杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初8913号 原告：石遵明，男，1987年8月20日出生，汉族，户籍地山东省商河县，现住浙江省杭州市萧山区。 原告：王婷婷，女，1989年11月5日出生，汉族，户籍地山东省商河县，现住浙江省杭州市萧山区。 被告：杭州穗华置业有限公司，统一社会信用代码9133010907930601XF，住所地浙江省杭州市萧山区新塘街道新丰村三组。 法定代表人：朱绪臻，总经理。 委托诉讼代理人：沈俊茂，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：蒋览，男，系公司员工。 原告石遵明、王婷婷与被告杭州穗华置业有限公司（以下简称“穗华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于同年7月18日公开开庭进行了审理。原告石遵明、王婷婷，被告穗华公司委托诉讼代理人沈俊茂到庭参加诉讼。双方当事人曾申请庭外协商，本院予以准许，故本案依法扣除审限二个月。本案曾委托杭州市萧山区人民调解委员会调解未果。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.穗华公司向二原告支付自2019年1月1日起至同年4月5日止的逾期交房违约金16450元（根据《浙江省商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项约定，违约金的具体计算方式为：1731689元×0.0001×95天，计16450.2元）；2.穗华公司承担2019年2月至同年4月的物业费754元；3.本案诉讼费用由穗华公司承担。诉讼过程中，经本院释明，二原告明确第2项诉讼请求为：穗华公司赔偿二原告自2019年2月起至同年4月止的物业费损失754元（案涉房屋符合交付标准的时间为2019年4月，故二原告向物业公司交纳的同年2月至4月的物业费为二原告的损失）。事实和理由：2016年10月13日，二原告与穗华公司签订《浙江省商品房买卖合同》（以下简称“《商品房买卖合同》”）一份，约定由二原告购买穗华公司开发建设的位于杭州市萧山区澜悦帝景湾（以下简称“帝景湾”）×幢×单元×室的房屋一套，房屋总价款为1731689元；穗华公司应在2018年12月31日前交付该房屋，穗华公司逾期交房的，应按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原、被告双方签订《澜悦帝景湾精装修交付委托协议书》（以下简称“《精装修协议书》”）一份，约定穗华公司应当于2018年12月31日前交付案涉房屋装修工程，交付标准为《精装修协议书》附件一《杭州恒大帝景项目××楼栋超豪华装修交楼标准》（以下简称“《超豪华装修交楼标准》”）约定的标准。后二原告按照《商品房买卖合同》约定向穗华公司支付了购房款，但穗华公司未按照前述约定时间交房。二原告于2019年1月28日签收了《杭州恒大澜悦帝景湾收楼通知书》（以下简称“《收楼通知书》”）。经与物业服务中心工作人员联系，该中心工作人员同意二原告在农历春节后再验收房屋。同年2月15日，二原告前往收楼，穗华公司无工作人员陪同验收。当日，二原告便发现案涉房屋存在很多问题，但因当天时间较晚，未能找到穗华公司工作人员。同年2月23日，二原告首次与物业服务中心客户经理及帝景湾×幢的工程部负责人王卫东沟通房屋验收存在的问题，并由物业服务中心制作了《杭州-恒大帝景物业服务中心维修单》（以下简称“《维修单》”）三份。经验收，穗华公司交付的房屋不符合双方约定的超豪华装修标准，存在“阳台仍为水泥地面；客厅沙发背景墙阴阳角不顺直；主卧地板软塌严重、墙面不平整；厨房燃气灶未配备、消毒柜未安装、燃气炉进出水管未安装、燃气管未安装、下水管工程未完成；卫生间上、下柜未安装、浴室进出水管未安装、马桶上方大理石断裂”等问题。二原告认为，首先，关于二原告主张的逾期交房违约金。2019年1月28日，二原告仅签收了《收楼通知书》，未进行验收，穗华公司认为在该时间其已履行了交房义务，没有依据。