北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16245号上诉人（原审被告）：刘颖，女，1979年6月16日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张智伟，北京焱明律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋东东，北京焱明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘冀松，男，1979年2月10日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵锦阳，男。委托诉讼代理人：王余，男。上诉人刘颖因与被上诉人潘冀松房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初29046号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。刘颖上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回潘冀松的诉讼请求。事实与理由：第一，本案潘冀松违约在先，未将房屋交付给刘颖，刘颖拥有先履行抗辩权，潘冀松对合同的无法履行应当承担责任。第二，依据公平原则，双方的违约责任应以押金即一个月租金为限，如潘冀松违约，则双倍退还押金；如刘颖违约则押金不退。双方合同签订于2019年4月21日，后潘冀松房屋一直未腾空交付。故刘颖于2019年5月6日发信息确认不租。从5月6日，双方合同确认不再履行，潘冀松对外出租的宽限时间应以一个月为限，足以补偿潘冀松的损失。第三，潘冀松实际未产生损失。根据与第三人签订的《租赁合同》，起止日期自2019年7月9日，原刘颖的合同中存在两个月的免租期，免租期应自潘冀松实际交付之日起算，至潘冀松与第三人签订《租赁合同》。根据双方聊天记录，潘冀松要求刘颖支付租金也发生在2019年5月4日，扣除两个月免租期后，仅为5天的租金损失。潘冀松答辩称，同意一审判决，不同意刘颖的上诉请求。潘冀松向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除潘冀松与刘颖签订的《北京市房屋租赁合同（商铺）》；2.请求判令刘颖支付违约金323025元；3、诉讼费由刘颖负担。一审法院认定事实如下：位于北京市×××系房屋产权人王某、吴某委托潘冀松对外出租的房屋，房屋的规划用途为办公、商业。2019年4月15日，潘冀松与刘颖就上述房屋的租赁事宜进行了洽商，潘冀松为此拟定了《北京市房屋租赁合同（商铺）》准备当日签约，合同的租赁期限自2019年4月15日至2022年4月14日。因刘颖提出尚需对合同条款进行斟酌，双方未能于当日进行签约。2019年4月21日，潘冀松（甲方）、刘颖（乙方）对《北京市房屋租赁合同（商铺）》进行了签约，该合同除继续保持2019年4月15日《北京市房屋租赁合同（商铺）》文本的约定不变外，仅通过手写的方式将合同的租赁期限修改为“自2019年4月15日至2022年4月21日”。潘冀松、刘颖签订的《北京市房屋租赁合同（商铺）》约定：1、甲方将位于北京市×××，建筑面积共计200㎡出租给乙方用于商业、办公，租期自2019年4月15日至2022年4月21日，共计36个月，其中2个月为免租期不计算房租；2、年租金的标准为4.5元/天/平方米×365天×200平方米＝328500元/年，合同期内租金为985500元，按照押一付三的方式支付房屋租金；3、第一期费用交付日期为2019年4月15日，租金为82125元、押金为27375元，合计109500元……；4、甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁押金，具体金额为27375元；5、甲方应于签署该房屋租赁合同当天，将房屋按照约定条件交付给乙方；6、乙方不支付或者不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方交付的押金不退；7、租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，乙方交付的押金不退，且按租金总额的30%或者月租金的10倍对甲方进行赔偿，两者取其高。《北京市房屋租赁合同（商铺）》还对水电费负担等事项做出约定。《北京市房屋租赁合同（商铺）》签订后，刘颖与潘冀松通过微信就商铺经营、装修事宜进行了多次交流，其中，2018年4月23日，刘颖微信承诺“……钱我这两天转给你……”。4月26日，刘颖微信表示“潘总我让我公司财务下午转您，您收到告诉我下……”。4月28日，刘颖微信告知潘冀松称，“……那天和您签完合同我赶紧通知会计，把钱给您转过去，这两天钱没到期，耽误给您了，抱歉……”。