安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2538号 上诉人（原审被告）：秦姿，女，1971年8月2日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：胡建强，安徽三联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宿州润视眼科医院，住安徽省宿州市淮海中路**。 法定代表人：王志武，该医院董事长。 委托诉讼代理人：郭峰，该医院院长。 委托诉讼代理人：赵健，安徽拂晓律师事务所律师。 上诉人秦姿因与被上诉人宿州润视眼科医院（以下简称润视医院）租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初4741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦姿上诉请求：撤销一审判决，改判驳回润视医院的诉讼请求。事实和理由：1.合同解除通知已经送达，润视医院并无异议，该解除通知已经发生效力。且按照约定润视医院应当在2019年1月1日开始装修，但其为了利益迟迟不愿投入装修。秦姿向润视医院发出解除合同后润视医院并未提出异议，在得知秦姿将房屋交付他人后，再拖延近两个月才提起诉讼。润视医院违约在先，秦姿有权解除合同，润视医院超过合理期限提出异议目的不正当，损害秦姿合法权益。2.房屋租赁合同约定润视医院于2019年1月1日开始装修，但润视医院迟迟不愿接收房屋，未按照约定装修，反而称因秦姿2019年3月4日发出的解除合同通知造成其无法上房，混淆时间顺序。润视医院之所以未按照约定时间进行装修，是因为其现在使用的房屋可以继续长期使用，不准备履行房屋租赁合同，其在2018年9月19日支付25万元后，至2019年3月4日秦姿发出解除通知锁定秦姿房屋近半年时间，在支付25万元后通过各种方式压低价格、拖延谈判、不履行合同等方式将案涉房屋作为备胎，如果其现在使用的房屋开始拆迁就履行合同，不拆迁就违约。润视医院实际锁定房屋时间相对应的租金远远超过25万元。3.依据润视医院提供的证据至2019年3月4日还未进行装修，仅仅进行设计预约，秦姿发出的解除合同通知在合同约定的装修之后，润视医院2019年4月5日提起诉讼怠于履行房屋租赁合同的事实确凿，一审法院认定秦姿违约并适用《中华人民共和国合同法》第九十四条错误。二审补充上诉理由：因润视医院收到解除合同通知后未提出异议，秦姿已经将房屋转租给他人，目前房屋已经第三人占有装修并委托给酒店管理公司进行管理。 润视医院辩称，1.秦姿发出的书面解除通知中并未约定异议期限，润视医院收到该通知后在三个月内向一审法院提起诉讼，符合法律规定。秦姿认为润视医院收到解除合同通知未提出异议，该通知已经发生法律效力于法无据。2.房屋租赁合同签订前润视医院就按照双方协商的结果于2018年9月19日支付定金25万元。于2018年11月26日支付给安徽早晨装饰责任有限公司3万元设计预付金，后该公司将润视医院门头设计并制作好。房屋租赁合同签订后，润视医院多次催促秦姿交付钥匙、房屋并要求将门头安装上去，但秦姿以种种理由拖延、拒绝。故不履行房屋租赁合同的是秦姿，并非润视医院。2.案涉房屋租赁给他人并非事实，润视医院将会提供相应证据佐证。即便转租事实存在，秦姿构成违约，应当履行与润视医院签订的房屋租赁合同。 润视医院向一审法院起诉请求：1.请求确认2019年3月4日秦姿向润视医院所发合同解除通知不发生解除房屋租赁合同的效力；2.请求判令秦姿继续履行房屋租赁合同，把银河三路以北，磬云路以东上河城综合商业楼（原上河城售楼部）房屋交付使用，并要求秦姿承担违约金每天1000元至交付房屋之日止；3.本案诉讼费用由秦姿承担。 一审法院认定事实：2018年12月31日由秦姿作为甲方与润视医院作为乙方签订了房屋租赁合同，约定：甲方将上河城房屋出租给乙方使用，为明确双方在租赁过程中的权利和义务，经友好商量，一致同意达成如下协议：一、房屋位置：位于宿州市，磬云路以东上河城综合（商业）楼，房屋面积3900平方米左右及房屋的外墙、房顶及其相应空间、周边院落；二、房屋用途：乙方租赁甲方房屋用于开设眼科医院；三、租赁费用为玖拾万元人民币／年，每半年一付，提前一个月支付，合同签订后5个工作日之内，付定金贰拾伍万元人民币，在2018年11月30日之前需付清上半年房租，下半年房租需在当年五月三十日前支付；四、房租费用：自2019年1月1日-2023年12月31日不增长，即每年房租玖拾万元人民币，2024年1月1日-2028年12月31日按每年房租费壹佰万元人民币缴纳给甲方，2029年1月1日-2033年12月31日期间房费增长10%，即每年的房租壹佰壹拾万元人民币。