云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云09民终734号上诉人（原审被告）：临沧市阳晨房地产开发有限责任公司。住所地：云南省临沧市云县爱华镇云州新区（瓦窑坝）。法定代表人：刘健亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪志刚，云南任通律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：丁跃，男，1967年12月12日生，汉族，初中文化，个体户，户籍所在地：云南省大理白族自治州弥渡县。被上诉人（原审原告）：宋艳萍，女，1967年4月26日生，汉族，初中文化，个体户，户籍所在地：云南省大理白族自治州弥渡县。共同委托诉讼代理人：李跃英，云南善庭律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。共同委托诉讼代理人：杨文远，云南善庭律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人临沧市阳晨房地产开发有限责任公司因与被上诉人丁跃、宋艳萍商品房预售合同纠纷一案，不服云县人民法院（2019）云0922民初1095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭于2019年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人临沧市阳晨房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人倪志刚，被上诉人丁跃、宋艳萍的共同委托诉讼代理人李跃英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人临沧市阳晨房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、虽然被上诉人购买的房产目前尚未办理房屋权属证书，但其已实际取得该房产的占有、使用、收益、处分权利，不存在损失。首先，被上诉人购买涉案商铺后，上诉人即按照约定将符合使用条件的商铺交被上诉人，并通过返租方式帮助被上诉人实现收益，被上诉人未因没有取得房屋权属证书存在损失；其次，未能办理房屋权属证书系因土地抵押在银行，且抵押发生于双方签订合同当时，被上诉人作为完全民事行为能力人，购买房产之前应该已经对能否办理房屋权属证书的问题进行了充分调查了解，了解之后仍因价格、返租等原因选择购买，足以说明被上诉人在购买房产时已接受这一瑕疵，现又以该瑕疵为由要求上诉人承担违约责任，明显有违公平原则；第三，双方签订的《商品房购销合同》中未约定办理房屋权属证书期限，这更进一步表明双方均明知房屋权属证书办理期限存在不确定性，被上诉人仍选择购买，应承担相应后果；第四，根据《合同法》规定，因一方违约给对方造成损失的，应承担赔偿损失、支付违约金等责任。本案双方未约定违约金，被上诉人也无证据证明存在损失,故对其请求应当不予支持；第五，被上诉人用于二期开发的土地已被云县人民政府收回，用于小学建设，现因土地置换手续未完成，亦无法办理房屋权属证书。2、被上诉人的请求已超过诉讼时效。被上诉人以《商品房购销合同》约定的交房期间后90日作为上诉人应向其承担违约金的起算时间，即2016年4月1日，但被上诉人2019年5月23日才向人民法院提起诉讼，其请求已经超出诉讼时效，对其诉讼请求应依法驳回。被上诉人丁跃、宋艳萍答辩称：一审认定事实清楚，适用法律及判决正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。原审原告丁跃、宋艳萍一审诉讼请求：1、被告支付原告自2014年9月30日至2019年5月30日的未办理云州国际新城-滇西南建材市场10幢第1层商铺128号房屋的产权登记手续的违约金145314.28元；2、被告支付2019年5月31日起至被告完成云州国际新城-滇西南建材市场10幢第1层商铺128号房屋的产权登记手续止的违约金，按每月2594.89元计算；3、诉讼费用由被告承担。一审认定的法律事实：原告与被告购买位于云州国际新城一期滇西南建材家居大市场10栋128号商铺，于2014年4月25日预付定金50000元，2014年5月13日将剩余购房款297531元及由被告代收缴的房屋权属登记手续费13564元以刷卡方式支付给了被告，并于2014年6月6日签订了《滇西南建材家居大市场2-10幢楼商铺租赁合同》，原告将该商铺出租给被告。2014年7月1日原告与被告签订了云州国际新城0062号《商品房购销合同》，合同第七条约定:被告应于2015年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告；第十二条关于房屋权属登记的约定：双方约定由被告负责向房产管理机关申请办理该商品房的房屋权属登记手续，原告有义务提供相关资料并承担涉及乙方的相关税费。合同签订后，被告到云县房地产交易管理所办理了登记号为YX2014070100145号的《商品房买卖合同登记备案表》。后被告未按照合同的约定办理相关的房屋权属登记手续，原告遂提起诉讼。一审法院经审理认为，原、被告之间签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同成立，当事人应当按约全面履行自己的义务。原告已按约定向被告支付了购房款及房屋权属登记手续费，被告应按约定办理房屋权属证书。