新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民事判决书（2019）新2701民初1691号原告（反诉被告）：吴家玉，男，1957年6月28日出生，满族，系博乐市次生林管理保护站退休人员，住博乐市。支持起诉人：博乐市人民检察院。被告（反诉原告）：博乐市国有林管理局。住所地：博乐市前程路**。法定代表人：郭磊。委托诉讼代理人：蒋以兵，新疆爱博律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：博乐市林业和草原局。住所地：博乐市前程路政府楼**楼。负责人：邱志新，该局局长。原告（反诉被告）吴家玉诉被告（反诉原告）博乐市国有林管理局、博乐市林业和草原局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告吴家玉，被告博乐市国有林管理局的委托诉讼代理人蒋以兵到庭参加诉讼，被告博乐市林业和草原局经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本案现已缺席审理终结。原告吴家玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金6500元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年1月1日至2017年8月，被告租用原告的房屋两间，双方约定租金为5000元/年，被告支付了部分租金后，剩余6500元至今未付，该款经原告多次索要，被告以种种理由推托拒付，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。支持起诉人发表以下支持起诉意见称：2014年1月1日至2017年8月，博乐市次生林管理保护工作站租用吴家玉的房屋两间，双方约定租金为每年5000元，博乐市次生林管理保护工作站支付了部分租金，剩余租金6500元至今未付，吴家玉多次向博乐市次生林管理保护工作站、博乐市林业和草原局索要未果。2019年6月17日，吴家玉向博乐市人民检察院申请支持起诉。本院认为，吴家玉年满60周岁，系老年人，且家中有病人需要长期治疗，经济困难，法律知识有限，保证老年人的合法权益是全社会的共同责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。因此，检察机关依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十五条规定，本院决定支持起诉。被告博乐市国有林管理局向本院提交书面答辩状，其答辩称：1、2014年4月1日，博乐市次生林管理保护站和吴家玉签订《房屋租赁合同》，合同约定：2014年1月1日至2015年12月30日，房屋租期1年。租金为5000元/年。该合同签订后，承租人在2014年10月17日向原告吴家玉支付房租费5000元（此为前合同）；2、2014年4月1日，博乐市次生林管理保护站和吴家玉签订《房屋租赁合同》，合同约定：2014年至2017年3月，承租人在博乐市次生林管理保护站每年向吴家玉支付3000元房租费，承租人实际使用吴家玉房屋2年零8个月，承租人应当向吴家玉支付房租11000元。承租人在2017年10月19日向吴家玉支付房租费11000元（此为后合同）；3、因答辩人工作衔接漏洞，与出租人吴家玉就同一出租房屋签订了两份《房屋租赁合同》，根据房租支付的时间可以查明，前合同和后合同部分时间重复，后合同为前合同的变更且后合同签订后被答辩人吴家玉也没有提出任何异议。综上，根据后合同约定：承租人应当向吴家玉支付11000元房租，但前后实际给吴家玉总计支付16000元房租，重复支付了5000元，故向本院提起反诉，请求判令反诉被告吴家玉返还反诉原告5000元，并承担本案反诉费。被告博乐市林业局和草原局未到庭参加诉讼，其提交书面答辩状：被答辩人吴家玉系被答辩人博乐市国有林管理局的聘用职工，被答辩人吴家玉与答辩人无人事和劳动关系；被答辩人博乐市国有林管理局为独立的法人，具备法人的民事行为能力。综上两点，被答辩人吴家玉诉答辩人无事实和法律依据，主体不适格，请求人民法院依法驳回。经审理查明：2014年1月1日，原告吴家玉与被告博乐市国有林管理局（原博乐市次生林管理保护工作站）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方吴家玉同意将位于博乐市次生林保护工作站房屋两间出租给乙方，房屋租期1年，自2014年1月1日至2015年12月30日止，租金为5000元/年。