广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终1044号 上诉人（原审被告）：苏小金，女，1985年10月3日出生，壮族，务工，户籍地址广西壮族自治区宁明县，现住广西壮族自治区崇左市江州区。 上诉人（原审被告）：龚思丞，男，1982年8月16日出生，壮族，务工，户籍地址广西壮族自治区崇左市江州区，现住广西壮族自治区崇左市江州区。 被上诉人（原审原告）：广西盟祥物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市北湖南路********房。统一社会信用代码9145010778843206XY。 法定代表人：李直，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦金叶，女，1989年6月1日出生，壮族，系该公司员工。 上诉人苏小金、龚思丞因与被上诉人广西盟祥物业服务有限公司（以下简称盟祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本院传唤当事人组织询问，上诉人龚思丞、被上诉人盟祥物业公司的委托诉讼代理人韦金叶到庭参加询问。本案现已审理终结。 苏小金、龚思丞上诉请求：1.撤销崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初1025号民事判决；2.改判苏小金、龚思丞应向盟祥物业公司支付数额2502.5元（即一审判决支持4502.5-2019年8月7日已缴纳的2000元=2502.5）；3.改判驳回盟祥物业公司要求苏小金、龚思丞承担违约金的诉讼请求。事实和理由：一、龚思丞已于2019年7月底及8月初多次到盟祥物业公司办公室进行沟通，双方都认为各有不妥。该日值班人潘经理现场当即口头答应取消收取物业服务费违约金，并表示帮忙联系代理律师取消已提交法院的诉讼材料，龚思丞随即于当日下午支付了物业服务费2000元，并同意后期尽快处理剩余部分欠款。事后，苏小金、龚思丞并未收到关于开庭的任何信息通知，一审法院认定苏小金、龚思丞无正当理由拒不到庭不符合事实。二、盟祥物业公司崇左分公司与崇左市东盛房地产开发公司签订了《前期物业服务合同》，而该两公司并未将合同发给苏小金、龚思丞，作为业主从未知悉该合同具体的义务与权益。盟祥物业公司服务的对象本应是所有该小区业主，而却代表的房地产开发公司的利益，没有真正积极全面履行法定义务和积极保护小区业主各项权益。三、一审判决认定事实错误，适用法律不当，存在严重不公。（一）苏小金、龚思丞自2014年至2016年一直全面履行合同约定并积极缴纳物业服务费用，后因物业公司未履行法定义务及赔偿问题产生纠纷，才拒绝继续缴纳物业服务费。（二）盟祥物业公司未全面履行合同法定义务，其为追求更高利润而故意回避不处理或降低了各项物业服务质量。合同签订后，盟祥物业公司未能全面积极履行法定义务、服务，也未给苏小金、龚思丞进行合理解决和违约补偿。1.苏小金、龚思丞在交房验收过程中发现其名下位于凭祥小区第8栋1单元1502号房产有多处天面漏水等质量问题，随后通知盟祥物业公司工作人员到场查验，确认是属于房子质量问题并承诺向上级反映申请处理。但历经将近半年时间，经苏小金、龚思丞多次催促和请求仍未处理。盟祥物业公司以房子质量问题属房开公司为由故意采取踢皮球、拖沓不处理方式，造成苏小金、龚思丞经济损失共计1300元。2.龚思丞停放于其所经营的位于凭祥人人乐日用品店）门前一辆红色龟式电动车遭遇盗窃，盟祥物业公司以该区域摄像头已遭雷劈无法正常使用为由，未能提供录像记录及履行相关职责义务，以拖沓、放任不处理等行为应对苏小金、龚思丞及办案警官，造成了苏小金、龚思丞经济损失约3000元。3.盟祥物业公司因苏小金、龚思丞不积极配合缴纳物业服务费问题，单方采取粗暴方式强行切断其户的入户水管，严重侵犯了苏小金、龚思丞的合法权益，严重影响了业主家庭的正常生活。4.2018年5月至2019年8月，苏小金、龚思丞停放于7栋后面停车位的银色轿车遭人为严重刮损共计3次，造成经济损失共1500元。