内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0502民初5124号 原告：张静宝，男，1973年1月7日出生，汉族，现住通辽市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：郑丽君，内蒙古兴哲律师事务所律师。 被告：包梅荣，女，蒙古族，1969年8月25日出生，蒙古族，个体，现住通辽市，公民身份号码：×××。 被告：胡阿布拉图，男，1939年10月5日出生，蒙古族，公民身份号码：×××。 被告：刘桂拦，女，1939年1月27日出生，蒙古族，公民身份号码：×××。 被告：胡明櫆，男，1994年1月19日出生，蒙古族，现住通辽市，公民身份号码：×××。 第三人：通辽市君达房地产经纪有限公司，住所地通辽市科尔沁区霍林河大街同鑫小区（**层**）。 法定代表人：李爽，总经理。 委托诉讼代理人：张丽娟，女，1964年2月2日出生，汉族，系通辽市君达房地产经纪有限公司职工。 原告张静宝与被告包梅荣、胡阿布拉图、刘桂拦、胡明櫆、第三人通辽市君达房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告张静宝的委托诉讼代理人郑丽君、被告包梅荣、第三人通辽市君达房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张丽娟到庭参加诉讼，被告胡阿布拉图、刘桂拦、胡明櫆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告张静宝向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令确认原、被告于2018年12月21日订立的《二手房房屋买卖合同》解除；2、请求人民法院依法判令被告向原告退还收取的购房定金460000.00元及违约金172000.00元，合计632000.00元；3、判令第三人向原告退还收取的中介费8000.00元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：被告包梅荣与布林白乙系夫妻关系，2019年3月15日布林白乙因突发意外去世。其法定继承人有包梅荣及其婚生子女和布林白乙的父母。因被告包梅荣拒不配合原告履行二手房交易的过户手续等事宜，由原告及第三人单位的工作人员多次找其索要布林白乙的法定继承人的相关信息但均遭拒绝，为此，原告在起诉被告立案后申请调取布林白乙法定继承人的相关信息后依法追加为本案的被告参加诉讼。第三人有权向原告退还收取的中介费8000.00元。原告为改善居住，通过第三人与布林白乙于2018年12月21日签订了《二手房买卖合同》，并由第三人出具《房屋买卖合同签订约文件合订本》和补充协议，该房屋座落于通辽市××区，建筑面积119.60平方米，双方就房屋价款约定为860000.00元。合同约定后，原告按合同约定完全履行了交定金首付款460000.00元义务，但被告包梅荣已故丈夫布林白乙却未按合同约定时间协助原告办理交易过户、交房等手续。布林白乙突发事件去世至今为止，原告多次催促布林白乙的法定继承人，被告包梅荣截至起诉之日仍未向原告交付房屋及办理过户相关事宜，被告的此行为已构成严重违约，已严重侵害了原告的合法权益。2019年4月29日，原告根据《合同法》107条之规定向被告发出了《二手房屋买卖合同违约催促书》，并同时向被告发出了解除该《二手房屋买卖合同》的通知事项。被告包梅荣在几日后签收确认，在被告收到解除合同的催促通知后，双方进行了多次电话沟通协商，截止起诉之日仍未就退还原告房款及违约金事宜达成一致意见，并且被告态度消极，原告迫于无奈，只能诉诸法院解决。综上，原告认为，原，被告所签《二手房买卖合同》为合法有效的合同，双方均应严格遵守。被告包梅荣已故丈夫布林白乙在收取了原告购房定金后却拒绝继续履行合同，显属严重违约，后原告多次找被告包梅荣协商办理过户手续未果。故原告有权要求被告按合同约定支付违约金172000.00元，并退还原告交付房屋定金460000.00元。由于被告违约致使合同目的无法实现，所以第三人应向原告返还中介费8000.00元。且由于通辽房价现正持续快速上涨，因被告的违约致原告购房延迟，使得原告购房成本大大增加，被告的行为已经严重违反合同约定，侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》及《合同法》94条之规定，特诉至法院，请求判如所请。 