双方约定被告应于2015年12月30日前，将经建设单位组织验收合格的商品房交付给原告，现被告自房屋交付使用之日起90日未按约定办理房屋权属证书，属违约，合同没有约定违约金，按照已付购房款总额347531元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即每月违约金为347531元×4.75%×(1+40%)÷12月=1925.90元，自2015年12月30日起90日开始计算，即支持自2016年4月1日起至取得房屋权属证书之日止的违约金。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，予以部分支持。被告的抗辩理由不能成立，不予采纳。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第二款之规定，判决：“一、被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司支付原告丁跃、宋艳萍逾期办理房屋权属证书违约金71258.3元（以1925.90元/月计，自2016年4月1日起至2019年5月1日止），于本判决生效之日起一个月内履行；二、被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司支付原告丁跃、宋艳萍自2019年5月2日起至取得房屋权属证书之日止，以1925.90元/月计的逾期办理房屋权属证书违约金。”案件受理费3206元，减半收取1603元，由原告丁跃、宋艳萍负担320.6元，被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司负担1282.4元。在二审诉讼过程中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明,一审认定的法律事实属实，本院予以确认。另查明：2014年6月6日，丁跃与临沧市阳晨房地产开发有限责任公司签订的《滇西南建材家居大市场2-10幢楼商铺租赁合同》约定，丁跃将案涉商铺出租给临沧市阳晨房地产开发有限责任公司，租期自2014年10月1日至2019年9月30日，年租金按该商铺总价款347531元的7%计算为24327元。当事人双方对上述租赁合同签订、履行均无异议。归纳双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1、本案是否已超过诉讼时效；2、上诉人应否承担未办理房屋权属登记手续的违约责任。针对上述争议焦点，本院作如下评析：一、关于本案是否已超过诉讼时效的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，双方所签《商品房购销合同》明确约定，由上诉人负责向房产管理机关申请办理房屋权属登记手续，被上诉人亦按约定将办理房屋权属登记手续费交予上诉人，而上诉人未为被上诉人办理房屋权属登记手续的状态，自其收取费用后一直延续至今。故，无论是被上诉人督促上诉人办证，或是上诉人表示无法办证，被上诉人要求其承担违约责任，均属被上诉人对自己权利的主张，并可随时主张。且根据上述法律规定，上诉人在一审期间从未提出诉讼时效作为抗辩理由，其在二审期间提出，无证据证明被上诉人主张权利已超过诉讼时效期间，故上诉人关于本案已超过诉讼时效的上诉主张不能成立，不予支持。二、关于上诉人应否承担未办理房屋权属登记手续违约责任的问题。本院认为，本案中，当事人签订的《商品房购销合同》未明确约定商品房交付后何时办理房屋权属证书及未办理房屋权属证书违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，上诉人应于交房后90日内办理案涉房屋的权属证书，但因上诉人原因未在规定期间办理案涉房屋的权属证书，其应当承担违约责任。被上诉人交付购房定金后、签订《商品房购销合同》前，双方就案涉房产即签订了五年（2014年10月1日至2019年9月30日）回租合同，在五年回租期间，上诉人以支付租金的方式，弥补了被上诉人未能办理房屋权属证书的损失，而被上诉人无证据证明除此之外还存在其他损失，故在双方签订回租合同的五年期间，上诉人不应再承担责任。双方所签回租合同已于2019年9月30日届满，未再续签，鉴于中国人民银行不再发布同期同类贷款利率，故本案被上诉人的损失参照民间借贷年利率6%计算，上诉人应自2019年10月1日起，至其为被上诉人办理好房屋权属登记手续之日止，以购房款总额347531元为基数，按年利率6%的标准，向被上诉人按月承担支付违约金的责任。本案系因上诉人不按规定为被上诉人办理房屋权属证书违约而引发纠纷，诉讼费应由上诉人负担。综上，上诉人临沧市阳晨房地产开发有限责任公司的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销云县人民法院（2019）云0922民初1095号民事判决；二、上诉人临沧市阳晨房地产开发有限责任公司支付被上诉人丁跃、宋艳萍自2019年10月1日起至取得房屋权属证书之日止，以购房款总额347531元为基数，按年利率6%计算的逾期办理房屋权属证书违约金（按月结算支付）；三、驳回被上诉人丁跃、宋艳萍的其他诉讼请求。一审案件受理费3206元，减半收取1603元，由上诉人临沧市阳晨房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费3206元，由上诉人临沧市阳晨房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  段晓玲审判员  李 明审判员  赵艳洁二〇一九年十一月二十九日书记员  黄丕奇