江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2676号 上诉人（原审被告）：长沙市湘桔酒店管理有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区。 法定代表人：刘克维，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程卫，男，1989年7月，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗敏，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江西时代产业投资有限公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区。 法定代表人：车广武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：车万金，男，1982年4月生，汉族，住广东省珠海市香洲区，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐卫东，江西赣翔律师事务所律师。 上诉人长沙市湘桔酒店管理有限公司（以下简称湘桔公司）因与被上诉人江西时代产业投资有限公司（以下简称时代公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2019）赣0192民初815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 湘桔公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1、案涉《经营合同》实属无效合同。被上诉人出租给上诉人的是违章建筑，案涉标的物已被要求限期拆除，致使上诉人权益受侵犯。被上诉人向上诉人主张租金和违约金，于法无据。2、案涉租赁标的物所在土地的权属不清，被上诉人的土地权属问题尚未厘清，被多家行政机关单位联合执法，环球公司内包括上诉人等众多商户被强行关店禁止营业，导致本案的《经营合同》履行不能，严重侵犯上诉人的合法权益。在租赁物无法正常使用的情况下，被上诉人强行要求上诉人支付租金的请求，根本不符合法律相关规定。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定错误。2、一审法院判决《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条规定，但其却未能按法条规定行驶其权责。 时代公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 时代公司向一审法院起诉请求：一、依法判令终止经营合同，湘桔公司立即撤离经营场所；二、依法判令湘桔公司支付四个月的门票款73334元，支付违约金50000元，支付逾期滞纳金40780.43元，以上合计共164114.43元；三、一审案件诉讼费由湘桔公司承担。 一审法院查明事实：时代公司是南昌环球公园的开办单位，2018年5月22日，时代公司以南昌环球公园筹建处的名义与湘桔公司签订了一份《经营合同》。该合同约定由湘桔公司使用南昌环球公园内的日本园从事经营活动，经营项目为：新青年轰趴项目、聚会策划、文化分享等，经营期限为2018年7月16日至2026年7月15日止。湘桔公司需每年向南昌环球公园支付门票款22万元，三年后(第四年起）按每年5%递增，湘桔公司在经营期第一年按半年度缴纳门票款，第二年起按年度缴纳门票款。双方还约定了：1、湘桔公司需向时代公司交付履约保证金1万元，如因湘桔公司原因导致合同解除的，时代公司不返还履约保证金；2、如任何一方违反合同约定，需向对方交纳违约金5万元；3、如湘桔公司逾期没交付门票及各种费用的，每逾期一日，时代公司有权按月欠缴金额的千分之三向湘桔公司加收滞纳金。合同签订后，湘桔公司共向时代公司支付了履约保证金1万元、门票款36666元。2018年12月26日，湘桔公司在南昌环球公园内开办的“新青年轰趴馆”因涉嫌容留他人吸食毒品而被下罗派出所依法予以查封取缔。此后，湘桔公司便未开展营业。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。时代公司以南昌环球公园筹建处的名义与湘桔公司签订了一份《经营合同》，该合同自双方当事人签字盖章时生效。湘桔公司辩称时代公司并非本案的适格原告，认为时代公司与南昌环球公园并非同一主体。但从时代公司湘桔公司向一审法院提交的裁判文书中均可看出，关于南昌环球公园的相关争议均是时代公司作为诉讼主体。且南昌市东湖区人民法院作出的（2003）东民一初字第142号判决书也已查明“南昌环球公园不具备独立法人资格，其开办单位为江西时代产业投资有限公司”，故一审法院认定时代公司为南昌环球公园的开办单位。时代公司以南昌环球公园筹建处的名义与湘桔公司签订的合同，因南昌环球公园至今仍未成为独立的法人，故应由时代公司承担相应的法律后果。对于湘桔公司辩称的《经营合同》为无效合同，一审法院认为，无法定事由，当事人签订的合同不应轻易认定为无效合同。湘桔公司主张南昌环球公园用地33333.5平方米的土地所有权已属于南昌市龙泽经济贸易咨询有限公司，时代公司已无处分权。但南昌环球公园总面积达三十余万平方米，属于南昌市龙泽经济贸易咨询有限公司只是一小部分，湘桔公司并不能证明其与时代公司租赁的场地属于上述南昌市龙泽经济贸易咨询有限公司所有的土地范围内。其次，湘桔公司主张南昌环球公园地块上的附着物及建筑物属违章建筑、土地被查封等，均是上述南昌市龙泽经济贸易咨询有限公司与时代公司争议的面积为33333.5平方米的土地，湘桔公司并不能证明其与时代公司诉争标的物属于上述范围。湘桔公司也未能向一审法院提交其他证据证明时代公司租赁给湘桔公司的建筑物属于违章建筑等，且时代公司湘桔公司已经实际履行了该合同（即时代公司向湘桔公司交付了租赁场地，湘桔公司向时代公司支付了部分租金），故对湘桔公司的辩解不予采纳。对于时代公司主张其与湘桔公司并非租赁关系而是合作经营关系。一审法院认为，时代公司只是向湘桔公司提供场所，按年收取固定的“门票款”，并不参与实际的经营管理、不承担经营风险。