广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初4650号原告：深圳市华侨城物业服务有限公司，住所地深圳市南山区华侨城创意文化园**401，统一社会信用代码：914403001924025138。法定代表人：刘丹林，执行董事。委托诉讼代理人：郭悦，广东志润律师事务所律师。被告：黄桥平，男，1960年8月25日出生，香港特别行政区居民，原告深圳市华侨城物业服务有限公司诉告黄桥平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭悦、被告黄桥平到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告深圳市华侨城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费39411.86元、专项维修基金3519.20、违约金32772.83元，合计75703.89元（其中物业管理费和专项维修基金暂计至2018年7月，违约金计至2018年2月18日，实际物业服务费、专项维修基金、违约金应计至实际欠缴及最终付清之日止，其中2018年5、6月份管理费及专项维修基金已交）；2、本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费）全部由被告承担。事实与理由：被告系深圳市深圳市××号的业主，被告所在的深圳市南山区东方花园业主委员会于2006年5月21日与原告签订《物业管理委托合同》约定：原告委托管理事项为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、消杀、垃圾收集、清运，小区红线内交通、车辆行使及停泊、物业及物业管理档案、资料等；合同还约定了物业管理费和专项维修基金的收费标准。合同签订后，原告依约一直提供了相关的物业服务至今，而被告未按照约定向原告支付2009年8月至2018年4月及2018年7月的物业管理费39411.86元及违约金30086.33元、专项维修基金3519.20元及违约金2686.50元，上述费用共计75703.89元，经原告多次催缴和协商，被告仍未交纳上述费用。被告黄桥平辩称：一、原告主张的物业服务费及违约金缺乏法律依据。1、本人与原告之间已不存在物业服务合同关系。本案中，原告依据的合同是深圳市南山区东方花园原业主委员会与华侨城物业服务有限公司（以下简称华侨城物业公司）2006年5月21日签订的《物业管理委托合同》，合同期限为叁年，自2006年3月1日起至2009年2月29日止。该合同期满后，因2008-2009年间华侨城集团未经大部分业主同意，在有产权争议的东方花园小区中心绿地强行抢建别墅，与业主发生强烈冲突，而华侨城物业公司作为受业主委托管理小区的企业在事件中不仅未对开发商强占绿地的行为予以制止，反而里应外合，配合开发商的违建，侵害业主权利，导致业主普遍希望解聘华侨城物业。鉴于原业主委员会已过期解散，而政府职能部门未能及时组织小区业主委员会的换届选举，2010年4月10日，小区业主依据《中华人民共和国物权法》第七十五条，按照有关部门的指导意见成立了业主大会，选举产生了东方花园业主自行管理委员会（以下简称自管会），并就“解除上届业委会聘请的原物业管理公司的关系，并选聘新的物业管理公司，在选聘到新的物业管理公司之前，暂由业主自行管理委员会管理东方花园小区”议题进行书面投票表决，共有401名业主投票，其中372名业主投票同意解聘华侨城物业公司，占应投票户数698户的一半以上，业主专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数，业主大会的设立符合《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》有关规定，关于解聘原物业管理公司的决议也符合上述法律规定。业主大会情况已向深圳市人民政府相关部门进行了报备。2010年4月13日及2010年8月1日，自管会受业主委托先后向华侨城物业公司递交了《关于解除及移交有关资料的函》、《关于终止并办理小区物业管理相关事项移交手续的函》，明确提出小区业主不再接收华侨城物业的物业管理服务并停交物业管理费及相关费用，明确提出自管会将于2010年5月1日正式接管东方花园物业管理，要求华侨城物业同日办理小区物业管理资料的交接工作。尽管华侨城物业对业主的要求一直未予回应，但本人与原告之间从法律上已不存在物业服务合同关系。2、原告的所谓“事实物业服务”属违法的强行服务。原《物业服务合同》已于2009年2月29日期满，小区业主大会于2010年4月10日投票通过终止与华侨城物业公司的物业服务关系，且小区自管会多次向原告递交关于解除物业服务合同关系的通知，但原告仍拒不退出东方花园小区物业管理，非法霸占小区物业管理权至今，他们利用长期控制东方花园小区物业管理权的有利条件，对拒交物业管理费和小区停车费的业主实施了诸多刁难，如对业主车辆拒不放行，对搬家及装修业主的物品进出小区拒不放行，部分业主为了搬家或装修的顺利进行不得不缴纳了管理费。华侨城物业无视业主的合法权利，强迫业主接受他们不合法的事实服务，侵犯了业主自由选择其他物管公司的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。