云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5860号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄敏，女，1979年5月3日出生，汉族，住四川省达县，现住昆明市盘龙区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张俊，男，1971年3月12日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。两上诉人共同委托诉讼代理人：凡龙，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。两上诉人共同委托诉讼代理人：孙仁慧（实习），云南曲直律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁思湲，女，1991年1月4日出生，回族，住云南省楚雄彝族自治州姚安县，现住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵国志，男，1988年6月12日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市盘龙区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周杉，云南鼎燊律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市西山区日新中路中段广福城****。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：崔美月，女，系该公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，系该公司法务，特别授权代理。上诉人黄敏、张俊因与被上诉人梁思湲、赵国志及原审被告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初12461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄敏、张俊上诉请求：1.撤销原判第二项判令由梁思湲、赵国志于本判决生效之日起三十日内向黄敏、张俊“支付自2018年7月5日（产权取得次日）起至实际付清款项之日止以36万元为基数按银行同期贷款利率计算的利息”的内容，改判由梁思湲、赵国志于本判决生效之日起三十日内向黄敏、张俊支付违约金13万元；2.一审反诉案件受理费和二审上诉费用全部由被上诉人承担。其主要事实和理由为：一审认定事实错误，适用法律不当。根据本案证据，被上诉人明知涉案房屋土地存在抵押；在上诉人占有使用该房屋期间，该房屋一直处于抵押状态；双方签订《二手房买卖合同》后，上诉人用被上诉人支付的首付款办理了该房屋的赎证手续，不存在违反诚实信用原则的行为。双方合同也并未约定上诉人应保证被上诉人取得银行贷款。被上诉人现在无法办理涉案房屋抵押贷款系国家房地产政策和银行信贷政策变动所致，上诉人并无过错。根据双方公证合同，被上诉人应当向上诉人支付违约金13万元。请求二审依法改判。被上诉人梁思湲、赵国志辩称，双方公证合同未约定具体付款时间，被上诉人不应承担逾期付款的违约责任。因涉案房屋的土地性质为教育用地，根据银行政策无法办理二手房交易贷款，故双方对尾款支付未作约定。在一审宣判后被上诉人已经付清了尾款，而且还多付了利息，被上诉人不应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。原审被告尊园公司述称，请求依法裁判。梁思湲、赵国志向一审法院起诉请求：1、依法判令原、被告三方解除编号为：ZYDCNO:0073114号《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》。2、依法判令原告与被告黄敏、张俊解除编号为：WHGD201806111555229939940号《云南省二手房买卖合同》。3、依法判令被告张俊及黄敏归还原告房屋首付款29万元，房屋契税6500元，以及违约金13万元。4、依法判令被告昆明尊园房地产经纪有限公司归还原告代收评估费、担保费7350元、中介服务费14000元、协调费12300元。5、依法判令三被告归还原告房屋装修费27320元。6、本案诉讼费由被告承担。黄敏、张俊提起反诉请求：1、请求判令反诉被告梁思湲、赵国志向反诉原告支付剩余房款36万元。2、请求反诉被告支付违约金13万元。3、反诉产生的诉讼费、律师费由反诉被告承担。一审法院经审理确认以下事实：2018年5月23日，黄敏（甲方、出售方）与赵国志（乙方、购买方）、尊园公司（丙方、经纪方）签订《昆明市尊园房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》，约定：甲乙双方通过丙方购买位于昆明市北郊上马村1幢2单元702号房屋，建筑面积79.07平方米，价格70万元；该房屋所有权证处于抵押中，甲方于2018年6月15日前自筹资金还贷赎证，乙方同意在过户前出资16万元协助甲方还贷赎证，该款项可冲抵房屋首付款；双方约定于2018年6月20日前办理该房屋（预约）权属登记转移登记等相关手续；签订本合同时，乙方支付购房定金2万元整，该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金，三方约定该定金的保管及支付为：甲方交由丙方托管2万元，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金支付于甲方。关于银行按揭付款问题，约定于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款22万元。除定金和首付款之外剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。若银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款，乙方应在产权转移登记至买方名下后三个月内补足。