陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终11833号 上诉人（原审被告）：安丽莎，女，1957年3月15日出生，汉族，退休，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹平，男，1957年5月27日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：郭宁滨，男，1954年8月6日出生，汉族，住西安市碑林区，系安丽莎之夫。被上诉人（原审原告）：王云峰，女，1969年5月13日出生，汉族，无业，住西安市户县。委托诉讼代理人：杨军，陕西永嘉信律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人安丽莎因与被上诉人王云峰，原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕西日报传媒集团和地建公司在本市长安区XX花园”项目，安丽莎系陕西日报传媒集团职工，拥有XX花园”项目住房的购房指标。2016年5月5日，安丽莎（甲方）与王云峰（乙方）签订《住宅选购名额转让协议》，该协议约定：甲方将其位于长安区XX花园”住宅选购权转让给乙方，乙方向甲方支付转让费50,000元。由于住宅选购权转让，房屋的楼号、楼层、朝向等由乙方选择决定。如因乙方反悔，收取的转让金不予退还。乙方一次性支付全部转让金后，甲方配合办理相关更名手续。一旦网签成功，以后办理任何事项由乙方按相关规定进行办理，与甲方无关。甲乙双方不得违约，如违约加倍赔偿对方损失。上述协议签订当天，王云峰支付给安丽莎转让款50,000元，安丽莎向王云峰出具收条。同年5月5日，安丽莎与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》，约定：本次商品房认购单价为3980/㎡；乙方认购甲方开发的XX花园”8号楼1单元27层东户商品房，户型编号为D，建筑面积约为156平方米；本协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金50,000元，认购金将作为商品房首付款的组成部分；在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。同日，王云峰向地建公司支付房屋认购款50,000元。2016年8月24日王云峰向地建公司支付房款74,176元。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后王云峰、安丽莎就车位认购问题进行了协商，但未达成一致。2018年8月8日王云峰向地建公司缴纳保证金286,264元，2018年8月3日安丽莎向地建公司交纳保证金410,440元 。此后王云峰、安丽莎就车位认购问题进行了协商，但未达成一致。王云峰遂向法院起诉。王云峰起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1、确认王云峰与安丽莎签订的《住宅选购名额转让协议》有效；2、安丽莎继续履行与王云峰签订的《住宅选购名额转让协议》，办理房屋认购人更名手续； 3、本案诉讼费用由安丽莎承担。事实与理由：王云峰、安丽莎签署协议约定，安丽莎将其所在单位内部职工认购房屋名额转让给王云峰，王云峰向安丽莎支付房屋名额转让费50,000元，合同签订后，王云峰已按约定支付转让费50,000元和房屋首付款，但安丽莎一直拒不履行合同义务，已严重违约，现王云峰诉至法院，请求法院依法公断。安丽莎辩称：安丽莎作为《住宅选购名额转让协议》中的合同主体，没有任何违约行为。依据陕西日报社的福利政策，安丽莎作为报社职工，同时具备购房资格与购买车位资格。本案中，安丽莎与王云峰就南山花园购房资格转让约定指向的对象仅是购房资格，安丽莎仅向王云峰转让购房资格。后地建公司要求购房必须购买车位且车、房必须为同一主体才能更名，但王云峰拒绝从安丽莎处购买车位资格，而王云峰又无权直接向地建公司购买车位，导致王云峰在仅受让房屋资格之后仍然不符合地建公司购房资格与购买车位资格为同一人的合同要求，故导致购房资格转让不能履行的责任在于王云峰而非安丽莎。涉案房屋为陕西日报传媒集团为其职工提供的具有人身专属性的福利性房产，并非五证齐全的商品房。本案的诉讼标的是购房资格转让，而非房屋产权转让。王云峰、安丽莎在签订《住宅选购名额转让协议》仅涉及购房资格转让，并未涉及车位购买资格转让。王云峰诉讼请求名为办理“更名手续”，实为《南山花园商品房认购协议》合同权利义务的概括转让。地建公司在《南山花园商品房认购协议》合同权利义务概括转让给王云峰之前，有权变更合同内容要求车位和房产捆绑出让，王云峰不同意受让安丽莎车位购买资格，才是“更名”无法进行的根本原因。王云峰要求安丽莎依据《住宅选购名额转让协议》的约定配合办理“更名手续”，实则是以《住宅选购名额转让协议》约束合同外地建公司。继续履行是违约责任的一种，安丽莎自始至终没有任何违约行为，继续履行合同没有事实依据。王云峰的诉请严重违反了合同相对性及缔约自由的合同法原则。目前，南山花园尚不具备网签条件，故安丽莎尚无向王云峰履行房屋认购权转让协议书的义务。第二项诉请并未具体明确，无法履行。另外，2018年7月10日，其委托两人找到王云峰委托律师杨军，明确告知房屋的转让合同继续履行。地建公司：配合法院最后的生效判决执行。一审法院认为，安丽莎作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给王云峰，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效，对此本案双方当事人并无实质性争议。本案争议的焦点为，安丽莎以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约。根据合同法第八十一条的规定，本案中安丽莎签订房屋认购资格转让合同之日起，既而有办理认购协议更名手续的合同附随义务，双方即使对此未进行约定，安丽莎亦有办理更名手续的义务。综上所述，安丽莎的行为已构成违约。现王云峰要求继续履行合同，请求判令安丽莎协助王云峰在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决如下：一、原告王云峰与被告安丽莎签署的《住宅选购名额转让协议》有效；二、被告安丽莎继续履行与原告王云峰签订的《住宅选购名额转让协议》，被告安丽莎于本判决生效之日起十五日内协助原告王云峰办理《南山花园商品房认购协议》更名手续；案件受理费1,000元由被告安丽莎负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十五日内直接给付原告1,000元）。宣判后，安丽莎不服，向本院提起上诉称，一、其在本案中没有任何违约行为，地建公司拒绝其将购房资格转让给王云峰，不是其的违约行为，依法其无须且无法承担法定继续履行的违约责任。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。三、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。四、王云峰在本案起诉及一审庭审中认定其违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为，王云峰在一审中存在虚假诉讼的行为。五、一审认定的焦点“被告以第三人的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约”是事实认定的严重错误。六、其认为本案的核心焦点为：在2018年8月6日更名当日，其与王云峰到地建公司处就购房资格进行更名时（即履行双方之间的合同义务），地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为是否符合《合同法》第110条规定的履行不能。综上，在其没有违约行为的情况下、在王云峰明显避重就轻、虚假陈述的情况下、在各项证据均指向本案系客观履行不能的情况下，一审法院认定事实不清，适用法律错误，审判程序违法。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回王云峰的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由王云峰承担。王云峰辩称，安丽莎以四条短信明示违约，应当承担违约责任。本案属于人民法院民事诉讼受案范围。本案车位的购买资格不能独立存在。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，安丽莎购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非安丽莎，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而安丽莎仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且安丽莎转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案买房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，为合法有效协议，应当继续履行。故原审法院判决王云峰与安丽莎签订的《住宅选购名额转让协议》有效；安丽莎协助王云峰在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续并无不当，应予维持。综上，安丽莎的上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，安丽莎已预交，由安丽莎负担。本判决为终审判决。 审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年十一月二十日  书 记 员  陈   歆 1