贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6596号上诉人（原审原告、申请执行人）：陈长群，男，汉族，1967年11月21日出生，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：许敏辉，贵州龙涛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：彭继光，男，汉族，1947年2月10日出生，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：廖俊杰，贵州佳合律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭钢，系彭继光之子。被上诉人（原审被告、被执行人）：贵阳兴宇房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨顺海村新添大道****。法定代表人：邹朋志，该公司总经理。委托诉讼代理人：何镜君，贵州时格律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：邹朋志，男，1968年1月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告、被执行人）：罗兴，女，1968年12月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人陈长群与被上诉人彭继光、贵阳兴宇房地产开发有限责任公司（以下简称兴宇房开公司）、邹朋志、罗兴申请人执行异议纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈长群上诉请求：1.撤销贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初647号民事判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决书载明“本院经审理认定事实如下：被告彭继光原在本市新添大道南段284号，修建有125.24平方米的自建房屋”，对该自建房是否客观真实存在，彭继光既未举证，一审法院也无相关部门、组织的证明材料，仅凭彭继光和兴宇房开公司所签的《房屋拆迁安置协议》便作出认定。上诉人持一审法院出具的调查令，通过房地产登记机关查询，回复是房地产登记机关的档案中并无此房记载。根据物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”该规定为强制性规定。“登记”是发生效力的必要条件，并未赋予裁判者按“过错”来评定不动产转移发生效力与否的权力。两被上诉人凭借所签的《房屋拆迁安置协议》辩解涉案房屋归属彭继光，一审判决事实不清，适用法律错误，为维护上诉人合法权益，依法提出上诉。被上诉人彭继光答辩称：1.被上诉人与兴宇房开公司之间存在真实拆迁安置合同关系，且被上诉人已将原有房屋交给兴宇房开公司，双方已经签订了真实有效的房屋拆迁安置补偿协议，因此上诉人主张被上诉人与兴宇房开公司不存在拆迁安置关系不成立；2.被上诉人已经接收了兴宇房开公司交付的安置房屋，并实际占有使用；3.房屋未进行登记的原因在于兴宇房开公司而不在被上诉人。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人兴宇房开公司、邹朋志、罗兴未提交答辩意见。陈长群向一审法院起诉请求：1.请求法院准许继续执行被告贵阳兴宇房地产开发有限责任公司名下位于云岩区新××大道××顺××花园××号房屋。2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告彭继光原在本市新添大道南段284号，修建有125.24平方米的自建房屋。被告兴宇房开公司取得[2007]第05号房屋拆迁许可证后，于2016年5月24日与被告彭继光签订《房屋拆迁安置协议》，约定该公司需对被告彭继光修建的上述房屋进行拆迁，公司以新添大道南段284号A幢9楼4号房，建筑面积为120.3平方米房屋一套与彭继光进行置换。协议签订后，被告彭继光依约将房屋交给被告兴宇房开公司拆除。位于贵阳市××新××大道××号顺兴花园，系被告兴宇房开公司修建。2013年5月10日，被告兴宇房开公司将位于贵阳市××新××大道××顺××花园××单元××号，建筑面积为123.14平方米房屋一套交付给被告彭继光居住使用至今。因被告兴宇房开公司原因，被告彭继光至今未取得上述房屋的房屋所有权证。2014年，原告曾向原审法院起诉被告兴宇房开公司、邹朋志、罗兴，请求判令三被告归还其借款8000000元及利息等。原审法院于同年作出（2014）南民初字第3872号民事判决书，判决以上三被告归还原告借款8000000元并支付利息等。2017年11月20日，原审法院作出（2017）黔0102民监6号民事裁定书，裁定撤销原审法院（2014）南民初字第3872号民事判决书，重新审理该案。在该案再审期间，原告向原审法院提出财产保全申请，要求查封以上三被告名下的价值10000000元的财产。2018年8月10日，原审法院作出（2017）黔0102民再9-2号民事裁定书，裁定查封冻结以上三被告名下的价值10000000元的财产。同年8月27日，贵阳市不动产登记中心根据原审法院发出的协助执行通知书，查封了被告兴宇房开公司名下包括涉案房屋在内的10套房屋。