山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3111号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路400号，统一社会信用代码：91370402164520467M。法定代表人：王绥金，总经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任艳，女，1980年8月26日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：马文涛，山东诺诚律师事务所律师。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人任艳商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.请求依法撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初442号民事判决，改判驳回任艳的诉讼请求，或发回重审。2.上诉费用由任艳承担。事实和理由：1.中汇公司开发的东湖明珠小区业主在足额交存专项维修资金后，房产管理部门方可办理竣工综合验收备案，因任艳未足额缴纳专项维修资金，因此中汇公司无法在判决生效之日起30日内办理备案。因任艳的原因导致逾期办证与中汇公司没有任何关系，中汇公司不应承担逾期办证违约金。2.一审法院适用法律不当。任艳辩称，一、任艳在一审中超出诉讼时效部分并没有主张，不存在超诉讼时效问题。二、合同违约金属于无过错责任，既然双方签订合同，就应按合同履行。三、中汇公司通知缴纳维修资金，并没有在明显位置张贴，现有证据亦不能证明中汇公司已经通知全体业主，请求依法驳回中汇公司的上诉，维持原判。任艳向一审法院起诉请求：1.判令被告立即协助原告办理产权登记手续；2.被告支付原告违约金69,579.8元（以635,432元为基数，自2016年1月23日计算至2019年1月23日，按日万分之一计算，逾期违约金计算至被告依法完成履行合同义务之日止）；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告枣庄中汇住宅开发有限公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2014年1月21日，原告（买受人）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（出卖人）签订一份编号为YS0027384的《商品房买卖合同》，原告以614,817元的价格购买出卖人开发的位于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，被告于2014年5月27日将涉案房屋交付给原告。原告实际支付给被告购房款614,817元。被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告至今未缴纳专项维修资金。现原、被告就涉案房屋权属登记事宜发生争议并诉至一审法院。一审法院认为，本案焦点问题，一是被告是否构成违约；二是被告应否承担违约责任及如何承担。焦点一，被告是否构成违约。依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据双方合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被告至今未依约履行该备案义务，致使原告至今未能办理房屋权属登记手续，被告的行为构成违约。焦点二，被告应否承担违约责任及如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案《商品房买卖合同》已约定，由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告未在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。另上述《商品房买卖合同》约定商品房交付时，应当符合取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明的条件。而被告现以业主未全部交存个人专项维修资金，房产管理部门不予办理竣工综合验收备案为由进行抗辩，该院不予采信。违约责任的承担问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为应自2014年5月27日房屋交付使用后90日，即2014年8月27日一直延续至今，故违约金应从2014年8月27日起开始计算。原告于2019年1月23日就本案诉至该院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2019年1月23日起诉之日往前倒推三年,即2016年1月23日之后的违约金未超过诉讼时效，该院予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此该院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。原、被告对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，该院予以支持。综上所述，原告的部分诉讼请求，于法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案；二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告任艳违约金（以614,817元为基数，计算时间自2016年1月23日起至被告实际办理完毕将上述房屋权属登记相关资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）；三、驳回原告任艳的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,539.48元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，中汇公司于2018年1月18日、2018年4月7日将缴纳住宅专项维修资金的通知张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。任艳于2019年6月19日缴纳了住宅专项维修资金。本院认为，依据任艳与中汇公司签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知任艳需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在任艳知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，任艳在知晓上述通知后，于2019年6月19日缴纳了住宅专项维修资金，故中汇公司不应再承担从2018年1月19日起至2019年6月19日止的逾期办证的违约责任，对一审判决此阶段中汇公司应向任艳支付的违约金，在执行中应予以扣减。中汇公司在任艳缴纳住宅专项维修资金后仍应继续承担逾期办证的违约责任。综上，中汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，539.48元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  崔兆军审判员  赵 慧二〇一九年十一月二十三日书记员  马馥君