湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初5270号原告：廖国恩，男，1943年1月16日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：李秋玉，女，1947年9月14日出生，汉族，住冷水滩区，系原告廖国恩的妻子，代理权限为特别授权。被告：永州市华洋置业有限公司（以下简称华洋公司）,住所地湖南省永州市冷水滩区潇湘路**。法定代表人：杨伟华，系该公司总经理。被告：永州市金桥市场开发有限公司（以下简称金桥公司）,,住所地湖南省永州市冷水滩区潇湘西路法定代表人：杨伟华，系该公司执行董事。共同委托诉讼代理人：苏琼，系湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告廖国恩诉被告永州市华洋置业有限公司、被告永州市金桥市场开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖国恩及其委托诉讼代理人、被告永州市华洋置业有限公司委托诉讼代理人、被告永州市金桥市场开发有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告交付原告冷水滩区滨江华府楼盘拆迁安置房2307号房和2308号房，不足面积按合同价补差价，在两年内（2020年底前）办理好该房屋的不动产权证；2、依法判决被告交付原告滨江华府楼盘第一层西北角临街第二个门面（位置以被告2013年1月14日签订的楼盘一层平面图为准）面积67.07平方米，第二层商铺72.77平方米；3、依法判决被告支付原告周转房房租过渡费，原告被拆迁住房两大套，门面1间，从2016年1月14日至付清之日止，其房租过渡费：（1）已交住房1套，2016年1月15日至2019年6月2日：1200元／月×1套×40个月：48000元；（2）未交住房1大套，2016年1月15日至2019年9月14日：1200元／月×1套×44个月：52000元；（3）、门面2016年1月15日至2019年9月14日；1500元／月×1间×44个月；70400元；三项小计：170400元；（4）、超期交房超期过渡费期限在12各月以上的，增付100%；（5）、至交房付清之日止的过渡费；4、依法判决被告承担本案全部诉讼费用。事由及理由：原告原商住楼位于冷水滩区，房屋产权证号：冷字**，土地使用权证号：冷国用（1998）第02305号，在被告多次请求和强烈要求下，原、被告于2013年1月14日签订《永州财富国际广场旧城改造居民房屋置换补偿协议书》和《永州财富国际广场旧城改造居民房屋置换补偿补充协议》；（1）、协议第二条第一款（第二页）约定，第一层临街门面面积67.7平方米，第二层商铺面积72.77平方米，门面位置：位于该楼盘西北角第二个门面；（2）、协议第二条第二款（第二页）住房面积330.07平方米，补偿协议第一条（第一页）住房面积23.94平方米，合计354.01平方米；（3）、协议第四条第五款：周转房临时安置过渡费为36个月，超过过渡期限在十二个月以上的，增付100%临时过渡安置费。2013年1月14日居民房屋支付补偿协议书签定后，原告商住楼即被被告拆除，新楼盘于2015年底建成，2016年初对外出售，原告与被告于2016年5月31日签订了安置房确定协议书，房屋号分别为滨江华府楼盘2单元2605号（137.58平方米），2307号（106.71平方米），2308号（106.71平方米），三套住房面积共351平方米，比协议书上安置房面积354.01平方米还少3.01平方米，找到2019年6月3日，被告仅交付原告安置房2605号，面积137.58平方米，还欠住房2套（216.43平方米），而被告将属于原告的2307号、2308号私下出售，均未办产权证，一房二卖，属于盗卖行为，第一、第二层门面至今未交付，超期周转房房租过渡费分文未付。综上，2013年1月14日，原、被告签的拆迁安置补偿协议，对安置补偿的条款规定很清楚，可是，在协议签订后，被告开发商杨伟华态度大变，拒不履行协议条款，一切都是被告说了算，被告违反了国家《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，和《中华人民共和国物权法》第六十六条等法律法规的规定，属侵权行为，故此，原告根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、三十七条，和《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一、四、七、八款，和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条等有关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求依法支持原告的诉请。