浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7370号 上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江易翔空港商务有限公司。住所地：杭州萧山国际机场翔飞路北侧、航辉路西侧、翔越路南侧、边防检查站东侧。 法定代表人：傅月龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：凌伟，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：施柏兴，男，1954年12月23日出生，汉族，住杭州市江干区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨珍珍，女，1957年4月3日出生，汉族，住址同上。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱浩松，浙江浩平律师事务所律师。 上诉人浙江易翔空港商务有限公司（以下简称易翔公司）为与被上诉人施柏兴、杨珍珍房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：杭州市江干区紫晶商务城1幢1101室房屋的所有人为施柏兴、杨珍珍，二人共同共有。该房屋的购买价款为855282元。 2018年4月30日，易翔公司（乙方、运营方）与施柏兴、杨珍珍（甲方、出租方）签订浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同，约定：乙方为托管运营方，协助甲方完成与承租方的租赁合同，承租方为1家符合招租文件标准的属于2017年中端酒店排名前20名的依据中国法律成立并有效存续的公司，拟承租甲方提供的物业（含该物业的公摊面积）用于酒店经营；甲方认可乙方作为承租方在本项目的托管运营方做前期商务洽谈和签约，负责与甲方签订本租赁意向协议；甲方同意将其所属的紫晶商务城1幢l101室产权式酒店（现为紫晶大酒店）房产及其相应的配套设施设备按房屋现有装修和附属设施设备的现状出租给承租方用于酒店经营，同时乙方协助甲方和承租方从原承租方（浙江奥赛酒店管理有限公司，紫晶大酒店的经营方）办理物业移交手续；承租方承诺依照本协议合法地经营和管理本物业，并依据本合同条款支付甲方房屋租金；乙方作为托管运营方，协助甲方和承租方办理租赁相关资料的收集、合同签订等手续；租赁期限为15年，自2018年6月10日至2033年5月31日；该房屋作为紫晶商务城1幢由承租方租赁的客房部分由承租方统一管理，紫晶商务城1幢的其非甲方所持其他物业由承租方自行与紫晶商务城的其他业主、原物业管理公司或者紫晶商务城业主委员会协商管理；紫晶商务城1幢第4至第20楼属于该房屋的附属设备设施和1楼大厅的分摊部分，由承租方用于经营酒店；租金以该房屋首次买入的房价总额作为计算依据，首年的年租金为总房价的6.90%（税后），年租金前3年不递增，第4-6年、7-9年、10-12年、13-15年分别在首年基础上递增5%、10%、15%、20%；支付方式为先付后租，每半年支付1次税后租金，每年首次租金支付时间为5月15日后10个工作日内支付，最晚不得超过5月31日，2次租金于12月15日后10个工作日内支付，最晚不得超过12月31日；承租方每年提供10张免费住宿券(含双早)，当年未使用完的住宿券，不延续至下1个租赁年;承租期间，该房屋的物业管理费、水电费等及与经营相关的一切费用均由承租方承担，承租方的经营所得均由承租方享有，经营所得所涉及的税费及经济法律责任均由承租方承担；未到租赁期限承租方要求提前退租的，视为承租方违约，并向甲方支付违约金，违约金为该房屋未到期限的全部租金；签订正式合同5个工作日内支付1个月定金，在交房后支付剩余5个月租金；本协议签订后，如果因为“紫晶置业有限公司”、“物业公司”或者“紫晶大酒店”原因导致承租方无法与紫晶房产在2018年6月1日前签订作为酒店经营配套的物业租赁合同，甲乙双方可解除本合同，双方均不承担违约责任；计租日期由甲方将钥匙交由乙方日期为准；甲方必须在2018年5月31日前完成物业交接手续，如果没有按时完成交房则起租期顺延至交房完成之日，但最迟不能迟于2018年6月30日，否则视同甲方违约；等等。 