福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初11626号 原告：厦门高达上管理咨询有限公司，住所地厦门市湖里区金山街道后坑西潘社**2084。 法定代表人：戴朝雄，该公司总经理。 被告：厦门鼎泰和金融中心开发有限公司，住，住所地厦门市湖里区高林中路**云玺**楼**/div> 法定代表人：甘小鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏松彬、刘晓清，该公司工作人员。 原告厦门高达上管理咨询有限公司（以下简称“高达上公司”）与被告厦门鼎泰和金融中心开发有限公司（以下简称“鼎泰和公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高达上公司法定代表人戴朝雄、被告鼎泰和公司的委托诉讼代理人刘晓清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高达上公司向本院提出诉讼请求：1.鼎泰和公司支付逾期办证违约金70468.59元（2348953元×3%）；2.鼎泰和公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2015年签署《厦门市商品房买卖合同》（合同号为03201546）及其附件。涉案商品房于2016年12月31日完成交付，但鼎泰和公司一直拖延办理房屋所有权初始预登记。根据前述买卖合同附件6《合同补充协议》第六条约定，鼎泰和公司应在房屋交付使用后200日内办理房屋所有权初始预登记，如鼎泰和公司延期办理的，每天应按商品房总价款万分之一支付违约金，累计不超过高达上公司已付款的3%。根据上述约定，鼎泰和公司应从2017年7月20日开始每日按商品房总价款万分之一（即2348953元×0.0001=234.9元）支付延期办证违约金。截止2018年5月15日，鼎泰和公司仍未完成办证，而违约金总额累计已超过高达上公司已付款的3%，故高达上公司依约请求法院判决鼎泰和公司支付违约金70468元（即2348953×3%）。此外，由于鼎泰和公司交付的涉案房屋存在漏水，配套的中央空调无法正常使用等情况，导致高达上公司至今都无法正常使用涉案房屋，故鼎泰和公司应依法赔偿高达上公司因此遭受的经济损失，包括但不限于高达上公司支出的物业费、管理费等费用。 鼎泰和公司辩称：一、根据双方合同约定，鼎泰和公司的办证义务仅限于向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，相应的办证期限为商品房交付使用后200日内。根据双方订立的《商品房买卖合同》附件六第六条约定：出卖人及买受人同意该商品房不适用原合同第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后200日内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。出卖人办理初始预登记后，则视同出卖人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务。二、因鼎泰和公司已于2018年3月21日办理取得区分所有土地房屋权属登记，根据双方合同约定，高达上公司主张2018年3月22日以后的逾期办证责任缺乏事实和合同依据。三、取得区分所有土地房屋权属登记超过商品房交付使用后200日，并非鼎泰和公司单方原因导致，且高达上公司已承诺承担相应风险。涉案房屋交付后，鼎泰和公司已及时向不动产登记中心申请初始登记，涉案房屋所属项目未能及时取证系因双方《补充协议》约定的工程事项被暂停办理取证。该《补充协议》第一条明确约定“该房屋装修改造方案系经双方确认，买受人同意承担由此产生的一切风险”。因此，高达上公司知悉且自愿承担因装修改造的产生的一切风险，高达上公司就此要求鼎泰和公司承担逾期办证责任已违背双方合同约定。退一步说，即便因履行双方订立的《补充协议》存在过错导致办证逾期，该等过错亦属于双方过错，不应由鼎泰和公司单方承担责任。四、即使鼎泰和公司存在逾期办证，高达上公司主张的违约金超出合同约定部分，不应支持。鼎泰和公司与原签订的买卖合同附件六第六条约定：“……因出卖人原因导致延期办证的，……累计违约金总金额不超过已付款的3%”。该约定为双方关于逾期办证责任限额的有效约定，对双方具有法律拘束力。另，从双方实际交付使用后200日计至2018年3月21日，涉案房屋的逾期办证天数仅为245天。故，高达上公司在本案主张的超过逾期办证天数的违约责任不能成立。综上，请求贵院依法驳回高达上公司诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2015年4月6日，高达上公司（买受人）与鼎泰和公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同号03201546）及其附件，合同约定由高达上公司向鼎泰和公司购买鼎泰和国际金融中心2#楼A区办公14层1401单元的商品房，总价款2348953元。