北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14657号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭惠萍，女，1962年4月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晴晴，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈殿辉，男，1937年11月15日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黎婷婷，北京市中盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱祥平，北京市中盛律师事务所律师。原审第三人：北京弘天福商贸有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1008-B四惠大厦****。法定代表人：潘光，总经理。上诉人郭惠萍因与被上诉人陈殿辉、原审第三人北京弘天福商贸有限公司（以下简称弘天福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113初27958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭惠萍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持郭惠萍全部诉讼请求，改判驳回陈殿辉的反诉请求，或者依法发回重审；2.一审、二审案件受理费由陈殿辉承担。事实和理由：一、一审法院在认定合同标的物时，存在双重标准，对郭惠萍一方严重不公。法院在认定陈殿辉交付的土地面积时采取“现状”交付标准，而在认定房屋面积时采取的是书面约定面积。二、一审法院仅以书面合同作为本案主要事实认定依据，没有把双方实际交付房屋时签署的《交接单》作为本案合同的重要组成部分，存在认定事实不全情形。三、本案房屋产权证上的6幢房屋，1、2、3、6幢房屋依然存在，一审判决存在事实认定错误。四、一审判决适用法律不当，本案属于房屋租赁合同，除应适用《合同法》外，还应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。五、一审判决结果对郭惠萍严重不公，本案因陈殿辉种种违法行为，导致郭惠萍损失惨重。六、魏嵩给郭惠萍出具交接单，又给陈殿辉出具情况说明，一审法院未通知魏嵩出庭作证属于认定事实不清。七、一审法院对2016年12月1日的腾退时间没有认定属于认定事实错误。八、郭惠萍投入1800余万元，一审法院对郭惠萍实际投入没有进行评估是错误的。九、陈殿辉取得涉案房屋和土地涉及诈骗、虚假诉讼等刑事犯罪问题，应发回重审。陈殿辉辩称，同意一审法院判决，不同意郭惠萍的上诉请求及理由，请求维持原判。弘天福公司认为一审法院判决不公，钢结构没有规划许可证，合同应属无效。郭惠萍向一审法院起诉请求：1.确认郭惠萍、陈殿辉签订的租赁合同无效；2.陈殿辉返还房屋租金396万元以及履约保证金60万元；3.陈殿辉赔偿装饰、装修、改造及扩建损失18122879.89元；4.陈殿辉赔偿郭惠萍支付张春生的占有使用费193800元；5.诉讼费由陈殿辉负担。陈殿辉向一审法院反诉请求1.郭惠萍支付2017.1.1-2018.12.31的租金290.4万元以及违约金（计算方式为：自2016.8.16起至欠付租金全部付清之日止，以290.40万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算），由第三人承担连带支付义务；2.郭惠萍支付占有使用费（自2019.1.1日起至实际腾退房屋及土地之日止，按照日3978.08元的标准支付）；3.郭惠萍立即腾退房屋及土地并将被拆除的房屋恢复原状，如无法恢复原状，则赔偿陈殿辉相应损失并由弘天福公司承担连带赔偿责任；4.诉讼费由郭惠萍以及弘天福公司连带负担。一审法院认定事实：北京市顺义区仁和镇沙坨村北（京顺国用2009出字00030号）土地原属国有土地，面积为14375.91平方米。1993年11月，经有关部门批准，该土地由北京泛华医药新技术研究所（以下简称泛华研究所）使用，使用权类型为划拨方式，泛华研究所取得了《国有土地使用证》。2007年，陈殿辉提起民事诉讼，主张泛华研究所于2004至2005年间向其借款680万元未偿还，请求泛华研究所偿还借款及利息合计816万元。法院生效裁判确认由泛华研究所一次性给付陈殿辉借款本息合计816万元。在该案的执行过程中，法院裁定查封了泛华研究所所有的上述土地的使用权。2008年4月2日，陈殿辉、田中里政（陈殿辉之配偶）通过中都国际拍卖有限公司的拍卖，取得了上述土地的使用权以及地上部分房产（建筑面积：平房802.04平方米、楼房1251.69平方米），该房产以及所在土地的成交总价为393万元。2008年12月25日，陈殿辉与北京市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将上述土地的使用权出让给陈殿辉，期限为50年，价款为3593978元。2009年4月5日，陈殿辉取得了受让土地的国有土地使用权证。陈殿辉持有的土地使用权证【（京顺国用）2009出字第00030号】显示：土地使用权人为陈殿辉，坐落为顺义区小中河东侧沙坨村北，用途为科研，类型为出让，终止日期为2025年12月24日，使用权面积为14582.05平米（独用），建筑占地面积（独用）12231.71平米。陈殿辉持有的房屋所有权证（京房权证顺字第XXXX号）显示：房屋所有权人为陈殿辉，共有情况为单独所有，房屋坐落为顺义区仁和地区沙坨村工业园路18号1幢等6幢，登记时间为2009年3月27日，规划用途为科研用房，套内建筑面积合计2053.73平米，共计6幢，面积分别为：1幢38.06平米，2幢295.41平米，3幢8.39平米，4幢346.91平米，5幢113.27平米，6幢1251.69平米，均为原有用房。陈殿辉在取得上述两证后，在上述土地上加盖了轻体建筑（钢结构加彩钢板），将1-5幢建筑包围进了轻体建筑中，该轻体建筑未取得规划许可。2013年8月13日，陈殿辉与郭惠萍签订了《租赁协议》，主要内容如下：甲乙双方经友好协商，就甲方作为出租方将位于北京市顺义区仁和地区沙坨村工业园路18号的土地及地上物出租给乙方一事，达成以下一致：（一）土地及地上物概况：1.甲方系本协议出租土地及地上物的合法使用权人及所有权人；2.出租土地面积约7000平方米（现状）；3.地上物情况：房屋面积共计2000平方米（现状）。（二）租赁期限：1.租赁期限为自本协议签订之日起至2018年12月31日；2.租期届满前三个月内任意一方希望延长租期的，应与对方协商一致并重新签订租赁协议。同等条件下乙方享有优先续约权；3.甲方应于2013年8月15日将土地及地上房屋交付乙方使用，乙方应对此进行书面确认；4.2013年8月15日至2013年12月31日为免租期，2014年1月1日至2018年12月末为租期。（三）租金、履约保证金及支付：1.租金及支付：①2014年1月1日至2016年12月31日租金为人民币3960000元。