北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14137号上诉人（原审被告）：北京九州汇通科技有限公司，住所地北京市通州区漷县镇东黄垡村委会北500米。法定代表人：曹玉杰，总经理。上诉人（原审被告）：曹玉杰，男，1967年7月25日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：谢艳苹，女，1972年10月2日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李帅，河北磅礴律师事务所律师。上诉人北京九州汇通科技有限公司（以下简称九州公司）、曹玉杰因与被上诉人谢艳苹租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初16653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人九州公司的法定代表人曹玉杰，被上诉人谢艳苹的委托诉讼代理人李帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九州公司、曹玉杰上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回谢艳苹的原审诉讼请求。一、二审诉讼费用由谢艳苹承担。事实和理由：1.九州公司与谢艳苹签订的《承包租赁合同》内容及涉及出租物合法有效。原审法院故意曲解合同条款内容，并通过被歪曲的合同条款推定合同无效，原审判决严重违法。2.九州公司将合法设施农业温室大棚出租给谢艳苹约定用于农业种植并不违法。原审法院错误将设施农业园区及为农业种植准备的水电园区管理等合同内容推定为用于居住使用，进而推定合同内容改变土地性质，推定出租大棚的合同是用于生活居住，属于主观臆断编造事实。3.谢艳苹一审中承认是其花钱雇佣施工队，擅自在承租的设施农业温室大棚内私搭乱建，后被漷县镇政府在拆除温室大棚内的违章建筑过程中，连带将合法温室大棚也拆除，才导致租赁合同无法继续履行。4.一审法院将本案无关的所谓证据作为本案认定九州公司、曹玉杰存在过错的证据使用，不符合证据的要求。谢艳苹辩称，同意一审判决，不同意九州公司和曹玉杰的上诉请求。谢艳苹向一审法院起诉请求：1.解除谢艳苹、九州公司签订的《承包租赁合同》；2.判令九州公司、曹玉杰退还谢艳苹承包费218000元并赔偿谢艳苹损失155722元；3.诉讼费由九州公司、曹玉杰承担。一审法院认定事实：2016年4月8日，谢艳苹（乙方）与九州公司（甲方）签订《承包租赁合同》，约定：经甲乙双方友好协商，在平等自愿的原则下，甲方将位于北京通州漷大路东侧农业生态园内的某一块土地使用权承租给乙方用于种植，双方就上述土地及地上物承租事宜达成如下协议并订立合同：该户占地420平方米（含房屋面积、大棚面积和道路公摊），单元号为D10，该户种植园（统称大棚）租赁年限自合同签订日至2028年9月30日；双方同意上述土地及地上物租赁金额为109000元，一次付清，甲方在2016年4月30日前向乙方方交付土地及地上物使用权。甲方物业管理人对其使用土地的地上物物业具有管理权；甲方有权按合同约定书收取乙方的各项费用（水、电、物业等），按合同约定为乙方提供有偿服务；保证乙方在承租期内，水、电、路正常使用；乙方有按期向甲方缴纳各项费用的义务（水、电、物业费等）；甲方负责管理园区的公共设施，负责园区的公共电力、水利设施维护，道路的维护。物业费每户每年人民币2400元（一季度一付）。电费按1元每度计算，种植用水费每户每月20元。双方还对其他事项进行了约定。同日，谢艳苹（乙方）与九州公司（甲方）签订另一《承包租赁合同》，约定：…该户占地420平方米（含房屋面积、大棚面积和道路公摊），单元号为E10，该户种植园（统称大棚）租赁年限自合同签订日至2028年9月30日；双方同意上述土地及地上物租赁金额为109000元，一次付清，甲方在2016年4月30日前向乙方交付土地及地上物使用权。合同其他约定与前述D10号大棚的《承包租赁合同》的约定一致。合同签订当日即2016年4月8日，谢艳苹向九州公司交纳D10和E10两个大棚的租金共计218000元，九州公司于合同约定日期即2016年4月30日向谢艳苹交付了大棚。庭审中，谢艳苹称其在承租大棚内建设房屋并进行装修，共花费155772元。谢艳苹提交其与谭德生的《建房包工包料合同》，该合同约定由谭德生负责谢艳苹住宅大棚工程，工程为砖混结构，总造价102000元。谢艳苹称已向谭德生付清工程款项，并提供汇款凭证和收据为证。谢艳苹还向一审法院提交了装修收据及照片，关于损失，谢艳苹不要求进行鉴定。2017年7月29日，北京市通州区漷县镇人民政府在涉案生态园内张贴《漷县人民政府关于种植大棚地内禁止违法建设的通告》，载明：…在现状农业用地（包括耕地、园地、林地、牧草地及其它农用地）内建设的种植大棚，必须经区级农业主管部门审批或备案后方能建设，建设必须依照所审批、备案的种植用途及建设标准进行建设，不允许私自改变土地种植用途及建设标准；凡未按照审批、备案的种植用途及建设标准建设的建筑物、构筑物或其他设置均视为违法建设，将依法予以拆除…。2017年8月13日，相关大棚因违法建设于被北京市通州区漷县镇人民政府拆除。庭审中，谢艳苹称系通过九州公司的宣传和销售人员得知涉案项目，并称签合同前曾去涉案生态园内参观符合居住条件的样板房，并被九州公司的人员告知可在大棚内盖房并居住。另查，九州公司系自然人独资的有限责任公司，曹玉杰系九州公司的唯一股东。另，曹玉杰和九州公司均同意涉案的两个合同在本案中一并解决。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。