文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2019)渝04民终1345号上诉人（原审被告）：李长勇，男，1977年6月2日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：谢志飞，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭应福，男，1955年9月16日出生，汉族，住本重庆市秀山土家族苗族自治县。上诉人李长勇因与被上诉人郭应福房屋租赁合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院（2019）渝0241民初1658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2019年10月17日对上诉人李长勇的委托诉讼代理人谢志飞、被上诉人郭应福进行了询问调查。本案现已审理终结。李长勇上诉请求：一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2019）渝0241民初1658号民事判决；二、改判驳回郭应福的一审诉讼请求；三、判令由郭应福承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。李长勇与郭应福签订的房屋租赁合同约定租赁到期时间为2015年11月1日，2015年5月因“名瑞广场”项目停工，李长勇就未继续占有使用案涉房屋；即或未解除房屋租赁合同，也只应计算租金至2015年11月1日而非2016年8月。案涉房屋中可能有一些工人遗弃的个人生活用品，属于工人个人行为；郭应福提供的房屋极其简陋，没有相应物品需要办理交接手续，郭应福及其家人居住在案涉房屋的院子里，李长勇只需口头交接就行，不能因此认定李长勇仍占有使用案涉房屋。2.一审判决适用法律错误。因2015年11月1日至2016年8月李长勇没有实际占用郭应福的房屋，按照房屋租赁合同的约定，李长勇应在2015年4月24日前支付下半年的租金，郭应福在2019年5月9日才向李长勇主张权利，已经超过诉讼时效。郭应福答辩称，2015年11月1日房屋租赁合同到期后，李长勇并没有付清房租，也没有口头或书面解除合同，只是口头表示暂时没有钱支付先欠着并继续使用该房屋。名瑞广场工程虽然停工，但开发商处理后续事宜时，劳务工人仍居住在案涉房屋内，以上发生在2015年11月1日至2016年8月期间。直到现在，李长勇没有付清房租，也未交还房屋，做劳务的段老板和胡老板居住过的房屋还保持原貌，工人的房屋也没有腾退，他们使用的热水器、电缆、电焊机、冰箱、甩干机等都还在屋内，有照片为证。李长勇以跑路、电话无法接通的方式不付清房租，也给郭应福追讨房租造成困难，但郭应福从2016年8月至今先后向县建委领导、物流园区领导等反映此事，2018年秀山县物流园区接手名瑞广场工程将其改建成电商大厦，在清理债务时，就李长勇拖欠房租进行了登记，不存在超过诉讼时效的问题。请求驳回上诉，维持原判。郭应福向一审法院起诉请求：1.判令李长勇支付郭应福欠付房屋租金72,000元；2.本案诉讼费由李长勇承担。诉讼过程中，郭应福将第一项诉讼请求明确为要求李长勇支付2015年5月至2016年8月期间的租金，按照60,000元/年租金标准计算，但要求少计算2个月房屋租金，共计支付14个月的房屋租金。一审法院查明事实：2014年10月21日，郭应福与李长勇签订《租房合同》，约定李长勇租用郭应福位于秀山县中和街道安居街1、2幢房屋居住使用。房屋租赁期限为2014年11月1日起至2015年11月1日止。年租金60,000元，半年支付一次，以后应提前7天支付。签订租赁合同后，郭应福便依约将房屋交付给李长勇使用，该房屋主要用于“名瑞广场”项目部人员及劳务人员居住。2014年11月1日，李长勇向郭应福支付了房屋租金37,050元。一审法院认为，本案的争议焦点为涉案房屋的租赁期限认定问题及郭应福主张租金的请求是否超过诉讼时效问题。分析如下：第一，涉案房屋的租赁期限认定问题。郭应福主张该房屋租赁期限应计算至2016年8月，李长勇抗辩该房屋实际租住至2014年5月，结合双方签订的《租房合同》中约定的赁期限为2014年11月1日起至2015年11月1日止，李长勇在庭审中也认可并未与郭应福解除租赁合同，其亦认可现房屋中的使用的物品未搬离，故对李长勇的抗辩理由，不予采信。