江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0402民初5744号原告：章兴洪，男，1967年3月14日生，汉族，常州市人，住常州市武进区。原告：顾国琴，女，1966年12月24日生，汉族，常州市人，住常州市武进区。原告：章云枫，女，1993年2月15日生，汉族，常州市人，住常州市武进区。三原告的共同委托诉讼代理人：王丽娟、黎纯彬，江苏天刚律师事务所律师、实习律师。被告：常州来阳置业有限公司，住所地常州市茶山乡常春村委孙家小组。法定代表人：钱忠秀，执行董事。委托诉讼代理人：宋倩、包怡人，江苏常元律师事务所律师、实习律师。被告：觅家酒店管理（上海）有限公司常州分公司，住所地常州丽华北路****。法定代表人：赵昌连，总经理。被告：上海紫恒投资发展有限公司，住，住所地上海市闵行区都会路****/div>法定代表人：赵昌连，总经理。原告章兴洪、顾国琴、章云枫与被告常州来阳置业有限公司（以下简称来阳公司）、觅家酒店管理（上海）有限公司常州分公司（以下简称觅家常州分公司）、上海紫恒投资发展有限公司（以下简称紫恒公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章兴洪、顾国琴、章云枫的共同委托诉讼代理人王丽娟、黎纯彬到庭参加诉讼，被告来阳公司、觅家常州分公司、紫恒公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章兴洪、顾国琴、章云枫向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告觅家常州分公司、紫恒公司之间经营管理协议（含装修协议）于2018年10月9日解除；2、要求三被告立即交还商铺、恢复原状、返还装修款285026元，因恢复原状产生的费用由三被告共同承担；3、要求三被告按物业总价的7%向原告支付应收收益；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由，2016年11月份，三被告以酒店项目成品商铺销售经营为目的，向原告销售天鹅湖花园10幢1509室、1510室商铺，并以酒店装修好成品项目房为标准计算购房总价，被告来阳公司指定由被告觅家常州分公司、紫恒公司捆绑分销并负责酒店经营管理及装修。原告支付购房款（含装修款）后，被告一直未履行装修及经营管理的合同义务，已经严重违约并给原告造成重大损失。经过多次协商催促，三被告均未履行，无奈之下，2018年10月9日，原告委托业主代表向三被告书面告知解除委托经营和装修协议。三被告的行为已经构成严重违约。原告特依法向法院提起诉讼以维护自身权益。被告来阳公司书面辩称，本公司仅与本案原告存在商品房买卖合同关系，房屋销售后，原告对于房屋的权利安排与本公司无关；本案中原告主张的《经营管理协议》及《装修委托协议》均系原告与其他两被告签订并履行，本公司未参与上述两份合同，原告交付的所谓装修款也直接交付至被告紫恒公司账户。故原告诉讼请求解除合同并交还商铺、恢复原状、返还装修款等诉讼请求均与本公司无关；同理，本公司仅与原告存在商品房买卖合同关系，并不存在物业服务合同关系，本案中，原告主张按物业总价的7%支付收益的诉讼请求是没有根据的，与本公司无关。综上，本公司认为合同具有相对性，仅能对合同签订主体产生效力。原告因本公司系房屋的出售方将本公司起诉是没有法律依据的。请求法院依法查明事实后驳回原告对本公司的全部主张。被告觅家常州分公司未做答辩。被告紫恒公司未做答辩。经审理查明：2016年11月23日，原告与被告来阳公司签订两份商品房买卖合同，约定由原告购买位于常州市天鹅湖花园施工编号1幢1509号、1510号两套房屋，购房总价格为705600元。2017年5月24日和同年6月1日，三原告分别取得了上述两套房屋的不动产权属证书，不动产权属证书载明的上述房屋坐落位置为天鹅湖花园10幢1509室和1510室。2017年3月3日，原告与被告觅家常州分公司签订两份《商业运营委托合同》，合同主要内容为：乙方（原告）将物业交由甲方（觅家常州分公司）占有、使用、收益，并授权甲方将其纳入商业项目进行统一规划及经营管理；委托期限自2017年7月1日起至2032年7月1日止；2017年7月1日至2017年12月31日为物业经营培育期，物业由运营管理公司免费使用，在此期间甲方无需向乙方支付任何费用。共享收益期内（自2018年1月1日起至2032年7月1日止）甲、乙双方按照5:5分享经营收益（以乙方物业总价所占甲方商业项目全部物业总价百分比乘以该物业所属项目年度总利润为计算基准）；按上述方式计算乙方每年收益低于该物业总价的7%的，甲方应以自身分配所得收益弥补乙方收益至该物业总价的7%；任何一方不履行、不适当履行、迟延履行的，构成违约，守约方有权要求违约方承担继续履行、采取补救措施、支付违约金、赔偿损失等违约责任；合同期限内，甲方未按本合同约定按时足额支付乙方收益的，每发生一次，甲方均按银行同期贷款利率支付乙方逾期付款违约金；逾期达30日以上，并经乙方两次书面催告后仍未支付的，每发生一次，甲方均应按逾期未付金额每日万分之二支付乙方违约金；逾期达90日以上的，乙方并有权解除本合同，乙方解除合同的，甲方应支付乙方按上述方式计算至合同解除日止的违约金。