其形式上更加符合租赁关系的特征，故对时代公司主张其与湘桔公司为合作经营关系不予采信。对于已经生效的合同，当事人双方均应按合同约定履行各自的义务。时代公司向湘桔公司提供了约定的场所，湘桔公司也应按约给付租金。根据合同约定，湘桔公司需每年给付时代公司门票款（实为房屋租金）22万元，在经营期第一年按半年度支付门票款（实为房屋租金）即11万元。湘桔公司已经支付了时代公司租金36666元，尚欠73334元，故时代公司要求湘桔公司支付剩余租金73334元，一审法院予以支持。根据《经营合同》第九条约定：“甲乙任何一方未能按本合同履约或违反政府法令的，另一方可以提前解除本合同”。现湘桔公司因迟延给付租金，且因涉嫌容留他人吸毒被公安机关取缔，湘桔公司的行为已属违约，时代公司有权要求解除合同并要求湘桔公司支付违约金。根据《经营合同》第十条违约责任约定：“任何一方违反本合同的规定，则需向对方交纳违约金五万元…乙方逾期没交付门票及各种费用的，每逾期一日，甲方有权按月欠缴金额的千分之三向乙方加收滞纳金”。时代公司湘桔公司双方在合同中约定的滞纳金具有明显的违约金性质，与另外约定的支付违约金属于重复的违约金条款，不应一并适用。故对时代公司要求湘桔公司支付违约金50000元及滞纳金40780.43元，一审法院支持二者较高的部分即违约金50000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除江西时代产业投资有限公司（南昌环球公园）与长沙市湘桔酒店管理有限公司之间的《经营合同》，长沙市湘桔酒店管理有限公司于一审判决生效后三十日内撤出其租赁场所（即南昌环球公园日本园）；二、长沙市湘桔酒店管理有限公司于一审判决生效之日起十日内给付江西时代产业投资有限公司租金人民币73334元；三、长沙市湘桔酒店管理有限公司于一审判决生效之日起十日内给付江西时代产业投资有限公司违约金人民币50000元；四、驳回江西时代产业投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3582元，减半收取计1791元由时代公司承担447元、湘桔公司承担1344元。 本院二审中，上诉人提交4份新证据：证据一：上诉人营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证证明书原件，证明目的：上诉人诉讼主体身份适格。证据二：1、“南昌经济技术开发区葱葱娱乐中心”个体工商户营业执照、经营者徐文伟身份证复印件；2、《劳动合同书》一份；3、《说明书》一份；4、《收款委托书》及银行转账明细流水3份，证明目的：证明涉案租赁标的物占用经营主体系上诉人投资设立的“南昌经济技术开发区葱葱娱乐中心”，上诉人实际经营者，对“南昌经济技术开发区葱葱娱乐中心”及涉案租赁标的物享有实际控制管理权，对外具有承担“南昌经济技术开发区葱葱娱乐中心”涉及的相关民事法律责任权利义务主体身份资格的事实。证据三：1、《环球公园全体商户致南昌市政府的公开信》及“江西信访网上服务中心”系统网络公开登记查询检索信息，2、被上诉人公司企业公示信用信息，证明目的：证明被上诉人公司曾经与上诉人一起共同信访维权，上诉人因租赁标的物消防验收不合格的原因导致被停业无法正常使用涉案租赁标的物的事实，同时证明被上诉人承认涉案租赁标的物是在上诉人承租之前便早已存在搭建好的违章建筑的事实。证据四：1、南昌经开区公安消防大队封条。2、公安、消防联合执法人员现场执法图片6张。3、洪行执限拆经字【2018】第0101075号《限期拆除违法建筑决定书》。4、洪行执限拆公告经字【2018】第0101078号《限期拆除违法建筑公告》5、洪行执限拆公告经【2018】第0101080号《限期拆除违法建筑公告》，6、洪行执限拆催告经字【2018】第0101078号《强制拆除违法建筑事先催告书》，7、洪行执限拆经字【2018】第0101080号《强制拆除违法建筑决定书》，证明目的：证明涉案租赁标的物属于违章建筑，并即将拆除，导致上诉人在内的环球公园内众多承租户无法正常经营及合法使用租赁标的物的事实，同时证明上诉人与被上诉人签订的《经营合同》属于无效合同，因被上诉人原因导致上诉人根本无法正常使用租赁标的物时，被上诉人根本无权要求上诉人支付租金及违约金的事实。被上诉人质证后认为，对证据一的三性没有异议。2、对证据二的三性没有异议，但是除了《经营合同》外，其他证据不能作为新证据提交，并不是上诉人新发现的证据，不符合法律规定。3、对证据三、证据四的三性均有异议。提交的证据上的日期是2018年，一审开庭时间是2019年6月3日，所以被上诉人认为不是新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为,湘桔公司与时代公司双方于2018年5月22日签订的《经营合同》是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定及时、全面、诚信地履行各自的合同义务。在履行涉案合同过程中，湘桔公司自2019年2月起未按涉案合同的约定交纳相应租金，其行为已构成违约，故时代公司要求其支付租金并承担相应的违约金于法有据，应予支持。现湘桔公司上诉称，时代公司提供的涉案房屋是违章建筑，且被多家行政机关联合执法要求限期拆除，导致合同目的不能实现，故不应承担支付涉案租金的责任；但诉讼中，湘桔公司未提供充分有效的证据证明时代公司交付的涉案房屋不符合涉案房屋租赁合同的约定，亦未提供证据证实其不能继续经营是由于时代公司没有按约履行涉案房屋租赁合同造成的，因此，湘桔公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院据实判令湘桔公司向时代公司按约支付拖欠的租金及违约金，事实清楚，结果正确，本院予以维持。 综上所述，湘桔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费2766元，由上诉人长沙市湘桔酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇一九年十一月十八日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