中华人民共和国上海市高级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪民终502号上诉人(原审原告、执行案外人)：何君，女，1967年9月18日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上诉人(原审原告、执行案外人)：高凯兴(KAOSTEVENKAI-SHING)，男，1968年5月6日出生。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：成鑫，上海市世通律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：上海龙卫房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈新龙，董事长。被上诉人(原审被告、申请执行人)：上海凯旭置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：陈玉贞，董事长。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘如元，上海图堃律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：上海东瀚实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：孙玮，董事长。被上诉人(原审被告、被执行人)：上海凯阳经济发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：钱敏。被上诉人(原审被告、被执行人)：李昇强，男，1953年11月11日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被上诉人(原审被告、被执行人)：上海宇铭石油化工有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：邱恩科。上诉人何君、高凯兴因与被上诉人上海龙卫房地产开发有限公司(以下简称龙卫公司)、上海凯旭置业有限公司(以下简称凯旭公司)、上海东瀚实业有限公司(以下简称东瀚公司)、上海凯阳经济发展有限公司(以下简称凯阳公司)、李昇强、上海宇铭石油化工有限公司(以下简称宇铭公司)案外人执行异议之诉一案，不服上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)(2016)沪02民初628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人何君、高凯兴共同委托的诉讼代理人成鑫，被上诉人龙卫公司、凯旭公司共同委托的诉讼代理人刘如元到庭参加诉讼。被上诉人东瀚公司、凯阳公司、李昇强、宇铭公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何君、高凯兴上诉请求：撤销(2016)沪02民初628号民事判决，改判或发回重审，判令停止对上海市长宁区定西路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的强制执行，本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：1.系争房屋非因上诉人原因导致未能过户。何君、高凯兴与倪文岚等人签订了系争房屋买卖转让协议书，又与凯阳公司签订了系争房屋房地产买卖合同，并一直由高凯兴所实际控制的公司自用。中华人民共和国建设部等六部门建住房［2006］171号《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称建住房［2006］171号)规定，境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。该规定未限定购房套数和房屋性质。一审法院认为高凯兴受限购政策影响导致房屋不能过户，属于认定事实不清。2.上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。龙卫公司、凯旭公司共同辩称，不同意上诉人的诉讼请求，认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院判决。主要事实与理由：上诉人未提供任何证据证明高凯兴在境内工作、学习超过一年，又未自用、自住系争房屋，无论根据当时的限购政策，还是现行的限购政策，高凯兴均属于限购人员，无法办理系争房屋的过户登记是其自身原因所致，其不能享有排除对系争房屋强制执行的权利。东瀚公司、凯阳公司、李昇强、宇铭公司未作答辩。何君、高凯兴向一审法院起诉请求：停止对涉案房屋的强制执行。一审法院认定事实如下：一、案件的由来。一审法院于2007年10月22日作出(2007)沪二中民三(商)初字第41号民事判决，判令：1.凯阳公司应支付龙卫公司和东瀚公司人民币1,353,493.15元(以下币种相同)；2.凯阳公司应支付凯旭公司税款2,060,000元；3.凯阳公司应支付龙卫公司和东瀚公司违约金823,177.89元；4.李昇强、宇铭公司对上述三项判决款项承担连带责任；5.对龙卫公司、东瀚公司、凯旭公司的其余诉讼请求不予支持。