甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)甘01民终3138号上诉人（原审原告、执行案外人）：王月祥，男，1968年2月4日出生，汉族，住甘肃省平凉市崆峒区。委托诉讼代理人：刘亚东，甘肃昶泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李玲燕，女，1970年2月21日出生，汉族，住甘肃省漳县。委托诉讼代理人：杨红新（系李玲燕丈夫），男，1973年7月15日出生，汉族，住甘肃省漳县。原审第三人（被执行人）：庄燕霞，女，1961年2月24日出生，汉族，住青海省海晏县。原审第三人（被执行人）：宋新东，男，1942年10月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人王月祥因与被上诉人李玲燕、原审第三人庄燕霞、宋新东案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初8601号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王月祥上诉请求：1.撤销原判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人以及第三人负担。事实和理由：1.原判决认定王月祥提供的证据不足以证明在人民法院查封涉案房产之前其已经具备合法占有涉案房产系认定事实错误。本案中，上诉人王月祥为证明在人民法院查封之前其已合法占有涉案房屋，向人民法院提交了涉案房屋物业公司2016年10月20日以及2017年10月30日出具的《收据》两张，上述证明的真实性已经被上诉人认可。该两张收据上载明的交款单位为“利民苑5号楼502室王月祥”，收款事由分别为2016年度以及2017年度“物业费、垃圾费、暖气费”。上述收据上虽无物业公司盖章，但盖有该物业公司负责人朱小刚的私章，并载有该物业公司的电话，能够明显显示系物业公司出具。庭审中，上诉人与被上诉人均认可“朱小刚”系涉案房屋开发商以及物业公司的负责人。另外，上诉人还提交了物业公司负责人朱小刚于2016年5月5日书写并签名的《证明》一份，内容为：“利民苑5#楼1单元502，从2016.5.5日起，所有费用全清（水、电、暖、物业费）”。上述证据的真实性也已经被上诉人质证认可。上诉人与庄燕霞2016年5月16日签署的《房地产买卖契约》第三条也明确约定：“双方同意于2016年5月16日由甲方（即庄燕霞）将上述房地产正式交付给乙方（即王月祥）”。结合上述证据，根据生活常理即可以看出，上诉人于2016年5月从庄燕霞处购买涉案房屋后，双方于2016年5月5月就涉案房屋的水、电、暖、物业费等费用从物业公司处进行了清算，庄燕霞将房屋交付给上诉人后，2016年度以及2017年度涉案房屋的水、电、暖、物业费等费用已经由上诉人支付。房屋属于不动产，不可能像动产一样交付，水、电、暖、物业费的转移结算，再结合《房地产买卖契约》关于交付房屋的约定，已经明确反映出买卖双方已经完成了对房屋的转移占有，王月祥在人民法院查封之前其已合法占有涉案房屋。原判决不予采信上诉人与被上诉人均认可的证据，认定原告提供的证据不足以证明在人民法院查封涉案房产之前其已经具备合法占有涉案房产系认定事实错误。2.原判决认定涉案房屋未办理过户登记系因上诉人自身原因所致系认定事实错误。因涉案房屋的房屋产权证初次办理的日期为2016年5月16日，在登记当日无法再次过户至上诉人名下，故庄燕霞于次日向上诉人书写《保证书》，写明上诉人需要过户随叫随到，并由其提供过户手续。然而后来上诉人从兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初3177号民事调解书得知，在涉案房屋出售给上诉人之前，庄燕霞和宋新东已经于2015年11月15日就涉案房屋抵债与被上诉人签署了抵债协议，庄燕霞其将抵债房屋出售给上诉人本来就存在欺诈的恶意，其无意立即向上诉人办理过户手续。后来更因为庄燕霞债务缠身失联，上诉人根本无法联系到其本人，故一直未能办理房屋过户手续。故未能办理过户登记的原因不在于上诉人，原审法院认定涉案房屋未办理过户登记系因上诉人自身原因所致系认定事实错误。综上所述，上诉人所提执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行，原判决认定事实错误。为维护上诉人的合法权益，故依法提出上诉，请求判如所请。李玲燕辩称，1.上诉人王月祥，不是本案被拍卖标的物涉案房产的权利人，故不能排除本案强制执行，请求法院依法驳回其执行异议。