西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2019）陕01民终11494号上诉人（原审原告）：马玉姣，女，1964年5月12日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛晓征，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安市国美电器有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：董晓红，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王富建，男，1984年12月3日出生，汉族，该公司员工，住陕西省宁强县，现住该公司。委托诉讼代理人：郑敏，女，1979年12月21日出生，汉族，该公司员工，住四川省成都市武侯区，现住该公司。原审第三人：陕西苏宁易购销售有限公司，住所地西安市经开区。法定代表人：王军，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱小洁，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：史甜茹，陕西永嘉信律师事务所实习律师。原审第三人：西安长通商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：朱强，该公司总经理。上诉人马玉姣因与被上诉人西安市国美电器有限公司（以下简称国美公司）及原审第三人陕西苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁公司）、原审第三人西安长通商业运营管理有限公司（以下简称长通公司）返还原物纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马玉姣委托诉讼代理人刘新功、牛晓征，被上诉人国美公司委托诉讼代理人王富建、郑敏，原审第三人苏宁公司委托诉讼代理人朱小洁、史甜茹，原审第三人长通公司法定代表人朱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马玉姣上诉请求：1.撤销一审判决第二项;2.改判为国美公司向其腾房；3.二审诉讼费由国美公司负担。事实和理由：其与国美公司签订的委托租赁合同已到期，未续签新的租赁合同，其已明确表示不再将房产租赁给国美公司，但国美公司仍强占其房产的侵权行为却得到一审法院的变相支持。因此，国美公司基于违法行为产生的权利，不具备优先承租权。其行使对物权的排除妨害，并非处分物权的用益物权，一审认为其处分物权的用益物权涉及集体利益，与其诉讼请求不符。其诉讼请求行使的是占有，非收益和处分，不涉及集体利益。其要求腾房系其行使对物权的合法占有，国美公司非法占有行为违反物权法规定，其收益（占用费）已得到一审法院的支持。其房产有独立的房产证，其诉讼也是独立的个案，不存在集团诉讼的利益问题，不能以少数服从多数行使权益为由驳回其腾房的诉讼请求。一审认定事实不清，适用法律错误。国美公司辩称，其优先承租权来源于包括马玉姣在内的业主自愿签订的合同约定以及法律规定，合法有效，同时该优先权也是基于诉争房屋的历史和现有格局形成的，符合全体业主的核心利益。一审判决驳回马玉姣关于腾房的诉讼请求，是纠正马玉姣违反合同约定及侵害其利益的违法行为，同时也是防止损失的扩大，非马玉姣所称的一审法院变相支持违法侵权行为。其以各种方式向马玉姣表示愿意支付租金，马玉姣授权的长通公司亦与其进行了磋商并达成了租赁关系，其对于诉争房屋的使用有合法的权利依据，未妨害马玉姣行使物权。马玉姣要求其腾房损害其与绝大多数业主的利益，应当予以纠正。所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，要想获得收益，必须让渡占有、使用等权能。基于诉争房屋构造及出租上的整体性，马玉姣将所有权各项权能割裂开来，有悖于法理。一审支持马玉姣关于占用费的请求正是基于马玉姣让渡占有、使用权能。马玉姣的诉讼请求是独立的，但诉讼请求指向的标的物房屋是整体的，除了马玉姣个体利益外，还有整体利益，而整体利益决策必须符合绝大多数人的意志。