山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终6865号上诉人（原审被告）：杨文平，男，1957年3月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：黄治国，男，1946年2月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱坤，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南宫寓商业运营管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：姚书萍，经理。委托诉讼代理人：姚书凯，男，1983年6月16日出生，汉族，该公司员工，住单位宿舍。委托诉讼代理人：贺涛，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人杨文平因与被上诉人济南宫寓商业运营管理有限公司（以下简称宫寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初9190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。杨文平上诉请求:1、撤销一审判决；2、改判驳回宫寓公司的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费、保全费等全部费用由宫寓公司承担。事实与理由：一、一审法院因涉案房屋没有建设规划许可手续，而认定杨文平与宫寓公司之间的《房屋租赁协议》为无效合同，该认定明显错误。1、一审法院判决认定事实明显错误。①1990年4月1日，原《中华人民共和国城市规划法》（以下简称“《城市规划法》”）开始施行，根据《城市规划法》的相关规定，在城市规划区内建设建筑物必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。2008年1月1日，《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称“《城乡规划法》”）开始施行，根据《城乡规划法》的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。由此可见，政府现时对规划审批的表现形式主要是建设工程规划许可证，但《城乡规划法》实施前，未实行建筑工程许可证制度，而是实行的有权政府部门规划审批制度。杨文平在一审审理过程中已经提供了从济南市城建档案馆调取的济南市基本建设委员会（80）济基地字第52号文件（以下简称“52号文件”）和济南市计划委员会（80）济计基字第49号文件（以下简称“49号文件”）。根据上述两文件可以看出涉案房屋是由济南市历下区政府与原济南市历下区革命委员会东关街道办事处下属企业济南市历下玛钢厂在1980年共同投资建设的。涉案房屋已经取得了包括济南市基本建设委员会、济南市计划委员会的批复。同时，上述文件中济南市历下玛钢厂、济南市历下区东关街道办事处、济南市城建局及济南市规划局等部门均加盖了公章，予以批准。一审法院仅仅依据济南市规划局出具的答复意见认定合同无效，但是该答复意见不能反映1980年房产的合法性问题，如前所述，根据杨文平提交的证据可以证明涉案房产建设于1980年，1980年国家尚未实行建筑工程许可制度，实行有权政府部门规划审批制度，杨文平的涉案房产也已经取得了包括济南市规划局在内的各级部门的批准。一审法院判决书中故意隐瞒杨文平已经提交的、经过双方举证质证的上述证据，枉顾涉案房屋的真实情况和涉案房屋已经依据1980年的规定取得了各级部门批准这一事实，而认定涉案房屋没有建设规划许可手续，显然违反客观事实。