2018年5月4日，易翔公司向施柏兴、杨珍珍支付了1个月租金4917.87元。2018年6月1日，施柏兴、杨珍珍向易翔公司交付了涉案房屋。2018年6月4日，易翔公司向施柏兴、杨珍珍支付了5个月租金24589.35元及2018年6月的物业管理费222.50元，共计24811.85元。 2018年6月5日，易翔公司作出通知，主要内容为：易翔公司正依据房屋租赁合同推进收交房工作，并已按合同约定支付了已交房业主半年租金，请各位已签合同业主尽早收交房，完成合同约定；待新的酒店项目方成立后，易翔公司将与业主签订补充协议或新的租赁合同，主要商务条件不变，其中明确新成立的酒店为承租方，担保方为现合同的运营方；等等。 2018年7月26日，易翔公司通知施柏兴、杨珍珍，因易翔公司与紫晶大酒店无法完成配套物业交接，导致易翔公司无法经营酒店，酒店开不成，依照房屋租赁合同约定已经符合解除房屋租赁合同的情形及条件，通知于当日解除房屋租赁合同，要求施柏兴、杨珍珍退回2018年7月27日及之后剩余租期的租金。2018年7月27日，易翔公司通知施柏兴、杨珍珍于当周内前往办理解除房屋租赁合同的手续、收房手续。2018年8月6日、8月7日，易翔公司通知施柏兴、杨珍珍，要求施柏兴、杨珍珍收到通知后2天内前往办理交还房屋手续。施柏兴、杨珍珍未前往收房。 2018年11月30日，易翔公司向施柏兴、杨珍珍邮寄交还了涉案房屋的梯控卡、钥匙。2018年12月26日，施柏兴与紫晶大酒店签订了紫晶商务城房屋租赁合同，约定施柏兴将紫晶商务城1幢1101室房屋出租给紫晶大酒店，租期自2018年12月26日至2018年5月31日，免租期1.5个月，首年租金按一手房价的6.70%计算（税后净租金），前3年不变，其后每3年递增5%，等等。 2018年12月26日，施柏兴、杨珍珍向紫晶大酒店支付了2018年7月-11月的物业管理费1112.20元、2018年12月的物业管理费222.50元、2018年6月—11月的水电费424元，以及更换锁芯、梯控卡、门锁电池的费用100元。 另查明，易翔公司于2018年8月23日至原审法院起诉紫晶大酒店，案号（2018）浙0104民初9231号，易翔公司基于施柏兴、杨珍珍等紫晶商务城1幢房屋所有人签订的浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同提出诉讼请求：一、判令紫晶公司立即协助易翔公司进场装修施工及提供施工用电、用水；二、判令紫晶公司立即提供热水；三、判令紫晶公司立即提供公共部位、公共用房及水电图纸；四、判令紫晶公司立即提供紫晶大酒店房屋平面布置图及消防检查合格证；五、判令紫晶公司立即提供位于紫晶大酒店1楼设置总服务台具体的位置；六、判令紫晶公司立即支付因阻止易翔公司装修造成的损失764940元（自2018年6月15日起暂计算至2018年7月15日，此后按照418元/天/间，共计61间，计算至2018年7月31日）。该案于2018年10月24日开庭审理，庭审中易翔公司撤回了第1至第5项诉讼请求。杭州市江干区人民法院于2018年11月9日作出判决如下，驳回易翔公司的诉讼请求。易翔公司不服一审判决提起上诉，杭州市中级人民法院经审理于2019年2月13日作出判决如下，驳回上诉，维持原判。 2018年1月10日，易翔公司提出诉讼请求：一、判决确认易翔公司与施柏兴、杨珍珍签订的浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同已于2018年7月26日解除。