吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1613号上诉人（原审原告):朱某1，男，1977年12月23日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：崔某，吉林檀君律师事务所律师。被上诉人（原审被告):延边长荣房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市局子街万源新春**楼。法定代表人:朱某2，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金某，吉林吉延律师事务所律师。被上诉人（原审被告):延边逢盛房地产开发有限公司，，住所地吉林省延吉市太平街**法定代表人:李某，该公司总经理。上诉人朱某1因与被上诉人延边长荣房地产开发有限公司（以下简称长荣公司）、延边逢盛房地产开发有限公司（以下简称逢盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初3624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱某1上诉请求：撤销延吉市人民法院（2019）吉2401民初3624号民事判决，改判支持朱某1的全部诉讼请求。事实与理由：1.2014年12月1日，朱某1、邓爱梅与逢盛公司签订商品房买卖合同，朱某1当日支付15万元购房款。因逢盛公司未取得商品房预售许可证，项目亦未动工，故朱某1、邓爱梅于2015年7月14日起诉到原审法院。2015年8月31日，原审法院作出（2015）延民初字第4058号民事判决，认定商品房买卖合同无效，判决逢盛公司立即返还朱某1、邓爱梅购房款15万元及利息。2015年10月23日，朱某1、邓爱梅向原审法院申请执行上述民事判决。2016年3月14日，逢盛公司与长荣公司签订了《T2-21A》项目转让协议。逢盛公司隐瞒该事实，在2016年4月11日，逢盛公司与朱某1签订了《商品房买卖合同》。该合同约定朱某1购买“福泰佳苑”A区3栋1单元601房屋,总房款244944元，已支付的15万元购房款转为首付款，逢盛公司开具了15万元首付款收据。随后朱某1申请撤销执行，延吉市人民法院于2016年4月27日作出（2015）延执字第1488号执行裁定书，终结（2015）延民初字第4058号民事判决的执行；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。因逢盛公司始终未取得商品房预售许可手续，逢盛公司无权处分房屋，故朱某1与逢盛公司于2016年4月11日签订的商品房买卖合同无效。逢盛公司对其收取的购房款15万元没有异议。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。逢盛公司应当将15万元房款予以返还。逢盛公司与长荣公司签订的《T2-21A》项目转让协议书有效，该转让协议书第三条第三款明确约定逢盛公司违规售房款827万元，逢盛公司在开发时对外违规销售了房屋33户，总房款为827万元,朱某1是33户购房者之一。据此，长荣公司应当替逢盛公司履行返还朱某115万元的义务。朱某1请求长荣公司返还购房款15万元及利息，并非是基于朱某1与逢盛公司之间的房屋买卖合同,而是依据逢盛公司与长荣公司签订的转让协议。长荣公司答辩称，1.案涉15万元房款的返还，在原审法院（2015）延民初字第4058号民事判决中已经确认由逢盛公司返还。在该民事判决执行过程中，朱某1与逢盛公司签署了执行和解协议，原审法院因此终结了该案件的执行。如果逢盛公司未能履行执行和解协议，朱某1应当恢复对原判决的执行，而不应另行起诉逢盛公司。朱某1的本次起诉程序违法；2.根据吉林省高级人民法院（2019）吉民申710号民事裁定书的容，并非所有逢盛公司违规售房款都由长荣公司承担，长荣公司承担的前提条件是该部分违规售房款已经用于棚改项目，并且逢盛公司能够证明该款项用于项目的事实作为前提。一审中，逢盛公司提交的所谓的基于房屋买卖合同所缴纳的税款证据，实际上是逢盛公司收取回迁户的违规超面积款。