江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8136号上诉人（原审被告）：平盛道，男，1959年11月4日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：韦信永（系平盛道妹夫），男，1967年8月20日生，住南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：周春艳，女，1970年3月17日生，汉族，住南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：李照民，男，1962年9月14日生，汉族，住南京市栖霞区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：龚权，江苏刘洪律师事务所律师。原审被告：平德玮，男，1985年7月29日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人平盛道因与被上诉人周春艳、李照民、原审被告平德玮房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初9713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。平盛道上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审案件事实认定不清。1、本案在适用合同法条款上存在片面性。平德玮与周春艳、李照民签订的《房屋买卖合同》合法有效，出让方为平德玮，受让方周春艳、李照民。上诉人平盛道接到入住通知后交付5栋707室给平德玮，同时，平盛道打电话通知了被上诉人周春艳过来与平德玮交接707室房屋。被上诉人申请要求一审法院变更平盛道的房屋406室为涉案房屋没有法律依据，平盛道是本合同的案外人。2、被上诉人申请一审法院变更平盛道18栋406室为涉案房屋没有法律与事实依据。一审中周春艳、李照民在起诉状中明确了5栋707室为本案的涉案房屋，周春艳、李照民在起诉状中没有提供任何有效证据证明平盛道的406室为涉案房屋。周春艳、李照民因平德玮不履行与其签订的房屋买卖合同，在一审诉讼中变更请求标的物，将上诉人平盛道合法获取安置房列为本案争议的房屋，没有法律依据。3、一审法院隐瞒事实真相，明显偏向周春艳、李照民。4、一审法院认定事实不清，证据不足。5、一审法院认定“平盛道收取房款后应按约向周春艳、李照民交付房屋。”没有证据证明。收条的收款人为平德玮，能够证明周春艳所购房款交给了卖房人平德玮，以上事实充分证明了被上诉人所购买房屋是5栋707室。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，请求法院依法改判支持上诉人的上诉请求。周春艳、李照民辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。平德玮辩称，涉案房屋都不是我的，无法履行买卖合同。周春艳、李照民向一审法院诉讼请求：1、判令平盛道向其交付位于南京市江宁区房屋（以下简称18幢406室房屋）并协助其将上述房屋变更登记至其名下；2、平盛道承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年3月29日，周春艳、李照民与平德玮签订一份房屋买卖合同，该合同约定：“本合同在下列当事人之间签署：出让方：平德玮（本合同中称之为甲方），受让方：李照民、周春艳（本合同中称之为乙方）。鉴于：1、甲方系南京市江宁区汤山街道袁家边村村民，因该村区域内部分土地被国家征收且甲方自有住宅房屋属于该次征地拆迁范围，故甲方依法有权从该次征地拆迁安置补偿义务单位获得相应面积的征地拆迁安置房屋；2、依照该次征地拆迁补偿安置标准，甲方有权获得数套拆迁安置房屋，其总建筑面积为300平方米；3、因所获拆迁安置房屋总面积较大，甲方现自愿向乙方出让其中壹套安置房屋（以下称为标的房屋）……为明确甲、乙双方之间的权利义务关系，避免今后发生矛盾与纠纷，现就征地拆迁安置房屋转让事宜订立如下条款，以资共守：第一条甲方陈述甲方就标的房屋之自然状况、权属来源、房屋性质等情况作如下陈述：1、标的房屋位于南京地铁储备用地江宁区征地拆迁红线范围内，建筑面积60平方米；2、标的房屋系甲方所获征地拆迁安置房，甲方已与征地拆迁安置补偿义务单位于2009年12月3日签订了《住宅房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定甲方因征地拆迁所获安置房屋……建筑面积分别为90.90.60.60平方米，总建筑面积为300平方米；3、标的房屋设计用途为住宅；4、标的房屋所在