云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0402民初3985号原告（反诉被告）：玉溪聚力商业管理有限责任公司，住所地云南省玉溪市红塔区紫艺路36号，统一社会信用代码91530402MA6K66EE90。法定代表人：何明星，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周楠，云南溪南律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：秦蓉，云南溪南律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：玉溪市心忆药房，住所地云南省玉溪市红塔区红塔大道好吃街一排37、38号，社会统一信用代码91530402MA6K64E25Q。投资人：李静昳。被告（反诉原告）：李静昳，女，1979年4月22日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告玉溪聚力商业管理有限责任公司（以下简称聚力公司）诉被告玉溪市心忆药房（以下简称心忆药房）、李静昳房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年8月28日向本院提起诉讼，诉请：1、判令二被告连带支付尚欠原告的2019至2020年度租金30000元及逾期付款违约金900元（违约金以未付租金为基数，按年利率6%计算，暂自2019年2月17日计算至2019年8月16日，共计6个月），合计30900元；并按照年利率6%，计算自2019年8月17日起至实际支付上述房屋租金之日止的逾期付款违约金；2、本案诉讼费等全部费用由被告承担。诉讼过程中，被告心忆药房、李静昳提起反诉，诉请：1、判令被反诉人向反诉人支付交付物业逾期违约金83025元，交付物业逾期违约金的逾期付款违约金10793.25元（逾期付款违约金以交付物业逾期违约金为基数，按年利率6%计算，从2017年9月1日计算至2019年10月31日，共计26个月），合计93818.25元，并按照年利率6%，计算自2019年10月31日起至实际支付上述违约金之日止的付款违约金；2、驳回被反诉人向反诉人索要的2019年至2020年度的租金30000元及逾期违约金900元；3、本案诉讼费等全部费用由被反诉人承担。本院受理后，将本诉与反诉合并，并依法适用简易程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理。庭审中，二被告（反诉原告）当庭增加诉讼请求，要求判令反诉被告退还其紫艺新型农贸市场临街商铺39号、40号、41号租赁合同解除后的履约保证金30000元。原告的委托诉讼代理人秦蓉，被告心忆药房的投资人兼被告李静昳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审理认定，2016年4月30日，聚力公司与玉溪市红塔区凤凰街道办事处瓦窑居委会一组签订了《场地租赁合同》，承租了红塔区凤凰街道瓦窑社区居民委员会第一居民小组的玉溪市红塔区紫艺路36号土地，并投资建盖了紫艺新型农贸市场，聚力公司取得了该地块上所有建筑物及所有附属设施35年即2016年9月1日至2051年8月31日止的使用权（含使用、出租、转租）。2017年5月21日，聚力公司与被告心忆药房签订了三份《紫艺新型农贸市场临街商铺租赁合同》，聚力公司将其紫艺新型农贸市场第39号、40号、41号的临街商铺出租给心忆药房作药房使用，三份合同均约定：聚力公司将于2017年9月1日将分别出租的第39号、40号、41号的临街商铺交付给心忆药房进场装修。聚力公司交付物业逾期在15日内，聚力公司向心忆药房支付1个月租金作为违约金，合同继续履行；聚力公司交付物业逾期在16日至30日内的，聚力公司向心忆药房支付2个月租金作为违约金，合同继续履行；聚力公司交付物业逾期在30日以上的，聚力公司向心忆药房支付3个月租金作为违约金，合同继续履行。以合同约定的交付日期2017年9月1日为起始日，聚力公司给予心忆药房免租期伍个月（该期间不计入正式租赁期）。租期为十年即从2018年2月1日起至2028年1月31日止。合同签订当日，心忆药房交纳首年6个月的租金作为履约保证金给聚力公司。