济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初4883号 原告：彭刚，男，1979年9月29日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 委托诉讼代理人：武连戈，济南槐荫北晨法律服务所法律服务工作者。 被告：吕广友，男，1983年7月17日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：魏玉茹，山东瑞文律师事务所律师。 第三人：济南创越房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：姜磊，经理。 原告彭刚与被告吕广友、第三人济南创越房地产经纪有限公司（以下简称创越公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，原告彭刚提出诉讼保全申请，要求查封被告吕广友名下位于济南市槐荫区恒大金碧新城A11地块x号楼3103室的房屋（以下简称3103号房屋），本院对其申请审查后作出（2019）鲁0104民初4883号民事裁定，查封了上述房屋。本院依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了第一次审理。原告彭刚及委托诉讼代理人武连戈，被告吕广友及委托诉讼代理人魏玉茹，第三人创越公司的法定代表人姜磊到庭参加诉讼。被告吕广友在该次庭审中提出反诉，该次庭审休庭。后吕广友明确不再提出反诉。本案于2019年10月31日公开开庭进行了第二次审理。原告彭刚及委托诉讼代理人武连戈，被告吕广友的委托诉讼代理人魏玉茹，第三人创越公司的法定代表人姜磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭刚向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告于2017年7月4日就3103号房屋签订的《房屋买卖居间合同》《合同补充协议》为有效合同；2.判决被告履行合同，将上述房屋《商品房买卖合同》、房屋销售不动产统一发票、完税证明、维修基金票据、《房屋不动产登记证书》等房屋办理不动产登记及过户的资料交给第三人保管；3.本案案件受理费、保全费、保险费、诉讼代理费由被告承担。事实和理由：原、被告在第三人的居间服务下，于2017年7月4日，就3103号房屋签订了《房屋买卖居间合同》《合同补充协议》。合同和补充协议对房屋的面积、价款、支付方式、过户等事项进行了详细约定。原告积极履行合同义务，按约定支付购房款113万元（含定金10万元）。在上述合同和补充协议签订后当日，被告向原告交付房屋，原告接收房屋后对房屋进行了装修和入住，居住至今。在2019年7月15日，被告向原告要求将剩余购房款35万元向其支付，原告以《房屋买卖居间合同》《合同补充协议》约定，剩余35万元购房款应当在下证过户时支付为由，拒绝了被告的无理要求。被告随后于2019年8月l日，找到涉案房屋物业和供电部门，要求对涉案房屋停水、停电，不让原告在房屋内居住，影响和干扰了原告的居住使用。事后，经过原告向第三人了解得知，被告将《商品房买卖合同》、房屋销售不动产统一发票、维修基金票据等资料从第三人处取走。综上所述，原告认为和被告就涉案房屋签订的《房屋买卖居间合同》《合同补充协议》为有效合同，被告的上述违约行为，影响了原告对房屋的正常使用，原告担心被告不诚信的行为会影响今后房屋不动产登记和变更，为方便该合同今后顺利履行，因此请求法院进行判决认定。 彭刚在本案第二次庭审中明确，因吕广友已经办理了3103号房屋的不动产权利登记，原诉讼请求第二项不再主张。 吕广友辩称，一、双方签订的《房屋买卖居间合同》及《合同补充协议》，因违反法律法规的强制性规定，损害社会公共利益，应当认定无效。2017年4月19日，济南市人民政府办公厅发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知第四条明确规定：“限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易”，以此促进我市房地产交易市场平稳健康发展，优化资源配置，优先保障有住房需求的购房者，避免购房者炒房行为。