福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初2504号 原告（反诉被告）：厦门彩虹世界游乐投资有限公司，住所地福建省厦门市湖里区长浩东路27号B栋2楼B5-201。 法定代表人：戴碧丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚世焕，福建厦祥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李晓龙，女，1995年4月21日出生，汉族，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：林雅聪、刘婷，上海达沃律师事务所律师。 第三人：厦门高唯餐饮管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区长浩东路27号201店面。 法定代表人：李晓龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林雅聪、刘婷，上海达沃律师事务所律师。 原告厦门彩虹世界游乐投资有限公司（以下简称彩虹公司）与被告李晓龙、第三人厦门高唯餐饮管理有限公司（以下简称高唯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，反诉原告李晓龙提起反诉，本院于2019年5月5日予以受理。本院依法适用普通程序，本、反诉一并公开开庭进行了审理。彩虹公司的委托诉讼代理人姚世焕，李晓龙、高唯公司的共同委托诉讼代理人林雅聪、刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彩虹公司向本院提出诉讼请求：1.确认彩虹公司与李晓龙于2018年6月4签订的《商铺租赁合同》于2018年12月4日解除；2.判令李晓龙立即向彩虹公司支付相当于三个月租金的违约金63396.06元；3.判令李晓龙立即向彩虹公司交还厦门市湖里区长浩东路27号201商铺，并将商铺恢复原状；4.判令李晓龙立即向彩虹公司支付2018年10月至2019年4月期间欠缴的水电费11629.3元；5.判令李晓龙立即向彩虹公司支付管理费（按4412.18元／月的标准，自2018年10月起计至实际返还讼争房屋之日止）；6.判令李晓龙向彩虹公司支付商铺占用费（按21132.02元／月的标准，自2018年12月16日起计至实际返还讼争房屋之日止）；7.判令高唯公司与李晓龙对上述诉讼请求的履行承担连带责任。8.诉讼费用由李晓龙和高唯公司承担。事实和理由：2016年12月，彩虹公司从金士邦商业管理（厦门）有限公司处承租位于厦门市湖里区的商铺，面积约5000平方米。经综合规划并经金士邦商业管理（厦门）有限公司同意后，彩虹公司将商铺靠走廊外围部份分成12间小商铺进行转租经营。 2018年6月4日，彩虹公司与李晓龙签订合同编号：2018064001的《商铺租赁合同》，合同铺位编号：厦门市湖里区长浩路27号201。 李晓龙从彩虹公司处接手商铺后便开始经营“厦门高唯餐饮管理有限公司”至今。鉴于《商铺租赁合同》第2.1.3条的约定，即彩虹公司在书面向李晓龙通知确认“开业日”前，彩虹公司暂未按合同约定向李晓龙收取综合管理费和租金。 2018年9月29日，彩虹公司与金士邦商业管理（厦门）有限公司协议确认2018年9月7日作为厦门市“闽南古镇”整体开业的“开业日”后，彩虹公司以通知的形式正式告知李晓龙，双方以2018年9月15日作为双方《商铺租赁合同》所约定的“开业日”。 李晓龙在收到彩虹公司的书面“开业通知函”后，除依约向彩虹公司缴付2018年9月份期间的部分综合管理费外，开始拒绝向彩虹公司缴付一切费用，包括水电费、综合管理费等。 彩虹公司已多次向李晓龙催收相关费用，李晓龙不仅自己拒缴，还鼓动其它租户拒缴，其行为已构成严重违约。故，彩虹公司已于2018年12月3日依约向李晓龙通知解除双方的《商铺租赁合同》。 