西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01**民初15805号 原告西安董家村置业发展有限公司。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码 91610132673258866H。法定代表人李平利，董事长。委托代理人韩安民，男，西安市未央区村民。委托代理人马维，陕西赛达律师事务所律师。被告西安德庆置业有限公司。住所地：西安市莲湖区。统一社会信用代码 XXXXXXXXXXXXXX3446。法定代表人刘徐武，总经理。委托代理人赵永强，陕西诺尔律师事务所律师。被告李金行，男，1984年6月11日出生，汉族，河南省项城市村民，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人张小莉，陕西秦岳律师事务所律师。委托代理人刘艳，陕西秦岳律师事务所实习律师。原告西安董家村置业发展有限公司（以下简称董家村公司）与被告西安德庆置业有限公司（以下简称德庆公司）、被告李金行租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董家村公司法定代表人李平利及委托代理人马维，被告德庆公司委托代理人赵永强，被告李金行及委托代理人张小莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董家村公司诉称，2012年1月10日，其与被告德庆公司签订了一份《租赁合同》，约定被告德庆公司承租其位于西安市XX城XX路XX段的商业用房，租赁期限为20年。2013年3月24日，被告德庆公司与被告李金行签订了一份《房屋租赁合同》，约定将承租其的西安市XX城XX路台北湾商业用房转租给被告李金行，租金为每月每平145元，租赁期限自2013年6月5日至2018年6月4日。2016年1月24日，被告德庆公司与其签订了一份《协议书》，约定双方签订的《房屋租赁合同》于2015年8月18日解除，被告德庆公司和现有商户就租金问题结算至2015年8月18日，其在接收房屋的同时接受现有的商户，并承认现有商户的租赁合同，时间从2015年8月19日开始计算，从2015年8月18日后涉及的之前及以后的租赁纠纷由其自行处理并享有权利并承担义务。协议生效后，被告李金行未向其支付2015年8月19日至2016年2月29日租金。为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、二被告向其支付房屋占有使用费188515.6元（2015年8月19日至2016年2月29日）；2、二被告向其支付逾期付款利息（以所欠房屋占有使用费188515.6元为基数，按照年利率4.35%标准，自2016年3月1日起暂计算至2018年7月31日止为19845元，要求计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费由二被告承担。被告德庆公司辩称，其与原告租赁关系属实，但其从未收取过被告李金行2015年8月19日至2016年2月29日期间的房屋占有使用费，被告李金行将上述租金交付给了案外人，该案外人与其无关，故请求法院驳回原告诉讼请求。被告李金行辩称，其已将占有使用费支付给了被告德庆公司，故请求法院驳回原告对其的诉讼请求。经审理查明，2012年1月10日，原告（甲方）与被告德庆公司（乙方）签订《租赁合同》，甲、乙双方就商业门面房屋租赁事宜达成如下约定：甲方将位于西安市未央区XX城XX路XX段项目商业用房出租给乙方；租赁期限为20年。合同签订后，甲方给予乙方6个月装修免租期，租赁期限以甲方交房之日起届满6个月次日起为计算日期；月租金为每平方米35元。乙方实际使用的房屋面积为基数计算租金（实际使用的面积以实际测量为准）。甲方同意租金计算标准是从甲方交付租赁标的物给乙方且装修免租期届满次日起计算租金；租金支付方式：甲方交房后的十日内，乙方将交付第一年度的上半年租金，于第一年度的上半年期限届满后的十日内交付下半年租金。合同签订后的第二年度以及以后年度缴款日期间，应当于第一年度缴款日当天为准的前一个月一次性缴纳约定年度租金；租赁区域的转租：乙方可根据经营需要，对外招商经营。可将租赁的区域分块转租给第三方，合同期限不得超出甲乙双方合同约定的期限。合同签订后，原告依约将全部商铺出租给被告德庆公司，被告德庆公司再将上述商铺分别转租给包括被告李金行在内的多位次承租人，次承租人分割商铺并进行装修和经营。