黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2917号上诉人（原审原告）：肖健，男，汉族。上诉人（原审被告）：邵凤祥，男，汉族。委托诉讼代理人：曲明旭，黑龙江德论律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓春，黑龙江中蓝律师事务所律师。（未出庭）上诉人肖健因与上诉人邵凤祥房屋租赁合同纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初3459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人委托诉讼代理人曲明旭，上诉人肖健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖健上诉请求：1.请求法院依法撤销大庆市让胡路区人民法院(2019）黑0604民初3459号判决书中第二项的判决，依法改判邵凤祥返还其余租金15,633元，押金5000元，装修和改造其余损失7000元，合计27,633元；2.由邵凤祥承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院对本案的事实没有查清，适用法律错误。1.肖健在签订《洗车场租赁协议》时已尽到注意义务，在租赁过程中没有过错，不应对合同无效承担过错责任。2017年11月1日，肖健与邵凤祥签订了《洗车场租赁协议》。肖健在与邵凤祥签订合同时，认真检查了邵凤祥的营业执照、税务票号等相关手续，邵凤祥的“星海洗车场”手续合法完备，在这种情况下，肖健才签了租赁合同。后来肖健在将邵凤祥的“星海洗车场”换名为“炫洁洗车场”时，政府相关部门也没有提出任何异议，使肖健坚信这个洗车场是在合法的情况下组建的，不会有任何违法情况的存在。因此，肖健在整个签订过程中没有任何过错，是邵凤祥违反了国家的相关法律规定，合同无效的责任完全是邵凤祥的原因造成，完全在邵凤祥一方一手操作的。而一审法院却认定，肖健对合同无效有过错，与事实严重不符，且一审法院并没有对肖健的过错有任何论述，显然一审法院对此认定存在错误，请二审法院予以更正；2.《洗车场租赁协议》中约定了押金金额，而一审法院认为押金5000元没有提供证据证实而不予支持，与事实不符。肖健与邵凤祥在租赁合同中约定押金5000元，并且庭审中也认定肖健共租赁洗车场11个月。如果肖健不支付押金，就从常识上来说邵凤祥也是不可能把洗车场交付肖健使用11个月。肖健在庭审中已经明确了5000元押金没有收据的由来。在肖健刚开始租赁洗车场时，洗车场的供暖设备没有安装，一审中邵凤祥也没有否认，按照双方约定应当由邵凤祥安装。但邵凤祥有其他事情要办，就对肖健说，由肖健自己安装，费用从押金中抵扣。肖健维修锅炉共花费6234元，并将剩余766元返还给邵凤祥。因洗车场年租金为80,000元，故肖健通过抵扣才交给邵凤祥78000元。因此押金5000元邵凤祥是收到的，是包含在供暖设备安装的费用中的，不能因为没有票据就不承认押金事实的存在；3.一审法院认定合同无效违背了裁判的基本原则。肖健与邵凤祥约定，肖健在装修期2个月内不收取租金，另外，再替邵凤祥余下的会员洗车免2个月的租金，即真正的第一年的租赁期限为2018年3月-2019年3月。而一审法院在认定合同无效的情况下，却认为替邵凤祥余下的会员洗车免2个月的事实存在，而对肖健在装修期2个月内不收取租金的事实不予认定。因此按照约定，肖健真正使用洗车场的时间仅为9个月，而不是法院认定的11个月，邵凤祥应返还肖健3个月的租金20,000元，显然一审法院对此认定是错误的；4.一审法院认定装修费用为3000元，价值过低，与实际损失差距较大，请二审法院予以更正。肖健承租洗车场后，因原洗车场比较陈旧，肖健在租赁时对洗车场进行了装修和改造，共花费装修费1万元。在装修时出于省钱、降低成本的目的，肖健并没有在正规商场购买装修材料，因此才没有装修材料的正规发票。肖健承租的洗车场共300平方米，就算是最基本的简单装修3000元的费用都远远不够，连基本的装修材料都买不到，而肖健在搬离洗车场时，装修材料基本都拆卸不下来，大部分被毁。而一审法院就因为肖健的装修发票不是正规发票，就否定装修费用的真实存在是错误的。并且一审法院继续采用双重标准，对肖健没有提供证实已经代替邵凤祥为会员进行洗车的证据，但邵凤祥也没有提供肖健没有给其会员进行洗车的证据，就否定了上诉人的期限利益。综上所述，一审法律认定事实错误，适用法律错误，请二审维护肖健的合法利益。邵凤祥辩称，不存在着肖健所述的事实认定与法律适用的错误。