云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0428民初1133号原告：云南普益物业管理有限责任公司，住所地：云南省昆明市盘龙区人民东路**。统一社会信用代码：915301037816551560。法定代表人：韩星海，董事长。委托诉讼代理人：杨建文，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张剑院，云南热城律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告：张建辉，男，1973年9月出生，住元江县。原告云南普益物业管理有限责任公司（以下简称普益物业公司）与被告张建辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普益物业公司的委托诉讼代理人杨建文、张剑院，被告张建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普益物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告一次性付清尚欠原告的物业管理费、公用水电费及逾期付款违约金等费用合计6776元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月27日，原告与元江县x小区开发商元江x公司签订了一份《物业服务委托合同》，约定原告为该小区提供房屋共用部分公用设施、设备的维修、养护、运行和管理及公共环境卫生、保安、交通秩序、车辆停放、房屋装饰装修管理等方面的前期物业服务。由原告负责向业主和物业使用人收取的费用包含：物业服务费、生活垃圾运输处置费、代收代支费用及有偿服务费用。物业服务收费标准为：住房按建筑面积每月每平方米0.8元，公用照明电费、水费每户每年200元；车库、车位每月每平方米0.8元，垃圾二次处置费收费标准为每月每套住房8元。业主、物业使用人每服务年度开始一日至十日交纳当年的物业服务费用，逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天1元交纳滞纳金等。该小区建成交付业主使用后，即2015年5月31日原告开始提供物业服务，截止2019年6月1日，该小区包括被告在内的部分业主未缴纳所积欠物业费。2019年6月29日，原告发出《物业费催缴通知书》，要求拖欠物业费的业主于2019年7月7日前付清拖欠的全额物业费，逾期仍未缴纳，原告将诉诸法律程序解决，追缴拖欠的物业费，并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金。通知发出后，被告至今未付清其拖欠的物业费。故向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告张建辉辩称，2013年12月27日，原告与元江县x小区开发商元江县x公司签订了一份《物业服务委托合同》，约定由原告为该小区提供前期物业服务。2014年12月，被告家搬入x小区居住至今。之前，开发商委托原告进行物业服务一事未对广大业主说明，业主默认了原告提供的物业服务。但原告在提供物业服务时，并没有按照合同约定的要求认真履行义务，导致小区环境脏乱不堪，严重影响小区业主的日常居住。具体表现为：物业公司对小区商铺管理不到位。临街商铺大多经营餐饮业，但物业公司没有对餐饮店排污、排油烟问题进行统一规划管理，油烟排放气味、噪音影响住户休息，商户排放污水不从门前窨井铺设排放设施，而是从后墙搭建排污管道，将餐饮污水排放到小区窨井里，造成与小区生活污水使用同一个排污窨井，导致下水道经常堵塞。2018年11月，小区1幢与2幢之间下水道堵塞造成污水外冒，气味难闻还污染环境，1幢、2幢住户不得不自筹出资疏通，2019年8月普益物业公司才退还了每户50元的下水道疏通费，但小区排污问题仍然没有得到解决，小区2幢31号车库因未出售，内部下水管破裂，污水流出气味难闻，普益物业公司依旧置之不理。小区门禁系统早已经损坏，普益物业公司未曾维修过，门卫履职不到位，对进入小区的外来人员、车辆不进行登记，没有履行合同义务，明显属于只收费少服务。普益物业公司管理上存在的问题，业主多次与公司沟通甚至向社区、信访部门反映仍未能得到解决。故物业公司在不提供服务的同时，向业主收取高额物业费显失公平，要求减少物业管理费为2000元，并以被告交纳的2000元装修保证金予以抵扣，双方互不支付费用。由于物业公司提供服务时存在诸多问题，与业主矛盾纠纷不断，且违背约定一直未退还装修保证金，被告才迟延交纳物业管理费，被告不存在逾期付款构成违约的情形。综上，请求人民法院作出公正判决，依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月27日，普益物业公司与元江县x小区开发商即元江x公司签订了一份《物业服务委托合同》，合同约定元江x公司委托普益物业公司对x小区实行专业化、一体化的物业管理。合同第三条委托事项约定为：1、房屋建筑本体共用部位共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾箱（桶）、共用照明、水泵房、配电房、消防设施等；2、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、围墙、大门室外上下水管道、沟渠、池、井、绿化、自行车棚、停车场等；3、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；4、公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、集中（不含外运）；5、交通与车辆停放秩序的管理；6、配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视和门岗执勤等保安工作；7、组织开展社区文化娱乐活动；8、管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；9、装饰装修管理服务；10、业主或物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，当事人提出委托时，乙方（物业公司）应接受委托并合理收费；11、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第四条合同期限约定为：本合同期限自甲方（开发商）交房之日起，至小区内业主按规定召开业主大会，选举产生业主委员员，公开选聘物业管理企业并接管时，本合同自动终止。