甘肃省皋兰县人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0122民初709号原告（反诉被告）：皋兰富民源农副产品购销有限公司，住所地兰州市皋兰县石洞镇北辰路（县公路局对面）。法定代表人：杨虎名，该公司经理。委托诉讼代理人马乐兵，甘肃诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人郭鸿，甘肃诚信律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰州正大食品有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区甘南路701之****。法定代表人：马继林，该公司经理。委托诉讼代理人杨成喜，甘肃正天合律师事务所律师。原告（反诉被告）皋兰富民源农副产品购销有限公司（以下简称富民源公司）与被告（反诉原告）兰州正大食品有限公司（以下简称正大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。富民源公司的法定代表人杨虎名、委托诉讼代理人马乐兵，正大公司的委托诉讼代理人杨成喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富民源公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的场地租赁合同，并判令正大公司支付拖欠富民源公司租金、水电费共计37000元；2.判令正大公司赔偿租赁期间造成富民源公司房屋损失315000元；3.本案全部诉讼费由正大公司承担。审理过程中，富民源公司申请变更诉讼请求：1.解除富民源公司与正大公司签订的场地租赁合同，并判令正大公司支付拖欠富民源公司租金、水电费共计121900元；2.判令正大公司赔偿租赁期间造成富民源公司房屋损失590000元；3.判令正大公司赔偿富民源公司鉴定费、评估费共计40000元；以上合计751900元。4.本案诉讼费由正大公司承担。事实和理由：2017年4月10日，富民源公司与正大公司签订《场地租赁合同》，富民源公司将其位于皋兰县北辰路县公路局对面的2463平方米场地租赁给正大公司使用。合同约定租期一年，自2017年4月1日起至2018年3月31日止，每月租金8800元，月末支付一次。富民源公司为正大公司免费提供旧蛋托场地和地坪使用面积，正大公司免费为富民源公司提供冬季取暖。合同签订后，富民源公司依照约定向正大公司交付了租赁场地及房屋。2018年2月5日，富民源公司接到正大公司工作人员的来电通知：锅炉可能因暖气管破裂无法使用，于是富民源公司立即找技术人员到现场进行查看，发现暖气管破裂系正大公司存放纸箱承重压断所致，于是富民源公司当即组织人员清理了已经被浸泡的纸箱并对暖气管进行修复。2018年2月20日，富民源公司再次接到通知，租赁房屋墙体裂缝地基下沉，于是富民源公司再次前往查看，当正大公司工作人员打开蛋库后，却发现蛋库内正大公司使用的水龙头在喷水。事发后，经协商正大公司同意进行修缮，并委托工程队实地确定了维修方案，但时至今日，正大公司仍未做出任何实质性处理，故双方酿成纠纷。正大公司辩称，1.双方签订的《场地租赁合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。在本案中，承租房屋为富民源公司自建房，无任何规划审批、勘察、设计、施工、验收等资料，属于违章建筑。该房屋主体结构及地基结构设计、承重严重不符合国家规范及施工技术标准，所使用的混凝土、钢筋、水暖等建筑材料全部为不合格产品。因此该合同无效；2.正大公司已经支付完全部租金，在房屋不具备适用功能后就搬出该房屋，不存在拖欠任何拖欠租金、水电费等的情形；3.正大公司没有损坏富民源公司的房屋，不承担赔偿责任。正大公司承租房屋只是用于库房使用，没有进行装饰装修，也不存在变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建的行为，富民源公司的房屋墙体开裂、、地基下沉是因为没有经过任何规划审批勘察、设计等建设施工程序就进行建设的自建房屋，质量与设计远远达不到正常使用的房屋，再加之该房屋没有任何排水系统，雨水、雪水无法排除，导致房屋地基下沉、墙体开裂，该损失由富民源公司自行承担。综上，请求依法驳回富民源公司的全部诉讼请求。正大公司向本院提出反诉请求：1.确认正大公司与富民源公司于2017年4月10签订的《场地租赁合同》无效；2.判令富民源公司向正大公司减少支付两个月的房屋（场地）占用费；3.确认正大公司已于2018年3月31日前向富民源公司返还了承租房屋及场地；4.判令富民源公司向正大公司返还房屋（场地）占用费44000元；5.本案诉讼费、鉴定费全部由富民源公司承担。事实和理由：2017年4月10日，正大公司与富民源公司签订了《场地租赁合同》，富民源公司将自有的坐落在皋兰县北辰路北端的场地总面积2463平方米出租给正大公司作蛋库使用；合同第四条第一款约定：修缮房屋是富民源公司的义务，正大公司对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障正大公司正常安全使用。