昆明市东川区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0113民初1330号原告：昆明市东川区拖布卡镇人民政府。特别授权诉讼代理人：张传荣，东川区拖布卡镇政府副镇长。一般授权诉讼代理人：马贝妮，云南桂苑律师事务所律师。被告：孙家学，男，昆明市东川区拖布卡镇桃园村委会。特别授权委托诉讼代理人：刘书义、陈伟，云南瑞阳律师事务所律师。原告昆明市东川区拖布卡镇人民政府（以下简称拖布卡镇政府）与被告孙家学土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月26日和2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告拖布卡镇政府诉讼代理人张传荣、马贝妮，被告孙家学及其诉讼代理人刘书义、陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拖布卡镇政府向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告2005年3月21日签订的《土地租赁合同》，被告返还租赁土地577.578亩。二、请求判令给付租金352,428.90元。三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年2月16日，东川区国土规划整理中心将老村土地移交给原拖布卡乡人民政府管理使用。2005年3月21日，原拖布卡乡人民政府将729亩土地租赁给孙家学经营，并签订《土地租赁合同》，合同约定租期一年，自2005年4月1日至2006年4月1日，租用面积600亩（图纸729亩、暂按600亩计算），租金为每亩50元，明确被告于合同签订之日一次性付清30,000元。后被告于2005年3月30日支付了30,000元的租金。租赁合同到期后，被告一直未续签租赁合同，并将部分土地擅自转租给他人使用，该土地至今在未签合同的情况下由被告一直占有使用着，并且没有支付任何土地使用费用。2017年7月20日，修建东格高速公路征用本地段土地151.422亩，现剩余577.578亩土地仍然在被告占用着。2018年4月28日，原告向被告发出通知，要求被告将其占用的577.578亩土地无偿返还原告，被告不仅拒绝签收通知，还拒绝返还占用的土地。综上所述，为了维护胡原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告孙家学辩称，一、双方于2005年签订的《土地租赁合同》继续有效，被告并非无权占有、使用涉案土地，原告不能单方解除双方的租赁合同。原被告于2005年3月21日签订了《土地租赁合同》，约定原告将729亩土地出租给被告用于土地开发，租金为每亩每年50元，租期自2005年4月1日起至2006年4月1日止，被告于2005年3月30日支付了30,000租金。租赁期限到期后，原告并未要求被告返还土地，而是同意在免除被告租金的情况下由被告持续占有、经营、开发涉案租赁土地，为此，被告亦实际占有、维护该土地至今。《中华人民共和国合同法》第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，原被告签订的《土地租赁合同》到期后并没有解除，双方形成了不定期租赁法律关系。二、2006年4月1日以后的租金，原告已同意免除。首先，2006年4月1日以后的租金系原告主动免除的，并非被告不愿缴纳。合同签订后，被告根据合同约定及国家政策“谁投资、谁受益”的有关精神，投入了大量人力、物力对案涉土地开展维护开发工作。2005年7月，连续暴雨导致洪涝冲毁坝体，被告投资186.2万元土地治理、维护费用化为乌有。原告答应等政府部门经过实地调查走访后同意免除被告缴付租金的义务，但需保护和利用好涉案土地，确保坝体和土地安全。其次，《中华人民共和国合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求出租人在合理期限内支付。出租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”具体到本案，即使认为被告有义务支付2006年4月1日以后的土地租金，但原告在十多年里也从未主动要求被告予以支付，原告的行为恰巧说明其认可并同意被告无需支付土地租金。三、即使原告要求解除合同关系，也应遵守相关法律规定。原被告之间的土地租赁合同是合法、有效的，双方之间形成了不定期租赁的法律关系，现不存在法定解除或约定解除的情形，被告也不同意解除双方的租赁合同关系。即使原告要求解除，根据《中华人民共和国合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”截至目前，被告已经实际投资2,259.32万元用于案涉土地的改造及维护工作，如今土地治理工作才初见成效并有了一定的经济效益。在此情况下，原告若希望解除双方的土地租赁合同，并要求被告返还案涉土地，被告要求原告根据相关法律规定赔偿被告的全部经济损失。