福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽07民终1322号 上诉人（原审被告）：尹光明，男，1962年1月1日出生，汉族，住南平市建阳区。 被上诉人（原审原告）：南平市建阳区住房保障和房地产交易管理处，住所地南平市建阳区人民路15号 法定代表人：李雅珍，主任。 委托诉讼代理人：徐贵平，福建熹微律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹志成，福建熹微律师事务所律师。 上诉人尹光明因与被上诉人南平市建阳区住房保障和房地产交易管理处（以下简称建阳房管处）房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2019）闽0703民初1984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尹光明以及被上诉人建阳房管处的委托诉讼代理人詹志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹光明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回建阳房管处的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定，2017年11月14日建阳房管处向尹光明发出通知，以尹光明擅自改变房屋用途为由，要求尹光明在一个月内将房屋恢复原状。但该通知的内容是不属实的。尹光明承租案涉房屋后，为了维持一家六口的生计，仅仅将杂物间改造用于修理电动车，而不是改变房屋用途，杂物间与房屋不能混为一谈。二、尹光明虽然缴纳租金至2018年8月止。但之后的租金并不是尹光明不缴纳或拖延缴纳，而是建阳房管处为达到收回房屋的目的，一方面向尹光明发出律师函催收未缴纳的租金，另一方面又拒绝收取尹光明的租金，制造尹光明未缴纳租金的表象。因此，尹光明不承担拖欠租金的违约责任。三、案涉房屋虽为危房，但目前并未到将要倒塌的程度，还可以继续使用，且目前仍有其他用户居住。据了解，建阳房管处并未要求其他人立即搬离。建阳房管处故意混淆事实，人为制造尹光明违约的表象，其目的就是要收回案涉房屋，免除建阳房管处安置尹光明的责任。 建阳房管处辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，判决客观公正，请求驳回上诉，维持原判。二、尹光明的各项上诉观点与事实不符，均缺乏事实和法律依据。1.尹光明改变承租房屋用途属客观事实，其是将承租房屋改造成商业用房使用，而不仅是杂物间。建阳房管处一审中已提交充分的证据予以证实，尹光明在一审中也自认将承租房屋改造成修理电动车的店面使用，至今仍然处于经营状态。尹光明擅自改变房屋用途的行为显然属于根本违约行为。2.案涉房屋租赁期满后，双方形成的是不定期的租赁合同关系，建阳房管处有权随时解除合同，且建阳房管处也已给予尹光明合理时间予以腾空搬迁。3.案涉房屋已被鉴定为危房，显然会危及尹光明的居住安全，不适宜继续居住使用。建阳房管处要求尹光明腾空并返还房屋，完全符合法律规定。4.无论尹光明在租赁期满之前是否缴纳租金均不影响本案解除双方不定期租赁合同关系。 建阳房管处向一审法院起诉请求：1.解除建阳房管处与尹光明的房屋租赁合同关系，尹光明限期将租赁房屋腾空并完好交还建阳房管处；2.尹光明支付欠付租赁费1240元(暂从2018年9月1日计算至2019年6月30日，此后租赁费仍应承付至租赁房屋交还建阳房管处之日止)；3.尹光明支付建阳房管处逾期滞纳金136.4元(暂从2018年9月16日计算至2019年7月15日，按月利率2%计算，此后仍需计算至实际清偿之日止)。 一审法院认定事实：2007年4月，尹光明向建阳房管处申请承租坐落于直管公房。2013年，建阳房管处与尹光明签订《房地产租赁契约》一份，约定：建阳房管处将坐落于南平市建阳区西桥西路2号111房出租给尹光明居住使用，房屋建筑面积68.86平方米；月租金69元，租金按月结算，尹光明在每月15日前支付；租赁期限自2013年1月1日起至2013年7月1日止；尹光明保证承租上述房屋仅作为住宅用房使用；任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担；尹光明逾期交付房租，每期逾一日，由建阳房管处按月租金额的千分之三向尹光明加收违约金；尹光明有下列行为之一的，建阳房管处有权终止其租赁合同，收回房屋并索赔损失：擅自改变房屋用途或利用公房从事违法活动的、累计拖欠房屋六个月以上或房屋闲置六个月以上的等行为。《房地产租赁契约》约定的租赁期限届满，建阳房管处与尹光明未重新签订房屋租赁合同，但尹光明仍继续居住在涉案房屋。自2018年4月起涉案房屋的租金调整为124元／月，尹光明支付租金至2018年8月止。