云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2501民初1091号原告：个旧市盛居物业管理有限责任公司，住所地：云南省红河州个旧市红旗东路**。法定代表人：马聪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨亚金，女，云南干城律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：余梦娜，女，该公司职员，代理权限为特别授权代理。被告：王伟，男，1953年12月2日生，汉族，无业，住个旧市原告个旧市盛居物业管理有限责任公司（以下简称“盛居物业”）与被告王伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告盛居物业委托诉讼代理人杨亚金、余梦娜，被告王伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盛居物业向本院提出诉讼请求：1判令被告支付物业服务费1489.65元；2.判令本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告增加以下诉讼请求：判令被告支付2019年2月1日起至实际支付之日的滞纳金。事实和理由：被告系个旧市边防花园小区（以下简称“小区”)B幢160X室（135.38㎡）业主。2010年5月22日，小区通过业主大会成立业主委员会。2017年10月14日,原告与小区业主委员会签订《物业服务协议书》，协议约定由原告为小区提供物业管理服务，被告交纳物业服务费。被告在2017年11月1日至2018年10月31日期间已享受了原告提供的物业管理服务，却未按合同约定交纳物业服务费。为此，原告通过粘贴催缴通知单的方式向被告催收物业服务费，但被告仍未缴纳。根据《物业服务协议书》第六条收费规定，被告至今尚欠原告物业服务费共计1489.65元。根据《物业服务协议书》第七条：“业主应于每年11月1日至次年1月31日向乙方交纳当年的物业服务费，逾期未交纳的，按当年总金额的千分之三每天收取滞纳金”之规定，被告应向原告交纳滞纳金。被告王伟辩称，2010年1月至2019年6月，小区未办理分户不动产权证书，业主应为红河州公安边防支队（以下简称“支队”）。2010年5月22日的小区业主委员会（筹）会议纪要、筹备组成员名单未书面公告，未向小区所属的个旧市金湖东社区居委会提供业主大会会议所需的文件资料，参会人员都不是住户，由支队官兵及其他人参加，筹备会后未召开业主大会选举业主委员，由此产生的业主委员会程序不合法，业主委员会与原告擅自签订的《物业管理协议》应撤销或者无效。且业主委员会主任是郭春元，由郭春龙签章的《物业服务协议书》不具有法律效力。被告未与原告签订过《物业服务协议书》，也没见过公示，更不是小区B幢1604号业主。原告未经支队（业主）和住户大会通过，擅自将2014年至2018年物业管理费由0.58元/㎡涨价至0.8元/㎡，多收取的违规费用应予退还。原告占用小区活动室开麻将室和食堂，为不办事的业主委员会收取2011年12月12日、2012年12月6日业主委员会办公费共计60元应退还住户。原告收取了公共设施维护费和消防检测费、电梯维护费，应保证消防设施正常使用，而原告撤出小区后，原告未移交相关用房、钥匙，未及时向支队移交物业资料，造成选聘物业单位不能及时进驻小区2个月。物业维修维护不到位，消防设施瘫痪、排污系统阻塞、小区设施设备损坏、广告乱贴乱画。原告撤出之前曾与支队承诺把瘫痪的消防设施修理完善，经具有消防资质的单位、检测人员检测合格，但个旧消防大队检查两次均存在问题。根据2018年10月21日《关于边防花园小区召开业住户大会情况报告》反映，住户对原告设备、系统维修、档案材料、钥匙移交等提出要求。由于原告未解决好物管遗留问题，边防花园小区住户管理组通知，物管遗留问题没有修复前，暂停支付2018年费用，若原告解决以上问题，可以尽快交费。综合当事人各方诉辩主张，对于当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。双方争议焦点为：1.原告与业主委员会签订的《物业服务协议书》是否有效？2.原告提供的物业管理服务是否存在质量问题？3.被告该不该向原告交纳物业管理费及滞纳金，交纳多少？当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的以下证据，本院予以确认，并在卷佐证：原告提交的企业法人营业执照复印件1份，云南省物业服务企业资质证书复印件1份，法定代表人身份证明书原件1份、身份证复印件1份。