贵州省遵义市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）黔03行终392号上诉人（原审原告）：正安县国方物业管理有限责任公司（以下简称国方公司）。住所地：遵义市正安县凤仪镇名仕公馆,统一社会信用代码：91520324MA6DK30Y5N。法定代理人：吴某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李传芳，公司经理。委托诉讼代理人：赵林峰，贵州他山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：正安县住房和城乡建设局（以下简称正安县住建局）。住所地：遵义市正安县珍州路583号。法定代表人：韩世旺，局长。委托诉讼代理人：郑远，该局综合所负责人。委托诉讼代理人：罗胜，贵州文乡律师事务所律师。原审第三人：正安县世纪大厦小区业主委员会（以下简称世纪大厦业委会）。地址：正安县世纪大厦小区。负责人：何明勇，该业主委员会主任。上诉人国方公司因行政强制一案，不服贵州省凤冈县人民法院（2019）黔0327行初27号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明，遵义世纪福元房地产开发有限公司系世纪大厦小区的房地产开发商。遵义世纪福元房地产开发有限公司与国方物业于2016年4月16日签订了《前期物业服务合同》，双方约定由原告对世纪福园大厦（住宅A、B、C、D、E栋共955套，商业用房及车库约23000㎡）提供物业管理服务，并就相应的权利义务以及相关费用进行约定，该合同也实际履行。合同第三十二条约定：本合同有效期叁年。期限自2016年4月20日起至2019年4月20日止；但在本合同期限内，业主委员会成立并代表全体业主与新的物业管理条例企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。其中E栋至法庭辩论终结前仍在建设当中。2018年7月27日经正安县凤仪街道文昌社区居民委员会以及正安县人民政府凤仪街道办事处审批，正安县凤仪镇街道办于2018年8月1日由出具告示,告示内容为“世纪大厦小区经住建局××凤仪街道办、凤仪文昌社区审核批准成立小区业委会，现告知国方物业:把该小区业主名单、联系地址及其电话等相关材料以纸质材料跟电子档材料的方式,5日以内上报交与凤仪街道办事处”，2018年8月4日住建局××凤仪街道办事处张贴了关于成立正安县世纪大厦小区业主大会筹备组的公告。2018年9月22日，世纪大厦小区召开业主大会，成立了世纪大厦小区业主委员会，后向正安县住建局进行了备案登记。2018年11月5日世纪大厦业委会与贵州鲁班招标代理有限公司签订采购代理协议，由鲁班公司通过邀请招标的方式为世纪大厦业委会选定物业管理公司。后通过招投标由遵义市居美家美物业管理有限责任公司中标。2018年12月10日世纪大厦业委会与遵义市居美家美物业管理公司签订《正安县世纪大厦小区物业服务合同》。遵义市居美家美物业管理公司后报住建局申请备案，并经住建局同意备案。2018年12月20日世纪大厦业委会告知国方物业，业委会通过招投标已经与遵义市居美家美物业管理公司签订新的物业管理合同，要求其于2018年12月20日停止收取物业管理费，并与新的物业管理公司7日内办理清楚各方面的移交手续。2019年1月5日住建局作出《关于责令‘正安县国方物业管理有限公司’退出世纪大厦小区物业管理的通知》（正住建通﹝2019﹞1号）。住建局根据《贵州省物业管理条例》第五十六条、五十八条、六十四条之规定，认为被告管理的世纪大厦小区，前期物业合同已终止，且退出时限已满，责令原告务必于2019年1月8日前与正安县世纪大厦小区业委会搞好相关移交事宜，于2019年1月9日退出该区域的物业服务工作。否则住建局将按照《贵州省物业管理条例》第一百零一条第三项规定的最高处罚标准准予处罚，并按照遵义市“关于物业服务企业诚信信用平台”的相关规定严格执行。原告不服故诉至法院。原审法院认为，住建局以书面通知书的形式，责令原告务必于2019年1月8日前与正安县世纪大厦小区业委会搞好相关移交事宜，于2019年1月9日退出该区域的物业服务工作。住建局的该通知属于责令限期退出的措施，对原告的权利义务造成了影响，具有可诉性。原告主张权利系基于《前期物业服务合同》的规定合同期限。但该《前期物业服务合同》第三十二条约定：本合同有效期叁年。期限自2016年4月20日起至2019年4月20日止；但在本合同期限内，业主委员会成立并代表全体业主与新的物业管理条例企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。