贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10916号 原告：贵州苏兰物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道洪南路城乡商住楼****门面，统一社会信用代码：91520502MA6DKG1RXX。 法定代表人：刘青华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘静（特别授权代理），系该公司员工。 被告：骆科雄，男，汉族，1978年6月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州苏兰物业管理有限公司（以下至判决主文简称苏兰物业）与被告骆科雄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏兰物业之委托诉讼代理人刘静，被告骆科雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏兰物业向本院提出诉讼请求：判决被告立即支付原告：1.2016年4月1日至2017年6月30日苏兰物业服务期间物业服务费344.30元，违约金219.84元（合同约定为千分之三，按万分之五计算至2019年9月30日。1095天+182天1277天）；2.毕节市鸿运物业管理有限公司2017年7月1日至2018年6月30日服务期间的物业服务费1,377.22元，违约822天，按万分之五计算违约金为533.04元；3.从2018年7月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费1,377.22元，违约457天，按万分之五计算违约金为314.69元；4、从2019年7月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费1,377.22元。1-4项合计为5,543.26元；5、被告承担本案全部诉讼费。 事实及理由：原告于2016年3月20日入驻东升丽景的前期物业服务工作，于2017年6月30日撤出。因撤出时尚未成立业主委员会，建设单位委托毕节市鸿运物业管理有限责任公司（下称鸿运物业）继续承担前期物业管理工作。2018年6月30日，鸿运物业合同期满，业委会仍未成立，建设单位再次委托原告承担该小区的前期物业管理工作。2018年8月2日，原告与鸿运物业完成移交，分别签署了《物业费支付协议》或《物业移交记录》就未收物业费收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议。被告系该小区1单元0701号房业主，房屋经测绘面积为95.64平方米，根据物业服务合同第八条约定，物业服务费按每平方米每月交纳1.20元的计算，第九条约定缴纳的方式为一年缴纳一次，被告一直未交纳物业服务费。经原告多次催交，被告不予理睬。原告为维护自身合法权益，特具状前来人民法院提起诉讼，请求判如所诉。 被告骆科雄辩称，一、苏兰物业与答辩人没有任何的权利义务关系，物业公司主张答辩人支付物业服务费没有法律依据及事实依据，请求依法驳回物业公司的起诉。二、答辩人与贵州毕节创奇房地产开发有限公司2014年10月16日签订的《商品房买卖合同》第九章第二十三条(一)“出卖人依法选聘的物业服务企业为广西银湾物业服务有限公司毕节分公司”(五)约定：“前期物业不收费，由开发公司承担。”前期物业按照法律规定是指，小区业主委员会没有成立之前的物业，至今东升丽景小区业主委员会都还没有成立，按照答辩人与贵州毕节创奇房地产开发有限公司2014年10月16日签订的《商品房买卖合同》约定，前期物业由开发公司承担，贵州苏兰物业管理有限公司与答辩人之间没有任何关系，如果系房开公司聘请，费用自然应当由房开公司支付。按照答辩人与贵州毕节创奇房地产开发有限公司2014年10月16日签订的《商品房买卖合同》(五)约定：“前期物业不收费，由开发公司承担。”贵州苏兰物业管理有限公司无理由收取答辩人的物管费1347元依法应当退还给答辩人根据答辩人与贵州毕节创奇房地产开发有限公司2014年10月16日签订的《商品房买卖合同》第九章第二十三条(一)“出卖人依法选聘的物业服务企业为广西银湾物业服务有限公司毕节分公司”的约定，房开公司违约，没有按照合同选聘物业公司，导致物业服务不到位，房开公司应当承担违约责任并赔偿答辩人的损失。