福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终4747号 上诉人（原审原告）：中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心，住所地福建省厦门市集美区杏林南路**。 法定代表人：胡松岩，该中心主任。 委托诉讼代理人：李志鹏，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝丽英，福建旭丰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：厦门银盟商务服务有限公司，，住所地厦门市集美区杏滨路****** 法定代表人：吴志辉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王振烈，福建力衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王楚，福建力衡律师事务所律师。 上诉人中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心（以下简称“全总厦门疗养中心”）与上诉人厦门银盟商务服务有限公司（以下简称“银盟公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初3370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。全总厦门疗养中心的委托诉讼代理人李志鹏、兰丽英，银盟公司的委托诉讼代理人王振烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 全总厦门疗养中心上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判为“银盟公司向全总厦门疗养中心支付2015年11月起至2017年7月止的房屋租金1071250元并支付违约金（违约金标准按日万分之五从2015年11月1日起支付至款项付清之日止）”。二、撤销一审判决第四项，依法改判为“银盟公司向全总厦门疗养中心支付2016年6月起至2017年5月止的水电费20307.69元并支付违约金（违约金标准按日万分之五从2016年7月11日起支付至款项付清之日止）”。事实和理由：一、关于租金标准问题，并不存在降低租金标准的情形。（一）讼争房屋并不存在任何主体质量问题。1、依据双方合同第七条约定，除主体原因导致的渗水外，其他问题均由银盟公司负责维修、保养，从全总厦门疗养中心一审提供的证据可以充分证明讼争房屋主体并不存在任何质量问题；2、银盟公司一审中主张讼争房屋主体存在渗水，但并未提供任何证据证明，应当承担举证不能的责任。（二）银盟公司主张的白蚁问题按照约定，属于其日常维修、保养范围，应由银盟公司自行承担。1、涉案租赁合同签订之前，双方在2013年已经签订过一份别墅租赁合同签订后，但银盟公司一直未按约定支付租金等，时常以别墅存在各种维护问题为由拒付租金，在全总厦门疗养中心催讨的情况下才陆续支付一部分。为此，双方于2014年底进行了专门的协商。2015年1月4日，全总厦门疗养中心出具一份《关于厦门银盟商务服务有限公司提出“别墅减免租金申请书”的回复》，同意对银盟公司提出的D栋别墅部分问题及七栋别墅的门禁问题进行处理，同时同意重新商定租金问题，同时银盟公司应认可别墅现状，不得再以别墅现状影响经营为由要求全总厦门疗养中心改造或减免租金，银盟公司对此回复内容确认。2、2015年3月份，双方在重新商定租金价格后决定重新订立租赁合同，全总厦门疗养中心同意降低租金标准，但别墅的日常保养除主体外全部由银盟公司自行负责。《别墅场地租赁合同书》第七条日常管理条款第（三）项明确约定了甲方负责维修的内容仅仅包括“因浴缸未预留检修口，故浴缸故障时，负责开出检修口；中央空调的设备故障维修，以及房屋渗水、配电室渗水等主体原因产生的维修”，其余由银盟公司承担。所以，双方在重新签订的租赁合同前已经多次协商，新签订的合同中亦明确约定了全总厦门疗养中心和银盟公司自行承担维修管理的范围，银盟公司主张的白蚁问题并不属于合同约定的应由全总厦门疗养中心承担的维修保养范围，应由其自行承担。3、所谓的白蚁防治包治15年仅限于房屋主体部分。《城市房屋白蚁防治管理规定》建设部第130号令第八条规定为部门规章，主要是要求建设单位在开工前必须与白蚁防治单位签订白蚁预防合同，约定防治范围，白蚁防治单位要包治15年，属行政管理范畴。全总厦门疗养中心在涉案项目开工前已与厦门市益普安白蚁防治有限公司签订了政府印制版本的《厦门市新建房屋白蚁预防工程施工合同》，并报厦门市国土资源与房产管理局备案，合同第三条明确约定：“工程范围：基础及主体建筑白蚁预防（不含二次室内装修）”。可见，案涉的二次装修部分的白蚁蛀蚀问题不在15年包治范围，双方应根据约定承担防治义务。退一步讲，即使本案的白蚁问题在15年包治范围，但该规定属于部门规章，双方白蚁的处理问题自行约定也是有效的，银盟公司亦应按约定履行义务。（三）即使部分房间存在白蚁问题，并不影响其实际使用。1、银盟公司一审陈述，讼争房屋因白蚁问题严重无法使用，但每月大额的水电费用实际产生，可见讼争房屋实际上一直在使用。2、根据显示公安局集美分局治安大队出具的《关于中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心68间客房2016年度客房入住情况说明》，载明“2016年度中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心68间客房共登记入住6051人次”。且按照银盟公司一审的陈述，其在2016年7月12日对讼争房屋进行现场公证保存后就未在对外经营使用过讼争房屋，那公安机关出具的数据则应是是2016年1月1日至2016年7月12日期间的，大约半年的时间入住人次高达6051人次，已经是相当高的使用率。3、全总厦门疗养中心一审提供的讼争房屋的入住情况登记表显示，讼争房屋在公证拍摄的几天前前，均有频繁的入住记录，甚至是连续几天的入住记录，可见房间可以正常使用，并不影响银盟公司对外销售经营。