湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂10民终1881号上诉人（原审原告）：李钢，男，1974年1月23日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：刘华，湖北昭阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李国平，男，1954年12月24日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：吕军，湖北吕军律师事务所律师。委托诉讼代理人：万叶宏，湖北吕军律师事务所律师。上诉人李钢因与被上诉人李国平房屋租赁合同纠纷一案，不服沙市区人民法院(2018)鄂1002民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人刘华与被上诉人的委托诉讼代理人万叶宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李钢的上诉请求：一、撤销(2018)鄂1002民初1821号民事判决；二、改判被上诉人支付上诉人赔偿款166000元；三、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、上诉人愿意在同等条件下优先承租，被上诉人侵犯了上诉人的权益。上诉人在合同到期后，以多种形式向被上诉人表达了继续承租的意愿，并愿意就租金问题协商。上诉人在《声明书》中说明：“在正常经营情况下，本应正常续签。”，可见上诉人是愿意继续承租的。一审认为被上诉人与案外人约定的租金涨幅超过了上诉人与被上诉人约定年租金的10％，优先承租权的租金底线已经突破，故上诉人丧失优先承租权，该认定错误。上诉人也愿意就租金上涨部分进行协商，并没有拒绝上涨的可能，即使上涨幅度超过约定，但也不能据此认定不在同等条件下，认定上诉人放弃了优先承租权。二、被上诉人应当就上诉人的损失进行赔偿。1、双方在合同中已经就固定装修部分有过约定，被上诉人如使用的，应当给予补偿，上诉人为此提供了装修收据证明原装修事实。一审认为装修收据不是正规发票，不具有证明效力，该认定明显错误。2、上诉人提供了室内物品的物品清单，一审还提供了部分物品购买时的收据，采购属实，这些物品也都真实存在于租赁房屋内。虽然双方约定了应在10日内搬离，否则不予赔偿，但上诉人即使在规定时间内没有搬离，也不丧失物品的所有权，被上诉人也无权处分。故合同中不予赔偿的条款无效，被上诉人在收回房屋过程中，造成上诉人财产损失的，仍应承担赔偿责任。李国平辩称,一、上诉人不享有优先承租权。我国法律和司法解释对优先承租权没有特别规定。优先承租权行使的条件为出租人有继续出租的条件，出租人有继续出租的意愿，承租人有明确的承租意思表示，承租人满足合同约定的优先承租权条件，满足出租人要求的同等条件。本案中，我方当事人年事已高，常年定居外省，双方租赁合同的建立来源于另一诉讼，我方不愿意出租给李钢，上诉人在一审中陈述自2017年开始已经知道被上诉人不愿意出租给上诉人，就继续承租的意思表示来看，上诉人无法提供相关证据，并做出了一系列收取退还押金，清理遗留物品等交接行为，上述行为应视为双方没有建立继续租赁关系的合意，且合同关系已经终止。上诉人不符合我方要求的同等条件，若双方继续续订，必然损害被上诉人的合法权利。民事合同是双方自愿协商订立的，双方有订立合同的自由，也有不订立合同的自由。二、被上诉人不应向上诉人赔偿损失。赔偿损失的前提是上诉人所受损失实际存在，所列物品表中的所有物品都是上诉人所有，属于上诉人所有的物品被被上诉人侵占，物品损失的价值都是合理的确定的。从上诉人提交的证据来看，无法得出上述结论，有些物品是属于被上诉人所有。对于固定装修部分，被上诉人选择了不使用，事实上也没有被上诉人使用的证据，上诉人应拆除，就算应该赔偿也应拿出合法有效的证据。上诉人提供的收据只能证明可能存在往来款项，根据《发票管理办法》第2条、第25条的规定，只有发票是收付款的合法凭证。上诉人即使在装饰装修上有一定的支出，也应当视为按合同约定在承租期间承担维修义务的表现，新的承租人在承租后也对门面进行了装修，被上诉人没有使用上诉人的装修。在承租期间，因承租人未积极履行承租义务，给我方造成14万元的损失，上诉人有逾期缴纳租金的行为，还在双方终止合同关系之后，有扰乱新租客的行为，被上诉人不应给上诉人赔偿损失。李钢向一审法院提出诉讼请求：1、确认原告对被告房屋享有优先承租权；2、赔偿原告装修、设施等损失166000元；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于荆州市××门路明珠××楼××号的标的房屋属被告李国平所有。2015年2月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的标的房屋出租给原告用于餐饮经营，租期三年，自2015年元月1日至2017年12月31日，租金共计30万元；租金采取预付制，原告于合同签订之日向被告交纳前半年租金5万元，之后的租金于每季度的第一天交付2.5万元；租赁期满原告如不续租或者合同解除，固定装修部分若被告可使用，则由被告补偿原告相应的补偿款，或被告不使用，则由原告自行拆除；租赁期满，被告有权收回房屋，所有原属被告的可以移动的、拆除的设备归被告所有，以财产清单为准，属原告签约后添置的所有设施、设备可移动、拆除的，原告应在租赁期满后10日内搬离，原告未在约定时间内搬离的，被告可采取任何措施收回房屋并可对原告在该房屋内的财产予以处置，造成原告损失的，不予赔偿；租赁期满，原告在被告对外租赁的同等条件下，享有优先租赁权，如果双方达成一致意见，重新续签房屋租赁合同，房屋租金涨幅不得超过本合同的年租金的10%；等。