河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终2100号上诉人（原审原告）：李树胜，男，1971年1月2日出生，汉族，现住景县。委托诉讼代理人：金智启，河北秋华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邢志辉，男，1984年10月12日出生，汉族，住址：衡水市桃城区。委托诉讼代理人：夏春平，景县景州法律服务所法律工作者。上诉人李树胜因与被上诉人邢志辉房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省景县人民法院（2019）冀1127民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李树胜及其委托诉讼代理人金智启、被上诉人邢志辉的委托诉讼代理人夏春平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李树胜上诉请求：一、撤销一审判决第三项；二、撤销一审判决第四项并改判邢志辉赔偿李树胜损失31万元；三、一、二审诉讼费用由邢志辉负担。事实和理由：一、一审判决李树胜将涉案房产返还给邢志辉，却不支持李树胜请求赔偿损失的诉讼请求，不利于双方解决纠纷，不利于保障李树胜的利益。（一）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订的《售楼协议》因违反相关法律法规的强制规定而无效。因合同无效导致李树胜产生较大的损失，包括已经预交剩余的水电费、装修费用、添加附属设施费用、资金被占用损失、房产增值损失等。邢志辉如果占有涉案房产，将导致李树胜预交剩余的水、电费数额无法查清，涉案房产的装修及附属设施发生改变，房产增值损失无法确定。返还房屋问题与损失赔偿问题一并解决为宜，如果李树胜将涉案房产返还后，不利于查清李树胜的具体损失，不利于保障李树胜的利益。请求二审法院考虑李树胜的合理关切，损失赔偿问题解决前暂缓返还房产义务。（二）一审判决李树胜返还涉案房产确定的返还期间较短，不利于实际履行，容易导致双方再次发生争议。上诉人李树胜实际占有和使用的涉案房产，现状为商住两用，一层用于商业经营，上层用于生活居住。上诉人李树胜返还房产的义务不同于邢志辉给付房款，给付房款只需在银行转账即可完成，李树胜并没有其他房产，在返还涉案房产前需要租赁或购买房产，取得其他房产使用权后涉及到是否需要装修，并且涉案房产内存放物品较多，上诉人李树胜无法在短时间内完成搬迁。如果二审能够解决损失赔偿问题，请求考虑涉案房产的实际情况，判决一个合理的返还期限。二、因房屋买卖合同无效导致上诉人李树胜产生较大的损失，请求二审法院依法予以支持。（一）赔偿李树胜资金占用利息损失60271元。在双方签订《售楼协议》后，上诉人李树胜于2017年9月15日支付房款55万元，于2018年4月30日支付4万元，于2018年7月25日支付1万元，于2018年8月24日支付2万元，于2018年10月24日支付1万元，合计支付63万元。邢志辉占用资金造成损失，计算方式为：以每笔交款数额为基数，自每笔交款之日按中国人民银行同期贷款利率支付购房款利息至实际返还之日止。（上述各笔款项截至2019年8月20日利息合计60271元）在双方签订《售楼协议》时，因邢志辉系房产实际管理者，应承担合同无效造成李树胜的损失。（二）被上诉人邢志辉应当向上诉人李树胜支付预交的涉案房产水电费，具体数额以双方确认剩余余额为准。上诉人李树胜计划在涉案房产内长期居住，因此已经预交了大额的水费、电费。房产返还后，剩余水、电费将由邢志辉使用，其应当返还剩余的水电费，具体数额可以通过双方协商确定。如果协商不一致，应当判令被上诉人邢志辉以开庭当天水、电费预交余额向上诉人李树胜返还，开庭当天之后李树胜搬离期间产生的水电费至由上诉人向被上诉人支付。一审判决驳回上诉人李树胜要求返还预交水电费的请求，没有任何事实根据和法律依据。（三）被上诉人邢志辉应当向上诉人李树胜补偿涉案房产的装修费用。被上诉人邢志辉向上诉人李树胜交付的房产为毛坯房，上诉人李树胜对涉案房产装修花费约10万元。上诉人李树胜返还房产后，被上诉人邢志辉即取得了涉案房产的装修使用利益。因装修的材料物品已经安装在涉案房产中不能返还，被上诉人邢志辉应当折价补偿。一审判决驳回上诉人李树胜要求补偿涉案房产的装修费用，没有任何事实根据和法律依据。（四）被上诉人邢志辉应当向上诉人李树胜赔偿涉案房产的增值价值。由于2017年以来，房地产价格的大幅上涨，上诉人李树胜因购买该房屋而错过了最佳的购房机会，这一损失应当由被上诉人邢志辉赔偿。涉案房产增值的具体数额已双方协商或以法院委托相关单位出具的评估报告为准。邢志辉当庭答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，在涉案房产交易中，被上诉人邢志辉无过错，不应承担除返还上诉人李树胜购房款之外的任何赔偿。