河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终6456号上诉人（原审原告、反诉被告）：南阳市新亚电力实业有限公司。统一社会信用代码9141130061464584XB。住所地：南阳市人民北路。法定代表人：周方奇，任总经理。委托诉讼代理人：刘淼，河南梅溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹玉凤，河南吾衡律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：南阳市易达二手车交易市场有限公司。统一社会信用代码91411303791902093A。住所地：南阳市信臣路与邓禹路交叉口东北角。法定代表人：柏洪彬，任总经理。委托诉讼代理人：段广飞，男，汉族，1978年9月27日出生，住南阳市，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄丽，河南宛英律师事务所律师。上诉人南阳市新亚电力实业有限公司（以下简称“新亚公司”）因与上诉人南阳市易达二手车交易市场有限公司（以下简称“易达公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2018）豫1303民初6321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人新亚公司的委托诉讼代理人刘淼、尹玉凤，上诉人易达公司的委托诉讼代理人黄丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新亚公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判易达公司将位于信臣路与邓禹路交叉口东北角国有土地证号为宛龙国用（十）字104**土地，拆除建筑物，恢复原状，返还给上诉人；2、请求依法撤销一审判决第三项，改判上诉人不返还被上诉人租金66万元。事实与理由：一一审判决第二项，未判决被上诉人拆除地上建筑物、恢复原状的处理不当。1、上诉人提出诉讼请求，一审对此未作评判。2、根据双方土地使用权租赁合同第十一条约定，因不可抗力致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担。本案解除合同的原因是政府征收，双方均承认2017年2月合同已经解除，按照土地使用权租赁合同第十条约定，被上诉人应当在合同解除后30日内与上诉人办理交接手续，将设备腾清，并将租赁范围内的垃圾等清理干净，租赁期内所租场地搭建的建筑物在合同终止或者解除时应自行拆除。二审应当予以改判。二、被上诉人在租赁合同关系解除后仍然占有使用涉案土地至今，应当依法向上诉人支付占用费及承担违约责任。一审判决上诉人返还被上诉人交纳的66万元租金，处理不当，应当改判。易达公司答辩称，一、新亚公司无权要求拆除地上建筑物。新亚公司的土地在2017年1月15日经南阳市政府下发收回土地使用权决定，已经丧失合法使用权，新亚公司已经不是该宗土地的使用权人。根据《物权法》第148条规定，新亚公司仅仅是获得退还剩余年限土地出让金的权利，该宗土地上的房屋及其他不动产是易达公司所建，如何拆除与新亚公司无关。二、新亚公司要求支付土地占用费的请求不能成立。新亚公司的土地已经被收回，同时也被注销土地证，新亚公司对该宗土地不享有权利，无权要求易达公司参照租赁合同约定支付占用费。一审对此处理正确。易达公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决第一项及第二项内容；2、驳回新亚公司起诉。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、本案的土地使用权在2017年1月15日由南阳市政府下发行政决定提前收回土地。按照《物权法》第28条规定，该宗土地使用权因政府收回，被上诉人已丧失权利，一审对此认定错误。2、根据《物权法》第148条规定，政府提前收回土地使用权的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。上诉人租用被上诉人的土地后，实现“四通一平”，投资建设建筑物，该部分应当由政府直接补偿给上诉人。二、被上诉人主体不适格。根据《物权法》第28条规定，自人民政府收回决定生效时涉案土地使用权已经发生变动，被上诉人已经丧失土地使用权。无权提出解除租赁合同的诉请，同时也不符合《民事诉讼法》第119条关于原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人或者其他组织的规定。三、一审处理不妥。1、新亚公司已经丧失土地使用权，一审判决上诉人交还土地不妥。