山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6382号上诉人（原审原告）：乔文斌，男，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：宋涛，山西国晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆蓉，山西国晋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：华润置地(太原)有限公司，住所地太原市长风商务区长兴路**华润大厦****。法定代表人：马隽，董事长。委托诉讼代理人：郭利刚，山西华炬律师事务所律师。上诉人乔文斌与上诉人华润置地(太原)有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2018）晋0110民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人乔文斌的委托诉讼代理人宋涛、荆蓉、被上诉人华润置地(太原)有限公司的委托诉讼代理人郭利刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人乔文斌的上诉请求：1、撤销原审民事判决，请依法改判被上诉人承担商品房贬损价值的赔偿责任，并依法承担合同的违约责任;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先，本案诉争房屋在实质性使用功能上的影响是客观存在的。双方合同约定的房屋为商业用房，层高4米。按照我国商店建筑设计规范JG482014第4.2.3条规定，商业营业厅净高3.2米。但由于被上诉人在房屋上部以平铺、密布方式安装管道，导致占用该房屋实际使用面积43%，高度仅2.6米，被上诉人交付的房屋作为商铺用途，明显不能满足上诉人商业使用的实质性功能。其次，根据双方签订的补充合同第7.1条关于规划、设计变更约定，被上诉人对涉案房屋的管道铺设，不符合、不属于对结构形式、户型、空间尺寸进行合理正向优化设计使之实际使用面积增大或增强居住舒适性的情形，远远超出正常合理的可预见范围的变更，事实上对房屋本身的使用空间、使用功能、使用价值造成极大的影响，给上诉人房屋结构空间使用上造成严重的损害。且被上诉人对于该等变更也没有依照补充合同第7.1条规定履行告知义务，己经实际构成违约。一审判决仅按照补充合同第7.3条推定的结论不能成立。再次，从上诉人本次从被上诉人处购买房屋为同层同单元的两套房屋实际情况比较可以确定，被上诉人以牺牲了上诉人本案诉争商业用房的功能为代价，取得的楼房单体消防验收是不争事实，因此虽然被上诉人的楼房单体验收合格，但仍不能认为其交付上诉人的房屋就符合了商品房买卖合同的约定，被上诉人应当对其不能交付上诉人符合合同约定的商业用房承担违约责任。一审判决依据补充合同第14条推定的结论不能成立。二、一审判决适用法律错误。依据合同法第60条第1款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，及第153条“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的”的规定，被上诉人虽在合同约定时间内通知上诉人交房，但由于其交付的商铺房屋不符合商业使用标准要求，存在明显的质量问题，应属于未能按照合同约定质量交付的情形，上诉人有权拒绝接受。况且上诉人发现上述情况后，及时依据合同法第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，通过发送律师函方式要求被上诉人采取补救措施，被上诉人回函直接拒绝。其后，上诉人依据合同法第111条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任”及第153条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第111条的规定要求承担违约责任”之规定，主张被上诉人承担违约责任合理合法，应当予以支持。三、被上诉人所提供的格式条款无效，应承担相应法律责任。1、本案中双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》(商铺)，均为被上诉人提供的标准格式合同。被上诉人作为提供格式条款的一方，没有遵循公平原则确定双方的权利义务，利用其专业优势减轻和免除被上诉人责任，加大了上诉人的风险和责任。本案被上诉人对涉案房屋的管道铺设，完全不符合、不属于、不能满足“进行合理正向优化设计使之实际使用面积增大或增强居住舒适性的情形”。一审判决未能做到全面、客观、准确阐述协议条款内容，断章取义、明显偏颇的引用，构成的内容意思表示与合同内容明显存在的差异，一审判决据此推导出的判决结果错误明显。2、一审判决引用的内容为补充合同第14条关于装饰装修的影响的部分内容，没有全面阐述条款内容，特别是对比第14.2条的内容可发现存在人为的缺失内容。