南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2019）桂71民终80号 上诉人（原审原告）：黄兴卿，男，1987年11月19日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区灵山县，现住广西壮族自治区南宁市。 被上诉人（原审被告）：缪胜聪，男，1995年6月26日出生，汉族，户籍所在地广东省东源县，现住广西壮族自治区南宁市。 原审被告：罗湛，男，1989年10月6日出生，壮族，户籍所在地广西壮族自治区德保县，现住广西壮族自治区南宁市。 上诉人黄兴卿因与被上诉人缪胜聪、原审被告罗湛房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。上诉人黄兴卿、被上诉人缪胜聪、原审被告罗湛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄兴卿上诉请求：1．撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初651号民事判决，依法改判缪胜聪向黄兴卿支付房屋使用费196000元；2．判令本案一审、二审案件受理费由缪胜聪承担。 事实和理由：一审判决适用法律错误。一审在认定双方签订的《食堂附属楼经营使用权合同》无效后，引用了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同司法解释）第五条第一款的规定，但一审判决却没有按照该法条的内容进行判决，而是适用了过错责任原则来确定本案房屋占有使用费，属于适用法律错误。本案中，黄兴卿主张的房屋占有使用费是缪胜聪事实上占有并使用涉案租赁物的费用，缪胜聪承租后一直经营使用涉案场地，其使用涉案房屋及仓库的时间直至2017年9月1日合同期限届满止，在该段时间内缪胜聪对承租物一直处于事实上占有并使用的状态，黄兴卿主张的房屋占有使用费是针对此种状态的应得利益，因此黄兴卿请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，法院应当予以支持。根据房屋租赁合同司法解释第五条第二款规定：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”因此，当缪胜聪请求赔偿因合同无效受到的损失时，才应适用过错责任原则，依照合同法和司法解释的有关规定处理。但本案中黄兴卿诉请的房屋占有使用费并不是缪胜聪受到的损失，因此一审判决适用过错责任原则降低合同约定的租金标准减损了黄兴卿的合法权益，属于适用法律错误。综上所述，缪胜聪应当向黄兴卿支付房屋使用费196000元。请求二审法院依法改判。 缪胜聪、罗湛共同辩称：由于黄兴卿的合同存在不公平，对缪胜聪存在隐瞒，缪胜聪没有使用房屋，拒绝支付租金，要求驳回黄兴卿的上诉请求。 黄兴卿向一审法院提出诉讼请求：1．缪胜聪向黄兴卿支付拖欠的2016年4月至2017年5月的租金168000元；2．本案诉讼费由缪胜聪承担。在诉讼过程中，黄兴卿将诉讼请求变更为：1．缪胜聪、罗湛共同向黄兴卿支付拖欠的2016年4月至2017年9月的租金196000元；2．本案诉讼费由缪胜聪、罗湛承担。 一审法院认定事实：2015年6月28日，黄兴卿（甲方，出租方）与缪胜聪（乙方，承租方）签订《食堂附属楼经营使用权合同》，约定甲方将广西民族大学（以下简称民族大学）四坡食堂附属楼一楼120平方米房屋及30平方米仓库一间经营使用权转给乙方经营，合同期限自2015年9月1日至2017年9月1日，租金为一年14万元（一年按10个月计算租金）；乙方需支付甲方经营权转让费5万元，2015年8月25日前缴纳经营保证金2万元；甲方应在2015年9月1日前将附属楼一楼交由乙方使用。合同签订后次日，缪胜聪向黄兴卿支付5万元转让费，黄兴卿出具相应收据。2015年8月25日，缪胜聪向黄兴卿支付保证金2万元，黄兴卿出具相应收据。两份收据由缪胜聪收持。黄兴卿依约将涉案房屋交付缪胜聪使用，缪胜聪接受涉案房屋后，用于经营奥斯克餐厅。2015年9月至2016年3月，缪胜聪按合同约定向黄兴卿支付租金，从2016年4月开始未支付租金。 另查明，2015年6月缪胜聪出资与廖云友合伙经营奥斯客餐厅。2015年10月15日罗湛出资买下廖云友的股份，与缪胜聪合伙经营奥斯客餐厅。 还查明，2009年9月30日，民族大学与南宁市海富餐饮有限公司（以下简称海富公司）签订了《广西民族大学四坡学生食堂三四层租赁经营合同书》，合同约定民族大学四坡学生食堂三四层由海富公司租赁经营，租期自2009年9月30日至2020年1月29日，海富公司不得改变用途，不得将本项目整体转租给第三人，分包项目转租要经民族大学同意。同日，双方还签订了《广西民族大学四坡学生食堂三四层租赁经营合同书补充协议》，协议约定民族大学将四坡学生活动中心后面（即四坡学生食堂旁边）空地提供给海富公司建设四坡学生食堂三四层附属设施（粗加工间和仓库），租期自2009年9月30日至2020年1月29日。一周公司于2010年4月13日向民族大学发出《关于广西一周厨品餐饮管理有限公司收购南宁市海富餐饮有限公司函》，一周公司收购海富公司，继承海富公司与民族大学租赁合同权利义务。民族大学与一周公司于2010年8月10日签订了《广西民族大学四坡学生食堂三四层租赁经营合同书补充协议》，将原约定租期延长3年至2023年1月29日，其他约定不变。一周公司与黄兴卿于2015年1月5日签订了《食堂经营管理合同》，一周公司将民族大学四坡食堂附属楼2015年9月1日至2017年9月1日的经营权转给黄兴卿。