湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9024号上诉人（原审被告、反诉原告）：李浩，男，1980年9月29日出生，汉族，住武汉市武昌区,委托诉讼代理人：王银华，湖北诚明律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：刘兆东，男，1982年2月20日出生，汉族，住北京市东城区,委托诉讼代理人：王平，四川迪扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文洲，四川迪扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李玲，女，1980年5月12日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：邢锦，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛亮，男，1980年7月24日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：邢锦，湖北立丰律师事务所律师。上诉人李浩、刘兆东因与被上诉人李玲、薛亮房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李浩上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李玲、薛亮在一审的全部诉讼请求，支持李浩在一审的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由李玲、薛亮承担。事实与理由：一、关于涉案房屋的权属问题。李浩与李玲、薛亮签订《武汉市存量房买卖合同》，李浩依照约定支付了购房款，依法办理了房屋过户手续，李浩取得不动产权属证书，故李浩系涉案房屋合法的所有权人。二、涉案房屋的买卖是否系当事人的真实意愿问题。李玲、薛亮因为急于偿还欠款，以买卖双方认可的价格转让了涉案房屋。李玲、薛亮收到了李浩的购房款，双方自愿办理了房产产权信息的变更登记，李浩取得该房屋的权属证书。李玲、薛亮作为具有完全民事行为能力的成年人，对其行为的法律后果是非常清楚的，本案不存在违反当事人真实意愿的情形。三、4800元是房屋租金还是还贷资金的问题。房屋租金没有统一标准，只要当事人双方达成一致即可。由租户承担租赁房屋的水、电、气、物业等费用，是租赁市场约定俗成的惯例。李浩取得房屋的权属证书后，房屋的水、电、气、物业等账户是否更名对于房屋的归属不造成影响。一审判决将4800元的房屋租金认定为还贷资金是完全错误的，不合常理。四、涉案房屋银行贷款的偿还问题。李浩向银行贷款的金额600000元，贷款期限为18年。2016年6月，李浩连本带息一次性还清了全部的银行贷款，一审法院忽视了上述关键案件事实，导致判决错误。五、一审判决适用法律错误。一审判决在要求李浩将房屋返还给李玲、薛亮的同时，没有要求李玲、薛亮同时返还李浩支付的购房款，在判决驳回李玲、薛亮其他诉讼请求的前提下，要求李浩承担全部的诉讼费用，在确认刘兆东对涉案房屋的抵押权合法有效的情况下，仍然判决李浩将房屋过户给李玲、薛亮，不符合法律的有关规定。六、本案超过诉讼时效，一审法院对录音证据断章取义，李玲、薛亮对李浩的抵押事实是清楚的。李玲、薛亮辩称，双方签订的房屋买卖合同无效，一审判决具有事实与法律依据。本案不适用诉讼时效。一审时李浩的代理人对录音证据的真实性予以认可。李浩认为李玲、薛亮对抵押一事知情，没有提供证据。综上，请求驳回上诉，维持原判。刘兆东述称，刘兆东是善意抵押权人，其权益应受法律保护。刘兆东上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李玲、薛亮的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李玲、薛亮、李浩承担。事实与理由：一、刘兆东对涉案房屋依法享有抵押权。二、李玲、薛亮与李浩的房屋买卖行为不能对抗刘兆东的抵押权。刘兆东善意取得抵押房屋的抵押权，房屋的原所有权人应当向无权处分人请求赔偿损失，不应当由抵押权人待办理房屋所有权转移登记的手续后才向抵押房屋的所有权人主张权利的实现。三、最高人民法院（2017）最高法行再95号行政判决书也认为善意第三人的抵押权应当优先保护。一审法院可以判决确认李玲、薛亮与李浩签订的《武汉市存量房买卖合同》无效，但是应保留房屋登记效力。李玲、薛亮辩称，一审法院认定刘兆东是善意抵押权人，李玲、薛亮没有异议。房屋转移登记后，刘兆东的抵押权不受影响。李浩辩称，同意刘兆东的上诉请求及理由。李玲、薛亮向一审法院起诉请求：1.判令李玲、薛亮与李浩双方于2014年4月11日签订的（武房字[07]第14429237号）《武汉市存量房买卖合同》无效；2.