四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初2179号 原告:李均国，男，1976年7月10日出生，汉族，住成都市天府新区。 被告：四川省双玻实业集团有限公司，住所地：成都市双流区协和街道警校路一段**。 法定代表人:蔡畅,总经理。 委托诉讼代理人：吴宇，四川华晨律师事务所律师。 原告李均国与被告四川省双玻实业集团有限公司（以下简称双玻公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李均国、被告四川省双玻实业集团有限公司的委托诉讼代理人吴宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李均国向本院提出诉讼请求：1、判令双玻公司30日内为李均国办理并交付不动产所有权证书；2、判令双玻公司向李均国支付逾期办理产权证违约金103321元。事实及理由：2013年11月11日，李均国与双玻公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定李均国购买双玻公司开发的位于商品房，购房总价724610元。合同同时约定双玻公司应于商品房交付之日起365日内为李均国办妥产权证，否则每逾期一日按商品房总价的万分之一向李均国支付违约金。双玻公司于2014年7月27日向李均国交付了商品房，李均国同日支付了办理产权所需全部费用和资料。但双玻公司未在合同约定期限内（即2015年7月27日前）为李均国办理所有权证，应当承担违约责任。李均国通过发送律师函等方式多次催促，双玻公司均未办证亦未支付违约金。李均国为维护自身权益遂起诉至法院。 双玻公司辩称：1、双玻公司已经于2018年10月25日为李均国办理了不动产证书；2、李均国起诉要求双玻公司承担违约金已经超过了诉讼时效；3、案涉楼盘项目是由于施工方第三建筑工程有限公司与被告方有民事纠纷，没有取得建设工程档案归档，从而不能办理房屋所有权证书，不是双玻公司故意拖延，所以合同所约定的违约金本身过高，依法应当予以降低；4、由于双方约定的办证，是指办理房屋所有权证和国有土地使用权证，2016年8月19日天府新区不动产登记中心根据不动产登记条例，已经停止了办理房屋所有权证和国有土地使用权证，改为办理不动产登记证书，不能办理是因为法律和政策的规定，即使承担违约责任，也应当计算至2016年8月19日止。 本院经审理认定事实如下：李均国与双玻公司于2013年11月11日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定李均国购买双玻公司开发的位于成都市天府新区（原双流县，房屋价款722201元；合同约定，出卖人以出让方式取得位于天府新区地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用权证号为：（双）国用［2009］18055号、18056号、18057号。出卖人应当在2014年6月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议的方式处理。补充协议约定，如买受人需出卖人代为其办理房屋所有权证书，则买受人应当接到出卖人电话通知后在约定的时间、地、地点向出卖人提供书面委托书并交齐相关办证资料和交清相关费用则出卖人不承担由此引起的逾期代办房屋所有权证书的责任；若买受人以按揭方式付款，视为买受人已委托出卖人办理本合同项下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记，买受人应当在出卖人通知时间内将办理房屋所有权证书和抵押登记手续所需的资料和需要缴纳的费用一并交由出卖人收持、待办理完毕房屋所有权证书和他项权利证后，将房屋所有权证书交付买受人。如因出卖人原因导致买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，合同继续履行。自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。补充协议同时约定，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用证的，出卖人应当在买受人房屋所在楼宇物业的分户房屋所有权证办理完毕之日起3年内取得分户国有土地使用权证书，如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用权证》的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得国有土地使用权证书之日起30日内支付。合同签订后，李均国向双玻公司支付了购房款724610元（部分为按揭），并于2014年7月27日向双玻公司支付了契税、维修基金等相关费用，双玻公司亦向李均国实际交付了房屋。 另查明，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。李均国于2016年5月3日、2017年4月26日向双玻公司分别寄送了律师函要求办理产权证及支付违约金，收件人为蔡开学，收件单位为四川省双玻实业集团有限公司，其中2016年5月3日律师函投递结果为“他人收秘书左静”，2017年4月26日律师函投递结果为“他人收双玻收发室”， 再查明，庭审中核实李均国诉争的位于南湖北路xxx号“南湖半岛”x栋x单元x楼x号房屋已于2018年10月25日办理了不动产权登记（川20**成天不动产权第xxxx号）。 以上事实有原告身份信息及被告企业信息、《商品房买卖合同》及《商品房补充协议》、缴纳契税、房屋维修基金等收据、购房款发票、不动产权证书以及原被告的当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，李均国与双玻公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。李均国主张双玻公司（协助）办理不动产权证书，双玻公司在庭审中答辩称李均国诉争的位于南湖北路xxx号“南湖半岛”x栋x单元x楼x号房屋已于2018年10月25日办理了不动产权登记，尚需要办理房屋抵押贷款的他项权利登记。故本院对李均国要求双玻公司立即协助办理并交付位于房屋不动产所有权证书的请求不予支持。 本案的争议焦点在于：双玻公司支付李均国逾期办理房屋权属转移登记证书的违约金能否成立（包括违约金是否超过诉讼时效及是否过高）。本院认为，按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定：如因出卖人原因导致买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，合同继续履行。自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，李均国按照合同约定向双玻公司支付了购房款并于2014年7月27日向双玻公司支付了契税、维修基金等相关费用，双玻公司亦向李均国实际交付了房屋。根据合同约定双玻公司应于2015年7月27日前协助李均国办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2015年7月28日起算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局已于2016年8月19日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后双玻公司已经无法为李均国办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容且双玻公司为李均国协助办理该商品房所分摊的国有土地使用权变更手续的时间应当在所在楼宇物业的分户房屋所有权证办理完毕之日起3年内取得分户国有土地使用权证书，故本案中双玻公司在2016年8月19日之后不再承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。庭审查明，李均国在2016年5月3日、2017年4月26日向双玻公司分别寄送了律师函，根据邮政投递记录及李均国当庭陈述，李均国向双玻公司投递的律师函被双玻公司收到并产生了阻断诉讼时效的法律后果，故双玻公司抗辩违约金部分时间段诉讼时效已经过的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而李均国并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为2818元。 综上所述，李均国与双玻公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法、有效。双玻公司未在约定时间内协助李均国办理案涉房屋所有权证书，应当承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省双玻实业集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告李均国逾期办理房屋权属转移登记证书的违约金2818元； 二、驳回原告李均国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1183元，由被告四川省双玻实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  敖富 二〇一九年十一月五日 书记员  王滢