这点可以根据项目转让协议书第三条第三款的约定得到印证，逢盛公司提交的缴纳税款的总额是670万元，与该项目转让协议书第三条第三款中逢盛公司承担占用的回迁户超面积款671万元的金额是相符的。另外，在当时逢盛公司根本没有取得预售许可证的前提下，也根本无法缴纳基于预售房屋所发生的税款。因此，朱某1所交的15万元购房款根本没有用于涉案的棚改项目中；3.逢盛公司对外违规售房款已经达到了4600余万元。本案涉及的情况比较复杂，为了便于回迁户的回迁安置，本案应严格遵照前述吉林省高级人民法院民事裁定书所确定的裁判规则和举证责任进行严格的判定。逢盛公司未提出答辩意见。朱某1一审中请求：判令长荣公司返还朱某1购房款15万元及利息（自2014年12月1日至上述款项全部结清为止，按年利率6%计算）。一审法院认定事实：2014年12月1日，朱某1与逢盛公司签订商品房买卖合同，约定朱某1购买逢盛公司开发的福泰佳苑B区2栋西数第六个一层门市房，面积100平方米左右，房屋价格为70万元，付款方式为现金付款，交付日期为2015年12月30日之前交付。朱某1在签订合同当日支付了15万元购房房款，被告逢盛公司为朱某1出具了收款收据，并盖有逢盛公司财务专用章予以确认。朱某1与逢盛公司于2016年4月11日重新签订了《商品房买卖合同》，合同约定朱某1购买“福泰佳苑”A区第3栋1单元601号房屋，建筑面积58.32平方米，单价为每平方米4200元，总房款244944元，朱某1已支付的15万元购房款首付款，出卖人逢盛公司委托代理人处由朴成模签字，逢盛公司开具了15万元首付款收据。2016年3月14日，逢盛公司与长荣公司签订了《T2-21A》项目转让协议，约定坐落在延吉市延南街、铁南路南侧、长胜胡同西侧，土地使用面积12015平方米，已批准建筑面积地上32803平方米、地下、地下5000平方米项目由于逢盛公司无资金投入资不抵债等原因无力继续代征代建《T2-21A》项目、回迁户补助资金，现将该项目转让给乙方长荣公司；经甲、已双方确认现《T2-21A》项目债务合计为5192.4万元，由乙方承担；在本协议生效后1个月内，乙方应将项目转让款项中3854.4万元，支付给借款人朴成模、魏家禹、金永豪、玄光燮，包括借款投入项目的资金3127.4万元，拖欠工程款567万元和朴成模、魏家禹、金永豪、玄光燮等人为逢盛公司承担的债务160万元；乙方承担甲方占用回迁户超面积款671万元和甲方违规售房827万元；乙方同意在政府相关部门的监管下使用征地和拆迁补偿专项资金995万元，用于项目建设；协议第十条约定：1.乙方承担用于项目投入的借款3127.4万元，甲方占用回迁户超面积购房款671万元，逢盛公司违规售房款827万元（其中包括B区违规售房款95万元），甲方所欠该项目施工款567万元，共计5192.4万元债务；甲方承担逢盛公司为与本项目无关的李春龙和延边延兴房地产开发有限公司旧债务提供连带保证担保部分6551万元；2.除本项目之外形成的全部债务由甲方自行承担，包括但不限于甲方原有债务、对外提供担保形成的或有负债、违规售房取得的房屋预售款、甲方法定代表人及股东自身债务、所欠税金、劳务费、工程款等债务；3.甲方同意将征地和拆迁补偿款返还给乙方，乙方在政府相关部门监管下用于项目建设。一审法院认为，朱某1与逢盛公司于2016年4月11日签订的房屋买卖合同，系逢盛公司与长荣公司于2016年3月14日签订《T2-21A》项目协议之后签订的，逢盛公司与长荣公司签订《T2-21A》协议之后，逢盛公司无权对外签订新的房屋买卖合同，逢盛公司对外签订房屋买卖合同，属于无权处分。朱某1依据与逢盛公司签订的房屋买卖合同，要求长荣公司返还购房款，无事实和法律依据。朱某1主张房屋买卖合同委托代理人栏上签字的朴成模系长荣公司股东，其签字应具有法律效力，但长荣公司予以否认，且未盖有长荣公司公章。因此，朱某1的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条之规定，判决：驳回朱某1的诉讼请求。案件受理费4100元，减半收取2050元，由朱某1负担。二审中，朱某1提供：承诺书一份、民事判决书四份。证明《T2-21A》项目转让协议书中福泰小区B区房款95万元共包括5户，包括朱某1讼争的房款15万元，按照项目转让协议书约定，应当由长荣公司承担。长荣公事质证称，对真实性、证明目的均有异议，该承诺书内容与朱某1本次诉请不符，承诺书是逢盛公司出具的，与长荣公司无关。