云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终1008号上诉人（原审原告）：王燕林，男，1972年9月9日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：牟又红，云南丙春律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：邓成磊，云南丙春律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：朱红，女，1974年3月8日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：宋健，北京市隆安（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨庆，北京市隆安（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审被告：云南巨和房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市春城路C2-13号地块昆明市官渡区房产交易中心主楼10层24号。法定代表人：胡云河，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日生，汉族，住云南省昆明市五华区，系云南巨和房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理。原审被告：昆明安泰房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市园博路6号青云街道办事处办公楼308、309号。法定代表人：胡云河，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日生，汉族，住云南省昆明市五华区，系昆明安泰房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理。原审被告：胡云河，男，1971年10月22日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日生，汉族，住云南省昆明市五华区，系云南巨和房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理。上诉人王燕林因与被上诉人朱红，原审被告云南巨和房地产开发有限公司（以下简称巨和公司）、昆明安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）、胡云河案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月9日进行了调查询问，本案现已审理终结。王燕林上诉请求：1.撤销云南省昆明市中级人民法院做出的（2018）云01民初1167号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定本案诉争房屋并非拆迁安置房错误。（1）安泰公司是拆迁回迁安置合法主体，其与上诉人签订的《盘龙区改造村民自建房拆迁安置补偿协议》（以下简称补偿协议）合法有效；（2）安泰公司与巨和公司系关联企业，两公司与上诉人签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，系当事人的自由处分行为，不违反法律规定，不影响第三人合法权益，且安泰公司也确实取得了拆迁改造项目的法定开发资格，《补充协议》约定的条件已经成就，协议合法有效；（3）《补偿协议》及《补充协议》均表明本案诉争房屋系上诉人拆迁回迁安置的置换房屋，上诉人系通过拆迁安置补偿方式，支付合理合法对价取得，也得到了相关政府主管部门的认可，依法理应得到保护；（4）上诉人实际合法占有使用诉争房屋至今，安泰公司与巨和公司亦无任何异议，也没有其他人主张权利，说明上诉人系诉争房屋的唯一合法主体；（5）本案诉争房屋未办理产权登记是因城中村改造的相关政策需要回迁安置建设完毕交房后集体办理房产登记等特殊原因造成，并非上诉人的过错造成，该法律责任不该由上诉人承担。2.一审法院虽适用法律正确，但认定诉争房屋并非拆迁安置房错误而导致判决结果错误。上诉人与安泰公司、巨和公司签订了《补偿协议》及《补充协议》，上诉人一直合法占有居住使用诉争房屋至今，有合理排除他人干扰、侵夺的法定权利。朱红辩称：1.一审法院认定诉争房屋的性质正确，拆迁安置的主体是政府而非企业，安泰公司不是合法的拆迁安置主体，《补偿协议》的签订主体与《补充协议》的签订主体不一致，《补充协议》的签订主体并无代表政府进行拆迁的主体盘龙区拆迁改造工作推进领导小组办公室，没有经过合法拆迁主体的确认，不具有合法性，故《补充协议》的性质并非《补偿协议》法律意义上的补充协议，而是上诉人与安泰公司、巨和公司约定以物易物的独立协议。此外，从《补充协议》的内容看，协议约定王燕林以产权调换面积136.13平方米及临时安置过渡费换取安泰公司代王燕林向巨和公司支付诉争房屋价款，该约定为普通商品房交易行为，不具备拆迁安置的性质。本案一审阶段，一审法院依法调取了本案所涉项目回迁安置相关事宜的《公证书》，载明涉案项目回迁安置房选房活动于2016年3月6日、2016年3月10日进行，所选回迁安置房亦非本案诉争房屋所在的“巨和美术小区”，说明本案诉争房屋并非该项目的回迁安置房。2.上诉人换取诉争房屋的对价尚未支付。