且该份证据记载的入住情况登记表与前述公安机关查询出具的情况说明相吻合，均可说明讼争房屋实际使用情况。4、案件审理过程中，一审法院组织双方现场勘查，从现场勘查的情况可以证明，涉案7栋别墅仅有A、B栋没有使用，C栋一楼没有使用，其他几层都用在实际使用，而D、E、F、G四栋均没有白蚁蛀蚀，且都有在实际使用，打扫的很干净、整洁，当天基本上每个房间都有在住人。从现场可见虽然涉案别墅个别房间墙体有局部发黑现象，但房屋已经使用了十年左右了，出现个别墙体局部发黑情况实属正常，并不会影响银盟公司的实际使用。退一步讲，即使需要减免租金，也只能减免B栋部分租金，而不是所有场地均纳入减免范围。5、银盟公司租赁别墅至今，一直都在携程、去哪儿、艺龙等各大旅游官方网站发布别墅房间预售的信息，也有大量的旅客通过网站及线下平台预订并实际入住。实际入住旅客评论的时间跨度自2014年至2019年），从入住旅客的评价内容可见，2014年至今都没有任何旅客评价反映过别墅房间存在银盟公司所称的白蚁蛀空严重、房屋无法使用的情形，包括现在有白蚁的A、B、C栋。所以，不存在其所述的白蚁问题严重致使房间无法使用的问题。综上，讼争房屋并不存在银盟公司所称房屋无法使用，即使讼争房产部分房屋存在白蚁问题，从本案现有证据可证明银盟公司一直对外经营销售并获利，部分房间存在的瑕疵问题并未影响银盟公司对讼争房屋的实际使用，一审法院简单的以“讼争房屋存在质量问题”认定租金标准按照合同约定的50%来计算，没有任何依据。二、关于违约金标准问题。（一）双方签订的《别墅场所租赁合同》第九条第（四）项明确约定“未按约定按时足额缴纳租金或水电费，按未缴纳总额每日万分之五收取违约金”，该约定系双方真实意思表示，并未违反法律的规定，依法应当应予支持。（二）银盟公司在一审中并未主张违约金过高要求降低违约金标准，一审法院依职权调低违约金标准是错误的。（三）银盟公司至今仍未向全总厦门疗养中心返还讼争房产，也未对讼争房产进行日常维护，已经给全总厦门疗养中心造成巨大的损失。合同约定的违约金标准不仅没有过分高于造成的损失，还远远不足以弥补该损失。因此，本案中违约金并不适用《合同法》及《合同法》解释二有关违约金过高及调整的相关法律规定，一审法院酌情认定违约金应按银行同期同类贷款利率计算缺乏事实和法律依据。 银盟公司辩称，一、案涉房屋自2015年起存在白蚁、渗水、地脚、地脚线开裂等问题清楚，证据充分。银盟公司原审提交的拍摄于2015年8月案涉房屋的现场照片，2016年7月由集美区公证处出具的案涉别墅现场情况的《公证书》，原审法院组织双方至现场查看的情况。均足以认定案涉别墅存在严重白蚁侵蚀情况导致门框脱落、渗水严重导致乔治脱落，地脚，地脚线开裂等现象全总厦门疗养中心依据合同约定和法律法规规定，对案涉房屋存在的白蚁、渗水、地脚、地脚线开裂等问题负有整治义务。双方签订的《别墅场地租赁合同书》第七条日常管理第（三）款规定“房屋渗水、配电室渗水等主体题原因出生的维修有甲方负责且费用由甲方自行。”且案涉别墅系全总厦门疗养中心自行进行装修达到酒店经营的标准后，提供给银盟公司经营使用，银盟公司未在案涉别墅内进行过再次装修。根据《城市房屋白蚁防治管理规定》第二条、第八条规定，不仅仅是房屋的基础及主体建筑工程需要进行白蚁防治，而且房屋的装饰装修亦依法需要进行白蚁防治。如前所述，案涉房屋的基础及主体建筑及二次装饰装修均系银盟公司全总厦门疗养中心完成，故，案涉房屋的主体及装饰装修之白蚁防治均是其法定的强制性义务，案涉房屋的白蚁防治依法不属于银盟公司的日常维护范围。而在本案中，银盟公司全总厦门疗养中心仅仅提供了案涉房屋的基础及主体建筑白蚁预防《施工合同》，而没有提供案涉房屋的二次室内装修之白蚁防治《施工合同》，足以证实：银盟公司全总厦门疗养中心对案涉房屋未尽到法定的白蚁防治义务，导致了案涉房屋产生严重的白蚁及白蚁腐蚀产生的问题。综上，不论从双方的约定，还是法律法规的规定，案涉房屋因渗水、白蚁等产生的房屋问题依法应由银盟公司处理，房屋的主体质量产生的问题亦或是装修质量产生的问题均超出了日常维护保养、清洗的范围，应由案涉别墅提供方全总厦门疗养中心负责整治、维修义务维修。三、银盟公司自2015年起，不断向银盟公司全总厦门疗养中心全总反应案涉房屋问题，要求其整治、维修，但全总以各种理由推诿，拒负维修责任。从银盟公司提供的qq聊天记录，律师函，电子邮件往来等证据可以看出，银盟公司自2015年起已开始就案涉房屋存在的白蚁、渗水、踢脚线等问题向全总厦门疗养中心反应，并要求其尽维修义务。然全总厦门疗养中心不负责任的做法使得案涉别墅无法正常经营使用，造成银盟公司承担了巨大的经营损失。四、双方的签订的《别墅场地租赁合同书》第七条日常管理第（三）款规定明确约定“甲方（即全总厦门疗养中心）负责维修的项目需在15天之内完成，维修期超过15天的，乙方有权拒付所修房间超期租金......因主体原因房屋渗水，导致乙方整栋别墅无法正常使用的，由甲方负责维修，维修期间乙方无需支付租金”，故，因全总厦门疗养中心迟迟不尽维修义务，银盟公司有权拒付租金，更无需承担违约金。正如前述案涉房屋确系存在问题，该问题应由全总厦门疗养中心负责整治。维修，银盟公司从2015年起开始提出问题要求整治、维修，已尽到提出维修义务的合同义务。故自2015年起，全总厦门疗养中心就已构成合同违约，在银盟公司多次反映，全总厦门疗养中心仍未对此进行整治、维修，屡屡推卸责任，银盟公司才停付租金，已是对全总厦门疗养中心的极大让步。全总厦门疗养中心未尽维修义务在前，银盟公司仅是依据合同约定未付租金，而非全总厦门疗养中心所述拖欠。全总未尽维修之责事实清楚，证据充分，其就因承担合同约定的违约后果，即银盟公司有权拒付租金，此为合同签订时双方已考虑及可预见的合同后果，双方均应予以准守。原审法院既认定案涉房屋存在白蚁、渗水等问题，全总未尽维修义务，却又未根据合同约定，仍让银盟公司支付50%租金及违约金的做法有悖合同意思自治之原则，也是对已承受巨大经营损失的银盟公司的不公。综上，请求驳回全总厦门疗养中心的上诉请求。 银盟公司上诉请求：撤销原审判决第三项、第四项，改判银盟公司无需支付全总厦门疗养中心租金、水电费及相应违约金或发回重审。事实和理由：第一，本案银盟公司与全总厦门疗养中心之间并非租赁合同关系，而是承包经营关系。原审法院并未在查明事实的基础上，适用正确的法律关系对案件进行审理。