贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6866号上诉人（原审原告）：贵州磨料厂，住所地贵州省贵阳市南明区小碧乡瓦渣坡。法定代表人：张光明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红英，贵州衡一律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆光彬，贵州衡一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：粟晓琼，女，1974年12月4日出生，侗族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：杨定鄂，北京市蓝鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林，男，1960年10月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市。原审第三人：张明龙，男，1977年11月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李红英，贵州衡一律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆光彬，贵州衡一律师事务所律师。原审第三人：南明区房屋征收管理局，住所地贵州省贵阳市南明区朝钢路**贵阳云关水产食品加工园****。法定代表人：朱戬，该局局长。委托诉讼代理人：莫慧敏，贵州慧歆律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐洪，男，该征收局工作人员。原审第三人：贵州双龙航空港置业有限公司，住所地贵州双龙航空港经济区龙洞堡电子商务港********。法定代表人：龚伟，该公司执行董事。上诉人贵州磨料厂因与被上诉人粟晓琼、原审第三人：张明龙、南明区房屋征收管理局（以下简称南明征收局）、贵州双龙航空港置业有限公司（以下简称双龙置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初1091号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州磨料厂上诉请求：1.撤销原判第三项，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由粟晓琼承担。事实与理由：一、上诉人与南明征收局签订的《房屋搬迁补偿协议》系民事协议，不是政府行政征收决定，因政府征收需要对外公示并进行相应的征收工作，上诉人与南明征收局约定的是上诉人将房屋腾空交付给南明征收局之后，南明征收局再向上诉人支付征收尾款100万元，同时将房屋的所有权登记注销，征收工作才完结，现南明征收局在一审中已经陈述涉案房屋至今明两年还登记在上诉人名下，上诉人就还是涉案房屋的所有权人，一审判决认定房屋的所有权已经于2013年7月2日转移至南明征收局严重损害上诉人的权益；二、上诉人与粟晓琼签订的《房屋租赁合同》中对双方的权利义务做了明确的约定，粟晓琼也自认涉案房屋其一直经营酒店至今，只向上诉人支付了第一年的租金，之后就没有再交付过租金，上诉人与南明征收局签订搬迁协议是为了公共利益需求，粟晓琼一直占用房屋并不缴纳房屋租金，也未将房屋腾空给归还给上诉人，导致上诉人向南明征收局的交房义务没有完成，南明征收局至今也没有向上诉人支付征收尾款，同时南明征收局的征收工作至今无法完成，故粟晓琼应该向上诉人按照合同约定支付实际使用的房屋租金。粟晓琼答辩称，请求法院驳回上诉人的诉讼请求.1.涉案房屋已经被征收,租赁合同已经终止,贵州磨料厂不是房屋的权利人,无权收取租金;2.粟晓琼是基于等待征收局支付装修补偿款才暂时没搬离涉案房屋,并非是续租或强行占用;3.租赁合同约定以及贵州磨料厂的行为表现,贵州磨料厂是认可租赁合同已经终止,也认可是征收行为,不存在还需要判决解除租赁合同的问题。南明征收局答辩称，1.一审认定事实无异议，租赁合同应该予以解除，一审法院对物权法28条的规定理解有偏差，该条规定的是行政决定，补偿协议并非是征收决定，协议是双方协商之后签订的，与征收决定是不一致的，故涉案征收协议不属于物权法规定的行政决定；2.