马玉姣委托长通公司拟将房屋租赁给苏宁公司时未征求其是否行使优先承租权，且从其与部分业主签订租赁合同支付租金的标准来看，已远高于苏宁公司的租金标准，一审认定马玉姣委托长通公司将房屋出租给苏宁公司损害其优先承租权正确，符合法律规定与客观事实。其已取得77位产权人及肖根祥所有房屋的使用权，不论是业主数量还是面积均已过半，同时其拥有承租权的房屋分布于一、二、三层。虽然涉案商铺分属于各个产权人，但涉案商铺系产权式商铺，与普通商铺相比，具有一定的特殊性，只有在统一规划、整体使用时才能体现价值。因此，一审以个别业主权利的行使受限于多数业主的意志，未支持马玉姣腾房的诉讼请求，合理合法。马玉姣购买的商铺与其他商铺紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，不具备独立经营和分割条件，故涉案商铺与其他业主出租的商铺在使用和经营上具有整体性和不可分割性，马玉姣的房屋客观上不具有腾退的条件和可能性。其已与马玉姣委托的长通公司形成了租赁关系，马玉姣无权要求其返还房屋。马玉姣请求因主张权利而产生的损失及律师费用，缺少事实和法律依据。苏宁公司系恶意竞争，苏宁公司与长通公司签订租赁合同侵害其优先承租权，损害其利益，应属无效合同。苏宁公司述称，国美公司原《房屋租赁合同》于2017年3月17日届满，原合同条款不再履行，国美公司与新兴24G全体业主之间的租赁关系已经终止，国美公司无权继续占用涉案房屋。国美公司虽与长通公司多次协商，但未最终达成一致。国美公司主张已与长通公司签订房屋租赁合同，但长通公司未盖章，该合同未成立、未生效，故国美公司与长通公司之间未建立租赁关系。2016年12月20日，新兴24G业主代表作为委托方与长通公司签订《委托协议》，长通公司享有以自己名义对新兴24G商铺进行对外招商的权利。2017年7月21日，长通公司与其签订《租赁合同》，该合同成立并生效，苏宁公司依法享有涉案房屋的租赁权。国美公司向长通公司提出续租请求达成的初步租赁意向，不等于双方形成了租赁关系。国美公司在原租赁合同期满后继续占用、不腾退房屋行为，侵犯了业主的物权及其合法权益。国美公司主张的优先租赁权是基于自己与旺业公司签订的《房屋租赁合同》，而该合同已到期终止，对马玉姣与长通公司无约束力。国美公司原《房屋租赁合同》所谓的优先承租权仅是优先缔约请求权，并非到期后业主必须与国美公司续租。因此，国美公司不享有涉案房屋的优先租赁权，无权继续占有涉案房屋。其与长通公司签订的《租赁合同》约定的租金标准明显高于国美公司的租金标准，二者的租金标准不属于“同等条件”，国美公司已不具备优先租赁权的行使条件，一审认定国美公司享有优先承租权无法律及合同依据。国美公司在明知其与长通公司签订租赁合同后仍违法占用涉案房屋，并称自己私下与55位业主签订租赁合同、与10位业主签订协议书约定房屋使用费定期结算，该做法与国美公司主张的享有优先承租权自相矛盾。国美公司与55户业主签订租赁合同的行为属于恶意串通，损害其与业主及长通公司的合法权益，违反《合同法》五十二条规定，应属无效合同。其与长通公司签订的《租赁合同》已经大多数业主追认，系双方真实意思表示，合法有效。其已依约向长通公司支付定金4439773.8元，实际履行了合同义务，并就涉案房屋在相关部门办理租赁登记，系涉案房屋合法承租人。一审判决认定其《租赁合同》对全体业主并无约束力，认定事实错误且无法律依据。长通公司述称，同意马玉姣的上诉请求及事实和理由，同意苏宁公司的述称意见。马玉姣向一审法院起诉请求：1.判令国美公司向马玉姣腾交位于西安市XX路XX号XX层XX号的商铺共计20.71平方米；2.判令国美公司向马玉姣支付自2017年3月18日至2018年12月17日的商铺占用费56538.3元及至实际腾房之日止的占用费（按每平方米每月130元计算）；3.判令国美公司向马玉姣支付因马玉姣主张权利产生的损失及律师费1万元；4.诉讼费由国美公司负担。 一审法院认定事实：1.新兴24G产权来源及前期租赁相关事实。国美公司与西安新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴公司）分别于2006年8月14日、2007年3月30日、2008年1月18日签订《房屋租赁合同》、补充协议，约定由国美公司承租新兴公司开发的西安市新城区XX路XX号XX层至三层房屋，承租建筑面积6080平方米，租赁期限10年，2007年3月18日至2017年3月17日。