广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5562号上诉人（原审原告）：惠州保利物业管理有限公司，地址：博罗县罗阳镇商业东街东段信合大厦****。法定代表人：王明礼，董事长。委托诉讼代理人：郭小燕、丁南，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：房秀日，女，汉族，1968年12月19日出生，住广东省博罗县，被上诉人（原审被告）：谭洋生，男，汉族，1967年7月26日出生，住广东省博罗县，以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：董全胜、朱炜杰，广东尚智和律师事务所律师。原审第三人：惠州保利龙胜房地产开发有限公司，住，住所地：博罗县罗阳镇九村居委会上头塘居民小组高坑地段-保利.山水城商铺**/div>法定代表人：曹晓明，董事长。委托诉讼代理人：郭小燕、丁南，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。上诉人惠州保利物业管理有限公司因与被上诉人房秀日、谭洋生、原审第三人惠州保利龙胜房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初1614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州保利物业管理有限公司委托诉讼代理人郭小燕、被上诉人谭洋生及其与被上诉人房秀日的共同委托诉讼代理人董全胜、原审第三人惠州保利龙胜房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州保利物业管理有限公司上诉请求：1、依法撤销广东省博罗县人民法院作出的（2019）粤1322民初1614号民事判决；2、依法改判支持上诉人全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院错误认定两上诉人与原审第三人签订的物业服务合同属于格式合同，对被上诉人不具有约束力，属于法律适用错误。被上诉人与原审第三人签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：博罗-GF-201-05087，简称“《商品房买卖合同》”）第三条第五款明确约定，原审第三人委托上诉人为该商品房小区的物业管理人。根据国务院《物业管理条例》第二十一、二十五条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与物业服务企业签署的前期物业服务合同无须与潜在购房人（业主）进行协商。上诉人与原审第三人签订的《保利山水城前期物业管理服务合同》（简称“《物业服务合同》”）是上诉人与原审第三人经过协商一致而达成的合同条款，而且涉案房屋为预售房屋，原审第三人开发的保利山水城小区的房屋的销售包括预售和现售，全部销售的时间存在不确定性，不存在与潜在的购房人进行协商的可能性。《物业服务合同》不是上诉人为了重复使用而预先拟定的合同条款，不属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定的格式条款，不适用《中华人民共和国合同法》及其司法解释关于格式条款的相关规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业服务合同》对包括两被上诉人在内的业主具有约束力，也未要求与包括两被上诉人在内的业主进行协商。综上，一审法院错误认定上诉人与原审第三人签订的物业服务合同属于格式合同，对两被上诉人不具有约束力，属于法律适用错误，也不具有合理性。二、一审法院事实认定错误。涉案房屋所在项目于2011年12月19日完成竣工验收备案，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。《商品房买卖合同》第八条约定，原审第三人应在2011年12月31日前交付涉案房屋。在涉案房屋具备交付条件后，上诉人随即向被上诉人邮寄了《入伙通知书》，要求两被上诉人限期办理入伙手续，但两被上诉人迟迟未前来办理，直至2017年10月11日才签署《入伙会签单》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条的规定以及《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定，由于买受人原因未能按期交付的视为已交付，则涉案房屋已于2011年12月31日视为交付，两被上诉人应承担物业管理费和公摊书费等费用。两被上诉人在一审中主张涉案房屋的规划设计存在重大缺陷及建筑质量存在问题，导致无法正常办理入伙手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十二条、第十三的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，严重影响正常居住使用的，才可能构成两被上诉人拒绝收楼的理由。但是两被上诉人提出的渗水等问题属于房屋的质量瑕疵，两被上诉人一审时未能举证证明涉案房屋主体质量不合格，应承担举证不能的法律后果。另外，两被上诉人未向原审第三人提出过迟延交楼的主张，即涉案房屋存在的质量瑕疵并不影响居住。因此，被上诉人拒绝收楼无法律和事实依据。此外，两被上诉人主张的房屋质量问题与本案之物业服务合同纠纷不是同一法律关系，与本案无关，不能构成被上诉人不支付其拖欠的物业管理费等费用的理由。因此，一审法院依法错误地认定被上诉人向上诉人支付物业费的条件是被上诉人应当可实际使用涉案房屋，一审判决存在事实认定错误。综上，一审法院在法律适用和事实认定上均存在错误。