海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0106民初6933号 原告（反诉被告）：白承灏，男，1980年7月9日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：邢天昊，北京市康达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马诚，北京市康达律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：肖自力，男，1969年12月25日出生，汉族，住湖南省株洲县。 委托诉讼代理人：陈广郁，海南东方国信律师事务所律师。 第三人：苗燕，女，1971年10月15日出生，汉族。 委托诉讼代理人：邢天昊，北京市康达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马诚，北京市康达律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）白承灏与被告（反诉原告）肖自力，第三人苗燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。白承灏、苗燕共同委托诉讼代理人邢天昊、马诚，肖自力原委托诉讼代理人夏忠、杨佳瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）白承灏的本诉请求：1.被告肖自力继续履行合同，配合原告白承灏将涉案房屋过户到原告名下；2.被告支付原告逾期过户违约金（按照合同约定50万元每日万分之五违约金标准计算，自2018年11月28日起暂计至2019年4月30日为38250元，计至被告实际过户之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年1月19日签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于海口市××区房，面积168.44平方米，价格1263000元。原告根据双方约定于合同签订当日通过建设银行向被告转账50万元，被告向原告交付了房屋钥匙及一手买卖合同票证等资料。因开发商与被告交易时存在的历史遗留问题，房屋未办理房屋产权证，导致原告与被告未在合同签订后及时办理房屋过户手续，无法立即办理网签备案及过户手续。于是双方在合同第四条第二款约定原告于办理房屋过户手续时向被告支付购房尾款。2018年11月28日，原告委托苗君鸽女士携带房屋材料原件协助被告办理房产证，被告在未通知原告的情况下，瞒着原告自行领取了房屋产权证，并让人置换了房屋门锁。原告多次与被告联系，希望尽快办理过户手续继续履行合同，但被告找各种理由推脱。依据双方合同第七条第二项逾期过户责任约定：出卖人迟延配合买受人办理房屋过户手续的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。原告作为购房人，权利应受法律保护。被告违背诚信原则，经原告多次催促一再拒绝配合原告过户，应支付逾期过户违约金直至涉案房屋过户与原告。 被告（反诉原告）肖自力就本诉答辩称，1.原告要求继续履行合同无事实和法律依据。海南限购政策出台，依据该政策关于限购资格的规定，在海南没有住宅，非本省户籍家庭的可在海口非限购区域内购房。案涉房屋属于限购区域内，原告因并非本省户籍居民，在严格限购区内没购房资格。原、被告之间的买卖基础动摇，合同目的无法实现，无可履行性。2.双方签署合同时已约定涉案房屋的产权证于2017年3月份取得，而后因开发商原因致使产权证未按照合同约定办理。双方合同已不具备完成合同目的的要素，也正是基于房屋产权证系2017年3月份取得的约定，买卖合同才确定了剩余房款于过户之日支付。合同明确案涉房屋的维修基金系原告缴纳，但本案当中原告并未履行其支付维修基金的义务。此外，依据原告提交的短信及微信聊天截屏，办证时原告已经与被告进行接触，且被告在产权证拿到手后已联系原告，但原告要求被告将产权证办理至案外人名下，此要求无合同依据。案涉房屋至今未过户给原告的原因系原告购房资格问题，并未被告过错，因此原告诉求被告支付逾期违约金没有事实和法律依据。 被告（反诉原告）肖自力的反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人于2017年1月19日签订的房屋买卖合同；2.被反诉人承担反诉的全部诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年1月19日签订《房屋买卖合同》，就买卖涉案房屋一事作出约定。由于开发商原因，双方签订合同时涉案房屋所在小区的整体产权证未能办理，这一问题反诉人已向被反诉人明确告知。由于被反诉人的亲属住在同一小区，经了解整体产权证会在2017年3月办理完毕，因此合同第二条第一款约定因开发商原因，产权证未能办理以及预计2017年3月份有可能取得。