江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0112民初2013号 原告（反诉被告）：南昌汇隆商业经营管理有限公司，住所地江西省南昌市新建区长堎镇外商投资工业园区工业一路69号3栋（新建县辉盛服装厂内），统一社会信用代码：91360122MA35JYG218。 法定代表人：孙玮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁艳，江西经辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜樟，江西经辉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈艳，女，1976年11月14日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：黎建新，江西道善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗阳，江西道善律师事务所实习律师。 原告南昌汇隆商业经营管理有限公司（以下简称汇隆公司）诉被告陈艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，被告陈艳提起反诉，本院依法组成合议庭，决定两案合并审理，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汇隆公司的委托诉讼代理人袁艳、杜樟、被告（反诉原告）陈艳及其委托诉讼代理人黎建新、罗阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）汇隆公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》；二、依法判令被告将租赁的商铺返还给原告；三、依法判令被告立即向原告支付拖欠的租金人民币117063.36元（租金暂计算至2019年4月30日止，之后的租金按合同约定计算至被告将租赁的商铺返还给原告时止）；四、依法判令被告立即向原告支付拖欠的物业费2869.08元（物业费暂计算至2019年4月30日止，之后的物业费按每月588.56元向原告支付直至租赁期届满之日止）；五、依法判令被告立即向原告支付拖欠的水电费4631.34元（水电费暂计算至2019年4月30日，之后的水电费按实际产生支付直至被告将租赁物返还给原告时止）；六、依法判令被告向原告支付迟延支付租金、物业费、水电费的滞纳金392414.75元（滞纳金暂计算至2019年4月30日止，之后的滞纳金另按日5%计算直至付清租金时止）；七、本案诉讼费用依法由被告承担。事实和理由：2017年10月13日，被告因经营“一品豆花餐饮”需要而与原告签订《租赁合同》，合同约定：原告将位于南昌市新建区礼步湖大道288号世纪万象广场项目四层B-436商铺出租给被告，租赁商铺的面积为73.57平方米，租赁期限为三年即2017年12月22日起至2020年12月21日止，实际于2017年10月13日进场，其中2017年10月13日起至2018年1月21日为免租期；第一个租赁期即2017年10月13日至2018年12月20日月租金9564元，以后每年租赁费用在前一年的基础上递增6%，第二个租赁期月租金10137.84元，租赁费用的支付方式为每季度支付一次作为一个支付周期，被告应于每个支付周期首日的3日前向甲方指定的账户支付该期租赁费用，其中首期租赁费应于计租日前支付。物业管理费35元/平米，但实际按8元/平米收取，即每月物业管理费588.56元；租赁期间租赁物业内发生的水、电、燃气、通讯等费用由被告自行承担。此外，被告逾期支付任何应付费用、违约金等款项的，原告有权单方采取限制被告经营的相关措施，并按每逾期一日收取5%滞纳金。合同签订后，被告仅支付了28692元租金、7725元物业费，自2018年8月开始就未按时支付租金，同时被告也未按时缴纳物业费，截止到2019年4月20日合计拖欠租金、物业费、水电费124563.78元，被告的行为已构成根本违约，原告多次向被告催讨，被告仍拒不支付租金。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求依法裁判。 被告（反诉原告）陈艳辩称，一、双方订立的《租赁合同》无效，且被告已于2018年5月20日撤场并交还了标的商铺。被告于2017年12月22日至2018年2月22日为免租期；被告于2017年10月13日缴纳的租金28692元，租赁期期间应为2018年2月22日至2018年5月20日的租金。