其中，2013年3月24日，被告德庆公司（甲方、租赁方）与被告李金行（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告德庆公司将其承租原告的位于经开区XX城XX路台北湾商业用房转租给被告李金行经营袁记快餐；建筑面积合计205.28平方米；租赁期限5年，自2013年6月5日起至2018年6月4日止。其中2013年3月5日至2013年6月4日止为装修免租期；租金单价为每月每平方米145元；乙方按照合同约定交清房租后方可使用租赁房屋，即先付租赁费后使用租赁房屋。合同落款处甲方一栏委托代理人处范玺签名，并加盖被告德庆公司印鉴。2016年1月24日，原告（甲方）与被告德庆公司（乙方）签订了一份《协议书》，约定：XX城XX路台北湾商业房屋租赁合同已经于2015年8月18日解除；被告德庆公司将2015年8月18日前的租金清完后，和现在的商户就租金问题结算至2015年8月18日止；原告在接收房屋的同时接收现有的商户，并承认现有商户的租赁合同，该时间从2015年8月19日开始计算。从2015年8月18日后涉及的之前及以后的租赁纠纷与被告德庆公司无关，由原告自行处理并享受权利承担义务；原告从2015年8月19日开始计收商业房屋租金。《协议书》还约定了其他事宜。2016年8月12日，原告（出租方、甲方）与被告李金行（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租给被告李金行经营凉皮肉夹馍；租赁期限为1年，自2016年3月1日至2017年4月19日。另查，2012年1月12日，被告德庆公司（甲方）与案外人焦某某（乙方）、孙某某（丙方）、范玺（丁方）四方签订《合同》，就甲方所租赁的位于西安市XX区XX城XX路台北湾商业门面房合作事宜达成如下约定：四方一致同意就甲方租赁的位于西安市XX区XX城XX路台北湾商业门面房，由甲乙丙丁四方在甲方领导下进行合作，甲乙丙丁四方对该合同项下权利以及经营、决定、监督享有同等表决的权利；甲乙丙丁四方具体出资方式如下：甲乙丙丁分别出资租赁位于西安市XX区XX城XX路台北湾商业门面房所需全部资金额的25%、25%、25%、25%；甲乙丙丁四方具体盈利分配方式如下：甲乙丙丁分别应分得租赁位于西安市XX区XX城XX路台北湾商业门面房所得全部收益盈利金额的27.5%、27.5%、22.5%、22.5%；甲乙丙丁四方具体就租赁位于西安市XX区XX城XX路台北湾商业门面房所产生的责任的承担方式如下：甲乙丙丁分别应当承担租赁位于西安市XX区XX城XX路台北湾商业门面房所产生的责任的27.5%、27.5%、22.5%、22.5%。2014年11月26日，被告德庆公司（甲方）与案外人焦某某（乙方）、孙某某（丙方）、范玺（丁方）四方又签订《补充协议》，约定：将甲方租赁位于西安市XX区XX城XX路台北湾南区大门靠停车库出口以东的商业门面房面积约20410平方米一层至三层全部区域自2014年4月30日后分割成四个区域，交由甲乙丙丁四方自行管理，自行经营，自负盈亏，相互无权干扰对方；丙方经营的区域由最西至东一至三层占该区域面积的22.5%；对于台北湾南区大门靠停车库出口以西未分割经营的面积2130平方米按照四方签订的合同约定执行。该条后于2014年12月27日进行修改为：将此面积丙方、丁方不参与，全交由甲方、乙方自行经营、自负盈亏。孙某某在修改处签名确认；2014年4月30日前甲乙丙丁四方按照签订的合同约定的比例承担甲方与西安董家村置业发展有限公司、董家村村民委员会签订的租赁合同约定的权利与义务。2014年4月30日后四方对分割后所经营管理的区域承担安全、环保、卫生、消防等全部责任；对于涉及该商业房屋整体利益事项时，甲乙丙丁四方应当全力合作，相互配合，解决好维护利益的相关工作并按照交费时间及时交纳租赁费，逾期后果自负。另查，庭审中被告李金行辩称：2013年其与被告德庆公司签订《房屋租赁合同》后，德庆公司收取其租金的银行账户均为德庆公司招商中心工作人员指定的个人账户，且每次账号均不一样； 2015年6月德庆公司招商中心工作人员带着孙某某找到其和隔壁承租人，称此后的租金均由孙某某收取，孙某某遂将妻子肖某某的银行账户提供给其，要求将租金转账至上述账户内；其遂分别于2015年6月23日、2016年5月27日向肖某某银行账户转账21万元、34万元，分别用于支付2015年6月5日至2015年12月4日期间的半年租金、2015年12月5日至2016年12月4日期间的一年租金；后肖某某分别于2016年8月16日、8月17日、8月25日通过银行转账方式向其退还了部分租金5万元、10.83万元、1.27万元，以上合计17.1万元；其分别于退还当日通过银行转账方式将退还的租金支付给了原告（收款人系原告财务人员孙星）；2016年8月12日其与原告签订租赁合同之前未有任何人向其说明原告和德庆公司之间解除租赁合同之事，其承租期间亦未有包括被告德庆公司在内的任何人向其催要过租金。