从形式上看，银盟公司已向原审法院提交了与全总厦门疗养中心之间的《酒店包销协议书》、《证明》等证据足以证实被诉人认可其与银盟公司之间的承包经营关系。银盟公司也解释了全总厦门疗养中心提交的《别墅场地租赁合同书》系全总厦门疗养中心以审查需要，让银盟公司配合签订，并非双方之间的真实意思表示。从实质上看，案涉别墅系由全总厦门疗养中心按照酒店客房的标准装修好并配齐室内用具及相关配套设施后交由银盟公司经营。承包经营过程中的酒店损耗品是由全总厦门疗养中心提供，房费结算及发票开具均是以全总厦门疗养中心的名义进行。故银盟公司与全总厦门疗养中心之间系承包经营关系事实清楚，证据充分，原审法院并未正确审理法律关系，也并未在银盟公司对本案法律关系提出异议时，依法就本案法律关系进行释明。1、原审法院对本案法律关系是租赁关系的理由是：原审法院认为银盟公司银盟公司、中福盟公司向全总厦门疗养中心厦门疗休养中心交纳租金以及诉前发送律师函的行为，就认定本案的法律关系租赁关系。显然，原审法院的认定逻辑是错误的。因为原审法院完全摒弃自己作为审判机构的审理职能，如果都以当事人的主张来认可案件的法律关系，则法律就没有必要设立法官的释明权。2、原审法院既然自认本案法律关系是租赁关系，且在案证据已经证实：案涉房屋的用地单位为中华全国总工会，而非全总厦门疗养中心厦门疗休养中心。则原审法院应该审理查明：中华全国总工会与全总厦门疗养中心厦门疗休养中心之间的关系或者全总厦门疗养中心厦门疗休养中心出租行为是否得到中华全国总工会的授权或追认。这是案件的基础事实，原审法院都没有审理查明。3、原审法院既然自认本案法律关系是租赁关系，且从用地单位中华全国总工会的性质来看，案涉房屋的用地可能属于划拨用地，而根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，如果案涉房屋的用地属于划拨，则案涉房屋的出租是否得到有权政府部门的批准这一基础事实，原审法院亦没有查明或作出相应的评判。第二，因全总厦门疗养中心未对案涉别墅进行维修，导致别墅无法正常使用，故本案系由全总厦门疗养中心未履行合同义务在先，依据双方约定，全总厦门疗养中心有权拒付租金，原审法院既认可全总厦门疗养中心未尽维修的合同义务，又未按双方之约定，认定全总厦门疗养中心有权拒付租金，而自行酌定银盟公司向全总厦门疗养中心支付50%的做法，既有悖当事人意思自治的契约精神，又增加了银盟公司的合同责任，有悖公平原则。本案案涉别墅自2015年初开始就出现白蚁、漏水等问题，导致客房不能正常经营使用。银盟公司已就房屋问题多次向全总厦门疗养中心反映，要求其按双方约定尽快予以维修处理。但因全总厦门疗养中心的不作为，导致房屋问题无法得到解决，甚至越来越严重，严重影响了银盟公司的经营活动。根据双方约定，除日常维修、保养外，对房屋渗水等主体原因产生的维修由全总厦门疗养中心负责且费用也由全总厦门疗养中心承担，维修需在15天内完成，超过15天的，银盟公司有权拒付租金。本案银盟公司已向原审法院提交了《公证书》、《关于别墅包销租赁合同存续期间发生的问题函及附件》等证据足以证实案涉别墅自2015年初起就存在白蚁、漏水问题且银盟公司多次要求全总厦门疗养中心尽快予以解决，全总厦门疗养中心均懈怠履行合同约定的维修义务，此事实也与原审法院实地勘察的结果相一致。故，本案全总厦门疗养中心怠于履行合同义务在先，导致银盟公司遭受严重的经济损失，银盟公司有权依据双方约定，拒付租金。第三，因全总厦门疗养中心前期向银盟公司多收取了约43000元的水电费用，且全总厦门疗养中心水电费计算标准不符合双方约定，存在范围不明确，单价高于标准价等问题，故银盟公司无需再向全总厦门疗养中心支付水电费。2014年1月-2015年7月期间，全总厦门疗养中心将不属于银盟公司承包范围内的电费归属至银盟公司方，且违约以高于电业局标准的金额向银盟公司多收取了约43000元的水电费用。故，该部分多收取的水电费用，应在后期的水电费用中予以抵扣，否则有悖公平原则。 全总厦门疗养中心辩称，一、双方并非承包经营关系，而是房屋租赁合同关系，原审法院对此事实认定清楚，法律适用正确。双方签订的租赁合同中明确双方系房屋租赁关系，该租赁合同双方已经实际履行，银盟公司亦按照租赁合同的约定向全总厦门疗养中心支付了部分房屋租金。且从全总厦门疗养中心一审提交的证据2016年力衡函字第0021030号《律师函》及银盟公司一审提交的证据《未开发票确认函》中，银盟公司均确认，银盟公司向全总厦门疗养中心支付的是房屋租金，双方实际系房屋租赁关系。我方一审是以租赁关系起诉的，所以不存在一审法院需要另行释明的；关于租赁关系或者包销关系，银盟公司一会说是租赁关系一会说是包销关系也是反反复复；从双方实际关系的履行来看，对方缴纳的都是租金，且客房里面的都是另外和我方另行结算的，所以双方是租赁关系而不是包销的。地原。地原本是总工会的会是全资全额筹建全总厦门疗养中心的单位亦是全总厦门疗养中心的主管部门。是否需要经过相关土地部门审批的问题，合同系双方真实意思表示，根据最高院的司法解释，即使没有经过审批，实际使用产生的租金也应当支付。二、全总厦门疗养中心不存在怠于履行维修义务的情况。根据《合同法》第二百二十条规定及《别墅场地租赁合同书》第三条第（三）款、第七条第（三）款约定，从本案银盟公司提供的《公证书》及现场现状可见，白蚁蛀蚀均发生在门窗框，与建筑物主体无关。而银盟公司所称的渗水问题，《公证书》只能看到部分墙体的霉斑，无法证明是渗水问题，更无法证明是主体原因造成的渗水。因案涉别墅地处海边地区，厦门每年均有霉雨季节，装修使用已有7-8年时间，墙纸受潮产生霉变完全属于正常现象，不能因此直接推断是由渗水造成的。三、即使存在白蚁问题亦不影响其实际经营使用，银盟公司无权拒付租金，一审法院对此认定不清，任意适用公平原则，仅判决银盟公司支付50%的房租是错误的。1、银盟公司主张案涉别墅自2015年初开始就出现白蚁、漏水问问题，但从案涉别墅使用现状来看，即使案涉别墅部分房间存在白蚁问题，并不影响银盟公司对案涉房屋的正常经营使用。从公安调取的别墅入住记录截止2016年7月银盟公司公证取证之前，7栋别墅的每个房间均有入住记录。