镇江市丹徒区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1112民初1958号 原告:赵美玲，女，1959年10月23日生，汉族，住扬中市。 委托诉讼代理人：朱建宇，江苏必正律师事务所律师。 被告：镇江智谷房地产开发有限公司，住所地镇江市。 法定代表人：赵慧中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕东东，上海山田（镇江）律师事务所律师。 被告：镇江衡山酒店管理有限公司，住所地镇江市。 法定代表人：华佳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李黎朝，该公司副总经理。 原告赵美玲与被告镇江智谷房地产开发有限公司（以下简称智谷公司）、镇江衡山酒店管理有限公司（以下简称衡山公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告赵美玲的委托诉讼代理人朱建宇、被告智谷公司的委托诉讼代理人吕东东、被告衡山公司的委托诉讼代理人李黎朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵美玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告智谷公司签订的商品房买卖合同，并判令被告智谷公司返还原告人民币398097元；2.判令两被告共同赔偿原告损失79619.4元；3.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告赵美玲与被告智谷公司于2012年9月5日签订了商品房买卖合同，购买山河郡010幢17层1719号房。同日，原告与被告衡山公司签订了紫泉宫温泉公寓委托经营管理协议，将上述房屋委托被告衡山公司经营管理，期限为5年。原告和被告智谷公司签订的商品房买卖合同附件三对装饰、设备标准有详细规定，原告购买山河郡010幢17层1719号房属于八户型，八户型应当配地台、滑动汤池盖板。2019年5月份，原告准备收取上述房屋时，实地查勘发现上述房屋内部多出了一堵墙，此墙面严重影响了室内的采光，另外也未配滑动汤池盖板，影响温泉的正常使用。经沟通，该墙为承重墙，不能拆除，被告智谷公司在出售时并未明确告知原告，现房屋实际情况与出售时严重不符，上述情况的存在，影响该商品房的正常居住使用及出租等功能，极大减损了该房屋的市场价值。由于原告委托被告衡山公司经营管理，被告衡山公司未能履行收房验收的义务，及时告知原告房屋存在重大瑕疵，以致于委托经营管理期限届满后，原告于2019年5月20日现场查勘房屋时，才发现房屋存在承重墙及未配滑动汤池盖板面等情况。被告智谷公司交付的房屋与商品房买卖合同严重不符，违反了合同的约定。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，原告与被告衡山公司在合同中曾约定以120%的价格回购房屋的条款，因此原告要求解除与被告智谷公司签订的商品房买卖合同，并由两被告承担79619.4元（房屋价款的20%）的违约责任。原告与两被告协商未果，故诉至法院，并提出以上诉讼请求。 被告智谷公司辩称，1.原告要求解除合同无事实和法律依据。根据双方签订的合同以及补充合同的约定，对于解除合同有着明确约定，原告在诉状中所述的情形不属于解除合同的范围，也不属于法定的合同解除范围，因此原告的第一项诉讼请求应当予以驳回。2.原告要求赔偿损失，没有事实和合同依据。原告与被告衡山公司订立的合同中约定了120%价格回购条款，不等于原告的损失，且原告也没有在合同约定的时限内要求衡山公司回购，因此该数额并不等于两被告应承担的违约责任金额。其次，被告智谷公司在整个房屋买卖过程中也无违约行为。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告衡山公司辩称，1.原告与智谷公司签订的是商品房买卖合同，与衡山公司签订的是委托经营管理协议，二者是不同的法律关系。原告以衡山公司未履行收房验收的义务，及时告知原告房屋存在重大瑕疵为由，要求衡山公司承担赔偿责任，法律关系适用错误。2.被告衡山公司并非案涉房屋的开发商，也非装修设计人员，对房屋内部结构及设备无权决定，而原告作为房屋的权利人，对自己房屋的验收比衡山公司负有更多义务，原告忽略自身验收义务，加重衡山公司验收义务，对衡山公司显失公允。商品房买卖合同的补充协议中明确约定“甲方发出房屋交付通知，交付房屋时，乙方应按照本合同的规定履行领受房屋的义务”，故原告与被告之间签订的委托经营管理协议虽然约定“甲方全权委托乙方办理该物业交付手续”，但不能免除原告验收房屋的义务，且原告亦从未向衡山公司出具过房屋交付的相关授权委托书。3.商品房买卖合同的补充协议即附件四中明确载明“乙方已现场了解该房屋所处建筑建设现状……及有可能存在的不利因素已知晓、无异议”，据此，原告早已充分了解案涉房屋，购买时即已知晓“多了一堵墙”的问题。其次，原告所购买的案涉房屋价格比邻户价格要低，且该墙面实际未严重影响室内采光。4.原告提出的第二项诉讼请求没有事实和法律依据。因委托经营管理协议到期，原告担心其利益受损，故提起本次诉讼，该行为不应得到法律的支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2012年9月5日，原告与被告智谷公司签订《商品房买卖合同》（包含四份附件）一份。