陕西省商洛市商州区人民法院   民 事 判 决 书   (2019)陕1002民初2461号     原告（反诉被告）：陕西诚悦物业管理有限公司商洛分公司，住所地商洛市商州区。   负责人：谢小宁，公司经理。   委托诉讼代理人：张杰，原告公司副经理。   委托诉讼代理人：冀亚清，原告公司公园天下项目经理。   被告（反诉原告）：姜学斌，男，1977年3月27日出生，汉族，系商洛市安全生产监督管理局职工，住商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告陕西诚悦物业管理有限公司商洛分公司（以下简称诚悦物业公司）与被告姜学斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，被告姜学斌于2019年11月12日提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）诚悦物业公司委托诉讼代理人张杰、冀亚清，被告（反诉原告）姜学斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告诚悦物业公司当庭具状请求：1、依法判令被告姜学斌给付2018年3月至2019年12月的物业管理费、电梯费、生活垃圾费共计3716.96元；2、判令被告按照合同约定以拖欠费用为基数按每日千分之五承担逾期付款的违约金至履行之日止；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系公园天下小区业主，原告系公园天下物业管理公司。2016年1月18日被告在接收物业时与原告签订了《前期物业服务协议》，约定按建筑面积收取0.95元/㎡的物业管理费。合同签订后，原告按照约定提供了物业安全、清洁服务及维护等服务，被告仅按合同约定缴纳了2018年3月份以前的物业相关费用，3月以后至今原告多次催要被告均以各种不当理由拒缴。原告遂诉至法院，望判如所请。   被告姜学斌辩称：1、原告所诉事实并不存在，从未与被告签订前期物业管理合同，2016年入住以后从未承认原告的服务也未交物业费，诉状中的事实没有存在所以无法答辩；2、原告起诉是累诉、滥用诉权；3、业主委员会与开发商协商维权已进入实质性阶段，很快有解决办法。原告201810720181020181182018122019在诉状中虚构事实，管理和服务得不到业主的认可，质价不符，请法庭驳回原告的诉讼，诉讼费由原告承担。   反诉原告（被告）姜学斌当庭向本院提出反诉请求：1、反诉被告（原告）诚悦物业公司与反诉原告（被告）姜学斌签订的《前期物业服务协议》无效；2、反诉被告（原告）诚悦物业公司在公园天下强行收费、堵塞车库行为违法；3、依法查处反诉被告（原告）诚悦物业公司黑恶势力违法行为。事实与理由：反诉原告于2014年购买商洛华龙房地产开发有限责任公司开发的商州区XX园XX小区XX号楼XX单元XX房，2016年初开发商勾结违法选聘的反诉被告强迫业主签订了统一制式的《前期物业服务协议》。近两年来，反诉被告在小区违法收费，打击迫害业主，并就物业费对反诉原告提起诉讼，为揭穿打击反诉被告的种种违法行为，提起反诉。1、反诉被告承接管理服务的公园天下小区为违法小区，该小区建设工程至今未经各项综合竣工验收。2、反诉被告强制胁迫反诉原告签订《前期物业服务协议》；2016年初公园天下开发商华龙房地产开发公司违法欺诈威胁业主于2016年元月接房，反诉被告串通开发商安排数名保安在交房处强迫业主先签订制式《前期物业服务协议》，后交接房屋钥匙。不签订物业协议，不给业主交房屋钥匙，以此种手段胁迫业主签订物业协议。反诉被告与华龙公司明知小区是违法建筑，恶意串通胁迫业主接房并签订损害业主利益的物业协议，以非法手段攫取人民群众利益，其余业主签订的《前期物业服务协议》应认定为无效合约。3、反诉被告应出示招投标或建设部门批准选聘、委托前期物业合同、公示、小区竣工验收、收费备案相关文件。根据业主向相关部门咨询，诚悦物业公司承接公园天下小区物业服务并未履行签订委托协议，也没有执行相关法定程序和小区公示。故反诉被告强行进驻公园天下小区违法，其强制物业服务收费违法。4、反诉被告的收费标准无合法依据，且显失公平和正义。反诉被告以其一级物业企业资质，不对照公园天下小区硬件（走地下通道一年半，未按照规划建设喷泉流水，绿地面积不足30%，无公共休息和固定活动体育服务设施）和其服务实际（小区脏乱差、保安无资质、保洁人数不达标等），在公园天下硬性对应收取二级服务标准，并采取限水限电方式打压业主，收取商洛市最高物业费用0.95元/平米，与设施齐全、水景、活动设施齐全的西街大都汇御湖公馆持平，既不符合商洛的具体实际收费水平，也明显有失合理公平。5、反诉被告对反诉原告的起诉为恶意诉讼，亦有黑社会性质。反诉被告自称有一级资质的大型物业管理服务公司，本应依法守规诚信经营，但其在承接公园天下小区物业服务中，不以依法依规提升服务为其根本，妄以管理压榨小区业主为宗旨。在明知自己在承接、合同、收费等方面有主观故意违法情形下，安排部署其聘用的保安保洁员收费员等从事非法活动，有组织的对其服务的业主也即市场规则中的顾客上帝进行打击迫害。其行为已经具备黑社会、恶势力的初期形态，如果任由其发展将会危害小区稳定，酿成严重的社会后果。按照法治“惩恶扬善维护人民利益”精神要求，本着维护人民追求美好生活的向往，体现公平正义和群众利益，依据党中央“打黑除恶、铲除违法”，“群众利益无小事”的要求，请法庭深入调查，公正审判。   反诉被告诚悦物业公司辩称：其公司是经过招投标进驻小区的，物业服务合同是经过备案的。物业服务符合标准，小区虽未竣工验收，但不影响物业服务，不违反法律规定，反诉原告的观点不能作为拒缴物业费的抗辩理由。