广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6401号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐诗金，男，1976年11月12日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：林绮华，广东丰邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴家锋，男，1976年11月12日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。委托诉讼代理人：谢方玉，广东广瀚律师事务所律师。上诉人徐诗金因与被上诉人吴家锋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。徐诗金上诉请求：1.改判认定双方签订的《门市租赁合同》有效，其无需退还押金70000元给吴家锋；2.改判吴家锋须向其支付租赁期间产生的租赁税费。事实和理由：一、一审法院认定《门市租赁合同》为无效合同错误，该合同为有效合同。其提供了房屋产权人出具的用地规划图，相当于建设工程规划许可正，因此，该合同有效，其无需退还押金给吴家锋；二、合同明确约定产生的租赁税由吴家锋承担，一审法院认定双方没有明确约定，亦认为其未向吴家锋主张，而判定吴家锋无需承担租赁期间产生的租赁税费错误。合同有明确约定，其也有向吴家锋追收，因此，租赁税费应当由吴家锋负担。吴家锋口头答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐诗金向一审法院起诉请求：1.解除徐诗金与吴家锋签订的《门市租赁合同》；2.吴家锋向徐诗金支付2018年10月1日至31日期间的租金23750元；3.吴家锋向徐诗金支付拖欠2018年6月至2018年10月期间的水电费共计10283.8元；4.吴家锋向徐诗金支付拖欠2015年1月至2018年10月期间的租赁税金共计32070.28元；5.徐诗金无须返还吴家锋支付的押金70000元。吴家锋向一审法院提出反诉请求：1.确认签订的《厂房租赁合同》无效；2.徐诗金向吴家锋返还押金70000元。一审法院认定事实：2016年1月21日，徐诗金作为甲方与吴家锋作为乙方签订《门市租赁合同》。合同约定：一、徐诗金将中山市xx镇xx村xx路xx号x卡配x楼240方作门市租赁给吴家锋使用；二、租赁期为三年，从2016年3月1日起至2019年3月30日止；三、租金：2016年3月1日至2019年3月30日，每月租金23750元，以上租金不含税票，租赁满后，在同等条件下，乙方可以优先续约，需提前通知甲方；四、签订合同的同时乙方先交押金70000元整，此押金在双方合同期满后乙方没有发生违约的情况下甲方无息返还给乙方，乙方先付租金后使用，每期交租壹个月，乙方需在每期提前十天交租金给甲方，如乙方逾期5天不交清租金，甲方有权终止合同，没收押金，限时乙方离场并追收乙方所欠款项；七、租赁期满后，乙方不得损坏所有门市的原貌，固定在墙，天花板及地面的一切门市装修物不得拆走，应归甲方所有。并付清水电、税收等各种合理合法相关费用（由国家统一收费单据为准）；九、违约责任。乙方在租赁期间内中途退租的，无权要求返还押金，并需交足所欠租金和水电及税收等乙方产生的一切费用，否则甲方有权扣押乙方的物品以作抵押；十一、补充条款：所有水电费、广告费、电梯维护及电费由乙方负责，合同到期后押金在5天内无息退还乙方。此外，双方还约定其他条款及相关责任。租赁合同签订之后，吴家锋向徐诗金缴交押金70000元及缴交至2018年9月底租金。徐诗金以吴家锋在合同期内未依约缴交租金而行使解除权为由提起诉讼；吴家锋则以双方于2017年9月6日签订的《厂房租赁合同》无效并返还押金提起反诉，请求解决。诉讼中，一审法院于2019年1月4日召集徐诗金、吴家锋对涉案租赁场地进行现场协调对接。针对涉案租赁场地徐诗金认为在2018年12月14日才知情吴家锋搬离退出，而吴家锋则认为其于2018年10月30日已口头告知并搬离。从现场反映，涉案租赁场地正进行装修。另查明，2012年11月18日，邓xx、苏xx、李xx作为甲方与徐诗金作为乙方签订《门市租赁合同》。合同约定：一、甲方将中山市xx镇xx村xx路xx号整栋楼房（面积4100方）作门市租赁给乙方使用；二、租赁期为六年，从2012年12月1日起至2019年3月30日止；三、租金：2013年3月16日至2019年3月30日，每月租金274700元，以上租金不含税票，租赁满后，在同等条件下，乙方可以优先续约，需提前通知甲方；四、签订合同的同时乙方先交押金500000元整，此押金在双方合同期满后乙方没有发生违约的情况下甲方无息返还给乙方，乙方先付租金后使用，每期交租3个月，乙方需在每期提前十天交租金给甲方，如乙方逾期5天不交清租金，甲方有权终止合同，没收押金，限时乙方离场并追收乙方所欠款项；七、租赁期满后，乙方不得损坏所有门市的原貌，固定在墙，天花板及地面的一切门市装修物不得拆走，应归甲方所有。并付清水电、税收等各种合理合法相关费用（由国家统一收费单据为准）；九、违约责任。