福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3961号 上诉人（原审原告）：厦门市湖里区人民政府禾山街道办事处，住所地福建省厦门市湖里区枋湖北二路**。 负责人：魏峰，该办事处主任。 委托诉讼代理人：刘红，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李子酸，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：厦门市湖里区顺大实业有限公司，住，住所地福建省厦门市湖里区禾山镇县后村/div> 法定代表人：陈东江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘演习，福建衡兴明业律师事务所执业律师。 上诉人厦门市湖里区人民政府禾山街道办事处（以下简称禾山街道办）因与上诉人厦门市湖里区顺大实业有限公司（以下简称顺大公司）合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初8648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 禾山街道办上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判顺大公司将××、枋湖东路956号、958号房屋因征收所得的补偿、补助、奖励款（合计57042049元）的48%支付给禾山街道办，共27380183.98元；2.本案诉讼费用由顺大公司承担。事实与理由：一审判决认为案涉房屋的装修补偿、租金补助应归顺大公司，搬迁奖励应归属顺大公司。该认定系错误理解了原《合作建厂房合同》的条款规定，也误解了禾山街道办应得的征收补偿款项的性质和构成，具体如下：一、案涉被征收房屋的主体补偿为16692380.27元，仅占补偿总价（包括补偿、补助、奖励）的29%。该房屋主体评估价格仅为1305元左右。系房屋建造成本，不符合地上物的实际价值。只有就征收补偿总价进行分配才能合理的反映被征收地上物的实际价值。××、枋湖东路956号、958号房屋在本次征收补偿中所得到的补偿、补助、奖励款合计57042049.96元。但房屋的主体补偿款仅有16692380.27元，仅占补偿总额的29%。并且，考虑到被征收房屋合法建筑面积多达12790.02平方米，每平方米的被征收房屋价值仅为1305元左右。试想一下，禾山街道办让渡了被征收地块50年的土地使用权，遇征收补偿时，仅获得每平方米650元左右的补偿，这样的房屋单价和补偿占比是明显不合理的。造成这样不合理补偿单价的原因在于现行政策和法律法规，集体土地上房屋无法自由流通、转让，评估机构无法衡量其市场价格。因此，房屋评估机构估算的价值仅为被征收房屋的建造成本。但是考虑到被征收房屋所在地周边房地产市场情况，被征收房屋虽然不能流通、转让，但具备很高的实际价值（如进行出租收益），以建造成本进行征收补偿，显然无法对被征收人进行合理补偿。征收部门为了保障广大被征收人的根本利益，将本项目除房屋主体补偿外各项补助、奖励的标准大幅提高，泳衣反映房屋的实际价值。因此，就本次征收补偿的总额（包括补偿、补助、奖励）进行分配，才能真实、合理的反映地上物的实际价值。二、根据原《合作建厂房合同书》第六条第3款的约定“合作期限内，如该土地被国家征用……土地赔偿费归甲方、动产归乙方、地、地上建筑物按实际使用年限按比例甲乙双方分取rdquo;装修属于地上建筑物的添附部分，应当随同地上建筑按比例分割。一审法院以案涉房产的装修费用系顺大公司支出，禾山街道办并未参与为由，认定装修补偿费归顺大公司所有。这样的认定明显违反了装修该添附物的补偿归属原则。顺大司出资购买的各项装修材料在与被征收房屋该不动产进行结合后，成为了该不动产的添附物，共同组成了被征收房屋的现状。原《合作建厂房合同书》内约定的“地;地上建筑物&rdquo的是遇征收补偿时的地上建筑全座，当然包括了内部装修等添附物。因此，被征收房屋内的装修费用属于原《合作建厂房合同书》内约定的应分配款项。三、禾山街道办作为地上物的权利人，未经禾山街道办同意，顺大公司无法独立搬迁交房。禾山街道办同样履行了搬迁交房义务，理应分取搬迁奖励。禾山街道办作为土地权属人和地上建筑物权利人，对于地上物的转让交付同样具有控制力，未经禾山街道办同意，顺大公司无法独立交付被征收房屋，也无法获得搬迁奖励金。