另外，高唯公司系李晓龙独资开办的私营公司，并为本案《商铺租赁合同》所涉商铺的实际使用者、经营者，高唯公司与李晓龙的权责是一致的。 李晓龙辩称，1.李晓龙认为彩虹公司并没有解除事由，李晓龙从未表示过不支付水电费，只是因为公司提供的是与本案无关的第三方账号，并未给李晓龙任何相关对公账户。因此李晓龙要求彩虹公司提供对公账号，在彩虹公司提供对公账号后李晓龙愿意支付相应水电费，彩虹公司在事实与理由中提出的开业日是2018年9月7日的开业日并不成立。彩虹公司起诉时讼争商铺所在的讼争商场未通过消防，无法开业。直至2018年12月21日，该商场才进行相应的商场装修，根本无法达到相应的营业条件。彩虹公司称以通知形式告知李晓龙，但李晓龙并未收到通知。实际是彩虹公司以诉讼的方式终止了双方签订的合同，是彩虹公司违约。 2.基于彩虹公司为违约方，应当由彩虹公司向李晓龙支付相应的损失，而非李晓龙向彩虹公司支付违约金。 3.返还商铺的问题，李晓龙同意返还商铺，并且以实际行动来履行返还商铺的行为，然而彩虹公司在李晓龙整理商铺搬出东西时，彩虹公司带人阻扰，甚至在李晓龙所租赁的商铺加锁，导致李晓龙无法交还商铺，该责任应由彩虹公司承担。 4.水电费的问题，李晓龙同意支付实际产生的水电费用，但应以实际产生为准，且彩虹公司应当向李晓龙提供对公账户，以便李晓龙履行缴纳行为，并提供有效的发票收据。 5.关于占用费，李晓龙无需支付占用费。解除的时间不应是彩虹公司提出的时间，应是以李晓龙收到法院材料的时间即2019年4月9日为解除合同时间，且此前并未达到开业条件，理由同上。另外，李晓龙愿意配合返还商铺，但因彩虹公司的行为导致李晓龙无法返还商铺，其占有费用产生的原因不在李晓龙而在彩虹公司。因此，李晓龙无义务向彩虹公司支付占用费。 6.高唯公司并非合同相对方，与本案无关。即便有关，也不应承担任何责任，理由同上。 综上，彩虹公司的诉求没有事实与法律依据，驳回彩虹公司的诉讼请求。 李晓龙向本院提出反诉诉讼请求：1.李晓龙与彩虹公司于2018年6月4日签订的《商铺租赁合同》解除。2.判令彩虹公司返还李晓龙履约保证金51088元及三个月的租金及管理费76632元，合计127720元。3.判令彩虹公司返还装修保证金10000元。4.判令彩虹公司支付李晓龙违约金21132元。5.判令彩虹公司赔偿李晓龙经济损失。6.本案诉讼费用由彩虹公司承担。事实和理由：彩虹公司作为“闽南古镇-彩虹世界”项目（下称“彩虹世界项目”）的招商运营单位，通过招商广告及宣传称：“彩虹世界项目将作为厦门文化新地标，位处古镇四大主力业态中心，以优质地段旺铺强势登场，配套彩虹世界电玩城、儿童游乐城、咖啡休闲一条街、儿童配套等……”。李晓龙受其广告和宣传影响，于2018年6月4日，与彩虹公司签订厦门市湖里区长浩东路27号201商铺的《商铺租赁合同》（合同编号：20180604001），并依约缴纳押金、装修保证金等。后，李晓龙应彩虹公司要求对租赁房屋进行了装修并试营业，以达到彩虹公司提出的吸引人气及配合招商的目的。 然而，其后近一年的时间内，讼争商铺所在商场楼层却一直迟迟不开业，也未达到可以开业的条件，甚至连讼争商铺的水电的正常供应都无法保证。李晓龙租赁的商铺也无法正常开业运营。同时，李晓龙所交装修保证金，彩虹公司一直未退还。 有鉴于此，彩虹公司的行为已构成严重违约，造成合同目的无法实现以及李晓龙的重大损失，为维护李晓龙的合法权益，特向贵院提起反诉，请求贵院支持李晓龙的全部诉讼请求。 彩虹公司辩称，1.同意解除合同，但合同应是2018年12月4日解除。2.127720元是5个月的租金和综合管理费的总计，其中2个月租金和管理费系履约保证金，因李晓龙存在违约的问题，该履约保证金应当作为承担违约责任的费用。另外三个月的租金和综合管理费是双方签订合同时预交的租金和综合管理费，因李晓龙有实际使用房屋至本案发生时已经超过3个月，因此该3个月的租金和综合管理费不存在退回的问题。3.彩虹公司没有收取李晓龙支付的装修保证金1万元，因为讼争房产是由上一手承租人装修的，彩虹公司收取的是上一手承租人的装修保证金1万元。