广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异991号案外人：高石，女，汉族，1982年9月20日出生，住辽宁省盖州市。案外人：方军，男，汉族，1971年2月5日出生，住上海市南汇区。委托诉讼代理人：闵天阳，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：万国华，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。申请执行人：大业信托有限责任公司。住所地：广州市花都区迎宾大道**高晟广场****。法定代表人：陈俊标，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘煜暄，北京市竞天公诚律师事务所律师。被执行人：上海益流置业发展有限公司。住所。住所地：上海市浦东新区南汇工业园区沪南路**div>法定代表人：徐建德。关于原告大业信托有限责任公司与被告刚泰集团有限公司、上海益流置业发展有限公司、徐建刚、徐飞君金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）粤01民初740号民事裁定已经发生法律效力。大业信托有限责任公司向本院申请强制执行，本院于2018年8月22日立案执行【案号为：（2018）粤01执保256号】，执行中本院查封了上海益流置业发展有限公司名下的位于上海市浦东新区人民西路1533弄1号1102室房产（房产证号为：沪房地浦字2015第249545号）。现案外人高石、方军向本院提出书面异议，请求本院中止执行上述房产。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月5日对该案进行了听证，现已审查终结。案外人高石、方军请求：解除查封其拥有的位于上海市××新区××室房屋。事实与理由：高石与方军系夫妻关系（2018年3月31日结婚）。高石于2015年11月8日与上海益流置业发展有限公司签订了《上海市商品房预售合同》，购买位于上海市××新区××室的房屋，合同总价为人民币3300000元，实际付款3339450元（另付面积差价39450元）。该款已于2015年12月25日全部支付。同日，上海益流置业发展有限公司将房屋交付高石。2018年6月19日，上海益流置业发展有限公司与高石、方军签订了网签合同用于过户，该房屋系高石、方军在法院查封前的唯一居住用房，且贵院查封前，高石、方军早已入住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对照上述规定，高石、方军在法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了合同约定的全部房款且已入住，对于房屋已经合法占有。此外，高石购买该房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。综上，高石、方军的申请符合上述司法解释的规定，请求依法审查并解除对高石、方军房屋的查封。案外人高石、方军提交如下证据：1.结婚证复印件；2.《上海市商品房预售合同》；3.《上海市商品房出售合同》；4收据；5.银行流水；6.《上海市增值税普通发票》；7.艺泰一品花园《房屋交付使用通知》；8.《房屋交付确认书》；9.《收楼确认书》；10.《上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》；11.《上海市商品房住宅维修基金收款凭证》；12.水电费账单；13.居住照片；14.《上海市不动产登记簿》复印件；15.《个人不动产登记信息查询记录（现状）》复印件。本院查明，关于原告大业信托有限责任公司与被告刚泰集团有限公司、上海益流置业发展有限公司、徐建刚、徐飞君金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）粤01民初740号民事裁定已经发生法律效力，裁定：查封、扣押、冻结上海益流置业发展有限公司名下价值103209269.1元的财产。依据生效裁定及大业信托有限责任公司的申请，本院于2018年9月3日作出（2018）粤01执保256号协助执行通知书，请求上海市不动产登记局协助查封上海益流置业发展有限公司名下的位于上海市××新区××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室房产（房产证号均为：沪房地浦字2015第249545号）。查封期限从2018年9月3日至2021年9月2日止。另查明，2015年11月8日，上海益流置业发展有限公司与高石签订《上海市商品房预售合同》。