履约保证金待合同租赁期限届满，心忆药房结清各项费用，并经确认无违约情况后6个工作日内全额无息返还心忆药房。若心忆药房违约导致本合同终止，则心忆药房的履约保证金不予退还。每年应缴纳的租金交纳标准详见：附件二《单间临街商铺的租金支付明细表》。本物业交付后七天内，心忆药房应向聚力公司支付首年度租金金额；心忆药房支付首年度租金逾期在7日内的，心忆药房向聚力公司支付1个月的租金作为违约金，合同继续履行；心忆药房支付首年度租金逾期在8日至15日内的，心忆药房向聚力公司支付2个月租金作为违约金，合同继续履行；心忆药房支付首年度租金逾期在15日以上，双方合同终止，履约保证金不予退还，聚力公司另行处理本物业。此后租金为一年交付一次，各年度租金必须在下一个年度使用期开始前一个月内交清，交清年度租金后，心忆药房才可使用。……。2017年7月22日，聚力公司与被告心忆药房又签订了三份《紫艺新型农贸市场临街商铺租赁合同》，聚力公司将其紫艺新型农贸市场第07号、第08号、第09号的临街商铺出租给心忆药房作药房使用，三份合同均约定：聚力公司将于2017年9月1日将分别出租的第07号、第08号、第09号的临街商铺交付给心忆药房进场装修。聚力公司交付物业逾期在15日内，聚力公司向心忆药房支付1个月租金作为违约金，合同继续履行；聚力公司交付物业逾期在16日至30日内的，聚力公司向心忆药房支付2个月租金作为违约金，合同继续履行；聚力公司交付物业逾期在30日以上的，聚力公司向心忆药房支付3个月租金作为违约金，合同继续履行。以合同约定的交付日期2017年9月1日为起始日，聚力公司给予心忆药房免租期伍个月（该期间不计入正式租赁期）。租期为十年即从2018年2月1日起至2028年1月31日止。合同签订当日，心忆药房交纳首年6个月的租金作为履约保证金给聚力公司。履约保证金待合同租赁期限届满，心忆药房结清各项费用，并经确认无违约情况后6个工作日内全额无息返还心忆药房。若心忆药房违约导致本合同终止，则心忆药房的履约保证金不予退还。每年应缴纳的租金交纳标准详见：附件二《单间临街商铺的租金支付明细表》。本物业交付后七天内，心忆药房应向聚力公司支付首年度租金金额；心忆药房支付首年度租金逾期在7日内的，心忆药房向聚力公司支付1个月的租金作为违约金，合同继续履行；心忆药房支付首年度租金逾期在8日至15日内的，心忆药房向聚力公司支付2个月租金作为违约金，合同继续履行；心忆药房支付首年度租金逾期在15日以上，双方合同终止，履约保证金不予退还，聚力公司另行处理本物业。此后租金为一年交付一次，各年度租金必须在下一个年度使用期开始前一个月内交清，交清年度租金后，心忆药房才可使用。……。2018年3月20日，聚力公司与心忆药房就租赁的第39号、第40号、第41号临街商铺及第07号、第08号、第09号临街商铺双方分别签订了《紫艺新型农贸市场临街商铺租赁合同补充合同》，其中，第39号、第40号、第41号商铺的补充合同约定：第39号、第40号、第41号商铺于2017年7月22日各交履约保证金28800元，共计履约保证金86400元，双方同意变更此三间铺面共交30000元履约保证金，剩余56400元作为2018年房租。双方一致同意此三间铺面心忆药房用于经营超市。……。第07号、第08号、第09号商铺的补充合同约定：第07号、第08号于2017年7月22日各交履约保证金37440元，第09号于2017年7月22日交履约保证金24300元，共计履约保证金99180元，双方同意变更此三间铺面共交30000元履约保证金，剩余69180元作为2018年房租。……。2018年6月23日，聚力公司与心忆药房就租赁的第39号、第40号、第41号商铺及第07号、第08号、第09号商铺再次分别签订了《紫艺新型农贸市场临街商铺租赁合同补充协议》，其中，第39号、第40号、第41号商铺的补充协议约定：聚力公司租赁给心忆药房的39号、40号、41号商铺因聚力公司实际交房日期是2017年12月18日，所以双方一致同意交房日期为2017年12月18日，免租期伍个月，所以该铺面的租赁期是2018年5月19日。第07号、第08号、第09号商铺的补充协议约定：聚力公司租赁给心忆药房的7号、8号、9号商铺因聚力公司实际交房日期是2017年10月15日，所以双方一致同意交房日期为2017年10月15日，免租期伍个月，所以该铺面的租赁期是2018年3月16日。2019年3月15日，心忆药房向聚力公司提交申请，申请中载明：“心忆药房与聚力公司签订的合同（紫艺农贸市场39、40、41号）于2019年5月19日到期。