楼幢当前的工程建设形象进度为尚未动工建设……6、标的房屋不属于经济适用房或其他政策保障性住房……第三条出让方承诺与保证甲方承诺并保证：1、本合同项下之房屋买卖已获得标的房屋其他共有权人以及被拆迁房屋公有权人或其他权利主体的明确同意，甲方于本合同签署前夕向乙方提供此种同意的书面证明……第六条房款支付标的房屋单价为人民币3500元/平方米，总价款为人民币贰拾壹万元（￥210000）；房价款的支付方式、支付额度与支付时间为：2010年3月29日，乙方未按上述规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：乙方逾期支付房价款，每逾期一天，按照应付但未付的到期房款的万分之五向甲方支付违约金。第七条房屋交付1、甲方在接近征地拆迁安置补偿义务单位发出的验收交接通知后，应当立即将验房时间、地点、所需携带的材料等信息通知乙方……3、甲方只有在乙方陪同并获乙方质量认可之情况下，方可签署房屋交接单，领取房屋钥匙，随后应当于验收交接现场立即将领取的所有钥匙交给乙方；如果乙方以甲方代理人的身份单独参加房屋验收交付，乙方有权代为接收房屋、附属设施、专用/公用设备、房屋钥匙等……第九条面积误差的处理标的房屋《房屋测绘成果》载明的标的房屋实测总面积与第一条约定的建筑面积发生误差的，房价款最终金额按照本合同第六条约定的单价标准据实结算，多退少补……第十一条权属过户登记1、甲方授权委托乙方指定的人在乙方收执前条第4款所述“两证”后，随即以甲方代理人之身份持房屋产权证（乙方应事先将房产证交与该代理人），全权代办标的房屋权属过户登记并配合乙方申领以乙方（或有乙方配偶/其他人）为产权人之房屋权证……第十三条税费负担1、甲方因本合同第十条约定之房产与土地权属登记而依法应负之各项税费以及应当缴纳之公共维修基金均由乙方承担。2、因本合同项下之房产交易，甲、乙两方依法应负之各项税费（包括营业税、个人所得税、契税、印花税、交易手续费、产权登记费、配图费等）均由乙方承担……”。同日，平盛道在合同最后一页载有：“安置房（标的房屋）其他各共有权人如一致同意本合同项下之交易，请于此处签字确认：”以及“甲方被拆迁房屋其他各共有权人对本合同项下之交易若无任何异议，请于此处签字确认：”内容的下方签字确认。同日，周春艳向平盛道支付购房款210000元。平德玮于同日向周春艳出具一份收条，该收条载明：“今收到周春艳购房款人民币贰拾壹万元整（210000元），已一次付清。”平德玮与周春艳、李照民签订房屋买卖合同时，还向周春艳、李照民出示一份有平德玮、平盛道、平亚文、何素芝拆迁安置房产分割协议书，该协议书载明：“经四方协商一致同意，现将户主平盛道名下的拆迁安置房产（计三佰平方米）其中大套九十平方米，两套。小套六十平方米，两套进行合理分割。儿子平德玮分得壹佰伍拾平方米房产，其中大套玖拾平方米一套，小套陆拾平方米一套，共计两套，妻子何素芝，女儿平亚文分得玖拾平方米大套房产一套。户主平盛道分得陆拾平方米小套房产一套。本协议具有法律效力，四方签字按手印生效，如有返回本人愿意承担法律责任。本协议一式四份，四方各持一份，签字后生效。”一审另查明，2009年12月3日，平盛道与南京市江宁区人民政府汤山街道办事处（以下简称汤山街道办事处）签订一份住宅房屋拆迁补偿安置协议，约定：“拆迁人：南京市江宁区人民政府汤山街道办事处以下简称甲方，被拆迁人：袁家边社区平盛道以下简称乙方。根据《南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法》江宁政发（2005）166号文件规定，甲方对位于汤山街道袁家边社区的南京地铁土地储备项目红线范围内的房屋实施拆迁。甲、乙双方就房屋拆迁补偿安置事宜签订协议如下：第一条座落于袁家边社区的南京地铁土地储备项目红线范围内的房屋及附属物，系乙方所有，已列入此次拆迁范围，乙方同意甲方予以拆除。第二条乙方的拆迁补偿款总计人民币：375922.4元……第六条甲方同意乙方申购安置房叁套，面积约240m2……其中中套贰套、小套壹套……”此后，平盛道实际申购了位于南京市江宁区麒麟街道袁家边路18号九乡雅苑2幢712室房屋（建筑面积94.71平方米）、位于南京市江宁区麒麟街道袁家边路**九乡雅苑****房屋（建筑面积94.62平方米）、位于、位于南京市江宁区房屋面积61.48平方米），并于2019年4月办理了上述房屋的产权登记手续。2019年6月，平盛道与案外人王世兵签订一份房屋租赁合同，约定由平盛道将18幢406室房屋出租给王世兵使用，租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日，每月租金1200元。目前，18幢406室由王世兵在实际占有租用。2009年12月3日，平盛道的母亲葛传珍与汤山街道办事处签订一份住宅房屋拆迁补偿安置协议，约定由汤山街道拆除葛传珍位于袁家边社区的房屋，葛传珍申购安置房小套两套。