贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6258号上诉人（原审被告）：王国坤，男，1992年11月16日出生，汉族，住贵州省。被上诉人（原审原告）：姚珍贵，男，1963年2月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人王国坤因与被上诉人姚珍贵房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初7210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人王国坤上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人姚珍贵的诉讼请求或将本案发回重审；2、判决被上诉人返还上诉人租房押金2200元；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：双方2018年7月25日签订的《租房协议》约定上诉人向被上诉人租赁案涉房屋，上诉人如遇特殊情况确需解除协议的，应提前一个月通知对方。上诉人为此向被上诉人缴纳了两个季度的租金和2200元的押金。2018年12月上诉人致电被上诉人告知不再继续续租房屋，要求解除《租赁协议》，被上诉人同意解除《租赁协议》。但是，当上诉人将房屋钥匙交还被上诉人时，被上诉人以其不在贵阳为由要求上诉人把房屋钥匙放在案涉房屋旁边的理发店里。2019年1月10日上诉人按照被上诉人的指示交换钥匙，此时上诉人与被上诉人的《租赁协议》已经解除，被上诉人应当返还租房押金2200元。其次，上诉人在2019年2月1日至2019年4月30日没有使用该房屋，该房屋租赁协议己经履行完毕，一审判决上诉人支付2019年2月1日至2019年4月30日期间的房租6600元有悖公平原则。被上诉人姚珍贵二审答辩称：上诉人与被上诉人2018年7月25日签订的《租赁协议》约定的租期为一年，上诉人实际交付了两个季度的租金。之后以生意不好为由，拒绝交租金，给上诉人造成了严重的经济损失。《租赁协议》约定上诉人如遇特殊情况确需解除合同的应提前一个月通知对方，但上诉人并未提前一个月通知被上诉人，其不具有解除权。其次，被上诉人并没有同意解除合同，上诉人应当按照约定履行自己的义务。上诉人从2019年2月1日至今未按照约定支付上诉人租金构成违约，依法应当承当相应的违约责任。再次，房屋押金是用于承租人违约行为的约束，根据租房协议第十条规定：被上诉人与上诉人双方应共同遵守协议，如有违约，处罚金两倍并不退押金，此协议经双方签字后生效。原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。姚珍贵向一审法院起诉请求：一、支付原告2019年2、3、4月房租6600元；二、支付原告2018年至2019年租房期间水费349.06元；三、支付原告两倍房租的违约罚金4400元；四、赔偿原告窗户玻璃、厨房墙砖损失1000元；五、承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2018年7月25日，原告姚珍贵作为出租方（甲方），与被告王国坤作为承租方（乙方）订立《租房协议》约定甲方将青山小区三栋二单元一号当街门面房租给乙方使用；租期1年，从2018年8月1日起至2019年7月31日止;租金以季度缴纳，每月2200元，乙方交甲方押金2200元；水、电、煤气费15号前把钱存入交费的存折里，由银行扣款，并承担由此产生的一切费用，如乙方拖延，甲方有权收回房屋；乙方在租期内，不得任意改变、损坏房屋结构，如有损坏，乙方应照价赔偿；租期内，甲乙双方如遇特殊情况确需解除协议的，应提前一个月通知对方；以上协议一式两份，甲乙双方共同遵守，如有违约，处罚金两倍，并不退押金，此协议经双方签字后生效。双方在合同中还约定有其他事项。原、被告在协议上签名并注明电话号码（被告还注明了身份证号）。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告交纳了两个季度的租金，从第三季度起未向原告交纳租金，并未按时交纳该房的水费，原告为此于2019年4月10日代为被告交纳了水费349.06元。原告向被告催收租金及水费未果，诉来一审法院，提出如前诉请。审理中，原、被告承认被告交纳租金至2019年1月31日，之后未交纳。被告称其已与原告协商解除了《租房协议》，已将房屋交付原告，但原告不认可，被告也未举证证明。上述事实，有当事人陈述、租房协议、发票、存折、照片等证据证明，经原、被告在庭审中举证、质证，一审法院予以确认。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告订立的《租房协议》系双方真实意思表示，双方应按约履行各自义务。合同签订后，原告姚珍贵将其房屋交付被告使用；但被告王国坤交纳了两个季度的租金后，从2019年2月1日至今未按约支付原告租金，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。