重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9859号上诉人（原审被告，反诉原告）：匡泽均，男，汉族，1972年12月26日出生，住址重庆市渝北区。委托诉讼代理人：徐卫民，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟晓琴，北京市京师（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：重庆长安房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建新东路260号，统一社会信用代码915001052028336688。法定代表人：陈川，董事长。委托诉讼代理人：王兆瑞，重庆渝汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲜怀蓉，重庆渝汇律师事务所律师。上诉人匡泽均因与被上诉人重庆长安房地产开发有限公司（以下简称长安房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初7479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月18日进行了询问和审理。上诉人匡泽均的委托诉讼代理人徐卫民、钟晓琴，被上诉人长安房地产公司的委托诉讼代理人王兆瑞、鲜怀蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。匡泽均上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回长安房地产公司的全部诉讼请求，并支持匡泽均的全部反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费由长安房地产公司承担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实错误，将漏水与漏水造成的损失之间的因果关系相混淆。匡泽均是基于2018年6月12日漏水造成的损失的事实提出反诉，而不是基于2018年6月12日之后还存在漏水事实提出赔偿损失。因2018年6月12日漏水比较严重，水量较大，匡泽均租赁的商铺根本无法正常使用。因房屋漏水，匡泽均有权请求长安房地产公司予以修缮，并有权在修缮前拒绝支付租金，该拒付租金行为不构成违约。因长安房地产公司拒不履行修缮租赁物的法定义务致使损失扩大，匡泽均因此停业至今，该责任应当由长安房地产公司承担。长安房地产公司辩称:请求驳回上诉，维持原判。长安房地产公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除双方签订的《重庆长安锦绣天地商业步行街商铺租赁合同》并交还案涉房屋；2、请求依法判令匡泽均向长安房地产公司支付2018年7月1日至实际腾退之日的房屋租赁费，租金按每月4567.4元计算；3、请求依法判令匡泽均向长安房地产公司支付违约金（自逾期之日2018年7月1日起至相应租赁费还清之日止，以未付应付租赁费为基数，按年利率24%计算违约金），合同约定按每日千分之三，长安房地产公司降低标准为年利率24%。本案诉讼费和律师费由匡泽均承担。匡泽均向一审法院反诉请求：1、判令长安房地产公司继续履行《重庆长安锦绣天地商业步行街商铺租赁合同》；2、判令长安房地产公司支付匡泽均重新装修损失暂定15万元；3、判令长安房地产公司赔偿2018年6月至2019年2月匡泽均人员工资损失227100元。本案全部诉讼费由长安房地产公司承担。一审法院认定事实：2013年11月28日，以长安房地产公司为甲方，以匡泽均为乙方，签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将其位于重庆市渝北区长安锦绣城商业2幢（109号）二区1024号商铺及其设施出租给乙方使用，商铺租赁面积403.76㎡，租期自2014年6月1日至2022年5月31日，其中2014年6月1日至2014年8月31日为免租期；租金每月30元／平米，每年递增3%，租期八年；乙方应于每月15日至20日期间向甲方支付下月租金，亦可将租金转账到甲方账户；乙方须向甲方缴纳履约保证金25000元，租赁期满，如乙方无任何违约行为且没有给甲方造成损失，则甲方在乙方将商铺完好无损的交还甲方后60天内如数退还乙方所缴纳的履约保证金；若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额交纳租金，乙方应当向甲方按所欠缴的租金费用的每日千分之三计算缴纳滞纳金，双方另有约定的除外；在租赁期内，若乙方拖欠甲方的租金、水电气等费用及其滞纳金，以及因乙方违约或由于乙方的过失给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从履约保证金中扣除相关费用，并要求乙方在20日内补足扣除部分。