文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初5226号原告：重庆市星海物业管理有限责任公司，住所地重庆市忠县忠州街道红星路28号第三层，统一社会信用代码915002337842419366。法定代表人：周顺勇，系公司总经理。委托诉讼代理人：谭祥军，重庆泰源（忠县）律师事务所律师，系一般授权。委托诉讼代理人：向娇，重庆泰源（忠县）律师事务所实习律师，系特别授权。被告：吕盛波，男，生于1986年9月25日，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：吕贞权（被告吕盛波之父），生于1955年2月10日，住重庆市忠县，系特别授权。原告重庆市星海物业管理有限责任公司与被告吕盛波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭祥军、向娇，被告吕盛波的委托诉讼代理人吕贞权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市星海物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付截止2018年7月31日拖欠的物业服务费613.62元，能耗费70元，违约金472元，共计1155.62元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年1月13日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对该房地产开发有限公司开发的X小区进行前期物业管理，物业费用实行包干制，住宅物业服务费用标准按建筑面积计算为1元/月•平方米（含电梯费），共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分计收。合同期限自2014年1月13日起至2016年1月14日止。业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费用，应按每日万分之三的标准向原告支付违约金。因X小区一直未成立业主委员会，所以在合同期限届满后，双方在2016年1月30日续签了《前期物业服务合同》，合同内容与前述合同一致，但将合同期限确定为2016年1月30日至2019年1月31日止。原告于2018年8月撤出X小区。被告于2011年10月5日与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了关于X小区3-9-6房屋的商品房买卖合同，该房屋的建筑面积为87.66平方米。被告于2014年3月1日接房，并同日签订了《承诺书》，明确已经详细阅读《皇华三千里管理规约》，并同意履行业主、各物业使用人的所有责任和义务，同意承担违反规约的法律责任。被告作为小区的业主，享受了原告提供的物业服务，支付了一段时间的物业服务费，但从2018年1月至2018年7月31日止，被告拖欠物业服务费613.62元，能耗费70元，违约金472元，共计1155.62元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由拖延，原告遂提起本案诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告吕盛波辩称，原告诉称的被告房屋面积、住址、欠费时间属实。被告未交物业费的理由为：1、原告应出示到X小区进行物业服务的备案官方批文或会议纪要资料及收费许可证；2、原告给业主开的是一般收据，不是税务发票，有偷税漏税行为；3、2016年原告与开发商签订的第二次服务合同，从未告知过广大业主，直到2018年2月1日业主才知晓，属无效合同；4、小区很多业主不认可原告的服务质量，小区出示告知书，要求原告退出本小区；5、原告不是一个合格的物业公司，服务质量非常差，仅在最后几个月略微打扫了一下清洁卫生，其余什么事也未干。被告只同意案0.2元/平方米作为补偿。本院经审理认定事实如下：原告重庆市星海物业管理有限责任公司系物业管理企业，被告吕盛波于2014年3月1日接房成为忠县X小区3-9-6住房的业主，该房屋建筑面积为87.66平方米。2014年1月13日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆皇华文典房地产开发有限公司开发的X小区进行前期物业管理；物业服务费用实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），住宅物业服务费用标准（按建筑面积计算）为1元/月•平方米（含电梯费），共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分计收；合同期限自2014年1月13日起至2016年1月14日止或者业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向原告支付违约金；合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应当就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，双方应当在合同届满后三个月内继续履行本合同，并对物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2016年1月30日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司再次签订了《前期物业服务合同》，合同内容与前述合同一致，但将合同期限确定为2016年1月30日至2019年1月31日止。2018年3月30日，忠县人民政府忠州街道办事处同意X小区业主委员会提交的备案申请。原告于2018年8月退出X小区，终止了对该小区的物业服务。至原告退出对X小区的物业服务前，X小区业主委员会未与除原告外的其他物业管理企业签订任何形式的物业服务合同。被告作为小区的业主，其享受了原告提供的物业服务，支付了一段时间的物业费，但自2018年1月起至2018年7月31日止，被告未向原告缴纳物业服务费和能耗费。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订的两份物业服务合同，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，故原、被告双方应按合同约定计收物业服务费用。从《前期物业服务合同》签订至2018年7月31日止，原告依约对X小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告却未依约向原告支付物业服务费、能耗费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。故对原告主张要求被告支付自2018年1月起至2018年7月31日止的物业服务费613.62元（1元/月·平方米×87.66平方米×7个月）、能耗费（共用的专项设备运行的能源消耗）70元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称2016年原告与开发商签订的物业服务合同，从未告知过广大业主，属无效合同及原告物业服务质量差，但其提交的告知文书仅能证实X小区业主委员会要求原告退出该小区，并不能证实2016年原告与开发商签订的物业服务合同无效及原告的物业服务质量差，故该辩称不能成立。被告提出原告有偷税漏税行为，可以凭相关依据向相关部门进行举报，但该辩称并不能成为被告拒缴物业服务费的理由。关于原告主张被告应当支付违约金，本院认为原告虽依照合同约定提供了物业服务，被告未按时交纳物业服务费，但鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催收等工作方面存在不当，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。物业管理是一个阶段性的工作，周到地服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主物业服务要求非物业服务范围的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吕盛波于本判决生效之日起十日内向原告重庆市星海物业管理有限责任公司支付自2018年1月起至2018年7月31日止的物业服务费613.62、能耗费70元，共计683.62元。二、驳回原告重庆市星海物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吕盛波负担。本判决为终审判决。审判员 罗 燕二〇一九年十一月二十五日书记员 陈艳玲