湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终3464号上诉人（原审被告）：永州华天城置业有限责任公司，住所地永州市冷水滩区河东曲河桥头**203。法定代表人：戴茂华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周耀军，湖南君义律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：蒋瑜珊，女，1989年7月10日出生，汉族，永州市零陵区人，居民，住湖南省永州市零陵区。上诉人永州华天城置业有限责任公司（以下简称华天城公司）因与被上诉人蒋瑜珊商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人华天城公司委托诉讼代理人周耀军到庭参加诉讼，被上诉人蒋瑜珊经法院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华天城公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、二、三项；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已为被上诉人办理水、电分户手续，且被上诉人所购房屋已验收合格，符合法律规定和合同约定的交房条件。竣工验收备案表、消防验收通过并非法律强制性规定的交房条件；2、被上诉人购买的房屋在2018年8月28日就已经验收合格，并在2018年8月30日交付使用；3、《合同补充协议》系当事人双方真实意思表示，合法有效，并未违反法律强制性规定，亦不存在免除上诉人责任、排除被上诉人权利的条款；4、被上诉人在一审中未对《合同补充协议》效力提出诉请，一审判决超出被上诉人诉讼请求范围，适用法律错误，且被上诉人撤销权已消灭。被上诉人蒋瑜珊未到庭答辩。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理水、电独立开户手续；2.判令被告因逾期交房暂时向原告支付违约金21,210.9元（暂计算期间为2018年5月30日至2018年11月30日，即589,194元×0.0002×180天）,后续违约金以购房款589,194元为基数，按每日万分之二计算至房屋达到交付条件并实际交付时止；3.判令被告给原告房屋按合同、原设计图纸和楼盘宣传册增加客厅阳台空调外机位，主卧、次卧安装窗台板，书房阳台安装门、窗；4.判令被告按国家法律规定，在取得竣工验收备案表，消防验收通过后向原告履行房屋交付义务；5.判令《合同补充协议》中一、三、四、五、七、十二条为无效条款；6.判令附件四第2条第（1）、（2）、（3）项为无效条款；7.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于冷水滩区育才路与长丰大道交叉口东北角华天首府的房屋。第三条商品房基本情况：房屋位于8幢19层03号，建筑面积116.24平方米。第六条计价方式与价款：房屋单价5068.77元/平方米，总价款589,194元。第七条付款方式及期限：签订合同前，买受人已向出卖人支付定金30,000元，该定金于合同签订时转为首付款；买受人采取贷款方式付款，买受人应于2017年1月25日前支付23%的首期购房款139,194元，余款450,000元向公积金中心申请贷款支付。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条商品房相关设施设备交付条件：1.基础设施设备：（1）供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；（2）供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件。该（1）、（2）项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房；交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十三条面积差异处理：房屋实测面积与预测面积发生误差的，双方同意以产权登记面积为准，按照本合同约定的单价按实结算房屋价款，多退少补。第十四条规划变更：出卖人经批准变更规划的，应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未书面答复的，视同接受变更。第十五条设计变更：出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，变更商品房的结构形式、户型、空间大小、朝向等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，约定内容同第十四条。第二十一条前期物业管理：物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，即物业服务费为1.5元/月/平方米；买受人同意由出卖人依法选聘的前期物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或选聘物业服务企业。双方还对其他事项作了约定。