2017年3月3日，原告还与被告紫恒公司签订两份《装修委托协议》，协议约定，由被告紫恒公司负责对上述两套房屋进行装饰装修，原告支付两套房屋装修费用总计285026元。同日，原告向紫恒公司出具《授权委托书》两份，委托事项内容为：授权紫恒公司代理本人负责常州市丽华北路47号天鹅湖广场10号楼1509、1510室物业的占有、使用、收益。包括但不限于代为办理房屋产权证、代为接受物业的交付，代为对物业统一经营、管理、出租、装饰装修、代为行使专有权、成员权、管理权等除行使处分权以外的其他一切权利。2018年10月9日，因被告未履行装修及经营义务，原告遂委托业主代表向觅家常州分公司、紫恒公司书面告知要求解除商业运营委托合同、装修委托协议，觅家常州分公司、紫恒公司对此予以认可，同意解除合同。庭审中原告还提供来阳公司与紫恒公司、觅家常州分公司之间的会议记录、工作联系函、广告宣传单等，证明三被告共同运作高成天鹅湖觅家酒店项目。上述事实由当事人陈述及商品房买卖合同、房屋产权证、商业运营委托合同、装修委托协议、收据等证据予以证实。本院认为，原告与觅家常州分公司签订的《商业运营委托合同》及与紫恒公司签订的《装修委托协议》均是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依据协议内容履行各自义务。本案紫恒公司未对房屋进行装饰装修，觅家常州分公司未能运营酒店，属于违约，依据合同约定，原告有权解除合同。原告已于2018年10月9日委托业主代表向觅家常州分公司、紫恒公司书面告知要求解除合同，觅家常州分公司、紫恒公司亦同意解除合同，故本院认定双方的商业运营委托合同、装修委托协议于2018年10月9日解除。合同解除后，觅家常州分公司、紫恒公司理应将委托管理的房屋返还原告；紫恒公司未能按约对原告的房屋进行装饰装修，理应返还原告已支付的装修费用；对于原告主张的恢复房屋原状产生的费用，因原告在本案审理过程中未向本院提交证据证明该费用已实际发生，故本院对该部分主张不予支持。关于赔偿原告应收收益的请求，原告与觅家常州分公司签订的商业运营委托合同中约定了违约责任，任何一方不履行、不适当履行、迟延履行的，构成违约，守约方有权要求违约方承担继续履行、采取补救措施、支付违约金、赔偿损失等违约责任。合同中约定双方按5:5分享经营收益，如每年收益低于该物业总价的7%的，觅家常州分公司应以自身分配所得收益弥补原告收益至该物业总价的7%，现由于觅家常州分公司未能如期经营，已构成违约，故觅家常州分公司应按照合同约定对原告造成的损失进行赔偿。原告的损失为2018年1月1日起至合同解除之日止（2018年10月9日）的收益，根据合同约定，觅家常州分公司应按照物业总价7%计算原告的收益，经核算为54127元。原告与来阳公司之间系房屋买卖关系，双方的购房合同已履行完毕，紫恒公司与来阳公司签订的《订购协议》是一种商业行为，协议只约束合同相对方，协议中并未约定双方对购房者承担连带责任，相反协议中明确约定紫恒公司与购买业主签订的委托经营管理协议中，必须明确业主与来阳公司无关，故原告要求来阳公司承担连带责任，无法律依据，本院不予支持，来阳公司的书面辩称意见本院予以采纳；来阳公司、觅家常州分公司、紫恒公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、章兴洪、顾国琴、章云枫与觅家酒店管理（上海）有限公司常州分公司签订的《商业运营委托合同》及与上海紫恒投资发展有限公司签订的《装修委托协议》于2018年10月9日解除。觅家酒店管理（上海）有限公司常州分公司、上海紫恒投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将常州市天鹅湖花园10幢1509、1510室房屋返还给章兴洪、顾国琴、章云枫。二、上海紫恒投资发展有限公司于本判决法律效力之日起十日内返还章兴洪、顾国琴、章云枫装修费285026元。三、觅家酒店管理（上海）有限公司常州分公司于本判决法律效力之日起十日支付章兴洪、顾国琴、章云枫收益款54127元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回章兴洪、顾国琴、章云枫的其他诉讼请求。案件受理费6729元，减半收取3364.5元，由上海紫恒投资发展有限公司、觅家酒店管理（上海）有限公司常州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判长  晏国平二〇一九年十一月十三日书记员  贺 娴