山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0883民初4732号 原告（反诉被告）：赵晓林，男，汉族，住邹城市。 被告（反诉原告）：邹城市风光地产营销策划有限公司，住所地：邹城市。 法定代表人：李盛，经理。 被告：张丽华，女，汉族，住邹城市。 二被告共同委托诉讼代理人：陈玉明，邹城古邾法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）赵晓林与被告（反诉原告）邹城市风光地产营销策划有限公司（以下简称“风光公司”）、被告张丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告赵晓林、二被告共同委托诉讼代理人陈玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告意向金10000元；2、按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月8日，原、被告和被告联系的房主三方签订《房屋买卖意向协议》一份，被告收取原告意向金一万元，在约定期限内，签订约定正式合同时，原告与房主在过户时间、费用等关键问题上均未达成一致，致使无法达成交易。被告拒绝依据《房屋买卖意向协议》第四条返还意向金，违背诚实信用原则，现向法院起诉，请予以支持。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、原、被告及薄士湖三方于2019年7月8日签订的《房屋意向协议书》原件一份。 2、被告风光公司向原告出具的意向金收据一份。 被告风光公司辩称：原告无权要求风光公司返还意向金（诚意金）10000元，应依法驳回原告的诉讼请求。风光公司认为，意向金是附条件的定金，意向金是购买房屋的意向。在买方有购买意向后，委托中介公司以书面形式确定下来，并支付一定金额的意向金。如果卖方同意买方的购买条件(要约)，中介公司将意向金转交给卖方，此时意向金性质就发生变化，自动转化成定金，意向金协议也自动转化为定金协议。因为该意向金协议已经转换为定金协议，对买卖双方产生了约束力，买卖双方必须按约定履行义务。如果买方不按协议的约定签订买卖合同或不购买的，卖方可以没收买方的定金；卖方如果不按协议的约定履行签订买卖合同义务或不出售的，应双倍返还定金。风光公司于2019年7月3日向原告提供了金山新苑XX号楼X单元XXX室的房源，双方于同日签订了《物业需求看房单》，原告表示同意购买该房屋。风光公司、原告及卖方薄士湖三方经共同协商，达成一致共识，于2019年7月8日共同签订了《房屋买卖意向协议》。原告同意以92万元的价格（一次性付款）购买薄士湖的房屋(金山新苑XX号楼X单元XXX室)，并且同时向风光公司支付了10000元的意向金。根据《房屋买卖意向协议》第五条约定，“如出让方接受买受方提出的购买要求而签署本协议后，买受方同意该意向金转为购买该物业之定金，并同意签署本协议10日内与出让方按照本协议签定《房屋买卖合同》”。然而双方还在该协议中明确约定，原告向被告风光公司交付的10000元意向金，已经转为定金。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金。因此，由于原告不按该协议的规定与卖方薄士湖签订买卖合同（原告不购买该房屋了），原告已经构成违约。因此，原告无权要求被告风光公司返还定金（即10000元意向金）。原告交付给被告风光公司的意向金（诚意金），已经转化成了定金，风光公司已经将该定金转交给了卖方薄士湖，卖方薄士湖收到此定金后，又自愿将该定金交由风光公司代为保管。所以原告要求返还10000元意向金（定金），无事实和法律依据。 综上所述，被告风光公司不但为原告提供了订立合同的机会，而且还提供了订立合同的媒介服务。原告不但未按双方的约定支付居间服务费，反而诉求被告风光公司返还意向金10000元。原告的诉讼请求无事实和法律依据，依据《合同法》及《担保法》的相关规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。同时，被告风光公司向法院提出反诉请求。 被告风光公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付居间服务费13800元；2、判令反诉被告承担反诉原告代理费损失4000元；3、案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告系房地产居间服务公司，2019年7月3日，反诉被告通过反诉原告寻找合适房源，反诉原告向其提供了“金山新苑XX号楼X单元XXX室”的房源，同日双方签订《物业需求看房单》，后经过现场考察，反诉被告表示同意购买该房屋，经三方协商后签订《房屋买卖意向协议》，反诉被告表示同意以92万元的价格（一次性付款）购买案外人薄士湖（卖方）的房屋，并同时向反诉原告支付了1万元的意向金，反诉被告还承诺在签订该协议后10日内（于2019年7月18日前）与案外人薄士湖按照本协议签订《房屋买卖合同》、再向反诉原告支付14万元的订金，三个月内支付82万元的购房款，该协议还就支付居间服务费的比例及违约金的比例等作出了明确约定。后因反诉被告无故终止房屋买卖意向协议的履行、无故不与案外人薄士湖签订《房屋买卖合同》等违约行为，应承担违约责任。 