浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7259号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州维亚斯酒店管理有限公司，住所地：浙江省杭州经济技术开发区**大街**6-1。 法定代表人：徐小虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐初兴，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：邵瑞青，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司，住所地：浙江省杭州经济技术开发区白杨街道**大街**6-3。 法定代表人：卢巧巧，总经理。 委托诉讼代理人：周毅、梅含笑，浙江京衡律师事务所律师。 上诉人杭州维亚斯酒店管理有限公司（以下简称维亚斯公司）为与被上诉人杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司（以下简称卡尔芙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初3294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：2017年7月9日，卡尔芙公司（出租方、甲方）与徐小虎（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将位于杭州经济技术开发区，瓯江大酒店裙楼（除现交通银行、点菜厅外）出租给乙方使用，房屋建筑面积约为3000平方米。乙方租赁该房屋作为酒店客房经营使用，并遵守国家相关法律法规规定，未经甲方同意及相关部门审批核准前，乙方不得擅自改变房屋使用用途。乙方暂以个人承租并签订合同，待乙方成立公司经营后，合同主体改为由公司与甲方之间的租赁关系，双方不再另行签订合同。2017年7月28日至2020年7月27日，年租金为1400000元；2020年7月28日至2023年7月27日，年租金为1456000元；2023年7月28日至2025年7月27日，年租金为1514240元。租金先付后用，其中2017年租金分两期支付，2017年7月31日前支付租金1000000元，2018年1月31日前支付剩余部分租金，2018年起乙方于每年7月28日之前支付下一整年租金。若在规定期限内，乙方没有按时交纳租金，应按逾期支付部分每日千分之二支付甲方违约金，乙方逾期缴纳租金超过15天的，甲方有权暂停水、电、气，有权解除合同并没收履约保证金，由此发生的经济损失由乙方承担。为了本合同的有效履行，乙方向甲方支付300000元作为履约保证金，乙方应于本合同签订之日支付甲方该履约保证金。乙方承租房屋、经营酒店期间，经营所涉及的工商、公安、安全、城管、质检、消防、环保、卫生、税务、水、电、煤、气、物业等一切相关证照、税、费、民事责任，行政责任，刑责等，全部由乙方负责处理，并承担费用，甲方应予以配合。租期内，房屋装修、设备设施更新、更换，各类酒店用品添置由乙方负责并承担费用，在房屋出现问题时，乙方应及时告知甲方。由于乙方装修改造不合理或使用不当原因造成损坏、故障、事故的，由乙方自行负责。酒店装修改造方案向甲方报备，若改变基本结构的应经甲方审阅并书面同意，且经有关部门审批、核准后，乙方方可施工，否则造成损失，由乙方承担责任。合同期满或解除合同移交租赁物时，乙方应当保持房屋、装修、酒店设备设施的现有状态。乙方有下列行为的，甲方有权单方解除租赁合同：（一）擅自改变酒店用途或房屋结构，经甲方提出未予以恢复原状的；（二）未按规定期限支付租金及其他费用超过15天的。合同期满（或协商解除合同应退还保证金的），乙方无违约行为，未损坏租赁物及相关设施设备移交手续办理完毕，甲方无息退还履约保证金。甲乙双方任何一方违反本合同条款的行为均为违约行为，守约方有权依据本合同及《中华人民共和国合同法》的有关规定追究违约方法律责任和经济责任；因任何一方的行为造成合同提前解除的，违约方应向守约方支付500000元违约金。甲乙双方有垫付对方相关债务、税、费的，双方应于三个工作日内支付对方垫付款，逾期支付的，每逾期一天应向对方支付垫付款千分之二的违约金。 上述合同签订后，卡尔芙公司向维亚斯公司交付了租赁房屋，维亚斯公司向卡尔芙公司支付了合同约定的第一年租金以及履约保证金。 2017年8月2日，杭州经济技术开发区瓯江酒店管理有限公司（房屋产权方、甲方）、卡尔芙公司（转租方、乙方）、徐小虎（受转租方、丙方）签订《转租同意证明》。