2、判决上诉人返还土地，同时不予补偿，使上诉人投资的几百万元的资产，得不到任何赔偿，有失公平。四、一审程序不合法。1、新亚公司与上诉人均未提出解除合同，一审判令解除合同判非所诉。2、一审法院应当调取土地评估报告，而未调取。3、一审中上诉人提出反诉，要求新亚公司支付地面建筑物价值及停业损失，一审法院不予受理鉴定申请，直接驳回程序错误。新亚公司答辩称，一、本案不适用《物权法》第28条规定。南阳市人民政府关于收回案涉土地使用权的决定并没有发生法律效力；政府虽然决定收回案涉土地使用权，但至今未签订补偿合同，故新亚公司也无法给易达公司补偿，我方同意对易达公司建筑物的补偿归易达公司所有。易达公司称新亚公司获得8000万元补偿无事实依据。二、《物权法》法第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，新亚公司的土地使用权至今仍在生效之中，新亚公司是适格的原告。三、一审判决易达公司交还土地正确。案涉合同不能履行是政府行为所致，合同的解除并不以补偿为前提。易达公司即使受到损失也应当是政府造成，根据双方租赁合同第11条约定，不可抗力原因造成的合同解除，双方互不承担责任。易达公司同意自2017年1月15日终止合同履行，符合合同解除的情形，易达公司返还土地与事实及法律均有依据。四、一审程序合法。新亚公司诉讼请求第一项就是解除合同，一审判令合同解除，并非判非所诉。新亚公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除其与易达公司之间签订的《土地使用权租赁合同》;2、判令易达公司支付土地租金至返还土地之日止（截止2018年9月1日拖欠租金27.5万元），判令易达公司赔偿拖欠土地租金的占用费（按照中国人民银行同期贷款利率计算）及违约金（按日千分之二计算）;3、判令易达公司30日内搬离该土地、恢复原状、返还土地，逾期按双倍支付租金;4、诉讼费及保全费由易达公司负担。易达公司向一审法院反诉请求：判令新亚公司退还2017年6月1日交纳的租金66万元并赔偿场地建筑物价值及经营损失。一审法院认定事实：2013年3月31日，以新亚公司为甲方、易达公司为乙方签订《土地使用权租赁合同》一份，主要内容是：一、甲方将位于南阳市信臣路与邓禹路交叉口东北角土地使用权约50余亩出租给乙方使用，国有土土地证号为宛龙国用（十）字第104**二、乙方承租该土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权；三、乙方不得擅自转租本土地使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同；四、乙方在使用期间，所需水、电、路由乙方自行解决，费用由乙方承担，如需办理相关手续由乙方办理，甲方给予协助；五、现有场地的清理工作由乙方负责，甲方协助。甲方应保证该场地与四邻无纠纷。若因四邻导致乙方不能按期进场施工，合同执行日期应顺应或终止合同，甲方退还乙方定金；六、乙方租用期间，相关税费按照国家规定，双方各自承担相应部分。（即乙方承担经营期间的相关税费，甲方承担土地使用等方面的相关税费）若因费用缴纳问题影响租赁经营的，按照各自的责任承担赔偿义务；七、乙方在租赁经营期间所发生的所有事故，由乙方承担责任，与甲方无关；八、租赁期间为6年，从2014年4月1日至2020年4月1日，合同到期后，如甲方仍对外租赁该土地，在同等条件下乙方优先；九、本合同签订15日内，乙方应向甲方支付定金10万元，如本合同不能履行，甲方返还乙方定金10万元。经双方商定，前三年每年租金为60万元，第四年至第六年年租金为66万元。租金的交纳采取按年支付、先付后用的方式，每年4月1日前10天，由乙方交纳给甲方，如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交租金外，还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同；十、合同约定的租赁期间届满或双方协商一致解除合同后30日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离，将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。乙方逾期撤离（搬离）租金按双倍由乙方赔偿甲方。租赁期内在所租场地搭建的建筑物，合同终止或解除时，乙方自行拆除，逾期30日仍不拆除，归甲方所有。如甲方同意留用，可参照市场价由甲方收购。若涉及政府拆迁等事宜，政府补偿建筑物拆迁费及土地租赁未到期的损失，归乙方所有。如甲方不按期收回土地，损失由甲方自行承担；十一、在租赁期内，因不可抗拒的原因至双方解除合同，由此造成的损失，双方互不承担责任；十二、争议解决方式：双方协商，协商不成向南阳市卧龙区人民法院起诉解决；十三、经双方协商一致，可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；十四、本合同自双方签字盖章后生效；十五、本合同一式四份，双方各持两份，具有同等法律效力。