湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8806号上诉人（原审被告）：赵友莲，女，汉族，1943年4月14日出生，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：邱丹、李欢，湖北成和诚律师事务所律师。上诉人（原审原告）：武汉市武昌殡仪馆，住所地武汉市洪山区雄楚大道楚平路。法定代表人：吴彪，该单位馆长。委托诉讼代理人：陈宇，湖北勤宇律师事务所律师。原审第三人：武汉市按摩医院，住所地武汉市硚口区武胜路**。法定代表人：陈任云，该院院长。委托诉讼代理人：刘彬、王丽敏，系该单位干部。上诉人赵友莲因与上诉人武汉市武昌殡仪馆、原审第三人武汉市按摩医院返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初5685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵友莲的上诉请求：1.撤销原审判决或驳回武汉市武昌殡仪馆的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由武汉市武昌殡仪馆承担。事实和理由：1.本案应属于房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原理，赵友莲与武汉市武昌殡仪馆之间不存在租赁合同关系，故武汉市武昌殡仪馆不是本案适格原告。2.一审法院对赵友莲因道路施工导致的长期停业损失以及装修补偿，没有进行审查和认定，判决错误。武汉市武昌殡仪馆辩称，赵友莲的答辩意见与上诉意见矛盾，赵友莲的上诉意见不是实质性的上诉意见，其目的在于拖延时间，侵占武汉市武昌殡仪馆名下的国有资产，请驳回赵友莲的全部上诉请求。武汉市按摩医院述称，同意武汉市武昌殡仪馆的答辩意见。武汉市武昌殡仪馆的上诉请求：撤销原审判决第二项，改判支持武汉市武昌殡仪馆在一审中的第二项诉讼请求；上诉费由赵友莲承担。事实和理由：一、一审法院认定房屋占有使用费的支付标准过低，显示公平。1.一审法院称一审原被告双方均未向法院申请涉案房屋的市场租赁价格鉴定，没有事实依据。2.武汉市武昌殡仪馆委托有房地产估价资质的第三方房地产评估机构对涉案争议房屋市场租金标准进行评估，估价结果高于一审法院自行确定的房屋占有使用标准。3.本案《房地产估价报告》具有法律证明力，应依法予以采信。根据《证据规定》的第二十八条规定，赵友莲不认可估价报告，应提出证据反驳或申请法院重新鉴定，不能直接认定武汉市武昌殡仪馆的评估结论无效。赵友莲未举出反驳证据，也不要求重新鉴定，应视为赵友莲放弃举证权利，承担不利法律后果。4.本案不是租赁合同纠纷，一审法院依据租赁合同关系纠纷的司法解释，确定涉案房屋的占有使用费，适用法律错误，应适用《物权法》和《侵权责任法》的有关规定。5.一审法院对涉案房屋租赁合同纠纷案件已经作出的民事判决，确定的占有使用费标准有每月每平方米130元、每月每平方米312元、每月每平方米470元，证明《房地产估价报告》确定的每月每平方米130元和每月每平方米160元的合理性，一审法院对本案确定的占有使用费标准显示公平，裁判标准不一。二、一审法院审理程序违法，审理期限严重超期，损害了武汉市武昌殡仪馆的合法权益。赵友莲辩称，一审已经对未采信武汉市武昌殡仪馆单方作出的评估报告进行了充分说理。另外，涉案房屋土地属于划拨性质，根据相关法律规定，涉案土地对外出租应经政府批准，武汉市按摩医院将房屋对外出租属于违法行为。一审法院按照约定的租金标准确定房屋占有使用费考虑到了武汉市武昌殡仪馆和武汉市按摩医院的过错。同时，本案房屋出租具有福利性质，一审法院确定的占有使用费标准合法、合情、合理。关于审理程序，本案一审审理期限较长的原因在于管辖异议及第三人委托手续不合法，且本案属于群体性案件，一审法院判决的房屋占有使用费在时间上具有连续性，因此一审审理程序并不违法。武汉市按摩医院述称，对武汉市武昌殡仪馆的上诉意见没有异议。武汉市武昌殡仪馆的一审诉讼请求：1.判令赵友莲将武汉市洪山区武珞路692号门面房腾退并返还给武汉市武昌殡仪馆；2.