重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9299号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓忠，男，汉族，1978年10月25日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘星宇，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧兰，上海锦天城（重庆）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张春梅，女，汉族，1970年7月21日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：刘星宇，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧兰，上海锦天城（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓亮，男，汉族，1992年8月12日出生，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：刘臻，重庆丽达律师事务所律师。上诉人邓忠、张春梅因与被上诉人邓亮房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初12396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，于2019年11月5日进行了询问。上诉人邓忠、张春梅的共同委托诉讼代理人刘星宇，被上诉人邓亮及其委托诉讼代理人刘臻到庭参加了审理。本案现已审理终结。邓忠、张春梅共同上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、五项，维持一审判决第三、四项；2、改判驳回邓亮的全部诉讼请求；3、改判邓亮向邓忠、张春梅支付空调拆除费用1200元；4、改判邓亮向邓忠、张春梅赔偿损失16666.58元；5、改判邓忠、张春梅无须向邓亮退还押金；6、本案诉讼费用由邓亮负担。事实和理由：1、《房屋租赁合同》第3.3条约定，“物业费按月支付给主管物业公司”，第4.4条约定“乙方应在租赁房屋的租金外按月向甲方物业所在的物业管理公司支付物业管理费”，故一审法院认定合同中并未约定物业水电费的支付时间属事实认定错误。2、《房屋租赁合同》第10.5条约定，“乙方逾期支付租金、物业费、空调费及其他费用的……逾期超过30天的，甲方有权单方面解除本租赁合同”。但截至2019年3月26日，邓亮尚未支付2019年1月-3月的物业费及2017年5月至2019年3月的水电费，故上诉人有权依据合同约定解除租赁合同，并要求邓亮承担违约责任。3、《三方协议》约定，邓亮保证在《特许经营合同》约定期限内，案涉商铺持续经营，且不改变LAWS0N24小时便利店主体经营项目及店铺外立面整体形象。该约定对三方均具有约束力。而邓亮2018年12月17日向重庆罗森便利店有限公司寄送了《北大资源博雅解约告知函》，告知案涉商铺于2019年1月1日起就开始停止经营。重庆罗森便利店有限公司与邓亮后于2019年3月29日签订了《解除协议书》，约定双方的特许合同于2019年1月20日解除，重庆罗森便利店有限公司与邓亮还对案涉商铺内的商品和设备进行了拆除和搬离。邓亮的行为已违反《三方协议》的约定，构成违约。4、本案因邓亮违约导致张春梅、邓忠解除《房屋租赁合同》，邓亮应对由此给张春梅造成的损失承担赔偿责任，具体损失包括空调拆除费用1200元，租金损失16666.58元。5、邓亮缴纳的29892租赁押金应不予退还。邓亮辩称，1、邓亮租赁该房屋后，物管费的交纳是邓亮与物业公司的合同关系，不能以此作为租赁合同解除的依据。且依据物业公司与邓亮之间交纳物管费、水电费的习惯，一般由物业公司向邓亮发函，告知当期应交纳的物管费、水电费并约定履行期限，邓亮再按照函件交纳费用。邓亮已按照惯例支付了物管费等，不存在违约。合同约定逾期交纳物管费30天以上出租人才享有合同解除权，但物业公司已经以实际行动改变了支付时间和方式。依据物业公司最后一次向邓亮发函，邓亮已按照函件要求在2019年4月1日支付了相应费用，而上诉人是在2019年4月3日向邓亮发函要求解除合同，在发函当日，邓亮并不存在欠费情形。