河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终7077号上诉人（原审被告）：代玉兰，女，1962年6月15日出生，回族，住河北省沧州市青县。委托诉讼代理人：张丙帅、吴志彪，河北榆轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青县清州镇代家园村民委员会，住所地：河北省沧州市青县南环中路路南，统一社会信用代码：541309220759926737。法定代表人：代学成，该村委会主任。委托诉讼代理人：刘鸿，河北通胜律师事务所律师。上诉人代玉兰因与被上诉人青县清州镇代家园村民委员会（以下简称代家园村委会）买卖合同纠纷一案，不服河北省青县人民法院（2019）冀0922民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人代玉兰的委托诉讼代理人张丙帅，被上诉人代家园村委会的法定代表人代学成及委托诉讼代理人刘鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人代玉兰的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回代家园村委会的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由代家园村委会承担。事实与理由：一、一审法院虽认定了代家园村委会对马宝财所负的债务170440元，但认为该债务抵销购房款不能成立错误。一审法院依据的三个理由不能成立，理由一为三方之间没有形成加盖有村委会公章的书面文件，法律并未规定该法律行为成立的要件为盖章的书面文件；理由二为贷款行为与房屋买卖属于不同的法律关系，合同法第99条是抵销的法律依据，该条未规定不同法律关系不能抵销，本案中的债权债务性质均为金钱性质，依据该条规定是完全可以抵销的；理由三更是无稽之谈，即不合法，亦不合理。二、一审法院认定代家园村委会主张购房款的时机成就错误。一审法院忽视了代玉兰取得钥匙并入住诉争房屋的细节，根据合同约定“必须15日内将剩余房款交清，才能领取钥匙”，如果代玉兰与代家园村委会没有抵销约定的话，不可能取得房屋钥匙。因为双方存在抵销的约定，审计部门的审计结果才是代家园村委会起诉的前提条件，本案起诉时，尚未审计，故代家园村委会不具备起诉时机。三、一审法院忽视了本案是代家园村委会新老班子成员内斗引发的案件，忽视了代家园村委会老班子承诺抵销是马宝财出借款项的前提条件的细节，忽视了借款完全可以抵销剩余购房款且有余额的事实，导致判决结果严重损害了代玉兰的利益。请依法支持上诉。被上诉人代家园村委会辩称，1、代玉兰上诉理由第一条村委会与代玉兰之间是买卖合同关系，并不涉及马宝财的债权债务，一审确认的关于马宝财债务的相关事实不能作为定案依据。2、一审判决结果正确，应当依法维持，至于村委会与马宝财之间是否存在债权债务关系，应当另案审理确认，不应在本买卖合同案件中一并认定确认，且一审确认的村委会与马宝财之间的债权债务关系也是不成立的。综上，二审法院应依法维持原判。代家园村委会向一审法院起诉请求：依法责令代玉兰给付代家园村委会购房款151461.07元并承担申请、诉讼费用。一审法院认定事实：对双方提交的均无异议的《代家园村民住宅楼购房合同》以及代家园村委会的公示照片、村委会关于村住宅楼相关事项公示照片、住宅楼财务领导小组公示、工程概况公示、住宅楼分配方案公示、住宅楼分配及预收款征收意见表决书、2015年10月2月代家园村委会收取代玉兰108000元购房款的收款收据一份等予以确认并在卷佐证。根据以上证据结合双方当事人当庭陈述确定如下事实：2015年代家园村委会、代玉兰签订《代家园村民住宅楼购房合同》，合同约定代玉兰购买代家园村委会6号楼1单元1层102室房屋一套及储藏间一个，房屋面积90平方米，建设用途为村民住宅。双方在该合同中对价格的约定为“首层和顶层价格每平米2160元；……储藏间10-15平米每间25500元……（最终价格按审计部门决算价格结算）”，对付款方式约定为“为保证按期竣工，从签合同之日起，按每平米1200元预收。剩余部分房款在交付使用时一次性付清。（注：必须15日之内将剩余房款交清，才能领取钥匙……）”。2015年10月2日代家园村委会收取代玉兰房款108000元，截止至庭审结束之日代玉兰已经取得双方诉争的房屋的钥匙。对双方有异议的证据认定如下：一、代家园村委会提交的村会计代光全提供的住宅楼6号楼明细，证实代玉兰购买住宅楼6号一单元102室及地下21号储藏间，测绘面积为105.96平米，单价为2160元/㎡，房屋总价款为228873.6元，储藏间25500元，维修基金5087.47元，三项共计259461.07元。代玉兰认为该证据是否为代光全提供不确定，不认可其真实性。代家园村委会提交的村会计代光全提供的尚未交清楼款业主统计表，证实代玉兰欠款为151461.07元。代玉兰认为该证据是单方出具，不认可其真实性。因本案会计代光全作为证人参加诉讼，根据庭审查明，上述两份证据均由村委会会计代光全提供，故对上述两份证据的真实性予以认可。