江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终7912号上诉人（原审原告）南京领购商业管理有限公司，住所地南京市江宁区秣陵街道将军大道**托乐嘉花园****。法定代表人：王丹丹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：尹清涛，江苏厚拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬亚，江苏厚拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）田延杰，男，1981年12月9日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：朱方方（系田延杰妻子），女，1984年10月24日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人南京领购商业管理有限公司（以下简称领购公司）与被上诉人田延杰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初2536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。领购公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实错误。1、一审法院未能查明被上诉人违约在先，在上诉人反复催收租金及物业费且己明确告知收款账户的情况下，被上诉人仍不履行合同义务的事实。根据合同约定，被上诉人缴纳房租的时间为2019年2月16日之前的30天，上诉人在2019年2月20日向被上诉人发送《催款通知单》，上明确要求被上诉人在2019年2月27日之前将拖欠的租金支付至李艳丽账户，被上诉人收到该催款通知后拒不支付租金及物业费用。根据双方签署的《租赁合同》10.1条之约定：“除非合同约定或双方协商一致，任何一方不得随意变更或解除合同”。上诉人在合同未能变更且上诉人己书面催缴的情况下，既不履行合同义务，亦未将拖欠的费用缴至上诉人处。2、被上诉人缴纳房租的期限为2019年2月16日之前30日，一审判决错误的认定了被上诉人缴纳房租的期限为2019年2月16日，忽视了上诉人发出催缴通知时被上诉人己违约在先的事实。一审法院认定上诉人不向被上诉人租赁房屋地址邮寄，造成被上诉人无法收到解除通知书，张贴通知书时也不留有联系电话的做法明显不妥错误。（1）双方签订的《租赁合同》明确约定了乙方的通讯地址即“南京市玄武区灵谷寺路8号”，故上诉人按照合同约定将催交通知等材料邮寄到被上诉人预留的通讯地址不仅符合合同约定且理由充分正当，该通知己被签收应视为被上诉人指示或亲自签收，一审法院因不能归责于上诉人的理由认定上诉人邮寄地址不当属于将应由被上诉人承担的合同义务加给上诉人承担。（2）根据《租赁合同》第14条之约定：“本合同甲方对乙方的书面通知，以通知书乙方签收或在乙方租赁房门口张贴公告为送达”约定，上诉人不仅向合同约定地址邮寄通知，同时根据合同约定向租赁房屋门口张贴通知，上诉人全面履行了合同通知义务。二、一审法院未能正确适用法律。一审法院审理时应重点查明被上诉人是否存在违约行为、被上诉人的违约行为是否符合合同解除的条件、上诉人是否行使解除合同的权利、被上诉人如存在违约行为应承担的违约责任等事实。综上所述，请二审法院查明事实后依法改判。田延杰辩称，上诉人称其没有将房租打入李艳丽的账户，但2018年12月29日李艳丽给其发了一份补充协议将交款日期改到了2019年5月15日，所以其才没有将钱打入李艳丽的账户，并非其违约在先。另外，案涉合同是其与领购公司签订的，与其对接的对方的工作人员于总告知其不再负责这部分的事务后，其也不敢再往李艳丽的账户中打款，准备去领购公司确认账户后再打款。关于对方说的邮寄地址，其身份证上的地址是大学的地址，并非实际居住的地址，对方虽然发送了催款通知而其没有收到。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。领购公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令田延杰立即清空并向领购公司交还涉案商铺，支付自2019年2月16日起至2019年3月15日止的租金16308元，同时支付自2019年3月16日起至实际交还商铺之日止的房屋占有使用费（按照97850元/半年的三倍标准计算)；2、判令田延杰支付拖欠领购公司2018年8月16日起至2019年3月15日止的物业费13125元，剩余物业费另行计算（自2019年3月16日起至实际交还商铺之日止)；3、判令田延杰支付违约金48529元；4、判令田延杰支付律师费10000元；5、本案诉讼费由田延杰承担。一审法院认定事实如下：双方于2016年6月16日签订一份《租赁合同》，约定由领购公司将涉案商铺（南京市栖霞区马群街道花岗保障房项目二组团10号地块A栋海棠园1号3F商铺）出租给田延杰，建筑面积为750平方米，用途仅限于经营少儿培训，合同期限自2016年6月16日起至2022年8月15日止，第一年租金为190000元、第二年租金190000元、第三年租金为195700元，……。