辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 民事判决书 （2019）辽0105民初7695号 原告（反诉被告）：赵波。 委托诉讼代理人：齐永森。 委托诉讼代理人：王泽民。 被告（反诉原告）：沈阳市闻宇思佳商贸有限公司。 法定代表人：刘佳。 委托诉讼代理人：于长泉。 委托诉讼代理人：孙永成。 原告（反诉被告）赵波与被告（反诉原告）沈阳市闻宇思佳商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）赵波及其委托诉讼代理人齐永森、王泽民，被告（反诉原告）沈阳市闻宇思佳商贸有限公司委托诉讼代理人于长泉、孙永成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵波向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还租用场地押金人民币506000元及利息10000元；2、请求法院判令被告返还管理费82800元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月22日，原、被告签订一份场地租赁合同，原告按合同约定向被告缴纳了全年入场费80000元，管理费82800元，租用押金506000元，双方场地租赁补充协议第三条约定，原告缴纳的管理费包含电梯使用维护费，但双方租赁协议签订后至今，被告并未按双方合同约定义务提供电梯，中央空调等服务，因此造成原告无法继续经营，加之双方协议年期已满，经原、被告协商，被告同意双方终止合同，并口头承诺全部返还原告租金押金500000元，但无理提出六个月后返还并拒绝返还未尽合同约定义务收取的管理费，原告多次与被告协商，被告总是以各种理由拖延解决此事，故原告起诉至法院。 被告沈阳市闻宇思佳商贸有限公司辩称，被告对于原告的诉讼请求均不予认可。关于第一项诉讼请求，原告入场时确实交纳了50万元的保证金，但是，按照双方约定应于合同解除六个月后无息返还，原告主张10000元利息没有依据。另外，原告在经营期间拖欠租金、管理费、未提前通知撤场致空租期租金损失及未履行场地恢复原样义务或支付折合的价款等，按照合同约定均应在保证金中予以扣减。因此，原告在尚未付清上述款项时，也无权要求返还保证金。关于第二项诉讼请求，原告以经营期间被告没有提供电梯、空调为由，要求返还管理费没有任何依据。首先，双方签订合同时，并没有约定被告须提供电梯、空调等设施。其次，原告在入场签订租赁场地交接确认书时，也签字认可租赁场地内附属设施、装饰及设备标准、附送物品完全符合双方约定，也没有提及电梯、空调等有关事项。现在，以此为由要求返还管理费，是一种悔约行为。再有，被告在开业之初即安装了有空调作用的空调新风系统，原告对此也是知晓和认可的。再有，在商铺租赁补充协议中，管理费收费明细栏内虽然罗列有空调电梯费，但是，作为格式合同，这不过是出于对商场未来规划和发展的一种预先考量而已，仅仅由此一点就认定为这是被告对于空调电梯安装做出的承诺并需为此承担违约责任完全是主观臆断，缺乏事实与合同依据。另外，原告在18个月的场地使用期间只缴纳了9个月的管理费，尚有8个月的管理费应该缴纳而没有缴纳。因此，原告应该是依约支付欠缴的管理费，而不是要求返还已缴的管理费。 反诉原告沈阳市闻宇思佳商贸有限公司诉称，1、请求判令被反诉人支付8个月管理费73600元；2、请求判令被反诉人支付4个月租金26666元；3、请求判令被反诉人支付2个月空租期租金损失13333元；4、请求判令被反诉人履行租赁场地恢复原样的义务；5、本案诉讼费由被反诉人承担。诉讼过程中，反诉原告撤回了要求被反诉人将租赁场地恢复原样的请求。事实与理由：2017年12月22日，反诉人与被反诉人签订了一份一年期《商铺场地租赁合同》。合同期满后，在双方续签新合同时，被反诉人对年租金由8万元提高到10万元的条款不愿接受，致使合同续签事宜一再拖延。反诉人表明，在新合同续签完成前，双方应参照原合同的约定行使权利义务，解除合同需提前2个月通知对方。否则，如果被反诉人不能依约提前通知对方解约，则需承担二个月租金费用，或接受保证金返还期限延长至六个月的条件。2019年5月25日，被反诉人商铺突然撤场。因此，被反诉人应承担未提前通知的2个月空租期租金损失13333元。再有，被反诉人自2018年9月以来，一直没有缴纳管理费，共计8个月73600元；自2019年2月以来，一直没有缴纳租金共计4个月26666元，总计100266元，应向反诉人予以支付。