浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终4677号 上诉人（原审被告）：何红枝，女，1983年4月21日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：方圆，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜加水，男，1966年2月21日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：周惠琴，浙江惠崇律师事务所律师。 原审被告：侯燕飞，女，1981年7月2日出生，汉族，住浙江省安吉县。 上诉人何红枝因与被上诉人杜加水、原审被告侯燕飞房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初10535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2015年9月16日，何红枝因经营足浴店所需，与238号房屋原房东马蓉蓉续签《房屋租赁合同》一份，约定马蓉蓉将该房屋出租给何红枝，租期自2015年11月1日起至2020年10月31日止；年租金为75000元；经房东同意，可转租。2017年10月26日，何红枝又与240号房屋房东王国华签订《租赁合同》一份，约定将该房屋租给何红枝，租期自2017年11月1日起至2020年10月31日止，年租金为65000元；如何红枝需将房屋部分或全部转租或以其他形式转让他人，必须经房东书面同意。经营过程中，何红枝将店铺一半股份转让给侯燕飞。上述二份合同签订后，合同双方均依约履行各自义务，侯燕飞、何红枝最近一期租金付至2018年10月31日止。 2018年3月14日，经何红枝认可，侯燕飞与杜加水签订《房屋租赁合同》一份，约定将案涉的238号、240号房屋出租给杜加水，租期自2018年3月15日起至2020年10月31日止；租金按照原始合同结算；杜加水需另行付给侯燕飞、何红枝转让费250000元（房内物品作价）；如违约应承担年度租金的10%作为违约金，并按照月租金的2%加收滞纳金。2018年3月15日，杜加水即向侯燕飞、何红枝付清所有款项（含截止到2018年10月31日止的租金94362.3元）。 2018年3月30日，238号房东马金林得知杜加水与侯燕飞、何红枝的转让价格后，要求与侯燕飞、何红枝终止租赁合同关系。经协商，何红枝同意终止，并于2018年4月2日在马金林持有的原《房屋租赁合同》上注明：“因乙方转让谈妥。本房屋租赁合同到2018年3月30日终止”等字样。因侯燕飞、何红枝租金付至2018年10月31日，马金林并未要求侯燕飞、何红枝返还钥匙。同时，因马金林执意要涨房租，杜加水与马金林也未达成新的租赁合同协议。240号房屋房东王国华得知侯燕飞、何红枝意欲转让，表示同意。后过了1个星期左右，因杜加水有意再将240号房屋转让给钱华，故杜加水和钱华一起找到王国华。经协商，约定由钱华直接付租金，并由王国华和钱华重新签订租赁合同，租金较原始租赁合同（即65000元/年）有所上涨，租期五年。随后又过了一个月，钱华未付租金，并和杜加水找到王国华，要求按照原始租赁合同的租金支付。因王国华不同意，钱华表示不租了。因案涉238号、240号房东均要求涨房租，故杜加水认为其未能以原始价格取得租赁房屋，侯燕飞、何红枝构成根本违约，为此，杜加水诉至原审法院，请求判令：1.解除杜加水与侯燕飞、何红枝之间的租赁合同；2.侯燕飞、何红枝返还杜加水转让费及租金343000元，2015年至2017年度物管费17906.9元，电费191.93元，并支付违约金14000元；3.本案诉讼费用由侯燕飞、何红枝承担。 原审法院认为：杜加水与侯燕飞、何红枝签订的《房屋租赁合同》，从性质上看是转租。但是随后，二涉案房屋房东均要求与新承租人重新签订租赁合同，并调高租金。因房东介入，转租已不可能实现。综上，因房东介入导致租赁期限显著变化，侯燕飞、何红枝已构成违约，并导致杜加水合同目的无法实现。故杜加水与侯燕飞、何红枝之间的房屋租赁合同已无维系必要，现杜加水要求与侯燕飞、何红枝解除租赁合同，并要求侯燕飞、何红枝返还转让时发生的相关费用，并承担相应违约金的诉讼请求，理由正当，予以支持。何红枝辩称，其转租已经过房东同意，但从事实来看，房东马金林、王国华均要求提高租金，并与杜加水重新签约的行为表明房东其实并不同意侯燕飞、何红枝的转租行为。