山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终3076号上诉人（原审被告）：张蕊玉（曾用名张燕青），女，1986年6月29日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：李纬华，山东信雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王彦，男，1965年9月15日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：王延旗，山东荆河律师事务所律师。上诉人张蕊玉因与被上诉人王彦房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2016)鲁0402民初4169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张蕊玉上诉请求：1.撤销(2016)鲁0402民初4169号民事判决，驳回王彦一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由王彦承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、王彦关于支付租金的诉讼请求已超诉讼时效期间。张蕊玉与王彦在《房屋租赁合同》中约定租赁期间为：2013年12月20日至2014年12月20日。双方对合同期满租金缴纳约定为：“如到期乙方(指张蕊玉)继续使用，乙方必须提前二个月内交清下年度租金。”依据上述约定，张蕊玉向王彦缴纳2015年度租金时间为2014年10月20日；2016年度租金缴纳时间为2015年10月20日。张蕊玉认为，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条规定，王彦主张2015、2016年度房屋租金于2016年11月28日向人民法院提起诉讼时，已超诉讼时效。二、前岭巷18号(1353号)房屋已被枣庄市市中区人民政府征收，王彦已获得补偿。2019年4月1日，枣庄市市中区住房和城乡建设服务中心下发《征收拆迁通知》，王彦所有的前岭巷18号(1353号)房屋列入上述征收补偿范围，且王彦已获得补偿。张蕊玉认为，王彦房屋即使存在火灾损失，但王彦房屋及附属设施在获得国家房屋征收政策性补偿的情况下，无权请求张蕊玉予以赔偿。王彦辩称，不同意张蕊玉的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.对于诉讼时效问题，一审已经查明，王彦起诉时并未超过法定诉讼时效。2.张蕊玉所述涉案房屋已被政府征收获得补偿是事实，但是本案审理的是租赁合同纠纷与政府征收是不同的法律关系，诉争的房屋被征收，王彦获得补偿是合法的，不能因为王彦获得了合理补偿就免除张蕊玉的义务。王彦向一审法院起诉请求：1.判令张蕊玉支付房屋租金7200元;2.赔偿王彦房屋损坏费、装修费及门窗玻璃费共计40000元；3.判令张蕊玉承担本案的诉讼费、保全费、评估费及律师费；4.判令张蕊玉立即搬出房屋交出房屋钥匙。一审法院认定事实：2013年12月，张蕊玉与王彦签订《房屋租赁合同》，合同载明：王彦把前岭巷18号房屋租赁给张蕊玉使用，租金每年3600元，张蕊玉必须先付款后使用，付款方式为1年一交，如中途退房王彦不退房屋租金。租期从2013年12月20日至2014年12月20日。如到期张蕊玉继续使用，张蕊玉须提前2个月内交清下一年租金，如张蕊玉不使用必须提前3个月告知王彦。张蕊玉在使用期间内应爱护王彦房屋内的设施，有暖气片三组，厨房内铝合金推拉门，如有丢失由张蕊玉全部赔偿。张蕊玉应安全用电，如有电源造成的损失由张蕊玉全部赔偿。如有不可抗拒的因素本合同自行终止（如有房屋拆迁，王彦按使用的天数计算不满一年剩下退还张蕊玉，如张蕊玉正常使用不到一年，按一年时间交收房租，政府征用土地张蕊玉必须无条件的在2个月内搬走）。如有争议双方协商解决，协商不成由法院解决。2014年11月14日，张蕊玉租赁的本案诉争房屋发生火灾，房屋受损。2018年12月20日，山东安信资产评估土地估价有限公司出具了鲁安信评报字[2018]第68号评估报告书载明：评估结论市中区前岭巷1353号住房火灾评估价值为20790元（火灾受损财物，其中：受损房屋修缮费评估值为19640元，受损物品损失为1150元）。王彦对该评估报告没有异议。张蕊玉对该报告质证意见为：一、对《火灾受损房屋修缮费用评估明细表》中“1.主房西间屋顶修缮费用合计8191元”有异议，张蕊玉认为其已对该房顶进行修缮，不应再认定该房顶损失为王彦损失。对该明细表中“2.铝窗4.5平方米”、“4.铝窗玻璃2.25平方米”有异议，张蕊玉认为铝窗玻璃作为铝窗的组成部分，面积虽然小于铝窗面积，但玻璃面积仅为铝窗面积的50%显然与客观事实不符，因此不应认定“铝窗”和“铝窗玻璃”的损失数额。对该明细表中“5.铝合金隔断修缮费用合计1151元”有异议，张蕊玉认为该铝合金隔断位于火灾场外的厨房内，张蕊玉租赁时已经损坏并非火灾事故造成其损坏，因此，不应认定该损失为王彦损失。对该明细表中“3.吊顶修缮费用合计1575元”有异议，张蕊玉认为其租赁房屋时没有吊顶，因此不应认定该损失。对该明细表中“内墙墙皮修复修缮费用合计7857元”有异议，张蕊玉认为因火灾受损房屋仅为一间建筑面积为16.5平方米，该评估报告认定受损数量为“159.71平方米”，显然与事实不符。二、对《评估报告书》中受损物品（九项）合计1150元有异议，张蕊玉认为，依据涉案租赁合同约定，张蕊玉租赁房屋内并没有物品，且王彦诉状中也未列明室内物品损失，上述物品是张蕊玉的物品，不是王彦的财产，故不能认定该损失为王彦的损失。另查明，2015年度及2016年度7200元租金，张蕊玉未向王彦支付。本案诉争受损房屋资产评估费4000元。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。王彦、张蕊玉于2013年12月签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当共同遵守。