湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0408民初3291号原告：衡阳市创新生活物业管理有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区衡祁路101号。法定代表人：孟宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘烨曦，湖南秦湘律师事务所律师。被告：罗某，男，1937年3月2日出生，汉族。原告衡阳市创新生活物业管理有限公司（以下简称创新生活物业公司）与被告罗某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告创新生活物业公司的委托诉讼代理人刘烨曦到庭参加诉讼。被告罗某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创新生活物业公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费6243元；2.判令被告向原告支付暂计算至2019年10月20日的违约金3193元。以后以所欠物业服务费为基数，按每日万分之五的标准向原告支付违约金至本案全部物业服务费清偿完毕日止；3.判令被告向原告支付委托律师代理费1200元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系具合法物业服务资质企业，2015年，湖南衡阳海通房地产开发有限公司(以下简称海通公司）与原告签订《前期物业服务合同》一份，双方约定：（1)海通公司选聘原告对其开发的“海通国际广场”商住楼业务提供前期物业服务；(2）原告对该商业住宅提供物业服务收费标准按建筑面积每平方米1.5元收取；（3)业主未按时缴纳物业服务费的，按每日万分之五的标准向原告支付违约金；双方还就原告物业服务内容、期限等事项进行了约定。同时，海通公司与原告为规范“海通国际广场”物业管理，共同制订了《临时管理规约》，对该物业的基本情况，物业使用及维护，业主的权利、义务、业主物业费缴纳及逾期支付违约金，原告实现债权费用承担等事项进行了约定。被告系原植物油厂职工，以拆迁安置补差价的方式购买了“海通国际广场”2栋2单元1208室，建筑面积116.25平方米。2016年6月1日，被告儿子罗光华代理被告签署《承诺书》一份，确认其接受并阅读海通公司递交的前述《前期物业服务合同》、《临时管理规约》，并声明承诺该两份文件对其具有约束力，被告承诺遵守该两份文件规定。2015年12月24日，海通公司向被告送达了《入伙通知书》，自次日起被告应向原告交纳物业管理费。后经原被告协商，原告同意免除被告2016年1月至2016年12月31日期间的物业管理费。然被告至今未向原告缴纳2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，累计欠付原告物业服务费6243元，暂计算至2019年10月20日的违约金3193元。原告于2019年5月8日始，先后向被告发通知书以及委托律师向被告发《律师函》的形式催缴物业服务费，均未果。原告认为，被告不依其承诺，不及时足额向原告缴纳物业服务费，其行为构成违约，并造成原告利益损失，被告应依法承担相应违约责任。依据我国相关法律规定，特诉至法院望判如所求。被告罗某未予答辩，亦未提供相关证据。原告创新生活物业公司围绕其诉讼请求向本院提供了《房屋拆迁补偿协议书》、《海通国际广场安置户认购协议》、《收据》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《承诺书》、《身份证复印件》、《入伙通知书》《入伙(交房)手续确认书》、《不动产测量报告》、《衡阳市前期物业服务收费申报审核表》、《收据》、《律师函》、律师函张贴照片、《委托代理协议书》、《发票》、《付款回执》等。经审查，本院认为，对于原告提供的上述证据来源合法、内容真实，与本案待证事实相关联，能够形成完整的证据链证明原告所主张的事实，亦能证明被告自2017年1月1日起至今一直拖欠涉案物业管理费，上述证据可以作为本案的定案依据，本院依法予以采信。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《承诺书》、《入伙通知书》《入伙(交房)手续确认书》系各方当事人的真实意思表示，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《物业管理条例》第二十一条的规定，合法有效，各方当事人应当依约享受权利和履行义务。本案中，原告为被告提供了物业管理服务，被告也实际接受了物业服务，但被告在2017年1月1日至2019年12月31日期间却未能按照合同的约定及时支付物业管理费，被告的行为构成违约，应承担本案的违约责任，故原告诉请被告罗某支付拖欠的物业管理费6243元，经本院核算，符合双方合同约定及法律规定，本院依法予以支持。对于原告主张的违约金3193元及后续产生的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，考量被告的违约后果，且从原、被告之间的和谐相处角度出发，兼顾体现对被告无正当理由逾期交纳物业费用行为的惩罚性，本院酌情确定被告承担违约金600元为妥。对于原告要求被告罗某支付原告律师代理费1200元，经审查，原告已实际支付律师代理费1200元，根据《湖南省律师服务收费行业指导标准》以及原告提供的《委托代理协议书》、《发票》《付款回执》，该笔费用未超过湖南省律师服务收费行业指导标准，收取金额合理，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《物业管理条例》第二十一条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告罗某自本判决生效之日起十日内支付原告衡阳市创新生活物业管理有限公司2017年1月1日起至2019年12月31日期间物业管理费6243元、违约金600元、律师代理费1200元，共计8043元；二、驳回原告衡阳市创新生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33元，由被告罗某负担。本判决为终审判决。审 判 员  阳 林二〇一九年十一月二十九日法官助理  谷江波书 记 员  陈虹霖附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。