辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15161号上诉人（原审被告）：刘宇，女，1978年3月14日出生，汉族，沈阳市铁西区千品香美食二部员工，住沈阳市铁**。被上诉人（原审原告）：金宝魁，男，1974年5月12日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告）：沈阳瑞坤房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区沙岭镇沙岭村。法定代表人：徐文华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张思明，男，1987年5月25日出生，满族，该公司员工，住辽宁省西丰县。上诉人刘宇因与被上诉人金宝魁、沈阳瑞坤房地产开发有限公司（以下简称“瑞坤公司”）物权确认纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初9405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘宇上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。刘宇于2015年9月29日已经购买沈阳市于洪区马三家中街54栋2-9-1号房屋，全款已经付清，并且签订了购房买卖合同，已经在沈阳市房产局做了备案，该合同备案号是E1509105742，由于瑞坤公司前任销售经理，不知道该房屋已经销售，所以才将沈阳市马三家中街54栋2-9-1号房屋误销售给金宝魁。本案在审理过程中，上诉人已出示证据并说明情况阐明观点，被上诉人与瑞坤公司在2018年7月30日签订的《商品房买卖合同》应属无效。金宝魁辩称，请求维持原判决。瑞坤公司辩称，我公司与上诉人有合法有效合同，房子应为上诉人所有。金宝魁向一审法院起诉请求：1.判令金宝魁、瑞坤公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令位于沈阳市于洪区房屋归金宝魁所有；3.判令撤销刘宇的备案登记，并备案登记在金宝魁名下；4.判令刘宇、瑞坤公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年7月30日，瑞坤公司与金宝魁签订《商品房买卖合同》，双方约定：金宝魁购买瑞坤公司开发的位于沈阳市于洪区房屋（即本案涉案房屋），建筑面积62.54平方米，单价每平方米2000元，总房款125,080元。该合同第六条约定：买受人应于签署买卖合同当日向出卖人付清该商品房之全部房价款。该合同第八条约定，出卖人应当在2018年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同签订后，瑞坤公司于2018年8月6日向金宝魁开具增值税发票，发票金额为购房款125,080元。该《商品房买卖合同》签订后，金宝魁入住涉案房屋，并预存水费、电费，交纳物业费、取暖费。一审法院另查明，庭审中，刘宇及瑞坤公司均提供《商品房买卖合同》（合同编号：E1509105742），内容为：刘宇购买瑞坤公司开发的位于沈阳市于洪区房屋（即本案涉案房屋），建筑面积62.54平方米，单价每平方米2800元，总房款175,112元。该合同第六条约定：买受人应于签署买卖合同当日向出卖人付清该商品房之全部房价款。该合同第八条约定，出卖人应当在2015年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。瑞坤公司在出卖人处加章公章及法定代表人名章。刘宇未在买受人处签名。合同签订日期为2015年9月29日。合同签订后，刘宇未入住涉案房屋。2015年9月29日，瑞坤公司将涉案房屋备案到刘宇名下。一审法院再查明，在本案的审理过程中，刘宇提供中国建设银行转账凭条一份，该转账凭条记载：2014年2月23日，案外人侯玉珍向案外人王志忠转账1,000,000元。刘宇表述，侯玉珍系刘宇的姨妈，王志忠系瑞坤公司的负责开发的人员，该转账款为支付涉案房屋的购房款。一审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。结合本案庭审过程及一审法院确认的事实，归纳本案争议焦点为：金宝魁是否系案涉房屋的权利人，是否有权要求将涉案房屋备案在其名下。关于本案争议的焦点问题，本案中金宝魁与瑞坤公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，金宝魁、瑞坤公司双方均应按照合同约定，履行合同义务。现金宝魁已交纳了全部购房款，实际入住涉案房屋，并缴纳相关费用，瑞坤公司应按合同约定为金宝魁办理合同备案手续。