广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终4061号上诉人（原审被告）：郑昌国，男，汉族，1973年1月3日出生，住址：河南省固始县。委托诉讼代理人：周玉海，系河南蓼阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑昌军，男，汉族，1975年11月9日，住址：河南省固始县，系上诉人之弟。被上诉人（原审原告）：黄跃煌，男，汉族，1979年1月24日出生，住址：福建省泉州市泉港区。委托诉讼代理人：魏兴英，系广东卓凡（仲恺）律师事务所律师委托诉讼代理人：彭阳俊，系广东卓凡（仲恺）律师事务所律师原审第三人：刘建军，男，汉族，1973年1月6日出生，住址：湖南省湘潭市岳塘区。上诉人郑昌国与黄跃煌、刘建军房屋租赁合同纠纷一案，不服惠城区人民法院（2018）粤1302民初13771号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑昌国委托诉讼代理人周玉海和郑昌军、被上诉人黄跃煌的委托诉讼代理人魏兴英、原审第三人刘建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郑昌国上诉请求：1、请求二审法院依法撤销惠城区人民法院（2018）粤1302民初13771号民事判决书。2、请求二审法院依法判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、上诉人与被上诉人直接并无租赁合同关系。上诉人郑昌国与被上诉人黄跃煌之间无任何经济往来，未签订任何经济合同，无任何经济纠纷。被上诉人与本案没有任何利害关系，不是本案适格的原告。第三人刘建军与被上诉人黄跃煌、莫淦金三方签订协议及补充协议，转让相关土地权利义务，属于《合同法》规定的合同转让行为。上述转让行为虽通知上诉人，但上诉人并未同意；上诉人并未与被上诉人就租赁事宜达成任何口头或书面协议，双方并无合同关系。《合同法》第88条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”租赁合同为双务合同，合同双方互负权利义务。因此，被上诉人、第三人未经上诉人同意签订转让协议，对上诉人不发生法律效力。一审法院未考虑上述事实及法律规定强制地认定上诉人与被上诉人之间形成租赁关系，引用与上诉人毫无关系的合同来约束上诉人，违反了《合同法》当事人意思自治的基本原则，显然是极其错误的，依法应当予以纠正。2、一审法院判决上诉人与第三人刘建军签订的《厂房租赁合同》于2018年4月予以解除是错误的。本案中，上诉人与第三人刘建军签订《厂房租赁合同》，互负权利义务。第三人刘建军并未起诉要求解除合同，而一审法院却因合同之外的第三人的不合理要求判决上诉人与第三人刘建军之间的经济合同解除，显然是枉法裁判，是极其错误的。3、一审法院认定第三人刘建军于2018年4月通知上诉人解除《厂房租赁合同》，而又判决上诉人将2018年至今的租金及相关费用支付给被上诉人黄跃煌，显然是相互矛盾。上诉人到底租的是谁的厂房？如果租的是刘建军的厂房，应该是刘建军通知解除合同，起诉要求支付房租给刘建军；如果租的是黄跃煌的厂房，应该是黄跃煌通知解除合同，起诉要求支付房租给黄跃煌。而本案中，被上诉人黄跃煌即未与上诉人达成租赁协议，未通知上诉人解除合同，一审法院却判决向其支付房租，显然是错误的。本案中，被上诉人黄跃煌从未要求上诉人交纳过房租，未提供任何关于交纳房租的收款人、银行账号等信息。4、一审法院认定第三人刘建军于2018年4月通知上诉人解除《厂房租赁合同》系有效行为；认定上诉人向第三人刘建军交纳房租、电费等至2017年12月，刘建军分别于2017年10月1日、2018年1月2日开具的《收款收据》；而同时又认定2017年11月10日起租赁标的物的权利权益转让给了被上诉人黄跃煌，显然前后矛盾，不能自圆其说。5、被上诉人、第三人通过非法手段侵害了上诉人的优先购买权。