广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终3108号上诉人（原审被告）：惠州市永华房地产开发有限公司，住所地：惠州市江北1。法定代表人：陈凯迪委托诉讼代理人：郭学民，系广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，系广东伟伦律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审原告）：吕伟芳，女，汉族，1992年8月26日出生，住址：广东省惠东县。被上诉人委托诉讼代理人：林志浩，系广东惠泰律师事务所律师被上诉人委托诉讼代理人：叶燕灵，系广东惠泰律师事务所律师原审第三人：谢思龙，男，汉族，1961年7月16日出生，住址：惠州市惠城区。上诉人惠州市永华房地产开发有限公司与吕伟芳、谢思龙房屋买卖合同纠纷一案，不服惠城区人民法院（2018）粤1302民初8219号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州市永华房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭学民和刘洋、被上诉人吕伟芳的委托诉讼代理人林志浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市永华房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销惠城区人民院作出的（2018）粤1302民初8219号民事判决第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、请求依法判决一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由如下：一审法院认定上诉人交付的房屋没有达到合同约定的交付条件，进而按照双方《商品房买卖合同》中关于逾期交付违约金的计算标准，判决上诉人承担违约金，认定事实错误，应当予以纠正。一、上诉人已经按照与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的期限，向被上诉人实际交付了房屋；上诉人不构成逾期交付，不应当按照逾期交付的情形承担违约金。1、上诉人已经按照约定的期限向被上诉人实际交付了房屋，被上诉人已实际占有使用该房屋。根据上诉人与被上诉人在一审提交的证据以及庭审查明的事实，上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》以后，按照合同的约定，于2018年1月2日向被上诉人吕伟芳交付了房屋，被上诉人当日进行了验收并出具了《房屋验收满意书》，并与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》；2018年3月5日，吕伟芳签署了《装修申请表》等文件，对涉案房屋进行装修，并在装修完毕后实际入住，至今仍居住在该房屋中。2、即使上诉人交付的房屋未取得竣工验收手续等，根据相关法律规定，被上诉人也无权主张逾期交付违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》的明确约定，在交付房屋时，上诉人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足房屋交付约定条件的，被上诉人有权拒绝接收。但在本案中，上诉人交付的房屋没有取得建设工程竣工验收备案证明等文件，但被上诉人在房屋交付过程中未提出过异议而予以验收并装修入住。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持……”。因此，被上诉人无权主张逾期交付违约金。二、即使上诉人交付的房屋因未取得建设工程竣工验收备案文件等构成违约，也不应当按照逾期交付的情形承担违约金。1、根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人未按照约定的时间向被上诉人交付房屋的，或者交付的房屋不能满足相关约定导致被上诉人拒绝接受的，才按照合同第十二条的约定支付违约金。2、上诉人交付的房屋因未取得建设工程竣工验收备案文件等构成违约，不适用《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交付的约定。并且，合同中并没有对交付的房屋未取得建设工程竣工验收备案文件这一情形的违约金的承担进行约定。3、在合同没有约定的情况下，一审法院认定上诉人并未在房屋交付时取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告而存在违约，直接适用双方关于逾期交付的违约金的计算标准而判决上诉人承担违约金，认定事实错误。三、上诉人交付的房屋未取得建设工程竣工验收备案文件等，并未造成被上诉人的实际损失，因此不应当承担支付违约金的违约责任。1、根据以上可知，被上诉人在上诉人未出示建设工程竣工验收备案文件等材料的情况下，同意验收房屋，已经无权以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任。2、此外，被上诉人也没有提供任何证据证实因上诉人交付的房屋未取得建设工程竣工验收备案文件等造成其自身损失；因此，在双方合同未就该情形约定违约金且没有造成被上诉人实际损失的情况下，上诉人不应当承担违约责任综上，请求二审法院在查清本案事实后，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人辩称，被上诉人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人至二审庭审为止仍然未能取得案涉房屋建设工程竣工验收备案证明文件以及案涉商品房的房屋测绘报告，违约状态一直延续，一审法院认定上诉人存在违约且应支付违约金有事实和法律依据，恳请二审法庭驳回上诉人的上诉人请求。