河北省滦平县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0824民初3735号原告：滦平县磁源城小区业主委员会，地址：滦平县磁源城小区。负责人：康占发，男，1960年12月20日出生，满族，住河北省承德市滦平县。委托诉讼代理人：李振环，河北智辩律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：李国瑞，男，1962年9月28日出生，满族，住河北省承德市滦平县。被告：滦平县龙飞物业服务有限责任公司，地址：滦平县滦平镇六一胡同（日杂公司院内），统一社会信用代码：91130824787009323H。法定代表人：闫海香，职务：经理。委托诉讼代理人：刘俊玉，河北国正律师事务所执业律师。原告滦平县磁源城小区业主委员会与被告滦平县龙飞物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告滦平县磁源城小区业主委员会负责人康占发及其委托诉讼代理人李振环、李国瑞，被告滦平县龙飞物业服务有限责任公司法定代表人闫海香及其委托诉讼代理人刘俊玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滦平县磁源城小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告2017年6月30日至2018年6月30日期间电梯重复收费98400.00元，电梯维保费和年检费189565.89元，超资质收费198000.00元，临电费用29405.78元，121户没有装修收取装修垃圾费50219.16元，化类池清理费10000.00元，总计575590.83元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告2017年6月30日至2018年6月30日期间为原告的小区提供物业服务，服务期间电梯的维保及年检都是由厂家免费提供，而被告却收取原告的电梯维保及年检费用；原告已承担电梯的相关费用，而被告私自收取电梯每户200.00元；被告的资质是三级资质，应按其资质收取物业费每平米0.55元，而被告却收取每平米0.77元，超标收取服务费；被告在其服务期间收取原告临电照明费每户80.00元，而被告于2018年1月份才为原告提供临电照明服务。被告服务期间化粪池没有抽过，造成原告损失10000.00元。原告共有住户642户，小区共有75000.00平方米。综上，望人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告滦平县龙飞物业服务有限责任公司辩称，1、本案纠纷属于前期物业服务管理合同纠纷，合同具有相对性，一方是本案被告，一方是业主；2、关于收费问题，被告按照政策收费，不存在乱收费问题，根据《物业管理条例》第8条、15条、19条，原告系依法成立的业主委员会，在其职责范围内，经业主大会授权，就涉及全体业主公共利益的事宜代表业主起诉，部分业主的个人利益，其无权起诉，对于原告起诉的各项诉求，系其物业管理区域内，与物业管理无关的、业主个人的权利，不是其管理区域内全部业主共同利益，法院应判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告滦平县磁源城小区业主委员会提交如下证据材料：一号证据，滦平县磁源城小区业主委员会会议记录及642户业主签名的表格，证明经过召开业主大会，全体业主一致同意，由业主委员会出面用法律手段维护全体业主的利益。备案手续，证明滦平县磁源城小区业主委员会是依法成立的。二号证据，滦平县龙飞物业服务有限责任公司与开发商承德磁源开发有限公司签订的前期物业管理合同，证明在该小区内共有642户业主，按合同约定，住宅服务费是按0.73元／㎡收取，装修垃圾及渣土清运费按2.00元／㎡收取，电梯日常运行维护费按每月0.40元／㎡收取，预收共用电费按每年50.00元／户。三号证据，滦价字[2013]6号滦平县物价局、滦平县住房和城乡规划建设局关于调整《滦平县普通住宅区物业服务等级和基准价格》的通知，证明在收取相关服务费时，是按照物业公司的等级和资质来进行收取。