山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初8365号原告：马克文，男，1979年8月28日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。委托诉讼代理人：李兆焱，山东世纪星律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅桂红，山东世纪星律师事务所实习律师。被告：丁兆青（常用名丁青），女，1970年10月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：魏玉彬，日照东港弘德法律服务所法律服务工作者。原告马克文与被告丁兆青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马克文的委托诉讼代理人李兆焱、梅桂红、被告丁兆青的委托诉讼代理人魏玉彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马克文向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间就东港区公园路新世纪小区13座5号（又称日照市兴海路北、公园路西新世纪广场006幢1单元01-105号）房屋的《房屋租赁合同》，并将租赁物交付给原告；2.判令被告按照年租金5万元向原告支付租金，自2019年8月1日起支付至房屋交付之日止；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月1日，被告与陈元勋签订《房屋租赁合同》，约定“陈元勋将位于东港区公园路新世纪小区B座5号（又称日照市兴海路北、公园路西新世纪广场006幢01单元01-105号）房屋租赁给被告，租期：2013年8月1日至2018年8月1日，年租金5万元，交付方式为一年一交……”。2014年1月份，原告购买涉案租赁房屋，并办理了房屋所有权证（证号：日房权市字第20140122001），陈元勋与原告一起将房屋买卖的事实告知被告，被告自2014年开始就向原告支付房租，支付至2019年8月1日，2019年8月1日以后的租金因原告要求按照年租金6万元收取，被告不同意，双方发生争议。为此，原告特向法院起诉。被告丁兆青辩称，不同意解除合同，要求继续履行原租赁合同，因房屋第一出租人在没有通知被告的情况下将出租房屋出售给原告，在原告办理房屋产权证明后才告知被告出售事实，被告在此以前和第一出租人约定如果该房屋出售，被告在同等条件下有优先购买权，因为被告不知情该事实，第一出租人和原告之间的买卖行为有瑕疵；第一出租人在合同租赁期内将该房屋出售给原告事情结束后，就远走他乡导致被告无法联系第一出租人来处理其他事情（租赁期内修理房屋、改造电路费用），原告并没有将此事处理完毕；被告在租赁期内对该房屋投入大量资金进行装修，如果没有该完善的装修，租赁费无法上涨；由于在第一租赁期结束后，原告同意被告继续租赁该房屋，并收到被告的租赁费，应该视为原告同意继续履行原出租人和被告签订的租赁合同；综上所述，被告不同意解除租赁合同，继续按原合同条款继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告马克文向本院提交如下证据：证据1、《房屋租赁合同》一份，出租方（甲方）为陈元勋，承租方（乙方）为被告，合同约定甲方将坐落于日照市公园路新世纪小区13座5号出租给乙方作为专卖店使用，证明被告承租涉案房屋，租赁期限从2013年8月1日起至2018年8月1日，双方议定年租金五万元整，交付方式为年交，如被告想继续承租需要提前一周支付下一租期的房租金，否则，原告到期可另行出租；证据2、涉案房屋所有权证一份，证号为日房权证市字第**，房屋所有权人为马克文，登记时间为2014年1月22日，证明原告在2014年1月购买了涉案房屋，为该房屋的合法所有权人；证据3、原告马克文银行账户流水3份，账号户名均62×××19，交易时间分别是2014年9月2日、2015年8月4日、2018年9月12日，交易金额50000元，交易对方户名为丁兆青，证明原告购买涉案房屋后，根据房屋租赁合同第六条规定，房屋租赁合同对原告继续有效，被告继续履行原合同按约定向原告方支付租金。被告丁兆青对原告提交的证据质证认为，对证据一真实性无异；对证据二真实性有异议，房屋状况实际是两层但房产证上是五层；对证据三真实性无异议。被告丁兆青向本院提交收款收据三张，证明2013年10月15日、2013年10月14日租赁房屋中的线路改造花费870元，门窗修理、下水管道修理花费1180元。原告对被告提交的证据质证认为，被告所说的款项发生在原告取得房屋产权之前，与本案没有关联性，另外体现不出上述款项是在涉案房屋上产生，所以原告不承担。