湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初5471号 原告：湖南都诚房地产开发有限公司 法定代表人：邓少亚 委托诉讼代理人：刘智林（特别授权），湖南江山律师事务所律师 被告：怀化市电影发行放映公司 法定代表人：王乃晔 委托诉讼代理人：刘文吉（特别授权） 原告湖南都诚房地产开发有限公司（以下简称“都诚公司”）与被告怀化市电影发行放映公司（以下简称“电影公司”）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告都诚公司的法定代表人邓少亚及委托诉讼代理人刘智林、被告电影公司的委托诉讼代理人刘文吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告都诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照双方签订的《怀化金鹰商贸广场2号楼合作开发合同》及《补充协议》向原告转让剩余未转让的5928.43㎡土地，并依约履行负责办理全部土地转让手续的合同义务；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2010年8月18日自愿签订了《怀化金鹰商贸广场2号楼合作开发合同》，合同明确约定被告投入土地（初步约定为4449.35㎡）与原告进行联合开发，原告负责整个项目开发所需全部资金，具体开发面积（即实际开发的建筑面积）见规划审批图纸。此后，根据怀化市规划局的规划审批，该项目的规划用地面积为18315.6㎡，若被告只转让建筑用地4449.35㎡不符合国家有关建筑要求之规定。为此，原、被告双方于2011年8月8日自愿签订了《补充协议》，该协议约定：经怀化市国土和规划部门审核，为确保国有资产不流失及符合建筑要求之规定，报请市领导批准同意，被告需投入土地面积7500㎡（再次估算数据）与原告进行联合开发（详见市国土局测量图纸数据，以红线为准），乙方负责整个项目开发所需全部资金。具体开发面积以规划局审批面积为准。此后，原告经报建、建筑工程规划许可后出资修建了41749.52㎡商住楼（其中地上建筑面积33378.69㎡，地下室面积8370.83㎡），按照控规3.5的建筑要求之规定，被告依约应当至少交付11928.43㎡土地作为出资，才符合建筑要求之规定。但时至今日，被告转让并交付到原告名下的土地面积仅为6000㎡，尚欠5928.43㎡土地未转让。原告多次要求被告履行交付土地并办理过户手续，但被告一直拒绝履行。由于被告不依约交付符合建筑要求之规定的土地面积的违约行为，导致给原告开发该工程项目不符合建筑要求之规定，双方联合开发的合同目的无法实现，并给原告造成不能通过建筑工程竣工验收等各方面的严重影响和巨大经济损失。为维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告电影公司辩称：一、都城公司与电影公司签订的联合开发合同和补充协议约定电影公司投入合作的土地为7500㎡，实际转让土地6000㎡，剩余1500㎡被告同意转让。但其他部分土地都城公司与电影公司未达成继续增加投入土地的相关协议，电影公司没有义务也不可能将国有资产无条件的转让给都城公司。二、规划方案必须根据土地面积和容积率进行规划设计，都城公司擅自变更规划将合同土地以外的部分予以占用并进行规划设计是违背法律规定的，不可能要求电影公司违法配合。三、都城公司自开发以来已经九年的时间，房屋至今没有通过竣工验收，而且在履行合同期间将应该分配给电影公司的两层楼房屋网签至第三人王身林的名下，将约定预售给20户职工的房屋出售给他人，存在严重的违约行为。电影公司不是导致都城公司停工的原因，都城公司是由于自身资金断裂导致房屋停建，停建几年直到2018年才恢复施工。 经审查查明：被告电影公司前身为“怀化市电影发行放映中心”。2011年12月2日，中共怀化市委常委办公会［（2011）第36号］作出决定：撤销市电影发行放映中心，组建市电影发行放映公司（国有企业），市电影发行放映中心全部资产划入市电影发行放映公司。 2009年5月，怀化市电影发行放映中心经报上级部门批准拟将位于怀化市迎丰西路125号该公司院内的一块土地进行出让处置。2009年5月30日，怀化市电影发行放映公司取得该地块怀国用（2009）第出456号土地使用权证。 2010年8月18日，怀化市电影发行放映中心（甲方）与原告都诚公司签订《怀化金鹰商贸广场2号楼合作开发合同》，约定：甲方投入土地4449.35㎡（其中建筑物占地面积为3450㎡左右）与乙方进行联合开发（详见市国土局测量图纸数据，以红线为准），修建怀化金膺商贸广场2号楼，乙方负责整个项目开发所需全部资金，具体开发面积见规划图纸；资产分配情况约定为：1、按建筑规划方案进行修建，裙楼部分甲方分成面积基数为5500㎡。若修建过程中裙楼基础面积在原6500㎡的基础上有所增加，则甲方分得面积为裙楼整层二、三层，其中公摊面积由乙方另行配置。上下楼的公共通道归双方共用（设计需经甲方同意）。甲方所分面积的房产，乙方必须按规划设计图纸要求施工安装合格，才能交付甲方使用。2、除甲方分得的房产以外的房产全部归乙方所有，由乙方自行向社会销售。