江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7915号上诉人（原审原告）：龚斌。被上诉人（原审被告）：江苏爱涛物业管理有限公司。委托诉讼代理人：武源，江苏当代国安律师事务所律师。委托诉讼代理人：高琴，江苏当代国安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州爱涛物业管理有限公司。委托诉讼代理人：蒋惠慈，该公司职工。委托诉讼代理人：王峻，该公司职工。上诉人龚斌因与被上诉人江苏爱涛物业管理有限公司（以下简称江苏爱涛公司）、苏州爱涛物业管理有限公司（以下简称苏州爱涛公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初19157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由江苏爱涛公司、苏州爱涛公司承担。事实和理由：根据《江苏省物业管理条例》第五十一条，物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况如实公示。龚斌要求江苏爱涛公司、苏州爱涛公司提供2008年9月至2018年7月的森隆蓝波湾小区财务账目，并提供一份复印件给龚斌。苏州爱涛公司一审中仅提供2015-2018年本小区财务公示，未能提供完整的本小区财务公示。苏州爱涛公司提供的本小区财务公示模糊不清，无法识别内容，且未提供本资料原始来源，一审法院在审理过程中以此份证据证明江苏爱涛公司、苏州爱涛公司履行公示义务，完全背离事实。江苏爱涛公司辩称，江苏爱涛公司与苏州爱涛公司于2006年对涉案小区物业进行了交接，龚斌对江苏爱涛公司的诉讼请求没有合同依据，且超过诉讼时效。龚斌自2018年9月4日起不再是涉案小区房屋业主，不再享有涉案小区物业的权利。请求驳回上诉。苏州爱涛公司辩称，一审判决结果合理，请求驳回上诉。龚斌向一审法院起诉请求：1.判令江苏爱涛公司、苏州爱涛公司公示2005年至2010年期间关于森隆蓝波湾小区物业管理交接相关手续及材料，并提供一份复印件给龚斌；2.判令苏州爱涛公司退还龚斌自2008年9月起缴纳的所有物业管理费用共计6480元；3.判令江苏爱涛公司、苏州爱涛公司公示2008年9月至2018年7月的森隆蓝波湾小区财务账目，并提供一份复印件给龚斌；4.诉讼费由江苏爱涛公司、苏州爱涛公司承担。一审法院认定事实：龚斌原系昆山市张浦镇森隆蓝波湾花园小区业主,于2008年9月6日办理了验房手续签署了楼宇接收证明书及房屋设施设备验收单;龚斌原所有的涉案房屋于2009年3月24日经依法核准登记在龚斌名下,房屋坐落于昆山市,后该房屋于2018年9月4日不动产权所有人变更为龚雪根、谢根妹共同共有。依据龚斌提交的昆山市物价局昆价费字[2005]第46号文件，该文件于2005年11月28日作出，系昆山市物价局批复给江苏爱涛公司下属昆山分公司，内容系关于江苏爱涛公司下属昆山分公司收取涉案小区森隆蓝波湾花园物业管理服务费的批复，龚斌举证目的在于证明2005年时涉案小区物业管理公司为江苏爱涛公司，龚斌入住涉案小区时，与江苏爱涛公司及开发商昆山市森隆置业有限公司三方签订有《前期物业管理服务协议》，明确了涉案小区的前期物业管理公司为江苏爱涛公司。龚斌还提交了龚斌于2018年7月12日缴纳物业费的收据一份，该收据的收款人为苏州爱涛公司。龚斌提交了森隆蓝波湾住宅小区四期《前期物业管理服务协议》一份，目的在于证明涉案小区于2010年1月开始，前期物业管理公司已变更为苏州爱涛公司。江苏爱涛公司、苏州爱涛公司当庭对上述三份证据的真实性没有异议。依据苏州爱涛公司提交的森隆蓝波湾住宅小区《前期物业服务合同》显示，苏州爱涛公司于2010年1月4日与涉案小区开发商昆山市森隆置业有限公司签订了合同，昆山市森隆蓝波湾置业有限公司委托苏州爱涛公司为涉案小区的前期物业管理服务企业，服务期限自2010年1月5日起至小区业主委员会成立。昆山市住房和城乡建设局物业管理科于2011年2月3日向苏州爱涛公司下属的昆山分公司出具了《昆山市物业服务合同备案证明》一份，明确收到了该公司提交的森隆蓝波湾住宅小区物业服务合同的备案材料，同时该证明中明确了该公司的物业服务合同期限自2010年1月1日至业主委员会成立。2010年1月2日,江苏爱涛公司、苏州爱涛公司之间（甲方：江苏爱涛公司，乙方：苏州爱涛公司）就涉案小区的物业管理交接事宜达成《物业管理交接协议》一份，约定：甲方自愿将管理期间未收取的物业管理服务费和停车管理服务费全部交由乙方收取并享有；甲方将涉及小区管理的相关设施设备及相关业主资料一并移交乙方；原甲方所聘小区物业管理从业人员，全部留存小区继续为小区提供管理与服务，乙方需妥善处理、安置好所有留存员工，不得影响小区正常管理与服务；甲方自2010年1月5日起撤离蓝波湾小区，之后的物业服务管理服务工作由乙方负责，甲方不再承担相关管理责任。另依据苏州爱涛公司提交的苏州工商局沧浪分局下发的《公司准予变更登记通知书》反映，苏州爱涛公司原股东江苏爱涛公司已于2008年12月4日经核准变更为个人股东，江苏爱涛公司不再持有苏州爱涛公司股份。苏州爱涛公司为证明涉案小区的相关财务公示及停车位收支公示情况，向一审法院提交了其管理涉案小区物业期间的2015年度上下半年、2016年度上下半年、2017年度上下半年、2018年度上半年的财务公示及停车位收支公示张贴公示图片，证明自己履行了公示义务。江苏爱涛公司确认涉案小区的物业管理交接事宜实际在2006年，双方形式上是在2010年签署了交接手续。苏州爱涛公司也确认了自己公司于2006年进驻涉案小区进行物业管理，江苏爱涛公司、苏州爱涛公司之间于2010年签署了交接手续。