湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5144号上诉人（原审被告）：黄国刚，男，1954年11月15日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人曾理，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙房产（集团）有限公司，住湖南省长沙市天心区芙蓉中路二段**新世纪大厦**。法定代表人全臻，董事长。被上诉人（原审原告）：长沙恒兴资产经营有限公司，住长，住长沙市芙蓉区解放中路**长房大厦**div>法定代表人王伟，总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：文雅男，系公司员工。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周宇，湖南燕宇律师事务所律师。原审第三人：黄国强，男,1954年11月15日出生，汉族，住长沙市开福，住长沙市开福区原审第三人：黄国芳，女,1960年11月21日出生，汉族，住长沙市天心，住长沙市天心区原审第三人：黄国敏，女，1957年11月13日出生，汉族，住长沙市天心，住长沙市天心区上诉人黄国刚因与被上诉人长沙恒兴资产经营有限公司（以下简称恒兴公司）、长沙房产（集团）有限公司（以下简称长房集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2018）湘0102民初7576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄国刚不服原审判决，向本院上诉称,请求：1.撤销长沙市芙蓉区人民法院(2018)湘0102民初7576号《民事判决书》，依法发回重审。2.本案诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人长沙房产(集团）)有限公司、长沙恒兴资产经营有限公司(以下简称长房集团、恒兴公司)对案涉房屋拥有所有权、经营权这一案件事实系认定事实错误。本案系租赁合同纠纷案件，对于案件事实中被上诉人长房集团与恒兴公司是否有权出租案涉房屋这一基本事实应当明确。一审法院认定案涉房屋系长沙市政府决定授权长房集团经营，房屋所有权人为长房集团。但根据长房公司与恒兴公司向一审法院提交的证据中并未有任何一项证据能直接证明长房集团对案涉房屋拥有所有权。长房集团一审诉讼中提交的一份证据1998年5月份《住房租赁凭证》，但该租赁凭证系长沙房地产管理局当制作的，单方面认定案涉房屋出租给上诉人父亲黄子健，但该凭证并不能直接证明该涉案房屋的所有权人就为长房集团。同时一审诉讼中，上诉人向一审法院提交过一份涉及案涉房屋的1958年长沙市政府下发的所有权凭证，该证上明确显示上诉人祖父黄茂松所建房屋包含了案涉房屋。因此在被上诉人长房集团及恒兴公司未进一步提交案涉房屋所有权证据查明案涉房屋权属情况的前提下，一审法院就认定案涉房屋所有权人为长房集团系案件事实认定错误。二、退一步考虑，即使长房集团对案涉房屋有所有权，但本案程序上仍遗漏必要当事人。即使退步考虑长房集团有案涉房屋的所有权，认可将案涉房屋出租给黄子健。但黄子健已于2004年过世。而随着住房制度改革的全面施行，公有住房承租权逐步允许转让、转租、上市交易，具有了经济价值，这种经济价值使公有住房承租权具备了独立的私有财产的性质，因此公有住房承租权可以如普通财产一般作为遗产继承。黄子健过世后未留遗嘱其法定继承人有五人黄国刚(子)、黄国强(子)、黄国芳(女)、黄国敏(女)、黄振国(子)。但一审法院审理过程中仅有上诉人做为被告，黄国强、黄国芳、黄国敏做为第三人参加了诉讼，而黄振国并未参加诉讼。因此黄振国做为必要的诉讼当事人并未行使其诉权。一审法院程序上缺乏当事人，属于违反了法定程序。综上，一审法院在审理本案过程中在实体上未查明案涉房屋所有权这一案件的关键事实，同时在程序上遗漏了案件当事人。因此上诉人为维护自身权益，特依据《民事诉讼法》之规定提起上诉。恒兴公司、长房集团答辩称：该类房屋承租是有条件的，年满十八周岁且无自有住房，没有保障性住房和补贴，以户为单位等。如果按照上诉人的讲法，按照遗产继承，继承人就是丧失这个继承权，全部纳入是不正确的。本案只起诉他们两个，是因为他们两个占有，只能根据侵占要求腾空。请求二审驳回上诉，维持原判。恒兴公司、长房集团向一审法院提出诉讼请求：1.解除长房集团、恒兴公司之间的租赁关系；2.黄国刚腾交其租用的位于长沙市芙蓉区房屋（租用面积：29.41㎡）；3.黄国刚承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：长沙市芙蓉区长沙市芙蓉区南阳街170（原174、120）号房屋原系长沙市房屋产权管理局所管的直管公有住房，经长沙市政府决定授权长房集团经营，房屋所有权人为长房集团，并实际由恒兴公司经营管理。该房原由黄子健租住，黄子健于2004年12月20日死亡，后其子黄国刚、黄国敏继续租住在涉案房屋内。2016年9月30日，长沙市芙蓉区人民政府下发《蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收决定公告》决定征收，征收签约期限为2016年10月8日至2017年1月5日，黄国刚所租赁的房屋在征收范围之内。双方就补偿事宜未能达成一致意见，黄国刚拒绝搬出房屋。另查明：黄国刚、黄国强、黄国芳、黄国敏均系黄子健子女，但目前只有黄国刚、黄国敏租住在涉案房屋内。一审法院认为：长房集团所有的位于长沙市芙蓉区南阳街170房屋在长沙市芙蓉区人民政府征收范围之内，但因黄国刚、黄国敏租住并拒绝搬出，不能实施政府征收事宜。黄国刚认为涉案房屋为私房，但未提供足够的证据予以证实。黄国刚、黄国敏拒不配合的行为致使长房集团和恒兴公司不能在征收签约期限内与政府签约，侵害了长房集团、恒兴公司的合法权益，且可能造成干扰政府部门征收进程的不利影响，故对长房集团、恒兴公司要求腾房的诉请予以支持。对长房集团、恒兴公司主张的解除房屋租赁合同的诉讼请求，因涉案房屋被政府征收，合同的目的无法实现，故对该项诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除长沙恒兴资产经营有限公司、长沙房产（集团）有限公司与黄国刚之间的租赁关系；二、黄国刚、黄国敏在本判决生效后十日内向长沙恒兴资产经营有限公司、长沙房产（集团）有限公司腾退长沙市芙蓉区南阳街170（原174、120）号房屋；三、第三人黄国强、黄国芳在本案中不承担责任。本案受理费80元，减半收取40元，由黄国刚、黄国敏负担。二审中,双方均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，涉案房屋原系长沙市房屋产权管理局所管的直管公有住房，房屋所有权人为长房集团，并实际由恒兴公司经营管理。该房屋由黄国刚租住，故长房集团、恒兴公司与黄国刚已构成了事实上的租赁关系。涉案房屋在长沙市芙蓉区人民政府征收范围之内，双方租赁合同目的已无法实现，长房集团、恒兴公司作为涉案房屋的所有权人与管理权人有权就涉案房屋主张权利，其主张解除合同亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。合同解除后，黄国刚负有交还房屋的合同义务，故一审判决对于长房集团、恒兴公司要求解除双方之间的租赁关系、曾瑞文向其腾交房屋的诉讼请求予以支持并无不当。黄国刚上诉称被上诉人长房集团、恒兴公司没有提供证据证明其拥有涉案房屋产权或经营权，经查，被上诉人在原审中提供了长沙市直管公房《住房租赁凭证》及长沙市人民政府的相关文件，证明了案涉房屋的产权及经营管理情况，故其该项上诉理由依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人黄国刚的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人黄国刚负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十一月二十八日书记员  杨 蓓