贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初4574号原告：贵州倾城物业管理有限责任公司，统一社会信用代码9152018166699171X9,住所地贵州省清镇市前进路“倾国倾城”内。法定代表人：姜兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱燕新，女，1987年5月18日生，该公司工作人员。被告：潘海，男，1989年10月26日生，汉族。原告贵州倾城物业管理有限责任公司（以下简称倾城物管公司）诉被告潘海物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告倾城物管公司委托诉讼代理人朱燕新、被告潘海到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告倾城物管公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告立即向原告支付“倾国倾城”小区住房2016年6月2日至2019年5月1日共计34个月的物业服务费6086元以及滞纳金951元，共计7037元；2．诉讼费由被告承担。诉讼中，原告倾城物管公司变更第一项诉讼请求为：请求依法判令被告立即向原告支付“倾国倾城”小区住房2016年6月2日至2019年6月12日共计35个月的物业服务费6265元以及滞纳金951元。事实与理由为：原告根据“倾国倾城小区物业管理合同”，依法向被告追讨物业劳务所得，并根据合同依法追讨滞纳金，请求人民法院支持原告诉讼请求。被告潘海辩称，被告未按期交纳物业费属实，但是被告未交纳物业费是有原因的：1.被告2017年12月4日前所欠物业费应由房屋建设单位承担。根据《中华人民共和国消防法》第二章第十三条和公安部施行的《建设工程消防监督管理规定》第三张第十四条、第四十一条之规定，一类高层住宅建筑必须进行消防验收，未经消防验收或者验收不合格的一类高层住宅建筑禁止投入使用。被告所住的21栋房，贵州益华房地产开发有限责任公司曾经于2016年8月16日申请验收，但没有合格，2017年12月4日申请验收才合格。因此，被告购买的房屋的实际交房时间理应按2017年12月4日计算。根据《贵州省物业管理条例》第五十四条之规定，前期物业服务合同生效之日止房屋实际交付之前发生的物业费用，由建设单位承担。2.原告在服务过程中存在乱收费现象。根据原告与被告签订的《物业管理合同》第二章第十三条约定的收费内容为，原告负责向物业使用人收取的费用：一是物业费，二是共用设施设备保修及国家规定的各项检测费，三是装修管理费等。而原告在服务过程中，将共用部位占为己有，公开向被告收取停车费，且从来没有向被告公开共用部位的收益情况，直接侵犯了被告的合法权利。同时，还向被告收取“煤气、有限电视”安装费用，直接导致被告拒绝交纳物业服务费。3.原告在服务过程中重复收取被告服务费。根据原告与被告签订的《物业管理合同》第二章第十条约定，原告在物业服务期间负责小区内交通秩序的管理与车辆的停放服务，第九条约定公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运等，而原告在服务过程中强行收取被告车位维护费，属于重复收费或乱收费行为，理应由物业费中扣除。4.原告未按双方签订的《物业管理合同》履行服务义务，违约在先。一是倾国倾城小区共用部位环境严重恶化，被告获得感和舒适度越来越差，穿越小区的水景观已堵塞断水多年，成了臭水沟和污水池，本来相互流通的六个水池、喷泉没了，荷花枯了，水面青苔杂物到处漂浮，池底乱石污泥随处可见，尤其是夏天，臭气熏天，蚊虫乱飞，严重影响了被告居住的幸福感。二是小区绿篱带损坏严重，浇水、治虫、修整不及时。共用设施、设备、道路、健身设施等维护管理不到位。目前，小区内公共消防通道路面坑洼严重，路面积水、路牙损坏、台阶损坏严重，部分高低压配电柜、配电箱严重损坏，设在小区中心广场周围的配电房、开关控制箱破烂不堪，门不上锁，危及小孩安全，公共围栏生锈严重，生锈腐烂，存在安全隐患。健身器材损坏严重，且存在安全隐患，严重降低了被告的生活质量和获得感。三环境卫生管理不到位，脏、乱、差现象随处可见。小区23栋楼下露天垃圾池清运不及时，臭气熏天，严重影响所有业主的生活质量。小区21栋门口变成临时垃圾存放点，清扫不及时，臭气熏天，严重影响小区形象。小区杨家井进口，成了整个小区的垃圾中转站，有时还需要绕道行走，不仅影响了被告的正常出行，更是影响了被告的身体健康。四是治安消防管理不到位，杨家井进出口的伸缩门和青龙山公园后门24小时敞开，无人看管，进入小区的大门和后门虽然有保安看守，但是人员随意进入，从不登记和询问。电子监控覆盖率低，车辆碰撞后找不到嫌疑车辆及人员。更严重的是生命通道受堵，消防车、救护车进不来。五是交通秩序管理与车辆停放混乱，影响正常通行及安全，清镇市综合执法大队及新岭社区服务中心多次组织原告协调，就车辆管理问题提出许多合理化建议，要求原告通过适当拓宽道路利用空地增加车位、禁止外来车辆夜间留宿、指挥有固定车位的业主入库停放，安排专人指挥业主停放车辆等措施、加大管理小区交通秩序与车辆停放，会上，原告表示同意，会后原告既不答复也不整改。5．原告管理服务不到位，造成部分业主占用共有面积现象严重。一是导致部分业主擅自安装了防护窗，有的业主安装的防护窗伸出挑檐50公分左右，防护窗上种花，影响形象与安全。二是部分居民居住一楼的业主，装修时将自己房前的绿化苗木、花坛损坏，推平后建造自己的私家花园，物业不但没有采取措施，要求业主恢复原状，反而帮业主出主意占用共有面积。综上，由于原告在服务过程中存在重复收费、乱收费、公共部位维护不到位、管理差、服务差等问题，未按照双方签订的《物业服务合同》和《业主公约》履行约定服务，被告有权根据合同法第六十八条的规定，在原告未正确履行约定服务之前有权拒绝支付物业服务费。