被告风光公司为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、风光公司的营业执照复印件一份。证明风光公司是适格的诉讼主体，具备诉讼主体资格。 2、2019年7月3日签订的《物业需求看房单》一份。证明赵晓林确认在2019年7月3日看房前，没有任何一家中介代理机构和个人向赵晓林推荐和带着看过金山新苑XX号楼X单元XXX室，风光公司为赵晓林求购该房屋的独家代理商；赵晓林同意按照成交价格的1.5%支付居间服务费；赵晓林应当承担风光公司提起反诉、向反诉被告赵晓林追索居间服务费13800元，因此而产生的代理费用由反诉被告赵晓林承担。 3、《诚意金专用收据》一份。证明赵晓林于2019年7月8日向风光公司交付了1万元意向金（购房诚意金）。 4、《定金保管书》一份。证明赵晓林于2019年7月8日向风光公司交付了1万元意向金，该意向金已经转为购买该房屋的定金，风光公司同时将1万元意向金转交给了案外人薄士湖(卖方)，此时意向金性质发生了变化，自动转化成定金，意向金协议也自动转化为定金协议。薄士湖(卖方)收到风光公司的1万元定金后，又将1万元定金交给风光公司代为保管。 5、《房屋买卖意向协议》一份。证明1万元意向金已经转变成了定金，赵晓林无权收回已经交付给风光公司的1万元意向金；风光公司已经向赵晓林提供了订立合同的机会和订立合同的媒介服务，并且已经促成了赵晓林与案外人薄士湖(房主)房屋买卖合同的成立，赵晓林应当按照约定支付居间服务费。 6、《委托代理合同》及代理费发票各一份。证明风光公司委托邹城古邾法律服务所代理诉讼，交纳了4000元的代理费。 被告张丽华辩称，本案诉讼主体错误，张丽华不是本案适格的当事人，不具备诉讼主体资格，应依法裁定驳回原告对张丽华的起诉。张丽华系风光公司的职工，2019年7月8日，张丽华代表风光公司与原告赵晓林、卖方薄士湖签订了《房屋买卖意向协议》，该行为系职务行为。原告起诉张丽华返还1万元意向金无事实和法律依据，是完全错误的。依据《民法总则》及《民事诉讼法》的相关规定，请求依法驳回原告对张丽华的起诉。 被告张丽华向本院提交的证据与被告风光公司的一致。 针对被告风光公司的反诉请求，原告辩称，一、居间服务费说明。被告提供虚假房源，拒绝提供房主签订合同。依据《房屋买卖意向协议》第五条，10日内按照本协议签订《房屋买卖合同》，原告在7月17日被告办公地最后一天晚上7:46分，也没等到房屋所有人。原告拨打110报警，并坚持要被告同到古塔派出所报案，派出所认为是合同纠纷，让到法院处理。被告拒绝提供合同签约对象，导致协议无法进行，责任在被告，无权要求支付居间服务费。二、违约金情况说明。被告掐头去尾、断章取义，把《房屋买卖意向协议》第四条“10内告知买受方业务处理情况，在此期间”这个定语摘除，变成了任何时候，收回意向金都为违约。原告诉讼的目的就是收回意向金，更没有在约定期限内收回意向金，故不存在违约情况。三、代理费损失是被告自愿行为，无合同约定，与原告无关。综上所述，被告不了解市场买卖双方意向，急于求成，以低价房源引诱原告交纳1万元意向金，又拒绝提供真实可靠销售房源。因此，原告不同意被告的反诉请求，请法庭依法驳回。 经当庭质证，二被告对原告提交的证据均无异议。 原告对二被告提交的证据发表如下质证意见： 对证据1、2、3、5、6无异议；对证据4有异议，该定金保管书上“赵晓林”的签字不是原告本人所签。 本院经审理认定事实如下：被告风光公司从事房屋买卖及房屋租赁居间代理等业务。2019年7月3日，被告风光公司为原告提供案外人薄士湖所有的位于邹城市金山新苑XX号楼X单元XXX室房源一套，原告作为甲方（委托方），与作为乙方（承办方）的被告风光公司签订《物业需求看房单》，载明：“服务佣金：服务费为成交价格的1.5%，甲方与业主签订买卖合同时一次性向乙方付清”，并就违约情形及违约责任进行了详细约定。原告在被告方业务员的陪同下经被告风光公司居间介绍，原告、案外人薄士湖及被告风光公司三方于2019年7月8日签订《房屋买卖意向协议》，载明：“一、买卖的房地产基本情况......二、买受方为表示对居间方提供的房地产购买的诚意，于2019年7月8日向居间方交付意向金人民币（大写）：壹万元整......四、居间方在接受买受方交付的意向金后10日内告知买受方业务处理情况。在此期间，买受方不得收回该意向金，否则应向居间方支付该物业总房价的10%的违约金；在此期间，如买受方提出的购买条件，出让方无法接受，致使无法达成交易的，则居间方将在两个工作日内，将该意向金无息全额退还给买受方。五、如出让方接受买受方提出的购买要求而签署本协议后，买受方同意该意向金转为购买该物业之定金，并同意于签署本协议10日内与出让方按照本协议签订《房屋买卖合同》。若买受方于出让方同意出售后，有返回不买或不按上述规定按时签订《房屋买卖合同》的，则上述定金（原意向金）由居间方从买受方支付的意向金中直接划扣其所应支付的佣金后，剩余的费用作为违约金支付给出让方......十、基于居间方提供的中介服务，购买方同意向居间方按有关规定支付中介服务费。同时，居间方有权从买受方支付的意向金中取得或直接划扣买受方所应支付的佣金。如在本协议签字生效后，买受方、出让方双方未经居间方同意而擅自解除本协议的，则买受方、出让方双方仍应向居间方支付买受方、出让方双方履行本协议应当支付的中介服务费；如买受方、出让方双方任何一方单方面解除本协议的，则违约一方单方面解除本协议的，则违约一方须向居间方支付买受方、出让方双方履行本协议应向居间方支付的中介服务费。”