广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执异124号 案外人：郑钦福，男，汉族，1965年8月8日出生，住广东省韶关市浈江区。 委托代理人：曾兴邦，广东道正律师事务所律师。 申请执行人：李红军，男，汉族，1978年3月8日出生，住广东省佛山市禅城区。 委托代理人：卢碧姬，广东康格律师事务所律师。 委托代理人：陈俊宇，广东康格律师事务所律师。 被执行人：韶关市恒熙置业有限公司，住所地:广东省韶关市武江区。 法定代表人：温桂华。 被执行人：许志华，男，汉族，1962年2月26日出生，住广东省佛山市南海区。 被执行人：盘小薇，女，汉族，1957年8月8日出生，住广东省广州市越秀区。 被执行人：崔中旗，男，汉族，1973年9月13日出生，住安徽省阜南县。 被执行人：李智强，男，汉族，1967年12月12日出生，住广东省广州市东山区。 被执行人：许诒，女，汉族，1975年1月27日出生，住广东省广州市天河区。 被执行人：温桂华，男，汉族，1970年12月7日出生，住广东省乐昌市。 被执行人：潘红霞，女，汉族，1972年11月19日出生，住广东省乐昌市。 被执行人：乐昌市顺易房地产开发有限公司，住所地:广东省韶关市乐昌市。 法定代表人:温桂华。 被执行人：乐昌市利居房地产开发有限公司，住所地:广东省乐昌市。 法定代表人:潘红霞。 被执行人：佛山市恒熙创展投资有限公司，住所地:广东省佛山市禅城区。 法定代表人:罗嘉宝。 被执行人：佛山市新杰大型钢结构工程有限公司，住所地:广东省佛山市南海区。 法定代表人:伦多。 被执行人：广东盈佳智能设备实业有限公司，住所地:广东省佛山市南海区。 法定代表人:罗嘉宝。 被执行人：佛山市恒熙房地产开发有限公司，住所地:广东省佛山市南海区。 法定代表人:崔中旗。 被执行人：佛山市睿宇贸易有限公司，住所地:广东省佛山市禅城区。 法定代表人：陈肖怡。 被执行人：佛山市南海璟盛贸易有限公司，住所地:广东省佛山市南海区。 法定代表人：陈国炜。 被执行人：佛山市弈隆贸易有限公司，住所地:广东省佛山市南海区。 法定代表人：刘俊斌。 被执行人：佛山市南海八琅贸易有限公司，住所地:广东省佛山市南海区。 法定代表人：卢继灿。 被执行人：佛山市贝利莱贸易有限公司，住所地:广东省佛山市禅城区。 法定代表人：麦伦根。 本院在执行李红军申请执行韶关市恒熙置业有限公司、许志华、盘小薇、崔中旗、李智强、许诒、温桂华、潘红霞、乐昌市顺易房地产开发有限公司、乐昌市利居房地产开发有限公司（以下简称利居公司）、佛山市恒熙创展投资有限公司、佛山市新杰大型钢结构工程有限公司、广东盈佳智能设备实业有限公司、佛山市恒熙房地产开发有限公司、佛山市睿宇贸易有限公司、佛山市南海璟盛贸易有限公司、佛山市弈隆贸易有限公司、佛山市南海八琅贸易有限公司、佛山市贝利莱贸易有限公司仲裁纠纷一案中，案号（2016）粤06执616号，案外人郑钦福向本院提出书面异议。本院经审查作出（2018）粤06执异186号执行裁定，裁定驳回案外人郑钦福的异议申请。案外人不服上述裁定，向广东省高级人民法院提出复议，该院经审查作出（2019）粤执复80号执行裁定，裁定撤销本院（2018）粤06执异186号执行裁定，将本案发回本院重新审查处理。本院重新组成合议庭进行审查，并于2019年6月21日公开进行听证。案外人郑钦福的委托代理人曾兴邦、申请执行人李红军的委托代理人陈俊宇到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人郑钦福向本院提出异议，请求裁定中止执行，解除对乐昌市乐城人民中路28号乐昌城市广场1号楼2903房和2号楼1706房（以下简称涉案2903房、1706房）的查封。事实和理由：涉案2903房和1706房权属人为案外人，应当解除查封归还案外人。