西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终11425号 上诉人（原审被告）：杨公社，男，1958年8月20 日出生，汉族，住西安市莲湖区南二环西段西桃园小区 2号楼5门6层 1号杨公社，男，1958年XX月XX日出生，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：宋晓娟，北京（大成）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：解芙芬，女，1969年4月2日出生，汉族，住西安市曲江新区芙蓉西路南段曲江城市花园 5 幢 11702 号解芙芬，女，1969年4月2日出生，汉族，住西安市曲江新区。 委托诉讼代理人：李小峰，陕西摩达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，陕西摩达律师事务所律师。原审被告：陕西旅游集团房地产开发公司。住所地：西安市西木头市 **院**楼****。现在西安市高新区高新二路光华路口创业大厦二楼陕西海外旅游有限责任公司内及西安市莲湖区西桃园小区物业办内办公现在西安市高新区路口创业大厦二楼陕西海外旅游有限责任公司内及西安市莲湖区西桃园小区物业办内办公。 法定代表人：尹建柱，该公司总经理。 原审第三人：郑谦，男，1970年11月30日出生，汉族，住西安市莲湖区西桃园小区 2号楼5门6层 1号郑谦，男，1970年11月30日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人杨公社因与被上诉人解芙芬,原审被告陕西旅游集团房地产开发公司，原审第三人郑谦确认合同效力纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2019)陕0104民初3310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨公社上诉请求: 1.撤销一审判决；2.改判驳回解芙芬诉讼请求或将本案发回重审；3.一、二审诉讼费用由解芙芬承担。事实与理由：涉案房屋是否属于解芙芬与郑谦的夫妻共同财产，一审法院并未查清，解芙芬在与郑谦离婚后十年，未对涉案房屋更名违背合理性；其自2017年入住涉案房屋至2019年2月期间并未缴纳过房租，解芙芬称其委托郑谦出租房屋，但一直没有收取租金，也未向其主张权利，其所述事实无理无据；涉案房屋房产证尚未办理完毕，不具备物权发生变更效力的基础，一审法院根据《离婚协议书》，以合同之债确定解芙芬对涉案房屋的物权，明显违反法律规定；郑谦为《离婚协议书》的当事人，也是与其签订《西安市汽车租赁合同》、《房屋抵租车款合同》、《保证说明书》的签署人及当事人，与本案有重大的关联关系，一审法院未要求郑谦出庭接受质询，程序违法；民事法律行为无效的前提需要行为人与相对人恶意串通并损害他人合法权益，其与陕西旅游集团房地产开发公司之间并不存在串通，涉案合同系其、郑谦及陕西旅游房地产开发公司之间真实意思表示，解芙芬、郑谦也没有在合理期限内提起撤销权之诉，应当继续履行。解芙芬辩称，其在提交了其与郑谦结婚登记材料、原海房买卖契字62号《房地产买卖契约》、离婚登记手续等证据，证明涉案房屋归其所有，仅是因为房屋规划建审手续问题未能办理房屋不动产登记权属证件，不能因此而否定其合法取得并占有房屋的权利；本案之前，其曾诉请杨公社返还房屋，杨公社在该案中称其取得房屋系因郑谦欠西安艺德汽车租赁有限公司租车款而将房屋抵给该公司，杨公社向西安艺德汽车租赁有限公司支付购房款后购得房屋。本案之中，杨公社又称其取得房屋系因郑谦欠其经营的西安原驰公司租车款，其与郑谦签订《房屋抵租车款合同》后取得房屋。