陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0802民初6231号原告：李波，男，1965年9月22日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住本区，公民身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人:姬亚伟、景倩，系陕西正北律师事务所律师。被告：榆林天源房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区北郊二里半，统一社会信用代码91610800794121743J。法定代表人：韩平，该公司总经理。第三人：杨建峰，男，1967年2月16日出生，汉族，陕西省榆林市佳县人，住该县，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：杨福利，男，1989年9月14日出生，汉族，陕西省榆林市佳县人，住该县，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：马铮，男，1995年8月15日出生，汉族，陕西省榆林市绥德县人，住该县，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：马庆荣，男，1967年10月13日出生，汉族，陕西省榆林市绥德县人，住该县，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人马铮、马庆荣委托诉讼代理人：蔡蓉，系陕西奋勇律师事务所律师。原告李波与被告榆林天源房地产开发有限公司、第三人杨建峰、马铮、马庆荣合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序于2019年10月25日公开开庭进行了审理，原告李波的委托诉讼代理人姬亚伟、景倩、第三人杨建峰及其委托诉讼代理人杨福利、第三人马庆荣及第三人马铮、马庆荣的委托诉讼代理人蔡蓉到庭参加了诉讼、被告榆林天源房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李波向法庭提出如下诉讼请求：1、依法判令原告与被告签订的商品房买卖合同及协议书有效；2、依法判令被告及第三人马铮交付原告位于榆林市XX城XX路东，环城北路北，红山金桥花园小区5幢2单元10层1002号房屋；3、依法判令被告及第三人杨建峰交付原告位于榆林市XX城XX路东，环城北路北，红山金桥花园小区6幢4单元7层701号房屋；4、依法判令原告在办理涉案红山金桥花园小区5幢2单元10层1002号、6幢4单元7层701号房屋时，被告及第三人杨建峰、马铮有协助义务，因办理产权过户手续时所产生的费用由被告承担；5、依法判令被告向原告交付位于榆林市XX城XX路东，环城北路北，红山金桥花园小区的两个停车位（每个停车位面积不小于14平方米且不含公滩面积）；6、依法判令被告承担从2014年11月1日起至实际交房之日止，按房屋总价款957500元的日万分之二计算违约金，房屋租赁费从2011年3月14日起至2015年4月25日止，按协议书中第八条约定每年向原告支付1万元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月14日，被告因修建商品房需要，与原告达成房屋置换协议，约定：被告用原罐头厂厂区开发修建的商品楼中总面积300平米以上的单元房和使用面积不小于14平方米的两个停车位（不含公滩面积）置换原告家属院内的独院平房三间。2012年6月4日，原告与被告签订了商品房买卖合同3份，约定了房屋的位置、面积等及被告应当于2014年10月31日前将房屋交付给原告使用等事项。合同签订后，被告却未按时交付房屋以及停车位，直至2015年4月才将其中一套房屋交付于原告使用，但另两套置换的涉案5幢2单元10层1002号、6幢4单元7层701号房屋和两个停车位至今不能交付。期间，原告曾多次与被告进行交涉无果，被告将给原告置换的涉案5幢2单元10层1002号、6幢4单元7层701号房屋转卖给第三人明显具有恶意欺诈的故意，侵犯了原告的财产所有权，被告应当承担民事责任，为此，原告提起诉讼请求法院依法判决。原告向法庭提交了以下证据：1、房屋置换合约书1份、商品房买卖合同2份，用以证明原告与被告虽签订了商品房买卖合同，实际为被告拆迁原告的旧房屋置换被告开发的单元房3套，其中一套为3号楼2单元902室已交付原告，另两套涉案红山金桥花园小区5幢2单元10层1002号、6幢4单元7层701号房屋未交付，被告应当承担交付及违约金的事实。2、土地证、房产证1组，用以证明原告对被告置换原告的旧房屋享有所有权的事实。