广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初12931、15759号原告（15759号案的被告）：郑道南。委托代理人：吕凤山，广东君孺律师事务所律师。被告（15759号案的原告）：吴福先。委托代理人：郭艳影，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托代理人：陈俊锋，泰和泰（深圳）律师事务所律师。郑道南与吴福先房屋租赁合同纠纷互诉一案。郑道南诉讼请求：1、判令吴福先继续履行合同，缴纳从2018年9月1日至2019年3月31日（暂计至2019年3月31日）欠缴的房租费共计28万元，缴纳欠缴的水电费20773元（截止到2019年4月1日），合计：300773元；2、判令吴福先承担本案的诉讼费。吴福先诉讼请求：1、依法判令解除双方于2018年7月12日签订的《租赁合同》；2、依法判令郑道南返还吴福先告租赁押金80000元；3、依法判令郑道南返还吴福先水电费押金10000元；4、依法判令郑道南返还吴福先2018年9月份租金40000元：5、依法判令郑道南返还吴福先支付港城门诊部有限公司转让费15000元：6、依法判令郑道南赔偿吴福先经济损失（装修损失、人员工资等）200000元；7、依法判令郑道南支付吴福先违约金100000元；8、本案的诉讼费用由郑道南承担。由于（2019）粤0306民初12931号案件和（2019）粤0306民初15759号案件为同一案件事实，涉及相同的当事人，可合并审理。本院依法适用简易程序对两案公开开庭进行合并审理。郑道南及委托诉讼代理人吕凤山，吴福先及委托代理人郭艳影、陈俊锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郑道南（12931号）诉称，2018年7月12日，郑道南与吴福先签订房屋租赁合同，将深圳市宝安区××街道××路××路段××号楼层二、三、四层楼租给吴福先合法使用，郑道南已于2018年7月12日将房屋交付给吴福先使用，郑道南履行了合同义务，吴福先也进行了装修，从2018年9月1日开始计算租金，由于吴福先违反合同第五条之规定，拒不按照约定支付房租，构成违约，郑道南多次催促吴福先按时交纳房租，吴福先置之不理，为维护郑道南的合法权益，特诉请人民法院判决支持郑道南的诉讼请求。吴福先辩称：1、医疗机构的设立的特殊性先向工商局登记领取工商营业执照，后凭工商营业执照向卫生行政部门申请医疗机构执业许可证，这样一个合法的医疗机构才设立完成，并且卫生行政许可部门是严格规定一个注册地址上只能有一个医疗机构。2、郑道南将涉案房屋租赁给吴福先，双方是约定要开办医疗机构，该事实在吴福先提交的证据5、6中郑道南予以确认。3、涉案地址上在郑道南承租之前及至今为止尚设立有港城门诊部，导致吴福先根本无法设立新的医疗机构。4、吴福先提交的证据10民事起诉状是郑道南在2019年3月21日向法院提交，后法院组织郑道南吴福先及港城门诊部等人进行诉前联调。该起诉状的内容对双方之间的租赁事宜进行了详细的描述。5、吴福先提交的证据4律师函是郑道南委托法广律师事务所向案外人港城门诊部等发函催告港城门诊部注销医疗机构执业许可证，或者尽快进行医疗机构的股权转让。吴福先（15759号）诉称，2018年7月12日，郑道南与吴福先双方签订《租赁合同》，约定郑道南将位于深圳市宝安区××街道××路松岗路段l30—4号楼层二、三、四层约l500平方米的场地租赁给吴福先用于开班医疗机构使用；合同还约定，如甲方中途违约，应赔偿乙方的押金金额的四倍。合同签订后，吴福先向郑道南交付了2018年9月份租金40000元、租赁押金80000元和水电费押金l0000元；吴福先还投入了大量资金进行了装修、购买医疗设备、聘用人员筹备设立医疗机构等。但是，吴福先在向卫生行政主管部门申请医疗机构执业许可证时，却被告知该场地已经存在一家医疗机构，并对吴福先的申请不予行政许可。吴福先认为，郑道南在明知其场地己经用于其他医疗机构登记的情况下，仍将该场地租赁给郑道南用于医疗经营，最终致使吴福先开设门诊部的目的无法实现的行为已经构成根本违约，给吴福先造成巨大经济损失。据此，吴福先为维护自身合法权益，特向贵院具状起诉，请求贵院依法支持吴福先的诉讼请求。郑道南辩称，现在郑道南吴福先之间所有的争议都是基于租赁合同。房屋租赁合同没有约定房屋的用途，其中合同的第9条：如甲方因开办宾馆酒店等需要……，乙方必须予以配合。合同第10条：乙方如果经营餐饮行业必须做到……。这就说明很重要的一点甲方将房屋出租给乙方没有作出具体的说明。租赁合同中没有任何有关是否租赁房屋是开诊所用途的表述。从吴福先提交的证据来看，吴福先是做医疗机构的专业人士，本应在签订房屋租赁合同之前充分了解、询问、调查、研究此房屋是否适合开办医疗机构。郑道南已经完全履行了按时交房，接通水电等附属设施以及配套服务的合同义务，吴福先也在装修期内进行房屋装修，然而吴福先完全没有履行交付房租的主要义务。