北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16174号上诉人（原审被告、反诉原告）：薛炳正，男，1963年12月29日出生。委托诉讼代理人：赵烨，北京市蓝石律师事务所律师。委托诉讼代理人：余萌萌，北京市蓝石律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张亚清，男，1969年6月18日出生，住北京市丰台区。原审被告：北京神州必达电子科技有限责任公司，住所地北京市朝阳区广渠路66号院12号楼809号。法定代表人：薛炳正，董事长。上诉人薛炳正因与被上诉人张亚清、原审被告北京神州必达电子科技有限责任公司（以下简称神州公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛炳正上诉请求：1.依法撤销（2019）京0105民初60387号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项判决内容；2.请求依法改判张亚清退还薛炳正保证金10万元；3.请求依法改判张亚清退还薛炳正租金22.5万元；4.请求依法改判张亚清赔偿薛炳正装修损失341061元；5.请求依法改判驳回张亚清的全部诉讼请求；6.本案一审、二审诉讼费用由张亚清承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。一、张亚清作为出租方应对《租赁合同》无效承担主要责任，一审法院未予认定，但判决结果却将全部过错归于薛炳正一方，系认定事实严重错误。一审法院认定双方合同无效的原因系涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。张亚清系涉案房屋出租方，其在明知房屋未取得建设工程规划许可证的情形下仍执意出租用于收益（并在一审判决认定合同无效的情形下，仍旧将房屋租赁给案外第三方，收取租金收益），其主观恶意明显，应对合同无效后果承担主要过错责任。二、一审法院对房屋使用费的认定错误，适用法律错误，严重损害了薛炳正的合法权益。1.一审法院认定薛炳正“拖欠房屋使用费存在过错”系认定事实错误，张亚清不存在“拖欠”房屋使用费的情形。2.一审法院对房屋使用费数额的认定系适用法律错误。结合本案情形，张亚清存在过错，交付的房屋有质量问题，薛炳正未获得占有利益，反而因房屋存在问题而产生重大损失，一审法院未查明薛炳正实际控制房屋的期间，计算房屋使用费毫无依据、严重不公。三、一审判决认定薛炳正要求退还租金“没有事实和法律依据”系认定事实错误。张亚清因该合同取得的保证金10万元及22.5万元租金应当予以返还，薛炳正有权要求张亚清退还。即使要扣除部分款项作为房屋使用费，也只是进行款项抵扣，并不能否定薛炳正有权要求退还租金的事实。四、一审法院认定薛炳正赔偿张亚清6万元损失毫无事实依据和法律依据。张亚清无任何损失，未举证证明其存在损失，张亚清将薛炳正赶出房屋后又将房屋出租给第三方，导致无法对房屋2018年7月11日的状态进行评估鉴定，存在严重的过错。一审法院对薛炳正提供的装修涉案房屋的证据未予认定，但却又认可薛炳正对房屋进行了装修改造，本身存在矛盾。五、薛炳正主张的装修损失应当予以支持。改建房屋使其达到使用要求也属于装饰装修，合同无效时应当考虑各方对合同无效的过错进行责任分配。张亚清主张房屋交付时即可使用系歪曲事实。六、一审法院认定薛炳正应当赔偿张亚清公证费无事实依据和法律依据。七、在装修损失的认定和赔偿上，一审法院直接采纳了张亚清提交的存在众多瑕疵的公证书，但对薛炳正提供的证明装修投入的证据均不采信，并据此判令驳回薛炳正的赔偿请求，支持张亚清的赔偿请求，严重不公。张亚清辩称，同意一审判决，不认可薛炳正的上诉请求。一审判决查明事实非常清楚，适用法律正确。神州公司未到庭，亦未提交书面意见。