该证明载明：甲、乙、丙经协商一致，甲方同意乙方将其依法承租的房屋部分转租给丙方使用；乙方依法承租的坐落于杭州经济技术开发区的房屋已征得甲方书面同意，由乙方将上述承租房屋的部分，即杭州经济技术开发区转租给丙方，该房屋建筑面积约2000平方米；乙方已与丙方另签订房屋租赁合同，租赁合同中该房屋的用途为经营酒店客房，丙方承诺按租赁合同中所载明的用途使用该房屋；丙方保证在转租期间未事先书面通知乙方，并由乙方按租赁合同的约定取得甲方的书面同意及按规定报经有关部门核准前，不擅自改变该房屋使用用途。 2017年8月11日，卡尔芙公司（出租方、甲方）与维亚斯公司（承租方、乙方）签订《补充协议》。该协议约定：为更好地履行双方于2017年7月9日签订的《房屋租赁合同》，再次明确双方责任，经甲方双方协商签订以下补充协议，协议中的条款与原合同具有同等法律效力；甲方负责此次酒店开业前外墙的整体效果改造，乙方不承担费用，后期乙方承租区域的外墙及灯光维护由乙方自行负责。该协议还约定了其他事项。 2017年11月22日，卡尔芙公司向维亚斯公司发送《告知函》，该函载明：现发现贵公司在改造过程中未经房东同意，将原主楼通往副楼的通道结构擅自改成隔间，根据双方的合同规定，请贵方于2017年11月30日前予以恢复。 2018年3月31日，卡尔芙公司（甲方）与维亚斯公司（乙方）签订《关于杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼楼梯改造问题的说明》，约定：现有杭州维亚斯酒店因自身开业消防审批需要，在装修规划中将杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼的开放景观楼梯设计为乙方的消防疏散楼梯使用，由于事先未向甲方沟通相关图纸和改造方案。为了乙方能顺利通过消防审批检查，乙方现向甲方沟通并保证：1.借用甲方大堂1-2楼楼梯暂改为乙方消防楼梯使用，待消防合格证审批完毕后，在甲方开业时间内由乙方负责拆除并恢复到甲方新装修时原结构和原貌；2.乙方消防合格证审批后，必须按双方约定的消防新整改方案予以整改和申报（即：3-5楼根据酒店原始结构与主楼连通，2楼通过卡尔芙酒店厨房面点间外加钢制消防疏散楼梯）；3.乙方承担上述改造的全部费用及由此带来双方后续的相关消防责任。 2018年5月15日，维亚斯公司经营的酒店正式开始营业。卡尔芙公司在维亚斯公司经营的酒店开业前完成了外墙改造工程。 2018年8月2日，维亚斯公司向卡尔芙公司支付第二年租金中的1000000元。2018年8月17日，维亚斯公司收到卡尔芙公司委托的浙江京衡律师事务所律师周毅、梅含笑于2018年8月16日邮寄的《律师函》。该《律师函》载明：一、贵司应在收到本函之日起三个工作日内立即向卡尔芙公司支付2018年度剩余租金400000元，并支付相应的违约金；二、贵司应在收到本函之日起三个工作日内立即将卡尔芙公司大堂1-2楼楼梯按照卡尔芙公司要求恢复到新装修时原结构和原貌，并继续履行《关于杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼楼梯改造问题的说明》的相关义务；三、若贵司未能在上述要求的时间内履行相应义务的，应及时联系卡尔芙公司或本律师说明延办事由，若未能按约办理的，本律师将根据卡尔芙公司的指令依法向法院提起诉讼。 2018年8月25日，维亚斯公司收到卡尔芙公司于2018年8月24日邮寄的《告知函》。该《告知函》载明：根据双方于2017年7月9日签订的《房屋租赁合同》约定：贵方应于2018年7月28日前支付下一整年的租金，截止2018年8月24日经我方多次口头、电话、发律师函催缴仍未支付该笔租金。按照双方签订的《房屋租赁合同》解除条款约定：未按规定期限支付租金及其他费用超过15天，我方可单方面解除本租赁合同。现正式通知贵方请于收到本告知函7日内保持房屋一切设施设备现状情况下搬离并注销该场所的经营主体，同时承担因贵方违约所产生的一切违约责任和赔偿。否则造成的全部法律后果由贵司承担。 2018年8月31日，维亚斯公司向卡尔芙公司支付400000元租金。同日，卡尔芙公司向维亚斯公司发送《通知函》。该《通知函》载明：2018年8月23日，我司向贵司发送了《告知函》，告知因贵司的违约行为，我司决定单方面解除2017年7月9日与贵司签订的《房屋租赁合同》，该告知函已于2018年8月25日由贵司签收。2018年8月31日，在我司向贵司送达《告知函》后，贵司向我司打款400000元，鉴于我司与贵司签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月25日解除，故我司就下列事项向贵司函告如下：1.我司与贵司签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月25日解除，我司与贵司不继续存在房屋租赁关系，故贵司于2018年8月31日向我司支付的款项400000元不作为房屋租赁费用，我司在扣除相应违约金后，会将剩余金额返还给贵司。