江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终4650号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京万景润置业顾问有限公司，住所地南京市高淳开发区商贸区**。法定代表人：赵坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕震，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京德康物业管理有限公司，住所，住所地南京市江北新区祥和路**-9-218div>法定代表人：黄贤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕震，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾真，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京新海达实业发展有限公司，住所，住所地南京市江宁区经济技术开发区董村路**div>法定代表人：关邦勋，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王秀明，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘应深，南京市鼓楼区联宇法律服务所法律工作者。上诉人南京万景润置业顾问有限公司（以下简称万景润公司）、南京德康物业管理有限公司（以下简称德康公司）因与被上诉人南京新海达实业发展有限公司（以下简称新海达公司）委托合同纠纷一案，原由南京市玄武区人民法院于2016年12月6日作出（2015）玄商初字第1222号民事判决，新海达公司、万景润公司、德康公司均不服上诉至本院。本院于2017年11月22日作出（2017）苏01民终3669号民事裁定，发回重审。南京市玄武区人民法院重审后，于2019年3月27日作出（2018）苏0102民初31号民事判决，现万景润公司、德康公司均不服，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万景润公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持其一审的反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人新海达公司承担。事实及理由：一、一审判决称本案系委托合同纠纷，新海达公司基于委托合同向万景润公司主张该联建款，且判决称万景润公司擅自截留联建款，显然与基本事实不符，认定错误。一审法院已经查明，联建户基于《联建协议》支付联建款，并根据南京新一达置业发展有限公司（以下简称新一达公司）与德康公司的协议，将该款项缴纳至德康公司的账户用于胜利村项目的二次改造，万景润公司从未收取、截留、占用该联建款，根本不存在违约行为。相反，新海达公司在委托销售合同的履行过程中，实际收取联建款8000万元以上，但从未按照约定向万景润公司支付销售佣金，仅仅在2014年以联建房冲抵了佣金90万元，新海达公司存在严重违约行为。需要强调两点：一是诉争的900余万元联建款实际用于该项目的工程施工，本应由新海达公司承担的工程费用；二是对于德康公司账户中全部剩余联建款项，自2014年被新海达公司通过公安机关和法院予以查封冻结。二、一审判决驳回万景润的反诉请求，属于严重适用法律错误。新海达公司基于委托合同向万景润公司主张联建款，而万景润公司也是基于该合同主张销售佣金，完全符合反诉的关联性要求，况且，涉案项目已经完成全部销售工作，新海达公司本应支付全部销售佣金。三、一审法院认定应当以《销售协议1》来确定双方的权利义务，完全错，应当以后一份《销售协议2》确定双方的权利义务关系。1、新海达公司与万景润公司先后签订两份《胜利村路2号独家全程代理销售协议》，一份签订时间为2008年，但无具体时间，简称《销售协议1》；另一份签订时间为2008年4月16日，简称《销售协议2》。该两份协议内容基本一致，主要区别在于代理销售佣金中关于溢价分成比例不同，前一份协议约定万景润公司获得房款销售溢价部分的30%，后一份协议约定万景润公司获得房款销售溢价部分的40%。前一份协议签订时间为2008年3月，后一份签订时间为2008年4月16日，显然后一份协议系对前一份协议的变更。