广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初866号 原告：邹玲，女，1971年3月14日出生，汉族，现住成都市成华区。 委托诉讼代理人：林永吉，男，1964年11月9日出生，汉族，现住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：胡兴明，女，1958年5月8日出生，汉族，现住桂林市秀峰区。 被告：桂林蒲风商贸有限公司，住所地：桂林市叠彩区中山北路****办公用房。 法定代表人：高骑。 破产管理人：广西诚瑞律师事务所。 委托诉讼代理人：李秋圆，广西诚瑞律师事务所律师。 第三人：包道全，男，1967年3月30日出生，汉族，住成都市金牛区。 第三人：柳州银行股份有限公司红光支行，住所地：柳州市红光路91-1号 负责人：陈波，行长。 委托诉讼代理人：茹薏，广西至和律师事务所律师。 原告邹玲诉被告桂林蒲风商贸有限公司（以下简称蒲风公司）、第三人包道全、柳州银行股份有限公司红光支行（以下简称红光支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告邹玲的委托诉讼代理人林永吉、胡兴明、被告蒲风公司的委托诉讼代理人李秋圆、第三人红光支行的委托诉讼代理人茹薏到庭参加诉讼，第三人包道全经本院公告送达开庭传票未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邹玲向本院提出诉讼请求：1、判决桂林市叠彩区中山北路119号楼房第1幢8层814号房屋归原告所有(含该屋内装修及设备，详见原告与被告签订的《房屋买卖合同》补充协议及附件的附件二)；2、判决被告提供桂林市叠彩区楼房第1幢8层楼的房产证、土地证、营业执照等资料，协助原告将桂林市叠彩区中山北路119号楼房第1幢8层814号房屋产权证办理至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告通过拍卖购得位于桂林市楼房7层及以上，建成桂林宜必思投资型酒店，向广大市民出售产权和使用权。因为该项目也是桂林市叠彩区人民政府2013年在第十届中国一东盟博览会上引进的经济合作项目，所以购买该项目房屋产权的业主就有105户。本案第三人包道全于2015年4月22日借原告人民币52万元，到期无法归还，鉴于包道全是被告的实际投资人，所以原告、被告、第三人包道全于2015年9月1日签订《房屋买卖合同》和补充协议及附件，以房抵债。合同第一、二、三条约定：原告按建筑面积单价每平方米6500元价格以房抵债购买被告位于桂林市名称为宜必思房屋，第1幢8层814号，建筑面积39.84平方米的商业用途房屋；第七条约定被告应当在2015年9月2日交付房屋；第十一条约定在房屋交付使用后365个工作日内办理房屋产权证，如逾期超过180日，被告按日向原告支付己付房价款万分之二的违约金。由于原告购买的房屋系商业用途的投资型酒店，被告在出卖之时己委托酒店管理公司（桂林德高酒店管理有限公司）（以下简称：德高公司）经营，因此在原告购买后与德高公司签订《委托运营管理合同》，并约定由德高公司办理房屋交付手续，2015年7月1日至2016年3月31日的运营管理费为1726元/月，在签订《房屋买卖合同》的同时支付第一季度的房屋运营管理费，以后每季度支付一次，于前一季度运营管理费到期日前付清下一周期的运营管理费。合同签订后，原告按约定以第三人包道全的债权抵购得本诉争房屋。事实上，被告在将该项目的房屋抵卖给原告及所有购房业主时，每一层房屋还只是一个大产权，但房屋已经是分成了一个一个可以独立使用的配套酒店房间，并在业主所购《房屋买卖合同》中有平面图所标注。因为一个大产权要办成一个一个小产权，有析产等手续，所以《房屋买卖合同》对产权过户登记也有时间约定。但被告将房屋抵卖给原告后，没有按合同的约定为原告办理产权过户登记，而是于2015年10月16日与第三人红光支行到桂林市房屋登记中心用已经不属于自己的房屋为柳州市沙鸿贸易有限公司借第三人红光支行的400万元债务进行抵押，抵押时间为2015年10月16日至2016年10月16日（此时间已过期快3年了）并在桂林市房屋登记中心《各类房屋抵押权设立登记申请书》中承诺：“所交的登记申请材料、申请信息真实、合法、有效，如有不实，由申请人承担一切法律责任”。