湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初4315号 原告（反诉被告）：郴州骏博汽车销售服务有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区紫云山庄商业街。 法定代表人：张永林，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄仙，湖南星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗晓伟，湖南星河律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李设，男，1967年4月3日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：郭超，北京市君致（济南）律师事务所律师。 第三人：曾育冬，男，1962年12月18日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 第三人：黄义清，男，1978年12月20日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区，系原郴州市自信房地产经纪有限公司法定代表人。 委托诉讼代理人：任安顺，男，1971年4月8日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系社区推荐代理人。 原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司（以下简称郴州骏博公司）与被告（反诉原告）李设、第三人曾育冬、黄义清房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司委托诉讼代理人黄仙、罗晓伟，被告（反诉原告）李设委托诉讼代理人郭超，第三人曾育冬，第三人黄义清委托诉讼代理人任安顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司向本院提出本诉请求： 1、依法判令解除郴州骏博汽车销售服务有限公司与李设、郴州市自信房地产经纪有限公司2017年4月14日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：20170416）； 2、依法判令解除郴州骏博汽车销售服务有限公司与李设、郴州市自信房地产经纪有限公司2017年7月4日签订的《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》； 3、依法判令被告李设向原告返还购房款、测绘费及落宗费、居间费人民币2055000元； 4、依法判令第三人曾育冬、郴州市自信房地产经纪有限公司对上述款项承担连带返还责任； 5、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）李设答辩要点：一、郴州骏博公司主张已支付的定金及购房款数额与李设实际收取的款项不符；二、郴州骏博公司存在违约行为；三、郴州骏博公司应承担违约责任；四、郴州骏博公司主张的介入因素与事实不符，不构成其承担违约责任的免责事由；综上，郴州骏博公司的诉请缺乏事实及法律依据，郴州骏博公司无权要求返还定金60万元，并应当赔偿李设199657.95元损失。 第三人曾育冬答辩要点：合同是通过朋友介绍后，原告、被告和我三方一起签订的。其他内容合同都已经有约定，我的行为是职务行为。 第三人黄义清答辩要点：一、黄义清是原郴州市自信房地产经纪有限公司法定代表人，公司已于2019年3月22日注销，黄义清及原郴州市自信房地产经纪有限公司不是本案适格主体；二、20170416合同版本自信公司从未见过使用过，系第三人曾育冬个人行为；三、买卖合同中的合同专用章目测不能分辨真伪；四、房屋买卖合同自信公司完全不知情，没有收到过居间佣金；综上，请求驳回原告要求自信房产承担连带返还责任的诉讼。 被告（反诉原告）李设提出反诉请求： 1、判令被反诉人无权要求返还定金600000元，该定金600000元归属反诉人所有； 2、判令被反诉人赔偿反诉人因被反诉人迟延支付购房款造成反诉人承担逾期利息、各种费用等损失共计199657.95元，其中：利息罚息3629.7元、律师费74794元、加倍支付延迟履行期间的债权利息25971.25元、案件受理费28768元、申请执行费30148元、房屋评估拍卖费36347元（暂定）； 以上一、二项共计799657.95元； 3、本案的本诉及反诉诉讼费由被反诉人承担。 原告（反诉被告）郴州骏博公司答辩要点：一、李设主张的60万定金系购房款，本案不存在定金；二、即使定金条款生效，该款项被认定为定金，本案也不能适应定金罚则；三、本案中，李设诉请第二项的损失并非李设本人承担，且未实际产生，即使产生经济损失，其产生的经济损失也可依法向他人追偿，李设请求郴州骏博公司承担无事实及法律依据，应依法驳回。综上，请求法院依法驳回反诉原告全部诉请。 第三人曾育冬答辩：反诉答辩意见同本诉答辩意见一致。 第三人黄义清答辩：反诉答辩意见同本诉答辩意见一致。 查明的事实 根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、2017年4月14日，原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司（房屋买方、乙方）与被告（反诉原告）李设（房屋卖方、甲方）签订一份《房屋买卖合同》（编号：20170416），合同主要约定甲方自愿以净得505万元的价格向乙方出售位于湖南省郴州市北湖区房屋（产权证号：郴房权证北湖字第××号），合同上还写明郴州市自信房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）的责任是见证并监督合同的执行，代办该房屋过户、交接手续，代收甲方的房屋所有权证、契证并办理测绘、落宗等相关业务，收取居间费，丙方指定的定金收款账户为曾育冬个人中国建设银行账户。