云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终1222号上诉人（原审原告）：昭通厚德汽车维修有限公司。住所地：云南省昭通市昭阳区环西路小石桥**。法定代表人：钱斌，系该公司董事长。委托代理人：陈光焕、刘明，云南悟同律师事务所律师（特别授权）。上诉人（原审被告）：昭通百货大楼集团有限责任公司。住所地：云南省昭通市昭阳区学生路**法定代表人：岳学韬，系该公司董事长。委托代理人：杨香云、唐茜（实习），云南振诚律师事务所律师（特别授权）。上诉人昭通厚德汽车维修有限公司因与上诉人昭通百货大楼集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院作出的（2019）云0602民初522号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审理，本案现已审理完毕。原审法院经审理确认的法律事实是：2016年3月20日，昭通厚德汽车维修有限公司与昭通百货大楼集团公司签订《房屋出租合同》。合同约定：百货大楼集团公司出租其位于昭通市昭阳区的房屋及用地给厚德汽车维修公司使用；出租房屋面积1388.90平方米（建筑面积），用地面积3291.00平方米；租赁期自2016年4月1日起至2019年3月31日止；每年租金300000.00元人民币，按一年一付，于每年合同签订月的十个工作日内，由厚德汽车维修公司一次性向百货大楼集团公司付清；百货大楼集团公司应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用的状态。不能提供符合约定的条件，致使房屋用地不能使用，或未履行房屋修缮义务，致使房屋不能使用，厚德汽车维修公司有权解除合同；厚德汽车维修公司若不按时足额交纳租金，超过每年租金结算日10日仍无法结清应缴租金的，百货大楼集团公司可以单方解除合同。合同订立后，昭通百货大楼集团有限责任公司即将上述房屋及场地交付给昭通厚德汽车维修有限公司。昭通厚德汽车维修有限公司在租赁场地上搭建钢结构房屋，用作汽车维修厂房。工程造价为人民币1850000.00元。因昭通厚德汽车维修有限公司一直未向昭通百货大楼集团有限责任公司支付约定的房屋租金，昭通百货大楼集团有限责任公司遂于2018年1月12日将出租给昭通厚德汽车维修有限公司的房屋和场地租赁给蓝盾保安公司使用。2018年5月23日，昭通厚德汽车维修有限公司诉至原审法院，请求判决确认昭通厚德汽车维修有限公司、昭通百货大楼集团有限责任公司之间订立的《房屋出租合同》合法有效，由昭通百货大楼集团有限责任公司继续履行租赁合同并停止侵占昭通厚德汽车维修有限公司在租赁土地上修建的厂房及办公用房。2018年7月25日，原审法院作出(2018)云0602民初1997号民事判决：一、昭通百货大楼集团有限责任公司百货大楼集团公司继续履行其与厚德汽车维修公司于2016年3月20日签订的《房屋出租合同》；二、百货大楼集团公司停止侵占厚德汽车维修公司在《房屋出租合同》中租赁土地上修建的厂房及办公用房。双方均不服判决，向昭通市中级人民法院提起上诉。2018年10月29日，昭通市中级人民法院作出(2018)云06民终1882号民事判决：驳回上诉，维持原判。该终审判决已于2018年11月12日发生法律效力。昭通厚德汽车维修有限公司诉至原审法院请求：l.判令昭通百货大楼集团有限责任公司向昭通厚德汽车维修有限公司支付2018年1月12日起至2019年1月11日止的投资损失616666.67元，并自2019年1月12日起至2019年3月31日前昭通百货大楼集团有限责任公司停止侵权行为时止，每日按1689.50元向昭通厚德汽车维修有限公司支付投资损失；2.判令昭通百货大楼集团有限责任公司向昭通厚德汽车维修有限公司支付2018年1月12日起至2019年1月11日止的租金增值损失300000.00元，并自2019年1月12日起至2019年3月31日前昭通百货大楼集团有限责任公司停止侵权行为时止，每日按821.92元向昭通厚德汽车维修有限公司支付租金增值损失；以上两项合计人民币916666.67元；3.本案诉讼费用由昭通百货大楼集团有限责任公司承担。原审法院经审理认为，昭通厚德汽车维修有限公司昭通百货大楼集团有限责任公司双方于2016年3月20日签订的《房屋出租合同》，是双方在平等协商一致的基础上达成的有效协议。合同生效后，双方本应按照约定，切实履行各自的合同义务。