江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终2973号上诉人（原审被告）：王岩岩，男，1989年12月17日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：丁伟，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敬辉，江苏序阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）:仲学芹，女，1970年7月15日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：陶新龙，江苏铭云律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘尚飞，江苏铭云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李新华，男，1972年11月13日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：徐沭其，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵金斗，江苏天帆律师事务所律师。原审被告：江苏世茂房产开发有限公司，统一社会信用代码91931322663843607U，住所地沭阳县上海南路78号。法定代表人：陶国彦，公司董事长。委托诉讼代理人：张大双，江苏吴非律师事务所律师。原审被告：陈爱梅（系王爱江配偶），女，1967年7月7日出生，住沭阳县。原审被告：王露露（系王爱江之女），女，1988年3月6日出生，住沭阳县。原审被告：王敏敏（系王爱江之女），女，1987年8月24日出生，住沭阳县。上诉人王岩岩、仲学芹因与被上诉人李新华，原审被告江苏世茂房产开发有限公司（以下简称世茂公司）、王某房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2019）苏1322民初1866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。因原审被告王某在一审判决送达后死亡，本院依法通知其法定继承人陈爱梅、王露露、王敏敏参加诉讼。本案现已审理终结。王岩岩上诉请求：1.撤销沭阳法院（2019）苏1322民初1866号民事判决，改判驳回李新华的全部诉讼请求；2.李新华承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.根据合同相对性原则，与李新华签订合同的系王某，一审判决认定王岩岩与李新华订立房屋买卖合同系认定事实错误。2.一审判决认定王岩岩与仲学芹之间存在恶意串通没有事实和法律依据。仲学芹上诉请求：1.撤销沭阳法院（2019）苏1322民初1866号民事判决；2.改判驳回李新华的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定李新华与王岩岩之间存在房屋买卖合同关系属认定事实错误，王岩岩并非合同相对人。2.仲学芹与王岩岩之间就案涉房屋买卖行为系正常的市场交易行为，不存在恶意串通，一审判决认定双方之间存在恶意串通没有依据。李新华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，二上诉人的上诉请求没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告世茂公司述称，请求二审法院依法判决。陈爱梅、王露露、王敏敏述称，请求二审法院依法判决。李新华一审诉讼请求：确认王岩岩与仲学芹于2019年2月2日签订的买卖合同无效，世茂公司、王岩岩、王某、仲学芹将沭阳县XX国际小区明月苑6号楼1单元501室房屋不动产权属登记变更至李新华名下。沭阳法院经审理查明：王某与王岩岩为父子关系。2008年11月28日，世茂公司因欠王某工程款，向王某出具XX国际小区明月苑6号楼501室房屋的首付款收据，载明付款人为王岩岩，金额为67533元，付款方式为以王某工地水电工、木工抵款。