2、三方协议的基础是2016年12月27日签订的房屋租赁协议，而上诉人与邓亮之间实际履行的合同是2017年1月1日签订的新合同，新合同并未约定邓亮必须经营罗森便利店，三方协议已作废。即使三方协议继续有效，那么邓亮不经营罗森便利店的后果也仅为罗森公司可解除与邓亮之间签订的特许经营合同，并未赋予上诉人解除合同的权利。3、本案系上诉人违约解除合同，相应损失应由其自行承担。邓亮向一审法院起诉请求：1、邓忠、张春梅支付违约金41666.46元；2、邓忠、张春梅赔偿损失173003.06元，具体包括1月至3月租金41666.46元，装修损失113125元，1月至3月物业费1494.6元，电量增容费16717元；3、邓忠、张春梅退还押金29892元；诉讼费用由邓忠、张春梅负担。邓忠、张春梅向一审法院提出反诉请求：1、邓亮支付2019年4月1日至8日的租金3703.69元；2、邓亮支付空调拆除和保管费用2700元；3、邓亮赔偿4月9日至5月14日的租金损失16666.58元；4、邓忠、张春梅无须退还押金29892元；诉讼费用由邓亮负担。一审法院认定事实：2017年1月1日，邓亮（承租人、乙方）、盈普公司（出租人、甲方）就案涉房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，第1.3条约定：乙方承租房屋的用途仅限于商业经营所涉及的合法用途，具体为：便利店，其中主要经营项目为店内加工食品、制售快餐等；第2.1条约定：租期自2017年1月1日至2023年12月31日；第3.1条约定：从乙方接房之日即2017年1月3日起至2017年12月31日，乙方向主管物业公司缴纳5元/月/平方米的物业管理费；第3.2条约定：从2018年1月1日起至租期结束，乙方向主管物业公司缴纳8元/月/平方米的物业管理费；第4.1.1条约定：租金按季度支付，乙方应在每个租金期期满前3日支付下个租金期的，2018年分别于4月1日、7月1日、10月1日支付3个月租金39681.63元，2019年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日支付3个月租金41666.46元；第5.1条约定：乙方同意支付甲方押金29892元，乙方在合同签订当日缴纳，以保证乙方退租时结清所欠租金、违约金及其他杂费，若发生乙方违反或不履行本合同约定义务（包括但不限于乙方不能按时足额缴纳租金及其他费用时），甲方视情形可直接在押金中扣除相关欠交费用并通知乙方。乙方须在收到甲方通知的14天内补足押金的数额。全部租赁押金由甲方于本合同终止之日起5日内抵偿乙方欠付租金或其他杂费清算后返回乙方，返回时须同时出具清算明细；第6.2条约定：除因甲方违约乙方行使合同项下单方面解除合同的权利外，本合同期满或提前解除，乙方归还承租单位或甲方按本合同约定收回承租场地时，乙方不得以任何理由要求甲方偿还因装修而支出的各种费用；第6.6条约定：甲方应将具备50KW的电容（电增容费由乙方承担费用为9500元，电表由乙方自行安装和购买）至租赁房屋；第9.5条约定：自租赁期开始之日起，乙方享有按本合同约定用途自主、完整的使用房屋并从事经营活动之权利，乙方根据需要自行调整经营时间和经营范围；第9.6.4条约定：在保证甲方按本合同约定享有向乙方收取租金之权利不变的前提下，甲方同意乙方以分租或转租方式利用租赁房屋之一部分与乙方自行选定的第三者进行部分经营项目（包括但不限于图书、报刊、福利彩票、零售烟草、ATM机等）合作，分租及转租所产生的一切事宜与甲方无关；第9.8条约定：在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将租赁场地分租或整体转租给第三方，否则视为乙方根本违约，甲方有权取得乙方所得全部收益，同时有权单方解除本合同并追究乙方违约责任；第10.4条约定：本合同有效期内，双方不得擅自解除本合同，否则应赔偿被动解约方本年度月租金的3倍的损失作为赔偿；第10.5条约定：乙方逾期支付租金、物业费等，每逾期一日，按逾期支付金额的日千分之一向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除本租赁合同；第10.7条约定：乙方在租赁期内确需中途退租，应提前2个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后，乙方须交清应交费用，并赔偿甲方当年度租金的三个月房租作为补偿，乙方所交押金不予退还。