河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终11220号 上诉人（原审原告）：石家庄市魏通房地产开发有限公司，住所地：石家庄市裕华区东岗路168号。 法定代表人：李志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪保军、陈英翠，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：雷小群，男，1946年11月6日出生，汉族，住正定县。 委托诉讼代理人：雷军（雷小群之子），男，1974年6月7日生，汉族，住正定县。 被上诉人（原审被告）：孙朝辉，男，1970年1月21日出生，汉族，住赵县。 委托诉讼代理人：李子龙，河北陆港律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄市亿阑卓城房地产开发有限公司，住所地石家庄市体育大街东侧东王社区1号商务楼705室。 法定代表人：孙静辉，该公司执行董事。 上诉人石家庄市魏通房地产开发有限公司（以下简称魏通房地产公司）因与被上诉人雷小群、孙朝辉、石家庄市亿阑卓城房地产开发有限公司（以下简称亿阑卓成公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人魏通房地产公司的委托诉讼代理人洪保军、陈英翠、被上诉人雷小群及其委托诉讼代理人雷军、被上诉人孙朝辉的委托诉讼代理人李子龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石家庄市魏通房地产开发有限公司上诉请求：1、判令撤销河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初14号民事判决；依法改判中止对石家庄市裕华区的执行，并解除对上述房产的查封。2、判令一、二审诉讼费用等由被上诉人承担。事实和理由：一、本案案涉房产仅备案登记在孙朝辉名下，所有权系上诉人所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条规定：“因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定已登记的不动产，按照不动产登记薄判断。本案案涉房产系上诉人魏通公司合法审批开发建造，且已办理了相应楼栋的产权登记，即石房权证裕字第××号，该证显示房屋所有权人为魏通公司。孙朝辉进行的商品房网签登记备案行为是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。一审法院及被上诉人均混淆备案登记和房屋所有权登记的概念，错误的认为合同义务已经履行完毕，所有权归被上诉人孙朝辉所有。根据上诉人、被上诉人孙朝辉及农行签订的个人购房担保借款合同第12条第4款约定如果被上诉人孙朝辉逾期还款，银行有权行使担保权，该担保权包括上诉人承担保证责任；被上诉人孙朝辉逾期还款已经丧失对案涉房屋的物权期待权。二、一审法院对案涉房产进行的查封措施仅为一种诉讼保障制度，同时该查封措施是预查封，但它并不属于法定优先受偿的范围。针对雷小群申请法院的查封行为，其可以依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、称结财产的规定》第十九条的规定：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人己向第三人支付剩余价款或第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。截止目前被上诉人雷小群依然没有付清剩余价款，导致银行继续从上诉人保证金账户中扣除应由被上诉人孙朝辉偿还的贷款，被告所称合同履行完毕是对合同理解及认识的错误。三、法院解除对案涉房屋查封之后，应该查封案涉房屋所附属的债权即首付款和已偿还贷款的数额，以保障自身权益。依据相关法律规定人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。因此法院解除对案涉房屋查封之后，应该查封案涉房屋所附属的债权即首付款和已偿还贷款的数额，以保障自身权益。四、孙朝辉逾期偿还银行贷款，严重违约，合同义务并未履行完毕，已经丧失了对案涉房屋的物权期待权。商品房备案登记并不产生物权变动的效力，案涉房屋目前登记在上诉人名下,只有孙朝辉依照合同约定，积极主动履行还款义务等义务，其物权期待权才能依据合同约定转化为物权，现孙朝辉的物权期待权转化为物权的条件因孙朝辉严重违约已经丧失，案涉房屋应该归上诉人所有。综上，一审法院作出的驳回上诉人的诉讼请求判决无法律和事实依据，恳请贵院依法改判。 雷小群答辩称，一、石家庄市魏通房地产开发有限公司并非本案当事人，魏通房地产公司提出来中止对石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园Ｈ4-1-2102房产的强制执行无任何法律依据，二、本案中位于石家庄裕华区已备案的房产，正定县人民法院依法查封、拍卖、采取的强制措施完全合法，请求石家庄中级法院驳回对上诉人的诉请。三、（2019）冀01民终2274号查封房产产权已作出了判决，所以请求事项中级人民法院驳回石家庄为通房地产开发公司提出的异议申请，恢复本案的执行。 孙朝辉答辩称，上诉人诉孙朝辉房屋买卖合同纠纷一案，贵院在2019年4月30日作出了（2019）冀01民终2274号民事判决书，驳回了本案原告全部诉讼请求。在诉状中原告所称的事由已经不复存在,执行异议没有法律依据。本案中上诉人第二项请求在(2018)冀0133民初2315号案件中已经提出过，违反了最高院一事不再理的原则,两个诉讼请求在主体标的是完全相同的。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 石家庄市亿阑卓城房地产开发有限公司未到庭进行答辩。 石家庄市魏通房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判决不得对位于石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园Ｈ4-1-2102房产强制执行，并解除对上述房产的查封；2、确认位于石家庄市裕华区归原告所有；房产价值为2506977元。3、被告承担本案的诉讼费、律师费等全部费用。 