被告彭继光知道涉案房屋被查封后向原审法院提出执行异议。原审法院经审查后，于同年12月18日作出（2018）黔0102执异35号执行裁定书，以本案涉及被查封的房屋，系被告彭继光依法取得的拆迁安置房为由，裁定解除对本案涉案房屋的查封。收到裁定书后，原告不服遂向原审法院起诉，提出如前诉请。一审法院认为，本案系申请人执行异议之诉，争议焦点为案外人彭继光是否享有排除对本案执行标的强制执行的权利。本案中被法院查封的涉案房屋，虽登记在被告兴宇房开公司名下，但根据被告彭继光提供的贵阳市房屋拆迁安置管理处通知、《房屋拆迁安置协议》、收条、交房手续等证据，可以确认涉案房屋系因被告彭继光的房屋被拆迁后，被告兴宇房开公司提供给被告彭继光的安置房，且被告彭继光已实际居住。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，因涉案的安置房屋，被告彭继光与被告兴宇房开公司在涉案房屋被法院查封前，已签订了合法、有效的《拆迁安置补偿协议》，且约定的安置房屋位置与被查封的财产能够对应。故对案外人被告彭继光提出停止查封涉案房屋的请求，原审法院裁定予以支持，并无不当。对原告关于被告彭继光与被告兴宇房开公司签订的《拆迁安置补偿协议》存在恶意串通及事后补签的主张，因原告未提供相应证据佐证，不予采信。至于涉案房屋是否到登记机关登记备案，并非被告彭继光的过错，且并不妨碍被告彭继光对涉案房屋享有的物权期待权。综上，被告彭继光提供的证据能够证明其享有排除对本案涉案房屋执行的权利，故对原告要求继续查封、执行涉案房屋的诉请，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条之规定，判决驳回原告陈长群对本案的全部诉讼请求。诉讼费60元，由原告陈长群承担。二审期间，被上诉人彭继光提交照片两张，拟证明彭继光所有自建房屋位于新添大道284号。上诉人陈长群认为该份证据的真实性无法判断，无法确定照片上的房屋是否是新添大道284号房屋。被上诉人兴宇房开公司对照片无意见，彭继光的房屋确实存在，但是房屋是自建房没相关产权手续，所以没能够备案，在处理拆迁安置相关事项时到贵阳市房屋拆迁安置管理处开了协调会。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人彭继光对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，彭继光与兴宇房开公司签订了《房屋拆迁安置协议》，约定以产权调换方式对彭继光拆迁房屋进行安置补偿，明确了安置房屋的具体位置、用途、建筑面积等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，彭继光作为被拆迁人对本案所涉安置补偿房屋享有的债权优先于其他房屋买卖合同中买受人的权利。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”之规定以及第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，建筑工程的承包人就商品房享有的工程款优先受偿权优于抵押权，却不能对抗交付了购买商品房的全部或者大部分款项的消费者买受人。故在陈长群与兴宇房开公司之间仅为普通债权债务关系的情况下，其享有的债权请求权不能对抗彭继光因拆迁补偿安置关系对上述房屋享有的权利。原审判决关于彭继光在本案中就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的认定并无不当。关于上诉人陈长群所提本案中房地产登记机关对彭继光被拆迁的自建房并无记载，彭继光也未举证证明该自建房真实存在的上诉理由。经查，首先，彭继光在一审中已经提交了贵阳市房屋拆迁安置管理处于2009年9月2日出具的通知，该《通知》载明：“贵阳兴宇房开公司、彭继光（户）：我处定于2009年9月7日（星期一）下午3时0分召开房屋拆迁协调会议。地址：本处**会议室。”根据该《通知》内容可知，彭继光确有住房被兴宇房开公司拆迁；其次，彭继光在一审中还提交了《房屋拆迁安置协议》《收条》《房屋移交证书》以及物业服务费发票、煤气开户费发票、维修基金发票等证据，前述证据之间能够相互衔接、相互印证，并与贵阳市房屋拆迁安置管理处的《通知》共同形成证据链，充分证明彭继光在其自有房屋被兴宇房开公司拆迁后，兴宇房开公司按照《房屋拆迁安置协议》的约定将案涉房屋交付彭继光占有使用的事实，且该事实均发生于陈长群申请查封案涉房屋之前；第三，关于案涉房屋在房地产登记机关并无记载的问题，被上诉人兴宇房开公司辩称因该房屋是自建房，没有相关产权手续，所以没有备案登记，故贵阳市房屋拆迁安置管理处才在拆迁安置时召开协调会进行处理。该主张与彭继光主张的案涉房屋是自建房相一致，并未违背一般生活常理，且能与前述书证相互印证，依法应予采纳。故上诉人所提该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。陈长群的上诉请求及事实理由不能成立，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人陈长群承担。本判决为终审判决。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇一九年十一月十六日法官助理吴曦书记员龙真扬