浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8121号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州慕创科技有限公司，住所地：杭州市江干区九盛路********。统一社会信用代码：91330104589869840R。 法定代表人：杨岳军，总经理。 委托诉讼代理人：冯圆媛、解本平，浙江天富律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州钱塘智慧城投资开发有限公司，住所地：，住所地：杭州市江干区九盛路******信用代码：91330104728484765T。 法定代表人：袁毅，总经理。 委托诉讼代理人：何开天、杜小莉，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州慕创科技有限公司（以下简称慕创公司）因与被上诉人杭州钱塘智慧城投资开发有限公司（以下简称钱塘公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初4511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，案涉房屋由杭州江干科技经济开发有限公司开发建设，杭州江干科技经济开发有限公司于2016年3月2日变更名称为钱塘公司。 2016年4月27日，钱塘公司（甲方、出租方）与慕创公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于江干区建筑面积555平方米出租给乙方作为经营、办公；租期从2016年3月6日至2017年3月5日止；2016年3月6日至2017年3月5日止租金为每平方米48元/月；合同签订之日起三天内，乙方须在本合同签订之日起的三天内一次性支付给甲方2016年3月6日至2016年9月5日的租金159840元，以后每半年提前一个月预付下一期（半年）的房租费，并需向甲方支付壹万元的租赁押金。合同到期后，如乙方不再继续租赁，经甲方实地检查没有造成所承租房屋及辅助设施损坏且已结清所有相关费用，甲方无息退回租赁押金；物业管理费及水、电、网络费等租金以外的费用由乙方与办公楼所在物业公司自行结算；租赁期间，如乙方违反本协议约定逾期支付租金及其他各项费用的（包括水、电费等），则应由甲方按应交总额的日千分之十五的比例向乙方加收滞纳金；乙方未经甲方同意中途退租或者因乙方的原因解除合同的，乙方应支付给甲方年租金的10%的违约金；租赁期满或因乙方原因解除合同的，乙方应在7日内腾房并归还房屋的使用权。如乙方逾期不归还，则每逾期一天应向甲方支付0.15%违约金等内容。 合同签订后，钱塘公司收到2016年3月6日至2016年9月5日租金159840元及10000元租赁押金。 2017年1月19日，案涉房屋被物业上锁。 2017年5月23日，钱塘公司发函至慕创公司，要求其缴纳所欠租金及承担违约责任。 2017年6月22日，钱塘公司起诉至原审法院，请求：1.判令慕创公司向钱塘公司支付2016年9月6日至2017年3月5日的租金159840元；2.判令慕创公司向钱塘公司支付自2016年9月6日至2017年3月5日的滞纳金431568元；3.判令慕创公司向钱塘公司支付年租金的10%的违约金31968元；4.判令慕创公司向钱塘公司支付逾期腾房违约金20380元，自2017年3月13日起暂计至2017年6月5日，实际计算至慕创公司完成腾退之日止；5.判令慕创公司向钱塘公司支付房屋占有使用费74446元，自2017年3月13日起暂计至2017年6月5日，实际计算至慕创公司完成腾退之日止；6.判令慕创公司承担本案所有诉讼费用。后慕创公司提起反诉，请求：1.判令钱塘公司赔偿慕创公司产生的装修和购置办公家具的费用损失共计94100元；2.判令钱塘公司赔偿慕创公司因重新装修及购置办公家具产生的费用损失共计200246元；3.判令钱塘公司返还慕创公司租赁保证金10000元和水电费押金4000元；4.本案诉讼费用、鉴定费用40000元由钱塘公司承担。 2018年4月18日钱塘公司与慕创公司自行协商后腾退案涉房屋。 原审法院另查明，案涉房屋经浙江中联耀信资产评估有限公司评估装修的市场价值为94100元，慕创公司为此支付评估费用20000元。 原审法院认为，钱塘公司与慕创公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对当事人双方均有约束力。慕创公司因未按期支付租金系违约，依法应当承担赔偿责任，但在无约定的情况下，钱塘公司因此通过物业将案涉房屋上锁，直至2018年4月18日双方完成案涉房屋腾退，其私力救济的行为导致了损失扩大，故对于2017年1月19日至2018年4月18日期间的租金或者房屋占有使用费由双方按各半的比例分担，租赁押金在租金中予以抵扣。钱塘公司诉请慕创公司支付滞纳金其实质是租金违约金，因合同约定过高且考虑到双方责任，该院酌情调整按日万分之三计算。钱塘公司诉请慕创公司支付年租金10%的违约金，有事实依据且未违反法律规定，该院予以支持。钱塘公司诉请慕创公司支付腾房违约金，无事实和法律依据，该院不予支持。