湖南省永州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）湘11行终286号 上诉人（原审第三人）：文来胜。 委托诉讼代理人：李青茂（系文来胜妻子）。 委托诉讼代理人：张造春，湖南正赢律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：伍海峰。 被上诉人（原审被告）：永州市自然资源和规划局。 法定代表人：蒋良铁，该局局长。 上诉人文来胜因与被上诉人伍海峰、永州市自然资源和规划局（以下简称市自然资源规划局）不动产行政登记一案，不服湖南省冷水滩区人民法院（2019）湘1103行初57号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审查明，1983年文来胜调入煤炭局工作。由于文来胜是守煤员，又没有住房，煤炭局同意文来胜在煤站后侧空地上搭一间约22㎡的房屋居住。1985年，文来胜搭建了一间简易房。2013年9月8日，文来胜与煤炭公司签订了一份合同，约定煤炭公司将该宗地面积约22㎡三角地［东至石牌街道，西紧邻伍孝德私房东面主墙（原城中煤站围墙），南至原城中煤站开票房，北至原通化街路口］转让给文来胜，转让费2000元。2017年8月24日、9月25日、10月25日，文来胜向市自然资源和规划局所属是不动产登记中心申请办理不动产登记，提交了申请书，申请房屋分割报告，并附冷水滩煤炭公司出具的文来胜建房情况证明、关于文来胜历史用地证明、土地买卖书、冷水滩煤炭公司冷国用（1994）第376号土地使用权证和7150137**房屋所有权证等申请材料。市不动产登记中心受理其申请后，绘制了房屋分层平面图、宗地图、房屋单元登记簿、房屋交易告知单（分割）、户室面积对照表（户室号101室建筑面积，套内面积为66.58平方米，102室建筑面积套内面积为22平方米），勘测成果表，要求填写不动产登记申请书，进行了登记询问，并根据冷水滩煤炭公司的要求将房屋面积88.58平方米分割为101号和102号户室，102号户室面积为22平方米（102号户室面积为22平方米处没有砌隔墙，面积是根据冷水滩煤炭公司要求是在图纸上划分的）。市不动产登记中心于2017年11月2日为文来胜颁发了湘（2017）冷水滩区不动产权第0018116号不动产权证。 另审理查明，伍海峰与湖南省冷水滩煤炭公司土地使用权转让合同纠纷一案，于2017年4月25日诉至该院。该院于2017年5月15日作出（2017）湘1103民初1455号民事判决书，认为双方签订的《土地有偿转让合同》有效，判决冷水滩煤炭公司在判决生效后十日内按合同约定将位于永州市冷水滩区石牌楼街东以石牌楼马路为界；西以伍孝德家自建房为界；南以煤炭公司商品房为界；北以文来信（胜）建墙为界，按合同界内实际测绘面积为准为伍海峰办理房屋权属证书，伍海峰自行承担办证的相关税费。冷水滩煤炭公司不服，上诉至永州市中级人民法院,该院审理后认为，双方签订的合同有效，冷水滩煤炭公司应协助伍海峰办理土地使用权证。根据房地一体原则，伍海峰要求办理房屋产权证的请求，应得到支持。同时认为，冷水滩煤炭公司与文来胜签订合同时，四至界限［东至石牌街道，西紧邻伍孝德私房东面主墙（原城中煤站围墙），南至原城中煤站开票房，北至原通化街路口］约定非常清楚，面积约22平方米，同时，冷水滩煤炭公司与伍海峰之间的合同亦写明“文来信（胜）占地不在本合同内”，除去文来胜购买的土地，剩余部分都是伍海峰购买的土地，涉案土地并不存在权属纠纷。据此，作出（2017）湘11民终1534号民事判决书，维持了一审判决，伍海峰遂向该院申请强制执行。2018年4月9日，该院作出（2018）湘1103执522号执行裁定：一、将被执行人湖南省冷水滩煤炭公司所有的位于永州市冷水滩区石牌楼街（原冷水滩区零陵中路101）东以石牌楼马路为界，西以伍孝德家自建房为界，南以煤炭公司商品房为界，北以文来信（胜）建墙为界，按合同界内实际测绘面积为准的房屋［房屋产权证号为：永房权证冷字第715013794号，土地证号为：永（冷）国用（2015）第0059**］过户至伍海峰的名下；二、伍海峰可持本裁定书到有关机构办理相关过户登记的手续。在执行过程中，由于文来胜与伍海峰就房屋界限有争议，该院委托永州市房产测绘事务所进行勘测，勘测结论为：该栋房屋产权证面积88.58平方米，根据该院（2017）湘11民终1534号民事判决书及执行人员现场指证确认的界限进行了现场勘测，分割为101号和102户室，其中101户室建筑面积70.37㎡，102号户室建筑面积18.21㎡。