因此，被征收房屋的交付是禾山街道办和顺大公司共同履行搬迁交房义务的结果。禾山街道办完成了配合搬迁的义务，有权获得搬迁奖励。 顺大公司辩称，一审法院认定装修补偿、租金补助和搬迁奖励金等对房屋占有使用人的补助归顺大公司所有，事实认定清楚，适用法律正确。禾山街道办与顺大公司双方的《合作建厂房合同书》签订于1994年7月30日，根据该合同书的约定，顺大公司投入建厂房所需的全部资金，并需要每年向禾山街道办支付承包款及管理费，顺大公司无须再向禾山街道办支付任何其他费用。双方合作的地块在2002年1月份被政府征收了1157平方米之后，双方经过协商改变了合作的方式，顺大公司向禾山街道办补缴了相应的土地款187147.15元，取得项目的完整产权，顺大公司在2003年依法办理了完整、独立的土地使用权以及房屋所有权证书。因此，禾山街道办再对涉案房屋主张所有权缺乏法律依据。搬迁奖励金是被拆迁人积极响应政府拆迁政策,依法按时完成拆迁,政府所结予的奖励，且《房屋征收补偿协议书》是顺大公司做为被征收人签订的，顺大公司作为涉案房屋的实际所有者及实际使用人，搬迁奖励金是对顺大公司配合征地拆迁工作的奖励，而实际搬迁过程禾山街道办并未参与，因此，禾山街道办再主张就搬迁奖励金、租金补助进行分配没有事实和法律依据。装修虽然是属于房屋的附着物，但是涉案房屋装修均由顺大公司一人出资，与禾山街道办没有任何关系，该部分的款项禾山街道办再主张按比例分配显然不符合公平原则。 顺大公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回禾山街道办的全部诉讼请求。事实与理由：（一）顺大公司对涉案房屋享有完整的、独立的所有权，拆迁补偿款应全部归顺大公司所有，禾山街道办无权要求分配。顺大公司于2003年3月19日向禾山街道办另行支付的187147.14元虽然备注为“土地合作款”，但该款项并不属于双方所签订《合作建厂房合同书》的约定事项。标的物的数量、性质等因素影响并决定了标的物的价值，在土地使用权面积减少的情况下却又收取额外费用，土地使用权以及房屋所有权的归属理当予以调整，才符合公平交易的习惯。何况，据以收取额外费用的相关政府文件资料均在，而其却拒不提供，应当采信顺大公司的主张。上述额外费用的支付与厦门市禾山镇企业管理站、厦门市禾山镇人民政府于2003年3月出具《产权归属证明》存在前因后果的关系。该产权归属证明明确1994年7月30日至2044年6月30日土地使用权归属顺大公司，而地上建筑物的产权归属顺大公司所有却没有时间的限制，符合土地出让金制度下土地使用权归属与地上建筑物归属的相关政策法律精神。地。地上建筑物既然没有期限限制地归属于顺大公司实上已经对双方的合同约定作了变更，禾山街道办再依据《合作建厂房合同书》的约定主张针对地上建筑物的补偿款显然缺乏依据。（二）即使依据双方所签订《合作建厂房合同书》的约定，禾山街道办仍有权分取地上建筑物补偿款，其主张按48%的比例计算缺乏依据，且禾山街道办应退换的未到期承包款应予以扣除。《合作建厂房合同书》约定“地;地上建筑物按实际使用年限按比例甲双方分取”，既然所分取的是地上建筑物的补偿款，该实际使用年限应为地上建筑物的补偿款，该实际使用年限应为地上建筑物的实际使用年限，一审判决将实际使用年限理解为合同实际履行年限，严重错误。一审判决又将合同实际履行年限作为分子，以约定合作期限50年作为分母计算分取比例，曲解了合同书的约定。所谓“按实际使用年限按比例”，应当理解为针对实际使用年限内的补偿款按比例分取，而比例约定不清，则各按50%分取。合同书明确约定“甲方必须按未到期限的承包款退还给乙方”，一审判决既然已经查明顺大公司已经付清了全部承包款，则禾山街道办应将未到期限的承包款退还给顺大公司，并在禾山街道办应分取的款项内直接扣除。 禾山街道办辩称，一、顺大公司获得不动产登记是《合作建厂房合同》甲方履行协议，配合出具文书的结果。且顺大公司获得不动产登记与按协议分配补偿款并不矛盾。《合作建厂房合同》甲方向厦门市国土局出具了《产权归属证明》，配合办理了不动产登记，因此顺大公司能够获得不动产登记。配合办理不动产登记也是《合作建厂房合同》约定的“合作经营”的一种表现形式。办理不动产登记行为并未对合同的效力进行否认，与遇征收时分配补偿款的条款约定并不矛盾。“土地合作款”的款项性质很明确，根据字面意思就是基于“合作”的基础上进行缴费，明显目的在于履行和维系原合同。