房地产交易属于买卖双方合意行为，本案的买卖合同无效的过错在于签订和履行合同，不在于向法院起诉主张合同无效，诉权是公民的基本权利，并非“谁起诉主张合同无效、谁无过错”，本案的合同违反的是国家相关法律法规，本就属于无效合同，并非因上诉人李树胜起诉而无效，也并不能以此来认定卖方（即被上诉人邢志辉）存在过错。涉案房产系被上诉人邢志辉从他人手中抵付资金得来，出售给上诉人李树胜并非恶意转让用于获益投资，且涉案房产出售时，《售楼协议》系买卖双方自愿真实意思表示，上诉人李树胜对交易房产情况未详加审核，被上诉人邢志辉对涉案房产并未有所隐瞒，且经交易房产所在地景县景州镇南门里村委会作为鉴证单位，买卖双方自愿交易，且对于房产交易的反悔系上诉人李树胜，并非被上诉人邢志辉，被上诉人邢志辉整个交易过程并无过错。试想：如果涉案交易房产及土地涉及被拆迁或被国家征用，被上诉人邢志辉主张房产买卖无效，则必然卖方存在过错。上诉人李树胜买房的目的系买房自用，其目的早已于买房之初（两年前）就已实现，被上诉人邢志辉亦未阻挠上诉人李树胜对于涉案房产的权利行使，故被上诉人邢志辉无过错。房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，要遵守诚实信用原则，现上诉人李树胜买房反悔、提出令被上诉人邢志辉赔偿其损失等无理要求，因其违反了诚实信用的民法原则具有恶意，不应得到法律支持。对于涉案房屋的增值部分，上诉人李树胜未提供相关证据证实，亦未有相关评估机构进行评估确定增值部分价值，故其主张增值部分无法认定，一审对此作出的判决合理合法，且涉案房产买卖双方交易才两年，房产价值到底系增值还是降幅，如果是增幅，房屋的涨价缘于房屋所在农村或城市发展带来的房地产价格提升，与交易双方的过错没有直接关系，如果说本案买方因返还房产蒙受损失，这种损失也是市场原因导致，而不是双方错误的交易行为导致，不应由交易双方按过错责任承担这种损失。且此次涉案房产交易反悔方是上诉人李树胜，如果涉案房产价值系降幅，上诉人李树胜是否赔偿被上诉人邢志辉房产降幅损失？依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿”，就本案而言，被上诉人邢志辉在此次房产交易中获益多少？交易房产才刚两年，又是农村集体土地地上物，能增值多少？上诉人李树胜在此次房产交易中过错明显，其即使有损失，也应由其自己承担。另外依据该条规定，房屋买卖合同签订后，买受人（即上诉人李树胜）取得了合同约定的房屋使用权，应当认定买受人因此取得了一定的使用权益，该利益虽不直接反映为货币或实物，但该使用权益可以物化为财产性利益，可以以使用费的方式体现，所以房屋买卖合同被确认无效后，买受人应当支付占用房屋期间的使用费，故此为平衡买卖双方的利益，被上诉人邢志辉保留向上诉人李树胜追究此项损失的权利。上诉状中提出的利息损失，一审庭审未主张，属新的诉求，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十八条之规定，请求二审法院依法驳回上诉人该项上诉请求。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法查清事实，驳回上诉，维持原判。李树胜向一审法院起诉请求：1、判令李树胜、邢志辉签订的《售楼协议》无效；2、判令邢志辉返还李树胜售楼款63万元，赔偿损失31万元；3、诉讼费由邢志辉承担。事实与理由：2017年李树胜与邢志辉签订《售楼协议》，邢志辉将其所有的坐落在景县南城墙街北面的楼房底上三间出售于李树胜。总面积213平，售价850000元。李树胜已付63万元，但因邢志辉无法取得房产证，双方之间合同无法履行。李树胜并非楼房所在村集体组织成员，依据《中华人民共和国土地管理法》、国办发（2007）71号文件、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、建设部《房屋登记办法》、国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知（国土资发（2004）234号）、《中华人民共和国合同法》等法律及政策规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。李树胜购买此楼房后，对楼房进行了装修，花费大约10万元。当时房价与现今房价值每平方米差价1000元。因李树胜购买邢志辉房屋，无法再购买当时同价值、同地段、有产权证的房屋，给李树胜造成损失约21万元，且邢志辉对此负有过错责任。一审法院认定事实：2017年，李树胜与邢志辉签订了一份售楼协议，双方约定邢志辉以85万元价格将位于景县景州镇南门里村的楼房底上三间（土地性质为集体所有，东至胡同、西至周书芹、南至南城墙路、北至景都小区）出售于李树胜。协议约定李树胜先付55万元，剩余部分于2018年12月前付清。2017年9月15日李树胜付房款55万元，后又付房款8万元，剩余房款22万元至今未付。协议签订后邢志辉将房屋交付于李树胜。