河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终6375号上诉人（原审被告、反诉原告）：张四维，男，1957年3月16日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：谢鑫宇，河北佳篷律师事务所律师。委托诉讼代理人：石歆晔，河北佳篷律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖祎龙，男，1989年10月20日出生，汉族，住河北省涿州市。上诉人张四维因与被上诉人肖祎龙房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初1665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张四维及其委托诉讼代理人谢鑫宇、石歆晔，被上诉人肖祎龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张四维上诉请求：1.撤销河北省涿州市人民法院(2019)冀0681民初1665号民事判决中第二项判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未依照《房屋买卖居间合同》的约定履行相应义务。根据合同第5.3项“被上诉人应于2018年5月13日前办理完毕过户手续并向上诉人交房”的约定，被上诉人应在约定的期限内办理过户手续。而被上诉人未能依照合同在约定的期限内办理不动产登记证；另外，根据合同的约定，该房屋应包括其中家用电器、基本生活设施等，被上诉人并未依约向上诉人提供约定的设施，并拖欠房屋交付前的物业费等其应承担的费用，故被上诉人违约在先；二、因被上诉人的违约行为导致合同无法继续履行。被上诉人未能依照合同在约定的期限内办理不动产登记证，同时因国家政策发生变化，上诉人应支付的首付比例提高，超出上诉人的经济承担能力，致使合同无法继续履行。故合同无法继续履行是因被上诉人的违约行为导致的；三、退一步讲，即使上诉人应承担相应的违约责任，一审判决确认的违约金数额也是错误的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被上诉人将所涉房产出售给上诉人，不存在任何损失，故一审判决酌定上诉人承担9万元的违约金无事实和法律依据。肖祎龙辩称，我没有违约。我们的合同是在4月26日签订的，上诉人知道房本没有办下来，所以我们约定的只是5月13日交房。房本下来后，对方一直推脱不办理房本过户，给我造成巨大经济损失。肖祎龙向一审法院起诉请求：1.依法判令解除肖祎龙与张四维2018年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令张四维向肖祎龙支付违约金218000元；3.诉讼费用由张四维承担。张四维向一审法院反诉请求：1.请求人民法院依法判令解除肖祎龙与张四维签订的《房屋买卖居间合同》；2.肖祎龙返还张四维200000元；3.诉讼费用由肖祎龙承担。一审法院认定事实：2018年4月26日，肖祎龙（甲方）与张四维（乙方）通过河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司（丙方）居间介绍，签订了《房屋买卖居间合同》。约定，乙方购买甲方位于涿州市清凉寺区长空路东林家园8-2-1204室房屋，建筑面积93.6平方米，总成交价1090000元。乙方于签订合同当日向甲方交付购房定金10000元。乙方于2018年5月13日前支付给甲方首付款190000元，银行面签当日甲方退还给乙方部分首付款20000元。乙方需贷款：首付款（不含定金）：乙方应在甲、乙双方签订《房屋买卖居间合同》后，直接支付首付款人民币170000元，具体首付款金额以当时银行贷款政策为准；尾款：甲方同意乙方通过向银行申请人民币910000元的贷款形式支付尾款，付款方式为待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后，甲、乙双方亲自或委托河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司申请办理产权过户及抵押登记手续。待房屋权属登记部门出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后由贷款银行代为乙方支付。甲乙双方应当在丙方通知之日起7个工作日内，在丙方协助下，到房屋权属登记部门办理过户手续。乙方须当在丙方通知之日起3个工作日内到相关部门取得房产证，并在取得房产证3日内将其送交贷款银行抵押。甲方应于2018年5月13日前向乙方交房。双方补充说明，甲方于此房不动产权证办理下来3日内通知乙方、丙方。甲方配合乙方办理贷款手续。甲乙双方约定，自本合同签订之日起60日内未办理下不动产权证，则乙方负责催证，催证费用由乙方承担，催证期限为60日内。肖祎龙于2019年1月20日取得案涉房屋所有权证。中介人员通知张四维继续履行合同，因银行贷款政策变更，张四维需加付首付款，但张四维既不补交首付款，也不办理银行贷款。现肖祎龙起诉来院，请求解除《房屋买卖居间合同》、张四维支付违约金218000元。张四维提出反诉，请求解除《房屋买卖居间合同》、肖祎龙返还购房款200000元。一审法院认为，肖祎龙与张四维签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。肖祎龙与张四维应当按照合同约定全面履行各自的义务。张四维知道肖祎龙出售的房屋尚未取得房屋所有权证，双方约定的付款方式为银行按揭形式。张四维应该预见到办理产权证过程中可能会出现银行贷款政策发生变化的情况。且双方在合同中明确约定了“具体首付款金额以当时银行批贷政策为准”。现因银行按揭贷款政策的变更，导致张四维需要加付首付款。张四维因拿不出多加的首付款，一直未履行合同，属于违反合同约定，应承担相应的违约责任。