《商品房买卖合同》第十四条约定“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”第二十三条约定“本合同附件与本合同具有同等法律效力。”《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条约定：“出卖人及买受人同意该商品房不适用原合同第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后200日内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。出卖人办理初始预登记后，则视同出卖人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房初始预登记报告/证明之日起，出卖人无须就买受人是否在本条规定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任。……因政府、政策变动、法律法规调整等非因出卖人原因导致延期办证的……累计违约金总金额不超过已付款的3%。” 另，高达上公司与鼎泰和公司就讼争商品房又签订一份《补充协议》，该份《补充协议》第一条约定：买受人同意由出卖人对该房屋进行装修改造，装修改造方式包括但不限于户型合并、指定部位搭建、部分建筑面积用途及门窗位置调整、户外面积延展等。装修标准见附件一，装修改造后的房屋平面图见附件二。该房屋装修改造方案系经双方确认，买受人同意承担由此产生的一切风险及责任。本《补充协议》系《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，《商品房买卖合同》若被宣布为无效、被撤销、被解除或终止的，其法律效果及于本补充协议。 前述《商品房买卖合同》及其附件、《补充协议》订立后，买受人高达上公司已向鼎泰和公司支付讼争商品房全额购房款2348953元。2016年12月31日鼎泰和公司向高达上公司交付讼争商品房，高达上公司予以接收。2017年11月4日，厦门市湖里区人民政府向厦门市国土资源与房产管理局发出《湖里区人民政府关于商请恢复鼎泰和金融中心项目有关国土业务的函》，该函件体现，因项目2号楼部分楼层在装修改造过程中，存在改变内部结构问题，不动产登记中心暂停该项目所有国土业务的申办，包括已售已备案商品房无法办理初始登记。 2018年3月21日，厦门市不动产登记中心向鼎泰和公司出具一份《区分所有土地房屋权属登记告知书》，该告知书载明：鼎泰和国际金融中心项目中部分土地房屋首次（或变更）登记已核准，即日起可办理项目相关部分的分户登记及转移登记手续。 本院认为，高达上公司与鼎泰和公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。《商品房买卖合同》第十四条及附件六第六条所记载“房屋所有权初始预登记”应指建设单位即出卖人鼎泰和公司因依法开发建设房地产项目而有权取得房屋所有权的首次登记。根据双方约定，结合不动产登记中心的告知书载明2018年3月21日起可以分户登记和转移登记的情况，本院认定鼎泰和公司截止该日已经完成初始预登记手续，逾期办证截止期限应计算至鼎泰和公司取得房屋所有权初始登记之日即2018年3月21日。对于逾期办证起算日，双方在庭审中均已确认本案逾期办证期限应自交房200日后即2017年7月20日开始计算，故讼争房屋逾期办证天数合计为245天。 关于该逾期办证后果的责任承担。根据已查明事实，上述房屋所有权首次登记逾期原因系因装修改造内容被暂停办理。该装修改造内容源于双方订立的《补充协议》及其实施，故双方对于逾期办证均存在过错，本院酌定该逾期办证后果按照出卖人承担70%，买受人承担30%比例分担。故，鼎泰和公司应向高达上公司支付的逾期办证违约金应以实际购房款2348953元为基数，按每日万分之一，逾期天数245天，70%的承担比例计算，计40284.5元(2348953×0.01%×245×70%)。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门鼎泰和金融中心开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门高达上管理咨询有限公司支付逾期办证违约金40284.5元。 二、驳回厦门高达上管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1562元，减半收取计781元，由厦门高达上管理咨询有限公司负担335元，由厦门鼎泰和金融中心开发有限公司负担446元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘晓洪 二〇一九年十一月十五日 法官助理刘路英 代书记员 薛志勇 附页： 本案所适用的法律法规、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。