湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2825民初2173号原告（反诉被告）：蒋青松，男，生于1995年12月20日，汉族，住湖北省兴山县，原告（反诉被告）：张艺，男，生于1997年10月27日，汉族，住湖北省兴山县，二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：刘欣，湖北新理念律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：文丕尚，男，生于1979年9月7日，汉族，住湖北省宣恩县长潭河乡细沙坝村****，现住湖北省恩施市，原告（反诉被告）诉被告（反诉原告）文丕尚合同纠纷一案（以下均简称为原告和被告，不再标注反诉原告和反诉被告），本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，由审判员张云路独任审理，于2019年10月29日和2019年11月21日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘欣与被告文丕尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋青松、张艺向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商铺出租合同》；2.判令被告退还押金24500元及2019年7月的房屋租金8500元；3.判令被告向原告支付违约金30600元（按合同总租金102000元的30%计算）；4.判令被告给原告赔偿原材料损失2000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月5日，原、被告双方就位于新天地商业街第七幢215和216两间经营中的店铺出租事宜达成如下协议（摘录部分内容）：第二条：租赁期限为12个月，甲方从2019年3月5日起将商铺交付给乙方使用，至2020年3月5日为止。第三条：甲乙双方协定租金8500元/月，总租金102000元，押金50000元。租金预付3个月，3个月以后每月5号付该月租金，乙方须按时交租金，不得拖欠，拖欠超过15日后，甲方有权收回商铺，终止合同，且押金不退还。第四条：甲乙双方约定条款，7.店内宠物由乙方喂养，在喂养期间保证宠物的生活、健康，定期给宠物猫洗澡驱虫。双方均不得自行繁殖、变卖，如需繁殖，需双方进行协商。宠物猫丢失或经营两个月以后非正常死亡由乙方照价赔偿。10.乙方自付经营期间所产生的电费、水费以及网费。甲方负责房屋以及物业管理费。11.乙方在经营过程中自行购买的设施设备以及宠物属乙方所有。第五条：甲乙双方若一方未履行本合同的约定条款，违约方须给守约方所签合同总额的双倍赔偿。2019年3月9日，原告按照合同约定一次性付给被告3个月的房屋租金25500元。关于押金部分，经原、被告双方协商，被告同意原告先支付24500元（已付清），剩余25500元由原告出具欠条，承诺于2019年6月6日之前付清。原告最后一次支付租金的时间为2019年7月6日，7月份原告仅经营6天，2019年7月9日，被告将原告强行赶出，原告被迫停业至今。原告认为，被告的违约行为如下：1.原告从3月开始营业，3月至6月，新天地物业多次上门催缴物业费，影响店铺正常营业。原告多次告知被告按合同约定按时交纳，被告均置之不理，违反合同第四条第10款。2.2019年5月18日，被告私自将店里的一只田园猫出售，违反合同第四条第7款。3.2019年7月7日，被告强行将正常经营的店铺断电，并摔打椅子等，原告被迫报警予以制止。4.2019年7月9日，被告强行将店铺大门的锁具更换，次日，将店里由原告购买的食物原材料、围猫栅栏、摄像头等物品拆除并扔至门外，给原告造成损失2000余元，违反商铺出租合同第四条第11款。综上，原告一直遵守合同约定，而被告违约在先，即被告未按合同约定按时缴纳物业费并私自将店内宠物出售，影响原告正常营业，原告才仅仅缓交押金（被告也同意缓交），但房屋租金一直按时照付，被告确以各种理由多次逼迫原告停业和搬离。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。被告文丕尚辩称：1.同意解除合同。2.原告未按照约定足额交纳押金，构成违约，被告有权解除合同并要求原告腾退店铺，故不同意退还押金和7月的租金。3.原告违约在先，故不同意支付违约金。4.当时派出所出警以后喊原告把店铺内的东西搬出去，原告搬离了一部分，剩余部分我多次通知对方搬走，但对方置之不理，我才将店铺内属于原告的东西自行处理，故不同意赔偿损失。反诉原告文丕尚向本院提出如下反诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺出租合同》；2.判令反诉被告支付30600元违约金（按合同总金额102000元的30%计算）；3.