被告永州市华洋置业有限公司、被告永州市金桥市场开发有限公司辩称，一、根据双方签订的《滨江华府VIP卡用户协议书》第二条约定，被答辩人应当在房屋正式订购当日与答辩人签订滨江华府订购书，否则视为无效订购，意向预选的房号不再保留，答辩人可另行处理。本案中被答辩人没有在约定时间与答辩人签订认购书，故答辩人的认购无效，答辩人有权另行处理涉案房屋，现涉案房屋已经由答辩人销售给其他人，无法向被答辩人交付涉案房屋，答辩人愿意向被答辩人交付其他房屋，或者跟双方签订的《置换补偿协议》第三条第三款之约定，向被答辩人支付房屋面积差款；二、被答辩人主张的超期安置费属于违约责任的约定，该主张过分高于其实际损失，应当予以调整，根据《置换补偿协议》第四条第五项之规定，超过过渡期36个月的约定后，超过过渡期限在12个月以内的增付50%过渡费，超过过渡期限12个月以上的增付15%的过渡费，本案中对于超过36个月以上的安置费增加50%及100%，属于双方对答辩人超期交房违约责任的规定，根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金过分高于损失的，也就是超出损失的30%的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，本案中答辩人未在36个月内向被答辩人交付门面及住房给被答辩人造成了损失，仅为租金损失，按照双方的约定，答辩人支付的住房安置费1200元/每月，及门面安置费1600元/每月实际上系对被答辩人门面及住房租金损失的补偿，对于超期约定的增加50%及100%计算安置费过分高于实际损失，应当按照双方约定的1200元/每月及1600元/每月计算安置费。根据原告提交的证据并结合庭审调查，本院确认事实如下：2013年1月14日，原告廖国恩与被告华洋公司签订一份《永州财富国际广场旧城改造居民房屋置换补偿协议书》（以下简称《置换协议书》）和一份《永州财富国际广场旧城改造居民房屋置换补充协议》（以下简称补充协议）。《置换协议书》约定：“一、置换对象房屋面积乙方（原告）位于冷水滩区，房房屋产权证号为永房权证冷字第**；；地使用权证号永国用（1998）字第0235号；第一层临街门面：67.07ｍ2，第二层：72.77ｍ2，第三层至第五层共206.475ｍ2。二、乙方同意选择产权置换方式进行房屋拆迁补偿就地置换。1、临街门面房：（1）第一层按原门面面积67.07ｍ21:1置换临街门面，不足原门面房面积或超过原门面面积均按24800元／ｍ2补现金给对方。第二层按原房屋第二层面积72.77ｍ21:1置换在第一层之上。第1、2层面积不包括室外公摊面积，甲方必须准确保证套内建筑面积不小于以上面积。2、住房：（1）面积置换：以乙方原有房屋实际面积为基数，按1:1.2的比例置换，共计330.07ｍ2；三、置换房的质量及基本标准5、甲方负责在交房后，二年内办理好房屋产权证、土地使用证、水、电开户等证件，并承担一切税、费开支。四、拆迁安置补偿1、房屋装修补偿：按双方共同认可的并一致确定的具有评估资质的评估公司价值，必须和乙方充分协商，最终经甲方确定，给予乙方货币补偿164787.35元；2、临时安置过渡费：（1）过渡期限：以甲方书面通知乙方搬迁之日起计算，期限暂定36个月；（2）过渡期间由乙方自行安排周转房，甲方补助乙方周转房房租费：36个月，每大套（一层）每月1200元，计2套，计86400元；门面每间每月1600元，计57600元。若甲方提前将房屋交清给乙方，乙方则按提前的月份如数将过渡费退还给甲方。3、搬家补偿：搬出搬进每套1600元；4、新房装修期间补贴费：装修期3个月，每月900元／套。5、以上过渡安置补偿费用（附表）共：351584.75元；超过过渡期限36个月的约定后，超过过渡期限在十二个月以内的，增付50%临时安置费，超过过渡期限在十二个月以上的，增付100%临时安置费。但不得高于同地段同时期的最高租金水平。”《补充协议》约定：“一、乙方第六层楼属钢筋混凝土框架结构，且层高超2.2米，按实际面积的0.7折安置住房。（7.6米×9米／2＝23.94平方米）”，二份协议均加盖了被告金桥公司公章。《置换协议书》签订后，原告领取了被告按照合同约定支付的永州财富国际广场旧城改造拆迁过渡安置补偿金：一、过渡周转房房租1、门面按1600元／月补偿36月计57600元；2、住房大套（每层）按1200元／月补偿36月计86400元；二、搬家出、进补偿按1600元／月补偿2月计3200元；三、新房装修期补偿按每套900元／月补偿3个月计5400元，四房屋装修补偿164787.35元，合计206380元。五、门面：2012年5月10日至12月31日：7.666个月×1500元＝1149元；六、住房：2012年5月10日至12月31日：7.666个月×2套×1200元＝18398.4元，累计347284.75元。