浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7277号 上诉人（原审被告）：俞建宏，男，1961年2月5日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 上诉人（原审被告）：潘志华，女，1964年8月5日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 共同委托诉讼代理人：刘振华、孟宪恺，浙江浙元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何晓兰，女，1964年2月1日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：何丽君，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 上诉人俞建宏、潘志华因与被上诉人何晓兰房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初6068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：案涉租赁房屋位于杭州市萧山区城中花园幼托所，该房屋系俞建宏、潘志华共同共有，建筑面积797.35平方米。该房屋于2012年1月30日经所有权初始登记，该房产土地使用证证载用途为居住、综合用地，建设工程规划许可证证载项目为幼托所。2015年7月8日，俞建宏签订委托书一份，载明俞建宏全权委托张幼芳处理其所有的位于城中花园小区内幼托所租赁事宜，包括合同签订、租金收取等一系列事项。2018年11月，何晓兰欲租赁房屋用以开办培训学校，故委托杭州昊泽房地产营销策划有限公司中介韩运生找寻合适房屋。后韩运生与张幼芳开始接洽案涉房屋的租赁事宜，张幼芳于2018年11月10日将案涉房屋所有权证及楼层图以微信图片形式发送给韩运生。当天，韩运生又将上述图片通过微信转发给了何晓兰。同月11日，何晓兰作为承租方与俞建宏、潘志华作为出租方签订《房屋租赁合同》，约定俞建宏、潘志华将位于萧山区北干街道城中花园幼托所出租给何晓兰使用，租赁期限自2018年11月20日至2024年11月19日，共六年；租赁用途与产权证用途一致；第一期租金303000元（含税），承租方于本合同签订日先行支付245000元，余款在开具房屋租赁发票前一次性付清（已扣除5个月免租期）；第二期租金513000元（含税）……合同签订后由何晓兰先行支付租房押金35000元，水电押金15000元，上述押金不计息，合同期满结算；房屋如因不可抗力或遇政府拆迁等不可归属于出租方的原因而导致合同无法履行（包括但不限于房屋不具备出租、居住等条件）的，租赁合同自行解除，各方损失自行承担，双方互不承担责任等权利义务条款。合同签订当日，何晓兰向俞建宏支付50000元，并由张幼芳出具收款收据一份，备注“城中花园幼托所房屋租赁定金”，并在收据上另行备注“余款245000元（含押金）于2018年11月20日支付清”。同月14日，何晓兰向俞建宏汇款245000元。同日，张幼芳出具收款收据两份，其中一份收款金额为50000元，并备注“城中花园幼托所租房押金”，另一份收款金额为195000元，并备注“城中花园幼托所租金（2018年11月20日至2019年11月19日）”。 2018年11月14日，何晓兰收到了案涉房屋的钥匙。后何晓兰称其在办理培训学校相关手续过程中得知案涉幼托所房产用途无法在相关负责部门申领办学许可，且之前曾发生过城中花园业主委员会反对在案涉租赁场所办理培训学校的事件，故何晓兰委托律师于2018年11月22日向俞建宏、潘志华发函，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并随函寄出了案涉房屋的钥匙。俞建宏、潘志华于当日回函明确表示不同意解除《房屋租赁合同》，故双方纠纷成讼。 另查明，原审法院曾就案涉房屋相关租赁问题于2019年3月20日走访了城中花园星都社区，并从城中花园业委会处调取了2017年4月30日的会议纪要以及《开办幼儿园征求住户意见情况通报》等材料。根据上述材料及走访内容显示，案涉房屋曾在2017年欲出租开办幼儿园，但城中花园小区业主多数意见为不同意。据该小区业委会反映，关于何晓兰租赁案涉房屋开设培训机构一事，也与俞建宏明确说明需经业主表决同意方可。但在原审法院走访调查时被告俞建宏尚未向业委会正式提交过要求业主公示表决的材料。 何晓兰的诉讼请求为：1.何晓兰与俞建宏、潘志华于2018年11月11日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月22日解除；2.俞建宏、潘志华返还何晓兰房屋租赁租金245000元和押金50000元，并赔偿何晓兰中介费17500元、律师费22000元，以上共计334500元；3.