湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7586号上诉人（原审被告）：朱牡，女，1990年6月18日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：曾巧艳，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐诗宇，男，1982年7月28日出生，汉族，住福建省闽侯县。上诉人朱牡与被上诉人徐诗宇房屋租赁合同纠纷一案，朱牡不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初10641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人朱牡上诉请求：1．请求撤销长沙市雨花区人民法院作出的（2018）湘0111民初10641号民事判决书第（一）、（二）项。2.请求撤销长沙市雨花区人民法院作出的（2018）湘0111民初10641号民事判决书第（三）项，依法改判徐诗宇支付朱牡违约金2000元，向朱牡返还押金2000元。3.本案诉讼费用由徐诗宇承担。事实与理由：1.《房屋租赁合同》早已约定解除，朱牡无需支付后续租金，即使朱牡因为办公用品未搬出该房屋，其支付的也应当是房屋占用费，而非租金，原判决适用法律错误。朱牡已提供袁某的证人证言证明双方已口头约定于2018年1月30日解除合同，以及朱牡分别于2017年11月7日、12月7日按时交付租金，尔后便不再支付租金，而徐诗宇在长达10个月之久的时间内从未催租，其又及时的在2018年11月8日更换门锁，这种种行为明显不符合常理，而一审法院对此不予认定属适用法律错误，依法应当予以纠正。因此，即使物业放行条显示朱牡于2018年7月6日将房屋内办公用品搬出，那么朱牡应当支付的也是后续房屋占用费,而非租金。2.朱牡已实际支付徐诗宇租金至2018年1月30日，原判决对朱牡向徐诗宇的代理人张孳孳支付的2000元现金不予认可，属适用法律错误。根据《房屋租赁协议》约定，租金到期前15天内，朱牡向徐诗宇支付下月租金。为证明朱牡曾向徐诗宇支付现金2000元，朱牡提供了袁某的证人证言以及与张孳孳的通话录音，在通话录音中明确表示朱牡曾于2017年10月25日已经将押金和租金交给张孳孳，袁某的证人证言也表示朱牡支付了现金，相互佐证，存在高度的可能性，而原判决在张孳孳未到庭、也未提供任何证据的情况下，直接不予认可，属适用证据规则错误。退一步讲，即使这2000元现金不予认定，那么朱牡所转账的6000元也没有证据得出其中2000元为房屋租赁押金，4000元为房租的结论，明显属适用法律错误。3.原判决认定朱牡违约在先而要求朱牡向徐诗宇支付违约金2000元，属事实认定错误。根据《房屋租赁协议》约定，徐诗宇提供的房子包括三台空调等设备，但是根据张孳孳及徐诗宇的陈述、张孳孳的放行条显示，张孳孳曾在朱牡入住后将房屋内的空调搬走，明显是徐诗宇违法合同约定在先，所以即使朱牡没有证据证明其已于2018年1月30日搬离该房屋，但是徐诗宇违约在先的事实是客观存在的，是徐诗字的违约行为导致朱牡不得已解除合同，而原判决认定是朱牡违约在先，而应当承担违约责任,明显是事实认定错误，望二审法院予以纠正。4.原判决在认定朱牡己向徐诗宇交付2000元押金的情况下，却未判决徐诗宇返还押金，不符合减轻当事人诉累的司法追求。原判决在明确认定朱牡已向徐诗宇交付2000元押金，那么根据《房屋租赁协议》约定，待出租方检查房屋电器设备，厨房及所有设备功能完好无损后退还。现在法院认定双方租赁协议已经解除，那么根据约定，押金就应当退还。朱牡也曾在答辩中，要求徐诗宇返还押金，而原判决在对双方全部权利义务进行处理后，却未判决徐诗宇返还押金，明显增加当事人诉累，与司法便民的价值追求不符。综上，原判决部分事实认定错误，适用法律错误，望二审法院依法予以纠正。被上诉人徐诗宇辩称：1.答辩人认为徐诗宇与朱牡已于2017年11月7日签订了《房屋租赁协议》，该协议是双方真实意愿表达并确认签字且上诉人朱牡已入住。