如乙方未能在该期限内补足所扣除部分，甲方有权终止本合同，乙方所缴纳的履约保证金作为违约金不再退还，收回承租的商铺，并保留行使其他索赔权利，非乙方的原因除外。2018年4月13日，双方签订《锦绣天地商业步行街租赁合同终止协议》，终止上述1024号商铺中租赁面积为268.49㎡的商铺的租赁，继续租赁1024号商铺商业2栋18栋一层面积为135.27平米的商铺。案涉租赁房屋2018年6月30日之前的租金，匡泽均已经全部支付，2018年7月1日之后，匡泽均没有缴纳房屋租金。2018年10月26日，长安房地产公司向匡泽均以邮件方式催告交付租金。另查明，长安房地产公司与匡泽均均认可的《商业街现场突发事件及纠纷处理完结情况记录》显示：2018年6月12日，案涉房屋内发生漏水并通知物业部门，物业部门经抢修后解决了漏水问题。庭审中，匡泽均陈述从2018年6月12日开始停业至今未营业，因为长安房地产公司不同意维修所以现在一直未维修，匡泽均与案外人签订的装修合同现在没有履行，因为当时谈好了是15万元，后面长安房地产公司换了领导情况就反转了不支付钱了，匡泽均也拿不出钱维修，现在商铺处于关门状态无法营业。长安房地产公司陈述2018年6月12日店铺漏水问题，物业部门进行了现场维修并且已经维修好了，长安房地产公司不知道匡泽均从6月12日开始停业至今未营业，匡泽均也没有通知长安房地产公司还有漏水，且当时没有谈好赔偿装修15万元。庭审中，匡泽均举示了《关于何师傅串串香严重漏水暂停户内水电情况说明》，拟证明漏水造成匡泽均无法正常营业，需要重新装修的重大经济损失，该情况说明由匡泽均书写后经重庆市长安物业管理有限公司锦绣城物业服务中心盖章，主要载明：长安锦绣城物业管理处，我租赁经营商铺因2018年6月12日晚严重漏水，因与长安房地产开发有限公司招商部关于漏水损失洽谈无果，为确保商铺户内安全，于2018年8月1日通知物业工程部把户内一切水电关掉，等赔偿有结果后将进行重新装修。长安房地产公司经质证认为，上述情况说明格式不符合一般的理解中的格式，抬头是物业管理处，盖章也是物业管理处，是自己给自己出具的说明，内容是以匡泽均的口吻在写，因此真实性存疑。匡泽均另举示了《建筑装饰工程施工合同》、《聘用协议》、《工资发放表》、《代收发票协议》等，拟证明停业给匡泽均造成的经济损失。长安房地产公司经质证认为，上述证据与本案无关，真实性不清楚。一审法院认为，重庆长安房地产开发有限公司与匡泽均签订的《商铺租赁合同》及《锦绣天地商业步行街租赁合同终止协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务并行使权利。本案的焦点在于案涉商铺2018年6月12日之后是否还存在漏水事实。根据《商业街现场突发事件及纠纷处理完结情况记录》记载的内容，2018年6月12日，物业部门经抢修后已经解决了漏水问题。匡泽均主张之后仍存在漏水问题，应举示证据予以证明，但庭审中匡泽均举示的证据均不足以证明其后案涉店铺尚存在漏水事实，故应承担举证不力的法律后果。匡泽均举示的《关于何师傅串串香严重漏水暂停户内水电情况说明》，虽然有重庆市长安物业管理有限公司锦绣城物业服务中心盖章，但该情况说明仅显示“因与长安房地产开发有限公司招商部关于漏水损失洽谈无果，为确保商铺户内安全，于2018年8月1日通知物业工程部把户内一切水电关掉，等赔偿有结果后将进行重新装修”，以上表述并不能证明2018年6月12日之后还存在漏水事实。由上，一审法院认定2018年6月12日之后案涉店铺不存在漏水事实，故匡泽均基于存在漏水事实而提出赔偿损失的相关反诉请求，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，根据合同约定，匡泽均应于每月15日至20日期间向甲方支付下月租金，自2018年7月1日之后，匡泽均没有缴纳房屋租金，已构成违约。长安房地产公司向匡泽均以邮件方式催告交付租金后，匡泽均仍未交纳租金，因此长安房地产公司请求解除租赁合同并由匡泽均腾退房屋，符合法律规定，该院予以支持。根据合同约定，租金每月30元/平米，每年递增3%，长安房地产公司请求按4567.4元/月标准，由匡泽均支付自2018年7月1日至实际腾退之日止的房屋租赁费，符合法律以及合同约定，该院予以支持。