被告为三级资质，按文件要求，三级资质收取物业费的标准是每月0.50元／㎡，电梯费（包括运行维护费）十层以下（含）十层每月0.30元／㎡、十一层至十四层每月0.35元／㎡、十五层以上每月0.40元／㎡，在收取上述费用时最高可上浮10%，该通知规定物业公司在对被服务小区提供服务的时候，对化粪池每半年清理一次。四号证据，滦平县物业管理办公室于2017年11月8日为被告出具的《整改通知书》，证明被告为原告提供的物业服务不符合规定，存在许多问题。五号证据，被告与业主签订的前期物业管理服务合同，证明被告在收取相关费用时是按0.77元／㎡标准收取住宅物业服务费，按0.44元／㎡标准收取电梯运行维护费，按4.00元／㎡标准收取装修及拆改垃圾清运费，按80.00元／年标准收取共用电费。六号证据，被告收取各种不当得利明细，包括磁源城小区核算面积证明、被告收取费用情况说明、差价计算表、被告实际用电明细，该组证据可以证明本案的被告重复收取电梯费、超资质收取物业费，超合同标准收取临电费用等。七号证据，磁源城小区未进行装修业主名单，证明被告提供物业服务期间，共有121户业主未对楼房进行装修，而被告确按4.00元／㎡的标准收取了垃圾清运费。八号证据，承德华凯龙电梯工程有限公司证明，证明被告不应收取原告电梯维保费和年检费。九号证据，抽取化粪池费用发票，证明因被告未按约定定期清理化粪池，原告支出清掏化粪池费用10000.00元。十号证据，证明一份，证明被告为原告提供服务期间，小区绿化及消防工作没有交给被告服务及管理。被告滦平县龙飞物业服务有限责任公司的质证意见为：一号证据，会议记录、备案手续真实性没有异议；对业主签字的表格不认可，该份证据不真实，应提供业主身份证复印件，来证明证据的真实性。二号证据，真实性无异议，但实际收费是按与业主签订的合同收取的。三号证据，真实性无异议，但不能证明原告的观点，因为该份合同恰恰证明作为三级资质的物业公司可以提供一级的服务，所以按一级服务标准收费并无不当。四号证据，真实性无异议，该整改通知是针对的开发公司相对的配套设施没有到位，造成物业服务公司不能提供满意服务，我公司在我们的能力范围内及时进行了整改。五号证据，真实性无异议，此份证明是被告与业主签订的合同，是双方的真实意思表示，不违反相关法律、法规及政策的规定，其具有合法性、有效性，因我公司提供的是一级服务，所以按这个标准收取费用并无不当，不存在多收费问题。六号证据，不认可，因为作为被告所提供的服务是一级服务，按一级服务标准收取相关费用是合法的，所以原告的计算我公司不认可；用电明细应按电力局出具的数据计算；进行面积测算是由有资质的单位出具，单凭物业公司自己的计算加盖公章，不能作为实际面积的最后测量依据。七号证据，对121户没有装修的数字不认可，应是95户未装修。八号证据，真实性无异议，但与我方正常收取的电梯运行费用没有关系。九号证据，真实性无异议，但证明不了原告的观点，这些票据都是2018年11月份的票据，是在滦平吉盈物业有限公司进行物业服务时的票据，原告与被告已经于2018年6月28日交接完毕，被告已经履行作为物业公司应履行的义务。十号证据，因为开发商的原因，小区绿化及消防工作没有完工，也没有交付给被告，被告没有任何过错，按照前期物业服务合同的约定，被告履行了相应的合同义务。被告滦平县龙飞物业服务有限责任公司提交如下证据材料：一号证据，建设部颁发的物业服务企业资质管理办法，依据第八条规定，根据本案不足70000平方的建筑，我公司资质相当。二号证据，磁源城小区前期管理服务招标文件，该文件明确规定物业服务等级是一级服务，根据招标文件，被告提供了一级服务的相关内容，按照一级服务的基本要求，履行了相应的义务，根据权利和义务对等原则，被告提供的一级服务就可按一级服务标准进行收费。三号证据，滦价字[2013]6号滦平县物价局、滦平县住房和城乡规划建设局关于调整《滦平县普通住宅区物业服务等级和基准价格》的通知，证明我公司有前期物业服务合同，根据此份通知，我公司收取的物业费用是合法的。四号证据，前期物业管理合同二份，第一份合同相对方是被告及承德磁源房地产开发有限公司，第二份是实际履行合同，一方是被告、一方是业主，被告是按与业主签订的合同收取的合理、合法、合规的费用。五号证据，关于磁源城小区收费情况说明，证明被告收费是经过公示的，符合政策规定。六号证据，磁源城小区（2017年7月1日至2018年6月30日）电梯运行记录，该运行记录记录了在电梯运行过程中所出现的相关故障，以及物业公司派人进行维修等相关情况，根据运行记录收取费用，是有根据的，符合法律规定。