杨公社两次诉讼中提供的相互矛盾的证据，足以证明其所持的《房屋抵租车款合同》系伪造，郑谦明知其不具有合法处分房屋的权利，与杨公社签订《房屋抵租车款合同》主观恶意明显，杨公社与陕西旅游集团房地产开发公司倒签日期的旅房买卖契字62号《房地产买卖契约》并非真实意思表示，而是陕西旅游集团房地产开发公司基于郑谦与杨公社提供的《房屋抵租车款合同》而被欺骗所办理的合同更名，《房屋抵租车款合同》与旅房买卖契字62号《房地产买卖契约》是郑谦与杨公社恶意串通损害其合法权益行为的共同结果，应当视为一体，两个合同均应无效；郑谦因刑事犯罪嫌疑被羁押，属于刑事案件未决犯、在押犯，其在诉讼中提供了书面陈述意见，并经双方质证，一审审理程序合法。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。陕西旅游集团房地产开发公司、郑谦未到庭。解芙芬向一审法院提出诉讼请求：1.确认杨公社与陕西旅游集团房地产开发公司签订的旅房买卖契字62号房地产买卖契约无效。2.判令杨公社退还解芙芬的房屋。3.本案诉讼费由杨公社、郑谦承担。一审法院经审理查明：解芙芬与郑谦原系夫妻，二人于1996年9月10日登记结婚，郑谦在夫妻关系存续期间于1998年12月3日，与陕西海外房地产开发公司签订海房买卖契字62号房地产买卖契约，一次性付清购房总价款119267元，购得西安市莲湖区二环南路陕西海外西桃园商住楼561号XX环XX路XX园XX楼XX号房屋。解芙芬与郑谦夫妻从购得房屋后至2007年间一直在该房屋中实际居住9年。2007年8月22日，解芙芬与郑谦协议离婚，在离婚协议书中约定所有财产归女方（解芙芬）所有，解芙芬据此成为争议房屋的合法所有权人，该房屋房产证尚未办理完成。离婚后，解芙芬居住在该房屋，至2011年因解芙芬需要照顾母亲和孩子搬至曲江新区居住，涉案房屋由郑谦代为出租，并将租金收益交给解芙芬。2017年12月底租金到期，解芙芬前往协商续租。杨公社称与郑谦有债务纠纷，以郑谦将该房屋用于抵债为由拒不腾交。陕西旅游集团房地产开发公司已被吊销营业执照，但未办理注销登记。目前该公司已停止经营，但该公司的公章还在使用着。涉案房屋所在的物业办由陕西旅游集团房地产开发公司的上级主管单位陕西海外旅游有限责任公司接管。陕西旅游集团房地产开发公司承认，当时是原业主郑谦把杨公社带到公司物业办，声称是以房顶账，要进行合同更名。公司才与杨公社倒签该份房地产买卖契约合同，之后杨公社便居住、使用该房屋至今。一审法院认为，郑谦在夫妻关系存续期间于1998年12月3日与陕西海外房地产开发公司签订海房买卖契字62号房地产买卖契约真实有效，并支付了房屋全款，属于夫妻共同财产。后二人于2007年8月22日在西安市莲湖区民政局离婚时，双方协议将所有夫妻共同财产归解芙芬所有。本案诉争房屋的所有权已归解芙芬，该房屋虽尚未办理房屋登记手续，但并非解芙芬所致，也不影响解芙芬实际拥有该房屋产权。杨公社与郑谦所签订的房屋抵租车款合同侵犯了合同第三人即解芙芬的利益，对于以房抵债的约定应为无效。杨公社与陕西旅游集团房地产开发公司签订的房地产买卖契约同时也侵犯了解芙芬的合法利益，根据合同法第52条，该合同应认定为无效合同。杨公社应向房屋实际所有权人解芙芬退还该房屋。综上所述，现解芙芬持据起诉请求确认杨公社与陕西旅游集团房地产开发公司签订的房地产买卖契约无效并要求杨公社退还涉案房屋，理由正当，应予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认被告杨公社与被告陕西旅游集团房地产开发公司签订的旅房买卖契字62号房地产买卖契约无效。二、本判决生效后十日内，被告杨公社退还原告解芙芬位于西安市莲湖区二环南路陕西海外西桃园商住楼561号XX环XX路XX园XX楼XX号房屋（78.97平方米）。案件受理费2685元，由杨公社负担。解芙芬已预交，由杨公社于本判决执行时一并支付解芙芬。本院二审期间，当事人没有提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。另查，甲方郑谦与乙方杨公社于2015年5月14日签订的《房屋抵租车款合同》约定，甲乙双方为保护各方合法权益，本着诚实信用，互惠互利原则，经协商一致，就甲方向乙方借款一事特签订本房屋抵押合同以作担保，具体内容如下：第一条抵押财产：甲方所有的位于西安市南二环西桃园小区2号楼5单元6层561号XX环XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房的一处房产（面积：79平米）。