2014年8月22日，德康公司、万景润公司向新海达公司出具《金陵温床有限公司二期代理销售佣金款冲抵房款说明》，万景润公司明确要求溢价部分按照4/6比例计算，而新海达公司从未提出任何异议。因此，双方依法应当以后一份协议内容来确定双方的权利义务。2、针对一审判决所述内容几点说明。首先，一审判决所述万景润公司缺席第一次庭审、第二次庭审未对《销售协议1》提出异议问题。原一审第一次开庭，法庭没有通知到万景润公司和德康公司，第二次开庭万景润公司才拿到本诉诉状及证据材料，当即提出反诉并提交《销售协议2》。其次，一审判决所述《销售协议2》主要条款空缺问题。该后一份协议只是没有列明所代理销售房产的具体面积，但显然不能认定“缺乏合同效力”。理由：一是该后一份协议签订时涉案项目尚未建成，根据无法确定具体销售面积；二是涉案项目最终实际销售119套住宅总计15756平方米，与前一份协议约定的17417平方米以及办公、商业、住宅等相距甚远，说明房产实际销售情况与预期不一致，没有实际意义；三是基于后一份协议是对前一份协议的变更，除了佣金溢价提成比例不同，其他基本内容完全一致，因此，没有必要再次在合同中填写房屋销售的具体面积，尤其是在该面积无法确认的情况下。再次，关于一审判决所述为何销售提成在短期内作了较大提高的问题。一审法院要求万景润公司举证证明双方磋商的过程，本身存在适用法律错误，如新海达公司对于后一份协议日期“4”和“16”手写部分有异议，应当提供证据或申请鉴定。同理，一审判决称后一份《销售协议2》上的日期“4”月“16”日是手写而非打印，导致两份协议签订时间难以确定，更是错误。因在实际工作中，对于具体到某一天的时间由书写非常正常且符合常理。综上，一审判决事实认定错误，法律适用错误，请求二审法院查清事实后，依法改判支持其上诉请求。新海达公司辩称：万景润公司的上诉理由均不能成立。一、根据一审法院已经查明的事实，万景润公司基于销售代理合同主张佣金的前提，必须是所有的销售款项实际回款，即销售款项实际到达新海达公司的账号，才视为佣金结算的条件成就，但本案中，所争议的56户小业主购房尾款至今仍在德康公司的账户上。因此，不满足佣金结算的条件。二、本案一审原告方是新海达公司，系作为发起诉讼的当事人，确定本案争议的范围仅限于56户小业主的尾款900万余元，无论是德康公司还是万景润公司，其提起反诉的范围也只能就本诉所指向的款项和尾款，唯有如此，才能是满足民事诉讼法规定与本诉具有牵连性、对应性的反诉。三、关于本案存在的两份销售协议问题。新海达公司主张按《销售协议1》的3/7比例结算佣金，是因为在万景润公司提交《销售协议2》中，对于销售面积、销售时间等合同最关键条款的部分均为空白，该协议根本不应该作为双方履行合同的依据。四、关于万景润公司截留小业主房款问题。根据销售代理合同约定，所有财务工作包括房款定金的收取、后期尾款的收取，均是直接由新海达公司负责，而万景润公司只是对外宣传房产信息，督促小业主办理相关售房手续，从无任何条款赋予万景润公司私自收取房款的权利；而且，本案所涉及的法律关系是委托合同，新海达公司作为委托人，万景润公司作为被委托人，万景润公司所有行为必须限定在权限范围之内，否则构成无权代理或者无权处分。因此，一审判决认定万景润公司无权截留小业主房款，应当予以返还，并确定了其违约收取款项的性质。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回万景润公司的上诉请求。德康公司同意万景润公司的上诉意见。德康公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回新海达公司一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人新海达公司承担。事实及理由：一、新海达公司所主张的联建款，是联建户基于《房屋联建协议书》而缴纳的，该《房屋联建协议书》是联建户与南京金陵调温床有限公司（以下简称调温床公司）二期项目部签订，协议主体并非新海达公司。因此，基于合同相对性原则，新海达公司无权主张联建户基于《房屋联建协议书》而主张联建款。对此，调温床公司在2016年1月6日已经向一审法院出具了《关于南京德康物业管理有限公司在交行账户资金被查封的处理置意见》，明确提出联建款用于支付二期工程各种费用的，显然，新海达公司对联建款无权主张。