四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16619号 上诉人（原审原告）：唐瑢，女，1971年4月28日出生，汉族，住成都市锦江区。 被上诉人（原审被告）：李金，男，1982年4月14日出生，汉族，住贵州省普定县。 原审第三人：魏光兴，男，1968年2月13日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人唐瑢因与被上诉人李金、原审第三人魏光兴房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3765号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐瑢上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3765号民事判决，依法改判李金支付唐瑢房屋租金12000元及逾期缴纳租金违约金（按逾期支付金额0.6%从逾期之日起计算至付清之日止），改判李金支付未完全履行合同的违约金6000元，改判李金赔偿唐瑢房屋内损坏的财产设备金额4800元或由李金更换同型号的财产设备；2.本案一、二审诉讼费由李金承担。事实和理由：一、一审判决存在案件事实认定不清和证据未查清的情况，作出了错误判决。唐瑢在一审法院提交的证据的合法性、真实性和与诉请的关联性可以确认，能够证明李金至今未与唐瑢办理租赁物返还交接事宜，且李金也未与唐瑢达成解除合同协议。此情形下，双方签订的租赁合同仍然有效，李金拒绝履行合同构成违约，并给唐瑢造成经济损失共计2.1万元。1.按照唐瑢与李金的合同约定，李金本应在2018年12月6日支付唐瑢下半年的租金，但李金故意违约不履行支付义务，反而在2018年12月18日与案外人陈梁签订了一年的租赁合同。2.李金违反合同约定，利用案涉房屋进行违法活动并改变了房屋使用性质，损坏了公共利益。唐瑢是在李金拒绝履行合同后才知道他利用该房屋从事无证经营非法开旅馆。3.唐瑢为了减轻损失将房屋出租消息发布。因房屋难以出租，唐瑢将房屋委托给四川全城美寓科技有限公司管理。因李金对房屋及房屋财产损坏严重，受托方要求给予1个月装修配置期及招租空置期3个月，此期间与李金不履行合同导致的房屋空置期间使唐瑢遭受了8个月零9天的经济损失16600元，再加上李金在承租期对房内财产的损坏，共计造成的经济损失为2.1万元。二、唐瑢至今未委托过第三人魏光兴与李金办理租赁房屋返还交接及合同解除的相关事宜。唐瑢与魏光兴已离婚，不存在夫妻关系。魏光兴在没有授权委托的前提下无权代表唐瑢处理案涉房屋合同纠纷，李金误以为唐瑢与魏光兴是夫妻的行为后果不受法律保护，也无相关法律依据。三、即使唐瑢委托了魏光兴，双方存在夫妻关系，李金提供的证据也无法证明其与魏光兴办理了租赁房屋的返还交接及达成了解除合同的合意。四、一审法院认定出门条系物管经魏光兴同意后向李金出具，这与魏光兴提交的《情况说明》、录音资料及派出所提供的资料相违背，与案情事实不符。魏光兴并未注意到李金在向其支付宝支付800元时备注了“请给物业打电话”这一项，后李金凭此转账记录骗取物管开具出门条，一审法院对事实认定错误。五、证据巡警接处警（移交）登记表简要案情栏的记录内容不真实，无事实依据。魏光兴陈述在该登记表签字现场，简要案情这一栏是空白的，这一栏是李金的一审律师在向派出所调取的时候填上去的。综上，唐瑢与李金签订的房屋租赁合同合法真实有效，合同条款内容是双方真实意思表示，应受法律保护。李金故意违约不履行合同，给唐瑢造成了2.1万元的经济损失。因此，一审法院在案件事实及证据认定不清的情形下作出的判决显失公平，应予撤销。 李金辩称，1.其有权解除合同，前提是将押金抵扣给唐瑢。当时李金与魏光兴打电话协商过解除合同的事宜，魏光兴表示同意。魏光兴有权代表唐瑢，合同上有他的签字。2.李金未非法开旅馆。 魏光兴述称，合同上的魏光兴不是其本人签字，且魏光兴、唐瑢与李金并未就解除合同达成协议，其并未同意开具出门条，也没有给物管打电话；其与唐瑢不是夫妻关系；李金给了800元不是违约金，而是继续履行合同的租金。 唐瑢向一审法院起诉请求：判令李金立即向唐瑢支付房屋租金12000元；判令李金赔偿唐瑢破坏唐瑢房屋财产损失4800元；判令李金向唐瑢支付逾期租金违约金（暂计算150天）10800元（按逾期支付金额12000元为基数，按照日0.6％的标准从逾期之日（2018年12月6日）起计算至付清之日止；判令李金支付未完全履行合同违约金6000元整。 一审法院认定事实：唐瑢与第三人为夫妻。