合同签订后，易达公司进入场地进行了场地清理并进行了基础设施建设施工，吸纳商户进入场地经营。易达公司于2014年4月3日支付新亚公司租金60万元，2015年3月26日支付新亚公司租金60万元、2016年4月11日支付新亚公司租金60万元，双方正常履行合同。2017年1月12日，南阳市人民政府出台宛政土【2017】9号“南阳市人民政府关于收回南阳市新亚电力实业有限公司国有建设用地使用权的决定”，内容是：南阳市新亚电力实业有限公司，根据《中华人民共和国规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，为实施城市规划，市政府决定依法收回你单位以出让方式取得，位于卧龙区七里园乡××国道北，用途为商服，面积为38770.4平方米的国有建设用地使用权（其中3516.2平方米在修建信臣路时已给予补偿），纳入土地储备，并对35254.2平方米国用建设用地使用权给予相应补偿，同时注销宛龙土国用字第10462号国有土地使用证。2017年1月15日，新亚公司向易达公司发出“关于终止租赁合同的函”，内容是：南阳市易达二手车交易市场有限公司，根据南阳市人民政府宛政土（2017）9号文件精神关于收回南阳市新亚电力实业有限公司国有建设用地使用权的决定，贵我双方于2013年12月31日签订的租赁合同应予终止。请贵公司立即着手清理现场，清理过程中所涉及的相关问题双方协商解决。2017年2月7日，易达公司在经营场地内发出“通告”，内容是：各位商户，因接到新亚电力实业有限公司通知，易达二手车交易市场所用土地已被南阳市政府征用为储备地。新亚电力实业有限公司与易达二手车市场合同终止解除。市场需要搬迁，具体如下：1、自接到新亚电力实业有限公司通知起，易达二手车市场停止一切对外广告宣传、招商等活动。权利配合市政府、新亚电力做好拆迁工作；2、已入住的商户，请做好搬迁准备工作，并于2017年6月底搬迁完毕；3、自通告之日起合同没有到期的商户，请到市场办公室办理退租等相关手续，并视情况给予适当补偿；4、对于合同将要到期的商户，易达二手车市场将不再与其续租，请做好搬离准备。望广大商户谅解。同日，易达公司向商户发出“函告”，内容是：各商户，根据南阳市政府宛政土【2017】9号文件要求，该场地已被市政府规划征用为其他用途，现需要着手搬迁，请做好搬迁的各项准备工作，务必于2017年6月第搬迁完毕。其中十四家商户签字同意，部分商户搬迁停业，易达公司支付退租商户租金约55万余元。2017年5月31日，易达公司支付新亚公司租金66万元（2017年4月至2018年4月）。2017年9月16日，易达公司向新亚公司送达“函告”，内容：南阳市新亚电力实业有限公司，我公司自收到贵公司【关于终止租赁合同的函】并按照2017年3月会议内容，我公司人员积极配合，布置工作，张贴易达公司拆迁公告，分别给商户送达拆迁公告并做商户思想工作。易达市场也进行了清算，同时市场停止了一切招商、广告宣传等工作。待双方有关财产清算工作内容会议后，贵公司又告知我市场不再拆迁，让市场继续经营。上述贵公司的行为给我市场经营造成严重影响，招商工作无法再推进，导致一部分商户提前搬离市场，另一部分商户商议不再与我方继续合作，致使目前市场一片冷落，经营严重受损。迫切希望贵公司派人就市场现状商议后续事宜。2018年元月15日，易达公司再次向新亚公司送达“函告”，内容：南阳市新亚电力实业有限公司，2017年9月我公司已送达【函告】，真诚邀请贵公司前来市场查看、协商，至今未果。现再次迫切诚恳邀请贵公司派人于一周内来我市场实地查看，就市场现状商议后续事宜。双方至今无协商结果，形成本案诉讼。一审法院认为，双方当事人在平等自愿基础上，经过充分协商，于2013年12月签订“土地使用权租赁合同”，合同内容不违反法律规定，为有效合同。2017年1月15日，新亚公司依据政府文件，通知易达公司终止租赁合同的履行，易达公司也认可于2017年2月双方租赁合同终止履行，故双方租赁合同于2017年2月解除。根据《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，政府明文对案涉国有土地使用权做出收回决定，但土地收回是一个过程，包括立案、调查取证、拟定收回方案、听证、报批、下达收回决定书、注销登记、补偿等程序，现土地使用证未注销，相关的土地收回程序未完成，案涉土地使用权仍新亚公司告享有，易达公司应将土地使用权予以归还。因双方所签订的协议2017年2月解除，故新亚公司主张的2017年4月之后租金及租金的占用费、违约金，无法律依据，不予支持。