浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初15826号 原告：陈春山，男，1976年2月27日出生，汉族，户籍地义乌市。 原告：黄雪华，女，1944年1月4日出生，汉族，户籍地义乌市。 共同委托诉讼代理人：李子辉，浙江商城天马律师事务所律师。 被告：季忠荣，男，1979年10月24日出生，汉族，户籍地义乌市。 委托诉讼代理人：刘追平，浙江大平律师事务所律师。 原告陈春山、黄雪华为与被告季忠荣房屋买卖合同纠纷一案，于2019年8月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告陈春山及其委托诉讼代理人李子辉，被告季忠荣及其委托诉讼代理人刘追平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈春山、黄雪华向本院提出诉讼请求（庭审中明确）：一、解除2018年8月26日双方签订的房屋买卖合同；二、判令被告丧失合同总价76万元的20%即152000元定金，支付原告152000元损失；三、被告支付原告追讨债权产生的11000元律师费、中介费1万元。事实与理由：原、被告系本村村民，原告因生病住院缺乏资金对外出售房屋。被告乘原告经济困难之际，压价原告近20万元购买原告位于产，双方于2018年8月26日，在义乌市江涛房产见证下，签订《房屋买卖合同》，双方对分期交款、损失、合同解除、违约及追讨债权承担律师费等做出约定。然被告违反合同约定，在原告2018年11月14日通知其过户情况下，拖延八个多月拒不办理过户和支付购房尾款。且明确告知明年甚至以后（未知时间）再行过户，在多次协商无果情况下，原告提出解除合同，没收定金、要求被告承担损失责任。陈春山又支出中介费1万元。 被告季忠荣答辩称：一、被告不存在违约行为。1、本案房屋交易价款是双方协商的结果，76万元即为当时市场价，现涉案房屋已涨价是事实，这也是原告想拿回房子的实质理由。2、原告在2018年11月份取得房屋产权证后，并没有立即通知被告过户。为了减少过户税费支出，今年年初，双方协商过等满两年后再行过户，由被告先付余款，或支付相应的利息，当时原告也即认可，并在2019年4月25日先行支付了5000元，但到2019年7月26日，原告突然通知被告三天内过户，当天刚好周五，等到周一时候，原告发了一条信息给被告后，被告意欲与原告协商过户事宜，原告即逃避联系，微信不回，电话不接，导致无法办理过户手续。之后，被告多次联系原告，其也不理不睬，这在双方微信聊天记录中能体现。房屋过户并不是被告单方面能完成的事项，是原告的恶意回避才导致房屋未能过户。3、双方约定尾款付款时间为过户完后当日付给甲方，现双方并未办理房屋过户手续，故约定的付款条件并未成就。4、买卖合同第十条第三款约定的解除情形也并不存在，被告已按约支付了前面两期的购房款，且最后一期购房款付款条件尚未成就，所以并未导致原告逾期取得每期购房款，也不存在被告认为的逾期履行其他义务的情况。二、原告不享有解除权。1、原告据以解除合同的相关约定为无效条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条规定分期付款系指买受人将应付的总价款在一定期限内至少分三次向出卖人支付。分期付款合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应当予以支持。而合同法第一百六十七条第一款规定：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或解除合同。该法律规定立法目的是限制出卖人在分期付款买卖中的合同解除权，出卖人只有在买受人未支付的金额达到全部价款的五分之一的，才能享有解除权，如果买受人未支付的到期价款未达到20%的，出卖人没有合同解除权，本案属分期付款买卖合同，无论有无到期，被告未付余款仅为10.5万元，仅占总价款的13.82%，未达到五分之一，在此情况下，原告解除合同依据的约定为无效条款。2、本案房屋买卖交易达成后，被告方已经支付了购房款达65.5万元，原告已将房屋交付给被告，并由被告装修入住至今，双方主要合同义务均已履行，现双方仅未办理房屋过户手续和尾款交付。合同法律的目的是鼓励交易，从价值判断和利益衡量的角度看，该情节也不会导致原告的合同目的无法实现，未达到根本违约的程度，原告完全可以要求被告继续履行房屋买卖协议，故原告也无权主张解除，请求驳回原告的诉讼请求。 原告提供的证据材料及被告的质证意见如下： 1、房屋买卖合同、户口本、委托书各一份，证明黄雪华委托陈春山对外出售共有房产，双方签订房屋买卖合同。