河北省石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0111民初1989号 原告：宋哲，女，1986年11月6日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥**。 委托代理人：郭蕾、张庆利，河北厚正律师事务所律师。 被告：河北智高房地产开发有限责任公司，住所地河北省石家庄市桥西新华路**，统一社会信用代码91130100570093771G。 法定代表人：李建忠，执行董事。 委托代理人：张文哲，男，汉族，1987年9月18日出生，现住河北省正定县，系该公司员工。 原告宋哲与被告河北智高房地产开发有限责任公司（以下简称智高公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋哲及其委托代理人郭蕾和张庆利、被告智高公司委托代理人张文哲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋哲向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除2017年5月15日原、被告双方签订的《房屋认购协议》，被告向原告返还已付购房相关款项总计296031元；2、判令被告向原告支付已付购房款银行同期贷款利息34451元（计算方式：年利率4.75%，本金296031元，天数882天，暂计算自2017年5月15日至2019年10月14日，实际数额以全款退清之日止）；3、判令被告向原告承担已付购房款一倍即296031元的赔偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告智高公司在石家庄栾城区开发有智高常春藤项目楼盘，并于2017年公开销售，2017年5月15日原、被告签订《房屋认购协议》，原告认购被告开发的智高常春藤项目2号楼1单元902室，房屋建筑面积121.47平方米，单价1215l.4元/平方米，房屋总价款1476031元，首付款为296031元，剩余房款1180000元办理银行贷款。签订协议后，原告向被告交付了首付款286031元、定金10000元，共计296031元，被告为原告出具了《收据》。但被告在2018年5月初要求原告补缴40万元首付款，并于2018年8月8日函告原告如果不补缴首付款，将视为自动放弃购买，解除协议并扣除违约金。原告要求被告不能违约提高首付款，继续履行合同。但被告于2019年5月9日，再次函告原告，声称原告已经违约，被告可以解除合同，且要扣除总房款10%金额为147603元的违约金。原告认为，双方在《房屋认购协议》中已经明确规定了首付款数额，被告要求提高首付款的行为是擅自违约行为，被告函告中所述若不及时补缴首付款，则原告构成违约的说法没有事实与法律的依据，且严重侵害了原告的合法利益。在本案协议签订后，被告构成多种违约行为。首先，首付款是签订认购协议时的首要考虑因素，在此基础上与被告签订了协议。根据《房屋认购协议》的约定，被告要求提高首付款的行为已经严重违约，原告没有义务履行被告的违约要求。第二，被告在协议约定2018年10月31日前交房的承诺，也屡次推脱，被告的交房日期已经违反了协议约定。第三，原告于2019年9月26日从被告工作人员郭松杰微信中得知，被告在原告不知情的情况下已将涉案房屋另售他人，原告合同目的已无法实现，被告构成根本违约，符合《合同法》规定的法定合同解除的情形。本案中，原告积极履行了支付首付款等主要义务，无违约行为，被告的两个告知函恰好证明了被告单方的违约行为，被告要求扣除违约金10%，更是无任何法律依据，被告已违反《房屋认购协议》。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定。被告在原告不知情且原告未表明任何放弃房屋产权的情况下，置争议和矛盾不顾，违约在先，致使原告既没有取得房产，又支付已付购房款无法顺利退回，还被被告索要扣除10%房款违约金，原告无法接受，被告已根本违约，原告现根据相关法律规定向被告主张解除合同、返还已付购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上所述，现请求法院查明事实，判如所请。 被告智高公司辩称，因为市场原因，被告将首付款提高10%，曾经给原告发过通知，但原告一直没有补缴首付款，导致被告无法交房，根据购房协议书被告已将涉案房屋另行出售，被告不存在违约。 本院经审理认定事实如下：2017年5月15日，就被告开发的位于石家庄市栾城区房屋，达成《房屋认购协议》，协议甲方为智高公司，乙方为原告宋代哲，协议约定的主要内容为：一、乙方自愿认购甲方开发的智高常春藤项目Ａ区2号楼1单元902室房屋一套，暂定建筑面积121.47平方米，单价12151.4元／平方米，总价款1476031元。......二、付款方式，乙方于2017年5月15日交纳首付款人民币296031元，剩余房款1180000元办理银行贷款。三、乙方未按本协议约定时间支付房款，逾期超过30日的，甲方有权解除本协议并另行处置此房屋。四、甲方取得《房屋预售许可证》后，通过电话或信函等方式通知乙方，乙方应于接到通知后7日内，到甲方售楼处签定正式《商品房买卖合同》后。本协议自动作废，双方的权利、义务按照正式《商品房买卖合同》约定的执行。......