文来胜于2018年5月15日以案外人的身份向该院提出执行异议，认为该院在执行（2018）湘1103执522号执行裁定书中将属于其的大约20平方米的自建房屋执行给了伍海峰，损害了其合法权益，应终止执行。2018年5月24日，该院作出（2018）湘1103执异58号执行裁定书，认为文来胜主张编号为101号户室建筑面积70.37㎡中有约20㎡的土地使用权（实质是指原开票房用地）属于文来胜而提出异议，因无充分证据证明，该院不予支持，遂裁定驳回文来胜的异议。文来胜不服本裁定，依法向该院提起了执行异议之诉，后又撤回了诉讼。2018年11月5日，文来胜以该院执行（2018）湘1103执522号执行裁定损害了其3.79平方米的土地使用权利益，再次向该院提出执行异议。该院审查后，认为文来胜已经合法取得湘（2017）冷水滩区不动产权第0018116号不动产权利证书，面积为“共有宗地面积21.98㎡/房屋建筑面积22.00㎡”，且该院作出的（2017）湘11民终1534号民事判决亦认定了“煤炭公司与文来胜签订合同时，四至界限［东至石牌街道，西紧邻伍孝德私房东面主墙（原城中煤站围墙），南至原城中煤站开票房，北至原通化街路口］约定非常清楚，面积约22㎡”，故该院在执行（2018）湘1103执522号执行裁定中，应保障文来胜的房屋面积符合湘（2017）冷水滩区不动产权第0018116号不动产权证的面积。经永州市房产局作出的勘测成果表确定伍海峰房屋面积70.37平方米，则造成文来胜房屋面积只剩18.21平方米，此与文来胜现有的房屋登记面积“共有宗地面积21.98㎡/房屋建筑面积22.00㎡”不符，于2019年2月27日作出（2018）湘1103执异189号之一执行裁定，中止对位于永州市冷水滩区石牌楼街（原冷水滩区零陵中路的101户室）靠近文来胜房屋建墙3.79平方米范围内的房屋（土地）的执行。 还审理查明，该院在执行（2018）湘1103执522号执行裁定过程中，伍海峰与文来胜就双方房屋界限位置发生争议，永州市不动产登记中心于2018年11月26日向文来胜发出《关于更正湘（2017）冷水滩区不动产权第0018116号证的决定》，该决定的内容是：“文来胜，你于2017年10月申请办理的湘（2017）冷水滩区不动产权第0018116号不动产权证，因你隐瞒了（2017）湘11民终1534号湖南省永州市中级人民法院民事判决书以及房产局提供的房屋单元登记簿、房屋交易告知单、房产测绘报告上面积22平方米有误，导致其中心办理的不动产权证面积有误。经永州市中级人民法院执行法官李小刚现场指证确认界限实测102户室建筑面积为18.21平方米。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条、八十一条相关规定，现请你在30个工作日内来办理更正登记，逾期不来办理的，我中心将依法公告15个工作日后，依法予以更正，同时公告湘（2017）冷水滩不动产权第0018116号不动产权证作废”。2018年12月14日，永州市不动产登记中心邀请该院以及永州市房产局、文来胜、伍海峰就文来胜与伍海峰二人争议房屋的界限进行现场指界、实测。因伍海峰与文来胜就双方房屋界限位置发生争议，文来胜提出自己房屋的南向邻伍海峰房屋一面之墙还有一堵间墙，伍海峰在文来胜不知情的情况下擅自拆除并填平了地面，霸占了文来胜的部分用地，判决书中“北以文来信（胜）建墙为界”的此间墙已被伍海峰拆除并填平，但执行法院委托永州市房产局在2018年5月9日作出的勘测成果表中所指的北面建墙是文来胜房屋现有建墙，执行法院以文来胜房屋现有建墙确定伍海峰、文来胜房屋界限是错误的。双方对此争执不下，本次指界工作没有继续进行。至目前为止，永州市不动产中心也没有公告文来胜持有的湘（2017）冷水滩不动产权第0018116号不动产权作废，并建议伍海峰、文来胜按照司法程序解决争议。据此，裁定中止了对位于永州市冷水滩区石牌楼街（原冷水滩区零陵中路的101户室）靠近第三人文来胜房屋建墙3.79平方米范围内房屋（土地）的执行。伍海峰遂以市自然资源和规划局为文来胜颁发的湘（2017）冷水滩区不动产权第0018116号不动产证错误，损害其利益为由，向该院提起行政诉讼。 以上事实有现场图、裁定书、判决书和笔录、现场勘测成果表、协助指界通知书等证据予以证实。 