而本案中涉及的房产在双方签订合同时尚未取得房产证，同时双方在签订合同时对此是明知的，对此在双方《合同补充协议》第5条中有明确约定（“甲乙双方均知晓此房暂无不动产权证，暂未网签”）。故根据合同法第五十三条（应为五十二条）规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”双方签订的房屋买卖合同无效。二、若法庭审理认为双方签订的《房屋买卖居间合同》及《合同补充协议》合法有效，则在合同有效的前提下，因对方逾期支付房屋价款，并拒不履行支付房屋尾款的合同义务，致使我方合同目的无法实现，我方依据合同约定及法律规定享有合同解除权，要求解除与原告签订的《房屋买卖居间合同》及《合同补充协议》，并当庭以口头方式通知到原告，并申请提出反诉请求，请求判令彭刚立即返还我方3103号房屋。三、原告的第二项诉讼请求因合同无效，不应得到支持。即便合同有效，双方未在合同中就此作出约定，我方亦明确表示不能同意原告要求变更合同履行的要求，原告的该项诉讼请求没有事实与法律依据，应予驳回。四、原告自身对合同签订、合同履行、合同效力都具有严重过错，本案诉讼产生的所有费用均应由原告自行承担。原告自身从事房产经纪中介工作，应熟知本市房地产交易政策限制，其明知涉案房产不能过户，诱导我方告签订无法实际履行亦不存在合法效力的房屋买卖合同，同时在合同履行过程中逾期支付房屋价款，拒不履行支付房屋尾款，存在严重的违约行为，对合同无效或合同不能履行或合同解除均负有重要责任。五、本案第三人作为专业房产经纪公司，未尽到必要的提示说明义务，同时与原告因恶意串通未向被告说明济南市限售政策，并且草拟的合同文本不能实际履行，致使我方的合同目的不能实现，对本案诉争亦存在严重过错，我方保留向第三人未全面履行居间义务而给被告造成损失的赔偿责任。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。 吕广友向本院提出反诉请求，1.判令彭刚返还3103号房屋；2.判令彭刚承担违约责任即定金10万元不予返还；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月4日，我与彭刚签订《房屋买卖居间合同》《合同补充协议》，约定彭刚购买我名下3103号房屋，合同同时约定了房屋面积、价款、支付方式、过户、违约责任等事项，后彭刚严重逾期支付购房款同时拒不履行支付房屋尾款35万元，彭刚的严重违约行为，致使我合同目的无法实现，根据双方合同约定及法律规定，我向彭刚提出解除合同并于2019年10月16日送达彭刚，现彭刚拒不返还房屋，故为维护我的合法权益，特起诉，望判如所请。 吕广友后在本案诉讼中说明不再反诉。 创越公司述称，签订合同时还没有出房屋证不满两年不能出售的政策，当时吕广友只有认购书，我们都给双方说了，都知道这个事情，而且中介合同中也写到这块了，双方都认可，我们才签订的合同。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，彭刚提交《济南恒大金碧新城楼宇认购书》《房屋买卖居间合同》《合同补充协议》《房屋权属状况信息》、收条、《城市居民供用气合同》《金碧物业有限公司济南分公司收费收据》、银行账户明细、《证明》、保单保函及保险费发票、《委托代理合同》及代理费发票；吕广友提交《商品房买卖合同》、银行账户交易明细、《不动产权利证书》《解除合同通知函》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 一、2014年5月25日，济南西业置业有限公司作为甲方、出卖人，吕广友作为乙方、买受人，双方签订编号为0004872的《济南恒大金碧新城楼宇认购书》，约定吕广友认购3103号房屋。 二、2017年7月4日，彭刚、吕广友及创越公司签订《房屋买卖居间合同》，载明吕广友为售房人（甲方）、彭刚为购房人（乙方）、创越公为司居间方（丙方）。第一条：房屋基本情况。1.甲方同意，自愿将合法拥有的3103号房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解，并通过丙方居间已实地看房，对房屋现状无异议，愿意按协议成交价格购买。