山东省泰安高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0991民初442号 原告：高业顺，男，1981年12月2日出生，住山东省泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：何敬伟，山东华林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙涛，山东华林律师事务所律师。 被告：张苓，女，1973年2月16日出生，汉族，大专文化，泰安高新区蒙牛职工，住山东省泰安市高新区。 委托诉讼代理人：王波，山东锦哲律师事务所律师。 被告：罗霞，女，1985年6月24日出生，汉族，初中文化，无业，住山东省泰安市岱岳区。 原告高业顺与被告张苓、罗霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月27日、11月12日公开开庭进行了审理。原告高业顺及委托诉讼代理人何敬伟、孙涛，被告张苓及委托诉讼代理人王波，被告罗霞2019年8月27日到庭参加诉讼、2019年11月12日经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告高业顺向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告张苓、被告罗霞于2018年5月5日签订的《房屋买卖合同》无效；2.请求依法判令被告张苓返还原告所有的位于泰安市高新区的房屋一处；3.请求全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告罗霞系夫妻关系，2018年5月5日，原告在韩国出国劳务期间，被告罗霞未经原告同意，在原告完全不知情的情况下，与被告张苓签订《房屋买卖合同》，将原告所有的位于泰安市高新区的房屋一处以378,000元的价格擅自出卖给被告张苓。该房屋系原告婚前个人财产，原告一直不认可被告罗霞擅自出卖该房屋的行为。同时，该房屋系原告所在水泉村因拆迁所得的回迁楼房，其土地性质为集体土地，不具备办理不动产权属登记的条件，且被告张苓与原告不属于同一集体经济组织成员。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判如所诉。 被告张苓辩称：房屋买卖合同签订后，被告张苓支付了合同价款，被告罗霞交付了房屋，被告张苓已对房屋进行了装修且已实际入住，合同已履行完毕，没有其他无效情形，不应认定无效。1.原告所述“在原告完全不知情的情况下，与被告张苓签订《房屋买卖合同》”与事实不符。两被告签订买卖合同时，被告罗霞持有原告签字的授权委托书，系原告授权被告罗霞与被告张苓签订房屋买卖合同。2.即便在原告不知情的情况下被告罗霞处分了涉案房产，双方的买卖行为亦合法有效。原告与被告罗霞系夫妻关系，且在签订合同时，被告罗霞持有原告的授权委托书与涉案房产的相关手续材料，被告张苓完全有理由相信被告罗霞对涉案房产享有处分权。如因被告罗霞的处分行为给原告造成了经济损失，原告应向被告罗霞主张权利，与被告张苓无关。3.根据泰安高新区的规划，当事人的户籍性质已全部由农村村民转换为城镇居民，土地性质亦由集体土地转变为国有土地，禁止买卖的限制条件已不存在，不应认定合同无效。4.退一步讲，如房屋买卖合同无效，在被告张苓返还房屋的同时，原告及被告罗霞应返还被告张苓购房款及利息并赔偿被告张苓装修损失及房屋增值部分的价值。 被告罗霞未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月5日,被告罗霞(甲方)与被告张苓(乙方)签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将位于泰安市高新区的房屋(建筑面积105平方米)以人民币378,000元的价格出售给乙方；乙方在2018年5月5日将购房款一次性付给甲方，并在当天甲方协助乙方将过户手续办理完毕；甲方应当于2018年5月10日交付乙方房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金。合同特备注：由于甲方高业顺在韩国无法亲自签字，特委托法定妻子罗霞代签。合同签订后，2018年5月6日被告罗霞向被告张苓出具了由他人代签的房屋买卖授权委托书，同年5月7日被告罗霞向被告张苓出具了收到378,000元房款的收到条。被告张苓收到房屋后，于2018年8月份装修后搬入居住，并变更了电费账号，该房屋至今未办理产权登记手续。