辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15539号上诉人（原审被告）：董吉艳，女，1968年5月9日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）:任林琳，女，1982年9月19日出生，汉族，中信银行沈阳分行职员，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：周剑英，辽宁卓政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任宁，男，1983年4月22日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：周剑英，辽宁卓政律师事务所律师。上诉人董吉艳因与被上诉人任林琳、任宁房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初7542号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。董吉艳上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.将高世杰、高嵩列为共同被告，判决其赔偿被上诉人损失；3.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、《中华人民共和国户口登记条例》第十条“公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记。”故上诉人不能左右高世杰、高嵩户口是否迁出，属于法律上或者事实上不能履行的义务范畴，根据出错责任原则，上诉人无错误且无责任，被上诉人不应就此要求上诉人支付违约金。二、上诉人对案涉房屋存在高世杰、高嵩户口一事并不知情，一审判决书事实认定不清。1.上诉人自始至终并非涉案房屋所有权人，没有权利查询房屋户籍信息，对高世杰、高嵩户口未迁出事宜并不知情。2.《中华人民共和国户口登记条例》第六条“公民应该在经常居住的地方登记为常住人口，一个公民只能在一个地方登记为常住人口。”上诉人母亲牛凤娥于2007年购得案涉房屋，自此高世杰、高嵩不在案涉房屋居住，上诉人自然不能知晓其二人户口未迁出。3.一审中共同被告沈阳献智网络有限公司也承认未协助买卖双方查询户籍信息。故上诉人对案涉房屋仍存在其他户口并不知情，对违约行为不存在主观故意，一审不应作出上述推论并作出判决依据。三、被上诉人已经取得房屋所有权证，并在知晓高世杰、高嵩户口未迁出的情况下将户籍迁入涉案房屋，其对高世杰、高嵩户口存在的客观事实已经默认，则不应再向上诉人追究赔偿。并且，被上诉人户口正常迁入，无任何实际损失，一审法院判上诉人承担违约金是错误的。四、上诉人多次电话联系请求高世杰、高嵩将户口迁出案涉房屋，二人均拒不配合，若该二人不迁走户口的行为对被上诉人造成损失，被上诉人应向损害实施人高世杰、高嵩追究赔偿责任，而非向上诉人索赔，故应将高世杰、高嵩列为共同被告。任林琳、任宁辩称，上诉人与我方签订合同时未告知我方涉案房产还有其他户口，合同签订后我方办理完房产过户手续后到派出所办迁户口时才发现该房产还有高世杰和高嵩的户口，上诉人已经违反了合同约定，未在约定期限将所有户口迁出已经构成违约，我方多次与上诉人沟通，但其始终未将该二人户口迁出，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。任林琳、任宁向一审法院起诉请求：要求董吉艳支付违约金5万元，诉讼费由董吉艳承担。一审法院认定事实：任林琳、任宁为夫妻关系。位于沈阳市皇姑区房屋（简称案涉房屋）原所有权人为董吉艳之母牛凤娥，2018年7月4日，董吉艳代其母牛凤娥与任宁签订《房屋买卖合同》，沈阳献智网络有限公司为居间方，合同约定牛凤娥以54万元价款将案涉房屋转让给任宁。关于户口情况，双方约定：案涉房屋“有户口，甲方（牛凤娥）应于乙方（任宁）房产证下发后30日内将该房屋所有户口迁出；甲方不按约定时间办理户口迁出的，应支付乙方违约金人民币伍万元整。”《房屋买卖合同》签订后，双方按约定履行，合同履行期间，牛凤娥去世，董吉艳通过办理继承手续后继续履行合同。2018年8月5日，案涉房屋办理完毕更名过户手续，产权登记在任林琳名下。董吉艳将牛凤娥户口办理了注销手续，于2018年8月将自己的户口迁出。2018年8月14日，任林琳、任宁及其子的户口已迁入案涉房屋，经到公安机关查询，案涉房屋目前还存在案外人高世杰及高嵩的户口未迁出，任林琳、任宁找到董吉艳，要求董吉艳配合迁出其二人的户口，董吉艳同意配合办理，但至本案庭审结束前，案涉房屋上高世杰、高嵩户口尚未迁出。