乙方应于2013年8月15日之前支付前三年的租金及履约保证金人民币600000元，共计人民币4560000元，一次性付清。②2017年1月1日至2018年12月31日的租金为人民币2904000元，乙方应于2016年8月15日之前一次性付清。2.乙方履约保证金600000元，合同履行期届满后10日内，如乙方不存在任何违约行为，甲方一次性将履约保证金退还乙方，如甲乙双方继续签约则另行商议，履约保证金不计利息。3.因乙方原因导致提前终止或者解除本协议的，已交的租金和履约保证金不予退还。4.因拆迁等不可抗力造成协议提前终止或者解除的，甲方将剩余租期的租金按天折算后，返还给乙方。（四）保证条款：1.北京弘天福商贸有限公司经与甲乙双方协商，自愿为乙方在本协议的债务承担保证责任。2.保证人信息：名称：北京弘天福商贸有限公司，注，注册地址：北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1008-B四惠大厦****.法定代表人：潘光。注册资本：人民币200万元。3.保证人保证的主债权金额：乙方的全部租金，共计人民币6864000元；4.保证方式：连带责任保证。5.保证担保的范围：主债权、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。6.保证期间：自主债务履行期届满之日起两年之内。7.保证人应在本协议上盖章确认承担的上述保证责任，并将营业执照副本复印件交甲方留存备案。（五）甲方权利义务：1.甲方保证对土地及地上物享有相应权利，不因签订本协议而侵犯任何第三方权益；2.甲方保证土地上2000平米房屋的正常使用；3.租赁土地及房屋（院内有5口井、自来水、动力电，但维修改造费用由乙方全部承担）。（六）乙方权利义务：1.乙方应依约支付房租；2.乙方应保证对于土地及地上物的利用符合国家的相应法律法规，由此引起的全部法律责任均由乙方承担，与甲方无关。3.乙方有权转租房屋，但应保证次承租人合法使用房屋，不得利用房屋从事违法犯罪活动。4.租赁期满后，包括乙方加盖或者扩建的地上物均归甲方所有。5.乙方承担使用地上物房屋产生的全部费用，包括但不限于水电费、网络费等。6.乙方应保证在与次承租人签订的租赁协议中约定，一旦遇到征地拆迁，次承租人应该无条件搬出。（七）违约责任：1.乙方逾期支付房租的，每逾期支付一天，应该按照欠付金额的5‰向甲方支付违约金。2.乙方逾期支付房租满3天的，本协议自动解除，甲方有权要求乙方立即腾退土地及房屋并有权继续追究乙方的违约责任。上述合同签订后，郭惠萍缴纳了2014年1月1日至2016年12月31日租金3960000元及履约保证金人民币600000元。后郭惠萍对其承租的房屋进行装修改造后将房屋转租给次承租人，主要经营公寓、库房及门脸房出租等，并在6幢处注册了北京惠众明生投资管理有限公司（公司成立日期为2013年11月13日，郭惠萍曾系自然人股东，曾任经理）。2016年8月12日，张保平（代表郭惠萍）向陈殿辉发出了《关于租赁协议的函》，陈殿辉认可其收到了上述《函》。该函主要内容如下：我与先生签订租赁协议后，经过先生同意，抱着极大的热情积极组织对租赁物进行翻新建设及装修，同时积极组织经营工作。经过前期紧张的施工，我们完成了翻新建设及装修工作。但在实际经营过程中，因贵方不能按照协议约定及相关法律规定提供贵方应该提供的房产证、土地使用证、房产税发票等相关材料附件，致使我方经营活动不能开展，此前已经就这些问题与您的代理人有过沟通，但时至今日相关问题仍未解决导致我方无法实现经营目的。我方认为我方在协议履行的过程中，认真的履行了我方义务，但贵方没有能完全履行出租方应履行的义务，导致我方无法实现经营目的，给我方造成了损失，为此，我方请求贵方尽快解决前述问题，在此之前，对于协议履行我方将行使我方权利。2016年12月1日，陈殿辉在涉案房屋处张贴了《通知》，内容如下：沙陀工业园路**院各位租户：本人陈殿辉系北京市顺义区小中河东侧沙坨村工业园路**院房地产的所有权人，持有国家颁发的房产证和土地证。……你方所占用的房屋在上述范围内，其所有权为本人所有。2013年8月13日至2018年12月31日止五年租期。本人曾与郭惠萍签订《租赁协议》，将上述部分房产租与郭惠萍使用，除此之外再未与其他人签订任何租赁协议，现由于郭惠萍违约未缴纳租金（本应于2016年8月15日缴纳后两年的租金），本人已依法依约和其解除了《租赁协议》，收回了该处房产。鉴于此情况，为维护贵我双方合法权益，现就有关事宜通知如下：1.本人将于2017年1月1日起收回你现在所占用的房屋；2.如你还想继续合法使用该房屋，请尽快与本人的代理人田中里政女士或北京允元律师事务所联系，订立租约、交付租金。2018年9月25日，郭惠萍将陈殿辉诉至法院，诉讼中陈殿辉提起反诉。2019年2月19日，法院组织双方当事人进行了现场勘查，主要情况如下：1.被轻体建筑覆盖的1-5幢楼目前只剩下1、2幢，其它均被拆除；2.涉诉场所仍有小部分商户经营，主要为陶瓷批发；3.涉诉场所外墙上张贴了《通知》，内容如下：商户朋友大家好，房租到期者，请及时缴清房租，限期三天，逾期不候，三天内，没有结清房租，或没有及时办理者，押金概不退还，后果需个人承担。落款为惠众明生投资有限责任公司，2018年7月7日。庭审中，郭惠萍一方以该通知未加盖公章为由否认该通知的真实性。就张春生所有房屋的交付问题，郭惠萍就其主张提交了《房屋交接单》、魏嵩（《房屋交接单》中的签收人）的电话录音以及证人证言（周静、张保平、候相会），证人亦出庭进行了作证。陈殿辉一方质证认为：交接单的真实性存疑，其物品交接和房屋交接的笔体不一致，经与魏嵩核实，其表示只是去现场接收了物品，并没有进行房屋交接；三位证人与郭惠萍均有利害关系，且证言之间相互矛盾，不能证明其目的。陈殿辉另提交了魏嵩出具的《情况说明》佐证其主张。另查一。(2009)顺民初字第5646号张春生与陈殿辉、田中里政所有权确认纠纷一案经审理查明如下：2004年11月16日，张春生与泛华研究所签订《土地租用协议》。协议内容为，张春生在泛华研究所的1.5亩土地上建设一座二至三层楼房（既涉诉东楼）；张春生每年支付泛华研究所土地使用费4500元；房屋建筑费用由张春生投资，产权归张春生所有；张春生无偿提供一层的三间房屋给泛华研究所无偿使用；如政府征用土地，张春生享有地上建筑物评估值的80%。2005年3月8日，张春生与泛华研究所再次签订《土地占用协议》。协议内容为，泛华研究所同意张春生在泛华研究所收发室西侧汽车棚原址土地上建汽车库，汽车库车位为四个；建车库费用由张春生投资，产权归张春生所有；泛华研究所享有该车库的无偿永久使用权；如政府征用土地，张春生享有地上建筑物评估值的80%。2005年3月20日，张春生与泛华研究所签订《租赁合同的建设投资补充协议》。协议内容为，关于泛华研究所院内的东楼1545平方米、车库129.5平方米所需建设资金全部由张春生投资，产权归张春生所有；建设完工后，东楼一层的三至四间及车库给予泛华研究所无偿使用；原土地租赁期限为20年，土地租金不变。2005年3月至同年7月，张春生依据上述协议，在泛华研究所院内建起东楼（建筑面积51.5米×15米×2，为2层）及车库（建筑面积18.5米×7米），投资262625元。