因此，原告以单方、强行提供的所谓“事实物业服务”起诉本人，法院应当予以驳回。此外，华侨城物业公司长期占据东方花园管理处，其目的表面看是为小区业主提供物业服务，实际上是为华侨城集团服务。据华侨城物业东方花园管理处公布的财务收支报表，该管理处物业费收支长期入不敷出，如2018年上半年亏损11.6万元。从企业经营原则看，任何一家企业都不愿意做长期亏本的交易，而华侨城物业在东方花园的物业管理长期巨额亏损却不愿放弃管理权，那么我们想知道，该管理处超出收入的支出钱从哪来？他们公布的财务报表内容是否真实，是否隐瞒了其他收入？如果管理处没有财务造假，其亏损由华侨城集团弥补，那正好说明该管理处实际上是为华侨城集团服务的。多年来，华侨城集团一直在侵害小区业主的利益，例如他们的“欢乐干线”轨道观光车占据小区土地并横穿小区上空，他们“世界之窗”旅游项目非法占有小区一块约2000平方米的水域，他们不经小区业主同意多次擅自修改小区规划建别墅，小区的绿地被他们一步步蚕食。华侨城物业公司对华侨城集团侵害业主利益的行为一直未予制止，明显是为华侨城集团服务的。二、原告在服务期间未有效履行物业服务公司应有的职责，严重损害业主利益，属违约在先，业主有权拒交管理费。1、未制止华侨城集团在小区绿地的违建行为，放任不法分子打砸抢等黑社会行为。《物业管理条例》第四十六条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。2008-2009年，华侨城集团不顾小区业主的强烈反对，无视政府有关部门要求其与业主协商，在争议未解决前暂停小区开发的要求强行施工，在小区内乱砍树木，毁坏绿地、花草，原告不仅未予制止，还与小区业主作对，任由违建车辆和人员随意进出小区，而对小区维权业主装修、搬家等行为实行拦截阻止等黑手段，使得华侨城集团派来的人员可以肆无忌惮地在东方花园小区对维权人员实施打砸抢等黑社会行为，导致小区发生多起流血冲突，在小区内多名业主被打伤，其中不乏年迈的老人；有业主的手表、背包等相机等财物被抢；业主被砸坏、抬坏的车辆6辆，被划花的车辆20多辆，还有多辆汽车被刺破车胎。业主的人身和财产安全受到严重威胁，3名业主为此写下遗嘱，维权人员和家属都承受了巨大的精神压力。这些情况的出现与原告没有履行好维护小区安全秩序的责任有很大关系。由于小区保安的严重失职，小区业主不得不花费了大量的人力物力自行维护小区秩序，防止开发商抢建；甚至连政府部门都设立了由区公安局、城管局、沙河街道、东方社区工作站组成的联合值班点在小区24小时执勤，阻止侨城地产施工，保障小区居民的人身安全。2、侵害业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用权的知情权和监督权。根据《物业管理条例》第六条，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用权享有知情权和监督权。小区公共区域的划分涉及小区业主的切身利益，而东方花园小区公共区域划分不清晰是小区业主与华侨城集团长期发生冲突及业主拒交管理费的主要原因。原告一直拒绝向业主提供其在承接物业手续时，建设单位提供的小区竣工总平面图、单体建筑、配套设施竣工图等基本资料。原告提供的证据物业管理委托合同中，第一条物业基本状况，根本就是错的，这也证明证据里面所指定的物业服务价格等根本就是错误的。3、未采取有效措施恢复小区被破坏的绿地，小区存在严重安全隐患。华侨城集团的暴力抢建以及小区业主的拼命维权最终引起国家有关部委的重视，2009年12月31日，南山信访办召开会议，会上市政府办公厅责令侨城地产即日暂停施工，华侨城集团持续了两年的违建终于被叫停了，但是，侨城地产当年在小区中心绿地挖开的大坑已经10年了至今未填上，目前工地内积满脏水、垃圾堆积、杂草丛生，蚊虫、蛇鼠肆虐，严重威胁着业主的健康和安全，业主多次向华侨城物业投诉要求解决但一直未得到解决。4、未按合同要求每3个月向全体业主公布管理费用收支账目。按照《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。因原告未能按约定履行物业服务义务，给小区广大业主利益造成严重伤害，属违约在先，本人有权拒绝支付物业服务费用。三、原告主张的滞纳金缺乏法律依据，诉讼已过诉讼时效。首先，本人与原告之间已不存在物业服务合同关系，更未对“未按时缴纳物业服务费处以滞纳金”进行约定，原告依据的原《物业委托服务合同》违约责任中也未就业主拒交物业管理费滞纳金问题进行约定；《物业管理条例》也无明文规定物业公司可以对逾期未缴纳物业管理费的业主收取滞纳金。因此，本案原告向本人索取滞纳金的主张缺乏合同和法律的依据。其次，由于原告未能按约定履行物业服务义务，违约在先，原告无权收取滞纳金。此外，按照《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业来能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，华侨城物业未依法履行相关职责，导致小区业主包括被告本人的人身和财产安全受到损害，应当依法予以赔偿。