被告包梅荣辩称，其没有将房子卖给原告，不存在买卖的事实。 被告胡阿布拉图、刘桂拦、胡明櫆未答辩。 第三人通辽市君达房地产经纪有限公司辩称，1、起诉状所诉事实属实。有《房屋买卖合同》和被告包梅荣已故丈夫布林白乙收取460000.00元的收条为证，并保存在第三人单位存档，还有第三人单位收取中介费8000.00元的收据为证。第三人作为中介机构为了公平公正透明的做业务组织看房，向双方告知了买卖二手房的注意事项等事宜。原、被告双方都明确表示看好房子的现状，同意860000.00元的价款购买北国之春××楼，先行支付购房定金460000.00元，收款时间是2018年12月21日，同时收取双方中介费各方8000.0元有收据为证。但是按照合同约定，布林白乙却未协助张静宝办理交易、过户、交房等手续，而布林白乙突发事件死亡至今为止，张静宝多次找到第三人协商找布林白乙的法定继承人，要求包梅荣及其他法定继承人协助张静宝和第三人共同去房产局办理不动产过户、交房等手续未果，包梅荣及其他法定继承人严重违约导致张静宝和第三人向包梅荣及其他法定继承人发出解除合同通知书等法律程序有邮政快递单为证，因此第三人为了双方的利益损失减少到最低点做了大量工作，对本案不承担任何责任。2、第三人不承担本案的任何责任，不退还双方的中介费各8000.00元。 本院经审理查明认定如下事实：2018年12月21日，在通辽市君达房产经纪有限公司的居间下，布林白乙与张静宝签订《通辽市存量房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，根据协议的约定，布林白乙将位于通辽市科尔沁区永清办事处北国之春住××区出售给张静宝，总价款860000.00元，由张静宝向布林白乙支付定金460000.00元。因该房屋已设定抵押，布林白乙应于2019年9月10日前办理抵押注销手续。双方同意于2019年4月1日办理产权转移登记。在该合同书中明确写明包梅荣为该房屋的共有人，但包梅荣并未在协议上签名。合同签订当日，张静宝向布林白乙支付了约定的460000.00元定金，向通辽市君达房产经纪有限公司支付了中介费8000.00元。 另查明，2019年3月11日，布林白乙因交通事故死亡，被告包梅荣系布林白乙之妻，被告胡阿布拉图、刘桂拦系布林白乙的父母，被告胡明櫆系布林白乙之子，四人为布林白乙的第一顺位法定继承人，本案中的涉案房屋为布林白乙与包梅荣婚姻关系存续期间购买。2019年4月29日，张静宝通过中国邮政快递EMS向包梅荣邮寄送达了《二手《房屋买卖合同》违约催促书》，要求四被告继续履行2018年12月21日的合同，并告知如不履行张静宝将解除《房屋买卖合同》、要求四被告双倍返还定金及依法承担相关赔偿损失及费用。 上述事实有原告出示的《房屋买卖合同签约文件合订本》、张静宝向布林白乙支付房款及向第三人支付中介费的二份《收据》、布林白乙与包梅荣的离婚证、结婚登记审查处理表、通辽市殡仪馆的证明及收据、原告向包梅荣发出的《二手房屋买卖合同违约催促书》、特快专递单、证人梁万凯的证人证言及当事人陈述证明，上述证据内容真实、来源合法，证据相互印证，能够证明原告主张的房屋买卖事实，同时能够证明布林白乙的遗产情况以及继承人的情况，与本案具有关联性，本院予以确认。原告出示的其通过国家信用信息公示系统查询的布林白乙及包梅荣所设立的通辽市××区包梅荣奶食店和通辽市兴农农机销售有限公司的工商登记情况对其真实性、合法性本院予以确认。第三人出示的通知书及特快专递单经张静宝及包梅荣质证对其真实性无异议，本院对其真实性、合法性、关联性本院予以确认。 本院认为，布林白乙与张静宝就涉案房屋签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思的表示，本院予以确认。但双方在合同中约定总房款为860000.00元，定金为460000.00元，该定金的约定因违反了我国《担保法》第九十一条的规定，即定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%的规定，因此本院认定原告已交纳的460000.00元中定金为172000.00元，其余288000.00元应为房款。 