2018年6月19日，上海益流置业发展有限公司与高石、方军签订《上海市商品房出售合同》，约定：高石、方军向上海益流置业发展有限公司购买上海市××新区××弄《艺泰一品花园》1号11层1102室，建筑面积为170.99平方米，高石、方军购买该房屋的总房价款为3339450元。高石于2015年10月12日交付意向金200000元、于2015年11月8日交付房款1810000元、于2015年12月25日交付房款1290000元，支付房款共计3300000元。2015年12月25日，上海益流置业发展有限公司出具《房屋交付确认书》，确认高石购买上海益流置业发展有限公司开发的位于上海市××新区××弄《艺泰一品花园》1号1102室房屋。2018年7月24日，上海益流置业发展有限公司向高石、方军开具了上海增值税普通发票，发票金额为3339450元，并在备注栏注明：本次业务总金额3339450元，实测面积170.99平方米，单价19530.09元。高石与方军于2018年3月31日结婚，双方系夫妻关系。再查，《上海市商品房预售合同》附件四显示：房产坐落在人民西路1533弄1-2、4-13号等办理了在建房屋抵押，他项权利人为中国工商银行股份有限公司上海市南汇支行。涉案的上海益流置业发展有限公司名下的位于上海市××新区××室房产（房产证号为：沪房地浦字2015第249545号），于2017年5月23日办理了抵押登记，抵押权人为大业信托有限责任公司。2019年9月20日，方军购买位于上××××房（不动产权证号：沪(2019）浦字不动产权第103187号)，面积为87.28平方米。从高石与方军提交的2016年1月至2019年11月电费明细单看，除了2016年12月用电量为210单位，电费数额为121.9元，2016年1月至2017年12月其他各月的用电量和电费数额均为两位数，有时甚至为个位数。从高石与方军提交的2016年10月至2019年10月水费明细单看，2016年10月用水量为4单位，水费金额为13.4元、12月用水量为5单位，水费金额为16.9元；2017年2月至4月未显示用水量和水费金额；2017年6月用水量为3单位，水费金额为10.1元、8月用水量为3单位，水费金额为10.1元、10月用水量为3单位，水费金额为10.1元、12月用水量为2单位，水费金额为6.8元、2018年2月用水量为7单位，水费金额为23.5元。本院认为，本案争议的焦点在于高石、方军对涉案房产是否享有对抗执行的权利，其是否有权请求解封涉案房产。高石、方军主张其于抵押权设立之前已经购买了涉案房产，认为应当排除执行。高石、方军认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，其对涉案房产拥有权利能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院认为，以上规定是对房屋消费者物权期待权的保护，旨在执行程序中保护消费者基本生存权这一更高的价值，赋予消费者对买受房屋的物权期待权，以排除执行的效力。高石、方军在上海名下还有其他的住房，因此，本案不应适用第二十九条的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据以上规定，本院认为，根据以上规定，高石、方军对涉案房产不拥有排除执行的权利。理由如下：首先，高石、方军主张其2015年已购买房屋，但是至今涉案房产未在房屋管理部门办理销售合同备案或者预登记等，不合常理，其与上海益流置业发展有限公司交易的真实性也不得而知。其次，从《上海市商品房出售合同》附件看，在高石、方军主张购买的涉案房产在其主张购买之时已经设定抵押，高石、方军也承认这是房屋购买后一直未能过户的原因，高石、方军明知房屋设定了抵押而购买房屋，导致房屋不能过户，不能产生物权公示的效应。物权以公示为原则，如果高石、方军确实在大业信托有限责任公司的抵押权成立之前购买了房屋，那么其对房屋不能过户负有过错，房屋不能正常过户对外公示，其他善意取得人不能据此知悉产权的变化，导致大业信托有限责任公司在物上设置抵押权，因此，高石、方军对房屋不能办理过户有过错，其权利不能对抗抵押权。再次，从其提交的水电费明细单看，涉案房屋在2018年以前的用水用电量过低，不能证明其于2015年已购买并占有该房屋，不能证明涉案房屋在抵押之前处于正常居住状态，而涉案房屋在2017年5月23日已办理抵押登记。综上，高石、方军请求解封涉案房产理由不成立。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人高石、方军的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  符锐兰审判员  谢欣欣审判员  李小明二〇一九年十一月十八日书记员  宋兰兰陈燕霞