福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终2607号 上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司莆田分公司，住所地福建省莆田市湄洲湾北岸经济开发区经济城**,统一社会信用代码913503050971668237。 负责人：张发跃。 委托诉讼代理人：黄诚，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王丽英，女，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：郑贤，男，1991年1月20日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司莆田分公司（以下简称碧桂园物业公司）因与被上诉人郑贤物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院(2019)闽0305民初3451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 碧桂园物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，要求二审法院支持碧桂园物业公司一审诉求。2.本案一审、二审诉讼费用由郑贤承担。事实与理由：1.碧桂园物业公司主张郑贤应自2018年7月开始缴纳物业服务费具有法律依据。2014年10月20日，郑贤与莆田市碧桂园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了碧桂园·浪琴湾第48幢01号房屋，合同约定的物业交付日期为2015年12月30日。莆田市碧桂园房地产开发有限公司已于2015年12月27日向郑贤邮寄了收楼通知书，告知郑贤按合同约定的日期交付物业。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外。”莆田市碧桂园房地产开发有限公司已经向郑贤邮寄了收楼通知书，因此涉案房屋已于2015年12月30日交付郑贤使用，郑贤应于2016年1月开始交纳物业费。因2016年1月至2018年6月的物业费已由莆田市碧桂园房地产开发有限公司代郑贤支付，故自2018年7月开始，物业费应由郑贤自行支付。2.碧桂园物业公司主张涉案房屋应自2018年7月开始缴纳物业服务具有合同依据。2014年10月20日碧桂园物业公司与郑贤签订了《碧桂园·浪琴湾前期物业服务协议》，协议约定选聘碧桂园物业公司对碧桂园·浪琴湾小区提供前期物业服务，物业服务费采取包干制，按建筑面积3.9元/月/平方米标准收取，郑贤应按1319.6元/月交纳物业费。前期物业服务协议同时约定郑贤应于《商品房买卖合同》约定的物业交付之日起，且无论业主是否居住或使用该物业，均应在每月10日前交纳当月物业费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业费的5‰计算违约金。综上，郑贤应交纳2018年7月起开始拖欠的物业服务费，截止2019年5月共计14515.6元，并应自逾期之日起按商业银行同期贷款利率150%计算违约金。 郑贤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 碧桂园物业公司向一审法院起诉请求：判令郑贤支付碧桂园物业公司截止2019年5月的物业费14515.6元，并自逾期之日起按商业银行同期贷款利率150%计算违约金。 一审法院认定事实：2014年10月20日，郑贤购买了碧桂园·浪琴湾第48幢01号房，建筑面积338.36㎡。当日，郑贤与碧桂园物业公司签订《碧桂园·浪琴湾前期物业服务协议》，合同约定：1、碧桂园物业公司为碧桂园·浪琴湾商品住宅区实施前期物业管理服务；2、物业服务费采取包干制，按建筑面积计算3.9元/月/㎡，郑贤应按1319.6元/月缴纳物业服务费；3、郑贤应于商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且无论郑贤是否居住或使用该物业，均应在每月10日前交纳当月物业服务费；4、逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰计算违约金。2019年2月18日，郑贤办理了入住手续。碧桂园物业公司主张案涉房屋于2018年7月交付，郑贤即未依约交纳物业费，致讼。案经审理，因郑贤未到庭参加诉讼，致本案无法调解。 一审法院认为，《碧桂园·浪琴湾前期物业服务协议》系郑贤与碧桂园物业公司真实意思表示，合法有效，双方应诚信履行合同义务。根据该合同碧桂园物业公司为郑贤等业主提供了物业服务，郑贤拖欠物业服务费逾期不付，显属不当，故碧桂园物业公司要求郑贤支付拖欠的物业服务费之主张，于法有据，予以支持。虽然双方在前期物业服务协议中约定物业费自合同约定的物业交付之日起计算，但碧桂园物业公司未能举证证明案涉房屋于2018年7月即已交付，应承当举证不能的不利后果。根据碧桂园物业公司提交的入住登记表等证据，一审法院推定案涉房屋于2019年2月交付，郑贤应自2019年3月起交付物业费。2019年3月至2019年5月计3个月，物业费应为1319.6元×3=3958.8元，碧桂园物业公司要求郑贤支付物业费14515.6元，超过部分，不予支持。《碧桂园·浪琴湾前期物业服务协议》约定郑贤未能按时足额交纳物业服务费用的，应自欠费之日起按日5‰的标准向支付违约金，现碧桂园物业公司要求按商业银行贷款利率罚息标准计算违约金，由于商业银行利率在基准利率基础上存在一定浮动，经一审法院释明，碧桂园物业公司确认按中国人民银行基准利率150%计算违约金，系对权利的自由处分，应予准许。