陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终11894号 上诉人（原审被告）：张晖，女，1959年9月1日出生，汉族，陕西日报社退休职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹平，男，1957年5月27日出生，汉族，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：郭向阳，男，1970年7月19日出生，汉族，西安铁路有限责任公司工人，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：高旭超，陕西渭民律师事务所律师。原审被告：胡渭秦，男，1958年2月9日出生，汉族，自由职业者，住西安市碑林区原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：西安市高新区东间。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人张晖因与被上诉人郭向阳以及原审被告胡渭秦、原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称：地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1665号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，陕西日报传媒集团和地建公司在本市长安区XX花园”项目，张晖系陕西日报传媒集团职工，拥有“南山花园”项目住房的购房指标。2016年5月3日张晖（甲方）与郭向阳（乙方）签订《房屋认购权转让协议书》，约定：甲方将其位于长安南山花园住宅小区购买房权转让给乙方，乙方向甲方支付转让费50000元，乙方认同甲方单位制定的关于长安南山花园住宅小区的认购方法、价款支付等相关规定，按甲方单位要求缴纳购房款。XX社XX沟通协调，在房屋网签前，就有关房屋认购、房款缴纳等事项以及与此有关的信息及时通知乙方，并协调乙方挑选房子。购房款由乙方按照甲方单位的付款方式直接给甲方单位。网签后，房屋的所有权人变更为乙方购买人，甲方再无权干涉；房屋的按揭、房屋产权证的办理等事项由乙方按照相关规定自行办理。甲方将根据相关信息及时通知乙方。乙方前期支付甲方30000元，网签合同更名到乙方后支付剩余部分。任何一方非因不可抗拒理由违反合同约定，由违约一方赔偿履约一方的经济损失。即如果甲方单独违约，甲方无偿返还乙方所有购房款及利息、购买权转让款，并支付乙方五万元违约金。如乙方单独违约，甲方在退还乙方的购房款后，乙方再无权要求甲方返还五万元购房转让款。同年5月5日郭向阳以张晖（乙方）名义与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》，约定：本次商品房认购单价为3980/㎡；乙方认购甲方开发的“南山花园”5号楼4单元25层东户商品房，户型编号为K，建筑面积约为129平方米；本协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金1万元，认购金将作为商品房首付款的组成部分；在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。同日，郭向阳向地建公司支付房屋认购款10000元，向张晖支付转让金30000元。2016年8月25日郭向阳向地建公司支付房款92684元。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后郭向阳、张晖就车位认购问题进行了协商，但未达成一致。郭向阳遂向原审法院起诉。郭向阳于2018年8月15日缴纳保证金254026元，张晖于2018年8月20日向地建公司交纳保证金356710元。郭向阳诉至原审法院称， 2016年5月郭向阳与张晖双方签订了《房屋认购权转让协议书》，协议约定：张晖自愿将在地建公司开发的陕西日报传媒集团长安南山花园住宅小区购买房权转让给郭向阳，转让费为5万元；郭向阳认同张晖单位制定的关于长安南山花园住宅小区的认购方法，价款支付方式等相关规定，按张晖单位要求交纳房款；张晖应积极和陕西日报传媒集团的相关部门沟通协调，在房屋网签前，就有关房屋认购、房款交纳等事项以及此事有关的信息及时通知郭向阳，并协助郭向阳挑选房子等主要内容。协议签订后，郭向阳依约向张晖支付了转让费用，张晖亦将其和地建公司签订的《南山花园商品房认购协议》原件交给了郭向阳，随后郭向阳依据《南山花园商品房认购协议》的约定向地建公司交纳了房款合计102684元。但在2018年7月24日地建公司和张晖单位制定购房政策要求购买房屋必须购买一个配套的车位并确定要求郭向阳、张晖双方现场办理相应的商品房与车位认购人变更确认手续，但张晖到场后拒不履行配合义务，导致郭向阳购房事宜无法继续进行，故诉至法院，请求：1、判令张晖履行与郭向阳签订的《房屋认购权转让协议书》，即判令张晖配合郭向阳在地建公司处办理“南山花园”商品房与车位认购人变更确认的相关手续；2、本案诉讼费用由张晖承担。张晖辩称，其自始至终没有任何违约行为，依据陕报社的福利政策，其作为陕报社职工具备购房及购车位资格。本案中，张晖与郭向阳在房屋认购权转让协议书约定指向的对象仅是购房资格，张晖没有协助郭向阳变更车位认购权的合同义务，且双方根据协议约定的是网签更名。目前，南山花园尚不具备网签条件，故张晖尚无向郭向阳履行房屋认购权转让协议书的义务。2018年8月3日，非网签更名日，郭向阳拒绝从张晖处受让车位认购资格导致更名不成，网签更名不能成功的责任也在于郭向阳。