河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终5278号上诉人（原审原告、反诉被告）：程亿立，男，1993年5月27日出生，住林州市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林州市机关事务管理局，住所地林州市行政中心西附**。法定代表人：李广增，职务：局长。委托诉讼代理人：李正，河南广亚律师事务所律师。上诉人程亿立因与被上诉人林州市机关事务管理局（以下简称机关事务管理局）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省林州市人民法院（2018）豫0581民初6343号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。程亿立上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人与被上诉人口头合同的效力，判决被上诉人履行合同；2、被上诉人赔偿其查封手机店三个月给上诉人造成的损失；3、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:1、一审程序不合法，本案关键是上诉人与被上诉人是否存在合同关系，金亮、王武成作为林州市机关事务管理局应出庭作证。2018年5月底，就租赁合同问题，机关事务管理局王五成与上诉人口头约定上诉人直接租赁涉案门面房，有上诉人与王五成通话录音为证。2、2018年6月14日上诉人的手机店被查封后，被上诉人一直以给上诉人协商为由，关闭上诉人手机店三个月，因手机一直在降价，加上三个月不营业，期间还得给员工开工资，因此给上诉人造成了严重的经济损失，被上诉人应予以赔偿。机关事务管理局答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉，维持原判。我方收回房屋是正常行使权利，不存在过错，与上诉人不存在任何关系，也未给上诉人造成损失，不应当承担赔偿责任。程亿立向一审法院起诉请求：1、依法判令被告与原告签定人民路水务局门面房租赁合同；2、依法判令被告因给原告封门造成的经济损失五万元；3、本案诉讼费由被告承担。机关事务管理局向一审法院反诉请求：1.依法判令反诉被告将非法侵占的原水务局临街门面房(东数第九户)内的个人物品腾清，并将该门面房返还给反诉原告。2.依法判令反诉被告赔偿因非法侵占给反诉原告造成的经济损失2914元(年租金17000元/365天×实际占用天数62天，从2018年8月30日起暂算至2018年11月1日)以及后续损失。3.本案诉讼过程中的一切费用由反诉被告承担。一审法院认定事实，2017年6月11日，案外人刘振海（作为承租人乙方）与林州市水务局（作为出租人甲方）签订《租房协议书》，双方约定：一、甲方同意将办公楼一楼门面房从东数第九户出租给乙方，承租期从2017年6月5日开始到2018年6月5日止，期限为一年。二、年房租金大写壹万壹仟伍佰元。其中第一期于2017年6月5日之前交陆仟陆佰元整。第二期于2017年10月20日之前交肆仟玖佰元整。如乙方违反约定延付拒付租金超过15日以上视为乙方放弃承租权，甲方有权解除合同收回房屋。三、乙方所承租房屋产生的法律政策规定的税金和各种上缴费用一律由乙方负担，土地有偿使用费由甲方负担。四、乙方所承租房屋在承租期内不得私自转让，如确需转让的，必须经甲方同意后方可转让，如果乙方私自转让，甲方有权解除合同，提前收回所租房屋。2017年6月5日，案外人刘振海（作为甲方）与梁艳茹（作为乙方）签订《门面房租赁合同》，双方约定：1、甲方将本人租赁水务局的门面房（里外套间）的一部分（外边门面）出租给乙方经营，甲方占用里边套间经营，乙方给甲方保留往里边通道。2、甲方提供水源、电表、耗用水电费乙方自行支付。2、租赁期限：自2017年6月5日至2018年6月5日止，租期壹年，乙方如要求续租，必须在期满前两个月提出书面续租申请，在同等条件下乙方有优先租赁权，乙方未按本条件提出书面续租申请，视为放弃续租和优先租赁权。4、租赁金额和付款方式，租金为叁万壹仟元，签订本合同时一次性交清，期满后如乙方要求续租，且水务局房租未涨价的情况下，房租不变，每年租期到期前一个月必须缴纳3000元续租订金，否则视为终止合同行为，下年度租金6月5日前交清。在刘振海与梁艳茹的合同上，原告程亿立在乙方处添加自己的名字。2018年5月4日，林州市水务局将临街门面11家共15间房产使用权移交被告林州市机关事务管理局，用于办公用房产权交接。