四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川17民终1110号上诉人（原审被告）：何美鸿，男，1988年12月19日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：苏亮，四川法之缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓成建，男，1955年1月24日出生，汉族，住四川省万源市。委托诉讼代理人：陈久富，四川省万源市太平法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：李仁秀，女，1962年11月17日出生，汉族，住四川省万源市。委托诉讼代理人：陈久富，四川省万源市太平法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：邓姣，男，1981年4月11日出生，汉族，住四川省万源市。委托诉讼代理人：陈久富，四川省万源市太平法律服务所法律服务工作者。上诉人何美鸿因与被上诉人邓成建、李仁秀、邓姣房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省万源市人民法院（2019）川1781民初841号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人何美鸿及其委托诉讼代理人苏亮，被上诉人邓成建、李仁秀、邓姣的共同委托诉讼代理人陈久富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何美鸿上诉请求：1.撤销四川省万源市人民法院（2019）川1781民初841号民事判决第二项，改判租赁合同解除后的损失由邓成建、李仁秀、邓姣自行承担；2.一、二审案件受理费由邓成建、李仁秀、邓姣负担。事实及理由：一审法院判决何美鸿承担占用房屋损失缺乏事实依据和证据支撑，应当依法予以改判。本案应当依据合同约定及当事人举证证据判断由谁承担房屋租金损失，合同约定拖欠租金三个月以上则终止合同，由邓成建收回房屋，但其在一审庭审中并未举出任何证据证实其通知收回房屋的事实，反而是何美鸿曾于2018年6月24日通知短信告知邓成建，无力支付房屋租金，该告知内容表明何美鸿已将解除或终止合同的意思表示给邓成建，邓成建未按合同约定通知何美鸿收回房屋。何美鸿告知后，立即对房屋进行清扫并腾退，做好了交付准备，并同时通知邓成建收回钥匙，但其拒绝收回，致房屋闲置，存在过错，相应租金损失应当由其自身承担。邓成建、李仁秀、邓姣辩称，1.何美鸿无充分证据证明其已正式提出解除或终止合同的事实，其已示履行相关手续；2.房屋交接系一审法院审理中在法官主持下完成，在此之前何美鸿一直持有钥匙，占有、使用租赁房屋；3.何美鸿称邓成建拒绝收回房屋不是事实，何美鸿与邓成建均在城区经营，若何美鸿有解除合同的意思，其完全有时间、有办法与邓成建办理手续等相关事宜。邓成建、李仁秀、邓姣向一审法院起诉请求：1.判令何美鸿按《房屋租赁合同》给付2018年4月至今的租金，按年租金14万元计算至全部款项付清为止；2.判令何美鸿按月息2%承担资金占用期间利息；3.保全费、律师代理费、诉讼费由何美鸿负担。一审法院认定事实如下：案涉房屋位于万源市太平镇河街南路，由邓成建、李仁秀、邓姣共同所有。2016年1月14日，邓成建（甲方）与案外人陈邦永（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条：甲方将自有的坐落在万源市太平镇河街南路59-61号的房屋2、3、4楼整体出租给乙方做经营使用；第二条：租赁期限。甲方从2016年5月1日起，使用该房屋至2021年5月1日收回。租赁期限为5年……乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋：1、……，2、每年缴纳租金的时间为合同到期前一个月，如拖欠租金3个月以上，则终止合同，收回房屋（到期时间出租方有义务电话告知承租方）……；第三条：租金和租金缴纳期限。甲乙双方约定年租金为14万元，……2018年5月1日至2019年5月1日交付租金14万元，2019年5月1日至2020年5月1日交付租金15.1万元……；第九条：其他约定事宜。1、……，2、2016年1月15日，乙方需要向甲方缴纳1万元押金，租赁期满如不续租甲方须无条件退还乙方。”2017年1月3日，邓成建与案外人陈邦永、何美鸿达成补充协议，约定“由于小二郎店由陈邦永转让给李明全、何美鸿机械经营，经协商本租赁合同乙方由陈邦永变更为李明全、何美鸿继续履行乙方的权利义务。本合同第9条第二条所规定的押金1万元由李明全、何美鸿直接支付给陈邦永，租赁期满后由甲方退还何美鸿、李明全。”邓成建与案外人陈邦永、何美鸿分别在该协议上签字捺印。协议签订后，何美鸿租赁案涉房屋至2018年6月。2018年6月24日，何美鸿短信联系邓成建，表示无力支付2018年5月1日起的房屋租金，何美鸿并在他处另觅房屋进行经营。邓成建知晓后，于2018年7月电话联系何美鸿，要求处理房屋租赁事宜，但双方未达成一致协议，何美鸿未退还房屋钥匙，继续占有案涉房屋至今。在一审法院主持下，双方于2019年5月30日对案涉房屋进行交接。