山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋03民终877号 上诉人（原审原告）：联丰兴业投资集团有限公司。住所地：阳泉市城区滨河世纪城金联大厦**。 法定代表人：姚发兴，董事长。 委托代理人：杨秀琴，山西硕明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贾建军，男，1971年7月16日出生，汉族，现住阳泉市。 上诉人联丰兴业投资集团有限公司因与被上诉人贾建军房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人联丰兴业投资集团有限公司的委托代理人杨秀琴、被上诉人贾建军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾建军向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行协议，在原告支付剩余40%房款后，被告向原告交付涉案房屋；2、判令被告为原告办理房屋产权手续；3、诉讼费被告承担。 一审法院认定事实，2013年5月25日，原告贾建军（合同称乙方）根据阳泉市水务局机关后勤服务中心出具的《团购住房函》与被告联丰兴业投资集团有限公司（合同称甲方）签订《购房协议》，约定由原告购买被告坐落于开发××区住宅一套,房屋面积124.88㎡,单价3400元/㎡。合同第三条约定：甲方保证房屋位置、户型、面积等与本协议所附总平面图、户型平面图一致。如有变更，必须经乙方同意，乙方因图纸变更放弃购房的，甲方要全额退还购房款及利息。（按同期银行存款利率）。第四条约定：面积确定：最终以阳泉市房屋交易中心测绘的面积为准，房款长退短补。（后附平面图）。协议签订当日，原告贾建军即按约向被告联丰兴业投资集团有限公司支付房屋首付款254755.2元（124.88㎡×3400元/㎡×60%）。后被告联丰兴业投资集团有限公司在商品房建设过程中，未经原告同意，将房屋面积扩大至147.58㎡，超出协议约定面积22.7㎡。2017年3月，被告联丰兴业投资集团有限公司通知原告贾建军，要求其必须按照新房屋面积一次性交清余款，否则不予交房；原告贾建军认为被告擅自改变房屋户型、扩大房屋面积的行为构成违约，仅愿意承担协议约定面积的剩余40%房款169836.8元（124.88㎡×3400元/㎡×40%）和超出协议约定面积3%部分的房款12737.76元（124.88㎡×3%×3400元/㎡）。双方无法协商一致，形成诉讼。 一审法院认为，原告贾建军与被告联丰兴业投资集团有限公司签订的《购房协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应忠实、全面地履行合同义务。本案被告在未履行《购房协议》约定的告知义务的情况下，实际建造的房屋面积超出约定面积22.7㎡，且协议第三、四条关于房屋建筑面积的约定不一致，属约定不明确，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定处理。原告贾建军主张继续履行合同，则其应按协议约定的面积交付剩余40%房款169836.8元（124.88㎡×3400元/㎡×40%），并补足房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款12737.76元（124.88㎡×3%×3400元/㎡），而房屋面积误差比超出3%部分的房价款由被告承担，房屋所有权归原告。原告贾建军的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、原告贾建军于本判决生效后三十日内向被告联丰兴业投资集团有限公司支付剩余房款182574.56元。二、被告联丰兴业投资集团有限公司于原告支付剩余房款后三十日内将开发区安康三期住××区房屋交付原告贾建军，并协助原告贾建军办理房屋所有权登记。案件受理费100元，由被告联丰兴业投资集团有限公司负担。 联丰兴业投资集团有限公司上诉请求：一、撤销阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初20号民事判决书，查清事实后依法改判或者将本案发回重审；二、一二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由： 1、一审判决适用法律错误。 ①一审判决违反了一事不再理原则，故意偏袒一方当事人。被上诉人的诉求是交付房屋，而这一诉求与被上诉人在2017年6月21日起诉时的第二项诉求交付房屋是一致的，根据法律规定，被上诉人的该项诉求违反了一事不再理原则，不应当得到支持，应当驳回被上诉人的起诉。 ②一审判决为被上诉人办理房屋产权手续不当。按照双方签订的购房协议，被上诉人应当先行交纳购房款。根据合同法第六十七条的规定，在被上诉人未交纳购房款的情况下，上诉人是不应当给被上诉人办理房屋权属证书的。 ③一审判决适用商品房司法解释十四条二款的规定是错误的。 2、一审判决认定基本事实不清。 ①被上诉人购买的是团购房屋，团购单位有权利决定增加阳台面积，上诉人与团购单位协商团购房屋的情况是符合常理的，上诉人无需与各个团购住房户协商团购住房的相关情况，一审判决认定上诉人未履行向被上诉人的告知义务是错误的，属于认定事实不清。 ②一审庭审时，被上诉人当庭否认自己所购买的房屋是团购房屋，一审判决在未查清房屋性质的情况下作出了错误的判决。 ③一审判决既未调查核实案件事实，也未认定上诉人提供的证据，直接导致其认定事实不清。 ④一审判决认定关于房屋面积约定不明确是错误的。 3、应当解除被上诉人与上诉人签订的《购房协议》。被上诉人当庭否认自己购买的是团购房屋，而上诉人开发的房屋是出售给团购单位职工的，被上诉人不具有与上诉人签订《购房协议》的资格，因此，应当解除被上诉人与上诉人之间签订的《购房协议》。 4、一审判决超出诉讼请求，违反不告不理原则。被上诉人起诉状没有讲明房款数额，而一审中计算数额。 5、一审程序违法。合议庭成员未参加庭审活动；当时送起诉状和应诉的时候，被上诉人起诉的被告是联丰兴业投资有限公司，一审法院当庭要求变更被告，但是变更被告没有向上诉人指定答辩期和举证期限，也没有送达应诉通知及传票。 被上诉人贾建军辩称：上诉人说的第一条不存在这种情况，关于一事不再理，上次官司打的是违约金，双方约定2015年交房他们没交，直到2017年都没有交；这次是因为房屋超面积，合同约定面积是124.88㎡，交房面积是147.58㎡，超出面积相当多，两次诉讼请求不是一回事。至于司法解释合适不合适，相信一审法官。第二条我认为也不存这个问题。上诉人说的团购房的情况不存在，我是与上诉人公司签订合同，有公司章，至于团购房是他们和水务局的协议，我不知情，也不知道，因为协议是与上诉人签订的，我是正常购买他们的房子。购房协议是我和上诉人在自愿基础上签订的，双方都予以认可，我认为协议有效，一审已经对违约金进行判决，现在说错误无效，是狡辩。一审中上诉人的名称是漏写，经过法官提醒，我改过来。 经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，阳泉市水务局2013年5月20日与上诉人签订《购房协议》，团购上诉人坐落在开发区安康三期住宅小区5#、6#。职工购买签订协议时，发现X号楼X单元X号房面积为124.88㎡户型不大合理，阳泉市水务局与上诉人协商增加了阳台面积9，购房职工未提出异议。 本院认为，本案争议焦点一：本案一审程序是否违法。关于是否违反“一事不再理”原则的问题，被上诉人交付房屋的诉求，虽在2017年起诉时提出过，但生效判决对该问题并未作出判决处理，故被上诉人本次诉讼要求在支付剩余购房款的情况下交付房屋，不构成重复诉讼，不违反一事不再理原则。关于被上诉人起诉的被告名称缺少“集团”二字，应属漏写，被上诉人当庭变更时，上诉人并未提出异议或主张延长举证期限，而是进行了应诉，故上诉人据此主张原审程序违法，本院不予支持。被上诉人在起诉状事实与理由部分，明确了剩余房款的计算办法和具体数额，上诉人所称一审判决超出诉讼请求范围的上诉理由也不能成立。 争议焦点二：被上诉人所购房屋是否为团购房，是否受团购协议约束。《合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。阳泉市水务局与上诉人签订《购房协议》，团购房屋，被上诉人作为实际购房人又基于阳泉市水务局机关后勤服务中心出具的《团购住房函》与上诉人签订《购房协议》，阳泉市水务局所签协议的效力及于被上诉人，二者互为补充，共同形成完整的购房合同内容。基于以上事实，被上诉人所购房屋系团购，虽无明确的授权委托书，但被上诉人认可了团购协议中约定的价格以及团购函中确定的房屋楼层、编号，应视为被上诉人与阳泉市水务局之间形成了事实上的委托代理关系，应受该团购协议的约束。被上诉人关于其房屋不是团购房、对团购协议的存在及内容均不知情的辩解意见与事实不符，不予采纳。 争议焦点三：被上诉人应按多大面积支付房款。根据上诉人提供的证据，上诉人与团购单位协商后，增加了阳台面积9㎡，对此团购单位大部分购房人均未提出异议，因此被上诉人应基于团购协议的约束力，支付该9㎡的房屋价款。被上诉人主张继续履行合同，故被上诉人应该按照133.88㎡（122.88㎡＋9㎡）支付剩余40%的房款182076.8元（133.88㎡×3400元/㎡×40%）并补足首付款差价18360元（133.88㎡×3400元/㎡×60%－254755.2元）。对于另外超出的13.7㎡，上诉人未提供证据证明与团购单位曾约定，同时，双方协议第三条约定的房屋面积与所附平面图一致与第四条约定的最终以阳泉市房屋交易中心测绘的面积为准，互相矛盾，因此，双方关于房屋面积的确定应属约定不明，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定“买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担”，故对约定不明超出的13.7㎡，被上诉人还应补足房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款13655.76元（133.88㎡×3%×3400元/㎡），其余超出部分的房价款由上诉人自行承担。综上，被上诉人应当支付的剩余房款合计为214092.56元。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初20号民事判决第二项； 二、撤销阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初20号民事判决第一项； 三、被上诉人贾建军于本判决生效后三十日向上诉人联丰兴业投资集团有限公司支付剩余房款214092.56元。 一、二审案件受理费各100元均由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  任晓辉 审判员  王 健 审判员  张敏芳 二〇一九年十一月二十八日 书记员  任怀青