4.彩虹公司没有违约，违约的是李晓龙，因此李晓龙主张的违约金没有任何的事实和法律依据。5.李晓龙提出的损失不存在，没有事实和法律依据。即便有损失，也是李晓龙的违约行为造成的，应当由其自行承担。 高唯公司述称，同意李晓龙的所有诉讼请求，与李晓龙的意见一致。 当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织双方证据交换及质证。李晓龙、高唯公司对彩虹公司提交的商铺租赁合同、私营公司基本信息、缴费通知单、催费函、邮件全程跟踪查询结果、解除商铺租赁合同通知书、缴费通知单、建设工程消防验收意见书、厦门市土地房屋权证、彩虹公司与金士邦商业管理（厦门）有限公司的《商铺租赁合同》的真实性无异议，彩虹公司对李晓龙提交的商铺租赁合同、收据、询问笔录、微信截图、照片的真实性无异议，本院对前述证据的真实性予以确认。彩虹公司提交其与金士邦商业管理（厦门）有限公司签订的关于2018年9月7日开业的开业确认书及彩虹公司通知李晓龙等商户2018年9月15日开业的开业通知，拟证明彩虹公司通知李晓龙开业日期为2018年9月15日并以该日期作为租金、管理费的起算日。李晓龙、高唯公司对彩虹公司提交的开业确认书、开业通知函真实性有异议，提出其未收到过开业通知函。因彩虹公司未举证证明其已经将开业通知函送达给李晓龙、高唯公司，本院采信李晓龙、高唯公司的质证意见。李晓龙、高唯公司对彩虹公司提交的案外人黄丁财与彩虹公司签订的商铺租赁合同有异议，提出与本案无关，但结合李晓龙系从上一手承租人黄丁财承接讼争商铺的情况，本院对该商铺租赁合同的真实性予以确认。彩虹公司对李晓龙提交的招商宣传手册有异议，提出其未向李晓龙出示过招商广告，李晓龙未举证证明该证据的来源，本院采信彩虹公司的质证意见。彩虹公司对李晓龙提交的案外人商场装修照片有异议，提出讼争商铺所在的闽南古镇有几十万平方米，每个店面装修、消防、经营相互独立，各不影响，案外人的装修与本案无关。因李晓龙未举证证明该照片与本案存在的关联，本院采信彩虹公司的质证意见。彩虹公司对李晓龙提交的发货单、手机拍摄照片、信用单据、收款单有异议，提出李晓龙与彩虹公司签订租赁合同时，讼争的商铺已经经营将近一年的时间，李晓龙系承接商铺，不存在装修的问题。因李晓龙未举证证明手机拍摄照片、信用单据、收款单与本案的关联性，本院对手机拍摄照片、信用单据、收款单与关联性不予确认。据此，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 翔鹭（厦门）房地产开发有限公司系房地坐落为湖里区寨上“闽南古镇”A2地块的登记权利人。2016年10月18日厦门市公安消防支队出具厦公消验字[2016]第0680号建设工程消防验收意见书，评定闽南古镇B-E部之B4、B5部建设工程消防验收合格。2016年12月22日，金士邦商业管理（厦门）有限公司与彩虹公司签订编号为JSB-XXYL-0017-161223的《租赁合同》，约定彩虹公司向金士邦商业管理（厦门）有限公司承租商铺编号为B5-201的商铺，面积为4970平方米。 2018年6月4日，彩虹公司与李晓龙签订一份编号为20170604001的《商铺租赁合同》，约定：李晓龙向彩虹公司承租位于厦门市湖里区长浩东路27号201的商铺，租赁面积为116.11平方米，用于经营简餐、饮料类，租赁期限为3年，以项目整体开业之日计算；彩虹公司账户为吴海兰名下招商银行厦门金榜支行账号尾数为“9298”的银行账户；租金从2017年10月1日至2019年9月20日以182元/平方米/月收取，每月租金为21132元，第三年度起，租金在上一年度的基础上每年按8%的递增方式收取，即从2019年10月1日至2020年9月30日租金按196.56元/平方米/月收取，每月租金为22823元；综合管理费从2017年10月1日至2019年9月30日综合管理费以38元/平方米/月收取，每月为4412元，2019年10月1日至2020年9月30日综合管理费按41.