甘肃省环县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1022民初3096号 原告：陈彦举，男，汉族，1970年7月23日出生，甘肃省环县人。 被告：董海峰，男，汉族，1956年5月24日出生，甘肃省环县环城镇人。 原告陈彦举与被告董海峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈彦举、被告董海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈彦举向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告退还原告剩余房屋租赁费24500元；3、判令被告退还合同押金3000元；4、判令被告赔偿原告房屋装饰装修等费用140000元；5、判令被告承担本案诉讼费。当庭增加诉讼请求：要求被告承担原告转让费50000元。 事实与理由：2017年11月，原告欲做餐饮生意，看到环县体育场五区有一家餐厅转让，原告实地查看发现该房屋窗户、烟道等基础设施齐全。同年11月25日，原告与被告协商一致，由原告租赁环县体育场五区一层房屋三间（124平方米）用于餐厅经营，房屋租赁期限一年，房屋租金74400元/年，合同押金3000元（解除合同时予以退还），合同到期可以续租，并于当日签订房屋租赁合同一份。2018年11月20日，原、被告就该房屋继续租赁达成一致意见，租金变更为89280元/年，并签订租期一年的房屋租赁合同。未料，2019年8月6日，环县业余体校向原告下发一份《限期整改通知书》，要求将侵占、破坏位置恢复原貌。原告才得知该房屋后墙窗户和烟道设施是被告在向原告出租之前私自加改。8月13日，被告带领工人封闭了原告所租赁房屋的后墙窗户和排烟通道，致使原告无法继续经营。剩余租期内房屋租金为24500元，合同押金3000元。另原告租赁该房屋后装修花费208000元，现因被告的过错致使原告无法继续经营，合同目的无法实现，给原告造成巨大的经济损失，原告要求被告予以退还和赔偿。原告就此事多次与被告协商均未果。 董海峰辩称，原告租赁的3间房屋起初系刘某租赁，刘某租赁期间私自做了后墙窗户及烟道。原告与刘某达成餐厅转让协议后才告知被告与其签订房屋租赁合同，当时被告告知原告，刘某做的后墙窗户和烟道有可能会被体校封堵，但原告未听取意见。2019年8月份，环县体校通知封闭后墙窗户和烟道，被告就找人封堵了烟道和后墙窗户。当时被告通知所有租户停收15天房租，从9月1日起继续收取房租。而且被告修建了两道地下烟道，从地下排烟并无问题。现同意解除租赁合同，退还房屋租赁费，押金需在原告交清所欠的暖气、水、电费用后退还，不同意赔偿房屋装修费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院分析认定如下：1、原告提交两份饭馆装修协议，证明装修餐厅的费用，被告有异议。因该装修协议无其他相关证据佐证，故不予采信；2、原告提交1份收据、1份结算清单、1份销售清单，证明支出餐厅加盟费用、网络和门头等费用，被告有异议。因无其他相关证据佐证，故不予采信。 本院经审理确认事实如下：环县体育场于2006年建设,被告出资购买涉案房屋后对外出租。2017年11月份，原告与涉案房屋承租人刘某协商达成转让房屋协议。同年11月25日，原告与刘某告知被告双方已达成转让协议，原告要求承租涉案房屋，被告同意。当日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将环县体育场五区一至三间房屋出租给乙方使用。租期为1年，从2017年11月25日至2018年11月24日，房租费为每年74400元，押金3000元。合同第三条约定：合同期满后，乙方应积极将所欠的水、电、暖及其它物业费用交清，将房屋腾空保持房屋原样，按期交还甲方。如果乙方续租，必须提前两个月通知甲方，重新签订租赁合同。如果甲方不继续出租，甲方退清乙方押金，合同终止。合同第四条约定：房屋租赁期间产生的水、电、暖等一切费用均由乙方承担，并要接受物业、卫生等统一管理，因安全问题造成乙方损失，甲方概不负责。合同第七条约定：如发生城市建设等政策性变化或其它不可预测性问题（地震、火灾等自然灾害），导致房屋毁坏造成双方财产损失的，互不追究责任，各自承担自己的损失。合同签订后，原告向被告交清当年房屋租金及押金，开始经营。原告于2018年11月20日向环县体育场物业管理部门交清第一年物业费1240元及取暖费。 2018年11月20日，原、被告就该房屋继续租赁达成一致意见，签订《房屋出租合同》，租金变更为每年89280元，租期1年，自2018年11月24日至2019年11月24日。