四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12325号 上诉人（原审原告）：况杰，男，1971年2月8日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：胡蝶，四川文典律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：杨茗斯，女，1987年12月10日出生，汉族，住四川省名山县。 委托诉讼代理人：胡蝶，四川文典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川雅居乐房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市天府新区麓山大道二段19号。 法定代表人：程军。 委托诉讼代理人：胡艳，女，系公司员工。 上诉人况杰、杨茗斯因与被上诉人四川雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初7753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 况杰、杨茗斯上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，并查清事实、依法改判；2.本案一、二审诉讼费用全部由雅居乐公司承担。事实和理由：一审法院在判决书“本院认为”部分的认定与事实不符，属于认定事实错误。本案事实如下：1.《商品房买卖合同附件及补充协议》第九条规定违背了我国《商品房管理办法》第30条规定，属于明显规避雅居乐公司义务，排除况杰、杨茗斯权利的格式条款，应属无效条款，不应对况杰、杨茗斯产生法律约束力，也不应当免除雅居乐公司的违约责任。2.本案实际交房日期应为2018年11月7日。2016年4月5日，况杰、杨茗斯收到雅居乐公司发出的《成都雅居乐花园六期收楼通知书》后，于2016年4月16日前往收楼处办理收楼手续，但况杰、杨茗斯在查验房屋状况时提出案涉房屋外墙存在渗水等质量问题，要求雅居乐公司进行维修、整改且并未办理收房手续。2016年11月12日，雅居乐公司整改完成后，并未向况杰、杨茗斯发出通知要求办理收房手续，以至于直到2018年11月7日，双方才办理了收房手续，故本案实际交房日期应为2018年11月7日。3.本案违约金应以况杰、杨茗斯已付房款为基数，按每日万分之二的标准计算。虽然雅居乐公司在补充协议中将其违约金的计算方式变更为了每日10元，但根据雅居乐公司在《四川省商品房买卖合同》（预售）第三章第十条第（一）款第2项中约定可见，变更后的补充协议条款致使买卖双方违约金数额不一致，加重了买受人责任，违反了合同法的公平原则，应属霸王条款，归于无效。故本案违约金应以况杰、杨茗斯已付房款为基数，按每日万分之二的标准进行计算。 雅居乐公司辩称：雅居乐公司已按照合同约定时间向况杰、杨茗斯交付了符合合同约定的房屋，不存在逾期交房的行为；根据合同第15条对商品房交付的条件，只要该商品房取得了建设、竣工合格证和实测面积报告书就达到了交付条件，这两项雅居乐公司已具备，且雅居乐公司已于2016年4月5日发出了收房通知，交付时间、交付条件已达成，不构成逾期交房；双方签订的补充协议中第9条对合同第18条的交付时间的补充约定，第7、8款房屋修复的过程不属于逾期交房；如果法院最终认定雅居乐公司应承担违约责任，雅居乐公司认为违约金过高，请求法院依法调减。综上，请求驳回况杰、杨茗斯的上诉请求。 况杰、杨茗斯向一审法院起诉请求：1.判令雅居乐公司向况杰、杨茗斯支付逾期交房违约金79817.29元（暂计至2016年11月12日，全部违约金按全部购房款每日万分之二计算至实际交付房屋之日止）；2.本案诉讼费用由雅居乐公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月28日，况杰、杨茗斯与雅居乐公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）及《商品房买卖合同》补充协议（以下简称“补充协议”）。合同约定：况杰、杨茗斯以总价2418721元价格购买雅居乐公司开发的位于麓山大道二段19号的成都房屋，商品房预售许可证号为24284，建筑面积预测共281.41平方米。合同第十五条商品房交付条件约定（一）商品房交付给买受人时符合第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。合同第十六条该商品房基础设备和相关公告设施交付使用条件约定（一）基础设施设备包括1.供水、排水……6.宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务及其他配套设施：1.规划的绿地率……5.配置的电梯、消防、安防等设备设施：2016年4月15日达到使用条件。合同第十八条交付时间和手续约定：（一）出卖人在2016年4月15日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料……（五）修复：买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，90日内。合同第十九条逾期交房责任约定（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率100%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。 合同第二十条约定：（二）其他质量问题2.