山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终2792号上诉人（原审原告）：党羽，男，1987年10月15日出生，汉族，住山东省滕州市。上诉人（原审原告）：张婷，女，1986年11月8日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：徐谊操，男，1943年1月9日出生，汉族，住山东省滕州市。上诉人党羽、张婷因与被上诉人徐谊操房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2019）鲁0481民初801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。党羽、张婷上诉请求：1.撤销山东省滕州市人民法院(2019)鲁0481民初801号民事判决中第一、第二项判决；请求发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、党羽、张婷不认同原审法院认定的“为了达到产权变更目的需求，原告之母又与徐谊操签订了房屋买卖协议，使房屋恢复到法院强制执行前的状态”。1.本案与十几年前(2003)滕民初字第1324号民事判决没有直接关系，应独立看待。2.上诉人母亲与徐谊操为房产过户签订的房屋买卖合同，为此案党羽、张婷与徐谊操在2017年12月签订房屋买卖合同的延续。而非2003年民事判决的延续。二、党羽、张婷不认同原审法院认定的“现合同中要求徐谊操予以土地变更，属于事实上的不可能”。1.徐谊操没有拿出充分证据，证明此房产土地无法完成出让手续，土地所有权人无法变更。2.徐谊操2006年根据民事判决书，直接在房管部门获得独立产权证书。可以根据此房产证办理土地出让手续，不受原产权证书限制(新证办理后，原证书已失效)。3.民用土地依法办理土地出让手续，是可以办理的，只是需要缴纳土地出让金。三、党羽、张婷不认同原审法院认定的“原告对该房屋产权状况是清楚、了解的”。党羽、张婷对拆分前的房产由了解，对拆分后房产信息是根据徐谊操描述和承诺知晓的。徐谊操承诺此房产为完全产权，可以贷款，可以过户给党羽、张婷方后，通过贷款来结清房屋尾款。直到合同签订6个月后，在党羽、张婷方多次催促下，才说只能过户至第三方(闫如美女士)，并且再次承诺该房屋：可过户、可贷款、可抵押。四、党羽、张婷不认同原审法院认定的“对于原、被告买卖中约定的土地使用权的变更内容，事实上已无法履行，根据法律规定，也不属于被告的违约行为。因此，对于被告不能将该房屋、土地权属全部变更为原告，只应承担部分违约责任，也就不符合双方合同约定的违约金的适用条件。”1.在一审过程中，徐谊操并没有证据证明土地过户不能办理，且土地手续不完善，并不影响房产过户，并不是导致逾期办证的主要原因。2.土地过户问题与延期办证问题，没有必然联系。延期办证一是因为徐谊操房产证丢失，二是徐谊操有意推诿办证，迫使党羽、张婷方同意变更产权交易人，此亦为徐谊操责任。3.如果因土地问题，无法过户，则至始至终无法过户。现在房产已经完成过户，土地没有过户，说明土地权属不解决仍然可以完成过户手续。延期7个多月，党羽、张婷方为继续履行合同，不得不在得到相关保证后，同意变更产权人，此亦为党羽、张婷方为合同继续履行作出的让步。4.2017年12月双方签订的《房屋交易合同》的违约责任约定：甲方如不按本合同规定日期办理房产过户，每逾期1天按房价总额5‰计算违约金予乙方，是双方真实意思表达。5.此合同为双方在平等、自愿、公平的状态下自愿签订。徐谊操长期从事法务工作，理应对合同的相关权利、义务有比一般人有更深层的理解。在签订合同前，徐谊操应该就知晓相关手续问题，但仍继续签订合同，说明已经认可相关权利与义务，在合同出现长时间逾期后，亦没有对合同逾期条款提出变更请求。6.此房产交易，延期办证责任在徐谊操，案件受理费2300元，理应由徐谊操全部承担。判决由党羽、张婷方承当主要部分(1300元)，是不合理的。7.在党羽、张婷方同意变更受让人后，双方并没有签订新的补充合同，应视为2017年12月合同继续有效。双方在房产局办证时签订的合同，是应徐谊操要求签订的假合同，只为办理证书需要，不应认为此合同有司法效力。五、在合同约定不需要支付房款情况下，党羽、张婷继续分2次于2017年底，2018年中，支付房款8万元，充分表达了买房诚意。1.徐谊操前期隐瞒、欺骗，签订合同后又推诿、拖延办证时间，提出必须变更受让人要求，后期拒不履行合同约定土地过户义务，徐谊操毫无诚信的行为，是合同无法继续履行的主要原因，亦是合同延期的主要原因。2.直至2018年8月10号后，党羽、张婷方拿产权证书去银行贷款，要求贷款被拒，才知道此房产不可交易，不可抵押。综上所述，此案徐谊操前期故意隐瞒该房产土地手续未完善的实际情况，多次承诺此房产可贷款，可交易、可抵押。签订合同后又通过推诿、拖延办证时间(产权证丢失补办等原因)，消磨党羽、张婷方耐心，在合同签订6个月后，才提出必须变更受让人，迫使党羽、张婷方同意此请求。变更受让人后，7月底双方办理房产过户。说明延期办证并不是证书难办，或土地过户不可办，而且徐谊操有意推诿、拖延。合同延期办证的主要责任在徐谊操，徐谊操提出土地转让“事实无法办理”，并没有拿出证据证明，且并不影响房产过户。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持党羽、张婷的上诉请求。徐谊操答辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确。二、请求依法驳回党羽的诉讼请求。三、上诉费由党羽承担，并公开赔礼道歉。党羽、张婷向一审法院起诉请求：被告赔偿原告逾期办证违约金10万元。一审法院认定事实：1992年10月5日，钱爱宝取得滕州市城关镇龙泉一巷X号房屋土地的集体土地建设用地使用证。后钱爱宝将上述房屋卖给闫如美，房屋变更登记至闫如美名下。党同安与闫如美系夫妻关系，原告党羽系党同安、闫如美之子。2003年，徐谊操、常文景以党同安为被告诉至滕州市人民法院，要求党同安偿还借款及利息，滕州市人民法院于2003年8月6日作出（2003）滕民初字第1324号民事判决，判决党同安偿付徐谊操借款40000元及利息。2006年，依据上述生效判决，滕州市人民法院强制执行党同安（其妻闫如美）位于滕州市龙泉路一巷X号东侧房屋（一间半），将闫如美位于滕州市龙泉路一巷X号的部分房屋变更登记至徐谊操名下。法院并未将涉案房屋腾空，涉案房屋一直由党羽实际占有居住。涉案土地使用证仍登记在钱爱宝名下，且土地使用证一直在原告处保管。