福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8788号 上诉人（原审被告）：李学良，男，1953年7月6日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 上诉人（原审被告）：胡国秀，女，1962年7月7日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：杨宝宝，福建君立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李绍雄，男，1959年10月14日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：陈金龙，福建紫阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林君倩，福建紫阳律师事务所实习律师。 上诉人李学良、胡国秀因与被上诉人李绍雄农村房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院(2019)闽0182民初2744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李学良、胡国秀上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回李绍雄的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李绍雄负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.李学良主观上并无将案涉房屋出售给李绍雄的意思表示。根据证人李某1的陈述，出售案涉房屋只是李学良的兄弟及其母亲的想法，并未征求李学良的同意，李学良并不知晓。即便依据李绍雄在一审庭审中的陈述，也是李学光、李学朗等人强迫李学良将案涉房屋出售给李绍雄。2.李学良至今未收到李绍雄的购房款103000元，李绍雄也未提交任何证据证明其已经向李学良支付上述购房款。一审法院主观臆断李绍雄已经支付了购房款103000元，缺乏证据，不能成立。3.证人李某1与李绍雄存在利害关系，李绍雄的陈述与证人李某1的证言相互矛盾，不能证明李绍雄已经向李学良支付了购房款103000元，亦不能证明李学良将案涉房屋出售给李绍雄的事实。4.李学良在一审中提交的证据可以证实案涉房屋系李学良所有，李学良并未将案涉房屋出售给李绍雄。若李学良确已将案涉房屋出售给李绍雄，那么李学良办理案涉房屋不动产权证时，李绍雄必定出来阻止，民委员会也不可能分别于2018年8月19日、2018年8月21日为李学良出具两份《证明》。5.李学良自1999年开始就一直在外工作，基本不在老家，不知晓案涉房屋被李绍雄对外出租的事实。其于2008年得知案涉房屋被李绍雄对外出租后，与李绍雄发生争吵，期间李学良陆续与承租人发生争吵。6.李绍雄也未提交确实、充分证据证实案涉房屋被其实际占有并使用，且其在其儿子结婚时，未在案涉房屋贴喜联，亦不符合农村习俗。二、一审法院对案涉《卖断契》的真实性予以确认并采信，缺乏证据支持，不能成立。该《卖断契》与民间风俗不符，违背日常习惯，不具有真实性，且李绍雄无法作出合理的、让人信服的解释，故该《卖断契》应为无效，不能作为本案认定事实的证据。三、案涉《司法鉴定意见书》存在鉴定人员缺乏资质、对比样本存在瑕疵、鉴定程序违法、鉴定结论缺乏依据等重大瑕疵，不能作为本案认定事实的依据，一审法院予以采信且不同意进行重新鉴定，是错误的。四、一审判决并未确认案涉房屋买卖是以胡国秀在集体土地建设用地使用证上签字为依据，故胡国秀并非本案合同的相对人，不是本案适格的被告。一审认定胡国秀虽未在《卖断契》上签名，但案涉房屋属李学良与胡国秀夫妻共同财产，且胡国秀在集体土地建设用地使用证上签字确认将案涉房屋卖给李绍雄，故李绍雄将胡国秀列为共同被告，并无不当。该认定属事实认定不清，不能成立。五、李绍雄在一审法院释明的情况下，未增加诉讼请求要求确认《卖断契》合法、有效，一审法院在未确认《卖断契》合法、有效的前提下，径直判决李学良与胡国秀协助李绍雄办理案涉房屋权属转移登记至李绍雄名下的手续，显然是错误的。