陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民初1777号原告（执行案外人）：沈友桂，女，1979年5月25日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：王永彬，男，1975年10月7日出生，汉族，住址同上，系沈友桂之夫。被告（申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区。法定代表人：黄建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。原告沈友桂与被告陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）、第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈友桂委托诉讼代理人王永彬，被告敬瑁公司的委托诉讼代理人南溪，第三人世纪熙源公司的委托诉讼代理人李刚在本院第一次开庭审理时到庭参加诉讼，本院第二次开庭审理时，世纪熙源公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈友桂向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源・观澜天下3号楼1905号房屋的评估拍卖，并解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年1月15日，沈友桂与世纪熙源公司就坐落在西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源・观澜天下3号楼1905号房屋签订了《商品房买卖合同》，总购房款468000元，沈友桂现已按照合同约定支付购房款272000元。沈友桂对涉案房屋现已实际装修并且已经入住，对3-1905号房屋已经实际占有。2018年2月9日，西安仲裁委员会就世纪熙源公司与敬瑁公司建设工程施工合同纠纷一案作出西仲裁字(2017)第259号仲裁裁决。2018年3月27日，敬瑁公司向西安市中级人民法院申请执行。2018年6月4日，西安市中级人民法院作出(2018)陕01执704号之二执行裁定，查封了归原告所有的3-1905号房屋。后沈友桂就西安市中级人民法院(2018)陕01执704号之二执行裁定向西安市中级人民法院提出执行异议。2019年6月18日，西安市中级人民法院作出(2019)陕01执异462号执行裁定：驳回沈友桂的执行异议申请。沈友桂与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》应认定为合法有效。涉案的3-1905号房屋系沈友桂名下唯一一套用于居住的房屋，如该3-1905号房屋被查封，将致使原告的基本生活得不到保障。沈友桂已经按照与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》支付了272000元购房款，已支付的价款超过了总价款的百分之五十且已经入住，并对3-1905号房屋已经实际占有，沈友桂系3-1905号房屋的合法所有权人。西安市中级人民法院作出的(2018)陕01执704号之二执行裁定严重损害了沈友桂的财产权利，请求法院判如所请。被告敬瑁公司辩称，一、沈友桂与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》无法排除执行。1.沈友桂与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同，无法排除执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售证许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”。目前熙源•观澜天下小区3号楼并未取得《商品房预售许可证》，因此双方签订的《商品房买卖合同》为无效合同。2.沈友桂虽然主张观澜天下小区3—1905号房屋归其所有，提交了其与世纪熙源公司签署的《商品房买卖合同》，且已付房款272000元，但并未提交证据证明涉案房屋已经登记在其名下或者涉案房屋购买合同已经在房屋管理行政部门备案登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。自2018年4月11日西安市灞桥区人民法院保全查封涉案房屋至今，涉案房屋仍属于世纪熙源公司的财产，也没有任何证据表明世纪熙源公司与沈友桂就购房合同在房屋管理行政部门备案登记。因此，沈友桂主张该房屋已归其所有与事实不符。二、根据沈友桂提供的《商品房买卖合同》记载：买受人分两次支付188000元、280000元，但沈友桂提供的收款收据显示世纪熙源公司收到沈友桂房款168000元、20000元、70000元、14000元，所附支付房款的收款收据显示的金额与合同约定的付款内容不一致，两者相互矛盾。并且沈友桂提供的POS机转账凭证显示，其中70000元、14000元是向陕西永祥建筑工程有限公司支付的，并未支付给世纪熙源公司。另外，除上述收款收据外，无其他证据证明付款行为实际发生。三、沈友桂并未提交证据证明其作为买受人的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于排除执行的规定。沈友桂在承建方未交房给开发商的情况下撬锁非法入住，无视查封封条，且沈友桂未证明其及其配偶和未成年子女名下无其他任何房屋，也未证明其已交付足额购房款。因此，沈友桂并未能够提交相应证据证明其权利能够排除人民法院的执行行为。