一审原告向一审法院起诉请求：一、请求判令确认原被告于2017年7月18日签订的《华xx庭商品房认购书》第一条关于商品房成交总价为人民币2332012元的合同条款无效；二、请求判令被告向原告返还原告多交的购房款535365元；三、本案诉讼费用由被告承担。原告于2018年8月28日提交《变更诉讼请求申请书》，变更后诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付逾期交付符合竣工验收条件的房屋的违约金（违约金按房屋总房款2330000元为计算基数，从2017年12月28日起计至房屋符合竣工验收交付之日止，暂计至起诉之日为104025.xx元）；二、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月18日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了一份《华xx庭商品房认购书》，约定原告向被告认购位于惠州市惠城区××大道××号商品房，总价格为2330000元，首付款1080000元，余款1250000元，付款方式为银行按揭。2017年12月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买上述房产，总价款为1796647元，首期房价款546647元，余款1250000元贷款支付。出卖人应当在2017年12月28日前向买受人交付该商品房……交付该商品房时，出卖人应当出示满足交付条件的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。同时，合同约定的商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告……逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金……附件十一《补充协议》“第三条1、出卖人、买受人双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，届时视现场情况，可允许买受人提前3个月进入装修；由于施工周期受政府职能部门工作程序及天气等不确定因素影响，基于互谅原则，买受人亦同意如出卖人不能如期交楼，在延期不超过3个月时，不视作违约……”另外，庭审期间，原、被告双方共同确认原告向被告实际交付总房款为2330000元。2018年1月2日，原告签订了《房屋验收满意书》，显示内容有：原告对涉案房屋的结构、顶棚、墙面/地面、门窗、各类开关/插座/照明、给排水管道/水龙头、地漏/防水、智能化设施、燃气/水/电表等项目进行了验收确认。同日，被告向物业公司发出《收楼确认书》，告知其为原告办理收楼，同时物业公司与原告签订了一份《前期物业管理服务协议》。对此原告在庭审中称：“原告吕伟芳有交付，交付时间是2018年1月2日。”被告在庭审中称：“属实。”2018年3月5日，原告签署《装修申请表》、《室内装饰装修管理协议》、《消防安全协议书》后对涉案房产进行装修。2018年6月13日，惠州市城市管理行政执法局河南岸执法队于作出的《公告》，载明：“……经核查，华xx庭D栋未取得验收合格手续，不具备使用条件，存在很大安全隐患。按有关法律法规要求，请各业主立即停止装修活动，所有人员包括已入住的人员请于2018年6月14日8时前自行搬离华xx庭D栋。在该建筑取得验收合格手续前，所有人员不得再进入该建筑。下来，执法部门将函告有关部门，对华xx庭D栋采取停水、停电和查封等措施。”之后，被告申请复议，惠州市人民政府于2018年9月17日作出惠府行复[2018]xx号《行政复议受理通知书》以及广东省人民政府行政复议办公室于2018年11月12日作出粤府行复[2018]4x3号《行政复议受理通知书》决定受理被告的行政复议申请。另查，根据《广东省惠州市商品房预售许可证》[编号：惠市房预许(2016)xx1号]显示，开发企业为惠州市永华房地产开发有限公司，项目名称为华xx庭；项目坐落：华xx庭预售房屋D栋、三期/19层；发证时各栋已建层数：已封顶；符合预售条件，准予预售。该证有效期为2016年9月7日至2017年9月7日。再查，根据本院庭审笔录载明：“原代：问一下被告，请问案涉房屋是否已经取得建设工程竣工验收备案证明文件？是否已取得房屋测绘报告？被代：两份证明文件都没有，是因为政府相关职能部门的违法调控容积率行为导致我司无法取得上述两份证明文件。”以上事实，有《华xx庭商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《收楼确认书》、《房屋验收满意书》、《前期物业管理服务协议》、《装修申请表》、《室内装饰装修管理协议》、《消防安全协议书》、银行转账记录、收据、微信转账记录、《个人购房借款/担保合同》、《公告》、《行政复议受理通知书》等证据及本院庭审笔录在卷为据。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方形成房屋买卖合同纠纷关系，原告依约向被告支付购房款，被告理应依约及时将符合合同约定交付条件的房屋向原告交付使用。本案中的原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“该商品房已取得房屋测绘报告”等条件作为涉案房屋的合同约定交付条件，而被告并未在房屋交付时取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，因此被告确存在违约。但是，原、被告双方亦在合同中约定了“交付该商品房时，出卖人应当出示满足交付条件的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”既然原、被告双方已经在合同中约定了房屋交付条件，那么在被告向原告交付涉案房屋时，被告应积极履行向原告出示及告知符合交付条件的证明材料的义务，同时原告亦应对房屋交付条件进行审核。