黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黑1003民初899号 原告：金彦成，男，1966年2月27日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。 委托诉讼代理人：关荣伟，黑龙江国大律师事务所律师。 被告：牡丹江城乡建材有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区铁岭河护路街**。 法定代表人：赵希恩，职务不祥。 委托诉讼代理人：李坤，黑龙江优瑞律师事务所律师。 原告金彦成与牡丹江城乡建材有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金彦成及其委托诉讼代理人关荣伟、被告牡丹江城乡建材有限责任公司委托诉讼代理人李坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告为原告办理原告购买的1062平方米房屋所有权证照及1740平方米土地使用权证，所需费用由被告承担；2.被告承担全部诉讼费用。 事实与理由：2000年12月4日，原告、被告签订了一份《厂房、场地转让合同》，合同约定，被告将自有厂房1062平方米、场地1704平方米转让给原告，转让费为28万元。合同签订后，原告一次性将28万元转让费交付给被告，被告为原告出具收据一张。当时，被告称，被告的全部厂房场地均是整体大照，暂时无法分开办照，待能分开办照时即给办理。原告经营使用至今。 被告辩称，原告所陈述与事实不符。本案诉争的标的物在国企改制之前为国有性质，房子没有房照，土地也没有土地照。所以，不存在整体大照一说；被告系国企改制后形成的公司，签订合同是在2000年，签订合同时，诉争的土地仍然属于国有性质，在处置国有资产时，未经过相关部门批准，且损害了国家、集体和原企业职工的利益。原告、被告之间签订转让合同书，属于无效合同；2003年，牡丹江市远东国际物流、牡丹江市建材工业协会及被告签订了一份《收购全部股权的协议书》，协议书中约定：远东国际物流和被告在建材工业行业协会的协调组织下，收购被告的全部股权，并在协议中约定，被告和牡丹江市建材工业协会负责处理原公司的债权债务和人员安置。而本案中所涉转让协议，是在该股权收购协议之前发生的，按照股权收购协议的约定，本案所产生债权债务，应当由牡丹江市建材工业协会来处理。因此，被告提出申请，请求依法追加牡丹江市建材工业协会为本案被告或者第三人，以便查清事实，缕清责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告证据：原告、被告签订转让合同书1份、转让房屋及场地面积平面图1张、转让房屋及场地平面图说明1份、2000年12月4日被告为原告出具的房屋转让费28万元收据1张。证明2000年12月4日，原告与被告签订了案涉房屋场地转让合同，明确了转让房屋及场地的具体面积及其他设备明细，签订合同当日原告按照约定的价款向被告缴纳28万元的转让费用。被告将厂房、场地及有关设备交付给原告。原告经营使用至今。 被告对原告提交该组证据真实性无异议，对证明问题有异议。双方虽然签订合同，并附有平面图。但是，并没有涉案房屋的所有权证及土地使用权证作为合同附件。可以印证在签订该合同时，合同所涉房屋和土地，并非被告所有，而是属于国有资产，被告无权处置。 本院认为，对当事人的无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 被告证据一：被告工商档案1份。来源于牡丹江市工商行政管理局被告档案。证明被告系国企改制形成，改制的时间是2003年。2000年，原告、被告之间签订合同时，所处置的房屋、土地均为国有资产，在签订合同时，也没有经过国有资产管理部门的批准，属于损害国家利益和国企职工利益的行为，应当属于无效合同。 证据二、牡建材行发（2003）30号文件，即《关于对城乡建材公司法人股处理意见》1份、《牡丹江城乡建材有限责任公司改制土地资产处理意见》1份、《关于牡丹江城乡建材有限责任公司规范改制后有关职工安置的有关说明》1份、《股东大会决议》1份、《股权转让协议书》1份。以上证据来源于建材局，现在叫建材行业协会。证明2003年4月18日，建材行业协会下发文件，决定将原建材局在城乡建材公司股本中的46万元法人股，转让城乡建材公司法定代表人金晶莹所有。