2034年1月1日-2038年12月31日期间在壹佰壹拾万元人民币基础上增长10%，即每年一百贰拾壹万元人民币；五、电梯：由于上述房屋没有电梯，故甲乙双方同意加装一部电梯，由乙方选定位置具体实施，甲乙双方各支付电梯安装总费的50%。电梯的所有权归甲方，乙方在合同期内拥有使用权；六、租赁期限二十年：自2019年1月1日至2038年12月31日止。甲方准许乙方对房屋的室内外进行装修、装饰，乙方于2019年1月1日后开始装修，装修期间（没有装修免费期）-上半年租金免贰拾万元人民币，即支付贰拾伍万元人民币（本合同中第三条中的定金贰拾伍万元人民币专作上半年房租）。合同到期之前，乙方在同等条件下有优先续租权，如需继续租赁，应提前三个月向甲方提出，经甲方同意后预交下一年房租并续签合同。如甲方不同意续租或乙方不再继续租赁，乙方应按合同约定期限交还房屋，否则承担相应的法律责任，每月房屋正常缴纳租赁费用并按1000元／1天赔偿损失至交还房屋为止；七、在合同期内乙方根据自身情况合理使用房屋，甲方允许乙方将房屋转租，但在转租时，乙方需书面通知甲方，由甲方和第三方签订租房协议；八、乙方租赁房屋，由乙方负责管理、使用和维修，未经甲方同意不得擅自对房屋主体结构进行改动，否则承担违约金2万元并赔偿损失；九、乙方的用水用电由甲方供给，乙方应按月缴纳水电费，水电费按市政标准。门前卫生三包由乙方负责；十、乙方应自觉加强自身防火防盗安全工作，谨防安全事故，否则一切责任自负。在经营期限内，乙方不能从事违法经营，否则一切后果自负，和甲方无关；十一、在合同期限内，甲、乙双方不得擅自终止合同，否则承担违约责任。如因甲方收回，甲方应补偿乙方装修及其相应损失，如因其它不可抗拒力事由造成合同终止，甲方不负责赔偿任何损失……2019年3月4日，秦姿向润视医院发出合同解除通知，内容为：“宿州润视眼科医院：贵公司与我本人于2018年12月31日签订了房屋租赁合同，约定：我作为出租人将上河城综合商业楼（约3900平方）租赁贵公司使用，贵公司承诺2018年11月30日前付清上半年房租，2019年1月1日后装修，并加装电梯一部归出租人所有，但贵公司签订合同后至今未履行相关义务。贵公司怠于履行行为已损害了合作双方之间的信任，也严重违反上述房屋租赁合同书的约定，构成根本违约。现郑重向贵公司通知如下：1.两方签订的房屋租赁合同，于贵公司收到本通知函之日起解除；2.贵公司应在收到本函之日起×日内赔付相应损失。特此通知。”另查明：2018年9月19日，润视医院通过中国农业银行转账支付秦姿250000元，转账附言一栏记载为房租。2018年11月26日，秦姿向早晨装饰工程有限公司支付房屋装修设计预付金30000元。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。从本案双方签订的房屋租赁合同内容可以看出，双方在签订该合同前对该合同各条款进行长达3个多月的协商，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。且润视医院已按合同约定提前于2018年9月19日付清2019年上半年的租金。秦姿以润视医院怠于履行损害了合作双方之间的信任，也严重违反上述房屋租赁合同的约定，构成根本违约为由，要求解除合同，但未提供相应证据予以证明。润视医院依据上述法律规定提起诉讼，要求确认秦姿于2019年3月4日向润视医院所发出的合同解除通知不发生解除房屋租赁合同的效力，秦姿应将位于宿州市，磬云路以东上河城综合（商业）楼，交付润视医院使用的诉讼请求，予以支持。对润视医院的其他诉讼请求，因证据不足，不予支持。对秦姿称双方租赁合同解除后，该处房屋已经重新租赁，已由他人合法占有的主张，因证据不足不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三第九十四条、第九十六条规定，判决：一、秦姿向润视医院所发的合同解除通知不发生解除房屋租赁合同的效力；二、秦姿应将位于宿州市，磬云路以东上河城综合（商业）楼，于判决生效之日起三十日内交付润视医院使用；三、驳回润视医院的其他诉讼请求。案件受理费40元，由秦姿负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。