张亚清向一审法院起诉请求：1、薛炳正支付2018年1月15日至2018年7月15日的房屋租金208972元；2、薛炳正以208972元为基数，按照年利率24%的标准支付2018年1月15日至实际给付之日止的逾期付款违约金；3、薛炳正支付提前解除合同违约金225000元；4、薛炳正支付装修损失626210元；5、薛炳正支付公证费7000元。6、神州公司对薛炳正的付款承担连带责任。薛炳正向一审法院反诉请求：1.确认薛炳正与张亚清2018年1月15日签订的租赁合同无效；2.张亚清退还保证金10万元；3.张亚清退还2018年5月1日至2018年7月1日的租金22.5万元；4.张亚清赔偿装修损失341061元。一审法院认定事实：2018年1月15日，张亚清（甲方）与薛炳正（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋建筑面积911.15平方米，因本套房产目前未办理产权证，购房买卖协议涉及商业机密，不能提供给乙方复印件，乙方对此认可，并愿意承租。特别说明：目前该房屋为小产权房，乡政府无法出具该房屋的产权证明文件，今后若政策允许，甲方可以配合乙方办理产权证明，目前无法解决办理营业执照和其他经营许可资质手续等事宜，此情况已告知乙方，乙方对此完全知悉，并愿意承租，乙方不得以此为由拒付、延付房屋租金及履行本合同的约定义务。甲方在条件允许的情况下，协助乙方在本区域注册营业执照，费用由乙方承担。乙方承租房屋用途为办公+商业。租赁期为10年，实际起租日自本协议签订之日，租金计算日期自2018年5月1日起计算至2028年4月。免租期自本协议签订之日起至2018年4月31日止，房屋计租自2018年5月1日开始。乙方租赁房屋的租金为第一年90万元人民币，以后每满两年在上一年度租金基础上递增5%，以此类推。租金支付为每次支付半年租金，本协议签订当日支付第一期半年租金，以后每次需提前一个月支付租金，以此类推。租金支付按照“先交租金后使用”的原则，租金计算方式为每年按365天计算×每天租金÷12个月×6个月。乙方须在本协议签订当日内支付给甲方10万元人民币作为租赁的保证金，在合同有效期内，乙方不得以任何理由用保证金抵销租金，协议到期后若乙方不存在欠费和违约行为，甲方在一个月内（无利息）退还乙方保证金。关于违约责任的约定为：1、有下列情况之一，视为甲方根本违约，乙方有权单方面终止合同，甲方应向乙方支付相当于本合同三个月租金作为违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，乙方有权继续向甲方追索装修费用及实际损失：（1）甲方未按合同约定交付该租赁用房，逾期15日以上甲方即构成根本违约；（2）甲乙双方任何一方无故提前终止本合同，即构成根本违约。2、有下列情况之一，视为乙方根本违约，甲方有权单方面终止合同并收回租赁标的，乙方应向甲方支付本合同三个月租金作为违约金，且没收保证金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追索损失赔偿：（1）乙方逾期交付租金、补足保证金及本合同约定的其他应付费用，按应付金额的日千分之一计付违约金，逾期90日以上，乙方即构成根本违约；（2）乙方有其他严重违反本合同条款的行为，致使本合同难以或者无法实现的，乙方即构成根本违约；（3）乙方未经甲方书面同意对房屋进行主体改造的即构成根本违约；（4）乙方把租赁房屋用于非法经营活动的即构成根本违约；（5）未经甲方同意乙方把房屋转租或改变用途的即构成根本违约；（6）双方协议签订后，若乙方违约不承租，已交付的保证金、租金不予退还。3、任何一方违反本合同的规定，应赔偿由此给守约方造成的相应损失。甲方交付给乙方的房屋现状为已装修过的房屋，包含房屋隔断、地面、墙面、房屋吊顶、中央空调、暖气、门窗、玻璃等原有设备、设施。因乙方需要对租赁房屋进行改造装修，但不能改造建筑主体结构，其他的改造甲方同意，双方合同到期或中途解除合同，甲方同意按乙方已改造过的现状收房，无需恢复到交房时的室内格局。对房屋改造过的固定设备等属于甲方所有，含吊顶、地面、墙面、中央空调、暖气、房屋隔断、门窗等固定设施，合同终止时乙方不得破坏上述物品，否则甲方不予验收签字。