黑龙江省海伦市人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑1283执异24号案外人：杨海波，男，1975年11月15日出生，汉族，海伦市人，无职业，住海伦市和美家园B栋30号车库。申请执行人：徐海山，男，1974年12月5日出生，汉族，海伦市人，无职业，住海伦市海伦镇丰宾胡同239号。被执行人：姬遵民，男，1966年6月1日出生，汉族，海伦市人，无职业，住海伦市海伦镇光华路92号科协小区5单元501室。在本院执行徐海山与姬遵民民间借贷纠纷一案中，案外人杨海波于2019年11月13日对执行位于海伦市雷炎街1委4组光华路南兴盛路东科协住宅楼5单元501室（面积67.42平方米、房权证号为00036335，登记房屋所有权人为任晓红）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨海波称，2017年12月20日，因姬遵民急需用钱，姬遵民的妻子任晓红与异议人签订了房屋买卖合同，将位于海伦市雷炎街1委4组光华路南兴盛路东科协小区5单元501室的房屋以人民币180000元的价格出售给异议人。签订合同当日异议人交付了全部购房款，任晓红与姬遵民将房屋交付给了异议人。因姬遵民暂时没有找到合适的房屋租住，姬遵民与异议人商议，将该房屋的部分房间租给了姬遵民，并于2018年1月1日签订了租房协议，约定将该住宅的厨房、客厅、南卧室及卫生间租给姬遵民，北屋留给异议人装东西，租期一年，租金五千元，并约定如异议人的父亲回来姬遵民需随时腾房。后因姬遵民与任晓红一直未能协助异议人办理过户手续，异议人于2018年9月将任晓红诉至海伦市人民法院，海伦市人民法院作出（2018）黑1283民初3165号民事调解书，约定任晓红于2018年11月7日前协助异议人办理上述房屋产权过户。后因任晓红的房照一直押在法院，至今未能给异议人办理房屋过户手续。任晓红与异议人签订了书面房屋买卖合同，异议人支付了合理的房屋对价，该合同是双方真实意思表示且已经实际履行并实际入住，异议人对该房屋是有权占有，且有海伦市人民法院作出的调解书，只是因客观原因未能办理过户手续。在姬遵民与申请执行人徐海山民间借贷纠纷一案中，在法院2019年10月9日作出执行通知之前异议人就已实际占有该房屋。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，请求法院撤回拍卖委托，中止对该房屋的执行。案外人杨海波向本院提交如下证据：1.《房屋买卖合同》1份；2.收到条1份；3.《租房协议》1份；4.海伦市人民法院（2018）黑1283民初3165号民事调解书1份；5.海伦市思源城市供水有限责任公司销售凭证1份；6.海伦市地势坤生物热电供暖收费专用发票1份；7.物业费收据1份；8.海伦市人民法院《通知书》1份；9.海伦市人民法院（2018）黑1283执1297号执行裁定书1份；10.身份证复印件1份。申请执行人徐海山称，在海伦市人民法院（2018）黑1283民初542号民事判决书中，法院已明确认定姬遵民在2013年5月23日向我借款15万元，并约定以其与爱人任晓红共同所有的登记在任晓红名下的房产抵押给我以保证此笔债务的履行，并将房屋所有权证原件交给我。姬遵民将抵押给我的房屋出卖给他人，该买卖行为无效。买受人杨海波与姬遵民是亲属关系，杨海波在买房时，应该看看房照，任晓红卖房后应协助过户，杨海波与任晓红涉嫌恶意串通。杨海波与任晓红的案件经过法院调解达成过户协议，但杨海波至今未过户，涉嫌捏造事实。杨海波提供的证据都是伪造的。另有一个案件，也是案外人买卖房屋后因出卖人姬遵民未协助过户提起的诉讼，与杨海波的案件如出一辙。姬遵民以逃避债务为目的，和他人恶意串通，伪造证据，虚假陈述，捏造民事法律关系，虚构民事纠纷，向法院提起诉讼，致使人民法院基于捏造的事实作出错误的裁判或调解从而骗取合法的执行依据，造成严重妨害司法秩序，侵害他人合法权益，涉嫌虚假诉讼。另外，姬遵民和任晓红先用房照抵押，借到钱后又将房屋卖掉，以非法占有为目的，在签订和履行借款合同中骗取财物，涉嫌诈骗。被执行人姬遵民称，其与任晓红是夫妻关系，杨海波和任晓红的房屋买卖是真实的，杨海波提交的证据都是真实的。本院查明，2018年2月2日，我院受理了原告徐海山与被告姬遵民民间借贷纠纷一案。2018年5月7日，我院作出（2018）黑1283民初542号民事判决书，判决被告姬遵民于本判决发生法律效力后十五日内给付原告徐海山借款150000.00元及自2013年5月23日始按月利率2%支付利息至本金清偿时止。因姬遵民逾期未履行生效法律文书确定的义务，徐海山向我院申请执行。执行过程中，我院于2018年10月9日作出《通知书》，拟对姬遵民与其妻任晓红共有的位于海伦市雷炎街1委4组光华路南兴盛路东科协住宅楼5单元501室予以评估作价后，依法强制执行。2018年12月19日，我院作出（2018）黑1283执1297号执行裁定书，对被执行人姬遵民的上述房屋予以查封，现该案未执行结案。另查明，姬遵民与任晓红系夫妻关系，位于海伦市雷炎街1委4组光华路南兴盛路东科协住宅楼5单元501室登记房屋所有权人为任晓红。2017年12月20日，任晓红以价180000.00元将其名下的上述住宅楼卖与异议人杨海波，双方签订了《房屋买卖合同》，同日，杨海波付清了全部价款并接收房屋。因姬遵民暂时没有找到合适的房屋租住，姬遵民与异议人商议，租用该房屋的部分房间，并于2018年1月1日签订了租房协议。2018年9月13日，因任晓红未能协助异议人办理过户手续，杨海波诉至我院，2018年11月2日，我院作出（2018）黑1283民初3165号民事调解书，协议由任晓红于2018年11月7日前协助异议人办理上述房屋产权过户。申请执行人徐海山称涉案房屋作为借款抵押物，但未到相关部门办理抵押登记。徐海山与姬遵民民间借贷纠纷一案的民事判决书中没有对涉案的房屋为抵押物及优先受偿作出认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人杨海波与任晓红签订《房屋买卖合同》、付清全部房款、完成涉案房屋交付的行为均在法院查封该房屋之前。因任晓红未能协助异议人办理过户手续，杨海波诉至我院，与出卖人任晓红就房屋产权过户达成协议，对涉案的房屋未办理过户登记手续异议人杨海波不存在过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，依据该条规定，不应继续对涉案的房屋采取查封措施。综上，案外人杨海波对本院查封的上述房屋享有足以排除强制执行的权益，异议成立，其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：中止对位于海伦市雷炎街1委4组光华路南兴盛路东科协住宅楼5单元501室（面积67.42平方米、房权证号为00036335，登记房屋所有权人为任晓红）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 张 权审判员 张 威审判员 王 雪二〇一九年十一月二十六日书记员 朱炳昱