3、与房屋相邻的所有公共通道归双方共同使用，周边道路的硬化、绿化、公共厕所、垃圾回收池、上下供水等公用设施修建由乙方负责，但产权归甲方所有；土地出让面积约定为：甲方经批准只将乙方所分配面积的土地进行出让（详见规划图占地面积），甲方协助乙方办理此项目开发相关手续，但相关一切税费及土地出让金全部由乙方负责；建筑周边共同用地产权归甲方，不进行出让（最后土地出让面积由主管部门确定），但公共用地的面积需经甲、乙双方共同协商一致后方能改变其性质和用途，否则由擅自改变的一方承担责任；双方并对各自责任、工程期限等均进行了约定。同年8月20日，双方对土地转让事宜并签订《土地转让协议书》。2010年12月31日，都诚公司取得电影公司院内6000㎡的土地使用权（使用权证号：怀国用（2010）第出1344号）。2011年8月8日原被告签订《补充协议》，约定原告需投入联合开发的土地面积为7500㎡（详见市国土局测量图纸数据，以红线为准），具体开发面积以规划局审批面积为准。之后，原告将金鹰商贸广场2号楼项目报规划部门规划设计，怀化市规划局出具2012［27］次规划设计方案，该规划方案中都诚公司6000㎡土地按控规容积率计算超建筑面积12000㎡。2012年11月19日，电影公司以都诚公司擅自将电影公司家属区地块纳入其规划方案内为由，向怀化市规划局发函表示不同意2012［27］次规划设计方案。2012年12月5日电影公司再次向怀化市规划局发函表示同意该规划方案。 2013年5月23日，都诚公司取得怀化市规划局颁发的建规［地］字第201305013号的建设用地规划许可证，许可证载明用地项目名称为都诚君悦名居，用地面积为6000㎡。2013年10月23日原被告签订《君悦名居项目有关协议》，协议中原告表示同意怀化市规划局2012［27］次审查会议通过的君悦名居项目规划方案，同意被告按控规容积率计算超建筑面积12000多平方米进行建筑，并同意将都诚公司名下地块与相邻电影公司地块约定规划。2013年12月都诚公司向电影公司出具承诺书，承诺：因都诚公司在君悦名居项目开发建设中超规划建设12000㎡，故承诺对电影公司第三期家属楼由都诚公司进行开发建设，并向电影公司交纳信誉金400万元，如因故导致双方不能进行第三期合作开发建设，都诚公司前述所占用电影公司12000㎡建设面积应给予补偿400万元。但该承诺书至今并未实际履行。2014年1月7日、8日，都诚公司分别取得怀化市规划局颁发的都诚君悦名居公寓楼、一号楼建设工程规划许可证，规划建设面积分别2620.53㎡、30758.16㎡。两份建设工程规划许可证规划的建筑面积共计33378.69㎡。后原告出资修建了金鹰商贸广场2号商住楼，2015年1月该楼主体封顶。现原告以6000㎡土地上修建33378.69㎡建筑严重超容积率无法经竣工验收为由，要求被告另转让交付5928.43㎡的土地。 上述事实，有原被告营业执照、组织机构代码、《怀化市金鹰商贸广场2号楼合作开发合同》、《补充协议》、《土地转让协议》、怀化市行政事业单位国有资产处置审批表、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、都诚君悦名居修建性详细规划、原被告2013年10月23日签订的《君悦名居项目有关协议》、被告电影公司《关于不同意都诚公司君悦名居项目擅自公示规划的函》及《关于同意规划设计方案的函》、都诚公司出具的《承诺书》、本院（2016）湘1202民初1027号民事判决书、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为：《怀化金鹰商贸广场2号楼合作开发合同》（以下简称开发合同）约定提供土地使用权的被告电影公司不承担经营风险，只获得固定的房产，故该合同为土地使用权转让合同。该开发合同及此后签订的《补充协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，均合法有效，双方应按合同约定严格履行各自义务。开发合同中虽约定怀化市电影发行放映中心出让土地面积4449.35㎡，但此后双方的《补充协议》中对土地出让面积变更为7500㎡，电影公司作为怀化市电影发行放映中心资产及债权债务的承受人，应负有将7500㎡土地转让的义务。被告实际转至原告名下的土地6000㎡，对其余未转让1500㎡也应负有转让的义务。但根据合同约定相关税费及土地出让金全部由原告方负担。原告要求被告转让土地5928.43㎡中超过1500㎡以外的部分，没有合同约定也没有法律依据，本院不予支持。即使被告表示同意涉案地块建设规划方案，也并不能据此认定被告对协议约定之外的土地负有无条件转让的义务。被告需解决控规建筑容积率的问题，应另行与被告协商解决方案。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化市电影发行放映公司于本判决书生效之日起30日内按照《怀化金鹰商贸广场2号楼合作开发合同》及《补充协议》约定向原告湖南都诚房地产开发有限公司转让剩余土地1500㎡，并依约履行办理该土地转让手续（转让相关税费及土地出让金由原告湖南都诚房地产开发有限公司负担）； 二、驳回原告湖南都诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费44734元，减半收取计22367元，由原告湖南都诚房地产开发有限公司负担16707元，由被告怀化市电影发行放映公司负担5660元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  向好英 二〇一九年十一月十三日 代理书记员  米洋成