河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终2355号上诉人(原审被告)：潘小静，女，汉族，1980年9月1日出生，住河南省许昌市魏都区。被上诉人(原审原告):杜广杰，男，汉族，1973年6月7日出生，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李风彩，河南帝豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永浩，河南帝豪律师事务所律师。被上诉人(原审第三人):吕亚，女，汉族，1982年9月9日出生，住临颍县。上诉人潘小静因与被上诉人杜广杰、吕亚房屋买卖合同纠纷一案，不服漯河市临颍县人民法院（2019）豫1122民初1875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘小静、被上诉人杜广杰的委托诉讼代理人王永浩到庭参加诉讼。被上诉人吕亚经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘小静上诉请求：1、依法撤销临颍县人民法院（2019）豫1122民初1875号民事判决书；2、依法判决驳回被上诉人杜广杰的诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人不服临颍县人民法院（2019）豫1122民初1875号民事判决书，现提起上诉，具体上诉事实和理由如下：一、一审认定事实错误，杜广杰与吕亚、吕春安恶意串通签订的《房屋买卖合同》系没有成立、没有法律效力的合同。上诉人从来没有委托过吕亚与杜广杰和吕亚父亲吕春安签订过100万元的《房屋买卖合同》。吕亚在一审庭审中也明确陈述，上诉人从没有委托过她签订过合同，而是其父亲吕春安委托她签订的该《房屋买卖合同》。在法律上，吕亚是吕春安的代理人，如果该份合同成立并生效，也是对被代理人吕春安生效，不可能对上诉人发生法律效力。但是，该《房屋买卖合同》是三方合同，买房人、卖房人和中介，其中，有两方是吕亚和吕春安签字，而吕亚又是受吕春安委托签订，吕春安身份是房屋中介，即，该三方合同的当事人，有两方属于同一人房屋中介吕春安签订，实际上没有买房人的任何签字和委托签字，该合同从头到尾也没有上诉人的名字出现，这样一份合同自始至终就没有成立，更谈不上发生法律效力。另外，吕亚与吕春安、杜广杰恶意串通签订该份合同的意图非常明显。首先，该份合同第三条将本应由出卖方和买受人共同承担的佣金全部约定由买受人乙方承担，而且约定了远远高于市场正常的房屋中介的佣金，该条约定乙方（买受人）须支付定金及佣金拾万元，其中信息服务费壹万元，20000元作为向甲方支付的定金。根据该条约定，除了2万元定金，剩余8万元是中介的信息服务费和佣金。而吕春安系临颍县左邻右舍房屋中介服务有限公司的法定代表人（同时也是唯一自然人股东），该公司于2018年10月31日注册成立，2018年11月13日便与吕亚、杜广杰共同签订了该份《房屋买卖合同》。很明显，该份《房屋买卖合同》签订的目的是恶意串通获取不当利益。但是，一审判决却以这样一份没有成立、没有效力且恶意串通明显的合同认定案件基本事实，属于认定事实明显错误。二、上诉人已全部支付购房款，不存在下欠购房款的情况。上诉人家住许昌，上诉人本人没有计划在临颍买房，上诉人哥哥经人介绍与吕春安女儿吕亚谈对象，吕亚家在临颍县城，吕亚要求如果要结婚，必须在临颍县城买套房子才能结婚。为促成上诉人哥哥与吕亚的婚事，上诉人愿意出钱帮哥哥在临颍县买房。吕春安主动介绍了杜广杰的房产，让上诉人购买杜广杰的房产作为婚房。上诉人基于对吕亚父亲吕春安的信任，同意购买杜广杰的案涉房产。2018年11月22日，杜广杰与上诉人签订了《临颍县房产转让协议》，协议约定该房产成交价为35万元，杜广杰与上诉人双方均在《临颍县房产转让协议》上签字按手印。双方在办理房产过户手续及交税时，是按照房产实际评估价52万元缴纳的各项税收并办理的过户手续，税务部门为双方出具有税收缴款书。