04元/平方米/月收取，每月为4765元，租金和综合管理费支付方式为季度付，即3个月付款，合同签订当日，李晓龙支付3个月租金和综合管理费，此后合同签订当日每隔三个月为最后付款期限，缴纳最后日期分别为2018年1月1日、2018年4月1日、2018年7月1日、2018年10月1日，以此类推，免租期间应缴纳综合管理费，李晓龙自行承担租赁期限（含装修期）内该商铺发生的水、电、燃气等能源费用（实际分户计量），并应在每月5日前将上一个月的能源费费用交给彩虹公司，由彩虹公司统一代为缴纳；彩虹公司同意给予李晓龙3个月免租金的优惠期，具体时间以彩虹公司书面通知开业时间开始计算，免租期间李晓龙应缴纳综合管理费；闽南古镇暂定开业日为2017年10月1日，李晓龙应不晚于前述日期开业经营，彩虹公司按本合同约定另行书面通知李晓龙开业日的，以彩虹公司通知为准，前述两者开业日相冲突时，以彩虹公司另行书面通知的开业日为准；双方按照合同约定的地址送达通知或文件，可视为送达；装修保证金500平方米以下的10000元/间；李晓龙应于签订本合同之日向彩虹公司全额缴纳二个月的租金及综合管理费51088元作为履约保证金，若合同期满双方协商不再续约，或合同终止后三十日内，李晓龙应向工商管理部门或其他相关主管部门办理租赁场所上李晓龙注册的营业执照及其他相关证照、许可证的注销手续，彩虹公司于收到所有相关部门同意注销的文件后，确认李晓龙无违约情况下办理完撤离书面手续，并扣除应扣除款项后无息退还李晓龙履约保证金；租赁场所所属商场由彩虹公司或彩虹公司指定的管理公司进行统一管理，李晓龙必须遵守彩虹公司制定的《装修须知及商场管理规定》，李晓龙在接到《进场装修通知书》之日起可以进场装修，对租赁场地的装修工程报批，李晓龙在通过彩虹公司或彩虹公司指定的管理公司审查后，需自行上报建委、消防等政府部门，在取得开工许可证并向彩虹公司报备后方可施工；彩虹公司的维修责任限于该租赁场所的建筑结构体及商场的公共设施和公共区域，在租赁期内，彩虹公司应保持商场的公共区域及公共设施处于清洁、良好的使用状态；除法律禁止或不可抗力外，李晓龙同意按彩虹公司或者彩虹公司指定的管理公司规定的营业时间开店营业；李晓龙延期向彩虹公司缴纳其应付款项或费用，则彩虹公司有权向李晓龙收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日计算至实际全额付清之日止，如李晓龙拖延支付应付彩虹公司款项、费用及代缴费用超过十五日，则彩虹公司有权选择暂停该商铺部分或者全部物业服务，引起的全部后果由李晓龙承担；李晓龙拖欠租金、综合管理费、履约保证金、能源费及其他费用超过十五日的,视为李晓龙严重违约，李晓龙同意赔偿彩虹公司因此遭到的损失，并同意另向彩虹公司支付相当于当年全年租金和物业管理费总额的20%的违约金（或者不低于相当于三个月租金的违约金）和赔偿彩虹公司一切损失，同时彩虹公司有权解除合同，收回租赁场所，已经收取的履约保证金、租金、综合管理费等费用不予退还，本合同解除后，如果李晓龙不按照约定归还商铺，则彩虹公司有权采取措施，比如封铺、将李晓龙在该商铺内的财物强制搬出等，因此导致的损失和责任由李晓龙自行承担；因彩虹公司违约导致合同解除的，租金按实际发生租期结算，综合管理费、能源费等据实结算，李晓龙有权要求彩虹公司支付不低于相当于一个月租金的违约金，彩虹公司应在合同解除后10日内向李晓龙支付该违约金；李晓龙在撤离该商铺前应当经彩虹公司或其指定的管理公司验收认可，结算所有对彩虹公司应付款项或费用，否则，彩虹公司或彩虹公司指定的管理公司有权依法阻止李晓龙撤离其财产，或从其履约保证金中直接扣除应付款项或费用，不足部分仍有权向李晓龙追偿，由此引起的一切损失和责任，均由李晓龙自行承担；李晓龙原因导致其未能在本合同解除或者终止后的7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还彩虹公司的，由此造成彩虹公司与第三方的一切损失，均由李晓龙承担，每延期一天，李晓龙还应向彩虹公司支付合同解除或终止时日租金水平双倍的违约金；李晓龙对商场经营政策及经营方式已有全面了解，对其经营风险已有充分的认识，因此，李晓龙独自享受经营成果并同时承当经营风险，彩虹公司裸房交付，二次消防的设计、施工、验收等均由李晓龙自行负责。 