河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初2290号原告：林玉叶，女，1969年3月7日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：支力，男，1976年11月17日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。被告：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊镇中赵甫村东南。统一社会信用代码：91131082557660129U。法定代表人：宋润姬，经理。委托诉讼代理人：于永超，系公司员工。原告林玉叶与被告支力、三河市顺心置地房产经纪有限公司（以下简称顺心公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员马琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告林玉叶、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司委托诉讼代理人于永超到庭参加诉讼，被告支力经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林玉叶向本院提出诉讼请求：1、判令被告支力退还原告已付购房款1250000元，并按照中国人民银行同期贷款利率给付利息；2、判令被告支力给付原告违约金625000元；3、判令被告支力赔偿原告装修款300000元；4、判令被告顺心公司退还原告居间服务费45900元；5、判令被告顺心公司与被告支力一起承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年8月11日，在被告顺心公司居间服务下，原告与被告支力签订房屋买卖合同、补充协议及房屋买卖居间合同，合同约定被告支力将其所有的位于河北省大厂回族自治县房屋出卖给原告，总价款为2100000元，首付款为1250000元，剩余房款850000元待房屋过户后原告通过银行贷款方式给付，原告承担居间服务费45900元。合同签订后，原告向被告支力支付了购房款1250000元，向被告顺心公司支付了居间服务费45900元，被告支力与原告办理物业交割手续，并将房屋交付原告使用。后原告到物业办理了装修施工手续，对房屋进行装修，支付装修费300000元，原告一直在该房屋居住。2018年5月，原告得知被告支力因未按时交纳银行按揭贷款，被房屋开发商大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司起诉，原告作为该案第三人参加诉讼，该案审理过程中，原告得知涉案房屋已在原告与二被告签订房屋买卖居间合同前，被北京市第三中级人民法院查封（后自动转为海南省陵水黎族自治县人民法院的强制执行措施）。河北省大厂回族自治县人民法院作出（2018）冀1028民初939号民事判决书，判决解除案外人大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司与被告支力的商品房买卖合同。原告认为其与被告支力签订的房屋买卖合同、补充协议及原告与被告支力、顺心公司签订的房屋买卖居间合同的目的均已无法实现，原告面临房钱两空的巨大经济损失，被告支力应当承担造成合同目的无法实现的违约责任，赔偿原告的一切经济损失。被告顺心公司作为居间服务方在没有对涉案房屋的状况进行全面了解的情况下，促成双方签订合同，导致原告产生巨大损失，应当与被告支力承担连带赔偿责任。故原告诉至法院，望判如所请。被告支力未答辩。被告三河市顺心置地房产经纪有限公司辩称，不认可原告的诉讼请求。第一，被告顺心公司作为居间服务方对于买卖双方的身份情况、房源真实情况是进行形式审查，在确保双方身份信息准确、房源真实的前提下，促成原告与被告支力签订房屋买卖合同并实际履行，已经完成了居间服务义务，向原告收取的居间服务费用符合合同约定及法律规定，不应予以退还；第二，被告顺心公司向原告收取的45900元费用，包括居间服务费29400元及贷款、评估、过户等费用16500元，如果合同无法继续履行，被告顺心公司可退还原告未发生的费用16500元；第三，房屋买卖居间合同中未有被告顺心公司承担连带责任的内容约定，原告与被告支力系房屋买卖合同关系，与被告顺心公司系居间服务合同关系，原告不能因被告支力的违约行为导致房屋买卖合同目的无法实现，而要求被告顺心公司承担连带赔偿责任，该请求没有法律依据。本院经审理认定事实如下：2015年1月9日，被告支力与案外人大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司（以下简称中基太业公司）签订商品房买卖合同及补充协议（合同编号：GF20150109008）。合同约定，被告支力购买案外人中基太业公司开发的位于大厂县工业园区祁屯村段首钢圣拉斐尔小镇香榭园小区第0012幢01单元2-4层0102号房屋，房屋建筑面积为119.97平方米，总价款为1185722元，签订商品房买卖合同当日支付房价款（含定金）355722元，剩余房价款830000元采用银行按揭贷款方式支付。合同签订后，被告支力按照合同约定履行了付款义务，中基太业公司于2016年1月7日将房屋交付被告支力。2016年8月11日，在被告顺心公司（丙方）的居间服务下，原告（乙方）与被告支力（甲方）签订房屋买卖合同、房屋买卖居间合同及补充协议。房屋买卖合同约定原告购买被告支力所有的位于大厂回族自治县房屋，房屋总价款为2100000元，首付款为1250000元（含定金250000元），剩余房款通过申请银行贷款方式给付。房屋买卖居间合同约定被告支力应于收到首付款后将房屋交付原告，原告承担向被告顺心公司支付居间服务费29400元、过户费3000元、贷款服务费3000元及评估费10500元。补充协议关于违约责任约定“……2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”。房屋买卖合同、房屋买卖居间合同及补充协议签订后，原告给付被告支力房屋首付款1250000元，给付被告顺心公司居间服务费29400元、过户费3000元、贷款服务费3000元及评估费10500元，共计45900元；被告支力将房屋交付原告，原告对该房屋进行了装修并使用至今。