肖健的上诉请求没有依据，下面逐一答辩：1.关于肖健提出关于签订《洗车场租赁协议》时已尽注意义务，在租赁过程中没有过错，不应该对合同无效承担过错责任的理由不成立。正向肖健所述的签协议时认真检查了邵凤祥的所有手续，包括土地使用权的问题，明知不是商业用地，了解了清楚后，其进行租赁，对合同无效是自己的过错造成的，这是不争事实，一审法院对该事实认定准确无误。邵凤祥对此没有过错，是政府行为，邵凤祥投资30多万，损失巨大；2.关于押金，没有交付，一审法院认定没有错，事实清楚，证据充分，肖健使用了13个月的洗车场，宽限2个月的装修时间，肖健一直在经营，因为邵凤祥的洗车场刚开业3个多月，所有的设备都是全新的，就连牌匾都不用换，肖健换牌匾二个字把“星海”换成了“炫洁”，其他的都是正常使用的，好多东西都是在保修期，不用换新的，安装取暖设备只有几个暖气片没安装，并且暖气片是邵凤祥准备的，已经在洗车场，不需要支付费用，含在装修费用中，肖健没有交付押金，并且租金也是只交了78000元；3、一审法院并没有采用双从标准认定合同无效，租赁协议上清清楚楚明明白白写着租赁期限自2017年11月1日至2019年3月1日，至区政府2018年12月2日强拆，一共经营了13个月零2天，扣除2个月装修，这是双方约定的，那就是11个月，如何成了9个月，这是简单的算数，肖健计算错误，一审法院认定准确无误；4.一审法院认定的装修费用3000元是有错误，对正常营业的洗车场二次装修邵凤祥没有看到，因为一直营业，有些改动双方没有达成共识，肖健私自破坏了原来的装修（并且一审开庭时被答辩人说换的门和其他物品都自己处理了，事实上他还处理了邵凤祥的物品，如洗衣机、牌匾、门、洗车设备等），给邵凤祥造成了不必要的损失，肖健却说他有损失，他应该赔偿邵凤祥的损失才对；5.邵凤祥提交的录音证据里有肖健承认没有给会员洗车，给会员洗车的期限是一直洗，直到洗完为止（2018年7月26日录音证据4分50秒）。肖健还让原洗车场经营人王刚答复会员如果问什么时候能给洗，就说正在商量，所以一审法院判决合理合法。鉴于以上原因，请求驳回肖健的上诉请求，以上是我的答辩意见，请法官斟酌。邵凤祥上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决第一项；2.判令被上诉人承担二审的所有诉讼费用。事实及理由：一审法院认定部分事实不清，判决有误。2017年11月1日，邵凤祥将正在经营的洗车场租给肖健，肖健接手就继续经营，第一年的租金给付78000，本应该是一年的租期但肖健说还得进行更换牌匾等装修，需要延长2个月，还有给原来的会员洗车又延长两个月，双方按约定宽限是4个月，肖健接手后拒绝为以前的会员提供洗车服务已经得到一审法院的认可，那么肖健使用的洗车场还有14个月，一年为12个月，肖健却使用了13个月，上诉人不应该再返还租金，被上诉人在租赁使用期间损坏了房屋的隔板，扣留了反诉人的洗衣机、电脑、洗车泵等设备，一审法院只是认定被上诉人返还洗车泵300元钱，事实肖健给邵凤祥造成的损失最大的是价值9万元的隧道式全自动洗车机，电脑最有价值的是客户的信息，肖健私自去修理店取走了正在维修的电脑别有用心，洗衣机还在保修期就没有了，一次都没修过，肖健说用坏了，坏了也应该由邵凤祥处理，肖健还私自处理了上诉人的门，肖健给邵凤祥造成的损失巨大，法院判决邵凤祥给肖健返还一个月租金错误，赔偿被上诉人损失3000元没有道理，现请求二审法院撤销一审法院判决第一项，维护上诉人的合法权益。肖健辩称，我方在与邵凤祥签订租赁合同时检查了他的营业执照，并且当时周边已有多家商铺在营业，后来我方去工商部门给洗车场更名办理营业执照时，工商部门也没有提出异议，所以我方坚信洗车场是合法情况下组建的，在签订合同的过程中，我方已尽到了注意的义务，是邵凤祥故意隐瞒了洗车场违建的事实，合同无效完全是由邵凤祥的原因导致的，我方没有过错。我已经履行了为邵凤祥原会员洗车的义务，所以邵凤祥应再免除我方两个月房租，加上装修期两个月，共免除4个月房租，真正第一年租期应为2018年3月-2019年3月。肖健向一审法院起诉请求：1.请求被告返还剩余房屋租金20,000元，押金5000元，赔偿装修损失及改造费用10,000元，支付预期可得利益损失10,000元，共计45,000元；2.被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月1日原告与被告签订了洗车场租赁协议，约定原告租用被告所有的让胡路区××北××街西230米处的洗车行，每年租金80000元，押金5000元。双方约定给原告2个月装修期，另外原告需要承担为被告的会员继续洗车的义务，在上述十四个月的基础上再延长两个月，即租期自2017年11月1日至2019年3月1日。