甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)甘01民初460号原告（案外人）：倪江，男，1978年7月26日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人：李俊明，甘肃博龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英彬，甘肃博龙律师事务所律师。被告（申请执行人）：兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司，住所地甘肃省兰州市七里河区瓜州路**。法定代表人：朱彩云，该公司总经理。委托诉讼代理人：王维稷，女，该公司员工。委托诉讼代理人：白树军，甘肃昶泰律师事务所律师。被告（被执行人）：甘肃长业房地产开发集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区五泉西路**。法定代表人：代积文，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘琼，女，该公司员工。第三人（被执行人）：甘肃明德伟业生物科技有限公司，，住所地甘肃省兰州市城关区雁滩南面滩**法定代表人：张恩辰，该公司总经理。委托诉讼代理人：金军淇，甘肃融通律师事务所律师。第三人（被执行人）：兰州强华农生物科技有限公司，住所，住所地甘肃省兰州市红古区花庄镇河咀村div>法定代表人：代积全，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘琼，女，1984年10月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。第三人（被执行人）：代积文，男，1963年9月9日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：刘琼，女，1984年10月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。第三人（被执行人）：张恩辰，男，1979年11月5日出生，汉族，住甘肃省会宁县，现住兰州市城关区。委托诉讼代理人：金军淇，甘肃融通律师事务所律师。原告倪江诉被告兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司（以下简称富力小贷公司）、甘肃长业房地产开发集团有限公司（以下简称长业公司）、第三人甘肃明德伟业生物科技有限公司（以下简称明德伟业公司）、兰州强华农生物科技有限公司（以下简称强华农公司）、代积文、张恩辰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告倪江及其委托诉讼代理人李俊明、张英彬，被告富力小贷公司的委托诉讼代理人王维稷、白树军，被告长业公司的委托诉讼代理人刘琼，第三人明德伟业公司、张恩辰的共同委托诉讼代理人金军淇，第三人强华农公司、代积文的共同委托诉讼代理人刘琼均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告倪江向本院提出诉讼请求：1.终止（2018）甘01执626号民事执行裁定书的执行，并依法解除兰州市西固区先锋路街道公园路436号1单元8层806室的查封；2.判令原告与第二被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，第二被告在上述房产解除查封后立即将该房产过户到原告名下；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2012年12月6日，原告倪江与第二被告长业公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买兰州市西固区公园路126号第5幢1单元806号房屋（由于政府道路规划，房屋现位于兰州市西固区建筑面积143.86平方米住房一套。当时约定的价格为4680元／平方米，合同总价673265元。签订合同后，原告于2012年12月8日办理售房手续完毕，并于2012年12月15日办理交接手续后，实际占有、居住上述房屋至今。自实际入住后，原告曾多次要求第二被告办理房地产权证，但第二被告一直未予办理，导致涉诉的房屋产权仍然登记在第二被告名下。2018年8月3日，第一被告富力小贷公司与第二被告因民间借贷纠纷，向贵院申请强制执行，贵院以（2018）甘01执626号执行民事裁定书查封了原告享有实际权益的房屋。原告知情后向贵院提出了执行异议，认为被执行查封的涉案房屋实际权益应当属于原告所有，原告还向法院提交了《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、物业、水、电收费单及房屋现使用状况的照片等证据加以佐证。贵院执行异议审查期间，也至房屋处所实际勘验。现贵院在认可原告在查封前就签有书面买卖合同，且已经付清全款并实际使用至今的事实后，于2019年6月14日作出（2019）甘01执异391号《执行裁定书》驳回了原告的异议请求，并告知原告须于15日内向人民法院提起诉讼。原告认为，原告已向第二被告支付了被执行查封房屋的全部价款，并已经对该房屋占有使用至今。虽未能办理涉诉房屋的过户登记手续，但原告对此并无过错。根据《最高人民法院查、扣、冻规定》第17条，人民法院不得查封涉案房屋。因此，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及民诉法解释的相关规定向贵院提出执行异议之诉，望贵院维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告富力小贷公司辩称：原告不享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回原告诉讼请求。1.原告与长业公司签订的《商品房买卖合同》至今没有网签备案，《商品房买卖合同》不具有合法有效性；2.原告的付款证据仅为收据，没有银行流水或转账证明，无法证明原告实际支付涉案房产价款，且原告与长业公司有直接利害关系，利益一致，长业公司出具的收据不具有证明力；3.原告提供的物业费等票据无法证明该物业费为涉案房产的物业费，也无法证明涉案房产为原告占用；4.