该房屋至今并没有移交，物权依然还是上诉人，也没有进行相应的变更，补偿协议不能导致物权变动，粟晓琼应该腾退房屋并交还给上诉人。张明龙答辩意见与上诉人意见一致。双龙置业公司没有到庭发表答辩意见。贵州磨料厂向一审法院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告将房屋腾空后交还原告；二、被告支付原告租金直至将房屋移交给原告之日止（租金按照合同约定标准支付，自2016年3月13日暂计至2017年3月12日为62万元、2017年3月13日至2018年3月12日租金为66万元）；三、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告贵州磨料厂的法定代表人张光明与第三人张明龙系父子关系。2012年4月18日，张明龙代表原告作为出租方（甲方），与被告粟晓琼作为承租方（乙方）订立《房屋租赁合同》约定：甲方将自有坐落在贵阳市南明区机场路房屋原贵州磨料厂，办公楼一栋、压延车间一栋和后面与员工宿舍中间空地、流化车间一栋及花园、停车场出租给乙方使用；租赁期限8年，甲方从2012年5月16日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年5月15日收回；租金和押金交纳时间，双方议定年租金为46万元,每年按4万元递增,按年交纳，先付后用,第一年租金交纳时间为合同签订当日,之后租金交纳时间为次年到期提前1个月交纳,押金为5万元,合同期满后退还押金;免责条件，因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使乙方造成损失，甲方不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告按约支付了原告第一年的租金。被告收房后投资装修该房，以贵阳市南明区新光假日酒店（以下简称新光酒店，属个体工商户）名义，进行酒店、住宿、棋牌室等经营。2013年，贵阳市人民政府决定实施东出口道路改扩建工程项目,第三人南明征收局需对规划红线范围内的房屋进行搬迁，涉案房屋在此范围。同年6月19日，南明征收局作为征收人（甲方），与原告为被征收人（乙方）订立《意向性搬迁补偿协议》约定：一、搬迁范围内涉及乙方位于小碧乡云盘村瓦渣坡房屋需搬迁，甲方对乙方房屋给予一次性货币补偿；二、搬迁范围内涉及乙方的附属设施按照《2014年贵州省计价额量算规则》计价补偿标准据实结算；三、本协议签订后，乙方需于2013年6月20日14：00将新光酒店三楼及附属设施交付甲方拆除；四、乙方红线范围内土地的补偿，根据甲、乙双方共同认定的测量数据按照评估价进行补偿，如乙方对甲方委托的评估机构的评估计价有异议，有权委托有资质的第三方评估机构复评。同月20日，贵州磨料厂作为甲方，被告经营的新光酒店作为乙方，贵阳东出口道路改扩建项目房屋征收现场办公室作为丙方订立《房屋补偿分割协议》，对贵阳东出口道路改扩建项目建设红线范围内，涉及贵州磨料厂内新光酒店所属建筑面积3541.89㎡的房屋（其中，有砖混66㎡、砖木338.2㎡的房屋系乙方在甲方土地上修建）搬迁补偿分割事宜进行约定：一、房屋主体的搬迁补偿归甲方所有；二、因乙方自行出资在甲方土地上修建了房屋，该部分房屋的房屋造价归乙方所有，土地价值归甲方所有；三、新光酒店1、２号楼的室内装修补偿由甲乙双方按以前所签协议各占50%进行分割，3号楼的装修补偿全部归乙方所有；四、乙方的装修补偿按评估机构出具的评估报告据实核算后，由丙方一次性支付给乙方。同月27日，三方又订立《补充协议》对上述协议内容进一步确认：乙方在贵州磨料厂地面上修建的砖混房屋1座面积为34.96㎡，砖木房2座面积为321.22㎡，楼顶上修建的砖木房屋5座面积为253.22㎡。附属设施有空心砖围墙220.98㎡，花池67.3㎡，水池0.6㎡。具体分割为：1、涉及的土地归属甲方所有；2、以上涉及的房屋和附属设施归乙方所有。由于三方就涉案房屋装修补偿费数额未达成一致意见，被告拒绝搬离涉案房屋，南明征收局也未支付被告装修补偿费。