福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终1867号 上诉人（原审被告）：沙县万豪房地产开发有限公司，住所地沙县城南洋坊205国道南侧，统一社会信用代码913504270665971455。 法定代表人：庄雄峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑庄、张定翔，福建佐佑律师事务所执业律师。 上诉人（原审原告）：邓盛锦，男，1990年6月6日出生，汉族，住沙县。 上诉人（原审原告）：黄桂丹，女，1987年10月4日出生，汉族，住沙县。 委托诉讼代理人：周善瑜、温剑雄，福建万融律师事务所执业律师。 上诉人沙县万豪房地产开发有限公司（以下简称万豪公司）因与上诉人邓盛锦、黄桂丹商品房销售合同纠纷一案，不服沙县人民法院（2019）闽0427民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万豪公司的委托诉讼代理人郑庄、张定翔，上诉人邓盛锦、黄桂丹的委托诉讼代理人温剑雄，等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万豪公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邓盛锦、黄桂丹全部诉讼请求；一、二审案件受理费由邓盛锦、黄桂丹承担。事实和理由：房产测绘是房屋进行产权初始登记的法定前置程序，因房地产测绘部门未完成测量报告及附图，邓盛锦、黄桂丹未能在合同约定的期限内取得不动产权证，是由于房产测绘部门（兼有行政监管职责）拖延办理所致，是万豪公司不能预见、不能避免且不能克服的，属于不可抗力。一审判决认定万豪公司违约明显错误。 邓盛锦、黄桂丹辩称：万豪公司与其之间是商品房销售合同关系，而万豪公司与其它部门的关系与本案无关，万豪公司应依据商品房销售合同承担相应的责任。万豪公司该上诉理由不能成立。 邓盛锦、黄桂丹上诉请求：撤销一审判决，改判由万豪公司支付逾期办证违约金7386.3元（从2018年6月1日起暂计至2019年2月15日）及从2019年2月16日起至实际办理好不动产权证书之日止的违约金；一、二审案件受理费由万豪公司承担。事实和理由：1.《商品房买卖合同》约定“违约金累加最高不得超过商品房总价1%”的是万豪公司提供的格式条款，减轻了万豪公司承担逾期办证违约金的责任，且万豪公司在合同订立时未尽到合理提示和说明义务，当属于无效格式条款；2.《合同法》规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”，《商品房买卖合同》约定“违约金累加最高不得超过商品房总价1%”的明显显失公平。 万豪公司辩称：《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示。《商品房买卖合同（预售）》约定“违约金累加最高不得超过商品房总价1%”，万豪公司在合同订立时已尽到合理提示和说明义务，《商品房买卖合同（预售）》，合法有效。 邓盛锦、黄桂丹向一审法院起诉请求：1.万豪公司支付邓盛锦、黄桂丹逾期办证违约金7386.3元（从2018年6月1日起暂计至2019年2月15日）及从2019年2月16日起至实际办理好不动产权证书之日止的违约金；2.一审案件受理费由万豪公司承担。 一审法院认定事实：1.2015年6月10日，邓盛锦、黄桂丹与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：邓盛锦、黄桂丹向万豪公司购买位于沙县商品房，总价款5268177元。双方按该商品房对应的《房屋测绘报告》实际测量面积，按实结算房价，多还少补。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人全部房价款万分之零点五的违约金，违约金累加最高不超过商品房总价款的1%。合同签订后，邓盛锦、黄桂丹按约向万豪公司支付购房款568177元。2017年5月30日前，万豪公司已将诉争商品房交付邓盛锦、黄桂丹使用。2019年6月14日，邓盛锦、黄桂丹补缴购房款2779元，购房总价款为570956元。 2.2018年7月24日，沙县城乡规划勘测设计室根据万豪公司提供的分户单元姓名信息，出具了1#-8#楼的分户房屋权属附图，用于办理不动产证。2018年10月16日，根据万豪公司的要求又出具了1#-8#楼总确权的房屋权属证附图。 3.2019年5月25日，万豪公司向邓盛锦、黄桂丹邮寄《房屋所有权证办理通知单》，书面通知其在收到该份通知之日起十五日内前往万豪公司办理购房面积差价及购房税费差价的结算手续，并领取办理不动产权证的相关资料。邓盛锦、黄桂丹于2019年5月27日签收。 4.2019年6月13日，邓盛锦、黄桂丹委托沙县诚信住房置换中心员工办理坐落于沙县不动产国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（商品房分户）。万豪公司已提交该户办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（商品房分户）所需全部材料。 关于本案争议的焦点问题：1.万豪公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。一审法院认为，万豪公司提供的证据不足以证明其逾期办理房屋所有权登记是由于行政部门拖延办理所致。