3、物业登记薄1份，用以证明涉案房屋系原告产权，被告认可的事实。4、声明、报案材料各1份，用以证明被告法定代表人韩平对其他人借被告名义出售房屋不予认可的事实。第三人马铮、马庆荣辩称：1、原告与被告签订的商品房买卖合同、协议书违反了《中华人民共和国城市房地产管理费》及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，应当认定为无效合同，因此，原告对涉案红山金桥花园小区5幢2单元10层1002号房屋没有优先购买权，且系工程款的抵账房屋，享有优先受偿权不属于普通债权；2、第三人与被告签订了商品房买卖合同，合同签订后，第三人支付了合理的房价款，被告向第三人履行了交付房屋，第三人对该房屋交纳了物业费等并进行了装修，构成善意取得该房屋的所有权，故原告的诉讼请求不能成立，应当驳回原告的诉讼请求。第三人马铮、马庆荣向法庭提交以下证据：1、商品房买卖合同1份、中央空调工程施工合同1份、收款收据1张，用以证明未付工程款抵付房屋给第三人马铮的事实。2、金桥花园小区前期物业管理协议1份、金桥花园小区房屋装饰装修管理协议1份、物业费及电费收据10张，用以证明被告与第三人就涉案红山金桥花园小区5幢2单元10层1002号签订了商品房买卖合同，被告已经将涉案红山金桥花园小区5幢2单元10层1002号房屋交付于第三人，第三人已经实际管理使用的事实。第三人杨建峰辩称：1、原告与被告签订的商品房买卖合同、协议书违反了《中华人民共和国城市房地产管理费》及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，应当认定为无效合同，因此，原告对涉案红山金桥花园小区6幢4单元7层701号房屋没有优先购买权；2、第三人与被告签订了商品房买卖合同，合同签订后，第三人支付了合理的房价款，被告向第三人履行了交付房屋，第三人对该房屋交纳了物业费等并进行了装修，构成善意取得该房屋的所有权，故原告的诉讼请求不能成立，应当驳回原告的诉讼请求。第三人杨建峰向法庭提交了以下证据：1、商品房买卖合同1份、收款收据1张、转账汇款凭证1份，用以证明第三人与被告签订了商品房买卖合同，支付房款25万元的事实。2、金桥花园小区前期物业管理协议1份、金桥花园小区房屋装饰装修管理协议1份、物业费及电费收据7张，用以证明被告已经将涉案红山金桥花园小区6幢4单元7层701号房屋交付于第三人，第三人已经实际管理使用的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，第三人均质证为对证据1、2、3、4真实性无异议，证明目的有异议不予认可，本院对该证据的真实性予以确认并在卷佐证。第三人马铮、马庆荣提交的证据，原告质证为对证据1有异议，经查，第三人马铮与被告签订商品房买卖合同的事实，本院予以确认并在卷佐证；对证据2真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。第三人杨建峰提交的证据，原告质证为对证据1有异议，经查，第三人马铮与被告签订商品房买卖合同的事实，本院予以确认并在卷佐证；对证据2真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：被告榆林天源房地产开发有限公司利用原榆林罐头厂厂区XX层XX楼XX花园”商品房项目。2011年3月14日，原告李波（乙方）与被告法定代表人韩平（甲方）签订房屋置换合约书，约定：经甲乙双方共同协商，就关于甲方用原罐头厂厂区开发修建的高层商品楼同乙方原罐头厂家属院独院平房置换事宜一致达成如下协议：一、甲方用厂区内开发修建的商品楼中总建筑面积300㎡以上的单元房和使用面积不小于14㎡两个车位置换乙方家属院内佳利巷六排6号的独院平房三间（面积约为158㎡以上，以土地证、房产证为准）。置换后转换单元楼的类型和楼层在甲方的图纸确定后，由乙方选定。三、置换中所涉及的契税、土地受益金、印花税、交易税、维修基金、水、暖、电、气、网的初装费等一切费用全部由甲方承担。甲方要将房产证办理到乙方名下或乙方指定人的名下。四、甲方交房日期按照其开盘预售合同中的交房日期交房。六、甲方向乙方签订选房合同后，乙方向甲方交付土地证、房产证。七、协议签订后，由甲方负责公证处公证，公证后协议生效，至生效之日起10日内乙方将乙方名下的独院平房交予甲方，交房后平房产生的一切费用全部由甲方承担等事项。2012年6月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了商品房买卖合同，约定：被告开发的商品房现定名为红山金桥花园。买受人购买的商品房为第6幢4单元7层701号房屋，建筑面积50平方米，单价每平方米5000元，总金额为25万元。