青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民初322号原告：青海百货有限责任公司，统一社会信用代码：916300007104091500。法定代表人：房坚兵。委托诉讼代理人：刘积明，青海汇元（兴海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云峰，青海汇元律师事务所律师。被告：青海省浩龙科贸发展有限公司，统一社会信用代码：91630100710519050R。法定代表人：田永财，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚强。委托诉讼代理人：李占财，青海言度律师事务所律师。原告青海百货有限责任公司（以下简称百货公司）与被告青海省浩龙科贸发展有限公司（以下简称浩龙公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百货公司的法定代表人房坚兵、委托诉讼代理人刘积明，被告浩龙公司的委托诉讼代理人龚强、李占财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百货公司向本院提出诉讼请求：1.判令浩龙公司支付2018年度经营租赁费12700000元；2.判令浩龙公司足额缴纳保证金6000000元；3.判令浩龙公司支付迟延履行违约金3048000元（自2018年1月1日至2018年4月30日），并每日按25400元计算至浩龙公司足额支付经营租赁费止；4.判令浩龙公司承担本案诉讼费。事实和理由：百货公司、浩龙公司于2014年9月17日签订《青海百货精品店经营使用合同》，合同约定百货公司将位于西宁市××区的青海百货精品店租赁给浩龙公司经营使用，总层数为10层，地下**、地上**。约定经营使用费及支付方式：经营使用费包括场地使用费、配套设施设备使用费、经营服务费三部分组成，其中场地使用费每月为850000元、配套设施设备费每月为500000元整、经营服务费每月为400000元整，总计年租金为21000000元，并约定在经营使用期限内，经营使用费逐年以2％递增。经营使用费六个月预付1次，并提前一个月进行支付。另合同明确约定浩龙公司逾期支付经营使用费的，按每日2‰计算违约金。合同签订后，浩龙公司未能按时支付经营租赁费，后经双方诉讼，诉讼中，双方达成和解，并签订补充协议，约定将经营租赁费固定为21000000元，不再以每年2％递增，并将保证金24000000元降为6000000元。百货公司在签订补充协议时虽作出重大让步，但浩龙公司依旧未按合同履行义务，至今仍拖欠百货公司2018年度经营使用费12700000元，并且未交纳6000000元保证金。浩龙公司在签订补充协议后迟延给付租金，已构成根本违约，为维护百货公司的合法权益，故依据《中华人民共和国合同法》的相关规定和合同的约定，提起诉讼，请判如所请。浩龙公司辩称，百货公司主张浩龙公司欠付2018年度经营租赁费12700000元不属实，根据合同约定，年租金为21000000元，浩龙公司2018年共向百货公司给付租金2500000元，百货公司收取次承租人租金合计12349072元，现浩龙公司仅欠付2018年经营租赁费6150928元。百货公司违约在先，浩龙公司不应承担违约责任，百货公司交付的租赁场地不符合约定的交付条件，未按约定消除消防验收存在的障碍，承租场地因违章构建围墙严重影响浩龙公司的招商进度，因百货公司发函至各商户，导致各商户拒绝向浩龙公司支付租金。基于非因浩龙公司原因造成前期巨额亏损，百货公司交付的租赁场地不符合约定条件，百货公司原法定代表人也承诺减免租金等情况，浩龙公司请求百货公司自2018年起对于年租金给予降低，下调8000000元调整为13000000元，并不再缴纳保证金，以此种解决方式弥补浩龙公司部分亏损。合同约定“逾期支付租金，应按每日2‰（年72%）的标准支付违约金……”，该标准属于过分高于违约方造成的损失，请求人民法院予以调整，违约金应不超过每日0.6‰。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告百货公司向本院提交以下证据：1.《青海百货精品店经营使用合同》，拟证明百货公司、浩龙公司之间存在合同关系，并对租赁费、保证金及违约金进行了约定；2.《补充协议》，拟证明双方对原有的《青海百货精品店经营使用合同》进行补充修改的事实，对租赁费、保证金重新进行了约定，并约定在浩龙公司不按时交纳租赁费的情况下，可直接向次承租人收取租赁费；3.