而桂林市房屋登记中心也作出了相应的声明：“本申请书信息依法定职权收集，用于房地产登记和登记资料利用”。综上所述被告违反了《各类房屋抵押权设立登记申请书》中的承诺，用属于原告的房屋为柳州市沙鸿贸易有限公司骗取第三人红光支行的400万元借款作抵押，本抵押就是一个骗局。和本案一样情况购房的业主共有105户，购房时间分别从2013年的11月到2015年9月，这是一个公共案件，在此之前己有94户业主经过到贵院起诉已取得了贵院为其确权的判决。由于被告失联数年，至今杳无音讯。故原告请求法院依法支持原告的诉请。（2016）桂0202民初1303号《民事判决书》的抵押合同违反合同法第5、6、7、52条的规定，属于无效合同。 被告蒲风公司辩称，请求法院查明事实，依法判决。 第三人红光支行陈述称，1、从程序上说，本案应当驳回原告的起诉，首先《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条规定，本案中第三人红光支行对涉案房屋享有合法的抵押权，已经生效判决确认，且在那一案件中红光支行也申请了执行，法院也查封了涉案房屋，故在本案中原告所诉请的第一项是确认房屋属其所有，这属于确权之诉的范畴，依据该条规定，应当驳回原告的起诉；其次依据《民事诉讼法》第227条规定，本案中原告所需确认的房屋已经经过（2016）桂0202民初1303号判决书确认红光支行享有抵押权，从原告的诉请以及其事实与理由部分的陈述认为被告与红光支行的抵押合同无效、抵押登记应当被撤销可得知，原告本诉的请求意在柳州市城中区人民法院前述生效判决作为执行依据的合法性，在此种情况下，本案应当属于原告对原判决不服、认为原判决错误认为应当按照审判监督程序处理的规定情形；综上，从程序上来说，应当驳回原告的起诉。2、本案原告对于涉案房屋未能办理登记存在过错，本案原、被告签订的《房屋买卖合同》第11条约定了办理房产证的期限是交房后的365天，依据原告的陈述，涉案房屋的交房日期是2015年9月2日，则在2016年9月2日原告就应当请求被告为其办理房产证，又依据双方《房屋买卖合同补充协议》第3条的约定，双方对该条进行了补充约定，约定从2015年7月1日至2018年6月30日前原告可对办证申请与退房作出只有选择，若是期满申请办证的，每年原告可得到一定的收益，若是提前申请办证的，则要面临退回前期所得收益的情形。红光支行的抵押权登记在原告自行陈述的交房时间之后，由此看来原告签订《房屋买卖合同》的本意并不在于获得涉案房屋的产权，而在于因购买所获得的类似于利息的收益，基于此，在原、被告签订买卖合同后，原告并未进行备案登记，更没有主动缴纳相应的契税等，涉案房屋未能办理房产证原告存在过错，因其自身原因未能办理过户登记。3、原告所主张的与案外人德高公司签订的《委托运营理合同》并未实际履行，原告并未就此进行举证。4、原告的第二项诉请，依据《物权法》第191条规定，存在办证履行不能的情形。5、第三人红光支行已合法获得涉案房屋的抵押物权，依法应当受到保护。综上，请求合议庭驳回原告的诉请。 第三人包道全未出庭，亦未在举证期限内提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人包道全经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月1日，原告作为甲方与第三人包道全作为乙方、被告蒲风公司作为丙方签订《还款承诺书》，约定：“乙方于2015年4月22日向甲方借款五十二万元整（甲方已经将前述款项全额出借给乙方），现到期乙方无法归还，经甲乙丙各方协商，特制定以下还款承诺：1、乙方丙方共同确认，乙方属于丙方的实际投资人，是丙方的隐名股东。乙方丙方共同承诺，乙方丙方愿意以登记在丙方名下位于桂林市叠彩区的不动产（权属证号：房间是********）抵借款。即乙方丙方将前述不动产以“以物抵债”的方式，出让给甲方，甲方以出借款项52万元中的513565元作为购房款，甲方不再另行支付任何购房款。剩余借款中的0.6435万元，甲乙丙三方协议签订后，乙方承诺2015年9月15日之前以现金方式一次性付清给甲方。2、无论因任何原因，导致前述以物抵债的不动产不能过户到甲方名下的或者不动产有任何权利瑕疵的，甲方可以选择是否解除本协议；如甲方选择本协议的，则乙方仍然应当偿还甲方借款本金52万元整，同时按照月息3分支付利息。在此，丙方承诺，丙方愿意对乙方前述债务承担无限连带责任。” 