七号证据，磁源城小区收电梯保护费、电费及支出明细，证明被告收取相关费用的数额和该费用的支出情况。八号证据，滦平县滦平镇增军保洁服务部收据，证明被告对小区内化粪池、管道进行了合理的疏通及清理。九号证据，交房名单，证明1至7号楼开发商没有交给被告的房号及钥匙共计26套。十号证据，鲍海波出具的证明，证明26套楼房钥匙没有移交物业公司，仍在开发商控制下。十一号证据，磁源城小区物业服务移交书，证明被告将物业服务事项移交给原告时，原告没有提出任何异议，没有后续遗留问题。原告滦平县磁源城小区业主委员会的质证意见为：一号至四号证据真实性无异议，但不能证明被告方的观点。对被告承接原告方的物业资质没有异议，但根据相关规定，物业公司收费是按资质收取，在提供服务时不论是几级资质，都应为业主提供一级服务。五号证据，在小区没有见到过。六号证据，真实性无异议，但该项费用是维保单位承担，不是物业公司承担。七号证据，与原告小区实际住户不符，被告没有支出相关费用，不予认可。八号证据，疏通管道是由开发商承担的费用，不是被告支付的。九、十号证据，原告不清楚。十一号证据，真实性认可，虽然该移交的东西都移交了，但问题没有解决，所以才产生的此次诉讼。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2013年7月30日，滦平县物价局、滦平县住房和城乡规划建设局作出滦价字[2013]6号关于调整《滦平县普通住宅区物业服务等级和基准价格》的通知第1条，《本次制定的滦平县普通住宅区物业服务等级和基准价格》，是全县普通住宅区公共性物业服务和收费的指导标准。各小区物业服务企业如确实需要按本通知规定调整价格标准的，由业主委员会或多数业主与物业服务企业协商确定。价格标准发生调整，物业服务企业应当到县住房和城乡规划建设局办理有关手续，县物价局办理《经营服务收费证》。物业服务价格标准确实由于增加服务内容，改善服务管理等原因，需要超过本通知规定的基准价格标准的，由县物价局和县城乡规划建设局报市物价部门和市住房和城乡建设部门审批。附件二，滦平县普通住宅区物业服务基准价格标准，服务等级为三级的收费标准是每平米0.50元，电梯费（日常运行维护费）十层以下（含10层）住宅配有电梯的0.30元，十一层（含十一层）以上至十四层0.35元，十五层以上（含十五层）按0.40元。浮动幅度为上浮不得超过10%，下浮不限。滦平县龙飞物业服务有限责任公司系依法成立的法人单位，物业服务机构的服务资质等级为三级。2016年，承德磁源房地产开发有限公司与滦平县龙飞物业服务有限责任公司签订前期物业管理服务合同，合同内容为：甲方房屋共7栋13个单元642户，建筑面积68952.93平米；住宅物业服务费根据《滦平县普通住宅区物业服务等级和基准价格》的通知规定，按0.73元/平米x月，预收一年；电梯日常运行维护费按0.40元/平米x月，预收一年；装修垃圾及渣土清运费按2.00元/平米收取，一次性交清；预收共用电费50.00元/户x年；商业按1.20元/平米x月收取。2017年，李鹏飞与滦平县龙飞物业服务有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同内容为：物业费收费起止时间：2017年7月1日至2018年6月30日止。收费项目：1、住宅物业服务费：按0.77元/平米x月，预收一年；2、电梯日常运行维护费：按0.44元/平米x月，预收一年；3、装修及拆改垃圾清运费：按4.00元/平米收取，一次性；4、预收共用电费：80.00元/户x年。2017年11月8日，滦平县物业管理办公室整改通知书2017第2号，对滦平县龙飞物业服务有限责任公司下发整改通知，1、磁源城小区消防设施、大门车牌识别系统、电梯刷卡系统、楼宇门刷卡系统等均未启用。2、没有巡更系统、电动车充电桩，业主从楼上私自拉线充电。3、办公场所没有客服人员及固定电话，服务人员少。4、楼道里到处是灰尘，楼宇门口瓷砖墙面脏，地下室没有清理过。5、园内建筑垃圾没有围挡，未及时清理。6、楼道里小广告未及时清理等。要求其7日内整改完毕。2018年6月6日，滦平县磁源城小区业主委员会经滦平县滦平镇三地沟门村村民委员会、滦平县滦平镇人民政府同意成立，并于2017年7月3日到滦平县物业管理办公室进行备案。