江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初10531号原告：雪松福田物业（江苏）有限公司张家港分公司，住所地张家港经济开发区国泰北路1号。负责人：黄彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：虞晓峰，江苏福庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子维，男，1976年5月23日出生，汉族，住张家港市。系该公司员工。被告：徐俊，男，1971年10月26日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：李璇，女，1972年11月19日出生，汉族，住张家港市，系被告徐俊之妻。原告雪松福田物业（江苏）有限公司张家港分公司（以下简称福田物业张家港分公司）与被告徐俊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法由审判员马文雪适用简易程序独任审判，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告福田物业张家港分公司的委托诉讼代理人虞晓峰、王子维、被告徐俊的委托诉讼代理人李璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福田物业张家港分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2016年2月1日至2018年12月31日间拖欠的物业费24405.5元及违约金（暂定金额为10296.77元）；2、诉讼费由被告负担，在被告履行判决时直接支付给原告。审理中，原告福田物业张家港分公司明确第一项诉请：被告徐俊在金港镇江房屋一套，该房屋面积447.97平米，按照前期物业服务合同及物业协议的约定，物业服务费每月每平方1.68元，每月应缴纳物业费752.59元。该小区第一届业主委员会成立后，与原告在2017年6月1日签订物业合同，约定自2017年1月1日起物业服务收费为1.5元/平方/月，被告每月应缴纳物业费671.96元。前期物业服务阶段，被告自2016年2月1日至2016年12月31日共欠缴物业费8278.49元，所对应的欠费违约金为4400元（合同约定按每日千分之五计算违约金，原告自动调整为每日万分之五，本案中仅主张4000元）；2017年1月1日起至2018年12月31日期间欠缴物业费共计16127元，对应违约金为4278.37元（合同约定按每日千分之五计算违约金，原告自动调整为每日万分之五，且仅主张3500元），扣除被告已经支付的该段期间物业费4032元，被告应支付物业费20373.5元、违约金7500元。事实和理由：雪松福田物业(江苏)有限公司张家港分公司与张家港保税区长红房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同及相应合同附件，约定由原告为江南公寓广大业主提供物业服务，该小区成立业主委员会后，又与业委会签署了《江南公寓物业服务合同》后，仍由该雪松福田物业(江苏)有限公司张家港分公司继续提供物业服务，上述物业服务合同又分别对被告所持的物业类型的物业费收费标准、交费时间及违约责任进行了明确的约定。原告作为地产公司依法选聘的前期物业服务企业所属分公司对江南公寓小区实际提供物业服务且在《前期物业服务合同》终止后又实际履行了物业公司与该小区业主委员会所签订的《物业服务合同》，原告认为在为该小区提供物业服务的前提下依法有向小区业主按约收取物业服务费的权利，但是被告自从2016年2月1日开始至2018年12月31日期间无故拖欠物业费并产生了违约金，现原告诉至法院，提起以上诉求。被告徐俊辩称，对原告分别按照1.68元和1.5元的标准计算物业费无异议，被告的建筑面积属实，但对原告计算的物业费金额不认可，因为被告以及M04、M05三家一起将房屋出租给天后酒店，约定物业费由天后酒店负责缴纳，据被告所知，天后酒店前后一共缴纳了38000元的物业费，当时交物业费时没有明确指定哪一家房屋。上述38000元的物业费是从2016年1月1日开始的，被告认为该38000元应当按M03、M04、M05三家各自房屋面积均摊。另外，物业公司在未征得被告的同意前，任意封堵了被告后门通道，将被告所在房屋两侧用铁门封堵，影响了天后酒店营业，造成被告、天后酒店和原告间不断产生纠纷，多次协商未果，物业公司推诿不作为。鉴于以上理由，本着对物业法和法庭的尊重，被告愿意支付物业费，但是物业费应该打折。