内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终1746号上诉人（原审原告）韩文峰，男，1965年12月22日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区开鲁县。委托诉讼代理人：张文利，内蒙古义源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王东，男，1990年10月1日出生，汉族，无职业，户籍所在地内蒙古通辽市开鲁县，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李显军，内蒙古明秋律师事务所律师。上诉人韩文峰因与被上诉人王东房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区开鲁县人民法院（2019）内0523民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。韩文峰上诉请求：撤销开鲁县人民法院(2019)内0523民初839号民事判决,依法支持原告的诉讼请求。事实与理由：一、原审认定房屋灭失与事实不符。上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》后,被上诉人将房屋实际交付给了上诉人,其后一直由上诉人占有,上诉人不仅垫了院落而且购买了红砖准备维修并在2009年还办理了国有土地使用权证书,其后因尚未办理房屋产权证和又涉及诉讼等问题,上诉人才没有完成维修,所以房屋只是存在部分破损情况,上诉人根本没有将其废弃,房屋的部分破损经维修就能正常使用,不属于灭失。有部分损坏和灭失,两者法律性质存在本质区别。二、被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖合同》有效,被上诉人将房屋实际交付上诉人后,办理相应不动产转移登记手续是被上诉人的附随义务。原审以“房屋无价值,登记部门不予为该房屋办理产权登记”,的认定,没有任何证据佐证,上诉人也不予认可。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》中有“房屋灭失,不影响公民对房屋登记行为不服提起行政诉讼”的规定,从该规定看,如果存在房屋灭失的情况,权利人也可以就登记机关的登记行为提起行政诉讼。而本案涉案房屋主体存在,只是部分破损,根本不属于房屋灭失的情况,如果存在登记机关拒绝登记的情况,被上诉人应该以诚实信用的履行与上诉人合同为原则,依法向人民法院提起行政诉讼,由审判机关依法最终决定是否应该办理房屋登记.而通过被上诉人诉讼中的行为看,其意思表示就是拒绝履行合同恶意违约,如此违背诚信的行为竟然能得到原审的支持,实在让上诉人无法理解。三、双方主体交易是房屋,房屋权属的变更不改变土地使用性质,无需政府批准,且通过上诉人曾获取涉案地块土地使用权证书看,政府已经批准了双方的交易行为,虽然后来上诉人持有的权属证书被撤销,原因却是基于重复登记而不是未获批准,故上诉人与被上诉人之间交易的合法性不存在任何问题,合同的履行在法律和事实上均不存在不能履行的情形,故双方合同应该继续履行。王东答辩称，本案涉案房屋至今未办理过房证，不存在能给房屋过户的事实。本案房屋现已不能居住，完全属于危房。所以相关部门不给办房证是合法的。上诉人与被上诉人签订合同时，上诉人未满18周岁，也没有独立经济能力，所以合同时无效的。请求维持原判，我方同意给上诉人6000元。韩文峰向一审法院起诉请求：判决被告将其出售给原告的位于某街九组的房屋及院落过户给原告。一审法院认定事实：涉案房屋位于某镇某村,原属被告王东父母王某、包某(精神残疾)所有,没有办理产权登记,王某2000年去世,当年包某与汤某再婚,去汤某处生活,2001年王东被开鲁县民政局安排在某院生活,涉案房屋闲置,2008年4月15日,王东与韩文峰签订了《房屋买卖合同》,将房屋及院落整体出售给韩文峰,韩文峰据此办理了土地使用证,证号(2009)第XXXXXX号,注册面积448.14㎡(南北长40.74米、东西宽11米)。2011年1月5日,李某持2004年3月3日汤某、包某与李某签订了《房屋买卖协议》办理了土地登记,证号(2011)第XXXXXX号,注册面积222㎡(南北长20米、东西宽11.1米)。2015年2月3日,开鲁县人民政府发现这两份国有土地使用证重复登记,原因是王某去世后该房屋权属不清,包某、王东均有继承权,谁有处分权不明确,所以,以开证决字[2015]号文件《关于撤销开国用(2011)第XXXXXX号、开国用(2029)第100040XXXXXX号国有土地使用证的决定》撤销了国用(2011)第XXXXXX号、开国用(2029)第XXXXXX号两份国有土地使用证。