甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初5170号原告袁军彦，男，汉族，1976年2月16日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人张天晶，甘肃中天律师事务所律师。委托诉讼代理人杨国平，甘肃中天律师事务所律师。被告：兰州和泰房地产开发有限公司，住所甘肃省兰州市城关区天水南路**。法定代表人：刘盛波，该公司总经理。委托诉讼代理人李宝成，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人杜玉强，甘肃金城律师事务所实习律师。原告袁军彦与被告兰州和泰房地产开发有限公司（以下简称和泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后因该案不宜适用简易程序，本院裁定转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张天晶、被告和泰公司委托诉讼代理人李宝成、杜玉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁军彦向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原被告双方签订的《认购书》，并协助为原告办理商品房买卖合同网签及登记备案，以及协助为原告办理房屋所有权证；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月4日，原告与被告签订了《认购书》，原告购买了位于兰州市城关区的房产，建筑面积166.6平方米，单价为6800元，总价款1133288元。认购书签订后，原告依约向被告支付了定金、首期购房款共计343288元，被告将涉案房屋交付给原告占用使用至今，但一直未与原告签订《商品房买卖合同》，也未协助原告办理银行按揭手续、商品房买卖合同网签及登记备案手续和办理房屋所有权证。。案涉认购书约定了当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款，付款方式，付款时间、违约责任等内容，具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已经履行了部分的付款义务，而被告收取款项后亦将涉案房屋交付给了原告，故原告与被告之间签订的《认购书》为商品房买卖合同。原告认为案涉认购书属于双方之间订立有关转让不动产物权的合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告认为其对涉案房产的占有行为就是在公示其对于房产的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。在案涉房产未办理房屋所有权转移登记，也未办理预告登记的情况下，基于原告已就涉案房产交付了首期购房款且已经取得被告交付并实际占有使用的事实，以及根据《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告有权要求被告继续履行合同，并协助为原告办理商品房买卖合同网签及登记备案，以及协助为原告办理房屋所有权证。现原告诉至本院，请求判如所请。和泰公司辩称，1、被告与原告签订的认购书不能认定为《商品房买卖合同》。认购书的内容主要约定了双方签订《商品房买卖合同》条件、时间以及未能签订《商品房买卖合同》的违约责任，而不具备商品房买卖合同的主要内容，而且原告亦未支付全部购房款，因此认购书不能认定为《商品房买卖合同》；2、被告没有协助原告办理网签、登记备案及房屋所有权证的义务。认购书不具备《商品房买卖合同》的主要内容，不能认定为《商品房买卖合同》，因此，被告与原告之间没有商品房买卖合同关系，被告没有协助原告办理网签、登记备案及房屋所有权证的义务。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告袁军彦在庭审时向本院出示如下证据：2016年6月4日的《认购书》、2016年6月4日的《收据》1张、2016年6月11日的《收据》1张、2016年10月14日的《收据》4张、2017年5月4日的《收据》2张、2017年12月的《收款收据》1张、2018年6月18日的《甘肃增值税普通发票》，以及《建筑装饰工程施工合同》及支付凭证，上述证据来源合法、互相印证且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。被告和泰公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月4日，原告袁军彦（认购人）与被告和泰公司（出售方）签订了《认购书》。双方约定，原告购买被告位于兰州市城关区的房产，建筑面积166.6平方米，单价为6800元，总价款1133288元，首付款为343288元，认购人自签订本认购书次日起七日内即2016年6月10日前支付购房款或首付款（含认购定金20000元）。2016年6月4日，被告和泰公司向原告出具了20000元定金收据。2016年6月11日，被告和泰公司向原告出具了首付款收据，原告按《认购书》的约定付清了首付款343288元。2016年10月14日，被告和泰公司向原告出具了收款收据，收据载明的缴费项目为公共维修基金、契税、权证印花税、登记费、测绘费、书据印花税、查档费、有线电视初装费、天然气初装费、可视对讲机等费用。2016年10月14日，原告向深圳市彩生活物业管理有限公司兰州分公司缴纳了水费、亮化费、垃圾清运费、电费、物业费。同日，被告为原告办理了该房的入住手续。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。。”涉案认购书约定了当事人名称、姓名和住所，商品房基本状况商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款，付款方式，付款时间，违约责任等内容，基本具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已经履行了支付首付款的合同义务，而和泰公司收取款项后亦将涉案房屋交付给了原告，故原告与被告之间成立商品房买卖合同关系；根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”涉案认购书属于双方之间订立有关转让不动产物权的合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应认定为商品房买卖合同，对双方当事人均具有约束力，应继续履行。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”本案中，被告应当依据上述规定对涉案房屋向兰州市住房保障和房地产管理局申请登记备案，但至今未办理备案登记以及网签手续，故原告诉请被告协助办理商品房买卖合同网签及登记备案，本院予以支持。根据商品房办理产权证流程，申请登记备案、网签是办理房屋不动产权证的前置程序，故被告兰州和泰房地产开发有限公司作为本案先履行一方当事人应当先协助原告袁军彦将涉案不动产申请登记备案，不动产办理登记备案后，依据相关流程可继续办理房屋不动产权证，且原告仅支付了首付款343288元，剩余房款790000未向被告支付，故原告诉请被告协助办理房屋不动产权证，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第五条规定判决如下：一、原告袁军彦与被告兰州和泰房地产开发有限公司签订的认购书继续履行；二、被告兰州和泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告袁军彦将涉案不动产（位于兰州市城关区房屋）申请登记备案及网签；三、驳回原告袁军彦的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告兰州和泰房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内向原告袁军彦付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春林人民陪审员  廖艳鸿人民陪审员  孙炳谦二〇一九年十一月二十七日书 记 员  张 丽