涉案房屋已经交付给被上诉人，被上诉人长期拖欠物业管理费等费用的行为已经严重侵害了上诉人的合法权益。上诉人特此提出上诉，请求法院判如所请。被上诉人房秀日、谭洋生辩称，第一点，上诉人认为一审认定是《广东省商品房买卖合同》，也就是上诉人和被上诉人所签署的买卖合同非格式合同，就是说这个作为二审我们中级人民法院的法官更加知道，商品房合同是广东省标准版的格式合同，所以说当事人在购房的时候对这份合同没有做任何修改而签的，所以这份合同从定义上来讲肯定是属于格式合同。第二点，对一审认定的事实来讲，上诉人认为涉案的房产已经属于被上诉人应当收楼的，这个肯定是违反商品房合同的约定的。因为我们在一审的时候以及现在也都说过，对于商品房，当时双方之间是有产品质量纠纷，所以被上诉人一直是没有签收楼的。虽然第三人有向当事人邮寄了入伙通知书等等一些手续，这个是被上诉人一定要完成收楼的交接手续，关于这个我们在一审也提供了相关的证据予以证明。证明也就是说为什么没有收楼是因为这个楼房存在一些质量以及漏水的一些质量问题、。第三点，就是说也一审法院也对于这个房屋在没有交付前，物业费的缴交方式也做了明确规定。这个就是根据广东省《物业管理条例》，在这个物业上没有交付的情况下，物业费是由建设单位予以全额交纳的。所以我们认为一审的判决在法律认定上事实是非常清楚，而且也对相应的法律法规进行了完全的释明。所以我们认为应当要驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人惠州保利龙胜房地产开发有限公司的答辩意见与上诉人的意见一致。原审原告惠州保利物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费58658.37元、水费273.75元，及相应滞纳金44418.92元（其中滞纳金以拖欠金额的万分之五为标准按日计算，自2012年1月1日起算，暂计至2017年9月30日，最终计至实际支付之日），暂合计人民币：103351.04元；2、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月14日，被告与第三人惠州保利龙胜房地产开发有限公司签订了编号为博罗—GF—201—05087的《商品房买卖合同》，被告购买位于博罗县××村居委会上头塘居民小组高坑地段—保利·山水城B115号房。该《合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位及地质勘察单位五方主体验收合格’条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；第十一条“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为已交付”。该合同附件四《合同补充协议》第10条约定:“该商品房交付（或视为已交付）之日起后，其毁损灭失的风险及物业管理等相关费用，由买受人负担。买受人应在收到《入伙通知书》之日起5日内验收，如有异议的须在验收当日一次性在《收楼意见书》中提出验收异议，否则视为买受人验收合格。买受人提出验收异议的，出卖人应当及时回复或处理，但出卖人不因此负担逾期交付的违约责任。”原告与第三人于2011年5月8日签订《保利·山水城前期物业管理服务合同》，第三人为甲方、原告为乙方，就委托原告对案涉物业进行物业管理服务事宜进行约定。该合同约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的计容面积交纳，联排别墅物业管理费为每平方米2.68元/月（其中物业使用过程中产生的公共水电费，电梯的运行和维护费用按实际发生向业主或物业使用人收取）；物业管理服务费于本物业入伙后、开始交付业主使用之日起按月计收；物业管理服务费应于每月十日前缴纳当月费用，业主或物业使用人应履行缴纳义务，逾期缴纳的，每逾期壹日，按应交纳欠费总额的万分之五作为违约金；合同还就其他事项进行了约定。2011年12月23日，涉案房产建筑工程经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位及地质勘察单位五方主体验收合格，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。嗣后，原告、第三人向被告邮寄《入伙通知书》，通知被告案涉物业办理入伙时间为2012年1月1日至2012年1月30日，若逾期未前来办理入伙手续，视为已收楼，并承担物业管理费等一切费用及转移房屋的风险责任。但原告、第三人均并未提供该《入伙通知书》投递记录。2017年10月11日，被告与原告签署《保利·山水城业主（临时）管理规约》和《入伙会签单》，办理了入伙手续。庭审中被告辩称由于房屋质量存在问题，其先后于2012年9月25日、2012年11月24日、2013年10月18日、2014年8月21日前往处理涉案房屋存在的设计及房屋质量问题，并提出延期收楼且明确表示待解决好质量问题后才收楼，当时均有原告的工作人员在场，亦表示转交开发商对房屋问题进行整改，其多次反馈情况给原告及第三人却一直未得到处理，直至2017年10月才修复完毕，故其于2017年10月11日才办理入伙手续，对于房屋未交付之前的物业管理费，被告无需承担，并提交《业主房屋验收表》、入伙房屋验收现场图片等佐证。原告曾于2013年7月15日、2013年12月7日、2014年12月25日、2016年12月16日、2017年12月15日、2018年11月20日向被告寄送《物业管理费催收律师函》，虽确认被告是在2017年10月11日才领取案涉房屋的钥匙，但称房屋质量问题是由开发商负责的，不清楚何时修好，且房屋质量问题与物业无关，被告不能以此拒付物业管理费。