因生意难做、房租过高，心忆药房申请到2019年5月19日房租到期退回商铺请聚力公司给予办理，并退回押金。”之后，聚力公司同意解除双方就第39号、第40号、第41号商铺签订的《紫艺新型农贸市场临街商铺租赁合同》。心忆药房按约支付了第07号、第08号、第09号商铺第一年度的租金；第二年度的租金即2019年3月16日至2020年3月15日的租金心忆药房于2019年5月1日支付了聚力公司140820元，尚欠30000元。2019年6月25日聚力公司向心忆药房邮寄送达了《律师函》，要求心忆药房务必于2019年7月1日前将所拖欠的07、08、09号商铺租金30000元交付聚力公司。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。本案中，聚力公司与心忆药房就紫艺新型农贸市场第39号、第40号、第41号临街商铺签订的《紫艺新型农贸市场临街商铺租赁合同》及《补充合同》和《补充协议》，以及第07号、第08号、第09号临街商铺签订的《紫艺新型农贸市场临街商铺租赁合同》及《补充合同》和《补充协议》均系合法、有效的民事合同，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。心忆药房及李静昳认为其应支付给聚力公司第07号、第08号、第09号商铺第二年度即2019年3月16日至2020年3月15日的租金170820元，其中已支付了140820元，剩余的30000元用双方就解除的第39号、第40号、第41号商铺租赁合同聚力公司应退而未退其的履约保证金30000元予以抵扣的意见，因该30000元履约保证金系第39号、第40号、第41号商铺租赁合同的履约保证金，与本案聚力公司主张尚欠的第07号、第08号、第09号商铺的第二年度租金不具有关联性，故对心忆药房及李静昳的该意见，本院不予采纳；对心忆药房及李静昳主张要求聚力公司退还第39号、第40号、第41号租赁合同的履约保证金的诉请，本院亦不予支持；对聚力公司要求心忆药房及李静昳支付尚欠的第07号、第08号、第09号商铺的第二年度即2019年3月16日至2020年3月15日的房屋租金30000元的诉请，本院予以支持。聚力公司主张的逾期付款违约金，因心忆药房及李静昳拖欠尚欠的租金是基于其认为的其系用聚力公司应退还其解除的第39号、第40号、第41号商铺租赁合同的履约保证金予以抵扣，综合考虑，对聚力公司主张的逾期付款违约金，本院不予支持。心忆药房系个人独资企业,李静昳系心忆药房的投资人,李静昳应在心忆药房财产不足清偿聚力公司房屋租金时以其个人的其他财产予以清偿。心忆药房及李静昳反诉要求聚力公司支付交付物业逾期违约金及交付物业逾期违约金的逾期付款违约金，因双方签订的补充协议就聚力公司延期交房双方已经达成了一致意见，聚力公司不存在违约行为，故对心忆药房及李静昳要求聚力公司支付其交付物业逾期违约金及交付物业逾期违约金的逾期付款违约金的反诉请求，本院不予支持。心忆药房及李静昳反诉要求驳回聚力公司向其索要的2019年至2020年度的租金30000元及逾期付款违约金900元的反诉请求系辩解意见，本院按辩解意见处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）玉溪市心忆药房于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）玉溪聚力商业管理有限责任公司尚欠的房屋租金30000元；二、被告（反诉原告）玉溪市心忆药房财产不足以清偿上述债务时，被告（反诉原告）李静昳对不足部分以其个人财产承担清偿责任；三、驳回原告（反诉被告）玉溪聚力商业管理有限责任公司的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）玉溪市心忆药房、李静昳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费286元，由本诉原告玉溪聚力商业管理有限责任公司负担8元，由本诉被告玉溪市心忆药房负担278元；反诉案件受理费1397.18元，由反诉原告玉溪市心忆药房负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  钟梅二〇一九年十一月十七日书记员  徐妍