广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4588号 上诉人（原审被告）：柳州悦景房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市水南路**灯台花苑****1-2间，统一社会信用代码：914502000688900547。 法定代表人：李亚兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何宇，广东连越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林俊男，广东连越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈善勇，男，1984年5月20日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 被上诉人（原审原告）：朱静，女，1985年5月18日生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：陈善勇，男，1984年5月20日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳江区，（系被上诉人朱静的丈夫） 上诉人柳州悦景房地产开发有限公司（以下简称悦景公司）因与被上诉人陈善勇、朱静商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人悦景公司的委托诉讼代理人何宇、林俊男、被上诉人陈善勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人悦景公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院将消除影响的方式局限于“由上诉人在报纸上发布广告”这一唯一方式，这既不符合司法实践关于消除影响方式的规定，也不符合现代社会信息传播的特点和规律。在没有任何证据能够证实上诉人至2015年11月26日仍在进行虚假宣传的情况下，原审法院从消除影响的角度推定上诉人发布虚假广告至2015年11月26日是错误的。首先，消除影响的主体并非只有上诉人一家，作出行政处罚的工商行政机关完全可以通过公开行政处罚决定书的方式消除行政处罚所涉错误行为的影响。在司法实践中，关于消除影响的民事判决均列明该判决书由法院通过媒体公开也是消除影响的重要方式。其次，在互联网时代，消除影响的载体并非仅有纸媒一种，互联网的影响范围远远超出纸媒。第三，就本案案情而言，购房者购房的重要场所是涉案项目所在地及售楼处，悦景台换画清单显示：上诉人涉案项目所在地的围挡自2015年9月17日起张贴的广告均无八中学区房字样，这也足以消除此前虚假广告对潜在购房者的影响。故，涉案行政处罚决定书于2015年9月5日被工商行政机关通过互联网公开，这不论是在消除影响的方式、范围上，还是发布信息的权威性方面，都远远超过上诉人自己在报纸上发布不含八中学区宣传的广告的影响。即使2015年9月5日互联网公开行政处罚决定书足以消除影响的事实不被认定，上诉人项目周边围挡大幅广告自2015年9月17日起均无八中学区字样，也足以消除影响。原审法院在没有任何证据证实上诉人至2015年11月26日仍在虚假宣传的情况下，从消除影响的角度推定上诉人至2015年11月26日仍在宣传八中学区与前述事实不符。二、柳州八中并不在上诉人开发规划范围内，不属于上诉人开发规划范围内的设施，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条认定为要约的条件，原审法院认定涉案宣传为要约，属于适用法律错误。三、被上诉人并无证据证明其在本案中存在损失，原审判令上诉人赔偿其5000元没有依据。1、案涉房产周边有多个优质学校，八中、德润中学与案涉房产距离相当。德润中学的许多教师就来自于八中，德润中学在教学的软硬件方面均可与八中媲美，被上诉人并无证据证明入读德润中学就存在损失。2、被上诉人在购买案涉房产后其房产不仅没有贬值，反而是大幅升值了。3、因柳州市初中学区每年一划分，每年都会有变动，被上诉人并未证明其子女在涉案房产交付当年需要入读柳州八中，涉案房屋在交付当年不属于柳州八中学区范围并未给被上诉人造成损失。涉案房屋在交付以后未被划入柳州八中学区范围属于被上诉人能够预期到的事实，被上诉人亦不存在损失。四、本案一审已过诉讼时效，上诉人已经取得不履行义务的诉讼时效抗辩权。本案系合同违约引起的纠纷,自违约行为发生之日起,守约方的权利即受到侵害。根据法律相关规定,诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。具体到本案即是从被上诉人知道或者应当知道合同违约行为发生之日起算。本案中被上诉人起诉以及原审法院支持违约金的依据是上诉人进行了虚假广告宣传,而认定虚假宣传事实的依据是工商行政管理部门柳鱼工商处字(2015)第73号《行政处罚决定书》,即本案违约事由是虚假宣传,而认定违约事由成立的依据是柳鱼工商处字(2015)第73号《行政处罚决定书》,故只要被上诉人知晓或者应当知晓柳鱼工商处字(2015)第73号《行政处罚决定书》就应该开始起算诉讼时效,而非原审法院认定的以2017年6月22日学区划分日才起算诉讼时效。