天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初7825号原告：李彦珍，女，1973年12月29日生，汉族，博莱克威奇（北京）工程设计有限公司职员，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：冯放，天津双东律师事务所律师。被告：孙伟，女，1984年12月14日生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：邵兴波，天津长天律师事务所律师。被告：王宝霞，女，1963年4月27日生，汉族，天津市棉纺三厂退休职工，住天津市河**。委托诉讼代理人：孙伟（王宝霞女儿），女，1984年12月14日生，汉族，无职业，住天津市河**。第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河**巨福新园**。法定代表人：李绪宏，经理。委托诉讼代理人：付媛颖，职员。原告李彦珍与被告孙伟、王宝霞，第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）房屋买卖合同纠纷，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李彦珍的委托诉讼代理人冯放，被告孙伟及其委托诉讼代理人邵兴波，被告王宝霞的委托诉讼代理人孙伟，第三人我爱我家的委托诉讼代理人付媛颖，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李彦珍向本院提出诉讼请求：1.解除李彦珍与孙伟签订的《房产交易合同》；2.解除李彦珍与王宝霞签订的《天津市存量房屋买卖协议》；3.判令二被告连带给付违约金180000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：李彦珍有坐落天津市河东区中山房屋一套。2019年5月25日，通过我爱我家居间介绍，李彦珍与孙伟就王宝霞购买上述房屋事宜签订《房产交易合同》，并约定如任何一方未按被合同约定履行义务，违约方给付守约方违约金，标准为房屋成交价格的10%。2019年7月10日，李彦珍与王宝霞就上述房屋签订了《天津市存量房屋买卖协议》，其中双方约定房屋总价款1800000元，合同签订后，二被告未能履行付款义务。故起诉至法院。孙伟、王宝霞辩称，同意解除《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》。不同意李彦珍第三项诉讼请求，《房产交易合同》约定了定金条款，李彦珍没有返还定金，说明其选择使用定金条款，《天津市存量房屋买卖协议》约定，逾期付款没有违约金条款，即使支持违约金条款，金额过高，被告仅是逾期付款，应以1580000元为基数，按人民银行规定的利率标准，从合同签订之日至今为10356元，上浮30%为13462元，李彦珍主张的违约金数额过高。孙伟是王宝霞的委托代理人代办相关事宜，要求孙伟承担责任没有依据，孙伟所办事宜的法律后果应由王宝霞承担。最开始约定房款为1580000元，后期因首付款不够，经原、被告及我爱我家协商，做了高评高贷，双方真实的标的是1580000元，因高评高贷导致贷款未能成功不是被告主观不想买，根据《房产交易合同》约定，被告贷款未成功确定日期为2019年7月22日，20日内应支付全部房款，应是2019年8月12日起计算违约金，按照每月2%的利率支付给原告违约金。我爱我家称，2019年5月25日，李彦珍与孙伟在我爱我家门店签订合同，成交价格1580000元，孙伟给李彦珍定金20000元。2019年6月24日，李彦珍、孙伟去房管局签买卖协议，发现孙伟征信有问题无法贷款，所以用王宝霞名义贷款，并由李彦珍、孙伟、我爱我家签订了《自行办理评估、贷款、过户补充协议》。2019年7月10日，李彦珍、王宝霞签订了《天津市存量房屋买卖协议》，2019年7月23日，我爱我家接到孙伟通知，说贷款不能办理，我爱我家通知了李彦珍，并于2019年7月26日组织双方协商解决。本院经审理认定的事实如下：李彦珍为坐落河**中山房屋所有人。2019年5月25日，李彦珍与我爱我家签订《天津市房地产经纪服务合同（房产出售）》，李彦珍委托我爱我家出售坐落河东区中山房屋，要求出售价格为1600000元左右。2019年5月25日，孙伟与我爱我家公司签订《天津市房地产经纪服务合同（房产承购）》，孙伟委托我爱我家购买河东区范围内房屋，价款为1500000元至1600000元左右。