二、根据《房屋联建协议书》约定，调温床公司应当按照合同约定标准建设并向联建户交付房屋，调温床公司和新一达公司共同为涉案项目的建设方，德康公司一审提交《合作协议书》、《委托书》、《工程施工合同》、《会议纪要》、同意付款说明、付款凭证及发票等证据，足以证明新一达公司委托德康公司收取联建款用于二次改造，而一审法院认定德康公司占有售房款没有合同依据，与基本事实不符，与证据相悖。三、至目前，调温床公司、新一达公司及新海达公司从未为任何联建户办理房屋不动产登记手续，按照《房屋联建协议书》约定，调温床公司已经构成违约，如果新一达公司或新海达公司主张其已经获得《房屋联建协议书》中调温床公司的权利，那么自然应当履行其相应合同义务并承担对应的违约责任，由此，新一达公司和新海达公司也无权主张联建尾款。新海达公司辩称：一、德康公司作为本案所涉房产的物业管理单位，只能负责现场以及后期小业主入住之后的物业管理，无权参与房屋销售和房款收取事项。二、德康公司一审多次强调并出示所谓的委托书，只是表明新海达公司就二次改造事项委托德康公司对外联络施工单位事宜，委托书内容简单，没有具体对应的改造工程量明细或者结算资料，且从施工领域惯例来说，也必须由业主方即新海达公司与相关施工单位签订合同、支付工程款。德康公司故意将委托书的权限扩大理解为委托其收取小业主的房款。从原一审、原二审以及发回后的一审来看，始终没有证据表明新海达公司明确将其收取房款的权利转让给其他人行使。因此一审法院认定德康公司擅自收取小业主房款应当予以返还，该认定事实清楚，适用法律正确。三、关于二期改造工程款项事宜，因德康公司擅自收取尾款约1676万元，德康公司认为大概800万元左右用于支付了施工费用，但迄今为止，德康公司均未向新海达公司提交过施工合同、工程单明细及与施工单位的结算资料。因此，新海达公司对该部分的款项支出的真实性无法确认。民事诉讼应贯彻“不告不理”的基本原则，新海达公司一审本诉围绕56户小业主尾款进行主张，超出新海达公司本诉范围外的法律关系和事实，应当由相关当事人另案主张，不能混同处理。综上，请求二审法院驳回德康公司的上诉请求。万景润公司同意德康公司的上诉意见。新海达公司向一审法院起诉请求：判令万景润公司、德康公司共同返还新海达公司售房款9926141.38元及利息（自2014年4月1日起至实际付清之日，按照银行同期贷款基准利率计算）。万景润公司向一审法院反诉请求：判令新海达公司向其支付销售佣金1851507元。一审法院认定事实：2008年3月6日，调温床公司（甲方）与新海达公司（乙方）签订《合作开发协议》，约定甲方以土地使用权作为投入，占项目47%的投资权益，乙方出资建设，占该项目53%的投资权益，并明确了各自的权利义务。上述协议签订后，新海达公司（甲方）与万景润公司（乙方）签订《销售协议1》一份，约定甲方将其建设的胜利村路2号项目独家全程代理销售工作委托给乙方，委托期限自本合同签订之日起至建设交付前，并确定了销售目标，入市期从2008年5月至7月，完成可销售任务的40%，推广期从2008年8月至12月，完成可销售任务的76%，巩固期从2008年12月至2009年4月，完成可销售任务的100%，扫尾期从2009年4月至同年8月，完成商业部分的95%。全程代理销售标的为南京金陵自动调温床厂二期改扩建项目。商业可售面积为980.92平方米、办公或住宅为13732.936平方米、地下车、地下车位53个方责任。(一)甲方责任：1.2审阅核定乙方提供的营销宣传方案，并积极予以配合，在每次方案递交的一周内进行评估和决策，将认可或修正的意见反馈给乙方。1.6项目的全部财务工作由甲方负责，并指派专人负责代为办理银行按揭贷款和收款手续。预售登记手续、签约客户的催款手续由乙方负责。但甲方需及时通知乙方催款客户的名单，以便乙方顺利开展工作。1.8按本合同规定按时向乙方支付代理佣金及溢价分成。(二)乙方责任：2.1向甲方提供策划服务，递交符合项目实际情况的策划报告，由甲方审定后执行。2.3参照甲、乙双方核定的销售均价制定每期销售计划，经双方签字确认后执行。2.5甲方负责支付全案广告推广费用、宣传资料费用，广告费金额参照不高于本项目总销售金额1%的标准，双方约定广告支出最低标准内甲方的广告投入应积极配合销售，在正式签订本合同后甲方预付本项目前期推广启动费20万元（销售处和效果模型及销售道具费用）。最低标准以内部分，乙方有权决定如何支配广告投入的频次、方式以及数额。2.7乙方广告内容均应报甲方书面认可方可投放，否则应承担相应费用及法律责任……。2.9严格保守甲方的商业秘密，不得损害甲方的利益，不能超越委托范围代表甲方发表口头承诺或签署任何文件。未经甲方同意，不得将本业务委托第三方代理。