云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0112执异279号案外人：胡军明，男，1965年11月23日生，汉族，身份证登记住址：昆明市官渡区。委托代理人：王瑞泽，云南迈征律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：昆明昊锦投资有限公司。住所：昆明市西山区西坝卢家营新村3号（现西园北路1号）11层1112号。法定代表人：刘俊。委托代理人：郑秀魏，男，1986年5月19日生，汉族，该公司员工，特别授权代理。被执行人：云南希瑞经贸有限公司。住所：昆明市富民县永定街道办事处北营工业园区。统一社会信用代码：91530100767096757H。法定代表人：曾庆玲。被执行人：云南泽珲房地产有限公司。住所：昆明市龙泉镇云波社区第二股份合作社穿金路759号。统一社会信用代码：91530100767096757H。法定代表人：朱文东。被执行人：朱文东，男，1971年11月13日生，汉族，身份证登记住址：昆明市盘龙区。被执行人：朱文杰，男，1972年9月22日生，汉族，身份证登记住址：昆明市盘龙区。在本院执行昆明昊锦投资有限公司申请执行云南希瑞经贸有限公司、云南泽珲房地产有限公司、朱文东、朱文杰借款合同纠纷一案中，案外人胡军明对本院处置昆明市春城商务中心13层1301号房屋[房产证号：昆房权证（昆明市）字第××号]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人胡军明称，申请执行人昆明昊锦投资有限公司申请执行希瑞经贸有限公司、云南泽珲房地产有限公司、朱文东、朱文杰借款合同纠纷案，昆明市西山区人民法院于2019年10月17日下达（2019）云0112执7197号公告，要求被执行人将昆明市春城商务中心13层1301号房屋腾空并交付法院评估、拍卖抵债，被执行人将上述情况告知了案外人。但上述房屋系案外人与被执行人云南泽珲房地产有限公司于2013年3月26日签订《房屋租赁合同》，约定：云南泽珲房地产有限公司将昆明市穿金路与园博路交叉口春城商务中心第十三层整层及第十四层楼作为案外人的办公楼使用，租赁期限为20年，自2013年3月26日起至2033年3月26日止。租赁费用为每年16万元，二十年合计320万元。乙方支付甲方装修费300万元、家具设施设备费50万元，计算租赁合计为670万元。因云南泽珲房地产公司欠案外人到期债权670万元，故双方约定该到期债权冲抵上述房屋租金、装修费、家具设施设备费。后云南泽珲房地产公司按期将房屋交付案外人使用。经案外人向云南泽珲房地产公司了解，申请执行人昆明昊锦投资有限公司系债权转让受让人，原债权人为兴业银行股份有限公司大理分行，云南泽珲房地产公司与兴业银行股份有限公司大理分行于2013年5月签订相关抵押担保等合同，并以云南泽珲房地产公司的上述昆明市春城商务中心13层1301号房屋作为抵押担保。但是云南泽珲房地产公司在设立抵押权之前已经与案外人签订了合法有效的房屋租赁合同，案外人已经按照约定支付租金，并实际使用租赁物，应当认定为“先租赁后抵押”。因此，法院要求腾空上述房屋侵害了案外人的租赁权，故请求法院确认案外人对位于昆明市春城商务中心13层1301号房屋享有租赁权，在租赁期限内依法享有占有、使用和收益权，终止（2019)云0112执7107号案件对该房屋的腾房和交房行为。申请执行人昆明昊锦投资有限公司称，一、本案中，昆明市西山区人民法院在执行（2014）大中民初字第134号民事判决书内容的过程中，法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定。二、案外人主张其对被执行财产享有排除执行的租赁权缺乏事实和法律依据。因为：1、案外人依据其与被执行人云南泽珲房地产有限公司签订的《房屋租赁合同》，主张其对位于昆明市穿金路与园博路交叉口春城商务中心十三层及十四层享有租赁使用权，并并据此排除人民法院的腾房、移交及评估拍卖的执行行为，但《房屋租赁合同》第五条第1款载明，上述二十年租期的全部房屋租金、房屋装修费及家具设施设备购买费合计为670万元，乙方应在本合同签订之日起一次性支付给甲方，鉴于甲方此前尚欠乙方借款，双方一致同意乙方以对甲方的到期债权的670万元冲抵房屋租金及装修设施设备费。可知，案外人与云南泽珲房地产有限公司签订的《房屋租赁合同》视为债权债务合同关系，该关系仅可约定双方权利义务关系，不具有对抗第三人的优先权。2、2013年8月26日，被执行人与兴业银行股份有限公司大理分行签订《最高额抵押合同》（编号为：兴银云大理高抵字2013第08270712号），被执行人自愿以其所有的位于昆明市穿金路与园博路交叉口春城商务中心13层1301号房产向兴业银行股份有限公司大理分行设定抵押，以担保云南希瑞经贸有限公司借款，并于2013年9月17日完成抵押登记(他项权利证书编号：昆明市房他权证昆字第××号）。