江苏省无锡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏02民终3240号上诉人（原审被告）：陈南平，男，1956年11月10日出生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：张斯容,江苏蠡湖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄觉茉，女，1954年11月16日出生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：张斯容,江苏蠡湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘根，男，1971年9月11日出生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：邱君晖，江苏钟山明镜（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李言言，江苏钟山明镜（无锡）律师事务所律师。上诉人陈南平、黄觉茉与被上诉人刘根房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初5446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈南平、黄觉茉上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.双方签署案涉房屋买卖合同的起因是陈某某无力偿还刘根代偿其欠款后形成的债务，刘根最初并不想买房，买卖的价格实际系债务22万元及2年利息8万元，且合同中明确两年内赎回，黄觉茉也未在合同上签字确认。合同签订后，虽然房屋产权证交付刘根，但并未过户，也未办理他项权利登记。故双方之间名为房屋买卖，实为债务担保，即用案涉房屋为债务提供抵押担保，属于流押，应属无效，不产生相应的法律效果。2.买卖合同签订时，案涉房屋属回迁房，禁止交易，合同应归无效。3.本案涉及套路贷，应移送公安。本案源于最初刘根假借孙某名义借给陈某某的10万元借款，实际交付9万元预扣利息1万元，利息高达1天1000元，即年利率365%，且此后，刘根多次诱使陈某某赌博，恶意垒高债台，后多次上门非法暴力讨债，最终迫使陈某某签订合同达到侵占房产的目的，系典型套路贷。除此之外，还有6、7万元亦系赌债即非法债务。故案涉借款因大部分系非法债务应属无效。4.刘根及一审证人谢某涉嫌虚假陈述，案涉合同签订当日，刘根并未实际支付10多万元现金，且其提供的录音显示，谢某实为本案套路贷的合谋人，应依法惩处。刘根辩称：1.案涉10万元借款，其仅系中间介绍人，在出借人的要求下才作为担保人签字，陈某某亦认可非其主动作为担保人签字。其当场见证，也不存在预扣利息情形。且在案涉房屋买卖合同签订当天其已代陈某某归还该笔借款。2.案涉房屋买卖系陈某某主动提出，双方就价格问题进行了协商，最终商定的22万元亦属正常市场价。合同签订当日，陈南平、黄觉茉均在现场，陈某某对合同进行了修改，故该合同系双方平等协商自愿达成的房屋买卖合同，不存在抵押担保的意思表示，且合同签订当日陈南平、黄觉茉即向其交付案涉房屋的产权凭证及钥匙。此外，合同签订时，陈某某还有其他自有住房，存在其说服父母将案涉房屋抵债的合理性。合同中的赎回条款也是双方协商一致的结果，即合同解除的条件，两年内对方未行使，已丧失该权利。3.上诉人代理人对一审证人谢某所作录音系私下诱导录音，属非法证据，不应予以采信。而且，案涉房屋买卖合同签订当日，其先代陈某某向孙某归还之前的10万元，谢某仅见到其向陈某某支付剩余部分亦属合理。4.陈某某所作的二人谈话录音中，其明确表明若非代陈某某还款，其不会购买案涉房屋，故其不存在与案外人串通陷害陈某某的可能。