贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10945号 原告：贵州和聚祥商业运营管理有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道与深圳路交汇处圆梦国际。统一社会信用代码：91520500308727441W。 法定代表人：赵丽娜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋佳明（特别授权代理），该公司员工。 被告：幸春艳，男，汉族，1981年6月12日出生，住贵州省毕节市。 原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司（下称：和聚祥公司）与被告幸春艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序于2019年10月31日公开开庭进行审理。原告和聚祥公司委托诉讼代理人宋佳明，被告幸春艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告和聚祥公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》；2、判令被告立即腾出所租商铺并交还原告；3、判决被告支付2017年10月26日起至被告向原告办理撤场交接手续为止租金暂计153,858.04元、物业管理费暂计48,579.3元；4、判决被告支付租金违约金暂计22,752.32元、物业费违约金暂计16,104.04元(自2017年10月26日至付清之日)；5、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月17日，原、被告双方签订《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》，约定被告租赁原告位于毕节市七星关区××大道与××路交汇处奥莱Fmall购物中心店铺，铺位编号：B1F-5/6（面积105.14平方米），用于经营“东幸健康大药房”品牌，租期自2017年10月26日至2022年10月25日止。双方约定租金如下：第一年租金为98元/月/平方米、第二年租金为102.9元/月/平方米、第三年租金为108.05元/月/平方米、第四年租金为130元/月/平方米、第五年租金为150元/月/平方米，物业费20元/月/平方米，违约金按每逾期一日，按逾期交付金额的0.5‰支付违约金。原告分别于2019年6月17日、2019年7月15日按合同的约定向被告发出《催款通知书》，内容载明：请被告接到本通知之日起3日内向我司缴纳所欠费用，逾期缴费则我司将根据合同的约定解除双方所签订的租赁合同，并追究贵方的违约责任。在原告多次催缴租金及物业费的情况下，被告分别于2019年1月11日缴纳费用30,000元、2019年1月19日缴纳23,965.16元、2019年6月29日，用前期所缴纳的装修押金（装修保证金）抵扣5,000元。截止今日，原告多次催告，被告仍未向原告缴纳所欠费用。被告的行为符合《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》第15.3条：“在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；15.3.4拖欠支付租金、物业管理费及其他费用之一或全部达到30日的；15.1在租赁期间内，乙方逾期交付租金、物业服务费及水电等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的0.5‰支付违约金。”之约定，原告有权单方面解除合同，收回商铺并请求赔偿损失。综上，被告的行为严重违反双方签订的合同，给原告造成了经济损失，故原告诉来贵院，恳请支持原告的诉讼请求。 被告幸春艳口头答辩称：1、原告陈述我租赁商铺没有争议，但是原告方没有拿租赁合同给我们，我们不清楚合同内容；2、关于腾空商铺这一块我是交钱走的，不应该腾空，我已经交了五万多，第二次原告方承诺喊我一次性交清打八折，但是去交的时候原告方又不要。且原告方的租金起算时间不对；3、对于违约金和诉讼费这一块因为我们没有合同不清楚违约条款，而且是我们抱钱去交原告不收，所以我们不承担这两笔费用。如果原告方出示合同，我们同意解除合同并腾空交付商铺。但是原告方计算的物业费、租金有异议，对租金的起算期间和物业费的计算期间和金额有异议。 原告和聚祥公司向本院提交了如下证据：原告公司营业执照、法定代表人身份证明书和身份证、幸春艳身份证、《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》、奥莱F-MALL购物中心房屋交接确认书、装修施工授权委托书、装修人员情况登记表、开业承诺、《催款通知书》、顺丰快递存根、租金、物业计算明细表一张（自行制作）、收据。 被告幸春艳向本院提交了如下证据：《协议》，租金、物业缴费通知书，收据两张。 经组织质证，原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告有异议的证据认证如下：原告所举《催款通知书》和顺丰快递存根，被告不认可，认为没有收到过该《催款通知书》。经审查，原、被告在合同中约定了邮寄的方式通知和送达，并确定了通信地址和联系电话。邮寄存根显示邮寄地址和联系电话均与合同确定一致，能确定原告向被告邮寄了该两份通知书的事实，故该组证据，本院予以采信。 根据以上证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2017年7月14日，被告向原告交付涉案商铺合同保证金30,000元，2017年7月17日交付涉案商铺合同保证金8,000元，被告共计向被告交付涉案商铺合同保证金38,000元。