江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0826民初6052号原告：徐军，男，1974年11月15日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：尤艳涛，江苏德誉法钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓萍，江苏德誉法钧律师事务所律师。被告：施海军，男，1978年10月13日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：严小平，男，1979年12月28日出生，汉族，居民，住淮安市。上述两被告共同委托诉讼代理人：沙金州，江苏拓力律师事务所律师。原告徐军与被告施海军、严小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案，适用简易程序进行了审理。本院于2019年9月9日、2019年11月18日分两次公开开庭进行了审理，原告徐军的委托诉讼代理人尤艳涛、史晓萍，被告施海军、严小平的委托诉讼代理人沙金州两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐军向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告立即返还房屋；2.判令被告恢复房屋原有状况；3.判令被告支付房屋租金30000元及银行同期贷款利息（租金计算至租赁房屋实际返还之日止，利息自应支付之日起计算至实际支付之日止）；4.判令被告向水、电管理部门支付其承租期间产生的水、电费用；5.被告承担诉讼费用。审理中，原告变更要求两被告给付租金32000元。事实与理由：2017年6月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的房屋出租给被告使用，租赁期限自2018年1月1日起至2025年12月31日；房屋租金按年支付，年租金30000元，签订合同时付20000元、消费券10000元；下一年租金，应在期限届满前15日支付；被告承租房屋后，将原告的房屋以及向案外人承租的相邻房屋之间的隔离墙拆除，并增设楼梯、吧台、厨房等设施，房屋主体结构被根本改变。同时按照合同约定，被告应当于2018年12月15日前支付下一年租金30000元。原告依法委托江苏德誉法钧律师事务所向被告寄送催要房屋租金的《律师函》，两被告接函后仍拒不支付。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告施海军、严小平共同答辩称，1.原、被告签订《房屋租赁合同》的过程及合同中关于租金的约定是客观事实；2.被告目前的确欠到原告部分房屋租金，但是金额并非原告主张的32000元，原告变更请求前的30000元也不是事实，原告当庭追加的2000元，被告认为不属于房屋租金，因双方在之前的租赁合同中约定，用消费券折抵房租，该约定是双方真实意思表示，如果原告因客观原因导致消费券尚未完全消费完毕，尚有余额，应另案向两被告主张，两者并非同一法律关系；3.被告之所以没有向原告支付剩余房租，是因为原告出租给被告的房屋存在漏雨情形，且未履行维修义务，导致两被告进行维修，发生了维修费数万元，此前两被告也曾为此与原告进行磋商，但双方未能达成一致，根据合同履行抗辩权有关规定，原告拒绝承担应尽的合同义务，被告当然有权拒绝支付剩余房租；4.原、被告签订的合同约定，包括两被告与其他另案租赁合同约定，物业费均由原告负担，但事实上原告未负担，基于该理由被告也有权拒绝支付房租。综合以上几点，被告认为被告应付的房租，应与原告应承担的有关费用相互折抵，应该是原告还应向被告支付费用，所以被告认为，原告起诉无事实与法律关系。被告当庭提出反诉，要求反诉被告向反诉原告给付房屋维修费用、物业费合计35000元，由被反诉人承担反诉费。两被告未在规定时间内向本院缴纳反诉费用，对于两被告的反诉请求，本院不予理涉。本院经审理认定如下事实：2017年6月26日，原告徐军（甲方）与被告施海军、严小平（二人作为乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将位于房屋出租给两被告使用。合同约定：租赁期限自2018年1月1日起至2025年12月31日止，其中不包括甲方预留乙方装修期180天，三年后再次装修60天。租金按年付清，当年租金为20000元，含消费券10000元，其中包含本店所有物业费；下一年租金应在租赁期满提前15日支付。如果租赁期限届满，乙方享有在同等条件下优先承租权。乙方在租赁期限内租赁房屋使用权归乙方所有，乙方有自主经营、转租、发包与他人经营权等。租赁期间甲方必须向乙方提供出租房屋所有权证和身份证复印件等证明，租赁合同签订前有关于该房屋上债权债务，均由甲方承担，与乙方无关，甲方必须保证乙方在合同期内正常经营，乙方在装饰装修房屋时可以改变甲方的结构，但不影响主体；乙方在房屋租赁期间，应保证财物和人员安全，如发生一切损失由乙方负责赔偿，与甲方无关；一切水电费用和其他税费、物业费等由乙方负责，与甲方无关。甲方必须保证水、电、消防等硬件畅通；违约责任：合同签订后，如甲方违约赔偿乙方加盟费用、装潢及停业等一切损失；乙方违约，甲方可收回房屋另行出租，所收房屋租金不予退还。合同签订后，原告将房屋交付给两被告，两被告将涉案房屋与租赁的其他房屋进行统一装修改造，将原告房屋与其他房屋连通，并将涉案房屋的楼梯整体敲掉，设计新的楼梯，并将原告的进户门封闭。两被告于签订合同时已支付原告租金20000元、消费券10000元。下一年度应交付租金时，两被告未按约定期限向原告支付租金。2019年6月4日，原告委托江苏德誉法钧律师事务所向被告施海军、严小平发出律师函，催告两被告给付租金、水、电费用，并承担相应的违约责任。