刘根向一审法院起诉请求：1、判令陈南平、黄觉茉协助将无锡市新吴区房屋过户登记至刘根名下；2、判令陈南平、黄觉茉赔偿刘根因逾期过户产生的土地出让金损失6392元。事实和理由：2015年3月28日，刘根与陈南平、黄觉茉签订《拆迁安置房买卖合同》，约定陈南平、黄觉茉将位于xxx号xxx室房屋作价220000元出售给刘根，陈南平、黄觉茉在两年内享有回购权，若两年内未回购房屋，则应配合将房屋产权登记至刘根名下。后陈南平、黄觉茉在回购期内并未表示要求回购房屋，现该房屋已符合产权过户条件，刘根多次督促要求办理房屋过户手续，陈南平、黄觉茉均不予配合，故诉至法院。陈南平、黄觉茉一审辩称：1.双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系，刘根为其子陈某某偿还借款220000元，陈南平、黄觉茉承诺为陈某某结欠刘根的债务担保，就签署了案涉《拆迁安置房买卖合同》，但双方约定两年内偿还该笔债务，并撤回担保，因此根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，本案应当是民间借贷纠纷而非房屋买卖合同纠纷；2、双方在2015年3月28日收条中约定借款本金为220000元、利息为80000元，年息为18%，在将涉案房屋交付给刘根时，该房屋内尚有承租人居住，每月租金为1600元，刘根收取的一年多租金按19200元计，应从其应当偿还的债务中予以扣除。综上，请求驳回刘根的诉讼请求。一审法院认定事实：2015年3月28日，陈南平、黄觉茉作为出卖人（甲方）与刘根作为买受人（乙方）在陈南平、黄觉茉家中签订《拆迁安置房买卖合同》，约定：1、房屋基本情况，陈南平、黄觉茉房屋座落在无锡市新吴区（以下简称涉案房屋），为拆迁置换房屋，建筑面积为63.92平方米，系陈南平夫妻共同财产，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押债权债务，以及其他权利瑕疵；2、上述房产交易价格为300000元，双方同意以现金方式一次性付款，合同签订之日，购房款以现金方式一次性付清；3、房屋在2015年3月28日交付，同时将拆迁安置房屋相关所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该房屋有关的文件及票据交付给刘根，同时将房屋产权证与钥匙全部交给刘根；4、关于产权登记的约定，刘根如有办理房产证、土地证其他过户手续的需要，向陈南平、黄觉茉提出书面要求，陈南平、黄觉茉应该提供一切与之有关的手续及资料，并协助刘根在产权登记机关的期限两年内向房地产产权登记机关办理权属登记，不得用任何方式拒绝阻扰；5、本合同主体出卖人陈南平、黄觉茉，其委托代理人为陈某某，均同意出售本房屋，签订本合同时经所有产权人同意，买受人主体为刘根；6、本合同需由出卖人、买受人、见证人三方共同签字后方能生效，见证人为谢某，合同一式三份，三方各持有一份。由陈南平、黄觉茉、陈某某在《拆迁安置房买卖合同》出卖方处签字，刘根在买受人处签字，谢某在见证方处签字。陈某某同时在《拆迁安置房买卖合同》落款处写明“附：甲方如在两年内向乙方赎回房产，甲方在付乙方利息时（甲方按照当时卖房价格贰拾贰万元整计算，按贰拾贰万元整按每月利息支付给乙方，每月利息为3分）”。同日，陈南平、黄觉茉、陈某某向刘根出具收条1份，载明“今收到刘根购房款现金人民币叁拾万整，（其中捌万元整为利息）”。同日，陈南平、黄觉茉将涉案房屋钥匙以及产权证书等交给刘根，自此之后涉案房屋由刘根占有使用至今。另查明，涉案房屋登记在陈南平、黄觉茉名下，依照无锡地区拆迁安置房屋市场交易政策规定，涉案房屋符合市场交易条件。本案审理中，刘根表示如果办理房屋过户手续，其自行负担房屋过户的所有税费。刘根自2018年6月起已通过口头或书面形式，要求黄觉茉等协助办理涉案房屋过户手续，黄觉茉则强调希望拿回（赎回）涉案房屋，其出卖房屋后已无居处，刘根以黄觉茉未在两年内要求赎回为由予以拒绝，且涉案房屋已由刘根装修使用。