湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终422号上诉人（原审被告）：咸宁市香泉房地产经纪有限公司，住所地湖北省咸宁市温泉淦河大道**。法定代表人：余学军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐勇，湖北秋泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹懿，湖北秋泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何立，男，1990年2月20日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：何于华，湖北瀛平惟合律师事务所律师。上诉人咸宁市香泉房地产经纪有限公司（以下简称香泉公司）因与被上诉人何立房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初1157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。香泉公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人之间签订的并非房屋买卖合同而是居间合同。居间合同签订后，上诉人多次安排被上诉人与房东签订房屋买卖合同，但被上诉人迟迟不予配合，最终导致房屋买卖合同没有签订，交易无法完成，该责任并非上诉人所致，上诉人不存在房屋买卖合同的违约行为，不应承担房屋交易无法完成的违约责任。2.上诉人与被上诉人签订的《房屋交易定金合同》中所约定的定金条款，是为了履行《二手房交易买卖合同》而约定的定金条款，并非是为了履行居间合同而约定的定金条款。该定金条款从属于主合同《二手房交易买卖合同》，主合同并不存在，故定金条款无效。此外，居间合同中约定的成交价格355000元包含了中介费及其他所有费用，一审法院将该成交价格355000元认定为主合同的标的额，以不超过主合同成交价20%来计算定金金额错误。3.上诉人为促成被上诉人和房东之间的交易达成已尽到了全部的义务和责任，但因为被上诉人的原因导致交易未达成，其过错责任在被上诉人，应由被上诉人承担全部过错责任。请求二审支持上诉人的上诉请求。何立辩称，1.上诉人与被上诉人签订的《房屋交易定金合同》真实合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。上诉人未按照合同约定履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。2.上诉人主张本案合同是居间合同是对法律理解的错误。从双方当事人签订的《房屋交易定金合同》看，上诉人享有该房屋的处分权，或者是房屋所有权人，或者是受托代理人。由于上诉人并未提交任何证据证明其并非涉案房屋所有权人或者无处分权人，故被上诉人认为上诉人对涉案房屋有处分权。本案《房屋交易定金合同》双方当事人明确，履行时间明确，标的明确，价款明确，违约责任明确，属房屋买卖合同，并非居间合同。3.上诉人未按照合同约定履行相关义务，且在未对诉争合同进行任何处理的情况下，将合同交易的标的房屋另行向他人出售，属一房二卖，构成违约。上诉人主张房屋交易未达成的原因是因被上诉人不愿意履行合同义务所致的理由，与本案的基本事实相违背，不具备合理性。事实上是上诉人订立合同、收取定金并向被上诉人交付了房屋装修钥匙后，因房屋价格上涨，为获取非法利益故意违约，上诉人的业务员在沟通过程中承认了有违约行为。4.上诉人主张一审计算定金金额错误属上诉人对法律规定理解的错误。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审维持一审判决。何立向一审法院起诉请求：1.请求判决被告双倍返还原告定金合计16万元；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月7日原告何立与被告香泉公司签订一份房屋交易定金合同，合同约定：1、咸宁市温泉书台街凯阳天骄润城2幢1单元201室的房屋成交价为人民币355000元。此费用包含中介及其他所有费用。现已收定金人民币80000元。2、支付定金完毕后被告香泉公司协助原告办理过户等一切手续，如被告香泉公司未及时办理造成交易失败，由被告香泉公司承担定金五倍赔偿。3、原告自愿购买上述房产，不得反悔，如有违约由原告承担定金五倍赔偿。4、被告香泉公司承诺于2017年10月26日前过户手续全部完成，逾期视为违约。原告何立与被告香泉公司均在合同中签字和盖章进行确认，同日被告香泉公司收取了原告支付的定金80000元并开具收款收据。合同签订后，被告香泉公司并未按双方约定的期限办理相关的过户手续，于是双方产生纠纷，原告诉至法院，请求判如所请。一审法院还认定，咸宁市温泉书台街凯阳天骄润城2幢1单元201室的房屋所有权人为胡林敏，其已将该房屋出卖给了吴星星并办理了过户手续，被告香泉公司已经不能在2017年10月26日前为原告促成交易并办理过户手续。