福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8578号 上诉人（原审原告）：徐新生，男，1967年1月21日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：周荣华，福建清宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴秀华，福建清宁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建伯恩物业集团有限公司，住所地福州市晋安区秀峰路**闽台广告创意产业园**楼******。 法定代表人：林荣滨，董事长。 委托诉讼代理人：游晓玲，福建通享律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林民全，福建通享律师事务所律师。 上诉人徐新生因与被上诉人福建伯恩物业集团有限公司（以下简称伯恩物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐新生上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持徐新生的全部一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.徐新生诉请伯恩物业双倍返还2008年5月1日至2012年12月31日期间的违规多收取的物业费12087.7元未超过诉讼时效。徐新生在2017年5月收到应诉材料后才知悉前期物业合同中关于物业费收取标准的约定，而伯恩物业按1.6元/平方米的标准收取物业费至今未取得批准，徐新生本节诉请的诉讼时效应从2017年5月起算。2.一审回避对伯恩物业按1.6元/平方米的标准收取物业费是否符合合同和法律规定的事实认定，导致认定事实不清。3.伯恩物业的物业管理资质按1.6元/平方米的标准收取物业费违反法律法规的规定，而案涉小区的前期物业合同已经到期，且收费标准未经物价部门批准，伯恩物业按上述标准收取物业费亦没有合同依据。4.伯恩物业提供的物业服务达不到二级物业管理资质企业提供的物业服务标准。5.伯恩物业一方面按照包干制向全体业主收取物业费，另一方面又利用共用部位、共同设施经营收取酬金，其行为不仅属于重复收费，亦违反了《物业管理条例》。6.伯恩物业应在本小区范围内公示物业服务资金预决算和收支项目，并停止使用共用部位、共用设施设备用于生产经营活动，向全体业主开放公共车位并不得收取车位租赁费用，恢复3、4号楼间规划的小区垃圾转运间的使用功能，关闭麻将馆并公布之前的收支账目，对公共通道排除妨碍，恢复原状。二、一审判决适用法律错误。1.本案应适用《民法总则》第一百八十八条第二款规定，从2017年5月起计算三年的诉讼时效。2.关于徐新生第三项至第八项一审诉讼请求，应适用最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条规定。 伯恩物业辩称，1.伯恩物业与福州市仓山区房地产开发公司签订《三盛巴厘岛前期物业服务合同》事实存在，且合法合规。2.订约当时《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》已颁布,物价主管部门不再审批前期物业服务合同的收费标准。讼争合同中关于“以物价主管部门批准价格为准”的表述实为不能履行,也无须履行。3.徐新生一审时的反诉,已过诉讼时效。4.前期物业服务合同必须采取包干制。《福建省物业服务收费管理实施办法》《福建省物业服务收费管理办法》皆规定前期物业服务应当采取包干制形式收费。在实际履行过程中,物价部门也不允许对前期物业服务采取酬金制收费的行为。5.伯恩物业为该小区提供一级物业服务,有权按一级物业服务收费的政府指导价收费。物业服务标准和资质等级没有关联，伯恩物业于2009年已成为物业服务一级资质企业。订约时《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》规定,高层带电梯住宅(九层及以上)的一级住宅收费标准为1.32-1.76元/平方米，伯恩物业提供了一级物业服务,该合同约定的1.6元/平方米收费标准,位于政府指导价的收费区间。6.案涉小区的公共部分收入,全部用于小区公共部位维护开支。利用小区公共部位产生收益的支出情况、收费的方式是酬金制还是包干制,皆与徐新生是否承担按约支付物业费的义务,没有关联性。7.徐新生的其他上诉请求，与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，不符合本案的反诉。 徐新生向一审法院起诉请求：l.伯恩物业立即向徐新生双倍返还2008年5月1日起至2012年12月31日止的违规多收取的物业费12087.7元；2.