江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0302民初1220号原告：朱卫民，男。委托诉讼代理人：王新，北京市大地律师事务所律师。被告：徐州市新盛超华置业有限公司。法定代表人：卢深，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚卫晶，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：李沐遥，江苏红杉树律师事务所律师。原告朱卫民诉被告徐州市新盛超华置业有限公司（以下简称：新盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱卫民的委托诉讼代理人王新，被告新盛公司的委托诉讼代理人姚卫晶、李沐遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱卫民向本院提出诉讼请求：1、请求被告按照合同约定交付原告所购房屋，加盖隔层，履行其买一层得二层的承诺；2、要求被告支付逾期交房的违约金（以房屋总额465939元为基数，按照合同约定标准，自2018年7月1日起计算至实际交付之日止）；3、本案诉讼费被告承担。事实和理由：2017年6月2日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告应当在2018年6月30日前向原告交付商品房，逾期将承担违约责任，时至今日被告仍没有按约履行交付义务。此外，被告在销售过程中承诺买一层得两层，并通过大量广告和多种媒介渠道宣传，原告也基于此才签订了商品房买卖协议，但被告对此承诺至今未兑现。被告的违约给原告造成极大的经济损失，故请求依法支持原告诉请。新盛公司辩称：1、本案涉诉的房屋已经经过竣工验收，符合交付的条件，被告已于2018年7月19日向原告邮寄送达了上房通知书，通知原告上房，但原告至今没有上房，被告认为其拒绝上房的理由并不能成立。2、被告虽存在逾期交房的情况，但逾期交房的时间不足一个月，被告愿按合同约定支付相应的违约金，对于被告通知原告上房之后产生的损失应当由原告自行承担。3、双方在合同中约定交付的房屋应取得测绘报告，但并未明确是预测还是实测报告，法律也没有明文规定出卖人在交付时必须出示实测报告，而涉案房屋实际上实测报告上载明的面积与预测报告上的面积是完全一致的，因此，被告在交付时仅提供预测报告并没有损害原告的任何利益，被告没有违反商品房买卖合同的约定，故不应该认定被告具有违约行为。4、被告并没有向原告承诺过买55-60平方米即可得到110-120平方米面积的内容，始终宣传的是5.6米的高度，可改造成为三室两厅二卫即达到买一得二的目的，也就是说这个买一得二需要通过原告自己的改造实现，被告提供的只是能够改造二层高度的层高，被告交付的房屋层高也符合合同约定，不存在虚假宣传的情形。综上被告除应承担不足一个月的逾期上房违约金以外原告其他的诉请均不能成立，请求依法判决。本案的争议焦点为：1、被告应否向原告交付房屋前加盖隔层；2、被告是否已按照合同约定向原告履行交付房屋的义务，被告逾期交房违约金应自2018年7月1日起计算至何时。当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法提交了证据，根据当事人的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2017年6月2日，原告朱卫民与被告新盛公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号NO.0601928），约定：原告购买被告开发的中山北路300号（现名称为：君盛广场）2幢1单元1001号房屋，规划用途为办公，层高为5.6米，房屋总价为465939元。该合同第九条“商品房交付条件”中约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。该合同第十一条“交付时间和手续”中约定：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。该合同第十二条“逾期交付责任”中约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。该合同附件十一补充协议第6其他（2）中约定：除合同及其附件约定的条款外，买受人从任何渠道获得的任何信息和承诺均被视作个人行为，与出卖人无关，出卖人不负有履行的义务。（3）中约定：出卖人提供的户型、画册、模型、示范间等仅作为买受人选房时的参考。出卖人交付使用的商品房的具体情况以合同附件中的房屋平面图、装修标准和政府批准的规划文件为准。（6）中约定：出卖人对本合同项下房产的承诺与保证仅限于本书面合同内约定的内容，除此之外，出卖人未作任何其它承诺与保证。在有关广告和宣传资料、平面模型、沙盘中对房屋开发规划范围及相关设施所做的说明、标志，不构成要约，也不属于交付标准或交易条件，不构成合同内容，对对方无约束力。上述合同签订后，原告已经支付全部购房款。2018年7月19日，被告向原告邮寄送达交房通知书、房屋交付指引等，通知原告于2018年7月25日上房，原告已于通知上房日期前收到被告邮寄的邮件，但至今未办理上房手续。原告称其按照通知时间去办理了上房手续，但因被告未能向其提供房屋测绘报告，且房屋未加盖隔层，故原告未办理完上房手续。