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，原告何立通过被告香泉公司了解到咸宁市温泉书台街凯阳天骄润城2幢1单元201室的房屋所有权人要出卖该房屋，原告表示愿意购买，被告香泉公司为促成原告和房主交易成功与原告签订了房屋交易定金合同，被告香泉公司根据房主所报房屋出售价而确定双方成交价为355000元，并约定履行合同的定金为80000元，且被告香泉公司在收取定金后保证促成交易并于2017年10月26日办理过户等一切手续，根据原、被告双方的意思表示，所签订的合同应属居间合同法律关系。该合同系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同成立并生效。双方签订合同后，原告何立按照合同约定支付了定金80000元，被告香泉公司也收取了定金并开具了收款收据，但被告香泉公司未按合同约定的期限促成交易且办理过户手续，应属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原告按合同约定支付定金80000元是作为合同履行的担保，原告按双方约定的支付方式支付了定金80000元，被告按双方约定的方式收取了该定金，双方定金合同成立并生效。被告按合同约定收取了定金80000元后，没有按约定履行合同义务，促成双方交易并办理过户手续，根据前述法律规定，被告应当双倍返还定金。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条规定，“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分，人民法院不予支持。”本案的合同标的额为355000元，其定金应为355000元×20％＝71000元，超过法律规定的部分不予支持，即80000元－71000元＝9000元应作为预付款予以退还，故被告应当向原告双倍返还定金71000元×2＝142000元并退还9000元预付款，合计151000元。被告香泉公司辩称其不存在违约行为，但该辩称意见与一审法院查明的事实不符，于法无据，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第四百二十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告咸宁市香泉房地产经纪有限公司自本判决生效之日起三十日内返还原告何立定金142000元及9000元预付款，合计151000元。二、驳回原告何立其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，义务人必须自觉履行义务，义务人未如期履行义务的，权利人应于本判决书确定给付之日两年内向本院申请强制执行，否则本判决书丧失法律的强制力。案件受理费3500元，减半收取计1750元，由被告咸宁市香泉房地产经纪有限公司负担1652元，由原告何立负担98元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，二审继续予以认定。本院认为，一、根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”和第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定，结合双方当事人签订的《房屋交易定金合同》的具体内容。可认定，本案《房屋交易定金合同》约定的是由香泉公司将“咸宁市温泉书台街凯阳天骄润城2幢1单元201室”房屋所有权转移给何立，何立支付价款355000元的合同。香泉公司在该合同中并未披露标的物所有权人，且在合同履行过程中以及本案诉讼中均未作出其对涉案房屋无权处分的意思表示，应认定香泉公司对涉案房屋有权处分。因此，双方当事人签订的《房屋交易定金合同》属“房屋买卖合同”，非“居间合同”，合同中香泉公司是出卖人，何立是买受人，定金条款属违约责任条款。一审判决认定本案为居间合同纠纷不当，本院予以纠正。二、香泉公司主张涉案房屋交易未达成的原因是何立未履行相关合同义务所导致，但对此未能举证证明，本院不予采信。三、香泉公司未能在合同约定的期限即2017年10月26日前为何立办理涉案房屋的过户手续，构成违约，依法应承担违约责任。四、《房屋交易定金合同》约定的购房款、中介费及其他费用等合计355000元，均属于房屋买受人何立应当支付的价款，一审判决认定合同标的额为355000元，并据此计算定金金额为71000元符合法律规定，本院继续予以认定。综上所述，香泉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由咸宁市香泉房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨荣华审判员  沈朝明审判员  李 伟二〇一九年十一月二十八日书记员  夏子涵附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。