黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终2615号上诉人（原审原告）：马俐娲，女，1966年6月24日出生，汉族，富拉尔基区北凤商店退休职工，住齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：马震乾（马俐娲之兄），男，1957年2月21日出生，汉族，榆树屯化工厂退休工人，住齐齐哈尔市龙沙区。被上诉人（原审被告）：陈玉文，男，1976年6月15日出生，汉族，齐齐哈尔市鑫钊源经贸有限公司业主，住齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：张文阁，男，1960年7月16日出生，汉族，一重集团公司退休工人，住齐齐哈尔市富拉尔基区。上诉人马俐娲因与被上诉人陈玉文租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2019）黑0206民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马俐娲上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2019）黑0206民初111号民事判决书；2.依法改判陈玉文从马俐娲的房子北玻东大墙外鹤光路1-7号搬出，把房门钥匙交给法院，由法院转交给马俐娲。事实和理由：2000年5月马俐娲与齐齐哈尔市富拉尔基北方玻璃厂劳动服务公司签订土地租赁合同，租赁北玻大墙外2亩地，并在土地上建房交纳建房土地2,600.00元、十年租赁费1,400.00元，北方玻璃厂及劳动服务公司在2010年前就解体了，被北疆集团收购。2010年5月以后马俐娲没有收到任何续交土地租赁费的通知。（其邻居几十家到期也没收到）依据合同法第二百三十六条（续租）之规定，租赁期届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限不定的规定，2012年7月刘友富（重机厂职工）到马俐娲家收土地费，与马俐娲协商每亩100.00（原价70.00元）第二天来取钱变成每亩150.00元，马俐娲没交钱。几天后马俐娲去上海打工，再也没有收到任何通知。2013年4月听邻居说马俐娲家院子被别人租了，马俐娲就到幸福物业公司找当时负责人王志斌，要求续交租金，王志斌声称只要他在任一天就不租给马俐娲。马俐娲主张是因为在上海工作没有接到通知未交租金，马俐娲应该享有优先租用权。而王志斌威胁马俐娲要把马俐娲家房子和院子用推土机推平。无奈，马俐娲到富拉尔基区人民法院起诉，房子和院子的实际占有使用人陈玉文。陈玉文向法院出示了幸福物业公司与徐江（富区公安局公务员）的土地租赁合同，办案人让马俐娲撤诉，去起诉幸福物业公司。由于信息不对称，只能以优先承租权案由起诉。开庭后发现新的证据。(1)北方玻璃厂的土地使用证不包括马俐娲等住户使用的土地。(2)《护厂管理协议》没有授权物业公司出租土地收取土地租赁费。（并当庭提出幸福物业公司出租土地是违法诈骗行为）。但是一、二、再审法院不予采纳《护厂协议》从期限是1年。（2012年1月1日一2012年12月31日）。至今陈玉文无偿占有使用马俐娲的房子、院子7年多。上诉理由如下：一、一审法院把不合法行为确认合法。1.富区法院依据北疆集团北方玻璃有限公司与幸福物业公司的《护厂管理协议》以下简称《护厂协议》确认为权力。然后把权力客观放大、泛化，把马俐娲用十几万建成的房子和院子变成北疆集团北方玻璃有限公司财产，可以随意出租，确认增加幸福物业公司的出租土地的诈骗行为合法。幸福物业公司没有出租马俐娲家院子和房子的权力；2.一审法院对《护厂协议》的内容无中生有，确认增加幸福物业公司的出租土地的诈骗行为为合法。《护厂管理协议》内容是护厂没有赋予出租土地的条款和权力，更没有出租马俐娲家院和房子的权力。一审法院无中生有认定幸福物业公司出租行为合法，确认物业公司和陈玉文无偿使用马俐娲的财产合法；3.一审法院对《护厂管理协议》的要件时间期限1年无限扩大到7年，给予支持，确认合法。二、富区法院的判决有所偏袒。1.陈玉文无偿占有使用马俐娲的房子和院子，是受益者（房租由19,000.00元变成300.00元），陈玉文当庭称未使用房子，第一次开庭表示可以交钥匙。马俐娲向法院补交递交了陈玉文使用房子所发生的电费票据，证明陈玉文使用院子和房子，一审判决书对此事未提及。第一次开庭陈玉文说交钥匙但第二次开庭却驳回马俐娲的诉讼请求；2.