西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初13074号原告（反诉被告）：王朝阳，男，汉族，1970年9月29日出生，住西安市雁塔区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告（反诉被告）：吉晓春，女，汉族，1970年5月17日出生，住西安市雁塔区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：孙杰，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：段惠生，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。原告（反诉被告）吉晓春、王朝阳与被告（反诉原告）西安西水置业有限公司（以下简称西水公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉晓春、王朝阳的共同委托诉讼代理人孙杰，被告（反诉原告）西水公司的委托诉讼代理人叶竞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吉晓春、王朝阳诉称，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定:被告作为出卖人将其位于西安市高新区XX路XX号地块上建设的商品房XX项目中的XX幢XX单元XX层XX号房屋以总价款人民币824193元的价格出售给原告；被告应当在2016年12月31日前向原告交付上述房屋。合同签订后原告一直积极履行合同义务，但被告迟延交房的行为已严重违约。根据《商品房买卖合同》第十二条之约定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”，被告应当向原告支付违约金。另外，《商品房买卖合同》约定房屋预测面积为115.48平方米，但根据建筑实测分户平面图该房屋面积为114.31平方米以及根据《商品房买卖合同》第十三条面积差异处理的约定，差异绝对值超出0.5%的，据实测结算房屋价款，因此，被告需向原告退还房屋面积差价；为维护原告合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付违约金人民币77144.46元，暂计至2017年11月9日；2、判令被告向原告退还房屋面积差价款人民币8350.42元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告西水公司辩称，一、被告曾告知原告交房时间推至2017年8月，且已就此取得原告的同意和谅解，属双方协商一致对交房时间的变更。二、涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至被告通知的收房时间（2017年11月8日）并不构成迟延。三、原告至今未缴纳大修基金，被告依法、依约可以不向原告交房。四、原告支付房款存在迟延，且至今未支付迟延付款违约金，被告有权拒绝向原告交房。五、被告已于2017年10月31日通知原告于2017年11月8日收房，原告因己方原因推迟收房，故即便不考虑上述几点，原告也无权主张2017年11月8日以后的迟延交房违约金。六、原告主张的违约金标准过分高于其损失，依法应予调低。七、原告计算的面积差价不符合合同约定。   反诉原告西水公司反诉称，反诉原告与反诉被告签订YXXXX0605号《商品房买卖合同》，约定由反诉原告向反诉被告出售XX小区的X-X-XX号房屋，反诉被告应向反诉原告支付824193元购房款，其中首付款324193元应于2015年9月22日前支付，剩余500000元房款以公积金贷款方式支付，且应在合同签订之日起三个月内到账。上述合同签订后，反诉原告于2017年11月9日将涉案房屋交付反诉被告。但反诉被告未能按期向反诉原告支付购房款:其中首付款截至2015年9月22日仅支付了174193元，剩余150000元于2016年4月6日才支付；按揭贷款的500000元系于2016年5月27日到账。两笔购房款支付均构成迟延支付，且迟延天数均超过90天。按照上述商品房买卖合同第八条1.（2）及合同附件四第二条之约定，反诉原告有权要求解除合同、腾退房屋、协助办理相关手续退还已垫付的物业费等并支付违约金和资金占用费。故提出反诉，请求：1、判令解除双方签订的Y16060605号《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告腾退XX阳光X-X-X号房屋；3、判令反诉被告配合反诉原告办理YXXXX0605号《商品房买卖合同》的备案注销手续及XX阳光X-X-X号商品房抵押注销手续；4、判令反诉被告向反诉原告支付27741.93元违约金；5、判令反诉被告返还反诉原告垫付的2640元物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用，并承担前述资金占用期间相当于同期银行贷款利息的损失（从2017年11月4日计至付清之日，暂计至庭审当天2019年9月18日为203.32元=2640元*4.35%360*684天）；6、判令反诉被告承担本案本反诉诉讼费。反诉被告吉晓春、王朝阳辩称，一、反诉原告西安西水置业有限公司对双方之间签订的《商品房买卖合同》解除权已经消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”如反诉原告西水公司认为反诉被告存在迟延支付购房款的行为，则应当在解除权发生之日起一年内行使解除权。反诉被告于2016年4月6日支付了15万元首付款，反诉原告至2019年9月才行使解除权，解除权早已消灭。因此，反诉原告西安西水置业有限公司无权解除合同。二、反诉被告已经向反诉原告支付了全部购房款，反诉原告虽然认为反诉被告逾期付款，但仍将涉案房屋交付给反诉被告使用，双方已经完成了合同约定的主要义务，因此反诉原告要求解除《商品房买卖合同》并配合办理合同的备案注销手续、解押注销手续、腾退涉案房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据。三、双方支付房款在先，签订合同在后，在签订合同之前，反诉被告已经向反诉原告支付了全部首付款324193元，不存在迟延支付首付款的情形。1、根据双方之前签订的《西水水岸阳光认购协议书》约定首付款为174193元，后因为公积金贷款最多只能贷款50万元，因此反诉被告增加了15万元首付款，该行为是与反诉原告协商一致的结果，因此反诉被告不存在迟延付首付款的行为。2、根据反诉被告在商品房买卖合同备案查询系统中查询可知，涉案房屋的登记备案时间为2016年5月9日。同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条之规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”可知双方签订合同的时间为2016年4月9日以后。