因慕创公司违约在先，故其诉请钱塘公司赔偿装修、购置办公家具费用，无事实和法律依据，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年6月28日判决：一、杭州慕创科技有限公司支付杭州钱塘智慧城投资开发有限公司自2016年9月6日至2017年3月5日的租金人民币128084元，于判决生效后十日内支付；二、杭州慕创科技有限公司支付杭州钱塘智慧城投资开发有限公司自2017年3月6日至2018年4月18日的房屋占有使用费人民币178932元，于判决生效后十日内支付；三、杭州慕创科技有限公司支付杭州钱塘智慧城投资开发有限公司租金违约金11527.56人民币元，于判决生效后十日内支付；四、杭州慕创科技有限公司支付杭州钱塘智慧城投资开发有限公司违约金人民币31968元，于判决生效后十日内支付；五、驳回杭州钱塘智慧城投资开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回杭州慕创科技有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的本诉案件受理费人民币5491元，由杭州钱塘智慧城投资开发有限公司负担人民币2811元，由杭州慕创科技有限公司负担人民币2680元；反诉案件受理费人民币4284元，由杭州慕创科技有限公司负担。 宣判后，慕创公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误，一审法院将房屋租金和占有使用费判决为双方按各半比例分担无事实依据和法律依据。一审法院将租金或者房屋占有使用费判决为双方按各半的比例分担，明显不公。慕创公司原与钱塘公司委托的单位签订租赁合同，因钱塘公司与其委托人发生纠纷，钱塘公司以清空租赁场地为由胁迫慕创公司与钱塘公司直接签订新的租赁合同。后钱塘公司又限期慕创公司一年时间必须搬离现在的租赁场地，慕创公司作为承租方，为了公司能够尽早恢复正常运营，一再退让，已经决定根据钱塘公司的要求搬离，在搬离办公用品的过程中，钱塘公司指使其委托的物业管理公司禁止慕创公司将办公家具搬离，双方发生肢体冲突，并在2017年1月29日私自对慕创公司的租赁场地上锁。期间慕创公司多次上门找到钱塘公司要求将办公家具等搬离，但钱塘公司坚决不同意，拒绝向慕创公司交付办公家具，所以物业公司一直不予以开门处理，慕创公司迫于无奈，只能重新购置办公设备，并支付大量的购置费用。慕创公司与钱塘公司及其委托的出租单位签订的租赁期限本为五年，也投入了实际的装修费用，但在实际使用不到两年后被迫搬离，因钱塘公司擅自上锁的不当措施，遭受了装修以及重新购置办公设备等经济损失，期间慕创公司的贵重物品服务器的关键部件也丢失，已向公安机关报案，但迟迟没有结果。慕创公司属于网络科技公司，主营业务就是计算机软硬件、计算机网络、电子产品的技术开发、技术服务，至今未挽回丢失物品的相关损失。在合同租赁期内，钱塘公司无权擅自将租赁场地上锁，且在后期慕创公司多次要求搬离时始终拒绝，直到在一审法院开庭当天法官的主持协调下，才同意慕创公司过来腾退房屋。慕创公司客观上无法搬离，钱塘公司采取私力救济的行为导致了损失扩大近36万元，远超过必要的限度，即便钱塘公司要行使留置权，在长达一年多的时间，完全可以将慕创公司的相关物品在仓库等合理场所留置，钱塘公司为了不足十万元的家具支出了36万元保管开支，其主观恶性非常明显，对于其扩大的损失，应由钱塘公司自行承担。另外，慕创公司仅出现逾期支付租金一个违约行为，原审法院已经判决慕创公司承担租金违约金11527.56元和违约金31968元，以弥补因逾期支付租金给钱塘公司造成的实际损失，扩大的损失部分，不是因慕创公司逾期支付租金的行为造成的，而是因钱塘公司采取不当私力救济而产生，同时将以上三项损失均判由慕创公司承担，这是明显不合理的分配。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于2017年1月19日至2018年4月18日期间的租金或房屋占有使用费，不属于钱塘公司支出的合理费用，是其未采取适当措施造成的扩大损失，应由钱塘公司承担。在钱塘公司将租赁场地上锁之日起，慕创公司无法正常使用，多次上门协商搬离家具，但均遭钱塘公司拒绝。钱塘公司实际控制该场地，故慕创公司支付租金至锁门前一日2017年1月18日止。本案立案之初，慕创公司为避免出现有失公平的判决，已经申请管辖权异议并上诉，要求将本案移送杭州市中级人民法院管辖。钱塘公司是由杭州江干区国有资产管理经营有限公司投资设立的杭州江干区基础设施投资管理合伙企业（有限合伙）和江干区城中村改造投资管理合伙企业（有限合伙）共同出资设立的企业，其性质应为国资企业，而原审江干区法院作为江干区财政拨款的区级司法行政机关，与江干区特设的江干区国有资产管理经营有限公司之间存在关联关系，由江干区法院审理本案，可能影响本案的公平审理。其次，本案的案件处理，对于企业选择入驻钱塘智慧城以及钱塘智慧城自身的规范管理和建设有着重要影响，属于在杭州中级人民法院管辖区内有重大影响的案件，应由贵院管辖，但本案最终还是未能避免在原审法院审理。现慕创公司认为判决内容有失偏颇，钱塘公司采取不当的私力救济形式，无视国有资产的保值增值，极力发挥房屋出租方与承租方的不平等地位，一再提出无理要求，态度强硬，拒绝沟通，造成国有资产的不必要损失，应当全部由钱塘公司自行承担。三、钱塘公司并非本案适格原告，对于案涉房屋，其不享有出租权，本案中钱塘公司未能提交产证证书等证明其系案涉房屋的产权人，其提供的民事判决书亦无法证明其具备出租案涉房屋的主体资格，故其无权收取相应租金。