六、即便李绍雄关于1999年12月2日签订《卖断契》当日，在其付清购房款后，李学良与胡国秀即将案涉房屋交付给其使用的陈述属实，那么李绍雄应当在2001年12月2日前要求李学良与胡国秀变更案涉房屋所有权登记，其时隔19年从未向李学良与胡国秀提出，已超过诉讼时效。一审法院以“双方未约定何时过户”为由，未认定李绍雄的请求已超过诉讼时效，是错误的，明显不能成立。七、一审认定“宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。双方当事人系族亲关系，又均系案涉房屋所在地集体经济组织成员，有权对自己在本村的私有房屋进行处分”，属于适用法律错误，不能成立。1.李绍雄确认其在已有一处住宅，其又购买位于的房产明显违反了“一户一宅”的规定，故案涉《卖断契》属于无效合同。2.虽然现有法律对于同一集体经济组织成员之间的房屋买卖行为没有明确禁止，但是从立法的初衷出发，农村宅基地买卖合同受让人应没有住房和宅基地，且应符合宅基地使用权分配条件。如受让人已有宅基地再购入宅基地则会导致一户人家宅基地的无序扩张且损害集体利益。由此可见,一审法院的法律适用是对立法初衷的曲解，导致判决错误。八、证人李某2的证言真实性让人高度怀疑，存在瑕疵，不能作为认定事实的依据。1.证人在一审庭询中回答问题时存在被诱导之嫌，其证言真实性让人高度怀疑。2.证人李某2对李学良是否在交付房款现场的证言前后不一致。3.证人证言称交付房款时李学良不在现场，与李绍雄陈述的是直接将房款交付给李学光，李学光现场交付给李学良相矛盾。4.证人李某2称买卖当时没有土地证，大概三年左右才拿到土地证。《卖断契》落款时间为1999年，而《集体土地建设用地使用证》是1992年就已下发。因此，其证言与事实不符。 李绍雄辩称，一、在案证据足以证明案涉房屋买卖系双方真实意思表示，且大部分已履行。李学良、胡国秀否认案涉房屋买卖毫无事实依据，且与日常经验法则相悖。李学良、胡国秀主张系受他人强迫出售房屋并无依据，李绍雄是在知悉李学良、胡国秀通过各种手段骗取证明以及办理案涉房屋的不动产权证书后，即向法院提起本案诉讼。二、案涉《司法鉴定意见书》的鉴定程序合法、内容客观真实，一审法院予以采信，有事实与法律依据，应予维持，李学良、胡国秀的主张无事实与法律依据，且存在虚假陈述，不应予以采信。三、本案系农村房屋买卖合同纠纷，在合同纠纷类案件中，合同的效力问题即《卖断契》的效力问题，是人民法院需予以审查的事项之一，且案涉房屋买卖真实与否系判断李绍雄关于“李学良、胡国秀继续履行合同并立即协助李绍雄办理房产过户手续”的诉请能否支持的前提条件之一。一审法院依职权根据查明的事实与法律的规定确认案涉房屋买卖的真实性，即确认《卖断契》的合法、有效，程序合法。四、李绍雄的诉讼请求没有超过诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条的规定，本案诉讼时效应当自李绍雄知道自己的权利受到侵犯时起算。李绍雄在知悉李学良、胡国秀骗取《不动产权证》后不久即向人民法院起诉主张权利，并未超过三年的诉讼时效。且自签订案涉《卖断契》的1999年12月2日起至李绍雄起诉之日止，也未超过20年最长诉讼时效。五、李绍雄购买案涉房屋不因“一户一宅”的规定而无效。李学良、胡国秀主张李绍雄购买案涉房屋违反“一户一宅”而无效，没有事实与法律依据。李绍雄与李学良、胡国秀均系集体经济组织成员，其购买案涉房屋并未违反法律的强制性规定。故案涉房屋买卖没有违反法律规定，应认定合法有效。且李学良、胡国秀在一审庭审中明确确认其除了案涉房屋之外，还有一幢房屋，该房屋的《集体土地建设用地使用权证》于1987年3月10日核发。因此，案涉房屋买卖不会造成上诉人无房可居住等实际困难。综上所述，李学良、胡国秀关于其未将案涉房屋出售、没有收到售房款、《卖断契》无效、案涉房屋买卖违法而无效、超过诉讼时效等上诉主张，没有事实与法律依据，不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律正确，应维持原判。 