付款方式：合同之日起一次性付清，甲方只收取房屋租金等其它费用均由乙方自负，乙方租赁甲方房屋期满需提前一个月通知甲方是否后续租，租期到期，在同等条件下乙方有优先租赁权，乙方租用甲方房屋期间不得转让，乙方在保证房屋开始完好如初的情况下应承担物业费、水、电、暖等一切费用，乙方在退房时将房屋打扫干净。本合同一式二份，甲、乙双方各执一分，自合同签订之日起生效。甲方签字：吴家玉，乙方签字：郭磊（加盖博乐市次生林管理保护工作站公章）。同日，即2014年1月1日，原告吴家玉又与被告博乐市国有林管理局（原博乐市次生林管理保护工作站）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方吴家玉同意将位于博乐市小营盘河谷林处房屋两间出租给乙方，房屋租赁自2014年1月1日至2017年8月30日止，租金为3000元/年（叁仟元），合计壹万壹仟元整。付款方式：合同签订到期后一次性付清，甲方只收取房屋租金等其它费用均由乙方自负，乙方租赁甲方房屋期满需提前一个月通知甲方是否后续租，租期到期，在同等条件下乙方有优先租赁权，乙方租用甲方房屋期间不得转让，乙方在保证房屋开始完好如初的情况下应承担物业费、水、电、暖等一切费用，乙方在退房时将房屋打扫干净。本合同一式二份，甲、乙双方各执一分，自合同签订之日起生效。落款处甲方签字：吴家玉，乙方签字：郭磊。合同首部乙方：博乐市次生林管理保护工作站（加盖公章）。合同签订后，原告吴家玉将两间房屋交付被告使用，被告博乐市国有林管理局于2017年10月19日向原告吴家玉支付房屋租金11000元。另查明，2014年8月20日，被告博乐市国有林管理局向原告吴家玉出具证明一份，内容：“租用吴家玉房屋2间，年租金5000元（伍仟元整）。原告认为被告博乐市国有林管理局租用原告房屋的时间为2014年1月1日至2017年8月30日，共计三年八个月，每年房租5000元，则为17500元，被告已支付11000元，尚欠6500元未付。上述事实、原告提供证明1份及被告提供2014年1月1日原告与被告博乐市国有林管理局签订二份《房屋租赁合同》、中国农业银行转账支票存根、税务发票、吴家玉身份证及中国农业银行卡复印件、博乐市检民（行）支[2019]65270100002号支持起诉书等证据及原、被告陈述在案佐证。本院认为，原告吴家玉与被告博乐市国有林管理局于2014年1月1日签订关于每年房租5000元的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，属有效合同。合同签订后，原告将其两间房屋交付被告使用，被告博乐市国有林管理局也按合同约定支付房租。结合此合同与原告吴家玉当庭提交被告博乐市国有林管理局向其出具的证明“租赁吴家玉房屋2间，年租金5000元”，可以认定双方约定的年租金为5000元。庭审中，原、被告均认可房屋租赁期限为2014年1月1日至2017年8月30日三年八个月，则房租应为18333元，被告已支付11000元，尚欠7333元，现原告主张6500元，本院予以支持。被告认为应按2014年1月1日原、被告协商每年租金3000元的《房屋租赁合同》履行。通过法庭质证，原告吴家玉对该合同中本人签名不认可，被告也无法确认是否是吴家玉所签，经法庭释明，被告博乐市国有林管理局不要求进行笔迹鉴定。故对其辩解及反诉请求，本院不予采信与支持。根据合同相对性原则及被告博乐市国有林管理局为独立的法人，具备法人的民事行为能力，应当独立承担民事责任。对原告要求被告博乐市林业和草原局共同承担责任的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）博乐市国有林管理局于判决生效之日起十日内支付本诉原告（反诉被告）吴家玉房屋租金6500元；二、驳回原告（反诉被告）吴家玉的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）博乐市国有林管理局的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告博乐市国有林管理局负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告博乐市国有林管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。审 判 员  陈 月二O一九年十一月十八日书 记 员  赵雯元注：申请执行期限为本判决书生效后履行期间届满之日起二年内。