包某2015年去世。2019年1月2日,王东办理土地登记,证号(2019)开鲁县不动产权第XXXXXX号。涉诉房屋已于2000年闲置,一直没有办理房证,2019年1月2日王东为上述不动产办理不动产登记时,只办理了国有土地使用证,因房屋已无价值,登记部门不予为该房屋办理产权登记。一审法院认为，2008年王东与韩文峰签订合同时,王东已年满16周岁,并且以自己的劳动收入为主要生活来源,应当视为完全民事行为能力人,王东与韩文峰签订了《房屋买卖合同》有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条第(六)项的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。宅基地的使用权可以随房屋所有权转让,但是诉争房屋一直以来没有办理产权登记,因长期闲置,经年遭受自然侵蚀而废弃,现在已经不是法律意义上的房屋,不具有房屋的基本使用功能,无法办理产权登记,故也无法办理过户登记。地上房屋灭失后,相应的土地使用权自然灭失,划拨土地使用权的转让应当经有批准权的人民政府批准,原、被告订立合同的标的物已不存在,导致合同无法继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第(一)项的规定判决如下:驳回原告韩文峰的诉讼请求。案件受理费100.00元,由原告韩文峰负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人韩文峰二审新出示如下证据：1、照片7张，拟证明涉案房屋不属于灭失的情况。2、2009开国用第XXXXXX号国有土地使用证，拟证明涉案土地使用权，已经经过开鲁县人民政府批准。被上诉人王东质证认为：1、7张照片不属于新证据，这些照片所涉及的房屋不能证明是本案涉案房屋，这些照片不能证明涉案房屋现在没有灭失。2、土地证已经被撤销，该土地证的使用面积是448.14平方米，所有权人是韩文峰，而被上诉人在2019年所办理的蒙20**开鲁县不动产权第XXXXXX号不动产证中，面积为462.55平方米，现被上诉人手中的土地使用权面积与上诉人出具的土地使用证面积不符，所以对该证据证明问题不予认可。被上诉人王东二审新出示3张打印照片，拟证明涉案房屋现在已没有使用价值，不能居住。上诉人韩文峰质证认为，该三张照片不是新证据，证明不了房屋已经灭失。本院经审查认为，上诉人韩文峰出示的证据一7张照片，系单方制作，无法核实拍摄时间，且被上诉人对照片不予认可，对该证据本院不予采信。上诉人韩文峰出示的证据二2009开国用第XXXXXX号国有土地使用证，因该土地证已被撤销，不能证明上诉人所要证实的内容，对该证据本院不予采信。被上诉人王东出示的3张打印照片，系单方制作，无法核实拍摄时间，且上诉人对照片不予认可，对该证据，本院不予采信。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋原属王某、包某所有。王某去世后，包某和王东作为共同继承人对王某在涉案房屋中享有的份额予以继承。上诉人王东仅在其所继承的份额内对涉案房屋享有部分所有权。2008年王东与韩文峰签订涉案房屋买卖合同时，王东未满18周岁，结合其所受教育程度及生活经历，不宜认定买卖房屋行为属于与其当时的年龄、智力相适应的民事法律行为，并且其母亲包某并未对房屋买卖行为表示同意或予以追认，故涉案房屋买卖协议应认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，上诉人韩文峰的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认为“地上房屋灭失后,相应的土地使用权自然灭失”，表述不当，即使房屋年久失修，失去原有居住功能，亦或房屋灭失，不导致相应土地使用权的灭失，本院予以纠正。综上所述，上诉人韩文峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，判决结果正确，本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条、第一百四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人韩文峰负担。本判决为终审判决。审判长  沈明元审判员  刘景国审判员  董明华二〇一九年十一月十日书记员  金 玲