合同签订后，被反诉人向反诉人支付了房屋价款50万元，此后涉案房屋产权证未能于2017年3月份办出。2018年底，开发商通知办理产权证，反诉人于2019年1月3日取得涉案房屋产权证后，反诉人即通知被反诉人产权证已办出。由于限购政策影响，被反诉人不具备购房资格，涉案房屋无法过户至被反诉人名下。由于双方签订的合同并未约定涉案房屋限购政策影响下的过户问题，反诉人遂否定了被反诉人的要求。反诉人认为双方合同目的无法实现，合同已于2017年3月解除。此外，涉案房屋产权证于2019年1月办出，目前受限购政策影响，被反诉人不具备购房资格，双方合同目的无法实现亦应解除。 原告（反诉被告）白承灏就反诉辩称，1.本案不存在限购问题，反诉人有继续履行合同的基础。房屋购买属于夫妻共同所有，为家庭购买，被反诉人妻子即第三人系海南户口，具备购房资格，不违反海南限购政策。2.即使从被反诉人本人的购房资格看，与反诉人签署房屋买卖合同的日期是2017年1月19日，早于限购政策出台。房价为1263000元，根据双方约定，在合同签订当日被反诉人已通过银行转账向反诉人支付首付款500000元，反诉人也向被反诉人交付了房屋钥匙和一手买卖合同等资料。根据琼建房[2018]102号通知第三条规定，被反诉人符合继续办理过户的条件。反诉人关于解除涉案合同的请求无事实和法律依据。3.关于反诉人所称合同约定于2017年3月预计取得产权证，该约定只能为预计时间说明，不属于一个约定，且该条中也未载明如未取得产权证的相应后果。因此，反诉人以该条作为附条件解除合同的依据无事实和法律依据。4.反诉人关于被反诉人应支付维修基金的问题，因合同未约定支付时间，且反诉认从未向被反诉人通知过，因此不存在拒缴。且缴纳维修基金一般发生在房屋过户时，该基金由物业公司或开发商收取，并非向反诉人缴纳。反诉人此答辩意见不成立。5.被反诉人当时因对海南限购政策未了解清楚，为便于过户，曾经向反诉人提过将房屋过户至案外人名下，但事后经了解又及时和反诉人沟通，仍将房屋过户至被反诉人名下。 第三人苗燕述称，第三人与白承灏是夫妻关系，于2009年6月8日登记结婚。双方于2017年共同商议购买涉案房屋。白承灏与肖自力于2017年1月19日签订《房屋买卖合同》，当时第三人身体不适无法到场，故由白承灏作为家庭代表签署合同。涉案房屋属于夫妻共同共有。 原告（反诉被告）白承灏为主张其本诉请求，向本院提交下列证据：1.《房屋买卖合同》，2.建设银行付款凭证，3.白承灏与肖自力短信记录截图，4.苗君鸽与肖自力微信记录截图，5.建设银行客户交易明细清单，6.琼建房[2018]102号文件，7.物业公司情况说明。 被告（反诉原告）肖自力为主张其反诉请求，向本院提交下列证据：1.《房屋买卖合同》，2.《不动产权证书》、《海南省住宅专项维修资金专用收据》、《海南省非税收入一般缴款书》、《中华人民共和国税收完税证明》，3.肖自力与白承灏的短信记录截屏。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月19日，白承灏与肖自力签订《房屋买卖合同》，主要约定：1.卖方（肖自力）向买方（白承灏）出售位于海口市××区房（以下简称涉案房屋）。目前由于开发商原因，卖方尚未取得该房产权证，预计于2017年3月取得。2.成交价格1263000元，买方在签订本合同后3日内支付预付款50万元；办理房屋过户手续当日，买方支付剩余购房款763000元。3.该房专项维修资金（公共维修基金）尚未缴纳，由买方承担。4.卖方迟延配合买方办理房屋过户手续的，卖方按日计算向买方支付已付房价款万分之五的违约金。5.买方承担全部税费和过户费用。合同签订当日，白承灏向肖自力名下银行账户转账50万元，肖自力向白承灏发送短信确认收款。 2018年11月28日，肖自力向海口市住房和城乡建设局交纳了涉案房屋专项维修资金10106.4元，向海口市税务局交纳了涉案房屋印花税、契税合计6510元。2019年1月3日，涉案房屋登记在肖自力名下，证号：琼（2019）海口市不动产权第XXXX号。 2019年1月9日，肖自力向白承灏发送手机短信知会其已拿到涉案房屋不动产权证。1月17日，肖自力向白承灏发送手机短信：“白总，你说房子要过户到你老婆名字，我觉得不行呀，你问一下你律师合适吗？”2月18日，肖自力向白承灏发送手机短信：“海南是明确规定没海南地区户口是不可过户的”。3月20日，肖自力向白承灏发送手机短信：“我们的合同已经作废了，你把银行卡号名字发给我吧，我把钱转给你”。此后，肖自力向白承灏转账返还购房款50万元。 另查，第三人苗燕与白承灏于2009年6月9日登记结婚，苗燕户籍所在地位于海南省海口市××区。 2017年4月14日，海南省住房和城乡建设厅发布《关于限制购买多套商品住宅的通知》，通知载明2017年4月14日起，在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（以交易合同已网签备案或不动产权证为准）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。