2.贵司应于2018年9月1日前将位于杭州经济技术开发区，原瓯江大酒店裙楼（除现交通银行、点菜厅外）处的房屋进行腾退，在腾退过程中不得损坏我司原有的硬件设施及装饰装修，如有损坏，我司有权要求贵司按原价赔偿。3.若贵司未在本《通知书》告知的日期内腾退的，房屋内的物品、装饰等归我司所有，且我司有权强制腾退，由此产生的费用及造成的一切损失由贵司承担。4.根据《房屋租赁合同》第九条约定：贵司有下列行为的，我司有权单方面解除租赁合同：1.贵司擅自改变酒店用途或房屋结构的，经我司提出未予恢复原状的。2.贵司未按规定期限支付租赁或其他费用超过15日的。根据《房屋租赁合同》第十条约定：因任何一方的行为造成合同提前解除的，违约方应向守约方支付500000元的违约金。因贵司的违约行为导致本合同提前解除，故贵司应向我司支付违约金500000元。该金额我司优先在贵司已支付的费用中扣除，不足部分我司仍有权向贵司追究相应赔偿责任。 另查明：维亚斯公司于2017年8月21日登记成立，法定代表人为徐小虎，住所地为杭州经济技术开发区。2018年4月19日，维亚斯公司取得消防安全检查合格证。2018年5月2日，维亚斯公司取得特种行业许可证。 再查明：维亚斯公司于2017年10月27日与常山安迅电梯有限公司杭州分公司签订《房屋防水工程合同》，将租赁房屋屋顶防水工程发包给该公司施工，后维亚斯公司向该公司支付费用32511元。维亚斯公司于2018年4月2日与桐庐日有得消防设备维护有限公司签订《业务承包协议》，将内容为“三至五楼消防通道墙面装饰材料的拆除、抹平、刷白及其他相关消防检查、验收要求的事项，一、二楼消防通道另加轻质与装饰物隔断，一楼地面做独立封闭的消防间，通道出口朝向酒店停车场”的工程发包给该公司施工，后维亚斯公司向该公司支付费用48000元。维亚斯公司因固定证据需要，向浙江省杭州市钱塘公证处申请保全证据公证，为此支付公证费4000元。 卡尔芙公司向法院提出诉讼请求（变更后）：1.确认卡尔芙公司、维亚斯公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月25日正式解除；2.判令维亚斯公司向卡尔芙公司支付合同违约金500000元；3.判令维亚斯公司向卡尔芙公司支付房屋占用费用99726元（按合同约定的租金标准，自2018年8月25日起暂计算至2018年9月19日止，剩余费用计算至维亚斯公司实际腾退之日止）；4.判令维亚斯公司赔偿卡尔芙公司酒店大堂楼梯改造费用50000元；5.判令维亚斯公司配合卡尔芙公司办理维亚斯公司公司注册地址工商变更登记手续或将公司注册地址予以注销；6.本案诉讼费用由维亚斯公司负担。 维亚斯公司向法院提出反诉请求（变更后）：1.判令卡尔芙公司、维亚斯公司签订的《房屋租赁合同》继续履行；2.判令卡尔芙公司向维亚斯公司交付裙楼一楼、二楼的观光楼梯及楼梯后面的书吧；3.判令卡尔芙公司向维亚斯公司支付消防通道整改费用48000元、屋顶防水修理费用33170元；4.判令卡尔芙公司赔偿维亚斯公司迟延开业的违约损失1123836元（自2017年7月28日起至2018年5月15日止的租金损失）、公证损失4000元；5.本案诉讼费用由卡尔芙公司负担。 原审法院认为，卡尔芙公司、维亚斯公司之间的房屋租赁合同关系成立且合法有效，对双方均有约束力。双方应按约全面履行自己的义务。案涉《房屋租赁合同》约定，维亚斯公司应于2018年7月28日前向卡尔芙公司支付2018年7月28日至2019年7月27日的租金1400000元，维亚斯公司逾期缴纳租金超过15天的，卡尔芙公司有权解除合同。案涉《房屋租赁合同》还约定，维亚斯公司未按规定期限支付租金及其他费用超过15天的，卡尔芙公司有权单方解除租赁合同。维亚斯公司辩称上述约定违反法律规定，缺乏依据，本院不予采纳。维亚斯公司于2018年8月2日向卡尔芙公司支付租金1000000元，于2018年8月31日向卡尔芙公司支付租金400000元，故维亚斯公司未按规定期限支付租金已超过15天，合同约定的卡尔芙公司单方解除合同的条件已成就。卡尔芙公司于2018年8月24日向维亚斯公司邮寄《告知函》，主张解除案涉《房屋租赁合同》，具有合同依据。维亚斯公司于2018年8月25日收到卡尔芙公司邮寄的上述《告知函》，故案涉《房屋租赁合同》于该日解除。本院对卡尔芙公司要求确认案涉《房屋租赁合同》已于2018年8月25日解除的诉讼请求予以支持，对维亚斯公司要求双方继续履行案涉《房屋租赁合同》的反诉请求不予支持。案涉《房屋租赁合同》约定，因任何一方的行为造成合同提前解除的，违约方应向守约方支付500000元违约金。维亚斯公司未按约定期限支付租金超过15天，已构成违约，且其违约行为造成合同提前解除，卡尔芙公司有权要求维亚斯公司支付违约金。