偿管理办公室，因此，秭归县房屋征收与补偿管理办公室是适格的被告主体。诉讼中，湖北三峡金城集团有限公司作为第三人参加本案诉讼，有利于法院查明案件的基本事实。补偿中，由第三人支付原告的相关补偿费，给原告提供房屋进行置换，尤其在与原告协商中，被告因不存在向第三人购买房屋用于安置补偿，直接由第三人的工作人员与原告协商并作出承诺而签订回迁安置协议，代为被告承担履行补偿协议。现在，第三人与原告协商达不成回迁安置协议，也不能按照被告采取的补救措施代为履行，第三人代为履行补偿义务不能，所造成原告权益没有实现的行为后果，应当由被告承担责任，第三人在本案中不承担责任。三、关于原告诉请被告作出的《对赵士勇还迁安置的补救措施》是否撤销的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”。原告选择以房屋产权调换方式予以补偿，并与被告签订《房屋征收与补偿协议》，由于被告不能按照协议约定在秭归县茅坪镇金城广场2号楼的相应区域给原告置换门面，法院判决被告在秭归县茅坪镇金城广场2号楼相应区域不能给赵士勇置换二楼门面的行为采取补救措施。被告在履行法院生效的行政判决时，需按照法院行政判决作出行政行为，即对在秭归县茅坪镇金城广场2号楼相应区域不能给赵士勇置换二楼门面的行为采取补救措施。但被告在采取补救措施前没有征求原告对征收房屋补偿的选择权而作出了补救措施，且原告对补救措施不予追认，剥夺了原告对征收房屋补偿的选择权，被告采取的补救措施违反了法定程序，对被告作出的《对赵士勇还迁安置的补救措施》应予撤销。故原告诉请撤销被告作出《对赵士勇还迁安置的补救措施》的理由成立，本院予以支持。四、关于原告提出由被告承担补偿征收房屋价款的请求是否成立，以及如何确定补偿房屋面积和房屋单价的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条之规定，“被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿”。因被告不依法履行、未按照约定履行协议，在法院判决被告采取补救措施后，该补救措施因违反法定程序而被撤销，在未依法给予补偿的情况下，被告应当承担补偿或者赔偿原告门面征收价款的责任。一是如何确定补偿房屋的面积。秭归县房地产管理局给原告颁发的房产证载明：原告位于秭归县茅坪镇平湖××农贸市场××楼、××楼的商业门面建筑面积各为36.96㎡。原告与被告签订《房屋征收与补偿协议》约定征收原告房屋套内面积55.04㎡，以产权调换方式给原告补偿房屋套内面积73.91㎡，其中临街一楼门面、二楼门面套内面积各为36.96㎡。秭归县人民政府办公室下发秭政办发〔2011〕141号《县人民政府办公室关于印发的通知》中对房屋征收补偿办法规定：为鼓舞搬迁，产权调换时，按套内面积等面积调换，送新增公摊面积。《茅坪小区农贸市场改造临街门面房屋征收回迁安置方案》和《茅坪小区农贸市场改造一期临街门面房屋征收回迁安置方案的说明》规定，对于调换的面积不足部分和在相应区域无法调换的，采取综合价22000元/㎡进行补偿，货币化补偿价格是依据中介机构市场评估得出的价格，在计算房屋补偿时是按还建面积计算。原、被告签订的《房屋征收与补偿协议》约定由被告给原告置换房屋套内面积。考虑到原告涉案房屋征收前的面积27.52㎡小于房屋征收后还建的套内面积36.96㎡，本院确认原告房屋面积按还建面积36.96㎡计算。二是如何确定补偿房屋的单价。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，“被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋被类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法确定”。本案中，秭政办发〔2011〕141号《县人民政府办公室关于印发的通知》规定，货币补偿临街二楼门面的补偿标准为5833元/㎡。被告作出的《茅坪小区农贸市场改造一期临街门面房屋征收回迁安置方案的说明》规定,对于调换的面积不足部分和在相应区域无法调换的，采取综合价22000元/㎡进行补偿，上述说明是针对临街一楼门面的综合价，而对临街二楼门面的价格没有作出具体规定。根据评估鉴定机构作出的估价报告结果，原告在金城广场2号楼临街门面套内面积39.96㎡的估价单价为9810元/㎡，评估总价362578元。考虑到被告在对金城广场临街门面回迁安置时将临街一楼门面价格从11613元/㎡调高到22000元/㎡，临街二楼门面的价格也应该呈现上涨趋势；同时，原告申请评估鉴定金城广场2号楼的临街门面位置与原告门面被征收前位于临街二楼的位置是一致的，所评估房屋单价9810元/㎡高于行政机关2011年制定征收房屋方案规定的补偿价5833元/㎡，符合被告在回迁安置时对门面价格调高的作法和市场等其它因素。结合本案的情况，本院确认被告赔偿原告房屋单价为9810元/㎡。因此，原告提出按房屋单价11613元/㎡计算征收房屋价款无事实依据，本院不予支持；被告赔偿原告的征收房屋价款认定约为362578元（36.96㎡×9810元/㎡）。五、关于原告诉请由被告赔偿其门面延期租金损失问题以及租金损失如何计算的问题？因金城广场2号楼没有相应门面给原告进行房屋产权置换，导致被告无法履行补偿协议，其责任在被告。《房屋征收与补偿协议》约定，被告对原告房屋征收后以产权调换方式予以补偿，同时给予原告过渡期房屋租赁费补偿。被告现已支付原告临街门面两年的过渡期租赁费，对超过两年期限的过渡期房屋租赁费，协议约定根据市场变化调价，补偿到交房后两个月。由于被告违约给原告造成了经济损失，除由被告赔偿原告房屋被征收的经济损失外，还应赔偿房屋被征收后给原告产生的房屋租金损失。按照《茅坪小区农贸市场改造临街门面房屋征收回迁安置方案》和《茅坪小区农贸市场改造一期临街门面房屋征收回迁安置方案的说明》的规定，延期租金补偿是根据补偿方案中住房调整比例计算得出的，计算式为门面租金标准×住房新标准/住房原标准，临街一楼门面延期月租金计算为80元/㎡（56元/㎡×10/7），上涨幅度为10/7，而回迁安置方案和说明中没有对临街二楼门面的延期租金作出具体规定。考虑到被告也未对临街二楼延期租金计算式进行举证，以及被告在回迁安置时对临街一楼门面租金调高的作法和市场等其它因素，可对原告临街二楼门面租金同样调高到10/7的幅度，认定原告临街二楼门面延期月租金为50元/㎡（35元/㎡×10/7）。因此，原告的房屋租金损失可按房屋面积36.96㎡和月租金50元/㎡标准自2014年6月1日起计算至支付房租之日止。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十一项、第七十条第三项、第七十三条、第七十八条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第十九条、第二十一条之规定，判决如下：一、撤销秭归县房屋征收与补偿管理办公室作出的《对赵士勇还迁安置的补救措施》。二、秭归县房屋征收与补偿管理办公室于本判决生效后十日内赔偿赵士勇的房屋征收价款362578元。三、秭归县房屋征收与补偿管理办公室于本判决生效后十日内赔偿赵士勇的房屋租金损失，其房屋租金损失按房屋面积36.96㎡和月租金50元/㎡标准自2014年6月1日起计算至支付房租之日止。本案案件受理费50元，司法鉴定评估费5100元，合计5150元，由秭归县房屋征收与补偿管理办公室负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  马尚刚审 判 员  向丰军人民陪审员  郑 好二〇一九年十一月八日书 记 员  孙蓓杰