广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5574号上诉人（原审原告）：李金鹏，男，1984年3月30日出生，汉族，住广东省博罗县。委托诉讼代理人：谢伟光，广东商达（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：匡建军，男，1974年10月25日出生，汉族，住湖南省沅江市。被上诉人（原审被告）：梁灿明，男，1968年10月16日出生，汉族，住广东省东莞市。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：郝明威，广东莞信律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢嘉慧，广东莞信律师事务所律师。上诉人李金鹏与被上诉人匡建军、梁灿明土地租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李金鹏上诉请求：1.依法撤销（2019）粤1322民初1630号民事判决，依法发回重审或依法改判；2.依法改判被上诉人向上诉人返还位于惠州市××县××路的土地；3.依法改判被上诉人向上诉人支付租金（即占用费，按每月18000元计算，自2018年7月19日起计至被上诉人向上诉人返还土地之日止，暂计至2019年4月2日为144000元）；4.改判被上诉人向上诉人赔偿铁皮棚被拆除所造成损失40500元（计算方式：按27元/㎡，面积1500㎡，1500㎡×27元/㎡=40500元）；5.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院认定“匡建军、梁灿明实际并未能按合同约定使用土地，即案涉土地自被要求停工停建之日起就具备交还条件，李金鹏可自行接收案涉土地而无需主张。”错误。在合同无效的情况下，被上诉人负有履行返还案涉土地义务，应向上诉人返还案涉土地。被上诉人应当举证证明其已向上诉人返还了案涉土地，否则应承担举证不能的责任。（二）一审法院认定“根据双方所签合同，表明李金鹏在签案涉合同时就存在隐瞒案涉土地并非建设用地重大事实的行为，主观上存在恶意，故导致合同无效的责任及合同无效后而产生的损失应由李金鹏自行承担。因此，对于李金鹏主张的租金，予以驳回。”错误。有关案涉土地及地上建筑物的情况，上诉人均已如实告知被上诉人，主观上不存恶意。依据《租地合同》第3.3条约定可知，相关建设手续应由被上诉人办理，上诉人仅负配合义务，被上诉人从未向有关部门就建议项目申请报建手续，被上诉人对造成合同无效亦存在过错。根据《租地合同》中第3.1条可知，被上诉人仅是保证上诉人能在建设免租期内完成被上诉人计划的建设而不被干扰，但在建设免租期过后遇到政府部门阻力的则无此义务，而被上诉人被停工的时间已过建设免租期，上诉人无义务保证被上诉人的任何建设行为。本案租赁合同纠纷应包含房屋租赁合同法律关系及土地租赁合同法律关系，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，被上诉人应向上诉人支付占有使用费（即租金）。（三）一审法院认定“因案涉土地原有临时建筑遭匡建军、梁灿明拆除的损失的计算标准缺乏依据，且建筑物原状已全部毁损，无法进行评估，故本案不予处理，李金鹏可在采集相关证据另案起诉。”错误，且属于遗漏诉请的情形，依法应发回重审。一审庭审中，被上诉人已承认涉案铁皮棚被其拆除。其拆除行为必然会给上诉人造成损失。关于损失的数额上诉人已提供合理的计算方式，并已提供相关铁皮材料市场价格，该损失可估算出来。上诉人有关该损失的诉请不属于法定不予审理的范围，一审法院以“建筑物原状已全部毁损，无法进行评估”为由对上诉人提出的该诉请不予处理，未作审理、判决，属于遗漏诉请的情形，依法应发回重审。被上诉人匡建军、梁灿明答辩称上诉人李金鹏隐瞒了案涉土地不是建设用地的重大事实，导致合同无效的全部过错在于李金鹏。李金鹏向一审法院起诉请求：1.匡建军、梁灿明向李金鹏返还位于惠州市××县××路的土地；2.匡建军、梁灿明向李金鹏支付租金（租金按每月18000元计算，自2018年7月19日起计至匡建军、梁灿明向李金鹏返还土地之日止，暂计至2019年4月2日租金为144000元）；3.匡建军、梁灿明向李金鹏赔偿铁皮棚被拆除所造成损失40500元（计算方式：按27元/㎡，面积1500㎡，1500㎡×27元/㎡=40500元）；4.本案诉讼费用全部由匡建军、梁灿明承担。