神州公司为乙方向甲方支付房租、保证金、违约金及相关费用承担连带保证责任。神州公司在合同尾部“保证单位”处盖章。上述合同签订当日，张亚清将涉案房屋交付薛炳正。2018年1月18日，薛炳正向张亚清支付保证金10万元，2018年1月23日，薛炳正向张亚清支付房租225000元。薛炳正接收房屋后开始进行装修。2018年4月，薛炳正曾联系张亚清，称城管和物业就房屋问题进行了安全检查，并称房屋装修中发现很多问题需要解决，张亚清表示上班后会联系物业。2018年6月21日，张亚清短信通知薛炳正和神州公司，要求按合同约定交齐房租，6月28日，再次通知三日内按合同约定交齐房租，7月3日，短信通知要求解除合同，15日内搬出涉案房屋，交齐租金并支付违约金，同时将涉案房屋恢复至交房原状或者赔偿损失。2018年7月，薛炳正自涉案房屋内搬离，7月15日，张亚清收回涉案房屋，收房时薛炳正尚未装修完毕。经询，薛炳正称拆除了涉案房屋地暖、吊顶、壁挂炉、门窗，更换了壁挂炉、污水泵、水管，安装了监控设备并维修了房屋东侧外立面，张亚清则称薛炳正将地暖、中央空调、门窗、水管拆除后未再安装。2018年7月20日，张亚清申请北京市中信公证处对涉案房屋现状进行公证，公证员于2018年7月24日至涉案房屋进行拍摄，并制作（2018）京中信内民证字10937号公证书，显示涉案房屋内部为装修未完成状态，吊顶、室内门窗、水管等均被拆除未恢复。薛炳正及神州公司对该公证书不予认可，称张亚清于2018年7月11日将涉案房屋上锁，故当日已经搬离涉案房屋，7月24日公证显示的情况并非搬走当天的情况。同时，薛炳正表示在装修过程中发现涉案房屋有诸多问题，其出资进行了维护和装修，并提供《双桥别墅1号会所室内精装修工程》及收据、销售凭证、送货单、收条等予以证明。张亚清对此不予认可，称薛炳正的装修与其无关，且从未撬锁。另查，2018年7月24日，张亚清与北京智东国际投资管理有限公司签署《租赁协议书》，将涉案房屋另行出租。张亚清表示，其将涉案房屋自薛炳正、神州公司处收回后未再重新装修，直接现状出租，但因薛炳正将基础设施拆除，导致其给下一任租户四个半月的免租期用于装修。再查，2010年5月11日，张亚清与北京通建合美投资管理有限公司签署《汇通滨水动漫城房屋使用权协议书》，约定张亚清以10751570元获得涉案房屋长期使用权，涉案房屋用途为工作室。经询，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证。庭审中，张亚清表示涉案房屋的建设经过了朝阳区政府许可，并提供相关会议纪要予以证明。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故张亚清与薛炳正、神州公司订立的《租赁合同》应属无效。《租赁合同》中的合同相对方分别为张亚清和薛炳正，约定神州公司作为担保方对薛炳正的付款承担连带保证责任，故神州公司与张亚清之间构成担保合同关系，担保合同为主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，故神州公司无需再向张亚清承担连带保证责任，合同无效后的相应债权债务由薛炳正承担。根据庭审查明的事实及现有证据，双方租赁合同中明确约定涉案房屋为小产权房，未办理产权证，且目前无法解决办理营业执照和其他经营许可资质手续等事宜，故薛炳正对涉案房屋的情况明知，在此情况下，薛炳正主张承租之后才知晓涉案房屋的情况与事实不符，一审法院不予采信。张亚清自认于2018年7月15日将涉案房屋收回，故合同虽然无效，但薛炳正应当按照合同约定的租金标准向张亚清支付房屋使用费。薛炳正主张张亚清提前将涉案房屋上锁，但未提交任何证据证明，一审法院无法采信。因合同无效，合同关于免租期的约定亦无效，故房屋使用费应自交房之日即2018年1月15日开始计算。张亚清主张的这一期间的使用费薛炳正应予支付，一审法院对该部分予以支持。薛炳正要求退还租金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。