重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0230民初2935号原告：冉禄川，男，1976年9月5日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原告：秦秋蓉，女，1975年9月20日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。上列二原告共同委托诉讼代理人：孙雪梅，重庆力隆律师事务所律师。被告：丰都县开元置业有限公司，住所地：重庆市丰都县三合街道商业一路10号，统一社会信用代码：915002300891247036。法定代表人：雷皓雲，董事长。委托诉讼代理人：李谊，重庆天宇三星律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡武雄，重庆天宇三星律师事务所律师。原告冉禄川、秦秋蓉与被告丰都县开元置业有限公司（下称开元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冉禄川、秦秋蓉及其委托诉讼代理人孙雪梅，被告开元公司的委托诉讼代理人李谊、胡武雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冉禄川、秦秋蓉向本院提出诉讼请求：依法判决1.撤销冉禄川、秦秋蓉与开元公司于2018年8月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》（法庭调查结束前，冉禄川、秦秋蓉申请将该项诉讼请求变更为：确认冉禄川、秦秋蓉与开元公司在2018年8月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年5月20日解除）；2.开元公司立即返还购房款207804元及利息（以107804元为基数，从2018年8月11日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2018年10月26日止；以207804元为基数，从2018年10月27日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）；3.开元公司赔偿损失207804元（已付购房款的一倍）；4.开元公司支付律师代理费10000元。事实和理由：2018年8月11日，冉禄川、秦秋蓉（乙方）与开元公司（甲方）就开元公司所有的坐落于重庆市丰都县XX新城XX国际X幢吊1-BXX号商服用房（建筑面积：17.75平方米）达成一致买卖意见，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：DLGJ-S1-03-吊1-B39），约定：总成交金额为200000元，付款方式为分两期支付，合同签订当日支付第一期房款100000元，冉禄川、秦秋蓉书面承诺2018年11月30日前付清剩余房款100000元。合同签订后，冉禄川、秦秋蓉按时付清了全部房款、大修基金及税费共计207804元。但开元公司迟迟不与冉禄川、秦秋蓉办理涉诉房屋买卖合同网签及备案登记相关事宜，也不告知冉禄川、秦秋蓉不能办理网签及备案登记的真实原因。经冉禄川、秦秋蓉多次催促，开元公司的法定代表人以公司管理出现问题为由一拖再拖，冉禄川、秦秋蓉给予了充分的宽限期，开元公司也屡次违约。2019年2月21日，开元公司以书面形式再次向冉禄川、秦秋蓉承诺2019年5月1日前签订《重庆市商品房买卖合同》网签合同，若不能按时网签，双方解除合同关系，开元公司应按原合同条款将所有款项于5个工作日内退给冉禄川、秦秋蓉。但开元公司书面承诺的办理网签合同的期限届满后，仍不能办理。2019年5月3日，冉禄川、秦秋蓉才得知该房屋不能办理网签及备案登记的真正原因系该房屋在出售时已设定抵押，且在长达大半年的时间内迟迟未予解除。开元公司隐瞒抵押事实的行为深深伤害了冉禄川、秦秋蓉，也正是因为开元公司的欺诈行为才导致冉禄川、秦秋蓉在违背真实意思表示的情况下与开元公司建立了合同关系，并支付了全部房款及相关税费。现冉禄川、秦秋蓉已不再愿意与不诚信的开元公司继续履行合同，冉禄川、秦秋蓉已于2019年5月5日书写了解除合同通知书，要求开元公司在收到解除通知后5个工作日内将已付房款、利息及赔偿金全额支付至冉禄川、秦秋蓉指定的账户。同月15日，冉禄川、秦秋蓉通过邮政快递（EMS）向开元公司送达了该通知，开元公司于2019年5月20日收到该解除通知，但冉禄川、秦秋蓉一直未收到开元公司返还及赔偿的任何款项。为此，冉禄川、秦秋蓉诉至人民法院请求判如所请。开元公司辩称，双方签订商品房买卖合同属实，签订合同时开元公司已口头告知交易房屋已抵押的事实，在签订合同当日，开元公司已将房屋交由冉禄川、秦秋蓉占有、使用、收益，至今该房屋已经由冉禄川、秦秋蓉实际控制，转由开元公司出租。现在该房屋能够网签，能够实现合同目的，请求驳回冉禄川、秦秋蓉的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月11日，开元公司（甲方）与冉禄川、秦秋蓉（乙方）签订合同编号为DLGJ-S1-03-吊1-B39的《重庆市商品房买卖合同》，约定：冉禄川、秦秋蓉向开元公司购买坐落于重庆市丰都县XX新城XX国际X幢吊1-BXX号商业服务用房一套。