但是，由于昭通厚德汽车维修有限公司未能向昭通百货大楼集团有限责任公司及时交纳房屋租金，构成违约，以致昭通百货大楼集团有限责任公司将昭通厚德汽车维修有限公司承租的房屋及场地另行租给他人使用；原审法院作出的(2018)云0602民初1997号民事判决书于2018年11月12日发生法律效力后，至2019年3月31日该《房屋出租合同》约定的租赁期限届满，昭通百货大楼集团有限责任公司仍未按照该判决的规定履行《房屋出租合同》的义务，亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因此，原审法院认为昭通厚德汽车维修有限公司主张的相关损失，应当从2018年11月12日起计算。2018年11月12日之前的损失由昭通厚德汽车维修有限公司自行承担。对于昭通厚德汽车维修有限公司主张的损失，原审法院分析认定如下：1.投资损失为234840.18元{1850000元÷3÷365×139天（2018年11月12日-2019年3月31日）}；2、因昭通厚德汽车维修有限公司并未向昭通百货大楼集团有限责任公司交纳过房屋租金，故对租金增值损失不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、昭通百货大楼集团有限责任公司于本判决生效之日起十五日内，一次性赔偿昭通厚德汽车维修有限公司2018年11月12日起至2019年3月31日止期间的投资损失人民币234840.18元；二、驳回昭通厚德汽车维修有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12967.00元，由昭通厚德汽车维修有限公司负担9595.58元，由昭通百货大楼集团有限责任公司负担3371.42元。宣判后，昭通厚德汽车维修有限公司与昭通百货大楼集团有限责任公司均不服，向本院提出上诉。昭通厚德汽车维修有限公司请求：一、依法撤销原审错误判决，改判支持昭通厚德汽车维修有限公司在一审提出的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由昭通百货大楼集团有限责任公司承担。其上诉主要理由是:一、原审判决作出的实体处理均有错误。1.原判关于昭通百货大楼集团有限责任公司侵权时间的计算错误。一是昭通厚德汽车维修有限公司提起的是“租赁合同纠纷”之诉，针对的是昭通百货大楼集团有限责任公司的违约行为，其行为从2018年1月12日起就一直处于持续状态，造成的是昭通厚德汽车维修有限公司的整个投资损失和投资收益损失。虽然昭通百货大楼集团有限责任公司一直诉称的理由是昭通百货大楼集团有限责任公司“不支付租金”，但在昭通百货大楼集团有限责任公司提起的与租金相关的诉讼，至今还没有作出认定，原判却以尚未作出定论的诉讼，认定昭通厚德汽车维修有限公司有违约过错，而将投资损失的时间界定于生效判决确认的时间，显属不当。2.关于损失数额的确定。原判作出的实体处理，与事实不符。昭通厚德汽车维修有限公司提出的损失主要为两项,由于原判认定的违约时间错误，昭通百货大楼集团有限责任公司故意实施的违约行为已经给昭通厚德汽车维修有限公司造成巨大经济损失,其作出的赔偿数额明显不当,对未作出的10个月损失及租金增值的经营利润损失未认定赔偿。二、昭通厚德汽车维修有限公司的合同权益和合法财产权益未受到法律的充分保护。有据可查，2016年3月20日双方签订《房屋出租合同》，合同约定租赁期限2016年4月1日至2019年3月31日（三年）是一个连续的租赁时间。昭通厚德汽车维修有限公司租赁房屋后才会投资185万元对房屋进行装修，并在租赁场地上搭建钢架结构房屋，作为汽车维修厂房。2018年1月12日因昭通百货大楼集团有限责任公司强行侵占已经租赁的房屋及土地，并将房屋及土地非法转租给蓝盾保安公司使用，昭通厚德汽车维修有限公司多次找昭通百货大楼集团有限责任公司要求归还租赁房屋，均遭拒绝，昭通厚德汽车维修有限公司才于2018年5月23日向昭阳区人民法院提起诉讼，请求确认租赁合同合法有效，要求昭通百货大楼集团有限责任公司继续履行合同，停止侵占在租赁土地上修建的厂房及办公用房。2018年7月25日经昭阳区人民法院(2018)云0602民初1997号民事判决书判决：“1.昭通百货大楼集团有限责任公司继续履行《房屋出租合同》；2.昭通百货大楼集团有限责任公司停止侵占昭通厚德汽车维修有限公司在《房屋出租合同》中租赁的土地上修建的厂房及办公用房”。2018年11月29日经昭通市中级人民法院(2018)云06民终1882号民事判决书作出驳回上诉，维持原判的判决。昭通厚德汽车维修有限公司租赁房屋时间为3年，为此投资185万元，被强行侵占时间为2018年1月12日至2019年1月11日止，已长达一年，给昭通厚德汽车维修有限公司造成了巨大的经济损失，其投资185万元修建厂房及装修办公用房，目的是使用三年，因此，昭通厚德汽车维修有限公司的投资应当按照使用时间计算投资损失，昭通百货大楼集团有限责任公司应当根据非法侵占时间赔偿投资损失，这就是昭通厚德汽车维修有限公司对昭通百货大楼集团有限责任公司违约导致昭通厚德汽车维修有限公司可得利益损失赔偿责任认定的基本事实依据，已被生效的民事判决所证实。