原判认为，人民法院审理行政案件是对行政行为是否合法进行审理。本案的焦点是市自然资源和规划局为文来胜办理的不动产登记是否合法，是否应撤销登记。评析如下：首先，文来胜在向市自然资源和规划局所属不动产登记中心申请办理其房屋土地买卖登记时，递交了申请书和必要的登记资料。根据《不动产登记暂行条例》第十八条第一项、第十九条和《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定，不动产登记机构“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查和实地查看”，同时，应当对下列内容进行查验“（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”。而不动产登记中心在查验和进行权籍调查时，没有对涉案不动产的界址、空间界限是否清晰、面积是否准确，与他人是否存在争议进行实地查验或查看，仅凭申请资料和冷水滩煤炭公司的要求就在勘测成果表上直接划分确定界址、界限，导致发证面积与该院执行中实勘面积发生误差，权籍调查成果不完备准确，引发争议，违反了颁发不动产证的法定程序。其次，市自然资源和规划局所属市不动产登记中心在执行指界时已发现颁发给文来胜的不动产权证存在错误，已启动更正登记程序，并作出了《关于更正湘（2017）冷水滩区不动产权第0018116号证的决定》，要求文来胜办理更正登记，逾期依法予以更正。虽然在2019年2月18日以信访事项回复书回复文来胜，“因该事项你已向市中级人民法院提起诉讼，我中心现不执行更正决定的”，但无事实依据证明文来胜已向市中级人民法院提起过诉讼，故该更正决定仍然有效，应依法定程序处理。综述，市自然资源和规划局在为文来胜办理涉案不动产登记时违反了法定程序，未进行必要的实地查验和调查，存在查验界址不清，颁证面积不准确的错误，理应撤销登记。但市自然资源和规划局所属市不动产登记中心已启动更正登记的程序，应依职权按程序处理完毕，以维护当事人的合法权益，故依法确认市自然资源和规划局为文来胜颁发不动产证的行政行为违法。对于伍海峰的其他诉讼请求，因缺乏事实依据，该院不予支持。 第三人文来胜不服一审判决，上诉称：1.（2017）湘民终1534号民事判决书、（2018）湘1103执异189号之一民事裁定书以及文来胜与煤炭公司签订的合同都确认了上诉人文来胜的湘（2017）冷水滩区不动产权第0018116号不动产权利证书（即22㎡的房屋土地面积）是合法的。依据（2017）湘民终1534号民事判决书：“本院经审查认为，湖南省冷水滩煤炭公司与文来胜签订合同时：四至界限[东至石牌楼街道，西紧邻伍孝德私房东面主墙，南至原城中煤站开票房（开票房北面与1985年文来胜修建的住房之间有一条排水沟），北至原通化街路口]约定非常清楚，面积约22平方米，同时，湖南省冷水滩煤炭公司与伍海峰之间的合同亦写明，‘文来胜占地不在本合同内’，因此除去文来胜购买的土地剩余部分即是伍海峰购买的土地”。冷水滩区人民法院于2019年2月27日作出已生效的（2018）湘1103执异189号之一民事裁定书亦确认了该事实，故中止了对位于永州市冷水滩区石牌楼街（原冷水滩区零陵中路的101户室）靠近上诉人文来胜房屋建墙3.79㎡范围内的房屋土地的执行。2.任何判决都应当以事实为基础，以法律为准绳，在事实未查清之前适用任何的法律都是错误的。无论被上诉人市自然资源规划局为上诉人颁发的不动产权证是否合法，都应当在查明事实的基础上，再依法作出判决。从最基本的事实出发，本案最大的争议焦点就是上诉人文来胜房屋在现有墙体外与被上诉人伍海峰房屋之间是否有一条排水沟，即原开票房北面与1985年文来胜修建的住房之间是否有一条排水沟。此条排水沟即是本案的3.79㎡差异所在。上诉人在一审中一直主张，开票房北面还有一堵用于排水的墙体及排水沟，上诉人及整个公司的工作人员对此事实都是非常清楚的。上诉人于1983年就在湖南省冷水滩煤炭公司任保管员，当时的开票房也是由上诉人修建的，后因上诉人住宿困难，公司同意上诉人自出资金在开票房北面修建22平方米的房屋，上诉人便在公司转让给其的土地上在开票房北面特意留了一条排水沟用于自己洗衣洗澡。