在被告进行破产重组改制过程中，企业以受让方式取得土地使用权79130平方米，土地出让金返还企业用于安置职工，土地用途为工业用地，出让年限50年。由市建材局负责被告破产重组问题。金晶莹持有的46万元法人股权，在职工未安置好前，金晶莹只有分红权、表决权，没有所有权，职工安置好后，所有权才能归金晶莹。 原告证据三：《牡丹江远东国际物流有限公司收购牡丹江城乡建材有限公司全部股权的协议书》1份、《补充协议》1份、《关于牡丹江城乡建材有限公司规范改制后有关职工安置问题的说明》1份。证明牡丹江城乡建材有限公司和牡丹江市建材工业行业协会，负责处理被告的债权债务。所以，被告认为应当将牡丹江市建材工业协会追加为本案被告或者第三人，来查清事实。 原告对以上证据的真实性无异议，对证明问题有异议。1.1991年文件是对各局挂牌的通知，并非是改制文件；2.自有房屋证明可以证明该房屋为被告所有，并非是国有财产。被告有权处分自己的财产；3.根据住所证明可以证实被告的厂房设备以270万元于1997年2月抵偿给工商银行，此时已经不是国有财产。根据被告提供的房照可以证实，被告出售给原告的房屋产权1002平方米，与原告、被告签订合同的面积基本相符，因为合同约定范围内有个别小建筑物没有取得房照。房照可以证实该房屋的所有权为被告，也并非是国有资产。另外，2003年的改制事实存在，但是证明不了案涉房屋的在改制的财产范围之内，也证明不了案涉房屋属于国家所有。所以，被告享有对该财产的处分权。至于其他的证据，原告认为，与本案原告的诉讼主张没有直接关系。所以，不再发表质证意见。补充一点，对于增加建材协会为第三人，根据被告出示证据来看，该案涉房屋财产的所有权人为被告。所以，被告要求追加建材协会为本案当事人，没有事实及法律依据。 本院认为，对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年12月4日，原告与被告签订《转让合同书》，约定被告将自有的厂房1062平方米（主体厂房730平方米。连接主体偏房275平方米、锅炉房厂房57平方米）、场地1740平方米（简易库房一个188平方米，简易棚子一个300平方米，收发室一个15平方米，院内空闲场地面积1237平方米）及暖气排管23组、取暖锅炉一个（不含电机和水泵）、锅炉用水箱一个转让给原告。转让资金28万元。合同签订后，原告支付了28万元，被告将以上厂房、场地及设施交付给原告。原告经营使用至今。 1997年7月24日，牡丹江市经济体制改革委员会下发牡体改发[1997]28号文件，即《关于组建牡丹江城乡建材有限责任公司的批复》，对牡丹江市建材工业局提交的《关于组建牡丹江建材有限责任公司的请求》作出批复，同意组建“牡丹江城乡建材有限责任公司”。公司股本总额为202.4万元。分别为市建材工业局职工再就业服务中心持股资46万元，占股本总额的22.7%（2003年4月20日持股人变更为金晶莹），6个职工持股156.4万元，占股本总额的77.3%。2003年7月16日，牡丹江市国土资源局出具了《牡丹江城乡建材有限责任公司改制土地资产处理意见》，载明改制后的企业以受让方式取得土地使用权，土地出让金返还企业用于安置职工。经测算核定，该企业占地79130平方米，评估标定地价为124.89元/平方米。应交纳出让金总额为9882545.70元。企业将土地出让金上缴财政后，返还企业用于弥补资产安置职工缺口部分，土地用途为工业用地，出让年限为50年。2014年5月6日，牡丹江远东国际物流有限公司、牡丹江城乡建材有限责任公司、牡丹江市建格工业行业协会（牡丹江城乡建材有限责任公司资产监管部门）签订《牡丹江市远东国际物流有限公司收购牡丹江城乡建材有限责任公司全部股权的协议书》，约定牡丹江远东国际物流有限公司向牡丹江城乡建材有限责任公司支付21000000元，全部接管牡丹江城乡建材有限责任公司资产。 另查明，被告转让给原告的厂房，被告于2004年7月15日办理了房屋所有权证书，房产图号为405－530－3/1－3－DZ，产权证号为4007254，经测绘确定建筑面积为1071.75平方米，产权所有人为牡丹江城乡建材有限责任公司，产权比例为100%，产权证号标记为商品房初始登记。 本院认为，关于原告与被告签订的转让合同书的效力问题，被告将厂房和与厂房配套的场地转让给原告的时候，被告所使用的土地确实为国家划拨土地。但是，地上房屋及设施属被告所有。