四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川01民终14416号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：左志岗，男，藏族，1990年5月23日出生，住四川省九寨沟县。 委托诉讼代理人：黄梅，四川治坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖玲，四川治坛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：曹伟，男，汉族，1957年11月11日出生，户籍住址：成都市武侯区，现住址：成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：彭利生，女，汉族，1960年2月25日出生，户籍住址：成都市武侯区，现住址：成都市高新区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王欢，四川汇韬律师事务所律师。 原审第三人：国网四川省电力公司成都市高新供电分公司，住所地：成都市高新区芳草西一路**。 主要负责人：蒋意珏，总经理。 委托诉讼代理人：王洪，四川蜀都金丰律师事务所律师。 上诉人左志岗因与被上诉人彭利生、曹伟、原审第三人国网四川省电力公司成都市高新供电分公司（以下简称国网高新供电分公司）排除妨害纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初18279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 左志岗上诉请求：1.撤销原审判决，判令曹伟、彭利生从左志岗位于高新区新光路x号x栋x单元x号的房屋内腾退，并将房屋返还给左志岗；2.判令曹伟、彭利生向左志岗支付自2017年1月6日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费；3.驳回曹伟的全部诉讼请求；4.一、二审诉讼费由曹伟承担。事实和理由：一、曹伟与彭更生之间的租赁关系不具有真实性。执行程序中的租赁关系真实性应当从是否签订租赁合同、承租人是否实际占有使用以及租金是否支付、如何支付三个方面进行审查，本案中，曹伟租金支付方式不符合生活常理和交易习惯。二、即使曹伟与彭利生之间租赁关系真实，鉴于其租赁关系形成于抵押权设立之后，该租赁关系不适用买卖不破租赁，承租人无权要求新的房屋买受人继续履行原租赁合同，因此左志岗作为新的买受人有权要求曹伟交付房屋。三、执行程序中法官对左志岗的询问笔录对租赁关系予以确认程序违法，实体上也违反了物权法第190条以及城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第20条的规定，该询问笔录不具有约束力。 曹伟、彭利生共同辩称，2003年开始，被上诉人实际居住在该房屋，不存在恶意串通。作为抵押权人的银行以及彭更生均认可存在租赁权，如该租赁权虚假会对债权人及彭更生产生不利影响。作为中立评估的第三方是经过摇号筛选出来的，并对租赁权真实性予以核实，我方认为租赁是真实有效的，应受法律保护。左志岗接受了房屋公开状态，应按拍卖时的条件严格履行合同。 原审第三人国网高新供电分公司述称，一审判决将我方追加为第三人不合适，我方不应承担责任。 左志岗一审诉讼请求：1、请求判令曹伟、彭利生从其位于高新区新光路x号x栋x单元x号的房屋内腾退，并将房屋返还。2、请求判令曹伟、彭利生共同支付左志岗自2017年1月6日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费（按5,000元/月，暂算至起诉之日约为100,000元）；3、本案诉讼费、保全费由曹伟、彭利生共同承担。 曹伟一审反诉请求：1、依法判令左志岗重新安装电表、继续履行《房屋租赁合同》；2、依法判令左志岗赔偿违约金5,000元（截止目前已断电一个月，按照同期同地区房屋租赁价格计算）以及后续另行租房费用，直至被反诉人恢复供电为止；3、依法判令左志岗承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：一、因案外人彭更生未按照（2014）高新民初字第1447号民事判决书判决的内容履行支付义务，案外人中信银行成都分行向成都高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新法院）申请强制执行。高新法院在执行过程中，对案外人彭更生所有的位于成都高新区房屋依法进行评估、拍卖，左志岗系上述房屋的买受人，并于2017年4月26日取得了诉争房屋的不动产权证书。诉争房屋在评估过程中，由评估公司“成都泰宇房地产交易评估有限责任公司”出具的评估报告书载明：“他项权利状况：根据估价委托人提供的资料，至价值时点估价对象已出租，租赁期限为2013年10月1日至2033年9月1日，至价值时点剩余租赁期限为17.56年，剩余租赁期限较长，且已一次性收取了十年租金，本次估价考虑了租约对估价对象价值的影响”。