广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终10135号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈俞如，女，汉族，1983年6月14日出生，住广东省湛江市雷州市，上诉人（原审被告、反诉原告）：黄汝进，男，汉族，1980年2月9日出生，住广东省湛江市雷州市，两上诉人共同委托诉讼代理人：黄德华，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯妮，女，汉族，1993年8月26日出生，住河南省沈丘县，被上诉人（原审反诉被告）：高路路，男，汉族，1993年4月5日出生，住河南省沈丘县，两被上诉人共同委托诉讼代理人：石远山，广东立慧律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴淑娴，广东立慧律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行，住所地：广东省东莞市南城区胜和体育路**健升大厦。诉讼代表人：李宝生。原审反诉第三人：东莞市万通信息咨询服务有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇康乐北路。法定代表人：梁寿如，该公司执行董事长。上诉人陈俞如、黄汝进因与被上诉人冯妮、高路路、原审第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称为建行东莞分行）、原审反诉第三人东莞市万通信息咨询服务有限公司（以下简称为万通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初19365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯妮向一审法院诉请：1.冯妮、陈俞如、黄汝进继续履行双方于2017年7月17日签订的《房屋转让合同书》；{具体包括：（1）在判决书生效之日起三个工作日内，冯妮、陈俞如、黄汝进共同到房管部门（不动产登记部门）办理对涉案房屋权利是否受限的查档手续；（2）经查档确认涉案房屋无权利限制时（按揭抵押除外），冯妮在三个工作日内以第二期转让款的余款328,000元代陈俞如、黄汝进向建设银行东莞分行提前还贷，不足部分由陈俞如、黄汝进在三个工作日内补足，建设银行东莞分行收到该款项后协助配合冯妮办理涉案房屋的注销抵押手续；陈俞如、黄汝进需配合冯妮到银行完成办理按揭贷款申请的手续，配合提供银行所需要的相关资料文件；（3）冯妮的按揭贷款申请被银行足额批准同意后或冯妮的银行按揭贷款申请虽然未足额获得银行审批但冯妮已经在一个月内筹集到差额资金存放在案涉双方认可的银行中作资金托管的，陈俞如、黄汝进应在资金到位后三个工作日内配合冯妮共同到房管部门签署标准化《房地产买卖合同》，办理涉案房屋的过户登记手续（陈俞如、黄汝进应于办理涉案房屋的过户登记手续当日将涉案房屋交付给冯妮使用）且陈俞如、黄汝进配合冯妮到税务部门办理涉案房屋的过户完税手续}；2.陈俞如、黄汝进向冯妮支付违约金297600元；3.本案诉讼费用由陈俞如、黄汝进共同承担。陈俞如、黄汝进向一审法院反诉请求：1.确认冯妮、陈俞如、黄汝进于2017年7月17日签订的《房屋转让合同书》于2018年8月8日解除；2.确认冯妮没有履行《房屋转让合同书》约定的付款义务构成违约，赔偿陈俞如、黄汝进违约金297600元；3.高路路对冯妮的上述债务承担共同清偿责任；4.冯妮及高路路共同承担本案的全部诉讼费用。后陈俞如、黄汝进在一审第二次庭审中变更第一项诉讼请求为确认冯妮、陈俞如、黄汝进于2017年7月17日签订的《房屋转让合同书》于2018年9月18日解除。一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、确认冯妮与陈俞如、黄汝进继续履行双方于2017年7月17日签订的《房屋转让合同书》；二、限冯妮、高路路于判决生效之日起三日内共同向陈俞如、黄汝进支付迟延履行违约金16400元；三、驳回冯妮的其他诉讼请求；四、驳回陈俞如、黄汝进的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费18192元、保全费2008元，反诉费9096元，共计29296元，由冯妮、高路路共同负担50元，陈俞如、黄汝进共同负担29246元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初19365号民事判决。