贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初11358号 原告：刘芳，女，汉族，1984年8月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：钱峰，男，白族，1977年3月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：胡义荣（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮大双（特别授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大厦。统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳丽梅，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告刘芳、钱峰与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘芳、钱峰之委托诉讼代理人胡义荣，被告长弘房开公司之委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘芳、钱峰向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权属证书；二、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金暂定89,804.95元(以全额房款477,700.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2015年12月30日起计付至被告向原告交付商品房转移登记文书之日止)；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告撤回第一项诉讼请求。 事实及理由：被告是一家以房地产开发与经营为主营业务的企业。2014年3月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于七星关迎宾长弘星苑小区的商品房。《商品房买卖合同》就原告购买的房屋的坐落及被告逾期办理商品房转移登记应承担的违约责任等事项进行了明确约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向被告支付了全额房款。但至今为止，被告仍未按合同约定为原告办理商品房转移登记。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，诉如所求，恳请依法判决支持。 被告长弘房开公司辩称，第一、原告诉请已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉请；第二、合同中约定违约金是日万分之零点五，原告主张调高无法律依据，应按合同约定进行计算。 本院经审理查明：2014年3月13日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市迎宾路××单元××房；该商品房总价款为477,700.00元，买受人以公积金贷款付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款197,700.00元，余款280,000.00元以公积金贷款支付。出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之零点伍的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年9月1日，被告向原告收取了契税、维修基金、交易费、测绘费、工本费。因被告未按照合同的约定于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。 庭审中，被告自认涉案商品房尚未取得所有权初始登记，尚不具备办理商品房转移登记的条件。原告撤回第一项诉讼请求。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金？违约金计算标准应否调整？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？ 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之零点伍的违约金。故对原告主张被告支付其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的诉请，本院予以支持。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。原告主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，对违约金由低调高的条件是合同约定的违约金低于造成的损失，且违约金的调整以违约造成的损失确定。原告主张调高违约金，应当承担举证责任，但原告未举证证明因被告违约给其造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故原告调高违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2015年12月30日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2015年12月31日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年9月5日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年9月5日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2016年9月6日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，违约金的计算方式为：以原告已付购房款477,700.00元为基数，按日万分之零点伍的标准，从2016年9月6日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告刘芳、钱峰支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以477,700.00元为基数，按日万分之零点伍的标准从2016年9月6日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告刘芳、钱峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,023.00元，由原告刘芳、钱峰负担797.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担226.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十一月二十七日 书记员  高立