重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终3008号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐刚波，男，汉族，1968年9月3日出生，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：蒲云中，重庆四正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张秋生,男，汉族，1958年7月18日出生，住重庆市云阳县。上诉人唐刚波与被上诉人张秋生因房屋租赁合同纠纷一案，不服云阳县人民法院（2019）渝0235民初4717号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐刚波上诉请求：撤销一审判决，改判唐刚波享有优先承租权，并判决驳回张秋生的诉讼请求。事实和理由：一、唐刚波享有优先承租权。1.张秋生于2018年12月9日向唐刚波短信告知，张秋生收回出租屋的目的是另行出租，而合同中约定唐刚波有优先承租权。2.唐刚波口头告知张秋生要续租房屋。3.2019年6月21日，门市停气后，唐刚波要求张秋生解决，张秋生积极协调，在协商中张秋生认可唐刚波续租门市。4.唐刚波搬离门市需合理期限，张秋生应当书面告知唐刚波。二、张秋生收回门市，必须承担唐刚波的损失。张秋生承诺过只要唐刚波续租，在同等条件下唐刚波享有优先承租权。不然唐刚波不会给付卢某某10万元的转租费，也不会进行装修。且在合同到期的最后一天，张秋生突然停水、停电，没有给唐刚波合理的搬迁时间。虽张秋生发短信，但唐刚波及时电话与张秋生联系，张秋生也没有明确说明。张秋生辩称，一、合同明确约定，如唐刚波要求续租，应当提前两个月告知张秋生，且是否同意其续租，也应当由张秋生决定，唐刚波只是在同等条件下享有优先承租权。一审庭审中，张秋生举示了证据证明张秋生于合同期满前通过短信告知唐刚波，合同期满后不再出租。而唐刚波在庭审中认可收到该短信，故一审判决唐刚波搬离并无不当。二、关于转让费问题。因转让费不是张秋生收取，因此不应当由张秋生返还。三、关于优先承租权问题。一审时唐刚波并没有该请求。张秋生向一审法院起诉请求：1.判决唐刚波停止侵害、搬出张秋生位于云阳县新县城云江大道1424号门市;2.判决唐刚波从2019年7月15日起按照10万元/年的标准支付租金至搬出之日止;3.判决唐刚波支付张秋生违约金25000元；4.诉讼费用由唐刚波承担。唐刚波向一审法院反诉请求：判决张秋生赔偿唐刚波转让费损失10万元、装修费损失25000元，共计125000元。一审法院认定事实：张秋生有位于云阳县新县城XX大道14XX号的门市一间。2013年7月13日，张秋生与唐刚波签订《门市出租合同》，约定张秋生将XX大道1424号门市出租给唐刚波。租赁期限为2013年7月15日至2016年7月14日止，租金每年4万元，每年按10%递增。在唐刚波租赁前，该门市由案外人卢某某承租。2013年5月26日，卢某某将在承租门市经营的食堂及设备转让给唐刚波，唐刚波向卢光兵支付转让费10万元。同日，唐刚波向张秋生支付房屋移交保证金3000元。2015年11月21日，双方当事人续订《门市出租合同》，期限为2016年7月15日到2019年7月14日，租金每年5万元，三年内不递增。合同中还约定：“4.租期到后是否续租，甲乙双方都应提前两个月告知对方，在同等条件下，乙方（唐刚波）享有优先权。乙方交房屋交接保证金3000元，如乙方不续租则保证金在门市双方交接无意见的条件下退还给乙方。5.乙方租期内所发生的一切费用由乙方自行承担，甲方（张秋生）不负任何责任。6.乙方在租期内不准将房屋转租、出租他人，或出售。如提前退房甲方不退房租费，并自行承担一切责任。如有违反上述按房租费的50%赔偿给甲方。8.退房时保持房屋的整洁完好。如没做到扣除保证金，并按法律执行。9.门市水、电设备是专户。天然气属于临时搭建，如遇检查不许用，甲方不负责任。”续租合同签订后，唐刚波继续使用租赁物，并按约定交付了房屋租金。在门市租期届满前，张秋生曾向唐刚波发出短信，短信中表示期满后要收回房屋。2019年6月21日，租赁门市的天然气停用，但停用原因双方存有争议。2019年7月15日，张秋生要求唐刚波搬离未果后将门市用水关闭，但唐刚波仍占据使用门市至今。一审法院认为，房屋租赁合同终止后，承租人应当返还租赁物。承租人未按约定返还租赁物的，出租人可以参照合同约定的租金标准主张租赁房屋的占用损失。本案中，张秋生、唐刚波约定的租期届满之日为2019年7月14日，且在租期届满时双方未再签订续租协议，故唐刚波在租赁期满后应当向张秋生返还租赁门市，但唐刚波在合同终止后仍占用租赁门市至今，明显属于违约，应当向张秋生承担违约责任。