合同尾部甲方签字处由李设签名并捺印，乙方签字处由郴州骏博公司加盖公司及法定代表人印章，丙方签字处加盖“郴州市自信房地产经纪有限公司合同专用章”印章。第三人黄义清辩称，该合同版本公司从未使用过，合同中的合同专用章目测不能分辨真伪，郴州市自信房地产经纪有限公司对本案交易完全不知情，没有收到过任何居间佣金，合同的签订系第三人曾育冬个人行为。 二、2017年7月4日，原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司（买方、乙方）与被告（反诉原告）李设（卖方、甲方）签订一份《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》，合同主要约定：1、甲、乙双方就位于位于郴州市北湖区房屋（产权证号：郴房权证北湖字第××号）在2017年4月14日签订的《房屋买卖合同》签订本补充合同；2、甲、乙双方约定所交易的房产门面暂不过户至乙方名下，交易费用全部由乙方承担，甲方不承担任何费用；3、房屋的买卖价格现增加变更为甲方净得卖房款535万元；4、合同签订日乙方向甲方支付首笔购房款和定金160万元（含乙方支付给郴州市自信房地产经纪有限公司监管的定金30万元及2017年6月19日支付给甲方的10万元）至甲方指定的银行账户，其中60万元作为合同定金，100万元作为购房款；5、在2017年7月30日前，乙方向甲方支付第二笔购房款275万元至甲方指定的银行账户上；6、第三笔余款100万元在乙方用本合同所购房屋门面不动产登记证到银行部门取得抵押贷款并在贷款发放到乙方名下的银行账户后3个工作日内支付给甲方，或在甲方将房屋不动产登记证交付给乙方之日起两个半月内支付给甲方；7、该房屋的现状及瑕疵，乙方已完全知晓并同意购买；8、乙方延迟履行合同第一笔、第二笔约定的付款义务，则甲方有权解除合同，且乙方所支付的定金不予返还，但所交的购房款应在一个月内退还到位，否则甲方自愿按日千分之二的标准计付违约金给乙方。 三、郴州骏博公司按照签订的合同通过案外人贺艳的银行账户支付款项，分别在2017年4月14日转账11.5万元给曾育冬、2017年5月12日转账20万元给曾育冬、2017年6月19日转账10万元给李设、2017年7月4日转账2万元给曾育冬、2017年7月4日转账120万元给李设、2017年11月3日转账5万元给李设、2017年11月6日转账13万元给李设、2017年11月7日转账2万元给李设、2017年12月29日转账10万元给李设、2018年2月13日转账5万元给李设。其次，曾育冬认可郴州骏博公司还向其支付过2万元现金。上述款项合计郴州骏博公司向曾育冬一共支付35.5万元，郴州骏博公司向李设一共转账165万元。庭审中，曾育冬称将2017年5月12日收取的20万元款项转付给了李设10万元，李设对此予以认可。 四、原告（反诉被告）郴州骏博公司向法庭提交一份2017年4月14日的“收条”，载明“今收到郴州骏博汽车销售服务有限公司购买李设座落于国庆北路51号留仙商业广场301号房屋定金人民币伍万元整（￥50000.00元）”，并指定定金转至收款人为李详的银行帐号，尾部收款人处有“李设”签名并捺印。郴州骏博公司还提交了2017年4月13日向李详银行账户转款5万元的转账记录。被告（反诉原告）李设认为，对该“收条”真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，庭审中，本院多次向李设征询意见后，李设既未提供“收条”中签名、捺印为虚假的证据，又明确表示不申请鉴定，应视为其对自己权利的放弃，需承担举证不能的法律后果。对郴州骏博公司称2017年4月14日的“收条”中的5万元是李设指定转入李详银行账户的国庆北路51号留仙商业广场301号房屋买卖款项，本院予以认定。 五、另，本院于2018年8月30日作出的中国银行股份有限公司郴州市人民东路支行诉李设等人金融借款合同纠纷一案（2018）湘1002民初1601号民事判决书中查明如下事实：“2015年7月17日，原告作为抵押权人、被告李设作为抵押人，双方签订了《中国银行股份有限公司个人贷款最高额抵押合同》（编号为：2015年郴人东字0035号），约定该合同的主合同为抵押权人与借款人签署的《个人贷款额度协议》（编号为：2015年郴人东字0035号），主合同项下实际发生的债权构成本合同之主债权；主债权发生期间届满之日，被确定属于本合同之被担保主债权的，则基于该主债权之本金所发生的利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权，其具体金额在其被清偿时确定。被担保的最高本金余额为人民币4200000元，抵押物为位于湖南省郴州市北湖区房屋（产权证号：郴房权证北湖字第××号）。2015年7月21日，双方对上述抵押物办理抵押登记，原告取得抵押权他项权证（产权证号：郴房他证北湖区字第××号）”。 判决的理由与结果 本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋买卖合同》（编号：20170416）及《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》系原、被告双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规强制性规定，合同有效。“郴州市自信房地产经纪有限公司合同专用章”印章的真实性不影响合同中对原、被告双方权利义务的约束，原、被告双方均应依照合同约定享有权利、履行义务。现就双方争议作如下认定和处分： 1、合同是否应当解除。因原、被告双方签订的合同中的座落于国庆北路51号留仙商业广场301号房屋（产权证号：郴房权证北湖字第××号）已被本院进入执行拍卖程序，双方合同目的已不能实现，对郴州骏博公司要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》（编号：20170416）及《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》的诉讼请求，本院予以支持。 