陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终11375号 上诉人（原审被告）：卢伟，男，1970年7月18日出生，汉族，陕西日报社员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹平，男，1957年5月27日出生，汉族，西安法制周报退休职工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：王超鹏，男，1965年5月17日出生，汉族，西安天朗地产集团有限公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：卫碧涛，陕西丰瑞律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，执行董事。上诉人卢伟因与被上诉人王超鹏，原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团在本市长安区XX花园”项目，卢伟系陕西日报传媒集团职工，拥有XX花园”项目住房的购房指标。卢伟在2016年5月7日与地建公司签订了《南山花园商品房认购协议》，约定由卢伟购买地建公司开发的位于西安市长安区XX花园XX号楼XX单元XX层XX户房屋，后2016年9月4日，卢伟（甲方）与王超鹏（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方将陕西日报社位于长安区XX花园”住宅商品房购买资格转让给乙方，房屋位于长安区XX街路的陕西日报社的XX花园XX号楼XX单元XX层XX户，建筑面积129平方米。乙方向甲方支付转让费60000元，协议中第三条约定：“乙方应缴纳给甲方已缴纳认购金和全部转让费用之后，甲方将原购房协议交于乙方，并承诺协助乙方办理该房屋的过户手续，将该房屋的购房网签合同更名到乙方名下，假如有更名费由甲方承担。更名后乙方按照甲方与建筑方（陕西地建房地产公司）签订的购房协议履行交款义务。”卢伟于2016年9月6日，向王超鹏出具收条一张，写明：“收条，今收到王超鹏房号转让费60000元，另有一万预交房款共计柒万元整。卢伟。”后于2016年9月8日，卢伟向王超鹏出具收条一张，写明收到王超鹏交南山花园房款92684元。2018年7月20日，陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后王超鹏、卢伟就车位认购问题进行了协商，但未达成一致。王超鹏遂向一审法院起诉。王超鹏起诉至西安市碑林区人民法院称，卢伟在2016年5月7日与地建公司签订了《南山花园商品房认购协议》。王超鹏于2016年9月4日与卢伟签订《房屋转让协议》。协议签订后，王超鹏依约向卢伟支付了认购金和转让款，由于当时房屋不具备过户和更名条件，一直未办理更名和过户手续，但王超鹏已经开始履行实际购买人的义务。2018年7月20日，陕西日报社和地建公司发布通知：在通知发出之日起一个月内办理更名手续，随后王超鹏及时联系卢伟沟通办理房屋更名相关事宜，但卢伟至今仍不配合王超鹏办理更名手续。故提起诉讼，要求；1、请求确认王超鹏与卢伟签订的《房屋转让协议》有效；2、请求卢伟继续履行合同义务，即协助王超鹏在地建公司处办理位于XX花园XX号楼XX单元XX层XX户房屋的更名手续；3、本案诉讼费由卢伟承担。卢伟辩称，双方签订的转让协议不存在纠纷，卢伟也没有违约行为，协议有效，认可王超鹏诉请一；不同意王超鹏诉请二；本案诉讼费不同意支付。双方签订的转让协议约定甲方将原购房交给乙方并办理相关手续，目前为止南山花园项目不具备商品房资格，其五证没有一个，系违章建筑，也未取得商品房许可证，与地建公司签订的认购协议房第一条明确是全产权商品。卢伟在与地建公司签订了协议后才与王超鹏签订的转让协议，王超鹏与卢伟应在卢伟与地建公司签订的协议下，履行各自的义务。目前南山花园仍不具备房屋网签更名条件，卢伟无法协助王超鹏履行其房屋过户手续，也没能力帮其办理，故请求法院驳回王超鹏的第二项诉请。地建公司述称，尊重法院的生效判决，积极履行我方义务，配合法院生效判决进行执行。一审法院认为，卢伟作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给王超鹏，双方所签订的合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。对此本案双方当事人并无实质性争议。本案争议的焦点为，卢伟以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约。根据合同法第八十一条的规定，本案中卢伟签订房屋认购资格转让合同之日起，购买车位的资格即一并转让给王超鹏，即便双方对此未进行约定。地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效。卢伟在对车位购买已无实体权利的情况下，以地建公司的捆绑销售政策为由拒绝办理认购协议更名手续，其行为不具有正当性。其实，办理认购协议更名手续是卢伟的合同附随义务，双方即使对此未进行约定，卢伟亦有办理更名手续的义务。综上所述，卢伟的行为已构成违约。现王超鹏要求继续履行合同，请求判令卢伟协助王超鹏在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决如下：一、确认王超鹏与卢伟于2016年9月4日签订的《房屋转让协议》有效；二、卢伟继续履行与王超鹏签订的《房屋转让协议》，卢伟于本判决生效之日起十五日内协助王超鹏在陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》的更名手续。案件受理费1300元，由卢伟负担（此款王超鹏已预交，卢伟于本判决生效之日起十五日内直接给付王超鹏1300元）。宣判后，卢伟不服，向本院提起上诉称，一、上诉人在本案中没有任何违约行为，地建公司拒绝上诉人将购房资格转让给被上诉人，不是上诉人违约，无需上诉人承担继续履行的违约责任。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。 三、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。四、被上诉人在本案起诉及一审庭审中认定上诉人违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为，被上诉人在一审中存在虚假诉讼。五、一审判决认定的焦点错误。上诉人从未拒绝更名。六、本案的核心焦点是，地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为符合《合同法》第110条规定的履行不能。七、一审判决认为“第三人的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效”，严重违背《合同法》基本精神。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费由被上诉人承担。王超鹏辩称，一、双方签订的《房屋转让协议》意思表示真实、内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合同有效。二、被上诉人已经按照转让协议约定履行了自身的付款义务，但上诉人至今没有为被上诉人办理更名，构成违约，应承担继续履行办理更名的义务。三、因第三人行为导致上诉人无法按照协议约定办理手续，也应当认定为上诉人违约，且其有义务消除第三人的阻碍因素，积极促成合同履行。四、本案属于购房资格转让的合同纠纷，不属于确权纠纷，不应将合同纠纷与物权归属争议混为一谈。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，上诉人作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。因此，上诉人认为车位认购资格应由其享有的主张，本院不予支持。最后，本案证据表明，涉案楼盘的开发企业地建公司也为资格转让后的合同履行创造了相应的便利条件，购房资格的转让并不存在上诉人所主张的法律上或者事实上不能履行的问题，故上诉人认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。本案涉及的是购房资格转让，不涉及房屋买卖，故对上诉人要求调查涉案项目五证情况的申请不予准许。综上所述，上诉人的诉称理由不能成立，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，卢伟已预交，由卢伟负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年十月二十八日 书 记 员  杨 洁 珊   1