其次，万豪公司提供的证据仅能证明其于邓盛锦、黄桂丹起诉后通知邓盛锦、黄桂丹前往万豪公司办理购房面积差价及购房税费差价的结算手续，并领取办理不动产权证的相关资料，故不存在产权登记办理等事宜期限应相应顺延的情形。根据合同约定，万豪公司未在诉争商品房交付使用后365日内向当地房屋权属机构办理房屋所有权登记，万豪公司存在逾期办证违约的行为，应当承担逾期办证违约责任。 2.逾期办证违约金条款是否属于无效的格式条款的问题。一审法院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”的条款虽是事先拟定并在房屋销售中重复使用的条款，但万豪公司在该条款下加划下划线，应视为采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。且该条款并未免除万豪公司责任、加重邓盛锦、黄桂丹责任、排除邓盛锦、黄桂丹主要权利，该条款合法有效。邓盛锦、黄桂丹认为该条款限制了逾期办证违约金的最高额后，万豪公司便可无限期拖延办证且不用过多承担责任，明显减轻、限制了万豪公司的合同义务。现双方已共同委托沙县诚信住房置换中心员工办理不动产权登记，不存在无限期拖延办证的情形。 综上、一审法院认为，邓盛锦、黄桂丹与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。邓盛锦、黄桂丹按约定付清了购房款，万豪公司于2017年5月30日前交付了商品房。依合同约定万豪公司应在商品房交付后365日内即2018年5月30日前向有关部门提交邓盛锦、黄桂丹办理不动产权证书有关手续，双方于2019年6月13日共同委托沙县诚信住房置换中心办理邓盛锦、黄桂丹坐落于沙县不动产国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续，万豪公司已构成违约。根据双方约定违约金累加最高不超过商品房总价款的1%，涉案商品房总价款570956元的1%即5709.56元。邓盛锦、黄桂丹主张的逾期办证违约金已超出合同约定，对超出部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、六十条、第一百一十四条规定，判决：一、沙县万豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向邓盛锦、黄桂丹支付逾期办理房屋权属证书的违约金5709.56元；二、驳回邓盛锦、黄桂丹其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，适用简易程序，减半收取计25元，由邓盛锦、黄桂丹负担6元，由沙县万豪房地产开发有限公司负担19元。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院审理过程中，万豪公司向本院提供下列证据材料：《竣工验收报告》、《测量说明》、《福建增值税普通发票》、《沙县住建局机构设置》、《中共沙县住房和城乡规划建设局党组关于调整领导班子成员及科级干部工作分工的通知》、《房地产测量计算委托书》、《房屋现场勘测图》、《沙县政府部门管理事业单位截图》、《福建省自然资源厅行政审批与服务平台截图》等，证明：万豪公司于2016年9月委托沙县城乡规划勘测设计室对金古明珠3#楼进行测量计算，但到2018年10月16日才完成测量工作，是房地产测绘部门拖延完成《房屋建筑面积测量计算报告》。邓盛锦、黄桂丹质证认为：对上述证据材料的真实性无异议，但均与本案处理结果无关。 本院认为，万豪公司与邓盛锦、黄桂丹签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，合法有效。万豪公司提出，其不能及时办理房屋权属登记的原因是有关部门未出具商品房的测绘成果审核意见及测绘报告所至，等其不承担逾期办证违约责任的理由，均是万豪公司与有关部门之间所应解决的问题，并不能免除万豪公司作为《商品房买卖合同》的一方当事人所应履行的合同义务。故一审判决认定万豪公司应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，并无不当。万豪公司于2017年5月30日前交付了商品房，依合同约定应在2018年5月30日前办理不动产权登记有关手续，但万豪公司于2018年12月6日才办理完初始登记，万豪公司已构成违约。至于办理房屋权属通知问题，2019年5月17日《通知书》送达的时间、内容明确，双方当事人无异议，应予采信。而2019年1月15日《国内挂号信函收据》，尚无法证明邓盛锦收到办理房屋权属的通知。《商品房买卖合同（预售）》虽约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”，但《中华人民共和国合同法》规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。故邓盛锦、黄桂丹提出，该约定明显减轻、免除了万豪公司的合同义务，缺乏事实和法律依据。 综上所述，沙县万豪房地产开发有限公司、邓盛锦、黄桂丹的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由沙县万豪房地产开发有限公司负担25元，邓盛锦、黄桂丹负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  吴江华 审判员  吴良盛 审判员  徐 浩 二〇一九年十一月二十日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8- -7-