四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3797号 上诉人（原审原告）：四川宏瑞建设有限公司，住所地四川省西充县晋城镇安汉大道三段**。 法定代表人：吉怀先，经理。 委托诉讼代理人：文永强，四川源泉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨本光，男，汉族，生于1966年6月12日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：庞茂林，男，汉族，生于1970年11月4日，住四川省西充县。 被上诉人（原审被告）：何华会，女，汉族，生于1968年6月1日，住四川省南充市嘉陵区。 被上诉人（原审被告）：李祥培，男，汉族，生于1966年1月19日，住四川省西充县。 被上诉人（原审被告）：杨本同，男，汉族，生于1965年5月12日，住四川省西充县。 被上诉人（原审被告）：何康健，男，汉族，生于1975年4月5日，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审被告）：姚其充，男，汉族，生于1968年1月4日，住四川省西充县。 上诉人四川宏瑞建设有限公司（以下简称宏瑞公司）与被上诉人杨本光、何华会、李祥培、杨本同、何康健、姚其充确认商品房买卖合同无效纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初2404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏瑞公司上诉请求：1、撤销原判。2、依法判决杨本光与何华会签订的《商品房房屋合同》无效。3、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人杨本光既不是上诉人的委托代理人，也不是上诉人处的员工，擅自将上诉人所有的“金门壹号”楼盘22-6号房卖给了被上诉人何华会，应属无效。2、何华会称此房是在售楼部购买，价格与市场价相近，但庭审中未提供任何证据证明。3、除被上诉人杨本光外，本案中的其余当事人均不知道杨本光将案涉房屋出售给何华会，且杨本光在签订安装天然气合同之前就将案涉房屋出售给了何华会，并不是一审法院认定的出售房屋时间为2018年2月26日。同时一审中除杨本光与何华会外，所有的当事人均对杨本光出售的房屋不予认可。4、一审认定被上诉人何华会取得案涉房屋是善意相对人系错误，不符合善意取得。 杨本光的委托代理人庞茂林答辩称：上诉人所称杨本光不能处分上诉人的楼盘，事实上杨本光是楼盘实际施工人，是几个人合伙以上诉人的名义修建的案涉楼盘，杨本光是合伙人之一。案涉房屋买卖合同签订的时间应是在天然气合同之后，天然气合同是庞茂林去签订的，时间是在2017年11月20日。房屋买卖合同不是庞茂林签订的，是在2018年2月26日签订的。 何华会答辩称：我买房子是在2018年2月26日签订的合同，当天转的账、办的手续。 宏瑞公司一审诉请，1、要求确认杨本光与何华会签订的房屋认购合同无效；2、要求杨本光赔偿因其私自卖房行为给宏瑞公司造成的损失；3、诉讼费用全部由杨本光、何华会、李祥培、杨本同、何康健、姚其充承担。 一审法院查明，杨本光、杨本同、何康健、姚其充、李祥培五合伙人共同出资西充县常林乡将军碑社区棚户区改造工程，以宏瑞公司名义开发建设。其中杨本光、杨本同、李祥培各占股25%，何康健、姚其充各占股12.5%，取名“金门壹号”。后开发建设工程过程中，宏瑞公司也有出资，该工程主体完工后，相关的附属设施未建设。2017年11月20日，宏瑞公司与四川省西充爱众燃气有限公司达成民用天然气工程安装合同，由四川省西充爱众燃气有限公司安装，合同金额为110余万元，宏瑞公司加盖了公章，杨本光在该合同书签名。2017年12月经股东商议，将“金门壹号”的天然气安装工程承包给杨本光，并约定以该项目的房屋抵工程款。并于2018年7月10日补签承包合同，杨本光作为合同乙方在承包合上签字，何康健、杨本同、杨本光作为承包合同的甲方在合同上签字。同时杨本同在该承包合同上注明“以股东会议房价商议为准”。另杨本光作为合同乙方，李祥培、何康健作为合同甲方在2017年10月14日将金门壹号附属工程交给杨本光承建，同时约定以该楼盘20层8号，房价2500㎡来抵工程款。杨本光于2017年下半年对“金门壹号”楼盘进行了天然气安装。2018年2月26日（合同书上打印的日期）何华会、杨忠彬（系何华会丈夫）作为合同乙方，宏瑞公司作为合同甲方签订西充县“金门壹号”住宅认购合同书，杨本光作为宏瑞公司代表人在合同书上签名，后杨本同、何康健在宏瑞公司代表人处签名，杨本光、杨本同、何康健在合同上最后一页即在甲方处签名，也在甲方代表处签名，同时还批注有“此房抵天然气工程款，抵房单价最后以股东会议商议为准”，杨本同、何康健、杨本光在批注后面签名，乙方和乙方代表人的签字均为何华会。