合同终止履行后，易达公司即向商户发出“函告”，着手搬迁，停止了招商、广宣等工作，协商商户退租事宜等，经营处于异常状态，新亚公司收取的租金66万元，失去合同依据，无事实与法律依据，应予以退还。易达公司所称的若涉及政府拆迁等事宜，政府补偿建筑物拆迁费及土地租赁未到期的损失，归乙方所有，因政府仅下发文件，并未实际收回，未对场地的建筑物进行补偿，且事涉土地收回，双方当事人均无过错及明显违约行为，故易达公司所主张新亚公司支付地面建筑物价值及经营损失的请求，未达到实现的条件，易达公司可与新亚公司进行协商处理，不予审理。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，判决：一、新亚公司与易达公司于2013年12月签订的“土地使用权租赁合同”于2017年2月解除；二、判决生效后三十日内，易达公司将位于南阳市信臣路与邓禹路交叉口东北角国有土地土地证号为宛龙国用（十）字第104**地一宗返还新亚公司；三、判决生效后三十日内，新亚公司退还易达公司租金66万元；四、驳回新亚公司的其他诉讼请求。五、驳回易达公司的其他诉讼请求。案件受理费5425元，反诉费10400元减半收取5200元，退还易达公司5200元，以上合计10625元，由新亚公司负担5425元，易达公司负担5200元。本院二审审理期间，合议庭根据当事人双方的诉辩意见，并征得双方当事人同意，归纳本案的争议焦点为：1、案涉租赁合同是否已经解除；2、一审判决对合同解除后的处理结果是否妥当；3、新亚公司是否应当返还收取易达公司的66万元款项。本院经审理认定的事实与一审认定事实一致。本院认为，新亚公司与易达公司签订的土地使用权租赁合同是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。新亚公司向易达公司交付土地后，易达公司在土地租赁期间内，依照约定支付租金，双方均无违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案的双方当事人在因为不能归责于双方的原因出现后，协商解除合同，在新亚公司发出解除合同的要约后，易达公司同意终止合同履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”新亚公司基于合同约定的解除条件，通知易达公司终止履行合同，该通知已经到达易达公司，且双方均认可2017年2月合同解除。一审因此判决案涉合同已经于2017年2月解除，该确认事实清楚，法律依据充分，本院予以认同。新亚公司在诉讼请求中要求确认合同解除，故易达公司关于一审判非所诉的理由不能成立，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉合同解除的原因是政府拆迁行为，因双方当事人均无过错，易达公司要求新亚公司赔偿损失无法律依据。双方当事人合同约定，因政府拆迁导致合同解除的，政府对于地上建筑物等设施的补偿归易达公司所有。本院认为，地上建筑物等设施的补偿系政府拆迁行为引起的行政法律关系，故尽管双方当事人约定地上建筑物等设施的补偿归易达公司所有，但被拆迁主体问题不属于本案应当审理的问题，因政府补偿未进行，一审对易达公司的该项反诉请求另行处理，并无不当。易达公司对此的上诉请求本院亦不作处理。因本案的合同性质属于不动产使用权，在本案的合同解除后，新亚公司作为土地使用权人需要对被征用的土地使用权办理相关行政拆迁手续，故其要求返还土地的诉讼请求应予支持，一审对此处理符合合同法第九十七条规定，本院对此予以维持。鉴于本案合同履行过程中新亚公司对易达公司地面建筑物的建造未提出异议，视为其认可易达公司在其土地上承建房屋等进行的不动产扩建行为，因案涉合同履行期限尚未届至，故对于不动产的建设费用的处置应当按照合同约定，由政府按照拆迁补偿标准给易达公司，新亚公司关于恢复原状、拆除地上建筑物的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。新亚公司在与易达公司的租赁合同解除后，因涉及政府拆迁等事宜，新亚公司应当给予易达公司一定的合理期限搬离原经营地点，其收取易达公司66万元的款项无事实及法律依据，应当以不当得利返还给易达公司。一审对此处理适当，新亚公司不予返还的理由本院不予采信。案涉双方当事人系租赁合同的当事人，主体资格适格。易达公司所称新亚公司现在并非案涉土地的使用权人，但新亚公司是否已经丧失土地使用权人资格，系行政法律关系，本院不作审理。综上，新亚公司、易达公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20800元，由上诉人南阳市新亚电力实业有限公司负担10400元，由上诉人南阳市易达二手车交易市场有限公司负担10400元。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇一九年十一月十二日书记员  尚志向