江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9035号上诉人（原审被告、反诉原告）：王彪。委托诉讼代理人：尚克有，上海利歌律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏亚。委托诉讼代理人：王振军，广东驰浩律师事务所律师。上诉人王彪因与被上诉人苏亚房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王彪上诉请求：撤销一审判决，查清事实后改判或发回一审法院重审；二审诉讼费由苏亚承担。事实和理由：一、房屋占有使用期间应计算至2018年12月20日。1.苏亚没有证据证明双方就解除房屋租赁合同达成合意。苏亚提供的微信聊天记录一方面不符合证据要求，另一方面聊天内容仅是涉及苏亚生产行为不合法导致被政府禁止而停工之事，没有就解除达成合意。2.搬离是苏亚单方行为，不代表其已履行腾退房屋、拆除设备和交付房屋的义务，也不代表双方就解除合同达成合意。苏亚至今仍保留厂房的钥匙、电卡等物品。双方未办交房手续，更未对剩余租金和押金处理达成一致。3.厂房内至今保留苏亚的喷房和烤漆房未拆除，还有大量遗留物，王彪只能将厂房保留给苏亚。苏亚未履行腾退房屋义务，应支付房屋占用费。二、一审判决返还苏亚电费38910元缺乏事实依据。苏亚提供的电费查询记录材料仅为复印件，上面只有用户编号，无法确认该金额是否为涉案厂房剩余电量。王彪收取电费系代苏亚支付剩余电费，苏亚应根据电力公司要求退费，其要求王彪返还没有法律依据。三、一审判决王彪赔偿搬迁损失24000元没有法律依据。搬迁费用是苏亚重新签订租赁合同后未继续进行生产经营发生的必要成本，并非损失。苏亚搬迁原因是因为生产经营不符合当地政策，并非因合同无效导致损失，王彪对此没有过错。苏亚仅提供高速通行发票和加油发票，但无法确定与搬迁有关。有些发票也不是发生在搬迁线路上。苏亚公司有大量送货任务，能够伪造所谓通行发票和加油发票，证据的真实性、关联性无法确认。苏亚辩称：一、房屋租赁合同无效，不存在解除一说。根据苏亚提交的微信聊天记录、陈述及新厂房租赁合同，可以证实苏亚在2018年7月22日搬离完毕。房屋直到4月初才通水电，房屋占有使用期间实际应为2018年4月1日至2018年7月22日。二、一审判决王彪返还电费38910元正确。电费在租赁关系建立之前就已经在账户，苏亚支付的费用相当于电费押金。王彪没有将该笔钱付给电力公司。电费账户不是以苏亚名义开立，苏亚不应也无法去电力公司退费。三、根据苏亚提供的情况说明，其损失有41万余元，一审法院仅认定了4万元。苏亚向一审法院起诉请求：1.确认苏亚与王彪在2018年1月25日签订的《厂房、仓库租赁合同》无效；2.王彪返还苏亚房屋占有使用费143333元、押金40000元与电费38910元，合计222243元；3.王彪赔偿苏亚装修费113327元；4.王彪赔偿苏亚搬迁费150000元。王彪向一审法院提出反诉请求：1.苏亚支付王彪2018年9月1日至2018年12月20日的房屋占有使用费95555元；2.苏亚赔偿王彪违约金40000元。一审法院认定事实：2018年1月25日，王彪（甲方）与苏亚（乙方）签订《厂房、仓库租赁合同》1份，约定：甲方将位于太仓市璜泾镇新联村的厂房、仓库出租给乙方；租赁期限暂定三年，从2018年2月28日至2021年2月27日；每年租金是43万元，每半年支付一次，另付押金4万元；乙方不得随意改变房屋结构，确需装修需经甲方同意，费用乙方自理。该合同还约定了期限事项。上述合同签订后，苏亚转账支付王彪租金255000元，包括租金215000元、押金40000元。因生产用电需要，苏亚预付王彪电费44000元，然后王彪支付给供电部门，尚余电费38910元。嗣后，苏亚在租赁房屋内从事家具生产和销售活动。2018年6月2日，太仓市璜泾镇“331”整治办公室经现场检查苏亚的经营场所，发现苏亚存在违法建筑和非居住场所出租居住与占用、堵塞疏散通道和安全出口的违法情形，并责令苏亚接到通知后予以整改。