新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)兵1202民初1282号 原告：牛红印，男，1965年12月17日出生，住新疆哈密市。 被告：朱新舟，男，1971年2月26日出生，户籍所在地新疆哈密市，住新疆哈密市。 第三人：唐爱琴，女，1973年2月25日出生，住新疆哈密市。 原告牛红印与被告朱新舟、第三人唐爱琴土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告牛红印，第三人唐爱琴到庭参加诉讼，被告朱新舟经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本院现已缺席审理终结。 原告牛红印向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订的《土地租赁合同》；2、判令被告返还土地300亩、变压器一台、水泵一台、水井启动箱一台及土地上的房屋；3、判令被告支付土地租赁费100000元；4、判令被告向原告支付违约金30000元；5、案件受理费及送达费由被告承担。事实和理由：2012年1月1日，牛红印与朱新舟签订土地租赁合同一份，合同约定朱新舟承租牛红印土地300亩，租期10年即自2012年起至2021年止，2018年之后租金为每亩700元/年，每年的12月30日前付清次年的土地租赁费，土地不得转租。合同签订后，牛红印向朱新舟交付了土地，朱新舟未如期支付2019年的租赁费,且尚欠2018年的租赁费100000元。牛红印在催讨租赁费时才得知朱新舟将土地转租给了第三人。牛红印多次与朱新舟协商合同履行及违约责任承担事宜无果，故诉至法院，请求依法裁决。 第三人唐爱琴辩称，土地是朱新舟于2018年2月出租给唐爱琴的，租期4年。2018年唐爱琴向朱新舟支付租赁费360000元，2019年1月支付了240000元。当时，唐爱琴不知道土地是谁的，水卡、水井双控及水井的卫星定位备注的名字都是朱新舟，因此唐爱琴就认为地是朱新舟的。2019年1月11日，与唐爱琴一起租赁费的土地的合作人陈龙向朱新舟支付租赁费100000元，朱新舟拿到后直接交给了牛红印之子牛亚龙，此时唐爱琴才知道土地是牛红印的。牛亚龙收钱时未提出将土地收回一事。2019年，唐爱琴交了600亩土地的租金，但因为限水实际只种了300亩，另外的300亩闲置，因此唐爱琴要求再种植一年。如果不让唐爱琴继续种，要求朱新舟和牛亚龙退还一半租赁费120000元，并赔偿唐爱琴在土地上的投入损失。 被告朱新舟既未参加诉讼，亦未做出答辩。 本院经审理认定事实如下：2011年4月26日，牛红印与农十三师黄田农场签订《黄田农场土地租赁合同》两份，约定黄田农场将位于农一连居民点南沙梁牛红印自己开垦的荒地共计900亩租赁给牛红印进行经营种植，两份合同的租赁期限均为30年，自2011年4月1日起至2041年4月1日止。2012年1月1日，牛红印与朱新舟签订《土地租赁合同》一份，约定：朱新舟向牛红印租赁土地300亩，租期10年即2012年1月1日至2021年1月31日；2018年1月1日至2021年12月31日的租赁费为每年每亩700元，于每年的12月30日前付清次年的土地租赁费；牛红印向朱新舟提供砖木结构房屋三间、砖木结构井房一间、水井一座及滴灌设备一套（过滤器、地埋管道）、50#变压器一台、22千瓦水泵一台、水井启动箱一台；朱新舟无权进行二次转包，若转包，牛红印有权终止承包合同，并按朱新舟违约赔付；朱新舟在种植期间，在不违反国家及农场政策的情况下，牛红印不得干涉，不得随意抽回合同，如一方违约一次性赔偿给对方800000元。合同签订后，牛红印将土地交付给朱新舟。2018年2月，朱新舟将其从牛红印处租赁的土地转租给唐爱琴。2019年1月11日，朱新舟与唐爱琴签订了《土地承包合同》，合同约定承包期限为4年即2018年12月31日至2022年12月31日，租赁费每年240000元，每年1月一次性全额支付。2019年1月11日，唐爱琴的合伙人陈龙向朱新舟支付租赁费100000元，朱新舟收取租赁费后直接支付了牛红印之子牛亚龙。2019年1月15日，唐爱琴向朱新舟支付租赁费100000元。现牛红印以朱新舟违约转租土地，及欠付2018年度租赁费100000元为由诉至本院，请求判如所诉。 