广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2550号 上诉人（原审被告、反诉原告）：高祖吉，男，1949年3月1日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：魏凤玲，女，1953年1月20日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：秦小荃，广西嘉和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘世元，男，1958年9月12日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘元园，男，1962年12月29日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 二被上诉人共同的委托诉讼代理人：龙能强，广西灵湖律师事务所律师。 上诉人高祖吉、魏凤玲因与被上诉人刘世元、刘元园房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2018）桂0325民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高祖吉、魏凤玲的委托诉讼代理人秦小荃、被上诉人刘世元、刘元园的委托诉讼代理人龙能强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高祖吉、魏凤玲上诉请求：一、依法撤销广西壮族自治区兴安县人民法院（2018）桂0325民初443号民事判决书，判决驳回被上诉人的诉讼请求，并判决被上诉人支付上诉人房屋使用费100000元，责令被上诉人在15日内拆除建在上诉人房屋旁的猪栏等建筑物、构筑物；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审判决认可集体土地按照国有土地进行评估，并判决上诉人赔偿土地增值的损失，没有事实和法律依据。一审判决认定双方对《买卖协议》无效双方均没有过错，但却按违约责任的归责和标准，判决上诉人按土地增值的差额赔偿被上诉人损失，于法无据。二、一审判决认定上诉人没有过错，但却判决上诉人被上诉人土地增值的损失，对上诉人不公平。三、自2004年8月6日起，被上诉人实际占有使用上诉人的房屋和土地，至2017年3月已连续使用长达13年之久，被上诉人基于无效的买卖合同而使用上诉人房产，客观上未付租金获取了收益，而对于上诉人则客观上造成了损失，被上诉人应当按照租金标准支付上诉人房屋使用费。四、被上诉人基于无效的买卖合同而在上诉人土地上加盖猪栏等违章建筑，其本质仍然属于履行买卖合同的范畴，并非对上诉人财产的侵权行为。而且被上诉人拆除其自行搭建的猪栏等构筑物，也属于因合同无效而返还财产恢复原状的义务之一。 刘世元、刘元园辩称，一、上诉人的上诉程序存在问题，上诉人代理人的授权委托书并不是高祖吉和魏凤玲的亲笔签名，若证实非高祖吉、魏凤玲的亲笔签名，则本案上诉期已过，一审判决已经生效，即使追认也应当在15日的上诉期内进行追认。二、一审判决认定事实不全面一审时对于附着建筑的评估，由于被上诉人的不配合，导致评估结果严重缩水，被上诉人的赔偿少于实际损失。三、一审判决没有认定过错责任存在错误。本案中，上诉人是城镇户口，无法拥有农村宅基地的使用权，上诉人以国有土地的价格出卖给被上诉人，上诉人存在过错。因此，上诉人的上诉理由不能成立。 刘世元、刘元园向一审法院起诉请求：判令被告高祖吉、魏凤玲赔偿原告经济损失209729.6元。 高祖吉、魏凤玲向一审法院提出反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告支付房屋使用费100000元；二、判令反诉被告15日内拆除在反诉原告房屋旁边违章搭建的养殖场等建筑物及构筑物，费用由反诉被告自行承担；反诉费由反诉被告负担。 一审法院认定事实：1994年9月13日，被告（反诉原告）高祖吉取得位于兴安县冠黄家山国有土地一宗，土地使用权证号为兴（护）国用（1994）字第040258号。被告（反诉原告）高祖吉取得上述土地使用权后，被告（反诉原告）高祖吉、魏凤玲在该宗土地上建有房屋一栋。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）高祖吉、魏凤玲经协商，原告（反诉被告）以80000元购买被告（反诉原告）高祖吉、魏凤玲修建的房屋及高祖吉名下的土地，2004年8月6日，原告（反诉被告）将购房款80000元交付给了被告（反诉原告）高祖吉、魏凤玲，同日，被告（反诉原告）高祖吉、魏凤玲将该房屋的钥匙及兴（护）国用（1994）字第040258号国有土地使用权证一并交给了原告（反诉被告）。