河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0184民初11406号原告：关琦，女，1971年6月18日出生，满族。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古诺敏律师事务所律师。被告：郑州奥星实业有限公司，住所地新郑市薛店镇解放路西侧、规划货栈街南侧，统一社会信用代码914101840587843976。法定代表人：王胜利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽媛，河南针石律师事务所律师。原告关琦与被告郑州奥星实业有限公司（以下简称奥星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告关琦的委托诉讼代理人王晶、被告奥星公司的委托诉讼代理人沈丽媛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告关琦向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告逾期交房违约金29168.19元（暂计算至2019年10月10日，共计404天，并实际支付至涉案房屋符合法律、法规及商品房买卖合同第八条、第十四条、附件三约定时止）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月26日，原告与被告签订商品房买卖合同。原告以721985元的价格，购买被告开发的位于新郑市薛店镇解放路西侧、规划梨园路北润丰新尚B区8#号楼1单元5层501号房屋一套。商品房买卖合同第八条明确约定被告于2018年8月31日，向原告交付房屋，如有违约被告则按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。然而直至起诉之日起被告也未向原告交付符合条件的涉案房屋，且违约金则拒不赔偿。被告的违约行为已经导致原告遭受巨大的经济损失，几次同被告协商均未果。被告的行为已经构成严重违约，应该按照原被告之间签订的商品房买卖合同中的相关约定支付相应的违约金，故原告诉至本院。被告奥星公司辩称，一、涉案小区早已完成了竣工验收，符合交房条件，且向原告邮寄了交房通知书，履行了通知义务，因原告原因导致其未收房，该责任不应由被告承担。润丰新尚小区A区和G区于2019年1月18日完成了竣工验收，B区于2018年8月15日完成了竣工验收，即涉案小区在竣工验收当日符合了交付条件,另被告依照合同第十一条的约定即书面通知买受人办理交付手续，于2018年10月23日，统一向原告邮寄了交房通知单。邮寄单的地址、联系方式均是按照房屋买卖合同中原告提供的，《房屋买卖合同》附件四第2条明确约定了，“买受人保证在合同中所记载的名称、地址、联系方式完整、真实、准确、有效。如发生变更、买受人应在发生变更之日起3日内书面通知出卖人。”故被告依约履行了通知义务。在被告履行通知义务后，因其自身原因一直未收房，该责任不应由被告承担。二、因封土令原因导致涉案小区工期迟延，因此A区的竣工时间比预计稍晚，上述原因非被告所能控制，合同第8条约定“因政策调整……等情况，影响工期或无法达到本条约交付条件的，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付的违约责任。”涉案小区受“封土令”等政策影响延误了工期，导致竣工验收迟延，被告不承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月26日，关琦与奥星公司签订《商品房买卖合同》(合同编号16001754601)，合同主要内容为：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为新郑市薛店镇解放路西、规划梨园路北润丰·新尚B区8#幢1单元5层501号房，建筑面积共126.82平方米，其中套内建筑面积103.05平方米，公共部分与公用房分摊建筑面积23.77平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5692.99元，总金额（人民币）柒拾贰万壹千玖百捌拾伍元整……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式。约定金额：151985元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-12-26，交纳比例：21.05%；约定金额：570000元，付款方式：商业贷款，交纳比例78.95%；备注：余款自合同签订之日起15日内办理银行贷款手续付清；买受人未按附件四第三条第2项约定时限按时办理贷款手续或者按揭款未按时到账的，视为买受人违约，买受人按本合同第七条约定承担责任。第八条交付期限。出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期支付房款以及房屋专项维修基金、产权证等费用；买受人逾期向按揭银行偿还贷款本息和其他费用的；3、因政策、城市规划变化、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定交付条件的，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任，从合同约定交付期限第二日起，视为已将房屋交付买受人，房屋风险责任随之转移，买受人承担含物业费在内的所有费用；如因此致使出卖人遭受损失，买受人应予赔偿。视为交付后，如满足约定的解除条件，出卖人有权解除本合同，买受人应承担自视为交付之日起至本合同解除且将商品房实际返还给出卖人之日止该期间所发生的物业费等各项费用，出卖人有权自购房款中直接扣除……附件四：《合同补充协议》（三）关于银行按揭付款方式的补充约定。1、买受人应于2016年12月26日前支付首付款151985元，剩余房款570000元贷款支付……合同签订后，关琦向奥星公司支付首付款151985元。2017年3月1日，关琦通过商业贷款的方式向奥星公司支付第二期房款570000元,共计721985元。另查，1、2018年8月15日涉案房屋经过建设单位、设计、施工、工程监理和有关单位竣工验收，并于2018年9月18日备案。2、2018年8月24日，奥星公司根据关琦在合同中预留的送达地址和电话通过EMS向关琦邮寄了交房通知书。3、奥星公司提交新郑市薛店镇人民政府证明一份，显示“根据《郑州市2017年进一步降低PM10强化施工工地扬尘污染治理工作方案》、《关于进一步加严不利气象条件下临时管控措施的通知》及《新郑市2018年大气污染防治攻坚年终冲刺20天工作要点》等相关文件要求，新郑市所有在建工程在文件规定时间内实施“封土行动”，未经允许，不得施工。以上文件规定均是临时性政策管控措施，在此之前从未有过相关政策。按政策要求，在2017年11月15日至2018年12月30日之间，新郑市薛店镇所有在建工程实际停工达140日以上。”关琦认为该证明不能说明奥星公司延期交房是停工导致。庭审中，奥星公司陈述，关琦购买的是涉案小区的B区，该区竣工备案证明书显示，B区的竣工验收时间为2018年8月15日，奥星公司在向其邮寄的通知书显示的时间是2018年8月24日，因此奥星公司在约定日期内小区竣工且履行了通知义务，是关琦恶意不收房，导致目前其仍未收房，该责任不应由奥星公司承担。上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《证明》、EMS邮寄单、建设工程竣工验收消防备案凭证、《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，奥星公司与关琦签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同第八条约定，出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房经验收合格后交付买受人使用。而实际上，关琦购买的润丰·新尚B区房屋经过新郑市房屋建筑工程竣工验收备案，已经具备了交付标准，奥星公司根据关琦在合同中预留的送达地址和电话通过EMS向关琦邮递了交房通知书，且日期在2018年8月31日之前，奥星公司已经履行了通知义务，而导致房屋至今未能交付的责任在关琦没有按照奥星公司的通知及时收房，故原告关琦主张被告奥星公司支付逾期交房违约金29168.19元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告关琦的诉讼请求。案件诉讼费529元，减半收取265元，由原告关琦负担。本判决为终审判决。审判员  代蔚青二〇一九年十一月二十九日书记员  边秋霞