云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终808号上诉人（原审原告、反诉被告）：大理市天恒大酒店，经营场所云南省大理市下关镇人民街**租房，统一社会信用代码92532901MA6L1Q6NXP。经营者：朱余伟，男，1970年7月13日出生，汉族，浙江省乐清市人，住乐清市。委托诉讼代理人：杨志昌，男，大理市天恒大酒店员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：云南华景国际旅行社有限责任公司，住所云南省大理市下关漾濞路**，统一社会信用代码91532901560088813U。法定代表人：习海宁，执行董事。委托诉讼代理人：杨煜剑，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨鹤飞，云南安华律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人大理市天恒大酒店（以下简称“天恒酒店”）因与被上诉人云南华景国际旅行社有限责任公司（以下简称“华景旅行社”）租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天恒酒店上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、判决上诉人开具增值税发票明显不顾客观历史事实，有悖国家政策法规。1.判决上诉人向被上诉人开具当时还未执行的增值税发票，明显有悖国家政策。2.一审判决损害了上诉人的利益，导致上诉人重复上税。双方约定“付款均以甲方收款收据为凭”，这既是为了避免重复纳税，更是低价出租房屋的原因。3.被上诉人在反诉中称，支付租金后多次催要上诉人开具增值税发票，显然是谎言，更没有证据支持。二、租赁协议约定的一万元系“合同保证金”，而非房屋保证金，双方如约履行合同后，房屋无损坏，才全额退还。本案是被上诉人未按约支付租金，其违约十分明显，作为协议保障性条款，合同保证金不应退还。三、一审判决变相否定上诉人的诉求，导致合同守信方利益未得到保障，违约方未得到处罚。1.租赁协议约定的“滞纳金”属违约金，是合同违约金计算的参照。2.租赁协议的标的额是632000元，上诉人主张的违约金为36014.4元，仅为合同标的的5.69%，认定过高明显无据。被上诉人华景履行社答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。一、出租人作为经营者应当依法纳税并开具发票。二、被上诉人作为合法注册的公司需要用正规发票做账。按照规定，2016年5月1日前发生的营业税需要补开发票的，可以开具增值税普通发票。一审判决开具发票于法有据。三、租金高低与发票开具没有关系，若约定不开具发票则会因损坏国家利益而无效，也不可通过合同约定就不履行上税的法定义务。四、保证金是房屋损坏的保证金，上诉人不能提交证据证明房屋损坏，保证金应当返还。五、关于违约金被上诉人认可一审法院的认定。本案违约的金额是65600元，而上诉人主张的违约金是36014.4元，明显高于实际损失并超过30%。双方实际没有明确约定合法有效的违约金，仅只应承担实际损失。原审原告天恒酒店向一审法院起诉请求：一、判令被告按约定支付租金、物业管理费65,600元、滞纳金36,014.4元；二、本案诉讼费由被告承担。原审反诉原告华景旅行社向一审法院反诉请求：一、依法判决被反诉人向反诉人开具金额为已缴纳租金以及物业管理费560,400元的增值税专用发票；二、依法判决反诉被告返还保证金10,000元；三、本诉及反诉诉讼费用全部由被反诉人承担。一审法院认定事实：2013年10月20日，原、被告签订一份《房屋租赁协议书》，约定原告将大理市下关人民街1号天恒大酒店五楼西面办公区租赁给被告作为办公使用，合同主要约定：租赁期限自2013年12月1日起至2018年11月30日止，共计五年，从签订协议时起至2013年12月1日前为免租金装修期；从2013年12月1日起至2016年11月30日止每年年租金120,000元，从2016年12月1日起至2018年11月30日止每年年租金130,000元；租金交纳实行“先交房租后使用”的方式，年租金分两次交纳，乙方（被告）应于每年11月1日前向甲方（原告）交纳租赁期下年度前半年租金、次年5月30日前向甲方交纳后半年租金；2017年11月1日起至2018年11月30日止的租金应于2017年11月30日前和2018年5月31日前分两次付清，每次付款金额为65,000元；乙方向甲方缴纳10,000元保证金，乙方退租时，房屋若无损坏，甲方将保证金全额退还乙方；乙方应付物业管理费每月100元，签订合同时按年一并付清；乙方拖欠租金及各项费用，甲方有权要求乙方补足所欠费用，同时有权收取滞纳金，每天滞纳金金额以拖欠费用总额的3‰计算。此外，合同还就双方的相关权利义务进行了明确。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告支付了保证金10,000元。双方按约履行至2017年。2018年1月2日，被告支付原告2017年12月1日至2018年5月31日的租金65,000元。2018年3月28日被告搬出了租赁房屋，但未将房屋交还给原告，也未交付2018年6月1日至2018年11月30日的租金和物业管理费。2018年10月10日，原告至租赁房屋张贴了一份《催交房屋租金告知书》。合同履行期间，被告向原告支付租金和物业管理费共计560,400元，在每次被告支付租金时，均由原告出具收据，未开具增值税发票。一审法院认为，原、被告均为合法民事主体，双方签订的《房屋租赁协议》意思真实表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁物，被告交付2018年5月31日之前所应当支付的租金和保证金，双方均按照合同约定履行了相应的合同义务。如前所述，被告未能举证证明合同已于2018年3月28日提前解除。