判令李浩将该诉争房产返还给李玲、薛亮，办理过户手续，并承担过户所需的一切费用；3.由李浩赔偿李玲、薛亮损失630000元（以实际金额为准）；4.本案诉讼费、保全费由李浩承担。李浩向一审法院提起反诉请求：1.李玲、薛亮腾退位于武汉市洪山区新世纪花园C区1栋2单元7层2室的房屋返还给李浩；2.李玲、薛亮向李浩支付房屋占用费（房屋占用费计算方式为以每月4800元为基数，时间自2016年7月开始至李玲、薛亮将房屋腾退返还李浩时为止）；3.李玲、薛亮承担本案反诉、本诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月11日，经案外人刘磊介绍，薛亮、李玲（甲方）与李浩（乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》（武房字[07]第14429237号），约定甲方将其位于武汉市洪山区新世纪花园C区1栋2单元7层2室的房屋出售给乙方，房屋成交价为867000元，付款方式为“分期付款”。合同第四条约定：甲方应在收到乙方全部房款3日内，将房屋交付给乙方。合同第五条、第六条分别约定了甲方逾期不交付房屋、乙方逾期不交付房款的违约责任。合同第七条约定：甲、乙双方在合同生效之日起三十日内，携带“房屋所有权证”和“土地使用权证”到相关部门办理房地产转移过户手续。该合同在武汉市房产交易和登记发证中心存档。2014年3月29日，李浩（借款人）与中国工商银行洪山支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》。该合同约定，贷款人同意向借款人李浩发放个人购置住房贷款，金额为600000元，贷款用于购买涉案房屋，贷款的担保方式为抵押，贷款期限为18年。借款人授权贷款人将贷款一次性划入薛亮中国工商银行账户（账号：62×××33）。合同约定的偿还贷款本息的方式为：按月等额本息还款法（按月计息）。合同约定借款人指定的借款人在中国工商银行开立的个人结算账户为李浩中国工商银行账户（账号：62×××40）。2014年4月17日，李浩取得涉案房屋的房屋所有权证书（所有权证号：武房权证市字第**）。该不动产权证上载明：“有抵押情况，抵押设定日期2014年4月18日，2016年6月29日已注销。”2014年7月17日、2014年8月16日、2014年9月17日、2014年10月17日、2014年11月17日、2014年12月17日、2015年2月15日、2015年4月17日、2015年5月16日、2015年7月17日、2015年8月17日、2015年9月16日、2015年10月16日、2015年11月16日、2015年12月17日、2016年1月16日、2016年2月17日、2016年3月16日、2016年4月16日、2016年5月16日、2016年6月16日，薛亮通过支付宝向李浩中国工商银行账户（账号：62×××40）转账二十一次，每次转账金额4800元。2014年4月至今，李玲、薛亮居住在涉案房屋中，期间的电、燃气、物业等各项费用均系其缴纳。2017年2月16日，李浩与刘兆东签订《借款合同》，借款金额为1200000元，合同借款期限为2017年2月16日起至2018年2月15日止，借款人全权委托受托人系案外人丁灿。同日，李浩与刘兆东签订《抵押合同》，李浩将涉案房屋作为借款的担保，抵押期限为2017年2月16日起至2018年2月15日止。2017年2月16日，湖北省武汉市东西湖公证处办理了前述《借款合同》、《抵押合同》的具有强制执行力的债权文书公证【公证书编号：（2017）鄂东内证字第1110号】。2017年2月16日，李浩将涉案房屋抵押给刘兆东，并办理了不动产抵押登记【鄂（2017）武汉市洪山不动产证明第0007570号】，抵押方式为一般抵押，债权担保期限为2017年2月16日起至2018年2月15日止。2017年2月17日，刘兆东向李浩转账1200000元。2017年3月20日，李玲、薛亮得知涉案房屋被抵押。后，李玲与李浩及案外人丁灿进行协商，协商过程中案外人丁灿对李玲说到：“本来这个房子原先就是你的，只是被刘磊捣鼓了一下，捣鼓到李浩身上来了……当着李浩的面，我们也在说这个房子是你的，始终是你的，没有谁会说把它占为己有……”李浩对案外人丁灿的表述未表示任何异议。2018年3月12日，薛亮与李浩的通话中，李浩说到：“不存在把你的房子抵出去，我是代持，……房子是你的啊……不是当时没有名额，过到我这里来，我会有这么多事情吗？……”另查明，2018年2月23日，湖北省武汉市东西湖公证处出具（2018）鄂东内证字第1711号《执行证书》。后，刘兆东向湖北省武汉市洪山区人民法院申请强制执行。