福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初5745号 原告：中联文创控股有限公司，住所地福建省石狮市凤里街道南洋路**星光大厦**，统一社会信用代码913505000523178942。 法定代表人：林振忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：解晓非，福建康泽律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张剑平，福建康泽律师事务所执业律师。 被告：杨秋英，女，1981年10月15日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告中联文创控股有限公司（以下简称中联文创公司）与被告杨秋英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中联文创公司的委托诉讼代理人解晓非、被告杨秋英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中联文创公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨秋英立即支付中联文创公司拖欠的租金254532元、物业管理费1748元、水电费2313元，合计人民币258593元。2.判令杨秋英支付中联文创公司违约金5万元。以上合计308593元。3.判令杨秋英承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年4月15日，中联文创公司与杨秋英签订了一份《星期ＹＩ服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》，合同规定：中联文创公司将位于石狮市，租赁给杨秋英作《石狮市艾米佐茶冷饮店》经营场所之用。租赁面积47平方米。合同约定：租赁期限为2014年4月21日至2017年4月20日。月租金（不含税）标准为2014年度（4月21日一下年度4月20日，下同）8640元，2015年度8640元，2016年度9331元。综合服务费（后改为物业服务费）每月282元。2014年4月15日双方还签订了《石狮市星期ＹＩ产业创意博览园物业管理服务协议》，约定物业服务费标准为每平方米每月6元，水费每吨3.55元，电费每度1元。逾期支付租金的，承租方应每日按月租金的3%支付违约金并赔偿出租方的全部损失（包括但不限于诉讼费律师费等费用）。合同签订后，中联文创公司按约交付了房屋。杨秋英使用租赁的房屋开办《石狮市艾米佐茶冷饮店》。但杨秋英未按时缴纳租金、物业服务费和水电费。至今尚欠租金254532元、物业服务费1748元、水电费2313元，总合计258593元。根据合同约定，杨秋英违约应当支付违约金。考虑杨秋英的情况，除了杨秋英已交的保证金8640元及押金300元充抵违约金外，中联文创公司自愿再主张违约金5万元。 杨秋英辩称，对中联文创公司起诉有意见，关于租金问题，租金的支付经过双方协商进行变更，同时杨秋英收到中联文创公司发送的律师函，上面的载明的租金104226元是经过统一减半计算得出。因为创意园人流量少、交通不便，导致经营不善，导致全体商铺经营不景气，后杨秋英与中联文创公司达成租金减半收取协议，双方均是确认的。同时杨秋英在2015年10月20日也缴纳了一个季度的租金12960元，该金额是减半后一个季度的租金，双方在2014年4月21日签订合同，因为中联文创公司没有交付合格的租赁物，导致杨秋英重新装修及返工，在2014年7月份才开业，错过了黄金时期。物业费杨秋英有缴纳至2016年10月份，房屋质量不合格，杨秋英多次催告中联文创公司也没有予以维修，且水电费有按时缴纳。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉租赁房屋位于石狮市屋，房屋所有权人及土地使用权人均为狮市鸿达房地产开发有限公司【国有土地使用证号：狮凤国用（2002）字第××号、房屋所有权证号：狮建房权证凤里字第××号】。中联文创公司成立于2012年8月16日，系经营对工业、农业、房地产业、创意产业等国家法律法规允许的项目的投资；房地产开发；文化创意产业园的开发、建设、经营及管理，房屋租赁、物业管理、停车场服务等业务的有限责任公司。石狮市万佳文化创意酒店向石狮市鸿达房地产开发有限公司承租址于石狮市石灵路59号巷43号房屋，石狮市鸿达房地产开发有限公司同意石狮市万佳文化创意酒店将位于石狮市万佳文化创意酒店附属2-3楼出租给中联文创公司。2013年10月30日，中联文创公司与石狮市万佳文化创意酒店签订《租赁合同》一份，约定石狮市万佳文化创意酒店将位于石狮市万佳文化创意酒店附属2-3楼的房屋出租给中联文创公司作为改造建设星期ＹＩ服饰创意博览园项目，租赁期限自2013年10月30日起至2026年1月31日。2014年4月15日，中联文创公司作为出租人（甲方）与杨秋英作为承租人（乙方）签订《星期ＹＩ服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》一份，约定由杨秋英承租案涉房屋，面积47平方米，租期自2014年4月21日至2017年4月20日止，其中免租期为从房屋交付之日至2014年5月20日止。