河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5180号上诉人（原审被告）：河北万昌房地产开发有限公司。住所地：河北省廊坊市霸州市112国道南侧、106国道西侧益津国际广场B12-013。法定代表人：李勇强，总经理。委托诉讼代理人：李刚，物业部经理。委托诉讼代理人：刘伟杰，河北厚正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋健，男，1986年6月25日出生，汉族，住河北省保定市雄县。委托诉讼代理人：王长青，河北天禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欢，河北天禹律师事务所律师。上诉人河北万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）因与被上诉人宋健房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2019）冀1081民初2514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人河北万昌房地产开发有限公司委托代理人刘伟杰、被上诉人宋健委托代理人王长青、王欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北万昌房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销（2019）冀1081民初2514号民事判决，依法改判解除上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》或发还重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》应解除。原审法院未调查核实上诉人、被上诉人之间的《商品房买卖合同》是否还能履行以及是否有履行必要，而直接判令继续履行合同，有违事实。事实上，由于客观因素、不可抗力等原因，上诉人与被上诉人所签的《商品房买卖合同》事实上已无法履行。二、被上诉人与霸州市益津商业经营管理有限公司签订《委托市场培育合同》并出具授权委托书，该合同及委托书系被上诉人真实意思表示，合法有效，原审法院不应未审查即确认无效，显然错误。《委托市场培育合同》及《授权委托书》约定，只要上诉人将房产交付给益津公司，则不属于违约，更不应该承担违约责任，原审法院认定错误、判决有误。三、被上诉人没有损失，更未提供损失证据，根据司法解释规定，不应判令上诉人承担违约金。二审中，上诉人又补充上诉理由如下：一审认定的扣减天数过少，对此有廊坊市中级人民法院作出的（2019）冀10民终3710号生效判决为证，该生效判决中扣除335.5天，本案一审判决中扣减的天数为249天。宋健答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。被答辩人主张解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。首先，被答辩人没有权利变更答辩人的一审诉讼请求，一审中答辩人主张的是“要求被告依法履行原、被告双方签订的房屋买卖合同，依约交付房屋，并给付原告违约金”。依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。答辩人已经向一审法院明确表明主张继续履行合同，并要求被答辩人支付违约金，但被答辩人却依据所谓客观原因片面地认为该合同无法履行，应当解除合同没有事实和法律依据。其次，被答辩人在一审时未向法庭提出反诉，也未向法庭提交任何证实合同无法履行的证据，依据民诉法证据规则不告不理的规定，一审法院没有义务审查合同能否履行的事实。2、被答辩人与霸州市益津商业经营管理有限公司系关联企业，两个公司的股东一致，且被答辩人向法庭提交的《委托市场培育合同》与本案没有关联性。该份合同虽然约定了由霸州市益津商业经营管理有限公司交接验收，但至今诉争房屋并未取得商品住宅交付使用批准文件，诉争房屋没有达到验收的标准，被答辩人已经形成违约事实，霸州市益津商业经营管理有限公司未履行相应的市场培育和运营的义务。最后，该份合同约定了由霸州市益津商业经营管理有限公司办理交接手续，但未约定未交付违约责任由谁主张，那么答辩人依据双方签订的《商品房买卖合同》主张权利于法有据。3、因被答辩人至今未交付房屋，已经构成违约事实，依据《商品房买卖合同》第九条的规定及合同法的规定，被答辩人应给付违约金。综上所述，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回，维持原判。另上诉人当庭向法庭补充上诉理由中的判决是个案，其认定的扣除天数不当，一审认定的扣减天数客观属实应予以认定。宋健向一审法院起诉请求：1、要求被告依法履行原、被告双方签订的房屋买卖合同，依约交付房屋，并给付原告逾期交房违约金79631元（自2016年12月31日计算至2019年4月15日止），剩余违约金自2019年4月15日起至据实交付房屋之日止。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2015年8月3日签订商品房买卖合同，原告在被告处购买益津国际广场第A区Al、A2座0l单元1-4134号房，该两品房的用途为商业，该处商品房建筑面积共32.74平方米，每平方米5818.72元，总价款为190505元。原告交付了购房款后，被告为原告出具了金额190505元的收据。该合同约定，被告应当在2016年12月30日前交付房屋，如逾期交房，被告应按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金；该合同同时约定，遭遇不可抗力出卖人可据实予以延期。另查，原告和霸州市益津商业经营管理有限公司于2015年8月2日签订了《“益津国际购物中心”委托市场培育合同》一份，该协议第一条约定，委托经营场所为A区A1、A2座01单元1-4134逗号商铺；第七条规定，．．．．．．5、双方约定，原告委托霸州市益津商业经营管理有限公司与被告直接办理房屋交接手包括房屋的交接与验收，原告无须再与被告直接办理房屋交付手续。依照上述协议，2016年12月8日，霸州市益津商业经营管理有限公司与被告万昌公司就“益津国际项目”第A区A1、A2号楼整栋楼进行了移交。霸州市建设局文件以及霸州市大气办通知证实，在原、被告购房合同签订之日起（2015年8月3日）至原、被告约定的交房日期2016年12月30日前因政府有关机构的行为导致被告停工163.5天，在2016年12月31日至2017年6月11日前停工85.5天。一审法院认为，被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。