陈殿辉与田中理政对其于2009年初，在诉争的车库上建轻体房屋、拆除东楼门庭、封闭东楼西门、使用东楼的事实表示认可。二人认为，其通过合法的形式，取得泛华研究所场所的全部房产及土地使用权，拍卖说明中已明确该房产中不涉及任何第三人利益，其在行使自己的正当权益。即使以前张春生与泛华研究所存在土地租赁关系，因该土地原属国有划拨土地，原告租赁使用该土地亦违反了相关法律规定，应属无效，张春生在此建筑属违法行为，对其所建应予拆除。另，2008年4月2日，中都国际拍卖有限公司接受北京市第二中级人民法院的委托，对涉案的泛华研究所房产及土地使用权予以拍卖。拍卖纪录记载，参加竞拍共三人，拍卖标的位于顺义区小中河东侧沙陀村北，泛华研究所涉案房地产，现状证载建筑面积平房约802.04平方米，楼房约1251.69平方米（其中不包括张春生所有的建筑），土地使用面积约14375.91平方米。拍品起拍价391万元。通过竞拍，陈殿辉以393万元成交。在拍卖会之前，参与竞拍的当事人均对标的物的实际状况进行了了解，在中都国际拍卖有限公司发给参与竞价的竞拍人人手一份的《中都国际拍卖图录》中记载，对该标的有以下说明：该标的证载土地上有大量无证房屋并且该房屋为他人建造，拍卖成交后，由买受人自行与建造房屋人协商解决并承担一切风险与费用，与委托人及拍卖人无关。该案中，法院经审理认为，对于涉案土地，原使用权人为泛华研究所。2004年11月，泛华研究所依据与张春生签订的《土地租用协议》的约定，将其使用的土地中一部分交给张春生使用。之后，张春生依据与泛华研究所签订的《租赁合同的建设投资补充协议》的约定，在其使用的土地范围内建造了东楼及车库。按照约定，该建筑物的所有权人系张春生，但该建筑物的一部分由泛华研究所无偿使用。之后，陈殿辉以拍卖方式取得泛华研究所使用的全部土地使用权（其中包括张春生所使用的土地）以及泛华研究所所有的建筑物。依据中都国际拍卖有限公司对涉诉标的的拍卖过程以及该公司的《中都国际拍卖图录》中关于“该标的证载土地上有大量无证房屋并且该房屋为他人建造，拍卖成交后，由买受人自行与建造房屋人协商解决并承担一切风险与费用”的记载，陈殿辉对其所取得使用权的土地上存在他人所有的建筑物的事实是知情的，且当时并未提出异议。依据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动后，不影响租赁合同的效力，泛华研究所与张春生之间的《租赁合同》现仍在履行期内，陈殿辉作为合同主体变更后新的出租方，应代泛华研究所继续履行租赁合同。据此，对陈殿辉、田中理政提出的反诉请求，因依据不足，法院不予支持。陈殿辉、田中理政在泛华研究所与张春生之间的《租赁合同》履行期间，在张春生所有的车库上建轻体房屋、拆除东楼门庭、封闭东楼西门、占用东楼既没有协议的约定，亦未得到张春生的认可，已构成对张春生的侵权，故对张春生的该项诉求，法院予以支持。法院就该案作出以下判决：一、陈殿辉、田中理政将建在张春生所有的车库上的轻体房屋及所封闭的张春生所有的东楼西门自行拆除，并将所占用的东楼腾退给张春生，于判决生效后三十日内执行；二、驳回张春生的其他诉讼请求；三、驳回陈殿辉、田中理政的反诉请求。判决作出后，陈殿辉、田中里政不服提起上诉，北京市第二中级人民法院作出(2011)二中民终字第18561号民事判决书，判决：驳回上诉、维持原判。另查二。（2017）京0113民初4483号张春生诉黄梅峰、潘光返还原物纠纷一案，该案经审理查明，2009年年初，陈殿辉与田中理政对涉诉东楼进行使用，2011年12月16日，陈殿辉、田中理政将涉诉东楼腾退给张春生。2013年8月13日，陈殿辉与案外人郭惠萍签订《租赁协议》约定，陈殿辉将涉诉土地及地上物出租给郭惠萍，出租土地面积约7000平方米，房屋面积共计2000平方米；潘光对郭惠萍在本协议的债务承担保证责任。2015年9月20日，潘光（甲方）与黄梅峰（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将位于北京市顺义区仁和镇沙坨村，二层楼房面积1600平方米三层楼房面积1400平方米现房屋共计建筑面积3000平方米（详见平面图），按目前的房屋现状租赁给乙方，乙方办公、公寓租赁经营使用；租期时间自2015年10月1日至国家征用地为止；租金每年人民币35万元，租金为先付租金制，乙方于租赁合同起租之日向甲方支付2015年12月1日至2016年12月1日租金人民币35万，以后租金每期租赁起始期前15日内，乙方向甲方支付下一期的租金。2015年10月1日，黄梅峰向潘光支付了37万元租金（包括2万元保证金）。后黄梅峰将从潘光处租赁的房屋进行装修。2016年4月25日，黄梅峰（甲方）与李广华（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于北京市顺义区仁和镇沙坨村，西侧南北向条形二层楼房56间，东侧三层楼房三层19间，二层18间，一层1间现房屋共计94间，共计2400平米，按目前的房屋现状租赁给乙方，供乙方公寓出租使用；租赁期限自2016年4月25日至2021年4月25日止五年。2016年11月，北京惠众明生投资管理有限公司（郭惠萍为该公司的法定代表人）在涉案房屋处张贴通知，内容如下“乙方黄梅峰承租位于沙坨工业园路18号两栋小楼，将于2016年11月30日租金到期。按照合同约定，租金应于2016年12月1日前15日内交付租金。如逾期未缴纳，甲方将按合同约定收回房屋，后果自负，特此通告！”2016年12月15日，张保平自称代郭惠萍收回房屋，当天，李广华将其从黄梅峰处租赁的全部房屋交付给了张保平。诉讼中，黄梅峰提交的已经生效的（2016）京0113民初15556号民事判决书查明如下事实：该案审理过程中，法院与潘光进行谈话，潘光称涉诉土地是由郭惠萍从田中理政处所租，其租给黄梅峰的房屋是郭惠萍所建，因郭惠萍欠其钱，在未经郭惠萍同意的情况下，其将房屋出租给黄梅峰，并收取租金自行折抵郭惠萍所欠自己的债务。后郭惠萍提出收回房屋。该案审理过程中，法院致电郭惠萍，郭惠萍称涉诉土地上的房屋交由张保平管理，对潘光将部分房屋出租给黄梅峰一事不知情。诉讼中，张春生称当时建涉诉东楼是为了出租，但一直租不出去，该楼在陈殿辉、田中理政于2011年12月16日腾退后一直处于闲置状态，后来知道该楼租出去了，以为是田中理政对外租的，直至2016年底田中理政向张春生收取土地租金，才得知田中理政没有对外出租过。诉讼中，张春生提交了书面手写说明一份，内容为：“关于东楼出租的事情于我无关，还有关于什么东边车库被拆迁的事情一概不知情。2017.1.25日田中理政”。黄梅峰称该份说明真实性无法核实，且田中理政也不是涉诉房屋的产权人。潘光称张春生让其看过该声明，但无法核实是何人所写。另，诉讼中，张春生撤回要求黄梅峰承担腾退并返还涉诉东楼及支付房屋占有使用费的诉讼请求。法院在该案中认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于张春生要求潘光将涉诉东楼腾退并返还的请求，因已生效的（2009）顺民初字第5646号民事判决书曾查明涉诉东楼由张春生所建，产权由张春生所有，故张春生有权对涉诉东楼主张权利。但根据本案查明的事实，涉诉东楼已于2016年12月15日由张保平收回并管理，之后潘光非涉诉东楼的实际占有人，故张春生要求潘光腾退并返还该东楼的请求，不仅不能履行且缺乏法律依据，法院不予支持。