5月5日，潘冀松微信询问刘颖承租事宜称，“……你今天下午给我回信行吗，你们那儿要是再没谱儿，我就往外租了，就那么搁着”。5月6日，刘颖答复潘冀松说，“潘哥不好意思：1.我那天带过去的朋友是我的投资人，投资人说位置不是太理想，高度不够，举升机不够高。2.投资人觉得房租与所在位置不太成正比。3.投资人对一层面积小，门帘宽度不太满意。4.内外的路面硬化日后园林局也有不可避免的麻烦。我的投资人不做了，我一个人做压力太大了，鉴于上述，所以就不做了！实在不好意思……”。潘冀松答复说，“你知道签完合同后再说这些的后果吗？第一次我已经给你机会了，都没签字，又让你们认真考虑，第二次你们又整这出，耍我玩呢？我现在有事儿！回头法院见吧！不用找我了，我会安排律师对接”。潘冀松、刘颖之后未再就上述商铺事宜进行联系，刘颖也未向潘冀松交纳租金及押金。2019年7月9日，潘冀松与案外人签订《北京市房屋租赁合同》，将上述113室、210室出租给案外人，租期自2019年7月9日开始计算。庭审中，潘冀松称，其要求刘颖支付的违约金323025元中包括刘颖按照合同约定应交的押金27375元以及合同约定的按照租金总金额的30%支付的赔偿金295650元；刘颖则明确表示，不能继续履行《北京市房屋租赁合同（商铺）》，并提出合同约定的违约金过高，要求人民法院予以降低。经一审法院核算，自2019年4月21日至2019年7月8日共计79天，潘冀松的租金损失为：4.5元/天/平方米×79天×200平方米＝71100元。另查，位于×××******，系王某、吴某分别于2014年9月、11月从开发商北京华和房地产开发有限公司处购买。2017年4月、5月，王某、吴某分别于潘冀松签订《房屋出租委托代理合同》，将113室、210室委托潘冀松对外出租，委托期限分别至2022年7月、9月。刘颖承租113室、210室的用途为开办洗车行。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，潘冀松与刘颖签订的《北京市房屋租赁合同（商铺）》系双方自愿订立，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。现刘颖以自己的行为明确表示不履行合同主要债务，潘冀松为此要求解除合同的理由充分，一审法院予以支持，但因刘颖单方违约要求解除合同，不享有合同的解除权，故双方签订的《北京市房屋租赁合同（商铺）》的解除时间为潘冀松另行对外出租签订《北京市房屋租赁合同》的时间。关于刘颖称潘冀松未向其实际交付房屋，双方之间的合同实际并未履行而拒绝承担违约责任等的辩解意见，一审法院认为，通过刘颖与潘冀松之间的微信聊天记录显示，双方在合同签订后，刘颖均未向潘冀松提出要求潘冀松交付房屋、查验房屋权属的请求，而是多次做出款项不能及时到位、表示歉意的意思表示，直至向潘冀松提出不再履行合同。刘颖的上述意思表示，均不足以证明潘冀松未向其交付房屋等的抗辩，故一审法院对刘颖的上述辩解意见不予采信。现刘颖在合同签订后，单方提出不再履行合同的要求构成违约，应当承担相应的违约责任，但双方约定的违约金高于潘冀松实际损失的30%，一审法院依法予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、确认潘冀松与刘颖签订的《北京市房屋租赁合同（商铺）》于2019年7月9日解除；二、刘颖给付潘冀松违约金92430元，于判决生效之日起十五日内执行清；三、驳回潘冀松的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实不持异议。本院认为，刘颖上诉主张潘冀松未向其实际交付房屋，其享有先履行抗辩权。就此本院认为，通过刘颖与潘冀松之间的微信聊天记录显示，双方在合同签订后，刘颖从未向潘冀松提出要求潘冀松交付房屋、查验房屋权属的请求，而是多次做出款项不能及时到位、表示歉意的意思表示，直至向潘冀松提出不再履行合同。刘颖的该项上诉主张，本院不予采信。现刘颖在合同签订后，单方提出不再履行合同的要求构成违约，应当承担相应的违约责任。双方合同对押金、提前退租的违约责任有明确约定，刘颖有关适用公平原则、宽限期一个月的上诉意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。一审法院判决刘颖向潘冀松支付违约金92430元，并无不当，本院予以维持。综上，刘颖的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2111元，由刘颖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 龚勇超审 判 员 金妍熙审 判 员 蒙 瑞二〇一九年十一月二十九日法官助理 程惠炳法官助理 张 弛书 记 员 刘 鸽