②杨文平在一审案件审理过程中已经提交了济南市中级人民法院（2005）济民一初字第42号民事判决书（以下简称“42号判决”）、（2013）济民五初字第84号民事调解书（以下简称“84号调解书”），根据上述法律文书认定的事实，可以清楚的表明涉案房屋是由济南市历下玛钢厂于1980年建设，济南市历下玛钢厂于1989年撤销后成立了华侨花纸厂；而后涉案房屋由华侨花纸厂投资到济南慎运陶瓷礼品有限公司，该投资行为是经过济南市历下区对外经济贸易委员会、济南市对外经济贸易委员会、山东省对外经济贸易委员会等部门合法批准；并有济南市历下区司里街街道办事处、济南市历下区房管局房管科等政府行政机关出具了相关证明。同时，42号判决判项里面已经明确了将涉案房屋在内的八项资产产权过户到济南慎运陶瓷礼品有限公司名下，并且济南市历下区人民政府千佛山街道办事处对该判项承担连带责任。可以看出上述生效法律文书经过大量的事实调查认定了包括涉案房产在内的八项资产的合法性，才会有上述判决。一审法院枉顾上述事实，违背“生效法律文书认定的事实，可以作为定案的依据”这一基本的法律原则。同时，上述法律文书均为济南市中级人民法院审理后出具的生效的法律文书，一审法院的判决内容明显违背上级法院生效裁判文书已经认定的事实和裁决的内容。2、一审法院适用法律错误。一审法院判决中表述其系适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁合同纠纷司法解释”）第二条，房屋租赁合同纠纷司法解释第二条全文为：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”一审法院仅仅依据房屋租赁合同纠纷司法解释第二条第一句的内容认定涉案房屋没有建设工程规划许可证，涉案的房屋租赁合同即为无效的合同。但，该条文第二句明确的表述为经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。一审法院不仅认定事实时，故意遗漏杨文平已经提交的合法证据，在适用法律时，故意断章取义、片面采用，对于同一个条文里面的规定置若罔闻，企图达到其违法判决之目的。综上，一审法院枉顾涉案房屋的实际情况，枉顾生效法律文书认定的事实和裁决的内容，故意断章取义、片面适用法律，认定杨文平与宫寓公司之间的《房屋租赁协议》为无效合同，明显错误。二、宫寓公司从开始履行合同起即存在多项违法、违约的行为，一直在违法进行经营，一审法院故意对该事实未予认定，明显错误。1、根据山东省房屋建筑和市政工程质量监督管理办法（省政府令第308号）第九条：建设单位在办理施工许可证前，应当向工程质量监督机构申请办理工程质量监督手续。然而宫寓公司在办理施工许可证前未依法办理工程质量监督备案，存在违法行为。作为建设单位的宫寓公司需要先行向工程质量监督机构申请办理工程质量监督手续，才可以办理施工许可手续。宫寓公司办理施工许可证的先行条件就是办理装修工程质量监督手续，宫寓公司从一开始就没有办理，宫寓公司起始即存在违法行为。2、宫寓公司在装修施工前未制作合法的施工图纸和施工方案，从最开始就存在违法行为。根据山东省房屋建筑和市政工程质量监督管理办法（省政府令第308号）和济南市城乡建设委员会的要求装修施工前均需要制作合法的施工图、施工方案，并向相关住房城乡建设主管部门备案。而宫寓公司从签订合同后即违法进行施工，根本没有制作合法的施工图纸和施工方案，宫寓公司从一开始就存在违法行为。3、宫寓公司未聘请合法的施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位进行施工、勘察、设计、监理，存在违法行为。根据宫寓公司提供的证据材料及其庭审中的表述，杨文平所谓的其聘请的人员全部为个人，不具有相关资质要求，宫寓公司未聘请合法的施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，已严重违背山东省房屋建筑和市政工程质量监督管理办法（省政府令第308号）第三章工程施工过程质量管理与监督的规定要求。《中华人民共和国建筑法》第十三条规定：“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“建筑工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建筑工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。”