辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1375号上诉人（原审原告）：潘宇，男，1991年7月9日出生，汉族，无职业，住白塔区。委托诉讼代理人：谢思雨（潘宇的妻子），1996年7月30日出生，汉族，住址同上。上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司，住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段。法定代表人：李萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：施晓娇，辽宁法云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。上诉人潘宇、上诉人辽宁中南置地有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2018）辽1002民初1029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。上诉人潘宇的委托诉讼代理人谢思雨，上诉人辽宁中南置地有限公司的委托诉讼代理人王枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘宇上诉请求：一、请求撤销原审判决第一项，依法改判要求被上诉人支付逾期办理房屋所有权证的违约金，自2017年5月15日起到被上诉人为上诉人办理房屋所有权证止，按上诉人房屋价款的万分之一以日计算；二、请求撤销原审判决第三项，依法改判决要求被上诉人支付逾期交房违约金26,431.16元（自2016年11月16日起至2017年12月11日工程验收备案止）；三、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院查明及认定事实错误，导致判决错误。一、原审法院认定“2016年11月15日前，依被告提供的证据，该房屋已经验收，且于2016年11月30日交付房屋”认定事实错误。首先，原审法院认定本案争议的房屋于2016年11月15日前已经验收，认定事实错误。依据被上诉人提供的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》可知，本案工程竣工验收时间为2017年11月29日，竣工验收备案的时间为2017年12月11日，即房屋验收的时间应认定为2017年12月11日，故原审法院认定2016年11月15日前房屋已经验收认定事实错误。其次，本案争议的房屋虽于2016年11月30日交付，但因其不符合交付条件，视为未交付。依据《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建筑法》第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十六、三十七条规定，不得将未经验收的房屋交付使用。同时双方的《商品房买卖合同》第9条约定：“商品房交付条件，该项商品房交付时应当符合下列第1项所列条件，该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件。”故本案中讼争房屋的交付条件为“验收合格”，即只有经“验收合格”，诉争商品房才能交付买受人。所以本案的楼房系于2017年12月11日验收合格，此时楼房才具备法定的和约定的交付条件。被上诉人将未经竣工验收备案楼房交付，不符合合同约定交付条件，属于瑕疵履行，依法视为未交付。根据合同法五十二条、民法通则第五十八条规定可以判定2017年12月11日之前，上诉人与中南望京物业签订的房屋入住协议合同无效，形成的民事行为没有法律约束力，应视为没有交房，被上诉人从未办理合法的房屋交接手续，要求被上诉人应给办理合法的房屋交接手续，据此为延迟交房终止日期。二、被上诉人依法应向上诉人支付逾期交房违约金26,431.16元（自2016年11月16日起至2017年12月11日工程验收备案止）。双方合同约定的交房日期为2016年11月15日，诉争楼房符合交房标准的日期为2017年12月11日，逾期390天，依据双方《商品房买卖合同》第12条约定：“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”上诉人的违约金为26,431.16元（26,431.16＊390＊0.02%）。三、原审法院认定“本案房屋于2018年8月3日已经取得不动产登记证书，原告作为房屋买受人应积极妥善处理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生。故该损失自当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年5月29日计算至2018年8月2日止”，原审法院认定此事实与双方合同约定相违背，认定事实错误。依据双方《商品房买卖合同》第20条约定：“房屋登记（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1.2种方式处理。1、…自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”通过合同内容可知，认定被上诉人是否违约及违约时间的结点应为作为上诉人取得商品房所有权证书的时间，而非买受人可以办理房屋所有权证的时间。被上诉人能否自行办理产权证，与上诉人的权利是否受到损害无关。另外需要说明一点，上诉人在购买楼房时，已依被上诉人的要求将办理产权证时应由上诉人提交的全部手续全部交给被上诉人，上诉人房屋所有权证应由被上诉人统一办理，并非上诉人自行办理。被上诉人也从未告知上诉人可以去办理房屋所有权证，要求上诉人去办理所有权证，上诉人对此一无所知，原审法院认定上诉人放任损失的扩大无任何事实依据，是违背事实的认定。退一步讲，依双方补充协议的约定“19．产权登记机关收取出卖人报送备案或初始登记的文件资料之日起，即视为已经履行本条规定的报送备案义务，由于产权登记机关的原因，或者买受人的原因而造成买受人不能在规定期限内取得权属证书的，不视为出卖人违约，出卖人不承担责任。”原审中被上诉人未提供任何证据证明被上诉人已经向产权部门报送了为上诉人办理产权证书材料的相关证据，也无任何证据证明产权部门已收取了初始登记的文件资料；故依据“谁主张，谁举证”的原则，应认定被上诉人未给上诉人办理产权证书，未履行登记的义务，被上诉人违约一直持续。故被上诉人违约事实一直存在，应依双方合同的约定支付违约金。综上，望贵院在查清事实的基础上，支持上诉人上诉请求。辽宁中南置地有限公司辩称，答辩意见同上诉意见，其他同意一审判决。辽宁中南置地有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销辽阳市白塔区人民法院做出的（2018）辽1002民初1029号《民事判决书》。