内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0724民初1101号 原告：金明学，男，1968年3月5日出生，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区鄂温克族自治旗。 委托诉讼代理人：左新东，内蒙古盈飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晶，内蒙古盈飞律师事务所实习律师。 被告：胡什成，男，1946年3月18日出生，蒙古族，无职业，住江苏省镇江市镇。 被告：胡建国(与被告胡什成系父子关系)，男，1980年11月30日出生，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区鄂温克族自治旗。 被告：塔娜（曾用名胡建华，与被告胡什成系父女关系），女，1976年11月17日出生，蒙古族，无职业，住江苏省镇江市镇。 三被告共同委托诉讼代理人：孙淑芹，内蒙古鑫隆律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：张莉梅，内蒙古鑫隆律师事务所律师。 原告金明学与被告胡什成、胡建国、塔娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告金明学及其委托诉讼代理人左新东、王晶，三被告共同委托诉讼代理人孙淑芹、张莉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金明学向本院提出诉讼请求：判令三被告协助原告办理位于鄂温克族自治旗巴彦托海镇九居买卖房屋的不动产过户登记，并承担本案诉讼费用。事实和理由：原告金明学与被告胡什成于2000年7月签订《房屋买卖协议》，该协议中约定被告胡什成自愿将位于内蒙古自治区鄂温克族自治旗巴彦托海镇九居建筑面积为49㎡的房屋出售给原告，房屋售价为4000元，房款原告已交付被告胡什成，双方签订协议之日被告将该房屋及附属仓房等配套设施交付于原告使用。2018年2月20日被告胡什成与其妻包金香去原告家做客时承诺天气转暖与原告去办理该房屋的过户手续，但2018年4月17日包金香因病去世。被告胡建国、胡建华为包金香的法定继承人。原告多次与三被告协商让其协助办理该房的过户手续，三被告均以各种理由拒绝，致使原告至今因不能办理该房屋的不动产登记而无法进行危房登记改造。故原告诉至法院。 被告胡什成、胡建国、塔娜辩称，一、被告胡什成未与原告金学明签过《房屋买卖协议》，未收到房款4000元，该涉诉房屋交给原告居住，不是基于买卖，而是被告胡什成的妻子包金香是原告妻子包玉芹的亲姑姑，1999年2、3月份被告将该涉诉房屋借给了原告一家居住，因此双方之间房屋买卖事实不存在，原告主张的事实应由其提供证据予以证实。二、原告所述2000年7月已存在房屋买卖关系，双方随时都可以办理过户手续，但时隔20年没有办理过户手续，不符合常理，因此原告所述不足以采信。三、本案应先确认双方房屋买卖关系是否成立，如成立才能涉及办理过户的问题，本案将胡建国、塔娜列为被告不适格。 对有争议的证据和事实，原告提交的证据，本院认定如下： 一、证明1份，以证实原告与被告胡什成签订了房屋买卖协议，由被告胡什成本人签字捺印。经质证，对真实性及证明目的均不认可，此证明内容中的胡世成与原告提供的三证土地使用证、房屋所有权证及建设工程规划许可证中的名称（胡石成、胡什成）都不一致，与本案涉诉房屋无关，无法证明被告胡什成出售房屋给原告，如被告真的将房屋出售给原告，证明内容中名称应是胡石成或胡志成，而不是胡世成。此证明与原告金明学无关，是胡世成出售房屋给金六斤，而不是原告，且没写清楚房屋的位置、面积、价款、时间，不能证明双方交易已成功，原告应当提供协议，收款的收据，交易价格及交付房款的事实。被告胡什成未向原告出具过此证明，被告胡什成没有文化，只会写自己的名字，当时确实给原告出具过1份证明，内容为证明亲属关系的证明，因此被告胡什成以证明人身份签了字，而不是本案证明的内容，内容也不是被告胡什成书写，前面的内容与被告胡什成的签字笔迹不一致，当时被告胡什成签字的时候是没有内容，因此没有证据的完整性。本院经审查认为，该证据与原告提交的视听资料能够相互印证，且该证据的落款处有被告胡什成签字确认，故对其真实性予以确认，对原告证明目的予以采信。 二、国有土地使用证、建设工程规划许可证、房屋所有权证各1份，以证实原告已履行了合同义务，向被告胡什成妻子交付了购房款，被告胡什成已将房屋交付给原告占有使用，并向原告交付了涉诉房屋的相关证书。经质证，三被告对3份证书由被告胡什成交付给原告不认可，原告妻子和被告妻子是姑姑和侄女的关系，被告胡什成不清楚3份证书怎么到原告手中，不能证明原、被告均履行了合同义务，原告提交的三证，与房屋登记薄记载的内容不一致，位置、面积均不一致，由于被告胡什成未到庭，因当事人申请相关证据，应以调取的证据为准。本院经审查认为，原告提交的证据为书证，且国有土地使用证、建设工程规划许可证、房屋所有权证均为原件，并三被告未能提供有效证据证明三证不是被告胡什成妻子交付原告，故对其真实性予以确认，对原告证明目的予以采信。 三、证人包玉芹的出庭证言，以证实涉诉房屋是包金香（被告胡什成妻子）的房子，包金香卖给证人包玉芹（原告金明学妻子）的，2000年给了被告胡什成1000元，因为双方是亲属关系未让被告胡什成签收据，第二年给了被告胡什成夫妇四口猪抵顶了剩余房款3000元。