原告商场管理混乱，怠于行使物业管理职责，根本无法继续正常经营，合同目的无法实现，被告多次向其提出申请解除，并于2018年5月20日撤场并交还商铺，因此在具备法定解除权的前提下，被告撤场解除合同于法有据，故原告的租金诉求没有事实依据。南昌大道置业有限公司从所有权人手中承租房屋，是涉案商铺的实际承租人，本案原告不具备诉讼主体资格。涉案商铺由于消防验收不合格，根据法律规定，原、被告之间订立的《租赁合同》依法无效，请求法院依法驳回原告起诉。二、由于原告商场管理混乱，卫生环境差，怠于行使物业管理服务职责，完全没有达到合同约定的物业服务标准，因此被告有权拒交或少交物业费。2018年5月20日合同已经解除并已撤场交还商铺，根据原告出具的《物业优惠政策说明》，被告在经营期间所产生的物业费为1839.25元，被告于2017年10月13日预交7725元物业管理费，故原告应退还被告物业管理费5885.75元。三、由于原告商场电力运行极不稳定，原告应当就被告商户实际消耗的水电量尽到充分的举证责任。四、原告主张的滞纳金没有任何事实及法律依据。在我国合同法体系中，合同滞纳金不存在。即使是约定的是违约金性质，根据法律规定，当违约金明显过高时，当事人可以请求人民法院适当减少。 被告（反诉原告）陈艳的反诉请求：一、请求确认双方订立的《租赁合同》无效，反诉原告已经于2018年5月20日交还标的商铺；二、请求判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失50000元；三、请求判令反诉被告赔偿反诉原告加盟店铺费用损失30000元、开业活动费用损失10000元；四、请求判令反诉被告退还反诉原告已缴纳的租金、物业费30%的费用10925元（36417*30%）；五、请求判令反诉被告赔偿反诉原告采购设备费用30000元；六、请求判令反诉被告退还租赁保证金19128元人民币（两个月租金）；七、本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年10月13日，反诉原告与反诉被告订立了《租赁合同》，承租位于新建区礼步湖大道288号世纪万象广场项目四层B-436商铺的商铺投资做生意，租赁商铺后反诉原告积极联系装修人员进行店面装修，同时投入大量资金加盟店铺经营，并按反诉被告要求每户缴纳了商场开业宣传费1万元。反诉原告入场经营时发现商场实际运行与广告宣传的内容相差千里，商场承诺的品牌商家并未入驻，同时随着时间越久，反诉被告的商场管理混乱状况日益突出，无法正常经营。发生问题后，反诉原告都及时和反诉被告联系，但其总是拖延，丝毫未能解决问题也未能改进商场服务，导致反诉原告遭受的经济损失进一步扩大。由于反诉被告虚假宣传且管理混乱，因此造成的反诉原告全部资金投入损失，且由于反诉被告缺乏物业管理资质及经验，入驻商户根本未享受到合同约定的物业服务标准，反诉原告有权拒交或少交物业费。本案中由于反诉被告根本违约在先，导致反诉原告无法正常继续经营。为弥补自身遭受的经济损失、维护自身的合法权益，反诉原告特反诉至法院，请求依法支持反诉请求。 原告（反诉被告）汇隆公司辩称，一、反诉原告与答辩人签订的《租赁合同》是合法有效的，应依法受法律保护。二、反诉原告要求答辩人赔偿装修损失50000元、加盟店铺费用损失30000元及采购设备费用30000元，毫无事实和法律依据。三、反诉原告要求答辩人返还开业活动费用损失10000元，租赁保证金19128元，毫无事实和法律依据。四、反诉原告自2018年4月起就故意拖欠答辩人租金拒不支付，截止到2019年4月20日，累计拖欠租金117063.36元，其行为已构成根本违约，答辩人也因此才将反诉原告陈艳诉至法院，所以根本不存在答辩人向反诉原告返还租金及物业管理费的问题。五、本案的本诉诉讼费及反诉诉讼费均应由反诉原告依法承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 案外人李淑芳，李琼、阮国勇，涂海、涂滨分别与南昌大道置业有限公司签订《委托经营管理合同》，将其所有的位于南昌市新建区世纪·万象城四层236商铺、238商铺、4240商铺委托给南昌大道置业有限公司经营管理，委托的内容包括该物业的占有、使用、经营、出租、管理和收益权利。2017年1月1日，南昌大道置业有限公司与原告（反诉被告）汇隆公司签订《商铺委托经营管理合同》，将南昌市新建区世纪·万象城一至四层的商铺整体委托给原告（反诉被告）汇隆公司经营管理，权限为：包括但不限于原告（反诉被告）汇隆公司以自己的名义或甲方的名义对外进行招租、确定营销方案、租赁使用条件、与租户签订合同、收取租金、进行管理和解除合同等及其他与经营管理有关的事项。