后签约时间改为2017年6月26日，但何华会认为签订时间为2018年2月26日，合同中约定将“金门壹号”22层6号房屋，建筑面积92.84㎡，单价2400元/平方米，总价款222，816元出售给何华会、杨忠彬，付款方式现金付清，（乙方于2018年2月26日支付给甲方全部房款222，816元，大写人民币贰拾贰万贰仟捌佰壹拾陆元整）括号内的内容为书面打印文字，双方还在合同中约定了交房时间等合同内容。杨本光于2018年2月26日向何华会出具了收到购房款222，816元的收条壹份，何华会于同日接收了房屋，并签订物业管理服务协议，现何华会已将房屋进行了装修并入住。因斯孝波等与杨本光等人的建设工程施工合同纠纷一案，一审法院依斯孝波等人的财产保全申请，查封了“金门壹号”22层6号房屋，后何华会提出该房屋已转让的事实，一审法院于2019年4月11日解除了对该套房屋的查封。 一审法院认为，杨本光、杨本同、何康健作为宏瑞公司代表人与何华会签订住宅认购合同书，合同上落款日期修改为2017年6月26日，但从合同上看打印时间为2018年2月26日，同时该合同上打印有2018年2月26日付清款项的内容，因此何华会陈述的合同签订日期为2018年2月26日更符合客观事实。虽然该份合同首页是住宅认购合同书，但签订该合同时“金门壹号”楼盘已经是现房，且何华会已付清了全部房款，杨本光已经将房屋交何华会占有，使用，符合商品房买卖合同的构成要件，应视为商品房买卖合同。该合同除“金门壹号”投资人杨本光在合同书上签字外，后杨本同、何康健作为该项目的投资人也在合同书上签字。通过一审承办法官与杨本同及何康健电话核实，杨本同称认购书上的签字系事后补签，何康健承认系他本人的签名。且注明是以房抵天然气工程款，何华会购买该房屋的市场价格与李祥培、何康健确定同楼层的房屋价格基本相同，何华会作为善意相对人，有理由相信杨本光等有代理权，该代理行为有效。宏瑞公司认为杨本光、杨本同、何康健无权代理，要求确认房屋买卖合同无效的理由不能成立，不予支持。因合同合法有效，宏瑞公司以杨本光私自售房要求赔偿损失的理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：驳回宏瑞公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由宏瑞公司负担。 二审中，杨本光庭后向本院提交了一份西充县《金门一号》住宅认购合同书原件，该原件显示的合同签订日期为2018年2月26日。尾部未批注有“此房抵工程款”等字迹。宏瑞公司明确表示不认可该合同，也不发表质证意见，称杨本光无权卖房。何华会质证认为：合同都是真实的。 另查明，案涉《金门一号》住宅认购合同书原件有两份，一份合同上落款日期为2018年2月26日，另一份合同上落款日期手写更改为2017年6月26日。在手写更改的合同上，能看出原始的打印时间也为2018年2月26日。 再查明，何华会提交的房款转账依据显示有200，000元系2018年2月26日转入杨本光账户。何华会陈述，之前交了10，000元定金，在转款当天又补了1完多元现金，房款于当天全部交清了的。 还查明，二审中，宏瑞公司认可案涉小区所有房屋因与政府还有些手续未完善，均未网签及登记备案。 本院认为，本案主要争议焦点为，何华会与杨本光签订的购房合同是否系无效合同。经查，从两份房屋合同的落款时间，并结合落款时间修改痕迹来看，两份合同最初的落款时间均应为2018年2月26日，该时间与何华会交付房款的时间吻合，以上证据具有高度盖然性，能够证明本案房屋买卖合同签订的实际时间为2018年2月26日。虽本案中买卖合同未加盖有宏瑞公司的印章，但本身案涉工程就系杨本光、杨本同等人共同出资修建。宏瑞公司并未举出其他加盖有宏瑞公司印章的房屋买卖合同，二审中亦陈述所有房屋均未网签、备案。以上表明，案涉项目在销售房屋时，履行的销售手续并非完全完善。基于以上原因，何华会在2018年2月26日交付了房款，也实际接收了房屋并装修入住，其交纳的房款亦与李祥培、何康健确定的同楼层房屋价格基本相当，一审认定何华会有理由相信杨本光等有代理权，系善意购房相对人并无不当。从现有证据来看，本案亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的合同无效的情形。如上所述，上诉人的上诉请求，本院不予支持。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200.00元，由上诉人四川宏瑞建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年十一月七日 书记员 张 佳