文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初4790号原告：重庆星澜物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道恒荣路******1-2，统一社会信用代码91500226345990492H。法定代表人：颜克东，总经理。委托诉讼代理人：刘红梅，女，系原告公司员工。委托诉讼代理人：邹莉，女，系原告公司员工。被告：刘向燕，女，汉族，，1981年9月22日出生住重庆市荣昌区。被告：李宇义，男，汉族，1975年10月26日出生，住重庆市荣昌区。原告重庆星澜物业管理有限公司与被告刘向燕、李宇义物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆星澜物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘红梅、邹莉，被告刘向燕、李宇义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆星澜物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠2017年10月1日至2018年11月30日期间的物业服务费1772.50元、公共能源费210元，共计1982.50元；2.判令被告从2018年12月1日起以所欠费用为基数按每日0.3%的计算标准计算违约金至付清时止；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系荣昌区“中优•观澜”的物业服务企业，被告系该小区房屋的产权所有人，系小区的业主之一。根据《中优•观澜项目前期物业服务协议》，以及重庆市荣昌区昌元街道海棠社区居民委员会与重庆星澜物业管理有限公司签订的《中优•观澜项目物业服务合同》约定，物业服务收费按建面（被告建面97.39㎡）每平方米1.3元/户/月，公共能源费15元/户/月，二次供水按户实际用量1.2元/吨收取。截至2018年11月，被告有近24个月的物业服务费用拖欠未交，原告经过多次以多种方式向被告催缴，而被告均拒绝缴纳所欠的物业服务费用。为此，原告认为该业主与原告签订的《中优•观澜项目前期物业服务协议》对被告具有约束力。原告根据以上合同履行了对该小区的物业服务，被告依法应当支付约定的物业服务费用，但被告拒缴物业服务费用，为维护原告的合法权益，故诉至本院，请求依法支持原告的诉讼请求。刘向燕、李宇义辩称，我认可从2016年12月至2018年11月没有交物业服务费，没有交从2016年9月28日至2018年11月30日期间的公共能源费，对违约金的计算也无异议。但我的房屋建筑面积不是房产证上的97.39㎡，因为我的住户门朝内移动了一些。同时，我不交物管费是因为物业管理服务不到位，例如小区的楼顶门损坏、路灯损坏、球场损坏、小区8栋2单元电梯外入户门损坏、小区绿化树木干枯没有定时除草、私家车占用消防通道、小区1栋14至15层之间的外墙有裂缝瓷砖已经脱落存在安全隐患、小区车库漏水未维修、垃圾未及时打扫、小区违章建筑占用公摊面积、车库楼板开裂以及横梁断裂物管没有参与、公共配套建筑私自处理、物业收取的广告费未公示等等。另外，我因多次上访以及跟相关部门反映上述问题而产生了6500元的误工费,要求原告赔偿。经审理查明：被告刘向燕、李宇义系重庆市荣昌区（中优•观澜1期）昌元街道富安北路295号XXX房屋的所有人，该房屋建筑面积为97.39平方米。被告提交照片拟证明其房屋实际面积因入户门后退而减少。2017年10月1日，重庆市荣昌区昌元街道海棠社区居民委员会（甲方）与重庆星澜物业管理有限公司（乙方）签订《中优•观澜项目物业服务合同》，约定：由重庆星澜物业管理有限公司为该小区提供物业服务，重庆星澜物业管理有限公司对房屋共用部位和共用设施设备进行维修、养护和管理，负责公共环境卫生包括公共通道、楼道、小区内道路、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集清运……高层住宅物业服务费1.3元/平方米、多层住宅物业服务费1.3元/平方米；公共能源费：乙方按每月15元/月向甲方收取；二次供水按户实际用量1.20元/吨收取，乙方每月按水厂录入实际吨数向甲方收取（七楼以上开始收取二次加压供水费）；业主同意承担其所拥有物业的服务费用，各业主应在每月5日前履行当月的交费义务，未及时缴纳物业服务费，应按每日3‰支付违约金；服务期限为自乙方与甲方签订《物业服务合同》起、到小区业主委员会选聘其他物业公司时止。2017年12月23日该物业服务合同在荣昌区国土房管局备案。2019年10月8日，重庆市荣昌区住房和城乡建设委员会对被告的信访投诉核实调查称：中优•观澜小区遇当天生活垃圾较多时确实存在清理不及时的问题。