云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终888号上诉人（原审原告）：王汝芬，女，1970年8月8日生，汉族，云南省祥云县人，住祥云县。上诉人（原审被告）：卢义辉，男，1969年6月7日生，汉族，云南省祥云县人，住祥云县。上诉人（原审被告）：杨美葵，女，1969年11月8日生，汉族，云南省祥云县人，住祥云县。上诉人王汝芬与上诉人卢义辉、杨美葵确认合同无效纠纷一案，祥云县人民法院于2015年11月30日作出（2015）祥民初字第1027号民事判决后，卢义辉、杨美葵不服向本院提起上诉。2016年5月26日，本院作出（2015）大中民终字第876号民事裁定，裁定撤销原判，发回祥云县人民法院重审。祥云县人民法院作出(2016）云2923民初614号民事判决后，王汝芬不服，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日受理后，由于案件疑难复杂经本院院长批准延期三个月。本院依法组成合议庭审理了本案，并经本院审判委员会讨论决定，本院现已审理终结。王汝芬上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1、根据《土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他行使非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合用地总体规划并依法取得建设用地的企业、因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。根据上述规定，一审法院既然认定协议无效，则应当根据《合同法》的规定返还财产。2、鉴定机构认为“宅基地不得进入市场交易，无法得出价值或增值情况”不予鉴定错误。根据本案已经查明的事实及《合同法》第五十八条的规定，仅需按房地分离对其地上房屋进行重置成本鉴定，宅基地价值或增值不影响本案判决。3、本案应认定《土地使用权转让协议》及《房地产买卖契约》无效，判决上诉人返还其所取得的土地使用权转让价款，鉴于房地一体客观实际，卢义辉、杨美葵向上诉人返还宅基地时，一并将地上房屋移交上诉人，上诉人就所接收房屋按重置成本使用年限折旧后的50%赔偿卢义辉、杨美葵损失。卢义辉、杨美葵辩称，1、本案中，王汝芬用双方已经确认作废的《土地使用权转让协议》提起诉讼，不应支持其诉讼请求。因为双方实际履行的是2003年12月2日经祥云县房地产交易管理中心审查通过后签订的《房地产买卖契约》，在该契约中已明确载明甲乙双方的权利、义务、违约责任等相关情况。2、王汝芬利用亲属是法律工作者，在知法、懂法的情况下，利用法律漏洞谋取不当利益，有违公平及诚信原则。3、本案标的为高价值商品，答辩人作为买受人已经多次询问土地情况，王汝芬已在保证可以合法办理过户手续，答辩人方才购买。卢义辉、杨美葵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王汝芬一审诉讼请求；诉讼费用由王汝芬承担。事实与理由：一审判决缺乏法律依据，适用法律错误。1、根据《土地管理法》第二条第三款的规定，土地使用权可以依法转让。说明双方转让宅基地使用权于法有据，不能据此判定转让协议无效。2、《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但本案转让的系农民集体所有，农户已取得建房许可的宅基地使用权，并非将普通农用地转让用于非农业建设。3、本案宅基地使用权经转让后，不改变土地属农村集体所有的性质，也不影响其他任何农户的利益，故不存在一审认定的损害社会公共利益的情形。4、《土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准，正好说明农民的宅基地可以转让。5、《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条第二款的意见针对的是农民将其宅基地上的房屋出售的情形，与本案并不吻合，且该意见的内容与社会发展的趋势不符，不应在本案中适用。