云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10488号原告:昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波,该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日生，住四川省峨眉山市，系公司员工，特别授权代理。被告：康泰源，男，汉族，1981年2月15日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：于波，云南于波律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴超，云南于波律师事务所实习律师，特别授权代理。原告昆明尊园房地产经纪有限公司与被告康泰源居间合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗琦琴、被告的委托诉讼代理人于波、吴超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付人民币14000元。2、被告立即向原告支付违约金（以14000元为基数，从2018年5月16日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为6300元暂计至起诉之日总计为20300元）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告登记为昆明市北京路**小城故事**房屋的所有权人，2018年4月21日，经原告居间撮合，被告（出售方、甲方）、案外人王体德（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》，约定甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，成交价格为70万元，定金2万元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）某于丙方签署本合同前已提供之服务,乙方同意向丙方支付佣金人民币14000元。若本合同签订后，由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。上述合同签署后，被告不配合原告及案外人办理过户手续，并将涉案房屋另售，导致合同未能顺利履行，已构成违约，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”；第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。原告认为：原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系。根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经促成了被告和案外人之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金14000元的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”但前述合同因被告违约而未能顺利履行，故被告应向原告支付佣金损失14000元。被告至今未支付的行为，已侵害了原告的合法权益，还应加付相应违约金。被告答辩称：请求人民法院驳回原告全部诉讼请求，原告未经被告同意，未经法院判决解除的情况下就将其保管的2万元定金退给了案外人王体德，其行为违反合同约定，存在严重过错。也证明原告同意与买方解除居间合同。既然原告私下与买方解除了居间合同，对被告构成违约，还要依据居间合同向被告收取中介费，不合法也不合乎情理。房屋买卖合同及居间合同未能履行，其根本原因是原告自身存在过错。原告提供的格式合同关于买卖双方权利义务严重不对等,合同只保障了中介权，买方的过户权，但对被告最重要的收取购房款的权利没有丝毫保障。如果房屋过户给王体德收不到房款，会严重损害康泰源的合法权益。原告作为居间方，作为熟悉房地产交易各项规定的从业方，对购房款收取未进行明确约定，可能带来的交易风险或严重后果，应系明知且应尽到特别注意义务。法院虽然判决被告根本违约导致合同未能继续履行，但未能继续履行的根本原因是由于原告的过错。原告提供的居间服务并不成功，原告无权要求被告支付高额的居间报酬。原告要求康泰源支付中介费14000元、6300元的违约金没有法律依据，原告未全面履行居间义务，只履行了一小部分，其要求支付的违约金明显高于损失的30%。作为中介公司，不只是单纯的促成买卖协议，还应包含办理委托事务协助履行买卖合同，因此居间行为是一种持续性的服务行为，后续办理产权过户、交房、物业等义务没有履行，中介公司无权行使报酬请求权。在房屋买卖合同及居间合同中的约定，只要促成合同签订就要支付佣金报酬是格式条款，存在严重权利义务不对等，免除了经纪公司办理产权过户等主要义务，应属无效。被告行使先履行合同抗辩权，依法不应当支付中介费。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对双方提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年4月21日，原告（丙方）与被告（甲方）及案外人王体德（乙方）签订ZYDCNO:0056939《房屋买卖暨居间合同》,约定王体德购买被告名下所有的昆明市北京路645号小城故事A座803号房屋；成交价格为人民币700000元，王体德与被告于2018年5月15日前办理该房屋权属转移登记等相关手续，签订本合同时，王体德支付购房定金人民币20000元；被告交由原告托管人民币20000元，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金支付于被告；扣除定金之后的房款付款方式为银行按揭付款，于公证机关签订二手房买卖合同时，支付首付款150000元，除定金和首付款之外的剩余房款由王体德贷款支付给被告；被告于2018年5月15日前自筹资金还贷赎证完毕；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。合同第十五条还载明：“甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金14000元，支付时间为过户当天。如本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。甲乙方均承诺本合同所涉及的房屋交易手续只委托丙方办理，若违反了此承诺，造成丙方佣金损失，由甲乙方按上列佣金总额标准共同连带向丙方进行赔偿。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。”上述合同签订后，王体德按约向原告交付了购房定金20000元。2018年9月18日，被，被告将其名下所有的昆明市北京路**小城故事****房屋另售他人。div>2018年11月28日，本院受理了王体德诉被告康泰源、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，王体德要求判令：一、解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》中原、被告之间的房屋买卖关系；二、康泰源向王体德支付违约金140000元；三、案件受理费由康泰源承担。诉讼过程中，康泰源提出反诉请求：一、依法撤销反诉康泰源与王体德、昆明尊园房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖暨居间合同》；二、本案受理费由反诉被告承担。本院经审理，认为被告在有效房屋买卖合同尚未被解除或撤销的情况下，将涉案房屋另售他人，致使买卖双方签订的《房屋买卖暨居间合同》不再具有继续履行的可能，最终导致原告订立合同目的落空，其行为已经违反了合同约定及诚实信用原则，构成根本违约，本院作出（2018）云0103民初10698号民事判决书，判决解除王体德与康泰源之间签订的《房屋买卖暨居间合同》、康泰源向王体德支付定金赔偿款人民币20000元、昆明尊园房地产经纪有限公司向王体德退还代为保管的定金人民币20000元，并驳回了被告康泰源的反诉请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。……”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”本院作出（2018）云0103民初10698号民事判决书已经生效，判决书中已经确认，原告作为房屋买卖的居间人，促成了被告与他人签订了《房屋买卖暨居间合同》，该合同依法成立，具有法律效力，原告有权主张报酬。原、被告及案外人王体德在合同中约定：“由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失”，生效判决书已经查明系被告将房屋另行出售，违反合同约定，被告存在根本违约，综上，根据法律规定及双方的约定，合同约定的居间费应当由被告承担。至于被告陈述原告没有履行全部合同义务，本院认为，双方已经约定了支付居间费的条件及时间，原告收取居间费的条件已经成就，至于原告未履行其他合同义务，系因被告违约导致，故被告应当向原告支付居间报酬14000元。关于原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，本案中原告并未实际履行协助买卖双方过户交易的合同义务，居间报酬足以弥补原告损失，对该项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定判决如下：一、被告康泰源在本判决生效之日起十日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间费14000元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元由被告康泰源负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。审 判 长  徐娅琴人民陪审员  张 梅人民陪审员  罗永平二〇一九年十一月二十日书 记 员  李雅洁