内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2341号   上诉人（原审原告）:陈某,住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人:贾某,内蒙古金矢律师事务所律师。   委托诉讼代理人：范某，系上诉人陈某之夫。   被上诉人（原审被告）:内蒙古口岸房地产开发有限责任公司。   法定代表人:梁某，该公司执行董事。   委托诉讼代理人:吴某。   被上诉人（原审被告）:于某,女，1967年4月17日出生，住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（原审第三人）:包头市蒙古汗乳业有限责任公司。   法定代表人:薄某。   委托诉讼代理人：王某。   上诉人陈某因与被上诉人内蒙古口岸房地产开发有限责任公司、于某及包头市蒙古汗乳业有限责任公司确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈某及其委托诉讼代理人贾某、范某、被上诉人内蒙古口岸房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人吴某、被上诉人于某、被上诉人包头市蒙古汗乳业有限责任公司的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   陈某上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。主要理由是上诉人认为本案的争议焦点有两个：1、关于陈某与口岸合同效力的问题，2010年蒙古汗用公司的土地使用权的土地与口岸合作开发房地产项目，上诉人作为公司的股东可以用在蒙古汗的股权抵顶绝大部分房款，依据核算2014年6月上诉人给口岸公司财务部缴纳房屋尾款33355元，经过核算后口岸公司退还部分款项，给陈某出具了21828元的尾款收据，收据上明确标注有房款及房号的字样。上诉人在与口岸公司的拆迁按照补偿关系中，已经全部履行完毕自己的义务，口岸公司应该将印象草原小区1-1601号房屋交付上诉人名下，而不是留在口岸公司名下。一审判决认定上诉人与口岸公司的房屋安置补偿合同关系没有成立的理由是错误的。2、关于于某与口岸公司是否存在恶意串通的问题，于某一次性付清房款不合常理，完全是为了使做实其购房涉案房屋的有效性而采取的彻底履约行为，于某知道房屋存在争议的主观恶意应属明显，并且通过银行转账支付120万元购房款在先，订立合同在后，不符合房屋买卖的一般操作顺序，双方串通损害上诉人的权益恶意明显。上诉人认为口岸公司与于某的商品房买卖合同无效。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。   内蒙古口岸房地产开发有限责任公司辩称，1、上诉人与口岸公司并未签订任何房屋买卖合同，双方之间不存在房屋买卖法律关系，上诉人在本案中诉讼主体身份不适格。上诉人提交的收据只能证明上诉人支付过部分购房款，但支付部分购房款的行为以及上诉人出具的收据所记载的内容根本不能证明双方房屋买卖合同以及成立，并且不具备商品房买卖合同的主要内容，双方之间的房屋买卖合同根本没有成立。口岸公司虽然取得了第三人的原有土地使用权进行楼盘开发，上诉人也确实交付了21828元的房款差价，但其并未与第三人之间进行财务结算，也未要求第三人与口岸公司之间进行财务结算，时至今日第三人也未出具过收款收据，所以，上诉人实际未付清绝大部分购房款。2、口岸公司与被上诉人于某之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方于2018年7月13日签订合同并进行网签登记，2018年7月16日，双方办理完毕房屋交接手续，房屋已经交付于某使用。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。   于某辩称，本人是向口岸公司的售楼部购买房屋，买房不存在恶意，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   包头市蒙古汗乳业有限责任公司辩称，口岸公司委托我公司就蒙古汗公司员工购房进行登记，我们已经把职工信息交给口岸公司并且只负责登记信息，上诉人也登记购买1601号房屋，之后我们进行核算时，部分职工不要房屋了。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   一审法院认定事实：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。1.陈某系蒙古汗乳业公司的股东。2.内蒙古口岸地产公司开发印象草原楼盘，该楼盘的原土地使用权人系蒙古汗乳业公司。蒙古汗乳业公司与内蒙古口岸地产公司协议，蒙古汗乳业公司的自然人股东购买内蒙古口岸地产公司开发的印象草原房屋，自然人股东用其持有的蒙古汗乳业公司的股权折顶购房款，不足部分由自然人股东向内蒙古口岸地产公司补交差价。