山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终5231号 上诉人(原审被告、反诉原告)：青岛喜林达汽车销售服务有限公司，住所地山东省青岛市城阳区夏庄街道杏杭社区居委会西北600米。 法定代表人：肖林峰，经理。 委托诉讼代理人：于吉军，山东泰成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王英华，山东泰成（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛庚辰集团有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区珠山街道办事处东岳中路（原泰山路**）。 法定代表人：逄锦萍，经理。 委托诉讼代理人：管言敏，山东青衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩德俊，山东青衡律师事务所律师。 上诉人青岛喜林达汽车销售服务有限公司（以下简称喜林达公司）因与被上诉人青岛庚辰集团有限公司(以下简称庚辰公司)租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）即民初字0211第14661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 喜林达公司上诉请求：1、依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）即民初字0211第14661号民事判决第二项，并依法改判；2、本案诉讼费用由庚辰公司承担。事实和理由：一、原审判决在确认厂房占有使用费的计算期间存在问题。原审法院从2017年7月1日计算至2017年12月4日，缺少法律和事实依据。本案喜林达公司在2017年8月底之前已不再占有使用厂房，且当时已通知庚辰公司。庚辰公司起诉时间也是2017年9月底。因此，应当以实际时间2017年8月或底庚辰公司起诉时间2017年9月为截止点，原审法院计算至开庭时间没有事实和法律依据。二、喜林达公司不应当向庚辰公司支付任何费用。首先，喜林达公司已经支付租赁费用97万元。其次，依据双方《补充合同》第一条、第二条约定：原合同第二条临时建筑改由庚辰公司在该土地上按照原建筑图纸承建原应由庚辰公司承建的建筑项目内容，庚辰公司确认改由喜林达公司承建的项目投资为人民币200万元，该投资与喜林达公司已付租金用于抵充喜林达公司租赁费。《补充合同》中指的原合同，即本案争议的租赁合同，系无效合同。因主合同无效，从合同也应无效。故本案不应当按照200万的标准折抵费用，应当以实际建设成本为标准计算然后互相折抵损失。退一步讲，即使按200万建设费用计算，喜林达公司支付的对价为297万也已经满足庚辰公司的损失，原审法院判决喜林达公司支付庚辰公司422164.38元，对此计算错误。综上，请依法改判。 庚辰公司辩称：喜林达公司上诉请求不能成立。一审认定的97万元包括保证金3万元，另，94万元包括涉案厂房使用费和土地租赁费用以及物业费用，喜林达公司统称为交给庚辰公司的厂房租赁费涉嫌虚假陈述和虚假诉讼。喜林达公司没有向一、二审法庭如实陈述事实，其言行不具有可信性。庚辰公司对一审判决结果认可，对97万元构成，本次庭审中庚辰公司将提交计算明细供法庭查明事实。请求维持一审判决。 庚辰公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令喜林达公司支付庚辰公司租赁费1106000元；2.喜林达公司支付违约金144000元；3.本案诉讼费由喜林达公司负担。 喜林达公司向一审法院提出反诉请求：1.请求依法确认喜林达公司与庚辰公司之间签订的租赁合同及补充合同无效；2.依法判令庚辰公司赔偿喜林达公司建筑工程损失3967919.97元，装修损失3120221元。 一审法院认定事实：2014年9月28日，庚辰公司与喜林达公司签订租赁合同，约定喜林达公司租赁庚辰公司位于青岛市黄岛区青岛庚辰汽车城内［土地证号为黄国用（2002）字第X号，地，地号为F1-B41土地用途为工业用地］面积为36665平方米的土地一宗，约合5.5亩，用于汽车销售维修服务。庚辰公司根据喜林达公司要求在该场地内建设一处面积为3000平方米的钢结构房，建设期限为3个月，免租期为1个月，自2015年3月1日计算租金，租赁期限为10年，合同对其他事项也作了约定。