第七条管理服务费用约定为：（一）管理服务费按双方协商的标准（报物价部门备案）向业主收取，具体收费项目、标准如下：1、……；2、……；3、住房0.8元/平方米/月，公用照明电费、水费200元/户/年；4、车库、车位0.8元/平方米/月，公共照明电费、水费100元/户/年，以上水、电费不作为本合同固定收取标准，如物价上涨或电力部门电费上涨，物业公司可对该电费进行适当上调。（二）垃圾二次处置费（以下收费标准不作为本合同固定收取标准，实际收取标准按元江县环卫绿化处实际的标准执行），1、住房8.00元/月/套；2、……；3、……。（三）楼道修复费，此费为装修及搬运物品和对公共楼梯间的损坏维修（在交房时一次性收取）200元/套。（四）装修垃圾处理费，此费为装修垃圾的集中及外运费（在交房时一次性收取）2元/平方米。（五）……。（六）装修管理服务费由业主在装修房屋时交纳给乙方（物业公司），管理费用为5元/天；另需交纳装修押金：≤100㎡2000元/户，101㎡-200㎡3000元/户，≥200㎡4000元/户；装修工作须办理装修出入证，并交纳装修出入证工本费20元/人，装修押金于装修完毕验收合格三个月后的周五退还给业主。（七）……。（十）业主自甲方（开发商）通知交房之日起交纳物业服务费用。业主/物业使用人每服务年度开始一日至十日交纳当年的物业服务费用；业主/物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起按每天1.0元交给滞纳金。……。合同并约定了双方的权利和义务、违约责任等条款。合同签订后，普益物业公司入驻元江x小区进行前期物业管理。2013年6月14日，张建辉向开发商元江X房地产有限公司购买了位于元江X小区一套住房（面积122.93平方米），双方签订了一份《商品房购销合同》。2014年10月张建辉对该住房进行装修后入住，并向普益物业公司交纳了装修保证金2000元。2015年6月起，张建辉未向普益物业公司交纳物业管理费。2018年11月，因小区1、2幢下水管堵塞，由于普益物业公司未及时清理，住户共同出资清理疏通，后普益物业公司向每户住户退还了50元清理费。2019年7月，普益物业公司对小区损坏的监控及楼宇对讲机进行了维修，支付维修费26210元。截止2019年6月，张建辉共欠4年的物业管理费未交纳，普益物业公司以在业主门上张贴的方式向张建辉发出物业费催缴通告书，张建辉仍未履行交付义务。普益物业公司向住户收取的住房、车库车位物业管理费按每月每平方米0.7元的标准计算收取，垃圾处理费、公用水电费按合同约定计算收取，庭审中，普益物业公司明确张建辉尚欠的费用为：住房物业管理费4130.45元（0.7元/月×122.93㎡×12月×4年）、生活垃圾处理费384元（8元/月×12月×4年）、公用水电费800元（200元/年×4年）、逾期付款违约金1460元（每天1元×4年），共计6774.45元。元江x居住小区于2019年1月成立业主委员会，至今未重新选聘物业管理公司，普益物业公司仍继续对该小区提供物业管理服务。另查明，元江县环卫站收取的垃圾清运费标准规定为每户每月3元，普益物业公司按该标准每户每年代业主向元江县环卫站交纳垃圾清运费36元。再查明，普益物业公司于2005年11月2日成立并进行了工商登记，经营范围为物业管理、五金交电销售等。2014年6月22日，普益物业公司对元江x居住小区物业管理服务收费通过元江县发展和改革局予以备案。本院认为，普益物业公司与元江X房产地开发有限公司在协商一致的基础上自愿签订的《物业服务委托合同》，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。x小区开发商在业主委员会成立前选聘有物业管理资质的普益物业公司开展前期物业管理，并签订了合同，该合同对小区全体业主均具有约束力，普益物业公司根据合同约定提供了物业管理服务，且多年来小区业主事实上接受了该公司所提供的管理服务。物业管理基于业主对住宅楼宇的公共部分以及小区公共设施的共有权而产生，对物业的维护是共有人共同的义务。按时交纳物业管理费是业主的义务和责任，张建辉作为该小区业主之一，应按照合同约定履行支付物业管理费的义务，其长期拖欠多年物业管理费的行为明显对小区整体服务产生不利影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人显然也不公平，且经普益物业公司催收仍未履行交费义务。故对普益物业公司提出支付拖欠的物业管理费及逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。但对普益物业公司主张生活垃圾处理费按每月每户8元的标准收取的请求，该请求超过其代业主交纳的每户每月3元的标准，因超过收费标准部分，不符合法律、行政法规的规定，应按每户每月3元的标准确认，故对超过收费标准部分本院不予支持。对其主张逾期付款违约金按合同约定每天1元计算4年合计1460元的请求，因2018年小区1、2幢下水道堵塞，普益物业公司未及时清理疏通，而是由业主筹资，管理上确实存在不足和瑕疵，结合张建辉多年欠费的主观过错，本院酌情确定逾期付款违约金为1000元。对张建辉提出普益物业公司未按合同约定认真履行物业管理义务，存在管理不到位，以此为由拒交物业管理费的主张，因张建辉未能提供充分证据证明普益物业公司在管理上存在重大瑕疵，故本院不予采纳，张建辉还提出已交纳的装修保证金2000元在欠缴的物业管理费中予以扣减的主张，因属另一法律关系，且普益物业公司不同意在本案中一并扣减，故本案不予涉及。综上所述，普益物业公司提出要求张建辉给付尚欠的物业管理费及逾期付款违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予支持。张建辉应向普益物业公司支付物业管理费4130.45元（0.7元/月×122.93㎡×12月×4年）、生活垃圾处理费144元（3元/月×12月×4年）、公用水电费800元（200元/年×4年）、逾期付款违约金1000元，共计6074.45元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告张建辉于判决生效之日起5日内给付尚欠原告云南普益物业管理有限责任公司物业管理费、公用水电费、生活垃圾处理费5074.45元及逾期付款违约金1000元，共计6074.45元；二、驳回原告云南普益物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张建辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人不自动履行本判决，另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  王晓三二〇一九年十一月二十七日书记员  杨涵茹