2014年10月24日，案外人签订《乐昌城市广场住宅认购书》，2014年11月4日，案外人签订《广东省商品房买卖合同》向利居公司买受位于乐昌市××人民中路××城市广场××楼××房及××房、××房，并依约支付了购房款2420450元。2014年11月4日，利居公司向案外人出具了收款收据，证实已收到案外人的购房款和装修费，案外人于2015年1月开始收房入住并缴交物业管理费至今。2016年10月10日，案外人与利居公司正式订立《商品房买卖合同（现售）》、《房屋装饰装修白蚁预防合同》、《物业专项维修资金委托监管协议》等契约文件，并在当地房管部门办理了前述三套商品房的网签登记手续，缴交了房屋专项维修资金、白蚁防治费、住房转让（交易）手续费。虽涉案2903房和1706房因开发商利居公司的原因尚未办理不动产权证书，但案外人已支付了对价合法买受并已网签登记，具有公示性和排他性，依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，前述两套房产的产权属于案外人个人的合法财产。法院对案外人的财产予以查封执行，严重侵犯了案外人的合法财产权利，显属错误。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提出执行异议，保障案外人的合法权益。 申请执行人李红军辩称：一、法院对涉案房产采取查封措施，是正确、合法的。李红军与被执行人韶关市恒熙置业有限公司、利居公司等民间借贷纠纷执行一案[（2016）粤06执616号]，法院立案受理后，由于各被执行人未能按时履行法律文书规定还款义务，法院依法对被执行人利居公司名下财产采取执行措施。法院对包括涉案房产在内的位于乐昌市城市广场的房产进行查封，具有充足的法律依据。二、郑钦福怠于办理涉案房产的过户手续。郑钦福与利居公司于2016年10月10日签订《商品房买卖合同（现售）》，在此期间商品房买卖合同已经进行备案登记且已经具备办理过户登记的条件。涉案房产于2017年7月才被法院查封，自房屋交付至涉案房产被查封长达近一年多的时间内，没有任何证据证明郑钦福向利居公司要求办理过户登记手续。郑钦福在涉案房产完全具备房屋产权登记条件的情况下，一直怠于行使要求利居公司办理过户登记手续，其主观上存在过错，由此产生不能过户登记的不利后果也应由其自行承担。三、郑钦福以对涉案房产享有排除执行的民事权利为由主张解除查封，于法无据。在认定郑钦福对涉案房产是否具有排除执行的民事权利时，郑钦福必须同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。但显然在本案中，一方面，郑钦福并没有提供有效的证据证明已经支付全部的购房款且对涉案房产形成合法稳定的占有状态；另一方面，郑钦福在完全可以要求利居公司办理过户的情况下，一直怠于行使权利，最终导致因本案查封而不能办理过户，过错在于郑钦福，不属于法律规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，郑钦福对涉案房产并不享有排除执行的民事权利。综上，郑钦福提起执行异议没有事实与法律依据，应依法驳回其异议请求。 案外人郑钦福向本院提交如下证据： 1.身份证1份，拟证明案外人郑钦福的主体资格； 2.韶关市商品房买卖合同网签系统情况网页截图及商品房买卖合同备案情况网页截图各2份，拟证明涉案2903房及1706房已办理网签登记； 3.《乐昌城市广场住宅认购书》1份、《商品房买卖合同（现售）》1份、《收款收据》1份、广东省非税收入（电子）票据1份、客户回单1份，拟证明郑钦福已认购涉案2903房； 4.《房屋装饰装修白蚁预防合同》1份、白蚁防治费发票1份、《物业专项维修资金委托监管协议》1份、《住宅专项维修资金交存通知书》1份、业务凭证1份、存折复印件1份，拟证明郑钦福已买受涉案2903房并支付了与购房相关的费用； 5.《缴费协议书》1份、《收据》1份、《收款收据》1份，拟证明郑钦福自2015年1月起已收楼入住使用涉案2903房至今，一直行使业主权利； 6.