2.该房屋（相关资料以房屋权属状况信息为准）认购书0004872号，房屋用途住宅，建筑面积121.94平方米（含有产权储藏间23.03平方米）、暖气、天然气。如该房屋产权尚需完善产权继承、赠与、离异等变更手续的，则甲方应配合丙方办妥产权转移手续，并承担相关费用，以使甲方对该房屋具备合法的完全处置权。该房屋附属设施以开发商实际交付为准。3.甲方承诺；该房屋权属无争议并已征得其他共有人同意甲方以本合同约定条件出售。若发生该房屋权属纠纷或债务纠纷，均由甲方负责并承担相应责任。若该房屋尚欠契税、因继承、赠与取得而产生的税费、面积补差房款等，则由甲方补交，本合同另有约定的除外。4.该房屋不存在抵押。5.该房屋不存在出租。6.为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后（空白）天内委托丙方签订示范文本的《济南市存量房房屋买卖合同》，丙方可指定易居房友交易服务中心为甲、乙双方提供此服务，甲、乙双方均同意。第三条：付款方式。本合同签订当日，由乙方向甲方交付购房定金10万元，甲方将房屋所有权证或不动产权证书及有关房屋过户资料原件交给丙方保管，丙方出具收件收据。第四条：相关事宜。第五条：税费缴纳及中介服务费支付。1.经甲乙双方协商一致，本次房屋交易过户费用及按揭费用由乙方承担；产权交易过户手续及按揭手续由丙方指定易居房友交易服务中心办理：该房屋交易时所产生的税费（包括但不限于个人所得税、增值税、土地出让金、契税、测绘费、工本费、交易服务费），由乙方承担并支付。如果房屋需办理产权继承、赠与、离异变更、变更、银行解押手续，相关费用经协商，由（空白）给丙方。2.本合同订立后，视为丙方参与房屋居间交易，并提供了相应的居间服务。丙方可向甲乙双方收取房屋买卖中介佣金，其中（空白）。第六条：违约责任。1.本合同自签订之日生效，若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金双倍的违约金；乙方违约不履行合同，则定金为赔偿甲方的违约金；如因国家相关政策调整，不能及时办理相关手续的，由甲乙双方协商解决。丙方可向违约方收取佣金，如果佣金没有足额支付，丙方则可从违约金中优先扣除佣金。若任何一方代理人无权签署本合同造成本合同无法继续履行的，由无权代理人承担违约责任。2.甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋物业交接期间，房屋各项装饰及配套、附属设施被损坏或被拆除的，甲方应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施的评估值，向乙方支付赔偿金。3.乙方以贷款方式付款时：贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因材料不合格或个人征信不良导致未通过银行审批，乙方承担相应责任及经济损失。乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款逾期责任由乙方承担。4.甲乙双方应提供真实、有效、合格的过户、贷款、公证、变更等相关材料并及时配合丙方办理相关手续，如因甲乙任何一方提供材料不全或未及时缴纳相关费用而造成手续拖延，则由该方承担责任。第七条：免责条款。如因洪水、地震、火灾和法律、政策变化等不可抗力原因，导致本合同的不能实现的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第八条：附则。1.本合同一式三份，经甲、乙、丙三方签字或盖章后即发生法律效力，甲乙丙三方各执一份，每份具有同等法律效力。2.本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成，甲乙丙三方同意向房屋所在地人民法院提起诉讼。第九条：约定其他事项（如果以上条款与本事项发生冲突，则以本条款为准）。1.此房附属地下储藏室，4号楼102，建筑面积为23.03平方米。2.甲乙双方协商一致，于2017年7月4日前支付房款70万元整。 同日，三方还签订《合同补充协议》，载明：甲、乙双方在丙方见证下签定3103号房屋买卖居间合同编号为的房屋买卖合同。