吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初5594号 原告：延边吴城物业管理有限公司，住所吉林省延吉市。 法定代表人：陈驰，经理。 委托诉讼代理人：高伟伟，吉林海兰江律师事务所律师。 被告：陈伟新，女，汉族，住所延吉市。 委托诉讼代理人：芦长春（系被告丈夫），男，1980年7月17日生，朝鲜族，住所延吉市苏州印象****楼**101。 原告延边吴城物业管理有限公司（以下简称吴城物业公司）诉被告陈伟新物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。本案原告吴城物业公司的委托诉讼代理人高伟伟，被告陈伟新的委托诉讼代理人芦长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴城物业公司诉称：1.被告支付拖欠的物业费4552元及滞纳金；2.被告支付卫生费224元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年11月23日签订了苏州印象小区物业服务收费协议，协议约定住宅物业费收费标准为每月每平方米1.6元，支付物业费的周期为半年。被告应在缴费周期的首10日内预缴下一个季度的物业费。被告应当在指定时间内向原告支付物业费用及其他费用，如逾期15日仍未支付的，原告有权按照日千万之三加收滞纳金。被告的房屋面积为88.91平方米，但被告至今未支付2016年11月16日至2019年7月15日期间的物业费用4552元及卫生费224元。 陈伟新辩称，被告是和吴中物业公司签订的合同，未与原告签订物业服务合同，物业费1.6元/月/平方米的依据是什么；被告车辆在小区停放时被刮过6次，原告承诺帮助被告报警；被告家所在单元走廊灯坏了不更换；房屋漏水不维修；施工垃圾堆放在被告家阳台下面不清理；小区草坪不清理；因未支付物业费，小区门禁卡不给升级，不让被告进入小区；小区车辆乱停乱放，已经停到草坪上。 本院经审理查明：延边吴中物业管理有限公司于2015年4月10日成立，于2016年8月18日变更名称为吴城物业公司，其经营范围为物业管理服务等。2015年11月23日，延边吴中物业管理有限公司与陈伟新签订了苏州印象小区物业服务收费协议，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，收费标准为高层住宅1.8元/平方米/月，多层住宅为1.6元/平方米/月；支付物业费的周期为半年，业主应当在每个缴费周期的前10日或之前预缴下一个半年的物业费，如被告逾期15日仍未支付物业费，原告有权按照应交金额的0.3%按日加收滞纳金。委托管理事项内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；绿化管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；交通秩序与车辆停放管理；房屋装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。被告的房屋位于苏州印象1期32号楼3单元101，建筑面积88.91平方米，为多层住宅。吴城物业公司按照合同约定，于2015年开始为苏州印象小区1期进行物业服务，但被告未支付2016年11月26日至2019年7月25日期间的物业费4552元（1.6元/月/平方米×32个月×88.91平方米）。 另查，2017年至2019年，延吉市环境卫生作业有限公司委托吴城物业公司代收苏州印象小区2017—2019年度的城镇垃圾处理费，收费标准为84元/年/户，被告应支付城镇垃圾处理费224元。 另查，原告在苏州印象小区物业服务期间，存在楼道瓷砖破损、路旁设置路障、路灯损坏、垃圾、积雪堆积等事实。 认定上述事实的证据有：营业执照、企业变更情况、物业服务收费协议、委托书、照片，以及原、被告的陈述。 对原告提交的律师函，以证明原告向被告催缴过物业费的事实。因上述证据不能证明上述内容，本院未予采信。对原告提交的雨水管维修汇总照片、2019年小区绿化补种通知、通知，以证明原告按照收费协议履行原告应当提供的物业服务，因上述证据缺乏客观性，本院未予采信。对原告提交的照片、视频，以证明被告家外墙防水已全部维修完毕并恢复，因不属于物业公司的服务管理范围，故在本案中本院不予审查。 本院认为，原告吴城物业公司依法成立，具备物业服务管理的经营范围。吴城物业公司的前身延边吴中物业管理有限公司与被告签订的物业服务收费协议约定了物业服务内容、物业费收取标准、逾期支付物业费收取滞纳金的标准，对合同双方具有约束力。