河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终5807号上诉人（原审原告、反诉被告）：王松清，男，1971年11月21日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：蒋驰，河南光法（洛阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谭凯，男，1982年10月15日生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：岳晶婧，女，1984年12月27日生，汉族，住河南省洛阳市涧**，系谭凯妻子。上诉人王松清因与被上诉人谭凯房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王松清的委托诉讼代理人蒋驰，被上诉人谭凯及其委托诉讼代理人岳晶婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王松清上诉请求：1.依法改判谭凯赔偿王松清损失76620元；2.一、二审诉讼费全部由谭凯承担。事实和理由：王松清与一审证人一开始并不认识，因为房屋租赁认识，不存在利害关系。王松清在本案中有一定的过错，没有提前15天交纳6个月租金，合同约定没有提前交可以补交并交纳滞纳金就可以了，但是谭凯不能据此来换锁强行解除合同，因为王松清没有构成根本违约。王松清损失是客观存在的，一审法院仅以存在利害关系为由，对王松清的损失全部否定有失公允。谭凯辩称，本案王松清未经谭凯同意，将房屋出租给第三方已经严重违反合同约定，谭凯可以解除合同。王松清一直向谭凯隐瞒转租真相，并伪造了谭凯与王松清之间签订的《房屋租赁合同》，骗取绿康公司支付高额的租赁费用从中牟利50余万元，故王松清根本不存在任何的损失。王松清单方违约在先，迟延交付房租，谭凯更换门锁也是为了保护房屋内的财产。王松清在租赁涉案房屋期间，违反合同约定私自拆改建，致使房屋受损严重，给谭凯造成了巨大损失，其应当对谭凯进行赔偿。后经南昌路派出所调解，王松清搬离了房屋，但其拒不对房屋设施进行修复。望法院依法驳回其上诉请求。王松清向一审法院起诉请求：1.依法判令谭凯赔偿王松清损失76620元；2.一审案件的诉讼费由谭凯承担。谭凯向一审法院反诉请求：1.依法判令王松清赔偿谭凯房屋租金损失41250元。2.依法判令王松清赔偿谭凯破坏房屋主体结构损失及水电维修、垃圾清运费共计暂定40000元。3.本案的反诉费用由王松清承担。一审法院认定事实：2013年12月9日，王松清与谭凯就谭凯位于洛阳市××联盟路××人家小区××楼××及××单元××室的临街门面房租赁事宜签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、租赁期限为自2014年2月25日起至2019年2月25日；2、租金：年租金120000元整；3、租金的支付期限与方式：承租人使用房屋需提前15天交清6个月的租金，以此类推。此房第二年年租金140000元整，第三年年租金145000元整，第四年年租金155000元整，第五年年租金165000元整，承租方每年给出租人提供叁仟元美容卡；4、出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围：在不影响建筑安全的前提下，按承租人要求，装修改善增设物件。出租人同意在室内增设电梯或楼梯上二楼。租赁合同期满，租赁房屋的装修，改善增设他物的处理：承租人自行处理房屋的装修，改善增设他物部分，余下装修部分出租人不在给予补偿，归出租人所有；5、出租人允许承租人转租租赁房屋；6、有下列情形之一，出租人有权解除本合同：①承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上，②承租人所欠各项费用达2万元以上，③未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租屋用途的，④承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的，⑤未经出租人同意，承租人将出租房屋进行装修；⑥未经出租人同意，承租人将出租房屋转租第三人；⑦承租人在出租房屋进行违法活动的；有下列情形之一，承租人有权解除合同：①出租人迟延交付出租房屋1个月以上；②出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋；③承租人在无力经营的情况下，提前3个月与出租人协商，提前解除合同事宜。7、房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间：房屋租赁合同期满后，在同等条件下，承租人可优先租赁，如承租人不再租赁，应在租赁期满前将房屋交付出租人；8、违约责任：如租赁期未满，出租人不得以任何理由收回房屋，否则应双倍赔偿承租人的各项损失。出租人未按时或未按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或者财物毁损的，负责赔偿损失。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应付滞纳金。承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的，应付损害赔偿责任。王松清在租赁期内将涉案房屋长期转租给案外人绿康公司，2018年8月7日，谭凯要求王松清按照合同约定提前15天交清2018年8月25日-2019年2月25日的房租，因王松清未按时支付，2018年8月24日谭凯将涉案的商铺门锁更换，王松清与谭凯因此产生争议。2018年8月27日谭凯报警后，经公安部门调解，双方达成调解协议：1、谭凯给王松清五天时间（8.28-9.1），将房屋内属于王松清的财物拆除搬出；2、王松清保证拆除过程中不对出租房屋造成损坏；3、王松清将其与绿康公司解除合约合同复印件交至公安机关。一审法院认为，王松清与谭凯签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，王松清与谭凯之间的租赁关系成立。王松清主张按照合同约定谭凯应向其双倍赔偿损失76620元，并向法庭提交了其与案外人张超签订的《房屋租赁合同》、收条等证据，证明由于谭凯单方解除合同给王松清造成的损失。鉴于证人与本案王松清存在一定的利害关系，对其证词的真实性，一审法院无法确认；且纠纷发生后，虽谭凯在租赁期限尚未届满时便妨碍王松清对涉案商铺的使用，但王松清在收到谭凯催要房租的通知后，未按照《房屋租赁合同》的约定，提前15天交清6个月的租金，其亦有过错，故王松清的该项诉求，证据不足，一审法院依法不予支持。《房屋租赁合同》中个别条款前后矛盾，存在格式条款的情况。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《房屋租赁合同》中第九条明确约定出租人允许承租人转租租赁房屋，一审法院对此予以认可。王松清在其承租期间，将涉案商铺转租给绿康公司，虽谭凯称其在2018年8月才知道王松清的转租行为，但根据庭审中王松清、谭凯双方的表述，谭凯有理由、有条件在合理时间即6个月内知道或者应当知道王松清的转租行为，但其未提出证据证明其曾对王松清的转租行为提出异议。谭凯以王松清违反合同约定在王松清无力经营时，未提前3个月告知谭凯解除合同，导致房屋空置，要求王松清赔偿房屋租金损失41250元的诉讼请求，证据不足，一审法院依法不予支持。《房屋租赁合同》中约定承租人可以对租赁房屋进行装修或改善增设他物。租赁合同期满，租赁房屋的装修，改善增设他物的处理由承租人自行处理，余下装修部分出租人不再给予补偿。涉案房屋已另行出租，谭凯仅提供维修工程报价单、影音资料等证据要求王松清赔偿破坏房屋主体结构损失及水电维修、垃圾清运费共计40000元的诉求，证据不足，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回王松清的诉讼请求；二、驳回谭凯的诉讼请求。本案受理费1716元，由王松清承担；反诉费916元，由谭凯承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谭凯提交的证据不属于新证据，且与本案关联性不强，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，王松清与谭凯签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应全面履行合同义务。后因王松清未按合同约定交纳租金，谭凯更换门锁引发本案纠纷。2018年8月27日，经公安机关主持调解，双方达成调解协议，自愿解除租赁合同。因双方系自愿解除租赁合同，且调解协议中未对损害赔偿事项进行约定，现王松清主张因其转租案外人造成的损失由谭凯赔偿缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，王松清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1716元，由王松清负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 张海舟审判员 李丹杰二〇一九年十一月二十九日书记员 张 慧