浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初5930号 原告:湖州汇鑫置业有限公司。住所地：湖州市星汇半岛环庄路**。统一社会信用代码：91330500795564220L。 法定代表人：吕纯云，该公司董事长。 诉讼代表人：周伟，湖州汇鑫置业有限公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：王涛莲，浙江广诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪，浙江广诚律师事务所律师。 被告:湖州棕榈泉酒店有限公司。住。住所地：湖州市星汇半岛综合楼一社会信用代码：91330501325617519L。 法定代表人：史建英，该公司经理。 被告：史建英，女，1972年9月1日出生，汉族，住址：南京市雨花台区。 两被告共同委托诉讼代理人：武加琦，浙江泽大律师事务所律师。 原告湖州汇鑫置业有限公司与被告湖州棕榈泉酒店有限公司、史建英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理，依法由审判员朱赟按简易程序审理。本院于2019年9月11日和同年10月29日两次公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人王涛莲、李雪及被告的委托诉讼代理人武加琦到庭 参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告湖州棕榈泉酒店有限公司支付原告自2013年1月1日至2019年3月14日期间的租金2704332元及违约金1979354元；2、被告史建英对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年8月27日，原告与被告湖州棕榈泉酒店有限公司的原始股东缪旭平、裘秋敏、金建泉、吕华签订房屋租赁合同，该四人向原告租赁湖州星汇半岛一期综合楼（房屋所有权证：湖房权证湖州市字第××号，使用面积980.36平方米），租赁期限15年。自2013年1月1日起到2027年12月31日止。第一年租金为350000元，第二年至第五年租金在上一年的基础上每年递增35000元，第六年至第十年租金在上一年的基础上每年递增24500元，第十一年至第十五年的租金在上一年的基础上每年递增30625元。租金的支付方式：房屋租金从2013年1月1日起开始计算，其中2013年度租金在合同签订时一次性付清，以后年度按季结算，提前一个月支付，先付后使用。合同还约定，如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的3倍支付滞纳金。合同履行至今，被告未付分文租金。 原告于2017年4月17日被依法裁定破产，浙江广诚律师事务所依法担任破产管理人。在破产过程中，2018年12月5日史愉萍、史建英通过竞价以最高价竞得本案标的物。2019年3月14日签订拍卖成交确认书，对上述事宜予以确认。现原告诉请法院要求被告湖州棕榈泉酒店有限公司支付租金及违约金，被告湖州棕榈泉酒店有限公司为一人公司，被告史建英如不能证明公司资产独立，则应承担连带责任，故向法院起诉。 原告提供了如下证据: 1、房屋租赁合同一份，拟证明原告与被告湖州棕榈泉酒店有限公司的原始股东缪旭平、裘秋敏、金建泉、吕华签订房屋租赁合同，合同对权利义务作出了约定的事实； 2、公司登记（备案）申请书及变更资料，拟证明被告湖州棕榈泉酒店有限公司登记信息及2017年4月1日变更为一人有限公司，股东为史建英的事实； 3、拍卖成交确认书一份，拟证明2018年12月5日史愉萍、史建英通过竞价以最高价竞得本案标的物，2019年3月14日签订拍卖成交确认书的事实； 4、快递面单、通知函、跟踪信息，拟证明管理人已通知被告湖州棕榈泉酒店有限公司可行使优先购买权； 5、（2017）浙0502民初字第7438号案件的起诉材料及民事裁定书，拟证明被告亦认可租赁关系，曾因房屋质量起诉原告要求损害赔偿，后撤诉的事实； 6、债权申报材料，拟证明被告方在破产申报债权时提供的是原告与案外人金斌签订的合同，故原告对债权不予认可。 两被告在答辩期内未作答辩，但庭审中辩称，1、原告主体不适格。破产程序已于2019年7月终结，按规定应在十日内注销公司登记，管理人亦应该于注销登记次日终止执行职务。本案如为破产债务，管理人应当向债务人发出清偿债务通知，债务人收悉后有权向管理人提出异议，现因未认定为破产债务，原告是 没有资格代表破产人诉讼的。2、被告主体不适格。合同的相对方是缪旭平、裘秋敏、金建泉、吕华，原告诉讼的对象应是他们四人。被告史建英买受的是公司股份，而不是租赁合同的权利和义务。3、如法院认为被告湖州棕榈泉酒店有限公司对租赁合同承担义务，那该义务也应从2017年3月18日起计算。4、被告 湖州棕榈泉酒店有限公司自被告史建英入股后，账户往来清晰，酒店也一直未营业，不存在公司财产与史建英个人财产混同的情形，故被告史建英个人不应承担责任。 被告提交了如下证据： 1、债权审定通知书2份、说明1份，拟证明管理人在破产程序中已否认与被告湖州棕榈泉酒店有限公司存在租赁关系。 2、股权转让协议书2份，拟证明2017年3月18日，是承担责任的分界线。 3、被告湖州棕榈泉酒店有限公司的银行往来户历史明细清单，2017年至2019年被告湖州棕榈泉酒店有限公司的资产负债表、利润表，拟证明被告湖州棕榈泉酒店有限公司账户往来清晰，公司也没有资产，历年利润为负，故根本没有可能构成财产混同。 