江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终3724号上诉人（原审被告）：陈锡军，男，1964年12月13日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：杨正伟，江苏恒大天仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆铭，江苏锡惠律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：沈彦峰，男，1975年10月24日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：范晶晶，江苏金锡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡华东交通工程有限公司，住所地无锡市滨湖区马山梅梁路**。法定代表人：郭小兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔羽，江苏太湖律师事务所律师。上诉人陈锡军、沈彦峰因与被上诉人无锡华东交通工程有限公司(以下简称交通公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初8118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈锡军上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、陈锡军已不再是案涉房屋的承租人。1.陈锡军确认与交通公司之间自2008年11月1日至2015年8月31日期间存在房屋租赁关系，但该租赁关系至2015年8月31日双方签订《房屋租赁补充协议》时已经终止，《补充协议》明确涉案房屋的经营用途由“珍珠馆”改为“开饭店”,由沈彦峰负责协调办理一切事务，并接受甲方(交通公司)管理。故陈锡军已经退出房屋租赁关系，不再是涉案房屋的承租方；2.2015年9月6日，在交通公司的有关工作人员在场的情况下，陈锡军与沈彦峰就涉案房屋的电费、水费等进行交接，陈锡军同时出具给沈彦峰一份收条，明确载明收到沈彦峰转让费62万元（涉案房屋装潢等款项），且交通公司与沈彦峰于2015年11月1日签订了新《房屋租赁合同》，另行建立了房屋租赁关系，故陈锡军已将涉案房屋的权利转让给了沈彦峰，涉案房屋的实际承租人已变更为沈彦峰，而交通公司对以上情况是明知的；3.一审判决既已审理查明“2015年11月1日，交通公司与沈彦峰签署《房屋租赁合同》一份，租期自2015年11月1日至2018年10月31日”,却又错误认定“交通公司并未与沈彦峰建立合同关系”，属认定事实不清。二、陈锡军并非涉案房屋的实际控制人和使用人，无法履行迁出涉案房屋和向交通公司支付自2018年11月10日起至实际迁出之日的费用的义务。1.一审法院既然认定涉案房屋由沈彦峰此前实际使用，则迁出涉案房屋也只能有沈彦峰来完成，与陈锡军无关；2.交通公司自2015年11月1日与沈彦峰直接签署《房屋租赁协议》之日起，就明知实际的承租人和使用人均是沈彦峰，陈锡军已经退出了租赁关系，交通公司相应的权利也应当向沈彦峰主张，与陈锡军无关。交通公司辩称:陈锡军与交通公司存在租赁关系的事实有以下六点印证：1.交通公司与沈彦峰签订的租赁合同明确系用于办理饭店经营执照所用，一审庭审中已确认；2.交通公司与沈彦峰签订的租赁合同并没有实际履行，案涉房屋的租金还是由陈锡军按照原合同的标准和期限缴纳，并非按照新合同10万元的标准缴纳；3.2015年8月变更案涉房屋用途时，陈锡军曾向交通公司提交申请报告一份，该申请报告明确陈锡军仍为承租人，只是将案涉房屋用途改为经营饭店，且明确沈彦峰为代理人而非合同的对方；4.关于转让费的支付交通公司并不知情，且并不影响陈锡军与交通公司的租赁关系；5.关于水电费交接和变更诉请是在得知案涉房屋由沈彦峰实际使用后作出的调整。沈彦峰上诉请求并辩称：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：1.陈锡军系将涉案房屋的租赁权转让给沈彦峰而非转租，由于陈锡军已将涉案房屋的租金一次性向交通公司付清，故沈彦峰将租金支付给了陈锡军；2.