关于张春生要求潘光支付2015年10月1日至实际腾房之日期间的房屋占有使用费的请求，该案中，潘光在未经产权人张春生同意的情况下将涉诉东楼对外出租，属于无权占有，应支付张春生无权占有期间的费用。潘光将包括涉诉东楼在内的房屋对外出租的期限虽约定自2015年10月1日至国家征用地为止，但因涉诉东楼由张保平于2016年12月15日收走，故潘光无权占有涉诉东楼的期间为2015年10月1日至2016年12月14日，潘光仅应支付上述期间的房屋占有使用费，具体数额法院酌情予以确定。2016年12月14日之后，因潘光非涉诉东楼的实际占有人，故张春生要求潘光支付上述期间房屋占有使用费的请求，缺乏依据，法院不予支持。法院就该案作出以下判决：一、潘光支付张春生2015年10月1日至2016年12月14日期间的房屋占有使用费193800元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回张春生的其他诉讼请求。判决现已发生法律效力。另查三。（2017）京0113民初4017号黄梅峰与潘光、郭惠萍房屋租赁合同纠纷一案经审理查明：2013年8月13日，陈殿辉（甲方）与郭惠萍（乙方）签订《租赁协议》约定，甲方作为出租方将位于北京市顺义区仁和镇沙坨村工业园路18号的土地及地上物出租给乙方；出租土地面积约7000平方米，房屋面积共计2000平方米；租赁期限为自本协议签订之日至2018年12月31日。2015年9月20日，潘光（甲方）与黄梅峰（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将位于北京市顺义区仁和镇沙坨村，二层楼房面积1600平方米、三层楼房面积1400平方米、现房屋共计建筑面积3000平方米（详见平面图），按目前的房屋现状租赁给乙方，乙方办公、公寓租赁经营使用；租期时间自2015年10月1日至国家征用地为止，与主合同一致（附有主合同复印件与土地使用证复印件）；租金每年人民币35万元，租金为先付租金制，乙方于租赁合同起租之日向甲方支付2015年12月1日至2016年12月1日租金人民币35万，以后租金每期租赁起始期前15日内，乙方向甲方支付下一期的租金，第二期租金缴纳日期为2016年12月1日。《租赁合同》第八条违约责任约定：（一）如乙方出现下列行为，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付当年租金2%的违约金并赔偿由此给甲方造成的所有损失。1.乙方从事非法活动或严重损害甲方合法权益。2.乙方拖欠租金或有关费用，每延误一天应向甲方缴纳拖欠租金及有关费用总额万分之五的滞纳金；延误期限累计超过一个月，甲方有权解除合同，收回房屋。…（二）非乙方责任又非注明的有关原因，甲方单方终止协议，甲方承担乙方因协议终止造成的所有损失，按乙方实际改造投资赔偿损失，并按当年实际市场价对外出租房屋的价格为计算方式，一次性将本合同未履行年限的租金赔偿给乙方。2016年4月25日，黄梅峰（甲方）与李广华（乙方）签订了两份《房屋租赁合同》。其中一份《房屋租赁合同》约定，甲方将位于北京市顺义区仁和镇沙坨村，西侧南北向条形二层楼房56间，东侧三层楼房三层19间，二层18间，一层1间现房屋共计94间，共计2400平米，按目前的房屋现状租赁给乙方，供乙方公寓出租使用；现有设备实木床99张、衣柜99个、床垫99张、暖气117套、热水器99台；租赁期内乙方自行经营，自负盈亏；租赁期限自2016年4月25日至2021年4月25日止五年；租金支付方式为年付先付租金制，2016年4月25日至2017年4月24日租金人民币564000元；租赁期间产生的卫生费、有线费、宽带费、暖气费、污水处理费等由乙方自行承担。另一份《房屋租赁合同》约定:，甲方将位于仁和镇沙坨村工业园三层楼一层北侧门脸50平米出租，房屋用途为餐厅经营用房，经营范围餐厅饭馆；房屋租赁期限自2016年4月25日至2021年4月25日止五年；租金为先付制2016年4月25日至2017年4月25日人民币每年40000元。两份《房屋租赁合同》均未约定出租方的违约责任。2016年4月25日，李广华向黄梅峰支付了上述94间房屋一年的租金56万元及50平米门脸房一年的租金4万元。2016年11月，北京惠众明生投资管理有限公司（郭惠萍当时系该公司法定代表人）在涉案房屋处张贴通知，内容如下“乙方黄梅峰承租位于沙坨工业园路18号两栋小楼，将于2016年11月30日租金到期。按照合同约定，租金应于2016年12月1日前15日内交付租金。如逾期未缴纳，甲方将按合同约定收回房屋，后果自负，特此通告！”对于涉案房屋租金的支付情况，黄梅峰称因一直联系不上潘光，2016年11月26日，其通过中国邮政银行汇票的方式将涉案房屋2016年12月1日至2017年11月30日的租金35万元汇到了潘光的账户中。为证明其主张，黄梅峰提交了录音、发送给潘光的短信记录、银行汇款凭单、邮政储蓄银行汇款收据等证据。其中，2016年11月14日发送的短信内容为：“潘总我这几天老给您打电话您都忙不接电话，今天11月15日啦！我该交顺义沙坨的房租啦！您看咱们下午见面！交房租啊！”2016年11月25日发送的短信内容为：“潘总您打电话您不接，我给您交2016年12月1日至2017年11月30日顺义仁和镇沙坨村3000平方米的租房租金，我刚才去农业银行给您去年您给我您名下的卡号……交房租，银行的工作人员说您已经把卡号注销啦！您给我发一个您个人名下的有效卡号我给您把租房房租给您转过去！”银行汇款凭单显示日期为2016年11月25日，付款户名为黄梅峰，收款户名为潘光，金额为35万元。邮政储蓄银行汇款收据共7张，每张汇款金额均为5万元，收款人均为潘光，收款人地址及电话为潘光住址及电话，附言均为顺义区仁和镇沙坨村16年12月1日至17年11月30日3千平米房租租金。对于上述证据，郭惠萍与潘光称无法核实短信的真实性，且短信恰恰证明黄梅峰在2016年11月15日之前没有支付下期房屋租金，且从短信内容来看，黄梅峰没有在2016年11月15日之前支付房租的意愿，而是在找理由拖延支付租金。郭惠萍认可银行汇款凭单和邮政储蓄银行汇款收据的真实性，但主张恰恰证明黄梅峰直到2015年11月25日才开始支付下期房租，构成迟延付款，而此时潘光、郭惠萍不再负有保持有收租卡号可使用的义务，即使黄梅峰确实进行了汇款，时间也超过了2016年11月15日，无法改变其已经违约的事实。对于涉案房屋的装修问题，黄梅峰称涉案房屋在潘光租给其之前房间是空的，没有卫生间、厨房，没有电和水，也没有消防通道，其承租后，对房屋进行装修，打了隔断，装了卫生间和厨房，从张春生处解决了电的问题，通过沙坨村委会解决了水的问题，装修涉案房屋时，李维侦一直在现场。黄梅峰主张为装修涉案房屋其投入的金额超过了260万元。为证明其主张，黄梅峰提交了如下证据：1.合同。黄梅峰与李某签订的《施工承包协议合同》、与李希成签订的《贴砖施工承包协议合同》、与单武威签订的《施工承包协议合同》、与马卫东签订的《施工承包协议合同》、与王某签订的《轻质隔墙板施工合同》、与毕云志签订的《施工承包协议合同》、刘景涛与北京汇福恒通科技发展有限公司签订的《闭路监控系统工程合同》、刘景涛与北京昌福庆物资有限公司签订的《暖通施工协议》。