江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6767号上诉人（原审被告）：马建华。委托诉讼代理人：李卫国，江苏达源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段本明。委托诉讼代理人：杨娟，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘莹，北京大成（苏州）律师事务所律师。原审被告：眭佩华。上诉人马建华因与被上诉人段本明、原审被告眭佩华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初8050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马建华上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由段本明负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.合同最终未能履行并非马建华单方造成，段本明未能及时提供签约款项、未办理商铺抵押登记、就双方合同未约定事项未能协商一致，是导致合同最终未能履行的原因，一审认定马建华违约有误。2.一审认定段本明损失20万无事实和法律依据。段本明依据房屋买卖合同及协议主张105万损失，但合同未履行完毕，则不存在履行协议的情况，故一审法院应依据房屋买卖合同认定损失。同时经评估，诉争房屋差价为4.34万，段本明未支付对价，故不存在任何损失。二、一审法院适用法律有误。一审法院认定损失违背《最高人民法院印发的通知》第七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违背公平原则，滥用自由裁量权。三、鉴定评估费不应由马建华、眭佩华全部承担。马建华、眭佩华于一审中认为段本明主张损失过高，在一审法院强制要求下对房屋差价进行鉴定并预付鉴定费，鉴定费应当根据鉴定结果与段本明诉请之间的差距及公平原则进行分配。段本明辩称，马建华的上诉理由无事实和法律依据。眭佩华二审中未作答辩。段本明向一审法院起诉请求：1.马建华、眭佩华双倍返还段本明定金20万元，并赔偿违约金105万元，合计125万元；2.本案全部诉讼费用由马建华、眭佩华承担。一审诉讼中，段本明将诉请第一项调整为:马建华、眭佩华返还段本明定金10万元，并支付违约金105万元。一审法院认定事实：2018年6月26日，段本明（乙方、购房人）与眭佩华、马建华（甲方、售房人）以及泰旭不动产（居间方、丙方）签订编号为2803886的《房屋买卖(居间)合同》，合同约定，甲方将其坐落于苏州工业园区怡葑庭4幢112室的房屋出售给乙方，建筑面积444.08平米；该房屋为商业用房，甲方出售该套房屋50%产权，已征得共有人李洪爱、李洪喜及双方配偶眭明、管新同意，如在交易过程中共有人任一方不同意导致本套商铺交易无法完成，甲方承担因此产生的责任；甲乙双方协商后的成交价为555万元，甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方及乙方须分别向丙方交纳中介信息服务费5000元；乙方于2018年6月26日向甲方交付定金10万元整（购房定金可冲抵购房款)，甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证(不动产证)等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证。关于付款方式，合同第四条第二项约定：“该商铺成交价格为555万元整，乙方付355万元（含定金，于过户签字当日），甲方把该商铺50%产权（甲方名下100%产权）过户给乙方，尾款200万元整，乙方于两年内付与甲方，并每年付甲方10万元利息；另乙方名下商铺抵押给甲方，债权数额为200万元整，待乙方付清尾款200万元及利息2个工作日以内甲方解除抵押注销他项”；合同还约定：甲乙双方须在2018年7月10日之前提供相应原合法的(过户/贷款)证件并进行资金托管，否则视为违约；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生合同约定的其他违约现象，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，双方中介费及其它费用由违约方承担；如乙方违约，甲方于一个月以内把定金付于乙方，没有违约，丙方费用由违约方支付……合同还作了其他相关约定。同日，段本明向马建华、眭佩华支付定金10万元，马建华出具购房定金收据。同日，段本明（乙方）与马建华（甲方）签订协议，约定：乙方购买甲方怡葑庭4幢112室商铺，甲方保证乙方购买后顺利拿到该商铺的餐饮营业执照，甲方保证该商铺另外50%产权租金是按照原租房合同租金每年递增3%；如甲方未履行该协议需赔偿乙方50万元整，双方签字有效，甲方保证原租户在转让的前提下让乙方2018年12月30日之前拿到租赁权。2018年7月25日，马建华、眭佩华委托苏州物华拍卖有限公司对怡葑庭4幢112室房屋50%的产权份额进行拍卖。一审另查明，2019年2月26日查询的苏州工业园区不动产登记簿显示，苏州工业园区怡葑庭4幢112室的房屋建筑面积为444.08平方米，于2018年8月29日完成转移登记，转让后的房屋的产权人及持有份额情况为：眭明占37.5%、李洪爱占37.5%、管新占12.3%、李洪喜占12.5%。一审诉讼中，马建华、眭佩华申请对诉争房屋50%份额在基准日2018年8月29日的市场价值进行评估，一审法院依法委托中证房地产评估造价集团有限公司进行评估。