河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终6663号上诉人（原审被告）：闫会民，男，1961年1月25日出生，汉族，户籍地：北京市石景山区，现住涿州市。委托诉讼代理人：郝鲁，北京京驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫梦颖，女，1986年11月17日出生，汉族，住北京市石景山区，系上诉人之女。被上诉人（原审原告）：闫旭智（志），男，1941年9月16日出生，汉族，住涿州市。委托诉讼代理人：沙瑀智，河北鹿保勇律师事务所律师。上诉人闫会民因与被上诉人闫旭智确认合同无效纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。闫会民上诉请求：1、请求撤销一审法院第一、二、三项判决，依法驳回被上诉人一审全部诉讼请求，或依法将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院基础事实认定错误，适用法律错误。第一、当事人从事民事活动应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则。本案中，双方在2005年11月3日签订的房屋转让协议书系双方当事人真实意思表示，并经村民委员会盖章确认，而且在当天经涿州市财政所办理了征税手续，颁发了契证。契证注明：根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条和第十条的规定，发给此证。契证号为：冀契证涿字第壹号。契证清晰记载以下事项：房屋土地坐落、房屋土地概况、出让方为闫旭志，承受方为闫会民，以及适用税率和实征税额，有涿州市码头镇财政所农税专用章确认。故双方签订的房屋转让协议书是双方真实意思表示，经过了村委会审批批准，并依据《中华人民共和国契税暂行条例》办理完毕征税，由财政所盖章确认，应受到法律保护。另该协议已经实际履行十多年，上诉人一直实际占有使用诉争房屋，已完全形成稳定的社会关系。在十几年内被上诉人从未就此事向上诉人提出过任何异议，只因为所涉房屋可能涉及拆迁，故向法院提起诉讼，严重违反了民事活动诚实信用原则，且双方签署的协议无论从内容上，还是审批的过程上，以及依据《中华人民共和国契税暂行条例》办理完毕征税的事实上，均应当受到法律的保护。第二、一审法院认为上诉人不是涉案宅基地及房屋所在地涿州市村民，不具有合法取得涉案宅基地使用权的资格，故认定双方之间转让协议无效。该认定没有准确适用法律，基础事实没有查清。在北京市高级人民法院(2014)高民提字第2249号再审判决书中已明确确认：1、虽然是城镇非农业户口居民，但购买农村私有房屋，经过了有关部门批准，不存在非法取得的情形。2、协议已经实际履行多年，一方一直占有使用涉案房屋，已形成较为稳定的社会关系。故一审法院仅依据上诉人不是该涉案房屋村民，即认定该协议无效，没有准确适用法律，基础事实没有查清。第三，双方协议已经实际履行十多年，上诉人一直实际占有使用诉争房屋，投入了大量的人力物力财力，已完全形成稳定的社会关系。且上诉人名下除了涉案房屋外，没有其它任何房屋。现在让上诉人腾退该房屋明显显失公平，也完全不符合法律规定，现在该房屋面临拆迁，在相关的拆迁政策还没有明确的情况下，也完全不具备腾退房屋的条件。综上所述，一审法院对于本案的基础事实认定不清，适用法律明显错误，请求二审法院依法查明事实，准确适用法律，切实维护当事人合法权益，支持上诉人诉讼请求。闫旭智辩称，一、答辩人与上诉人之间的《房屋转让协议》无效。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发(1999)39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《河北省农村宅基地管理办法》第六条规定“农村村民建设住宅，应当依法取得土地使用权。禁止非法占用土地建设住宅。禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地”。另外，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条也确定了农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，房屋买卖合同应认定为无效的原则。农村宅基地使用权系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，与特定的身份关系相联系。宅基地上的房屋与宅基地具有不可分性，故转让房屋的同时也会处分宅基地使用权。而国家相关政策明令禁止向非本经济组织成员转让宅基地使用权。故依据合同法第52条的规定，本案中，由于买卖双方并非同一经济组织成员，双方签订的《房屋转让协议》应认定为无效。二、村委会盖章及契证不是判断协议效力的依据。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民住宅用地。经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。根据上述规定可以看出，宅基地使用权的设立或变更应由县级人民政府批准，村委会及镇财政所均非确认宅基地使用权设立或变更的部门。虽然房屋转让协议中有村委会的盖章，镇财政所也颁发了契证，但不代表宅基地使用权已经合法转移。事实上，正是由于房屋转让的违法性，涉案宅基地使用权至今也未办理变更手续。因此，村委会的盖章及契证不是确认协议有效的依据。三、(2014)高民提字第2249号案件的案情与本案不同，该判决不能作为本案的参考。1、该案中买房人已经取得了《集体土地建设用地使用证》，而本案中上诉人并未取得《宅基地使用权证》，未能取得的原因是房屋转让行为不合法。2、该案中房屋买卖行为发生在《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》发布之前，由于双方签订的协议并不违反当时的法律规定，因此土地部门为买房人颁发了《集体土地建设用地使用证》，但本案协议签订时，严禁炒卖土地的通知已经发布，因此双方签订的协议违法，土地部门不可能为上诉人颁发相关证件。3、本案协议签订后，上诉人并未在此居住，房屋仍然保持原状。由此可见，上诉人援引的判决中的案情与本案并不相同，不能作为本案判决的依据。综上所述，答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。闫旭智向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法确认原、被告签订的《房屋转让协议书》无效；2、依法判令被告向原告返还宅基地（宅基证号：203095）及地上房屋；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2005年11月3日签订《房屋转让协议书》，双方约定原告将位于涿州市的房屋及宅基地使用权（宅基证号：203095）转让给被告闫会民，转让价款为5000元。另查，被告闫会民户籍所在地系北京市，其并不是涿州市村民。上述事实，有原告提供的宅基地登记表一张（证号：203095）、房屋转让协议一份、涿州市民委员会出具的证明，原、被告的陈述及庭审笔录在卷为凭。一审法院认为，原、被告虽然于2005年11月3日签订《房屋转让协议书》，但由于被告闫会民不是涉案宅基地及房屋所在地涿州市村民，不具有合法取得涉案宅基地使用权的资格，故双方之间的转让协议应属无效。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故原告应当退还被告房屋转让款5000元，被告应当腾退涉案房屋及宅基并返还原告。对于被告主张的经济损失，因本案中未能提供充分证据予以支持，对此暂不予支持，被告可另案主张相应的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、原、被告于2005年11月3日签订的《房屋转让协议书》无效。二、原告于本判决生效后三十日内返还被告转让款5000元。三、被告于本判决生效后三十日内腾退涉案宅基地（宅基证号：203095）及地上房屋并返还原告。案件受理费80元，由被告负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交照片两张，证明房子的现状，涉案房屋系上诉人唯一的房子，虽然已经居住了十几年。被上诉人质证称，不确定房屋的现状，对证据真实性无法确定；二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人闫会民不是涉案宅基地及房屋所在地涿州市村民，不具有合法取得涉案宅基地使用权的资格，故双方之间的转让协议应属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，故一审判决并无不当。上诉人因此所受损失，可依据双方过错，另案起诉解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人闫会民负担。本判决为终审判决。审判长  王志强审判员  杨玉龙审判员  张晓清二〇一九年十一月二十九日法官助理赵云龙书记员李雪朔