次日，世茂公司与王岩岩签署《商品房买卖合同》，约定世茂公司将其开发的XX国际小区明月苑6号1-501号房以223533元价格出售给王岩岩，建筑面积为139.56平方米。合同第六条第三款约定剩余购房款以按揭贷款方式支付,后王岩岩并未向银行申请按揭贷款。后因王某欠李新华红砖款，双方达成房屋转让协议，约定：“甲方（王岩岩、王某）将XX东国际小区明月苑6#-501室转让给乙方（李新华），总价348875元（合同价223533元），现乙方付给甲方现金6.6万元，和王某欠我的红砖款126600元，共计192600元，按揭贷款部分由乙方一次性交清给开发商156000元，此房归乙方所有，甲方协助乙方办理有关房产过户手续及房产证。甲方王某，乙方：李新华，2013.4.25。”王某对签名真实性不置可否，对协议落款日期提出异议。李新华陈述该份转让协议形成时并无落款日期，其本人于协议形成后半年左右自行添加。2010年12月3日，世茂公司与李新华签订一份合同确认单，内容载明：“客户姓名：李新华，房号：明月苑6#-501……单价1601.81，面积：139.55㎡，总价：223533……”，由世茂公司销售人员、李新华签字，并加盖世茂公司印章。世茂公司工作人员于同日另外在合同确认单上备注：“将所欠按揭贷款用现金交齐，房管处公示后将合同更名成李新华”。2011年1月11日，世茂公司收取剩余购房款156000元，该款项由李新华从其中国农业银行取款156000元后以王岩岩名义支付，并由世茂公司开具销售不动产统一发票（金额为223648.6元），第一联付款方凭证原件由李新华持有。同日，世茂公司受王某指示将案涉房屋交付李新华占有装修使用至今。2019年1月28日，王岩岩取得案涉房屋的不动产权属登记证书。同年2月2日，王岩岩与仲学芹签署房屋买卖合同，约定王岩岩将案涉房屋以860000元的价格出售给仲学芹。当日，仲学芹向王岩岩银行账户转入750000元，王岩岩及仲学芹均称剩余款项110000元除去过户费用外均为现金交付，遂由王岩岩出具860000元的收据。随后，王岩岩、仲学芹办理了案涉房屋的产权过户登记手续，仲学芹取得了不动产权属登记证书。另查明，王岩岩已独立生活五六年，本人陈述在外租房居住。仲学芹为房产中介从业人员,其称：在涉案房产交易过程中，王岩岩告知由于房屋被亲戚占有居住，没有房屋钥匙，无法看房，便参考同一栋楼四楼户型，其对房屋内部装饰、装修部分并不在意。同地段、楼层房屋的市场价大概每平方米7500元左右，由于王岩岩急于出售房屋，价格偏低。沭阳法院认为，本案争议焦点为：1.李新华的房屋买卖合同的相对方是谁；2.王岩岩与仲学芹之间是否存在恶意串通行为，双方的房屋买卖合同效力如何。关于争议焦点1，一审法院认为，李新华购买案涉房屋的买卖合同相对方为王岩岩。理由如下：一、王岩岩与世茂公司之间成立商品房买卖合同。世茂公司将其开发的涉案房屋以223533元价格冲抵王某部分工程款，王某将相关权利义务概括转移给了其儿子王岩岩，遂以王岩岩的名义与世茂公司签署商品房买卖合同，世茂公司与王岩岩之间成立商品房买卖合同法律关系，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然李新华与世茂公司之间签订了合同确认单，并约定将案涉房屋的买受人由王岩岩更名为李新华，但该份确认单并未实际履行，并不能据此认定李新华与世茂公司之间成立商品房买卖合同。二、王某将涉案房屋出售给李新华，王岩岩对此是明知的，更是认可的。本案中，王岩岩系商品房买卖合同的名义上的买受人，其并未实际出资，相关合同权利均来源于王某的赠与，财产的实际控制人仍为王某。由于王某欠李新华红砖款，便将该套房屋以348875元价格出售给李新华，并签署了转让协议，并指示世茂公司将房屋交付李新华使用。况且，从王岩岩与世茂公司的商品房买卖合同履行情况看，李新华对案涉房屋实际占有使用长达八年之久，王岩岩在与父母分居后独自租房居住的情况下也从未向世茂公司或者房屋的实际占有人李新华就房屋交付事宜提出异议，显然对父亲王某与李新华之间的房屋买卖合同是明知的；再者，世茂公司在庭审中也明确陈述：“当时李新华与王岩岩一起到世茂公司售楼部要求把案涉房屋的商品房买卖合同买受人变更为李新华”，可见，王岩岩对于王某的出售行为更是认可的。