维亚斯公司辩称卡尔芙公司按合同约定主张的违约金500000元过高，请求予以减少，法院以卡尔芙公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等因素，酌情确定维亚斯公司支付卡尔芙公司违约金120000元。案涉《房屋租赁合同》已于2018年8月25日解除，维亚斯公司应支付自合同解除之次日起至维亚斯公司腾退租赁房屋之日止的房屋占有使用费。因维亚斯公司已付清至2019年7月27日止的租金，故维亚斯公司尚应参照合同约定的租金标准支付自2019年7月28日起至维亚斯公司腾退租赁房屋之日止的房屋占有使用费。关于卡尔芙公司要求维亚斯公司赔偿酒店大堂楼梯改造费用50000元的诉讼请求。根据双方于2018年3月31日签订的《关于杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼楼梯改造问题的说明》约定，维亚斯公司借用卡尔芙公司大堂1-2楼楼梯暂改为维亚斯公司消防楼梯使用，待消防合格证审批完毕后，在卡尔芙公司开业时间内由维亚斯公司负责拆除并恢复到卡尔芙公司新装修时原结构和原貌。虽维亚斯公司未履行上述约定的楼梯复原义务，但卡尔芙公司自认其也尚未对楼梯实施复原改造，其主张的改造费用50000元系其酌情估算，并未实际发生，故法院对卡尔芙公司的该诉请不予支持。关于卡尔芙公司要求维亚斯公司配合办理维亚斯公司注册地址工商变更登记或注销登记手续的诉讼请求，因案涉《房屋租赁合同》已解除，法院予以支持。关于维亚斯公司要求卡尔芙公司交付裙楼一楼、二楼的观光楼梯及楼梯后面的书吧的反诉请求。卡尔芙公司、维亚斯公司对该楼梯及其后面的书吧是否在维亚斯公司的租赁范围内存在争议。双方于2018年3月31日签订的《关于杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼楼梯改造问题的说明》约定，维亚斯公司借用卡尔芙公司大堂1-2楼楼梯暂改为维亚斯公司消防楼梯使用，待消防合格证审批完毕后，在卡尔芙公司开业时间内由维亚斯公司负责拆除并恢复到卡尔芙公司新装修时原结构和原貌。上述《关于杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼楼梯改造问题的说明》形成于双方房屋租赁合同关系形成后，根据其内容，该楼梯及其后面的书吧应不在维亚斯公司的租赁范围内。同时，案涉《房屋租赁合同》也已于2018年8月25日解除。法院对维亚斯公司的该反诉请求不予支持。关于维亚斯公司要求卡尔芙公司承担消防通道整改费用的反诉请求。根据案涉《房屋租赁合同》《关于杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼楼梯改造问题的说明》约定，该费用应由维亚斯公司自行承担。法院对维亚斯公司的该项反诉请求不予支持。维亚斯公司以卡尔芙公司交付的租赁房屋屋顶漏水且卡尔芙公司拒绝修理为由，要求卡尔芙公司承担屋顶防水修理费用，但维亚斯公司未能举证证明屋顶漏水事实、漏水原因以及其已就屋顶漏水向卡尔芙公司履行通知义务，故维亚斯公司要求卡尔芙公司承担屋顶防水修理费用，缺乏依据，法院不予支持。关于维亚斯公司要求卡尔芙公司赔偿迟延开业的违约损失的反诉请求。维亚斯公司主张其经营的酒店原计划至迟于2018年元旦开业，但卡尔芙公司至2018年5月中旬才完成外墙改造，导致其经营的酒店至2018年5月15日才开业。对此，该院认为，首先，维亚斯公司主张其经营的酒店原计划至迟于2018年元旦开业，但未能举证予以证明。其次，卡尔芙公司、维亚斯公司通过《补充协议》约定卡尔芙公司负责酒店开业前外墙的整体效果改造，卡尔芙公司也确已在酒店开业前完成了外墙改造。再次，维亚斯公司分别于2018年4月19日、5月2日取得消防安全检查合格证、特种行业许可证，而其经营的酒店于2018年5月15日开业，系在合理期限范围内。故维亚斯公司主张卡尔芙公司的外墙改造工作导致其经营的酒店迟延开业，缺乏依据，法院不予采纳。维亚斯公司还主张卡尔芙公司交付的租赁房屋存在严重安全隐患，需要整改，延误其经营酒店的开业时间，也缺乏事实依据，该院不予采纳。因此，维亚斯公司要求卡尔芙公司赔偿迟延开业的损失，缺乏事实依据，该院不予支持。维亚斯公司要求卡尔芙公司赔偿公证损失4000元，也缺乏依据，该院不予支持。