合同签订后，邓亮缴纳了押金29892元。2016年12月27日，盈普公司（甲方）、邓亮（乙方）、罗森公司（丙方）签订《三方协议》，第1条约定：丙方严格按照公司规定对店铺进行管理，保持店铺的良好运行，乙丙双方保证在特许经营合同期间，本协议下的商铺持续经营，且不改变LAWSON24小时便利店主体经营项目及店铺外立面整体形象；第2条约定：据甲乙双方在租赁合同约定的租赁期间内，乙方在商铺的经营项目以特许经营合同约定为限。各方一致同意，若乙方未经丙方许可，将本协议下的商铺部分或全部用于经营罗森便利店以外项目，丙方有权解除与乙方签订的特许经营合同，并有权选择将房屋租赁合同当事人由甲乙双方变更为甲丙双方，租赁合同主体变更前的权利义务由甲乙承担，变更后的权利义务由甲丙承担。因邓忠、张春梅于2016年10月22日与盈普公司就案涉房屋签订了买卖合同，且邓忠、张春梅于2017年6月8日付清了购房款、税费并办理了接房手续。故盈普公司（甲方）、邓亮（乙方）、邓忠、张春梅（丙方）三方签订了《协议》，第3条约定：自丙方付清该商铺全部购房款及税费并办理了接房手续次日，即丙方接房次日起，租赁合同的甲方权利义务全部由丙方享有和承担，乙丙双方应履行租赁合同，如因任何一方不履行或不全部履行租赁合同，由此产生的纠纷由违约方承担。2019年1月2日，邓亮向邓忠发送短信称1、决定今天先支付2019年1至3月的房租；2、店铺经营困难，也跟罗森公司协商退出加盟，考虑到案涉房屋位置较好，目前在与有意向承租案涉房屋的几人协商转让，现还未决定，因考虑到店铺的使用范围以及承租人的稳定性，以最大程度保证房东的利益。希望能考虑到实际困难，后面几天将会与罗森公司一起撤店搬货，希望能得到房东的同意。2019年3月14日，邓忠、张春梅向罗森公司发送关于北大资源博雅罗森便利店是否继续经营的函，称罗森北大资源博雅店已于2019年1月1日停业，货品也全部搬离，违反了三方协议的约定。2019年3月13日收到罗森公司电话要求搬离店内相关设施设备的通知，为保障权益，在以下事实未明的情况下，其不允许搬离商铺内任何物品，1、店内设施设备产权属于罗森公司还是邓亮；2、北大资源博雅罗森便利店是否继续经营；3、罗森公司与邓亮的特许经营合同是否继续有效；4、商铺尚欠2、3月物业费及水电费，由罗森公司还是邓亮承担。2019年3月20日，罗森公司回函称：1、其于2018年12月17日收到邓亮的解约告知函，将与我司协商解除特许经营合作。根据我司与邓亮签订的特许经营合同及附件、补充协议的约定，我司对店铺内设施设备拥有所有权，有权将其拆除并搬离；2、关于房屋租赁及相关费用的收取，基于贵方与邓亮签订的租赁合同，贵方应与邓亮协商处理，我司对此不承担连带责任。2019年3月26日，案涉房屋物业管理处向邓忠、张春梅发送催费函，称租户罗森便利店尚有2019年1至3月的物业费1494.6元、2017年5月至2019年3月的水电费855.74元没有完善，因店铺处于停业状态，请协助物管处向便利店催收费用，并于2019年4月20日付清，逾期将暂停水电服务。2019年3月28日，邓忠、张春梅支付了物业费1494.6元。2019年4月1日，邓亮向邓忠转账支付了1494.6元。同日，邓亮向邓忠、张春梅发函称已于2019年3月30日向物业公司支付物业费及商业水电费，因物业告知物业费已由邓忠、张春梅支付，故其将商业水电费支付了物业公司，另将物业费通过转账方式支付与邓忠。2019年3月29日，邓亮（乙方）、罗森公司（甲方）签订《解除协议书》，第1条约定：双方同意特许合同自2019年1月20日起解除；第2.4条约定：乙方配合甲方对店铺于2019年1月31日实施盘点，进行财务结算；第2.5条约定：盘点后，进行商品和设备拆除和搬出（空调除外），不做内装其他拆除，甲方放弃对店铺房屋的承租使用，关于房屋的后续使用由乙方与出租方自行协商确认。2019年4月4日，邓忠、张春梅出具房屋租赁合同解除通知函，称：因1、邓亮已于2019年1月1日停业；2、经罗森公司确认，已解除与邓亮的合作，且罗森公司已将货架等搬走，租赁合同中关于经营LAWSON便利店的合同目的已无法实现；3、邓亮已欠付物业费水电费达90日；4、2019年4月2日，双方一致确认由邓亮于2019年4月3日前支付本季度租金、逾期违约金，否则视为邓亮提出解除租赁合同。