山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初5688号原告：张婕，女，1973年9月23日出生，汉族，现住青岛市谁北区。委托诉讼代理人：高飞，山东银启律师事务所律师。被告：朱桂美，女，1970年3月20日出生，汉族，现住青岛市市北区。委托诉讼代理人：张涛，山东韬戈律师事务所律师。被告：李向东，男，1966年4月28日出生，汉族，现住青岛市市北区。委托诉讼代理人：张涛，山东韬戈律师事务所律师。原告张婕与被告朱桂美、李向东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告张婕及其委托诉讼代理人高飞，被告朱桂美、被告李向东的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告返还房屋租赁费、押金合计30万元；2、诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：被告朱桂美与案外人徐志坚于2016年3月2日签订租期为3年的房屋租赁合同，2018年案外人徐志坚与原告签订股份转让协议，由原告负担房屋及其他相关费用。房屋的实际出租人为山东建投金融服务有限公司（以下简称“建投公司”），原告已与其签订租赁合同，期间得知被告朱桂美与实际出租人的租赁合同已过期半年之久，且在同一时间段原告既向实际出租人交纳了半年房租，又向被告朱桂美交纳了半年房租，原告与被告协商退还房租，但被告拒绝，为维护原告权益，故诉至法院，望判如所请。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：要求两被告返还从2018年10月18日至2019年2月28日的租赁费163973元、押金20000元、保证金10000元，共计193973元。两被告辩称，原告主体不适格，系案外人徐志坚与被告朱桂美签订的房屋租赁合同，原告无权就该合同主张权利；2018年10月18日至2019年2月28日，此房屋所产生的权利义务应由房屋所有权人建投公司享有和承担；本案争议的款项不属于夫妻共同债务，系由被告朱桂美独自经营所产生；原告诉讼请求的金额与事实不符，应只有16万元左右。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对以下证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：原告与被告均提交的被告朱桂美与案外人徐志坚签订的房屋租赁合同、被告提交的结婚证。当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告称，案外人徐志坚于2016年3月2日与被告朱桂美签订房屋租赁合同，约定由案外人徐志坚租赁青岛市李沧区书院路42号（以下简称“涉案房屋”），租赁期限为2016年3月1日至2019年2月28日，原告与案外人徐志坚共同在涉案房屋中经营美发店。案外人徐志坚退出经营，于2018年1月15日将包括涉案房屋的租赁权益在内的全部店铺权益转让给原告。原告作为涉案房屋新的承租人，于2018年4月1日向被告支付自2018年3月1日至2018年8月31日的租金22.5万元，被告李向东向原告出具收条，于2018年8月31日向被告支付了2018年9月1日至2019年2月28日的房租22.5万元及押金2万元，被告李向东向原告出具收条。原告提交店铺股权转让协议1份、收条3张及中信银行账户交易明细1份以证实其主张。上述落款时间为2018年4月1日的收条中载明：今代朱桂美收取2018年3月1日至8月31日书院路42号房租（22.5万元），落款处有李向东签名；上述落款时间为2018年8月31日收条载明：今代朱桂美收取李沧区书院路42号张婕2018年下半年房租22.5万元，落款处有李向东签名；上述落款时间为2018年8月31日收条载明：今代朱桂美收取李沧区书院路42号房屋水电押金，张婕缴费2万元正，落款处有李向东签名。两被告对上述店铺股权转让协议的真实性不予认可，称该转让没有通知、也没有得到被告的同意，不存在权利义务的转让；被告对上述收条及账户交易明细的真实性无异议，称其确实收到了涉案房屋自2018年3月1日至2019年2月28日的房租45万元及押金2万元，但被告不认可该房租系原告为履行租赁合同而交纳，且收条中载明是被告李向东代被告朱桂美收取的房租和押金，本案的款项并不构成其二人的夫妻共同债务。2、原告称，2018年11月份左右，其发现涉案房屋门口张贴了招租广告，其根据广告上的联系电话找到了案外人建投公司的工作人员，其称建投公司是涉案房屋的所有权人并将涉案房屋出租给了被告朱桂美，被告朱桂美没有转租的权利，后来经过协商，原告与建投公司于2019年2月左右重新签订了租赁合同，原告并向建投公司补交了自2018年10月19日至2019年10月19日的房租共计45万元，所以两被告应向原告返还2018年10月19日至2019年2月28日的房租163973元、押金2万元及保证金1万元。原告提交其与建投公司签订的房屋租赁协议1份、中国建设银行账户交易明细1宗、建投公司出具的说明1份以证实其主张。上述房屋租赁协议载明：出租人（建投公司）将涉案房屋1层、5-7层房产，出租给承租人（原告），租赁期限为36个月，自2018年10月19日至2021年10月18日，租赁总价为450000元/年；上述建投公司出具的说明载明：关于张婕与我司签订的房屋租赁协议（出租房屋位于青岛市李沧区是真实的，张婕于2019年2月-8月支付我司房屋租赁费起始时间为2018年10月19日至2019年10月18日一年度房屋租赁费合计人民币45万元，落款处盖有建投公司印鉴。被告称对上述租赁协议及交易明细的真实性无法确认，称租赁协议没有签订日期，且原告向建投公司的第一笔付款是2019年2月1日进行的，原告并没有提交其2018年10月期间向建投公司付款的凭证；被告对上述说明的真实性予以认可，但称该证据仅盖有单位印章，没有单位负责人和情况说明人的签字，不具有法定的证明要件。