甘肃省兰州市红古区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0111民初1600号原告（反诉被告）：尹文全，男，1988年3月24日出生，汉族，住兰州市红古区。委托诉讼代理人：周利军，甘肃可兰律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰州国芳置业有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：张国芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：温立平，甘肃方域西涛律师事务所律师。原告（反诉被告）尹文全与被告（反诉原告）兰州国芳置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹文全及其委托诉讼代理人周利军、被告（反诉原告）兰州国芳置业有限公司委托诉讼代理人温立平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）尹文全向本院提出诉讼请求：1.判令被告与原告签订《商品房买卖合同》，将兰州市红古区国芳百合城Ｃ13-401号房屋按照每平方米3278元卖给原告；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年5月31日开始，原告分三次给被告缴纳购房款117390元，购买被告开发建设的位于兰州市红古区，建筑面积106平方米，每平方米3278元。该房屋建成后，建筑面积为116.42平方米，被告给原告承诺多出的8平方米赠送原告不收费。由于原告缴纳首付款的银行卡丢失，无法办理按揭贷款手续，原被告商量原告给被告缴纳押金3万元，被告将117390元的购房款退还原告，原告用购房款到银行做一周理财再退出来交给被告就可以办理按揭贷款。原告准备办理该手续时，被告却拿出一份承诺强迫原告同意在前面广场盖高层，由于原告无法接受，被告拿出事先拟好的退房申请让原告签字。综上所述由于被告的违约使原告购买房屋的目的无法实现，严重的侵害了原告的合法权益。为此原告向人民法院起诉望公正判决。被告（反诉原告）兰州国芳置业有限公司辩称:尹文全的诉请违背案件基本事实，没有法律依据，应当依法驳回，具体理由如下：1.依据原告诉状所列基本事实诉讼双方未能履行按照《联建协议书》约定签订《商品房买卖合同》的根本性原因系被答辩人“缴纳首付款的银行卡丢失无法办理按揭手续”,并非我公司不依约换签《商品房买卖合同》。2.尽管尹文全诉状所称“与答辩人协商向答辩人缴纳押金3万元，答辩人将购房款117390元退还被答辩人，由其用购房款在银行做一周理财后办理按揭手续”,但被答辩人却未向答辩人提供退还购房款的银行账户，且被答辩人已在本案诉讼之前通知答辩人解除《联建协议》，被答辩人已收到答辩人退还的3万元保证金。至此双方协商协助被答辩人办理银行按揭的协议目的已不能实现。3.依据《联建协议书》第五条约定双方换签《商品房买卖合同》的前提条件为被答辩人一次性付清购房款或者办理完成按揭手续,但被答辩人因自身原因并未履行完毕该先履行的合同义务。4.依据《联建协议书》第十二条约定，被答辩人逾期三个月不交清余款按白动终止与答辩人签订的《联建协议书》处理，答辩人有权对被答辩人原选定的房屋采取转让等处理措施。因此，诉讼双方《联建协议书》已终止。兰州国芳置业有限公司向本院提出反诉请求：1.依法确认诉讼双方2015年5月31日签订的《联建协议书》已经终止；2.依法判令被反诉人向反诉人支付违约金12778.63元;3.依法判令被反诉人承担反诉相关诉讼费用。事实与理由：2015年5月31日，反诉人与张竞文签订《联建协议书》内容约定:由张竞文选定红古国芳广场C区C13栋401号联建房作为联建定向投资，联建房基础建设费106424.163元，房屋面积108.29平方米，联建工程建设费248323.047元，总建价354747.21元。第五条约定：《联建协议书》签订后张竞文先全额支付基础建设费；在反诉人取得预售许可证，张竞文付清所有联建工程费或在30天内办理完成银行按揭手续后换签《商品房买卖合同》。第十二条约定：张竞文未按期交纳合理费用，每日向反诉人承担应交纳款项万分之一的滞纳金。逾期三个月不交清余款，按自动终止《联建协议书》处理，且张竞文需向反诉人支付其应交纳款项3%的违约金。2018年5月17日，张竞文经反诉人同意将该《联建协议书》约定的权利义务概括转让被反诉人，但被反诉人在受让《联建协议书》权利义务后，并未依约向反诉人履行《联建协议书》约定之交纳工程款的先履行合同义务，致使合同目的不能实现。