依据合同约定：“2017年11月1日起至2018年11月30日止的租金应于2017年11月30日前和2018年5月31日前分两次付清，每次付款金额为65,000元；乙方应付物业管理费每月100元，签订合同时按年一并付清。”被告未按合同约定的期限支付2018年6月1日至2018年10月30日期间的租金，已构成违约，应承担相应的付款义务和违约责任。原告主张由被告支付租金和物业管理费65,600元的诉请符合合同的约定，一审法院予以支持。合同约定：“乙方拖欠租金及各项费用，甲方有权要求乙方补足所欠费用，同时有权收取滞纳金，每天滞纳金金额以拖欠费用总额的3‰计算。”名为滞纳金，其性质属违约金，被告应按此约定承担违约责任，但该项约定过高，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，一审法院酌定由被告按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付逾期付款利息。逾期天数原告主张按183天（2018年6月1日至2018年11月30日）计算符合本案事实和合同的约定，一审法院予以支持。关于被告的反诉问题，一审法院认为，收取租金开具发票是原告税法上的义务，被告在支付款项之后要求原告开具相应数额的发票是行使合同权利，故被告反诉要求原告开具发票的请求于法有据，一审法院予以支持。保证金是指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方的款项。本案合同约定：“乙方向甲方缴纳10,000元保证金，乙方退租时，房屋若无损坏，甲方将保证金全额退还乙方。”现合同期限已经届满，反诉被告无权继续占有保证金，应予返还，被告的该项反诉请求亦属合法，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十四条、第一百三十六条之规定，判决：一、被告云南华景国际旅行社有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告大理市天恒大酒店房屋租金、物业管理费65,600元，并从2018年6月1日起至2018年11月30日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率承担逾期付款利息；二、反诉被告大理市天恒大酒店于本判决生效之日起十日内向反诉原告云南华景国际旅行社有限责任公司开具560,400元的增值税发票；三、反诉被告大理市天恒大酒店于本判决生效之日起十日内返还反诉原告云南华景国际旅行社有限责任公司保证金10,000元；四、驳回原告大理市天恒大酒店的其他诉讼请求。本诉案件受理费2332元，减半收取1166元，由被告云南华景国际旅行社有限责任公司承担。反诉案件受理费300元（减半收取），由反诉被告大理市天恒大酒店承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于违约金的问题。华景旅行社未按照约定于2018年5月31日前支付租金及物管费65600元，应承担相应的违约责任。按照合同约定，华景旅行社每天应支付拖欠费用3‰的违约金，但华景旅行社违约后，天恒酒店应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，华景旅行社违约未按时支付租金等，天恒酒店应及时主张权利防止损失扩大，就其主张权利的合理期限，本院酌情确定为一个月，即一个月内华景旅行社应按合同约定向天恒酒店支付违约金，一个月后的违约金本院酌情确定按照银行同期同类贷款利率计算，则华景旅行社主张期间的违约金，2018年6月1日至6月30日的违约金为5904元（65600元×3‰×30=5904元），2018年7月1日至11月30日的违约金为1188.35元（65600元×4.35%÷365×152=1188.35元），合计7092.35元。关于开具发票的问题。本案双方当事人未在协议中就开具发票作出约定，双方亦无开具发票的交易习惯，华景旅行社要求开具发票的诉请，无合同依据，应当不予支持。就发票涉及的税务问题，当事人可向税务或相关管理部门行使权利。关于保证金的问题。本案合同履行期限届满，天恒酒店未提交证据证实租赁房屋损坏，且华景旅行社违约未支付租金等已承担了相应的违约责任，因此，保证金10000元天恒酒店应当返还。综上所述，上诉人天恒酒店的上诉请求部分成立，予以部分支付；一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持大理市人民法院（2019）云2901民初799号民事判决第三项“三、反诉被告大理市天恒大酒店于本判决生效之日起十日内返还反诉原告云南华景国际旅行社有限责任公司保证金10000元”；二、撤销大理市人民法院（2019）云2901民初799号民事判决第一项、第二项、第四项；三、被上诉人云南华景国际旅行社有限责任公司与本判决生效之日起十日内支付给上诉人大理市天恒大酒店租金及物业管理费65600元、违约金7092.35元；四、驳回上诉人大理市天恒大酒店的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人云南华景国际旅行社有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2332元，减半收取1166元，由上诉人大理市天恒大酒店负担332元，被上诉人云南华景国际旅行社有限责任公司负担834元；一审反诉案件受理费减半收取300元，由上诉人大理市天恒大酒店负担50元，被上诉人云南华景国际旅行社有限责任公司负担250元。二审案件受理费1200元，由上诉人大理市天恒大酒店负担800元，被上诉人云南华景国际旅行社有限责任公司负担400元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年十一月二十九日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