湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1122民初2089号原告：黎清芽，女，1972年10月12日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住东安县。被告：永州市鑫睿置业有限责任公司，住所地湖南省东安县白牙市镇东安大道紫瑞华庭**112。法定代表人：夏龙新，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：周雄燕，公司法律顾问。原告黎清芽与被告永州市鑫睿置业有限责任公司（以下简称“鑫睿公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎清芽与被告鑫睿公司特别授权委托诉讼代理人周雄燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎清芽向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将原告所购买的紫瑞华庭行政公馆1期3单元810号商品房买卖合同到房产主管机关办理网签登记，并将房地产权属登记需要提交的资料报东安县不动产权登记机关备案，协助办理好原告所购房屋的不动产权证书；2.判令被告支付原告违约金26，085元(逾期交房暂自2014年4月1日起至2016年4月1日止计算为347，800×0.0001×24×30=25，041元违约金，直至被告交付符合交房条件的房屋日止，逾期办证347,800×0.003＝1044元)；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月28日，原告与被告签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告购买了紫瑞华庭行政公馆1期3单元810号，总金额347,800元，付款方式为按揭付款。合同第五条第1款:甲方应在2014年3月31日前将竣工验收合格并符合合同所注明交房标准的商品房屋交付给买受人；合同第六条：出卖人应当在交房给买受人之日起360日内，办理好房屋所有权证书。合同约定的交房时间2014年3月31日过后，被告一直没有履行交房义务。原告因需要装修入住无奈在2016年4月拿了钥匙。逾期交房暂自2014年4月1日起至2016年4月1日止计算为347，800×0.0001×24×30=25,041元，违约金计算直至被告交付符合交房条件的房屋日止。原告依约付清了全部购房款，并应被告要求缴纳了契税等相关税费，履行了相关义务，但自约定交房日2014年3月31日交房360个工作日(即2015年3月26日)过后，一直没有办理好房地产权属登记证书(因国家政策调整，房屋所有权证书与土地使用证书统一为“不动产权证书”)。为了拿到属于自己的不动产权证，包括原告在内的众多业主通过紫瑞华庭的业主委员会和业主代表为此多次向被告交涉，并向政府相关主管部门请求责令被告立即履行办理好不动产权证的义务并承担违约赔偿责任。时至起诉日，应由开发商办理房屋总证所需要提交的材料还均没有向不动产登记机关提供，原告不动产权分证更是无从谈起。被告的行为严重违反法律规定和合同约定，严重损害了原告的合法权益，为原告的工作生活造成了极大的不便和精神困扰，理应承担包括违约责任在内的全部责任。被告辩称，1.关于不动产所有权证，被告目前正在积极办理中；2.至于原告所诉违约金问题，因合同没有书面约定逾期交付房产证应承担违约金的计算方法，只约定了逾期交房的违约金计算方法；原告已实际使用该房，原告系按揭还贷，即使办理了房产证，也不会交付给原告，故原告未产生任何实际损失；3.原告的起诉已过诉讼时效。综上所述，根据《合同法》“违约金与损失应当一致，违约金过高或过少，可以请求人民法院增加或减少”的规定，敬请法院依法判处。原告为支持诉讼请求，在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.商品房买卖合同1份，拟证明①原被告双方签订了此买卖合同；②此合同的非填写项均为被告单方拟定格式条款；③合同约定了被告交房时间、逾期交房的违约责任及计算方法；④合同约定了办理房屋所有权证书的义务、具体时间以及违约应承担全部责任；⑤被告超出合同约定的交房时间和办证时间，已构成交房与办证双重违约；2.完税证明1份，拟证明原告已全额缴纳了所购房屋的契税款项；3.维修资金1份，拟证实原告已全额缴纳了所购房屋的公共维修基金款项；4.认购协议1份，拟证实原告认购被告开发的商品房的事实；5.首付款发票复印件1份，拟证实原告已支付所购房屋首付款；6.住房公积金借款合同复印件1份，拟证明原告办理住房公积金借款购房的事实。被告鑫睿公司为支持其抗辩主张，在本院指定的举证期限内提供以下证据:（2015）东法民二初字第172号民事判决书复印件，拟证明法院认定被告开发的行政公馆符合交房的时间是2014年10月10日，在判决书第10页倒数第5行，在2014年，行政公馆有6个业主向法院起诉，这个是已经生效的法律判决。经庭审举证、质证，现对原、被告提供的证据认证如下：被告对原告提供的1.2.3.4.5.6号证据没有异议，本院予以采信；原告对被告提供的证据没有异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告黎清芽于2013年12月28日与被告鑫睿公司签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的位于东安县白牙市镇紫瑞华庭行政公馆三单元810号商品房，合同签订后，原告按照约定支付了首付房款并按揭还款，被告于2014年10月10日向原告交付了房屋。原告分别于2014年1月16日、2014年3月28日向有关部门缴纳了房屋买卖契税与房屋维修基金。双方签订的合同第五条第1款约定:“出卖人应在2014年3月31日前将竣工验收合格并符合合同所注明交房标准的商品房屋交付给买受人”；第5款约定:“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，交付房屋逾期超过90日，乙方愿意继续履行合同的，合同继续履行，按本合同第五条第1款规定的最后交付时间期限次日起出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”。合同第六条约定：“出卖人应当在交房给买受人之日起360日内，办理好房屋所有权证书”。被告交付房屋后，一直没有为原告办理好不动产权证书，现原告认为被告违反了合同约定，应当向原告支付违约金，遂起诉来院，请求法院依法处理。本院认为，原、被告双方签订的《紫瑞华庭商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面实际的履行各自义务。原告已经依约履行了付款义务，被告也应当履行按期交房义务，且在交房给原告之日起360日内，办理好房屋所有权证书，但被告于2014年10月10日才实际交房，且至今仍未办理好房屋所有权证，故被告存在逾期交房和逾期办证的违约行为。关于逾期办证违约金数额的确定，本案中双方签订的合同并未约定具体违约金数额及计算方式，结合本案实际情况，原告已实际接收房屋，且原告未提供证据证明逾期办证造成的实际损失，根据损失赔偿额与违约所造成损失相当原则以及被告的违约程度，本院酌情确定由被告支付原告逾期办证违约金1000元。原告提出要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”的规定，因原告在2014年10月10日已接收了房屋，应视为其已经知道合法权利被侵害，原告应当自知道权利受到侵害之日起二年内主张自己的合法权利，但原告直到2016年10月10日两年诉讼时效期间届满之日仍未主张其权利。故原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告永州市鑫睿置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将原告黎清芽所购买的紫瑞华庭行政公馆1期3单元810号商品房办理权属登记需要提交的资料报东安县不动产权登记机关备案，办理好原告黎清芽所购房屋的不动产权证书；二、被告永州市鑫睿置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内支付原告黎清芽逾期办证违约金1000元；三、驳回原告黎清芽的其他诉讼请求。如果被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费452元，减半收取226元，由被告永州市鑫睿置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  唐巧玲二〇一九年十一月二十八日法官助理陈琳书记员周方晶附件：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条迟延履行被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。