广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1331号上诉人（原审原告）：余明伟，男，1987年10月14日出生，汉族，住广东省阳江市。委托诉讼代理人：刘常斌，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢丽丹，广东真智(阳西)律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。上诉人余明伟与上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。余明伟上诉请求：一、变更一审判决第一项为：丰怡公司向余明伟支付逾期交房违约金（以611437元为基数按日万分之五自2019年1月1日起计至房屋实际交付日止，暂计至2019年4月23日的违约金为34546.20元）；二、变更一审判决第二项为：判令丰怡公司向余明伟退还办证税费18343元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年8月14日起计至办证税费退清时止）；三、撤销一审判决第三项，改判丰怡公司支付逾期办证违约金3057.19元给余明伟；四、本案一、二审案件受理费由丰怡公司承担。事实与理由：（一）一审法院擅自调低逾期交房违约金标准无法无据，偏袒丰怡公司，毫不尊重契约精神，给社会带来坏的司法导向。1.双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是丰怡公司制定的格式合同，余明伟才能对合同内容提出异议，丰怡公司不能提出异议。2.该合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，双方应严守契约。3.逾期交房给余明伟造成的损失涉及多方面，包括物质损失和精神损失，例如：租金损失、装修成本的增加、延迟入住造成生活的不便及心理压力等，难以单纯以金钱衡量，且违约金除了补偿性质外，还具有惩罚性质。4.丰怡公司也没有提供证据证实逾期交房违约金标准过高，也从未要求法院调低违约金，法院擅自调整违约金不当。买房人违约，法院就按合同约定标准要求买房人支付违约金；而开发商违约，法院却主动为其调低标准，明显违反公平原则。5.与本案属于同一系列案的另案，逾期交房60日以内，违约金标准是日万分之三；本案逾期交房超过60日，一审法院却将该标准调整为万分之二点五，一审法院的两种做法明显不合情理，对余明伟不公平。（二）一审法院以交房时间未确定而将逾期交房的违约金计算时间截止至一审庭审辩论终结时不当，逾期交房时间应计算至实际交付之日。违约金总额虽未能确定，但计算标准是确定的，法院可载明违约金的计算标准与期间，该处理与违约金总额未能确定并不矛盾。一审计算至一审庭审辩论终结之日，增加当事人诉累，有悖司法便民原则。（三）一审法院认定代收办证税费利息的起付时间有误，应从丰怡公司收取该费用时起计。1.丰怡公司无权代收该部分费用。2.丰怡公司自收取该费用之日起便利用该费用获得了收益。3.如果自逾期之日即2019年4月1日起计，那么收取日至逾期之日期间的利息则全部归丰怡公司所有，对余明伟不公平。（四）一审法院按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算该利息错误，应按年利率6%计算。1.丰怡公司自收取该费用之日就利用该费用获得了不菲利益，即使按年利率6%计算，丰怡公司亦已获可观收益。2.参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条规定，占有资金无约定利息的，利息应按年利率6%计算，并且司法实践中对这种情况也是如此处理。（五）丰怡公司已构成逾期交房，且没有按合同约定履行办理产权登记的义务，丰怡公司应按合同约定向余明伟支付逾期办证违约金。综上，请二审法院支持余明伟的上诉请求。丰怡公司辩称：一、双方约定的逾期交房违约金明显过高，一审法院根据相关法律规定对此予以调整正确，但调整后的计算标准仍过高，丰怡公司请求按总房价款的0.5%一次性支付经济补偿给余明伟；二、一审判决逾期交房的违约金计算至一审辩论终结之日并无不当，不必然导致余明伟诉累；三、一审以剩余办证费为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2019年4月1日起判决丰怡公司计付利息给余明伟没有合同依据，该处理不当。四、丰怡公司与余明伟并不是借贷关系，余明伟请求按借贷法律关系计付本案利息不当。综上，余明伟上诉没有理据，请予以驳回并支持丰怡公司的上诉请求。丰怡公司上诉请求：撤销一审判决，驳回余明伟的全部诉讼请求。事实与理由：（一）丰怡公司前任法定代表人和董事的不当行为造成了丰怡公司缺乏建设资金导致逾期交房，丰怡公司向业主表示真诚歉意并愿意尽快完成手尾工作交付房屋给余明伟。鉴于上述情况，为便利丰怡公司日后经营和社会整体效果，一审法院将逾期交房的违约金调整为日万分之二点五仍过高，丰怡公司请求按总房价的0.5%一次性补偿给余明伟。