河南省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）豫行再141号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）赵红松，男，汉族，1970年3月18日生，住禹州市。再审申请人（一审第三人、二审上诉人）王晓会，女，汉族，1968年5月11日生，汉族，住禹州市。系赵红松妻子。两再审申请人委托代理人赵松伟，河南豫尊律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）万里运业股份有限公司（原河南万里运业有限责任公司），住所地许昌市莲城大道与百花北路交叉口万里大厦。法定代表人陈宇飞，该公司董事长。委托代理人李伟东，该公司员工。委托代理人苗中强，河南禹曦律师事务所律师。被申请人（一审被告）禹州市自然资源和规划局，住所地禹州市禹王大道东段**。法定代表人关晓东，该局局长。委托代理人王江伟，该局工作人员。委托代理人魏皖敏，河南启法律师事务所律师。再审申请人赵红松、王晓会因与被申请人万里运业股份有限公司（以下简称万里公司）、被申请人禹州市自然资源和规划局（以下简称禹州规划局）房屋所有权证登记纠纷一案，不服河南省许昌市中级人民法院（2018）豫10行终133号行政判决，向本院申请再审。本院作出（2019）豫行申822号行政裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人赵红松、王晓会及共同委托代理人赵松伟，被申请人万里公司委托代理人李伟东、苗中强，被申请人禹州规划局委托代理人王江伟、魏皖敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案被诉行政行为：2016年1月13日，禹州规划局为赵红松、王晓会办理了禹房权证字第**和082788G号房屋所有权证。万里公司向襄城县人民法院提起诉讼，请求：撤销上述房产证；判决禹州规划局将请求的房产变更登记在万里公司名下。襄城县人民法院一审查明事实：2005年7月26日，“河南万里快运有限公司”变更为“河南万里运业有限责任公司”，2013年12月30日变更为“万里运业股份有限公司”。2014年6月4日，万里公司职工贾许伟（现已判刑）利用担任许昌万里客运有限责任公司禹州公司神垕汽车站站长的身份，用伪造的“河南万里运业有限责任公司”印章、委托书（时间2014年6月10日）、法人身份证明及公司章程，以“河南万里运业有限责任公司”的名义向禹州规划局原房产管理服务中心神垕房产管理所提出房屋所有权变更登记申请，禹州规划局同日受理后发出公告（期限7日）。2014年6月17日，禹州规划局原禹州市房产管理服务中心将禹房权证第**、第××号《房屋所有权证》予以分割，其中禹房房房权证第**屋所有权证》被分割为禹房房权证第**、房权房权证第**、权证房权证第**。禹房权房权证房权证第**权证》被分割为禹房权证房权证第**、证第房权证第**房屋所有权证》。2014年7月20日后，贾许伟再次伪造“河南万里运业有限公司”（2014）29号、38号文件、印章、授权委托书（时间2015年元月6日）、企业法人营业执照（营业期限自2004年12月30日至2040年5月6日）、组织机构代码证、法人身份证明、股东会议决议及公司章程。于2015年12月4日，贾许伟以“河南万里运业有限责任公司”的名义与第三人赵红松、王晓会签订了《房地产买卖契约》，以43．5767万元的价格将万里公司位于禹州市神垕镇东环路的房屋（建筑面积132．06㎡、房屋所有权证号为064286）出售给本案第三人。其中买卖契约第二条约定：甲方（出卖人河南万里运业有限公司）乙方（买受人赵红松、王晓会）议定房地产成交价格为￥43．5767万元。乙方于2015年12月4日前清付给甲方；甲方于2015年12月4日将上述房地产交付给乙方。2015年12月4日，贾许伟以“河南万里运业有限责任公司”的名义和第三人赵红松、王晓会向禹州规划局原房产管理服务中心神垕房产管理所申请办理房屋所有权转移登记。2016年1月13日，禹州规划局原房产管理服务中心经审核后，认为符合办理转移登记的条件，为第三人赵红松、王晓会办理了禹房权证房权证字房权证字第**G号《房屋所有权证》。另查明，至该案庭审时，涉案房屋一直由案外人杨振亭占有使用，贾许伟于2010年12月22日以23万元的价格将该房屋出售给杨振亭，并为其办理了禹房产权证房产权证房产权证禹州字第**行政机关确认为假证）。第三人赵红松、王晓会陈述与贾许伟签订房屋买卖协议后，尚有4万元房款未支付。涉案当事人贾许伟因犯合同诈骗罪、职务侵占罪，已于2016年12月23日经禹州市人民法院依法作出（2016）豫1081刑初491号刑事判决，判处有期徒刑十年零六个月，并处罚金人民币100000元。该判决现已生效。一审法院认为：该案的争议焦点为：一、万里公司起诉是否超过法定的起诉期限。