湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终2348号上诉人（原审被告）：陈桂元，男，1963年8月10日出生，汉族，湖北省团风县人，住团风县，委托诉讼代理人：谢德文，湖北东坡律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：陈龙，湖北东坡律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：湖北黄商集团股份有限公司，住所地：黄冈市黄州区东门路18号。统一社会信用代码：91421102764144194K。法定代表人：樊汉明，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳明，该公司员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：尹志刚，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人陈桂元因与被上诉人湖北黄商集团股份有限公司（以下简称黄商集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省团风县人民法院（2019）鄂1121民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，并于2019年9月26日公开开庭进行了审理。上诉人陈桂元及其委托诉讼代理人谢德文、陈龙，被上诉人黄商集团公司的委托诉讼代理人柳明、尹志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈桂元上诉请求：一、撤销一审判决第一项，并依法予以改判；二、本案一审、二审诉讼费用由黄商集团公司负担。事实和理由：一、黄商集团公司存在多项违约情形，没能完全履行合同，一审法院酌定扣减租金1000元/月过低，对陈桂元极不公平。1、双方当事人签订涉案合同时，黄商集团公司允许陈桂元使用该公司招牌联营，但在实际履行合同过程中该公司用布标将招牌遮挡，阻止陈桂元进行使用。2、黄商集团公司对合同约定的住房两间没有向陈桂元交付，此外租赁场地二楼漏水无法经营。3、黄商集团公司没有依约向陈桂元交付货架。4、涉案租赁合同约定黄商集团公司应于2018年1月1日将租赁场地交付给陈桂元使用，但该公司于2018年1月15日才将钥匙交付给陈桂元。5、黄商集团公司将租赁场地该公司的招牌遮挡，同时该公司在与陈桂元签订《场地租赁合同》之前还有下欠工商行政管理等部门的罚款未缴纳，致使城管、工商行政管理等部门向陈桂元催缴罚款，影响其经营。二、黄商集团公司在向陈桂元送达《关于终止合同的通知》送达之后，一直未前来与陈桂元进行交接，其自身对损失的扩大存在过错，其对自身损失应承担相应比例。三、一审适用简易程序审理本案显失妥当。黄商集团公司辩称，一、原审查明的事实中除认定地下室仓库两间未交付，并据此酌情扣减5000元租金有误之外，其他事实认定清楚，适用法律正确。二、陈桂元的上诉理由没有事实依据及相应证据证实，其上诉理由不能成立。故请求二审依法驳回上诉，维持原判。黄商集团公司向一审法院起诉请求：一、终止双方当事人之间的租赁关系，陈桂元立即退还租赁场地；二、陈桂元支付占用期间的损失36000元（暂计算至2018年8月30日，损失计算至退还之日）；三、由陈桂元承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年1月18日，案外人王某（甲方）与黄商集团公司签订《淋山河店房屋租赁合同书》，约定甲方将位于淋山河镇正街（国税对面）房屋租赁给乙方用于从事商业综合经营，房屋使用面积712平方米（含一楼350平方米，二楼362平方米），地下室仓库两间、住房四间面积共200平方米。租赁期限为2012年12月16日至2018年12月16日止。2017年12月19日，黄商集团公司（甲方）与陈桂元（乙方）签订一份《场地租赁合同》，约定：“甲方将淋山河镇正街（国税对面）总面积712平方米（含一楼350平方米、二楼362平方米，地下室仓库两间，住房两间面积共计200平方米）的场地出租给乙方，用于乙方从事百货商品类经营，租赁期为5个月，即合同起止期：2018年1月1日起将上述出租区交至乙方使用，至2018年5月31日收回。合同期租金共计人民币陆万元整。”黄商集团公司工作人员童海霞、柯善德在合同上签字并加盖公司公章，陈桂元签名捺印。陈桂元向黄商集团公司支付租金60000元，黄商集团公司向陈桂元交付租赁房屋一楼、二楼、住房两间，其地下室仓库两间未交付。合同期满后，陈桂元继续使用该房屋，未支付租金。2018年7月27日，黄商集团公司向陈桂元送达《关于终止合同的通知》。陈桂元直至2018年12月16日仍继续使用该房屋。