云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6215号上诉人（原审被告）：昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司。住所地：云南省昆明市五华区海源北路丽阳星城SY1幢12号商铺2楼。法定代表人：刘惠，董事长。委托诉讼代理人：张行肖，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈绍艳，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张帆，男，1986年1月4日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：何云祥，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈杰，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司（以下简称“西房公司”）因与被上诉人张帆商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。西房公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张帆一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由张帆承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清：1、根据《补充协议》的约定，西房公司承诺在张帆提交齐全办证所需全部资料，且资料真实合法之日起，在国家规定的工作日内为张帆办理完登记手续。在西房公司将房屋交付给张帆之后，张帆迟迟不向西房公司提交办证所需的权籍调查文件，直至2017年9月才向西房公司提交该办证资料，西房公司的办证义务此时才成就，一审判决对西房公司办证义务成就的时间认定有误。2、西房公司在2015年至2016年期间一直在办理涉案小区的各项竣工验收手续，积极履行了协助办证的义务。3、《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》于2016年6月24日颁布实施，自2016年6月24日至2017年1月1日期间，不动产登记中心停止办理不动产首次登记业务，且不动产登记所需材料也发生了变化，西房公司需重新准备办证需张帆提供的材料，一审判决忽视了该不可抗力因素对西房公司的影响。二、一审判决适用法律错误：1、张帆相关诉讼请求的时效期间已经届满，不应得到支持。2、涉案房屋已交付张帆占有、使用、收益多年，西房公司未给张帆造成实际损失，判决高昂的违约金有失公平。综上，请求二审法院予以改判。张帆辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张帆向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自2015年6月29日起至产权证实际办理完毕之日（即2018年5月24日）的违约金60915.25元（以已付款399534元为基数，按同期银行贷款利率年利率5.25%计算）；2、判令本案诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定以下案件事实：2013年5月21日，原告张帆与被告西房公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买由被告开发、预售的云南省昆明市丽阳星城A2-2幢第3层301号房；房屋总价款为399534元，买受人首期支付购房总价款的52.44%金额为209534元，付款日期：2013-05-21，其余价款190000（元），向公积金中心贷款支付；被告应于2014年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以报纸公告或电话形式通知原告办理交接手续。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定以银行担保贷款方式付款的，原告授权被告全权办理《房屋所有权证》的有关手续，被告承诺在原告提交办证所需的全部资料，且资料的真实及合法之日起，在国家规定的工作日内为原告办理完登记手续。原告依约支付了房款及其他费用，被告于2015年3月17日粘贴《交房公告》称“涉案房屋已具备交房条件，并将于2015年3月20日交房；交房时携带资料：1.业主及其有身份证原件及复印件5份、结婚证原件及复印件1份、户口薄原件；2.《商品房买卖合同》原件；3.购房交款凭证原件。”。2015年3月30日，原告接收了被告交付的涉案房屋，并签署了“丽阳星城二期”A2地块小区交房验收单。2015年6月30日，涉案房屋进行消防验收，验收合格。2015年8月6日，涉案房屋进行绿化竣工验收，验收合格。2015年10月29日，涉案房屋进行工程竣工验收，验收合格。2016年1月26日，涉案房屋的竣工验收备案文件经审查符合要求，被准予备案。2016年11月29日，涉案房屋进行竣工环保验收，验收合格。2017年8月30日，被告发布通知称涉案房屋开始办理产权证。2018年5月24日，昆明市国土资源局向原告颁发了不动产权证。一审法院认为：涉案房屋产权证办理延迟是由于被告西房公司的原因导致。理由如下：其一，原、被告双方约定原告授权被告全权办理产权登记手续，双方因此建立了委托合同关系，被告接受委托后应当及时将办证所需材料清单告知原告，以便及时完成委托事项。但被告辩称其在2017年8月30日才告知原告办证所需材料。对于为何要在交房后近两年才告知原告，被告对此不能作出合理解释。其二，涉案房屋被告在2016年11月29日才通过环保验收；被告在其他案件中自认，由被告开发销售与涉案房屋同一批的房屋直到2017年7月份通过各种验收，此时才具备办理产权登记的条件，在此之前无论原告是否交齐材料都不可能办理产权登记。其三，被告在庭审中着重强调原告直到2017年10月底才提交原告拥有房屋的情况证明文件，从而导致办证延迟。被告并无证据证实其曾要求过原告提交该证明文件，其在2017年8月30日发布的办证通知中提到的了需要原告提交的材料清单中并无该证明文件，且该证明文件的取得并不存在困难，对于办证心切的原告故意不提交该文件缺乏基本的说服力。