2004年8月9日，双方自愿签订《房屋地产买卖协议》。后原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）协助办理过户手续，被告（反诉原告）一直予未协助。 2011年11月23日，高祖吉、魏凤玲向该院提起诉讼，要求该院确认《房屋地产买卖协议》无效；要求刘世元、刘元园退还房屋及兴（护）国用（1994）字第040258号国有土地使用权证；刘世元、刘元园同时提起反诉，要求高祖吉、魏凤玲协助办理变更登记手续。本案在审理过程中，高祖吉认为该国有土地使用权证存在问题，向该院提起行政诉讼，要求撤诉销该证。该院于2012年6月20日作出（2012）兴立行初字第2号行政裁定书，认为起诉已过诉讼时效，不予受理。高祖吉不服，上诉于桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2012年8月7日作出（2012）桂市立行终字第16号行政裁定，维持了该院不予受理的裁定。 2013年7月29日，本院作出（2011）兴民初字第802号民事判决，判决驳回高祖吉、魏凤玲的诉讼请求，同时责令高祖吉、魏凤玲在本案判决生效之日起三个月内协助刘世元、刘元园办理国有土地使用权证的变更登记手续。高祖吉、魏凤玲不服提起上诉，桂林市中级人民法院经审理后，认为兴（护）国用（1994）字第040258号国有土地使用权证在办理程序方面存在严重瑕疵，于2014年1月4日向兴安县国土资源局发出《司法建议书》，建议：对颁发给高祖吉的兴（护）国用（1994）字第040258号国有土地使用权证中的土地性质予以重新复核并作出决定。2014年4月10日，高祖吉向兴安县人民政府提出申，请求撤销其持有的兴（护）国用（1994）字第040258号国有土地使用权证。兴安县人民政府对该土地使用权证的发证档案进行审查后，兴安县人民政府以涉案土地从未被政府征用过，该宗土地所有权为集体土地，不能登记为国有土地；该宗土地档案存在明显涂改，土地所有权一栏与土地性质一栏不相符。为此，兴安县人民政府作出兴政函【2014】83号《关于撤销高祖吉兴（护）国用（1994）字第040258号国有土地使用权证的决定》。刘世元、刘元园不服，于2014年9月11日向该院提起行政诉讼，该院于2014年11月5日作出（2014）兴行初字第25号行政判决，维持兴安县人民政府于2014年7月11日作出的兴政函【2014】83号《关于撤销高祖吉兴（护）国用（1994）字第040258号国有土地使用权证的决定》。刘世元、刘元园不服，上诉于桂林市中级人民法院。刘世元、刘元园上诉称，兴（护）国用（1994）字第040258号国有土地与周边几宗土地同属国有土地，该宗土地位于道冠变电站旁，而变电站周边的土地都登记为国有土地，而本案的涉案土地只是其中的一宗。此外，该宗国有土地相邻的一宗的土地使用者为国土资源局干部，与涉案土地于同一年（1994年）取得使用权证。高祖吉与国土资源局的×××干部同为国家干部，高祖吉在兴安县人事局上班，依法只能取得国有土地使用权，无法获得农村集体宅基地使用权。……。桂林市中级人民法院受理该上诉案件后，经开庭审理，作出（2015）桂市行终字第9号行政判决，该判决认定，兴安县人民法院作出的（2014）兴行初字第25号行政判决，认定的事实清楚，适用法律正确。判决驳回刘世元、刘元园的上诉，维持原判。为此，桂林市中级人民法院将本院作出的（2011）兴民初字第802号民事判决，发回该院重审。 该院受理（2011）兴民初字第802号民事判决的重审案件后，该院经审理，于2015年8月7日作出（2014）兴民初字第871号民事判决。判决一、高祖吉、魏凤玲与刘世元、刘元园于2004年8月9日签订的《房屋地产买卖协议》无效；二、刘世元、刘元园在三个月内将占有高祖吉、魏凤玲的房屋、土地及《集体土地使用权证》退还给高祖吉、魏凤玲；三、高祖吉、魏凤玲返还80000元刘世元、刘元园。刘世元、刘元园不服，向桂林市中级人民法院提起上诉，中院经审理审理认为，对合同无效后的过错责任，因双方当事人均未提起诉讼，中院未予审理。2016年2月2日，桂林市中级人民法院作出（2015）桂市民四终字第615号民事判决。判决一、维持广西壮族自治区兴安县级人民法院（2014）兴民初字第871号民事判决第一项、第三项；二、变更广西壮族自治区兴安县级人民法院（2014）兴民初字第871号民事判决第二项为刘世元、刘元园在三个月内将占有的房屋、土地退还给高祖吉、魏凤玲。2017年1月12日，高祖吉、魏凤玲将80000元交至本院，2017年3月刘世元、刘元园到该院领取房屋返还款时，才将涉案房屋的钥匙交给高祖吉、魏凤玲。