同年7月2日，南明征收局作为征收人（甲方），与原告为被征收人（乙方）签订《房屋搬迁货币补偿协议》约定：一、搬迁范围内涉及乙方位于小碧乡云盘村瓦渣坡房屋、附属设施、空地需补偿，甲方根据评估结果对乙方进行货币补偿2700万元，乙方负责向甲方提供相应的法律文件，乙方房屋如有产权、债务纠纷、由乙方自理，甲方概不负责；二、待本协议签订后，甲方预付500万元予乙方用于两户租赁户的搬迁，乙方需于2013年7月7日前将搬迁范围内除新光酒店外的全部房屋腾空移交甲方，待完成房屋移交后甲方支付乙方搬迁补偿预付款1500万元；三、乙方于2013年7月2日向人民法院提起解除与星光酒店的租赁合同之诉，并向法院申请先予执行；四、新光酒店拆除完毕后，甲方支付乙方剩余款项700万元，该笔款项甲方最迟2013年7月15日前支付给乙方；七、违约责任，乙方须按合同约定时间将搬迁范围内除新光酒店房屋以外的全部房屋腾空移交甲方拆除，如逾期未移交甲方，乙方承诺除不对被搬迁房屋主张任何权利外，还应承担由此对甲方造成的经济损失并返还甲方所支付给乙方用于两户承租户搬迁的500万元。双方在协议中还约定了其他事项。同月8日，原告将上述房屋的《房屋所有权证》原件3本、《国有土地使用证》原件1本交给了南明征收局，南明征收局出具《收条》给原告。其后，南明征收局多次向原告送达《交房通知》，要求原告履行房屋征收补偿协议，将新光酒店房屋交予拆除。但因被告拒绝搬离房屋，原告未能将房屋交予南明征收局拆除。原告为此诉至一审法院，提出如前诉请。一审法院于2013年受理后，审理作出（2013）南民初字第2340号民事判决书,判决:一、解除原告贵州磨料厂与被告粟晓琼于2012年4月18日签订的《房屋租赁合同》，被告粟晓琼应于本判决生效后将房屋腾空交还给原告；二、驳回原告贵州磨料厂要求被告粟晓琼支付原告房屋占用费至将房屋移交给原告止的诉讼请求。粟晓琼不服向贵阳中法院上诉，贵阳中院审理后认为本案虽为房屋租赁合同纠纷，但实际上系因拆迁补偿问题而发生的纠纷，上诉人粟晓琼作为涉案房屋的经营者，在租赁经营期限内，其经营场所被拆迁，有权要求拆迁人对其损失进行赔偿，原判仅以租赁合同的双方当事人作为诉讼参与人，不能公平保护涉案房屋各方当事人的合法权益，故原判决遗漏当事人，于2014年1月作出（2014）筑民一终字第426号民事裁定，撤销一审法院（2013）南民初字第2340号民事判决；发回一审法院重审。一审法院立案重审后,因原告无正当理由拒绝不到庭参加诉讼,一审法院作为(2014)南民初字第4180号民事裁定书,裁定本案按撤诉处理。原告又于2017年3月23日向一审法院起诉，一审法院受理后，审理作出（2017）黔0102民初3940号民事判决书，判决：一、解除原被告之间的《房屋租赁合同》，被告粟晓琼于本判决生效之日起十五日内限期搬离并腾空原告贵州磨料厂的房屋，交还给原告贵州磨料厂的房屋；二、被告粟晓琼在本判决生效之日起三日按照合同约定向原告贵州磨料厂支付拖欠的2016年至2017年的租金62万元人民币。粟晓琼不服向贵阳中院上诉，贵阳中院认为原审判决认定事实不清，程序违法，作出（2018）黔01民终5037号民事裁定，撤销一审法院（2017）黔0102民初3940号民事判决；发回一审法院重审。一审法院为此于2019年1月21日立案重审本案。庭审中，原、被告认可被告交纳了一年的租金；原、被告及第三人张明龙认可张明龙代表原告与被告订立的《房屋租赁合同》；原告、第三人南明征收局认可南明征收局已支付原告补偿款2600万元；原告、第三人南明征收局、双龙置业公司认可涉案房屋现在位于贵阳××龙航空港经济区，但该房的征收手续未移交给双龙置业公司，仍由南明征收局负责，该房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》是由南明征收局持有。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋搬迁货币补偿协议》、《房屋补偿分割协议》、《补充协议》、《收条》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《交房通知》、贵阳中院（2014）筑民一终字第426号、（2018）黔01民终5037号民事裁定书、一审法院（2013）南民初字第2340号、(2014)南民初字第4180号及（2017）黔0102民初3940号判决书和裁定书等证据证实，经原、被告、第三人在庭审中举证、质证，一审法院予以确认。一审法院认为：第三人张明龙代表原告贵州磨料厂与被告粟晓琼订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方应按约定履行义务。