拖布卡镇政府围绕诉讼请求提交了以下证据：一、拖布卡镇政府统一社会信用代码证书、东国土资发[2003]42号国土资源局文件、东政复[2003]104号东川区人民政府批复、协议书、云国土资耕[2006]46号国土资源厅文件。经质证，被告对信用代码真实性、合法性、关联性认可；对国土资源文件42号真实性、合法性、关联性认可，不认可证明内容、目的；对政府批复真实性、合法性、关联性认可，但不认可证明内容、目的，文件第三点所有权属于国家所有；对协议书、46号国土文件的真实性、合法性、关联性认可，不认可证明内容、目的。二、土地租赁合同、记账凭证、往来款项统一收据、现金进账单、会谈记录、东川区拖布卡镇人民政府解除租赁合同关系的通知、通知书送达回执。经质证，被告对租赁合同的真实性不予认可，签字上孙家学不是本人签字，该合同不是原件，虽然加盖了拖布卡镇人民政府的公章，但不代表就是原件，双方当时确实签署合同，但签订时间是2004年；对进账单三份真实性、合法性、关联性认可，能证实双方存在租赁关系；对会谈记录真实性、合法性、关联性认可，但是只是原、被告双方对土地的洽谈，主要是反馈问题，当中也说明被告对土地处理的意见，没有特别明显的结论性意见；对通知书真实性认可、关联性认可，但合法性不认可，且只是单方面通知；对送达回证认可，被告是收到了但没有签字。三、原告委托云南纬耀国土测绘有限责任公司对孙家学承租的拖布卡镇白马滩土地范围影像图，测绘面积为661.75亩（含东格高速公路被征土地面积）。经质证，被告对证据的真实性、合法性、关联性认可。四、原告庭后提交鉴定费发票复印件（金额：79,900元）、云南中正司法鉴定所付款说明各一份。经质证，被告对证据的真实性、合法性、关联性认可。被告孙家学向法庭提交以下证据：一、实景拍摄照片打印件；二、银行流水。经质证，原告对第一组证据的真实性、合法性、关联性认可，但证明目的不认可；对第二组证据的真实性、合法性、关联性认可，银行流水是修建公路的补偿费用，还有一部分没有支付。对原告提交的第一组证据本院予以确认；第二组证据中被告对《土地租赁合同》的签署时间和孙家学签名提出异议，但未提供证据予以反驳，庭后也未提出笔迹鉴定申请，合同内容与被告的答辩和陈述基本吻合，且签订时间和租赁费进账单时间能够相互印证，对该证据本院予以确认；对会谈记录、租赁费进账单、《东川区拖布卡镇人民政府收回小江河畔新店房村老村小组段租赁土地解除土地租赁合同关系的通知》（以下简称通知）、通知送达回执本院予以确认；对鉴定费发票复印件（金额：79,900元）本院与原件核对无异，本院予以确认。被告孙家学提交的实景拍摄照片打印件的真实性本院予以确认；银行流水与本案没有关联性，本院不予确认。法庭出示云南中正司法鉴定所对孙家学承租的661.75亩范围内的建筑物及地面附着物所做的《面积测绘司法鉴定》、《资产评估司法鉴定》报告各一份。经质证，原告对两份鉴定报告的真实性、合法性、关联性认可；被告对《面积测绘司法鉴定》真实性、合法性、关联性认可；对《资产评估司法鉴定》的真实性、合法性、关联性不认可，认为司法鉴定人是采取成本法，整个评估明细表总量认可，但建筑物等标准是按照对比得出的，未考虑所处环境，所做标准偏低，成新率是能适用就按照30%，是不客观、不公正的。根据被告提交的补偿标准上也有相应标准，因此评估报告是价格偏低的。关于资产评估数据标准偏低，鉴定人也陈述了根据其他标准他们也可以做，所以被告认为应当按照征地补偿标准进行重新鉴定。被告向本院提交《东川至格勒高速公路工程建设项目东川区拖布卡镇境内征地拆迁补偿方案》（以下简称补偿方案）。经质证，原告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性不认可。本院认为，《补偿方案》是东川区政府实施土地征收行政行为所制定的补偿方案，适用对象是政府行政行为的相对人。本案原、被告是居于租赁合同形成民事法律关系的平等民事主体，《补偿方案》显然不适用于本案，鉴定机构按鉴定时的市场价值评估案涉物品不违反法律规定，故被告要求按《补偿方案》重新评估的意见本院不予采纳，对云南中正司法鉴定作出的《面积测绘司法鉴定》和《资产评估司法鉴定》报告的真实性、合法性、关联性本院予以确认。根据当事人的陈述和本院确认的证据，本院认定事实如下：2004年2月16日，东川区国土规划整理中心将原拖布卡乡刺坪子-老村段新开发耕地中的1191.5亩移交给原拖布卡乡人民政府管理使用。2005年3月21日，原拖布卡乡政府（甲方）与被告孙家学（乙方）签订《土地租赁合同》，双方约定：为进一步开发和利用好小江河漫滩开发地，甲方将小江河漫滩开发地中的729亩（按600亩计算）出租给乙方，租用地点由甲乙双方现场指定；租期一年（即2005年4月1日至2006年4月1日）；每亩每年租金50元，乙方须于合同签定之日一次性付清租金30,000元；乙方租用和管理期间，如遇洪涝冲毁坝体，甲方须提供所需材料，乙方义务投工配合甲方恢复坝体；因洪涝冲毁坝体导致乙方农作物损失，甲方不承担责任，但可以作为灾情及时向有关部门上报；乙方租用管理期间，土地只能用于农作物种植，不得擅自改变土地现状和转租、买卖他人。