山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3695号上诉人（原审被告）：山东龙象置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区龙头西路南侧。法定代表人：王其彪，经理。委托诉讼代理人：陈莉莉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：侯志然，山东鼎赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张超，男，1987年9月8日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：李传亮，枣庄市中齐村法律服务所法律工作者。上诉人山东龙象置业有限公司（以下简称龙象公司）因与被上诉人张超商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初4380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙象公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或者发回重审；2.一、二审案件受理费由张超承担。事实和理由：一、张超没有办理房屋所有权登记是双方原因造成的，应当减轻龙象公司的责任。1.张超没有申请办证。办理房屋权属转移的主体是房屋的购买人，龙象公司作为开发公司只是协助，而不是办证主体。张超应当向房产交易部门申请才能办证，而张超没有证据证明其向房产部门申请，即张超也有责任；2.龙象公司具备了五证，符合出售和办证的前提基础条件；3.小区没有整体竣工验收，龙象公司没有过错。根据枣庄市和市中区的要求，涉案小区要建设成品牌化、规模化的高档小区。在建设工程中不断征收、不断开发，目前仍在建设开发中，整个小区的整体验收，需要整个小区建设完毕。二、以385845元为基数计算违约金过高，不公平。张超交付的385845元，有房款、配套设施费、税金和城市建设费等。司法解释规定是以房款为基数，因此应该扣除配套费、税金、城市建设费等。三、违约金超过三年诉讼时效。龙象公司于20143年2月25日将房屋交付给张超，张超起诉案件于2019年8月15日被受理，按照诉讼时效的相关规定，在2016年8月15日之前的债务已经超过诉讼3年，自2016年10月1日起计算违约金属于适用法律错误。四、约定违约金可能高于实际损失。根据合同法第一百一十四条第二项的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如龙象公司在2016年1月1日起至3000天后，依然未能履行办理过户的义务，此时已超过房屋标的额的30%，约定的违约金明显过高，张超的损失较低，请求二审法院依法改判违约金数额。张超辩称，一、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释》第十八条，龙象公司作为××因自身原因，至今没有将办理产权登记备案资料提供给产权登记机关，龙象公司应承担协助办理责任。二、原审法院按张超所交的房款收据数额为基数，判决龙象公司支付违约金，符合法律规定以及合同的约定。三、原审法院依据合同双方的约定判决违约金计算方法和数额，有事实和法律依据，请求维持原判。张超向一审法院起诉请求：1.判令龙象公司将枣庄市市中区江北绿城第X号楼独立单元X层X户房产办理权属登记需由龙象公司提供的资料报产权登记机关备案，协助张超将该房产权变更至张超名下；2.判令龙象公司支付逾期办理违约金以385845元为本金，自2016年1月1日起至张超名下之日止，按照每日万分之一计算；3.诉讼费用由龙象公司承担。一审法院认定事实：2012年5月28日，张超（××）与龙象公司（××）签订《商品房买卖合同》。合同约定：张超以385845元价格购买龙象公司开发的坐落于枣庄市市中区江北绿城第X号楼独立单元X层东X户房屋；××应当在2012年12月31日前向××交付该商品房；商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同……××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，张超向龙象公司支付购房款385845元，缴纳了住宅专项维修资金。龙象公司于2014年2月25日将案涉房屋交付给张超，但一直未将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致张超至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。张超、龙象公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。依据合同约定，龙象公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要的相关资料报产权登记机关备案。龙象公司未能按照合同约定的期限将相关资料报产权登记机关备案，致使张超合同目的无法实现，构成违约，应承担违约责任。张超、龙象公司约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，予以确认。张超的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。龙象公司经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告山东龙象置业有限公司于判决生效之日起三十日内将坐落于枣庄市市中区江北绿城第X号楼独立单元X层东X户房屋的权属登记所需相关资料报产权登记机关备案，并协助原告张超办理上述房屋所有权转移登记；二、被告山东龙象置业有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告张超违约金（以385845元为基数，自2016年1月1日起至报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）；三、驳回原告张超其余的诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1044元，减半收取计522元，由被告山东龙象置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据张超与龙象公司签订的《商品房买卖合同》，龙象公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由龙象公司提供的资料报产权登记机关备案。因此，龙象公司系履行上述合同义务的主体，龙象公司主张应当由张超申请才能办证，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。龙象公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。龙象公司主张因涉案小区正在开发建设中，未整体竣工验收，导致本案房屋不能办证的理由没有依据，本院不予支持。龙象公司称一审法院计算违约金的基数过高，有违公平。本院认为，一审法院以张超向龙象公司最终支付的房屋价款为依据，且有龙象公司向张超出具的收据相互印证，一审对此的认定并无不当，本院予以确认。龙象公司在二审中主张超过诉讼时效，无法律依据，本院不予支持。本案《商品房销售合同》约定的日万分之一的违约金计算标准并不违反法律及行政法规的强制性规定，本院予以确认，该标准可以作为计算违约金的依据。龙象公司关于约定的违约金过分高于造成的损失的主张，本院不予支持。综上所述，山东龙象置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1044元，由上诉人山东龙象置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  单 伟审判员  李 帅二〇一九年十一月二十六日书记员  史安伟