湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初5849号原告：刘林，男，汉族，1969年9月2日出生，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：黄清波，女，汉族，1974年5月9日出生，户籍地湖南省永州市冷水滩区，与刘林系夫妻关系，代理权限为特别授权。被告：湖南锦洪地产实业有限公司，住所地永州市冷水滩区。法定代表人：李三妹，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴春生，男，1970年1月16日出生，汉族，户籍地永州市冷水滩区，系被告公司员工。原告刘林与被告湖南锦洪地产实业有限公司（以下简称锦洪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘林的委托诉讼代理人黄清波、被告锦洪公司的委托诉讼代理人吴春生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘林向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还原告多缴纳房屋面积的房款，具体以《房屋产权证》面积为准（合同115.6，房产证113.66即1.94*1891.62=3669.74）；2.要求被告退还原告办理《房屋产权证》多缴纳的费用（20000-3415（维修基金发票）-4373.42（契税发票）=12211.58元）；3.因被告逾期办理《房屋产权证》，根据合同第十三条约定要求被告支付原告已付房款的1%违约金2186.71元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其一：原告与被告（变更前：永州市锦华置业发展有限公司）于2011年5月1日达成一份《商品房买卖合同》，合同中第三条约定房屋面积为115.6平方米（实际面积以市房产局测量为标准，多退少补），现房屋不动产权证书已下来，面积为113.66平方米，相差1.94平方米，即1.94*1891.62=3669.74元）。其二：在交房期间被告要求原告缴纳贰万元办证费用，不然不予交房（约定办证费用以实际发票为准，多退少补），现房屋不动产证各类办证发票被已给原告，发票（契税、维修基金）总金额为7788.42元，按照之前的多退少补原则，被告应退还原告多缴纳的费用（20000-3415（维修基金发票）-4373.42（契税发票）=12211.58元）。在此期间原告曾多次找被告要求退还其超出面积的房款及办证多缴的费用，可被告以多种理由拒绝退还，为此，原告为维护自己的合法权益特向人民法院提起诉讼，请求法院查明事实，依法判决所请。被告锦洪公司辩称，一、《商品房买卖合同》第五条约定了房屋面积多退少补，原价不变的事项，故被答辩人要求答辩人退还多交纳的房屋面积房款，答辩人予以认可；二、答辩人已履行了自己的义务，不存在违约行为；三、被答辩人没有提供办证费用可以多退少补的任何依据。因此答辩人认为被答辩人提出的诉讼请求缺乏事实依据和证据不足，故恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理查明，2011年4月26日，刘俊成、黄清波及原告刘林与被告签订了《[锦华•阳光百合]商品房买卖合同》，合同编号为XXXX，合同主要约定：1.原告购买被告开发的“锦华•阳光百合”XXXX号房，合同约定建筑面积约115.6平方米（实际面积以市房产局测绘队测量为标准，多退少补）；2.商品房单价为每平方米计1891.62元整，总金额计218671元。以上价格不包含办理该商品房的房产证、土地证的税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴；3.商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按多退少补，原价不变处理；4.原告方按照一次性支付合同总金额的方式支付购房款218671元；5.被告应当在2012年9月30日前，将符合约定的商品房交付原告使用；6.被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，由被告提供资料报产权登记机关备案办理《房屋产权登记证》，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证和土地分户证的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告刘林按一次性付款方式支付了全部购房款。合同签订后，被告按照合同约定将房屋交付给原告方使用。在合同履行过程中，缴费方均为原告刘林。2012年9月21日，原告向被告预交办证费用20000元。被告代缴契税4373.42元、专项维修资金3415元，并将发票提供给原告。2018年4月23日，被告为原告刘林办理了不动产权证，不动产权证号：湘（2018）冷水滩区不动产权第XXXXXXX号，房屋建筑面积为113.66平方米，比合同约定面积少1.94平方米。不动产销售税、测绘费、水电开户费均未将发票分开到户，未提供给原告。被告已为原告办理水电开户。另查明，永州市锦华置业发展有限公司于2013年12月30日变更公司名称为湖南锦洪地产实业有限公司。上述事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，是依法成立有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。对于本案的争执焦点，合同中有约定的按双方的约定认定，对于没有约定的依照法律规定或交易习惯处理。原告要求按不动产证书登记面积113.66平方米确认实际面积，被告应退还原告购房款3669.74元（1.94平方米×1891.62元），在原告交纳的20000元办证费用中契税4373.42元，应由原告交纳，双方无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：被告是否应当返还原告多收取的办证费用问题。依据《商品房买卖合同》的约定：办理商品房的房产证、土地证的税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴。因此，因此，专项维修资金3415元，办证的工本费80元，测绘费312元，共3807元，应由原告承担。被告是房屋的销售方根据商品房的销售习惯销售方应当为买受方办理权属证书，代办费600元由被告承担。商品房的销售税是开发商应承担的纳税义务与原告无关。被告将房屋交付原告使用后已为原告办理水电开户，水电已入户，双方未在合同中约定水电开户费用负担问题，但参考于冷水滩城区域当时的商品房的交易水、电费开户费由买受人承担的习惯，故水、电开户费4000元，由原告负担。被告辩称办证费用系原告自愿交纳行为，本院认为，合同中虽未约定办证费用多退少补，但该款为预收款项，原则上被告理应在扣减实际发生的且约定由原告承担相关费用后，将剩余费用返还给原告。故对被告该辩称不予支持，被告应当退还原告办证费用7819.58元（20000-4373.42-3415-80-312-4000）。原告要求被告支付逾期办理房屋产权证的违约金2186.71元。依据《商品房买卖合同》第八条、第十三条的约定，出卖人应在2012年9月30日前将符合约定的商品房交付买受人使用，应当在商品房交付使用后180个工作日内办理房屋产权登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书和土地分户证的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告按照合同约定将房屋交付给原告，于2018年4月23日为原告办理了不动产权证，其实际办证的时间已经超过合同约定的办证时间，已构成违约。被告辩称未违约与事实不符，故原告要求被告支付逾期办证违约金2186.71元（218671元×1%=2186.71元）的诉请，本院依法予以支持。综上，对原告诉请本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第六项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告刘林购房款3669.74元；二、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告刘林办证费用7819.58元；三、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内支付原告刘林逾期办证违约金2186.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，减半收取计126元，由原告刘林负担55元，由被告湖南锦洪地产实业有限公司负担71元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  蒋 娜二〇一九年十一月二十九日代理书记员  阳志科