2017年7月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》，约定：甲方将其管理的位于毕节市七星关区××大道与××路交汇处奥莱国际购物中心B1F-5/6号商铺（面积105.14平方米）出租给乙方经营东幸健康大药房；租期为五年，自起租日起算。起租日：装修免租期结束之次日；租金为固定租金。第1-3个月：0元/月/平方米，此期间为经营免租期，在此期间内乙方无需向甲方支付租金，但应自行承担物业管理费用及5.1.2条款约定等其他费用；第9-12个月：98元/月/平方米，每月共计10,303.7元；第2年：102.9元/月/平方米，每月共计10,818.91元；第3年：108.5元/月/平方米，每月共计11,360.4元；第4年：130元/月/平方米，每月共计13,668.2元；第5年：150元/月/平方米，每月共计15,771元；上述租金不包括乙方需交付之物业服务费用；租金按季度（三个月）预付，除第一期租金于起租日5日前支付外，乙方须在下一季度租赁期到来前30个自然日向甲方支付下一季度的租金；乙方应向甲方交纳一定的保证金，作为乙方履行本合同约定义务的保证。保证金38,000元，乙方在本合同签署生效之日起10个自然日内向甲方缴纳；乙方应交纳的物业管理费按该承租商铺租赁面积计算每月每平方米20元，乙方每月应交纳的物业管理费为2,103元。租赁期间，甲方有权根据实际情况及根据有关法规合理地调整物业管理费，但每次调整需提前30日前以书面方式通知乙方，有关调整不得只针对乙方；物业管理费从本合同约定的起租日当日起计收，按照5.1.1条约定的租金支付方式及时间与租金一并支付，经营免租期内物业管理费单独支付；在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业服务费及水电费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的0.5‰支付违约金；在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成损失的，乙方应予以赔偿：15.3.4拖欠支付租金、物业服务费及其它费用之一或全部达到30日的。合同还约定了其他事项。合同签订后，2017年8月17日，原、被告办理房屋交接手续。2017年8月29日，被告向原告承诺，接受奥莱F-MALL购物中心开业时间统一管理。2017年9月20日，被告开始对涉案商铺进行装修。合同履行过程中，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议》，载明：“乙方租用甲方商铺，铺位号：B1F-5/6，面积：105.14m2，按合同约定，租金单价：98元，物业管理费单价20元，收租金时间：2018年2月26日-2018年12月31日，收物业管理费时间：2017年11月25日-2018年12月31日，共计租金：104,053.43元，共计物业管理理：27,753.78元。经双方协商，乙方本次物业管理费减免缴纳，物业管理费减半后为13,876.89元，租金不变，乙方共欠甲方租金及物业管理费：117,930.32元，2018年12月10日前乙方应向甲方缴纳租金及物业管理费：58,965.16元，乙方剩余欠甲方租金及物业管理费分6次缴纳，分期时间为：2019年1月缴纳：9,827.53元，2019年2月缴纳：9,827.53元，2019年3月缴纳：9,827.53元，2019年4月缴纳：9,827.53元，2019年5月缴纳：9,827.53元，2019年6月缴纳：9,827.53元。”协议签订后，被告向原告支付了部分租金，分别于2019年1月11日支付30,000元，于2019年1月19日支付23,965.16元。2019年6月29日，原告用装修保证金抵扣了2018年的租金5,000元。至此，被告共计支付原告租金58,965.16元，尚欠原告2018年度的租金45,088.27元和物业管理费13,876.89元。2019年6月4日，原告向被告出具“租金、物业缴费通知书”，通知被告对租金及物业费进行确认并在一周内支付相关费用,逾期缴费,则有权按《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》约定解除租赁合同，并载明了截至2019年6月30日止，原告欠交费用的具体明细及总金额，总金额为130,187元。2019年6月17日，原告向被告邮寄催款通知书，通知被告支付截止至2019年6月30日止的费用130,187元。2019年7月15日，原告再次向被告邮寄《催款通知书》，通知被告于2019年7月18日之内交清所欠费用及下一季度费用共计165,797.92元。期限届满后，被告仍未向原告交付上述费用。原告认为，被告的行为严重违反合同约定，给原告造成了损失，故以前述诉请诉至本院。 庭审后，被告于2019年11月7日将涉案商铺腾空交付原告。原告因被告已将涉案商铺腾空交付，申请撤回了本案第二项诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，原、被告签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行义务。原告交付涉案商铺给被告经营使用，被告应当按约定支付租金和物业费。但在合同履行过程中，原、被告双方又签订了《协议》，结算确定了2018年12月31日前的租金及物业管理费，并重新约定了支付时间。2019年7月15日，被告向原告邮寄的催款通知书，限原告于2019年7月18日之内将已产生的租金及物业管理费和应预付至2019年9月30日前的租金和物业管理费交到被告公司财务部，视为原告对该期间的费用又重新给了被告支付限期，再次改变了2019年9月30日前产生的租金和物业服务费的支付时间。