四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1139号 上诉人（原审被告）：叙永县住房和城乡规划建设局，住所地四川省叙永县。 法定代表人：张刚，局长。 委托诉讼代理人：罗兰，单位员工。 委托诉讼代理人：尹绍洪，四川德才律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾沐阳，男，1975年10月19日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：黄启蓉，女，1950年12月9日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系曾沐阳母亲。 被上诉人（原审原告）：黄启瑞，女，1946年7月14日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：黄启蓉，女，1950年12月9日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系黄启瑞胞妹。 上诉人叙永县住房和城乡规划建设局（以下简称建设局）因与被上诉人曾沐阳、黄启瑞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省叙永县人民法院（2018）川0524民初3647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人建设局的委托诉讼代理人罗兰、尹绍洪，被上诉人曾沐阳、黄启瑞的委托诉讼代理人黄启蓉及被上诉人黄启瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人建设局上诉请求：1.撤销四川省叙永县人民法院（2018）川0524民初3647号民事判决，将本案发回重审，或者改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.一二审案件受理费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由1.一审判决上诉人支付被上诉人应得安置门面房价款557303.40元是错误的。一审法院采信的评估报告的评估对象时3118号房屋，并非2128号房屋，而且评估时间节点应该以2016年11月22日上诉人书面通知被上诉人接房时作为评估时点，不应该以2019年4月1日作为评估时点。被上诉人没有要求解除合同，如果上诉人按照一审判决执行，必然导致上诉人既要支付房屋价款，又要交付房屋。安置的门市与被上诉人被征收房屋多出0.43平米，双方签订协议时确定上诉人应当补偿被上诉人补差款37779元，此款并未支付。2.一审判决上诉人从2016年12月1日起按照278.6517元支付被上诉人违约金是错误的。上诉人并未违约，2128号房屋面积增加了0.85平方米，即便上诉人违约，也只能按照协议处理，上诉人支付逾期安置补助费，不应再支付违约金。按照协议违约金从违约之日起按照被征收房屋市场评估总金额每日0.5‰支付乙方违约金，而被上诉人被征收的房屋在2013年2月18日作出了评估，价值为321812元，一审判决将安置返还房价值557303.40元作为违约金基数是错误的。3.一审判决上诉人从2015年12月至2016年11月支付临时安置补助费15716.4元错误。本案证据显示上诉人于2015年10月19日支付了被上诉人2015年10月12日至2016年4月12日期间的临时安置补助费和超期过渡费。 被上诉人曾沐阳、黄启瑞答辩称，对一审判决没有异议，请求驳回上诉，维持原判。 原告曾沐阳、黄启瑞向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告按汇锦峰临街（临永宁河方向）门市价额标准赔偿原告应得的37.85平方米商业用房的对应价（具体价额待评估后确定）；2.判令被告立即支付二原告应得的补偿、补助、奖励共计85000元；3.被告承担本案诉讼费。在诉讼中，原告变更诉讼请求为：判决被告赔偿原告房屋价款557303.4元，过渡费143445.7元，违约金234922.76元。 一审法院经审理认定事实如下：二原告在叙永县临街门面房一间，面积37.42平方米。2013年4月，被告因叙永府前街旧城改造需征收二原告府前街的房屋。经二原告与被告协商，双方于2013年4月7日，二原告为乙方，被告为甲方签订《国有土地上房屋征收产权调换协议书》协议签订后，二原告按约定将房屋交付被告拆除。协议约定，二原告被征收的房屋在府前街88号，用途为临街门市，建筑面积6.7米*4.1米，面积37.42平方米。被告偿还二原告的非住宅房位于2号楼1层临街门市，用途为商业用房，建筑面积37.85平方米，编号为2128号，在协议书上附图详细说明。