从一审法院的别墅现场勘查及网页公证书及评估机构现场勘查记录可见，白蚁问题仅存在于A、B栋及C栋一楼，其他房屋均可正常使用，且在2018年5月一审法院现场勘查时，C栋2-3层及其他5栋别墅的每个房间均有人员入住。2、退一步讲，即使存在减免也只能减免A、B栋及C栋一楼部分租金，而不是所有场地均纳入减免范围。三、关于水电费用问题。全总厦门疗养中心在一审中已经提交有银盟公司工作人员签字确认的水电数据单据，银盟公司主张全总厦门疗养中心以高于电业局标准向其多收取了约43000元水电费用，但并未提供证据证明，应当承担不利的法律后果。 全总厦门疗养中心向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认全总厦门疗养中心与银盟公司签订的位于厦门集美区共两栋别墅的《别墅场地租赁合同书》解除；2.判令银盟公司立即将位于厦门集美区共两栋别墅归还给全总厦门疗养中心；3.判决银盟公司向全总厦门疗养中心支付从2015年11月至2017年7月止的房屋租金、水电费共计1091557.69元；4.判决银盟公司按日万分之五标准向全总厦门疗养中心支付从2015年11月1日起至实际付清款项之日起违约金，暂计至2017年7月31日止为183349.5元（计算方式详见违约金计算清单）；5.判决本案诉讼费用由银盟公司承担，以上共计1274907.19元。 一审法院认定事实：2007年10月8日，厦门市规划局颁发《中华人民共和国建设用地规划许可证》（编号（2007）厦规集用地第0130号），载明：“用地单位：中华全国总工会，用地项目名称：劳动模范技能交流学校、两岸工会交流基地及海外联谊中心一期工程，用地位置：杏林，用地面积：总用地面积331104.774平方米（其中建设用地面积331104.774平方米）。”2008年7月30日，厦门市规划局颁发《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第350211200810079号），载明：“建设单位（个人）：中华全国总工会，建设项目名称：劳动模范技能交流学校、两岸工会交流基地及海外联谊中心一期工程二阶段，建设位置：杏林，建设规模：72029.88平方米（地上（地上574283平方米，地下，地下1460070平方米）。”中华全国总工会劳动模范技能交流学校、两岸工会交流基地及海外联谊中心一期工程B标段专家宿舍B型，中华全国总工会劳动模范技能交流学校、两岸工会交流基地及海外联谊中心一期工程B标段专家宿舍E型，中华全国总工会劳动模范技能交流学校、两岸工会交流基地及海外联谊中心一期工程A标专家宿舍楼G型，上述工程均已通过竣工验收。 2013年11月30日，以中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心为出租方（甲方）、以厦门银盟商务服务有限公司为承租方（乙方），双方签订一份《别墅租赁合同书》，约定如下：“甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，特就乙方向甲方租赁经营场地事宜达成如下协议：一、租赁场地、甲方将位于厦门市集美区别墅租赁给乙方经营使用。二、租赁期限、乙方的租赁期限自2013年12月1日起至2018年11月30日止（上述期限中，除不满一个月的零头天数按实际天数计算外，其它均按照自然月天数计算，一年按十二个月计算，下同）；入场装修时间为2013年12月1日起至2014年1月31日止，此期间为乙方装修时间，不计租金。三、租金及付款方式、（一）甲、乙双方同意租赁期内租金计算如下：每月租金为人民币21万元；每年租金为人民币252万元；以后每年租金按前一年租金递增10%。”该合同并对其他内容进行了约定。2014年7月24日，全总厦门疗养中心出具一份《证明》，载明：“厦门银盟商务服务有限公司属中华全国总工会厦门劳模模范疗休养中心（杏林湾大酒店）别墅区外包单位。特此证明。” 2015年1月4日,全总厦门疗养中心向银盟公司发出一份《关于厦门银盟商务服务有限公司提出“别墅减免租金申请书”的回复》，载明：“厦门银盟商务服务有限公司：贵公司于2014年12月31日提交的‘别墅减免租金申请书’已收悉。经中心办公会讨论通过，现就贵公司在该申请书中提出的几点问题回复如下：一、经我中心相关部门人员实地考察发现，D栋别墅确实存在部分工程问题导致贵公司无法正常使用，为体现双方合作的诚意，同意贵公司提出的减免D栋别墅2014年10月至2014年12月租金，每月3万元，合计人民币9万元；自此免租之后D栋别墅存在的工程问题视同贵公司全部接纳，除合同特别约定外，不得再以此为依据要求我方维修改造或者减免租金。二、同意贵公司提出的关于重新协商2015年度租金金额及以后年度递增比例的申请，我方将组织专门人员对别墅租赁市场重新调研，并据此与贵公司重新协商制定合理的租赁价格，双方重新协商价格后，视同贵公司认可别墅出租现状，除合同特别约定外，不得再以别墅现状影响经营的原因要求我方维修改造或者减免租金。三、同意贵公司提出的关于七栋别墅大门调整成门禁卡及七栋别墅内用电改造为插卡取电的申请，经中心工程部测算工期同意给予贵公司15天的免租期。但该免租期需在贵公司完成以上两项改造后方可享受，且减免租金金额以2015年1月合同约定的金额为依据计算。中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心，2015年1月4日。”在上述回复的底部，有“厦门银盟商务服务有限公司：我方认可本回复的全部内容！法定代表人签名：吴志辉”字样，吴志辉在该处签名，厦门银盟商务服务有限公司加盖印章。 2015年3月下旬，以中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心为出租方（甲方）、以厦门银盟商务服务有限公司为承租方（乙方），双方签订一份《别墅场地租赁合同书》，约定如下：“甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，特就乙方向甲方租赁办公场地事宜达成如下协议：一、租赁场地、甲方将位于厦门市集美区共两栋别墅租赁给乙方办公使用。二、租赁期限、租赁期限4年：自2015年01月01日起至2018年12月31日止（上述期限中，除不满一个月的零头天数按实际天数计算外，其它均按照自然月天数计算，一年按十二个月计算，下同）。