综上所述，反诉人认为被反诉人拒不履行先履行合同义务的行为己违反双方《联建协议书》第五条之约定，严重侵犯反诉人合法经济利益。鉴于此，反诉人为维护自身合法权益，特依据我国《合同法》第六十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条以及《民事诉讼法》相关条文规定，依法提起反诉。请求人民法院在查清事实的基础上依法支持反诉人的全部诉请。原告（反诉被告）尹文全对被告（反诉原告）兰州国芳置业有限公司的反诉辩称：1.联建协议书违反法律规定，是无效协议书，所谓的房屋联建是指一方提供土地使用权，他方提供资金进行合作建房，这是房屋联建的本意，本案中联建协议书约定张竞文不但要提供土地出让金，还要提供建房的相关费用，联建协议书名为联建，实为商品房买卖，根据城市商品房预售管理办法，国芳公司要首先取得土地使用权，其次要开发建设资金要达到25%以上，因此联建协议书规避了以上法律的强制性规定，貌似合法实际违法；2.既然联建协议书违法，那么被告要求支付的违约金也不应得到法律支持。原告（反诉被告）尹文全为证明自己的主张，提交如下证据材料：1.国芳广场预选房表1张，收据三张，自证明2015年5月31日开始，尹文全分三次给兰州国芳置业有限公司红古分公司缴纳购房款117390元，购买兰州国芳置业有限公司百合城C13-401号房屋一套；2.承诺书1份，证明由于尹文全缴纳首付款的银行卡丢失，无法办理按揭贷款手续，双方协商尹文全给兰州国芳置业有限公司红古分公司缴纳押金30000元，兰州国芳置业有限公司红古分公司将117390购房款退还尹文全，尹文全用购房款到银行做一周理财再退出来交给兰州国芳置业有限公司红古分公司就可以办理按揭贷款；3.退房申请1份，证明兰州国芳置业有限公司强迫尹文全同意盖高层的目的无法实现，拿出事先起草好的退房申请让其签字；4.售房条2张，证明原告公司卖给原告的单价；5.结婚证，离婚证、离婚协议书1份，证明2015年6月4日尹文全和张竞文登记结婚，2018年5月31日协议离婚，张竞文与国芳签订《联建协议书》在结婚之前，尹文全对该协议书不知情；6.张竞文说明1份，证明张竞文将房屋转让给尹文全，今后房屋经济纠纷与张竞文无关；7.个人征信报告1份，证明原告的个人征信没有不良记录，而且地址也是房屋征信报告的地址；8.原告支付首付款的银行流水1份，证明原告支付首付款的银行账户流水已经出具，可以办理银行按揭贷款手续；9.录音1份，尹文全与兰州国芳置业有限公司红古分公司售房部工作人员录音。经质证，被告（反诉原告）兰州国芳置业有限公司对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，该三张收据仅仅能反映原告依据联建协议书的约定向被告缴纳了联建房的基础建设费，双方在缴纳该117390元联建费的时候，双方之间没有形成商品房买卖合同关系，而是属于房屋联建关系。对证据2的真实性无异议，但并不认可原告的证明目的，该证据恰好真实反映双方未能按照联建协议书的约定换签商品房买卖合同关系，其原因是原告将联建房基础建设费的银行卡丢失，致使原告自身不能按照联建协议书的约定向被告缴纳联建工程建设费。对证据3真实性不认可，该证据系复印件，不能证明被告强迫原告签字退款，原告未签的事实。对证据4的真实性无异议，不认可该证据的证明目的，因为国芳广场房屋预售价格由相关政府部门制定，并非国芳置业自行定价。因此不可能存在原告所谓全款付清和分期付款存在房屋差价的情形。对证据5的真实性无异议，从该证据可以明确反映，原告和张竞文结婚的时间为2016年6月4日，离婚时间为2018年5月31日，原告与张竞文作为夫妻，张竞文在长达3年时间内隐瞒其与被告公司签订联建协议书的事实，不符合常理，且在2018年5月14日，国芳的客户申请表中将客户变更为原告，有理由相信原告明知联建协议书的存在及其内容约定。对证据6系证人证言，未经证人当庭出庭作证的证人不应当作为有效证据，且该证据内容明确记载本人同意网签合同只签原告一人名字，由此可见，联建协议书约定的联建房产系张竞文与原告共同购置的，属于未结婚共同购置的房产，张竞文和原告之间并不存在转让购房的情况，只是作为夫妻一方将夫妻共同财产约定登记在原告一人名下，因此原告应当明知房屋联建协议书真实存在。对证据7的真实性有异议，该证据系复印件，该报告记载的报告时间为2019年10月16日，报告内容显示2018年1月5日农业银行对原告的授信额度仅为10892元，由此可见原告的信用度极低，没有经济能力缴纳联建购置建设资金。