沈彦峰与交通公司之间签订了新的《房屋租赁合同》，该合同不仅用于办理工商登记，同时也意味着在法律关系上进行了主体变更，承租人由陈锡军变更为沈彦峰；3.陈锡军与沈彦峰之间并未签订租赁合同，而是签订的转让合同，沈彦峰实际上承接了陈锡军的租赁权利义务，除租金以外，房屋租赁上的其他事项均由沈彦峰直接与交通公司联系沟通；4.沈彦峰已投入大量成本苦心经营饭店，且完全符合交通公司对外招租的条件，应当优先承租涉案房屋，终止租赁关系将导致沈彦峰巨大的损失，产生员工失业影响社会稳定；5.一审法院忽视了陈锡军与沈彦峰之间的租赁权转让法律关系，显失公平；6.沈彦峰与陈锡军之间不构成代理关系，根据法律规定代理人应该以被代理人的名义从事活动，但本案中沈彦峰与华东公司签订的房屋租赁合同以及案涉房屋上开办的饭店均是以沈彦峰个人名义所进行，且沈彦峰与华东公司签订的租赁合同与陈锡军和华东公司签订的租赁合同内容不一致，尤其是租金，前者约定的是10万元每年，后者约定的是7万元每年，如果双方是代理关系，租金金额不可能不一样，符合常理。另，其对陈锡军的答辩意见同陈锡军的上诉意见。交通公司辩称：1.即使交通公司知道陈锡军和沈彦峰之间存在转租行为且案涉房屋将用于沈彦峰经营饭店，也并不影响陈锡军与交通公司之间租赁关系的存续；2.租金上调与下调均不影响代理关系的事实，且签订这份租赁合同的时候距离起租时间已经过去七年，房屋租金已经大幅上涨，合同约定的租金上涨反而符合常理，且一审中沈彦峰已经明确该合同用于办理工商执照，并没有实际履行，租金仍然由陈锡军与交通公司结算；3.基于商业惯例，所谓的生意转让主要指租赁转让，即所谓的市口转让，并不影响陈锡军与交通公司之间存在租赁关系，而与沈彦峰之间存在转租关系；4.交通公司与陈锡军的租赁合同以及补充协议对各事项进行了明确的约定，双方应遵循契约精神。交通公司向一审法院起诉请求：判令1.陈锡军、沈彦峰立即迁出位于无锡市滨湖区马山梅梁路8号的房屋；2.陈锡军按原租赁合同约定的租金标准7万元/年，支付自2018年11月9日至实际迁出之日的占用费；3.本案诉讼费由陈锡军、沈彦峰承担。一审法院认定事实：涉案房屋系交通公司所有。2008年，交通公司与陈锡军开设的无锡市明珠楼珍珠馆（以下简称“珍珠馆”）签订《房屋租赁合同》一份，约定交通公司将涉案房屋出租给珍珠馆，租期自2008年11月10日至2018年11月9日，租金7万元/年。2015年8月31日，因陈锡军开设的珍珠馆停业，交通公司与陈锡军签订《房屋租赁补充协议》一份，约定珍珠馆改为开饭店，双方继续履行到原合同期满；陈锡军全权委托沈彦峰负责与交通公司协调办理一切事务。与此同时，陈锡军将涉案房屋转租给沈彦峰开设饭店。2015年11月1日，交通公司与沈彦峰签署《房屋租赁合同》一份，约定年租金10万元，租期自2015年11月1日至2018年10月31日。沈彦峰确认该份《房屋租赁合同》系用于办理其饭店营业执照所用。后，沈彦峰在涉案房屋内成立滨湖区鼎轩阁食府，系个体工商户，经营者为沈彦峰。陈锡军已向交通公司支付租金至2018年11月9日。上述事实，有《房屋租赁合同》、补充协议、房产证、转让协议、营业执照及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，陈锡军先以珍珠馆名义与交通公司签订《房屋租赁合同》，租下涉案房屋。后因其珍珠馆经营不善，其将涉案房屋转租给沈彦峰。此时，双方补充协议明确其系与交通公司之间租赁合同的合同相对人，系承租方，沈彦峰仅系其代理人，且相关租金均系陈锡军与交通公司结算，交通公司并未与沈彦峰建立合同关系。现双方约定的租赁期限已到，陈锡军作为承租人，负有归还房屋的义务。在陈锡军未归还房屋的前提下，交通公司有权向陈锡军主张按租金标准计算的占用费用，该费用应自2018年11月10日起算。沈彦峰作为房屋实际使用人，现已无权再占用涉案房屋，应予以迁出。交通公司系涉案房屋所有权人，享有对涉案房屋的使用、收益、处分权利，有权决定涉案房屋此后用途，并不受沈彦峰此前实际使用涉案房屋所约束。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、陈锡军、沈彦峰于判决生效之日十五日内立即迁出位于无锡市滨湖区马山梅梁路8号的房屋;二、陈锡军于判决生效之日十五日内向交通公司支付自2018年年11月10日起至陈锡军、沈彦峰实际迁出无锡市滨湖区马山梅梁路8号房屋之日止按7万元/年计算的费用;三、驳回交通工程公司的其他诉讼请求。