1、广西银湾物业服务有限公司毕节分公司从未在东升丽景小区出现并进行过任何的服务。2、贵州苏兰物业管理有限公司和鸿运物业非法进驻东升丽景小区一段时间期间出现各种问题：(1)电梯经常出现无法使用的情况，甚至出现困人事件6次，其中4次由于无人处理，导致警察及消防人员出动解救。(2)小区垃圾遍地，无人清理，鸿运物业人员还威胁小区业主，不向其缴纳物业费就不清理垃圾，恶意制造小区的卫生环境。(3)消防问题，楼顶消防通道被人为封堵，且在楼顶修建违章建筑，但物业公司及房开公司均未做任何的处理和上报。2019年消防部门进行例行检查，东升丽景设备无人监管，设备处于故障状态，无人检修，火灾自动报警系统无法正常使用，消防控制室无人值守，且未持证上岗，消防水泵无法启动，消防管没有水等多种问题。(3)小区到处张贴野广告，外来人员随意进出，门禁没有安装室内电话，楼下却安装自动门，导致业主进出不便。(4)物业公司的其他问题非法进驻的物业公司开始是贵州苏兰物业管理有限公司，但和房开公司勾结胁迫答辩人必须结清所有费用及一年的物业费后才给房屋钥匙，后答辩人被迫缴纳了所有的费用及一年的物管费后才获得钥匙，该公司在2017年6月30日就自动退出，但未退还答辩人任何物业费。后鸿运物业又非法进驻，不知何时又退出。电梯被多次关闭，多次没有人打扫卫生，业主报警处理不低于50次，办事处、信访局多次协调处理，但均没有解决问题。三、答辩人收到房屋钥匙不久，就发现屋顶楼板及墙面多处开裂，答辩人多次向房开公司反映解决问题，但房开公司拒绝解决。综上，根据答辩人与贵州毕节创奇房地产开发有限公司2014年10月16日签订的《商品房买卖合同》约定，在业主委员会没有成立之前的物业服务是由房开公司承担，因此，不论谁进行的服务，费用都是房开公司支付，都无权向业主主张；其次，合同约定的是广西银湾物业公司，苏兰物业是怎样和房开公司勾结进场的答辩人不清楚，答辩人不认可也不承担任何物业费用，已经收取的费用应当退还答辩人。苏兰物业早在2017年6月30日就已经自动退出，双方即使有合同关系已经终止，苏兰物业没有任何法定理由向答辩人主张任何的费用，故请求驳回苏兰物业的起诉。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告于2016年3月20日入驻东升丽景小区从事前期物业服务，2017年6月30日撤出。2018年6月30日，原告苏兰物业（乙方）与案外人毕节市鸿运物业管理有限责任公司（甲方）签订《债权转让协议》，约定：甲方作为2017年7月1日至2018年6月30日毕节市七星关区东升丽景小区的物业管理单位，依法享有本协议附件一《毕节市鸿运物业管理有限责任公司东升丽景项目应收物业费及违约金债权清单》项下的应收物业费债权及其违约金；甲、乙双方根据有关法律、法规及政府部门的规定，采取协议转让方式转让应收物业费债权；乙方自愿受让该应收物业费债权的转让，协议还约定了其他内容（并附有涉案小区业主差欠物业费及违约金债权清单）。2018年7月1日，案涉楼盘的房屋开发企业贵州毕节创奇房地产开发有限公司（甲方）与原告苏兰物业（乙方）签订《东升丽景前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘（委托）乙方对东升丽景（物业名称）进行前期物业管理服务，收费标准住宅每月每平方米1.20元，商业用房每月每平方米2.20元，合同对服务内容与质量、服务费的收取时间及方式、物业的使用与维护、违约责任等内容进行了相应的约定。合同签订后，原告即进驻该小区，履行前期物业服务合同约定的义务，原告在履行合同义务过程中，存在服务不到位，如小区垃圾未及时清除、电梯故障未及时修复等情形。被告骆科雄系该小区第A幢1单元07层01号房业主，其购房合同载明房屋面积为93.53平方米。被告入住该小区后，已支付2016年4月1日至2017年3月31日的物业服务费。原告诉请按1.20元/每月/每平方米计算被告应交纳2017年4月1日至2020年6月30日的物业服务费，并依约定收取违约金。被告以原告物业服务存在问题、商品房买卖合同约定前期物业服务费由房开公司支付等为由，拒绝支付。 上述事实，有原被告的陈述及原被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，综合诉、辩主张，本案双方当事人争议焦点主要为：一、被告骆科雄应否向原告苏兰物业交纳物业服务费；二、案涉物业服务费如何确定、被告是否应支付违约金。 