2017年10月13日，原告（反诉被告）汇隆公司与被告（反诉原告）陈艳签订《租赁合同》，约定：原告（反诉被告）汇隆公司将位于南昌市新建区礼步湖大道288号世纪万象广场项目四层B-436商铺出租给被告（反诉原告），出租面积为73.57平方米；被告（反诉原告）承租该商铺用于“一品豆花”品牌经营，租赁期限为三年，自2017年12月22日起至2020年12月21日止，其中免租期一个月；水、电、物业管理费，被告（反诉原告）按月支付给原告（反诉被告）；租赁物业的租金为每月每平方米130元，即每月租金9564元；物业管理费每月每平方米35元，即每月物业管理费2575元。前一年的租赁费用以第一个租赁年度的租赁费用为准，一年内保持不变，后期的租赁费用在前一年的基础上每一年6%的幅度进行循环递增；被告按季度向原告支付租金，其中第一年每季度租金，被告（反诉原告）应于每个支付周期首日的3日前向原告（反诉被告）支付租赁费用；被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）任何应付费用，原告（反诉被告）有权单方采取限制乙方经营的相关措施，并按每逾期一日收取5%的滞纳金，不足部分将进行法律追偿。 合同签订后，原告（反诉被告）汇隆公司按约将上述商铺交付给了被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）也按约于2017年10月13日向原告（反诉被告）支付三个月租金28692元、三个月物业管理费7725元、开业活动费10000元和合同保证金19128元，并于2017年10月26日申请对商铺进行了装修。原告（反诉被告）按合同约定和优惠承诺给予了2个月的免租期，即从2018年2月22日起算租金，也组织了商业活动、演出等吸引人流量的活动。2018年3月16日，原告（反诉被告）发布通告，将物业管理费（含物业服务、公共能耗、空调、经营服务等）调整为按建筑面积5元/平方米/月，如按套内面积为8元/平方米/月（不含中央空调费）。自2018年4月起被告（反诉原告）以涉案商铺不具备开业运营的条件，管理混乱，经常停水停电，卫生脏乱差为由，不按约支付租金，原告（反诉被告）多次追索无着，其于2018年9月11日对被告（反诉原告）所承租店铺进行拉闸关电，后于2019年6月24日向被告（反诉原告）发出《解除房屋租赁合同通知书》仍未果，故诉讼来院。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）涉嫌虚假宣传、商业欺诈造成其损失为由，提起反诉。 另查明，南昌市新建区世纪·万象城（新建县集贸市场及周边改造建设项目）于2017年7月4日经南昌市公安消防支队验收综合评定该工程消防验收合格。 本院认为，原告（反诉被告）汇隆公司作为涉案商铺的实际经营管理人与被告（反诉原告）陈艳签订《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定且符合租赁合同的法律特征，合法有效，双方均应按约履行合同义务。原告（反诉被告）在按约交付租赁物并进行相应的宣传和管理后，有权向商铺承租人收取租金等相关费用，被告（反诉原告）在签订租赁合同、实际承租商铺并享受优惠后，应按约支付租金等费用，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付拖欠的租金的诉讼请求，本院予以支持。但双方对合同的解除时间各执一词，被告（反诉原告）称2018年5月20日撤场并返还商铺，因未提供确凿充分的证据，且其在2018年10月18日向原告（反诉被告）发出退场申请书，又在2019年4月22日向原告（反诉被告）发出律师函，故本院不予采信；原告（反诉被告）称至今未解除合同，因被告（反诉原告）已向其发出解除合同的律师函，且原告（反诉被告）已于2018年9月11日中断了涉诉商铺的供电，导致被告（反诉原告）实际无法经营，租金应计算至断电的时间为止，即从2017年12月22日起扣除2个月免租和奖励时间，再扣除已交租金的三个月时间，被告（反诉原告）应交租金的时间为2018年5月22日至2018年9月10日，应交的租金为35068元（9564元/月×3个月20天）。