2.13对外签订的预售及销售合同条款需经甲方书面认可并签字盖章，如未经甲方签字盖章，则属于无效合同，由此产生的纠纷及法律责任概由乙方承担，与甲方无关。四、独家全程代理销售佣金的取费及结算方式。A.固定代理佣金。经甲乙双方协商，甲方向乙方支付项目总销的2%，作为乙方的固定代理佣金（包含广告策划、设计及销售代理费用）。B.溢价分成部分。实际成交价格超出销售均底价部分视作溢价，溢价部分甲方得70%，乙方得30%。均底价：办公每平方米6000元、商业每平方米15000元。代理佣金的支付方式：乙方在正式进场销售时，于每月5日前支付销售代理佣金和溢价，乙方同意甲方在前期佣金和溢价中暂扣10万元作为项目的履约保证金。乙方于2009年8月31日前完成本协议前言中约定的销售目标的该保证金一次性退还，否则予以没收。未来销售佣金和溢价定于每月5日前按实际回款额结算。五、乙方完成销售的认定标准。5.1本项目在规定时间范围内所销办公及商业面积的销售业务均视为乙方完成。5.2甲方销售面积也视为乙方完成业绩，并计入销售总额。5.3如购房者采取一次性付款方式的，以收到全部房款的认定为完成销售任务。七、价格与销控。7.2由乙方根据不同销售周期的特点和销控计划，提交阶段价格优惠方案，报甲方批准后执行，乙方项目总监不得越权优惠。特殊客户的优惠，由乙方项目总监报甲方负责人签字批准。该份协议由双方代表人签名后分别加盖双方公司的公章，右下方只写明了2008年，但月、日处均为空白。在(2015)玄商初字第1222号案件中，万景润公司、德康公司缺席2015年2月17日庭审，参加了2016年3月28日的第二次庭审，在质证及法庭辩论阶段对《销售协议1》的真实性未提出异议。在2016年11月3日第三次庭审中，万景润公司提出反诉，并依据2008年4月16日《销售协议2》要求新海达公司支付佣金和溢价分成，该《销售协议2》与《销售协议1》格式和内容大致相同，新海达公司方代表人均为王晓钢，但总建筑面积、委托可售面积处为空白，溢价分成部分提高了万景润公司的分成比例，约定溢价部分新海达公司得60%、万景润公司得40%。该“2008年4月16日”中的数字“4”和“16”系手写。新海达公司对此质证称，没看到过《销售协议2》，合同的必备内容建筑面积、销售面积为空白，不具备合同成立的条件，也不认可协议内容的真实性。2009年3月20日，广东新广国际集团有限公司江苏分公司（以下简称新广江苏公司、甲方）与新一达公司（乙方）签订“项目托管协议”一份，该协议约定，就新海达公司与调温床公司合作项目（以下简称中山陵项目）的托管事宜达成协议，甲方将中山陵项目的管理及运营等事宜全权委托给乙方。2009年8月4日，新海达公司（甲方）、新一达公司（乙方）、调温床公司（丙方）签订了“权益与义务转让协议”，该协议约定，甲方与丙方所签订的项目合作合同及相关文件中所确定的一切权益、义务及责任转让给乙方，乙方同意接受，丙方予以认可、同意。2010年1月4日，新广江苏公司向调温床公司发出联建合作项目函，称鉴于其公司下属新海达公司的实际情况，经研究决定由新一达公司全面执行新海达公司与调温床公司签订的合作协议全部的权利及义务，负责项目的管理及运营，同时新海达公司继续履行和承担对项目履约保证，确保项目的正常进行，对新一达公司履行2008年3月6日签订的合作协议承担连带责任。新海达公司对上述函件盖章确认。2012年5月2日，新一达公司（甲方）与德康公司（乙方）签订合作协议书，该协议书约定，甲方将调温床公司二期项目的物业管理权全权委托乙方负责管理，自本协议签订之日起，德康公司工作人员入住项目现场，着手筹备一切相关事宜及现场的维护和管理，甲方负责该项目达到交付标准并满足物业管理所需要的基本条件，乙方将根据物权法所赋予的权利与义务开展工作。2012年10月8日，新一达公司出具委托书，委托德康公司负责联建客户委托的二期改造项目。2012年12月21日，调温床公司二期工程项目部（甲方）与联建户（乙方）签订《房屋联建协议书》，该协议约定，鉴于甲方依法取得胜利村2号的土地使用权，乙方自愿出资与甲方联建本协议约定属于乙方的房屋，联建项目的土地性质为工业用地，甲方有权向乙方收取联建款，乙方依约享有约定房屋的所有权，乙方按暂定面积支付联建款，最终按房管部门的实测面积按此标准按实结算。11位联建户黄承霞、黄瑞虎、杨效海、吴越、张唯、张楠、殷庭保、张丽娟、赵和银、陈涛、孙小清在2014年3月18日至8月11日期间共向德康公司缴纳6049275元，德康公司的出纳王菁林在收据上签字。德康公司于2014年10月28日制作的统计表格载明，其收取了75套房屋的售房款共计16767262元。