甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)甘01民终3895号上诉人（原审原告）：薛某某。委托诉讼代理人：王晨晖，甘肃正天合律师事务所律师。上诉人（原审原告）：马某某。委托诉讼代理人：王晨晖，甘肃正天合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃大城房地产开发有限公司。法定代表人：陈坤兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：马介安，甘肃勇盛律师事务所律师。上诉人薛某某、马某某因与被上诉人甘肃大成房地产开发有限公司（以下简称大城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市红古区人民法院（2019）甘0111民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。薛某某、马某某上诉请求：1.请求依法撤销兰州市红古区人民法院（2019）甘0111民初1109号民事判决，将本案依法改判，支持二上诉人的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、二上诉人缴纳的8万元系购房款而非定金，且孙瑞军的行为已经构成表见代理，被上诉人应当予以退还该笔款项。二上诉人与被上诉人于2015年9月29日达成涉案房屋认购意向时，二上诉人向被上诉人所缴纳的款项为购房款而非定金。就兰州市主城区商品房购买的市场交易习惯而言，定金一般缴纳的金额为2万元左右，对于一个偏远郊区，在2015年购买商品房直接缴纳8万元作为定金，明显与客观市场交易习惯不符。并且当时该地段房屋市场售价每平米并未超过2000元，涉案房屋在当时房屋总价也不足40万元，8万元明显超过合同总价20%的法律规定。另外，就认购单的内容而言，要求七日内备好房款，否则就视为违约的约定显示公平，明显违背市场交易的正常习惯，该条款应当认定为格式条款，不应作为认定案件事实的主要依据。本案一审中，二上诉人提交了一份（2019）甘0111刑初18号刑事判决书，该刑事判决书中载明，孙瑞军担任涉案房屋所属项目的售房部职员，并且拥有可以随意使用公司财务章的权利，且借用职务之便骗取数个购房人的信任，让购房者相信其就是被上诉人兰州分公司的置业经理。二上诉人也是基于对孙瑞军的信任，先与其磋商购房事宜，因迟迟不予和二上诉人签订购房合同后，遂再次找到孙瑞军，出于对其的高度信任，由孙瑞军代表公司出具欠条一份。而该欠条中内容也非常明确，是退还“购房款”8万元，而非退还定金。一方面证明该笔款项确系购房款，另一方面孙瑞军的行为已经达到表见代理的要件，其身份和享有的权力，足以使得上诉人高度理由相信孙瑞军就可以代表公司出具欠条，归还购房款。综上所述，二上诉人向被上诉人支付的款项应为购房款，孙瑞军作为被上诉人员工代表公司出具的借条也足以佐证相应事实。故恳请贵院依法撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。大城公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，薛某某、马某某的上诉请求没有事实及法律依据，应驳回上诉，维持原判。一、本案诉争款项8万元是定金，并非购房款。本案中，双方当事人对诉争款项的性质究竟为定金还是房款存在争议。根据《民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条有关“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，上诉人与答辩人有义务就各自的主张承担举证责任。上诉人在一审时仅提供了支付款项的证据，但没有就该款项的性质提交任何证据予以证明，应承担不利后果。答辩人在一审时提交了双方签订的《海石府邸房屋认购单》，上诉人对该证据的真实性没有异议，该证据能够作为认定案件事实的依据。认购单第四行明确记载8万元是认购定金，在“认购约定”第四条再次说明上诉人支付的8万元是定金。答辩人向法庭提交的证据能够充分证明本案诉争款项的性质为定金。此外，上诉人特别授权的代理人在本案一审法庭辩论时明确表明诉争的款项中至少有一部分是定金（见一审庭审笔录第9页）。该表述属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定的“自认”。因此，本案诉争款项的性质为定金，一审法院对此认定准确。二、上诉人存在违约行为，其无权要求答辩人返还定金。如上所述，答辩人提交的《海石府邸房屋认购单》“认购约定”的第二条、第四条明确约定：上诉人在认购单签订后七日内没有备好房款并签订正式《商品房买卖合同》的，视为自动放弃认购权利，已缴纳的定金不予退还。上诉人在本案立案时向红古区人民法院提交的《民事起诉状》（两页版本）第一段表述：双方经协商达成认购协议，认购单内容系双方共同约定；涉案房屋面积为151平方米，单价为每平米2800元。上诉人在诉状第二段又明确说明：由于上诉人自身的问题无力支付后期房款而未签订正式的购房合同，且上诉人在2015年9月29日至2016年5月长达八个月的时间内从未与答辩人就认购协议的履行进行沟通。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。上诉人在诉状中所作的对其不利的陈述符合该规定，人民法院应当将其自认事实作为认定案件的依据。据此，上诉人自认的事实能够充分证明：上诉人在签订认购单时对认购单内容清楚、了解，且无异议，认购单不存在格式条款无效或因显示公平可撤销的情形。涉案房屋的总价款为42.28万元，其向答辩人支付的8万元定金符合相关法律规定。因上诉人自身原因导致双方未能签订正式的购房合同，答辩人不存在任何违约行为。因此，作为违约一方的上诉人，无权要求答辩人返还定金。三、孙瑞军出具的欠条与答辩人无关，对答辩人没有法律约束力。答辩人从未以任何形式授权孙瑞军可以代表答辩人处分公司财产，且孙瑞军是以其个人名义出具的欠条，并非以答辩人名义出具。此外，认购单的签订主体是薛某某，而欠条载明的权利人却是马某某，认购单的签订主体与欠条中载明的收款人及付款人均不相同。因此，孙瑞军出具欠条的行为与答辩人无关。综上，本案诉争款项为定金，上诉人在违约后无权要求答辩人返还定金，孙瑞军出具的欠条对答辩人没有法律约束力。