成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0115民初2819号 原告：赖全成，男，1954年1月3日出生，汉族，住成都市 温江区。 委托诉讼代理人：邓志军，四川法为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阎成钢，四川法为律师事务所律师。 被告：华油天然气股份有限公司。住所地：成都市龙泉驿区 。 法定代表人：张维勤，总经理。 委托诉讼代理人：李园园，四川璟瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜川，四川璟瑞律师事务所律师。 被告：四川省冶金设计研究院。住所地：成都市。 法定代表人：高晓军，院长。 委托诉讼代理人：宋应旭，四川英特信（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨安国，四川英特信（深圳）律师事务所律师。 原告赖全成与被告华油天然气股份有限公司（以下简称华油公司）、四川省冶金设计研究院（以下简称冶金设计院）所有权确认纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月8日和2019年10月9日进行了公开开庭审理。原告赖全成的委托诉讼代理人邓志军、阎成钢，被告华油公司的委托诉讼代理人李园园、杜川以及被告冶金设计院的委托诉讼代理人宋应旭、杨安国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赖全成向本院提出的诉讼请求是：1.请求确认坐落于成都市温江区的房屋属于原告所有；2.请求判令二被告按照不动产登记部门的规定，办理温房权证监权字第××号房产的分户，将原告所有的成都市温江区房屋登记到原告名下，并按房屋实际面积进行结算，相关税费由买卖双方依法各自承担；3.本案的所有诉讼费全部由二被告承担。事实和理由是：1996年2月12日，原告母亲周碧华与四川省中川房屋建设开发公司（以下简称中川公司）签订了《房屋购销合同》，合同约定周碧华购买中川公司开发的位于温江县，北临温莎夜总会，南临青苹果酒楼楼梯口左侧商业用房）商业用房24平方米，单价为每平方米 1875元，购房款合计总金额为45000元人民币。合同约定房屋交付日期为1996年3月31日。合同约定中川公司交房时应保证水电通，建筑物周围道路及排水、排污条件具备。中川公司负责办理过户手续，并按规定各自缴纳税费。《房屋购销合同》签订后，原告母亲周碧华于1996年2月15日向中川发公司支付购房款30000元，中川公司先后向周碧华出具了《收据》，收据金额为30000元。中川公司也在1996年向原告母亲周碧华交付了房屋，因房屋面积严重不足24平方米（实际可能只有14.388平方米）、水电未安装到位等原因暂未最后结算（实际原告已经超付)。该房屋从1996年交付后至今一直由原告一家人使用、出租并取得收益。2013年11月，原告母亲周碧华去世，原告依法继承该房屋，并继续出租房屋取得收益。2019年4月，被告华油公司起诉该房屋承租人温江区莱雅洛蒂内衣店要求返还原物和支付房屋占有使用费，人民法院依法追加原告为该案件的第三人，原告才知道被告华油公司已于2002年2月26日办理了包含原告向中川公司购买的温江区柳城镇内北街83号一楼房屋的大产权证。据原告调查，由于被告华油公司没有房地产开发资质，被告华油公司和中川公司在1994年11月14日订立有《转让土地使用权协议书》以及《代理开发温江北街综合楼协议书》，被告华油公司确定由中川公司作为对外的房地产开发主体。另外，中川公司已于2005年12月28日注销了，但从未通知原告知晓。其出资人、开办人和主管部门为被告冶金设计院，依法以及依照其注销时被告冶金设计院在工商部门出具的“注销承诺”，中川公司注销前的债务，应由被告冶金设计院承担。原告认为：中川公司作为开发主体建设开发温江北街综合楼，中川公司与原告母亲周碧华于1996年2月12日签订的《房屋购销合同》合法有效。周碧华已于1996年2月向中川公司支付了购房款，中川公司也已于1996年向周碧华交付了房屋，之后至今该房屋一直由原告一家实际占有、使用、收益将近23年，该《房屋购销合同》已得到了实际履行，只剩房产证（国有土地使用权证已合并）分户办理的合同附随义务由于种种原因尚未办理，但依法应予以办理，以全面履行合同。目前，在原告得知被告华油公司已办理大产权证以及中川公司已注销的情况下，原告为维护自身合法权益，依法向人民法院起诉。 被告华油公司答辩称，华油公司和中川公司因委托代建关系于2002年合法取得了包含案涉房屋在内的的整个房屋的所有权，原告和华油公司没有建立合同关系，无权主张房屋所有权，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告冶金设计院答辩称，1.1994年11月14日签订的《转让土地使用权协议书》载明，案涉房屋是因华油公司没有房地产开发资质而委托中川公司代为办理转让土地房地产开发手续的，其所办理的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》等以及土地使用权和开发权均应归属华油公司所有的享有。根据2002年1月8日中川公司与华油公司签订的《房地产买卖合同》将案涉房屋的所有权手续完善回华油公司；2.