王汝芬辩称，本案系卢义辉、杨美葵拒绝支付1万元欠款导致的纠纷，双方订立合同，因不清楚法律规定，最终订立了宅基地的转让协议。现在按照法律规定协议无效，可以评估对方建造的成本价，扣除产生的利益，按照双方的过错，由答辩人进行赔偿。答辩人在转让宅基地后，不能享受廉租房的政策，导致频繁更换居所，故要求在本案中将双方的争议最终解决。王汝芬向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《土地使用权转让协议》无效；2、判令卢义辉、杨美葵将协议所涉位于祥云县祥城镇城东社区兴云小区的宅基地返还王汝芬。5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：王汝芬系祥云县祥城镇城东社区**村民。卢义辉、杨美葵夫妇系祥云县云南驿镇云南驿村**村民。2001年1月10日，王汝芬经城东三组、城东村委会及祥云县土地管理局批准，取得坐落于祥云县祥城镇城东农宅统规街（现兴云小区）的一块面积120平方米（长13.8米、宽8.7米）的宅基地，四至均为：至本己外墙皮。2003年9月30日，王汝芬（甲方）与杨美葵（乙方）签订《土地使用权转让协议》约定，甲方以59680元的价款将上述宅基地转让给乙方，相关税费和手续费由乙方承担，建房证及准建证由甲方办理好交付乙方；款项分两次付清，乙方于签订协议当日支付39680元，剩余20000元于过户手续办理之日付清；此宅基地现无建筑物，本协议生效后，宅基地上的建筑物由乙方所建，甲方应配合乙方办理好一切过户手续等内容。协议签订后，王汝芬向卢义辉、杨美葵交付了宅基地。2003年11月，卢义辉、杨美葵出资，以王汝芬名义在上述宅基地上建盖了一层砖混结构房屋120.06平方米。2003年12月2日，王汝芬（甲方）与卢义辉、杨美葵（乙方）签订《房地产买卖契约》约定，甲方自愿将坐落于兴云小区的上述房地产（房屋建筑面积120.06平方米）出售给乙方，成交价为42000元，乙方于2003年12月2日前一次付清给甲方；甲方于2003年12月12日将上述房地产及相关证件交付乙方，房屋移交乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方等内容。当日，祥云县房地产交易管理中心在《房地产买卖契约》加注审查意见:“同意按评估价7.7万元办理相关手续”，并加盖该中心公章。2003年12月3日，祥云县房地产管理所向杨美葵颁发了祥房权证祥字第**《房屋所有权证》，向杨美葵、卢义辉颁发了07434、07435号《房屋共有权证》，证书记载上述房屋的所有权人为杨美葵，共有权人为杨美葵、卢义辉。为办理上述事项，杨美葵向祥云县房地产管理所交纳房屋买卖契税1155元、房地产交易手续费768元、资料费5元、所有权登记费100元、工本费20元。期间，卢义辉、杨美葵向王汝芬支付了宅基地转让款合计49680元，剩余转让款10000元双方约定延期支付。约2004年，卢义辉、杨美葵在上述一层房屋上加盖了第二层房屋136平方米，并居住使用至今。因无法办理宅基地使用权过户手续等原因，卢义辉、杨美葵至今未支付王汝芬剩余转让款10000元。2015年7月24日，王汝芬诉至祥云县人民法院，请求判令：1、确认双方签订的《土地使用权转让协议》无效；2、卢义辉、杨美葵将宅基地返还王汝芬。该案中，经释明无效合同的反诉诉权，卢义辉、杨美葵表示该案中其不提起反诉。2015年11月30日，作出（2015）祥民初字第1027号民事判决，判决：一、确认王汝芬与杨美葵2003年9月30日签订的《土地使用权转让协议》无效；二、卢义辉、杨美葵于判决生效后六十日内将涉案宅基地120平方米返还王汝芬。宣判后，卢义辉、杨美葵不服判决，向云南省大理白族自治州中级人民法院提起上诉。二审中，卢义辉、杨美葵提出反诉请求。2016年5月26日，大理白族自治州中级人民法院作出（2015）大中民终字第876号民事裁定，以卢义辉、杨美葵在二审中提出反诉请求，应与本诉合并审理为由，裁定撤销原判，发回重审。本案重审中，卢义辉、杨美葵于2016年6月6日反诉请求：判令王汝芬按市场价赔偿卢义辉、杨美葵祥云县祥城镇兴云小区9号住房，且要在同等区位进行赔偿，并赔偿十多年来给卢义辉、杨美葵带来的经济损失。