3、从上述补充合同第7条、第14条的内容可以证明，被上诉人利用其专业优势对其可预见性产生影响的如设计变更通知等义务性条款情形，均进行了减轻、免除自身责任的约定(如补充合同第9.7条、第12.1条等)，而对于相关上诉人应知权利如设计变更情况、影响功能情形等条款设计和约定模糊，加重了上诉人的责任和义务(如补充合同第5.1条、第7.2、7.4条、第8.2、8.3条等)。并且，在商品房预售阶段，就以格式条款方式要求上诉人签订放弃权利、加重自身责任的补充合同内容，明显违背公平原则，损害上诉人的合法权益。因此，依据《中华人民共和国合同法》第40条、第41条的规定，应当对被上诉人利用其领域优势制定的不合理、不公平条款作出不利于其的认定和裁决。上诉人华润置地(太原)有限公司辩称，一、乔文斌购买的商铺内是消防通风管道，前期按照消防设计，后期按照施工图施工，并通过了消防验收；管道设置是为了公共安全，其他楼层均安装有消防管道，并不是只有乔文斌一户存在，管道的设施有多有少，管道的安装不影响商铺的使用，别的商铺已经正常使用。二、依据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，对于管道设施的安装进行过明确的约定，最终交付的房屋是以经过规范的设计达到符合相关规定为交付标准，协议约定了管道设计由华润设计施工，乔文斌无权对设计主张权利。所出售的商铺属于写字楼的附属商业部分，不能按照商店建筑设计规范使用。商店建筑设计规范不适用于涉案房屋，主要适用大型商场，或者小于100平米的单建。设计层高与后期的管道铺设经验收是符合相关标准的，已经通过验收，我方不应对乔文斌的诉求承担责任。三、我方不存在逾期交付的违约情形，一审判决正确，不应承担违约责任。上诉人华润置地(太原)有限公司的上诉请求：一、请求依法撤销原审民事判决，改判上诉人不承担赔偿责任；二、由被上诉人承担本案的全部费用。事实与理由：一、上诉人向被上诉人出售的商铺室内存在的消防管道没有对该房屋造成任何商业价值的贬损，而且上诉人在销售阶段对室内可能存在管道已向被上诉人进行过风险提示，被上诉人明确表示接受该情况的发生。涉案商铺内存在消防通风管道，作用是为整幢大楼发生火灾时及时排出浓烟而设计的，具有非常重要的作用，也是国家在消防管理中硬性规定，该设计、施工方案在建设前期是由消防部门审核通过的，后期竣工时也是经消防部门现场验收，因此该消防通风管道的设计及存在具有合法性及合理性。二、退一步时，即使要认定该商铺室内因有消防通风管道对被上诉人的使用造成影响，存在价值减少的因素，一审法院委托的评估机构所采用的评估方法对价值减少的认定也是不科学、不正确的，该鉴定结论数据不能作为上诉人向被上诉人进行赔偿的计算依据。1、如果要计算所谓的“商业价值贬损”，应参照周边同类型、同地段室内不存在消防通风管道的房屋进行价值对比，包括租金收入的差异及再次转让时的价值差异，这样才可以得出因消防管道的存在对价值造成的减少部分，而不是简单利用管道所占空间比例去计算损失，因为即使这部分管道所占的空间部分，并非是完全没有价值的，在这部分不仅铺设了消防管道，还在正常的空调、新风、暖气等必备的管道设备，还有建筑中不可缺少的下悬梁，不能因有部分消防通风管道的存在就否定了这部分空间的价值，而简单地以空间比例进行计算损失。2、该评估机构所认定的价值是以评估机构所谓的“评估基准日”为时间点，而非是以被上诉人购买房屋的原价为基础，上诉人购买的每平方米单价为8000多元，而评估的基准却是以目前的市场价格14500元为依据，这是非常不合理的，应以被上诉人当初的购买价为基础。3、评估机构所认定的空间体积，不仅仅光是消防管道所占的空间，而是以消防管道底部直接计算至房顶，把上方非消防管道的空间都计算进去，无故增加了空间体积，进而最终导致评估报告数据出现了巨大的偏差。就算是依该评估公司的所占空间比例计算方法，经上诉人核算，所有的消防管道多占空间再乘以房屋的购买价值，也不超过17万元，而不是评估报告所列的60多万元，该评估报告的采用方法、计算依据均不合理，不应做为一审法院审理的依据。上诉人乔文斌辩称，一、商品房买卖合同约定涉案房屋用途为商业，混凝土结构，层高4米，但公摊面积达到近50%，华润公司实际交付的房屋铺设了大量的管道设施，近100平米；购买房屋时，涉案房屋为期房，上诉人无法知晓补充协议中所约定的华润公司铺设管道可能会造成的影响，且补充协议只签订了一份，由华润公司持有，补充协议约定的内容属于格式条款，侵犯了乔文斌的合法权益，应当予以撤销。铺设的管道影响了上诉人对购买涉案房屋使用的预期，无法达到使用标准，对房屋的价值造成损失。二、华润公司主张鉴定结论不科学不正确没有法律依据，如本案一审判决所阐述的鉴定报告所形成的过程及结论，认为鉴定报告做出的程序合法，鉴定机构是专业的，鉴定意见是客观的，与本案是有关联性的，因此予以认定。一审中，华润公司未就此事提出重新鉴定的申请，鉴定人也根据法庭的要求接受了法庭和双方当事人的质询，因此该鉴定结论是合法有效的，也被一审法院确认。鉴定结论由华润公司造成的损失是客观的，华润公司应当予以赔偿。