在原合同的基础上，特补充协议如下：1.在签订本合同当日，乙方支付定金10万元整；并于当日支付房款60万元整；2017年7月30日前支付房款10万元整：于2017年12月30日前支付房款10万元整；于2018年6月30日前支付房款10万元整；于2018年12月30日前支付房款10万元整；剩余尾款38万元整，下证过户支付（如乙方需贷款支付尾款，则以贷款审批通过日期为准）。2.甲方应在接到开发商通知办理房产证之日起15日内，将按照要求缴纳相关材料和手续，并积极配合办理房产证，甲方房产证办理完毕取得房产证之日起10日内，甲、乙双方办理产权过户手续，如延期不办理视为违约，未履行相关义务，每逾期一日，违约方应向房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金。3.房屋面积以实测面积为准，如出现面积差，多退少补，由乙方接收并承担，成交房款不变。4.如开发商办理房产证时间，延期违约，按照购房合同约定，赔偿违约金由乙方接收。5.甲、乙双方均知晓此房暂无不动产权证，暂未网签，属于下证过户，丙方已告知。6.税费：首次办理不动产权证所需缴纳的维修基金和契税等所有费用以及办理过户时产生的税费（包含增值税、契税和个人所得税等所有税费），均由乙方承担并缴纳。7.甲、乙双方办理产权过户时，应按照国家规定缴纳相应税费，如税费发生改变，按照过户时的国家规定缴纳。8.如乙方需办理贷款手续，所产生的相关费用由乙方承担。9.自交房之日起，有关此房使用产生的费用物业费、水、电、暖、燃气等均由乙方承担并交纳。10.在签定本合同后，如因市场原因出现房价上涨或甲方反悔不卖，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，同时并赔偿乙方本合同成交总房款30%的违约金；如乙方违约，则定金不退，同时并赔偿甲方本合同成交总房款30%的违约金：甲、乙任何一方违约造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之二），若甲、乙协商解除合同．且双方均不追究违约的，应当由乙方承担丙方佣金。11.本协议共两页，一式三份，与所签订的房屋买卖居间合同具备同等法律效力，如履行中发生争议，调解不成的，双方可以向房产所在地法院以诉讼的方式解决。 三、彭刚于以上合同及补充协议签订当日向吕广友支付定金10万元及房款60万元。吕广友出具《房款收到条》。 彭刚后于2017年10月27日、12月31日、2018年1月2日、6月28日、2019年1月4日、1月7日、1月26日分别向吕广友支付购房款13万元、5万元、5万元、10万元、3万元、6万元、1万元，合计向吕广友支付购房款113万元。吕广友于2017年10月27日出具《收据》，写明收到地下室费用3万元、3103号房费10万元。 彭刚就以上支付款项说明其购买吕广友的3103号房屋及附属地下室，后与吕广友协商出售给他人，价款为7.90万元。吕广友要求支付出售地下室款项的3万元予以支付，从总房价款中予以扣除。因此，购房款中还差35万元未支付。 吕广友确认彭刚的购房尾款38万元中提前支付了3万元，还剩余35万元未支付。 四、2017年11月2日，吕广友与济南西业置业有限公司签订编号为销售（字）2017280621xx的《商品房买卖合同》，就吕广友购买3103号房屋事宜进行了详细约定。当日，吕广友与济南西业置业有限公司签订的以上合同进行了商品房合同备案。 五、吕广友后将3103号房屋向彭刚交付。 彭刚在使用该房屋过程中，吕广友于2019年8月1日向该房屋所在小区的物业服务单位济南恒大金碧新城物业服务中心提出要求停水，该物业服务中心停水后，彭刚至物业服务中心进行核实并告知其购买该房屋。物业服务中心核实后恢复房屋用水。该物业服务中心于2019年10月16日出具《证明》，对以上事实进行说明。 六、2019年9月4日，吕广友就3103号房屋进行了不动产权登记，权利人为其本人，《不动产权利证书》号为鲁（2019）济南市不动产权第0195xxx号。 创越公司在本案诉讼中说明吕广友在取得该证后即将该《不动产权利证书》交由其公司。其另说明根据济南市目前不动产交易政策，“证满2年”才能进行不动产权属转移登记，因此目前彭刚与吕广友之间无法进行不动产权转移登记。 