浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终941号 上诉人（原审被告）：琚海平，男，1984年2月1日出生，汉族，住浙江省龙游县。 上诉人（原审被告）：张露霞，女，1985年4月17日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：胡建华，浙江护龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐云青，男，1969年1月29日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：胡小虎，浙江游龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑璇，浙江游龙律师事务所律师。 上诉人琚海平、张露霞因与被上诉人徐云青房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省龙游县人民法院（2019）浙0825民初2330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 琚海平、张露霞上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，属认定事实错误。根据被上诉人与龙游县国有资产管理有限公司签订的《西湖沿家苑店面整体租赁合同》，被上诉人转租房屋必须报龙游县国有资产管理有限公司审定备案，但被上诉人未提供审定并备案的证据，事实上转租根本没有备案，故涉案租赁合同不能认定为合法有效。二、一审判决认定本案双方订立的合同第十条内容非对承租方享有合同解除权情形的约定属于认定事实错误。上诉人通知被上诉人解除合同既符合双方当事人的约定，也符合法律规定，涉案合同第十条约定非常明确，既有解除合同的条件，又约定了解除合同的后果。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同的目的是经营汽车销售，被上诉人与龙游县国有资产管理有限公司签订的租赁合同也约定承租方从事与汽车相关行业店面不得少于总数的70%，但被上诉人承租的104间店面经营从事与汽车相关行业的少于73间，造成上诉人经营不善，严重亏损，上诉人在具备合同约定解除条件的情况下通知被上诉人解除合同符合约定。且因被上诉人转租未经过出租人同意，故上诉人解除合同也符合法律规定。三、一审判决认定双方对解除合同未达成一致意见故支持被上诉人的诉请，不符合法律规定。被上诉人对上诉人书面通知解除合同的事实没有异议，根据合同法96条的规定，合同自通知到达对方时解除，故双方签订的房屋租赁合同已经解除。 徐云青辩称，1.上诉人不具有合同解除权。合同第十条是对违约责任的约定，被上诉人有权收缴保证金，但并不是表示被上诉人必须同意解除合同，不是单方解除权的约定。上诉人根据国资委与被上诉人的合同内容来要求解除合同，根据合同相对性原则，本案双方并未对汽车销售进行约定，不能根据被上诉人与第三方的合同来解除本案合同。而且本案合同明确约定，合同期内上诉人不具有合同解除权。2.上诉人不具有法定解除权，不符合法定解除合同的情形。3.双方协商也没有对解除合同达成一致，被上诉人一直不同意解除，上诉人既没有合同约定解除权也没有法定解除权，也没有协商一致解除，故合同仍然有效。一审认定事实和适用法律正确，应依法维持。 徐云青向一审法院起诉请求：1.要求琚海平、张露霞支付房屋租金84000元及违约金（违约金自2019年5月21日起按月利率2%计算至租金付清之日止）；2.要求琚海平、张露霞支付徐云青为实现债权而支出的律师费损失4000元；3.诉讼费用由琚海平、张露霞承担。 一审法院认定事实：2017年5月21日，徐云青将其向龙游县国有资产经营有限公司承租的位于龙游县间店面转租给琚海平、张露霞，用于经营汽车销售，双方签订《房屋租赁合同》一份，其中合同第二条约定，租赁时间自2017年7月14日至2020年6月20日，第一年租金90000元，第二年租金90000元，第三年租金84000元，租金于每年的5月20日前一次性付清，如有逾期则按每日贰仟元违约金赔偿直至租金交清日止。合同第七条约定，承租方需交纳履约保证金15000元，保证金与第一年租金同时付清。合同第八条约定，合同期内因自然灾害或不可抗力等非人为因素导致本合同无法履行的，双方都有权向对方提出解除合同，双方均无需承担违约责任。合同第十条约定，在租赁期内，承租方因改行或经营不善、身体等原因单方提出解除合同的，出租方有权没收承租方履约保证金。违约方需承担违约金并且承担对方为实现债权而产生的诉讼费、律师费等一切费用。合同签订后，徐云青按约交付了出租房屋，琚海平、张露霞亦支付了保证金15000元及第一、二年的租金，第三年租金应于2019年5月20日前支付，然琚海平、张露霞至今未付。2019年3月至6月期间，琚海平、张露霞因经营不善通过微信等方式通知徐云青要求解除合同并自行腾空房屋，但徐云青表示不同意解除合同，从而导致本案纠纷的产生。徐云青为诉讼支出律师代理费4000元。 一审法院认为，徐云青与琚海平、张露霞签订的《房屋租赁合同》，其主体适格、内容合法，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议在于对双方所订立的《房屋租赁合同》第十条的理解，琚海平、张露霞可否依据该条约定而享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案从双方订立的合同第十条内容看，该条款系对租赁期内承租方因改行或经营不善、身体等原因单方提出解除合同情况下，对承租方所应承担的违约责任的约定，而非对承租方享有合同解除权情形的约定。