上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。薛某某、马某某向一审法院诉讼请求：1.要求被告返还原告的购房款8万元；2.要求被告按照银行同期贷款利率上浮50%的标准承担因迟延返还购房款产生的经济损失17280元（自2016年6月25日计算至起诉之日），共计97280元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.关于诉争标的8万元是定金还是购房款的问题。原告薛某某、马某某主张其向被告名下账户转账8万元的行为是支付购房款，且认购时约定的海石府邸第1幢1单元2004号房屋单价为每平米1600元，8万元如果是定金，则超出了担保法关于定金的规定。对此被告大城公司向法庭提交了“海石府邸房屋认购单”和海石府邸第1幢1单元2004号房屋的“商品房买卖合同”，以证明该8万元是原告交付的认购定金而非购房款。上述证据为书证原件或与原件核对无异的复印件，故本院对其真实性予以认定。房屋认购单上载明“认购定金人民币捌万元整”，原告薛某某在认购单乙方签名处签名，表明其充分知晓“海石府邸房屋认购单”上约定的各项条款，也理应知晓其所交纳的8万元款项的性质为定金。“商品房买卖合同”显示2004号房屋实际出售时单价为每平方米2600元而非1600元，且原告变更前的诉状事实与理由部分自认双方约定的房屋单价为每平方米2800元，2004号房屋面积为150.8平方米，故按照每平方米2800元计算该房屋总价为422240元，8万元定金未超过主合同标的额的百分之二十，符合法律规定，因此该笔款项应当认定为房屋认购定金。2.关于孙瑞军出具欠条是个人行为还是公司行为的问题。原告诉称，孙瑞军作为被告大城公司的工作人员，其向原告马继承出具“欠条”，承诺在2016年6月25日前归还购房款8万元，原告认为孙瑞军的行为代表的是被告大城公司，该笔款项应当由大城公司向其返还。对此，原告向法庭提交兰州市红古区人民法院作出的（2019）甘0111刑初18号刑事判决书一份，以证明孙瑞军为大城公司承建的海石府邸住宅小区售房部职员，原告有理由相信其行为代表公司而非个人。被告大城公司辩称，孙瑞军并非其公司的法人代表也非置业顾问，孙瑞军所出具的欠条上标明欠款人是孙瑞军本人，欠条上也没有加盖大城公司公章，其出具欠条的属于个人行为。本案中，孙瑞军的身份仅是海石府邸住宅小区售房部职员，原告理应知晓孙瑞军实际上无代理权，其以个人名义向原告出具的欠条上未加盖大城公司公章，原告无充分证据证明孙瑞军的行为系职务行为，“海石府邸房屋认购单”亦是由马继承、薛某某和大城公司的海石府邸项目部所签订，签订时明确了该8万元是认购定金，故孙瑞军以个人身份出具欠条并不能证明其履行的是职务行为。一审法院认为，薛某某、马某某与大城公司签订“海石府邸房屋认购单”作为此后双方签订正式房屋买卖合同的预约,并在此认购单中确定了房屋认购定金，该认购单系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,应受到法律的保护。《中华人民共和国担保法》规定，定金的返还是以收受定金的一方违约为前提。本案中，薛某某、马某某要求被告返还8万元定金，但不能提供证据证明其按约到被告处签订购房合同，亦无被告拒绝签订合同和拒绝办理购房手续的相关证据,故原告的请求没有事实根据。同时，被告提供的海石府邸第1幢1单元2004号房屋买卖合同的签订时间为2016年9月21日，远超房屋认购单所约定的七日期限，大城公司并未违约，所以，原告要求被告返还8万元定金的请求，没有法律依据。孙瑞军虽然是被告公司的工作人员，其以个人名义向原告出具欠条，并非大城公司所授权，事后被告亦未对该欠条进行追认，故原告以此欠条要求被告返还定金8万元的诉请,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。关于原告要求被告按照银行同期贷款利率上浮50%的标准承担因迟延返还购房款产生的经济损失17280元，因该款为购房定金，故其请求于法无据，本院不予支持。综上,依法成立的合同，受法律保护。薛某某、马继承作为给付定金的一方未按合同约定履行相应的义务，已构成违约，其无权要求返还定金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决:驳回原告薛某某、马继承的全部诉讼请求。案件受理费2232元，减半收取1116元，由原告马继承、薛某某负担。二审中，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明事实一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案上诉争议的焦点是薛某某交纳的8万元属于定金还是购房款，大城公司应否向薛某某、马继承退还该8万元款项。本案中，薛某某与大城公司签订了《海石府邸房屋认购单》，该认购单是当事人的真实意思表示，认购单明确载明交认购定金8万元，并有6条具体认购约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。上诉人在诉状中称“由于资金问题无力支付后期房款，2016年5月找物业经理孙瑞军解决，孙瑞军出具欠条。”以上表述足以证明导致《商品房买卖合同》未最终签订的原因是上诉人的责任所致。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定，“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”上诉人支付的定金8万元未超过约定售价（民事诉状自认的2800元/每平方米）的20%，双方之间已形成定金合同。且定金实际已交付，该定金合同有效。给付定金一方不履行约定，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定，应当双倍返还定金。上诉人要求返还8万元定金的上诉理由不成立，本院不予支持，一审法院判决不予返还符合法律规定。综上所述，薛某某、马继承的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2232元，由薛某某、马继承负担。本判决为终审判决。审判长  张秉德审判员  张煜枫审判员  李孔攀二〇一九年十一月十三日法官助理王荔书记员王柏斌