贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1598号上诉人（一审被告）：楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。住所地：贵州省黎平县德凤镇港澳新区**楼。法定代表人：彭章龙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭伟，男，1987年8月14日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区。系楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司职工。代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告）：石云，女，1981年8月9日出生，汉族，现住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：吴学通，男，贵州省黎平县龙额镇法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权。上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司（以下简称“楚国城黎平分公司”）因与被上诉人石云商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2019）黔2631民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。楚国城黎平分公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人请求支付交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足。上诉人于2014年4月16日取得竣工备案表，2014年4月18日取得C1栋房屋总证，一审没有查明这一事实。被上诉人没有提交办理房屋所有权证书或不动产权证书的证据，即办证申请书、授权委托书、契税发票等，证据不足。2.一审判决不尊重交易习惯。在履行《商品房买卖合同》中，往往都是由出卖人帮助买受人办理房屋所有权证书，而不是交付商品房转移登记的相关文书就完成。按照办理房屋所有权证的有关规定，只要出卖人具备办证条件，由买受人交纳契税，写申请，委托出卖人办理就可以了。被上诉人没有交纳契税，没有写申请办证，也没有提交委托书，不能取得房屋所有权证书的责任在于被上诉人。3.一审判决不公平。办证行为是一种双务行为，一审未查明被上诉人是否履行了自己的办证义务，是否缴纳了契税，是否申请过办证，只强调上诉人协助办证的义务，判决结果不公平。4.办证情况发生变化，责任在于被上诉人。2016年9月前黎平县对商品房只办理房屋所有权证书。在这之前上诉人是具备办理房屋所有权证书条件的，由于被上诉人没有交纳契税，没有提交办证申请，导致办证情况变化后不能办理房屋所有权证书。5.被上诉人违约在先。被上诉人在2014年10月15日购买房屋后，因自身原因尚欠公司购房款30000元整，并出具了欠条。合同签订后，未按约定付清购房款。一审法院未对上诉人提交的第五份证据进行认真山茶。同时被上诉人购房款的首付款上收据是129256元，而实际付款是129526元，相差270元。6.一审判决结果不合理，请求撤销。一审判决第一项与事实不符，C1栋房屋在2014年4月16日已取得房屋竣工备案表，4月18日已完成初始登记。办证情况的变化，不是上诉人的原因，一审判决上诉人协助被上诉人办理不动产权证书，又要承担办理房屋所有权证书的责任，判决结果不合理。石云答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分。合同签订后答辩人已按照合同履行完付款义务。被答辩人未按合同约定履行文书交付义务构成根本违约，应承担违约责任。契税、维修基金是否缴纳不影响被答辩人取得初始登记并交付文书。二、上诉人的上诉理由不能成立，二审法院应维持原审判决。被答辩人未在约定时间内交付房屋，也未按约定办理商品房转移登记，构成根本违约，应按合同约定承担违约金。三、双方签订的商品房买卖合同明确了被答辩人有协助答辩人办理转移登记的义务。综上，请求二审法院维持原判。石云向一审法院起诉请求：1.依法判决被告继续、全面履行与原告签订《商品房买卖合同》；2.判决被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房不动产权证；3.判决被告支付原告因逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金89713.51元(按已交房款419526元×6.18%/年÷365天×1263天=89713.51元,该违约金暂从2015年12月28日起算至2019年5月16日止合计1263天)；4.判决被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年10月15日，原告与被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司开发的位于黎平县××新区商住楼××单元××号商品房，合同约定房屋建筑面积155.38平方米，套内建筑面积为124.14平方米，按套内建筑面积计算，房屋总价款419526.00元，同时约定被告应在2014年11月28日前向原告交付该商品房。原告于2014年11月7日全部交清了购房款419526.00元。原告购房契税及房屋专项维修基金于2019年5月5日已缴纳。被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司按约定及时向原告交付了该商品房。合同第二十条第三项约定：（一）出卖人承诺于2015年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.2%的违约金。至法庭辩论终结时止，被告仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，现原告不要求退房，请求被告协助办理不动产权证，并承担违约责任。另查明，原告购买的楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司开发的位于黎平县××新区商住楼××单元××号房所在的C1幢楼已于2014年4月16日竣工验收备案完成，并已于2014年4月18日办理了该栋楼房屋的初始登记，房权证号为：黎平县字第**。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，被告已向原告交付房屋使用，现原告不请求退房，要求继续履行合同，合同仅有部分义务未履行完毕。