综上，该院对卡尔芙公司的诉讼请求合理部分予以支持，对维亚斯公司的反诉请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司与杭州维亚斯酒店管理有限公司之间的《房屋租赁合同》已于2018年8月25日解除；二、杭州维亚斯酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司违约金120000元；三、杭州维亚斯酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司房屋占有使用费（参照《房屋租赁合同》约定的租金标准，自2019年7月28日起计算至被告杭州维亚斯酒店管理有限公司腾退租赁房屋之日止）；四、杭州维亚斯酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内配合杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司办理杭州维亚斯酒店管理有限公司注册地址的变更登记或注销登记手续；五、驳回杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回杭州维亚斯酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10297元（杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司预交10387元），由杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司负担7597元，由杭州维亚斯酒店管理有限公司负担2700元。反诉案件受理费7840.50元，由杭州维亚斯酒店管理有限公司负担。杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司于本判决书生效之日起十五日内向原审法院申请退费。杭州维亚斯酒店管理有限公司于本判决书生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，维亚斯公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、卡尔芙公司以自己的行为，选择了继续履行合同，不再享有合同解除权。即，案涉《房屋租赁合同》的解除条件尚未成就。1、根据《房屋租赁合同》上诉人应交纳租金的时间为2018年7月28日，卡尔芙公司向上诉人发送催讨租金的律师函时（2018年8月16日），根据合同约定，此时卡尔芙公司享有合同解除权。但卡尔芙公司并未行使该权利，而是发函向上诉人催收剩余租金，即卡尔芙公司以自己的行为放弃了合同解除权，选择了继续履行合同。上诉人于2018年8月17日收到了卡尔芙公司催讨租金的律师函，要求上诉人在收到函件后3天交纳租金。该函已变更了原合同约定的付款期限。因此根据合同约定卡尔芙公司只有在变更期限届满后15天，即2018年9月4日上诉人仍未全额支付租金的情况下，才享有合同解除权。而事实上，上诉人在2018年8月31日已交纳了剩余的租金，因此合同约定的解除条件并未成就。另，上诉人依约向卡尔芙公司足额交纳了下一年度即2019年7月至2020年7月的租金，卡尔芙公司予以收受，未提出异议，亦未退还，可见卡尔芙公司以自己的行动表明同意继续履行双方之间的合同。2、上诉人迟延支付租金有其抗辩事由。（1）卡尔芙公司违约在先：上诉人早在2017年底就完成了酒店的装修等工作，因卡尔芙公司提供的房屋不符合经营酒店的消防要求，且外墙迟迟未改造完成等原因，导致上诉人的酒店未能依计划开业（在符合消防要求及外墙改造完成后，上诉人才能开业，一审法院在此问题的认定上存在逻辑错误），给上诉人造成了重大经济损失。（2）卡尔芙公司催讨租金的律师函寄送有瑕疵：其填写的收件人并非上诉人的法定代表人，且快递面单上并未明确注明寄送的材料为催讨租金或解除的函件，不足以引起一般人的重视。3、即使认定上诉人迟延交纳租金，构成违约，亦属轻微违约，并未使合同目的不能实现，并非根本性违约，不足以据此解除合同。根据《房屋租赁合同》上诉人应交纳租金的时间为2018年7月28日，金额为140万元。2018年8月2日上诉人已向卡尔芙公司交纳租金100万元（71%的租金已交纳）。2018年8月16日卡尔芙公司向上诉人发函催讨租金，2018年8月31日上诉人交纳剩余租金（40万）。另外，上诉人在合同签订时已向卡尔芙公司交纳了30万元的履约保证金，在上诉人拖欠租金时，卡尔芙公司可将该保证金抵作租金，因此上诉人拖欠的租金仅为10万元。根据上述事实可知，上诉人拖欠租金的时间较短(100万部分逾期5天，40万部分逾期1个月)，拖欠的金额占全年租金的比例较小（约7%），且拖欠的是房屋尚未使用期间的租金，并未给卡尔芙公司造成多大损失，该种损失也可以根据合同以违约金的形式予以弥补，并未使卡尔夫公司的合同目的不能实现。且卡尔夫公司是在收取全额租金后的两个月再向人民法院提起诉讼，一审法院仍据此判决解除合同，不符合法律公平正义的精神。二、卡尔芙公司恶意解除合同，意图获取不正当利益。