二、判决上诉人不支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。三、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由，一审法院认定事实不清，理由如下：一、上诉人在房屋所有权证书办理过程中存在不可抗力因素。房屋竣工后，上诉人就在积极办理相关手续，但本案存在不可抗力的情况，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，上诉人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致上诉人2017年12月11日才取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是上诉人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。现上诉人依法提出上诉，恳请二审法院在查明事实后，撤销一审判决，并依法改判。潘宇辩称，辽宁中南置地有限公司于2019年5月21日，对区法院给潘宇下发的（2018）辽1002民初1029号民事判决书，提出上诉。辽宁中南置地有限公司上诉请求二审判决上诉人不予支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。潘宇对上诉状答辩如下：一、上诉人在房屋所有权证书办理过程中存在不可抗力因素。1、合同约定，在2016年11月15日交房前应具备交付条件：工程竣工验收（15项备案）水、电、气、煤气。要完成交付条件，一年前就应着手安排。自来水、暖气水、消防水等施工，都要用电，所以供电工程应当先行。上诉状说2016年7月才与供电公司签协议，9月才施工。供电工程应当先行，就应当提前几个月签协议，也不至于托到冬季施工。这与中南工作安排欠妥也有关系。2、供电工程协议要求60个工作日竣工，9月施工，11月竣工，不应当托到冬季施工，这是供电公司违约中南应当追究违约责任。3、地震、海啸…是不可抗力。上诉状：天气是上诉人不能预见，不能避免不能克服的客观情况，属于不可抗力因素。（1）辽宁冬季就冷，尤其每年一月份有几天最冷，这谁都知道，可以预见。（2）辽阳电能发展有限公司于2018年12月4日提供证明（见复印件）我公司采取相应冬季施工方案及措施。说明还是有办法解决，可以克服。地震就不可预见，也不可克服。所以天气降温不是不可抗力因素。4、按供电施工协议，11月份应当竣工，不应该托到冬季施工。就算冬季天冷影响施工，也只是2017年1月份最冷那几天。影响送电，影响消防，也就影响这几天。只占区法院判决逾期444天的很小一部分。只因为这几天，办证逾期444天的违约金就全不给了，这是无理请求。所以因为办证过程中存在不可抗力因素，就不支付逾期办证违约金的诉求，是不成立的。二、上诉人不应承担面积差，这是违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第二款的规定应依法及合同的约定。绝对值超出3部分的房价由出卖人负责。出卖人是上诉人，同具有法律效力，双方必须遵照执行。测绘错误给你造成的损失，你找测绘部门算去，与我没有关系。潘宇向一审法院起诉请求：原告于2016年4月27日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，依据该合同，原告购买了被告开发的位于太子河区。该房屋建筑面积为92.63平方米，总价款为338，861元。房屋的交付时间为2016年11月15日，房屋所有权转移登记办理时间为商品房交付之日起180日内。2016年10月12日。原告到望京花园售楼处准备验房，但被告要求原告必须先交纳取暖费、物业费、装修垃圾清运费、电梯维护费、预收水电费、电梯运料费等费用，并在一份文件上签字后才能拿钥匙上楼验房。原告为尽快开始装修，便匆忙签了字并交纳了各项费用。原告当时并未意识到所签文件为商品房交付验收手续，只是认为商品房交付期限即将到期，被告同意原告提前进入装修。原告后来与其他业主交流中才得知，被告要求所有业主都要先交钱、拿钥匙、办完收房手续后才可以验房。被告在办理交付房屋手续时，并未按《商品房销售管理办法》第三十二条的规定，向原告出示或提供《建设工程竣工验收备案证明文件》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。之后，原告及其他业主多次找被告维权，索要竣工验收备案证明文件，规划、消防、人防等专项验收证明，被告至今未能提供。此外，被告交付的房屋未达到合同约定的交付条件，应承担逾期交付的违约责任。原告在完成上述流程之后，跟随工作人员上楼验房，在验房过程中，发现房屋只有临时电，供水、供暖、燃气和基础设施均未达到合同所约定的交付条件。直到2017年5月20日，室内才接入供水，消防设施在2017年7月才进行验收。依据《商品房买卖合同（预售）》第十条“商品房交付条件：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供暖系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供暖管网。4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付的违约责任。同时，因逾期交付，导致原告至今无法办理房屋所有权证，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。综上，原告为维护自己的合法权益不受侵犯，特诉至法院，请求法院判令被告支付逾期交付及逾期办理房屋所有权证的违约金40,460.01元，砌筑剪力墙，并承担本案的诉讼费用。辽宁中南置地有限公司一审辩称：一、关于房屋交付问题。答辩人并没有存在逾期交付的事实存在，答辩人的房屋于2016年6月28日即竣工，并于2016年11月正常交房，原告购买后也及时收到了《入住通知书》，办理了入住手续，领取了房屋钥匙。因此，答辩人不存在逾期交付的问题，不产生违约交付责任。二、关于房屋产权登记的办理。房屋竣工后，答辩人就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照已于2018年8月取得，在补充协议中也有约定只要出卖人履行报送的义务即可，而且本案存在不可抗力的情况，因此答辩人不承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，答辩人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致答辩人于2017年12月11日取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是答辩人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此答辩人不应承担逾期办证的违约责任。三、关于剪力墙的问题。