2.乙方在租赁期间内中途退租的，无权要求返还押金，并需交足所欠租金和水电及税收等乙方产生的一切费用；十一、补充条款：合同到期甲方应5天内返还乙方的押金。此外，双方还约定其他条款及相关责任。次查明，古镇镇规划管理所于2010年12月27日出具的古一（苏xx、李xx、邓xx）用地规划图，载明该用地规划设计条件、用地性质、用地面积及其他要求，并注明该用地须按控规转功能后方可办理报建手续。又查明，2018年1月至9月，吴家锋向徐诗金缴交租金的《收据》载明：吴家锋缴交门市租金壹个月合计20833元，并注明租赁期间。再查明，吴家锋向一审法院提交证人覃xx、余xx、黎xx、黄xx的证人证言四份，共同载明：本人的经营场所与吴家锋所租赁的中山市xx镇xx村xx路xx号x卡的门市是相邻关系，本人能证明吴家锋已于2018年10月31日搬出租赁的门市。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。徐诗金与吴家锋于2016年1月21日签订的《门市租赁合同》，该合同签订后，徐诗金依约将上述租赁场地交付吴家锋使用，吴家锋亦按合同约定支付押金70000元给徐诗金。对于双方提出争议问题，根据双方的诉辩意见，一审法院作如下分析：首先，关于双方签订的《门市租赁合同》的合同效力问题。本案中，徐诗金与吴家锋签订的《门市租赁合同》，是基于邓xx、苏xx、李xx与徐诗金签订《门市租赁合同》的转租合同，根据徐诗金提供涉案租赁场地产权情况属于案外人邓xx、苏xx、李xx所有，而徐诗金只提供案外人邓xx、苏xx、李xx用地规划图予以证明案涉厂房具备建设工程规划许可证。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，虽然徐诗金提供案外人邓xx、苏xx、李xx的用地规划图，但该用地规划图并不能等同于行政部门颁发的《建设工程规划许可证》。因此，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，在没有建设工程规划许可证的情况下，又未经报建情况下，涉案房屋租赁合同是无效合同。故，徐诗金请求合同有效依法予以解除不予采纳，吴家锋主张合同无效有理，予以支持。其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，吴家锋主张合同无效返还押金70000元依据充分，予以支持。再次，针对吴家锋退出租赁场地时间。本案中，结合吴家锋提交租赁场地其他租户证人证言及一审法院召集双方现场笔录，对于吴家锋提出租赁退出时间为2018年10月31日，予以采纳，徐诗金抗辩不成立，不予支持。但由于吴家锋未能按合同约定缴交2018年10月1日至31日租金，因此，徐诗金主张吴家锋缴交该月租金予以采纳。至于租金金额问题。虽然双方合同中约定的每月租金标准为23750元，但结合徐诗金提交收据及双方微信对话均可证明在2018年之后双方已对租金进行调整，并一直以20833元进行收取。因此，吴家锋抗辩成立，予以采纳。故，吴家锋应向徐诗金支付自2018年10月1日至31日期间的租金20833元。复次，对于徐诗金主张吴家锋支付拖欠2018年6月至2018年10月期间的水电费共计10283.8元，徐诗金主张该诉求，提交相应票据予以证明，而吴家锋对此并不持异议。徐诗金主张依据充分，予以支持。最后，关于吴家锋向徐诗金支付拖欠2015年1月至2018年10月期间的租赁税金共计32070.28元。本案中，双方签订的《门市租赁合同》中并没有明确约定涉案场地租赁税费由谁承担，而本案《门市租赁合同》也是基于2012年12月15日《门市租赁合同》的延续，双方之前也没有约定由吴家锋缴交，且徐诗金也一直未向吴家锋收取及明确应由吴家锋负担。故，徐诗金主张该项请求依据不充分，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认徐诗金与吴家锋于2016年1月21日签订的《门市租赁合同书》无效；二、吴家锋应于判决生效之日起七日内向徐诗金支付从2018年10月1日至31日止的租金20833元；三、吴家锋应于判决生效之日起七日内向徐诗金支付从2018年6月至2018年10月期间的水电费共计10283.8元；四、徐诗金于判决生效之日起七日内向吴家锋返还租赁押金70000元；五、驳回徐诗金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3022元，减半收取为1511元，由徐诗金负担1166元，吴家锋负担345元；反诉费775元，由徐诗金负担。二审中，徐诗金提交了5份广东省增值税发票及税收缴款书。吴家锋对徐诗金提交的证据质证意见为：税收缴款书的地址是xx镇xx街x巷x号，而增值税发票上的纳税人的地址为中山市xx镇xx路xx号x层x卡、x层，两者地址不一致，缴纳的税金有可能是其他房产的租赁税金，是“吴家峰”而非吴家锋。对该证据的真实性及关联性均不予认可。吴家锋没有提交新证据。对于上述证据，有原件核对，本院对其真实性、合法性予以确认，对于增值税发票中的购买方记载是“吴家峰”，徐诗金称因双方之前签订的租赁合同中错将吴家锋写成“吴家峰”，在向税务机关申报时一直沿用该名字，导致错误，并提交了重新开具的2019年11月的增值税发票，购买方名称是吴家锋。