江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4461号上诉人（原审原告）:程铭，男，1956年9月23日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：王胜军，响水县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：薛文祥，男，1978年3月20日出生，汉族，居民，住江苏省响水县开发区（双园东路北）22号对门（舒而美服饰院内）。委托诉讼代理人：向永，江苏法理情律师事务所律师。上诉人程铭因与被上诉人薛文祥房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2019）苏0921民初2200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程铭上诉请求：1.撤销一审判决，改判薛文祥给付程铭房屋租金120000元或发回重审；2.一、二审诉讼费用由薛文祥负担。事实与理由：1.一审法院根据双方当事人之间2019年1月1日通话录音中薛文祥所说“不准备租了”的内容来认定薛文祥明确表示不再租赁案涉房屋并无事实依据，因为在双方通话之前薛文祥就已经不按期交纳租金、水电费而构成违约，为此，程铭与其通话的目的是催要租金而非解除合同，并且薛文祥在电话中也并没有明确表示不再租赁。2.案涉出租房屋并没有被程铭挂牌重新对外出租，程铭对外出租的只是二、三层房屋，与案涉出租房屋无关。3.案涉出租房屋的钥匙系于2019年2月4日薛文祥派人想要搬走房屋内的物品，程铭因其欠交租金和水电费而阻止其搬走物品并且报警的情况下才收回的，并非是薛文祥交给程铭的。4.薛文祥2019年5月29日还发信息给程铭，要求开门将东西拿走，并答应把钱送给程铭。薛文祥辩称，双方之间的通话录音已经在一审当庭播放，其内容显示薛文祥已经因客观因素向程铭表达了解除合同的请求，程铭经商谈后也同意了薛文祥的请求而解除了双方的租赁合同，其并表示重新挂牌对外出租，据此双方达成的解除合同的合意是清楚明确的，一审认定案涉租赁合同解除并无不当，至于程铭在录音中要求薛文祥对楼梯墙隔板进行修复和结算水电费的问题，并不妨碍双方对合同解除的协商一致。2.薛文祥在一审中已经举证证明程铭于2019年1月17日将案涉房屋挂牌出租的事实，至于程铭是否于2019年4月对其二、三层房屋对外出租的问题，与本案并无关联。3.程铭所谓案涉出租房屋的钥匙系其于2019年2月4日通过报警才取得的陈述不符合事实，事实是双方租赁合同协商解除后的2019年1月16日薛文祥派人去案涉房屋内取存放的剩余钢管和保温板时，程铭因水电费问题出面阻拦并扣留物品不让拿的情况下，程铭将房屋钥匙拿走的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。程铭向一审法院起诉请求：1.判令薛文祥支付房屋租金120000元及承担自起诉之日起至支付之日止年息6%利息；2.本案诉讼费用由薛文祥承担。一审法院认定事实：2018年1月18日，程铭（甲方）与薛文祥（乙方）签订房屋租赁协议书，约定甲方将其位于县东侧的门面房三间出租给乙方，租期出自2018年1月18日至2021年1月18日；房屋租金分期缴付，每年一次，提前1个月缴纳下年租金，每年12万元等。当日，薛文祥交付第一年租金12万元。2019年1月1日，双方就房屋是否续租通话，薛文祥明确表示“不准备租了”，程铭表示其将挂牌子出租了。后程铭在上述房屋前挂牌出租。程铭曾因薛文祥于2019年春节前及3、4月份分别擅自搬回钢管、拆卸冷库外机而报警。一审法院认为，薛文祥于2019年1月1日与程铭通话时明确表示“不准备租了”，程铭表示其将挂牌出租，其后即在案涉房屋前挂牌出租，应认定双方已就租赁合同的解除达成合意。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故程铭主张薛文祥支付下一年租金及承担利息的诉请，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定，一审法院判决：驳回程铭的诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由程铭负担。二审中，程铭提交以下证据：证据一、响水县公安局城东派出所出具的情况说明二份，证明：薛文祥委托他人偷运出租屋内的物品，并且薛文祥将其安装的冷库外机移走，为此程铭报警。