建筑面积为17.75平方米，其中套内建筑面积为10.08平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为7.67平方米；总成交金额为200000元，建筑面积单价为11267.6元/平方米，套内建筑面积单价为19841.27元/平方米；付款方式为分两期付款，每期100000元。同时，该合同第十一条第2款第（2）项甲方关于本商品房抵押情况的声明载明：“甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款0.20%。”合同签订当日，冉禄川、秦秋蓉向开元公司交纳了购房款100000元、契税5714元、大修基金1420元、印花税100元、权属调查费570元，共计107804元，开元公司向冉禄川、秦秋蓉出具金额为100000元的房款收据一张及金额为7804元的税费收据一张。同日，冉禄川、秦秋蓉向开元公司书面承诺余款100000元在2018年11月30日前付清。2018年10月27日，冉禄川、秦秋蓉通过刷卡机现金方式向开元公司交纳了购房款100000元，开元公司给冉禄川、秦秋蓉出具了相同金额的房款收据一张。另查明，2018年1月26日，开元公司与丰都县兴丰资产管理有限公司（下称兴丰公司）签订《以房抵押融资合同书》，约定开元公司以包括坐落于重庆市丰都县XX新城XX国际X幢吊1-BXX号房屋在内的多套房屋作抵押担保，向兴丰公司借款2551.85万元，融资借款期限为10个月，借款用途为向用于缴纳政府土地出让金。2018年1月29日，开元公司、兴丰公司向丰都县国土资源和房屋管理局申请给上述房屋办理抵押登记，该局于次日办理完毕。开元公司在与冉禄川、秦秋蓉签订《重庆市商品房买卖合同》时，未将交易房屋已设定抵押的事实告知冉禄川、秦秋蓉。2019年2月21日，开元公司向冉禄川、秦秋蓉出具一份承诺书，载明：“冉禄川51232419760905XXXX于2018年8月11日购买东麓国际商铺3幢-吊1-B39，丰都县开元置业有限公司（甲方）承诺在2019年5月1日前与冉禄川、秦秋蓉（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》网签合同。若不能按时网签，办理购房合同，甲方自愿解除合同关系，按照原合同协议条款将所有款项于5个工作日内退款给乙方。（合同编号：DLGJ-S1-03-吊1-B39）。”截至此时，开元公司一直未将所售房屋已设定抵押的事实告知冉禄川、秦秋蓉。2019年5月6日，开元公司、兴丰公司向丰都县国土资源和房屋管理局申请办理包括坐落于重庆市丰都县XX新城XX国际X幢吊1-BXX号房屋在内的部分房屋的解除抵押登记手续，该局于同月8日办理完毕。2019年5月15日，冉禄川、秦秋蓉向开元公司邮寄了一份解除合同通知书，开元公司于同月20日收到。该通知书载明：“关于贵司于2018年8月11日与我方（冉禄川、秦秋蓉）签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：DLGJ-S1-03-吊1-B39）一事，因双方签订上述合同后，贵司以公司经营状况出现问题为由迟迟不与我方办理网签合同及备案登记，经我方多次催促，贵司于2019年2月21日向我方书面承诺在2019年5月1日前与我方签订网签合同，若不能按时网签、办理购房合同，贵司自动解除与我方的合同关系。鉴于贵司的屡次违约行为，加之我方现了解到贵司在与我方签订《重庆市商品房买卖合同》时，隐瞒了贵司该合同项下的房屋已设定抵押及有债务纠纷的事实，且在我们双方签订合同后长达数月的时间迟迟不予处理。鉴于贵司的上述恶意及违约行为，我方多次以电话及短信方式向贵司表示我方已不愿再继续履行该合同，但贵司对应返还及赔偿我方的款项久拖不付，现我方再次郑重书面通知您：立即解除2018年8月11日丰都县开元置业有限公司与冉禄川、秦秋蓉签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：DLGJ-S1-03-吊1-B39）。请贵司根据其对我方的承诺及我们双方的约定和法律规定，于收到本解除通知书之日起5个工作日内将我方全部款项即已付房款207804元（其中购房款200000元、契税5714元、大修基金1420元、印花税100元、权属调查费570元）、资金占用利息（其中利息以107804元为基数，自2018年8月11日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2018年10月26日止，利息以207804元为基数，自2018年10月27日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）以及赔偿金207804元（即因贵司出售该房时恶意隐瞒房屋已被抵押的行为而应向我方承担的已付购房款一倍的赔偿责任）全额支付至我方指定的账户，即重庆农村商业银行卡号：6212583004XXXXXX，户名：冉禄川，开户行：重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行龙孔分理处。若贵司不按期履行或不完全履行，我方将依法提起诉讼，由此产生的诉讼费、财产保全费、财产保全担保费及律师费等相关损失均由你司另行全部承担。”