甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3145号上诉人（原审被告）：姬某某，男，1961年8月26日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：罗某某，女,1963年10月28日出生，汉族，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：彭新莲，甘肃明源律师事务所律师。上诉人姬某某因与被上诉人罗某某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初2285号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姬某某上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民2285号民事判决书，依法将本案改判或发回重审；2.本案一、二审全部诉讼费用由罗某某承担。事实与理由：第一，一审法院认定事实不清，适用法律错误，罗某某存在根本违约的情形，致使姬某某订立合同的目的不能实现。本案中，双方签订的合同中明确约定了姬某某租用该房屋的目的是做办公室教学使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，罗某某应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但在签订合同之后姬某某自始至终都没有办法使用租赁房屋进行办公教学，致使姬某某订立该合同的根本目的不能实现，且罗某某在明确知道姬某某租用房屋的目的系办公教学，其没有跟房产物业进行沟通，也未告知姬某某该房屋物业方面的相关规定，导致姬某某在前期的宣传费用全部浪费，教学计划无法落实，损失严重。由此可见，罗某某的过错行为构成了根本违约，双方签订的合同达成法定解除的条件。也正是因为罗某某提供的房屋无法实现姬某某的租赁目的，姬某某才拒付相应的租金，罗某某也依法丧失租金的请求权；第二，一审法院判决姬某某给付罗某某房屋租金及违约金的判决于法无据，存在瑕疵。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零七条的规定，本案中，罗某某违约在先，其既未履行相应义务，也未采取任何补救措施，却还要求姬某某承担违约责任，属颠倒是非。罗某某辩称，首先，本案中，罗某某在朋友赵振文的介绍下认识了姬某某，姬某某需要租赁房屋，罗某某愿意将其所有的房屋即坐落于城关区甘南路永利大厦11楼702平方米的写字楼出租给姬某某。2017年5月7日双方签订了完善的《房屋租赁合同》，之前已经将钥匙交予姬某某，合同签订后姬某某并未依约向罗某某交付租金和保证金。2017年8月初姬某某发信息说物业公司不允许入驻，罗某某前往物业公司了解，物业公司称无此事。姬某某是招不到学生无法开班，无钱交租金，姬某某以不能入驻为由主张合同目的不能实现的上诉主张不能成立；其次，姬某某入住罗某某房屋后未交一分钱租金和保证金，构成违约，一审判决以双方合意的《房屋租赁合同》第十二条为依据支持罗某某主张的30天的违约金正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。罗某某向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令姬某某按照《房屋租赁合同》向罗某某支付房屋租金（155天）297260元、物业费7285元；2.请求判令姬某某向罗某某支付违约金（700000元/12个月×15%×30天）262500元；以上合计567045元；3.诉讼及相关费用由姬某某承担。一审法院认定的事实：2017年5月7日，罗某某与姬某某签订《房屋租赁合同》，约定，罗某某将其所有位于兰州市城关区（建筑面积702平方米）租赁给姬某某作办公教学使用，租赁期限10年共120个月，即自2017年5月7日至2027年5月7日，租金第一年为700000元。在该合同中同时约定，姬某某应在签订本合同之时，向罗某某交付保证金100000元整。当日罗某某、姬某某双方进行了房屋交接，姬某某并未向罗某某支付保证金和租金。2017年8月初，姬某某给罗某某发短信：“罗某某，租你的房子办培训中心的协议签了3个月了，可由于你的房产的物业公司的干涉，我的办公用品和桌椅板凳一直进不去，始终没有办法开展经营活动，导致我们学校针对你的房产计划开办的培训工作所做的宣传费用全部浪费，教学计划无法落实，损失严重。按照现在的情况，我只能把你房产的钥匙全部交给你，等我们可以顺利搬进去进行正常经营后，再做协商。你看如何？我们是单位，租你的房子是要做经营活动的，目前看来没有很好的解决办法来让我们利用你的房产做经营。我建议你尽快通过法律途径解决这个问题，不然你的这块房产就会成为无人敢经营的资产了……”2018年8月31日罗某某短信通知姬某某：“……8月9号就收到你的通知，等到今天还不给钥匙！是不是要我去安宁或者白银去取？还是我继续等待……”后姬某某于2017年10月12日正式将房屋的钥匙交还给罗某某。姬某某至今未向罗某某支付任何费用，遂酿成纠纷。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。合同双方当事人理应依据合同约定履行自己的合同义务。本案中，罗某某与姬某某签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，权利义务约定明确，法院依法认定上述合同合法有效。