至今，邓亮未支付租金、逾期付款违约金，视为邓亮以实际行为提出解除租赁合同，故通知于2019年4月4日解除租赁合同，收回案涉房屋，邓亮于2019年4月7日前将空调拆除并将房屋恢复至清水状态。2019年4月10日，邓亮回函称：于4月8日收到解除通知函，现回复如下1、租赁合同并未限定邓亮只能经营LAWSON便利店，之前邓亮告知想经营其他便利店，邓忠、张春梅坚持要去经营LAWSON便利店，否则将不允许使用案涉房屋。后邓亮欲清空店铺经营其他便利店时，邓忠、张春梅也进行了阻挠，造成无法正常经营，店铺空置3个月；2、根据租赁合同第9.6.4条约定，邓亮有权分租或转租房屋一部分，但邓忠、张春梅恶意阻挠邓亮利用部分房屋自行或与他人合作经营，邓忠、张春梅根本违约；3、物业及水电费现已实际缴纳。由于邓忠、张春梅恶意阻挠合同正常履行，致使房屋空置，在邓忠、张春梅同意继续履行合同，停止侵权行为前，邓亮缓交租金乃是行使不安抗辩权。现邓亮同意解除合同，但理由系因邓忠、张春梅恶意阻挠邓亮正常履行合同，造成合同目的无法实现，合同的解除系因邓忠、张春梅违约所致，要求邓忠、张春梅赔偿相关损失、退还押金等。关于电量增容，2017年2月24日盈普公司向邓亮出具了关于博雅三期3-2吊1-5、6号商铺电量增容费用补交函及工程测算表，载明根据邓亮提出的增容需求，整改费用为1、电缆材料及安装费用9500元，2、店铺外公区三相电箱、空开材料及安装费用2500元，3、店铺内三相电箱、空开材料及安装预计费用4717元。邓亮已缴纳9500元，如选择店铺内的电箱自行安装，则需补交2500元，如由盈普公司安装，则需缴纳7217元，请尽快选择方案并补齐费用。邓忠、张春梅另举示了收据证明其支付了案涉房屋空调拆除及搬运费1200元，至于保管费，邓忠、张春梅陈述空调保管在物管处，保管费1500元尚未缴纳。审理中，邓亮陈述：1.因经营罗森便利店困难，2019年1月邓亮即与邓忠、张春梅协商转让房屋，但邓忠、张春梅不同意，邓亮遂想引入合作伙伴改变房屋经营业态，邓忠、张春梅依然不同意，1月份罗森离场时邓忠、张春梅配偶还挡住大门不让搬东西，邓亮为此报警处理，2019年3月30日搬离了货架，案涉房屋钥匙在罗森公司处，邓亮并未持有，由于邓忠、张春梅不同意改变业态，导致房屋空置三个月；2.2019年前的物管费缴纳方式为物业公司发催费函，邓亮通过转账、微信或现金缴纳的方式；3.邓亮从未承诺于2019年4月3日前支付下一季度租金；4.2019年3月30日除了空调未搬离外，其余物品均已搬离。邓忠、张春梅陈述：1.其已于2019年4月10日收回房屋；2.邓亮存在逾期支付租金的行为，但每期租金逾期时间均未超过30天；3.邓亮提出过转租，邓忠、张春梅未同意，但从未阻挠邓亮使用；4.案涉房屋现已出租他人，新承租人正在装修。一审法院认为：双方当事人就案涉房屋形成的租赁合同关系真实合法有效，双方均应按照合同履行义务。对于合同的解除，2019年4月4日邓忠、张春梅向邓亮发函提出解除合同，并提出了解除理由，现针对其解除理由分析如下：第一、合同中并未约定邓亮停业即构成解除事由；第二、邓忠、张春梅无证据证明邓亮同意如未于2019年4月3日缴清下季度租金将解除合同；第三、至于逾期支付物业水电费，虽合同约定要求支付物业水电费超过30日有权解除合同。然合同中并未约定物业水电费的支付时间，据物业公司出具的催费函，其上载明于4月20日前支付，亦可知最迟缴费时间为当日，现邓亮已于该期限前支付完毕，并未超期30日，不构成解除事由；第四、租赁合同约定的使用用途为经营便利店，并未限定只能经营罗森便利店，且合同第9.5条亦约定邓亮可根据需要调整经营范围。至于三方协议仅约定在特许经营合同期间保证经营LAWSON便利店，该约定约束的乃是邓亮与罗森公司，并非邓忠、张春梅。故停止经营罗森便利店亦不构成解除事由。综上，因邓忠、张春梅解除理由不成立，其不具备合同解除权，解除通知不发生效力，然邓忠、张春梅出具的该份解除通知向邓亮表达了解除合同的意愿，邓亮于2019年4月10日回复同意解除合同，应认定双方于此时达成了解除合同的合意，租赁合同于2019年4月10日解除。至于合同解除的违约方，因现无证据证明邓亮具有构成合同解除事由的违约行为，也无证据证明系其首先提出解除合同，故邓忠、张春梅在无解除权情形下，提出解除合同，构成违约，合同解除的违约方乃是邓忠、张春梅。因邓忠、张春梅违约解除合同，其应当向邓亮支付违约金。邓忠、张春梅辩称合同约定的违约金过高，根据法律规定，违约金超过损失的30%可认定为过分高于损失。