何红枝的辩称，证据不足，不予采信。侯燕飞经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2018年11月27日判决：一、杜加水与侯燕飞、何红枝签订的《房屋租赁合同》，自即日起予以解除；二、侯燕飞、何红枝共同返还杜加水房屋转让费及租金343000元，于判决生效后十日内付清；三、侯燕飞、何红枝共同返还杜加水垫付的2015-2017年度物业管理费17906.9元、电费191.93元，于判决生效后十日内付清；四、侯燕飞、何红枝共同支付杜加水违约金14000元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6926元，由侯燕飞、何红枝共同负担。 宣判后，何红枝不服，向本院提起上诉称：一、本案的转租行为均征得了房东同意，房屋租赁合同合法有效，不应被判令解除。原审判决认定事实不清，适用法律错误。2018年3月14日，侯燕飞代为与杜加水签订《房屋租赁合同》一份，约定将案涉238号、240号房屋出租给杜加水，租期自2018年3月15日起至2020年10月31日止，此外约定房屋租金按何红枝与两房东之间的租赁房屋时约定的原始价格结算。因何红枝非两案涉房屋实际所有权人，本次租赁行为性质上系转租，对此何红枝在转租前已口头征得238号房东马金林、240号房东王国华的同意，故该《房屋租赁合同》合法有效。2018年3月30日，238号房东马金林得知双方已就案涉房屋转租达成协议后要求终止与何红枝之间的租赁合同关系，由杜加水与其签订房屋租赁合同，考虑到该要求符合日常交易习惯，并得到杜加水的同意，何红枝才在与马金林签订的原租赁合同上注明“因乙方转让谈妥。本房屋租赁合同到2018年3月30日终止”等字样，对此何红枝已按约履行了合同义务。此外，在侯燕飞与杜加水签订《房屋租赁合同》后，杜加水擅自将案涉房屋转租给钱华，并要求由房东与钱华签订租赁合同，此时才出现租金较原始租金（即65000元/年）上涨的情形。除法律、合同另有规定外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务，即合同不能突破相对性。在侯燕飞与杜加水签订《房屋租赁合同》后，杜加水理应按照合同约定的内容履行，若需再行转租，理应征得案涉房屋的房东及侯燕飞、何红枝的同意。在未征得同意的情况下，杜加水再行转租已经构成了重大违约，故因杜加水再行转租的行为导致房屋租金上涨不可归责于何红枝。 二、案涉238号房屋与案涉240号房屋系可分割的二个转租的行为，应区别对待。虽然案涉238号房屋的房东马金林在一审出庭作证时没有承认转租经过其同意，而且提出要涨房租，但实际上转租行为在当时是经过马金林同意并认可的，表现在马金林提供给法庭的原《房屋租赁合同》上由马金林亲自背书的这段文字：“因乙方转让谈妥。本房屋租赁合同到2018年3月30日终止。前期租赁期内产生的费（水、电气、华数、物业管理费及债权债务等由乙方负责结清，与甲方无关。特此说明）。”这段话明显有二层含义。第一，“因乙方转让谈妥”，表明：马金林知道何红枝将房屋转租给了其他人，所以才会写下“谈妥”二字，既然马金林这么写了，表明其同意转租。第二，“本房屋租赁合同到2018年3月30日终止”，表明马金林认可了转租的行为及效力，才会与何红枝先行终止原租赁合同关系，否则就会出现“一房二租”的情形，正是为了避免“一房二租”才需要提前终止与何红枝之间未到期的房屋租赁合同。所以，从这份由马金林提供的其亲自背书的《房屋租赁合同》能够看到，虽然马金林没有直接出具同意转租的证明，但实际上起到的作用与效果是一致的，就是同意何红枝将房屋转租。所以，案涉238号房屋的转租经过了房东认可，合法有效。而案涉240号房屋房东王国华在一审出庭作证时，直接表明其同意何红枝转租给其他人，此后也向法庭补充提供了其认可何红枝将房屋转租给杜加水，并认可按原始合同的租金结算等事实，足以证明案涉240号房屋的转租经过房东同意，合法有效。此外，根据房东王国华的证人证言可以看到，杜加水已经实际成为了案涉240号房屋的承租人，之后又以承租人的身份欲将该240号房屋又再一次转租给案外人钱华。这说明案涉238号房屋与案涉240号房屋对于杜加水来讲，并不是作为一个整体加以承租和利用的。238号房屋与240号房屋本身就是可区分的，对应不同的原始租赁合同，对应不同价格的租金，对应不同的占有经营使用目的。