广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初3705号原告：梁国胜，男，1979年11月14日出生，汉族，住广东省开平市。原告：黄凤清，女，1984年6月6日出生，汉族，住广东省开平市。两原告的委托诉讼代理人：张磊强，广东广信君达律师事务所律师。两原告的委托诉讼代理人：姚刚，广东广信君达律师事务所律师。被告：开平万冠实业有限公司，住所地：开平市三埠新昌东路**。法定代表人：潘仕早。委托诉讼代理人：梁炜俊，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄素娴，广东风采新纪元律师事务所律师。原告梁国胜、黄凤清与被告开平万冠实业有限公司（以下简称万冠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告梁国胜、黄凤清的委托诉讼代理人姚刚、被告万冠公司的委托诉讼代理人黄素娴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁国胜、黄凤清向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金96346元（以439938元为基数，自2017年8月1日起至2019年7月31日止，按日万分之三计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年10月23日与被告开平万冠实业有限公司签订合同，购买被告所开发的位于开平市××办事处××住宅××房，购房金额为439938元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2017年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十二条规定逾期交付责任按照合同附件十一补充协议第六条约定。预期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第十一条、第十二条之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之三的比例，支付违约金96346元。被告万冠公司辩称，原告要求被告支付自2017年7月31日至2019年7月31日的逾期交房违约金96346元缺乏事实和法律依据，理由如下：一、原告接收涉案房屋后，其无权要求被告支付逾期交房违约金。2018年9月4日，被告交付了涉案房屋给原告。根据被告与原告于2016年10月23日签订的《补充协议》第五条第1款：“买受人自愿同意不以取得该房屋《商品房测绘报告》、《建设工程竣工备案表》作为交付条件并以此为由向出卖人主张任何权益”的约定，以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十二条：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”的规定，原告无权要求被告支付2018年9月4日之后的逾期交房违约金。二、即使被告需承担逾期交房的违约责任，但是逾期交房违约金应区分计算。被告与原告签订的《补充协议》第六条约定，被告逾期交付涉案房屋不超过90日的，被告不作赔偿；逾期超过90日后，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，由被告与原告另行约定。因此，被告应承担的逾期交房违约金的计算标准为：1、2017年8月1日至2017年10月30日，因双方的约定被告无需向原告支付逾期交房违约金。2、2017年10月31日至2018年1月29日期间，虽然按照被告与原告的约定，被告需按日向原告支付已付房款万分之三的违约金（即每月3959.44元）。但是，被告逾期交付涉案房屋给原告使用，由此给原告所造成的损失主要表现为原告不能对房屋进行占有使用，该损失可以量化为涉案房屋的租赁收益或者租赁替代房屋用于使用所产生的租金损失。根据被告提交的《房地产估价报告书》可以看出，涉案房屋的月租金仅为1107.72元，因此，原告因被告逾期交房每月实际遭受的损失仅为1107.72元，远低于双方约定的3959.44元。所以，贵院应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，将该期间的逾期交房违约金调整为1107.72元/月。3、2018年1月30日至2018年9月4日的逾期交房违约金，由被告与原告另行约定。但被告与原告至今，仍未就2018年1月30日至2018年9月4日期间的逾期交房违约金达成一致的约定，故应视为双方没有约定上述时间段的逾期交房违约金或逾期交房违约金的计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，贵院应按照涉案房屋的租金标准确定2018年1月30日至2018年9月4日的违约金数额。综上所述，原告要求被告支付自2017年7月31日至2019年7月31日的逾期交房违约金96346元缺乏事实和法律依据，恳请法院查清相关事实，以及对上述约定过高的逾期交房违约金进行调整后，依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万冠公司于2016年6月30日取得开发项目名称为“开平市三埠街道办事处××路××号××幢住宅”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016059号），许可证期限为2016年6月30日至2017年6月30日。