浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙民终719号 上诉人（原审被告）：陈中虎，男，1968年7月31日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：楼晓平，浙江红太阳（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：温州远洋眼镜有限公司。住所地：浙江省温州市鹿城沿江工业区11号地块。 诉讼代表人：温州远洋眼镜有限公司管理人浙江人民联合律师事务所、温州华明会计师事务所。 委托诉讼代理人：姜程、金朝蓬，浙江人民联合律师事务所律师。 原审被告：陈文广，男，1960年7月3日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 原审被告：孙庆华，男，1974年1月2日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原审被告：何冬菊，女，1974年1月21日出生，汉族，住浙江省平阳县。 上诉人陈中虎因与被上诉人温州远洋眼镜有限公司（以下简称远洋眼镜公司）及原审被告陈文广、孙庆华、何冬菊房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民初963号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈中虎上诉请求：撤销原审判决，改判驳回远洋眼镜公司的诉讼请求，本案诉讼费用由远洋眼镜公司承担。事实和理由：原审判决认定主要事实错误。（一）陈中虎已全部履行租金支付义务，有权取得20年的承租权，但原审法院对此不予确认，明显有误。陈中虎按照《房屋租赁合同》的约定，向远洋眼镜公司支付了20年的全部租金计700余万元，具体：1．陈中虎于2004年10月10日签订《房屋租赁合同》后以现金方式向远洋眼镜公司支付55万元租金；2．陈中虎开办的温州飞虎光学有限公司于2006-2008年期间向远洋眼镜公司发货价值计5457547.6元，用于折抵租金4366038元；3．陈中虎于2011-2013年期间汇给远洋眼镜公司2517500元租金。（二）即便前述货款折抵租金不被确认，陈中虎向远洋眼镜公司已付租金覆盖到2018年8月22日，未付租金只能从2018年8月23日起算，原审判决支持未付租金从2014年4月10日起算错误。原审法院在（2017）浙03民初326号民事判决中将2012年7月13日陈中虎付款170万元错认为17万元，少算了153万元，该153万元应与原审判决的1458333元相抵后的余额覆盖至2018年8月22日。（三）远洋眼镜公司应赔偿陈中虎因合同解除遭受的损失。陈中虎自租赁厂房始投入了大量的装修费用，损失共计695000元。根据公平原则，远洋眼镜公司应对解除合同给陈中虎造成的损失作出适当的赔偿。综上，陈中虎不应再向远洋眼镜公司支付任何费用。陈中虎在二审中补充称：即便对货款折抵租金的事实不予确认，但是民法总则规定租金诉讼时效为一年，2016年度的租金应在2016年1月1日支付，诉讼时效届满是在2017年1月1日，远洋眼镜公司起诉的时间是2018年6月29日，故2017年1月1日前的租金均已过诉讼时效期间。 远洋眼镜公司答辩称：案涉厂房于2019年1月12日已经腾空，故本案关于厂房腾空的纠纷不存在，现远洋眼镜公司与陈中虎之间的纠纷只剩下拖欠租金纠纷。（一）原审判决认定事实正确。陈中虎主张货款抵扣租金没有证据支持，从最后一笔租金即2013年10月10日所付的20万元资金来看，陈中虎至少从2014年4月10日起租金未付。（二）若陈中虎认为合同解除后其遭受了损失，可就此向远洋眼镜公司管理人申报债权，并提供遭受损失的证据。现陈中虎没有提供相应证据，不应支持。（三）本案诉讼时效期间未过。陈中虎一直在使用厂房，租金的诉讼时效应从实际腾空之日起算；且根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，破产受理后，诉讼时效重新计算。 陈文广、孙庆华、何冬菊未作答辩。 