此后，在2017年上诉人申请办理不动产权证之前该条排水沟就被伍海峰拆除并填平了，该事实上诉人文来胜在一审中已向法院提交了石牌楼街8号三角地卫星照片、《人民调解登记单》以及载有湖南省冷水滩区煤炭公司各位领导的签字和手印且加盖了煤炭公司印章的《证明》（“开票房北面与1985年修建的住房之间有一条排水沟”），完全可以证实该墙体及排水沟是被被上诉人伍海峰拆除并填平。3.一审法院认为永州市不动产登记中心的更正决定仍然有效是错误的。永州市不动产登记中心于2019年2月18日作出的《信访事项回复书》中称“……我中心按生效的法律文书执行”。此后，上诉人文来胜在得到永州市冷水滩区人民法院于2019年2月27日作出的已生效（2018）湘1103执异189号之一民事裁定书（中止对上诉人文来胜3.79㎡的执行）后，便向永州市不动产登记中心请求撤销《关于更正湘（2017）冷水滩区不动产权第0018116号证的决定》，故该更正决定已属无效。此外，被上诉人伍海峰在其向中院提交的行政答辩状第一页倒数第九行“被答辩人所说的一条沟早就不存在”，由此可知，被上诉人对是否存在一条沟是知情的，只是现在不存在了，在此之前水沟是存在的。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人伍海峰的诉讼请求或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人伍海峰辩称：1.法院从未认定文来胜房屋面积为22平方米。上诉人所说的沟早就不存在，这三间住房已有三十多年历史。2.市不动产中心未撤销《关于更正湘（2017）冷水滩区不动产权第0018116号证的决定》，该决定仍然有效。3.涉案0018116号不动产登记的房产宗地图和土地宗地图不一致，房产局测绘的宗地图长5.22米，国土局测绘队宗地图长度为4.44米，界址长度相差80公分。市不动产中心曾组织相关单位及当事人到现场再次勘测指界，勘测结果为上诉人房屋面积为18.21平方米。4.涉案0018116号不动产登记的房屋未按《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定取得人民政府审批，也未办理土地使用权出让手续，未依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 被上诉人市自然资源和规划局未到庭接受询问。 在二审审理过程中，三方当事人均未提交新的证据。一审判决据以认定事实的证据，已随案移送本院，经审查可以作为认定本案事实的证据。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，故对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定：“人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查”。本案是伍海峰因不服市不动产中心向文来胜颁发的（2017）冷水滩区不动产第0018116号不动产权证，依据市不动产中心作出的《关于更正湘（2017）冷水滩区不动产权第0018116号证的决定》，诉请撤销该证的行政诉讼，本院依法就该颁证行为的合法性进行审查。本案争议焦点是颁发被诉不动产权证书依据的事实是否清楚，登记行为是否合法。现分析如下： 一、关于依据事实是否清楚的问题。根据查明事实，1983年文来胜调入煤炭局工作。经煤炭局同意，文来胜在煤站后侧空地上搭一间约22㎡的房屋居住。1985年，文来胜搭建了一间简易房。2013年9月8日，文来胜与煤炭公司签订了一份合同，约定煤炭公司将该宗地面积约22㎡三角地［东至石牌街道，西紧邻伍孝德私房东面主墙（原城中煤站围墙），南至原城中煤站开票房，北至原通化街路口］转让给文来胜，转让费2000元。该事实煤炭公司与文来胜一致确认，不存在争议。2017年4月25日，伍海峰因与煤炭公司土地使用权合同纠纷诉至冷水滩区人民法院，该院作出（2017）湘1103民初1455号民事判决，煤炭公司不服，上诉至本院，本院作出（2017）湘11民终1534号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。但该案中，文来胜不是当事人，亦未参与诉讼，无法向市不动产登记中心提交上述民事判决。市不动产登记中心向文来胜发出的《关于更正湘（2017）冷水滩区不动产权第0018116号证的决定》，认为文来胜隐瞒（2017）湘11民终1534号民事判决，及市房产局提供的相关材料确认被诉不动产面积有误，导致该中心办理的不动产权证面积有误；经永州市中级人民法院执行法官李小刚现场指证，确认界限实测102户室建筑面积为18.21平方米。