2016年7月4日，本案第一次开庭审理中，卢义辉、杨美葵以《房地产买卖契约》覆盖了双方之前签订的《土地使用权转让协议》，《土地使用权转让协议》虽无效，但《房地产买卖契约》有效，应当继续履行为由，变更反诉请求为：1、判令王汝芬协助卢义辉、杨美葵办理宅基地使用权过户手续，将宅基地过户至卢义辉、杨美葵名下；如不能履行，判令王汝芬赔偿卢义辉、杨美葵一栋同区位、同价值、同结构的256平方米的房屋；2、判令王汝芬赔偿卢义辉、杨美葵因原审一、二审诉讼支出的律师费9000元。为查明涉案宅基地及房屋增值情况，指导卢义辉、杨美葵依法正确行使反诉诉权，于2016年9月22日裁定本案中止诉讼，拟对上述问题进行司法鉴定。但经咨询，多家鉴定机构均以宅基地不得进入市场交易，无法得出其价值或增值情况为由不予鉴定。2017年11月23日，祥云县人民政府发布《祥云县祥城镇2017年棚户区改造房屋土地征收补偿安置方案》，对涉案宅基地所属“城东片区”区域内被征收的宅基地、房屋规定了相应的货币补偿标准。2019年2月1日，对本案恢复诉讼，并第二次开庭审理本案。但经庭前、庭中多次释明无效合同的反诉诉权，卢义辉、杨美葵仍主张《房地产买卖契约》有效，拒绝对其支付王汝芬的转让款、建盖的房屋、因合同无效受到的损失等事项提出反诉请求，并最终表明不在本案中反诉，也未交纳反诉案件受理费。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、《土地使用权转让协议》、《房地产买卖契约》是否无效;2、王汝芬请求返还宅基地的诉讼请求应否支持，卢义辉、杨美葵支付的宅基地转让款、建盖的房屋、因合同无效所受损失等问题，本案应否作出处理。一、关于《土地使用权转让协议》、《房地产买卖契约》是否无效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”；第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。宅基地系农村村民为建设住宅经依法批准使用的本集体经济组织农民集体所有的土地，宅基地与集体经济组织的成员权紧密相联，其取得及使用具有身份性、福利性和社会保障功能，并涉及本集体经济组织的集体土地所有权，故法律法规禁止买卖宅基地。依照法律法规及相关司法政策规定，即使买卖宅基地上的房屋，由于必然涉及相应宅基地的流转，买受人的范围也仅局限于本集体经济组织以内。对此，《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条明确规定，“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效”。本案中，王汝芬与杨美葵签订《土地使用权转让协议》，与卢义辉、杨美葵签订《房地产买卖契约》，约定王汝芬将涉案宅基地转让给并非本集体经济组织成员的卢义辉、杨美葵建盖房屋。双方转让宅基地的行为明显违反法律的强制性规定，损害社会公共利益，故认定上述两份合同均属无效。对王汝芬请求确认《土地使用权转让协议》无效的诉讼请求，予以支持。本案两份合同均属违反法律规定，损害社会公共利益的无效合同，法院在民事审判中对案件基本事实涉及的该类合同，应当依职权主动审查其效力，法院审查该类合同的效力不应受当事人诉讼请求的限制。因此，对王汝芬未明确提出确认效力请求的《房地产买卖契约》，亦认定无效。卢义辉、杨美葵关于双方转让的是宅基地上房屋的主张，与本案房屋实际系卢义辉、杨美葵出资建盖，双方转让的是宅基地而非房屋的事实不符，故不予确认。卢义辉、杨美葵关于《房地产买卖契约》覆盖了双方签订的《土地使用权转让协议》，《房地产买卖契约》有效，应继续履行合同的主张，与法律规定相悖，不予支持。二、关于王汝芬请求返还宅基地的诉讼请求应否支持，卢义辉、杨美葵支付的宅基地转让款、建盖的房屋、因合同无效所受损失等，本案应否作出处理的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案两份合同均属无效，故双方因合同取得的财产，理应依法相互返还，过错方还应赔偿对方因此所受到的损失。但涉案宅基地于2003年交付后，卢义辉、杨美葵已在宅基地上建盖了二层房屋，并居住使用至今。基于房地一体的现状，宅基地不可能单独返还，返还宅基地必然涉及返还转让款、处理房屋、赔偿损失等问题。