经审查，一审法院认为谢艳苹、九州公司签订《承包租赁合同》应属无效，理由如下：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。本案中，谢艳苹与九州公司签订的《承包租赁合同》租赁期限较长，双方的支付租金方式为一次性给付，不符合一般租赁租金的交付方式，双方约定占地面积包括房屋面积和道路公摊、收费项目有水费、电费、物业费，表明双方签订的合同名为经营农业，实则休闲居住，改变了土地的用途。本案并非单一案件，九州公司将涉案生态园内多个大棚出租他人，人数众多，在其他相关案件中，其他承租人将印有“精品农家院、平房小院”字样和图片的宣传页作为证据提交，并主张此为九州公司所作宣传，一审法院认为九州公司的相关宣传以及合同约定的交付标准均显示涉案项目超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住条件。谢艳苹与九州公司签订的《承包租赁合同》，实际上改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。本案中，谢艳苹向九州公司交纳了租金，因九州公司已于合同约定的日期即2016年4月30日将涉案的两个大棚交付给谢艳苹，谢艳苹对涉案大棚实际占有使用，故九州公司返还给谢艳苹的租金应按照谢艳苹实际占用的时间予以酌减，具体返还的数额一审法院酌定为195477元，过高部分不予支持。关于谢艳苹主张的损失，根据谢艳苹提交证据，一审法院对于谢艳苹的损失酌定为110000元；九州公司作为该项目的建设者和出租方，明知涉案土地属农业用地将土地上大棚对外出租，改变土地用途，其对于合同无效应承担主要责任；谢艳苹作为承租方亦未事前尽到一定审核义务，对合同无效应承担次要责任。考虑双方在合同无效中的责任，一审法院认定九州公司应赔偿谢艳苹的损失为77000元。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。现未有证据证明曹玉杰的财产独立于九州公司，故对谢艳苹要求曹玉杰对九州公司返还租金承担连带责任的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审判决如下：一、谢艳苹与北京九州汇通科技有限公司签订的《承包租赁合同》无效；二、北京九州汇通科技有限公司于判决生效之日起15日内返还谢艳苹承包费195477元，曹玉杰承担连带责任；三、北京九州汇通科技有限公司于判决生效之日起15日内赔偿谢艳苹损失77000元，曹玉杰承担连带责任；四、驳回谢艳苹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，九州公司、曹玉杰提交照片三张，证明大棚原有的状况。谢艳苹对该证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点在于：一，双方签订的《承包租赁合同》是否有效；二，九州公司、曹玉杰是否应当向谢艳苹返还承包费并赔偿损失。关于诉争的《承包租赁合同》法律效力认定问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。首先，从诉争的《承包租赁合同》条文表述看，双方约定占地面积包括房屋面积和道路公摊、收费项目有水费、电费、物业费，租赁支付方式与一般农业经营性租赁合同不同，且合同约定的交付条件超出了农业大棚用于种植所需的条件，表明双方签订的合同名为经营农业，实则休闲居住，改变了土地用途。其次，在九州公司作为被告的多起诉讼中，多名承租人提供了相同的宣传彩页，彩页中显示“精品农家院、平房小院”的字样和图片，上述宣传表明涉案项目已经超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住条件。故一审法院认定谢艳苹与九州公司签订的《承包租赁合同》实际上改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定应属无效，具备相应的法律和事实依据，本院予以确认。九州公司、曹玉杰关于诉争合同不违反法律规定的上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于九州公司、曹玉杰是否应当向谢艳苹返还承包费并赔偿损失。首先，依照法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。一审法院依据谢艳苹交纳的租金及使用期限，判令九州公司返还相应的租金并赔偿损失金额符合法律规定，本院予以确认。其次，九州公司作为该项目的建设者和出租方，明知涉案土地属农业用地将土地上大棚对外出租，改变土地用途，其对于合同无效应承担主要责任；谢艳苹作为承租方亦未事前尽到一定审核义务，对合同无效应承担次要责任。一审法院据此酌定的赔偿金数额亦无不当，本院予以确认。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。九州公司为系曹玉杰为唯一股东的一人公司，应当由曹玉杰承担证明其资产与公司资产独立的证明责任。现曹玉杰未能提交充分证据证明其个人财产独立于九州公司，故一审法院认定曹玉杰应对九州公司返还租金、赔偿损失承担连带责任并无不当，本院予以确认。综上所述，北京九州汇通科技有限公司、曹玉杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6610元，由北京九州汇通科技有限公司、曹玉杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 帆审 判 员  曹 炜审 判 员  周 易二〇一九年十一月二十五日法官助理  张钰鑫法官助理  胡 实书 记 员  刘 慧