广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5437号上诉人（原审被告）：王开封，男，汉族，1982年1月28日出生，住址：河南省柘城县。上诉人（原审被告）：张海洋，男，汉族，1986年9月26日出生，住址：河南省民权县。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：张兴永，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈朝晖，广东广信君达（东莞）律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）：马建刚，男，汉族，1979年1月21日出生，住址：陕西省洋县。被上诉人（原审原告）：尹坤，男，汉族，1984年3月18日出生，住址：湖北省南漳县。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨军飞，广东国欣律师事务所律师。原审第三人：东莞市亿水山实业投资有限公司，住所地：东莞市大岭山镇矮岭冚村莞长路****。法定代表人：王开封。委托诉讼代理人：张兴永，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朝晖，广东广信君达（东莞）律师事务所（实习）律师。原审第三人：博罗县园洲港日实业发展有限公司，，住所地：博罗县园洲镇下南村法定代表人：陈进忠。委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。上诉人王开封、张海洋因与被上诉人马建刚、尹坤、原审第三人东莞市亿水山实业投资有限公司（以下简称“亿水山公司”）、原审第三人博罗县园洲港日实业发展有限公司（以下简称“港日公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王开封、张海洋上诉请求：（一）依法撤销广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初204号民事判决书，驳回被上诉人的全部诉讼请求。（二）依法判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一审法院事实认定不清、法律适用错误。本案的《厂房租赁合同》有效，且王开封、张海洋不应当承担返还履约保证金196000元及相应利息的义务，理由如下：（一）王开封、张海洋不是本案的适格被告，不应当承担返还履约保证金的责任。《厂房租赁合同》是第三人亿水山公司与案外人锦源公司之间的合同，根据合同相对性原则，王开封、张海洋不承担案涉合同的义务。王开封是亿水山公司的法定代表人，张海洋系公司原隐名股东，亿水山公司对该事实予以确认，因此王开封、张海洋二者均系职务行为。（二）涉案的《厂房租赁合同》有效，马建刚、尹坤均存在重大违约，保证金不退还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉租赁物应当视为已经取得主管部门批准情形，属有效合同。根据一审法院查明的情况，案涉租赁物已经取得基本合法手续，这也就意味着案涉租赁物已经符合了城乡规划要求。与案涉租赁物相关联的租赁合同已经由惠州市中级人民法院于2019年4月17日作出的(2019)粤13民终829号民事判决书确认有效，因此本案《厂房租赁合同》有效。（三）即使一审判决所认定《厂房租赁合同》无效，王开封、张海洋也不应承担全部责任。一审判决认定王开封、张海洋和马建刚、尹坤均存在过错，同时认定马建刚、尹坤存在利息损失，全部利息损失不应当均由上诉人承担。同时，利息的起始时间计算错误，不应从交付保证金时开始，而应当从王开封、张海洋知道或应当知道租赁合同无效时开始。马建刚、尹坤在明确知道因环保问题无法经营的情况下，仍然请求延期，因此其应当承担相应损失，利息损失应从其起诉时计算。如前所述，其退还保证金的请求亦不应全部支持。基于以上理由，一审诉讼费的承担亦分配错误，请一并纠正。被上诉人马建刚、尹坤辩称，王开封、张海洋提出的上诉请求没有事实和法律依据，陈述的上诉事实与理由也不符合客观事实和法律规定。（一）王开封、张海洋认为案涉合同的主体分别是原审第三人东莞市亿水山实业投资有限公司、惠州市源锦家具有限公司，王开封、张海洋不是案中适格的诉讼主体，明显是不符合客观事实和法律规定的。1.2017年8月23日，马建刚、尹坤与王开封、张海洋签订的案涉合同的抬头处的出租方为张海洋，承租方是马建刚、尹坤；落款处的出租方为张海洋的签名、王开封加盖其的私章，承租方为马建刚、尹坤的签名。案涉合同的履行过程中，是由马建刚和尹坤、王开封和张海洋来履行，而不是由原审第三人东莞市亿水山实业投资有限公司、惠州市源锦家具有限公司来履行。2.