鉴于上述情况，请求法院驳回原告诉讼请求，维护业主合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：深圳市××号（涉诉房产），面积为132.79平方米，由被告母亲在内居住。原告是具有物业服务资质且物业服务等级为一级的企业。2006年5月21日，深圳市南山区东方花园业主委员会(甲方)与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对深圳市××号（涉诉小区）提供物业管理服务；物业占地面积20万平方米，建筑面积120335.04平方米，物业类型为高层、多层、别墅住宅、商业用房；委托管理事项为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理,本物业规划红线内附属配套设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、消杀、垃圾收集、清运，小区红线内交通、车辆行使及停泊，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安全防范工作（但不含人身、财产保险保管责任），物业及物业管理档案、资料；合同期限为三年，自2006年3月1日至2009年2月29日；物业管理服务费为每月每平方米高层桂花苑2.8元，多层1.5元，别墅2.6元，商业用房3元向业主（用户）收取；高层桂花苑物业住宅本体维修基金按政府规定每月每平方米0.25元的标准向业主（用户）收取，多层物业住宅本体维修基金按政府规定每月每平方米0.15元的标准向业主（用户）收取；甲方委托乙方对不按时交纳管理费和住宅维修基金的业主（住户）采取催缴、张榜公示、停止服务、法律诉讼等措施；合同规定的管理期满，双方若无提出异议，本合同视为自动续签一年，若有异议，应在该合同期满一个月前向对方提出书面意见；及其他内容。原告提交的由深圳市物价局南山分局盖章确认的东方花园管理服务中心收费公示载明：物业服务费收费标准为：桂花苑每月每平方米2.8元，U区住宅区每月每平方米1.5元；本体维修基金收费标准为：桂花苑每月每平方米0.25元，U区住宅区每月每平方米0.15元。1994年3月25日，原告的海景花园管理处（甲方）与被告（乙方）签订《关于大厦管理费的协议》，约定：根据甲、乙双方签订的管理公约，乙方每月向甲方缴纳大厦管理费港币460元；乙方须于每月5日前缴清当月管理费，如延期缴付，甲方可按延期天数加收延付金额1%的滞纳金。被告称上述协议是海景花园与被告签署的，而不是原告。庭审中，原、被告双方确认：上述物业管理合同到期后，原告未再签订物业管理合同；涉诉小区成立过数届业主委员会，与原告签订物业管理合同的业主委员会任期已届满，涉诉小区未再成立业主委员会。为证明其一直为涉诉小区提供物业服务，原告提交了深圳市南山区沙河街道东方社区工作站于2018年5月22日出具的《证明》，该《证明》的内容为：兹证明原告1995年12月至今为涉诉小区提供物业服务，2006年3月原告与东方花园业委会签订物业管委托合同，服务内容包括：对该小区内房屋建筑及附属配套设施、相关场地进行维修、养护和管理，维护该小区内的环境卫生、安全协防和相关秩序等活动。被告亦向本院提交了上述《证明》，被告提交的《证明》中手写添加了如下内容：“此证明不作为管理处控告业主拖欠物业管理费证据。2018年9月19日”，添加处加盖了东方社区工作站的公章。原告主张其诉请的被告欠费期间为2009年8月至2018年4月，物业管理费按照每月每平方米2.8元，专项维修资金按照每月每平方米0.25元，被告确认未向原告支付上述期间的物业管理费、专项维修资金。被告主张：被告提交了致原告的《关于解除及移交有关资料的函》、《关于终止并办理小区物业管理相关事项移交手续的函》、业主签字名单用以证明：原告的物业服务已经到期，且未续签物业管理合同，但原告拒不撤离，并违背小区业主意愿，强行对涉诉小区进行管理；基于以上情况，被告有权拒绝向原告交纳物业管理费。被告提交照片，用以证明原告未尽到物业服务的职责。对于被告提交的上述证据及相关陈述，原告主张等证据无原件核实真伪，且未被告单方制作，函中所称东方花园业主自发组织的东方花园业主委员会并非其业主委员会，照片没有原件，且无法证明拍摄时间与地点，均不予认可。为证明原告向被告催收欠费的事实，原告向本院提交了一份时间为2018年4月的欠费催缴通知单，以及6份寄送给被告的邮件。邮件的交寄时间、物品信息、送达情况分别为：（1）2010年6月16日，物业管理费欠费4296.14元、邮件被退回；（2）2015年8月4日，涉案房屋欠72个月管理费催缴函及催缴单、张桂全签收；（3）2015年11月6日，涉案房屋欠75个月管理费催缴函及催缴单、上门无人被退回；（4）2016年4月9日，涉案房屋欠85个月管理费催缴函及催缴单、上门无人、电话无人听、无人在；（5）2016年8月26日，涉案房屋欠管理费催缴函及催缴单、上门无人、电话无人听、无人在；（6）2017年4月15日，涉案房屋欠（2009年8月至2017年4月）93个月管理费催缴函及催缴单、电连关机、上门无人。上述邮件均以涉诉房产为寄送地址。被告表示从未签收到过上述邮件。被告确认其母亲一直居住在涉诉房产。本院认为，原告与深圳市南山区东方花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效。