被上诉人、第三人于2017年11月10日就涉案标的物签署了转让协议，第三人刘建军提供的《工商银行流水记录》显示自2017年11月6日开始被上诉人开始向第三人刘建军支付转让款；同时国家企业信用信息公示系统显示惠州市安xx五金制品有限公司于2017年12月11日成立，法定代表人黄跃煌（被上诉人），住所地惠州市××新区××镇××村安xx五金加工厂自建厂房（本案转让标的物所在地）一审法院认定第三人刘建军于2018年1月2日向上诉人开具的《收款收据》有效，认定2018年4月第三人刘建军通知上诉人《解除合同通知书》有效。通过以上时间判断，被上诉人、第三人联合欺骗上诉人，第三人已转让本案标的物，又同时向上诉人收取房租通知解除合同。第三人2018年4月才正式通知本案标的物已转让给被上诉人，此时事实上上诉人行使优先购买权已无可能；且本案并无证据证明上诉人放弃优先购买权一审法院裁判错误。首先，第三人刘建军转让正在租赁的房产，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，告知其在同等条件下有优先购买权本案中，被上诉人、第三人未能提供证据证明其明确告知了上诉人（承租人）享有上述权利。其次，被上诉人、第三人未能提供证据证明上诉人放弃了优先购买权。再次，被上诉人、第三人在转让交易完成后才告知上诉人租赁房屋已转让，通知上诉人搬迁，明显属于违法行为。最后，被上诉人、第三人认为上诉人放弃了优先购买权，应当由该上诉人、第三人承担举证责任，而不是由上诉人承担举证责任。一审法院在没有证据的情况下故意推定上诉人放弃优先购买权显然是枉法裁判。综上所述，上诉人与被上诉人无任何合同约定、无任何经济纠纷，不存在欠缴其租金。被上诉人及第三人为达到自己的私利，联台起来，恶意串通，损害上诉人承租权益和优先购买权，丧失诚实信用，无视社会主义市场经济秩序和合同的契约精神，滥用诉讼资源。一审法院认定事实前后矛盾，故意歪曲举证责任，枉法裁判，依法应当予以纠正，以维护社会的公平正义，以维护法律法规的尊严。上诉人郑昌国补充上诉意见：一、被上诉人起诉的主体资格不成立，就是说被上诉人没有资格起诉，理由是:1、根据被上诉人与第三人签订的协议及补充协议第二条、第五条可以明确的确定如果因为上诉人郑昌国与第三人刘建军原来签订的合同发生纠纷、争议由第三人刘建军负责处理（详见补充协议第二条、第五条），据此约定，被上诉人是无权起诉的，也就是说本案中被上诉人没有起诉的资格。2、根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，（八十八条，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人）第三人刘建军将合同权利和义务全部转让给被上诉人没有经过上诉人的同意，对上诉人是无效的，因为:权利转让必须通知，本案中没有证据证明第三人刘建军通知了上诉人（开庭笔录中显示，被上诉人委托第三人刘建军通知，并不是第三人的实际通知），义务转让必须征得债务人同意，本案中没有证据证明上诉人同意了。3、被上诉人从来没有通知上诉人向其交纳租金等，被上诉人既没有给上诉人交纳租金的账号，也没有通知怎么交纳，据此，上诉何来的违约，被上诉人又何来的权利起诉上诉人。4、原审法院依据裁定书（广东省惠州市惠州区人民法院作出的（2018）粤1302民初4570号民事裁定书）的结果作出本案的裁决是错误的，裁定书虽然驳回了第三人刘建军的起诉，但是，也并不代表被上诉人就有起诉的权利或资格，同时，裁定书中也没有明确被上诉人有权利起诉的字样。二、原审法院认定事实不清、证据不足。理由是:1、原审法院没有查清本案中被上诉人与第三人的合同的重要内容，该合同的内容是，如果因上诉人与第三人之间所签订的合同发生纠纷、争议的由第三人（刘建军）负责处理，与被上诉人无关。、原审法院没有查清本案中被上诉人与第三人所签订的合同性质，首先，其双方所签订的合同应当是合同的权利和义务的转让，而不是债权转让，更不是物权转让（如果是物权转让，那么被上诉人还没有取得涉案中的土地使用权，因为没有完成变更登记，按照我国物权法第九条的规定。不动产未经登记不发生效力），既然没有取得合法的所有权，也没有权利起诉上诉人。