再有，被反诉人撤场后没有对场地恢复原样，应履行合同义务。反诉人认为被反诉人不履行合同义务，并且滥用诉讼权利，侵犯了反诉人的合法权益。因此，反诉人特提起反诉，请求法院支持反诉人的诉讼请求。 反诉被告赵波辩称，本案事实是双方在2007年12月22日签订租赁合同及补充协议书承租了反诉原告的4楼009及010号场地，承租期一年，反诉被告向反诉原告缴纳了第一季度管理费等相关费用，后双方依据租赁合同第4.1条于2018年1月28日开业，即从2018年1月28日开始算承租期，另开业当日反诉原告搞拱门活动赠送反诉被告一个月租期，故双方租期延期一个月，即一年零一个月。开业后反诉被告一直要求反诉原告履行合同义务安装电梯、空调，但反诉原告一直拖延履行，至2018年7月商场温度实在不能忍受加之没有电梯影响客流，导致反诉被告及多家档铺无法经营，双方矛盾升级恶化，反诉被告遂找到反诉原告要求安装电梯、空调，反诉原告这才答应撤场停业，双方租期中断。2018年10月因反诉被告未不致经济损失扩大，此时反诉原告也于10月份开业，反诉被告遂回场继续经营，故反诉被告的实际租期自2018年1月28日至2018年7月，2018年10月至2019年5月末，刚好一年零一个月，故反诉被告于2019年5月25日撤场，因双方签订的租赁合同租期到期，反诉被告才于2019年5月25日撤场，故反诉被告未提前解除合同。反诉原告要求反诉被告因未提前通知解除合同支付两个月空租期及四个月租金的诉求毫无事实及合同依据，对于反诉原告主张的管理费，实际上反诉被告已经缴纳了前三个季度管理费，而第四季度管理费因空调、电梯原因，反诉原告承诺反诉被告予以免除，故反诉原告其诉求完全没有依据。对于反诉原告主张的要求反诉被告履行恢复租赁场地义务也没有依据，反诉被告实际已经于2019年5月25日撤场时将租赁场地恢复原状。综上所述，反诉原告主张事实与实际发生不符，恳请法官予以驳回。 当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月22日，被告（甲方）作为出租方与作为承租方的原告（乙方）签订《商铺场地租赁合同》，合同载明：原告承租位于沈阳市皇姑区文大路339号保利溪湖林语-溪湖五期S3号楼商铺-1-1号房，甲方经营的闻宇思佳购物生活广场地上4层009、010号场地。租赁场地建筑面积为460平方米。租赁期限自闻宇思佳生活广场开业当日至约定期届满止，即：1年(合计12个月)，开业试营业期间包含装修免租期，试营业期内乙方无须向甲方支付租金(本合同另有约定的情况除外)，但仍须承担装修管理费、装修押金、装修垃圾运输费以及装修和/或经营活动而产生的政府税费及其他费用(如水、电、燃气、电话费等使用租赁场地所发生的费用)，并遵守本合同其他条款的约定。租金起算日为装修免租期届满之次日，但如乙方的租赁场地在装修免租期届满之前开业(包括试营业)，则自开业之日为租金起算日。乙方店铺应与甲方生活广场同时开业。若甲方新店开业时间延后，乙方的开业时间亦顺延，且乙方无权以任何名义、任何方式、任何理由要求甲方补偿，同时装修免租期作相应顺延，但租赁期限不作相应顺延。本合同租赁期限为1年，合同期内免收档口年租金，只收取进场费，进场费为人民币80000元。乙方在本合同签署之日起当日内向甲方支付保证金人民币500000元。合同第19.5条约定，如乙方要求提前终止或解除合同的，乙方应提前六十日向甲方提出书面申请。经甲方书面同意并且签订提前终止协议后，本合同提前终止，乙方应该按照本合同规定向甲方支付应付的全部费用和违约金等款项。同日，原、被告双方签订《商铺场地租赁补充协议书》一份，双方约定作为乙方的赵波，租赁期限为12个月，租期起始日为闻宇思佳生活广场开业当天，顺延12个月为一个租赁年度。进场费为80000元，进场费用不予退还。保证金共计500000元，商户租赁期满，甲乙双方协商一致，保证金在合同期满三个月内无息退还。管理费为季度预缴，开业次日交本季度管理费，提前一个月预缴下一季度管理费（商场会在到期交费日前两天通知商户）；管理费包含电梯使用维护费、公摊水电费、中央空调使用费、暖气费、商场维护费用等；管理费每月为20元/平方米，每月合计9200元；试营业期间免租金、进场费，只收取管理费，收取方式为试营业当天交本月管理费，不足一个月的按天计收，月底提前5日预交下月管理费，直至开业；广告宣传费，每月50元。 2017年12月22日，双方签订租赁场地交接确认书。该租赁场地交接具体时间为2017年12月22日。该租赁场地交付当日，乙方应交付给甲方一个季度管理费27600元，电费押金1000元、装修管理保证金5000元。