2016年10月23日，万冠公司和梁国胜、黄凤清签订合同编号为HY201610190011的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》一份，约定梁国胜、黄凤清向万冠公司购买上述开发项目的商品房：开平市三埠街道办事处××路××号××幢2104房（以下简称涉案商品房），建筑面积为92.31平方米，房屋总价款为439938元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条关于交付时间和手续的约定为：出卖人应当于2017年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条关于逾期交付责任的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：详见本合同附件十一补充协议书第六条的约定。补充协议第五条约定：该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程验收竣工报告》等办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该房屋《商品房测绘报告》、《建设工程竣工备案表》作为交付条件并以此为由向出卖人主张任何权益；第六条约定：逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不做累加）：1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。签订合同后，梁国胜、黄凤清通过银行按揭贷款方式向万冠公司付清了全部购房款439938元，但万冠公司未按照约定的期限向梁国胜、黄凤清交付涉案商品房。梁国胜、黄凤清于2018年9月4日接收涉案房屋，在《雅廷湾楼宇交付验收情况反馈表》上签名载明对房屋验收意见：厨房窗台渗水、三个房间窗台渗水。2018年11月30日，涉案房屋所在工程项目取得竣工联合验收终审意见书，但至今未办理工程竣工验收备案。今年8月，梁国胜、黄凤清提起本案诉讼，要求万冠公司支付逾期交房违约金。庭审过程中，万冠公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为梁国胜、黄凤清请求的违约金标准过高，请求参照同地段房屋的租金标准调低，并提供了由广东经华资产评估土地房地产估价有限公司于2019年8月8日出具的《房地产租赁估价报告》。该报告书载明：开平市三埠街道办事处××路××号××幢2002单元（71.31㎡）的整体月租金为856元，单价为12元/（㎡·月）。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2016年6月30日取得商品房预售许可证，梁国胜、黄凤清与万冠公司于2016年10月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。庭审过程中，原、被告对梁国胜、黄凤清已全额交付购房款、万冠公司因自身原因未能按照购房合同约定的期限将涉案商品房交付给梁国胜、黄凤清使用的事实无异议，本院予以认可。万冠公司的逾期交房行为已明显违约，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，梁国胜、黄凤清请求万冠公司自逾期交房之日，即2017年8月1日起支付逾期交房违约金理据充足，本院予以支持。经庭审核实，涉案商品房所在的开发项目虽至今未办理工程竣工验收备案，未符合购房合同约定的全部交付标准，但梁国胜、黄凤清已于2018年9月4日接收该房屋，虽接收时验收情况反馈表显示厨房窗台渗水、三个房间窗台渗水，但并未严重影响正常使用，且梁国胜于2018年9月10日申请装修。梁国胜、黄凤清在明知涉案商品房不具备合同约定的全部交付条件的情况下仍接收该房屋并实际占有使用，现又以该房屋不具备交付条件为由主张未能如期使用该房屋产生的逾期交房违约金依据不足，故本院对其主张的接收商品房（2018年9月4日）之日起的逾期交房违约金不予支持，逾期交房期限合计为400天（2017年8月1日至2018年9月4日）。就逾期交房违约金，梁国胜、黄凤清请求按照合同约定以支付房价款每日万分之三的标准计算，万冠公司认为该标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，原、被告未对逾期超过180日的逾期交房违约金计算标准进行明确约定，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、中国人民银行同期贷款利率等逾期利益和梁国胜、黄凤清因万冠公司逾期交付房屋造成的实际损失情况等因素考虑，酌定逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理，计得万冠公司应支付梁国胜、黄凤清逾期交房违约金35195.04元（439938元×400天×2?）。梁国胜、黄凤清请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平万冠实业有限公司应在本判决生效之日起10日内支付逾期交付商品房违约金35195.04元给原告梁国胜、黄凤清；二、驳回原告梁国胜、黄凤清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1104.33元（此款原告梁国胜、黄凤清已预交），由原告梁国胜、黄凤清负担700.92元，由被告开平万冠实业有限公司负担403.41元。原告梁国胜、黄凤清多预交的受理费403.41元由本院予以退回；被告开平万冠实业有限公司应向本院补缴受理费403.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄安民二〇一九年十一月五日书记员  陈绮琪