2、关于第三人曾育冬是否应当返还收取的测绘费、落宗费、居间费、购房款等。第三人曾育冬未提交证据证明其与本案原、被告签订的合同经过郴州市自信房地产经纪有限公司的授权，且合同中指定的“丙方”账户是曾育冬个人账户，郴州骏博公司支付给“丙方”的相关费用均转入曾育冬的个人账户，曾育冬对此也予以认可，曾育冬未经郴州市自信房地产经纪有限公司授权、事后也未得到郴州市自信房地产经纪有限公司追认，第三人曾育冬个人不具有中介资质，收取相关费用没有法律依据，第三人曾育冬应向郴州骏博公司返还收取的费用及购房款25.5万元（35.5万元-转给李设的10万元），郴州骏博公司诉请中超过的部分，本院不予支持。 3、关于双方是否违约。本案中，根据合同的内容，原、被告双方对中国银行股份有限公司郴州市人民东路支行已经取得涉案房产的抵押权并办理了他项权证的现状已经知晓，《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》明确约定了乙方（郴州骏博公司）应在2017年7月30日之前向甲方（李设）支付第二笔购房款275万元，郴州骏博公司未按合同约定的期限履行付款义务且至今未付完，明显构成违约，郴州骏博公司诉称“因介入因素导致合同目的不能实现”、李设存在明确过错，未提供相关证据，本院不予认定，对李设称郴州骏博公司存在违约行为的抗辩本院予以采信。 4、关于违约责任与定金。郴州骏博公司违反合同约定未在2017年7月30日之前支付完第二笔购房款，虽然2017年7月30日之后郴州骏博公司依然陆续向李设多次打款，李设也未提出异议，表明双方默认合同继续履行，但这并不能成为郴州骏博公司承担违约责任的免责事由。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”郴州骏博公司未按合同约定付款，应承担违约责任，已经给付的定金，无权要求返还定金。根据原、被告签订的《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》第三条第一款的约定“合同签订日乙方向甲方支付首笔购房款和定金160万元（含乙方支付给郴州市自信房地产经纪有限公司监管的定金30万元及2017年6月19日支付给甲方的10万元）至甲方指定的银行账户，其中60万元作为合同定金，100万元作为购房款”可知，郴州骏博公司需给付郴州市自信房地产经纪有限公司方监管的定金为30万元、给付李设的定金为30万元。对郴州骏博公司要求李设返还购房款中30万元定金部分的诉讼请求，本院不予支持。在合同解除的前提下，李设要求认定30万元定金归李设所有的反诉请求，本院予以支持，超过的部分，本院不予支持。 5、关于涉案房屋的购房款。根据《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》第八条第一款的约定“乙方延迟履行合同第一笔、第二笔约定的付款义务，则甲方有权解除合同，且乙方所支付的定金不予返还，但所交的购房款应在一个月内退还到位，否则甲方自愿按日千分之二的标准计付违约金给乙方”，合同解除后，李设应向郴州骏博公司返还收取的购房款，返还的数额为150万元（转账165万元+曾育冬转入10万元+转给李详5万元-30万元定金），郴州骏博公司诉请中超过的部分，本院不予支持。 6、关于李设要求郴州骏博公司承担迟延支付购房款造成的损失199657.95元。因双方合同中并无相关约定，且李设并未提交证据证明郴州骏博公司因迟延支付购房款造成李设合同外的损失，李设的该项反诉请求于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）李设于2017年4月14日签订的《房屋买卖合同》（编号：20170416）； 二、解除原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）李设于2017年7月4日签订的《留仙广场三楼301门面买卖合同的补充合同》； 三、被告（反诉原告）李设于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司返还收取的购房款1500000元； 四、第三人曾育冬于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司返还收取的费用及购房款255000元； 五、原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司已经向被告（反诉原告）李设支付的300000元定金归被告（反诉原告）李设所有； 六、驳回原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司的其他本诉诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）李设的其他反诉诉讼请求。 如果被告（反诉原告）李设、第三人曾育冬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11620元，由原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司负担1696元，被告（反诉原告）李设负担8482元，第三人曾育冬负担1442元；反诉案件受理费5899元，由原告（反诉被告）郴州骏博汽车销售服务有限公司负担2213元，被告（反诉原告）李设负担3686元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  郭蓉 二〇一九年十一月十八日 法官助理李亚奇 书记员李悠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则、合理确定各方的权利和义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。