贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终5945号上诉人(原审原告):黄世珍，女，1943年8月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：詹婧，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚洋，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州通达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区文昌南路南横街******。法定代表人：赵炳森，该公司董事长。委托诉讼代理人：阳上兰，贵州中孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳市公安局南明分局，住所，住所地贵州省贵阳市南明区火车站达高桥旁div>法定代表人：郑国庆，该局局长。委托诉讼代理人：李昭，贵州北斗星律师事务所律师。原审第三人：杨晓峰，男，1963年2月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原审第三人：高希永，男，1972年9月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：代莉华，女，1955年10月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：龙清秀，女，1956年11月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：陈明久，男，1948年6月8日出生，布依族，住贵州省龙里县。原审第三人：安仕恩，男，1978年11月20日出生，仡佬族，住贵州省铜仁市思南县。上诉人黄世珍因与被上诉人贵州通达房地产开发有限公司（以下简称通达房开公司）、被上诉人贵阳市公安局南明分局（以下简称南明分局）及原审第三人杨晓峰、高希永、代莉华、龙清秀、陈明久、安仕恩业主共有权纠纷一案，不服贵州省南明区人民法院作出的（2019）黔0102民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。黄世珍上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人的侵占行为导致的是上诉人房屋的专有部分丧失了原有的使用及收益价值，而不仅仅是对侵占面积的使用收益损失，因两被上诉人违法改建、占用公用通道、楼梯等行为致使上诉人房屋一直无法商用及出租，使上诉人购买的房屋丧失了商业价值及使用收益价值，而一审法院仅以被上诉人侵占的公摊面积的50%按照70元/平方米以两年计算上诉人的损失明显有失公允；2、被上诉人擅自占用业主共有部分、改变其使用功能，应当判决恢复原状，一审法院经过现场勘验、庭审调查，已经确认被上诉人南明分局购买房屋后擅自装修改建的侵权行为，且至今未恢复的情况，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，但一审法院仅支持了赔偿，违反法律规定，属于错误判决；3、一审法院对建筑物区分所有权中共有部分的权利主体理解错误，一审法院根据南明分局提交的《新华路派出所征求意见函》认为对新华路117号商住楼的改建行为只影响了第二层的7户业主，并将《新华路派出所征求意见函》定性为业主大会的决议，错误的适用《中华人民共和国物权法》第七十六条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条关于业主共同决定事项的规定，严重损害上诉人的合法利益。通达房开公司辩称，我方只是涉案房屋的开发商，很早就退出了涉案房屋的管理，由新华路居委会接管，并且我方并不是涉案房屋的业主，也不是实际使用人，所以与我方无关，上诉人称我方实施了侵权行为、堵塞通道的说法没有任何事实依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。南明分局辩称，1、上诉人的诉请已经过了诉讼时效；2、上诉人要求恢复的通道楼梯并非我方隔断，是购买之前就已经被其他业主隔断；3、我方在购买之前该房屋里面的卫生、照明、安全不好，是经过我方对通道、厕所进行了装修、整改、使其环境变得干净整洁，便于大家使用；4、我方所使用的办公区域得到除上诉人之外的其他业主同意；5、公安部要求对公安机关的羁押室、审讯室封闭办公，故客观上我方的羁押室、审讯室也无法开放，故我方认为上诉人对我方使用办公区域的情况是知情、了解的，多年并未提出异议，也是一种默认我方使用的行为。代莉华述称，对上诉人的上诉请求没有意见。杨晓峰、高希永、龙清秀、陈明久、安仕恩未发表意见。