云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云04民终1397号上诉人（原审原告）：沈微，女，1987年12月13日生，汉族，个体户，住云南省玉溪市通海县。委托诉讼代理人：李阳，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：施紫艳，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘明，男，1979年10月21日生，汉族，个体户，住云南省玉溪市江川区。上诉人沈微因与被上诉人刘明房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市江川区人民法院（2019）云0421民初989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈微上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：一、一审认定“原告要求解除《租房合同》的主张，因原告未提供证据证实，无事实依据”系事实认定错误。一审中上诉人提交的“微信聊天记录”和“照片”足以证明上诉人在合同签订后多次向被上诉人催要钥匙，且被上诉人在租赁房屋内还遗留沙发、衣架等物品，上诉人多次催促对方履行交房义务，但被上诉人一直以忙为由拒不履行。二、一审认定“被告迟延履行房屋交付义务，被告行为已经构成违约，但原告提出被告迟延履行交付义务致使其不能实现合同目的，本院不予支持解除《租房合同》”属适用法律错误。本案中，被上诉人迟延履行租赁房屋的交付义务，其行为已经构成违约，经上诉人多次催告后仍不履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的”，当事人可以解除合同。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审支持上诉人的上诉请求。刘明答辩称，同意驳回上诉，维持原判。沈微向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除其与刘明于2019年5月30日签订的《租房合同》；2、判令刘明退还其房屋租金23800元，并支付自2019年5月28日至2019年8月2日按年利率6%计算的资金占用损失费用254元；3、案件受理费由刘明负担。一审法院认定事实：2019年5月24日，沈微为经营奶茶店，通过刘明粘贴铺面出租广告的信息向刘明联系、商谈租房事宜，经口头协商确定：刘明将位于玉溪市江川区的房屋以每年23800元出租给沈微使用，沈微于当日通过微信方式向刘明支付了订金2000元。2019年5月27日，沈微再次以微信方式向刘明支付了租金余款21800元。2019年5月28日，刘明向沈微出具收据一份，注明“今收到沈微房租一年24000元。收款人刘明。”2019年5月30日，沈微作为乙方与刘明作为甲方签订《租房合同》，约定：“租房期限3年（自2019年7月1日至2022年7月2日），租金一年一付，每年租金23800元。租房期间，乙方不得擅自损坏房屋格局，否则一切后果由乙方承担。租赁期间内，乙方承担租用房屋的水电费和国家应征收的所有税费。”合同签订后，沈微于2019年6月2日、6月5日通过微信方式要求刘明交付租房钥匙，刘明允诺但至今未交付租赁房屋，现该房屋内还遗留沙发、衣架及衣物等物品。后沈微以刘明未履行房屋交付义务致使不能正常开业，无法实现合同目的为由，向一审法院提起诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方签订的租房合同系双方真实意思表示，合同约定内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，予以确认。关于沈微要求解除《租房合同》的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案《租房合同》约定租房期限3年，沈微租房目的用于经营奶茶店。刘明迟延履行租赁房屋交付义务，刘明行为已构成违约，但沈微提出刘明迟延履行交付义务致使其不能实现合同目的，要求解除《租房合同》的主张，因沈微未提供证据证实，无事实依据，不予支持。同理，沈微提出要求刘明退还房屋租金及支付资金占用损失费用的主张，因无事实依据，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条规定，判决：“驳回原告沈微的诉讼请求。”二审中，双方均未提交新证据。经审理，双方对一审认定事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于双方签订的房屋租赁合同是否应予解除？沈微要求刘明退还租金及支付资金占用损失的主张是否应予支持？关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”本案中，双方签订的《租房合同》符合法律规定的形式要件，内容不违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合同合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案双方签订了书面租赁合同后，沈微作为承租人，已全面履行了交纳房屋租金的义务，刘明作为出租人，也应根据法律规定及双方约定，将符合条件的房屋交付给承租人沈微，但经审查，沈微向刘明支付租金后，刘明并未交付房屋，且在沈微多次催要房屋钥匙并要求刘明将房屋内遗留的物品搬走的情况下，刘明仍迟迟未予履行，刘明的行为符合上述法律规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，其行为已构成根本违约，故本案情形符合合同解除的条件，据此，对沈微要求解除本案《租房合同》的主张，本院予以支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，合同解除后，刘明应退还沈微已收取的租金23800元，因刘明的违约行为导致本案合同解除，刘明应对沈微的损失承担赔偿责任，沈微要求刘明支付资金占用损失的主张成立，其要求按年利率6%计算自2019年5月28日至2019年8月2日的资金占用损失计254元的主张符合法律规定，亦应予以支持。综上,沈微的上诉主张成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定,判决如下:一、撤销云南省玉溪市江川区人民法院（2019）云0421民初989号民事判决；二、沈微与刘明于2019年5月30日签订的《租房合同》自本判决生效之日起解除；三、由刘明于判决生效后十五日内返还沈微已付租金23800元，并向沈微支付自2019年5月28日至2019年8月2日的资金占用损失254元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费198元，二审案件受理费396元，均由刘明负担。本判决为终审判决。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判长 荆 燕审判员 吴析咛审判员 段 娟二〇一九年十一月二十日书记员 李潇涵