肖祎龙主张张四维赔偿违约金218000元，但未提交证据证明其实际损失与该数额相当。根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定张四维赔偿肖祎龙违约金90000元，超出部分，一审法院不予支持。肖祎龙与张四维均同意解除合同，一审法院予以确认。合同解除后，肖祎龙收取张四维的购房款200000元应予返还，张四维应当腾退房屋。张四维主张肖祎龙存在未在合同约定期限内办理不动产权证，导致合同不能履行之违约行为。但该主张既不符合双方合同约定，张四维也未提交证据证明，故对该抗辩理由一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）肖祎龙与被告（反诉原告）张四维2018年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》。二、被告张四维于本判决生效之日起七日内将房屋交付给原告肖祎龙，并赔偿原告肖祎龙违约金90000元。三、反诉被告肖祎龙于本判决生效之日起十日内返还反诉原告张四维购房款200000元。四、驳回原告肖祎龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4570元，由原告肖祎龙负担2684元、被告张四维负担1886元。反诉费用2150元，由反诉原告张四维负担1075元、反诉被告肖祎龙负担1075元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。张四维提交涿州市不动产登记局不动产登记指南一份，用以证明办理不动产登记手续只要提交申请后最多跑一次，最长不超过20个工作日就能办清。根据涿州市不动产登记局的上述承诺，案涉房屋的不动产登记证书至迟应于2018年11月份之前办清，但是因被上诉人拖延，直到2019年1月20日才拿到不动产登记证。肖祎龙质证称，对证据的真实性认可，但主张房本应由开发商统一办理，案涉房屋买卖合同补充说明第四项中有约定，如果到8月26日房产证没有催下来，上诉人就违约。因张四维提交的涿州市不动产登记局不动产登记指南不能证明系肖祎龙的原因导致房屋产权办理延期，故对该份证据本院不予采纳。肖祎龙提交借款人署名郭淑芬的借款借据一张及银行交易流水清单一套，用以证明因张四维违约造成相关借款无法及时归还，产生巨额利息损失。张四维质证称，该证据显示的借款人为郭淑芬，不能证明被上诉人的主张。因肖祎龙提交的证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张四维主张肖祎龙一直拖欠物业费，直至2018年9月28日才补交2018年5月份之前的物业费。肖祎龙认可是在2018年9月28日补交的物业费，本院对此予以采信。另查明，案涉《房屋买卖居间合同》第五条第三项约定甲方于2018年5月13日前向乙方交付房屋，并未约定甲方于2018年5月13日前办理完房屋过户手续。对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人张四维与被上诉人肖祎龙签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。合同签订后，双方应按照合同约定履行权利和义务。张四维主张肖祎龙未在约定的期限内办理不动产登记证、未提供约定的设施并拖欠房屋交付前的物业费，被上诉人存在违约情形。本院认为，根据查明的事实，案涉《房屋买卖居间合同》并未约定由肖祎龙在2018年5月13日前办理完房屋过户手续，张四维主张肖祎龙未能在约定的期限内办理不动产登记手续，与事实不符，不予支持。张四维称肖祎龙未提供约定的家用电器和设施，但未提交证据证实该主张，本院不予采信。关于肖祎龙拖欠房屋交付前的物业费的问题，肖祎龙在二审庭审中认可是在2018年9月28日补交的物业费，其违反了案涉房《屋买卖居间合同》第八款第11条“交付房产前……已缴清与交易房产相关且应由甲方支付的各项费用”的约定，故肖祎龙在合同履行过程中存在延期支付物业费的违约情形。由于张四维的违约行为导致肖祎龙及时获得购房款的合同目的不能实现，且案涉合同中亦约定了违约金条款，故张四维应当向肖祎龙承担给付违约金的责任。一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，依法确定违约金数额为90000元，并无不妥。鉴于在二审中查明肖祎龙在本案中亦存在违约情形，根据公平原则，本院在一审判决确定的违约金数额基础上，酌情扣减5000元。综上，张四维应承担的违约金数额为85000元。综上所述，张四维的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初1665号民事判决第一项“解除原告（反诉被告）肖祎龙与被告（反诉原告）张四维2018年4月26日签订的《房屋买卖居间合同”、第三项“反诉被告肖祎龙于本判决生效之日起十日内返还反诉原告张四维购房款200000元”、第四项“驳回原告肖祎龙其他诉讼请求”；二、变更河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初1665号民事判决第二项“被告张四维于本判决生效之日起七日内将房屋交付给原告肖祎龙，并赔偿原告肖祎龙违约金90000元”为“上诉人张四维于本判决生效之日起七日内将坐落于涿州市清凉寺区长空路东林家园8-2-1204室房屋交付给被上诉人肖祎龙，并赔偿被上诉人肖祎龙违约金85000元。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4570元，由上诉人张四维负担1782元，被上诉人肖祎龙负担2788元；一审反诉案件受理费2150元，由上诉人张四维负担1075元，被上诉人肖祎龙负担1075元；二审案件受理费2050元，由上诉人张四维负担1927元，被上诉人肖祎龙负担123元。本判决为终审判决。审判长 白 月审判员 郑金梁审判员 陈 宁二〇一九年十一月十八日法官助理臧海月书记员王宣