《精装修协议书》第四条“保修责任”及第五条“交付事项”中约定的相关免责事项，穗华公司并未向二原告进行特别提示及说明。虽然二原告清楚该条款内容，但该条款内容并不允许二原告修改。案涉《精装修协议书》中关于交楼标准的约定对双方具有法律约束力，穗华公司未按照《超豪华装修交楼标准》完成施工，故案涉房屋不符合交付条件。二原告认可案涉房屋存在的质量问题中部分属于保修范围，但是未完工部分不应认为属于保修范围，而应按照《精装修协议书》约定的交楼标准认定，比如《维修单》所列维修项目中载明的“厨房下水管未装；阳台真石漆需修补；厨房燃气炉漏水，上方未收口，燃气管未安装；次卧木地板全屋软塌；主卫石材断裂；主卧木地板掉漆、磕伤、破损（全屋软塌）；主卧木地板拼缝大（尺寸不对）”等问题。其次，关于二原告主张的物业费损失。因物业公司与穗华公司系不同单位，若二原告不交纳物业费，就一直无法拿到房屋钥匙。虽然无人通知二原告交纳物业费，但《商品房买卖合同》第十二条约定“……物业服务费自收房之日的次月起计收”，故二原告在案涉房屋不符合交付标准并拒绝收房的情况下，仍按照《收楼通知书》要求，向物业公司交纳了2019年2月至同年4月的物业费，该部分费用应当算作二原告的损失。综上所述，穗华公司的行为已严重违反合同约定，应当承担违约责任，并赔偿二原告相应损失。二原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法支持二原告的诉讼请求。 穗华公司辩称，针对本案的事实问题，因交房时可能存在契税或者部分业主需要补缴房款等问题，故按照操作惯例，交房验收时穗华公司会派工作人员在场，物业公司的员工也可能在场。无论是谁陪同业主验收房屋，若发现房屋存在问题，会到物业服务中心报修。业主报修之后，物业服务中心会在系统中逐条进行登记，后续再由穗华公司工程部人员或物业服务中心维保人员根据业主的报修单到房屋内进行逐一核实。案涉《商品房买卖合同》第十二条及附件八《补充协议内容》第五条、附件九《补充协议内容（二）》第五条、《精装修协议书》第五条等对房屋交付、买受人逾期收楼情形进行了约定，对二原告在本案中提交的《维修单》所载明的问题予以认可，该三份《维修单》的接单时间均为2019年2月23日，但其中载明的问题不影响交房。穗华公司认为，首先，二原告要求穗华公司支付2019年1月28日至同年4月5日期间的逾期交房违约金无依据，且提供的证据不清、事实不明，穗华公司无需支付该项费用。其一，根据原、被告双方签署的《商品房买卖合同》第九条约定，案涉房屋应交付时间为2018年12月31日。穗华公司对于2019年1月1日至同年1月27日期间的逾期交楼行为予以认可，并已按合同约定的已付房款日万分之一的标准向二原告赔付了前述期间的逾期交房违约金4676元。其二，2019年1月26日，穗华公司向二原告邮寄《收楼通知书》，通知其办理收楼手续等相关事宜。二原告于同年1月27日签收《收楼通知书》（对二原告所述其于同年1月28日实际收到《收楼通知书》不予认可，签收时间应以物流信息为准），但因其个人原因未在穗华公司通知的收楼日期办理相关手续。根据合同约定，穗华公司系通过向二原告邮寄收楼相关材料的方式履行通知交房义务，且合同约定《收楼通知书》的签收即表明穗华公司已履行完毕通知业主收房的义务。穗华公司交付的案涉商品房装修、设备经竣工验收合格，质量验收合格，根据案涉《商品房买卖合同》附件九《补充协议内容（二）》第五条之约定，如二原告认为穗华公司所交付的房屋确有严重影响正常居住的质量问题，应取得相关鉴定意见，但二原告并未提供相应材料，便单方面拒绝收楼。根据《商品房买卖合同》第十二条约定，“买受人无正当理由未在规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自合同约定的交付之日起，相关后果均由买受人承担”。其三，退一步讲，即便穗华公司交付的房屋存在质量问题，且穗华公司在积极履行维修义务过程中确实影响二原告入住的，二原告也应就该部分损失提出损害赔偿并提供具体损害期间、损失金额的相应证据，而非生搬硬套逾期交房违约金的相关条款要求赔偿。何况二原告提交的《维修单》中所涉“厨房下水管工程未完成、公卫等电位盖子未安装”等内容，以及2019年2月15日的视频中所显示的“消毒柜未安装、没有燃气灶、热水器未安装”等问题，均属于保修范围。