河北省邢台县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0521民初467号原告：邢台县会宁供销合作社，住所地邢台县会宁镇会宁村。法定代表人：陈清强，主任。委托诉讼代理人：王文杰、张利敏，河北法众律师事务所律师。被告：弓金全，男，1951年4月21日出生，汉族，住邢台市桥**。被告：刘二贵，男，1955年5月26日出生，汉族，住邢台县。二被告共同委托诉讼代理人：杨振山，河北冀人律师事务所律师。原告邢台县会宁供销合作社（以下简称会宁供销社）与被告弓金全、刘二贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告邢台县会宁供销合作社的委托诉讼代理人张利敏、被告弓金全、被告刘二贵共同委托诉讼代理人杨振山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。会宁供销社向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法解除原告与弓金全和刘二贵之间的房产及土地买卖协议。事实及理由：2003年7月16日，原告与被告弓金全、刘二贵达成书面协议，将原告位于会宁镇会宁村经营场所的房屋及附属土地转让给二被告。后弓金全、刘二贵又将该房产及土地转让给孟庆国和李海军，并将土地证和房产证交付，两证至今未办理过户登记。会宁供销社的房产和土地属于国有资产，未经上级人民政府批准并通过公开拍卖的方式，不允许非法买卖，因此，原告与被告之间的买卖协议应属无效，且没有履行完毕。根据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼。望贵院查明事实，判如所请。开庭时原告提出变更诉讼请求为确认原、被告之间买卖协议无效。弓金全、刘二贵辩称，对原告变更诉求，应当在举证期满前变更。对其变更诉求我方不认可，对其陈述的事实理由答辩如下：1、本协议是双方真实意思表示，为确保交易安全维护当事人合法权益，而且该合同已实际履行，一方主张合同无效违反诚实信用原则；2、原告称房产土地属于国有资产于法无据，依照规定该房产和土地属于集体所有，法律依据中共中央国务院关于深化供销合作社改革的决定中发1995（5）号，明确指出供销合作社性质为集体所有制性质，不同于国有经济，法律依据还有供销合作社社有资产监督管理暂行办法第四条，供销合作社社有资产管理暂行规定第五条，明确指出供销合作社社有资产是集体所有；3、会宁供销社作为原告对自己的资产有处分的权利，依据供销合作社社有资产管理暂行办法第五条规定，供销合作社独立自主开展经济活动，依法享有资产占有、使用、收益和处分的权利，其合法权益受法律保护，18条规定社有资产转让可以采取拍卖、招投标、协议转让及国家规定的其他方式进行，原告对我方房屋买卖转让既是当事人真实意思表示，又符合法律规定；4、供销合作社社有资产管理暂行规定第9条第三项指出按照国家法律法规政策规定及其他合法方式划归供销合作社所有资产归供销合作社集体所有。所以供销合作社对自己的财产有处分的权利，且该转让已经邢台县供销合作联社同意，程序合法。综上，该房屋买卖合同合法有效应当受到法律保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2003年7月16日，会宁供销社（甲方）与弓金全、刘二贵（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：甲方将会宁村南岗会宁供销社门市及后院房屋26间（包括院内空地），以房产证、土地证上所标数量、数据为准。以总价人民币壹拾贰万元整卖给刘二贵、弓金全二人永久为业，并一次性付清房款。四至南、北、西以围墙为界，东至公路界。房款交清后，供销社将房产证、土地证交给乙方。协议另外说明：2004年1月1日甲方将房屋全部交给乙方，今后办理各种证件甲方不再负担任何费用。2005年12月9日刘二贵、弓金全以原告身份向本院提起诉讼，请求：1．依法判决被告（会宁供销社）履行2003年7月16日签订的房屋买卖协议；2．被告支付违约金36000元；3．被告承担本案诉讼费；4．限期将所有房屋空地全部交付原告使用。2007年12月6日原告向本院申请撤回起诉。2008年5月8日，刘二贵将本人购买的原会宁供销社土地和房屋卖给会宁镇会宁村村民李海军；2010年2月24日，弓金全将本人购买的会宁供销社土地和房屋卖给邢台市桥西区居民孟庆国。2010年4月23日会宁供销社给李海军、孟庆国出具情况说明；主要内容为“会宁供销社将南岗分社的门市和房屋26间（包括院内空地）卖给刘二贵、弓金全，2010年弓金全将自己名下南半部卖于孟庆国，2008年刘二贵将自己名下北半部卖于李海军，该处房产土地现有孟庆国、李海军所有和使用。今后关于此处房产土地的一切事宜由孟庆国、李海军自行负责处理，如遇拆迁补偿费用全部归孟庆国和李海军所有，我单位不再对上述出售房产土地主张任何权利”。另查明，会宁供销社是集体企业，邢台县土地管理局于1989年11月26日为原告颁发邢县国用（1989）字第13052101-1301125号国有土地使用证（国有土地使用证记载土地面积1598平方米）。1996年7月31日邢台县房屋产权监理所为原告颁发邢县字第3010629号房屋所有权证书（房屋所有权证书记载建筑面积为501.75平方米）。位于会宁村南的会宁供销社南岗分社1598平方米的土地四至为：东至路，西至税务所，南至路，北至路，该土地的所有权性质为国有，土地来源为划拨，土地用途为供销社。原、被告签订房屋买卖协议至今，未办理相关审批手续和土地使用权出让手续。本院认为，本案争议的焦点为双方2003年7月16日签订的《房屋买卖协议》是否有效、能否解除及无效后的法律后果。关于协议的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。……”；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。本案中，会宁供销社和刘二贵、弓金全2003年7月16日签订协议转让的土地系国有划拨土地，但至今没有报有批准权的人民政府批准。原、被告签订的协议违反了法律的强制性规定，应为无效。关于协议无效后的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。审理中被告坚持认为协议有效，经法庭释明，在询问被告合同无效后如何处理时，被告表示依法维权，不要求返还。故在协议确认无效后，双方返还财产或赔偿损失问题可另案处理。被告辩称原告系集体企业，经上级社批准后有权处置社有资产，但本案所涉财产（房屋和土地）转让时既没有经过上级社（邢台县供销合作联社）批准，也未经评估、拍卖程序，又违反了法律的强制性规定，故对被告辩称案涉房地产为社有资产、《房屋买卖协议》有效的意见，本院不予采纳。综上所述，原、被告双方签订的合同属于无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：邢台县会宁供销合作社2003年7月16日与刘二贵、弓金全签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费80元，由邢台县会宁供销合作社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  刘喜庆审 判 员  郭子彦人民陪审员  李慧芳二〇一九年十一月一日法官助理牛菲书记员靳伟