其次，在广东省惠州市惠州区人民法院作出的（2018）粤1302民初4570号民事裁定书中的第二页中已经明确了被上诉人与第三人所签订的合同性质属于权利义务的转让；最后，根据广东省惠州市惠州区人民法院作出的（2018）粤1302民初13771号民事判决书中查明的事实（第六页）已经明确了被上诉人与第三人所签订的合同性质属于权利义务的转让；据上可以明确确定该转让属于权利义务的转让；应当适用《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，必须经过上诉人的同意才能对上诉人生效。3、原审法院没有查清本案中被上诉人委托第三人通知上诉人解除合同的效力及是否已经解除。①、首先，解除合同的条件并不成就，因为，上诉人没有按时交纳租金是在行使先履行抗辩权和不安抗辩权，在上诉人与第三人签订的合同第二条第二项中双方明确约定，第三人于每月15日前向上诉人开具发票和收据，合同签订后至此，第三人一直没有给上诉人开具发票，是第三人违约导致其先义务没有履行，而上诉人没有履行后义务是在行使先履行抗辩权；2018年3月22日第三人与上诉人电话通话中明确告知上诉人自己将土地、房屋等卖给他人了，据此告知，可以明确的确定第三人已经不能履行与上诉人的合同了，也没有能力履行双方的合同了，此时起，上诉人没有交纳租金等费用是在行使不安抗辩权，此时的抗辩权仍然包括先履行抗辩权的延续。据上，第三人不守信用的行为，迫使上诉人行使先履行抗辩权。其次，被上诉人始终就没有这个权利与上诉人解除合同，假设被上诉人购买第三人的土地使用权完全合法，那也不能解除与上诉人的合同，因为我国合同法229条规定买卖不破租赁。综上，无论是第三人通知上诉人解除合同还是被上诉人通知上诉人解除合同都是不合法的、无效的；况且是被上诉人通知的，更是无效的。、上诉人与第三人的合同至此也没有解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定。解除合同自通知到达对方时解除，而本案至此，被上诉人及第三人都没有提供任何证据证明通知在什么时间到达上诉人了，这一点在广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2018）粤1302民初13771号民事判决书中查明的事实（第10页）中已经查明该解除通知没有达到上诉人的具体时间；既然没有《解除通知》到达上诉人的时间，则说明没有达到，没有达到就没有解除合同。4、原审法院没有查清被上诉人与第三人签订的转让合同的使用范围是否包含上诉人与第三人签订的合同的使用范围，根据被上诉人与第三人签订的合同范围可以明确的看出（协议书第一页），被上诉人使用范围是《安xx五金厂》，而第三人与上诉人签订的合同使用范围（厂房租赁合同第一页）是《安xx五金厂》后面厂房及宿舍；通过两份合同的内容相比较，应当是两个不相干的合同，据此，原审法院没有查清事实的情况下，妄下定论是错误的。三、原审法院适用法律错误理由是:1、原审法院适用《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见的试行》第119条第二款是错误的，该款的定性是私有房屋，而本案涉及的不是房屋更不是私有房屋，而是土地和厂房使用权，原审法院定性错误导致适用法律错误，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定；认定被上诉人与第三人签订的合同对上诉人不发生效力。2、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第107条、94条、96条、97条都是错误的，以上各条的条件都不具备，且没有事实依据，同时也没有证据证明符合以上各条，并且被上诉人也没有依据以上各条、各项的规定请求解除合同；被上诉人是依据上诉人违约而解除合同的；不符合上列各条的条件，本案应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第119条第一项、第154条第一款第三项之规定，驳回被上诉人的起诉。四、原审法院违反法定程序，超范围裁判。