青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青民终170号 上诉人（原审被告、申请执行人）：青海泰阳融资担保有限公司，住所地青海省西宁经济技术开发区昆仑东路**。 法定代表人：周丽花，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄小伟，青海树人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨鹏程，青海树人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：徐富寿，男，1972年1月7日出生，汉族，住青海省海东市乐都区。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：张看卓，女，1971年1月10日出生，汉族，住青海省海东市乐都区。 委托诉讼代理人：徐富寿（张看卓之夫），住青海省海东市乐都区。 原审第三人（被执行人）：西宁九海房地产开发有限公司，，住所地青海省西宁市城**小桥大街** 法定代表人：王九生，该公司董事长。 原审第三人（被执行人）：王九生，男，1957年3月8日出生，汉族，住西宁市城**。 原审第三人（被执行人）：王海英，女，1963年10月23日出生，汉族，住西宁市城**。 原审第三人（被执行人）：王宁，女，1984年10月20日出生，汉族，住西宁市城**。 共同委托诉讼代理人：严玉霞，青海徒信律师事务所律师。 上诉人青海泰阳融资担保有限公司（以下简称泰阳公司）因与被上诉人徐富寿、张看卓及原审第三人西宁九海房地产开发有限公司（以下简称九海公司）、王九生、王海英、王宁案外人执行异议之诉一案，不服青海省西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）（2019）青01民初193号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泰阳公司的委托诉讼代理人黄小伟、杨鹏程，被上诉人徐富寿、被上诉人张看卓的委托诉讼代理人徐富寿，原审第三人九海公司、王九生、王海英、王宁的共同委托诉讼代理人严玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰阳公司上诉请求：1.请求撤销一审判决并驳同被上诉人的全部诉讼请求；2.依法判令被上诉人徐富寿、张看卓承担本案一、二审全部费用。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，导致判决结果错误。（1）一审判决认定“本院对涉案房产进行司法查封时间为2018年5月17日”，明显错误。2016年1月25日，西宁中院作出（2015）宁民二初字第374-1号《民事裁定书》，裁定查封九海公司所拥有的海东市乐都区东门巷景都乐苑7号楼1、2层商铺和38套房产。西宁中院此次查封的38套房产中包括本案被上诉人徐富寿、张看卓提出异议的房产。一审判决认定法院对涉案房产进行司法查封时间为2018年5月17日，明显错误。被上诉人与九海公司于2017年9月10日签订《商品房买卖合同》，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条第（一）项规定的排除强制执行的情形要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（2）一审判决认定被上诉人徐富寿、张看卓在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋明显错误。占有是指法律保护的事实状态。本案中，被上诉人徐富寿、张看卓于2016年12月入住涉案房产，司法查封的时间明显在被上诉人徐富寿、张看卓入住涉案房产之前。《执行异议和复议规定》第二十八条第（二）项规定的占有系合法占有。而被上诉人徐富寿、张看卓即便事实上已经占有涉案房产，明显也不具有合法性。上诉人2013年12月12日取得对涉案房产的抵押权，九海公司转让涉案房产应当通知上诉人，径行转让行为为无效行为。（3）一审判决认定“徐富寿、张看卓基于对预售许可证的信赖购买涉案房产，已尽到审慎审查义务”，明显错误。上诉人认为，房屋买受人在购买房产时，审查其所购房屋是否存在抵押、被人民法院查封等权利障碍系其应履行的合理注意义务。《商品房预售许可证》仅仅是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，其作用也仅仅是国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益向房地产开发企业颁发的证件。在房地产开发企业取得对相关房产预售许可的情况下，并不必然免除房屋买受人对其所购买房屋是否还存在其他权利障碍的合理审查义务。本案中，在九海公司已将涉案房产抵押与上诉人，并在乐都区房地产管理局办理了抵押登记的情况下，被上诉人徐富寿、张看卓并未前往相关政府部门调查落实涉案房产是否存在抵押、被人法院查封等权利障碍，其在购买涉案房屋时并没有履行合理的注意义务，忽略了上诉人对涉案房产享有抵押权的权利障碍。（4）一审判决认定“徐富寿、张看卓对于不能办理物权登记手续并无过错”，明显错误。未办理过户登记系因所购买的涉案房产上存在他人的抵押权所致，故未办理过户登记完全系被上诉人徐富寿、张看卓自身原因所致。2.