原告对被告的证据质证如下： 证据1，真实性无异议，但当时提交的材料中承租方主体是案外人金斌，管理人认为承租对象错误，故不予认定。至于房屋是否有质量问题、是否需赔偿均存疑。证据2，真实性无异议，但证明目的有异议，股权变更并不影响公司独立承担责任。证据3、公司银行往来历史明细清单，真实性、合法性无异议，但这是2018年后的部分账目，不能反映全部财务状况。资产负债表、利润表未加盖公章，不符合证据规范。 被告对原告提供的证据质证如下： 证据1、真实性无异议，但合同相对方不是本案两被告。证据2、真实性无异议，股权转让前的债务与史建英无关。证据3、关联性有异议，管理人未告知可行使优先购买权。证据4、真实性、关联性无异议，但仅是第五次拍卖材料。证据5、6、真实性无异议，被告方一直没有否认过租赁关系，是原告管理人自己否认租赁关系。 本院对证据作如下认定：原告提供的证据1-6，能证明原告诉称的租赁合同签订，被告公司股权变更，债权申报、标的物拍卖成交及在第五次拍卖时告知优先购买权，被告方曾起诉涉租赁物的损害赔偿等事实，对其证明效力予以确认。被告提供的证据1、2能证明申报债权、股份转让等事实，对其证明效力予以确认。被告提供的证据3经本院核实，能证明公司账户往来明确，公司几乎未作经营，所有者权益为负等事实，对其证明效力亦予以确认。 本院经审理，认定事实如下：2018年8月27日，原告与案外人缪旭平、裘秋敏、金建泉、吕华签订房屋租赁合同，该四人向原告租赁湖州星汇半岛一期综合楼（房屋所有权证：湖房权证湖州市字第××号，使用面积980.36平方米），租赁期限15年。自2013年1月1日起到2027年12月31日止。第一 年租金为350000元，第二年至第五年租金在上一年的基础上每年递增35000元，第六年至第十年租金在上一年的基础上每年递增24500元，第十一年至第十五年的租金在上一年的基础上每年递增30625元。租金的支付方式：房屋租金从2013年1月1日起开始计算，其中2013年度租金在合同签订时一次性付清，以后年度按季结算，提前一个月支付，先付后使用。合同还约定，如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的3倍支付滞纳金。合同还对其他事项作了约定。此后，缪旭平、裘秋敏、金建泉、吕华组建湖州棕榈泉酒店有限公司，并由该公司实际使用租赁物至今，但租金一直未付。 另查明，原告于2017年4月17日被依法裁定破产，浙江广诚律师事务所依法担任破产管理人。在破产过程中，2018年11日，原告发函向被告湖州棕榈泉酒店有限公司告知优先购买权。2018年12月5日史愉萍、史建英通过竞价以最高价竞得本案标的物。2019年3月14日签订拍卖成交确认书。2017年3月18 日，缪旭平、裘秋敏、金建泉、吕华将股份转让给史建英，湖州棕榈泉酒店有限公司变更为史建英自然人独资的一人有限公司。2017年10月，湖州棕榈泉酒店有限公司以租赁物不合格造成其损失为由向本院起诉湖州汇鑫置业有限公司。同年12月，申请撤诉。 本院认为：原告与缪旭平、裘秋敏、金建泉、吕华签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。缪旭平、裘秋敏、金建泉、吕华发起设立湖州棕榈泉酒店有限公司后，由该公司实际使用租赁物，从被告湖州棕榈泉酒店有限公司曾提起损害赔偿纠纷，被告方的质证意见中均反映出该公司成立后确认上述租赁合同，实际享有合同权利。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条之规定，应由公司承担合同责任，故对原告要求被告湖州棕榈泉酒店有限公司支付租金及违约金的要求，本院予以支持。被告方辩称从未否认过租赁关系。 但又认为被告湖州棕榈泉酒店有限公司主体不适格，相互矛盾，对其辩解不予采纳。因尚存在诉讼或仲裁未决，原告未办理注销登记，故原告主体资格仍旧存在，对被告认为原告主体不适格的辩解，本院也不予采纳。被告还辩称即使被告湖州棕榈泉酒店有限公司对租赁合同承担义务，亦应从2017年3月18日起计算。 经查，本案租赁物为湖州棕榈泉酒店有限公司使用至今，被告此辩解显然不符合事实。被告湖州棕榈泉酒店有限公司变更为史建英自然人独资后，公司账户往来明确，且公司一直为亏损状态，故不应认定公司财产与史建英个人财产混同，对原告要求史建英承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人 民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下： 一、被告湖州棕榈泉酒店有限公司应支付原告湖州汇鑫置业有限公司租金2704332元及违约金1979354元，合计4683686元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 二、驳回原告湖州汇鑫置业有限公司的其他诉讼请求。如被告湖州棕榈泉酒店有限公司未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费44269元，减半收取22135元，由被告湖州棕榈泉酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖州市中级人民法院。 审判员 朱 赟 二〇一九年十一月四日 书记员 濮建英