理由是:1、被上诉人在民事起诉状中的诉讼请求并没有要求上诉人给付使用费，在整个庭审中也未增加或变更诉讼请求，而原审法院既然对当事人没有请求的使用费的事项作出判决，属于严重违反法定程序，超范围裁判。五、被上诉人与第三人签订的合同无效。理由是:被上诉人在明知第三人与上诉人的合同没有解除且仍然有效的情况下，仍然与第三人刘建军订立合同，根据《中华人民共和国合同法》第52条第2项《（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；》之规定，属于被上诉人与第三人恶意串通损害第三人（上诉人）利益的行为，应当属于无效合同。六、第三人侵害了上诉人的优先购买权。理由是:第三人将与上诉人签订合同中的房屋（涉案合同中部分房屋）卖给被上诉人时，没有在合理的期限内通知上诉人，侵害了上诉人的优先购买权（合同法230条），第三人在2018年3月22日与上诉人电话通话中才告知上诉人自己将土地、房屋等卖给他人了，而根据公开的国家企业信息公示系统和被上诉人民事起诉状第二页中的自认，可以确定第三人已经于2017年11月10日将与上诉人签订合同中的房屋卖给被上诉人了，被上诉人据此买卖行为于2017年12月11日完成了公司（惠州市安xx五金制品有限公司）注册登记事实，这足以证明第三人是将涉案房屋等卖给被上诉人并协助被上诉人完成工商登记以后才告知上诉人的，此时上诉人已经不可能再有购买涉案房屋的现实了，上诉人的优先购买权已经不存在了，这个优先购买权已经不存在的原因是第三人故意隐瞒上诉人造成的，上诉人在此保留向第三人追偿的权利。综上所述，被上诉人没有资格起诉，而原审法院认定事实不清、认定证据不足、适用法律错误，超范围裁判严重违反法定程序，请求贵院依法发回重审或改判。被上诉人黄跃煌辩称，被上诉人认为原审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、上诉人的上诉理由不能否认一个事实：2017年10月份至今上诉人没有向第三人也没有向被上诉人支付任何的租金、水电费，被上诉人认为上诉人存在对法律的误解，第三人将合同权利转让是无需经上诉人同意的，并且上诉人在原审庭审中已确认于2017年11月知道转让事宜。因此被上诉人认为上诉人主张转让协议没有通知其是没有事实和法律依据的。二、关于本案被上诉人是否有权起诉的问题，被上诉人认为根据被上诉人与第三人的合同，现由被上诉人享有第三人原租赁合同项下的权利及义务，且事实上第三人在此前已向惠城区法院起诉，以主体不适格被驳回起诉。且现在是由被上诉人向土地去权属方缴纳租金，因此被上诉人享有涉案合同项下合同权利。三、上诉人至今未缴纳租金、水电费，也拒绝沟通，被上诉人被迫无奈，通过本案第三人于2018年4月发出书面解除通知，要求解除合同，支付租金。上诉人恳请驳回上诉人的上诉人请求。原审第三人刘建军辩称，没有意见。一审原告向一审法院起诉请求：1.确认涉案《厂房租赁合同》已于2018年4月9日起解除；2.判令被告立即搬离并向原告返还租赁物；3.判令被告向原告支付2017年10月至实际搬离之日的厂房租金及电费（其中，租金：2017年10月—2017年12月的租金按14000/月计付，为42000元；2018年1月之后的租金按15400元/月计付至实际搬离之日止，暂计至2018年11月为154000元。电费：2017年7月—2018年3月的电费13000元，此后的电费根据实际产生的计算）。以上合计金额209000元。4.本案的诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月10日，第三人（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定由甲方将位于惠州市惠城区沥林镇山x村安xx五金加工厂后面总面积2500平方米的厂房、宿舍、空地出租给乙方，租期为十年，即从2013年3月1日起至2023年2月28日止；每月租金为14000元，后五年租金定在10%涨价上限，乙方享有两个月免租装修期，即从2013年3月1日开始算租金；合同生效之日乙方应缴纳厂房租赁押金30000元；乙方应在每月10日前支付房租，甲方应每月15日前出具收据给乙方；乙方逾期未交租金，