还查明，冉禄川、秦秋蓉委托重庆力隆律师事务所律师代理本案诉讼，为此支付了律师代理费10000元。上述事实，有原、被告的陈述，《重庆市商品房买卖合同》，收款收据，承诺书，解除合同通知书，快递单，快递查询记录，《以房抵押融资合同书》，不动产登记受理通知单，《法律事务委托代理协议》，增值税普通发票等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，出卖人开元公司在与买受人冉禄川、秦秋蓉签订《重庆市商品房买卖合同》时，存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的严重违约行为，且在签订合同后长期怠于解除房屋抵押登记，拖延与冉禄川、秦秋蓉签订网签合同，经冉禄川、秦秋蓉催告，在其承诺的期间届满时仍未解除房屋抵押登记，亦未与冉禄川、秦秋蓉签订网签合同。更甚者，开元公司一直未将其拖延签订网签合同的真实原因即“所售房屋存在抵押”的事实告知冉禄川、秦秋蓉。讼争合同的法定解除条件及约定解除条件均已成就，为此冉禄川、秦秋蓉在知晓抵押情况后及时向开元公司送达了解除合同通知书，开元公司于2019年5月20日收到解除合同通知后，未在三个月内向人民法院起诉确认解除合同的效力。因此，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》应自通知到达对方之日即2019年5月20日解除。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，开元公司一直故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实并长期拖延签订网签合同，为此冉禄川、秦秋蓉依法行使合同解除权以致涉案合同解除，故开元公司应立即返还冉禄川、秦秋蓉已付购房款207804元（含契税、大修基金等费用）及利息，本院酌定该利息的计算方式为（以107804元为基数，从2018年8月12日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2018年10月27日止；以207804元为基数，从2018年10月28日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）。同时，依照上述规定，开元公司还应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据开元公司的过错程度，合同履约情况以及涉案房屋在2019年5月8日已解除抵押之事实，本院依照诚实信用原则及公平原则酌定由开元公司承担已付购房款（含契税、大修基金等费用）的30%的赔偿责任，即由开元公司赔偿冉禄川、秦秋蓉62341.2元。合同第十一条第2款第（2）项关于按照“已付房价款0.20%”计算赔偿金的约定显失公平，故对于开元公司关于按照“已付房价款0.20%”计算赔偿金的抗辩意见，本院不予支持。关于冉禄川、秦秋蓉主张的律师代理费10000元。本院认为，该费用系冉禄川、秦秋蓉应当自行承担的诉讼成本，其主张由开元公司承担并无合同及法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、九十六条、九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条第（二）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告冉禄川、秦秋蓉与被告丰都县开元置业有限公司于2018年8月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》自2019年5月20日解除；二、被告丰都县开元置业有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内返还原告冉禄川、秦秋蓉购房款（含契税、大修基金等款项）共计207804元及利息（以107804元为基数，从2018年8月12日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2018年10月27日止；以207804元为基数，从2018年10月28日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止）；三、被告丰都县开元置业有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告冉禄川、秦秋蓉赔偿金62341.2元；四、驳回原告冉禄川、秦秋蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7813元，由原告冉禄川、秦秋蓉负担2813元，由被告丰都县开元置业有限公司负担5000元（原告已垫付，被告丰都县开元置业有限公司在履行本判决确定的义务时一并给付原告冉禄川、秦秋蓉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  张 籍人民陪审员  杨永会人民陪审员  罗 柳二〇一九年十一月二十日法官 助理  何东伟书 记 员  谭秋红