广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终8934号上诉人（原审被告）：叶妙嫦，女，汉族，1970年3月31日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：邓换新，广东展创律师事务所律师。委托诉讼代理人：许开元，广东展创律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄文庆，男，1971年7月15日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：邬权夫，广东海法（东莞）律师事务所律师。原审第三人：东莞卓越房地产中介有限公司，住广东省东莞市东城区岗贝香缤时代**铺1。法定代表人：张会云。委托诉讼代理人：黄建军，该公司员工。上诉人叶妙嫦因与被上诉人黄文庆及原审第三人东莞市卓越房地产中介有限公司（以下简称卓越公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶妙嫦向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第二项，改判叶妙嫦无需支付违约金84000元；二、撤销原审判决第三项，改判叶妙嫦无需向黄文庆返还20000元；三、判决黄文庆承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、叶妙嫦已按约履行合同义务，其行为不构成违约，无需向黄文庆承担违约责任。前期资料瑕疵在补全后不能作为叶妙嫦违约的证据认定，叶妙嫦提供的资料符合银行贷款要求，叶妙嫦已完全履行案涉合同约定的义务。二、在黄文庆违约的情况下，叶妙嫦有权解除案涉合同。叶妙嫦提交符合银行贷款所需资料的时间为2018年1月，而至2018年2月底黄文庆并未获取银行贷款申请，也未按约定履行全款支付义务，该时间已远远超过案涉合同约定的贷款无法通过后自筹资金支付转让款的时间。基于黄文庆的违约事实，叶妙嫦确定于2018年3月1日解除案涉合同，并以微信等方式通知黄文庆。三、合同解除后，虽叶妙嫦与黄文庆沟通过程中有谈及上涨20000元转让费的问题，但该阶段的协商不应认定为原合同继续履行的协商，应认定为新阶段再次交易的协商，原合同因黄文庆违约已解除，原合同约定转让款对该时间段的沟通没有约束力。黄文庆长期违约无法支付转让款导致叶妙嫦在长达一年的时间无法出售出租，遭受一定的经济损失，为此可确定叶妙嫦谈及上涨20000元属于其合理合法的主张，不能认定为叶妙嫦不继续履行原合同及要求加价的情形。综上，请二审法院判如所请。被上诉人黄文庆答辩称：一、因叶妙嫦的个人原因，导致银行未能同意贷款和发放贷款，叶妙嫦已构成违约。二、房屋交易过程中，叶妙嫦违反约定，恶意加价、单方解除合同，导致合同无法履行，合同目的不能实现，叶妙嫦应承担违约责任。贷款手续办理过程中，叶妙嫦要求一次性付款并无依据。黄文庆同意一次性付款后，叶妙嫦恶意加价拒绝履行合同。叶妙嫦违约解除案涉合同，其加价行为是在合同履行过程中的行为，且其加价行为直接导致合同无法继续履行。三、案涉房屋交易过程中，黄文庆并无过错及违约行为。综上，原审法院认定事实清楚，请二审法院予以维持。原审第三人卓越公司答辩称：案涉合同早期是因为产权不清晰，需要业主夫妻双方到场，但业主已经离异，一直不配合提交离婚协议书。银行要求业主提交盖有民政局公章的离婚协议书，但业主过了一段时间也没有提交给银行，直至2018年2月8日才提交给银行，银行称二手房贷款政策已经发生变化，工商银行已经不接单了。之后卓越公司曾提出换银行办理手续，但业主认为等太久，不同意换银行办理贷款，要求一次性加20000元全款支付，且业主将在工商银行申请的材料撤回，所以手续没有办法继续完成。黄文庆向原审法院起诉请求：一、判令解除黄文庆、叶妙嫦及卓越公司于2017年09月09日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、判令叶妙嫦按二手房买卖合同违约条款赔付，违约金房价总额的20%折合84000元整；三、判令叶妙嫦返还黄文庆定金20000元；四、本案诉讼费由叶妙嫦承担。