免租期内不计算租金，但乙方应当根据合同约定缴纳物业管理费，水、电、燃气费用及其他乙方应当承担的费用（如有）。双方约定租金标准2014年4月21曰至2015年4月20日，月租金（不含税）为￥8640元／月。其中免租期内无需缴纳租金；2015年4月21日至2016年4月20日，月租金（不含税）为￥8640元／月；2016年4月21日至2017年4月20日，月租金（不含税）为￥9331元／月，以上租金均不含税（包括但不限于房产税、营业税等租赁环节税收），税收由乙方自行承担。每月综合服务费为282元，每3个月缴纳一次。双方约定的第一租赁年度租金支付方式为按6个月支付1次（即第一租赁年度每6个月为1个租金支付周期，第二个租赁年度开始每12个月为一个租金支付周期），其中额外收取1个月租金作为合同保证金。第一次租金、合同保证金、综合服务费在本合同签订之日起5日内支付；以后于每个租金支付周期前10个工作日内一次性付清。乙方应按约定在合同签署之日向甲方支付合同保证金￥8640元。在双方签署本合同时，乙方依据双方之前签署的《租赁意向书》所交付的意向金，将自动转为本合同保证金的一部分。乙方未按本合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天，乙方应每日按月租金3%支付违约金及其他费用（如有），甲方有权对乙方进行停水停电直至乙方实际付款为止，造成的损失由乙方承担；如逾期付款超过15天，视为乙方单方面解除本合同，甲方不予返还合同保证金，有权收回房屋并处理房屋内物品（含乙方的设备、物品等），甲方无需支付任何补偿费用。乙方须赔偿由此给甲方造成的全部损失（包括但不限于甲方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）。租赁期间，如乙方擅自退租（或退铺、撤场）的，视其违约行为导致本合同单方面终止，则乙方已支付的保证金及其他预（已）付费用均不予退还等内容。2014年4月15日，中联文创公司作为物业管理人与杨秋英作为商铺使用人签订《石狮市星期ＹＩ产业创意博览园物业管理服务协议》一份，就中联中文创公司为杨秋英提供物业管理服务达成协议，约定杨秋英按承租商铺的套内建筑面积（以租赁合同确定为准）交纳物业服务费，物业服务费的交纳标准为每月6元／㎡。以一个季度（三个月）为一个交费期，除第一期物业服务费外，其他期的物业服务费均按自然季度交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则顺延至节假日后的第一个工作日、向甲方一次性足额支付下个交费期的物业服务费。第一期物业服务费应于本合同签订后十五个工作日内支付，收费期间为2014年5月21日至2014年8月20日，应交物业服务费为846元。水、电、气、热力（含热水、采暖）等费用由杨秋英按照独立计量核算并自行承担，用水单价为3.55元／吨，用电单价为1元／度等内容。同日，杨秋英签署了《房屋交接验收表（商铺／办公）》一份，上载明验收无意见，水表底数0、电表底数注明“未安装”。杨秋英依约缴交保证金8640元及押金300元，此后杨秋英至2014年10月20日前支付租金43200元，又于2015年10月20日支付租金12960元，并经营至合同期满。2016年11月1日支付2016年7月15日至2016年10月14日止的物业费846元，2017年1月9日支付2016年11月1日至2016年11月30日的水电费，其中电费565元，水费55元，合计620元。2017年2月16日支付2016年10月1日至2016年10月31日的水电费，其中电费848元，水费82元，合计930元。2018年3月14日福建三瑞律师事务所向杨秋英发出一份《律师函》，载明的内容主要有：“本所现受中联文创控股有限公司之委托，向你致催款函。你向中联文创公司承租：星期ＹＩ服饰创意博览园星光大道16-1＃物理层2层、物理层3层，作为你经营“艾米佐茶”的店铺。合同签订后中联文创公司如约履行了合同，向你交付了该房屋。截止2018年3月14日你尚欠租金104226元，物业费1748元；水电费2313元……”等内容。 本案的争议焦点为：一、杨秋英尚欠中联文创公司租金金额的认定；二、关于杨秋英是否应向中联文创公司支付物业管理费的问题；三、关于水、电费用金额的认定问题。对此，本院予以查明、分析及认定。 一、杨秋英尚欠中联文创公司租金金额的认定 中联文创公司主张根据案涉租赁合同约定的租金支付条款计算杨秀英尚欠的租金为254332元，杨秋英则主张因星期YI产业创意博览园中的店铺经营不景气，已与中联文创公司达成租金减半收取协议，并提供中联文创公司委托福建三瑞律师事务所向其发出的《律师函》为证，《律师函》中载明的租金104226元系按减半收取的标准计算的，且其于2015年10月20日暂支付租金12960元，也系每月租金减半后暂时再支付一季度【即每月8640元3】。对此中联文创公司确认其确实委托福建三瑞律师事务所向承租人杨秋英发出律师函，要求杨秋英支付尚欠中联文创公司租金104226元，物业费1748元；水电费2313元，但当时给予承租人杨秋英租金优惠系为了及时收回租金、物业费及水电费，杨秋英在中联文创公司起诉前仍然未就优惠后金额给予回应或向中联文创公司履行还款义务，现中联文创公司有理由要求杨秋英按照合同约定履行支付租金的义务。