对证据8该明细清单仅仅能反映截止2015年7月30日原告账号为62×××78的农业银行账户，有消费和转账记录，从2015年7月30日之后再无记录。恰好如实反映原告将缴纳联建基础建设费的银行卡丢失至今也没有补办。目前原告缴纳联建基础建设费的可能性没有。对证据9的真实性不予认可，首先录音的时间地点并未向法庭予以说明，这样的录音原告可以拿出很多，且该录音证据并未明确反映国芳公司代表明确表示，原告不签订承诺书，就不向原告出售涉案房产。且国芳修盖高层已征得相关政府部门的规划批准，而原告对被告公司修建高层加以百般阻挠。经审核，国芳广场预选房表、收据，承诺书，售房条2张，结婚证，离婚证、离婚协议书1份，张竞文说明等证据能够证明尹文全与张竞文于2015年6月4日登记结婚。原、被告达成合意，约定尹文全于2015年购买红古国芳广场C区C13栋401号房屋的坐落、楼号、楼层、建筑面积、单价、总价，且尹文全已交首付117390元的事实，本院予以采信。中国农业银行已销户活期账户明细清单系2019年10月16日中国农业银行股份有限公司兰州红古支行出具，该清单中对尹文全向兰州国芳置业有限公司支付购房款有明确的记载。2019年6月12日尹文全签署了由兰州国芳置业有限公司拟定的承诺书，并依约交纳了保证金。原、被告对尹文全购买C13栋401号房屋总价款、首付金额及不能办理银行按揭贷款根本性事由的解决已达成一致意见，中国农业银行已销户活期账户明细清单能够证实尹文全不能办理银行按揭贷款的根本性事由已消除，故上述证据本院予以采信，对兰州国芳置业有限公司提出的质证意见本院不予采信。个人信用报告系中国人民银行征信中心出具，该报告第二项授信及负债信息概要中载明，尹文全未销户贷记卡账户2个，授信总额10000元，单家行最高授信额10892元；第三项信贷交易信息明细中载明，尹文全的账户状态均为正常，兰州国芳置业有限公司提出了原告的授信额度仅为10892元，信用度极低，没有经济能力交纳联建购置建设资金的质证意见，但其不能说明尹文全银行账户授信额度10892元与不能办理银行按揭贷款或没有经济能力交纳剩余购房款之间存在必然的因果关系，亦未提交尹文全办理银行按揭贷款被拒绝授信的证据，故对该证据本院予以采信。退房申请1份，录音1份与尹文全主张的待证事实不具有关联性，不予采信。被告（反诉原告）兰州国芳置业有限公司为证明自己的主张，提交如下证据材料：1.联建协议书，证明张竞文应当在被告取得预售许可证后一次性付清联建工程费（或办理完成银行按揭）并换签正式《商品房买卖合同》。被反诉人逾期交纳联建工程款，应当按照应缴纳款项每日万分之一向反诉人给付违约金。逾期三个月《联建协议书》自动终止，且被反诉人应当向反诉人给付应缴纳款项3%的违约金。2.兰州地区商品房预售许可证，证明张竞文应当在2012年12月9日起向交纳联建工程款或者在30日内办理完成银行按揭。3.《客户更名、加名、减名申请表》，证明尹文全概括受让张竞文与被告签订的《联建协议书》，尹文全应当自2018年5月17日起一次性向兰州国芳置业有限公司交纳联建工程款或者在30日内办理完成银行按揭，否则应当按照联建协议书约定向被告承担违约责任。4.《收条》1份，证实尹文全未依照《联建协议书》交纳联建工程款，且未能按照协商方式办理银行按揭，双方《联建协议书》已经终止。经质证，原告（反诉被告）尹文全对上述证据的真实性无异议，提出了如下质证意见：1.《联建协议书》是张竞文与国芳公司签订的，张竞文将该房屋变更给原告后未告知原告，国芳公司也没有告知原告，2.《联建协议书》违反国家强制性法律规定，名为联建实为商品房买卖，3.该协议书是商品房没有取得预售许可证的情况下签订的，是为了规避法律强制性规定，提前违法向社会募集修建房屋的资金。经审核，对上述证据的真实性尹文全均无异议，对证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月31日张竞文（乙方）与兰州国芳置业有限公司（甲方）签订了《联建协议书》，约定张竞文选定位于红古国芳广场C区C13栋401号房屋作为联建定向投资，房屋面积108.29平方米，基础建设费106424.63元，联建工程建设费248323.04元，房屋总价354747.21元，每平米联建资金为3275.90元。根据该《联建协议书》第二条约定，凡加盟国芳广场联建的客户即成为红古国芳广场的业主；第三条约定业主交纳的合作资金在房屋建成后若自愿选择联建房屋，可将联建资金抵顶房款，若不愿选择联建房屋者，投资业主可享受所选联建房的增值收益。但对业主所享受的增值收益的具体内容并无约定。