湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0325民初1119号原告房县城市基础设施建设开发投资有限公司，住所地：湖北省房县城关镇西水北路**。法定代表人朱胜国，该公司总经理。委托代理人杜建立，湖北陵燕律师事务所律师，代理权限：参与诉讼，调解，代收法律文书。委托代理人杨波，湖北陵燕律师事务所实习律师，代理权限：参与诉讼，调解，代收法律文书。被告十堰万意房地产开发有限公司房县分公司，，住所地：湖北省房县城关镇诗经大道锦绣名苑项目**楼负责人廖德娥，该公司董事长。委托代理人江成新，男，汉族，生于1978年7月16日，该公司经理，户籍所在地湖北省竹山县。现住湖北省房县。代理权限：参与诉讼，代收法律文书。第三人任敏，男，汉族，生于1969年9月2日，个体工商户，住湖北省房县。委托代理人孙富斌，湖北鸿法律师事务所律师，代理权限：参与诉讼，调解，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代收法律文书。委托代理人胡俊，湖北鸿法律师事务所律师，代理权限：参与诉讼，代收法律文书。原告房县城市基础设施建设开发投资有限公司与被告十堰万意房地产开发有限公司房县分公司、第三人任敏返还原物纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法由审判员周明适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理，原告房县城市基础设施建设开发投资有限公司的委托代理人杨波、被告十堰万意房地产开发有限公司房县分公司的委托代理人江成新、第三人任敏及其委托代理人孙富斌、胡俊到庭参加了诉讼。诉讼中，因原告申请鉴定，裁定本案中止审理，后因受委托鉴定机构终止鉴定，案件恢复审理。本案现已审理终结。原告房县城市基础设施建设开发投资有限公司诉称，2017年1月19日,我公司与被告十堰万意房地产开发有限公司房县分公司协商，双方自愿签订了《商铺收购协议》，我公司同意出资7194万元将被告开发的房县人和路商业街3、4、5、6号楼共计109间商铺整体收购过来。合同签订后，我公司已按照收购协议支付了全部收购款，被告也将大部分商铺移交我公司管理，但尚有3B-1-19号等商铺至今未移交给我公司。经我公司多次催要，被告才说其将商铺抵押给了第三人任敏。2014年9月19日和2015年2月3日，被告公司以开发锦绣名苑房地产项目资金周转困难为由先后两次共计向第三人任敏借款70万元，约定利息为3分。2016年3月15日，被告与第三人任敏签订《借款抵押协议》，将人和路3B-1-19号商铺抵押给任敏使用至借款本息还清之日止，但未办理抵押登记。现因第三人任敏迟迟不愿返还商铺，请求法院确认被告与第三人任敏订立的《借款抵押协议》无效；责令第三人任敏腾空并返还其所占用的归原告所有并管理的人和路商业街3B-1-19号商铺；责令被告履行双方签订的《商铺收购协议》向原告交付人和路商业街3B-1-19号商铺。被告十堰万意房地产开发有限公司房县分公司辩称，原告收购我公司人和路的商铺是事实，是公司前任经理吴波经手办理的。而与第三人任敏签订3B-1-19号商铺租赁合同是公司经理江成新经手的。因公司现在没有钱支付所欠第三人任敏借款本息，导致我公司无法向原告全面履行《商品收购协议》所确定的交房义务。第三人任敏辩称，1、《借款抵押协议》是我和被告间的合同，原告不是该合同相对人，也不是利害关系人，原告无权要求确认我和被告之间的合同无效。2、未办理抵押权登记不影响抵押合同效力，我和被告间的《借款抵押协议》是有效的。3、原告未办理不动产变更登记手续，尚未取得3B-1-19号商铺的所有权,我和被告公司签订的《借款抵押协议》及《人和路商铺租赁合同补充条款》是合法有效合同，根据买卖不破租赁的原则，原告无权要求我返还3B-1-19号商铺。根据当事人的陈述和庭审质证，本院认定事实如下：2014年9月19日、2015年2月3日被告十堰万意房地产开发有限公司房县分公司因资金周转需要分两次共计向第三人任敏借款70万元。