二、关于“地;地上建筑物按实际使用年限按比例甲双方分取”的表意理解。所谓“按比例”，首先应当存在两个数字化的内容，一个成为分子一个成为分母。条文中的“实际使用年份”必然作为分子分母其一。结合《合作合同》全文，只能找到另一个时间概念即“合作年限”，且刚好该时间概念可以作为“实际使用年限”的分母。并且以使用年限为分子，以合作年限为分母，乙方实际经营年份越短，获得的征收补偿越多，这样的约定也符合公平合理原则。该条款的表述应当理解为“地;地上建筑物按实际使用年限合作年限的）比例甲乙双方分取”，一审法院认定的理解方式准确、合理。顺大公司曲解了《合作合同》相应条款的表意，所推断出来的针对“实际使用年限（内的）补偿款按比例分取”，首先本身就不存在“使用期限内的补偿款”这一概念，建筑物补偿只会对现状进行补偿，如何区分建筑哪一部分处于“使用期限内”呢？其次，假设按顺大公司的理解，那么“实际使用年限之外“的建筑物补偿款又是按照什么比例分取呢？按顺大公司的逻辑，就是未明确约定，那应当各按50%分取。两部分结合原告能获得的建筑补偿为50%，少于一审法院认定的52%。 禾山街道办向一审法院提出诉讼请求：确认依照《合作建厂房合同书》约定，××、枋湖东路956号、枋湖东路958号房屋应征收所得的补偿、补助、奖励款（合计金额57042049.96元）的48%归禾山街道办所有。 一审法院认定事实如下：1994年7月30日，厦门市禾山镇企业管理站作为甲方、厦门市县后经济发展公司土特产分公司作为乙方，双方签订《合作建厂房合同书》，主要约定：甲方提供镇属企业用地与乙方合作建厂房，合作期限为50年，自1994年7月30日至2044年6月30日止；甲方提供址于县后的镇属企业用地6.4亩、折4273平方米，乙方投入建厂所需的全部资金；合作期内50年的全部经营管理工作由乙方负责承包；甲方每年向乙方收取承包款23040元，共计收取1152000元；乙方同意在三个月内把承包款分两次支付给甲方，第一次在合同签字后10天内支付60万元，第二次在合同签订后90天内付清余款55.2万元；合同期限内，乙方每年需上缴甲方管理费1万元，上缴时间为每年12月5日前付清；在合作期限内，如该土地被国家征用，甲方尽可能向乙方提供相应的企业用地供乙方使用至合作期满，无法提供用地时，甲方必须按未到期的承包款退还给乙方，土地赔偿费归甲方、动产归乙方，地，地上建筑物按实际使用年限按比例甲双方分取；合作期满，所有地上建筑物归甲方所有，乙方如需再经营，同等条件下有优先继租权，合同另行签订。该《合作建厂房合同书》中约定由厦门市禾山镇企业管理站提供的镇属企业用地属于编号575号的《乡村企事业用地许可证》项下的“禾山印刷厂”企业用地的范围内。 2000年5月25日，厦门市县后经济发展公司土特产分公司向厦门市禾山镇企业管理站申请变更上述《合作建厂房合同书》的乙方为顺大公司，合同书中的所有权利义务由顺大公司履行。厦门市禾山镇企业管理站于2001年4月23日书面表示同意上述合同的乙方变更为顺大公司，所建厂房可合作或出租，其他条款不变。 厦门市县后经济发展公司土特产分公司、顺大公司已支付承包款1152000元。顺大公司已支付截至2001年的管理费。 2003年3月，厦门市禾山镇人民政府、厦门市禾山镇企业管理站出具《产权归属证明》给厦门国土资源房产局，确认厦门市禾山镇企业管理站与顺大公司合作的项目位于尚忠社，建设有三幢建筑物（总建筑面积11364.99平方米），所有建筑物由顺大公司投资兴建，从1994年7月30日至2044年6月30日土地使用权归顺大公司使用，地，地上建筑物113649元平方米的产权属顺大公司所有。上述11364.99平方米地上建筑物于2003年4月25日办理了《厦门市农村房屋所有权证》，分别为厦农房证市禾山字第××号、00××73号、00××74号，登记的所有权人为顺大公司。上述房屋对应的门牌号为××、枋湖东路956号、枋湖东路958号（即案涉房产）。 2004年7月12日，厦门市人民政府印发《厦门市人民政府关于湖里区撤销禾山镇设立江头禾山金山三个街道办事处的通知》（厦府[2004]137号文件），主要内容为湖里区撤销禾山镇，设立江头、禾山、金山三个街道办事处，其中禾山街道办事处辖坂尚等5个社区居委会，街道办事处驻坂尚。 