四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终1569号 上诉人（原审被告）：成都天意驾驶培训有限公司。住所地：彭州市天彭镇朝阳北路**。 法定代表人：杨刚，执行董事。 委托诉讼代理人：杨先国，四川英贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄林，四川英贤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川智捷天然气化工有限公司。。住所地：四川省成都市彭州市利安乡 法定代表人：沈红霞，董事长。 委托诉讼代理人：王彬，四川应天缘律师事务所律师。 上诉人成都天意驾驶培训有限公司（以下简称天意公司）因与被上诉人四川智捷天然气化工有限公司（以下简称智捷公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2018）川0182民初4259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 天意公司上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判或者发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，没有认定智捷公司先行违约。一审判决认定天意公司于2015年10月31日进场，而未对智捷公司至今未将租赁场地全部腾空交给天意公司的事实作出认定，天意公司不支付后期租金的原因是智捷公司严重违约。因智捷公司至今未将场地完整交给天意公司使用，场地内的危房又影响天意公司的使用，且智捷公司出尔反尔不同意拆除，对天意公司的解决方案一直没有明确回复，造成协议时间一直延期。二、一审判决所依据的证据不足，适用法律错误。第一，在智捷公司不履行合同义务的情况下，天意公司可以行使先履行抗辩权，拒绝支付租金。第二，智捷公司不能以合同目的无法实现为由，享有单方面的解除权。首先，天意公司已经支付了租金及保证金，并且从未表示不支付租金，而是在与智捷公司商议新的租金标准，因此合同的目的是可以实现的。其次，本案中，天意公司在约定期限内已支付租金，并非拒绝支付租金，而后天意公司行使先履行抗辩权以合法理由不支付租金，天意公司不构成根本违约，一审判决解除合同属于法律适用错误。第三，一审判决认定智捷公司迟延交付标的物，已构成违约，那么智捷公司应当承担违约责任，天意公司有权要求智捷公司相应的减少租金或者延长租赁期限。 智捷公司辩称，第一，一审判决认定事实正确，适用法律正确，依法应予维持。智捷公司不存在违约行为，合同签订时智捷公司已将场地交给了天意公司，但未办理书面的交接手续；合同并未约定场地交付的时间，一审法院认定的进场时间智捷公司没有异议。第二，合同中并未约定智捷公司负责拆除危房，而是约定双方协商，双方有协商只是未达成一致。天意公司只支付了第一年的租金和保证金，但后面三年却没有支付租金，智捷公司解除合同是合理合法的；合同约定了付款时间，天意公司主张的先履行抗辩权是不成立的。 智捷公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除智捷公司与天意公司签订的《场地租赁合同》，天意公司将案涉租赁场地返还智捷公司；2.判令天意公司向智捷公司支付租金（自2016年6月28日起至实际退还租赁场地之日止，按年租金300000元的标准计算）及违约金300000元。 一审审理查明的事实：2015年6月29日，智捷公司与天意公司签订《场地租赁合同》，约定智捷公司将坐落于彭州市龙塔路136号园内场地及厂房出租给天意公司用于学员汽车驾驶培训等及配套设施，租赁期间为2015年6月28日至2022年6月27日止，年租金为300000元。租金支付方式为：先付租金后使用，签订合同时支付第一年的租金，并一次性交纳保证金30000元，以后每年提前30天支付下年租金。租赁期间，天意公司对租赁场地的全部规划、建设均由天意公司负责承担，但均需事先以书面形式征得智捷公司的同意并签字认可后方可进行。合同生效后，智捷公司与天意公司均按以上条款履行，如违约承担违约金，按一年的租金支付并承担相关的经济损失。合同签订后，天意公司向智捷公司支付租金300000元并交纳保证金30000元。2015年10月31日，天意公司进入租赁场地并对场地进行清理、建设。 一审另查明，天意公司至今未向智捷公司支付2016年6月28日后的租金。经释明，天意公司要求调整违约金，以所欠租金为基数，按年利率4%的标准支付违约金。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，就智捷公司与天意公司签订的《场地租赁合同》是否应该解除、天意公司是否应该将租赁场地返还智捷公司并支付租金及违约金两个问题分析评判如下： 一、智捷公司与天意公司签订的《场地租赁合同》是否应该解除的问题。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，智捷公司与天意公司于2015年6月29日签订的《场地租赁合同》的内容系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定履行义务。天意公司自2016年6月28日起未按照合同约定支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，智捷公司作为出租人，其签订租赁合同出租租赁标的物的目的是为了收取租金，实现租赁标的物的衍生价值，天意公司未按照合同约定支付租金，导致智捷公司收取租金的合同目的不能实现，故智捷公司要求解除《场地租赁合同》的诉讼请求成立，一审法院予以支持。