2015年5月1日，原告将房屋产权证（永房权房权证冷水滩字第**））地使用权证永国用（1998）字第0205号）交付给被告金桥公司用于拆迁。2016年5月31日，原告廖国恩、原告廖国恩妻子李秋玉、原告廖国恩女儿廖志英与被告永州市金桥市场开发有限公司签订《【滨江华府】VIP卡认购协议书》（以下简称《认购协议书》）3份，其内容为：“二、选房方式：乙方（原告）意向预选的房号为2单元2307、2308、2605号房，同意在此套房源正式订购当日与甲方签订《滨江华府定购书》及缴付相关现金，定购当日不签订《滨江华府定购书》及缴付相关定金的视为无效定购，该意向预选的房号不再保留甲方可另行处理，VIP及相关优惠自动失效”。杨伟华签字：“同意按协议安置”。同日，双方在财富国际一层平面图上共同确定西北角临街第二个门面为原告安置门面。2019年6月1日被告金桥公司交付2605号安置房屋给原告，但没有办理相关不动产权证，剩余2307号、2308号安置房屋至今未交付给原告。另查明，被告金桥公司、被告华洋公司股东同为杨伟华和潘云珠，二公司的法定代表人均为杨伟华，杨伟华与潘云珠为夫妻关系。涉案2307号、2308号安置房屋现登记在被告金桥公司名下。本院认为，原告与被告华洋公司签订的《置换协议书》、《补充协议》及原告与被告金桥公司三份《认购协议书》均系各方的真实意思表示，内容合法有效，系有效合同。《认购协议书》是格式合同，原告廖国恩认购2307号、2308号和2605号房屋是不需要再行支付任何现金和定金的，其实质是原、被告双方履行《置换协议书》和《补充协议》合同时共同确认了上述3套房屋为原告安置房屋的具体房号。被告以涉案房屋2307号、2308号原告没有签订正式订购书且已经销售给案外人，不再安置给原告为由，但被告没有提供相关证据予以证实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，原告廖国恩主张被告交付滨江华府2单元2307号、2308号房屋的诉请也符合法律的规定，因此被告的抗辩理由，本院不予支持。被告以超期交房过渡费用太高为由，请求法院予以适当减少，由于被告没有提供相关证据予以证实，该请求本院不予支持。原告要求被告对安置房屋不足面积部分按合同价补差价的诉请，由于安置房屋没有办理相关产权证，其面积不能确定，因此该诉请本院不予支持。《置换协议书》约定拆迁安置的过渡期为36个月，即从2013年1月14日至2016年1月14日，二被告未将涉案门面及其房屋交付给原告属于违约行为，应承担违约责任。原告要求二被告交付安置门面和剩余的二套安置房屋以及支付延期交房产生的周转房房屋过渡费等诉请，本院予以支持。根据《置换协议书》，本院确定延期交房产生的过渡费为：（1）已交住房1套，2016年1月15日至2019年1月15日：1200元/月×1套×36个月=43200元,2019年1月16日至2019年6月2日：1200元/月×1套×150%×4个月=7200元，合计50400元；（2）未交住房1大套，2016年1月15日至2019年1月15日，1200元/月×1套×36个月=43200元，2019年1月16日至2019年9月14日，1200元/月×1套×150%×8个月=14400元，合计57600元；（3）门面，2016年1月15日至2019年1月15日，1600元/月×1个×36个月=57600元，2019年1月16日至2019年9月14日，1600元/月×1个×150%×8个月=19200元，合计76800元，三项共计184800元，原告要求被告支付房租过渡费170400元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下:一、被告永州市华洋置业有限公司、被告永州市金桥市场开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告廖国恩交付永州市冷水滩区河东滨江华府第一层西北角临街第二个门面，面积为67.07平方米，第二层商铺72.77平方米，并为原告办理不动产权证，相应费用由被告永州市华洋置业有限公司、被告永州市金桥市场开发有限公司承担；二、被告永州市华洋置业有限公司、被告永州市金桥市场开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告廖国恩交付由被告开发的永州市冷水滩区房屋，并为原告廖国恩办理不动产权证，相应费用由被告永州市华洋置业有限公司、被告永州市金桥市场开发有限公司承担；三、被告永州市华洋置业有限公司、被告永州市金桥市场开发有限公司在本判决生效后十日内向原告廖国恩支付延期交付的房租过渡费170400元；四、驳回原告廖国恩的其他诉讼请求。本案受理费12204元，减半收取6102元，由被告永州市华洋置业有限公司、被告永州市金桥市场开发有限公司共同负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  刘小龙二〇一九年十一月五日代理书记员  蒋 羿