3、被告称，被告与城建公司就涉案房屋签订两份租赁合同，由被告承租涉案房屋，期限自2009年10月19日至2015年10月18日，2015年10月19日至2018年10月18日，后被告朱桂美将涉案房屋转租给了案外人徐志坚用于经营美发店，租赁期限自2010年3月1日至2019年2月28日，因被告朱桂美对涉案房屋进行了装修及添附，故建投公司允许合同到期后由被告朱桂美继续使用涉案房屋，因案外人徐志坚经营的美发店中很多员工都代其向被告交纳过房租，所以被告对应的承租人自始至终都是案外人徐志坚，且截至2018年11月10日，涉案房屋并没有对外出租，《青岛晚报》、《青岛早报》上仍刊登过涉案房屋的招租信息。被告提交被告朱桂美与山东银建金融服务有限公司（后更名为建投公司）签订的租赁合同2份、施工图预（结）算书1份、《青岛晚报》及《青岛早报》打印件1份及短信截图以证实其主张。原告对上述房屋租赁合同的真实性无异议，称该证据证明了被告在2018年10月18日之后对涉案房屋没有收取房租的权利；原告对上述施工图预（结）算书的真实性不予认可，称该证据与本案无关；原告对上述《青岛晚报》及《青岛早报》打印件、短信截图的真实性无异议，但称对于其中的招租信息并不知情。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的店铺股权转让协议，被告对其真实性不予认可，原告未提交其他证据佐证该协议的真实性，且该协议涉及案外人，本院在本案中对该证据不作认定；原告提交的收条及中信银行账户交易明细，被告对其真实性予以认可，对该证据的真实性，本院予以确认；原告提交的案外人建投公司出具的说明，被告虽对该证据的证明效力不予认可，但该证据系原件，被告亦对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性，本院予以确认；原告提交其与建投公司签订的房屋租赁协议、中国建设银行账户交易明细，被告虽对其真实性不予确认，但未提交证据证实其异议成立，且该证据与案外人建投公司出具的说明相互印证，形成证据链，故对该证据的真实性，本院予以确认；被告提交的被告朱桂美与山东银建金融服务有限公司签订的租赁合同、《青岛晚报》及《青岛早报》打印件、短信截图，原告对该证据的真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以确认；原告对被告提交的施工图预（结）算书的真实性不予认可，被告亦未提交其他证据证实该证据的真实性或与本案的关联性，对该证据，本院不予确认。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告朱桂美（承租方）与建投公司（出租方）分别于2009年10月12日、2015年12月28日签订房屋租赁合同，约定由被告朱桂美承租涉案房屋，租赁期限分别自2009年10月19日至2015年10月18日及2015年10月19日至2018年10月18日。被告朱桂美与案外人徐志坚分别于2010年3月1日、2016年3月2日签订房屋租赁合同，约定由案外人徐志坚租赁涉案房屋，租赁期自2010年3月1日至2016年2月28日及2016年3月1日至2019年2月28日。原告共计向被告朱桂美交纳房租45万元及押金2万元，被告朱桂美与被告李向东系夫妻关系，被告李向东代被告朱桂美向原告出具收条。原告（承租人）与案外人建投公司（出租人）签订房屋租赁协议，约定由原告承租涉案房屋1层、5-7层，租赁期限自2018年10月19日至2021年10月18日，租赁总价为45万元/年。原告已向建投公司交纳2018年10月19日至2019年10月18日的房租共计45万元。本院认为，本案中，被告李向东于2018年4月1日向原告出具的收条载明，其代被告朱桂美收取2018年3月1日至8月31日的房租22.5万元，2018年8月31日出具的收条载明，其代被告朱桂美收取原告张婕2018年下半年房租22.5万元，该两张收条的出具时间及房租交纳的起止时间均系连续的，可推定被告李向东代被告朱桂美收取了自2018年3月1日至2019年2月28日的房租共计45万元及押金2万元，被告虽主张其关于涉案房屋租赁合同的相对人系案外人徐志坚，其虽然收到了原告交纳的上述房租及押金，但并不认可原告是为履行涉案房屋租赁合同而交纳的该款项，但该3张收条中有2张载明了原告张婕的名字，且被告未提交证据证实其收取原告房租的其他用途，故对于原告已向被告交纳涉案房屋自2018年3月1日至2019年2月28日的房租共计45万元及押金2万元的主张，本院予以确认。被告主张其与建投公司就涉案房屋的租赁合同，书面约定的期限虽然截至2018年10月18日，但因被告对涉案房屋进行了装修及添附，故建投公司允许合同到期后由被告继续使用涉案房屋，但被告未提交证据证实其该主张，故不论被告是否有权将涉案房屋对外转租，但其均无权就超出其与建投公司租赁合同约定的租赁期限部分另行收取房租，现原告主张被告向其返还被告收取的自2018年10月18日至2019年2月28日期间的房租163973元（45万/年*133天），于法有据，本院予以支持；原告主张被告向其返还水电押金2万元，被告未提交证据证实原告存在拖欠水电费等予以应扣除押金的情形,故对原告的该项主张,本院予以支持；原告主张被告向其返还保证金1万元，但未提交证据证实其向被告交纳保证金及返还保证金的条件，故对该项诉请，本院不予支持。被告主张上述款项的返还不属于夫妻共同债务，但3张收条均系被告李向东代被告朱桂美向原告出具，可见被告李向东对于涉案房屋的租赁事宜及房租、水电押金的收取事宜是知情且同意的，故原告要求两被告共同返还上述款项的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、被告朱桂美、被告李向东于本判决生效之日起10日内向原告张婕返还房租163973元。二、被告朱桂美、被告李向东于本判决生效之日起10日内向原告张婕返还押金20000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元（原告已预交），减半收取2900元，保全费2020元（原告已预交），共计4920元，由原告负担1122元，两被告负担3798元，两被告于本判决生效之日起10日内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  温洪梅二〇一九年十一月二十一日法官助理王晓晓书记员王鑫