广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0111执异203号 案外人：程靖媛，女，1974年1月21日出生，汉族，住天津市武清区。 委托代理人：陈慧芬，广东信良兆诚律师事务所律师。 委托代理人：莫惧，北京市华纳律师事务所律师。 申请执行人：广州市佳尔华机械设备有限公司，住所地广州经济技术开发区蓝玉四街**科技园**厂房**。 法定代表人：蔡伟明，董事长。 委托代理人：雷慧霞，女，1981年2月12日出生，汉族，住河南省卢氏县；该司员工。 被执行人：张建林，男，1966年9月1日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 在本院执行申请执行人广州市佳尔华机械设备有限公司（以下简称佳尔华公司）与被执行人张建林买卖合同纠纷一案中，案外人程靖媛对本院查封的位于天津市武清区××路西侧××河雅苑××房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人程靖媛的委托代理人莫惧及被执行人张建林参加了听证。申请执行人佳尔华公司经本院合法传唤未参加听证。本案现已审查终结。 案外人程靖媛称，张建林已于2014年4月18日将其名下位于天津市武清区××路西侧××河雅苑××房产出售给案外人，双方并签订房屋买卖合同，合同约定的房屋价款为71万元及具体为四次的付款方式，并约定双方于2017年5月11日至2017年5月31日之间办理涉案房屋所有权过户手续（根据双方其后签订的补充合同，上述房屋的过户期限被延长至2019年5月20日）。后，案外人已依照合同约定于2014年4月13日支付定金2万元、于2014年4月18日支付首期房款39万元、于2014年12月8日支付房款10万元（其中2万元为现金）、于2017年6月1日向张建林指定的张达账户支付20万元，有关付款情况已得到张建林的书面确认，据此，案外人已经付清购房款。2014年6月底，张建林向案外人实际交付涉案房屋及所有相关票据。2019年5月20日，双方到天津市武清区房屋管理部门办理房产变更过户手续时，才发现涉案房屋被法院查封。由于涉案房屋的买卖合同是于2014年4月18日签订的，案外人在2014年6月底已实际占有涉案房屋，更于2017年6月1日支付了全部房款，且非因买受人自身原因未办理该房屋的过户登记，因此，案外人现请求法院解除对涉案XXXX房产的查封。 申请执行人佳尔华公司称，涉案房屋在查封前并未办理过户登记，案外人提交的证据不足以对抗法院对涉案房屋的执行；同时，案外人提交的证据证实被执行人是有能力履行生效判决，现其拒不履行生效判决的行为已经违反《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求法院依法惩处。 被执行人张建林称，对案外人提出的异议申请无意见，我确实已将涉案房产卖给案外人程靖媛，售房款案外人已全部支付完毕，但我确实没有为案外人办理房屋过户手续，对于该房屋能不能解除查封的问题我不说太多。 本院查明，关于原告佳尔华公司诉被告张建林买卖合同纠纷一案，本院于2006年5月30日作出（2006）云法民二初字第43号民事判决，判令张建林给付佳尔华公司预付货款20.9万元及违约金3.9万元。由于张建林逾期不履行上述民事判决确定的义务，本院依佳尔华公司的申请以（2006）云法民执字第3980号立案执行；执行过程中，因无法找到被执行人名下可供执行的财产，故裁定终结本次执行。2019年3月21日，佳尔华公司向本院申请恢复强制执行，本院以（2019）粤0111执恢265号恢复执行；执行过程中，本院于2019年4月10日向天津市规划和自然资源局送达（2019）粤0111执恢265号协助执行通知书及执行裁定书，首轮查封被执行人张建林名下位于天津市武清区××路西侧××河雅苑××房；据天津市规划和自然资源局于2019年4月10日打印的《天津市不动产登记簿查询证明》记载：位于天津市武清区××路西侧××河雅苑××房的权利人为张建林，共有情况为单独所有，登记时间为2014年7月8日，不动产权证号为12XXXX99。 听证期间，案外人程靖媛表示，其于2014年4月18日与张建林签订《房屋买卖合同》，约定案外人向张建林购买涉案3002房（价款71万元分四次给付），双方于2017年5月11日至2017年5月31日之间办理涉案房屋所有权过户手续；其后，张建林已于2014年6月底向案外人实际交付涉案房屋及所有相关票据，而案外人也已依照合同约定先后于2014年4月13日向张建林支付定金2万元、于2014年4月18日支付首期房款39万元、于2014年12月8日支付房款10万元、于2017年6月1日支付20万元，全额付清了购房款；由于张建林拟使用涉讼房屋办理天津市户籍入户登记手续，买卖双方当事人遂通过补充合同的形式，将上述房屋的过户期限延长至2019年5月20日；而至2019年5月20日当事人到管理部门办理房产变更过户手续时，涉案房屋就已被法院查封。为证实其异议请求，案外人向本院提交了《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》、银行业务凭证、《收条》、补充合同、《房屋租赁协议》、微信聊天截图等材料。程靖媛并表示：有关银行业务凭证就是其就购买涉案XXXX房先后于2014年4月18日向张建林转账支付首期房款39万元、于2014年12月8日向张建林转账支付房款8万元（当月另现金支付2万元房款）、于2017年6月1日向张建林指定的张达银行账户转账支付房款20万元的转账凭证，而《房屋租赁协议》则是程靖媛在2016年8月至2017年8月期间对外出租涉案XXXX房时与租户所签订合同（2014年7月至2016年7月期间涉案XXXX房由程靖媛与家人自住），微信聊天截图反映的就是程靖媛缴纳涉案XXXX房物管费用的情况；另，程靖媛承认，因张建林拟使用涉讼房屋办理天津市户籍入户登记手续，故其与张建林并没有进行房屋买卖合同的网签，也一直没有就涉讼房屋的办理产权过户手续，而涉案XXXX房在2014年6月交付程靖媛使用后，涉及该房屋供水、供电、供热等公用设施及物业管理事务仍使用以张建林名义签订的原相关供水、供电、供热等合同，并使用张建林名下的账户缴纳相关费用。