双方在临颍县不动产登记询问笔录中，对于在保留存档的上述登记材料的真实性、合法性有效性进行过承诺，双方均确认真实、无误。该协议签订前，上诉人就已经通过吕春安向杜广杰支付过部分购房款，签订协议当天，上诉人将协议约定的35万元购房款全部支付完毕。杜广杰将房屋过户给上诉人对于该套房产的买卖，上诉人唯一的一次签字是在办理过户时与杜广杰签订《临颍县房产转让协议》，只有该份协议才对上诉人发生法律效力。该《临颍县房产转让协议》作为不动产登记档案的重要组成部分，不但对上诉人、杜广杰发生法律效力，并且具有对外公示的效力。根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”之规定，只有不动产登记机关保存的《临颍县房产转让协议》才是认定案件事实的基本依据。根据该协议，上诉人已经全部将购房款支付完毕，不存在下欠购房款的问题。一审判决对于买房人和卖房人均签字且生效的《临颍县房产转让协议》予以回避，不予认可，却以一份没有买房人签字、没有成立生效的《房屋买卖合同》作为认定事实的依据，实属认定事实错误，违反法律的规定。综上所述，一审判决认定事实错误，上诉人已经全部将购房款支付完毕，请求二审法院在查明案件事实基础上，依法支持上诉人的上诉请求。杜广杰辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。首先，针对本案当事人双方争议的房屋买卖这一事实，被答辩人认可买卖事实存在；其次，对答辩人已经将卖给被答辩人的房产为被答辩人办理了房产过户手续这一事实，被答辩人也无异议；第三，对被答辩人先后分24笔通过微信和银行转帐以及现金方式由中间人吕春安转交给答辩人购房款的事实，被答辩人同样不持任何异议，只是答辩人称被答辩人共支付了79万元，而被答辩人称共支付了81万元。鉴于被答辩人对上述事实的全部认可，一审法院才依据双方提交的证据和双方当庭的陈述，认定双方的房屋买卖合同依法成立并已经生效，进而判决被答辩人支付答辩人下余购房款及相应利息。因此，在被答辩人至今没有客观有效的证据能够证明其已经全部支付完毕共计100万元购房款的前提下，一审判决认定事实和实体处理均是正确的，不存在错误之处。二、被答辩人的上诉理由不能成立。1、关于答辩人与吕亚、吕春安签订的《房屋买卖合同问题》。一审时答辩人已经向法庭阐明，是因被答辩人在仅仅支付了15万元购房款就提出了房产过户的要求，答辩人认为尽管有中间人吕春安的担保，但是却没有被答辩人的任何书面承诺，感觉不放心，要求吕春安通知被答辩人出具购房手续，吕春安就用其经营的左邻右舍房屋中介打印好的格式合同给答辩人签了一份书面合同，同时因为被答辩人不在临颍，而吕春安的女儿吕亚是被答辩人哥哥的未婚妻，吕亚和吕春安都称是答辩人让吕亚代为签订合同的，答辩人才同意吕亚代签的。至于合同的内容和细节都有哪些，答辩人唯一关心的就是房款100万元，其他内容答辩人根本没有细看，只是想着有个手续就行。之后，答辩人配合被答辩人双方亲自到不动产登记部门将房产从答辩人名下过户到了被答辩人的名下，办理了房产过户手续，被答辩人也在答辩人的一再催要下陆续通过吕春安分了将近20笔支付了剩余的部分房款。答辩人认为，被答辩人反复称该合同无效，存在所谓的恶意串通，但答辩人已经将房产过户给被答辩人且答辩人也已经支付了79万元购房款这一事实却是任何理由和借口都不能推翻的，即使没有这份《房屋买卖合同》，双方当时买卖房屋是口头协议，双方之间存在房屋买卖合同关系也是确定无疑的。因此，这份合同的存在与否对案件的处理结果没有任何影响，被答辩人反复纠缠该合同的效力根本毫无意义。2、关于被答辩人购房款是否已经全部支付的问题，被答辩人的说法明显自相矛盾。一审庭审时被答辩人称双方商定的房价是80万元，已经支付了81万元，而在上诉状中又称房价是35万元，那么被答辩人为什么要多支付46万元呢?相信被答辩人自己也根本无法自圆其说。另外，被答辩人所称房款是80万元的说法也毫无事实依据。