另《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”故无论从前期物业服务合同约定还是根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，前期物业服务合同存在因业委会选择新的物业服务单位自然终止的情形。第三人世纪大厦业委会通过招投标的方式与遵义市居美家美物业管理公司签订《物业管理合同》并报正安县住建局予以备案，也于2018年12月20日向原告告知停止收取预交物业服务费用，并向新的物业公司办理移交手续。表明世纪大厦业委会不再履行原告与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同已经终止。世纪大厦业委会已经选择由新的遵义市居美家美物业管理公司对小区进行物业管理，是其对自身权益的合法处分，有权利合法选择对其居住小区进行物业管理的人员。虽然原告主张世纪大厦业委会的成立不符合法律规定，但作为被告方仅对第三人提交的相关材料进行形式上的审查，因第三人已经提交与遵义市居美家美物业管理公司签订的物业管理合同予以备案。故被告根据《贵州省物业管理条例》第五十六条、五十八条、六十条、六十四条之规定，发出正住建通[2019]1号通知，责令原告于2019年1月8日前与正安县世纪大厦业委会搞好移交事宜，并于2019年1月9日退出该区域的物业服务工作，符合法律规定，并无不当。至于世纪大厦业委会的成立是否符合法律规定，原告应当另行救济。综上所述，对原告要求撤销被告作出的《关于责令‘正安县国方物业管理有限公司’退出世纪大厦小区物业管理的通知》（正住建通﹝2019﹞1号）的诉讼请请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求”的规定，判决驳回正安县国方物业管理有限责任公司的诉讼请求。本案受理费50元，由正安县国方物业管理有限责任公司负担。国方公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、世纪大厦业委会成立程序违法；2、世纪大厦还有部分在建设中，无法将该大厦交给业主管理。被上诉人的行为有可能损害业主利益，其行为应当被依法撤销。正安县住建局、世纪大厦业委会二审期间未提交书面答辩意见。各方当事人向一审法院提交的证据材料均已随案移送本院。经审查，一审法院对证据的认定符合法律规定。本院确认一审法院查明的案件基本事实。本院认为，2016年4月16日，遵义世纪福元房地产开发有限公司与上诉人签订的《前期物业服务合同》第三十二条约定，本合同有效期叁年。期限自2016年4月20日起至2019年4月20日止；但在本合同期限内，业主委员会成立并代表全体业主与新的物业管理条例企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。国务院《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《贵州省物业管理条例》第五十六条也有基本相似的规定。基于上述合同及规定，2018年12月10日，世纪大厦业委会与遵义市居美家美物业有限公司签订的《正安世纪大厦小区物业服务合同》生效时，国方公司与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》已自行终止。《贵州省物业管理条例》第六十四条第一款规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业或者其他管理人应当自合同终止之日起15日内退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人继续提供服务的，业主可以不支付该期间物业服务费，符合本条例第七十二条第三款规定的除外。”第七十二条第三款规定：“物业服务合同约定期限届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。合同权利义务延续期间，当事人可以根据本条例第七十一条的规定解除物业服务合同。”第一百零一条规定：“物业服务企业、其他管理人有下列情形之一的，由建设项目所在地县级以上房屋行政主管部门给予处罚：（三）违反本条例第六十四条第一款规定的，责令限期退出，给予警告；逾期未退出的，处以1万元以上10万元以下罚款。”故上诉人国方公司应当自2018年12月10日起15日内退出物业管理区域。因上诉人未履行自身义务，正安县住建局依法采取责令限期退出的方式并无不当。综上，一审判决认定案件基本事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人正安县国方物业管理有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  黎光勇审判员  方 兵审判员  王 伟二〇一九年十一月五日法官助理陈博书记员王毅