文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初8131号原告(反诉被告)：重庆生成物业管理有限公司，住所地重庆市开州区文峰街道三中水电小区，统一社会信用代码915002347659104951。法定代表人：田生成，该公司董事长。委托诉讼代理人：王欣，重庆帅风律师事务所律师。被告(反诉原告)：李中华，男，生于1958年12月1日，汉族，原住重庆市开州区。原告(反诉被告)重庆生成物业管理有限公司诉被告（反诉原告）李中华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邹道宏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）重庆生成物业管理有限公司的委托诉讼代理人王欣，被告（反诉原告）李中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆生成物业管理有限公司诉称，原告从2011年5月1日起成为XXXX小区的物业管理服务单位，一直为被告李中华等XXXX小区业主服务至2018年4月31日，物业服务费为0.8元/㎡/月，被告李中华系XXXX1组团7栋XXX的业主，其房屋建筑面积为134.82㎡，因此每年的物业管理费用为1292元，被告李中华欠付2011年10月至12月、2012年10月至12月、2013年11月至12月、2014年11月至12月、2016年11月至12月、2017年1月至12月、2018年1月至4月的物管费共计3013元，原告多次催收无果，现起诉到法院，请求判决：1、被告李中华立即给付原告物业管理费3013元；2、本案诉讼费由被告李中华承担。被告李中华答辩称，我是XXXX1组团7栋XXX的业主，房屋建筑面积为134.82㎡，从2011年到2016年底，我都是按时缴纳费用的，我不欠原告的费用；每年少交了一、两个月的费用是因为原告的工作没有做到位，导致我们小区的生活一片混乱。其表现在：1、环境不整治，杂草不清理；2、楼道灯、路灯坏了无人管；3、门禁制度不严，闲杂人等随意进出，车库东、北门无监管措施，自行车、电瓶车多次被盗，小车经常被砸，也没有安装摄像头；4、原告所管理的7年间，没有搞过活动，春节也是冷清的；5、小区喷泉从不开放；6、物业不代收包裹；7、2017年7月至2018年5月，业主放生牛蛙，叫声扰民，直到新的物管公司来之后才清理出去。2017年至2018年4月的物管费我没有支付属实，是因为1、小区有不准安装悬窗的规定，原告监管不严，我家餐厅外的悬窗上，垃圾成堆，向原告多次反映原告一直不处理，无人打扫；2、由于外墙漏水导致我家两扇飘窗发霉腐烂，多处墙壁、房顶发霉变黑，我多次找原告处理，原告总是找理由搪塞；3、我的车停在地下车库，车后玻璃被砸，一直找原告，原告方一直没有处理。我的停车位是我自己在几根柱子之间找到的一个夹缝。原告方收取我每年的租金2000元，四年共非法收取我8000元，原告方无权收取租金，只能收取一点管理费，原告收取了我的停车费，我的车子受到了损失却不处理。对于原告的诉讼请求，我从2011年到2016年底的费用我只应该给那么多，并且我已经支付；我从2018年1月到4月底的物管费，原告处理我的车子损失后我才支付。反诉原告李中华诉称，我于2015年4月底在XXXX地下车库中寻得一处由四根柱子中间的夹缝供自己停车，可反诉被告却强行越权非法收取我“车位”停车费每年2000元共计8000元整。此夹缝属XXXX广大业主所有。反诉被告无权收取停车费，只能收取每年服务费360元。要求退还多收取的6560元。我的小车停在夹缝中。反诉被告监管不严，2018年2月18日晚被砸，造成后玻璃窗粉碎，当时我就让当值保安李中强进行了查看，且该保安也向反诉被告反映了情况，反诉被告也前去查看并照了像，但一直未处理。请求人民法院判令：1、反诉被告立即返还非法收取的停车费6560元；2、反诉被告赔偿我小车后玻璃窗维修费及误工费1300元；3、反诉及相关费用由反诉被告支付。反诉被告重庆生成物业管理有限公司辩称，反诉原告诉称的停车费不应该向反诉被告主张，因为该停车位不属于公摊面积，也不属于业主私有，属于开发商所有，该停车费用是由开发商收取的，我司只是受开发商的委托代收，该停车费应当向开发商主张。反诉原告提出的车辆维修费及误工费，我方认为该车辆停放的位置不属于反诉被告提供服务的地方，所以也不应向反诉被告主张，同时该车辆损失的真实性有待核实。针对反诉的事实，停车位及停车费都是开发商所有及收取的，反诉原告停车是事实，但反诉被告不是适格的主体，我司对该停车位没有收取服务费，反诉人的车辆被砸的事情我方不清楚，请求人民法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，原告重庆生成物业管理有限公司自2011年5月起至2018年4月30日止为开州区汉丰街道XXXX小区提供物业服务，物业服务费为0.80元/月/平方米。被告李中华系开州区汉丰街道九龙路147号XXXX小区1组团7栋XXX房屋的业主，房屋建筑面积134.82㎡。