福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0203执异250号 案外人：李新萍，男，1975年12月20日出生，汉族，住福建省永定县。 申请执行人：上海浦东发展银行有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区厦禾路**之一，统一社会信用代码9135020056840987X7。 法定代表人：傅忠，行长。 委托诉讼代理人：欧阳立威、陈伟，福建闽鹭律师事务所律师。 被执行人：龙岩市恒臻贸易有限公司，住，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪镇龙腾中路市体育公园内（五环商务酒店）****织机构代码05233012-4。 法定代表人：李希华。 被执行人：赖志洪，男，1972年3月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被执行人：赖志超，男，1975年9月25日出生，汉族，住福建省永定县。 本院在执行申请执行人上海浦东发展银行有限公司厦门分行（以下简称浦东银行厦门分行）与被执行人龙岩市恒臻贸易有限公司（以下简称恒臻公司）、赖志洪、赖志超金融借款合同纠纷一案中，案外人李新萍请求中止对厦门市思明区会展南二里52号2803室及厦门市思明区会展南二里81号地下一层第8车位（以下简称“案涉房产”）的拍卖程序，即使拍卖案外人也应享有优先购买权，也应带租约拍卖，让案外人能继续居住至合同期满。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人李新萍称，思明法院在办理申请执行人上海浦东发展银行有限公司厦门分行与被执行人龙岩市恒臻贸易有限公司、赖志洪、赖志超金融借款合同纠纷一案时，执行人员于2019年9月4日电话通知案外人，将案涉房产腾空并交付法院拍卖。由于案外人与被执行人赖志洪已于2014年5月4日签订了10年的房屋及车位的租赁合同，如果法院拍卖执行案涉房产将严重侵害案外人作为房屋承租人的利益，案外人希望法院立即中止拍卖，即使拍卖案外人也应享有优先购买权，也应带租约拍卖，让案外人能够继续居住至合同期满。一、案涉房产租赁在先，生效判决在后，租赁合同应继续履行，案外人无法腾空并交付法院，法院应中止拍卖。案外人与被执行人赖志洪已于2014年5月4日签订了10年的房屋及车位的租赁合同，被执行人赖志洪已实际交付案涉房产给案外人，案外人已按合同于2014年5月4日和2014年7月16日分别支付70万元、21万元，共计91万元房租费给被执行人（房租收款人为被执行人妻子李惠婷），案外人一直占有、使用案涉房产，而本案的判决在2015年。根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是常说的“买卖不破租赁”原则，因此只要在租赁期间，案外人作为承租人不因所有权的变动而影响租赁合同的效力，案外人享有继续占有使用案涉房产的权利。二、即使拍卖案外人也应享有优先购买权，也应带租约拍卖，让案外人能继续居住至合同期满。综上，根据《合同法》及其他相关法律的规定，案外人特向法院提出明确的执行异议，请求法院立即中止对案涉房产的拍卖行为，即使拍卖案外人也应享有优先购买权，也应带租约拍卖，让案外人能继续居住至合同期满。案外人提交租赁合同及转账凭证证明其主张。 本院查明，原告上海浦东发展银行有限公司厦门分行与被告龙岩市恒臻贸易有限公司、赖志洪、赖志超金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月11日作出（2015）思民初字第4179号民事调解书，确认调解协议如下：“一、被告龙岩市恒臻贸易有限公司确认截至2015年3月8日止尚欠原告上海浦东发展银行有限公司厦门分行借款本金2599967.44元及罚息44296.95元（以借款本金为基数，按合同约定的逾期罚息年利率13.05%，自2015年1月21日计算至被告龙岩市恒臻贸易有限公司实际清偿之日，暂计至2015年3月8日为44296.95元）、复利169.46元（以每个月未支付的利息为基数，按合同约定的复利利率13.05%，均自每月的21日起计算至实际清偿之日，暂计至2015年3月8日为169.46元）、律师费55000元，并同意于2015年3月12日前付清所有款项；二、被告赖志超同意对被告龙岩市恒臻贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、若被告龙岩市恒臻贸易有限公司未按约定足额支付款项，原告上海浦东发展银行有限公司厦门分行有权拍卖、变卖被告赖志洪提供的抵押物，即位于福建省厦门市思明区的房产和福建省厦门市思明区会展南二里81号地下一层第8号车位的房产，并就所得价款优先受偿；四、原告上海浦东发展银行有限公司厦门分行同意放弃其他诉讼请求；五、本案案件受理费14136元，由被告龙岩市恒臻贸易有限公司负担。”该民事调解书已于2015年3月11日发生法律效力。龙岩市恒臻贸易有限公司、赖志超未按时履行生效法律文书确定的义务，上海浦东发展银行有限公司厦门分行向本院申请强制执行，本院于2015年4月2日立案执行。本院于2015年4月13日作出（2015）思执字第1560号执行裁定书，裁定：“一、冻结、划拨被执行人龙岩市恒臻贸易有限公司、赖志超的银行存款人民币1545039元及相关利息，或扣留、提取其等值的收入，或查封、扣押、拍卖、变卖其等值的财产。二、上海浦东发展银行有限公司厦门分行有权拍卖、变卖被执行人赖志洪提供的抵押物，即位于福建省厦门市思明区的房产和福建省厦门市思明区会展南二里81号地下一层第8号车位的房产，并就所得价款优先受偿。”依据该裁定书，本院于2015年4月20日轮候查封了案涉房产。2015年7月7月龙岩市中级人民法院复函本院，其系案涉房产的首封法院，同意将案涉房产交由本院处置。本院于2017年12月发出公告，责令被执行人赖志洪在2017年12月29日将案涉房产腾空并交付本院评估、拍卖。 另查明，案外人李新萍与被执行人赖志洪签订租赁合同的时间为2014年5月4日；申请执行人上海浦东发展银行有限公司厦门分行办理案涉房产抵押登记的时间为2013年12月13日。以上事实有《租赁合同》、《土地查询情况表》为证，本院予以确认。 本院认为，根据《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，案外人李新萍主张与被执行人赖志洪就案涉房产签订了租赁合同，并据此要求带租约拍卖案涉房产，但该租赁合同签订时间在案涉房产抵押登记之后，依法不能对抗申请执行人上海浦东发展银行有限公司厦门分行抵押权的实现。故案外人提出的执行异议理由不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人李新萍的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇一九年十一月六日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。