后原告向被告交纳了保证金500000元，进场费80000元及第一季度管理费。被告所经营的闻宇思佳购物生活广场于2018年1月28日开业。2018年4月2日，原告向被告交纳了管理费27600元。2018年7月3日，原告向被告交纳了第三季度管理费27600元。被告自认原告已向其交纳了前三个季度的管理费。 另查，2018年7月7日，因被告商场没有电梯、空调，要安装空调、电梯，商场暂时停业。2018年10月中旬商场重新开业，原告继续开始经营。 合同履行过程中，被告在商场开业活动时承诺赠送原告租期一个月，因商场停业3个月，租期顺延3个月，且自停业后被告不再收取原告管理费。2019年5月20日，原告与被告公司法定代表人刘佳协商续租合同一事未果，后双方就解除合同一事协商一致：原告可随时撤场，被告于原告撤场后六个月后退还原告保证金，原告表示同意，并就相关费用结算事宜与被告协商。后原告于2019年5月25日撤场，将场地交还被告。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的合同义务。 关于原告主张被告返还租用场地押金506000元及利息10000元的问题，因原、被告双方口头协商一致原告可随时解除合同撤场，被告于合同解除后六个月后退还原告保证金，原告于2019年5月25日撤场，至今距离原告撤场已满6个月，故被告应退还原告保证金500000元。关于原告主张的另6000元押金问题，原告主张其向被告交纳了水电押金1000元及装修保证金5000元，现原告并未提供证据证明其向被告交纳了该两笔费用，且被告又否认收到过原告此费用，故本院对原告的该主张不予支持。关于原告主张的利息问题，其称系主张从2019年8月25日至2019年11月25日期间的利息，前文已论述，根据原、被告的口头约定可认定双方对退还500000元保证金的期限重新作出了约定，故原告于期限未届至时主张返还无事实依据，故本院对原告主张的利息不予支持。 关于原告主张被告返还管理费82800元的问题，原告于2017年7月3日即商场停业前向被告交纳的第三季度的管理费，根据原、被告双方的录音内容可体现，被告承诺自停业开始不再收取原告管理费，以前的不算。从双方的文意及对话当时的情境分析，被告系承诺原告以后经营期间需再交纳的管理费不再向其收取，而已经交纳的管理费并不予以免除或退还。现原告又未提供其他证据证明被告何时承诺其管理费不予收取，故根据录音的内容，本院对原告要求被告返还管理费的请求不予支持。 关于反诉原告主张反诉被告支付8个月管理费73600元的问题，根据原、被告双方的录音内容可体现，被告承诺自停业开始不再收取原告管理费，故现反诉原告主张反诉被告支付从2018年10月至2019年5月25日的管理费，本院不予支持。 关于反诉原告主张反诉被告支付4个月租金26666元的问题，因商场于2018年1月28日开业，反诉被告于2019年5月25日撤场，根据本案查明的事实，此期间包括反诉原告赠送的一个月租期及因停业而同意顺延的三个月租期，故至反诉被告撤场时，双方合同的实际履行期限刚好在合同履行期限届满之前。根据原、被告在录音中的表述，双方应属于协商一致解除合同，故反诉被告不存在违约行为，反诉被告不应再另行支付反诉原告租金，反诉原告的该请求无事实依据，本院不予支持。 关于反诉原告主张反诉被告支付2个月空租期租金损失13333元的问题，根据原告提供的其与被告法定代表人刘佳的录音，可表明被告同意以6个月后退还原告保证金为条件而放弃向原告主张合同约定的2个月空租期的损失，故反诉原告该项请求无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）沈阳市闻宇思佳商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告（反诉被告）赵波保证金500000元； 二、驳回原告（反诉被告）赵波其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）沈阳市闻宇思佳商贸有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9788元，由被告（反诉原告）沈阳市闻宇思佳商贸有限公司承担。反诉费1285元，由被告（反诉原告）沈阳市闻宇思佳商贸有限公司自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  历 贺 审 判 员  佟 铃 人民陪审员  张洪丽 二〇一九年十一月二十九日 法官 助理  许慧聪 书 记 员  汪俊含