云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初2437号原告：嵩明县康怡物业管理有限公司。法定代表人：高艳玲，职务：总经理。住所：嵩明县城建环保局办公楼。委托诉讼代理人：彭丽娟，女，汉族，1986年9月28日生，云南省曲靖市人，住云南省曲靖市麒麟区，系原告员工，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：王清柳，女，汉族，1985年3月5日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县，系原告员工，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：沈妮菲，女，汉族，1990年3月5日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县，系原告员工，代理权限为一般授权代理。被告：把兆英，女，汉族，1954年5月9日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县，现住嵩明县。委托诉讼代理人：李云波，女，汉族，1978年3月15日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县，现住嵩明县，系被告女儿，代理权限为特别授权代理。原告嵩明县康怡物业管理有限公司（以下简称康怡物业公司）与被告把兆英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日受理后，依法由审判员杨晓蓉独任审判，并于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈妮菲、王清柳、彭丽娟及被告的委托诉讼代理人李云波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年度至2018年度原告与嵩明县城市印象小区业主委员会签订《城市印象小区物业管理合同》，合同约定，由原告对嵩明县城市印象小区进行物业管理，物业管理费按照每户每月每平方米0.9元计算。合同签订后，原告严格按照合同履行了合同约定的服务义务，期间原告多次向被告催讨2017年至2018年物业管理费未果。经原告结算，被告尚欠2017年至2018年物业管理费用4744元。上述事实，有物业管理服务合同、催费单、欠款台账等证据予以证实。为了维护我公司的合法权益，现起诉要求判令被告支付原告2017年度至2018年度的物业管理费4744元，本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告与我之间没有物业服务关系，原告并不具有起诉的主体资格，我从来没有与原告签订过任何接受物业服务的协议，也从来不知晓原告的存在。我居住的小区城市印象建成交房后，我办理了相关的产权证书，小区一直没有成立业主委员会，没有召开过业主大会，也没有经过业主投票选举产生过业主委员会或业主代表，没有任何公告通知小区业主成立过业主委员会和签订过物业管理服务委托合同，原告和所谓“业主委员会”（并非全体业主选举产生）签订的所谓“合同”，城市印象小区业主不知情，不予认可。全体业主也没有行使过对原告招标投票表决的权力，没有经过全体业主投票选举产生的业主委员会和业主代表无权代表业主签订物业管理服务委托合同。2010年4月28日，我在接房时与嵩明佳恒物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议，协议约定了服务期限至业主委员会与物业服务企业签订《物业管理无合同》生效日止。我所居住的小区交房以后并没有成立业主委员会，因合同尚在服务期限内，原告并非物业服务合同的相对人，我也从来未允许变更服务企业，因此原告不具有合同约定的相应权利，无权要求被告支付物业服务费。二、原告诉请不明确，其起诉的欠费并我与嵩明佳恒物业管理有限公司签订的物业服务合同的物业服务费。我与嵩明佳恒物业管理有限公司于2010年4月28日签订物业服务合同，约定服务期限、价格、交费时间和需要达到的物业管理服务质量等内容，约定的服务费为0.8元每月/平方米，每年即为1393元，并非原告主张的金额。我与嵩明佳恒物业管理有限公司签订的物业服务合同系双方真实的意思表示，合同真实有效。嵩明佳恒物业管理有限公司有提供符合标准物业服务的义务，我有缴纳服务费的义务，双方互付给付义务，但是原告居住的小区长期以来基本处于无人管理的状态，多处道路破损无人修缮，小区公用设施损坏无人更换维修，卫生状况差，小区水管冻裂长达两个月无人修缮，小区大门智能锁损坏，至今无人修缮，大门敞开，任何人都可以进入，导致小区住户被盗，商铺前车辆随意停放，阻塞占用公共消防通道，没有人进行管理，商铺私搭乱建、酒吧、麻将室吵闹影响业主休息，电梯停电，小区备用发电机也不发电，单元门可视门禁系统损坏两三年，至今无人修缮。根本没有达到合同目的，被告拒绝缴纳管理费目的是为了得到应有的物业服务，被告正当行使同时履行抗辩权，待提供物业服务方的物业服务达成约定的服务质量时，我同意履行相应义务。经审理，本院确认如下事实：被告把兆英是嵩明县城市印象小区2单元602室的业主，房屋面积为145.06平方米。该小区于2016年12月30日成立了嵩明县城市印象小区业主委员会并报由嵩明县嵩阳镇社会治安综合治理领导小组备案。2017年1月1日，原告康怡物业公司与城市印象业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同约定：双方委托服务的期限自2017年1月1日至2017年12月31日止；物业服务收费标准：商业物业1.00元/平方米/月，商业垃圾处置费：0.90元/平方米/月，住宅物业：0.90元/平方米/月，生活垃圾处置费：10元/户/月，二次加压费10元/户/月，日常电梯综合使用费：0.3元/平方米/月。该服务合同对委托服务事项、双方的权利义务、物业服务要求和标准、物业服务费用和其他费用、及违约责任等都作了明确的约定。2017年12月12日，城市印象业主委员会与康怡物业公司签订了《物业管理服务委托合同》，合同约定双方委托服务的期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，商业物业1.00元/平方米/月，商业垃圾处置费：0.90元/平方米/月，住宅物业：0.90元/平方米/月，生活垃圾处置费：10元/户/月，二次加压费：10元/户/月，热水费：7元/吨，日常电梯综合使用费：0.3元/平方米/月。在双方履行物业管理服务合同过程中，被告以原告与其之间没有物业服务关系、原告诉请不明确、原告提供的物业服务不符合标准为由未缴纳2017年至2018年的物业管理费用合计4744元。以上事实，有《物业管理委托合同》、《物业管理服务委托合同》、业主委员会成立备案表、照片等证据在卷予以证实。本院认为：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，履行缴纳物业费的义务。另外，依法成立的合同，自成立时生效，当事人一方不履行生效合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。本案中，原告物业公司与城市印象业主委员会签订了物业服务管理合同，该合同系依法成立的合同，自成立时起生效，双方就应按法律、法规的规定及合同的约定履行各自的义务，作为城市印象业主之一的被告把兆英，却未向原告履行合同约定的缴纳物业管理费的义务，依法应承担继续履行的违约责任，被告把兆英辩称的原告未尽职履行物业管理委托事项,导致小区内长期存在公共卫生脏乱等问题,系原告在物业管理服务过程中存在瑕疵,被告可以根据《物业管理合同》的约定,通过要求物业服务企业限期整改并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益,或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据,也非明智之举，故本院对被告把兆英的答辩意见不予采纳，对原告要求被告缴纳物管费人民币4744元的主张予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：由被告把兆英于本判决生效后十日内支付原告嵩明康怡物业管理有限公司物管费人民币4744元。案件诉讼费50元，减半收取25元，由被告把兆英承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。判决生效履行期限届满后，当事人申请执行的期间为二年。审判员  杨晓蓉二〇一九年十一月十四日书记员  杨鸿玲