以上权利已由云南省大理白族自治州中级人民法院生效法律文书予以确认，以上房产已于2014年10月22日由云南省大理白族自治州中级人民法院保全查封。现申请执行人依法受让该笔债权及相关从权利，享有上述房产的担保物权，对上述房产享有抵押优先权，足以排除案外人依据《房屋租赁合同》享有的债权债务合同关系。三、西山区人民法院应当继续执行（2014）大中民初字第134号民事判决书。综上，请求驳回案外人的异议请求。案外人提交昆明市西山区人民法院（2019）云0112执7197号公告复印件一份、《房屋租赁合同》付一件一份、借款协议复印件一份、收条复印件一份、转账凭证复印件一份、《物业服务协议》复印件一份、物业费收据复印件三份、水电费收据复印件十二份、房屋查档标复印件一份。申请执行人昆明昊锦投资有限公司提交《最高额抵押合同》（编号为：兴银云大理高抵字2013第08270712号）复印件一份、他项权利证书（编号：昆明市房他证昆字第××号）复印件一份、（2014）大中民初字第134号民事判决书复印件一份。本院查明：2019年8月29日，昆明市中级人民法院（2019）云01执1556号执行裁定书裁定：（2014）大中民初字第134号民事判决书由昆明市西山区人民法院执行。（2014）大中民初字第134号民事判决书判决：一、由被告云南希瑞经贸有限公司于本判决生效后十日内归还原告兴业银行股份有限公司大理分行借款本金1500万元并支付该款从2014年6月21日起至借款还清之日止按《流动资金借款合同》约定的贷款利息、罚息、复利；二、由被告云南希瑞经贸有限公司于本判决生效后十日内向原告兴业银行股份有限公司大理分行支付为实现债权而产生律师费205000元；三、原告兴业银行股份有限公司大理分行对被告云南泽珲房地产有限公司设定抵押位于昆明市穿金路与园博路交叉口东北侧春城商务中心11层1101号、13层1301号的房产处置、折价或变卖所得价款在本案所涉债权范围内享有优先受偿权（详见在案的昆明市房他证昆字第××号、第××号他项权证及相关资料）；四、被告云南泽珲房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、被告朱文东对上述债务承担连带清偿责任；六、担保人云南泽珲房地产有限公司、朱文东、朱文杰承担担保责任后，有权向债务人云南希瑞经贸有限公司追偿。本院依据昆明市中级人民法院的上述生效裁定书受理了申请执行人兴业银行股份有限公司大理分行与被执行人云南希瑞经贸有限公司、云南泽珲房地产有限公司、朱文东、朱文杰借款合同纠纷案（2019云0112执7197号）。本院在执行上述案件过程中，昆明昊锦投资有限公司向本院申请将其变更为上述执行案件的申请执行人。本院依法受理申请后查明：2014年11月24日福州市鼓楼区海峡远晟投资合伙企业（有限合伙）与兴业银行有限公司昆明分行签订《债权转让协议》，约定将其下辖兴业银行股份有限公司大理分行对云南泽昌钛业有限公司、云南泽珲房地产有限公司、朱文东享有的全部贷款债权（含本金、利息、罚息、复利、实现债权的所有费用等）及从权利转让给福州市鼓楼区海峡远晟投资合伙企业（有限合伙）。2017年6月2日登报公告了《兴业银行股份有限公司昆明分行与福州市鼓楼区海峡远晟投资合同企业（有限合伙）债权转让暨债务催收联合公告》，后又就债权转让暨债务催收通知对被执行人进行了邮寄送达。2017年6月，福州市鼓楼区海峡远晟投资合伙企业（有限合伙）与中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司签订《不良资产批量转让协议》，约定将对被执行人享有的上述债权及从权利转让给中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司。2017年7月4日登报公告了《福州市鼓楼区海峡远晟投资合伙企业（有限合伙）与中国信达资产管理股份有限国内公司福建省分公司债权转让通知暨债务催收联合公告》，后又就债权转让暨债务催收通知对对被执行人进行了邮寄送达。2017年8月21日，中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司与兴业资产管理股份有限公司签订《债权转让合同》，约定将对被执行人享有的上述债权及从权利转让给兴业资产管理股份有限公司。2017年10月17日登报公告了《中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司与兴业资产管理股份有限公司债权转让通知联合公告》，后又就债权转让暨债务催收通知对被执行人进行了邮寄送达。2019年2月16日，兴业资产管理有限公司与昆明昊锦投资有限公司签订《分户转让协议》，约定将对被执行人享有的上述债权及从权利转让给昆明昊锦投资有限公司，2019年4月9日登报公告了《兴业资产管理有限公司与昆明昊锦投资有限公司债权转让通知暨债务催收联合公告》，后又就债权转让暨债务催收通知对被执行人进行了邮寄送达。