内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终1832号上诉人（原审被告）：鲁会良，男，1965年6月27日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人朱德仁，内蒙古天阔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）通辽市华融房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区通辽市民航路五金建材城9#楼301号。法定代表人：张梦麟，职务：董事长。委托诉讼代理人张天觊，北京德颐律师事务所律师。上诉人鲁会良因与被上诉人通辽市华融房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初3867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鲁会良上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、判令被上诉人负担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审判决查明的事实不清。1、关于案涉房屋,上诉人在原审中已经阐明是北京某某某某置业有限责任公司用于折抵欠款给案外人李某某(李某),李某某于2016年9月6日又将该房屋卖给了上诉人的,上诉人与被上诉人签订《内蒙古商品房买卖合同》只是为了办理产权证。并出示了相关证据予以证明。2、就解除上诉人房屋买卖合同,2018年9月6日,北京某某某某置业有限责任公司向原审法院诉求解除上诉人与第三人之间签订的《商品房买卖合同》,其事实与理由是:“2016年9月,原告向被告借款,当时约定借款60万元,月利率1.5,由原告提供与第三人合作开发的营业房,作为被告提供借款的担保。当时与原告约定将五金建材城X期X号楼商业房XXX室,以购买的方式办理到被告名下。该房屋建筑面积277.11平方米,每平方米6000元,房产价值193.9770万元。然而合同签订后,被告并没有按照约定提供借款”。在庭审中,北京某某某某置业有限责任公司确认该“第三人”既通辽市华融房地产开发有限责任公司。该案经科尔沁区人民法院(2018)内0502民初XXXX号民事判决驳回后,上诉人又向原审法院诉求解除《商品房买卖合同》。证明两案具有关联性。由于李某某在原审判决后才向上诉人提供其与北京某某某某置业有限责任公司之间债权关系的证据,使原审法院未能追加北京某某某某置业有限责任公司及案外人李某某(李某)为第三人参加本案的诉讼活动,导致原审法院认定的事实不清。二、原审法院依据《合同法》第九十四条第(二)项规定,判决解除合同,适用法律错误。《合同法》第九十四条第(二)项规定,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或以自己的行为表明,不履行主要债务,第三人可以解除合同。这种合同的解除要求发生在履行期届满之前,非违约方享有解除权。按照被上诉人出示的《内蒙古商品房买卖合同》的约定,商品房交付日期为2016年10月30日前,上诉人付款时间为2016年9月7日前,而案涉房屋至今未予交付,被上诉人已违约。且2016年9月23日,上诉人付款期限届满后,被上诉人将涉案房屋为上诉人办理了预购商品房预告登记。因此,上诉人无论是履行了交付房款,或者是未履行交付房款,被上诉人均已丧失了对合同的解除权。通辽市华融房地产开发有限责任公司答辩称，一审程序合法，不存在违反法律规定的情形。一审认定事实清楚，本案是商品房买卖合同方面的案由，双方当事人只应当就合同义务是否履行进行举证质证，此外的任何证据事实等均与本案没有关系，法院无需进行审查。一审查清了关于商品房买卖合同方面的全部事实，属于认定事实清楚，一审判决依据合同法、物权法、房地产管理法等法律作出，适用法律正确。通辽市华融房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》;2、由被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月7日原被告签订商品房买卖合同,双方约定:被告购买原告位于通辽市××区办事处五金建筑材料装饰城X期X#商业楼,面积277.11平方米,每平方米为7000.00元,被告应于2016年9月7日前一次性存入商品房全部价款。2016年9月23日原告将涉案房屋为被告办理了预购商品房预告登记。一审法院认为，原被告双方均认可其于2016年9月7日签订《内蒙古商品房买卖合同》。审理中原告同意被告交付房款合同继续履行,被告却认为被告方已经交付了房款,将房款交付李某某。但被告鲁会良提交的证据不能证明案外人李某某对涉案房屋有处置权,也不能证明涉案房款交付给原告的事实。故被告不能缴纳房款的行为导致其合同不能继续履行。原告要求解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求,本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(二)项、第九十七条之规定判决如下：解除原告通辽市华融房地产开发有限责任公司与被告鲁会良于2016年9月7日签订的《内蒙古商品房买卖合同》。案件受理费减半收取即50.00元,由被告鲁会良负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人出示了如下证据：证据一，复举原审出示的北京某某某某置业有限责任公司起诉状复印件一份、及该起诉状一案2018内0502民初XXXX号民事判决书一案的判决书，证明北京某某某某置业有限责任公司与本案被上诉人通辽市华融房地产开发有限责任公司具有合作关系。