黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑09民终442号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司七台河分行，住所地黑龙江省七台河市桃山区大同街172号。负责人：鞠成岩，该分行行长。委托诉讼代理人：张仁东，该单位法律顾问。被上诉人（原审原告）：温云广，男，1962年10月13日出生，汉族，个体，住黑龙江省七台河市茄子河区。委托诉讼代理人：和岩焱（系温云广儿媳），女，1987年3月19日，满族，个体，住黑龙江省七台河市茄子河区。上诉人中国农业银行股份有限公司七台河分行（以下简称农行）因与被上诉人温云广房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省七台河市桃山区人民法院(2019)黑0903民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人农行委托诉讼代理人张仁东，被上诉人温云广委托诉讼代理人和岩焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行上诉请求：1.依法撤销一审判决书的第三项或者依法改判被上诉人承担此税费；2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人对税费承担一事有约定，按照法律的规定，有约定、依约定。上诉人在拍卖案涉争议房屋时，已对税费承担一事向被上诉人进行说明和提示，并且已经向被上诉人展示了《本场拍卖会的特别声明》，在声明当中明确约定了税费是由买受人承担。这种声明应当视为合同当中的组成部分，与本合同同样具备法律效力，应当依法给予支持。二、承担税费的约定，是双方合意的结果，应当依法给予支持。税费是双方当事人约定的结果，在不违反法律强制性规定的情况下，这种约定应当视为双方合意的结果，应当给予支持。综上所述，上诉人认为一审判决还没有真正的厘清法律事实。希望二审法院能够查清案件事实，梳理法律关系，作出一份公正的裁决。温云广辩称，上诉人说的《本场拍卖会的特别声明》温云广没有签字不认可，声明属于格式条款，也不能证明是当时拍卖会的声明。上诉人没有提交温云广签字的证据，格式条款排除了对方的责任加重了温云广方责任，违反公平原则，该格式条款无效。法律规定应该由卖方承担的增值税等税费应由卖方承担，有约定除外，但温云广与对方没有约定。报纸上刊登的拍卖公告没有明确写明税费由温云广承担。温云广向一审法院起诉请求：1.请求确认位于桃山区同仁路职业综合楼一楼商服（产籍号1-717717-007-000104）归温云广所有；2.由农行配合温云广办理过户登记；3.农行在购该房时所应缴纳的税款由农行承担；4.本案诉讼费由农行承担。一审法院认定事实：农行于2007年委托黑龙江省金轮拍卖有限公司拍卖其所有的原银河储蓄所办公用房，该房位于七台河市桃××××路职业综合楼一楼商服（面积127.32平方米、产籍号1-717717-007-000104），该房系农行从开发单位原七台河市职业高级中学处买入并已入账，农行买入后未办理产权证和土地使用证。2007年6月21日，黑龙江省金轮拍卖有限公司在七台河日报发布拍卖公告，公示案涉房屋产权情况为无产权证、土地使用证。2007年6月28日，温云广与黑龙江省金轮拍卖有限公司签订成交确认书，以31万元价格买入案涉房屋，成交确认书第十一条规定：“详见《拍卖规则》、《竞买须知》、《本场拍卖会的特别声明》及《承诺书》。上述为成交确认书的一个组成部分，具有同等法律效力”。2007年7月2日，温云广与农行签订了房屋买卖交接书（确认书）并于当日一次性给付农行购房款31万元，对案涉房屋进行交接，温云广取得该房屋后一直对该房屋进行实际管理，并对外出租至今。2019年2月份，温云广持拍卖手续去房产局办理案涉房屋产权登记未获批准，故诉至法院要求确认房屋产权为温云广所有并要求农行协助办理过户手续。另查明，案涉房屋农行购入时未办理产权登记，农行购买案涉房屋后未交纳过房屋税费。一审法院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，温云广通过黑龙江省金轮拍卖有限公司拍卖买入农行房屋，并交付全部购房款且实际管理、使用十余年之久，双方买卖案涉房屋行为均系真实意思表示，房屋买卖行为具有法律效力，结合七台河市房产局图籍室于2019年2月18日出具的内容为“楼房名称职业综合楼、房屋座楼桃北街、产籍号1-717717-007-000104的产权人系温云广”的查询凭证，亦可证实温云广系案涉房屋所有权人，故对温云广要求确认案涉房屋归其所有的请求予以支持，农行有义务协助温云广办理产权登记，保障温云广购买房屋实现物权合理的期待利益。关于温云广主张农行购买案涉房屋时所应交纳税款由农行承担的问题，农行抗辩《本场拍卖会的特别声明》已明确税费由买受人自行承担，但因其提交的声明书系复印件且没有温云广签字，无法证实拍卖公司已尽到说明提示义务，也无法证明农行及拍卖公司已就税费承担问题与温云广协商一致由买受人自行承担，对其抗辩不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，就合同内容约定不明确的，履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担，及《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”，案涉房屋在农行购房时所应交纳税费应由农行自行负担，故对温云广该项主张予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十二条，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、位于七台河市××桃北街职业综合楼商服（产籍号为1-717717-007-000104）所有权归温云广所有；二、农行于判决生效之日起15日内协助温云广办理过户登记手续；三、案涉房屋在农行购房时所应交纳的税款由农行负担。