签订协议后，双方又达成补充协议，约定租期为2017年11月1日至2023年3月1日，租金每年一交，租赁期满后，同等条件下原告有优先租用权。2017年11月2日，被告方收到原告交纳的场地租金78000元，被告方人员为原告出具了收条一份。原告接手场地后，进行了一些必要改造并添置了必要设备。2018年11月30日，大庆市让胡路区城市管理局下达通知，认定原告租赁的场地属于违法占地，限期自行拆除，原告于2018年12月2日搬离场地。还查明，被告所有的电脑主机及收银系统、两个小水泵，一个大水泵在原告处，其中一个小水泵损失，庭审中双方协商作价300元。一审法院认为，案涉场地因属违法建筑被拆除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告将未经批准建设的临时建筑物出租给原告，违反了法律强制性规定，租赁合同应为无效。现因该建筑己被拆除，因合同取得的财产应当返还。根据双方约定，租赁期应自2018年1月1日起计算，2019年1月份和2月份系在原告代替被告为会员洗车后才享有的期限利益，庭审中，原告没有提供证据证实己经代替被告为会员进行洗车的证据，故原告不应享有该两个月的利益，年租金80000元应系12个月的租金，每月租金6667元，截止2018年11月30日，原告共计使用了租赁物11个月，原告支付给被告78000元，被告应返还原告4667元，扣除赔偿小水泵的300元，尚需返还4367元。原告主张返还押金5000元没有提供证据证实，不予支持。原告承租场地后进行了必要的装修，因拆除造成损失，因原、被告对合同无效均有过错，应平均分担该部分损失，庭审中原告所举证据不能充分证实具体损失数额，且有部分财产己由原告自行处理，本院酌定由被告承担3000元。原告主张可得利益损失10000元，因可得利益损失系在违约时需承担的赔偿责任，本案合同无效，不存在违约情形，故对此项请求不予支持。庭审中，双方同意协商返还被告在原告处保管的财产，故本案不予处理，如因返还发生纠纷，可另行提起诉讼。综上，对原告的请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告邵凤祥于判决生效后十日内返还原告肖健租金4367元，赔偿损失3000元，共计7367元；二、驳回原告肖健其他诉讼请求。案件受理费462.50元，由被告承担76元，原告承担386.50元。本院二审期间，肖健提交以下证据：证据一，照片复印件2张，微信及支付宝转账记录3张，会员管理系统的会员记录十张，安装供暖设施的材料清单一份，淘宝购买地面排水栅格记录一张。欲证明房租1年8万元，押金5000元，共85000元，签合同当日我方交给邵凤祥78000元，还有7000元未付，当时已经入冬，本应由邵凤祥提供的供暖设施还未安装，邵凤祥让我方用这7000元安装供暖设备，多退少补，我方安装供暖设备共花费6234.5元，应退还给邵凤祥765.5元，2018年4月14日下午，邵杰明来洗车场收取2017年11月-2018年4月的电费，经核算，电费为3199元，不包括在租金78000元当中，我方应将电费3199元和供暖安装的剩余款765.5元，共3964.5元交给邵杰明，当时邵杰明说只给3900元就可以，零头不要了，我的合伙人李某当时给邵杰明微信转账2000元，次日晚又给邵杰明提供的支付宝账号转账1900元，合计3900元，因此，5000元的押金邵凤祥是收到的，不能因为没有押金的收据不承认我方已交付押金的事实，我方已按合同履行了交付押金的义务，邵凤祥应退还我方押金。以上证据主要证明我方已支付案涉押金5000元。我方已履行了双方约定替邵凤祥为洗车场会员洗车的约定，所以邵凤祥应免除我方两个月房租，加上装修期两个月不收房租，共免除4个月房租。邵凤祥应退还我方3个月房租2万元。邵凤祥质证称，对照片的真实性有异议，与本案无关，来源不合法；对微信转账记录及聊天记录的真实性无法确认，按肖健所说3900元包含了电费和部分剩余款，但就举证情况来看，没有电费票据证实电费的具体数额，肖健出示的两张照片无法证实取得地点，因此该举证不能证实肖健所主张的除支付电费外尚有抵付5000元押金等的其他费用。因此一审法院认定肖健未实际交付5000元押金是正确的；对会员记录真实性有异议，该电脑是肖健扣留邵凤祥的洗车场内的设备，该电脑被肖健损坏后经修理又能使用，修理是在本次庭审几天前完成的，在此期间肖健有充分的时间对电脑数据进行更改，删减或添加，不能证明早已发生在一审起诉前的案件事实；对材料清单的真实性有异议，该材料清单是肖健自制，等同于当事人陈述，没有其他证据不能证明相关案件事实；对淘宝格栅订单的真实性有异议，且该打印件不能证明买方，也不能证明送货地址等，与本案无关。