2017年11月14日，建阳房管处向尹光明送达通知，主要内容为：建阳房管处于2017年10月底起对直管公房进行摸底调查，发现尹光明擅自改变房屋用途，将房屋改造后作为商业用房使用，属于违约行为，要求尹光明立即停止违约行为，并在一个月内（截止2017年12月13日）将房屋恢复原状，否则建阳房管处将依据房屋租赁合同及相关规定收回房屋。2018年8月7日，建阳房管处委托福建熹微律师事务所向尹光明发送律师函，要求尹光明应在收到律师函后7日内进行整改，将公房恢复到住宅使用原状，付清拖欠租金827元，并正式解除尹光明与建阳房管处的公房租赁合同关系，尹光明务必在2018年9月1日前自行将公房腾空返还给建阳房管处等。2019年1月10日，建阳房管处委托健研检测集团有限公司对建阳区西桥西路2号直管公房的安全性进行鉴定。2019年1月31日，健研检测集团有限公司出具鉴定报告，结论为：该幢建筑鉴定单元安全性等级可定为Ｄｓｕ级，即该建筑安全性严重不符合本标准对Ａｓｕ级的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施。该建筑属于加固难度大、改造费用高，其适修性评级可定为Ｃｒ级，即难修，适修性差，建议考虑拆除或重建。2019年5月13日，建阳房管处向西桥西路2号直管公房住户发送危房限期搬离通知书，要求住户见通知后三日内搬离该房屋。2019年6月5日，建阳房管处向西桥西路2号直管公房住户发送危房拆除通告，要求住户见通告后5日内搬离该房屋。 一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，建阳房管处与尹光明签订《房地产租赁契约》约定的租赁期间届满后，双方未重新签订租赁合同，故应当认定建阳房管处与尹光明就讼争房屋形成不定期租赁合同关系，建阳房管处与尹光明均可以随时解除合同。现建阳房管处已在在合理期限之前通知尹光明解除不定期租赁合同并腾空房屋，故建阳房管处要求解除与尹光明之间的不定期租赁合同关系，符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因建阳房管处与尹光明租赁合同解除后，且诉争房屋经鉴定系危房，故建阳房管处要求尹光明将讼争房屋腾空返还给建阳房管处，符合法律规定，予以支持。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因讼争房屋经鉴定系危房，已不符合居住用途，故建阳房管处要求尹光明支付租赁费和滞纳金，没有事实和法律依据，不予支持。尹光明辩称，家庭生活困难，要求建阳房管处予以安置的答辩意见，没有法律根据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、解除建阳房管处与尹光明之间的房屋租赁关系；二、尹光明应于判决生效之日起三十日内腾空坐落于南平市建阳区直管公房并返还给建阳房管处；三、驳回建阳房管处的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由尹光明负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，即尹光明是否改变案涉房屋用途及是否迟延缴纳租金等问题，本院在裁判理由部分一并分析、认定。一审认定的其他事实，因双方不持异议，本院予以确认。 本院认为，本案中并无证据证明双方的租赁关系是基于尹光明享有社会福利或建阳房管处负有安置义务而建立，故本案诉讼标的应属民事法律关系。《房地产租赁契约》约定的租期届满后，尹光明继续使用案涉房屋，建阳房管处亦未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，《房地产租赁契约》对双方继续有效，但租赁期限变更为不定期。尹光明上诉主张，其并未改变租赁房屋用途。但《房地产租赁契约》中约定，案涉房屋仅作为住宅使用。结合建阳房管处一审中提交的律师函、送达照片等证据以及二审中尹光明的陈述，可以认定尹光明在建阳区另有住房，案涉房屋已被尹光明用于经营电动车、摩托车修理业务及存放杂物，故应认定尹光明改变了案涉房屋的用途。由上，建阳房管处既可以基于双方系不定期租赁合同关系行使法定解除权，也可以根据尹光明擅自变更房屋用途，行使约定解除权。至于是否尹光明是否拖欠租金，因建阳房管处未就一审驳回其租金及其违约金诉求的判决结果提出上诉，故该事实不影响二审处理结果，本院不予审查认定。 综上所述，尹光明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由尹光明负担。 本判决为终审判决。 审判长  熊建安 审判员  夏 雯 审判员  吴彦瑾 二〇一九年十一月十四日 书记员  张 隽 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。