本案执行标的为原审第三人庄燕霞位于平凉市，作为不动产的转移应当依据相关法律规定予以确定其所有权，从本案现已形成的证据及事实来看，上诉人王月祥虽同原审第三人庄燕霞签订了转让协议，但双方并未依法进行转让的法定登记，仅以签订转让协议、支付价款为由作为权属转移不足以说明王月祥已对庄燕霞名下不动产拥有所有权。直到通过拍卖执行完毕前作为执行标的物的涉案房产并不存在权利变更。本案上诉人并不能证明其属于涉案执行标的物房产的权利人，其同第三人庄燕霞的交易事实并不能证明其存在合法性，也不能证明其行为不是同第三人庄燕霞为阻碍执行的共谋行为。据此，上诉人不能排除本案强制执行，请求法院依法驳回其执行异议。2.上诉人对被拍卖标的物涉案房产无实际占有之实，一审法院认定事实正确无误，请求法院予以维持。上诉人称其提供了2016年10月20日-2017年10月30日出具的物业《收据》两张，但其也承认了收据中并无物业公司章戳，其只有收款人朱小刚签章。物业行为系物业公司与业主行为，权利义务发生在物业公司与业主之间，其物业的缴纳应当由业主缴纳、物业公司收取并开具收款票据。上诉人提供的收据为个人出具，其属个人行为（私人交易），并不属于物业公司所为，上诉人也未能提供物业服务合同，也不能证明其与物业公司之间有权利义务关系存在。另外，上诉人称其还提交了物业公司负责人朱小刚于2016年5月5日书写并签名的《证明》一份，内容为“利民苑5＃楼1单元502，从2016年5月5日起，所有费用全清（水、电、暖、物业费）”，这并不能证明其履行交款义务的人就是上诉人，同样其证明仅系个人出具，也并不属于物业、水、电、暖气收取人物业公司。再者，在人民法院委托甘肃金城信房地产估价有限责任公司对房屋作为执行和拍卖之时房屋状态从未发生过系毛坯房事实的改变，有《评估报告》等可以佐证，也有当时评估人及执行法官等予以证明。据此说明，王月祥并未在执行房屋实际生活居住，缴纳水电、暖气等费用的事实也根本不存在，合法占有无法可依。据此上诉人所提供的证据不能证明其实际占有涉案房产。请求法院维持原判决认定。3.一审法院认定涉案房屋未办理过户登记手续系上诉人自身原因所致的认定事实清楚无误，应当予以维持。本案中并不存在足以阻碍上诉人办理房屋过户登记的事实，在发生交易行为时上诉人应当及时主动办理房屋过户手续的准备工作和登记工作，但上诉人未能证明其为房屋过户作出了准备工作，且上诉人也为提供证据证明在付清房款后庄燕霞失去联系，更无证据证明向庄燕霞有提出过办理房屋过户登记手续的主张。从事实行为来看，上诉人也未履行相关纳税义务交纳契税，也未按照法律规定缴存公共维修基金等。据此，未办理房屋过户手续原因完全归属于上诉人，与第三人无关，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权利。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，采信证据正确，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人庄燕霞、宋新东未到庭亦未提交书面的陈述意见。王月祥向一审法院起诉请求：1.不得执行庄燕霞名下的位于平凉市崆峒区房屋；2.确认平凉市崆峒区房屋归原告王月祥所有；3.本案诉讼费用由被告及第三人承担。一审法院认定事实：2016年5月3日，王月祥与第三人庄燕霞签订了《买卖房屋预交定金协议》，双方约定：庄燕霞将位于平凉市崆峒区房屋出售给王月祥，房屋成交价为415000元，签订本协议时王月祥向庄燕霞支付房屋定金20000元，购房定金在最后一次付款中冲抵。同日，王月祥向庄燕霞支付了购房定金20000元，庄燕霞向王月祥出具收条一份。2016年5月4日，王月祥通过中国农业银行平凉崆峒支行向庄燕霞转账支付房款200000元，同时，庄燕霞向原告出具收条一份，内容为：“今收到王月强交来购房款贰拾万元整（200000元整）”。2016年5月5日，王月祥通过中国工商银行平凉支行向庄燕霞转账支付房款185000元，同时，庄燕霞向原告出具收条一份，内容为：“今收到王月强交来购房款拾捌万伍仟元整（185000元整）”。2016年5月16日，王月祥与庄燕霞签订了《房地产买卖契约》，双方约定：庄燕霞将位于平凉市崆峒区建筑面积为136.75平方米的房屋出售给王月祥，房屋成交价为415000元，王月祥于2016年5月16日前一次付清给庄燕霞；双方同意于2016年5月16日由庄燕霞将上述房屋正式交付给王月祥。双方还约定了其他事宜。次日，庄燕霞向原告出具收条一份，内容为：“今收到王月强尾房款壹万元整（10000元整）。房款全部付清。”同日，庄燕霞还向原告出具保证书一份，内容为：“由庄燕霞卖给王月强利民苑小区的一套房屋，王月强需要过户时随叫随到，并由庄燕霞提供过户手续。”之后双方并未向房产管理部门申请办理房屋过户登记手续。