结合其他证据，本院认定发票中记载的“吴家峰”就是吴家锋。是否具有关联性及证明力，后述。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，徐诗金二审提交的证据显示，税收缴款书记载了纳税人名称是苏xx及纳税人地址、纳税金额。广东省增值税发票显示购买方是吴家峰（锋），地址是中山市xx镇xx路****x卡**，房产租赁租金期间、单价及相应的完税凭证的税票号码，税票号码与税收缴款书的号码一致。其中，税票号码为00361364号（填发日期为2017年4月19日）的税收缴款书的纳税金额是4987.00元，所涉租金期间是2016年1月至4月（每月纳税金额为4987元÷4＝1246.75元，其中3月至4月的租赁税金为2493.5元），租金单价是6160元。税票号码为00361365号（填发日期为2017年4月19日）的税收缴款书的纳税金额为9475.04元，所涉租金期间是2016年5月至12月，租金单价是5866.60元。税票号码为01402490号（填发日期为2017年7月21日）的税收缴款书的纳税金额为7233.36元，所涉租赁期间是2017年1月至6月，租金单价是5886.60元。税票号码为02849918号（填发日期为2019年9月9日）的税收缴款书的纳税金额为7022.40元，所涉租金期间是2017年7月至12月，租金单价是5886.60元。税票号码为02890460号（填发日期为2019年11月1日）的税收缴款书的纳税金额为11172元，所涉租金期间是2018年1月至12月（每月纳税金额为11172÷12＝931元，其中1月至10月的纳税金额为9310元），租金单价是4666.60元。上述2016年3月1日至2018年10月31日，徐诗金的完税金额为35534.3元。本院认为，综合诉辩双方主张，本案的争议焦点是：《门市租赁合同》的效力问题及徐诗金是否应当退还给吴家锋押金，吴家锋是否应当支付租赁产生的税金及相应的税金金额。关于《门市租赁合同》的效力问题。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定徐诗金至今没有提供建设工程规划许可证，其提交的用地规划图并不等同于建设工程规划许可证，徐诗金主张合同有效没有法律依据，本院不予采纳。基于合同无效，徐诗金收取的押金70000元应当予以返还，徐诗金认为其不应当返还押金的主张不成立，不予支持。关于吴家锋是否应当支付租赁产生的税费问题。《门市租赁合同》明确约定租金不含税票，吴家锋也确认依据《门市租赁合同》的内容，因租赁产生的税费是由吴家锋负担。吴家锋认为不应当由其负担的理由在于该条款是格式条款，双方在履行过程中变更了该合同条款，实际上税金均是由徐诗金交纳的，且合同无效，权利义务不再受该合同约束。对此，本院认为，首先，租赁合同中有关税费负担条款并非为了重复使用而预先拟定且在订立合同时不能协商的条款，该条款显然不符合格式合同条款的规定。其次，双方续签租赁合同时明确约定因租赁产生的税费是由吴家锋负担的，如果按吴家锋所述双方前一份合同中已经变更了税金的负担，那么，在续签该份租赁合同时，吴家锋理应要求将相关条款进行变更，但是合同的相关条款并没有进行变更。因此，吴家锋并没有证据证明双方在合同履行中对税金的负担进行了变更。最后，依据租赁合同的内容，如果合同有效吴家锋要负担相关税费，吴家锋不能因为合同无效而额外获得比合同有效更多的利益。据此，租赁合同中约定的税费是吴家锋占有使用租赁物期间而产生，且明确租金不包含税费，徐诗金现已经支付了相关税费，即使合同无效，吴家锋也应当支付因占有租赁物期间产生的税费。吴家锋认为合同无效，其不应当负担该笔费用的理由不充分，不予采纳。证据显示，徐诗金主张的租赁税金中，代为交纳的2016年3月至2018年10月期间的金额35534.3元，其在本案中主张金额为32070.28元，系其对自身权利的处分，依法应当予以支持。综上所述，徐诗金的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实部分不清，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15723号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15723号民事判决第五项；三、吴家锋于本判决生效之日起七日内向徐诗金支付2016年3月至2018年10月期间因租赁产生的税金32070.28元；四、驳回徐诗金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3022元，减半收取1511元，由徐诗金负担755.5元，吴家锋负担755.5元；反诉案件受理费775元，由徐诗金负担；二审案件受理费1550元，由徐诗金负担775元，吴家锋负担775元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇一九年十一月二十六日书记员  廖建锋