根据上述法律规定，本案宫寓公司使用未取得资质的个人，其与相关人员之间的合同关系都是违法的，也是无效的。综上，宫寓公司从开始即违法，其所谓的损失不仅不真实，也都是由其自身违法经营产生的，根据《中华人民共和国民法总则》第一条、《中华人民共和国民法通则》第二条之规定，只有民事主体的合法权益才能被保护。宫寓公司的违法、违约行为，也违背了双方协议的约定，依法应当由宫寓公司承担违约责任并赔偿给杨文平造成的全部损失。三、宫寓公司诉讼中所陈述的“无法办理装修施工许可手续”，没有事实依据，其诉讼主张均不成立。1.宫寓公司没有证据可以证明其是否有办理装修施工许可手续的主观意愿。是否办理装修施工许可手续的前提是需要制作合法的施工图纸和施工方案，依据合法的施工图纸和施工方案确定装修的施工面积和总投资额。宫寓公司没有制作和提供合法的施工图纸和施工方案，无法证明其是欲在办理装修施工许可手续。2.根据一审庭审中宫寓公司的陈述，明确表述其总投资额小于30万元，根据济南市城乡建设委员会的要求，无需办理装修施工许可手续，其证明了宫寓公司从一开始就没有办理装修施工手续的打算。3.办理工程质量监督手续和办理装修施工许可手续均是宫寓公司自身的法定义务，然而根据宫寓公司的要求，杨文平诚心帮助宫寓公司完成办理装修施工许可手续，杨文平在履行协议过程中不仅委托自己的工作人员及律师协助办理、还支付大量费用委托了业内专业人士王静为其办理装修施工许可证等事项；杨文平不仅尽到了合同约定的义务而且超值为宫寓公司服务。杨文平在聘用专业人士王静协助宫寓公司办理装修施工许可手续的过程中，曾多次要求宫寓公司提供相关的资料和手续，宫寓公司一直不予提供。可以看出，宫寓公司从始至终就没有要去办理装修施工许可证的意愿，只是故意欺骗杨文平，虚构事由，恶意诉讼。综上，宫寓公司根本没有证据证明其是在办理装修施工许可手续的行为。宫寓公司在审理过程中一边陈述其无需办理装修施工许可手续；一边又以无法办理装修施工许可手续为由主张无法进行正常装修，从而导致其无法经营，显然自相矛盾，其诉讼主张均不成立。另，宫寓公司在房屋租赁协议中所签署的住所地济南市'style='cousor:pointer'>为山东省济南市，然而2019年2月28日，宫寓公司向杨文平所发的“通知”函件中，地址却为济南市高新区新泺大街**奥盛大厦**楼1903，杨文平按此地址给其发件，因信息不正确而遭受退件，说明宫寓公司为“皮包公司”，结合宫寓公司在履行协议过程中的众多违法行为，证明宫寓公司根本没有依法、依约履行协议的意愿和能力!综上所述，宫寓公司与杨文平之间签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表述，为合法有效的合同。杨文平已经按照协议的约定，妥善履行了自己应尽的义务，不存在任何违约行为。宫寓公司的诉讼主张没有事实和合同依据，也没有法律依据，应当依法驳回。宫寓公司在合同履行过程中存在众多违法、违约的行为，具有重大过错，应当由其赔偿杨文平的各项损失并承担违约责任。一审法院判决认定的事实不清，适用法律错误，请求支持杨文平的上诉请求。宫寓公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。济南市规划局出具的信息公开函未对杨文平提交的1990年及济南市计划委员会、济南市基本建设委员会出具的相关文件予以确认，不能认定涉案房屋存在合法的规划许可，一审法院认定正确，合同无效。2013年济民初字第84号民事调解书不能发生物权效力，杨文平无证据证明其对涉案房屋享有合法的出租方或转租权。2、宫寓公司不存在违约行为，也不构成违法，且对涉案房屋装修投资较少，不高于15万元，无需报批。3、宫寓公司无法办理装修施工手续，系杨文平不能提供产权证明和消防验收意见书导致的，过错在杨文平一方。宫寓公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令杨文平返还宫寓公司房屋租金25万元、保证金2万元，共计270000元。2、依法判令杨文平赔偿宫寓公司装修损失104824元，并赔偿宫寓公司违约金500000元。3、本案诉讼费、保全费、律师代理费由杨文平承担。