广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终7473号上诉人（原审原告）:刘柏宏，男，1980年12月6日出生，汉族，住广西平南县，委托诉讼代理人：沈洲，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市大鹏农业科技有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇双岗村下环东引南路**。法定代表人：吴志鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭广志，广东莞诚律师事务所律师。上诉人刘柏宏因与被上诉人东莞市大鹏农业科技有限公司（以下简称大鹏公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初17713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘柏宏上诉请求：1.撤销（2018）粤1972民初17713号民事判决，改判支持刘柏宏一审全部诉讼请求；2.大鹏公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、双方已经在《土地租赁合同》上签字盖章，该合同已经成立，一审法院以双方“未就租赁合同的必要条款协商一致”，适用法律错误。1.依照《中华人民共和国合同法》第三十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，一审法院所称“交付时间”并非租赁合同的必要条款,双方就租赁的标的、数量、金额已达成一致，在此基础上大鹏公司于空白合同上签字盖章，根据（2018）最高法民申3112号案件的裁判观点，说明其内心不愿将交付时间作为合同不能成立的障碍，该约定内容完全可以作为有法律效力的补充，双方的意思表示准确对应，已经达成合意。2.《土地租赁合同》订立后双方均有要求履行合同的意思，从未有一方提及过《土地租赁合同》作废，双方实际上也没有再订立新的合同。二、一审法院有意忽视甚至篡改双方《诚意金协议书》中明确约定的“诚意金”退回条件，其确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定。《诚意金协议书》是一个独立的违约责任条款，并非定金条款，定金罚则与违约责任不能同时适用。三、大鹏公司对于缔约和履行存在重大过错，一审法院遗漏查明该事实，错误认定刘柏宏履行合同存在过错。1.大鹏公司未按期交付租赁标的土地存在重大过错，刘柏宏租赁案涉土地用于花卉种植，花卉种植对花期有严格要求，故案涉土地的交付时间是影响刘柏宏合同根本利益的重要因素。2.大鹏公司未依据约定标准交付案涉土地存在重大过错，刘柏宏于2018年5月中旬查看案涉土地状况时，现场仍有许多果树，树木砍伐需要有关行政部门作出准予砍伐的行政许可，大鹏公司拒不履行将原土地上的香蕉树及支架进行清理的义务。3.大鹏公司与双岗经济合作社的合同明确约定案涉土地不得转租，且案涉土地属于集体资产，租赁的处置需通过严格的招投标法律程序。四、2018年6月份大鹏公司收到刘柏宏不再承租土地的通知之后的损失属于扩大部分的损失。大鹏公司辩称：一、案涉合同未成立。1.双方通过签订《协议》确认《土地租赁合同》不成立。2.（2018）最高法民申3112号案件的裁判观点并非法律或司法解释，不可以作为法律依据进行引用，且该案与本案不具有可比性。3.双方均未有履行合同的意思表示，刘柏宏要求交付土地的理由是诚意金交了很久，且大鹏公司的回复也是基于《诚意金协议书》的约定，并非基于《土地租赁合同》的约定。二、依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第二十八条规定，诚意金与超过诚意金的损失并不相互排斥，且刘柏宏的违约行为除一审认定的损失外还造成大鹏公司农田长期空置的损失。