每天按所欠租金1%的违约金支付给甲方，逾期超过30天，甲方有权单方面解除本合同及没收押金；乙方负责水、电费、治安费等各项费用，电费按供电局电费单价1.3元/度、自来水按1.8元/方，所用水电费需在每月10日前向甲方缴纳，甲方应每月15日前出具以乙方公司为抬头的发票和收据给乙方，逾期未交的，每天按所欠电费3%的违约金支付给甲方，逾期未缴纳超过30天的，甲方有权单方面解除本合同及没收押金；租赁期间，甲方负责提供厂房合格的消防设备和有效证件，乙方负责租赁期内消防设施正常的维护、安检，如乙方违反消防、工商、税务、环保等有关规定，造成甲方厂房损失的，全部由乙方承担赔偿责任。双方还就其他内容进行了约定。2017年11月10日，原告（乙方、受让方）与第三人（甲方、出让方）及案外人莫淦金三方签订《协议书》，约定，甲方将其于2005年10月20日与丙方签订《土地使用权租赁合同书》项下之权利义务概括转让给乙方，甲乙丙三方一致同意，原租赁合同项下承租方之权利义务由乙方继受，原租赁合同由乙丙双方继续履行，甲方不得再向标的土地主张任何权利，标的土地位置：位于惠州市××镇××村岭头（四至为：东至开发区厂房，南至横江湖鱼塘，西至菜地东沿，北至山陂头坟地）；原租赁合同约定的租地面积为4090平方米，但丙方实际交付甲方使用的土地面积为5800平方米；原租赁期限2006年3月1日起至2035年7月底止，共30年，现租赁期限剩余18年；三方还就其他事项进行了约定。原告称，因被告未交纳电费，涉案房屋已于2018年8月停电。2018年11月28日，原告以被告拖欠租金、电费为由诉至本院，要求判如所请。另查，原、被告双方就涉案合同履行情况存在争议。原告称，被告按合同约定支付租金至2017年9月后未再支付租金及电费，第三人将涉案土地及地上附着物转让给原告后，有通知被告，原告委托第三人于2018年4月9日向被告发函要求解除合同，并支付拖欠的租金、水电费，但被告拒不支付。被告称，第三人有告知被告涉案厂房的转让事宜，其要求三方一起协商，但第三人没有通知被告，其不知道第三人与原告何时签订协议，直到2018年4-5月原告到厂里让其搬走，被告有收到第三人关于解除租赁合同的函件，但具体日期记不清，其租金已交至2017年12月，其愿意继续缴纳水电费及租金，但第三人不收其租金，称厂房已转让，被告为此证明，向本院提交了由第三人刘建军分别于2017年10月1日、2018年1月2日开具的《收款收据》予以佐证，该收款收据显示，被告已交纳10-12月房租、电费、垃圾费、治安费合计51780元。原告对上述收据的真实性无异议，但认为第三人与被告的交易习惯为第三人向原告出具收据，明确租金、电费、垃圾管理费具体金额后，被告按收据载明的具体金额再向原告支付费用，上述收据不足以证明被告已实际支付上述期间的租金、电费等。再查，2018年4月20日，第三人刘建军以本案被告拖欠租金为由诉至本院，请求确认双方签订的《厂房租赁合同》于2018年4月起解除，并要求被告立即搬离、腾退承租厂房及支付2017年10月至实际搬离日的租金。本院经审查认为，第三人刘建军已将涉案土地使用权转让给了案外人黄跃煌，并约定原租赁合同项下承租方之权利义务由案外人黄跃煌继受，第三人刘建军不得再向标的土地主张任何权利，其属于诉讼主体不适格，据此于2018年10月19日作出（2018）粤1302民初4570号《民事裁定书》，裁定：驳回原告刘建军（即本案第三人）的起诉。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。双方争议的焦点：一、原告是否系本案适格的诉讼主体？二、原告提起本案诉讼是否已违反“一事不再理”的诉讼原则而构成了重复诉讼？三、原告与被告第三人的转让行为是否侵害被告的优先购买权？原告是否有权解除《厂房租赁合同》？关于第一个争议焦点，原告虽未与被告签订《厂房租赁合同》，但根据原告提供的《协议书》显示，第三人刘建军已将涉案土地使用权转让给了原告黄跃煌，并约定原租赁合同项下承租方之权利义务由原告黄跃煌继受，第三人刘建军不得再向标的土地主张任何权利，本院亦据此认定第三人刘建军不是适格的诉讼主体，并驳回第三人刘建军提起的诉讼，原告作为涉案土地及地上附着物的继受方，依法享有对涉案土地及地上附着物占有、使用、收益的权利，其与本案具有法律上的利害关系，系本案适格的诉讼主体。