李绍雄向一审法院起诉请求：判令李学良、胡国秀继续履行合同并立即协助李绍雄办理房产过户手续。 一审法院认定事实：李绍雄与李学良、胡国秀均系福州市长乐区村民。李绍雄与李学良系族亲关系，李学良与胡国秀系夫妻关系。1999年12月2日，因李学良欠外债未还清，其胞兄弟李学光、堂兄弟李学朗等人请求李某1（曾用名李某2）帮忙出售李学良名下的位于福州市长乐区房屋（新贴二维码门牌号，××以清偿其所欠外债。同日，李绍雄与李学良签订《卖断契》，约定李绍雄以总价款103000元购买李学良名下案涉房屋。该《卖断契》系李某1请求当时村书记李依训代书，内容为：“立卖断契人李学良在本村马路店坐南向北壹桐（原文如此）贰层东与绍武隔墙、西与绍发隔墙、南与绍坤厝地、北至马路边，上至天、下至地基，现因手边急需款目要用，经李某2、李绍坤介绍，与学良、学光协商后，愿将新建店面卖给本村李绍雄，经买卖双方多次协商，确定新建店面价格为人民币壹拾万元另叁仟元整，自卖断之日起全部款目交付给卖方。新建店面归李绍雄所有，原本村学良厝契证名字过户时应改名李绍雄名字，并李学良应负责领回厝契证后交付给李绍雄。双方各不反悔，信守卖断契合约。特立卖断契，壹纸为据。立卖断契人李学良、李斌（该两处黑色笔名字为李依训书写），在见兄弟，在见堂兄弟，中人，公元一九九九年12月2日”。李某1将《卖断契》带回李学光家中，李学良在《卖断契》落款“立卖断契人李学良、李斌”上方空白处用蓝色笔签下自己名字予以确认，李学光、李学朗、李某1分别在“在见兄弟”、“在见堂兄弟”、“中人”后签名捺印予以确认。此外，在落款“立卖断契人李学良、李斌”中的“李学良”处覆盖有一个用蓝色笔书写的李学良名字与一个红色指印。《卖断契》签订后，李绍雄的胞兄李绍坤当场将100000元购房款交付给李学光，并由李学光、李学朗与李某1三人将购房款还给李学良的债权人。一两天后，李学良将案涉房屋交付给李绍雄，后李绍雄将房屋出租至今。约三年后，李绍坤从李学良与胡国秀处领回案涉房屋集体土地建设用地使用证［长古集建（1992）字第143762］，同时将购房尾款3000元交付给二人。该建设用地使用证最后一页空白处记载有“李学良房屋马路店面一间买给李绍雄”，李某1、李学良与胡国秀分别在下方签字确认。后李学良因要收回案涉房屋多次与承租人产生纠纷。2017年6月29日，李学良在《福建日报》刊登《声明》，声明案涉房屋集体土地使用证遗失作废。同年8月15日，李学良为案涉房屋及宅基地申请办理了不动产权证［闽（2017）长乐市不动产权第××号］。一审审理中，应李学良与胡国秀申请，经一审法院委托的福建中闽司法鉴定所于2019年7月10日作出司法鉴定意见，认定《卖断契》空白处蓝色笔书写的“李学良”签名系李学良所写；《卖断契》中立卖断契人处蓝色“李学良”字迹与红色指印的先后顺序为先印后字（先朱后墨）；案涉房屋建设用地使用证上“李学良”、“胡国秀”的签名字迹分别为李学良、胡国秀本人所写。另核实，李绍雄在福州市长乐区另有一处住宅。 一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点包括事实认定和法律适用两个方面。焦点之一事实认定方面，即李学良与胡国秀将案涉房屋卖给李绍雄的事实是否存在；焦点之二法律适用方面，即案涉房屋买卖行为的效力问题。 关于焦点一，经鉴定，《卖断契》空白处蓝色笔书写的“李学良”签名确系李学良所签，其确认将名下案涉房屋以103000元价款卖给李绍雄；集体土地建设用地使用证上“李学良”、“胡国秀”的签名也确系二人所签，二人均确认将案涉房屋卖给李绍雄。且《卖断契》上有李学良胞兄弟李学光、堂兄弟李学朗以及中间人李某1签字见证，集体土地建设用地使用证亦有中间人签字见证。《卖断契》、集体土地建设用地使用证以及证人李某1证言可相互印证，故一审法院对案涉房屋买卖的事实予以确认。李学良与胡国秀辩解未实际收取103000元购房款，但证人李某1证实100000元购房款在签字当日即交付给李学光，并由李学光、李学朗及李某1三人当场将100000元购房款用于偿还李学良所欠外债，余款3000元由李绍坤领回集体土地建设用地使用证时交付给李学良、胡国秀，结合李绍雄占有处分案涉房屋长达近20年的事实来看，二人辩解未实际收取购房款显然不合常理，一审法院不予采信。