浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8191号 上诉人（原审被告）黄建，男，1974年1月17日出生，汉族，住杭州市上城区。 上诉人（原审被告）鲁蕾虹，女，1974年2月5日出生，汉族，住杭州市上城区。 两上诉人共同委托代理人沈华佐，杭州市律正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）唐苗根，男，1962年12月7日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人李杭生，男，1958年5月6日出生，汉族，住杭州市下城区。 上诉人黄建、鲁蕾虹因与被上诉人唐苗根所有权确认纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2012年12月，黄建、鲁蕾虹（乙方）与杭州市玉皇山南综合整治工程指挥部（甲方）签订安置扩面协议一份，约定甲方将坐落在白塔人家14-3-301房屋安置给乙方使用，建筑面积88.55平方米，产权性质私有。2012年12月14日，该指挥部向黄建、鲁蕾虹出具结算票据，显示黄建、鲁蕾虹交纳购房款416293元、扩面款364332元。2018年2月22日，上述房产首次办理了物权登记，产权证号为浙（2018）杭州市不动产权第035027号，权利人为杭州市玉皇山南综合整治工程指挥部。2015年9月2日，唐苗根与黄建、鲁蕾虹签订购房协议一份，约定黄建、鲁蕾虹同意将杭州市房屋（建筑面积88.55平方米）出售给唐苗根，总房价2300000元，分二次付清（第一次1500000元，第二次800000元），唐苗根作为买受人同意出卖人继续居住，暂定三年，月房租金3000元。黄建、鲁蕾虹承诺该房屋从2015年9月3日属于买方，以后在办理房产证时无条件给予买方方便，出卖方经济有实力时，买方优先转卖给出卖方，但时间必须在二年内，每年报损2300000×国家基准利息48.5元/月，则每月利息11155元，全年利息133860元，减租金36000元，净97860元，以此类推，买方拿到房产证或者未拿到房产证，三年后出卖方无经济实力收回购，买方有权自行做主，挂牌出售，出卖方无权干涉（买方提前三个月告知出卖方提前准备，打算另行租房）等事项。协议签订后，唐苗根依约向黄建、鲁蕾虹支付了购房款2300000元，黄建确认收到购房款。此后，黄建、鲁蕾虹一直居住在案涉房屋。因其未能支付租金，唐苗根2017年11月27日向原审法院提起房屋租赁合同纠纷之诉，经原审法院审理，于2018年5月25日做出（2017）浙0102民初5729号民事判决书，判决：唐苗根与黄建、鲁蕾虹就位于杭州市房屋的租赁合同关系于该判决生效之日起解除；黄建、鲁蕾虹于该判决生效之日起三个月内腾退位于杭州市房屋，并将房屋交还给唐苗根；黄建、鲁蕾虹于该判决生效之日起十日内支付唐苗根房屋租金79791.78元（截止2017年11月20日），之后的房屋租金按每月3000元的标准，自2017年11月21日计算至房屋租赁合同解除之日止；黄建、鲁蕾虹于该判决生效之日起十日内支付唐苗根房屋占有使用费（按每月3000元的标准，自房屋租赁合同解除之次日起计算至房屋实际腾退之日止）；驳回唐苗根的其他诉讼请求。案件受理费1795元由黄建、鲁蕾虹负担。黄建、鲁蕾虹不服该判决，向杭州市中级人民法院提起上诉。经杭州市中级人民法院审理，于2019年1月15日做出（2018）浙01民终5494号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，经原审法院向杭州市玉皇山南综合整治工程指挥部发函询问，其复函称，其与被拆迁人黄建、鲁蕾虹之间不存在拆迁权益争议，案涉房屋不动产权转移登记材料已由唐苗根代理人李杭生领取，可由黄建、鲁蕾虹向不动产权管理中心申请办理该房屋转移登记，涉案房屋系其指挥部安置于被拆迁人黄建、鲁蕾虹，根据规定无法直接将权属过户至房屋买受人名下，如案涉合同依法成立并生效，应当由被拆迁人先向不动产权中心申请办理该房屋权属登记，在取得权属后，再由其协助买受人办理不动产权过户手续，其不要求参加本案诉讼。2019年4月10日唐苗根诉至原审法院，请求判令：1.原属于黄建、鲁蕾虹所有的位于杭州市房屋产权归唐苗根所有；2.黄建、鲁蕾虹协助唐苗根办理将上述房屋所有权变更至唐苗根名下和领取房产证书；3.