江西省寻乌县人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣0734执异7号异议人：谢珍祥，男，1967年11月27日出生，汉族，农民，住江西省赣州市寻乌县。异议人：刘东园，男，1974年3月21日出生，汉族，农民，住住江西省赣州市寻乌县。异议人：古月强，男，1969年10月6日出生，汉族，农民，住江西省赣州市寻乌县。异议人：陈忠欧，男，1962年1月1日出生，汉族，居民，住江西省赣州市寻乌县。申请执行人：邱万能，男，1958年3月23日出生，汉族，业农。住江西省赣州市寻乌县。委托代理人：邱宝剑，男，1981年2月24日出生，汉族，业农。住江西省赣州市寻乌县，系申请执行人邱万能儿子。被执行人：谢贤洪，男，1974年6月5日出生，汉族，居民，住江西省赣州市寻乌县。被执行人：梅海燕，女，1976年6月8日出生，汉族，居民，住江西省赣州市寻乌县。系被执行人谢贤洪之妻。在本院执行申请执行人邱万能与被执行人谢贤洪、梅海燕民间借贷纠纷一案中，异议人对本院于2012年4月9日作出的(2012)寻执字第02-1号、于2014年11月3日作出的(2012)寻执字第02-2号、2019年7月15日作出的(2012)寻执字第02号之一三份执行裁定不服，即对本院作出以上执行裁定查封被执行人所有的位于寻乌县长宁镇岳家庄大道112号3单元房屋提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人谢珍祥、刘东园、古月强、陈忠欧异议书称，一、异议人不知道被执行人谢贤洪还有欠款已经起诉到法院，异议人是2011年4月25日与被执行人谢贤洪、梅海燕签订的二手房买卖合同，并以代其偿还银行抵押贷款的方式向其支付清了全部购房款，也从银行要回了该查封房屋的房产证，我们在该房屋已经居住了八年了，现查封的房屋已经不是被执行人谢贤洪、梅海燕的财产了，应当属于异议人所有了，只是因为被法院查封而无法办理产权变更登记手续；二、异议人购买的被执行人谢贤洪、梅海燕的房屋原先已经作为贷款抵押物，如果异议人不代其偿还银行贷款，其无能力偿还贷款，该房屋也将由银行优先受偿；三、异议人与被执行人谢贤洪、梅海燕是在自愿、合法、平等基础之上签订的房屋买卖合同，有其他在场人作证的，应当具有法律效力，异议人权利应当受到同等保护；四、被执行人谢贤洪、梅海燕欠申请执行人的债务只有10多万元，而该查封房屋价值在100多万元，查封价值明显高于执行标的，进行拍卖损害了异议人的权利，综上，请求法院依法作出解除查封的执行措施。申请执行人邱万能辩称，法院依照生效判决书作出的执行裁定行为是合法正确的：1、本案执行过程中查封、拍卖的房屋是属于被执行人谢贤洪、梅海燕合法财产，不动产应以登记为准，执行的该房产始终登记在被执行人名下。且申请执行人申请执行时，被执行人仍居住在该房屋内，虽然异议人与被执行人签订了二手房买卖合同，但是没有变更房产登记；2、被执行人欠执行申请人本息30多万元，为防止两被执行人变卖转移财产，法院依申请查封涉案房屋并无不妥；3、房屋转让合同是将整套房屋转让给陈忠欧，但是陈忠欧没有提供支付价款的银行转账凭证。根据异议人提供的证据显示，2011年4月26日陈忠欧又把房屋转让给被执行人夫妇，但是2011年4月25日前被执行人夫妇就签订了二手房买卖合同，把房屋卖给谢珍祥、刘东园、古月强，证据相互矛盾；4、假设二手房买卖合同有效，谢珍祥购买的房价是23万，异议人提供的收据才6.7万，古月强的房价是21万，而异议人提供的收据为8.2万，刘东园的房价为23万，异议人提供的收据才3.3万，三个买受人均未支付完毕购房款，房屋买卖合同未生效。本院查明，被执行人谢贤洪、梅海燕向申请执行人邱万能借款未按时偿还，申请执行人诉至法院，2011年9月12日本院作出判决谢贤洪、梅海燕偿还邱万能归还借款105000元及利息。判决生效后，谢贤洪、梅海燕未履行判决义务，邱万能向本院申请强制执行，后本院作出查封和拍卖被执行人谢贤洪、梅海燕位于寻××县××镇岳家××大道××单元房屋（本案诉争房屋）的执行裁定，异议人谢珍祥、刘东园、古月强、陈忠欧对执行裁定不服，提出执行异议。