案涉房屋的建设完全由华油公司实施，是其将案涉房屋销售给了原告，应由其为原告履行办理案涉房屋的变更登记手续，中川公司并未获利，如需冶金设计院予以配合办理变更，则予以协助；3.中川公司已于2004年被成都市金牛区人民法院宣告终结破产程序以及未得到清偿的债权不再清偿，2005年中川公司被注销登记。因此，冶金设计院对中川公司未得到清偿的债权也不再承担清偿责任。 本院经审理查明，1994年9月，中国中川国际合作股份有限公司实业投资分公司（以下简称中川国际实业投资分公司）取得温国用（1994）第1789号《国有土地使用证》，该土地的地址为温江县，地号为1-12-28，用地面积为372.30平方米。1994年11月14日，中川国际实业投资分公司与华油公司、中川公司签订《转让土地使用权协议书》，约定中川国际实业投资分公司将其拥有的372平方米土地使用权转让给华油公司，由于华油公司没有房地产的开发权，因此委托中川公司代为办理中川国际实业投资分公司转让土地房地产开发的手续，所办理的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《国有土地使用证》等均属于华油公司所有，华油公司享有土地使用权及开发权。同日，中川公司又与华油公司签订了《代理开发温江北街综合楼协议书》，约定进行综合楼的开发，该综合楼位于前述土地的占地范围内，中川公司负责以自己的名义办理项目开发、建设、经营所需的一切手续，保证华油公司以中川公司的名义开发项目的开发权；华油公司全权负责项目的建设、开发、经营等管理工作；该项目所获全部利润归华油公司所得，有关税费由华油公司自负。1995年1月9日，中川公司取得综合楼开发的《建设工程规划许可证》，建设规模为2700平方米。1996年2月12日，周碧华与中川公司签订《房屋购销合同》，约定周碧华购买中川公司开发的商品房，房屋地址为温江县内北街（南临青苹果酒楼楼梯口左侧商业用房，北临温莎夜总会，东临北大街），面积24平方米，总价为45000元。合同签订后一个星期内支付 30000元，交房时付清全部余款,由中川公司负责办理过户手续并保证提交土地使用证给周碧华,周碧华协助并按规定各自缴纳税费。1996年2月15日，周碧华支付购房款30000元。2001年5月10日，中川公司取得《国有土地使用证》，2001年12月2日，中川公司取得权0019805号房屋所有权证，房屋是综合楼，位于，建筑面积为2784.76平方米。2002年1月8日，中川公司与华油公司签订《房地产买卖合同》，约定由华油公司购买中川公司所有的位于温江县.76平方米的综合楼，土地面积为371.80平方米，该房屋的销售价格为每平方米门面3000元，每平方米住宅550元，共计房价2418070元，华油公司并未实际支付房款。2002年2月26日，华油公司取得温房权证监权字第××号房屋所有权证。2019年2月18日，成都市公安局温江区分局柳城派出所出具《情况说明》，内容为：“按照《成都市门（楼）牌管理办法》的有关规定，经核查，华油天然气股份有限公司房产证（温房权证监权字第××号）地址，经核实，详细门牌号为××、77号、79号、83号、北街81号1栋。” 另查明，2013年11月19日，周碧华因病死亡。2019年8月12日，成都市公安局温江区分局柳城派出所、成都市温江区人民政府柳城街道办事处、成都市温江区柳城街道迎晖路社区居民委员会共同出具证明，相关内容为：“……周碧华与赖全成系母子关系，赖全成系周碧华夫妇唯一子女。”2019年8月12日，成都市温江区涌泉街道大田社区居民委员会出具《证明》，相关内容为：“……赖全成系同刘琼娥是夫妻关系，赖全成系原我社区居民周碧华的唯一子女。”2011年11月1日，赖全成与青小玲签订《门面租赁合同》，租赁期限自2011年11月1日起至2016年11月1日止。2017年3月29日，2018年4月2日，2019年3月28日，赖全成与刘琼娥先后出具三份收条，均载明收到陈霞租赁的案涉房屋的租金，最后的租止日期为2020年3月。此外，陈霞经营的温江区莱雅洛蒂内衣店的《营业执照》上载明的经营场所为成都市温江区柳城内北街83号。2019年3月27日，华油公司向本院提起诉讼，要求温江区莱雅洛蒂内衣店（经营者：陈霞）腾退并返还位于温江区的房屋。 本院还查明，1987年3月19日，成都市人民政府经济技术协作办公室作出成府协经（1987）3号文件，同意成立中川公司，且确定该公司主要承包工程项目和旧房改造并兼营商品房。2004年5月12日，成都市金牛区人民法院作出（2004）金牛民破字第2-1号民事裁定书，宣告中川公司破产。2004年12月6日，成都市金牛区人民法院作出（2004）金牛民破字第2-14号民事裁定书，宣告终结中川公司的破产程序，未得到清偿的债权不再清偿。2005年9月26日，冶金设计院向四川省中川房屋建设开发公司企业破产清算组出具《关于同意注销四川省中川房屋建设开发公司的函》，内容为：“……同意注销四川省中川房屋建设开发公司，注销后如有其他债权债务发生由我院承担。……。”2005年12月31日，四川省工商行政管理局作出《企业法人注销登记核准通知书，核准注销中川公司的注册。 为查明房屋现有状况，根据赖全成的申请，本院出具《调查令》，向温江区房屋测绘队调取华油公司持有的温房权证监权字第××号产权证所涉房产的面积及四至界址相关数据。