盟祥物业公司以该区域摄像头已烧毁还未更换为由未予以处理。5.自2014年交房以来，该小区第8栋、9栋水管长期反复破裂，盟祥物业公司怠慢处理。还有小区其他公共设施损坏未及时修理，卫生工作不到位。综上，盟祥物业公司存在严重的不敬业、不专业、不道德、不作为及故意推脱不履行合同职责、义务等恶劣行为。 盟祥物业公司辩称，法院已经发传票给苏小金、龚思丞，其两人未到庭，与盟祥物业公司没有关系。物业管理条例规定，前期物业服务合同对全体业主均有效，苏小金、龚思丞应缴纳相关的物业费用。房子漏水问题是房地产开发公司的责任，电车被盗、车辆被刮是侵权人的责任。苏小金、龚思丞提出盟祥物业公司切断其户入户水管及盟祥物业公司存在严重的不敬业、不专业、不道德、不作为及故意推脱不履行合同职责、义务等恶劣行为没有事实根据。苏小金、龚思丞应该支付违约金，请求二审维持原判。 盟祥物业公司向一审法院起诉请求：1.判令苏小金、龚思丞支付凭祥小区8-1-1502号房屋物业费1682.5元，代收水费1069.5元，代收公摊电费487.8元，代收公摊水费32.7元，代收生活垃圾处理费175元，电梯维护保养费750元，专项维修基金305元，合计4502.5元；2.判令苏小金、龚思丞合同违约并支付违约金1350.75元。 一审法院认定事实：苏小金、龚思丞系凭祥小区8栋1单元1502号房业主。2008年1月20日，南宁市盟祥物业服务有限责任公司崇左分公司与崇左市东盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定:双方就凭祥小区前期物业服务达成如下协议，由南宁市盟祥物业服务有限责任公司崇左分公司对小区提供物业服务。1.对小区共有部位、共有共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、道路交通等项目进行服务、维护、修缮与管理；2.物业管理服务费按业主拥有的物业建筑面积交纳：多层住宅:0.8元／月／平方米;高层住宅：1元/月/平方米;3.按政府定价，向业主代收水费、电费等；共用设施设备运行所产生的水费、电费及其他费用由业主分摊；4.电梯运行费：一层至三层按20元/月、四层至七层按25元/月、八层以上按30元/月收取；5.业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3‰按日交纳违约金。合同签订后，截至2019年2月，苏小金、龚思丞拖欠的物业服务费1682.5元，代收水费1069.5元，代收公摊电费487.8元，代收公摊水费32.7元，代收生活垃圾处理费175元，电梯维护保养费750元，专项维修基金305元，合计4502.5元。 另查明，南宁市盟祥物业服务有限公司于2008年1月19日授权南宁市盟祥物业服务有限公司崇左分公司与崇左市东盛房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，并明确此签约行为属于南宁市盟祥物业服务有限公司的公司行为。2018年11月14日，南宁市盟祥物业服务有限公司更名为广西盟祥物业服务有限公司（盟祥物业公司）。 一审法院认为,一、关于盟祥物业公司要求苏小金、龚思丞缴纳物业服务费、电梯维保费、水费公摊、电费公摊等费用是否有事实和法律的依据。依法成立的合同应受法律保护。本案中，南宁市盟祥物业服务有限责任公司崇左分公司与崇左市东盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同的内容没有违反法律规定，属合法有效的合同，双方应当全面履行协议约定的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案合同对包括苏小金、龚思丞在内的全体业主具有约束力，苏小金、龚思丞应当按照合同约定履行缴纳物业服务费、公共维修基金等费用。南宁市盟祥物业服务有限公司已授权其崇左分公司与崇左市东盛房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，并明确此签约行为属于南宁市盟祥物业服务有限公司的公司行为，因此苏小金、龚思丞应当向盟祥物业公司支付欠缴的物业服务费等相关费用。