本案诉讼费由俞建宏、潘志华承担。 原审法院认为：案涉《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，应属有效。何晓兰的诉请一即认为案涉租赁合同已无法实现合同目的，故要求确认案涉租赁合同已于2018年11月22日解除。俞建宏、潘志华则认为案涉租赁合同仍应继续履行。对此，原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。因此，租赁合同履行中，出租人需要保证案涉租赁房屋可供承租人正常使用，不存在实际使用中的障碍。而本案在调查中却查明案涉房屋也曾租赁给他人开办幼儿园，但因业主多数持不同意意见故未能开办成功。虽则俞建宏、潘志华抗辩认为其有向何晓兰披露过曾经有租户租赁被业委会反对阻扰的事情，且认为该房屋系其合法产权，业委会无权干涉。但原审法院认为出租人不仅负有向承租人披露房屋实际情况的义务，更有保障房屋在租赁时可满足承租人租赁用途的义务，而未经业委会表决通过会对案涉房屋正常使用产生障碍的情况是客观存在的，俞建宏、潘志华作为出租人，应该在租赁前将对房屋产生使用障碍的因素进行排除或者处理，而不应将该因素转嫁至承租人来进行处理应对。视目前情况，俞建宏、潘志华在案涉租赁合同履行中未能交付可供正常使用的房屋，存在违约情形，亦是导致案涉租赁合同无法实现合同目的的主要原因。何晓兰以合同无法实现目的为由，主张解除案涉租赁合同并无不当，故原审法院确认案涉租赁合同已于2018年11月22日解除。何晓兰的诉请二即要求俞建宏、潘志华返还何晓兰房屋押金及租金295000元并赔偿何晓兰中介费、律师费损失39500元。根据审理查明，俞建宏、潘志华已经合计收取了何晓兰295000元款项，并为何晓兰开具了50000元的押金收据，195000元的租金收据以及50000元的定金收据。而根据双方合同约定的应付款项来看，上述费用其中50000元应为押金，其余245000元应为房屋租金。因案涉租赁合同解除发生在免租期内，故在案涉租赁合同解除后，俞建宏、潘志华理应返还何晓兰租金245000元和押金50000元。至于何晓兰主张的中介费损失，鉴于案涉租赁合同的解除虽则存在俞建宏、潘志华的违约行为，但在俞建宏、潘志华在合同签订前已向何晓兰提供房产信息以及告知该租赁场所曾发生租赁被阻扰的相关情况后，何晓兰亦未对案涉租赁场所是否符合其办学用途进行谨慎核实，对其中介费的支出存在其相应的过错。因此，何晓兰主张的中介费应由其自行承担。另外，关于何晓兰主张的律师费，系何晓兰为诉讼维权支出的相关费用，并无法律依据应由俞建宏、潘志华承担，故原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、确认何晓兰与俞建宏、潘志华订立的《房屋租赁合同》于2018年11月22日解除；二、俞建宏、潘志华在判决生效后十日内返还何晓兰押金50000元和租金245000元，以上款项合计295000元；三、驳回何晓兰的其余诉讼请求。如俞建宏、潘志华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6318元，减半收取3159元，由何晓兰负担296元，由俞建宏、潘志华负担2863元。 宣判后，俞建宏、潘志华不服，向本院提起上诉称：一、俞建宏、潘志华事实上已按案涉租赁合同的约定履行合同义务，并未有任何违约行为。一审法院认为未经业委会表决通过会对案涉房屋正常使用产生障碍，进而认定俞建宏、潘志华在案涉租赁合同履行中未能交付可供正常使用的房屋，存在违约情形，据此认为案涉租赁合同无法实现合同目的，并支持何晓兰“以合同无法实现目的为由”解除案涉租赁合同显然与法院已查明的事实是相悖的。俞建宏、潘志华在签订案涉租赁合同前就已向何晓兰提供房产信息以及告知该租赁场所曾发生租赁被阻扰的相关情况，并不存在任何隐瞒行为。案涉房屋系俞建宏、潘志华共同共有，其所有权证书载明建设工程规划许可证的证载项目为幼托所。俞建宏、潘志华与何晓兰签订的《房屋租赁合同》约定，租赁用途与产权证用途一致。俞建宏、潘志华向何晓兰交付了案涉房屋的钥匙。俞建宏、潘志华已经履行了该合同约定的合同义务，并不存在任何违约行为。业委会虽于2017年出具一份会议纪要，认为幼儿园不宜开张，但在本案中，业委会的表决并非是案涉房屋出租的法定必经程序，且事实上并未发生阻碍案涉房屋正常使用的情形，即便其他业主对此有安全隐患的担忧也可通过制定方案予以协商等方式予以解决，并不因此导致案涉租赁合同无法实现合同目的。二、本案何晓兰不具备案涉房屋租赁合同的解除权，其发函解除合同应属无效，双方应继续履行该合同。案涉房屋租赁合同既不符合合同法定解除的情形，也不符合合同约定解除的情形，因此，何晓兰单方向俞建宏、潘志华发函解除合同应属无效。一审法院适用《合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，判决解除双方签订的租赁合同显然是错误的。