2017年6月4日，彩虹公司与案外人黄丁财签订一份编号为20170604001的《商铺租赁合同》，内容与上述彩虹公司与李晓龙签订的《商铺租赁合同》内容一致。李晓龙系承接黄丁财承租的讼争的商铺，承接后李晓龙与彩虹公司签订上述合同。彩虹公司认可黄丁财缴交的履约保证金51088元、三个月的租金和综合管理费76632元，合计127720元视为李晓龙支付，并于2018年6月4日出具收据确认收到李晓龙该款项。 2018年8月21日，厦门市公安局殿前派出所对彩虹公司的工作人员吴海兰进行询问，吴海兰陈述彩虹公司招租的包括讼争商铺在内的三家商铺一直被金士邦商业管理（厦门）有限公司停电，导致三家商铺无法正常营业，彩虹公司没有开业，金士邦公司商业管理（厦门）有限公司也没有通知开业，但彩虹公司招商的十几家商铺开业了，闽南古镇本来是要在2017年5月开始营业的，因招商不好没有开业，为了吸引人气，配合金士邦商业管理（厦门）有限公司招商，彩虹公司招租的商铺就先开业了，彩虹公司也没有收到租金，彩虹公司也已经设计好，准备开始装修了。金士邦商业管理（厦门）有限公司于2018年8月15日、16日停了讼争商铺的电。 2018年11月1日，李晓龙与彩虹公司工作人员吴海兰的聊天记录体现，李晓龙要求吴海兰提供账号，吴海兰向李晓龙发送了缴费通知单并要求按缴费通知单上载明的账号缴款，该缴费通知单载明了应缴费用及指定账户（陈祥旭名下账号尾数为“2272”的招商银行账户）。李晓龙对缴费通知单上指定的账户提出异议，要求吴海兰提供对公账号。吴海兰答复按照合同上指定的账户缴款，合同上加盖了公司的公章，该账号系彩虹公司授权认可同意的账号。李晓龙表示其律师朋友告诉李晓龙，这种涉及委托的东西需要司法局开具委托证明才算有法律效力。吴海兰答复李晓龙称律师可以和彩虹公司的法律顾问沟通，但沟通的过程中，李晓龙仍需履行合同义务，按时缴交一切应缴费用，否则构成违约责任将由李晓龙承担。 2018年11月10日，彩虹公司向李晓龙邮寄送达落款日期为2018年11月5日的《催费函》，通知李晓龙应缴2018年9月期间的水电费1525.1元、2018年10月期间的综合管理费4412.18元，依据合同10.1条的约定，以上水电费已产生迟延履行违约金141.8元（从2018年10月5日起至2018年11月4日止，按逾期费用金额每日千分之三计算），以上综合管理费已产生迟延履行违约金410.3元（从2018年10月5日起至2018年11月4日止，按逾期费用金额每日千分之三计算），李晓龙应收到函件之日起三日内将欠缴水电费、综合管理费及违约金合计6489.38元，前往彩虹公司结算或悉数转账至彩虹公司指定账户（陈祥旭名下账号尾数为“2272”的招商银行账户）。 2018年11月21日，彩虹公司向李晓龙邮寄送达落款日期为2018年11月19日的《催费函》，通知李晓龙应缴2018年9月期间的水电费1525.1元、2018年10月期间的综合管理费4412.18元，依据合同10.1条的约定，以上水电费已产生迟延履行违约金210.5元（从2018年10月5日起至2018年11月19日止，按逾期费用金额每日千分之三计算），以上综合管理费已产生迟延履行违约金608.9元（从2018年10月5日起至2018年11月19日止，按逾期费用金额每日千分之三计算），李晓龙应收到函件之日起三日内将欠缴水电费、综合管理费及违约金合计6756.68元，前往彩虹公司结算或悉数转账至彩虹公司指定账户（陈祥旭名下账号尾数为“2272”的招商银行账户）。 