交付期限为出卖人在2014年10月31日前将具备该商品房经验收合格交付买受人。逾期不超过90日，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等事项。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）又签订了一份商品房买卖合同，约定：被告开发的商品房现定名为红山金桥花园。买受人购买的商品房为第5幢2单元10层1002号房屋，建筑面积141.5平方米，单价每平方米5000元，总金额为707500元。交付期限为出卖人在2014年10月31日前将具备该商品房经验收合格交付买受人。逾期不超过90日，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等事项。同时，原告（买受人）与被告（出卖人）又签订了一份商品房买卖合同，约定：被告开发的商品房现定名为红山金桥花园。买受人购买的商品房为第3幢2单元9层902号房屋已经实际履行。但涉案5幢2单元10层1002号、6幢4单元7层701号，被告不能向原告履行。2016年1月14日，被告（出卖人）与第三人马铮（买受人）签订了商品房买卖合同，约定：被告开发的商品房现定名为红山金桥花园。买受人购买的商品房为第5幢2单元10层1002号房屋，建筑面积141.5平方米，单价每平方米4946元，总金额为70万元等事项。合同签订后，被告将该房屋交付第三人马铮，第三人依约支付了房款70万元（用工程款抵付）、并交纳了物业费等费用，且对该房屋进行装修入住管理使用。2017年3月22日，被告（出卖人）与第三人杨建峰（买受人）签订了商品房买卖合同，约定：被告开发的商品房现定名为红山金桥花园。买受人购买的商品房为第6幢4单元7层701号房屋，建筑面积54.12平方米，单价每平方米4435元，总金额为24万元等事项。合同签订后，被告将该房屋交付第三人杨建峰，第三人依约支付了房款25万元、并交纳了物业费等费用，且对该房屋进行装修入住管理使用。为此，原告提起诉讼并提出上述诉讼请求。本院认为，本案争议的焦点是1、原告与被告置换房屋的性质问题；2、第三人购买被告开发的房屋是否构成善意取得及被告与第三人就涉案红山金桥花园小区第5幢2单元10层1002号、第6幢4单元7层701号房屋签订的商品房买卖合同效力的问题。关于原告与被告置换房屋的问题。原告认为原告与被告虽签订了商品房买卖合同，实际为被告拆迁原告的旧房屋置换被告开发的单元房3套，其中一套为第3幢2单元9层902号已交付原告，另两套涉案红山金桥花园小区第5幢2单元10层1002号、第6幢4单元7层701号房屋未交付，被告应当承担交付及违约金。第三人认为原告与被告签订的商品房买卖合同、协议书违反法律的规定，应当认定无效。根据本院查明的事实。原告与被告虽于2012年6月4日签订了商品房买卖合同，实际为原告持榆市国用（2011）字第33088号国有土地使用证及榆房权证榆林市字第0066578号房屋所有权证中载明的房屋置换被告开发的红山金桥花园单元房3套，其中一套为第3幢2单元9层902号已交付原告，另两套涉案红山金桥花园小区第5幢2单元10层1002号、第6幢4单元7层701号房屋未交付。而非用现金购买的商品房买卖房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定。本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同实为拆迁补偿安置协议，且被拆迁人即原告请求优先取得补偿安置房屋即红山金桥花园小区第5幢2单元10层1002号、第6幢4单元7层701号房屋。该房屋实际为用原告的物权置换被告开发的红山金桥花园小区第5幢2单元10层1002号、第6幢4单元7层701号房屋的物权。故原告诉请1、依法判令原告与被告签订的商品房买卖合同及协议书有效；2、依法判令被告及第三人马铮交付原告位于榆林市XX城XX路东，环城北路北，红山金桥花园小区5幢2单元10层1002号房屋；3、依法判令被告及第三人杨建峰交付原告位于榆林市XX城XX路东，环城北路北，红山金桥花园小区6幢4单元7层701号房屋；4、依法判令原告在办理涉案红山金桥花园小区5幢2单元10层1002号、6幢4单元7层701号房屋时，被告有协助义务，因办理产权过户手续时所产生的费用由被告承担的诉讼请求有必要的事实法律依据，本院予以支持。第三人主张原告与被告签订的商品房买卖合同、协议书违反法律的规定，应当认定无效的理由不能成立，本院不予采纳。关于第三人购买被告开发的房屋是否构成善意取得的问题及被告与第三人就涉案红山金桥花园小区5幢2单元10层1002号、6幢4单元7层701号房屋签订的商品房买卖合同的效力问题。