上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初22844号原告：苏州嘉实物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：冯志辉，该公司总经理。被告：郑凤实，女，1977年2月3日生，朝鲜族，住上海市嘉定区。被告：刘中岳，男，1970年10月29日生，汉族，住上海市嘉定区。原告苏州嘉实物业管理有限公司上海分公司(以下简称嘉实物业)与被告郑凤实、刘中岳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告嘉实物业法定代表人冯志辉、被告郑凤实、刘中岳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉实物业诉请：要求被告郑凤实、刘中岳支付2012年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)12,325.60元及逾期付款滞纳金12,000元。事实与理由：原告自2010年1月1日起至2018年12月31日期间为上海市嘉定区嘉松北路6130弄上城名都北区【一、二期】物业提供前期物业管理服务，物业管理费收取标准为每月每平方米1.60元。两被告为夫妻关系，系上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室的业主，自2012年7月1日起欠缴物业费，经原告多次催缴无果。为此原告为维护自身合法权益诉诸法院要求被告给付拖欠的物业管理费和滞纳金。被告郑凤实、刘中岳辩称，诉请期间原告确为涉诉小区提供物业服务，被告未付诉请期间的物业费属实。此前被告一直按时缴纳物业费，后续不缴纳物业费系因原告违反了《上城名都(北区)临时管理规约》的约定，服务不到位：1、被告房屋上下层的业主违规装修封堵公共烟道，物业公司未采取措施，致被告家中油烟无法排放；2、被告房屋外墙渗水致墙体发霉，原告不予维修；3、未做到公共部位良好清洁，未做到保持下水道等管道清洁、通畅，小区内多处垃圾堆积如山，景观池布满漂浮物；4、未做到封闭式管理，小区内治安不佳，安保设施如监控、门禁等多处损坏未予维修，导致盗窃事件频发，业主只得自行组织夜间巡逻；5、未做到对公共部位、设施的维护、维修，玻璃、门窗、墙砖、照明设施等多处严重损坏；6、未做到清除小区内违章建筑；7、未做到夜间值班、处理紧迫性故障报修；8、未做到每年进行物业管理服务满意度调查；9、二次供水设备损坏，小区内高层住宅存在水压不足、多次停水的问题，原告未予维修解决，影响居民正常用水；10、停车秩序管理混乱，乱停放现象突出，引发业主游行抗议，原告工作人员还曾因停车费纠纷殴打业主；11、218号楼的地下车库曾发生电瓶车爆炸事件，事发一小时后才经其他业主发现予以扑救，物业公司未及时采取措施，因该事件造成地下车库门窗、照明损坏，墙壁被烧黑，物业公司未予维修、处理；12、原告管理人员配备不足，无维护保养记录；13、原告未经业主允许擅自将公共部位出租，侵吞公共收益；14、原告不配合小区业主成立业委会，未按时提交相应材料，致使业委会于2018年方得以成立，业委会未成立期间公共维修基金无法动用，原告以此为由不予维修公共设施，安亭镇人民政府为此对原告作出过行政处罚。此外，被告认为：1、前期物业服务合同由开发商与原告签订，业主对此不知情，且根据相关法规，前期物业服务合同的期限为两年，两年后应成立业委会，由业委会选聘物业公司签订物业服务合同，故对前期物业服务合同的真实性存疑，应以原被告间签订的《上城名都(北区)临时管理规约》为准；2、民事诉讼的诉讼时效为三年，2017年1月之前的物业费已超过诉讼时效，原告无权主张，被告并未收到原告发出的催缴通知；3、滞纳金收取标准过高。综上，被告要求驳回原告全部诉讼请求。审理中，针对被告的答辩，原告表示：1、被告家中烟道被堵系其他业主违规装修造成，原告没有执法权，只能劝阻并制发了整改通知书；2、被告房屋外墙渗水问题因维修费用超出200元，按照前期物业服务合同及临时管理规约的约定，需动用公共维修基金，但因小区业委会迟迟未成立，故无法动用公共维修基金予以维修，现业委会成立后已动用公共维修基金陆续为业主维修；3、原告配备的物业管理人员充足，保洁、安保、维护保养等工作记录均可以提供，公共部位、公共设施设备确存在部分未予修理，如门禁、监控摄像设备、二次供水设备等，但亦因无法动用公共维修基金致原告无法维修；4、该小区在交付使用时即为敞开式，有多个出入口，无法实现封闭式管理，物业公司无执法权，仅能起到维护治安的辅助作用；5、违章建筑确实存在，但物业公司无权强制清除，仅能向政府部门上报；6、配合成立业委会是开发商的责任，与原告无关；7、部分公共区域的出租一事属实，因地下室的产权归属开发商，由开发商委托物业出租合法；8、业主的满意度调查每半年进行一次，有相应记录；9、原告受到行政处罚一事属实，但处罚针对的是原告对上城名都三期别墅区违章建筑的管理，与涉诉小区无关。