广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初3446号 原告：中国农业银行股份有限公司南宁五象支行，住所地南宁市良庆区五象大道3号,统一社会信用代码914501083273483590。 负责人：黄绍仑，行长。 委托诉讼代理人：易瑾，广西创想律师事务所律师。 被告：奚秀任，男，1984年1月9日出生，壮族，住南宁市江南区。 被告：广西高英投资建设有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道92-1号新城国际26层2602-2号房，统一社会信用代码914501007188981987。 法定代表人：苏安杰，执行董事。 诉讼代表人：广西高英投资建设有限公司管理人，住所地南宁市东葛路86号皓月大厦12楼。 负责人：叶健汉。 委托诉讼代理人：丰顺强，广西高英投资建设有限公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：黄旭妮，广西高英投资建设有限公司管理人工作人员。 原告中国农业银行股份有限公司五象支行（以下简称农行五象支行）与奚秀任、广西高英投资建设有限公司（以下简称高英公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告农行五象支行的委托诉讼代理人易瑾到庭参加诉讼。被告奚秀任、高英公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行五象支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的（合同编号：45020120150076538）《个人购房担保借款合同》；2.被告奚秀任归还原告贷款本金240255.60元；3.被告奚秀任支付原告贷款利息、罚息及复利4942.23元（以上利息、罚息及复利计算截止2018年11月14日，此后以本金240255.60元为基数，按照原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》约定计付至实际清偿之日止）；4.为实现上述债权，原告有权对权属为被告奚秀任的江南区友谊路吴圩段46号八桂凤凰城·凤锦园1号楼1单元1502号房折价或者拍卖、变卖之价款优先受偿；5.被告高英公司对上述债务承担连带清偿责任；6.被告奚秀任、高英公司共同承担本案诉讼费（含公告费、评估费、鉴定费、财产保全费等）。事实和理由：被告奚秀任因购买被告高英公司开发的江南区友谊路吴圩段46号八桂凤凰城·凤锦园1号楼1单元1502号房的资金不足向原告申请个人住房贷款，原告经审核同意向其发放贷款。为此，2015年11月17日，被告奚秀任、高英公司与原告签订了一份（合同编号：45020120150076538）《个人购房担保借款合同》。《个人购房担保借款合同》约定：由原告向被告奚秀任发放购房贷款250000元，贷款期限360个月，用于购买被告高英公司开发的江南区友谊路吴圩段46号八桂凤凰城·凤锦园1号楼1单元1502号房。借款利率约定执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮0%后确定。贷款利率以浮动利率方式记息，合同履行期间，如遇中国人民银行调整利率或计息办法，本合同项下贷款利率随即相应调整，按月均等额本息还款。如被告未按期还款，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%，对应付未付利息按规定计收复利。被告奚秀任以购买江南区友谊路吴圩段46号八桂凤凰城·凤锦园1号楼1单元1502号房作抵押，向原告提供担保并在抵押登记机关办理抵押登记。上述《个人购房担保借款合同》签订后，原告按约定发放了购房贷款250000元。截至2018年11月14日止，被告奚秀任未能依约偿还贷款，尚欠原告贷款本金240255.60元，利息4942.23元（含合同约定利息及罚息、复利），被告奚秀任的根本违约行为损害了原告的合法权益。原告与被告奚秀任签订合法有效的《借款合同》，原告已按合同约定发放了购房贷款。被告奚秀任却违约未按期支付贷款本息。原告依据《个人购房担保借款合同》通用条款第十一条第1款、第3款、第4款第（2）项、第8款的约定请求解除原告与被告奚秀任签订的《借款合同》，要求被告奚秀任归还全部尚未清偿的贷款本金、利息、罚息、复利，并赔偿原告因诉讼追索贷款而支付的诉讼费等。被告奚秀任抵押给原告的江南区友谊路吴圩段46号八桂凤凰城·凤锦园1号楼1单元1502号原告尚未取得他项权证。被告高英公司作为《个人购房担保借款合同》的保证人，依据《个人购房担保借款合同》通用条款中第九条第1款第（1）项、第（2）项的约定，亦应对被告奚秀任应当清偿的债务承担连带清偿责任。原告为维护合法权益，根据我国民事诉讼法的规定，特向人民法院提起诉讼，请人民法院查明本案事实，支持原告的各项诉讼请求。 被告奚秀任未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 被告高英公司未到庭答辩，但庭后提交书面答辩意见称：1.对于原告的第1项诉讼请求即要求解除原告与被告奚秀任、高英公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号为45020120150076538）无异议；2.对原告的第2项、第3项诉讼请求要求被告高英公司承担连带清偿责任无异议，但是关于第3项诉请，被告高英公司已进入破产程序，故其承担的利息应计算至破产申请受理之日即2018年8月2日止；3.对原告的第4项诉讼请求有异议，原告并非涉案房屋的抵押权人，不享有对涉案房屋折价或拍卖、变卖的价款的优先受偿权。 原告农行五象支行就其诉讼请求依法提交了证据。被告奚秀任、高英公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证和质证的权利，应承担相应的不利后果。原告提交的书证是原件，具有真实性、合法性和关联性，本院对该证据予以确认并在卷佐证。本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2015年11月17日，原告（贷款人）与被告奚秀任（借款人、抵押人）、高英公司（保证人）签订了一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150076538），合同主要约定:被告奚秀任向原告借款250000元，借款用途为购买位于江南区的房产，贷款期限为360个月，自2015年11月17日至2045年11月16日止；还款方式为按月等额本息还款，借款利率：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮0%后确定。