沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初13240号原告：刘丹，女，1977年8月12日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：沈阳鼎盛如意物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区西塔街****，统一社会信用代码912101023131428941。法定代表人：于海彪，系该公司经理。委托代理人：邓进，男，1969年4月24日出生，汉族，住沈阳市铁**。原告刘丹与被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司（以下简称“鼎盛如意物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告刘丹诉称，2014年11月3日原、被告签订了《商铺租赁托管合同》，约定原告将位于沈阳市和平区，建筑面积为5.24平方米的商铺出租给被告，并由被告对该商铺进行托管。租赁期限共10年，自2015年4月15日起至2025年4月14日止，租期第1年至第3年（自2015年4月15日起至2018年4月14日）期间，被告无偿使用租赁商铺。2018年1月按合同约定被告应给付原告租金14526.32元，但被告违约未给付。2018年4月17日双方签订《补充协议》，对租金给付方式进行了改变，将租金给付方式变更为每年分两次给付，将50%租金变为金水牡丹储值卡形式，并约定回收储值卡，但被告未按补充协议约定履行给付租金义务，至2019年5月20日只给付租金605元，其余租金未付，储值卡也未按约定日期回收。据此，诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告自2018年4月15日至2019年4月14日租金6658.16元及储值卡剩余金额50%；2、依法判令被告立即支付原告自2019年4月15日至实际给付日按年14526.32元标准计算的租金；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告鼎盛如意物业公司辩称，一、双方约定的一九分成方式进行支付租金，而不是固定的8%。双方《商铺租赁托管合同》第四条约定的租金支付方式是一九分成，双方未约定按照每年固定的8%支付租金。《补充协议》是因为多名业主阻挠金水牡丹正常营业，答辩人无奈之下才与对方签订的，《补充协议》写明是按照《商铺租赁托管合同》第四条的约定，但《商铺租赁托管合同》未约定固定的8%方式，所以《补充协议》的约定是错误的，答辩人不应按《补充协议》向对方支付租金。二、《商铺租赁托管合同》第四条约定了两种租金支付方式，双方未约定按照哪种方式进行支付。三、即便按照每年8%的方式，计算依据也应该是《存量房买卖合同》中的房价款，而不是《补充协议》中写的总金额。对方在购房时涉案房屋签署了两份合同，一份是《存量房买卖合同》，一份是《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》中约定了房屋价款和装修款、管理费等，《存量房买卖合同》与《房屋买卖合同》中房屋价款是一致的，所以双方的真实房屋价格是《存量房买卖合同》中写明的价格。《存量房买卖合同》是在房产机关备案的合同，证明效力大于双方签订的《房屋买卖合同》，所以租金标准应该是按照《存量房买卖合同》中的房屋价款进行计算。《补充协议》是在多名业主多次去金水牡丹闹的情况下才签订了一年，上面写明的合同总金额不是双方在签署《商铺租赁托管合同》时的真实意思表示，对答辩人不应有约束力。四、《补充协议》上约定由金水牡丹进行回收，属于约定了第三方的义务，该约定因未加盖金水牡丹的公章是无效的。《补充协议》中未加盖金水牡丹的公章，答辩人在与对方的协议中约定了金水牡丹的义务，未得到金水牡丹的认可，这部分应为无效条款。五、关于履约问题，因答辩人的前法定代表人去世，给本案合同履行造成了一定的困难。六、因为被答辩人聚众闹事，阻止答辩人经营，致使答辩人无法正常营业，被答辩人对造成履约困难存在一定的过错。七、当时受到萨德事件影响，国人对韩国及韩国经营的事务存在一定抵触情绪，致使答辩人营业状况处于低迷状态，对答辩人正常履行合同义务造成了严重影响。综上，代理人认为本案被答辩人的诉请与客观事实极其不符，缺乏相关法律依据，恳请贵院予以充分考虑并采纳，依法驳回其诉讼请求。经审理查明，2014年11月3日，原告刘丹（乙方）与邓进（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖房屋位于沈阳市和平区，房屋建筑面积5.24平方米。甲、乙双方同意确定为房屋总价款138000元，其中1）房屋价款28820元。2）甲方代为收取的装修费、改造费、基础建设配套费、管理费用等费用共计109180元。2014年11月3日，原告刘丹（甲方）与被告鼎盛如意物业公司（乙方）签订《商铺租赁托管合同》，约定甲方同意将本合同中商铺租赁给乙方用于商业经营，并将商铺的相关权利委托乙方进行托管。租赁商铺坐落于沈阳市和平区，建筑面积5.24平方米。租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅作为商业经营使用。租赁期共10年，自2015年4月15日起至2025年4月14日止，本合同签订之日起到2015年4月15日为商铺的装修免租期，甲方不收取乙方租金。租赁期满，甲方有权收回商铺。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。如甲方不愿续租，则乙方同意按照甲方与商铺出卖人房屋买卖成交总价182632元的150%的价格，甲方将上述商铺出售给乙方，甲乙双方另行签订商铺买卖合同。