因薛炳正交纳了保证金，故一审法院将该笔保证金用于抵扣其应当支付的房屋使用费，对该保证金不予退还。关于违约金部分，因双方租赁合同无效，故相关违约条款亦无效，张亚清要求薛炳正支付违约金一审法院无法支持。关于装修损失部分，薛炳正接手涉案房屋后虽进行了初步装修，但薛炳正提交的证据不足以证明其对涉案房屋的装饰装修已经与涉案房屋形成附和，故其要求张亚清赔偿装修损失没有事实依据，一审法院不予支持。而根据庭审查明的事实及现有证据，薛炳正拖欠张亚清房屋使用费存在过错，且将涉案房屋部分设施设备拆除未恢复，确会给张亚清造成一定的损失，就该部分薛炳正应予赔偿。但张亚清主张的数额明显过高且无充分证据证明，一审法院综合本案情况酌情予以支持。公证费系张亚清为维权支付的合理损失，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，一审法院判决：一、张亚清与薛炳正、北京神州必达电子科技有限责任公司二〇一八年一月十五日签署的《租赁合同》无效；二、薛炳正于本判决生效后七日内向张亚清支付房屋使用费十二万五千元；三、薛炳正于判决生效后七日内向张亚清赔偿装修损失六万元；四、薛炳正于判决生效后七日内向张亚清支付公证费七千元；五、驳回张亚清的其他诉讼请求；六、驳回薛炳正的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院认定张亚清与薛炳正、神州公司订立的《租赁合同》无效，薛炳正对此不持异议，本院予以确认。结合各方诉辩意见，本案的二审争议焦点在于涉案《租赁合同》被认定无效之后的相关问题。双方《租赁合同》第一条第3款明确约定，租赁标的房屋为小产权房，无法出具产权证明文件，薛炳正对此完全知悉并愿意承租。由此可见，薛炳正对于涉案房屋欠缺建设工程规划许可证等相关证照这一情况是主观明知的，但其仍然选择与张亚清签订合同，应当自行承担相应法律后果。薛炳正上诉主张一审法院错误认定导致涉案合同无效的双方责任比例，因事实依据不足而无法成立，本院不予采纳。关于房屋使用费一节，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案《租赁合同》虽被认定无效，但是薛炳正确存在占有涉案房屋的客观事实，一审法院参照双方合同约定的年租金确定房屋使用费计算标准并无不当，薛炳正上诉主张应当考虑张亚清的过错、涉案房屋本身问题、薛炳正未获得占有利益等，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。双方确认涉案房屋交付时间为签订合同当天即2018年1月15日，张亚清自认薛炳正于2018年7月15日搬离，而薛炳正未举证证明己方于2018年7月11日被强行搬离的事实，在此情况下，一审法院结合张亚清自认的事实确定薛炳正对涉案房屋的占有使用期间并无明显不妥。因涉案《租赁合同》无效则自始无效，薛炳正交纳的“租金”转化为房屋使用费的一部分，加之薛炳正已交纳保证金，一审法院考虑到上述情况确定薛炳正仍应向张亚清支付房屋使用费12.5万元，金额核算无误，亦无损于薛炳正的实体权利，故本院对该项予以维持。关于装修损失一节，薛炳正上诉主张张亚清赔偿己方装修损失，但是其二审中亦自述装修并未完成，其提交的证据尚不足以证明其对涉案房屋的装饰装修已经与涉案房屋形成附合，一审法院不支持其要求张亚清赔偿装修损失的请求并无不当。考虑到涉案房屋部分设施设备未恢复等情况，一审法院酌情确定薛炳正赔偿张亚清6万元，有客观事实基础且未超出法院自由裁量权的范围，本院予以维持。另，张亚清提供了公证费相关票据，一审法院对此予以支持有事实依据，本院不持异议。综上所述，薛炳正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12381元，由薛炳正负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  何灵灵审 判 员  陈 静二〇一九年十一月二十八日法官助理  张日广法官助理  林家诚法官助理  陈 雁书 记 员  高 媛