广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初32283号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街111号。法定代表人：杜凤君，总经理。委托诉讼代理人：顾丹，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静雯，广东盈隆律师事务所律师。被告：梁文能，男，1968年8月9日出生，汉族，户籍住址江西省抚州市东乡县。被告：熊秋萍，女，1972年8月20日出生，汉族，住址江西省抚州市东乡县。原告广州越秀物业发展有限公司与被告梁文能、熊秋萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托诉讼代理人顾丹、陈静雯，被告熊秋萍到庭参加了诉讼，被告梁文能经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向我司支付自2017年12月1日起至判决生效之日止的物业管理费（暂计至2019年7月6日为2881.08元）及上述物业管理费逾期支付的滞纳金（以当月应付的管理费为本金，按日千分之三的标准从当月6日开始计算至实际清偿之日止，滞纳金总额以拖欠物业管理费的本金为限）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年6月15日，原告与案外人广州市城市建设开发有限公司签订了《物业服务合同》。合同约定广州市城市建设开发有限公司将黄石花园小区委托给原告进行物业管理，合同期限自2007年7月1日至2009年6月30日，在涉案物业未能选定新的物业服务企业、签订新的服务合同前，本合同须继续履行，合同有效期自然顺延至新的物业服务合同生效之日止。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，完全履行了合同项下的物业管理服务义务。自2017年12月1日至今被告一直拖欠涉案物业的物业管理费，原告多次发函予被告催收，被告均置之不理，拒绝履行合同义务。被告拖欠物业管理费的行为属严重违约，已违反了法律规定，依法应承担相应的法律责任,遂诉至法院，请求法院判如所请。被告梁文能无答辩。被告熊秋萍辩称，不同意支付物业管理费及违约金。原告提供的物业服务存在严重问题，消防设施存在缺损、小区内垃圾成堆、道路破损失修、幼儿滑梯破损失修、小区停车混乱。被告居住的房屋天花板漏水、房屋管道堵塞返水。被告已在2018年2月9日缴纳了4264.15元，现原告继续催缴重复收费。原告未能公布其账目明细，且小区内存在各住户收费标准不同的情况，鉴于此，请求驳回原告的诉请请求。经审理查明，原告系为黄石花园小区提供物业管理服务的物业公司。2007年6月15日，广州城建开发物业有限公司（乙方）与广州市城市建设开发有限公司（甲方）签订《物业服务合同》，甲乙双方约定：甲方将黄石花园小区委托乙方实行物业管理；管理期限为贰年，自2007年7月1日起至2009年6月30日止。合同期内，本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行选聘物业管理公司。合同期满，未能选定新的物业服务企业、签订新的服务合同，本合同须继续履行，合同有效期自然顺延至新的物业服务合同生效之日止。本物业的管理服务费：高层1.8元/平方米；多层0.7元/平方米。业主/物业使用人应当于每月5日之前交纳当月的物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起按每日应交费用的千分之三交纳滞纳金，等等。被告为证实原告提供物业服务存在质量问题，出示光盘一张。光盘里面包括照片若干张、视频若干份，照片内容为房屋外乱搭建、公共设施破损、垃圾乱堆放、小区内存在乱搭乱建、保安亭无人值守、火灾现场及消防救火现场；视频内容为广东新闻频道对黄石花园小区内的乱搭建建筑进行的报道，对小区环境脏乱差、出现多起登革热病情的报道；广东公共频道对黄石花园小区停车场纠纷的报道。原告称关于公共设施，原告仅有维护义务，若老化无法使用更换责任不在原告，原告已委托了相关公司对涉案小区尽心灭鼠、绿化等工作，故对于原告提供的物业服务应从整体判断。另查，广州城建开发物业有限公司于2017年6月23日将名称变更为广州越秀物业发展有限公司。被告梁文能为广州市白云区黄园路黄园二街14号208房登记所有权人，该房建筑面积80.0313平方米。原告曾于2017年12月8日起诉被告梁文能，要求被告梁文能支付2015年7月1日至2017年11月30日的物业管理费及违约金，本院于2018年1月10日作出（2017）粤0111民初15346号民事判决书，判决被告梁文能向原告支付2015年7月1日至2017年11月30日的物业管理费4177.45元。该判决生效后，原告向本院申请执行，本院以（2018）粤0111执1544号案立案，被告梁文能在该执行案中支付4264.15元。审理中，原告表示涉案小区业主委员会已成立，业主委员会成立后尚未聘请新的物业管理公司，原告现仍继续为涉案小区提供物业服务。原告明确被告房屋物业费计费标准为1.8元/平方米；另，原告主张本案物业管理费仅主张至2019年11月。被告熊秋萍称其与被告梁文能系离婚关系，离婚时涉案房屋由被告熊秋萍居住，因涉案房屋存在抵押，故尚未办理更名手续；自愿作为被告参加本案诉讼并愿意与被告梁文能共同承担支付费用的风险，原告亦表示同意。以上事实，有《物业服务合同》、企业信用信息公示报告、查册表、光盘、缴款通知书、民事判决书及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与广州市城市建设开发有限公司签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告作为开发商委托的小区物业管理服务公司，与被告之间存在物业管理服务合同关系。被告抗辩原告提供的物业服务存在瑕疵，不应收取物业管理费，本院认为，物业服务本身存在滞后性，且物业服务的受众较多，存在无法取得全部人员满意的情形，亦考虑涉案小区年份较久，存在自然损耗情形，无法全部归责于物业服务提供方；现原告收取的物业服务费标准不高，故在原告提供了基本物业服务时，被告理应按照合同约定标准缴纳物业服务费。经计算，被告房屋每月物业费应为144.05元。原告主张被告支付2017年12月1日至2019年11月30日的物业管理费3457.2元（144.05元×24月）。关于逾期缴费的违约金即滞纳金，被告确实存在逾期缴纳物业管理费的行为，故原告依据合同约定要求被告自每月六号开始支付滞纳金至付清之日止合法合理，本院予以支持。但考虑被告亦提供部分照片反映原告对其提供的物业管理服务确实存在不足之处应予整改，且被告的欠交行为与被告对原告提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费，故本院酌情调整滞纳金的标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告梁文能、熊秋萍共同支付原告广州越秀物业发展有限公司2017年12月1日至2019年11月30日的物业管理费3457.2元并支付滞纳金（每月滞纳金均以144.05元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自当月6日起算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限）；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告梁文能、熊秋萍共同负担，并于本判决生效之日起五日内迳付广州越秀物业发展有限公司。本判决为终审判决。审判员  林艾婧二〇一九年十一月十八日书记员  蔡佳丽