双方履行合同过程中，第三人南明征收局因市政建设需要征收拆除租赁房屋、附属设施、空地，于2013年7月2日作为征收人，与原告为被征收人订立《房屋搬迁货币补偿协议》，征收了原告名下的上述房地产，货币补偿原告2700万元（已付2600万）。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:法律规定的其他情形。”的规定，原告请求解除《房屋租赁合同》，具有合同及法律依据，一审法院予以支持。根据《物权法》第二十八条第二款“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。”的规定，原告与南明征收局于2013年7月2日订立《房屋搬迁货币补偿协议》经双方签章生效，涉案房屋的物权于同日因征收已转移给南明征收局，原告即日起不再是该房的所有权人，原告要求被告将房屋腾空交还原告，于法无据，一审法院不予支持。涉案房屋的物权于2013年7月2日已转移至南明征收局，但原告此前系该房的所有权人，有权要求被告支付此前的房租；此后不再是该房的所有权人，无权要求被告支付。结合原、被告在庭审中承认被告已支付了一年的租金，被告还应支付原告2013年5月16日至7月2日48天的房租，即(460000+40000)÷365天×48天=65753.42元。一审法院为此对原告的租金请求，部分支持，部分驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告贵州磨料厂与被告粟晓琼于2012年4月18日订立的《房屋租赁合同》；二、被告粟晓琼于本判决生效后10日内支付原告贵州磨料厂2013年5月16日至7月2日48天的租金65753.42元；三、驳回原告贵州磨料厂的其余诉讼请求。案件受理费10000元,由原告负担8500元，被告粟晓琼负担1500元。二审中，各方均没有向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：《房屋搬迁补偿协议》的性质以及被上诉人应当支付的租金如何计算。本案中上诉人与南明征收局签订的《房屋搬迁货币补偿协议》虽名为协议，但却是基于道路工程改扩建需要并经贵阳市人民政府批准，是否征收并非基于南明征收局与上诉人的自由协商而成，也即涉案房屋征收是基于市政府的决定，而非协议双方当事人自由确定，仅就补偿方案双方进行了一定的协商。故《房屋搬迁货币补偿协议》属于因执行市政府征收决定而签订的行政协议。一审判决据此以征收决定改变了租赁房屋的物权归属的事实认定，并无不当，本院予以确认。本案中，被上诉人因房屋征收后，其原租赁协议在新的物权主体与承租人之间发生效力。根据《房屋搬迁货币补偿协议》，被征收人贵州磨料厂须于2013年7月7日前将被征收房屋交付给南明征收局，故应认定租赁合同自2013年7月7日起在南明征收局于被上诉人之间产生法律效力。故本案中，贵州磨料厂仅能就2013年7月7日前所产生的租金向被上诉人主张权利。一审判决仅支持其租金诉求至2013年7月2日，于查明的事实不符，本院确认被上诉人应当依约向上诉人支付租金至2013年7月7日，故被上诉人应付租金为（460000+40000）÷365×53日=72602.74元。本院予以纠正。综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初1091号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初1091号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初1091号民事判决第二项为：粟晓琼于本判决生效后10日内支付贵州磨料厂2013年5月16日至7月7日止共53天的租金72602.74元；四、驳回贵州磨料厂的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10000元,由贵州磨料厂负担7500元，粟晓琼负担2500元。二审案件受理费10000元，由贵州磨料厂负担7500元，粟晓琼负担2500元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年十一月十五日书记员 赵 凤