案件受理费5,950.00元，减半收取2,975.00元，由农行负担。二审中，上诉人农行向本院提供书证6份共13页，第一份证据上诉人与黑龙江省金轮拍卖公司签订的《委托拍卖合同》1份（5页）；第二份证据黑龙江省金轮拍卖公司制定的《本场拍卖会特别声明》1份（3页）；第三份证据黑龙江省金轮拍卖有限公司《拍卖规则》1份（1页）；第四份证据黑龙江省金轮拍卖有限公司《竞买须知》1份（1页）；第五份证据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖交接书》1份（1页）；第六份证据黑龙江省金轮拍卖有限公司与被上诉人签订的《拍卖成交确认书》1份（2页）。证明：1.2007年6月上诉人委托黑龙江省金轮拍卖有限公司对上诉人与被上诉人争议的房屋进行拍卖；2.黑龙江省金轮拍卖有限公司的《本场拍卖会特别声明》第16条明确约定之前拖欠的所有税费由买受人自行承担；3.黑龙江省金轮拍卖有限公司《拍卖规则》上要求买受人应该了解拍卖规则内容和买受物的基本情况；4.《拍卖成交确认书》第11条明确规定拍卖规则作为本合同附件，也是在特别条款明确规定的，是由被上诉人温云广签字确认的。经质证，被上诉人温云广对该组证据的真实性不认可，没有被上诉人签字，随时可以后补。这个买卖合同被上诉人也提交了，合同上没有体现税费应该由谁承担，上诉人提交的声明是格式条款，排除了他方责任增加了被上诉人的负担，并且没有向被上诉人告知，被上诉人也没有签字，该条款第16条的规定无效，法律规定合同应该在公开、公平下签订，报纸上公开的声明和被上诉人签订的确认书没有体现税费这个问题，本场拍卖声明上有竞买人签字一栏，但是被上诉人没有签字。被上诉人温云广没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人农行提供了黑龙江省金轮拍卖有限公司制定的《本场拍卖会特别声明》，落款时间为2007年6月25日，并加盖黑龙江省金轮拍卖有限公司公章，落款“竞买人签字”一栏，无任何签字。本院认为，上诉人农行以公开拍卖的方式将本案争议房屋出售给被上诉人温云广，双方就讼争房屋买卖事宜签订《房屋买卖交接书（确认书）》，该合同不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，双方应依约全面履行各自义务。上诉人已依约向被上诉人交付房屋，被上诉人依约支付了房款，但尚未办理案涉房屋所有权变更登记，依据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，案涉房屋的所有权并未发生转移，被上诉人依据房屋买卖合同具有物权期待权，只有在办理产权变更登记后，方能取得所有权，故一审法院判决案涉房屋所有权归被上诉人所有不当，确定本案案由为确认所有权纠纷亦不当，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。被上诉人提起诉讼的目的是要求上诉人农行协助办理产权变更登记义务，并承担案涉房屋在上诉人农行购买时所发生的税费，上诉人农行对其应履行协助办理产权变更登记义务无异议，仅对上诉人农行购买案涉房屋时所欠缴税费由谁承担产生争议。故本案争议的焦点为案涉房屋在上诉人农行购房时所应缴纳的税款由谁负担的问题。争议税款发生在上诉人农行购买案涉房屋时，在办理产权变更登记环节产生的费用，属于上诉人农行依法应承担的义务，不属于被上诉人依法应承担的义务，除本案合同中特别约定由被上诉人承担，且不违反法律、行政法规的强制性规定外，被上诉人不应承担上诉人农行购买案涉房屋时应履行的缴纳税款义务。本案中，上诉人农行主张双方约定由被上诉人承担案涉房屋登记产生的全部费用，包括上诉人农行购房时所应缴纳的税款，被上诉人对此不予认可，根据“谁主张，谁举证”的原则，上诉人农行应对其该项主张承担举证责任，否则，将承担对其不利的后果。上诉人农行举证的黑龙江省金轮拍卖有限公司制定的《本场拍卖会特别声明》对此虽有规定，但该声明为拍卖公司提供的格式合同，争议内容为免除上诉人农行责任，加重被上诉人责任，属于格式合同中的免责条款，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，上诉人农行对免责条款应履行提示、说明的义务，被上诉人对该声明不予认可，上诉人农行所举声明落款处“竞买人签字”一栏，无被上诉人签字，无法认定拍卖时向被上诉人出示过上诉人农行所举证的声明，该免责条款对被上诉人无效。一审判决上诉人农行承担案涉房屋在上诉人农行购房时所应缴纳的税款符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人农行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但判决确认案涉房屋所有权归被上诉人所有不当，考虑本案争议的焦点为案涉房屋在上诉人农行购买时发生的税费由谁承担的问题，一审法院判决上诉人农行履行协助被上诉人办理过户登记手续，并承担案涉房屋在上诉人农行购房时所应缴纳的税款，均建立在房屋买卖合同合法有效基础之上，被上诉人在办理产权变更登记后即可取得案涉房屋所有权，为维护裁判文书稳定性，本院对一审判决不予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,950.00元，由上诉人中国农业银行股份有限公司七台河分行负担。本判决为终审判决。审判长  董树全审判员  李文军审判员  申丽英二〇一九年十一月十九日法官助理解涵书记员焉美玲