对于姬某某提出兰州永利物业管理有限公司不让入住办学，导致教学目的不能达到，罗某某没有履行相应的义务，姬某某有先履行抗辩权的辩称，因从双方签订的《房屋租赁合同》第三条来看，是否具备办学目的并不是罗某某的合同义务，从姬某某所举证来看，也没有证据证明永利大厦阻止姬某某入住。因此姬某某租住罗某某所属房屋拒绝交付租金的行为，违反了双方的约定及正常的交易规则，姬某某的观点法院不予支持。关于租金的问题，2017年8月初姬某某向罗某某发出了解除合同的意思表示，罗某某于当月31日回复表示同意接收钥匙，应当认定双方已于该日共同达成了解除《房屋租赁合同》的合意，故罗某某有权要求姬某某支付2017年5月7日至2017年8月31日之间租金，即222465.75元(700000÷365天×116天)，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”之规定，罗某某要求姬某某支付2017年8月31日之后的租金没有事实及法律依据，本院不予支持。关于罗某某主张姬某某支付物业费的诉讼请求，罗某某、姬某某虽约定物业费由姬某某承担，但罗某某并非物业费的实际债权人，其也没有代姬某某向物业公司缴纳该笔费用，故对罗某某的该项诉讼请求，法院不予支持。关于违约金的问题，依据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第3款的约定：“逾期一个月未交纳按约定应当由乙方交纳租金等各项费用，给甲方造成损害的。除仍应补交的租金等费用外，还应按照拖欠天数支付违约金，延期每天违约金的标准为：月租金的15%”。姬某某已经违约长达10个月，应当向罗某某支付违约金。罗某某向姬某某主张的违约天数为30天，违约金为（700000元/12个月×15%×30天）262500元，是罗某某对自己权利的自由处分，没有违反法律的强制性规定，法院予以支持。综上所述，罗某某的基本诉请有事实和法律依据，法院予以支持。姬某某提出的前述抗辩主张无相应证据佐证，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：姬某某于本判决生效后十日内给付罗某某房屋租金222465.75元及违约金262500元，合计484965.75元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费9470元，由罗某某负担1371元，由姬某某负担8099元。案件受理费罗某某已预交，由姬某某负担8099元案件受理费，由其于本判决生效后十日内给罗某某付清。本院二审审理期间，姬某某向本院提交一组证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。姬某某提交的一组证据为计划用案涉租赁房屋开办学校的招生广告文案27张以及宣传布袋，该证据的证明目的为证明姬某某计划用案涉房屋开辅导班，前期投入了大量的宣传资金，但因案涉房屋物业公司不让入住，致使其前期投入的资金落空，且导致其50万元的设备损坏。罗某某质证对该组证据的真实性及关联性均有异议，其认为该组证据与本案不具有关联性，亦不能成为拒交租金的理由，对该组证据不予认可。本院认为，姬某某提交的该组证据的形成时间并非是在一审举证期限届满之后，该组证据不属于二审中新证据的范畴。且姬某某针对其所主张的损失在一审审理中并未提出反诉请求，其提交该组证据的证明目的与本案诉争焦点问题不具有关联性，故对该组证据，本院不予采信。经二审审理查明，原审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：一审判决判令姬某某向罗某某支付房屋租金及违约金的认定是否正确。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，罗某某依据其与姬某某签订的《房屋租赁合同》提起本案诉讼要求姬某某向其支付案涉房屋租金及违约金，姬某某以案涉房屋的物业公司不让其入住，罗某某故意隐瞒案涉房屋无法办学为由主张合同目的不能实现从而抗辩罗某某的诉讼主张，姬某某对其该项抗辩主张所依据的事实应当提供证据予以证明。其在一审中虽然向法院提交了其与罗某某的短信聊天记录，但该短信聊天记录仅反映了案涉双方当事人针对归还案涉房屋钥匙事宜进行的沟通，短信聊天记录里虽有物业公司阻拦无法入住的表述，但此类表述均是姬某某个人的陈述，在无其他证据予以佐证的情形下不能证明姬某某承租案涉房屋后无法入住且无法入住的原因是因为物业公司阻拦的事实。姬某某未提供其他证据证明其该项事实主张，亦未提供证据证明案涉房屋因何原因无法办学且罗某某故意隐瞒的事实。综合以上情况，姬某某提供的证据不能证明其抗辩的事实主张，其应当承担举证不能的法律后果。其依据上述事实提出合同目的不能实现的主张依法不能成立，其据此抗辩罗某某要求其支付房屋租金及违约金的主张亦不能成立。案涉双方当事人签订《房屋租赁合同》后，作为出租人一方的罗某某依约履行了合同义务，将案涉房屋交付给了姬某某，无论案涉房屋的用途如何，姬某某持有案涉租赁房屋的钥匙实际上就是对案涉房屋享有排他性的占有使用权利，其作为承租人一方应当依约向出租方罗某某支付案涉房屋租金。而姬某某在承租案涉房屋后并未向出租人罗某某缴纳过租金，虽然其辩称是罗某某违约在先，但其并未提供任何证据证明罗某某的违约情形。而姬某某未依约支付租金的情形构成合同约定的违约情形，其应当按照合同约定向罗某某缴清租赁期间内的租金及依照合同约定支付相应的违约金。一审判决判令姬某某向罗某某支付房屋租金及违约金的认定正确，本院予以确认。综上所述，姬某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8099元，由上诉人姬某某负担。本判决为终审判决。审判长 杨 清审判员 张海军审判员 刘宝成二〇一九年十一月一日书记员 岳媛媛