山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终2199号上诉人（原审被告）：太原锡和物贸有限公司，住所地山西综改示范区太原唐槐园区龙城街**。法定代表人：李和义，总经理。委托诉讼代理人：何瀚原，山西君竹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨淑优，女，1994年7月26日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：卫索实，山西法自诚律师事务所律师。上诉人太原锡和物贸有限公司因与被上诉人杨淑优房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初3498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人太原锡和物贸有限公司的委托诉讼代理人何瀚原，被上诉人杨淑优的委托诉讼代理人卫索实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原锡和物贸有限公司上诉请求：1.依法撤销太原市小店区人民法院作出的（2018）晋0105民初3498号民事判决书的第二项判决，在查清事实的基础上，正确适用法律依法改判；2.涉诉一、二审全部费用由被上诉人承担。事实和理由：1.商业用房不等于商品住宅房。参照周边房价没有令人信服的依据，参照（2018）晋0105民初4458号民事判决书属于类比错误。房价应该是多少，应由法院委托指定司法鉴定部门进行评估。2.一审法院既然支持被上诉人解除合同，就应该按合同的约定判决，即按照买受人已付款的同期贷款利息的2倍向买受人支付违约金。综上所述，请求二审法院查清本案事实，撤销原判，依法改判。杨淑优辩称，关于商品房价格，我方提供了周边的房屋的价格，作为商业用户价值是远远高于住宅的，常见的在1.5倍到3倍之间，周边的房价在11000元到12000元之间，一审法院仅按住宅房房价来判决，我方实际是不认可的，但为了解决问题，并没有提出上诉，关于一审查明的上诉人为解决徐进波的纠纷而提出的解决方案，这个方案不可能是远远高于所认可的价格，因此一审法院认定12000元/平米是有事实依据的；关于法律适用问题，上诉人认为依据合同违约条款来，是指逾期交房的逾期条款，本案在几次庭审过程中，对方均自认房已抵押或出售，合同标的已灭失了，并不存在逾期交房的情况，而是不能履行的情况。依照合同法107条规定的违约责任，在本案中，我方也曾提出继续履行或换置房屋的请求，但上诉人均未能满足，所以一审判决的赔偿损失是符合法律规定的。杨淑优向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方于2010年1月6日签订的《购房合同》；2.请求依法判令太原锡和物贸有限公司按照房屋市场价值全额返还杨淑优购房款6000000元；3.请求依法判令太原锡和物贸有限公司按照《购房合同》约定向杨淑优支付自2011年1月1日至《购房合同》解除之日止的逾期交房违约金；4.请求依法判令太原锡和物贸有限公司赔偿杨淑优因太原锡和物贸有限公司未按期交房产生的租房损失1000000元；5.本案诉讼费、保全费等费用由太原锡和物贸有限公司承担。一审法院认定事实：2010年1月6日，杨淑优为买受人与太原锡和物贸有限公司为出卖人签订《购房合同》，合同约定，太原锡和物贸有限公司将位于太原市经济技术开发区128小区K-20101029研发大厦4层东起阳面第1、第2、第3跨及阴面第2跨房的写字楼出售给杨淑优，建筑面积400平方米，每平方米3000元，总金额1200000元；付款方式为合同签订后5日内一次性付款；太原锡和物贸有限公司应当在2010年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付杨淑优使用；若逾期超过10日未交付，杨淑优有权解除合同，杨淑优解除合同的，太原锡和物贸有限公司自杨淑优解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按杨淑优累计已付款的同期银行贷款利息的2倍向杨淑优支付违约金。2010年1月8日，杨淑优的父亲杨治韬代杨淑优通过银行转账的方式支付给太原锡和物贸有限公司购房款485200元，并将四张金额共计714790.05元的银行承兑汇票支付给太原锡和物贸有限公司，两次付款共计1199990.05元。同日，太原锡和物贸有限公司向杨淑优开具收据，并加盖公章。2012年12月25日、2014年12月23日，杨淑优向太原锡和物贸有限公司发送律师函，要求太原锡和物贸有限公司依照合同约定交付涉案房屋，太原锡和物贸有限公司予以签收。太原锡和物贸有限公司至今未能向杨淑优交付涉案房屋。庭审中，杨淑优、太原锡和物贸有限公司双方均认可涉案房屋已办理房屋所有权证书，太原锡和物贸有限公司认可因涉案房屋已办理抵押登记抵押给他人，故无法交付。杨淑优的诉讼请求原为判令太原锡和物贸有限公司立即交付位于太原市经济技术开发区128小区K-20101029研发大厦4层东起阳面第1、第2、第3跨、阴面第2跨房，层高为3.2米写字楼，建筑面积400平方米的房产；判令太原锡和物贸有限公司赔偿因其违约给杨淑优造成的租房损失100万元。