贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初5900号 原告：贵州泰丰物业管理有限公司，住所地：贵州省大方县大方镇迎宾大道佳鑫商业广场内。统一社会信用代码：915205210630786736。 法定代表人：伍剑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈经明，该公司员工。 被告：赵凯，男，1982年1月20日出生，白族，户籍地：贵州省大方县，居住地：贵州省大方县。 原告贵州泰丰物业管理有限公司（以下简称泰丰物业公司）与被告赵凯物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序中于2019年11月21日公开开庭进行审理，原告泰丰物业公司委托诉讼代理人陈经明，被告赵凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰丰物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业服务费4321.00元；二、判令被告支付从起诉之日起按照中国人民银行贷款利率上浮50%的违约金（该项诉讼请求原告在庭审中自愿放弃）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2015年5月14日与原告签订《前期物业服务协议》，约定了物业服务费和公摊费用标准，双方的权利义务与违约责任等。被告是佳鑫小区B1栋3单元201号住户，其享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳物业服务费，但被告无故拖延缴纳2016年2月7日至2019年9月7日期间的物业管理服务费4321元，在原告多次催收的情况下，仍未交纳，特诉请人民法院依法判决。 被告赵凯辩称，我未交纳物业管理费的主要有以下原因：一、物业公司对环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理未到位，造成被告的合法利益受侵害。被告自2015年11月入住以来，一直深受楼下出租餐饮门面油烟的侵害，临近街面的三个卧室在晚上7-9点和早晨6-9点油烟味特别重，平时不能开窗户。多次向物业公司反映请求处理，但未得到处理和解决，严重侵害了被告在通风、卫生、环保等方面的合法权益。二、物业公司对房屋共用设施设备及其运行的维护和管理未到位，造成被告的损失。物业公司未定期对共用的上下水管道、落水管、沟渠等进行维护和管理，造成被告所住房屋自2018年2月11日以来多次被共用下水管道中的污水反灌家中，造成直接经济损失7200.00元，间接经济损失2万余元。2018年2月11日，被告首次发现家中厨房下水道有灌水现象，向物业公司进行反映，物业公司人员来现场察看后认为下水管道属于被告及楼上住户维护管理范围，当天未进行任何维护，直接导致被告2018年2月21日家中全部被淹。事后物业公司协调二楼以上住户协商赔偿事宜，但最后不了了之。三、物业公司对共用部位的管理未到位，造成被告的房屋安全受到威胁，合法权益受到侵害。被告所住房屋楼顶有业主违规搭建房屋一层，AB两区多幢楼顶有私建房屋，物业公司未按约定进行管理拆除，给其他业主带来潜在的安全隐患，同时也侵害了其他业主的权益。四、物业公司对保安交通等项目的管理未到位，造成安全监管隐患。自2016年以来门卫室无保安值班，视频监控无人管理，且楼道电子门经常坏了很长时间无人修理，宣传、推销等外来人员随意进出，经常打扰住户正常生活，有时会惊吓到家人。多次反映都未解决，被告向派出所报警后，才未出现有人半夜敲门的情况，小区内存在很大安全隐患。综上，如物业公司对被告所受的侵害和损失进行合理赔偿，被告将及时交纳相关费用；否则，将保留上述所受侵害的损失向有关单位起诉的相关权益。 经审理，本院确认如下事实：被告购买贵州佳鑫国际商业广场小区B1栋3单元201号建筑面积100.28平方米的房屋后，于2015年5月14日与原告签订《前期物业服务协议》，对双方的权利义务进行约定，其中收费标准约定为，（1）高层住宅按建筑面积每月每平方米1.00元；（2）多层住宅按建筑面积每月每平方米0.50元；（3）商业住宅按建筑面积每月每平方米1.60元。被告所购房屋为高层住宅，被告交纳了2016年2月7日之前的物业管理费后，因下水管道堵塞污水从被告家中地漏渗出，给原告反映后，原告未及时进行检查处理，导致被告家中被污水反灌，被告未再交纳物业服务费，原告遂诉来本院。 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的《前期物业服务协议》及原、被告提交的照片等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：”第（五）项“按时交纳物业服务费”的规定，原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求具有事实依据和法律依据，本院予以支持。被告所购房屋面积为100.28平方米，从2016年2月7日至2019年10月7日共计43个月，被告应交纳物业服务费4312.04元（100.28㎡×1.00元/㎡/月×43个月），原告主张4312.00元，本院予以采纳。原告在物业服务过程中存在服务不到位的情况，故本院对被告应交纳的物业服务费酌情扣减10%；而被告家中被污水反灌，系下水管道堵塞所致，下水管道堵塞可能存在被告及楼上住户不正确使用的原因，但也有原告未进行及时检查疏通的原因，因此本院对被告应交纳的物业管理费再扣减20%，故被告应向原告交纳的物业管理费为3018.40元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决如下： 一、被告赵凯于本判决生效后十日内向原告贵州泰丰物业管理有限公司支付2019年10月7日前的物业服务费3018.40元； 二、驳回原告贵州泰丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告赵凯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审判员  胡桂海 二〇一九年十一月二十六日                                                                       法官助理 先正才                                                                       书记员 王廷 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。