江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1667号上诉人（原审被告）：婺源县林瑞实业有限公司，住所地江西省上饶市婺源县工业园，统一社会信用代码91361130083943548Q。法定代表人：王瑞森，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毕勤乐，江西学林律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑美玲，江西学林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许亮，男，1986年12月4日出生，汉族，务工，户籍地江西省上饶市婺源县，现住江西省上饶市婺源县。委托诉讼代理人：朱银梅，江西盛义（婺源）律师事务所律师。上诉人婺源县林瑞实业有限公司（以下简称林瑞公司）因与被上诉人许亮房屋买卖合同纠纷一案,不服江西省婺源县人民法院（2019）赣1130民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人婺源县林瑞实业有限公司上诉请求：请二审法院依法改判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实与理由：第一，双方当事人签订的《商品房买卖合同》应当系无效合同，本案房屋实际上系上诉人抵付建筑承包商工程款，房屋所有权归建筑承包商所有，然后由建筑承包商自行以二手房方式出售，但是为了避税，建筑承包商以上诉人名义与被上诉人签订《商品房买卖合同》，该合同实际上是为了避税，违反了国家利益、公共利益，故应当为无效合同；第二，上诉人公司为有限责任公司，有两位股东，其中一位股东叶学林在担任法定代表人期间严重不负责任，在合同上所签名字均由员工代签，公章亦是由员工代为加盖，按照当时的情形是交不了房的，叶学林也因为职务侵占被婺源县公安局立案侦查；第三，即使合同有效，上诉人承担的违约金亦过重，一审判决远远超过被上诉人的实际损失，故请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人许亮辩称，案涉《商品房买卖合同》合法有效，是双方当事人之间真实的意思表示；一审时上诉人对于合同的真实性亦未提出异议；一审判决的违约金符合法律规定。故请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。许亮向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告逾期交房的违约金76,860元（截止至2019年5月7日，之后的违约金按日以支付房价款万分之三计算至实际交付验收合格房屋之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于婺源国际汽车城的第13幢一单元901号房屋，面积141.81平方米，总价款408,413元。同时该《商品房买卖合同》第八条载明：“出卖人应当在2017年8月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条载明：“……出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按预期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，原告分别于2017年2月24日和2017年6月12日通过婺源农商行向被告公司账户汇付购房款163,413元和245,000元至，原告已付清全部购房款408,413元。同年5月23日原告向婺源县住宅专项维修资金管理中心交纳住宅专项维修资金14,181元。2018年4月29日，原告通过银行汇款方式向被告账户汇付购房契税和印花税12,457元。2019年4月份，被告电话通知原告办理房屋交接手续。原告认为被告违规收取水电开户费，故原告未办理交接手续。同年4月12日，原告自行入户进行装修。另查明，2018年5月3日，被告委托婺源县紫阳司法鉴定中心对婺源县国际汽车城内的13#、14#公寓楼的建筑工程质量进行鉴定，鉴定意见为婺源县林瑞实业有限公司之婺源县国际汽车城内新建的13#、14#公寓楼，建筑面积分别为6,687.6平方米，7,572.66平方米，建筑工程符合设计要求，工程质量合格。2019年2月14日，婺源县不动产登记局为坐落在婺源县工业园区才仕大道婺源国际汽车城13幢901号房屋颁发了《不动产权证书》，证号为赣（2019）婺源县不动产权第0000972号，权利人为许亮。该《不动产权证书》现仍在被告处。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定被告应交付讼争房屋的时间为2017年8月8日，被告未能于该日期交房，故被告应承担逾期交付房屋的违约责任。被告于2019年4月份电话通知原告办理讼争房屋交接手续，原告在收到通知后因与被告就水电开户费的交纳发生争议，而没有与被告进行房屋交接。虽然原、被告就交房发生争议，但原告于在2019年4月12日自行对讼争房屋开始进行装修，显然该讼争房屋已实际转移给原告占有使用。同时该讼争房屋经鉴定工程质量合格后已于同年2月14日办理了《不动产权证书》，且原告对其主张房屋不符合交房条件的意见未提供充分的证据予以证明，故本院对原告的该部分意见不予采纳，依法确认以讼争房屋实际转移给原告占有的时间（即2019年4月12日）为房屋的实际交付日。综上，被告应从2017年8月9日至2019年4月11日承担逾期交房违约责任，违约天数为611天。经核算被告逾期交房违约金为74,862.1元（总房款408,413元×万分之3×611天），被告应予给付。被告辩称逾期交房违约金过高，本案原、被告约定的逾期交房违约金属于惩罚性违约金，目的在于敦促被告及时交付房屋，现原告已按合同约定支付了全部的购房款，被告亦应按合同约定计算、支付违约金。且双方约定的逾期交房违约金符合法律规定，故一审法院对被告要求调整违约金的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告婺源县林瑞实业有限公司支付原告许亮逾期交付房屋违约金74,862.1元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回原告许亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,722元，减半交纳861元，由被告婺源县林瑞实业有限公司负担。二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》是否有效以及一审判决的违约金是否应当进行调整。本案中上诉人提出其与被上诉人之间所签订的合同系无效合同，主要理由为该房屋并非上诉人自己所有的房屋，而是抵给建筑承建商的房屋，故其没有资格出售他人所有的房屋，经审查，该合同中双方当事人为上诉人林瑞公司及被上诉人许亮，合同签订时有双方的签字并加盖上诉人公司印章，故该合同形式合法，内容真实有效，上诉人所称的事实其并未提供证据加以证实，同时合同具有相对性，只对合同当事人产生约束力，上诉人所称的其对案涉房屋没有所有权与合同是否有效没有必然的联系，合同只是物权变动的原因行为。故上诉人的该上诉意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人还提出一审判决认定违约金过高，本院认为，对此意见上诉人在一审时已经提出，一审法院对此也予以充分的阐述，在二审阶段上诉人对此并未提交新的证据予以补强，故对此问题本院意见与本案一审意见一致，本院在此不再复述，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，林瑞公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,722元，由林瑞公司负担。本判决为终审判决。审判长  聂晓红审判员  付 强审判员  范全敏二〇一九年十一月十九日书记员  曹 颖