三、租金及付款方式、（一）甲、乙双方同意租赁期内2栋别墅租金计算如下：第一年即2015年1月1日至2015年12月31日为57.5万元，以后逐年递增5%。第二年即2016年1月1日至2016年12月31日为60.5万元；第三年即2017年1月1日至2017年12月31日为63.5万元；第四年即2018年1月1日至2018年12月31日为66.7万元。（二）租金支付需遵守先付费后使用的原则，按月支付；首期租金4.8万元及押金6.5万元乙方应在签订本租赁合同当日向甲方支付；以后每月支付一次，乙方须于当月月底前将下个月租金交纳给甲方，即2014年12月底前应当缴纳2015年01月01日至2015年01月31日的租金，以此类推。（三）水电费、热水费、通信费、有线电视费、网络使用费由乙方支付；单价按本地规定的商业收费标准；如该标准变化，按新标准执行；乙方需每月10日前缴纳上月费用。乙方自行负责别墅的日常维修、保养工作，所产生的维修、保养费用由乙方承担；（四）其他应由乙方付费的项目，由乙方自行承担；（五）其它相关约定……七、日常管理、为了维护甲方声誉和整体形象，甲方对在租赁场地的全体商户（含乙方）的活动进行统一的监督和管理，并制定和执行相关管理制度，对此，乙方应予遵守执行:……（三）装修管理：乙方装修需符合甲方装修风格的整体形象，装修期内不得影响甲方其它经营项目；另乙方若需拆除、装修及施工等事项需经甲方同意，并与甲方签订工程施工安全协议书后方可进行拆除、装修及施工等事项；因浴缸未预留检修口，故浴缸出现故障时，由甲方负责开出检修口，具体疏通及配件更换等维修由乙方负责，中央空调的设备故障维修由甲方负责，其余维修保养、清洗等由乙方负责；房屋渗水、配电室渗水等主体原因产生的维修由甲方负责且费用由甲方自行承担；甲方负责维修的项目需在15天之内完成，维修期超过15天的，乙方有权拒付所修房间超期的租金。如维修期为16天，乙方有权拒付所修房间1天的租金。维修期间的租金乙方仍应正常缴纳，不享受免租期，但因主体原因房屋渗水，导致乙方整栋别墅无法正常使用的，由甲方负责维修，维修期间乙方无需支付租金……九、违约责任……（四）乙方未按约定按时足额缴纳租金或水电费，甲方按未缴纳总金额每日万分之五向乙方收取违约金并暂停乙方挂账返款；如超过15日仍未缴清租金、水电费中的任一费用，则甲方有权解除租赁合同。”该合同并对其他内容进行了约定。 2016年6月21日，全总厦门疗养中心委托律师向厦门银盟商务服务有限公司、厦门市中福盟酒店管理有限公司发出一份《律师函》，载明：“2015年9月至2016年5月，贵方累计欠租金、水电费、手续费、制服费等共计1384381.72元至今未向委托人缴纳，已构成违约。鉴于此,本律师根据相关法律规定及委托人的委托正式函告贵方：请贵方务必于2016年6月日前向委托人支付欠款1384381.72元以及利息（按银行同期贷款利率，自2016年5月31日起，计至实际付清拖欠的全部款项之日止）。否则，委托人将依法采取一切救济措施追究您的法律责任。谨此函告，顺颂商祺！”2016年7月13日，厦门银盟商务服务有限公司、厦门市中福盟酒店管理有限公司委托律师向全总厦门疗养中心发出一份《律师函》，载明：“根据敝委托人提供的材料和陈述，本律师知悉以下事实：厦门疗休养中心将位于厦门市集美区别墅（带装修，含大门、地脚、地脚线、床、空调等设备）出租给敝委托人，期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。为此，双方签订了三份《别墅场地租赁合同书》（其中Ａ、Ｃ两栋签订一份合同；Ｂ、Ｅ、Ｇ三栋签订一份合同；Ｄ、Ｆ两栋签订一份合同），三份合同除了租金条款不一致以外，其他条款基本一致，其中第七条第（三）款对于出租人厦门疗休养中心的维修义务进行了约定……为此，本律师经授权特此郑重告知：一、敬请厦门疗休养中心在收到本律师函后尽快提出修复整改方案，并在四个月内依照双方确认的修复整改方案完成全部修复整改工程，且修复整改工程需经双方或有资质独立第三方的合格验收；二、在上述修复整改工程未经合格验收之前，依照双方约定及相关法律法规之规定，敝委托人无需支付该期限内的租金及相关费用。三、对于厦门疗休养中心的违约行为给敝委托人造成的严重损失，敝委托人将保留索赔及追究之权利。” 2016年7月4日，全总厦门疗养中心向银盟公司发出一份《关于使用别墅房间的函》，载明：“致厦门银盟商务有限公司（别墅）：中心于2016年7月4日-7月8日接待大型会议，期间需用到A、B、C三栋别墅所有处于维修中的房型；就使用过程中如有客户投诉等问题，中心将自行承担相关责任。客人在住期间，别墅不得故意透露相关房间为维修房，如因此造成投诉，别墅需自行处理。”2016年12月29日，厦门市中福盟酒店管理有限公司向全总厦门疗养中心发出一份《2016年已交房租未开发票确认函》，载明：“致：中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心，我别墅2016年1月至6月给中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心总共缴纳房租547190元，已开发票370000元，未开发票177190元。经过双方协商，贵中心同意2017年补开177190元房租发票。”针对上述证据，全总厦门疗养中心发表如下意见：“对证据的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，从确认函的内容‘我别墅2016年1月至6月给中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心总共缴纳房租547190元……’来看，意思是2016年1月至6月期间被告共向原告支付547190元，而不是被告所说租金缴纳至2016年6月。” 2017年6月20日，全总厦门疗养中心委托律师向厦门银盟商务服务有限公司、厦门市中福盟酒店管理有限公司发出一份《律师函》，载明：“基于此，本律师根据相关法律规定及委托人的委托，正式函告贵两家公司如下：望贵两家公司于2017年6月30日前向委托人支付欠款3937659.17元及相应利息（按银行同期同类贷款利率，自2016年5月31日起计至实际付清全部欠款之日止）。