两协议中均未涉及车位资格转让，2018年7月25日地建公司以通知的形式变更张晖与地建公司签订的认购协议，车位变更为必须购买，从网签时付第二次尾款变更为尾款一次性付清，购房资格变更为车位资格同时变更，至此郭向阳、张晖双方在2016年签订的转让协议的履行背景已经发生变化。郭向阳的第二项诉请要求张晖协助郭向阳继续履行认购协议中的更名义务，如果郭向阳认为张晖应当协助变更的是2016年张晖与地建公司签订的认购协议，那该协议已在2018年7月20和25日的通知中发生了根本性变化，作为认购协议的一方，张晖同意该内容的变更，但郭向阳并非认购协议的相对方，故无法履行。如果郭向阳认为张晖应当协助变更的是2018年7月20日、25日变更后的认购协议，郭向阳就购房资格单独变更的诉请，根据两个通知及更名期间的客观事实，同样不能履行。胡渭秦辩称，意见同张晖。地建公司述称，配合法院生效判决进行执行。原审法院认为，张晖作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给郭向阳，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。对此本案双方当事人并无实质性争议。本案争议的焦点为，张晖以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约。根据合同法第八十一条的规定，本案中张晖签订房屋认购资格转让合同之日起，即而有办理认购协议更名手续的合同附随义务，双方即使对此未进行约定，张晖亦有办理更名手续的义务。综上所述，张晖的行为已构成违约。现郭向阳要求继续履行合同，请求判令张晖协助郭向阳在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。对于郭向阳请求判令张晖协助郭向阳在地建公司处办理车位认购人更名手续一节，因张晖并未与地建公司签订车位认购协议，郭向阳要求办理车位认购人更名手续无事实依据，故该项诉讼请求原审法院不予支持。关于郭向阳主张张晖、胡渭秦承担合同义务的诉讼请求，因胡渭秦非合同相对人，故对于郭向阳某某请求，原审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条的规定，原审法院遂判决：一、被告张晖继续履行与原告郭向阳签订的《房屋认购权转让协议书》，被告张晖在本判决生效之日起十五日内协助原告郭向阳办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。二、驳回原告郭向阳其余诉讼请求。案件受理费1050元由被告张晖负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十五日内直接给付原告1050元）。宣判后，张晖不服，向本院提起上诉称，一、张晖在本案中没有任何违约行为，地建公司拒绝张晖将购房资格转让给郭向阳，不是张晖的违约行为，依法张晖无需且无法承担法定继续履行的违约责任。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条，当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。三、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。四、张晖在本案起诉及一审庭审中认定张晖违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为。五、一审认定的焦点“被告以第三人的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约”是事实认定的严重错误。六、张晖认为本案的核心焦点为：在2018年8月3日更名当日，张晖与郭向阳到地建公司处就购房资格进行更名时（即履行双方之间的合同义务），地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为是否符合《合同法》第110条规定的履行不能。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回郭向阳的全部诉请。2、本案一、二审诉讼费由郭向阳承担。郭向阳辩称，一审判决认定事实清楚，依法应予维持。胡渭秦述称，当天双方都去现场了，是否能更名张晖与郭向阳都很清楚，地建公司和陕西日报社统一规定的就是房子必须和车位在同一人名下才能转让，双方没有协商好就无法办理更名。当时张晖与郭向阳均到了现场，没有对车位达成一致。地建公司经传票传唤未到庭，亦未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，张晖购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非张晖，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而张晖仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且张晖转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，为合法有效协议，应当继续履行。故原审法院判决郭向阳与张晖签订的《购房指标转让协议》继续履行，张晖配合郭向阳办理“南山花园”5号楼4单元25层东户房屋认购人的变更手续并无不当，应予维持。综上，张晖的上诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行；张晖预交的1050元二审案件受理费由张晖负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年十一月一日  书 记 员  范  致  远  1