广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1123民初798号 原告：邓春凤，女，1969年3月24日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。 原告：费维得，男，1972年12月24日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：刘秋红，北京颐合中鸿(南宁)律师事务所律师。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：方潇，北京颐合中鸿(南宁)律师事务所实习律师。 被告：贺州市恒新房地产开发有限公司，住所：广西富川瑶族自治县富阳镇城东开发区寨北小区(富阳镇政府后面)，统一社会信用代码：91451100057510052A。 法定代表人：潘磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何天红，广西众望（富川）律师事务所律师。 原告邓春凤、费维得与被告贺州市恒新房地产开发有限公司(以下简称恒新公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告邓春凤、费维得及其委托诉讼代理人刘秋红，被告恒新公司的委托诉讼代理人何天红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓春凤、费维得向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告恒新花园房款人民币118000元；2、判令被告向原告支付资金占用费人民币31013.26元（以40000元为基数，按年利率6％从2014年9月27日起暂计至2019年6月30日，直至还清房款之日止；以78000元为基数，按年利率6％从2015年4月24日起暂计至2019年6月30日，直至还清房款之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告邓春凤、费维得看到被告的广告，了解到被告的房屋销售信息，即想购买。2015年4月24日被告提供了《棚户区危旧住房改造建设单位集资合作建房协议书》与原告签订。协议约定双方集资合作建房地址位于县食品公司良种场内，集资合作建房建筑面积122.61㎡，单价为2400元/㎡，购房款分阶段支付；同时还约定，被告交房时间为2016年12月30日。2014年9月27日和2015年4月24日，原告依约向被告支付了共计人民币118000元购房款，但被告并未依约在2016年12月30日向原告交付房屋。原告经多方打听及沟通，才了解到原、被告双方所签协议书涉及的房屋是由富川瑶族自治县经贸局委托被告代建的富川瑶族自治县原化肥厂职工安置房，该房屋的安置对象是县原化肥厂职工和其他已改制企业尚未解决住房的职工，而二原告并非富川瑶族自治县化肥厂和其他已改制企业尚未解决住房的职工，因此不属于集资合作建房项目的安置对象。原、被告签订的《棚户区危旧住房改造建设单位集资合作建房协议书》名为合作建房协议，实为商品房买卖合同。截止原告起诉之日，被告仍未取得商品房预售许可证明。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效……”因此，原、被告签订的《棚户区危旧住房改造建设单位集资合作建房协议书》无效。被告明知原告不属于其建设房屋的对象，仍收取原告的房款，导致原告的资金被占用无法再购买其他商品房，给原告造成直接的经济损失。根据《合同法》第五十八条之规定，被告应返还原告的购房款，并赔偿原告的损失。被告占用原告资金至今，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，按年利率的6％计，理应向原告支付资金占用费人民币31013.26元。为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告恒新公司辩称，被告同意与原告签订的合同为无效合同的相关事实。但被告不认可原告主张的依据。因为原告适用法律错误，本案的房屋不是商品房，不应适用商品房买卖合同法。被告对原告要求返还前期给付的款项没有异议，同意退还，但是需要等政府退款给被告后，被告才有款返还给原告。对于原告要求被告支付按年利率6%资金占用费的诉请，被告没有异议，但被告认为这方面的损失应由原、被告各承担一半。 本院经审理认定事实如下：2013年12月5日，以富川瑶族自治县经贸局作为甲方，被告作为乙方共同签订《富川瑶族自治县原化肥厂职工安置房建设项目代建合同》，约定：由被告代建富川瑶族自治县原化肥厂职工安置房建设项目；甲方及有关部门确定购房户后，由甲、乙双方与购房户签订购房合同，该购房合同需县房改部门审批；同时合同还约定其他事项。合同签订后，被告将其代建项目的安置房屋以恒新花园之名向社会发出售房定购的公告，原告知道被告销售房屋的信息后，与被告协商，于2015年4月24日以原告作为乙方、被告作为甲方共同签订《棚户区危旧住房改造建设单位集资合作建房协议书》，载明：为充分体现党和政府对中低收入职工和住房困难职工的重视和关怀，改善中低收入职工及住房困难职工、住房面积未达到控制标准职工的住房条件，根据《关于加快推进城市和国有工矿棚户区工作实施意见的通知》（桂政办发【2010】94号）文件有关规定，经审核，乙方符合参加单位集资合作建房的条件；约定：单位集资合作建房地点位于县食品公司良种场内，乙方申请单位集资合作建房：3栋1单元503楼，建筑面积共计约122.61平方米；该房屋建筑价格为每平方米2400元，总计房价款大约为：294264.00元；甲方交房时间为：2016年12月30日前交付乙方使用。同时约定了房款交纳方式、违约责任等事项。双方未提供证据证实该协议书有县经贸局签订及经县房改部门审批。原告于2014年9月27日、2015年4月24日分别交纳40000元、78000元，共计118000元购房款给被告。被告未能于2016年12月30日前将房屋交付原告使用。原告于2019年8月19日向本院提起诉讼，要求被告返还购房款及支付资金占用费。诉讼中，被告同意返还原告之前的购房款。 另查明，二原告非富川瑶族自治县化肥厂和其他已改制企业尚未解决住房的职工。 本院认为，被告明知其代建的是富川瑶族自治县原化肥厂职工安置房建设项目，其安置对象是富川瑶族自治县原化肥厂等企业职工，仍向社会公告售房，并与不属于本案棚户区改造项目安置对象的原告签订《棚户区危旧住房改造建设单位集资合作建房协议书》，该协议未经县房改部门审批，违反被告与富川瑶族自治县经贸局签订的代建合同的约定，亦损害社会公共利益，应属无效。被告收取原告的购房款，应当全部予以返还。现原告请求被告返还已交付的购房款118000元，被告亦同意返还，本院予以确认。被告将本案棚户区改造项目房屋售与不符合安置条件的原告，具有过错，应当赔偿原告所受到的损失。原告主张被告支付资金占用费（以40000元为基数，按年利率6％从2014年9月27日起暂计至2019年6月30日，直至还清房款之日止；以78000元为基数，按年利率6％从2015年4月24日起暂计至2019年6月30日，直至还清房款之日止）的诉讼请求，未违反法律规定，本院予以支持。对于被告提出计算资金占用费的损失应由原、被告各承担一半的抗辩，根据原、被告签订的《棚户区危旧住房改造建设单位集资合作建房协议书》，被告明确原告符合参加单位集资合作建房的条件，原告未知其不符合购房条件，被告未提供证据证实原告存在过错，故本院不予采纳。 综上所述，二原告的诉讼请求有理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下： 被告贺州市恒新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告邓春凤、费维得购房款118000元及资金占用费（该资金占用费以40000元为基数，按年利率6％从2014年9月24日起计至还清房款之日止；以78000元为基数，按年利率6％从2015年4月24日起计至还清房款之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3280元，减半收取1640元，由被告贺州市恒新房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  夏新洪 二〇一九年十一月十五日 书记员  陈海丽