甘肃省陇西县人民法院民 事 判 决 书（2019）甘1122民初3095号原告（反诉被告）：陇西县九方房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91621122789609891K,住所甘肃省定西市陇西县巩昌镇新街。法定代表人：李亚男，该公司经理。委托诉讼代理人：白伯宇，该公司职工。委托诉讼代理人：李江渊，该公司职工。被告（反诉原告）：张世明，男，1965年12月24日生，汉族，甘肃省陇西县人，农民，住甘肃省陇西县。委托诉讼代理人：马成芳，陕西学进律师事务所律师。原告（反诉被告）陇西县九方房地产开发有限责任公司（以下简称九方公司）与被告（反诉原告）张世明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）法定代表人李亚男、委托诉讼代理人白伯宇、李江渊，被告（反诉原告）张世明、委托诉讼代理人马成芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九方公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除九方公司与张世明签订的《商品房买卖合同》。2.本案诉讼费由张世明承担。事实与理由：九方公司与张世明于2016年1月13日签订了商品房买卖合同，九方公司将其开发的位于九方嘉苑6号楼1单元902号房屋以每平方米3150元、总价款309393元出售与张世明。双方约定于定房之日起七日内付清首付款99393元，并提交办理按揭贷款相关资料，剩余房款210000元，由出卖人协助买受人办理按揭贷款。买受人逾期付款超过七日后，出卖人有权解除合同。合同签订后张世明未按合同约定付清首付款，并且提交的办理按揭贷款资料，经银行审查不能办理按揭贷款。依据合同约定，付款逾期超过七日后，九方公司有权解除合同。故提起诉讼，请求依法判决解除双方签订的商品房买卖合同。张世明辩称，1.双方签订的商品房买卖合同属格式合同，对合同中逾期付款违约责任条款没有充分履行解释说明和提醒义务，过分加重了买受人责任。依据合同法的规定，该条款是无效条款；2.本案尚未达到解除合同的条件。双方在合同中约定了首付款的支付时间，对剩余房款仅约定以按揭贷款方式支付，但没有约定清楚办理按揭贷款的时间节点和按揭的最多次数，也没有约定如果按揭贷款办理不成买房需在多少日内付清余款，故对剩余房款支付日期约定不明。在银行不能办理按揭贷款后，九方公司及银行都没有通知张世明，九方公司也没有履行催告义务，故张世明不存在逾期违约的情形。本案中张世明未达到根本性违约，并且能够支付剩余房款，有继续履行合同的能力，合同能够继续履行。综上，请求驳回九方公司的诉讼请求。张世明反诉请求：1.判令九方公司继续履行双方签订的商品房买卖合同，向张世明交付房屋并协助张世明办理登记手续。2.本案诉讼费由九方公司承担。九方公司对反诉辩称，请求驳回张世明的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年8月5日，张世明女儿张翻巧订购九方公司开发的位于甘肃省××商品房住宅××套，张翻巧向九方公司交订金500元。2015年10月12日、2015年11月10日，张世明向九方公司分别交房屋定金10000元、20000元。2016年1月13日，九方公司与张世明签订合同编号为6-1-902商品房买卖合同。合同第三条、第四条约定:“出售商品房位于甘肃省××单元××室房屋，该房屋建筑面积98.22平方米，每平方米单价3150元，总价款309393元”；合同第六条付款方式及期限约定：“买受人于定房之日起七日内付清首付款99393元整，并提交办理银行按揭贷款相关资料，剩余房款210000元整，由出卖人协助买受人办理按揭贷款”；合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“（1）逾期在七日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过七日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的零点壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点壹的违约金”。合同签订当日，张世明向九方公司交房屋首付款30000元。2018年9月11日，张世明向九方公司交房屋首付款38893元后，由九方公司协助张世明向中国工商银行陇西县支行申请办理按揭贷款。后双方因银行不能办理办理按揭贷款及剩余购房款事宜发生纠纷。2019年8月6日，九方公司向本院提起诉讼。