2018年12月4日，彩虹公司向李晓龙邮寄送达落款日期为2018年12月3日的《解除商铺租赁合同通知》，通知李晓龙因李晓龙自2018年10月份至今未依约缴交水电费和综合管理费，期间彩虹公司已经书面通知一次和书面催收两次，均未果，李晓龙的行为已经构成严重违约，依据商铺租赁合同第10.3条、第11.5条、第12.3条的约定，本通知送达之日起，解除双方于2018年6月4日签订的《商铺租赁合同》；本通知送达之日起十日内，向彩虹公司支付全部应缴而未缴的水电费、综合管理费；本通知送达之日起十日内，向彩虹公司支付相当于三个月租金的违约金；本通知送达之日起七日内，依约向彩虹公司返还商铺；彩虹公司保留向李晓龙主张其他应付款项及违约责任的权利。 2019年5月28日，李晓龙将店面的物品搬离，彩虹公司不同意李晓龙搬走店内物品，2019年5月29日彩虹公司对讼争商铺大门进行加锁处理。现讼争商铺李晓龙、彩虹公司均上锁，双方均无法进出。 彩虹公司通过微信向李晓龙发送的水电费记账单上载明了讼争商铺水费、电费的设备编号，李晓龙对商铺水费、电费的设备编号未提出过异议，结合彩虹公司提交闽南古镇缴费通知单，可以认定2018年10月1日至2019年4月30日讼争商铺应缴纳水电费为14709元。 本院认为，彩虹公司与李晓龙签订的《商铺租赁合同》、系双方的真实性意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。 一、关于彩虹公司、李晓龙是否违约，《商铺租赁合同》何时解除的问题。根据《商铺租赁合同》的约定，水、电费由李晓龙负担，李晓龙已经逾期缴纳水、电费超过十五日，其违约行为系合同约定的解除条件，彩虹公司有权依照合同的约定解除合同，彩虹公司于2018年12月4日向李晓龙送达《解除商铺租赁合同通知》，双方合同于2018年12月4日解除。 李晓龙主张彩虹公司根本违约，其有权解除合同，本院认为彩虹公司未构成根本违约。理由如下：首先，李晓龙提交的询问笔录体现彩虹公司工作人员吴海兰认可讼争商铺停电时间为2018年8月15日、16日，停电后吴海兰亦报警处理供电事宜，该停电情况不足以构成根本违约。其次，合同约定李晓龙对商场经营政策及经营方式已有全面了解，李晓龙独自享受经营成果并同时承担经营风险，李晓龙并未举证证明彩虹公司对其经营状况作出过承诺，因此李晓龙主张商铺无法正常开业运营，造成李晓龙重大损失、合同目的无法实现，彩虹公司构成根本违约，本院不予采信。故，李晓龙以彩虹公司根本违约为由，请求法院判令解除《商铺租赁合同》，本院不予支持。 商铺租赁合同解除后，李晓龙应当返还讼争商铺，彩虹公司主张李晓龙返还讼争商铺，有合同和法律依据，本院予以支持。 二、关于彩虹公司主张的水电费、管理费、占用费、违约金问题。讼争商铺2018年10月至2019年4月的应缴纳水电费14709元，按照合同约定应由李晓龙承担，李晓龙未举证证明其已经支付该费用，彩虹公司仅主张李晓龙支付水电费11629.3元，少于实际产生的水电费，本院予以支持。 彩虹公司发出解除《商铺租赁合同》通知并要求李晓龙返还商铺后，李晓龙于2019年5月29日欲搬离商铺，但彩虹公司不同意并在讼争商铺加锁的行为，导致李晓龙无法继续使用商铺，因此，2019年5月29日之后彩虹公司并未就讼争商铺为李晓龙提供服务或管理，彩虹公司主张的管理费本院认定计算至2019年5月29日。故，彩虹公司主张的2018年10月起的管理费本院予以部分支持35012.78元（4412.18元/月×7个月+4412.18元/月÷31天×29天）。 合同解除后，李晓龙应及时归还房产，李晓龙未归还房产应支付占有使用费，李晓龙未办理交接手续的情况下于2019年5月29日欲搬离讼争商铺，双方均对讼争商铺进行加锁后双方并未进一步协商交接事宜，占用使用费持续发生系双方怠于办理交接手续造成，对此双方均有过错，因此2019年5月29日后产生的占有使用费，本院认定双方按照月租金标准各承担50%，因此，彩虹公司主张的占用费本院予以部分支持，即2018年12月16日至2019年5月28日占用费为115203.48元（21132元/月×5个月+21132元/月÷31天×14天）及2019年5月29日之后占用费按10566元/月的标准自2019年5月29日起计至实际返还讼争商铺之日止。 