浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初5009号 原告（反诉被告）：湖州吴兴区科技发展有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区戴山路****（吴兴科技创业园**）。 法定代表人：夏铨，该公司负责人。 委托诉讼代理人：杨苗，北京隆安（湖州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王云，女，1959年7月25日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：王瑛，女，1965年6月15日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区，系王云妹妹。 被告（反诉原告）：徐鹰，男，1967年11月2日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 原告（反诉被告）湖州吴兴区科技发展有限公司（以下简称吴兴科技公司）与被告（反诉原告）王云、徐鹰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告王云、徐鹰于2019年7月31日提起反诉，本院予以受理。本院于2019年10月22日对本案公开开庭进行了审理，原告吴兴科技公司的委托诉讼代理人杨苗，被告王云的委托诉讼代理人王瑛、被告徐鹰到庭参加诉讼。本案已审理终结。 原告吴兴科技公司起诉称：2018年3月9日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定由原告向被告承租厂房，租赁期限2018年4月1日起至2021年3月31日止，年租金495541.20元，租金一年一付，支付时间为每年3月20日，由被告提供发票后原告再行支付。2019年3月20日，原告向被告提出不再租赁案涉厂房并要求解除租赁合同，被告拒不接收有关合同解除的书面文件。原告又以短信及电话形式要求被告前来办理合同解除手续，但截止至起诉之日，被告仍未办理相关手续。《合同法》规定履行期限届满前，一方当事人明确表示或以自己行为表示不履行合同主要义务的，合同解除。原告已口头和书面等多种形式告知被告不再履行租赁合同，故《厂房租赁合同》已于2019年3月30日解除，被告拒不接受解除通知及拖延办理解除手续给原告造成了损失。请求判令：1.确认原、被告签订的《厂房租赁合同》于2019年3月20日解除；2.本案诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）王云、徐鹰答辩称：2018年3月9日签订的《厂房租赁合同》系附属合同。原、被告于2015年6月26日签订了一份租期9年的《厂房租赁合同》，合同载明“如一方不按照每三年一签合同的，本协议视为后六年的租赁合同无须另行签署，租赁关系继续有效”，附属合同依赖于主合同签署，双方权利义务约定应以主合同约定为准。原告发出合同解除函后，王云未签收，徐鹰由其父母签收，但徐鹰并不知晓函件内容。2019年3月20日，原告口头告知被告要求退租，被告要求原告支付500000元违约金并确保房屋归还时电梯符合正常使用状态，原告拒绝承担违约责任，故解除手续一直未予办理，并非被告故意拖延办理。 被告（反诉原告）王云、徐鹰反诉称：原、被告于2015年6月26日签订了租期9年的《厂房租赁合同》，原告至2019年3月底已连续租用厂房四年。2019年2月19日，被告至税务部门开具了租金的增值税专用发票，税金53425.78元由被告垫付，被告将发票及相关材料交付原告法定代表人夏铨，被告多次催促原告支付租金，原告拖延支付。2019年3月20日，原告要求提前退租，被告要求原告支付500000元违约金，双方协商未果。2019年3月25日，被告向原告提出8条要求，原告至2019年4月10日才答复被告不同意。请求判令：1.确认原、被告签订的《厂房租赁合同》有效；2.原告支付被告2019年4月1日起拖欠至今的房屋租金；3.原告支付被告500000元违约金及相关费用（以拖欠租金495541.20元为基数，自2019年3月20日起按照银行同期贷款年利率四倍计算至租金付清之日止的利息损失；以53425.78元税金为基数，自2019年2月19日起按照银行同期贷款年利率四倍计算至2019年6月30日止的利息损失）；4.本案诉讼费用由原告承担。诉讼中，王云、徐鹰撤回第1项反诉诉讼请求。 