陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终1378号 上诉人（原审被告）：汉中泽顺房地产开发有限公司。住所地:陕西省汉中市汉台区。统一社会信用代码：91610700776971939X。法定代表人:张顺军，该公司执行董事。委托诉讼代理人:张恩笛，陕西德迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘扬，陕西德迈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段红亮，男，汉族，1977年10月30日出生，住汉中市汉台区。上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺公司）因与被上诉人段红亮商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初3587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泽顺公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判上诉人按照已付房款的1%—2%向被上诉人支付违约金；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实错误，上诉人已经按照双方签订的《商品房预售合同》第十六条的约定，于某某交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原审认定上诉人未履行该项义务，与事实不符。本案中，被上诉人段红亮于2015年8月31日接收房屋，上诉人于2017年1月11日取得卡斯迪亚小区32号楼的产权证，如果不考虑办证需要的合理期限，从2016年9月1日至2017年1月11日，上诉人仅迟延了132天，上诉人同意按照已付房款的1%—2%支付违约金。二、案涉《商品房预售合同》并未约定段红亮的房屋产权证应当由上诉人代办，上诉人为其代办房产证，系双方重新建立了另一委托合同关系，上诉人根据被上诉人出具的授权委托书及办证资料，已经及时履行了受托人的义务。三、原审法院对违约金的调整，没有事实和法律依据。违约金的调整应当根据实际损失为基础，实际损失的举证责任在于被上诉人，应当由被上诉人自行举证证明实际损失数额，进而衡量违约金是否过低。综上，请求二审法院判如所请。段红亮辩称，答辩人从上诉人处购买住宅房屋，其目的就是取得该房屋的所有权，上诉人是否取得32号楼的产权证，与答辩人主张的房屋产权证无关。答辩人于2015年8月31日接收房屋，上诉人时隔四年之久，经答辩人及其他业主多方催促，才于2019年7月17日才将房产证办下来，违约行为显而易见。合同中约定的按已付房款的0.005%支付违约金，不符合交易习惯和常理，原审依法予以调整并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。段红亮向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金11610元；3、判令被告对预收的契税、维修基金按贷款利率计算支付利息600元；4、本案受理费由被告负担。一审法院认定事实：2014年5月11日，原告段红亮与被告泽顺房产公司签订《商品房预售合同》一份（合同编号：YS0068849，房屋代码：277794），合同主要约定：1、原告段红亮购买被告开发建设的“建昌·卡斯迪亚”小区32号楼XXXX室住房一套；2、房屋建筑面积94.87㎡，销售单价3487.81/㎡，总价款人民币330889元（实际为336643元）；3、房屋交付约定，出卖人应当在2015年9月30日前将具备下列第1、5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房验收合格……，(5)、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用；3、买受人逾期付款的违约责任约定，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后出卖人有权解除合同……买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。4、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……(2)、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.005%向买受人支付违约金。合同对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款336643元（被告在2015年9月15日向原告开具了发票）。2015年8月31日，被告向原告交付了房屋，并在当日收取了原告的契税、维修基金、测绘费、工本费等费用。涉案的32号楼在2017年1月11日办理了房屋（整体）的所有权证。之后，原告入住该房屋至今。因被告在收取小区业主的契税、维修基金后，未能向房屋管理部门按规定交纳上述费用，导致原告未能按期取得房屋权属证书。为此，双方发生争执，协商未果后，原告诉至该院。另查明，本案在审理过程中，被告泽顺房产公司协助原告段红亮于2019年7月17日办理了涉案房屋的房屋所有权证书【陕（2019）汉台区XX号、XX号】。一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效；双方当事人应依据合同的约定，享有权利，履行义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，缴纳了契税、维修基金等费用，履行了合同义务，被告应当按照约定，向原告交付房屋，并协助办理房屋权属证书；但被告在收取原告的契税、维修基金后，未能向相关部门缴纳上述费用，导致原告不能取得房屋权属证书，构成违约，原告要求被告承担违约责任，既符合双方的合同约定，也符合法律规定，依法予以支持。双方在合同中约定的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……(2)、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.005%向买受人支付违约金”；原告认为，该约定的违约金明显过低，同时，与合同中对买受人逾期支付购房款“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”的约定相比，也显失公平，请求按日0.005%计算违约金；结合逾期支付购房款和逾期办证违约责任的大小及该小区同类案件的处理情况，该院酌情确定，按已付房款每日0.005%计算违约金，故原告请求支付违约金11610元，依法予以支持。