陕西省平利县人民法院民事判决书                              (2019)陕0926民初388号         原告：刘沙沙，女，1992年1月24日出生，汉族，住平利县陈家坝，公民身份号码：61242XXXX201240026。委托诉讼代理人：吴松林，陕西途科律师事务所律师。被告：重庆欧冠置业有限公司平利县分公司，住所地：陕西省平利县。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX3631。负责人：徐鸿，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵公仁，安康市“148”法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：彭慧，重庆欧冠置业有限公司平利县分公司职工。被告：重庆欧冠置业有限公司，住所地：重庆市。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX122T。法定代表人：徐鸿，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵公仁，安康市“148”法律服务所法律工作者。原告刘沙沙与被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司（以下简称欧冠置业平利县分公司）、重庆欧冠置业有限公司（以下简称欧冠置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘沙沙及委托诉讼代理人吴松林、被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司的委托诉讼代理人赵公仁、彭慧，被告重庆欧冠置业有限公司的委托诉讼代理人赵公仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘沙沙向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原告与欧冠置业平利县分公司签订的欧冠国际三层C区14、15号商铺的《商铺认购合同》、《商铺委托经营合同》；2.请求人民法院依法判决两被告连带向原告退还购房款163112元及团购费40000元；3.本案诉讼费由两被告承担。庭审中，原告增加两项诉讼请求，一、请求判决二被告自2018年8月29日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付购房款及团购费利息；二、要求二被告连带赔偿原告损失203112元。事实与理由：2018年7月27日，原、被告签订《欧冠国际认购协议书》，约定原告认购被告欧冠置业平利县分公司开发的位于平利县XX镇XX街XX路XX层XX区XX、XX号商铺，每套商铺总价款为101944元（返租2年后为81556元），付款方式为一次性付款，双方约定2018年8月2日正式签订《商品房买卖合同》，原告当日向被告欧冠置业平利县分公司支付两套商铺定金10000元。2018年7月29日原告与被告欧冠置业平利县分公司签订《商铺认购合同》,约定原告购买3C-14、3C-15号商铺，总房款为163112元，同时约定原告自签订合同之日起五年内将该商铺出租给被告欧冠置业平利县分公司统一经营管理和使用，原告当日向被告欧冠置业平利县分公司支付总购房款153112元（扣除购房定金10000元）。当日，原告与被告欧冠置业平利县分公司另签订《商铺委托经营合同》，原告将购买的3C-14、3C-15号商铺出租给被告欧冠置业平利县分公司用于商业经营，租赁期限为五年。根据被告欧冠置业平利县分公司的要求，原告向被告缴纳团购服务费40000元。被告欧冠置业平利县分公司未按约定于2018年8月2日与原告签订正式《商品房买卖合同》而仅签订《商铺认购合同》及《商铺委托经营合同》，违背了诚实信用原则。同时，被告欧冠置业平利县分公司存在违法采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房等情形。被告欧冠置业平利县分公司收取原告团购服务费无任何法律依据，也未提供任何团购服务的事实，收取该费用属于欺诈，被告欧冠置业平利县分公司侵害了原告的合法权益。依法分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，欧冠置业平利县分公司与欧冠置业应当向原告承担连带责任。综上所述，原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司辩称，一、原告诉求要求解除《商铺认购合同》及《商铺委托经营合同》，不符合《合同法》等相关法律规定的合同解除条件，不符合双方合同约定，原告请求解除《商铺认购合同》及《商铺委托经营合同》无事实及法律依据；二、原告提到向被告缴纳团购费40000元，二被告未收到该款项；三、二被告不存在违法返本或变相返本的事实，本案房屋C区14、15号商铺由本案被告欧冠置业平利县分公司进行销售及租赁，被告欧冠置业并未收到涉案相关款项，在本案中不应承担责任。请法院驳回原告的诉讼请求，双方按合同约定继续履行。被告重庆欧冠置业有限公司辩称，一、原告诉求要求解除《商铺认购合同》及《商铺委托经营合同》，不符合《合同法》等相关法律规定的合同解除条件，不符合双方合同约定，原告请求解除《商铺认购合同》及《商铺委托经营合同》无事实及法律依据；二、原告提到向被告缴纳团购费40000元，二被告未收到该款项；三、二被告不存在违法返本或变相返本的事实，本案房屋C区14、15号商铺由本案被告欧冠置业平利县分公司进行销售及租赁，被告欧冠置业并未收到涉案相关款项，在本案中不应承担责任。请法院驳回原告的诉讼请求，双方按合同约定继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年7月27日，原告刘沙沙与被告重庆欧冠置业平利县分公司签订两份面积分别为15.61平方米、房屋总价分别为101944元的欧冠国际三层3C-13、3C-14商铺的认购协议书。