一审另查明，何美鸿缴纳的押金1万元，邓成建并未退还，诉讼中，双方均同意将押金抵扣何美鸿下欠的房屋租金。一审法院认为，本案的争议焦点在于：1.案涉《房屋租赁合同》是否应当解除，应于何时解除；2.何美鸿应支付的租金数额及租金损失应如何进行确定。1.案涉《房屋租赁合同》是否应当解除，应于何时解除。2017年1月3日，邓成建与案外人陈邦永、何美鸿达成补充协议，约定邓成建、何美鸿延续原《房屋租赁合同》约定，由何美鸿继续租赁案涉房屋，该行为系双方的真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。案涉《房屋租赁合同》合同第二条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋：1、……，2、每年缴纳租金的时间为合同到期前一个月，如拖欠租金3个月以上，则终止合同，收回房屋（到期时间出租方有义务电话告知承租方）……”，至2018年7月，何美鸿已拖欠租金3个月以上，已达到合同约定的解除条件，同时双方已相互电话、短信联系合同解除事宜，且何美鸿已在他处租赁房屋进行经营，其以实际行为表明不履行合同，致使合同目的不能实现。综上，一审法院认定案涉《房屋租赁合同》已于2018年7月解除。2.何美鸿应支付的租金数额及邓成建的损失应如何进行确定《房屋租赁合同》于2018年7月解除后，何美鸿下欠2018年5月1日至2018年7月30日的房屋租金为3.5万元［（14万元/12月）×3个月］。案涉合同解除后，何美鸿未退还房屋钥匙，应视为继续占有案涉房屋至2019年5月30日，继续占有期间的损失，参照《房屋租赁合同》约定的租金标准，认定为11.67万元［（14万元/12月）×10个月］。案涉租赁合同已于2018年7月实质性解除的情况下，何美鸿未主动采取适当措施返还房屋,反而继续占有案涉房屋，对租金损失的扩大存在过错,应当承担部分责任。邓成建、李仁秀、邓姣虽系守约方，但从减轻损害原则的角度看,在承租人明确表示或行为表明不履行合同后,出租人有义务采取适当措施防止损失的扩大,故应对扩大的损失亦应承担部分责任。综合本案的实际情况,一审法院酌定双方各承担50%的责任，故何美鸿应支付占有邓成建、李仁秀、邓姣房屋期间损失5.835万元（11.67万元×50%）。合同解除后，依照《房屋租赁合同》第九条“……，2、2016年1月15日，乙方需要向甲方交纳1万元押金，租赁期满如不续租甲方须无条件退还乙方。”的约定，邓成建应退还何美鸿押金1万元，为减轻当事人诉累，并结合双方的意思表示，一审法院确定该押金在何美鸿下欠的租金范围内予以抵扣。邓成建、李仁秀、邓姣诉请的逾期利息损失，《房屋租赁合同》并无约定，故该项诉讼请求，不予支持。邓成建、李仁秀、邓姣诉请的保全费，本院（2019）川1781财保10号民事裁定书已确定由申请人负担，故不再予以处理。邓成建、李仁秀、邓姣诉请的律师代理费，虽系合理支出，但并非必要支出,且当事人亦未就该笔费用的负担作出约定，故律师代理费的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告何美鸿应支付下欠原告邓成建、李仁秀、邓姣的房屋租金3.5万元，扣除被告何美鸿已支付的1万元押金，被告何美鸿还应支付2.5万元。上述款项限在本判决生效后十日内付清；二、被告何美鸿在本判决生效后十日内支付占有原告邓成建、李仁秀、邓姣房屋期间的损失5.835万元；三、驳回原告邓成建、李仁秀、邓姣的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由被告何美鸿负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的主要焦点是2018年7月31日至2019年5月30日期间房屋租金损失的责任承担问题。《房屋租赁合同》第二条“······乙方有下列情形之一者，甲方可终止合同，收回房屋：···2.每年缴纳租金的时间为合同到期前一个月，如拖欠租金3个月以上，则终止合同，收回房屋。（到期时间出租方有义务电话告知承租方”。该条款系赋予邓成建在何美鸿连续拖欠租金3个月以上时终止合同收回房屋的权利，其中的电话告知也仅是提醒何美鸿按时支付房屋租金，更何况按约定支付房屋租金系何美鸿应当主动履行的义务，而不是由邓成建告知才履行。何美鸿无力承担房屋租金并拖欠数月，已构成违约，其理应积极、主动、有效地与出租人邓成建协商解除合同腾退房屋等事宜，以减少房屋租金损失，但何美鸿直至邓成建起诉时仍未采取有效措施与邓成建交涉，而是在邓成建起诉后在一审法院主持下才交还房屋钥匙，对房屋租金损失扩大有过错。邓成建作为出租人，在承租人何美鸿连续拖欠租金构成违约情况下，未及时行使权利收回房屋，对租金损失扩大亦有过错，一审法院结合双方过错，酌情认定双方各承担租金损失一半的责任，并无不当，何美鸿称租金损失应均由邓成建承担的理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人何美鸿上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人何美鸿负担。本判决为终审判决。审判长  唐其安审判员  郭 彤审判员  胡光俊二〇一九年十一月五日书记员  罗 恒