在案涉合同的履行过程中，原审第三人东莞亿水山实业投资有限公司和惠州市源锦家具有限公司均未对案涉合同约定的权利和义务表示承接，原审第三人东莞市亿水山实业投资限公司、惠州市源锦家具有限公司、马建刚和尹坤、王开封和张海洋之间也未就案涉合同达成任何协议。（二）王开封和张海洋认为案涉合同有效、马建刚和尹坤存在重大违约以及履约保证金不应退还，没有事实和法律依据。1.案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证或者经过主管部门的批准，本案中当事人没有提供案涉租赁物已经取得建设工规划许可证或者经过主管部门的批准建设的相关证据。因此，依据人民法院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条之规定，案涉合同是无效的。2.（2019）粤13民终829号民事判决书中的租赁合同与案涉合同中约定的租赁物虽然是同一处，但是该两份合同不是同一合同；另外，(2019)粤13民终829号民事判决书中确认租赁合同有效，但是该判决书中没有对该租赁合同的有效进行相应的裁判说理。因此，案涉合同以及(2019)粤13民终829号民事判决书中的租赁合同均是无效的。3.案涉合同无法履行的根本原因是原审第三人博罗县园洲港日实业发展有公司擅自停案涉租赁物处的水电以及王开封、张海洋无法提供案涉租赁物给马建刚、尹坤正常使用；另外，马建刚、尹坤与王开封、张海洋就案涉合同的履行达成了解除的口头协议。因此，在马建刚、尹坤不存在违约且案涉合同已经解除的情况下，王开封、张海洋需返还履约保证金。原审第三人亿水山公司的意见与上诉人的意见一致。原审第三人港日公司述称，案涉合同纠纷与港日公司无关，案涉租赁物已经取得合法报建手续，案涉的租赁关系合法有效。马建刚、尹坤向一审法院起诉请求：1.确认马建刚、尹坤与王开封、张海洋之间于2017年8月23日签订的《厂房租赁合同》无效；2.王开封、张海洋立即向马建刚、尹坤返还履约保证金196000元及利息（以196000元为基数，从2017年8月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%/年的标准计算至还清日止，暂计至2019年1月2日为12702.41元），上述款项暂合计208702.41元；3.本案诉讼费由王开封、张海洋承担。一审法院认定事实:（一）2017年8月23日，张海洋作为出租方（甲方），马建刚、尹坤作为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁合同》，其中约定：甲方将案涉租赁物出租给乙方作家具厂使用，租赁期为2017年8月23日至2027年8月22日，计租期为2017年10月10日起至2027年8月22日；租金98000元/月，乙方需于每月5日前将当月租金交付甲方；乙方须于合同签订当日一次性向甲方交纳2个月租金即196000元作为履约保证金，并预交1个月租金98000元，合计294000元，本合同方能生效；厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月的租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金；合同还约定其他事宜。该合同签约栏出租方处有张海洋签名，并加盖“王开封”字样的私章；承租方处有马建刚、尹坤签名。（二）合同签订当日，马建刚、尹坤委托案外人石梨霞向张海洋个人账户转账3笔合计294000元，张海洋于当日向马建刚、尹坤出具2份收据，分别确认收到马建刚、尹坤交来的案涉租赁物押金196000元和2018年10月份租金98000元，收据上加盖了第三人亿水山公司的印章，经手人处有张海洋签名。（三）马建刚、尹坤共同投资先后于2017年9月8日和2018年5月28日在案涉租赁物所在地设立了锦源公司、融硕公司。马建刚、尹坤主张案涉租赁物的建设项目已经通过博罗县环境保护局的审批，并非污染企业，并提供“污染物总量使用调配通知”“关于暂停受理我县建设项目环境影响评价文件的通知”“博罗县环保局受理通知书”及网页公示信息等证据佐证。王开封、张海洋认为该组证据因公章模糊，无法确认其真实性和合法性；该证据系融硕公司的环评批文，与源锦公司系两个独立的法人，，经营地点也不同所以证据的关联性不予认可；源锦公司提出了环评审批请求，但没有通过，所以马建刚、尹坤的生产仍然不具有合法的环评资格。（四）第三人港日公司委托广东金桥百信律师事务所于2018年6月4日向王开封发出《关于解除房屋租赁合同的律师函》，称其与王开封于2017年7月28日签订《房屋租赁合同》，将案涉租赁物租予王开封使用，但王开封将租赁物转租给张海洋，且张海洋开办的企业存在违法经营、污染排放的行为，王开封转租行为严重违反双方合同约定。故港日公司要求解除其与王开封之间的《房屋租赁合同》，并要求在10日内配合港日公司对源锦公司实施“两断三清”，将租赁房屋清空并退还港日公司，逾期港日公司将自行收回租赁物。