经审理查明，雪松福田物业（江苏）有限公司（以下简称福田物业公司）于2000年6月13日经工商部门核准登记设立，原名称为江苏福田物业管理有限公司，于2018年11月19日变更名称为现名称，福田物业张家港分公司于2008年5月19日经工商部门核准登记设立，原名称为江苏福田物业管理有限公司张家港分公司，于2018年11月19日变更名称为现名称，即本案原告。福田物业公司与张家港保税区长红房地产开发有限公司于2010年6月18日签订前期物业管理委托合同，约定由福田物业公司为金港镇江南公寓提供物业服务，收费标准为商业用房1.68元/月/平方米，实行按月计算、按年收取、先缴费后服务，合同签订后，由福田物业张家港分公司实际提供物业服务至今，2017年1月1日后物业服务费标准变更为1.5元/月/平方米。被告徐俊系金港镇江南公寓5幢M03室房屋业主，该房屋建筑面积447.97平方米，因徐俊未能及时交纳物业费，原告福田物业张家港分公司诉至本院，引起本案纠纷。就被告所称其租客交纳物业费的情况，原告福田物业张家港分公司陈述：租客所租赁的房子有三间，分别属于不同的三户业主所有，该租客自2017年到2019年1月期间共缴纳两次物业服务费，分别是2017年某月交纳7000元，对应的是本案被告名下5幢M03房屋2015年1月1日至2016年1月31日期间物业费，第二次于2019年1月交纳31000元，其中26968元对应的是5幢M05房屋2015年1月1日至2018年12月31日的物业费，其余4032元用于冲抵5幢M03房屋2018年的1月1日至2018年的6月30日的物业费，当时已经和交费的租客说过，其表示同意的。关于被告所称的消防通道及停车位的问题，消防通道及停车位均属于小区红线以内，属于小区全体业主共有，并不单独属于本案被告所有。物业公司以业委会的要求对小区上述公共部位进行改造，并不违反相应的规定，符合全体业主共同利益，如被告认为损害了其合法权利，可通过向业委会申请召开临时业主大会，就此事项进行表决，如认为阻碍消防通道，可向消防主管部门进行反应，经查证属实原告可依主管部门的要求现场处理。审理中，原告福田物业张家港分公司称其与江南公寓业主委员会签订了物业服务合同，但所提供的合同为复印件，且其中部分内容模糊不清，本院要求其补充提供合同原件，但福田物业张家港分公司未在规定时限内提交。以上事实，有前期物业管理委托合同、企业工商登记查询信息、EMS快递单及当事人陈述等予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，原告福田物业张家港分公司为金港镇江南公寓提供物业服务，被告徐俊作为金港镇江南公寓5幢M03室房屋的业主，理应按约支付物业服务费。就双方争议的涉案房屋承租人交纳至原告处的物业费38000元，因承租人承租了5幢M03、M04、M05三套房屋，无证据证实其在交纳上述费用时明确指定了费用在三套房屋间具体分配数额，在三套房屋的共同承租人代为交纳物业费的情况下，原告福田物业张家港分公司将该费用在三套房屋间自行分配并无不当，也不影响本案被告徐俊的权益。结合涉案房屋面积、物业服务费收费标准，在2016年2月1日至2018年12月31日间应交纳物业费共计24405元，扣除已经交纳的4032元，剩余应交纳物业费共计20373元。至于原告福田物业张家港分公司主张的违约金，因福田物业公司所签订的前期物业管理委托合同中并未约定逾期交付物业费的违约责任，本案原告也未在规定期限内提交其与江南公寓业主委员会签订的物业服务合同原件，无法认定双方曾就逾期交付物业费的违约金进行了约定，故原告福田物业张家港分公司要求被告徐俊承担违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐俊应于本判决生效之日起十日内支付原告雪松福田物业（江苏）有限公司张家港分公司物业费20373元。二、驳回原告雪松福田物业（江苏）有限公司张家港分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334元（已减半收取），由原告雪松福田物业（江苏）有限公司张家港分公司负担134元，由被告徐俊负担200元。应由被告徐俊负担的部分，原告雪松福田物业（江苏）有限公司张家港分公司已经预交，本院不再退还，由被告徐俊在履行本判决时一并支付给原告雪松福田物业（江苏）有限公司张家港分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省苏州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员  马文雪二〇一九年十一月六日书记员  许秋蓉