合同签订后，喜林达公司陆续支付租金940000元，并交纳了保证金30000元。后，双方又签订了补充协议一份，约定由喜林达公司出资2000000元代庚辰公司建设钢结构厂房，该投资与喜林达公司已付租金用于抵顶租赁费，约定自2015年7月1日起开始计算租赁费，年租金总额：2015年7月1日至2020年6月30日租金额为1200000元/年；2020年7月1日至2025年6月30日租金额为1325000元/年。案涉厂房未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。截至2017年7月1日，喜林达公司支付的租赁费尚剩余94000元。 对当事人有争议的事实和证据，一审法院作如下认定：（一）在原审庭审中，喜林达公司提交微信截图打印件一宗（聊天双方是庚辰公司董事长王照海与喜林达公司董事长肖林峰），证明2017年8月14日，喜林达公司董事长肖林峰用微信通知庚辰公司董事长王照海，决定不再租赁了。庚辰公司质证称对真实性有异议，即便是真实的，从证据上看，沟通时间是2017年8月8日，但根据双方合同约定，喜林达公司应于2017月6月30日前5工作日支付下一年度租金，而从2017年8月8日至2017年8月14日微信沟通看，庚辰公司法定代表人王照海也没同意解除合同。一审法院认为，喜林达公司需提交确实充分的证据证明其曾与庚辰公司协商过终止租赁关系，仅凭微信聊天记录截图予以证明并不充分，即使微信聊天双方确为喜林达公司所称的庚辰公司董事长王照海与喜林达公司董事长肖林峰，但从该聊天内容看，双方并未就解除租赁关系达成一致，故对喜林达公司提交的证据和要证明的事实，依法不予采信。（二）原审庭审中，喜林达公司称已于2017年9月30日前搬出案涉租赁物，现是何状态不清楚，庚辰公司亦称案涉租赁物目前属于空置状态。一审法院认为，喜林达公司主张其于2017年9月30日前已搬离案涉租赁物，应当提交证据予以证明，现喜林达公司未提交证据证明其搬出案涉租赁物的时间，但双方在原审庭审时均称案涉租赁物已处于空置状态，故一审法院确认以原审庭审审理的时间2017年12月4日作为喜林达公司搬出的时间。 一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，争议的焦点为：双方签订的房屋租赁合同是否有效；如果合同无效，庚辰公司已收取的租赁费是否应当返还，喜林达公司是否应当支付案涉租赁物的占有使用费。结合庭审调查，一审法院作如下分析认定：本案中，庚辰公司、喜林达公司签订了租赁合同和补充协议，约定庚辰公司将其位于青岛市黄岛区青岛庚辰汽车城内［土地证号为黄国用（2002）字第X号，地，地号为F1-B41土地用途为工业用地］面积为36665平方米的土地一宗租赁给喜林达公司使用，并约定由喜林达公司出资2000000元代庚辰公司建设钢结构厂房，该投资与喜林达公司已付租金用于抵顶租赁费。但该厂房未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，因此导致该房屋不能设立所有权，租赁该房屋，将因租赁合同的标的物未取得建设工程规划许可证而导致出租人与承租人订立的租赁合同无效，故案涉租赁合同因租赁标的物在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证而无效。根据《中华人民共和国合同法》关于无效合同的处理原则，合同被认定为无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉租赁合同因租赁物未取得建设工程规划许可证而导致租赁合同无效，承租人应当腾退房屋给出租人，而案涉租赁物现已腾空，故一审法院就返还租赁物事宜不再处理。关于庚辰公司主张的支付租赁费和喜林达公司在反诉中主张的返还租赁费的诉讼请求。虽在我国《合同法》中，关于无效合同的处理原则规定因无效合同取得的财产，应当予以返还，而喜林达公司反诉中主张的租赁费也属于庚辰公司因该合同取得的财产，但在市场交易中，仍应当遵循公平和等价有偿的基本原则，即使案涉租赁合同无效，因喜林达公司确实实际使用了案涉租赁物并从中获益，其应当支付相应的占有使用费。故对喜林达公司要求返还租赁费的反诉请求，一审法院依法不予支持，喜林达公司应当支付2017年7月1日至2017年12月4日期间的厂房占有使用费，为422164.38元［（1200000元/年÷365天×157天）-94000元］。关于庚辰公司主张的违约金。因案涉租赁合同无效，故对庚辰公司主张的违约金，一审法院依法不予支持。