浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙07执复132号 复议申请人（异议人、申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市延安路**标力大厦****。 法定代表人：胡德，总经理。 委托诉讼代理人：周胜军，浙江春森翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅孟笔，浙江春森翔律师事务所律师。 被执行人：金华市益新塑胶有限公司，住所地：浙，住所地：浙江省金华市婺城区雅畈镇工业园区> 法定代表人：朱寒军。 被执行人：朱寒军，男，1973年4月16日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被执行人：毛菊云，女，1976年4月27日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被执行人：朱爱倩，女，1969年6月20日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被执行人：吕新红，男，1967年11月1日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 第三人：中国光大银行股份有限公司金华分行，住所地：浙，住所地：浙江省金华市李渔路**创新国际大厦**> 负责人：徐新忠。 委托代理人：钱来善，浙江玄畅律师事务所律师。 委托代理人：倪恒，浙江玄畅律师事务所实习律师。 复议申请人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）不服浙江省金华市婺城区人民法院（以下简称婺城法院）（2018）浙0702执异71号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 婺城法院在执行信达公司与金华市益新塑胶有限公司、朱寒军、毛菊云、朱爱倩、吕新红金融借款合同纠纷一案中，信达公司对婺城法院整体拍卖义乌市××与篁××路交叉口房地产提出书面异议，以评估报告已超过延长后的有效期，合并拍卖会极大拉低其抵押物的成交价格为由，请求依法撤销将于2019年7月1日开始的对义乌市××与篁××路交叉口的房地产的拍卖；依法对上述房地产进行重新评估后再行单独拍卖。 婺城法院查明，中国光大银行股份有限公司金华分行与金华市益新塑胶有限公司、朱寒军、毛菊云、朱爱倩、吕新红金融借款合同纠纷一案，婺城法院于2015年12月20日作出（2015）金婺商初字第2902号民事判决：一、金华市益新塑胶有限公司于该判决生效后10日内归还中国光大银行股份有限公司金华分行借款本金29750000元及相应利息2156584.82元（利息已算至2015年10月9日，此后按合同约定计付至实际还款日止），并支付中国光大银行股份有限公司金华分行律师费30000元。二、中国光大银行股份有限公司金华分行对登记在朱爱倩、朱寒军、吕新红名下坐落于义乌市江东路与篁园路交叉口的房地产【房产证号：义乌房权证江东字第c××号、第c××号、第c××号；土地证号：义乌国用（2011）第&tim**;×号；他项权证号：义乌房他证江东字第ｃ××号】在最高限额53380000元范围内对上述第一项债务享有优先受偿权。三、朱寒军、毛菊云对上述第一项债务承担连带责任。四、驳回中国光大银行股份有限公司金华分行的其他诉讼请求。如果金华市益新塑胶有限公司、朱寒军、毛菊云、朱爱倩、张备、吕新红、吕仙妹未按该判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202583元，保全费5000元，合计诉讼费用207583元，由金华市益新塑胶有限公司、朱寒军、毛菊云、朱爱倩、张备、吕新红、吕仙妹共同承担。该民事判决生效后，金华市益新塑胶有限公司、朱寒军、毛菊云、朱爱倩、张备、吕新红、吕仙妹未履行生效法律文书所确定的义务，中国光大银行股份有限公司金华分行向法院申请执行。该案执行期间，2019年5月23日，婺城法院作出（2016）浙0702执2833号执行裁定：变更信达公司为该案的申请执行人。2016年9月27日，婺城法院作出（2016）浙0702执2833号执行裁定：一、拍卖朱寒军、朱爱倩、吕新红所有的位于义乌市江东路与篁园路交叉口的房地产（证号：义乌房权证江东字第c××、c××、c××号）。二、被执行人朱寒军、朱爱倩、吕新红及相关人员于该裁定送达之日起三十日内从上述房屋中迁出，并将房屋钥匙交付法院。 另查明：中国光大银行股份有限公司金华分行与浙江金华三鼎建筑装饰工程有限公司、朱绍军、朱丽珊、蒋雄高、杨玲迁、金华市万德隆商贸发展有限公司、赵晓宏、蔡金金融借款合同纠纷一案，婺城法院于2015年12月16日作出（2015）金婺商初字第2903号民事判决：一、解除中国光大银行股份有限公司金华分行与浙江金华三鼎建筑装饰工程有限公司于2015年2月4日签订的编号为2015JHD025《流动资金贷款合同》。