关于第二个争议焦点，第三人刘建军以本案被告拖欠租金为由诉至本院，本院经审查认为其不是适格的诉讼主体，并据此驳回其起诉，并未对涉案租赁合同履行产生的纠纷作出实体处理，现原告黄跃煌依据上述裁定向本院提起诉讼，本案的诉讼主体与前诉的诉讼主体并不相同，未违反“一事不再理”的诉讼原则，被告主张应驳回原告的起诉，本院不予采纳。关于第三个争议焦点，根据《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及第二百三十条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定，本案中，被告自认第三人在转让涉案厂房前有告知其，但无证据显示被告有向第三人主张优先购买权，被告主张第三人与原告就涉案厂房的转让行为已侵害其优先购买权，缺乏相应的事实依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”的规定，被告应按原租赁合同约定向原告支付租金、水电费等。原、被告对被告已支付的租金、电费等存在争议。原告称被告仅支付至2017年9月，被告主张其已支付至2017年12月，并向本院提交了由第三人刘建军出具的《收款收据》予以佐证。原告对其真实性没有异议，但认为按双方的交易习惯，租金、水电费用支付方式为先由原告出具收据，被告在收到收款收据后按收据载明金额向原告支付相应费用，仅凭被告提供的收据不足以证明被告已实际支付租金、电费等。而根据《厂房租赁合同》约定的租金支付方式为，被告先支付租金，第三人后出具收据，原告的上述主张与约定明显不符，且两份收款收据出具的时间分别为2017年10月1日、2018年1月2日，第三人在未收到被告相应款项的情况下仍继续出具收据，与常理不符，原告对上述收据的异议不能成立，本院认定被告已支付房租、电费、垃圾费、治安费等至2017年12月。按《厂房租赁合同》约定，被告应于每月10日前交纳租金、水电费，逾期超过30天，第三人有权单方面解除合同。被告自2018年1月起未再支付租金、水电费等，其行为已构成了违约，原告可依据合同约定解除双方租赁合同关系。原告称其已委托第三人于2018年4月9日向被告发函解除租赁合同关系，被告亦确认有收到第三人解除租赁合同的函件。被告在收到该函件后，无证据显示其对解除合同提出过异议，亦未向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力。故，原告请求确认涉案《厂房租赁合同》已解除的诉讼请求，本院予以支持。因双方均未提交证据证明该函件送达的具体日期，本院确认第三人与被告签订的《厂房租赁合同》于2018年4月予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，被告在合同解除后，应将涉案租赁房产返还给原告，并应按合同约定的租金标准向原告支付租赁合同解除前的所欠租金及参照租赁合同约定的租金标准支付原告自合同解除后至厂房实际返还之日的占用费。故，原告要求被告搬离并返还涉案厂房，及要求被告向其支付2018年1月至实际搬离、返还租赁厂房之日的厂房租金（占用费）的诉讼请求，因具有相应的事实与法律依据，本院予以支持。根据《厂房租赁合同》约定的租金标准，被告应支付原告2018年1月-4月的租金58800元（14000元＋14000元＋15400元＋15400元），2018年5月后的占用费，参照《厂房租赁合同》约定的租金标准计付至被告实际搬离、返还租赁厂房之日。至于原告主张的电费13000元，因未提供相应证据予以佐证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认第三人刘建军与被告郑昌国2013年1月10日签订的《厂房租赁合同》于2018年4月予以解除。二、被告郑昌国应于本判决生效之日起十五日内搬离位于惠州仲恺高新技术产业开发区沥林镇山x村安xx五金加工厂后的厂房、宿舍，并将该厂房及宿舍返还给原告黄跃煌。