一审判决明知幸福物业公司与陈玉文土地租用到期，仍支持陈玉文继续无偿使用房子和院子，驳回马俐娲的诉讼请求，把马俐娲的财产权驳夺。三、一审法院的(2019)黑0206民初111号判决不公平不公正。1.马俐娲花几十万建的家园被巧取豪夺霸占使用，使马俐娲无栖身之地；2.一审判决称马俐娲租赁的土地租赁合同有期限，过期失效。但幸福物业公司的护厂管理协议期限为一年，也过期了，却认定不失效，可以延长为7年，这不公平不公正。四、一审判决认定马俐娲的主张陈玉文从北玻东大墙外鹤光路1-7号搬出的请求缺乏实际法律依据错误。一审判决确认了马俐娲建房，然后又偷换房屋主人称房屋是玻璃厂的，物业公司出租房屋合法。因此该判决缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院作出公正裁判，支持马俐娲的上诉请求。陈玉文辩称，一审判决认定清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。马俐娲上诉请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。一、马俐娲无权出租租赁物。齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院作出的（2014）富民初字第273号民事判决书、齐齐哈尔市中级人民法院作出的（2015）齐民一终字第429号民事判决书、黑龙江省高级人民法院作出的（2016）黑民申907号民事裁定书均判决马俐娲自2010年5月1日起，对北玻东大墙外鹤光路1-7号没有出租权。二、陈玉文与幸福物业公司签订租赁合同合法有效。幸福物业公司与北玻公司签订了《委托护厂管理协议》，幸福物业公司取得了出租租赁物的权利。因此陈玉文与幸福物业公司签订租赁合同有依据，合法有效。幸福物业公司事先征求马俐娲意见，但马俐娲没有同意，因此马俐娲丧失了优先承租权。陈玉文与幸福物业公司签订的租赁协议没有侵害马俐娲合法权益，取得租赁物的使用权有法律和合同依据。另外，马俐娲以租赁期间是其投资修建房屋和院墙以及其他投入等为由，要求陈玉文支付租金没有依据，租赁期满其投资形成的资产如何处理是马俐娲与北玻公司之间的法律关系，与陈玉文无关，陈玉文使用租赁物有合同依据，并未侵害马俐娲的合法权益。综上，请求二审法院依法驳回马俐娲的上诉请求。马俐娲向一审法院起诉请求：陈玉文立即从马俐娲的家北玻东大墙外鹤光路1--7号搬出。一审法院认定事实：2000年5月1日，马俐娲与黑玻劳服公司签订土地租赁合同，合同约定：（一）黑玻劳服公司将围墙外东侧南2亩土地租给马俐娲10年。租金每年70.00元/亩，即1,400.00元，一次性交齐。租期2000年5月1日-2010年5月1日；（二）马俐娲在所租的2亩地上可建100平米暂设房，每平米26.00元，马俐娲向黑玻劳服公司一次性交建房占地费2,600.00元；（三）接电由马俐娲备表备线，在公司院内挂杆，通电前预交电费，0.80元/度；（四）双方签合同后，不准转租毁约；（五）遇有特殊情况（如政府征地）双方研究善后事宜。合同自签字之日起生效。马俐娲全部交纳了合同约定的十年土地租金及建房占地费。2010年4月20日，马俐娲丈夫刘勤富与金梦灵签订房屋租赁合同，约定：（一）刘勤富把房屋及院内暂租给金梦灵。除果园、菜窖、凉亭和1间小库房外，其他一切设施均由金梦灵自行安排，刘勤富有一些物品存放在库房内，金梦灵不得动用；（二）租房时间为2010年5月1日至2013年5月1日止。租金一年一付，2010年租金是1.9万元，其余随行就市，不得拖欠；（三）水、电和维修由金梦灵自行承担；……。金梦灵与陈玉文系合伙关系，后金梦灵退出合伙，陈玉文继续租用该房屋及院内，并向刘勤富支付了至2013年的全部租金。2012年1月1日，黑龙江北疆集团北方玻璃有限公司与幸福物业公司签订委托护厂管理协议，委托幸福物业公司对厂内外所用房屋、设施、相关设备实施全面看护、管理并可对房屋、设施实施租赁创收。2012年4月30日，幸福物业公司聘用刘友富负责劳服公司院内房屋的管理、防火、收缴租赁费用。2012年8月7日，幸福物业公司与徐江签订土地租赁合同，合同约定：租赁土地位置：原劳动服务公司墙外（由原马俐娲租赁的转包给徐江，因马俐娲不交承包费）。自2013年至2018年幸福物业有限公司就原黑玻劳动服务公司墙外土地与陈玉文签订了土地租赁合同。