被告未缴纳从2017年10月1日起至2018年11月30日期间的物业服务费和公共能源费，原告于2019年7月20日向被告催收上述费用。上述事实，有《中优•观澜项目物业服务合同》、荣昌区发改委价格收费备案登记表、物业服务合同备案证明、准予变更登记通知书、物业费催缴通知单、房屋产权信息、荣昌区住房和城乡建委信访初字（2019）87号文、违法建筑报告单、消防安全整改通知、违章搭建整改通知、给开发商处理问题的相关整改函、照片、视频光盘以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，根据《重庆市物业管理条例》（2009）第一章第十二条第二款“未依法成立业主大会和选举委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会的职责”之规定，重庆市荣昌区昌元街道海棠社区居民委员会（代业主）与重庆星澜物业管理有限公司签订的《中优·观澜项目物业服务合同》系依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。原告重庆星澜物业管理有限公司为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定缴纳相关的物业服务费用。对于被告提出的其房屋实际建筑面积比房屋产权信息记载的建筑面积少的问题，原告对此不予认可，且被告举示的照片无法显示其面积减少和减少后的实际面积，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。对于被告提出因房屋质量问题原告来维修过，其产生的误工费用应当由原告承担的主张，原告认为房屋质量维修不属于其服务范围，本院认为被告的主张无相应证据及法律依据，因此对被告的该项主张不予支持。对于被告提出原告将小区的公共配套建筑私自处理的问题，原告陈述该公共用房目前是用于物业公司办公和员工宿舍，因该用途不违反法律规定，被告举示的证据亦不足以证明其主张，本院对此不予采信。对于被告提出的私家车占用消防通道、小区违章建筑占用公摊面积、原告提供的物业服务不到位等问题，原告亦举示了其制止、采取整改措施并向有关部门报告的相应证据，故本院被告的该辩解意见不予采信；对于被告提出的房屋外墙瓷砖脱落、车库楼板开裂以及横梁断裂、小区车库漏水未维修等房屋质量问题，原告亦举示了其已向开发商反映相关问题的证据，因房屋质量问题不属于原告的物业服务范围，故本院对被告的该辩解意见亦不予采信。对于被告提出的小区的楼顶门损坏、路灯损坏、球场损坏、小区8栋2单元电梯外入户门损坏、小区绿化树木干枯没有定时除草、垃圾未及时打扫等问题，原告认可其中一部分存在问题，且原告举示的证据能够在一定程度上反映原告提供的物业服务存在一些瑕疵。对原告请求的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，原告主张物业服务费为1772.50元，从2017年10月1日至2018年11月30日共计14个月，被告的房屋建筑面积为97.39平方米，按照合同约定的物业服务费标准计算，被告欠缴的物业服务费为：97.39㎡×1.3元/㎡/月×14个月＝1772.50元。因根据合同约定，原告对房屋共用部位和共用设施设备有维修、养护和管理责任，对公共环境卫生负有管理责任，原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，因此本院酌情对被告应支付的物业服务费减免20%，即1772.50元×80%=1418元。2、公共能源费，原告主张为391.5元，从2017年10月1日至2018年11月30日共计14个月，按照合同约定，15元/月×14个月＝210元。以上费用共计1628元。关于原告要求被告从2018年12月1日起以欠费为基数按照每日0.3%计算违约金至款项付清时止的诉讼请求，因原告的物业服务存在瑕疵，被告并非恶意欠交物业服务费用，故对于原告的该项诉讼请求依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘向燕、李宇义于本判决生效之日起十日内支付原告重庆星澜物业管理有限公司2017年10月1日至2018年11月30日期间的物业服务费、公共能源费共计1628元；二、驳回原告重庆星澜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘向燕、李宇义未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半实际收取计25元（原告重庆星澜物业管理有限公司已预交），由被告刘向燕、李宇义负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 姚梅二〇一九年十一月四日法官助理 柳叶书 记 员 马悦