湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3256号上诉人（原审原告）：长沙市坤灵建材贸易有限公司，住所地浏阳市永安镇永安东路**。法定代表人：胡珂瑞，总经理。委托代理人：胡检专，该公司员工。被上诉人（原审被告）：程章其，男，1959年2月27日出生，汉族，农民，住浏阳市。被上诉人（原审被告）：程电波，男，1971年3月12日出生，汉族，农民，住浏阳市。原审被告兼程电波的委托代理人：程正开，男，1947年12月24日出生，汉族，农民，住浏阳市。被上诉人（原审被告）：陈年保，男，1966年12月12日出生，汉族，农民，住浏阳市。被上诉人（原审被告）：陈光开，男，1962年8月1日出生，汉族，农民，住浏阳市。原审被告：湖南浏阳农村商业银行股份有限公司，住，住所地浏阳市浏阳大道**/div>法定代表人：邓来发，行长。上诉人长沙市坤灵建材贸易有限公司（以下简称坤灵建材公司）因与被上诉人程章其、程电波、陈年保、陈光开，及原审被告湖南浏阳农村商业银行股份有限公司（以下简称商业银行）、程正开合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院作出的(2017)湘0181民初6681号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。坤灵建材公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或查清事实后改判；2、由程章其、程电波、陈年保、陈光开承担本案诉讼费。事实与理由：1、本案事实不清，一审一方面认定协议有效，对方未履行协议，又认为对方不存在主观违约，未违反协议，前后矛盾；２、一审法律适用不当、程序不当；３、如果要退钱的话按照14亩的面积计算，我们在14亩砌了围墙，现在围墙已经推倒，要赔偿砌围墙的损失。程电波、程章其答辩称，一审判决后，我方一直在配合对方办理权证，不能办证土地是历史遗留问题，围墙是生产队推倒的，与我们几个股东没关系，我们也向政府写了报告。湖南浏阳农村商业银行股份有限公司述称，一审事实认定清楚，法律适用正确，应该予以维持。坤灵建材公司主张的经济损失没有证据予以支持。原审被告程正开述称，一审判决后，我方一直在配合对方办理权证，不能办证土地是历史遗留问题，围墙是生产队推倒的，与我们几个股东没关系，我们也向政府写了报告。陈年保、陈光开未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。坤灵建材公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决程章其、程电波、陈年保、陈光开、程正开、商业银行共同返还坤灵建材公司多支付的转让款48763.53元；2.判决程章其、程电波、陈年保、陈光开、程正开、商业银行共同支付坤灵建材公司违约金400000元;3、判决程章其、程电波、陈年保、陈光开、程正开、商业银行继续履行合同义务,无条件协助坤灵建材公司办理转让合同第一条出让标的所有财产的过户等相关手续;4、判决程章其、程电波、陈年保、陈光开、程正开、商业银行承担本案受理费用。一审法院认定事实：2013年6月25日,浏阳市金兴化肥厂法人代表程章其收到雷鑫、胡珂瑞、雷格交来购买金兴化肥厂定金10万元,并由程章其出了收条一张,并加盖浏阳市金兴化肥厂公章。2013年6月26日,浏阳市金兴化肥厂加其收购红旗化工厂作为出让方（程正开、陈年保、程章其）（以下简称甲方）,雷鑫、胡珂瑞、雷格作为受让方（以下简称乙方）,浏阳市农村商业银行三口分理处作为第三人（以下简称丙方）,甲、乙、丙三方就甲方出售浏阳市金兴化肥厂（原三口磷肥厂加其收购红旗化工厂）给乙方事项签订《转让协议》。