即，诉争房屋的评估价格受到了租赁存在且期限为17.56年的影响。左志岗及其他竞买人在竞买诉争房屋前均需要签订《竞买协议书》，左志岗于2016年10月11日作为乙方与甲方案外人四川海富通拍卖有限责任公司签署《竞买协议书》，《竞买协议书》载明：“1．拍卖标的物的名称是成都高新区新光华路x号x栋x单元x层x号住宅；2．标的物存在且不限于以下瑕疵：拍卖标的现已出租，租赁期限为2013年10月1日至2033年9月1日，剩余租赁期限为17.56年，且已一次性收取了十年租金40万元整（每年4万）；委托法院、拍卖公司及西南联合交易所均不负责清场；买受人在参加拍卖前应自行到相关部门了解房屋权属及税、费状况，一旦参加竞买视为接受并承担房屋全部瑕疵。” 二、左志岗在拍卖竞得诉争房屋后，高新法院于2017年1月6日对买受人左志岗作了询问笔录，告知左志岗：“涉案房屋设定有20年的租赁，由于买卖不破租赁，法院只能在2033年租赁届满后，法院才能将该房屋交付给你。该房屋上的租赁情况，本院早在评估及拍卖公告阶段就以标的物瑕疵的形式，将租赁情况告知竞买人，现在本院再次告知你，在上述房屋设有租赁的情况下，你是否愿意买该房屋，是否仍申请法院将该房屋过户到你名下”，左志岗回答“我仍自愿购买该房屋”并在笔录上手写“我知道有租赁，租赁合法，则受保护。不合法，则租赁不受保护”。 三、曹伟、彭利生于2003年就居住在涉案房屋内，曹伟提供了两份租赁合同，第一份为曹伟（乙方）与案外人彭更生（甲方）于2003年8月26日签订的《租房协议》，约定：甲方将位于成都市高新区新光路x号银都花园四期x单元x宅（注：诉争房屋）出租给乙方居住。乙方负责该房的装修，并承担所有装修费用。乙方一次性支付甲方租金十万元人民币。甲乙双方商定租期自二00三年十月至二0一三年九月。甲方不得以任何理由提前收回房屋或另租给他人，期满后，乙方有优先续租权。但左志岗对此证据的三性不予认可；第二份为曹伟与案外人彭更生于2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》约定：“租赁期限：租期从2013年10月1日起至2033年9月30日止，共计20年；甲方应按照合同规定时间和标准，将出租的房屋及时交给乙方使用居住。……第四条租金和租金交纳期限：乙方向甲方缴纳十年租金人民币40,000元，大写肆拾万元正，甲方应出具收据。租金在交房当天内交清，交租金方式为现金，交付地点在成都。租金为每年4万元，10年为一个缴费期。”第二份《房屋租赁合同》并且在高新区租赁登记备案部门进行了备案。成都银都物业服务有限公司银都花园物业服务中心出具《证明》，证明曹伟在成都市高新区新光路x号银都花园x栋x单元x号从2003年8月26日居住至今并出具《部门对接联络函》拟证明曹伟自2012年06月开始银行划账且有《招商银行户口历史交易明细表》予以证明。 四、诉争房屋于2013年2月4日办理了房屋他项权登记，并取得《房屋他项权证书》（成房他证他权字第××号），该证书载明的他项权利种类为抵押权，债权数额为900,000元，约定期限从2013年1月25日起至2014年1月26日止。高新法院执行局在向评估机构和拍卖机构披露的事实是：标的物存在且不限于以下瑕疵：1．拍卖标的现已出租，租赁期限为2013年10月1日至2033年9月1日，剩余租赁期限为17.56年，且已一次性收取了十年租金40万元整（每年4万）；委托法院、拍卖公司及西南联合交易所均不负责清场；3．买受人在参加拍卖前应自行到相关部门了解房屋权属及税、费状况，一旦参加竞买视为接受并承担房屋全部瑕疵。该租赁期限的起点在抵押权登记之后。 五、2018年9月26日左志岗向国网高新供电分公司申请拆除本案涉案房屋的电表，国网高新供电分公司于2018年9月28日对涉案房屋进行了拆除，涉案房屋依旧处于电表被拆除状态。 一审法院认定上述事实，主要采信了左志岗提交的原、被告身份证明、《房屋信息摘要3》、《交易鉴证书》、《民事裁定书》、《不动产权属证书》、委托授权书、《房屋租赁合同》、《竞买协议书》成都银都物业出具的证明、《不予租赁、限期腾退房屋的通知》、左志岗核实链家的租房信息，曹伟提交的《租房协议》、《房屋租赁合同》、收条、《房屋租赁备案凭证》、《证明》、《成都物业服务公司部门对接联络函和附件》、招商银行交易明细、《竞买协议书》、《评估报告书》、关于x栋x单元x室电表的情况说明，国网高新供电分公司提交的《用电申请书》、各方当事人在庭审中的当庭陈述、一审法院调取的高新法院于2017年1月6日制作的《询问笔录》等证据。 一审法院认为，本案已经查明的事实是曹伟、彭利生在2003年时就居住在涉诉房屋内，曹伟自2012年就通过银行转账的方式一直在支付涉诉房屋的物业费用，且曹伟提交了其与案外人彭更生之间于2003年8月26日的《租房协议》，上述情况表明曹伟、彭利生长期以承租人的身份居住在涉诉房屋内。