合同约定业主应按月缴交物业服务费，故一审法院确认郑贤应分别自其欠缴当期物业服务费的次日起按中国人民银行同期贷款基准利率150%支付违约金。郑贤经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，为维护当事人的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：郑贤应在本判决生效之日起五日内支付给广东碧桂园物业服务股份有限公司莆田分公司物业服务费3958.8元及相应的违约金（违约金自其欠缴当期物业服务费的次日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率150%计算，其中自2019年3月11日起以1319.6元为基数计算；自2019年4月11日起以1319.6元为基数计算；自2019年5月11日起以1319.6元为基数计算，以此类推）。本案案件受理费163元，减半收取计81.5元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司莆田分公司56.5元，郑贤负担25元。 本院二审期间，碧桂园物业公司提供以下证据：1、2015年12月27日邮寄给郑贤《收楼信》的EMS快递单，欲证明：莆田市碧桂园房地产开发有限公司已按《商品房买卖合同》的约定于2015年12月27日通知郑贤收房。2、甲方：碧桂园物业公司、乙方：林兰芳、郑金韬与丙方：郑贤于2018年8月6日共同签订的《物业服务费权益协议书（三方）》，欲证明：由莆田市碧桂园房地产开发有限公司代郑贤付一年半的物业费。郑贤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面质证意见，视为放弃诉讼权利。本院审查认为碧桂园物业公司提供的上述两组证据均有原件核对、来源客观真实，且可以证明其主张的事实，本院予以采信。 郑贤未提供新的证据。 经审理查明，碧桂园物业公司对一审法院认定的“碧桂园物业公司主张案涉房屋于2018年7月交付”有异议，认为碧桂园公司主张的是郑贤于2018年7月开始没有缴纳物业费；对一审法院认定的其他事实没有异议。郑贤未到庭也未对一审法院认定的事实提出书面异议，视为对一审法院认定的事实没有异议。本院对一审法院认定的双方当事人均无异议的事实予以确认，对有异议的事实待下文一并阐述。 另查明，2019年6月21日，广东碧桂园物业服务股份有限公司莆田分公司更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司莆田分公司。 本院认为，郑贤与碧桂园物业公司签订的《碧桂园·浪琴湾前期物业服务协议》系双方真实意思表示,且不违反法律、法规强制性规定,属合法有效,双方均应按照合同约定全面履行各自义务并主张权利。现碧桂园物业公司按照合同约定向郑贤提供物业服务,郑贤应当按约定履行交纳物业服务费的义务。《碧桂园·浪琴湾前期物业服务协议》第六条载明：“甲方（即郑贤）应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且无论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。物业服务费按月计收，甲方应于公历每月10日（节假日或系统原因顺延）前交纳当月物业服务费。……”故本案讼争物业费的起算时间并非以郑贤实际办理入住手续为准，而以《商品房买卖合同》约定的物业交付之日起计算。2015年12月27日莆田市碧桂园房地产开发有限公司向郑贤邮寄《收楼信》，郑贤已于2018年9月28日取得讼争房屋的不动产权证，结合甲方：碧桂园物业公司、乙方：林兰芳、郑金韬及丙方：郑贤于2018年8月6日共同签订的《物业服务费权益协议书（三方）》，可以认定郑贤本应于2016年1月起交纳物业服务费，因莆田市碧桂园房地产开发有限公司同意代郑贤付一年半的物业费，故郑贤应自2018年7月开始交纳物业费，碧桂园物业公司主张郑贤应自2018年7月起交纳物业费符合双方约定，应当予以支持。一审法院认定郑贤应自办理入住手续次月交纳物业服务费，系认定有误应当予以纠正。一审期间，经一审法院释明，碧桂园物业公司确认按中国人民银行基准利率150%计算违约金，系对权利的自由处分，应予准许。 综上所述，碧桂园物业公司上诉有理，应予支持；一审判决认定事实有误，应当予以纠正。郑贤经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市秀屿区人民法院(2019)闽0305民初3451号民事判决； 二、郑贤应在本判决生效之日起五日内支付给碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司莆田分公司物业服务费14515.6元及相应的违约金（违约金自其欠缴当期物业服务费的次日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率150%计算，其中自2018年7月11日起以1319.6元为基数计算；自2018年8月11日起以1319.6元为基数计算；自2018年9月11日起以1319.6元为基数计算，以此类推）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费163元，减半收取计81.5元，由郑贤负担；二审案件受理费163元，由郑贤负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄珊珊 审判员  陈利强 审判员  彭赵龙 二〇一九年十一月六日 书记员  林夏岚 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -7-