浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初6494号 原告：蒋莉莉，女，1987年12月22日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：朱汉军，浙江大丰律师事务所律师。 被告：嵊州市和悦商业经营管理有限公司，住所地浙江省嵊州市经济开发区双塔路**和悦时代广场商业**楼。 法定代表人：喻敏玉，执行董事。 委托诉讼代理人：张涵琛，浙江计然律师事务所律师。 原告蒋莉莉与被告嵊州市和悦商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋莉莉及其诉讼代理人朱汉军、被告嵊州市和悦商业经营管理有限公司的诉讼代理人张涵琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋莉莉向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告双方签订的商铺租赁合同和商业管理服务协议，判决被告返还履约保证金、质量保证金和装修保证金43268.74元，判决被告赔偿原告商铺损失（装修人工及店内设施损失65000元、员工停工损失5520元合计70520元）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月5日签订了租赁位于嵊州市经济开发区双塔路188号的嵊州市和悦时代广场第3层编号为3-333的商铺的租赁合同和商业管理服务协议。合同签订后，原告依约向被告交纳了履约保证金、质量保证金和装修保证金，对店铺进行装修并于2019年6月14日正式营业。之后，原告与被告公司部门经理协商，被告同意原告前三个月的租金不按照租赁合同约定履行改为每月支付。2019年8月15日，原告向被告支付了第1个月（2019年8月15日至9月14日）的租金。2019年8月30日被告即来电催讨要下个月的租金，原告认为原告刚交了租金才半个月就需要交纳下个月的资金，这不合理的。原告要求再延期几日支付。被告在2019年9月3日即将原告店铺的水、电掐断，并在原告店铺门口设置警戒带、将店铺外侧的服装下架强制原告停止营业。原告认为：原、被告之间合同、协议都是为了规范双方的经营、保证双方的权益；在履行合同过程中双方就具体条款可以进行协商确定合理方案有利于维护双方利益，但是被告在原告租期期间为了催讨租金对原告经营的店铺采取断水、断电、设置警戒带的行为已经严重侵害了原告的权益。为了维护原告的合法权益，现原告依法向法院提起诉讼，希依法裁判。 被告嵊州市和悦商业经营管理有限公司辩称，请求驳回原告的诉请，要求原告继续履行合同，并支付拖欠的费用。根据双方签订的合同第九条第一款的约定，原告有按时交付租金等费用的义务，如逾期交纳三日的可暂停水电。所以被告根据租赁合同的约定有权对原告逾期未付租金的行为进行暂停原告所租店面房的水电。对租金方式和时间的约定，每三个月为一个支付期，原告应当在每一个支付期结束前15日足额支付下一个支付期的固定租金。双方于2019年8月7日约定改变支付期，从原告自己提供的微信聊天可以看出。根据合同的约定，应当履行自己义务的一方，不履行义务的应当承担责任。从原告的微信聊天中可以看出原告没有意识到自己的违约行为，没有正视自己的行为反而要求被告赔偿损失是没有法律和事实依据的。 原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明： 证据1.商铺租赁合同一份、商业管理服务协议一份，证明原、被告双方就和悦时代广场第【3】层编号为【3-333】的商铺签订租赁合同的事实，合同第九条第一款约定如乙方逾期3日仍未向甲方付清应付租金或商业管理费，甲方或管理公司有权直接暂停对该商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务，但没有约定甲方有权强制要求原告停止营业的内容，而且该项约定是一个不公平的条款，或者是霸王条款。在此期间即使所谓的逾期交付租金或商业管理费，但还是属于原告的租赁期间，断水、断电、设置警戒带等行为强制停止原告营业，侵害了原告的营业时间。关于租金的问题在合同第四条第三款有履约保证金的约定，该条款约定：租赁期间，甲方有权直接从履约保证金中扣除本合同约定的乙方应付租金、相关费用、违约金及赔偿金等款项，所以被告采取断水、断电、设置警戒带强制停止原告营业的行为，已构成根本性违约。 证据2.收款收据三份、增值税发票二份，证明原告已按协议交纳了租金和管理费、物业服务费等。 证据3.与微信名为和悦蓝总lemontree、清清、和悦运营经理王科的微信聊天记录各一份，证明以下事实：原告与蓝总的微信聊天记录证明了对第一个租金支付期的交纳方式进行了变更；与被告公司员工清清的聊天记录证明了被告采取断电的方式强制停止原告经营的事实；与王科的聊天记录证明原告并不是不想缴纳租金而是希望延迟一点时间交纳，并愿意继续履行合同。 