第二条抵押担保范围：本合同担保范围限于主合同项下甲方向乙方抵押租车款至2015年10月30日。第三条抵押房产的保管方式和保管责任如下：抵押房屋由甲方自行保管并使用，甲方应妥善保管该抵押房产，在抵押期内负有维修、保养、保证完好无损的责任。第四条在本合同有效期内，甲方可出售抵押房产；将所欠租车款在合同期限内逐步交付清抵押权人。第五条如在规定合同日期未能交付清租车款，双方进行房产公证、双方签订房产转让协议。第六条本合同生效后，如需延长主合同项下借款期限，或者变更合同其它条款，应经抵押人同意并达成书面协议。第七条抵押权的撤销：甲方按合同约定的期限交付清租车款，本抵押合同自行注销。第八条本合同生效后，甲乙任何一方不得擅自变更或解除合同。需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同各条款仍然有效。第九条双方商定的其他事项。第十条争议解决方式：甲、乙双方在履行本合同中发生争议，由双方协商解决。第十一条本合同由甲、乙双方签字，合同生效之日起生效。    本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，涉案房屋系郑谦与解芙芬夫妻关系存续期间购买，解芙芬与郑谦于2007年8月22日在西安市莲湖区民政局离婚时，双方协议：男方放弃家庭所有财产，家庭所有财产归解芙芬所有，解芙芬应当享有对涉案房屋的所有权。郑谦在与解芙芬离婚后，与杨公社于2015年5月14日签订《房屋抵租车款合同》，将涉案房屋作为其向杨公社借款一事的担保，抵押担保范围限于主合同项下郑谦向杨公社抵押租车款至2015年10月30日。之后，杨公社与陕西旅游集团房地产开发公司倒签了落款时间为1998年12月3日的《房地产买卖契约》，并实际占有房屋。根据本案当事人举证证据及现已查明的事实情况，杨公社虽然在诉讼中提交了郑谦与西安原驰汽车服务有限公司之间签订的《西安市汽车租赁合同》及加盖有该公司印章的《汽车明细》等证据，但上述证据只能表明郑谦与西安原驰汽车服务有限公司之间有债权债务关系，并不能证明杨公社与郑谦之间存在合法的借款关系和以房抵债关系，且杨公社在前后两次诉讼中就同一租车事实分别提交了西安原驰汽车服务有限公司及西安艺德汽车租赁有限公司出具的租车协议，杨公社的举证存在明显矛盾，郑谦也在本案诉讼中出具书面材料表明其行为系受胁迫所为。故，本案不宜认定《房屋抵租车款合同》系郑谦与杨公社以房抵债的真实意思表示。陕西海外房地产开发公司于2001年9月已更名为陕西旅游集团房地产开发公司，该公司在2008年3月被陕西省工商行政管理局以陕工商处字【2008】第1-443号《行政处罚决定书》吊销营业执照。杨公社在与陕西旅游集团房地产开发公司之间签订旅房买卖契字62号《房地产买卖契约》的落款日期虽然为1998年12月3日，但杨公社与陕西旅游集团房地产开发公司代理人均在一审诉讼中承认该协议为倒签契约，杨公社与郑谦没有就涉案房屋签订以房抵债协议，其与陕西旅游集团房地产开发公司签订的旅房买卖契字62号《房地产买卖契约》,也在该公司被吊销营业执照之后，双方之间具有明显的虚伪故意和通谋，所实施的民事法律行为应属无效。一审法院认定旅房买卖契字62号《房地产买卖契约》无效，并无不当。继而，一审法院判令杨公社退还解芙芬涉案房屋，亦无不妥。至于杨公社提及的一审程序问题，郑谦系本案第三人，其在一审诉讼中提交了书面意见，且一审承办人亦到清涧县看守所就本案相关情况对郑谦进行了调查核实，故一审审理程序并无明显不当。综上，杨公社上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2685元（杨公社已预交），由杨公社负担。本判决为终审判决。  审 判 长 何  强审  判  员 肖晓通审  判  员 朱利安 二〇一九年十一月五日书 记 员  周伟   1