二、浙江金华三鼎建筑装饰工程有限公司于该判决生效后10日内归还中国光大银行股份有限公司金华分行借款本金25000000元及相应利息（从2015年2月15日开始按合同约定的利率计算至款项付清之日止），并支付中国光大银行股份有限公司金华分行律师费30000元。三、中国光大银行股份有限公司金华分行对登记在朱绍军、朱丽珊名下坐落于义乌市江东路与篁园路交叉口的房地产【房产证号：义乌房权证江东字第c××号、第c0××号；土地证号：义乌国用（2011）第&tim**;×号；他项权证号：义乌房他证江东字第××号】在最高限额50420000元范围内对上述第一项债务享有优先受偿权。四、朱绍军、朱丽珊、蒋雄高、杨玲迁、金华市万德隆商贸发展有限公司、赵晓宏、蔡金对上述第一项债务承担连带责任。五、驳回中国光大银行股份有限公司金华分行的其他诉讼请求。如果浙江金华三鼎建筑装饰工程有限公司、朱绍军、朱丽珊、蒋雄高、杨玲迁、金华市万德隆商贸发展有限公司、赵晓宏、蔡金未按该判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168823元，保全费5000元，合计诉讼费用173823元，由浙江金华三鼎建筑装饰工程有限公司负担，朱绍军、朱丽珊、蒋雄高、杨玲迁、金华市万德隆商贸发展有限公司、赵晓宏、蔡金承担连带责任。该民事判决生效后，浙江金华三鼎建筑装饰工程有限公司、朱绍军、朱丽珊、蒋雄高、杨玲迁、金华市万德隆商贸发展有限公司、赵晓宏、蔡金未履行生效法律文书所确定的义务，中国光大银行股份有限公司金华分行向法院申请执行。该案执行期间，委托金华市华诚房地产土地评估有限责任公司对上述两案的抵押房产一并评估（详见2017年4月19日金华诚估字[2017]第04-0565号《房产评估报告》），2018年6月15日，评估公司出具了《关于义乌市江东路与篁园路交叉口的房地产评估价值补充说明函》，原评估报告有效期延长至2019年4月18日。案涉不动产第一次整体拍卖时间为2017年9月18日，期间因故中止拍卖。2018年9月3日－4日再次拍卖，买受人义乌兴荣置业有限公司以最高价3824万元竞得，因该公司主张法院拍卖公告存在错误提出退还保证金300万元的执行异议（另案处理）。 2019年2月21日，婺城法院作出（2016）浙0702执478号执行裁定书：重新拍卖朱绍军、朱丽珊名下位于义乌市江东路与篁园路交叉口（产权证号：义乌房权证江东字第c××号、第c××号；义乌国用（2011）第××号）的房地产。（2016）浙0702执2833号婺城法院也作出执行裁定书：重新拍卖被执行人朱寒军、朱爱倩、吕新红名下位于义乌市江东路与篁园路交叉口（产权证号：义乌房权证江东字第c××号、第c××号、第c××号）的房地产。并公告上网重新整体拍卖，后又因公告信息有误而中止。2019年5月28日，婺城法院在淘宝网司法网络拍卖平台重新发布关于义乌市江东路与篁园路交叉口上述房地产整体拍卖公告。信达公司以整体拍卖会极大的拉低其的抵押物成交价格为由，向婺城法院提出书面异议，为此，婺城法院先暂停了该拍卖程序。 婺城法院认为，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，2019年5月23日，婺城法院作出执行裁定：变更信达公司为该案的申请执行人（（2016）浙0702执2833号一案债权转让）。原申请执行人系中国光大银行股份有限公司金华分行，即信达公司继受了该案原申请执行人的权利和义务。因此，婺城法院对案涉不动产第一次拍卖和重新拍卖，该过程中原申请执行人中国光大银行股份有限公司金华分行对抵押房产整体拍卖均无异议，故作为继受权利人信达公司主张应分别处置抵押房产，于法无据，且中国光大银行股份有限公司金华分行（（2016）浙0702执478号一案仍是申请执行人）明确反对抵押房产分别处置，即认为合并整体处置更有利于债权实现最大化。另外，抵押房产整体处置还是分别处置还需根据房产自身实际情况研判，根据该房产现状，整体拍卖处置有利于成交，避免交付分割困难和产生相邻权纠纷隐患，从而保留拍卖标的物整体性和提高使用价值及产生更高拍卖溢价可能。关于是否需要重新评估的诉求，根据案件执行实际情况，标的物2018年9月3日－4日的拍卖程序已经完成，因买受人未交尾款以及处理执行异议等原因导致重新拍卖，该重新拍卖不受评估报告是否过期的影响，评估价在为首次拍卖提供了起拍价的参考后，按照相关法律规定，之后的拍卖、变卖程序不受评估报告过期的影响，除非拍卖标的物价值明显上涨，法院认为有必要重新评估的情形除外，异议人亦无证据佐证标的物价值明显上涨。故，为提高办案效率和减少再次评估产生的费用负担以及延长处置时间造成更大损失，该案拍卖标的房产无需重新评估。第三人中国光大银行股份有限公司金华分行抗辩成立，予以采纳。综上，信达公司的异议理由不成立，婺城法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回信达公司的异议请求。 复议申请人信达公司向本院申请复议称，一、（2019）浙0702执异71号一案事实认定错误：1、金华市华诚房地产土地评估有限责任公司出具的金华诚估字[2017]第04-0565号评估报告出具的时间为2017年4月19日，有效期至2018年4月18日止，后金华市华诚房地产土地评估有限责任公司出具《关于义乌市江东路与篁园路交叉口的房地产评估价值补充说明函》将前述评估报告有效期延长至2019年4月18日，截止目前评估报告实际已经超过延长后的有效期。