陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终12216号上诉人（原审原告）：周强，男，1992年1月10日出生，汉族，住西安市户县。委托诉讼代理人：李青，陕西学进律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄睿，陕西学进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王旭阳，男，1974年4月27日出生，汉族，住西安市碑林区。上诉人周强因与被上诉人王旭阳房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周强上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为由王旭阳向周强赔偿各项损失442840元；一、二审诉讼费用由王旭阳负担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。其承租商铺的实际面积为216.96平方米，已经装修至正常营业是客观事实。其一审提交的证据里有合同、收款收据、转账凭证，已经能够形成完整的证据链，足以证明其装修及花费。一审认定收款凭证非正式发票、微信截图无法确认收款人身份、也无法确认相关人员实际收到款项错误。双方之间合同解除的原因是由于王旭阳违约造成，其实际损失应由王旭阳赔偿，一审认定其主张2018年6月1日装修期间的租金损失无相关依据错误。一审既认定王旭阳违约，又驳回其要求赔偿损失的诉讼请求相互矛盾。王旭阳辩称，其与周强在签订转租协议中，并无手写加注租金30万、288平方米内容，是周强后期要求其加上去的。请求驳回上诉，维持原判。周强向一审法院起诉请求：⒈王旭阳返还房租79881元；⒉王旭阳赔偿各项损失487550元；⒊诉讼费用由王旭阳负担。一审法院认定事实：2018年8月1日，周强（乙方）和王旭阳（甲方）签订《房屋转租协议》，双方约定甲方将其享受使用权的位于西安市西侧门面（原旺记串串工厂）出租给乙方，转租费39万元，自协议签订起一个自然日内乙方支付甲方15万元。转租期间2018年6月1日至2019年5月31日；甲方承诺乙方本门面房房租年度增幅不超过10%。在签署前述合同时，王旭阳向周强提供了一份其与陕西嘉龙实业有限公司签署的《房屋租赁合同书》，显示案涉商铺面积为288平方米(王旭阳称该288平方米系其书写)。2018年10月下旬，王旭阳在前述《房屋转租协议》手写加注“本商铺年租金叁拾万元正（￥300000），288平米”。2018年7月16日，周强支付王旭阳定金5万元。2018年7月19日，周强支付王旭阳租金10万元。2018年7月26日，王旭阳将上述商铺交付周强。2018年10月30日，周强以案涉商铺实际面积为210平方米，并非288平方米、王旭阳擅自转租、王旭阳的租赁期限短于转租期限为由通知王旭阳解除合同。同日，双方同意解除合同，周强将案涉商铺退交王旭阳。经本院组织双方实地勘察，双方确认案涉商铺面积为216.96平方米。王旭阳已将该商铺出租他人。周强之前对该商铺的装修已被拆除。庭审中，周强称其第一项诉讼请求的计算为协议约定的年租金标准39万元/年，按照约定商铺面积288平方米计算出每平方米每天的租金。然后按照商铺实际面积210平方米及其实际使用天数（2018年7月26日至2018年10月30日）计算应支付的租金数额，再从已支付租金15万元中扣除，得出王旭阳应该返还的租金金额为79881元。周强称其诉讼请求第二项的计算为，2018年6月1日装修期间的租赁费损失46746元，装修费30万元，钢架焊接5000元，门头装修3.2万元，厨具灶具安装5330元，桌椅2.6万元，冰柜、压面机20050元，纸3600元，其它装饰16835元，碗盘18090元，改装水电13200元，共计493211元，其按照诉请金额主张。为此，周强提交了《装修协议》、《燃料油供货合同》、收条、收款收据、微信截图等。王旭阳对此均不予认可。经查，前述收款凭证均非正式税务发票、微信截图无法确认收款人的身份，也无法确认相关人员实际收到款项。一审法院认为，周强与王旭阳于2018年8月1日签订的《房屋转租协议》系双方真实意思表示，对双方具有拘束力。就双方争议的案涉房屋（商铺）的面积是否属于合同约定内容一节，《房屋转租协议》最初虽然没有载明房屋面积，但在签订该协议时王旭阳提交的其与陕西嘉龙实业有限公司签署的《房屋租赁合同书》载明的面积为288平方米，加之王旭阳在2018年10月下旬，在《房屋转租协议》手写加注“本商铺年租金叁拾万元正（￥300000），288平米”，再结合双方的举证，对周强的陈述予以采信，确认房屋面积288平方米构成双方合同的内容。