证据二、短信记录截图一份，证明：薛文祥于2019年5月29日仍准备支付房租。证据三、薛文祥冷冻食品批发商行照片两张，证明：薛文祥仍然借住程铭的房屋，而且该照片上载明了薛文祥的电话号码。证据四、吉房出租照片两张，证明：程铭对外出租的是二、三楼房屋，并非薛文祥所租赁的案涉一层房屋。证据五、冷库保温墙照片三张，证明：薛文祥目前还有价值4万余元的保温墙板仍放在案涉租赁房屋内。同时，程铭二审中提供证人殷某出庭作证，该证人陈述：其租赁程铭的房屋经营公司，其于2019年2、3月找房子，正好程铭那有招租广告（二、三楼出租），故其与程铭联系并签订租赁合同，当时其问程铭一楼是否出租，程铭告知其一楼已经租赁给他人，当时其也表示不要一楼，仅想要二三楼。薛文祥未提交新证据。经本院组织当事人证据交换与质证，薛文祥对程铭提交的证据发表质证意见为：对证据一的三性无异议，但对程铭的证明目的有异议，最重要的是其中第一份情况说明明确表达了报警人所述的是家门被撬，报警请人来处理，这份情况说明与程铭在一审中所陈述的事实是相符的，能够证明程铭并不是在2019年2月4日当着警察的面才收回房屋钥匙的。对证据二的真实性无异议，但该证据能够证明程铭将房屋钥匙收回后，并未能将薛文祥剩余的物品交还给薛文祥，而短信中所述的送钱是水电费用的组成，并不是程铭所述的薛文祥要求继续交房租。关于证据三的形成时间，程铭未能说明，并且该招牌因程铭拒绝薛文祥拆除而一直存留到现在，故并不能证明薛文祥还在承租经营中。对证据四招租图片的三性及其证明目的不予认可，因为照片显示招租牌子已经被拆卸下来。对证据五的真实性无异议，正是由于2019年1月16日薛文祥在搬走屋内物品时，与程铭发生纠纷，后程铭不让薛文祥拆卸照片中的保温板，故保温板至今未能拆除的过错不在薛文祥而在程铭。同时，薛文祥对程铭提供的证人证词的证明目的不予认可。经本院审核，对程铭二审中提交的证据一至五的真实性予以认定，但对其关联性及其证明目的不予认定。对程铭在二审中提供的证人殷某所作的证言，因缺乏相关证据印证，不能证明在2019年2、3月份之后薛文祥仍在承租案涉房屋，故对其证明目的不予认定。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。二审另查明，一审庭审中，程铭陈述：“春节前（2019年2月4日），我们去贴对联的时候，发现我的锁芯被换了，薛文祥将里面东西都搬走了，我就报警了”。二审又查明，2019年5月29日，薛文祥给程铭发信息，内容为：“程大队你好，你把账算一下，我把钱给你，但是你要把门开一下，我把里面还有的东西搬走”。本院认为，程铭与薛文祥于2018年1月18日签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。2019年1月1日，双方就合同是否继续履行问题进行了电话联系，根据双方通话内容结合相关证据，能够认定双方就租赁合同的解除达成了合意且程铭也已收回其房屋另行对外招租。因此，程铭提起本案诉讼要求薛文祥按合同约定支付租金及其利息并无合同及法律依据，依法不应支持。关于程铭的上诉理由，1.由于薛文祥于签订案涉租赁合同时已将第一承租年度（2018年1月18日至2019年1月17日）的租金全部履行完毕，对此程铭也出具了相应的收条，故程铭主张薛文祥2019年1月1日前差欠租金构成违约，其主张并无事实依据。就薛文祥承租期间是否差欠水电费或给案涉房屋造成毁坏的问题，程铭可以依法另行与薛文祥结算和主张权利，但并不影响本案对案涉租赁合同已经协商解除的认定。2.虽然程铭认为案涉出租房屋并没有被其挂牌重新对外出租，并认为其对外出租的只是二、三层房屋而与案涉出租房屋无关，但据现有证据及查明的事实，能够认定程铭已经于2019年1月17日以张贴告示的形式将案涉房屋对外招租，且从一审庭审中程铭所作相关陈述的内容，也可以印证案涉房屋已经于2019年1月17日被程铭收回，程铭主张其对外招租的只是其二、三层房屋并非案涉一层房屋的证据不足。3.程铭以薛文祥2019年5月29日所发信息内容，主张薛文祥此时仍同意继续承租房屋并交纳租金，该主张依据不足。综上，程铭的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人程铭负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇一九年十一月十九日书记员  周 洋