2018年6月29日，苏亚又与刘人春、刘月山签订《租赁协议》，承租刘人春、刘月山位于上海市奉贤区柘林镇浦卫公路6818号的厂房，租赁期限是四年，从2018年7月15日至2022年7月14日，其中2018年6月29日至2018年7月14日是免租期，每年租金是130万元。苏亚在2018年6月30日、2018年7月14日分别支付刘人春租金10万元、50万元。审理中，苏亚提供与王彪的微信聊天记录，该微信记录记载其在2018年7月14日开始搬离涉案厂房，在2018年7月22日搬离完毕，在2018年7月23日通知王彪解除合同。该微信记录还显示双方在2018年7月30日到达租赁厂房，协商解约事宜，但是协商无果。上述事实，由苏亚提供的《厂房、仓库租赁合同》、电子银行回单、《责令整改通知书》、《租赁协议》、微信聊天记录，王彪提供的《责令整改通知书》以及双方当庭陈述等证据证实。（一）关于苏亚提出的各项诉讼请求，一审法院评判如下：1.王彪将位于太仓市璜泾镇新联村的厂房、仓库出租给苏亚，截至法庭辩论终结前，王彪未能提供上述房屋的建设工程规划许可证，也未能证明系经建设主管部门批准建设，故王彪应当承担举证不能的法律后果。因此，苏亚与王彪签订的《厂房、仓库租赁合同》无效。2.虽然《厂房、仓库租赁合同》无效，但是王彪有权请求苏亚参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。该合同约定租赁期限自2018年2月28日起算。根据苏亚提供的微信聊天内容以及其与刘人春、刘月山签订的《租赁协议》等，可以认定苏亚在2018年7月30日彻底搬离厂房，并与王彪办理交接手续。因此，苏亚应当参照43万元/年的标准支付王彪2018年2月28日至2018年7月30日的房屋占有使用费180247元（43万元÷365天×153天）。苏亚已付王彪房屋占有使用费215000元，故王彪应当返还苏亚房屋占有使用费34753元。3.《厂房、仓库租赁合同》签订后，苏亚因履行合同给付王彪押金40000元。由于该合同无效，王彪应将基于该合同取得的押金40000元返还给苏亚。4.苏亚预付王彪电费44000元之后，王彪支付给供电部门。苏亚因生产需要使用了电力，尚余电费38910元。因此，王彪应当返还苏亚电费38910元。5.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，《厂房、仓库租赁合同》明确约定苏亚不得随意改变房屋结构，装修时需经王彪同意，费用自理。即使苏亚存在装修损失，但是其装修厂房、仓库时未征得王彪同意。因此，苏亚请求王彪赔偿装修费113327元，不予支持。6.苏亚签订《厂房、仓库租赁合同》的目的是生产、销售家具，为了履行该份合同，苏亚在上海与太仓之间来回搬迁，确实会产生搬迁损失。根据苏亚提供的高速公路通行费发票、油费发票，并结合上海至太仓的距离、苏亚的搬运天数等因素，一审法院酌定苏亚的搬迁费是40000元。王彪在涉案厂房未取得合法建设手续的情况下，将该厂房出租给苏亚用于生产经营活动，理应对苏亚的损失承担主要责任。苏亚作为经营者，理应对租赁厂房作全面和必要的了解，以防范合同履行过程中可能出现的风险，但其对此未作了解，其对搬迁损失也有一定责任。根据本案实际情况，一审法院认定王彪对苏亚的搬迁损失承担60%赔偿责任即24000元。（二）关于王彪提出的反诉请求，一审法院评判如下：1.前文已述，苏亚在2018年7月30日与王彪办理房屋交接手续。因此，王彪请求苏亚支付2018年9月1日至2018年12月20日的房屋占有使用费95555元，缺乏事实和法律依据，不予支持。2.苏亚与王彪签订的《厂房、仓库租赁合同》无效，双方约定的租赁期限当然无效，故苏亚提前搬离厂房不构成违约。因此，王彪请求苏亚赔偿违约金40000元，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、第十三条之规定，一审法院判决：一、王彪在判决生效后十日内返还苏亚房屋占有使用费34753元、押金40000元、电费38910元，合计113663元；二、王彪在判决生效后十日内赔偿苏亚搬迁损失24000元；三、驳回苏亚的其他诉讼请求；四、驳回王彪的反诉请求。