安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民初174号 原告（执行案外人）:黄金侠，女，1962年8月21日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：毛和平（系黄金侠丈夫）,男，1954年4月3日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告（申请执行人）：淮北大明工程爆破有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山南路317号可伦公馆5号楼108室。 法定代表人：杜双，该公司董事长。 被告（被执行人）：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山区孟山路7-1花园大厦四楼。 法定代表人：圣恩侠,该公司经理。 原告黄金侠与被告淮北大明工程爆破有限责任公司（以下简称大明公司）、淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄金侠及其委托诉讼代理人毛和平，被告大明公司的法定代表人杜双到庭参加诉讼。被告明星公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄金侠向本院提出诉讼请求：1.确认濉溪县房屋为黄金侠所有，并停止对该房产的执行；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：一、大明公司申请执行的濉溪县房屋为黄金侠所有，不属于明星公司所有。该房产是黄金侠从明星公司购买，明星公司于2012年9月3日已收取了黄金侠购买濉溪县紫薇苑小区1＃楼2705室房屋的全款，并开出购房《收据》一张。由于开发商的原因，该房产没有当时备案，后在濉溪县委、县政府、县房地产管理局、县开发区管委会的协调下，2015年9月20日才将原手签合同改为网签合同。黄金侠与明星公司签订了《商品房买卖合同》，并在濉溪县房地产管理局进行了备案，应当受到法律的保护。由于明星公司资金链断裂，造成濉溪县紫薇苑小区1＃、2＃商住楼成烂尾楼，在业主组织自救的情况下，到今年5月才基本达到入住条件。该楼房在未自救之前，施工单位仅施工到该楼房的封顶及外墙的粉刷，楼房窗户、水、电、气、电梯、消防均未施工和安装。在业主的努力及县政府有关部门的协调支持下，成立了濉溪县紫薇苑小区1＃、2＃楼业主自救委员会，由业主集资自救，按购房面积每平方米200元缴纳自救款。2018年3月24日，黄金侠向业主自救委员会共管帐户缴纳濉溪县房屋自救款18600元，对未完工的工程进行施工建设。二、濉溪县紫薇苑小区的房屋都处在商品房备案期，都未办理不动产权证，未办不动产权证不是购房人的责任。黄金侠的房产也是用钱买的，是付了全款的，黄金侠购房款己用于该商品房的工程建设，后期还交了自救款。综上，请支持黄金侠的诉讼请求。 大明公司辩称，不能证明明星公司收到黄金侠购房款。 明星公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。明星公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：黄金侠提交五份证据（均是复印件），证据一，《商品房买卖合同（预售）》一份；证据二，《收据》一份；证据三，（2019）皖06执异17号执行裁定书及送达回证各一份；证据四，《中国建设银行客户回单》（汇给荣长亚）一份；证据五，《委托民间抵押担保放贷服务协议书》一份；以上证据拟证明黄金侠对法院执行查封房屋已经提出异议并被裁定驳回，以及购房款是汇给淮北鑫诚房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫诚公司），鑫诚公司与明星公司是委托关系，明星公司委托鑫诚公司筹集资金用于开发房地产。 大明公司对黄金侠提交证据的质证意见为：证据都是真实的，但是委托民间抵押担保放贷协议的双方是明星公司和鑫诚公司，黄金侠款项都是汇给吴德仁，无法证明吴德仁将该款交给鑫诚公司，无法证明黄金侠购房款交给明星公司，不能达到证明目的。 大明公司和明星公司未提交证据。 本院认证意见为，黄金侠提交的五份证据，大明公司无异议，且与本案具有关联性，予以认证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2012年4月5日，黄金侠（甲方）与鑫诚公司（乙方）签订《委托民间抵押担保放贷服务协议书》，约定甲方委托事项：1.贷款用途共同借给明星公司作为流动资金周转；2.放贷金额贰拾伍万元整，以收据为准；3.