现邓亮因提前解除合同产生了增容费损失、装修损失等，结合合同的履行情况，该违约金金额并未过分高于损失，故一审法院对邓亮请求判令邓忠、张春梅支付违约金41666.46元的诉讼请求予以支持。因合同解除的违约方乃邓忠、张春梅，其应当赔偿邓亮的损失，并退还押金。故一审法院对邓亮请求返还押金的诉讼请求予以支持，对邓忠、张春梅反诉不予退还押金的反诉请求不予支持。至于损失赔偿，因邓亮已起诉要求邓忠、张春梅支付违约金且已得一审法院支持，违约金金额已足以弥补其损失，故一审法院对其要求赔偿装修损失、电量增容费的诉讼请求不予支持。对于邓忠、张春梅反诉的租金损失，因系其违约解除合同，无权要求邓亮支付租金损失，一审法院对此项反诉请求不予支持。对于租金及物业费的返还，租赁合同解除前，邓亮占有房屋应当支付租金及物业费，现无证据证明邓亮何时还房，邓忠、张春梅自认于2019年4月10日收回房屋，故4月10日前的租金邓亮应当支付。一审法院对邓亮诉请返还1至3月的租金及物业费的诉讼请求不予支持，对邓忠、张春梅反诉要求邓亮支付2019年4月1日至8日的租金3703.69元（41666.46元/季度÷3个月÷30天×8天）的诉讼请求予以支持。邓亮称邓忠、张春梅阻挠导致房屋空置，据庭审查明邓亮于2019年1月开始搬运物品，直到3月30日货架才搬离完毕，故该期间停业空置系邓亮自身意愿改变经营业态所致，其举示的录音也只能证明双方协商房屋事宜，不能直接证明邓忠、张春梅实施了阻挠行为，故一审法院对此诉称意见不予采纳。邓忠、张春梅称其代为拆除空调支出了1200元，因邓忠、张春梅仅举示了收据予以证明拆除费用，然收据出具主体不明，该份证据无法达到邓忠、张春梅的证明目的。至于保管费，因邓忠、张春梅未予支付，无权要求邓亮支付，综上一审法院对此项反诉请求不予支持。因邓忠、张春梅系违约方，故诉讼费用应由邓忠、张春梅负担。判决：一、被告（反诉原告）邓忠、张春梅于本判决生效之日立即返还原告（反诉被告）邓亮押金29892元；二、被告（反诉原告）邓忠、张春梅于本判决生效之日立即支付原告（反诉被告）邓亮违约金41666.46元；三、原告（反诉被告）邓亮于本判决生效之日立即支付被告（反诉原告）邓忠、张春梅2019年4月1日至8日的租金3703.69元；四、驳回原告（反诉被告）邓亮的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）邓忠、张春梅的其他反诉请求。本诉案件受理费4970元，减半收取2485元，反诉案件受理费189元，由被告（反诉原告）邓忠、张春梅负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，《房屋租赁合同》3.1条约定，从乙方接房之日起（2017年1月3日）至2017年12月31日止，乙方向主管物业公司缴纳5元/平方米（建面）的物业管理费。3.2条约定，从2018年1月1日起，至租赁期结束，乙方向主管物业公司缴纳8元/平方米（建面）的物业管理费。3.3条约定，物业费按月支付给主管物业公司。4.4条约定，乙方应在“租赁房屋”的租金以外每月向甲方物业所在的物业管理公司支付物业管理费。5.1条约定，乙方同意支付甲方租赁押金29892元，乙方在合同签订当日缴纳给甲方，以保证乙方退租时结清所欠租金、违约金及其他杂费，若发生乙方违反或不履行本合同约定义务，甲方视情形可直接在押金中扣除相关欠缴费用，并通知乙方……全部租赁押金由甲方于本合同终止之日起五日内抵偿乙方欠付租金或其他杂费清算后返还乙方，返回时须同时出具清算明细。10.1条约定，甲乙任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，应当赔偿对方的损失。10.4条约定，本合同有效期内，双方不得擅自解除本合同，否则应赔偿被动解约方本年度月租金的3倍的损失作为赔偿。二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，盈普公司与邓亮、罗森公司于2016年12月27日签订的《三方协议》、邓亮与盈普公司于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》、盈普公司、邓亮、邓忠、张春梅签订的《协议》均是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。