本诉案件受理费8584元，财产保全费3377元，合计11961元，由苏亚负担8570元，王彪负担3391元。反诉案件受理费1506元，由王彪负担。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，王彪提交了涉案房屋现场的照片，证明房屋内仍留存苏亚的喷房、多种设备和生活垃圾。苏亚质证认为，照片拍摄时间不清楚；照片显示的是生活生产垃圾，是搬离之后的场景，显然苏亚没有支配房屋用于生产经营；双方曾于7月30日约定无需处理生活垃圾等物品及办公室。苏亚提交了如下证据：1.其在电力局拍的营销业务应用系统照片一张，其中显示用户编号699300698的用户预收余额为38910.58元。2.电能卡及照片，证明该涉案房屋的电能卡账号与证据1的用户编号一致，可以在电力部门查询用电余额。3.情况说明，由苏亚的员工18人签名，证明苏亚的损失。苏亚主张其2018年3月起从原位于上海嘉定的经营场所搬至涉案房屋，2018年6月底至7月底又从涉案房屋搬至上海奉贤工厂，搬运物品涉及机器设备、工具、家电家具、厂房建材、原材料等各种物品，分别动用大货车、小货车及客车数十次，参与搬运的员工达30人，累计37天，支出过路费、油费、人工费、工厂建设费等费用413549元，本案中主张搬迁费15万元。王彪质证认为，证据1仅是复印件，真实性无法确认；证据2应该是涉案房屋的电能卡，从卡片不能看出电费余额，苏亚至今保管电能卡正好说明双方就房屋的腾退交付未达成一致。证据3不符合新证据的标准，不予质证。王彪在二审中出具情况说明，表示认可一审法院判决王彪返还苏亚38910元的判决，同意按照38910元返还。本院认为：王彪将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给苏亚，双方签订的《厂房、仓库租赁合同》无效，王彪有权要求苏亚支付房屋占有使用费。对于苏亚占用房屋的期间，合同约定租赁期限从2018年2月28日开始，苏亚主张房屋至2018年4月才通水电没有提交证据证明，一审法院认定占有使用费从2018年2月28日计算苏亚也未提出上诉，本院对此时间予以确认。苏亚提交的微信聊天记录可以证明苏亚在2018年7月23日通知王彪办理房屋交接，双方实际确于2018年7月30日至涉案房屋现场协商退租交房事宜。王彪主张房屋内还有一些搭建的隔断未拆除、垃圾未清运，苏亚则称当时双方协商该部分不作拆除。本院认为苏亚已明确表达了要交还房屋的意思，王彪未能证明房屋内留存苏亚要继续使用的物品，电能卡未交还不影响房屋使用人正常用电，王彪主张苏亚在2018年7月30日后仍占有房屋依据不足。一审法院判决王彪退还2018年7月30日后的占有使用费并无不当。关于苏亚主张的搬迁费损失。王彪出租的房屋未取得建设工程规划许可证是导致合同无效、房屋在政府整治过程中被断电无法继续使用的原因之一，苏亚因此另寻租赁场所，所导致的搬迁损失与王彪的上述行为存在关联，一审判决王彪对损失承担60%的责任合法有据。对于搬迁费的金额，苏亚主张其承租涉案房屋2800平方米用于家具生产，其2018年6月底至7月底从涉案房屋搬至上海奉贤工厂，搬运物品涉及机器设备、工具、家电家具、厂房建材、原材料等各种物品，分别动用大货车、小货车及客车数十次，参与搬运的员工达30人。根据苏亚承租的面积、生产规模、搬迁的距离，结合过路费及油费发票、员工签字的情况说明、人工费成本，一审酌定搬迁费损失40000元较为合理，本院予以确认。王彪应对向苏亚赔偿搬迁损失24000元。王彪对一审判决其应返还的电费38910元予以认可，本院对此也予确认。综上，王彪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8584元，由上诉人王彪负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年十一月二十五日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。