黄世珍向一审法院起诉请求：1、判令两被告将贵阳市××区××号房屋一楼公用进出口通道和一楼至二楼楼梯通道恢复原状；2、判令两被告拆除在贵阳市××区××号房屋内违法搭建的隔墙、铁制栅栏门，将二楼公用通道、公用厕所恢复原状；3、判令两被告赔偿原告损失20万元；4、诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：位于贵阳市××区××号商住楼系被告通达公司开发修建。原告于1995年3月7日与被告通达公司签订了《商品房购销合同》，并于2016年6月取得了新华路117号2层7号房屋的《不动产权证书》，《不动产权证书》载明的原告的房屋套内建筑面积为33.54平方米，分摊建筑面积10.01平方米。被告南明分局于2005年5月12日与被告通达公司签订《商品房买卖合同》，购买该楼2层套内面积共计1044.28平方米的房屋用作其下属单位新华路派出所的办公用房。根据被告南明分局取得的《不动产权证书》，其购买房屋的套内建筑面积为1232.33平方米，公用面积为397.86平方米，分摊系数为0.298509。新华路117号商住楼2层房屋的业主除原告黄世珍、被告南明分局外，还有第三人代莉华等5户业主。2008年，被告南明分局对其购买的新华路117号二层的房屋及一至二屋的楼梯、通道和公用厕所进行装修改建，在通道口处加装铁栅栏门，并在装修过程中将二楼房屋部分公用通道改造后纳入派出所办公使用范围。原告后于2015年起诉来院，诉请如前。审理中，被告南明分局提交2017年9月15日其就上述装修改建处分房屋共有部分的行为与该楼二层其他房屋的业主进行协商签署的《新华路派出所征求意见函》，除原告外，其余5户业主均在被告南明分局出具的《新华路派出所征求意见函》上签字表示同意。鉴于案件的处理结果与案涉房屋二楼其他业主有法律上的利害关系，法院依法追加杨晓峰、高希永、代莉华、龙清秀、陈明久、安仕恩为本案第三人参加诉讼，诉讼中杨晓峰、高希永、代莉华表明对被告南明分局的改造行为不持异议，第三人陈明久已经将其房屋租赁给被告南明分局，并出具书面材料认可南明分局对房屋的改造行为。另查明，根据案涉房屋二楼分层分户平面图，案涉二楼房屋的总套内面积为1232.33平方米，公用面积为397.86平方米，分摊系数为0.298509。审理中，原告根据贵阳市住建局公布的租房指导价格意见，主张其房屋的租赁价格为70元/平方米，被告南明分局不认可，但经法院释明后，未申请对该房屋租赁价格进行评估鉴定。被告通达公司表示不认可，亦不知晓该地段的房屋租赁价格。一审法院认为，当事人有义务对自己的主张进行举证，如不能举证将承担举证不能的不利后果。本案原告主张二被告将贵阳市××区××号房屋一楼公用进出口通道和一楼至二楼楼梯通道恢复原状，但鉴于原告未能提交证据证明二被告实施了阻截一楼至二楼楼梯通道的侵权行为，且据原告提交的图片证据和本院现场勘验情况，原告所指一楼楼梯通道现被他人用做经营使用，故鉴于原告举证不能，加之该项诉请涉及案外人利益，原告就该项诉请与涉及案外人利益的未能举证并提出新的主张，法院不予支持，原告可在核实新的事实和理由后依法另行起诉。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”、《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”，本案被告南明分局在购买案涉房屋并装修使用的过程中对厕所、公共通道进行了改造，且将部分共同通道纳入其办公使用。鉴于虽该栋楼的特殊步局规划，该栋楼的三楼层及以上楼层均另有专用通道，但该改造及占用行为至少与二楼其他业主有利害关系，理应根据前述法律之规定，召集二楼其他业主进行共议共决，但被告南明分局在实施改造行为前基于自己系二楼房屋的占绝对比数的业主，而未依照前述法律规定履行征求二楼其他业主的意见，未充分听取和尊重其他业主的意见，最终导致原告黄世珍诉至法院，被告南明分局对引发诉讼负有过错责任。现鉴于改造行为实施时原告未及时提出异议，改造行为已经完成且房屋投入使用多年，加之二楼房屋的占面积及总人数三分之二以上的业主均同意被告南明分局的改造行为，故原告黄世珍诉请拆除隔墙、铁制栅栏门，将二楼公用通道、公用厕所恢复原状的诉请法院不予支持。同时法院认为，因原告购买的房屋内含有公摊部分，如因占有绝对比数的面积和人数的业主共决即可导致无偿占用少部分业主的公摊部分有违公平原则，故法院认定被告南明分局应当对其占用建设物共有公用资源的行为对原告进行赔偿，因被告并未占有二楼全部共有公用资源，且保障了二楼通道、厕所一定的使用权，故法院酌情按照原告房屋的公摊面积的百分之五十，即5.005平方米计算被告南明分局应支付的赔偿金，赔偿金从原告起诉之日以5.005平方米为基数，参照贵阳市住建局公布的同等地段房屋租金指导价格基础上，原告认可的70元/平方米/月的公平原则，计算至本判决生效之日，为：5.005平方米×70元/平方米/月×24个月=8408.4元。判决生效后的赔偿金可参照本判决执行或双方另行协商支付。另，鉴于无证据证明被告通达房开在本案中负有过错，法院依法驳回原告对被告通达房开的诉请。