蒙古汗乳业就其自然人股东股权折顶购房款金额与内蒙古口岸地产公司结算，折顶内蒙古口岸地产公司向其交付的费用。3.2014年12月19日，陈某向内蒙古口岸地产公司交付1601号房屋的房款21828元。4.2018年7月13日，内蒙古口岸地产公司与于某签订《包头市商品房买卖合同》并办理了网签登记。该合同约定，于某购买内蒙古口岸地产公司出售的印象草原1-1601号房屋，房屋总价款1200000元，房款一次性付清。2018年7月9日，于某向内蒙古口岸地产公司交付案涉房屋的全部房款。2018年7月16日，于某又向内蒙古口岸地产公司支付案涉房屋的专项维修基金和物业费、装修保证金等费用。内蒙古口岸地产公司将印象草原1-1601号房屋交付于某，于某对该房屋进行了装修。   一审法院认为，本案系购买房屋引发的纠纷，争议的焦点是陈某与内蒙古口岸地产公司之间的房屋买卖合同是否成立、有效以及内蒙古口岸地产公司与于某之间的房屋买卖合同是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法等内容。陈某与内蒙古口岸地产公司之间没有书面的房屋买卖合同，也没有商品房的认购、订购、预订等协议。陈某主张其已经付清案涉房屋的全部房款，该房款由其持有的蒙古汗乳业公司3.65%股权的一部分折顶和21828元现金构成，但其对折顶的股权份额及折顶的数额不能明确，内蒙古口岸地产公司提出蒙古汗乳业公司没有就陈某股权折顶房款与其结算即陈某没有付清全部房款。根据证人孙某的陈述及其提交的收据，以及陈某提交的另一案外人的收据可知，内蒙古口岸地产公司对蒙古汗乳业公司的自然人股东购买印象草原房屋的，均在收据上注明股份的折顶数额和现金，即明确了购房款，而陈某不能提交与孙某提供的收据事项相同的收据。本院认为，陈某与内蒙古口岸地产公司就购房款的数额未达成一致，合同的主要条款约定不明确，合同没有成立。故，陈某请求确认其与内蒙古口岸地产任公司就案涉房屋的买卖关系合法有效，本院不予支持。关于内蒙古口岸地产公司与于某就案涉房屋签订的商品房买卖合同（已进行网签登记）的效力，该合同系双方当事人之间的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。于某支付了案涉房屋的全部房款，该房款数额与市场价相当，不存在恶意；且于某已经对案涉房屋进行装修。陈某要求内蒙古口岸地产公司协助其办理案涉房屋的网签合同，并将案涉房屋交付其，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十二条，第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：驳回原告陈某的诉讼请求。案件受理费12580元，减半收取计6290元，由原告陈某负担。   二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，合同是双方当事人的真实意思表示，合同的内容由当事人约定，依法成立的合同，自成立时生效。本案的争议焦点是上诉人陈某与被上诉人内蒙古口岸房地产开发有限责任公司之间的房屋买卖合同是否成立并生效、被上诉人内蒙古口岸房地产开发有限责任公司与被上诉人于某之间的商品房买卖合同有无恶意串通情形，是否有效。关于上诉人陈某提出向被上诉人内蒙古口岸房地产开发有限责任公司就印象草原小区1-1601号房屋支付21828元现金，并且用其持有的包头市蒙古汗乳业有限责任公司的3.65%股权折抵部分房款的上诉理由，上诉人认为与内蒙古口岸房地产开发有限责任公司的房屋买卖合同成立并生效，鉴于被上诉人内蒙古口岸房地产开发有限责任公司与上诉人陈某未签订书面的房屋买卖合同，与被上诉人包头市蒙古汗乳业有限责任公司未就股权折抵房款进行结算，双方未对房屋价款等主要合同条款达成一致，上诉人陈某请求确认与被上诉人内蒙古口岸房地产开发有限责任公司的房屋买卖合同成立并生效的诉讼请求，没有事实和法律依据。关于上诉人陈某提出被上诉人内蒙古口岸房地产开发有限责任公司与被上诉人于某签订的商品房买卖合同是否有效的问题，口岸公司与于某间所签订的合同不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，于某支付的房屋价格符合市场交易价格至于选择一次性支付房款还是选择贷款是购房人的权利，且于某所购房屋已经办理网签登记并装修入住。因此，上诉人陈某的上诉理由不能成立，其要求被上诉人内蒙古口岸房地产开发有限责任公司与被上诉人于某签订的商品房买卖合同无效并交付印象草原小区1-1601号房屋的诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，上诉人陈某所提出的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费12580元，由上诉人陈某负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 杨励昕   审 判 员 岳海岩   审 判 员 赵文革     二〇一九年十一月二十日   法官助理 于 雁   书 记 员 杜 威