2005年11月23日，禾山街道办与厦门市湖里区人民政府金山街道办事处、厦门市湖里区人民政府江头街道办事处就原禾山镇财政所资产分配事宜达成一致意见，将原禾山镇企业用地分配给三个街道，其中位于县后村的原厦门市禾山印刷厂企业用地8273平方米即案涉房产所在的集体土地归属禾山街道办。 因厦门市轨道交通3号线工程项目建设需要，案涉房屋及附属物应予征收。禾山街道办作为组织协调单位（甲方）、顺大公司作为被征收人（乙方）、厦门市湖里区国有资产投资集团有限公司作为付款方（丙方）、厦门天地房屋征迁服务有限公司作为具体征收实施单位，四方于2018年6月25日签订轨（禾）集非拆026号《轨道交通3号线工程项目集体土地上房屋征收补偿协议书》（即26号《房屋征收补偿协议书》），主要约定：甲方征收乙方合法产权非住宅房屋建筑面积11365.02平方米，按市场评估价格给予补偿16692380.27元，另有装修补偿1726255元、租金补助383700.60元、按期签约奖励15348024元、办证奖励15000元、按期搬迁奖励30万元，上述补偿、补助、奖励合计34465359.87元；甲方征收乙方无合法批建手续非住宅房屋建筑面积2205.182平方米，乙方能在公告规定期限内签约、按本协议约定期限搬迁、交房验收的，甲方奖励金共计1754747元；乙方应在2018年6月30日前搬迁，并将房屋交由甲方验收交付拆除。同日，上述四方签订编号022号的《协议书》一份，主要约定：如乙方能积极配合，于2018年6月30日前搬迁完毕，提前将房屋或装修、地、地上构筑物完整移交甲方验收交付拆除方同意另对乙方奖励20065265.34元，若乙方拒不履行上述《房屋征收补偿协议》和本协议的条款，拒绝配合搬迁腾房的，取消上述奖励。 厦门市湖里区国有资产投资集团有限公司已向顺大公司支付房屋征收补偿款25883749.23元。 一审法院认为，厦门市禾山镇企业管理站与县后经济发展土特产分公司签订的《合作建厂房合同书》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。经厦门市禾山镇企业管理站同意，上述合同中县后经济发展土特产分公司的权利义务已于2001年4月23日转让给顺大公司。后因行政区划调整，《合作建厂房合同书》项下的集体土地划归禾山街道办，则禾山街道办取代厦门市禾山镇企业管理站享有《合作建厂房合同书》项下的权利并承担《合作建厂房合同书》项下的义务。在约定的合作期限内，禾山街道办提供的企业用地被征用，而禾山街道办无法提供其他用地给顺大公司，根据《合作建厂房合同书》的约定，“地;地上建筑物按实际使用年限按比例甲双方分取”。双方当事人对该约定的理解存在争议，根据文义和该份合同中的其他约定，顺大公司在合同约定的50年合作期限内对案涉房产享有经营管理权，合作期满后案涉房产将归属禾山街道办，在合作期限内因土地被国家征用而无法继续履行合同时，顺大公司丧失了在未履行期限内通过经营案涉房产可获得的收益，禾山街道办丧失了在合同期限届满后取得案涉房产所有权的可能，因此禾山街道办主张其按照实际使用年限占约定的合作期限分取地上建筑物补偿款比较合理。在合同实际履行的年限内，顺大公司基于对案涉房产的经营管理获得了收益，相应的案涉房产的拆迁补偿款应归属禾山街道办，在未实际履行的年限内，因顺大公司无法继续通过案涉房产的经营管理获取收益，相应的案涉房产的拆迁补偿款应归属顺大公司。原厦门市禾山镇企业管理站已按合同约定交付了土地给原县后经济发展土特产分公司，至于厦门市县后经济发展土特产分公司及后来受让合同权利义务的顺大公司实际何时完成建设开始收益，与厦门市禾山镇企业管理站、禾山街道办无关，在计算地上建筑物补偿款的分取比例时应以合同实际履行年限24年为分子，以约定合作期限50年为分母计算，则禾山街道办可分取48%。顺大公司辩称其于2003年3月经厦门市禾山镇企业管理站同意，在补缴了187147.15元土地款后成为案涉房产的唯一所有权人，原合同关于分取地上建筑物补偿款的约定已经变更，对该项抗辩意见不予采纳，理由如下：1.顺大公司于2003年3月19日另行支付的187147.14元备注为“土地合作款”，表明该款与上述《合作建厂房合同书》有关，但该事实不能证明顺大公司与厦门市禾山镇企业管理站经协商一致变更了合同中关于房屋所有权归属和房屋补偿款分配的约定；2.虽然案涉房产登记的所有权人为顺大公司一家，但厦门市禾山镇企业管理站、厦门市禾山镇人民政府于2003年3月出具给县国土资源房产局的《产权归属证明》中也明确了顺大公司有权使用案涉房产所在土地的期限为《合作建厂房合同书》约定的1994年7月30日至2044年6月30日止，表明厦门市禾山镇企业管理站并未放弃《合作建厂房合同书》项下的权利；3.