被告重庆欧冠置业平利县分公司委托代理人签字侯苍飞。原告刘沙沙当日交订金10000元。2018年7月29日，原告刘沙沙与被告重庆欧冠置业平利县分公司签订了欧冠国际3C-14号、3C-15号《商铺认购合同》，约定两间商铺认购款各为81556元。双方在认购合同中约定：“第六条甲乙双方违约责任...（四）如因甲方责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书或因甲方经营不善导致商业无法持续运营，经乙方同意后，甲方须在30日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方已交房款的1%作为合同违约金，届时本合同自动解除，如逾期未退还的，甲方按日向乙方支付已交房款万分之三的违约金。第某某关于产权登记的双方约定。1.在交付使用后、甲乙双方按市场价完善商品买卖合同，同时甲方在365个工作日内为乙方办理不动产全登记证书。备注：交付日期为2023年7月29日。第十一条收购约定（本协议期满后）...（三）收购标准按甲方认购该物业《商铺认购合同》实际支付房款人民币：大写X佰壹拾零万壹仟玖佰肆拾伍元（¥101945），作为将物业权属回购到开发商名下的金额。”两份商铺认购合同中欧冠置业平利县分公司委托代理人侯苍飞签名。2019年7月29日，原告刘沙沙与被告欧冠置业平利县分公司签订了欧冠国际3C-14号、3C-15号《商铺委托经营合同》，商铺面积分别为15.61平方米。委托租赁期限为自2018年7月29日起至2023年7月29日止，为期五年。双方在《商铺委托经营合同》中约定“四、委托经营收益租金标准及支付日期1.标准：在本合同有效期内，按照以下标准支付甲方：第一、二年支付收益在总房款已扣除（客户确认签字）刘沙沙；第三年支付收益为商铺认购实到款的10%，计（人民币）：壹万零仟壹佰玖拾伍元整（¥：10195元），第三年收益领取时间：2020年7月29日；第四年支付收益为是商铺认购实到款的10%，计（人民币）：壹万零仟壹佰玖拾伍元整”（¥：10195元），第四年收益领取时间：2021年7月29日；第五年支付收益为是商铺认购实到款的10%，计（人民币）：壹万零仟壹佰玖拾伍元整”（¥：10195元），第五年收益领取时间：2022年7月29日；”。2018年7月27日，重庆速仕达房地产信息咨询有限责任公司收据：“兹收到韩涛（原告刘沙沙丈夫）交来下列款项此据，3C-14、3C-15团购服务费，计人民币（大写）肆万元整。经手人：侯苍飞”。2018年7月30日，被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司收据“交款单位韩涛刘沙，人民币（大写）壹拾伍万叁仟壹佰壹拾贰元整，收款事由商铺3C-14、3C-15交款已清”。另查明，重庆欧冠置业有限公司《安康市商品房预（销）售许可证》有效时间2017.11.28—2018.6.1，发证日期2017.11.28，发证机关平利县房产管理局。重庆欧冠置业有限公司平利县分公司提交的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明，平利县老城区XX户区改造（三期）欧冠国际项目2019年1月22日平利县住房和城乡建设局准予备案。庭审后经原、被告协商，被告同意返还原告刘沙沙购房款203112元，但双方因给付时间及利息意见不一致，未能达成调解协议。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。附解除条件的合同，自条件成就时解除权人可以解除合同。被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司在《商品房预（销）售许可证》过期后，与原告刘沙沙签订了《商铺认购合同》，且原告刘沙沙已付清购商铺款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”但其并未对预售许可证过期后销售房屋的行为作出明确规定。开发商取得预售许可证即视为其符合预售条件、具备预售资格，符合预售条件的开发商签订商品房买卖合同应为有效。本案中，被告重庆欧冠置业有限公司已取得《商品房预（销）售许可证》，证明被告预售的商品房符合预售条件。被告在许可证过期后未取得新的许可证，其继续预（销）售商品房的行为，应由房地产开发主管部门按照法律法规进行处理。该规定属于管理性强制规定，被告违反该规定并不必然导致与原告签订的合同无效。故原告与被告签订的《商铺认购合同》为有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。原告已履行了支付购房款的义务。原、被告签订的《商铺认购合同》第五条“交付期限甲方应当在2018年7月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件方商铺予以交付”、第某某“关于产权登记的双方约定”下方手写“备注：交付日期为2023年7月29日”，该备注内容与第五条矛盾且原、被告双方在签订《商铺认购合同》当日又签订了《商铺委托经营合同》，约定委托租赁期限自2018年7月29日起至2023年7月29日止。这就说明该商铺的产权于2018年7月29日被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司就交给了原告，否则原告就无权在2018年7月29日委托被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司经营该商铺。根据原告刘沙沙与被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司签订的《商铺认购合同》和《商铺委托经营合同》可以综合认定为，原告刘沙沙购买的两间商铺，被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司的交付使用时间为2018年7月29日。