原告依交付了房款，被告应依约于2016年12月30日前交付原告房屋，但被告至今未交付房屋，属违约行为，被告应承担相应的违约责任。被告主张，已于2016年12月8日将包含原告房屋的整栋楼交付给受原告委托收房的霸州市益津商业经营管理有限公司，应视为向原告交付了涉案房屋。但在本案中，涉案房屋并未进行工程验收，不符合交付的条件，故本院对被告的此项主张不予支持。被告主张原告已获收益50641元，来源是购房优惠，也就是说原告未因房屋交付与否受损害，双方约定违约金从市场开业起算，现末开业，不应计算，退一步讲，即便按合同约定的时间，至今也未满三年，原告无诉权；从2014年起至2018年11月11日，因大气环保，政府原因造成累计停工760天的停工期，不应计入。被告的上述主张无事实和法律依据，本院不予支持。在合同履行过程中，政府相关部门多次发布文件，因大气污染及其他问题要求停工，该事实属于可以据实延期的事由。在原、被告购房合同签订之日（2015年8月3日）起至原、被告约定的交房的日期（2016年12月30日）期间，因政府行为导致停工163.5天，交房日期应顺延至2017年6月11日在2016年12月30日全2017年6月11日前停工85.5天，交房日期应顺?全2017年9月6日，以上停工时间共计249天。因现房屋未实际交付，故违约天数计算为：自2016年12月30日至原告主张的2019年4月15日，扣减停工延期249天后为586天（2016年12月3日至2019年4月15日共835天扣减249天）。原被告双方约定按已付房价款日万分之五支付违约金，被告主张原告的诉求过分高于损失，应依法调整，故对于原告诉请的违约金本院依法调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。为586天×190505元×4.75％÷365天×1.3=18886.35元该款被告应支付原告。自2019年4月16日至被告实际交房之日的违约金，待被告交房后按上述计算方法计算后另行支付给原告。被告逾期交房，原告作为买受人，要求继续履行《商品房买卖合同》，符合法律规定及合同约定，应依法支持。判决：一、原告宋健与被告河北万昌房地产开发有限公司于2015年8月3日签订的《商品房买卖合同》继续履行。二、被告河北万昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告宋健违约金主8886.35元（截止到2019年4月15日）。三、被告河北万昌房地产开发有限公司支付给原告宋健自2019年4月16日至实际交房之日的违约金（违约金以190505元为基数，自2019年4月16日算至实际交房之日，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）。四、驳回原告宋健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费885元，由原告承担698元，由被告承担187元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人河北万昌房地产开发有限公司提交了本院作出的（2019）冀10民终3710号民事判决书一份，欲证明本案一审法院认定的扣减天数过少的事实。被上诉人宋健提交了本院作出的（2019）冀10民终4658、4676号民事判决书各一份，欲证明与本案相同事实，一审法院扣减的天数与上诉人提交判决并不一致，而与本案的扣减天数是一致的事实。双方当事人提交的证据经庭审交换、质证，本院认证如下，双方当事人提交的证据均系本院依法作出的民事判决书，故本院对其真实性予以认定，但从三份判决书查明的事实来看，每件案件商品房买卖合同的签约时间并不相同，故相应扣减天数应据实核减，因此不应以该三件案件扣减天数作为认定本案应扣减天数的依据，故本院对双方提交证据的证明力均不予认可。经本院核查霸州市建设局文件以及霸州市大气办通知，本案在双方购房合同签订之日起（2015年8月3日）至合同约定的交房日期2016年12月30日期间因政府有关机构的行为导致上诉人河北万昌房地产开发有限公司停工应为160天，在2016年12月31日至2017年6月10日（顺延160天）期间停工86.5天，2017年6月11日至2017年9月6日（顺延86.5天）期间并未停工，故交房日期应为2017年9月6日，以上停工时间共计246.5天。本案二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。被上诉人宋健依约交付了房款，上诉人万昌公司应依约于2016年12月30日前向被上诉人交付房屋，但上诉人万昌公司至今仍未交付房屋，已构成违约，理应承担相应违约责任。一审法院综合考虑双方在合同履行过程中，政府相关部门多次发布文件，因大气污染及其他问题要求停工，该事实属于可以据实延期的因素，核定扣减249天，但经本院核算，自2015年8月3日至2017年9月6日，期间停工扣减延期天数应为246.5天，原审判决多扣减2.5天。增加扣减天数，上诉人万昌公司承担的赔偿责任减少，其利益并未减损，且被上诉人对此予以认可，故本院对此不予变更。上诉人万昌公司关于一审法院扣减天数过少的上诉请求与事实不符，本院不予支持。关于上诉人万昌公司主张的双方签订的《商品房买卖合同》履行不能，应予解除的问题。本院认为，从本案查清的事实来看，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方在后续履行合同的过程中虽存在延期交房的客观情况，但并不构成合同不能履行的抗辩事由，且上诉人就其此项主张也未能提交充足证据予以证实，故本院对其此项上诉理由不予认可。关于上诉人万昌公司主张的其已将涉案房产交付给津益公司，依据被上诉人与津益公司之间签订的《委托市场培育合同》的约定，其并不构成违约，不应承担违约责任的问题。本院认为，从本案查清的事实来看，涉案房屋并未进行工程验收，不符合交付的法定条件，故上诉人万昌公司的交付行为因违反法律规定，不应视为有效交付，因此本院对上诉人的此项上诉主张亦不予认可。关于上诉人万昌公司主张的被上诉人没有损失，也未提供损失证据，不应判令其承担违约金的问题。本院认为，上诉人万昌公司延期交房的行为，导致被上诉人不能依照合同约定时间取得房产，不能获得房产的使用价值，该客观事实已在双方签订的《商品房买卖合同》中予以载明，故上诉人万昌公司称被上诉人没有损失的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，河北万昌房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费885元，由上诉人河北万昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  韩静威审判员  盖秀红二〇一九年十一月四日法官助理刘远鸥书记员李煜