2015年8月13日，新海达公司诉至一审法院，要求万景润公司、德康公司将上述75套房屋中的56套房屋的售房款9926141.38元返还给新海达公司，万景润公司、德康公司对该56套房屋的数额无异议，但提出新海达公司存在拖欠二期改造工程款和销售佣金等作为抗辩，并对新海达公司的诉讼主体资格提出异议。万景润公司、德康公司另称并未收取联建款，但自认该款项存于万景润公司与德康公司的共管账户中。2016年10月31日，新一达公司出具说明，同意由新海达公司向德康公司、万景润公司追讨售房款。2016年11月3日，万景润公司依据《销售协议2》提出反诉请求。经一审法院释明，因二期改造费用争议与本案不属同一法律关系，双方同意对该部分费用另案处理，故本案对二期改造费用不予理涉。关于售房款利息的起算点。新海达公司提出，为计算简便，新海达公司以仍有尾房销售付款的2014年11月13日的次日作为逾期交款利息起算日。一审法院向万景润公司、德康公司释明，因万景润公司、德康公司掌握房屋的销售情况，如2014年11月13日后仍有尾房销售付款，可以提供证据，但万景润公司、德康公司未在指定期限内向一审法院提供。一审法院另查明：2016年8月4日，南京市中级人民法院因黄贤斌以价值765余万元强迫交易11套房屋，以强迫交易罪判处其有期徒刑二年。2018年6月12日，宋绍宁、翟学田、吴聿才、吴红生分别以合同纠纷起诉新一达公司，要求新一达公司返还联建房屋。2018年8月10日，一审法院作出（2018）苏0102民初5309、5310、5311、5312号判决，支持宋绍宁等人的诉讼请求。此后，4套房屋的实际居住人以该4件案件涉虚假诉讼为由分别向一审法院申请再审。本案审理中，（一）一审法院多次组织双方调解，因新海达公司坚持主张在本案中明确前述4套房屋的性质而未能达成一致意见。（二）万景润公司、德康公司向一审法院申请中止审理，认为应等待一审法院就（2018）苏0102民初5309、5310、5311、5312号案件再审审查结束，以便确定上述案件涉及的4套房屋的售价和销售佣金。一审法院认为，本案案由为委托合同纠纷，应按照委托合同纠纷确定双方的权利义务关系。至于新海达公司与新广江苏公司以及调温床公司二期工程项目部（甲方）与联建户（乙方）签订《房屋联建协议书》的效力问题不是本案处理的范围。委托合同是委托和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。一审法院归纳本案争议焦点：1.应依据哪份销售协议确定新海达公司与万景润公司的权利义务；2.新海达公司要求万景润公司、德康公司返还售房款有无合同依据；3.支付佣金和溢价分成的条件有无成就。关于第一个争议焦点，一审法院认为，双方签订了两份销售协议，应以《销售协议1》为准，理由如下：1.新海达公司依据《销售协议1》于2015年8月13日提起诉讼，万景润公司、德康公司缺席了第一次庭审，在2016年3月28日的第二期庭审中，万景润公司在质证及法庭辩论阶段对《销售协议1》的内容亦未提出异议。至同年11月3日第三次开庭时，万景润公司才提出反诉并提出《销售协议2》佣金和溢价分成问题；2.《销售协议2》合同主要条款内容空缺，新海达公司又不加以认可；3.万景润公司的销售提成为何在短期内作了较大的提高，万景润公司未能举证证明双方磋商的过程，亦未能作出合理解释；4.因《销售协议2》的落款日期并非事先打印，该“2008年4月16日”中的数字“4”和“16”系手写，由于《销售协议1》未签署落款日期，两份协议签署的时间先后顺序实难区分，故应结合其他证据进行综合衡量。综上，一审法院认为应以《销售协议1》确定双方的权利义务关系。关于第二个争议焦点，新海达公司委托万景润公司代理销售房屋，双方为此签订的《销售协议1》，双方的权利义务应以协议约定的内容为准。虽然新海达公司已将与调温床公司签订的协议中所涉的权利、义务全部转让给新一达公司，但该份协议并未解除，且新一达公司亦同意由新海达公司向德康公司和万景润公司追讨售房款，故新海达公司作为新海达公司起诉，符合法律规定。根据协议约定，项目的全部财务工作由新海达公司负责，售房款应汇至新海达公司账户上，双方并未就售房款的回款账户变更达成新的协议，协议2.9明确约定万景润公司不得损害新海达公司利益，不能超越委托范围代表新海达公司发表口头承诺或签署任何文件，未经新海达公司同意，不得将本业务委托第三方代理。现万景润公司擅自截留售房款，构成违约。