广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初2105号原告：开平市长沙街八一村虾头经济合作社，地址：广东省开平市长沙街八一村民委员会虾头村。负责人：李寿强。委托诉讼代理人：张巨欢，广东知成律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍锦燕，广东知成律师事务所实习律师。村民代表：李荣昌。被告：陈志荣，男，1966年3月24日出生，汉族，住址：广东省开平市。委托诉讼代理人：梁永豪，广东洲斌律师事务所律师。被告：陈碧莹，女，1992年6月19日出生，汉族，住址：广东省开平市。原告开平市长沙街八一村虾头经济合作社（以下简称“虾头经济社”）与被告陈志荣、被告陈碧莹农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，并于同年8月6日公开开庭进行了审理，原告虾头经济社的委托诉讼代理人张巨欢、伍锦燕、村民代表李荣昌、被告陈志荣及其委托诉讼代理人梁永豪、被告陈碧莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虾头经济社向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同承担所欠租金差价36408元（自2012年9月1日暂计至2018年5月31日）及所欠租金26930元（自2018年6月1日暂计至2019年3月31日，后续租金从2019年4月1日计至解除合同返还土地止）；2、判令解除2007年10月31日签订的《开平市农村合同》；3、本案诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，原告虾头经济社变更第1项诉讼请求为判令两被告共同承担所欠租金差价45415元（自2012年9月1日起计至2019年6月30日，按2007年10月31日签订的《开平市农村合同》约定的租金标准计算）。事实和理由：2007年10月31日，原告与被告陈志荣签订《开平市农村合同》，约定承租东风开发区900平方米土地；租期为15年（自2008年2月1日起至2023年1月31日止）；租金（详见证据清单之2007年10月31日签订的《开平市农村合同》）。合同签订后由开平市长沙街八一村民委员会保管合同原本及代收取租金。至2018年7月，因征地需要，原告向开平市长沙街八一村民委员会调取涉案土地租赁合同，了解到被告于2011年8月29日签订了一份终止合同协议和一份《开平市农村合同》，但承租面积变更为1390平方米；租期变更为20年；租金相比原合同也少了（详见附表1）。至此，同一出租地却有两份不同的租赁合同，即2007年10月31日签订的《开平市农村合同》和2011年8月29日签订的《开平市农村合同》（详见证据清单）。无论如何，依法成立的合同须应依法解除，否则依然有效。原告认为，2011年8月29日签订的《终止合同协议》和《开平市农村合同》未经得原告村民同意，签订以上内容的村民代表未取得村民会议的特别授权，包括终止原《开平市农村合同》、扩大租赁面积、降低租金、延长租赁期限等，且《民主议定书》的落款日期存在涂改，不具真实性，该合同无效，故请求按原合同标准补交占地面积租金。①因被告实际占用面积1390平方米，按原合同标准计算租金，自2012年9月1日至2017年12月31日，被告应支付租金158877元，扣减已付租金125934元，尚欠租金32943元；②自2018年1月1日至2018年5月31日被告因征地实际占用面积1381平方米，被告应支付租金13465元，扣减已付租金10000元，尚欠租金3465元；③2018年6月，被告因实际占用面积与原告协商无果，遂拒绝支付任何租金并继续占用租地，被告的行为已严重违约，故原告请求解除原合同，自2018年6月1日暂计至2019年3月31日尚欠租金26930元，以上①-③共计尚欠租金63338元（详见附表2）。为维护原告的合法权益，现原告根据民事诉讼法第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告陈志荣、陈碧莹辩称，一、为便于法院查清事实依法裁判，现将本案所涉及的相关事实按时间顺序排列如下：1、2007年10月31日，原告与被告陈志荣签订《开平市农村合同》（以下简称“承包合同1”），约定原告将位于东风开发区900平方米的土地租赁给被告陈志荣。原告方三名代表（李寿强、许素霞、关美芳）在合同上签名并盖公章，其中李寿强为原告的村长。该合同并经开平市长沙街八一村民委员会鉴证；2、2011年8月25日，经被告陈志荣与原告协商，并经原告全体村民议事同意，将包括承包合同1的900平方米土地面积在内的共1390平方米土地发包给被告陈志荣的女儿即被告陈碧莹，并经民主议事同意，由李寿强、关美芳、李丽棠为经手人，其中李寿强为原告的村长；3、2011年8月29日，原告与被告陈志荣签订《终止合同协议》，约定于2012年8月31日终止承包合同1，但被告陈志荣投资的建筑物归被告陈志荣所有至2032年8月31日止。被告陈碧莹作为被告陈志荣的代表在协议上签名。原告方三名代表李寿强、关美芳、李丽棠在协议上签名并盖公章，其中李寿强为原告的村长；4、2011年8月29日，原告与被告陈碧莹签订《开平市农村合同》（以下简称“承包合同2”），约定原告将位于东风开发区1390平方米的土地租赁给被告陈碧莹，该1390平方米土地的四至与承包合同1的900平方米土地的四至相同，并明确约定“此1390平方米包含氧气站后面至社公庙路边三角形地，此地交由给乙方使用到合同期满”。原告方三名代表李寿强、关美芳、李丽棠在合同上签名并盖公章，其中李寿强为原告的村长。该合同经开平市长沙街八一村民委员会鉴证。5、原告向法院提起本案诉讼。二、根据原告提交的证据材料可知，2007年10月31日由原告与被告陈志荣签订的《开平市农村合同》，已于2012年8月21日终止，现原告起诉要求解除该合同，没有事实根据和法律依据。