（2016）青0104民初1896号民事调解书，拟证明双方于2016年以补充协议为准，达成和解的事实。被告浩龙公司质证，对以上证据的真实性、证明方向均予以认可。被告浩龙公司向本院提交以下证据：1.《青海百货有限公司经理办公会会议纪要》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《合同变更谈判纪要》，拟证明四家次承租人已与百货公司签订了协议，租金直接由百货公司收取，共收取三家次承租人2018年租金12349072元；2.电汇凭证，拟证明浩龙公司2018年共给付租金2500000元；3.经营使用合同、消防验收意见书、罚款收据、安监局责令限期整改指令书、通知、回复函、联系函、住院证、住院病案首页，拟证明根据合同约定百货公司对租赁场地至今未进行消防验收，属违约行为，并因未验收发生事故，产生罚款；4.围墙围堵照片、情况说明、律师函、责令立即改正通知书、整改通知函书、损失清单、借条、退还房租回单、赔付款进账单，拟证明因违章围墙造成通道堵死，严重影响招商进度，造成浩龙公司租金损失、招商费用等损失，浩龙公司以借款来遣散客户、赔付损失；5.房屋租赁合同、公证书、关于解除《青海百货精品店经营使用合同》的通知，拟证明青海经伦商贸有限公司与浩龙公司签订房屋租赁合同的事实，因百货公司向浩龙公司公证送达解除合同的通知，并向经营场地各承租户发函，导致各承租户不再向浩龙公司支付租金，青海经伦商贸有限公司拒绝向浩龙公司支付租金，造成其直接损失13800000元；6.函、申请书，拟证明浩龙公司在承租期间无法招租经营的情况下，仍付清了该期间内的租金，因损失巨大，浩龙公司多次与百货公司沟通，至今未予补偿解决；7.合同、发票、收款收据，拟证明经营场地消防设施验收不合格，浩龙公司在消防设施上进行了投入。原告百货公司质证，对证据1、2的真实性没有异议，但浩龙公司提交的证据不能确认三家次承租人实际交付的租赁费数额；对证据3的真实性不予认可，认为消防没有通过验收是因浩龙公司在经营期间对场所进行了整体的变更，并非百货公司导致，住院证明等证据与本案无关；对证据4的真实性不予认可，百货公司将房屋交给浩龙公司经营时各方验收及消防通道都是验收合格的，且2016年双方已在另案中充分考虑各方损失后达成调解，浩龙公司的抗辩没有依据，产生的借款与本案没有关系；对证据5、6均不予认可，认为浩龙公司与青海经伦商贸有限公司签订的合同与本案无关，浩龙公司主张的损失也没有依据；对证据7的真实性没有异议，但认为与本案无关。因浩龙公司对百货公司提交的证据的真实性均无异议，百货公司对浩龙公司提交的证据1、2、7的真实性无异议，本院对以上证据予以确认并在卷佐证,对浩龙公司提交的证据3、4、5、6因与本案诉辩事由有一定的关联，亦作为本案参考证据。对本案事实，本院认定如下：2014年9月17日百货公司与浩龙公司签订《青海百货精品店经营使用合同》，合同约定，百货公司受青海百货大楼精品店的房屋所有权人青海盐湖新域资产管理有限公司、青海盐湖工业集团房地产开发有限公司的授权，将位于青海省西宁市五四大街37号的青海百货大楼精品店提供给浩龙公司经营使用。青海百货精品店总层数为10层，地下**，地上**，经营场地的面积为32092.32平方米。百货公司同意提供给浩龙公司经营使用的范围包括经营场地及其配套使用的设备（设备包括但不限于电话接口、给排水系统、强弱电系统、暖通系统、自动扶梯、自动人行道、电梯、货梯、消防喷淋及报警系统、道路标识及照明系统、收货平台、收货区门、停车场等其他设备）、设施（设施包括但不限于水池及管道、消防设施、道路、围墙、停车场、室外标志结构支撑及基础、所有户外广告招牌及其支撑结构及基础、LED电子大屏及其支撑结构及其他、车棚等其他设施）。截止本合同签署日，经营场地所在部分房屋已建成使用，但尚未办理房屋产权登记及土地使用权登记；同时，经营场地所在房屋除地下一层超市、燃气锅炉房、地上第**餐厅、地上第**儿童游乐场所的消防验收未完成外，其他部位已在2011年11月经西宁市公安消防支队验收合格。本合同签署之日起3个月内（截止2014年2月31日）为过渡期，过渡期内百货公司不收取本合同约定的经营使用费。过渡期内，百货公司负责取回、撤离百货公司享有所有权的物品、物件或资料，但维持经营场地正常使用的消防及其他设施、设备等，不得拆除、取回或撤离。过渡期届满次日，百货公司将经营场地交付给浩龙公司。