淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0803民初5387号 原告:江苏金弘基建设开发有限公司，住所地淮安市淮安区翔宇南道**。 法定代表人：张仁杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈恒俊，江苏知缘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董悦，江苏知缘律师事务所实习律师。 被告：高榆荏，男，汉族，1975年6月5日生，住淮安市淮安区。 原告江苏金弘基建设开发有限公司（以下简称金弘基公司）与被告高榆荏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金弘基委托诉讼代理人沈恒俊、董悦，被告高榆荏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金弘基诉称，要求判令1、解除双方的租赁合同关系；2、被告支付原告租金22000元；3、被告支付逾期房屋占用费9161元（自2019年5月10日至2019年7月24日）；4、承担本案诉讼费用。 事实与理由：2017年3月5日，原、被告签订商铺租赁合同。租期两年，年租金22000元，合同签订当日，被告给付第一年租金，2018年3月7日，原、被告对租赁房屋又签订买卖合同，但双方未解除租赁合同，而且被告至2019年7月24日才付清购房款，原告于2019年1月23日发律师函，要求被告支付租金，因被告未给付租金，未履行租赁合同规定义务，提起诉讼。 被告高榆荏辩称，租赁合同在2018年3月7日已终止，不存在租金和违约问题，因此原告诉讼请求不成立。 原告金弘基公司针对诉讼请求提供下列证据： 1、金弘基公司营业执照，证明原告主体资格； 2、2017年3月5日原、被告签订的涉案房屋租赁合同，证明房屋租赁期为2017年5月10日至2019年5月9日，被告尚欠原告租金和违约金； 3、2018年3月7日原、被告签订的涉案房屋买卖合同，证明房屋尾款50万元交付期限，双方对房屋交付期无明确约定； 4、淮安区人民法院（2019）苏0803民初2669号民事调解书，证明被告在双方签订买卖合同后，未按期支付房屋尾款，根据交易习惯，涉案房屋在未支付购房款前，房屋归原告所有，被告使用应支付租金； 5、银行电子回单，证明被告在2019年7月25日付清房屋尾款50万元； 6、2019年1月23日律师函，证明原告致函给被告，要求被告支付租金及违约金； 7、2019年9月16日律师函，证明原告致函被告，要求被告返还租赁房屋，办理买卖房屋交接手续； 8、原告持法院调查令，到淮安区不动产登记中心调查，涉案房屋在房屋登记部门留存的商品房买卖合同第八条对房屋交付期限未约定，在税务部门留存的商品房买卖合第八条房屋交付期限进行修改，修改后交付期限为2019年12月30日，该证据证明原、被告双方对涉案房屋交付期限无约定。 被告高榆荏对原告所举证据真实性无异议，认为涉案房屋在2018年3月7日已购买，并实际交付被告，商品房买卖合同第八条后进行修改，修改后交付日期是2018年3月7日，因此不存在租金问题。 被告高榆荏针对其辩称提供下列证据： 1、被告与案外人在2018年10月27日签订的涉案房屋租赁合同，证明涉案房屋在2018年3月7日已交付被告； 2、涉案房屋周边邻居证明，证明原告出售锦绣江南花园的商铺均未办理房屋交接手续； 3、商品房买卖合同，原、被告双方对合同第八条交付期限进行修改，修改后日期为2018年3月7日，证明买卖合同交付期限为2018年3月7日； 4、被告交付房屋首付款组成清单，原租赁押金5000元已抵充房屋首付款，证明双方租赁合同自2018年3月7日已解除； 5、涉案房屋产权证，证明该房为被告所有。 原告对被告所举证据1、2真实性不予认可，对证据三合同第八条修改，认为是被告自己行为，原告不认可，对证据4真实性认可，但认为因被告首付款不足，原告用租赁押金抵充的，不能证明双方解除租赁合同；对证据5无异议。 本院依职权到淮安区不动产登记档案部门调取涉案商品房买卖合同，涉案房屋档案内存有两份商品房买卖合同，两份合同不同处在合同第八条交付期限，一份是原格式合同打印的2013年5月30日，另一份是修改为2018年3月7日，在修改处有金弘基公司公章和被告签名、指印。 本院经审理认定下列事实，2017年3月5日，原、被告签订商铺租赁合同，合同主要内容，原告将位于锦绣江南花园底层2号商铺出租给被告经营，租赁期2年即2017年5月10日至2019年5月9日，年租金22000元，签订合同当日交付第一年租金，第二年租金在到期后前一个月交付，被告交付租赁保证金5000元，合同规定了其他违约条款。合同签订当日，被告高榆荏给付原告第一年租金22000元和租赁保证金5000元，原告将商铺交付被告使用。2018年3月7日，原、被告双方又对涉案商铺签订商品房买卖合同，合同约定，原告将租赁给被告的商铺以1248310元价格出售给被告，被告高榆荏交付首付款748310元，余款50万元在合同签订5日内办理银行按揭手续，房屋交付期限打印的是2013年5月30日。合同签订当天，被告高榆荏从银行转账71万元给原告，给付原告现金3310元，用租赁保证金5000元和买房定金30000元抵充首付款，被告付清购房首付款748310元，原告于2018年3月7日出具购房发票。后双方未及时办理银行按揭贷款，被告高榆荏未按期给付购房尾款50万元。2019年1月23日原告致被告律师函，要求被告在三日内交付第二年租赁22000元，逾期将解除租赁合同，并追究违约责任。