违约责任双方约定：因洪涝冲毁坝体，甲方不及时提供恢复坝体所需材料，导致农作物当年不能种植，甲方须按每亩50元退还被毁面积的租金；乙方租用期间擅自改变土地现状或转租、买卖他人，甲方可终止合同，并扣留乙方全部租金；当年租期满后，乙方须继续租用，同等条件下应优先考虑乙方。2005年3月30日，被告给付原告租金30,000元。合同约定期限届满后，原、被告双方未续签书面合同，被告仍继续管理使用承租土地，但未支付租金。2017年7月20日，租赁土地因修建东格高速公路被征用151.22亩。2018年1月16日，原告与被告就租赁土地的相关情况进行了商谈。2018年4月2日，原告作出《通知》，通知被告解除土地租赁合同，并在2018年5月30日前将《土地租赁合同》中修建高速公路征用后剩余的土地全部无偿返还昆明市东川区拖布卡镇人民政府。2018年5月2日，原告将《通知》送达被告，被告收到《通知》后拒绝在送达回执上签字。2018年8月27日，原告以被告侵权为由诉至本院，经法庭在审理中向原告释明后，原告同意按租赁法律关系进行诉讼，并变更诉请要求解除原、被告签订的《土地租赁合同》，被告返还租赁土地和给付租金。2018年12月，原告委托云南纬耀国土测绘有限责任公司对出租土地范围进行了测绘，确定租赁的土地面积为661.75亩。2019年4月12日，本院委托云南中正司法鉴定所对被告承租土地范围内的建筑物和附着物的价值进行评估。2019年9月27日，云南中正司法鉴定所作出《面积测绘司法鉴定》报告和《资产评估司法鉴定》报告，确定租赁土地范围内的建筑物和附着物于评估基准日2019年4月12日的市场价值总计（取整）1,966,517元。原告预付鉴定费79,900元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原、被告双方签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合同一经签订，对双方均具有拘束力。合同签订后，原告履行了租赁物交付义务，被告支付了租金。一年的合同期限届满后，双方未再就该租赁物签订租赁合同，被告继续管理使用承租土地。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”租赁期届满后，原告未阻止被告继续管理使用土地，应当视为双方的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人。”原告2018年5月2日将解除合同的通知送达被告，至今已18个月，符合法律规定的合理期限，故原告要求解除与被告签订的《土地租赁合同》，法律和事实依据充分，本院予以支持。被告返还原告租赁土地的面积为510.33亩（661.75亩—151.42亩，以云南纬耀国土测绘有限责任公司测绘的范围为准）。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告在管理使用租赁土地期间，投入资金开发了一定规模的种养殖业，原告依法在收回土地时，对其前期的投入应作出适当的补偿，其补偿金额以鉴定机构对租赁土地上的建筑物和附着物所作评估金额1,966,517元为据；从本院实地踏勘租赁土地的现状以及小江河漫滩河道复杂多变的实际情况综合分析，被告在管理使用土地期间应投入了一定的维护资金，虽然被告未向本院提交此方面的相关证据，但根据双方“因洪涝冲毁坝体，甲方不及时提供恢复坝体所需材料，导致农作物当年不能种植，甲方须按每亩50元退还被毁面积的租金”的约定，被告管理使用的十四年来，原告没有为被告提供过维修材料，因此，原告主张的352,428.90元租金，本院酌情确定折抵原告应当向被告提供维修材料的费用。原告预付的鉴定费79,900元，由被告负担20,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告昆明市东川区拖布卡镇人民政府与被告孙家学2005年3月21日签订的《土地租赁合同》，被告孙家学于判决生效后三十日内返还原告昆明市东川区拖布卡镇人民政府位于拖布卡镇白马滩的土地510.33亩（661.75亩—151.42亩，以云南纬耀国土测绘有限责任公司测绘的范围为准）。原告昆明市东川区拖布卡镇人民政府在被告返还租赁土地后的十五个工作日内，支付被告孙家学建筑物和附着物补偿款1,966,517元。二、鉴定费79,900元由原告昆明市东川区拖布卡镇人民政府负担59,900元（已预付），被告孙家学负担20,000元（在原告应支付的补偿款中扣除）。三、驳回原告昆明市东川区拖布卡镇人民政府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,586元，由原告昆明市东川区拖布卡镇人民政府负担3,293元（已交纳），被告孙家学负担3,293元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  何东山人民陪审员  童云波人民陪审员  沈丽娟二〇一九年十一月二十三日书 记 员  徐露婷