广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16697号上诉人（原审原告）：广州百盈置业有限公司，住所地：广州市花都区新华街龙珠路**101商铺。法定代表人：王卓营，职务：总经理。委托代理人：邓炜，广东合誉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱德梁，男，1987年4月3日出生，汉族，住广州市花都区。原审第三人：温海鹏，男，1975年3月6日出生，汉族，住广州市花都区。原审第三人：温记添，男，1942年7月11日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人广州百盈置业有限公司（下简称百盈公司）、朱德梁因与原审第三人温海鹏、温记添居间合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。百盈公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第一、二项，改判支持百盈公司的全部原审诉讼请求；2、由朱德梁承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、百盈公司的居间义务已全部完成，且不存在过错，根据《中华人民共和国合同法》和三方签订的《房屋买卖合同》，朱德梁应足额支付中介费。其一，根据《中华人民共和国合同法》（下简称《合同法》）第四百二十六条的规定，百盈公司作为居间人，已完成向委托人即朱德梁提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，百盈公司已促成朱德梁与温海鹏、温记添签订涉案《房屋买卖合同》，该合同合法有效。至此，百盈公司的居间义务已经完成。其二，涉案《房屋买卖合同》第八条明确约定买方向经纪方即百盈公司支付中介费是基于经纪方提供了居间服务，促成了买卖双方签订合同，并于合同签订当天支付中介费，合同履行过程中任意一方不履行合同或提前终止买卖不影响中介费的收取。其三，原审已查明，涉案《房屋买卖合同》无法继续履行，导致合同解除的过错原因在于朱德梁。百盈公司已尽到中介公司应尽的勤勉尽职义务。涉案中介费的服务内容仅为促成买卖合同的签订，而签订合同后买卖双方办理按揭贷款、缴纳税费、递件过户等后续内容，并非三方约定的中介服务内容，故合同解除导致买卖双方后续交易事项不能继续履行，不能作为减少百盈公司所收取报酬的理由；二、涉案《房屋买卖合同》明确约定中介服务费的支付时间和逾期支付的违约责任，朱德梁应按照合同约定支付违约金。涉案《房屋买卖合同》第八条约定，“基于经纪方为买卖双方提供居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付当地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币贰万元整，逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费用总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。”因此，朱德梁于涉案合同签订之日即2018年10月20日应当支付中介费，出现逾期支付中介费的情形，应按照合同约定支付相应的违约金。朱德梁对百盈公司的上诉请求答辩称：双方签合同当时，涉案房屋属于温海鹏与温记添共有。百盈公司在其中一个共有人未签名的情况下促成朱德梁与其中一个产权人签订买卖合同。之后，朱德梁对合同继续履行持有异议，与卖方协议解除了合同，合同解除导致朱德梁损失定金及律师费，百盈公司对此负有责任。因此，朱德梁无需向百盈公司支付中介费。朱德梁上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，驳回百盈公司的全部诉讼请求或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由百盈公司承担。事实与理由如下：一、百盈公司并未促成合同成交，朱德梁依法无须向百盈公司支付房地产咨询及买卖代理费。2018年10月20日，朱德梁与百盈公司、温海鹏签定了编号为0000069号的《房屋买卖合同》，该合同约定由朱德梁购买温海鹏和温记添名下按份共有的位于广州市花都区新华镇公益路2号华侨花园C座706号房屋。该《房屋买卖合同》系朱德梁与百盈公司、温海鹏签字确认，但出售的房屋共有人温记添并未签字，《房屋买卖合同》上温记添的签字系由温海鹏代为签署，但朱德梁直至该合同经过法院诉讼解除也未见到温记添本人，也未见过温记添授权温海鹏出售房屋的相关手续。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，在温记添追认或温海鹏取得处分权之前，《房屋买卖合同》并未发生效力，故百盈公司并未促成合同成立，朱德梁依法无须向百盈公司支付佣金；二、对于效力待定的《房屋买卖合同》，朱德梁已于2018年11月5日向广州市中级人民法院提起诉讼，并于2018年12月17日以调解方式解除了该《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》至始未生效。