广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初1799号 原告:罗远远，女，1990年3月6日出生，汉族，教师，住南宁市青秀区。 原告：卢奎泽，男，1991年9月20日出生，汉族，医院职工，住广西贺州市八步区。 两原告的共同委托诉讼代理人：唐正平，男，广西民族律师事务所律师。 被告:广西兆锐房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区民主路**力天大厦**房，统一社会信用代码91450100MA5L5B6A2N。 法定代表人：刘伟雄，男，该公司执行董事、经理。 原告罗远远、卢奎泽与被告广西兆锐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告罗远远、卢奎泽的共同委托诉讼代理人唐正平到庭参加诉讼。被告广西兆锐房地产开发有限公司经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：一、判令两原告与被告2018年4月20日签订的《“锐公馆”投资合作建房协议》(编号：8002850、以下简称《协议》)无效；二、判令被告向两原告返还首付款75507元，并支付资金占用利息（按年利率6%从2018年4月20日起计至还清首付款之日止）；三、被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2018年4月20日，两原告与被告签订《协议》，向被告购买位于南宁市邕宁区字路口（地号：（地号：地字第450101201750074）地块上&ldquo”公寓15层26号房并当日支付首付款75507元，协议约定建筑面积36.21㎡的使用权，使用权期限至2058年1月1日止，公寓项目完成全部施工并达到竣工验收条件，被告在2019年12月31日前将房屋交付两原告。该公寓项目用地是为南宁市邕宁区龙岗村墩蕾坡第5村民小组准备的三产用地，土地规划用途是第三产业用地。被告并非该项目土地的使用权人，该项目也未取得相应的许可，被告将房屋出售给两原告的行为违反了法律规定。同时按照被告现在的施工进度，其也无法实现协议约定的2019年12月31日前交房的目的。据此，两原告与被告之间的房屋买卖合同无效，被告应当向原告返还首付款75507元并支付资金占用利息，利息按年利率6%，从2018年4月20日起计至被告还清首付款之日止。综上，为维护两原告的合法权益，特起诉，恳请人民法院依法支持两原告的诉讼请求。 两原告提供的证据有：1.《协议》；2.收款收据1张和银联随联支付电脑票5张；3.邕宁区农民产业用地项目手续办理情况公告（第一批）。 被告广西兆锐房地产开发有限公司未作答辩，也未提交证据。 本案的调查重点：两原告和被告签订的《协议》的性质是什么？该《协议》是否合法有效？履行情况如何？两原告要求被告返还购房款，并支付购房款的利息损失有何依据？利息如何计算？ 经庭审举证、质证，原告提交的证据1真实，且与本案具有关联性，证据2、3均真实、合法、有效，且与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 两原告系夫妻关系。2018年4月20日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议》，主要内容：一、项目概况：1.项目名称：锐公馆；2.项目地址：本项目宗地位于南宁市邕宁区字路口（地号：（地号：地字第450101201750074块为南宁市邕宁区龙岗村墩蕾坡五队（以下简称“墩蕾坡五队”准三产用地，用地面积为13154.64平方米，土地规划用途第三产业用地……；二、项目投资合作建房方式：1.墩蕾坡五队通过招商引资同意本项目采用自营、联营、与第三方合作等方式运营和管理本项目所涉地块，甲方按合同约定有权采取自主经营、合作建设、招商的方式对本项目进行投资、经营；2.现甲方同意乙方投资，按双方合作建房方式共同建设本项目。甲方负责项目报建、设计、施工建设等具体建设工作、乙方则自愿投资参与本项目与甲方共同建设；3.乙方合作建房的利益分配：本项目竣工并具备交付条件后，乙方有权利获得投资回报，即乙方的投资回报为《锐公馆》公寓15层26号房，建筑面积36.21平方的使用权，使用权期限至2058年1月1日止，最终面积以相关测绘的结果为准。三、乙方合作建房款金额及支付方式……；四、面积确认及面积差异处理……；五、项目工期……；六、质量标准……；七、双方的权利义务：（一）甲方的权利义务。1.甲方按现行相关部门批准的设计和标准进行建设，中途不得随意更改设计，因特殊情况确需更改的，甲方应取得相关部门、单位的批准同意，须经双方协商确定后，方可更改。继续履行本协议。……；3.甲方负责完成该项目地块的所有规划、施工的报批手续……；（二）乙方的权利义务：1.乙方应按约定时间足额投入合作建房款。2.乙方有权按约定获得投资回报；3.乙方在使用期内有权与其他权利人共同使用与该房屋有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位分摊面积承担义务；4.乙方在使用期内不得擅自改变房屋的建筑主体结构、承重结构。八、交接……；九、违约责任：1.甲方如不能按期完成施工任务，造成交房延期，甲方依照合同总价的万分之二按日向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过180天乙方有权解除合同。2.如因甲方中止合同或违约导致本协议解除，甲方除返还乙方已投入的投资合作建房款外，还应按照乙方合同总价的15%作为违约金支付给乙方。3.