浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙11民终1438号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陶建云，男，1964年2月28日出生，汉族，住浙江省缙云县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：应选清，男，1952年12月2日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：吕雨时，浙江博翔律师事务所律师。 上诉人陶建云因与被上诉人应选清合同纠纷一案，不服浙江省缙云县人民法院（2019）浙1122民初2268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人陶建云上诉请求：一、被上诉人应退还上诉人租赁房屋转让费33000元；二、被上诉人应赔偿上诉人对租赁房屋装饰费用21800元；三、上诉人不应承担被上诉人提出反诉请求，支付房屋占有使用费28445元的责任与义务；四、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院应判决被上诉人承担退还上诉人租赁房屋转让费33000元；以及赔偿上诉人对租赁房屋装饰费用21800元的责任与义务。1、涉案房屋租赁合同纠纷的基础法律事实是：被上诉人曾向缙云县汇通汽车运输公司承租了位于缙云县新建镇新溪路所有临街店面3间及原新建车站车棚及空余场地(不含职工宿舍区域)，被上诉人应选清所承租上述经营用房合同租赁期限为2017年3月1日至2018年2月28日，2017年1月，被上诉人将自己承租靠西边第3间209号，1间1层以及车棚空余场地(不含职工宿舍区域)共6间，承诺长期转租给上诉人用途于经营餐饮业使用。上诉人承租房屋后，向被上诉人交纳了转让费33000元；租金32960元；并对该租赁用房进行了长期经营规划装饰，为此，花费投入装饰费用21800元，并进行了开张经营。2018年5月份，被上诉人以不能续租为由与上诉人终止解除租赁合同。2、一审法院认定事实、理解、适用法律错误。一审法院在没有任何证据佐证事实的情况下，凭主观臆断，错误地认定事实，以及曲解适用法律、司法解释之规定的立法本意和概念，不顾事实与法律作出了严重导致判决不公之结果，既损害了上诉人的根本利益，又不能达到定纷止争之目的。二、上诉人不应承担支付被上诉人房屋占有使用费28445元的责任与义务。被上诉人不具备反诉原告的主体资格，一审法院认定经营用房是向施永芬受让的，并且收了上诉人的转让费，作出了不予支持上诉人要求被上诉人退还转让费33000元的诉讼请求的认定，那么涉及到诉讼主体的问题，一审法院就应驳回上诉人的起诉，告知上诉人起诉施永芬。如果按照一审法院的逻辑，向汇通公司承租和转租给上诉人的是施永芬还是被上诉人应选清?如果反诉成立，该房屋占用款是支付给施永芬，还是被上诉人?上诉人从2018年5月份与被上诉人解除终止合同以后，对租赁房屋基本上已经清除腾空，没有占有使用，也没有任何障碍控制该租赁房屋，一审法院以被上诉人已按原租金标准赔偿该汇通公司占有使用费88890.41元的实际损失情况，以及上诉人理应从原租金32960元每年的标准，从2018年3月1日起至2019年1月10日止的实际腾空日，作为基数判决上诉人支付被上诉人28445元房屋占用费，显然是认定事实错误，也没有任何的法律依据。 被上诉人应选清答辩称：一、上诉人主张房屋转让费和房屋装饰费用没有依据。被上诉人已经提交了该房屋一手承租人施永芬认可收到上诉人支付转让费的证明，上诉人向被上诉人主张转让费没有依据。双方未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，双方可随时解除合同，在租赁期间对装饰装修物没有明确约定，故租赁关系解除时上诉人要求赔偿该部分损失并没有依据。二、一审法院判决上诉人支付占有使用费28445元有依据。房屋转让费和租金的性质是不同的。上诉人的房屋转让费是交给上一位的店铺经营者施永芬，该笔转让费包括了对该店的经营权、原有房屋装修、杂费及施永芬租赁的剩余期限，到期后，上诉人交了2017年3月1日至2018年2月28日的租金给被上诉人。在2018年1月，上诉人要求续交房租时，被上诉人及缙云汇通汽车运输公司就告知其不能续租，要求到期后腾空交回。上诉人一直占有不肯腾空，直至2019年1月10日政府部门进行强制腾空。因此一审法院按原租金32960元/年的标准赔偿占有使用费有事实及法律依据。请求驳回上诉、维持原判。 陶建云向一审法院起诉请求：l.判令被告应选清退还原告陶建云房屋转让费33000元；2.判令被告应选清赔偿原告陶建云对租赁房屋的装饰装修费用21800元;3.本案诉讼费由被告应选清承担。应选清提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告陶建云向反诉原告应选清支付房屋占用使用费28445元；2.反诉案件诉讼费由反诉被告陶建云负担。 一审法院认定事实：2012年左右开始，应选清与汇通公司之间开始签订租赁合同并建立租赁合同关系。2017年2月28日，汇通公司作为出租方、应选清作为承租人再次续签租赁合同两份，汇通公司将其名下坐落于缙云县新建镇新溪路211号原新建车站车棚、空余场地及新溪路205、207、209号三间营业用房出租给应选清，租金分别为68000元、35000元，租赁期限一年（2017年3月1日至2018年2月28日）。应选清除将其中一间经营用房自己经营外，将其余房屋及场地分别交由陶建云、李飞明、李洪经营。2017年3月1日之前，新溪路209号房屋实际系案外人施永芬承租，用于经营餐饮店，经营过程中，施永芬将该餐饮店进行转让。2017年1月左右，陶建云接手该餐饮店。