因此，该合同中约定由朱德梁支付房产地咨询及买卖代理费的格式条款实体亦不存在，客观上房屋买卖并未实际成交，故朱德梁无须向百盈公司支付房产地咨询及买卖代理费；三、《房屋买卖合同》关于经纪条款及佣金确定书均是格式条款，依法应认定为无效。上述格式条款核心均表述为，无论交易是否成功，买卖双方均应全额支付服务费。该格式条款没有根据公平合理原则分配各方义务，明显加重了房屋买卖双方的责任，排除了房屋买卖双方所享有的费用支付抗辩的法定权利，违反了《合同法》第三十九、四十条的规定，依法应认定该条款无效；四、作为房屋买卖合同中介方的百盈公司存在严重过错，导致合同无法继续履行，而非朱德梁的过错。《房屋买卖合同》中并没有任何关于百盈公司作为经纪方应该履行义务的条款约定，没有作为经纪方即百盈公司承担责任的条款，亦没有关于经纪方即百盈公司任何应该提供的服务实体内容，且百盈公司作为专业从事二手房交易的公司，没有严格按照法律规定办理业务。因百盈公司的违规行为，导致朱德梁不知晓经纪方应该提供哪些服务，也未享受到应提供的服务。百盈公司作为专业机构明知所售房产系温海鹏和温添记按份共有，亦明知温海鹏没有取得温添记的书面授权，没有明确将此情况告知朱德梁，也没有向朱德梁解释只与温海鹏签署合同的法律风险，故百盈公司存在严重过错。而且签署合同后，朱德梁通过咨询后了解风险太大，多次电话及上门催促百盈公司约谈温添记确认售房真实性并签署合同来保护朱德梁权利，但都无疾而终。鉴于百盈公司没有给朱德梁提供相对应的正确的房产地咨询业务及买卖代理事务，涉案房产实际上终止交易，也没有办理按揭贷款事务，亦没有办理任何过户递件等转名手续。根据权利义务相一致的原则，百盈公司主张支付全部居间服务费，依法不应得到支持。百盈公司对朱德梁的上诉请求答辩称：不同意朱德梁的上诉请求。涉案《房屋买卖合同》合法有效，且合同第八条已经明确了中介费的支付及不因合同中止而影响居间费的支付，且百盈公司已向朱德梁解释了广州市购房政策，故百盈公司的居间义务已经完成，且涉案合同解除的原因在于朱德梁在签订合同前未认真核实社保缴纳情况，过错在于朱德梁。综上，朱德梁应支付百盈公司中介服务费。百盈公司于2019年1月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、朱德梁立即向百盈公司支付居间服务费用20000元；2、朱德梁立即向百盈公司支付违约金（违约金以上述居间服务费用20000元为基数，从拖欠之日起，即2018年10月20日起按每日千分之五计算至付清之日止，暂计100元）；3、本案受理费由朱德梁承担。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街公益路2号华侨花园C座706房，所有权人为温海鹏、温记添。2018年10月20日，温记添、温海鹏（卖方）与朱德梁（买方）、百盈公司（经纪方）签订房屋买卖合同，约定卖方将涉案房屋以1480000元的价格出售给买方。付款方式为按揭贷款方式。签订合同当天支付20000元定金，首期楼款240000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续（2019年2月28日）并取得房地产交易中心收缴证件后当天支付。剩余1240000元于买卖完成并办妥他项权证到登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款。合同第八条约定基于经纪方为买卖双方提供居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中：买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费20000元。逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费用总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理的支付，在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向买方收取房地产咨询及代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。第十九条其他事项：1.买家承诺在2018年10月31日前交齐200000元定金，否则视为买家违约。2.买家承诺在2018年12月31日前补齐500000元，含首期楼款给卖家，否则视为买家违约，定金不退回。3.卖家承诺，在银行放款后3天内将多余房款（除买家首期楼款）退回给买家。4.实际银行贷款以银行同意贷款书为准。重要提醒：1.经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其贷款能力，购买资格等承担完善义务和相关法律责任。如合同约定因政策原因迟延交易的，迟延交易期限内，任何一方不因政策原因主张解除合同，否则按本合同违约责任条款承担。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处，卖方有温记添、温海鹏的签名，其中温记添的签名由温海鹏代签。合同签订当天，百盈公司向朱德梁出具一份佣金确认书，主要内容为：本人朱德梁现经百盈公司成功办理房屋买卖手续，现确认于——时支付2万元作为中介代理费用及咨询费。