广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终10139号上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市长安镇上沙股份经济联合社。住所地：广东省东莞市市辖区长安镇上沙社区居委会。广东省农村集体经济组织证明书编号：粤农集字第190016009000号。负责人：孙志东，主任。委托代理人：陈昌骅，广东莞安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈晓玲，女，1973年8月3日出生，汉族，居民身份证住址为广西桂平市。委托代理人：孔倩，广东朗迪律师事务所律师。委托代理人：叶佳健，广东朗迪律师事务所律师。上诉人东莞市长安镇上沙股份经济联合社（以下简称上沙联合社）因与被上诉人陈晓玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初8474号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈晓玲起诉请求：1.上沙联合社返还定金174200元；2.本案诉讼费由上沙联合社承担。上沙联合社反诉请求：1.陈晓玲向上沙联合社支付2019年2月、3月的房屋占有使用费188136元及利息（按照中国人民银行同期同档贷款利率自反诉之日起计算至付清之日止）；2.陈晓玲按照4025元/月的标准向上沙联合社支付目前案涉房屋场地存放的机器设备自2019年4月1日起至清场完毕之日止的占有使用费；3.本案反诉费由陈晓玲承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决：一、限上沙联合社于判决发生法律效力之日起三日内向陈晓玲返还合同定金174200元；二、驳回上沙联合社的反诉请求。一审本诉受理费1892元，反诉受理费2112元，均由上沙联合社负担。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初8474号民事判决。上沙联合社上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项；2.裁定将本案发回重审或判令支持上沙联合社一审反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由陈晓玲承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，缺乏法律依据。（一）一审判决第七项第六行,原审法院认为陈晓玲虽未与上沙联合社办理租赁物交接手续，但上沙联合社已于2019年2月1日收回案涉租赁物并取得实际控制权。这明显与事实情況不符。与上沙联合社存在房屋租赁合同的当事人为陈晓玲,陈晓玲2017年3月2日注销东莞市长安美澳五金制品厂（以下简称美澳厂）后并未告知上沙联合社,陈晓玲仍然一直以房屋承租人的名义通过银行转账方式交纳租金。即使房屋租赁合同无效,陈晓玲作为承租人也应当有清场交接返还租赁物给出租人的法律义务。2019年2月1日之后,因现场遗留大量机器设备,并被其他案件当事人保全,一审法院不允许上沙联合社将保全的现场遗留大量机器设备另行集中存放于租赁房屋内的闲置仓库,造成上沙联合社无法通过东莞市长安镇集体资产交易平台进行招租。因此,案涉租赁物没有交接,一审法院不允许上沙联合社正常清场和使用案涉租赁物,上沙联合社根本无法出租,一审判决认为上沙联合社收回案涉租赁物并取得实际控制权错误。陈晓玲违反法律义务，具有明显过错,未清场交接返还租赁物给上沙联合社,造成上沙联合社无法出租使用,一审判决没有法律依据认定陈晓玲无须承担法律责任。（二）一审判决第7页第九行,上沙联合社因查封财产存放所导致的损失应当向被查封财产所有人主张保管费用，其基于租赁合同向陈晓玲主张占有使用费，缺乏事实和法律依据，不予支持。明显属于认定事实错误,适用法律不当。东莞市人力资源局长安分局在现场监督和见证上沙联合社垫付东莞市美正五金制品有限公司（以下简称美正公司）员工工资时,美正公司员工的社保参保记录和书面证明均指认陈晓玲为美澳厂和美正公司两家企业的实际控制人和经营者,其中包括美正公司企业登记股东陈涛(公民身份号码为),陈涛为陈晓玲兄长,其两人身份证户籍住址一致,均为广西桂平市垌心乡上瑶村石琶屯114号。因此,陈晓玲作为承租人和美正公司实际控制人、经者,其应当对美正公司被查封财产占用上沙联合社房屋，造成上沙联合社无法出租期间的占用使用费,承担连带清偿责任。二、一审判决严重违反法定程序,未追加必须参加诉讼的当事人美正公司,应当发回重审。陈晓玲作为承租人,违反法律义务,未清场交接返还租赁物给上沙联合社。而美正公司基于陈晓玲作为房屋使用人,在上沙联合社出租的房屋场所生产经营。2019年2月1日后美正公司被查封财产一直实际占用上沙联合社房屋,造成上沙联合社无法出租使用。