黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2781号上诉人（原审被告）：田方媛，女，1991年4月18日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：田国全（系上诉人父亲），男，1964年3月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市龙凤区。被上诉人（原审原告）：大庆明道智园居民服务有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区湿地福苑住宅小区****商服楼****。法定代表人：刘杨，该公司总经理。委托诉讼代理人：王智刚，大庆市龙凤区彤心法律服务所法律工作者。上诉人田方媛因与被上诉人大庆明道智园居民服务有限公司（以下简称明道公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人田方媛及其委托诉讼代理人田国全、被上诉人明道公司委托诉讼代理人王智刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人田方媛上诉请求：依法撤销（2019）黑0603民初1705号民事判决，采纳上诉人田方缓的抗辩证据和意见，改判不承担物业费4771.18元。由明道公司承担案件受理费。事实与理由：明道公司作为物业服务企业对服务对象小区业主，未尽到应有的服务与维修义务。2012年12月11日，该房屋在质保期间发生门窗损坏，门锁失灵，该房屋下水道跑水溢漏粪便，小院门栏丢失，明道物业公司派经理李明多次到上诉人家登记，说物业派人给你修。如果没有人修，我李明个人工资拿钱给你修。2017年8月28日，该小区D09号楼外墙瓷砖掉下来，将我的车砸坏，还把业主张绪良（上诉人的丈夫）腿砸坏，多次找到明道公司主张权益至今没有维修，给上诉人造成了精神压力和损失。维修费用：维修小院护栏花费1000元，换门窗花费2000元，修车1500元，治疗砸伤300元，务工费1500元。因此，请求二审法院撤销原判，改判上诉人不承担物业费4771.18元。被上诉人明道公司辩称，一是一审认定事实清楚，证据确凿，运用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，被上诉人作为合法资质的物业服务企业，依据物业服务合同向上诉人提供物业管理服务，上诉人理应按期缴纳物业管理费，上诉人逾期未履行给付义务，实属违约行为，上诉人一审提交的证据与本案无关，不在物业服务范围内，故请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。明道公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令田方媛给付物业服务费（2015、2016、2017、2018年各1183.74元）；2.2016年欠费产生的滞纳金2592元（每天按千分之三计算）由田方媛承担；3.田方媛承担诉讼费。一审法院认定事实：明道公司系依法成立、有合法收费依据及标准的物业公司，为大庆市龙凤区湿地福苑小区提供物业服务。田方媛系该小区D09号楼3单元102室业主，拖欠明道公司2015、2016、2017、2018年物业服务费共计4734.96元。另查明，明道公司原名称为大庆市明道物业服务有限公司，于2018年12月18日更名为大庆明道智园居民服务有限公司。一审法院认为，明道公司为田方媛提供了物业服务，田方媛应当及时足额给付明道公司物业服务费，明道公司要求田方媛给付物业服务费的诉讼请求正当合理，一审法院予以支持。明道公司主张的滞纳金，因前期物业合同并未约定缴费日期，一审法院不予支持。关于田方媛的辩解意见，因就D09号楼所提出问题均非物业服务范围，C15号楼的问题与本案无关，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：田方媛于本判决生效后十日内给付明道公司拖欠物业服务费人民币4734.96元。一审案件受理费50元，减半收取25元，由田方媛承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人田方媛向本院提交如下证据：证据一、2015年3月1日收据一张（提交原件）、南通锦国建设有限公司营业执照（提交扫描件）。收据记载内容为湿地福苑D09号楼3单元102室维修小院门护栏、室内门窗锁、人工材料费共计叁仟元，经手人张杨。欲证明，上述部位有损坏，应该由物业公司来维修，但是我个人花钱找南通锦国建设有限公司工程队维修的，物业公司的职工李明也承诺这个钱物业不给他个人给，后来我找到物业张会明经理，他承诺可以用物业费折抵，但我没同意。明道公司发表质证意见称，对该证据中收据的真实性、关联性和证明的问题有异议，该证据主张的权利不在物业的服务范围之内，对所证明的问题是个人问题，与公司无关。对证据一中的南通锦国建设有限公司营业执照的真实性、关联性和证明的问题均有异议，该份证据是扫描件，不是原件，收据上的公章不清晰，两份证据属于侵权案件，与本案的物业服务合同案件无关，不在物业服务范围之内。因被上诉人对该证据有异议且与本案无关联性，故本院对该证据不予采信。证据二、2017年9月5日收据一张，内容为全车喷漆板筋、换后杠。批准人黑Ｅ×××**，费用为人民币壹仟伍佰元整（提交原件）。欲证明，2017年8月28日案涉房屋外墙皮脱落把黑Ｅ×××**后杠砸坏，发生费用为壹仟伍佰元整，一审中提交的物业公司受理我投诉的记录中有所证明发生了案涉房屋外墙皮脱落砸车事实。明道公司发表质证意见称，对该证据的真实性、关联性以及证明的问题有异议，上诉人所主张的权利是民事赔偿，与本案的物业服务合同无关，不在物业服务范围之内。因被上诉人对该证据有异议且与本案无关联性，故本院对该证据不予采信。证据三、承诺书一份（提交原件）、2019年湿地福苑D09-3-102室、湿地福苑C15-3-601室物业收费发票各一张（提交原件），其中湿地福苑C15-3-601室发票的背面记载：18年以前物业费不欠，收费员李莉。欲证明，在龙凤区城管物业办的协调下，物业公司为我减免了2018年以前的湿地福苑D09-3-102室、湿地福苑C15-3-601室的物业费。因为物业公司承诺减免上述两处房屋2018年以前的物业费，所以，2019年我才交纳了上述两处房屋的物业费。明道公司发表质证意见称，对该组证据的真实性、合法性无异议，对证明的问题有异议，承诺书清楚的记载着上诉人对湿地福苑C15-3-601室的房产从2014年—2018年的物业费给予减免6919.40元，上诉人承诺服从（2019）黑0603民初1705号一审判决并缴纳湿地福苑D09-3-102室及湿地福苑C15-3-601室的2019年的物业费及剩余物业费。该证据明确了上诉人所欠案涉物业费为4771.28元，并承诺其交付该此款项，并放弃一切抗辩权利。拒交物业费，此减免协议作废。本院对该证据的真实性予以确认。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。明道公司履行了提供物业服务义务，田方媛应当按期交纳物业费。关于田方媛主张拒交物业费的上诉请求，本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。一、二审中，田方媛未能提交证据证明明道公司未履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，且其已向明道公司承诺在明道公司免除湿地福苑C15-3-601室2014年—2018年的物业费6919.40元后，其将履行（2019）黑0603民初1705号民事判决确定的交纳案涉物业费的义务，又因明道公司收费员已在湿地福苑C15-3-601室发票的背面记载“18年以前物业费不欠”即该公司已免除C15-3-601室的相关物业费用，故田方媛应按照承诺履行一审判决确定的交纳案涉物业费的义务。因此，田方媛的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于田方媛以小院门护栏、室内门窗锁破损发生了相关维修费用为由拒交物业费的理由，本院认为，本案系物业合同纠纷，田方媛未能提交证据证明维修小院门护栏、室内门窗锁系物业合同约定的服务项目，故其该项理由没有事实依据，本院不予支持。关于田方媛主张其车辆被砸、其夫腿受伤所发生的车辆维修费、医疗费等问题，因与本案无关，本院不予审查，田方媛可另案主张。综上，田方媛的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人田方媛负担。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  米沧星审判员  王 刚二〇一九年十一月二十日法官助理曹利伟书记员桂博文