黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8625号上诉人（原审第三人）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地哈尔滨市南岗区红军街**。法定代表人：李林，副总经理。委托诉讼代理人：魏俊林，黑龙江森工律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司，，住所地宾县宾西镇经济技术开发区法定代表人：刘长旭，董事长。委托诉讼代理人：崔嵩涛，男，1968年10月2日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：姜敏，女，1964年4月13日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人黑龙江省日出康城房地产开发有限公司（以下简称日出康城公司）、姜敏房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。长城资产公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定基本事实缺乏证据证明。各方当事人举示的证据中，没有任何证据证明房产管理局存档的《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》中包含有案涉房屋，长城资产公司手中并没有该函的任何相关资料，也不认可案涉房屋在该函的明细中。事实是案涉房屋并没抵押给长城资产公司，因此一审判决案涉房屋已经被长城资产公司许可抵押可售，系认定基本事实缺少证据证明。二、一审判决适用法律错误，出具抵押可售函并不意味着放弃抵押权或抵押权消灭。1.因日出康城公司欠长城资产公司贷款本息，而日出康城公司只能以出售房屋的方式来还款，在此种情况下，才有了抵押可售的事情，同时双方约定，售房款存入双方约定的银行账户进行监管。2.抵押权人同意房屋预售，不能得出其已放弃抵押权的结论。3.姜敏并非是善意有偿第三人，其“消费者”地位不应被确认，其购房权并不优于长城资产公司的抵押权。4.根据相关法律规定，购房人的权利并不优于其他人的权利，经过抵押登记的抵押权，优先于房屋买卖合同关系中购房人的权利。三、案涉房产并没有办理抵押登记，长城资产公司对该房不享有抵押权，根本不存在对该房产丧失抵押权的问题，该房产也根本不可能出现在抵押可售函所列房产之内。日出康城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。一审中确实有一些房产未被抵押，但是整个天悦国际项目的土地使用权是被抵押的。姜敏之所以办不了产权证，就是由于土地被抵押，而一审法院无法判决解除整宗项目的土地使用权，一审只能判决解除房产所对应土地的抵押权，而解除房产抵押权也就是解除了对应土地的抵押权，一审判决解除该抵押权并无不当。姜敏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。姜敏向一审法院起诉请求：1.日出康城公司持办理权属登记需要的资料到产权机关备案；2.确认长城资产公司长城资产丧失抵押权；3.日出康城公司和长城资产公司办理解除抵押登记手续；4.判令日出康城公司支付违约金10000元。一审法院认定事实：日出康城公司系哈尔滨市南岗区天悦国际小区的建设单位。姜敏出资购买了该小区M3号楼1单元3002室房屋。日出康城公司曾将案涉项目在建工程及附属土地使用权、国有建设用地使用权分别抵押给中航信托股份有限公司和德阳银行股份有限公司成都分行，原抵押权人将相应权利转让给长城资产公司后，于2015年7月办理了抵押登记。2015年8月25日，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，同意承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。案涉认购书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。现姜敏已按照合同约定履行了交付房款的合同义务，日出康城公司并未按合同之约定为案涉房产办理权属登记备案手续，已构成违约，依法应承当相应的违约责任。姜敏请求日出康城公司持办理权属登记手续需要的资料到产权登记机关备案的诉讼请求，有事实依据且于法不悖，本院予以支持。日出康城公司虽主张其已为案涉房产办理了备案手续，但并未举证予以证实，本院对该抗辩观点不予采纳。关于违约金，双方无书面约定，本院不予支持。关于长城资产公司同意天悦国际项目办理销售许可手续、同意日出康城公司销售抵押房产能否认定抵押权消灭的问题。《物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。该条规定确立了“抵押财产须经抵押权人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，同意天悦国际项目进行销售，应视为放弃抵押权，此时长城资产公司对案涉小区的土地使用权及抵押房产不再享有抵押权，其只能对抵押物拍卖、变卖后所得价款即买受人支付的购房款行使价金代位权，不能再追及于物上抵押权。日出康城公司未将转让抵押物所得价款用于偿还长城资产公司的借款，系双方债权债务关系，当事人可另行主张权利。鉴于案涉房产并未办理抵押手续，姜敏要求日出康城公司和长城资产公司协助姜敏解除抵押登记无事实依据，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十七条、第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认长城资产公司对位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M3号楼1单元3002室房屋的抵押权消灭；二、日出康城公司、长城资产公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助姜敏办理位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M3号楼1单元3002室房屋的抵押权注销登记手续；三、日出康城公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助姜敏办理位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M3号楼1单元3002室房屋的权属备案手续；四、驳回姜敏的其他诉讼请求。案件受理费50元，由日出康城公司负担。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，姜敏与日出康城公司签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。根据长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具的《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，同意日出康城公司销售抵押房屋，并由日出康城公司将销售回款用于偿还贷款内容，可以确认长城资产公司同意案涉房屋在抵押的情况下，由抵押人予以销售的意思表示。姜敏与日出康城公司签订《商品房买卖合同书》后，姜敏履行了合同约定义务，现姜敏请求办理房屋权属登记符合协议约定和法律规定。长城资产公司与日出康城公司以案涉房屋销售款偿还贷款本息的约定属双方约定，姜敏对此并不知情，不能以此约束姜敏。同时，长城资产公司在同意抵押可售时，知道或应当知道出售案涉房屋包括为案涉房屋办理权属登记的内容。双方在约定抵押可售时未明确日出康城公司不偿还贷款时，不能为购房人办理权属登记，故日出康城公司未履行与长城资产公司约定的后果责任，不应由姜敏承担。另，长城资产公司上诉主张部分房产是否存在抵押的情况不明，姜敏对此应承担举证不能的后果。本院认为，根据物权法“地随房走”“房随地走”的规则，建筑物抵押的，建筑物所占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押，反之亦然。本案中，天悦国际小区项目的在建工程和土地使用权一并抵押给了长城资产公司，因案涉房屋所对应的土地存在抵押权，无论是否对案涉房屋进行抵押，均会导致案涉房屋无法办理权属证书。一审法院判项并未明确系解除房屋抵押登记，也并非仅指解除房屋抵押登记，而是指案涉房屋所对应的所有抵押权均予以解除，因此长城资产公司以案涉房产是否抵押不明确为由提起上诉理由亦不能成立。综上，长城资产公司虽未办理案涉房屋抵押权的解除，但该抵押权并不能及于房屋买受人姜敏。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定判令解除抵押权、协助姜敏办理案涉房屋权属登记正确。综上所述，长城资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇一九年十一月二十五日法官助理秦钰书记员于文娟