发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。出卖人按合同第十八条第（五）款约定及对应补充协议约定进行修复或更换、修理并承担费用，但无需再行赔偿；如超过约定期限仍未完成的，出卖人按照10元每天的标准赔偿买受人损失。 此外，双方签订的补充协议第九条对合同十八条交付时间和手续的补充约定：……2.出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人应采取以挂号信或特快专递或媒体广告通知等方式履行对买受人办理房屋交付手续的告知和催告义务，买受人未接到通知或通知买受人未回复的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点。3.如买受人未在上述约定的时间内与出卖人办理完毕交付验收手续的，合同中约定的交房日或其他相关补充协议约定的交房日或其他通知中确定交房日届满的第二日，视为出卖人已完成交付。该房屋的毁损、灭失风险以及物业服务管理费用等自视为交付日起由买受人承担。……7.买受人或者代理人在查验房屋时，如发现存在质量问题需进行修复的，由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用（合同未约定的修复事项，修复期限为90日）。买受人至迟应在合同约定修复期限届满次日前往进行查验和办理交接手续。出卖人对房屋进行修复的过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任。8.买受人在出卖人修复后查验房屋时，除非房屋仍然存在质量问题并严重影响正常居住使用的，买受人不应以修复不合格或房屋存在其他质量问题为理由拒绝办理交接手续，但出卖人对确实存在的质量问题应继续进行修复，修复过程不属于逾期交房。 2016年4月5日，雅居乐公司通过邮寄方式向况杰、杨茗斯发出了《成都雅居乐花园六期收楼通知书》，通知况杰、杨茗斯于2016年4月8日至2016年4月15日前带齐应缴费用及相关的证件资料前往物业管理公司办理收房手续。2016年4月16日，况杰、杨茗斯前往收楼处办理收楼手续，但况杰、杨茗斯在查验房屋状况时提出案涉房屋外墙存在渗水等质量问题，要求雅居乐公司进行维修、整改且并未办理收房手续，且上述房屋外墙存在渗水等质量问题应属于影响业主正常居住使用的质量问题。此后，雅居乐公司针对案涉房屋渗水问题也先后进行了修复处理。在一审庭审中，况杰、杨茗斯认可至2016年11月12日案涉房屋渗水问题已全部处理完毕。 一审法院另查明，案涉建设项目在雅居乐公司确认的交付时间届满前已完成竣工验收并取得了建设工程规划合格证和房屋建筑面积测绘成果报告。 一审法院认定上述事实，有双方当事人的身份及工商信息、《四川省商品房买卖合同》（预售）及附件、《商品房买卖合同》补充协议、《成都雅居乐花园收楼通知书》、快递邮单、规划竣工验收报告、建设工程规划合格证、房屋建筑面积测绘成果报告、客户服务中心值班记录、相关微信聊天记录及现场照片以及双方当事人的当庭陈述等证据材料在卷佐证。上列证据材料经一审庭审质证，符合证据的要求且能够印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故一审法院在本案中予以采信。 一审法院认为，况杰、杨茗斯与雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容也符合法律的相关规定，应属有效，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据双方签订的合同第十八条交付时间和手续（五）关于修复：买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，90日内。合同第二十条（二）出卖人按合同第十八条第（五）款约定及对应补充协议约定进行修复或更换、修理并承担费用，但无需再行赔偿；如超过约定期限仍未完成的，出卖人按照10元每天的标准赔偿买受人损失的相关约定，本案中，雅居乐公司应于2016年4月15日前向况杰、杨茗斯交付房屋，但况杰、杨茗斯于2016年4月16日在办理收楼手续查验房屋状况时即提出案涉房屋外墙存在渗水等质量问题而要求雅居乐公司进行维修、整改且并未办理收房手续，而上述房屋外墙存在渗水等质量问题应属于影响业主正常居住使用的质量问题，导致案涉房屋并未实际完成交付。此后，雅居乐公司针对案涉房屋渗水问题先后进行了修复处理。根据双方合同的上述约定，雅居乐公司应于况杰、杨茗斯于2016年4月16日查验房屋状况并提出案涉房屋外墙存在渗水等质量问题后的90日内完成修复工作并再行交付，逾期则应按照双方对此种情形的明确约定承担每日赔偿10元的违约责任。一审庭审中，况杰、杨茗斯认可至2016年11月12日案涉房屋渗水问题已全部处理完毕，结合本案其他证据，一审法院对上述事实予以认定。至此，况杰、杨茗斯即应当及时完成案涉房屋的接收交接手续以完成案涉房屋的实际交付，故一审法院根据公平和诚实信用原则及本案双方当事人的过错以及履行合同的实际情况等酌定雅居乐公司应从2016年7月17日起至2016年11月12日止，按照双方对此种情形明确约定每天10元的标准范围承担因修复案涉房屋渗水质量问题导致逾期交房的相应违约责任为宜。对于况杰、杨茗斯在此范围之外的主张，因缺乏充分的事实和法律依据，故一审法院在本案中不予支持。 此外，虽然双方签订的补充协议第九条对合同十八条交付时间和手续的补充约定“买受人或者代理人在查验房屋时，如发现存在质量问题需进行修复的，由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用（合同未约定的修复事项，修复期限为90日）。