合同附件四2中关于商品房价款的付款方式及期限的约定：如买受人采取贷款方式付款（含银行按揭或公积金贷款），双方补充约定如下：（1）买受人应在本合同签订之日起七日内向出卖人指定的银行或公积金中心提供真实、有效、齐全的办理按揭贷款所需资料，保证银行无不良记录，同时按照出卖人指定贷款银行或公积金中心的要求和出卖人通知的时间、地点统一办理各项签字，一次性交纳相关费用等手续；经银行或公积金中心初审合格后，买受人应当在出卖人通知的时间内到出卖人指定地点办理抵押验证及缴清抵押手续等费用；（2）若买受人未按期实际履行上述义务时，买受人应当向出卖人支付合同总价1%作为迟延履行违约金。如果逾期十日未履行上述手续的，则视同买受人违约，出卖人有权单方面解除合同，收回房屋另行出售，并从买受人所交纳的购房款中扣除10%的违约金；（3）由于买受人原因自出卖人通知缴齐资料之日起30日内未能获准银行或公积金按揭贷款，且又不在出卖人指定时间内与出卖人重新签订一次性付款方式的合同，即视为买受人违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房屋另行出售，并从买受人所交纳的购房款中扣除10%作为买受人应向出卖人支付的违约金。同日，原、被告签订一份《合同补充协议》，协议第1条：双方确认本合同及补充协议的内容充分涵盖在此之前发布或签署的销售广告、宣传资料、销售道具和合约等文件中所做的记述、说明和允诺等事项，如有不一致之处，均以本合同及补充协议的规定为准。协议第3条：本合同第十一条交付时间手续第㈠条增加以下约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项，银行按揭贷款和住房公积金贷款在约定的房屋交付日期到期时未足额进入出卖人账户的，均视为买受人延期付款），则出卖人有权拒绝履行房屋交付义务，出卖人亦不承担延期交房责任；（3）因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的；（4）其他合法理由。协议第4条：本合同第十一条交付时间和手续第㈡㈢条增加以下约定：（1）该商品房在交付使用时只要符合本合同第九条约定条件的，买受人应无条件接房并办理交接手续。如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求整改，由出卖人按实情予以整改，买受人不得以此拒绝收房。若买受人因上述理由拒绝收房或拒绝办理交付手续的，视为出卖人已履行交房义务，出卖人不承担逾期交房责任；（2）本合同约定房屋交付日期到达之后的三十天内，买受人应当由本人前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。超过本同约定的交房日期三十天，该房屋视为出卖人已经交付，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；（3）该商品房的物业管理费、水电费等相关费用，自本合同约定该商品房交付之日起由买受人承担，买受人于该商品房交付之日交纳以上费用后领取该商品房钥匙；（4）买受人为两人或两人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人；（5）买受人未交清该商品房全部房款及相关手续、税费，出卖人有权不予交房给买受人，所造成延期交房的，出卖人不承担责任；（6）因本项目属于分期、分栋开发，故房屋竣工验收备案要待整期完成后才能办理，故出卖人无法在交付日期前取得第九条规定的文件，买受人同意出卖人不承担逾期交付的违约责任。出卖人交付时达到通水、通电、基本道路畅通，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘探方五方验收合格，买受人视为可以交接房屋。协议第5条：本合同第十四条、第十五条关于规划、设计变更的约定是指规划变更直接涉及本合同约定的该商品房的房屋发生规划变更。只要变更不直接影响买受人所购房屋内的正常使用，且变更获得规划部门批准，出卖人无须对此变更征求买受人同意，也无须为此做任何补偿，买受人不因此享有解除合同的权利。协议第7条：本合同第十三条面积差异处理，增加以下约定：双方同意在房屋实测面积出具后，办理商品房交接手续或领取商品房权属证书之前，双方结清因预实测面积差异而产生的房款差价。若买受人需补交房款差价而未按双方约定付清差价，则出卖人有权顺延商品房的交接手续或商品房权属证书的领取而不视为违约。协议第12条：本合同所列房屋图纸及建筑面积均以当地房屋产权管理部门最后批准的内容为准。协议第16条：本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与《商品房买卖合同》相冲突之处、不一致之处，以补充协议约定为准。本补充协议上双方签名或盖章后生效。合同签订后，被告于2017年6月1日向原告开具一份收到首期购房款139,194元的增值税发票。原告（借款人、抵押人）于2017年12月21日与永州市住房公积金管理中心直属营业部（委托贷款人）、中国建设银行股份有限公司永州市分行（受托贷款人）、被告（连带保证人）签订《个人住房公积金借款及抵押担保合同》，以原告购买的案涉房屋作为抵押，向永州市住房公积金管理中心直属营业部贷款450,000元用于支付下余购房款。