二、禹州规划局原房屋登记机构作出房屋所有权转移登记行为时是否尽到了合理审慎职责，登记行为是否合法。三、第三人取得房屋所有权是否构成善意取得。一、关于万里公司起诉是否超过法定的起诉期限问题。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。因本案涉案房屋的所有权转移登记的行为均系贾许伟持伪造的材料、隐瞒万里公司所办理的，2016年3月11日，万里公司下属许昌万里客运有限公司禹州分公司工作人员发现贾许伟涉嫌职务侵占罪后即向公安机关报案，在公安机关侦查中贾许伟供述了私刻公司印章、伪造委托书、公司文件及章程等材料，将万里公司所有的位于禹州神垕汽车站临街房屋的所有权证分割后分别出售给他人。起诉期限的起点应当确定为2016年3月11日，万里公司2017年2月16日提起行政起诉，并未超过起诉期限。二、关于禹州规划局原房屋登记机构在作出房屋所有权转移登记行为时是否尽到了合理审慎职责，登记行为是否合法问题。按照《房屋登记办法》第二十条的规定：登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。根据庭审中禹州规划局提交的证据显示，2014年6月4日，贾许伟首次向禹州规划局提出办理064167号、064184号两本房产权证的分割登记申请时，分割登记由于不改变登记内容，不属于具体行政行为，其合法性不予评判。万里公司名称2013年12月30日由“河南万里运业有限责任公司”变更为“万里运业股份有限公司”，在工商部门登记备案公示，万里公司没有及时办理房屋所有权人名称变更登记，也没有到房屋登记机构报备公司名称变更情况，转移登记时禹州规划局依据《房屋登记办法》第二十条第一、三、四项的规定对房屋转移登记申请材料和申请人身份一致性进行审查后，作出的房屋所有权转移登记行为，符合形式审查的要求。但是贾许伟在办理房屋转移登记时，已经刑事判决认定所提交的万里公司文件、印章、授权委托书、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、股东会议决议及公司章程均系虚假的申请登记材料，违反了《房屋登记办法》第十一条的规定，导致房产管理部门在作出行政行为时依据的主要证据不足，因此，所办理的房屋转移登记行为不具有合法性。三、关于本案第三人所取得房屋所有权是否构成善意取得问题。按照《物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得必须符合以下三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据庭审查明的情况，2015年12月4日，第三人与贾许伟签订的《房屋买卖契约》是在第三人交付一定的付款之后，在申请办理房屋转移登记过程中，贾许伟以“河南万里运业有限公司”的名义与第三人补签的协议，该协议不能作为评判转让价格是否合理的依据。庭审过程中万里公司、第三人也均未向法庭出示交付房款前双方签订的《房屋买卖协议》或约定房屋价款的证据材料，单凭第三人向贾许伟交付购房款39万元，无法判断是否属于“以合理的价格转让”。且第三人在2015年12月4日与贾许伟签订房屋买卖契约前和2016年1月13日取得房屋所有权证后至今，涉案的房屋一直由案外人杨振亭占有并使用，但在2015年12月14日第三人赵红松及贾许伟均向行政机关出具了所购买房屋为空房、没有对外出租的声明材料，与事实相矛盾。其约定的人民币43．5767万元的房屋价款第三人陈述尚有4万元未支付，该价款没有交付房屋的权利人，而是交给了贾许伟及转入其本人账户，出具的手续则为贾许伟本人书写的“收到”、“收据”之类，故第三人赵红松、王晓会主张所受让的房屋构成善意取得的证据不足，理由不成立。一审法院据此作出（2018）豫1025行初21号行政判决：一、撤销禹州规划局于2016年1月13日为第三人赵红松、王晓会办理的禹房权证禹房权证禹州字第**、禹州房权证禹州房权证禹州字第**回万里公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由禹州规划局负担。赵红松、王晓会不服，向许昌市中级人民法院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。许昌市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明，2018年6月1日，一审庭审时赵红松认可“合同约定是43万，实际是35万，我给了大约31万，有贾许伟本人打的收款条”的事实。二审法院认为：一、万里公司提起本案诉讼是否超过法定起诉期限的问题。本案中，涉案的房屋所有权转移登记系贾许伟持伪造材料、隐瞒万里公司办理的。故万里公司提起本案起诉期限的起算点应从2016年3月11日贾许伟在公安机关陈述其私刻公司印章、伪造委托书、公司文件等材料，将万里公司所有的房产分割出售给赵红松、王晓会时起算。