江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终3930号上诉人（原审被告）：宜兴恒东房地产开发有限公司，住所地宜兴市宜城街道荆溪中路**。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋磊，江苏施源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘燕，女，1979年1月19日生，汉族，住宜兴市。被上诉人（原审原告）：丁志卫，男，1976年8月5日生，汉族，住宜兴市。上诉人宜兴恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东公司）因与被上诉人刘燕、丁志卫房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2018）苏0282民初4750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒东公司上诉称：撤销一审判决，改判驳回刘燕、丁志卫的诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：承诺书并非公告，在主体上具有特定性，恒东公司只出具承诺书原件给可适用该承诺书的业主，收到承诺书原件并在上面签字的业主才是适用主体。刘燕、丁志卫及其房屋不属于承诺书的适用范围。刘燕、丁志卫答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。生效民事判决已经证明该承诺书不违反法律、行政法规的规定，且为恒东公司真实意思表示，恒东公司应按其承诺履行义务。刘燕、丁志卫向一审法院提出诉讼请求：2012年11月16日刘燕、丁志卫与恒东公司签订《商品房买卖合同》，由刘燕、丁志卫向恒东公司购买宜兴市誉珑湖滨花园17幢203号房屋。刘燕、丁志卫在验房时发现该房屋存在墙壁开裂渗水、门窗质量低劣且不符合合同约定等诸多问题。刘燕、丁志卫与恒东公司多次协商，恒东公司承诺如在2014年3月31日前未能完成维修而且影响入住使用，按合同约定的交楼期第二天起至实际维修完成之日止，按日向刘燕、丁志卫支付已付房款的万分之一的违约金。截止目前恒东公司未能完成对该房屋的维修，房屋存在严重质量问题。故刘燕、丁志卫诉至法院，要求判令恒东公司将誉珑湖滨17幢203号房屋内的门窗按照合同约定进行更换，并对地面、墙砖开裂渗水处进行维修或评估折价赔偿损失；判令恒东公司向刘燕、丁志卫支付以1593561元为基数自2014年1月1日至实际全部维修合格之日止按每日万分之一计算的违约金；判令恒东公司承担本案全部诉讼费用。审理中，刘燕、丁志卫变更诉讼请求，请求判令恒东公司赔偿刘燕、丁志卫因门窗、墙面等的质量问题的部位需更换、修补的费用16177.48元，请求判令恒东公司赔偿刘燕、丁志卫支付以1593561元为基数自2014年1月1日至2019年1月16日止按每日万分之一计算的违约金；判令恒东公司承担诉讼费、评估费、鉴定费。一审法院经审理认定事实如下：2012年11月16日刘燕、丁志卫与恒东公司签订商品房买卖合同一份，该合同约定：刘燕、丁志卫购买恒东公司开发的誉珑湖滨花园17幢203号房屋，建筑面积176.45平方米，单价为9031.23元/平方米，房价总金额为1593561元；合同第六条对付款方式及期限约定，刘燕、丁志卫于签约之当日首付1243561元，剩余购房款35万元于签约之当日办理贷款手续；合同第八条交付期限约定，恒东公司应在2013年12月30日前取得《宜兴市新建住宅小区交付使用备案证书》，并符合本合同的约定商品房交付刘燕、丁志卫使用；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒东公司向刘燕、丁志卫支付已交付房价款的万分之一的违约金且合同继续履行，逾期超过90日后，刘燕、丁志卫有权解除合同，刘燕、丁志卫解除合同后，恒东公司应在解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款并按刘燕、丁志卫累计已付款的1%承担违约金，刘燕、丁志卫要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒东公司按日向刘燕、丁志卫支付房价款万分之一的违约金；合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，恒东公司应当书面通知刘燕、丁志卫办理交付手续，双方进行验收交接时，恒东公司应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，恒东公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，恒东公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，刘燕、丁志卫有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒东公司负责；合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定附件三的标准，达不到约定标准的，刘燕、丁志卫有权要求恒东公司采取补救措施使其达到约定标准等。合同附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：外墙局部石材，弹性涂料；2、内墙：砂浆粉刷，白色腻子；3、顶棚：砂浆粉刷，白色腻子；4、地、地面浆找平；5、门窗：塑钢窗中空玻璃，进户门保温防盗门，防火门按规范设备，室内不设内门；6、厨房：地：地面泥砂浆找平（设置防水层），墙面、顶棚：水泥砂浆粉刷；7、卫生间：地：地面泥砂浆找平（设置防水层），墙面、顶棚：水泥砂浆粉刷，不提供卫生设施；8阳台：地：地面泥砂浆找平（设置防水层），墙面：外墙弹性防污涂料或石材，顶棚：水泥砂浆粉刷，乳胶漆两道；9、电梯：日立电梯（高层）。