二原告于协议签订日起20日内办完交房手续交房。被告交付门面房时间为本协议签订之日起24个月内。协议还对补偿、补助、奖励等事项进行了约定。协议签订后二原告房屋被被告拆除。协议约定的还房时间到后，被告未将协议约定的房屋在24个月内即2015年4月8日交付二原告。被告于2016年11月22日书面通知二原告接房。二原告接房时发现被告应当交付给二原告的编号2128号门市与原告与被告签订的《国有土地上房屋征收产权调换协议书》上所附的图纸标注的编号2128号门市的长度和宽度出入太大，格式完全不一样，墙面已经不是协议内容的中级抹灰面墙，而是玻璃墙。于是二被告拒绝受领被告还房。为此，双方产生纠纷。发生纠纷后，原告要求被告与其协商解决，但因双方意见分歧太大，协商无果，原告向法院诉讼请求判如所诉。原、被告所签订的《国有土地上房屋征收产权调换协议书》载明：“五、补偿、补助、奖励（三）甲方补助给乙方的临时安置补助费按乙方实际过渡期限计算：2、被征收临街非住宅房位于（B）区段：37.42㎡*35元/㎡.月=1309.7元。十二、违约责任（一）甲方如果未在24个月内交付安置房，应当按《叙永县府前街旧城改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》的规定处理。（二）甲方如果有违反本协议约定的其他行为，从违约之日起按照被征收房屋市场评估价总金额每日0.5‰支付乙方违约金”。被告不能按合同交房是消防部门认为；“原来已经通过的消防设计方案必须进行更改，否则不予验收”。为此，被告责令泸州鑫精科房地产开发有限公司进行整改，确保通过验收交付安置房。该公司对汇锦峰首层编号为2128号商业用房进行整改。整改后2015年1月8日作出《建设工程消防设计审核意见书》，该工程消防设计合，拟进行竣工验收，安置房得以交付。二原告涉案门面房安置补助费领取至2015年10月，1309.7元/月。 上述事实有原、被告身份信息、《国有土地上房屋征收产权调换协议书》、《叙永县人民政府关于府前街旧城改造项目国有土地上房屋征收决定的通告》、《叙永县人民政府关于府前街旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案的通告》、国有土地上房屋征收产权情况调查笔录、叙房叙永镇共字第××号《房屋使用权证》、评估公告、被征收房屋评估公告、分户评估公告、安置房评估价额公示、泸州市鑫精科房地产开发有限公司的情况说明、泸州市公安消防支队建设工程消防审核意见书（审核前1份，审核后1份），编号为:2118号营业用房测汇平面图、过渡费发放表、安置房结算交房通知单、证人肖某庭审时的证词以及原、被告在庭审时的陈述和自认，可以认定。 原告在本案审理过程中向一审法院提出对原告应当得到的同区位的安置门市房进行评估作为赔偿损失的计算依据。一审法院酌定在同区位的，也属于二原告中黄启瑞已经受领的编号为3118号门面（该门面属于还房，原被拆迁前的门面与二原告被拆迁门面相邻）作为评估参照物，以评估机构到现场勘验时点（2019年4月1日）为评估时点，进行评估。四川天成房地产评估咨询有限公司川天成房咨（2019）第C089号房地产咨询性估价报告：每平方米人民币壹万肆仟柒百贰拾肆元整，鉴定费6000元。 本案争议的焦点：1、本案人民法院应当以民事案件受理、还是以行政案件受理。2、本案不能按合同向原告交付符合约定规格门面房的行为是违约还是造成不能交房的原因是不可抗力。3、评估物应当如何选取，评估时点如何确定。4、原告是否造成损失，损失应当如何计算。 一审法院认为，1、本案纠纷形成的合同是在《中华人民共和国行政诉讼法》修改前，所以属于民事案件的受案范围，一审法院适用民事诉讼法审理并无不当。2、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。被告不能按合同约定的规格、墙体质量的门面房交付给原告，应当认定为违约行为，应当承担违约责任。合同法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。原告与被告涉及的门面房争议是被告根本就没建设有合同约定内容的门面房向原告交房。应当认定为人为的因素造成，与不可抗力无关。3、如何选择评估参照物的问题，法院考虑原告黄启瑞已经受领的编号为3118号门面房是其被拆迁门面房的还房，该拆迁房紧邻二原告被拆迁的门面房，所以选择编号为3118号门面房作为参照物评估公平合理。评估时点按照评估人员现场勘验的时点是因为被告不能按合同交房引起纠纷，一直没有得到解决，虽然未能解决的原因多样，毕竟到现在都没有解决，能说被告没有责任吗？原告的损失确实存在，所以选择评估人员现场勘验的时点即2019年4月1日作为评估时点并无不妥。4、原告应当得到被告归还的门面房在不能按合同实现的情况下，应当以评估物每平方米的价额以被告合同约定应当还房的面积相乘的结果作为还房的价额。