针对双方争议的证据和事实，原告提交证据如下：第一组：《物业服务协议书》复印件1份，欲证明被告应向其交纳物业服务费的标准；第二组：《关于退出个旧市“边防花园”小区物业管理的公告》，欲证明其已于2018年11月1日撤离“边防花园”小区，及已经向被告催收物业服务费；第三组：《中标通知书》、2010年5月22日《会议纪要（第一期）》、边防花园业主大会《会议资料》各1份、《个旧市边防花园业主委员会备案登记表》复印件2份、《个旧市住房和城乡建设局关于王伟等72人反应边防花园物管费高等问题的信访事项答复意见书》复印件1份，欲证实2010年5月22日至2018年9月5日，个旧市边防花园业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的个旧市盛居物业管理有限责任公司签订物业服务合同；第四组：个旧市边防花园业主委员会第五次会议《工作联系函》、《会议签到表》复印件各1份，及小区公示的照片复印件1份，欲证实：2014年1月18日《物业服务协议》已经过公示；第五组：《电梯、消防设备移交清单》复印件1份，欲证实原告退出边防花园小区的管理并移交了相关资料。经质证，被告认为：第一组证据不是其所签，其也不是业主；第二组证据原告催缴费用与起诉追缴费用不一致；第三组证据对2010年5月22日至2018年9月5日存在的业主委员会质疑；第四组证据认为未公示过；第五组证据认为未移交。本院认为，原告提供的五组证据来源合法、客观真实，予以采信。被告提供如下证据：第一组：1.红边公[65]号文件复印件1份；2.关于更换边防花园业主管理机构的通知复印件1份；3.房权证（国）字第××、Ｇ0××26、Ｇ0××25、Ｇ0××24、国用（2011）第0215号复印件各1份。欲证明小区业主为支队，无业主委员会，因此成立临时个旧市边防花园小区住户管理组（以下简称“管理组”），原业主委员会与原告签订的《物业服务协议书》无法律效力；第二组：1.发票复印件5份、收款收据14份、物业服务催缴通知书照片复印件1份。欲证明原告应退还擅自的提高物管费和收取的业主委员会办公费；第三组：图片39张及光盘一碟，欲证明原告物业管理服务存在质量问题，小区安全有隐患；第四组：个旧市金湖东社区居委会出具的情况说明复印件1份，欲证明小区成立业主委员会未向社区备案的事实；第五组：约谈通知书、关于约谈物业公司情况复印件各1份，欲证明小区住户管理组与物管公司商谈物业费的事实；第六组：《关于边防花园小区召开住户大会情况》、《边防花园小区物业情况通报》原件各1份。欲证明住户要求原告完善消防设施和排污系统事实，以及因设施损坏及其他问题新物管单位不能及时入驻小区服务的事实；第七组：《个旧市边防花园业主换选业主委员会征求意见书》、个旧市边防花园业主更换《个旧市盛居物业有限公司》意见书及征求意见表复印件各3份，欲证明住户要求更换物管单位和业主委员会事实。经质证，原告认为：第一组证据1有异议，认为小区业主委员会自2010年5月22日成立至2018年9月5日止不存在更换业主委员会的事实；证据3无异议，但案涉房屋已交付被告使用；第二组证据发票、收款收据与本案无关，照片上催缴的2079元是被告应承担的物业费，只起诉1489.65元系漏算电梯费和二次加压费；第三组证据均于其退出小区后拍摄，与本案无关联；第四组证据说明不实，其提供的《个旧市边防花园业主委员会备案登记表》的社区签章证明社区已派员参会；第五、六组证据与本案无关，系管理组单方作出，缺乏真实性；对第七组证据真实性、关联性、证明目的均不认可。本院认为，第一、二组证据来源合法、客观真实、能相互印证小区于2018年8月13日成立管理组替换原业主委员会履行业主委员会权利义务的事实及被告历年向原告交纳物业服务费的情况，本院予以采信；第三、六、七组证据相互印证小区住户因不满被告服务质量要求更换被告，重新聘请物业管理服务公司的事实，本院予以采信；第四组证据系行政监督、指导范畴，与本案无关，不作为本案定案依据；第五组证据中约谈通知无实质性内容，《关于约谈物业公司情况》字迹模糊不清，不作为本案定案依据。本院依原告申请调取：1.本院（2018）云2501民初812、810号的庭审笔录复印件各1份；依被告申请调取：2.《关于边防花园业主反映小区物管费高等问题的回复》复印件1份；3.《关于边防花园小区业委会成立情况说明》原件1份。经质证，原告对证据1、2、3均无异议。被告对证据1真实性无异议，但漏记其原话；对证据2，认为有业主委员会，但未召开业主大会；对证据3，认可在会议上读过业主规约和业主大会议事规则，但会上未选举业主委员会，无业主委员会。本院认为，证据1、2、3来源合法、客观真实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：个旧市边防花园小区坐落于个旧市，系支队所建经济适用住房。2010年4月12日，原告通过招投标程序成为该小区物业管理服务项目中标人。2010年5月22日，小区在建设方、施工方、房屋买受人、社区、房产管理处五方代表的参与下召开第一次业主大会，表决通过了《业主大会议事规则》、《业主公约》，并选举成立业主委员会。会上原告讲解了物业服务条款、装修阶段管理办法条款，会后业主委员会到个旧市房地产管理处对以上会议材料进行了备案。2014年1月18日小区召开第五次业主委员会，会上业主委员会与原告方共同商谈了小区物业存在的问题、维护方案以及《物业服务协议书》，《物业服务协议书》将物业服务费由原来实收0.59元/月.平方米，调整至0.8元/月.