德康公司为物业管理公司，在没有合同依据的情况下，介入本案房屋销售业务，与万景润公司共管售房款，损害了新海达公司的合法权益，两公司不当占有新海达公司的售房款，应对新海达公司共同负有返还义务，并从占有售房款的次日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。根据合同约定，楼盘销售扫尾期为2009年4月至8月，新海达公司以扫尾期过后仍有尾房销售记录的2014年11月13日作为利息起算日，理由正当，一审法院予以支持。关于第三个争议焦点，一审法院认为，提起反诉的实质条件，是反诉与本诉的牵连性。只有具备了这种牵连性，反诉才能成立。新海达公司主张的是56套房屋的售房款，万景润公司提出反诉请求，要求支付佣金和溢价分成也应针对该56套房屋的售房款按约定到达新海达公司账户后才存在支付佣金和溢价款的问题。关于新海达公司的反诉请求是否符合结算佣金和溢价款的条件。一审法院认为，根据协议约定，项目的全部财务工作由新海达公司负责，万景润公司负责催款，售房款付至新海达公司账户，新海达公司按照实际回款额于每月5日前结算佣金和溢价款，所以合同约定是明确的，万景润公司负责催款，无权收取售房款，只有售房款到达新海达公司账户后，才存在新海达公司按约定向万景润公司支付佣金和溢价款的问题。本案中，万景润公司承担销售房屋，并催促购房户将售房款付至新海达公司指定账户的义务，万景润公司无权截留售房款。现万景润公司将售房款放在德康公司账户的共管账户上，构成违约，其要求新海达公司支付佣金和溢价分成的反诉请求，因支付佣金和溢价款的条件未成就，故其反诉请求无合同依据，应予驳回。黄贤斌强迫交易涉及的11套房屋售房款的佣金和溢价款的支付问题，因该11套房屋的售房款不在新海达公司主张的56套房屋售房款之内，本案中不予理涉。关于万景润公司、德康公司向一审法院提出中止审理的申请。因该4套房屋的售房款不在新海达公司主张的56套房屋售房款在内，与本案缺乏关联性，故万景润公司、德康公司中止审理理由不足，一审法院不予采纳。综上所述，新海达公司要求万景润公司和德康公司共同返还售房款9926141.38元，并从2014年11月14日起开始支付逾期交款利息的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、德康公司、万景润公司应于判决生效之日起十日内共同返还新海达公司售房款9926141.38元，并自2014年11月14日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算利息；二、驳回万景润公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费81283元、保全费5000元，共计86283元，由万景润公司、德康公司共同负担；反诉案件受理费10732元，由万景润公司负担。二审中，围绕涉案项目的销售情况，本院组织新海达公司与万景润公司、德康公司进行统计，并于2019年11月13日签署《房屋销售明细表》对统计情况进行确认。涉案项目已销售房屋113套、车位21个，新海达公司应收款、溢价款及欠收款统计如下：①黄承霞等11套房屋，因黄贤斌存在强迫交易，分别卖给联建户黄承霞等11人。万景润公司陈述，如果新海达公司不以强迫交易为由主张解除合同，其将另案主张该11套房屋的佣金。该11套房屋未纳入本案统计范围。②常小明等56套房屋，应收款总计43730611元、溢价2295449元，欠收8643012元。③朱咏梅等39套房屋，应收款总计36590679元、溢价584064元，欠收8988元。④田冰3套，应收款总计2536800元、溢价0元，无欠收。⑤黄贤斌4套（房号1301－1304室），按其合同价4500元/平方米计算，应收款总计2270705元，欠收2200705元。2018年2月28日，新一达公司按6000元/平方米价格又将该4套房屋分别卖给宋绍宁、翟学田、吴聿才、吴红生，并向该4人实际收取了全部购房款。⑥车位21个，应收款总计2403000元，无欠收。上述第②、③项及第⑤项黄贤斌欠收2200705元，累计欠收10852705元全部进入德康公司账户（不含第①项强迫交易11套）。针对上述第③项朱咏梅等39套房屋中欠收的8988元，新海达公司要求在本案二审中一并处理，万景润公司表示同意。本院二审查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，上诉人万景润公司与被上诉人新海达公司签订委托销售协议，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。