王彦依约履行了交付房屋的义务,张蕊玉未履行交付租金及妥善保管租赁物的义务,违反了合同约定及法律规定，应承担责任。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，该院对王彦要求张蕊玉支付7200元房屋租金的请求予以支持。根据合同法第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”、第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定及王彦、张蕊玉双方签订的《房屋租赁合同》中有“乙方（张蕊玉）在使用期间应爱护甲方（王彦）房屋内的设施，有暖气片三组、厨房内铝合金推拉门，如有丢失由乙方全部赔偿，乙方应安全用电，如有电源造成的损失由乙方全部赔偿，如有不可抗拒的因素本合同自行终止”的约定，该院对王彦要求张蕊玉因火灾赔偿房屋损失的请求予以支持。关于王彦请求张蕊玉赔偿房屋损失40000元的数额，根据山东安信资产评估土地估价有限公司出具的鲁安信评报字[2018]第68号评估报告书载明：市中区前岭巷1353号住房火灾评估价值为20790元，该院认为，该评估报告书系王彦、张蕊玉双方共同选用该院委托的评估鉴定机构出具的评估报告，合法有效，该院对该评估报告予以确认，对王彦要求张蕊玉赔偿20790元房屋损失的请求予以支持。关于王彦要求张蕊玉支付4000元评估费的请求，符合法律规定，该院予以支持。关于王彦要求张蕊玉支付律师费的请求，王彦未提供证据证明其委托律师参加本案诉讼，该院对王彦的该请求不予支持。关于王彦要求张蕊玉搬出租赁房屋交出房屋钥匙的请求，因张蕊玉在开庭时向王彦交出租赁房屋钥匙虽然王彦未接受，视为张蕊玉已经将房屋交付给王彦。关于张蕊玉提出的王彦要求的租金已经超过诉讼时效的辩称，根据合同法第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，该院认为，本案诉争的2015年度租金王彦应于2016年12月30日前提起诉讼，2016年度的租金王彦应于2017年12月30前起诉，王彦于2016年11月4日向该院提起诉讼未超过法定的诉讼时效，该院对张蕊玉的该辩称不予采纳。关于张蕊玉提出的其租赁房屋内并没有物品，且王彦诉状中也未列明室内物品损失，上述物品是张蕊玉的物品，不是王彦的财产的辩称，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，张蕊玉应承担举证不能的责任，该院对张蕊玉的该辩称不予采纳。综上，依照合同法第二百一十五条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、张蕊玉于该判决生效后十日内支付王彦房屋租金7200元；二、张蕊玉于该判决生效后十日内赔偿王彦房屋损失20790元；三、张蕊玉于该判决生效后十日内支付王彦房屋损失资产评估费4000元；四、驳回王彦的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费980元，保全费492元，合计1472元，由王彦599元，由张蕊玉承担873元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：王彦的起诉是否超过诉讼时效期间；张蕊玉是否承担因失火造成王彦财产损失的赔偿责任。关于王彦的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。王彦与张蕊玉签订的《房屋租赁合同》租赁期限自2013年12月20日至2014年12月20日，合同期满后，张蕊玉继续使用租赁房屋，双方未再签订《房屋租赁合同》，根据合同法第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，2014年12月21日之后双方视为不定期租赁。一审法院根据合同法第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，关于对本案诉争的2015年度租金王彦应于2016年12月30日前提起诉讼，2016年度的租金王彦应于2017年12月30前起诉，王彦于2016年11月4日向该院提起诉讼未超过法定的诉讼时效期间的认定是正确的，张蕊玉关于王彦支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效期间的上诉理由不能成立。关于张蕊玉是否承担因失火造成王彦财产损失的赔偿责任的问题。在租赁关系中，出租人的最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。本案承租人张蕊玉在使用租赁房屋过程中，因失火造成出租人王彦房屋及其他财产损失，根据合同法第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”、第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定以及王彦、张蕊玉双方签订的《房屋租赁合同》中有“乙方（张蕊玉）在使用期间应爱护甲方（王彦）房屋内的设施，有暖气片三组、厨房内铝合金推拉门，如有丢失由乙方全部赔偿，乙方应安全用电，如有电源造成的损失由乙方全部赔偿，如有不可抗拒的因素本合同自行终止”的约定，王彦要求张蕊玉因火灾赔偿房屋损失的请求有事实和法律依据，一审法院予以支持正确。王彦的房屋纳入征收拆迁范围，按照相关法律规定，王彦对被拆迁房屋享有拆迁补偿安置的权利，该权利是国家赋予被征收房屋所有权人的合法权益，该权利与本案王彦基于合同的损害赔偿请求权不属于同一法律关系，张蕊玉关于王彦房屋及附属设施在获得国家房屋征收政策性补偿的情况下，无权请求张蕊玉予以赔偿的上诉理由没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，张蕊玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费980元，由上诉人张蕊玉负担。本判决为终审判决。审判长 李 丽审判员 王 丹审判员 刘广芳二〇一九年十一月二十日书记员 高 天