被告对真实性没有异议，原告主张依据的第十条第三款的约定，是无效的约定。 2、不动产权证一本，证明2018年11月13日原告出售的房产已办理不动产权证。被告无异议，仅凭不动产权证还需要双方配合才能过户。 3、微信聊天记录一份，证明原告多次通知被告过户，并要求支付剩余购房款等事实。被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，原告并没有多次通知被告过户，原告是在7月底的时候才突然通知被告说三天之内过户，被告收到原告的通知后我们及时回复，要求与原告协商过户等事宜，但原告对被告发送的20多条信息不回，电话也不接，导致双方无法协商具体过户事宜，并不存在被告推脱的事情，相反是原告在推脱。从证据上讲，被告并没有违约。 4、季忠荣对外出售的房屋买卖合同一份，证明季忠荣将自己的房产对外出售给其他村民价格比原告出售的高，原告诉争房产贱卖205806.43元。被告对真实性没有异议，这份合同的买卖情况，被告出售了自己的房屋，这套房屋已经安置并且被告已经装修过了，直接可以入住，也已经取得房产证，直接过户，所以出售价格会相应高一点，二套房子面积是不一样的，价格也不一样，原告出售给被告的房屋当时还没有抽签定位，户型较小，也没有做房产证、装修等情况，相差2000元左右一个平方米完全是符合市场行情的。 5、代理合同、律师费发票、收条各一份，证明原告为追讨债务支出律师费、中介费。被告代理合同、律师费发票没有异议。对中介费用的三性均有异议，被告也不清楚。 被告提供的证据及原告的质证意见、本院认证意见如下： 1、收条二份、转款凭证一份，证明被告已支付购房款65.5万元。原告对二份收条的真实性、合法性、关联性没有异议。对转账凭据5000元的真实性没有异议，当时一直催交支付尾款11万元，原告正在急用的时候一直催被告付钱，当时要求被告支付11万元，但被告只支付了5000元，这5000元并非是利息，是购房款。 2、微信聊天记录一份，证明被告一直同意支付尾款，并要求与原告协商过户、付款等事宜，但原告对被告一直不予理睬，导致房屋至今未能过户的事实。原告认为微信聊天记录与原告提供的完全一致，只是没有把语音聊天记录翻译过来，其中语音部分有提到到明年再过户，并非是积极主动愿意过户，原告给被告是三天时间办理过户，这是星期五发的内容，星期一过户，直到今天之前被告都没有要求过户，而且原告的代理人还找过被告本人到律师事务所办公室协商过户以及要求支付尾款、违约金等事项，但是被告表态明年再过户，违约金愿意出20000元，律师费1.1万元，双方在诉讼之前进行正式协商，累计给付4万元，其余不给，要么打官司，所以原告无奈才起诉，原告从未答应被告延期支付尾款和拖欠尾款以利息计付以及答应明年再过户的事实。 3、房屋照片四份、燃气费、水费、电费缴纳凭证各一份，证明涉案房屋已经交付给被告，并由被告装修、入住至今的事实。原告无异议。 本院认证意见：原告提供的证据1，被告对真实性无异议，予以确认，条款的效力问题在下文论述；证据2与本院查询的情况一致，予以确认；证据3与被告提供的微信记录一致，予以确认；证据4的房产与被告出卖的房产面积不同，原告出卖的楼层未确定，而被告出卖的具体位置已确定，不具有关联性，不予确认。原告认为被告是乘人之危，应主张变更或撤销合同；证据5中的律师代理合同、发票被告无异议，予以确认；中介费盖有相应的印单及经办人的签名捺印，金额也与合同一致，故予以确认，合同未盖章。被告提供的证据原告无异议，予以确认。 根据上述已认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 2018年8月26日，陈春山（甲方，出卖方）与同村村民季忠荣（乙方，买受方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：陈春山将建筑总面积约80平方米坐落于义乌市城西街道龙山雅苑的房屋（实际以房屋抽签为准）转让给季忠荣；成交价格76万元，过户产生的税费由乙方承担，中介费各承担1万元；双方同意过户时间为出让金标准确立，可以正常过户十个工作日；乙方于2018年8月26日支付购房定金50万元，15万元在拿到房屋钥匙三天内支付，余款11万元过户完后当日支付；乙方逾期向甲方支付每期购房款，或者逾期履行合同约定的其他义务，每逾期一日，按该房屋成交价格的万分之三向甲方支付违约金；由于乙方原因致使合同不能履行的，则已支付的定金归甲方所有，同时乙方向甲方赔偿该房屋成交价格的20%违约金，并负担因办理该房屋买卖所产生的相关费用损失；由于乙方原因致使甲方逾期取得每期购房款或乙方逾期履行合同约定的其他义务的，逾期超过三十日，则甲方有权解除本合同，并要求乙方按该房屋成交价的20%赔偿甲方损失，其他相关费用损失由乙方承担；甲方有两套房屋属于抽签，抽签权由乙方自行抽签，乙方拥有两套房屋优先选房权。