万景润公司作为受托人，应当按照委托人新海达公司的指示处理委托事务，如需要变更委托事项，应当经委托人新海达公司的同意。本案中，万景润公司处理委托事务取得的财产，应当转交给新海达公司。本院确认双方当事人在本案二审中的主要争议焦点为：1、本案应依据哪份销售协议确定新海达公司与万景润公司的权利义务。2、万景润公司、德康公司是否有权截留售房款及应返还数额为多少？3、万景润公司要求新海达公司支付佣金、溢价款条件是否成就？4、如成就，如何结算？一、关于第一个争议焦点问题。本院认为，新海达公司与万景润公司应当依据《销售协议1》作为佣金和溢价款结算的依据。理由：首先，在《销售协议1》中，明确载明全程代理销售标的“…总建筑面积约32862m2，委托可售的53％面积为17416平方米，其中商业可售面积为980.92m2、办公或住宅为13732.936m2、地下车、地下车位53个”售协议2》相关条款有关面积记载均为空白，且亦未载明地下车位的内容。如果《销售协议2》签订时间晚于《销售协议1》签订时间，则《销售协议2》针对上述销售范围应当更加具体、明确。万景润公司主张《销售协议2》签订时间在后，与常理不符。其次，万景润公司在原一审第二次庭审时，对于《销售协议1》的内容并未提出异议。基于此，一审法院在两份协议签署先后顺序时间难以区分的情况下，综合考量上述因素，认定《销售协议1》为双方结算的依据，并无不当。故双方就溢价款分成应当按《销售协议1》载明的3：7比例进行确定。二、关于第二个争议焦点。本院认为，虽然新海达公司已将与调温床公司签订的协议中所涉的权利、义务全部转让给新一达公司，但新海达公司与万景润公司签订的《销售协议1》并未解除，且新一达公司亦同意由新海达公司向德康公司、万景润公司追讨售房款，故新海达公司作为新海达公司起诉，符合法律规定。万景润公司将部分售房款打至德康公司账户，不符合销售协议的约定，而德康公司占有该资金亦缺乏依据，故新海达公司本案诉请万景润公司、德康公司共同向其返还，符合法律规定，应予支持。德康公司虽接受新一达公司委托负责二期改造项目属实，但德康公司在本案中占有的售房款应当予返还。由于二期改造费用不在本案审理范围，德康公司可在本案判决后另行向新一达公司主张权利，本案不予理涉。经本院二审查明，新海达公司本案主张涉案常小明等56套房屋实际欠收款为8643012元，而新海达公司要求返还9926141.38元，与查明事实不符，本院部分支持8643012元；双方针对朱咏梅等39套房屋中实际欠收的8988元，均同意在本案二审中一并处理，为减少当事人讼累，本院予以确认。故本案万景润公司、德康公司应返还新海达公司8652000元。对于黄贤斌购买的4套房屋，因争议未尚解决；黄承霞等11套房屋涉及强迫交易，且该两项亦不在新海达公司本案主张范围，本案不予处理。三、关于第三个争议焦点。本院认为，反诉与本诉的诉讼请求必须在事实或法律上有牵连。本案中，新海达公司、万景润公司均依据销售协议主张合同债权，新海达公司本诉主张房屋销售款与万景润公司反诉主张代理佣金及溢价款，具有事实及法律上的牵连关系。双方在销售协议签署后已历时十余年，且房屋及车位早已售罄，然而新海达公司本诉仅就113套房屋及车位中的部分（即56套）销售款主张权利，导致双方之间权利义务始终处于不确定状态，故新海达公司该消极诉讼行为，不应当限制、影响万景润公司反诉就全部销售款的佣金、溢价款请求结算的权利。考虑双方之间矛盾较大，且双方争议久拖未决，万景润公司本案反诉要求结算的请求，本院应予支持。四、关于第四个争议焦点问题。（一）佣金、溢价款应结算总金额。1、前述第①项11套房屋。由于黄贤斌存在强迫交易，不属于万景润公司的正常销售业绩，所收房款依法不应纳入万景润公司佣金、溢价款主张范围。如该11套房屋销售出现新的事实，万景润公司可依据合同另行主张权利。2、前述第②项56套房屋，经统计应收款总计43730611元、溢价2295449元，欠收8643012元。因万景润公司、德康公司占有的8643012元应当返还给新海达公司，故按该项总房款计算佣金及溢价款的数额为1563247元（43730611元×2%＋2295449元×30%）。3、前述第③项39套房屋，应收款总计36590679元、溢价584064元，欠收8988元。对于该欠收的8988元房款，双方均同意在本案中一并解决，故本院确定按应收款总额36590679元计算佣金及溢价款，计算数额为907033元（36590679元×2%＋584064元×30%元）。