吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终1214号上诉人（原审被告）：周政委，男，1983年10月2日出生，汉族，个体，住梅河口市。委托诉讼代理人：刘亚辉，女，吉林陈启斌律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：周铭利，男，1974年4月11日出生，住梅河口市。上诉人周政委因与被上诉人周铭利房屋买卖合同纠纷一案，不服梅河口市人民法院（2019）吉0581民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周政委及其委托诉讼代理人刘亚辉，被上诉人周铭利的委托诉讼代理人郭长有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周政委上诉请求：一、依法撤销吉林省梅河口市人民法院（2019）吉0581民初1131号民事判决书；二、依法驳回上诉人的诉讼请求；三、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2017年9月16日与被上诉人签订房屋买卖合同（以下简称合同），约定被上诉人位于梅河口市李炉乡三人班村四屯（房产证号14××89、栋号11-9-4-33、砖木结构平房）的房产包括附属物以总售价人民币140万元出售予上诉人。该房产用途为厂房，同时合同第二条约定，被上诉人保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。2017年9月18日-19日，上诉人与被上诉人一同前去李炉乡乡建和土地所查询该房产的房屋存档和土地使用证信息，均为“查无此房”。介于该房屋权属不清，被上诉人存在过错，上诉人与被上诉人口头约定在房屋档案信息查实清楚时，再付合同尾款人民币120万元。上诉人认为：此时的口头协议已达成，成为变更原合同付款时间的依据。后被上诉人因公告期满上诉人未支付合同尾款违约为由诉之法院，法院判决上诉人立即向被上诉人支付欠付的购房款人民币120万元，并自2017年10月16日起，以120万元为本金，按年利率12%支付违约金至房款付清时止。上诉人认为：合同房屋的所有权转移时间为2018年6月。被上诉人于2017年9月-2018年6月一直居住在合同房屋内，上诉人在此期间只对厂房进行了装修并未真正进行使用。从2018年6月至今，合同房产依旧处于闲置状态。由于被上诉人原因导致上诉人未支付合同尾款，不是上诉人主观故意，是被上诉人过错在前，上诉人不存在违约，被上诉人应承担本合同违约责任，而非上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，“合同生效后，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定”。实际上诉人与被上诉人所达成的口头协议就应视为补充协议，对原合同付款时间进行了变更，即使口头协议无法确定，一般房屋买卖均以过户时间为付款依据，本合同延迟付款的主要原因，是合同房屋没有房屋档案和土地使用证所致，因此一审判决认定上诉人违约并承担违约责任不妥。故上诉人上诉之贵院，请贵院依法查清事实，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人周铭利答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，1.上诉人上诉状中自认期间进行了维修，视为房屋已经交付使用，至于是否闲置与被上诉人无关。2.上诉人未按合同约定给付房款存在违约行为，合同约定期限为公告期满一个月给付房款，不给付视为违约；二、被上诉人与上诉人之间不存在口头约定，因为上诉人购买被上诉人房屋是由于被上诉人房屋所在地要被征用，上诉人就因为此点才购买了被上诉人的房屋，至于办理过户问题已经被政府冻结，不能办理任何过户手续，在这种情况下上诉人仍然要求购买是对不能过户的认可，不是被上诉人违约；三、被上诉人房屋在李炉乡有备案，有房屋所有权登记的备案，并非上诉人所称没有备案。在交易过程中被上诉人已经将该房屋所有产权证照交与上诉人，即使没有备案也是产权部门管理的原因，无法证明被上诉人持有的产权证是假的，所以一审法院认定事实清楚，请二审法院依法驳回上诉人上诉请求。周铭利在一审法院诉称：1、请求依法判令被告立即给付尚欠房价款120万元；2、判令被告给付违约金按每日1,000元付至房价款全部给付完毕时止；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月16日，原告周铭利自愿将其名下位于梅河口市李炉乡三人班村四组的282平方米厂房及临时建筑面积约220平方米，水塘一个、耕地三亩、杨树53棵，松树7棵，柳树2棵，榆树1棵全部售与被告周政委，双方对于上述物品均一一明确价格，合计140万元。约定房款分为两次付清，第一笔20万元在合同签订后打入周铭利账户，第二笔于报纸公示（公示期一个月）期满后一次性付给甲方。周铭利同时将该厂房内机器设备交付周政委。合同签订后，周政委按协议约定将第一笔20万元付给周铭利，周铭利将合同中约定的标的物全部交付给周政委。合同签订后第三天双方到土地及房产部门未能查找到相关档案。后双方协商，确定继续履行合同，周铭利继续查找档案，周政委对所购房屋进行装修使用，但未再支付任何房款。现该房屋档案仍未找到，周政委无证据证明该房屋产权证照系虚假的房屋产权证照。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案买卖双方自愿签订房屋买卖协议，即应按协议全面履行各自义务，周铭利按协议约定交付了全部合同标的物，周政委主张房照有瑕疵，却同意继续履行并不主张解除合同，因此，周政委应按协议约定支付剩余房款。自2017年10月16日起，以120万元为本金，按年利率12%支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十一条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：被告周政委于本判决生效后立即向原告周铭利支付欠付的购房款人民120万元，并自2017年10月16日起，以120万元为本金，按年利率12%支付违约金至房款付清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,600元，由被告周政委负担，于本判决生效后立即给付原告。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了一份记账凭证，用以证明2018年5月7日上诉人曾支付给被上诉人1万元作为达成合意延迟交付房款的保证金。被上诉人承认收到该1万元，但否认曾达成协议，也不是保证金。该款应为上诉人按照合同约定支付的每日1,000元违约金。本院二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。本院认为，2017年9月16日双方所签订的房屋买卖协议合同形式、内容合法，该合同自签订之日起成立并生效，双方均应依约履行。根据该合同第七条规定，第二笔款（120万元）在报纸公示期满后一次性付给甲方（周铭利），报纸公示期满日为2017年10月16日，因此上诉人应在此时付清购房款。上诉人主张系被上诉人违约，在2018年6月才交付房屋，但没有提供充分的证据予以证明，且上诉人在一审庭审中陈述，房屋是2017年9月22-23日交付的。因此上诉人称被上诉人违约交房的事实不能成立。关于上诉人主张双方存在口头协议，对原协议进行了变更，亦没有提供充分证据予以证明，因此该主张也不能支持。原审对违约金数额进行了充分论证本院予以认可。二审期间上诉人主张曾于2018年5月7日给被上诉人1万元，被上诉人认可，此款应在给付违约金时予以扣除。综上原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费15,600元、二审案件受理费5,500元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  孙海波审判员  高 飞审判员  孙艳玲二〇一九年十一月十八日书记员  王禹晗