此后，葛传珍申购了位于南京市江宁区房屋（建筑面积62.1平方米）、6幢606室房屋（建筑面积62.1平方米）。目前，5幢707室房屋尚未登记至平盛道或平德玮名下，且平德玮名下没有任何房屋权属登记。2018年6月，周春艳、李照民向一审法院提起诉讼，要求平盛道向其交付18幢406室房屋，并协助将上述房屋变更登记至其名下。一审审理中，平盛道陈述，其母葛传珍在拆迁后去世，房屋交付时，其母名下的两套拆迁安置房屋经协商，5幢707室房屋由其继承，其将这套房屋给了平德玮；周春艳、李照民是向平德玮购买房屋，应向平德玮主张5幢707室房屋。一审法院至涉案的18幢406室进行了现场察看，18幢406室房屋已由王世兵承租，经一审法院询问王世兵意见，王世兵称，如果法院判决平盛道向周春艳、李照民交付其承租的房屋，其会与平盛道及周春艳、李照民自行协商处理，配合法院做好相关交付工作。后因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有房屋买卖合同、收条、不动产登记资料查询结果证明、住宅房屋拆迁补偿安置协议、拆迁安置房产分割协议书（复印件）、房屋租赁合同（复印件）、调查笔录及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。周春艳、李照民与平德玮签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效。平盛道在合同中作为房屋共有权人签字确认表示同意合同项下的房屋交易，并表示无异议，且实际收取了买方周春艳支付的购房款，平盛道应视为该房屋买卖合同共同的出售方。截至目前，平德玮名下未登记任何房屋权属，平盛道名下亦仅有18幢406室房屋的建筑面积为60平方米左右，故平德玮、平盛道名下目前符合双方买卖合同约定条件的房屋仅有18幢406室。周春艳、李照民作为买方，已经按约履行了支付购房款的义务，平盛道作为卖方，在收取购房款后，应按约向周春艳、李照民交付房屋。目前18幢406室房屋已经取得不动产权证并登记在平盛道名下，具备过户的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。故对周春艳、李照民要求平盛道交付18幢406室房屋，并协助将上述房屋过户登记至周春艳、李照民名下的诉讼请求，一审法院均予以支持。截至目前，5幢707室房屋尚未登记至平德玮或平盛道名下，平德玮、平盛道关于周春艳、李照民应向平德玮主张5幢707室房屋权利的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条规定，一审法院判决：平盛道于判决发生法律效力之日起10日内向周春艳、李照民交付位于南京市江宁区房屋，并协助周春艳、李照民将上述房屋的不动产产权过户至周春艳、李照民名下(过户过程中产生税费由周春艳、李照民承担)。一审案件受理费80元，财产保全费5000元，合计5080元，由平德玮、平盛道负担。当事人对一审查明的事实均无异议，且双方均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。平德玮与周春艳、李照民签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性规定,应属合法有效。因合同约定出售的标的房屋系平盛道申购安置房的房产，而其拆迁安置房产分割协议书中明确其拆迁安置的房产分给平德玮一大一小两套安置房，因此，一审认定平盛道在买卖合同中作为房屋共有权人签字确认表示同意买卖合同项下的房屋交易，并收取了周春艳的购房款，应视平盛道为涉案房屋买卖合同共同的出售方，并无不当。关于上诉人平盛道主张出售的标的房屋为707室的问题。本院认为，涉案707室房屋系葛传珍申购的安置房，并非平盛道的拆迁安置房，且该房产尚未登记至平盛道或平德玮名下，而涉案406室系平盛道申购的拆迁安置房，目前符合双方买卖合同约定条件的标的房屋亦只有涉案406室。现406室房屋已具备办理不动产权证条件，故双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同，平盛道、平德玮应按照合同的约定协助周春艳、李照明办理涉案406室产权过户手续。因此，平盛道的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，平盛道的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人平盛道负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 刘 凡审判员 许云苏二〇一九年十一月二十九日书记员 郭旭东