则被告应在2019年7月18日内支付上述费用，但被告仍未按期全额支付，构成违约，按合同的约定，原告有权解除合同，故原告诉请解除《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》，有合同约定，本院予以支持。 对于原告诉请租金、物业费及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚款履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，原告有权要求被告支付租金、物业服务费及违约金。对于租金，因被告于2019年11月7日已返还原告涉案商铺，应计算至2019年11月7日止。如前所述，被告尚欠原告2018年度的租金45,088.27元。2019年1月1月至2019年11月7日（10.23个月）期间的租金，按双方签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》的约定，计算为：105.14平方米×102.9元/月/平方米×10.23月=110,677.41元。则被告共计欠原告租金155,765.68元。同时，合同解除后，原告之前收取被告的合同保证金38,000元应当抵扣原告所欠租金，抵扣后，被告尚欠原告租金为：155,765.68元-38,000元=117,765.68元；对于物业服务费，如前所述，被告尚欠原告2018年度的物业服务费为13,876.89元。2019年1月1月至2019年11月7日（10.23个月）期间的物业服务费，被告提出计算物业服务费的标准应按10元/月/平方米计算。根据原告向被告出具的“租金、物业缴费通知书”及2019年6月17日和2019年11月7日的“催款通知书”显示的款项金额，原告向被告催缴的物业服务费均是按10元/月/平方米计算，视为原告已将合同约定的20元/月/平方米的物业服务费计算标准调整为10元/月/平方米。则2019年1月1日至2019年11月7日（10.23个月）期间的物业服务费计算为：105.14平方米×10元/月/平方米×10.23月=10,755.82元。则被告共计欠原告物业服务费24,632.71元。 对于违约金的计算标准，原、被告双方在《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》中约定了违约金按日千分之0.5计算，被告申请调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中，被告未履行的是金钱给付义务，给原告造成的实际损失与银行贷款利息相当，而原、被告合同中约定按日千分之0.5计算违约金，明显过高，故原告诉请的违约金，依法调整为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算支付。对于违约金的计算基数及起止时间，原告于2019年7月15日向被告邮寄的催款通知书将至2019年9月30日前的租金和物业服务费的支付时间延长至2019年7月18日内，未支付，则违约金分别以2019年9月30日前的租金和物业服务费为基数，从2019年7月18日之次日，即2019年7月19日起计算至该款项支付完之日止。而2019年10月1日至2019年11月7日期间的租金和物业管理费的违约金，按合同约定，被告应于2019年9月30日前支付该期间的租金和物业服务费，未按约定支付，则违约金从2019年9月30日之次日，即2019年10月1日起计算至该款项支付完毕之日止。经计算，2019年9月30日前产生的租金为104,458.43元,物业服务费为23,339.49元；2019年10月1日至2019年11月7日期间产生的租金为13,307.25元，物业服务费为1,293.22元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司与被告幸春艳于2017年7月17日签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》； 二、被告幸春艳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司租金117,765.68元及违约金（违约金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍的标准，分别以104,458.43元为基数，2019年7月19日起计算至该款项支付完毕之日止；以13,307.25元为基数，从2019年10月1日起计算至该款项支付完毕之日止）； 三、被告幸春艳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司物业服务费24,632.71元及违约金（违约金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍的标准，分别以23,339.49元为基数，从2019年7月19日起计算至该款项支付完毕之日止；以1,293.22元为基数，从2019年10月1日起计算至该款项支付完毕之日止）； 四、驳回原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,460元，由原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司负担460元，由被告幸春艳负担2,000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇一九年十一月二十六日 书记员  张婵婵