为此，原告向一审法院提起诉讼，要求被告支付自2012年1月起至2017年9月的物业管理费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故涉案商品房开发商第三人与原告签订的前期物业服务合同对原告和被告均有拘束力，双方均应按照合同履行各自义务。根据该前期物业合同第十一条，物业管理服务费于本物业入伙后、开始交付业主使用之日起按月计收。对此，原告认为，涉案房屋已取得竣工验收备案，第三人向被告发出了入伙通知，故涉案物业属于合同约定的交付使用状态，应由被告负担物业服务费；被告则认为原告依据该前期物业服务合同计收物业服务费，除应符合法定交付使用条件，还需完成对涉案房屋其他质量问题的维修，满足实际居住、使用的条件。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第三人与原告签订的前期物业服务合同条款虽对被告产生拘束力，但该合同并非系原告与被告充分协商之结果，对于受合同条款拘束力的被告等业主而言，该前期物业服务合同条款具有为了重复使用而预先拟定的效果，故对该合同条款的解释应适用格式条款解释规则。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故一审法院对原告的主张不予采信，对被告的主张予以采信。物业公司向业主计收物业费，涉案物业应具备可实际居住、使用的条件。根据已查明的事实，涉案商品房虽于2011年12月23日取得竣工验收备案登记，符合第三人与被告约定的涉案房屋交付条件。但根据原告提供的房屋验收表显示，被告在办理收楼手续时发现房屋存在质量问题，已及时向相关人员提出，并在房屋验收表上注明了拒绝收楼的原因和要求，明确提出开发商处理好房屋质量问题后才收楼，而维修施工期间被告必然不能正常使用该物业，原告在被告不能正常使用该物业的情况下向其计收物业费缺乏合同依据。被告向原告支付物业费的条件，应当是可实际使用涉案房屋之时。本案中，原被告均确认案涉房屋是在2017年10月11日才办理收楼手续的，根据合同约定及《广东省物业管理条例》第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。……”的规定，被告无需交纳案涉房屋交付之前，即2017年10月前的物业管理费，故原告诉请被告支付2012年1月起至2017年9月的物业管理费、逾期缴纳滞纳金及水费，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：驳回原告惠州保利物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1184元，由原告惠州保利物业管理有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据本案查明的事实和各方当事人的意见，本案争议的焦点是：上诉人请求被上诉人支付2012年1月1日至2017年9月30日的物业管理费的理由是否成立。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，被上诉人提交业主房屋验收表和照片等证据，证明涉案房屋存在渗水问题和房屋外的通道下水道井盖突出影响正常通行。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据本案查明的事实和各方当事人的意见，本案争议的焦点是：上诉人请求被上诉人支付2012年1月1日至2017年9月30日的物业管理费的理由是否成立。上诉人主张其在涉案房屋具备交付条件后，随即向被上诉人邮寄了《入伙通知书》，要求两被上诉人限期办理入伙手续，但两被上诉人迟迟未前来办理，根据相关法律规定及双方合同约定，应视为涉案房屋于2011年12月31日已交付，故两被上诉人应承担2012年1月1日至2017年9月30日的物业管理费用等。对此，本院认为，虽上诉人确有向被上诉人邮寄《入伙通知书》，通知被上诉人在2012年1月1日至2012年1月30日期间办理入伙手续，但根据被上诉人提供的业主房屋验收表可知，在上诉人通知入伙后，被上诉人因涉案房屋的质量问题一直向上诉人反映，要求上诉人对房屋存在的渗水问题和下水道井盖影响出入等问题给予解决，并提出只有原审第三人解决好房屋质量问题后才同意收楼。虽然涉案房屋并不存在主体结构不合格的问题，但因房屋存在的渗水和必经通道中下水道井盖突出等质量问题必然造成被上诉人不能正常使用该物业。因此，原审判决认定上诉人在涉案物业不能正常使用的情况下向被上诉人收取物业费缺乏依据，并无不当，本院予以支持。虽然上诉人认为其早已解决房屋的质量问题和下水道井盖突出的问题，但并未提交证据证明，故本院不予确认。上诉人具备向被上诉人收取物业费的条件，应当是涉案房屋可以正常使用时。因原审中上诉人与被上诉人均认可被上诉人在2017年10月11日办理收楼手续，故该收楼时间应认定为被上诉人需向上诉人缴付物业费的起始时间。上诉人请求被上诉人支付2012年1月1日至2017年9月30日的物业管理费，理由不成立，本院不予支持。至于上诉人主张的水费，因上诉人提供的水费缴纳凭证无法证明被上诉人实际拖欠的水费数额，故本院不予支持。如上诉人有证据证明被上诉人实际拖欠的水费数额，上诉人可另行主张解决。综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实和实体处理均正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2367元，由上诉人惠州保利物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 巍审判员 邓耀辉审判员 刘艳妹二〇一九年十一月十八日法官助理李兵勤书记员叶婷婷