从《房屋租赁合同》全文内容看，除自然灾害或不可抗力等非人为因素外，合同中亦未约定承租人可以解除合同的其他条件，故琚海平、张露霞不享有以经营不善为由通知解除合同的约定解除权。琚海平、张露霞因经营不善向徐云青提出解除合同时，徐云青明确表示不同意，可见双方对解除合同亦未达成一致意见。综上，琚海平、张露霞抗辩称其已按照合同第十条约定在第二年租期到期前通知徐云青单方解除合同并腾空房屋，不存在违约情形，相应的损失应由徐云青自行承担，其无需支付租金并赔偿损失的意见，其依据不足，不予采纳。琚海平、张露霞未按合同约定全面及时履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的民事责任。综上所述，徐云青要求琚海平、张露霞支付第三年租金84000元及违约金（违约金自2019年5月21日起按月利率20‰计付至租金付清之日止），并支付其实现债权支出的律师代理费4000元，符合双方订立的合同约定，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、琚海平、张露霞支付徐云青房屋租金84000元及违约金（违约金自2019年5月21日起至本判决确定的履行之日止按月利率20‰计付）；二、琚海平、张露霞支付徐云青为实现债权而支出的律师费损失4000元；上述一、二项均于判决发生法律效力后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，减半收取1000元，由琚海平、张露霞负担，于判决发生法律效力后七日内交纳。 二审中，上诉人琚海平、张露霞向本院提交照片打印件5张、龙游县不动产登记查询确认单1份，欲证明涉案龙洲街道兴龙南路202号店面所有权已转移给黄嫣的事实。被上诉人徐云青质证认为，真实性没有异议，但买卖不破租赁，且转让之前国资委已经收取了至2020年6月19日止的租金，这部分租金已经补偿给了黄嫣，转让时也已明确约定房屋要到2020年6月20日交付。被上诉人徐云青向本院提交《关于要求退还征迁安置户黄嫣店面租金的申请》、《客户收付款入账通知》各一份，欲证明租金已经补偿给黄嫣且约定2020年6月20日交付的事实。上诉人琚海平、张露霞质证认为对该两份证据的真实性有异议，申请不是黄嫣本人签字非其真实意思表示，黄嫣已经取得产权证，说明已经实际交付，且黄嫣已经将店面进行隔断准备用于出租。本院对上诉人琚海平、张露霞提交的证据材料真实性予以确认，对被上诉人徐云青提交的证据，因盖有龙游县城市发展投资有限公司及龙游县人民政府国有资产监督管理办公室公章，并有龙游县城市发展投资有限公司国有资产巡查大队大队长陈天禄的佐证，本院认为真实性可予确认。对双方提供证据材料的证明目的，本院将在下文综合论述。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于本案合同效力的问题，因被上诉人徐云青与龙游县国有资产管理有限公司签订的《西湖沿家苑店面整体租赁合同》中约定可以分租，龙游县国有资产管理有限公司亦出具《证明》说明分租合同由徐云青签订，而“审定备案”并非影响合同效力的要件，故上诉人琚海平、张露霞认为本案《房屋租赁合同》无效的理由不能成立。本案租赁合同第十条约定，在租赁期内，承租方因改行或经营不善、身体等原因单方提出解除合同的，出租方有权没收承租方履约保证金。违约方需承担违约金并且承担对方为实现债权而产生的诉讼费、律师费等一切费用。从文义理解，该条约定应是对承租方单方提出解除合同的情形及后果的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照该法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。同时，按《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定，当事人没有约定合同解除异议期间的，可以在解除合同通知到达之日起三个月以内向人民法院起诉。上诉人琚海平、张露霞先后于2019年3月31日、4月26日、5月4日、5月8日通知被上诉人徐云青解除合同，被上诉人徐云青均表异议并于6月4日向龙游县人民法院起诉要求支付房屋租金即继续履行合同。上诉人琚海平、张露霞单方提出解除合同系违约，有违诚实信用原则，其通知被上诉人徐云青解除合同理由不足，依法应认定无效，双方当事人仍然应当按照合同约定的权利义务来履行，一审法院判决支持被上诉人徐云青的诉请并无不当。至于上诉人琚海平、张露霞认为案涉202号店面产权已转移的问题，根据买卖不破租赁的原则，上诉人琚海平、张露霞的租赁权依法应予保障，且被上诉人徐云青已提交证据证明该店面使用权到本案租赁合同到期终止，故上诉人琚海平、张露霞的该上诉理由不能成立。综上，上诉人琚海平、张露霞的上诉请求不能成立。一审法院实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2000元，由上诉人琚海平、张露霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡庆龙 审判员  王 勇 审判员  刘小伟 二〇一九年十一月十九日 法官助理潘婷 书记员程涵薇