该协议约定：第一条出让标的：甲方将座落于浏阳市的浏阳市金兴化肥厂的整个建筑物、构筑物及配套设施、机械设备。所有证照手续和整厂的土地使用权总面积约54亩（浏阳市金兴化肥厂39.3亩,加浏阳市红旗化肥工厂14亩,共计54亩）在内的所有财产全部转让给乙方所有,详见土地证和红线图。第二条整厂概况：该厂建筑于70年代,1998年以程正开为负责人,由程正开、陈年保、陈大禄、程章其共四股东合伙购置（其中陈大禄已退伙）。其四至：东以待建围墙基脚为界;南：以围墙为界，外邻民房及浏东公路；西：以围墙为界，外邻黄光组茶山；北：以围墙界外邻中和组茶山；围墙内总计面积54亩。用地面积为35751平方米，围墙外甲方留4米作为公共通道详见土地证和红线图。第三条权证登记：该厂房产及土地所有权证及土地证号：房产证为号（空白）；土地证为浏集建98字第227号，甲方必须提供土地证、房产证原件给乙方作为过户依据。第四条产权交付：甲方应在合同签字生效并支付定金后将整厂及土地上的附作物、厂房、设备、证照、变压器及相关原始票据、原始合同及相关权益等一并转让给乙方。第五条债权债务处理：转让之前甲方的所有内外债务、债权均由甲方负责处理，乙方不承担任何责任。甲方保证该房屋及其土地设施等不受他人合法追索，甲方要保证与周方四邻及其他单位没有任何纠纷，否则甲方、丙方承担所有责任（经济，行政责任），乙方不承担任何责任。第六条土地性质：甲方、丙方承诺整厂土地产权明确，没有纠纷，该宗土地期限为永久性，1998年由程正开、陈年保、陈大禄、程章其四人合法购置，今委托丙方出面并取得当地政府、村、组同意将其转让给乙方使用，甲方承诺如下：1、在此协议上邀请当地政府、村、组三个单位签字盖章；2、该宗土地及房产等如遇国家和集体政府征收，其征收与当地村、组、政府无关，征收时相关权益和所有征收款概由乙方所有。3、乙方要服从政府部门的管理要诚信经营，合法生产，同时政府村组要满足乙方以后在建设、使用和发展该土地上的合理要求。第七条出让价格：该房产土地及相关所有财产土地面积54亩×33345.9259元／亩共计人民币:壹佰捌拾万零陆仟捌佰元整（1806800元）。第八条付款方式及期限：1、合同签字生效时支付定金壹拾万元（100000元）给丙方。2、2013年7月25日支付壹佰叁拾捌万元整（1380000元）给丙方。3、余款叁拾贰万元陆仟捌佰元整（326800元）；原则上两个月内办完手续（即2013年7月25日-9月30日）如确定二个月内未办完可延期,但手续办完后,乙方要立即付清余款给丙方,（注:肥料厂证照手续,甲方协助办理,如确不能办,不能影响付清余款）。第九条产权交付及费用负担：1、该房产土地过户时，村、组费用由甲方负担。国土、税务、房产部门的费用由乙方负担。2、甲、乙双方定于房款包括定金付至148万元时正式移交该房屋及本合同第四条相物件给乙方使用和管理。3、甲方须积极无偿的配合乙方办理房产、土地、证照等相关过户手续。4、甲方确认虽然该土地和房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均同意将该房屋、土地、财产等出售给乙方。5、该房屋、土地、财产正式移交时涉及以前相关费用由甲方结算，交付房屋后由乙方负担。第十条租赁情况：甲方现已租赁后山壹拾肆亩给他人使用，甲方收到2013年10月1日终止。以后租金由乙方收取，并由乙方对其进行管理和行使相关权力，（以前甲方和后山使用人间的矛盾、纠纷、经济手续、环保一概与乙方无关，甲方后山租用人签订合同乙方只认可租期、租金、租用面积三项，其余条款由乙方和租用人签订）。第十一条甲方经营期间，有关政府及相关职能部门地方上的税费等费用及纠葛由甲方自理，由此造成乙方不能生产或损失概由甲方赔偿给乙方。第十二条三方在签订本合同后，甲方、丙方承诺帮助乙方砌好后山围墙，其工时材料费由乙方负担，其他村组、村民费用及协调工作由甲方、丙方负责和负担。