租期第1年至第3年（自2015年4月15日起至2018年4月14日期间），甲方同意乙方无偿使用租赁商铺，租期第4年到第10年（自2018年4月15日至2025年4月14日期间）的租金标准，于上一年度租期届满前3个月，甲乙双方可选择以下方式确定租金：1.根据当时市场情况由双方协商确定；2.承接房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报。在租赁期内，甲方同意乙方对租赁商铺进行装修、结构改造或增设他物。甲方同意乙方对商铺进行转租、转借。乙方承租商铺用于西塔奥莱商场项目统一经营，商场实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即同意业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动，统一向业主支付租金和收益。合同签订后，原告交付涉诉商铺。2015年1月8日原告取得涉案商铺房屋所有权证。2018年4月17日，原告刘丹（甲方）与被告鼎盛如意物业公司（乙方）签订《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》，约定“一、按照乙方西塔大奥莱商铺租赁托管合同第四条租金及支付期限2）承接房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报。二、乙方支付方式如下：1、乙方支付承接房屋买卖合同总金额181579元*8%=14526.32元为年返利金额，年返利支付时间分为两个阶段，第一阶段为2018年4月15日到2018年10月15日，第二阶段为2018年10月15日到2019年4月15日，每个阶段支付年返利金额的50%，即两次总房款的4%，一共8%。2、第一阶段2018年4月15日乙方开始支付甲方返利金额50%现金7263.16元的金水牡丹储值卡金额14526.32元，此卡长期有效无使用截止日期，可由甲方自由买卖及使用。此卡在2019年4月15日会由金水牡丹酒店按剩余金额的50%回收。截止2019年5月15日，在此之后此卡不再回收。3、2018年4月15日乙方支付房屋买卖合同总金额181579元*3%的5447.37元金水牡丹酒店储值卡作为增值返利。此卡长期有效无使用截止日期，可由甲方自由买卖及使用，但金水牡丹酒店不回收此卡。4、第二阶段于2018年10月15日开始，乙方以现金形式支付本年度年返利金额*50%现金7263.16元。5、甲方在2019年4月15日清算本年度返利时，剩余的年返利会根据待回收的金水牡丹储值卡金额的50%一比一比兑换，如遇储值卡已经被甲方售磐，则剩余年返利被视为已经被甲方全部预支；如遇储值卡金额超出剩余年返利金额，则只兑换年返利金额。避免赠送的增值返利被混淆到年度返利……”。庭审中，原告自认“2018年4月20日左右我领取金水牡丹储值卡，当时是针对我购买的两个商铺(A15、A14)一共给我一张面额为29052元的储值卡，之后我曾消费过，具体消费次数和金额记不清了，要求被告按照储值卡剩余金额50%回收变现及原告已收到A15商铺租金605元”的事实。上述事实，有房屋买卖合同、房屋所有权证、商铺租赁托管合同、补充协议以及原告的当庭陈述笔录、被告答辩状等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁托管合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于原告要求被告支付2018年4月15日至2019年4月14日日租金的诉讼请求，《补充协议》对于租金约定以分阶段两种方式给付，其中2018年4月15日至2018年10月14日以约定由金水牡丹酒店50%回收储值卡方式实现，因金水牡丹酒店并未盖章确认，该义务的约定对金水牡丹酒店不具有约束力，应由被告予以承担约定义务，故被告应回收变现。对于原告主张的2018年10月15日至2019年4月14日期间租金，因《补充协议》对于该时间段租金已作出明确约定，应从其约定，因已支付租金605元，故被告应支付剩余租金6658.16元（7263.16元-605元）。对于原告主张的2019年4月15日至实际给付日止的租金问题，双方在《商铺租赁托管合同》中未对租金支付期限作出明确约定，在之后签订的《补充协议》中双方对于2019年4月15日之后租金的支付期限亦未达成一致意见，法律规定，对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，故原告要求的该段期间的商铺租金履行期限尚未届满，原告主张给付租金无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告的抗辩意见，因其未提交证据予以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内以现金方式50%回收原告刘丹的金水牡丹储值卡剩余金额作为2018年4月15日至2018年10月14日期间的租金;二、被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘丹2018年10月15日至2019年4月14日商铺租金6658.16元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费187元（原告已预交，减半收取），由原告刘丹负担69元，由被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司负担118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  冯菲二〇一九年十一月二十五日书记员  王琳本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。