二、判令施柏兴、杨珍珍返还款项29729.69元。 后施柏兴、杨珍珍提出反诉，请求判决：一、解除施柏兴、杨珍珍与易翔公司于2018年4月30日签订的浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同。二、易翔公司立即支付2018年7月1日至12月31日的物业管理费及水电费等费用共计1858.70元。三、易翔公司支付因违约给施柏兴、杨珍珍造成的实际损失45763元。 原审法院认为，易翔公司与施柏兴、杨珍珍签订浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同合法有效。合同明确约定了易翔公司为托管运营方，协助施柏兴、杨珍珍完成与承租方的租赁合同，2018年6月5日易翔公司在作出的通知中仍表示新成立的酒店为承租方、担保方为现合同的运营方即易翔公司，因此易翔公司并非承租人。 房屋租赁合同约定，该合同签订后如果因为“紫晶置业有限公司”、“物业公司”或者“紫晶大酒店”原因导致承租方无法与紫晶房产在2018年6月1日前签订作为酒店经营配套的物业租赁合同，易翔公司与施柏兴、杨珍珍可解除合同，双方均不承担违约责任。易翔公司根据上述约定于2018年7月26日通知施柏兴、杨珍珍，表示其公司与紫晶大酒店无法完成配套物业交接，其公司无法经营酒店，通知于当日解除房屋租赁合同。该院认为，施柏兴、杨珍珍于2018年6月1日向易翔公司交付了涉案房屋，易翔公司于2018年6月4日向施柏兴、杨珍珍支付了租金、物业管理费，该2个日期在2018年6月1日当日或之后，易翔公司与施柏兴、杨珍珍在易翔公司或承租方未能按约定期限与紫晶大酒店就配套物业达成协议的情况下仍在继续履行合同，因此应认为易翔公司、施柏兴、杨珍珍均放弃了房屋租赁合同约定的上述解除合同的权利，易翔公司不能再根据房屋租赁合同的上述约定解除合同。同时，易翔公司于2018年8月23日起诉紫晶大酒店，要求紫晶公司协助其公司进场装修施工、提供施工用电用水等，至2018年10月24日才撤回该些诉讼请求，这表明在此期间易翔公司仍在追求履行合同，易翔公司于2018年7月26日通知施柏兴、杨珍珍解除合同的行为与其公司的诉讼行为相矛盾，有失诚信。因此，易翔公司要求确认涉案房屋租赁合同已于2018年7月26日解除的诉讼请求，法院不予支持。 易翔公司于2018年11月30日向施柏兴、杨珍珍邮寄交还了涉案房屋的梯控卡、钥匙，对此施柏兴、杨珍珍未提出异议且于2018年12月26日将涉案房屋出租给了紫晶大酒店，因此应认定涉案房屋租赁合同已于2018年11月30日解除。施柏兴、杨珍珍要求判决解除涉案房屋租赁合同的反诉诉讼请求，法院不予支持。 涉案房屋租赁合同约定租金、物业管理费、水电费应由承租人支付，但在承租人未确定，且施柏兴、杨珍珍已交付房屋给易翔公司、约定的计租日期已经开始的情况下，易翔公司履行了部分支付义务。该院认为，由于易翔公司一直未能确定承租人，而施柏兴、杨珍珍已经交付了房屋，因此2018年6月1日至11月30日期间涉案房屋的租金、物业管理费、水电费均应由易翔公司承担。易翔公司已经支付了6个月的租金、1个月的物业管理费，还应向施柏兴、杨珍珍支付5个月的物业管理费1112.20元、水电费424元。易翔公司要求施柏兴、杨珍珍返还款项29729.69元的诉讼请求，法院不予支持。施柏兴、杨珍珍要求易翔公司支付的物业管理费及水电费等费用1858.70元中包括了2018年12月物业管理费及更换锁芯、梯控卡、门锁电池的费用，该部分反诉诉讼请求法院不予支持。 施柏兴、杨珍珍要求易翔公司赔偿因违约给其造成的损失45763元，包括易翔公司未提供10张住宿券3000元、因重新签订合同所免除的1.5个月租金7376.81元、减少租金35386.19元。