平方米，并在小区范围内进行了公示。2017年10月14日，小区业主委员会与原告再次签订《物业服务协议书》，约定：原告为小区提供物业管理期限为壹年，自2017年11月1日起至2018年10月31日止；收费标准为高层住宅物业服务费：0.8元/月.平方米、二次供水加压费：15元/月.户、电梯费：12层-14层15元/月.户、15-18层50元/月.户；业主于每年11月1日至次年1月31日向乙方交纳当年的物业服务费，逾期交纳的，按当年总金额的千分之三每天收取滞纳金。2018年5月2日，因不满原告物业管理服务质量及业主委员会的履职情况，小区住户通过征求意见表形式要求支队更换小区业主委员会和物业管理服务公司，成立管理组，支队于2018年8月13日复函同意按小区住户选举结果成立小区临时管理组，由管理组履行小区业主委员会权利义务至下一届管理组换届选举或小区业主委员会成立，并于2018年9月5日发布通知原业主委员会不再履行业主委员会职能，原业主委员会印鉴作废。2018年10月31日，原告物业管理服务合同期满，原告于2018年11月1日退出小区。小区B幢160X号房屋建设面积135.38㎡，被告王伟自认由其承租，租赁双方约定物业管理费由被告承担。被告交纳了2010年11月1日至2015年10月31日各项物业管理费，后原、被告发生物业服务纠纷，经本院主持调解，被告当庭交纳了2016年11月1日至2017年10月31日的物业管理费。2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业管理费，被告至今未交，原告因此诉至本院。针对原、被告双方争议焦点，本院评判如下：一、原告与业主委员会签订的《物业服务协议书》是否有效？本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”之规定，本案小区系支队所建经济适用住房，房屋买受人享有业主身份及业主委员会委员的选举权和被选举权。小区于2010年5月22日通过业主大会选举产生业主委员会，业主委员会主任为郭春龙，会议纪要（第一期）将郭春龙误写为郭春元，该笔误不能改变选举结果，会上业主未对《物业服务协议》提出异议。会后小区业主委员会一直履职至2019年9月5日才被宣布不再履行业主委员会职能，印鉴作废。故小区业主委员会在这之前与原告所签订《物业服务协议书》合法有效。被告辩称小区无业主，业主委员会成立程序不合法，业主委员会主任系郭春元，由该业主委员会和郭春龙所签《物业服务协议书》无效或应予撤销的主张无事实和法律依据，本院不予采纳。二、原告提供的物业管理服务是否存在质量问题？庭审中，原告提供的2014年1月18日边防花园业主委员会第五次会议公示的物业维护情况、《电梯、消防设备移交清单》及被告提供的2018年10月21日管理组《关于边防花园小区召开住户大会情况报告》、照片和碟片相互印证原告提供的物业管理服务存在质量瑕疵，本院予以确认。三、被告该不该向原告交纳物业管理费及滞纳金，交纳多少？本院认为，原告与小区业主委员会签订的物业服务合同，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告享受了物业服务，理应向原告交纳物业管理费，故对原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。《业主大会议事规则》第二十四条第二条约定“业主大会及业主委员会活动经费来源采用每一位业主每年分摊交纳38元”；小区业主委员会第五次会议《边防花园业主委员会第五次会议》内容四第3条决定：“将A幢二单元负一层作为边防花业主活动室，活动室内将摆放棋牌桌、乒乓球桌等设施。……”。被告关于原告应退还擅自提高的物业管理费、业主委员会办公费、占用小区活动室开麻将室和食堂等违规收费的主张，不符合第五次会议内容和《物业管理服务协议》约定，本院不予支持。被告主张原告须先解决物管遗留问题，修复物业才予以缴纳物业管理费，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应由小区自治组织通过法定程序向原告主张。原告作为物业管理服务企业，应当在日常物业管理服务中，认真听取业主意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。考虑到被告未按约支付物业服务费系不满原告服务瑕玼，并非恶意拖欠，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王伟于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告个旧市盛居物业管理有限责任公司一次性支付自2017年11月1日起至2018年10月31日止物业服务费1489.65元；二、驳回原告个旧市盛居物业管理有限责任公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  陆恬艳人民陪审员  张 薇人民陪审员  白 皓二〇一九年十一月十八日书 记 员  燕 翩