六、乙方选择按揭付款的，乙方应符合银行按揭贷款的相关要求，如因乙方原因不能办理按揭贷款的，由乙方在接到甲方通知后10日内将全部房款补齐，否则，甲方有权解除本协议，并有权对该房屋另售。七、双方约定交房时间为2018年10月31日前。八、甲乙双方对本合同签订过程中知悉对方的商业秘密负有保密义务。乙方对签订本合同时，甲方项目建设现状和项目手续现状知晓。 原告按协议约定于2017年5月15日向被告交纳房屋首付款296031元（包括2017年5月13日交纳的定金10000元）。2018年8月8日，被告向原告发送告知函，通知原告于2018年8月15日前办理按揭贷款前的补款手续，否则视为自动放弃购买，将解除认购协议，房屋另行出售，定金不退，并扣除相应违约金。2019年5月9日，被告向原告发出解约通知，主要内容为：您于2017年5月15日购买我司开发的常春藤A区2号1单元902室商品房一套。根据《房屋认购协议》第六条的约定，乙方选择按揭付款的，由于乙方的原因不能办理按揭贷款的，乙方需在甲方通知10内将全部房屋补齐。否则甲方有权对该房屋另售。我方多次催告无果后正式向您发出《告知函》，您在《告知函》规定的期限仍不办理按揭手续或补齐房款。现我方正式通知您，解除贵我双方于2017年5月15日签订的《房屋认购协议》，此房屋另行出售，并扣除总房款的10%作为违约金，扣除金额为147063元。现被告已将涉案房屋另行出售他人。 在原告起诉前，涉案房产于2018年7月9日取得涉案房屋的房屋预售许可证明，许可证号为：2018-008。 以上有原告、被告双方提交的证据及庭审中当事人陈述予以证实。 本院认为，原、被告双方于2017年5月15日签订的房屋认购协议，系双方真实意思表示，符合法律规定，且在原告起诉前，被告已取得涉案房屋的预售许可证，该协议合法有效。而且该协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人即本案被告已经按约定收受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应认定为商品房买卖合同。本案争议的焦点是原、被告双方签订的房屋认购协议是否符合解除的条件。合同解除有两种情形，一是约定解除，二是法定解除，具体到本案，就是上述协议是否具备法定解除的情形。原告要求解除房屋认购协议的理由是由于被告已将涉案房屋另行出售，无法实现合同目的，被告辩称已向原告发送解约通知书，合同已经解除。本院认为，原告已经按房屋认购协议约定（首付比例为总房款的20%）支付了房屋首付款，在办理剩余房款的银行按揭贷款时被告知，需提高首付比例，先行补缴首付款后剩余房款才可以办理银行按揭贷款，因原告未补缴，要求按认购协议首付20%履行，无论是被告智高公司让原告补缴还是银行让原告补缴，但前提是必须补缴上述款项后才可以办理银行按揭贷款，原告未予补缴，未继续履行房屋认购协议，也在情理之中。关于提高首付比例，不是原、被告双方任何一方的原因，而是银行和政府调控政策的变动所致，所以应视为不可归责于当事人双方的事由，导致不能办理银行按揭贷款，而无法继续履行合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，原告现请求解除双方所《房屋认购协议》符合法律规定，本院应予支持。上述协议解除后，被告智高公司应将收受原告宋哲的购房款290631元（包括定金10000元）予以返还。并给付自2017年5月15日至还清之日止的利息（利率按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。 关于原告请求被告承担已付购房款一倍即290631元的赔偿责任问题。本院认为，原告与被告在履行房屋认购协议中发生争议，属不可归责于当事人双方的事由，导致不能办理银行按揭贷款，而无法继续履行合同，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，故本院对原告的该项请求不予支持。 被告智高公司辩称原告违约后，被告扣除购房总价款10%作为违约金后，同意将余额予以返还。本院认为，本案中提高首付比例是不可归责于当事人双方的事由，原告未补缴首付款，被告已将房屋另行出售。被告扣除总房款的10%，既无合同约定，也无法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第二十三条的规定，判决如下： 一、解除原告宋哲和被告河北智高房地产开发有限责任公司于2017年5月15日签订的《房屋认购协议》； 二、被告河北智高房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告购房定金10000元、首付款280631元，共计290631元，并支付自2017年5月15日起至还清之日止的利息，利率按中国人民银行公布的同期贷款利率计算； 三、驳回原告宋哲的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10065元，减半收取5033元，由被告河北智高房地产开发有限责任公司负担2517元，由原告宋哲负担2516元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费10065元并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  郝军廷 二〇一九年十一月二十九日 书记员  裴航航 ——