福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初3795号 原告：福建力喆实业发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇后屿路**福兴楼第**208。 法定代表人：徐洁，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周密，福建三祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛晓琴，福建三祥律师事务所实习律师。 被告：刘必柱，男，1976年11月25日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：黄锦湘，福建远东大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈奇，福建远东大成律师事务所律师。 原告福建力喆实业发展有限公司（以下简称力喆公司）与被告刘必柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告力喆公司的委托诉讼代理人周密，被告刘必柱的委托诉讼代理人黄锦湘、陈奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告力喆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年2月1日至2019年4月4日期间的租金38400元及逾期支付违约金（以38400元为基数，按照日千分之五计算自2019年2月2日起至实际付清之日，现暂计至2019年4月4日为12288元，扣除被告于2019年3月25日支付的10000元逾期支付违约金，暂还欠付2288元）；2.判令被告支付2019年1月份的水电费325.6元；3.判令被告支付违约金54000元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年6月1日，原被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于福州市晋安区店面租赁给被告经营餐饮，租赁期限自2018年6月10日起至2021年6月9日止；2018年8月10日至2020年6月9日期间每月租金为18000元，2020年6月10日至2021年6月9日期间每月租金为19440元，租金按季度支付，被告应在每季第一个月的1日将租金以转账方式汇入原告指定账户；被告逾期支付租金的，应按日加收应缴租金日千分之五的违约金；被告逾期缴纳租金天数达30日，原告有权解除租赁合同，收回该租赁物，同时有权没收履约保证金并要求被告赔偿原告相当于3个月租金的房屋闲置损失；合同解除后，被告收到通知7日内未清理的添置物及其他遗留物，则视为被告放弃权利，原告有权任意处理。合同签订后，被告按照约定承租涉案房屋并缴纳租金至2019年1月31日，但此后未再支付租金。原告多次要求被告缴纳租金，并于2019年3月12日向被告发出《租金催款函》，被告收到后仍未按要求履行支付租金的义务。原告遂于2019年4月3日向被告发出《解除＜租赁合同＞通知函》，行使约定解除权解除合同。原告的上述行为已构成违约，原告有权没收履约保证金、收取相当于三个月租金的房屋闲置损失以及逾期付款违约金。故原告提起本案诉讼，望判如所请。 被告刘必柱辩称，被告并非恶意迟延支付租金，确因生意亏本，无钱支付。原告自身存在违约行为，被告不应当向原告支付任何费用，原告的诉讼请求应当予以全部驳回。原告将属于被告的餐具、厨具、桌椅、酒柜、收银台、收银机、空调等属于被告的财产强行扣留，并交给下一任租户使用，该财产价值远超被告所需支付的租金、水电费等费用，且被告已经向原告支付履约保证金54000元，原告至今仍未将履约保证金返还给被告，故被告无须再行支付任何租金、水电费、违约金。违约金具有弥补损失的性质，原告主张没收履约保证金54000元、收取相当于三个月租金的房屋闲置损失以及逾期付款违约金，远远超过原告的损失范畴，原告在本案中并未产生损失，故被告不应当向原告支付任何违约金。即便法院认为被告应当支付违约金，原告所主张的违约金过高，应当予以调低。另，被告于2019年3月25日向原告支付的10000元，系用于支付租金，并非违约金。 本院经审理认定事实如下：2014年4月26日，原告与福州市晋安区某某村民委员会、案外人刘某某签订委托管理协议，约定案外人刘某某将其向福州市晋安区某某村民委员会承租的位于福州市晋安区土地及地面物（福兴楼，建筑面积约11000㎡）委托给福建大境安投资管理有限公司（现更名为力喆公司）经营管理。2018年6月1日，原被告签订一份《租赁合同》，合同约定：原告将位于福州市晋安区店面（建筑面积180㎡）租赁给被告，租赁期限三年，自2018年6月10日起至2021年6月9日止；2018年8月10日至2020年6月9日期间每月租金为18000元，2020年6月10日至2021年6月9日期间每月租金为19440元；租金按季度支付，被告应于每月1日前支付租金；合同签订之日，被告须向原告支付相当于三个月租金金额的履约保证金54000元，该保证金于合同期满后被告未出现违约情况下七天内无息退还；租赁期间，该租赁物上所产生的水、电等一切费用均由被告自行承担；被告逾期支付租金的，应按日加收应缴租金日千分之五的违约金；被告不支付或者不按照约定支付租金达30日，原告有权单方解除合同收回租赁物，同时有权没收履约保证金并要求被告赔偿原告相当于3个月租金的房屋闲置损失。合同签订后，双方当事人均依约履行。后被告自2019年2月1日起拖欠租金，并拖欠2019年1月份的水电费325.6元。2019年3月12日，原告向被告发出《租金催款函》，要求被告履行支付租金及水电费的义务。2019年3月25日，被告向原告支付了10000元。2019年4月3日，原告向被告发出《解除＜租赁合同＞通知函》。 庭审中，双方当事人共同确认涉案租赁合同于2019年4月4日解除。原告确认于2019年5月底收回涉案房屋，并于2019年5月31日左右将涉案房屋另行出租。 以上事实，有当事人陈述、《委托管理协议》、《租赁合同》、《租金催款函》、《解除＜租赁合同＞通知函》、EMS快递面单等证据为证，本院予以确认。 本院认为，讼争合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。原告诉请被告支付自2019年2月1日起至2019年4月4日止拖欠的租金38400元（18000元/月×2月+18000元/月÷30日×4日），并要求被告支付2019年1月的水电费325.6元，符合双方的约定，于法无悖，本院予以支持。因被告未依约支付租金，导致合同解除，原告主张被告支付相当于三个月租金的房屋闲置损失54000元，符合讼争合同的约定，本院予以支持。讼争合同关于没收履约保证金、房屋闲置损失及逾期付款违约金的约定均具有补偿损失的性质，原告主张房屋闲置损失54000元已足以弥补其损失，故其要求被告另行支付逾期付款违约金，并主张没收履约保证金，有违公平原则，本院不予支持。因双方的租赁合同已解除，且原告关于房屋闲置损失的请求得到本院支持，因此，原告无权再行占有被告支付的履约保证金，该54000元履约保证金可用于抵充上述房屋闲置损失。被告主张原告强行扣留其财产，且财产价值远超其所需支付的租金、水电费等费用，故其无须再行支付租金、水电费及违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，扣除被告于2019年3月25日向原告支付的10000元，被告尚需向原告支付租金28400元（38400元-10000元）及水电费325.6元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘必柱应于本判决生效之日起十日内向原告福建力喆实业发展有限公司支付租金28400元； 二、被告刘必柱应于本判决生效之日起十日内向原告福建力喆实业发展有限公司支付水电费325.6元； 三、驳回原告福建力喆实业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2175元，适用简易程序减半收取计1087.5元，由原告福建力喆实业发展有限公司负担140.5元，由被告刘必柱负担947元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  周成潭 二〇一九年十一月十四日 书记员  林 熠 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。