同时，评估报告出具的基准日距今已两年有余，据大数据统计2017年4月义乌市房产均价为5888元/㎡，而2019年8月义乌市房产均价为20131元/㎡，价格相差巨大，涉案抵押物价值已经明显上涨，金华诚估字[2017]第04-0565号评估报告提供的起拍参考价客观上已不具有参考价值。二、（2019）浙0702执异71号一案法律适用错误：1、依据《最高人民法院关于深圳市华旅汽车运输公司出租车牌照持有人对深圳市中级人民法院执行异议案的复函》（[2001]执监字第232号），在第一次评估报告已经过期并自动失效的情况下，执行法院未经重新评估，执行合议庭合议确定拍卖保留价并委托拍卖的行为违反法定程序。如果拍卖标的拍定价格大幅高于原评估价格且已经公开拍卖完毕，可予以维持。但为维护程序公正和保证拍卖物的价格真实，应由执行法院另行指定评估机构按拍卖时的市场行情再行评估一次，如重新评估的价格未超过原拍卖价，则维持拍卖结果；如超过原拍卖价，则重新拍卖。现拍卖标的的价值明显上涨，与其拍卖成交后重新评估来确定新的评估价是否超过拍卖成交价，不如在本次重新拍卖之前即重新评估确定本次重新拍卖的起拍参考价，有利于使拍卖标的以更客观真实的价格挂拍，亦能提升执行办案效率。综上，请求法院裁定撤销（2019）浙0702执异71号执行裁定书，依法支持复议申请人提出的异议请求。 第三人中国光大银行股份有限公司金华分行称，一、（2019）浙0702执异71号一案事实认定清楚。金华市华诚房地产土地评估有限责任公司于2017年4月19日出具金华诚估字[2017]第04-0565号房地产估价报告，并于2018年6月15日出具了《关于义乌市江东路与篁园路交叉口的房地产评估价值补充说明函》，该说明函将原评估报告有效期延长至2019年4月18日。该案拍卖标的房产第一次拍卖时间为2017年9月18日，但因需重新调查租赁情况而中止拍卖。之后于2018年9月3日重新挂拍，因买受人未交尾款以及处理执行异议等原因导致拍卖中止。故于2019年3月25日再次重新拍卖，后又因公告信息有误而中止。直至2019年7月1日进行拍卖，再因执行异议而中止。上述四次拍卖中止都属于第一次拍卖过程的延续。法院于评估报告有效期内即已经启动了该案拍卖标的房产的拍卖程序，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，故复议申请人对评估报告有效期的复议理由并不能成立。另外复议申请人亦无证据直接证明该案拍卖标的房产价值已经明显上涨，且根据2018年9月4日的拍卖成交价格，该评估报告客观上仍具有重要的参考价值。二、（2019）浙0702执异71号一案法律适用正确。依据《重庆中侨置业有限公司、中国信达资产管理公司重庆市分公司与重庆中侨置业有限公司、重庆康信置业有限公司等信用证纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》{（2016）最高法执复20号}，评估报告仅是启动拍卖时确定保留价的参考，最终的拍卖成交价格是由市场来决定，并不受评估报告有效期的影响，该案拍卖标的房产真实价值已在2018年9月3日的拍卖中得到了市场检验，五位竞拍者通过24轮延时，最终以高于评估价5.6%的价格成交，充分表明了评估价格仍在合理范围内，具有客观真实的参考价值。另外为了提高效率和减少再次评估产生的费用负担及延长处置时间造成更大损失，该案拍卖标的房产更无重新评估的必要。综上，（2019）浙0702执异71号一案事实认定清楚，法律适用正确。复议申请人关于涉案评估报告已经过期且应当重新评估的复议理由既无事实依据亦无法律依据，请求法院依法驳回复议申请人的复议申请。 本院对婺城法院审查查明的事实予以确认。另查明，婺城法院最后一次拍卖公告载明，将于2019年7月1日10时至2019年7月2日10时对涉案房地产进行公开拍卖，后因异议而撤回该次拍卖，至今未挂拍。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律、行政法规、司法解释另有规定的除外。本案中涉案房产进入拍卖程序后因各种原因多次撤回或中止，虽历时较长，但因评估公司将该评估报告有效期延长至2019年4月18日，婺城法院最后一次拍卖公告载明将于2019年7月1日至2019年7月2日进行拍卖，故该次拍卖时并未超过有效期六个月，依法无需重新确定参考价。且复议申请人提出异议后，婺城法院已撤回拍卖，至今未挂拍，并未实际损害复议申请人的利益。根据涉案房地产现状，两栋建筑物已打通使用，不宜分开处置，婺城法院整体拍卖并无不当。综上，复议申请人的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司的复议申请，维持浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702执异71号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 郭召军 审 判 员 金卓颖 审 判 员 陈晓欢 二〇一九年十一月二十八日 代书记员 俞 兰