江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初5309号原告：启东通誉置业有限公司，住所地启东市寅阳镇恒大海上威尼斯会议中心**东。法定代表人：艾冬，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾彬菁，该公司员工。被告：施海荣，男，汉族，1973年5月27日生，户籍地启东市，现住启东市。被告：倪卫菊，女，汉族，1974年2月6日生，住启东市。原告启东通誉置业有限公司（以下简称通誉置业公司）与被告施海荣、倪卫菊商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告通誉置业公司的委托诉讼代理人顾彬菁、被告施海荣到庭参加诉讼，被告倪卫菊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通誉置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2012年7月16日签订的商品房买卖合同（合同编号T0006071），被告配合原告办理该商品房买卖合同撤销备案手续，并归还案涉房屋；2.被告承担违约金268508元、案件受理费9096元、保全费3570元、执行费7620元，合计288794元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2012年7月16日签订了商品房买卖合同，约定两被告向原告购买位于启东市恒大海上威尼斯第624幢1001号房屋，合同总价878508元。合同约定首付款268508元，余款610000元采取银行按揭方式付款。该房屋于2014年10月12日交付给被告。因被告未按期偿还银行贷款，导致被银行起诉至法院，要求提前还款，原告因此承担了保证责任。依据双方签订的商品房买卖合同的约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同约定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任，出卖人享有单方解除权，收回商品房，买受人所交全部款项不予退还。综上所述，由于被告的违约，给原告造成了损失，为维护自身合法权益，故诉至法院。被告施海荣辩称，原、被告双方签订商品房买卖合同是事实。其不同意原告收回房屋，也不同意交纳违约金。如原告确需收回房屋，应按市场价收回。在不解除商品房买卖合同的情况下，其同意原告的第二项诉讼请求。被告倪卫菊未作答辩。经审理查明，2012年7月16日，通誉置业公司与施海荣、倪卫菊签订了《商品房买卖合同》及附件（合同编号为T0006071），约定施海荣、倪卫菊向通誉置业公司购买位于启东市恒大海上威尼斯第624幢1001号房屋，房屋总价为878508元。合同约定按银行按揭付款方式，2012年7月16日支付首付款268508元，余款610000元须在同年7月17日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。出卖人应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交付房屋。附件四《商品房买卖合同》补充协议第三条第一款第5项规定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。至2012年7月17日，施海荣、倪卫菊共支付通誉置业公司268508元首付款（含20000元定金转房款）。其后，施海荣、倪卫菊向中国工商银行股份有限公司启东支行（以下简称工行启东支行）为案涉房屋申请并办理了个人住房贷款610000元，由通誉置业公司为其提供连带责任保证，并约定了贷款利率及逾期罚息的计算方式。2012年8月1日，工行启东支行依约向施海荣、倪卫菊指定的收款人通誉置业公司账户发放了贷款610000元。借款期限自2012年8月1日至2023年8月1日，执行利率为5.5675%。其后，通誉置业公司按期交付房屋。施海荣、倪卫菊未办理房屋所有权证。2018年8月6日，工行启东支行因施海荣、倪卫菊多期逾期归还银行贷款，将施海荣、倪卫菊及通誉置业公司诉至本院，本院于2019年1月3日作出（2018）苏0681民初6424号民事判决书，判决主要内容为施海荣、倪卫菊在该判决生效之日起十日内归还工行启东支行借款本金509292.89元及依合同约定计算的利息；通誉置业公司对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，经工行启东支行申请本院执行，通誉置业公司于2019年4月12日向工行启东支行支付了573091.2元（含受理费9096元、保全费3570元，合计12666元）。后因工行启东支行在实际计算利息时，对部分贷款本金未按照上述判决书要求上浮50%计算利息，其将结余资金12491.57元退还通誉置业公司。综上，通誉置业公司实际履行担保债务560599.63元（573091.2元－12491.57元）。此外，通誉置业公司向本院缴纳执行费7620元。上述事实，由通誉置业公司提供的商品房买卖合同及附件、付款明细、（2018）苏0681民初6424号民事判决书、（2019）苏0681执1628号结案通知书、执行费网上电子银行回单、施海荣楼款网上电子银行回单、履行生效判决书的函、关于退回通誉置业公司部分资金的说明及到庭当事人的庭审陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同对各签订方均有约束力，各方当事人应本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自身义务。原告与两被告于2012年7月16日签订的《商品房买卖合同》（含附件）系双方真实意思表示，对双方均有约束力。双方在附件四《商品房买卖合同》补充协议第三条第一款第5项中约定:“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”现因两被告未按银行贷款合同规定归还银行贷款，原告为此承担了连带保证责任，为两被告向工行启东支行履行了相应的担保债务。两被告的行为已构成违约，原告依据合同约定要求解除双方订立的《商品房买卖合同》、返还房屋，于法有据，本院予以支持。关于违约金，案涉合同中约定出卖人解除合同后，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。原告据此要求两被告承担违约金268508元（即首付款），被告施海荣认为违约金过高，请求本院予以调整。本院认为合同约定的违约金确实过高，应予调低，酌定支持按照房屋总价878508元的5%计算，即43925.4元。原告在（2018）苏0681民初6424号案件中为两被告因承担担保责任而支付了案件诉讼费、执行费20286元（9096元+3570元+7620元），故原告要求两被告承担该案的诉讼费、执行费，依法有据，本院予以支持。另，除原告为两被告承担的担保责任外，两被告还支付了首付房款268508元（含定金），归还贷款本金100707.11元（610000元－509292.89元），合计支付369215.11元。综上，原、被告解除商品房买卖合同后，两被告应返还房屋、协助办理撤销备案手续，并支付原告违约金43925.4元，诉讼费、执行费合计20286元，原告应返还两被告房款369215.11元。被告倪卫菊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，系其对自身诉讼权利的处置，不碍本院在查明事实的基础上依法缺席裁判。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告启东通誉置业有限公司与被告施海荣、倪卫菊于2012年7月16日签订的商品房买卖合同（合同编号T0006071）；被告施海荣、倪卫菊配合原告启东通誉置业有限公司办理商品房买卖合同撤销备案手续，并归还原告启东通誉置业有限公司的启东恒大海上威尼斯第624幢1001室房屋；二、被告施海荣、倪卫菊给付原告启东通誉置业有限公司违约金43925.4元；三、被告施海荣、倪卫菊给付原告启东通誉置业有限公司在（2018）苏0681民初6424号案件中承担的诉讼费、执行费合计20286元；四、原告启东通誉置业有限公司返还被告施海荣、倪卫菊已付房款369215.11元。以上二、三、四项相抵，原告启东通誉置业有限公司退还被告施海荣、倪卫菊房款305003.71元；上述一、二、三、四项于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12586元（原告已预交），由原告启东通誉置业有限公司负担2518元，被告施海荣、倪卫菊负担10068元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12586元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）审 判 长  章建忠人民陪审员  鲍欣欣人民陪审员  黄 辉二〇一九年十一月十八日法官 助理  张 奕书 记 员  王 惠