盟祥物业公司已依约提供了相应的物业服务，苏小金、龚思丞应当按照合同约定履行缴纳物业服务费、生活垃圾处理费等费用的义务。现盟祥物业公司要求苏小金、龚思丞支付上述费用共计4502.5元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 二、对于盟祥物业公司要求苏小金、龚思丞支付违约金是否应支持的问题。双方签订的《前期物业服务合同》约定了缴纳物业服务费的期限，并约定逾期缴费应该支付违约金。苏小金、龚思丞迟延缴费应当承担违约责任。盟祥物业公司要求按欠交总金额4502.5元的30%计算违约金，该计算标准不符合合同约定，且盟祥物业公司在苏小金、龚思丞发生拖欠物业服务费的行为后，应采取适当措施防止损失扩大，但盟祥物业公司未及时提起诉讼，致使苏小金、龚思丞应当支付的违约金过高，一审法院以实际损失为基础，结合案件的实际情况、当事人的过错程度，调整违约金为246.51元较为公平合理。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、苏小金、龚思丞于本判决生效之日起十日内向广西盟祥物业服务有限公司支付物业服务费、代收水费、代收公摊电费、代收公摊水费、代收生活垃圾处理费、电梯维护保养费、专项维修基金，共计4502.5元；二、苏小金、龚思丞于本判决生效之日起十日内向广西盟祥物业服务有限公司支付违约金246.51元。一审案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由苏小金、龚思丞负担。 本院二审期间，苏小金、龚思丞提交了以下证据：1.凭祥小区收款单，拟证明苏小金在2019年8月7日已经缴纳部分费用，已经没有拖欠4502.5元；2.《凭祥小区业主维权诉求》（2019年10月30日），拟证明盟祥物业公司未履行物业服务合同义务，侵害了业主的权益；3.五张打印的照片，拟证明盟祥物业公司未履行物业服务合同义务，侵害了业主的权益；4.苏小金房屋检验表，拟证明盟祥物业公司没有尽到协调整改的职责，导致其自行整改造成损失。盟祥物业公司提交了以下证据：1.《凭祥小区前期物业服务协议》《凭祥小区业主临时管理规约》及遵守业主临时管理规约《承诺书》，拟证明盟祥物业公司与苏小金、龚思丞签订了物业服务合同；2.崇左市东盛房地产开发公司与苏小金签订的《商品房预售合同》，拟证明房屋质量问题是开发商的责任，不是物业公司的责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对于苏小金、龚思丞提交的证据，盟祥物业公司质证认为，1.认可凭祥小区收款单的真实性，但对证据的关联性有异议，收款单上没有写明所缴纳的2000元具体是哪些费用；2.对《凭祥小区业主维权诉求》的真实性、合法性、关联性不予认可；3.五张打印的照片没有载明时间地点，对证据的真实性、合法性、关联性不予认可；4.对苏小金房屋检验表的关联性不予认可，理由是检验表虽然是物业公司签的，但是房屋漏水问题应当是开发商的责任。本院认证如下：对于苏小金、龚思丞提交的凭祥小区收款单、房屋检验表的真实性，本院予以确认，收款单证明苏小金、龚思丞于2019年8月7日向盟祥物业公司缴纳2000元的事实，房屋检验表证明苏小金收房时房屋存在阳台渗水的事实；对于苏小金、龚思丞提交摄像头相片、电梯门和8栋1单元1层地板相片的真实性予以确认，证明了凭祥小区某处摄像头受到损坏及电梯门两侧小部分墙体瓷砖脱落及8栋1单元1层电表箱处地板受损的事实。但对于应否采纳苏小金、龚思丞关于上述证据的证明目的，本院将于裁判说理部分予以阐述。对于苏小金、龚思丞提交的《凭祥小区业主维权诉求》，因签字人员是否为凭祥小区业主，苏小金、龚思丞未提交相关证据予以佐证，而该份诉求材料是业主提出的诉求，具有主观性，不能证明业主反映的情况均属实，故对该证据的真实性、关联性不予采纳。