该协议由三方签字捺印并加盖风光公司合同专用章。原告当天以微信转账的方式向被告风光公司交纳诚意金10000元，被告风光公司向原告出具了加盖财务专用章的诚意金专用收据一份。同时，被告风光公司与案外人薄士湖签订《定金保管书》一份，载明“现买受方：赵晓林（身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）因购买出卖方：薄士湖（身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）的房地产（座落：济宁市邹城市金山新苑小区XX号楼X单元XXX室），交付定金计人民币壹万元整，出卖方:薄士湖已收到此定金，并交由保管人:邹城市风光房地产营销策划有限公司代为保管”。薄士湖在该定金保管书的出卖方栏签名捺手印，被告风光公司在保管人栏加盖公章及法定代表人私章。 此后，原告赵晓林与案外人薄士湖就案涉房产的过户时间及过户费用等问题没有达成一致意见，双方未能签订房屋买卖合同。之后，案外人薄士湖通过其他中介公司将该房产另售他人。原告未能购得该房产，要求被告风光公司返还意向金，被告拒绝退还，并要求原告支付居间服务费及违约金等，双方发生纠纷，原告诉至本院。 庭审过程中，原告申请撤回对被告张丽华的起诉，本院当庭口头裁定准许撤诉并记录在案。 本院认为，本案系房屋买卖居间服务合同纠纷。被告风光公司作为房产中介，居间服务完成的标准应在于促成原告与作为房产出卖方的案外人薄士湖签订房屋买卖合同，完成涉案房产的交易。根据原、被告及案外人签订的《房屋买卖意向协议》的约定，在因案外人即出让方不能接受买受方即原告提出的条件，致使房产交易无法达成，居间方即被告应无息全额退还意向金。故原告请求被告返还意向金，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的利息损失，并未提供证据证明，本院不予支持。 根据法律规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。经被告居间介绍，原告虽然与案外人签订了房屋买卖意向协议，但因过户费用的支付及过户时间等主要条款未能形成合意，未能最终签署房屋买卖合同，案外人将涉案房产另行出售给他人。原告未能求购到涉案房产，被告未能实际促成房产交易。关于三方签订的《房屋买卖意向协议》，系被告风光公司提供的格式合同。经审查，本院认为该合同文本中的主要条款存在瑕疵，其中对意向金与定金的关系、对佣金的支付与意向金的关系约定不明确，在理解上存在歧义，且与对退还意向金的约定存在明显矛盾。根据《合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，结合《物业需求看房单》和《房屋买卖意向协议》的约定，服务费（佣金）的支付应以房屋买卖合同的签订为前提，被告在未能促成房产交易的情况下索要服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告请求原告承担代理费，没有法律依据，本院不予支持。 关于被告主张的意向金与定金的转化问题。根据行业惯例，房产中介收取购房人意向金或诚意金，向其提供的是一种购房可能和机会，意向金或诚意金没有具体的收取标准，亦不具有担保的性质。在交易促成的情况下，意向金一般可以折抵购房款；交易不成的情况下，意向金应予以退回。而定金则是当事人为了保证债务或合同的履行，约定由一方当事人先行支付给对方一定数额的货币作为担保。定金的数额由当事人约定，但不能超过主合同标的的20%。定金具有从属性，随着合同的存在而存在。在房屋买卖合同中，定金是用来约束房产交易的买卖双方当事人的，从属于双方的房屋买卖交易行为，不属于居间服务合同法律关系的范畴，居间人对定金并无处分权。本案中，作为房产出售方的案外人薄士湖并没有收取原告意向金及定金，仅是按照被告的要求签署了定金保管书。综合分析被告与原告在《房屋买卖意向协议》中对意向金转化为定金的约定、对支付服务费的约定，以及被告与案外人薄士湖签订的定金保管书，被告存在变相提前扣取服务费的行为，该行为违背行业交易规则，亦存有为购房及售房人设置“收费陷阱”之嫌。故被告主张意向金转化为定金的观点，本院不予采信。 另外，被告张丽华系被告风光公司的业务员，在居间业务过程中履行的是职务行为，其行为产生的法律后果应由风光公司承担。原告已在庭审中申请撤回了对被告张丽华的起诉，本院亦已口头裁定准予撤诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十一条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条条第二款、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告邹城市风光地产营销策划有限公司于判决生效后十日内返还原告赵晓林意向金10000元； 二、驳回原告赵晓林的其他诉讼请求； 三、驳回被告邹城市风光地产营销策划有限公司的反诉请求。 案件受理费25元，由被告邹城市风光地产营销策划有限公司负担。反诉案件受理费123元，由被告邹城市风光地产营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  周文清 二〇一九年十一月六日 书记员  李 晓