该协议第四条、第五条、第十条对乙方选定的红古国芳广场C区C13栋401号房屋面积、每平米的价格和房屋总价款及《商品房买卖（预售）合同》的签订等与该房屋销售相关的事宜进行了约定。第十一条、第十二条对甲方交房的时间及不按期交房的违约责任和乙方不按期交纳房屋各项合理费用的违约责任进行了约定。张竞文依据该协议分三次使用尹文全的银行卡向兰州国芳置业有限公司缴纳了联建房基础建设费117390元。2018年5月14日张竞文申请将C13栋401号房屋收款收据更名为尹文全，2018年6月17日兰州国芳置业有限公司将该房屋收款收据更名为尹文全，同时将张竞文认购物业房号为C13栋401号更名为尹文全。尹文全就剩余购房款办理银行按揭贷款时，因2015年其将支付首付款的银行卡丢失并销户，该账户银行流水无法打印，致使银行按揭贷款无法办理，2019年6月12日经原、被告协商，尹文全签署了由兰州国芳置业有限公司拟定的承诺书一份，尹文全依约交纳了保证金。原、被告对尹文全购买C13栋401号房屋总价款、首付金额及不能办理银行按揭贷款根本性事由的解决已达成一致意见。2019年6月19日尹文全收到了兰州国芳置业有限公司退回的保证金30000元。2019年10月16日中国农业银行股份有限公司兰州红古支行出具已销户活期账户明细清单一份。另查明，2015年6月4日，张竞文与尹文全登记结婚，2018年5月31日，张竞文与尹文全协议离婚。涉案的商品房项目名称为“国芳百合城”幢21，自编号C13，该项目的售房企业为兰州国芳置业有限公司，该项目于2015年12月9日取得了《兰州地区商品房预售许可证》，原告于2019年9月5日向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：一、《联建协议书》的性质及效力；二、原告（反诉被告）尹文全请求判令被告与其签订《商品房买卖合同》，将兰州市红古区国芳百合城C13-401号房屋按照每平方米3278元卖给原告的诉讼请求能否依法支持；三、被告（反诉原告）兰州国芳置业有限公司请求依法确认诉讼双方2015年5月31日签订的《联建协议书》已经终止；判令被反诉人向反诉人支付违约金12778.63元的反诉请求能否依法支持。关于《联建协议书》的性质、效力及原、被告的辩解认定。张竞文与兰州国芳置业有限公司签订的《联建协议书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房单价、总价、付款方式及期限、违约责任等主要条款,该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且兰州国芳置业有限公司已按约定收取购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，张竞文与兰州国芳置业有限公司签订的《联建协议书》应认定为商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。”的规定，本案涉及的商品房项目在起诉前已取得《商品房预售许可证》，故本案所涉的《联建协议书》应当认定为有效的《商品房预售合同》。关于兰州国芳置业有限公司提出的尹文全未与其签订《商品房买卖合同》的根本性原因系尹文全缴纳首付款的银行卡丢失无法办理按揭手续，本案的原告存在过错，《联建协议书》应当终止的辩解理由。2019年6月12日经原、被告协商，尹文全签署了由兰州国芳置业有限公司拟定的承诺书一份，尹文全依约交纳了保证金。原、被告对尹文全购买C13栋401号房屋总价款、首付金额及不能办理银行按揭贷款根本性事由的解决已达成一致意见。现尹文全向法庭提交2019年10月16日中国农业银行股份有限公司兰州红古支行出具已销户活期账户明细清单一份，证明其不能办理按揭贷款手续的阻却事由已经消失，且该承诺书的签订表明兰州国芳置业有限公司也认可尹文全购买本案涉诉房屋的事实，兰州国芳置业有限公司应当按照约定继续履行义务，故对该辩解本院不予采信。该协议虽然系张竞文在婚前签订，但签订该协议后支付款项系张竞文使用尹文全的银行卡支付，该房屋更名时尹文全与张竞文系夫妻关系，且银行按揭贷款在其名下申请办理，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，"有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。"，本案中，原、被告双方签订的《联建协议书》不存在法律规定的无效情形，且合同格式内容符合《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，故双方签订的《联建协议书》自签字盖章时成立，并自成立时生效，对原、被告均具有约束力，尹文全应当继续履行，其关于《联建协议书》是张竞文与兰州国芳置业有限公司签订的，张竞文将该房屋变更时未告知尹文全，兰州国芳置业有限公司也未向其告知的辩解，本院不予采信。