因此，案涉238号房屋与案涉240号房屋实际上是二个不同的转租行为，一审法院没有查明这点基本事实，而是混为一谈。在认定转租合同是否应当解除时，应当作区分对待。 三、本案实际上有二个不同的法律关系，应区别对待。本案中双方签订的房屋租赁合同，对应的是租赁法律关系，而双方签订的转让协议，对应的是房内物品作价的交易，属于买卖法律关系。两者是不同的法律关系，不能混为一谈。房屋租赁合同解除并不必然导致买卖合同也应当解除。2018年3月14日，何红枝与杜加水签订房屋租赁合同，性质上来讲是转租，剩余租赁期限内原承租人即何红枝的权利义务概括转移给杜加水，由杜加水履行原始租赁合同，包括内容涉及租赁期限、租金、水、电、物业管理费等。但2018年3月14日，何红枝与杜加水签订的转让协议，性质上来讲是买卖，是房内物品作价的交易，包括了房内全部物品，有可移动的，也有不可移动的。实际上是由于何红枝租赁期限未届满而提前终止租赁合同，但何红枝毕竟投入了巨额的装修装潢等费用以及购买了空调、冰箱、电视机、桌椅、沙发等电器及家具，这些物品都是有价值的，双方谈妥作价25万元，符合各方利益。一审法院的错误就在于解除租赁合同的同时判令要求何红枝退还杜加水25万元转让费。实际上，从2018年3月14日双方签订房屋租赁合同及转让协议以及在杜加水支付了租金和转让费后，何红枝就已经把案涉房屋及房内物品交付给了杜加水，由杜加水占有、使用至今。根据杜加水自己提供的证据《商铺租赁合同》，也能看到除了杜加水以外，没有其他第三方在介入该房屋租赁及相关事宜上来。因此，何红枝原投入的装修装潢及电器家具均由杜加水在占有、使用。一审法院判令何红枝返还杜加水转让费25万元的同时难道不应该要求杜加水将何红枝房内物品先行退还或者折价赔偿么？如果一审判决生效，那么何红枝就需要向杜加水返还25万元转让费，但何红枝房内物品却被杜加水白白占有和使用了，显失公平。基于上述事实，原审法院对杜加水上述重大违约的事实未予置评，既未否认也未认定，故意回避影响本案判决的关键事实。综上所述，杜加水重大违约在先，在可继续履行《房屋租赁合同》的前提下，何红枝有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条要求杜加水继续履行该合同。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回杜加水的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杜加水承担。 针对何红枝的上诉，杜加水答辩称：一、何红枝所陈述的事实及理由与实际情况严重不符，理由如下：2018年3月14日，何红枝欺骗杜加水是案涉房屋的所有权人，并与杜加水签订一份《房屋租赁合同》，租期为2018年3月15日至2020年10月31日止。房屋租赁合同签订后，杜加水向何红枝支付租金、转让费和物业费等共计360906.9元（包含租金支付至2018年10月31日）。当杜加水了解到何红枝实际并不是案涉房屋所有权人而只是承租人时，杜加水找到房东马金林核实确认情况。马金林表示没有杜加水的披露，其根本不知道此事，并明确不同意何红枝将案涉房屋转租给杜加水。2018年3月30日，房东马金林要求与何红枝终止租赁合同。而何红枝于2018年4月2日签字同意终止案涉房屋的租赁协议。此时，双方因租赁合同关系产生的权利义务消灭。根据杜加水提交的证据商品房买卖合同，胡俊臣为案涉240号房屋的所有权人。王国华既不是该房屋的承租人，也非所有权人，其无权将案涉房屋租赁给何红枝，也无权许可何红枝的转租行为。二、何红枝就25万元转让费为涉案房屋内物品折价的说辞违背双方的真实意思表示，与事实严重不符。根据杜加水与何红枝的房屋租赁合同载明转让费25万元整。该转让费并不涉及房屋内的物品折价，何红枝也从未与杜加水协商并谈妥房屋内的物品折价事宜。该转让费对价为无形资产，并非对价为房屋内的装修及可移动物品。因此，何红枝上诉称要求杜加水承担房屋内物品损失的责任从而何红枝有权不返还或者少返还25万元转让费，无法律与事实依据。综上，何红枝要求杜加水按租赁协议继续履行已没有事实和法律依据。故请求法庭驳回何红枝的上诉请求，以维护杜加水的合法权益。 针对何红枝的上诉，侯燕飞未做陈述。 二审期间，何红枝向本院提交证据材料如下： 1.同意转租证明1份，用以证明案涉240号房屋房东王国华同意将房屋转租给杜加水经营使用，也认可何红枝、侯燕飞与杜加水签订房屋租赁合同及转让协议的效力。 