合同签订后，永州市住房公积金管理中心直属营业部委托中国建设银行股份有限公司永州市分行依约将贷款发放至被告账户。2018年3月13日，原告缴清房屋契税8838.09元。2018年8月15日，被告通知原告收房。2018年10月10日，原告接收案涉房屋，交纳了1.92平方米的面积补差款9732元，办证费用789元。原告并向被告出具一份《承诺函》，同意用延期交房的违约金抵扣每月的物业管理费。被告因此免除了原告2018年8月30日至2021年4月2日的物业管理费5428元，案涉房屋的物业管理公司永州市劲松物业管理有限公司于同日向原告出具了一份收到物业管理费5428元的收据，注明原告已交纳上述期间的物业管理费。案涉房屋主体已完工，但至今未经相关部门竣工验收合格和通过消防验收，取得验收合格证和办理水、电分户手续，永州市住房和城乡规划建设局于2018年10月9日给予在问政永州网上投诉的网友《关于业主投诉华天首府7#、8#楼工程存在延迟交房等相关问题的调查处理回复》，答复如下：一、开发商延迟交房。建议按照购房合同的约定处理，如开发商违约不愿履行合同的条约，可通过司法途径解决。二、开发商未能提供“两书一表”（住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表）。经核实，7#、8#楼目前已进行了基础、主体工程验收，验收结论为合格。建设单位未组织竣工验收及办理竣工备案手续，该局已书面通知开发商尽快组织7#、8#楼相关验收工作。三、房屋未经竣工验收及竣工备案的情况下是否可以交付使用。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目，经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。四、空调主机无处安装。经查阅施工图，空调主机安装处设计在阳台上。2019年4月23日，针对华天首府某业主向12345政府热线反映该小区未通过消防验收就交房的问题，永州市住房和城乡建设局作出如下回复：一、核实情况。经核实，该业主反映的问题属实，华天城公司开发建设的华天首府7#、8#楼确实存在未通过消防验收就交房的现象。二、处理情况。对该行为，该局已责令当事人在限期内向该局消防验收科室（局政务窗口）申请消防验收。一审法院认为，该案为商品房销售合同纠纷，该案的争议焦点主要有以下几方面：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件二、三四、《合同补充协议》的效力认定。1.《商品房买卖合同》及合同附件二、三、四均为双方的真实意思表示，内容均未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效；2.《合同补充协议》效力的认定。（1）《合同补充协议》第3条第（2）项免除了出卖人作为提供格式条款的一方应承担的延期交房的责任，排除了买受人主张延期交房的违约责任的权利，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的强制性规定，故该条款无效。同时，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任；（2）《合同补充协议》第4条第（1）（2）（3）（5）（6）项约定的交付条件违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定，该条款无效。第4条第（4）项的规定违反了《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”的强制性规定，该项约定无效；（3）《合同补充协议》第5条免除了出卖人应承担的改变规划、设计的责任，排除了买受人因出卖人改变规划设计主张责任的权利，同理也无效。《合同补充协议》中的其他条款未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。二、对原告诉请的分析判断。1.《商品房买卖合同》第十一条约定商品房时交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，用电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件。水、电由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。被告至今未为原告办理水、电分户手续，已构成违约，故对原告要求被告为其办理水、电分户手续的诉讼请求，法院予以支持，费用由被告承担；2.案涉房屋至今未办理验收合格手续，不具备法定交付条件。但原告于2018年10月10日向被告出具了《承诺函》，同意用延期交房的违约金抵扣每月的物业管理费，被告也因此免除了原告2018年8月30日至2021年4月2日的物业管理费5428元。该承诺书系原告对自身民事权利的处分，不违反法律规定，双方也已按承诺约定实际履行。原告通过承诺和抵扣物业费的行为放弃了追究被告延期交房的其他违约责任，原告应信守承诺，遵循诚实信用原则。现原告起诉要求被告再行承担延期交房的违约责任没有事实和法律依据，法院不予支持。原告认为承诺系受被告胁迫所出具，但原告提交的录音证据并不能证实该主张，对此意见法院不予采纳；3.