第十三条签订本合同后，甲方的行政公章、合同公章、财务公章及相关本厂的公章宣布作废，及所有对内外债权债务，都由甲方承担，乙方概不负责。以后公章由乙方自行制作。第十四条违约责任：如甲、丙方违约，甲方、丙方按乙方所交金额加倍赔偿乙方。乙方违约所交首付定金不予退还。本协议已经规定条款和未作规定的，属甲方丙方违约的，由甲、丙方负责赔偿乙方。属于乙方违约的，乙方负责赔偿。第十五条三方为明确自己的权利和义务特将本转让协议交由浏阳市公证处公证。第十六条本协议自甲、乙、丙三方签订之日签字生效，具有法律效力，未尽事宜，签订书面协议进行变更或补充，协商未果，交由浏阳市人民法院解决。第十七条：本协议一式六份，村、组、政府及三方各执一份，浏阳市公证处上交一份。各方均已签字盖章。2013年7月24日、26日,浏阳市金兴化肥厂法人代表程章其收到雷鑫、胡珂瑞、雷格交来购买金兴化肥厂第二批购厂款30万元和2万元,并分别出具了收条。2014年10月8日,浏阳市金兴化肥厂加其收购红旗化工厂作为出让方（法人代表：程章其;股东：程章其、程电波、陈年保;以下简称甲方）,胡珂瑞、雷格作为受让方（以下简称乙方）,浏阳市农村商业银行三口分理处（以下简称丙方）,甲、乙、丙三方又签订《关于浏阳市金兴化肥厂所签的补充协议》,该补充协议内容如下：关于甲乙丙三方于2013年6月26号所签《转让协议》，现就相关条款及未尽事宜特补充如下：（一）各方一致同意，乙方作为受让方由雷鑫、胡珂瑞、雷格三人变更为由胡珂瑞和雷格登记注册的长沙市坤灵建材贸易有限公司，原《转让协议》中雷鑫等三人的权利义务由公司承受（见附件，雷鑫“承诺书”）。（二）乙方签订《转让协议》之前并不明白甲方的肥料登记和肥料证照已过期，生产设备被甲方处理，所以《转让协议》上所指证照（肥料生产的证照）、设备（肥料生产的工具）不属于乙方购置范围。乙方只是购买了甲方的房产、土地、变压器和土地上的附着物等相关物料。相关《转让协议》上所指以《补充协议》为准。（三）甲方、丙方一再表示乙方所购厂房和面积为乡集体土地，与村组无关，所以《转让协议》无需村组盖章，由土地性质引发的村组矛盾与纠纷相关责任与损失由甲方承担，丙方应协助协调。（四）甲乙丙三方达成一致关于《转让协议》因有镇政府见证，公证处公证一事免除，相关公证条款作废。（五）到本日止乙方已支付42万元，其中40万及待支付的转让款余额全部由甲方收取后转交给丙方还贷或按约定分配。对此，丙方、甲方要遵照《转让协议》之规定并执行以下几条：1、厂房、土地如果因甲方不配合或人力不可抗力的因素造成不能如期过户，甲方必须在乙方退还甲方原交给乙方的所有资料的当天退还乙方所有已支付款项，同时丙方负责退还所收到的款项。丙方如不按约定退款，按所收到金额每日千分之三支付违约金。2、其他相关违约按《转让协议》执行。（六）《转让协议》规定付款日期三方同意按今日补充协议顺延。乙方付清第二期款项即总金额支付至148万时，甲方将转让的房产／土地／变压器相关权证交付乙方持有并将相关资产实际交付乙方使用。（七）乙方付完第二期款后的当天，甲方将相关的资料、证件全部交付乙方，并完成资产交付手续，甲方无条件协助乙方办理完成金兴化肥厂加其收购的红旗化工厂房屋、土地使用证、变压器等过户手续到乙方或乙方指定的第三方“长沙市坤灵建材贸易有限公司”名下。过户手续原则上在三十日内办理完毕，如因甲方不配合造成办证不成则按照本补充协议第五条约定执行，并由甲方按乙方所支付款项的金额按每日千分之三支付违约金。如因乙方原因造成过户不成的，甲方不承担任何责任。在过户手续完成后，乙方必须在一个月内交清第三期款项，否则按每日千分之三计付违约金。（八）相关产权过户后一个月内甲方必须将金兴化肥厂加甲方收购的红旗化工厂相关的公章、工商注册、商标注册、税务等相关证照全部注销。