浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7284号 上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人寿财产保险股份有限公司建德市支公司。住所地：浙江省建德市新安江街道新安东路金色阳光****。统一社会信用代码：91330182673967312P。 诉讼代表人：全庆，副经理。 委托诉讼代理人：程世峰，浙江远行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单鉴波，浙江远行律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：封献洪，男，1971年8月25日出生，汉族，住浙江省建德市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄芳，女，1973年8月5日出生，汉族，住浙江省建德市更楼街道新市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：詹梅根,浙江人民联合（建德）律师事务所律师。 上诉人中国人寿财产保险股份有限公司建德市支公司（以下简称人寿财保公司）因与被上诉人封献洪、黄芳房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2019）浙0182民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2017年1月1日，封献洪、黄芳作为甲方（出租人），人寿财保公司作为乙方（承租人），双方签订了《房产租赁合同》。该合同约定，“租赁房产所在楼宇位于建德市；租赁房产为该楼宇第1层（实际已隔成2层），建筑面积共178.59平方米；租赁期间为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日；在租赁期间内，乙方如因经营需要提前终止本合同，必须征得甲方同意，但应提前90日书面通知甲方，否则，因通知不及时造成的租金损失，由乙方承担；租赁房产首年（2017年1月1日至2017年12月21日）租金（不含税）为人民币280000元，按照双方协商，租金按照以下计算方式计算：第二、三、四年按10%递增即第二年（2018年1月1日至2018年12月31日）租金（不含税）为人民币308000元，第三年（2019年1月1日至2019年12月31日）租金（不含税）为人民币338800元），第四年（2020年1月1日至2020年12月31日）租金（不含税）为人民币372680元，第五年延续第四年租金（2021年1月1日至2021年12月31日）租金（不含税）为人民币372680元，收到租金甲方只出具收条”等内容。该合同对“合同的生效、变更、解除条款”进行了专门约定，“本合同自双方签署之日起生效；经双方协商一致，并签署书面文件，可以变更、解除或终止本合同；租赁房产、设备设施存在权属争议，或存在其他问题导致乙方无法正常使用的，乙方有权解除合同；在租赁期内，乙方因公司发展壮大，要提前解除合同的，应提前6个月通知对方，并征得甲方书面同意方可为之”等内容。合同签订后，封献洪、黄芳按照合同约定将上述租赁房屋交付人寿财保公司租赁使用。合同履行过程中，人寿财保公司按照合同约定支付了2017年和2018年两年的租金。2018年6月底，人寿财保公司向封献洪、黄芳邮寄了《关于提前解除租赁合同通知函》，称：“现因我公司的业务不断发展壮大，您们的房子面积仅178.59平方米，不能满足我们的办公需求，且楼上的漏水问题一直不能解决，严重影响我们办公。现以书面形式向您们提出解除租赁合同。我司将会在2018年12月31日前搬空我公司财物，移交给您们，其他未尽事项，双方协商处理”。该通知函寄出后，引起了黄芳父亲黄树明强烈不满；黄树明于2018年7月30日7时余以“拦、锁门”的方式向人寿财保公司表示抗议。建德市公安局新安江派出所接110指令赶到现场处警，经现场劝解，双方同意次日在人寿财保公司自行协商。2018年7月31日9时余，黄树明到人寿财保公司处等候协商，人寿财保公司认为其是来闹事，又打110报警，新安江派出所接到110指令后，又派员赴现场处警，告知双方当事人可以通过自行协商或者向法院起诉的途径来解决纠纷。后经建德市新安江街道人民调解委员“新安婆婆”召集双方进行调解，双方未达成协议。2018年12月30日，人寿财保公司便将租赁房屋11个大门钥匙，以“快递”方式寄给封献洪；封献洪打开邮件发现后，即将该邮件原样原方式退还给人寿财保公司。此后，人寿财保公司不再与封献洪、黄芳二人交涉、协商，也未按照合同约定的期限向二人支付2019年的租金人民币338800元。