该院认为，涉案房屋租赁合同签订时易翔公司或承租人未取得作为酒店经营的配套物业，合同履行存在障碍，对此双方约定承租人无法在2018年6月1日前签订作为酒店经营配套的物业租赁合同时易翔公司与施柏兴、杨珍珍可解除合同以控制风险；但在易翔公司或承租人未取得配套物业的情况下，易翔公司与施柏兴、杨珍珍越过2018年6月1日这个时间点继续履行合同，又未重新约定新的时间点或对此后不能取得配套物业的风险承担作出约定，双方履行合同的行为均有失谨慎；同时施柏兴、杨珍珍主张的免租期、减少租金损失因施柏兴、杨珍珍与紫晶大酒店签订的房屋租赁合同价格条件与涉案的房屋租赁合同存在差异而产生，并非易翔公司在签订涉案的房屋租赁合同时可以预见或者应当预见；因此施柏兴、杨珍珍要求易翔公司赔偿损失依据不足，对施柏兴、杨珍珍的该项反诉诉讼请求，法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、驳回原告浙江易翔空港商务有限公司的诉讼请求。二、反诉被告浙江易翔空港商务有限公司向反诉原告施柏兴、杨珍珍支付物业管理费人民币1112.20元、水电费人民币424元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回反诉原告施柏兴、杨珍珍的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费人民币272元，由浙江易翔空港商务有限公司负担；反诉案件受理费人民币496元，由施柏兴、杨珍珍负担人民币471元，由浙江易翔空港商务有限公司负担人民币25元。浙江易翔空港商务有限公司于本判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的案件受理费。 宣判后，易翔公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，导致判决错误。理由如下：一、合同解除的问题。一审判决认为上诉人于2018年7月26日通知被上诉人解除合同不能达到解除合同的目的，因各方当事人已经以实际行动放弃了该项解除合同的权利。合同约定的解除权系无责解除，但并不妨碍在约定期限过后，符合法律规定的情况下，当事人行使法律赋予的解除权。上诉人作为案涉房屋的运营方，在找到承租人之前，为承租人接受做好必要的准备工作，有权利也有义务做好必要的房屋交接及简单的装修装饰工作，房屋的热水供应属于房屋交接的必要内容。案涉房屋有热水供应的控制阀，而该控制阀被锁锁住，而钥匙掌握在物业手中。热水供应属于酒店经营的必须项目，且热水能否正常供应直接影响到承租人的承租意愿及客户入住的意愿。承租人是作为酒店经营的，而不是普通的消费者租赁房屋，必然对承租的物业配套事项有必要的经营要求，而不仅仅是交接房屋即可。上诉人与被上诉人签订合同后，就以合同为依据与案涉房屋的物业服务方即紫晶大酒店交涉交接事宜，但物业以上诉人不是业主或者承租人为理由拒不配合。根据《物权法》、《物业管理条例》的规定，业主对自己的专有部分及共有部分所有权或共同管理的权利，物业公司系接受业主的委托进行管理的规定，上诉人多次以微信及电话方式要求被上诉人行使业主权利配合上诉人完成交接，但包括被上诉人在内的众多业主并未配合。在多次要求无果的情况下，于2018年7月26日，上诉人以书面通知的形式通知被上诉人，因物业公司的原因无法完成物业交接，导致酒店无法经营，故解除合同。因无法完成物业交接，上诉人的合同目的不能实现，有权依据《合同法》的规定解除合同，同时，被上诉人怠于履行必要的配合义务，经多次催告仍不履行，导致合同目的不能实现的，上诉人也有权依据《合同法》的规定解除合同。7月26目的通知内容系以不能实现合同目的为根据要求解除合同，符合客观情况，符合法律规定，该通知合法有效，应当以被上诉人收到该通知之日为合同解除的时间。