本院依据上述查明的事实，下发（2019）云0112执7197号执行裁定书，裁定：变更昆明昊锦投资有限公司为（2019）云0112执7197号执行案件的申请执行人。后本院于2019年10月17下发昆明市西山区人民法院（2019）云0112执7197号公告，要求被执行人云南希瑞经贸有限公司、云南泽珲房地产有限公司、朱文东、朱文杰于2019年11月5日之前将位于昆明市春城商务中心11层1101号[房产证号：昆房权证（昆明市）字第××号]、昆明市春城商务中心13层1301号[房产证号：昆房权证（昆明市）字第××号]的房屋腾空并移交本院评估、拍卖抵偿所欠债务。上述昆明市春城商务中心13层1301号[房产证号：昆房权证（昆明市）字第××号]房屋，因被执行人云南希瑞经贸有限公司向兴业银行股份有限公司大理分行融资贷款由被执行人云南泽珲房地产有限公司用上述房屋提供担保，于2013年8月26日与兴业银行股份有限公司大理分行签订《最高额抵押合同》（合同编号：兴银云大理高抵字2013第08270712号），并于2013年9月17日办理了抵押登记[他项权证号：（昆明市）房他证昆字第××号]。同时，上述土地及房屋在兴业银行股份有限公司大理分行诉云南泽昌钛业有限公司、云南泽珲房地产有限公司、朱文东借款合同纠纷案中，已由云南省大理白族自治州中级人民法院于2014年1月20日在昆明市富民县国土资源局、昆明市富民县房地产管理所查封。案外人胡军明提交的《借款协议》、收条、汇款凭证、《房屋租赁合同》复印件载明：被执行人云南泽珲房地产有限公司、朱文东于2012年1月17日与案外人胡军明签订《借款协议》，向胡军明借款12000000元，借款期限四个月从2012年1月17日始至2012年5月16日止。2012年1月18日，胡军明向朱文东账户转款10000000元。2013年3月26日，胡军明与云南泽珲房地产有限公司、朱文东签订《房屋租赁合同》，记载：云南泽珲房地产有限公司将昆明市盘龙区穿金路与园博路交叉口春城商务中地上地十三层整层楼及第十四层楼出租给胡军明使用。租赁期限二十年，字2013年3月26日起至2033年3月26日止。租金按每年160000元计收，二十年须交付的租金总额为3200000元。胡军明旭支付给云南泽珲房地产有限公司房屋装修费3000000元，家具设施设备费500000元，两项合计3500000元。上述二十年租期的全部房屋租金、份国内无装修费及家具设施设备费，合计6700000元，胡军明应在合同签订之日其一次性支付给云南泽珲房地产有限公司，鉴于云南泽珲房地产有限公司尚欠胡军明借款，双方一致同意胡军明对云南泽珲房地产有限公司的到期债权6700000元冲抵房屋租金及装修设施设备费。本院认为：本院依照昆明市中级人民法院指定，并依法审查变更申请执行人后对申请执行人昆明昊锦投资有限公司与被执行人云南希瑞经贸有限公司、云南泽珲房地产有限公司、朱文东、朱文杰借款合同纠纷案件予以执行，本院可依法对被执行人的财产采取腾空、评估、拍卖等强制执行措施。虽然案外人胡军明陈述本案涉案房屋已向被执行人云南泽珲房地产公司予以租赁使用，其租赁权可以排除法院对本案涉案房屋的执行。但根据案外人提供的材料可知，被执行人云南泽珲房地产公司向案外人胡军明借款后，在云南泽珲房地产公司未按期还款的前提下，双方签订了《房屋租赁合同》，约定将本案涉案房屋交付案外人胡军明长期使用，以折抵被执行人云南泽珲房地产公司所欠案外人胡军明的借款。因此案外人胡军明与被执行人云南泽珲房地产公司之间实际存在着借贷关系，而非租赁关系，故本院在本案中对案外人与被执行人泽珲房地产有限公司的租赁关系不予以确认。另外，本案涉案房屋，由于被执行人云南泽珲房地产有限公司因被执行人云南希瑞经贸有限公司向兴业银行股份有限公司大理分行融资贷款而提供担保，与兴业银行股份有限公司大理分行签订《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记。同时兴业银行股份有限公司大理分行的该笔债权已转让给昆明昊锦投资有限公司，故昆明昊锦投资有限公司作为（2019）云0112执7197号案件的申请执行人，通过债权转让享有了上述涉案房屋在处置、折价或变卖的价款优先受偿的权利。因此本院处置涉案抵押物的行为并无不妥，对案外人胡军明的终止（2019)云0112执7107号案件对该本案涉案房屋的腾房和交房行为的请求，本院不予支持。至于案外人胡军明与被执行人云南泽珲房地产有限公司若因借贷而产生纠纷，案外人胡军明可另案予以诉讼。据此，依照《中《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人胡军明的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李丽玲人民陪审员  王 萍人民陪审员  陈曹兰二〇一九年十一月二十五日书 记 员  李 超