证明该案与本案有牵连。证据二，新出示2012年1月-2013年6月，六枚借据，合计120万元,北京某某某某置业有限公司从李某某处的借款。以上两组证据综合证明北京某某某某置业有限公司与李某某具有债权债务关系。北京某某公司具有销售涉案房屋的权利。北京某某公司以涉案房屋抵顶给李某某借款的事实成立。并且综合房屋预告登记证明本案被上诉人在预告登记时委派工作人员同北京某某公司工作人员，与上诉人一起到房产部门办理了涉案房屋的预告登记，证明被上诉人对该房屋由北京华诚公司及李某某销售给上诉人的事实是明知的。所以，被上诉人依据内蒙古商品房买卖合同的举证目的主张解除合同，并未主张继续履行合同，是为了规避上述事实。证据三、2019年6月20日，上诉人代理人对李某某的调查笔录，证明上诉人与被上诉人及北京某某公司共同到房产局办理了涉案房屋的预告登记。证据四、2019年7月17日上诉人代理人对李某某的会见笔录，证明李某某同意将100多万元的欠款复印件转给上诉人，并标明原件在李某某处的事实。被上诉人质证认为：对证据一，真实性没有异议，关联性和证明目的有异议，当时是北京某某公司起诉是因为通辽华融公司不配合北京某某公司解除合同，才单独起诉的。并且在该诉讼中，陈述了解除的理由是没有收到鲁会良支付的款项，这种情况下，经人民法院审查，最终判决请求解除的权利只能由商品房买卖合同的签订方即通辽华融公司行使，这才有了本案的诉讼。在这份证据中并不能证明鲁会良向北京某某公司或通辽华融公司支付了任何款项。对证据二，对真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据均为复印件，没有原件，根据法律规定，是不合法的证据，不具有合法性。这组证据虽然有李某某的手印和签字，但是无法核对是否真实为李某某本人签字及纳印，真实性无法核实。另，本案一审中，上诉人代理人亲口向法庭陈述李某某现在在监狱服刑，从常理推断，李某某没有必要将该六枚凭据带入监狱，在监狱也没有条件将该六枚凭证复印。因此，这六枚凭据由李某某提供明显是虚假的。再，这六枚凭证的形成时间是2012年至2013年，本案涉案合同形成时间是2016年，从时间上看，明显不具有关联性。还有，六枚凭据中的债权人为李某，并非是李某某，提供证据的人有责任向法庭证明李某与李某某是否为同一人及双方之间的关系，否则不能作为定案依据。最后，即使所有的均如上诉人所陈述，按照合同法规定，六枚凭据的持有人享有的是债权，本案争议的是物权合同能否解除，与债权无关。如果债权人请求抵消的话，应当由所有的关联人均同意抵消并作出抵消的手续情况下，才能实现物权与债权的抵消。本案从一审至今均未发现有此类证据。对证据三，对调查笔录的合法性有异议，根据法律规定，律师在调查取证时，调查人不得少于两人，该调查笔录只有一人，不合法。从内容看，陈述的内容是，李某某针对某一事实的推断，并非是亲身感知的事实，例如售房，售房只能由房权人或委托人行使，李某某不是房权人也不是委托人，对售房没有发言权。李某某承认收到鲁会良的钱，陈述将款项付给了北京某某公司，但是并没有相应的证据支持。李某某虽然提供过120万元的凭证复印件，从时间及钱数看，本案鲁会良陈述付给李某某55万，李某某陈述将款项交给北京某某公司，但是证据显示，与北京某某公司有120万元左右的往来。数额上不一致。时间上看，李某某与北京某某公司往来是在2013年之前，鲁会良付款是在2013年之后，很显然，李某某的说法与本案明显不具有关联性。对证据四：对会见笔录，真实性合法性没有异议，关联性的质证意见与调查笔录的质证意见一致。关于李某某和李某是否为同一人，应当由国家法定的管理部门出具证据予以证实，或者是由李某某持有凭据的债务人进行认可的情况下，才能确认为同一人，否则李某某的陈述内容不能作为定案依据。本院经审查认为，对上诉人提交的（2018）内0502民初XXXX号案的起诉状与民事判决书的真实性、合法性予以认可，因该案中未对北京某某某某置业有限责任公司与通辽市华融房地产开发有限责任公司具有合作关系的事实予以认定，故该证明问题不予采信。对上诉人提交的六枚借据，因是复印件，无法与原件核对，对该组证据不予采信。对上诉人提交的调查笔录和会见笔录，因该笔录内容属案外人李某某的个人陈述内容，无其他证据予以佐证，对两份笔录不予采信。本院对一审查明的事实与采信的证据予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被上诉人通辽市华融房地产开发有限责任公司是涉案房屋的开发企业，有对涉案房屋进行销售、处分的权利。上诉人主张从李某某处购买了涉案房屋并交纳了房款，李某某是通过与案外人北京某某某某置业有限责任公司抵顶欠款获得涉案房屋所有权，并未提供有效证据证明北京某某某某置业有限责任公司及李某某对涉案房屋有处分的权利。因涉案房屋的商品房买卖合同系上诉人鲁会良与被上诉人通辽市华融房地产开发有限责任公司签订，上诉人应依合同约定向被上诉人交纳购房款。关于上诉人诉称涉案房屋至今未予交付，被上诉人已违约的理由，因上诉人在原审庭审笔录及答辩状中均陈述已于2018年5月份对涉案房屋进行装修，故本院不予支持。被上诉人通辽市华融房地产开发有限责任公司与上诉人鲁会良签订商品房买卖合同的目的是通过出售涉案房屋获得购房款，上诉人以涉案房屋的购房款已经交付给李某某为由，拒绝向被上诉人支付购房款，符合当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的法定解除情形。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项判令解除涉案商品房买卖合同，适用法律不当，应予纠正。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人鲁会良负担。本判决为终审判决。审判长  王孟良审判员  刘景国审判员  董明华二〇一九年十一月十九日书记员  金 玲