安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖15民终2891号上诉人（原审原告）：六安金大地置业有限公司，住所地安徽省六安市平桥路与天堂寨路交叉口正东凯旋官邸****，统一社会信用代码91341500MA2NLX9382。法定代表人：余郁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙昕荣，安徽卓泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪永思，男，汉族，1984年1月19日生，住安徽省六安市裕安区。被上诉人（原审被告）：周友慧，女，汉族，1984年6月10日生，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：鲍磊，安徽皋城律师事务所律师。上诉人六安金大地置业有限公司（以下简称金大地公司）与被上诉人汪永思、周友慧房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初4817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金大地公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，并依法改判：汪永思、周永慧于本判决书生效后十日内支付金大地公司代偿款12434.22元及违约金421元（以12434.32元为基数，按日以人民银行同期贷款利率的四倍，自2019年6月27日计算至2019年9月5日）、律师服务费25352元、保全保险服务费2018元、保全费5000元；二、依法判决被上诉人承担本案一、二审全部的诉讼费用。事实和理由：一审法院认为《补充协议》系格式条款对两被上诉人无约束力缺乏法律依据。我国法律法规关于没有规定补充协议必须经房产部门登记备案才能生效的相关规定，且合同法第四十条条明确规定格式条款，具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，而本案所涉《补充协议》并不符合合同法第四十条、第五十二条、第五十三条的情形，因此该份《补充协议》对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照该协议的相关条款积极履行。二、上诉人要求被上诉人支付代偿款12,434.32元及违约金421元、律师代理费25,352元、保全保险服务费2018元、保全费5000元系合法要求，并未违反事实与法律规定，且上诉人的该主张也符合《补充协议》第3条第3项以及第9条第19项之规定。综上，上诉人认为一审判决缺乏事实与法律依据，损害了上诉人的合法权益。周永慧辩称，我方已当庭支付上诉人垫付的12,434.32元。上诉人上诉时没有要求继续解除合同，但仍拒绝向被上诉人交付房屋，依法构成违约。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。如果上诉人在二审判决后仍拒绝向被上诉人交付房屋，被上诉人将另行起诉，依法维权。金大地公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》以及补充协议；2、请求依法判令两被告协助原告办理网上合同备案撤销手续；3、请求依法判令两被告向原告支付代偿款人民币12434.32元、违约金人民币201843元（代偿款暂计算至2019年7月5日，之后以银行实际划款计算至款清时止）；4、请求求依法判令两被告支付原告律师代理费人民币25352元、保全保险服务费2018元等；5、请求两被告承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2018年4月14日，原告金大地公司与被告汪永思、周友慧签订的《商品房买卖合同》及补充协议各1份。原、被告双方在合同中约定：汪永思、周友慧购买金大地公司开发的金大地紫金府小区17幢1层105室，建筑面积123.11平方米，总价款为1009216元。汪永思、周友慧采取商业贷款的方式付款，于2018年4月14日前支付首期房款309216元，余款700000元向银行申请贷款支付。合同第十一条约定，出卖人金大地公司应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十八条补充协议条款约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。原、被告双方在补充协议第三条“付款方式及逾期付款责任的补充说明”第（二）项第3点“关于出卖人为买受人承担的按揭贷款担保责任”中约定：在出卖人承担担保期限内（出卖人承担担保期限到房产证和他项权证取得并交付银行持有时为止），发生非出卖人的原因导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人承担责任后10日内向出卖人清偿所发生的全部代偿款项（包括出卖人代为偿付的房款、违约金及其他一切款项），并承担全部款项的10%的资金占用费，否则出卖人有权选择按以下方法处理：（a）出卖人选择继续履行合同的，买受人除向出卖人支付代偿款项外，还应按日以中国人民银行同期贷款利率的四倍向出卖人支付代偿款项的违约金；（b）出卖人选择解除商品房买卖合同的，买受人除应向出卖人支付全部代偿款项外，还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金。