否则若按照原审法院认定的以2017年6月22日学区划分日才起算诉讼时效,会导致一个悖论,即2017年6月22日前起诉的购房者均是在诉讼时效开始前进行的诉讼。回到本案,认定上诉人广告虚假的行政处罚决定书于2015年9月5日通过互联网向社会公众进行了公开,虽然行政处罚的对象是上诉人,但是行政公开的对象是社会公众,行政公开在权威性和传播范围方面远远超过普通媒体,故应当认定从2015年9月5日起上诉人就知晓或者应当知晓被上诉人进行了虚假广告宣传这一行为。原审法院以行政处罚的对象是上诉人为由否定被上诉人自2015年9月5日起应当知道虚假宣传(违约事由)成立,既与行政公开的宗旨和对象不符,也与法律推理的逻辑相悖。故而一审诉讼时效至2017年9月5日已经届满,上诉人已经取得不履行义务的诉讼时效抗辩权。综上所述，从消除影响的角度，涉案工商行政处罚决定书于2015年9月5日被通过互联网公开以及柳州市一禾广告策划有限责任公司自2015年9月17日起更换的广告均无八中学区字样的事实足以推翻柳州中院在覃树刚、王瑛等案中关于上诉人2015年11月27日发布没有八中学区字样的报纸广告才能消除影响的推定，涉案虚假广告的影响至2015年9月5日已经消除，原审法院未采纳前述证据直接采纳柳州中院的前案事实推定是错误的，原审法院在被上诉人无证据证明存在损失、涉案宣传非要约的情况下判令上诉人赔偿其损失，以上显属认定事实和适用法律错误，请二审法院予以纠正。 被上诉人陈善勇、朱静答辩称，不认可上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 陈善勇、朱静向一审法院起诉请求：一、请求依法判令悦景公司支付赔偿款10000元。二、一审诉讼费由悦景公司承担。 一审法院认定事实：2014年11月29日，陈善勇、朱静与悦景公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：陈善勇、朱静向悦景公司购买位于柳州市盛天悦景台2栋15-2号房屋，该房屋建筑面积为85.10平方米，其中套内建筑面积为71.96平方米，按套内建筑面积每平方米9751.83元计算，总价款为701742元；悦景公司应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付陈善勇、朱静使用。合同还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。另外，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定：“……买受人声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议及重要提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。”第三条约定：“出卖人就本项目所作的广告、宣传（模型及宣传资料）及设置的示范单位（样板间）仅供参考，不作为具体承诺，与《商品房买卖合同》约定不一致的，以合同为准。双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以合同及合同附件为准。”合同签订后，二陈善勇、朱静已依约向悦景公司支付完毕购房款。涉案房屋亦已交付二陈善勇、朱静使用。现陈善勇、朱静认为悦景公司发布虚假广告的行为已经构成违约，为此陈善勇、朱静诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，2015年8月20日，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局作出柳鱼工商处字﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，查实内容如下：悦景公司分别于2015年5月1日始，在未经工商行政管理机关核准办理户外广告登记的情况下，在其箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置一块电子显示屏发布户外房地产广告，并以柳州华锦房地产开发有限公司（同属盛天集团在柳州设立的子公司）的名义，分别于2014年5月15日与柳州市森渡广告有限责任公司签订位于箭盘路36号之一盛天悦景台项目围挡广告牌制作合同；于2013年9月2日与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司签订位于柳州市顶户外广告牌业务合同。上述3个户外广告点所发布的广告内容及效果图均由悦景公司设计，发布的广告内容中均含有“盛天悦景台·明星级八中·入读八中名校”等文字广告用语，截至2015年5月21日被柳州市工商行政管理局鱼峰区分局依法查获时止，悦景公司合计支付上述广告费用525830元，其中与柳州市森渡广告有限责任公司合同约定广告制作发布费1250000元，发布期限自广告发布之日起2年，每月广告费用52083元，从广告发布之日2014年7月21日至2015年5月21日期间的广告费用为520830元；与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司合同约定广告制作发布费168000元，支付一次广告喷绘制作安装费用5000元。