山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6660号上诉人（原审原告）：李变桃，女，1961年9月2日出生，汉族，务农，住山西省太原市。委托诉讼代理人：张慧文（系上诉人儿子），男，1994年9月2日出生，汉族，个体，住山西省太原市，被上诉人（原审被告）：李嘉健，男，1990年11月27日出生，汉族，山西食大大餐饮管理有限公司法定代表人，住山西省太原市。上诉人李变桃因与被上诉人李嘉健房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院(2019)晋0107民初3928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人李变桃及其委托诉讼代理人张慧文，被上诉人李嘉健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李变桃上诉请求：1、撤销太原市杏花岭区人民法院作出的(2019)晋0107民初3928号民事判决书。2、依法发回重审或改判被上诉人向上诉人支付拖欠的原告租金等费用共计8895.4元。事实与理由：原审人民法院判决认定事实不清、适用法律错误，依法应当撤销原判并发回重审或改判，具体事实与理由如下：一、本案中《租房合同》的解除日期应为2019年7月15日，原审法院认定合同解除日为2019年4月23日，依法属于认定事实不清、适用法律错误。上诉人与被上诉人于2018年10月14日协商签署了《租房合同》，该份合同的目的，即为了约束双方行为，防止租赁双方任意解除合同或实施其他违约行为侵害对方的合法权益。《租房合同》第二款约定：“房屋租期自2018年10月15日至2019年10月15日”。即租期为一年，在此期间内，如无法定事由，任意一方不得随意解除合同。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因被上诉人未在合同约定期限缴纳房租，上诉人即于2019年7月15日依据该法律规定，向其宣告提前解除合同，故上诉人提前解除合同合情合理合法，合同解除时间依法应当为2019年7月15日。而被上诉人因个人原因妄图私自提前解除合同，但并没有相应的法定事由做支撑，也未与上诉人协商达成一致，上诉人在微信聊天记录、庭审等过程中，从未有过同意其提前解除合同的表述和反映。在此情况下，原审法院仅凭被上诉人单方发送的微信记录即认定合同解除日为2019年4月23日的行为，不仅未尊重租赁双方的意思自治，也不符合任何的法律的规定，依法属于认定事实不清、适用法律错误。二、本案押金1200元因被上诉人违约，应当不予退还，原审法院判决以押金折抵欠款依法属于认定事实不清、适用法律错误。根据双方《租房合同》第四款第三项规定，如乙方违约致使甲方提前解除合同，甲方有权不返还押金，并有权进一步向乙方索赔。本案中，乙方不仅逾期未付房租，同时也对甲方房屋内设施造成了多处损坏。故乙方所缴纳的押金依法依约应当予以扣除不予返还，原审法院判决以押金折抵欠款，依法属于认定事实不清、适用法律错误。综上所述，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，希望贵院依法裁判，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人李嘉健辩称，上诉人上诉的内容不符合客观事实，与法无据，完全是别有用心的讹诈被上诉人。第一，上诉人与被上诉人的租赁合同事实已于2019年4月15日正式解除，在上诉人与被上诉人的租房合同的第二条约定中仅仅说明了租赁期限自2018年10月15日至2019年10月15日而并未作其他任何约定。第二，关于上诉人引用合同法第227条规定，被上诉人作为承租人自合同成立以来一直是先付款后使用，在被上诉人经济条件无力支付后续租金时，被上诉人前半年租赁时间到期时积极与上诉人协商，并在第一时间搬出享堂新村A6号楼三单元1201室，并协商处理物业等杂费，但遇到上诉人的百般刁难、辱骂以及对被上诉人的讹诈。第三关于押金，押金是当事人自行约定的担保措施，根据双方租房合同第四款第三项规定，乙方遵守国家法律法规，如造成甲方房屋及邻居利益受受损，甲方可提前解约，除不返还预付房租和押金外，还可进一步向乙方索赔。被上诉人从未致使甲方房屋及邻居利益受损，上诉人也无任何证据证明被上诉人致使甲方房屋及邻居利益受损，故上诉人无权扣留被上诉人1200元押金不予退还。