《乐昌城市广场住宅认购书》1份、《商品房买卖合同（现售）》1份、《收款收据》2份、白蚁防治费发票1份、广东省非税收入（电子）票据1份、《房屋装饰装修白蚁预防合同》1份、《物业专项维修资金委托监管协议》1，拟证明郑钦福已购买涉案1706房； 7.《住宅专项维修资金交存通知书》1份、业务凭证1份、存折复印件1份、《城市广场缴费通知单》复印件1份、《收款收据》1份、《收据》1份、《缴费协议书》1份，拟证明郑钦福自2015年1月起已收楼入住使用涉案1706房至今，一直行使业主权利； 8.《律师函》复印件1份； 9.物业管理费发票2份； 10.（2016）粤06执616号之一函及附件（复印件）1份，拟证明乐昌市房地产管理局已协助本院查封涉案2903房、1706房。 经质证，申请执行人李红军发表如下质证意见：对证据1无异议；证据2商品房备案情况没有原件，无法核实；证据3的认购书作为买卖合同的预约只能证明认购状态，不属于正式合同，且认购书的第十一条约定房款用工程款抵扣，但郑钦福没有提供任何证据；证据3两张收据的真实性由法院核实，这两份收据不是正式收据，郑钦福应当提交正式的商品房买卖收据；证据4的真实性由法院核实，与本案无关联性；证据5的真实性由法院核实，《缴费协议书》的物业服务提供方与收款收据盖章显示的公司不同，可证明《缴费协议书》签订主体与实际的收款主体不一致，一个小区内不可能存在两个物业公司；证据6与证据3、4中相应证据的质证意见一致；证据7的真实性由法院核实，郑钦福缴付该款，不能证明其长期持续占有该房屋；证据8的真实性不予确认，该证据无法证明郑钦福在涉案房产长期居住；证据9物业管理费发票的开具方、收款方与签订《缴费协议书》的主体不一致；另外，有些物业管理费单据是在2018年、2019年开具，是在查封之后，不排除郑钦福存在补缴费用的行为；证据10的真实性由法院核实。 经审查，本院对案外人郑钦福提交的证据1的真实性予以确认；证据2、3、4、证据5中的物业费及公摊电费收据、证据6、证据7中的《住宅专项维修资金交存通知书》、业务凭证、物业费及公摊电费收据、证据9有原件可供核对，且可相互印证，证据4、7中的存折复印件与上述证据亦可相互印证，故本院对其真实性均予以确认；证据5、7中的《缴费协议书》与其提交的缴纳涉案房产物业管理费的收据、发票等显示的物业管理公司不能相互印证，且郑钦福未作出合理解释，故本院对该两份《缴费协议书》不予采信；证据7中的《城市广场缴费通知单》、证据8无原件可供核对，本院不予采纳；证据10系本院作出的法律文书，与执行卷宗材料一致，故本院对其真实性予以确认。 申请执行人李红军未向本院举证。 听证中，本院向当事人出示乐昌市房地产管理局于2017年7月6日作出的《协助查询复函》、乐昌市不动产登记中心出具的房产查封情况表（加盖乐昌市不动产登记中心档案查询专用章）。经质证，案外人郑钦福认为本院出示的上述材料没有明确涉案房产被查封，无法核实本院是否首查封；申请执行人对本院出示的上述材料的“三性”予以确认，并认为本院未以（2016）粤06执616号案对涉案房产进行首查封。 被执行人韶关市恒熙置业有限公司、许志华、盘小薇、崔中旗、李智强、许诒、温桂华、潘红霞、乐昌市顺易房地产开发有限公司、利居公司、佛山市恒熙创展投资有限公司、佛山市新杰大型钢结构工程有限公司、广东盈佳智能设备实业有限公司、佛山市恒熙房地产开发有限公司、佛山市睿宇贸易有限公司、佛山市南海璟盛贸易有限公司、佛山市弈隆贸易有限公司、佛山市南海八琅贸易有限公司、佛山市贝利莱贸易有限公司未发表意见亦未向本院举证。 