2018年6月11日，林州市机关事务管理局对水务局门面房各租户下达通知，内容为：“按照原《租房协议书》第四条约定：乙方私自转让，甲方有权解除合同，提前收回所租房屋。鉴于个别租户已违反该项约定，将所租房屋擅自转租，经研究，决定对该违约行为进行纠正，现将有关事宜通知如下：1、违约租户限期腾空所租赁房屋。具体要求为：2018年6月14日上午9时前，将所租房屋内的个人财产全部腾空，并将钥匙交至机关事务管理局房管科。2、机关事务管理局将对腾退的房屋进行封存，并将有关情况上报市委、市政府相关部门。3、违约租户为林州市人民路东段水务局楼下从西数第二户（即《租房协议书》中的乙方逯建中）及从西数第三户（即《租房协议书》中的乙方刘振海）。4、请各租户严格履行《租房协议书》，避免个人利益受到损失”。2018年6月26日，案外人（王永超）与原告程亿立通过信访渠道要求与被告机关事务管理局直接签订租赁房屋合同。林州信访局请市委主要领导阅示，批示内容为：请机关事务管理局认真调查处理，并对弱势群体适当照顾。《党政机关办公用房管理办法》第三十条第二款规定，机关事务管理部门可以通过公共资源交易平台统一招租，租金收益按照非税收入有关规定管理。党政机关如有需要，应当及时收回出租的办公用房，统筹调剂使用。使用单位不得擅自出租办公用房。2018年8月30日后，本案诉争房屋由原告程亿立占用至今。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。在本案中，原告(反诉被告)程亿立向被告(反诉原告)事务管理局发出了要求承租本案诉争房屋的要约，被告(反诉原告)事务管理局对原告(反诉被告)程亿立的要约并未作出承诺。因此，对原告(反诉被告)程亿立要求与被告(反诉原告)事务管理局签订合同并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。被告(反诉原告)事务管理局要求原告(反诉被告)程亿立腾清物品、返还房屋，因双方不存在租赁合同关系，原告(反诉被告)程亿立无权占有该房屋，对被告(反诉原告)事务管理局的该项反诉请求予以支持。被告(反诉原告)事务管理局同时要求原告(反诉被告)程亿立以年租金17000元的标准赔偿损失，因该房屋原管理人（即林州市水务局）按照年租金11500元的标准收取租金，因此，应认定原告(反诉被告)程亿立亦应按照此标准赔偿相应损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第四条、第十四条、第二十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回原告(反诉被告)程亿立的诉讼请求；二、原告(反诉被告)程亿立于本判决生效后十日内腾清位于林州市人民路东段水务局楼下从东数第九户房屋内的物品并返还房屋给被告林州市机关事务管理局；三、原告(反诉被告)程亿立于本判决生效后十日内赔偿被告(反诉原告)林州市机关事务管理局经济损失（标准为以每年11500元为基数，自2018年8月30日起计算至程亿立腾清物品、返还房屋之日止）；四、驳回被告林州市机关事务管理局的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，反诉案件受理费25元，合计1075元，均由原告程亿立负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人程亿立要求确认与被上诉人机关事务管理局存在口头租赁合同并予以履行，被上诉人不认可，上诉人仅凭其提供的录音，证据不够充分，且签订合同须经双方自愿，上诉人要求法院判决与对方签订合同，超出了法院审理案件范围，该请求本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人赔偿其关门三个月损失的问题，从上诉人自诉的临街门面承租人是案外人刘振海，其所承租的门面房是从案外人梁艳茹手中所转租，可以证实上诉人与被上诉人之间并不存在租赁合同关系，从合同的相对性来讲，即使上诉人认为自身权利受到了侵害，也应该向其合同的相对方所主张，因此，对上诉人要求被上诉人赔偿其查封手机店三个月的损失，理由、证据不充分，本院不予支持。综上，上诉人程亿立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人程亿立负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵红艳二〇一九年十一月二十五日书记员 赵欢欢