合同第三条约定：合同期满后，乙方应积极将所欠的水、电、暖及其它物业费用交清，将房屋腾空保持房屋原样，按期交还甲方。如果乙方续租，必须提前两个月通知甲方，重新签订租赁合同。如果甲方不继续出租，甲方退清乙方押金，合同终止。合同第四条约定：“房屋租赁期间产生的水、电、暖等一切费用均由乙方承担，并要接受物业、卫生等统一管理，因安全问题造成乙方损失，甲方概不负责。”合同第七条约定：“如发生城市建设等政策性变化或其它不可预测性问题（地震、火灾等自然灾害），导致房屋毁坏造成双方财产损失的，互不追究责任，各自承担自己的损失。在租赁期内，乙方对房屋进行改装、装修费用乙方自理。”合同签订后，原告依约全额交清房租，继续承租经营。 2019年8月6日，环县业余体校向原告下发一份《关于限期整改侵占、破坏体育场公共设施的通知》，要求在体育场经营的侵占看台、破坏场内墙体的商户于2019年8月13日前将侵占、破坏的位置恢复原貌，如未按期完成，环县业余体校将依法强制执行，产生一切后果由相关责任人自行承担。同时环县业余体校将此事通知被告。后原告未封闭后墙窗户和烟道，被告于同年8月13日带领工人封闭了原告所租赁房屋的后墙窗户和排烟通道，原告于当日关门停业。 原告等承租户于2019年8月13日向被告送达一份书面通知，内容为：董海峰先生，鉴于体育场整改，你先前非法打通体育场后墙与侧墙，作为排烟排气通道，诱导我们承租你的商铺开餐馆，2019年8月13日，你又带人将其封堵，导致我们无法营业，今天已经全部停业，现将由此产生的问题提出如下解决方案，如果没有可行性的方法，我们将要求您：1、退还剩余租金。2、在协商的基础上，赔偿因此给我们带来的相关经济损失。3、请您在两日之内给我们公开答复。如果协商无果，我们将诉诸法律。被告收到该通知后，双方协商未果。 原告与刘某达成转让协议之前，刘某使用涉案房屋经营餐饮业。原告转让房屋时，该房屋后墙窗户及排烟通道已存在。 本院认为，原告与他人达成房屋转让协议后与被告协商一致签订《房屋出租合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同约定的租赁期限届满后，双方达成继续租赁的协议，续签合同。原告在承租房屋期间因故关门停业，现要求解除租赁合同，被告亦同意解除，故涉案房屋租赁合同应当解除，原告必须依照合同约定将涉案房屋腾空后交还被告，并将承租房屋后增设附加的可以搬离拆除的财产予以拆除搬离，但如拆除即造成损坏的，遵照“成物不可损坏”的原则，原告不可拆除。 本案争议的焦点有三点：一是合同解除后租赁费用及押金如何退付的问题。被告于2019年8月13日封闭涉案房屋后墙窗户及排烟通道，致原告无法营业即于当日停业，原告要求被告退还租赁费，故租赁期限应届至2019年8月13日，因此被告应当退还2019年8月13日至2019年11月24日期间的房屋租赁费24500元。被告辩称原告需交清水、电、暖、物业费用后退还3000元押金，因合同中并未约定押金返还必须以交清其他费用为前提，且被告未举证证明原告有拖欠水、电、暖、物业费用的事实及拖欠的具体金额，故原告主张被告返还3000元押金的请求应予支持。 二是原告主张被告赔偿房屋装修费用的请求能否支持的问题。原告诉称其租赁涉案房屋后支出装修费用208000元，按照使用年限折旧被告应当赔偿140000元。虽然被告封闭原告租赁房屋的后墙窗户及烟道是应环县业余体校要求所为，且涉案合同中约定：如发生城市建设等政策性变化问题造成损失的，各自承担自己的损失，在租赁期内，原告对房屋进行改装、装修费用由原告自理。但在租期未满之前因经营餐饮业所需的基础设施排烟通道被封闭，致原告无法经营，现提前解除租赁合同，原告前期支出的装修等费用未收回，故被告酌情赔偿原告10000元损失较为妥当。 三是原告当庭增加诉请，要求被告承担其支出的转让费50000元的问题。因原告经庭审释明后并未补交诉讼费，且其支出的转让费与本案无关联性，故对该诉请不予审查。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、解除原告陈彦举与被告董海峰于2018年11月20日签订的《房屋出租合同》，由原告陈彦举于本判决生效后2日内腾空搬离涉案房屋并将钥匙交付被告董海峰； 二、由被告董海峰于本判决生效后十五日内向原告陈彦举退还房屋租赁费24500元及押金3000元，共计27500元； 三、由被告董海峰于本判决生效后十五日内向原告陈彦举赔偿损失10000元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3650元，减半收取1825元，由董海峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判员  敬向琼 二〇一九年十一月七日 书记员  黄丽娟