且通知中已经告知被上诉人在确定的时间内办理房屋交接手续，且后续继续通知被上诉人，但被上诉人置之不理，则在上诉人通知之后房屋空置应当属于被上诉人自行扩大的损失。二、上诉人合同权利义务的问题。一审法院认为，由于上诉人一直未确定承租人，而被上诉人已经交付了房屋，所以租金、物业费、水电费等应当由上诉人承担。上诉人认为，被上诉人在未确定承租人的事项上也有过错。在上诉状的第一点中已经讲到，在承租人入住的前提之一就是上诉人办理好各项物业的交接，包括业主的专有部分及出租方按照份额共有的部分，而因被上诉人拒不行使权利，甚至从未与物业公司进行交涉，导致上诉人无法与物业公司完成交接及其他事项，从而导致无法开展后续的事项。如果不能正常办理交接，是不可能有酒店作为承租人进入的。被上诉人具有重大过错。一审法院认为过错方在于上诉人，故应当由上诉人承担全部的过错责任，有失偏颇。而且，一审法院实际上已经以判决的形式要求上诉人履行了承租人的全部义务，但是却没有赋予上诉人承租人必要的权利，导致权利义务失衡，违背了公平原则。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，导致判决错误。请贵院查明事实，撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求，驳回被上诉人一审的反诉请求；本案诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人施柏兴、杨珍珍答辩称：一、针对上诉人在二审中所提出的二方面上诉理由及事实，被上诉人认为均无法成立，一审判决对相应事实所作出的认定是正确的：1、关于案涉合同的解除时间问题，上诉人一直主张在2018年7月26日向被上诉人发出了解除合同的通知即应当认定该日期就是解除合同的日期，这个观点明显不能成立。首先双方在合同中约定的合同可解除的唯一情况如因“紫晶置业有限公司”、“物业公司”或者“紫晶大酒店”原因导致承租方无法与紫晶房产在2018年6月1日签订作为酒店经营配套的物业租赁合同，双方可以解除合同，均不承担违约责任。但正如一审判决认定的事实一样，在2018年6月1日之前因为约定的情况实际已经发生的前提下，上诉人不但没有提出解除合同，反而在6月1日与被上诉人办理了房屋交接手续，还在6月4日向被上诉人支付了租赁合物业管理费，还在之后起诉了紫晶公司要求配合交接，这一切足以说明了对于双方约定的唯一合同解除情形，上诉人是完全放弃的；其次在放弃了约定的合同解除权利之后，是否存在如上诉人所称的“依法解除合同”情形，被上诉人认为也是完全不存在的，上诉人在向紫晶公司沟通、协调不成的情况下，在2018年7月26日才向被上诉人发出解除合同通知，显然是明知故犯，有失诚信，双方是在2018年4月30日签订的合同，约定的解除情形最迟期限是6月1日，期间有一个月时间，足以让上诉人去考虑、协调、沟通与紫晶公司之间的问题，能否与紫晶公司沟通成功与被上诉人无关，但与解除双方之间合同的时间节点有关，故对于上诉人单方在之后提出的解除合同的通知内容及理由，被上诉人是完全不认可的，除了约定解除之外，并不是说一方提出解除合同，及必定具备法定的解除效果，否则就没有必要制定《合同法》中相应的合同解除条款了。同时上诉人在上诉状中大篇幅提到的认为是已经构成法定解除合同的理由，主要也就是认为紫晶公司在物业方面没有配合的理由，这些理由以及因此可能会发生合同解除的结果原本也就是在合同中约定的解除情形，并不是未预料，更不是属于法定的解除情形。再次，双方在2018年6月1日均放弃了约定的合同解除权利之后，被上诉人是因为上诉人明显已经不再履行合同了，不再支付租赁的情况下，为避免损失扩大化，才在2018年12月26日(上诉人最迟应付租金的时间节点之后)将房屋另行出租给紫晶公司，对于一审以2018年11月30日被上诉人收到上诉人邮寄的钥匙、梯控卡作为认定双方解除合同的时间节点，理由被上诉人收到后未提异议，被上诉人是不认可的，收取钥匙的行为并不等于就是确认了解除合同的后果，应当以被上诉人与紫晶公司重新签订合同的时间作为解除合同的时间节点。