否则，本律师将代表委托人就此事诉诸法律途径，追究贵两家公司的法律责任，届时将给贵两家公司带来不必要的讼累，望慎审之！专此函告。”上述律师函通过ＥＭＳ全球邮政特快专递于2017年6月20日寄出，收件人为：吴志辉，单位名称：厦门银盟商务有限公司，地址，地址为市集美区，邮件状态为：2017年6月21日18:43:20“投递并签收，签收人：他人收前台”。2017年7月19日，全总厦门疗养中心委托律师向厦门银盟商务服务有限公司发出一份《解除合同通知书》，载明：“自本函送达贵司之日起，贵司与委托人签订的《别墅场地租赁合同书》解除。贵司应在收到本函之日起三日内与委托人办理好合同解除及场地清退手续，否则一切不利后果将由贵司承担！专此函告。”上述律师函通过ＥＭＳ全球邮政特快专递于2017年7月19日寄出，收件人为：吴志辉，单位名称：厦门银盟商务服务有限公司，地址，地址为市集美区，邮件状态为：2017年7月20日13:13:22“投递并签收，签收人：他人收保安”。 2018年11月9日，厦门市公安局集美分局治安大队出具一份《关于中华全国总工会厦门劳动模范疗养中心68间客房2016年度客房入住情况说明》，载明：“经查询福建省治安管理信息系统旅馆业平台，2016年度中华全国总工会厦门劳动模范疗养中心68间客房，共登记入住6051人次。” 庭审中，法院依法询问全总厦门疗养中心、银盟公司为何签订两份合同，全总厦门疗养中心陈述：“别墅租赁合同书是双方初步确立关系；2015年3月份签订租赁合同，在2014年12月以前，银盟公司经常以租赁房屋存在质量问题，要求全总厦门疗养中心减免租金，也以住宿生意不好要给予优惠，在2015年3月经过双方明确协商，租金价格可以重新协商，除主体问题以外，银盟公司不能再以任何理由要求减免租金。”银盟公司陈述：“2013年11月30日签订租赁合同书，名义是租赁实际上是酒店包销协议；后因为房屋有质量问题，全总厦门疗养中心答应维修，所以才签订A、C两栋别墅的租赁合同书。” 庭审中，法院依法询问全总厦门疗养中心、银盟公司双方确认银盟公司向全总厦门疗养中心支付租金（承包金）到什么时候，全总厦门疗养中心陈述：“银盟公司支付全总厦门疗养中心租金（承包金）到2015年10月份，其中包括七栋别墅的43万元的押金转为租金，本案中的押金没有办法区分。”银盟公司陈述：“银盟公司支付全总厦门疗养中心租金（承包金）到2015年12月份，其中包括七栋别墅的43万元的押金转为租金，本案中的押金没有办法区分。”法院并依法要求全总厦门疗养中心、银盟公司双方确认银盟公司支付7栋别墅押金的金额，全总厦门疗养中心陈述：“银盟公司与中福盟酒店管理有限公司共支付我方7栋别墅押金共计63万元。”银盟公司陈述：“我方与中福盟酒店管理有限公司共支付全总厦门疗养中心7栋别墅押金共计63万元。”庭审中，法院并依法询问银盟公司与厦门市中福盟酒店管理有限公司的关系，银盟公司陈述：“上述两公司是关联企业，厦门中福盟酒店管理有限公司是吴志辉与欧阳志勇二人合资公司，吴志辉占股95%；厦门银盟商务服务有限公司是吴志辉与其妹妹二人出资公司，吴志辉占股95%。” 庭审中，法院依法询问全总厦门疗养中心、银盟公司“双方确认租赁房屋的现状，有无交还房屋，银盟公司有无在经营，出现质量问题有无在经营？”全总厦门疗养中心陈述：“一直有银盟公司使用至今，没有归还。”银盟公司陈述：“A、C两栋别墅共有18间客房，有12间客房从2016年7月份开始空置，我方从2017年1月4日向全总厦门疗养中心提出归还，全总厦门疗养中心拒绝接收，所以一直没有归还给全总厦门疗养中心，全总厦门疗养中心要求上报上级部门批准，但一直没有结果，我方没有在对外经营，由我方看护、打扫，因为全总厦门疗养中心的物品都在里面。” 庭审中，法院依法要求全总厦门疗养中心明确其诉求租金及水电费的金额，全总厦门疗养中心陈述：“1.2015年11月-2017年7月租金1071250元；2.2016年6月-2017年5月水电费20307.69元，水电费没有分开，无法明确各自金额。”对此银盟公司陈述如下：“1.全总厦门疗养中心的房屋在2015年9月份房屋有质量问题无法正常使用，租金不应支付，而且我方房屋租金交至2015年12月份。2.全总厦门疗养中心收取水电费的不合理，我方交至2015年12月份；水费：原告把水费公摊算至我方水电费中，我方要求全总厦门疗养中心把别墅区用水区分开，我方才同意支付；电费：我方在答辩时有提到。 庭审中，法院并依法询问银盟公司“全总厦门疗养中心要求解除合同你方是何意见”，银盟公司陈述：“我方同意解除，但解除责任不在我方，我方在2016年6月30日、2017年1月份两次向全总厦门疗养中心提出解除合同，退还押金并搬走，但全总厦门疗养中心不同意。”对此全总厦门疗养中心陈述：“上述陈述不属实，2016年银盟公司有向我方要求赔偿，但没有提出搬走。”法院并依法询问银盟公司对全总厦门疗养中心诉求的违约金是何意见，银盟公司陈述：“我方不存在违约，我方不同意支付违约金。” 庭审结束后，法院依法于2018年5月30日组织全总厦门疗养中心、银盟公司双方至现场勘查，对于现场勘查情况，全总厦门疗养中心陈述：“从现场勘查可见，7栋别墅当中仅有A、B两栋闲置，其他仍在正常使用，其中A、B两栋中有白蚁蛀蚀的门窗中可见，有人为扒扯的痕迹，其他栋别墅虽有斑点等痕迹，但因别墅使用多年，且临近海边部分墙体发生潮湿霉变，属正常损耗现象，这些现象均属于承租方自行维护保养范围，而且从其他5栋别墅勘查时，可见，大部分房间仍有人住宿，因此本案并非银盟公司所称的大部分别墅房间无法使用。”银盟公司陈述：“从现场实地勘查可见，7栋别墅的大门以及别墅内的房间门、天花板、墙壁，因为白蚁蛀蚀、渗水等装修原因，致使7栋别墅及房间无法正常经营使用，因为双方是客房包销关系，出租方提供房间和别墅应达到经营使用的目的，虽然现场勘查，部分房间银盟公司方自己在使用，不是经营使用。” 一审法院认为，关于讼争房屋，全总厦门疗养中心与银盟公司先后签订《别墅租赁合同书》、《别墅场地租赁合同书》，且在2016年7月13日，厦门银盟商务服务有限公司、厦门市中福盟酒店管理有限公司委托律师向全总厦门疗养中心发出的《律师函》中明确载明：“根据敝委托人提供的材料和陈述，本律师知悉以下事实：全总厦门疗养中心将位于厦门市集美区别墅（带装修，含大门、地脚、地脚线、床、空调等设备）出租给敝委托人，期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。