二、代玉兰提交村委会的借条及证明各一份，证实在2016年9月22日及2016年12月28日村委会领导成员分两次向马宝财借款的事实；提交村干部工资发放表及2016年千分考核工资发放明细各一份，证实村委会在2016年12月28日向马宝财借款的具体用途及金额；原村委会班子成员出具证明复印件一份，证实村两委班子同意代玉兰的第二期购楼款不必缴纳并由马宝财的借款相互抵顶；代玉兰提交的预交垫资声明一份，证实在2016年9月18日村委会领导成员（包括马永革、代光绪、代光全、代红卫等）与预交垫资人马永革、马宝财、代红卫签订预交垫资声明，其中由马宝财垫资10万元用于拨付门窗款和太阳能款，并且约定该垫资款用于抵顶代玉兰购房款。代家园村委会对上述证据的真实性、关联性、合法性均不认可，理由是该借款方式及收支方式和村财镇管制度相违背，再者借款用途不合法，且本案代家园村委会主张向代玉兰追索房款与证据中相证实的内容不是同一法律关系。一审法院认为，代玉兰提供的上述证据中的经办人或者原村委会班子成员包括代家园村委会证据中的村委会会计代光全均出庭作证，各证人的证言相互印证并与书面证据一致，可以认定代玉兰提供的上述仅具有真实性，但不能代表村委会已经同意用欠款抵顶购楼款的约定已经成立。根据对双方有争议的证据的分析认定，可以确定如下事实：代园村委会与代玉兰共同签订《代家园村民住宅楼购房合同》，约定代玉兰购买代家园村委会开发的小产权住宅楼6号一单元102室及地下21号储藏间，后经村委会测绘房屋面积为105.96平米。双方约定的房屋单价为2160元/㎡（房屋总价款为228873.6元）、储藏间为25500元/个。经村委会测绘后计算维修基金为5087.47元，以上三项共计259461.07元。在代园村委会与代玉兰签订《代家园村民住宅楼购房合同》前，本案所涉住宅小区已开始施工。2016年9月22日因代家园住宅小区工程急需资金，代家园村委会时任村干部（包括马永革、代光绪、代光全等）商定向马宝财借款10万元，2016年12月28日因村委会没有资金发放2016年村干部某项工资，村委会成员商定再次向马宝财借款70440元，两笔借款共计170440元。上述借款发生时，村委会成员曾与马宝财协商，计划用该借款冲抵将来代玉兰应缴纳的第二期购楼款，具体缴纳金额待楼房最终经审计部门审计决算后多退少补。一审法院认为，当事人应当按约定如实履行各自义务。本案的焦点问题在于代家园村委会原班子成员与案外出借人马宝财之间以借用马宝财款冲抵代玉兰应缴纳的购房款的约定是否成立。一审法院认为该约定不能成立，理由如下：一、三方之间没有形成加盖有村委会公章的合法书面文件；二、借款行为与房屋买卖属于不同法律关系；三、所涉房屋为代家园村委会村集体建设的小产权房屋，当地群众对集体的管理存有大量质疑，因此不宜在本案中一并解决。代玉兰主张合同中约定最终价格按审计部门决算价格结算后多退少补，双方在购房合同中确有此约定，但根据双方“必须15日之内将剩余房款交清，才能领取钥匙”的约定，代玉兰应该向村委会缴纳第二期房款，房款的价格虽尚未进行审计，根据现有情况应以村委会公开的以合同约定单价向其他全体村民统一收取的价款为准。本案所涉房屋约定单价2160元/㎡乘以公示的测绘面积的计算可得被告尚有151461.07元房款未付。代玉兰缴纳房款后，可以在审计部门对该楼房价格、面积等内容审计后，根据多退少补的原则主张权利、履行义务。对于案外人马宝财出借给原告村委会的款项可以由马宝财向村委会另行主张权利。综上所述，代玉兰应给付代家园村委会购房款151461.07元。依据《中华人民共和国合同法》六十条、第一百六十一条及相关民事法律政策之规定，判决：代玉兰给付青县清州镇代家园村民委员会购房款151461.07元，并于判决生效之日起三十日内履行。案件受理费1660元，由代玉兰承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，代玉兰与青县清州镇代家园村民委员均认可《代家园村民住宅楼购房合同》的真实性，双方当事人应当按照合同约定履行义务。涉案合同约定了代玉兰所购房屋的位置、面积、地下室位置和价格，根据代家园村委会提交的收款收据，可以证实代玉兰实际交付的金额为108000元，对于其余购房款，代玉兰主张以代家园村委会欠付马宝财的借款抵销，但代家园村委会不予认可抵销。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”，第一百条之规定“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销”，因本案中标的物种类不一致且双方当事人协商不一致，故，代玉兰主张抵销的诉讼抗辩主张不能成立。代玉兰应当按照双方签订的《代家园村民住宅楼购房合同》缴纳购房款项。对于代玉兰主张抵销的债务，双方可另行解决。对于代玉兰主张的审计问题不属于民事诉讼审理的范围。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3320元，由代玉兰负担。本判决为终审判决。审判长  齐桂苓审判员  张兆阳审判员  毕文娟二〇一九年十一月六日书记员  蔡一璘