本院审查认为，案涉租赁合同租赁期限已于2017年4月20日届满，2018年3月14日，中联文创公司委托福建三瑞律师事务发出律师函，明确要求杨秋英支付截止2018年3月14日止尚欠的租金104226元、物业费1748元、水电费2313元，应视为对杨秋英尚欠的租金按双方之前约定减半收取进行的结算，现中联文创公司要求按案涉租赁合同的原标准计算租金的主张，依据不足，不予采纳。 二、关于杨秋英是否应向中联文创公司支付物业管理费的问题 根据中联文创公司提供的《营业执照》，其经营范围包括一项“物业管理”。中联文创公司与杨秋英签订的《石狮市星期YI产业创意博览园物业管理服务协议》约定，中联文创公司为杨秋英经营的商铺提供物业管理服务，杨秋英按每月6元/平方米的标准向中联文创公司支付物业费。双方针对物业服务的约定意思表示真实，内容并未违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。杨秋英系基于向中联文创公司承租案涉房屋，为了案涉房屋的日常管理而进一步与中联文创公司达成物业管理服务协议，物业管理费、租金均基于租赁关系在中联文创公司与杨秋英之间产生，中联文创公司在本案中起诉物业管理费宜一并处理。杨秋英辩称中联文创公司不属于物业服务公司未提供标准的物业服务，但未能提供证据加以证实，对其主张本院不予采纳。关于物业费金额，杨秋英主张其已支付物业费至2017年2月16日，未拖欠中联文创公司物业费，因其未提供证据证明，故对其抗辩主张不予采纳。根据中联文创公司提供的《收款收据》载明杨秀英缴纳2016年7月15日至2016年10月14日的物业费846元，故杨秋英仍应当缴纳2016年10月15日至2017年4月20日物业费1748元【282元/月×6个月+282元/月/30天×6天=1748元】，故中联文创公司要求杨秋英支付尚欠的物业费1748元，符合合同约定，予以支持。 三、关于水、电费用金额的认定问题 杨秋英与中联文创公司在《石狮市星期YI产业创意博览园物业管理服务协议》中约定“如受有关部门及乙方的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代交服务，具体方式及收费标准按当地政府规定实行”，杨秋英租赁案涉房屋期间，长时间通过中联文创公司缴交水电费用，根据中联文创公司提供的《收款收据》，可体现抄表度数的截止时间为2016年11月30日，当日电表度数为24480kw/h，水表度数为578吨，现中联文创公司主张2017年3月31日，电表底数为26643，水表底数为611，杨秋英拖欠中联文创公司电费2163元【26643kw/h-24480kw/h）×1元/kw/h=2163元】，水费150元【611吨-578吨）×4.55元/吨=150元】，合计2313元，结合中联文创公司提供2019年4月拍摄的照片显示当日的电表度数为27127kw/h，水表度数为619吨，对杨秋英拖欠中联文创公司水电费2313元的事实可予以确认，中联文创公司自愿将水电费用计算至2019年3月31日系对其权利的处分，予以照准。杨秋英主张其已支付水电费至2017年2月16日，未拖欠中联文创公司水电费，因其未提供证据证明，不予采纳。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中联文创公司与杨秋英于2014年4月15日签订的《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》和《石狮市星期YI产业创意博览园物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。合同签订后，中联文创公司依约将房屋交付杨秋英使用，但杨秋英仅支付部分租金并拖欠物业费及水电费，已构成违约，应承担相应的违约责任，故中联文创公司要求杨秋英应支付尚欠的租金及物业费1748元、水电费2313元，于法有据，予以支持。尚欠的租金以本院认定的104226元为准，中联文创公司多请求的租金部分，不予支持。根据《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》约定“杨秋英乙方未按本合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天，乙方应每日按月租金3%支付违约金及其他费用”，因杨秋英已逾期支付租金、物业费及水电费，应当按照合同约定支付违约金，现中联文创公司仅主张违约金50000元，系对自己的权利的处分，本院予以照准。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、杨秋英应于本判决生效之日起十日内向中联文创控股有限公司支付租金104226元、物业费1748元、水电费2313元； 二、杨秋英应于本判决生效之日起十日内向中联文创控股有限公司支付违约金50000元； 三、驳回中联文创控股有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5929元，减半收取计2964.5元，由中联文创控股有限公司负担1131.5元，由杨秋英负担1833元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  吴志生 二〇一九年十一月二十七日 书记员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 一、本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。