秦姿提供如下证据：房屋租赁合同、企业名称变更核准通知书、营业执照打印件、委托管理合同、施工合同、汇款凭证，以证明秦姿已经将房屋转租给他人，他人委托第四方进行管理，并支付了加盟费，对房屋进行装修。润视医院质证认为，对证据真实性、关联性及合法性均有异议，上述几份证据内容相互矛盾，不能达到秦姿的证明目的。润视医院提供如下证据：1.微信聊天记录8页、房屋租赁合同（润视医院与秦姿之间变更合同）一份、补充租赁合同（秦姿起草）一份，以证明房屋租赁合同签订后润视医院积极履行合同并未违约，秦姿违约，且房屋系秦姿使用并未转租给他人。2.医疗机构申请变更登记注册书，以证明房屋租赁合同签订前润视医院向主管部门申请变更经营地点，但主管部门要求润视医院将房屋装修好通过验收后才能变更。3.房屋租赁合同，以证明润视医院与埇桥区人民招待所签订的租赁合同2019年12月31日到期，故润视医院提前一年租赁秦姿房屋。秦姿质证认为，证据1真实性无异议，2018年12月12日至2019年1月17日双方未联系说明2019年1月1日前润视医院同意履行合同，但之后态度不再积极，两份租赁合同系双方协商过程中润视医院提出，并未经过双方确认，不发生效力。证据2系单方制作，能说明润视医院在履行案涉租赁合同态度模棱两可。证据3不具有一般租赁合同的形式，用印模糊，不予认可。润视医院在与秦姿签订房屋租赁合同时也从未告知过存在该份合同。本院对上述证据认证意见如下：因润视医院向一审法院申请对案涉房屋进行查封，一审法院于2019年4月28日作出民事裁定，要求秦姿对案涉房屋保持现状，禁止出租给他人，并将公告张贴于案涉房屋。从一审卷宗中案涉房屋照片显示房屋尚具备交付条件，秦姿二审提供证据不能证明案外人已经实际占有房屋，对其提供证据本案不予认定。润视医院提供微信聊天记录能够反映出双方协商过程，且二审提供原始载体，本案予以认定。至于两份合同因双方并未签字确认，本案不予认定。证据2、3与本案无关，本案不予认定。一审查明事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，对于合同解除权行使的法定情形《中华人民共和国合同法》第九十条进行明确规定，从该规定的几种情形显示，除不可抗力及法律规定其他情形外，其余均是因为对方根本违约，法律赋予了守约方合同解除权以维护自身的合法权益。秦姿认为润视医院在履行房屋租赁合同时存在违约，向该医院发出的解除合同通知，其认为润视医院未在合同约定期限进行上房装修，意图通过使用25万元锁定案涉房屋，存在怠于履行合同义务的情形。本案查明事实显示，润视医院于2018年9月19日向秦姿支付25万元，双方于2018年12月31日签订房屋租赁合同，并约定“租赁费用为玖拾万元人民币/年，每半年一付，提前一个月支付，合同签订后5个工作日之内，付定金贰拾伍万元人民币，在2018年11月30日之前需付清上半年房租”、“甲方准许乙方对房屋的室内外进行装修、装饰，乙方于2019年1月1日后开始装修，装修期间（没有装修免费期）-上半年租金免贰拾万元人民币，即支付贰拾伍万元人民币（本合同中第三条中的定金贰拾伍万元人民币转作上半年房租）”，也即润视医院已经在签订房屋租赁合同时支付了约定的第一年上半年租金，在支付租金时间及金额上润视医院并不存在违约行为。关于装修时间，从润视医院与秦姿微信聊天记录显示，自2018年12月润视医院就提出能否先设计门头。2019年1月17日询问秦姿是否可以拿钥匙，秦姿回答其正在北京看病，回来再交房。说明至2019年1月17日案涉房屋秦姿尚未交付。故秦姿主张润视医院未能按照约定于2019年1月1日装修房屋存在违约的上诉意见不能成立，不予采信。至2019年2月秦姿提出要求修改房屋租赁合同，提高租金数额。润视医院收到秦姿发出的解除合同通知后还一直在微信中与其进行协商，秦姿主张润视医院收到解除合同通知后未提出异议与事实不符，该意见本院不予采纳。因此，秦姿在润视医院无违约行为的情况下发出解除合同通知并不能产生合同解除的法律效力，一审判决认定该解除通知不发生法律效力，要求秦姿继续履行合同、交付房屋并无不当。秦姿上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，秦姿上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由秦姿负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  丁 伟 审判员  李 震 二〇一九年十一月二十一日 法官助理仰芮 书记员朱贝贝 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。