但刘世元、刘元园至今未将其在涉案房屋周围搭建的养殖场等建筑物及构筑物拆除。 2017年4月7日，原告向该院提起诉讼，要求被告赔偿其经济损失80000元（最终以评估公司的评估为准）。该院作出（2017）桂0325民初488号民事判决，判决一、被告高祖吉、魏凤玲赔偿原告刘世元、刘元园80000元的利息损失（损失的计算：以80000元为基数，自2004年8月6日起至2017年1月12日止按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计算）；二、驳回原告刘世元、刘元园的其他诉讼请求。原、被告双方均不服（2017）桂0325民初488号民事判决，向桂林市中级人民法院提起上诉，桂林市中级人民法院以一审判决认定事实不清，裁定撤销（2017）桂0325民初488号民事判决；发回该院重审。 2018年3月15日，本院受理该重审案件。本案在审理过程中，被告高祖吉、魏凤玲于2018年3月27日向该院提起反诉，同时向该院提交鉴定申请书，要求对原告（反诉被告）从2004年8月9日至2017年3月13日期间，占用反诉原告位于兴安县冠黄家山的房屋及土地的使用费进行评估。该院委托北京市国宏信价格评估有限公司桂林分公司对涉案房及土地使用费进行评估，该评估机构受理该评估事宜后，认为经市场调查因评估计算时间段较长，且评估标的所在位置在市场上没有具有可比性的参照交易实例。为此，该评估公司于2018年6月11日对涉案房及土地使用费作出《关于不受理委托评估函》。 原告于2018年4月12日，向该院提出委托评估申请书，要求对与被告高祖吉、魏凤玲签订的《房屋地产买卖协议》所涉及的房屋、土地参照国有出让地的价值进行评估。该院委托广西中实土地评估有限公司对涉案土地面积434.04平方米城镇住宅用地在设定条件下的国有出让土地使用价格评估，该公司于2018年8月2日作出中实土估（桂）［2018］字第07026号土地评估报告，涉案宗地总地价为：649324元。为此原告支付鉴定费6493元。由于广西中实土地评估有限公司对涉案房屋及附属设施的价值未进行评估，原告于2018年12月20日再次向该院提出委托评估申请，该院委托广西中实房地产评估顾问有限公司对原告申请的委托事项进行评估，该公司于2019年3月4日向该院出具的《退款说明函》中载明：“因无法进入实地勘测，未能取得相关评估数据，无法评估”。 2019年3月22日，该院再次开庭审理本案，原告当庭提交其于2019年2月20日书写的变更诉讼请求申请书，将本案原诉讼请求变更为：“判令被告高祖吉、魏凤玲连带赔偿原告经济损失209729.6元。”该院当庭将原告的此变更诉讼请求申请书送达给被告高祖吉、魏凤玲的委托代理人后，询问其委托代理人是否需要答辩期，其委托代理人当即与委托人联系后，向该院表示不需要答辩期。 另查明，国家规定的土地出让金的收费标准为：按宗地价值的40％～60％收取。原告在变更诉讼请求申请书中，自愿按涉案宗地总地价的60％缴纳土地出让金，涉案宗地总地价为：649324元，减去出让金的价值为：259729.6元（649324元－649324元×60％），再减去被告已退还的80000元，涉案宗地的增值损失为179729.6元。原告在变更诉讼请求申请书中又称，搭建猪场未评估的价值30000元，加上此损失，被告给原告造成的经济损失为209729.6元。 再查明，原、被告双方均系城镇居民。 一审法院认为，本案的争议焦点：一、原告的诉请是否有事实及法律依据；二、反诉原告的反诉请求是否有事实及法律依据。针对上述争议焦点，分析评议如下： 关于焦点一。该院认为，《中华人民共和国合同法法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当拆价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2004年8月9日，原、被告双方签订的《房屋地产买卖协议》被确认无效，双方是否存在过错。根据本案查明的事实，原、被告于2004年8月9日签订的《房屋地产买卖协议》涉案房屋的土地性质为国有土地。故原、被告双方当时签订的协议在兴（护）国用（1994）字第040258号国有土地使用权证被撤销前是有效的。导致原、被告双方所签订的《房屋地产买卖协议》被确认无效，是基于兴安县人民政府对涉案兴（护）国用（1994）字第040258号国有土地使用权证的撤销。原告是基于对涉案兴（护）国用（1994）字第040258号国有土地使用权证的信赖，才与被告签订《房屋地产买卖协议》，该协议被确认无效，原告不存在过错。涉案宗地的土地使用权证是政府频发，在本案中，无证据证明被告高祖吉、魏凤玲对涉案土地使用权证的被撤销有过错。