（二）按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，丰怡公司需在交房后90日内为业主办理商品房产权登记，但由于涉案商品房尚未交付，不适用上述约定；而且，预收办证费是为了便于统一为业主办理不动产权证，属于临时代收款性质，双方约定多还少补，并没有利息约定。余明伟既请求丰怡公司协助办理涉案商品房的权属登记，又请求丰怡公司退还预收办证费及支付利息，两项诉请相互矛盾，亦缺乏合同。余明伟辩称：与上诉的理由一致。余明伟一审起诉请求：一、丰怡公司向余明伟支付逾期交房的违约金（以611437元为基数按日万分之五自2019年1月1日起计至房屋实际交付日止，暂计至2019年3月2日）；二、丰怡公司为余明伟履行协助办理xxx小区xxx房不动产权证的义务；三、丰怡公司向余明伟支付逾期办理商品房不动产权证的违约金3057.19元；四、丰怡公司向余明伟退还办证税费29002元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年8月14日起计至办证税费退清时止，暂计至2019年3月2日的利息为2610.18元）；五、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年8月14日，余明伟（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx房出售给余明伟，预测建筑面积共132.82平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为611437元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年8月14日前支付首期房价款183437元，占全部房价款的30%，余款428000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同其他约定条件的商品房交付给买受人；第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。双方均在合同上签名盖章予以确认。2017年8月14日，余明伟支付了代收代缴办证税费29002元给丰怡公司，并于2017年9月22日付清全部购房款共611437元给丰怡公司。由于丰怡公司未按合同约定交付商品房给余明伟，余明伟遂向一审法院起诉，请求如诉称。一审庭审中，双方对涉案商品房未办理初始登记的事实予以确认。一审法院向余明伟释明在此情况下未能办理房产证，但余明伟仍坚持其诉讼请求。另外，丰怡公司提交涉案商品房的住宅专用维修基金专用对账簿，拟证明其代余明伟缴交了住房维修基金10659元。一审法院认为：余明伟与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于逾期交房违约金的问题。本案中，余明伟已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给余明伟，但至本案一审庭审时（2019年4月23日），丰怡公司仍未交付商品房给余明伟，丰怡公司逾期交房已超过60天，余明伟选择继续履行合同，丰怡公司应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，一审法院酌情调整为按日万分之二点五计算。丰怡公司逾期交房时间应从2019年1月1日起计算，至于计至何时的问题，本案中，一审庭审辩论终结前，丰怡公司逾期交房的违约金是可以确定的，但一审庭审辩论终结之后，丰怡公司今后是否交房、何时交房未能确定，违约金也处于变化之中，故本案逾期违约金应暂计至一审庭审辩论终结时，即丰怡公司应按合同约定支付2019年1月1日至2019年4月23日的违约金17273.10元（611437元×0.00025/天×113天）给余明伟。2019年4月23日之后的违约金，余明伟今后可另行主张。关于逾期办证违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，须在房屋交付后90日内因丰怡公司的原因，余明伟未能取得该商品房的房屋所有权证书，丰怡公司才构成违约。故承担逾期办证违约责任的前提是商品房已交付使用，但涉案商品房至今未办理房屋交接，余明伟该请求没有事实和法律依据，应不予支持。余明伟可在涉案商品房交付使用后，丰怡公司未能在约定的时间内办理房地产权证时，再另行提起诉讼。关于代缴办证税费29002元及其利息的退还问题。由于丰怡公司至今为止未能履行办证义务，现余明伟主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，应予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给余明伟。丰怡公司主张其已代余明伟支出的办证费用有房屋维修基金10659元，并提供住宅专用维修资金专用对账簿为证，应予以采信。故丰怡公司应扣减其已支出的必要合理费用10659元，退还剩余办证费18343元（29002元-10659元）给余明伟。至于利息问题。按合同约定，丰怡公司应在最后交房之日后的90天内，即2019年3月31日前为余明伟办好房地产权证。余明伟自愿将办证费交予丰怡公司在该期间内办证，但丰怡公司未能按时履行交房和办证义务。