原审法院经审理查明，2017年9月9日，黄文庆、叶妙嫦及卓越公司签订《房地产买卖及居间合同》，第一条和第四条约定：黄文庆向叶妙嫦购买位于东莞市××路××广场××单元××号房屋，转让价格为420000元，签订合同之日黄文庆向叶妙嫦支付定金20000元，以按揭贷款方式支付部分购房款，首期款135000元（含定金）在手续办理至银行同贷书下来当天支付，余款285000元由银行按揭贷款放款支付；第七条约定：黄文庆委托卓越公司代办贷款，双方应在合同生效后10个工作日内提交贷款所需资料并签订申请贷款相关文件；第八条约定：贷款银行实际批准的金额，若与应付楼价余款有差距，或因黄文庆原因导致贷款银行无法审批的，则黄文庆在接到卓越公司补交楼款通知后10日内自筹资金补足，若因政府政策或银行原因等不可抗力因素导致黄文庆无法获得贷款银行的审批的，则可顺延至上述情况解除之日止；第十九条约定：因黄文庆或叶妙嫦违反本合同及附件约定，或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同约定义务的，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十日仍未履行的，守约方有权单方面解除合同并要求违约金承担定金责任（双倍赔偿定金或没收定金）或支付等额于总楼价20%的违约金；（3）……；（4）……；（5）……；等等。2017年9月10日，黄文庆向叶妙嫦支付定金20000元。黄文庆在本案中提交其与叶妙嫦的微信聊天记录作为证据，双方的聊天记录反映如下事实：1.2017年9月30日，叶妙嫦与黄文庆相约带资料到银行办理贷款申请手续；2.2017年11月17日，叶妙嫦指出因其离婚协议书没有民政部门盖章所以银行审批不通过，但由于叶妙嫦前夫已不在，补办不了盖章，因此黄文庆只能一次性付款，否则取消交易；当时黄文庆并未同意叶妙嫦一次性付款的意见，并表示需要征求卓越公司的意见；3.2017年11月18日，黄文庆和叶妙嫦协商合同后续履行事宜，叶妙嫦再次提出其无法提供银行所需资料，故已做不了贷款申请手续，同时对于卓越公司提议尝试更换银行申请贷款，叶妙嫦表示这样交易时间会拖延而且可能银行还是无法审批通过，因此除非卓越公司肯做楼款担保，否则不同意更换银行办理贷款申请，对于叶妙嫦意见，黄文庆表示已交由卓越公司负责跟进；4.2017年11月22日和23日，叶妙嫦均有催问黄文庆贷款申请办理进度，黄文庆回复卓越公司表示资料已经做好，第二天会交给银行加快处理，叶妙嫦表示已明确只同意给予黄文庆和卓越公司五天时间办理贷款申请手续；5.2017年12月6日，双方联系称因时间太长审批资料被银行退了下来，叶妙嫦指出是因为卓越公司没有及时补齐资料给银行所致，现重新走流程又要再等几个月才能批下来，叶妙嫦不会再等了；6.2018年1月27日，黄文庆询问叶妙嫦是否继续交易流程，叶妙嫦回复之前卓越公司表示银行缺的叶妙嫦资料已经弄好，但后来再问卓越公司则称资料还没弄好，叶妙嫦需要时间去补办，并要追究卓越公司的责任；7.2018年2月8日，叶妙嫦指出其所缺资料已经盖好章，但银行说已经不做二手房贷款，黄文庆回复会让卓越公司跟进，过年后再开始处理；8.2018年2月24日和3月1日，叶妙嫦均催问黄文庆贷款办理情况，黄文庆回复之前提交给银行的资料太久没完成，因此已作废，黄文庆须年后重新准备资料提交给卓越公司申请银行贷款；9.2018年3月16日，叶妙嫦再次催问黄文庆贷款办理情况，黄文庆表示资料已交给卓越公司处理贷款申请事宜，叶妙嫦认为进度太慢，提出可否一次性支付购房款，黄文庆对此予以拒绝；10.2018年3月30日，叶妙嫦提出2018年4月1日到卓越公司处将定金退回给黄文庆并要求取消合同，黄文庆约叶妙嫦2018年4月2日晚上到卓越公司处面谈；11.2018年4月3日，黄文庆向叶妙嫦提出想继续交易，但不同意叶妙嫦提出加价20000元的要求，黄文庆建议双方按原来的成交价交易，黄文庆愿意一次性向叶妙嫦支付购房款，对此，叶妙嫦认为交易拖延了半年，房屋已经涨价，因此坚持要求加价20000元才同意继续履行合同，双方就此没有达成一致意见。2018年7月4日，叶妙嫦向黄文庆发出《房地产买卖合同解除通知书》，以黄文庆未在合理期限内未以银行贷款或自有资金支付购房款为由，主张黄文庆构成根本违约，并据此通知双方之间的房地产买卖关系已于2018年3月1日解除，因黄文庆违约产生的法律后果由黄文庆自行承担。本案原审庭审中，黄文庆、叶妙嫦及卓越公司均表示同意解除双方之间的案涉房屋买卖合同以及黄文庆、叶妙嫦与卓越公司之间的房屋买卖居间合同，但各方对合同解除的原因和责任有争议。以上事实，有原审法院审查认定的如下证据：黄文庆举证的黄文庆、叶妙嫦之间微信聊天记录、房地产买卖及居间合同、定金收据，叶妙嫦举证的中国工商银行个人贷款申请表（打印件）、户口本、离婚协议书、房产证（打印件）、中国工商银行申请贷款经办人信息（打印件）、房地产买卖合同解除通知书（照片打印件），卓越公司举证的叶妙嫦与卓越公司之间微信聊天记录、离婚协议书（照片），以及本案的原审庭审笔录等书证附卷为证。