2018年4月23日，海南省住房和城乡建设厅发布《关于贯彻落实的通知》，通知载明：2018年3月30日之前，非本省户籍居民家庭已签订购房（含二手房）合同或认购协议，并已支付30%首付款，但尚未网签备案的，可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。 在本案庭审过程中，白承灏答复询问时表示肖自力是按其支付50万元购房款时转账的账号退回款项，对肖自力的退款行为不知情。退款后半小时接到肖自力电话，向其表示不同意，要求协商处理。肖自力答复询问时表示没有向白承灏发过维修基金的催收通知，但其与苗君鸽一同办证，苗君鸽作为白承灏代理人应在过户时主动缴纳。 本院认为，本案的争议焦点：1.涉案房屋买卖合同是否合法有效；2.涉案合同是否具备解除的条件；3.本诉要求履行过户义务并承担逾期过户违约金是否有事实和法律依据。调查重点：涉案合同的履行情况及未过户的原因。 一、关于《房屋买卖合同》的效力。白承灏与肖自力签订合同的时间为2017年1月19日，当时本省并未出台相应的限购政策，双方亦无法预见合同签订后的政策走向，其订立合同并无规避政府调控政策的主观恶意。该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。 二、关于合同是否具备解除条件。根据本院上述查明的事实，白承灏于2017年1月19日签订涉案合同当天已支付50万房款，超过合同约定房屋总价的30%。比照本省住建部门2017年4月14日出台的《关于限制购买多套商品住宅的通知》，以及2018年4月23日出台的《关于贯彻落实的通知》的相关政策，白承灏的情形符合购房条件。且白承灏与第三人苗燕是夫妻关系，苗燕拥有海南省海口市户籍，其二人以家庭为单位购买涉案房屋亦不违反上述政策规定。据此，本案不存在无法实现合同目的的情形。肖自力支付涉案房屋公共维修基金之后未向白承灏催收，且双方在合同中并未约定将不支付公共维修基金作为合同解除的条件。综合以上情形，肖自力不具有单方解除涉案合同的权利，虽其向白承灏退还购房款，但双方未达成解除合同的合意，不形成解除合同的效力。肖自力反诉请求解除《房屋买卖合同》，无事实及法律依据，本院不予支持。 三、关于继续履行及逾期办证违约金。本院前述已认定肖自力无合同单方解除权，白承灏本诉请求继续履行涉案合同，本院予以支持。涉案房屋于2019年1月3日登记在肖自力名下，自该日起符合办理过户条件。肖自力此后拒绝履行过户义务，存在主观过错，确构成违约。白承灏本诉要求肖自力按合同约定，以其已付购房款50万元为本金，按日万分之五的标准支付逾期办证违约金至实际过户之日，有事实及法律依据，本院予以支持。 此外，由于房屋买卖合同为双务合同，白承灏作为买受人的基本义务为按照约定支付价款，肖自力作为出卖人的基本义务为交付房屋并转移房屋所有权。鉴于涉案合同继续履行，且肖自力已支付了合同约定应由买方负担的专项维修资金10106.4元，按照合同约定，白承灏负有在涉案房屋过户当日向肖自力支付购房款1263000元及专项维修资金10106.4元的义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）白承灏与被告（反诉原告）肖自力于2017年1月19日签订的《房屋买卖合同》继续履行；被告（反诉原告）肖自力于本判决生效之日起三十日内将位于海南省海口市××区房[证号：琼（2019）海口市不动产权第XXXX号]过户至原告（反诉被告）白承灏名下，购房款1263000元及专项维修资金10106.4元于过户当日支付。 二、被告（反诉原告）肖自力于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）白承灏支付逾期过户违约金（计算方式：以50万元为基数，按日万分之五的标准，自2019年1月3日起算至实际过户之日）。 三、驳回原告（反诉被告）白承灏的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）肖自力的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16956.91元，由原告（反诉被告）白承灏负担622元，由被告（反诉原告）肖自力负担16334.91元；反诉案件受理费8478.46元，由被告（反诉原告）肖自力负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  赵 越 人民陪审员  陈小月 人民陪审员  林 录 二〇一九年十一月三十日 法官 助理  周慧慧 书 记 员  熊 进 速 录 员  陈俊天 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。