2015年9月2日，原告与被告签订两份《房屋买卖合同》和补充协议及附件，分别约定：原告购买被告所有的位于桂林市叠彩区名为德高国际项目的第1幢8层822号、814号商业用途房屋，总价款分别254605元、258960元，在合同签订时一次性付款；被告应当在2015年9月2日前将房屋交付原告使用，同时约定被告交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合双方约定(详见合同附件二)的标准;在房屋交付使用后365个工作日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关，并办理房屋产权证，如逾期超过180日，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；同时，合同还对交付条件等进行了约定。上述两份合同的总价款为513565元。双方签订的《补充协议》中还约定原告将所购买房屋委托德高公司进行运营管理，并授权德高公司根据运营需要对房屋进行适当的装修布置，同时原告委托德高公司进行交房验收。基于上述约定，原告与德高公司于当日签订两份《委托运营管理合同》，约定：原告授权第三人德高公司办理房屋交付手续，并对德高公司的交付行为承担责任；同时约定运营管理期限为10年，即2015年7月1日至2025年6月30日，2015年9月2日支付第一季度的房屋运营管理费，此后每季度支付一次，应于前一季度到期日前将下一周期的运营管理费付至原告指定账户。 另查明，2015年9月2日，被告已将涉案房屋交付予德高公司，德高公司即开始对该房屋进行运营管理。2015年10月16日，被告蒲风公司与第三人红光支行到桂林市房屋登记管理中心申请用叠彩区中山北路119号八层办公房为案外人柳州市沙鸿贸易有限公司的债务设立抵押，并办理了他项权证（桂林市房他证叠彩区字第××号）。 2016年10月8日，柳州市城中区人民法院对柳州银行股份有限公司诉被告蒲风公司、柳州市沙鸿贸易有限公司等借款合同纠纷案件作出（2016）桂0202民初1303号《民事判决书》，判决被告柳州市沙鸿贸易有限公司不履行债务时，原告柳州银行股份有限公司有权对蒲风公司名下的位于桂林市叠彩区中山北路119号八层的房产的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案所涉《还款承诺书》、《房屋买卖合同》和补充协议及附件是否有效；二、原告是否享有涉案房屋及房屋内部装饰、装饰设施的所有权；三、涉案房屋是否存在办证履行不能的情况。 关于争议焦点一，原、被告及第三人包道全在2015年9月1日签订的《还款承诺书》、原、被告于2015年9月2日签订的《房屋买卖合同》和补充协议及附件，是在第三人包道全拖欠原告借款520000元未还的情况下，三方经协商同意，将经原告、第三人包道全确认的借款转为购房款，将原告、第三人包道全之间的借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，因此该《还款承诺书》、《房屋买卖合同》和补充协议及附件系第三人包道全难以清偿债务时，三方协商通过将被告所有的商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务均衡的一种交易安排。原告具有购买涉案房屋的真实意愿，被告及第三人亦有出售该房屋的真实意愿，且该《还款承诺书》、《房屋买卖合同》和补充协议及附件内容未违反法律法规的强制性规定，因此，本案《还款承诺书》、《房屋买卖合同》和补充协议及附件合法有效。 关于争议焦点二，根据《还款承诺书》约定原告出借款项520000元中的513565元作为购房款，原告不再另行支付任何购房款，因此原告在《房屋买卖合同》、补充协议及附件签订时，视为原告已经支付了购房款，无需另行支付购房款。后被告也按约将房屋交付原告。原告主张被告于2015年9月2日将涉案房屋交付德高公司，该主张与《房屋买卖合同》约定一致，涉案房屋于2015年9月2日已交付德高公司，即原告于此时已实际占有、使用涉案房屋。第三人红光支行辩解原告与德高公司的合同并未实际履行，理由不成立，本院不予采信。 又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。