2018年6月28日，原告磁源城小区业主委员会与被告滦平县龙飞物业服务有限责任公司签订磁源城小区物业服务移交书，内容为：移交方：滦平县龙飞物业服务有限责任公司，接交方：磁源城小区业主委员会，鉴于磁源城小区已成立业主委员会，根据《物业管理条例》规定，移交方自2018年6月30日终止对磁源城小区的物业管理服务。移交前的服务项目由移交方负责，以后由交接方负责，自2018年7月1日起生效。2018年10月18日，滦平县磁源城小区业主代表召开业主委员会会议，会议决定：委托滦平县磁源城小区业主委员会代表全体业主起诉被告滦平县龙飞物业服务有限责任公司不当得利纠纷一案，并委托康占发和李国瑞负责该案诉讼事宜。2018年10月18日，承德华凯龙电梯工程有限公司出具证明，内容为：我公司在磁源城小区承包电梯维保工作，因小区电梯系从我公司购买，电梯免费保养一年，从2017年7月至2018年6月止。2017年至2018年电梯检验后甲方使用单位未交费。本院认为，《物业管理条例》第八条：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十一条：下面事项由业主共同决定：…（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十五条：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责的规定。第十九条：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。原告系依法成立的业主委员会，在其职责范围内，经业主大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，代表业主向人民法院提起诉讼，与物业管理无关的、部分业主的个人事宜，其无权向人民法院提起民事诉讼。本案中原告滦平县磁源城小区业主委员会要求被告滦平县龙飞物业服务有限责任公司返还电梯重复收费、电梯维保费和年检费、超资质收费、临电费用、121户没有装修收取装修垃圾费的诉求，系其物业管理区域内与物业管理无关的、已经交纳各项费用的业主的个人权利，不是其物业管理区域内与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，原告滦平县磁源城小区业主委员会要求被告滦平县龙飞物业服务有限责任公司返还上述费用的主张，无事实和法律依据，对其诉讼请求，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，原告滦平县磁源城小区业主委员会要求被告滦平县龙飞物业服务有限责任公司给付化粪池清理费的诉求，因其未提交足够的证据予以证明，故对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第八条、第十一条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告滦平县磁源城小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费9550.00元，由原告滦平县磁源城小区业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  尹艳肖人民陪审员  王海波人民陪审员  李晓明二〇一九年十一月十八日法官助理郭雅光书记员马银萍滦平县人民法院民事判决书附页一、判决书中引用法律条文内容1、《物业管理条例》第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十一条下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修基金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自已的主张，有责任提供证据。3、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人同时应在五个工作日内向滦平县人民法院或承德市中级人民法院预交二审上诉费，二审上诉费与一审诉讼费相同。如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限一方为公民的为二年之内，双方均为法人的为一年之内，自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。