广东省恩平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0785执异75号 异议人（案外人）：黎得荣，男，汉族，1973年3月8日出生，住广东省清远市。 委托诉讼代理人：吕国文，广东新北江律师事务所律师。 申请执行人：郑广扬，男，汉族，1960年9月17日出生，住深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：刘伟亮，国信信扬（江门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何利甜，国信信扬（江门）律师事务所实习律师。 被执行人：罗松生，男，汉族，1962年9月13日出生，住清远市清新区。 被执行人：罗雪锋，男，汉族，1986年5月8日出生，住清远市清新区。 被执行人：吴凤娣，女，汉族，1962年4月7日出生，住清远市清新区。 被执行人：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区太和镇明霞大道中**山湖世纪花园**世纪悦城售楼部。 法定代表人：罗松生。 本院在执行郑广扬与罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称清晖公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人黎得荣向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2019年11月21日公开举行了听证，案外人黎得荣的委托诉讼代理人吕国文和申请执行人郑广扬的委托诉讼代理人刘伟亮参加了听证。现已审查终结。 案外人黎得荣提出异议，请求法院中止对清远市清新区××镇××大道中×号××××花园×幢地下车库××的查封、评估、拍卖等执行。事实与理由：一、申请执行人申请执行的是金钱债权，××号车位是登记在被执行人清晖公司的商品房，异议人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，该车位是异议人名下仅有的车位，异议人已支付全部款项且合法占有使用多年。申请执行人申请执行的是金钱债权，而××号车位是登记在开发商即被执行人清晖公司名下的商品房，异议人为购买该车位在2013年9月3日支付10000元诚意金给清晖公司，在2013年9月30日支付剩余款项110000元购买该车位。异议人在2018年1月12日起缴纳每月50元的车位管理费给物业管理公司。该车位是异议人为在××××购买的住房配套使用的唯一车位。法院查封是在2016年9月22日和2016年11月8日，法院查封时间比异议人购买时间和占有使用时间都迟了一年。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价值的百分之五十。”异议人的车位是在法院查封之前通过合法签订的合同并支付市场对价购买，开发商本应为异议人办理合法产权登记，确定异议人对该车位的权属排除对该车位的执行，因开发商原因导致车位在登记到异议人名下之前被查封。依据上述法律规定，法院应停止对该车位的查封、评估和拍卖等执行行为。二、××号车位未能登记到异议人名下是因为开发商未能在法院查封之前通知异议人办理产权过户登记。异议人对车位没有办理产权过户登记没有过错，法院依法不得查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”异议人在2013年9月份向被执行人清晖公司购买车位时，因当时车位资料还没有完善，加上异议人与清晖公司老板罗松生很熟，双方口头约定购买车位的相关条款除价格和编号不一样之外，其他条款按清晖公司其他购买人所签订的一样执行，在可以办理网签时直接到房管局签订正规合同。但清晖公司在异议人付清全部车位款之后一直没有通知异议人办理相关手续。参照其他异议人与清晖公司签订的《××××花园小区×栋地下停车位转让协议书》第三条“乙方在签订本协议时一次性付清购买价款。且承诺在开发商通知七日内签订《商品房买卖合同》，并交齐相关的办证费用。”第六条“甲方须在2016年6月30日前与乙方签订《商品房买卖合同》，并在签订《商品房买卖合同》后24个月内办出车位产权证”的约定。清晖公司至今未能与异议人签订《商品房买卖合同》，更不要说通知异议人办理产权过户登记。因此，异议人对车位没有办理产权过户登记没有过错。应依法中止对异议人购买的××号车位的查封、评估和拍卖等执行。综上所述，为维护异议人合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提出执行异议。请依法裁定中止对涉案车位的执行。 申请执行人郑广扬答辩称，相关的车位转让协议书并非真正的商品房买卖合同，商品房买卖合同必须以在房产局备案的买卖合同为真实有效，其次岑海英案查封时间应为2016年，具体查封日期以法院查封日期为准，部分车位购买时间迟于查封时间。另外所有以物抵债均与现行法律并不相符。 被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司经本院合法通知，未参加听证，亦没有提交答辩意见。 本院查明，申请执行人郑广扬与被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月19日作出（2016）粤0785执保25号民事裁定：查封罗松生、吴凤娣、清晖公司价值38000000元的财产。本院于2016年9月6日作出（2016）粤0785执保25号之一民事裁定：一、解除对被保全人清晖公司下列财产的查封（详见解除查封清单）；二、查封清晖公司下列财产（详见查封清单）。其中查封清单序号为231号的清新区××镇××大道中×号××××花园×幢地下车库××是案外人黎得荣所购买的地下车库。本院于2017年7月14日作出的（2016）粤0785民初521号民事判决已发生法律效力。依该判决被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司应偿还借款本金20411507.83元及利息给原告郑广扬。由于被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司未履行生效判决确定的全部义务，郑广扬向本院申请执行。本院于2019年8月5日作出（2019）粤0785执恢80号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人清晖公司名下的房屋及车位，其中清单序号为221号的清新区××镇××大道中×号××××花园×幢地下车库××是案外人所购买的车库。 另查明，被执行人清晖公司分别于2013年9月3日、9月30日出具收到案外人黎得荣交纳的车位优惠登记金5000元（NO:00066××）、车位优惠登记金5000元（NO:00066××）、车位优惠登记金110000元（NO:00066××）的收据，其于2018年1月12日向被执行人清晖公司提交收车位申请书，双方约定将涉案的×幢地下车库××更改为×幢地下车库××，并说明其已支付涉案车位的全部车位款等内容。 本院认为，本案案外人所提异议，是对拍卖裁定的执行标的主张权利，阻却执行措施的行为，应当以民事诉讼法第二百二十七条进行审查。本院执行依据（2019）粤0785执恢80号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人清晖公司名下的房屋及车位，其中清单序号为221号的清新区××镇××大道中×号××××花园×幢地下车库××是案外人所购买的地下车库。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行，第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。清晖公司作为本案被执行人，本院对其名下的财产予以查封符合法律规定，并无不妥。案外人黎得荣虽提供了与被执行人清晖公司签订的《收车位申请书》、收款收据等证明材料以说明其是涉案地下车库所有权的真实权利人，但双方在本院查封之前并没有签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形，案外人的异议理由不成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人黎得荣的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  吴艳明 人民陪审员  张朝华 人民陪审员  谢从德 二〇一九年十一月二十七日                                                                                                                                                 法官助理  刘引弟                                                                                                                                                   书记员  冯宇君