2018年7月20日，包含涉案房屋在内的君盛广场（不含1#楼商业第四层KTV）工程取得建筑工程竣工验收备案表。2018年11月5日，徐州市鼓楼区牌楼街道办事处出具的《信访事项答复处理意见书》中有以下内容：经调查，若按业主要求，开发商先行建造隔层，则无法通过竣工验收。区住建局、新盛超华公司、办事处多次召开调度会研究处理方案，决定协调新盛超华公司先办理上房手续再建隔层。截止目前，涉案LOFT结构商品房共240户，已建隔层160户。另查明，被告于上述《商品房买卖合同》签订前即取得包含涉案房屋在内的房屋面积预测报告，该预测报告每一页均加盖印章，印章内容为“此房为预售面积，竣工后，须向徐州市房地产测绘队申请面积复核方可生效”。2018年7月30日，被告委托徐州市宏伟测绘制图公司对君盛广场工程进行竣工测绘，2018年12月5日，徐州市宏伟测绘制图公司出具了君盛广场1#、2#、3#号楼的房屋面积测算报告。为查明案件事实，本院依职权向徐州市住房和城乡建设局去函咨询《商品房买卖合同》第九条中的“测绘报告”是实测报告还是预测报告等问题。2019年6月14日，徐州市住房和城乡建设局《在关于对〈商品房买卖合同示范文本〉有关问题的答复》中答复：《新版合同示范文本》第九条所指的房屋测绘报告为开发企业委托具有房产测绘资格的单位对房屋实测出具的测绘报告。还查明，被告的宣传册中显示有“5.6米挑高”、“买一层得两层”、“一层变两层”等内容。因当事人分歧较大，致本案调解不成。本院认为：一、关于被告应否向原告交付房屋前加盖隔层的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，原告提交的宣传画册、沙盘等材料虽显示有“买一层得两层”、“一层变两层”等内容，但均不能证明被告明确允诺其负有加盖隔层的义务；同时，双方在合同附件十一补充协议亦约定，宣传画册、沙盘等材料显示的内容，不构成合同内容，对对方无约束力。故此，涉案房屋宣传广告和资料应为要约邀请，原告要求被告加盖隔层的诉请证据不足，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2018年7月1日前交付房屋。庭审中，被告对于其自身存在逾期交房的事实不持异议，双方的争议焦点为逾期交房行为延续至何时。首先，《商品房买卖合同》第九条约定的房屋测绘报告应如何理解。根据双方《商品房买卖合同》第九条的约定，涉案商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。对于房屋测绘报告，原告主张为实测报告，被告主张为预测报告。本院认为，被告已于涉案《商品房买卖合同》签订之前取得了房屋预测报告，而该预测报告每页均盖章标注“此房为预售面积，竣工后，须向徐州市房地产测绘队申请面积符合方可生效”，故假如合同约定的为预测报告，在双方签订合同时该预测报告尚未生效，该约定不符合常理，被告亦无法作出合理解释。同时，徐州市住房和城乡建设局作为《商品房买卖合同》的监制单位，其在《在关于对〈商品房买卖合同示范文本〉有关问题的答复》中明确答复称，《商品房买卖合同》第九条所指的房屋测绘报告为开发企业委托具有房产测绘资格的单位对房屋实测出具的测绘报告。综上，被告主张为预测报告的意见证据不足，本院不予支持，对原告主张为实测报告的意见本院予以支持。其次，2018年7月25日被告是否完成了其交付房屋的合同义务，即逾期交房违约金应计算至何时。本院认为，根据双方《商品房买卖合同》第十一条的约定，交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件（即建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告），否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。根据已查明的事实，被告虽通知原告于2018年7月25日上房，但涉案房屋于2018年7月20日取得建设工程竣工验收备案表，于2018年12月5日取得实测报告，故被告履行通知上房的义务不符合合同约定，被告在2018年7月25日并未完成房屋交付义务，不应免除其逾期上房的违约责任。鉴于被告于2018年12月5日才取得涉案房屋的实测报告，故被告逾期交房违约金应自2018年7月1日起计算至2018年12月5日止，共158天。原告主张的逾期交房违约金数额应以465939元为基数，按照每日万分之三的标准计算158天，合计为22085.51元。关于原告主张涉案房屋至今未能上房，逾期交房违约金应计算至实际交付之日的意见，本院认为，被告交付商品房的合同义务已经于2018年12月5日完成，原告因主张缺少二层隔板等理由拒绝接收房屋而继续产生的逾期上房的责任，自此不再应由被告承担，故原告主张的2018年12月5日之后的逾期交房违约金证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐州市新盛超华置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告朱卫民逾期上房违约金22085.51元；二、驳回原告朱卫民的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元（原告预付），由被告徐州市新盛超华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘晓璐审 判 员  匡 伟人民陪审员  孙永玲二〇一九年十一月二十五日书 记 员  刘晓敏