一审法院认为，黄商集团公司、陈桂元于2017年12月19日签订的是《场地租赁合同》，不是联营协议，陈桂元无证据证实双方系联营关系，对陈桂元辩称双方是联营一审法院不予认可。双方当事人签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立有效。合同约定的租赁期限届满，双方未签订新的书面合同，陈桂元仍继续使用该房屋，黄商集团公司未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同。合同自通知到达对方时解除。双方当事人之间的《场地租赁合同》于2018年7月27日通知到达陈桂元时解除。陈桂元未按约支付租金，构成违约，应承担继续履行的违约责任。黄商集团公司未按约交付地下室仓库两间，一审法院酌定扣减租金1000元／月，陈桂元应按11000元／月支付房屋租金。陈桂元合同期内应付租金为11000元／月×5个月=55000元，超出支付的租金5000元应扣减下欠租金。合同解除后，陈桂元继续占用该房屋，对黄商集团公司要求陈桂元支付占用损失的诉请，一审法院予以支持，但应以11000元／月计算占用损失。对陈桂元辩称房屋二楼漏水导致无法使用，房屋使用面积只有200平方米，租金应相应扣减，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”一审法院认为，陈桂元无证据证实2018年1月1日至2018年12月16日期间房屋有漏水情况，也无证据证实已将房屋漏水情况告知黄商集团公司但该公司未尽修缮义务导致房屋无法使用，因此，对陈桂元的该辩称一审法院不予认可。对陈桂元辩称签订合同时黄商集团公司允许其使用黄商招牌，但实际经营过程中又阻止其使用，导致其损失。因陈桂元未提起反诉，本案不予调整。遂判决：一、陈桂元支付湖北黄商集团股份有限公司租金及房屋占用损失合计66500元（6.5×11000-5000=66500），定于判决生效之日起七日内付清。二、驳回湖北黄商集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取计350元，由陈桂元负担。陈桂元为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、收条三份。拟证明：1、陈桂元直接向房东租赁案涉场地，租金为6000元/月；2、黄商集团公司与陈桂元签订案涉合同时是允许合同签订后陈桂元使用该公司招牌，否则陈桂元不可能与该公司约定租金为12000元/月。证据二、证人王某出具的证明以及王某身份证复印件一份、用电明细表一份、照片20张。拟证明黄商集团公司除了没有依约将地下室仓库两间交付给陈桂元使用外，住房两间也没有交付给陈桂元使用；此外，经营场地二楼漏水无法使用。证据三、孙柏林的证人证言一份。拟证明：1、黄商集团公司没有依约提供货架给陈桂元使用；2、黄商集团公司除了没有依约将地下室仓库两间交付给陈桂元使用外，住房两间也没有交付给陈桂元使用，此外，二楼漏水陈桂元无法使用；3、黄商集团公司于2018年1月15日才将一楼交付给陈桂元使用；4、黄商集团公司不允许陈桂元使用招牌。证据四、购买货架单据、证人“黄霞”出具的证明、黄霞身份证复印件一份。拟证明黄商集团公司没有依约提供货架给上诉人使用。二审中，黄商集团公司未向本院提交新证据。经质证，黄商集团公司对陈桂元提交的证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该份证据与本案无关，三份收条是不同人出具的，收条出具人与案涉房屋的关系不明；即使收条出具人与案涉房屋有关联，也不能达到陈桂元的证明目的，允许使用黄商集团公司招牌只是陈桂元的推断。黄商集团公司对陈桂元提交的证据二的证明目的有异议，认为证据内容不能达到其证明目的；对证据三认为孙柏林与陈桂元是朋友关系，同时其证人证言的陈述存在矛盾和不实之处。对证据四认为开具购买货架单据人员身份不明，证人出具的证明的内容不符合客观事实，不能作为证据使用。本院认为，审核陈桂元提交的上述证据，结合当事人的陈述以及当事人向一审法院提交的《设备设施明细表》等证据，可以证实黄商集团公司并未如期（合同约定的2018年1月1日）向陈桂元交付租赁场地、黄商集团公司仅向陈桂元交付少量货架、合同约定的住房两间没有交付以及经营场地二楼房顶存在部分水印、陈桂元在2019年使用涉案租赁经营场地直接向房屋所有权人或其亲属按6000元/月的标准交付租金的事实，但对黄商集团公司向陈桂元交付租赁场地的具体时间、租赁场地二楼是否漏水无法使用、黄商集团公司仅向陈桂元交付少量货架是否属于违约、是否应扣除部分租金和占用损失等问题本院将在下文予以综合阐述。经审理查明，一审查明的事实属实。另查明，陈桂元与黄商集团公司签订的涉案《场地租赁合同》第四条约定：“房屋交付条件甲方现有设备设施：甲方货架、空调及相关设备设施（另附清单）乙方在租赁期间可以无偿使用，租赁期满无损坏退回”。