王某、王岩岩庭审中对李新华与王某签订的转让协议落款日期提出异议，从协议字迹外观判断，日期与协议内容字迹深浅不一，不排除为后添加的可能，李新华作为转让协议的持有人，其所作的解释具有一定合理性，况且落款日期问题并非本案的关键所在。综上，李新华与王岩岩之间形成了房屋买卖合同关系，且该合同为双方真实意思表示，应为合法有效。关于争议焦点2，所谓恶意串通的合同，就是合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。构成恶意串通需行为人明知或者应知该行为侵害国家、集体、第三人利益，即行为人主观上具有恶意。而判断行为人主观上是否具有恶意则需结合具体案情予以综合评判。本案中王岩岩在将案涉房屋已经出售给李新华的情况下又另行出售给仲学芹，主观上明显存在恶意。关于仲学芹是否明知或应知其购房行为侵害李新华利益问题。首先，从双方交易的过程看，相对于一般动产的买卖，不动产买卖的交易标的额较大，买受人普遍会高度关注并全面了解财产的状况，而仲学芹仅参考不同楼层的户型，未对房屋内部结构、装饰装修等进行现场了解的情况下，即与王岩岩达成交易，显然违背常理；其次，从成交价格看，仲学芹作为专业的二手房中介从业人员，对房地产市场价格应该具有高度敏感性，而本案的成交价格明显低于市场价，主观上抱有牟利、炒房心理；再者，从涉案交易时间进程看，从王岩岩取得不动产权属登记证书到完成过户登记手续，前后不到一周，交易完成较为仓促。综上，从出卖人无法提供看房机会、价格明显偏低、交易仓促完成等情形综合判断，完全能够推断出仲学芹均应知或者明知案涉的交易可能会损害房屋实际占有人的合法权益，而仍与王岩岩继续交易，已经构成恶意串通，故王岩岩与仲学芹之间关于案涉房屋的买卖合同应为无效合同。关于李新华要求王岩岩、仲学芹协助其办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，一审法院认为，办理不动产权属登记系由国家房管部门所作的具体行政行为，并不受民事法律关系调整。案涉房屋目前登记在仲学芹名下，李新华可先行向房管部门申请撤销现登记，后再向相关义务人行使要求其协助办理过户登记手续的权利，故该项诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认王岩岩与仲学芹之间订立的关于沭阳县XX国际小区明月苑6号楼501室的房屋买卖合同无效；二、驳回李新华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计6240元（李新华已预交），由王岩岩、仲学芹负担。二审中，围绕其上诉请求，上诉人仲学芹提供如下证据：1.二手房存量房买卖合同4份和沭阳法院在淘宝网司法拍卖平台上发布拍卖的XX国际小区房屋的标的物情况调查表2份，拟证明仲学芹与王岩岩就案涉房屋买卖价格基本符合市场交易价格。2.案外人马某与黄某的微信聊天记录，主要内容为2019年1月30日黄某与中介从业人员马某就案涉房屋买卖事宜进行聊天，黄某向马某发送了案涉房屋的房产证照片及王岩岩的身份证照片，拟证明仲学芹经过中介购买案涉房屋，系善意第三人，与王岩岩之间不是恶意串通。3.证人马某的证言，主要内容为马某与王岩岩、仲学芹之前均不认识，黄某将王岩岩房子的房产证发给马某，问马某是否有人买房子，后黄某带着王岩岩到马某所在的中介洽谈卖房事宜，由马某的老板负责接待。当时王岩岩称房子由亲戚住在里面，出正月后就搬走，马某到房屋看了一下，确实没有人。经介绍，仲学芹最终购买该房屋，过户时中介人员陪同，税费和中介费都是仲学芹支付的，还另外给了王岩岩四五万现金。该房屋的成交价格比贷款购买低五六万元，属于正常现象。4.证人陈某,4的证言，主要内容为陈某,4之前认识仲学芹，但不认识王岩岩。2019年农历年前公司工作人员介绍王岩岩到公司卖房子，王岩岩要价90万元，如付全款就便宜一点，后陈某,4介绍仲学芹购买该房屋。当时王岩岩说亲戚住在房子里，出正月后交房，陈某,4和公司工作人员马某到小区看了房子，因无人开门故未进入房子里面。办理过户时，仲学芹交了过户税费，另外给了王岩岩部分现金。