至此被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司按合同约定履行了房屋交付义务。现原告刘沙沙要求与被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司解除《商铺认购合同》、《商铺委托经营合同》和退还购房款的诉讼请求，依据《商品房销售管理办法》第二十二条第（二）款“...当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”和原、被告双方签订的《商铺认购合同》“第某某关于产权登记的双方约定...3.如乙方放弃办理相关权属证书，甲方需在十个工作日内退还乙方所交纳的认购款，若逾期未退还，乙方有权追究其法律责任。”之约定，本院予以支持。《商铺认购合同》第六条“甲乙双方违约责任...（四）如因甲方责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书或因甲方经营不善导致商业无法持续运营，经乙方同意后，甲方须在30日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方已交房款的1%作为合同违约金，届时本合同自动解除，如逾期未退还的，甲方按日向乙方支付已交房款万分之三的违约金。”和第某某“关于产权登记的双方约定1.在交付使用后，甲乙双方按市场价完善商品买卖合同，同时甲方在365个工作日内为乙方办理不动产全（权）登记证书。”依照该约定，被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司应在交付使用后完善商品房买卖合同，同时在365个工作日内为原告办理不动产权登记证书，否则承担违约责任。该条件尚未成就，原告刘沙沙亦未提供其产生其他损失及相关依据的证据，故原告刘沙沙要求二被告赔偿203112元损失之诉讼请求，本院不予支持。按照《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”和原、被告在《欧冠国际认购协议书》第三条约定“双方2018年8月2日前正式签订《商品房买卖合同》”、《商铺认购合同》第某某“关于产权登记的双方约定1.在交付使用后，甲乙双方按市场价完善商品买卖合同...”，被告在截止法庭审理时，既未按行政法规强制性规定与原告签订《商品房买卖合同》，亦未按双方约定与原告签订《商品房买卖合同》。被告违反了《中华人民共和国合同法》中规定的当事人订立履行合同应遵守法律、行政法规之规定和诚实信用原则，被告应承担损害赔偿责任。原告刘沙沙主张被告自2018年8月29日起按照中国人民银行同期贷款利率支付购房款及团购费利息的请求，本院予以支持。被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司与原告刘沙沙签订《欧冠国际认购协议书》、《商铺认购合同》，被告欧冠置业平利县分公司的委托代理人均为侯苍飞，团购服务费经手人亦为侯苍飞，基于代表被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司的同一人既签认购合同又收团购费，虽然团购费收据盖章为另一家公司，但该收费是被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司在销售自行开发商铺中由其委托代理人经手收取，对外理应由被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司承担民事责任。且《商铺认购合同》第十一条“收购约定（三）收购标准按甲方认购该物业《商铺认购合同》实际支付房款人民币：大写：X佰壹拾零万壹仟玖佰肆拾伍元（¥101945），作为将物业权属回购到开发商名下的金额。”和《商铺委托经营合同》中也确认了商铺认购实到款的10%为10195元。这也印证了被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司销售两间商铺实收原告刘沙沙认购款203112元。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故本案由被告重庆欧冠置业有限公司承担民事责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条（二）项、第九十三条第二款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘沙沙与被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司签订的欧冠国际三层C区14、15号商铺的《商铺认购合同》、《商铺委托经营合同》；二、限被告重庆欧冠置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告刘沙沙商铺认购款203112元，并支付该款自2018年8月29日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回原告刘沙沙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8693元，由被告重庆欧冠置业有限公司负担4347元，原告刘沙沙负担4346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。                      审  判  长   汪道鹏                            审  判  员   刘怀芳                           人民陪审员   王小玉                         二〇一九年十一月十五日                            书 记 员 张孝茹