湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1122民初2079号原告：唐小兰，女，1982年8月22日出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省东安县。委托诉讼代理人（特别授权）：蒋林政，湖南宗元律师事务所律师。被告：永州市鑫睿置业有限责任公司，住所地：湖南省东安县白牙市镇东安大道（紫瑞华庭）1栋112号。法定代表人：夏龙新，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：周雄燕，男，1964年1月21日出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省东安县，系该公司法律顾问。原告唐小兰与被告永州市鑫睿置业有限责任公司（以下简称鑫睿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐小兰的特别授权委托诉讼代理人蒋林政，被告鑫睿公司的特别授权委托诉讼代理人周雄燕均到庭参加诉讼，原告唐小兰、被告鑫睿公司因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐小兰向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即按约定将竣工验收合格并符合交房标准的原告所购紫瑞华庭中央公馆三单元408号商品房交付原告，并将其房地产权属登记需要提交的资料报东安县不动产权登记机关备案，办理好原告所购房屋的不动产权证书；2．判令被告向原告暂支付违约金169,211元的三分之一即50,763元（逾期交房暂自2016年1月1日起至2019年5月18日止计算为275,800×0.0004×1232天=135,914元；逾期办证暂计算至起诉日止，以原告购房款总额275,800元为基数，依照中国人民银行同期计收逾期贷款年利率标准为基础计算，即275,800×4.75%（2+6.5÷12）=33,297元，逾期办证违约金计算到被告办理好不动产权证为止；原告保留追究另三分之二违约金11,848元的诉讼权利）；3．判令本案诉讼费用等相关费用由被告承担。事实和理由：2014年2月8日，原告与被告签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》，原告购买了紫瑞华庭中央公馆三单元408号商品房，总金额275,800元，付款方式为按揭付款。根据合同约定，被告应当在2015年12月31日前将竣工验收合格并符合合同所注明交房标准的商品房交付给原告，并应当在交房给原告之日起360日内，办理好房屋所有权证书，办理房产证与国土证的全部税费由原告承担。双方约定了违约责任，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金。合同约定的交房时间2015年12月31日，被告一直没有履行交房义务，被告逾期交房违约金计算暂自2016年1月1日起至2019年5月18日止计算为275,800×0.0004×1232天=135,914元。原告依约付清了全部购房款，并应被告要求缴纳了契税、维修基金等相关税费，已履行了相关义务，但被告约定最后交房日2015年12月31日360日过后，一直没有将办理房地产权属登记需要提交的资料报东安县不动产权登记机关备案，办理好不动产权证书（因国家政策调整，房屋所有权证书与土地使用证书统一为“不动产权证书”）。原告及其他业主通过紫瑞华庭的业主委员会和业主代表为此多次向被告交涉，并向政府相关主管部门请求责令被告立即履行办理好不动产权证的义务并承担违约赔偿责任。时至起诉日，应由开发商办理房屋总证所需要提交的材料还均没有向不动产登记机关提供，被告的行为严重违反法律规定和合同约定，严重侵害了原告的合法权益，为原告的工作生活造成了极大的不便和精神困扰，理应承担包括违约责任在内的全部责任。为此，原告特具诉状，请求贵院注重从保护作为守约一方的购房人合法权益的角度，支持原告的诉讼请求。原告唐小兰为支持其诉讼主张，在本院指定的举证期限内提供如下证据：证据1：常住人口登记卡与结婚证复印件，拟证明原告是适格的诉讼主体；证据2：紫瑞华庭商品房买卖合同复印件，拟证明①原被告双方签订了此买卖合同；②此合同的非填写项均为被告单方拟定格式条款；③合同约定了被告交房时间、逾期交房的违约责任及计算方法；④合同约定了办理房屋所有权证书的义务、具体时间以及违约应承担全部责任；⑤被告超出合同约定的交房时间和办证时间，已构成交房与办证双重违约；证据3：首付款收据与按揭贷款银行还款流水复印件，拟证明原告依约支付了首付款，住房按揭贷款流程完成，已依约全额支付了所购房屋的房款；证据4：原告房屋的契税完税证明复印件，拟证明原告已全额缴纳了所购房屋的契税款项；证据5：物业专项维修基金专用收据复印件，拟证明原告已全额缴纳了所购房屋的公共维修基金款项；被告鑫睿公司辩称：1．原告要求交付不动产登记所有权证，因诸多客观方便的原因，导致交付顺延，答辩人表示歉意，目前正在积极办理中；2．至于原告所诉违约金的问题，因合同没有书面约定逾期交付房产证所应承担违约金的计算方法，只约定了逾期交房的违约金计算方法，故本案不产生违约金。况且，原告已实际使用该房，原告又是按揭还贷，担保也是答辩人，就算办理了房产证，也不会交付给原告，故原告不产生任何实际损失。