陈中虎向原审法院起诉请求：（1）解除远洋眼镜公司与陈中虎于2004年10月10日签订的《房屋租赁合同》；（2）判令陈中虎、陈文广、孙庆华、何冬菊立即腾空远洋眼镜公司所有的坐落于温州市沿江工业区的厂房（产权证号：温房权证鹿城区字第××号）并交还给远洋眼镜公司；（3）判令陈中虎立即向远洋眼镜公司支付拖欠租金1458333元，并按照年租金350000元的标准支付自2018年6月10日起至实际腾空之日止的租金；（4）本案诉讼费由陈中虎、陈文广、孙庆华、何冬菊承担。 原审法院认定事实：2004年10月10日，远洋眼镜公司（作为甲方）与陈中虎（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由陈中虎承租远洋眼镜公司所有的坐落于温州市仰义工业区建筑面积为4409平方米的厂房（即产权证号为温房权证鹿城区字第××号的房屋），租期为2006年1月1日至2025年12月31日止，租金采用“先付后用”的原则支付，租金每半年支付一次，首笔租金（上半年度租金）由乙方在合同签订日后3日内一次性支付给甲方；下半年度租金由乙方在首笔租金到期日前30日一次性支付给甲方。2015年6月10日，陈中虎与陈文广签订《厂房租赁合同》，约定陈中虎将上述厂房中2300平方米出租给陈文广。2016年11月3日，陈中虎与何冬菊签订《厂房租赁合同》，约定陈中虎将上述厂房中的900平方米出租给何冬菊。2016年11月15日，陈中虎与孙庆华签订《厂房租赁合同》，约定陈中虎将上述厂房中的900平方米出租给孙庆华。现涉案厂房分别由陈文广、何冬菊、孙庆华占有、使用。 远洋眼镜公司于2015年11月16日向原审法院提出重整申请，该院于2016年6月7日作出（2015）浙温破（预）字第35号民事裁定书，裁定受理远洋眼镜公司的破产重整申请，并于同日作出（2016）浙03民破31-1号决定书，指定浙江人民联合律师事务所、温州华明会计师事务所担任远洋眼镜公司管理人。 原审法院认为，远洋眼镜公司与陈中虎签订的《房屋租赁合同》及陈中虎分别与陈文广、何冬菊、孙庆华签订的《厂房租赁合同》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法、有效。远洋眼镜公司现已进入破产清算程序，本案应适用《中华人民共和国企业破产法》进行审理。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”该院于2016年6月7日裁定受理远洋眼镜公司的破产重整申请，远洋眼镜公司管理人自该日起两个月内未通知陈中虎，因此，远洋眼镜公司与陈中虎之间的《房屋租赁合同》应视为解除，解除之日为自该日起两个月届满之次日即2016年8月8日。租赁合同解除后，陈中虎继续占有使用涉案厂房，应参照租金标准支付占有使用费。而陈中虎提交的其与陈中妹之间的银行交易凭证均发生在2014年之前，且交易金额与其应支付的租金总额并不一致，故陈中虎提交的证据不足以证明其已支付租金及占有使用费，现远洋眼镜公司请求陈中虎支付拖欠的租金及占有使用费（自2014年4月10日计算至2018年6月9日，共计1458333元，此后的占有使用费按照年租金35万元的标准支付至实际腾空之日止），于法有据，其相应的请求应予支持。涉案《房屋租赁合同》解除后，远洋眼镜公司有权要求返还租赁物，陈中虎、陈文广、孙庆华、何冬菊应腾空涉案房屋并交还给远洋眼镜公司。关于陈中虎在本案诉讼过程中申请追加被告的请求。温州市华彦鞋材有限公司、温州市良光包装有限公司、温州市孙庆华鞋材有限公司并非涉案转租合同的合同相对人，且实际承租人为陈文广、孙庆华、何冬菊，故对陈中虎申请追加该三家公司为被告的请求不予支持。陈文广、孙庆华、何冬菊经该院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法按缺席审理。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认远洋眼镜公司与陈中虎于2004年10月10日签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月8日解除；二、陈中虎、陈文广、孙庆华、何冬菊于判决生效之日起三十日内腾空远洋眼镜公司所有的坐落于温州市沿江工业区的厂房（产权证号：温房权证鹿城区字第××号；丘地号：10749203-5-3）并交还给远洋眼镜公司；三、陈中虎于判决生效之日起三十日内向远洋眼镜公司支付租金及占有使用费（自2014年4月10日计算至2018年6月9日，共计1458333元，此后的占有使用费按照年租金35万元的标准支付至实际腾空之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17925元，公告费600元，由陈中虎、陈文广、孙庆华、何冬菊负担。 