原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。黄文庆、叶妙嫦和卓越公司一致同意解除三方于2017年9月9日就案涉房屋签订的《房地产买卖及居间合同》，原审法院对此予以认定。争议焦点在于：是何方违约导致合同解除，黄文庆诉请叶妙嫦支付违约金和返还定金有无合法依据。对此，原审法院分析和认定如下：首先，黄文庆举证的微信聊天记录反映出叶妙嫦是直到2018年2月8日才补齐申请银行贷款的所缺资料，故此前银行未能同贷和放贷与黄文庆无关，黄文庆并不因此构成逾期支付购房款。此外，虽然叶妙嫦没有及时提供黄文庆申请银行贷款所需的资料，但黄文庆当时并未提出异议和要求解除合同，而是等待叶妙嫦补充材料并继续履行合同，因此黄文庆接收叶妙嫦履行的行为应视为其放弃合同解除权，黄文庆再以此为由主张叶妙嫦违约并要求解除合同依据不足，原审法院不予采纳。第二，经本案原审查明，在叶妙嫦补齐申请银行贷款的所缺资料后，是因为国家对包括黄文庆在内的涉外人员贷款调控政策发生变化而导致黄文庆的贷款申请没有得到银行审批，因此根据案涉合同第十八条约定，该情形不能认定是黄文庆无正当理由逾期支付购房款，黄文庆支付购房款的时间应顺延至政策调控情况解除之日止。在政策调控情况未能在短时间内解除的情况下，黄文庆同意一次性向叶妙嫦支付购房款，扫除了合同履行存在的障碍，双方应当按约定继续履行合同，然而因叶妙嫦不同意按原合同约定继续履行并提出加价条件，导致合同无法继续履行，因此是叶妙嫦违约导致合同解除，故黄文庆依据案涉合同第十九条约定要求叶妙嫦支付违约金84000元有合法依据，原审法院予以支持。因认定叶妙嫦违约导致案涉合同解除，故叶妙嫦已收取黄文庆的定金20000元应予返还，原审法院对黄文庆请求返还定金予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除黄文庆、叶妙嫦及卓越公司三方于2017年9月9日签订的《房地产买卖及居间合同》。二、限叶妙嫦于判决发生法律效力之日起十日内向黄文庆支付违约金84000元。三、限叶妙嫦于判决发生法律效力之日起十日内向黄文庆返还定金20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审案件受理费1190元（黄文庆已预交），由叶妙嫦承担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经法庭调查与阅卷，对原审查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被上诉人黄文庆为香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷。原审法院对本案行使管辖权及适用内地法律处理案涉争议，符合法律规定，双方亦未提出异议，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人叶妙嫦的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点为：叶妙嫦是否构成违约且应否承担违约责任。对此，本院分析如下：本案中，黄文庆在叶妙嫦于2018年2月8日补齐申请银行贷款所缺材料后未能成功申请贷款，系因政策变动导致。按照叶妙嫦、黄文庆和卓越公司签订的《房地产买卖及居间合同》第八条：“…若因政府政策或银行原因等不可抗力因素导致黄文庆无法获得贷款银行的审批的，则可顺延至上述情况解除之日止”的约定，黄文庆并不构成违约。在此情况下，叶妙嫦并不具有单方解除合同的权利，其主张的微信告知黄文庆解除合同，并不产生送达即解除合同的效力。黄文庆在收到叶妙嫦解除合同的通知后，并未同意解除合同，故原叶妙嫦、黄文庆和卓越公司签订的《房地产买卖及居间合同》并未解除，应当待阻碍合同履行事由消失后继续履行。叶妙嫦在案涉房屋买卖合同并未解除的情况下，单方要求加价2万元不属于对案涉房产再次交易的协商，而是对案涉房屋买卖合同主体内容的变更，且因该变更导致案涉房屋买卖合同无法继续履行，构成违约，叶妙嫦应当承担违约责任。综上所述，上诉人叶妙嫦的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2380元（已预交），由叶妙嫦负担。本判决为终审判决。审判长  萧稚娟审判员  李丽莉审判员  廖志明二〇一九年十一月五日书记员  陈子文附录相关法律：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。