案涉房屋租赁合同系当事人双方真实意思的表示，合法有效。根据《合同法》第六十条的约定，当事人应按照约定全面履行自己的义务。综上，请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回何晓兰的全部诉讼请求。2、本案全部诉讼费用由何晓兰承担。 针对俞建宏、潘志华的上诉，何晓兰发表答辩意见称：一、从事实层面分析，何晓兰认为一审法院认定事实清楚，何晓兰对此没有异议。（一）俞建宏、潘志华认为在签订租赁合同前就已向何晓兰提供房产信息以及告知该租赁场所曾发生租赁被阻扰的相关情况，并不存在任何隐瞒。但是，根据一审法院调查到的材料，即《萧山城中花园多层业委会会议纪要》《关于重新开办小区幼儿园的公示》《开办幼儿园征求住户意见情况通报》可见，2017年上半年，城中花园小区就重新开办小区幼儿园已经经过全体业主投票表决，大部分业主是不同意开办幼儿园的。其中《萧山城中花园多层业委会会议纪要》已由俞建宏、潘志华方签字确认收到，而《关于重新开办小区幼儿园的公示》《开办幼儿园征求住户意见情况通报》，作为事件涉及方，俞建宏、潘志华不可能不知道。据何晓兰陈述，在签订租赁合同过程中，俞建宏、潘志华仅仅是轻描淡写地说过曾有人租上诉人房屋办学，因被物业吓跑没有租成功，但是对于上述文件以及2017年上半年，城中花园小区就重新开办小区幼儿园已经经过全体业主投票表决，大部分业主是不同意开办幼儿园这件事，俞建宏、潘志华并没有告知何晓兰。何晓兰认为俞建宏、潘志华存在隐瞒行为。（二）俞建宏、潘志华认为业主表决并非是案涉房屋出租的法定必经程序，且事实上并未发生阻碍案涉房屋正常使用的情形。但是，正如一审法院所述，未经业主表决通过会对案涉房屋正常使用产生障碍的情况是客观存在的，试想，何晓兰租赁房屋后与小区业主、物业经常争吵的话，何晓兰的培训班如何顺利在小区内办下去，小区的和谐安宁如何保障？何晓兰的租赁目的已无法得以实现。二、从法律层面分析，对于一审法院认为出租人具有保障出租的房屋能正常使用的义务，适用法律正确。（一）出租人具有保障出租的房屋能正常使用的义务。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据诚实信用的原则以及合同法规定，正如一审法院所述，出租人不仅负有向承租人披露房屋实际情况的义务，更有保障房屋在租赁时满足承租人租赁用途的义务。（二）业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。由此可见，根据相关法律的精神，也为了社区和谐，经营性用房应当经有利害关系业主同意。（三）俞建宏、潘志华与何晓兰合同约定由违约方承担守约方采取诉讼方式实现权利而产生的一切费用何晓兰与俞建宏、潘志华签订了《房屋租赁合同》第十条第2项约定：“当违约方违约导致守约方采取诉讼方式实现权利的，违约方应当承担守约方为此支付的律师费、诉讼费、查档费、邮寄费、差旅费等全部且不限于此的一切费用。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方签订的该合同合法有效，可以作为判决的依据。在合同解除后，当事人也有权要求违约方赔偿损失，因此，何晓兰认为何晓兰主张的中介费、律师费应当得到支持。综上，从事实及法律两个层面出发，一审法院认定事实清楚，认为出租人具有保障出租的房屋能正常使用的义务，适用法律正确。但根据双方签订的合同以及《合同法》，何晓兰认为何晓兰主张的中介费、律师费应当得到支持。 二审举证期限内，双方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据原审查明的事实，案涉房屋曾于2017年欲出租开办幼儿园，但城中花园小区业主多数意见为不同意，且原审法院走访案涉小区业委会时，业委会反映关于何晓兰租赁案涉房屋开设培训机构一事，也与俞建宏明确说明需经业主表决同意方可，现并未证据证明业主已表决同意案涉房屋开办培训机构，故而合同存在客观无法履行的情形，何晓兰要求解除合同的主张，应当予以支持，因案涉房屋无法达到开设培训结构的合同目的，且何晓兰于2018年11月14日收到案涉房屋钥匙后，于同月22日即将钥匙寄还给俞建宏、潘志华，故何晓兰要求退还租金、押金的请求，亦应支持。但根据何晓兰二审答辩意见，俞建宏、潘志华在出租案涉房屋时曾告知其“曾有人租俞建宏、潘志华房屋办学，因被物业吓跑没有租成功”，可见俞建宏、潘志华在出租案涉房屋时，并不存在隐瞒行为，而何晓兰在知晓上述情况的情形下，仍与俞建宏、潘志华签订房屋租赁合同，现要求俞建宏、潘志华承担房屋中介费、律师费，缺乏理由，原审法院不予支持正确。 综上，俞建宏、潘志华的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5725元，由上诉人俞建宏、潘志华负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一九年十一月二十日 书记员  陆奕洲