2018年6月13日，第三人亿水山公司（法定代表人为王开封）委托广东广信君达（东莞）律师事务所向港日公司发出《律师函》，称港日公司擅自报停案涉租赁物用电，导致其无法正常生产和生活，并要求港日公司立即恢复供电，并与王开封协商解决。（五）2018年6月17日，锦源公司向港日公司出具2份《申请书》，其中一份内容大意为锦源公司已于2018年6月7日收悉港日公司发送给王开封的解除租赁合同律师函并确认内容，但锦源公司无法在指定时间完成公司搬迁要求；请求搬迁时间延长至2018年10月18日前，搬迁期间锦源公司同意从2018年6月7日起按每月9万元支付房屋占用费，不足月按每日3000元支付；公司股东马建刚、尹坤承担保证责任。另一份《申请书》内容大意为锦源公司正按照当地政府的要求进行相关整改工作，若整改工作完成，希望港日公司将案涉租赁物租予锦源公司。上述《申请书》均由马建刚、尹坤签名，但未加盖锦源公司印章。马建刚、尹坤主张上述《申请书》系在受港日公司胁迫的情况下才出具的，但未提供相应证据佐证。同日，港日公司向锦源公司出具《关于惠州市源锦家具有限公司申请书的回函》，称如锦源公司能够按照当地政府要求完成整改工作，港日公司同意由其承租案涉租赁物。后马建刚、尹坤以委托石梨霞转账的方式向港日公司法定代表人陈进忠支付了2018年6月至9月租金合计39.6万元。（六）2018年8月8日，张海洋委托广东广信君达（东莞）律师事务所向马建刚、尹坤发出《律师函》，称2018年6月以来厂房疑因环保问题被人非法停止用电，导致两人未能及时交付租金，但与张海洋无涉，故要求马建刚、尹坤于2018年8月15日前交付所欠租金。后马建刚、尹坤分别于2018年8月31日、9月13日委托石梨霞向张海洋转账1.5万元，合计3万元。马建刚、尹坤主张该3万元系其与王开封、张海洋口头协议补偿2018年8月、9月的租金损失；马建刚、尹坤已于2018年10月31日将案涉租赁物返还给王开封、张海洋。王开封、张海洋陈述因马建刚、尹坤从2018年6月起没有支付租金，后双方达成口头协议，由马建刚、尹坤向亿水山公司每月补偿1.5万元；而亿水山公司每月可得租金差额2.2万元，直接经济损失7000元，实际上马建刚、尹坤也未按上述口头协议履行；因案涉租赁物被港日公司实际控制，王开封、张海洋和亿水山公司从2018年6月起已完全失去对租赁物的控制，所以亿水山公司才起诉港日公司。（七）2018年10月25日，马建刚、尹坤委托石梨霞向港日公司法定代表人陈进忠转账3万元，该次交易摘要为“9月份电”。陈进忠于当日出具一张《收条》，大意为收到案涉租赁物水电费3万元，今后不再追讨；陈进忠开走堵在门口的车辆，不再干扰厂房宿舍搬迁。（八）一审法院于庭前对港日公司进行调查，并制作了调查笔录，港日公司陈述其于2003年从园洲镇下南陈屋村委会受让面积为6500平方米的集体土地建设用地使用权，并办理了博集建（××）字第19××67号集体土地建设用地使用证，用途为厂房及商业住宅；该证件载明的登记日期并非实际购买日期，是因下南陈屋村委会先行办理好使用证，土地使用者一栏留空，待有人购买后再填写名称；港日公司于2003年2月建设案涉厂房，并在园洲镇村建所办理建设工程规划许可证。港日公司仅向一审法院提供了博集建（××）字第19××67号集体土地建设用地使用证，未提供其所称的建设工程规划许可证。（九）另查，亿水山公司以港日公司为被告、马建刚、尹坤、锦源公司为第三人，于2018年11月27日向一审法院起诉并获受理[案号：（2018）粤1322民初4794号]，请求判令港日公司继续履行双方的《房屋租赁合同》，港日公司返还起6月份租金7.6万元、赔偿违约金45.6万元、赔偿可得利润损失6.6万元、退还保证金22.8万元。港日公司在该案中提起反诉，请求判令解除双方的《房屋租赁合同》，亿水山公司停止妨碍出租的侵权行为，并赔偿港日公司妨碍出租的损失7.6万元及水电费25041.61元。一审法院经审理后于2018年12月11日作出了（2018）粤1322民初4794号民事判决。亿水山公司对该判决不服，上诉至本院。经审理后，本院于2019年4月17日作出（2019）粤13民终829号，判令解除亿水山公司与港日公司签订的《房屋租赁合同》，港日公司返还亿水山公司2018年6月份租金76000元以及保证金228000元，亿水山公司赔偿港日公司2018年10月18日至11月18日的租金76000元；驳回双方当事人其他诉讼请求。一审法院认为，（一）关于案涉租赁合同的当事人问题。马建刚、尹坤与王开封、张海洋于2017年8月23日签订的租赁合同签约页显示承租人为马建刚、尹坤，出租人为张海洋，并加盖“王开封”字样的印章，上述签名、印章的真实性双方均无异议。此外，支付履约保证金及首月租金的人是马建刚、尹坤，收款账号的户名是张海洋。因此一审法院认定案涉合同的出租人为张海洋、王开封，承租人为马建刚、尹坤。王开封、张海洋主张租赁双方应为亿水山公司和锦源公司，不予采纳。