根据异议人提供的证据显示，2010年3月17日，被执行人谢贤洪与异议人陈忠欧、案外人邝秋玉共同向银行贷款160万元，谢贤洪以本案诉争房屋作为抵押。2010年12月8日，谢贤洪因无力偿还银行贷款本息，遂将诉争房屋共四层一起转让给陈忠欧，双方签订房屋转让合同，约定房屋价款为80万元。2011年4月25日，被执行人谢贤洪、梅海燕分别与异议人谢珍祥、刘东园、古月强签订二手房买卖合同，分别将诉争房屋第一层以23万元卖给谢珍祥、将诉争房屋第二层以28万元卖给刘东园、将诉争房屋第四层以23万元卖给古月强。2011年4月26日，被执行人谢贤洪、梅海燕与陈忠欧签订房屋补充协议，陈忠欧将本案诉争房屋以78.2万元卖回给被执行人谢贤洪、梅海燕。2011年5月11日，被执行人谢贤洪、梅海燕收到房屋首付款430000元；2011年11月，异议人谢珍祥开始居住在诉争房屋的第一层，并从2011年11月3日至2012年12月28日分五次向谢贤洪、梅海燕支付购房款67000元；从2011年11月3日至2013年1月3日，异议人刘东园分三次向谢贤洪、梅海燕支付购房款33000元，并从2011年开始收取住在诉争房屋第二层的租房人赖石平房租至今；2011年12月，异议人古月强开始居住在诉争房屋的第四层，并从2011年5月23日至2014年1月29日分五次向谢贤洪、梅海燕支付购房款82000元。2012年10月13日，谢贤洪、梅海燕与异议人陈忠欧签订房屋抵押及银行还贷的协议，约定将诉争房屋的第三层抵押给陈忠欧，并约定房屋于2012年10月8日前交付陈忠欧使用。以上事实，有异议人谢珍祥、刘东园、古月强、陈忠欧和申请执行人邱万能陈述，异议人提交的身份证、房屋转让合同及房屋补充协议、二手房买卖合同、刘东园收条复印件4张、古月强收条复印件3张、谢珍祥收条复印件5张、关于谢贤洪、梅海燕房屋抵押及银行还贷的协议、关于共有房产的管理协议、贷款占比明细表，以及证人证言等证据可以证实。本院认为，本院于2019年7月15日作出的(2012)寻执字第02号之一执行裁定书，裁定查封谢贤洪、梅海燕所有的位于寻××县××镇岳家××大道××单元的房屋，现异议人谢珍祥、刘东园、古月强、陈忠欧向本院提出执行异议，并提供相关证据证明，异议人谢珍祥、刘东园、古月强于2011年至2012年间，分别与被执行人谢贤洪、梅海燕签订房屋买卖合同将该房屋买下，异议人已经支付购房款，且实际占有了该房屋。虽然该房屋目前仍然登记在被执行人谢贤洪、梅海燕名下，但是异议人买下房屋后，先因房屋产权证抵押在银行，后该房屋又被法院查封的原因，导致房屋至今没有办理过户登记。本院认为，异议人谢珍祥、刘东园、古月强与被执行人谢贤洪、梅海燕在申请执行人邱万能起诉被执行人谢贤洪、梅海燕之前已经签订了书面房屋买卖合同，并已经实际占有该房屋多年，且非因异议人原因未办理过户登记，故诉争房屋虽然登记在被执行人谢贤洪、梅海燕名下，但房屋已经转卖给他人，房屋实际权属发生了变化，如强制拍卖将损害异议人的利益。依照民事诉讼法相关规定，对被执行人谢贤洪、梅海燕自己所有且无争议的财产才能采取执行措施，故本案中执行裁定所查封的房屋涉及他人财产，应当依法予以中止查封、拍卖。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复异案件若干问题的规定》第五条第（五）项、第十一条、第十二条、第十七条第（二）项、第二十四条之规定，裁定如下：中止对被执行人谢贤洪、梅海燕所有的位于寻乌县长宁镇岳家庄大道112号3单元房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原审判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审 判 长  游永祥审 判 员  钟燕琴人民陪审员  李燕玉二〇一九年十一月二十一日法官助理龚珍珍书记员潘裕