本案诉讼费由黄建、鲁蕾虹承担。 原审法院认为，案涉购房协议系包含了出售返租、有条件回购等相关事项的房屋买卖合同，案涉房屋原系黄建、鲁蕾虹通过拆迁安置所得，虽初始登记在拆迁人杭州市综合整治工程指挥部名下，但房屋性质为私有，且该指挥部与被拆迁人不存在拆迁权益争议，并不对案涉房屋主张相关权利，黄建、鲁蕾虹有权对案涉房屋产权进行处分，其对收到唐苗根购房款2300000元的事实不持异议，但抗辩认为双方并非真实的房屋买卖，其实为黄安娜向唐苗根借款的担保，但并未提供充分有效的证据予以证实，且上述生效判决亦已确认购房协议中的租赁合同部分有效，综合相关因素，双方之间的房屋买卖合同关系亦应认定有效，在协议约定的租赁合同关系已经解除、黄建、鲁蕾虹已经放弃回购、房屋具备办理产权变更条件等前提下，唐苗根诉请确认案涉房屋归其所有、黄建、鲁蕾虹协助办理房屋产权变更等相关手续具有相应依据，黄建、鲁蕾虹应当按照协议约定予以履行。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、确认位于杭州市房屋归属唐苗根所有；二、黄建、鲁蕾虹于判决生效之日起10日内协助唐苗根办理杭州市房屋所有权转移登记至唐苗根名下的相关手续。一审案件受理费80元，减半收取40元，由黄建、鲁蕾虹负担。 宣判后，黄建、鲁蕾虹不服，向本院提起上诉称：一、一审判决确认位于杭州市房屋归被上诉人所有是错误的。上诉人的妹妹黄安娜在2005年开始经营玻璃厂，后因为生意不好，厂房亏损，期间也向被上诉人借了资金。此后被上诉人和其几个朋友找到上诉人家里，说只要把借款解决了，可以帮上诉人的妹妹渡过难关，让上诉人妹妹的厂能正常地经营下去，办法就是让上诉人用案涉安置房为妹妹做担保。结果被上诉人写了《购房协议》，并说《购房协议》是做样子给其他人看的，不是真的，只是为了帮助妹妹，上诉人就签字了。所以，当时上诉人的真实意思是签订担保协议，并不是买卖协议，故案涉《购房协议》是一个无效的协议。根据无效合同的处理规定，位于杭州市房屋应归上诉人所有。二、一审判决对购房款的认定不清。上诉人和被上诉人签订《购房协议》后，被上诉人将230万元款项打到上诉人账户，这是事实，但被上诉人提出其资金困难，请求上诉人先将其中的150万元归还给他，同一时间上诉人将其中的150万款项返还了被上诉人，所以上诉人实际收到房款只有80万元。如果双方是真实的买卖关系，上诉人不可能将大部分购房款返还给被上诉人。三、一审判决上诉人协助被上诉人办理杭州市房屋所有权转移登记相关手续是错误的。根据杭州市玉皇山南综合整治工程指挥部给一审法院的复函和被上诉人提供的证据，目前本案所涉房屋所有权人系杭州市综合整治工程指挥部。案涉房屋只有先过户到上诉人名下，再可以由上诉人协助被上诉人过户，被上诉人无法将房屋直接从指挥部过户到被上诉人名下。所以，一审判决没有履行的可行性，而应该让被上诉人通过其法途径先将房屋从指挥部过户到上诉人名下。另，杭州市玉皇山南综合整治工程指挥部给一审法院的复函应该是证据之一，但该证据没有在法庭上进行质证，上诉人认为程序违法。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人一审的诉请，本案诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人唐苗根答辩称：一审判决基本符合法律程序，符合法规，应当予以维持。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审认定一致。 本院认为：上诉人以案涉购房协议无效为由主张案涉房屋应归上诉人所有，但业已生效的（2018）浙01民终5494号民事判决已确认案涉购房协议的效力，而上诉人未提交任何推翻该认定的证据，故本院对该主张不予支持。上诉人主张本案实际为套路贷，但无证据证明，且其从未就此向有关机关报案，故本院对其该主张不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、法律适用正确、实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由黄建、鲁蕾虹负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 薇 审判员 周志军 审判员 韩 昱 二〇一九年十一月二十五日 书记员 逯遇草