广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书(2019）粤1324民初1128号原告：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：惠州市龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：胡志豪，男，1994年9月1日出生汉族，住广东省惠州市惠阳区，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，1989年9月20日出生汉族，住湖北省薪春县，系该公司员工。被告：莫兴凤，女，1992年7月14日出生汉族，住广东省廉江市。原告龙门富力房地产开发有限公司与被告莫兴凤商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡志豪，被告莫兴凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙门富力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议，并协助原告注销商品房备案登记手续；2.判令被告向原告支付违约金116641.80元；3.判令被告承担解除合同的一切费用；4.本案案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月9日，原告与被告在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2018)10006459）】及补充协议，约定被告购买原告开发的龙门县龙门富力南昆山温泉养生谷M2-1区4号楼2905房，房屋价款共计583209元。《商品房买卖合同》附件四约定“被告选择付款方式为商业贷款，签署合同前支付定金20000元，2018年12月11日前支付房款47641元，2019年3月11日前支付房款58321元，2019年6月9日前支付房款58321元，2019年9月7日前支付房款58321元，2019年12月6日前支付房款50605元。买受人须于2018年12月11日前，办理购房抵押借款290000元，若因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2020年2月5日前一次性直接支付至指定账号。”《商品房买卖合同》第八条约定“如被告未按约定支付房价款，每日应按应付款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30天，原告有权单方面解除合同，原告解除合同的，被告应支付总房款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。”被告迄今未支付全部房款，尚欠原告房款515568元（含按揭款），原告向被告多次催收无果，被告逾期不支付房款的行为已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。为此，特提出起诉，请予支持！被告莫兴凤辩称，第一、我在原告处买的房子交了款122836元，但是签合同的时候他说我只交了第一期的房款67641元，我找销售，销售一直没给我答复，一直拖到现在。我当时是在富力刷的卡，但是刷卡的POS机却是一家深圳公司；第二、我不同意解除合同，我不同意支付违约金，因为我交了的钱但是在购房合同中没有体现。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年12月9日签订《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2018)10006459】及补充协议，双方主要约定，1、被告购买原告开发建设的位于龙门县龙门富力南昆山温泉养生谷M2-1区4号楼2905房，该商品房建筑面积86.58平方米，套内建筑面积69.27平方米，商品房价款按套计算，商品房总价款为583209元；2、商品房价款的付款方式为：(1）认购定金20000元，已于本合同签署之前付清，定金在交付首付款时抵作商品房价款。（2）第一期楼款须于2018年12月11日前缴付，即人民币47641元。（3）第二期楼款须于2019年3月11日前缴付，即人民币58321元。（4）第三期楼款须于2019年6月9日前缴付，即人民币58321元。（5）第四期楼款须于2019年9月7日前缴付，即人民币58321元；（6）第五期楼款须于2019年12月6日前缴付，即人民币50605元。（7）买受人须于2018年12月11日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币29万元整。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2020年2月5日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付；3、逾期付款的违约责任：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用；4、原告应在2020年3月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付给被告使用。出卖人逾期交楼不超过180日，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交楼超过180日后，买受人有权从逾期超过180日之日起15日内解除合同，否则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%；5、逾期办证违约责任：如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后730日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，但买受人不选择退房的出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%；6、送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其以外快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。被告莫兴凤分别于2018年12月1日、12月2日向原告支付定金2000元、18000元，合计定金20000元，于2018年12月7日向原告支付了第一期购房款47641元，剩余515568元购房款至今未付。另被告向原告支付了房屋维修基金5195元。2019年6月21日，原告按照被告填写的通讯地址向被告邮寄发出律师函，请求被告支付逾期付款违约金及剩余房款等，该律师函于2019年6月22日签收。涉案房产已办理商品房预售合同备案登记及竣工验收手续，尚未实际交付给被告。庭审中被告提供POS机刷卡票据一张，收款单位为深圳市乐有家房产交易有限公司，被告以此主张向原告支付了购房款50000元，原告对此不予认可，表示未与深圳市乐有家房产交易有限公司有相关合作关系，也未授权其代理原告销售商品房。原告认为其未从深圳市乐有家房产交易有限公司收到该50000元。庭审中，经本院向被告释明，其认为涉案合同约定的违约金按总房价20%计算过高，请求法院依法予以调整。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2018)10006459】及补充协议是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”，合同签订之后，被告未能按照合同约定的付款方式付清剩余购房款。本案中，原告按照本合同中记载的通讯地址向被告邮寄律师函，请求被告支付逾期付款违约金及剩余房款等，视为原告已经向被告进行催告。经原告催告后，被告仍未支付剩余房款，其行为已经构成违约。因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及由被告协助注销商品房备案登记手续有事实和法律依据，本院予以支持。《商品房买卖合同》被解除的过错在于被告，故被告应支付原告违约金。诉讼过程中被告抗辩违约金过高，请求法院依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，补充协议第六条约定了逾期付款的违约责任：如买受人未按约定支付房价款的，买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款的20%的违约金。本院认为双方约定按房价总款的20%计算违约金过分高于造成的损失，予以调整，应按房价总款的10%计算违约金为宜。因此，被告应向原告支付违约金58320.90元(583209元×10%）。被告已经支付了原告购房款67641元、房屋维修基金5195元，扣除58320.90元违约金后，原告应退回购房款9320.10元（67641元－58320.90元）、房屋维修基金5195元给被告。原告起诉要求被告承担解除合同的一切费用，该请求不明确，本院不予支持；原告请求被告承担本案的公告费，该费用无实际产生，本院不予支持；被告提供的收款单位为深圳市乐有家房产交易有限公司50000元的票据非原告开具，被告主张该款是向原告支付的购房款，证据不足，不予采纳，被告可另循法律途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告龙门富力房地产开发有限公司与被告莫兴凤于2018年12月9日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2018)10006459】及补充协议；被告莫兴凤协助原告龙门富力房地产开发有限公司办理注销龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷M2-1区4号楼2905房备案登记手续，于本判决发生法律效力之日起5日内履行。二、被告莫兴凤支付违约金58320.90元给原告龙门富力房地产开发有限公司，此款在被告莫兴凤已支付给原告的67641元购房款中扣除。三、原告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回购房款9320.10元及房屋维修基金5195元给被告莫兴凤。四、驳回原告龙门富力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2632元（原告龙门富力房地产开发有限公司已预缴），由原告龙门富力房地产开发有限公司负担1316元，被告莫兴凤负担1316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟素文审 判 员  唐清敏人民陪审员  谭俊华二〇一九年十一月七日法官助理梁丽丹书记员吴子枫（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十二条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。