三、原告主张的租金差价没有任何事实依据。原告起诉主张租金差价36408元，理据是认为承包合同2的发包土地面积比承包合同1多。原告该主张明显没有事实依据。如前所述，承包合同1已终止，原告与被告陈碧莹签订承包合同2时，已明确约定原告将1390平方米的土地发包给被告陈碧莹，被告陈碧莹按照合同约定交纳租金。现原告却单方认为被告多占土地，以承包合同1的发包单价，按照承包合同1与承包合同2的发包土地面积差，来计算所谓的租金差价，明显没有事实根据和法律依据。四、原告主张的拖欠租金没有任何事实根据。原告主张被告拖欠租金，属捏造事实。被告陈碧莹的租金一直缴纳至2019年的8月份，有租金缴纳单据为证。由于开平市西环路建设需要，征用了部分承包土地面积，因一直未能核实被征用土地面积的具体平方数，原告便按每月2000元的标准预收被告的租金，待核实实际发包面积后再进行准确核算，上述内容在2018年和2019年的租金缴纳单据中均有注明。因此，原告主张的拖欠租金明显违背基本事实。综上，恳请人民法院查清本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据且与本案存在关联的证据，在本院认为部分再行分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月31日，虾头经济社作为出租方与作为承租方的陈志荣签订《开平市农村合同》，出租方代表签名有：李寿强、许素霞、关美芳，合同经开平市长沙街八一村民委员会鉴证，合同约定虾头经济社将东风开发区面积900平方米的土地（东至马路、南至村路、西至空地、北至空地）出租给陈志荣使用，租赁期限为15年（2008年2月1日至2023年1月31日）。2011年8月29日，虾头经济社作为甲方与作为乙方的陈碧莹签订《终止合同协议》，甲方代表签名有：李寿强、关美芳、李丽棠。协议约定：一、甲乙双方同意于2012年8月31日终止本租赁合同。二、原合同乙方投资的建筑物归乙方所有至2032年8月31日止。同日，双方签订《开平市农村合同》，甲方代表签名有：李寿强、关美芳、李丽棠，合同约定虾头经济社将虾头村面积1390平方米的土地出租给陈碧莹使用，租赁期限为20年（2012年9月1日至2032年8月31日）。另查明，从本院对村民代表的调查情况及签名的笔迹对比来看，可以认定虾头经济社与陈碧莹于2011年8月29日签订的《开平市农村合同》、《终止合同协议》未经民主议事程序。再查明，庭审中双方确认因西环路建设征收案涉土地面积为245.88平方米，陈碧莹现实际使用的土地面积为1111.19平方米；同时确认依据2011年8月29日签订的《开平市农村合同》的租金标准计算，计至2019年6月30日，陈碧莹没有欠虾头经济社租金。本院认为，本案为农村土地承包合同纠纷。本案争议的焦点是虾头经济社与陈碧莹于2011年8月29日签订的《开平市农村合同》、《终止合同协议》是否有效。首先，从本院对村民代表的调查情况来看，部分村民代表对变更合同是知悉的，且陈碧莹在涉案土地上的经营行为亦是公开进行，可以说虾头经济社的村民（社员）对此应是明知且未提出异议，陈碧莹有正当的理由信赖涉案土地租赁合同合法有效，其基于信赖而对涉案土地进行投入及经营而产生的对应的正常生产经营秩序应得到法律保护；其次，虾头经济社的村民（社员）依法对集体事务享有知情权、决策权、管理权和监督权，若认为涉案土地租赁合同有违反村民民主议定原则的，则应当在合理的期限内提出异议，并在必要时通过法律途径解决可能的纠纷，但涉案土地租赁合同履行长达多年却没有提出任何异议，应视为同意陈碧莹租赁涉案土地进行经营；最后，虾头经济社对自行签订的合同，又自行主张合同无效，不仅不符合合同法第五十二条关于合同无效的规定，也违反诚实信用的民法基本原则，若仅因租赁涉案土地的民主议事程序存在瑕疵，而不考虑上述实际案情而认定涉案土地租赁合同无效，必然会损害陈碧莹应受法律保护的信赖利益以及已经形成的生产经营秩序，同时也会造成鼓励失信行为的后果，不利于诚实信用的社会善良风俗的形成。此外，陈志荣对陈碧莹在《终止合同协议》上的签名的行为予以追认。综上，双方于2011年8月29日签订的《开平市农村合同》、《终止合同协议》为双方当事人的真实意思表示，且不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，应当确认有效，双方理应严格遵守协议的约定履行自己的义务。关于陈志荣、陈碧莹是否需向虾头经济社补交租金的问题。如前所述，虾头经济社与陈碧莹于2011年8月29日签订的《开平市农村合同》合法有效，而庭审中，双方确认因西环路征收案涉土地面积为245.88平方米，陈碧莹现实际使用的土地面积为1111.19平方米，虾头经济社以陈碧莹现实际使用的土地面积1111.19元为基础，依据该合同计至2019年6月，陈碧莹没有拖欠租金。故，虾头经济社请求陈志荣、陈碧莹补交租金的理据不足，本院不予支持。关于虾头经济社是否有权解除其与陈志荣于2007年10月31日签订的《开平市农村合同》的问题。如前所述，双方于2011年8月29日签订的《终止合同协议》合法有效，也就是说，双方已协商一致于2012年8月31日终止2007年10月31日签订的《开平市农村合同》项下的权利义务，故现虾头经济社请求解除双方于2007年10月31日签订的《开平市农村合同》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告开平市长沙街八一村虾头经济合作社的全部诉讼请求。案件受理费6624.07元（已由原告开平市长沙街八一村虾头经济合作社预交），由原告开平市长沙街八一村虾头经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄安民审 判 员  余小红人民陪审员  余春实二〇一九年十一月九日书 记 员  陈绮琪