依据《房屋租赁协议》第二项约定，租赁期间朱牡仅支付租金（2个月）计4000元，余至2018年11月1日的租金（10个月）计20000元尚未支付，答辩人徐诗宇要求上诉人朱牡支付余下的20000元租金符合协议约定法院应予以支持。2.《房屋租赁协议》第三项的约定，上诉人朱牡未在租赁期间缴纳物业管理费（12个月）计1972.8元（徐诗宇已代缴物业费），答辩人徐诗宇没有过错二审法院应驳回上诉人之请求。2.依据《房屋租赁协议》第五项的约定，上诉人朱牡尚未获得协议双方同意单方面要求终止协议且未及时付清租金存在违约行为故应支付徐诗宇违约金2000元符合协议约定二审法院应驳回上诉人之上诉请求。3.上诉人请求本案诉讼费用由徐诗宇承担。依据相关法律规定，上诉人属违约一方应担承担本案诉讼费，一审法院适用法律得当，二审法院应驳回上诉人之上诉请求。4.依据《房屋租赁协议》第二项约定，计算结果承租人朱牡还应支付徐诗宇租金20000元（10个月），因上诉人朱牡在协议约定有效期内长期使用该房屋故二审法院应将一审的判决租金金额由14000元调整为20000元。5.依据《房屋租赁协议》第三项约定，计算结果承租人住朱牡应支付徐诗宇物业费1972.8元（12个月），朱牡在协议有效期期间应承担相应的物业费，故二审法院应将一审判决的物业费金额由1479.6元调整为1972.8元。徐诗宇向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判令朱牡支付2018年1月1日至2018年11月1日期间的房租20000元；2.判令朱牡支付2017年11月1日至2018年11月1日期间的物业管理费1972.8元；3.判令朱牡支付违约金2000元；4.判令朱牡赔付锁具190元；5.判令朱牡归还小区门禁卡2枚；6.本案诉讼费用由朱牡承担。一审法院认定的事实：徐诗宇委托案外人张孳孳对外出租位于长沙市雨花区房屋。2017年10月25日，朱牡与张孳孳取得联系，经洽谈双方谈妥房屋租赁事宜，同日，朱牡向张孳孳转账支付了2000元，朱牡还陈述其向张孳孳支付了2000元现金作为租房定金，但经询问张孳孳本人，张孳孳予以否认。2017年11月7日，朱牡在《房屋租赁协议》上签字，徐诗宇、朱牡双方最终签订书面的房屋租赁协议，同日，朱牡向张孳孳转款2000元。租赁合同约定，由朱牡承租涉案房屋，租赁期限自2017年11月1日至2018年11月1日，水电费、物业费等其他费用由朱牡承担，乙方同意交房屋租赁押金2000元作为保证金，合同期内任何一方终止合同或转租该房屋须提前二个月通知对方，并支付对方违约金2000元。合同签订后朱牡入住了涉案房屋。2017年12月7日朱牡向徐诗宇转款2000元，之后再没有支付房屋租金，物业管理费也没有缴纳。朱牡陈述因涉案房屋没有空调、热水、洗衣机等设备而与徐诗宇协商解除合同。证人袁某作证称其与徐诗宇、朱牡等四人于2017年12月19日一同吃饭，当日徐诗宇与朱牡曾协商合同解除事宜，徐诗宇同意于2018年1月30日解除合同。但朱牡直至2018年7月6日才将存放在房屋中的办公用品全部搬走。另查明，2018年1月14日，徐诗宇在购物网上为朱牡购买洗衣机一台；2018年11月8日，徐诗宇为进入涉案房屋，更换了房屋门锁，朱牡陈述其已经搬离涉案房屋，从徐诗宇提供的照片看，徐诗宇为其购买的洗衣机尚未拆封；涉案房屋每月物业管理费为164.4元。一审法院认为，徐诗宇与朱牡签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当遵守合同约定履行自己的义务。本案中，朱牡虽抗辩称双方已经于2018年1月30日解除《房屋租赁协议》，但除袁某证人证言外没有其他证据予以佐证，故不予采纳。另朱牡抗辩称于2017年10月25日还以现金方式支付房屋押金2000元，亦没有其他证据予以佐证，案外人张孳孳也予以否认，且朱牡于2017年11月7日、12月7日又支付了相应房租，明显不符合交易习惯，故亦不予采纳。依据双方《房屋租赁协议》约定，房屋租金每月结算一次，朱牡在2017年12月7日向徐诗宇转款2000元后再没有支付过房屋租金，徐诗宇在合理期限内应当知道朱牡不付租金的行为表示不再继续履行租赁合同，朱牡于2018年7月6日将存放在房屋中的办公用品全部搬走，明确表示《房屋租赁协议》不再履行。