从双方租赁合同约定的起租日即2014年11月1日起至郭应福主张的2016年8月，李长勇一直实际使用租赁房屋，未返还租赁物，故对郭应福主张租金计算至2016年8月的主张，予以支持。2014年11月1日起至2016年8月止，共计22个月，郭应福自愿少收取2个月房屋租金，是对自己权利的处分，予以确认，即共计支付20个月房屋租金，按照60,000元/年租金标准，产生了租金总计100,000元，李长勇已支付租金37,050元，尚欠房屋租金62,950元。郭应福主张的经双方结算共欠租金72,000元，未提供证据予以证明，因此对超出上述租金金额部分，不予支持。第二，郭应福主张租金的请求是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，李长勇于2014年11月1日至2016年8月期间一直实际使用租赁房屋，仅于2014年11月1日向郭应福支付了房屋租金37,050元，后一直未支付房屋租金。双方虽在租赁合同中约定半年支付一次租金，但对支付租金的具体时间未作约定，且李长勇未支付租金的行为一直处于持续状态，故郭应福诉请李长勇支付欠付租金的主张未超过诉讼时效。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、李长勇在判决生效后十日内支付郭应福房屋租金62,950元；二、驳回郭应福的其他诉讼请求。案件受理费1,600元，减半收取800元，由郭应福负担80元，李长勇负担720元。二审中，郭应福举示证据如下：证据1.现场照片16张。拟证明租赁房屋内现仍存放有李长勇工人的床、办公桌、图纸、电风扇、衣柜、衣物、电热饮水机、冰箱、电焊机等生产、生活用品。证据2.证人段弘证明。拟证明段弘2016年7月7日与郭应福协商后取走其私人物品。李长勇质证认为，即使照片是真实的，合同期满后，郭应福应当对物品进行处置，不至于占用整个房屋；段弘的证明不能证明租赁房屋被继续占用。本院审查认为，郭应福举示的证据能够真实地反映租赁房现在仍被占用的事实，对其“三性”予以认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：1.案涉房屋实际租赁期限的认定；2.本案是否超过诉讼时效。现分析评判如下：关焦点一。李长勇与郭应福签订房屋租赁合同虽然约定期限至2015年11月1日，但期满后，因双方没有解除合同，李长勇负责的项目部工作人员及施工工人仍将大量物品存放于租赁房屋内至今，不予腾退。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”说明租赁物的返还责任是承租人，李长勇是本案房屋租赁合同的承租人，租赁期满后不主动履行支付房租的合同义务，将大量物品存放于租赁房屋至今不予腾退；李长勇租赁房屋后，租赁房屋由其工作人员和施工人员办公居住，只是租赁物的用途而已，合同义务仍应由李长勇承担；即或是其工作人员或者施工工人存放的物品，也应由李长勇履行腾退返还租赁房屋义务，然李长勇一走了之。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”由此可见，虽然李长勇与郭应福约定的租赁期限为一年，但期满后没有返还租赁物并继续占有使用，双方签订的房屋租赁合同继续有效，因郭应福主张续租期限至2016年8月，并自愿减少两个月的租金，是其对自己民事权利的处分，因此，本院确认李长勇租期限至2016年8月。关于焦点二。现行诉讼时效为三年，李长勇没有支付房租并实际占用房屋至今，房屋租赁合同没有解除，本应支付房屋租金至今，郭应福主张房屋租赁合同纠纷并未超过诉讼时效；就按郭应福主张到2016年8月的租期，郭应福于2019年5月9日起诉主张权利，仍未超过诉讼时效。综上，上诉人李长勇的上诉理由不成立，其相应的诉讼请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,374元，由上诉人李长勇承担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 彭松涛审 判 员 徐婷婷二〇一九年十一月十八日法官助理 魏国君书 记 员 何杰洪