2012年11月16日刘燕、丁志卫与恒东公司签订合同补充协议一份，该协议第三条房屋交付约定：恒东公司在交付房屋时须达到买卖合同第八条约定的房屋交付条件，如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，刘燕、丁志卫有权要求修补，由恒东公司按实情负责修补、保修或给予合理解决，但刘燕、丁志卫不得以此拒绝收房；该商品房各部分的保修期按《住宅质量保证书》中的规定执行，保修期自该商品房竣工验收合格之日起计算；如该商品房及相关设备经刘燕、丁志卫装修更改或使用不当造成损坏，则恒东公司不再承担保修责任；如因自然灾害等不可抗力的因素所造成的损坏均不在受保范围之内；如双方就房屋质量问题发生争议，以具备专业资质的检测机构出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据等。上述合同及合同补充协议签订后，刘燕、丁志卫已付清了房款1593561元。2014年2月5日、3月19日，2015年6月23日、11月28日，2018年11月15日刘燕、丁志卫多次要求恒东公司对房屋开裂渗水、门窗开裂破损等问题，要求恒东公司进行保修更换，但恒东公司一致未予解决，由此恒东公司一直未交付房屋，致使刘燕、丁志卫一直未能使用房屋。为此刘燕、丁志卫诉至法院要求解决。一审审理中，刘燕、丁志卫向法院提供了恒东公司于2014年3月13日出具的承诺书及于2014年1月24日答复誉珑湖滨花园业主因房屋问题诉求之公示各一份，承诺书载明：1、关于维修，恒东公司将于3月31日全部完成维修，个别需要加工门窗的可能略有推迟，另作协商；2、如3月31日未能完成维修而影响入住使用的，按合同交楼期即2013年12月31日第二天起至维修完成止，按日向业主支付万分之一的违约金……等。公示载明：无论是否领钥匙，一视同仁，全面开展整改维修工作……，2014年3月31日前公示方案及完成时间，如因质量维修业主不能及时交房，按合同约定补偿等。一审审理中，刘燕、丁志卫向法院申请对誉珑湖滨花园17幢203室是否存在质量问题及修复损失进行鉴定。2018年10月15日常州市建筑科学研究院集团有限公司司法鉴定所出具司法鉴定意见书，载明：卧室1北纵墙（13-14-J轴墙体）渗漏水及修复方案，卧室3南纵墙（13-B轴）东侧墙根部位渗漏水及修复方案。为此刘燕、丁志卫支付评估费3万元。2018年12月11日江苏宁价保险公估有限公司无锡市分公司出具公估鉴定报告一份，鉴定结论为对渗水问题修复及门窗拆装更换的价格合计16177.48元。为此刘燕、丁志卫支付鉴定费3000元。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约全面履行各自的义务。本案所涉的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。引起本案纠纷的原因是恒东公司未能按约交付可以正常使用的商品房且房屋存在质量问题，责任在恒东公司。经常州市建筑科学研究院集团有限公司司法鉴定所及江苏宁价保险公估有限公司无锡市分公司评估鉴定，本案所涉房屋确实存在质量问题，影响入住，同时修缮费用为16177.48元，为此刘燕、丁志卫已支付评估费3万元、鉴定费3000元。恒东公司于2014年3月13日出具的承诺书并未明确指向特定的对象，系对全体业主作出的承诺，该承诺并不违反法律和行政法规的强制性规定，系恒东公司的真实意思表示，恒东公司应履行所作承诺，承担赔偿责任。刘燕、丁志卫要求恒东公司继续履行合同、赔偿损失并支付违约金的主张，并不与买卖合同及恒东公司出具的承诺相悖，故法院予以支持。一审法院判决：一、恒东公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿刘燕、丁志卫因房屋质量问题造成的损失16177.48元；二、恒东公司于判决发生法律效力之日起10日内支付刘燕、丁志卫以房款1593561元为基数自2014年1月1日起至2019年1月16日止按每日万分之一计算的违约金。本案案件受理费5923元、评估费30000元、鉴定费3000元，由恒东公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2019年1月16日，本院作出（2018）苏02民终4638号民事判决，该判决认为，恒东公司于2014年3月13日出具的承诺书并未明确指向特定的对象，系对全体业主作出的承诺。该承诺不违反法律、行政法规的规定，且为恒东公司真实意思表示，恒东公司应按其承诺履行义务，承担责任。黄丽勤、吴小学作为恒东公司的购房者，有权要求恒东公司应按其承诺承担责任。承诺书上没有黄丽勤、吴小学的签字，也没有载明是出具给黄丽勤、吴小学的等均非恒东公司免责事由。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。（2018）苏02民终4638号民事判决已证明承诺书系恒东公司对全体业主作出的承诺，是恒东公司真实意思表示，且该承诺不违反法律、行政法规的规定，对恒东公司具有法律约束力。恒东公司上诉认为该承诺书具有特定性，仅对出具承诺书原件的业主发生法律效力，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，恒东公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5923元，由恒东公司负担。本判决为终审判决。(此页无主文)审判长 谢 伟审判员 张朴田审判员 华敏洁二〇一九年十一月八日书记员 刘天奇