七、彭刚为本案诉讼，于2019年8月21日与济南槐荫北晨法律服务所签订《委托代理合同》，约定济南槐荫北晨法律服务所接受彭刚的委托，为本案进行诉讼代理人，代理费为2万元。2019年10月15日，济南槐荫北晨法律服务所向彭刚出具代理费发票，载明代理费为2万元。 彭刚另为本案诉讼保全，在安诚财产保险股份有限公司济南中心支公司投保诉讼财产保全责任保险，为此其向该公司支付保险服务费3000元。 八、吕广友于本案诉讼中于2019年10月15日作出《解除合同通知函》，内容为：彭刚先生：2017年7月4日，我方与贵方就贵方购买3103号房屋协商签订《房屋买卖居间合同》及《合同补充协议》，现因贵方未按照《合同补充协议》第1条约定如期支付款项，同时未按照该条约定支付房屋尾款，经我方多次催要后仍拒不履行该项合同义务，致使我方合同目的无法实现，现根据《房屋买卖居间合同》第六条约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定向贵方通知如下：我方依法解除与贵方签订的《房屋买卖居间合同》及《合同补充协议》，请贵方立即搬离3103号房屋，并与我方协商违约责任及房款退还事宜。彭刚就吕广友提出的该《解除合同通知函》说明一是未收到，二是不同意解除。 本院认为，3103号房屋为吕广友购买取得，其经与彭刚、创越公司协商一致，三方于2017年7月4日签订了《房屋买卖居间合同》及《合同补充协议》，以上合同及协议均为当事人双方的真实意思表示，合同及协议的内容不违反法律及行政法规的效力性强制规定，合同及协议均合法有效。吕广友在答辩中称其与彭刚签订的《房屋买卖居间合同》及《合同补充协议》因违反法律法规的强制性规定，损害社会公共利益，应当认定无效。但一是其所称理由并不充分，二是其在本案诉讼中，又作出《解除合同通知函》，表明其实际也是认为与彭刚签订的以上合同及协议合法有效，其自己的答辩意见与其在本案中的行为相互矛盾。本院对吕广友的该答辩意见不予采信。 彭刚在本案中原提出两项诉讼请求，其中第一项即为要求确认以上合同及协议为有效合同，基于前述理由，本院对彭刚的该项诉讼请求予以支持。彭刚原提出的第二项诉讼请求为判决吕广友履行合同，将上述房屋《商品房买卖合同》、房屋销售不动产统一发票、完税证明、维修基金票据、《房屋不动产登记证书》等房屋办理不动产登记及过户的资料交给创越公司保管，后其在本案诉讼中说明该项诉讼请求不再主张，因此本院对彭刚的该项诉讼请求不再进行审理。彭刚还要求吕广友承担诉讼代理费及保险费，但其与吕广友签订的以上《房屋买卖居间合同》及《合同补充协议》中对以上费用如何承担并未进行约定，吕广友在本案诉讼中对此亦提出异议。彭刚的该诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 另，吕广友在本案中答辩称如本院审理认为双方签订的《房屋买卖居间合同》及《合同补充协议》合法有效，则在合同有效的前提下，因彭刚逾期支付房屋价款，并拒不履行支付房屋尾款的合同义务，致使其合同目的无法实现，其依据合同约定及法律规定享有合同解除权，要求解除与彭刚签订的《房屋买卖居间合同》及《合同补充协议》，并当庭以口头方式通知到彭刚，并申请提出反诉请求，请求判令彭刚立即返还其3103号房屋。其后在本案诉讼中作出《解除合同通知函》，但因本案审理的内容系基于彭刚的起诉，彭刚在本案中提出的诉讼请求经变更后确认为要求确认《房屋买卖居间合同》《合同补充协议》合法有效及要求吕广友承担诉讼代理费和保险费，不涉及双方买卖合同履行的内容。吕广友虽曾提出反诉，后又说明不再反诉，因此本院在本案中对以上合同及协议继续履行及解除的内容不予审理和裁判。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、彭刚与吕广友于2017年7月4日就坐落于济南市槐荫区恒大金碧新城A11地块4号楼3103室房屋买卖签订的《房屋买卖居间合同》《合同补充协议》为有效合同； 二、驳回彭刚的其他诉讼请求。 案件受理费200元，减半收取计100元，由彭刚及吕广友各自负担50元；诉讼保全费5000元，由彭刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇一九年十一月十九日 书记员  焦婷婷