山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3077号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区路**。统一社会信用代码：91370402164520467M。法定代表人：王绥金，董事长。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人；任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭龙江，男，1970年3月14日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：马文涛，山东诺诚律师事务所律师。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人郭龙江商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初2676号民事判决，改判驳回郭龙江的诉讼请求，或发回重审；2.上诉费用由郭龙江负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，本案已过诉讼时效，郭龙江的诉求不再受法律保护，应依法判决驳回郭龙江的诉讼请求。2.足额交存首期住宅专项维修资金是郭龙江应当履行的合同附随义务。中汇公司虽没有通知交纳义务，但中汇公司于2018年1月18日通知后，包括郭龙江的小区业主拒不交纳，中汇公司在被大量起诉的情况下，无奈协调代为交纳，方于2019年4月17日办理不动产登记备案手续。因此，中汇公司无过错，没有违约，不应承担违约责任。郭龙江辩称，1.郭龙江在一审中超出诉讼时效的部分并没有主张，不存在超诉讼时效的问题。2.合同的违约责任属于无过错责任，既然双方签订的合同，就应按合同履行。3.中汇公司通知交纳维修资金，并没有在明显的位置张贴，现有的证据也不能证明中汇公司已经通知到全体业主，请求依法驳回中汇公司的上诉，维持原判。郭龙江向一审法院起诉请求：1.判令中汇公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助郭龙江办理房屋所有权转移登记手续；2.中汇公司自2016年5月24日起至实际取得房屋所有权证书之日止以购房款总额616249元为基数按照每日万分之一向郭龙江支付违约金；3.诉讼费等费用由中汇公司承担。一审法院认定事实：中汇公司投资开发了“东湖明珠”房地产项目。2015年4月29日，郭龙江（买受人）与中汇公司（出卖人）签订编号为YS0055031《商品房买卖合同》，郭龙江从中汇公司处购买位于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室（房屋代码为126027）商品房一处，该商品房建筑面积122.76平方米，单价每平方米5019.95元，总价616249元。合同第十九条（三）转移登记中约定“1.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。上述合同签订后，郭龙江支付给中汇公司购房款616249元，中汇公司于2015年6月19日将涉案房屋交付给郭龙江。2019年4月17日市中区不动产登记中心收到了中汇公司关于文化西路南侧东湖明珠9号楼的商品房初始登记申请材料，2019年5月14日办理了文化西路南侧东湖明珠9号楼的不动产权证书，登记权利人为中汇公司。2015年2月28日，山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省民政厅、山东省机关事务管理局联合下发的《山东省住宅专项维修基金管理办法》第十一条规定“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金”、第十二条规定“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。”枣庄市人民政府办公室《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）载明：凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业质量保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。中汇公司于2018年1月18日将上述文件张贴于东湖明珠小区电梯及花园内，郭龙江于2018年3月28日缴存住宅专项维修资金8347元。一审法院认为，郭龙江与中汇公司签订的《商品房买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对各方签约当事人均具有约束力。各方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中，双方约定应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但中汇公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。2019年4月17日市中区不动产登记中心收到了中汇公司关于文化西路南侧东湖明珠9号楼的商品房初始登记申请材料，2019年5月14日办理了涉案房屋所属的9号楼的不动产权证书，登记权利人为中汇公司。故中汇公司应于判决生效之日起三十日内协助郭龙江办理枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋的所有权转移登记手续。《商品房买卖合同》中约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人选择不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，以上关于违约金的约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也体现了双方的意思自治原则，故对其效力应予以确认。郭龙江主张的逾期办证违约金，属于继续性债权，诉讼时效应以每个个别的债权分别适用。涉案房屋的实际交付时间为2015年6月19日，中汇公司应在交付后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此中汇公司的违约行为自2015年6月19日后90日起一直延续至2019年4月17日。郭龙江于2019年5月27日诉至法院，且中汇公司已提出时效抗辩，故违约金应从2016年5月27日起开始计算至2019年4月17日止，2018年1月18日中汇公司履行了向全体业主通知办理房屋权属登记需要交纳专项住宅维修资金的义务，郭龙江根据中汇公司的通知，于2018年3月28日缴存了专项住宅维修资金，因而应支持自2016年5月27日至2019年4月17日期间的违约金。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告郭龙江办理枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋所有权转移登记手续；二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内向原告郭龙江支付违约金65075.89元（以616249元为基数，自2016年5月27日起至2019年4月17日止，按日万分之一计算）；三、驳回原告郭龙江的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1487元，减半收取743.50元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，依据本院（2018）鲁04民终2505号民事判决确认的事实，中汇公司另于2018年4月7日将办理房屋权属登记需要交纳专项住宅维修资金的通知张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。本院认为，依据郭龙江与中汇公司签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。中汇公司主张是由于郭龙江未缴纳住宅专项维修资金导致不能办理权属登记，因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知郭龙江需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在郭龙江知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。郭龙江在收到上述通知后于2018年3月28日缴纳了住宅专项维修资金，故一审法院综合双方提交的证据和庭审查明的事实对违约期限的认定并无不当，本院予以支持。中汇公司主张本案已过诉讼时效的上诉请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，中汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1487元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  崔兆军审判员  赵 慧二〇一九年十一月二十日书记员  马馥君