1、2018年8月2日上诉人已交纳100万元租金的情况下，在2018年8月24日上诉人通过微信与卡尔芙公司的法定代表人卢巧巧联系，表示2018年8月底前交纳剩余40万租金，卢巧巧并未提出异议，也未有要解除合同的告知。上诉人多次打电话给卢巧巧，不接听，也不回复。但同日卡尔芙公司却向上诉人发出解除合同的《告知函》。明明有最直接、最畅通的沟通方式或告知途径，卡尔芙公司却故意不采取，其行为明显有违诚信。2、根据《房屋租赁合同》第8条第2款约定，合同期满或解除合同移交租赁物时，乙方应当保持房屋、装修、酒店设施设备的现有状态。尽管该约定显失公平，但若合同解除，卡尔芙公司必然会依上述约定要求房屋的装修、酒店设施设备归其所有。上诉人为装修、购置设施设备等投入了七、八百万，本打算租赁7年多（2017年7月28日-2025年2月27日）。卡尔芙公司却在上诉人仅租赁1年多（刚完成装修、正式营业使用才3个月），就提出解除租赁合同，显然是为获取不正当利益。若如此即可判决合同解除，是对上诉人的极大不公，也不利于合同稳定和交易安全。三、一审判决还存在以下认定错误之处：1、一审法院关于裙楼一楼、二楼的观光楼梯及楼梯后的书吧不包含在租赁范围内的认定，显属错误。（1）从合同约定来看：双方在《房屋租赁合同》第一条房屋概况中已明确约定“甲方（卡尔芙公司）将位于杭州市经济开发区，瓯江大酒店裙楼（除现交通银行、点菜厅外）出租给乙方（上诉人）使用”，裙楼一楼、二楼的观光楼梯及楼梯后面的书吧包含在双方约定的租赁范围内。（2）从房屋实际面积来看：《房屋租赁合同》约定租赁房屋的面积约为3000平方米，如果将裙楼一楼、二楼楼梯算上，租赁房屋的面积为2880平方米，如果不将裙楼一楼、二楼楼梯算上，租赁房屋的实际面积仅为2765.8平方米，与约定的3000平方米差距更大。显然，裙楼一楼、二楼楼梯属于租赁范围内。（3）从房屋的用途来看：双方在签署《房屋租赁合同》时已明确约定房屋的用途是经营酒店，如果裙楼一楼、二楼楼梯不属于租赁范围内，案涉房屋没有消防楼梯，将不符合经营酒店的要求，上诉人就不会租赁案涉房屋。（4）至于《关于杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼楼梯改造问题的说明》：该说明的内容系卡尔芙酒店单方制作，上诉人为尽早开业，迫于无奈而签署，并非真实意思表示。租赁范围应以租赁合同为准。2、一审法院不支持上诉人向卡尔芙公司主张的案涉房屋漏水导致的维修费用，显属错误。上诉人在一审中提交的《房屋防水工程合同》及费用支付凭证足以证明屋顶漏水事实及上诉人为维修屋顶所支付的费用。在卡尔芙公司未尽到房屋适租义务和维修义务的情况下，上诉人代卡尔芙公司对屋顶进行防水维修，其后向卡尔芙公司主张相应维修费用并无不当，至于是否就屋顶漏水通知卡尔芙公司并不影响上诉人要求卡尔芙公司支付相应的维修费用。3、一审法院不支持上诉人要求卡尔芙公司赔偿迟延开业的违约损失，显属错误。只有在消防符合国家要求、外墙改造完成后，上诉人才可开始营业，这也就意味着开业的时间必然要晚于取得消防安全检查合格证、特种行业许可证的时间。一审法院以上诉人在取得上述合格证、许可证后的合理期限内开业为由，驳回上诉人要求卡尔芙公司赔偿迟延开业的损失，逻辑上存在错误。综上，本案当事人投资重大资产，仅因为“轻微违约”（更何况上诉人的“轻微违约”有其抗辩理由，系卡尔芙公司在先违约导致）就解除合同，不仅不能实现合同目的，对当事人造成损失，对社会造成损失，不利于合同稳定及当事人预期，造成严重不公。一审法院确认案涉《房屋租赁合同》解除显属错误。另外，一审法院有关租赁范围和卡尔芙酒店违约行为给上诉人造成的损失认定错误。请求二审法院撤销杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初3294号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求，改判上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》继续履行；本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人卡尔芙公司答辩称：本案合同约定的解除权的条件已经成就，上诉人对此没有反驳。延迟支付租金是事实，上诉人没有尽到按时缴纳租金的义务。上诉人主张的延迟支付租金仅仅轻微违约，理由是被上诉人给上诉人发的律师函上面给了上诉人三天的宽限时间，所以合同解除的条件就应该是三天满了以后再加15天，也就是18天以后，被上诉人才能解除合同，这是上诉人的第一个理由。法律没有这样的规定，说被上诉人催告了以后，被上诉人就把这个时间往后延了。租赁合同当中，原先的约定要求上诉人支付租金并且承担违约金和解除合同是两个并列的条款。