湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0304民初4233号原告：湘潭东佳物业管理有限公司，住所地湘潭市岳塘区芙蓉路芙蓉小区综合楼附楼**。法定代表人：潘杏林，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雯，湖南君子莲律师事务所律师。被告：王娟，女，1985年3月10日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。原告湘潭东佳物业管理有限公司（以下简称东佳物业公司）与被告王娟物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东佳物业公司委托诉讼代理人陈媛媛、被告王娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理服务费6395元；2、判令被告支付违约金（滞纳金）2000元；3、判令被告承担本案诉讼费。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落：湘潭市岳塘区宝塔街道芙蓉中路19号。二、被告系房屋所有权人，房屋位于湖湘林语小区1号楼3单元020302号（电梯房），房产产权面积为118.54㎡。三、原告于2010年1月1日至今为上述小区提供物业服务；原告向被告收取物业费的依据为：《湖湘林语住宅小区物业管理服务委托合同》（2010年2月6日签订）、《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》（2014年12月18日签订）、《物业管理服务合同补充约定》（2016年3月9日签订）、《关于调整湖湘林语一期物业服务收费标准的决定》（2016年3月10日公布）、《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》（2016年12月25日签订）、《关于车库卫生费收费标准的确认证明回复意见》（2019年10月10日确认）。四、收费标准：（一）湘潭东之阳物业管理有限公司与被告王娟签订《湖湘林语住宅小区物业管理服务委托合同》（2010年2月6日），收费标准为非电梯房0.55元·㎡/月、电梯房0.85元·㎡/月、车库10元/月收取；服务期限自2010年1月1日起至小区成立业主委员会选聘新的物业服务企业止；（二）湖湘林语住宅小区业主委员会与原告东佳物业公司签订《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》（2014年12月18日），收费标准为住宅按1.18元·㎡/月；服务期限自2015年1月1日起至2016年12月30日止；（三）湖湘林语住宅小区业主委员会与原告东佳物业公司于2016年3月9日签订《物业管理服务合同补充约定》，并联合发布《关于调整湖湘林语一期物业服务收费标准的决定》（2016年3月10日），自2016年4月1日起，小区物业费收费标准调整为非电梯房按0.7元·㎡/月、电梯房按1.18元·㎡/月；（四）湖湘林语住宅小区业主委员会与原告东佳物业公司签订《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》（2016年12月25日），收费标准为住宅按1.18元·㎡/月；服务期限自2017年1月1日起至2019年12月30日止；（五）湖湘林语业主委员会确认自2015年1月起至2019年12月，湖湘林语小区车库卫生费收费标准为10元/月。五、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限2016年3月1日至2019年12月31日。六、被告拖欠原告2016年3月1日至2019年11月30日期间的住宅物业费6255.36元（0.85元·㎡/月×118.54㎡×1月+1.18元·㎡/月×118.54㎡×44月）尚未缴纳。七、其他约定事项：《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》（2014年12月18日、2016年12月25日）第二十五条均约定：物业管理服务费按季或半年直接向业主预收。八、被告不交纳物业费辩解事由及对应的证据名称：（一）原告物业服务不到位：1、小区门杆形同虚设，盗窃事件频繁；2、小区公共设施维护不到位，单元门、监控及门禁系统等瘫痪，绿化大面积干枯，楼道消防设施不健全；3、车辆乱停乱放，卫生环境极差，消防喷淋损坏无人维修。（二）根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，物业费上涨应经过小区业主半数以上同意，且原告与被告签订的合同约定物业费按建筑面积0.85元/月·平方米计算。（三）被告家卧室、客厅漏水，一直无人处理。九、其他：原告东佳物业湘潭东佳物业管理有限公司曾用名湘潭东之阳物业管理有限公司。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告东佳物业公司与被告王娟签订的《湖湘林语住宅小区物业管理服务委托合同》及湖湘林语业主委员会与原告签订的两份《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》（含《物业管理服务合同补充约定》）均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院对原告提交的三份物业管理服务合同予以认可。根据相关法律规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告向被告提供了物业服务，被告应履行交纳相应物业服务费用的义务。被告自2016年3月起至2019年11月期间尚欠物业服务费6255.36元元，对该期间物业费，本院予以支持。原告诉请2019年12月份物业服务费，因物业服务合同约定业主按季度或半年方式预交，因此，原告诉请该部分物业服务费139.88元（1.18元·㎡/月×118.54㎡×1月），与法不悖。本院予以支持。上述两项物业费合计6395.24元（6255.36元+139.88元）。原告诉讼请求物业费6395元，不违反法律规定，本院予以支持。原告诉请滞纳金，因合同仅约定未交纳物业费有权主张滞纳金，但未明确主张金额或滞纳金计算方式，故对其该诉请，本院不予支持。被告辩称原告物业服务不到位。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本案中，被告认为原告未完全履行物业服务义务，可以要求原告承担违约责任，但不能因此而拒绝履行交纳物业管理费的义务，故对被告该辩解意见，本院不予支持。被告辩称根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，物业费上涨应经过小区业主半数以上同意，且原告与被告签订的合同约定物业费按建筑面积0.85元/月·平方米计算。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，本案中，原告向本院提交的合同、补充协议及发布的决定、公示公告等，均系与湖湘林语住宅小区业主委员会签订或者联合发布，原告提高物业费收费标准并非原告方单独擅自决定，且提高后的物业费收费标准亦未违反相关法律法规规定；被告称其与原告签订的合同约定物业费按建筑面积0.85元/月·平方米计算，但被告未向本院提交该证据，无法核实其真实性，故对被告该辩解意见，本院不予采信。被告辩称其家中卧室、客厅漏水，本院认为，房屋质量问题与本案非同一法律关系，应另案处理。故对其该辩解意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、王娟于本判决生效之日起五日内一次性支付湘潭东佳物业管理有限公司物业管理服务费6395元；二、驳回湘潭东佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员  蒋 英二〇一九年十一月二十七日法官助理肖黎代理书记员  唐璐瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。