对于苏小金、龚思丞提交的某辆轿车受刮蹭的相片，因不能确定该车辆是在凭祥小区被刮蹭，也不能证明是因盟祥物业公司管理不到位所致，故对该证据的关联性不予确认。 对于盟祥物业公司提交的证据，苏小金、龚思丞质证认为，认可证据的真实性，双方确实存在物业服务合同关系，但物业公司没有按照约定履行物业服务职责。本院认证如下：盟祥物业公司提交的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，证明了苏小金购买了凭祥小区第8栋1单元1502号房，其与盟祥物业公司签订了《凭祥小区前期物业服务协议》《凭祥小区业主临时管理规约》，并签署遵守业主临时管理规约承诺书。 对于二审中当事人争议的苏小金、龚思丞是否知道盟祥物业公司崇左分公司与崇左市东盛房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》约定的具体内容的事实，本院认定如下：虽然盟祥物业公司未能提供证据证明其已提供了盟祥物业公司崇左分公司与崇左市东盛房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》给苏小金、龚思丞阅知，但该《前期物业服务合同》是对整个凭祥小区所签订的物业服务合同，是盟祥物业公司进驻凭祥小区提供物业服务的依据，在各个业主包括苏小金办理收房手续时盟祥物业公司同时与各个业主签订了《凭祥小区前期物业服务协议》《凭祥小区业主临时管理规约》，证明苏小金等业主同意及知晓了《凭祥小区前期物业服务协议》的具体内容，也知道盟祥物业公司是崇左市东盛房地产开发有限公司委托的物业管理服务企业。故对于苏小金、龚思丞提出其不知道盟祥物业公司崇左分公司与崇左市东盛房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》约定具体内容的异议，本院不予采信。 对于苏小金、龚思丞提出一审法院漏查盟祥物业公司没有尽到合同约定的物业服务职责的问题，本院认定如下：经查，苏小金、龚思丞经一审法院传唤无正当理由未到庭参加诉讼和提交书面答辩意见，也未提交盟祥物业公司没有尽到合同约定的物业服务职责相关证据，故苏小金、龚思丞提出该意见没有依据，不予采纳。 综上分析，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，苏小金与龚思丞系夫妻关系。2013年12月，崇左市东盛房地产开发有限公司与苏小金签订《商品房预售合同》（合同编号：BA20131200481），苏小金作为买受方购买了凭祥小区套房。2014年11月18日，苏小金在验收涉案房屋时与盟祥物业公司授权崇左分公司签订了《凭祥小区前期物业服务协议》《凭祥小区业主临时管理规约》，并签署遵守业主临时管理规约承诺书。2019年8月7日，苏小金向盟祥物业公司崇左分公司缴纳预收款2000元，收款单备注余下3612.9元至8月份费用尾款需于2019年8月14日结清。本院二审询问审理过程中，龚思丞认可盟祥物业公司起诉苏小金、龚思丞所拖欠相关费用的数额，但认为苏小金已于2019年8月交纳了2000元，同时，鉴于盟祥物业公司管理不到位，造成其车辆等财产受到损害，要求应当减掉物业服务费1500元。 再查明，2012年11月20日，崇左市物价局对盟祥物业公司崇左分公司作出《关于崇左市“凭祥小区”住宅物业服务收费标准的批复》（崇价格〔2012〕**），对凭祥小区住宅物业服务费、停车场车辆停放费、专项维修基金、电梯费收费标准进行了规定。 本院认为，苏小金购买了涉案房屋并在办理接收房手续时与盟祥物业公司签订了《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，基于龚思丞与苏小金系夫妻关系的身份，视龚思丞与苏小金均系涉案房屋业主。《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》系双方真实意思表示，系有效合同，苏小金、龚思丞与盟祥物业公司均应履行各自的义务。虽然苏小金未到庭参加诉讼，但基于苏小金与龚思丞特殊身份关系，其俩人作为一方当事人，龚思丞参加诉讼的行为效力及于苏小金。 