根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应自2019年4月1日起至丰怡公司付清剩余办证费给余明伟时止，以18343元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给余明伟。另外，由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现余明伟请求丰怡公司协助办理不动产权登记手续，属法律上不能履行的情形，一审法院已向其释明，余明伟不同意变更该项请求，故对余明伟的该项请求应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金17273.10元给余明伟；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费18343元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年4月1日起计至丰怡公司付清办证费给余明伟时止）给余明伟；三、驳回余明伟的其他诉讼请求。一审案件受理费566元，由余明伟负担378元，丰怡公司负担188元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。余明伟与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、涉案商品房的逾期交房违约金应如何计算；二是丰怡公司应否退还办证费及计付占用办证费期间的利息给余明伟;三、丰怡公司应否支付逾期办证违约金给余明伟。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，余明伟未能对因丰怡公司逾期交房所造成其实际损失而提供证据予以证实，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，以当地同地段同类型房屋的租金水平作为认定余明伟的损失的参考标准。余明伟与丰怡公司在《商品房买卖合同（预售）》约定如果因出卖人的原因造成房屋逾期超过60日交付，买受人要求继续履行合同的，“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5”，意味着丰怡公司每日应承担的逾期交房违约金为305.72元（611437元×0.0005），即丰怡公司每月应承担的逾期交房违约金为9171.60元（305.72元×30天），明显超过同地段同类型房屋的租金水平。根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定将逾期交房的违约金调整为按日万分之二点五计算并无不妥，本院予以维持。因涉案商品房是否能交付、何时交付未能确定，因此一审法院以一审辩论终结之日后的违约情况未能确定，将本案违约金截止至一审辩论终结之日并无不妥，本院予以维持。一审据此计算得出丰怡公司应支付给余明伟的逾期交房违约金为17273.10元正确，本院予以维持。余明伟主张一审法院调整违约金计算标准及将该违约金计算至一审庭审辩论终结之日不当的理据不足，本院不予采纳。丰怡公司请求按照总房价的0.5%一次性补偿给余明伟没有依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，依据双方的合同约定，丰怡公司应于2018年12月31日前交付房屋给余明伟，并应于交房后的90天内将涉案商品房登记至余明伟名下，现因丰怡公司的原因造成涉案商品房至今无法依约交付而影响到涉案商品房办证条件未成就，丰怡公司继续再占有余明伟该款项没有依据，余明伟要求丰怡公司返还预收的办证费及支付利息理据充分，一审判决丰怡公司在扣除了已代余明伟支付的部分税费后返还剩余的办证费给余明伟正确。由于余明伟自愿预付该办证费，双方对办理产权证书约定了合理期限，且对合理办证期限内是否要支付该款利息没有约定，但基于丰怡公司在占有该款项期间享受了收益，一审基于公平及诚实信用原则判决丰怡公司以剩余的办证费为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2019年4月1日起支付利息给余明伟并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应退还预收的办证费及不应支付该款利息，余明伟主张应按年利率6%从丰怡公司收取该费用之日起计付该利息均理据不足，本院均不予支持。关于争议焦点三，由于涉案商品房至今仍未交付，办理商品房产权登记手续尚未成就，故余明伟主张丰怡公司支付逾期办证违约金的理据不足，本院不予支持。综上所述，余明伟、丰怡公司的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费998元，由余明伟负担308元，阳江丰怡房地产发展有限公司负担690元。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年十一月六日法官助理李凤霞詹礼迪书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。