鉴于被告（反诉原告）已实际关门停业，合同已无法继续履行，原告（反诉被告）要求解除原被告双方签订的《租赁合同》、被告（反诉原告）将租赁的商铺返还给原告（反诉被告）的诉讼请求，本院予以支持；原告（反诉被告）在庭审中主张物业费应按8元/平方米/月计算，降低部分系其对自身权利的自由处分，未违反法律规定，本院予以支持，而在上述店面租赁期间（2017年12月22日-2018年9月10日），被告（反诉原告）应付物业费为5100.85元（8元/平方米/月×73.57平方米×8个月20天），被告已预交物业费7725元，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付拖欠物业费的诉请，本院不予支持。原告（反诉被告）诉请要求被告（反诉原告）向其支付拖欠的水电费，因其提供用电、用水统计表系原告单方制作，且被告不予认可，故本院不予支持。被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）不具有诉讼主体资格，因原告（反诉被告）已举证其与南昌大道置业有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》，证明其是合法的实际经营管理人，故对此辩解，本院不予采信；被告（反诉原告）辩称商场未通过二次消防安全检查，未达商场进行商业活动的必备条件，因未提供确凿充分的证据，且世纪·万象城已通过相关部门（含消防部门）验收合格，故本院不予采信；被告（反诉原告）辩称商场管理混乱，卫生环境差，而其提供的《公证书》只是一些商户的陈述，仅能证明商场人气不足，一些商户关门停业，故本院不予采信；原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）承担每日5%的违约金，因商场人气不足，导致被告（反诉原告）经营困难，继续经营可能造成更大的损失，提前解约属减损行为，故本院不予支持。被告（反诉原告）要求退还租赁保证金19128元的反诉请求，本院予以支持；被告（反诉原告）要求赔偿开业活动费用损失10000元的诉请，因原告（反诉被告）已按约举办了相应的活动并引进了承诺引进的商家，本院不予支持；被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿装修损失、加盟店铺损失、采购设备费用，因装修、加盟店铺、采购设备均属被告（反诉原告）商业经营行为，应由其自己承担风险，故本院不予支持；被告（反诉原告）要求退还已缴纳的租金30%的诉请，于法无据，本院不予支持。另被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还物业费，根据审理查明，被告（反诉原告）实际多缴纳物业费为2624.15元，该部分费用原告应予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）南昌汇隆商业经营管理有限公司与被告（反诉原告）陈艳于2017年10月13日签订的《租赁合同》，被告（反诉原告）陈艳在本判决生效后三日内将位于南昌市新建区世纪·万象城四层B-436商铺清空交还给原告（反诉被告）南昌汇隆商业经营管理有限公司； 二、被告（反诉原告）陈艳在本判决生效后十日内给付租金35068元给原告（反诉被告）南昌汇隆商业经营管理有限公司；原告（反诉被告）南昌汇隆商业经营管理有限公司在本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）陈艳履约保证金19128元，两项冲抵，被告（反诉原告）陈艳须给付原告（反诉被告）南昌汇隆商业经营管理有限公司15940元； 三、原告（反诉被告）南昌汇隆商业经营管理有限公司在本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）陈艳物业费2624.15元； 四、驳回原告（反诉被告）南昌汇隆商业经营管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）陈艳的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8970元，由被告（反诉原告）陈艳承担608元，原告（反诉被告）南昌汇隆商业经营管理有限公司承担8362元；反诉案件受理费1651元，由被告（反诉原告）陈艳承担1412元，原告（反诉被告）南昌汇隆商业经营管理有限公司承担239元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  匡宗平 人民陪审员  蔡军华 人民陪审员  王爱菊 二〇一九年十一月二十二日 法官助理夏亮  书记员 周  勇