徐诗宇怠于租赁房屋的经营管理，直到2018年11月8日合同到期后才更换门锁，没有尽到谨慎注意的义务，因此，对扩大的租金损失也应承担责任，徐诗宇陈述其多次催款，但没有提供相应证据佐证，且从朱牡的抗辩以及徐诗宇提供的更换门锁的照片分析，可以认定朱牡早已搬出租赁的房屋的事实。结合本案情况，酌情认定徐诗宇的租金损失计算到2018年7月31日，之后的损失由徐诗宇自行承担。朱牡累计向徐诗宇支付6000元，其中2000元为房屋租赁押金，故朱牡交纳了2017年11月、12月的租金共计4000元，朱牡还应支付徐诗宇2018年1月—7月的房屋租金14000元，同时应支付2017年11月至2018年5月的物业管理费1479.6元（164.4×9），徐诗宇诉讼请求的超过部分，不予支持。另双方约定一方提前终止合同应当支付违约金2000元，系双方当事人的真实意思表示，徐诗宇要求朱牡支付违约金2000元，予以支持。徐诗宇要求朱牡支付换锁费用、返还门禁卡的诉讼请求，因徐诗宇没有提供换锁费用发票、没有提供相应证据证明朱牡收取了徐诗宇的门禁卡，故不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、朱牡于本判决生效之日起十日内支付徐诗宇租金14000元；二、朱牡于本判决生效之日起十日内支付徐诗宇物业管理费1479.6元；三、朱牡于本判决生效之日起十日内支付徐诗宇违约金2000元；四、驳回徐诗宇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费404元，因适用简易程序减半收取202元，由朱牡负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：1.现有证据是否能够认定上诉人朱牡与被上诉人徐诗宇签订的《房屋租赁协议》于2018年1月30日解除？2.现有证据能否认定上诉人朱牡于2017年10月25日向案外人张孳孳支付现金2000元？3.上诉人朱牡是否应当向被上诉人徐诗宇支付违约金2000元，一审法院遗漏了对押金2000元的处理？一、关于合同是否于2018年1月30日解除？为证明合同在该时间解除，上诉人朱牡提供了证人袁某的证言，但被上诉人徐诗宇对此不予认可。本院认为，证人袁某与上诉人朱牡系朋友关系，仅凭袁某证言，缺乏其他相应证据予以佐证，本院难以认定《房租租赁协议》于2018年1月30日解除的事实，对该上诉意见本院不予采纳。二、关于向案外人张孳孳支付现金2000元的事实。上诉人朱牡陈述其向被上诉人徐诗宇的代理人张孳孳支付了现金2000元，被上诉人徐诗宇、张孳孳对此均不予认可。上诉人朱牡又无其他确实有效的证据证明该事实，本院认为对该事实难以认定。三、关于违约金及押金的处理。上诉人朱牡认为系被上诉人徐诗宇在上诉人朱牡入住房屋后将空调搬走，违反合同在先，系徐诗宇的违约行为导致朱牡解除合同，不应当支付违约金。经查，上诉人杜牧与被上诉人徐诗宇签订《房屋租赁协议后》，案涉房屋内的空调被拆走，根据被上诉人徐诗宇在一审庭审中的陈述其在2018年1月14日为案涉房屋配备热水器及洗衣机。综合本案的实际的事实，被上诉人徐诗宇向上诉人朱牡交付案涉房屋时，并没有达到合同约定的房屋使用条件，被上诉人徐诗宇亦存在违约行为，亦应当承担一定责任。2017年12月7日后，上诉人朱牡即没有支付房屋租金，但直至2018年7月份才将案涉房屋内的办公用品搬走，故其应当按照合同约定向被上诉人徐诗宇支付房屋租金，但不应当支付违约金。综上，上诉人朱牡的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初10641号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初10641号民事判决第三项、第四项；三、驳回被上诉人徐诗宇的其他诉讼请求。一审案件受理费202元，二审案件受理费404元，共计606元，由上诉人朱牡负担546元，被上诉人徐诗宇负担60元。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十一月二十一日书记员  杨 蓓