为此，双方签订了三份《别墅场地租赁合同书》（其中Ａ、Ｃ两栋签订一份合同；Ｂ、Ｅ、Ｇ三栋签订一份合同；Ｄ、Ｆ两栋签订一份合同），三份合同除了租金条款不一致以外，其他条款基本一致。”上述事实表明，银盟公司银盟公司通过签订《别墅场地租赁合同书》、向全总厦门疗养中心交纳租金以及发送律师函的行为表明其认可全总厦门疗养中心、银盟公司之间的关系是房屋租赁关系并认可全总厦门疗养中心的出租人主体资格，现银盟公司主张双方之间系客房销售包销合同关系并认为全总厦门疗养中心主体不适格，缺乏依据，法院不予支持。全总厦门疗养中心与银盟公司签订的关于厦门市集美区共两栋别墅的《别墅场地租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效，全总厦门疗养中心、银盟公司双方当事人均应按照该合同的约定履行各自的义务。 关于合同履行的问题，在本案合同的履行过程中，全总厦门疗养中心、银盟公司双方因房屋出现质量问题应由谁承担维修责任产生争议，根据庭审查明的事实，银盟公司主张讼争房屋出现质量问题，但其却一直未将讼争房屋归还给全总厦门疗养中心，而且讼争房屋在2016年期间仍有入住记录，部分房屋仍由银盟公司在使用，故银盟公司仍然负有向全总厦门疗养中心支付租金的义务，但银盟公司未继续向全总厦门疗养中心支付租金，全总厦门疗养中心已于2017年7月19日委托律师以银盟公司未付租金为由向银盟公司发出《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》系按照银盟公司的地址寄出，并显示已在2017年7月20签收，庭审中，银盟公司亦明确表示同意解除讼争合同，故对于全总厦门疗养中心要求解除讼争合同的诉求法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故合同解除后，银盟公司应将讼争房屋归还给全总厦门疗养中心。 关于全总厦门疗养中心主张的租金，法院认为，全总厦门疗养中心、银盟公司双方因房屋出现质量问题应由谁承担维修责任产生争议，银盟公司主张讼争房屋出现质量问题，但其却一直未将讼争房屋归还给全总厦门疗养中心，而且讼争房屋在2016年期间仍有入住记录，部分房屋仍由银盟公司在使用，故银盟公司仍然负有向全总厦门疗养中心支付租金的义务。银盟公司主张其租金支付到2015年12月份，但未提供相应的证据予以证明，故法院不予采信。关于租金的标准，根据双方合同的约定、过错程度，并结合本案讼争房屋存在一定质量问题的实际情况，法院酌定租金按双方签订的《别墅场地租赁合同书》约定租金标准的50%计算，按此计算，自2015年11月起至2017年7月止的租金应为535625元。关于全总厦门疗养中心主张的水电费，根据《别墅场地租赁合同书》的约定：“水电费、热水费、通信费、有线电视费、网络使用费由乙方支付。”故银盟公司应向全总厦门疗养中心支付相应的水电费，全总厦门疗养中心提供了《外租别墅电度表》及《每月水表数据表》，银盟公司对上述证据的真实性予以认可并主张水电费交至2015年12月，但认为水电费收取的不合理，对此银盟公司并未提供证据加以证明，且全总厦门疗养中心主张的水电费系2016年6月至2017年5月的水电费，故法院对于全总厦门疗养中心关于水电费20307.69元的主张予以支持。关于全总厦门疗养中心主张的违约金，法院认为，根据双方《别墅场地租赁合同书》的约定“乙方未按约定按时足额缴纳租金或水电费，甲方按未缴纳总金额每日万分之五向乙方收取违约金并暂停乙方挂账返款”，故全总厦门疗养中心可以主张违约金，综合本案的具体情况，法院酌情认定违约金应按银行同期同类贷款利率计算。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决；一、确认中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心与厦门银盟商务服务有限公司签订的位于厦门市集美区共两栋别墅的《别墅场地租赁合同书》自2017年7月20日起解除；二、厦门银盟商务服务有限公司应于判决生效之日起十日内将位于厦门市集美区共两栋别墅归还给中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心；三、厦门银盟商务服务有限公司应于判决生效之日起十日内向中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心支付自2015年11月起至2017年7月止的租金535625元并支付违约金（违约金按银行同期同类贷款利率自2017年8月1日起计至本判决确定的付款之日止）；四、厦门银盟商务服务有限公司应于判决生效之日起十日内向中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心支付自2016年6月起至2017年5月止的水电费20307.69元并支付违约金（违约金按银行同期同类贷款利率自2017年8月1日起计至本判决确定的付款之日止）；五、驳回中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心的其它诉讼请求。 二审审理期间，对于一审判决查明的事实，除银盟公司认为“A、C栋别墅和D、F栋别墅虽然分别签订合同，但是这A、C、D、F四栋别墅的承包金是合并计算，合同上没有分开记载。”外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 庭审中，全总厦门疗养中心提交现场勘查记录表及《公证书》数份，拟证明：2019年5月21日，经现场勘查确认：案涉7栋别墅只有A、B及C栋一楼存在白蚁问题，该记录事实与一审法官于2018年5月的现场勘查情况一致，均表明2016年7月以后，除了A、B及C栋的一楼外其余房间均可正常使用。1、从入住旅客的评价内容可见，旅客对别墅负面评价主要集中在工作人员服务态度差、服务意识弱以及卫生打扫不干净等原因，但从未有旅客评价反映别墅房间有白蚁蛀蚀问题，包括现在有白蚁的A、B、C栋。