陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民   事   判   决   书    （2019）陕01民终12223号   上诉人（原审被告）：常娟，女，1974年12月23日出生，汉族，住西安市碑林区。   委托诉讼代理人：杨颖，北京市尚公（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：许野，北京市尚公（西安）律师事务所实习律师。   被上诉人（原审原告）：西安银行股份有限公司，住所地西安市。   法定代表人：郭军，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。   委托诉讼代理人：华健，陕西丰瑞律师事务所律师。   上诉人常娟因与被上诉人西安银行股份有限公司（以下简称西安银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初3776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   常娟上诉请求：1．撤销一审判决；2.改判驳回西安银行的全部诉讼请求或将本案发回重审；3.本案诉讼费用由西安银行负担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、常娟与西安银行签订的《房屋租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，且合同根本无法履行。前述合同违反消防法的规定，且系西安银行过错所致，案涉责令改正通知书等可反映双方签订合同因房屋安全出口数量不足而违反消防法强制性规定，常娟在接到处罚后积极与西安银行沟通，希望西安银行对房屋状况进行整改以确保合同继续履行，但西安银行却以房屋结构不可改变为由拒绝整改。因案涉房屋无法投入使用，致租赁合同无法履行，该合同第一条约定房屋租赁用途为商业用房（美容、服装等），即承租人租赁房屋目的系商业用房，而该房屋安全出口数量不足，妨碍安全疏散，不可能用于任何商业经营。一审认为西安银行未按照合同约定使用该房屋，将其用于经营餐饮与合同约定不符，常娟应负责备案消防验收手续显系错误。合同仅约定商业用房，故只要是用于商业经营且不违法即可，常娟并不存在与合同约定不符的情形，餐饮并不属于特种行业，无需办理特种行业许可，常娟办理消防验收手续时被告知，因案涉房屋安全出口数量不足，西安银行在房屋建成后未办理一次消防手续，常娟无法办理二次消防手续，房屋即无法作为商业用途使用。二、一审适用法律错误，一审在查明案件事实时分配举证责任有误，案涉房屋无法实现合同目的的根本原因是房屋消防未通过验收，本案中西安银行应提供其一次消防手续，在此情况下才可认定案涉房屋消防不合格系常娟未备案所致，但一审中西安银行并未提交一次消防手续。一审认定西安银行向常娟交付涉案房屋，常娟应依合同约定支付租金亦属错误，西安银行虽向常娟交付房屋，但该房屋无法使用，不能实现合同目的，西安银行应先履行其合同义务，常娟才应履行支付租金义务，况且该房屋消防不合格已危害人身安全，常娟有权不支付房租自然无需支付滞纳金，亦不应支付房屋占用资金。一审判令常娟讲房屋恢复原状错误，常娟租赁房屋后发现该房屋漏水严重，虽要求西安银行维修，但西安银行拒绝承担维修费用，在此情况下常娟经西安银行同意对屋面进行防水处理并加装防水棚，符合双方合同约定，且不违反法律规定。一审判令常娟承担责任违背民法公平原则。   西安银行辩称，其自2018年开始催缴房租，但常娟一直未予支付，案涉合同于2014年签订，2014年至2018年房屋正常使用，并不存在问题，直至2018年，房屋一二层均可正常使用，一审判决后西安银行给一层商户发通知要求搬离，但未予搬离。常娟租赁房屋用于餐饮，消防要求严格，并不存在一次消防的问题，案涉房屋可以正常使用。案涉合同对租金有明确约定，常娟自2018年始未支付租金，西安银行同意租金按月缴纳系考虑常娟实际情况。一审认定事实清楚，判决正确，二审应予以维持。   西安银行向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，常娟向西安银行腾交租赁房屋，并拆除加盖建筑恢复租赁物原状；2.常娟向西安银行支付拖欠的房屋租金93500元，欠付租金的滞纳金9350元，以及自2018年10月1日合同解除之日起所产生的房屋占用资金（房屋占用资金按合同租金标准计算，即每月10万元，计算至实际交还房屋之日）；3.本案诉讼费由常娟负担。   