损失就是逾期交房造成原告房租损失。所以应当按照二原告与被告签订《国有土地上房屋征收产权调换协议书》载明：“五、补偿、补助、奖励（三）甲方补助给乙方的临时安置补助费按乙方实际过渡期限计算：2、被征收临街非住宅房位于（B）区段：37.42㎡*35元/㎡.月=1309.7元。十二、违约责任（一）甲方如果未在24个月内交付安置房，应当按《叙永县府前街旧城改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》的规定处理。（二）甲方如果有违反本协议约定的其他行为，从违约之日起按照被征收房屋市场评估价总金额每日0.50/00支付乙方违约金”。2016年11月（被告通知原告受领门面房的时间）以前，以原告的损失领取了被告临时安置补助费为标准作为原告的损失是合理的。2016年12月1日起的损失按每日0.50/00×557303.4元=278.6517元违约金计算，可能比被告给原告之前的临时安置补助费高，但是原告与被告的合同约定，同时违约金就有“罚”违约方的性质。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，第一百零七条之规定判决如下：一、被告叙永县住房和城乡规划建设局在本判决生效后十日内给付原告曾沐阳、黄启瑞应得安置门面房价款人民币557303.4元，违约金自2016年12月1日起每日以（557303.4元为本金×0.5‰）278.6517元计算至给付涉案款结束时止；二、被告叙永县住房和城乡规划建设局在本判决生效后十日内向原告曾沐阳、黄启瑞支付从2015年12月至2016年11月临时安置补助费15716.4元（1309.7元/月×12月）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6612元,鉴定费6000元，由被告叙永县住房和城乡规划建设局负担（原告已垫付，被告在支付案款时一并向原告支付）。 本院二审中，双方当事人均未提交新的证据。 经二审审理查明，上诉人建设局与被上诉人曾沐阳、黄启瑞签订的《国有土地上房屋征收产权调换协议书》中第二条“乙方被征收房屋情况”中载明“府前街88号，临街门市，竹木结构，总层数2，所在层数2，建筑面积37.42平方米，市场评估价8600元/平方米”。第六条中载明“临街非住宅安置房建筑面积超出被征收房屋面积的补差：超5㎡以内，12800元/㎡×0.43㎡×80﹪=4403.2元；…”。第十二条第二款“一方的违约行为给对方造成的损失大于违约金，违约方还应当承担赔偿责任”。《叙永县府前街旧城改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》第四条第一款第一条“住宅产权调换的补助及奖励办法”中载明“3.过渡方式：…逾期1年以上的，按月增加2倍临时安置补偿费…”。上诉人建设局于2013年4月至2016年4月，共向被上诉人黄启瑞发放六次过渡费或超期过渡费，发放过渡费的截至时间为2016年4月12日。二审庭审中，上诉人黄启瑞及委托诉讼代理人黄启蓉在回答法庭询问2015年10月12日至2016年4月12日过渡费领取签字时，开始均认可系上诉人所签，之后予以否认，且申请鉴定，本院认为，上诉人无正当理由推翻之前对自己不利的陈述，本院对其鉴定申请不予准许。 其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人建设局与被上诉人曾沐阳、黄启瑞签订的《国有土地上房屋征收产权调换协议书》系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方违约的，应当依照合同约定承担违约责任。综合双方诉辩意见，本院对争议焦点作如下评述： 一、上诉人建设局是否存在违约？一审采信评估报告是否正确？ 根据本案查明的事实，本案涉及的拆迁还房2128号因消防设计原因对原设计方案进行了更改，导致房屋户型产生变化。上诉人建设局在对安置房屋进行规划设计时，应当符合国家有关消防的规定，因其自身原因导致消防设计不符合要求而更改房屋户型，不属于不可抗力，系违约行为。 现因房屋户型发生变化，导致合同目的不能实现。依照《国有土地上房屋征收产权调换协议书》的约定，违约方应当承担违约责任，造成的损失大于违约金，违约方还应当承担赔偿责任。上诉人建设局系违约方，应当赔偿被上诉人的可得利益，该可得利益应可以弥补因违约方给守约方造成的全部实际损失，使守约方恢复到合同得到严格履行情况下的状态。双方签订的利益系产权调换，即以房换房之协议，被上诉人的可得利益即是在合同约定时间内取得2128号房屋的产权，并投入使用。至起诉之日，被上诉人仍未按照合同约定取得2128号房屋产权，故上诉人应当按照诉讼时的房屋价值支付赔偿款。