上诉人乔文斌向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告商品房贬损价值1233573.95元；2、判令被告支付原告迟延交付商品房违约金至交付符合标准的商品房时止（2017年12月15日到起诉时已产生违约金137455.5元）；3、被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于长兴路1号3幢3层商业3005号房，该商品房用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高4米，建筑面积共428.39平方米，套内建筑面积254.71平方米，公共部位与房屋分摊建筑面积173.68平方米；该商铺每平方米8227.31元，总价3524497元，双方选择采用首付款及银行按揭方式支付购房款；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，并在2017年12月15日前将该商品房经单体验收合格，将符合本合同约定的商品房交付原告使用；双方还对其他事项进行了约定，并附房屋分户平面图。同日，双方针对案涉房屋还签订《商品房买卖合同补充协议》（商铺），约定，所购商品房为期房；前述主合同所指规划、设计变更，仅指所购商品房的平面设计变更，不包括在合同订立后根据政府相关部门经批准后对规划条件及设计文件的变更；此外，原告同意被告在不影响该商品房实质性使用功能和质量的前提下，在建设过程中有权根据实际施工情况直接变更，特别是被告因设计需要对设备管线进行的合理调整、对该房屋进行的优化设计调整，无需通知原告或征求原告同意，原告同意在交付时按交付现状接受该商品房，并放弃就该部分变更向被告主张索赔的权利；因设计及施工等原因因天棚局部可能存在结构梁，沿墙可能存在结构柱、剪力墙或其他管、线、箱体等，原告同意最终以实际交房情况为准；对于合同订立以及对于该商品房价格有重大影响的因素，原告均已知悉和认可，原告在签署主合同和补充协议时已考虑了全部可能影响主合同及补充协议订立和内容及商品房价格的因素，双方的权利、义务、责任及被告有关该项目的一切承诺以双方签订的主合同、附件及本补充协议的约定为准；原告在签订主体合同及本补充协议前已了解该商品可能存在对原告的装饰装修造成一定影响的因素，原告能够遇见到上述因素可能产生的一切后果，并承诺不因该问题向被告提出任何权利主张；被告可在合同约定的房屋交付日前向原告发出《入住通知书》，原告应按主合同及本协议约定的交付时间和地点（如被告发送书面交付通知的，则应按被告书面通知中规定的时间和地点）办理该商品房的交付手续，并按规定缴付有关费用；如被告已达到双方约定的交付条件，但原告迟延或拒不办理收房手续的，则视为被告已履行完毕主合同及本协议约定的商品房交付义务，原告以任何理由拖延或拒绝办理该商品房交付手续的，均视为被告已按约定标准向原告合格交付了该商品房；双方还对其他事项进行约定。2016年6月15日，被告按照约定向原告交付了商铺首付款共计1714497元；又于2016年7月8日，与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订个人住房（商业用房）借款合同，向建设银行贷款1764496元，用以支付案涉购房款。2017年10月16日，太原市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，评定涉案房屋所在楼栋经验收，消防验收合格；消防设施检测合格。2017年10月31日，被告向原告发出商品房交付使用通知书，通知原告于2017年11月15日办理房屋交付手续。但因案涉商铺屋顶铺设管道众多，影响房屋层高，原告拒绝收房，并委托山西纵合横律师事务所就此问题向被告出具律师函。2017年11月16日，被告回函称：案涉商铺因现行消防规范必须设置消防设施，被告在设计时已预留消防设备空间，现房屋中消防设备所占用空间涉及的高度，是经过专业消防机构得出的最优方案，且该方案已经消防部门审批通过，不容许任何单位及个人私自改动。为此，原告认为被告未向其交付符合双方约定的商品房，且由于以上原因，使得自身权益受到侵害，故多次与被告进行协商处理，但双方对此事分歧较大，故原告提起此次诉讼。案件审理中，因原告申请，本院委托山西文国华苑资产评估有限公司于2019年1月21日出具资产评估报告，经评估人员评定估算，现案涉商品房市场价为每平方米14500元，案涉商品房套内总面积254.71平方米，房屋内设高度3.87米，总空间985373立方米，铺设管道共占用空间130.1立方米，因架设管道影响房屋价值贬损额为612700元。原告为此支付鉴定费20000元。另，原告自被告处于同一时间、同样的单价购买包括案涉商品房在内的相邻两套商品房，案涉商品房原告因本案原因至今未办理收房手续，另一套商品房双方已于2017年办理交付、收房手续，案涉商品房所在楼栋于2017年已投入使用。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，均系双方的真实意思表示，内容不违反有关法律、法规的强制性规定，合同自签订时成立并生效，对原、被告均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。