乙方如在甲方项目建设过程中单方终止合同或因乙方原因导致本合同解除的，则乙方已投入的投资合作建房款作为违约金赔偿甲方，不再退还。4.乙方逾期投入合作建房款的，按照逾期应付款的万分之五按日向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，则视为乙方自动放弃，甲方有权解除合同，乙方已投入的定金及合作建房款不予返还。5.乙方逾期不补交面积差额部分的，按本条第4款约定处理。6.任何一方无法定原因或本协议约定不得单方解除本协议，但经甲方同意，乙方可以将本协议项下所有权利义务转让给第三人等。 签订上述《协议》后，两原告于2018年4月20日当日向被告交付了75507元合作建房首付款，被告向两原告出具了收款收据。两原告交款后并未实际参与合作建房事宜。2019年9月3日，两原告向本院起诉时提出诉讼请求：1.判令两原告与被告2018年4月20日签订的《协议》无效；2.判令被告向两原告返还首付款75507元，支付资金占用利息（按年利率6%，暂从2018年4月20日计至2019年9月3日，为6204.16元，返还本息共计81711.16元）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，两原告当庭变更诉讼请求为前述内容。 另查明：涉案房屋所属建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第5村民小组的集体建设用地。在签订上述《协议》前，被告未向两原告出示《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等证件。2019年6月10日，南宁市邕宁区人民政府门户网站公布的邕宁区农民产业用地项目手续办理情况公告（第一批）显示，未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，涉嫌存在违法建设、销售的项目包括龙岗村墩蕾坡第5村民小组锐公馆项目。被告至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证明。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告广西兆锐房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和举证、质证的权利。 一、关于原、被告签订的《协议》的性质问题 本案中，原、被告签订的《协议》由于约定了两原告仅提供资金而分配房屋，不承担经营风险，其实质并不属于合作建房的性质。从双方签订的《协议》的内容来看，虽然约定了两原告取得的仅是房屋的使用权，但是从《协议》的体例用词、使用权期限、权利义务、违约责任、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，且被告出具的收据也注明款项性质为首付款，《协议》的本质目的仍是由出资方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地、无法进行房屋产权交易而对《协议》条款进行了相应的变更，但并不足以改变被告向两原告出售房屋的本质属性，又由于两原告实际向被告购买的房屋于双方签订《协议》时尚未建设竣工，故应认定双方签订的《协议》为商品房预售合同。 二、关于原、被告签订的《协议》的效力问题 由于原、被告签订的《协议》的实质为商品房预售合同，而被告作为出卖人，未提供证据证明其已取得涉案《协议》所涉房屋的预售许可证明，因此涉案《协议》应属无效。两原告主张确认该《协议》无效，于法有据，本院予以支持。 三、关于原、被告签订的《协议》履行情况如何，两原告要求被告返还购房款并支付利息损失有何依据，利息如何计算的问题 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因涉案《协议》无效，因此两原告主张被告返还已付购房款75507元，符合法律规定，本院予以支持。 对于利息损失，被告未能提供涉案房屋预售许可证明，导致本案《协议》无效，被告对此负有主要过错。两原告在订立《协议》时已明确知道涉案建设用地的土地性质和两原告受让标的为房屋使用权等事项，仍以明显低于同类同段市场价购买房屋，未尽到审慎注意义务，对《协议》订立亦有过错，故本案根据双方的过错比例，酌情认定被告向两原告支付利息损失的70%。两原告主张利息损失以75507元为基数，按年利率6%计算，符合法律规定，本院予以支持，但应从付款之次日即2018年4月21日起计至被告偿清购房款之日止。 综上所述，两原告主张确认《协议》无效并返还购房款，于法有据，本院予以支持。两原告主张的利息损失按照上述方式计付。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告罗远远、卢奎泽与被告广西兆锐房地产开发有限公司于2018年4月20日签订的《“锐公馆”投资合作建房协议》(编号：8002850)无效； 二、被告广西兆锐房地产开发有限公司返还原告罗远远、卢奎泽购房首付款75507元； 三、被告广西兆锐房地产开发有限公司支付原告罗远远、卢奎泽利息损失的70%（利息计算方式为：以75507元为基数，按年利率6%，从2018年4月21日起计至被告偿清购房款之日止）。 案件受理费922元（已按适用简易程序审理案件的收费规定减半收取，两原告已预交），由原告远远、卢奎泽负担22元，由被告广西兆锐房地产开发有限公司负担900元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 曾春蝶 二〇一九年十一月二十日 法官助理 池明志 书 记 员 钟 晴