云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初4736号原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司。住址：云南省曲靖市南片区云玉路北侧与月雨路交叉口金座福城小区10幢1楼。统一社会信用代码：91530300622604589J。法定代表人邴荣纪，该公司总经理。委托代理人程嘉宝，云南平航律师事务所律师。（特别授权）被告张继芳，男，1980年3月21日生，汉族，宣威市人，住曲靖市麒麟区，系王丽之夫，（未到庭）被告王丽，女，1987年9月9日生，汉族，麒麟区人，住曲靖市麒麟区，系张继芳之妻，（未到庭）第三人中国农业银行股份有限公司曲靖分行。住址:云南省曲靖市麒麟区麒麟东路3号。统一社会信用代码：9153030270988267X9。负责人张辉，该分行行长。委托代理人胡宏恩、刘光玉，云南精茂律师事务所律师。（特别授权）原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司诉被告张继芳、王丽，第三人中国农业银行股份有限公司曲靖分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后。依法组成合议庭，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司的委托代理人程嘉宝，第三人中国农业银行股份有限公司曲靖分行的委托代理人胡宏恩、刘光玉到庭参加诉讼，被告张继芳、王丽经本院公告传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称，2015年1月22日，被告张继芳、王丽与原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，就被告购买原告开发的位于曲靖市南片区房屋相关事项达成合意；依据合同约定，该套房屋总价款为267017元整，被告选择按揭付款方式购买该房屋，首付87017元，按揭贷款180000元，第三人为放贷人。2015年1月26日，该套房屋完成登记备案手续。2019年1月16日，第三人向原告发出《回购通知》，称因被告连续逾期还贷，且经多次催收无果，现第三人要求原告进行房屋回购，偿还相应贷款本息及罚息等费用。后原告共计向第三人支付了184312.17元贷款本息及相应罚息、复利回购该套房屋。被告张继芳、王丽未按时、足额清偿房屋贷款本息，导致原告承担保证责任的行为违反了双方的合同约定，已经构成根本违约，被告应当承担合同约定的违约责任及相应的法律后果。现原告依据《合同法》等相关法律规定，为维护自身的合法权益，请求依法判令：1、解除原告与被告于2015年1月22日签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》；2、请求人民法院依法判令被告返还“金座福城二期第4幢3102号”房屋;3、请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金13350.85元；回购房屋产生的逾期利息、罚息、复利15867.77元；合计：29218.62元;房屋价值267017元，以上共计296235.62元；4、本案的诉讼费用由被告共同承担。被告张继芳、王丽经本院公告传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃答辩的权利。第三人中国农业银行股份有限公司曲靖分行口头答辩，原、被告之间签订的商品房销售合同与第三人无关，原告按照借款合同承担了担保责任，代替被告偿还184312.17元贷款是事实。原告针对其诉请，向本院提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明原告的基本信息。2、商品房购销合同、商品房购销合同补充协议各一份，用于证明原被告签订《商品房购销合同》的事实，并对权利义务进行约定的事实。3、回购通知一份、中国农业银行个人贷款还款《业务凭证》四份，用于证明第三人中国农业银行股份有限公司曲靖分行向原告发出《回购通知》，因被告逾期还款，要求原告承担担保责任回购房屋的事实；因被告的违约，导致原告共计向第三人中国农业银行股份有限公司曲靖分行支付了184312.17元贷款本息、罚息等费用的事实。被告张继芳、王丽经本院公告传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃质证的权利，并承担逾期未到庭参加诉讼的法律后果。上述证据经庭审质证，第三人中国农业银行股份有限公司曲靖分行对上述证据1、3的真实性、合法性、关联性均无异议；认为证据2与第三人中国农业银行股份有限公司曲靖分行无关，无法核实。本院认为，上述证据的来源合法，并且能客观真实地证明案件的事实及原告的诉讼主张，本院予以采信。被告张继芳、王丽经本院公告传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证的权利，并承担举证不力的法律后果。第三人中国农业银行股份有限公司曲靖分行针对其陈述，向本院提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明第三人的基本信息。2、中国农业银行转账支票、电子业务凭证、还款明细，用于证明原告的还款情况。上述证据经庭审质证，原告对上述证据均无异议。被告张继芳、王丽经本院公告传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃质证的权利，并承担逾期未到庭参加诉讼的法律后果。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：2015年1月22日，原告与被告签订《商品房购销合同》及其《商品房购销合同补充协议》,该合同于2015年1月26日在曲靖市房管局进行了商品房购销合同备案登记，合同登记号为：QJ2015012600731。被告张继芳、王丽购买由原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司开发的位于曲靖市南片区房屋一套，该房屋总价为267017元，应付房屋首付款为87017元。被告张继芳、王丽于当天交付的购房首付款87017元，剩余购房款180000元被告张继芳、王丽向中国农业银行股份有限公司曲靖分行按揭贷款支付。《商品房购销合同补充协议》第1条第4项中约定“若在依法办妥《房屋所有权证》之前，乙方（张继芳、王丽）不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方（曲靖宏鑫房地产开发有限公司）承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他违约金）。同时，乙方应向甲方支付房屋总价款5%的违约金。乙方已向甲方支付的房价款（包括首付款及银行直接支付给甲方的银行担保贷款房款，在扣除甲方已向银行支付的贷款本息及乙方应当支付的违约金后，尚有余额的，甲方应将该余额退还给乙方；余额为负数的，乙方还应按该数额向甲方予以赔偿）”。