一审法院认定事实：（一）2018年3月12日，李金鹏与匡建军、梁灿明签订一份《租地合同》，合同约定：此出租土地为建设用地，乙方(匡建军、梁灿明)租用后用于建设厂房、宿舍或者商铺；出租土地位于××镇××路，土地面积为4000平方米（以实际测量为准）；租期从2018年3月18日到2018年6月18日为建设免租期，从2018年6月18日到2033年6月25日为租赁期；租金按每三年一递增一次，每次递增10%，2018年6月19日到2021年6月19日，以每平方米4.5元计算月租，每月租金为18000元；李金鹏承诺对出租土地有使用权，保证匡建军、梁灿明能在建设免租期内建设好厂房、宿舍或商铺；匡建军、梁灿明每月必须按合同时间交纳租金，若无故拖延，李金鹏有权终止合同，所造成后果由匡建军、梁灿明承担；合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订当天，李金鹏将案涉土地交付给匡建军、梁灿明使用，交付使用时租赁土地上有简易建筑（铁皮棚）。匡建军、梁灿明次日向李金鹏支付了押金54000元、首月租金18000元，而后着手购买相关建材准备建设厂房并拆除了租赁土地上的铁皮棚。（二）2018年8月10日，博罗县国土资源局、龙溪街道城市建设监察队及龙溪街道规划建设管理所分别向李金鹏发出《责令停止土地违法行为通知书》、《停工通知》，查实李金鹏位于案涉土地的在建工程项目未能提供相关的用地以及建设报批手续，违反了相关法律规定，责令停止一切违建行为。一审法院认为，本案中的案涉土地性质为集体土地，李金鹏在未取得相关行政部门颁发的建设用地许可凭证的前提下，将案涉土地出租给匡建军、梁灿明用于建设厂房，该行为已违反《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关强制性规定，故应认定双方签订的《租地合同》无效。关于土地交付问题，根据相关行政部门及龙溪街道办事处向李金鹏所发出的《责令停止土地违法行为通知书》、《停工通知》及案涉土地现状可知，匡建军、梁灿明实际并未能按合同约定使用土地，即案涉土地自被要求停工停建之日起就具备交还条件，李金鹏可自行接收案涉土地而无需主张。关于占有使用费（即租金）的问题，根据双方所签合同，李金鹏在出租时向匡建军、梁灿明明确过案涉土地系建设用地，且保证匡建军、梁灿明能在案涉土地上兴建厂房、宿舍等，该约定内容表明李金鹏在签订案涉合同时就存在隐瞒重大事实的行为，主观上存在恶意，故导致合同无效的责任及合同无效后而产生的损失应由李金鹏自行承担，因此，对于李金鹏主张的租金，予以驳回。至于李金鹏主张的案涉土地原有临时建筑遭匡建军、梁灿明拆除的损失问题，因该损失的计算标准缺乏依据，且建筑物原状已全部毁损，无法进行评估，故本案不予处理，李金鹏可在采集相关证据后另案起诉。一审法院判决驳回李金鹏诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2018年9月3日，博罗县龙溪街道球岗村民委员会出具《证明》，内容为：兹有我球岗村委会第十村小组村民李贵银在本村有一块土地面积约4000平方米，原搭建铁皮棚有2000平方米，该土地权属李贵银所有。该《证明》加盖博罗县龙溪街道球岗村民委员会印章。本院认为，上诉人与被上诉人之间建立土地租赁合同关系，约定将案涉土地用于建设厂房。事实上，被上诉人租赁该土地后也在地上实施了建设行为，直至被依法责令停工。依照《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故双方当事人之间签订的土地租赁合同确实存在违反法律强制性规定的情形，一审据此确认该合同系无效合同，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因讼争的《租地合同》无效，被上诉人基于租赁合同所占有的土地应予以返还，鉴于被上诉人在双方约定的“建设免租期”内实施建设项目时，即被依法责令停工，并未按照合同约定实际建成使用，一审法院结合土地管理部门的停工停建通知及案涉土地现状，认为上诉人可自行接收案涉土地而无需主张，并无不当。又因被上诉人在双方约定的“建设免租期”内即被依法责令停工，并未按照合同目的实际使用土地，且上诉人对被上诉人无法按照合同目的使用土地存在重大过错，上诉人主张被上诉人支付租金，理据不足，本院不予支持。上诉人主张被上诉人赔偿损失，但未提供证据证实其具体损失事实及数额等，故对上诉人该主张本院不予支持。综上所述，上诉人李金鹏的上诉理由缺乏事实及法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3990元由李金鹏负担。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年十一月十二日法官助理黄杰书记员张千千附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。