另，2018年4月10日，本院受理案外人中基太业公司起诉被告支力商品房买卖合同纠纷一案，2018年5月25日原告林玉叶申请作为该案第三人参加诉讼，本院于2018年9月6日作出（2018）冀1028民初939号民事判决书，判决：“一、自本判决生效之日起解除原告大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司与被告支力于二O一五年一月九日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GF20150109008）及补充协议。二、被告支力于本判决生效之日起十日内协助原告大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司到该《商品房买卖合同》登记机构办理注销合同手续，并承担所产生的手续费用……五、被告支力与第三人林玉叶于2016年8月11日订立的《房屋买卖合同》合法有效。六、驳回原告大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司及第三人林玉叶的其他诉讼请求。”。后林玉叶因不服河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初939号民事判决书，提出上诉，后自愿撤回上诉，河北省廊坊市中级人民法院于2018年11月29日作出（2018）冀10民终6278号民事裁定书，裁定：“准许林玉叶撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。”。现（2018）冀1028民初939号民事判决书已发生法律效力。庭审中，被告三河市顺心置地房产经纪有限公司表示可以返还原告过户费、贷款费、评估费，共计16500元。上述事实，有原告林玉叶提供的房屋买卖合同、房屋买卖居间合同、补充协议、首付款收条、定金收条、收据、银行转账凭证、商品房买卖合同及补充协议复印件、百川天然气公司收费收据、物业费用发票、北京市家庭居室装饰装修工程施工合同、北京启东精业装饰工程有限公司工程预算书、装修施工许可证、（2018）冀1028民初939号民事判决书、（2018）冀10民终6278号民事裁定书，被告三河市顺心置地房产经纪有限公司提供的房屋买卖合同、房屋买卖居间合同及原、被告当庭陈述在案为凭。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。原告与被告支力、顺心公司签订的房屋买卖合同、房屋买卖居间合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告作为房屋买受人依约履行了向被告支力支付房屋首付款1250000元（含定金250000元）的合同义务，被告支力作为房屋出卖人应当履行取得房屋所有权或有权处分房屋，并保证房屋能够依约转移所有权的合同义务。现被告支力与案外人中基太业公司签订的关于涉案房屋的商品房买卖合同已经本院（2018）冀1028民初939号民事判决书确认解除，被告支力对涉案房屋享有所有权或处分权的权利已丧失。因被告支力无法取得涉案房屋的所有权，导致其与原告林玉叶、被告顺心公司房屋买卖合同、房屋买卖居间合同及补充协议无法继续履行，合同目的无法实现，其构成根本违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告与被告支力、顺心公司签订的房屋买卖合同、房屋买卖居间合同及补充协议应当解除，被告支力应当返还原告已付房屋首付款1250000元（含定金250000元）。根据补充协议关于违约责任约定“……2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”的内容，被告支力应当按照房屋总价款的30%向原告支付违约金，原告主张被告应当给付625000元违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。因违约金具有补偿和惩罚双重属性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损害后果，根据“补偿性为主，惩罚性为辅”的违约金给付原则，鉴于原告主张被告支力给付违约金625000元，已足以弥补其所受的损失，其再另行主张因被告支力违约行为所致经济损失，不符合法律规定，故对原告主张被告支力应以1250000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率给付利息并赔偿装修款300000元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张被告顺心公司应退还居间服务费45900元，并对被告支力返还原告购房首付款及给付违约金、赔偿损失承担连带责任的诉讼请求，因房屋买卖合同、房屋买卖居间合同及补充协议中未明确约定，且原告未提供证据证明其主张，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。被告支力经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。被告顺心公司表示可以返还原告未发生的费用16500元，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告支力于判决生效之日起七日内返还原告林玉叶房屋首付款1250000元，并给付违约金625000元，共计1875000元。二、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司于判决生效之日起五日内退还原告林玉叶部分居间服务费16500元。三、驳回原告林玉叶其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10912元，由被告支力负担10816元，被告三河市顺心置地房产经纪有限公司负担96元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在文书确定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内，逾期将丧失申请执行权。审判员  马琳二〇一九年十一月五日书记员  王滨附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。