《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》均为有效合同。所谓强行收费、堵塞车库是因为被告等人带头打砸烧车库而致，这公安部门有备案而非原告所为。车库执行收费标准为3元/8小时，合理合法。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）提交的证据有：1、营业执照、资质证书、负责人身份证明；2、《前期物业服务合同》；3、《前期物业服务协议》、公园天下物业服务费公示；4、催收通知单及催收照片、物业费明细；5、购水、购电记录。被告（反诉原告）针对本诉未提交证据，提交的反诉证据有：1、市规划局信息公开书；2市住建局信息公开书；3、市人防办信息公开书；4、省住建厅《行政复议决定书》；5、市住建局停止交房责令整改书；6、开发商交房通知；7、《商品房买卖合同》第十一条；8、陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司业务流程公示和签订物业协议后交房流程公示图2张；9、维权报道及相关维权图片；10、刘玉娥、刘力证言；11、南街社区证明。   被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交证据的质证意见为：对证据1认为资质证明不具有法律证明性，不符合法律规定，负责人与签订合同的负责人不一致存在非法分包和欺诈情形；对证据2认为属于无效合同，不予认可；对证据3认为与本案无关，协议是在被逼迫情形下签订，不是其真实意思表达；对证据4真实性不予认可；对证据5认为水电费标准不符合物业管理条例的规定，证明原告（反诉被告）违法收费的事实。反诉被告（原告）对反诉原告（被告）提交的反诉证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、5、6、9，认为与本案无关；对证据7、8，不能证明反诉原告受到胁迫；对证据10，认为证人为小区业主，与被告有利益关系，且未出庭作证，不予认可；对证据11，认为不符合证据证明要素，不予认可。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告（反诉被告）诚悦物业公司提交的营业执照、资质证书、负责人身份证明、前期物业服务合同、前期物业服务协议、物业服务费公示，均客观、真实，本院予以认定；对催费通知单、催费照片、物业费明细能够证明被告姜学斌欠缴物业费、生活垃圾处理费、电梯使用费的情况，本院予以认定；对购水、购电记录，能够证明被告在原告所提供服务的公园天下小区居住生活并受到原告提供物业服务的事实，本院予以认定。   对反诉原告提交的证据1、2、3、4、5，对其真实性予以认定，但与本案不具有关联性，不作为本案定案依据；对证据6 2016年1月1日“公园天下”交房通知书、证据7姜学斌提交的其与商洛华龙房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同第十一条房屋交接条款、证据8入住手续办理流程的图片，不能达到胁迫交房的证明目的，且没有其他证据予以佐证，本院不予认定；对证据9维权报道及图片与本案不具有关联性，且均为截取的片面截图，不具有客观真实性，本院不予认定。对证据10证人证言，因刘玉娥、刘力均为公园天下小区业主，与本案有利害关系，其证言关于诚悦物业公司强行交房、管理混乱的内容，无其他证据佐证，不予认定，证言其余内容与本案不具有法律上的关联性，不作认定；对证据11商州区XX街道办事处XX社区证明，能够说明原告与小区业主之间曾发生过矛盾纠纷，但对被告的反诉主张不具有证明作用。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：   公园天下小区系商洛华龙房地产开发有限公司开发建设。2015年10月23日，商洛华龙房地产开发有限公司（甲方）与原告（反诉被告）诚悦物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由诚悦物业公司对公园天下项目提供物业服务。合同第四章物业服务期限中第二十条约定“物业服务期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止，合同期间乙方与本物业业主大会另行签订《物业服务合同》后，本合同终止。”第五章物业服务费用中第二十二条第1项物业服务费约定“住宅物业费收费标准为0.95元/月/平方米……物业服务费由乙方按月向业主或物业使用人收取。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方从逾期之日每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。”第2项电梯运行维护费中约定“据实测算后公布标准向业主或物业使用人收取。”第5项生活垃圾处理费中约定“按当地环卫部门收费标准由乙方代收代缴。”第二十四条约定“物业服务收费面积指建筑面积。”第十章附则中第四十四条约定“乙方提供的服务标准为《陕西省住宅小区物业服务指导标准》中的二级标准。”《陕西省住宅小区物业服务指导标准》为《前期物业服务合同》的附件二。   被告（反诉原告）姜学斌购买商洛华龙房地产开发有限公司开发建设的公园天下小区4号楼1单元404室房屋。2016年1月1日，商洛华龙房地产开发有限公司通知业主“交房”。2016年1月18日，被告（反诉原告）姜学斌作为甲方与乙方原告（反诉被告）诚悦物业公司签订《前期物业服务协议》，并在“公园天下物业服务费公示”上签字。