原告（反诉被告）吴兴科技公司针对反诉答辩称：原告于2019年3月20日口头方式告知被告提前退租，又于2019年3月21日分别向被告王云、徐鹰发出合同终止解除函，徐鹰于2019年3月21日签收解除函，王云于2019年3月25日表示已知晓函件内容，故《厂房租赁合同》已解除，原告通知被告办理房屋交接手续，原告无须支付被告2019年4月1日起拖欠至今的房屋租金。《厂房租赁合同》约定的违约金500000元超过案涉房屋年租金数额，标准过高，应以3个月租金作为违约金为宜。 经审理，本院认定事实如下：2015年6月26日，被告王云、徐鹰（甲方）与原告吴兴科技公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》一份，约定甲方将湖州东部新区BLD25（原XS36）号地块第14幢（施工号），现为16号厂房出租给乙方，建筑面积3754.1平方米。租期暂定9年。合同每三年一签，本次厂房租期自2015年4月1日起至2018年3月31日止。如一方不按照每三年一签合同的，本协议即视为后六年的租赁合同无需另行签署，租赁关系继续有效。2018年3月9日，王云、徐鹰（甲方）与吴兴科技公司(乙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定租赁期暂定9年，合同每三年一签，本次厂房租赁期限自2018年4月1日起至2021年3月31日止。如一方不按照每三年一签合同的，本协议即视为后三年的租赁合同无须另行签署，租赁关系继续有效。合同第三条约定本次厂房租金单价11元/㎡/月，月租金41295.10元，年租金495541.20元（因政策调整导致税率改变的，租赁单价按当年税率做相应变动）。租金一年一付，每年4月为结算期，乙方须在每年3月20日前支付租金，乙方在收到甲方发票后15个工作日内应向甲方支付年租金495541.20元。合同第五条约定租赁期间，乙方负责对厂房及附属设施的维修维护，如发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，乙方应负责维修，费用由乙方承担。合同第七条约定租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如超过规定期限拖欠不付满一个月，甲方有权增收年租金总额的5%作为滞纳金，并有权终止租赁协议。合同第八条约定租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方500000元违约金；如乙方提前终止合同而违约，应赔偿甲方500000元违约金。 2019年2月19日，被告至吴兴区税务局开具房租费增值税专用发票两张，租期均为2019年4月1日至2020年3月31日，税金分别为5172.86元、8928.57元，被告垫付税金合计14101.43元，并于当日将前述发票交付吴兴科技公司法定代表人夏铨。后被告催促原告按期支付租金，原告未予支付。2019年3月20日，原告以园区入驻企业减少、空余厂房足以满足原告租赁需求、且承租案涉租赁厂房企业经营长期亏损为由，口头告知被告要求提前退租，被告提出原告应当支付违约金500000元及归还房屋时电梯应当符合正常使用状态两项要求，双方协商未果。2019年3月21日，原告分别向被告王云、徐鹰发出《合同终止解除函》，被告徐鹰签收该解除函件，被告王云于2019年3月25日表示该解除函内容与事实不符，不予接受。2019年3月22日，原告向被告归还房租费增值税专用发票两张，后被告向吴兴区税务局办理了退票手续。2019年3月25日，被告徐鹰、王云就吴兴科技公司要求园区16号厂房提前退租事宜向原告书面提出8条赔偿要求，原告于2019年4月10日回复对前述8条要求均不同意。 另查明，原、被告于2018年11月8日办理案涉厂房交接手续，原告将厂房大门钥匙移交给了被告。 本院认为：原告吴兴科技公司与被告王云、徐鹰于2018年3月9日签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。被告认为应按照2015年6月26日签订的《厂房租赁合同》履行，本院认为2015年签订的《厂房租赁合同》约定“租期自2015年4月1日起至2018年3月31日止。如一方不按照每三年一签合同的，本协议即视为后六年的租赁合同无需另行签署，租赁关系继续有效”，原、被告已于2018年3月9日签订了《厂房租赁合同》，已替代2015年签订的《厂房租赁合同》，故对被告该项答辩意见不予采信。 关于合同解除争议。原告吴兴科技公司主张其在合同履行期限届满前明确表示不履行主要义务，请求确认《厂房租赁合同》于2019年3月20日解除。本院认为除法律及司法解释另有规定外，解除权通常只赋予合同关系中的守约方，违约方不享有单方解除合同的权利。