如陈锡军未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，由交通公司负担5元，由陈锡军、沈彦峰负担80元，由陈锡军负担675元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。二审期间，陈锡军提供以下新证据：1.无锡市滨湖区工商局机读档案一份，名称为企业登记资料查询表，证明自2016年1月12日起涉案房屋就由沈彦峰开办了滨湖区鼎轩阁食府；2.提供落款日期为2015年9月6日的收条复印件一份，证明陈锡军收到沈彦峰的转让款62万元；3.无锡市第六市政建设公司的便签纸上一份，纸上书写有陈锡军签名的原珍珠馆转让时的水电表结算数据，上面分别有沈彦峰的合伙人及交通公司工作人员的签名，证明交通公司清楚从2015年9月起陈锡军就退出了租赁关系，不再履行合同义务。交通公司对以上证据质证如下：对证据1，认为真实性无异议，但对证明目的不予认可，与本案无关；对证据2，其真实性无法确认，且与本案无关；对证据3，结算单真实性无法确认，无论交通公司是否知道案涉房屋在2015年11后由沈彦峰实际使用，均不影响陈锡军与交通公司的租赁关系，按照实际使用人结算水电费更符合常理。沈彦峰未发表质证意见。本案争议焦点为：承担腾房和支付逾期占有使用费的责任主体是谁。本院认为，承担腾房和支付逾期占有使用费的责任主体是沈彦峰。理由如下：1.2015年11月1日，沈彦峰与交通公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，沈彦峰也依据此合同办理了以案涉房屋为实际经营地址的营业执照，并在该地实际经营，直至该合同履行期届满，沈彦峰已成为交通公司案涉房屋租赁合同相对方；2.在沈彦峰与原承租人陈锡军的《转让协议》中，双方约定“缴纳给交通公司的房租金每年由陈锡军缴纳”，沈彦峰表示，此表述的真实意思为案涉房屋租金由陈锡军代收后转交交通公司，因同期沈彦峰已与交通公司签订了新的《房屋租赁合同》，也约定了每年的租金，至于租金如何支付，只是支付方式的问题，并不影响实际的租赁关系，租赁合同的主体不因支付方式而改变。如果沈彦峰没有按约实际支付租金，交通公司不可能让沈彦峰按合同约定期间实际使用案涉房屋开展经营饭店，且陈锡军与沈彦峰签订的《转让协议》同时也约定，沈彦峰通过支付对价全面接手了案涉房屋的所有装修、装饰、设施，成为案涉房屋的实际使用权人。虽陈锡军与交通公司签订了《补充协议》，并约定系原协议的补充条款，原签订协议条款双方继续履行到合同期满。但该协议签订日期为2015年8月31日，而沈彦峰与交通公司签订的《房屋租赁合同》日期为2015年11月1日，交通公司不可能与陈锡军和沈彦峰同时存在租赁关系，而实际占有使用案涉房屋的系沈彦峰，故应视为出租人交通公司的合同相对方已由陈锡军变更为沈彦峰。因沈彦峰与交通公司签订的《房屋租赁合同》履行期限已届满，沈彦峰作为案涉房屋的承租人和实际使用人，理应承担迁出案涉房屋并支付合同期届满后继续占有该房屋的房屋使用费的责任，按交通公司诉请的7万元／年标准、支付自2018年11月9日至实际迁出之日的使用费。因陈锡军既非交通公司租赁合同的相对方，亦非租赁房屋的实际使用人，一审判决陈锡军承担迁出房屋以及支付合同期届满后的房屋使用费的责任，实属不当，应予纠正。沈彦峰关于应当优先承租涉案房屋的上诉请求，不属本案审理范围之内。综上所述，陈锡军的上诉请求，本院予以支持；沈彦峰的部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初8118号民事判决；二、沈彦峰于本判决生效之日十日内立即迁出位于无锡市滨湖区马山梅梁路8号的房屋;三、沈彦峰于本判决生效之日十日内向交通公司支付自2018年11月9日起至沈彦峰实际迁出无锡市滨湖区马山梅梁路8号房屋之日止按7万元/年计算的费用;四、驳回交通公司的其他诉讼请求。如沈彦峰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费760元，由交通公司负担80元，由沈彦峰负担680元。二审案件受理费760元，由交通公司负担700元，由沈彦峰负担60元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  谢 伟审 判 员  华敏洁审 判 员  张朴田二〇一九年十一月十一日法官助理  诸佳英书 记 员  钱菲佳