不仅如此，在高新法院的执行过程中，法院向评估公司、拍卖机构披露的事实是法院认可了曹伟与案外人彭更生于2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》的事实和效力，高新法院于2017年1月6日对买受人的左志岗作的《询问笔录》更是表明了执行法院在认定上述租赁情况时，遵循的是“买卖不破租赁”的原则，在该笔录中高新法院更是明确表示“法院只能在2033年租赁届满后，法院才能将该房屋交付给你。”因此，高新法院对曹伟与案外人彭更生于2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》是认可并通过《评估报告书》、《竞买协议书》等多种形式向社会公众进行了告知。左志岗亦在高新法院的上述《询问笔录》中表明“我仍自愿购买该房屋”，“我知道有租赁，租赁合法，则受保护。不合法，则租赁不受保护”，本案中曹伟与案外人彭更生于2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，左志岗明确表示的“受保护”应理解为对该《房屋租赁合同》在合同有效的情形下继续履行的意思表示，但其却并没有按法院披露的事实及自己的承诺严格履行上述《房屋租赁合同》，违背了诚实信用原则。 且，如果左志岗的诉请得到支持，则意味着法院的整个对诉争房屋的执行行为存在问题，执行就存在回转的可能性。这样，左志岗依据法院的执行行为获取房屋所有权亦将存在不确定性，左志岗作为合法的所有权人的地位也将受到威胁。同时，法院严格披露该租赁的事实和期限不仅是对左志岗，亦是针对社会的不特定买受人，基于公平原则，涉诉房屋存在“合法有效的租赁，遵循买卖不破租赁的情形”，应公平地适用于社会不特定的买受人。 另外，需要注意到的是，执行程序也是广义上的诉讼程序，执行过程中执行法官对于事实的认定亦等同于审判过程中审判法官对事实的认定，其严肃性、权威性应当予以尊重。因此，不能简单依据左志岗所提出的曹伟与案外人彭更生于2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》系在涉诉房屋抵押权登记之后，来考察诉争房屋的租赁是否继续履行的问题，而必须考虑到本案的事实租赁情况，执行法院对租赁法律关系的认定、披露情况，执行法院执行行为的严肃性和权威性，诚实信用原则，公平原则等综合情况，考虑到左志岗事先知晓租赁情况，事后表态租赁合法即保护的书面承诺，考虑到诉争房屋各种法律关系的稳定等综合因素进行考察，左志岗的诉请不应得到支持。曹伟要求左志岗重新安装电表并要求其继续履行2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》应当予以支持，同时曹伟要求左志岗支付赔偿金亦是基于其擅自单方不履行其在执行阶段的承诺，不履行曹伟与案外人彭更生于2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》的合理诉求，其标准亦参照左志岗所主张的租赁房屋占用费的金额，金额亦属合理，赔偿金的起算起点依据左志岗申请国网高新供电分公司实际拆除电表的时间亦符合事实情况，一审法院亦予以支持。故，一审法院对左志岗的本诉诉讼请求予以驳回，对曹伟的诉讼请求予以全部支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、驳回左志岗的全部诉讼请求；二、左志岗于判决生效之起十日内为曹伟重新安装电表并继续履行曹伟与案外人彭更生于2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》；三、左志岗于判决生效之日起十日内向曹伟支付相应赔偿金（赔偿金的计算方式：以5,000元/月为标准，从2018年9月28日起支付至左志岗为曹伟恢复供电之日止）；本诉案件受理费2,300元、保全费1,030元，由左志岗承担。反诉案件受理费减半收取2,938元，由左志岗承担。 本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，左志岗依法定程序通过竞拍的方式取得讼争房产的权利，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”因此，本案中曹伟、彭利生占有房屋不移交引发的排除妨害争议，应当通过执行程序予以解决，不属于普通民事案件的受理范围。反诉依托于本诉而审理，本案中，因本诉不应受理，曹伟依托于本诉提起的反诉请求亦应驳回起诉。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初18279号民事判决； 二、驳回左志岗的本诉起诉； 三、驳回曹伟的反诉。 一审案件受理费，本诉部分2300元，反诉部分2938元，由一审法院退还预交方，保全费1030元由左志岗承担；上诉人左志岗预交的二审案件受理费3300元，本院予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  牛玉洲 审判员  唐 健 审判员  徐苑效 二〇一九年十一月二十五日 书记员  杨春容