吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民初126号原告：郑某，女，1963年12月7日生，朝鲜族，无职业，现住延吉市。委托诉讼代理人：李某,吉林诚途律师事务所律师。被告：延吉市宇航房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市朝阳街友谊路**。法定代表人：孙某，该公司总经理。诉讼代表人：吉林达公伟业律师事务所。负责人：张某，该所主任。委托诉讼代理人：路某，该所律师。被告：延吉市回民食品厂，，住所地延吉市军民路**法定代表人：肖某，该厂厂长。郑某诉延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称宇航公司）、延吉市回民食品厂（以下简称食品厂）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2019年5月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑某及其委托诉讼代理人李某，被告延吉市宇航房地产开发有限公司的委托诉讼代理人路某到庭参加诉讼，食品厂经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑某向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告宇航公司之间签订的《房屋预销售契约》合法有效；2.判令被告宇航公司、食品厂协助原告办理房屋不动产登记证书（房屋位于延吉市××路、面积为290㎡）；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告宇航公司于2007年12月25日签订房屋预销售契约，原告购买了位于延吉市××路、面积为290㎡的房屋。原告已于2007年12月25日为止将全部房款支付完毕，当日，被告宇航公司将房屋钥匙交付给原告，原告至今使用管理诉争房屋。原告到延吉市房屋产权管理中心查询到原告所购买的房屋产权证登记在被告食品厂名下。原告多次要求被告办理房屋不动产登记手续，但被告以种种理由拒不给原告办理。宇航公司辩称，宇航公司因无法偿还债务，于2017年9月执转破被州法院受理破产，指定吉林达公伟业律师事务所为破产管理人。本管理人接受了法院的法律文书之后，与法院积极寻找该公司的法定代表人及工作人员，但至今为止管理人没有见到该公司的任何人员,也没有接受该公司的财务文件及其他文件。对公司的情况，特别是对财产不掌握，不清楚，对于原告的诉讼请求，买卖契约的真实性无异议。对于原告请求办理产权证，管理人不清楚宇航公司是否能够或者有资格协助办理。尊重法庭裁判。食品厂未提出答辩。根据双方的诉辩主张，本案争议焦点如下：1.原告与被告宇航公司之间签订的《房屋预销售契约》是否真实、有效；2.本案争议房屋的实际权利人是宇航公司，还是食品厂；3.宇航公司是否有权将该房屋出售给原告；4.宇航公司或食品厂是否有义务协助原告办理该房屋的不动产登记；5.原告是否已实际占有、使用、管理诉争房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举出如下证据：证据1-1：《房屋预销售契约》一份（原告出示原件给被告）。证据1-2：收据两份（原告出示原件给被告）。以上证明2007年12月25日原告从被告宇航公司处购买了位于延吉市××路，面积为290平方米的房屋，截止到2007年12月25日为止，原告已将全部房款783000元支付给宇航公司，合同约定宇航公司负责办理产权证。被告宇航公司质证意见如下：对上述证据的真实性均无异议，但收的房款是韩涛元交的，收据上并非是原告。证据1-3：韩涛元和原告郑某之间的房屋买卖合同及收据、中国银行取款凭证各一份。证明2007年12月25日，原告与韩涛元签订房屋买卖合同书，原告购买了位于延吉市××路、一号楼1005号诉争房屋，合同约定房屋价款为100万元，约定先支付90万元，之后待办理房照时再支付10万元，原告当日将90万元支付给了韩涛元。被告宇航公司质证意见如下：对取款凭证真实性无异议，对于收据及购房房屋买卖合同不清楚。证据2：出租房屋合同书两份及暖气费、卫生费、电费缴纳凭证。证明原告于2007年12月25日购买诉争房屋后一直由原告占有使用诉争房屋。被告宇航公司质证意见如下：对暖气费、卫生费、电费的缴纳凭证真实性无异议，该证据上的记载无法确认是诉争房屋，对于出租房屋合同无法确定其真实性。证据3：延房权证字号5XXXX号房照复印件一份、2016年11月13日食品厂出具的证明一份。证明原告购买的延吉市××路房屋所有权登记在食品厂名下，但该房屋实际所有人并不是食品厂。被告宇航公司质证意见如下：对该组证据的真实性无异议，对于其证明的问题不发表意见。证据4：补证登记申请书。证明原告所购买的位于延吉市××路房屋现登记在食品厂名下。被告宇航公司质证意见如下：对真实性无异议。证据5：延边州中级人民法院（2018）吉24民初110号民事判决书一份、延吉市人民法院（2016）吉2401民再65号判决书一份。证明诉争房屋系食品厂在建设管理部门办理开发手续，实际开发商为宇航公司。宇航公司有权将诉争房屋出售给原告。被告宇航公司质证意见如下：对真实性无异议。宇航公司对上述证据的真实性均无异议，上述证据与本案均具有关联性，本院均予以采信。