因此，依照本案立案时有效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，万里公司于2017年2月16日提起本案诉讼并不超过法定起诉期限的规定。二、涉案房屋转移登记行为的合法性问题。《房屋登记办法》第十一条第三款规定“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。本案中，贾许伟办理房屋转移登记时，已经刑事判决认定其所提交的万里公司文件、印章、授权委托书、股东会议决议等材料均系虚假的材料。因此，涉案房屋转移登记行为不具有合法性。三、赵红松、王晓会取得涉案房屋所有权是否构成善意取得。本案中，一是涉案房屋一直由案外人杨振亭实际占有和使用；二是赵红松与贾许伟均向行政机关出具了所购房屋为空房、无对外出租的声明材料，声明材料内容与事实相矛盾；三是登记备案的《房地产买卖契约》约定房屋成交价为43.5767万元，但一审庭审时，赵红松认可“合同约定是43万，实际是35万，我给了大约31万”的事实，该事实及《房地产买卖契约》不能作为评判转让价格是否合理的依据。因此，赵红松、王晓会主张其取得涉案房屋所有权构成善意取得，证据不足，不能成立，不予支持。综上，赵红松、王晓会的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。赵红松、王晓会若认为自己的权利受到了损害，可通过其他途径主张权利。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，二审作出（2018）豫10行终133号行政判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵红松、王晓会承担。赵红松、王晓会向本院申请再审称：尽管贾许伟不是涉案房产的所有权人，但涉案房产交易时，贾许伟任万里公司禹州市分公司神垕汽车站站长职务，加上其提供的房产证等交易资料，赵红松、王晓会有充分理由相信贾许伟有权代表万里公司出卖涉案房产。赵红松、王晓会支付了合理价格，贾许伟也将涉案房屋过户登记到赵红松、王晓会名下。赵红松、王晓会已经善意取得了涉案房产，涉案房产证不能撤销。请求撤销一、二审判决，驳回万里公司的诉讼请求。禹州规划局辩称：本案房屋转让登记行为合法，请求撤销一、二审判决，驳回万里公司的诉讼请求。万里公司辩称：赵红松、王晓会的再审理由不能成立，应驳回其再审请求，维持原判。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为：《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”贾许伟办理房屋转移登记时，其所提交的万里公司文件、印章、授权委托书、股东会议决议等材料均系虚假材料。因此，涉案房屋转移登记行为不具有合法性，原审撤销禹州规划局为赵红松、王晓会办理的禹房权证禹州房权证禹州字第**、州字房权证禹州字房权证禹州字第**/div>本案中，贾许伟利用伪造的万里公司文件材料等，以万里公司名义，将涉案房屋卖给赵红松、王晓会，并进行了过户登记。万里公司认为贾许伟以合法形式掩盖非法目的，其与赵红松、王晓会签订的房屋买卖合同应属无效，房屋过户登记应当撤销，涉案房屋仍应归万里公司所有。赵红松、王晓会认为其有充分理由相信贾许伟有权代表万里公司出卖涉案房产，赵红松、王晓会已经善意取得了涉案房产，涉案房产证不能撤销。另外，贾许伟于2010年12月22日将涉案房屋出售给杨振亭，并为其办理了房屋所有权证（经行政机关确认为假证），涉案房屋一直由杨振亭占有使用。因此，本案的实质为涉案房屋应归万里公司所有，还是应归赵红松、王晓会所有，还是应归其他人所有问题，即本案的实质为房屋所有权争议问题。房屋所有权争议系民事争议，且本案涉及的民事争议法律关系复杂，除涉及本案当事人外，还涉及案外人，相关当事人应当协商解决，协商不成应通过民事诉讼的方式解决，不宜在本案行政诉讼程序中一并解决。民事争议解决后，相关权利人可依法申请行政机关就房屋登记问题作出行政行为，或依法就房屋登记问题提起行政诉讼。原审将是否构成善意取得等相关民事争议在本案中一并处理，并将赵红松、王晓会构不成善意取得作为撤销涉案房产证的理由不妥，予以纠正。综上，赵红松、王晓会的再审请求不能成立，本院不予支持。原审判决将赵红松、王晓会构不成善意取得作为撤销涉案房产证的理由虽有不妥，但撤销涉案房产证的判决结果正确，故本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十九条规定，判决如下：维持河南省许昌市中级人民法院（2018）豫10行终133号行政判决。本判决为终审判决。审判长  韦贵云审判员  肖贺伟审判员  段励刚二〇一九年十一月十五日书记员  董奕风