陈俞如、黄汝进不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认冯妮、陈俞如、黄汝进2017年7月17日钦定的《房屋买卖合同》解除；3.冯妮、高路路向陈俞如、黄汝进支付违约金297600元；4.冯妮、高路路共同承担案件诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.冯妮明确拒绝支付第二期购房款，其两次委托律师发出的律师函及一审庭审中的请求均是要求陈俞如、黄汝进查档，而一审也查明了双方一直没有进行查档，由此可见冯妮当时明确拒绝支付第二期购房款，其不支付的真正原因是不能支付，陈俞如、黄汝进提交的公证微信聊天记录显示，冯妮因资金不足要求宽延。冯妮在一审庭审中称因其有时间安排冲突，没有与陈俞如、黄汝进一同到不动产登记机关查档。陈俞如、黄汝进自行查档或双方一同进行查档的查询结果是一致的，且双方已经约定在2018年8月20日到银行办理转款和申请贷款，即双方已就转款和申请贷款达成了一致意见，只是分头行动。陈俞如、黄汝进多次与冯妮协商才达成一同查档时间，但因冯妮不肯一同前往，由此产生的责任应当由其自行承担。冯妮已确定了查档信息之后才于当天支付了第二期款项16万元，尚欠32.8万元。冯妮称其积极筹措，说明其在2018年8月20日止，虽经过陈俞如、黄汝进和万通公司多次催告，其第二期款项仍资金不足，说明造成违约的真正原因是其资金不足。2.根据案涉《房屋买卖合同》第九条第（3）款的约定，冯妮构成了根本违约。万通公司在一审中的答辩、经过公证的微信聊天记录均证明陈俞如、黄汝进已对冯妮进行了催告。万通公司是双方共同认可的房屋买卖中介公司，其催告真实有效。为了催促冯妮即使支付第二期购房款，陈俞如、黄汝进于2018年8月8日建立了微信群，对催告的情况作了详细记录，且微信聊天记录也进行了公证。即便从2018年8月8日起至2018年9月18日止计算，冯妮也已经超过了30个工作日未履行第二期购房款的付款义务。一审以陈俞如、黄汝进并未对冯妮支付16万元后的剩余款项进行催告为由，对冯妮违约不予确认与《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定不符。冯妮未按照案涉合同第三条第2项的约定由担保公司赎楼，也未能按期支付第二期购房款，其反复违约，构成了案涉合同第九条第3款中的根本违约。二、一审适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定判令继续履行案涉合同错误。陈俞如、黄汝进并不存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形，冯妮一直以查档为由不按时支付第二期购房款，且冯妮在本案中申请对案涉房屋进行了查封，其应当知悉了案涉房屋的查封状况，其滥用诉权。陈俞如、黄汝进并未有拒绝接受冯妮支付第二期房款的行为，且约定的收取款项的银行账户亦未变更，冯妮也曾向该账户支付过房款。一审在认定陈俞如、黄汝进并无违约及冯妮存在违约的情况下，仍依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定判令继续履行案涉合同缺乏依据。三、案涉房屋是陈俞如、黄汝进的唯一住房，因冯妮违约未能按时支付购房款，导致拖延了一年多，陈俞如、黄汝进重新置业的交易目的无法实现，若继续履行案涉合同，则陈俞如、黄汝进将失去唯一住所，居住权利是生存权利的基础，买卖合同权利是债权，生存权高于债权。四、目前国家实行房屋限购限贷政策，东莞市人民政府发文《关于进一步完善我市住房限购政策的通知》可知悉。五、冯妮的相关诉讼请求被驳回，其申请查封错误，其应当立即向法院申请解封并承担赔偿责任。六、冯妮诉请的查档、还贷款、申请贷款、签订标准的《房地产买卖合同》、办理过户完税手续、支付违约金297600元全部被驳回，但只判令其承担50元的诉讼费，并未得到支持的查封费用也由陈俞如、黄汝进承担，一审此处理有误。冯妮、高路路辩称：一、陈愈如、黄汝进要求支付第二期购房款的条件并未成就，冯妮一直积极希望继续履行合同，并未构成违约。