陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   执行裁定书                             （2019）陕01执异1090号     案外人：门霞，女，汉族，1979年6月22日出生，住陕西省延安市安塞县高桥镇。   申请执行人:中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司，住所地陕西省西安市高新区。   负责人：王立民，该公司副总经理。   委托诉讼代理人：白景科，陕西锦园律师事务所律师。   委托诉讼代理人：袁珏洁，陕西锦园律师事务所律师。   被执行人：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市未央大道。   法定代表人：宋玉庆。   被执行人：陕西中登实业（集团）有限公司，住所地西安泾河工业园。   法定代表人：李红梅。   被执行人：西安中登油气田化学有限公司，住所地西安市未央大道。   法定代表人：宋玉庆。   被执行人：宋玉庆，男，1960年11月20日出生，住上海市黄浦区。   被执行人：宋宽，男，1988年9月2日出生，住上海市黄浦区。   被执行人：徐秀英，女，1965年6月6日出生，住上海市黄浦区。   在本院执行中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司(原名中国长城资产管理公司西安办事处，以下简称长城公司)与西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）、陕西中登实业（集团）有限公司、西安中登油气田化学有限公司、宋玉庆、宋宽、徐秀英借款保证合同一案中，案外人门霞以本院（2016）陕01执666号之三十一执行裁定书和（2016）陕01执666号之二公告查封的被执行人中登公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”项目（土地使用证号：西经国用〔2009出〕第01号；地号：WY12-45-1）房号2幢12703房屋属其所有为由对本院查封行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。   案外人门霞称，郝亚君从中登公司处购买了中登文景时代小区2号楼1单元12703号房，郝亚君转卖给冯秀霞，其于2017年2月17日从冯秀霞处购买了上述房产，中登公司收取手续费与其重新签订了《商品房买卖协议》，在第2页其他方式付款“郝亚君更名冯秀霞，2017年2月17日冯秀霞更名门霞”可以证明过程，约定的购房款为39万元，其中的20万元系冯秀霞的欠款顶账，另外10万元已付冯秀霞，剩余房款准备继续支付。2017年2月17日收房后空置至今。案外人请求中止法院（2016）陕01执666号之二公告查封的中登·文景时代2幢12703号房屋的执行，解除对案外人所有房屋的查封。   申请执行人长城公司称，案外人并未取得涉案房产的产权证书，依据城市房地产管理法》第三十六条、《物权法》第九条，其对涉案房产不享有物权，只对中登公司有债权。案外人虽签订了《商品房买卖合同》，但根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效，案外人与开发商签订的合同无效，不能排除本案执行。请求法院案外人门霞的执行异议请求。   本院查明，长城公司与中登公司、陕西中登实业（集团）有限公司、西安中登油气田化学有限公司、宋玉庆、宋宽、徐秀英借款保证合同一案，陕西省西安市汉唐公证处于2014年12月5日作出的（2014）陕证经字第008329号具有强制执行效力的债权文书公证书、于2016年3月23日作出的（2014）陕证经字第008329号（补）具有强制执行效力的债权文书公证书以及于2016年4月1日作出的（2016）陕证执字第098号执行证书已经发生法律效力。因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，权利人长城资产分公司于2016年4月11日向本院申请强制执行。次日，本院立案受理。在执行过程中，本院于2017年1月22日作出（2016）陕01执666号之三十一执行裁定书，裁定：一、查封或轮候查封被执行人中登公司名下设置抵押权的位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”项目土地使用权【土地使用证号：西经国用（2009出）第01号；地号：WY12-45-1】上的地上建筑物和在建工程【以市房在抵字2014050007号的清单为准】；二、查封或轮候查封被执行人中登公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”项目一期一幢10101号（建筑面积4694.15平方米）、10102号（建筑面积55.43平方米）、10103号（建筑面积82平方米）、10104号（建筑面积111.76平方米）、10105号（建筑面积45.97平方米）、10106号（建筑面积59.8平方米）、10107号（建筑面积131.91平方米）、10108号（建筑面积151.39平方米）、10109号（建筑面积8.96平方米）、10110号（建筑面积18. 78平方米）、10111号（建筑面积7.94平方米）、10112号（建筑面积12.8平方米）、10113号（建筑面积171. 43平方米）、10114号（建筑面积5.18平方米）、10115号（建筑面积5.18平方米）、10116号（建筑面积73平方米）、10117号（建筑面积168.18平方米）、10201号（建筑面积7056. 89平方米）、10301号（建筑面积7372.09平方米）、10401号（建筑面积6653.17平方米）、10501号（建筑面积5813.59平方米）和地下车库二层（每层9457平方米，共18914平方米）。三、查封期限为三年。本院同时张贴（2016）陕01执666号之二公告进行查封。   案外人门霞为支持其异议主张向本院提交了其作为买受人与中登公司作为出卖人于2017年2月17日签订的一份《商品房买卖协议》，约定购买中登文景时代小区第2幢1单元27层12703号，商品房建筑面积暂定106.16平方米，该商品房单价为6000元／平方米，总价636960元整。其他方式付款为郝亚君更名冯秀霞，2017年2月17日冯秀霞更名门霞。一份中登公司于2017年2月17日向门霞出具编号0020176的注明“2-2703, 106.16㎡”金额636960元的《收据》。一份中登公司于2017年2月17日向冯秀霞出具编号0020175的注明“更名手续费”金额31848元的《收据》。   另查，中登文景时代2幢至今未办理预售证。询问中，案外人包海钰对中登文景时代2幢至今未办理预售证的事实亦认可。   上述事实有执行裁定书、商品房买卖协议、收据、情况说明等证据在卷予以佐证。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，案外人门霞虽主张其通过郝亚君、冯秀霞与被执行人中登公司签订了购买“中登文景时代”2幢12703号房屋，但《商品房买卖协议》系在本院查封之后且中登文景时代2幢未办理预售证的情况下签订，不能直接认定为合法有效的书面买卖合同。涉案房产实际系从第三人郝亚君、冯秀霞手中两次受让取得，约定39万元房款数额及支付方式与签订合同约定的总价636960元等均相互矛盾，案外人自认付款收据与实际支付购房款事实不符，亦不能采信。故以现有证据无法证明涉案房产三次转让的真实合法性。案外人所主张的执行异议申请理由不能成立，不能排除人民法院的强制执行，本院依法不予支持。因被执行人中登公司未履行生效法律文书所确定的义务，本院对其名下的涉案房产的查封并无不当。如案外人对涉案查封房产主张实体权利以及购房合同的合法有效性，可依法通过诉讼予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：   驳回案外人门霞的异议请求。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。          审 判 长  童    超                  审判员  王    炜                  审判员  苟卫民                                                                                                二O一九年十一月十五日                     法 官 助 理  王长选                                       书 记 员   张子晴            - 1 -