经本院查明，文来胜因不是案件当事人，无法就其未参与的案件向市不动产登记中心提供判决书；且“李小刚”也不是本院执行法官，该决定内容与事实不符，并无依据。 另外，（2017）湘11民终1534号生效民事判决中，亦认定了“煤炭公司与文来胜签订合同时，四至界限［东至石牌街道，西紧邻伍孝德私房东面主墙（原城中煤站围墙），南至原城中煤站开票房，北至原通化街路口］约定非常清楚，面积约22㎡”的事实。综上，市不动产登记中心在办理被诉不动产权证时，对涉案房屋、土地面积是否存在争议无从知晓，煤炭公司与文来胜提交的相关材料事实清楚，证据充分，市不动产中心依据上述事实进行被诉不动产登记并无不当。被上诉人辩称市不动产中心曾组织相关单位及当事人到现场再次勘测指界，但未提交证据证实此次勘测确认了上诉人房屋面积，被上诉人该理由无事实依据。 二、关于登记行为是否合法的问题。根据《不动产登记暂行条例》第十六条：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书（四）不动产界址、空间界限、面积等材料…”，第十八条：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定”；第十九条：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合”，第三十八条：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同”；《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权属调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”。本案中，根据查明的事实，2017年8月24日、9月25日、10月25日，文来胜多次向市不动产登记中心提交办理不动产登记的申请，冷水滩煤炭公司在申请报告上盖章确认情况属实。2017年11月1日，文来胜与冷水滩煤炭公司共同向市不动产中心提交了为文来胜办理涉案不动产权证的申请。同时还提交了关于文来胜历史用地证明、土地买卖书、冷水滩煤炭公司冷国用（1994）第376号土地使用权权证和7150137**屋所有权证、申请房屋分割报告、冷水滩煤炭公司出具的文来胜建房情况证明等申请材料。市不动产登记中心受理其申请后，依照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，对规定内容进行了查验，要求申请人共同填写了不动产登记申请书，进行了登记询问，并根据申请人共同要求，及市房产局提供的房屋单元登记薄、交易告知单、房屋分层平面图、宗地图等材料，将715013794号房屋（面积88.58平方米）分割为101号和102号户室，102号户室（即被诉不动产）面积为22平方米（102号户室面积为22平方米处没有砌隔墙，面积是根据冷水滩煤炭公司要求是在图纸上划分的），市不动产登记中心于2017年11月2日为文来胜颁发了被诉不动产权证。市不动产登记中心作出的登记行为事实清楚、证据充分，符合法定程序，且尽到了形式要件审查义务，并无不当。 综上，伍海峰关于依照《关于更正湘（2017）冷水滩区不动产权第0018116号证的决定》撤销被诉不动产权证书的主张无事实及法律依据，依法不能成立。市不动产登记中心所做的被诉不动产权证的登记行政行为所依据的事实清楚，登记程序合法，不存在违法情形。上诉人文来胜上诉的主要理由成立，本院予以支持。一审认定被诉颁证行为认定事实不清，不具备合法性和登记程序严重违法有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103行初57号行政判决； 二、驳回被上诉人伍海峰的诉讼请求。 一、二审案件受理费共100元，由被上诉人伍海峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 辉 审 判 员  陈 姬 审 判 员  王焕江 二〇一九年十一月二十八日 法官助理  刘 青 书 记 员  龙佩玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。