富民源公司将正大公司起诉至皋兰县人民法院后，正大公司才得知该房屋为自建房，无任何规划审批、勘察、设计、施工、验收等资料，属于违章建筑。该房屋主体结构及地基结构的设计、承重等严重不符合国家规范及施工技术标准，所使用的混凝土、钢筋、水暖等建筑材料全部为不合格产品。正大公司认为，富民源公司就未取得建设工程规划许可证的规定建设的该房屋，与正大公司签订的《场地租赁合同》无效；富民源公司将违章建筑出租给正大公司的行为违法，理应向正大公司退还50%的房屋（场地）占用费；富民源公司不履行定期检查、及时修缮的义务导致水管破裂、水龙头喷水而造成该房屋受损的损失由其自行承担；正大公司在租赁期满前已将违章建筑返还给富民源公司，现该房屋已由富民源公司实际占有出租。富民源公司对正大公司的反诉辩称，1.正大公司的反诉不成立。富民源公司与正大公司签订的合同真实合法有效；2.正大公司的反诉与事实不符，正大公司反诉请求减少租金不能成立；3.本案涉案房屋损害是由正大公司的行为所导致，正大公司自2004年租赁富民源公司的房屋长达十几年的租赁期间，截止房屋损坏之前并未发生房屋使用的问题，但自2018年1月，正大公司因堆放物品导致暖气管道破裂，从而发生了水浸泡房屋的事实；4.本案涉案房屋在正大公司租赁管理期间，一直是正大公司封闭式管理的，在此期间房屋内的一切设施都在其管理之下。富民源公司在接到正大公司的通知后及时对暖气管、水龙头进行维修，并不存在不当的行为。综上所述，请求驳回正大公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的事实认定如下：2017年4月10日，富民源公司与正大公司签订《场地租赁合同》，甲方为“皋兰富民源农副产品购销有限公司”、乙方为“兰州正大食品有限公司”。合同主要条款如下：1.甲方将自有的坐落在皋兰县北辰路北端的场地总面积2463平方米出租给乙方作蛋库使用。2.租赁期限。租赁期限一年，甲方从2017年4月1日起将出租场地交付乙方使用，至2018年3月31日收回。3.租金和租金交纳期限，税费和税费交纳方式。甲乙双方议定月租金8800元，每月末付一次，水、电费由乙方自行承担，甲方负责安装水、电分表，由甲方出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证，乙方审核后给与支付。4.租赁期间场地内的房屋修缮和装饰。修缮房屋是甲方的义务，甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障乙方正常安全使用。甲方为乙方提供免费存放旧蛋托场地和地坪使用面积。乙方免费为甲方提供冬季供暖。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规范、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可实施，对装饰的工料费和租赁期满后的权属处理双方协定：（1）工料费由甲方承担；（2）所有权属甲方。5.违约责任。甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付；乙方擅自将承租场地转给他人使用，甲方有权在责令停止转让行为，终止租赁合同。以上违约行为的经济索赔事宜，甲乙双议定在本合同签证机关的监督下进行。6.免责条款。场地内因不可抗拒的原因导致或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。因市政建设需要，拆除或者改造已租赁的场地，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。7.争议解决方式，本合同在履行中，如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向场地租赁管理机关申请调解，调解无效时，可向市工商行政管理局经济合同仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。合同签订后，富民源公司将涉案场地交付正大公司使用。2018年1月31日，涉案房屋旁供暖的锅炉无法加热。2018年2月2日，正大公司发现房屋内地面有积水，未及时进行清理。2018年2月5日，正大公司通知富民源公司涉案房屋内有积水，富民源公司及时派技术人员查看后发现暖气管道螺丝扣处错位、断开，组织人员清理了被浸泡的纸箱并对暖气管道进行修复。2018年2月20日，正大公司通知富民源公司涉案房屋地基下沉，无法继续使用，但双方对涉案房屋未做腾退移交手续。正大公司将涉案房屋租金交付至2018年3月。经富民源公司申请，本院委托甘肃省建筑科学研究院鉴定，涉案房屋受损调查、检测结果，富民源公司所属房屋1、房屋2、房屋3地基出现了不均匀沉降，引起房屋墙体出现裂缝，且墙体裂缝开展程度较为严重。根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）的规定，经综合分析，皋兰富民源公司所属房屋1、房屋2、房屋3受损严重，房屋适修性很差，建议拆除重建。经甘肃三公价格评估有限责任公司评估，价格评估标的即涉案房屋在价格评估基准日损失价格为人民币590000元。