综上所述，对原告诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告贵阳市公安局南明分局于本判决生效之日五日内支付原告黄世珍赔偿金8408.4元。二、驳回原告黄世珍的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱之义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告黄世珍负担180元，被告贵阳市公安局南明分局负担4120元。二审中查明，黄世珍因本次纠纷于2016年11月11日起诉至法院，原判认定“原告后于2015年起诉来院”错误，本院予以纠正。二审中当事人未向本院提交新证据，本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，黄世珍主张二被上诉人将贵阳市××区××号房屋一楼公用进出口通道和一楼至二楼楼梯通道恢复原状，其应当提交证据证明二被上诉人实施了上述封堵行为，从一、二审查明的情况来看，黄世珍自认该一楼公用进出口通道和一楼至二楼楼梯通道于1998年左右即被封堵，且从一审现场勘验的情况来看，该处通道现已被案外人用作经营使用，黄世珍亦无法提供证据证明该通道系二被上诉人封堵，故黄世珍要求恢复贵阳市××区××号房屋一楼公用进出口通道和一楼至二楼楼梯通道原状的诉请，本院不予支持。关于南明分局现使用的二楼出入口，该出入口作为派出所的大门和接处警出入口，因其特殊用途，处于24小时开放状态，黄世珍仍然可以使用该进出口通道，并未影响黄世珍进出其房屋。关于黄世珍要求二被上诉人拆除在贵阳市××区××号房屋内违法搭建的隔墙、铁制栅栏门，恢复二楼公用通道、公用厕所的主张，本院认为，南明分局在购买案涉房屋并在使用过程中对二楼部分公共通道进行了改造，并将改造的通道纳入其办公使用，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”之规定，因案涉南明区新华路117号楼的三层及以上房屋为住宅且另有专用通道，南明分局的改造和占用行为实际仅与二楼其他业主具有利害关系，而南明分局的改造行为已在2017年9月15日取得了除黄世珍以外的二楼业主的同意，南明分局的改造行为实施时黄世珍未及时提出异议，现改造行为已经完成，房屋亦投入使用多年，且派出所作为公安机关的派出机构，其承担着管理社会治安、维护公共秩序的职责，如要求南明分局将已经改造并纳入其办公区域的公共通道予以拆除、恢复，势必影响公安机关正常行使职责，不利于社会治安与公共利益的维护，故原判未支持黄世珍要求恢复原状的该项主张，并无不当。关于黄世珍要求二被上诉人支付其从收房之日至今的房屋租金损失20万元，本院认为，黄世珍并未提交证据证明其因二被上诉人的行为无法出租房屋，且黄世珍亦认可其从2016年已将房屋出租，黄世珍亦未提供证据证明其出租房屋的价格明显低于该地段房屋租金市场价，从一、二审查明的情况来看，二楼的所有业主均将房屋出租收益，亦说明南明分局占用公共通道的行为与黄世珍房屋是否出租并无直接因果关系，故对黄世珍要求赔偿的20万元房屋租金损失，本院不予支持。鉴于南明分局在实施改造、占用行为之前未充分听取和尊重其他业主的意见，客观上亦导致黄世珍对部分公共通道无法正常使用，原判认定由南明分局就占用的部分公共通道向黄世珍支付相应的费用，并无不当。原判综合考虑南明分局占用通道的面积、用途以及黄世珍房屋的公摊面积，且黄世珍在南明分局实施改造和占用行为之后亦未积极主张权利，客观上扩大了其自身的损失，酌情以黄世珍房屋公摊面积的50%即5.005平方米并按照每月70元/平方米的标准计算相关费用符合客观事实，但本院认为黄世珍于2016年11月即向法院主张其权利，计算至本判决作出之日止应为36个月，原判仅支持24个月欠妥，本院予以纠正，故南明分局应就其占用的公共通道部分向黄世珍支付的费用为：5.005平方米×70元/平方米×36个月=12612.6元。判决作出后产生的占用损失黄世珍可另行主张或由双方协商解决。另，黄世珍并未提交证据证明通达房开实施了侵权行为，故本院驳回其对通达房开的诉请。综上，黄世珍的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初685号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初685号民事判决第一项为：贵阳市公安局南明分局于本判决生效之日起五日内向黄世珍支付12612.6元；三、驳回黄世珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决履行；二审案件受理费4300元，由上诉人黄世珍负担4020元，由被上诉人贵阳市公安局南明分局负担280元。本判决为终审判决。审判长 韦 娟审判员 黄智静审判员 邱翠雪二〇一九年十一月十三日法官助理李娜书记员谭玉梅