且被告已向物业公司发出《收楼确认书》告知其为原告办理收楼且原告已对涉案房屋签署了《房屋验收满意书》以及与物业公司签订《前期物业管理服务协议》并于2018年1月2日开始装修使用。因此对于被告的违约情形原告亦存在一定的原因力，但主要原因仍系被告所致，故被告应当承担相应的违约责任。关于违约责任及期限的计算问题，因被告无法取得建设工程竣工验收备案证明、房屋测绘报告系容积率等问题所造成的，而被告亦提起了行政复议，虽然该行政复议或诉讼等纠纷并非本案民事违约责任纠纷的审理依据，但是行政复议或诉讼的结果可能会对民事违约责任纠纷产生一定的影响，为避免后续的损失继续扩大或相关的赔偿纠纷，原告本可待行政复议或诉讼纠纷结果以后再一并予以主张，但本案中，考虑到被告的行政复议的立案时间在本案立案之后，因此，本院酌定违约金的期限可计至本案的立案之日即2018年7月5日，后原告可视行政复议或诉讼的结果再另行主张其权利。同时，又鉴于原、被告双方在《商品房买卖合同》的《补充协议》第三条第1点中的“出卖人、买受人双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，届时视现场情况，可允许买受人提前3个月进入装修；由于施工周期受政府职能部门工作程序及天气等不确定因素影响，基于互谅原则，买受人亦同意如出卖人不能如期交楼，在延期不超过3个月时，不视作违约……”从上述条款可以看出原、被告双方对于提前或延后交付房屋的时间有3个月期限的互惠互谅约定，因此，本院酌定被告向原告支付的违约金应按总房款2330000元为本金，从约定房屋交付日2017年12月28日的延期三个月即2018年3月28日起计至起诉之日2018年7月5日止合计99天，合同约定逾期在60日内按日万分之2计算即27960元（2330000元×0.02‰×60天），合同约定逾期超出60日按日万分之3计算即23067元（2330000天×0.03‰×33天），合计即51027元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市永华房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告吕伟芳支付违约金人民币51027元。二、驳回原告吕伟芳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2381元（原告已预交25456元，预交多出部分予以退回），由原告吕伟芳负担1168元，由被告惠州市永华房地产开发有限公司负担1213元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：被上诉人主张的逾期交房违约责任是否应当支持的问题。具体判析如下：广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二的规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。”本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》约定以“商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件”及“商品房已取得房屋测绘报告”等条件作为交付的条件，上诉人在涉案商品房未达到交付的条件通知被上诉人收楼被上诉人有权拒绝，但是在上诉人未能提交上述交付房屋所需的文件的情况下，被上诉人依然签订《房屋验收满意书》接受涉案的商品房，签订《前期物业管理服务协议》并对涉案商品房进行装修，正常缴纳水电以及物业管理费，被上诉人的上述行为可以认定同意接受房屋，按照上述规定现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，应当不予支持，原审法院认定上诉人应当承担逾期交房违约责任，处理不符合规定，二审予以纠正。另，上诉人永华房地产开发建设的华xx庭D栋，未经行政许可，擅自加建19层以上的建筑，被政府行政部门查处，同时惠州市城市管理行政执法局河南岸执法队于2018年6月13日发出《公告》要求业主停止装修活动以及搬离华xx庭D栋，永华房地产公司的上述行为确定给19层以下的业主造成损害，应当承担相应的损害赔偿责任。但是，由于涉案的商品房已经完成交付，而永华房地产公司的上述违规行为，并不属于逾期交房的违约责任的性质和内容，被上诉人以此作为请求逾期交房违约责任的依据不足，不予支持。但是，鉴于永华房地产的损害事实确实存在，华xx庭D栋19层楼以上的建筑是否应当拆除仍有待行政认定处理，届时被上诉人可以一并充分进行举证，再另循诉讼解决，依据民事诉讼的“不告不理原则”，本案不予处理。综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审判决查明事实不清，适用法律欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，参照广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二的规定，判决如下：一、撤销惠州市惠城区人民法院(2018)粤1302民初8219号民事判决；二、驳回吕伟芳的全部诉讼请求。本案一审案件受理费2381元，二审受理费1076元，合计3457元，由吕伟芳负担。上诉人惠州市永华房地产开发有限公司二审预交受理费1076元，予以退回。吕伟芳应向法院缴交的诉讼费应于本判决发生法律效力之日起七日内缴交，逾期未缴法院将强制执行。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  蓝惠兰审判员  黄宇乐二〇一九年十一月十九日法官助理黄晓娜书记员曾晓英附：相关裁判依据：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；2.广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二：买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。