甘肃省嘉峪关市城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0271民初4265号 原告：甘肃中核和诚物业管理有限公司，住所地嘉峪关市四0四生活区兰泽园**，统一社会信用代码91620200794893364W。 法定代表人：吴国军，公司总经理。 委托诉讼代理人：宋永春，男，汉族，系甘肃中核和诚物业管理有限公司住宅物业事业部经理。 被告：万玉荣，女，汉族，1975年4月2日出生，现住嘉峪关市。 原告甘肃中核和诚物业管理有限公司（以下简称和诚物业公司）与被告万玉荣物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和诚物业公司委托诉讼代理人宋永春、被告万玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和诚物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付2018年3月1日起至2018年12月31日期间的物业费1798.4元、垃圾清运费24元、公摊电费200元，并承担违约金（以1798.4元为基数，自2019年1月1日起至实际履行之日止，按年利率4.35%的1.3倍计算）。事实和理由：2018年1月1日，原告与嘉峪关市城市嘉园小区业主委员会签订了《城市嘉园小区物业服务合同》，约定由原告为城市嘉园小区提供物业服务，并对物业费收费标准、违约责任等相关权利义务作出了约定。合同签订后，原告为城市嘉园小区提供了物业服务，但被告拒绝交纳物业费。原告以催缴通知单的形式多次向被告催缴物业费，被告拒绝交纳，故原告依法诉至法院。 万玉荣辩称，其在购买城市嘉园房屋时，因开发商迟延交房以及房屋面积不足，应当承担违约金3458元并退还房款。在领取房屋钥匙时，其向嘉峪关嘉霖物业服务有限公司交纳了3000元装修押金，上述款项已用于抵顶被告的物业费，开发商及嘉霖物业公司并未实际支付及退还上述款项，被告的物业费已抵顶至2019年，且原告系2019年1月入住房屋的，故不应当向原告交纳2018年的物业费。同时，涉案小区至今未竣工验收，原告收取物业费系违法行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证明、（2018）甘02民终430号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1原告提交《城市嘉园小区物业服务合同》一份，欲证实原告与嘉峪关市城市嘉园小区业主委员会签订了物业服务合同，对物业费、违约责任、物业服务项目均进行了约定，原告已按约定提供了物业服务。被告称并未见过该合同，认为原告进入涉案小区没有合法依据。因该合同加盖了嘉峪关市雄关区人民社区城市嘉园业主委员会及其负责人郭麟以及原告公司印章，故对该合同的真实性，本院予以确认。 2原告提交（2018）甘02民终430号民事判决书打印件一份，欲证明城市嘉园小区业委会已通过法律手段将嘉峪关嘉霖物业服务有限公司予以解聘，原告进入涉案小区合法。被告认为该判决没有法院印章，不认可。通过核查中国裁判文书网，本院对该判决书的真实性予以确认。 3被告提交违约金收据、装修押金收据、收房费用结算单各一份，证实涉案房屋开发商及嘉霖物业公司承诺用违约金、应退房款以及装修押金抵顶物业费。原告认为该组证据系被告与开发商及前物业公司之间的纠纷，与本案无关。因该组证据系开发商以及前物业公司向被告出具的，与本案不具有关联性，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，甲方嘉峪关市城市嘉园小区业主大会，执行机构嘉峪关市城市嘉园小区业主委员会及负责人郭麟与乙方原告签订城市嘉园小区物业服务合同，甲方选聘乙方为嘉峪关市城市嘉园小区提供物业服务。服务内容和质量为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；清洁卫生服务；绿化养护服务等。服务费用：住宅2018年物业费1.39元/月/平方米（含业委会计提的2%）；业主满意度达80%及以上时，2019年起物业费可按1.5元/月/平方米收取；公摊水电费预收200元/户/年，次年第一季度公布实际数据，多退少补；生活垃圾处理费按家庭人数计算，1元/人/月，乙方替环卫局代收代缴。违约责任：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰标准向乙方支付违约金，并承担由此发生的其他相应费用。 另查明，被告房屋建筑面积为129.38平方米，每月物业费为179.84元/月（129.38㎡×1.39元/月/㎡）；现三人居住。 因物业服务合同纠纷问题，嘉峪关市雄关区人民社区城市嘉园业主委员会对嘉峪关嘉霖物业服务有限公司提起诉讼，要求：1.被告退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所需的相关材料（包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业适用说明文件等资料）；2.被告承担因不退出小区给原告及业主造成的一切损失。后嘉峪关市城区人民法院作出判决认定：2017年12月4日，城市嘉园小区召开业主大会，经30多名业主代表（有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面委托授权）书面表决同意解聘物业服务公司，并通过竞争性谈判等方式公开招聘新的物业服务公司。2018年12月30日，在嘉峪关市人民社区会议室进行了竞争性谈判，最终确认甘肃中核和诚物业有限公司中标，由甘肃中核和诚物业有限公司为城市嘉园小区提供物业服务。2018年1月1日，原告与甘肃中核和诚物业管理有限公司签订《城市嘉园小区物业服务合同》，约定由甘肃中核和诚物业管理有限公司为嘉峪关市城市嘉园小区提供物业服务。城市嘉园小区的业主大会已经决议解聘嘉霖物业公司，并同意聘任甘肃中核和诚物业管理有限公司为小区新的物业服务企业，被告应当及时退出物业服务区域。并判决：一、嘉峪关嘉霖物业服务有限公司于本判决生效10日内向嘉峪关市雄关区人民社区城市嘉园业主委员会交付物业管理用房和相关设施以及物业服务所需的相关材料（包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业适用说明文件等资料）；二、嘉峪关嘉霖物业服务有限公司于本判决生效后10日内向嘉峪关市雄关区人民社区城市嘉园业主委员会支付维修费用3180元。后嘉峪关嘉霖物业服务有限公司不服该判决提起上诉，嘉峪关市中级人民法院于2018年9月11日作出（2018）甘02民终430号民事判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。生效法律文书已经确认城市嘉园小区的业主大会解聘了嘉霖物业公司，并同意聘任甘肃中核和诚物业管理有限公司为小区新的物业服务企业，故城市嘉园小区的业主大会与原告签订的物业服务合同合法有效，城市嘉园小区业主和原告应当按照合同约定履行权利、义务。现被告依据与开发商及前物业公司之间的约定拒交物业费，没有法律依据。其与开发商及嘉峪关嘉霖物业服务有限公司之间的纠纷，可另行解决。现被告未提交证据证实物业服务企业怠于履行职责、疏于管理等行为，故其抗辩理由不属于法律规定的拒交物业费的正当理由。对原告要求被告按照物业服务合同支付2018年3月至12月的物业费1798.4元、垃圾清运费24元、公摊电费200元的主张，本院予以支持。物业服务合同约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰标准支付违约金。现原告要求被告按照年利率4.35%的1.3倍承担违约金的主张，未超过合同约定和法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第三十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告万玉荣支付原告甘肃中核和诚物业管理有限公司物业费、垃圾清运费及公摊电费共计2022.4元，并承担违约金（以1798.4元为基数，自2019年1月1日起至实际履行之日，按年利率5.66%计算），于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告万玉荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。 审判员  张铭睿 二〇一九年十一月十一日 书记员  高婷婷