贷款利率以浮动利率方式计息，合同履行期间，如遇中国人民银行调整利率或计息办法，本合同项下贷款利率即相应调整；罚息及复利：被告奚秀任未按期还款，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%，对应付未付利息计收复利；担保：借款担保采用阶段性保证+抵押的方式，由被告高英公司提供连带责任保证，保证期间自借款发放之日起，至被告奚秀任取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由被告奚秀任和被告高英公司承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；原告按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款，原告有权要求被告高英公司承担担保责任；违约责任：被告奚秀任未按约定按期足额偿还借款的，原告有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布原告与被告奚秀任签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求被告奚秀任全额赔偿。被告奚秀任在该合同借款人处及抵押人处签字捺印，被告高英公司在保证人处签章。 2015年11月19日，原告向被告奚秀任发放了贷款250000元，被告奚秀任收到借款后，未依约按时足额还款。截至2019年10月18日止，被告奚秀任尚欠原告借款本金240247.06元（其中到期本金5696.59元）、利息16519.2元（其中截至2018年8月2日止的利息14558.26元）。 另查明，2018年8月2日，广西壮族自治区南宁市中级人民法院根据案外人南宁万国典当有限责任公司的申请，以（2018）桂01破申25号民事裁定书裁定受理广西高英投资建设有限公司破产重整一案，并指定南宁市江南区人民法院审理。2018年9月14日，南宁市江南区人民法院指定广西同望律师事务所担任广西高英投资建设有限公司管理人。 本院认为：原告与被告奚秀任、高英公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约于2015年11月19日向被告奚秀任指定的银行账户发放了贷款250000元，但被告奚秀任自2018年5月19日后未依合同约定偿还借款本金及利息，其违约行为致使合同目的不能实现，已经符合合同中约定的提前收回已发放借款并计付罚息和复利的情形，因此原告要求解除其与被告奚秀任、高英公司签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告奚秀任归还尚欠的全部借款本金240247.06元及截至2019年10月18日止的利息16519.2元及其后的利息、罚息和复利，于法有据，本院予以支持。 关于原告对涉案房产是否享有优先受偿权的问题，直至本案法庭辩论终结时，涉案房产只办理了预购商品房抵押权预告登记，并未办理正式的抵押登记，原告尚未取得房地产他项权证。预购商品房抵押权预告登记属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记的一种，其设立目的是为保障将来实现物权、维护交易安全，法律赋予预告登记权利人以预告登记的形式使不动产所有权人未经预告登记权利人同意而处分不动产不发生物权效力，但是涉案房产上设立的预购商品房抵押权预告登记不属于抵押权登记，并不产生优先受偿的效力，即该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，原告不能对涉案房产行使抵押权，故原告对涉案房产亦不享有优先受偿权。因此，原告请求对拍卖或变卖涉案房产所得价款优先受偿的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。 关于被告高英公司是否应对被告奚秀任的上述债务承担连带保证责任的问题。因《个人购房担保借款合同》约定被告高英公司对被告奚秀任在本案《个人购房担保借款合同》项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用向原告提供连带保证责任，保证期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，若贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款，贷款人有权要求保证人承担担保责任。现尚处于合同约定的保证期间。因此原告要求被告高英公司对借款本金承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。关于被告高英公司应负连带保证责任的利息范围，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条之规定，“未到期债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”本案中，南宁市中级人民法院已于2018年8月2日受理对被告的破产重整申请，则被告高英公司需承担的连带保证责任的利息、罚息及复利应截至2018年8月2日止，故被告高英公司应对被告奚秀任截至2018年8月2日止的借款利息、罚息及复利共计14558.26元承担连带清偿责任。被告高英公司承担借款本金的清偿责任后，有权向被告奚秀任追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、三十一条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司五象支行与被告奚秀任、广西高英投资建设有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150076538）； 二、被告奚秀任于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司五象支行偿还借款本金240247.06元； 三、被告奚秀任于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司五象支行支付借款利息（含利息、罚息和复利，计算方法：截至2019年10月18日止，利息、罚息及复利总计16519.2元；从2019年10月19日起至被告奚秀任实际清偿借款之日止，以240247.06元为基数，按本案《个人购房担保借款合同》中约定的利率计付）； 四、被告广西高英投资建设有限公司对被告奚秀任应偿还的借款本金240247.06元及截至2018年8月2日止的借款利息、罚息及复利14558.26元承担连带清偿责任，被告广西高英投资建设有限公司承担清偿责任后有权向被告奚秀任追偿； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司五象支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4978元，由被告奚秀任、广西高英投资建设有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王小佳 人民陪审员  凌戊恩 人民陪审员  麻丽霞 二〇一九年十一月七日 法官 助理  谭小彤 书 记 员  覃桂柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国企业破产法》 第四十六条未到期债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。