一审法院以现场勘验日2019年4月1日作为评估基准日并无不当。本案中，2128号房屋的因户型结构改变，其房屋价值明显与按照原设计的修建的房屋价值不同，一审参照同区位的安置门市进行评估作为赔偿损失的计算依据，符合日常经验法则。本案二审中，被上诉人明确表示解除合同，且不再主张交付2128号房屋，故上诉人认为承担双重补偿的理由不成立。 上诉人主张被上诉人应当支付补差款37779元。经查，《国有土地上房屋征收产权调换协议书》中载明被上诉人同时被拆迁了住房23.56平方米，本案涉及的府前街88号门市37.42平方米。其中，门市拆迁还房为37.85平方米，故被上诉人应支付超出征收面积补差4403.2元。上诉人主张的补差款37779元系包含门市和住房补差款。在一二审中，双方当事人均未明确住房是否已经交付，住房交付时补差款是否已经缴纳，因此本院对补差款不予处理，双方当事人可另行结算。 二、上诉人建设局支付的违约金应当如何计算？ 经查，《国有土地上房屋征收产权调换协议书》第十二条第二项约定“甲方如果有违反本协议约定的其他行为，从违约之日起按照被征收房屋市场评估价总金额每日0.5‰支付乙方违约金”。《叙永县府前街旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿安置房结算交房通知书》载明“请你于2016年11月22日前到汇景峰2号楼二楼领取相关资料并办理结算交房手续，如逾期未办理，相关法律后果由你承担，并从本通知确定结算交房日期的次月止不再发放过渡费”。上诉人因未在协议约定期限内交房，在交房之前上诉人已经通过加倍支付临时安置补助费的方式承担了违约责任。故一审法院确定在交房之后的次月即2016年12月1日起承担违约金，该违约金的起算时间符合合同约定和上诉人交房通知的内容。 按照协议书的约定，违约金的计算基数应当按照被征收房屋市场评估价总金额，一审法院以拆迁还房的评估价557303.4元作为计算基数不当，应予纠正。本案被征收门市的评估价为8600元/㎡×37.42㎡=321812元。上诉人每日应承担的违约金为321812元×0.5‰=160.9元。上诉人建设局应当从2016年12月1日起按照每日160.9元支付违约金至房款给付之日止。 三、上诉人是否应当支付2015年12月至2016年11月的临时安置补助费？ 经查，被上诉人已经领取临时安置补助费至2016年4月12日。被上诉人尚未领取从2016年4月13日至2016年11月30日的临时安置补助费。按照《国有土地上房屋征收产权调换协议书》中第十二条第一项“甲方如果未在24个月内交付安置房，应当按《叙永县府前街旧城改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》的规定处理”。《叙永县府前街旧城改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》第四条第一款第一条“住宅产权调换的补助及奖励办法”中载明“3.过渡方式：…逾期1年以上的，按月增加2倍临时安置补偿费…”。上诉人从2013年4月起征收案涉房屋，应当在2015年4月前交付安置房，但上诉人至2016年11月通知交房，已经逾期1年以上，故上诉人应当按照每月1309.7元×3=3929.1元的标准，支付被上诉人从2016年4月13日至2016年11月30日共计7.6个月累计29861.16元的临时安置补助费。 综上，上诉人建设局的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但计算违约金的基数和临时安置补助费的时间、标准不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省叙永县人民法院（2018）川0524民初3647号民事判决； 二、叙永县住房和城乡规划建设局在本判决生效后十日内给付曾沐阳、黄启瑞应得安置门面房价款人民币557303.4元，违约金自2016年12月1日起每日以160.39元计算至给付涉案款结束时止； 三、叙永县住房和城乡规划建设局在本判决生效后十日内向曾沐阳、黄启瑞支付从2016年4月13日至2016年11月30日的临时安置补助费29861.16元（3929.1元/月×7.6月）。 四、驳回曾沐阳、黄启瑞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费案减半收取计6612元,鉴定费6000元，由叙永县住房和城乡规划建设局负担12000元，由曾沐阳、黄启瑞负担612元。二审案件受理费13224元，由叙永县住房和城乡规划建设局负担12224元，由曾沐阳、黄启瑞负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长 何 锋 审判员 李 霞 审判员 何 燕 二〇一九年十一月六日 书记员 刘梦玲