（二）关于案涉租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，截至一审法庭辩论终结前，本案的诉讼参与人均未提供证据证明案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，故一审法院认定马建刚、尹坤与王开封、张海洋就案涉租赁物签订的《厂房租赁合同》属无效合同。（三）关于合同无效导致的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，马建刚、尹坤于2017年8月23日向王开封、张海洋支付196000元履约保证金，现合同无效，王开封、张海洋应返还马建刚、尹坤已支付的履约保证金196000元。王开封、张海洋作为出租方提供符合条件的租赁物为其必要的义务，马建刚、尹坤作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务。王开封、张海洋在明知案涉租赁物没有合法手续的情况下，仍出租予马建刚、尹坤；而马建刚、尹坤没有审慎了解、查核承租标的性质是否符合合同目的就与王开封、张海洋订立租赁合同关系，导致合同无效双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。马建刚、尹坤请求王开封、张海洋从2017年8月23日起支付上述保证金按银行贷款利率计算的利息，马建刚、尹坤因王开封、张海洋占用款项所致损失一般而言为资金占用期间的利息损失，马建刚、尹坤上述请求有事实和法律依据，予以支持。故王开封、张海洋应以196000元为基数，从起至还清日止，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准向马建刚、尹坤计付利息。一审法院判决：（一）确认马建刚、尹坤与王开封、张海洋于2017年8月23日签订的《厂房租赁合同》无效；（二）王开封、张海洋于判决发生法律效力之日起五日内向马建刚、尹坤一次性返还履约保证金196000元，并支付利息（以196000元为基数，从2017年8月23日起至付清日止，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，且双方均无异议，本院予以确认。另查明，案涉租赁物于2003年7月28日取得博罗县园洲镇村镇建设管理所出具的《建设许可证》。本院认为，本案的争议焦点包括：1.上诉人王开封、张海洋的诉讼主体是否适格；2.上诉人与被上诉人于2017年8月23日签订的《厂房租赁合同》的效力问题；3.上诉人是否应当返还履约保证金196000元及利息。关于上诉人的诉讼主体是否适格的问题。《厂房租赁合同》的首页显示出租方（甲方）为张海洋，承租方（乙方）为马建刚、尹坤；落款处显示承租人为马建刚、尹坤，出租人为张海洋，并加盖“王开封”字样的印章。合同中并未出现上诉人所主张的亿水山公司及锦源公司。合同签订后，承租方支付的履约保证金及首月租金均汇入张海洋的个人账户。根据合同相对性的原则，一审法院认定案涉出租人为张海洋、王开封，承租人为马建刚、尹坤并无不当。关于《厂房租赁合同》的合同效力问题。港日公司在二审诉讼期间提交了博罗县园洲镇村镇建设管理所出具的《建设许可证》，参照《建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》第三条：“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，设市城市由市人民政府城市规划行政主管部门核发；县人民政府所在地镇和其他建制镇，由县人民政府城市规划行政主管部门核发”的规定，博罗县园洲镇村镇建设管理所出具的《建设许可证》并非由县人民政府城市规划行政主管部门核发，不能证明涉案租赁物已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。因当事人无法证明案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条的规定认定《厂房租赁合同》无效，并无不当，本院予以确认。关于上诉人是否应返还履约保证金196000元及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。履约保证金的目的在于保障合同履行，由于讼争的《厂房租赁合同》无效，上诉人基于租赁合同所占有的被上诉人的财产应予以返还，一审法院判决上诉人返还196000元履约保证金及利息并无不当。综上所述，上诉人王开封、张海洋的上诉理由缺乏事实及法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件的受理费4220元，由上诉人王开封、张海洋共同负担。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年十一月十二日法官助理黄杰书记员张千千附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。