福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8552号 上诉人（原审原告）：彭春胜，男，1973年2月20日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。 委托诉讼代理人：胡绍全，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张盛海，福建海山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:陈钦，女，1960年9月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林连治，福建泰岚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁圣彤，福建泰岚律师事务所律师。 上诉人彭春胜因与被上诉人陈钦房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭春胜上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判陈钦赔偿彭春胜经营损失121624元，搬迁及装修补偿30000元。事实和理由：一、彭春胜对经营损失的主张，应予支持。1.双方已约定案涉房屋如遇征收，由陈钦赔偿彭春胜经营损失，该约定合法有效。在签订《租赁合同》时，彭春胜担心投入巨额装修费、转让费后，若案涉房屋被征收，将造成巨大损失，在陈钦再三口头保证如遇征收给予赔偿并形成书面合同的情况下，彭春胜才承租案涉房屋经营餐饮。2.彭春胜对经营损失的计算合理有据。《租赁合同》约定经营损失按同一条街道的赔偿行情支付，但同一条街道的赔偿行情显然是无标准、无法计算的。《租赁合同》约定的经营损失实质就是经营利润损失，即预期利润损失，彭春胜以上一年的平均月利润34750元×剩余租期3个月，计算案涉房屋预期经营利润损失为121624元，合理有据。营业账簿虽然是彭春胜单方制作，但从肉眼可看出该营业账簿的岁月痕迹，并非临时制作，是彭春胜对营业收入的真实记录，应予以采信。即使法院认为经营损失无法计算，也应根据公平原则和诚实信用原则酌定陈钦赔偿彭春胜一定数额的经营损失。二、一审判决对装修补偿未予支持，是错误的。案涉房屋由彭春胜投入装修，陈钦因征收获得装修补偿121792元，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款关于“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，陈钦应给予彭春胜适当补偿。三、搬迁补助费是对被征收房屋的承租人或所有人搬迁被征收房屋内的设备、材料等物品给予的补偿费用，陈钦因征收获得的搬迁补助费4967元应归彭春胜所有。 陈钦辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、彭春胜关于经营损失的主张不能成立。1.根据《租赁合同》约定，“本合同有效期内如果发生租赁房产被政府征收、拆迁或者征用的，甲方退还押金，乙方的经营损失补贴按同一条街道的赔偿行情，甲方给予支付赔偿”，彭春胜主张经营损失121624元，应举证证明“同一条街道的赔偿行情”的赔偿标准，否则应承担举证不能的不利后果。2.营业账簿系彭春胜单方制作，在没有进行全面的税务、财务审计的情况下，无法确认其真实性及关联性，不能证明其平均利润，更不能证明其经营损失，且营业账簿也与“同一条街道的赔偿行情”没有任何关联性，不能证明“同一条街道的赔偿行情”。二、彭春胜关于装修补偿、搬迁补助费的主张不能成立。案涉房屋拆迁权益中的装修补偿、搬迁补助费是赔偿给被征收人即房屋所有权人林木金的，彭春胜作为承租人能否获得拆迁权益中的装修补偿及搬迁补助费，只能基于双方的约定，但案涉《租赁合同》中对此并没有约定。 彭春胜向一审法院起诉请求：1.陈钦立即退还彭春胜押金24000元；2.陈钦赔偿彭春胜经营损失121624元；3.陈钦将拆迁权益中的停产停业损失补偿、设备搬迁补偿及装修补偿共计30000元支付给彭春胜（具体数额以案涉拆迁协议为准）。 一审法院认定事实：2016年7月1日，陈钦与彭春胜签订《租赁合同》约定，1.陈钦将位于福州市仓山区间店面）的店铺出租给彭春胜，使用面积为100平方米；2.租赁期限为2016年7月11日至2019年7月10日；3.彭春胜每月应在11日交清租金，且应于2016年7月11日支付三个月租金的房屋押金24000元，合同期最后三个月，以押金抵店租；4.彭春胜无正当理由提前解除合同的，应向陈钦支付三个月租金作为违约金，合同不再履行，合同期内陈钦不能以任何理由收回店面，如违约，需要赔偿彭春胜损失；5.本合同有效期内如果发生租赁房产被政府征收、拆迁或者征用的，陈钦退还押金，彭春胜的经营损失补贴按同一条街道的赔偿行情，陈钦给予支付赔偿。另查，讼争房屋原产权人为林木金，2019年4月14日，林木金的妻子郭可玉就讼争房屋与福州市仓山区住房保障和房产管理局、福州市仓山区建设房屋征收有限公司签订《房屋征收补偿安置协议书》。 一审法院认为，陈钦与彭春胜签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依据讼争《租赁合同》约定，如果发生租赁房产被政府征收、拆迁或者征用的，陈钦退还押金，彭春胜的经营损失补贴按同一条街道的赔偿行情，陈钦给予支付赔偿。现彭春胜要求陈钦立即返还押金24000元，陈钦辩称，其同意退还押金24000元，但应扣除2019年3月11日-2019年3月18期间租金2133元及水电费2163元。一审法院认为，首先，陈钦并未对上述主张提出诉请或提起反诉，其次，陈钦提交的收款收据系其向彭春胜出具的收款证明，并无法证明彭春胜尚拖欠其水电费2163元，彭春胜要求陈钦返还其押金24000元的诉请符合合同约定，一审法院予以支持。关于经营损失，讼争《租赁合同》虽约定了经营损失补贴按同一条街道的赔偿行情，由陈钦给予支付赔偿，但彭春胜提交的营业账簿系其单方制作，并未经相关机构审计，并无法证明其损失，且依据约定，其经营损失补贴应按同一条街道的赔偿行情进行赔偿，彭春胜提交的现有证据并不能证明同一条街道的经营损失的赔偿标准，故对彭春胜要求陈钦赔偿其经营损失121624元的诉请，一审法院不予支持。讼争《租赁合同》并未约定彭春胜享有拆迁权益，彭春胜要求陈钦向其支付拆迁权益中的停产停业损失补偿、设备搬迁补偿及装修补偿的诉请，依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈钦应于本判决生效之日起十日内向彭春胜退还押金24000元；二、驳回陈钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3812元，减半收取计1906元，由彭春胜负担1646元，陈钦负担260元。 二审中，彭春胜向本院提交案涉房屋《房屋征收补偿费用确认表》，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院经审查认为，彭春胜提交的《房屋征收补偿费用确认表》仅体现案涉房屋征收补偿的具体项目及金额，并不能证明案涉房屋的搬迁补助费、房屋装修补偿费应归彭春胜所有，故对彭春胜提交的《房屋征收补偿费用确认表》不予采纳。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据彭春胜与陈钦签订的《租赁合同》约定，本合同有效期内如果发生租赁房产被政府征收、拆迁或者征用的，陈钦退还押金，彭春胜的经营损失补贴按同一条街道的赔偿行情，陈钦给予支付赔偿。本案彭春胜虽主张经营损失121624元，但其并未举证证明“同一条街道的赔偿行情”，应承担举证不能的不利后果，彭春胜关于经营损失121624元的主张缺乏证据支持，本院不予采纳。彭春胜与陈钦签订的《租赁合同》中并未约定彭春胜享有拆迁权益，彭春胜主张陈钦向其支付案涉房屋《房屋征收补偿费用确认表》中的房屋装修补偿费121792元、搬迁补助费4967元，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。 综上所述，彭春胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3332元，由彭春胜负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄东旭 审判员  吴筱洲 审判员  符海燕 二〇一九年十一月二十五日 法官助理龚蓉 书记员段薇