依原告陈述其已实际占有涉案房产十余年，至今未办理产权登记，没有证据证明涉案房产未办理过户的原因不在于原告，长业公司虽陈述因税费问题无法办理过户但没有提供证据支持，且原告名下还有其他房产；5.法律适用上应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，即便适用该规定的第二十八条，因房款支付问题原告亦不符合。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告长业公司辩称：认可原告的诉请和主张，我公司的确在法院查封前就已将涉案房屋出售予原告，且收取了相应房价款，未给原告办理房产证的原因是当时我公司未向办证机构缴纳相关税费，导致未能及时办证。第三人明德伟业公司、张恩辰共同陈述，认可和支持原告的诉求。第三人强华农公司、代积文共同陈述，认可和支持原告的诉求，也同意被告长业公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求已依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告倪江为支持其诉讼请求，提交了以下两组证据，第一组：兰州市中级人民法院执行裁定书一份；证明目的：1.本案执行异议之诉的诉权来源；2.该生效的裁定书已经认定了“倪江与甘肃长业房地产开发集团有限公司签订商品房买卖合同，倪江购买兰州市西固区。于2012年12月8日缴纳房款673265元，并入住使用”的事实。该事实对本案的事实认定具备证据上的拘束力；3.人民法院对于涉案房屋最早作出查封的时间为2017年5月16日兰州中院（2017）甘01民初134号民事裁定，该查封时间晚于倪江签订合同、付款、占有使用房屋的时间。第二组：2-1.商品房买卖合同一份；2-2.长业公司收据一份；2-3.银行通知单、交款单二份；2-4.楼宇交接书、交接表二份；2-5.物业公司证明一份；2-6.房屋现状照片三张；2-7.物业费、电费、水费、亮化费、垃圾处理费、采暖费、停车费发票和收据五十五份；分别为2014年九份，2015年十五份，2016年十四份，2017年十五份，2018年二份。证明目的：1.在人民法院查封之前倪江已与长业公司就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同并支付全部价款，合法占有涉案房屋；2.涉案房屋的权属登记在长业公司名下的状态，与实际权利人不符，倪江才是涉案房屋的权利人。被告富力小贷公司提交以下证据：1.兰州市不动产登记事务中心《不动产产权情况表》；2.兰州新区不动产登记事务中心《兰州市房屋登记电子信息查询证明》。证明目的：证明原告倪江除涉案房产外，还有另外房产，不足以排除法院的执行行为。其余被告及第三人均未举证。本院组织到庭当事人对上述证据进行了当庭举证、质证和认证，对此予以确认并在卷佐证。据此，本院认定如下事实：2012年12月6日，倪江与长业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定倪江购买由长业公司开发的位于兰州市西固区（由于政府道路规划，该房屋地址现更名为兰州市西固区建筑面积143.86平方米住房一套。购房单价为4680元／平方米，合同总价673265元。2012年12月15日，倪江与长业公司就涉案房屋签订楼宇交接书，倪江与物业公司签订楼宇验收交接表。嗣后，倪江于2013年7月12日向长业公司现金交款30万元、银行转账50万元。涉案房屋的基本收视维护费、水电费、采暖费、物业管理等费用长期由倪江缴纳。截止本案开庭审理，涉案房产尚未办理房屋产权证。2017年5月16日，本院基于富力小贷公司与明德伟业公司、强华农公司、代积文、张恩辰的民间借款、担保合同纠纷一案而做出（2017）甘01民初134号民事裁定，依法查封了上述涉案房屋。倪江遂据此提起本案执行异议之诉。本院认为，本案争议的焦点为：原告倪江提出的对涉案房屋排除执行的请求有无事实及法律依据。关于原告倪江对执行标的是否享有足以排除执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，涉案房屋查封前，原告倪江与被告长业公司已签订购房合同，交易各方当事人意思表示真实，且不违反法律规定，应认定为合法有效；其次，原告倪江收到房屋后按物业公司规定办理入住手续，并在使用过程中缴纳了房屋水、电、暖等相关费用，充分证实了涉案房产在被本院查封前就已实际由原告倪江支配使用；再次，原告倪江所举证据充分证明了涉案房款也已全额支付；最后，根据预售商品房交易习惯及在案证据，未办理房屋所有权登记亦非原告倪江的自身原因，其对涉案房屋未办理法定登记手续并无过错。综上，原告倪江对诉争房屋享有足以排除人民法院对该标的继续执行的民事权益，其要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求符合前述司法解释的规定，故本院对其的该部分诉讼请求予以支持。被告富力小贷公司所提涉案房产登记在被告长业公司名下，房产的权利人亦应是长业公司，且房屋至今未办理产权证，原告没有采取积极有效的措施存在过错的答辩意见，无事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。关于原告请求确认双方所签《商品房买卖合同》合法有效，及判令长业公司为其办理涉案房屋产权过户的问题。办理涉案房屋产权过户不仅涉及双方在前述合同中的具体约定内容，还应符合国家产权部门的相关要求，显与本案诉争焦点不是同一法律关系，原告倪江可据此另行主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二百四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项及第二款、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于甘肃省兰州市西固区的房屋；二、驳回原告倪江的其他诉讼请求。案件受理费10533元，由被告兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。本院(2019)甘01执异391号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  任登光审判员  王 博审判员  阎文虎二〇一九年十一月五日法官助理崔冬青书记员吴琦