广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)粤01执复555号复议申请人：吴伟峰，男，1986年12月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：吴登爵，男，1958年7月12日出生，汉族，住广东省恩平市，系案外人吴伟峰的父亲。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，住所地：广东省广州市天河区珠江西路**首层**商铺、2层02房商铺、4-7层02-10房、8-11层02房。负责人：李荣军。委托诉讼代理人：曾九妹，系广东广信君达律师事务所律师。被执行人：吴凤笑，女，1968年1月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被执行人：吴伟龙，男，1988年10月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被执行人：冯惠改，男，1966年10月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区拱北桂花北路丽珠医药公司集体宿舍。天河法院在执行（2015）穗天法金民初字第6021号民事判决过程中，以（2018）粤0106执2945号案立案执行。执行中，天河法院裁定拍卖被执行人吴伟龙名下位于广州市天河区花生寮68号601、602房的房产。复议申请人吴伟峰不服广东省广州市天河区人民法院（下称天河法院）（2019）粤0106执异509号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院查明：浦发银行广州分行与吴凤笑、吴伟龙、冯惠改借款合同纠纷一案，天河法院作出的（2015)穗天法金民初字第6021号民事判决已发生法律效力。根据上述判决，一、吴凤笑、吴伟龙、冯惠改应偿还浦发银行广州分行偿还借款本金1900000元及利息72706.67元及罚息（含复利）；二、浦发银行广州分行对吴凤笑、吴伟龙、冯惠改抵押的广州市天河区花生寮68号401房产，广州市天河区花生寮68号601房产、广州市天河区花生寮68号602房产以折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。本案受理费22590元、财产保全费5000元，均由吴凤笑、吴伟龙、冯惠改负担。因上述被执行人未履行判决所确定的义务，浦发银行广州分行向天河法院申请执行，天河法院于2018年2月1日以（2018）粤0106执2945号案立案执行。在该案诉讼期间，根据浦发银行广州分行的申请，天河法院于2015年12月30日轮候查封了登记在吴伟龙名下的涉案房屋。2016年12月25日，天河法院作出（2018）粤0106执2945号执行裁定，拍卖登记在吴伟龙名下的广州市天河区花生寮68号601、602房产。2019年1月4日，天河法院在上述房屋张贴公告，责令被执行人及其他使用人在本公告张贴之日起10日内迁出并腾空上述房屋，交天河法院处理。异议人因此提出执行异议。另查，异议人吴伟峰为证明其主张，提供了以下证据：1.签订时间为2013年8月11日的《房屋租赁合同》，甲方为吴伟龙，乙方为异议人吴伟峰，双方约定甲方出租涉案房屋给乙方，租赁期为25年，自2013年8月12日至2038年8月11日，每月租金2000元，乙方需一次性支付60万元。2.收据，出具时间为2013年8月11日，经手人吴伟龙，内容：今收到吴伟峰交付2013年8月12日至2038年8月11日房租费用600000元。异议人吴伟峰称全部租金是以现金支付给吴伟龙。3.结婚证，证明异议人吴伟峰与廖海英是夫妻。4.个人名下房地产登记情况查询证明，证明吴伟峰、廖海英名下无房产。5.廖海英的居住证申领表，填表时间为2018年11月1日，为了证明廖海英一直居住在涉案房屋。6.廖海英的居住证，居住地址广州市天河区花生寮****，有效时间为2010年6月8日至2011年6月8日。异议人吴伟峰的户籍所在地是广州市越秀区西坑直街****，户主吴登维。另查，涉案房屋于2014年10月17日在房管部门办理抵押登记。抵押权人为申请执行人。吴伟龙将涉案房屋抵押给申请执行人的时候也没有告知涉案房屋存在出租情况。天河法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。异议人吴伟峰虽然提供了其与吴伟龙签订的《房屋租赁合同》和租金收据，但是从合同的内容来看，双方约定的租期长达25年，且租金60万元一次性付清，异议人吴伟峰称是以现金支付，明显不符合交易习惯和有悖生活常理。另外廖海英所申请的居住证时间是2018年11月1日，不能证明异议人一家自2013年开始已在涉案房屋居住，而且异议人吴伟峰也没有提供其他证据证明其自2013年开始已在涉案房屋居住。