上述合同中，除了黄梅峰与王某签订的《轻质隔墙板施工合同》未载明施工地点之外，其余合同载明的施工地点均为顺义区仁和镇沙坨村工业园，施工对象涉及上下水管道、通风管道，厨房、卫生间、贴地砖、墙砖轻包项目、闭路监控系统工程、锅炉暖通安装、室内矿棉吸音板、集成铝合金排风扇、卫生间、厨房塑钢板吊顶、电线线路铺设、安装、电线线路改造项目、90厚轻质隔墙板、油工、刮腻子、刷涂料等。2.收据。购买装修材料的收据（包括购买塑钢门窗、消防栓箱、马桶、柱盆、门及刷卡系统款）和支付装修费用的收据（包括拆除费、吊车费、锅炉房砌锅炉等费用、隔板墙工程款、吊顶材料及施工费等）。3.支付宝转账电子回单。付款方大部分为刘景涛，收款方包括王某、李某、许长树、刘保东等人，付款时间为2015年底至2016年初，摘要包括门窗费用、暖气锅炉费、上下水施工费、盖门楼施工费等。4.黄梅峰名下银行账户的交易明细。显示黄梅峰在2015年底2016年初曾给刘景涛、王某、许长树、李希成、马卫东等人转账。5.证人王某、李某出庭作证。证人王某发表证言如下：我于2015年10月份给黄梅峰位于顺义区沙坨工业园区的南边（沙坨村西北角）一个二层小楼、三层小楼内的房间做隔断、卫生间，二层小楼中部分房间内进行隔断，剩余的也是打隔断建房间，三层小楼当时没有房间是整个打的隔断变成房间。所有的房间新做卫生间和厨房，签订合同当时是一个工程预估量，完成之后又详细进行了测量工程量，我手里有当时测量的数据。工程款大概是二十万多点。该笔工程款是黄梅峰、刘景涛通过现金、微信、转账方式给我的。我也有与黄梅峰、刘景涛关于工程质保金的聊天记录。我施工当时还有上下水工人、油工、电工等进行其他工程的施工。黄梅峰提交的《轻质隔墙板施工合同》是我与黄梅峰签的。证人李某发表证言如下：我于2015年底在位于沙坨工业园区两层、三层小楼的给排水是我做的，我跟黄梅峰签订过合同，工程款十万元，我们到现场的时候没有电，是后接的电，接了电之后我们才施工，黄梅峰把工程款给我了，还有外部给排水的施工大概三万五六左右，该部分没有合同，但是所有的工程款她都给我了。黄梅峰提交的《施工承包协议合同》是我与她签订的。对于上述证据，郭惠萍与潘光除了认可银行交易明细及支付宝转账电子回单的真实性，对其他证据均不认可，主张所有的施工合同均是与个人所签且金额较大，合同约定的价格费用明显过高，与市场价不符；主张绝大多数收据属于瑕疵或无效收据，除了小额的收据外，有大量的大额收据没有转账记录，且大量收据显示的货品名称不清楚，无法判断是否与装修相关，更无法判断是否与本工程装修相关；主张证人与黄梅峰有利害关系，且所作陈述存在不合常理之处，应不予采信。郭惠萍主张涉案房屋在出租给黄梅峰时，已经进行了装修，并提交《北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工总承包合同》（以下简称《总承包合同》）、《结算书》、房屋装修前状况照片及其对房屋进行装修时的照片。黄梅峰不认可上述证据的真实性，主张《总承包合同》合同约定的承包范围载明不限于图纸内的项目，故郭惠萍应提交施工图以证明施工合同与涉案房屋施工具有关联性，且该合同中的承包方没有具体经办人签字，也没有指定具体的负责人，该合同虽约定涉案工程款为1700万元，但郭惠萍没有提交任何关于工程款往来的证据，故该合同是虚假的；结算书没有加盖任何单位公章，且显示的施工内容与涉案房屋的装饰装修无关。潘光认可郭惠萍提交证据的真实性。对于黄梅峰主张垫付的租金，黄梅峰提交了两份垫付返还租金证明。其中一份的内容为：“今黄梅峰身份证…代潘光、李维祯、程琦垫付刘大中身份证号…2015年12月1日至2016年6月30日房租租金共计房租伍仟捌佰叁拾叁元正。此租金由黄梅峰交潘光2016年12月1日至2017年11月30日房租中扣除。垫付退还现金人：黄梅峰证明人：李维祯证明人：程琦证明人：刘大中2015年12月24日”另一份的内容为：“今黄梅峰身份证…代潘光、李维祯、程琦垫付许志科身份证…2015年12月1日至2016年6月30日房租租金共计贰仟壹佰元整。此租金由黄梅峰交潘光2016年12月1日至2017年11月30日房租中扣除。垫付退还现金人：黄梅峰证明人：李维祯证明人：程琦2015年12月24日”。潘光、郭惠萍均认可上述证明中是李维侦的签字，潘光称该两笔钱从黄梅峰应支付的第二年租金中扣除。对于山西面馆的租金返还问题，黄梅峰称山西面馆包含在其所承租的涉案房屋中，但租金一直由潘光收取。潘光、郭惠萍认可山西面馆包含在出租给黄梅峰的3000平方米房屋中。2018年9月5日的庭审中，潘光称因涉案房屋出租给黄梅峰之前，已经将山西面馆对外出租，期限大概自2015年5月至2016年5月，当时说的是再收租金时将钱给黄梅峰。2019年3月19日的庭审中，潘光称山西面馆的租金其好像收到2016年9月，租金标准好像一年三万，具体情况需要核实。庭审结束后，潘光未告知法院其核实的山西面馆租金的收取情况。对于三间房屋的占有使用费，黄梅峰称潘光、郭惠萍占用着涉案3000平方米房屋中的三间，其中两间放潘光、郭惠萍的东西，一间程琦居住，装修房屋时，其要求将房间腾出，但一直未腾，故应支付占有使用费。潘光认可占用了涉案房屋中的三间，但主张与黄梅峰签订租赁合同时，双方约定的就是将该三间房屋中的两间用于放潘光的物品，一间让郭惠萍的员工程琦住，不用交房租。郭惠萍主张双方签订的租赁合同约定现状交付，交付当时的现状就是三间房屋已经占用，黄梅峰未向潘光、郭惠萍催要租金也没有要求二人搬离，故不存在占用问题，即使存在占用情况，黄梅峰主张三间房屋的占有使用费也已经超过了诉讼时效。对于押金的退还，潘光认可签订租赁合同时黄梅峰交了30000元的押金，但不同意退还。郭惠萍称该30000元押金非其收取，且根据租赁合同的约定，因黄梅峰存在违约，可扣留全部或部分押金，故不同意退还。该案审理过程中，根据黄梅峰的申请，经摇号选中的北京京评价格评估有限公司对涉案3000平方米房屋在2016年12月15日的装修价值进行了评估鉴定。2018年12月25日，评估机构工作人员到涉案房屋现场对评估对象进行勘验，黄梅峰、潘光委托诉讼代理人李福志、该案审判长张锐、书记员刘昶全程在场。勘验过程中，黄梅峰对涉案房屋中由其装修的内容进行指认，李福志对黄梅峰指认的大部分内容予以认可，对小部分持有异议，评估机构工作人员对黄梅峰指认的装修部分进行了勘验记录。2019年2月19日，根据黄梅峰的申请，评估机构工作人员再次到涉案房屋现场，对2018年12月25日漏掉指认的装修内容进行勘验。2019年2月21日，北京京评价格评估有限公司作出了京评（涉）字2019第3010号价格评估报告书，结论为：经运用成本法评估，评估对象在价格评估基准日的评估结论为1413690元，其中，2018年12月25日勘验部分金额1310030元，2019年2月19日勘验部分（补充）金额68684元，2019年2月19日勘验部分（非补充）金额34976元。评估费34300元由黄梅峰垫付。2019年3月5日，法院将评估报告书送达给双方当事人。双方均认可评估报告的真实性，黄梅峰主张评估价格明显过低，但不再要求重新评估，要求潘光、郭惠萍按照评估报告载明的数额1413690元向其赔偿装修损失。