在穗华公司取得《商品房买卖合同》第九条约定的交付文件时，案涉房屋即已达到交付标准。其四，穗华公司于2019年1月26日向二原告邮寄《收楼通知书》，通知其办理收楼手续等相关事宜，二原告于同年1月27日签收，但直至同年2月16日才首次前来验收房屋。故即使案涉房屋存在质量问题，同年1月28日至同年4月5日期间并非穗华公司的全部整改期间，不应以此期间作为计算二原告损失的依据，穗华公司无需支付此期间的逾期交房违约金。其次，针对二原告的第2项诉讼请求。穗华公司并非物业服务的主体，亦非物业费的收款方，且物业服务合同与本案商品房买卖合同系两个完全独立的法律关系，故对该项诉讼请求，穗华公司不予认可。根据穗华公司提交的《杭州市萧山区建设工程竣工验收备案意见书》及《收楼通知书》等证据可知，自2019年1月27日起案涉房屋已具备《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。根据《商品房买卖合同》第十二条约定：“买受人无正当理由未在规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自合同约定的交付之日起，相关后果均由买受人承担……出卖人按照其前期物业管理的有关规定对该商品房进行管理，由此产生的费用由买受人承担，物业服务费自收房之日的次月起计收。”根据该合同第二十一条规定：“出卖人已经选聘金碧物业有限公司杭州分公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。”且物业费的作用在于物业公司对业主房屋及业主所在小区公共配套部分的日常维护修缮，与该业主是否实际入住无关，二原告履行交纳物业费的义务与穗华公司交付的房屋装修是否存在瑕疵并无法律关系，二原告应当自行支付案涉房屋自实际交付之日起所产生的物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故二原告要求穗华公司赔偿其物业费损失的诉讼请求没有法律依据。综上所述，二原告无法证明2019年1月28日至同年4月5日期间案涉房屋存在二原告足以拒绝收楼的情形，亦无法证明因案涉房屋存在的装修质量问题对其造成的实际损失，其以质量问题为由拒绝收房，违反合同约定，应自行承担相应责任，请求法院依法驳回二原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即二原告提交的《浙江省商品房买卖合同》一份、《澜悦帝景湾精装修交付委托协议书》一份、《杭州-恒大帝景物业服务中心维修单》三份、《金碧物业有限公司杭州分公司收款收据》及2019年4月5日14时12分支付宝转账凭证各一份，以及《业主入住须知》《收楼物品领用登记表》《交楼流程表》《浙江增值税普通发票》各一份；穗华公司提交的《浙江省商品房买卖合同》《澜悦帝景湾精装修交付委托协议书》《招商银行付款回单》各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、二原告提交的《海铂验房查验问题汇总》一份、视频十个、谈话录音二段及相应的文字整理资料一份，欲证明案涉房屋装修存在问题、不符合精装修交付标准，穗华公司同意整修，以及原、被告双方曾协商赔偿方式等事实。经质证，穗华公司认为，首先，对《海铂验房查验问题汇总》不予认可，该证据系二原告单方制作，且该机构是否具备验房资质无法确认。其次，对视频及谈话录音的合法性、有效性存在异议。其一，从形式上看，前述视频、音频的录制均未得到穗华公司认可，且未经过公证，系偷拍偷录，故对其合法性不予认可。其二，对二段音频中女性录制对象的身份存在疑问，二原告无法告知该人员的准确身份，故无法证实该女子系穗华公司工作人员，对其言论不予认可。其三，二原告称第一段谈话录音中的男性录制对象系穗华公司工程部员工“王卫东”，但经穗华公司反复核实，该公司查无此员工。即使经查实该工作人员确系穗华公司员工，其工作职责也仅限于工程维修，穗华公司从未就收楼事宜对其进行过授权，故其关于维修以外的言论均属其个人行为，与穗华公司无关。