同日，朱德梁向温海鹏支付了购房定金5万元。但迄今朱德梁未向百盈公司支付中介服务费。合同签订前，朱德梁告知百盈公司其尚不具备购房资格，但认为其在2018年3月份已经开始购买社保，预计2018年12月份可以办理广州市的落户。合同签订次日，朱德梁得知其单位仅为其购买了3个月社保，可能无法在预计的时间内取得购房资格，遂将该情况告知了百盈公司的工作人员。百盈公司的工作人员便协同朱德梁到人才市场意图解决该问题，但未能解决。朱德梁遂于2018年11月5日以温海鹏、温记添、百盈公司为被告向原审法院提起房屋买卖合同纠纷，案号为（2018）粤0114民初11641号，要求解除三方签订的房屋买卖合同，温记添、温海鹏退还其定金50000元，百盈公司承担连带责任。该案经过主持调解，三方达成了调解协议：“一、解除朱德梁与温记添、温海鹏于2018年10月20日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、温海鹏、温记添同意退还朱德梁定金35000元……”原审法院认为：温记添、温海鹏与朱德梁、百盈公司签订的房屋买卖合同包含了买卖双方分别与百盈公司之间的居间合同关系及朱德梁与温记添、温海鹏之间的房屋买卖合同关系。本案主要审查朱德梁与百盈公司之间的居间合同关系。根据三方签订的房屋买卖合同，朱德梁与百盈公司之间居间合同关系的合同条款是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，在百盈公司的居间促成下，朱德梁与温记添、温海鹏签订了房屋买卖合同，二者的房屋买卖合同关系虽然已经协商解除，但是解除的原因在于朱德梁在签订合同前未认真核实其社保交纳情况，而不能在合同约定的时间内办理过户，因此房屋买卖合同无法继续履行的过错在于朱德梁。百盈公司在提供的房屋买卖合同中已经提醒朱德梁本市的限购限贷政策，而且朱德梁亦认可签订合同前百盈公司已经向其解释了广州市的限购限贷政策，甚至在得知朱德梁不具备过户条件的情况下，百盈公司还协同朱德梁到相关部门询问解决方案，说明百盈公司已经尽到了勤勉尽职的义务。但鉴于朱德梁与温记添、温海鹏的房屋买卖合同关系已经解除，百盈公司因此减少了相应的服务项目，则应当减少报酬，故根据公平原则，对于百盈公司主张的朱德梁应支付居间服务费10000元的部分予以支持，对于超出部分不予支持。由于本案中佣金确认书并未约定中介费支付的时间，百盈公司也未提交证据证明其催收的情况，双方对应付款项金额亦存在争议，故百盈公司要求朱德梁支付逾期支付中介服务费的违约金依据不足，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年5月23日判决如下:一、朱德梁于本判决发生法律效力之日起十日内向广州百盈置业有限公司支付中介服务费10000元；二、驳回广州百盈置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费302元，由广州百盈置业有限公司负担152元，朱德梁负担150元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，朱德梁应如何向百盈公司支付中介服务费；其二，朱德梁是否应向百盈公司支付逾期支付中介服务费的违约金。关于朱德梁应如何向百盈公司支付中介服务费的问题。百盈公司与朱德梁之间就涉案房屋买卖成立居间合同关系。百盈公司作为居间方，其不仅应促成朱德梁与出卖方签订买卖合同，依据诚信履约原则，同时还应承担协助买卖双方办理相关后续交易手续的附随义务。而依据已查明的事实，虽然百盈公司已促成朱德梁与出卖方签订买卖合同，但在该合同签订次日，朱德梁即提出解除买卖合同，朱德梁与出卖方随后进入诉讼并经法院调解就解除买卖合同达成一致意见。故此，百盈公司事实上并未协助买卖双方办理后续交易手续。在此情况下，原审认定应对合同约定的中介服务费金额进行酌减，并据此判决朱德梁向百盈公司支付中介服务费10000元，符合公平合理原则，可予维持。因此，无论是百盈公司上诉请求改判朱德梁全额支付中介服务费，还是朱德梁上诉请求改判其无需支付中介服务费，均缺乏充分理据，本院均不予采纳。关于朱德梁是否应向百盈公司支付逾期支付中介服务费违约金的问题。虽然《房屋买卖合同》约定了朱德梁向百盈公司支付中介服务费的期限及逾期支付的违约责任，但如前所述，朱德梁在《房屋买卖合同》签订次日即向百盈公司提出解除合同，其要求解除的理由是无法在预计期限内取得购房资格，而依据相关房地产交易中介机构操作规范的规定及诚信履约原则，百盈公司作为中介方，在促成买卖合同签订之前对买方的购房资格问题亦负有一定的审查注意义务，百盈公司虽有就相关的购房政策规定向朱德梁作出相应提醒及解释，但在未准确核定朱德梁具有购房资格的前提下，仍促成朱德梁签订买卖合同，导致双方后续就中介服务费的支付产生纠纷，百盈公司亦具有一定过错。据此，原审判决驳回百盈公司要求朱德梁支付违约金的诉请，处理并无不妥，可予维持。综上所述，上诉人百盈公司与朱德梁的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费352元，由上诉人广州百盈置业有限公司负担302元，上诉人朱德梁负担50元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年十一月二十八日书记员  王文杰唐颖琪