昭通厚德汽车维修有限公司在一审提起本案之诉有事实依据和法律依据。三是昭通厚德汽车维修有限公司计算可得利益损失的时间标准为侵占时间2018年1月12日至2019年1月11日止。2019年1月12日起至2019年3月31日（合同期届满）前。由于从损害发生时起到昭通厚德汽车维修有限公司最终得到赔偿止，要经历很长时间，而在此时间内，由于社会经济状况、物价水平、货币价值等都可能会发生变化。因此，计算的赔偿额必须有一个时间界点。这一界点，就是计算可得利益损失赔偿计算的标准时。在本案中的时间节点是2018年1月12日至2019年1月11日止。2019年1月12日起至2019年3月31日（合同期届满）前，而不是生效判决的时间点。昭通百货大楼集团有限责任公司上诉请求：撤销原判，改判驳回昭通厚德汽车维修有限公司一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由昭通厚德汽车维修有限公司承担。其上诉主要理由是：一、一审法院对昭通厚德汽车维修有限公司至今未向昭通百货大楼集团有限责任公司缴纳租金构成违约的该部分事实认定正确，但对昭通百货大楼集团有限责任公司构成违约事实认定错误，且适用法律关系错误，昭通百货大楼集团有限责任公司不构成违约。首先，从事实上来看昭通百货大楼集团有限责任公司不存在违约行为，不构成违约。根据双方签订的《房屋出租合同》第八条第三款第六项的约定，截至2018年1月距双方签订《房屋出租合同》已长达22个月之久，昭通百货大楼集团有限责任公司已经给予了昭通厚德汽车维修有限公司充足的履行支付租金义务的期限，但至今未缴纳租金，已经构成根本违约。昭通百货大楼集团有限责任公司系该租赁物的合法所有权人，基于与昭通厚德汽车维修有限公司签订《房屋出租合同》以昭通厚德汽车维修有限公司按时足额支付租金为前提将使用权转移给昭通厚德汽车维修有限公司，合同履行过程中由于昭通厚德汽车维修有限公司一直拒付租金，经昭通百货大楼集团有限责任公司多次联系协商未果后，昭通百货大楼集团有限责任公司采取收回租赁物的措施是防止自身损失继续扩大的唯一办法，是完全按照合同的约定行使权利维护自身正当权益的行为，从事实上来看昭通百货大楼集团有限责任公司不存在违约行为，不构成违约。其次，昭通百货大楼集团有限责任公司并无不履行生效判决的行为。昭通市昭阳区人民法院作出的(2018)云0602民初1997号民事判决书判决继续履行合同，是对双方的约束。根据合同约定昭通厚德汽车维修有限公司每年应于合同签订月的十个工作日内支付当年租金，在昭通厚德汽车维修有限公司未履行支付租金的义务前，我方基于同时履行抗辩权有权利不交付租赁物使用，故昭通百货大楼集团有限责任公司是按照合同约定及法律规定行使权利、履行义务，是昭通厚德汽车维修有限公司不履行生效判决，不支付租金，昭通百货大楼集团有限责任公司并无不履行生效判决的行为，更没有违约行为。最后，一审法院以昭通百货大楼集团有限责任公司未按照昭通市昭阳区人民法院作出的(2018)云0602民初1997号民事判决书的内容履行义务为由，认定昭通百货大楼集团有限责任公司构成违约，适用法律关系错误，事实认定错误。违约责任是双方当事人不履行约定义务导致的法律责任，而不是不履行生效裁判应当承担的法律责任，而一审法院却以此为由认定昭通百货大楼集团有限责任公司违约，系适用法律关系错误。不履行生效裁判当事人可以主张强制执行保障权利的行使，而该生效判决由昭通市中级人民法院作出的(2019)云06执复2号执行裁定书认为该生效判决书没有明确继续履行《房屋出租合同》的具体内容，不符合执行受理条件，裁定撤销了昭通市昭阳区人民法院(2019)云0602执异3号执行裁定，发回重新审查。在这样的前提下一审法院仍然以昭通百货大楼集团有限责任公司未履行生效判决来认定昭通百货大楼集团有限责任公司存在违约行为系适用法律关系错误，事实认定错误。二、一审法院判决昭通百货大楼集团有限责任公司承担昭通厚德汽车维修有限公司的投资损失适用法律错误，该判决将会对房屋租赁实践产生不良导向。首先，被上诉人主张的投资损失实质是其对租赁房屋私自进行装修并在租赁场地上搭建违章建筑的投资，其行为未经过昭通百货大楼集团有限责任公司同意，违反了双方签订的《房屋出租合同》第五条关于房屋修缮装修的约定：“乙方如改变房屋的外部结构、装饰等，需经甲方书面同意的约定。”同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”所以昭通厚德汽车维修有限公司私自装修、搭建违章建筑的行为系违约行为，根据法律规定其投资损失应当其自行承担。所以就算昭通厚德汽车维修有限公司支付了全部租金，合同正常履行，合同期满后昭通厚德汽车维修有限公司私自装修及搭建发生的所有费用都应当由其承担。