本案在审理过程中，杨淑优曾变更诉讼请求，要求太原锡和物贸有限公司在不能交付合同约定的房屋时，交付相同、相近、相等、相似的房屋。太原锡和物贸有限公司表示现在太原锡和物贸有限公司名下的房屋不是办理了抵押登记就是实际出售他人并交付使用，已无房可交付，后杨淑优将诉讼请求进行了变更。另查明，案外人徐进波于2010年1月30日购买太原锡和物贸有限公司建设的锡和商务大厦1幢西单元七层西顶头房。因太原锡和物贸有限公司无法交房，双方于2018年4月16日达成协议，约定太原锡和物贸有限公司于2018年5月16日前支付徐进波750000元，逾期违约承诺一次性支付1200000元。后因太原锡和物贸有限公司未履行协议，徐进波将太原锡和物贸有限公司诉至法院，法院受理后于2018年9月25日作出（2018）晋0105民初4458号民事判决书，判决太原锡和物贸有限公司支付徐进波1200000元，该判决现已生效。再查明，本案在审理期间，依杨淑优申请法院依法于2016年2月4日对太原锡和物贸有限公司名下位于龙城街5号1幢B段5层0509号、0510号、0511号、0512号房屋采取保全措施，为此杨淑优交纳保全费5000元。太原锡和物贸有限公司的经营范围为建筑材料、化工产品、普通机械、煤制品、矿产品、五金交电、水暖器材、装潢材料、桶装润滑油的销售；建筑设备的租赁；房屋租赁、酒店管理、钢结构工程施工；普通机械设备的调试及安装等。上述事实有购房合同、收款收据、租房合同、银行转账凭证、银行承兑汇票复印件、律师函、快递单、（2018）晋0105民初4458号民事判决书及庭审笔录等在案为凭。一审法院认为，杨淑优、太原锡和物贸有限公司所签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且太原锡和物贸有限公司在杨淑优起诉前已取得房屋所有权证书，故应为有效合同，双方均应遵守。关于太原锡和物贸有限公司认为双方争议的房屋是商业用房，在杨淑优未提供其购买房屋用于商业用途的情况下，违反土地法关于土地用地的管制制度，应认定无效的抗辩理由，于法无据，法院不予采纳。关于太原锡和物贸有限公司认为其不是房地产开发企业，其签订房屋买卖合同出售房屋与其经营范围不一致，应当认定无效的答辩意见，因现行法律并不禁止企业出售房产，故法院对太原锡和物贸有限公司的上述抗辩意见也不予采纳。现杨淑优基于太原锡和物贸有限公司不交付双方合同约定的房屋而提出解除合同的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。造成解除合同是因为太原锡和物贸有限公司不履行合同义务致使杨淑优无法实现合同目的，故法院对杨淑优主张按房屋市场价值进行赔偿的诉讼请求予以支持，价款参照其周边房价及生效的民事判决书所判决赔偿的金额，法院酌定按每平方米12000元予以退赔。关于杨淑优主张的违约金、租金的损失，因在退赔房款时已按市场价予以计算，故上述损失不再计算。判决如下：一、解除杨淑优与太原锡和物贸有限公司于2010年1月6日签订的《购房合同》。二、太原锡和物贸有限公司于判决生效后十日内赔偿杨淑优4800000元。三、驳回杨淑优的其他诉讼请求。本院二审期间，合议庭委托山西志和房地产资产评估有限公司对杨治韬（杨淑优父亲）名下位于太原市经济技术开发区128小区K-20101029研发大厦7层西顶头房，建筑面积100平方米的房屋进行了市场价值评估。山西志和房地产资产评估有限公司作出晋志和评报字（2019）第2054号评估报告，确定在估价时点2019年5月14日，估价对象的评估单价为12502元/m2。考虑到杨淑优名下的写字楼与杨治韬名下房屋的地理位置，供需圈及用途相近，故本着经济性原则，本案参考晋志和评报字（2019）第2054号评估报告的评估结论，评估单价为12502元/m2。二审审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院认为，上诉人太原锡和物贸有限公司主张一审法院酌定涉案房产房价为12000元/m2的标准缺乏证据和事实依据，但经本院委托对涉案房产价值作出评估，评估单价为12502元/m2。考虑到对房产评估价值的时点不同，评估单价虽与一审法院认定有一定出入，但被上诉人杨淑优未对原审法院的酌定价格提出上诉，故本院对12000元/m2的价格予以认定。上诉人主张违约责任应按照《购房合同》约定的违约条款承担赔偿责任，本院认为，违约责任的立法目的是为弥补违约方给守约方造成的损失。太原锡和物贸有限公司无法如期交付房屋，由于近年来房产价格高企，上诉人的违约行为客观上给杨淑优造成了较大经济损失，原《购房合同》约定的违约责任显然不足以弥补杨淑优的损失，故一审法院判定太原锡和物贸有限公司按照市场价格退赔杨淑优房款，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人太原锡和物贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36480元，由上诉人太原锡和物贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹轶群审判员 范红琴审判员 申延艳 二O一九年十一月四日书记员 邵 华