为此，封献洪、黄芳诉至原审法院，要求人寿财保公司继续履行合同，支付房屋租金及逾期付款的违约金。人寿财保公司提起反诉，诉请判决确认其与封献洪、黄芳签订的案涉房屋租赁合同已经解除，封献洪、黄芳赔偿人寿财保公司多支出的租金损失45000元。 原审法院另查明：案涉租赁房屋系封献洪、黄芳共同所有的位于建德市（实际已隔成2层），人寿财保公司租赁该房产作营业使用。人寿财保公司抗辩所称的“楼上的漏水问题一直不能解决”，而楼上房屋并非封献洪、黄芳所有。 原审庭审中，针对人寿财保公司提出解除租赁合同系单方行为以及为是否继续履行合同问题双方曾发生了激烈冲突等情况，向双方当事人进行法律释明，单方解除合同应承担违约责任，引导封献洪、黄芳提出合理的诉求。封献洪、黄芳经充分考虑后同意附条件解除合同，并变更了诉讼请求。 原审法院审理认为：封献洪、黄芳与人寿财保公司签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应当认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。合同订立后，封献洪、黄芳已经按照合同约定将其共同共有的房屋交付人寿财保公司承租使用，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，封献洪、黄芳已经按照合同约定履行了自己的义务。人寿财保公司提出“楼上的漏水问题一直不能解决，严重影响其办公”的抗辩意见，因其未能提供有效证据证明，故对其该抗辩意见不予采纳。退一步说，即使人寿财保公司提出的“楼上的漏水问题”确实在一定程度上存在，但是该楼上房屋并非封献洪、黄芳所有的房屋，解决“漏水”问题并非封献洪、黄芳应当履行的合同义务，且该情况也不属于合同约定的“存在其他问题导致乙方无法正常使用”的解除条件。若人寿财保公司与楼上房屋业主为“漏水”问题自行协商解决未成，则可通过诉讼等途径加以解决。按照合同约定，“在租赁期内，乙方（被告）因公司发展壮大，要提前解除合同的，应提前6个月通知对方，并征得甲方书面同意方可为之”，人寿财保公司若因“公司的业务不断发展壮大，封献洪、黄芳的房子面积仅178.59平方米，不能满足其办公需求”，按照合同的约定，“要提前解除合同的，应提前6个月通知对方，并征得甲方书面同意方可为之”，但人寿财保公司在未征得封献洪、黄芳书面同意的情况下，就将租赁房屋的大门钥匙邮寄给封献洪、黄芳，并拒绝支付2019年的租金，没有按照合同履行自己的义务，其行为已构成根本违约，理应承担相应的违约责任。原审庭审中，原审法院考虑到人寿财保公司已经单方提出合同解除，不愿继续履行合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现；若允许人寿财保公司解除合同，符合本案的具体情况，则有利于解决双方矛盾纠纷。经进行法律释明后，封献洪、黄芳同意附条件解除合同，并变更了诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”;根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因此，人寿财保公司除需继续履行合同，立即支付合同解除之前履行期内的租金外，还应当赔偿封献洪、黄芳因合同解除造成其现实既得利益损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。因封献洪、黄芳作为守约方负有采取适当措施防止损失扩大的不真正合同义务。鉴于封献洪、黄芳同意解除合同附加了条件，原审法院既要保证守约方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少，又要平衡双方利益，故原审法院酌定封献洪、黄芳同意解除之日即2019年6月4日，为合同解除之日；此前，即2019年1月1日起至6月4日止共154天，人寿财保公司应当按照合同约定支付合同履行期内的租金人民币142945.75元[（338800元/年÷365天）×154天）=142945.75元]，并支付自2019年1月1日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期利息。合同解除之后，人寿财保公司应当承担赔偿损失的违约责任，具体损失数额原审法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素予以综合酌定，酌情判令人寿财保公司赔偿封献洪、黄芳参照合同约定的租金标准按五个月（2019年6月5日起至11月4日止共152天）的租金损失计算为人民币141089.32元[（338800元/年÷365天）×152天）=141089.32元]。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。