关于该合同到期后，原、被告之间是否存在事实上的物业服务合同关系的问题，双方存在争议。原告提交了涉诉小区所处街道办的社区工作站出具的《证明》，《证明》中载明原告自1995年12月至2018年期间一直为涉诉小区提供物业服务，虽然社区工作站在出具《证明》之后又备注“该证明不作为管理处控告业主拖欠物业管理费的证据”，但并未否认《证明》中关于原告一直为涉诉小区提供物业服务的陈述意见，对于《证明》中所陈述的事实，本院可予采信，确认上述物业管理合同到期后，原告继续为涉诉小区提供物业管理服务。被告主张业主拒绝原告继续对涉诉小区提供物业服务，并召开业主大会、成立了业主自行管理委员会，解聘原告，由业主自行管理委员会接管小区的物业管理，而原告强行进行物业管理。对此，本院认为，与原告签订物业管理合同的涉诉小区业主委员会已经任期届满，此后，小区未再成立业主委员会，根据2010年1月1日起施行的住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。被告并未举证证明其所称的“业主自行管理委员会”系在涉诉小区所在地的街道办社区工作站代为履行职责的过程中产生，且“业主自行管理委员会”并未得到住建局等政府主管部门的备案，因此，被告以“业主自行管理委员会”已经接管涉诉小区的物业管理否定原告为涉诉小区提供物业服务，缺乏依据，本院不予采纳。原、被告存在事实上的物业服务合同关系。被告提交证据并主张原告与小区业主发生冲突、未能保障业主权益，但被告的证据不足以证明原告未按《物业管理条例》等法规的相关规定向包括被告在内的涉诉小区业主提供物业管理服务。物业服务企业对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的利益，客观上也损害了其他按时交纳物业管理费的业主的合法权利，不利于涉诉小区物业管理工作的继续开展，故被告拒绝交纳物业管理费，理据不足，应予交纳。同时，原告作为物业管理服务的提供者，应当不断提高服务质量，向涉诉小区业主提供优质的服务，以维护全体小区业主的合法权利。被告应依照房产的建筑面积132.79平方米，按2.8元/平方米.月及0.25元/平方米.月的标准分别向原告支付欠缴的物业管理费及专项维修资金。被告对原告诉请的欠费提出了诉讼时效的抗辩。本院认为，缴纳专项维修资金系业主的法定义务，专项维修资金属于全体业主共有，直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修、养护和改造，与广大业主的切身利益密切相关，物业服务企业请求业主支付专项维修资金，属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定的其他不适用诉讼时效规定的债权请求权。故被告针对专项维修资金提出的诉讼时效抗辩，于法无据，本院不予采纳，被告应向原告支付2009年8月至2018年4月的专项维修资金3485.74元（0.25×132.79×105）。关于物业管理费，原告提交了数份邮件以证明其向被告催收了欠缴费用，被告虽辩称未收到过催收邮件，但被告的母亲居住于涉诉房产，原告以涉诉房产为邮寄地址寄送催收邮件，合乎情理，原告并未怠于主张权利，本院可确认原告向被告寄送催收邮件的行为产生诉讼时效中断的法律后果。根据原告的寄送情况，2013年8月以前的物业管理费已超过诉讼时效，本院不予支持。原告诉请被告支付2013年8月至2018年4月的物业管理费21193.28元（2.8×132.79×57），本院予以支持。关于原告诉请的违约金（滞纳金）。原告与小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》未约定业主欠缴物业管理费、专项维修资金的，需支付滞纳金，原告提交的《关于大厦管理费的协议》虽约定了滞纳金，但该协议的签约主体是海景花园管理处，虽原告称其与海景花园物业管理处属于同一物业公司，只是不同管理处，海景花园管理处退出后，由新设立的东方花园管理处进行管理，但并未提交相关证据予以证明，故原告请求被告支付欠缴物业管理费、专项维修资金的滞纳金，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄桥平于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华侨城物业服务有限公司支付2013年8月至2018年4月的物业管理费21193.28元、2008年12月至2018年6月的专项维修资金3485.74元；二、驳回原告深圳市华侨城物业服务有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1692.59元，由原告负担1134.04元，由被告负担558.55元。原告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。被告如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何珍珍人民陪审员  夏华强人民陪审员  郑玉璇二〇一九年十一月二十七日书 记 员  王晶晶附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。