判令赵友莲按5865.60元/月的标准，向武汉市武昌殡仪馆支付2017年度4月1日至2018年4月23日期间房屋占有使用费74688.64元；3.判令赵友莲按7219.20元/月的标准，向武汉市武昌殡仪馆支付2018年4月24日至房屋实际腾退（返还）给武汉市武昌殡仪馆期间的房屋占有使用费；4.诉讼费由赵友莲承担。一审法院认定事实：位于武汉市洪山区武珞路**房屋是武汉市武昌殡仪馆依法管理的国有资产，武汉市武昌殡仪馆系房屋产权单位，该房屋为1层临街门面，产权建筑面积478.49平方米。1986年7月，经武汉市武昌殡仪馆与第三人单位的上级主管部门武汉市民政局协调，武汉市武昌殡仪馆将上述房屋部分临街门面共计239.25平方米无偿出借给第三人武汉市按摩医院作为门诊部使用。后门诊部撤销后，第三人与赵友莲签订《房屋租赁合同》，约定第三人将洪山区武珞路692号40平方米的门面出租给被告，租赁期限自2016年4月1日起至2017年3月31日。月租金为4000元整。合同第四条第5款约定乙方不得擅自改动房屋结构、毁损房屋设施。如装修房屋需改造、改变房屋结构，需提交申请报告及改造方案，在征得甲方书面同意后，方可施工。合同期满，乙方应保持房屋完好。甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿。赵友莲在租赁合同期限届满后，赵友莲与第三人未续租，赵友莲无正当理由继续占有租赁房屋。现武汉市武昌殡仪馆要求赵友莲腾退。一审法院经审理认为，本案的争议焦点：1、武汉市武昌殡仪馆是否有权直接向赵友莲收回房屋；2房屋占有使用费的标准。针对争议焦点1，武汉市武昌殡仪馆诉称武汉市武昌殡仪馆与赵友莲之间无房屋租赁合同关系，赵友莲是在与第三人合同关系到期，武汉市武昌殡仪馆与第三人向赵友莲公告腾退的情况下占有使用武汉市武昌殡仪馆房屋，因此本案是依据侵权的事实，武汉市武昌殡仪馆要求赵友莲排除妨碍返还房屋，是物权保护纠纷。赵友莲辩称涉案房屋是第三人租给赵友莲的，出租行为得到了武汉市武昌殡仪馆认可，因此本案是房屋租赁合同纠纷，以及合同到期后的房屋腾退问题，不涉及物权保护或侵权。本院认为，武汉市武昌殡仪馆为案涉房屋的所有权人，第三人在合同租赁期内为合法占有人，后武汉市武昌殡仪馆与第三人已于2016年12月16日前达成一致将案涉房屋归还给武汉市武昌殡仪馆。第三人与赵友莲间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。赵友莲辩称转租合同因违反《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、四十六条的规定而无效，一审法院认为该行政法规的第四十五条、四十六条属于管理性规定，并非属于效力性强制规定，故对赵友莲抗辩不予支持。合同履行期限至2017年3月31日届满。租赁合同履行期间届满后，双方权利义务终止，双方并未续签租赁合同。此时，赵友莲与第三人的租赁关系归于消灭，即赵友莲不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，是为构成对所有权人即武汉市武昌殡仪馆房屋的无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”武汉市武昌殡仪馆作为所有权人，可以向赵友莲主张返还租赁物。故武汉市武昌殡仪馆向赵友莲主张返还房屋，并非基于房屋租赁合同，而是直接基于其具备的所有权。故武汉市武昌殡仪馆可直接起诉次承租人即赵友莲，赵友莲亦为本案适格主体，对赵友莲抗辩不予支持，并对武汉市武昌殡仪馆主张的要求赵友莲腾退案涉房屋门面的诉讼请求予以支持。针对争议焦点2，武汉市武昌殡仪馆要求按照鉴定的现市场价格支付占用费，赵友莲要求按照第三人与被告签订的租赁合同支付占用费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾退占有使用费的，人民法院应予支持。”武汉市武昌殡仪馆要求赵友莲支付占用费符合法律依据，但自行提供的房地产评估报告未被法院采信，故对武汉市武昌殡仪馆要求按照鉴定的市场价格支付不予支持。