邓忠、张春梅在支付了购房款并办理了接房手续后依据《协议》承接了《三方协议》、《房屋租赁合同》中盈普公司的全部权利义务，也即邓忠、张春梅取得了《三方协议》、《房屋租赁合同》中出租人的地位。根据二审查明的新事实，承租人邓亮应每月向物业公司缴纳物管费，故一审判决认定“合同中并未约定物业水电费的支付时间”属事实认定错误，本院依法予以纠正。合同条款约定邓亮应当每月向物业公司缴纳物管费，而邓亮在2019年4月1日前未缴纳2019年1月至2019年3月的物业管理费，物业公司于2019年3月26日向邓忠、张春梅发送催费函，故邓亮的行为违反上述约定，且已超过30日，构成违约，根据租赁合同的约定，邓忠、张春梅有权单方解除租赁合同。邓亮虽在2019年4月1日向邓忠转账支付了前述欠付的物业管理费，但并不影响对其违约事实的认定。邓亮辩称其与物业公司之间已通过过往的缴费习惯变更了物管费的缴纳时间，但其并未举证证明其主张的变更事宜取得了物业公司和出租人的同意，物业公司发出的是催费函，邓亮的上述观点也与物业行业收费交易习惯相悖，故本院对其该项意见不予支持。同时，关于商铺经营范围的问题，从《三方协议》、《房屋租赁合同》的约定可以看出，罗森公司要求邓亮的经营范围以特许经营合同约定为限，未经许可不能将商铺用于经营罗森便利店以外项目，邓忠、张春梅在保证收取租金的权利不变的情况下，同意以分租或转租方式利用租赁房屋之一部分与自行选定的第三者进行部分经营项目，但应经邓忠、张春梅书面同意。上述约定表明，涉案商铺应主要经营罗森便利店，邓亮如需用于经营其他项目须经罗森公司、邓忠、张春梅同意，且只能在主体经营罗森便利店的前提下利用商铺的一部分经营其他项目。本案中，邓亮因罗森便利店经营困难无法继续，在2019年1月1日停止经营罗森便利店后，欲整体转型经营其他项目，未取得其他两方的同意，其行为也违反《三方协议》、《房屋租赁合同》的约定。邓亮在《关于房屋租赁合同解除通知函的回函》中确认其于2019年4月8日收到邓忠、张春梅邮寄的《房屋租赁合同解除通知函》，没有依照法律规定向法院起诉确认解除通知函的效力，故本院确认《房屋租赁合同》于2019年4月8日解除。《房屋租赁合同》解除系因承租人邓亮的违约行为而解除，邓忠、张春梅并无违约行为，故本院对邓亮在一审中提出的由邓忠、张春梅向其支付违约金、赔偿损失的诉讼请求依法予以驳回。同时，参照《房屋租赁合同》第10.1条、第10.4条、第10.7条的约定，邓亮所支付的押金29892元应不予退还。因邓亮违约，其应按照合同约定赔偿出租人所受到的损失。邓忠、张春梅举示其遭受空调拆除及搬迁费1200元的证据仅有廖单军个人出具的收据一张，没有实际拆除搬迁空调的事实证据和实际支出费用的其他证据相佐证，证据不足，本院不予支持。同时，邓亮欠缴2019年4月1日至2019年4月8日的租金3703.69元，理应清偿。邓忠、张春梅举示的证据可证明案涉房屋在2019年4月8日至2019年5月14日期间空置，该段时间属于出租人另行寻找承租人的合理时间，相应的空置损失应由邓亮承担。邓忠、张春梅以租赁合同约定的租金标准计算空置损失，本院依法予以支持，也即邓亮应向邓忠、张春梅支付房屋空置损失16666.58元。综上所述，邓忠、张春梅的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。因一审法院认定事实错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初12396号民事判决第三项。撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初12396号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、邓亮于本判决生效之日立即向邓忠、张春梅支付2019年4月9日至2019年5月14日的房屋空置损失16666.58元；三、驳回邓忠、张春梅的其他反诉诉讼请求；四、驳回邓亮的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4970元，减半收取2485元，一审反诉案件受理费189元，二审案件受理费5236.50元，均由邓亮承担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  闫信良二〇一九年十一月二十日法官助理  江满意书 记 员  程 容