就与案涉争议相关的合同内容，双方确曾约定所购商品房层高4米，但原告所购商品房为期房，购买时仅可在平面图纸进行位置选择，不能对房屋内部构建进行充分、必要理解、认知，亦是事实，考虑该基本事实，双方在签订合同时作出了“原告同意被告在不影响该商品房实质性使用功能和质量的前提下，在建设过程中有权根据实际施工情况直接变更，特别是被告因设计需要对设备管线进行的合理调整、对该房屋进行的优化设计调整，无需通知原告或征求原告同意，原告同意在交付时按交付现状接受该商品房，并放弃就该部分变更向被告主张索赔的权利；因设计及施工等原因因天棚局部可能存在结构梁，沿墙可能存在结构柱、剪力墙或其他管、线、箱体等，原告同意最终以实际交房情况为准；原告在签订主体合同及本补充协议前已了解该商品可能存在对原告的装饰装修造成一定影响的因素，原告能够遇见到上述因素可能产生的一切后果，并承诺不因该问题向被告提出任何权利主张”的相关性特别约定，结合案涉房屋内铺设管道为建筑消防必备设施，则原告在签订购房合同时对可能因内部管线铺设造成的相应后果明知且愿意接受，至少其应当对该可能出现的、类似本案的情况有所预见，且现未发现被告在为建筑安装消防设备过程中存在过错，则被告交付的房屋无违约情形，无需对此承担相应责任。同时，双方在合同中明确约定了交房时间，被告在约定时间前即通知原告接收经验收合格的案涉商铺，原告因案涉原因至今不予接收且拒绝办理收房手续，按照双方“如被告已达到双方约定的交付条件，但原告迟延或拒不办理收房手续的，则视为被告已履行完毕主合同及本协议约定的商品房交付义务，原告以任何理由拖延或拒绝办理该商品房交付手续的，均视为被告已按约定标准向原告合格交付了该商品房”的约定，被告已按照约定履行完毕自身义务，无需承担违约责任，由此造成的损失，由原告自行承担。但是，案涉合同确因管道铺设对房屋本身的使用空间、使用功能、使用价值造成了一定影响，且经鉴定，该贬损价值为612700元，原告在被告处以同样的价格购置两套相邻商铺，即原告以同样的单价购置了功能、价值明显存在差别的两套商铺，双方虽在合同中约定“对于合同订立以及对于该商品房价格有重大影响的因素，原告均已知悉和认可，原告在签署主合同和补充协议时已考虑了全部可能影响主合同及补充协议订立和内容及商品房价格的因素”，但案涉商铺的售价明显未对因管道铺设对价格的影响有所体现，被告以同样价格向原告出售价值差距较大的案涉商铺，显失公平。综合被告在案涉商铺铺设消防管道，必备且不能拆除、整改，以及原告对此现状亦无过错的事实，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”的法律规定，结合被告作为出售方应对优化铺设方案承担一定责任，原告应对购买商铺有所预见的案件事实，本院认为，对于案涉商铺的价值损失由被告承担60%，原告承担40%较为适宜，即被告承担367620元，原告承担245080元。支出的鉴定费用亦按照以上比例分担，即被告承担12000元，原告承担8000元。判决：一、被告华润置地（太原）有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告乔文斌商品房价值贬额、司法鉴定费用共计379620元；二、驳回原告乔文斌的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五条，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六条，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。双方签订的商品房买卖合同补充协议第5.2条、7.3条、14.1条、14.2条等条款中，对合理的、可能的涉及变更，局部结构调整，管、线、箱体铺设等进行了约定，上诉人乔文斌称签字时未仔细阅读，也不明确协议内容的理由，本院不予采信；但设计变更、局部结构调整、管、线、箱体铺设的前提应为合理，目的应为增大、优化使用面积或增强居住舒适性、且不影响商品房实质性使用功能和质量；虽然双方在协议中对该部分内容进行了约定，但涉案房屋内铺设的管道密集，占用了较大的立体空间，对房屋的装饰装修和使用功能造成了一定的影响，超出了乔文斌在签订合同时的合理预期，华润置地（太原）有限公司应对超出乔文斌合理预期部分给其造成的房价贬损承担相应的责任；一审判决依据公平原则，根据资产评估结论和房屋实际情况确定的损失承担比例合理，故上诉人乔文斌、华润置地（太原）有限公司的该部分上诉理由，均不予以采纳。华润置地（太原）有限公司在商品房买卖合同约定的交付期限前向乔文斌提出交房，乔文斌因案涉原因不予接收且拒绝办理收房手续，案涉原因不属于商品房买卖合同约定的华润置地（太原）有限公司应承担延迟交房违约责任的情形，乔文斌主张延迟交房违约金的理由，本院不予采纳。综上，上诉人乔文斌、华润置地（太原）有限公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29344元，由上诉人乔文斌负担14672元、上诉人华润置地（太原）有限公司负担14672元。本判决为终审判决。审判长 王丰毅审判员 刘补年审判员 申延艳 二O一九年十一月八日书记员 李梦瑶