涉案房屋在无锡地区市场交易的土地收益费用从2018年1438元/㎡环比上升为2019年的1568元/㎡。一审法院认为，本案争议焦点为：案涉《拆迁安置房买卖合同》是否系民间借贷合同的担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。依据法律理解，适用该司法解释规定的前提，需辨明当事人双方签订房屋买卖合同的本意是为民间借贷提供担保还是为支付对价以获取买卖合同标的物本身。这应从合同约定内容、双方当事人交易行为等来考察认定当事人的真实意思表示。就本案而言，合同内容中没有明确的为民间借贷债务担保或抵押的意思表示，根据附注特别约定内容“甲方如在两年内向乙方赎回房产，甲方在付乙方利息时（甲方按照当时卖房价格贰拾贰万元整计算，按贰拾贰万元整按每月利息支付给乙方，每月利息为3分）”来理解，系双方约定了合同解除条件，出卖人可以在两年内以赎回方式解除涉案房屋买卖合同，因此，从合同内容来理解，案涉合同并无为民间借贷提供担保的意思表示。再之，陈某某结欠刘根的债务220000元，在本案房屋买卖合同关系中，已经转化为刘根支付给陈南平、黄觉茉的购房款，符合最高人民法院第72号指导案例要旨，即已将欠款本金转化为已付购房款的，该房屋买卖合同的签订目的，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。综上，案涉《拆迁安置房买卖合同》不属于民间借贷合同的担保，双方之间存在买卖房屋的真实意思，刘根按房屋买卖合同关系来提起诉讼，并无不当。该院认为，双方签订的《拆迁安置房买卖合同》不存在法律规定的无效情形，系合法、有效合同，当事人双方均应全面履行合同义务。出卖人陈南平、黄觉茉未在两年内行使赎回权，其已丧失该权利，即有义务将房屋所有权转移登记至刘根名下，现涉案房屋已满足无锡地区拆迁安置房屋市场交易条件，对刘根要求陈南平、黄觉茉履行房屋过户登记的请求，该院予以支持，涉案房屋因买卖过户登记的税费由刘根自行负担。对刘根主张的土地出让金损失请求。该院认为，根据《拆迁安置房买卖合同》约定的产权登记协助义务，陈南平、黄觉茉应在刘根提出请求后两年内协助过户，自刘根2018年6月提出过户请求后，至今未超出两年履行期间，陈南平、黄觉茉不同意履行过户义务，固然违反了出卖人转移所有权的法律义务，应当承担继续履行的违约责任，但在两年履行期间内的税费环比上升成本则不属于违约损失范畴，系买受人同意给予出卖人履行期间所对应的交易成本，应有买受人刘根自行负担。因此，该院对刘根要求陈南平、黄觉茉赔偿土地出让金损失6392元的请求不予支持。判决：一、陈南平、黄觉茉于判决发生法律效力之日起十日内协助将无锡市新吴区xxx号房屋（锡房权证新区字第**）过户登记至刘根名下；二、驳回刘根的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2900元、财产保全费4020元，合计6920元（此款已由刘根预交），由刘根负担190元，由陈南平、黄觉茉负担6730元（刘根同意其预交的诉讼费6730元由陈南平、黄觉茉向其直接支付，该院不再退还，由陈南平、黄觉茉在判决发生法律效力之日起十日内向刘根支付）。二审中，为证明其上诉主张，陈南平、黄觉茉提供如下证据：证据1：陈某某和刘根2018年9月20日的电话录音，证明本案纠纷系以房抵债而非房屋买卖。该录音载明：陈某某：“我们这个事情，不是说真的简简单单的正常买卖交易。里面总归有点我们的事情的”，“当时这套房子就是为了这个10万元，我还你朋友的账”，刘根：“那我就是帮忙帮错了”；陈某某：“那时候你朋友的10万元。过了一阵，我们那边那些财钱的账。实事求是，那时候我拿了多少？