故请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告潘海因购买清镇市倾国倾城小区房屋（建筑面积148.77平方米），于2013年7月2日与倾城物管公司签订《物业管理合同》，合同约定：1．倾城物业公司对房屋建筑共用部位进行养护和管理，包括“楼座、屋顶、外墙面、承重墙体、走廊、通道、庭院；2．对共用设备、设施进行养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾池、共用照明、区内消防设施设备；3．对公用设施和附属建筑物、构筑物的养护与管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池；4．对公共绿化的养护与管理；5．附属配套建筑、设施的养护与管理；6．负责维护公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集、清运；7．小区内交通秩序的管理与车辆的停放（第十条）；8．负责维护秩序，包括小区公共部分的巡视、门岗值勤。合同约定倾城物业公司有权向业主或物业的使用人收取物业管理费、共用设施设备保修、国家规定的各项检测费以及装修管理费等费用。双方约定的物业管理费标准为每平方米每月1.2元，同时约定逾期未交纳物业管理费，承担应交纳物业费数额每日千分之五的滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定履行了基本的物业服务，直至2019年6月6日撤离该小区。被告交纳了2016年1月2日至2016年6月1日的物业服务费895元。之后被告未按约定交纳物业服务费。本案起诉之前，原告申请财产保全，交纳了保全费81元。本院作出（2019）黔0181财保715号民事裁定，在（2019）黔0181执保694号案件中，冻结了被告潘海的银行存款4381元，冻结期限至2020年6月18日。本院认为，原被告双方签订的物业服务合同不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按照合同履行。本案争议的焦点问题是被告潘海是否应当向原告交纳2016年6月2日至2019年6月12日期间的物业费，对此，本院评析如下:首先，物业服务合同虽然约定了服务的内容，但是因为物业服务涉及的内容较多、较具体，不同的人对服务的质量标准有不同的理解，实务中业主与物业公司往往存在认识上的分歧，物业公司认为已经尽力的按照物业服务合同约定履行了义务，而业主方则认为物业服务存在质量问题。在双方存在分歧的情况下，应本着诚实信用原则，善意的履行合同。其次，物业服务带有公共性，物业服务企业提供物业服务依赖于业主交纳的物业服务费，在部分业主拒交物业费的情况下，往往会进一步影响到物业服务企业的服务质量，形成非良性循环，进一步的影响服务质量，也导致一些小区的公共环境、公共秩序质量下降，影响全体业主的共同生活环境质量。因此对拒交、少交物业费应慎重处理。第三，物业服务涉及的业主众多，物业服务内容包含卫生、安全、相邻关系以及公共秩序的维护等诸多方面，点多、面广，难免出现轻微瑕疵。存在轻微瑕疵的情况下，物业公司对服务管理的漏洞应当及时进行整改，业主亦有权监督物业服务企业改进服务方式、提升服务质量，在必要时可循市场化方式寻求更好的服务，但不应以此为由拒交物业费。仅以物业服务企业提供的物业服务具有轻微瑕疵为由拒交物业费，不仅存在滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益的嫌疑，有悖公平，亦会使得物业服务企业用于物业服务的投入减少，影响服务质量，最终导致整个小区物业服务水平的下降，最终使得小区全体业主的利益受损，故业主应当具有一定的“容忍”义务。原告提供了基本的物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费。如果被告认为原告提供的物业服务具有重大瑕疵导致其损失，可就其遭受的损失另行主张。关于被告辩称2017年12月前的物业费应由房屋建设单位承担的意见，被告于2013年7月收房，原告也提供了基本的物业服务，被告应按约定交纳物业费，故对该辩解意见不予采纳。关于被告辩称重复收费及乱收费问题。被告主张物业服务费已包括停车费，不应再另交物业费。经查，双方所签的物业服务合同并未包括原告为被告的停车提供服务的内容，从合同约定的第十条亦不能认定物业费包括了停车费，被告的辩称缺乏事实依据，本院不予采信。被告认为原告向其收取“煤气、有限电视”等费用，直接导致被告拒绝交纳物业服务费。经查，该费用亦未包括在双方签订的物业服务合同中，原告表示系代房开公司收取，显然，该费用的收取还涉及其他法律关系，不属于本案的审理范围，被告以此抗辩认为不应交纳物业服务费，依法不应支持，被告认为其权利受到侵害，可循相关法律规定另行主张。关于被告辩称原告未按双方签订的《物业管理合同》履行服务义务问题。经查，原告提供的证据证明原告履行了基本的服务内容，被告提供的证据显示原告履行物业服务虽然存在一定的瑕疵，但这种瑕疵尚不足以否定原告提供的基本物业服务，故被告以服务不到位为由认为不应交纳物业服务费，本院依法不予采纳。综上，对原告要求判令被告支付“倾国倾城”小区住房2016年6月2日至2019年6月6日期间的物业服务费6265元的诉请予以支持。鉴于本案的实际情况，原告诉请要求被告交纳滞纳金，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告潘海于本判决生效之日起五日内支付原告贵州倾城物业管理有限责任公司2016年6月2日至2019年6月6日期间的物业服务费6265元；二、驳回原告贵州倾城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，保全费81元，合计106元，由原告贵州倾城物业管理有限责任公司负担12元，被告潘海负担94元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  张文涛二〇一九年十一月十二日书记员  陈 雷