综上，原告一直按照前期物业服务合同及临时管理规约的约定履行管理义务，不存在被告所述的服务不到位问题，被告应依约全额支付物业费并偿付滞纳金。经审理查明，被告郑凤实、刘中岳系原告提供物业管理服务的上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室的业主、物业使用人，房屋建筑面积90.75平方米。原告与上海嘉实房地产发展有限公司(以下简称嘉实房地产)分别于2009年12月20日、2015年9月20日、2017年10月20日签订前期物业管理合同，原告于2010年10月1日至2018年12月31日期间为被告所在的小区(物业名称：嘉实上城名都北区【一、二期】、座落位置：嘉定区安亭镇嘉松北路6130弄)提供了物业服务。2010年6月11日，被告与原告、嘉实房地产签订了与前期物业管理合同主要内容基本一致的《上城名都(北区)临时管理规约》(以下简称临时管理规约)，被告承诺遵守规约内的一切条款，规约载明：原告收取物业管理费标准为每月每平米1.60元；物业管理费每三个月缴付一次，业主应在该期开始之日或之前一次性付清(前期物业管理合同中约定物业管理费缴付期限为每月5日前)；逾期交纳物业管理费的，原告有权按每日千分之三收取滞纳金。被告入住后按时向原告缴纳了物业管理费，后因认为原告在安保、保洁、共用部位维修养护等方面的物业服务存在瑕疵，遂自2012年7月1日起拒付物业管理费。为此，原告于2018年9月14日通过中国邮政挂号信的方式向被告寄送了催缴函，内容为催缴2012年7月1日至2018年8月31日期间的物业费。但被告至今未付应付的物业费。为此，原告诉诸本院，要求被告支付2012年7月至2018年12月期间的物业费并支付滞纳金。本院认为，原告与嘉实房地产签订的前期物业管理合同、被告与原告及嘉实房地产签订的临时管理规约均合法有效，对原被告双方均具有法律约束力，原被告双方均应恪守履行。原告依法对被告所在的小区提供服务和管理，被告理应依据前期物业管理合同、临时管理规约的约定按时支付物业费。被告抗辩称原告提供的物业服务在公共区域的清洁卫生服务、共用部位及共用设施的维护、公共秩序的维护等方面存在问题，但未能提供充分的证据加以证明，故被告的抗辩理由不能成立。至于被告反映的原告未经业主同意将小区共有部位出租并侵吞公共收益一节，与本案亦非属同一法律关系，且涉及整个小区全体业主的利益，可由小区业委会出面另行主张权利，不构成被告个人拒付或少付物业费的理由。但被告抗辩称2017年1月之前的物业管理费已超过诉讼时效一节，因原告仅提供了其2018年9月14日对被告的催缴函，故2012年7月1日至2014年12月31日期间的物业费显然已超过诉讼时效，被告的抗辩理由成立。对此，被告应支付原告2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费6,969.60元。鉴于原告在物业管理上的确存在一定的瑕疵，被告未付物业管理费系对原告提供的物业服务质量存有异议，并非恶意拖欠，故原告主张滞纳金的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告郑凤实、刘中岳应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州嘉实物业管理有限公司上海分公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费人民币6,969.60元；二、驳回原告苏州嘉实物业管理有限公司上海分公司要求被告郑凤实、刘中岳支付逾期付款滞纳金12,000元的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10元，由被告郑凤实、刘中岳负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。本判决为终审判决。审判员  朱维平二〇一九年十一月二十七日书记员  顾益琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。二、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。