郭惠萍、潘光主张评估项目中的室外地面、楼顶防水全部由郭惠萍所做，水电有一半由郭惠萍所做，乳胶漆有三分之一由郭惠萍所做，且120平方电缆评估报告载明为200米，但最多只有150米，且评估价格过高，远高于市场价格，并提交淘宝网页打印件、手写的询问价格清单以及自行整理的评估报告统计表予以证明。对于郭惠萍提出的室外地面、楼顶防水、水电以及乳胶漆问题，黄梅峰称其所提交的装修合同、收据等证据能够显示该部分均由其装修时重新所做；对于郭惠萍提出的评估价格问题，黄梅峰称淘宝的价格不能反映实际，且郭惠萍仅依据物品的价格来评价装修的价格，没有考虑装修中的人力及其他成本，其所提交的票据已经显示部分项目的实际装修费用高于评估价格。该案经法院审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郭惠萍对潘光与黄梅峰签订《租赁合同》的行为予以追认，法院不持异议。对于合同的效力问题，该案中，《租赁合同》约定的3000平方米房屋中有约1600平方米的东楼产权人为张春生，张春生虽未授权他人出租该东楼，但其对该东楼已对外出租一事知情，其不仅未在合理期限内提出异议且对该楼对外出租持支持态度，故法院认为，潘光与黄梅峰签订的《租赁合同》关于3000平方米的约定有效。对于合同的解除问题，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据黄梅峰提交的发送给潘光的短信记录可知，黄梅峰在《租赁合同》约定的应交付下一年度租金的日期即2016年11月15日之前，已向潘光提出交付房租，但潘光对此事未作出回应。黄梅峰虽在2016年11月15日之前未付租金，但结合黄梅峰提交的银行汇款凭单、邮政储蓄银行汇款收据等证据可知，黄梅峰在2016年11月25日之前存在积极履行支付租金义务的行为及表现，造成租金支付不能的原因在于潘光而非黄梅峰。郭惠萍虽主张黄梅峰在2016年11月15日之前未支付租金即构成违约，其有权解除合同，但双方签订的《租赁合同》第八条（一）明确约定：乙方（黄梅峰）拖欠租金或有关费用，每延误一天应向甲方缴纳拖欠租金及有关费用总额万分之五的滞纳金；延误期限累计超过一个月，甲方（潘光）有权解除合同，收回房屋。法院认为，即使黄梅峰存在故意拖延支付租金的行为，但其拖延的期限并未超过一个月，郭惠萍、潘光以此为由提出与黄梅峰解除合同，依据不足。故法院对郭惠萍、潘光主张《租赁合同》于2016年12月1日解除的主张不予采信。因涉案房屋于2016年12月15日由郭惠萍委托管理该处房屋的张保平收回，《租赁合同》的目的已无法实现，故黄梅峰要求确认《租赁合同》于2016年12月15日解除，法院予以支持。对于黄梅峰主张的装修损失，根据查明的事实可知，郭惠萍、潘光对黄梅峰装修涉案房屋是同意的。郭惠萍虽主张黄梅峰在涉案楼房处修建门楼未经其同意，该部分装修不应计入损失范畴，但其并未在合理期限内对黄梅峰修建门楼的行为提出异议，故法院对其主张不予采信。根据评估报告的结论，黄梅峰主张由其装修的部分在《租赁合同》解除之日即2016年12月15日的装修现值（已考虑折旧）为1413690元。郭惠萍、潘光虽主张评估结论远超市场价格，并申请重新评估，但法院认为其提交的证据不足以证明其主张，法院不予采纳。对于评估项目中的室外地面、楼顶防水，郭惠萍、潘光虽主张全部由其所做，但并未提交相应证据，而黄梅峰提交的施工合同、收据、证人证言能够证明黄梅峰对上述部分进行了施工，故法院对郭惠萍、潘光的主张不予采信。对于评估项目中的乳胶漆，郭惠萍、潘光虽主张有三分之一由其所做，但未提交证据予以证明，鉴于评估机构结合黄梅峰提交的施工合同、收据、证人证言以及装修常识，法院认为评估报告中乳胶漆项目的绝大部分仍系黄梅峰装修时所做。对于评估报告中的水路、电路项目，在评估机构于2018年12月25日现场勘验时，潘光方认可黄梅峰对水路、电路进行了改造，鉴于评估报告系对涉案房屋水路电路整体进行评估（除了电表之外），未区别计算，故法院结合涉案房屋装修情况、生活常识等酌情确定黄梅峰对该部分的装修比例。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。《租赁合同》虽约定的租赁期限为“自2015年10月1日至国家征用地为止，与主合同一致（附有主合同复印件与土地使用证复印件）”，但主合同即陈殿辉与郭惠萍签订《租赁协议》约定的租赁期限为2013年8月13日至2018年12月31日，故法院认为潘光与黄梅峰签订的《租赁合同》约定关于1400平方米房屋的部分，租赁期限超过2018年12月31日的部分应为无效。对于无效的原因，法院认为潘光作为出租人未将涉案房屋的权利状况公开透明的向黄梅峰披露，黄梅峰作为承租人在签订《租赁合同时》亦未认真审查涉案房屋的权利人及权利状态，故双方均有过错。法院认为《租赁合同》系因郭惠萍提前收回涉案房屋而解除，属于出租人违约，故郭惠萍、潘光应赔偿黄梅峰装修损失，具体数额由法院参照评估报告给出的结论并综合考虑合同的期限、效力、各方导致合同无效的过错程度等予以确定。对于黄梅峰主张的经营损失，黄梅峰表示是以《租赁合同》不解除的情况下，其在合同剩余租赁期限内按照将涉案房屋对外出租给案外人可获得的租金差价计算损失，法院认为，涉案房屋对外出租、经营，存在盈亏风险，与市场因素相关，也与交易对手履行合同的情况相关，其经营损失法院无法确定，故黄梅峰的该项请求，缺乏依据，法院不予支持。对于黄梅峰要求退还的垫付租金，潘光认可黄梅峰代为垫付应由其与郭惠萍退还给租户的7933元，并主张在黄梅峰应支付的下一期租金中予以扣除，法院不持异议。对黄梅峰要求郭惠萍、潘光退还该垫付款7933元的主张，法院予以支持，并在黄梅峰应支付给郭惠萍2016年12月1日至2016年12月14日期间的租金中予以扣除。对于黄梅峰主张的山西面馆租金，潘光虽认可收取了山西面馆的租金，但对于收取的期间、收取的金额未予明确，鉴于黄梅峰亦未提交证据证明潘光收取该山西面馆租金的具体期间及数额，且该部分租金的确定涉及承租该山西面馆的租户的权益，故法院认为不宜在本案中处理，黄梅峰可另行主张权利。对于黄梅峰主张的三间房屋占有使用费，郭惠萍、潘光虽主张在交付涉案房屋时，已与黄梅峰约定该三间房屋不予交付，仍由二人继续使用，但并未提交证据予以证明，在黄梅峰不予认可的情况下，法院对郭惠萍、潘光的主张不予采信。郭惠萍、潘光应向黄梅峰支付该三间房屋2015年12月1日至2016年12月1日期间的占有使用费。郭惠萍虽主张黄梅峰索要房屋占有使用费的请求超过了诉讼时效，但鉴于该三间房屋一直由郭惠萍、潘光占用，且双方之间的《租赁合同》于2016年12月15日解除，故法院认为应自2016年12月15日开始计算诉讼时效，黄梅峰主张上述期间的房屋占有使用费未超过诉讼时效。具体支付数额，法院酌情予以确定。对于黄梅峰要求退还的押金，潘光认可与黄梅峰签订《租赁合同》时收取了黄梅峰30000元的押金，法院不持异议。因双方《租赁合同》的解除系郭惠萍、潘光违约所致，故郭惠萍、潘光应退还黄梅峰交付的押金，对黄梅峰的该项请求，法院予以支持。对于郭惠萍主张的2016年12月1日至2016年12月14日的房屋占有使用费，因郭惠萍于2016年12月15日收回涉案房屋，《租赁合同》于2016年12月15日解除，故黄梅峰应向郭惠萍支付2016年12月1日至2016年12月14日的租金。