2018年6月11日，原告梁思湲、赵国志与被告黄敏、张俊签订“二手房买卖合同”，主要内容为：两原告向两被告购买位于昆明市北郊上马村1幢2单元702号房屋，建筑面积79.07平方米，价格65万元；首付款24万元，剩余款项由买受人于2018年6月15日前向银行申请办理贷款手续；买卖双方于2018年6月21日前，正式交付该房屋；自本合同签订之日起15日内，买卖双方办理二手房买卖合同网上备案手续，自办理完成之日起20日内，双方持所需材料到房屋登记机构办理所有权转移登记手续。买受人逾期付款时，向守约方支付该房屋总价款百分之二十的违约金。上述“二手房买卖合同”经云南省昆明市明信公证处公证。对两原告向被告黄敏、张俊支付房屋首付款29万元，向被告尊园公司支付中介服务费14000元及尊园公司代收评估费、担保费7350元，原告向税务部门缴纳房屋买卖契税6500元的事实，各方当事人均不持异议。另查明，原告梁思湲、赵国志已于2018年7月4日取得涉案房屋不动产权证；涉案房屋土地使用权类型为划拨用地，用途为教育用地。一审法院认为：一、关于两原告本诉部分的诉讼请求。原告与三被告曾于2018年5月23日签订房屋买卖居间合同，在该合同内约定涉案房屋出售价格为70万元。此后，房屋买卖双方又于2018年6月11日签订二手房买卖合同，在该合同内双方约定涉案房屋交易价格为65万元，因该合同形成时间在后，且经公证机关公证，确认买卖双方对房屋交易价格已达成新的合意，涉案房屋交易价格为65万元。至原告起诉前，出卖方已向原告实际交付涉案房屋，且两原告现为涉案房屋所有权人，对原告称合同目的无法实现，要求解除房屋买卖合同、归还首付款、支付违约金、契税、退还中介费、赔偿装修费的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。现有证据显示，两原告与案外人就贷款事宜曾签订过相关服务协议，在被告尊园公司出具的收款凭证内也明确评估、担保费为代收，该笔费用是否已转交代办机构及原告所诉协调费是否由案外人收取、是否应予退还，属于另一法律关系，在本案中不作处理；二、关于反诉原告黄敏、张俊（被告）的反诉请求。涉案房屋现已登记至两原告名下，两原告作为买房人，即应及时支付剩余房款，对反诉原告黄敏、张俊要求反诉被告（原告）支付剩余房款36万元的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。关于反诉原告黄敏、张俊主张的13万元违约金问题，两原告未按合同约定及时支付购房尾款，确实存在违约情形，但违约系涉案房屋系教育用地，不能办理抵押贷款所致，反诉原告黄敏、张俊作为涉案房屋原权利人，已实际占有使用房屋多年，对涉案房屋系教育用地、不能办理抵押贷款一事主观上应当知晓，其未依诚信原则如实告知两原告，在合同内仍与两原告约定尾款待获抵押贷款后支付，存在过错，对反诉原告黄敏、张俊要求两原告支付13万元违约金的诉讼请求，不予支持。鉴于两原告未及时支付购房尾款，客观上给反诉原告造成了资金占用损失，酌情确定由反诉被告梁思湲、赵国志支付自2018年7月5日（产权取得次日）起至实际付清款项之日止以36万元为基数按银行同期贷款利率计算的利息。据此，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、驳回原告梁思湲、赵国志的全部诉讼请求；二、由反诉被告（原告）梁思湲、赵国志于本判决生效之日起三十日内向反诉原告黄敏、张俊支付剩余购房款36万元，并支付自2018年7月5日（产权取得次日）起至实际付清款项之日止以36万元为基数按银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回反诉原告（被告）黄敏、张俊的其他诉讼请求。”一审本诉案件受理费8065元由原告梁思湲、赵国志共同负担。反诉案件受理费减半收取即4325元由原告梁思湲、赵国志共同负担3530元，由黄敏、张俊共同负担795元。二审经审理认定的法律事实与一审认定事实一致。另查明，一审判决宣判后双方当事人就一审判决的履行达成《付款证明》；2019年3月10日，被上诉人赵国志向上诉人黄敏账户转账支付374213.12元（款项构成为：①购房款尾款36万元；②以36万元为本金，自2018年7月5日起至2019年3月10日止按银行同期贷款利率计算的利息10683.12元；③一审反诉案件受理费4325元），被上诉人已履行完毕一审判决规定的给付金钱义务。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人梁思湲、赵国志是否应当承担上诉人黄敏、张俊主张的违约金13万元？本院认为：首先，本案《二手房买卖合同》履行中，被上诉人梁思湲、赵国志未按合同约定期限向银行申请办理贷款手续以支付购房款尾款，存在违约，但其未按期申办贷款系因涉案房屋为教育用地、不能办理抵押贷款，而上诉人黄敏、张俊作为该房屋实际权利人、实际占有使用该房屋多年，对该房屋系教育用地、不能办理抵押贷款一事知道或者应当知道，其未依诚信原则如实告知两被上诉人，仍与两被上诉人约定剩余购房款以银行抵押贷款方式支付，存在过错。同时，上诉人黄敏、张俊亦未举证证实其因未按时收到尾款36万元存在的实际损失，其主张被上诉人承担违约金13万元的依据不足。故一审法院未支持其主张的违约金、而酌情以购房尾款资金占用损失的形式予以支持，该处理并无不当。其次，在一审宣判后，双方当事人就一审判决的履行达成了《付款证明》，被上诉人已按一审判决向上诉人履行了给付全部购房尾款及利息的义务，上诉人也接收了被上诉人交付的款项，表明上诉人已认可一审确定的违约责任的承担方式。综上，现上诉人要求被上诉人支付13万元违约金的主张，缺乏事实和法律依据不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人黄敏、张俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4325元，由上诉人黄敏、张俊负担。本判决为终审判决。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 陈正琼二〇一九年十一月二十二日法官助理仝倩华书记员陈俊宇