关于欠付租金的违约金。合同约定，乙方应于每月15日至20日期间向甲方支付下月租金，乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额交纳租金，乙方应当向甲方按所欠缴的租金费用的每日千分之三计算缴纳滞纳金。匡泽均本应于2018年6月20日前支付2018年7月租金，但实际上其没有再支付2018年7月之后的租金，已构成违约，应按照合同约定向长安房地产公司承担逾期支付租金的滞纳金即违约金。长安房地产公司主动将每日千分之三欠付租金违约金标准降低为年利率24%，匡泽均亦未提出异议，该请求合理，故对长安房地产公司请求自2018年7月1日起至相应租赁费还清之日止，以未付应付租赁费为基数，按年利率24%计算的违约金，该院予以支持。长安房地产公司主张的律师费无合同依据，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆长安房地产开发有限公司与匡泽均签订的《重庆长安锦绣天地商业步行街商铺租赁合同》于本判决生效之日解除；二、匡泽均于本判决生效之日起十日内向重庆长安房地产开发有限公司腾退位于重庆市渝北区房屋；三、匡泽均于本判决生效之日起十日内向重庆长安房地产开发有限公司支付自2018年7月1日至实际腾退房屋之日止的房屋租赁费（租金标准按4567.4元／月计算）；四、匡泽均于本判决生效之日起十日内向重庆长安房地产开发有限公司支付违约金（自2018年7月1日起，至相应租赁费还清之日止，以应付租赁费为基数，按年利率24%计算）；五、驳回重庆长安房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回匡泽均的诉讼请求。一审案件受理费3860元，按简易程序减半收取1930元，反诉案件受理费1930元，合计3860元，由匡泽均负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的案件事实与一审相同。本院认为，长安房地产公司与匡泽均签订的《商铺租赁合同》及《锦绣天地商业步行街租赁合同终止协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同，双方均应当按照以上合同行使权利、履行义务。综合审理情况，本案争议焦点为：第一、匡泽均是否存在违约行为，长安房地产公司对匡泽均因房屋漏水造成的损失是否负有维修义务；第二、长安房地产公司是否应当赔偿匡泽均因此造成的损失。关于第一个争议焦点，匡泽均从2018年7月1日开始，一直没有向长安房地产公司支付租金，2018年10约26日长安房地产公司向匡泽均催告后，匡泽均仍未支付租金。《合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方当事人可以解除合同。向出租方支付租金，系承租方的主要合同义务，匡泽均经长安房地产公司催告后仍不履行支付租金的义务，长安房地产公司要求解除租赁合同，符合法律规定。匡泽均认为2018年6月12漏水造成其房屋损失，因长安房地产公司拒不修缮，故其享有拒付租金的抗辩权。本案中，因涉案房屋系清水房出租，故对于匡泽均因二楼房屋漏水造成的装修损失，长安房地产公司并没有基于租赁合同而产生的出租人维修义务。匡泽均应当根据漏水发生的实际情况，向负有侵权责任的侵权方主张其装修损失即其他损失。由此，匡泽均自然也不能因长安房地产公司未履行修复义务而享有拒付租金的抗辩权。一审法院据此认定匡泽均拒付租金构成违约，并判决解除租赁合同，并无不当。在合同解除后，匡泽均应当向长安房地产公司返还房屋，支付房屋返还之前的租金，并承担违约金。关于租赁合同解除的时间，应当自长安房地产公司要求解除租赁合同的起诉状送达匡泽均时即发生效力。一审法院认定双方租赁合同在判决生效之日解除不当，但因长安房地产公司未就此提起上诉，本院对此不予处理。关于第二个争议焦点，因匡泽均在本案中并未举示充分证据证明其因房屋漏水造成的实际损失数额是多少，一审法院对其诉讼请求未予支持，并无不当。此外，因匡泽均只能向侵权方主张损失赔偿，基于法律关系性质的不同，其诉讼请求也不宜在本案租赁合同纠纷中一并解决。综上所述，匡泽均的上诉请求缺乏事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9035.63元，由匡泽均负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  闫信良二〇一九年十一月二十一日法官助理  王 玲书 记 员  刘思含