江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0311民初2230号原告：董海波，女，1969年12月13日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：袁秀秀，江苏利尚律师事务所律师。被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地：徐州市民主南路****。法定代表人：王广备，该公司总经理。原告董海波与被告徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，依法转为普通程序，与2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告董海波的委托诉讼代理人袁秀秀到庭参加了诉讼。被告同力创展公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告董海波向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告偿还原告借款本金180万元，利息504000元（利息暂计算至2016年2月5日），共计2304000元，其余利息另行主张；2、判令原告对被告提供担保的房屋橙黄时代彩园XXX室房产享有优先受偿权；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因经营需要，于2014年6月5日与原告签订借款合同，向原告借款180万元，借款年利率为24%,按季付息，借期至2014年12月5日。被告以其所有的橙黄时代彩园XXX房产作为抵押，并办理了网签手续。原告于当日向被告支付了借款本金180万元。借款到期后，原告多次向被告催要借款本息未果，为维护自己合法权利，特起诉至贵院，请求判如所请。被告同力创展公司未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。原告为证实其主张，向法庭提交如下证据：证据1、被告工商登记信息1份，证明被告主体适格。证据2、原被告于2014年6月5日签订的借据、借款合同各1份，证明被告于2014年6月5日向原告借款180万元，双方签订了借款手续，约定借款年利率为24%，借期6个月，被告自愿以其所有的橙黄时代彩园的5套房产为抵押担保。证据3、原告招商银行交易明细1份，原告在被告处POS机刷卡付款回单2张，证明原告于借款当日向被告实际支付了借款180万元。证据4、商品房买卖合同，网上备案证明，购房发票各5份，证明被告以其所有的橙黄时代彩园XXX室五套房产作为向原告借款的抵押担保，并办理了房产的网上备案手续，原告对上述5套抵押房产享有优先受偿权。证据5、原被告于2014年6月5日签订的回购协议1份，证明原被告双方签订商品房买卖合同以及办理房产的网签备案是为借款提供抵押担保，双方有为借款提供房产抵押担保的真实意思表示。本院经审查认为，原告提交的证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。经当事人陈述及审查确定的证据，本院认定事实如下：2014年6月5日，同力创展公司和董海波签订借款合同，约定同力创展公司向董海波借款180万元，年利率为24%，利息共计21.6万元，按季付息。以橙黄时代彩园XXXX作为抵押，借期自2014年6月5日至2014年12月5日，共6个月，以实际付款日为借款的开始日，借期相应延长。甲方到期还本付息，逾期不还向乙方按天支付千分之五的违约金。乙方签订合同之日起，两日内付款，到期后一周内办理注销手续，如违约向甲方按天支付千分之五的违约金。如甲方违约，所有上房办理相关手续全部费用由甲方承担。同日，同力创展公司（甲方）和董海波（乙方）签订回购协议，约定：1、甲方在满足本协议第三条条款的前提下，甲方有权于2014年12月5日前向乙方以原价201.6万元回购乙方于2014年6月5日向甲方购买的的徐州市泉山区奎山路商品房橙黄时代XXXX，总面积447.3平方米，乙方需无条件接受回购，到期后，协助办理相关手续，逾期一周，乙方向甲方支付违约金壹拾万元整；2、回购产生的费用由甲方负担;3、回购条件：甲方在2014年6月5日前退还乙方10.8万元购房款，于2014年9月5日前退还乙方10.8万元购房款，于2014年12月5日前退还乙方180万元购房款，累计201.6万元；4、如甲方未能达到本协议约定所规定的有效回购条件，即确认为甲方放弃回购，原乙方购房合同继续生效，至2014年12月5日如产生购房相关税费的滞纳金等费用，由甲方承担。2014年6月5日，原告董海波与第三人同力创展公司签订《商品房买卖合同》五份，约定董海波购买橙黄时代彩园XXXX室，购房款分别为296774元、299178元、296774元、296774元、610500元。