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的规定，故对原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》，将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书的诉求，予以支持。关于被告辩称公司早已经具备办证条件，原告未尽先履行义务和政府行政改革原因，被告不存在违约或应免除违约责任。一审法院认为，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。原告未委托被告办证，开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。本案被告虽已领取初始权属证书（即具备办证条件），但被告未及时将自身应出具的必要证明文件通知或交付给原告，未履行合同约定的义务，亦属违约。同时，先履行缴纳购房契税、专项维修基金与办理不动产权证和交房有关，与被告及时向原告交付办理不动产权证的必要证明文件无关。政府改革办理不动产权证的行政行为与被告初始权登记和向原告交付办理不动产权证的必要证明文件的协助行为无必然的联系。为此，对被告的辩称理由不予采信。合同约定，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金，合同约定明显过高，原告主动要求调整到按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，其计算方式符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，予以支持。原告请求逾期办证违约金为按已交房款419526.00元，按年利率6.18%计算，自2015年12月29日（合同约定2015年12月28日第二日）起算至2019年5月16日止合计1234天，违约金为：419526.00元×6.18%/年÷365天×1234天=87653.60元,超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、原告石云与被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司将出售给原告石云的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告石云办理不动产权证书；二、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司、楚国城旅游开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告石云逾期办理商品房转移登记相关文书违约金87653.60元;三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2042元，减半收取1021元，由被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担。本院二审期间，楚国城黎平分公司提交证据：房地产开发公司商品房销售合同统计表，拟证明公司已经通知了所有住户领票办证，开票日起公司已具备办证条件。本院组织当事人进行了质证。被上诉人的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，上诉人提交的上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采纳作为认定案件事实的根据。本院对一审查明的案件事实予以确认；另查明：石云于2019年3月20日领取了《销售不动产统一发票》。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院二审只围绕上诉人上诉理由及请求进行审理。因上诉人未对违约金截止时间提出上诉，故本院对违约金计算的截止时间不作审理。本案中，上诉人认为交付办证相关文书实质是为了办证，而未办证是因为被上诉人未及时交纳契税、办证情况发生变化等原因导致的，其不应该承担违约责任。经审查，本院对上诉人的上诉理由不予支持，理由如下：首先，从合同最终目的来讲，交付转移登记的相关文书是为了办理商品房转移登记，双方既然在《商品房买卖合同》第二十条房屋登记第三款转移登记第（一）项中自愿约定上诉人应于2015年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人未按合同约定履行义务，2015年12月29日即开始违约。即使上诉人的房屋初始登记、竣工备案早在2014年4月18日完成，上诉人也应当履行及时通知被上诉人领取相关文书的合同附随义务，但上诉人并未提交证据证明已经按照约定履行了通知义务。事后虽然因政策变动，由办理产权证、土地证转为统一办理不动产权证，但上诉人作为房开企业，其了解政策相对于购房户而言处于优势地位，在知晓对于办理转移登记的新政策后，也未及时与购房户协商、变更协议，重新约定办理转移登记的相关事宜，所以上诉人仍旧应按照原合同承担违约责任。其次，上诉人认为延迟办证是被上诉人未及时交纳契税原因所致的问题。因购房契税是房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。虽然缴纳契税是购房人的义务，但双方并未在合同中约定由购房人委托楚国城黎平分公司办证，而仅仅约定由楚国城黎平分公司提供办理转移登记的相关文书给购房人，因此被上诉人是否缴纳契税对楚国城黎平分公司交付转移登记相关文书没有影响。故上诉人的该项上诉理由亦不能成立。第三，上诉人称2016年9月后，因黎平县人民政府发布公告，办证机构不再办理房屋所有权证书，改为办理不动产权证书，导致办证情况发生变化而不能办理房屋所有权证书。本院认为，按照合同约定，上诉人应当在2015年12月28日之前就应当向被上诉人转移商品房登记的有关文书，而上诉人在2015年12月28日前未按合同约定履行，违约行为已经发生在先。也就是说，在黎平县政府要求“二证合一”的情况之前上诉人的违约行为已经发生，因此，上诉人的该项上诉理由不能成立。第四，本案查明的事实和发生的法律事实应当以一审判决前发生的事实为准。被上诉人虽然在本院二审上诉期间办理了不动产权证书，但是在一审判决之前未取得不动产权书。按照被上诉人的起诉请求，一审法院判决其继续履行合同，计算违约金至实际交付之日止并无不当。第五，上诉人称被上诉人未缴清购房款导致先违约的上诉意见，没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2042元，由楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  田 嫄审判员  王山地二〇一九年十一月六日书记员  刘智慧