2018年6月22日，唐瑢（甲方）与李金（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定，甲方自愿将其坐落于成都市成华区邛崃山路66号漫岭云天小区2栋12楼2号建筑面积89.06平方米的房屋出租给乙方使用；房屋租赁期为2018年6月22日至2019年6月21日，每月租金2000元；租金每半年支付一次，乙方应在本协议签订当日向甲方支付租房保证金和首次6个月的房屋租金；租房保证金为2000元，乙方在完全履行该协议后，在本协议期满后30个工作日内，甲方向乙方退还该保证金；任何一方不履行或者不完全履行该协议，守约方有权提前解除本协议，违约方应向守约方支付本协议总金额30%的惩罚性违约金或者按月租金的三倍向守约方支付违约金。同时，原、李金双方还就房屋内的设备等进行了清点。唐瑢向李金交付房屋，李金向唐瑢支付前半年（2018年6月22日至2018年12月22日）房屋租金12000元及租房保证金2000元。 2018年12月，李金以其家中父母生病须回老家为由，向唐瑢提出解除合同。2018年12月19日，李金欲将其自行购买而放置在承租房内的空调、床等搬离小区时，被所承租房屋的物管（成都民宇物业管理有限公司）阻拦。当天下午17:02分，物管通过电话向魏光兴核实情况，魏光兴电话告知物管，李金未结清相关房屋费用，不准许物管向李金开具出门条，称其很快将到达小区处理该事宜。当天下午17:54分，李金向第三人转款800元，转账备注“请给物业打个电话”。随后，物管为李金开具《出门条》，出门条载明：“经漫岭云天物业办公室核实，2栋1单元1202号业主（住户）搬空调2台、冰箱1个，3个床出本小区，批准3号门放行。2018年12月19日”。 后李金陆续于2018年12月19日、20日将其自己所有的物品搬离承租房屋。2018年12月22日，唐瑢与李金因房屋租赁相关事宜发生纷争而向当地所在派出所报警，警察出具《巡警接处警（移交）登记表》，登记表载明：“简要案情：房东与租客因压金问题发生纠纷，经我组协调协商处理，如协商不成自行走司法途径。”后唐瑢诉至一审法院。 一审另查明，唐瑢的房屋于2011年1月办理产权，于2018年6月将房屋出租给李金，并于2019年4月30日与案外人四川全城美寓科技有限公司签订《物业委托管理合同》，将案涉出租房屋于2019年5月1日交付给四川全城美寓科技有限公司，由该公司对其房屋进行委托管理并向唐瑢支付房屋管理费。 一审庭审中，李金陈述称其因为父母生病需要回家照顾父母而向唐瑢提出提前解除合同，经与唐瑢及第三人协商，李金愿以其向唐瑢支付的租房保证金2000元作为违约金，但第三人主张除该2000元租房保证金外，李金须向第三人再支付1000元违约金，后经李金与第三人多次协商，第三人同意李金再支付800元违约金后解除合同，遂李金向第三人支付了800元，第三人给物管打电话后，物管才为李金开具的出门条；李金搬离前已经结清了物管费等费用，且在承租房内将房屋钥匙交给了第三人。唐瑢陈述称其房屋内的设备数量未减少，但李金造成屋内设备损坏，应承担赔偿责任；未收到钥匙，现在房屋已于2019年5月1日交付给四川全城美寓科技有限公司管理；案涉出租房屋虽登记在唐瑢名下，但该房屋的出租事宜均由其丈夫即第三人负责处理。 一审法院认为，唐瑢与李金签订房屋租赁合同，唐瑢向李金交付房屋，李金向唐瑢支付租金，唐瑢与李金形成了房屋租赁合同关系。唐瑢的房屋出租事宜由其丈夫即第三人负责处理，故第三人的行为即为唐瑢的意思表示，代表唐瑢的行为。从第三人举出的录音来看，物管为租户开具出门条，需向房屋所有人核实情况。在物管与第三人的对话中，第三人称其将到小区处理该租赁事宜，要求物管对李金不予放行，但在李金向第三人支付了800元（且备注“请给物管打电话”的留言）后，唐瑢房屋所在处的物管便为李金开具了出门条（出门条中载明“经物业办公室核实”）。由此可知，物管系经过第三人的同意后为李金开具的出门条。 综上，李金欲与唐瑢提前解除合同，唐瑢的丈夫即第三人在收到李金支付的800元后，同意物管为李金开具出门条，第三人的该行为即表示其同意李金向其再支付违约金800元后便提前解除唐瑢与李金之间的租赁合同，在李金向唐瑢及第三人共支付违约金2800元（包括之前的租房保证金2000元及李金于2018年12月19日向第三人支付的800元）后，唐瑢与李金之间的房屋租赁合同于2018年12月19日协商解除，双方亦因合同解除而权利义务终结。故唐瑢要求李金向其支付2018年12月22日至2019年6月22日之间的房屋租金12000元及逾期支付租金的违约金之诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院依法不予支持。 