本案审理的是朱某1与长荣公司、逢盛公司之间房屋买卖纠纷，四份判决书所确定的买受人与本案无关，朱某1仅以金额简单的叠加方式认定长荣公司应当对朱某1承担返还义务不符合法律规定。经本院审理对一审法院查明的事实予以确认。另查明，朱某1及其妻子邓爱梅2015年7月13日，向原审法院起诉逢盛公司，要求确认双方于2014年12月1日签订的商品房买卖合同无效、逢盛公司返还购房款15万元及损失。原审法院于2015年8月31日作出（2015）延民初字第4058号民事判决，判决逢盛公司返还给朱某1、邓爱梅购房款15万元及利息。该生效民事判决确认逢盛公司收取朱某1、邓爱梅的××苑的购房款。因逢盛公司逾期未履行前述判决确定的义务，朱某1、邓爱梅向原审法院申请执行。在执行过程中，朱某1、邓爱梅与逢盛公司达成和解，原审法院于2016年4月27日作出（2015）延执字第1488号执行裁定，终结（2015）延民初字第4058号民事判决的执行。原审法院生效的（2015）延民初字第3849号民事判决、（2015）延民初字第3936号民事判决、（2015）延民初字第3989号民事判决、（2015）延民初字第4309号民事判决，判决逢盛公司各返还给王安强、陈艳玲、李占军、田秀芹购房款20万元及利息，该四份民事判决确认逢盛公司收取王安强、陈艳玲、李占军、田秀芹的各20万元均为购买福泰佳苑B区2号楼的购房款。本院认为，长荣公司与逢盛公司签订的《T2-21A》项目协议书中约定由长荣公司承担逢盛公司违规售房款827万元（包括B区违规售房款95万元）。朱某1提供的原审法院已生效的五份民事判决书中已确认逢盛公司收取朱某1等5人福泰佳苑B区购房款共计95万元，该数额与项目协议书中约定的福泰佳苑B区违规售房款95万元相符合，在长荣公司没有相应证据证明该95万元中包括其他购房者支付的房款的情形下，应认定其中包括朱某1支付的15万元购房款。朱某1与逢盛公司之间的房屋买卖合同纠纷，原审法院虽然已作出（2015）延民初字第4058号民事判决，判决逢盛公司返还给朱某115万元房款等，但在此后逢盛公司与长荣公司签订了《T2-21A》项目协议书，双方约定由长荣公司承担包括福泰佳苑B区违规售房款95万元在内的违规售房款827万元。在已认定项目协议书中约定的B区违规售房款95万元包括朱某1支付的15万元购房款，朱某1认可该项目协议书及朱某1不要求逢盛公司履行2016年4月11日双方签订的房屋买卖合同的情形下，根据长荣公司与逢盛公司签订的项目协议书的约定，应认定朱某1要求长荣公司支付15万元购房款的主张成立，本院予以支持。利息属于法定孳息，朱某115万元购房款的利息亦应由长荣公司负担。长荣公司与逢盛公司在项目协议书中没有约定违规售房款的给付期限，朱某1的请求未超过诉讼时效期间。长荣公司关于其不应承担责任等主张不成立。本案系朱某1要求债务承担人长荣公司返还购房款，与原审法院（2015）延民初字第4058号案件的当事人不同，不属于重复诉讼。原审判决驳回朱某1的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上所述，朱某1的主要上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十四条、第八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初3624号民事判决；二、延边长荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日返还给朱某1购房款15万元及利息（从2014年12月1日起至前述款项还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回朱某1的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4100元，减半收取2050元，由延边长荣房地产开发有限公司负担；二审案件受理费4100元，由延边长荣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李照令审判员  宋 丹审判员  张 丽二〇一九年十一月二十八日书记员  孙 健