一审判决认定被上诉人徐富寿、张看卓对海东市乐都区东关大街景都乐苑7号楼2单元2093室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，进而判决不得执行明显错误。（1）被上诉人徐富寿、张看卓并未在人民法院查封之前合法占有涉案房产，且涉案房产未办理过户登记完全系被上诉徐富寿、张看卓自身原因所致，根本不符合法律规定。（2）就一般原则而言，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行，也就是说在这一问题上，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定。《执行异议和复议规定》第二十九条系根据上述规定之精神，对在执行程序中如何掌握操作所作的具体规定。《执行异议和复议规定》第二十七条基于上述原则和精神进一步明确规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”再次重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除强制执行，该规定解决的是在执行程序中，买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。（3）在本案不动产物权人未依法变更的情况下，《商品房买卖预定协议书》中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。本案中，虽然被上诉人徐富寿、张看卓与九海公司签订买卖涉案房产的《商品房买卖预定协议书》，但该房产买卖并未办理预告登记，截止目前也并未办理过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，徐富寿、张看卓所购涉案房产，因未办理房产过户登记，并未产生物权变动的法律后果。更不具有对抗上诉人已经设立在先的抵押权的法律效力。 被上诉人及原审第三人未提交书面答辩意见。 徐富寿、张看卓向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法撤销西宁市中院作出的（2019）青01执异10号执行裁定书。2.中止对位于海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼2单元房屋登记号为2093室房屋的强制执行。 一审法院认定事实：泰阳公司与九海公司、王九生、王海英、王宁追偿权纠纷一案，西宁中院于2015年12月24日作出（2015）宁民二初字第374号民事判决，判令：一、九海公司于判决生效后十日内向泰阳公司偿还代偿的借款本息、违约金人民币26361779.62元；支付因泰阳公司承担担保责任的违约金2461519.44元；并向泰阳公司支付截止2015年7月30日的未支付代偿款的违约金393564元（2015年7月31日以后的违约金，按中国人民银行同期贷款利率4.85%的4倍支付至本判决确定的还款之日止）；承担诉前保全担保费74400元、一审律师代理费393771元；二审及执行程序实际发生的律师代理费，按照有关规定及标准应在实际发生后，由九海公司向泰阳公司支付。二、泰阳公司对九海公司所有的位于青海省海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼建筑面积共计6823.43平方米的在建工程（38套商品房住宅和两层商铺）在九海公司应承担的上述款项及承担的诉讼费、保全费范围内享有优先受偿权。三、王九生、王海英、王宁对上述不足清偿的部分承担连带保证责任。王九生、王海英、王宁承担连带保证责任后，有权向九海公司追偿。四、驳回泰阳公司的其他诉讼请求。宣判后，各方当事人均不服提起上诉，青海高级人民法院于2016年6月22日作出（2016）青民终79号民事判决，维持西宁中院（2015）宁民二初字第374号民事判决第二、四项；变更一、三项为：九海公司于判决生效后十日内向泰阳公司偿还代偿的借款本息、违约金25889173.87元；支付泰阳公司承担担保责任的违约金2411997.07元；并向泰阳公司支付截止2015年7月30日的代偿款的违约金376687元（2015年7月31日以后的违约金，按中国人民银行同期贷款利率4.85%的4倍支付至全部款项偿还之日止）；承担诉前保全担保费74400元、一审律师代理费393771元；二审律师代理费196886元及执行程序实际发生的律师代理费，按照有关规定及标准应在实际发生后，由九海公司向泰阳公司支付；王九生、王海英、王宁对九海公司应向泰阳公司支付的全部款项承担连带保证责任。判决生效后，由于九海公司、王九生、王海英、王宁未履行法律文书所确定的义务，泰阳公司向西宁中院申请强制执行。在执行中，西宁中院扣划九海公司银行存款841000元。泰阳公司与九海公司达成执行和解协议，西宁中院作出（2016）青01执208号之一执行裁定，终结本次执行程序。后因各被执行人怠于履行执行和解协议确定的义务，泰阳公司于2018年3月20日申请恢复执行。西宁中院于2018年4月3日作出（2018）青01执恢44号执行裁定，冻结、划拨九海公司、王九生、王海英、王宁名下的银行存款45378213.57元，若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。并于2018年5月17日、12月24日，先后向乐都区房产管理局作出（2018）青01执恢44号和44号之一协助执行通知书，对九海公司位于海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼1、2层的商铺1、2单元包括案涉房屋在内的36套房屋进行了查封。