贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7577号上诉人（原审被告）：贵州重交再生资源开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨梅兰山路顺新安置******。法定代表人：廖代术，该公司董事长。委托诉讼代理人：向明，重庆德赤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴之军，男，1982年8月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：蔺伟，北京致敦（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄美，北京致敦（贵阳）律师事务所实习律师。上诉人贵州重交再生资源开发有限公司（以下简称重交再生公司）因与被上诉人吴之军房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初681号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。重交再生公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、2019年4月30日，上诉人向被上诉人发出《退租申请》要求在2019年5月30日退租，2019年5月22日，被上诉人向上诉人发出《工作联系函》，双方当事人在2019年5月30日协商一致终止合同，故租金应该只计算至2019年5月30日，一审判决上诉人支付租金至2019年10月不符合客观事实；二、一审法院判决按照0.1%每天支付逾期违约金，折算年利率为36.5%，该违约金的计算明显过高，应该依法予以扣减；三、租金应只计算至2019年5月30日，故物业费也应该只计算至2019年5月30日，一审判决要求上诉人支付至2019年9月底不符合客观事实；四、《停车位租赁协议书》与本案的房屋租赁合同之间是独立的，签订的日期也不一致，故停车位的租金问题不应在本案中一并处理。吴之军答辩称，1.上诉人与被上诉人于2016年8月10日签订房屋租赁合同，并于2016年8月15日签订变更协议，合同中已经对租金、支付方式、违约责任等做了明确约定，且双方已经于2018年1月1日签订《停车位租赁协议》；2.租赁合同的本质是承租人使用租赁物并向出租人支付租金，只要租赁物未向出租人返还，租金就一直产生，一审法院判决上诉人支付租金并无不当，按照最高人民法院关于合同法若干解释：当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，符合法律规定的过分高于造成的损失，故一审法院判决按照日0.1%的标准支持违约金并无不当；3.被上诉人为履行合同义务，已经对房屋进行装修，并在装修完毕后实际交付给上诉人使用至今，但是上诉人多次无故拖延支付租金及物业管理费等，已经给被上诉人造成巨大的经济损失，一审法院酌情要求上诉人支付欠付租金及违约金等费用符合公平原则和诚实信用原则。吴之军向一审法院提出诉讼请求：1.被告向原告支付所欠2018年10月至11月、2019年3月至10月房屋租金104198.4元；2.被告向原告支付逾期支付房屋租金产生的违约金27062.81元（暂计算至2019年7月31日）；3.被告向原告支付所欠物业费8248.4元；4.被告向原告支付所欠停车位租金4950元；5.案件受理费、保全费、担保费、律师费等原告因主张权利产生的费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月10日，原告吴之军（甲方、出租方）与被告重交再生资源公司（乙方、求租方）签订《房屋租赁合同》，吴之军将位于贵阳市未来方舟F2-1栋9-1房和9-2房出租给重交再生资源公司使用，房屋建筑面积分别为71.26㎡和67.38㎡，装修后使用面积为200㎡，租赁期为36个月（2016年11月1日起至2019年10月31日止）。房屋租金从2016年11月1日起为10000元/月，第二年在前一年的基础上递增8%，即2017年11月1日至2018年10月31日期间为10800元/月，2018年11月1日至2019年10月31日期间为11664元/月，租金按一年交付，合同签订后乙方应向甲方先支付一年的租金，第二年租金乙方提前一个月支付。租赁期间，如乙方逾期支付租金，除仍应补交外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金标准为所拖欠租金的0.1%。乙方在租赁期间产生的水、电、物业、取暖、电话、网络等一切费用均由乙方承担。