2018年1月10日陈桂元与黄商集团公司签订《设备设施交接表》，对租赁场地的设备设施进行清点和交接，其中货架（兔子货架1个）数量为4个。二审中，黄商集团公司陈述租赁场地钥匙于2017年12月27日向陈桂元交付，而陈桂元陈述黄商集团公司于2018年1月10日向其交付第一套钥匙，同年1月15日向其交付另一套钥匙。2018年7月27日，黄商集团公司向陈桂元送达《关于终止合同的通知》载明：“经上报公司后决定：1、终止合同收回场地；2、请于7月31日前将商品搬离，逾期未退出场地，所造成的损失由贵方自行负责”。陈桂元在2019年年初继续租赁使用涉案租赁场地并直接向该场地所有权人和其亲属按6000元/月的标准交付租金，2019年8月退场。本院认为，本案的争议焦点有如下几点：一、黄商集团公司在履行涉案《场地租赁合同》过程中是否存在违约行为，一审对陈桂元应支付的租金和房屋占用损失按11000元/月计算是否符合法律规定和本案的实际情况。对此，本院作如下评析：1、陈桂元认为双方当事人签订涉案合同时，黄商集团公司允许陈桂元使用该公司招牌联营，但在实际履行合同过程中该公司用布标将招牌遮挡，阻止其使用，黄商集团公司存在违约行为。对此，本院经审查认为，双方当事人签订的是场地租赁合同，并非联营合同。双方在合同中明确约定，黄商集团公司将淋山河镇正街（国税对面）总面积712平方米的场地出租给乙方，用于陈桂元从事百货商品类经营，并未明确约定黄商集团公司允许陈桂元使用该公司招牌联营。陈桂元该节上诉理由不成立，本院不予支持。2、陈桂元认为黄商集团公司对合同约定的住房两间未向其交付，同时认为黄商集团公司没有依约于2018年1月1日将租赁场地交付给陈桂元使用。对此，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任……”。依据上述法律规定，本案《场地租赁合同》租赁物是否交付的举证责任应由黄商集团公司承担。经审查，黄商集团公司在一、二审中并未举证证实合同约定的两间住房已实际向陈桂元交付，该公司对此应承担举证不能的法律后果，本院依法认定黄商集团公司对合同约定的住房两间未向承租人陈桂元交付，对陈桂元应支付的租金和房屋占用损失应适当予以扣减。同理，对于租赁场地的交付时间的确定问题，仍应由黄商集团公司承担举证责任。黄商集团公司虽在二审中陈述其于2017年12月27日向陈桂元交付租赁场地钥匙，但并未举证证实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的法律规定，黄商集团公司对其该项诉讼主张应承担不利的法律后果，本院不予采信。而陈桂元在二审中“黄商集团公司于2018年1月10日向其交付第一套钥匙”的陈述内容与双方当事人签订的《设备设施交接表》的时间相吻合，亦具有合理性，本院对涉案租赁场地的交付时间确定为2018年1月10日。陈桂元的该项上诉理由部分成立，本院予以部分支持。3、陈桂元认为租赁场地二楼漏水无法经营，构成违约。对此，从陈桂元在二审中提交的租赁场地现场照片看，二楼墙面确实存在部分水印，但其并未提交证据证实该水印系其租赁期间房屋漏水所致并导致其无法经营。同时，依据《中华人民共和国合同法》的规定，除当事人另有约定的除外，出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，陈桂元认为租赁房屋二楼漏水无法经营，但其并未提交其已要求黄商集团公司在合理期限内进行维修的证据，亦未提交其自行维修的相关证据，依法应承担相应的法律后果。故本院对陈桂元提出的租赁场地二楼漏水无法经营的诉讼主张不予支持。4、陈桂元认为黄商集团公司没有依约向其交付货架，构成违约。对此，涉案《场地租赁合同》已明确约定黄商集团公司现有货架、空调及相关设备设施“另附清单”允许陈桂元无偿使用，该合同条款并未明确陈桂元可无偿使用的货架等设备设施的具体数量。依据对该合同条款的理解，应是允许陈桂元按清单无偿使用包括货架在内的相关设备设施；双方当事人与2018年1月10日签订《设备设施交接表》亦对此予以印证。因此陈桂元认为黄商集团公司没有依约向其交付货架，构成违约的上诉理由不成立，本院不予支持。5、陈桂元提出黄商集团公司将租赁场地该公司的招牌遮挡，同时该公司在与其签订《场地租赁合同》之前还有下欠工商行政管理等部门的罚款未缴纳，致使城管、工商行政管理等部门向陈桂元催缴罚款，影响其经营的诉讼主张。对此，本院认为，首先，如前所述，双方当事人签订的是场地租赁合同，双方之间并非联营关系，因此黄商集团公司将租赁场地该公司的招牌予以遮挡并不违反合同约定；其次，陈桂元如认为黄商集团公司将该公司的招牌遮挡影响其经营，造成其损失可依法提起反诉或另行主张权利；再次，行政机关作出的行政处罚决定具有相对性，陈桂元如认为城管、工商等行政管理部门的具体行政行为违法，亦可依据行政法律法规的相关规定另行主张权利。二、黄商集团公司是否存在未采取适当措施而致使损失扩大的情形。