一审法院认定事实：2018年9月19日，宫寓公司（乙方、承租人）与杨文平（甲方、出租人）双方签订《房屋租赁协议》，协议约定甲方出租给乙方的房屋坐落于济南市某某路xxx号，共3层的整栋楼，建筑面积共1369.863平方米（实测）。甲方同意乙方对该房屋进行经营使用，乙方自行对该房屋进行装修改造并配备相关设施以达到经营需求。租赁期限自2018年10月1日起至2033年10月31日止。甲方给乙方30天免租期。租金每年50万。乙方向甲方支付两万元保证金，待合同期满且乙方无违约行为发生，三日内甲方将该笔保证金本金退还乙方。甲方收款人张宝英。租赁期内，甲方同意乙方对房屋进行必要之隔断、装修、改造…，甲方须配合乙方办理符合政府规定规划的装修改造必须的相应手续，费用由乙方承担。甲方认可并接受乙方对房屋的装修改造标准及规格，不得以不接受乙方装修改造为由单方面解除本合同。甲方承诺对该房屋拥有完整的合法有效的所有权，及对该房屋拥有完整的合法有效的使用权、处分权,…,保证房屋可正常使用，…。乙方经营所需的合法手续，甲方按规定应及时提供相关手续，若因甲方原因导致乙方无法办理合同经营手续，或因甲方违反上述承诺，给乙方造成损失的，…，甲方应承担违约责任，并向乙方赔偿年租金三倍的违约金。…。在租赁期内发生下列情形之一的，守约方有权单方面解除本合同：（2）…因甲方原因导致乙方无法履行房屋进行正常装修或导致乙方无法经营的，或者影响房屋实际使用人使用的。…。存在上述规定的违约行为时，则视为根本性违约。守约方有权单方面解除本合同，且有权要求违约方承担违约金，违约金数额为该房屋当年租金的三倍。房屋租赁合同签订后，杨文平依约将涉案房屋交付给宫寓公司。宫寓公司随后对涉案房屋进行了拆除、装修，并通过姚书凯(宫寓公司的员工)向合同约定的收款人张宝英转账房屋租金25万元及保证金2万元，对此杨文平予以认可。2018年10月2日，宫寓公司聘任的工程管理总监陈勇强与案外人王克玉与签订的《协议》一份，约定王克玉承包涉案房屋隔断墙拆除项目。2018年10月10日，济南市历下区城市管理行政执法局向宫寓公司的陈勇强送达《调查（询问）通知书》，载明：你单位在2018年10月10日在某某大街xxx号进行装饰装修工程建设。请你携带有关资料到本机关接受询问调查。处理时请携带以下材料：建设工程施工许可证、施工合同、施工图纸、施工单位营业执照、资质证书等。宫寓公司提交《装饰装修工程施工许可办理指南》，附有办理施工手续所需材料，称因涉案房屋无房产证，导致无法办理装修施工许可手续。宫寓公司在庭审中认可，根据济南市城乡建设委员会的要求装修施工面积小于300平方米或者总投资额小于30万元，可以不办理施工许可手续，但在接到《调查（询问）通知书》后，宫寓公司准备办理施工许可手续。杨文平辩称宫寓公司未与合法的施工单位签订施工合同，也未制作合法的施工图纸，存在违法施工的情形。另查明，涉案房屋系杨文平依据2013年11月29日济南市中级人民法院作出的（2013）济民五初字第84号民事调解书，将（2005）济民一初字第42号民事判决书确认的济南慎运陶瓷礼品有限公司的厂房交付给杨文平用于抵偿借款。杨文平另提交其与案外人王静于2018年11月3日签订的《合同书》一份，约定杨文平全权委托王静就涉案房屋办理不动产权证项目，与相关部门进行沟通协调，负责办理相关手续。宫寓公司为主张产生的各项装修损失，另提交：1.其与陈勇强2018年9月28日签订的《聘用合同》，宫寓公司聘请陈勇强担任涉案房屋装修的设计总监和工程管理总监，宫寓公司支付陈勇强设计费及工程管理费8万元；2018年10月1日，姚书凯通过招商银行支付给陈勇强10万元，陈勇强出具的收条两份，分别载明:“今收到姚书凯代发工资款3万元，姚书凯转账某某路xxx号工程材料费7万元”。2.2018年10月2日，陈勇强与王克玉签订《协议》一份，约定王克玉承包涉案房屋隔断墙拆除项目，费用2.5万。2018年10月8日，王克玉出具的2.5万收到条一份；另提交微信转账记录一份，载明“转账-转给济南拆除老王2.5万元”，宫寓公司称该拆除费是姚书凯通过陈勇强转账给王克玉的，用于支付王克玉拆除劳务费2.5万元。3.