因黄梅峰代郭惠萍、潘光垫付了二人应退还给租户的租金7933元，且李维侦签字的垫付返还租金证明载明在黄梅峰应付的下一期租金中扣除，故法院在计算黄梅峰应支付的租金时，直接将郭惠萍、潘光应共同支付给黄梅峰的7933元予以扣除。判决：一、黄梅峰与潘光签订的《租赁合同》于2016年12月15日解除；二、郭惠萍、潘光共同赔偿黄梅峰装修损失1100000元，于判决生效之日起七日内执行；三、郭惠萍、潘光共同支付黄梅峰2015年12月1日至2016年12月1日房屋占有使用费14500元，于判决生效之日起七日内执行；四、郭惠萍、潘光共同退还黄梅峰押金30000元，于判决生效之日起七日内执行；五、郭惠萍、潘光共同支付黄梅峰代为垫付的租金7933元（该项金额直接在判决第六项中进行抵扣，不再单独执行）；六、黄梅峰支付郭惠萍、潘光2016年12月1日至2016年12月14日房屋租金5491.60元[已扣除本判决第五项确定的应由郭惠萍、潘光向黄梅峰支付的7933元）]，于判决生效之日起七日内执行；七、驳回黄梅峰的其他诉讼请求；八、驳回郭惠萍的其他反诉请求。该判决现已发生法律效力。另查四。郭惠萍主张其与湖北洲天建设集团有限公司签订《北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工总承包合同》，对涉案租赁物进行装修改扩建，支付装修及改扩建费用18122879.89元。就此，湖北洲天建设集团有限公司曾于2017年1月19日以建设工程施工合同纠纷为由将郭惠萍诉至法院，该案案号为（2017）京0113民初2571号，后湖北洲天建设集团有限公司于2017年6月22日撤回了起诉。该案中，郭惠萍提交了由其本人以及洲天建设集团有限公司共同委托北京中宏达工程咨询有限公司作出的《顺义仓库（改建）工程结算评估报告书》（2018年7月20日编制），该报告书载明的工程结算总造价为18122879.89元。同时，郭惠萍向法院提起了评估申请，申请就其投入的装饰装修和改造扩建费用进行评估。一审法院认为，综合双方的诉辩称以及举证、质证意见，该院总结本案的争议焦点为：一、郭惠萍与陈殿辉所签订的《租赁协议》的效力；二、陈殿辉是否应赔偿郭惠萍装饰、装修、改造及扩建费用；三、陈殿辉是否应赔偿郭惠萍支付张春生的占有使用费；四、郭惠萍是否应当支付陈殿辉2017年1月1日至2018年12月31日期间的租金以及违约金；五、郭惠萍是否负有腾退、恢复原状以及支付占有使用费的义务；六、弘天福公司在本案中是否应当承担连带保证责任。一、关于郭惠萍与陈殿辉所签订的《租赁协议》的效力问题：北京市顺义区仁和镇沙坨村北（京顺国用2009出字00030号）土地以及地上部分房产系陈殿辉、田中里政于2008年4月2日通过拍卖取得，陈殿辉持有相应的国有土地使用证以及房屋所有权证，其中国有土地使用证载明的使用权面积为14582.05平米，房屋所有权证载明的套内建筑面积合计2053.73平米。陈殿辉在取得土地使用权以及房屋所有权之后将部分房屋用轻体建筑（钢结构加彩钢板）覆盖，后与郭惠萍签订了《租赁协议》。租赁协议中载明出租土地面积7000平米，地上房，地上房屋面积2000平米其合法拥有的土地及房屋面积。庭审中，郭惠萍、陈殿辉均未对该《租赁协议》的真实性提出异议，故该协议应为双方的真实意思表示，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，应属合法有效。陈殿辉将部分房屋用轻体建筑覆盖，不影响租赁协议的整体效力，郭惠萍仅以此为由要求确认租赁协议无效，依据不足，该院难以支持。二、陈殿辉是否应赔偿郭惠萍装饰、装修、改造及扩建费用：《租赁协议》第二条约定，租赁期限为自本协议签订之日起至2018年12月31日，其中2013年8月15日至2013年12月31日为免租期，2014年1月1日至2018年12月末为租期。第六条约定，租赁期满后，包括乙方加盖或者扩建的地上物均归甲方所有。依据上述约定，租赁协议履行期限已于2018年12月31日届满，郭惠萍加盖或或者扩建的地上物均应归陈殿辉所有。郭惠萍无权要求陈殿辉赔偿其改扩建损失。郭惠萍主张租赁物已于2016年12月被陈殿辉强行收回，但就其主张仅提交了陈殿辉张贴在租赁场所的《通知》予以证实，未能提交其他证据证实其已实际腾退并向陈殿辉交还租赁物，而从该院现场勘查情况以及其他关联案件审理查明的事实看，郭惠萍的主张也与实际情况不符，故该院对于郭惠萍的本项主张，难以支持。关于装饰、装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，《租赁协议》未就装饰、装修事宜进行约定，按照上述法律规定，郭惠萍在租赁协议履行期届满后无权要求陈殿辉赔偿其装饰装修损失。三、陈殿辉是否应赔偿郭惠萍应支付张春生的占有使用费：首先，（2017）京0113民初4483号张春生诉黄梅峰、潘光返还原物纠纷一案，生效裁判确认占有使用费的给付义务人为潘光，并非郭惠萍，本案中郭惠萍亦未提交证据证实其实际负担了上述给付义务；其次，(2009)顺民初字第5646号张春生与陈殿辉、田中里政所有权确认纠纷一案后，陈殿辉已按照判决规定将张春生所有的房屋腾退返还，这一点在（2017）京0113民初4483号案件审理查明的事实中也有体现；再次，陈殿辉持有的房屋所有权证证载套内建筑面积合计2053.73平米，而《租赁协议》约定的房屋面积为2000平米，二者相符，未见超面积出租的情况；最后，郭惠萍在诉讼中也未能提交充分证据证实陈殿辉交付了张春生所有的房屋，综上，该院认为郭惠萍要求陈殿辉赔偿应支付张春生的占有使用费缺乏事实依据，该院难以支持。四、郭惠萍是否应当支付陈殿辉2017年1月1日至2018年12月31日期间的租金以及违约金：首先，如前所述，《租赁协议》合法有效，双方均应依约履行，郭惠萍作为承租人，给付租金是其主要合同义务，其拒绝支付2017年1月1日至2018年12月31日期间租金的行为已构成根本违约；其次，郭惠萍主张涉案租赁物已于2016年12月被陈殿辉收回，但其未能提交充分证据证实其主张，且该项主张与该院现场勘查情况以及其他关联案件审理查明情况不符；再次，郭惠萍主张陈殿辉未能向其提供手续导致其无法办理相应证照，就此应当明确的是：1.《租赁协议》未明确约定租赁物的用途，仅表述为“乙方应保证对于土地及地上物的利用符合国家的相应法律法规，由此引起的全部法律责任均由乙方承担，与甲方无关”；2.《租赁协议》中未明确约定陈殿辉一方负有向郭惠萍提供手续以供其办理证照的合同义务；3.涉案土地以及房屋的使用性质均为科研用地、用房，就此郭惠萍是明知的，其在承租涉诉租赁物后出租用于公寓和建材批售，与租赁物的使用性质明显不符，由此产生的证照无法办理的责任应当由郭惠萍自行承担。综上，该院认为，郭惠萍拒绝支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的租金并要求陈殿辉退回2014年1月1日至2016年12月31日期间租金的理由并不充分，该院难以支持。另，《租赁协议》约定“乙方逾期支付房屋的，每逾期支付一天应该按照欠付金额的5‰向甲方支付违约金”，该违约金折算后的金额为14520元/日，诉讼中陈殿辉一方自行将该违约金调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍，远低于合同约定的违约金，因此该院对于陈殿辉一方主张的违约金予以支持。