综上，请求人民法院依法驳回沈友桂的异议申请，以维护敬瑁公司合法权益。第三人世纪熙源公司述称，其同意沈友桂的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决，已发生法律效力。后因世纪熙源公司未履行上述生效裁决确定的给付义务，敬瑁公司向本院申请强制执行。本案在执行过程中，2018年6月4日，本院作出（2018）陕01执704号之二执行裁定：查封（现状查封）被执行人世纪熙源公司在西安市浐灞生态区XX路XX路XX号楼包括涉案3-1905在内的部分房产，查封期限为三年。沈友桂作为案外人以上述被查封的房屋中包含其享有合法所有权的3号楼3-1905号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异462号执行裁定：驳回原告沈友桂执行异议申请。沈友桂遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2014年1月15日，沈友桂与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，约定购买世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区米秦路以南浐河路以西熙源·观澜天下第2幢2单元19层2-21905号房屋，建筑面积90.06平方米，单价为5196.54元每平方米，总金额为468000元。付款方式为其他方式：沈友桂于2014年1月15日支付首付款40%共计人民币188000元，余款280000元与银行办理按揭。2014年1月8日，世纪熙源公司出具《收款收据》（N0.0088039）载明：收到沈友桂现金熙源·观澜天下2-21905室定金（90.06㎡）人民币20000元；2014年1月15日，世纪熙源公司出具《收款收据》（NO.0088188）载明：收到沈友桂转账熙源·观澜天下2-21905室房款（90.06㎡）人民币168000元；2017年12月3日，世纪熙源公司出具《收款收据》（NO.9030287）载明：收到沈友桂刷卡熙源·观澜天下3-31905室房款人民币70000元；2018年5月27日，世纪熙源公司出具《收款收据》（NO.1577535）载明：收到沈友桂刷卡熙源·观澜天下3-31905室房款人民币14000元。本案中，沈友桂与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》约定购买房屋为熙源·观澜天下2号楼2-1905号，实际购买涉案房屋为熙源·观澜天下3号楼3-1905号。2014年1月15日，王永彬（系沈友桂之夫）从户名沈友桂西安市灞桥区XX社（卡号：2701040701101000331964）账户取款168000元，后存入户名史景周（卡号：2701050101109001363968）账户中。又查，西安市不动产登记服务中心于2019年8月9日出具《西安市住房情况查询结果证明》，显示沈友桂在该中心数据库中无有效房产信息。世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下3号楼至今未取得《商品房预售许可证》。上述事实，有（2019）陕01执异462号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据、转账凭证、《西安市住房情况查询结果证明》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为沈友桂就位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX层XX号的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，沈友桂与世纪熙源公司于2014年1月15日签订《商品房买卖合同》，约定购买世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区米秦路以南浐河路以西熙源·观澜天下第2幢2单元19层2-21905号房屋，但沈友桂实际购买涉案房屋为熙源·观澜天下3-1905号，并向世纪熙源公司交纳了部分购房款。世纪熙源公司作为出卖人至今未取得涉案《商品房预售许可证》，故沈友桂与世纪熙源公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。沈友桂基于该无效合同不能成为涉案房屋的权利人，仅享有对世纪熙源公司相应债权，该债权不足以排除对涉案房屋的强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十。”之规定，本案中，沈友桂虽然与世纪熙源公司于本院查封之前签订《商品房买卖合同》，但因该合同为无效合同，不符合该规定之情形，故沈友桂诉请的事实和理由不能成立。综上，沈友桂主张其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求停止执行涉案房屋，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告沈友桂的诉讼请求。案件受理费100元，由原告沈友桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  姜  亦  君                             审  判  员  马  延  环 二○一九年十一月二十日                               法 官 助 理  昝 世 峰 书 记 员  孙  婉  侠 1