综上，被告关于未能按期办证是因原告未交齐材料所致的抗辩主张不合情理，不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》中并未对逾期办理房产证的违约责任进行约定，现在原告要求被告按照已付房款总额年利率5.25%支付逾期办证违约金，该利率并未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，予以支持。原告于2015年3月30日接房，被告应于90日内代为办理房产证，故被告逾期办证的期限自2015年6月29日起至2018年5月24日止，总计1060天，原告已付房款总额为399534元，按年利率5.25%计算，违约金为60915.25元(399534元×1060天×5.25%÷365=60915.25元)。关于被告认为原告主张的违约金有部分已过诉讼时效的抗辩，被告违约逾期办证是一个整体和持续的行为，诉讼时效应当自违约行为结束之日起算。因此，原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效，故对此抗辩不予采纳。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告昆明西山土地房屋开发（集团）有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告张帆逾期办证违约金60915.25元。案件受理费1323元，由被告昆明西山土地房屋开发（集团）有限公司负担。二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、西房公司是否应承担逾期办证的违约责任？二、如西房公司应承担逾期办证违约责任，具体应如何承担？本院认为，西房公司与张帆签订的《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》真实、合法、有效，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。针对第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案房屋已经于2015年3月30日进行了交付，西房公司应当在房屋交付之日起90日内为张帆办理房屋权属证书。张帆于2018年5月24日才取得涉案房屋的权属证书，已经超出了法律规定的办证时间，西房公司应当向张帆承担逾期办证的违约责任。西房公司上诉认为，根据《〈商品房购销合同〉补充协议》的约定，西房公司应在张帆提交办证所需的全部真实、合法的资料之日起在国家规定的工作日内为张帆办理完登记手续，但张帆未尽到交付办证资料的义务。本院认为，西房公司作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，而张帆作为购房人对此情况的知悉程度远远低于西房公司，客观上也不应要求张帆的知悉程度与专业的房地产开发商一致，普通购房人在未经释明的情况下，不可能知晓办理不动产权属证书需要交付的完整、具体的材料内容。在此情况下，西房公司所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在办证期限内告知张帆应提交的办证资料的内容，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关。但从西房公司提交的证据来看，其于2017年8月30日才向张帆发出《通知》，告知张帆提交办证所需材料的内容。本院认为，在西房公司未能提交证据证实本案存在其在合同约定或法律规定的办证期限内曾经催告张帆提交办证所需材料而张帆予以拒绝的情形下，西房公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，首先，如前所述，西房公司未及时履行协助办证义务，涉案房屋权属证书迟延至2018年5月24日才办理完毕，西房公司应承担逾期办证的违约责任，本院判决西房公司向张帆支付以已付购房款为本金，按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。其次，对于逾期办证违约金的起算点，如前所述，应当自房屋交付之日即2015年3月30日届满90天后开始计算。本案中，西房公司提出诉讼时效抗辩，本院认为，张帆要求西房公司承担逾期办证违约金的请求权系债权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”之规定，应适用三年的诉讼时效。具体到本案中，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，张帆于2019年2月25日起诉，则西房公司应当向张帆支付以399534元为本金，自2016年2月25日起至房屋权属证书办理完毕之日前一日即2018年5月23日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。西房公司上诉主张计算逾期办证违约金时应当扣除2016年6月24日至2017年1月1日的期间，对此，因西房公司协助办证的义务早于此时间前就届满，该政策的实施不影响西房公司正常履行合同义务，故该西房公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初2932号民事判决；二、昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向张帆支付以399534元为本金，自2016年2月25日起至2018年5月23日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。三、驳回张帆的其他诉讼请求。一审案件受理费1323元，由昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担1200元，由张帆负担123元。二审案件受理费1323元，由昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担1200元，由张帆负担123元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 朱 欢审判员 杨 艳审判员 陈正琼二〇一九年十一月二十九日书记员 刘 雯