四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终1589号 上诉人（原审被告）：成都蓉城盛世房地产经纪有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段********。 法定代表人：贾春红，执行董事监总经理。 委托诉讼代理人：姜洪梅，女，1973年4月1日出生，汉族，住内蒙古通辽市科尔沁区，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：徐金泉，男1962年12月25日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：李爽，四川厚海律师事务所律师。 上诉人成都蓉城盛世房地产经纪有限公司（以下简称蓉城盛世公司）因与被上诉人徐金泉房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初12136号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓉城盛世公司上诉请求：撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初12136号民事判决中第二、第三项判决，发回重审或者依法改判。事实与理由：1.蓉城盛世公司与徐金泉于2018年6月18日已终止合同，后续因徐金泉未及时收回房屋所造成的经济损失应由徐金泉承担，与蓉城盛世公司无关；2.蓉城盛世公司与徐金泉合同解除后并未对徐金泉造成任何经济与财产损失；3.蓉城盛世公司2018年6月18日之前已告知徐金泉合同解除，但徐金泉未同意。 徐金泉答辩称，徐金泉在2018年6月18日没有收到任何解除合同的通知。在同年8月中旬，徐金泉通过报警、找开锁公司才收回房屋，徐金泉有报警记录。 徐金泉向一审法院提出诉讼请求：1.确认徐金泉与蓉城盛世公司签订的房屋租赁合同已解除；2.判令蓉城盛世公司向徐金泉支付拖欠的房屋租金4900元（自2018年6月3日起至2018年8月7日止）和燃气费393.12元、物管费、生活垃圾清理费771元及利息（利息以6064.12元为基数，自2018年6月3日至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3.判令蓉城盛世公司承担违约金4200元。 一审法院查明的事实：2017年9月17日，徐金泉与蓉城盛世公司签订《房屋出租委托合同》，约定：甲方（徐金泉）将坐落于成都市高新区鸿阁一号3-1-1502号、建筑面积85平方米的房屋委托乙方（蓉城盛世公司）对外出租；委托期限共计36个月，即2017年9月18日起至2020年9月17日止，甲方同意3年预留出60天不计算租金，从2017年10月18日开始计算租金；房屋租金按季缴付，具体时间及金额为，第一次2017年9月17日为4200元，第二次2017年12月3日为6300元，第三次2018年3月3日为4200元，第四次2018年6月3日为6300元，第五次2018年9月17日为6600元，……，第十二次2020年6月3日为6900元；在合同期内，乙方不得低于此价格付款，为了便于出租，如乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有；该房代理出租期间的取暖费、物业管理费由乙方缴纳；委托期内，乙方提前退租的，应提前一个月通知甲方，应赔偿甲方贰个月的合同约定的月租金为违约金；委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，赔偿乙方贰个月租金为违约金；第九条补充协议中约定，每次打款日期不得超过约定日期，若乙方超过日期未付租金，甲方有权收回房屋使用权。 合同签订后，徐金泉将房屋交付给蓉城盛世公司使用，蓉城盛世公司按约向徐金泉支付租金，但自2018年6月3日起未再支付租金。2018年8月7日，徐金泉向蓉城盛世公司发出书面《通知》，载明：蓉城盛世公司应于收到该通知之日起三日内缴纳下一租赁季度的租金6300元，逾期将解除双方签订的《委托合同》，并追究违约责任。 一审另查明，徐金泉向成都市嘉晋物业管理有限公司支付了涉案房屋2018年1月1日至2018年7月31日的物管费及生活垃圾清运费771元，向成都天府新区华天兴能燃气公司支付涉案房屋的燃气费393.12元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。本案中，因蓉城盛世公司未在合同约定的2018年6月3日支付徐金泉合同第四个季度即2018年6月18日至2018年9月17日的租金度租金，徐金泉于2018年8月7日向蓉城盛世公司发出书面催收通知，经催收后，蓉城盛世公司仍未支付租金，其行为违约，故徐金泉向蓉城盛世公司发出书面解除合同通知符合法律规定。该通知到达蓉城盛世公司后，蓉城盛世公司未在法律规定期限内提出异议，该解除通知已生效。解除合同通知载明若蓉城盛世公司在收到通知后三日内未交租金双方的合同即解除，故双方的合同于2018年8月11日解除，徐金泉的该项诉讼请求，一审法院予以支持。蓉城盛世公司以双方的合同未解除，徐金泉发出解除合同通知违约应予赔偿的辩称意见不能成立，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方的合同于2018年8月11日解除，蓉城盛世公司应支付该期间之前的租金，徐金泉主张2018年6月3日至2018年8月7日的租金，但6月3日蓉城盛世公司应实际支付徐金泉的租金为2018年6月18日至2018年9月17日的租金，故租金应从2018年6月18日计算至2018年8月7日，该期间的租金为6300元/季÷90天×51天=3570元，徐金泉主张租金4900元一审法院予以部分支持。双方的合同解除后，徐金泉还有权要求蓉城盛世公司赔偿损失，双方在合同中并未对合同解除后的损失作出约定，一审法院结合双方合同履行情况、徐金泉的损失及蓉城盛世公司的违约程度，酌情认定蓉城盛世公司给予徐金泉合同约定时期内一个月的租金损失即2100元，对徐金泉的其他诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、徐金泉与蓉城盛世公司于2017年9月17日签订的《房屋出租委托合同》于2018年8月11日解除。二、蓉城盛世公司于一审判决生效之日起十日内支付徐金泉租金3570元、燃气费393.12元、物管费及生活垃圾清运费771元，共计5714.12元。三、蓉城盛世公司于一审判决生效之日起十日内支付徐金泉损失2100元。四、驳回徐金泉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由蓉城盛世公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的上诉和答辩情况，本案在二审中的争议焦点一是案涉合同是否已于2018年6月18日解除，二是蓉城盛世公司是否应当支付2018年6月3日后的租金及燃气费、物管费、生活垃圾清理费，三是蓉城盛世公司是否应当赔偿徐金泉的损失。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于合同已于2018年6月18日解除的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人依据约定或法律规定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。蓉城盛世公司上诉称已在2018年6月3日前告知徐金泉要解除合同，根据谁主张谁举证的原则，蓉城盛世公司应举证证明其告知徐金泉解除合同，现蓉城盛世公司仅口头陈述已向徐金泉发送通知，但未提供证据证明，蓉城盛世公司应承担举证不能的后果。故蓉城盛世公司上诉所称案涉合同已于2018年6月18日解除的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于蓉城盛世公司是否应当支付2018年6月3日后的租金及燃气费、物管费、生活垃圾清理费的问题。本院认为，首先，因蓉城盛世公司未于该约定日期支付下一季度的租金，徐金泉依据合同约定的解除权，在通知中明确如三日后未支付将解除合同，在蓉城盛世公司未缴纳上述合同期内租金的情况下，案涉合同应于2018年8月11日解除。此后，蓉城盛世公司坚持合同继续履行且未腾退，一审判决其承担下一季度起算日2018年6月18日至徐金泉自认占有房屋的2018年8月11日租金及合同约定的其他费用正确，本院予以维持。 三、关于蓉城盛世公司是否应赔偿徐金泉损失的问题。本院认为，案涉合同因蓉城盛世公司违约而提前解除，导致徐金泉基于合同正常履行期间的租金收益无法获得，同时其另行出租也必然存在必要的空置损失和新的缔约成本，因此蓉城盛世公司认为徐金泉因合同提前解除不存在实际损失的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 综上所述，蓉城盛世公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由成都蓉城盛世房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十一月十八日 书记员 方丽雯