湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10729号上诉人（原审原告）:杜赛辉，女，1965年2月18日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨阳，湖南英萃律师事务所律师。委托诉讼代理人：万熊，湖南英萃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:余三洋，男，1972年8月8日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：毛利青，广西汇豪（昭平）律师事务所律师。上诉人杜赛辉因与被上诉人余三洋房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初4875号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜赛辉上诉请求：1.撤销长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初4875号民事判决第一项、第二项，支持杜赛辉的本诉请求，驳回余三洋的反诉请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定部分事实不清，缺乏证据证明，与客观事实不符。1、余三洋已收取案涉房屋第十年的租金，故余三洋应向杜赛辉返还第十年租金123527元并支付利息。一审判决认为“余三洋并未收取本案所涉房屋第十年租金”、“《补充协议》载明的第十年租金系余三洋当时购房的一种优惠”是对客观事实的严重歪曲；2、余三洋的反诉请求没有事实根据和法律根据，应当予以驳回。事实上，案涉房屋第十年的租金已被余三洋提前收取，余三洋故意隐瞒了这一事实，系欺诈行为。余三洋辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，不存在对客观事实歪曲。杜赛辉向一审法院提出诉讼请求：1、判令余三洋向杜赛辉返还第十年租金人民币123527元及利息（按年利率6%，自2018年2月2日起至返还第十年全部租金之日止，暂计至2019年2月1日利息为人民币7411.62元）；2、判令余三洋向杜赛辉支付违约金；3、判令余三洋向杜赛辉支付律师费20000元；4、判令余三洋承担本案全部诉讼费用。余三洋向一审法院提出反诉请求：1、请求判令杜赛辉向余三洋支付剩余房款20000元；2、请求判令杜赛辉支付违约金37300元（违约金按照每日100元计算从2018年5月22日暂计至2019年5月31日，共计373天，之后违约金计算至杜赛辉付清剩余房款之日止）；3、本案全部诉讼费用由杜赛辉承担。一审法院认定事实：2018年2月1日，杜赛辉（买受方）、余三洋（出售方）及长沙市雨花区铁辉房屋信息咨询服务部（居间方）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（管理方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：杜赛辉以1880000元价格购买余三洋位于长沙市雨花区农博中心、绿色食品城Ｃ1137号房产；该房屋租赁状况为已出租；购房款支付方式为：1、合同签订当日支付定金100000元、2、产权过户进窗后缴税前支付1760000元；3、交房时支付尾款20000元；交房时间为余三洋收到全款之日，如房屋处于出租状态，且继续履行租赁合同的，杜赛辉同意租赁条件不变，余三洋在过户前配合杜赛辉办理租赁合同的变更、押金、剩余租金的交接等；合同一方未按合同约定履行义务的，每逾期一日向守约方支付100元的违约金；并就双方其他权利、义务进行了约定。《房屋买卖合同》签订当日，2018年2月1日，杜赛辉支付了100000元购房定金。同年2月2日杜赛辉支付了1760000元购房款。同年5月28日，杜赛辉取得了合同所涉房产的不动产登记证书。之后，买卖双方就合同所涉房产第十年租金的收取、后续租金的支付发生争议，杜赛辉未支付购房尾款20000元，余三洋亦未杜赛辉办理租赁合同的变更、押金、剩余租金的交接等。另查明，2009年9月6日，余三洋与案外人湖南红星现代市场经营有限责任公司签订《委托租赁经营合同》一份，约定：余三洋将位于长沙市雨花区农博中心、绿色食品城Ｃ1137号房产委托湖南红星现代市场经营有限责任公司统一管理、经营，经营期限10年；月净租金10294元；并就双方其他权利、义务进行了约定。同日，余三洋与湖南红星现代市场经营有限责任公司签订《补充协议》一份，约定：湖南红星现代市场经营有限责任公司将租赁期内第十年租金123527元，在余三洋付清应缴购房款之日一次性支付给余三洋；并就双方其他权利、义务进行了约定。本案诉讼中，湖南红星现代市场经营有限责任公司出具《说明》一份，载明：《补充协议》履行过程中，合同所涉123527元实际直接抵扣了房屋购房款，即余三洋在其应支付的购房款中直接减少了123527元。一审法院认为，本案中，当事人争议的焦点在于余三洋是否收取了本案所涉房屋第十年租金，以及是否应当将该租金支付给杜赛辉。根据湖南红星现代市场经营有限责任公司出具的《说明》可以看出，余三洋并未收取本案所涉房屋第十年租金，《补充协议》载明的第十年租金123527元实际系余三洋当时购房的一种优惠。故杜赛辉要求余三洋支付第十年租金，并支付违约金、律师费的诉讼请求，与事实不符，一审法院不予支持。关于余三洋主张杜赛辉支付剩余购房款20000元的诉讼请求。根据《房屋买卖合同》约定，该20000元应在交房时支付。当事人间虽因第十年租金的误解发生纠纷，导致房屋尚未交付，但房屋已经办理了不动产登记手续，杜赛辉支付了绝大部分购房款，具备了交房条件，故杜赛辉应将剩余20000元支付给余三洋，余三洋应当及时办理交房手续。关于余三洋主张杜赛辉支付违约金的诉讼请求。