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案任林琳、任宁与董吉艳签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行。依据《房屋买卖合同》约定，董吉艳应在房产证下发30日内将房屋上所有户口迁出。配合任林琳、任宁迁出房屋上存在的户口，是房屋出卖人应当履行的合同附随义务。经查，任林琳、任宁房产证于2018年8月5日下发，但案涉房屋目前仍有高世杰、高嵩户口未迁出，故董吉艳存在违约行为，应按合同约定承担违约责任，给付违约金。董吉艳抗辩称对案涉房屋存在他人户口不知情，合同约定的“所有户口”应仅限于其与牛凤娥二人的户口，不应包含与该房屋无关的他人户口。一审法院认为，高世杰、高嵩的户口登记在案涉房屋地址上，户口与房屋地址单独对应，故房屋“所有户口”应该包括高世杰、高嵩的户口。另外，董吉艳作为案涉房屋的出卖人，高世杰、高嵩为案涉房屋前房主及家庭成员，董吉艳办理户口迁入时，对案涉房屋户口登记情况相比任林琳、任宁更加有条件知晓。如果合同约定的“所有户口”仅指董吉艳及其母牛凤娥的户口，则应在合同中特别注明，现合同并未注明该内容，则房屋“所有户口”即应包括高世杰、高嵩的户口。关于违约金数额，任林琳、任宁主张判令董吉艳支付违约金5万元。依据合同法相关规定，违约金应当与违约行为所致的实际损失相符合，处理违约责任原则上以补偿性为主、惩罚性为辅。结合本案事实，案涉房屋虽然存在案外人高世杰、高嵩户口，但任林琳、任宁及家庭成员的户口已正常迁入，故违约行为未影响任林琳、任宁实际落户。任林琳、任宁主张违约行为影响房屋出售及拆迁，但上述情形未实际发生，实际损失目前不能确定。鉴于任林琳、任宁目前不存在实际损失，合同约定的违约金5万元明显偏高，一审法院依法予以调整，酌定董吉艳向任林琳、任宁支付违约金1万元。任林琳、任宁主张户口未迁出影响房屋出售价格等问题，可待实际损失发生时另行解决。关于任林琳、任宁主张沈阳献智网络有限公司赔偿损失问题，沈阳献智网络有限公司为居间方，不是房屋买卖合同的出卖人，依据合同相对性原则任林琳、任宁该诉请于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、被告董吉艳向原告任林琳、任宁支付违约金1万元；二、驳回原告任林琳、任宁其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告董吉艳承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。任林琳、任宁于2019年11月15日提交从房产局调取的不动产登记申请书、房地产买卖合同，证明：董吉艳是涉案房屋买卖合同的相对人，即出让人，是由董吉艳将房屋过户到任林琳名下。董吉艳质证：不动产登记申请书、房地产买卖合同的落款处是我签的。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，沈阳献智网络科技有限公司于2019年7月16日经工商部门核准注销。二审中，任林琳、任宁作为一审原告，申请撤回对沈阳献智网络科技有限公司的起诉。二审中，董吉艳陈述牛凤娥去世后，其通过继承方式将涉案房屋更名过户至其名下，后从董吉艳名下更名过户至任林琳名下。任林琳、任宁于二审中提交从房产部门调取的《沈阳市不动产登记申请书》及《房地产买卖合同》，显示涉案房产于2018年8月3日从董吉艳更名过户至任林琳名下。本院认为，董吉艳代其母亲就涉案房产与任宁签订《房屋买卖合同》后，董吉艳通过继承方式将涉案房产更名过户至其名下，后从董吉艳名下更名过户至任林琳名下，故涉案《房屋买卖合同》的效力及于董吉艳。依据《房屋买卖合同》约定，出卖人应于买受人房产证下发后30日内将涉案房屋所有户口迁出，出卖人不按约定时间办理户口迁出的，应支付买受人违约金5万元。本案中，任林琳、任宁及其子虽已将户口迁入涉案房屋，但涉案房屋还存在案外人高世杰、高嵩的户口尚未迁出，董吉艳作为出卖人未能按照合同约定将涉案房屋内所有户口迁出，存在违约行为，一审法院考虑到任林琳、任宁及家庭成员已将户口迁入涉案房屋等合同履行情况及任林琳、任宁的实际损失情况，酌定董吉艳向任林琳、任宁支付违约金1万元并无不当。关于董吉艳二审上诉提出要求追加高世杰、高嵩为本案共同被告并赔偿任林琳、任宁损失的主张，因不符合合同相对性原则，故对其该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人董吉艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人任林琳、任宁负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一九年十一月十八日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。