2018年10月15日，西宁中院作出（2018）青01执恢44号之一执行裁定，拍卖九海公司所有的海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼1、2层商铺（房产证号：东房预售证第XXXX号2488.56平方米）。2018年12月17日，发出（2018）青01执恢44号之一公告，对九海公司位于海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼1、2单元包括案涉房屋在内的36套房屋进行评估、拍卖、变卖。徐富寿、张看卓对其中的2093室以其已购买为由提出书面异议。西宁中院于2019年1月21日作出（2019）青01执异10号执行裁定，以证据不足为由驳回案外人徐富寿、张看卓的异议请求。 另查明，2014年1月15日，海东市乐都区房地产管理局颁发（乐）房预售证第2014-01号《乐都县商品房预售许可证》，准予九海公司的景都乐苑7号楼住宅面向全社会公开预售。2014年10月4日，徐富寿与九海公司签订《“景都乐苑”楼盘认购协议书》，约定徐富寿认购九海公司开发的位于青海省乐都县“景都乐苑”楼盘7幢1单元902室房屋，面积为98.09平方米（以最终测算面积为准），单价为4007元。该认购协议书签订后，徐富寿分别于2014年10月4日向九海公司交付定金20000元、2014年10月5日交付房款120000元、2014年10月6日交付房款150000元、2017年8月13日以现金方式交付房款50000元、2017年8月14日以现金方式交付房款50000元，共计390000元。2016年12月，徐富寿、张看卓装修入住涉案房屋。2017年9月10日，徐富寿、张看卓与九海公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS20185205）。2019年4月4日，海东市乐都区房产管理局出具《证明》称徐富寿、张看卓在该局无其他房产登记信息。 再查明，2013年12月11日，九海公司与泰阳公司签订《在建工程抵押合同》及青泰2013字（企）房抵070号抵押清单，将九海公司开发建设的位于青海省海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号1、2层商铺共计面积2488.56平方米及38套商品房住宅共计面积为4334.87平方米的房产，抵押给泰阳公司，抵押期限自2013年12月11日至2014年8月11日。次日，双方在乐都房地产管理局办理了房建伯字第13-1211号他项权证。2018年12月24日，海东市乐都区房地产管理局向西宁中院出具说明“你院于2018在5月17日查封的西宁九海房地产开发有限公司的景都乐苑7号楼1单元1412、1312、1121、1112、1012、912、415；2单元1621、1622、1623、1624、1521、1522、1523、1524、1421、1422、1423、1424、1321、1322、1323、1324、1221、1222、1223、1224、1121、1122、1123、1022、1024、921、922、923、924抵押房号在我局实际登记楼盘房号为1单元：1142、1132、1122、1112、1102、1092、1045共7套；2单元：2161、2162、2163、2164、2151、2152、2153、2154、2141、2142、2143、2144、2131、2132、2133、2134、2121、2122、2123、2124、2111、2112、2113、2102、2104、2091、2092、2093、2094共29套，合计36套。”海东市乐都区房地产管理局抵押物清单中包括徐富寿、张看卓提出异议的房产（原房屋号923室，现房号为2093）。 一审法院认为，结合本案查明的事实和证据，应当认定徐富寿、张看卓对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。其享有的物权期待权足以排除泰阳公司的强制执行。本案中徐富寿、张看卓作为购买人全额支付涉案房产价款，对此出卖人九海公司无异议。九海公司违背诚信原则，在没有偿还泰阳公司代偿款并解除抵押权的情况下将涉案房产又出卖给徐富寿、张看卓，导致受让人徐富寿、张看卓和抵押权人泰阳公司之间的权利冲突。一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。符合条件的不动产买受人的物权期待权，即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。2017年9月10日，徐富寿、张看卓与出卖人九海公司签订《商品房买卖合同》。案涉房屋办理抵押登记时间为2013年12月12日，对涉案房产进行司法查封时间为2018年5月17日。因此，徐富寿、张看卓签订合法有效的书面房屋买卖合同在人民法院查封之前。其次，徐富寿、张看卓已于2016年12月入住涉案房产。第三，案涉房屋价款390000元，徐富寿、张看卓已全部支付完毕，对此九海公司予以认可。因此应认定徐富寿、张看卓已支付全部购房款。第四，关于未办理过户登记原因问题。九海公司将海东市乐都区东关大街景都乐苑7号楼2单元2093室房产出售于徐富寿、张看卓，并向当事人徐富寿、张看卓出示《乐都县商品房预售许可证》，在合同中表述出卖房产未抵押，从消费者一般购房审查义务看，此时涉案房产已由政府相关部门准予预售，徐富寿、张看卓基于预售许可证的信赖购买涉案房产，已尽到审慎义务，作为买受人已全部履行合同的付款义务，徐富寿、张看卓对不能办理物权登记手续并无过错。