温江区房屋测绘队通过查阅原始资料和现场测绘，于2019年10月11日作出（变更测2019（022）号）《房屋建筑面积测绘成果报告》，在报告中第五项房产分户面积统计图表中，楼层1层房号为2，建筑面积为6.28平方米的房屋即为温江区一楼房屋。 以上事实有《成都市公民死亡医学证明书》《房屋购销合同》《国有土地使用证》《房地产买卖合同》《情况说明》《说明》《房屋租赁合同》《民事起诉状》《房屋建筑面积测绘成果报告》、原、被告的陈述、等证据在案佐证。 本院经审查认为，房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有不动产的权利，即房屋的归属，应根据购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住及使用等情况进行综合认定。现评析如下： 一、关于赖全成的主体资格。根据《中华人民共和国继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”，第三条“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：……（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；……”，第十条“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。……”之规定，并结合本案庭审查明的事实，本院认为，赖全成与周碧华系母子关系，在周碧华于2013年11月19日死亡时，赖全成即取得其遗产的法定继承权，因此，赖全成依据法定继承关系主张案涉房屋的所有权，符合法律规定，为本案的适格原告； 二、关于原告赖全成请求确认坐落于成都市温江区房屋为其所有的诉讼主张。本案中，被告华油公司与中川公司签订《代理开发温江北街综合楼协议书》是为了规避华油公司不具备房地产开发资质而签订的内部协议，被告华油公司与中川公司系事实上的委托代建关系，对外的名义房地产开发者系中川公司，该协议不能拘束购买房屋的善意相对人。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，其一，被告华油公司并未举证证明周碧华与中川公司签订《房屋购销合同》时知道是委托代建关系，周碧华有理由相信中川公司是真实的房屋开发企业，其销售该诉争房屋系其真实意思表示；其二，根据庭审查明的事实及《房屋建筑面积测绘成果报告》中实测诉争房屋的面积，周碧华已支付30000元购房款，已按《房屋购销合同》约定的单价支付完毕全部购房款；其三，关于房屋交付和居住使用情况。按照双方的约定，周碧华在交付房款后，从1996年起就一直占有、使用、收益长达23年，而被告华油公司在2002年购买该诉争房屋时并未支付合同对价，在办理房屋产权证时也未查勘房屋现状，也未要求交付，更未告知或要求房屋实际占有人归还房屋或归还出租收益长达17年之久，显然有悖常理；其四，周碧华及家人在房屋交付后曾找中川公司要求办理房屋产权证，但中川公司从2004年5月12日起宣告破产进入清算程序，在2005年12月31日即被核准注销，无法按照约定进行房屋产权过户登记，因此，周碧华并未怠于行使要求中川公司办理房屋产权登记的权利，其未取得诉争房屋产权登记并非系其自身过错。因此，本院认为，周碧华系善意取得诉争房屋的所有权，在周碧华死亡后，原告赖全成基于继承的法律规定获得诉争房屋的所有权，华油公司仅是名义产权人。此外，《房屋建筑面积测绘成果报告》系根据法院开具的《调查令》所做，是在各方当事人见证下进行的测绘所形成的，温江区房屋测绘大队及实地测绘人员也具有国家测绘地理信息局核发的测绘资质证书，该大队的出庭人员也对报告中载明委托方为被告华油公司作出了合理解释，证据真实合法有效，对案涉房屋面积具有证明力，本院予以采纳。华油公司在法院告知及现场实勘中未提出异议，却在庭审质证中对委托程序提出异议，但又不另行提出测绘申请，本院认为其异议理由不能成立。因此，根据成都市公安局温江区分局柳城派出所对房屋门牌号的确认以及测绘报告的结果，本院认为，位于成都市温江区共计6.28平方米面积的房屋的所有权应为原告赖全成享有; 二、关于原告赖全成请求判令二被告按照不动产登记部门的规定，办理温房权证监权字第××号房产的分户，将原告所有的案涉房屋登记到原告名下并按房屋实际面积结算的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定，国家对不动产实行统一登记制度。由不动产登记机构进行统一办理。本案中，原告赖全成主张将被告华油公司现持有的温房权证监权字第××号产权证进行分户登记等属于不动产登记部门依据法律和行政法规行使行政职权的范围，而房款的实际结算也须在登记程序中一并完成，在该产权登记未被依法撤销或变更前，原告诉求办理分户登记的条件不具备，因此，本案仅对诉争房屋的所有权予以确认，对原告赖全成请求被告华油公司与冶金设计院协助办理温房权证监权字第××号产权房产的分户的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、位于成都市温江区共计6.28平方米面积的房屋的所有权由原告赖全成享有； 二、驳回原告赖全成的其他诉讼请求。 案件受理费463元，由赖全成负担46元，华油天然气股份有限公司负担417元。。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨晓梅 二〇一九年十一月五日 书记员  马静丹