2015年10月29日，在被告未能偿清所欠任敏借款本息情况下，被告与任敏签订了一份《人和路商业街商铺租赁合同》，合同约定被告将人和路3B-1-19号商铺租赁给任敏使用，租赁期限3年（自2015年11月1日至2018年10月31日），租金每年15000元。2016年3月15日，被告与任敏又签订了一份《人和路商铺租赁合同补充条款》，该补充条款约定“因十堰万意房地产开发有限公司房县分公司向任敏借款未还，现将3B-1-19＃商铺租赁给任敏使用，用其租金抵付借款本金和利息。特别约定：2018年10月30日之前，十堰万意房地产开发有限公司全部还清任敏的借款本金和利息，如到期仍然不能还清借款本金和利息，3B-1-19#商铺继续由任敏租赁使用，直至十堰万意房地产开发有限公司房县分公司还清借款本金和利息，租赁期限自动终止。”同日，被告和任敏又签订一份《借款抵押协议》，《借款抵押协议》主要约定：甲方十堰万意房地产开发有限公司将人和路3B-1-19商铺抵押给乙方任敏经营使用，抵押时间从2016年3月15日起至借款本息还清为止；如果借款本息还清后，乙方无条件搬出抵押门面房；如果甲方无能力偿还借款，应按市场、、地段门面房的价格出售给乙方，抵消甲方的借款本息。《借款抵押协议》签订后，未向房地产部门办理登记。2017年1月19日，原告房县城市基础设施建设开发投资有限公司与被告十堰万意房地产开发有限公司房县分公司签订《商铺收购协议》，协议约定原告出资7194万元将被告开发的房县人和路商业街3、4、5、6号楼共计109间商铺（产权证号：20143406、20143408、20143410、20143413，商铺产权面积共计5769.31平方米）整体收购，并于2017年1月25日办理鄂（2017）房县不动产证明第0000198号《不动产登记证明》，证明权利为“抵押权”。合同签订后，原告按照收购协议支付了全部收购款，被告也将大部分商铺移交给原告管理。因人和路3B-1-19号商铺尚由第三人任敏占有使用，未能交付。双方协商处理未果，而引起诉讼。诉讼中，原告申请对2015年10月29日的《人和路商业街商铺租赁合同》、2016年3月15日的《人和路商铺租赁合同补充条款》两份合同落款处的被告单位盖章真实性及形成时间进行鉴定，在鉴定中，由于此次印章形成时间鉴定要求不符合相关鉴定技术规范，接受委托的湖北军安司法鉴定中心决定终止鉴定工作。本院认为,租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，被告与第三人任敏签订《人和路商业街商铺租赁合同》及《人和路商铺租赁合同补充条款》时间在先，原告与被告签订《商铺收购协议》时间在后，原告与被告间的《商铺收购协议》不影响第三人任敏在租赁期内对人和路3B-1-19号商铺的占有使用，因该商铺尚在租赁期内，故对原告要求被告交付、第三人任敏腾空返还3B-1-19号商铺的诉讼请求，本院不予支持。鉴于2016年3月15日的《借款抵押协议》未向房地产部门办理登记，该《借款抵押协议》尚未生效，但并不说明该协议就是无效合同，故对原告要求确认该合同无效的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国担保法》第四十一条之规定，判决如下：驳回原告房县城市基础设施建设开发投资有限公司的诉讼请求。案件受理费3300元,减半收取1650元，由原告房县城市基础设施建设开发投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费3300元，户名：湖北省十堰市中级人民法院；账户号：17×××01；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审判员 周 明二〇一九年十一月二十七日书记员 丁雪丽附本判决所引用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。