本院经审查，对原告提供的证据均予以确认，并在卷佐证；对被告提交的证据，与本案无直接关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月1日，案外人陈元勋与本案被告丁兆青（丁青）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：出租方（甲方）：陈元勋；承租方（乙方）：丁青；甲方将坐落在日照市公园路新世纪小区B座5号，建筑面积230平方米，出租给乙方作为专卖店使用。租赁期从2013年8月1日起至2018年8月1日，双方议定年租金伍万元整，交付方式为年交，逾期按单方面撕毁合同，甲方有权收回房屋；如甲方按法定手续程序将房产所有权转移到第三方时，本合同对新的房产权所有者继续有效，在乙方同意的情况下可以终止；租期首年甲方同意礼让壹万元作为装修补贴费用，承租到期如不继续租用，应保持装修原貌，不得自行损坏等内容。后，原告从案外人陈元勋处购买涉案房屋并于2014年1月22日办理了产权登记，房房产证号：日房权证市字第**房坐落于日照市兴海路北、公园路西新世纪广场006幢01单元01-105号，诉讼中，原被告均认可该房产证载明房屋系涉案房屋。原告购买涉案房屋后，继续履行案外人陈元勋与被告之间的租赁合同，被告向原告缴纳房租。2018年8月1日涉案房屋租赁合同到期后，原被告双方未再签订书面房屋租赁合同，被告续租一年至2019年8月1日。2019年8月1日后，原被告双方因租金问题未达成一致意见，原告诉至法院要求解除涉案房屋租赁合同，要求被告将租赁物交付原告，并自2019年8月1日起支付占用费至房屋交付之日止。本院认为，2013年8月1日，案外人张元勋与被告丁兆青（丁青）签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方之间形成的房屋租赁合同关系合法有效。2014年原告购买涉案房屋，并办理了产权登记，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，上述《房屋租赁合同》继续有效，原、被告亦应继续履行上述合同，至合同约定的租赁期间届满之日即2018年8月1日，后，被告向原告又缴纳了一年的租金并继续使用涉案房屋，原被告双方之间应视为又重新建立了一年的房屋租赁合同关系。续租一年届满后，原被告双方因租金问题未达成一致而未签订新的房屋租赁合同，被告也未再向原告支付租赁费，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，不定期租赁合同关系中，双方均可随时解除合同，故原告诉至法院要求解除原被告之间就涉案房屋形成的租赁合同，并要求被告返还租赁物，符合法律规定，本院予以支持，本案原告要求解除合同的诉状送达被告之日，即2019年11月6日，应视为原告要求解除涉案合同的通知送达被告之日，双方之间形成的房屋租赁合同应自该日解除。被告在涉案房屋租赁期间，案外人陈元勋与原告对房屋进行了买卖，被告作为当时的承租人，具有优先购买权，原告称房屋买卖时已与原房主通知了被告，且从租赁合同到期后，被告又向原告缴纳了一年房屋租赁费的行为来看，其至少在2018年8月1日前就已经知道涉案房屋买卖的事实，并向新房东缴纳了房屋租赁费，应视为接受并认可与新房东重新签订的租赁合同，该重新签订的合同，亦是双方真实意思表示，故被告以优先购买权为由抗辩于法无据，本院不予采信。被告向原告缴纳房租至2019年8月1日，2019年8月2日至原被告之间的房屋租赁合同解除之日产生的房屋租金，以及房屋租赁合同解除之日至被告腾空房屋之日产生的房屋占有使用费，被告依法应向原告支付。故原告要求被告参照房屋租赁合同年租金5万元支付未付租金及占有使用费，不违反法律规定，本院予以支持。对被告提出的租房保证金、房屋修理费，因均发生在原告购买涉案房屋之前，即被告与案外人陈元勋的租赁合同存续期间，且被告未提出反诉，本院依法不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告马克文与被告丁兆青之间就日照市兴海路北、公园路西新世纪广场006幢01单元01-105号（日照市公园路新世纪小区B座5号）房屋形成的租赁合同于2019年11月6日起解除；二、被告丁兆青于本判决生效之日起30日内搬出上述房屋并将房屋交付原告马克文；三、被告丁兆青于本判决生效之日起7日内向原告马克文支付房屋租金及占有使用费（该租金及占用费自2019年8月2日起，按一年5万元的标准，计算至房屋实际交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告丁兆青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  孙海鹏二〇一九年十一月二十八日法官助理魏培培书记员秦娜