广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初1523号 原告：路荣，女，1971年5月9日出生，汉族，现住新疆昌吉市。 委托诉讼代理人：苏准，广西鹏源律师事务所律师（特别授权）。 被告：广西松沅金花茶研发有限公司，住所地：广西防城港市防城区江山半岛旅游区板龙路1号。统一社会信用代码：914506006976097551。 法定代表人：马靖，执行董事。 委托诉讼代理人：曾月英、梁维刚（实习），广西精一律师事务所律师（特别授权）。 原告路荣与被告广西松沅金花茶研发有限公司（以下简称：松沅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日受理后，依法由审判员凌聪适用简易程序于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏准，被告的委托诉讼代理人曾月英、梁维刚到庭参加诉讼。原告路荣，被告松沅公司的法定代表人马靖经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告路荣向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告松沅公司退还房款（包含装修款）本金320293元给原告；2、判令被告支付2016年12月31日前的资金占用利息32029.3元给原告；3、判令被告支付从2017年1月1日起算至债务清偿之日止的违约金（按日万分之二计算）和利息（按同期存款利率年百之分一点五计算），暂计至2019年10月22日违约金为65596元、利息为13666元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：原告与被告于2015年12月25日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发的位于防城港市江山半岛板龙路1号“伴山伴海度假庄园”项目2号公寓楼905号房，建筑面积为60.45平方米。原告已向被告支付了房款（包含装修款）共计320293元。后双方就退房的有关事宜在广西防城港市防城区人民调解委员会的调解下，于2017年3月13日签订《退房协议书》，约定被告于2017年12月31日前分二期给原告退还房款（包含装修款）本金320293元，并分段计付利息及违约金等。但被告并未履行该协议，至今分文未退给原告。原告认为，原、被告双方在江山镇人民调解委员会的调解下签订的《退房协议书》，是双方的真实意思表示，被告应当予以全面履行，但是被告至今仍然没有退还原告房款，已经严重违约，依法应当承担相应的违约责任，为维护原告合法权益，原告于2019年10月28日诉至法院请求处理。 原告路荣对其陈述事实在举证期限内向本院提供如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2、被告企业信息打印单复印件，证明被告诉讼主体适格；3、《收据》复印件，证明被告收到原告的购房款（包含装修款）共计320293元的事实；4、《退房协议书》复印件，证明原告与被告双方就退房有关事宜在江山镇人民调解委员会的调解下，于2017年3月13日迖成退房协议，约定被告于2017年12月31日前分二期给原告退还房款（包含装修款）本金320293元并分段计付利息及违约金等的事实。 被告松沅公司辩称：首先被告对欠付原告购房款320293元没有异议，但根据《退房协议书》系分两批次退还购房款，其中第一笔100000元资金的来源为防城港市政府返还甲方即松沅公司代垫修建板龙路的工程款，时至今日防城港市政府并没有把修路的工程款返还给被告，故被告需要等防城港市政府返还工程款，才能支付给原告，故逾期支付的购房款应为220293元，利息及违约金的计算也应以220293元为基数来计算；其次，被告认为原告主张的利息和违约金过高，违约金性质是违约一方对守约一方损失的补偿，利息也是被告对原告资金占用期间损失的补偿，两种性质相同的补偿金不应同时适用，故原告对违约金和利息不应同时主张，被告请求违约金和资金占用利息选择其一适用，或依据《合同法解释二》的第二十九条，对违约金予以降低。 被告松沅公司为其辩解没有提供任何书面证据。 被告松沅公司对原告提供的证据1-4均无异议，本院对双方均予认可的证据确认其效力，作为本案认定事实的依据。 综合全案证据，本院认定如下法律事实：原告路荣向被告松沅公司购买位于防城港市江山半岛板龙路1号“伴山伴海度假庄园”项目2号公寓楼905号房。原告已向被告支付了房款259843元外加装修款60450元，共计320293元。后双方就退房的有关事宜在广西防城港市防城区人民调解委员会的调解下，于2017年3月13日签订《退房协议书》，约定被告于2017年12月31日前分二期给原告退还房款（包含装修款）本金320293元，第一笔退款100000元来源为防城港市政府返还甲方即松沅公司代垫修建板龙路工程款，并约定在2017年4月30日将第一笔房款退还给原告，余款220293元定于2017年12月31日退还清。同时分段计付利息及违约金等。但被告并未履行该协议，至今分文未退给原告。 综合诉辩双方当事人的意见，本案争议的焦点：一、被告退还的预售房款本金是320293元还是220293元？二、原告提出的违约金及利息是否有法律依据？ 本院认为，针对第一个焦点：被告退还的预售房款本金是320293还是220293元？《退房协议书》中第一条、第二条约定被告返还原告第一笔资金的来源及返还日期。资金来源信息的约定系被告松沅公司当时由于资金不足，且防城港市政府尚欠被告工程款的情况下补充，与本案的退还房款并无直接关联，被告应在约定的日期即2017年4月30日将第一笔房款100000元返还给原告。被告不能以防城港市政府尚未支付垫支的工程款为由来对抗原告的还款请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同受法律保护，被告应退还原告的购房款本金为320293元。针对第二个焦点：原告提出的违约金及利息是否有法律依据？原告对违约的损失，采用了分段计算方法，分别体现在《退房协议书》中的第四条、第五条。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，故本院对《退房协议书》中的第四条、第五条予以认可。被告辩称原告主张的资金占用利息、违约金及利息过高，请求法院依据《合同法解释二》的第二十九条予以降低，但并未解释说明理由，且参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，其双方约定的赔偿方式总和并未超该规定，故本院对被告的答辩意见不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 被告广西松沅金花茶研发有限公司退还给原告路荣房款（包含装修款）320293元； 被告广西松沅金花茶研发有限公司支付给原告路荣2016年12月31日前的资金占用利息32029.3元； 被告广西松沅金花茶研发有限公司支付给原告路荣违约金（以320293元为基数，从2017年1月1日起按日万分之二计算至债务清偿之日止。）和利息（以320293元为基数，从2017年1月1日起按同期存款利率年百之分一点五计算）。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。 逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费7774元，减半收取3887元，由被告广西松沅金花茶研发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员  凌 聪 二〇一九年十一月二十九日 法官助理  黄芳丽 书 记 员  杨琪媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。