一审法院认定事实如下：2014年6月23日，常娟（承租方）与西安银行（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定西安银行将自有的位于西安市高新区XX路XX区XX号（西安市高新区XX路XX号）房屋出租给常娟，建筑面积为974.86平方米（共4层），租赁期自2014年10月1日至2019年9月30日，租金为每年1200000元，租金每半年支付一次，房屋租赁用途为商业用房（美容、服装等），合同第六条关于转租约定：除双方另有约定外，承租方需事先征得出租方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人；合同第七条关于房屋使用约定：承租方依照合同约定的用途使用房屋，不得利用所租房屋进行违法活动，损害公共利益；合同第十条关于合同解除约定：经双方协商一致，可以解除合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，合同自行解除，出租方如有以下情形之一承租方有权单方解除合同：“迟延交付房屋30日或交付的房屋严重不符合合同约定、危及承租方安全或其他严重影响合同约定使用用途的、不承担约定的维修义务致使承租方无法正常使用房屋的”，承租方如有以下情形之一出租方有权单方解除合同：“承租方如不按照约定支付租金达30日、欠缴各项费用达20000元、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的、擅自将房屋转租给第三人的、利用房屋从事违法活动的、拖欠各项应缴费用达20日的”；合同第十一条关于违约责任约定：出租方出现第十条第三款约定的情形之一，应按年租金的1%向承租方支付违约金，承租方有第十条第四款约定的情形之一，应按年租金的1%向出租方支付违约金，承租方无正当理由拒付或延付租金，并在收到出租方书面催收通知十个工作日内仍未支付的，则出租方有权加收逾期缴付金额10%的金额作为滞纳金；合同第九条第二款约定：出租方因故需提前终止合同的，应提前3个月书面通知承租方，出租方按承租方实际使用时间计收租金，如因承租方违约导致出租方提前终止合同的，出租方无需支付补偿费用，但应按照承租方实际使用时间计收租金；合同第二条第三款约定：租赁期满或合同解除后，出租方有权收回房屋，承租方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。常娟承租案涉房屋后，1层经营服装销售，2至4层经营餐饮，2018年8月之前的租金已全部付清，2018年9月交付租金6500元，2018年9月30日，西安银行向常娟邮寄解除房屋租赁合同的通知。一审另查明，2018年8月31日，西安市高新区公安局高新路派出所以案涉房屋存在不符合消防安全要求做出《责令改正通知书》，2018年9月19日至9月29日，西安市公安消防支队高新区XX大队以案涉房屋2至5层安全出口数量不足为由向常娟做出三份《责令立即改正通知书》，并做出三份《行政处罚决定书》。   一审法院认为，常娟与西安银行签订《房屋租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。西安银行向常娟交付案涉房屋，常娟应依合同约定支付西安银行房屋租金，常娟在租赁期内应按合同约定使用该房屋，常娟将案涉房屋2层以上用于经营餐饮与合同约定的用途不符，且餐饮属特种行业，应由常娟向消防部门报备消防验收手续，现常娟以西安银行未对房屋进行整改不具备使用条件为由拒付房屋租金属违约行为，且该行为已符合合同解除的条件，故对西安银行要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求常娟向西安银行腾交租赁房屋，并拆除加盖建筑恢复租赁物原状的诉讼请求，依法有据，予以支持。对要求常娟向西安银行支付拖欠的房屋租金93500元，欠付租金的滞纳金9350元，以及自2018年10月1日合同解除之日起所产生的房屋占用资金（房屋占用资金按合同租金标准计算，即每月10万元，计算至实际交还房屋之日）的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十七条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告西安银行股份有限公司与被告常娟签订的《房屋租赁合同》，被告常娟于本判决生效之日起十五日内将该房屋恢复原状返还原告西安银行股份有限公司；二、被告常娟于本判决生效之日起十五日内支付原告西安银行股份有限公司2018年9月份房屋租金人民币93500元、房租滞纳金人民币9350元及2018年10月1日之后的房屋占用资金（以每月人民币100000元为标准，计算至返还房屋之日止）。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11800元，由被告常娟负担。因原告西安银行股份有限公司已预交，故被告常娟在支付上述款项时，一并向原告西安银行股份有限公司支付。   