该判决生效后，因凯阳公司、李昇强、宇铭公司未履行付款义务，龙卫公司、凯旭公司和东瀚公司向该院申请执行。执行中，该院于2008年6月17日查封了系争房屋，2016年10月10日，在系争房屋处张贴公告，内容为：因凯阳公司至今未履行付款义务，该院近期将依法拍卖系争房屋；未经该院准许，非法占有、租用上述房屋的单位或个人应于2016年11月10日前搬离，否则将承担相应法律责任；如对上述房屋主张相关权利的，应于本公告张贴之日起15日内以书面形式向该院提交执行异议等书面材料。该院尚未委托评估、拍卖系争房屋。何君提出书面异议，申请解除对系争房屋查封措施，2016年11月9日，该院作出(2016)沪02执异98号执行裁定，驳回何君的异议请求。何君不服，遂向该院提起案外人执行异议之诉。2017年3月，高凯兴以其为系争房屋的共同权利人，要求作为共同原告参加诉讼。二、系争房屋买卖入住情况。凯阳公司是系争房屋的开发企业。系争房屋现登记在凯阳公司名下，房屋用途为办公，于2006年2月23日取得房地产大产证，房地产权证号为长XXXXXXXXXX。系争房屋于2007年10月9日设定最高额抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海外高桥保税区支行，最高债权数额为7,000,000元。之后，又设定四份余额抵押，登记债权数额共计17,300,000元。系争房屋还因他案被多家法院轮候查封。2006年11月29日，倪文岚、程正贤、程之初(甲方)与何君、高凯兴(乙方)及上海之家房地产经纪有限公司(中介方)签订《关于凯阳大厦XXX室买卖转让协议书》，约定系争房屋是甲方于2004年11月1日向凯阳公司购买并签订购买合同(合同价为XXX元)，及支付了首期房款计817,196元。因凯阳公司交房、办证等原因，甲方与凯阳公司又补签了《(附后)》，甲方在征得凯阳公司同意后有权对系争房屋进行更名转让(转让时与凯阳公司新签订的合同价为XXX元)。甲方转让系争房屋给乙方的价格为XXX元。通过甲方安排，乙方与凯阳公司签订好合同当天，乙方支付给甲方转让的首期房款817,196元(含定金2万元、此款由凯阳公司出具正式发票)，及差价款计437,010元(此款由甲方出具收据)，并且当天甲方与物业管理处为乙方办好房屋交接手续。交房前系争房屋产生的物业管理费及相关费用由甲方支付。甲方与凯阳公司原签订的合同、发票等关于上述房屋的相关资料当天注销失效。房屋余款855,794元今后根据乙方与凯阳公司签订的合同约定，由乙方直接支付给凯阳公司，与甲方无关等等。如国家政策性原因(除高凯兴购买资格被限制外)，或自然灾害等不可抗力致使甲方无法出售其房屋，或乙方无法购买系争房屋，本协议则自然终止。甲方应如数退还乙方所付定金。2006年12月11日，凯阳公司(甲方)与何君、高凯兴(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋(房屋类型办公，建筑面积138.27平方米)转让给乙方，转让价款为XXX元，甲方于2006年9月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，查验后(签订房屋交接书)为房屋转移占有的标志，乙方于2006年12月11日前支付XXX元，余款在按揭贷款时一次付清。同日，凯阳公司开具金额XXX元发票给何君、高凯兴，双方还签属了《凯阳大厦楼宇验房确认书》，倪文岚出具《收据》，内容：今收到何君、高凯兴关于受让系争房屋的差价款计417,010元。2007年1月17日，凯阳公司发给上海凯晖物业管理有限公司《入户通知书》称，6F业主高凯兴已办妥房屋付款、开具发票、验核等各项入户的有关手续，现来你处办理进房验收等事宜，请给予热忱服务，并保存好此单据。2017年12月，上海凯晖物业管理有限公司出具《证明》称，系争房屋业主何君、高凯兴自2007年1月17日入住至今，已结清全部水费、电费、物业费，三费不存在拖欠。三、其他情况。2007年12月3日，霖杉商贸(上海)有限公司成立，注册地址为系争房屋，出资者及法定代表人均为高凯兴，营业期限至2037年12月2日。该公司于2009年5月11日注销。何君、高凯兴作为原告，以凯阳公司为被告，起诉至上海市长宁区人民法院。该案审理中，凯阳公司承诺在2010年7月底之前涤除系争房屋上设定的抵押并消除司法查封的事由。何君、高凯兴亦表示已经注意到上述系争房屋已被设定抵押及司法查封的事实，并已考虑到相应的诉讼及执行风险。经上海市长宁区联合人民调解委员会主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：1.凯阳公司应于2010年7月31日之前将系争房屋产权过户至何君、高凯兴名下。2.何君、高凯兴应于系争房屋办理过户手续之当日向凯阳公司支付上述房屋余款855,794元。3.双方无其他争议。4.案件受理费19,856.91元，按25%收取计4,964.23元，由凯阳公司负担。2010年1月26日，上海市长宁区人民法院出具(2010)长民三(民)初字第325号民事调解书对上述协议予以确认。一审法院认为，何君、高凯兴作为案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在法院查封执行标的后，案外人主张对执行标的的实体权利，应当通过案外人异议之诉制度实现，而不是另行诉讼。