买受人至迟应在合同约定修复期限届满次日前往进行查验和办理交接手续。出卖人对房屋进行修复的过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任”的相关约定，一审法院认为，上述补充协议中关于“对房屋进行修复的过程”仅应限于合同明确约定的90日内的修复期限范围，超过此期限范围的仍应按照双方明确约定的每日10元的标准范围承担相应的违约责任。另外，对于双方签订的补充协议第九条对合同十八条交付时间和手续的补充约定8“买受人在出卖人修复后查验房屋时，除非房屋仍然存在质量问题并严重影响正常居住使用的，买受人不应以修复不合格或房屋存在其他质量问题为理由拒绝办理交接手续，但出卖人对确实存在的质量问题应继续进行修复，修复过程不属于逾期交房”的约定，而本案中，因况杰、杨茗斯案涉房屋存在渗水等质量问题属于严重影响正常居住使用的质量问题，故对于雅居乐公司以上述条款约定为由提出案涉房屋修复的过程均不属于逾期交房的抗辩主张，一审法院在本案中不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、四川雅居乐房地产开发有限公司应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付况杰、杨茗斯逾期交房的违约金1190元；二、驳回况杰、杨茗斯的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费898元，由况杰、杨茗斯负担269元，四川雅居乐房地产开发有限公司负担629元。 二审中，况杰、杨茗斯提交证据租赁合同一份，拟证明2016年4月起至今况杰在外承租房屋的情况，雅居乐公司逾期交房给况杰、杨茗斯造成的额外租金损失。雅居乐公司对该证据关联性有异议，认为该份租赁合同仅能证明况杰在2016年4月1日至今的租赁关系，但不能证明其损失，房屋交付后还需要装修等其他过程才能入住，并且合同已约定对于这种需要整改的情况进行修复的损失的情况进行过约定，2016年6月27日雅居乐公司已将房屋整改完毕，如果况杰积极收房，也不会构成对外租房的情况。本院对租赁合同真实性予以确认，证明目的结合查明事实综合认定。 经二审审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，况杰、杨茗斯与雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.况杰、杨茗斯的具体收房时间；2.一审判决违约金金额是否正确。本院依次评述如下： 关于况杰、杨茗斯的具体收房时间的问题，2016年4月5日，雅居乐公司向况杰、杨茗斯发出收房通知，2016年4月16日况杰、杨茗斯收房时却因案涉房屋存在渗水的问题，未能按期收房，要求雅居乐公司完成修复后交付。合同约定修复期为90日，双方一致确认2016年11月12日案涉房屋渗水问题全部处理完毕，根据双方签订的补充协议约定“……买受人至迟应在合同约定修复期限届满次日前往进行查验和办理交接手续。……”的约定，虽雅居乐公司超出修复期限，但况杰、杨茗斯至迟应于2016年11月12日收房，因此况杰、杨茗斯主张收房时间为2018年11月7日的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于一审判决违约金金额是否正确的问题，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自义务，况杰、杨茗斯按约支付购房款，雅居乐公司应按约交付房屋，因案涉房屋存在质量问题，在合理修复期满后雅居乐公司仍未交付，故一审法院确定雅居乐公司承担违约责任的期间为2016年7月17日起至2016年11月12日止正确。关于违约金的金额问题，因《商品房买卖合同》及补充协议既约定了逾期交房的违约金计算标准，又约定了超过修复期的赔偿损失的标准。现况杰、杨茗斯主张违约金应以其已付房款为基数按万分之二的标准计算，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，计算违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，根据双方合同的约定，雅居乐公司违约造成的法律后果及况杰、杨茗斯实际损失的基础，兼顾合同履行情况和雅居乐公司的过错程度及预期利益等综合因素，确定违约金以况杰、杨茗斯已付房款为基数按万分之二的标准计算为宜，故况杰、杨茗斯该项上诉理由成立，本院予以支持。 综上所述，况杰、杨茗斯上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市双流区人民法院（2017）川0116民初7753号民事判决； 二、四川雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内日支付况杰、杨茗斯违约金57565.56元； 三、驳回况杰、杨茗斯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费，按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费1796元，由四川雅居乐房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  龚 耘 二〇一九年十一月六日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