原告要求被告支付缴纳的契税、维修基金的利息损失，无合同依据，不予支持。被告辩称，其不存在违约行为，不承担违约责任，与案件查明的事实不符，对其答辩不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款的规定，判决：一、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后二十日内，向原告段红亮支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币11610元。二、驳回原告段红亮的其他诉讼请求。一审案件受理费206元，由被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人与被上诉人均无新证据提交。经本院二审审理查明，上诉人泽顺公司于2015年8月31日向段红亮交付了房屋，段红亮按照《商品房预售合同》的约定，向泽顺公司支付了房屋契税5050元和维修基金9650元等费用。上诉人泽顺公司于2017年1月11日取得建昌·卡斯迪亚32号楼（2017）汉台区不动产权第XXXXXXX号的权属证书，但上诉人未向被上诉人段红亮通知32号楼户主已具备办理各户房产证的情况，亦未在小区张贴公示告知业主办证相关事宜。其余原审认定事实清楚，原审在审理中经当事人举证、质证和法庭认证，证据确实充分，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、原审判决上诉人向被上诉人段红亮支付逾期办理房产证的违约金，是否有事实和法律依据；二、原审对违约金的调整是否合理、合法。首先，上诉人泽顺公司于2015年8月31日向段红亮交付了房屋，根据案涉《商品房预售合同》第十六条之规定，上诉人最迟应当于2016年8月30日将建昌卡斯迪亚小区32号楼办理权属证书的相关资料报房产部门登记备案，从而达到为被上诉人办理其所购买的32号楼XXXX室房屋权属证书的前置条件，而本案中，上诉人于2017年1月11日取得建昌·卡斯迪亚32号楼的权属证书，比合同约定迟延了132天。其次，案涉《商品房预售合同》虽未明确约定段红亮的房屋产权证是否由上诉人代办，但明确约定房屋交付使用时“买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用”，其中“契税”及“维修基金”系住户办理房屋产权证时应当向房屋权属登记部门缴纳的费用。上诉人二审中认可，收取住户的契税、维修基金即表示愿意为住户代办房屋产权证。上诉人收取该项费用后，在能够为住户办理房屋产权证时，理应通知住户及时前来办理委托代办事宜，然而上诉人在2017年1月11日取得建昌·卡斯迪亚32号楼的权属证书后，并未通知被上诉人段红亮，亦未在小区内张贴公告告知住户办理相关委托办证手续。故上诉人对于迟延办证具有一定过错，上诉人理应按照合同约定承担延迟办证的违约责任。再次，关于违约金的计算方式及标准，双方对于合同第十六条第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金”的约定，各执一词。上诉人认为该违约金条款即使偏低需要调整也应当按照被上诉人的实际损失作为调整依据，在被上诉人无法证据证明损失数额的情况下，上诉人同意按购房款的1%—2%支付违约金；被上诉人认为该条应解释为“按已付房价款的0.005%，按日支付违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，现双方对案涉《商品房预售合同》中违约金条款的理解发生争议，从双方的解释看，被上诉人主张“按已付房价款的0.005%，按日支付违约金”，与案涉《商品房预售合同》第八条“购房者逾期付款违约金”的约定一致，更符合通常的理解和交易习惯。另，上诉人泽顺公司作为格式条款的提供者，在双方对条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故原审法院将违约金调整为按已付房价款的0.005%每日计算支付违约金，合理合法，本院依法予以支持。最后，关于迟延办证的期间及承担违约责任的方式。上诉人于2015年8月31日向段红亮交付房屋并收取了房屋契税及维修基金，按照《商品房预售合同》约定，上诉人最迟应当于2016年8月30日达到为住户办理房产证的条件，而本案中上诉人于2017年1月11日取得建昌·卡斯迪亚32号楼的权属证书，才达到为住户办理各户房产证的条件。从2016年9月1日至2017年1月11日共计132天，系上诉人单方违约，被上诉人段红亮不存在任何过错，故此期间的违约金为：336643*0.005%*132=2221.84元。从2017年1月11日之后，上诉人理应及时着手履行为住户办理房产证的义务，明确告知住户委托办证还需交纳的相关材料，但上诉人并未履行通知及告知义务，直至业主多次催促、通过诉讼维权后才陆续为住户办理房产证。而被上诉人段红亮作为购房者，疏于与上诉人之间的配合与协调，亦存在一定的过错，故本院确定2017年1月12日至2019年7月16日（取得案涉房屋产权证的前一天），共计915天，该时间段的违约金应由双方各自承担50%，即上诉人应当按已付房价款的0.0025%，按日支付违约金。即：故此期间的违约金为：336643*0.0025%*915=7700.71元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初3587号民事判决主文第二项；二、变更汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初3587号民事判决主文第一项为：由上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后二十日内，向被上诉人段红亮支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币9922.55元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费206元，由上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。 审 判 长   王潇浴审  判  员   舒  胜审  判  员   曹建祥二〇一九年十一月二十六日 法 官 助 理   徐文婷书 记 员   胡  阳    1