三、大鹏公司出具空白合同给刘柏宏是由于刘柏宏需要应付花农，且刘柏宏确认其是在空白合同上填写的交付期限，《土地租赁合同》并非双方真实意思表示。四、大鹏公司从未承诺要清理香蕉树枝架，且香蕉树不属于树木范畴，砍伐不需要许可。五、关于转租，大鹏公司同意一审法院的意见。刘柏宏向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《土地租赁合同》已于2018年6月9日解除；二、大鹏公司向刘柏宏返还诚意金350000元及资金占用费（自2018年3月21日计至实际全部清偿之日止，暂计至2018年9月9日为3890元，350000元×92天×0.0435/360）；三、大鹏公司向刘柏宏赔偿违约损失100000元；四、本案诉讼费由大鹏公司承担。一审法院经审理查明：刘柏宏经营花卉种植，大鹏公司依法享有位于东莞市××街××村委后面约1200亩农田的使用权。刘柏宏与大鹏公司签订了一份《诚意金协议书》，约定：刘柏宏为取得租用大鹏公司位于东莞市××街××村委背面约300亩农田地使用权，向大鹏公司交付350000元诚意金，大鹏公司保证不能以任何理由收回此地留用或转租给他人。若因大鹏公司的原因，导致租赁合同不能签订，大鹏公司无息退回诚意金，并以诚意金的一倍（合计700000元）赔偿给刘柏宏；若因刘柏宏的原因，导致租赁合同不能签订，若给大鹏公司造成损失，大鹏公司有权不退还诚意金，并且超出诚意金额外的损失，大鹏公司可向刘柏宏追偿。《诚意金协议》的落款日期为2018年3月16日，但刘柏宏、大鹏公司均确认实际签订的日期并非落款当天，刘柏宏主张为2018年3月21日，大鹏公司则主张为2018年3月20日左右。《诚意金协议》签订后，刘柏宏向大鹏公司交付了诚意金350000元。现刘柏宏提交了一份有双方签章的《土地租赁合同》，主张双方已按《诚意金协议》的约定，签订了正式的合同，该《土地租赁合同》的主要内容为：大鹏公司将位于厚××××约300亩的土地租给刘柏宏用于花卉种植。土地租赁期自2018年4月16日起，每亩每年租金为2800元，刘柏宏需交付半年租金作为租赁保证金。但该《土地租赁合同》中存在大量的空白内容，包括合同的终止期限、租金的交付日期、保证金条款等。刘柏宏还主张，由于大鹏公司未能按照约定于2018年4月16日交付农田，且经其勘查，发现案涉农田于2018年5月30日期间仍种植有大量果树等农作物，土地无法直接使用，故要求解除合同并由大鹏公司退回诚意金350000元。一审庭审中，大鹏公司主张该《土地租赁合同》并非双方协商一致签订的合同，仅是应刘柏宏的要求签订的空白合同，给刘柏宏用于应付花农，并提交了一份大鹏公司的法定代表人吴志鹏与刘柏宏签订的《协议》予以佐证。该《协议》的主要内容为：经双方协议于2018年3月10日签订的土地租赁合同无效。刘柏宏确认该《协议》的真实性，也承认双方仅签订了一份租赁合同，但认为该《协议》是应大鹏公司的要求签订的，用于给大鹏公司应付农田的所有人。另查，案涉农田是东莞市厚街镇双岗股份经济联合社（以下简称“双岗经济联合社”）出租给大鹏公司的，双岗经济联合社与大鹏公司之间的合同约定大鹏公司不得将农田转租，大鹏公司也将其与双岗经济联合社之间的合同的副本发送给刘柏宏。刘柏宏曾于2018年5月30日通过短信方式向大鹏公司催促交付农田，催促短信的主要内容为“鹏哥你好！诚意金已交了那么久了，我希望你尽快把全部的土地约300亩都交给我，不能一拖再拖”，2018年6月1日，大鹏公司回复短信称“现已有150亩可以给你使用六月底全部交齐”，刘柏宏收到该回复后则称“稍后给您电话，好吗？”，大鹏公司回复“好”，但直至约5小时后，大鹏公司又以短信方式询问刘柏宏“什么情况”，并称“你交诚意金时，双方同意，2018年6月前交150亩地，2018年7月前剩下的地交付，现在150亩地空着，等你接收，剩下的地可以再2018年6月底交付，请你做好准备，在这个月底接收”，但刘柏宏没有对此短信进行回复。