本院认为，该组证据中两张照片因系复印件，没有其他有效证据进行佐证，且邵凤祥对此真实性有异议，故本院对该两张照片的真实性不予采信；其中微信及支付宝转账记录3张，能够证实双方确系转帐3900元，按肖健的主张该款项包括电费和维修暖气部分费用，以此主张已支付邵凤祥房屋押金5000元的事实，但肖健未针对电费的具体数额、暖气维修及金额的相关事实提供充分证据予以佐证，故本院对肖健此项主张不予采信；其中安装供暖设施的材料清单系肖健自行制作，邵凤祥对此真实性有异议，故本院对此不予采信；其中会员管理系统的会员记录十张，该会员管理系统的会员记录保存在案涉计算机内，因该案涉计算机存在损坏事实，本案现有证据无法证实会员管理系统的会员记录所记载内容的真实性，故本案的该证据不予采信；其中淘宝购买地面排水栅格记录，因该记录仅能证明购买交易情况，对购买人及该地面排水栅格是否使用案涉洗车场情况均未提交证据予以证实，故本院对该证据不予认定。证据二，证人李某出庭作证，欲证明证明肖健的押金和转账记录一事是我转的。肖健质证称，该证人证言真实可靠。邵凤祥质证称，1.从肖健与李某的关系上看，二人或许是合伙关系，或许是借贷关系，但无论是哪种关系，李某均与肖健存在利害关系，其所作证言不应作为认定案件事实的依据；2.从李某描述的装修项目上看，该装修时发生在整个租赁期间应当说是正常经营消耗，而不是装修。而该经营消耗应由经营收益补充，而不是由邵凤祥支付；3.从李某描述的装修项目的价款上看，其数额不明确，且与肖健陈述矛盾，不能证明案件事实。本院认为，证人李某证言能够证明转款的相关情况，但对转款行为对电费的金额、暖气维修及金额等情形没有充分有效的证据予以佐证，故本院对该证据的证明主张不予认定。证据三，证人范某的证言，欲证明证明其于2018年11月份在肖健处上班，工作1个多月左右，洗车厂也为老会员提供洗车服务。肖健的证人证言质证称，该证人证言真实可靠。邵凤祥对证人范某证言发表质证称，该证人仅在案涉洗车场拆迁前1个月左右从事洗车工作，不能证明肖健完全履行了为洗车场老会员提供了洗车服务的义务。本院认为，证人范某系案涉洗车场员工，工作时间较短，且案涉为洗车场老会员提供了洗车服务记载的计算机记录存在损坏的事实，故本院对该证人证言的真实性不予采信。邵凤祥未提交证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，1.关于肖健主张已支付房屋押5000元是否支持的问题。肖健在原审及二审过程中均未提供有效的支付凭证或者支付记录，仅在二审中主张由证人李某代为转账3900元，其中3199元为电费，剩余款700元为暖气维修费系冲抵房屋押金，但因案涉电费金额的基本事实和暖气维修的基本事实及金额均没有有效证据予以佐证，故本案现有证据无法认定证人李某转账行为系为其已支付房屋押金5000元的事实，本院对肖健该项上诉主张不予支持；2.关于肖健主张返还剩余租金15,633元是否应予支持的问题。本案涉案协议第一次租期为2017年11月1日起至2019年3月1日止，肖健实际经营到2018年12月2日。其中租期包括装修期间2个月及为老会员服务的2个月期限利益。因双方当事人对是否为老会员服务存在争议，肖健在原审及二审中均未提供有效证据证明经营期间为老会员服务的相关事实，故原审法院对肖健使用租赁物时间为11个月的认定并无不当；3.关于肖健主张装修和改造损失7000元是否应予支持的问题。案涉租赁协议在签订时，肖健未对租赁物权属性质进行全面审查，肖健对案涉租赁协议无效存在过错，其应承担相应法律责任。且肖健对本项上诉主张不能提供充分证据予以支持，故原审法院考虑承租人对租赁物使用前必然进行适当装修和改造的情况，酌定邵凤祥承担为3000元并无不当；4.关于邵凤祥的上诉主张是否支持的问题。本案案涉协议书能够证明双方当事人年租金为80000元，原审法院认定肖健使用租赁物为11个月正确，故邵凤祥在赔偿小水泵300元后，应向肖健支付4367元。因邵凤祥出租租赁物产权未明晰，其对租赁协议无效存在过错，原审法院判决其承担损失3000元并无不当。综上，肖健的上诉主张不能成立，应予驳回；邵凤祥的上诉主张不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费肖健交付491元，由其承担；二案案件受理费邵凤祥交付50元，由其承担。本判决为终审判决。审判长  袁力民审判员  孙文斌审判员  孙 妍二〇一九年十一月十八日法官助理李丹书记员于璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。