因双方均未向法院申请案涉房屋的市场租赁价格的鉴定，一审法院认为，在本案中，武汉市武昌殡仪馆将房屋出借给第三人系无偿，其既得利益的损失较小，可期待利益亦未超过赵友莲支付给第三人的租金标准，故一审法院在公平及诚实信用原则基础上，参照赵友莲与第三人签订的原租赁合同的租金标准，赵友莲按照每月租金4000的原租金标准向武汉市武昌殡仪馆支付房屋占有费。赵友莲与第三人租赁合同至2017年3月31日到期届满，且未续签合同，双方租赁关系已经终止。一审法院酌情考虑赵友莲合理腾退期限1个月，故从2017年5月1日开始起算至租赁房屋实际腾退之日止。另赵友莲抗辩其投入了巨额资金进行门面装修，同时因为道路施工导致被告长期停业。一审法院认为该抗辩并非本案审理范围，且赵友莲并未举证其装修停业损失，其向本案武汉市武昌殡仪馆主张缺乏法律依据及事实依据，故对该项抗辩不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、赵友莲于本判决生效之日起十日内将位于武汉市洪山区武珞路692号40平米的门面房屋腾退给武汉市武昌殡仪馆；二、赵友莲于本判决生效之日起三日内按月4000元的租金标准向武汉市武昌殡仪馆支付房屋占有使用费，自2017年5月1日计算至实际腾退之日止；三、驳回武汉市武昌殡仪馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序审理，案件受理费减半收取93元，由赵友莲负担。二审中，武汉市武昌殡仪馆提供一审开庭传票、司法鉴定申请书、民事判决等材料供本院参考，以说明其上诉主张。其他当事人均未提交证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：武汉市武昌殡仪馆与赵友莲无租赁合同关系，但武汉市武昌殡仪馆为涉案租赁房屋的产权人。武汉市按摩医院与赵友莲签订的涉案房屋租赁合同约定的租赁期限届满，双方没有续租，武汉市按摩医院与武汉市武昌殡仪馆于2016年12月16日前达成一致将涉案租赁房屋归还武汉市武昌殡仪馆，则赵友莲在租赁期满后缺乏继续占有涉案房屋的合法依据，武汉市武昌殡仪馆作为涉案房屋产权人，有权基于物权保护要求赵友莲返还涉案房屋。因此，赵友莲认为武汉市武昌殡仪馆不是本案适格原告，诉请缺乏依据，不能成立。赵友莲上诉认为其对涉案房屋进行了装修，道路施工导致承租门店存在长期停业损失,但未举证证明,且超出本案返还原物法律关系的审理范围，不予支持。本案属于基于房屋租赁合同法律关系而产生的物权保护性质的纠纷，并非单一的因侵权或妨害行为而引发的物权保护纠纷，在确定涉案房屋的占有使用费计算标准时，完全脱离武汉市按摩医院与赵友莲之间租赁合同的约定，与实际不符。武汉市武昌殡仪馆对涉案房屋的占有使用损失，应充分考量其前期基于自愿意识处分而获得的既得利益和基于市场交易行为可能获得的可期待利益。武汉市武昌殡仪馆将涉案房屋无偿出借给武汉市按摩医院，由该医院收取租金，说明其既得利益损失较小。武汉市武昌殡仪馆的可期待利益损失，系向赵友莲主张，则应考虑赵友莲在签订租赁合同时的意思表示，否则将超出当事人在进行房屋租赁交易时的合理预判，有失公允。另，武汉市武昌殡仪馆收回涉案租赁房屋，目的在于按照政策规定收回国有资产，其未举证证明涉案租赁房屋因被无权占用造成其他市场经营获利机会的丧失。因此，不宜简单套用武汉市武昌殡仪馆单方作出的房地产估价报告确定的普适性市场房屋租赁价格。据此，武汉市武昌殡仪馆认为应按照其单方评估报告确定房屋占有使用费标准及一审法院适用法律错误、审理程序违法，于法无据；一审法院基于公平和诚实信用原则，参照赵友莲与武汉市按摩医院的租赁合同的租金标准，认定武汉市五星俱乐部按每月4000元向武汉市武昌殡仪馆支付房屋占有使用费，有事实和法律依据，应予维持。综上所述，赵友莲、武汉市武昌殡仪馆的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费372元，由赵友莲负担186元，由武汉市武昌殡仪馆负担186元。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  张 红二〇一九年十一月十三日书记员  阮小琴