2016年8月15日，吴之军（甲方、出租方）与重交再生资源公司（乙方、求租方）签订《关于房屋租赁合同的变更协议》，将租金变更为房屋租金从2016年11月1日起为9000元/月，第二年在前一年的基础上递增8%，即2017年11月1日至2018年10月31日期间为9720元/月，2018年11月1日至2019年10月31日期间为10497.6元/月。实际租金计算日期以甲方装修完毕，向乙方交钥匙开始计算。2016年10月31日，重交再生资源公司出具《收条》，确认收到吴之军提交的未来方舟F2-1栋9-1房屋钥匙及9-2房屋钥匙各一套、两报箱钥匙各一套，未来方舟办公楼所备钥匙已交清。2018年1月1日，吴之军（甲方）与重交再生资源公司（乙方）签订《停车位租赁协议书》两份，分别约定：甲方向乙方提供F2-231、F2-232号停车位用于停放轿车，使用期限为12个月（自2018年1月1日起至2018年12月31日止），租金分别为300元/月。另查明，2019年7月10日，中天城投集团物业管理有限公司向吴之军发出服务费催缴函，载明：截至2019年6月30日，未来方舟F2-1栋9-1房和9-2房分别拖欠物业管理费3491.6元和3301.2元，共计6792.8元。2019年7月16日，吴之军代重交再生资源公司将上述物业管理费补交，并将物业管理费交纳至2019年9月30日，总计交纳金额8248.4元。还查明，重交再生资源公司房屋租金支付情况为：1.2016年11月1日至2017年10月31日期间已支付完毕；2.2017年11月1日至2018年10月31日期间，2018年10月租金9720元尚未支付，其余已支付完毕，其中2018年8月至9月租金支付时间为2018年11月23日；3.2018年11月1日至2019年10月31日期间，仅支付2019年1月至2月租金，支付时间为2019年3月12日，2018年11月租金10497.6元及2019年3月至10月租金83980.8元（8个月×10497.6元/月）尚未支付。车位租金欠付情况为：两车位分别于2018年8月1日、2018年12月31日退租，重交再生资源公司共支付租金1050元，尚欠4650元未支付（7个月×300元/月+12个月×300元/月=5700元-1050元）。上述事实，有原告当庭陈述笔录、身份证、企业信息查询单、《房屋租赁合同》《关于房屋租赁合同的变更协议》《停车位租赁协议书》《收条》、中天城投集团物业管理有限公司物业服务费催缴函、物业费发票、银行个人账户收入交易明细、银行转账单等证据在卷佐证，一审法院予以采信。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告重交再生资源公司未按合同约定如期支付房屋租金、物业费、车位租赁费，已构成违约，应当依法依约向原告吴之军承担违约责任。关于吴之军要求重交再生资源公司支付所欠2018年10月至11月、2019年3月至10月房屋租金104198.4元、补交及垫付的物业费8248.4元的诉请，符合法律规定和双方当事人的约定，一审法院予以支持。关于吴之军要求重交再生资源公司支付所欠车位租赁费4950元的诉请，根据退租时间，结合月租金金额，该费用应为4650元，一审法院予以确认。关于吴之军要求重交再生资源公司支付逾期违约金的诉请，原、被告双方签订的租赁合同约定“……租金按一年交付，合同签订后乙方应向甲方先支付一年的租金，第二年租金乙方提前一个月支付。租赁期间，如乙方逾期支付租金，除仍应补交外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金标准为所拖欠租金的0.1%”，吴之军主张违约金的计算期间和计算方式为：1.2018年8月至9月，以19440元（9720元/月×2个月）为基数计算115天（自2018年8月1日起至实际支付之日2018年11月23日止）；2.2018年10月，以9720元为基数，计算364天（自2018年8月1日起至2019年7月31日止）；3.2018年12月及2019年1月至2月，以31492.8元（10497.6元/月×3个月）为基数计算132天（自2018年11月1日起至实际支付之日2019年3月12日止）；4.2018年11月及2019年3月至7月，以62985.6元（10497.6元/月×6个月）为基数计算272天（自2018年11月1日起至2019年7月31日止），一审法院从其自愿。综上，重交再生资源公司应支付的违约金为：1.2018年8月至9月的逾期违约金2235.6元（19440元×0.1%×115天）；2.2018年10月的逾期违约金3538.08元（9720元×0.1%×364天）；3.2018年12月及2019年1月至2月的逾期违约金4157.05元（31492.8元×0.1%×132天）；4.2018年11月及2019年3月至7月的逾期违约金17132.08元（62985.6元×0.1%×272天）。