原告要求被告支付2019年2、3、4月的租金6600元，具有合同及法律依据，一审法院予以支持。该房在租赁期间的水费，按协议约定，应由被告承担，由于被告未交纳，原告代为其交纳了水费349.06元，原告有权依协议约定向原告追偿。原告要求被告支付该水费，于约有据，一审法院予以支持。原告要求被告承担违约责任并赔偿损失，因双方未解除协议，该协议继续履行，且原告提交的证据也不足以证明其损失，故由双方在解除合同或者合同期满后，被告还房时一并处理。一审法院为此对原告的该请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告王国坤于本判决生效后10日内支付原告姚珍贵20**年2月1日-4月30日期间房租6600元、2019年4月10日前的水费349.06元，共计6949.06元；二、驳回原告姚珍贵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，减半收取54元，由原告姚珍贵负担24元，被告王国坤负担30元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。双方均认可，王国坤已经将房租交至2019年1月31日。王国坤主张在2018年12月24日告知姚珍贵解除合同的意愿，但是并未提交证据佐证这一事实。姚珍贵自认王国坤2019年1月17日告知其拟解除合同意思。此外，姚珍贵还认可已于2019年1月30日将案涉房屋的钥匙、存折（缴纳水电费）从隔壁的理发店取回。另查明，姚珍贵本案中主张的水电费是2019年4月10日缴纳。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行义务。《租房协议》系双方真实的意思表示，双方应按照约定行使权利及履行义务。《租房协议》约定租期1年，从2018年8月1日起至2019年7月31日止。租金以季度缴纳，每月2200元，王国坤交姚珍贵押金2200元；水、电、煤气费15号前把钱存入交费的存折里，由银行扣款，并承担由此产生的一切费用，如王国坤拖延，姚珍贵有权收回房屋；租期内，姚珍贵、王国坤双方如遇特殊情况确需解除协议的，应提前一个月通知对方；如有违约，处罚金两倍，并不退押金。如有违约，处罚金两倍，并不退押金。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王国坤主张在2018年12月24日告知姚珍贵解除合同的意愿，但是并未提交证据佐证这一事实，依法应当承当举证不能的后果。姚珍贵自认王国坤2019年1月17日告知其拟解除合同意思。本院认定姚珍贵在2019年1月17日获知王国坤存在解除合同的意思表示，结合案涉房屋2019年1月30日已经由姚珍贵实际控制的事实。本院认为，按照《租房协议》的约定姚珍贵、王国坤均可以提前解除合同，所附的条件是需要提前一个月履行通知义务。案涉《租房协议》于2019年2月17日解除，则王国坤应当向姚珍贵支付2019年2月17日的房租1335元。原审判决判令王国坤支付租金6600元缺乏事实和法律依据，本院依法予以纠正。王国坤未支付2019年1月30日至2019年2月17日租金的行为属于违约行为，应承担相应的违约责任。《租房协议》约定如有违约，处罚金两倍，并不退押金。姚珍贵提出的房屋押金约束王国坤诚实信用的履行合同，王国坤履行合同过程中存在违约行为，故2200元房屋押金应不予退还的答辩理由成立，本院依法予以采纳。姚珍贵不予退还2200元房屋押金已经足以弥补王国坤违约给姚珍贵造成的损失，本院对姚珍贵要求支付违约罚金的诉讼请求不予支持。此外，根据本案查明的事实，姚珍贵在2019年1月30日就已经实际控制租赁房屋，其提交发票仅能证明姚珍贵20**年4月10日缴纳349元的水费的事实，不能证明上述水费系王国坤租赁期间产生，原审判决判令王国坤支付上述水费缺乏依据，本院依法予以纠正。本院对姚珍贵诉讼请求的支持部分与原审判决发生变化，驳回姚珍贵其余部分诉讼请求的内涵也随之变化。本院撤销原审判决关于“驳回姚珍贵的其余诉讼请求”的判项，重新作出驳回姚珍贵的其余诉讼请求的判决内容。综上，王国坤的上诉理由部分成立，本院对其合理部分的上诉请求依法予以支持。原审判决认定事实部分不清，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初7210号民事判决第二项；二、变更贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初7210号民事判决第一项为：王国坤于本判决生效后10日内支付姚珍贵20**年2月1日至2019年2月17日期间房租1335元；三、驳回姚珍贵的其余诉讼请求。一审案件受理费用108元，减半收取54元，由上诉人王国坤负担10元，由被上诉人姚珍贵负担44元；二审案件受理费用108元，由上诉人王国坤负担20元，由被上诉人姚珍贵负担88元。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇一九年十一月八日书记员 余琼敏