重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初15513号原告：熊刚,男，1968年2月20日出生,汉族,住重庆市沙坪坝区。被告：重庆特硕企业管理咨询有限公司，住所地重庆市渝**黄山大道中段**5-2附**，统一社会信用代码91500000MA5UAW4E59。法定代表人：胡涂难，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭云松，重庆豪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊强，重庆豪泰律师事务所律师。原告熊刚与被告重庆特硕企业管理咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊刚，被告重庆特硕企业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人郭云松、樊强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊刚向本院提出诉讼请求：1.要求判决由将被告与原告签订的“房屋买卖合同”的第二条第1款中的合同价款变更为：“房屋价格为人民币47200元”；2.要求判决被告全额退还原告多缴的房款98720元，并按同期银行利率支付利息；3.要求判决被告承担全部诉讼费用。事实及理由：2018年6月24日，原告在重庆七中附近被被告的工作人员劝到其沙北街菜市场售房点进行铺面推销，吹嘘沙北街菜市场生意红火，租金高，升值潜力大，投资回报效率高，且铺位实行10年返租，每年返租6%。并通过被告及其中介公司的媒介人员制造繁荣假象，进行欺骗性介绍，同时恶意将房价抬高为同期市场价值的3倍进行推销。原告由于没有该类摊位房屋的估价经验，专业知识欠缺，且警惕性不高，在被告欺骗的情况下，同意购买沙坪坝区沙北村某摊位，并交了20000元定金。2018年6月28日，原告向被告支付了剩余的全部购房款，并与被告签订了购房合同。同时被告为兑现其“10年返租，每年返租6%”的承诺，又拿出了一个承租方为“重庆法衡企业管理咨询公司”的租赁合同，让双方签订该租赁合同，并保证按承诺返租，租赁合同规定从2018年10月1日起算租金，每年12月25日至31日支付当年7月到12月的租金，每年6月25日至30日支付每年1月到6月的租金。当我对返租公司并非售房公司时，售房人员解释说，政策不允许出售公司返租，由于该摊位地置很好，已经租出去了，以后会严格按合同返租。但售房合同与租赁合同均为同一批售房人员在经办。由于合同签订后，原告直到2018年12月31日仍然没有按约收到租金，并多次电话催促被告及被告给的租赁公司电话，对方一推再推，迟迟不支付租金。原告才警觉，并意识到可能上当。于是原告与2019年1月12日赶到沙北街菜市场对所购摊位进行调查。经询问物管及临近摊位商贩，才知道，由于该摊位处于该菜市场的一个十分边角的位置，租金很低，每月只能租100多元。而被告承诺的返租合同，每月应返729.60元的租金，显然，承租公司接受这个商铺，10年的合同期会产巨亏，是明显的为达到高价出售目的而进行的虚假返租承诺，而6月24日被告人员带原告所看到的情景及告诉原告的情况，只不过是被告请人制造的假象而已。此时，我已意识到上当受骗，于是我又找专业的房产评估公司对该摊位进行评估，结果，评估价只为47200元。另外，我到沙区房管局查到，在摊位交易交税的过程中，被告为了掩盖虚抬房价的事实，并进而达到偷税漏税的目的，通过制造阴阳合同，以虚拟价格为46080元的成交价进行纳税申报，最后税务部门审核的纳税交易价格47152.79元，最终以47152.79元的交易价格向国家交税，这也进一步印证了国家税务部门的评估机构对该摊位的评估价格只有47152.79元，也进一步确证了该摊位的实际价值只有47200元左右。原告认为，被告在销售该摊位给原告的过程中，通过制造繁荣假象、与重庆法衡企业管理咨询公司联手通过虚假承诺高额返租等欺骗行为，利用原告专业知识欠缺，没有该类商铺的估价经验的特点，将所售房屋价格大幅抬高为市场价的3倍进行销售，存在严重的欺诈行为，有明显的过错。由于本合同是在被告采用多种欺诈手段，并利用原告没有该类商铺估价经验进行高价欺诈的前提下签订的，高价购买不是原告的真实意思表示。所售房屋价格是市场价的3倍，明显高于市场价，对原告显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（二）订立合同时显失公平，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销”的规定，原告起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告重庆特硕企业管理咨询有限公司辩称：1、被告在摊位销售过程中不存在欺诈行为。2、原告在履行合同后单方面申请对铺面价格进行价格评估，该评估报告不影响合同效力，且评估价值对双方均无约束力。3、在双方签订及履行合同中，双方均自愿达成合同，交易价格及返租条件符合市场规律。4、诉争铺位已经过户至原告名下，不再具备合同变更的条件。综上驳回原告的全部诉讼请求。原告熊刚围绕其诉讼请求依法提交了2018年6月28日《房屋买卖合同》一份、收据三份、2018年8月17日《房屋买卖合同》一份、税收完税证明一份、评估报告二份（其中重庆市中财资产评估土地房地产评估有限责任公司的评估报告为复印件）、《租赁合同》一份，被告提交了《分销代理合同》一份、《产权登记证》复印件一份、付款回单二张等作为证据。本院经审理，认定事实如下：2018年6月28日，被告重庆特硕企业管理咨询有限公司（甲方、卖方）与原告熊刚（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：房屋坐落为沙坪坝区沙北村；建筑面积7.68平方米，套内面积1.95平方米；房屋用途为批发零售用地/商业服务用地；房屋共用情况为单独所有；房屋结构为混合结构。