根据《补充协议》约定，上诉人王燕林应将136.13平方米的产权调换面积办理或过户到安泰公司或安泰指定人员名下，安置过渡费应转给安泰公司或安泰公司指定人员，此为上诉人取得本案涉案房屋而应支付的对价。但上诉人王燕林当庭陈述，其并未办理过将136.13平方米的产权调换面积过户到安泰公司或安泰公司指定人员名下的手续，可见，换取诉争房屋的对价并未支付。此外，根据《补充协议》第1条约定，安泰公司应将涉案房屋的销售价格（即购房款）支付给巨和公司，上诉人、安泰公司、巨和公司亦未提交证据证明该款项已支付。因此，王燕林取得诉争房屋的对价尚未支付。3.诉争房屋并非上诉人的唯一住房。根据一审法院调取的《公证书》显示，上诉人已选取了两套回迁安置房（其父王忠代表选房），上诉人王燕林也当庭确认所选取的两套回迁安置房已装修使用，显然，涉案房屋并非王燕林的唯一住房。4.上诉人王燕林对于未办理过户登记存在过错。涉案房屋系普通商品房，且所在巨和美术小区早在2012年即可办理房产证，但上诉人王燕林一直未办理。虽然其当庭陈述了未能办理房产证的理由，但并未提供证据予以证实，应由其承担举证不力的法律后果。5.上诉人的权利另有救济途径。根据《补充协议》第5条约定，任何一方违反该协议，应赔偿对方全部经济损失并承担30万元的违约金。现巨和公司、安泰公司涉诉，诉争房屋被查封而无法履行《补充协议》的约定，王燕林可通过另案向巨和公司、安泰公司主要赔偿损失及违约金。而且王燕林尚未将136.13平方米的回迁安置房产权办理到安泰公司指定的人员名下，王燕林可以根据《补偿协议》选定回迁安置房，以实现其权利救济。巨和公司、安泰公司和胡云河述称，同意王燕林的上诉请求和理由。王燕林向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对昆明市盘龙区龙庆路南亚未来城巨和美术小区5栋1303号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的执行措施；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。一审法院认定事实：朱红向一审法院申请，对巨和公司的财产进行查封，其中包括巨和美术小区5栋1303号房屋。后王燕林向一审法院提出书面异议，经一审法院依法组成合议庭进行调查，做出（2017）云01执异411号裁定：“驳回案外人王燕林的异议请求。”裁定书送达后，王燕林提起本案执行异议之诉。一审另查明，王燕林因房屋拆迁，2011年7月15日由安泰公司（甲方）、云南宏庄房屋拆迁有限公司（甲方委托方）、王燕林、王忠（乙方）、盘龙区拆迁改造工作推进领导小组（丙方、签证方）共同签订《补偿协议》，其中第二条回迁安置部分约定，乙方自愿选择回迁安置，安置区域位于拆迁范围内，使用性质：住宅。2011年7月19日，安泰公司（甲方）、王燕林（乙方）、巨和公司（丙方）签订《补充协议》，其中约定乙方因自己的居住需要希望能以优惠条件得到丙方开发的南亚未来城住房，并要求甲方能配合实现其上述想法。为积极推进拆迁安置工作，甲方经与丙方沟通，在具备必要条件的前提下，甲方同意协助乙方取得丙方开发的南亚未来城住房。经甲乙双方协商并取得丙方同意，约定由丙方将南亚未来城住房一套即本案争议的5幢1303室置换给乙方。若土地经“招拍挂”后确定甲方为拆迁改造项目的法定开发主体，则该套住房的销售价格由甲方支付给丙方，同时乙方应将其根据拆迁安置补偿协议所得产权调换面积即临时安置过渡费用均无偿转让给甲方或者甲方指定人员，且乙方承诺确保产权调换面积产权办理或过户到甲方或者甲方指定人员名下。安置过渡费自乙方接房之日起转让甲方或甲方指定人员，丙方负责将该房产权证、土地证办理给乙方或乙方指定人员名下。若土地经“招拍挂”后，甲方并未取得城中村改造项目的法定开发主体资格，则乙方承诺按建筑面积每平方米11940.18元的标准向丙方补交南亚未来城住房的购房价款。丙方有权单方对乙方的南亚未来城住房销售行为采取相应措施，促使甲乙双方认真全面履行本补充协议，甲方或乙方对丙方的上述行为均无异议。甲乙双方任何一方违约，均应赔偿对方全部经济损失并承担违约金。之后王燕林取得巨和美术小区5栋1303号房屋使用至今。经朱红申请，一审法院依法调取了昆明市明信公证处《公证书》一份。2016年3月6日、3月9日、3月10日该公证处对安泰公司举行的盘龙区刘家营村城中村改造项目村民回迁安置房选房活动进行了现场公证。其附件《选房确认单》上明确记载了各回迁户的回迁房安置情况。王燕林并未进行回迁安置房选房。一审法院认为：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖解释）第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”由此规定可以看出，被拆迁人有权依照拆迁补偿安置协议的约定优先于第三人获得补偿安置房屋的产权，并以此对抗第三人。但本案中，在《补偿协议》中已经明确约定本案回迁房安置区域位于拆迁范围内。而王燕林取得涉案房产并非是安泰公司提供的补偿安置回迁房，而是巨和公司的房产，其依据系安泰公司、巨和公司与王燕林签订的《补充协议》。可见，本案诉争房屋并非拆迁安置补偿房屋，不能优先获得诉争房屋的产权并依此对抗第三人。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”该规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案王燕林未在查封之前签订买卖合同，亦未支付价款。