因此,查清美正公司为何在上沙联合社出租的房屋场所生产经营,陈晓玲是否为美正公司的实际控制人和经营者,对本案事实认定和法律责任承担,核心关键。必须追加美正公司参加本案诉讼,一审法院严重违反法定程序,应当发回重审。陈晓玲辩称：一、案涉租赁物一直处于上沙联合社控制中，从陈晓玲提交的由分租租户东莞市晨启精密模具有限公司和东莞市希普思五金机械有限公司出具的承诺书即可知，该承诺书也由上沙联合社盖章确认，该承诺书中载明上沙联合社一直向分租租户收取租金，及美正公司的租金也由分租租户代支付给上沙联合社，并且称2019年2月1日把案涉租赁物进行出租，要求分租租户在此之前搬离厂房，因此可以证明案涉租赁物一直处于上沙联合社的控制之中，陈晓玲根本没有移交的可能性。且自从美正公司无法支付租金后，上沙联合社也禁止陈晓玲进入厂房内，更谈不上移交厂房。二、陈晓玲不是承租方，租赁合同无效后，双方的租赁关系自始无效，上沙联合社是与实际的占用人发生占用的关系，与陈晓玲无关。且陈晓玲不是实际占用人、美正公司的实际控制人和经营者，陈晓玲只是帮助美正公司进行管理，员工认为陈晓玲是实际控制人是因为陈晓玲一直在管理公司的事务，上沙联合社要求陈晓玲承担连带清偿责任无事实和法律依据。三、从上沙联合社提交的查封清单也能证明上沙联合社另案查封的是美正公司的机器设备，而不是美澳厂或陈晓玲的，上沙联合社不能将公司与个人混为一谈，如其认为美正公司应当承担责任，则应当另案向美正公司主张，而与陈晓玲无关。四、美正公司被查封的财产一直在上沙联合社的厂房里，厂房也一直处于出租的状态，故上沙联合社称无法出租是不符合事实的，且被查封的机器设备也只是占地一小部分，不影响上沙联合社对外出租。五、本案就是租赁合同无效后，原承租方要求出租房返还押金的纠纷，而与案外人无关。六、上沙联合社二审提交的证据超过举证期限，也不符合最高院关于民事诉讼证据若干问题的规定关于“新证据”规定，东莞市中级人民法院应当依据证据规定第43条不予采纳其二审提交的证据。因此陈晓玲认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，维持一审判决，驳回上沙联合社的上诉请求。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另查明，上沙联合社在二审提交了委托书、机器搬离移交确认书、回复、证明、工资清单、证明及社保记录等证据。证明、工资清单、证明及社保记录拟证明陈晓玲是美正公司的实际控制股东和个人独资股东；委托书、机器搬离移交确认书、回复拟证明美正公司和陈晓玲的过错造成上沙联合社一直无法出租该厂房，美正公司和陈晓玲应当承担占有使用费。针对上沙联合社提交的上述证据，陈晓玲质证认为：1.对证明、工资清单、证明及社保记录的三性不予确认。第一，陈晓玲不是实际控制人或老板；第二，该等证据无法证明陈晓玲应当承担连带清偿责任。2.对委托书、机器搬离移交确认书、回复的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认。该等证据均是表明这些机器设备是美正公司的，与陈晓玲无关，因此与本案无关。而且以上证据上沙联合社在一审并未提交，双方未在一审对以上证据进行举证质证，也不属于新证据，依法应当不予采纳。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。案涉租赁物未办理房产证或取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院认定美澳厂与东莞市长安镇上沙沙溪股份经济合作社于2016年1月14日签订的《厂房租赁合同书》无效是正确的。美澳厂为个体工商户，经营者为陈晓玲，美澳厂于2017年3月2日核准注销；东莞市长安镇上沙沙溪股份经济合作社更名为东莞市长安镇上沙股份经济联合社沙溪分社，为上沙联合社的内设机构；故，上述合同的权利义务由陈晓玲、上沙联合社分别承接。上沙联合社诉请2019年2月1日之后的租金。但根据本案的证据显示，2019年2月1日之后案涉租赁物因美正公司的财产被法院查封而占用，而被查封财产所有人为美正公司；而美正公司是一人有限公司，陈晓玲并非其登记的股东；故，原审法院认为上沙联合社诉请2019年2月1日之后的案涉租赁物占用使用费应当向被查封财产所有人主张保管费用，不能基于租赁合同向陈晓玲直接主张占有使用费是正确的。陈晓玲是否属于美正公司的实际控制人，与陈晓玲是否需要对占用使用费承担责任并不存在必然的联系。综上，本院对上沙联合社的主张不予采信。综上所述，上沙联合社的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6855.79元，由上沙联合社负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张善华审判员  叶志超审判员  徐华毅二〇一九年十一月二十七日书记员  冯颖欣