上诉人王岩岩对上述证据质证意见为：对上述证据无异议。被上诉人李新华对上述证据质证意见为：对证据1中四份合同的真实性认可，但对其与本案的关联性不予认可，该四份合同中房屋交易价格均高于本案房屋交易价格，本案房屋成交价明显低于市场价；对证据1中标的物情况调查表的真实性无异议，对其与本案的关联性不予认可，该调查表未注明房屋是否包含装修。对证据2的真实性予以认可，对其与本案的关联性不予认可。对证据3、4，两位证人与仲学芹存在利害关系，对其证言不予认可。原审被告世茂公司对上述证据意见为：请法院依法认定。陈爱梅、王露露、王敏敏对上述证据意见为：对上述证据没有异议，请法院依法认定。本院对上述证据认证意见如下：鉴于各方当事人对证据1的真实性均未否认，本院对该组证据的真实性予以认定，对其与本案的关联性不予认定；证据2系打印件，且其内容反映不出王岩岩与仲学芹之间交易过程，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认定；证据3、4系证人证言，两位证人之间部分陈述矛盾，且无其他证据佐证，本院对该两份证据的真实性、合法性、关联性亦不予认定。仲学芹于2019年8月15日向本院陈述如下：仲学芹从事房产中介工作，经案外人陈大四（陈某,4）介绍，其与王岩岩就案涉房屋签订了两份合同，一份为实际成交合同，一份为过户交税合同，双方之间以实际成交合同为准。双方约定案涉房屋税费由仲学芹负担，王岩岩净得860000元，后仲学芹又改口称成交价860000元包含税费。过户当日，仲学芹交了58800元税收，另向王岩岩支付了41000元左右现金。因王岩岩要求先付款后签合同，故仲学芹于2019年2月2日向王岩岩账户内转账750000元，并注明借款字样，防止王岩岩不签订合同其可另行向王岩岩主张返还购房款。仲学芹转账后，与王岩岩签订了两份房屋买卖合同并于当日办理了过户登记手续。在案涉房屋买卖磋商过程中，因熟人介绍就未到房屋现场看房，该房屋系精装修，同价位房屋价格大概7500元每平方。本院另查明：2019年2月2日，王岩岩与仲学芹签订的房屋买卖合同第四条约定，本次交易的各项税费全部由乙方（仲学芹）负担。当日，仲学芹向王岩岩账户内转账750000元，并在备注部分注明“借款”字样，转账后，仲学芹账户内余额为477410.44元。仲学芹自认，正常的房屋买卖过程中，看房是很重要的环节，但因熟人介绍，且王岩岩称案涉房屋由亲戚住在里面，故仲学芹未到现场看房；对于王岩岩提出先转账再签订合同的要求，与正常的房屋交易习惯不符。本案二审争议焦点为：1.王某与李新华订立的房屋转让协议对王岩岩是否有约束力；2.王岩岩与仲学芹之间就案涉房屋订立的买卖合同是否存在恶意串通，该合同效力如何认定。关于争议焦点1，本院认为，王某与李新华订立的房屋转让协议对王岩岩具有约束力。主要理由如下：首先，根据王岩岩与世茂公司订立的商品房买卖合同、世茂公司于2008年11月28日出具的收款收据以及世茂公司、王岩岩在一审庭审中的陈述，案涉房屋价款合计为223533元，其中首付款67533元用王某的工程款冲抵。根据李新华提供的取款回单、不动产销售发票以及转让协议，可以认定案涉房屋尾款156000元系李新华向世茂公司交付。结合以上分析，可以认定王岩岩在案涉房屋买卖过程中并未出资，该房屋首付款由王某用其对世茂公司享有的债权冲抵，尾款由李新华支付。案涉房屋之所以网签在王岩岩名下，是因为当初世茂公司同意将欠王某的67533元工程款转化为首付款后，王某同意以其儿子王岩岩名义购房，因此形成以王岩岩名义与世茂公司订立的房屋买卖合同；王某作为王岩岩的父亲，将购买的房屋备案在自己的儿子名下符合正常的家庭习惯。其次，根据王某与李新华签订的转让协议，王某作为卖方将案涉房屋作价348875元转卖与李新华，其中李新华支付现金66000元，加上王某欠李新华的红砖款126600元，合计192600元，余款156000元由李新华向开发商世茂公司交纳。在当时背景下，王某对案涉房屋的加价转卖行为，既消灭其与李新华之间的债务，又获得了房屋的增值利益，该行为符合王某和王岩岩的家庭共同利益。王某作为王岩岩的父亲和家庭的家长，在王岩岩并未出资的前提下，为了家庭利益，处分案涉房屋符合正常的风俗习惯。