本案所涉这套房产当时是答辩人为了自己居住使用才购买的，该房产包括了同样面积的一楼和负一楼，虽然房产证上的面积只有117平方米，而真正的房屋面积却是双倍的（负一楼的部分在房产证上不显示），所以当时答辩人购买该房产支付的购房款、车位费和相关税费等杂费加上之后答辩人花费三十多万元对所有房屋进行的高档精装修，又配备了名牌电器、厨卫，答辩人实际在该房产上的投入早已超过了100万元，答辩人是念及与中间人吕春安的朋友关系，看吕春安的面子才同意100万元出售给被答辩人的，被答辩人所称当时双方商定的房价是80万元，不知是从何说起，而双方提交给房产部门的《买卖协议》上的房价35万元，是为了让被答辩人在办理过户手续时减免税费，双方都清楚这个数字根本不是真正的房屋价款。再者，如果房款真的是35万元或者80万元，那么被答辩人为什么坚持称已经支付了81万元房款呢?另外，答辩人提交的录音证据中，被答辩人先后八次称已经将100万元的房款全部交给了吕春安，更能印证双方商定的购房款就是100万元。因此，被答辩人上诉称房款已经支付完毕纯属为了逃避支付剩余房款在歪曲事实。鉴于上述理由的存在，答辩人认为，一审判决正确无误，被上诉人的上诉理由不能成立，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。杜广杰向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告立即支付拖欠原告的购房款21万元及按月息2%逾期支付购房款的利息；2.本案诉讼费由被告全部承担。一审法院认定事实：原告杜广杰和临颍县左邻右舍房屋中介的经营者吕春安系朋友关系；被告潘小静的哥哥和第三人吕亚（吕春安的女儿）系男女朋友关系。2018年11月份，原告通过吕春安介绍将位于临颍县城关镇景观大道南侧、建设路西侧泰威幸福港湾7幢1单元102号房（含地上一层、地下**、配套设施、内部装修装饰、家具、电器及车位）出售给被告。原、被告双方于2018年11月22日在临颍县不动产登记部门办理了全部房屋过户手续，被告于2018年12月17日取得了房屋产权证书。在过户当天，即2018年11月22日，原告与被告签订了“临颍县房产转让协议”，协议约定该房产成交价为35万元。双方在办理房产过户手续及交税时，按照房产评估价52万元缴纳的各项税收并办理的过户手续。过户之前被告通过吕春安支付原告杜广杰房款35万元，过户当天，原告称收到吕春安转交现金8万元，被告称其支付给吕春安现金10万元，被告提供了证人潘燕潘某作证，潘燕潘某户当天潘小静将10万元现金交给了潘小静哥哥的老岳父（吕春安），潘小静哥哥的老岳父抽出2万元后把剩余的交给了原告；过户后，被告又通过吕春安以银行转账、微信支付的方式分多次向原告转款36万元。另查明，原告称双方协商房屋价格是100万元；被告不予认可，称双方协商价格是80万元。原告提供了2018年11月13日由原告杜广杰和第三人吕亚签订的“房屋买卖合同”一份及原告与被告的电话录音资料一份：该“房屋买卖合同”约定，房屋实际成交价格为100万元；被告对该合同不予认可，称没有在合同上签名，也未委托吕亚代签合同，该合同系原告与第三人以及吕春安三方恶意串通，该合同系无效合同。第三人吕亚称，购买本案诉争房产是被告到临颍看房子前说的价格，房子价格100万元，潘小静看房后，很满意，并说回去准备钱；后来在“房屋买卖合同”上签名是吕春安让其签的，其没有看合同的内容。原告提供的录音资料显示：杜广杰说你把100万都给他完了？潘小静说是啊，都给完了。庭审中被告称该通话记录是原告断章取义，整个通话记录中被告始终没有明确表述房款总价是100万元。再查明，本院向吕春安调查时，吕春安称其女儿吕亚与潘小静的哥哥准备结婚，男方准备买房子，当时其给吕亚及潘小静都说了，房子100万；潘小静看过房子后，签合同时潘小静没有到场，潘小静的哥哥也不在家，吕亚是代表男方签的名字。其没有收取中介费。现还下欠杜广杰21万元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十二条规定：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”本案中，第三人吕亚于2018年11月13日与原告杜广杰签订“房屋买卖合同”，原告杜广杰于2018年12月17将涉案房屋的所有权转移给了被告潘小静，潘小静取得房屋处分权；且在房屋过户后，被告又多次通过吕春安支付原告房屋价款，该“房屋买卖合同”系有效合同。