2.照片1份（打印件），用以证明案涉240号房屋、238号房屋在本案审理期间已被房东分别出租给案外人使用。 3.企业信用信息公示报告1份（打印件），用以证明德云大药房工商登记的注册地址在，也就是案涉238、240号房屋处。 二审期间，杜加水向本院提交证据材料如下： 1.《商铺租赁合同》1份，用以证明房东马金林与何红枝终止租赁合同后，双方因租赁合同关系产生的权利义务消灭，房东马金林于2018年9月23日选择与杜加水签订房屋租赁合同的事实。 2.商品房买卖合同1份（复印件），用以证明案涉240号房屋所有权人为胡俊臣的事实。 3.商铺租赁合同1份（复印件），用以证明案涉240号房屋所有权人胡俊臣作为出租人于2018年12月3日与德云大药房签订租赁合同的事实。 何红枝提供的证据经杜加水质证：证据1，真实性、合法性及关联性均有异议，当时240号房屋所有权人王国华要涨租金，否则不同意出租给杜加水，所以该证明与实际情况严重不符。证据2，恰好证明马金林与杜加水重新签订租赁合同之后，才真正开始使用房屋。证据3，与本案无关。杜加水提供的证据经何红枝质证：证据1，真实性不持异议，但对待证事实有异议。证据2、证据3，因为是复印件，真实性、合法性及关联性均有异议。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及双方当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，侯燕飞未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据何红枝的上诉请求与杜加水的答辩意见，本案二审的争议焦点为涉案租赁合同是否应予以解除及相关费用是否应当返还。本案中，侯燕飞、何红枝与杜加水之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。（一）关于该《房屋租赁合同》的性质。首先，涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限的截止日期与何红枝在先签订的租赁合同约定的租赁期限的截止日期一致。其次，关于租金的支付，涉案《房屋租赁合同》亦约定按照原始合同结算。同时，结合各方当事人在本案中的相关陈述，原审法院认定侯燕飞、何红枝与杜加水之间签订的《房屋租赁合同》属于转租合同，并无不当，故应予以确认。（二）关于该《房屋租赁合同》是否应当予以解除的问题。上述《房屋租赁合同》合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，在该《房屋租赁合同》签订后，杜加水已按照约定支付了相应款项。此后，在杜加水已按照合同约定履行相关款项支付义务的前提下，侯燕飞、何红枝理应全面履行合同义务以保证《房屋租赁合同》有效地继续履行。本案中，后因房屋所有权人的介入并要求提高租金等因素，导致转租合同即涉案《房屋租赁合同》无法继续履行。但就侯燕飞、何红枝与杜加水之间而言，确系因侯燕飞、何红枝未切实履行转租合同所约定的义务导致转租合同之目的无法实现。在此情形下，杜加水有权解除转租合同即前述《房屋租赁合同》。因此，原审法院判定涉案《房屋租赁合同》解除，并无不当，应予以确认。（三）关于相关费用的返还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，涉案《房屋租赁合同》因侯燕飞、何红枝的违约行为导致转租合同目的无法实现而解除。涉案《房屋租赁合同》解除后，侯燕飞、何红枝向杜加水收取的转让费等款项则失去法律依据，应当予以返还。同时，侯燕飞、何红枝的违约行为导致转租合同目的无法实现，杜加水有权按照合同的约定要求侯燕飞、何红枝承担支付违约金的责任。因此，原审法院判定由侯燕飞、何红枝向杜加水返还转让费等款项并支付违约金，也无不当，应予以确认。关于何红枝提出要求调取案外人登记备案租赁合同的申请，本院经审查后认为，何红枝所申请的调查取证事项缺乏与本案的关联性，故不予准许。综上，何红枝的上诉请求，依据不足，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6926元，由何红枝负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十一月十三日 法官助理秦海龙 书记员董悦