就上述问题，多次向卢义辉、杨美葵进行了释明，指导其依法提起反诉。但卢义辉、杨美葵坚持主张《房地产买卖契约》有效，在提出赔偿损失的反诉请求后，又将反诉请求变更为继续履行合同，要求王汝芬协助其办理宅基地过户手续，如不能履行，则赔偿其同等房屋等法律上或事实上不能履行的内容，并最终表明不在本案中提出反诉，也未缴纳反诉案件受理费。对卢义辉、杨美葵已尽反诉释明义务，卢义辉、杨美葵仍拒绝反诉。依照民事权利和诉讼权利的处分原则及“不告不理”的民事诉讼受案原则，对卢义辉、杨美葵所支付的宅基地转让款、建盖的房屋及因合同无效所受损失等问题，本案中无法作出处理。在上述问题未能处理情况下，王汝芬请求卢义辉、杨美葵先行单方返还宅基地，不符合公平原则，且违背房地一体的客观现状。故对王汝芬请求卢义辉、杨美葵返还宅基地的诉讼请求，不予支持。本案确认合同无效的判决生效后，双方当事人可对宅基地及转让款返还、房屋处理、因合同无效所受损失等问题积极协商解决，或申请有关基层组织进行调处，也可以另案向法院提起诉讼，依法主张各自的权利。综上所述，本案经合议庭评议，并报请审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王汝芬与被告杨美葵2003年9月30日签订的《土地使用权转让协议》无效。二、驳回原告王汝芬的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告王汝芬负担50元，被告卢义辉、杨美葵负担50元。二审中，双方均未提交新证据，对一审认定的案件事实亦无异议，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地系农村村民为建设住宅经依法批准使用的本集体经济组织农民集体所有的土地，宅基地与集体经济组织的成员权紧密相联，其取得及使用具有身份性、福利性和社会保障功能，并涉及本集体经济组织的集体土地所有权，故法律规定宅基地使用权禁止在集体经济组织成员外转让。本案中，王汝芬与卢义辉、杨美葵不属于同一集体经济组织成员，双方订立的《土地使用权转让协议书》违反法律禁止性规定，为无效合同。本案王汝芬将涉案宅基地转让给并非本集体经济组织成员的卢义辉、杨美葵建盖房屋，并签订了《房地产买卖契约》，该协议亦无效，故上诉人卢义辉、杨美葵关于《房地产买卖契约》覆盖了双方签订的《土地使用权转让协议》，《房地产买卖契约》有效，应继续履行合同的主张，与法律规定相悖，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案双方所签订的合同无效，因合同取得的财产，理应依法相互返还，过错方还应赔偿对方因此所受到的损失。但涉案宅基地于2003年交付后，卢义辉、杨美葵已在宅基地上建盖了二层房屋，并居住使用至今。基于房地一体的现状，宅基地不可能单独返还，返还宅基地必然涉及返还转让款、处理房屋、赔偿损失等问题。就上述问题，对卢义辉、杨美葵已尽反诉释明义务，卢义辉、杨美葵仍拒绝反诉。一审法院经咨询，多家鉴定机构均以宅基地不得进入市场交易，无法得出其价值或增值情况为由不予鉴定。2017年11月23日，祥云县人民政府发布《祥云县祥城镇2017年棚户区改造房屋土地征收补偿安置方案》，对涉案宅基地所属“城东片区”区域内被征收的宅基地、房屋规定了相应的货币补偿标准。故本案返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定，且双方争议较大。一审根据本案实际对王汝芬请求卢义辉、杨美葵返还宅基地的诉讼请求，不予支持，并释明双方当事人可对宅基地及转让款返还、房屋处理、因合同无效所受损失等问题可通过协商解决或申请基层组织进行调处，或另行主张权利恰当，本院予以维持。上诉人王汝芬关于返还宅基地的上诉主张，不予支持。综上，上诉人王汝芬，上诉人卢义辉、杨美葵的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王汝芬，上诉人卢义辉、杨美葵各负担50元。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  左丽梅审判员  谷荣华二〇一九年十一月三十日书记员  李裕昌