江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏12民终2556号 上诉人（原审原告、案外人）：常红艳，女,汉族。 委托诉讼代理人：王余龙，灌云县蓝天法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘桂兰，女，汉族。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：钱晔，女，汉族。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：缪华，江苏佑远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：黄卫东，男，汉族。 被上诉人（原审被告、被执行人）：周佃春，女，汉族。 被上诉人（原审被告、被执行人）：黄韬，男，汉族。 被上诉人（原审被告、被执行人）：刘静，女，汉族。 被上诉人（原审被告、被执行人）：连云港昊云房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320723660071795W，住所地连云港市灌云县伊山镇南京东路××号（原伊新路）。 法定代表人：黄卫东，该公司董事长。 上诉人常红艳因与被上诉人刘桂兰、钱晔、黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、连云港昊云房地产开发有限公司（以下简称昊云公司）案外人执行异议之诉一案，不服姜堰区人民法院（以下简称姜堰法院）（2018）苏1204民初2276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 常红艳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉请，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人购买××大厦××号房产是客观存在的事实。上诉人一审举证昊云公司的交房通知书、入住手续办理流程单、业主验房表、前期物业服务协议、业主临时管理规约、房屋装饰装修管理服务协议，永安公司开具的物业费、装修管理服务费、公共水电公摊费、电梯电费代收、电费收据及上诉人通过农行向昊云公司交付购房款的银联商务转账单，昊云公司收取上诉人购房款收据等证据及证人王某、仲某等人的证人证词足以证明上诉人与昊云公司之间对××大厦××房产买卖关系成立的事实。房屋买卖关系成立后，上诉人按约向昊云公司交付购房款，昊云公司按约将××大厦××房产交付给上诉人实际占有使用。上诉人购买该房产后进行投资装修、实际使用至今。因此，虽然昊云公司没有与上诉人之间完善形式上的书面签约手续，但上诉人与昊云公司之间是否签订书面买卖合同并不影响双方买卖关系实际成立的效力；2、本案一审程序中，上诉人为证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，举证9份原始书证，证明上诉人对××大厦××房产享有所有权，一审没有按照法定程序对上诉人举证的证据进行全面、客观的审核，被上诉人并没有提出一份相反的证据予以反驳，一审并没有对证人王某、仲某的证明有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。一审对证据的认定程序明显违法。 刘桂兰、钱晔答辩称：上诉人与昊云公司没有签订书面的买卖合同，上诉人没有实际缴纳房款，案涉房屋也没有实际交付上诉人，因此上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2016年11月9日，姜堰法院对刘桂兰、钱晔诉黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司民间借贷纠纷一案作出(2016)苏1204民初5614号民事调解书，该调解书已发生法律效力。因黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司未履行生效法律文书确定的义务，刘桂兰、钱晔于同年12月1日申请强制执行。执行过程中，姜堰法院于2017年5月18日作出（2016）苏1204执2981号执行裁定，裁定查封被执行人昊云公司所有的坐落于灌云县××大厦××、××、××房产。后常红艳提起执行异议，姜堰法院于2018年3月6日作出（2018）苏1204执异10号执行裁定，驳回其异议请求。常红艳不服，提起案外人执行异议之诉。 一审中，常红艳为证明自己的诉讼主张成立，提交了以下证据：1、2015年9月25日，落款人为昊云公司的《交房通知书》一份，载明：业主常红艳于2015年9月25日前携带交房通知书、购房人身份证、户口本、结婚证、购房合同、首付发票、契税发票及相关费用等资料，至昊云未来城售楼部一楼来我公司及物业管理公司办理交接手续。但该《交房通知书》未加盖开发公司（昊云公司）印章。2、2015年9月25日的《入住手续办理流程单》一份，载明：项目名称为××大厦，办理日期为2015年9月25日，业主姓名为常红艳，房号为××，房屋面积为44.69平方米，房款“现金收讫”。该流程单加盖了昊云公司交房专用章。3、2015年9月25日的《业主验房表》，该验房表中未填写验收意见。4、2015年9月25日，连云港永安物业服务有限公司昊云商务大厦管理处与常红艳订立的《前期物业管理服务协议》、《业主（使用人）临时管理规约》、《房屋装饰装修管理服务协议》各一份。5、2015年10月9日，常红艳通过农行向昊云公司三次转帐的银联商务转帐单，分别转帐110000元、60000元、20000元，合计190000元。6、2015年10月9日，昊云公司出具的《收据》一份，载明：交款单位为常红艳，金额人民币190000元，收款事由为××购房款，经办人：余路平。7、2015年9月25日至2018年1月22日，连云港永安物业服务有限公司就××房屋开具的物业服务费、装修管理服务费、公共水电公摊费、电梯电费代收、电费收据十五份，合计金额2021元。8、2018年3月6日，姜堰法院作出的（2018）1204执异10号驳回常红艳异议的《执行裁定书》。9、2018年3月2日，证人王某（居民身份证号码：××）出具的《证明》，载明：常红艳请其通过仲某介绍，与昊云公司黄卫东相识，并购买昊云公司单身公寓××室。10、2018年4月12日，证人仲某（居民身份证号码：××）出具的《证明》，载明：常红艳请王某找他介绍与黄卫东相识，并购得昊云公司单身公寓××室。 刘桂兰、钱晔质证认为，常红艳与昊云公司未签订书面买卖合同，常红艳的其他证据不具有证明常红艳与昊云公司之间存在房屋买卖合同的效力。 姜堰法院另查明，2016年9月12日，昊云公司办理了灌云县商务大厦的首次登记手续。 姜堰法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九均规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，是排除执行的必要条件之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，常红艳提交的《交房通知书》未加盖昊云公司印章，该《交房通知书》无法律证明效力，常红艳提供的《入住手续办理流程单》载明的购房款交付方式为“现金收讫”，这与其提供的三份《银联商务转帐单》的付款方式不一致，并且常红艳提供的其他证据，均不具有证明其与昊云公司签订有效书面买卖合同的效力。因此，常红艳与昊云公司不存在合法有效的书面买卖合同，其请求停止对连云港市灌云县××大厦××号房产的执行，并请求确认其是涉案房屋的所有权人的诉讼请求，证据不足，依法不予支持。据此，姜堰法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回常红艳的诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审法院查明并认定的事实，有相应的证据证实，亦经本院审理核实，本院予以确认。 本案二审争议焦点为上诉人常红艳针对涉案房产是否享有足以排除强制执行的实体权益。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定，案外人应当举证证明与被执行人在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，否则不能排除人民法院对被执行人名下房产的执行。本案直至二审辩论终结前，上诉人常红艳未能向法院提交其与被执行人昊云公司就案涉房产签订的书面买卖合同。常红艳称其提交的交房通知书、入住手续办理流程单以及交款凭证可以视为与昊云公司形成了事实上的房屋买卖合同关系，但其提交的交房通知书上并未加盖昊云公司的印章，提交的入住手续办理流程单中载明2015年9月25日以现金方式交清房款，提交的交款凭证显示2015年10月9日以转账方式支付房款，两者在交款时间及支付方式上均存在明显不一致。因此，现有证据不能证明常红艳与昊云公司在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。 至于上诉人所称的程序问题。经查，一审法院严格按照法定程序举证、质证，程序合法，并无不当。 综上，常红艳要求排除对案涉房产执行的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4100元，由上诉人常红艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈卫兵 审 判 员 丁明霞 审 判 员 孙金录 二〇一九年十一月十八日 法官助理 王书鹏 书 记 员 宋静婷