被告主张的转让合同无效，依据的是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条及《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条有关规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定的内容是管理性强制性规定，不是效力性强制规定，因此，违反该条规定出让划拨土地上的房屋并不是当然无效，在完善有关手续后，合同依然合法有效，并可以实际履行。《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为无效。因为，土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更。同时，划拨土地为无偿取得，故需要政府审批前置。本案在转让划拨土地上的厂房及与厂房配套的场地、设施时，是将厂房、设施及其占用的国有划拨土地使用权概括转让。原告接受厂房、设施及配套场地后，并没有改变的土地使用权的性质。该司法解释的规定并不适合本案的情形。虽然，被告在概括转让厂房、设施及场地时，可能存在违反管理性强制性规定的情况，但是，不能必然导致双方签订的合同无效。且2003年，国有划拨土地转变成了出让土地，被告违反管理性强制规定的情形已经消失，原告按照合同的约定，支付了相应的对价，并没有侵犯国家、集体及第三人的合法权益。因此，原告与被告于2000年12月4日，签订的《转让合同书》是合法有效的。被告是在1997年被批准进行组建的公司，2003年，牡丹江市国土资源局出具了《牡丹江城乡建材有限责任公司改制土地资产处理意见》，载明改制后的企业以受让方式取得土地使用权。被告缴纳了国有土地出让金，被告的土地已经由划拨性质变为出让性质,房屋所有权证书及土地使用权证书均登记在被告名下。因此，具备了办理不动产权及土地使用权变更手续的条件。原告接受厂房及与厂房配套的场地，支付28万元的转让费时，厂房、设施占用的土地，还是国家划拨的。因此，该笔费用应当认定为厂房、设施、设备的价格及配套的场地使用费用。被告的厂区所占用的土地，在2003年交纳了土地出让金，使国有划拨土地变成了出让土地，之后办理了土地使用权证书。2004年，被告统一办理了厂房的房屋所有权证书。既然已经协议将合同书中约定的厂房、设施、设备及厂房、设施占用的场地转让给原告，就应当及时为原告办理房屋所有权及土地使用权的变更手续（需要有关行政部门批准、备案，应及时报批、备案），包括及时收取应当由原告支付的国有土地出让金。而原告也应当及时主张权利。对此，双方均有过错。原告只有在拥有土地使用权（不改变转让前的土地使用作途）的前提下，才能办理厂房的不动产权证书。鉴于国有土地出让金已由被告缴纳，而原告并没有支付其占用土地范围内的国有土地出让金。原告应当向被告支付经双方协商或者经政府有关部门确定原告应当缴纳的国有土地出让金后，才可以继续请求办理土地使用权及不动产权的变更登记手续。以上观点，在黑龙江法院审判参考从书的《房屋买卖案件审判参考》第五章中关于划拨土地的房屋转让的问题亦有明确的论述。 关于被告申请追加第三人的请求，与本案无关，对其该请求，本院不予支持。 综上，原告与被告于2000年12月4日，签订的《转让合同书》合法有效。原告主张的办理不动产权证书及土地使用权证书的变更登记手续的请求，可以在向被告支付经双方协商或者经政府有关部门确定原告应当缴纳的国有土地出让金后，另行主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使作权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使有权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》、第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”、九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。”规定，判决如下： 一、原告金彦成与被告牡丹江城乡建材有限责任公司于2000年12月4日，签订的《转让合同书》合法有效； 二、驳回原告金彦成其他诉讼请求。 案件受理费7300元，减半收取计3650元，由原告金彦成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  贾宏 二〇一九年十一月二十一日 书记员  吴昊