同时约定，合同期满后，国美公司如要求继续承租，应向新兴公司发出书面通知同等条件下，国美公司享有优先承租权。在国美公司承租期间，新兴公司将所出租的房屋依不同面积、位置分别对外销售给一百余位购房者，并签订委托经营管理协议，其中包含李博等56位原告。2013年，西安旺业商贸有限公司（以下简称旺业公司）与国美公司及新兴公司三方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定由旺业公司全部受让新兴公司在与国美公司的房屋租赁合同、协议中的权利义务，旺业公司也一并接受新兴公司与购房者所签订的管理经营协议，并另行与购房者分别签订《委托经营管理协议》。2017年3月17日，房屋租赁合同届满。国美公司与旺业公司曾协商继续租赁房屋事宜，未能达成一致。国美公司向旺业公司交纳房租截至时间为2017年3月17日，现房屋仍由国美公司使用。2017年9月26日，旺业公司向一审法院提起诉讼，要求国美公司向其腾交房屋，一审法院于2017年12月8日作出（2017）陕0102民初7743号民事判决，判令国美公司向旺业公司腾交涉案房产，国美公司不服向西安市中级人民法院提出上诉，西安市中级人民法院判决维持原判，国美公司向陕西省高级人民法院提出申诉，陕西省高级人民法院作出（2018）陕民申2168号民事裁定认为：国美公司于2016年12月30日向旺业公司发函请求续租涉案房屋；2017年1月12日，旺业公司向国美公司回函称旺业公司未取得业主授权，无法与国美公司协商续租事宜，并表示旺业公司将积极协助国美公司与业主代表进行续租工作相关事宜；2017年1月3日，长通公司向国美公司发函称长通公司已得到业主授权对外招租涉案房屋，同时征询国美公司是否续租；2017年3月7日，长通公司向国美公司回函提出了新的续租方案，同时，长通公司鉴于合同即将到期，同意国美公司提出的续租两个月的意见并提出了该两个月期间的租金收取标准；2017年3月13日，国美公司向长通公司发函提出了不同的续租方案，并对续租的两个月房租收取标准提出了自己的方案；国美公司与旺业公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。根据查明的事实，涉案合同于2017年3月17日租赁期限届满。旺业公司在涉案合同期限届满前即2017年1月12日已告知国美公司其不再有业主授权，无法与国美公司协商续租事宜。在涉案合同届满前即2017年3月13日，国美公司与具有业主授权的长通公司就续租两个月事宜达成一致。故应认定在涉案合同期限届满后国美公司和旺业公司之间的租赁法律关系终止，国美公司与长通公司建立新的租赁法律关系。旺业公司在涉案租赁合同届满后以租赁期限届满为由要求国美公司腾交房屋无事实及法律依据，旺业公司不具有原告诉讼主体资格。遂指令西安市中级人民法院再审，西安市中级人民法院于2019年3月21日作出的（2019）陕01民再19号民事裁定查明，旺业公司于2016年11月10日、2017年7月27日向业主发出通知，声明旺业公司与业主之间的《委托经营管理协议》在2017年3月17日《房屋租赁合同》期限届满时而终止，后业主也未与旺业公司重新签订《委托经营管理协议》。再审中，国美公司提交了在《房屋租赁合同》到期后，其与新兴24G部分业主签订的房屋租赁合同。原审查明其余事实属实，应予确认。西安市中级人民法院上述裁定认为，国美公司与旺业公司签订的《房屋租赁合同》于2017年3月17日租赁期限届满，旺业公司与新兴24G业主的委托关系因《房屋租赁合同》到期后而自动终止，之后旺业公司就涉案房屋未与业主签订《委托经营管理协议》，旺业公司不再具有经营管理的权利和义务。在《房屋租赁合同》到期后，涉案房屋亦交由业主实际掌控，据此，旺业公司与本案没有直接利害关系，其以涉案房屋租赁期限届满为由要求国美公司腾交房屋无事实及法律依据，不具有原告诉讼主体资格，应裁定驳回旺业公司起诉。2．关于长通公司与业主之间的委托授权关系。长通公司于2018年以委托合同纠纷为由，起诉业主张忠民、苏宁公司，要求业主履行长通公司与苏宁公司签订的租赁合同。一审法院于2018年4月12日作出的（2018）陕0102民初391号民事判决查明：2016年3月18日，张忠民出具委托授权书，言明其系西安市新城区XX路XX号XX层XX号业主，全权委托马江斌、张忠民、尹健、马占炎、张保青、高生宝、李博、廖尚武、朱强、张晓鹏、王枊燕、张伟玲负责本人所属商铺的招商工作事宜。