彩虹公司主张的违约金有合同依据，但李晓龙关于其无需支付违约金的抗辩可视为对违约金过高的抗辩，本院根据当事人的过错程度、预期利益的损失以及由此造成对他人违约而承担的违约责任等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌情降低为21132元。 三、关于彩虹公司已经收取的租金66396元、履约保证金51088元如何处理的问题。李晓龙要求返还租金及履约保证金，彩虹公司抗辩开业后李晓龙使用讼争商铺已经产生三个月租金，66396元租金已经用于抵充三个月租金，且因李晓龙违约导致合同解除，彩虹公司有权没收履约保证金。本院认为，根据《商铺租赁合同》约定，彩虹公司给予李晓龙三个月的免租期，具体时间以彩虹公司书面通知开业时间开始计算，因彩虹世界未举证证明其已经书面通知李晓龙开业时间，因此，本院认定合同解除之日即2018年12月4日租金尚未开始计算。彩虹公司抗辩李晓龙支付的66396元已经用于支付租金，本院不予采纳。但《商铺租赁合同》约定，因李晓龙违约导致合同解除的，彩虹公司已经收取的履约保证金、租金、综合管理费等费用不予退还，李晓龙主张彩虹公司返还该租金、履约保证金，不符合合同约定，本院亦不予支持。综合考虑双方合同的履行情况、彩虹公司已经主张违约金的情况，本院认定，彩虹公司已经收取的租金66396元、履约保证金51088元用于抵充本院上述已经认定李晓龙应支付给彩虹公司的水电费、物业管理费、违约金及占用费。抵充后水电费、物业管理费、违约金后余额50249.92元（66936元+51088元-11629.3元-35012.78元-21132元=50249.92元）用于抵充占用费，故，李晓龙还应支付彩虹公司2018年12月16日至2019年5月28日占用费为64953.56元（115203.48元-50249.92元）及2019年5月29日之后占用费按10566元/月的标准自2019年5月29日起计至实际返还讼争商铺之日止。 根据上述分析，李晓龙以彩虹公司根本违约为由提出要求彩虹公司返还履约保证金51088元及三个月的租金及管理费76632元，合计127720元，返还装修保证金10000元彩虹公司，支付李晓龙违约金21132元，以及赔偿经济损失的反诉请求，本院均不予支持。本案审理过程李晓龙申请对经济损失进行鉴定，为避免产生不必要的鉴定费用，本院不予准许。 四、关于高唯公司应否承担连带责任的问题。高唯公司并非讼争合同的一方当事人，彩虹公司要求高唯公司承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门彩虹世界游乐投资有限公司与李晓龙于2018年6月4日签订的《商铺租赁合同》于2018年12月4日解除； 二、李晓龙应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市湖里区长浩东路27号201的商铺腾空并返还厦门彩虹世界游乐投资有限公司； 三、李晓龙应于本判决生效之日起十日内支付厦门彩虹世界游乐投资有限公司2018年12月16日至2019年5月28日占用费为64953.56元及2019年5月29日之后占用费（按10566元/月的标准自2019年5月29日起计至实际返还讼争商铺之日止）； 四、驳回厦门彩虹世界游乐投资有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回李晓龙的全部反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4470元，反诉案件受理费1577元，均由李晓龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  刘晓洪 人民陪审员  肖育京 人民陪审员  吕雅龙 二〇一九年十一月十八日 法官助理刘路英 代书 记员  薛志勇 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。