查，上述《房屋买卖协议书》注明的签订日期为2014年4月13日，卖方为张建林，买方为程靖媛，标的房屋为座落于武××城区××河雅苑××室，成交价款为710000元，其中定金20000元协商于2014年4月13日前交付，2014年4月25日之前交付39万元，2014年12月31日前再交付10万元，余款20万于老证过户时结清，张建林已于2014年4月13日收到程靖媛购买涉案3002房的定金2万元等。上述《房屋买卖合同》注明的签订日期为2014年4月18日，其中张建林为甲方（卖方）、程靖媛为乙方（买方）、“叶宗跃”为丙方（中介方），合同约定：甲方售出的房屋座落于天津市××河雅苑××室，建筑面积94.34平米；该交易房屋的实际成交价格为71万元；房屋所有权过户、公证时产生的费用由乙方承担；第一次付款：乙方于2014年4月13日交付甲方房款定金2万元；第二次付款：乙方于2014年4月18日交付甲方房款39万元；第三次付款：乙方于2014年12月31日交付甲方房款10万元；第四次付款以契税票日期为准满五年（自2012年5月11日起算至2017年5月11日），甲乙双方必须于2017年5月11日至2017年5月31日之间办理该房屋所有权过户手续，乙方所欠甲方剩余房款20万元于双方实际办理该房屋所有权过户手续时经房管局资金监管中心打入甲方账户形式支付，资金监管以房管局评估价为准，乙方支出20万元，剩余部分由甲方支出；乙方交付甲方第二次房款39万元时，甲方向乙方出具收款凭证，同时将购房合同、购房发票、契税票、维修基金票原件交于乙方保管，乙方保证购房合同、购房发票、契税票、维修基金票原件的完整无损；甲方办理蓝印户口、转红印户口、办理房屋产权证时乙方应积极配合，保证甲方办理手续的顺利进行；甲方应在2014年7月15日之前取得房屋产权证后，于2014年8月1日之前与乙方办理该房屋产权过户和房屋公证手续；甲乙双方约定2014年7月15日之前办理房屋交接手续等。上述《补充合同》注明的签订时间为2017年8月30日，其中张建林为甲方、程靖媛为乙方、“叶宗跃”为丙方，约定：2014年4月18日甲乙双方达成房屋买卖合同，但根据甲方多次要求，因要办红印户口，请求延长过户期限，故此乙方根据甲方的要求达成如下补充合同；甲方将坐落在天津市××河雅苑××室（房字号：12XXX9），建筑面积94.34平米卖给乙方；根据甲方的要求将过户期限改为延长至2019年4月19日；2014年6月乙方已实际占有使用居住此房；无论国家政策怎样变化，甲方均不得以任何理由不卖此房屋；如果国家政策发生变化，乙方不能购买此房或甲方不能卖此房，则全部责任均由甲方负责；如到期不能过户，无论是因任何原因包括国家政策的改变此房屋均应归乙方所有或者经乙方同意甲方以当时的市场价格给付乙方全部款项作为甲方的赔偿金并在市场价格之外；如政策原因或甲方个人原因未能到期办理完红印户口，则甲方也应无条件配合乙方办理过户等相关手续；如不配合乙方有权到人民法院起诉甲方办理过户等相关手续，房屋归乙方所有等；2019年4月3日，张建林与程靖媛在上述《补充合同》上另约定“因甲方办理红印手续需要，该房过户时间推迟至2019年5月20日，甲方无条件配合乙方将此房过户至乙方指定的任何人名下”。听证中，张建林对上述材料均无异议，并确认程靖媛已将涉案3002房的购房款全额付清。 本院认为，案外人程靖媛主张其对本院查封的位于天津市武清区××路西侧××河雅苑××房产享有所有权而提出异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法应当审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据法律规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即在案外人异议审查中，对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，按照相关部门的登记对所有权人进行判断。本案中，虽然案外人程靖媛以其已于2014年4月18日就购买涉案3002房产与张建林签订《房屋买卖合同》，程靖媛已依照约定分期分批向张建林支付了涉案XXXX房的全部房屋价款71万元，张建林也已于2014年6月底实际将涉案XXXX房交付程靖媛实占有使用，只是因张建林拟使用涉讼房屋办理天津市户籍入户登记手续才导致房屋过户手续至今没有办理，据此进而申请法院解除对涉案XXXX房产的查封。但由于当事人已承认程靖媛与张建林并没有就涉案XXXX房进行房屋买卖合同的网签，涉及XXXX房供水、供电、供热等公用设施及物业管理事务等至今仍使用以张建林名义签订的原相关供水、供电、供热等合同，并使用张建林名下的账户缴纳相关费用，而所谓向张建林支付购买涉案XXXX房的最后一笔20万元购房款，程靖媛实际上也并没有依照约定通过房管局资金监管中心进行支付；由此可见，案件现有证据从形式上并未能形成有效证据链，尚不足以证实案外人程靖媛有关其已在人民法院查封前就购买涉案XXXX房产一事签订合法有效的书面买卖合同、已实际占有涉案XXXX房产、已支付全部价款等异议主张。因此，案外人程靖媛的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，其提出排除执行的异议请求缺乏依据，本院不予支持，依法予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人程靖媛的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  刘晓峰 人民陪审员  陈婉玲 人民陪审员  叶晓敏 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  罗颖欣