并向法庭提交以下证据佐证：其与肖某某、孙星的银行转账流水，证明孙某某与肖某某系夫妻关系的户籍信息，其与孙某某的电话通话录音资料。被告德庆公司辩称：2015年8月19日至2016年2月29日期间的租金被告李金行没有向其交纳过；但李金行并不拖欠其租金；2015年8月19日之前李金行向其交纳租金的具体情况（时间、金额、交纳方式、收款账号和户名）经法庭释明后并未向法庭进行回复；认可2015年8月19日至2016年2月29日期间的房屋占有使用费未向原告予以交纳。庭审中，原告明确其诉请主张的房屋占有使用费188515.6元的计算方式为：145元/月/平方米×205.28平方米×6个月零10天，二被告对上述计算方式均无异议。因原、被告意见分歧较大，致本案调解未果。上述事实，有《租赁合同》、《房屋租赁合同》、《协议书》、《合同》、《补充协议》收据与当事人陈述等附卷佐证。本院认为，《租赁合同》、《房屋租赁合同》与《协议书》系原、被告各方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。各方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：原告主张的2015年8月19日至2016年2月29日期间的房屋占有使用费被告李金行是否已向被告德庆公司交纳，二被告应否向原告支付上述期间的房屋占有使用费。从李金行提交的银行流水可知李金行将上述期间的房屋租金转账至孙某某之妻肖某某的银行账户内，虽未直接支付给德庆公司，但从2012年1月12日德庆公司、孙某某等四方签订的《合同》可知就涉案租赁房屋四方系合伙关系，孙某某作为合伙人有权代表合伙体对外收取承租人即李金行交纳的租金；且2013年其与被告德庆公司签订《房屋租赁合同》后的前期租金李金行亦交纳至德庆公司招商中心工作人员指定的不同的个人账户，故2015年6月德庆公司招商中心工作人员让李金行将此后租金交付给孙某某时，李金行有理由相信孙某某可代表德庆公司收取房屋租金；此外，李金行将租金交纳给孙某某后，在李金行承租期间亦未有包括被告德庆公司在内的任何人向其催要过租金。综上，李金行向孙某某交纳租金的行为应视为已向房屋出租方德庆公司交纳了租金。原告与被告德庆公司于2016年1月24日签订的《协议书》约定双方签订的租赁合同已经于2015年8月18日解除，因被告李金行已经按照其与被告德庆公司签订的《房屋租赁合同》支付了被告德庆公司房屋租金，被告德庆公司应当向原告履行支付房屋占有使用费的义务；原告明确其诉请主张的房屋占有使用费188515.6元的计算方式为：145元/月/平方米×205.28平方米×6个月零10天，二被告对上述计算方式均无异议，故本院依法予以确认。综上，上述188515.6元占有使用费应由被告德庆公司支付原告，被告李金行对原告无给付义务。原告诉请的逾期付款利息的计算基数、计算标准、起算时间并无不妥，本院予以支持。该利息应计算至判决给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安德庆置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安董家村置业发展有限公司房屋占有使用费为188515.6元。二、被告西安德庆置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安董家村置业发展有限公司利息（以188515.6元为基数，按照年利率4.35%标准，自2016年3月1日起计算至判决给付之日止）。三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4425元（原告已预交），由被告西安德庆置业有限公司承担，于上述付款时间一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长      韩  霞人民陪审员      白  瑛人民陪审员      陈建芳          二0一九年十一月十三日 书  记  员      张艳娜 1