一审法院认为，龚斌作为涉案森隆蓝波湾小区的业主，其在2008年9月4日入住涉案小区至2018年9月6日房屋产权变更登记为他人期间，理应享受小区物业的管理服务。龚斌在入住小区时，与当时作为小区前期物业管理的江苏爱涛公司签有前期物业管理服务协议，后续小区物业管理期间，江苏爱涛公司将涉案小区的物业管理事务已依约全部转交给苏州爱涛公司，由苏州爱涛公司对涉案小区的物业管理服务至今并进行了备案手续，龚斌也诉称缴纳了相应的物业费。现龚斌要求江苏爱涛公司、苏州爱涛公司提供2005年至2010年期间涉案小区的物业管理交接手续及材料，没有合同依据，且龚斌此项诉请江苏爱涛公司、苏州爱涛公司均抗辩超过诉讼时效，江苏爱涛公司、苏州爱涛公司抗辩理由成立，一审法院予以采信，故龚斌此项诉请，一审法院不予支持。龚斌要求苏州爱涛公司退还龚斌缴纳的自2008年9月至今的所有物业费的诉请，因缴费期间龚斌作为涉案小区的业主，接受了物业管理服务，依约应缴纳物业管理服务费，龚斌此项诉请，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。龚斌要求江苏爱涛公司、苏州爱涛公司公示2008年9月至2018年7月期间的财务账目，苏州爱涛公司抗辩已经依约履行了相关财务公示及停车位的收支公示义务，并提供了相应证据予以证明，但龚斌就其主张并未提供证据予以充分证明，故龚斌此项诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、《江苏省物业管理条例》第三十一条、第五十一条规定，判决：一、驳回龚斌对江苏爱涛物业管理有限公司的全部诉讼请求。二、驳回龚斌对苏州爱涛物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费210元，由龚斌负担。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，苏州爱涛公司与建设单位2010年1月4日签订的前期物业服务合同第十八条第7项规定苏州爱涛公司有义务接受业主的监督，定期向业主报告物业服务合同履行情况和物业服务费用收支情况，并予以公示。本院认为，江苏爱涛公司认为龚斌自2018年9月4日起不再是涉案小区房屋业主，不再享有涉案小区业主的权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得建筑物专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。龚斌向建设单位购买房屋后于2008年9月6日办理了验房手续，房屋于2009年3月24日登记在龚斌名下，房屋所有权人于2018年9月4日变更为龚雪根、谢根妹共同共有。从2008年9月6日至2018年9月3日龚斌为涉案昆山市张浦镇森隆蓝波湾花园的业主。龚斌2018年10月10日起诉时虽然已不是小区的业主，但是其有权享有上述期间的业主权利。龚斌以业主身份提出本案诉讼，具有诉讼主体资格。龚斌上诉主张江苏爱涛公司、苏州爱涛公司公示2008年9月至2018年7月本小区财务账目。苏州爱涛公司提交照片，证明其已公示了2015年至2018上半年的物业费收入和成本支出情况以及停车位收支情况。本院认为，首先，苏州爱涛公司与建设单位2010年1月4日签订的前期物业服务合同约定苏州爱涛公司应定期公示物业服务费用收支情况。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况的，人民法院应予支持。涉案小区存在共有部分的使用收益。龚斌诉请公示小区财务账目的诉讼请求应包括公布物业费收支情况以及共有部分的使用和收益情况的内容，有法律依据，应予支持。其次，龚斌起诉时称2006年9月10日起物业费收款单位为苏州爱涛公司，苏州爱涛公司也陈述其在2006年起实际管理涉案小区，因此应由苏州爱涛公司承担公示义务。再次，苏州爱涛公司在一审中提交了财务公示的照片，虽然龚斌对于公示的实际时间提出异议，但不能否认苏州爱涛公司已履行了2015年至2018上半年的财务公示义务。苏州爱涛公司主张其进行过2008年9月6日至2014年12月31日的财务公示，对此未能提交证据证明，应承担举证不能的法律后果。对于2018年7月的物业费收支情况以及共有部分的使用和收益情况，苏州爱涛公司也应进行公示。一审法院以龚斌未提供证据证明物业公司未履行公示义务为由驳回龚斌的诉讼请求不当，本院予以改判。龚斌在二审中认可可以按照2015年至2018上半年的财务公示及停车位收支表的格式进行公示，本院认定苏州爱涛公司应将物业费收入支出情况及公共部分的收益支出情况进行公示，张贴于小区公告栏内。综上，龚斌要求苏州爱涛公司履行公示义务的部分上诉请求成立，其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初19157号民事判决；二、苏州爱涛物业管理有限公司于本判决生效之日起30日内公布2008年9月6日至2014年12月31日以及2018年7月昆山市张浦镇森隆蓝波湾花园小区物业费收入支出表及共有部分收益支出表，张贴于昆山市张浦镇森隆蓝波湾花园小区公告栏内，公布时间不得少于30日；三、驳回龚斌对江苏爱涛物业管理有限公司的全部诉讼请求；四、驳回龚斌对苏州爱涛物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费210元，由龚斌负担150元，苏州爱涛物业管理有限公司负担60元。二审案件受理费210元，由龚斌负担150元，苏州爱涛物业管理有限公司负担60元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年十一月二十八日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。