江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7606号上诉人（原审原告）：尹久红。被上诉人（原审被告）：胡秀芝。委托诉讼代理人：高鹏。上诉人尹久红因与被上诉人胡秀芝房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初18516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹久红上诉请求：撤销一审判决，改判胡秀芝退回尹久红租金9100元并承担一、二审诉讼费用。事实和理由：尹久红向胡秀芝承租房屋，胡秀芝以家有急事为由要求尹久红将三年房租加利息付给了胡秀芝。后胡秀芝在尹久红不知情的情况下在2016年10月1日将房屋卖给张谨慧，张谨慧又于2017年2月1日前将房屋转卖给陈加峰。后陈加峰要求重新签订合同，尹久红即于2017年2月12日与其签订合同并支付房租。尹久红从2015年9月1日至2016年9月30日租胡秀芝的房屋，此期间租金共13000元。此后尹久红与新房主建立租赁关系并交付租金。胡秀芝共退回房租12500元。尹久红共支付三年租金34600元加利息38800元，含利息在内胡秀芝还应退还13300元，不计利息应退回9100元。胡秀芝称尹久红中途退房，但尹久红租一套房屋不可能交两份租金。尹久红没有违约。胡秀芝辩称：胡秀芝出卖房屋时租赁关系是存在的，胡秀芝也告知买受人租赁的情况并因此将房价降低了2万元。尹久红向一审法院起诉请求：判令胡秀芝退回尹久红租金和押金9100元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月31日，尹久红（承租方）与胡秀芝（承租方）签订《昆山市房屋租赁合同》，约定胡秀芝将昆山市绿地世纪家园134号楼2902号房屋出租给尹久红，租赁期限自2015年9月1日至2018年8月30日，每月租金1000元，付六押一，押金1000元，合同约定擅自中途退房、逃租的、改变房屋结构的视为根本违约，承租方有权单方终止合同收回房屋，违约方需支付一个月租金作为违约金。租赁期间，尹久红共支付租金、押金38600元，胡秀芝退还租金12500元，尹久红于2017年10月搬离房屋。上述事实有房屋租赁合同、转账记录、收据等及尹久红、胡秀芝庭审陈述予以证实。一审法院认为：根据尹久红所提供房屋租赁合同等及庭审陈述可以认定尹久红、胡秀芝之间存在真实合法的租赁关系，租赁期间尹久红搬离房屋根据合同约定属于违约，应当根据合同约定承担相应的违约责任1000元。尹久红共支付租金、押金38600元，尹久红租赁期间租金共计26000元，胡秀芝已退还12500元，据此胡秀芝无需退还尹久红租金，对尹久红诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：驳回尹久红对胡秀芝的诉讼请求。案件受理费50元，尹久红已预交一审法院予以退还，由胡秀芝负担的50元缴纳至一审法院。二审另查明：1.《房屋租赁合同》约定，承租方发生以下严重违约行为的，视为根本违约，出租方有权单方终止合同并收回房屋：C、擅自中退房、逃租的，D、擅自改变房屋用途的，E、未经出租方、中介方同意将房屋转租或变相转租的，F、破坏房屋内部结构及设施设备，并在出租方规定的合理期限内不予维修及更换的。如承租方发生上述情况之一的，承租方所支付的租金将不予退回，同时出租方将扣房屋押金作为违约金。2.尹久红在一审中主张其向胡秀芝共支付三年租金和押金34600元。胡秀芝在二审中对此予以确认。3.胡秀芝于2016年7月20日与张瑾慧签订房地产买卖合同，将涉案昆山市绿地世纪家园134号楼2902室房屋出卖给张瑾慧。上述事实由房屋租赁合同、当事人陈述、房地产买卖合同为证。二审经审理查明的其他事实与一审相一致。二审中，尹久红提交如下证据：1.其与胡秀芝的微信聊天记录，证明胡秀芝承认要将大部分房租退给尹久红，但未予退还。2.谭浩岗与陈家峰签订的房屋租赁合同以及转账凭证，证明尹久红的合租人谭浩岗于2017年2月12日与房屋后来的所有权人陈家峰签订合同，约定租期为2017年2月1日至2018年9月31日，截止2018年1月31日共向陈加峰支付租金19000元。尹久红还陈述其并非于2017年10月搬离房屋，一审其对于搬离的时间陈述有误。胡秀芝质证认为，对证据1的真实性无异议，但有可能尹久红删除了部分内容，其只是觉得尹久红做二房东不容易，出于人道主义退还部分租金；对证据2不清楚，尹久红已向胡秀芝支付租金，可正常使用房屋，不需要再向其他人支付租金。本院认为，尹久红主张其向胡秀芝承租房屋后，胡秀芝将房屋出卖给案外人张瑾慧，胡秀芝应将尹久红预交的未退还的剩余租金退还给尹久红。胡秀芝主张其将房屋出售给张瑾慧时已约定张瑾慧不再向尹久红收取租金，尹久红不应向案外人支付租金，尹久红也不应退还租金。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁物买受人对原承租人的义务应是在房屋所有权转移后，按原房屋租赁合同约定的租金标准等条件接受租赁物上的租赁权负担，但买受人应同时享有取得租赁收益的权利。对于本案中尹久红已向胡秀芝预付的租金，胡秀芝主张其在出卖房屋时已与买受人张瑾慧约定张瑾慧不再收取租赁合同到期前的租金，对此没有提交证据证明；胡秀芝也曾应中介通知向张瑾慧退还过4000元，胡秀芝称该款项中的3000元是补给张瑾慧以让尹久红住至合同期满，对此也没有依据，反而印证了张瑾慧有收取租金的要求。因此在在房屋出卖给张瑾慧后，胡秀芝即不再享有取得房屋租金的权利。尹久红要求胡秀芝退还剩余租金应予支持。对于退还租金的起算时间，尹久红主张其自2016年10月1日起向张瑾慧支付租金，胡秀芝应退还2016年10月1日之后的租金。但是对于张瑾慧何时取得房屋产权证及占有使用房屋，尹久红未能举证证明。鉴于涉案租赁合同租期自2015年9月1日开始，胡秀芝在二审中自述其将房屋出租给尹久红14个月才卖房，本院认定胡秀芝应向尹久红退还自2016年11月1日起的租金。尹久红共支付租金、押金34600元，自2016年10月31日尹久红应付租金14000元，胡秀芝应退还租金、押金20600元。胡秀芝已退还租金、押金合计12500元，还应退还租金8100元。对于胡秀芝主张尹久红在租赁期间有违约行为，其有权不予退还租金的抗辩，本院认为，胡秀芝主张不予退还租金所依据的合同条款约定承租方发生严重违约行为，视为根本违约，出租方有权单方终止合同并收回房屋，同时该条还约定发生相应情况，承租方所支付的租金将不予退回，出租方扣房屋押金作为违约金。按照合同文义、结合合同上下文对条款作整体解释，上述条款应理解为如因承租方根本违约导致出租方终止合同，承租方所支付的租金将不予退回。本案中胡秀芝并未以尹久红存在违约行为而要求解除合同，胡秀芝还确认其已将押金退还给尹久红，其认为其有权不予退还租金的理由不能成立。综上，尹久红要求胡秀芝退还租金的上诉理由部分成立。一审认定胡秀芝应退还尹久红所述的搬离时间之后的租金不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初18516号民事判决；二、胡秀芝从本判决生效之日起十日内向尹久红退还房租8100元；三、驳回尹久红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由尹久红负担5元，胡秀芝负担45元。二审案件受理费50元，由尹久红负担5元，胡秀芝负担45元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年十一月十一日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。