重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初19460号原告：重庆融汇物业管理有限公司，住所地重庆市巴**融汇大道******，统一社会信用代码915001137907036317。法定代表人：陈忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孔晓晖，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：徐启华,男，1962年4月24日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告重庆融汇物业管理有限公司与被告徐启华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆融汇物业管理有限公司的委托诉讼代理人孔晓晖到庭参加诉讼。被告徐启华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆融汇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付自2015年10月1日至2019年2月28日的物业服务费8255.27元；2、依法判决被告支付违约金，违约金以2015年10月1日至2019年2月28日期间每月拖欠的物业服务费为基数，从当月16日开始，按年利率24%的标准计算至付清之日止；3、依法判决由被告承担本案诉讼费。事实与理由:被告徐启华系重庆市沙坪坝区融汇泉景*房屋所有权人，原告重庆融汇物业管理有限公司系该物业所在小区物业服务单位，根据《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》的约定，被告徐启华应向原告重庆融汇物业管理有限公司支付物业服务费，但被告徐启华自2015年10月1日起开始拖欠物业服务费8282.21元，并已产生相应违约金。经原告多次催收，被告至今未交。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特诉至贵院，望判如所请。被告徐启华未做答辩。经审理查明，2014年5月21日，原告重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对重庆融汇国际温泉城A区实施前期物业管理服务。合同约定了物业管理区域为重庆融汇国际温泉城A区以及物业服务事项。该合同第六条约定：双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.3元/月•平方米；（2）商场：3.5元/月•平方米（不含中央空调运行费，中央空调运行费据实分摊）；（3）门面：1.5元/月•平方米。第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条约定：物业管理费收取起始日期以《交房通知书》确定的交房日期为准，并按此计收物业服务费用或物业服务资金。第九条约定：物业服务费用或者物业服务资金按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。第二十二条约定：本合同期限为三年，自2014年5月22日起至2017年5月21日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十三条约定：本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告重庆融汇物业管理有限公司为重庆市沙坪坝区融汇国际温泉城A区提供了物业服务。另建设单位重庆融汇投资有限公司制定的《融汇泉景A区临时管理规约》载明，建设单位在物业销售前将本临时管理规约提供给物业买受人，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，对本临时管理规约予以书面承诺，表示认可本临时管理规约的内容。被告徐启华在购房时签署了承诺书，承诺遵守上述《临时管理规约》，接受重庆融汇物业管理有限公司对融汇泉景A区实施合法管理，承诺支付一切有关费用。2015年10月14日，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处泉景社区居委会、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处向泉景A区全体业主出具《关于融汇泉景A区物业服务费标准调整的说明》一份。该说明载明，泉景A区业主总户数2408户（住宅**及商业未售，计1户，实际产权户数2407户），房屋总建筑面积221303.64㎡。由于该小区没有成立业主委员会，以上门征求意见的方式召开业主大会。在天星桥街道、泉景社区的指导监督下，由重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司牵头，于2015年9月23日至10月13日上门征求业主意见，参与进行投票户数为1321户，业主投票结果显示：有效同意（住宅物业服务费标准调至1.5元/平方米，商业物业服务费调至5元/平方米）的有1304户，占业主总户数54.18%，同意户数对应面积为118372.74平方米，占总建筑面积53.49%。根据小区业主大会投票结果决定：1、业主与重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司继续执行开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》，合同中关于融汇泉景A区物业服务费收费标准条款修改为：从2015年11月1日起，住宅由1.3元/㎡调整为1.5元/㎡，商业由1.5元/㎡调整为5元/㎡。2、《前期物业服务合同》中关于物业服务标准条款及其他条款内容不变。待本小区成立业主委员会后另行签订新的物业服务合同，《前期物业服务合同》终止。重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处泉景社区居委会、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处在该说明尾部加盖公章。2015年12月15日，原告重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司签订《补充协议》，约定从2015年11月1日起，泉景A区的物业服务费收费标准：住宅由1.3元/㎡•月调整为1.5元/㎡•月，商业由1.5元/㎡•月调整为5元/㎡•月。