本院根据采信的证据及庭审调查的事实，综合认定如下事实：甲方（卖方）宇航公司与乙方（买方）韩涛元签订《房屋预销售契约》主要约定：房屋坐落回民门市东五户，房屋造价（单价）每平方米2700元，建筑面积290平方米，成交价格783000元；双方同意于2004年5月30日由甲方将上述房地产使用权交付乙方；房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任；房屋面积以产权证为准，余额交接产权证时一次付清；甲方负责产权证，乙方负责工本费（包括土地使用费用）；乙方负责2.5%房屋维修基金及一切税金费用、产权证手续费及工本费；余额交付产权证时一次结清。甲方栏处加盖单位合同专用章，代表人栏处加盖孙某印章；乙方（签章）栏处签姜虎兰（姜虎兰与韩涛元系夫妻关系）字样；落款日期2004年5月30日。宇航公司开具韩涛元交付500000元和283000元的房款收据，日期分别为2004年5月30日和2007年12月25日。2007年12月25日，郑某与韩涛元协议，约定将韩涛元从宇航公司购买的位于延吉市××路，面积为290平方米的房屋转让给郑某，转让价款为100万元，郑某先行履行90万元，之后待办理房照时再支付10万元。当日，郑某将90万元支付给韩涛元，姜虎兰给郑某出具了收到房款90万元的《收据》。双方到开发商宇航公司处办理了更名手续，在宇航公司与韩涛元于2004年5月30日签订的《房屋预销售契约》上的“乙方（买方）”和“乙方（签章）”栏处的姓名由韩涛元、姜虎兰均更改为郑某，并在更改处加盖了孙某印章。同时，韩涛元将宇航公司于2004年5月30日给其开具的交付500000元的房款收据和宇航公司于2007年12月25日给其具的交付283000元的房款收据，以及房屋钥匙一并交付给了郑某。郑某主张其于2007年12月25日起一直占有使用涉案房屋，宇航公司未提出异议。郑某举证的出租房屋合同书、暖气费、卫生费、电费缴纳凭证，证明了郑某（于2007年12月25日购买诉争房屋后一直）占有使用诉争房屋。从延吉市房屋产权管理中心加盖档案查询专用章的材料上显示，延吉市军民路215号1号楼1005号房屋登记在食品厂名下，幢号393，房号1005，面积为290平方米，原权证号为延房权证字第582140（现为664824）号。食品厂于2016年11月13日出具的《证明》，载明食品厂名下的产权房屋（产权证号为5XXXX号）实际所有人为宇航公司。另查明，另案徐海滨与食品厂房屋买卖合同纠纷一案，延吉市人民法院于2015年12月29日作出（2015）延民初字第7180号民事调解书，已经发生法律效力后，延吉市人民法院于2016年6月13日作出（2016）吉2401民监35号民事裁定，裁定再审，并于2017年3月28日作出(2016)吉2401民再65号民事判决。该判决认定位于延吉市××路（产权证号为延房权证字第5XXXX号），房屋编号为5-4-393-1001、5-4-393-1003、5-4-393-1004、5-4-393-1005、5-4-393-1006的房屋是宇航公司参与，由回民食品厂在建设管理部门办理开发手续开发建设。该案判决撤销（2015）延民初字第7180号民事调解书；驳回原审原告徐海滨的诉讼请求。徐海滨不服，向本院提起上诉后，本院于2017年12月20日作出（2017）吉24民再64号民事判决，对一审法院再审查明的事实予以确认，驳回上诉，维持延吉市人民法院（2016）吉2401民再65号民事判决。上述判决中认定的编号为5-4-393-1005的房屋，系本案争议房屋。又查明，债务人为宇航公司的申请破产清算一案，本院于2017年10月13日立案，案号为（2017）吉24民破7号，指定吉林达公伟业律师事务所为破产管理人。本院认为：宇航公司与韩涛元原签订的《房屋预销售契约》，明确约定了标的房屋、价款及支付方式、房屋交付期限和违约责任，具备房屋买卖合同的主要内容，应当认定为房屋买卖合同。韩涛元交付房款后，与郑某协议将该房屋出售给郑某，郑某向韩涛元支付对价，原《房屋预销售契约》上的买受人变更为郑某。韩涛元与郑某之间的法律关系为合同权利义务的概括转让关系。合同权利义务概括转让后，宇航公司与郑某之间形成房屋买卖合同关系，韩涛元原支付给宇航公司的房款成为郑某已经支付给宇航公司的房款。宇航公司与郑某之间形成的房屋买卖合同关系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定；虽然房屋现登记在食品厂名下，但食品厂证明包括案涉房屋在内的房屋实际所有人为宇航公司，宇航公司对案涉房屋具有出卖权，房屋买卖合同合法有效。郑某按合同约定履行了相应的付款义务，宇航公司未按合同约定为郑某办理房屋产权证照，其行为构成违约，应当承担履行该义务的违约责任。在办理产权证照时产生的应缴纳的房屋维修基金、税金费用、产权证手续费、工本费等费用，按合同约定由郑某承担。鉴于房屋现登记在食品厂名下，食品厂对办理房屋产权变更登记亦负有协助义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决如下：一、原告郑某与被告延吉市宇航房地产开发有限公司之间形成的房屋买卖合同关系有效；二、被告延吉市宇航房地产开发有限公司为原告郑某办理位于延吉市××路房屋（幢号393、房号1005）的产权变更登记手续，被告延吉市回民食品厂负协助义务，在办理产权登记时产生的相关费用，由原告郑某承担。案件受理费11630元，原告郑某已预交，由被告被告延吉市宇航房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  刘景秋审判员  秦承兰审判员  申爱顺二〇一九年十一月十九日书记员  车世兰