之后，刘柏宏先后于2018年6月5日、7月12日两次向东莞大鹏公司邮寄律师函，以大鹏公司未按照合同要求交付土地为由，要求解除合同并退还350000元，大鹏公司确认于2018年6月9日收到过刘柏宏发出的第一份律师函，但否认收到第二份律师函。关于《土地租赁合同》中大量的空白内容，刘柏宏本人于一审庭审中称是因为当时对部分内容没有达成一致，故存在空白内容，主要是对土地交付的时间没有达成一致，并称其租用土地的目的是种植花卉，故希望于5月初进场，可争取于10月出第一批花卉，但大鹏公司不同意，只是承诺尽快。以上事实，有刘柏宏提交的《诚意金协议书》、《土地租赁合同》、收据、照片、律师函、邮单、物流信息查询，见证书、《农田租赁合同书》、资产成交确认书，东莞大鹏公司提交的《协议》、微信记录、短信记录、照片，当事人陈述及本案一审庭审笔录等附卷为证。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，双方签订的《诚意金协议书》实为预约合同，就双方在将来一定期限内订立正式的租赁合同进行约定，双方均应遵守相应的法律法规以及预约合同的约定。本案的主要争议焦点为：一、《土地租赁合同》是否生效；二、违约方如何认定。焦点一，首先，虽然刘柏宏、大鹏公司签订了《土地租赁合同》，但刘柏宏、大鹏公司签订《土地租赁合同》后还签订了一份《协议》，约定双方签订的《土地租赁合同》无效，尽管该《协议》载明签订《土地租赁合同》的日期为2018年3月10日，与实际签订日期不符，但在双方均确认仅签订过一份《土地租赁合同》的情况下，《土地租赁合同》具有唯一性，故可以认定《协议》中的关于《土地租赁合同》的日期属于笔误。《协议》中对《土地租赁合同》的效力评价为“无效”，尽管当事人自身评价合同“无效”并非严谨的法律语言，但亦可明确认定双方对《土地租赁合同》在合同当事人之间不具有约束力达成一致意见，因此，一审法院认定双方已通过签订《协议》的方式确认《土地租赁合同》因未协商一致而不成立。至于刘柏宏称签订《协议》是为了应对双岗经济联合社，没有证据可对此予以佐证，一审法院不予采信。其次，刘柏宏作为合同当事人之一，也在一审庭审中明确《土地租赁合同》中存在大量空白内容的原因是双方未就租赁合同的终止期限、租金的交付日期、保证金条款等条款达成一致，并就土地的交付日期存在争议。上述条款均属于租赁合同的必要条款，现主张合同成立并生效的一方当事人（刘柏宏）也承认双方未就此达成一致意见，故一审法院认定双方当事人未就租赁合同的必要条款协商一致，更不能认定双方已签订了正式的租赁合同。最后，根据双方之间的短信记录可知，刘柏宏自身催促大鹏公司交付土地的理由仅是其已经交付了诚意金，并未提及双方已签订了租赁合同。而且，刘柏宏也没有按照租赁合同的约定，交付半年的租金作为保证金，交付保证金属于刘柏宏的先合同义务，其不履行先合同义务的行为亦与其主张《土地租赁合同》成立并生效的主张互相矛盾。由此，一审法院认定双方签订的《土地租赁合同》并未成立，双方仍应受《诚意金协议书》的约束。刘柏宏诉请《土地租赁合同》已于2018年6月9日解除，一审法院不予支持。焦点二，如前所述，《土地租赁合同》并未成立生效，《诚意金协议书》仍对双方有约束力，但刘柏宏已提出退还诚意金的诉讼请求，即以实际行为表明不履行《诚意金协议书》的约定，故《诚意金协议书》已实际无法履行。至于无法履行的原因，一审法院分析如下：刘柏宏签订了《协议》，也明知双方未就租赁合同的终止期限、租金的交付日期、保证金条款等条款达成一致，并就土地的交付日期存在争议，于2018年5月30日以短信方式向大鹏公司催交土地，应视为协商正式合同的条款，大鹏公司于次日回复交付土地的期限后，刘柏宏没有正当理由拒不回复，至此，双方仍处于协商签订正式租赁合同的过程中。