即便案涉房产所有权人为顺大公司，也不能以此排除禾山街道办基于双方合同约定提出的债权主张，在《合作建厂房合同书》未被变更或解除的情况下，禾山街道办仍有权要求按照双方约定分取地上建筑物补偿款的48%。顺大公司抗辩称，即便禾山街道办有权按比例分取地上建筑物补偿款，案涉房产的补偿款仅为166923820.27元，其他补助和搬迁奖励金不应与禾山街道办分取，对此，案涉房产的所有建设、装修费用均由顺大公司支出，案涉房产建成后由顺大公司经营管理，厦门市禾山镇企业管理站、禾山街道办没有参与，因此装修补偿金、租金补助等对房屋占有使用人的补助应归属顺大公司，搬迁奖励金是对顺大公司配合征地拆迁工作的奖励，根据26号《房屋征收补偿协议书》和022号《协议书》约定，若顺大公司未在期限内将案涉房产交付拆迁就不能获得奖励金，因此搬迁奖励金也不应由禾山街道办按比例分取，对顺大公司的该项抗辩主张予以采纳。综上所述，××、枋湖东路956号、枋湖东路958号房屋的房屋补偿款16692380.27元的48%归属禾山街道办，对禾山街道办的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市湖里区××、枋湖东路956号、枋湖东路958号房屋的征收补偿款16692380.27元的48%归属厦门市湖里区人民政府禾山街道办事处；二、驳回厦门市湖里区人民政府禾山街道办事处的其他诉讼请求。本案一审案件受理费178700元，减半收取计89350元，由厦门市湖里区人民政府禾山街道办事处负担63203元，由厦门市湖里区顺大实业有限公司负担26147元。 二审审理期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。 本院认为，首先，禾山街道办上诉主张应综合补偿总价，并对装修补偿及搬迁奖励金进行分割。根据1994年7月30日，厦门市禾山镇企业管理站（甲方）与厦门市县后经济发展公司土特产分公司（乙方）签订的《合作建厂房合同书》的约定“土地补偿款归甲方…地;地上建筑物按实际使用年限按比例甲双方分取”。作为该合同权利义务承继人的禾山街道办及顺大公司仍应依约履行。禾山街道办在除土地补偿款及建筑物补偿款部分外，对其他补偿款项并不享有权利。根据禾山街道办作为组织协调单位（甲方）与顺大公司作为被征收人（乙方），四方于2018年6月25日签订的轨（禾）集非拆026号《轨道交通3号线工程项目集体土地上房屋征收补偿协议书》之约定，对于房屋补偿与装修补偿均予以分开计算，装修补偿款并未计入房屋补偿款中。讼争房屋的装修系由顺大公司予以建设，由其获得并无不当。进而言之，禾山街道办作为征收补偿的“甲方”，在《合作建厂房合同书》中未明确的补偿款项均由其另行在征收补偿协议中约定应支付给顺大公司，其即应履行该约定。另依据上述协议及补充，亦约定搬迁奖励金由顺大公司获得。禾山街道办在二审中陈述其对拆迁所作的工作为配合签约，其作为征收主体，签约为其义务，而非其所作的工作，故其不应获得拆迁奖励金。综上，禾山街道办的上诉主张缺乏事实和合同依据，应予以驳回。其次，顺大公司上诉主张其应当获得全部的拆迁补偿款，至少仍有权分取地上物补偿款。顺大公司作为《合作建厂房合同书》的权利义务承继人，应当依约履行。依据《合作建厂房合同书》的约定“在合作期限内，如该土地被国家征用…地;地上建筑物按实际使用年限按比例甲双方分取”，则一审判决将合作期限作为分母，将实际使用年限作为分子计算建筑物补偿款分取比例，存在合同依据，应予以维持。至于顺大公司另主张其另支付土地合作款，则应取得讼争厂房的全部补偿款，与《合作建厂房合同书》的约定相悖，故不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费178700元，由由厦门市湖里区人民政府禾山街道办事处负担126406元，由厦门市湖里区顺大实业有限公司负担52294元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈许贞 审 判 员 章 毅 审 判 员 陈 璟 二〇一九年十一月二十八日 代书记员 朱巧婷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。