合同上没有约定说催告了以后，可以往后延15天时间。上诉人的第二个理由，被上诉人收到上诉人的钱没有表示异议。事实是被上诉人收款以后向上诉人发函要求上诉人提供账户，被上诉人不接受上诉人的租金，要求退还上诉人的租金。 上诉人第三个理由，表示被上诉人违约在先，案涉房屋没有消防楼梯，所以交付的房屋是不合格的。有没有消防楼梯，上诉人在承租的时候不知道吗？2018年3月份，上诉人认为是被上诉人单方面制作，上诉人是为了委曲求全，不是代表上诉人真实意思签订的合同书。这份函上面，一方面表明了观光楼梯是上诉人向被上诉人借用的。前提很明确，这是被上诉人的，上诉人向被上诉人借的，上面也写清楚了。为什么要借租用或者借用观光楼梯，因为最早时候的消防的审批意见是在一、二楼的外墙搭建钢梁楼梯作为消防楼梯使用，但是因为上诉人的开业时间很急，所以借用。所谓“我寄送的律师函有瑕疵”。居然认为不是寄给徐小虎的，是寄给徐以群的，所以有瑕疵。上诉人在一审中的诉讼代理人是徐以群。而且上诉状当中上诉意见的第1页也很明确的，讲了上诉人于8月17号收到了律师函。是上诉人收到了，不是徐以群收到了。律师函不存在不足以引起重视的问题。然后上诉人后面陈述其都是及时缴纳租金的，唯独40万的是轻微的吗？在一审当中，法院还查明的一个事实，上诉人从第一年租赁房屋开始就拖欠租金，第一期的租金应该在什么时候支付？2018年1月份之前支付第一年的剩下40万租金。一直到什么时候付了，分了四笔一直到2018年的5月份，才把第一年的付清。第二年，被上诉人催告了，一直催打电话发函。最后到什么时候，被上诉人给上诉人发了解除通知了，上诉人才付剩下的40万，然后上诉人说这是轻微违约。这是轻微吗？上诉人陈述30万元的质保金是可以拿来抵扣租金，在这个之前上诉人有没有提出过；履约保证金在合同当中它是违约金的性质，可以抵扣吗？如果被上诉人进行抵扣，就是被上诉人违约了。所以上诉人所提出的所谓其只欠了10万元的租金。这不是一个数学加减法的问题，这是真正是一个诚信的问题。上诉人又认为是被上诉人恶意解除合同，意图谋取不正当的利益。请问上诉人如果你是出租方，在收不到租金的情况之下在，会采取什么行为？继续催让其继续违约。上诉人还提出愿意付违约金，到现在为止，上诉人也没有付过违约金。 被上诉人不存在违约在先，上诉人的所有理由都是在被上诉人起诉之后，上诉人提出反诉之后才提出来的。房屋交付时间是2017年，到2018年11月止，这么长的时间都没有提出过上述的理由。上诉人没有证据证明其向业主提出上述要求。反而被上诉人有证据证明要求上诉人恢复擅自装修的原貌，返还观光楼梯等。上诉人上诉称原审法院认定错误的部分，其实认定错误的部分归根到底就是一个问题，就是关于个观光楼梯的问题。2018年所签订的这份协议已经写的很明确了，是借用的。上诉人自己提供了一份审批表，这个审批表上面审批出来的面积2880平方米，上诉人的意思是这个审批表含了观光楼梯的。上诉人自己有没有注意到一个问题，就是这个审批表是什么时候去申请审批的？是在2018年3月22日，上诉人报备的面积2880平方米。上诉人与被上诉人签的那份观光楼梯的使用协议是在上诉人报备之后。也就是从这个上面，其自己提供的证据，上面也说明了观光楼梯并不包含在上诉人的这个装修范围之内。其次，在长达一年多的租赁过程当中，上诉人有没有向被上诉人提出过，说租赁的面积不足？说这个观光楼梯是上诉人的，被上诉人应该交付给上诉人。另外关于漏水的问题，一审判决当中也认定有这个事实，按照上诉人现在的理由，上诉人说不需要提出，只要向上诉人主张就行了。上诉人不提出，自行把这个漏水的地方补掉了，然后说这是被上诉人的责任，被上诉人怎么知道是房屋本身漏水还是上诉人装修导致的漏水，因为上诉人没有证据证明。按照合同的约定，被上诉人行使合同的解除权，符合合同约定和法律规定，应当予以维持。 二审法院，上诉人维亚斯公司提交如下证据： 1、扣款业务自助回单，上诉人按约支付了2019年7月28日到2020年7月27日期间的租金，卡尔芙公司予以收受。证明卡尔芙公司以自己的行为表示了继续履行合同，与起诉解除行为明显是矛盾的。 2、消防安全检查合格证，证明消防验收已经将裙楼一楼二楼的观光楼梯面积计算在内，那么租赁的面积也仅2880平方米。根据合同约定是3000平方米，如果把这部分除掉更加不符合合同约定的面积。 3、微信聊天记录，证明上诉人与被上诉人协商交付租金的问题，在上诉人提出剩余40万元租金于2018年8月底支付时，被上诉人并未反对，更未告知不按时支付租金被上诉人将行使合同解除权。 被上诉人提交建设工程竣工验收消防备案情况登记表一份。证明上诉人是在2018年3月22日向消防部门申请备案，当时备案的装修面积2880平方米，而双方协商借用观光楼梯作为消防楼梯使用的时间是在2018年的3月31日。在上诉人提交申请备案之后，才向被上诉人借用楼梯的。