本院经审查查明，李红军与韶关市恒熙置业有限公司、许志华、盘小薇、崔中旗、李智强、许诒、温桂华、潘红霞、乐昌市顺易房地产开发有限公司、利居公司、佛山市恒熙创展投资有限公司、佛山市新杰大型钢结构工程有限公司、广东盈佳智能设备实业有限公司、佛山市恒熙房地产开发有限公司、佛山市睿宇贸易有限公司、佛山市南海璟盛贸易有限公司、佛山市弈隆贸易有限公司、佛山市南海八琅贸易有限公司、佛山市贝利莱贸易有限公司仲裁纠纷一案，佛山仲裁委员会于2016年7月3日作出（2015）佛仲字第590号仲裁裁决书，裁决：一、韶关市恒熙置业有限公司在本裁决书作出之日起十日内向李红军偿还借款本金人民币60000000元及利息28880000元（暂计至2015年12月17日，其后的利息以未偿还的借款本金为基数按年利率24%计算至实际清偿之日止）；二、韶关市恒熙置业有限公司在本裁决书作出之日起十日内向李红军支付律师代理费人民币850000元、诉讼保全担保费人民币60000元及财产保全费人民币5000元；三、许志华、盘小薇、崔中旗、李智强、许诒、温桂华、潘红霞、乐昌市顺易房地产开发有限公司、利居公司、佛山市恒熙创展投资有限公司、佛山市新杰大型钢结构工程有限公司、广东盈佳智能设备实业有限公司、佛山市恒熙房地产开发有限公司、佛山市睿宇贸易有限公司、佛山市南海璟盛贸易有限公司、佛山市弈隆贸易有限公司、佛山市南海八琅贸易有限公司、佛山市贝利莱贸易有限公司对上述第一项、第二项裁决所确定的债务向李红军承担连带清偿责任；四、李红军对利居公司提供抵押的“粤房地他项权证乐字第0100008641号”《广东省房地产他项权证》项下的乐昌市乐城人民中路28号乐昌城市广场地下车库在上述第一项、第二项裁决所确定的债权范围内享有优先受偿权。仲裁费其中233435元部分由上述义务人共同承担。因义务人未按时履行生效法律文书确定的义务，权利人李红军向本院申请强制执行，本院于2016年7月19日立案执行，案号为（2016）粤06执616号。 在执行过程中，本院作出（2016）粤06执616号执行裁定书及协助执行通知书，并于2017年7月6日送达乐昌市房地产管理局，要求乐昌市房地产管理局协助查封利居公司所有的包括涉案2903房、1706房在内的133套房产。乐昌市房地产交易中心于2019年8月8日向本院作出《情况说明》称：1.涉案2903房于2016年10月10日签订《商品房买卖合同（现售）》，且已备案，买受人为郑钦福（身份证号：）；该房屋于2017年7月6日被本院查封，执行通知书文号为（2016）粤06执616号；2.涉案1706房于2016年10月10日签订《商品房买卖合同（现售）》，且已备案，买受人为郑钦福（身份证号：）；该房屋于2017年7月6日被本院查封，执行通知书文号为（2016）粤06执616号。 另查明，郑钦福与利居公司于2014年10月24日签订《乐昌城市广场住宅认购书》一份，约定：郑钦福向利居公司购买涉案2903房，建筑面积约166.22平方米，套内面积132.06平方米，价款是673000元，支付方式为一次性付款，一次性付款打9.5折，折后房款总价为639350元，等等。该认购书第十一条约定“郑钦福抵扣工程款”。郑钦福与利居公司于2016年10月10日签订《商品房买卖合同（现售）》一份，约定：郑钦福向利居公司购买涉案2903房，建筑面积166.22平方米，套内面积132.6平方米，房屋价款为639350元，支付方式为一次性付款，于2014年11月4日之前支付；等等。利居公司于2014年11月4日出具的编号为0084047的《收款收据》显示：今收到郑钦福购城市广场1栋2903号房款639350元。另外，郑钦福与利居公司于2014年10月24日签订《乐昌城市广场住宅认购书》一份，约定：郑钦福向利居公司购买涉案1706房，建筑面积约167.24平方米，套内面积133.42平方米，价款是570000元，支付方式为一次性付款，一次性付款打9.5折，折后房款总价为541500元，等等。该认购书第十一条约定：1.该房屋为欧式装修样板间，室内装修、家私费￥728000元，温董给予七折优惠，优惠后为￥510000元整；该房为现楼，按现状交付使用，届时屋内如需整改、修理、更换等事项由乙方（郑钦福）自行处理，相关费用由乙方承担；该房屋加装修、家私费合计为￥1051500元整；2.