2015年3月31日民族大学后勤管理处向海富公司发出《关于停止经营奥斯客餐厅及咖啡厅的通知》，民族大学后勤管理处分别于2015年11月12日、2016年9月25日，向一周公司发出《整改通知》，内容主要为：双方合同约定四坡学生食堂三四层附属设施只能用于粗加工间和仓库，现在附属设施经营奥斯克餐厅等属超范围经营，请停止奥斯克餐厅等的经营行为，否则学校将采取停水停电等措施。2016年12月31日缪胜聪停止经营奥斯客餐厅，但直至2017年9月1日租期届满未将餐厅内的物品搬离。涉案房屋所在的民族大学四坡学生食堂三四层附属楼未取得建设工程规划许可证。 一审法院认为，房屋租赁合同司法解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋所在的民族大学四坡学生食堂三四层附属楼未取得建设工程规划许可证，缪胜聪与黄兴卿于2015年6月28日签订的《食堂附属楼经营使用权合同》属无效合同。 房屋租赁合同无效，黄兴卿诉请的租金实为房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”房屋租赁合同司法解释第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”缪胜聪与黄兴卿签订租赁合同，占有使用涉案房屋应当向黄兴卿支付房屋占有使用费。 涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据本案情况，完全参照合同约定的租金标准确定承租人应支付的房屋占有使用费与其获取的占有利益不符，有失公平。一审法院参照合同约定的租金标准、根据造成合同无效的过错责任、承租方对房屋的利用程度等方面，综合衡量，确定房屋占有使用费的标准。黄兴卿作为出租方，理应将合法租赁物交付承租人使用、收益，却将未取得建设工程规划许可证的只能用于粗加工间和仓库的房屋出租给缪胜聪用于商业经营，对合同无效承担主要过错责任；缪胜聪作为承租方，对租赁房屋的合法性没有尽到谨慎审查义务，对合同无效也存在一定过错，但过错程度相对较轻。从承租方对房屋的利用程度看，合同签订后，缪胜聪用于经营餐厅，因无法办理营业执照，经营受到影响。民族大学多次要求停止餐厅经营，缪胜聪于2016年12月31日停止经营，场地闲置，但未能及时搬离将房屋交还。2016年12月31日至2017年9月1日缪胜聪虽未有效利用涉案房屋，但亦没有及时腾退房屋，应承担相应的责任。综上所述，一审法院酌情确定房屋占有使用费标准为原合同租金标准的35%。2016年4月1日至2017年9月1日缪胜聪应支付的房屋占有使用费为68600元（计算方式：14000元×14个月×35%。），黄兴卿要求支付房屋占用费196000元，一审法院支持68600元，超出部分不予支持。 本案租赁合同系缪胜聪与黄兴卿签订，罗湛并不是合同相对人，与黄兴卿没有租赁合同关系。根据合同相对性原则，合同权利义务只能在合同当事人之间发生，除合同当事人之外，任何人都不能享有合同权利，任何人也都不必承担合同义务。黄兴卿只能依据合同向缪胜聪主张权利，无权向罗湛主张权利。罗湛在本案中对黄兴卿不承担任何合同义务。黄兴卿要求与其无法律关系的罗湛支付租金，既没有合同约定也不符合法律规定，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决如下：一、缪胜聪向黄兴卿支付房屋占有使用费68600元；二、驳回黄兴卿其他诉讼请求。一审诉讼费用2110元（黄兴卿已预交），由黄兴卿负担1371元，缪胜聪负担739元。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，对一审法院认定的事实均无异议。经审查，一审法院查明的事实与本院二审查明的事实一致，本院依法予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：缪胜聪是否应当向黄兴卿支付房屋占有使用费196000元？ 本院认为，涉案租赁合同无效，涉及承租人占有使用房屋期间实际所获利益的折价返还问题。房屋租赁合同司法解释第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”该条规定使用“参照租金标准”和“一般应予支持”的措辞，亦是考虑到完全依照房屋租赁合同约定的租金标准计算占有使用费可能存在与占有使用房屋获得利益不符的情况。本案中，承租人是否能够充分、有效地利用房屋并获得利益，是确定房屋占有使用费的主要参考因素。缪胜聪承租涉案房屋用于经营餐厅，但是经营餐厅所必需的营业执照等证照均无法办理，其经营受到较大影响；民族大学曾多次要求该餐厅停止营业，缪胜聪亦于2016年12月31日停止经营。一审法院还考虑到2016年12月31日至2017年9月1日期间缪胜聪未能有效利用房屋，但也未及时腾退房屋这一实际情况，酌情确定房屋占有使用费标准为原合同租金标准的35%，并无不当，本院依法予以维持。故2016年4月1日至2017年9月1日缪胜聪应支付的房屋占有使用费为68600元（计算方式：14000元×14个月×35%。）。 综上所述，上诉人黄兴卿的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2848元（上诉人黄兴卿已预交），由上诉人黄兴卿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 岚 审 判 员  袁宇飞 审 判 员  梁耀美 二〇一九年十一月十八日 法官助理  徐小晴 书 记 员  符贵芳