经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，关于恢复原状，二审审理中西安银行明确系要求常娟拆除常娟在案涉房屋四层房顶搭建的临时建筑并提交现场照片，常娟称其搭建系防雨棚，该搭建系经西安银行同意，故不同意西安银行关于恢复原状的诉讼请求，为证实其主张，常娟一审审理中已提交西安银行于2014年8月20日向高新区规划局出具的《证明》，该《证明》载明“常娟于2014年7月租赁我行位于XX路XX号XX区XX号一至四层房屋974.86平方米，因该房屋年代已久，屋面漏水严重，现同意常娟按照规划要求对屋面进行防水处理并加装防雨棚”，一审中西安银行对该《证明》的形式要件无异议，但认为防水处理系防雨棚，而本案所涉系加盖房屋。   本院认为, 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，西安银行将租赁合同项下房屋交付承租人常娟使用已履行其出租人义务，常娟未能应依约履行其支付租金义务，构成违约，西安银行基于此要求解除合同，符合双方约定亦符合法律规定，关于合同解除日期，西安银行虽已于2018年9月30日向常娟邮寄解除通知，但未有证据显示常娟收到该通知，故案涉合同解除日期应为本案一审起诉状送达常娟之日2019年3月1日。常娟所称其未按时支付租金系因西安银行交付房屋存有消防问题无法投入使用致合同无法履行，对此本院认为双方当事人约定案涉房屋租赁用途为商业用房（美容、服装等），案涉房屋一层实际用于经营服装，未有常娟所述之房屋无法使用的情况，二至四层实际用于经营餐饮，虽在实际使用过程中收到消防部门《责令立即改正通知书》，《行政处罚决定书》等，但结合当事人关于房屋租赁用途的约定以及前述《责令立即改正通知书》，《行政处罚决定书》的具体内容，出租人西安银行对于案涉二至四层房屋因实际用于餐饮而受到消防部门处理的相应后果，并不具有法律上的责任，且在出现前述情形后，常娟未向西安银行主张解除合同亦未立即腾交房屋，结合以上情况，本院对常娟关于未按时付租的抗辩理由，不予采纳。西安银行主张常娟支付欠付租金、滞纳金以及合同解除后的房屋占有使用费，符合法律规定，经核算，常娟欠付租金为593500元（2018年9月至2019年2月，扣除常娟于2018年9月支付的6500元），关于滞纳金数额，西安银行主张9350元，符合双方约定，本院不再予以调整，关于房屋占有使用费，二审审理中常娟于2019年9月30日向西安银行交还场地钥匙，双方于2019年10月25日对场地相关物品进行清点，故此，常娟向西安银行应当支付自合同解除即2019年3月1日至9月30日期间的房屋占有使用费为宜，具体费用参照合同约定年租金1200000元标准计算，应为700000元。西安银行关于常娟腾交房屋及恢复租赁物原状的诉讼请求，因二审审理中双方已就房屋进行交接，故腾交房屋之诉讼请求已无事实基础，至于恢复租赁物原状，案涉租赁合同明确约定租赁期满或合同解除后，常娟应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，现合同已解除，西安银行要求常娟恢复租赁房屋原状拆除加盖建筑，符合双方约定，常娟以案涉房屋四层房顶的临时建筑系出租人同意其加建的防雨棚为由予以抗辩，依据不足，本院不予采纳。综上所述，一审判决第一项、第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初3776号民事判决第一项为：西安银行股份有限公司与常娟于2014年6月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月1日解除，常娟于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋恢复原状；   二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初3776号民事判决第二项为：常娟于本判决生效之日起十五日内支付西安银行股份有限公司2018年9月至2019年2月租金593500元、房租滞纳金9350元及2019年3月至2019年9月房屋占有使用费700000元。   如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费11800元，由常娟负担（西安银行股份有限公司已预交，常娟应与判决款项一并直付西安银行股份有限公司）；二审案件受理费15542元，由常娟负担。   本判决为终审判决。       审  判  长    刘      琪   审  判  员    秦  燕  燕   审  判  员    师      婷        二○一九年十一月五日     书  记  员    程      姣