陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院执  行  裁  定  书                           （2019）陕01执异1089号 案外人：包海钰，男，汉族，1989年8月1日出生，住宁夏盐池县花马池镇。申请执行人:中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司，住所地陕西省西安市高新区。负责人：王立民，该公司副总经理。委托诉讼代理人：白景科，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁珏洁，陕西锦园律师事务所律师。被执行人：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市未央大道。法定代表人：宋玉庆。被执行人：陕西中登实业（集团）有限公司，住所地西安泾河工业园。法定代表人：李红梅。被执行人：西安中登油气田化学有限公司，住所地西安市未央大道。法定代表人：宋玉庆。被执行人：宋玉庆，男，1960年11月20日出生，住上海市黄浦区。被执行人：宋宽，男，1988年9月2日出生，住上海市黄浦区。被执行人：徐秀英，女，1965年6月6日出生，住上海市黄浦区。在本院执行中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司(原名中国长城资产管理公司西安办事处，以下简称长城公司)与西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）、陕西中登实业（集团）有限公司、西安中登油气田化学有限公司、宋玉庆、宋宽、徐秀英借款保证合同一案中，案外人包海钰以本院（2016）陕01执666号之三十一执行裁定书和（2016）陕01执666号之二公告查封的被执行人中登公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”项目（土地使用证号：西经国用〔2009出〕第01号；地号：WY12-45-1）房号2幢12101房屋属其所有为由对本院查封行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人包海钰称，其于2014年8月13日与中登公司签订《商品房买卖协议》，购买中登文景时代小区2号楼1单元12101号房，并已一次性转账交付全款，2014年年初交房后装修入住至今。因中登公司原因未能办理产权登记。法院查封行为错误，损害了案外人的合法权益，故案外人请求中止法院（2016）陕01执666号之二公告查封的中登·文景时代2幢12101号房屋的执行，解除对案外人所有房屋的查封。申请执行人长城公司称，根据《物权法》第一百四十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，案外人签订购房协议时间该商品房未取得预售证，商品房买卖合同属无效合同。案外人未提供其名下唯一用于居住房屋的证据，案外人购房款属大额支出，只有提供银行转账凭据或取款凭证才能证明其实际支付了全部购房款，仅收据不能证明，中登公司是本案关联主体收据证明效力弱，不能证明案涉房屋已实际由案外人使用。请求法院驳回案外人的执行异议请求。本院查明，长城公司与中登公司、陕西中登实业（集团）有限公司、西安中登油气田化学有限公司、宋玉庆、宋宽、徐秀英借款保证合同一案，陕西省西安市汉唐公证处于2014年12月5日作出的（2014）陕证经字第008329号具有强制执行效力的债权文书公证书、于2016年3月23日作出的（2014）陕证经字第008329号（补）具有强制执行效力的债权文书公证书以及于2016年4月1日作出的（2016）陕证执字第098号执行证书已经发生法律效力。因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，权利人长城资产分公司于2016年4月11日向本院申请强制执行。次日，本院立案受理。在执行过程中，本院于2017年1月22日作出（2016）陕01执666号之三十一执行裁定书，裁定：一、查封或轮候查封被执行人中登公司名下设置抵押权的位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”项目土地使用权【土地使用证号：西经国用（2009出）第01号；地号：WY12-45-1】上的地上建筑物和在建工程【以市房在抵字2014050007号的清单为准】；二、查封或轮候查封被执行人中登公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”项目一期一幢10101号（建筑面积4694.15平方米）、10102号（建筑面积55.43平方米）、10103号（建筑面积82平方米）、10104号（建筑面积111.76平方米）、10105号（建筑面积45.97平方米）、10106号（建筑面积59.8平方米）、10107号（建筑面积131.91平方米）、10108号（建筑面积151.39平方米）、10109号（建筑面积8.96平方米）、10110号（建筑面积18. 78平方米）、10111号（建筑面积7.94平方米）、10112号（建筑面积12.8平方米）、10113号（建筑面积171. 43平方米）、10114号（建筑面积5.18平方米）、10115号（建筑面积5.18平方米）、10116号（建筑面积73平方米）、10117号（建筑面积168.18平方米）、10201号（建筑面积7056. 89平方米）、10301号（建筑面积7372.09平方米）、10401号（建筑面积6653.17平方米）、10501号（建筑面积5813.59平方米）和地下车库二层（每层9457平方米，共18914平方米）。三、查封期限为三年。本院同时张贴（2016）陕01执666号之二公告进行查封。案外人包海钰为支持其异议主张向本院提交了其作为买受人与中登公司作为出卖人于2014年8月13日签订的一份《商品房买卖协议》，约定购买中登文景时代小区第2幢1单元21层12101号，商品房建筑面积暂定130.55平方米，买受人于协议签订之时支付100%总房价款，即人民币783000元。一份中登公司于2013年8月21日向包海钰出具编号0001443的注明“2-12101, 130.55㎡”金额783000元的《收据》。两份装修押金和垃圾清运的中登公司收据。另查，中登文景时代2幢至今未办理预售证。询问中，案外人包海钰对中登文景时代2幢至今未办理预售证的事实亦认可。上述事实有执行裁定书、商品房买卖协议、收据、情况说明等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。案外人包海钰虽主张其在法院查封之前与被执行人中登公司签订了购买“中登文景时代”项目2幢12101号房屋，并已支付全部购房款。但其购房合同系在中登文景时代2幢未办理预售证的情况下签订，不能直接认定为合法有效的书面买卖合同；且未向法院提交其名下无其他用于居住的房屋的证据；仅凭收据亦不足以证明支付购房款的事实。故案外人所主张的执行异议申请理由不能成立，不能排除人民法院的强制执行，本院依法不予支持。因被执行人中登公司未履行生效法律文书所确定的义务，本院对其名下的涉案房产的查封并无不当。如案外人对涉案查封房产主张实体权利以及购房合同的合法有效性，可依法通过诉讼予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人包海钰的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。  审 判 长  童      超                 审  判  员    王      炜                 审  判  员    苟  卫  民                                                                                                二O一九年十一月十五日                   法 官 助 理    王  长  选                                      书 记 员   张  子  晴  - 1 -