李玲燕与庄燕霞、宋新东民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月22日作出（2016）甘0102民初字3177号民事调解书，该民事调解书确认：一、庄燕霞、宋新东于2016年8月25日之前给付李玲燕借款本金人民币200000元；于2016年9月30日之前给付李玲燕借款本金200000元，支付利息62000元，以上共计462000元；二、李玲燕自愿放弃其他诉讼请求；三、案件受理费7900元，减半收取3950元，由庄燕霞、宋新东承担。该民事调解书发生法律效力后，因义务人庄燕霞、宋新东未能按期履行法定义务，李玲燕向本院申请强制执行。在执行中，本院于2017年1月冻结了涉案房屋的交易手续。后因庄燕霞、宋新东未履行还款义务，本院于2018年6月14日作出（2018）甘0102执恢101号执行裁定书，裁定：一、平凉市崆峒区利民苑5号楼（西新苑小区）1单元5层502室（所有权证：平房权证崆峒区字第**，房屋预售合同中建筑面积计134.44平方米，房屋权属登记查询证明建筑面积为136.75平方米）房屋的所有权归买受人周雯所有，房屋所有权自本裁定送达买受人周雯时起转移；二、买受人周雯（身份证号：5139021987********）可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。之后，王月祥对执行标的提出书面异议，本院于2018年8月28日作出（2018）甘0102执异177号执行裁定书，认为王月祥的异议理由不成立，裁定驳回王月祥的异议请求。原告遂向本院提起案外人执行异议之诉。另查，2007年9月10日，庄燕霞与平凉市利民房地产开发有限责任公司签订了《利民苑5号住宅和商铺房预售合同》，庄燕霞购买了涉案房屋，合同载明该房屋建筑面积为134.44平方米，每平方米单价为1268元，房屋总价为170469元。2008年9月8日，庄燕霞取得了涉案房屋的销售不动产统一发票。之后，庄燕霞取得了涉案房屋的房屋所有权证，证号为平房房权证崆峒区字第**，载：房屋坐落于崆峒区房屋所有权人为庄燕霞、共有情况为单独所有、登记时间为2016年5月16日、建筑面积为136.75平方米。再查，2019年1月7日，申请执行人李玲燕与刘梅平、张爱玲签订了《执行款分割协议书》，对涉案房屋拍卖款512000元进行了分割。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，原告诉请能否成立的关键在于原告王月祥对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，虽然原告王月祥与第三人庄燕霞在法院查封涉案房屋之前已签订房地产买卖契约，原告王月祥也已按约向第三人庄燕霞支付了全部购房款，但如上述证据分析所述，原告提供的证据不足以证明在人民法院查封涉案房屋之前其已合法占有该不动产。其次，根据原告提供的房屋所有权证及保证书的内容，可知在原告向庄燕霞付清全部购房款时涉案房屋已经具备办理过户登记的条件，且办理房屋过户登记手续的时间是“王月祥需要过户”时，即办理房屋过户登记手续的主动权在王月祥处，但原告却在其已付清购房款的情况下未及时要求庄燕霞按照相关政策规定配合其办理房屋测绘、评估、向税务部门申请进行核税等手续，且其未提供证据证明其在付清房款至庄燕霞失去联系期间长达几个月时间里向庄燕霞提出过办理房屋过户登记手续的主张。因此，涉案房屋未办理过户登记系因买受人王月祥自身原因所致，而非庄燕霞失联导致。综上，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求不得执行涉案房屋、并确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告王月祥的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王月祥承担。本院二审期间，上诉人王月祥与被上诉人李玲燕、原审第三人庄燕霞、宋新东均未提交新证据。经二审审理查明认定的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为王月祥的上诉请求有无事实及法律依据。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，根据上诉人王月祥在一审期间提交的涉案房屋所有权证及庄燕霞向王月祥出具需要过户时随叫随到的保证书可知，上诉人王月祥在向庄燕霞付清全部购房款时已知该涉案房屋已经具备办理过户登记的条件，而王月祥却因自身原因未及时办理过户登记。因此，王月祥对涉案房屋不享有足以排除执行的权利。一审判决于法有据，本院予以确认。综上所述，王月祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王月祥负担。本判决为终审判决。审判长  宋晓锐审判员  赵建华审判员  邱 彬二〇一九年十一月十五日书记员  魏 盼