判令反诉被告赔偿各项损失4800元（包括破冰机300元、电磁炉400元、猫爬架800元、丢失的英短蓝猫1只价值3000元、田园猫1只价值300元）；4.判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月5日，双方就位于新天地商业街第7幢215、216两间店铺出租事宜达成协议并签订《商铺出租合同》。合同签订后，反诉被告未按照约定履行合同，构成如下违约行为：1.合同约定的押金为50000元，而反诉被告实际缴纳押金24500元，剩余押金25500元反诉被告出具欠条，承诺于2019年6月6日前付清，但期满后反诉被告并未交纳，违反了合同第三条。2.反诉被告在经营期间，未经反诉原告同意，私自给店里的宠物猫配种，也没有按期给宠物猫洗澡驱虫，严重影响宠物健康，违反合同第四条第7款。3.反诉被告在经营店铺期间，未履行保持店铺清洁卫生的约定，造成周围居民多次投诉，违反合同第四条第8款。综上，反诉原告一直遵守合同，反诉被告违约在先。关于拖欠押金一事，反诉原告多次催收未果，反诉被告无奈于2019年7月7日再次催收时，双方发生矛盾，警察出警后，作出调解，要求反诉被告搬离店铺后可向法院起诉主张权利，而反诉被告仅搬离一部分物品。此后，反诉原告多次通知反诉被告搬离，反诉被告一直未予理睬。故提起反诉，请求法院支持反诉请求。反诉被告蒋青松、张艺辩称，1.2019年7月6日，反诉原告受领了当月租金8500元，应当认定反诉原告表示同意至少在当月内继续续租店铺，继续履行合同。而7月9日，反诉原告即强行毁约，要求反诉被告腾退店铺，属于严重违反合同义务。2.反诉原告没有法定解除合同的理由，单方解除合同属于违约行为。3.反诉原告违约在先，因向反诉被告支付违约金，并承担赔偿责任。4.对方的反诉请求中违约金过高，不符合法律规定。5.反诉原告所述事实和理由不属实。原告蒋青松、张艺为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：证据一、《商铺出租合同》复印件1份及转账记录1份。拟证明：1.原告给被告预付3、4、5月的租金25500元及押金24500元的事实。2.原告已足额支付6、7月租金的事实。证据二、物业缴费情况证明1份、微信聊天记录截图1份、被告卖猫的朋友圈截图1份和被告出具的领条1份，拟证明：1.被告未按约定给新天地交纳物业费影响原告正常营业的事实。2.被告擅自买猫的事实。证据三、微信聊天记录截图1份、剩余原材料照片及淘宝购买记录1份，拟证明：1.被告同意原告缓交押金的事实。2.原告被迫停业后的财产损失情况。被告对上述证据一无异议。对证据二的真实性无异议，但认为不能达到证明目的。对证据三中的聊天记录无异议，但对照片和淘宝记录不认可。被告文丕尚为支持其在本诉中的抗辩理由和在反诉中的反诉请求，在法定期限内向本院提交了如下证据：证据一、原告蒋青松、张艺于2019年3月5日出具的欠条1张，拟证明原告尚有25500元押金未付的事实。证据二、双方微信聊天记录截图1份，拟证明被告多次通知原告，要求其腾退店铺的事实。证据三、恩施市公安局土桥坝派出所出具的《接处警工作登记表》1份，拟证明原告已同意解除合同，搬离店铺，但仅搬走一份物品，剩余一部分物品未搬走的事实。证据四、照片3张和微信聊天记录截图1份，拟证明原告擅自给宠物猫配种，构成违约的事实。证据五、微信聊天记录截图1份和照片22张，拟证明原告未按合同约定做好清洁卫生，构成违约的事实。证据六、微信聊天记录截图1份，拟证明被告（反诉原告）多次要求对方腾退房屋，对方不予理睬的事实。原告对上述证据一的真实性无异议。对证据二真实性无异议，但认为该证据反而证明被告已同意缓交押金，故原告不构成违约。对证据三的真实性无异议，但认为与本案无关。对证据四、五的三性均有异议。对证据六的真实性无异议，但认为该证据反而证明对方强制要求原告搬离，造成了店内物品的损失。对于双方均无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对于双方存在异议的证据，本院分析认定如下：原告提交的证据三中的剩余原材料照片和淘宝购买记录截图，来源不明，本院不予采信。被告提交的证据一、二，原告对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。其证据三，与本案无关联性，本院不予采信。其证据四、五，来源不明，证据形式不合法，本院不予采信。其证据六，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年3月5日，原、被告双方就位于恩施市金桂大道新天地商业街第七幢215和216店铺的出租事宜协商一致，并签订《商铺出租合同》。合同约定：租赁期限为12个月，租金为8500元/月，押金为50000元。租金预付3个月，3个月以后每月5号支付当月租金。原告须按时支付租金，不得拖欠，拖欠超过15日后，被告有权收回商铺，终止合同，且押金不退。