根据案涉合同第三条第二款的约定，支付第二期款项必须同时满足陈愈如、黄汝进已办理案涉房屋的一手《不动产权证书》及向按揭贷款银行申请了提前还贷并得到银行扣款通知、双方共同到房管部门查档权利未受限的条件，才能要求冯妮支在三个工作日内支付第二期转让款。一审查明事实显示陈愈如、黄汝进在2018年8月9日还没向银行提交资料申请提前还贷赎楼。目前为止，仍没有证据显示陈愈如、黄汝进已向银行提供了赎楼的资料及银行通知扣款的具体日期。因此，在相应条件尚未成就的情况下，冯妮不构成延期违约。其次，只有共同查档才能保证查档文件的真实性。冯妮在2018年8月20日在付款条件尚成就前基于信任及解决问题的态度，主动支付了第二期的部分房款16万元，陈愈如、黄汝进在接受了该笔款项后并未继续催告第二期未付的房款32万元，此可视为双方对支付转让款的约定进行了变更，因此不存在延期违约的情况。冯妮积极履行案涉合同，并在2018年9月19日向陈愈如、黄汝进要转账卡号，以便合同继续履行，但其拒绝继续履行合同，冯妮此后向其发了律师函催告其继续履行合同，但其均予以拒绝。因此本案中构成违约的是陈愈如、黄汝进。二、退一步讲，即使冯妮构成延期违约，也只是部分违约，并非根本违约，并不符合约定解除和法定解除合同的条件，应当继续履行。假如陈愈如、黄汝进2018年8月20日已向银行提交了申请赎楼的资料，且单独查档也算符合双方合同约定的付款条件，则从8月20日起算三个工作日，应当是到23日前支付第二期购房款。若冯妮在23日没有支付第二期转让款，陈愈如、黄汝进才应当进行催告，且催告后超过30日个工作日仍不付款，才构成根本违约。冯妮9月19日要求提供银行账号时明显尚未达30个工作日，因此解除合同的条件并不成立。即使陈愈如、黄汝进8月8日提交了申请赎楼的资料，则同上所述，根据案涉合同第九条第三款的约定，8月13日还没有支付第二期转让款，陈愈如、黄汝进应当催告，并于催告后计算超过30个工作日仍不付款，才构成根本违约。冯妮在8月20日付款条件尚未成就的情况下支付了第二期房款16万元，该部分履行了支付第二期款的义务，陈愈如、黄汝进并未对剩余款项进行催告的情况下要求解除合同，其构成根本违约。三、案涉合同合法有效，不存在可以解除的情形。案涉合同签订后不存在不可抗力不能履行、当事人明确表示不履行、经催告仍不履行、履行合同不能实现合同目的的情形，因此不存在法定的解除合同理由。冯妮的存款可证明其具有购买案涉房屋的能力，且购买的是首套房，也具有东莞的购房资格。建行东莞分行未向本院陈述其意见。万通公司述称：与一审时的意见一致。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对陈俞如、黄汝进上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审争议焦点在于：本案中，买卖双方有无违约行为，如有，是否构成根本违约，合同是否解除。案涉房屋的《不动产权证书》的出证日期为2018年7月25日，陈愈如、黄汝进在微信群中确认其于2018年8月7日收到上述产权证书，并于2018年8月9日发消息通知对方可赎楼扣款，于2018年8月20日自行到房管部门进行查档，虽双方未依合同约定一起到房管部门去查档，但高路路、冯妮对陈愈如、黄汝进的上述行为也没有异议，亦未在案涉的微信群中再要求共同查档，故陈愈如、黄汝进在履行案涉《房屋转让合同书》时并不存在违约，然而高路路、冯妮仅于2018年8月20日向陈愈如、黄汝进支付了部分第二期款项160000元，并未完全依照合同的约定，存在不足额付款情况，原审认定高路路、冯妮存在违约并无不当，至于违约金的计算，原审已作认定，本院予以确认。陈愈如、黄汝进在收取冯妮部分第二期购房款160000元后并未按照合同约定的方式和期限对冯妮进行支付剩余款项的催告，而是在2018年9月19日直接在案涉的微信群中要求解除案涉合同显然与合同的约定不符，原审认定冯妮上述未足额支付第二期购房款的行为仅构成了一般性违约亦为合理，本院予以确认。至于诉讼费的分担，原审确定比例适当，本院予以维持。综上所述，陈愈如、黄汝进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18192元，由陈愈如、黄汝进负担。本判决为终审判决。审判长  程春华审判员  李达明审判员  王九龙二〇一九年十一月十三日书记员  彭玲玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。