郑钦福抵扣工程款。郑钦福与利居公司于2016年10月10日签订《商品房买卖合同（现售）》，约定：郑钦福向利居公司购买涉案1706房，建筑面积167.24平方米，套内面积133.42平方米，房屋价款为541500元，支付方式为一次性付款，于2014年11月4日之前支付；等等。利居公司于2014年11月4日出具的编号为0084048的《收款收据》显示：今收到郑钦福购城市广场2栋1706号房款541500元。利居公司于2014年11月4日出具的编号为0084049的《收款收据》显示：今收到郑钦福购城市广场2栋1706号房装修费510000元。上述两份《商品房买卖合同（现售）》首页均加盖乐昌市房地产管理局（商品房预售预购）合同备案专用章，日期为2016年10月11日。 另查明，郑钦福于2016年10月10日就涉案2903房、1706房分别签订《房屋装饰装修白蚁预防合同》、《物业专项维修资金委托监管协议》，分别领取了白蚁防治费发票并缴纳了住宅专项维修资金。 本院认为，本案争议焦点为案外人郑钦福对涉案2903房、1706房是否享有足以排除强制执行的实体权益。郑钦福主张其与利居公司就上述房产是以房抵债关系，本院认为本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以审查。具体分析如下： 第一，郑钦福已于本院查封前就涉案2903房、1706房签订商品房买卖合同并办理了备案登记，且以抵债方式支付了购房款。郑钦福与利居公司签订的《乐昌城市广场住宅认购书》约定了以房抵债条款，且利居公司于签订上述认购书后向郑钦福出具了购房款收据。虽然备案的《商品房买卖合同（现售）》未载明以房抵债条款，但该合同记载的房屋地址、面积、价款等能够与《乐昌城市广场住宅认购书》相印证，该合同记载的付款日期亦与郑钦福提供的利居公司出具的购房款收据日期相印证。利居公司在签订《乐昌城市广场住宅认购书》近两年后仍与郑钦福签订《商品房买卖合同（现售）》并办理备案登记，且签订《乐昌城市广场住宅认购书》《商品房买卖合同（现售）》以及办理备案的时间均在本院查封涉案2903房、1706房之前。因此，可认定郑钦福与利居公司之间存在以房抵债的关系，不存在恶意串通倒签合同以规避执行的行为。 第二，郑钦福已于本院查封前合法占有涉案2903房、1706房。虽然郑钦福提交的部分物业费发票及收据的日期在本院查封涉案2903房、1706房之后，但结合郑钦福于2016年10月10日即本院查封前就涉案2903房、1706房分别签订《房屋装饰装修白蚁预防合同》、《物业专项维修资金委托监管协议》，分别领取了白蚁防治费发票并办缴纳了住宅专项维修资金，可认定郑钦福在本院查封之前已合法占有涉案2903房、1706房。 第三，郑钦福对未办理过户登记不存在过错。涉案2903房、1706房由利居公司开发建设，郑钦福办理过户登记需要利居公司的协助及配合，而根据乐昌市房地产管理局、乐昌市房地产交易中心向本院出具的查封资料及答复文件，均未显示利居公司已就涉案2903房、1706房办理产权证，故本院认定郑钦福对未办理上述两房产的过户登记不存在过错。 综上所述，案外人郑钦福在本案中的举证能够形成较为完整的证据链，符合民事诉讼证据高度盖然性规则的要求，可证明其对涉案2903房、1706房享有足以排除强制执行的实体权益，本院应中止对涉案2903房、1706房的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对被执行人乐昌市利居房地产开发有限公司所有的乐昌市乐城人民中路28号乐昌城市广场1号楼2903房、乐昌市乐城人民中路28号乐昌城市广场2号楼1706房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一九年十一月二十九日 法官助理钟燕莲 书记员兰莹