贷款利率19.8%（月），4.放贷期限12个月（自2012年4月5日至2013年4月4日）……2012年9月3日，明星公司出具《收据》载明“交款单位黄金侠，收款方式转账，人民币贰拾万叁仟伍佰柒拾伍元，收款事由紫薇苑1＃楼2705室购房款”。2015年9月20日，黄金侠与明星公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买明星公司开发的濉溪县房屋，建筑面积88.51㎡，按照建筑面积计算，该商品房单价2300元／㎡，房屋总价款203573元，一次性付款，买受人应当在2015年9月20日前支付该商品房全部价款。2018年3月24日，黄金侠向荣长亚汇款18600元。庭审中黄金侠自称其购房款是转账给鑫诚公司。涉案房屋至今未竣工验收。 另，本案为系列案件中的一案，本院同时开庭，在（2019）皖06民初169号中，原告王志博提交的证据十三为安徽淮信会计师事务所审计报告，拟证明安徽淮信会计师事务所接受鑫诚公司委托出具的该公司借款情况和财务状况，与本案有关的内容是紫薇苑小区销售抵押、抵债情况汇总表，汇总表第三页登记的内容是商品房房号一号楼2705，面积88.51平方米，抵债88.51平方米。 又查明，大明公司与明星公司建设工程施工合同纠纷一案，淮北仲裁委员会于2017年3月31日作出（2017）淮仲字第014号仲裁裁决，大明公司依据该仲裁裁决申请执行。执行中，本院于2019年3月26日以（2017）皖06执203号执行裁定书查封涉案房屋濉溪县。2019年4月15日，黄金侠书面提出案外人执行异议，本院于2019年4月29日以（2019）皖06执异17号执行裁定书裁定驳回黄金侠的异议请求。黄金侠不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案争议的焦点为黄金侠是否对涉案房产享有所有权、是否享有阻却强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，黄金侠虽然作为买受人与明星公司签订了商品房买卖合同，约定购买明星公司开发的涉案房屋，明星公司亦出具收据，但无支付购房款的证据相印证，且收据中载明的购房款交款时间早于商品房买卖合同的签订时间一年之久，对此，黄金侠诉称2015年9月20日是将“原手签合同”改为网签合同，但未向法庭提交“原手签合同”。黄金侠称其购房款是转账给鑫诚公司，由鑫诚公司转给明星公司，但根据其提供的证据表明黄金侠转账给鑫诚公司的款项是其与鑫诚公司双方用于共同借给明星公司作为流动资金的周转，在借款期限内明星公司与黄金侠签订房屋买卖合同，黄金侠主张该款为购房款，应视为双方的真实意思表示是用涉案房屋抵偿借款债务，而不是进行商品房买卖，不能以此证明黄金侠按照其与明星公司双方商品房买卖合同的约定支付了明星公司涉案房屋的购房款。黄金侠主张该房屋买卖合同已经在濉溪县房管局办理了预售备案登记，该备案登记行为属于行政机关在商品房交易过程中的行政管理措施，不能作为认定本案法律关系及排除执行的依据。黄金侠与明星公司达成的以房抵债合意，不等同于完成了购房价款的支付。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。房地产企业开发商品房的目的是将商品房作为商品进行出售，以居住为目的购买商品房的买受人提出的异议且符合法定情形，人民法院应当予以支持，但本案不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，虽然双方签订了商品房买卖合同，但法律关系并未发生实质变化。黄金侠在本案中不应认定为消费者购房人，其不符合该条关于消费者购房人的保护条件，依据现有证据不能确认黄金侠取得涉案房屋的所有权。明星公司出具购房款收据，应视为明星公司同意以房抵债，黄金侠未举证证明其借款之债权的性质优先于申请执行人大明公司的债权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因黄金侠提交的证据不能证明涉案房屋归其所有，不享有排除法院强制执行的民事权益，故黄金侠关于确认濉溪县房屋为其所有并停止对该房产执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告黄金侠的诉讼请求。 案件受理费4354元，由原告黄金侠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  赵永生 审判员  周梦漪 审判员  葛 侠 二〇一九年十一月十九日 法官助理张文超 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。