如前所述，当事人间因第十年租金的误解发生纠纷，系因杜赛辉不了解《补充协议》载明的第十年租金的真实情况，主观上并无意违约，故余三洋主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、杜赛辉于本判决生效之日起10日内向余三洋支付购房尾款20000元；二、驳回杜赛辉的诉讼请求；三、驳回余三洋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3319元，因适用简易程序减半收取1659.5元，反诉费616元，财产保全费1275元，合计3550.5元，由杜赛辉负担。二审审理过程中，上诉人杜赛辉申请证人黄某出庭作证，拟证明余三洋出售案涉房屋时只提供了房产证复印件，没有提供租赁复印件；2018年5月28日在取得不动产登记证书后，准备收房时，才得知第十年租金已经提前支付的事实。余三洋认为：黄某的证人证言，与对方当事人有利害关系，应不予采信。被上诉人余三洋提交徐梦泽和黄某的聊天记录，拟证明余三洋在2018年期间间接通过房地产交易中介徐梦泽、黄某催促杜赛辉支付剩余2万元的事实。杜赛辉质证意见为：对三性均有异议，内容和形式不符合法律规定，达不到被上诉人的证明目的。经举证、质证，本院对余三洋、杜赛辉提供的证据三性均无异议，对其证明力予以认定。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点：一是余三洋购买涉案房屋时先行抵扣的第十年租金是否应当返还给杜赛辉；二是余三洋是否违约及承担违约金、律师费用；三是原审判决杜赛辉向余三洋支付购房尾款20000元是否适当。关于焦点一，本院认为，余三洋购买涉案房屋时先行抵扣的第十年租金应当按双方的约定予以返还。具体评析如下：首先，从事实上分析，根据2009年9月6日余三洋与案外人湖南红星现代市场经营有限责任公司（以下简称红星公司）签订的《委托租赁经营合同》及红星公司于2019年7月10日出具的《说明》，证实案涉房屋的第十年租金123527元以抵扣购房款的形式从实际购房总款1510110中已予以剔除。余三洋与红星公司的商铺售后反租协议，其实质是余三洋以免交第十年租金的形式，从红星公司换取123527元的购房款扣减作为回报。现有事实亦证实自2018年9月6日至2019年9月6日期间，红星公司仍继续占有、使用案涉房屋进行经营活动，此举系对双方之间协议的履行。因此，本案中123527元购房款扣减实系红星公司第十年享受租赁房屋用益权所应支付的合理对价（第十年租金），余三洋实际已经以少支付123527元购房款的形式收取了该笔租金，原判认定为购房优惠不当；其次，从相关法律规定上分析，杜赛辉于2018年5月28日取得案涉房产的不动产登记证后，依法承继该物权上的收益权。相应的余三洋就案涉房屋所享有的权利也应于同日终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。即在案涉房屋的所有权发生变动后，其设定在该房屋上的租赁合同仍然存在。杜赛辉作为一个新的出租人，继承原出租人余三洋的权利和义务，受该租赁合同的约束。即自2018年5月28日起至2019年9月5日止，杜赛辉作为房屋的所有物权人享有案涉房屋在剩余租赁期因被占有、使用而产生的租金（以月净租金10294元为基数计算），但杜赛辉只起诉请求返还自2018年9月6日至2019年9月6日第十年租金，系其对自身权益的处分，本院予以准许；最后，从双方签订的《房屋买卖合同》的约定上分析，合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。双方房屋买卖合同第六条其他约定第（4）项中明确写明“杜赛辉继续履行合同的，余三洋同意原租赁条件不变，余三洋在过户前，应配合杜赛辉办理租赁合同的变更、押金、剩余租金等交接手续”。根据该约定，案涉房屋办理不动产权证后的剩余租金亦应由杜赛辉收取。综上，余三洋购买涉案房屋时先行抵扣的第十年租金应当按双方的约定予以返还。关于杜赛辉要求支付相关租金利息的诉讼请求，因双方没有约定，本院不予支持。关于焦点二，余三洋是否违约及承担违约金、律师费用。根据庭审查明的事实，本案案涉房屋出售时已被租赁的事实双方均已知晓，余三洋也按合同约定配合杜赛辉办理不动产登记证书，杜赛辉的主要义务已履行完毕。纵观全案，双方只是对涉案房屋抵扣第十年的租金的行为到底是租金还是一种购房优惠存有争议，产生误解，双方在房屋买卖交易中均未存在违约行为。杜赛辉要求余三洋承担违约金及律师费用的上诉请求，本院不予支持。关于焦点三，原审判决杜赛辉向余三洋支付购房尾款20000元是否适当。根据《房屋买卖合同》约定，该20000元应在交房时支付。双方当事人虽因误解发生纠纷，导致房屋尚未交付，但房屋已办理了不动产登记手续，杜赛辉已支付了绝大部分购房款，具备了交房条件，杜赛辉应将剩余20000元购房尾款支付给余三洋，余三洋应当及时办理交房手续。故杜赛辉提出不应支付购房尾款的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人杜赛辉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初4875号民事判决书第一项、第三项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初4875号民事判决书第二项；三、限被上诉人余三洋在收到本判决书之日起十日内返还杜赛辉所购房屋第十年的租金123527元（以月净租金10294元计算）；四、驳回上诉人杜赛辉其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3319元，因适用简易程序减半收取1659.5元，反诉案件受理费616元，财产保全费1275元，共计3550.5元，由余三洋负担3000元，杜赛辉负担550.5元。二审案件受理费3319元，由杜赛辉负担319元，余三洋负担3000元。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇一九年十一月十四日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；......