其四，就二原告提出的燃气灶、水槽等设施未安装、房屋渗水等情况，穗华公司认为，燃气在交楼时已开通，灶具业已到位，须业主自行联系燃气公司安装，与穗华公司无关；仅厨房一处水槽未安装，并不对房屋用水造成实质性影响；从视频中无法判定房屋渗水情况已严重影响居住，且二原告从未对房屋质量问题做过任何鉴定，上述情形并不构成拒绝收楼的理由。其五，对所有视听资料的录制时间存在疑问，仅通过录音录像无法证明该房屋已严重影响正常居住以及房屋质量问题的实际存续期间，该组证据无法证明穗华公司在2019年1月28日至同年4月5日期间存在逾期交房行为，对二原告提出的违约金计算起止时间不予认可。经审查，本院认为，首先，《海铂验房查验问题汇总》系二原告诉前单方委托第三方机构制作，该机构的选定未经穗华公司同意，验房过程亦无穗华公司相关工作人员在场，且海铂（杭州）验房咨询服务有限公司的验房资质无法确认，故该证据不符合民事诉讼证据的合法性要求，本院不予认定。其次，视频及谈话录音的录制虽未经穗华公司及相关录制对象同意，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据”之规定，因前述录音录像的内容主要涉及案涉房屋现状及二原告与录制对象沟通维修及赔偿问题，不涉及录制对象隐私，亦不存在侵害他人合法权益或违反法律禁止性规定的情形，故对该视频及谈话录音的合法性，本院予以认定，对穗华公司的相关质证意见，本院不予采纳；虽然视频的拍摄对象及时间无法确认（仅显示房号“××”，视频中相关人员的身份亦无法确认），但穗华公司对其内容的真实性未提出异议，仅对录制时间提出异议，故对该视频的真实性，本院予以确认；因谈话录音的录制对象身份无法确认，且穗华公司对该二段谈话录音的录制对象身份提出异议，故对该二段谈话录音，本院不予认定；至于案涉房屋是否存在影响交付的问题及影响交房的实际时间，应结合《维修单》等全案证据综合认定，结合本案主要争议焦点，在下文详述。二、穗华公司提交的证据。1.《杭州恒大澜悦帝景湾收楼通知书》、EMS国内标准快递面单及物流查询信息各一份，欲证明穗华公司向二原告邮寄送达《收楼通知书》，二原告于2019年1月27日签收的事实。2.《杭州市萧山区建设工程竣工验收备案意见书》《杭州市萧山区环境保护局非工业性建设项目环境保护设施竣工现场检查意见》《杭州市公安消防支队萧山区大队建设工程消防验收意见书》《居住区公用设施（燃气）合格证明》《萧山区城市污水排放许可证》各一份、《住宅小区公用设施（管线）合格证明》三份，欲证明案涉房屋符合合同约定的交付条件，二原告无权拒绝收楼，并应当自行承担自约定的交付之日起的相关后果的事实。经质证，二原告认为，1.对证据1，真实性无异议，证明对象有异议，该组证据无法证明二原告于2019年1月27日对《收楼通知书》进行了签收。2.对证据2，真实性无异议，证明对象有异议，该组证据仅系房屋交付的前提条件，交付标准应以《精装修协议书》约定的精装修标准为准，该组证据无法证明案涉房屋符合合同约定的交付条件。经审查，本院认为，1.证据1，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且二原告对其真实性亦无异议，故本院确认其真实性；物流查询信息显示该《收楼通知书》于2019年1月27日由药店代收，而二原告自认其于同年1月28日实际收到《收楼通知书》，因相应的EMS国内标准快递面单明确载明内件品名为“交房通知书”，且收件人姓名及电话清楚明确，故按照日常生活经验法则推断，投递人员应系与收件人取得电话联系后，经收件人同意或指示后，将快递交由药店代收。鉴于2019年1月27日系星期日，药店代为签收时间为当日10时10分，故有理由相信二原告可在当日及时从药店取得该《收楼通知书》，该《收楼通知书》签收时间应以物流查询信息显示的药店代收时间为准，对二原告的相关质证意见，本院不予采信。2.