法院于2008年6月17日查封了系争房屋，何君、高凯兴与凯阳公司在明知系争房屋已被司法查封的事实后，仍达成调解协议，(2010)长民三(民)初字第325号民事调解书内容的实质是交付系争房屋属债权请求权，不能排除执行。何君、高凯兴主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。根据该条规定，何君、高凯兴作为购房者享有的实体权利是否足以阻却龙卫公司等的执行申请。应当同时符合下列情形：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，何君、高凯兴与凯阳公司于2006年12月11日签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，在(2007)沪二中民三(商)初字第41号民事判决执行查封之前。其次，高凯兴作为出资者及法定代表人于2007年12月3日在系争房屋注册成立了霖杉商贸(上海)有限公司，结合上海凯晖物业管理有限公司出具《证明》，证明高凯兴自2007年1月17日入住至今，已结清全部水费、电费、物业费，法院认定何君、高凯兴在法院查封之前已合法占有系争房屋。再次，何君、高凯兴通过与倪文岚、程正贤、程之初签订转让协议书的方式，与凯阳公司签订《上海市房地产买卖合同》，倪文岚出具的《收据》和凯阳公司出具的正规的购房发票，均与合同约定相符，法院据此确认何君、高凯兴已付房款817,196元。本案审理中，何君、高凯兴愿意且实际已按照法院要求将剩余房款855,794元交付执行。然而，龙卫公司、凯旭公司提出高凯兴非上海户籍，没有五年内连续三年缴纳社保税金，属政策限购范围。在何君、高凯兴与倪文岚、程正贤、程之初签订的《关于凯阳大厦606室买卖转让协议书》内容中关于“如国家政策性原因(除高凯兴购买资格被限制外)”的约定，可以推定何君、高凯兴是了解国家限购政策的。相关政策规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。高凯兴持美国护照，系争房屋用途是办公用房。何君、高凯兴在高凯兴不符合政策规定的情况下仍然购房，对无法办理过户手续应当有所预见。即便没有司法查封，何君、高凯兴作为共同购房者欲办理系争房屋的过户手续，亦存在政策上的障碍，即合同的事实上无法履行。据此，一审法院认为何君、高凯兴不符合无过错不动产买受人的物权期待权之保护条件，其停止对系争房屋的强制执行诉讼请求，该院不予支持。判决驳回何君、高凯兴的诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人何君、高凯兴对系争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，阻却执行。本院就查明的事实，结合各方诉辩意见阐述如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。经查明，系争房屋登记在凯阳公司名下，凯阳公司为系争房屋权利人。执行法院在另案执行中依据生效的法律文书确定的债权人之申请，对债务人凯阳公司名下的财产即系争房屋采取执行措施，依法有据，并无不当。其次，不动产物权登记是不动产买受人依法获得承认和保护的依据。何君、高凯兴虽与凯阳公司就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，并按照合同约定，向凯阳公司支付了系争房屋的部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并合法占有系争房屋。但由于何君、高凯兴与凯阳公司未能办理系争房屋的转移过户登记手续，该系争房屋尚未完成产权的转移和权利的设定，也即系争房屋的权利人仍为凯阳公司，而何君、高凯兴作为系争房屋交易的权利受让人只能得到债权的保护，却不能得到不动产物权的保护。故何君、高凯兴不享有排除执行的民事权益，不能阻却另案债权人对债务人凯阳公司名下的财产即系争房屋的执行。再次，建住房［2006］171号第三条第十、十一款规定，境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。中华人民共和国住房和城乡建设部、国家外汇管理局的建房[2010]186号《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》第一条规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。本案中，何君、高凯兴(持美国护照)与凯阳公司于2006年12月11日签订系争房屋买卖合同，该系争房屋用途为办公用房，可见高凯兴购房与上述政策规定不符。因此，何君、高凯兴作为共同购房者欲办理系争房屋的过户手续存在政策上的限制，购房合同事实上亦无法履行。故何君、高凯兴不具备无过错不动产买受人物权期待权之保护条件。综上所述，何君、高凯兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,856.91元，由何君、高凯兴负担。本判决为终审判决。审判长  康志娟审判员  杜治平审判员  沈嘉乐二〇一九年十一月二十五日书记员  卫栋圣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……