经实地勘察及双方确认，案涉房屋面积实际为216.96平方米，故王旭阳构成违约。周强按照实际面积及使用天数要求退还其多支付的租金（实为转租费）的请求，合法有据，但具体金额应为72726.58元（已支付租金15万元减去应支付租金39万元除以365天再除以288平方米再乘以96天再乘以216.96平方米）。就周强第二项诉讼请求，周强提交的收款凭证均非正式税务发票、微信截图无法确认收款人的身份，也无法确认相关人员实际收到款项，周强提交证据无法证明其主张的相关损失金额。周强主张的2018年6月1日装修期间的租金损失无相关依据。故对周强该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告王旭阳于本判决生效之日起十日内返还原告周强转租费72726.58元；二、驳回原告周强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9474元，由周强负担7856元，由王旭阳负担1618元。因周强已预交，由王旭阳在履行上述金钱义务时一并给付周强1618元。二审中，周强提交一份营业执照复印件、一组增值税发票及申请证人出庭作证，用以证明其对房屋进行了装修，王旭阳应该承担周强损失396094元。王旭阳对周强提交的上述证据的质证意见为：认可周强的装修事实，但称装修是周强个人的行为，至于花费其没经手，周强说多少就是多少，且周强也找了证人出庭，其不质疑证人的证言；另外，双方签订合同时没有涉及装修赔偿事宜，这些花费与本案无关。一审判决认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定宁的，使用其规定。”本案中，周强与王旭阳签订的《房屋转租协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照约定履行自己的义务。周强主张涉案房屋面积为216.96平方米，但王旭阳在合同中载明面积为288平方米，王旭阳构成违约。经查，涉案《房屋转租协议》最初没有载明房屋面积，在签订该协议时王旭阳提交的其与陕西嘉龙实业有限公司签署的《房屋租赁合同书》载明面积为288平方米，加之王旭阳在2018年10月下旬在《房屋转租协议》手写加注“本商铺年租金叁拾万元正（￥300000），288平米”，结合一审实地勘察及双方提交的证据，对周强的该项主张，依法应予采信。涉案房屋实际面积虽与合同载明面积不符，但该情况不构成合同解除的法定事由，涉案合同的解除系双方就解除合同达成合意之后而解除。故对周强关于因涉案房屋实际面积与合同载明面积不符导致合同解除的主张，依法不予认定。据此，周强主张按照实际面积及使用天数要求退还其多支付的租金（实为转租费），有事实和法律依据，应予支持。经核算，具体金额应为72726.58元（已支付租金15万元减去应支付租金39万元除以365天再除以288平方米再乘以96天再乘以216.96平方米）。周强主张装修花费440105元，要求王旭阳承担装修损失396094元（按照装修折旧10%计算）。王旭阳虽对装修花费无异议，但认为与本案无关。经查，双方之间租赁合同期限为一年，王旭阳虽有违约行为，但不构成根本违约。周强在发现王旭阳实际出租面积与约定面积不符后，本可以通过合理有效的方式减少损失，但周强在双方签订合同仅3个月，且其已对涉案商铺进行装修并已开业经营的情况下，主张解除合同，存在不妥之处。结合本案具体情况，并根据公平原则，对涉案房屋装修损失396094元予以确认，酌定王旭阳就涉案房屋装修损失承担20%的责任为宜，即王旭阳应当赔偿周强装修损失79218.8元。周强主张租金损失无相关依据，一审不予支持，并无不妥。综上所述，周强的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1999号民事判决第一项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1999号民事判决第二项；三、本判决书生效之日起十日内，王旭阳支付周强装修损失79218.8元；四、驳回周强其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9474元，由周强负担6774元，由王旭阳负担2700元。二审案件受理费7943元，由周强负担5643元，由王旭阳负担2300元。本判决为终审判决。审判长  姜亦君审判员  赵羽嘉审判员  林 瀚二〇一九年十一月十三日书记员  姬凯华