同力创展公司给董海波开具了上述房产销售发票，并将上述房产在徐州市房产登记交易中心进行商品房预（销售）合同网上登记备案，合同号分别为XXXXX。庭审中，原告自认未交纳房款，而是以借款转为房款。2014年6月5日，原告董海波通过其招商银行账户向被告账户转账145万元，在被告公司POS机刷卡8万元、27万元，被告同力创展公司出具了180万元的借据，借据约定借款金额180万，年利率24%，2014年12月5日前一次性归还。原告陈述，借期内利息已付清，分别为2014年6月5日10.8万元、2014年12月5日10.8万元。另查明，涉案房屋橙黄时代彩园XXXX室系被告与案外人丁道立签订拆迁安置补偿协议，安置给案外人房屋，且该房屋的权属已经本院（2017）泉民初字第6284号判决确定为丁道立享有优先权。本院认为，债务应当清偿。原被告就借款签订借款合同、借据，原告亦将款项实际支付至被告账户，双方之间的借款关系依法成立，合法有效。双方签订的借款合同中约定年利率24%,双方在回购协议中约定了回购时间及回购价款，其比借款多付的回购款即为借款利息，按照回购协议，第一次回购时间即为2014年6月5日，该笔借款虽然已支付至被告账户，但借款当日被告即支付回购款10.8万元，客观上造成借款人实际未能足额使用180万元的借款，不符合借款人借款用于经营的初衷，亦不符合利息的性质，利息是因存款或放款而得到的本金以外的钱，是借款人因使用出借人资金而支付给贷款人的报酬，其计算方式是本金×利率×存期，故该10.8万元应视为预扣利息，借款本金应为169.2万元。经计算，借款本金169.2万元按照年息24%计算至2016年2月5日，利息为481656元。故被告同力创展公司应向原告偿还借款本金169.2万元及利息481656元。关于原告对被告提供担保的房屋橙黄时代彩园XXXX室房产是否享有优先受偿权。根据庭审查明的事实及当事人的陈述，同力创展公司因工程建设所需向原告借款而非向原告出售其开发的房产以收取购房款，原告系向同力创展公司出借案涉款项以获取借款利息，而非向同力创展公司支付购房款而取得案涉房产的所有权，据此可以认定，原告与同力创展公司的真实意思在于民间借贷，双方签订《商品房预售合同》并办理预售登记的真实目的只是将案涉房产作为借款的担保，该合同并不具有独立性，系以债权债务的产生为前提，并随债务的清偿而消灭，故《商品房预售合同》的性质应属担保合同。双方仅在产权部门进行了商品房预售登记，房产的所有权未作转移，故案涉《商品房预售合同》的性质应认定为后让与担保，属于非典型担保。虽然《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国担保法》未明确规定此种担保形式，但此种担保方式系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，依据契约自由原则，对该担保合同的效力应予认定，案涉房屋已办理了商品房预售登记，具有公示作用及对抗第三人的效力，能够限制该担保房屋的转让或其他处分。但鉴于双方在《借款合同》及《房屋买卖附回购条件协议书》中所作“……如甲方未能达到本协议所规定之有效回购条件，即确认为甲方放弃回购，原乙方购房合同继续在生效……”之约定，在同力创展公司未清偿所欠债务的情况下，直接用约定房产进行清偿，排除了对担保财产的清算程序，存在因市场变化而产生实质不公的可能，以及当事人通过虚假诉讼转移财产、规避国家政策的可能，因此，原告的该笔债权，应以约定的担保房产清算后所得价款进行受偿，房产的清算及原告所得价款的受偿，应以法律允许的方式进行。橙黄时代彩园9-1-106室系被告与案外人丁道立签订拆迁安置补偿协议，安置给案外人房屋，且该房屋的权属已经本院（2017）泉民初字第6284号判决确定为丁道立享有优先权。该房屋的权属已经法院生效判决确定为案外人丁道立所有，原告要求就此房屋优先受偿的诉请本院不予支持。综上，综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐州市同力创展房地产有限公司于本判决生效后十日内偿还原告董海波借款本金1692000元及利息481656元(计算至2016年2月5日),合计2173656元；二、如被告徐州市同力创展房地产有限公司到期不履行上述债务，原告董海波应以案涉橙黄时代彩园XXXX室房产拍卖所得价款优先受偿；三、驳回原告董海波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25230元，由原告董海波负担1340元，被告徐州市同力创展房地产有限公司负担23890元，被告徐州市同力创展房地产有限公司负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院。（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李彩虹人民陪审员  岳 芬人民陪审员  高 明二〇一九年十一月四日法官 助理  朱先振书 记 员  秦 琴