湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初5716号 原告：常德市锦华物业服务有限公司，住所地常德市武陵区穿紫河街道办事处朝阳路社区育才路（锦华苑小区****）。 法定代表人：陈恩维，总经理。 委托诉讼代理人：毛宏权，湖南劲鸣律师事务所律师，特别授权代理。 被告：童虹，女。 委托诉讼代理人：钟君，常德市法学会法律工作者，特别授权代理。 原告常德市锦华物业服务有限公司（以下简称锦华物业公司）与被告童虹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦华物业公司的委托诉讼代理人毛宏权，被告童虹的委托诉讼代理人钟君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告童虹向锦华物业公司支付欠缴的19个月物业服务费4730元及违约金（以4730元为基数按月利率2％计算，自2019年2月1日起至清偿之日止）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。 童虹答辩称：1、房屋的产权面积为155.58㎡而不是原告诉称的156.15㎡；2、被告童虹没有与原告签订物业服务合同；3、开发商交房的时间为2017年10月26日，物业费的收取应当从次月开始至2019年1月，共累计15个月，被告已经支付15个月，所以不欠物业费用；4、被告提供预交物业费的收据共计2249元，被告与原告约定的收费标准是1.2元/平方米，而不是原告所称1.6元/平方米；5、原告要求收取违约金没有事实和法律依据；6、原告的服务质量不到位，导致被迫撤离。 经审查，本院确认以下事实： 2014年5月22日，锦华物业公司通过招投标方式取得高尚名门前期物业服务资格，物业服务费中标价格带电梯1.6元/㎡。2015年4月25日，锦华物业公司与湖南省百隆房地产开发有限公司（以下简称百隆公司）签订《高尚名门前期物业服务合同》，约定由锦华物业公司对“高尚名门”小区实行专业化、一体化的前期物业服务；委托管理服务内容为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理等；合同期限自本合同签订之日起至本项目的业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止等；物业服务费实行“包干制”，由业主或物业使用权人按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅物业服务费：1.6元/月/平方米、商业物业服务费2.5元/月/平方米等；业主和物业使用人应自觉按时缴纳物业管理费、水电费等费用，不得拖欠，逾期未交纳欠费的从逾期之日起按每天千分之三计算交纳滞纳金；锦华物业公司有权对欠费超过6个月的业主进行公示通报等措施；对欠费期超过12个月的业主，可提起民事诉讼进行追缴等。 2015年5月21日，童虹与百隆公司签订《常德市商品房买卖合同》，童虹购买由百隆公司开发的高尚名门小区XX幢XX楼XXXX号房屋，建筑面积156.15㎡，商品房买卖合同前期物业服务约定：服务企业名称常德市锦华物业服务有限公司，服务标准二级。2016年3月17日，童虹向锦华物业公司预交了物业费2249元及资料费、二次供水等费用；同日，开发商、锦华物业公司等工作人员为童虹办理了业主入伙手续凭证，童虹在《钥匙、IC卡发放登记表》上签字，确认领取了入户门钥匙；2016年5月31日，童虹交纳垃圾清运费、出入证工本费等共计643元。其后，童虹还交纳了2018年11月、12月及2019年1月的物业费。2018年12月21日，锦华物业公司在小区内张贴了《物业服务费催缴通知》，主要内容为“……现将部分业主欠缴物业费的情况公示如下，请在下列公示范围内的主业在2018年12月31日前来我公司高尚名门小区物业服务中心缴纳拖欠的物业服务费，我公司免收滞纳金。仍不缴纳的，我公司将通过法律途径追缴并计收滞纳金……”，并于同日向童虹邮寄了高尚名门小区物业费催缴通知单。童虹一直未予置否，锦华物业公司遂诉至本院，提出前列诉讼请求。 另查明，锦华物业公司于2019年1月31日已与高尚名门小区业主委员会解除物业服务关系。 再查明，童虹认为开发商百隆公司逾期交房、逾期办证，向常德仲裁委员会提起仲裁申请，经常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第891号裁决书认定，百隆公司于2016年3月17日将商品房交付给童虹，虽不符合合同约定，但童虹予以收房即意味着对相应权利的放弃，不属于延迟交房。童虹购买的房屋在产权证上记载的建筑面积为155.58㎡。 以上事实有商品房买卖合同摘要及商品房买卖合同附件部分复印件、《中标通知书》、《前期物业服务合同》、《高尚名门业主（临时）管理规约》、钥匙发放登记表、业主入伙手续凭证、物业费收费收据、催缴物业费公示照片及中国邮政特快专递投递凭证（回单）等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，锦华物业公司在该期间为该小区业主提供物业服务及管理，童虹实际接受了锦华物业公司的服务，双方存在事实上的物业服务关系，童虹接受锦华物业公司服务的同时，应缴纳相应的物业管理服务费，该费用按照锦华物业公司与建设单位、童虹与百隆公司之间合同约定的物业管理服务费收取标准进行缴纳，故对锦华物业公司要求童虹支付欠缴物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。 关于童虹辩称计付物业费的起算时间、计算标准的问题，其与建设单位百隆公司约定的关于房屋验收的标准并不影响物业服务合同的履行，且童虹与百隆公司因逾期交房、逾期办证的纠纷已经经常德仲裁委员会另案解决；童虹于2016年3月17日办理了相关收房手续，已实际接受了锦华物业公司的物业服务，应当自2016年4月起计收物业服务费。至于物业费的计算标准，因《高尚名门业主（临时）管理规约》约定的物业费收费标准中高层带电梯住宅为1.6元/月·平方米，童虹要求按照已交纳的物业费标准即1.2元/月·平方米计算剩余物业费，因锦华物业公司作为权利人，在业主收房时主动降低收费标准，是对自己权利的部分放弃，但双方并未约定此后均按降低后的标准计算物业费，故锦华物业公司现足额主张自己的权利不违反法律规定。经核算，锦华物业公司提供了2016年4月-2019年1月期间的物业服务，童虹已交纳15个月的物业服务费，还应支付欠缴的19个月物业服务费4729.67元（1.6元/㎡/月×155.58㎡×19月）。 关于锦华物业公司要求童虹自2019年2月1日起至实际给付之日止给付违约金的诉讼请求，因《高尚名门前期物业服务合同》中约定了滞纳金条款，故对该项诉讼请求，本院予以支持；对于给付标准，锦华物业公司主张按月息2%给付，本案物业服务合同所产生的给付之债，并非因民间借贷而发生，锦华物业主张的标准过高，本院调整为按中国人民银行发布的同期同类存款利率计付。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 童虹于本判决生效之日起三日内向常德市锦华物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费4729.67元，并从2019年2月1日起至实际给付之日止按照中国人民银行发布的同期同类存款利率计付违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由童虹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  郑鲁平 二〇一九年十一月二十五日 法官 助理  王孟星 代理书记员  黄雅乐 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。