悦景公司在其盛天悦景台房地产项目营销户外广告中使用“盛天悦景台·明星级八中·入读八中名校”文字广告用语，经柳州市教育局函告柳州市工商行政管理局鱼峰区分局：鉴于悦景公司所开发的盛天悦景台房地产项目住宅楼尚未交付使用，不进行学区划分，因此，悦景公司在广告中使用“八中·八中学区”文字对盛天悦景台房地产项目开展售房促销，发布广告内容虚假。为此，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局对悦景公司作出如下处罚：1.责令悦景公司在2015年8月30日前办理箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置电子显示屏发布房地产广告的户外广告登记；2.责令悦景公司在上述3个广告发布点停止发布含有“八中·八中学区”文字的房地产广告并发布广告更正，消除影响；3.对悦景公司未经登记擅自发布户外广告行为处以罚款10000元，对悦景公司发布虚假广告行为处以罚款1500000元，罚款合计1510000元，上缴国库。该行政处罚决定书于2015年8月21日向悦景公司送达。2015年10月19日，悦景公司向柳州市鱼峰区人民政府申请行政复议，柳州市鱼峰区人民政府于2015年12月17日作出维持行政处罚决定书行政复议申请的决定，该复议决定于2015年12月25日向悦景公司送达。2016年1月14日，悦景公司向一审法院提起行政诉讼，于2016年1月18日撤回起诉。2016年3月16日，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局向悦景公司送达柳工商鱼催告字﹝2016﹞01号行政决定履行催告书，但悦景公司未按照行政处罚决定书履行义务，故柳州市工商行政管理局鱼峰区分局向一审法院申请强制执行。2016年5月3日，一审法院作出（2016）桂0203行审17号行政裁定书，裁定如下：柳州市工商行政管理局鱼峰区分局作出的柳鱼工商处字﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，一审法院准予执行，即悦景公司收到裁定书之日起缴清罚款1510000元和加处罚款1510000元，共计人民币3020000元。 又查明，悦景公司于2015年11月27日在《柳州晚报》刊登的售房广告中，已无有关所售房屋是八中学区的宣传语。柳州市教育局于2017年6月22日发布《柳州市2017年市区初中学区范围》，显示柳州市箭盘路36号、36号之一（含盛天悦景台）被划入德润中学学区。 一审法院认为，首先，关于一审诉讼时效的问题，悦景公司认为一审诉讼时效从《行政处罚决定书》在互联网公开的日期2015年9月5日起算，即使按照学区划分的观点，也应该从2016年6月20日公布德润中学学区时开始计算；陈善勇、朱静则认为其2018年3-4月才知道权利被侵害，诉讼时效应从此时开始计算，诉讼时效期间为三年。一审法院认为，2015年9月5日在国家企业信用信息公示系统中悦景公司的行政处罚信息一栏中公示了﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，该行政处罚决定书虽然在网上进行了公示，但行政处罚的对象是悦景公司，反映的是行政法律关系，不能表明陈善勇、朱静知道或者应当知道悦景公司被行政处罚的事由，且当时柳州市教育局未对盛天悦景台所在位置进行学区划分，故悦景公司主张诉讼时效从2015年9月5日起算，一审法院不予采纳。2016年6月，柳州市教育局在对柳州市市区初中学区范围进行划分时，并未就盛天悦景台所在的柳州市的学区进行划分，故悦景公司认为应从2016年6月20日开始计算一审诉讼时效的主张，一审法院亦不予采纳。直至2017年6月22日，柳州市教育局对柳州市市区初中学区范围进行划分时，柳州市（含盛天悦景台）被划入德润中学学区，此时已明确盛天悦景台不属于八中学区，与悦景公司发布的八中学区房广告不符，可以推断陈善勇、朱静此时才知道或者应当知道权利被侵害，诉讼时效开始计算，故陈善勇、朱静于2019年4月10日向一审法院提起诉讼，没有超过诉讼时效。 关于悦景公司以八中学区房宣传作为销售手段而发布虚假广告时间段的认定。根据行政处罚决定书查明的事实，悦景公司与柳州市森渡广告有限责任公司签订位于箭盘路36号之一盛天悦景台项目围挡广告牌制作合同，广告发布之日为2014年7月21日，该围挡广告牌含有“八中·八中学区”文字广告用语，故一审法院认定虚假广告宣传起始时间为2014年7月21日。至于截止时间，根据悦景公司的举证，悦景公司在2015年11月27日《柳州晚报》上发布的广告中已无关于八中学区房的宣传，而悦景公司提交的柳州市一禾广告策划有限责任公司出具的悦景台换画清单不足以证明悦景公司在2015年11月27日以前已经对外发布广告更正，消除影响。综上分析，一审法院认定悦景公司以八中学区房作为销售手段发布虚假广告宣传的时间段为2014年7月21日至2015年11月26日。 关于悦景公司发布虚假广告是否构成违约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”一审中，陈善勇、朱静与悦景公司签订《商品房买卖合同》的时间（2014年11月29日）在悦景公司发布虚假广告的时间段内，悦景公司发布虚假广告对二陈善勇、朱静购买房屋并签订合同的决策具有重大影响，该广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，应当视为要约。