2、该证据结合别墅2016年入住纪录可见，在被上诉人将别墅门窗等设施暴力扒开公证取证前，别墅所有房间，包括A、B、C栋的各房间虽有部分白蚁蛀蚀，但不影响正常使用，不存在被上诉人所称的白蚁蛀空严重、房屋无法使用的情形。3、从被上诉人租赁别墅至今，其一直都在携程、去哪儿、艺龙等各大旅游官方网站发布别墅房间预售的信息，也有大量的旅客通过网站及线下平台预订并实际入住（公证书上实际入住旅客评论的时间跨度自2014年至2019年）。因此，涉案别墅一直处于正常经营状态。 银盟公司经质证认为，《现场勘查记录》的真实性无异议，现场勘查记录比较简单，应结合视频及我方提交公证书来进行综合判定。《公证书》该证据的三性不予认可。这种网站评论是开放式，不受时间、空间、准入的限制，不论是否为房客，不论什么时候，均可以在网上自由发表评论（俗称“吐槽”），因此，不能以网上评论来认定案涉房屋是否经营使用，应以公安机关的治安管理信息系统旅馆业平台登记记录为准。 银盟公司提交《别墅租赁合同附件》，拟证明银盟公司与全总厦门疗养中心之间系承包合同关系。全总厦门疗养中心经质证认为，对证据真实性、合法性认可，关联性不认可，该证据恰恰证明双方关系租赁关系而不是客房销售承包关系。 二审庭审后，全总厦门疗养中心提交如下证据：一、中华全国总工会资产监督管理部2019年10月17日出具的证明，拟证明包括案涉别墅的土地及相应的建筑物为全总厦门疗养中心的资产；二、网上销售信息，拟证明案涉别墅至今银盟公司还在经营。银盟公司经质证认为，证据一真实性无异议，但合法性关联性无异议，该证明是中华全国总工会资产监督管理部所出具的，实际上就是内部的机构，批文应该是批给培训中心，所以我方认为批复与证明内容是相矛盾的，无法证明其所要证明的事实；对于证据二三性均不予认可，这种网上的评论是不受空间和时间的限制，以及准入的限制，任何人都可以上去发布信息，对方在2017年11月底已经关闭了关安机关旅馆登记系统，2019年就停水停电了，与客观事实情况是相左的，无法证明其所要证明的主张。 本院认为，关于本案法律关系问题，银盟公司上诉主张双方系存在承包经营关系而非租赁合同关系。虽然双方曾就其他幢别墅在签订《别墅租赁合同书》之后签订一份承包期限自2015年1月1日至2018年12月31日止的《酒店包销协议书》，但此后全总厦门疗养中心就银盟公司提出的别墅减免租金申请作出书面答复，双方并于2015年3月下旬签订租赁期限自2015年1月1日至2018年12月31日止的《别墅场地租赁合同书》，此后双方在履行合同过程中就租金等费用支付及承租场所维修问题进行交涉中，银盟公司对双方系存在租赁合同关系之事实并无异议，银盟公司提交的证据亦体现其在2016年期间仍就别墅维修减免租金、租期延长提出书面申请，故银盟公司该上诉主张缺乏依据，本院不予采信。案涉别墅依法取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，并已依约交付银盟公司使用至今，期间并无第三方提出异议，中华全国总工会资产监督管理部亦于本案二审期间出具《证明》，证明案涉别墅所在土地及相应建筑物系全总厦门疗养中心资产。同时，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条有关办理审批登记备案手续等的相关法律法规规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件。当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。故银盟公司关于一审法院遗漏查明案件基本事实导致在认定法律事实方面存在错误的上诉主张，本院亦不予采信。 关于案涉别墅是否存在质量问题及维修义务承担问题。根据双方提交的证据、现场勘查笔录及双方函件往来，可以证明案涉别墅确有部分房间存在白蚁蛀蚀、渗水霉变等问题，全总厦门疗养中心没有证据证明渗水并非主体问题所致，且白蚁蛀蚀若未能及时防治亦存在危及建筑主体安全问题，同时全总厦门疗养中心亦与白蚁防治机构签订保治期限15年的白蚁预防工程施工合同，故全总厦门疗养中心关于白蚁问题属于银盟公司日常维修、保养范围的上诉主张依据不足，本院不予采信。由于全总厦门疗养中心并无证据证明在案涉别墅存在上述问题及银盟公司提出修复整改工程后能及时予以修复整改，根据公安机关出具的案涉别墅入住人次情况说明可以证明案涉别墅入住率较低之事实，对于银盟公司正常经营确实造成一定影响，故其存在一定过错。但银盟公司在案涉别墅出现质量问题后，至今仍未将案涉别墅归还全总厦门疗养中心，且有证据证明其一直存在经营行为，亦负有交纳对应租金之义务。在此情形下，关于租金的标准，一审法院根据双方合同的约定、过错程度，并结合本案讼争房屋存在一定质量问题的实际情况，酌定租金按双方签订的《别墅场地租赁合同书》约定租金标准的50%计算并无不当，全总厦门疗养中心关于本案并不存在降低租金标准情形的上诉主张及银盟公司关于有权拒付租金的上诉主张，本院均不予采信。 关于本案水电费问题，因银盟公司未能举证证明全总厦门疗养中心违反合同约定，以高于电业局正常收费标准及超出承租范围向银盟公司多收取约43000元水电费用之事实，故其关于该部分费用应当在后期水电费用中予以抵扣的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。 关于违约金标准问题，因银盟公司认为其并不存在违约，故无需承担违约责任，如前分析，双方在合同履行中均存在过错，故一审法院酌定违约金按银行同期同类贷款利率计算也无不当，本院予以维持。 综上所述，全总厦门疗养中心、银盟公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16274元，由全总厦门疗养中心负担6914元，由银盟公司负担9360元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （刘文珍） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （胡林蓉） 二〇一九年十一月二十九日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。