在本案重审过程中，喜林达公司变更反诉请求，要求依法判令庚辰公司赔偿其建筑工程损失3967919.97元、装修损失3120221元。庚辰公司对此不予认可。因喜林达公司的反诉请求与本案不属同一法律关系，喜林达公司可另行主张处理，一审法院不予一并审理。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、庚辰公司与喜林达公司于2014年9月28日签订的租赁合同及2015年签订的补充合同无效；二、喜林达公司于判决生效后10日内支付庚辰公司自2017年7月1日起至2017年12月4日期间的厂房占有使用费422164.38元；三、驳回庚辰公司的其他诉讼请求；四、驳回喜林达公司的其他反诉请求。案件受理费16050元、诉讼保全费5000元（庚辰公司已预交），由庚辰公司负担13893元，喜林达公司负担7157元；反诉案件受理费8025元（喜林达公司已预交），由喜林达公司负担7975元，由庚辰公司负担50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 喜林达公司提供证据一，民事起诉状（复印件）庚辰公司于2019年5月10日对本案涉及的租赁合同、土地租赁合同、补充合同再次向山东省青岛市黄岛区人民法院提起诉讼，证明一审判决对合同无效法律后果未依法作出裁判，致使庚辰公司就同一事实重新再次起诉，违反民事诉讼法一事不再理的审判原则。庚辰公司质证称，真实性无异议，不影响本案审理，一审认定正确。 证据二，庚辰公司出具给喜林达公司4张收款凭证，证明喜林达公司向庚辰公司支付97万元，其中保证金3万元，停车场租赁费10万元。一审在认定数额时计算错误，只认定了租赁合同和补充合同，计算数额时将土地租赁合同当中涉及的租赁费计入厂房租赁费中明显是认定事实错误。庚辰公司质证称，该4张证据恰恰证明本案97万元包括保证金和房屋以及土地的租赁费用以及物业费，是喜林达公司在2014年9、10月支付的，并没有标注是土地租金还是房屋租金，本案费用支付明细应以汇总方式计算。本院认为，庚辰公司对上述证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以采信。 双方当事人没有提交其他新证据。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，第一，喜林达公司与庚辰公司签订的《租赁合同》和《补充协议》因涉案厂房未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证而无效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，喜林达公司占有使用涉案租赁物并支付了部分的占有使用费，但双方对占有使用期限存在争议。喜林达公司主张，其于2017年9月30日已撤出涉案租赁场地，并提供其法定代表人与庚辰公司的法定代表人的微信记录予以证实。本院经审查认为，该微信记录只能够证实双方对解除租赁合同进行了协商，并未对喜林达公司撤离租赁厂房的时间进行明确，且没有其他证据证实喜林达公司撤出租赁厂房的具体时间，故喜林达公司应承担举证不能的法律后果。庚辰公司提起本案诉讼的时间是2017年9月6日，其主张的是2017年7月1日至2020年6月30日的租金，而喜林达公司此时并未撤离场地，一审法院以庚辰公司承认涉案厂房已腾空的开庭当日作为喜林达公司撤离时间计算占有使用费，并无不当。双方确认喜林达公司陆续支付租金940000元，并交纳了保证金30000元。喜林达公司主张其中的10万元系停车场租赁费，因庚辰公司同意该款项可作为案涉合同的占有使用费，一审判决予以抵扣，并无不当。 第二，关于喜林达公司的反诉请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，喜林达公司反诉主张庚辰公司返还喜林达公司建筑工程损失3967919.97元、装修损失3120221元，一审法院以该反诉请求与本案不属于同一法律关系为由未作处理，并释明喜林达公司可另行主张，亦并无不当。 综上所述，青岛喜林达汽车销售服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7632元，由青岛喜林达汽车销售服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇一九年十一月二十八日 书记员  原 野 书记员  李珊珊