以上事实，有牛红印提交的《黄田农场土地租赁合同》、《土地租赁合同》，唐爱琴提交的《土地承包合同》、收条,本院对牛亚龙做的调查笔录,以及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人不履行合同义务的，应当承担违约责任。对于牛红印请求解除其与朱新舟签订的《土地租赁合同》的请求。根据双方签订的《土地租赁合同》约定承租人不得擅自转包，否则出租人有权终止合同。经查，朱新舟于2018年开始便将其从牛红印处租赁的土地转租给唐爱琴，其转租行为已违反双方约定，牛红印要求解除合同的请求符合双方约定。另外，合同约定承租人应于每年的12月30日前付清次年的土地租赁费，现朱新舟未按约定支付租赁费已违反合同主要义务，牛红印要求解除合同的请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条二项规定。综上，原告上述请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于原告要求朱新舟返还土地300亩、变压器一台、水泵一台、井房一间（砖木结构）、水井启动箱一台及土地上的房屋三间（砖木结构）的请求。经查，牛红印主张的上述动产及不动产均系双方签订合同时牛红印移交给朱新舟的财产。现本院已支持了牛红印请求解除合同的请求，朱新舟应返还上述财产。对于牛红印要求朱新舟支付2018年度租赁费100000元的请求。双方签订的合同约定2018年1月1日至2021年12月31日的租赁费为每年每亩700元，每年12月30日前支付次年的租赁费。根据双方约定，朱新舟应支付租赁费210000元，现朱新舟仅支付了100000元，尚欠110000元未付。现原告仅主张租赁费100000元，未超出合同约定的金额，故本院予以支持。对于牛红印要求朱新舟支付违约金30000元的请求。牛红印主张违约金的理由为承租人擅自将土地转包，根据合同约定应支付违约金800000元，但其只主张30000元。经查，合同第八条第一项约定朱新舟无权进行二次转包，若转包，牛红印有权终止承包合同，并按朱新舟违约赔付。第八条第二项约定朱新舟在种植期间，在不违反国家及农场政策的情况下，牛红印不得干涉，不得随意抽回合同，如一方违约一次性赔偿给对方800000元。根据上述约定，朱新舟二次转包的违约责任为牛红印有权终止合同，并要求赔偿因违约造成的损失。第八条第二项是对牛红印承担违约责任的约定，并非朱新舟二次转包应承担的违约责任。因此，双方对二次转包的违约责任约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，违约方承担的损失赔偿额不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，朱新舟在订立《土地租赁合同》时能够预见到或者应当预见到违约造成的损失应为占用牛红印的资金给牛红印造成的利息损失，即中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以当事人的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定朱新舟应向牛红印支付违约金5655元[100000元×（4.35%＋4.34%×30%）]。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、依法解除原告牛红印与被告朱新舟签订的《土地租赁合同》； 二、被告朱新舟于本判决生效之日起十日内向原告牛红印返还土地300亩、变压器一台、水泵一台、井房一间（砖木结构）、水井启动箱一台及土地上的房屋四间（砖木结构）； 三、被告朱新舟于本判决生效之日起十日内向原告牛红印支付租赁费100000元； 四、被告朱新舟于本判决生效之日起十日内向原告牛红印支付违约金5655元； 五、第三人唐爱琴在本案中不承担责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，由原告牛红印负担294元，被告朱新舟负担2606元。邮寄送达费30元,由被告朱新舟承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。 当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 审 判 长  董如意 人民陪审员  梁 伟 人民陪审员  梁 友 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  唐 慧 1