资产转让前后与甲方相关的所有债权、债务均与乙方无关，如因金兴化肥厂和红旗化工厂所引起的任何责任和问题给乙方造成损失的由甲方全部赔偿。（九）本《补充协议》与原《转让协议》具有同等法律效力，补充协议与原合同约定不一致的以补充协议为准。（十）厂房产权证、土地证等权属证书复印件、“承诺书”等附件为本补充协议正式组成部分。本补充协议一式六份，各方签章之日起生效，各方均持一份为据。甲方法人代表程章其签字,并加盖金兴化肥厂公章;乙方雷格、胡珂瑞签字;丙方刘启维签字;浏阳市三口镇人民政府负责人签了名字。补充协议签订后，浏阳市金兴化肥厂加其收购红旗化工厂作为出让方（程正开、陈年保、程章其、陈光开,以下简称甲方）,坤灵建材公司作为受让方（以下简称甲方）,浏阳市农村商业银行三口分理处作为第三人（以下简称丙方）,重新签订了一份《转让协议》,该转让协议内容与2013年6月26日签订的转让协议内容一致。合同尾部甲方签字处加盖浏阳市金兴化肥厂公章,甲方全体股东签字处有陈年保、程章其、程电波、程正开签字并捺印,乙方签字处有胡珂瑞、雷鑫、雷格签字，丙方签字处有刘启维签字,并加盖其单位公章,三口镇政府盖章处有负责人签字,并加盖浏阳市三口镇人民政府公章。2014年10月8日,程章其又收取胡珂瑞、雷格交来购厂资金106万元,并出具了收条一张。2015年12月1日,浏阳市金兴化肥厂将其所属的原三口乡磷肥厂土地使用权面积24899㎡过户至坤灵建材公司名下,办理了集体土地建设用地使用证，土地使用权性质为工业用地,土地所有权人为浏阳市人民政府集体所有。被告程章其、程电波、程正开、陈年保、陈光开未将浏阳市金兴化肥厂后来收购的原三口乡红旗化工厂的集体土地使用权过户至坤灵建材公司名下。坤灵建材公司多次要求被告将原三口乡红旗化工厂集体土地建设用地使用证过户至其名下未果,遂于2017年9月14日诉至一审法院。诉讼中,坤灵建材公司陈述其向被告购买的原三口乡红旗化工厂土地使用面积为14亩,后请人测量只有5.08亩,少了土地使用面积8.92亩;庭审中,被告陈述土地面积按红线图交付,无占用土地面积行为。坤灵建材公司未向一审法院提出重新测量原三口乡红旗化工厂的土地面积的申请。原三口乡磷肥厂的土地面积经庭审核实,坤灵建材公司认可土地面积与红线图内土地面积无出入。另查明，浏阳市金兴化肥厂于1998年企业改制时向浏阳市三口乡政府购买原三口乡红旗化工厂。原三口乡红旗化工厂的土地来源是1993年红旗化工厂与农民集体经济组织签订的征地协议、手绘的权属认界图以及三口乡人民政府于1998年5月向市人民政府呈报的《关于请求解决产权交易中土地使用权事宜的报告》（三政字〖1998〗23号）。古港镇人民政府呈文《关于办理古港镇原红旗化工厂集体土地使用手续的请示》,向浏阳市人民政府请求解决,浏阳市人民政府批转浏阳市国土资源局,该局于2016年5月6日做出处理意见：㈠按规定,原三口乡红旗化工厂用地先依法办理集体建设用地手续,再通过两次转让办至长沙市镇企业或由农民集体参与联营）。㈡原三口乡红旗化工厂土地使用起始于1993年,目前房屋已经拆除,不符合土地确权要求（确权的土地使用时限应为1987年之前且不能改变土地使用状态）。为尊重历史,维护基层政府公信力,在市政府同意且经发改、环保、规划等部门批准的前提下,拟同意直接为长沙市坤灵建材贸易有限公司（该公司应为乡镇企业或由农民集体参与联营）办理集体建设用地使用手续,地,地类根据一调调成果按“就高”原则确定,对原三口红旗化工厂未批先建行为依法处罚,罚没款实行收支两条线管理。㈢我局将根据市政府批示精神办理。一审法院认为，受让方坤灵建材公司与出让方及第三人签订的《转让协议》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合约内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合约的约定履行各自的义务。