而且吴伟龙将涉案房屋抵押给申请执行人的时候也没有告知涉案房屋存在出租情况，故天河法院对异议人提交的租赁合同不予认定，异议人的异议理由不能成立，天河法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：驳回异议人吴伟峰的异议。吴伟峰向本院申请复议称:1．请求撤销天河区人民法院（2019）粤0106执异509号执行裁定。2.请求法院依法裁定停止执行（2018）粤0106执2945号《执行裁定书》、《广州市天河区人民法院公告》，停止拍卖复议申请人吴伟峰租赁的吴伟龙名下的广州市天河区花生寮68号601房。涉案租赁合同合法有效，依法应予保护；庭审期间，申请执行人虽有对该合同的异议、不认可该合同真实性，但是没有申请司法鉴定，所以该异议理由不能成立；吴伟龙将涉案房屋抵押给申请执行人的时候是否告知涉案房屋存在出租的情况，并不影响涉案房屋租赁合同的成立和合法有效，因为租赁合同是在抵押登记之前就早已经签订的，且单凭申请执行人一面之词也不能确定吴伟龙没有告知过该租赁合同情况。涉案房屋租赁期限25年，租金一次性支付并没有违反生活常理和交易习惯；吴伟峰一家三口没有住房，但投靠叔叔吴登维解决入户不能解决其居住，所以吴伟峰与吴伟龙签订了租赁合同租赁涉案房屋；当时吴伟龙因同时购买两套房屋急需资金周转，而吴伟峰与他人合伙开制衣厂，有资金，但一家三口没有房屋居住需要租赁房屋，基于兄弟各有需求而订立了涉案租赁合同，这里面除了租赁关系外，也有兄弟情在内，所以该租赁合同并没有违反交易惯例和常理。3.裁定法院拍卖依法应公告该房屋已经有复议申请人吴伟峰长期租赁的租赁合同及已经支付长期租金情况，且带租约拍卖。根据《合同法》第229条的规定，申请人吴伟峰在601房查封前早已经签订了租赁合同承租该房屋居住，且已经交付了长期租赁该房屋的租金，所以法院如果依法必须拍卖，则依法必须带租约拍卖，以保证承租人的合法权利，否则法院涉嫌隐瞒拍卖标的瑕疵需要承担相应的法律责任。对天河法院查明的事实，本院经审查予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”依据上述规定，承租人在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的请求成立，需满足两个条件，第一，查封前已签订合法有效的书面租赁合同；第二，承租人占用使用该不动产。关于复议申请人吴伟峰与被执行人吴伟龙之间的租赁关系是否真实的问题。复议申请人吴伟峰向本院提交《房屋租赁合同》，证明其承租的涉案房屋租赁期限为25年，并称一次性付清了60万元租金，是以现金方式支付的，只提供了租金收据。对此，因该《房屋租赁合同》没有到房屋管理行政部门备案，且租金的交付方式及期限显然有悖于一般租赁习惯和生活常理，复议申请人吴伟峰仅凭《房屋租赁合同》和租金收据不足以证明其与被执行人吴伟龙存在实际交付租金的行为。故复议申请人吴伟峰提供的该证据不足以证明其与被执行人吴伟龙之间存在真实的租赁关系。另关于复议申请人吴伟峰提出法院在裁定拍卖时应披露该房屋已经存在租赁合同以及已支付长期租金的情况，且应带租约拍卖的问题。因复议申请人吴伟峰无法证明其与被执行人吴伟龙之间存在真实的租赁关系，故吴伟峰的该主张缺乏依据，本院不予采纳。此外,关于复议申请人吴伟峰是否存在占有使用该不动产事实的问题。根据复议申请人吴伟峰提供的由其妻于2018年11月1日填写的居住证申领表及其妻的居住证反映，该居住证的有效期为2010年6月8日至2011年6月8日，居住，居住地址为广东省广州市天河区林和街花生寮大街****案的涉案房屋为广州市天河区花生寮68号601房，而复议申请人吴伟峰提供的上述证据反映其一家的居住地址为广东省广州市天河区林和街花生寮大街68号602房，故无法证明复议申请人吴伟峰一家三口在法院查封之前占有使用涉案房产的事实。对此，复议申请人吴伟峰的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条中关于人民法院支持承租人在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产所规定的条件。故复议申请人吴伟峰请求本院裁定停止执行（2018）粤0106执2945号《执行裁定书》、《广州市天河区人民法院公告》，停止拍卖吴伟龙名下的广州市天河区花生寮68号601房的请求依法无据，本院不予认可。综上所述，天河法院作出的（2019）粤0106执异509号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项、第三十一条的规定，裁定如下：驳回吴伟峰的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异509号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  符锐兰审判员  叶洁靖审判员  刘 皓二〇一九年十一月十九日书记员  唐志梅