经营场地的交付条件如下：经营场地及配套设施、设备按交付时的实际状况交付；百货公司确保经营场地内2011年11月未完成消防验收项目存在的障碍全部消除。经营使用费由经营场地使用费、配套设施设备使用费、经营使用服务费三部分组成。自使用期限起算之日起的十二个月期限内，经营使用费为固定费用，每个月经营场地使用费850000元、配套设施设备使用费500000元、经营使用服务费400000元，合计为1750000元整。使用期限届满12个月起，以每12个月为1个期限，下1个12个月期限内每个月经营使用费在1个期限每月经营使用费的基础上增加2%。浩龙公司逾期未预付经营使用费的，按每日2‰计算承担违约金。逾期未预付经营使用费超过15日的，百货公司有权解除本合同。2017年9月26日，百货公司与浩龙公司签订《补充协议》，协议约定，浩龙公司承诺严格依照本协议约定的期限缴纳租金及保证金，并在后期的合同履行过程中及时、足额缴纳合同约定的全部租金。若浩龙公司未按期、足额缴纳租金，百货公司有权直接向次承租人收取，浩龙公司及次承租人无条件配合并按照百货公司要求的期限及金额及时缴纳，百货公司可选择直接与本楼内优质的次承租人签订租赁合同，并直接向次承租人收取租金。鉴于市场大环境不景气，均在降租，现双方同意将《经营合同》第五条第一款经营租赁费及支付自本协议签订起变更为经营租赁费21000000元，不再按每年2%递增。每年若周边市场同类商业地产（房产）增幅超过5%时，双方协商调整经营使用费。本协议签订后，由城西区人民法院依照本协议出具民事调解书，百货公司自签收调解书之日起一个月内向浩龙公司提供2015、2016以及2017年的经营租赁费64268400元的发票。双方一致同意将经营合同保证金进行调整，总保证金调整为6000000元，并于2018年6月30日前补足。本补充协议达成后双方向西宁市城西区人民法院提交，由法院出具民事调解书，确认协议内容，双方继续履行《青海百货精品店经营使用合同》。双方均对对方在此前合同履约中的瑕疵行为予以谅解，互不追究违约责任。另查明，2017年9月27日，百货公司与浩龙公司在西宁市城西区人民法院的主持下自愿达成协议，协议内容为：一、浩龙公司与百货公司于2014年9月17日签订的《青海百货精品店经营使用合同》继续履行，并在原合同基础上双方已于2017年9月26日签订《补充协议》；二、百货公司自调解书签收之日起一个月内向浩龙公司提供2015年、2016年、2017年租赁费64268400元的发票；浩龙公司收到发票后十五日内支付2016年8月16日至2016年12月31日期间经营租赁费7979500元；于2017年11月30日前支付2017年1月1日至2017年6月30日期间经营租赁费10924200元；于2017年12月25日前支付2017年7月1日至2017年12月31日期间经营租赁费10924200元；三、双方均同意将原合同约定履约保证金调整为6000000元，由浩龙公司于2018年6月30前补足；四、原《青海百货精品店经营使用合同》第五条第一款约定的经营租赁费自双方签订《补充协议》之日起变更为21000000元，具体金额根据每年市场状况进行协商，不再按原合同每年2%比例递增；若每年周边市场同类商业地产（房产）增幅超过5%时，双方协商调整经营使用费；五、其他未尽事宜按照双方2014年9月17日签订的《青海百货精品店经营使用合同》及2017年9月26日签订的《补充协议》约定条款履行。西宁市城西区人民法院以上述协议不违反法律规定，予以确认，遂作出（2016）青0104民初1896号民事调解书。本院认为，百货公司与浩龙公司签订的《青海百货精品店经营使用合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按约履行。合同订立后，百货公司已将青海百货大楼精品店提供给浩龙公司经营使用，浩龙公司应按合同约定向百货公司支付经营租赁费。本案中，百货公司主张浩龙公司欠付2018年度的经营租赁费为12700000元，浩龙公司主张2018年其仅欠付经营租赁费6150928元，其余欠付款项应计算至2019年度经营租赁费中。本院组织双方对账，百货公司计算浩龙公司应付2015年1月1日至2018年12月30日的经营租赁费为85268400元，已付72568400元，故主张浩龙公司2018年度欠付经营租赁费12700000元。浩龙公司对百货公司主张的自2015年1月1日至2018年12月30日其应付的经营租赁费、已付经营租赁费的数额均予以认可，同时对账中百货公司与浩龙公司确认对于浩龙公司已付经营租赁费72568400元外，包括四家次承租人支付的经营租赁费，应当计算为2019年度支付的经营租赁费。