2017年5月21日，原告重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对重庆融汇国际温泉城A区实施前期物业管理服务。合同除对物业费收费标准及合同期限进行变更外，其他内容与重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）于2014年5月21日签订的《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》一致。双方将住宅物业费调整为1.5元/月•平方米；商场为5元/月•平方米（不含中央空调运行费，中央空调运行费据实分摊）；门面为5元/月•平方米。合同期限为三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。2019年2月，原告向被告发出《催缴物业及公摊费的通知》，要求被告支付从2015年10月1日至2019年2月28日期间的物业服务费8255.47元，从2016年8月至2019年1月期间的水电公摊费83.15元。另查明，被告徐启华系重庆市沙坪坝区清溪路*号*栋*住宅房屋的所有权人，即系重庆市沙坪坝区融汇泉景A区业主，该房屋建筑面积为134.67平方米。被告未缴纳从2015年10月1日至2019年2月28日的物业服务费。再查明，涉案小区业主张洪于2016年6月13日向本院起诉重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司、重庆融汇物业管理有限公司，要求确认重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司按1.5元/㎡•月收取物业服务费无法律依据并退还多收取的物业费19.64元。本院于2016年9月7日作出（2016）渝0106民初字第8201号民事判决书，驳回张洪的诉讼请求。张洪不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院。该院于2016年12月9日作出（2016）渝01民终8726号民事判决书，驳回上诉，维持原判。张洪不服该判决，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院于2017年5月2日作出（2017）渝民申277号民事裁定书，驳回张洪的再审申请。庭审中，原告举示服务简报，拟证明其积极履行了对涉案小区的物业服务义务。上述事实，有原告提交的《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》、《补充协议》、《融汇泉景A区临时管理规约》、关于融汇泉景A区物业服务费标准调整的说明、《催缴物业及公摊费的通知》、EMS邮寄详情单、档案查询结果、服务简报、（2016）渝0106民初字第8201号民事判决书、（2016）渝01民终8726号民事判决书、（2017）渝民申277号民事裁定书等以及当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司签订的两份《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》和《补充协议》，是重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述前期物业服务合同对被告徐启华具有约束力，被告徐启华接受了物业服务，应当按照《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》的约定给付物业服务费。根据《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》的约定，2015年10月1日至2015年10月31日期间住宅物业服务费的收费标准为1.3元/月•平方米，2015年11月1日至2019年2月28日期间住宅物业服务费的收费标准为1.5元/月•平方米，被告徐启华的房屋建筑面积为134.67平方米，2015年10月1日至2019年2月28日期间，被告徐启华应向原告重庆融汇物业管理有限公司交纳的物业服务费为8255.27元。原告重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司签订《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》第九条明确约定物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。第二十九条明确约定甲方、业主或物业使用人违反上述合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。现被告徐启华从2015年10月1日起一直未交纳物业服务费，除应继续向原告重庆融汇物业管理有限公司支付物业服务费外，还应当依照合同约定向原告重庆融汇物业管理有限公司支付违约金。合同约定的违约金标准为每日千分之三，现原告要求按年利率24%的标准计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。因此，被告徐启华逾期支付物业服务费，应当向原告重庆融汇物业管理有限公司支付违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按年利率24%标准计算至付清之日止。被告徐启华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告徐启华于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆融汇物业管理有限公司支付2015年10月1日至2019年2月28日期间的物业服务费8255.27元。二、被告徐启华于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆融汇物业管理有限公司支付违约金，该违约金以2015年11月1日至2019年2月28日期间每月拖欠的物业服务费为基数，从当月16日开始，按年利率24%的标准计算至付清之日止。如果被告徐启华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐启华负担。本判决为终审判决。审 判 员  王 梁二〇一九年十一月一日法官助理  汪铁柱书 记 员  余雨霜