2018年12月18日，湖北省武汉市洪山区人民法院作出（2018）鄂0111执2920号执行裁定书，载明：“……查询到被执行人李浩名下银行存款73904.03元，已扣划；查询到被执行名下位于武汉市洪山区新世纪花园C区1栋2单元7层2室已抵押不动产，我院已查封，但为轮候查封，无处分权……裁定如下：终结本次执行程序……”本案的争议焦点在于：第一，李玲、薛亮及李浩之间签订的《武汉市存量房买卖合同》的效力问题；第二，涉案房屋的归属问题。（一）《武汉市存量房买卖合同》是否有效李玲、薛亮认为，《武汉市存量房买卖合同》并非双方真实意思表示，且存在恶意串通的行为，损害国家贷款审批制度及金融管理秩序，故《武汉市存量房买卖合同》无效。李浩认为，《武汉市存量房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，故《武汉市存量房买卖合同》有效。一审法院认为，认定涉案《武汉市存量房买卖合同》效力的关键在于该合同是否系双方真实的意思表示。首先，从房屋的价款支付情况来看，合同约定的房屋买卖成交价格为867000元，付款方式为分期付款。合同并没有约定具体分期支付的方式，合同当事人也未就此问题达成补充协议进行细化约定。李浩将涉案房屋抵押贷款所得的600000元支付给李玲、薛亮，剩余的267000元房款至今仍未支付。对此，李浩辩称双方当事人通过口头约定将房屋成交价格变更为600000元，但李浩未提供任何证据予以证明，故一审法院对其抗辩意见不予认可。且从2014年7月至2016年6月期间，李浩在未向李玲、薛亮支付剩余购房款的情况下，反而由李玲、薛亮每月向李浩用于还贷的银行账户转账支付4800元，该金额与李浩银行按月抵扣贷款的金额相符，上述一系列事实与正常的房屋买卖交易行为背道而驰。对此，李浩辩称李玲、薛亮向其每月支付的4800元系房屋的租赁费用，但李浩未提供相关的租赁合同，且租金的数额远高于当时的市场租赁价格，先卖后租亦与常理不符，故一审法院对此抗辩意见不予认可。其次，从合同的签订及履行情况来看，李玲、薛亮与李浩仅在过户时签订了用于备案的网签合同，即涉案《武汉市存量房买卖合同》。除此之外，李玲、薛亮与李浩在过户前没有订立任何房屋买卖的书面合同，且网签合同对房款的支付方式与具体期限、过户、交房等内容均无具体、详细、可操作性的规定，事后又无补充协议，这与正常的房屋买卖交易习惯不符。同时，李玲、薛亮在未收到全部房款的情况下迅速配合李浩将涉案房屋过户至其名下，且后期不仅未向李浩催要房款，还每月向其支付4800元，这明显不符合常理。再次，从房屋的交付情况来看，合同当事人在签订合同后，李玲、薛亮作为房屋的卖方从未将房屋交付给李浩，李玲、薛亮一直在涉案房屋中居住，水、电、天然气及物业均未更名，期间产生的费用均由李玲、薛亮缴纳。截止到李玲、薛亮的本次起诉之前，李浩也从未向李玲、薛亮主张房屋的交付。综上，当事人双方至始至终未按照合同的任何条款行使权利、履行义务，与房屋买卖交易习惯完全不符。最后，从当事人沟通的情况来看，李玲、薛亮在得知涉案房屋已还清银行抵押贷款却又抵押给了刘兆东后，曾主动与李浩联系，在双方的沟通过程中，李浩有过“不存在把你的房子抵出去，我是代持”、“房子是你（薛亮）的”之类的陈述。若涉案《武汉市存量房买卖合同》系当事人的真实意思表示的话，李浩的上述陈述明显不符合其作为买受人的立场。综上所述，李玲、薛亮及李浩之间签订的《武汉市存量房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，仅系当事人为了获取银行贷款从而作出房屋买卖虚假的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条的规定，涉案《武汉市存量房买卖合同》应属无效。（二）涉案房屋的归属问题根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。由此可见，即使涉案房屋所有权目前登记在李浩名下，但基于合同无效的法律后果，李玲、薛亮应系涉案房屋实际的所有权人。因此，李浩提出的关于李玲、薛亮腾退房屋并支付房屋占用费的诉讼请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《武汉市存量房买卖合同》经法院认定无效后，李浩应将涉案房屋返还给李玲、薛亮。鉴于涉案房屋上存在刘兆东的抵押，刘兆东的抵押是否构成返还房屋的履行障碍，是本案需要解决的另一焦点问题。首先，刘兆东基于对李浩系涉案房屋的所有权证上载明的权利人的信赖，与李浩订立了《借款合同》和《抵押合同》，并进行了抵押权的登记，抵押权合法有效。其次，李浩无权处分涉案房屋，刘兆东又实际向李浩发放了借款，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于不动产善意取得抵押权的规定，刘兆东善意取得了涉案房屋的抵押权。最后，涉案房屋所有权的变动并不影响刘兆东的抵押权的实现，待不动产登记簿上真实权利人（即实际的所有权人）与名义权利人（即不动产权证上登记的所有权人）一致后，刘兆东可就其合法取得的抵押权向不动产所有权人主张权利的实现。