在布林白乙与张静宝所签订的房屋买卖合同中明确写明涉案房屋的共有人为被告包梅荣，表明在签订合同时张静宝及第三人对于涉案房屋的共有情况应当是明知的，现包梅荣作为共有人在庭审中明确表示不同意出卖房屋，不同意履行合同义务，因此布林白乙与张静宝所签订的房屋买卖合同已无法履行，张静宝在布林白乙死亡后，向其法定继承人发出通知，告知其法定继承人在不能继续履行合同的情况下则要求解除合同不违反法律规定，在张静宝限定的时间内布林白乙的法定继承人未能履行合同，张静宝与布林白乙所签订的房屋买卖合同已解除，原告要求确认2018年12月21日与布林白乙签订的房屋买卖合同已解除的诉讼请求本院予以支持。张静宝要求支付违约金172000.00元，因在订立合同时，张静宝及第三人对于包梅荣系涉案房屋的共有人的情况是明确知晓的，但在包梅荣未到场表示同意出售房屋的情况下即与布林白乙订立房屋买卖合同，最终导致合同订立后无法履行，张静宝及第三人对于合同不能履行同样存在过错，因此张静宝要求支付违约金的诉讼请求本院不予支持。但由于布林白乙已实际取得了合同约定的定金及房款460000.00元，因此对于布林白乙取得的房款应予以返还。现布林白乙已因交通事故去世，对于其在生前所负的债务，根据法律规定，应由其继承人在继承的遗产范围内清偿，但继承人放弃继承的，可以依法不负偿还责任。庭审中当事人均未提供证据证明布林白乙留有遗嘱或遗赠协议，因此四被告作为布林白乙的法定继承人，应当在继承布林白乙的遗产后对布林白乙生前的债务承担清偿责任，但应以布林白乙的遗产实际价值为限。原告要求四被告承担返还责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告包梅荣对于原告主张的房屋买卖事实不予认可，同时对原告提供的有布林白乙签名的合同及收据不予认可，虽当庭提出鉴定，但在本院向其释明后，在本院规定的期限内未提交书面鉴定申请，应视为其放弃鉴定的请求，由此引起的不利法律后果应由被告包梅荣自行承担。 张静宝、布林白乙与通辽市君达房地产经纪有限公司虽未签订书面的居间服务合同，但庭审中，张静宝、通辽市君达房地产经纪有限公司对三方存在居间服务合同的事实均予以认可，因此对于张静宝、布林白乙、通辽市君达房地产经纪有限公司之间订立居间服务合同的事实本院予以确认。通辽市君达房地产经纪有限公司作为专业的房屋中介企业，在张静宝与布林白乙订立房屋买卖合同时，应本着审慎的态度提供专业服务，但根据庭审查明，通辽市君达房地产经纪有限公司在明知涉案房屋系布林白乙与包梅荣共有财产的情况下，在包梅荣未到场表明意愿的前提下即为张静宝、布林白乙订立房屋买卖合同提供服务，最终导致合同无法实际履行，合同目的无法实现，第三人对此亦存在过错，因此根据法律规定其不得要求支付报酬，张静宝要求第三人返还中介费8000.00元诉讼请求本院予以支持。被告胡阿布拉图、刘桂拦、胡明櫆经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，由此引起的不利法律后果应自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第四百二十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、张静宝与布林白乙于2018年12月21日签订的《通辽市存量房屋买卖合同》及《补充协议》依法解除。 二、被告包梅荣、胡阿布拉图、刘桂拦、胡明櫆在其继承布林白乙的遗产范围内返还原告张静宝房款460000.00元，限于本判决生效后立即执行。 三、第三人通辽市君达房地产经纪有限公司向原告张静宝返还收取的中介费8000.00元，限于本判决生效后立即执行。 四、驳回原告张静宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10200.00元，由原告张静宝负担1950.00元，由被告包梅荣、胡阿布拉图、刘桂拦、胡明櫆负担8200.00元（在继承布林白乙的遗产范围内承担），第三人通辽市君达房地产经纪有限公司负担50.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。 判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。 审 判 长  董 伟 人民陪审员  吕海云 人民陪审员  张 磊 二〇一九年十一月七日 书 记 员  张 婷