2017年12月7日，徐谊操（甲方）与党羽、张婷（乙方）签订《购房合同》一份，载明：“一、甲方自愿将以下房屋出售给乙方，乙方充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。房屋具体状况为：房屋坐落于滕州北辛办事处接官巷X号（滕州龙泉路X号），建筑面积为97.33平方米，使用面积97.33平方米，房屋所有权证号为第01XXX49号，房屋所有权人为徐谊操……三、房价款与付款方式，1.房屋总价款为贰拾柒万元整（小写270000.00元）。2.支付方式、支付时间：（1）甲、乙双方同意，乙方在本合同签订之日支付给甲方人民币伍万元整（小写50000.00元），作为乙方购买甲方房屋的定金，在房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕，乙方支付的定金转为房价款。（2）在房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕之日起2日内，乙方支付首期房款壹拾壹万元（小写110000.00元），剩余房款壹拾壹万元（小写110000.00元）于2018年5月31日前支付。四、交付期限：1.甲、乙双方同意，双方应于本合同签订生效且乙方支付定金之日起15日内到房地产主管部门办理过户手续。2.办理以上手续应当缴纳的相关费用，由甲、乙双方按国家规定各自承担。3.甲方未按规定履行以上义务的，则按本合同约定承担违约责任。五、违约责任：1.在办理房屋产权及土地使用权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需甲方出面处理的，甲方应积极协助。如因甲方原因延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。2.甲方如不按本合同规定的日期办理房产过户，每逾期1天按房价总额5‰计算违约金于乙方。逾期超过3个月时，乙方有权解除合同，甲方除应按本条约定支付违约金外，同时应双倍返还定金以及返还乙方已支付的全部房价款。3.乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分房款，乙方应按日5‰计算的违约金给于甲方。逾期超过3个月时，甲方有权解除本合同……”徐谊操在甲方处签字捺印，党羽、张婷在乙方处签字捺印。合同签订后，原告党羽共计支付给被告徐谊操13万元房款。被告徐谊操协助原告党羽、张婷办理房屋产权过户的过程中，未能将涉案房屋变更登记至原告党羽、张婷名下。经双方协商，二原告同意将涉案房屋过户登记至党羽母亲闫如美名下。为办理房屋过户登记，2018年7月27日，徐谊操与闫如美签订《不动产转让合同》，向房管局提交房产交易申报单，闫如美于2018年8月10日取得涉案房屋的不动产权属证书，产权证号为：鲁（2018）滕州市不动产权第00XXX24号。原告诉至该院，要求被告承担逾期办证的违约责任。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。对于本案中的房屋，即使法院在执行过程中，也并没有腾空涉案房屋，而是由原告或其父母一直占有、使用该房屋，原告对于该房屋的产权状况是清楚、了解的。在该买卖合同履行过程中，为达到产权变更的目的需要，原告之母又与被告签订了房屋买卖协议，使房屋权属恢复到了法院强制执行前的状况。至于该涉案房屋的土地使用权，在执行前、执行中一直未发生变化，且在此之前多年来，原告之父母也均未能办理土地权属变更手续，现合同中要求被告予以变更，属于事实上的不能。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”对于原、被告买卖中约定的土地使用权的变更内容，事实上已无法履行，根据法律规定，也不属于被告的违约行为。因此，对于被告不能将该房屋、土地权属全部变更为原告，只应承担部分违约责任，也就不符合双方合同约定的违约金的适用条件。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见赔偿损失是承担违约责任的基本方式。在原告实际损失难以确定的情况下，应兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则来确定。被告即使承担部分违约责任，给原告造成的损失也只是已付房款的银行利息损失。目前原告已付13万元房款，该院酌定以实际交付的购房款总额为基数，从2017年12月22日至2018年7月27日办理过户手续时，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告徐谊操支付原告党羽、张婷违约损失（以13万元为基数，自2017年12月22日起至2018年7月27日止，按照中国人民银行规定的同期同类金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），于判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告党羽、张婷的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告党羽、张婷负担1300元，被告徐谊操负担1000元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，党羽一直占有、使用案涉房屋，且土地使用证亦由党羽、张婷方保管。根据以上事实，一审法院认定党羽、张婷对于涉案房屋的产权状况是清楚、了解的，符合日常生活经验法则，本院依法予以确认。徐谊操未按照《购房合同》约定的时间完成案涉房屋的过户登记手续，存在过错，应承担相应的违约责任。因双方合同尚未履行完毕，一审法院结合双方的过错程度以及预期利益等因素，酌情确定以实际交付的购房款为基数，从合同约定的过户日期至向房管局提交房产交易申报单时，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算党羽、张婷的违约损失，较为客观公平，本院依法予以维持。一审法院根据案件的具体情况决定当事人负担的诉讼费用数额，并无不当，本院亦予以维持。综上所述，党羽、张婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人党羽、张婷负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇一九年十一月二十一日书记员  马馥君