综上所述，根据《合同法》“违约金与损失应当一致，违约金过高或过少，可以请求人民法院增加或减少”的规定，特具文提起答辩，敬请依法判处。被告鑫睿公司在本院指定的举证期限内没有提供证据。经庭审举证、质证、辩证，现对原告提供的证据认证如下：被告鑫睿公司对原告提供的5份证据均无异议，本院予以采信。本院经审理确认如下事实：2014年2月8日，原告唐小兰与被告鑫睿公司签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的位于东安县东安大道北侧、检察院东侧的紫瑞华庭中央公馆三单元408号商品房，房屋总价为275,800元，付款方式为按揭付款。合同第五条约定：出卖人应当在2015年12月31日前将竣工验收合格并符合合同所注明交房标准的商品房交付给买受人。合同第六条约定：出卖人应当在交房给买受人之日起360日内办理好房屋所有权证书，办理房产证与国土证的全部税费均由买受人承担。合同第七条第二项约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的4‰向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同签订后，原告按照约定给付了购房款，并分别于2014年2月12日、2014年3月25日向有关部门缴纳了房屋买卖契税与房屋维修基金。被告鑫睿公司至今未将竣工验收合格并符合合同交付标准的房屋交付给原告，亦未为原告办理出不动产权证书，现原告认为被告方的行为已经严重违反了合同的约定，侵犯了原告的合法权益，遂起诉来院，请求法院依法处理。本院认为，原告唐小兰与被告鑫睿公司签订的《紫瑞华庭商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面实际地履行合同确定的义务。原告已经按照约定履行了付款义务，且向有关部门缴纳了房屋维修基金、契税，被告应当按照合同约定将竣工验收合格并符合合同交付标准的房屋交付给原告并按照约定在交房给原告360日内，办理好房屋所有权证书，但被告至今未将竣工验收合格并符合合同交付标准的房屋交付给原告，也未为原告办理好房屋不动产权属证书，其行为已构成违约，应当承担违约责任。一、关于本案是否适用诉讼时效及如何适用的问题。本院认为本案中被告违约行为持续存在，被告现在仍未将符合合同约定的房屋交付给原告，也未给原告办理好房屋的不动产证书，违约行为还在持续，故原告的起诉未超过诉讼时效。二、本案合同约定的违约金是否过高。原、被告双方在合同中约定了逾期交房的违约责任，即逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人依约在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因本案原告未提供证据证实因被告违约造成的实际损失，因此，应当在遵循合同自由原则的前提下，既要体现违约金的“惩罚和补偿”双重性，又要根据合同的性质及目的，维护民法的公平原则，本案双方约定的每日万分之四违约金已明显大于原告所造成的损失，故被告逾期交房的违约金应调整为每日按已交房款万分之一计算，即33,978.56元（275,800×0.0001×1232天）。三、关于逾期办证违约金数额的确定。本案中双方签订的合同并未约定具体违约金数额及计算方式，结合本案实际情况，原告未提供证据证明逾期办证造成的实际损失，结合损失赔偿额与违约所造成损失相当原则、被告的违约程度，本院酌情确定由被告支付原告逾期办证违约金3500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告永州市鑫睿置业有限责任公司在本判决生效之日起六十日内将竣工验收合格并符合合同交付标准的房屋交付给原告唐小兰；二、被告永州市鑫睿置业有限责任公司在本判决生效之日起六十日内将原告唐小兰购买被告开发建设的紫瑞华庭中央公馆三单元408号商品房办理权属登记的资料报送产权登记机关备案，办理好房屋不动产所有权证书；三、被告永州市鑫睿置业有限责任公司于本判决生效之内起六十日内支付原告唐小兰逾期交房违约金33,978.56元；四、被告永州市鑫睿置业有限责任公司于本判决生效之内起六十日内支付原告唐小兰逾期办证违约金3500元；五、驳回原告唐小兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070元，减半收取计535元，由原告唐小兰负担200元，被告永州市鑫睿置业有限责任公司负担335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  沈燕二〇一九年十一月二十六日书记员  王璇附件：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2．《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。3．《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。4．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条迟延履行被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。