四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初15376号 原告：吴伟，男，1983年12月28日出生，汉族，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：虞现涛，四川律大律师事务所律师。 被告：王杰，男，1994年1月16日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：晋倩如，四川君合律师事务所律师。 第三人：唐太平，男，1987年2月24日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告吴伟与被告王杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告吴伟及其委托诉讼代理人虞现涛，被告王杰的委托诉讼代理人晋倩如，第三人唐太平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴伟向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院依法确认吴伟与王杰于2019年9月3日解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令王杰向吴伟退还吴伟已经支付的房屋租金、房屋使用保证金共计9万元；3.请求判令王杰赔偿吴伟装修损失费37,880元；4.本案诉讼费由王杰承担。 事实及理由：2019年7月16日，经唐太平介绍，吴伟与王杰签订《房屋租赁合同》，合同约定吴伟承租王杰位于成都市青羊区房屋用作经营餐饮；房屋租赁期限为五年，自2019年7月16日至2024年7月15日止，2019年7月16日至2019年8月15日为装修期，装修期间内乙方只需缴纳物业管理费、垃圾清理运费等费用，无需缴纳房屋租金；2019年8月16日至2021年8月15日，月租金为18000元／月；房屋使用保证金36000元等合同事项。合同签订后，吴伟按唐太平指示向王杰指定账户转账三个月租金和房屋使用保证金共计9万元。2019年9月1日，吴伟装修完毕后准备开业接到成都市青羊区综合行政执法局口头告知承租房屋不允许经营餐饮。在2019年9月3日，成都市青羊区综合行政执法局向吴伟出具成青羊综执调字［2019］第50903号调查通知书。在2019年9月4日，吴伟到青羊区接受询问时，青羊区综合行政执法局工作人员书面告知吴伟青羊区房屋禁止开设餐饮服务项目，并询问记录在案。吴伟在得知承租房屋不能用作经营餐饮后，多次联系王杰、唐太平协调解除《房屋租赁合同》事宜，对方均未予以理会。吴伟认为双签订的《房屋租赁合同》已不能实现合同约定目的，继续履行将损害吴伟的合法权益。 为支持自己的主张，吴伟向本院提交了以下证据：1.原被告身份信息，证明双方主体适格。2.唐太平身份信息，证明第三人主体适格。3.《房屋租赁合同》，合同中明确约定房屋位置、面积、用途（用于餐饮），租赁期间为2019年7月16日-2024年7月15日，每月8,000元，保证金36,000元。4.2019年7月16日王杰签字收条（2张），证明王杰收到吴伟支付的房租。5.微信转账凭证，证明吴伟向王杰指定账户转账：1张5万元，两张2万元。6.青羊区调查通知书、案件询问笔录，证明1：要求吴伟的中餐馆至青羊区执法大队询问调查，证明2：询问吴伟的情况，其中的内容主要是禁止在居民住宅楼未配专用的烟道向吴伟说明吴伟租赁的房屋属于禁止开设餐饮项目。7.吴伟于2019年9月16日再次向王杰发出解除合同通知书、微信告知解除合同记录、邮寄凭证，证明吴伟再次向王杰发出要求解除合同的通知。8.收条（唐太平向吴伟出具），证明收到案涉商铺的钥匙两把。 王杰辩称，1.吴伟现实际占有使用房屋，并未腾退，其主张2019年9月3日《房屋租赁合同》已解除无事实依据。2.王杰给予吴伟免租期系建立在双方租期为5年的基础上，现王杰欲提前退租，给予免租期的基础不复存在，故案涉合同解除后，吴伟应当腾退案涉房屋并支付2019年7月16日至房屋腾退之日止的房屋占用使用费。3.王杰在订立合同时不存在任何主观恶意，对于吴伟无法经营也不存在任何过错，保证金不予退还。4.装修损失应由吴伟在提前退租时间中应当承担全部过错，根据合同约定，不予退还。综上，故王杰对其装修损失不承担责任，吴伟对此应负全部责任，同时吴伟应在退房屋时将房屋恢复原状。 为支持自己的主张，王杰向本院提交了以下证据：1.房屋租赁合同，合同第2条约定租赁期限为5年，证明吴伟提前退租，系单方违约；证明合同预定房屋返还时，吴伟应保证租赁房屋整体结构和附属设施完整无损；合同第3条关于保证金约定“如擅自提前退租，保证金不予退还”，证明吴伟擅自退租、单方违约，王杰有权不退换保证金；合同第4.3款约定“屋内相关设施有吴伟自行负责完善，装修费有吴伟自行承担，合同终止或解除，吴伟一名将购物交还给答辩人，王杰不补偿吴伟装修损失”，证明吴伟要求王杰承担装修损失无合同依据。2.10月25日拍摄（形成的现场照片），证明吴伟现仍然实际占有使用房屋，并未腾退；案涉租赁房屋门口杂乱、墙面等附属设施破坏严重、地面坑洼不平，证明房屋并未完成装修。3.小区周边其他商铺照片及地图截屏，证明案涉租赁房屋物业的周边位置允许开设餐饮，王杰无过错。 唐太平诉称，涉案商铺吴伟租下来之后不能办店招，和城管沟通过说不办店招行不行，回复说暂时可行，但是后来城管大队不同意，双方因此产生诉讼。 本院经审理认定事实如下：2019年7月16日，王杰（甲方）、吴伟（乙方）双方签订了《房屋租赁合同》，载明：1.