但是，刘柏宏于2018年6月5日以邮寄律师函的方式，认为大鹏公司违约，未按照约定交付土地向东莞大鹏公司追究违约责任，应视为其以实际行为表明不再履行《诚意金协议书》约定的签订正式租赁合同的义务，故一审法院认为双方未能签订正式生效的租赁合同的原因在于刘柏宏不愿意再与大鹏公司签订，过错方为刘柏宏。根据《诚意金协议书》：“若因大鹏公司的原因，导致租赁合同不能签订，大鹏公司无息退回诚意金，并以诚意金的一倍（合计700000元）赔偿给刘柏宏；若因刘柏宏的原因，导致租赁合同不能签订，若给大鹏公司造成损失，大鹏公司有权不退还诚意金，并且超出诚意金额外的损失，大鹏公司可向刘柏宏追偿”之约定，现因刘柏宏的过错导致无法签订租赁合同，故一审法院认定大鹏公司无需退还诚意金350000元。至于刘柏宏认为还需满足造成大鹏公司损失的条件，从《诚意金协议书》违约条款的整体来看，在大鹏公司拒不签订租赁合同时，需双倍返还诚意金，在刘柏宏拒不签订租赁合同时，可不退还诚意金，故诚意金在性质上应属于定金，适用定金罚则，无需以产生损失为条件。退一步讲，预约合同是双方就将来一定期限内订立正式的合同进行约定的合同，必然限制当事人另寻交易机会，导致交易机会的丧失以及再交易成本的增加，故在大鹏公司拒不签订租赁合同需双倍返还诚意金，未约定以产生损失为前提的情况下，根据权利义务对等的原则，关于刘柏宏拒不签订租赁合同时“给大鹏公司造成损失”的陈述，因应视为拟制的损失，即双方通过约定，拟制因此而产生的损失为350000元。因此，大鹏公司无需退还诚意金350000元，刘柏宏诉请的资金占用费及损失也没有事实和法律依据，一审法院不予支持。另，虽然大鹏公司与双岗经济联合社签订的合同约定不得转租，但刘柏宏在明知这一约定的情况下，仍与大鹏公司签订《诚意金协议书》，应视为其愿意接受这一瑕疵。而且，大鹏公司与双岗经济联合社的合同关系属于另一合同关系，大鹏公司可在与刘柏宏签订租赁合同后，通过变更另一合同的约定来实现交付土地的承诺，即使最终无法交付也属于大鹏公司不履行正式合同的违约责任，不能因此而免除刘柏宏违反预约合同的违约责任。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条的规定，判决：驳回刘柏宏的全部诉讼请求。一审案件受理费4054元，由刘柏宏负担。本案二审期间，刘柏宏提交书面证人证言一份作为新证据，拟证明双方已就土地租赁合同的成立达成一致。大鹏公司质证对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据不属于新证据，理由为：一、袁某本人未出庭作证其证言不可采信。二、袁某的证言所述内容与刘柏宏一审庭审时确认的事实及一审法院查明的事实相矛盾，刘柏宏一审庭审时陈述双方对案涉《土地租赁合同》条款未达成一致，后通过协议方式确认该合同没有成立。本院经审理查明，大鹏公司二审陈述其在《土地租赁合同》上签章签字时该合同完全是空白的，其余内容均是由刘柏宏填写的。刘柏宏二审对其在大鹏公司签完合同后填写空白合同上的文字予以确认，其陈述该文字内容是根据双方洽谈的基础进行填写的，结合《诚意金协议书》约定的面积为300亩、位置在双岗村而填写合同内容，土地租赁期限、租金则根据双方口头约定而填写。大棚公司对此不予确认，认为根据诚意金合同双方还需签订正式合同，双方一致未签订正式合同，正常应是双方对土地进行测量后签订正式合同。一审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据各方当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：一、《土地租赁合同》是否成立并生效；二、大鹏公司应否返还诚意金、资金占用费及赔偿损失。对此，本院分析如下：关于焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”本案中，双方当事人均对在《土地租赁合同》上签字盖章的事实予以确认，但大鹏公司二审陈述其签字时该合同为空白合同，其他内容均为刘柏宏自行填写，刘柏宏对此予以确认。