根据双方签订的“房屋买卖合同”，合同约定房屋价款是100万元；结合原告提供的录音资料，虽然被告没有明确表示该房屋价值100万元，但对原告在录音中称房款100万元，没有否认，也没有提供房屋价款为80万元的证据；本院认定涉案房屋双方约定价值为100万元。原、被告双方对转账支付的房款71万元无争议，本院予以认定；对过户当天被告潘小静通过吕春安支付原告杜广杰现金8万元，被告的证人也予以证明，被告潘小静称支付给吕春安10万元，与本案无关；本院认定被告共支付原告房款79万元。对被告下欠原告房款21万元应当及时支付。对于原告主张的要求被告自2018年12月17日按照月息2%支付逾期购房款利息，原告所主张的违约金过高，且双方没有约定支付房款时间，被告应当自主张权利之日起，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十二条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：被告潘小静于本判决生效后十日内支付给原告杜广杰下余购房款21万元及利息（利息自2019年2月13日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部履行完毕之日止）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费4750元，由原告杜广杰承担300元，被告潘小静承担4450元；诉讼保全费1670元，诉讼保全担保费345元，由被告潘小静负担。二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本相同，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”本案中，关于杜广杰与吕亚于2018年11月13日签订的房屋买卖合同，吕亚于2019年8月12日在临颍县法院的质证笔录中回答原审被告代理人发问时称“什么时间以我的名义签订的房屋买卖合同记不清了”、“是我父亲让我代签的房屋买卖合同”、“什么时间我父亲给我说签订合同的记不清了，我没有看房屋买卖合同的内容”，被上诉人吕亚称是其父亲让其签订的合同，并没有证据证明2018年11月13日的房屋买卖合同上的签字是经潘小静授权，事后潘小静也并未对吕亚的签字予以追认且对吕亚的代签行为予以否认，因此吕亚的签字对上诉人潘小静不发生效力，应由行为人吕亚承担责任。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，2018年11月22日上诉人潘小静与被上诉人杜广杰签订临颍县房产转让协议一份，协议约定该房产建筑面积为117.63平方米，成交价为35万，用途为住宅，双方均认可在该协议上签字。关于案涉房屋的价款问题，从本案的实际履行情况下，案涉房屋的实际交易价格高于35万。根据一审查明的事实，潘小静支付杜广杰房款79万；根据“谁主张、谁举证”的原则，被上诉人杜广杰称房价为100万元，但并未提供充分证据证明，原审法院仅以“被告没有明确表示该房屋价值100万元，对原告在录音中称房款100万元没有否认”为由，认定涉案房屋双方约定价值为100万元没有事实和法律依据，依法应当予以纠正。故对杜广杰的一审诉讼请求应当予以驳回。综上所述，潘小静的上诉请求于法有据，应予支持；一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销漯河市临颍县人民法院作出的（2019）豫1122民初1875号民事判决；二、驳回杜广杰的诉讼请求。一审案件受理费4750元、诉讼保全费1670元，二审案件受理费4750元均由杜广杰负担。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇一九年十一月二十五日书记员  赵秋玲