经审理查明，2018年7月12日，郑道南与吴福先签订房屋租赁合同，约定由郑道南将位于深圳市宝安区××街道××路××路段××号房屋二、三、四层楼租给吴福先使用，租期为伍年，即由2018年7月12日起至2023年7月11日止；从合同日起，首年每月租金为肆万元整，第三年每月租金46000元；合同签订之日，乙方（吴福先）须交房租及水电费押金共计玖万元整；从2018年9月起计租；乙方应于每月十日前向甲方（郑道南）缴纳当月押金及水电费，如乙方未准时交付水电费，甲方有权向乙方收取滞纳金（收拖欠的金额按日息2%计算）。如超过当月尚未交清租金及水电费，甲方有权停水停电或单方终止合同，并没收押金及装修设备；在合同期间，双方不得违约，如乙方中途违约，甲方有权收回该商铺并没收乙方所交押金及装修设备，如甲方中途违约，应赔偿乙方的押金金额的四倍。合同签订后，吴福先向郑道南支付租赁押金8万元、水电费押金1万元及一个月租金4万元。郑道南亦于2018年7月12日将涉案房屋交付给吴福先装修（拟用于经营深圳丽人妇科门诊），从2018年9月1日开始计算租金。同月，吴福先向当地卫生行政部门申请医疗机构执业许可证时，行政机关以该场地已经存在一家医疗机构登记信息为由，对吴福先的申请不予行政许可。此后，在郑道南的协调下，吴福先与案涉房屋此前的承租人黄金辉就案涉场地登记信息问题进行协商处理。2018年11月20日，郑道南委托广东法广律师事务所向前承租人黄金辉及其经营的深圳港城门诊部有限公司发出律师函，以其退租后未及时将工商营业执照以及医疗执业许可证办理注销或变更到其他场所，造成深圳丽人妇科门诊无法正常经营也造成原告无法收取租金为由，催告黄金辉及其经营的深圳港城门诊部有限公司在收取函件三个工作日内立即将工商营业执照以及医疗执业许可证办理注销或变更至其他场所，否则将提起诉讼要求赔偿租金损失。此外，该律师函还记载：“经三方协商，深圳丽人妇科门诊同意150000元收购医疗执业许可证以及工商执照，贵司口头同意上述方案。当深圳丽人妇科门诊将上述款项委托原告转交以及办理相关手续时，贵司又以种种理由拒绝配合办理相关手续”。2018年11月24日，郑道南向吴福先发出《告知书》，以吴福先承租案涉房屋开办深圳丽人妇科门诊拖欠租金水电为由通知吴福先付清所欠2018年9月至11月的租金136873元。2019年2月19日，郑道南向吴福先发出《追租告知书》，催收2018年9月至2019年2月的租金。2019年3月20日，吴福先委托泰和泰（深圳）律师事务所向郑道南发出《律师函》，以郑道南明知案涉租赁房屋已经用于其他医疗机构登记的情况下，仍将该场地租赁给吴福先用于医疗经营，致使吴福先的合同目的无法实现，构成根本违约为由，要求郑道南与其委托人协商解决，否则将采取法律手段解决。此后，双方协商至2019年4月19日仍未达成合意，遂诉至法院。另查明：１、2018年9月起，吴福先未向郑道南支付租金及水电费。２、吴福先在庭审中向本院提交支付宝转账记录，用以证实其于2018年11月20日通过支付宝向案外人沈志伟转账支付15万元，并称该款项系其收购深圳港城门诊部执业许可证的收购款，又称沈志伟系郑道南指定的代收款人。经质证，郑道南否认其指定代收款人的事实，称与其无关。３、庭审中，双方当事人均确认双方在签订合同时曾口头约定吴福先将案涉房屋用于经营医疗诊所，但在租赁合同中未作书面约定。再查明，涉案房屋（房产证号为粤房证字第**）的登记权利人为松岗镇物业发展公司，后由案外人深圳恒安投资有限公司取得产权，产权人深圳恒安投资有限公司授权给郑道南经营管理。以上事实，有当事人提交的《租赁合同》、《律师函》、押金收据、水电费收据、告知函，收据、支付宝转账记录、《广东法广律师事务所律师函》、《告知书》、不予行政许可决定书、房屋所有权证等书证，以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，郑道南与吴福先签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，郑道南及吴福先均应全面履行合同义务。关于案涉租赁合同的解除问题。2019年7月9日庭审时，经本院协调，双方当事人均同意解除合同并由郑道南收回涉案房屋，且此后郑道南亦已实际收回案涉房屋。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于当事人协商一致，可以解除合同的规定，本院支持吴福先关于解《房屋租赁合同》的诉求，郑道南关于继续履行合同的诉求本院不予支持。至于合同解除后的处理问题。吴福先认为由于郑道南交付的房屋已被案外人港城门诊部登记，导致吴福先无法获得医疗机构许可，致使吴福先开设门诊部的目的无法实现，郑道南的行为已经构成根本违约，郑道南对此不予认可，认为合同未约定租赁合同的用途，故其不存在违约。