4、前述第④项3套房屋，应收款总计2536800元、溢价0元，无欠收。该部分计算佣金的数额为50736元（2536800元×2%）。5、前述第⑤项4套房屋，新海达公司要求该部分佣金及溢价款等待4个再审案件判决后，再行处理；万景润公司称，该4套房屋已经实际销售，按照销售协议的约定，无论销售给谁均应当计算佣金，其愿意选择按较低4500元/平方米价格计算佣金。本院认为，因该4套房屋实际居住人申请再审案件尚无结论，对于黄贤斌欠收的2200705元房款应否返还亦不能确定，故万景润公司在本案要求结算佣金，不予支持，但万景润公司可在再审案件结束后，另行主张权利。6、前述第⑥项21个车位，应收款总计2403000元。该部分计算佣金数额为48060元（2403000元×2%）。上述2、3、4、6项经累计，新海达公司与万景润公司应结算佣金、溢价款总额为2569076元。（二）佣金、溢价款已付数额。本案二审中，新海达公司与万景润公司围绕佣金及溢价款已付款数额意见分歧。新海达公司主张已付款数额为1496720元，万景润公司主张已付款数额为1226720元。双方之间存在270000元差异。对此，万景润公司认为，新海达公司于2009年1月21日支付的270000元，系前期广告推广费而非佣金，该费用依照约定应由新海达公司自行承担；新海达公司认为，项目前期广告费200000元已支付给万景润公司，该270000元系其支付给万景润公司的佣金，应计入已付佣金范围。经查，2009年1月21日的《银行本票申请书》，载明收款金额为270000元，但未注明用途。从2008年9月8日至2011年5月18日止，新海达公司分八笔共计向万景润公司支付1496720元。其中：在2008年9月8日至2009年12月17日期间，包括讼争270000元在内共五笔，有四笔相关收据、票据等，用途分别注明“广告费”、“前期广告推广费”、“模型制作费”；在2010年1月26日至2011年5月18日期间共有三笔，相关记账凭证、支票存根，用途分别注明“佣金”或“服务费”。本院认为，如果新海达公司于2009年1月21日支付的270000元属于佣金，应当提供2008年12月31日前房屋销售收入总额的财务资料进行佐证，但至目前新海达公司未能举证证明。新海达公司于2009年6月10日、2009年12月17日分别向万景润公司支付模型制作费、广告费，表明万景润公司在2009年下半年仍在进行项目推广和宣传。因此，新海达公司主张讼争270000元为销售佣金，与事实不符，本院不予采信。涉案销售协议第三条第（二）项第5款约定，新海达公司支付全案广告推广费、宣传资料费用。故本院认定，讼争270000元系新海达公司应负担的广告成本，不应纳入已付佣金范围。据上分析，本案新海达公司向万景润公司支付佣金、溢价款数额为1342356元（2569076元-1226720元）。综上所述，万景润公司的部分上诉请求成立，予以支持；德康公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初31号民事判决；二、南京德康物业管理有限公司、南京万景润置业顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内共同返还南京新海达实业发展有限公司售房款8652000元，并自2014年11月14日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算利息；三、南京新海达实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向南京万景润置业顾问有限公司支付佣金和溢价分成款1342356元。四、驳回新海达实业发展有限公司一审本诉的其他诉讼请求；五、驳回南京万景润置业顾问有限公司一审反诉的其他诉讼请求；六、驳回南京德康物业管理有限公司的其他上诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费81283元、保全费5000元，共计86283元，由万景润公司、德康公司负担75208元，由新海达公司负担11075元；反诉案件受理费10732元，由万景润公司负担2951元、新海达负担7781元。二审案件受理费92015元，由万景润公司负担2951元、由德康公司负担70849元、由新海达公司负担18215元。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇一九年十一月二十八日书记员  汪海燕