根据原告与被告蒲风公司签订的房屋买卖合同内容，明确双方订立该合同的目的即为原告最终取得涉案房屋及房屋内装饰设备所有权，对此原告与被告蒲风公司亦达成了一致意见。且在合同签订前，原告依据《还款承诺书》的约定以第三人包道全向原告的借款抵扣了全部购房款，并于第三人红光支行在办理涉案房屋抵押权之前实际占有使用该房产，原告所提供的证据足以证明原告为本案涉案房产的真实权利人。另根据《最高人民法院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记”，本案中，第三人红光支行认为其对本案所涉房屋享有合法的抵押权，已经生效判决确认，执行法院已经查封了涉案房屋，原告的第一项诉请属于确权之诉；原告认为（2016）桂0202民初1303号《民事判决书》的抵押合同应属无效，抵押登记应当被撤销，第三人认为根据原告的该项陈述本案应属原告对原判决不服应按审判监督程序处理，应当驳回原告的诉讼请求。本院认为，在第三人红光支行办理抵押权之前，原告与被告蒲风公司已签订合同且全额支付购房款并由其占有使用，且未将讼争房屋登记于原告名下的过错在于被告。依据上述法律规定及结合案件事实，原告要求享有涉案房屋及房屋内装饰设备所有权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对被告的辩解，本院不予采信。原告认为（2016）桂0202民初1303号《民事判决书》的抵押合同无效，应另案主张权利。 关于争议焦点三，第三人红光支行认为原告对本案所涉房屋未能办理登记存在过错，因其自身原因未能办理过户登记。本院认为，本案中，原告依据合同约定已付清全部购房款并取得了涉案房产的使用权，第三人红光支行在取得涉案房产抵押权之前该房产已交付给原告并由原告实际占有使用，而未将涉案房产登记于原告名下的过错在于被告蒲风公司。依据双方签订的《房屋买卖合同》、补充协议及附件的约定，被告蒲风公司有义务于房屋交付使用后365个工作日内协助办理房屋产权证。但因目前涉案房产上设立了抵押权且抵押权人已对涉案房产行使抵押权，根据《物权法》第一百九十一条“抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，在债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。故原告要求被告协助办理涉案房屋的权属证书过户的诉请由于存在办证履行不能的情况，本院不予支持，待该履行不能的情形消灭后，可再行主张该项诉请。对被告的辩解，本院亦不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告桂林蒲风商贸有限公司名下的位于桂林市叠彩区楼房第1幢8层814号房屋及房屋内装饰设备(详见判决书附件)归原告邹玲所有； 二、驳回原告邹玲其他诉讼请求。 案件受理费5184元，公告费560元，合计5744元（原告邹玲已预交），由被告桂林蒲风商贸有限公司负担。 上述金钱债务，义务人应于本判决规定的期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5184元（收款单位：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行，账号：20×××16）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐晓莹 人民陪审员  刘金莲 人民陪审员  曾爱华 二〇一九年十一月七日 代书 记员  熊宇霆 附件： 本判决第一项房屋内装饰设备包括： 1、房间内墙：高级乳胶漆+局部进口高级墙纸； 2、顶面：轻钢龙骨吊顶、石膏板造型； 3、房间地面材料：高级强化木地板； 4、窗户材料：断桥料铝合金型材； 5、入户门：成品实木门、智能锁、窥视镜、防盗装置； 6、通道：地毯墙面真石漆 卫生间： 地面:仿石材地砖 卫浴设施：品牌科勒KOHLER、ARROW、TOTO等同档次品牌 墙面材料：仿石材墙砖； 7、电梯:国际知名品牌商配电梯3部不低于1.5米/秒 8、供水：中央供(热)水设备； 9、预留排烟、排气口； 10、电话：预留电话接口； 11、电视系统：接入光纤电视系统； 12、消防系统：消防喷淋、烟感系统； 13、网络系统：接入网络系统； 14、弱电系统：防盗监控系统； 15、室内电器设备：国际知名品牌液晶电视； 16、空调系统：品牌中央空调。