另外，2019年4月4日，海东市乐都区房产管理局出具《证明》，徐富寿、张看卓在海东市乐都区未有其他房产，亦符合二十九条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：一、不得执行位于海东市乐都区东关大街景都乐苑7号楼2单元2093室房产；二、驳回徐富寿、张看卓的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 针对上诉人同为泰阳公司，被上诉人不同的（2019）青民终170号-181号、183号案件，由于上诉人及原审第三人均一致，涉案标的同属于原审第三人开发的景都乐苑7号楼，虽被上诉人作为买受人购买房屋的时间、房号、交款时间等有区别，但被上诉人提起案外人执行异议之诉时主张的权利相同，证据之间也互有关联，适用法律也基本相同，本院对该13件案件进行了合并审理，故所涉及到的争议事实本院按照双方提交的证据进行统一认定，认定事实时，被上诉人一方统称为“买受人”。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 1.关于合同真实性问题。 泰阳公司主张盖有带编号的王九生印章的合同为虚假合同，并提交了西宁市公安局出具的《印章备案资料查询证明》，拟证实王九生带编号的法人印章备案日期为2018年2月8日，而并案审理的系列案件中，盖有该印章的合同均在备案之前签订，系虚假合同。买受人认为，购房合同上虽盖有此枚印章，但合同系通过海东市乐都区房管局的网上系统签订，从系统中可以查询到合同签订日期，只因存在抵押未能备案，并不存在虚假合同的问题。至于法人印章的备案时间，买受人无法得知。并提交已被宣告作废的海东市乐都区房管局开具的备案证明和网络查询时留存的照片，欲证明合同签订时间不存在虚假。原审第三人认为，该印章是在王九生前期使用的印章丢失后重新刻制，后补办了备案手续，不存在合同虚假问题。本院组织双方去海东市乐都区房管局进行实地查询，海东市乐都区房管局网上管理系统显示的签订合同日期与被上诉人提交的合同签订日期一致。 本院认为，从泰阳公司提交的证据看，带编号的王九生印章确系2018年2月8日备案，但从海东市乐都区房管局网上管理系统的查询结果看，买受人提交的盖有该印章的合同与网上查询结果基本一致，说明印章在备案前已经在实际使用，故不能得出盖有此印章的合同为虚假合同的结论，泰阳公司的该项主张不能成立。 2.关于查封时间的问题。 泰阳公司主张，涉案房屋的查封时间为2016年2月1日。并提交的（2015）宁民二初字第374-1号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证等证据。买受人和原审第三人对证据的三性予以认可，但认为查封后泰阳公司与原审第三人达成执行和解，允许九海公司对外出售查封房产，并终结了案件的执行，故应以2018年5月的查封为准。为此，本院调取了西宁中院执行卷中的（2016）青01执208号之一执行裁定和海东市房产管理局的情况说明。 本院认为，泰阳公司提交的证据能够证明，2016年2月1日，西宁中院对九海公司位于海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼房号为101、102、103、201、202号的商铺和7号楼1、2单元房号为1412、1312、1121、1112、1012、912、415、1621、1622、1623、1624、1521、1522、1523、1524、1421、1422、1423、1424、1321、1322、1323、1324、1221、1222、1223、1224、1121、1122、1123、1021、1022、1023、1024、921、922、923、924共计38套房屋进行了查封。2016年12月28日，因泰阳公司与九海公司达成执行和解协，泰阳公司允许九海公司将抵押房产逐套对外出售并办理按揭贷款手续，九海公司必须将购房款及按揭贷款支付给泰阳公司，西宁中院作出（2016）青01执208号之一执行裁定，终结了本次执行程序。2018年5月17日，西宁中院进行的查封，系和解协议未能实际履行，恢复执行后的查封时间。海东市房产管理局的情况说明，进一步证实两次查封之间无解封信息。根据法律规定，终结本次执行程序的裁定，不影响查封的效力。故泰阳公司的主张成立，应认定2016年2月1日为法院司法查封时间。 3.关于付款数额的问题。 泰阳公司主张，除有银行转账凭据证实的收据外，对一审法院查明的其余付款情况均不认可。买受人认为，无论何种方式交款，收据是真实的，其与九海公司除房屋买卖外再无任何关系，九海公司不可能在未交款的情况下开出收据，现金交纳的房款不可能有银行转账凭据。 本院认为，泰阳公司虽对价款数额提出异议，但并未提供证据证明交款不真实，且从并案审理的案件中买受人的交款情况看，买受人在购买九海公司房屋时，有现金、转账、刷卡、微信等多种交款方式，收款账户也不固定，随意性很大。说明九海公司对交款方式和收款人员并无特定要求。买受人对通过银行的交款一般能提供银行转账凭证或者转出账户的明细单证明交款情况，现金交款亦属于常态交款方式。故泰阳公司对一审法院认定的交款数额不予认可的主张不能成立，本院不予采信。 4.关于房号问题。 泰阳公司提出认购协议与《商品房买卖合同》中的房号不一致。买受人认为，不一致是由于东、西两个单元先后确定的单元序号不同造成的，而且因为单元号在房号中的排序问题，法院两次查封的房号也不一致，买受人都根据具体变化重新做了确认，但房屋是确定的。 