贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0322民初4416号 原告：张志国，男，1977年9月5日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：饶应国，系蟠龙首府小区业主委员会成员。 委托诉讼代理人：令狐昌伦，系蟠龙首府小区业主委员会成员。 被告：贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司。住所地：桐梓县娄山关镇马鞍山南部新城。 法定代表人：陈丽，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：严发进，系贵州遵兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄正东，系贵州遵兴律师事务所律师。 原告张志国与被告贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司（以下简称“中城联建房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告张志国的委托诉讼代理人饶应国、令狐昌伦、被告中城联建房开的委托诉讼代理人严发进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理桐梓县娄山关×××住宅7号楼1单元6-4室房屋的所有权转移登记，将办理商品房转移登记的有关文书（房产证）交付给原告，并自2016年2月22日起至该房屋所有权转移登记办理完毕之日止，以房款总价478040元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算向原告支付违约金；2.判令被告立即退还原告燃气安装费2990元、闭路安装费1180元、堪丈费262元、交易手续费844元、其他费用640元等费用，共计5916元；3.判令被告立即完成原告所购房屋套内配套设施可视对讲门禁系统的安装；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年7月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的×××小区7栋1-6-4号房屋，建筑面积约为140.60㎡，房屋总价款478040元；交房时间为2015年8月30日前；同时约定随即办理该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订前，原告于2015年9月15日按被告要求向被告支付了天然气安装费、闭路电视安装费、堪丈费、交易手续费、其他费用等共计5916元。由被告向原告出具收据。原告于2015年7月按约交清所有房款，于2015年9月17日向税务部门缴纳了相关税收。但被告至今未将商品房转移登记的有关文书交付给原告，也未退还其违规收取的费用。原告认为，合同只对被告逾期办证在原告自愿退房情况下，被告按照银行同期贷款利率支付利息，但未对被告逾期办证且原告不退房的情况下被告如何承担违约责任进行约定，现要求被告立即为原告办理涉案房屋的所有权转移登记，将房产证交付原告，并支付相应违约金。同时，根据相关规定，商品房价格就应当已包含水、电、燃气等配套设施的安装费用。被告在签约时再次向原告收取上述费用毫无法律依据，均应一并返还。堪丈费属于开发商商品房建设过程投资费用，不应强加在购房者头上，应返还原告。交易手续费、其他费用更无任何政策法规依据收费，理应返还原告。被告承诺并大势宣传的房屋内安装可视对讲电话，至今被告只是布线，尚未安装，实属严重违约。原告特以前述请求诉至法院。 被告辩称，一、原告的诉讼请求无事实及法律依据，被告不存在逾期将转移登记的有关文书交付原告的违约行为，并且双方签订的合同中并未约定逾期交付有关文书，被告需要承担违约责任的合同条款；二、对原告主张的燃气安装费等各项费用在其中的费用系由被告为有关部门代收，被告代收后均将相关费用均支付给了相关部门，被告不存在乱收费多收费的行为，故不应当承担返还责任；三、双方签订的合同中对此并无约定，原告方诉请无事实依据。请法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告于2015年7月22日与被告签订《商品房买卖合同》，载明被告以出让方式取得位于桐梓县××××大道土地面积为45974平方米、编号为12-04的地块的建设用地使用权，建设项目名为××首府，预售许可证号为遵市商房预证桐字2012第13号。合同约定房号为××首府7幢1单元6层1-6-4号，建筑面积140.60平方米，价款478040元；以贷款方式付款，买受人以银行按揭贷款付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款148040元，余款330000元以银行按揭支付。被告应于2015年8月30日前向买受人交付商品房，第十二条约定交房条件为：上水、下水达到使用条件，供电达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，未约定燃气开通条件；第二十二条第三款约定，被告承诺于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，逾期交付商品房转移登记文书的，双方同意按照以下约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一的违约金承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。第（四）项约定，双方同意按照第2种方式办理商品房转移登记：买受人同意委托中城联建房开向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元，由×承担。第二十六条约定：商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋即相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。