安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2535号 上诉人（原审原告）：陈日月，男，1965年7月11日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：高飞，宿州市埇桥区栏杆法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：董兴明，男，1949年8月16日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：霍怀知，安徽君光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽省宿州市下关中学，住所地安徽省宿州市人民路与宿蒙路交叉口。 法定代表人：吴新国，该校校长。 上诉人陈日月与被上诉人董兴明、安徽省宿州市下关中学（以下简称下关中学）执行异议之诉一案，一审法院于2018年7月5日作出（2018）皖1302民撤3号民事判决，陈日月不服该判决，提起上诉，本院以（2018）皖13民终2651号民事裁定，撤销上述判决，发回重审。一审法院于2019年4月9日作出（2019）皖1302民初780号民事判决后，陈日月仍不服，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈日月上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈日月的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案是执行异议之诉，一审适用《中华人民共和国物权法》作出一审判决不当。该案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定处理，陈日月于2007年8月20日签订房屋买卖合同，而本案查封的日期为2016年8月18日，陈日月的购房时间早于查封时间。陈日月购买案涉房屋后，于2012年进行装修并于2013年9月入住，开始交纳相应的水电费、网络使用费，在一审法院查封之前已合法占有使用；陈日月系全款购买案涉房屋，下关中学对此予以认可，陈日月举证的证明亦证明该事实；没有办理产权登记的原因是下关中学一再拖延，并非陈日月的原因导致。综上，陈日月的异议符合上述条件，其诉讼请求应予支持。2.一审判决对陈日月提供的证据及证人未进行认定，而对董兴明提供的四张照片不经核实即认定案涉房屋内没有东西错误。首先，该四张照片不是案涉房屋内的照片，陈日月提供的照片能反映自2013年起持续在该房屋内居住，一审对陈日月提供的证据只字不提，作出了不公正判决。陈日月补充上诉称，一审判决后陈日月找到了向下关中学支付购房款的收据，佐证了陈日月已足额缴纳了购房款，与一审提交的吴良森出具的证明一致。 董兴明辩称，1.一审判决适用物权法处理本案并无不当。2.陈日月依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张权利，但其一审提供的证据不符合上述条件，所提供的证据虚假。其称2007年8月20日签订了房屋买卖合同，付清了购房款，下关中学不会在2007年8月14日办理产权登记。况房屋买卖契约约定购房款一次性交付，该契约仅签订一份不符合常理，且契约没有法定代表人签字，形式不完备。在一审法院法院查封案涉房屋之前，陈日月没有占有涉案房屋，陈日月虽然提交了10多份电费缴纳凭证，但有几张都是2单元301室，董兴明申请查封的是1单元302室，说明陈日月提供的票据与查封的房产不是同一处房产。陈日月于2018年将电表户名变更为302，但地址还是2单元。其缴纳的水费票据不能证明房产的归属情况，所交纳的宽带费是下关中学红楼3楼，也不能证明案涉房产的归属。下关中学负责人吴良森的书面证明不真实，其未出庭作证，证词虚假。马宗浩的证言相互矛盾。上述证据不能证明陈日月足额支付了购房款，及下关中学收取了该购房款。3.案涉房屋未办理过户登记，是陈日月造成的，其一审提交的证据显示下关中学于2007年即出具证明可以办证没有拖延，陈日月以吴良森有病未能办证理由不成立，吴良森现身体很好。况10年前吴良森是下关学校法定代表人，不需要凡事亲力亲为。至本案拍卖时案涉房屋没有办理变更登记，说明双方不存在买卖关系，而下关中学在申请查封、执行、评估等每一个环节都知情，可能存在陈日月和下关中学恶意串通，损害董兴明的利益。另，对陈日月提供的购房款票据“三性”不予认可，该证据产生的时间不清楚，无法确定，也与陈日月一审所称的分3次交款相矛盾，且也看不出是301还是302购房款。 下关中学未到庭应诉也未作出答辩意见。 陈日月向一审法院起诉请求：1.停止对其购买的位于宿州市埇桥区房屋的强制执行，并解除上述房屋的查封；2.确认陈日月对下关中学综合楼0302室房屋有所有权。 一审法院审理查明：2016年8月16日宿州市埇桥区人民法院立案受理了董兴明与下关中学、吴新国、陶丽芳民间借贷纠纷一案，董兴明于同日向一审法院提出财产保全申请，该院于2016年8月18日作出（2016）皖1302民初7942号民事裁定，对下关中学位于宿州市埇桥区予以查封，查封期间不得买卖、转让、抵押、赠与、继承等处分行为。