关于焦点一，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司系案涉小区的建设单位，其与原告苏兰物业于2018年7月1日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告苏兰物业及该小区业主均应当全面履行该合同。被告骆科雄系该小区业主，原告苏兰物业与贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对被告骆科雄具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，被告以与房开公司约定业委会成立前物业费由房开公司承担进行抗辩，因为被告小区服务的是原告，不是房开公司，被告与房开公司之间的约定不能对抗原告，对被告的辩称，本院不予采信。房开公司承担前期物业的前提是物业未交付给物业买受人，涉案物业已交付被告骆科雄，其已于2016年入住该小区，已接受物业服务，应当向原告苏兰物业交纳物业服务费。故原告主张被告缴纳2018年7月1日至2019年9月30日期间的物业服务费的诉请，本院予以支持；对原告主张被告缴纳2016年4月1日至2017年6月30日期间的物业服务费的诉请，因被告已举证证明其已缴纳了2016年4月1日至2017年3月31日的物业服务费，故原告要求其缴纳，系重复主张，本院不予支持；对2017年4月至2017年6月30日期间的物业服务费，本院予以支持；对原告主张从2017年7月1日起至2018年6月30日止的物业服务费的诉请，因该期间提供服务的公司并不是原告，原告主张债权人毕节市鸿运物业管理有限责任公司将该期间的债权转让给原告，但原告不能举证证明该债权转让已履行了通知债务人的义务，故原告苏兰物业要求被告缴纳2017年7月1日起至2018年6月30日止的物业服务费的诉讼请求，本院不予以支持；对于原告主张被告缴纳2019年7月1日至2020年6月30日的物业服务费的诉请，因2019年7月1日至2019年9月30日的物业服务费，原告已主张，该部分的物业服务费系原告重复计算，2019年10月1日至2020年6月30日的物业服务费，待原告实际为被告提供物业服务后，再行主张，故对原告的该诉请，本院不予支持。 关于焦点二，《前期物业服务合同》约定物业服务费的收费标准为住宅每月每平方米1.20元，未违反法律的规定，本院予以支持。原告提交的证据不能证明被告房屋的实测面积为95.64平方米，故被告房屋面积以购房合同载明的93.53平方米为准。从2017年4月1日至2017年6月30日，共3个月，被告骆科雄应交纳的物业服务费为元336.71元（1.20元×93.53㎡×3个月=336.71元）；从2018年7月1日至2019年9月30日共15个月，应缴纳物业服务费1,683.54元（1.20元×93.53㎡×15个月=1,683.54元），以上两项合计2,020.25元（336.71元+1,683.54元=2,020.25元）。原告在履行合同过程中，根据被告提交的证据能够证明原告苏兰物业在案涉小区提供物业管理服务存在一定的瑕疵，诸如垃圾未及时清除、电梯故障未及时修复等情形，应承担相应的责任。综合全案考虑，本院酌情认定原告苏兰物业承担20%的责任，被告承担80%的服务费。故对原告诉请被告支付物业服务费的请求，本院予以支持1,616.20元（2,020.25元×80%=1,616.20元），超出部分不予支持；对原告诉请加收违约金，因原告未完全尽到履行合同的义务，双方均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告主张的违约金，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告骆科雄于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州苏兰物业管理有限公司2017年4月1日至2017年6月30日及2018年7月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费1,616.20元； 二、驳回原告贵州苏兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由原告贵州苏兰物业管理有限公司负担20.00元，由被告骆科雄负担5.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十一月二十三日 书记员  高立