陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终11311号 上诉人（原审被告）：陕西天宝物业投资有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：姜玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁波，女，1972年9月18日出生，汉族，住山西省太原市小店区。委托诉讼代理人：薛鹏，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩梦蕊，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：巨新龙，男，2000年5月7日出生，汉族，住陕西省西安市新城区。委托诉讼代理人：薛鹏，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩梦蕊，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）因与被上诉人梁波、巨新龙商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年11月10日，梁波、巨新龙向天宝公司交纳购房款589186元。2014年11月17日，梁波、巨新龙向天宝公司交纳购房款390000元。2014年12月2日，梁波、巨新龙与天宝公司签订了《商品房买卖合同》，由梁波、巨新龙购买天宝公司位于西安市雁塔区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房（以下简称“涉案房屋”），房屋用途为商业，房屋总价为1950877元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：1、逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件六第四条第3款约定：买受人在办理入住前，须结清全部房价款（包括买受人申请的贷款）及《买卖合同》履行过程中发生的违约金、专项维修资金、物业服务费等相关费用。如买受人未结清上述费用的，出卖人有权延迟或拒绝交付房屋而不视为出卖人违约。签订合同当日，梁波、巨新龙向天宝公司支付购房款960000元。2015年3月28日，梁波、巨新龙继续向天宝公司支付剩余购房款11691元。至今，涉案房屋未取得竣工备案登记，还尚被施工人员占用，门前绿化及地砖铺设尚未完成。庭审中，梁波、巨新龙称其至今未收到天宝公司通知收房，主张逾期交房的时间自2015年12月31日计算至实际交房之日。而天宝公司称涉案房屋已取得四方验收，尚未取得竣工验收备案。并提出因梁波、巨新龙未交纳专项维修资金，天宝公司可以合理行使抗辩权拒绝交房。经询，天宝公司称其曾以张贴公告的形式通知业主收房，且交纳大修基金和契税无需通知。梁波、巨新龙于2019年1月15日起诉至西安市雁塔区人民法院称，2014年12月2日，梁波、巨新龙与天宝公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定天宝公司将位于西安市雁塔区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房出卖给梁波、巨新龙，房屋总价为1950877元。梁波、巨新龙在签署认购书时，向天宝公司支付订约定金50000元。签署订购书之日起7日内，双方签署《商品房买卖合同》，梁波、巨新龙向天宝公司支付100%的购房款，订约定金自动转为履约定金并冲抵购房款。天宝公司应当在2015年12月31日前，将房屋交付给梁波、巨新龙使用。天宝公司逾期交房超过90日后，梁波、巨新龙要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天宝公司按日向梁波、巨新龙支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，梁波、巨新龙于2014年12月2日前付清了总房款1950877元。梁波、巨新龙已经按约履行了合同义务，但截止起诉之日，天宝公司仍未交付房屋给梁波、巨新龙。现梁波、巨新龙诉至法院，请求依法判令天宝公司向梁波、巨新龙支付逾期交房违约金至实际交房之日（暂算至2018年11月30日为207573.31元），并承担本案诉讼费。天宝公司辩称，根据《商品房买卖合同》第十一条及附件六第四条的约定，在梁波、巨新龙未按约定履行交纳专项维修资金的在先义务前，天宝公司有合理的抗辩理由，可以延迟或拒绝向梁波、巨新龙交房，此种情形不应视为天宝公司逾期交房，应驳回梁波、巨新龙的诉请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，梁波、巨新龙与天宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。根据合同第八条的约定，天宝公司作为商品房的开发商和出卖人，负有按照合同约定的期限将买受人交付涉案房屋义务。现梁波、巨新龙作为买受人已经向天宝公司履行了付款义务，但天宝公司却未在约定的期限内将经验收合格取得竣工验收备案的房屋向梁波、巨新龙交付，其行为已构成违约，理应按照合同约定支付逾期交房违约金。因涉案房屋何时具备交房条件暂不能确定，故逾期交房违约金应自2016年1月1日起暂计至2018年11月30日止共计1064天为207573.31元。如在之后涉案房屋因天宝公司的原因未能交付产生逾期交房违约金，梁波、巨新龙可另行主张。至于天宝公司提出梁波、巨新龙未交纳专项维修资金，其有理由可以延迟或拒绝向梁波、巨新龙交房的辩称，根据商品房买卖交易的惯例和流程，买受人交纳大修基金和契税需要开发商提供相应的缴纳信息和资料，天宝公司也无证据证明其就该事项已通知过梁波、巨新龙及梁波、巨新龙拒绝履行缴纳义务，加之涉案房屋至今不具备交付条件，故天宝公司该辩称，与事实不符，一审法院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向梁波、巨新龙支付逾期交房违约金207573.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4414元，由陕西天宝物业投资有限公司承担。因梁波、巨新龙已预交，陕西天宝物业投资有限公司应在履行付款义务时将上述款项一并给付梁波、巨新龙。宣判后，天宝公司不服，向本院提起上诉称，在梁波、巨新龙未按约定履行在先义务前，天宝公司有合理的抗辩理由，可以延迟或拒绝向其交房，此种情形不应视为天宝公司违约。《商品房买卖合同》第十一条及附件六第四条对梁波、巨新龙的在先义务有明确约定，天宝公司不需另行通知。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回梁波、巨新龙的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由梁波、巨新龙承担。梁波、巨新龙共同辩称，一、涉案房屋截止目前仍未竣工验收，不能交付使用，给梁波、巨新龙造成巨大损失。二、一审判决认定事实正确。买受人缴纳大修基金和契税需要开发商提供相应的缴纳信息和资料。梁波、巨新龙未接到过任何关于缴纳的通知。巨新龙、梁波反而不断催问天宝公司，天宝公司让巨新龙、梁波等通知。除此之外，天宝公司没有任何证据证明其就该事项已通知过巨新龙、梁波及巨新龙、梁波拒绝缴纳。综上，应驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，天宝公司和梁波、巨新龙签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。梁波、巨新龙已向天宝公司交付了涉案房屋的全部购房款，天宝公司应当按照合同约定向梁波、巨新龙交付涉案房屋。现涉案房屋仍不具备交付条件，天宝公司无法向梁波、巨新龙交付，构成违约，应当按照合同约定向梁波、巨新龙承担违约责任。买受人缴纳大修基金和契税需要开发商提供相应的缴纳信息和资料，天宝公司未提供证据证明已履行了相应的协助义务，故天宝公司的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4414元，陕西天宝物业投资有限公司已预交，由陕西天宝物业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年十月二十九日  书 记 员  杨 洁 珊 1