另查明，李树胜与邢志辉均不是景县景州镇南门里村村民。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”农村宅基地属于农村集体组织所有，农村宅基地使用权系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，是集体经济组织成员享有的权利，与特定的村民身份相联系，禁止非法转让。在房地一体的情况下，农村房屋的买卖将导致宅基地使用权的非法转让，将损害农村集体经济组织的权益。本案中，李树胜、邢志辉均不是涉案房屋所在村集体经济组织成员，双方达成的售楼协议，违反了相关法律、行政法规的强制性规定应属无效，故对李树胜请求确认售楼协议无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李树胜同意将涉案房产返还给邢志辉，邢志辉亦同意将购房款返还于李树胜。故在双方所签售楼协议无效的情况下，李树胜应将涉案房产返还给邢志辉，邢志辉应返还李树胜购房款63万元。李树胜为涉案房屋向景县春源热力有限公司支付了供热接口费用12241元要求邢志辉返还，邢志辉对此表示认可，同意将此费用支付给李树胜，对李树胜的该项请求本院予以支持。2019年5月23日李树胜就其主张的房屋装修价值及房屋增值差价损失提出鉴定申请，法院委托衡水正誉资产评估有限公司进行评估鉴定，因李树胜的该两项鉴定申请尚不具备评估条件，衡水正誉资产评估有限公司未接受委托。2019年7月17日李树胜就涉案房屋的现价值提出鉴定申请，后又撤回了鉴定申请。李树胜亦未能提供其他有效证据证实其主张的房屋装修价值及房屋增值差价损失的具体数额，故对李树胜要求邢志辉赔偿房屋装修价值及房屋增值差价损失31万元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李树胜与邢志辉签订的《售楼协议》无效；二、邢志辉于本判决生效之日起十日内返还李树胜购房款630000元、供热接口费12241元，共计642241元；三、李树胜于本判决生效之日起十日内将涉案房产返还给邢志辉；四、驳回李树胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13200元，减半收取6600元，由李树胜负担3300元，由邢志辉负担3300元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，涉案房产所在土地性质为集体所有，因李树胜、邢志辉均不属于景县景州镇南门里村村民，故根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，双方签订的房屋买卖合同无效。签订合同时，卖方邢志辉应明知农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的，其行为本身具有过错。李树胜作为买方对诉争房屋的所有权、土地使用权状况也应尽到必要的核实义务，对合同无效亦负有过错，结合本案系由买方李树胜先行违背约定未在2018年12月前将剩余款项付清，有违诚实信用的情况，故应认定双方对买卖无效负有同等责任。关于涉案房屋返还期限的确定问题。本案系李树胜主动提起的诉讼，本人应就自己的主张有充分的预见性，并有一定的先期准备，其要求增加履行期限的主张，本院不予支持。关于上诉人李树胜要求赔偿资金占用利息损失的问题。在双方签订《售楼协议》后，邢志辉及时交付了涉案房屋，上诉人李树胜享有了涉案房屋的占有、使用权益，故其要求邢志辉赔偿资金占用利息损失的主张无事实依据，本院不予支持。关于上诉人李树胜预交的涉案房产水、电费应如何处理的问题。上诉人李树胜对于该项诉讼请求及理由并未在一审中进行主张，故二审对此不予涉及，可另行主张解决。关于应否向上诉人李树胜补偿涉案房产装修费用的问题。上诉人李树胜对涉案房屋进行装修是基于自己占有、使用便利，在合同无效的情况下，应由李树胜对装修物与房屋是否形成附合承担举证责任，若装修物未形成附合，则应由其自行拆除，若装修物与房产形成附合，再根据李树胜对装修物的实际使用时间及合同无效双方的过错予以分担。上诉人李树胜在一审诉讼中曾对装修现值损失申请鉴定，后因鉴定机构没有接受委托，放弃了该鉴定申请，在李树胜未举证证实其装修物现价值的情况下，一审判决未对此予以支持并无不当。关于被上诉人邢志辉应否向上诉人李树胜赔偿涉案房产的增值价值的问题。在当事人的利益分配上，合同有效与无效的法律后果并不相同，合同无效，就不能要求完全按照上述净回报的标准承担赔偿责任。在合同无效的情况下，损失一般限定在实际损失的范围之内，因房价上涨损失属于履行利益损失，在李树胜本身具有明显过错的情况下，一审对此未予支持亦无不可。综上所述，李树胜的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由上诉人李树胜负担。本判决为终审判决。审判长  李永玮审判员  关信娜审判员  朱一麟二〇一九年十一月七日书记员  高 舒