其次，昭通百货大楼集团有限责任公司并不存在违约行为，一审法院却以《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，判决昭通百货大楼集团有限责任公司承担投资损失系事实认定错误，适用法律错误。如果按照一审判决所认定的事实及适用的法律来看，将会对房屋租赁实践产生不良导向。那就是，任何承租人均可以违背合同约定和法律规定，在长期不支付租金的情况下擅自使用租赁物，且在未经出租人同意下私自对租赁物进行违规搭建、装修，出租人为了减少损失维护自身合法权益依照合同约定收回租赁物，反而还要赔偿承租人对租赁物进行违规搭建、装修的损失，这显然是不合理的。归纳双方诉辩主张，本案二审争议焦点是：本案双方当事人是否构成违约，应如何承担责任，原审判决是否正确。针对本案争议焦点，本院综合评判如下:关于本案双方当事人是否构成违约，应如何承担责任，原审判决是否正确的问题。本院认为，2018年5月23日，昭通厚德汽车维修有限公司向昭阳区人民法院起诉昭通百货大楼集团有限责任公司确认合同有效责任纠纷一案，经昭阳区人民法院审理后，昭通厚德汽车维修有限公司、昭通百货大楼集团有限责任公司不服向本院提出上诉，本院作出(2018)云06民终1882号民事判决，维持昭阳区人民法院确定的判决，即确定：“一、昭通百货大楼集团有限责任公司继续履行其与厚德汽车维修公司于2016年3月20日签订的《房屋出租合同》；二、百货大楼集团公司停止侵占厚德汽车维修公司在《房屋出租合同》中租赁土地上修建的厂房及办公用房”。该终审判决已发生法律效力，根据该生效判决已经确定双方的合同有效，昭通百货大楼集团有限责任公司在《房屋出租合同》有效期内，于2018年1月12日就将租赁房屋及土地上修建的厂房转租给蓝盾保安公司，其行为致使昭通厚德汽车维修有限公司在合同期内不能使用承租的房屋及自身投资修建的厂房，昭通厚德汽车维修有限公司投入资金应获得的使用权利受到侵犯，造成的相应损失应当从转租之日即2018年1月12日开始计算。原审法院确定的起算时间未考虑昭通百货大楼集团有限责任公司在(2018)云06民终1882号民事判决生效前就已经转租给蓝盾保安公司，致使此期间昭通厚德汽车维修有限公司实际已经得不到使用承租的房屋及自身投资修建的厂房，判决不当，本院予以纠正。昭通厚德汽车维修有限公司投资金额经生效判决确定为1850000.00元，因此，投资损失应为751038.00元{1850000元÷3÷365×444天（2018年1月12日-2019年3月31日）}。上诉人昭通厚德汽车维修有限公司提出请求昭通百货大楼集团有限责任公司赔偿租金增值的经营利润损失，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”的规定，租赁期间占有、使用租赁物产生的收益应当归属于承租人昭通厚德汽车维修有限公司，但本案产生纠纷的原因之一是昭通厚德汽车维修有限公司未依照合同缴纳租金，且该公司未提供证据证明昭通百货大楼集团有限责任公司将涉案房屋及租赁土地上修建的厂房转租给蓝盾保安公司，使该公司在应缴纳租金外还产生租金增值收益，因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，昭通厚德汽车维修有限公司应自行承担相应责任，其请求赔偿租金增值的损失的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，但判决不当，本院予以改判。上诉人昭通厚德汽车维修有限公司提出的上诉理由部分成立，对成立部分本院予以采纳。上诉人昭通百货大楼集团有限责任公司提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初522号民事判决；二、昭通百货大楼集团有限责任公司于本判决生效之日起十五日内，一次性赔偿昭通厚德汽车维修有限公司2018年1月12日起至2019年3月31日止期间的投资损失人民币751038.00元；三、驳回昭通厚德汽车维修有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12967.00元，由昭通厚德汽车维修有限公司负担2343.00元，由昭通百货大楼集团有限责任公司负担10624.00元；二审案件受理费12967.00元，由昭通厚德汽车维修有限公司负担2343.00元，由昭通百货大楼集团有限责任公司负担10624.00元。本判决为终审判决。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决确定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  王荣祥审判员  宋明涛审判员  戴红梅二〇一九年十一月二十八日书记员  陈秋梅