关于刘宇与瑞坤公司签订的《商品房买卖合同》效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，刘宇与瑞坤公司虽签订了《商品房买卖合同》，但刘宇并未在该合同买受人处签名，且合同的签订日期2015年9月29日晚于合同中约定的瑞坤公司应当在2015年1月31日前将涉案房屋交付刘宇使用的日期。瑞坤公司将其与刘宇签订的《商品房买卖合同》进行了备案，但涉案房屋并未实际交付给刘宇，刘宇却一直未向瑞坤公司主张权利。且刘宇提供的2014年2月23日侯玉珍向王志忠转账1,000,000元的转账凭条中付款人并非刘宇，收款人也并非瑞坤公司，刘宇也未能提供瑞坤公司为其出具的收据或发票对其支付购房款事实予以佐证，故刘宇主张其已支付涉案房屋价款的意见，一审法院不予采纳。刘宇与瑞坤公司的上述行为均不符合商品房销售合同的交易习惯，一审法院无法认定刘宇是真正的购房人。鉴于刘宇购房的意思表示并不真实，其与瑞坤公司签订商品房买卖合同的行为系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应为无效，故刘宇与瑞坤公司应共同撤销涉案房屋的合同备案手续，撤销备案登记过程中所需费用由刘宇与瑞坤公司共同负担。关于金宝魁要求确认其对涉案房屋享有所有权问题。一审法院认为，所有权是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有的占有、使用、收益和处分的权利，所有权是一种物权。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，金宝魁要求确认所有权的涉案房屋尚未办理房屋所有权登记，故金宝魁未取得该房屋的物权。金宝魁与瑞坤公司签订的《商品房买卖合同》实为买卖合同性质，瑞坤公司向金宝魁交付房屋系履行合同义务，故在涉案房屋办理所有权登记之前，金宝魁仅依据该协议享有要求被告完全履行合同义务的权利，这种权利本质上是实现物权变动的债权。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第六条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十六条规定，一审法院判决：一、原告金宝魁与被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司于2018年7月30日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司与被告刘宇于本判决生效之日起十日内共同撤销沈阳市于洪区马三家中街54号2-9-1号的备案登记，撤销备案登记过程中所需费用由沈阳瑞坤房地产开发有限公司与被告刘宇共同负担；三、被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司于上述第二项义务履行完毕后十日内协助原告金宝魁办理沈阳市于洪区马三家中街54号2-9-1号的备案手续，办理备案登记过程中所需费用由沈阳瑞坤房地产开发有限公司负担；四、驳回原告金宝魁的其他诉讼请求。案件受理费2800元，由被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司负担1400元，由被告刘宇负担1400元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘宇虽持有其于2015年9月29日与瑞坤公司签订的《商品房买卖合同》，但该合同落款处并无刘宇签字。另从刘宇提交其交付房款的转账凭条来看，该笔转账发生在2014年2月23日，远早于刘宇与瑞坤公司之间《商品房买卖合同》的签订时间，且转账凭条中的付款方为案外人侯玉珍，收款人为瑞坤公司的工作人员，刘宇亦未能提供瑞坤公司开具的房款收据或购房发票佐证其交付房款的事实。现刘宇仅持有与瑞坤公司签订的经备案的《商品房买卖合同》，且合同备案多年，刘宇并未办理房屋入住手续，亦未能提供证据证明其向瑞坤公司主张房屋交付的权利。而金宝魁与瑞坤公司签订《商品房买卖合同》的时间虽晚于刘宇与瑞坤公司备案登记合同的时间，但瑞坤公司收取了金宝魁的房款后为其开具了发票，并向金宝魁交付了房屋，金宝魁已实际装修入住，双方之间的《商品房买卖合同》已实际履行。在金宝魁与刘宇对涉案房屋均未办理登记过户手续的情况下，综合金宝魁、刘宇分别与瑞坤公司之间《商品房买卖合同》的履行情况，可以认定金宝魁的商品房买卖合同已得到优先履行，金宝魁签订的合同应优先受法律保护。故一审法院认定金宝魁与瑞坤公司签订的《商品房买卖合同》有效，并判令瑞坤公司与刘宇共同撤销涉案房产的备案登记及由瑞坤公司协助金宝魁办理合同备案手续并无不当。综上，上诉人刘宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人刘宇负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一九年十一月十五日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。