原告须保证宠物的健康，定期给宠物猫洗澡驱虫，双方均不得自行繁殖、变卖宠物。原告须保持店铺卫生清洁。被告负责缴纳物业管理费等。合同签订后，原告按照合同约定一次性给被告支付了3个月的房屋租金25500元和押金24500元。剩余25500元押金由原告于当日出具欠条1张，承诺于2019年6月6日之前付清。此后原告入驻店铺开始经营。原告一直按期交纳租金至2019年7月。押金支付期限届满后，被告多次要求原告支付，原告一直未予支付，双方为押金一事发生纠纷。2019年7月7日，双方因押金发生矛盾，恩施市公安局土桥坝派出所出警进行了调处，但双方未就争议达成书面协议。2019年7月9日，被告自行将店铺门锁更换，原告被迫停业，涉案店铺现由被告实际占有和管理。此外，根据原告提交且被告对其真实性无异议的微信聊天记录显示，被告曾于2019年7月4日表示同意原告方暂缓交纳押金。另查明，被告还存在未缴纳物业费等不符合合同约定的行为，原告亦存在未做好清洁卫生等不符合合同约定的行为。本院认为，双方签订的《商铺出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，且双方对合同效力均无异议，故本院认定该合同为有效合同，双方当事人应当受其约束。本案的争议焦点在于：1.双方是否构成违约及违约责任的承担。2.被告是否有权在原告未足额支付租金的情况下单方解除合同，并要求原告腾退房屋。1.根据本院查明的事实，双方在履行合同过程中均存在履行瑕疵。如原告方未按时交纳合同约定押金，未做好店铺清洁卫生导致周围商户投诉等行为，被告方未按期缴纳物业管理费等行为。但履行瑕疵与根本违约存在区别，合同的瑕疵履行并不必然导致合同的解除，除各自承担相应的责任外，还存在多种途径修正和补救以保证合同的正常履行。本案中双方存在的瑕疵履行行为均较为轻微，对实现合同目的并不造成重大影响，双方可以在履行过程中通过协商或其他方式予以解决，即使是押金的问题，被告亦可以通过诉讼或其他方式主张。但若强行更换门锁导致店铺无法经营，则必然致使合同目的的不能实现，那么这一行为就应当被认定构成根本违约。违约方应当承担相应的违约责任。2.关于被告是否享有单方解除权的问题，其实质在于判断原告方未足额交纳押金的行为是否构成根本违约。押金法律性质的核心在于其担保性，双方约定押金的目的在于担保被告的权益不受损害，其特点还在于返还性，在法律关系消灭后，押金应当予以返还。本案中，首先应该明确的是，原告未足额交纳押金属于履行瑕疵，但原告方已经交纳了一半的押金，被告的权益已经得到了一定程度的保障，结合考虑押金的返还性，不应当认定未足额交纳押金的行为将导致合同目的不能实现。除此以外，合同中仅规定了迟延交纳租金，被告享有解除权的条款，但并未规定迟延交纳押金的后果，且被告一直按月受领租金，并于2019年7月4日在微信聊天中明确表示同意原告暂缓交纳押金，故本院认为原告未足额交纳押金的行为不构成根本违约，因此，被告不享有单方解除合同的权利，其要求对方腾退店铺和更换门锁的行为没有法律基础。双方均同意解除《商铺出租合同》，对于双方的一致请求，本院予以支持。因被告更换门锁致使店铺无法经营的行为构成根本违约，且租金已交纳至7月，原告因被告的行为未能正常经营，故原告方要求对方退还已交押金和7月租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，经本院释明，被告认为数额畸高并请求本院予以调减。本院认为，违约金应当以合同实际发生的金额为计算基数较为公平，故酌情将原告主张的违约金调整为7650元（8500×3×30%）。原告提交的证据不足以证明损失的存在和具体数额，本院不予支持。因反诉原告的违约行为构成根本违约，其违约行为的严重程度远胜于反诉被告的瑕疵履行行为，故反诉原告要求对方支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告提交的证据不足以证明其损失的存在和具体金额，故其要求对方赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十九条、第六十条、第九十四条第（四）款、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除双方签订的《商铺出租合同》；二、被告（反诉原告）于本判决生效之日起10日内给原告（反诉被告）退还押金25500元和2019年7月的租金8500元，共计34000元；三、被告（反诉原告）于本判决生效之日起10内给原告（反诉被告）支付违约金7650元；四、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）其他反诉请求。本诉案件受理费720元，反诉案件受理费343元，共计1063元，由原告（反诉被告）负担274元，由被告（反诉原告）负担789元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  张云路二〇一九年十一月二十六日书记员  滕 攀