2019年7月17日，原告再次委托江苏德誉法钧律师事务所向被告施海军、严小平发出《解除合同函》，要求与两被告解除2017年6月26日签订的《房屋租赁合同》，并要求恢复房屋原有状况、及时向原告交付房屋并承担相应的违约责任。另查明，被告施海军、严小平除承租原告房屋外，还同时承租同乐坊其他房屋用于经营老北京海鲜火锅。2018年5月23日，被告施海军、严小平（二人作为甲方）与第三人李栋（乙方）签订转让协议，约定甲方将位于同乐坊老北京海鲜火锅转让给乙方使用，甲方保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。被告施海军、严小平于第三人李栋就转让事宜尚有纠纷正在诉讼过程中，现老北京海鲜火锅已经关门停业。上述事实，有当事人陈述，原告提交的房屋所有权证复印件、《房屋租赁合同》、律师函及邮寄面单及邮寄投递查询信息、（2018）苏0826民初7531号民事判决书、本院现场查看房屋照片等证据证实，本院予以确认。本院认为，第一，关于租赁合同的效力问题，原、被告均同意解除双方于2017年6月26日签订的关于《房屋租赁合同》，属于双方的真实意思表示，不违反相关的法律规定，本院照准，两被告应当返还原告房屋。第二，关于两被告是否应当将涉案房屋恢复原状问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，原告在装饰装修房屋时可以改变甲方的结构，但不影响主体，同时约定租赁期间为8年，现两被告仅向原告交付了1年房屋租金，租赁不满2年即解除合同，且在装修时将原告的房屋楼梯敲掉，进户门封闭，导致原告的房屋不能作为独立个体使用，且没有达到原告对外出租房屋所期待的租金收益，故两被告应当将原告的房屋恢复至出租时的状态。第三，关于两被告是否应当向原告支付租金及数额问题，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订租赁合同，两被告承租原告所有的房屋，应当按照合同的约定履行合同义务。现两被告未按合同约定期限支付租金，经原告催告后，两被告在合理期限内仍未履行，故两被告应向原告支付租金。关于原告主张的租金数额，根据双方合同约定，两被告已支付第一年租金（即2018年租金）20000元、消费券10000元，其中，原告主张尚余2000元消费券尚未消费，本院认为，因两被告经营的老北京海鲜火锅现已停业，无法查询消费券的金额，且两被告已经将消费券交付给原告使用，原告未能及时消费，责任并不在于两被告，故对原告要求两被告支付第一年租金当中的2000元的诉讼请求，本院不予支持。关于第一年之后的租金（即2019年1月1日之后的租金），虽然双方约定每年30000元租金，现金交付20000元，剩余10000元用消费券折抵，但现因两被告经营的饭店已经关闭，两被告实际已不能用消费券折抵租金，故两被告应当支付原告自2019年1月1日起至房屋退还之日止的实际租赁期限内，按30000元/年计算的租金。关于原告主张欠付租金的银行同期贷款利息，案涉合同履行过程中，两被告存在违约行为，原告要求被告支付欠付租金按银行同期贷款利率计算的利息，不违反法律规定。关于原告主张的利息金额，根据双方合同约定，如果合同正常履行，两被告应当于2018年12月16日支付原告租金30000元。两被告迟延履行给付租金的义务，存在违约行为，并给原告造成逾期付款损失，故两被告应当支付原告以30000元为本金，自2018年12月16日起至本判决确定之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。两被告辩称，系因原告的房屋漏水，未及时修缮，两被告有权拒绝交纳租金，本院认为，两被告当庭出示的照片显示的漏雨位置，经本院组织双方现场查看，该漏雨房屋并非原告所有，故对两被告的该辩解，本院不予采信。被告又辩解，因原告未缴纳物业费，原告有权拒绝支付租金，对此，本院认为，两者并非同一法律关系，且其并未缴纳反诉费用，故对其辩解，本院不予采信。第四，关于原告主张的水、电费，根据原告提供的电费欠费信息，案涉房屋尚欠电费296.63元。根据双方合同约定，租赁期间，水电费用由承租人负担，原告要求两被告承担实际租赁期间产生的电费的诉讼请求，本院依法予以支持。原告未能提供证据证明，两被告在承租房屋期间拖欠水费，故本院不予支持。综上所述，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告徐军与被告施海军、严小平于2017年6月26日签订的关于同乐坊商业街H幢24室《房屋租赁合同》。二、被告施海军、严小平于本判决生效后二十日内将承租的原告徐军所有的涟水县同乐坊商业街H幢24室房屋恢复至承租时的原有状况（以涟房权证涟城字第**不动产权证上载明的房地产平面图为准，保证原告的房屋有独立的楼梯及进户门）。三、被告施海军、严小平于判决生效后十日内给付原告徐军自2019年1月1日起至房屋实际退还之日止实际租赁期限内，按30000元/年计算的租金，并支付原告徐军以30000元为本金，自2018年12月16日起至本判决确定之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款损失。四、被告施海军、严小平于判决生效后十日内给付原告徐军电费296.63元。五、驳回原告徐军其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取275元，由被告施海军、严小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，原告徐军：6232636100125951437；被告施海军、严小平：6232636100125951429）。审判员  王丽二〇一九年十一月十九日书记员  万欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。