合同附件五为关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定，内容为：1.相关设施的位置及用途；2.其他约定。但未见详细内容。合同签订后，原告交首付款148040元，购房余款通过银行按揭支付。原告于2015年9月15日交纳代收费12522元，于2015年9月17日缴纳契税7170.60元。被告中城联建房开向原告出具的《置业清单》载明，案涉房屋由原告缴纳契税14341元、印花税239元、土地证工本费40元、堪丈费262元、交易手续费844元、天然气开户费2990元、闭路开户费1180元、其他费用640元、公共维修基金6327元。被告出具的《房屋验收登记表》中厨卫载明有天（燃）气管（阀），安防系统载明有可视对讲。被告已将可视对讲电话布线到户。庭审中，被告辩称如认定其存在违约行为，请求调减违约金，按照房屋价款的1%计算。 另查明，被告中城联建房开于2013年4月8日支付蟠龙首府一期120户燃气进场工程款102240元，于同年12月4日支付有线电视安装预付款57850元，于2015年9月14日支付测绘费231527元。2016年12月29日，桐梓县发展和改革局向桐梓县各房开企业发出《温馨提示》，提示各房开企业：严格执行《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，凡2009年5月1日后取得《商品房预售许可证》的项目，在商品房销售中，商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，在商品房价格以外，任何单位和个人不得以任何名义向购房人收取水、电配套设施的建设安装费用。 上述事实，有原、被告提交的证据及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告与被告中城联建房开于2015年7月22日签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求被告办理涉案房屋所有权转移登记，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。但该请求涉及行政主管部门审批事项，被告应当按照相关行政规定和合同约定积极履行协助办理义务，原告应积极配合。原告依照合同约定交纳了购房款148040元，被告应当按照合同约定履行交付房屋和交付产权转移登记的有关文书，合同约定被告于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并交付转移登记的有关文书。但双方签订合同的实际时间为2015年7月22日，双方权利义务并未建立，故不能以2015年6月30日作为产权转移登记文书交付之日。双方约定的时间客观上不能实现合同目的，但双方并未明确客观上能实现转移登记文书办理并交付买受人的具体时间，原告委托被告办理所有权转移登记也未明确具体时限，双方系约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，原告在合同订立之日起90日内因被告的原因未取得涉案房屋所有权转移登记文书，被告应当承担违约责任。同时，双方在合同中约定了逾期办证的违约责任，且约定了违约责任的具体情形，但本案中原告并未选择约定的情形，即“被告超过180日逾期办证，原告有权退房”。并且，被告交房后原告已顺利入住，被告未及时办理所有权转移登记文书并交付原告，虽然确实存在违约行为，但被告的违约行为对原告的接房入住造成的危害和损失实际较小。故结合本案合同履行情况和被告请求调减违约金的主张，本院认定逾期办证违约金具体计算方式，以涉案房屋价款的1%计算，即478040×1%=4780.40元。 关于原告主张的燃气安装费、闭路安装费，该两项属商品房的配套设施，被告应当按照合同约定在涉案商品房中安装好相关配套设施。相关费用根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定及贵州省人民代表大会法制委员会作出的《关于有关问题询问的答复》中明确的“新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”的规定，该两项费用应当包含在商品房销售价格中，被告中城联建房开作为贵州省内的房地产开发企业应当遵守前述规定。被告未举证证明其是否将上述安装费计入商品房销售价格中，被告向原告收取上述安装费的行为不符合前述规定，无法律依据，故对原告要求被告退还燃气安装费2990元、闭路安装费1180元的诉讼请求，本院予以支持。但原告主张的堪丈费、交易手续费及其他费用，并不能证明与涉案房屋配套设施有关，故本院不予支持。 关于原告主张的房屋套内可视对讲门禁系统，被告已将可视对讲电话布线到户，原告在收楼验收时确认有该项，但合同中并未明确约定该系统的应安装的厂家、具体型号、质量、价格等情况，双方系约定不明，故对原告要求立即安装该系统的诉讼请求，本院在本案中不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司于本判决生效后按照于2015年7月22日签订的《商品房买卖合同》协助原告张志国办理“××首府”7号楼1单元6-4室房屋的所有权转移登记，并于本判决生效后十日内支付违约金4870.40元。 二、被告贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告张志国燃气安装费、闭路安装费共计4170元。 三、驳回原告张志国的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费85元（已减半），由被告贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决生效后，义务人不履行义务的，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内申请强制执行。 审判员 黎 洪 二〇一九年十一月二十一日 书记员 钱婉莉