黄雪华对上述买卖合同出具书面委托书，予以认可。 2018年8月27日、2018年9月2日、2019年4月26日，季忠荣分别支付陈春山购房定金50万元、购房款15万元、5000元。案涉房产已装修并由季忠荣的父母居住。 2018年11月13日，不动产登记机关颁发了案涉不动产，为黄雪华、陈春山按份共有，各占50%，坐落位置为义乌市，房屋建筑面积为79.71㎡，权利性质为国有划拔建设用地。 2019年7月26日，陈春山通过微信称“你现在房子尾款准备怎么样了，时间过了半年多了。从房产证做出来就通知你，我也太好商量你说，去年11月房产证做出来就跟你说好过户了，你又说明年3月再说6月再8月，现在明年了过户，我要你利息干嘛用，我是直爽人。……你这几天来过户，改你三天来过户，你自己不来过户，我会依照合同约定或法律解除拿回房子。”季忠荣回复“我又不是不同意过户什么，上次我都跟你讲过这个道理对不对，是不是呢，你说你现在钱紧张，过一段时间我人给你一部分是不是，对吧，大家都坐下来商量商量，是不是我问你微信么你又不回。要不等一下我们坐下来，对吧，等一下我到哪里来接你，坐下来好好商量一下，这个东西到底是怎么样做，是不是。我的想法是农村里面钱发来，我就给你，对吧，这个钱一分都不会少给你，对不对……”，2019年7月31日，陈春山微信称“季忠荣：没有什么好说的了，已经给你半年多了，你一再违约，我已经做到仁至义尽了，你天天欺骗我……好的，鉴于你不愿意过户，我们按照合同约定，解除买卖合同，扣除你20%合同总价的定金152000元，余下你支付的款项退给你，你10天内退出房屋来，没有商量余地。”季忠荣回复“我说钱给你，过户明年去过，你真的要这样没有必要，我说村里的钱发来就给你，你这样做有意思吗？我现在钱比较紧，这个可以商量的，兄弟。我明天回来……”但之后没有陈春山的回复。 另查明，陈春山、黄雪华为本案支出律师代理费11000元、并支付中介服务部中介费1万元。庭审中，双方均称可以随时过户、付款。 本院认为，陈春山、黄雪华与季忠荣自愿签订的房屋买卖合同，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：一、季忠荣未办理过户，陈春山、黄雪华可否主张解除合同？只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未提出异议，也不发生合同解除的法律后果。本案合同符合分期付款买卖合同构成要素，但在季忠荣已支付了前两期购房款及部分余款共计655000元（占总购房款的百分之八十六多）的情况下，陈春山、黄雪华仍适用解除合同的条款，于法无据。季忠荣的违约程度也不影响陈春山、黄雪华合同目的的实现，陈春山、黄雪华请求解除合同，不予支持。二、季忠荣是否需承担违约责任？从双方的微信可发现，陈春山曾于2018年11月份向季忠荣提出办理过户的要求，但季忠荣并无按合同约定同意办理过户或支付尾款的意思表示，仅称钱还没准备好需双方协商处理。季忠荣的拖延行为导致过户条件不成就的视为条件成就，应就此造成陈春山的损失进行赔偿。鉴于目前只能确定2018年11月份主张过户，而合同约定过户时间为可过户之日起十个工作日，本院酌定自2018年12月1日为季忠荣逾期之日，季忠荣应按合同约定的“乙方逾期向甲方支付每期购房款，或者逾期履行合同约定的其他义务，每逾期一日，按该房屋成交价格的万分之三向甲方支付违约金”承担违约责任。陈春山、黄雪华主张的定金条款及按成交价的20%计算损失金额适用前提为合同不能履行或合同解除，本案并不存在合同解除或合同不能履行的情形，不予支持。中介费原本即由买卖双方各付1万元，律师费承担问题合同并未明确约定，该两部分费用不予支持。综上，陈春山、黄雪华的部分诉请予以支持；季忠荣的部分辩解有理，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百六十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条的规定，判决如下： 一、被告季忠荣于本判决生效后五日内支付原告陈春山、黄雪华逾期付款违约金（以76万元为基数，自2018年12月1日按月利率0.9%计付至实际履行之日止）。 二、驳回陈春山、黄雪华的其他诉讼请求。 案件受理费诉3012元，由原告负担2471元，被告负担541元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 项孟进 二〇一九年十一月二十二日 代书记员 经 君