西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民初1752号 原告（执行案外人）：董某，男，1960年3月7日出生，汉族，无业，住西安市某小区。委托诉讼代理人：赵卓，陕西迈拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：任永平，陕西迈拓律师事务所律师。    被告（申请执行人）：甲公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：苟某，该公司总经理。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：乙公司，住所地西安市浐灞生态区。法定代表人：黄某，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。原告董某与被告甲公司（以下简称甲公司）及第三人乙公司（以下简称乙公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董某委托诉讼代理人赵卓，被告甲公司委托诉讼代理人南溪到庭参加诉讼，第三人乙公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董某向本院提出诉讼请求：1．不得执行董某购买的乙・某小区3号楼1702号房屋，并解除对上述房屋的查封；2．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：1．原告与乙公司所签订的《商品房买卖合同 》应属合法有效。在合同签订后，原告及时支付了购房款，乙公司向原告出具了收到购房款的收据，执行异议中乙公司也没有对原告履行合同的行为提出抗辩，表明乙公司对《商品房买卖合同》已经实际履行没有异议。乙公司作为房地产开发企业，对预售房屋需要符合的条件应当清楚，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房的行为的违法性应当明知。若法院以乙公司未取得预售许可证的事实而确定《商品房买卖合同》非合法有效，将会导致乙公司获得超出合同预期的更大利益，损害董某的合法权益。因此，人民法院应当确认董某与乙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。2．原告在西安市中级人民法院查封前已与乙公司签订了《商品房买卖合同》，原告也是为了居住而购买涉案房屋，涉案房产原告已合法占有并实际入住；原告签订《商品房买卖合同》后已经积极履行了合同义务，支付了房屋价款。《商品房买卖合同》签订后，房屋没有办理过户登记并非是原告的原因造成的。因此，原告就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告甲公司辩称，1．董某与乙公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售证许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”。目前乙·某小区3号楼并未取得《商品房预售许可证》，因此，董某与乙公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同。自2018年4月11日灞桥区人民法院保全查封涉案房屋至今，涉案房屋仍属于被执行人乙公司的财产，也没有任何证据表明该公司与董某就购房合同在房屋管理行政部门备案登记。因此，董某主张该房屋已归其所有与事实不符。2．董某只提供了手写的收款收据，除上述收款收据外，无其他证据证明该付款行为实际发生。董某系以房抵债，其债务的真实性无法确定，也并未发生实际的房屋买卖合同关系。同时其债权与甲公司的债权均为一般债权。3．董某在承建方未交房给开发商的情况下撬锁非法入住，无视法院查封封条，且董某未证明其名下及其配偶和未成年子女名下无其他任何房屋。综上，请求驳回董某的异议。第三人乙公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决已发生法律效力。后因乙公司未履行上述生效裁决确定的给付义务，甲公司向本院申请强制执行。本案在执行过程中，2018年6月4日，本院作出（2018）陕01执704号之二执行裁定书，查封（现状查封）被执行人乙公司在西安市浐灞生态区XX路XX路XX号楼包括涉案3-1702在内的部分房产，查封期限为三年。董某作为案外人以上述被查封的建筑中包含其享有合法所有权的3号楼3-1702号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异437号执行裁定：驳回董某执行异议申请。董某遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。乙公司就涉案“乙·某小区”3号楼至今未取得《商品房预售许可证》。另查，2016年10月11日，董某与乙公司签订《商品房买卖合同》，约定购买乙公司位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX层XX号房，建筑面积124.5平方米，单价为7800元/每平方米，总金额为971100元。付款方式为一次性付款：买受人于2016年10月11日一次性付清全款即971100元。票号为N0.7290975的收款收据载明：2016年10月11日，收到董某某小区3-1702室房款人民币971100元，抵工程款；同日，票号为NO.7290976的收款收据载明：收到董某大修基金3—1702人民币18052.5元，抵工程款；同日，票号为NO.7290977的收款收据载明：收到董某天然气燃料费3—1702人民币1650元，抵工程款。又查，西安市不动产登记服务中心于2019年8月29日出具的《西安市住房情况查询结果证明》显示董某在该中心数据库中无有效房产信息。上述事实，有（2019）陕01执异437号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据、《西安市住房情况查询结果证明》、户籍信息、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点为董某就位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX层XX号的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，董某与乙公司于2016年10月11日签订《商品房买卖合同》，约定购买乙·某小区第3幢17层02号房屋，乙公司作为出卖人，至今未取得涉案《商品房预售许可证》，故董某与乙公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。董某基于该无效合同不能成为涉案房屋的权利人，仅享有对乙公司相应债权，该债权不足以排除对涉案房屋的强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十”。本案中，董某虽然与乙公司于本院查封之前签订《商品房买卖合同》，但因该合同为无效合同，不符合该规定之情形，故原告的诉讼请求不能成立。综上，原告董某主张其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求停止执行涉案房屋，证据不足，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告董某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告董某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。        审 判 长 陈平 审 判 员 李刚 审 判 员 李涛 二〇一九年十一月二十一日法官助理 王坤 书 记 员 李艳