如前所述，唐瑢与李金的房屋租赁合同协商解除时，双方协商李金向唐瑢支付提前解除合同的违约金2800元，该约定应视为双方对违约责任进行的重新约定，且双方已实际按照该约定执行，故唐瑢再依据租赁协议的约定要求李金承担未完全履行合同违约金6000元之主张，一审法院不予以支持。 关于唐瑢主张的出租屋内设备损失费用4800元，因唐瑢未举出有效证据证明其屋内设备是否损坏、何时损坏、由谁损坏，故对唐瑢的该项诉请，亦不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条之规定，判决如下：驳回唐瑢的全部诉讼请求。一审案件受理费640元，减半收取320元，由唐瑢承担。 二审中，李金未提交新证据。唐瑢提交了如下新证据：证据1物管公司与唐瑢协议书一份以及转账记录，拟证明系因物管工作人员疏忽给李金开了出门条，物管公司支付唐瑢补偿金1200元。证据2物管公司补充说明一份，拟证明李金开小旅馆。证据3网上投诉记录，拟证明案涉小区的黑旅馆被要求整治。李金发表质证意见称，上述证据真实性无法核实，内容不属实，其也未开黑旅馆，只是他妻子在一些旅馆打扫卫生，帮忙带客。魏光兴发表质证意见称对唐瑢提交的证据均无异议。本院对上述证据将综合认定。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，唐瑢与李金签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。本案二审的争议焦点为：一、魏光兴是否能够代表唐瑢处理房屋租赁事宜；二、唐瑢与李金是否就租赁合同的解除达成一致。 本院认为，关于魏光兴是否能够代表唐瑢处理房屋租赁事宜。首先，唐瑢与李金签订的《房屋租赁协议》上甲方的委托代理人一栏注明了魏光兴，且有唐瑢签字，故应视为唐瑢已授权魏光兴处理房屋租赁事宜，无论魏光兴是否在该合同上签字，均不影响唐瑢已作出授权的效力。其次，在2018年12月19日李金欲将自行购买放置在承租房内的空调、床等搬离小区时，魏光兴与李金在租赁房屋内进行了交涉，租赁房屋的物管也通过电话向魏光兴核实情况，魏光兴明确表明其将处理该事，并于当日实际收取了李金的800元，由此可见，魏光兴也实际代表唐瑢处理了案涉租赁合同的相关事宜。因此，魏光兴能够代表唐瑢处理房屋租赁事宜，其代理行为对唐瑢发生效力。 关于唐瑢与李金是否就租赁合同的解除达成一致的问题，本院认为，本案中，2018年12月19日，李金欲将自己所有的物品搬离承租房屋时，与魏光兴进行了交涉，且李金的搬离行为遭到物管阻拦，物管向魏光兴核实情况后，魏光兴称其将到现场处理相关事宜。同日下午，李金向魏光兴转账800元，后物管为李金开具了《出门条》。根据上述情形可以推定，李金的搬离经过其与魏光兴的协商，魏光兴作出了同意李金搬离的意思表示，故唐瑢与李金的租房协议已协商解除。此外，唐瑢已于2019年4月将案涉房屋委托给案外人四川全城美寓科技有限公司管理，唐瑢亦以实际行为确认了案涉租赁合同已经无法继续履行，故其要求李金支付从2018年12月至2019年6月的租金12000元、逾期支付租金违约金及利息、未完全履行合同违约金6000元的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。虽然唐瑢提交了其与物管的协议及相应说明，但唐瑢作为房屋业主，与物管公司存在利害关系，且物管公司的说明与其当时形成的证据存在明显矛盾之处，故本院对该证据不予采信。根据已查明的事实，魏光兴与李金在2018年12月19日下午就是否同意李金搬离进行交涉，且当日李金支付金额与租金金额不符，故本院对魏光兴关于李金支付的800元系下一期租金的意见不予采纳。 关于唐瑢要求李金赔偿房屋内损坏的财产设备4800元或更换同型号财产设备的主张，唐瑢并未提供证据证明有损失发生，故本院对此不予支持。另，关于李金开黑旅馆的主张，唐瑢提交了物管公司补充说明及网上投诉记录，但物管公司补充说明中并未明确表示李金利用案涉租赁房屋非法开设了旅馆，相应投诉并无证据证明系唐瑢作出，亦无法证明李金非法开设了旅馆，且唐瑢所主张的违约金系逾期履约违约金，对应的违约事实亦不包括李金变更房屋用途，故本院对唐瑢的该主张不予支持。 综上，上诉人唐瑢的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费640元，由唐瑢负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 袁晟翔 二〇一九年十一月十九日 书记员 王小禹