上诉人的装修面积就已经是2880方，所以说上诉人的上诉理由，上诉人提供的第二份证据是不能成立的。 被上诉人对上诉人提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但是对关联以及证明对象有异议。租金支付时间是2019年7月28日、29日，这个时候被上诉人已经起诉上诉人。不代表说被上诉人接受了上诉人的款项，被上诉人被动的接受上诉人的款项就是认为同意继续履行合同。收到款项之后，卡尔芙公司发函要求上诉人提供账户退还租金，但是上诉人不提供。 对证据2的真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议。该证据不能达到其证明目的，卡尔芙公司提供反驳证据，在借用观光楼梯之前，装修面积是2880方，也是符合原合同当中所约定三千平方米，这样的一个标准，也不能证明说观光楼梯就应该是属于上诉人的。 对证据3的真实性没有异议，但是对关联系、证明对象有异议。上诉人认为只要跟卡尔芙公司法定代表人联系了，就要回复，就要同意你的要求，这是上诉人的逻辑。在催费之前，卡尔芙公司法人卢巧巧跟上诉人联系的更多。上诉人有没有回复？卡尔芙公司发了催款的律师函，上诉人有没有回复？上诉人从来没有提到过，说其迟延付租金或者缓交租金的理由是因为房屋本身有问题（包括漏水、消防楼梯）。 上诉人对被上诉人的证据质证意见：对被上诉人提交的证据的三性没有异议。对证明对象有异议，2880平方米面积，上诉人装修的时候就已经把观光楼梯计算在内的。 上诉人与被上诉人提交的证据，经双方当事人质证后，本院认证如下：上诉人提交的证据1、2、3的真实性被上诉人均没有异议，对真实性本院予以确认，但对证据的证明目的均不予采纳。上诉人对被上诉人提交的证据三性没有异议，本院对该证据的三性予以采纳。 双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。另查明：维亚斯公司于2019年7月28日、29日分两次向卡尔芙公司支付了2019年7月28日至2020年7月27日的租金140万元。 本院认为，关于上诉人维亚斯公司要求继续履行与卡尔芙公司签订的《房屋租赁合同》的上诉请求。卡尔芙公司与维亚斯公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按合同约定履行。 《房屋租赁合同》约定，维亚斯公司未按规定期限支付租金及其他费用超过15天的，卡尔芙公司有权单方解除租赁合同。2018年7月28日前，维亚斯公司应向卡尔芙公司支付2018年7月28日至2019年7月27日的租金1400000元，维亚斯公司未在合同约定的时间支付上述租金。2018年8月2日，维亚斯公司向卡尔芙公司支付租金1000000元。2018年8月17日，维亚斯公司收到卡尔芙公司委托的律师邮寄的《律师函》，该函明确要求维亚斯公司在收到函件之日起三个工作日内立即支付2018年剩余租金400000元，并支付相应的违约金；……。维亚斯公司收到该《律师函》后未支付2018年剩余的租金400000元。2018年8月25日，维亚斯公司收到卡尔芙公司于8月24日邮寄的《告知函》，明确告知解除租赁合同。维亚斯公司直到8月31日向卡尔芙公司支付2018年剩余的租金400000元。从现有证据来看，维亚斯公司违反合同约定的义务，逾期缴纳租金超过15天，卡尔芙公司有权依据合同的约定行使解除权，原审法院判决解除合同并无不当。关于本案的违约金，原审法院以卡尔芙公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等因素，酌情确定维亚斯公司支付卡尔芙公司违约金120000元并无不当。在本院审理期间，虽然维亚斯公司已经将2019年7月28日至2020年7月27日的租金支付给卡尔芙公司，但卡尔芙公司明确表示不同意继续履行合同，收到的租金在扣除相应的违约金后将剩余金额返还卡尔芙公司。而维亚斯公司明知逾期支付租金的行为已经违约，到本院调查时，也没有向卡尔芙公司支付违约金，故本院对维亚斯公司上诉要求继续履行合同的上诉请求不予支持。鉴于维亚斯公司上诉仅主张继续履行合同，故其在一审中的其它反诉请求在本院二审中未作主张，故本院对维亚斯公司上诉的其它理由不作评论。综上，维亚斯公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律、实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10297元，由上诉人杭州维亚斯酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 金瑞芳 审判员 张一文 二〇一九年十月三十一日 书记员 何英杰