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。依据该法律规定，返还租赁物是出租人的义务，承租人对其已履行返还租赁物的义务应承担举证责任。本案中，在黄商集团公司于涉案《场地租赁合同》约定的租赁期间届满之后的2018年7月27日向陈桂元送达《关于终止合同的通知》之后，陈桂元应及时向该公司返还租赁场地。但是，陈桂元并未及时返还，至2018年12月16日还一直在使用；其亦未举证证明其在收到上述《关于终止合同的通知》之后已及时积极向黄商集团公司要求返还租赁场地而该公司无正当理由拒收或怠于接收。故陈桂元提出的黄商集团公司在向其送达《关于终止合同的通知》之后，一直未前来与其进行交接，其自身对损失的扩大存在过错的诉讼主张并无事实依据。陈桂元的该节上诉理由不成立，本院不予支持。三、原审程序是否违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”本案中，陈桂元因经营百货商品所需与黄商集团公司签订《场地租赁合同》，对该合同的真实性双方当事人并无异议。合同中对双方当事人的权利义务关系约定明确，谁是责任的承担者，谁是权利的享有者能明确区分，无须人民法院调查收集证据即可查明基本事实，争议亦不大，一审适用简易程序审理本案并无明显不当。陈桂元的该节上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。关于陈桂元应支付黄商集团公司的租金和房屋占用损失的计算问题，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同进行有效，但租赁期限为不定期”的规定，自黄商集团公司向陈桂元交付租赁场地之日（2018年1月10日）至黄商集团公司向陈桂元送达的《关于终止合同的通知》载明的商品搬离之日（2018年7月31日）为租赁合同有效期间，该期间的租金应依据双方当事人签订的《场地租赁合同》约定的租赁价格12000元/月计算，但应扣减未交付的仓库和住房对应部分的租金。根据本案的实际情况，本院对一审确定仓库未交付按1000元/月扣减租金的计算方式予以确认，对住房两间未予交付亦按该标准予以扣减，实际按10000元/月结算。因此，该期间的租金应为67000元（7个月×10000元/月－9/30月×10000元/月）。2018年8月1日之后，因双方的租赁合同已终止，不再计算租金，而应计算房屋占用损失。关于房屋占用损失计算标准的确定问题，考虑到2019年1月之后，陈桂元直接向该场地所有权人及其亲属按6000元/月的标准交付租金，同时考虑到陈桂元在涉案《场地租赁合同》签订合同履行过程中就双方当事人之间系租赁关系还是联营关系的确存在一定的误解，为平衡双方当事人的利益，根据本案的实际情况，对于房屋占用损失不再按租赁期间内的租金标准计算，而在适当扣减未交付的仓库和住房对应部分的占用损失的情况下，酌情按6000元/月计算，经计算，该房屋占用损失为27000元（4.5个月×6000元/月）。合计陈桂元应支付黄商集团公司租赁场地租金和占用损失94000元，扣减其已支付的60000元，还需支付34000元。黄商集团公司已向一审法院提出终止双方当事人之间的租赁关系，陈桂元立即退还租赁场地的诉讼请求，因双方当事人之间的《场地租赁合同》约定的租赁期间届满之后，黄商集团公司已于2018年7月27日向陈桂元送达《关于终止合同的通知》并限定陈桂元于7月31日前将商品搬离，因此，应确认双方之间的租赁关系于2018年7月31日终止。至于黄商集团公司提出的要求陈桂元立即退还租赁场地的诉讼请求，因陈桂元于2019年年初继续租赁使用涉案租赁场地并直接向该场地所有权人及其亲属交付租金，2019年8月退场，对该项诉讼本院不再支持。综上所述，上诉人陈桂元的上诉理由部分成立，对其部分上诉请求依法予以支持；原审认定本案基本事实清楚，但因上诉人陈桂元在二审中提交新证据，本院二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省团风县人民法院（2019）鄂1121民初515号民事判决；二、陈桂元与湖北黄商集团股份有限公司之间的场地租赁合同关系于2018年7月31日终止；三、陈桂元应支付湖北黄商集团股份有限公司场地租赁租金和占用损失合计94000元，扣减其已支付的60000元，还需支付34000元，限于本判决生效之日起二十日内付清；四、驳回湖北黄商集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费350元，由陈桂元负担200元，由湖北黄商集团股份有限公司负担150元。二审案件受理费1463元，由陈桂元负担963元，由湖北黄商集团股份有限公司负担500元。本判决为终审判决。审判长  饶贵芳审判员  易 俊审判员  宋顺国二〇一九年十一月二十二日书记员  杨 丽