吴城物业公司已为苏州印象小区提供了相关的物业服务，被告直接或者间接地受益，其应当按照约定交纳物业费。被告拖欠2016年11月26日至2019年7月25日期间的物业费，原告有权利主张，因此原告要求被告支付物业费4552元的诉讼请求成立，本院予以支持。对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因物业服务合同约定了逾期支付物业费应当支付滞纳金的标准，其对滞纳金的约定属于对违约内容的约定，本院确认被告向原告支付相应的违约金，但其约定的标准过高，本院调整为按中国人民银行同期贷款利率计算，本院确认2016年11月26日至2017年5月25日的物业费，以853.6元为基数，自2016年12月11日计算至给付之日，2017年5月26日至2017年11月25日的物业，以853.6元为基数，自2017年6月11日计算至给付之日，2017年11月26日至2018年5月25日的物业费的违约金，以853.6元为基数，自2017年12月11日计算至给付之日，2018年5月26日至2018年11月25日的物业费的违约金，以853.6元为基数，自2018年6月11日计算至给付之日，2018年11月26日至2019年5月25日的物业费的违约金，以853.6元为基数，自2018年12月11日计算至给付之日，2019年5月26日至2019年7月25日的物业费的违约金，以285元为基数，自2019年6月11日计算至给付之日。对原告要求被告支付2017年度城镇垃圾处理费224元的诉讼请求，因延吉市环境卫生作业有限公司委托吴城物业公司代为收取上述费用，被告作为延吉市居民应当承担该部分费用，且被告同意支付，本院予以支持。被告关于其未与原告签订物业服务合同、1.6元/平方米/月收费依据是什么的意见，因其与延边吴中物业管理有限公司签订了前期物业服务收费协议，约定了服务内容和收费标准，延边吴中物业管理有限公司为吴城物业公司的前身，其有权利要求被告支付物业费，故对此种抗辩意见，本院不予采信。被告关于车辆在小区停放时被刮碰、原告承诺帮助被告报警，以及被告家房屋漏水、原告不予维修的抗辩意见，因不属于原告的服务管理范围，故本院不予采信。被告关于施工垃圾不清理、小区门禁卡不给升级、小区草坪不清理、走廊灯损坏不更换等抗辩意见，其未提交证据证明，故本院不予采信。关于被告主张的物业管理服务存在暇疵的问题，经审查，吴城物业公司在管理服务期间，存在瓷砖破损、路旁设置路障、路灯损坏、垃圾、积雪堆积、绿地有破损等问题，但对该事实发生原因、持续时长、责任主体以及维护方式、约定服务标准等内容，被告未能提供充分证据证明，故尚不足以认定吴城物业公司提供的物业管理服务存在暇疵的具体事实及严重程度，同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，被告作为业主，如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、行政法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒绝支付物业费的理由。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条,《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十一条第一款的规定，判决如下： 被告陈伟新于本判决生效后立即支付原告延边吴城物业管理有限公司2016年11月26日至2017年5月25日的物业费，以853.6元为基数，自2016年12月11日计算至给付之日，2017年5月26日至2017年11月25日的物业，以853.6元为基数，自2017年6月11日计算至给付之日，2017年11月26日至2018年5月25日的物业费的违约金，以853.6元为基数，自2017年12月11日计算至给付之日，2018年5月26日至2018年11月25日的物业费的违约金，以853.6元为基数，自2018年6月11日计算至给付之日，2018年11月26日至2019年5月25日的物业费的违约金，以853.6元为基数，自2018年12月11日计算至给付之日，2019年5月26日至2019年7月25日的物业费的违约金，以285元为基数，自2019年6月11日计算至给付之日）、城镇垃圾处理费224元。 如被告陈伟新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元,由被告陈伟新负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员 王 静 二〇一九年十一月十八日 书记员 蔡军哲