云南省富民县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0124民初736号原告：云南俊发万通房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91530124587353074U。住所：云南省昆明市富民县永定街道办事处环城南路（农行富民县支行**）。法定代表人：丁卫星总经理。委托诉讼代理人：戚文燕，公司职员。特别授权代理。委托诉讼代理人：瞿永山，公司职员。特别授权代理。被告：李某某，男，汉族，1975年2月4日生，身份证登记住址：云南省昆明市富民县。原告云南俊发万通房地产开发有限责任公司与被告李某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月13日立案后，因无法联系被告李某某，于2019年9月2日在《云南法制报》上向被告李某某公告送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、开庭传票。公告期届满后，本院依法适用普通程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告云南俊发万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人戚文燕、瞿永山到庭参加诉讼，被告李某某经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，已对其予以缺席审理。本案现已审理终结。原告云南俊发万通房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。2、请求判令《商品房购销合同》及《合同补充协议》解除后7日内，被告返还房屋并无条件配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续。3、请求判令被告向原告支付按购房款总额的20%计算的违约金。4、请求判令本案的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、律师费、执行费、差旅费等）由被告承担。事实和理由：2016年7月23日，原、被告双方就富民县永定街道办事处环城南路时代俊园4幢1单元401号房屋签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》。依据合同的约定，被告购买原告开发销售的昆明市富民县永定街道办事处环城南路时代俊园4幢1单元401号房屋，该套房产的总价为527,668元。合同约定房款为部分首付、部分贷款方式付款，即被告首期支付购房总价款的20.40%，金额107,668元，其余价款420,000元向中国工商银行昆明市正义支行贷款支付，原告为被告的借款向银行提供阶段性连带保证担保。但鉴于被告逾期偿还银行贷款，银行通知原告履行连带保证责任。依据双方签订的《商品房购销合同补充协议》第一条第4项约定：“如买受人未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款(按揭)合同的其他约定，出卖人有权解除合同，同时买受人应按购房款总额的20%向出卖人支付违约金。造成出卖人损失的（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），买受人应承担赔偿责任。”据此，根据《中华人民共和国合同法》及合同的相关规定，原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉请，维护原告合法权益。被告李某某在答辩期和举证期内未提出答辩和提交证据。原告围绕诉讼请求依法提供了《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》、云南俊发万通房地产开发有限责任公司《催收通知》和《时代俊园第4幢1单元401号房购房合同的解除通知》、《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款代偿通知书》、《代偿凭证》。原告提供的证据经与原件核对无异，且证据间也能相互印证，故本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月23日，原告与被告签订了合同编号：俊发·时代俊园4-1-401号的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定被告购买原告开发的位于富民县商品房，房款总价为527,668元，付款方式为首付加银行按揭贷款，其中被告已支付购房总价款20.40%即107,668元的首付款，余款420,000元向中国工商银行昆明市正义支行贷款支付。2016年8月22日，原、被告与中国工商银行昆明市正义支行签订《个人购房借款/担保合同》及《补充协议》，并进行了公证。约定被告向中国工商银行昆明市正义支行贷款420,000元，并由原告为该笔住房贷款提供阶段性连带保证责任。双方签订的《商品房购销合同》于2016年7月23日在富民县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续，合同登记号：FM2016072300597。此后，被告未按《个人购房借款/担保合同》约定按期偿还银行按揭贷款，截止2019年6月12日已连续3期未按约偿还借款本息，原告于2019年9月30日为被告代偿部分本息7243.98元。截止2019年10月9日被告已累计违约10期，中国工商银行昆明市正义支行于同日向云南俊发万通房地产开发有限责任公司发出《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款代偿通知书》，要求原告履行保证责任，代偿借款人李某某尚欠借款本息。2019年11月28日原告代被告偿还了银行剩余全部贷款本息，合计388,077.07元。现原告认为被告的违约行为已经严重损害其合法权益，根据《合同补充协议》第一条第4项的约定，原告有权要求解除《商品房购销合同》，收回该房屋并要求被告承担违约金及其他损失。为此提起诉讼。本案争议焦点：1、《商品房购销合同》、《合同补充协议》应否解除；2、违约金是否支持。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案系商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。原告与被告签订合同后，将自己开发建设的房产登记备案在被告名下，履行了合同义务，但被告未按约全面履行偿还贷款义务，因被告累计10期逾期未还款，导致原告于2019年11月28日代被告提前偿还被告尚欠贷款本息388,077.07元，根据双方的合同约定，原告有权解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》，本院对原告的该项请求予以支持。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，《商品房购销合同》签订后办理了商品房买卖合同登记备案手续，但被告未按约偿还贷款，原告主张合同解除后被告应配合原告办理解除备案手续的诉请，有事实和法律依据，故被告应协助原告办理解除《商品房买卖合同登记备案表》（合同登记号：FM2016072300597）手续。三、关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除双方主要权利的，该条款无效”的规定，本案中双方签订的《合同补充协议》第一条第4项约定了被告支付违约金的情形，而原告作为李某某向中国工商银行股份有限公司昆明正义支行贷款的保证人，其承担李某某不能还款的责任是履行保证责任的法定义务，并非是原告用以约定李某某向其承担违约责任的依据，且中国工商银行股份有限公司昆明正义支行在李某某办理完毕抵押贷款手续后已将款项支付给了原告公司，其没有法律依据通过格式条款的约定让李某某在承担完毕中国工商银行股份有限公司昆明正义支行要求承担的违约责任后再向原告公司二次承担违约责任，故双方当事人采用银行按揭方式逾期付款所约定的违约责任的格式条款因加重了李某某的责任而无效，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。但对于原告主张因被告的违约行为而产生的保全费3158元应予支持。另，被告李某某经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本院依法对其缺席审理、缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告云南俊发万通房地产开发有限责任公司与被告李某某于2016年7月23日签订的合同编号：俊发·时代俊园4-1-401号的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、被告李某某于判决生效之日起十日内协助原告云南俊发万通房地产开发有限责任公司办理解除《商品房买卖合同登记备案表》（合同登记号：FM2016072300597）手续；三、被告李某某于判决生效之日起十日内支付原告云南俊发万通房地产开发有限责任公司保全费3158元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2471元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李庆芬人民陪审员  沈有才人民陪审员  杨艳芬二〇一九年十一月二十九日书 记 员  周勇晶