经质证，原告对证人证言的真实性认可，认为证人可以完整真实的陈述购买房屋的经过。三被告认为证人与原告是夫妻关系，与本案有利害关系，证言不予采信。本院经审查认为，证人与原告是夫妻关系，与本案存在利害关系，故本院不予采信。 四、视听资料1份（光盘内三段录音），以证实双方购买房屋价格、付款方式及后期没有协助办理过户的原因是子女不同意，被告胡什成本人在对话录音中表示同意过户。经质证，三被告认为原告未提供房屋价款的证据，也未提供双方签订的协议，只提供了证明1份、3份视听资料，视听资料中均未显示被告胡什成本人影像，是否为被告胡什成本人陈述不清楚，委托诉讼代理人需庭后与被告胡什成本人核实，且原告应出示视听资料未经过剪裁的原始载体。若推定该通话真实，被告胡什成陈述对房款一事不清楚，证明涉诉房屋买卖问题双方未达成一致意见。本院经审查认为，该视听资料中被告胡什成对房屋买卖一事未提出质疑，且明确表示收到原告给付1000元及剩余房款用猪抵顶的事实，与原告所陈述及其他证据相印证，故对其真实性予以确认，对原告证明目的予以采信。 五、居委会证明1份，以证实吉林省松原市查干花镇查干花村居民金六斤与金明学是同一人。经质证，三被告对该证据的真实性及证明目的均无异议。本院经审查认为，居委会出具证明证实原告与金六斤为同一人，并加盖公章，且三被告对此证据均无异议，故本院予以确认。 被告胡什成、胡建国、塔娜围绕抗辩主张，向本院提交了鄂温克族自治旗南街派出所出具的证明1份，证明被告“胡什成”也叫“胡石成”，但从未叫过“胡世成”。经质证，原告对该证明真实性无异议，但证明中没有说胡世成不是胡什成，只证明了胡什成与胡石成是同一人，未证实什么是一个人的依据，世、什、石音是相似的，而且在鄂温克族自治旗少数民族地区经常会因翻译问题发生书写的字不一样情况，胡世成的“世”字只是原告随手写的。本院经审查认为，该证明写明“该人胡什成与胡石成均为一人”，并未写明“胡世成”与胡什成的关系，故对其真实性予以确认，对三被告证明目的不予以采信。 经被告胡什成、胡建国、塔娜申请本院依法调取了鄂温克族自治旗房地产交易中心关于涉诉房屋的档案资料1份，已证实涉诉房屋档案资料与原告提供的三证中记载内容不一致。经质证，原告对该证据真实性认可，该证据中的东邻与原告提交证据的东邻均是“阿鹏”。被告对该证据的证真实性认可，但该档案内容中有关涉诉房屋的面积、位置等与原告提交的三证中记载的面积、位置、名字均不一致。本院经审查认为，法院调取的档案资料为1988年时记载，而原告提交的三证为1997年、1998年间，虽不一致，但均记载“东墙归邻阿鹏”，且被告胡什成已向原告交付房屋及三证实事成立，故本案以原告提交的三证为依据。 本院经审理认定事实如下：2000年，被告胡什成以4000元的价格将位于内蒙古自治区鄂温克族自治旗巴彦托海镇九居建筑面积为49㎡的房屋（房屋所有权证号010002824）出售给原告，并由被告胡什成书写了1份证明，其内容为“证明；胡世成土房卖给金六斤，此房出售所有权都有金六斤所有，特此立字为证；胡什成”，落款处由被告胡什成签字确认。原告妻子包玉芹现金支付了被告胡什成1000元，尚欠房款3000元原告已将自家养的四口猪抵顶。被告胡什成将此房国有土地使用证、建设工程规划许可证、房屋所有权证及房屋交付给了原告，原告自2000年至今一直居住涉案房屋，至今未能办理不动产变更登记手续。 另查明，原告金明学妻子包玉芹是被告胡什成妻子包金香的侄女，2018年4月17日被告胡什成妻子包金香因病去世，被告胡建国、塔娜为包金香子女，是法定继承人。原告向本院出示居委会证明证实了原告与金六斤是同一人。 本院认为，原告提供了被告胡什成向其出具的书面证明，并由被告胡什成的签字确认，且在原告提供的视听资料中被告胡什成认可房屋买卖及支付房款方式，故原告金明学与被告胡什成之间形成事实上的房屋买卖合同关系，原告于2000年起至今入住涉案房屋，故该房屋买卖合同合法有效，本院予以确认；对原告要求三被告协助办理位于鄂温克族自治旗巴彦托海镇九居买卖房屋的不动产过户登记的诉讼请求，因符合法律规定，本院予以支持。三被告提出的此房是借给原告居住的抗辩主张，因三被告未向本院提交证据证明此房是借给原告居住，故本院对该抗辩主张不予支持。被告方提出原告胡建国、塔娜诉讼主体不适格的抗辩主张，因被告胡建国、塔娜是涉案房产继承人，故本院对该抗辩主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 被告胡什成、胡建国、塔娜于本判决生效之日起十日内协助原告金明学办理位于鄂温克族自治旗巴彦托海镇九居49㎡房屋（房屋所有权证号010002824）变更登记手续。 案件受理费100元，由被告胡什成、胡建国、塔娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审 判 长  周德顺 审 判 员  丽 娜 人民陪审员  包 琴 二〇一九年十一月七日 书 记 员  魏 毅 附：本案判决所依据的相关法律 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 二、《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。