证据2，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且二原告对其真实性亦无异议，故本院确认其真实性；该组证据能够证明案涉帝景湾小区已通过各项竣工验收备案，符合交付条件，但无法直接证明案涉房屋符合《精装修协议书》约定的交付标准，对二原告的相关质证意见，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月13日，出卖人穗华公司与买受人石遵明、王婷婷签订《商品房买卖合同》一份，约定由二原告购买穗华公司建设的位于帝景湾×幢×单元×室的房屋，该商品房建筑面积共89.8平方米，总价款为1731689元；穗华公司应当在2018年12月31日前将符合条件的商品房交付二原告使用；穗华公司如未按合同规定的期限将该商品房交付二原告使用，逾期不超过90日，则自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，穗华公司按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，穗华公司按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，穗华公司应当书面通知二原告办理交付手续，双方进行验收交接时，穗华公司应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，穗华公司不得拒绝二原告查验房屋；商品房交付使用时，二原告对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，穗华公司应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托法定的检测机构进行质量检测；物业服务费自收房之日的次月起计收，穗华公司已经选聘金碧物业有限公司杭州分公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理，二原告同意本合同附件七的《业主临时管理规约》《前期物业服务合同》主要内容。《商品房买卖合同》附件九《补充协议内容（二）》第五条约定：“买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得浙江省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在质量问题。”同日，委托人石遵明、王婷婷（甲方）与受托人穗华公司（乙方）签订《精装修协议书》一份，约定就帝景湾×幢×单元×室商品房交付标准事宜，经友好协商达成该协议；二原告委托穗华公司对案涉商品房进行装修，不再执行《商品房买卖合同》房屋交付标准的有关条款；二原告同意按本协议附件一的装修标准对房屋进行交付和验收；穗华公司提交的房屋满足附件一约定的装修标准的，二原告不得以任何理由拒绝接受该房屋，该房屋自穗华公司送达《入伙通知书》之日起视为穗华公司履行完装修义务；附件一中约定的装修标准系指功能上的标准，即仅当穗华公司交付的房屋严重不符合附件一约定的标准、严重影响二原告使用的，二原告才有权拒绝受领，若该房屋存在观感上或不会严重影响使用瑕疵的，二原告有权要求穗华公司承担修复义务，但不得拒绝受领；房屋交付时，本工程出现的质量问题不构成拒绝收楼的理由，但穗华公司应按本协议约定承担保修责任；穗华公司应当于2018年12月31日前将本装修工程交付给二原告，二原告应在《入伙通知书》指定的日期及地点办理交付手续；交付时，二原告对装修质量有异议，应在相关交付文件上一次性提出，且二原告所提出的装修质量异议属于装修的保修责任的范畴，不构成拒绝接受的理由，亦不得因此提出减免自身义务或增加穗华公司除保修外的其他义务等要求，二原告如不在相关交付文件上签名，则视为无异议；本协议为《商品房买卖合同》的补充协议之一，自二原告所认购房屋的《商品房买卖合同》生效时生效；本协议与《商品房买卖合同》有冲突的，以本协议为准。该《精装修协议书》附件一《超豪华装修交楼标准》对住宅室内装修标准等进行了约定。合同签订后，二原告按约履行向穗华公司支付房屋价款1731689元的义务。2019年1月26日，穗华公司通过EMS国内标准快递向二原告邮寄《收楼通知书》一份，该《收楼通知书》于同年1月27日到达二原告在《商品房买卖合同》中提供的地址，并由药店代收。