证据4.照片二份，证明原告店铺被断水断电、拉起警戒带后被强制停止营业的事实。 证据5.函一份，证明原告店铺被被告断水、断电强制停止营业后，原告发函被告，被告对原告的一个答复。 被告对原告提供的证据质证如下：对证据1的真实性、合法性予以认可，对原告的证明目的不予认可，合同中第四条第一项第三款约定租金支付方式和时间是按先付后用的原则，每三个月为一个支付期，每个支付期结束前15日支付，第一期是2019年8月15日15-2019年9月14日，原告在2019年9月15日到期前15日即2019年8月31日应支付下一期的租金。合同第九条对违约责任有明确约定，乙方逾期三日未支付租金的，甲方可暂停水电的供应和其他服务。被告对商铺租赁外还有管理服务，被告是对原告提供了管理服务的。对证据2的三性予以认可，原告缴纳的是第一期即2019年8月15日-2019年9月14日的租金。对证据3，原告与蓝总的聊天记录，蓝总对原告的承诺很明确表示一个月一交的租金支付方式只实行两个月，他只是同意了前半部分，后面仍然是一季度一交的，提前15天支付的约定并没有更改过。与清清的聊天记录，可以说明原告对断电情况是知道的，但她主观意识上没有想去弥补，对后期造成的损失应由其自己承担。与王科的聊天，明确回复原告租金到2019年9月15号之前打进，被告公司是不同意的情况。对证据4，是原告停止营业后才拉的警戒带，与原告的陈述不一致。对证据5，原告只缴纳了第一期的租金，第二期应当在2019年8月31日日前支付的，断电处理是根据合同第九条的约定实施的，该函说明了原告对其违约事实的认可。 本院对原告提供的证据认证如下：证据1，原告意在证明即使原告有所谓的逾期交纳租金的情况，依据合同约定被告也可选择直接从原告已交的履约保证金中扣除原告逾期交纳的租金，大可不必选择实施对原告租用商铺断水、断电、设置警戒带强制停止原告营业的行为，而被告实施对原告所租商铺断水、断电、设置警戒带强制停止原告营业的行为已经阻碍原告实现租赁商铺的合同目的，被告的行为构成根本性违约。经查，双方签订的商铺租赁合同第九条第一款确有如乙方（原告）逾期3日仍未向甲方（被告）付清应付租金或商业管理费，甲方或管理公司有权直接暂停对该商铺的水电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用）的约定，而原告虽与被告公司的工作人员蓝总微信聊天中有过对合同约定第一个租金支付期支付方式由原约定每3个月为一个支付期变更为1个月一交的方式，但对原告在每一个支付期结束前15日足额支付下一个支付期的固定租金这一履行期并未作出变更，根据双方的合同约定，即便对第一个租金支付期改为1个月一交的支付方式，原告在2019年8月15日交纳了第1个月的租金后，对第2个月租金仍应按照合同约定在第一个支付期结束前15日即2019年8月31日前付清。然原告对第2个月的租金未在2019年8月31日前付清，被告在原告未补交第2个月租金前对原告商铺采取暂停断水、断电等供应或暂停提供其他服务的措施，符合合同约定，据此，本院对原告主张被告实施对原告所租商铺断水、断电、设置警戒带强制停止原告营业的行为已经阻碍原告实现租赁商铺的合同目的，被告的行为构成根本性违约的证明目的，本院不予认可。证据2，双方对其真实性、合法性均无异议，对原告主张的待证事实具有证明力，本院予以认定。证据3，其中原告与和悦蓝总lemontree的微信聊天中确有对第一个租金支付期由原约定的每3个月为一个支付期，改为1个月一交的方式，方式维持两个月的变更内容，且被告对该份微信聊天中和悦蓝总lemontree微信号的人员为被告公司员工的事实没有异议，故本院对该份微信聊天记录的内容予以认定；对原告与其员工清清的微信聊天记录中关于原告商铺有被断电的情况，与客观事实一致，本院予以认可，至于原告主张被告采取断电方式强制原告停业，致原告不能实现合同目的的待证事实，本院不予认可。与和悦运营经理王科的微信聊天记录内容能否达到原告的证明目的，本院不作评价。证据4，与原告提供证据1所意含的证明目的一致，与证据1的认证意见同理，本院认为证据4不能达到原告的证明目的，本院不予认定。 经审理本院认定事实如下：2019年4月25日，被告（甲方）与原告（乙方）就乙方承租出租方甲方位于嵊州市经济开发区双塔路1888号嵊州和悦时代广场第3层编号为【3-333】的商铺签署了《嵊州和悦时代广场商铺租赁合同》与《嵊州和悦时代广场商业管理服务协议》各一份。《嵊州和悦时代广场商铺租赁合同》约定：租赁期限为【1】个租赁年度，自【2019】年【5】月【15】日起至【2020】年【5】月【14】日止。