案涉房屋主体已完工，已不可能再行改变规划、设计和重新施工。故对原告要求被告按合同、原设计图纸和楼盘宣传册增加客厅阳台空调外机位，主卧、次卧安装窗台板，书房阳台安装门、窗的诉讼请求，因已无法实际履行，法院不予支持。原告若认为被告未按合同、原始设计图和楼盘宣传册施工，可向相关行政机关反映；4.《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”案涉房屋至今未经相关部门竣工经验收合格和通过消防验收，不符合交付条件。故对原告要求被告按照法律规定，在取得竣工验收备案表、消防验收通过后向原告履行房屋交付义务的诉讼请求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国物权法》第五条、第九十六条，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，判决：一、被告永州华天城置业有限责任公司于本判决生效后三十日内为原告蒋瑜珊办理其购买的位于冷水滩区育才路与长丰大道交叉口东北角华天首府8幢19层03号房屋的水、电分户手续，费用由被告永州华天城置业有限责任公司承担；二、被告永州华天城置业有限责任公司按国家法律规定，在取得竣工验收备案表、消防验收通过后向原告蒋瑜珊交付上述第一项的房屋；三、确认原告蒋瑜珊与被告永州华天城置业有限责任公司于2017年1月25日签订的《合同补充协议》中的第3条第（2）项，第4条第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）项，第5条无效；四、驳回原告蒋瑜珊其他诉讼请求。案件受理费330元，减半收取计165元，由被告永州华天城置业有限责任公司承担。二审期间，上诉人华天城公司向本院提供两份证据：证据1、《竣工验收记录》两份，拟证明华天首府项目7号楼、8号楼主宅已于2018年8月28日经五方竣工验收合格；证据2、关于电单独开户的交费单及明细表，拟证明上诉人华天城公司已为业主办理电单独开户。被上诉人蒋瑜珊未到庭质证，亦未向本院提供新证据。本院认证认为，上诉人华天城提供的证据1不能证明涉案房屋经相关部门综合验收合格，本院不予采纳。对证据2，由于对方当事人对其真实性不表异议，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院另查明，上诉人华天城公司于2019年5月8日向相关部门为7号楼、8号楼业主交纳了电开户费。本院认为，本案主要的争议焦点为：一、关于涉案房屋是否办理了水电分户；二、补充协议是否有效，原审是否超诉请判决。现评析如下：一、关于涉案房屋是否办理了水电分户的问题。上诉人在二审当庭举证证实其已依约为涉案房屋办理了电分户手续，被上诉人对此不持异议，上诉人虽开设了供水总户，但未按规定为业主办理供水单独立户，故上诉人仍应承担为被上诉人办理水分户手续及承担相关费用。二、关于补充协议是否有效，原审是否超诉请判决问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，当事人双方签订的补充协议第3条第（2）项、第4条（1）（2）（3）（5）（6）项、第4条（4）项、第5条,分别违反了《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国物权法》第九十六条等强制性规定。被上诉人起诉虽要求撤销补充协议的相关条款，但一审法院经审理，查明补充协议的相关条款违反了法律、行政法规的强制性规定，从而依据合同法的相关规定认定补充协议的相关条款无效符合法律规定，故上诉人上诉提出一审判决超诉请的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人华天城公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，二审中，上诉人华开城公司提供新证据，导致一审判决处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国物权法》第五条、第九十六条，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初861号民事判决第三、四项；二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初861号民事判决第二项；三、变更湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初861号民事判决第一项，为“被告永州华天城置业有限责任公司于本判决生效后三十日内为原告蒋瑜珊办理其购买的位于冷水滩区育才路与长丰大道交叉口东北角华天首府8幢19层03号房屋的水分户手续，费用由被告永州华天城置业有限责任公司承担”。一审案件受理费330元，减半收取计165元，由上诉人永州华天城置业有限责任公司承担。二审案件受理费330元，由上诉人永州华天城置业有限责任公司承担250元，被上诉人蒋瑜珊承担80元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  万竹婷二〇一九年十一月十一日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。