张秋生主张按10万元/年支付占用期间的租金，与双方合同中约定的租金标准差距较大，且张秋生将租赁门市租赁期满后进行停水，致唐刚波使用租赁门市不便，故参照原合同约定的租金标准计算租金损失更为合理。张秋生请求唐刚波支付违约金25000元，违约金的计算依据为《门市出租合同》第6条的约定。但该条约定的违约情形并不包括本案所涉的“期满不退房”的情形，而且关于逾期退房产生的实际损失（房屋占用租金）已经予以支持，张秋生也未能举示仍有其他损失的合理依据，故对张秋生要求支付违约金的诉讼请求不予支持。关于唐刚波主张的损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当着遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。张秋生、唐刚波在《门市出租合同》第4条中约定“在租期到后是否续租，甲乙双方都应提前两个月告知对方，在同等条件下，乙方享有优先权。”现张秋生在租期届满前已向唐刚波履行了“收回门市”的通知义务，而唐刚波并未举示“要求续租或优先承租”的证据，对此应承担举证不能的后果。故对于唐刚波主张张秋生侵害其优先承租权的事实不予认可。同时，唐刚波交付的转让费10万元系由案外人收取，与张秋生并无直接关联，唐刚波要求张秋生支付转让费损失的理由不能成立。双方当事人在《门市出租合同》第5条中约定“乙方租期内所发生的一切费用由乙方自行承担”。按该约定，唐刚波在租期内的装修费用应由唐刚波承担。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，承租期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”按照该规定，唐刚波要求张秋生支付25000元装修费的诉讼请求也不能成立。综上所述，因唐刚波在房屋租赁合同终止后未返还房屋，应当向张秋生承担返还房屋并赔偿占用损失的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、唐刚波在本判决生效后十日内搬出张秋生位于云阳县新县城云江大道1424号的门市;二、唐刚波按年租金50000元的标准支付张秋生从2019年7月15日起至实际搬出涉案门市之日止的租金损失，并在本判决生效后十日内付清；三、驳回张秋生的其他诉讼请求；四、驳回唐刚波的所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取213元，由张秋生负担148元，由唐刚波负担65元。反诉案件受理费1400元，由反诉唐刚波负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中查明的主要案件事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，房屋租赁合同届满后，承租人应当返还租赁物。承租人未按约定返还租赁物的，出租人可以参照合同约定的租金标准主张租赁物的占用损失。本案中，张秋生、唐刚波约定的租期届满之日为2019年7月14日，且在租期届满时双方未再签订续租协议，唐刚波应当在租赁期满后应当向张秋生返还租赁门市。由于唐刚波在租赁合同届满后仍占用租赁门市至今，唐刚波应当支付张秋生所有的门市占用费。唐刚波上诉认为其享有优先承租权，主张其应当继续租赁案涉门市。但唐刚波在一审反诉时未有该反诉请求。且张秋生、唐刚波在《门市出租合同》第4条中约定“在租期到后是否续租，甲乙双方都应提前两个月告知对方，在同等条件下，乙方享有优先权。”诉讼中，唐刚波未举示其向张秋生要求续租或优先承租的证据，亦未举示充分证据证明张秋生准备将门市租赁给他人，而张秋生举示了相应证据证明其在租期届满前已向唐刚波履行了收回门市的通知义务，并明确表示其将门市收回后自己使用，故唐刚波该上诉理由不成立，本院不予支持。关于唐刚波主张的损失赔偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，承租期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，双方签订的租赁合同租赁期届满，且合同中未对装修费分摊进行约定，故唐刚波要求张秋生支付25000元装修费的诉讼请求也不成立，本院不予支持。唐刚波支付的案外人卢某某食堂及设备转让费10万元，系由案外人卢某某收取，与张秋生并无关。虽唐刚波认为其系张秋生承诺所致，但唐刚波未举示相应证据予以证明，故唐刚波要求张秋生赔偿其支付转让费的理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人唐刚波的上诉理由不成立，本院不予以支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由唐刚波负担。本判决为终审判决。审判长  李迪云审判员  程 杨审判员  刘丽苹二〇一九年十一月十八日书记员  向彦霖