李玲、薛亮作为不动产所有权人为涤除抵押权所造成的损失，可待实际损失产生后，另行向李浩主张。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、李玲、薛亮与李浩于2014年4月11日签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[04]第14429237号）无效；二、李浩于一审判决生效之日起十日内配合李玲、薛亮将位于武汉市洪山区新世纪花园C区1栋2单元7层2室的房屋过户至李玲、薛亮名下；三、驳回李玲、薛亮的其他诉讼请求；四、驳回李浩的全部反诉请求。一审本诉案件受理费23840元，反诉案件受理费减半收取1150元，共计24990元，由李浩负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，李浩上诉认为涉案房屋的买卖系李玲、薛亮与李浩的真实意愿，李玲、薛亮每月向李浩支付的4800元是支付的房屋租金。首先，李玲、薛亮与李浩签订的《武汉市存量房买卖合同》对于房款的支付方式与支付期限、房屋交付等重要内容均无明确约定，该合同约定的房屋成交价为867000元。李浩仅将涉案房屋抵押贷款所得的600000元支付给李玲、薛亮，未支付剩余房款267000元，但李玲、薛亮在未收到全部房款的情况下配合李浩办理房屋过户手续。其次，双方当事人就涉案房屋办理过户后，李玲、薛亮不仅未向李浩催要房款，还每月向李浩用于还贷的银行账户转账支付4800元，该款项与李浩每月偿还银行抵押贷款的金额基本相符。再次，李玲、薛亮得知涉案房屋在银行抵押贷款还清后又被李浩抵押给他人时，与李浩联系。在薛亮与李浩的通话中，李浩陈述“不存在把你（薛亮）的房子抵出去，我（李浩）是代持”、“房子是你（薛亮）的”。双方当事人的上述行为均与正常的房屋交易行为不符。一审法院综合本案事实，认定李玲、薛亮与李浩签订的《武汉市存量房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，而是双方当事人为获取银行贷款作出的房屋买卖的虚假意思表示，案涉《武汉市存量房买卖合同》应属无效并无不当。李浩的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因案涉《武汉市存量房买卖合同》应属无效，李浩关于其系涉案房屋合法所有权人以及本案超过诉讼时效的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决驳回李浩关于李玲、薛亮腾退涉案房屋并支付房屋占用费的反诉请求并无不当，本院予以维持。李浩上诉认为一审法院判决李浩将房屋返还给李玲、薛亮，却没有判决李玲、薛亮返还李浩支付的购房款，不符合法律规定。因李浩在一审中并未就李玲、薛亮向其返还已支付的购房款提出反诉请求，一审法院不予审理并无不当，李浩可另行起诉。李浩上诉认为一审法院判决驳回李玲、薛亮其他诉讼请求，却要求李浩承担全部的诉讼费用，不符合法律规定。因李浩与刘兆东签订《借款合同》和《抵押合同》，以涉案房屋作为借款担保，之后李浩未偿还借款，从而引发本案纠纷。依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，一审法院根据本案具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额并无不当。李浩的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。李浩上诉认为一审判决确认刘兆东对涉案房屋的抵押权合法有效，却判决李浩将房屋过户给李玲、薛亮，不符合法律规定。刘兆东上诉认为李玲、薛亮与李浩的房屋买卖行为不能对抗刘兆东的抵押权。虽然刘兆东与李浩签订了《借款合同》和《抵押合同》，进行抵押权登记，刘兆东向李浩发放了借款，抵押权合法有效，刘兆东善意取得涉案房屋的抵押权。但涉案房屋所有权的变动并不影响刘兆东抵押权的实现，一审判决认定待不动产登记簿上真实权利人与名义权利人一致后，刘兆东可就其合法取得的抵押权向不动产所有权人主张权利的实现并无不当。李玲、薛亮作为不动产所有权人为涤除抵押权实际产生的损失，可另案向李浩主张权利。李浩与刘兆东的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，李浩、刘兆东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23840元，由李浩负担11920元，刘兆东负担11920元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十一月一日书记员 赖瑞文