该《收楼通知书》载明，案涉房屋可于同年1月27日前办理收楼手续，集中办理时间为同年1月27日至同年1月28日9时至17时，集中办理地点为澜悦帝景物业服务中心2楼；办理收楼需缴纳的费用为补交房款、物业费用、车位服务费、代收房屋维修基金、预收电费，以上费用以交房当日现场核算为准，所涉面积均为实测面积。同年2月23日，二原告向杭州恒大帝景物业服务中心报修，并由该中心制作《维修单》三份，载明案涉房屋存在“厨房下水管工程未完成，公卫等电位盖子未安装，主卫等电位盖子未安装，厨房燃气炉漏水、上方未收口，燃气管未安装，厨房弱电箱无插座、无设备，公卫灯条未安装，客厅空调插座未安装好，主卫灯条未安装”等问题。同年4月5日，王婷婷在杭州恒大澜悦帝景湾物业服务中心出具的《业主入住须知》《收楼物品领用登记表》《交楼流程表》上签名确认，穗华公司向二原告开具金额为1731496元的《浙江增值税普通发票》一张。同年5月24日，穗华公司通过招商银行网上银行向王婷婷账户支付违约金4676元。另查明，二原告于2019年4月5日向金碧物业有限公司杭州分公司支付案涉房屋自2019年2月1日起至2020年1月31日止的物业服务费合计3016.80元，其中同年2月至同年4月的物业服务费为754.20元。案经调解无效。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（含附件）及《精装修协议书》（含附件）系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效。双方当事人均应遵循诚实信用原则，依约全面履行合同义务。针对本案主要争议焦点，即穗华公司是否存在逾期交房行为及相应违约责任的认定。首先，结合前述查明事实可知，穗华公司对其2019年1月1日至同年1月27日期间的逾期交房行为无异议，且已按照《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项约定的标准，向二原告支付了已交付房价款1731689元按照日万分之一计算的逾期交房违约金4676元，故对二原告要求穗华公司支付自2019年1月1日起至同年1月27日止的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。其次，对二原告所述案涉房屋验收时发现的问题是否足以构成拒绝收房理由的认定。其一，因案涉房屋系精装修交付，故根据《精装修协议书》第二条第1款及第3款之约定，案涉房屋不再执行《商品房买卖合同》项下房屋交付标准的有关条款，而应按照《精装修协议书》附件一《超豪华装修交楼标准》约定的装修标准对房屋进行交付和验收。结合前述查明事实可知，案涉房屋至少存在“厨房下水管工程未完成，公卫、主卫等电位盖子未安装，厨房燃气炉上方未收口，燃气管未安装，厨房弱电箱无插座、无设备，公卫、主卫灯条未安装，客厅空调插座未安装好”等问题，而前述问题显然并非穗华公司所辩称的属于保修范畴的房屋质量问题，亦非《精装修协议书》第二条第3款约定的房屋观感上或不会严重影响使用的瑕疵，而属装饰装修工程未完工问题，必然导致案涉房屋在厨房排水、燃气供应及公共卫生间、主卧卫生间照明等方面存在功能缺失，必然影响二原告使用案涉房屋，故对穗华公司关于前述问题未达到严重影响居住的程度的相关辩论意见，本院不予采纳。如前所述，因前述问题并非房屋质量问题，而系施工未完成问题，故无须按照《商品房买卖合同》第十二条约定，通过法定检测机构检测鉴定，对穗华公司的相关辩论意见，本院不予采纳。根据《超豪华装修交楼标准》第二条“住宅配套设施”的相关约定，虽然供电、给排水、燃气、灯饰等装修标准仅为概括性约定，但作为精装修交付的商品房，在交房时理应具备基本的供电、给排水、燃气、照明等功能。其中，《超豪华装修交楼标准》第二条第6款明确约定“燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户（由用户自行申请开通）”，故除燃气开通应由买受人自行申请外，穗华公司应完成包括燃气管安装在内的使案涉房屋具备“管道燃气入户”条件的硬件配套设施，对穗华公司的相关辩论意见，本院不予采纳。