后原告租赁标的房屋从事餐饮经营至租赁期满。2018年1月10日，原告方收到被告方退还的押金2万元。2018年1月12日，原告向被告出具《收条》一份，内容如下：“今收到房东李国平明珠雅苑门面店门钥匙壹把，用于门面交接与门面纠纷（门面转让费问题）用。门面纠纷问题解决后将其钥匙立即交还房东。”据原告陈述，此系当日被告配偶撬门进入标的门面后，因原告尚有财物在门面内，原告故要求被告配偶将新门面钥匙交付原告，形成此《收条》。同日，被告将《告知书》张贴于标的房屋门上，内容如下：“一、李钢至元月十二日拿到甲方（即李国平）的防盗门钥匙之日起（十天内），必将属于李钢自己的遗留物全部清走。二、原租店承包合同已终止，至今李无理霸占甲方店门不交，由此造成的（法律、经济及其它）损失及后果由李钢负责。三、李钢无理占有门店不清场拒交门店，甲方予按原合同的月租金追究因其造成的一切损失。店主：李国平”。后原告亦向被告回复《声明书》，内容如下：“一、2017年12月31日本人费尽心血，苦心经营三年的餐馆，在正常经营情况下，本应正常续签，但由于房东没有任何提前告知和说明原由的情况下要强制收回房屋，剥夺本人经营权，在此本人将保留一切法律权益。二、本人拥有餐馆的合法经营权以及餐馆一切财物的所有权，对一切侵占行为保留法律权益。三、由于房东单方面终止合同的行为而对我本人及家人造成的财物和精神等各方面损失，会追究其法律责任。维权人：李钢”。2018年2月22日，被告与案外人就标的房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期自2018年4月1日起至2026年3月31日止，租金为每年15万元。现原告主张优先承租权及赔偿成讼。一审法院认为，2015年2月10日原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违法法律禁止性规定，合法有效。合同中约定了优先承租权，约定租赁期满，原告在被告对外租赁的同等条件下，享有优先租赁权，同时还约定，如果双方达成一致意见，重新续签房屋租赁合同，房屋租金涨幅不得超过本合同的年租金的10%。但是，之后被告与案外人达成的《房屋租赁合同》约定的租金为每年15万元，涨幅超过了原、被告约定年租金的10%，因此，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的优先承租权的租金底限已经突破。并且，根据2018年1月12日原告向被告出具的《收条》来看，只涉及“门面交接与门面纠纷（门面转让费问题）”，未提到欲优先承租或原告有意愿继续承租。据此，原告主张被告侵犯其优先承租权的诉请，本院不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》还约定，租赁期满原告如不续租或者合同解除，固定装修部分若被告可使用，则由被告补偿原告相应的补偿款，现原告认为固定装修部分由被告使用，依约主张赔偿，就此诉请原告提交了一组装修收据和自制物品清单佐证。本院认为，原告提交的装修收据均非正规发票，不具有证明效力，且均系灯饰、餐具、麻将机、电子产品等，不属于固定装修类，达不到证明目的；自制物品清单在无对方确认的情形下只是原告的单方陈述，亦不具有证明效力，故就此部分证据的证明效力本院不予采信。原告还主张，被告存在实际占用屋内物品情形，本院认为，依据《房屋租赁合同》约定，租赁期满，所有属原告签约后添置的设施、设备可移动、拆除的，原告应在租赁期满后10日内搬离，原告未在约定时间内搬离的，被告可采取任何措施收回房屋并可对原告在该房屋内的财产予以处置，造成原告损失的，不予赔偿。因此，租赁期满后原告应依约自行将物品搬离，现再行主张物品占用损失，与双方约定相悖。据此，关于原告主张损失赔偿的诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回原告李钢的诉讼请求。一审案件受理费3620元，由原告李钢负担。二审中，上诉人与被上诉人均没有提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，双方在《房屋租赁合同》中约定：“租赁期满，乙方在甲方对外租赁的同等条件下，享有优先承租权。如果双方达成一致意见，重新续签房屋租赁合同，房屋租金涨幅不得超过本合同的年租金的10％。”现合同的租赁期限已经届满，上诉人享有优先承租权的前提是在同等条件下且年租金不得超过11万。现上诉人提交的证据不足以证明其在合同期满前向被上诉人作出了续租合同的意思表示，不能表明双方同意续签合同。且被上诉人于2018年1月10日向上诉人退还了押金，上诉人于2018年1月12日收到房屋钥匙，双方进行门面交接，双方的行为表明没有对续签合同达成一致，另上诉人将涉案房屋承租给案外人的年租金为15万元，合同约定的优先承租权的条件并未成就，上诉人关于其享有优先承租权的上诉理由不能成立。上诉人称应对其损失进行赔偿，对于可移动、可拆除的设施、设备，双方在合同中已明确约定，上诉人应在租赁期满后10日内搬离，否则造成的损失不予赔偿，且被上诉人在2018年1月12日交付上诉人房屋钥匙后，张贴的《告知书》中又给予了上诉人十天的期限搬离物品，对上诉人主张的该项损失本院不予支持。对于固定装修部分损失，上诉人提交的证据为一份手写的金额为46000元的收据，仅凭该证据不能认定上诉人的固定装修投入，且上诉人应对被上诉人实际使用了其固定装修承担举证责任，现没有证据证明被上诉人使用了固定装修,对该部分的损失本院亦不予支持。综上所述，上诉人李钢的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3620元，由上诉人李钢负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  全 华二〇一九年十一月二十八日书记员  邱 爽