一审法院认定事实：雷小群起诉被告孙朝辉、被告亿阑卓成公司为民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月27日作出（2015）正民二初字第0094号民事判决书，判决“一、被告石家庄市亿阑卓城房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内偿还原告雷小群借款20万元及利息（利息按月利率2％自2015年6月19日计算至本金还清之日止）；二、被告孙朝辉对上述款项负连带责任”。在该案件审理中雷小群申请诉讼保全，本院于2015年9月7日作出（2015）正民二初字第00494-2号民事裁定书“查封被告孙朝辉名下的位于石家庄市裕华区”。本院在执行2015年11月27日作出（2015）正民二初字第0094号民事判决书中于2018年7月10日作出（2018）冀0123执恢277号执行裁定：拍卖被执行人孙朝辉名下的位于石家庄市裕华区。本院于2018年7月10日，张贴拍卖公告拟对涉案房产进行拍卖。2018年7月18日，原告以该房产系原告所有为由提出书面异议。本院于2018年10月16日作出（2018）冀0123执异100号执行裁定书，裁定驳回原告执行异议。原告遂提起执行异议之诉，要求：1、判决不得对位于石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园Ｈ4-1-2102房产强制执行，并解除对上述房产的查封；2、确认位于石家庄市裕华区归原告所有；房产价值为2506977元。 原告与被告孙朝辉2013年1月22日签订编号为2013012212304922206的《石家庄市商品房买卖合同》，孙朝辉从原告处购买位于石家庄市裕华区，房屋总价款2506977元，孙朝辉向原告支付首付款756977元，余款175万元孙朝辉向银行申请按揭贷款支付给原告。该房产交付后尚未办理过户登记手续，该房屋买卖合同于2013年1月23日在房产部门备案登记在孙朝辉名下，包括涉案房屋在内的整栋楼的房产证，登记在原告名下。 原告称，原告虽与被告孙朝辉就涉案房屋，签订过商品房买卖合同，但尚未办理产权过户登记手续，涉案房屋的所有权人尚未发生变更，仍为原告所有，且因被告当时是贷款买房，由于被告孙朝辉没有付清购房款导致银行从我公司扣除了担保金。2018年9月，原告起诉孙朝辉，要求解除双方签订的商品房买卖合同，被告返还房屋；被告配合原告撤销该商品房买卖合同的备案登记；被告向原告支付违约金。经赵县人民法院审理认为原告与孙朝辉之间的权利义务已经履行完毕，该房屋所有权已经归孙朝辉，判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服该判决上诉至石家庄市中级人民法院，石家庄市人民法院2019年4月30日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。 被告孙朝辉称本案原告提交的证据已经在（2018）冀0133民初2315号案件中出示过了，与当时诉求相同，法院不应继续审理，且对于商品房买卖合同，合同截止到2013年10月15日为止被告孙朝辉已经履行了合同各项义务。房屋买卖合同也已于2013年1月23日在房产部门备案，而且石家庄市中级法院也已认定房屋所有权归被告孙朝辉所有。在2015年9月7日查封时，房屋也是在孙朝辉的名下。被告雷小群称房产确权中院有了结果，法院对这个房产的查封是合理合法的，原告说的与银行的事情与本案无关。上述事实，由原告、被告提交的证据及本案庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，原告与被告孙朝辉2013年1月22日签订《石家庄市商品房买卖合同》，孙朝辉从原告处购买其开发建设的位于石家庄市裕华区，房屋总价款2506977元，孙朝辉向原告支付首付款756977元，余款175万元孙朝辉向银行申请按揭贷款支付给原告。该房屋买卖合同于2013年1月23日在房产部门备案登记在孙朝辉名下，2013年10月15日原告向孙朝辉交房，原告与孙朝辉之间的权利义务已经履行完毕，该房屋所有权已经归孙朝辉所有。原告对该房产并不享有足以排除强制执行的权益。原告起诉要求不得对位于石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园Ｈ4-1-2102房产强制执行，并解除对上述房产的查封；确认位于石家庄市裕华区归原告所有的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告石家庄市亿阑卓城房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，一审判决如下： 驳回原告石家庄市魏通房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费26856元，由原告石家庄市魏通房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据在卷证实。 本院认为，2013年1月22日，被上诉人孙朝辉与上诉人魏通房地产公司签订《石家庄市商品房买卖合同》，孙朝辉购买了魏通房地产公司开发建设的国仕山花园H4-1-2102号房产，房屋总价款2506977元，孙朝辉向魏通房地产公司支付首付款756977元，余款175万元孙朝辉向银行申请按揭贷款，银行将余款175万元支付给魏通房地产公司。涉案商品房买卖合同在房产管理部门进行了备案登记，2013年10月15日魏通房地产公司向孙朝辉交付房产，双方权利义务已履行完毕。根据《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》第二条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十八条的规定，孙朝辉交付房款后即享有了物权期待权，魏通房地产公司对该房产不享有足以排除强制执行的权益，正定县人民法院依法对涉案房产进行查封、执行并无不当，魏通公司诉请不得执行并解除查封，无事实和法律依据，本院不予支持。魏通房地产公司所诉孙朝辉逾期偿还银行贷款的违约行为，系其与孙朝辉之间的权利义务，与本案并非同一法律关系，魏通房地产公司可另案处理。 综上所述，石家庄市魏通房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26856元，由上诉人石家庄市魏通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 陈爱民 审判员 宋广道 二〇一九年十一月四日 书记员 崔娇娇 ——