善意取得应当符合的条件是出让人无权处分；受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被告向第三人转让涉案红山金桥花园小区5幢2单元10层1002号、6幢4单元7层701号房屋是依照法律规定应当登记的未登记的情形，第三人取得该房屋不符合善意取得的条件及相关法律规定，不构成善意取得属债权范畴应另行主张。故第三人的理由不能成立，本院不予采纳。关于被告与第三人就涉案红山金桥花园小区5幢2单元10层1002号、6幢4单元7层701号房屋签订的商品房买卖合同效力问题，经查，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”及该法第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定。和《中华人民共和国城市房地产管理费》第三十八条第（六）项“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”的规定。本案中，被告对涉案红山金桥花园小区5幢2单元10层1002号、6幢4单元7层701号房屋未经权利人即原告追认或者无处分权的人即被告订立合同后取得涉案房屋处分权，且被告对涉案房屋未依法登记领取权属证书属不得转让情形，故被告与第三人就涉案红山金桥花园小区5幢2单元10层1002号、6幢4单元7层701号房屋签订的商品房买卖合同应当认定为无效。原告诉请第三人将占用涉案红山金桥花园小区5幢2单元10层1002号、6幢4单元7层701号房屋腾交原告管理的诉讼请求有必要的事实依据，本院予以支持。同时，原告诉请依法判令被告承担从2014年11月1日起至实际交房之日止，按房屋总价款957500元的日万分之二计算违约金，房屋租赁费从2011年3月14日起至2015年4月25日止，按协议书中第八条约定每年向原告支付1万元的诉讼请求，经查，依原告与被告签订的商品房买卖合同“逾期不超过90日，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定。本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同约定被告于2014年10月31日前将具备该商品房经验收合格交付买受人即原告，而被告至今不能交付涉案红山金桥花园小区5幢2单元10层1002号、6幢4单元7层701号房屋已构成违约，应当承担违约责任。违约金的计算以总房款957500元为依据。但违约金总计最高不超过房价款957500元的30%即287250元。原告的其他诉讼请求没有事实依据，本院不予支持予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理费》第三十八条第（六）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李波与被告榆林天源房地产开发有限公司签订的房屋置换合约书、商品房买卖合同有效；被告榆林天源房地产开发有限公司与第三人马铮及第三人杨建峰签订的商品房买卖合同无效。二、本判决生效后十五日内，由被告榆林天源房地产开发有限公司、第三人马铮共同向原告李波交付位于榆林市XX城XX路东，环城北路北，红山金桥花园小区5幢2单元10层1002号房屋。三、原告李波在办理位于红山金桥花园小区5幢2单元10层1002号房屋过户手续时，被告榆林天源房地产开发有限公司有协助义务，因办理产权过户手续时所产生的费用由原告李波承担。四、本判决生效后十五日内，由被告榆林天源房地产开发有限公司、第三人杨建峰共同向原告李波交付位于榆林市XX城XX路东，环城北路北，红山金桥花园小区6幢4单元7层701号房屋。五、原告李波在办理位于红山金桥花园小区6幢4单元7层701号房屋过户手续时，被告榆林天源房地产开发有限公司有协助义务，因办理产权过户手续时所产生的费用由原告李波承担。六、本判决生效后十五日内，由被告榆林天源房地产开发有限公司支付原告李波违约金（本金按957500元计算，从2014年11月1日起至2015年2月1日止，每日按万分之一计算违约金；从2015年2月2日起至实际交房之日止，每日按万分之二计算违约金，违约金总计最高不超过房价款957500元的30%即287250元）。五、驳回原告李波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13700元，由原告李波负担100元，由被告榆林天源房地产开发有限公司负担13600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审 判 长  李长鹏人民陪审员   刘  荣人民陪审员   高  静   二〇一九年十一月十二日 书 记 员  张   乐 1