本院审理期间，陈中虎提交了一份《补充说明》。内容为：远洋眼镜公司（甲方）、温州飞虎光学有限公司（乙方）由于乙方于2009年初因公司经营问题停业，经双方协商一致，达成如下协议：1．以乙方向甲方供货的货款5457547.6元（到2008年12月止），同意将其按八折后的折后金额4366038元，冲抵乙方后续应支付给甲方的厂房租金，剩余厂房租金差额部分及水电费由陈中虎自行承担；2．本补充说明一式两份，甲乙双方各执壹份，经盖章后生效。甲方代表签字“李纪平”，乙方代表签字“孙志芬”；落款时间2019年10月13日。拟证明陈中虎以货款折抵案涉租金。经质证，远洋眼镜公司对该补充说明的真实性不予认可，李纪平、孙志芬两人身份存疑，系事后出具，且无货款折抵的相关依据。本院审查认为，从该补充说明所载明的内容来看，该补充说明由李纪平与孙志芬分别代表两个公司签字，对于该两人的身份及是否有权代表两公司签订协议，陈中虎未提交相应的材料予以证明，且没有两个公司的盖章确认；从补充说明落款时间来看，该补充说明形成于本案二审期间，即便协议有效，也是新发生的事实，不能证明陈中虎在一审中所主张的此前双方协议以货款折抵租金的事实。故对该补充协议不予采信。 远洋眼镜公司没有提交新的证据。 本院对原审法院认定的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。本案陈中虎在一审期间未提出诉讼时效抗辩，现于二审期间提出，依法不予支持。本案二审争议焦点为：1．陈中虎向远洋眼镜公司有无付清案涉租金，若未付清，何时起算未付租金；2．远洋眼镜公司主张解除《房屋租赁合同》能否支持。分析如下：（1）陈中虎未能举证证明其向远洋眼镜公司付清案涉租金，原审判决支持远洋眼镜公司主张陈中虎应付自2014年4月10日起的租金并无不当。关于陈中虎主张订单、实物入库单所反映的货款折抵租金问题，时任远洋眼镜公司负责人陈中妹在本院调查中称该货款在远洋眼镜公司法定账簿上未作记录；且房屋租赁合同约定租金每半年支付一次，在此情况下作为承租方的陈中虎短期内以545万余元货款折抵租金，没有作出合理解释，故目前证据尚不足以证明该货款系抵扣案涉租金。陈中虎还主张其用现金支付给远洋眼镜公司55万元的租金，也没有提供任何证据证明。陈中虎对此应承担举证不能的不利后果。原审判决对陈中虎已付清20年租金的抗辩不予支持，并无不当。陈中虎一审中提交的银行交易凭证显示，陈中虎分别于2011年10月29日、2012年7月13日、2012年7月30日、2013年10月10日向陈中妹的农业银行账户付款31.75万元、170万元、30万元、20万元，以上合计251.75万元。本院认为，尽管远洋眼镜公司不认可陈中虎的三笔汇款31.75万元、170万元、30万元（合计231.75万元）与本案租金的关联性，但也未要求陈中虎支付从房屋租赁合同约定的2006年1月1日起算的租金。陈中虎汇款251.75万元即便全部作为支付案涉厂房租金，按每年35万元的标准计算所对应的租期约为7年2个月，即从2006年1月1日起到2013年3月止。远洋眼镜公司诉请从2014年4月10日起算陈中虎未付租金，具有相对合理性。原审判决支持远洋眼镜公司该诉请并无不当。（2）远洋眼镜公司主张解除案涉《房屋租赁合同》应予支持。远洋眼镜公司破产重整申请已被法院裁定受理，管理人有权依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，解除远洋眼镜公司与陈中虎之间的《房屋租赁合同》。原审判决支持远洋眼镜公司该主张，于法有据。至于案涉《屋房租赁合同》解除后，陈中虎因此遭受的损失及损失多少，因其在本案一审中未提出反诉请求以及未举证证明其损失数额，不属于本案二审审理范围。陈中虎可另行向远洋眼镜公司主张权利。 综上，陈中虎的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17925元，由上诉人陈中虎负担。 本判决为终审判决。 审判长  金子明 审判员  陈洪理 审判员  骆苏英 二〇一九年十一月四日 书记员  陈小青