根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点归纳为：1.盟祥物业公司是否存在履行物业服务不到位的情况，应否减免苏小金、龚思丞物业服务费；2.苏小金、龚思丞应否支付违约金。 关于盟祥物业公司是否履行物业服务不到位的问题。一审中苏小金、龚思丞未到庭参加诉讼，二审中提出盟祥物业公司履行物业服务不到位，并提供了小区摄像头受损相片、电梯门和8栋1单元1层地板受损相片、车辆被刮蹭相片及《凭祥小区业主维权诉求》以证明其主张。虽然摄像头相片、电梯门和8栋1单元1层地板相片，证明了凭祥小区某处摄像头受到损坏及电梯门两侧小部分墙体瓷砖脱落及8栋1单元1层电表箱处地板受损的事实，但公共设施受损属多种因素所致，如摄像头遭破坏可能属于侵权人所为、电梯门两侧小部分墙体瓷砖脱落、电表箱处地板受损可能属于工程质量问题，仅凭上述证据尚不能证明盟祥物业公司履行物业服务不到位，仅能证明盟祥物业公司在物业服务方面存在一般瑕疵。故对于苏小金、龚思丞提出的盟祥物业公司履行物业服务不到位的该上诉意见，本院不予采纳。 关于应否减免苏小金、龚思丞物业服务费的问题。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。本案苏小金、龚思丞除了拖欠物业服务费外，还拖欠盟祥物业公司代交的水费和公摊水电费、生活垃圾费以及电梯维保费、专项维修基金等长达两年多，其自己未履行交纳费用的义务。因此，苏小金、龚思丞主张盟祥物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交或减免物业服务费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。本院审理过程中，苏小金、龚思丞对盟祥物业公司一审起诉主张拖欠的物业服务费、代收水费、代收公摊电费、代收公摊水费、代收生活垃圾处理费、电梯维护保养费、专项维修基金等各项费用具体数额无异议，本院予以确认。苏小金、龚思丞主张其已经于2019年8月7日向盟祥物业公司崇左分公司缴纳了2000元，二审法院应予改判扣减该2000元，经查，因收款单写明该2000元属于预收款，并备注余下3612.9元至8月份费用尾款需于2019年8月14日结清，而苏小金、龚思丞至今并未结清，故苏小金、龚思丞的该主张没有事实根据，本院不予支持。 关于苏小金、龚思丞应否支付违约金的问题。苏小金、龚思丞拖欠物业服务费及其他费用长达两年多，违反《凭祥小区前期物业服务协议》《凭祥小区业主临时管理规约》的相关约定，其对迟延缴费行为应当承担违约责任，故一审判决苏小金、龚思丞支付违约金具有事实和法律依据，本院予以维持。 至于苏小金、龚思丞要求盟祥物业公司赔偿其房屋天面漏水整改损失和电动车被盗、车辆被刮蹭损失及切断入户水管损失问题。苏小金、龚思丞在一审诉讼过程中没有提出，在二审中才提出，没有法律依据，本院不予审查。 至于苏小金、龚思丞提出其一审中并未收到关于开庭的任何信息通知，一审法院认定苏小金、龚思丞无正当理由拒不到庭不符事实的上诉意见，经查，苏小金、龚思丞从2016年8月至今一直在凭祥小区套房内居住，其已经看到一审法院贴在门口的领取相关庭前文书及开庭传票通知书，并已经知道了通知书具体内容，但苏小金、龚思丞未领取开庭传票，也未到庭参加诉讼。故一审法院认定苏小金、龚思丞无正当理由拒不到庭并无不当。 综上所述，苏小金、龚思丞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（苏小金、龚思丞已预交），由上诉人苏小金、龚思丞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 梁 飞 审 判 员 韦权美 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 苏梦晓 书 记 员 韦 嫣 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。