广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂04民终1253号 上诉人（一审被告）：广西梧州市海骏达房地产开发有限公司。住所地：广西梧州市长洲区西堤三路**。统一社会信用代码：91450400667016449D。 法定代表人：叶桂根，公司总经理。 委托诉讼代理人：罗翠鸣，该公司法务专员。 委托诉讼代理人：黄嘉燕，该公司法务助理。 被上诉人（一审原告）：祝远，男，1968年2月3日出生，汉族，现住广西梧州市。 委托诉讼代理人：黄国声，男，1956年4月18日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。由梧州市长洲区长洲镇寺冲村村民委员会推荐。 上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司因与被上诉人祝远商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初722号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 广西梧州市海骏达房地产开发有限公司上诉请求：依法改判上诉人向被上诉人支付违约金29172元，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为，被上诉人办理按揭贷款申请手续的时间作为履行支付购房款时间的观点是错误的，明显与事实不符。1、根据商品房买卖合同的约定，买受人应在签订合同后30天内办妥按揭贷款手续与买受人应在签订合同后50天内付清全部购房款，属于两项独立的合同义务。买受人选择以银行按揭方式支付余下购房款的，办理按揭贷款手续才会引起银行发放贷款而出现买受人付清余下购房款的结果，但两者并非存在必然的联系，原因在于买受人办理贷款按揭手续后并非必然引起银行发放贷款或者全额发放贷款的结果，当银行不予批准或者不足额批准买受人的贷款申请时，买受人应变更其他付款方式保证在签订合同后50天内付清全部购房款，买受人按期办理银行按揭贷款手续，就不能等同于买受人按期付清全部购房款。本案中，上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系，而被上诉人与交通银行之间是借款合同关系，被上诉人向银行贷款支付余下购房款，银行在商品房买卖合同关系中属于第三人。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。虽然，银行能否发放或者能否按期发放贷款是被上诉人不能预见或者控制的，但不属于不可抗力的情形，根据合同相对性的原则，若银行迟延发放贷款的，被上诉人应依据借款合同的约定追究银行的责任，而不能以第三人银行迟延发放贷款而主张免除承担逾期付款的违约责任。因此，认定被上诉人是否逾期付款，应当以被上诉人支付的购房款或者被上诉人申请的银行按揭贷款到达上诉人的收款银行账户时间为准。2、根据商品房买卖合同第六条第二款的约定，被上诉人应于2014年9月2日前办妥按揭贷款手续，保证于2014年9月22日前付清全部购房款。本案中，被上诉人于2014年8月28日向交通银行股份有限公司梧州市分行申请贷款，至2014年10月14日被上诉人才办妥贷款手续及银行才放贷款汇至上诉人的银行账户，因此，被上诉人存在逾期支付余下购房款23天的事实。二、根据商品房买卖合同第七条第二款第二项的约定“买受人逾期付款，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延。”由于被上诉人存在逾期付款23天的事实，因此上诉人有权顺延办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案23天。本案中，上诉人于2017年3月14日已将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案，顺延后逾期备案的天数仅为286天。 祝远辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 祝远向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告违约金47691.63元；2.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年8月3日，原告祝远作为买受人与作为出卖人的被告海骏达公司签订了一份合同编号为WZ2014040005的《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于广西梧州市，该商品房建筑面积共144.29平方米，单价为每平方米4300.37元，总金额620500元；2.付款方式及期限：买受人按商业贷款方式按期付款，即于2014年6月29日前支付定金124100元，于2014年8月3日前支付首期房款(含定金)310500元，余款310000元于买受人签订本合同之日起三十天内以办理银行按揭贷款方式支付；3.买受人逾期付款的违约责任：买受人逾期付款，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延。买受人在已付清应付款或者违约金后十日内自行前往出卖人处办理交接手续；4.交付期限及交付条件：出卖人应当在2015年5月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人以买受人在本合同提供的联系地址为邮寄地址，买受人同意自出卖人向联系地址发出书面通知日视为出卖人交付日，买受人不得以任何理由提出抗辩；6.出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按实际逾期天数，出卖人以已付房价款额的每日万分之二点一向买受人支付违约金。原告按合同约定向被告支付了首期房款310500元。2014年8月28日原告向交通银行股份有限公司梧州分行申请贷款，同日原告作为借款人与作为贷款人的交通银行股份有限公司梧州分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定原告祝远向交通银行股份有限公司梧州分行贷款310000元。原告向交通银行股份有限公司梧州分行贷款的310000元款项于2014年10月14日汇至被告的账户。2017年3月14日，被告将办理商品房权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案。后原告以被告未按合同约定的时间将办理权属登记需由被告提供的资料提交报产权登记机关备案为由，要求被告支付违约金，遂向法院起诉。庭审中，被告陈述本案所涉的梧州市红岭路10号第49幢602房按合同约定的时间即2015年5月15日交付，对此原告予以认可。上述事实，有原告提供的身份证复印件、企业信息公示查询单复印件、《梧州市商品房买卖合同》复印件、销售不动产统一发票(自开)发票联、交通银行借款凭证回单、交通银行进账单、《个人房产抵押贷款合同》，被告提供的收款收据复印件、交通银行进账单复印件、广西梧州市不动产登记回执复印件及庭审笔录佐证，并经当事人质证，该院予以确认。 一审法院认为,原告祝远与被告海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案。案涉房屋交付时间为2015年5月15日，被告应在2016年5月9日前将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案，但被告于2017年3月14日才将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案，逾期309天，构成违约。关于被告海骏达公司提出按照原告逾期付款天数相应顺延提交办证资料时间的问题。根据双方在合同中关于付款方式及期限的约定，原告应于合同签订之日起三十天内即在2014年9月2日前以办理银行按揭贷款方式支付余款310000元。原告已于2014年8月28日按照合同约定向交通银行股份有限公司梧州分行申请贷款，不存在迟延履行办理按揭贷款支付余款的情形。因此，被告海骏达公司主张原告逾期付款顺延提交办证资料时间，缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。被告存在逾期将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案的违约事实，依法应承担违约责任，现原告主张违约金按合同约定的每日万分之二点一的标准计算，该院综合本案合同履行情况、被告的过错以及原告受到的损失等因素，认为合同约定的逾期办证违约金过高，应予调整，具体按原告向被告已付的购房总款620500元为基数，按照年利率6%计算。因此，被告应向原告支付的违约金为31518元(620500元元×6%÷365天×309天)。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告祝远支付违约金31518元。案件受理费992元，减半收取计496元，由原告祝远负担168元，被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担328元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交法庭。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是应否以被上诉人向银行提交贷款申请日期作为认定被上诉人逾期付款结束日期的问题。上诉人认为应当以银行发放贷款日期作为认定被上诉人逾期付款行为终止的日期，而不是一审认定的被上诉人向银行提交贷款申请日期作为认定逾期付款结束日期。上诉人该主张没有事实依据，本院不予支持。本案的双方在合同中约定了付款方式及期限，被上诉人应在合同签订之日起三十天内办理银行按揭贷款，被上诉人按照合同约定的付款方式向银行提交了贷款申请，即视为被上诉人履行了支付购房余款的义务，至于银行什么时候放款，不是被上诉人可以控制的。据此，一审法院根据合同的约定，认定被上诉人向银行提交贷款申请日期作为认定被上诉人逾期付款结束日期是正确的，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉主张因缺乏理据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费50元，由上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘志安 审 判 员 毛美美 审 判 员 任 军 二〇一九年十一月十五日 法官助理 姚石群 书 记 员 吴卓奇 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。