故本案中浩龙公司应向百货公司支付2018年度欠付的经营租赁费为12700000元（85268400元-72568400元=12700000元）。关于浩龙公司抗辩主张因百货公司交付的经营场地不符合约定的交付条件，同时向次承租人发函，导致各次承租人拒绝向浩龙公司支付租金，严重影响浩龙公司的招商进度并产生损失的问题，经本院释明，浩龙公司明确表示就损失部分在本案中不提起反诉。浩龙公司认为，依据合同约定，百货公司应向其提供相应的经营场地及配套使用的设施设备，但百货公司提供的消防设施设备截止2019年1月1日前一直没有通过验收，导致浩龙公司对此投入资金进行整改，据此浩龙公司向本院提交合同、发票、收款收据以证明其对消防设施设备的投入。百货公司认可交付的部分经营场地消防设施设备存在问题，也认可浩龙公司进行了一定投入。本院认为，根据《青海百货精品店经营使用合同》的约定，百货公司应提供给浩龙公司经营使用的范围包括青海百货大楼精品店的经营场地及其配套使用的设备、设施，设备设施中明确包含消防喷淋及报警系统、消防设施。但百货公司交付浩龙公司的部分经营场地消防设施、设备存在瑕疵，百货公司一直未履行维修义务，现浩龙公司对租赁物青海百货大楼精品店消防设施设备的整改投入系使租赁物符合使用收益目的的必要支出，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条之规定，该费用应由百货公司承担，现浩龙公司就消防设施设备进行的投入，向本院提交合同、发票及收款收据，本院根据发票金额对其中2700000元予以确认，该款应由百货公司承担，从租金中予以扣减，故浩龙公司应向百货公司支付经营租赁费为10000000元（12700000元-2700000元=10000000元）。关于百货公司主张浩龙公司足额交纳保证金6000000元能否成立的问题。根据双方签订的《补充协议》约定，双方将经营合同保证金调整为6000000元，于2018年6月30日前补足，（2016）青0104民初1896号民事调解书对该项也予以确认，现百货公司再次起诉主张浩龙公司交纳保证金6000000元属重复起诉，百货公司可就该主张依据生效的民事调解书向法院申请执行，故本院对百货公司要求在本案中再行判决浩龙公司交纳保证金6000000元的诉求不予支持。关于百货公司主张的迟延履行违约金3048000元应付支持、如何确认的问题。根据案涉合同约定，浩龙公司逾期未预付经营使用费的，按每日2‰计算承担违约金，根据查明的事实浩龙公司向百货公司支付2018年度经营租赁费，存在拖欠以及迟延支付的情形，因此依照双方合同约定，应当承担迟延履行违约金。但浩龙公司抗辩合同约定的违约金标准过分高于造成的损失，本案违约金每日不应超过0.6‰。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中合同约定按每日2‰计算违约金过高，结合本案实际情况，本院认为应以银行同期贷款利率计算迟延履行违约金，故浩龙公司应支付1270000元自2018年1月1日至2018年4月30日共计120天的违约金181627.4元（12700000元×4.35%/365×120天=181627.4元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，判决如下：一、被告青海省浩龙科贸发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告青海百货有限责任公司给付2018年度经营租赁费10000000元；二、被告青海省浩龙科贸发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告青海百货有限责任公司给付违约金181627.4元；三、驳回原告青海百货有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150540元，由原告青海百货有限责任公司负担80063元，由被告青海省浩龙科贸发展有限公司负担70477元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审 判 长 宋敏芳审 判 员 靳 玲人民陪审员 马玲萍 二○一九年十一月二十七日法官 助理 杨家俊书 记 员 程世超附：审理本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。