在案件审理中，董兴明与下关中学、吴新国、陶丽芳达成调解协议，一审法院作出了（2016）皖1302民初7942号民事调解书“下关中学和陶丽芳于2016年11月底共同偿还董兴明10万元，付款之后董兴明同意解除对陶丽芳上河城小区别墅区Ｖ10＃0101室房屋的查封，下关中学和陶丽芳于2016年12月底共同偿还余款本金10万元及利息2万元，吴新国不承担还款责任”。调解书生效后，下关中学、陶丽芳未按生效法律文书履行义务，董兴明于2017年1月3日向申请强制执行。在执行过程中，一审法院对涉案房屋进行了依法评估，于2017年11月23日作出（2017）皖1302执5号之二执行裁定：拍卖被执行人下关中学所有的位于宿州市埇桥区房屋；同年11月24日一审法院作出（2017）皖1302执5号通知及《拍卖公告》，并于2017年11月28日向被执行人下关中学送达了上述法律文书。陈日月提出执行异议，一审法院以（2017）皖1302执异93号执行裁定驳回了陈日月的执行异议。另查明，2007年8月20日，陈日月与下关中学签订房地产买卖契约，下关中学将其位于宿州市埇桥区房屋（200708260号房地产权证）出售给陈日月，房价为181356元，合同约定为现金交付。2007年12月8日，下关中学给陈日月出具办理房产证的证明，并出具宿州市房屋转让申请登记书（未署日期），但陈日月与下关中学一直未办理房屋过户登记手续。董兴明举证的2016年12月19日、2017年8月25日、2017年12月10日案涉房产302室照片4张，照片反映0302室房屋内没有东西。该房屋一直未有办理所有权转移登记。 一审法院认为，陈日月仅举证买卖契约，未举证其向被告下关中学交付购房款的证据，下关中学也未举证其收到购房款的财务账目，不能说明陈日月已缴纳购房款。陈日月举证的交纳有线电视及电费的发票不能证明其在法院查封之前下关中学已将房屋交付。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。陈日月系下关中学职工，下关中学为其出具办理过户登记证明，又在房屋过户申请书上加盖公章，陈日月完全有条件办理过户手续，基于陈日月自身原因未办理过户登记。陈日月虽然签订房屋买卖合同，未办理过户登记，并未取得争议房屋的物权，其主张停止对购买的下关中学综合楼0302室房屋的强制执行，确认其对该0302室享有所有权的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条规定,判决：驳回陈日月的诉讼请求。案件受理费3925元，由陈日月负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换。陈日月提供如下证据：购房款收据一张，以证明陈日月向下关中学足额支付了购房款。董兴明质证意见为：对该证据的“三性”不予认可，陈日月在一审时称其分3次交款，收据丢了，现其又提供一张收据，且该收据未标注房号、层数，也与一审其申请的证人所作证词内容不一致。本院认证意见为：该证据能证明陈日月按照合同约定足额支付了购房款。除“董兴明举证的2016年12月19日、2017年8月25日、2017年12月10日案涉房产302室照片4张，照片反映0302室房屋内没有东西”，外，一审查明其他事实属实，本院予以确认。另查明：董兴明二审自认其拍摄照片的房间为下关中学红烛楼南边一单元三楼的情况，而陈日月居住的是该栋楼北边二单元三楼。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分购房款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈日月为证明其购买的房屋具备上述具有排除执行的情形，提供了其2007年8月20日与下关中学签订的房屋买卖契约、购房款收据、拍摄的照片、多年来交纳水电费的票据、网络电视费用票据等证据，上述证据能证明陈日月与下关中学在一审法院查封之前已签订房屋买卖合同，并足额支付了购房款，且于2013年9月合法占有案涉房屋，况，也非陈日月的原因致案涉房屋未能办理变更登记手续。故，陈日月请求排除案涉房屋的执行，不违反上述法律规定，其该上诉理由应予支持。 另，由于陈日月与下关中学间系房屋买卖关系，而案涉房屋尚登记在下关中学名下，现双方未能依法办理变更登记手续，在下关中学未依法为陈日月办理变更登记手续的情况下，陈日月在本案中请求确认其对案涉房屋的所有权，本案不予支持。 综上，陈日月的部分上诉理由成立，部分予以支持；一审判决部分事实认定不清，致判决结果不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初780号民事判决； 二、不得执行安徽省宿州市下关中学座落于安徽省宿州市埇桥区房屋（房地产权证号：房地权宿字第××号）； 三、驳回陈日月的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各3925元，均由安徽省宿州市下关中学负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  张 奥 审判员  丁 伟 二〇一九年十一月二十五日 书记员  张 猛 附：本案适用的法律条文 1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分购房款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。