因此在签订合同之前，反诉被告已经支付完毕全部首付款，不存在迟延付款的行为。3、由于反诉原告没有解除合同的权利，加之反诉被告不存在迟延付款的行为，因此反诉原告要求反诉被告支付违约金没有事实基础，另外反诉被告认为合同约定的违约金标准过高，应予以下调。4、作为出卖人的反诉原告未根据《商品房买卖合同》之规定向反诉被告发出付款通知书要求反诉被告一次性支付房价款余额。反诉原告在反诉状中称“剩余500000元房款以公积金贷款方式支付，且应在合同签订之日起三个月内到账。”根据双方签订的房屋买卖合同，未记载合同签订时间，同时根据附件四第一条第二款约定“买受人应在收到出卖人付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额”。本案中反诉原告声称50万元贷款未在合同签订之日起三个月内到账，但是作为出卖人的反诉原告也未向反诉被告发出付款通知书要求一次性支付房价款余额。5、反诉被告早已经将涉案房屋装修完毕并搬入涉案房屋内居住，解除《商品房买卖合同》已无事实基础。6、反诉原告垫付的物业费、电梯费、生活垃圾费等费用与本案不属于同一法律关系，应当另案起诉。经审理查明，2015年至2016年间，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买西安市高新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，房屋建筑面积115.48平方米，总房款为824193元，付款方式为买受人应当于2015年9月22日前支付首期房价款324193元，余款500000元向银行申请贷款支付；合同第八条约定，买受人未按约定时间付款，逾期超过九十日后，出卖人有权解除合同；合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证；未能提供交存凭证的，出卖人可以拒绝将房屋交付使用。第十二条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第十三条约定，该房屋交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，买受人与出卖人按照建筑面积计算该商品房房价款，建筑面积差异超出正负0.5%的，双方就面积差异签订补充协议，据实结算房屋价款。合同签订前后，原告吉晓春于2015年9月18向被告西水公司交纳首付款10000元；于2015年9月22日向被告西水公司交纳首付款164193元；于2016年4月6日向被告西水公司交纳首付款150000元，以上共计324193元。2016年5月27日，二原告申请公积金贷款500000元。2018年4月27日，被告向原告开具了824193元的增值税专用发票。2017年10月31日，被告西水公司通过EMS方式通知原告收房，对于通知收房时间，原告表示其收到的《入伙通知书》载明收房时间为2017年11月9日；对此《入伙通知书》被告表示因无其公章不予认可，但其无法提交向原告邮寄资料的相关内容。另查明，据二原告提交的《建筑物实测分户平面图》显示，案涉房屋的建筑面积实测为114.31平方米。再查明，二原告已装修房屋实际入住。以上事实，有《商品房买卖合同》、付款凭证、建筑物实测分户平面图、不动产销售发票及双方当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，具有法律约束力，双方均应按照合同履行义务。根据实测报告的显示，案涉房屋的实测面积为114.31平方米，面积差异已超出正负0.5%，实际总房款为815843元，故被告应向原告还房屋面积差价款8350元。二原告向被告缴纳了全部购房款，但被告并未按照合同约定于 2016年12月31日向二原告交付房屋已经构成违约，应向二原告支付逾期交房违约金。关于违约金的计算问题，根据原告陈述及其提交的《入伙通知书》显示，依法认定二原告于2017年11月9日收房，违约金应计算至2017年11月8日止；同时，因双方违约金约定过高，本院酌情调整为日万分之一，计算为25454.30元。对于被告辩称不可抗力导致工期延误416天，因被告作为开发商，对于工期延误事由应该能够预见，并能预先在合同期限中扣除，并且西安普迈项目管理有限公司不是认定不可抗力的法定机构，被告亦未向法庭提供充分确实证据予以佐证，故对此辩称本院不予采信；对于被告辩称原告未在办理房屋入住手续时缴纳大修基金，其有权拒绝向原告交房，但其在原告未交大修基金的情况下既已通知原告收房，可视为放弃此项抗辩权利，故对此辩称，本院不予采信。对于反诉原告西水公司的反诉请求，反诉被告吉晓春、王朝阳已2016年5月27日前交付全部购房款，反诉原告西水公司已实际接收该款，并未提出解除合同，并向反诉被告交付房屋，现反诉被告已装修房屋实际入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原告未在2017年5月27日前提出解除合同，解除权已消灭。现原告提出解除《商品房买卖合同》、腾退房屋、配合反诉原告办理案涉房屋的网签备案注销手续、办理商品房抵押注销手续、支付违约金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。对反诉原告主张代反诉被告缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用与及利息，与本案不是同一法律关系，不能合并处理，反诉原告可另案主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西安西水置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吉晓春、王朝阳支付逾期交房违约金25454.30元。二、被告（反诉原告）西安西水置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吉晓春、王朝阳支付房屋面积差价款8350元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告吉晓春、王朝阳的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告西安西水置业有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费1729元，由被告西安西水置业有限公司承担729元，剩余部分由原告自行承担。因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。本案反诉案件受理费6021元，由反诉原告西安西水置业有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长      杨      冉审  判  员      林  圩  垚人民陪审员      田  利  霞 二○一九年 十一 月 十三 日 书  记  员      赵  琳  博打印：相丽华         校对：王  维        2019年 月 日送达1