房屋坐落于成都市青羊区，房屋用途为餐饮。2.房屋租赁期限为5年自2019年7月16日至2024年7月15日止，2019年7月16日至2019年8月15日为装修期，装修期间内乙方只需缴纳物业管理费、垃圾清理运费等费用，无需缴纳房屋租金。3.房屋租赁期限为5年自2019年7月16日至2024年7月15日止，2019年7月16日至2019年8月15日为装修期，装修期内不承担租金。租金2019年8月16日至2021年8月15日，月租金为18000元／月。4.乙方向甲方缴纳房屋使用保证金3.6万元，若乙方擅自提前退租，保证金不予退还。5.甲方提供完好的房屋给乙方使用，屋内相关设施设备由乙方自行负责完善，装修费用乙方自行负担。合同终止或解除后，乙方应将房屋交还甲方，甲方不补偿乙方装修损失，其增加的设施设备等乙方自行处理。6.甲方提供完好的房屋给乙方使用，屋内相关设备由乙方自行负责完善，装修费用乙方自行负担。7.甲方出售房屋不影响本租赁合同的效力，租赁期间乙方拥有该商铺转租转让权，转租转让该商铺前需书面告知甲方，不得在未通知甲方的前提下私自转租转让。 2019年7月16日，唐太平出具的《收据》，载明：今收到吴伟承租成都市青羊区商铺服务费13000元。 2019年9月4日，青羊区综合行政执法局出具的《青羊区综合行政执法局案件询问（调查）笔录》，载明：吴伟经营的青羊区吴伟中餐馆于2016年7月28日左右申请办理营业执照，8月15日左右颁发营业执照。青羊区综合行政执法局于2019年9月1日告知吴伟，根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的规定，吴伟经营的青羊区吴伟中餐馆属于在商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建产生油烟的餐饮服务项目，属禁止开设餐饮。 2019年9月16日，吴伟向王杰发出《解除租赁合同通知书》，载明：合同签订后，我方按照唐太平的指示向你方指定账户转款三个月租金和房屋使用保证金共计9万元。在2019年9月1日，我方在装修完毕后准备开业的时候接到青羊区综合行政执法局口头告知承租的房屋不允许经营餐饮。后书面告知我方位于青羊区房屋禁止开设餐饮服务项目。因此外界因素致使我方租赁目的不能实现，现，我方正式向你方提出解除双方于2019年7月16日签订的《房屋租赁合同》，并要求退还我方已支付的租金和房屋保证金共计9万元，赔偿我方装修损失37880元。 2019年9月17日，唐太平出具的《收条》，载明：今收到吴伟退还光华东三路614、616号房屋钥匙2把。 2019年8月26日至2019年9月18日，李景昌出具的《收据》，载明：收到曾伟装修第一次款（微信支付）共计37,880元。后附总价为75,767.50元的《装饰装修工程报价单（预算）》。 吴伟通过微信向王杰转账共计9万元整。 吴伟出具的《邮政快递单号查询》，载明：2019年9月17日，内含《解除租赁合同通知书》文件的EMS快件已经被签收。 庭审中，1.王杰认可曾经收到吴伟微信转账9万元。 2.王杰同意解除《房屋租赁合同》，不认可王杰违约。 3.吴伟、王杰均同意2019年11月15日之前的相关损失及责任本院依法作出裁判，2019年11月16日起，房屋由出租人王杰管理使用，后续损失与吴伟无关。 4.吴伟、唐太平均认可唐太平于2019年9月17日收取钥匙系为了转租商铺。 本院认为，关于确认合同于2019年9月3日解除。吴伟主张青羊区综合行政执法局于2019年9月4日告知吴伟经营的青羊区吴伟中餐馆属于在商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建产生油烟的餐饮服务项目，属禁止开设餐饮，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或解除”，主张《房屋租赁合同》已于2019年9月3日解除。本院认为，第一，吴伟经营的青羊区吴伟中餐馆不能正常经营系因吴伟的经营行为违反了相关法律规定，并非吴伟在订立合同时所不能预见的情势变更；第二，吴伟在庭审中承认于2019年9月3日就租赁事宜进行调解，未发出解除合同的通知。即使存在情势变更的情形，也应及时行使解除权，才能发生解除合同的后果。故本院对吴伟主张确认合同于2019年9月3日解除的诉请不予支持。 关于违约责任。吴伟的经营行为违反了相关法律规定，致使合同目的无法实现，属吴伟违约在先；但吴伟已明确说明《房屋租赁合同》已无法继续履行的原因，且通过微信、邮件的方式要求解除合同。本案中有解除权的当事人王杰不行使解除权，构成滥用权利对吴伟显失公平。本院根据合同实际履行情况、当事人的违约程度、减损义务等情况酌定，王杰可收取的租金为2.5万元。 关于装修损失。因上述损失系吴伟的经营行为违反了相关法律规定导致的，且未提交充分的证据证明出租人王杰对此负有过错，故王杰不应承担责任。 关于恢复原状。因王杰并未提出相应的诉讼请求，本院不予审查。 综上所述，对吴伟的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、王杰于本判决生效之日起五日内退还吴伟房屋使用保证金、剩余租金合计6.5万元； 二、驳回吴伟的其余诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,858元，减半收取1,429元，由吴伟负担600元，王杰负担829元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李双华 二〇一九年十一月二十六日 书记员  孙中其