拿了6万多块钱，在我家里是不是给你6万多块钱是吧”，刘根：“你现有的钞票，我讲给你听一分钞票没少给你”，陈某某：“23万啊，22万元”，刘根：“22万”，陈某某：“最末10万的账是你给我还掉的啦”，刘根：“恩，还要还给人家”，陈某某：“还有六七万是我那时候欠你的，在你那儿赌钱的时候”，刘根：“没有，4万多块，6万块，我给你6万多块现金”，陈某某：“嗯，后来在我家里，当天是给我6万多块”“6万元多块”，陈某某：“你说一套房子，那时候账算下来是22万。我和你说过的，我们协议也写好的”，刘根：“恩，2年，2年你拿回去按照8万元的利息，你写的清清爽爽的”；陈某某：“这个帮我也晓得的。当初的时候，也是为了你朋友的10万元，这件事就是为了那10万元”，刘根：“你10万块，我们再回来说，你听我全部说完。这10万块到底错在哪，你晓得错在哪里？你到我家来，喊我去帮你拿10万块，喊个朋友拿10万过来，你当时说是帮你爸过生日”，陈某某：“那时候哪儿过生日，过生日我问蜡烛借了3万，那时候我跟你还不认识呢，你搞错了”，刘根：“你说你帮你爸过生日，我说你派啥用场”，陈某某：“你搞错了，那时候我跟你说的厂里周转”，刘根：“你讲错了，你厂里周转不周转，我怎么知道你爸要过生日？”，陈某某：“我爸过生日是问蜡烛拿了3万，我那时还和你不认识，你问蜡烛”，刘根：“你肯定搞错了，我讲给你听，我不知道你厂里周转的钱，我只晓昨你当时跟我讲”，陈某某：“一张条子上写的资金周转，我不是有张借条写给你吗？”，刘根：“是这样的”，陈某某：“10万块钱那个条子”，刘根：“条子不是给你了吗？”，陈某某：“是给我了，那上面写了用于公司资金周转，怎么会”；陈某某：“这个小事情我晓得的。当时你朋友那边10万元，10天1万块，10万块一天一千块给你，你帮我给你朋友的，阿是？这套房子就是为的这10万块引起的”，刘根：“我不是，我阿会拿你的房子？我就为了擦这个屁股，我就是帮你担保的，如果不帮你担保，我根本就不需要你的房子”。证据2：陈南平、黄觉茉的诉讼委托代理人张斯容与一审证人谢某2019年8月19日的电话录音，证明一审证人虚假陈述。该录音内容显示，谢某陈述，因时间太久，对案涉房屋买卖合同签订当日刘根是否实际向陈某某交付10多万元现金，自己回忆不起来了。证据3：陈某某的证人证言，证明案涉合同实为房屋抵押。陈某某陈述：上诉人提供的其与刘根的录音是其于一审结束后制作的；其因为赌钱认识刘根，最初刘根主动借钱给他，后其向刘根借款10万元，实际只付了9万元，1天1千元的利息，10万元借条上的字除刘根担保人签字外均系其手写，担保人是孙某要求刘根担保的。该笔借款是案涉房屋买卖合同签订当日刘根代其归还，归还后刘根将借条交还其本人，还钱时其不知晓孙某在楼下，也不知刘根和孙某在楼下是否交接现金；除上述9万元之外，其还向刘根借款5万元左右，再加上欠案外人的几万元以及案涉合同签订当天刘根给的6万多元现金，共计21万元左右，所以在案涉合同上写明22万元；签订案涉合同的真正目的是把房子作为抵押，所以其在合同中划去了违约责任条款的第一款，又手写了两年赎回的条款，不然就成了真正的房屋买卖；合同签订前，案涉房屋一直在出租，月租金1600元，合同签订后，实际上以房租抵债。经质证，刘根对证据1的真实性予以确认，说明其系为陈某某代偿外债引发本案房屋买卖；对证据2的真实性不予认可，上诉人的委托代理人私下接触证人属违法；对证据3不予认可，本案中的借款不存在赌债部分，孙某所涉10万元仅预扣1千元利息，其与陈某某共同下楼共同向孙某归还，且系陈某某因无力归还借款主动向其提出以房抵债。本院认为，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。现刘根有经济犯罪嫌疑。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，裁定如下：一、撤销无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初5446号民事判决；二、驳回刘根的起诉；三、本案全案材料移送公安机关侦查。本裁定为终审裁定。审判长 周 科审判员 陈丽芳审判员 郭继光二〇一九年十一月二十五日书记员 王 希