2016年12月20日，新兴24G业主代表张忠民、高生宝、朱强、尹健、王枊燕、张伟玲、张保青、李博、廖尚武、张潮溢、马江斌、马占炎十二人与长通公司签订委托协议，约定长通公司（受托方）“新兴·24G”第一、二、三层（非独立商铺）业主指定对外招商的法定公司，负责以自己名义对外招商事宜；长通公司对外招商而形成的合同权利、义务均实际由委托方享有及负担；长通公司以自己名义将上述商铺对外招商，招商事项必须经新兴24G业主代表会议表决通过，并在新兴24G业主微信群里发布，且获得60%以上的业主同意后方可执行；以上协议经由70%以上的业主代表和商业运营公司签字后生效，并具有法律效力等内容。该协议签订后，长通公司即开展招商工作，未按照委托协议约定的须获得60%业主同意的情况下与苏宁公司签订了租赁合同，并收取了定金4439773.80元。张忠民承认已与国美公司签订了租赁合同。一审法院审理认为，张忠民与长通公司签订的委托合同，是当事人的意思真实表示，不违反法律的规定。长通公司在履行委托合同的具体条款上有所欠缺，未能按照委托合同的内容履行，即须经60%以上业主的同意方可执行的条款，从程序上来说，违反约定，该租赁合同不能约束张忠民。虽然长通公司在与苏宁签订租赁合同后，征求了大部分业主的同意，但不能认定业主张忠民也同意，且也未经其事后追认。一审法院判决驳回长通公司的诉讼请求。长通公司不服提出上诉，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终6320号民事判决，维持原判。3．新兴24G商业租赁合同签订情况2017年6月21日，朱强代表长通公司与国美公司签订《房屋租赁合同》，约定将新兴24G商铺租赁给国美公司，租期十年，合同第八十条约定合同经加盖双方公章之日起生效。合同签订后，长通公司未盖章确认。该合同未生效。2017年7月21日，长通公司与苏宁公司签订《租赁合同》约定，租期自2017年11月10日至2028年2月9日，同时约定交付租赁物日期为2017年11月10日，超过60天，苏宁可解除合同。并约定苏宁公司向长通公司支付定金4439773.8元。2017年7月27日，苏宁公司向长通公司支付了4439773.8元。庭审中，长通公司称已经发放了90户，现剩200余万元。马玉姣收到了该款项。2017年8月至2018年12月间，国美公司与张西纬等55位业主分别签订《房屋租赁合同》约定，租赁期限为自2017年3月18日至2027年4月17日；租金为一层每平方米每月130元，二层每平方米每月105元，三层每平方米每月98元，每两年租金递增5%。后国美公司又与10位业主签订协议书约定房屋使用费定期结算。上述合同及协议签订后双方履行至今。4．关于业主人数在苏宁公司合同中标注是164位，庭审中马玉姣及长通公司称有业主142位。国美公司称有业主140多位。在业主与长通公司的委托协议中第一条注明租赁关系非独立商铺。另查，本案标的为新兴24G一至三层物业，自其对外出租以来，均系整体对外租赁。五十位原告所有物业与其他100余位业主物业错综分布在各个不同位置。 一审法院认为，本案的焦点问题在于：1.国美公司是否享有优先租赁权；2.长通公司与苏宁公司签订的租赁合同对新兴24G全体业主是否具有约束力；3.马玉姣对自己享有的物权行使是否具有排他性；4.国美公司是否应当支付商铺占用费。 关于焦点1，当事人的民事权利来源于法定或者约定，目前国家法律对于优先租赁权虽无明确规定，但《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。在物权变动上，法律赋予了承租人优先购买的权利，那么对于承租人的优先租赁权，在当事人意思自治的情况下法律也应予支持。所谓优先租赁权，应当依照当事人双方的约定行使。本案国美公司与旺业公司订立的租赁合同第六十二条约定，合同期满前一个月，国美公司如要求继续承租，应向旺业公司发出书面通知，同等条件下，国美公司享有优先承租权。该约定合法有效，应予确认。国美公司依照约定向原出租人旺业公司提交续租申请，后又与业主授权的长通公司达成了租赁意向。马玉姣认为其依据物权要求国美公司腾交商铺，与国美公司主张的优先租赁权无关。就合同相对性而言，旺业公司虽然不再享有新兴24G商铺对外出租代理权，但旺业公司是作为新兴24G全体业主的受托方，与国美公司签订租赁合同，该合同效力及于委托方，对全体业主均产生约束力。