关于吴之军要求重交再生资源公司承担律师费的诉请，双方签订的租赁合同未对律师作出约定，且律师费不是诉讼中必然产生的费用，故吴之军的该诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州重交再生资源开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴之军支付2018年10月至11月、2019年3月至10月房屋租金104198.4元；二、被告贵州重交再生资源开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴之军支付2018年8月至9月、2018年12月、2019年1月至2月的逾期违约金6392.65元；三、被告贵州重交再生资源开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴之军支付2018年10月至11月、2019年3月至7月的逾期违约金20670.16元（暂计算至2019年7月31日）；四、被告贵州重交再生资源开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴之军支付所欠物业费8248.4元；五、被告贵州重交再生资源开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴之军支付所欠停车位租金4650元；六、驳回原告吴之军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1595元、保全费1243元，合计2838元，由原告吴之军负担6元，被告贵州重交再生资源开发有限公司负担2832元（案件受理费、保全费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告给付应承担部分的案件受理费、保全费）。二审中，被上诉人没有向本院提交新证据。上诉人提交证据：第一组：退租申请、工作联系函（原件校验后退还当事人）。证明目的：上诉人已经提前退租，被上诉人也出具工作联系函表示其已经收到退租申请。第二组：上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同以及变更协议。证明目的：该合同中对提前退租有相应约定，双方应该按照合同约定执行。被上诉人对第一组证据质证意见为：三性认可，不认可证明目的，该证据是上诉人单方解除合同，在没有法定或约定的解除情形下，合同一方当事人未与对方协商一致不得单方强行解除合同，在双方未达成一致时，任何一方当事人均应该履行合同的权利义务，违反合同约定的一方，应根据合同法相关规定承担继续履行、采取补救措施等违约责任；对第二组证据质证意见为：三性无异议，证明目的无异议，租赁合同的本质是承租人使用租赁物并向出租人支付租金，没有约定或约定的解除条件，则租金一直产生，提前退租应征得出租人的书面同意，未经出租人书面同意，视为双方并未解除合同，违约方应该依据合同约定的违约责任承担违约金。本院认为，以上证据能证明上诉人曾就提前退租向上诉人发出过要约，但未获承诺，上诉人也未达到被上诉人提前解约的条件，不能认定双方已协议一致提前解除合同。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.租赁合同是否因上诉人发出的《退租申请》而被解除。2.本案判定的违约责任是否过高。关于焦点一，虽然上诉人在2019年4月30日向被上诉人发出《退租申请》，但被上诉人在2019年5月30日发出的工作联系函中明确说明必须由上诉人付清全部应付租费后才同意提前退租。应认定上诉人发出了变更租期的要约，但被上诉人并未按其要约对此作出承诺，相反被上诉人以付清全部应付费用后可以提前退租，已成为新的要约，上诉人却并未付清相关费用，故对租期并未形成新的合同，上诉人据此主张双方已于2019年5月30日协商一致解除合同，没有事实与法律依据，不予支持。且其一直未予腾退租赁房屋，一审判决判令上诉人按实际占用期间支付租金及物业管理费并无不当，且上诉人也在二审过程中明确其提出的异议是认为一审认定的租期有误，对租金的计算方法并无异议，故本院予以维持。关于焦点二，因上诉人未依约缴付租费，已构成违约，应当承担违约责任。双方合同约定的逾期付款违约责任为按日0.1%计算，折合年利率36.5%，但上诉人在一审中，经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未以其他方式依法抗辩，即未提出违约责任过高的抗辩，一审在合同约定的违约责任未过分过高且上诉人未抗辩的情况下，未予调减，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5664元，由贵州重交再生资源开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年十一月十五日书记员 赵 凤