原告于租赁期限届满前要求提前退租，违反合同租期约定，原告作为违约方不享有合同解除权，原告单方解除《厂房租赁合同》的行为无效，原告诉请确认《厂房租赁合同》于2019年3月20日解除的请求，不予支持。同时，考虑到原告已无继续租赁案涉厂房的意愿，被告亦反诉主张提前终止租赁合同违约金500000元，为避免合同履行僵局，本院认定《厂房租赁合同》予以解除。为防止损失扩大，原、被告于2019年11月8日办理了厂房交接手续，本院认定《厂房租赁合同》于2019年11月8日解除。 关于被告王云、徐鹰反诉主张的租金及利息损失、税金利息损失。按照《厂房租赁合同》约定的年租金495541.20元核定2019年4月1日起至2019年11月8日止的租金301398元（495541.20元÷365天×222天）。被告反诉主张按照银行同期贷款年利率四倍计算逾期支付租金利息损失，计算基数错误，且双方未对该利息标准作约定，本院调整为以欠付租金301398元为基数，自2019年3月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至2019年8月19日，2019年8月20日起至按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失至租金付清之日。被告于2019年2月19日以原告继续承租房屋的预期开具两张房租费增值税专用发票并交付原告，后原告要求退租于2019年3月22日将发票归还被告，被告收到发票后办理了退票手续，2019年2月19日至2019年3月22日期间被告确存在税金利息损失，被告反诉主张的税金利息损失应予支持，但被告主张的税金利息损失计算基数和期限错误，利率计算标准过高，本院调整以税金14101.43元为基数，自2019年2月19日起按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算至2019年3月22日止，核定税金利息损失为54元（14101.43元×4.35%/365天×32天）。被告主张2019年3月23日至2019年6月30日的税金利息损失，因发票已交还被告，被告也未举证证明其及时向税务机关提交退税手续及收到税金的时间期限，对该段时间的税金利息损失不予支持。 关于被告王云、徐鹰反诉主张的违约金500000元。《厂房租赁合同》约定“租赁期间……如乙方提前终止合同而违约，应赔偿甲方500000元违约金”，本案纠纷系原告吴兴科技公司主张提前退租，解除《厂房租赁合同》而引起，原告吴兴科技公司应按约定承担相应的违约责任。原告认为违约金约定过高，请求予以调整，本院认为认定约定违约金是否过高，应以实际损失为基础并兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素综合确定。本院已判令原告支付被告案涉厂房的租金至2019年11月8日，被告已于2019年11月8日收回案涉厂房，双方约定的违约金过高，本院调整为原告应支付被告违约金300000元（500000元×60%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）湖州吴兴区科技发展有限公司与被告（反诉原告）王云、徐鹰签订的《厂房租赁合同》。 二、原告（反诉被告）湖州吴兴区科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王云、徐鹰租金301398元并支付利息损失（利息起止日期自2019年3月20日起至租金清偿之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、原告（反诉被告）湖州吴兴区科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王云、徐鹰违约金300000元、税金利息损失54元，合计300054元。 四、驳回原告（反诉被告）湖州吴兴区科技发展有限公司的诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）王云、徐鹰的其他反诉请求。 若原告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费80元，减半收取40元，由原告（反诉被告）湖州吴兴区科技发展有限公司负担；反诉受理费4400元，原告（反诉被告）湖州吴兴区科技发展有限公司负担3062元，被告（反诉原告）王云、徐鹰负担1338元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  李元光 二〇一九年十一月三十日 法官助理茹培文 书记员陈天扬