关于原告（反诉被告）尹文全请求判令被告与原告签订《商品房买卖合同》的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”本案中，《联建协议书》应认定为商品房预售合同，尹文全按照合同约定已向兰州国芳置业有限公司支付商品房首付价款，2019年6月12日经原、被告协商，双方就不能办理银行按揭贷款根本性事由的解决已达成一致意见，2019年10月16日中国农业银行股份有限公司兰州红古支行出具已销户活期账户明细清单一份，证明不能办理按揭贷款手续的阻却事由已经消失，且兰州国芳置业有限公司也认可尹文全购买本案涉诉房屋的事实。故兰州国芳置业有限公司应当按照《联建协议书》的约定，在尹文全办理银行按揭贷款或者交清剩余购房款时，与其签订《商品房买卖合同》，鉴于本案尹文全购买国芳百合城C13-401号房屋的银行按揭贷款尚未办理，虽然尹文全提交了中国农业银行股份有限公司兰州红古支行出具的已销户活期账户明细清单证明办理按揭贷款的阻却性事由已消失，但未提交其必然能够办理银行按揭贷款的证据，且尹文全也未向兰州国芳置业有限公司付清剩余购房款，按照《联建协议书》的约定签订《商品房买卖合同》的条件尚不完备，故对于尹文全请求判令被告与原告签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。关于原告（反诉被告）尹文全请求将兰州市红古区国芳百合城C13-401号房屋按照每平方米3274元卖给原告诉讼请求。因尹文全未提交原、被告双方就该价款达成合意的证据予以佐证，且《联建协议书》第四条中对每平方米联建资金约定为3275.90元，故该请求无事实和法律依据，不予支持。关于被告（反诉原告）兰州国芳置业有限公司请求依法确认诉讼双方2015年5月31日签订的《联建协议书》已经终止的反诉请求。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中，《联建协议书》的终止情形双方已有约定，具体内容为第五条“在甲方取得预授权许可证后，由甲方以书面形式通知乙方，乙方愿意购房者在甲方的通知期限内一次性付清联建工程建设费，并换签正式商品房买卖合同。如乙方符合当地银行按揭条件的也可在30天内办理银行按揭相关手续”，第十一条约定“如乙方逾期三个月不交清余款，按自动终止与甲方签署的《联建协议书》处理”。兰州国芳置业有限公司称电话通知尹文全交纳剩余房款的事宜，但其不能举证取得商品房预售许可证后按照《联建协议书》约定的书面通知尹文全应当缴纳剩余房款的具体数额及付款期限，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”的规定，兰州国芳置业有限公司要求依法确认诉讼双方2015年5月31日签订的《联建协议书》已经终止的诉讼请求无事实与法律依据，不予支持。关于兰州国芳置业有限公司请求依法判令被反诉人向反诉人支付违约金12778.63元的反诉请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中，原、被告双方在《联建协议书》第十二条中约定了违约金的计算方法，但因兰州国芳置业有限公司并未按照约定全面履行自己的义务，也不能举证证明尹文全在履行该协议的过程中违约，故兰州国芳置业有限公司请求依法判令被反诉人向反诉人支付违约金12778.63元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条、《商品房销售管理办法》第十六条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条;《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）尹文全的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）兰州国芳置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费6513元，减半收取3257元，由原告（反诉被告）尹文全负担。反诉案件受理费60元，由被告（反诉原告）兰州国芳置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王军二〇一九年十一月二十日法官助理贺瑛书记员郁婕