江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初7402号原告：彭国干，男，1950年8月17日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：丁奕，江苏正盛律师事务所律师。被告:姑苏区玉仙鸭血粉丝汤店,住所地江苏省苏州市姑苏区人民路**南门小商品批发市场****。经营者：李必玉，男，1958年4月1日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。原告彭国干、徐明珠与被告姑苏区玉仙鸭血粉丝汤店（以下简称玉仙粉丝汤店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用简易程序。徐明珠于2019年8月30日向本院申请撤回起诉，本院予以准许，后于2019年10月16日公开开庭审理。原告彭国干的委托诉讼代理人丁奕及被告玉仙粉丝汤店的经营者李必玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭国干提出如下诉讼请求：1、判令被告支付苏州市人民路99号东面房屋一楼北起第七间沿街商铺自2017年8月31日起至实际交还房屋之日止的占有使用费，按年租金71460元为计算依据，暂时计算至2019年8月30日的占有使用费为142920元。2、判令本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告系已注销的苏州市南门小商品批发市场有限公司(以下简称南门公司)的股东，南门公司于2019年4月10日注销。苏州市人民路99号东面房屋一楼北起第七间沿街商铺系南门公司于2016年7月12日向苏州市吴中交通运输有限公司(以下简称吴中交运公司)续租的房屋，当期合同租赁期限为2016年7月25日至2017年8月27日。2017年4月22日，南门公司与被告经营者李必玉签订《南门小商品批发市场租赁合同》将苏州市人民路99号东面房屋一楼北起第七间沿街商铺出租给被告用于经营餐饮。合同期限为128天，即自2017年4月22日起至2017年8月30日止，合年租金人民币71460元。2017年3月14日及5月16日，吴中交运公司两次向南门公司发函通知，房屋到期不再续租，南门公司于2017年5月16日向被告经营者寄发《律师函》，通报情况并表示南门公司也不再与被告续签租赁合同，同时要求被告将所承租的商铺于2017年8月31日前腾空交还给南门公司。但被告至今未将租赁的房屋返还给原告，也未向原告支付自2017年8月31日起开始计算的房屋占有使用费，原告遂提起本案诉讼，望法院判如所请。被告玉仙粉丝汤店辩称：我不同意支付占有使用费。我于2014年3月份自上一家租户处转让过来，共向上家支付了78000元转让费，向原告支付了500元手续费。转让后没多久苏州市人民路就开始修马路，生意因此受到很大影响。此外，因我方与原告的合同一年一签，导致我方没有保障。现因原告与吴中交运公司的合同到期导致我无法续约，我方投入的转让费78000元及装修费60000元都无法收回。我承租的房屋自2017年8月20日以来就停水停电，我目前是从隔壁网吧接电接水。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南门公司于2005年3月24日设立，于2019年4月10日注销，彭国干系原南门公司的唯一股东。苏州市人民路99号房屋及土地使用权（总面积5267.9平方米、房屋建筑面积2928.55平方米）属于吴中交运公司所有。2016年7月12日，原南门公司向吴中交运公司续租该房屋及土地用于南门小商品批发市场整体经营，续租期限自2016年7月25日至2017年8月27日止，租赁期满后，双方未再签订租赁合同。2017年，原南门公司（出租方、甲方）与玉仙粉丝汤店的经营者李必玉（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：乙方向甲方承租市场内大厅区人民路99号商铺1间（即苏州市人民路99号东面房屋一楼北起第七间沿街商铺），用于经营餐饮，租期自2017年4月22日起至2017年8月30日止，租金为25060元（合年租金69824元），先缴后用。玉仙粉丝汤店依约向原南门公司交纳2000元押金。租赁期满后，双方未再签订租赁合同。因原南门公司、玉仙粉丝汤店等未返还房屋，2018年5月17日，吴中交运公司起诉原南门公司及玉仙粉丝汤店等至本院（案号：（2018）苏0508民初3040号），要求原南门公司腾房并支付占有使用费、玉仙粉丝汤店等对原南门公司的腾房及支付占有使用费承担连带责任等。本院依法作出（2018）苏0508民初3040号民事判决，判决：“七、被告姑苏区玉仙鸭血粉丝汤店于本判决生效之日起30日内将人民路99号东边房屋一楼北起第七间沿街商铺腾空并交付给原告苏州市吴中交通运输有限公司……九、被告苏州市南门小商品批发市场有限公司于本判决生效之日起10天内向原告苏州市吴中交通运输有限公司支付其尚未腾让部分的占有使用费(未腾让部分的建筑面积合计1879.39平方米按照总建筑面积2928.55平方米的年租金为32万元的标准，计算至本案八被告腾空并交付止)。”该判决现已发生法律效力。审理过程中，原、被告双方一致确认被告玉仙粉丝汤店所租赁的房屋面积为36.8平方米（32平方米×115%），并一致同意以被告承租的面积36.8平方米占房屋总面积2928.55平方米之比例计算房屋占有使用费。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原南门公司向吴中交运公司承租房屋后再转租给玉仙粉丝汤店使用，原南门公司与玉仙粉丝汤店之间的租赁关系成立有效，租赁期届满后，玉仙粉丝汤店应当返还租赁物，然其至今仍未返还房屋，故原南门公司有权要求被告玉仙粉丝汤店支付自2017年8月31日起至被告玉仙粉丝汤店返还房屋之日止的房屋占有使用费。因原南门公司已于2019年4月10日注销，彭国干系原南门公司的唯一股东，有权继受原南门公司的前述权利。关于房屋占有使用费的计算标准，次承租人因逾期返还租赁物而向承租人支付占有使用费，系弥补守约方的合理损失。乐途公司逾期返还租赁物势必造成原南门商行需向吴中交运公司支付尚未返还房屋的占有使用费损失，且该损失已被生效的（2018）苏0508民初3040号民事判决所确定（即按照32万元/年÷2928.55平方米÷365天计算每平方米每天的费用），故原告彭国干向被告乐途公司主张房屋占有使用费应以原南门公司实际产生的房屋占有使用费损失为限。原告彭国干要求按照按年租金430000元的标准计算房屋占有使用费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因原、被告双方均同意以被告承租的面积36.8平方米占房屋总面积2928.55平方米之比例计算，故房屋占有使用费应按照年租金4021元/年(36.8平方米÷2928.55平方米×320000元/年)的标准计算，自2017年8月31日起计算至被告实际返还房屋之日止。对于被告支付给原告的2000元租房押金，因双方同意抵扣房屋占有使用费，本院予以确认。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条之规定,判决如下:被告姑苏区玉仙鸭血粉丝汤店于本判决生效之日起十日内向原告彭国干支付房屋占有使用费（按照年租金4021元/年的标准，自2017年8月31日起计算至被告姑苏区玉仙鸭血粉丝汤店实际返还房屋（苏州市人民路99号东面房屋一楼北起第七间沿街商铺）之日止，被告姑苏区玉仙鸭血粉丝汤店支付的2000元租房押金可抵扣上述房屋占有使用费）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3158元，减半收取1579元，由原告彭国干负担1491元，被告姑苏区玉仙鸭血粉丝汤店负担88元。被告姑苏区玉仙鸭血粉丝汤店应负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告彭国干。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76)预交上诉案件受理费。审判员  翁迎晓二〇一九年十一月二十二日书记员  羊 菁