故该院依据现有的证据，不能认定《房屋地产买卖协议》被确认无效，被告存在过错。因此，该院认定，原、被告所签订的《房屋地产买卖协议》被确认无效，双方均不存在过错。虽然原、被告双方对《房屋地产买卖协议》被确认无效均不存在过错，但由于涉案宗地的土地使用权证被撤销后，给原告所造成的经济损失较大，涉案宗地的增值损失达179729.6元（259729.6元－80000元）。根据公平原则，被告应对原告的上述损失承担70％的补偿责任，即125810.72元（179729.6元×70％）。原告诉请的30000元搭建猪场等建筑物及构筑物损失，未向该院提供证据证实，该院对原告的此项请求，不予支持。综上，原告要求被告赔偿其损失209729.6元，其理由不正当，该院不予支持。该院只支持原告要求被告补偿其损失125810.72元之诉请。 关于焦点二。该院认为，根据本案查明的事实，从2004年8月6日开始，反诉被告开始占有使用涉案房屋及土地至2017年3月，给反诉原告造成了一定的租金损失，而反诉原告在上述时间段内占有使用反诉被告交纳的购房款80000元，给反诉被告造成了一定的利息损失。根据公平原则，反诉原告的租金损失抵扣反诉被告的利息损失。在本案中，反诉原告要求反诉被告赔偿其损失100000元之诉请，证据不足，其理由不正当，该院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第一款规定，反诉的当事人应当限于本诉当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同的法律关系、诉讼请求之间具有因果关系、或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同的事实，人民法院应当合并审理。在本案中，反诉的原、被告双方虽然均属于本诉的当事人，但本诉审理的是房屋买卖合同纠纷，而反诉原告要求反诉被告拆除其在涉案土地上搭建猪场等建筑物及构筑物是属于侵权纠纷，与本诉不属于同一法律关系所调整的范畴。故在本案中，该院对反诉原告的此项请求不作处理，反诉原告可另行起诉。 综上所述，案经该院审判委员会讨论决定。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告（反诉原告）高祖吉、魏凤玲在本案判决生效后十五日内补偿原告（反诉被告）刘世元、刘元园经济损失125810.72元；二、驳回原告（反诉被告）刘世元、刘元园的其他诉讼请求；三、反诉原告高祖吉、魏凤玲的房屋使用费损失抵扣反诉被告刘世元、刘元园所支付的购房款80000元的利息损失；四、驳回反诉原告高祖吉、魏凤玲的诉讼请求。本案收案件受理费2300元、鉴定费6493元、收反诉费1150元，合计9943元，原告刘世元、刘元园负担3183元，被告高祖吉、魏凤玲负担6760元。 本院二审期间，双方当事人均为提交新证据。 经审查，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，归纳本案二审的争议焦点为：一、一审判决上诉人补偿被上诉人经济损失125810.72元是否有事实和法律依据。二、上诉人要求被上诉人支付房屋使用费100000元是否有事实和法律依据。三、上诉人反诉要求被上诉人拆除建筑物及附着建筑是否与本案一并审理。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《房屋地产买卖协议》存在的基础关系兴（护）国用（1994）字第040258号国有土地使用权证被兴安县人民政府于2014年7月11日予以撤销，导致双方签订的《房屋地产买卖协议》无效。虽然一审判决认定双方对所签订的《房屋地产买卖协议》被确认无效，均不存在过错。但相对于购买方而言，上诉人对其出售的房屋具有更多的责任和义务，且因上诉人对其出售的房屋给被上诉人所造成的经济损失较大，根据公平原则，一审判决上诉人补偿被上诉人刘世元、刘元园经济损失125810.72元合理合法。上诉人上诉请求被上诉人支付房屋使用费100000元，责令被上诉人在15日内拆除建在上诉人房屋旁的猪栏等建筑物、构筑物。一审决已作出了详细论述，本院予以认同，不再赘述。本案上诉人提起上诉是其真实意愿，不违反法律规定。 综上所述，高祖吉、魏凤玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3966元，由上诉人高祖吉、魏凤玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  王治斌 审判员  陆建华 审判员  王 凯 二〇一九年十一月八日 书记员  左 欢