上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、购房款收据、中国工商银行个人住房贷款申请表、陇西县工商银行证明、通话录音光盘、户籍证明等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，九方公司与张世明签订的商品房买卖合同内容合法，双方当事人签字盖章完备，属有效民事合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据双方签订的商品房买卖合同约定，出售人九方公司的主要义务就是协助买受人办理按揭贷款并交付房屋，买受人张世明的主要义务就是按期交纳购房款。在双方签订合同前，张世明女儿张翻巧交房屋订金500元及张世明交房屋定金30000元，符合商品房买卖的相关规定。张世明在合同签订当日交首付款30000元，对剩余的首付款38893元，未在合同约定的七日内付款，已构成违约。后张世明于2018年9月11日向九方公司交剩余首付款38893元，加上之前所交定金等，交清合同约定的首付款99393元。在张世明交清首付款后，对剩余房款210000元九方公司于2018年9月11日向中国工商银行陇西县支行申请办理按揭贷款，因张世明不符合贷款条件，未能办理成功。根据张世明所举证据“田新民与九方公司法人代表李亚男通话录音”，在按揭贷款不能办理后，九方公司通知张世明与另一位房屋买受人田新明，双方就剩余购房款如何交付进行过协商，但协商未果，对剩余购房款210000元截止起诉之日张世明一直未向九方公司交纳。根据双方签订的商品房买卖合同第六条付款方式及期限约定“买受人于定房之日起七日内付清首付款99393元整，并提交办理银行按揭贷款相关资料，剩余房款210000元整，由出卖人协助买受人办理按揭贷款”，九方公司的主要义务是协助张世明办理按揭贷款，在张世明交清首付款后，九方公司为张世明及时向中国工商银行陇西县支行申请办理按揭贷款，九方公司已按合同约定全面履行其义务。因张世明不符合贷款条件，银行不能办理按揭贷款，九方公司通知张世明与其协商，要求张世明及时交清剩余购房款，但张世明对剩余购房款怠于履行，从申请办理按揭贷款之日2018年9月11日到本案起诉之日2019年8月6日，张世明对剩余购房款210000元一直未向九方公司交付，已失去合同继续履行的合理期限。张世明现已构成根本性违约，达到解除合同的成就条件。九方公司的诉讼请求及对张世明反诉的辩称符合法律规定，依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因张世明不符合办理按揭贷款条件，属不可归责于当事人双方的事由，在合同解除后，对其已交纳的购房款应予以退还，并支付相应利息。关于张世明辩解意见：“1、双方签订的商品房买卖合同属格式合同，其中的违约条款属无效条款。”因该合同的主要条款如房屋面积、购房价款、付款时间及方式均由九方公司与各买受人独自协商所签，不符合格式合同的要件，故该辩解意见不符合法律规定，本院不予采信；“2、本案尚未达到解除合同的条件。双方在合同中约定了首付款的支付时间，对剩余房款仅约定以按揭贷款方式支付，但没有约定清楚办理按揭贷款的时间节点和按揭的最多次数，也没有约定如果按揭贷款办理不成买房需在多少日内付清余款，故对剩余房款支付日期约定不明。在银行不能办理按揭贷款后，九方公司及银行都没有通知张世明，九方公司也没有履行催告义务，故张世明不存在逾期违约的情形，本案中张世明未达到根本性违约，张世明能够支付剩余房款有继续合同的能力，合同能够继续履行。”对该辩解意见，根据张世明提供的通话录音证明，银行不能办理按揭贷款后，九方公司已通知张世明，张世明对剩余购房款未及时向九方公司交纳，张世明已构成根本性违约，故该辩解意见与事实不符，不符合法律规定，本院不予采信。张世明的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陇西县九方房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张世明合同编号为6-1-902的商品房买卖合同。二、原告（反诉被告）陇西县九方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退回被告（反诉原告）张世明购房款99393元，并按年利率6%支付从2018年8月3日起至该购房款退还之日期间的利息。三、驳回被告（反诉原告）张世明的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元、反诉费70元，均由张世明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审 判 长  吴宏伟审 判 员  王向军人民陪审员  杨 奎二〇一九年十一月二十六日法官助理张旭峰书记员李松樾