反诉原告李中华从2015年5月9日起至2019年5月9日在XXXX一组团小区租用车位一个，租金为2000元/年。反诉原告李中华有牌号为渝F3KX**号丰田牌小型轿车一辆。庭审中还查明，被告(反诉原告)李中华没有缴纳的物管费为2011年10月至2011年12月计3个月、2012年10月至2012年12月计3个月、2013年11月至12月计2个月、2014年11月至12月计2个月、2016年11月至12月计2个月、2017年全年计12个月、2018年1月至4月计4个月共计28个月×134.82㎡×0.80元/月/平方米＝3019.97元。原告（反诉被告）重庆生成物业管理有限公司于2018年8月25日向未交纳物业服务费的业主发出公告催收，被告（反诉原告）李中华一直没有交纳尚欠的物业服务费。上述事实有经庭审举证、质证的证据1、原、被告身份信息复印件材料，2、重庆顾和房地产开发有限公司的证明复印件，3、开州区XXXX一组团业主委员会情况说明书复印件，4、7-XXX欠物业费明细表，5、李中华支付物业管理费收据复印件，6、物业费催收公告照片3张，7、权利人为李中华的土地房屋权属登记信息查询结果证明，8、李中华交纳停车位租金的收据以及双方当事人当庭的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告重庆生成物业管理有限公司为被告李中华所在的开州区XXXX小区提供物业服务，被告李中华没有按期足额交纳物业管理费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”原告重庆生成物业管理有限公司为开州区XXXX小区提供了物业服务，作为业主的被告李中华应当按照物业管理服务收费标准交纳物业服务费用。被告李中华的房屋面积为134.82㎡，未交纳的物业服务费截止2018年4月30日为3019.97元。原告于2018年8月25日催收后，被告李中华仍没有交纳所欠的物业服务费，现原告主张收取物业服务费3013元，是其真实意思表示，本院予以认可，原告重庆生成物业管理有限公司要求被告李中华支付拖欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告李中华提出原告在服务中环境不整治，杂草不清理；楼道灯坏了没人修理，小区内晚上黑灯瞎火，春节期间也无生气；门禁制度不严，闲杂人等随意进出，车库东、北门无监管措施，自行车、电瓶车多次被盗，小车经常被砸，也没有安装摄像头；原告所管理的7年间，没有搞过活动，春节也是冷清的；小区喷泉从不开放；物业不代收包裹；2017年7月至2018年5月，业主放生牛蛙，叫声扰民，直到新的物管公司来之后才清理出去以及小区有不准安装悬窗的规定，原告监管不严，自家餐厅外的悬窗上，垃圾成堆，向原告多次反映原告一直不处理，无人打扫；外墙漏水导致其家中两扇飘窗发霉腐烂，多处墙壁、房顶发霉变黑，多次找原告处理，原告总是找理由搪塞；车辆停在地下车库，车后玻璃被砸，一直找原告，原告方一直没有处理。2011年到2016年底的物业服务费，只应该支付那么多，并且已经支付。2018年1月至4月的物业服务费，原告处理其车辆损失后再支付。对于被告李中华主张的车辆被砸的损失，仅向本院提供了车位租金收据、渝F3KX**号汽车后档风玻璃维修及工时费1100元的收款收据予以证明。该组证据不能证明渝F3KX**号汽车玻璃被砸时间及地点，其主张本院不予支持。对于被告李中华提出的原告物业服务中服务不到位的问题，被告未向本院提供相关证据予以证明，其主张本院不予支持。反诉原告李中华主张由反诉被告重庆生成物业管理有限公司返还非法收取的停车费6560元，反诉原告李中华所述的停车费，实际上是原告收的车位租金，其只提供了反诉被告收取停车服务费8000元的收据，无其他证据证明该停车位属于全体业主所有，加之反诉被告重庆生成物业管理有限公司认可该租金是代开发商收取，即使应该退还，也是李中华、重庆生成物业管理有限公司、开发商三者之间的关系，因此，反诉原告要求反诉被告重庆生成物业管理有限公司返还非法收取的停车费6560元的主张本院不予以支持。反诉原告李中华还主张由反诉被告赔偿其小车后玻璃窗维修费及误工费1300元；反诉原告向本院提交的证据不能证明小车玻璃被砸的时间、地点，亦不能证明是因反诉被告的原因造成其小车玻璃被砸，其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、由被告李中华在本判决生效之日起七日内支付原告重庆生成物业管理有限公司物业服务费3013元。二、驳回反诉原告李中华的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李中华负担。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告李中华负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。审 判 员 邹道宏二〇一九年十一月二十五日法官助理 吴 伟书 记 员 李 路