《商品房购销合同》及其《商品房购销合同补充协议》签订后，原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司，被告张继芳、王丽与中国农业银行股份有限公司曲靖分行于2015年2月4日签订了合同编号为53020120150010979号的《个人购房担保借款合同》，约定了借款金额为180000元；借款用途为购买房产；借款人购买的房产位于南片区房屋；借款期限为240个月，自2015年2月4日起至2035年2月3日止；借款基准年利率6.15%；逾期年利率9.225%。原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司作为保证人在该合同上签字并盖公司印章，对被告张继芳、王丽向中国农业银行股份有限公司曲靖分行的借款本息承担保证责任。中国农业银行股份有限公司曲靖分行按照《个人购房担保借款合同》的约定向被告张继芳、王丽发放了借款180000元。被告张继芳、王丽自2017年5月6日起就未向中国农业银行股份有限公司曲靖分行履行偿还借款的义务，截止2017年5月6日被告张继芳、王丽尚欠中国农业银行股份有限公司曲靖分行借款本金168444.40元，利息已结清。后经中国农业银行股份有限公司曲靖分行催收后，被告仍未还款，导致中国农业银行股份有限公司曲靖分行于2019年1月16日向原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司发出《回购通知》，要求原告对该房屋进行回购，并归还借款本息人民币184312.17元。原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司于2019年1月16日分四次（其中：16：38：27偿还借款本息12985.82元；16：39：59偿还借款本息12252.67元；16：41：05偿还借款本息1184.65元；16：42：24偿还借款本金157631.57元、利息257.46元）向中国农业银行股份有限公司曲靖分行偿还借款本息，合计人民币184312.17元，作为偿还被告张继芳、王丽的借款本金及利息。原告遂以《商品房购销合同》及其《商品房购销合同补充协议》的约定为由，诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，原、被告所签订的《商品房购销合同》及其《商品房购销合同补充协议》，系双方当事人在平等、自愿的基础上所签订的，是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，应认定《商品房购销合同》及其《补充协议》是合法有效的，并且《商品房购销合同》及其《补充协议》中明确约定了各自的权利义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”、第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”、第一百二十条“民事权益受到侵害的，被侵害人有权请求侵权人承担侵权责任。”，《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人应该支付价款的合同。”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”、第二十四条第三款“买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。”、第二十五条“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。”、第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”、第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”，《中华人民共和国侵权责任法》第三条“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”、第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”、第七条“行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。”的规定，本案中的被告张继芳、王丽在与原告曲靖天欣房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及其《商品房购销合同补充协议》后，向原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司交纳了购房首付款、并向中国农业银行股份有限公司曲靖分行按揭贷款后，未按《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》,及《个人购房担保借款合同》的约定履行偿还借款义务，导致中国农业银行股份有限公司曲靖分行要求原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司代偿借款本息合计人民币184312.17元。原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司作为保证人代被告张继芳、王丽向第三人中国农业银行股份有限公司曲靖分行偿还了借款本金及利息。被告张继芳、王丽的行为已构成了违约，故原告诉求“解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及其《商品房购销合同补充协议》；由被告承担违约金267017元×5%＝13350.85元；由被告偿还贷款期间原告代偿的借款利息合计15867.77元；本案诉讼费由被告承担。”主张，于法有据，理由成立，本院依法予以支持。上述款项依法应当从被告张继芳、王丽已交纳的购房首付款87017元中予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、第二十四条第三款、第二十五条、第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第七条之规定，判决如下：一、解除原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司与被告张继芳、王丽于2015年1月22日签订的《商品房购销合同》，及《商品房购销合同补充协议》。二、由被告张继芳、王丽支付给原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司借款期间原告代为清偿的借款利息合计人民币15867.77元。三、由被告张继芳、王丽支付给原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司违约金人民币13350.85元。上述第二、三项，合计人民币29218.62元，扣除被告张继芳、王丽已经交纳的购房首付款87017元外，实际由原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司退还给被告张继芳、王丽人民币57798.38元。四、驳回原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述款项于判决生效后三十日内履行完毕。案件受理费5744元，由被告张继芳、王丽负担。（原告已交纳，执行时由被告一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  甘志国人民陪审员  周艳琼人民陪审员  卢晓东二０一九年十一月七日书 记 员  李梦琳