湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初6553号 原告：郴州鼎豪物业服务有限公司,住所地：湖南省郴州市青年大道329号阳光时代6-105号门面。 法定代表人:袁勇林，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张欢琳，女，1980年9月3日出生，汉族，系资兴市大成法律服务所法律工作者。 被告：胡雅军,男,1982年11月18日出生,汉族,住湖南省郴州市北湖区。 被告：张艳,女,1983年1月26日出生,汉族,住湖南省郴州市北湖区。 原告郴州鼎豪物业服务有限公司诉被告胡雅军、张艳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郴州鼎豪物业服务有限公司委托诉讼代理人张欢琳，被告胡雅军、张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郴州鼎豪物业服务有限公司请求本院判令： 1.请求判令被告支付郴州市九鑫嘉园2栋506号房屋2017年7月31日至2019年10月31日物业管理费5567元,滞纳金835元,加压电费200元，合计6602元; 2.请求判令由被告支付本案所有诉讼费用。 被告胡雅军、张艳答辩要点：被告家里窗户把手问题物业一直没处理。还有物业服务不满意，多次停水，过年时候也停水，小区安全也不到位。 查明的事实 根据庭审查明的情况，本院确认如下法律事实： 一、2014年12月23日，原告郴州鼎豪物业服务有限公司（乙方）与郴州市九鑫置业有限责任公司（甲方）签订《九鑫嘉园前期物业服务合同》，约定：原告对郴州市九鑫嘉园小区进行物业管理，住宅房屋物业服务费用1.8元/平方米/月；甲方违反协议，不按约定的时间和收费标准交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天5‰缴纳滞纳金；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。委托物业管理服务期限：自合同签订之日起至小区成立业主委员会合法选聘新的物业服务公司并签订物业服务合同为止。 二、合同签订后，原告依约在该小区进行物业管理工作。被告胡雅军、张艳系九鑫嘉园2栋506号房业主，房屋建筑面积114.54平方米。 三、原告称，两被告未缴纳2017年7月31日至2019年10月31日的物业管理费5567元、加压电费200元，并产生滞纳金835元，原告对滞纳金的计算方式是从2019年10月31日开始，以拖欠的物业管理费5567元×5‰×30天算出的滞纳金。原告催收无果，遂诉至本院。 四、另查明，2019年5月6日，郴州鼎豪物业服务有限公司就与胡雅军物业服务合同纠纷一案[案号：（2019）湘1002民初2230号]向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付郴州市九鑫嘉园2栋506号房屋2017年8月1日至2019年3月31日物业管理费4123元,滞纳金1237元,合计5360元;2.请求判令由被告支付本案所有诉讼费用。2019年6月6日，本院对郴州鼎豪物业服务有限公司诉胡雅军物业服务合同纠纷一案作出（2019）湘1002民初2230号民事判决书，判令“一、被告胡雅军于本判决生效后十日内支付原告郴州鼎豪物业服务有限公司物业服务费4123元；二、被告胡雅军于本判决生效后十日内支付原告郴州鼎豪物业服务有限公司滞纳金1237元。”该判决书现已发生法律效力。 争议的认定 被告认为：被告家里窗户把手问题物业一直没处理。还有物业服务不满意，多次停水，过年时候也停水，小区安全也不到位，原告公司服务水平差，没有履行应尽义务。原告认为：签订了《九鑫嘉园前期物业服务合同》并依约进行了物业服务，业主应当按照合同约定缴纳物业服务费用。本院认为：被告抗辩中认为小区物业管理存在问题，应由小区业主和物业服务公司依法形成业主公约共同解决，但不能作为单个业主不按照合同约定履行缴纳物业服务费用的理由。被告抗辩中所提小区物业管理问题，属于小区业主公约应明确的事项。《物业管理条例》第十七条规定，业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。小区业主可依法成立小区业主委员会，被告作为小区业主，可就本小区有关管理问题向小区业主委员会提出，以制定出对全体业主具有约束力的业主公约，完善小区管理制度，改善小区居住环境。但被告以此作为不缴纳物业服务费的抗辩并无法律依据，本院不予采信。 判决的理由与结果 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。我国《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。庭审查明，被告系认为小区物业管理存在问题而不交物业服务费，被告指出的相关问题如确实存在，也需要业主、业主委员会、物业服务公司共同解决，但被告的诉求应通过符合法律规定的方法和途径解决存在的争议。被告胡雅军、张艳拒绝交纳物业服务费用于法无据，原告郴州市天龙物业服务有限责任公司要求被告胡雅军、张艳按约定支付物业服务费符合法律的有关规定。 关于物业服务费、滞纳金，因（2019）湘1002民初2230号民事判决书判令胡雅军支付郴州市九鑫嘉园2栋506号房屋2017年8月1日至2019年3月31日物业管理费4123元、滞纳金1237元，且该判决书已发生法律效力，对原告再次起诉要求被告支付2017年8月1日至2019年3月31日期间的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。被告2019年4月1日至2019年10月31日期间拖欠的物业服务费应为1443.2元（114.54平方米×1.8元/平方米/月×7个月），滞纳金按原告诉请的计算方式为216.48元（1443.2元×5‰×30天），原告诉请中超过的部分，本院不予支持。加压费200元属于预交的费用，可待实际发生后由鼎豪物业公司向被告另行主张。 依照《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告胡雅军、张艳支付拖欠的物业服务费1443.2元、滞纳金216.48元给原告郴州鼎豪物业服务有限公司，限被告胡雅军、张艳在本判决生效后十日之内付清； 二、驳回原告郴州鼎豪物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果被告胡雅军、张艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由被告胡雅军、张艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  郭蓉 二〇一九年十一月二十九日 法官助理李亚奇 书记员李悠 附相关法律条文： 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守业主公约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主公约对全体业主具有约束力。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。