陈殿辉明确表示郭惠萍缴纳的履约保证金可以折抵其应支付的违约金，该院不持异议。五、郭惠萍是否负有腾退、恢复原状以及支付占有使用费的义务：如前所述，郭惠萍未能提交充分证据证实其已实际腾退房屋，其主张与该院现场勘查情况以及关联案件的审理查明情况亦不相符，现《租赁协议》履行期已届满，郭惠萍负有腾退并向陈殿辉交还涉诉租赁物的义务。陈殿辉要求郭惠萍在合同履行期届满后实际腾退前参照租金标准支付其占有使用费，于法有据，该院予以支持。六、弘天福公司在本案中是否应当承担连带保证责任：1.《租赁协议》中关于保证的约定是否有效：协议第四条第7款约定，保证人应在本协议上盖章确认承担的上述保证责任，并将营业执照副本复印件交甲方留存备案。而该协议仅有弘天福公司法定代表人潘光的签字，形式上并不符合合同约定。弘天福公司也明确提出了该担保行为未经股东会决议通过，按照《中华人民共和国公司法》第十六条的规定，协议约定的保证条款应当是无效的。然而纵观本案审理查明的事实，弘天福公司的两位股东潘光和张保平，在涉案租赁协议的履行过程中均进行了参与，潘光明确认可该保证条款的真实性，张保平在作证过程中也明确表示知晓该保证条款并对保证条款无异议。此种情况下，该院认为不宜再认定该保证条款的约定无效。2.弘天福公司是否需要承担保证责任：《租赁协议》第四条第6款明确约定保证期间为自主债务履行期届满之日起两年内。本案中，郭惠萍已实际支付了2014年1月1日至2016年12月31日期间的租金，剩余租金应于2016年8月15日之前一次性付清。故弘天福公司的保证期间应为2016年8月15日之后的两年内。经该院明确询问，陈殿辉未能提交充分证据证实其在保证期内向弘天福公司主张保证责任的相关证据，故该院对于其要求弘天福公司承担保证责任的诉讼请求难以支持。另，陈殿辉一方明确表示就被郭惠萍拆除的房屋所造成的损失另行解决，该院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郭惠萍支付陈殿辉租金2904000元，于判决生效之日起七日内执行；二、郭惠萍自2016年8月16日起至实际付清判决第一项规定的2904000元租金之日止，以2904000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍向陈殿辉支付违约金（已支付600000元），于判决生效之日起七日内执行；三、郭惠萍将其承租的北京市顺义区仁和地区沙坨村工业园路18号的土地及地上物腾退并返还陈殿辉，于判决生效之日起七日内执行；四、郭惠萍自2019年1月1日起至其实际腾退并返还北京市顺义区仁和地区沙坨村工业园路18号的土地及地上物之日止，按照3978.08元/日的标准支付陈殿辉占有使用费，于判决生效之日起七日内执行；五、驳回陈殿辉的其他诉讼请求；六、驳回郭惠萍的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第一款第（一）项、第（六）项“证据包括（一）当事人的陈述；（六）证人证言”、第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第六十五条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”、第一百七十条第一款第（四）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”的规定，根据一审法院卷宗记载内容，结合当事人陈述及现有证据所证明的事实，一审法院审理本案不存在因严重违反法定程序应发回重审的情形，故本院对郭惠萍有关“一审法院未通知魏嵩出庭作证属于认定事实不清，本案应发回重审”的上诉理由和请求不予采纳。依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》的规定，人民法院已立案审理的经济纠纷案件，公安机关或者检察机关认为有经济犯罪嫌疑，并说明理由附有关材料函告受理该案的人民法院的，有关人民法院应当认真审查。经过审查，认为确有经济犯罪嫌疑的，应当将案件移送公安机关或检察机关，并书面通知当事人，退还案件受理费；如认为确属经济纠纷案件的，应当依法继续审理，并将结果函告有关公安机关或检察机关。根据上述规定，在现有证据不能证明本案存在因经济犯罪嫌疑应当将案件移送公安机关或检察机关的情形下，本院对郭惠萍有关“陈殿辉取得涉案房屋和土地涉及诈骗、虚假诉讼等刑事犯罪问题，应发回重审”的上诉理由和请求不予采纳。合同效力是法律对各方当事人合意的评价。合同无效是法律对当事人签订的合同予以否定评价，当事人订立合同时所预期的法律效果不能实现。郭惠萍主张其与陈殿辉所签订的协议书应属无效，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，郭惠萍应对其与陈殿辉所订立的协议书应被我国法律、行政法规有关效力性的强制性规定予以否定、所预期的法律效果不能实现承担举证证明的责任。根据现有证据表明的陈殿辉持有国有土地使用权证及房屋所有权证所记载的内容，以及涉案《租赁协议》所约定的租赁物的内容，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，在郭惠萍目前提供的证据不能证明涉案协议书所预期的法律效果不能实现、且存在违反我国法律、行政法规效力性强制性规定的情形下，本院对郭惠萍有关“一审判决适用法律不当，本案属于房屋租赁合同，除应适用《合同法》外，还应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，租赁合同应被认定无效”的上诉理由和请求不予采纳。郭惠萍上诉主张“一审法院在认定合同标的物时，存在双重标准，对郭惠萍一方严重不公；法院在认定陈殿辉交付的土地面积时采取现状交付标准，而在认定房屋面积时采取的是书面约定面积；一审法院仅以书面合同作为本案主要事实认定依据，没有把双方实际交付房屋时签署的《交接单》作为本案合同的重要组成部分，存在认定事实不全情形；本案房屋产权证上的6幢房屋，1、2、3、6幢房屋依然存在，一审判决存在事实认定错误；一审法院对2016年12月1日的腾退时间没有认定属于认定事实错误；郭惠萍投入1800余万元，一审法院对郭惠萍实际投入没有进行评估是错误的”。依照上述民事诉讼法司法解释的规定，郭惠萍应对其上述主张所依据的事实成立承担举证证明的责任。根据已经发生法律效力的民事判决书所载明的事实、现有证据所表明的事实以及当事人的陈述，结合一审法院勘查现场的情况，在郭惠萍目前提供的证据不能证明其上述主张所依据的事实成立的情形下，一审法院判决郭惠萍向陈殿辉腾退、返还土地及地上物并判决支付租金、违约金、占有使用费的处理意见并无不妥，故本院对郭惠萍的上述上诉理由和相关请求不予采纳。综上，郭惠萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78092元，由郭惠萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 张印龙审 判 员 赵 霞二〇一九年十一月二十五日法官助理 高玉珠法官助理 王红涛书 记 员 李月明