该司于2019年4月19日出具了《房地产估价报告》，确定诉争房屋50%份额的市场价值为559.34万元；同日，该司出具询价结果函，确定案涉房屋50%的份额在2019年2月22日的市场价值为565.89万元。马建华、眭佩华支付鉴定评估费58700元。一审诉讼中，段本明、马建华、眭佩华均认可在签订房屋买卖合同的时候，马建华、眭佩华是征得房屋共有人同意的。另，马建华、眭佩华称，案涉房屋原共有权人是：眭佩华、马建华、眭明、李洪爱、管新、李洪喜，其中眭佩华、马建华各占25%，其他4人各占12.5%份。2018年8月29日过户交易以后，马建华和眭佩华的份额转给了眭明、李洪爱各25%。段本明称其损失为：1.其在案涉房屋隔壁店铺盘了一个店，转让费20万，这是直接损失；2.房租损失；3.房子能拿到手的话，段本明可以提前营业，这样可以增加每个月的收入，大概每月将近十万左右；4.资金占用损失，为了履行合同，段本明筹集了350万元；以上损失合计一百万左右。一审诉讼中，段本明另提供了其与眭佩华的手机通话录音以及文字整理稿，证明合同签订后段本明多次联系马建华、眭佩华办理房屋的过户交易手续，但马建华、眭佩华以种种借口拒不履行双方签署的合同。以上事实，由《房屋买卖(居间)合同》、定金收据、协议书、委托拍卖合同、不动产登记簿、手机通话录音、房地产估价报告以及询价结果函等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，段本明与马建华、眭佩华之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应按照合同诚信履行。马建华、眭佩华在房屋买卖合同签订后经段本明多次催告拒不配合履行，且在合同履行过程中隐瞒段本明，将其所拥有的案涉房屋的份额转让给案外人，致使房屋买卖合同无法履行。诉讼中,段本明、马建华、眭佩华对案涉房屋买卖合同无法履行、合同已解除均无异议，一审法院对此予以确认。合同解除后，段本明要求马建华、眭佩华退还定金10万元并承担违约责任，于法有据，应予以支持。对于段本明主张的违约金105万元，马建华、眭佩华辩称金额过高，并申请对房屋差价进行鉴定，段本明亦未对其损失情况充分举证证明，故一审法院综合考虑段本明、马建华、眭佩华的合同约定、马建华、眭佩华的违约情形以及段本明的损失情况，酌情判决马建华、眭佩华支付段本明违约金20万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、马建华、眭佩华于判决生效之日起十日内返还段本明定金100000元；二、马建华、眭佩华于判决生效之日起十日内支付段本明违约金200000元；三、驳回段本明其余诉讼请求。案件受理费16050元，公告费300元，财产保全费5000元，合计21350元，由段本明负担16226元，由马建华、眭佩华负担5124元。鉴定评估费58700元，由马建华、眭佩华负担。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，2018年6月26日段本明与马建华、眭佩华就诉争房屋50%产权签订《房屋买卖（居间）合同》，同日段本明、马建华签订《协议》，后双方因上述合同履行事宜发生争议，段本明诉至法院。本案二审争议焦点一在于，导致诉争合同解除的违约方如何认定。马建华上诉认为，合同最终未能履行并非马建华单方造成，段本明未能及时提供签约款项、未办理商铺抵押登记、就双方合同未约定事项未能协商一致，是导致合同最终未能履行的原因，一审认定马建华违约有误。对此本院认为，诉争《房屋买卖（居间）合同》第五条第二款约定，买卖双方须在2018年7月10日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。上述合同签订后，马建华、眭佩华经段本明多次催促未能按约履行，后马建华、眭佩华于2018年7月25日就诉争房屋产权份额委托第三方进行拍卖且于2018年8月29日完成转移登记，导致段本明合同目的不能实现，构成根本违约。马建华上诉认为段本明违约的观点，合同依据不足，亦与事实不符，本院不予支持。本案二审争议焦点二在于，段本明主张违约金如何认定。马建华上诉认为，一审认定段本明损失20万无事实和法律依据，且违背公平原则。对此本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。诉争《房屋买卖（居间）合同》第六条第五款约定，买卖双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，由违约方向另一方支付房屋成交价555万的10%即55.5万作为违约金，一审法院综合考量上述合同约定、马建华、眭佩华的违约情形及段本明的损失情况，酌定由马建华、眭佩华向段本明支付违约金20万，并未显失公平，在合理裁量范围之内，本院予以维持。关于鉴定评估费，本案虽系基于马建华、眭佩华违约行为引发的纠纷，但房屋差价评估亦系为合理确定段本明损失进行，相关评估费用应由双方分担。一审法院对鉴定评估费分担有误，本院予以调整。综上，上诉人马建华的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决对鉴定评估费分担有误，但实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费16050元，公告费300元，财产保全费5000元，鉴定评估费58700元，合计80050元，由段本明负担55240元，由马建华、眭佩华负担24810元。二审案件受理费16050元，由上诉人马建华负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一九年十一月二十五日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。