房屋价格为145920元；甲方负责办理房屋过户手续，过户所需费用，乙方承担4928元，剩余费用由甲方负担。付款方式为合同签订当日，乙方一次性向甲方支付全部购房款145920元。甲、乙双方于本合同签订生效后30个工作日内到房地产主管部门办理过户手续。甲方于2018年10月10日至2018年10月15日期间，统一办理房屋交付。签订合同时，原、被告双方口头约定涉案房屋由被告返租10年，被告在销售房屋期间将返租条件公示在商铺门口。同日，原告熊刚（甲方、出租方）与案外人重庆法衡企业管理咨询有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：由乙方租赁甲方坐落于沙坪坝区沙北村某房屋进行经营管理，租赁期限为10年，自2018年10月1日起至2027年9月30日止，房屋租金8755元/年。资金支付时间：每年6月25日至6月30日支付每年1月至6月的房屋租金，每年12月25日至12月31日支付每年7月至12月的房屋租金。租金以转账的方式支付给甲方指定账户。同日，原告向被告支付房款125920元，加上2018年6月4日原告已支付的认购金20000元，原告履行了全部房款的支付义务。2018年8月17日，被告重庆特硕企业管理咨询有限公司（甲方、出卖方）与原告熊刚（乙方、购买方）签订《重庆市房屋买卖合同》，合同主要约定：甲方所售房屋坐落为沙坪坝区沙北村，建筑面积7.68平方米，房屋用途为商业服务，该房屋以买卖方式取得，该房屋占用范围内的国有土地使用权以出让方式取得。房屋总成交价为46080元，该成交价包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等。成交方式为甲乙双方通过自行成交方式达成该房屋买卖。乙方按照一次性付款方式按期付款。自本合同签订之日起3日内由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，相关税费由乙方一并承担。甲方应当在（约定时间或条件）将房屋交付乙方。2018年8月17日,原、被告双方到相关部门办理了房屋权属转移登记手续，原告取得2018沙坪坝区不动产权第00088****号不动产权证书。2018年9月20日，原告缴纳了相关税费1438.18元。在税收完税证明备注栏载明“地址沙坪坝区沙北村，面积：7.68平方米，房产类型：非住宅，计税依据：47152.79”。上述合同签订后，原告将涉案房屋交案外人重庆法衡企业管理咨询有限公司管理，该公司支付了原告2019年6月30日前的房租。2019年7月，原告熊刚委托重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，2019年7月11日，该公司出具评估报告，评估结论为涉案房屋市场总价值为44900元。现原告以被告用十年返租为诱饵让我以明显高于市场价的价格购买涉案房屋，被告构成欺诈，且显失公平为由，起诉来院要求判如所请。审理中，被告以在买卖合同及租赁合同履行过程中均无欺诈行为，原告的合同利益未受到侵害为由请求驳回原告诉讼请求。本院认为，原、被告双方虽然签订了两份成交金额不同的《房屋买卖合同》及《重庆市房屋买卖合同》，但双方实际按照2018年6月28日签订的《房屋买卖合同》履行，该合同是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约履行了支付购房款及相关税费的义务，被告履行了办理房屋权属转移登记手续及交付房屋的义务，双方的合同义务全部履行完毕。2018年6月28日双方在签订《房屋买卖合同》的同时口头约定返租十年，并由原告与案外人重庆法衡企业管理咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，该合同是原告与案外人重庆法衡企业管理咨询有限公司在平等、自愿的基础上签订，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且原告已依据该合同取得了截至2019年6月30日前的租金。原告提交重庆市中财资产评估土地房地产评估有限责任公司的评估报告因系复印件，真实性无法确认，本院不予采信。原告提交的重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司对涉案房屋价格作出的评估报告，是由原告单方委托，被告否认评估报告结论，该评估报告对被告不具有法律效力，本院不予采信。被告提交的《分销代理合同》有效期截止2017年12月31日，与本案不具有关联性，本院不予采信。关于被告是否有欺诈行为及合同是否显失公平的问题，本院认为，欺诈是指当事人一方故意编造虚假情况或隐瞒真实情况，使对方陷入错误而违背自己真实意思表示的行为。显失公平的合同是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。本案中，原告在签订《房屋买卖合同》购买铺面前，实地考察了所购铺面，对铺面的大小、位置都具有一定的认知度，且签订《房屋买卖合同》的同时，原告与重庆法衡企业管理咨询有限公司签订了《房屋租赁合同》，实现了返租的目的，被告并未故意编造虚假情况或隐瞒真实情况，不存在欺诈的情形。原告购买涉案商铺作为投资，存在正常的商业风险，这种风险是当事人自愿承担的，原告不能以合同显失公平免除其所应当承担的正常商业风险，本案合同的签订并非原告草率签订，不属于显失公平的合同。综上所述，被告在与原告签订《房屋买卖合同》时无欺诈行为，订立的合同未显失公平，原告要求变更《房屋买卖合同》合同价款为47200元、退还房款98720元的诉讼请求没有事实和法律规定，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告熊刚的全部诉讼请求。案件受理费3220元，减半交纳1610元（原告已预交），由原告熊刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  胡宇音二〇一九年十一月十五日书记员  李 玲