现盛天悦景台不属于八中学区，悦景公司以八中学区房作为销售手段而发布虚假广告的行为构成违约。悦景公司辩称广告宣传不属于合同的组成部分，不构成要约，以及《商品房买卖合同》无关于学区的约定，该辩解于法无据，一审法院不予采纳。 关于陈善勇、朱静主张违约赔偿的金额认定。悦景公司进行虚假广告宣传构成违约，应向陈善勇、朱静赔偿因违约造成的经济损失。鉴于《商品房买卖合同》中未对悦景公司该项违约责任作出明确约定，且考虑到陈善勇、朱静在购房前亦未向相关教育部门核实盛天悦景台所在位置的教育配套设施，一审法院酌情认定悦景公司赔偿陈善勇、朱静因违约造成的经济损失5000元。陈善勇、朱静主张超出的部分，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：一、柳州悦景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈善勇、朱静因违约造成的经济损失5000元；二、驳回陈善勇、朱静的其他诉讼请求。案件受理费50元（陈善勇、朱静已向一审法院预交），减半收取25元，由柳州悦景房地产开发有限公司负担。 二审期间，双方当事人均没有新证据提交。双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，关于本案的诉讼时效应当从何时起算的问题，上诉人主张本案的诉讼时效应当从柳州市工商行政管理局鱼峰区分局作出的柳鱼工商处字〔2015〕第73号行政处罚决定书在国家企业信用信息公示系统中公示的时间，即2015年9月5日起算，因此被上诉人的起诉已经超过二年的诉讼时效。对此本院认为，该行政处罚决定书虽然在网上进行了公示，但行政处罚的对象是上诉人，反映的是行政法律关系，不能证明被上诉人知道或者应当知道上诉人被行政处罚的事由，故一审对上诉人的该主张不予采纳，并认定本案的诉讼时效应当从2017年6月22日柳州市教育局对柳州市市区初中学区范围进行划分，柳州市（含盛天悦景台）被划入德润中学区，此时已明确盛天悦景台不属于八中学区，与上诉人发布的八中学区房广告不符，被上诉人才知道或者应当知道权利被侵害，诉讼时效开始计算，因此被上诉人于2018年3月1日向一审法院起诉并未超过诉讼时效并无不当，应予维持。 根据鱼峰工商处字[2015]73号《柳州市工商行政管理局鱼峰分局行政处罚决定书》查明的事实，可以确定悦景公司最早于2014年7月21日在箭盘路36号之一盛天悦景台项目围挡广告牌发布含有八中学区文字广告用语，因此可以认定虚假广告宣传起始时间为2014年7月21日。虽然鱼峰工商处字[2015]73号《柳州市工商行政管理局鱼峰分局行政处罚决定书》于2015年9月5日在网上公开，但该次信息公开系被动公开，其不能等同于上诉人主动停止虚假宣传的行为，按照日常生活逻辑，普通大众也不会主动浏览该网页，且从上诉人申请行政复议和提起行政诉讼来看，上诉人并不认可行政处罚行为，与上诉人在户外发布虚假广告的行为相比，该次信息公开并不能有效消除虚假宣传造成的影响。悦景公司称其于2015年9月17日开始发布的广告就已无八中学区房字样，但并无充分的证据，本院不予采信。根据悦景公司提交的2015年11月27日《柳州晚报》上关于悦景公司销售商品房宣传的广告材料，该广告中已无关于八中学区房的宣传，可以认定悦景公司在此时发布广告更正，消除影响，并纠正其所销售商品房位于八中学区的事实，所以本院确认该虚假宣传广告的截止时间是2015年11月26日。 本案中，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间在发布虚假广告的时间段内，悦景公司发布的广告中使用“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”等文字广告用语，该广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，因八中是柳州市区内的名校，该商品房是否属于八中学区房对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，该广告宣传应当视为要约。现盛天悦景台不属于八中学区，悦景公司构成违约，应当承担违约责任。 悦景公司进行虚假宣传的行为所应承担的违约责任在双方当事人签订《商品房买卖合同》中并未明确约定，但该虚假宣传的行为影响了合同是否订立及被上诉人关于八中学区房的期待。违约责任具有的补偿和惩罚双重性质，本院认为一审法院酌定悦景公司支付违约金5000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，悦景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（柳州悦景房地产开发有限公司已预交），由上诉人柳州悦景房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 司英华 审 判 员 蓝丽霜 审 判 员 孙书文 二〇一九年十一月二十八日 代书记员 苏阳晶