伯恩物业返还徐新生预交的水电公摊费押金180元、预交水电公摊360元以及伯恩物业实际收取徐新生的水电公摊费1503.3元；3.伯恩物业在本小区范围内公示物业服务资金决算和收支账目；4.伯恩物业停止使用共有部位、共有设施设备用于生产经营活动；5.伯恩物业向小区全体业主开放、公共车位并不得收取车位租赁费用；6.伯恩物业恢复3、4号楼之间规划的小区垃圾转运间的使用功能，关闭麻将馆并公布之前的收支账目；7.伯恩物业对公共通道排除妨碍，恢复原状。 一审法院认定事实：2007年1月6日，福州市仓山区房地产开发公司与伯恩物业签订了《〔三盛•巴厘岛〕前期物业服务合同》，福州市仓山区房地产开发公司选聘伯恩物业提供前期物业管理服务事宜，其中1#、2#、5#楼带电梯住宅物业服务费1.6元/月•平方米。合同签订后，伯恩物业对三盛•巴厘岛小区提供了物业服务。徐新生系三盛•巴厘岛小区2座601单元业主，房屋建筑面积为156.75平方米。 一审法院认为，徐新生诉请伯恩物业双倍返还2008年5月1日至2012年12月31日违规多收取的物业服务费12087.7元及2008年4月至2011年12月的水电公摊费1503.3元，伯恩物业辩称该诉请已超过诉讼时效，一审法院认为，徐新生的该项诉请已超过诉讼时效，故一审法院不予支持。徐新生诉请伯恩物业返还预交的水电公摊费押金180元及预交的水电公摊费360元，伯恩物业对此无异议，故对徐新生的该诉请，一审法院予以支持。关于徐新生诉请的伯恩物业在小区范围内公示物业服务资金决算和收支账目、停止使用共有部位共有设施设备用于生产经营活动、向小区全体业主开放公共车位并不得收取车位租赁费用、恢复3-4号楼之间规划的小区垃圾转运间的使用功能关闭麻将馆并公布之前的收支账目、对公共通道排除妨碍，恢复原状，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，徐新生的前述诉请系就小区共有部分提出的，属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而徐新生未提交证据证明其提出前述诉请已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故对徐新生的前述诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条规定，判决：一、福建伯恩物业管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还徐新生预交的水电公摊费押金180元及预交的水电公摊费360元；二、驳回徐新生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费554元，由徐新生负担277元，福建伯恩物业管理股份有限公司负担277元。福建伯恩物业管理股份有限公司应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案争议焦点有二，一是徐新生诉请伯恩物业返还多收取的物业费及水电公摊费是否超过诉讼时效；二是徐新生的第三项至第七项诉讼请求能否得到支持。 焦点一，徐新生自购买案涉房屋后，即按《〔三盛•巴厘岛〕前期物业服务合同》中约定的物业费标准缴交物业费，徐新生要求伯恩物业双倍返还2008年5月1日起至2012年12月31日止的违规多收取的物业费12087.7元及2008年4月至2011年12月的水电公摊费1503.3元，但其于2017年5月3日方提起诉讼，已超出法律规定的诉讼时效。其关于自己直到2017年5月收到《〔三盛•巴厘岛〕前期物业服务合同》时方知自己的权利受到侵害主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 焦点二，徐新生要求伯恩物业在本小区范围内公示物业服务资金决算和收支账目，本院认为，业主有了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，此节诉请可由业主本人提出，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定驳回此节诉请属适用法律有误，但鉴于伯恩物业在一审中已提供了相应证据证明其在小区内公示了上述信息，一审法院驳回此节诉请的处理结果正确。至于徐新生的第四、五、六、七项诉讼请求，属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，一审法院据此驳回徐新生的相关诉请并无不当，本院予以维持。 综上所述，徐新生的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费540元，由上诉人徐新生负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇一九年十一月十八日 法官助理张力群 书记员翁哲颖