湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5051号上诉人（原审被告）:长沙银行股份有限公司德宇支行，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段**。负责人高明，行长。委托诉讼代理人：曾跃明，系该支行员工。委托诉讼代理人:余希，湖南芙蓉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:汪慧，女，汉族，1986年11月29日出生，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人:胡年喜，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人:张龙，湖南崇民律师事务所律师。原审被告:湖南长沙长鸿房地产开发有限公司，住，住所地湖南省长沙市芙蓉区五里牌南湖市场盾华大厦**/div>法定代表人:吴杰锋，总经理。原审被告:梁淀，男，汉族，1964年10月3日出生，住湖南省株洲市芦淞区。原审被告:刘英，女，汉族，1975年4月3日出生，住湖南省株洲市芦淞区。上诉人长沙银行股份有限公司德宇支行（以下简称长沙银行德宇支行）因与被上诉人汪慧、原审被告湖南长沙长鸿房地产开发有限公司（以下简称长鸿房地产公司）、原审被告梁淀、原审被告刘英案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初10628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。长沙银行德宇支行上诉请求：1、撤销（2017）湘0102民初10628号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用等全部由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人占有房屋不属于合法占有。汪慧在知道或应当知道房屋已经转让给梁淀并办理了预告登记甚至抵押给上诉人的情形下依然购买该房屋，其本身对该房屋出现“一房二卖”的现状负有过错。汪慧在使用房屋过程中对房屋已交付梁淀并且已经办理水电入户的情况是明知的。涉案房屋先与梁淀签订房屋买卖合同、办理房屋买卖登记、先交付梁淀进行水电安装，汪慧多年对房屋的占有是不法占有，是建立在侵犯梁淀的房屋所有权和上诉人对房屋的抵押权的占有。2、一审认为上诉人与梁淀签订的《个人贷款借款合同》是虚假合同不属实。长鸿房地产公司不是该《个人贷款借款合同》的当事人，其认可的事实对合同的效力当不产生影响，且（2017）湘0102民初2540号中长鸿房地产公司的代理人的代理权限是一般代理，其不具备代为承认涉案重大事实的代理权限，而一审法院引用该代理人的陈述认为上诉人与梁淀之间的借款合同关系系虚假按揭。假设该代理人陈述属实，则长鸿房地产公司涉嫌“骗取银行贷款罪”，本案中争议的房屋是长鸿房地产公司据以诈骗的重要条件，是该案的关键物证，根据法律规定，一审法院应当“裁定中止审理”，而非径行作出判决，停止执行。综上所述，本案涉及的“一房二卖”问题尚未解决，房屋最终的权属尚不明确，涉及的“虚假按揭”问题尚未解决，是否要经刑事案件查封不明确，因而上诉人认为一审判决事实不清、适用法律错误。汪慧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，汪慧就执行标的就足以排除执行的权利，应当停止执行。1、汪慧合法占有房屋，汪慧与长鸿房地产公司买卖合同且支付大笔房款，房屋交付给汪慧实际占有房屋长达七年，在起诉梁淀与长鸿房地产公司确认合同无效纠纷之前，汪慧并不知道本案争议房屋已经转让给梁淀并办理预告登记以及抵押给上诉人并办理预告抵押登记。汪慧在使用过程中，一直以自己的名义交付了物业等费用，而梁淀并未缴纳任何费用。2、本案不存在一房两卖的情况，梁淀与长鸿房地产公司签订的买卖合同是以合法方式掩盖非法目的，套取银行非法资金，该合同属于无效合同。长鸿房地产公司的代理人虽是一般代理，但其有权陈述案件基本事实，而并非处分案件利益。案涉房屋所谓的首付款、按揭款，是长鸿房地产公司以梁淀名义缴纳的，长鸿房地产公司也认可其与梁淀之间签订的房屋买卖合同是虚构的。梁淀对于未曾支付房款的理由为长鸿房地产公司用本案房屋抵偿债务，但未提供相应的证据证明。梁淀与上诉人签订的借款合同与本案并无冲突，并不会影响上诉人主张还款。长鸿房地产公司出具了证明，证明汪慧是本案争议房屋的唯一购买人。（2019）湘0102民初458号判决书已经确定长鸿房地产公司与梁淀之间的买卖合同无效。3、汪慧就执行标的具有足够排除执行的民事权利，应该予以停止执行。汪慧愿意将剩余房款交付给人民法院予以执行。汪慧向一审法院起诉请求：1、请求停止对位于长沙市芙蓉区房屋的执行；2、本案诉讼费用由长沙银行德宇支行、长鸿房地产公司、梁淀、刘英承担。一审法院认定事实：2008年12月31日，长沙银行德宇支行与长鸿房地产公司、梁淀签订一份《个人贷款借款合同》，合同约定梁淀向长沙银行德宇支行借款340000元，用于购买长沙市芙蓉区房屋，借款期限20年。合同签订后，长沙银行德宇支行依约履行了发放贷款的义务。长鸿房地产公司以梁淀名义向长沙银行德宇支行支付了部分按揭贷款，后梁淀、长鸿房地产公司未按约履行后续还款义务。长沙银行德宇支行于2016年1月28日向该院提起诉讼，要求梁淀承担有关违约责任。2016年8月30日作出（2016）湘0102民初560号民事判决，判决：1、解除长沙银行德宇支行与梁淀签订的《个人购房借款合同》；2、梁淀在本判决生效后十日内偿还长沙银行德宇支行借款本金278228.28元，利息、罚息（计算至2016年1月8日止为1360.95元，此后的利息、罚息按合同约定计算至实际清偿之日止）??????