马俐娲曾于2014年8月26日诉至一审法院，要求判令：（一）齐齐哈尔市富拉尔基幸福物业公司将马俐娲的院子和房转租给徐江的行为剥夺了马俐娲的优先承租权，是违法行为；（二）齐齐哈尔市富拉尔基幸福物业公司将马俐娲的院子和房转租给徐江的土地租赁合同违反合同法无效。一审法院经审理认为，马俐娲与黑玻劳服公司签订的土地租赁合同中第（四）条明确约定：双方签合同后，不准转租毁约。马俐娲未经出租人同意另行转租违约在先。幸福物业公司在决定增加租金后，2次通知了马俐娲，马俐娲均予以拒绝。马俐娲与黑玻劳服公司土地租赁租期为2000年5月1日至2010年5月1日，双方租期已届满，即使未约定不准转租马俐娲亦无出租权。幸福物业公司将土地另行租给第三人徐江并无不当。据此做出（2014）富民初字第273号判决驳回马俐娲的诉讼请求。马俐娲不服判决，上诉至齐齐哈尔市中级人民法院。齐齐哈尔市中级人民法院经审理于2015年8月18日做出〔2015〕齐民一终字第429号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。马俐娲不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院经审查认为，马俐娲的租赁合同到期后，双方未再续签租赁合同。根据北玻公司与幸福物业公司签订的《委托护厂管理协议》，幸福物业公司有权对房屋设施进行看护管理，以及对房屋设施进行出租创收。幸福物业公司依据协议代表北玻公司与马俐娲进行协商，在马俐娲没有同意的情况下与他人签订租赁协议，该租赁协议不存在无效事由，故原审判决未支持马俐娲具有优先承租权的主张正确。黑龙江省高级人民法院于2016年7月18日依法做出（2016）黑民申907号民事裁定书，裁定驳回马俐娲的再审申请。一审法院经马俐娲申请，于2019年5月31日对幸福物业公司经理王福君进行调查，其表示因北疆集团北方玻璃有限公司已对其所使用的土地进行拍卖，故已于2019年4月与陈玉文解除了土地租赁合同。一审法院认为，幸福物业公司根据与北玻公司签订的《委托护厂管理协议》，取得对房屋设施进行看护管理以及出租创收的权利。陈玉文与幸福物业公司签订土地租赁合同，依法取得对原劳动服务公司墙外土地的使用权。而马俐娲与黑玻劳服公司对公司围墙外土地租赁的租期已经届满，与陈玉文之间就该土地亦无租赁合同关系，并且陈玉文与幸福物业公司土地租赁合同现已解除。故马俐娲所主张要求陈玉文从北玻东大墙外鹤光路1-7号搬出的请求缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告马俐娲的诉讼请求。案件受理费100.00元，由马俐娲负担。二审中，马俐娲、陈玉文均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2019年11月13日，陈玉文委托诉讼代理人张文阁与马俐娲委托诉讼代理人马震乾签订了交接单，交接单写明“2019年11月13日张文阁作为陈玉文的代理人将马俐娲家的大门房门钥匙交给了马俐娲的代理人马震乾”，马震乾明确告知法庭陈玉文已履行完毕马俐娲一审的诉讼请求，即要求陈玉文立即从马俐娲的家北玻东大墙外鹤光路1--7号搬出。本院认为，马俐娲诉齐齐哈尔市富拉尔基幸福物业有限责任公司（以下简称幸福物业公司）租赁合同纠纷一案，齐齐哈尔市中级人民法院已作出（2015）齐民一终字第429号民事判决书，该判决书已经发生法律效力,并已认定“马俐娲在租赁合同到期后，经幸福物业公司催缴，以对该公司人员身份有异议而没有交纳租金，但马俐娲没有提交相应证据，应视为其未按约定交纳续租租金，丧失了优先承租权，幸福物业公司在马俐娲放弃承租权的情况下，将土地出租的行为并无不当”。马俐娲对该判决不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院于2016年7月18日依法做出（2016）黑民申907号民事裁定书，裁定驳回马俐娲的再审申请。故根据上述生效判决及裁定认定，马俐娲丧失了优先承租权，幸福物业公司有权将土地出租。在此情况下其无权要求陈玉文从北玻东大墙外鹤光路1-7号搬出。而且，在二审审理期间，马俐娲确认陈玉文已从北玻东大墙外鹤光路1-7号搬出，陈玉文已履行完毕马俐娲一审的诉讼请求。故马俐娲的上诉请求无事实与法律依据，一审判决驳回马俐娲的诉讼请求并无不当，本院对此予以确认。综上所述，马俐娲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由马俐娲负担。本判决为终审判决。审判长  梁铁滨审判员  刘 雪审判员  袁 戈二〇一九年十一月二十五日书记员  王 欣