富民源公司申请鉴定支付鉴定费25000元，申请评估支付评估费15000元。另查明，涉案房屋系个体工商户杨虎名在其经营的富民饲料厂所取得的土地使用权后，于2004年建成。该房屋自建成后即出租给正大公司作为蛋库使用至2017年。2017年合同到期后，双方又续签了合同，即2017年4月10日双方签订的《场地租赁合同》。本院认为，本案争议的焦点有：一、案涉《场地租赁合同》是否无效的问题；二、富民源公司是否应对其房屋致损成因承担举证责任问题。一、关于本案《场地租赁合同》的效力问题。本案中涉案房屋于2004年建成，而对房屋建设需取得建设工程规划许可证的《中华人民共和国城乡规划法》于2008年实施，此时涉案房屋已经建成。依照“法不溯及既往”原则，涉案房屋是否应该取得建设工程规划许可证，并不能依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定确定。涉案房屋是否应取得建设工程规划许可证，应依据2008年《城乡规划法》实施之前的旧法《城市规划法》确定，而该法第三十二条规定“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程施工，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，合法建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。”根据该规定，在城市规划区内建设和施工，需取得建设工程规划许可证，而本案所涉房屋是否是在城市规划区内建设和施工，正大公司并未就此向法庭提交相应的证据予以证明。根据“谁主张，谁举证”的原则，正大公司认为涉案房屋应取得建设工程规划许可证，即应对上述事实承担举证责任，未提供相应证据予以证明，应当承担举证不能的相应责任。因此，本案涉案房屋并不必须取得建设工程规划许可证，对于以该房屋订立的租赁合同，不能依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定认定为无效合同。故，本案《场地租赁合同》有效。二、关于本案中富民源公司对其房屋致损成因是否应承担举证责任的问题。本案是租赁合同纠纷，出租人以承租人在租赁期间不当行为导致出租房屋损坏要求承租人承担的赔偿责任实质系违约责任，并非侵权责任。在此情形下，出租人只需证明有损害事实，即出租房屋在承租人租赁房屋期间房屋有损害事实，其所负举证责任即履行完毕。而承租人应提供房屋损害原因的证据来证明房屋损害事实与其无关，自己尽到合理使用租赁物并进行妥善管理的义务。承租人不能提供证据使自己免责，即应当承担违约赔偿责任。因此，本案富民源公司作为出租人，无需承担房屋致损成因的举证责任。综上所述，富民源公司与正大公司签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，合同成立且合法有效，双方应严格遵守合同的约定。正大公司反诉请求确认《场地租赁合同》无效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。正大公司作为承租人在租赁期间妥善管理和合理使用租赁物，是其法定义务。承租人违背妥善管理和合理使用租赁物之义务，则应承担不利的法律后果，即承担相应的违约赔偿责任。富民源公司请求正大公司赔偿房屋损失590000元的诉讼请求，本院予以支持。富民源公司请求正大公司支付其就房屋损害承担的鉴定费、评估费40000元，本院予以支持。富民源公司与正大公司签订的租赁合同，租赁期间为2017年4月1日至2018年3月31日止，在此期间，正大公司也已按照合同约定如期将房屋租金、水电费付清。合同到期后，双方未签订续租合同，自租赁期间届满之日合同权利义务即已终止，故，富民源公司请求解除与正大公司的《场地租赁合同》，本院不予支持。富民源公司以正大公司未向其移交房屋，且房屋在合同终止后产生水电费为由请求正大公司支付2018年4月至2019年5月的房屋租金及水电费，但并未提供相应证据证明正大公司在此期间继续使用涉案房屋，故富民源公司请求正大公司支付2018年4月至2019年5月的房租及水电费的诉讼请求无证据支撑，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）兰州正大食品有限公司于本判决生效之日起一个月内向原告（反诉被告）皋兰富民源农副产品购销有限公司赔偿房屋损失590000元及鉴定费、评估费40000元；二、驳回原告（反诉被告）皋兰富民源农副产品购销有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）兰州正大食品有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11320元，原告（反诉被告）皋兰富民源农副产品购销有限公司负担1835元，被告（反诉原告）兰州正大食品有限公司负担9485元。反诉费560元，由被告（反诉原告）兰州正大食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  郭德友审 判 员  王文海人民陪审员  张共全二〇一九年十一月二十八日书 记 员  刘亚凡