人寿财保公司在判决宣告之日起三日内应当向封献洪、黄芳返还租赁房屋（若被告已自行搬离，则补办交接手续即可）；返还的租赁房屋应当符合按照约定或者租赁房屋的性质使用后的状态；若有损害，权利人可另行主张权利。综上所述，封献洪、黄芳变更后的诉讼请求合理部分，予以采纳；对其他不合理诉讼请求不予支持。人寿财保公司提出的反诉请求，因缺乏事实和法律根据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，原审法院于2019年7月16日判决：人寿财保公司支付封献洪、黄芳房屋租金人民币142945.75元，并支付自2019年1月1日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期利息；二、人寿财保公司赔偿封献洪、黄芳因其违约所遭受的损失计人民币141089.32元；上述一、二项人寿财保公司应给付封献洪、黄芳的款项在判决生效后十日内支付；三、驳回封献洪、黄芳的其他诉讼请求；四、驳回人寿财保公司的反诉请求；当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费减半收取人民币3822元，由封献洪、黄芳负担1258元，人寿财保公司负担2564元；反诉案件受理费减半收取人民币462.50元，由人寿财保公司负担；当事人在判决书生效后十五日内到原审法院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。 宣判后，人寿财保公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定2019年1月1日至2019年6月4日为合同履行期间，并支持被上诉人142945.75元租金要求，属认定错误。二、一审法院判令上诉人按5个月租金标准赔偿被上诉人损失，没有合同和法律依据。三、被上诉人对合同解除和上诉人损失负有重大过错，应当承担赔偿责任。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 封献洪、黄芳共同辩称：一、原审判决认定2019年1月1日至2019年6月4日为合同履行期，即2019年6月4日前双方并未解除合同，并判令上诉人支付该段期间的房租142945.75元，与本案事实相符，上诉人就此所提出的上诉事实和理由完全不能成立。二、原审判决判令上诉人按5个月租金标准赔偿被上诉人的违约损失具有事实和法律依据。三、在解除合同方面，上诉人所谓的被上诉人有过错的说法完全不能成立，反而过错全部在于上诉人一方。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人在本院指定的举证期限内均提交二审新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：双方当事人签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效，本院予以确认。对合同的解除该租赁合同有专门的条款规定，即“在租赁期内，乙方（人寿财保公司）因公司发展壮大，要提前解除合同的，应提前6个月通知对方，并征得甲方（封献洪、黄芳）书面同意方可为之”。本案中，人寿财保公司虽书面提出了解除合同的申请，但封献洪、黄芳并未予以同意，故人寿财保公司的发函行为不能达到解除双方租赁合同的目的。因人寿财保公司未按期支付2019年租金已逾半年以上，并经催告仍未交纳，符合案涉房屋租赁合同的相关规定，封献洪、黄芳有权解除该租赁合同，人寿财保公司应承担相应的违约责任。具体的解除之日应为封献洪、黄芳主张解除之日——2019年6月4日。人寿财保公司应支付2019年1月1日至合同解除之日止的租金。至于人寿财保公司提出的因房屋存在漏水致使其无法正常使用租赁房屋，并给其造成经济损失、其有权解除合同，封献洪、黄芳对合同解除也有责任的主张，人寿财保公司首先未举证予以证实；其次，其诉称的漏水也非案涉房屋自身原因所致，人寿财保公司可通过其他途径解决，或与封献洪、黄芳协商一致共同向损害方主张权利，封献洪、黄芳对此并无过错。人寿财保公司擅自解除案涉房屋租赁合同的根本性违约行为给封献洪、黄芳造成了实际损失，原审判决酌情按照五个月的租金标准确定损失数额并无不当，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。人寿财保公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5560.5元，由上诉人中国人寿财产保险股份有限公司建德市支公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一九年十一月十五日 书记员 王 勤