湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9372号上诉人（原审被告）：姜红华，女，1970年11月9日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：高春友（系姜红华配偶），住武汉市江汉区。被上诉人（原审原告）：武汉惠之美物业服务有限公司，住所地武汉市东西湖区银湖科技产业开发园18号。法定代表人：胡国平，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：高亮，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴思思，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人姜红华因与被上诉人武汉惠之美物业服务有限公司（以下简称惠之美公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初2877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜红华的委托诉讼代理人高春友、被上诉人惠之美公司的委托诉讼代理人高亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜红华上诉请求：撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初2877号民事判决；上诉费由惠之美公司承担。事实与理由：一审判决姜红华支付2011年1月至2019年4月30日物业管理费，认定事实不清。惠之美公司未按物业服务合同履行工作职责，无任何具体的管理行为，服务严重缺位，导致各种侵权发生。姜红华未曾受到催缴物业费的通知，惠之美公司在一审中未出示催缴合法依据。生活垃圾费和水费一同缴纳，物业费中仍包含垃圾费，一审判决中未扣除。2.各类问题至今仍未有解决，新的问题层出不穷，使姜红华生活不便，精神受伤。惠之美公司将消防通道改为停车场，保安人员由入住时的60个变成现在的24个，以前是一栋楼一个保洁人员一天做两次保洁，现在是三栋楼一个保洁人员三天做一次保洁，物业服务人员在小区里面捡沙子不做事，小区绿化严重不达标，综上请求减免部分物业费。惠之美公司二审辩称，姜红华的上诉理由不属实。关于诉讼时效的问题，一审中惠之美公司已经提供了定期催收的证据，惠之美公司通过定期张贴催账单进行催收，在小区的公告栏也进行了催收。物业服务合同是持续履行的状态，是继续性的合同，物业服务费的产生是合同项的定期给付之债。诉讼时效应以业主欠缴物业费的最后期限进行起算，小区没有更换物业公司，诉讼时效如果起算的话也应该从更换物业公司开始起算。惠之美公司是与业主委员会签订的物业服务合同，该物业服务合同对业主具有约束力。物业服务费的收费标准很低，从入住到现在都是一个标准，物业经费存在不足请业主能够体谅。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。惠之美公司向一审法院起诉，请求判令：1.姜红华支付2011年1月1日至2019年12月31日物业管理费13587.1元；2.姜红华承担逾期款违约金，截止2019年1月15日为3000元；3.姜红华承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：惠之美公司原来的名称是武汉市福星惠誉物业管理有限公司，2012年变更为武汉福星惠誉物业服务有限公司，2015年变更为惠之美公司。2009年12月31日，武汉市福星惠誉物业管理有限公司与武汉市汉口春天小区业主大会业主委员会签订了《武汉市汉口春天小区物业服务合同》。合同第十条约定高层住宅物业费收费标准为1.35/㎡·月。业主逾期不缴纳物业费的，惠之美公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。姜红华系福星惠誉汉口春天27栋1单元801号房业主，房屋建筑面积为93.19平方米。姜红华自2011年1月1日起，一直未缴纳物业服务费。一审法院认为：惠之美公司系具有资质的物业管理企业，其与业主签订的《前期物业服务协议》合法、有效，应受到法律保护。关于业委会是否有权代理小区业主签订物业服务合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有拘束力”。《最高人民法院》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故该合同对姜红华具有拘束力，对于姜红华不知晓且不认可该合同的意见，不予采信。