陈勇强与王兆军2018年10月6日签订的《施工承包协议》，该工程主要为垒墙隔断；轻质隔墙工程款收款收据；微信转账凭证，载明“转账-转给轻质隔墙王老板29824元”。宫寓公司通过姚书凯向王兆军支付施工费用29824元。4.周长运、葛传岐分别在2018年10月1日、2018年10月13日出具的1万元垃圾清运费收条；姚书凯支付给周长运一万元的银行转账凭证以及向葛传岐转款的微信支付凭证，证明宫寓公司支出装修垃圾清运费共计2万元。杨文平对宫寓公司主张的上述损失均不予认可。另查明，山东省济南市中级人民法院于2005年10月27日作出的（2005）济民一初字第42号民事判决书认定：1995年9月26日，济南市历下区房管局房管科出具证明：市工商局，司里街办事处下属华侨花纸厂在某某大街xxx号的单位房权正在我单位申报办理之中，特此证明。该判决书判决：济南华侨花纸厂有限公司将位于济南市某某路xxx号原济南市历下华侨花纸厂投入到济南慎运陶瓷礼品有限公司的厂房及配套设施的产权过户到济南慎运陶瓷礼品有限公司名下。2013年11月29日，济南市中级人民法院作出（2013）济民五初字第84号民事调解书，济南慎运陶瓷礼品有限公司与杨文平达成调解协议，将（2005）济民一初字第42号民事判决书确认的厂房交付给杨文平抵偿借款。在签订《房屋租赁协议》时，宫寓公司对上述调解书知情。2018年10月15日，济南市规划局向陈勇强出具关于涉案房屋是否具有规划的答复意见，称涉案房屋未办理建筑工程规划许可手续。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据济南市规划局的信息公开函可知，涉案房屋没有建设规划许可手续。济南市中级人民法院（2005）济民一初字第42号民事判决书中所称涉案房产的产权证是在办理过程中，但没有提供房产证。（2013）济民五初字第84号民事调解书中仅是涉及以房抵债，并没有证据证明涉案取得了规划许可证，涉案房产迟迟没有办好房产证。故宫寓公司、杨文平签订的涉案合同因违反法律强制性规定应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六的规定，无效的合同对双方自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因杨文平的出租的涉案房屋不能提供房产证致使宫寓公司无法办理房屋装修施工许可手续，合同目的无法实现，故对于宫寓公司要求杨文平返还房屋占用使用费和保证金27万元的请求，于法有据，一审法院予以支持。对于宫寓公司主张的违约金50万元，因宫寓公司、杨文平双方签订的房屋租赁合同为无效合同，故宫寓公司该项主张，于法无据，一审法院不予支持。关于宫寓公司主张的损失，一审法院认为，宫寓公司签订合同后为装修涉案房屋用于经营，拆除原来装修的设施并支付了一定的费用，但最终合同没有实施，根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宫寓公司在签订合同时没有谨慎注意义务存在一定的过失，应承担一定的责任，一审法院酌定宫寓公司承担20%的责任，杨文平80%的责任。宫寓公司共支付拆除劳务费、施工费、垃圾清运费等104824元，杨文平应承担83859.2元。对于宫寓公司要求杨文平支付律师代理费的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、杨文平于判决生效之日起十日内返还济南宫寓商业运营管理有限公司房屋租金及保证金共计27万元；二、杨文平于判决生效之日起十日内赔偿济南宫寓商业运营管理有限公司装修损失83859.2元；三、驳回济南宫寓商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12550元，由济南宫寓商业运营管理有限公司负担7550元，杨文平负担5000元；保全费5000元，由杨文平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宫寓公司提交以下证据：证据一，姚书凯与黄治国之间的短信记录、姚书凯与杨文平之间的短信记录、微信聊天记录，证明相关主管部门勒令涉案房屋停止装修后，宫寓公司多次与杨文平沟通要求完善房屋装修手续，但杨文平均不能办理合法手续，导致涉案房屋不符合相关主管部门装饰、装修的要求，合同无法继续履行，宫寓公司有权要求解除涉案房屋租赁合同并赔偿损失。