2017年3月1日开始，陶建云与应选清因新溪路209号房屋建立租赁合同关系，双方未签订书面的租赁合同。双方口头约定租金标准为32960元/年，陶建云已向应选清交纳2017年3月1日至2018年2月28日止的租金32960元。2017年5月，陶建云向缙云县市场监督管理局领取个体工商户营业执照、食品经营许可证，经营场所为缙云县新建镇新溪路**，经营范围为餐饮服务、食品经营。为办理该营业执照，陶建云与汇通公司联系并签订了一份为期五年的租赁合同，但双方未实际履行该租赁合同。因汇通公司已通知应选清不再续租并要求腾空，2018年1月左右，陶建云要求交纳下一年度房租时，应选清明确表示不再收取租金和续租。陶建云自认2018年5月左右开始，不再对外进行经营，但未对缙云县新建镇新溪路209号房屋进行腾空并交还应选清或汇通公司。2019年1月10日，缙云县新建镇有关政府部门对案涉房屋进行强制腾空，并将房屋内的设备送交陶建云。另查明，2018年1月，汇通公司通知应选清，租期满后不再续租并要求应选清于租期满后腾空和交还租赁房屋。因应选清未按时腾空和交还租赁房屋，2019年2月13日，汇通公司以应选清为被告向该院起诉，案号为（2019）浙1122民初563号。诉讼过程中，应选清申请追加陶建云、李洪、李飞明为第三人参加诉讼。该案该院经审理认为，与汇通公司建立租赁关系的相对人为应选清，汇通公司与应选清的租赁合同到期后，汇通公司已提前通知应选清到期后不再续租，到期后又多次通知，已尽到通知义务，应选清未及时腾空和返还租赁物已违反了合同约定，理应按实际占用时间向汇通公司支付占用费。实际占用时间及占用费应计算至实际腾空日止即2019年1月10日。占用费标准也应按原租金标准计算，从2018年3月1日起计算至2019年1月10日止为88890.41元(103000元/年÷365天/年×315天)。该院于2019年5月10日作出（2019）浙1122民初563号民事判决，判决应选清支付汇通公司房屋占用费88890.41元，并承担案件受理费1010元。2019年6月4日，应选清向该院交纳案件受理费1010元，6月5日向该院交纳案款88890.14元。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中双方对未签订书面的租赁合同无异议，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2018年1月，陶建云向应选清交纳下一年度房租时，应选清已明确表示不再继续收取房租和续租，据此，可以认定双方的租赁合同关系已于2018年3月1日起解除。关于陶建云要求应选清退还房屋转让费33000元的诉讼请求。因陶建云未举证证明该转让费是交于应选清，且应选清向该院提交了该房屋上一手承租人施永芬认可的收到陶建云支付转让费的证明，据此可以认定陶建云将转让费交付于施永芬更具有合理性。故陶建云要求应选清退还转让费33000元的诉讼请求无事实依据，该院不予支持。关于陶建云要求应选清赔偿装饰费用21800元的诉讼请求。应选清和汇通公司明知陶建云承租案涉房屋用于经营餐饮，且陶建云在装修时均未提出异议，可以认定应选清等同意陶建云进行装饰装修。因陶建云与应选清之间为不定期租赁，双方当事人均可以随时解除合同，陶建云未举证双方对于装饰装修物的处理有进行约定，故租赁关系解除时陶建云要求应选清赔偿装饰装修损失的主张，该院不予支持。即使赔偿，现有证据亦不足以证明陶建云实际腾空日止的装饰装修残值数额。关于应选清要求陶建云支付房屋占用使用费28445元的反诉诉讼请求。双方的租赁合同关系已于2018年3月1日解除，合同解除后，陶建云应承担及时将房屋腾空并返还给应选清的义务。因陶建云未及时腾空案涉房屋，应当向应选清承担赔偿损失的法律责任。结合应选清已按原租金标准赔偿给汇通公司占有使用费88890.41元的实际情况，本案陶建云理应按原租金32960元/年的标准赔偿应选清房屋占有使用费，从2018年3月1日起计算至实际腾空日止即2019年1月10日为28445元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、反诉被告陶建云于本判决生效后三日内支付反诉原告应选清房屋占有使用费28445元；二、驳回原告陶建云的诉讼请求。本诉案件受理费1170元，减半收取计585元，反诉案件受理费255元，共计840元，由原告陶建云负担。 二审期间各方当事人均未提供新的证据。 本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，双方之间就案涉房屋租赁未签订书面租赁合同，视为不定期租赁，应选清作为出租方可随时解除合同，其于2018年1月已向陶建云表明不再收取房租及续租，原房租交至2018年2月28日，故双方租赁合同应于2018年3月1日起解除。合同解除后，陶建云仍继续占有使用房屋直至2019年1月10日被强制腾空，上诉人称其2018年5月份就已腾空没有依据，也与事实不符，故一审对其2018年3月1日至2019年1月10期间占有使用案涉房屋的行为判决按照原租金赔偿占有使用费并无不当。关于房屋转让费的问题，上诉人并未提供证据证明其将33000元转让费支付给应选清，故其要求应选清退还没有依据，本院不予支持。关于装饰装修费用，双方租赁期间并未对合同解除后装饰装修费用进行约定，且上诉人也没有提供充分证据证明其支出装饰装修费用21800元，故其要求应选清赔偿其装饰装修费用的诉请一审判决并未支持也并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费255元，由上诉人陶建云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈江云 审 判 员 金红萍 审 判 员 苏伟清 二〇一九年十一月二十五日 代书记员 叶东望