约定：原告向智谷公司购买位于镇江市丹徒区山河郡第010幢17层1719号商品房，建筑面积43.92平方米（每平米单价9064.14元），合同总价398097元。附件一为房屋平面图，并说明“该户型图纸仅为示意，具体设备设施及所处位置以实际交付为准”；附件三为装饰、设备标准，载明“汤池：下沉式汤池（A户型配地台，滑动汤池盖板）”、“A户型为：02、03、05、06、16、17、18、19、20室”；附件四为合同补充协议，协议中黑体加粗载明“乙方已现场了解该房屋所处建筑建设现状、进度及房屋相邻建筑、设备设施情况、周边环境的不利影响及项目内外情况，清楚整个项目规划审批情况，对房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素已知晓，且无异议”，另外附件四还约定：双方确定，影响正常使用的房屋问题仅指经权威部门鉴定确认的房屋地基基础和主体结构质量问题；如交付时该房屋装修装饰达不到约定标准，乙方应当在该房屋交付之日起15日内向甲方提出书面异议；该房屋装修、户型结构等，以本合同及附件、附图约定为准。 同日，原告赵美玲与镇江紫泉宫酒店管理有限公司（后更名为镇江衡山酒店管理有限公司）签订紫泉宫温泉公寓委托经营管理协议一份，将其购买的位于镇江市山河郡10#B幢1719室房屋委托被告衡山公司经营管理。协议约定：甲方承诺该物业交付乙方经营时应达到的装修、设施、设备情况见《商品房买卖合同》附件三。甲方全权委托乙方办理该物业交付手续。甲乙双方约定于2019年1月1日-2019年1月7日，甲方书面向乙方提出回购申请，方可生效，逾期视为甲方自动放弃；回购价格按该房屋《商品房买卖合同》约定价格120%计算。 被告智谷公司另行提供了两份《商品房买卖合同》，用以证明原告所购案涉房屋价格低于邻户同期购买价格，两份合同均签订于2012年8月27日，房号分别为山河郡第010幢17层1717号、1718号，建筑面积分别为43.92平方米（每平米单价9552.73元）、44.16平方米（每平米单价9602.8元），房屋总价分别为419556元、424060元。 案件审理期间，本院组织双方去案涉房屋实地查勘，发现汤池与内部房屋被墙体隔断，该面承重墙厚度约为35厘米。存放于镇江市城乡建设档案管理处的山河郡建设施工平面图中标明存在该面承重墙，但在合同附件一中并未显示存在该面承重墙。 原告称委托经营管理期限届满后，于2019年5月20日现场查勘房屋时，才发现房屋存在承重墙及未配滑动汤池盖板等情况，故诉至法院。 上述事实，有《商品房买卖合同》、委托经营管理协议、建设施工平面图、照片等证据在卷证实。 本院认为，原告赵美玲与被告智谷公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。对于原告主张解除与被告智谷公司签订的《商品房买卖合同》、返还购房款，并要求两被告依照回购条款的约定承担赔偿责任，本院不予支持，理由如下：1.案涉房屋中的承重墙争议不足以要求解除合同。首先，本案争议的承重墙不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条中规定的“房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格”的情形。其次，虽然相对于无承重墙设计的同类邻户房屋，案涉房屋的采光、通风受到部分限制，但尚未达到影响正常居住的程度，因此也不属于上述解释中第十三条规定的“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”情形。2.案涉承重墙虽在附件一平面图中没有显示，但附件已提示说明以实际交付为准，原告在知晓自身负有领受房屋义务的前提下，授权被告衡山公司办理房屋交付手续，衡山公司未在领受房屋时提出异议，故被告衡山公司的收房效力应当及于原告，原告在时隔五年后提出解除合同的要求，没有法律依据。3.关于原告提出的地台及汤池盖板问题，均为可整改项目，如确实存在不符合合同约定的情形，可以依照委托经营管理协议中第一条第2款约定，另行主张整改。 庭审中，原告提供了一份挂号信收据、两份EMS快递单据、及邮件查询情况及回购申请（以上均为复印件），用以证明原告已于2019年1月3日、1月5日、1月6日三次寄出回购申请给衡山公司，但本案原告并非依据委托经营管理协议要求衡山公司对房屋进行回购，因此对该组证据，本院不予理涉。 综上，原告要求解除《商品房买卖合同》、返还购房款，并要求两被告依照回购条款的约定承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告赵美玲的诉讼请求。 案件受理费8466元，由原告赵美玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  胡正宇 人民陪审员  孔金生 人民陪审员  侯国玉 二〇一九年十一月二十二日 法官 助理  高 倩 书 记 员  张 俊 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条第一款因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。