证据二，2019年2月姚书凯手机拍摄的视频，证明杨文平擅自将涉案房屋加锁导致宫寓公司无法进入该房屋，宫寓公司有权要求杨文平退还租金并赔偿损失。杨文平质证称，对证据一、证据二真实性予以认可；关于短信记录及微信聊天记录，内容仅仅表示走法律程序，但无法证明宫寓公司的证明主张；关于视频，涉案房屋的相关锁具均为宫寓公司自行加装，杨文平未更换过涉案房屋的锁具，该证据无法证明杨文平更换锁具的事实，结合一审庭审情况，宫寓公司自认其实际控制涉案房屋，故涉案房屋自交付后一直由宫寓公司实际控制。经审查，杨文平对宫寓公司提交的证据一、证据二真实性予以认可，本院对宫寓公司提交的证据一、证据二真实性予以确认；关于上述证据证明目的，宫寓公司未提交其他证据予以印证，本院不予采纳。另，为查明宫寓公司装修涉案房屋是否应办理装修许可，本院工作人员于2019年9月29日前往济南市历下区城市管理行政执法大队文东中队进行调查，该中队曲队长答复称：涉案《调查（询问）通知书》系由东关中队于2018年10月10日出具的，在作出通知后第二天，宫寓公司来到东关中队询问情况，中队明确要求宫寓公司根据相关规定办理涉案房屋装修许可证，只有办理完许可证，才可以继续装修。另查，一审法院于2019年2月27日开庭审理了本案，庭审中宫寓公司认可涉案房屋仍由宫寓公司实际控制。原审认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、双方当事人签订的《房屋租赁合同》效力问题；二、杨文平是否应返还宫寓公司已缴纳的房屋租金及保证金；三、杨文平是否应赔偿宫寓公司装修损失。关于争议焦点问题一，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据济南市规划局出具的信息公开函，涉案房屋没有建设规划许可手续。且一审中杨文平提交的从济南市城建档案馆调取的济南市基本建设委员会（80）济基地字第52号文件和济南市计划委员会（80）济计基字第49号文件显示，两份文件均系因企业搬迁使用国有划拨土地的审批手续，且明确要求按照基建程序办理施工手续。因此，本案就现有证据看，涉案房屋没有建设工程规划许可证，亦未提交经主管部门批准建设的相关手续，依据上述法律规定，双方当事人签订的《房屋租赁合同》无效，一审法院对此认定并无不当。关于争议焦点问题二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同对双方自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，但根据本案查明的事实，涉案房屋因无法办理装修许可手续发生争议，宫寓公司在济南市历下区城市管理行政执法大队明确答复需办理装修许可手续及涉案房屋无法办理装修许可手续后，一直未能装修及使用涉案房屋，故宫寓公司要求杨文平返还房屋占用使用费和保证金27万元的请求，于法有据，一审法院予以支持并无不当。关于争议焦点问题三，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，宫寓公司签订合同后为装修涉案房屋用于经营，拆除涉案房屋原有的设施支付了一定的费用，因涉案合同无效给宫寓公司造成了损失。依据上述法律规定，对宫寓公司主张的损失，应根据双方当事人过错各自承担相应的责任。本案宫寓公司对涉案房屋没有取得房屋产权证书系明知的，在签订合同时没有尽到必要的审查注意义务，存在一定的过错。一审法院根据本案查明的事实，酌定宫寓公司承担20%的过错责任并无不当。因此，杨文平应赔偿宫寓公司拆除劳务费、施工费、垃圾清运费等损失83859.2元。综上，杨文平的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12550元，由杨文平负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  赵玉兰审判员  陈 勇二〇一九年十一月二十五日书记员  侯新新