二人另辩解胡国秀不是本案适格被告，胡国秀虽未在《卖断契》上签名，但案涉房屋属李学良与胡国秀夫妻共同财产，且胡国秀在集体土地建设用地使用证上签字确认将案涉房屋卖给李绍雄，故李绍雄将胡国秀列为共同被告，并无不当。 关于焦点二，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。双方当事人系族亲关系，又均系案涉房屋所在地集体经济组织成员，有权对自己在本村的私有房屋进行处分。李学良与胡国秀辩解李绍雄在本村已有住宅的情况下购买房屋违反“一户一宅”政策，所谓“一户一宅”政策是指村民在出卖或者出租自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非村民不得买卖本集体经济组织成员的私有房屋。故二人的该项辩解缺乏法律依据，一审法院不予采纳。因此，案涉房屋买卖行为系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该行为合法有效，双方均应按约严格遵守履行。二人另辩解李绍雄的请求已超过诉讼时效，双方在《卖断契》中仅约定“过户时应改名李绍雄名字”，并未约定何时过户，李绍雄可随时要求办理过户手续，且双方于1999年12月2日签订《卖断契》，李绍雄于2019年1月9日起诉，并未超出20年最长诉讼时效，故二人该项辩解没有依据，一审法院不予采信。 综上，李绍雄诉请李学良与胡国秀协助办理案涉房屋过户手续，有事实与法律依据，依法应予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决：李学良与胡国秀应于判决生效后十日内协助李绍雄办理将坐落于福州市长乐区房屋权属［原集体土地建设用地使用证号：长古集建（1992）字第××，现不动产权证号：闽（2017）长乐市不动产权第××号］转移登记至李绍雄名下的手续。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由李学良与胡国秀负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，一审法院根据李学良、胡国秀的申请，依法委托具有相应资质的福建中闽司法鉴定所进行鉴定，福建中闽司法鉴定所接受委托后作出的鉴定意见系根据《卖断契》《集体土地建设用地使用证》上“李学良”、“胡国秀”的签名字迹，并结合李学良、胡国秀现场书写的实验样本笔迹，经有资质的专业人员分析作出，一审法院依法采信该鉴定意见，并根据《卖断契》《集体土地建设用地使用证》以及证人证言，认定李绍雄与李学良、胡国秀存在案涉房屋买卖的事实，并无错误。李学良、胡国秀对鉴定结论提出异议并向一审法院申请重新鉴定，但未能提供有效证据证明本案存在鉴定人员缺乏鉴定资质、鉴定程序严重违法或鉴定结论明显缺乏依据等《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，一审法院未采纳其重新鉴定申请，并无错误。李学良、胡国秀在二审期间再次提出重新鉴定申请，本院亦不予准许。 李学良、胡国秀关于李绍雄在本村已有住宅的情况下购买案涉房屋违反法律法规的规定，故案涉《卖断契》应为无效的主张，缺乏法律依据，一审法院不予采纳，并无不当。一审法院根据证人李某1的证言，并结合李绍雄占有处分案涉房屋长达20年的事实，对李学良、胡国秀关于未实际收取购房款的主张不予采信，亦无不当。 《卖断契》对案涉房屋过户时间并未约定，李绍雄可随时主张，且本案中李绍雄请求办理过户的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，李学良、胡国秀关于本案诉讼时效早已届满的主张不能成立，本院不予采纳。 综上所述，李学良、胡国秀的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由李学良、胡国秀负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇一九年十一月二十九日 法官助理卢里灿 书记员  黄晓琴