2、对上诉人提出的第二方面上诉理由，被上诉人认为是更加不能成立：上诉人租赁包括被上诉人在内的众多业主房屋，是为了经营酒店，被上诉人仅是其中的一个小业主而已，根本就无权去决定、去要求物业就整个大楼当中的公共部位、公共用房、水电、消防、布局图如何处理等事宜，这些事宜均应是上诉人在想要经营酒店之前与紫晶公司、与物业自行沟通的内容，与被上诉人毫无关系，对此被上诉人并无责任可言，依照合同的约定，被上诉人的义务就是负责将房屋按期交付给上诉人即可。上诉人在约定的合同解除时间到了之后仍未寻找到承租人，又不解除合同，相应的租金及物业管理费、水电费当然就应当作为承租人进行支付。第二、被上诉人认为一审对被上诉人提出的反诉内容当中的多数损失赔偿要求并未支持是明显与事实不符的，被上诉人因上诉人的违约造成的经济损失是显而易见的，在本案中提出的每一项损失内容均是属于合理的损失，未对此提出上诉，主要是考虑到与被上诉人情况相同的小业主众多，为了能尽快解决纠纷，减少损失，息诉止诉，而并不是对一审判决内容的完全认可。综上，请求二审法院能在查明事实的基础上依法驳回上诉人的全部上诉请求内容。 本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2018年4月30日，易翔公司与施柏兴、杨珍珍签订房屋租赁合同应为双方当事人真实意思表示，应为合法有效。合同约定了易翔公司为托管运营方，协助施柏兴、杨珍珍完成与承租方的租赁合同。合同还约定，该合同签订后如果因为“紫晶置业有限公司”、“物业公司”或者“紫晶大酒店”原因导致承租方无法与紫晶房产在2018年6月1日前签订作为酒店经营配套的物业租赁合同，易翔公司与施柏兴、杨珍珍可解除合同，双方均不承担违约责任。施柏兴、杨珍珍按约定于2018年6月1日将案涉房屋交付给易翔公司，易翔公司于2018年6月4日向施柏兴、杨珍珍支付了租金、物业管理费。该2个日期在2018年6月1日当日或之后，易翔公司与施柏兴、杨珍珍在易翔公司或承租方未能按约定期限与紫晶大酒店就配套物业达成协议的情况下仍在继续履行合同，因此应认为易翔公司、施柏兴、杨珍珍均放弃了房屋租赁合同约定的上述解除合同的权利，易翔公司不能再根据房屋租赁合同的上述约定解除合同。从2018年8月23日易翔公司起诉紫晶大酒店，要求紫晶公司协助其公司进场装修施工、提供施工用电用水等，至2018年10月24日撤回该些诉讼请求来看，易翔公司在此期间仍在追求履行合同，于2018年7月26日易翔公司通知施柏兴、杨珍珍解除合同的行为与其公司的诉讼行为相矛盾，有失诚信。故原审法院对易翔公司要求确认涉案房屋租赁合同已于2018年7月26日解除的诉讼请求不予支持并无不当。 关于易翔公司上诉要求施柏兴、杨珍珍返还款项29729.69元的请求，根据施柏兴、杨珍珍与易翔公司在2018年4月30日签订的房屋租赁合同，施柏兴、杨珍珍按合同的约定于2018年6月1日将房屋交付给易翔公司。因易翔公司一直未能确定承租人，故2018年6月1日至11月30日期间涉案房屋的租金、物业管理费、水电费均应由易翔公司承担。易翔公司已经支付了6个月的租金、1个月的物业管理费，还应向施柏兴、杨珍珍支付5个月的物业管理费1112.20元、水电费424元，故易翔公司上诉要求施柏兴、杨珍珍返还款项29729.69元的请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费543元，由上诉人浙江易翔空港商务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 金瑞芳 审判员 张一文 二〇一九年十一月十二日 书记员 何英杰