答辩人的施工图纸是经过住建部门审核后的图纸，在图纸中第8条已标明：施工图中虚线墙部分由用户自理。样板房宣传图中同时有提示标注：户型、每户面积在实际中各有不同，本图仅供参考，买方可向销售人员洽询细节，房屋交付标准应以购房合同约定为准。合同（附件一）已约定房屋结构详见房屋分户平面图，房屋分户平面图同施工图相符，该位置为虚线。故该部分无须答辩人砌筑，而需原告自理。四、关于面积差异款的问题。原告房屋合同预测面积为92.63平方米，实测面积为97.03平方米，差为4.4平方米，虽然合同约定面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足（该部分为2.7789平方米，价格为10,165.83元），但是答辩人认为超出3%的部分原告也应支付正常的房价款。因为原告所购房屋的面积差是房产测绘部门因提供错误数据所造成的，预测时答辩人向房产测绘部门提供的图纸与实测面积是相符的，造成初测结果错误非答辩人责任所致，且答辩人在交房前核查时先于测绘部门发现的错误，并及时要求测绘部门予以更正。因此，造成面积差异并非答辩人恶意所为，答辩人在此事件中没有任何过错，故不能承担超出3%部分的房价款由出卖人承5担的惩罚性责任，原告应按实际面积差支付答辩人16,096.17元。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2015年9月23日，潘宇、辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，潘宇购买辽宁中南置地有限公司开发的位于太子河区望京花园商品房一处。该房屋建筑面积92.63平方米，单价为每平方米3,658.22元，总价款338,861.00元。第十一条约定：出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房屋。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照下列第1种方式处理：(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之X的I约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项的比率)。第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为房屋开发商即辽宁中南置地有限公司。2018年12月5日，原潘宇撤回“判令被告按设计图纸为潘宇房屋砌筑剪力墙”的诉讼请求。一审法院所确认的上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、权属证书、购房发票、入住通知书、入住流转单及双方当事人陈述笔录在卷为凭。一审法院认为，潘宇与辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》一份，事实清楚、合法有效，一审法院予以确认，故合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。本案中《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付时间为2016年11月15日前，依据辽宁中南置地有限公司提供的证据，该房屋已竣工验收，且于2016年11月30日交付房屋，未逾期90日，双方未约定违约金，故潘宇要求给付延迟交付房屋违约金的诉讼请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，本案房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，但未在约定的时间内办理，且其提供的供电公司的相关证据不足以证明阻却该办理所有权登记的行为，故辽宁中南置地有限公司应承担违约责任。但本案房屋于2018年8月3日已经取得不动产登记证据，潘宇作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生，故该部分损失应自当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年5月29日计算至2018年8月2日止，违约金为人民币14，604.90元(338，861.00元*0.01%*431天)。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、辽宁中南置地有限公司向潘宇支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金人民币14,604.90元；二、驳回潘宇的其他诉讼请求。上述第一款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费812.00元，由潘宇负担520.00元，由辽宁中南置地有限公司负担292.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人潘宇主张一审法院计算逾期办理房屋所有权证时间不当，应计算至实际办证之日一节，因房屋办理所有权证的条件已经达成，潘宇作为房屋买受人应积极办理房屋所有权登记事宜，一审判决按照案涉房屋可以办理房屋所有权证书的日期计算逾期办理产权证违约金公平合法，潘宇关于按实际办证之日计算该违约金的请求无事实依据，本院不予支持；关于潘宇主张应支付其逾期交房违约金一节，虽辽宁中南置地有限公司向业主交付房屋时案涉房屋验收手续未办理完毕，但潘宇实际接收了房屋并入住，经验收案涉房屋并无不合格情形，故房屋交付问题并未造成潘宇实际损失。另根据合同约定，逾期办理产权证违约金起算之日为房屋交付之日180天，潘宇对逾期办理房产证违约金的日期起算点为实际交房之日，对逾期交房违约金的日期起算点为房屋综合验收合格之日，其在这两项违约金请求中关于案涉房屋交付日期的主张存在矛盾、重合之处，故潘宇关于逾期交房违约金的上诉请求本院不予支持。由于出卖人的原因，买受人未能按约定取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。上诉人辽宁中南置地有限公司关于逾期办理房屋权属证书系不可抗力原因其不应承担违约责任一节，其主张的天气情况在本案中不属于不可抗力免责情形，双方对逾期办照违约金的计算有明确约定，其应按合同约定承担相应责任，该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，潘宇、辽宁中南置地有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,624元，由上诉人潘宇、上诉人辽宁中南置地有限公司各负担812元。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇一九年十一月二十七日法官助理王首智书记员白如冰