原告（反诉被告）诚悦物业公司向被告（反诉原告）姜学斌交付4号楼1单元404室的房屋钥匙。《前期物业服务协议》第四章物业服务期限中第十三条约定“物业服务期限自2016年1月18日起至业主大会（业主委员会）选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同生效时止。”第五章物业服务费用中第十七条约定“物业服务费（详见附件二）”第二十条约定“甲方于交付之日预付三个月的物业服务相关费用，此后甲方或者物业使用人每季度第二个月10号之前支付当季的物业服务相关费用。业主逾期缴纳物业费等费用的，乙方从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之五的滞纳金。”第八章违约责任中第二十九条约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期补交并按本协议约定交纳滞纳金”。在《前期物业服务协议》附件二中，载明：住宅物业服务费为0.95/㎡·月，电梯费标准为2-6层0.27元/㎡·月，生活垃圾处理费为2.3元/人·月，每户按3人计算，收费6.9元/户·月。商政发[2018]38号《商洛市人民政府关于印发商洛市市区垃圾处理收费办法的通知》中规定“居民个人缴纳的生活垃圾处理费为2.30元/人·月，每户按3人计费收取。被告（反诉原告）按期缴纳物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费至2018年2月28日。因对所住房屋建设手续不全及诚悦物业公司的物业服务和物业收费标准不满等，2018年3月1日后，被告（反诉原告）姜学斌再未缴纳物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费。截止2019年12月31日，被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费3716.96元。   另查明公园天下小区至今未成立业主委员会。   本院认为，商洛华龙房地产开发有限公司与原告（反诉被告）诚悦物业公司签订的《前期物业服务合同》以及诚悦物业公司与被告（反诉原告）姜学斌签订的《前期物业服务协议》，均为双方自愿签订，不违反法律规定，两份合同均为有效合同。根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告辩称原告采取先签服务协议后交房及钥匙是胁迫行为，原告该行为应为管理行为，亦符合市场交易习惯，服务协议上被告签字及接收房和钥匙是其自主而为，故其辩称受胁迫理由不能成立；被告辩称商洛华龙房地产开发公司开发建设的公园天下小区手续不全属违法建设，商洛华龙房地产开发有限公司建设的公园天下小区虽存在没有竣工验收等手续不全问题，但这属行政管理范畴的问题，并不影响本案物业服务协议的效力。本案中，建设单位商洛华龙房地产开发有限公司与原告（反诉被告）诚悦物业公司签订的《前期物业服务合同》对公园天下全体业主具有约束力。原告（反诉被告）诚悦物业公司作为物业服务主体，从2015年11月1日起对公园天下小区实际提供了物业管理和服务。被告（反诉原告）姜学斌接受了原告（反诉被告）诚悦物业公司的物业管理服务后，理应按合同约定交纳物业费用，故对原告（反诉被告）诚悦物业公司要求被告（反诉原告）姜学斌支付自2018年3月至2019年12月的物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告（反诉被告）诚悦物业公司要求被告（反诉原告）姜学斌支付滞纳金的诉求，因合同约定了滞纳金属违约责任的范围，被告（反诉原告）姜学斌未按约定支付物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费，应承担一定的违约责任，鉴于合同约定的滞纳金过高，应予酌减，酌定被告（反诉原告）姜学斌以拖欠的物业服务相关费用为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率承担违约责任。   对反诉原告（被告）姜学斌主张，《前期物业服务协议》是其受胁迫所签应为无效合同，因其所提供的证据不足以证明其主张，其反诉请求本院不予支持；反诉原告（被告）姜学斌要求确认反诉被告（原告）诚悦物业公司在公园天下强行收费、堵塞车库行为违法及依法查处反诉被告（原告）诚悦物业公司涉黑恶势力的请求不属民法调整范畴，可另寻途径解决。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）姜学斌按每季度506.85元的标准向原告（反诉被告）陕西诚悦物业管理有限公司商洛分公司支付2018年3月1日至2019年12月31日的物业服务费、生活垃圾处理费、电梯运行费共计3716.96元，并自2018年3月1日后每季度第二个月11日起以其拖欠费用为基数按同期人民银行贷款利率承担违约责任。限判决生效之日起十日内履行完毕。   二、驳回反诉原告（被告）姜学斌的反诉请求。   如果未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费50元减半收取25元，反诉案件受理费25元，均由被告（反诉原告）姜学斌负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。                         审判员   万长森                         二〇一九年十一月二十一日                         书记员   马紫微