同日，李彦珍作为卖方，孙伟作为买方，签订编号为ＺＨＤＬ0153507ＺＹ的关于河东区中山房屋的《房产交易合同》，成交价格为1580000元，定金20000元，除定金外的剩余房款1560000元，以银行贷款支付，当日孙伟给付李彦珍定金20000元。合同3.7条约定，买方以贷款方式支付房款的，则买方必须提供真实、有效、完整的相关资料；如因买方所提供之相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款。买方未按照约定付款的，每逾期一日，应向卖方支付该房产成交价的1‰作为违约金；逾期三十日（自未按一次性付款到期日起算）卖方有权视为买方拒绝履行合同，即日起卖方有权将该房产另行转让。合同4.1条约定，买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担违约责任。给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%。若违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方可向违约方请求赔偿实际损失；双方均未按本合同约定履行义务的，应各自承担相应的违约责任。2019年6月24日，李彦珍与孙伟至房管部门，欲签订《天津市存量房买卖协议》，孙伟征信存在问题不能贷款，当日李彦珍、孙伟、我爱我家，签订《自行办理评估、贷款、过户补充协议》。2019年7月10日，李彦珍作为出卖人（甲方），王宝霞作为买受人（乙方），签订编号为33248-002663的关于坐落河东区中山房屋的《天津市存量房屋买卖协议》，约定房屋价款为1800000元。王宝霞为孙伟母亲。本院认为，针对李彦珍的诉讼请求及双方的争议焦点，本院分析如下：一、李彦珍主张解除《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》，二被告同意解除，本院照准。二、关于违约责任由谁承担的问题，孙伟、王宝霞辩称孙伟系作为其母亲王宝霞的委托代理人签订《房产交易合同》，对此孙伟未提供证据证明，其在《房产交易合同》中是以买方的身份并在“买方”处签字，而非“委托代理人”，该合同中未体现王宝霞在该合同中的地位。另根据我爱我家的陈述，系因孙伟征信存在问题无法贷款，故由王宝霞签订《天津市存量房屋买卖协议》并以其名义贷款，综上，对于此抗辩理由本院不予采纳。对于李彦珍主张孙伟、王宝霞二人承担连带责任，其依据《房产交易合同》主张违约责任，该合同相对人为孙伟，应由孙伟承担违约责任。三、关于违约金计算的问题，《房产交易合同》约定房屋价款为1580000元，《天津市存量房屋买卖协议》约定房屋价款为1800000元，各方均认可《天津市存量房屋买卖协议》系为了获取更多贷款而“高评高贷”，真实价款为1580000元，李彦珍亦当庭将第三项诉讼请求的违约金数额由180000元变更为158000元，本院照准。现贷款未获银行审批，而孙伟、王宝霞均表示没有能力一次性付款，不同意继续履行合同，属于根本违约，那么李彦珍主张房屋价款10%的违约金，符合合同约定，但应扣除其已收取的定金20000元，本院支持违约金138000元。对于二被告抗辩违约金过高，应适用逾期付款条款，对此二被告已明确表示不再继续履行合同，故不应适用逾期付款条款，关于违约金过高二被告亦未举证证明，本院不予采纳。四、对于二被告抗辩李彦珍未返还定金说明其选择使用定金条款，根据法律规定，守约方有权选择适用定金条款或违约金条款，不能因李彦珍尚未返还定金即当然认定其选择了定金条款，对于此抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决如下：一、解除李彦珍、孙伟于2019年5月25日签订的编号为ＺＨＤＬ0153507ＺＹ的关于河东区中山房屋的《房产交易合同》；二、解除李彦珍、王宝霞于2019年7月10日签订的编号为33248-002663的关于坐落河东区中山房屋的《天津市存量房屋买卖协议》；三、本判决生效后十五日内，孙伟给付李彦珍违约金138000元；四、驳回李彦珍的其他诉讼请求。如果被告孙伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取计1950元，由孙伟负担1495元，由李彦珍负担405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王铮二〇一九年十一月六日法官助理李睿书记员郭炜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。