根据李新华在一审期间提供的合同确认单和李新华向世茂公司支付剩余房款的事实，以及世茂公司在一审中关于“李新华与王岩岩一起到售楼处，要求把涉案房屋的商品房买卖合同更名为李新华”的陈述，再结合王岩岩在房屋向李新华交付后近九年的时间内未提出异议的实际情况，应当认定王岩岩对王某处分案涉房屋行为是明知且认可的；以上事实足以认定王某、王岩岩、李新华、世茂公司各方对案涉房屋合同关系的变更达成了一致的意思表示。因此，王某作为案涉房屋的实际出资者和家庭代表，为了家庭利益与李新华签订的房屋买卖合同，对王岩岩及其他家庭成员具有约束力。关于争议焦点2，本院认为，王岩岩与仲学芹之间构成恶意串通，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，王岩岩与仲学芹订立买卖合同的法律行为无效。主要理由如下：首先，恶意串通为主观因素，是指当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人的利益。它可以表现为双方当事人事先达成协议，也可以表现为一方当事人作出意思表示，对方当事人明知其目的非法，而以默示方式接受。本案中，王岩岩明知案涉房屋已由李新华购买并占有使用，其在案涉房屋取得不动产登记权属证书后五日内即将房屋出售，在主观上明显存在恶意。其次，鉴于恶意串通为主观因素，行为人是否存在恶意串通的主观意思表示只能通过行为人的外在行为进行认定。本案中，仲学芹的下列行为不符合常理，应推定其在知晓王岩岩存在损害他人合法权益的前提下，对王岩岩的非法行为以默示的方式接受。其一，仲学芹在未与王岩岩订立合同的前提下即向王岩岩转款不符合正常的交易习惯。仲学芹作为专业的二手房从业人员，应对二手房的交易过程和交易习惯十分熟悉，在其明知王岩岩提出先转账再签订合同的要求与正常的交易习惯不符的情形下，仍向王岩岩转账，且在备注部分注明“借款”字样，该行为与一般交易主体的认知和做法存在明显差别，更不符合二手房从业人员应具备的基本常识。其二，仲学芹未经核实案涉房屋权利负担即买受该房屋，放任了购房风险，亦不符合常理。根据仲学芹的陈述，其购买案涉房屋用于自己使用，在王岩岩急于出售且称亲戚仍在案涉房屋内居住的前提下，仲学芹未核实该房屋的权利负担的行为与其“通常情况下，买房人肯定要求看房”的陈述自相矛盾，更不符合常理。其三，仲学芹未按照合同约定承担案涉房屋的税费也与双方的约定相矛盾。根据房屋买卖合同约定，案涉房屋的各项税费全部由仲学芹负担，且仲学芹起初在本院亦陈述税费由其承担，王岩岩净得860000元，后其又改口称，成交价860000元中包含税费。对于税费由买方或卖方负担，因涉及到当事人切身利益，是市场交易主体理应特别予以关注的事项，仲学芹作为二手房中介从业人员，更应对此高度敏感，但其在合同约定税费由其负担的前提下，在支付尾款时又将税费予以扣除，变相导致税费由卖方王岩岩负担，而王岩岩对此种违反合同约定的行为又未提出异议，显然与常理不符，不能排除双方之间存在恶意串通的合理怀疑。另外，仲学芹在其账户余额远远多于860000元的前提下，仅向王岩岩转账750000元并备注“借款”，且未提供证据证明其向王岩岩支付了尾款110000元，亦不能排除双方之间存在名为买卖，实为借贷的可能性。其四，仲学芹与王岩岩就案涉房屋价格的约定过低。根据仲学芹本人陈述，在沭阳同价位房屋大概价格为每平方米7500元，而王岩岩与仲学芹就案涉房屋的交易价格每平方米不足6200元，如果再扣除变相由王岩岩负担的税费58800元左右，案涉房屋每平方米价格不足5800元，与案涉房屋的市场价格严重背离。综上，上诉人王岩岩、仲学芹的上诉请求均不能成立，依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费王岩岩、仲学芹分别预交12480元，合计24960元，由王岩岩负担12480元，仲学芹负担12480元。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇一九年十一月十九日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。