三、被告郑昌国应于本判决生效之日起十五日内支付原告黄跃煌2018年1月至4月期间的租金58800元，2018年5月后的占用费，参照《厂房租赁合同》约定的租金标准计付至被告实际搬离、返还租赁厂房之日。四、驳回原告黄跃煌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4635元，由原告黄跃煌负担324元，被告郑昌国负担4311元。本案二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：2份录音。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是房屋租赁纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、原审原告黄跃煌提起本案诉讼主体是否适格的问题；二、《厂房租赁合同》是否应当解除以及解除的时间应当如何认定；三、原审法院判决是否超出当事人的诉讼请求；四、刘建军与黄跃煌之间的转让行为是否有效以及是否损害上诉人权益的问题。具体判析如下：一、关于原审原告黄跃煌提起本案诉讼主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”本案中，刘建军与郑昌国在租赁合同存续期间，刘建军转让涉案厂房给黄跃煌，按照上述规定《厂房租赁合同》继续对承租人郑昌国和新房主黄跃煌有效，黄跃煌因受让行为继承《厂房租赁合同》的权利义务，其作为合同的实际权利人，应当享有诉讼主体资格。据此，上诉人认为原审原告黄跃煌提起本案诉讼主体不适格，理由不成立，应予驳回。二、关于《厂房租赁合同》是否应当解除以及解除的时间应当如何认定的问题。按照《厂房租赁合同》约定：“郑昌国应于每月10日前交纳租金、水电费，逾期超过30天，刘建军有权单方面解除合同。”本案中，郑昌国自2018年1月起未再支付租金、水电费等，其行为已构成了违约，黄跃煌可依据合同约定解除双方租赁合同关系。至于，上诉人认为其交付租金，刘建军不予接受的问题。郑昌国是否有向刘建军交付租金而刘建军不接受，上诉人未提交证据予以证明，其主张的事实无法确认。另一方面，即便刘建军拒不接受上诉人的租金，并且明确告知上诉人应当向黄跃煌交租，按照买卖不破租赁的原则，上诉人与黄跃煌构成新的租赁关系，上诉人应及时向黄跃煌交付租金，但至今为止上诉人从2018年1月起未再将付租金，逾期超过了30天，黄跃煌有权按照合同的约定单方解除合同。据此，原审法院认定解除合同以及解除的时间，并无不妥，应当予以维持。三、关于原审法院判决是否超出当事人的诉讼请求的问题。原审黄跃煌起诉请求：“判令被告向原告支付2017年10月至实际搬离之日厂房租金及电费。”原审法院判决：“郑昌国支付黄跃煌2018年1月至4月期间的租金58800元，2018年5月后的占用费，参照《厂房租赁合同》约定的租金标准计付至被告实际搬离、返还租赁厂房之日。”虽然黄跃煌主张的“租金”与原审判项的“占用费”存在字面的差异，但是两者均属于厂房的占有使用收益损失内容，原审法院的判决在当事人的诉讼请求的范围之内，上诉人主张原审超出当事人的请求，与事实不符，不予支持。四、关于刘建军与黄跃煌之间的转让行为是否有效以及是否损害上诉人权益的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，上诉人认为黄跃煌与刘建军之间的转让行为损害其利益，上诉人可另循途径解决，不属于本案的审理范围。另一方面，上诉人请求确认黄跃煌与刘建军的转让行为无效，按照上诉规定，应当不予支持。据此，上诉人的上述主张，缺乏事实依据，理由不成立，应予驳回。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用4635元，由上诉人郑昌国负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  蓝惠兰审判员  黄宇乐二〇一九年十一月二十日法官助理黄晓娜书记员曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；