本院认为，大鹏公司作为理性的商事主体，其在空白合同上签字，应视为其认可对方在合同空白处填写相关内容，除非其能提交相反证据予以推翻。而本案中，双方当事人通过签订《诚意金协议书》已经明确合同标的为位于东莞市××街××村委背面约300米处的约300亩农田土地使用权，刘柏宏在《土地租赁合同》上载明的租赁农田位置、数量均与《诚意金协议书》相符，故《土地租赁合同》能够确定当事人名称、合同标的和数量等必备条款，符合成立要件，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”以及前述司法解释规定，《土地租赁合同》于双方当事人签字、盖章时成立并生效。关于刘柏宏二审提交的书面证言，经查，证人袁某虽未出庭接受质询，但书面证言内容所涉及的租赁土地位置、租赁面积等内容能与《诚意金协议书》、当事人陈述相印证，本院对该证言予以采信。刘柏宏与大鹏公司法定代表人吴志鹏虽签订《协议》约定《土地租赁合同》无效，但综合大鹏公司一审陈述双方同时签订《协议》《土地租赁合同》，刘柏宏一审陈述签订《协议》是为了应对双岗经济联合社，且刘柏宏在与大鹏公司签订《协议》后仍在催促大鹏公司交付土地，以及大棚公司回复可以先交付150亩土地等实际情况来看，双方当事人均以行为确认愿意继续履行《土地租赁合同》，故《协议》约定《土地租赁合同》无效并非出于双方当事人的真实意思表示，本院对该协议的内容不予确认。关于焦点二。刘柏宏上诉主张大鹏公司未按期交付土地，经查，刘柏宏一审陈述《土地租赁合同》存在大量空白内容的原因是双方对合同的部分内容没有达成一致，主要对土地交付日期存在争议，故《土地租赁合同》虽约定自2018年4月16日起租赁，但实际的土地交付日期仍需双方协商确定，且从刘柏宏与吴志鹏通过微信、短信商谈土地交付日期的记录可以看出，土地的实际交付日期并未确定，故刘柏宏主张大鹏公司未按期交付土地与事实不符。关于交付标准，刘柏宏主张双方口头约定交付的土地不应有其他附着物，但未提交证据加以证明，大棚公司不予确认，且合同亦仅载明用于花卉种植，未约定不能带有青苗，故刘柏宏上诉主张大鹏公司未按照交付标准交付土地缺乏证据支持，本院不予采纳。从刘柏宏与大鹏公司法定代表人吴志鹏通过微信、短信商谈土地交付日期的记录可以看出，双方在签订《土地租赁合同》后协商合同的履行方式，刘柏宏催促大鹏公司交付土地，大鹏公司回复已有150亩土地可以交付，6月底全部交齐，但刘柏宏无正当理由拒不回复，事后通过向大鹏公司邮寄律师函的方式通知解除合同，即刘柏宏以自己的行为表明不履行合同义务，构成违约。刘柏宏上诉主张返还诚意金、资金占用费及赔偿损失，经查，《诚意金协议书》为预约合同，该合同约定了定金罚则，刘柏宏已向大鹏公司给付35万元诚意金作为定金，由于双方已经签订《土地租赁合同》，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，前述诚意金已抵作合同履行款项。在合同履行过程中，刘柏宏通过邮寄律师函解除合同的方式表明不履行合同义务，构成违约，其违约行为造成大鹏公司土地闲置等损失，即使按照刘柏宏在《土地租赁合同》上自行填写的土地租金标准，案涉土地闲置损失也已经超出合同履行款项，故刘柏宏主张返还诚意金、资金占用费及赔偿损失依据不足，本院予以驳回。刘柏宏关于案涉土地不能转租的上诉意见，经查属于另一合同关系，不能成为刘柏宏免责的依据，本院对该意见予以驳回。综上所述，上诉人刘柏宏的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8108元，由上诉人刘柏宏负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  蒋小美审判员  邓潮辉审判员  陈锦波二〇一九年十一月六日书记员  李慧英许奡