本院认为，买受人的主张符合房屋排号的普通认知规律，当位于东、西两个方向的单元序号不同时，房号一般也会随之发生变动。若西单元被确定为1单元，房号一般会由西向东排号，若东单元被确定为1单元，则房号一般会由东向西进行排号。并案审理的7号楼购房者提供的认购协议中的房号、收据中标注的房号及合同中确定的房号也与该主张相互印证。故此，可以认定虽房号不同，但认购协议中的房屋与合同中的房屋为同一套房屋。 对一审法院查明的其他事实部分双方均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：徐富寿、张看卓对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 未办理过户的房屋买受人提起执行异议之诉案件中，买受人对涉案房屋的民事权益是否足以排除强制执行应根据案件的具体情况，对异议人所享有权益的状态，以及申请执行人债权实现的权益等进行查明和比较，综合判断。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。因此，虽然申请执行人享有担保物权，但如法律、司法解释有规定，仍应当予以审查，并未一律不予支持。该规定第二十八条、第二十九条是对金钱债权执行中，无过错不动产买受人及以居住为目的商品房消费者权益予以的特殊保护，可在执行异议之诉案件审理中参照适用。对购买房地产开发企业名下商品房的买受人，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其一，买受人即对普通金钱债权享有足以排除强制执行的民事权益。在具体适用时，应根据查明的案件实事、申请执行人享有的债权性质以及案外人提出的主张等综合判断，确定符合条件的规定加以适用，不宜同时适用。根据生效判决，申请执行人泰阳公司系享有抵押物优先受偿权的债权人，为避免动摇抵押权优先性的基本原则，此种情形下，能够排除强制执行的购房者仅限于符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，即仅保护商品房消费者的生存权。故应对买受人所购房屋是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件予以审查，判断能否排除强制执行。 关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。本案中，一审法院查封案涉房屋的时间为2016年2月1日，而徐富寿、张看卓在2014年10月4日即与九海公司就案涉房屋签订了《“景都乐苑”楼盘认购协议书》，协议内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、价款、付款方式及房屋面积调差方式等主要条款，且在协议签订当年，徐富寿向九海公司支付了大部分的房款，并在签订正规的《商品房买卖合同》前付清了全部购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定所签认购协议书的性质为商品房买卖合同。不能因嗣后双方又签订了《商品房买卖合同》，就否定认购协议的性质，应以实际买受时间判断买受人的真实意思表示。故一审法院认定徐富寿、张看卓在查封前签订合法有效的书面买卖合同并无不当。但一审法院用以认定此节事实的查封日期有误，本院予以纠正。 关于是否支付价款的问题。不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，徐富寿、张看卓于2014年10月4日向九海公司交付了2万元定金。其后，又于2014年10月5日、6日向九海公司分别交付购房款12万元和15万元，2017年8月13日、14日分别交付5万元。九海公司亦为其开具收据。能够认定徐富寿、张看卓已经按照合同约定支付了全部购房款。 关于是否唯一住房问题，从徐富寿、张看卓提交的2015年装修押金收据、2016年5月交房收费明细表、水电费收据、居民用户供用气合同等均证实已实际居住多年，海东市乐都区房产管理局出具的《证明》，证实徐富寿、张看卓在该局无其他房产登记信息。可以认定买受人所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。 另，执行异议之诉第三人是指与涉案执行标的有直接利害关系的被执行人。一审法院追加与涉案执行标的无利害关系的其他被执行人为本案第三人不当。关于查封前已经合法占有案涉房屋和未办理过户登记非买受人原因的认定问题不影响本案中买受人权利是否可以排除强制执行的判断。 综上，徐富寿、张看卓所购房屋符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，应当对其以居住为目的的购房权益予以特殊保护。泰阳公司对九海公司的抵押权，相对于消费者生存权，不具有法定优先的地位。一审判决适用《执行异议和复议规定》第二十八条不当，但裁判结果正确，故对泰阳公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由青海泰阳融资担保有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈玉静 审 判 员 边红丽 审 判 员 刘尚英 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 赵 瑾 书 记 员 冶 明 附：本案适用相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。