第四，上诉人从未向被上诉人及法庭提供集展示被上诉人于2018年10月15日至2019年4月15日的物业、暖气、电梯等费用清单，无法提供被上诉人2018年10月15日至2019年4月15日的费用详单。被上诉人申请上诉人提供2018年10月15日至2019年4月15日逐月的各种费用详单，在没有详细的费用详单的前提下，被上诉人对上诉人的费用申请不予认可。第五、上诉人在通过多次辱骂、骚扰等方式讹诈被上诉人无果的情况下，多次用法律途径干扰被上诉人的正常生活工作。法律代表的是党和国家，而不是某些人讹诈他人谋取私利的工具。被上诉人请求法院判令上诉人赔偿被上诉人误工损失200元、精神损失9800元。上诉人承担本次诉讼的全部费用。上诉人李变桃向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令解除原、被告于2019年7月15日签订的合同，被告支付原告2019年4-7月房屋租金1200×3=3600元，物业等费用3795.4元，损坏物品费用1500元，共计8895.4元。2.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年10月14日签订《租房合同》，合同约定：被告租赁原告位于享堂新村A6幢3单元1201室的房屋，租期为2018年10月15日至2019年10月15日，租金为14600元，半年一付，房租到期前一个月缴纳后半年房租。按照合同约定，被告需于2019年3月15日前缴纳后半年房租共7300元，然而被告至今未缴纳后半年房租，且拖欠房屋水费、物业费、取暖费、电梯费等共计4004元。无奈之下，原告只能向贵院提起诉讼，请求法院判令被告支付拖欠的原告全部费用，以维护原告的合法权益。一审法院认定事实：2018年10月14曰，原、被告签订《租赁合同》，合同约定：李变桃将位于享堂新村A6幢3单元1201室的房屋出租给李嘉健使用；租期期限自2018年10月15日至2019年10月15日;租金每年壹万肆仟陆佰元整，押金壹仟贰佰元，一次性现金付清，(半年一付，房租到期前一个月交纳后半年房租);在合同签订后，被告李嘉健支付原告半年租金7200元及押金1200元。庭审中原告提供《合同解除通知函》，并陈述该函于2019年7月15日张贴于该房屋房门，内容为：本人李变桃与你签订的《租赁合同》如今在履行期限内，但你方于2019年3月15日开始拖欠本人后半年房租不予支付。后本人请求法院予以立案处理，在调解阶段你方仍执意继续违约。现你方种种行为已经导致本人利益严重受损、构成根本违约，根据合同规定本人有权提前解除合同。有鉴于此，现本人特向你方发出本通知函，宣布自即日起双方签署的《租房合同》立即解除，且本人全部保留追究你方违约责任的权利。2019年7月16日，太原市享堂润福物业管理有限公司出具《欠费通知》，该房屋欠缴公用电(其中2018年10月至12月6元、2019年1月至7月14元)、垃圾费(其中2018年10月至12月15元、2019年1月至7月35元)、电梯费(其中2018年10月至12月131元、2019年1月至7月306元)、物业费(其中2018年10月至12月328元、2019年1月至7月764元)、取暖费(其中2018年11月至2019年3月1966元)、水费120元(40吨×3=120元)、天然气费110.4元(48×2.3=110.4元)，各项费用3795.4元。庭审中，被告陈述其于2019年4月15日以微信方式通知原告不再承租该房，4月23日向原告李变桃通过微信转账的方式给付原告1832元，原告拒收。原告未退还被告1200元押金。当日还通过微信通知原告已将房门钥匙放在门口消防栓箱内。原告认可被告提供的微信截屏及当庭播放的微信聊天记录，亦认可被告上述陈述。一审法院认为，原、被告签订的《租房合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。被告于2019年4月15日以微信方式告知原告不再租赁该房，4月23日又以微信的方式向原告支付1832元费用，并将房门钥匙放置门口的消防栓箱内，原告对微信截屏及当庭播放的微信聊天记录真实性予以认可，根据原、被告均认可的事实能够认定该合同已于2019年4月23日解除，因被告已足额支付原告六个月的租金，故原告要求被告支付2019年4-7月房屋租金的主张不予支持。