湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初5317号原告：廖小飞，男，1972年3月23日出生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：杨松艳，湖南湘永律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告：永州广利来房地产有限公司，住所地永州市冷水滩区育才路朝阳小区。法定代表人：李良树，该董事长。委托诉讼代理人：蒋先林，男，1948年2月21日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系公司员工，代理权限为特别授权。被告：长沙市三江投资有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段**新芙蓉之都佳苑****。法定代表人：周红军，该公司经理。被告：刘登勋，男，1952年10月23日出生，汉族，住永州市冷水滩区。原告廖小飞诉被告永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来公司）、长沙市三江投资有限公司（以下简称三江公司）、刘登勋商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告廖小飞的委托诉讼代理人杨松艳,被告永州广利来房地产有限公司的委托诉讼代理人蒋先林到庭参与诉讼，被告三江公司、刘登勋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告廖小飞向本院提出诉讼请求：1、依法判决上述三被告共同为原告办理新中国服装批发城一层171号商铺不动产权证，并在判决生效后60日内交付给原告；2、判令上述三被告严格按《新中国服装批发城＊商铺购买合同》第十条之约定连带赔偿原告延期办证违约金72944元（从合同约定交付使用日即2013年12月31日往后顺延365个工作日即2015年5月26日之次日起按原告已付购房款235000元的万分之二的标准计算至实际办证之日止，截止到起诉之日逾期办证1552天）；3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2005年，被告广利来公司以竞标方式取得了广源商贸城61150平方米的土地使用权，其中包括广源购物中心用地2761平方米。为了顺利完成开发，被告刘登勋经被告广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”，专门用于广源购物中心项目的开发（包括签订商品房买卖合同）。广源购物中心新中国服装批发城从负一层至第三层建成后，2012年，被告广利来公司、刘登勋等正式开盘并委托被告长沙三江公司卖铺。2013年9月11日，被告永州广利来公司作为出卖方、长沙三江公司作为被告广利来公司的代理人，用“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部”的公章与原告签订了《商铺购买合同》。合同约定把位于永州市冷水滩区原广源购物中心新中国服装批发城一层171号、建筑面积为17.27平方米、总价款为235000元的商铺出售给原告。合同签订后，原告按合同约定交清了购房款，并由长沙三江公司开具了收款收据。2013年9月11日，双方以委托经营方式将商铺租赁给永州市三江商业管理有限公司完成商铺交付。冷水滩区人民法院在审理（2018）湘1103民初3235号商品房销售合同纠纷等案中查明：被告广利来公司在2009年7月就将永州市冷水滩区原广源购物中心新中国服装批发城产权登记在刘登勋、刘永先、钱松林等三人亲属（即刘舜等12位自然人）名下，2013年9月14日，房产所有权人（即刘舜等12人）通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。原告购房后，被告方至今未给原告办理不动产权证。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告广利来公司答辩如下：1、答辩人公司早在2009年就将广源购物中心负一层至三层商铺全部登记在刘登勋等12人名下，已经完成办证过户义务，答辩人公司不再是涉案房屋的所有权人，即不是涉案房屋的销售方，也没有收到分文购房款，且项目部不具备法人资格，不具有民事行为能力，故刘登勋等人在商铺买卖合同上加盖项目部章子的行为是无效的民事行为，答辩人公司对此不予认可，故答辩人公司不是该商铺买卖合同的当事人，不是本案的适格主体，没有责任和义务再为原告办理产权登记过户手续；2、答辩人公司于2016年8月份在永州日报发布公告，明确表示我公司从未就涉案项目对外招商，任何以我公司名义对外招商的行为均与我公司无关，已经尽到了合理范围内的警示、提醒义务，故本案的审理与我公司无关，请求人民法院依法驳回原告对答辩人公司诉讼请求。被告三江公司、刘登勋均未进行答辩，亦未在举证期限内提交证据。经审理查明：2005年，被告广利来公司以竞标方式取得了广源商贸城61150平方米的土地使用权，其中包括广源购物中心用地2761平方米。为了顺利完成开发，被告刘登勋经被告广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”，专门用于广源购物中心项目的开发（包括签订商品房买卖合同）。广源购物中心新中国服装批发城从负一层至第三层建成后，2012年，被告广利来公司、刘登勋等正式开盘并委托被告长沙三江公司卖铺。2013年9月11日，被告永州广利来公司作为出卖方、长沙三江公司作为被告广利来公司的代理人，用“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部”的公章与原告签订了《商铺购买合同》。合同约定把位于永州市冷水滩区原广源购物中心新中国服装批发城一层171号、建筑面积为17.27平方米、总价款为235000元的商铺出售给原告。合同签订后，原告按合同约定交清了购房款，并由长沙三江公司开具了收款收据。2013年9月11日，双方以委托经营方式将商铺租赁给永州市三江商业管理有限公司完成商铺交付。冷水滩区人民法院在审理（2018）湘1103民初3235号商品房销售合同纠纷等案中查明：被告广利来公司在2009年7月就将永州市冷水滩区原广源购物中心新中国服装批发城产权登记在刘登勋、刘永先、钱松林等三人亲属（即刘舜等12位自然人）名下，2013年9月14日，房产所有权人（即刘舜等12人）通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。原告购房后，被告方至今未给原告办理不动产权证。本院认为，一、广利来公司是否承担责任的问题，广源商贸城虽然是由广利来公司在2005年以竞标方式取得取得了该地的土地使用权进行开发，但广源购物中心负一层至三层的实际开发人是刘登勋等三人。在2009年7月广源购物中心所开发的房屋（商铺）房屋产权和土地使用权已分别登记在第三人张红华等12位自然人名下，《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。至此，广源购物中心负一层至三层的商铺已发生转移，就广利来公司而言已不是广源购物中心负一层至三层的商铺所有权人。虽然在《商铺购买合同》加盖了永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部的合同专用章。公章的使用刘登勋，长沙三江公司未征得广利来公司的同意,原告所购商铺广利来公司不是商铺所有人又不是销售人，原告要求广利来公司办理房屋所有权证和土地使用权证的主张，本院不予采纳；二、关于被告三江公司、刘登勋在本案中承担何种责任问题。本案中涉及商铺的实际控制人和受托人是被告刘登勋。由于物权未发生变更，实际出售人被告三江公司在出售该商铺时未依法取得商铺的所有权，也不是委托代理人，因此对于出售商铺后办理不动产权证书应由被告三江公司承担，被告刘登勋有协助义务；三、关于违约金计算和承担问题。原告诉请要求永州三江公司承担违约责任，不能按合同约定的违约金支付，只能依照银行同期活期的存款利率计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”在本案中原告虽然没有实际损失，在三方当事人同意履约办证的情况下，兼顾合同的履行情况，原告是否有实际损失等综合因素，充分考虑双方当事人在《商铺购买合同》中第十条、第十一条对违约金的约定，故按已付款的2%支付违约金为（235000元×2%）4700元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条,《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告长沙市三江投资有限公司在本判决生效之日起六十日内为原告廖小飞办理新中国服装批发城一层171号所购商铺不动产权证，并在本案判决生效后六十日内交付给原告，被告刘登勋予以协助办证；二、被告长沙市三江投资有限公司在本判决生效之日起六十日内向原告廖小飞支付违约金为4700元；三、驳回原告廖小飞的其它诉讼请求。本案受理费1924元，减半收取962元，由被告长沙市三江投资有限公司负担481元,被告刘登勋负担481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  蒋建春二〇一九年十一月十三日代理书记员  唐 丽