广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4382号 上诉人（原审原告）：广西三美市场管理有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市红碑路3号红卫生产资料批发大市场三区。统一社会信用代码：91450200MA5L2J0J3G。 法定代表人：王德华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李节，柳州市金盾法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：郑达萍，女，1999年6月20日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 上诉人广西三美市场管理有限公司（以下简称三美公司）因与被上诉人郑达萍租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2018）桂0205民初4777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 三美公司上诉请求：一、查清案件事实依法判决被上诉人向上诉人支付2017年11月到2018年6月门面、场地使用费38707元。二、一、二审案件受理费由上诉人与被上诉人按比例承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，损害了上诉人的合法权益。请求二审法院查明事实，纠正一审错误的判决，以维护上诉人的合法权益。 郑达萍未做答辩。 三美公司向一审法院起诉请求：郑达萍向三美公司支付2017年11月至2018年6月门面、场地使用费38707元，违约金7741.4元。 一审法院认定事实：2016年12月14日，三美公司经其法定代表人王德华与广西柳州物资储运贸易总公司签订了一份《场地租赁协议》，三美公司向广西柳州物资储运贸易总公司承租了柳州生产资料批发大市场三区10725平方米货场，其中4000平方米是钢构活动棚，租赁期限自2017年1月1日至2020年3月31日，约定三美公司可以将货场上的门面分租给不同的承租人用于家居建材装饰经营。协议签订后，三美公司将承租来的货场（包括钢构活动棚）改造成的家居建材装饰市场，分别出租给不同的人。 2017年7月1日，三美公司与郑达萍签订了一份《租赁合同》，将柳州生产资料批发大市场三区改造成的市场精品三区4栋27、28号两间门面及门面前的场地出租给郑达萍。合同约定：用途为经营及存放建筑装饰材料；租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日止；门面租金每月4200元，场地租金每月2800元，合计7000元，应于每月1-5日交纳；房屋如需装修郑达萍应书面报告三美公司及辖区消防部门同意后方可进行；租赁期满，郑达萍应如期交还门面，逾期交还则每逾期一日应向三美公司支付原日租金的两倍金额，还应承担因此造成三美公司的损失等等。 2017年7月26日，柳州市公安局消防支队柳北区大队对涉案家居建材装饰市场进行检查，发现该市场未经消防验收擅自投入使用，同月31日作出责令市场停止使用并处罚款30000元的行政处罚决定。同年11月20日，柳州市公安局消防支队柳北区大队对涉案家居建材装饰市场进行检查时，发现市场还存在以下隐患：“（一）未申报消防审核、验收、备案，开业前消防安全检查；（二）市场内各建筑耐火等级低，未按规范要求划分防火分区，造成防火分区面积超过规定标准；（三）市场内各建筑之间的防火间距不足或被占用；（四）市场内使用大量可燃材料装修，并使用可燃材料搭建隔层当仓库使用；（五）市场未按规定要求设置自动喷水灭火系统、室内外消火栓系统，火灾自动报警系统，电气火灾监控系统，部分区域应急照明、疏散指示标志设置不符合规范要求；（六）市场未按规范设置消防水池、水泵等消防给水设施；（七）电气线路敷设不符合规范要求，电气线路未穿管保护，乱拉乱接现象普遍”。同年12月15日，柳州市公安局消防支队柳北区大队作出责令涉案市场停止使用并处罚款100000元的行政处罚决定。上述两次行政处罚决定均已送达广西柳州物资储运贸易总公司，行政复议期限和行政诉讼期限均已超过，行政处罚决定发生了法律效力。 三美公司在一审法院审理的三美公司与郑达萍（2018）桂0205民初4775号、与王根勇（2018）桂0205民初4773号、4774号等租赁合同纠纷案庭审中，承认其出租的门面未经主管部门批准建设，收到政府部门关于责令停止使用的行政处罚决定后，于2018年1月至同年3月停止涉案家居建材装饰市场的供电进行整改，同年4月恢复供电、恢复使用。 2018年7月11日，三美公司通过张贴和邮寄的方式向郑达萍送达《租赁合同到期与续约以及交还门面、场地的通知》。通知郑达萍：承租的门面、场地期限届满，如需续租请在2018年7月15日前办理续租手续，如不续租请在同样的期限内通知三美公司，并将门面、场地清空交还三美公司以及交清所欠费用等等。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。三美公司与郑达萍签订的《租赁合同》，是在平等、自愿的基础上签订的合同，包括门面和场地的租赁合同，但由于三美公司所出租的门面是将原有的钢构活动棚改造成的临时建筑，直至本法庭辩论终结前仍未办理批准建设手续，因此关于门面部分的租赁合同应认定为无效；合同部分无效，不影响其他部分的效力，因此关于场地部分的租赁合同应认定为有效。 2017年7月31日政府部门对涉案家居建材装饰市场作出责令停止使用并处罚款的行政处罚决定，同年12月15日政府部门再次对涉案家居建材装饰市场作出责令停止使用并处罚款的行政处罚决定，因政府部门至今没有作出涉案家居建材装饰市场可以恢复使用的决定，三美公司主张涉案家居建材装饰市场2018年4月已经恢复使用，因三美公司没有证据加以证明，该院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由于三美公司未能在租赁期间保持租赁物的正常使用，致使郑达萍不能使用租赁物，以实现合同目的，三美公司要求郑达萍支付租赁期间（2017年11月至2018年6月）的租金及违约金不应予以支持。 一审法院判决：驳回三美公司的诉讼请求。一审案件受理费961元，由三美公司负担（已交纳）。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人支付2017年11月-2018年6月的门面、场地使用费？ 《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，上诉人出租给被上诉人的门面系上诉人于2017年建设，未办理任何规划建设审批手续。2017年7月31日，柳州市公安局消防支队柳北区大队对案涉家居建材装饰市场做出行政处罚决定，责令市场停止使用并罚款30000元。2017年11月20日柳州市公安局消防支队柳北区大队对市场进行检查，发现市场内使用大量可燃材料装修、未申报消防审核、验收、备案等诸多问题，于2017年12月15日做出行政处罚决定，再次责令市场停止使用并罚款100000元。上诉人称其于2018年4月恢复供电、恢复使用，但上诉人未能提供证据证实其已获得消防批准，同意其营业，其已恢复市场正常营业和使用。因此，可以认定上诉人未能在租赁期间保持租赁物符合合同约定的商业经营用途。同时，上诉人亦未能提供证据证实被上诉人在2017年11月-2018年6月期间仍在正常使用案涉门面、场地进行经营。综上，上诉人诉请被上诉人向其支付2017年11月-2018年6月的门面、场地使用费，没有事实和法律依据，一审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。 综上所述，三美公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费768元（广西三美市场管理有限公司已预交），由上诉人广西三美市场管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇一九年十一月二十日 书记员 覃 溪