湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初5776号 原告：郴州汇龙置业有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂），统一社会信用代码：914310006940187228。 法定代表人：汤斌，系该公司董事长。 委托代理人：黄亚林，系湖南宣阳律师事务所律师（特别授权代理）。 委托代理人：唐军，系北京中银（长沙）律师事务所律师（一般代理，未到庭）。 被告：罗方桂，男，1981年11月17日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 被告：唐凤娥，女，1986年2月2日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 二被告委托代理人：罗晓伟，系湖南星河律师事务所律师（特别授权代理）。 二被告委托代理人：陈艳平，系湖南星河律师事务所律师（一般代理）。 原告郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）与被告罗方桂、被告唐凤娥商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇龙公司委托代理人黄亚林和二被告委托代理人罗晓伟、陈艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇龙公司请求判令：一、被告向原告支付购房款39356.76元；二、被告以应付购房款为基数，自起诉之日起按每日万分之五向原告支付违约金至实际履行完毕时止；三、本案受理费、保全费由被告承担。 二被告答辩要点：一、被答辩人诉请答辩人支付购房款缺乏事实与法律依据，依法不应支持。1、原告诉请的差额面积属于被答辩人承诺的赠送面积。2、原告赠送的镂空房的行为已经完成，无权再主张购房款。3、案涉镂空房能够实现“违法建筑合法化”的前提基础是已经赠送给全体业主，原告在行政处罚结束后诉请业主支付购房款，明显为了规避“一事不再罚”原则谋取最大化利益，依法应给予否定评价。4、原告要求答辩人支付购房款，缺乏合同依据，依法不应支持。二、原告存在违约情形，答辩人依法享有抗辩权。三、原告的部分诉请不符合法律依据，依法不应支持。综上所述，答辩人已履行了合同义务，不存在拖欠购房款，被答辩人背信弃义，违规超建导致本案房屋实测面积与预测面积差异较大，该增加的面积应由其自行承担责任。被答辩人的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实： 一、2013年2月26日，原告汇龙公司与被告罗方桂、被告唐凤娥签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同主要约定：1、被告购买原告开发的“汇龙?万宝国际城”项目中第X房，房屋建筑面积为115.65平方米，单价为每平方米4603.13元，房屋总金额为532352元；2、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。双方签订合同后，原告已于2014年12月将涉案房屋交付给被告，被告按合同约定将涉案购房款交于原告，且已入住该房屋。 二、原告为了增加房屋销售量，在对外的宣传广告单载明：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。 三、2016年，由于原告擅自将开发的“汇龙，万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房间，整体超计容建筑面积7642.02平方米。2016年9月12日，原郴州市城乡规划局作出郴规罚字[2016]14号行政处罚决定书，对超规划审批计容建筑面积7642.02平方米违法建设行为进行罚款，罚款金额为684572.15元。尔后原告按时缴纳了罚款。此后，经原郴州市城乡规划局规划设计调整，并经郴州市国土资源局批准，超国土批准建筑面积7408.36平方米，将本次多出的计容面积在第三期中扣除。 四、涉案不动产首次登记证证号为湘（2018）北湖不动产权第0023853号，其中载明的房屋建筑面积124.20㎡，比合同约定房屋建筑面积（115.65㎡）增加8.55㎡。 判决的理由与结果 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。现就双方争议焦点问题分析、认定如下： 一、增加房屋面积的认定。原、被告对涉案房屋增加8.55㎡无异议。由于原告未提交证据证实增加部分的面积是否含有设计图与实际施工存在差异而引起面积的增加，故本院认定增加的8.55㎡全部为原告改建镂空房而引起的房屋面积增加。 二、原告是否承诺赠送镂空部分面积。原告在房屋销售时承诺：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。本院由此认定：原告承诺赠送业主的是镂空部分的面积，并未承诺赠送房屋。 三、增加部分房屋的面积如何计算价款及违约金是否支付。本案中被告虽提交原告作出的《关于万宝国际业主有关问题的回复》，但该回复无原件，同时原告予以否认，且被告无其他证据予以佐证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，本院对该证据不予认可。在本案中，原告将不具有使用功能的镂空部分改建为房屋，且将增加部分的房屋也办理不动产首次登记手续，原告为此花费一定的成本，同时为将扩建部分合法化，规划、国土部门要求原告在第三期开发时将扩建部分面积从原审批的面积中扣除，势必影响原告第三期开发项目及该开发项目利润。同时，因该增加部分的面积和合同约定的房屋面积均办理了不动产首次登记，被告作为受益方，物权已经形成，房屋价值随之增加，根据等价有偿和公平原则，被告应承担原告为改建房屋花费的相应费用。综上，本院认为，被告应支付的增加房屋面积的房价款应以双方所签订的《郴州市商品房买卖合同》约定房价4603.13元的50%即2301.57元为宜，故被告应承担的费用为19678.42元（8.55㎡×2301.57元/㎡=19678.42元）。另因原、被告双方对房屋增加面积的价款如何支付并未达成协议，原告要求被告按每日万分之五支付违约金缺乏事实及法律依据，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。 四、被告罗方桂、被告唐凤娥关于不应补交因镂空部分改建成房屋即增加房屋面积房款的理由，因证据不充分，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三条的规定，判决如下： 一、被告罗方桂、被告唐凤娥支付原告郴州汇龙置业有限公司购房款19678.42元；此款限被告罗方桂、被告唐凤娥于本判决发生法律效力后十日内付清。 二、驳回原告郴州汇龙置业有限公司其他诉讼请求。 如被告罗方桂、被告唐凤娥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取392元，由被告罗方桂、被告唐凤娥负担196元，由原告郴州汇龙置业有限公司负担196元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄洁萍 二〇一九年十一月二十六日 书记员  刘晓芬 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则、合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第十条当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难，可以提供经人民法院核对无异的复印件或者复制品。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。