2019年9月16日原告又致被告律师函，要求被告返还租赁商铺。 另查明，2019年4月23日本院立案受理原告金弘基公司与被告高榆荏商品房销售合同纠纷案，后经本院主持调解双方达成协议，一、被告高榆荏2019年7月20日前，完成办理按揭贷款的相关手续，由原告配合提交相关材料给银行；二、如果2019年8月20日贷款未审批下来，则被告高榆荏在2019年8月30日之前以现金方式支付购房尾款50万元，若未按期支付，则双方自愿解除2018年3月7日签订的商品房买卖合同，由高榆荏按照合同承担相应违约责任；三、在高榆荏银行按揭贷款审批通过之后，由高榆荏负责通知沈恒俊，金泓基在高榆荏通知后的10个工作日内配合高榆荏办理产权变更登记及抵押手续或提供相关材料给高榆荏用于自行办理相关手续，若金泓基未履行本义务，则支付违约金2万元给高榆荏；四、高榆荏在8月30日前一次性支付金泓基逾期付款违约金2万元，若未按期支付，则双方自愿解除2018年3月7日签订的商品房买卖合同，由高榆荏按照合同承担相应违约责任。本院作出（2019）苏0803民初2669号民事调解书，后双方按调解书履行义务，被告办理50万元银行按揭贷款，支付逾期付款违约金2万元，原、被告双方于2019年7月22日到淮安市自然资源和规划局不动产登记部门办理涉案房屋产权证。在办理产权证过程中，因商品房买卖合同第八条对房屋交付期限未约定，登记部门要求双方明确，双方开始将交付日期修改为2019年12月30日，后又修改为2018年3月7日。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告将其所有的房屋出租给被告使用、经营，双方签订的租赁合同，是原、被告真实意思表示，且合同中约定的内容，不违反法律、行政法规强制性规定，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效。 本案争议焦点是双方签订的租赁合同是否已解除。 原告金弘基公司认为，原、被告双方没有办理房屋租赁合同解除手续，租赁合同继续履行，被告是在2019年7月22日才取得涉案房屋所有权证书，因此涉案商铺在2019年7月22日前所有权属原告，被告使用该商铺，应给付租赁费用。被告高榆荏认为，在2018年3月7日签订商品房买卖合同时，双方已实际解除租赁合同，买卖合同约定房屋交付期是2018年3月7日，因此被告不应该给付租金。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。涉案商铺是先租后售，在租赁期未满一年时，双方签订商品房买卖合同，被告已实际占有、使用该商铺，原、被告双方不需要再办理房屋交付手续。2018年3月7日，原、被告在签订商品房买卖合同后，原、被告各自应履行买卖合同规定是权利义务，原告金弘基公司应承担协助被告办理按揭贷款和产权过户手续义务，被告高榆荏应承担按期支付尾款义务，商品房买卖合同规定的双方权利义务已取替了原租赁的权利义务关系，在实际履行过程中，双方亦是按照买卖合同进行履行。首先，2018年3月7日原告同意被告将原租赁保证金5000元转为购房首付款，租赁合同规定，在租赁结束，承租人无任何过错情况下退还保证金，原告同意租赁保证金转为付款，说明双方在2018年3月7日租赁关系已结束；其次，因被告高榆荏未按期支付购房尾款，原告依据商品房买卖合同诉至法院，被告高榆荏因此承担延期付款违约金2万元；第三，涉案商品房买卖合同第八条交付期限，双方在办理房屋过户手续时进行了修改，该合同是原告提供的格式合同，原告向法庭提交的两份合同，一份房屋交付期限是原格式合同打印的2013年5月30日，另一份合同修改的房屋交付期限为2019年12月30日，这两个房屋交付日期显然与实际交付时间不符，而被告提交的合同中房屋交付日期修改为2018年3月7日，修改后的房屋交付日期与实际相符，原告提出该日期是被告自己修改，因被告提交的合同与不动产登记部门存档合同一致，因此对原告提出质证意见无证据证明，本院不予支持。综上所述，自2018年3月7日起原租赁合同已解除，原租赁合同规定权利义务终止，原告作为房产开发专业公司在与被告签订合同时未完善相关手续，应承担相应责任，被告高榆荏自2018年3月7日起是基于双方签订的商品房买卖合同而取得涉案商铺的占有、使用权利，原告要求被告支付2018年5月至2019年5月期间房屋租金无事实依据，本院不予支持。 为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告江苏金弘基建设开发有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费1797元，减半收取898.5元，由原告江苏金弘基建设开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司淮安浦江浦支行；账号：62×××25）。 审 判 员 陈慧 二〇一九年十一月三十日 法官助理 李艳 书 记 员 杜鹃 附页—裁判所依据的法律条款： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十一有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵消； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 四、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。