辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15764号上诉人（原审原告）：明发集团（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区耀阳路**。法定代表人：黄焕明，该公司董事长。委托诉讼代理人：米宏春，男，汉族，1981年11月8日出生，住辽宁省大连市西岗区，该公司工作人员。委托诉讼代理人：孙妍，女，满族，1992年2月17日出生，住辽宁省抚顺市清原满族自治县，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：冬冬，男，1991年11月29日出生，住内蒙古自治区通辽市。上诉人明发集团（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）因与被上诉人冬冬商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初1723号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。明发公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。一审法院对违约金的调整不符合实际情况。双方在合同中约定的违约金数额并不属于合同法第一百一十四条规定的违约金过高情形，并不会造成违约方承担严重超过违约损失的后果远远超出了违约方缔约时的预见，故法院仅简单的依据被上诉人的申请，未结合本案事实便调整违约金对上诉人不公平。被上诉人冬冬未提供答辩意见。明发公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的商品房买卖合同，并由被告协助原告办理合同解除、银行解除抵押和房产撤销备案手续。2.判令被告向原告偿还原告代为支付的银行贷款本息215390.29元，案件受理费4542元，公告费560元，上述共计220492.29元。3.判令被告向原告支付违约金65850元。4.判令原告从被告已支付的购房款中直接扣除2、3项的款项；5.判令被告承担本案诉讼费用、公告费用。在诉讼过程中，增加诉讼请求：判令被告承担律师费用2000元。一审法院认定事实：2013年2月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号E1320015614）及附件四补充协议，约定由被告冬冬购买原告开发的位于沈阳市沈北新区产一处，建筑面积为71.53平方米，总房款329250元。并约定被告冬冬应在合同签订的当日向原告支付首期房款99250元，其余购房款23万元被告以银行按揭贷款方式支付；又该补充协议第六条（二）约定：“买受人选择按揭方式支付房价款的，若因买受人违约未按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据买卖双方签订的《个人购房借款抵押合同》的约定要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择下列方式之一处理：2、出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的通知自送达买受人之日起生效。买受人应自收到出卖人解约通知之日起30日内履行完毕下述义务。（1）买受人应向出卖人支付房价款总额20%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息。（2）买受人应协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用…;”上述合同签订后，被告冬冬向原告支付了首期购房款99250元。另查，2013年3月13日，原、被告与第三人建设银行皇姑支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定，由第三人建设银行皇姑支行贷款给被告23万元，借款期限为2013年3月13日至2043年3月13日，被告以所购房产为抵押财产，原告为保证人，被告办理预购商品房预告登记，取得预购商品房预告登记证明，并与第三人建设银行皇姑支行共同办理预购商品房抵押权预告登记。贷款下发后，在履约过程中，涉案房产由原告交付被告冬冬占有、使用，被告冬冬对涉案房产进行了装修，并实际使用。但被告冬冬未能全部按时偿还贷款本息。建设银行皇姑支行起诉原告及被告冬冬至沈阳市皇姑区人民法院，该院作出了（2018）辽0105民初9422号民事判决，判决：“一、解除原告建设银行皇姑支行与被告冬冬、明发公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告冬冬偿还原告建设银行皇姑支行借款本金210584.11元；三、被告冬冬支付原告建设银行皇姑支行借款利息4035.57元、罚息54.09元（截至2018年12月15日起至借款本金、利息、罚息实际付清之日止，按合同约定计算）；四、被告冬冬支付原告建设银行皇姑支行借款本金210584.11元的利息、罚息（自2018年12月15日起至借款本金、利息、罚息实际付清之日止，按截至2018年12月15日起至借款本金、利息、罚息实际付清之日止，按合同约定计算）；五、被告明发公司对本判决第二、三、四项及案件受理费、公告费负有连带给付责任；六、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费4542元、公告费560元，均由被告冬冬承担。”一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房（商业用房）借款合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。在合同履行过程中，被告冬冬逾期偿还贷款本息，致使原告代偿，被告冬冬的行为已构成违约，原告明发公司依据合同的约定，主张解除与被告冬冬的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号E1320015614）的诉求符合法律规定，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合本案，合同解除后，被告应将涉案房产返还给原告，并应协助原告办理注销合同备案、注销抵押权登记的手续。原告应当将被告支付的购房首付款和被告偿还的贷款本金返还被告。同时，原告明发公司要求被告冬冬给付已代偿给建设银行皇姑支行欠款220492.29元具有合同依据，不违反法律规定，予以支持。关于原告明发公司要求被告冬冬给付违约金65850元，虽合同约定违约金为购房款总价的20%，但被告辩称过高要求调减，结合原告的实际损失、被告的过错程度等情形，原审法院认为酌情调整违约金为购房款总价的10%为宜，故原告主张被告冬冬给付违约金32925元部分予以支持。虽原告明发公司主张从被告已支付的购房款中直接扣除已代偿款220492.29元及违约金32925元，但本案中，双方未能就被告偿还的贷款本金进行举证，又被告未提出返还购房款等诉讼主张，原告应返还被告购房款数额暂未确定，故其直接扣除的主张暂无法处理。原告、被告可就该项诉讼请求与被告已付购房款的返还等事宜一并另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告明发公司与被告冬冬签订的编号为E1320015614的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告冬冬于判决生效后十五日内协助原告明发公司办理注销位于沈阳市沈北新区产的商品房买卖合同备案和注销抵押权的手续；三、被告冬冬于判决生效后十五日内给付原告明发公司代偿欠款220492.29元；四、被告冬冬于判决生效后十五日内给付原告明发公司违约金32925元；五、驳回原告明发公司的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5596元，公告费300元，由被告冬冬负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为原审法院对违约金予以调整是否正确，我国合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，明发公司于2019年2月19日向建设银行皇姑支行代偿冬冬贷款本息及相关费用，原审法院已经判决冬冬于该判决生效后十五日内给付明发公司上述款项220492.29元，因此明发公司由此产生的主要损失为上述款项的利息损失。鉴于我国法律法规设定违约金以补偿为主、惩罚为辅的特性，原审调整违约金为房屋总价的10%并无不当。综上所述，明发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5596元，由上诉人明发集团（沈阳）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  王虹审判员  单立二〇一九年十一月十九日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。