后长沙银行德宇支行依据该生效判决向该院申请强制执行，该院依法受理该执行申请，作出了（2017）湘0102执0941号执行裁定书，对登记在梁淀名下的位于长沙市芙蓉区房屋采取了查封措施。2011年1月12日，长鸿房地产公司（出卖人）与汪慧（买受人）签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同第二条约定：买受人购买的商品房为座落于芙蓉区张公岭第北幢3层301号房屋；合同第五条约定：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为2020元，总价300131元（叁拾万零壹佰叁拾壹元）；合同第六条约定：买受人采取一次性付款方式付款，于本合同签订之日支付；合同第八条交付时间及条件约定：出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。合同签订当日，汪慧向长鸿房地产公司交付了购房款共计280000元，长鸿房地产公司向汪慧出具了《收据》。后长鸿房地产公司依约将涉案房屋的钥匙交给汪慧，汪慧实际占有涉案房屋，并将涉案房屋进行了出租。另查明，汪慧与长鸿房地产公司、梁淀房屋买卖合同纠纷案，该院于2017年3月31日以（2017）湘0102民初2540号案立案受理，该案庭审过程中，长鸿房地产公司陈述称：“公司为套取银行贷款和梁淀签订了房屋买卖合同，实际购房人是汪慧，汪慧也实际支付了购房款，梁淀和我们公司的法人代表是否签订协议不清楚，梁淀这样的虚假贷款有24起”。该案在审理过程中，该院因发现诉争房屋于2016年5月16日被该院冻结，该院于2017年6月6日，依法作出（2017）湘0102民初2540号民事裁定，裁定本案中止诉讼。2016年7月26日，长鸿房地产公司出具一份《证明》，载明：“长沙市芙蓉区张公岭环卫公寓北栋301房屋业主汪慧（身份证号4307021986********）实际已付我公司财务房款28万，汪慧为此房屋唯一实际购买人，并无其他第三方购买人”。又查明，位于长沙市芙蓉区张公岭环卫公寓****房屋于2008年12月30日登记在梁淀名下，梁淀未能提供有关支付首付房款及还贷的有关凭证。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点在于汪慧是否享有排除执行的民事权益，是否应当停止对位于长沙市芙蓉区房屋的执行。该院认为，首先，根据庭审查明的事实，汪慧提供了充分的证据证明其在与长鸿房地产公司签订《商品房买卖合同》后，按约交付了大部分购房款，实际对房屋进行了占有，足以证明汪慧与长鸿房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》的合同目的已经实现。其次，对于以梁淀名义与长沙银行德宇支行签订的《个人贷款借款合同》及由此登记在梁淀名下的涉案房屋预告抵押登记，经庭审查明，长鸿房地产公司认可该借款合同系虚假合同，梁淀未能提供有关购房款缴纳证明等购房凭证原件。该院查封措施采取于2016年5月16日。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，因长沙银行德宇支行申请执行所依据的系金钱债权，法院查封的财产虽系登记在梁淀名下，但从尊重客观事实，维护交易安全的焦点，汪慧享有排除执行的民事权益。故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，对汪慧要求停止对位于长沙市芙蓉区张公岭环卫公寓北栋301房屋的执行的诉讼请求，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：停止对位于长沙市芙蓉区张公岭环卫公寓北栋301房屋的执行。一审案件受理费80元，由长沙银行股份有限公司德宇支行、湖南长沙长鸿房地产开发有限公司、梁淀、刘英共同负担。二审中，汪慧提供以下证据：（2019）湘0102民初458号民事判决书。拟证明：梁淀与长鸿房地产公司签订的商品房买卖合同属于无效合同。长沙银行德宇支行质证意见认为：该文书未生效，不能作为本案的审理依据和证据。梁淀质证意见认为：该文书未生效，梁淀已经提起上诉，不能达到其证明目的。本院经审理认为，该份证据并无其他证据佐证其已经发生法律效力，故本院对该份证据的关联性不予认定。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为:汪慧对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益。上诉人认为，汪慧并不是合法占有涉案房屋，上诉人与梁淀之间的《个人贷款借款合同》并非虚假合同，现涉案房产的权属尚不明确。本院经审理认为，汪慧提供的证据能够证实其在与长鸿房地产公司签订《房屋买卖合同》后合法占有了涉案房产，且长鸿房地产公司对此予以认可，应该认定汪慧就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故一审法院判决停止对案涉房屋的执行符合法律规定，并无不当。综上所述，长沙银行德宇支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人长沙银行股份有限公司德宇支行负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月二十五日书记员  黄 佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……