租金支付方式为半年一次支付；其中田延杰应当于2019年2月16日前30天支付租金97850元，合同期间水费、电费、商业管理费由田延杰承担。该合同签订后，领购公司按约将涉案商铺交付给田延杰经营使用。履行过程中，田延杰租金均是支付给领购公司经办人员李艳丽。2018年12月26日，领购公司经办人李艳丽（微信名房东李二姐）通过微信向田延杰发送一份《补充协议》，要求将2019年2月16日交付房租的时间变更为2018年11月15日和2019年5月15日。田延杰以此认为下期交纳房租的时间应该为2019年5月15日。2019年1月17日，田延杰与李艳丽通过微信还在商谈《补充协议》签字一事。2019年2月20日，领购公司认为田延杰应当在2月16日交纳房租而未交纳，于是通过快递邮寄给田延杰要求其交纳租金、物业费的通知，此快递邮寄地址为双方在签订合同时田延杰留下的地址。2019年3月16日，领购公司又向田延杰相同地址邮寄解除合同通知书，同时向田延杰租赁房屋处张贴了解除合同通知书。庭审中，田延杰提出领购公司邮寄的催交租金、物业费的通知书没有收到，张贴的解除通知书上也没有联系电话。并称领购公司为什么不直接送到田延杰租赁的涉案房屋处，说明领购公司故意为之。一审法院认为，双方签订的租赁合同系当事人真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自应尽的义务。本案领购公司原先经办人李艳丽通过微信与田延杰商谈补充协议，将交纳房租的时间稍作变更，但双方并未达成一致意见，故田延杰应当按照原先的租赁合同履行义务。田延杰辩称因李艳丽作为领购公司的经办人迟迟不给田延杰明确的答复，导致田延杰也不敢轻易的将房租再汇到李艳丽账户，此理由合情合理。而领购公司在2019年2月16日交纳房租期限到来时向田延杰邮寄催交通知书时不向田延杰租赁房屋地址邮寄，却偏偏向田延杰不相干的地址邮寄，造成田延杰无法收到解除通知书。领购公司张贴通知书时也不留有联系电话，此做法明显不妥。故领购公司要求解除租赁合同的诉讼请求一审法院不予支持。领购公司要求田延杰承担违约责任的诉讼请求同样不予支持。但田延杰应当在本案判决书生效后及时按照原先的租赁合同约定的交纳房租期限继续履行义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、田延杰自本判决生效之日起10日内继续按照与南京领购商业管理有限公司于2016年6月16日签订的《租赁合同》约定的事项补交相应的房租及其他费用；二、驳回领购公司的其他诉讼请求。案件受理费1616元，减半收取808元，由领购公司负担404元，田延杰负担404元。二审中，上诉人提交如下证据，证据1、2019年4月9日的律师函一份，证明上诉人发出催交租金和解除合同的通知之后，继续委托律师向被上诉人发出催缴租金、物业费以及返还商铺的通知。证据2、2019年3月16日快递面单一份，上面显示南体理发店签收。证明对方已经签收了解除合同的通知。被上诉人质证认为，其一直都未联系到上诉人，无法确认交款账户。其与对方的于总联系，于总表示不负责此事了，联系李艳丽，李艳丽也表示不负责了。证据2其没有收到，该理发店是南体帮学生代收快递的地点。本院认为，上述证据不能证明上诉人已向被上诉人送达相关文件，且均不属于新证据，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人与被上诉人在案涉租赁合同第13条通知条款中约定：甲、乙双方的送达地点均为南京市浦口区沿江街道浦洲路35－9号。上诉人陈述李艳丽曾是其工作人员。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人领购公司虽主张被上诉人田延杰违约在先，但在案涉合同履行过程中，田延杰租金均是支付给领购公司经办人员李艳丽。2018年12月26日，李艳丽通过微信向田延杰发送一份《补充协议》，要求变更交付房租的时间。2019年1月17日，田延杰仍与李艳丽通过微信商谈《补充协议》签字一事，李艳丽在微信中称，“田总，你签好字我去拿”，田延杰以此认为下期房租的交纳时间应该为2019年5月15日符合通常认识。上诉人又主张其反复催收租金及物业费且己明确告知收款账户的情况下，被上诉人仍不履行合同义务，但根据在卷的证据，李艳丽在之后双方的微信联系中未能进行有效沟通，且不接电话，因双方对送达地址未能作出明确约定，上诉人提交的证据亦不能证明其向被上诉人送达了相关的通知，故一审法院对领购公司要求解除租赁合同、田延杰承担违约责任的诉讼请求不予支持并无不当。上诉人的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，领购公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1616元，由南京领购商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一九年十一月二十七日书记员  戴 苗