该物业的业主应依照合同约定和法律规定，在同等条件下国美公司未行使优先租赁权利之后，方可另行出租。本案马玉姣与长通公司签署授权委托协议，将新兴24G商铺出租给苏宁公司，侵害了国美公司的优先租赁权。国美公司提出享有优先租赁权应予以支持。关于焦点2，一审法院生效裁判驳回了长通公司要求有关业主履行长通公司与苏宁公司签订的租赁合同的请求，故该租赁合同对新兴24G全体业主并无约束力。 关于焦点3，物权是指权利人对特定物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。虽然权利意味着在法律规定范围的意志自由，但这种自由是有一定限度的。这个界限就是不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。本案中，新兴24G一至三层商铺约有140余位业主，自建成以来即整体对外出租，期间从未分割出租过，维持其出租的整体性符合多数业主的利益，如分散出租、不限业态势必形成各种不同需求之间的矛盾，从而损害全体业主权益。因此，就本案从物权的使用上而言，业主的权利是受限的，其对自己物业的使用必须符合多数业主的普世利益。广大业主的核心利益和根本利益在于新兴24G物业出租和收益的稳定性。涉及案件的原告一共有五十六位，并未形成业主数量的多数或者大多数，目前仍有部分业主与国美公司陆续建立了租赁合同关系，其主张国美公司腾退场地，不仅与国美公司发生矛盾也加剧了业主内部矛盾和冲突，与各方业主形成零和博弈，马玉姣腾房之诉在没有经过多数业主同意的情况下势必有损全体业主的核心利益，造成各方利益的损失，增加社会的不稳定因素。新兴24G业主虽然分别享有各自商铺的排他性支配权利，但在行使该权利时，应充分考虑其建筑物区分所有的使用、分配及各商铺是否可以独立、独自对外出租经营。在未经过多数业主达成一致意见的情况下，个别业主权利的行使受限于多数业主的意志。故马玉姣要求腾房之诉不予支持。关于焦点4，马玉姣作为业主对其所有物享有物权，包括收益权，其处分权的受限，并不影响其对物权收益的取得，国美公司占用马玉姣商铺，应当支付占用期间的占用费。占用费标准应参照国美公司与其他业主签订的租赁合同中约定的租金标准计算。综上，马玉姣在新兴24G业主未形成多数意见之前，不宜坚持要求国美公司返还原物之诉，但其要求国美公司支付占用费用于法不悖，应予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七条规定，判决：一、被告西安市国美电器有限公司于本判决生效后十日内支付原告马玉姣自2017年3月18日至2018年12月17日的商铺占用费45665.55元，自2018年12月18日起至实际腾房之日止的商铺占用费（二层按每平方米每月105元计算）；二、驳回原告马玉姣其余诉讼请求。案件受理费1463元，由西安市国美电器有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。经查，国美公司与新兴公司分别于2006年8月14日、2007年3月30日、2008年1月18日签订《房屋租赁合同》、补充协议，约定由国美公司承租新兴公司开发的西安市新城区XX路XX号XX层至三层房屋，承租建筑面积6080平方米，租赁期限10年，2007年3月18日至2017年3月17日；在国美公司承租期间，新兴公司将所出租的房屋依不同面积、位置分别对外销售给一百余位购房者，并签订《委托经营管理协议》；期间，上述房屋从未分割出租。可见，涉案商铺出租的整体性符合多数业主的利益，亦属多数业主的意愿。目前，在多数业主就商铺使用方式未作出新的决定的情况下，少数业主自行决定改变原有商铺的使用方式，分散出租，势必形成各种不同需求业主之间的矛盾，进而导致损害全体业主的共同利益。本案中，马玉姣作为个体业主，行使权利应当符合其他商铺业主的整体意志，在多数业主尚未共同决定改变商铺使用现状的情况下，马玉姣提出腾房的诉讼请求，改变了涉案商铺整体对外出租的原有使用方式，不符合多数业主的共同利益。据此，一审对马玉姣要求腾房的诉讼请求不予支持，并无不妥。综上所述，马玉姣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马玉姣负担。本判决为终审判决。   审 判 长  陈平审  判  员  李刚审  判  员  李涛 二Ｏ一九年十一月十二日 法官助理     楚涵书 记 员   刘明明 1