惠之美公司依合同约定对小区房屋及配套的设施、设备进行了相关的维护、养护、管理，对小区区域内的环境卫生和秩序亦进行了一定的维护，姜红华应按合同约定向惠之美公司交纳物业服务费。姜红华作为业主与惠之美公司是共存共荣的关系，一方面惠之美公司作为物业服务公司，在其服务管理过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协商，尽己所能解决实际问题，提升服务水平，彼此消除误会，而不应仅以提起民事诉讼这种单一的方式解决问题；另一方面姜红华与惠之美公司之间也应相互体谅和支持，不应当一味地以拒交物业服务费作为对抗，否则物业服务公司将难以继续，更无法保障其能提供优质的物业服务管理工作，长此以往，对整个小区的物业服务管理工作亦极为不利。惠之美公司诉讼请求部分有理，有理部分依法予以支持。另惠之美公司要求姜红华支付滞纳金的诉讼请求，因物业公司与业主欠缺沟通，姜红华不属恶意拖欠物业费用，故惠之美公司要求姜红华支付逾期付款滞纳金的诉讼请求不适宜，依法不予支持。惠之美公司与武汉市汉口春天小区业主大会业主委员会签订了《武汉市汉口春天小区物业服务合同》第十一条第三款约定，惠之美公司可采取奖励性措施，鼓励业主和物业使用人一次性缴纳半年物业服务费，但不得一次性预收半年以上（不含半年）的物业综合服务费。故对于惠之美公司请求姜红华物业费缴纳时间截止至2019年12月31日，不予支持，定为惠之美公司起诉之日即2019年4月30日。姜红华认为惠之美公司造成其损失的，可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、姜红华于判决生效之日起十日内支付惠之美公司2011年1月1日至2019年4月30日物业管理费12580.60元（93.19㎡＊1.35元＊100个月）。二、驳回惠之美公司其他诉讼请求。一审案件受理费107元由姜红华负担。此款已由惠之美公司垫付，姜红华于判决生效后将此款支付给惠之美公司。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审审理期间，惠之美公司提交挂号信的收据、后台管理系统催收物业服务费的通知和社区App分享板块的物业费缴纳通知，拟证明惠之美公司向姜红华等业主发出过物业费的催收通知。姜红华对该证据有异议，认为系单方制作，不予认可。本院经审查认为，惠之美公司提交的上述证据内容真实，形式合法，且证据之间相互印证，对于该证据的真实性和证明目的本院依法予以采信。二审查明事实与一审查明事实一致。二审另查明，《武汉市汉口春天小区物业服务合同》第五条约定公共场所卫生清洁服务，清洁频率不得低于以下规定，发现污渍、垃圾、蛛网、落叶、泥沙沉积、广告张贴、乱贴乱画和杂物等及时清理，做到场所清洁无异味，玻璃光洁明亮。本院认为，二审应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。针对姜红华的上诉请求及理由，本院分别评判如下：关于诉讼时效问题。本案中，惠之美公司在一审中提供了物业催缴单照片，二审中补充提交了挂号信的收据、后台管理系统催收物业服务费的通知和社区App分享板块的物业费缴纳通知，上述证据相互印证，证明惠之美公司在提供物业服务期间以多种形式持续多次向姜红华进行了物业费催收，上述催收行为构成诉讼时效的中断。姜红华上诉认为惠之美公司未进行物业费的催缴，本案诉讼时效已经经过，该上诉主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于姜红华是否应缴纳物业费的问题。本案为物业服务合同纠纷，《物业服务合同》合法有效，对惠之美公司和姜红华均具有约束力，双方均应按照合同的约定来履行。惠之美公司向姜红华提供了相应的物业服务，姜红华实际接受了该物业服务，姜红华应当按合同约定向惠之美公司支付相应的物业服务费，且支付物业费系姜红华的主要合同义务。姜红华上诉主张惠之美公司未按照约定履行维修管理义务，物业服务存在诸多问题，对于该上诉主张，姜红华未提供相应的证据予以证明。且姜红华上诉主张的物业服务问题尚不足以认定惠之美公司构成根本违约，亦不构成姜红华拒交物业费的理由。关于姜红华上诉主张的生活垃圾费的问题，《物业服务合同》第五条约定物业服务的内容包括小区公共场所卫生清洁服务，姜红华上诉主张物业费的计算应扣除生活垃圾费,对于该上诉主张姜红华未提供证据证明，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。姜红华的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费214元，由姜红华负担。本判决为终审判决。审判长  王阳审判员  杨玲审判员  叶钧二〇一九年十一月五日书记员  陈成