智捷公司与天意公司在《场地租赁合同》中约定，租赁期间，天意公司对租赁场地的全部规划、建设均由天意公司负责承担，但均需事先以书面形式征得智捷公司的同意并签字认可后方可进行，故智捷公司同不同意拆除危房均未违反合同约定，天意公司辩称智捷公司至今未将合同约定的租赁标的物完全交付给天意公司，不同意拆除场地内的危房，是智捷公司违约在先。智捷公司不享有单方解除合同的权利的辩称意见不成立，一审法院不予采信。 二、天意公司是否应该将租赁场地返还智捷公司并支付租金及违约金的问题。关于租金，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，智捷公司要求天意公司按年租金300000元的标准支付2016年6月28日起至实际退还租赁场地之日止的租金的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。天意公司辩称不支付租金是因为智捷公司违约在先，天意公司享有拒绝履行的权利的辩称意见不成立，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，《场地租赁合同》解除后，天意公司应该将租赁场地退还智捷公司，故智捷公司要求天意公司退还场地的诉讼请求成立，一审法院予以支持。 关于违约金，智捷公司与天意公司于2015年6月29日签订《场地租赁合同》并约定租赁期间为2015年6月28日至2022年6月27日，在天意公司支付租金后，智捷公司应该负有及时交付租赁标的物的义务，天意公司于2015年10月31日进场，故天意公司辩称智捷公司迟延交付标的物的辩称意见成立，一审法院予以采信。《场地租赁合同》解除的根本原因是天意公司不及时支付租金，依照《场地租赁合同》的约定，违约方应支付守约方违约金为一年租金300000元。天意公司要求调整违约金，以所欠租金为基数，按年利率4%的标准支付违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，一审法院酌定天意公司应该向智捷公司支付违约金100000元。智捷公司迟延交付标的物4个月，参照租金的标准，天意公司可在应向智捷公司支付的租金中扣除100000元不予支付。为减少诉累，天意公司支付的30000元保证金亦可在其应向智捷公司支付的租金中予以品迭。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除智捷公司与天意公司于2015年6月29日签订的《场地租赁合同》；二、天意公司于判决生效之日起15日内将租赁的坐落于彭州市龙塔路136号园内场地及厂房退还智捷公司；三、天意公司于判决生效之日起15日内向智捷公司支付租金，计算方法为：自2016年6月28日起至实际退还场地及厂房之日止，按年租金300000元的标准计算（天意公司在应付租金的金额中可以品迭130000元不予支付）；四、天意公司于判决生效之日起15日内向智捷公司支付违约金100000元；五、驳回智捷公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6475元，由智捷公司负担1075元，由天意公司负担5400元。 二审中当事人双方均无新证据提交。本院审理查明的事实与一审查明事实相符，本院予以确认。 本院认为，天意公司与智杰公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是智捷公司交付场地及房屋的行为是否违约；二是智捷公司是否有权解除合同。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于智捷公司交付场地及房屋的行为是否违约的问题。本院认为，案涉合同未约定案涉场地内存在危房及其如何处理问题，应认定双方系对现有场地和房屋的概括租赁，天意公司以履行中因对危房如何拆除未达成一致导致智捷公司交付场地不完整、违反了先合同义务，自己有权拒绝支付租金的上诉意见缺乏合同依据，本院不予采纳。同时，租赁合同应按实际交付日期计算租金，本案在双方未约定具体交付日期的情况下天意公司实际于2015年10月31日进场，一审判决据此确定租金起算日期并未加重天意公司的负担，其以智捷公司交付时间违约的上诉意见也不成立，本院不予采纳。 二、关于智捷公司是否有权解除合同的问题。本院认为，出租人出租租赁物的主要目的在于收取租金，本案天意公司在2016年5月28日起即未按约定支付下一年的租金，截止智捷公司起诉之日已长达两年三个月，应认定为天意公司长期拖欠租金的违约行为致使智捷公司的合同目的不能实现，一审判决据此判令合同解除正确，本院予以维持。同时，当事人在合同中约定的权利义务具有确定性，在未达成新的协议时仍应按原来的约定衡量双方的行为是否违约及其违约程度。本案天意公司自2016年5月28日后一直未支付租金，在双方未对是否降低租金达成协议的情况下仅以未达成协议认为有权拒绝支付，该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，天意公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由成都天意驾驶培训有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十一月十八日 书记员 方丽雯