坤灵建材公司按照合同的约定履行了支付转让款的义务，出让方亦按照合同约定交付转让的原三口乡磷肥厂和原三口乡红旗化工厂给坤灵建材公司,已将原三口乡磷肥厂的土地通过《集体土地建设用地使用权流转审批单》批准流转至坤灵建材公司名下,并登记发证;原三口乡红旗化工厂因在浏阳市三口乡政府进行企业改制时由浏阳市金兴化肥厂依法购买,在购买时其集体土地建设用地使用权前即该化工厂成立时未办理集体土地建设用地使用权征用手续,导致无法将原三口乡红旗化工厂的土地批准流转至坤灵建材公司名下,系历史遗留问题,并非出让方主观违反协议约定,且该历史遗留问题已由浏阳市古港镇人民政府呈文报请浏阳市人民政处理解决,现正在处理中。故此,坤灵建材公司要求出让方共同支付坤灵建材公司违约金400000元及要求对方继续履行合同义务,无条件协助坤灵建材公司办理转让合同第一条出让标的所有财产的过户等相关手续的诉讼请求,一审法院不予支持。出让方将其转让的原三口乡磷肥厂和原三口乡红旗化工厂交付给坤灵建材公司,坤灵建材公司接收时未实际测量土地面积,几年之后又以其单方请人测量原三口乡红旗化工厂土地面积不符合红线图内土地面积,庭审后,坤灵建材公司未向一审法院提出重新测量原三口乡红旗化工厂的土地面积的申请,将承担于已不利的法律后果;且坤灵建材公司庭审后认可原三口乡磷肥厂的土地面积。故此,坤灵建材公司要求出让方共同返还其多支付的转让款48763.53元的诉讼请求,无事实依据,一审法院不予支持。出让方提出其要求坤灵建材公司赔偿经济损失1485682元的辩称意见,因未提起反诉,故一审法院不予处理,可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条之规定，判决驳回长沙市坤灵建材贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费8031元，由长沙市坤灵建材贸易有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为,《转让协议》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，协议合法有效。双方当事人均应全面如实履行各自的合同义务。坤灵建材公司已经履行了支付转让款的义务，出让方亦按照合同约定交付原三口乡磷肥厂和原三口乡红旗化工厂给坤灵建材公司。原三口乡红旗化工厂的土地未能经批准流转至坤灵建材公司名下,系历史遗留问题,并非本案当事人行为所致，且该历史遗留问题已由浏阳市古港镇人民政府呈文报请浏阳市人民政处理解决,现正在处理中。故此,坤灵建材公司要求出让方共同支付坤灵建材公司违约金400000元及要求对方继续履行合同义务、无条件协助办理过户等相关手续的诉讼请求,依据不足，本院不予支持。此外，坤灵建材公司接收时未实际测量土地面积,合同履行过程中又主张土地面积不符合红线图内土地面积,但未提供充分证据予以证明，且坤灵建材公司未向一审法院提出重新测量原三口乡红旗化工厂的土地面积的申请,故其将承担不利的法律后果。因此,坤灵建材公司要求出让方共同返还其多支付的转让款48763.53元的诉讼请求,无事实依据,一审判决驳回坤灵建材公司返还转让款的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。综上所述，坤灵建材公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件收费8031元，由长沙市坤灵建材贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  欧阳宁审判员  邓 安二〇一九年十一月十二日法官助理钟宇卓书记员黄香连