双方确认，该商铺的交付日暂定为【2019】年【5】月【15】日，乙方应于交付日前往商场办理该商铺的验收交接手续，并签署相应的商铺交付确认文件。自该商铺交付之日起，乙方享有【3】个月的装修免租期。装修免租期内，乙方无需承担租金，但仍需按本合同的约定交纳商业管理费、垃圾清运费、水、电（含电损0）、燃气等能源费用及本合同项下的其他应付费用。租赁期间，乙方按照以下方式来支付商铺租金：按先付后用原则，租赁期间，每3个月为一个支付期，乙方应在每一个支付期结束前【15】日足额支付下一个支付期的固定租金，但首期租金乙方应于双签约后7日内一次性全额支付给甲方。按照先付后用原则，乙方应于本合同签订后7日内向甲方支付首期租金，首期租金为【3】个月的租金【3】个月的物业管理费及【／】个月的市场推广费之和，合计人民币【34903.13】元。履约保证金合计人民币【23268.75】元，乙方应于本合同签订之日起【7】日内向甲方支付该履约保证金。租赁期间，甲方有权直接从履约保证金中扣除本合同约定的乙方应付租金、相关费用、违约金及赔偿金（包括但不限于乙方原因导致任何其他索赔而产生的赔偿金）等款项。但甲方应当在扣除后书面通知乙方，乙方有义务在接到甲方要求补足履约保证金的通知后【7】日内予以补足，否则，每逾期一日，乙方应按欠费金额的【5‰】向甲方支付延期付款的违约金。乙方应按本合同约定按时交付租金、商业管理费、公用事业费及其他费用。如乙方逾期3日仍未向甲方付清应付租金或商业管理费，甲方或管理公司有权直接暂停对该商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用）。乙方同意，如乙方欠付租金、商业管理费或其他费用，在欠费期间，未经甲方书面批准，该商铺的乙方商品、货物及设施设备不得转移出该商铺，否则甲方有权采取必要措施制止，且无须对乙方承担任何责任，且甲方有权留置该等财产，以处分所得价款优先受偿。合同签订后，原告向被告交纳了履约保证金、质量保证金、装修保证金合计43268.74元。2019年8月7日，原告与被告公司的蓝总微信聊天中对前二个月租金的支付方式由合同约定的每3个月一交的方式改为1个月一交的方式。2019年8月15日，原告向被告支付了第1个月的租金。2019年8月22日，因原告缴纳了第一个月的房租和物业费，被告开具原告相应的发票。原告第2个月的租金按照合同约定应当在第1个月支付期结束前【15】日即2019年8月31日前足额交纳。而原告认为第2个月的租金可以在2019年9月14日前交纳，其未在2019年8月31日前向被告交纳第2个月的租金。2019年9月4日，被告对原告所租商铺断电，由于如原告所租之类的商铺在和悦时代广场呈敞开式布局，为安全起见，被告作为原告所租商铺的商业经营管理公司在原告所租商铺外设置了警戒带。2019年9月30日，被告发送原告通知函，函载明：截止2019年9月30日止，原告仍拖欠租金6463.54元，物业费5170.83元，滞纳金360.67元，合计11995.04元，请于接通知三日内付清上述款项。虽然原告持续处于违约状态，根据合同的相关约定，被告有权停止供电，但为减少原告损失，被告决定于2019年10月1日恢复供电，望在接到通知后安排好人员，做好正常营运，并按约提前支付下一阶段的租金及其他费用。该通知函于当日送达原告。之后，被告依通知函的载明时间恢复对原告所租商铺的供电。 本院认为，原告系基于法定解除的事宜提出合同解除权的诉讼请求。原告提出合同解除权能否成就的关键在于本案是否存在《合同法》第九十四条的情形。原告据以支持其诉讼请求的理由为被告对其经营的商铺断水、断电、设置警戒带等行为强制原告停止营业，损害其合法权益。经查被告确有一段时间对原告所租商铺进行断电的情况，同时为确保原告商铺内摆设商品的安全起见，被告有在原告经营的商铺外设置警戒带的行为，而被告采取上述措施的缘由是原告未按合同约定的支付方式，如期向被告支付租金之故，即原告违约在先，被告采取上述措施也是根据合同约定所为。据此，本院认定被告在本案双方纠纷发生进程中并无违约行为。故原告要求解除双方签订的商铺租赁合同和商业管理服务协议的诉讼请求，与法不符，本院不予支持。至于原告要求被告返还履约保证金、质量保证金和装修保证金，以及要求被告赔偿商铺的装修人工及店内设施损失、员工停工损失等诉讼请求的成立，均有赖于原告前项合同解除权诉讼请求的成就，而原告对其主张的合同解除权诉请举证不能，故后续请求也无事实和法律依据，应予驳回。 综上所述，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回蒋莉莉的诉讼请求。 案件受理费2576元，减半收取1288元，由蒋莉莉负担，款限本判决发生法律效力后十日向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  单超 二０一九年十一月二十一日 书记员  陈莉