山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初6440号原告：中国银行股份有限公司胶州支行，住所地胶州市郑州东路**，统一社会信用代码：91370281869662940U。负责人：潘洪峰，行长。委托诉讼代理人：王永宏，山东海金州律师事务所律师。被告：方涛，男，1993年1月4日生，汉族，住胶州市。被告：任正群，女，1994年7月10日生，汉族，住胶州市。被告：青岛东方鑫汇置业有限公司，住，住所地胶州市胶北街道办事处装备制造产业园达能东路一社会信用代码：913702816752642825。法定代表人：匡兆东总经理。原告中国银行股份有限公司胶州支行与被告方涛、任正群、青岛东方鑫汇置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司胶州支行（下称中国银行）委托诉讼代理人王永宏到庭参加诉讼，被告方涛、任正群、青岛东方鑫汇置业有限公司（鑫汇公司）经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行向本院提出诉讼请求：1.被告一、被告二立即偿还原告借款本金及利息、罚息共计299208.20元（利息计算至2019年4月23日）及2019年4月24日起至实际还款日止按合同约定计算的利息、罚息及复利；2.被告一、被告二承担原告支出的律师费17860元；3.原告对位于胶州市鑫汇丽都小区1号楼3单元402户房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.被告鑫汇公司对上述一、二项请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月，被告一因购房所需向原告借款327000元，期限20年，以所购房屋作抵押，被告二为共同债务人，被告三为保证人。原告于2016年5月13日向被告发放该笔借款。依合同约定，被告应按期每月偿还借款本金及利息，但被告违反合同之约定，未按时偿还借款本息，被告的行为已侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求。三被告未作答辩。原告中国银行围绕诉讼请求依法提交了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、承诺及授权书、结婚证、预告抵押登记证书、中国银行个人贷款凭证及欠款明细、委托代理合同、代理费发票、银行转账清单、山东省律师收费标准，经本院依法审查对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月13日，原告中国银行与被告方涛、鑫汇公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同载明：贷款人中国银行，借款人方涛，保证人鑫汇公司，贷款金额327000元，贷款期限240个月，自贷款人实际放款日起算，贷款用途为借款人支付其购买的坐落于胶州市户房屋；借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人鑫汇公司的账号24×××63；贷款利率为浮动利率，每12个月为一个浮动周期，首次定价日为实际放款日，首次定价日的贷款利率按照定价日当日适用的中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率下浮15%执行，重新定价日的贷款利率按照重新定价日当日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率下浮15%执行，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率上浮50%；按月等额本息还款；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；被告鑫汇公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证，附件二通用条款第四条第2项约定若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，第3项约定如果借款人在正常还款日未按照约定向贷款人清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任，第4项约定主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；附件二通用条款第三条第2项第（2）款约定借款人逾期还款，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，第（6）款约定律师费、诉讼费等由借款人承担。2015年2月9日，被告方涛与任正群登记结婚。2016年5月15日，被告方涛、任正群出具承诺及授权书，双方承诺住房贷款327000元为方涛、任正群的共同债务，愿共同履行合同，承担偿还贷款本息的责任，承诺期限到债务人偿清所欠全部贷款本息为止。2016年5月20日，原、被告就胶州市户房屋在胶州市国土资源局办理了预购商品房抵押预告，预告登记权利人为原告中国银行，预告抵押登记证号为鲁（2016）胶州市不动产证明第0010888号。2016年5月13日，原告中国银行按照上述合同约定将贷款327000元付至鑫汇公司账户，借款期限为2016年5月13日至2036年5月13日，借款期限20年。通过原告提交的贷款已还款明细清单，可以确定截至2019年11月7日被告尚欠原告本金296457.67元、利息8781.70元、罚息421.96元，以上共计305661.33元。2019年1月12日，原告中国银行与山东海金州律师事务所签订了《委托代理合同》，代理该案的诉讼、保全、执行，原告已经缴纳代理费9247元。本院认为，原告中国银行与被告方涛、鑫汇公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及被告任正群出具的共同债务人还款承诺书是当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，具有法律效力，双方均应自觉履行各自义务。原告已经按照合同约定将贷款327000元支付至开发商鑫汇公司账户，履行了发放贷款的义务，被告方涛作为借款人、任正群为共同借款人，应当按照约定按时还款，但二被告未按期偿还贷款本息，截至2019年11月7日，被告尚欠原告本金296457.67元、利息8781.70元、罚息421.96元，共计305661.33元未还，已经构成根本违约，故关于原告要求二被告按照合同约定偿还贷款本息的诉讼请求本院依法予以支持。关于原告主张的要求对上述房产处置价款行使优先受偿权的诉讼请求，原、被告已就胶州市户房屋在胶州市国土资源局办理了预购商品房抵押登记，预告抵押权人为中国银行，经庭审核实原告认可该房屋已经具备了办理不动产权登记和正式抵押登记的条件，因被告的原因一直未办理正式抵押登记，原告对此没有过错，故本院依法认定原告中国银行对涉案房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。涉案房屋已经具备办理不动产登记和正式抵押登记的条件，应视为被告鑫汇公司已经履行了作为开发公司所应履行的义务，对于涉案房屋尚未办理正式抵押登记并无过错，从公平原则考虑，应当视为鑫汇公司的阶段性担保责任期限已经届满，鑫汇公司的担保责任应依法予以免除。关于原告主张的代理费，是在被告逾期还款违约的前提下，原告为实现债权而支出的必要费用，依合同约定应由被告承担，依原告提交的相关代理费的证据，可以确认代理费为9247元，对于该部分实际发生的费用本院依法予以支持。被告方涛、任正群、鑫汇公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为是对自己诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告方涛、任正群于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司胶州支行贷款本金296457.67元、利息8781.70元、罚息421.96元，共计305661.33元（利息计算至2019年11月7日），并按照合同约定支付自2019年11月8日至实际给付之日止的利息、罚息及复利；二、被告方涛、任正群于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司胶州支行代理费9247元；三、原告中国银行股份有限公司胶州支行对被告方涛名下的位于胶州市泉州北路11号1号楼3单元402户房屋拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、驳回原告中国银行股份有限公司胶州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6056元，公告费1350元，共计7406元，由被告方涛、任正群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  郑晓鹏审 判 员  周建波人民陪审员  郑方娇二〇一九年十一月二十七日书 记 员  宋诚诚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。