《商品房买卖合同》在房产部门办理了备案登记手续，补充协议未办理备案登记。另查明：两被告按合同约定于2018年4月14日向原告交付了首付款309216元。2018年5月15日，两被告以所购买的房屋为抵押在中国建设银行股份有限公司六安分行办理了700000元的按揭贷款，建设银行六安分行已将按借款合同的约定将该700000元转入原告账户。原告承诺为两被告向建设银行六安分行的该笔贷款在未办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书之前承担连带保证责任。两被告自2018年5月办理贷款手续后，一直按约履行还款义务。自2019年4月29日起，两被告连续三个月未按时偿还银行贷款，致建设银行六安分行从原告保证金账户开始扣款，截止2019年7月5日，原告共为两被告代偿12434.32元。2019年8月1日，原告遂诉至法院，要求解除房屋买卖合同并承担违约责任。又查明：本案在审理过程中，被告周友慧于2019年9月5日将所欠12434.32元交至本院标的款账户，并在银行账户中存入了足额现金以履行到期的银行按揭贷款，现已无逾期情况。一审法院认为，原、被告间系房屋买卖合同关系，两被告已按合同约定以现金及银行贷款的方式足额交纳了全部房款，原告作为出卖方，已实现了《商品房买卖合同》的合同目的。原告以两被告逾期偿还银行贷款，造成原告承担代偿责任为由，要求解除合同，但两被告在诉讼期间积极履行了还款义务，且继续积极履行与银行借款合同，从《中华人民共和国合同法》鼓励交易的立法本意来看，本案已不具备合同解除的条件，原告的该项诉请，一审法院不予支持。两被告辩称《补充协议》系格式条款，经一审法院审查该《补充协议》未在房产部门办理备案登记手续，被告的此项辩解理由成立，一审法院予以采信，《补充协议》的相关条款对两被告无约束力。关于原告要求两被告支付代偿款及违约金的诉讼请求，原告所主张要求按合同总价款的20%计算违约金的要求显然过高，原告于2019年7月5日为两被告代偿12434.32元，2019年9月5日两被告将此款交至法院，此间两被告应支付原告资金占用损失，该损失应按人民银行同期贷款利率予以计算。关于律师代理费、保全保险服务费的问题，此两项费用属于原告自行支出的费用，不属于诉讼费的范围，原告的该项诉请，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告汪永思、周友慧给付原告六安金大地置业有限公司代偿款12434.32元（此款已支付）及资金占用期间的利息（息自2019年7月5日起以12434.32元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年9月5日），此款于五日内付清。二、驳回原告六安金大地置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4920元，减半收取为2460元，保全费5000元，合计7460元，由原告六安金大地置业有限公司负担5000元，被告汪永思、周友慧负担2460元。二审查明事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，若案涉《补充协议》中相关条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，那么该条款无效。结合本案实际情况，被上诉人签订《商品房买卖合同》后按约支付了相关款项并办理了按揭贷款，现因被上诉人自2019年4月29日起连续三个月未按时偿还银行贷款致银行从上诉人保证金账户扣款12434.32元，故虽被上诉人构成违约，但被上诉人的违约程度尚未达到解除合同的程度，上诉人在行使己方权利的同时也应根据被上诉人的违约程度合理行使权利，因此本院对一审法院关于本案不具备合同解除条件的认定予以支持。然虽然本案合同未达到解除条件，但被上诉人确实因迟延还款构成违约，并因其违约行为致使上诉人产生损失，故一审法院判决按中国人民银行同期贷款利率计算违约金并无不当，本院予以维持。同样道理，虽《补充协议》约定：“各方依据《商品房买卖合同》和本《补充协议》向对方追偿的范围包括但不限于为主张权利而支付的诉讼费、律师费、评估费、执行费、差旅费等所有费用”，但上诉人在行使己方权利的同时应根据被上诉人的违约程度合理行使权利，通过上诉人提交的《委托代理合同》可知，本案律师费的收取很大程度是根据案件标的额确定的，上诉人因12434.32元垫付款就以标的额1223493元提起诉讼，此行为显然加重对方责任，由此产生的律师费应由上诉人自行负担；同理，上诉人因12434.32元垫付款对案涉房屋进行保全由此产生的保全费、保全保险服务费亦应由上诉人自行承担。综上，金大地公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费495元，由六安金大地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 王 丽审判员 魏晶晶二〇一九年十一月二十八日书记员 邵 爽附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。