综上，依照《精装修协议书》第二条第3款“附件一中约定的装修标准系指功能上的标准，即仅当乙方交付的房屋严重不符合附件一约定的标准、严重影响甲方使用的，甲方才有权拒绝受领”之约定，二原告有权拒绝受领案涉房屋，直至穗华公司将案涉房屋整改、维修至《超豪华装修交楼标准》约定的交付标准。其二，关于穗华公司逾期交房时间的认定。根据二原告自认的事实，其于2019年1月28日实际收到《收楼通知书》，但恰逢农历春节，故经杭州恒大帝景物业服务中心同意，于同年2月15日才前往验收案涉房屋。但二原告并未就其主张的前述事实提供任何证据予以证明，且《收楼通知书》载明的办理收楼手续时间为同年1月27日至同年1月28日，延迟验收房屋应当取得穗华公司或经穗华公司授权的杭州恒大帝景物业服务中心同意。故2019年1月28日至同年2月15日期间系因二原告个人原因导致的迟延收楼时间，不应计入穗华公司逾期交房期间。另结合原、被告双方庭审中的一致陈述，二原告直至2019年2月23日才向杭州-恒大帝景物业服务中心报修，而穗华公司自认物业服务中心会将业主报修情况录入系统，故有理由相信穗华公司已于同年2月23日知悉案涉房屋验收情况及二原告拒绝收楼的情况。因二原告未能举证证明自2019年2月15日其前往验收案涉房屋之后，直至同年2月23日期间，系因穗华公司的原因导致其无法报修或反馈拒绝收楼的理由，故二原告应自行承担举证不能的不利后果，2019年2月16日至同年2月22日期间，亦不应计入穗华公司逾期交房期间。另结合庭审查明的事实，因穗华公司未提供任何证据证明案涉三份《维修单》载明的问题实际整改完毕或修复的时间，故案涉房屋交付时间应以二原告在杭州恒大帝景物业服务中心办理入伙手续之日即2019年4月5日为准。综上，除前述穗华公司在本案诉讼前已承担的自2019年1月1日起至同年1月27日止的逾期交房违约金之外，穗华公司还应按照《商品房买卖合同》第十条第1款第（1）项约定，向二原告支付自同年2月23日起至同年4月5日止合计42日的逾期交房违约金7273.09元（1731689元×0.0001×42天）。对二原告要求穗华公司支付2019年2月23日至同年4月5日期间的逾期交房违约金7273.09元的诉讼请求，本院予以支持，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。再次，关于二原告主张的物业费损失。虽然《收楼通知书》载明二原告应于办理收楼手续时缴纳物业费用、车位服务费等费用，但根据《商品房买卖合同》第十二条之约定，物业服务费自收房之日的次月起计收，而二原告实际收房时间为2019年4月5日，故案涉房屋的物业服务费应自2019年5月起计收。二原告称其在未实际收房的情况下，向金碧物业有限公司杭州分公司交纳2019年2月至同年4月的物业服务费系根据物业公司的要求，基于受领案涉房屋、办理入伙手续的需要，但未提供任何证据予以证明，故应自行承担举证不能的不利后果。前述物业费系基于二原告自身原因自愿向物业公司交纳，而非因穗华公司逾期交房的违约行为必然给二原告造成的损失，亦超出了穗华公司订立合同时可预见的范围。综上，对二原告要求穗华公司赔偿2019年2月至同年4月的物业费损失754元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对二原告要求穗华公司支付自2019年2月23日起至同年4月5日止的逾期交房违约金7273.09元的诉讼请求，本院予以支持；对其余诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、杭州穗华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付石遵明、王婷婷逾期交房违约金7273.09元； 二、驳回石遵明、王婷婷的其余诉讼请求。 如果杭州穗华置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费230元，减半收取计115元，由石遵明、王婷婷负担66元，杭州穗华置业有限公司负担49元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  宋晓敏 二〇一九年十一月十八日 代理书记员  孙涵青