根据原告提供的证据能够证明该房屋尚欠物业及其他费用3795.4元，被告应承担2018年10月至2019年4月期间的费用3316.4元，扣除原告应退还被告押金1200元，被告还应支付原告2116.4元。原告要求被告赔偿损坏床和丢失物品的主张，因其未提供相应证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百-十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李嘉健于本判决生效之日起10日内支付原告李变桃物业费用2116.4元;二、驳回原告李变桃的其他诉讼请求。本院二审审理期间，上诉人李变桃向法庭提交以下新证据：证据一、2019年4月24日微信记录，证明我给被上诉人发的是“按合同办”，证明我没有同意对方解除合同。证据二，视频，证明由于被上诉人没有退还钥匙，7月16日开锁公司强行开锁。被上诉人李嘉健质证意见：对证据一没有异议，证据二与我无关。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，双方签订的《租房合同》中第三项、租金及付款方中第2条约定：“租金先付后用，租期内如要提前退房，提前通知对方。”第4条约定：“乙方于次年房租到期提前两月商量续租事宜。”第四项第3条约定“…如造成甲方房屋以及邻居利益受损，甲方可以提前解决，除不返还预付房租和押金外，还可进一步向乙方索赔。”等。本院认为，案涉《租房合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，上诉人与被上诉人应当按照合同约定履行。本案双方争议焦点为合同解除的时间？本院认为，在《租房合同》中约定房屋租赁的时间是从2018年10月15日至2019年10月15日，被上诉人于2019年4月15日通过发微信的方式向上诉人表达解除合同的意思表示，并通过向上诉人支付相关费用（被上诉人拒收）及将所租房屋钥匙交还放置门口消防栓箱内的行为，明确要求解除双方的租房合同。关于租赁合同提前解除，在合同中约定：“…租期内如要提前退房，提前通知对方”。故双方约定的解除合同方式只需要通知对方即可，原一审判决据此认定合同已经解除并无不当。但合同中同时约定解除合同需要提前通知，按照合同约定及公平原则，被上诉人在租赁期内解除合同应当提前通知出租方，给租赁双方一定的合理期限对合同解除后的相关事项作出处理，在合同中双方对该期限未作明确约定，但结合《租房合同》中双方约定续租事宜提前两月商量，本案双方解除合同的时间应酌定于2019年6月15日。关于上诉人提出要求被上诉人对房屋物品损害进行赔偿，本院认为，通过一、二审案件的审理，上诉人提供证据不足以证明其房屋物品受损及丢失的事实，因此对该诉求本院不予支持。关于房屋租赁押金的问题，在合同中约定不予返还押金的前提是造成甲方房屋以及邻居利益受损等，上诉人未提供证据证实被上诉人租房期间存在上述事实，故双方解除合同后上诉人应当将1200元押金退还被上诉人。综上，李变桃的上诉请求部分成立，双方合同解除时间应酌定于2019年6月15日，2019年4月15日至6月15日期间的房租2400元、2018年10月至2019年6月期间的物业及其他费用3635.5元仍应由被上诉人负担，扣除上诉人应退还被上诉人的押金1200元，被上诉人还应向上诉人支付4835.5元。上诉人其他上诉请求缺乏足够的证据，本院不予支持。综上所述，李变桃的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省太原市杏花岭区人民法院(2019)晋0107民初3928号民事判决的第二项，即“驳回原告李变桃的其他诉讼请求”；二、撤销山西省太原市杏花岭区人民法院(2019)晋0107民初3928号民事判决第一项，即“被告李嘉健于本判决生效之日起10日内支付原告李变桃物业费用2116.4元”；三、被上诉人李嘉健于本判决生效之日起10日内支付上诉人李变桃房屋租金及物业费用共计4835.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费124元，由上诉人李变桃负担41元，被上诉人李嘉健负担83元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 孙广金审判员 雷 晨 二O一九年十一月二十八日书记员 刘诗毓