如上所述，造成租赁合同目的不能实现的根本原因在于案涉租赁物业的地址已注册有另一家医疗机构，而提供可供注册的地址显然属承租人的附随义务，而非出租人，但由于双方在合同中并未约定租赁用途，更未约定郑道南需提供未被注册的地址，且一般房屋租赁中并非所有的承租人均有此客观需要，而作为非专业人员对同一地址只允许注册一家医疗机构的规定不了解亦属常见现象，因此，本案中，显然不能据此认定郑道南不能履行上述附随义务的行为构成根本违约。故吴福先的主张，本院不予采纳。虽然郑道南不构成根本违约，但由于提供可供注册登记的地址属于出租人的附随义务，故郑道南对合同的解除明显存在过错。因此，郑道南要求吴福先依合同约定支付租金显然有失公平，本院不予支持。吴福先作为承租人，在承租案涉物业前，对其适租性应有充分的了解，且其作为医疗机构的经营者，对审批手续在注册地址上的要求应具有更为审慎审查的注意义务，加之从庭审查明可见，吴福先此前已有经营医疗机构的经验，因此，在对案涉租赁房屋的适租性未作调查了解的情况下就轻率签订租赁合同，造成合同目的不能实现，其显然对此亦存在过错。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。如上所述，案涉租赁物业已被判令解除，且双方当事人均存在损失。对于该损失，应根据双方当事人的过错分担。根据双方当事人的过错程度，结合本案实际情况，本院酌定双方各承担一半。关于郑道南的损失认定。案涉租赁房屋从2018年9月1日起至双方2019年7月9日协商解除合同并交还物业期间，存在租金损失，计401067元（40000元/月×10个月+8天÷30天×40000元）。依上述责任分担比例，吴福先应承担租金损失200533.5元。扣除已交一个月租金4万元，吴福先仍应向郑道南赔偿租金损失160533.5元。关于吴福先的装修损失问题。庭审中，双方均确认案涉装修价值15万元，本院在此予以认定。据上述责任分担比例，郑道南应承担装修损失7.5万元。至于水电费的问题。庭审中，郑道南提供的由郑道南自己缴纳的水电费收据可知，2018年9月～2019年4月水电费合计20773元。虽然该费用系由郑道南向供电部门交付，但由于案涉租赁物已交付吴福先使用，故该费用应认定为吴福先承担的费用。该项费用的损失同样应按上述责任划分比例承担，计12463.8元。由于该费用已由郑道南垫付，故吴福先应向郑道南返还12463.8元。关于押金的问题。根据双方签订的《租赁合同》第四条“……押金作为履约保证，在任何时候不作为支付或抵扣租金使用，合同期满后，乙方在交清房屋租金、水电费后，甲方须无息退回押金。可知，押金具有履约保证金的性质。由于吴福先继续承租房屋已无法实现其租赁目的，庭审过程中，双方已协商一致解除合同。由于合同已经解除，押金不再承担履约保证的功能，根据一般的交易习惯，双方协商一致解除合同，出租人应当将押金退还给承租人。基于本院上述对本案租赁关系的处理，郑道南应当将押金无息退还给吴福先。关于转让费150000元的问题。吴福先称，郑道南、吴福先及港城门诊部达成口头协议，由吴福先将150000元（门诊部的股权转让费）先支付给郑道南，在股权转让完毕后由郑道南支付给港城门诊部。但是由于港城门诊部反悔，导致股权转让不成功，所以这150000元还在郑道南处。这笔款项当时是直接转给郑道南指定的收款人沈志伟。庭审中，郑道南对此表示并不知情。本院认为，从吴福先提交的律师函来看，郑道南对丽人门诊部以150000元收购医疗执业许可证及工商执照一事系知晓的，但从双方提交的证据来看，只有一张由吴福先转账给沈志伟150000元的支付宝转账凭证，无法证明沈志伟系郑道南指定的收款人，且该转让费系郑道南与案外人之间的转让合同法律关系，与本案租赁纠纷不属同一法律关系，故本院在此不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认郑道南和吴福先签订的租赁合同解除；二、吴福先于本判决生效之日起十日内向郑道南支付租金损失160533.5元、水电费12463.8元，合计172997.3元；三、郑道南于本判决生效之日起十日内向吴福先赔偿装修损失75000元；四、郑道南于本判决生效之日起十日内向吴福先退还押金90000元；以上判项中，双方当事人均具有金钱上的互为给付义务，两者相冲抵后，吴福先仍需支付郑道南租金损失差额7997.3元。五、驳回郑道南的其他诉讼请求；六、驳回吴福先的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2019）粤0306民初12931号案件受理费2906元，郑道南承担1026元，吴福先承担1880元。（2019）粤0306民初15759号案件受理费4800元，郑道南承担1800元，吴福先承担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 许  林  锋二〇一九年十一月八日书记员 陈春晓（兼）书记员 李  玉  莹附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。