故其对涉案房屋享有的权利不能依法排除申请执行人所申请实现的债权。综上，王燕林请求阻却本案执行程序的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条、第二十九条之规定，判决：“驳回王燕林的全部诉讼请求。案件受理费人民币9245元，由王燕林承担。”对于一审判决认定的事实，各方当事人均未提出异议，本院予以确认。二审中，上诉人王燕林提交以下证据：1.巨和公司和安泰公司向盘龙区青云街道办事处和盘龙区拆迁改造工作推进领导小组提交的情况反映。欲证明本案诉争房屋置换给上诉人经过基层政府青云街道办事处、云山社区同意，涉案房屋属于拆迁安置房。2.入伙通知书，欲证明自2013年涉案房屋置换后王燕林一直实际占有使用至今。被上诉人朱红质证称：1.对情况反映的真实性合法性关联性予以认可，证明目的不予认可。情况反映只是对换房的主体进行了确定，没有对换房和拆迁的合法性作出认定。2.对入伙通知书的真实性认可，对于合法性和证明目的不认可，入伙通知加盖的印章是公司财务章，且仅凭通知书无法说明实际入住的情况。原审被告巨和公司、安泰公司和胡云河对该证据的真实性合法性关联性予以认可。对于双方二审中提交的证据的真实性、合法性和关联性本院予以确定，对于证据是否应当采信，将结合案件审理的焦点问题综合评述。综合双方的诉辩主张，本案二审审理的焦点问题是：王燕林对于涉案巨和美术小区5栋1303号房屋是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，2011年7月15日，上诉人王燕林与安泰公司签订的《补偿协议》明确了王燕林被拆迁房屋的位置、面积和性质，约定了回迁安置的方法为原地回迁安置，还约定了补助补贴的发放方式，盘龙区拆迁改造工作推进领导小组在《补偿协议》上盖章确认，签订该补偿协议的目的是为推进拆迁改造项目，该补偿协议的性质应认定为拆迁安置补偿协议，王燕林为涉案城中村改造项目的拆迁安置户。2011年7月19日，安泰公司、巨和公司和王燕林签订《补充协议》，该补充协议中载明系为推进拆迁安置工作，在《补偿协议》的基础上签订，补充协议虽然没有盘龙区拆迁改造工作推进领导小组的盖章确认，但从上诉人二审提交的情况反映内容看，用美术小区现房安置王燕林的行为得到了相关基层组织的认可，被上诉人朱红认为补充协议不是补偿协议的补充约定的主张不能成立。从补充协议的内容看，各方约定的是对于王燕林补偿协议所得产权的调换问题，指向的是王燕林被拆迁房屋的部分面积的补偿问题，补充协议还约定王燕林对于该置换房同时享有拆迁改造的其他相关优惠政策。虽然在签订补充协议时，涉案城中村改造项目尚未经过招拍挂，故在补充协议中，各方约定如果安泰公司被确定为项目开发主体，则王燕林不需要支付涉案房屋房款，而由安泰公司支付给巨和公司，如果安泰公司未取得开发主体资格，则由王燕林向巨和公司支付购房款，该约定实质上是安泰公司提供巨和公司的现房给王燕林作为拆迁安置补偿的房源，由安泰公司将相关的房款支付给巨和公司，处理的仍然是安泰公司和王燕林之间的拆迁安置补偿问题，在合同约定条件成就的情况下，王燕林取得的涉案房屋应当认定为拆迁安置房。上诉人王燕林在签订补充协议时仅享有取得回迁安置房的权利，被上诉人朱红认为补充协议系以物易物独立协议的主张不能成立。安泰公司提供的拆迁安置房既可以是拆迁安置范围内的回迁房，也可以另行提供房源，被上诉人朱红认为只能在拆迁安置回迁房范围内进行拆迁安置的主张不能成立。从补充协议的履行情况看，补充协议签订后，王燕林实际占有使用了涉案房屋，在此之后王燕林也并未再行领取拆迁安置过渡费用，也未就涉案拆迁安置面积再行选房，故在王燕林取得涉案拆迁安置用房后，其与安泰公司就涉案房屋面积的拆迁安置法律关系已经履行完毕。在安泰公司与王燕林之间就涉案拆迁安置面积形成的拆迁安置法律关系已经因王燕林取得涉案房屋终结，安泰公司与巨和公司之间就涉案房屋的房款交付等问题不能减损王燕林就涉案房屋的拆迁安置权利，被上诉人朱红认为王燕林尚未履行其合同义务的主张不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该条确定了拆迁安置房的法定优先权利，如前所述，王燕林就涉案房屋形成的是拆迁安置法律关系，在补充协议中约定了拆迁安置房的具体位置、面积等，且在涉案房屋被查封前已经合法占有使用多年，其就涉案房屋享有的民事权利足以排除朱红对于巨和公司享有的普通债权，拆迁安置房不以唯一住房或者办理产权证为排除执行条件，被上诉人朱红认为应当按照《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条判断王燕林排除执行的民事权益的主张没有法律依据，本院不予支持。对于王燕林要求解除案涉房屋查封的诉讼请求，本院认为，本案系执行异议之诉，仅就当事人争议标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”解除查封不属于本案处理范围，对王燕林该项诉请本院不予支持。综上，王燕林的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初1167号民事判决；二、不得执行云南省昆明市盘龙区龙庆路南亚未来城巨和美术小区5栋1303号房屋；三、驳回王燕林的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各9245元，均由朱红承担。本判决为终审判决。审判长 赵 锐审判员 王 健审判员 赵思远二〇一九年十一月三十日书记员 袁 卉