2019年7月12日,原告以被告罗霞未经原告同意及被告张苓与原告不属于同一集体经济组织成员为由，诉来本院,请求如前。庭审中,经本院释明，被告张苓提出：如法庭确认合同无效，要求对无效后双方当事人的损失一并处理，包括房屋增值部分和装修部分。被告张苓同时向本院提出评估申请，申请对涉案房屋的现价值及装修价格进行评估。本院依法委托山东金桥房地产土地评估有限公司对涉案房屋目前的价格以及房屋内现有装修价值进行评估，山东金桥房地产土地评估有限公司于2019年10月21日作出山东金桥房估字××号房地产估价报告,估价结果为：涉案房地产整体价值60.23万元（其中包含装修价值3万元）。被告张苓支付评估费5100元。原告对评估报告装修部分提出异议，山东金桥房地产土地评估有限公司书面对提出的异议予以回复。 同时查明，被告张苓系泰山区财源办事处七里西村居民，原告高业顺的户籍地为岱岳区。被告罗霞出卖给被告张苓的房屋为原告高业顺的叔叔高君贵于2002年农村改造，拆迁补偿所得，其房屋土地性质为集体所有，无房产证，后高君贵将该房屋让原告高业顺居住。原告高业顺与被告罗霞于2007年11月28日登记结婚，2019年8月29日原告与被告罗霞签署了离婚协议书，到民政部门领取了离婚证。 上述事实有张苓户籍证明、房屋买卖合同、授权委托书、收到条、离婚协议及离婚证、拆迁补偿协议、分楼协议、房地产估价报告、鉴定费发票等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，本案争议的焦点为《房屋买卖合同》是否有效。本案诉争的房屋系农村拆迁安置房，因涉及集体土地的转让，属法律禁止或限制交易的标的物。本案中，被告罗霞出卖给被告张苓的房屋，其建房土地归农村集体所有，被告张苓不是本集体经济组织成员,故该房屋买卖合同违反法律的禁止性规定，故该合同无效，被告张苓辩称的不应认定无效的理由与事实不符，本院不予支持。根据法律规定，合同无效，自始无效,原、被告双方应当恢复至签订房屋买卖合同之前的法律状态，基于公平原则，本院应对原告要求的返还房屋和被告张苓要求的返还购房款和相关损失一并处理。 关于债务的对外承担问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条明确：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案中，原告以被告罗霞擅自卖房，自己不知情为由，拒绝承担返还房款责任，与法相悖，本院不予支持，原告应与被告罗霞对婚姻存续期间的债务共同承担责任，故原告与被告罗霞共同返还被告张苓购房款378,000元。至于原告与被告罗霞婚姻存续期间的财产或债务纠纷与本案不属同一法律关系，可另行处理。现诉争房屋经评估有增值，该增值部分属当事人因履行合同应获得的利益，可根据房屋买卖的时间，当事人的过错程度以及公平、诚实信用的原则参照评估机构出具的评估意见予以合理分割。 关于双方过错的大小以及损失赔偿范围问题。买卖双方对诉争房屋的买卖行为均存在主观过错，该房屋系拆迁安置房，被告罗霞未经原告同意出售房屋存在较大过错,被告张苓作为买方明知涉案房屋的性质仍然购买并入住，也存在过错，但过错明显小于出卖方，本院综合查明的事实认为，原告与被告罗霞应将房屋增值部分按70%的比例赔偿被告张苓较为合理，即赔偿被告张苓损失为157,010元[(60.23万元-378,000元)×70%]。被告张苓主张的购房款利息损失，因其给付房款后一直占有并使用涉案房屋，故对其主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第八条、第十条、第六十三条之规定,判决如下： 一、被告张苓、被告罗霞于2018年5月5日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告张苓于本判决生效之日起30日内返还原告高业顺、被告罗霞位于泰安市高新区的房屋； 三、原告高业顺、被告罗霞于本判决生效之日起30日内返还被告张苓购房款378,000元； 四、原告高业顺、被告罗霞于本判决生效之日起30日内赔偿被告张苓房屋增值损失（含装修价值）157,010元； 五、驳回被告张苓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3485元，由原告高业顺负担1485元，被告张苓负担2000元；评估费5100元由被告张苓负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  王勇 二〇一九年十一月二十一日 书记员  贾伟