综上，一审法院对案件相关事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销州市江干区人民法院（2017）浙0104民初4511号民事判决第一、二项，并依法改判慕创公司支付钱塘公司自2016年9月6日至2017年1月18日的租金108238元，一、二审案件受理费由钱塘公司承担。 被上诉人钱塘公司答辩称：一、慕创公司无权要求钱塘公司赔偿装修、购置办公家具费用，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。慕创公司未按约支付2016年9月6日至2017年3月5日的租金，该债务已经届期，依据《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定，“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”故钱塘公司对租赁场地上锁以留置慕创公司的动产，是正当行使留置权的行为，未侵犯慕创公司的合法权益，不需要承担任何赔偿责任。一审法院认定因慕创公司违约在先，故其诉请钱塘公司赔偿装修、购置办公家具费用，无事实和法律依据，事实清楚，适用法律正确。二、慕创公司无权要求钱塘公司承担全部房屋占有使用费，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。债权人合法行使留置权产生的费用，应由债务人承担。租赁场地作为存放债务人动产的场地，其房屋占有使用费为行使留置权的费用，理应由慕创公司承担。即使认为在原租赁场地进行留置而产生的留置费用（即房屋占有使用费）过高，钱塘公司可以通过拆除有关设备、将其搬运至另外仓库保存的方式减少留置费用，但该种方式仍然会产生拆除费用、搬运费用、仓库租赁费用、保管费用等各项费用，这些费用仍应由慕创公司承担。法院酌定双方按各半比例分摊房屋占有使用费，已经认定了钱塘公司未积极合理地减少损失，进而免除了慕创公司应承担的部分留置费用，这是法院对合理留置费用的自由裁量，钱塘公司认为法院酌定的金额合法合理，并无不当。三、双方于2016年4月2日签订了租赁合同，该份合同约定了具体承租房屋的面积、位置、租赁期间即租金、支付方式，根据该合同，可以说明双方之间存在租赁关系，钱塘公司具备出租资格。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，判决合理合法，慕创公司的各项上诉请求既无事实支持，也无法律依据。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 二审中，慕创公司与钱塘公司均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案中，双方签订有房屋租赁合同，且慕创公司基于该合同承租案涉房屋，合同履行期间亦无案外人向其主张权利，故钱塘公司作为出租人，系本案适格原告。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故本案二审的争议焦点为案涉房屋被锁门后，慕创公司是否仍需承担相应的租金、占有使用费。本院认为，双方当事人对2017年1月19日，案涉房屋被物业公司锁门的事实均无异议，本院予以确认。钱塘公司主张其对案涉房屋锁门系行使留置权。本院认为，债权人行使留置权的前提为，其基于保管合同、运输合同、加工承揽合同法律关系合法占有债务人的动产。而本案中，钱塘公司因慕创公司欠付租金，采取锁门的形式占有案涉房屋，系其采取私力救济的方式维护自身权益，非合法占有属于慕创公司财产，故其于本案中主张其系行使留置权的主张不能成立。因钱塘公司锁门导致慕创公司无法使用案涉房屋，慕创公司无需支付自锁门之后的租金、占有使用费，原审法院酌情分配此期间的租金、占有使用费无法律依据，本院予以纠正。经计算，慕创公司仍应支付钱塘公司截至2017年1月19日的租金119880元。综上，原审判决事实认定清楚，但实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初4511号民事判决三、四、六项； 二、撤销杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初4511号民事判决第一、二、五项； 三、杭州慕创科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州钱塘智慧城投资开发有限公司自2016年9月6日至2017年1月19日的租金119880元； 四、驳回杭州钱塘智慧城投资开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费按规定减半收取5491元，由杭州钱塘智慧城投资开发有限公司负担4242元，由杭州慕创科技有限公司负担1249元；反诉案件受理费人民币4284元，由杭州慕创科技有限公司负担。 二审案件受理费4276元，由杭州钱塘智慧城投资开发有限公司负担4026元，由杭州慕创科技有限公司负担250元。（杭州慕创科技有限公司已预交二审案件受理费5905元，于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费手续；杭州钱塘智慧城投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将应承担的二审案件受理费4026元缴纳至本院）。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一九年十一月二十一日 书记员 姚丽萍