黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终6986号上诉人（原审被告）：李振生，男，1952年3月30日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：张健，黑龙江益朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王忠林，男，1953年3月13日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。原审被告：李艳军，女，1978年11月20日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。上诉人李振生因与被上诉人王忠林、原审被告李艳军合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。李振生上诉请求：撤销一审判决，驳回王忠林的诉讼请求。事实和理由：一、一审关于履约事实认定错误。本案并不是房屋买卖合同纠纷，而是李振生与王忠林的房产互换。双方于2005年6月23日签订了换房协议，且该协议是附条件的协议，双方约定王忠林欠李振生4万元房款，待更名时付清。上述事实可以证实王忠林在换房时知道该房屋暂时无法更名。双方换房协议的主要义务是更换房屋，取得居住权，而更名过户是附随义务，双方已经履行了换房的主要义务，李振生交付了房屋，故不符合合同解除的法定条件。二、合同解除后，应当恢复原状，双方应相互返还当年互换的房屋。原物不存在的，应当折价补偿。一审不应对王忠林依据合同占有的房屋进行作价，而是应对不能返还的房屋一方依据合同占有房屋进行评估作价。一审不顾双方换房的事实，未考虑协议性质，而对案涉房屋进行作价，判决赔偿王忠林损失，没有任何法律依据，严重损害了李振生的权益。三、一审判决未明确王忠林的诉求。一审判决中载明王忠林诉讼请求为：1.要求李振生履行协议，办理案涉房屋的更名手续；2.如李振生无法办理更名手续，要求对案涉房屋进行评估价赔偿损失。该两项诉求是不同性质的诉求，履行合同是给付之诉，解除合同是形成之诉，不应在同一案件中进行审理。王忠林辩称，同意一审判决，不同意李振生的上诉请求，李振生系恶意违约。1.从2005年签合同至今，长达15年之久，李振生始终没有将案涉房屋手续交付给王忠林，致使王忠林无法正常交取暖费，并产生了滞纳金。2.无论是房屋买卖还是换房，不仅只是取得居住权，最终应是取得所有权，王忠林不能取得房屋所有权，是李振生单方违约造成的，案涉协议不能实现合同目的，应依法解除并对王忠林进行经济补偿。3.对案涉房屋进行评估是在李振生单方违约，合同无法履行的情况下进行的，一审法院按照法律程序进行评估，程序合法。4.李振生将案涉房屋抵押给其他人，其用置换后的应属于王忠林的房子抵押，系其违约，并涉嫌刑事犯罪。5.双方签订换房协议时，李振生称案涉房屋在李艳军名下，案涉房屋手续一直在李艳军手中，对案房屋造成的一切经济损失，应由李艳军、李振生共同承担。李艳军经本院传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。王忠林向一审法院起诉请求：1.李振生履行协议，协助王忠林办理香坊区安埠小区401栋8单元302室房屋更名手续；2.如李振生无法办理更名手续，要求李振生按照安埠小区401栋8单元302室现行市场评估价赔偿王忠林损失并解除合同；3.判令李振生承担合同前物业费、取暖费、滞纳金等费用。一审法院认定事实：王忠林与李振生于2005年6月21日签订一份换房协议书，李振生以哈尔滨市香坊区安埠小区401栋8单元302室（作价45万元）置换王忠林道外区北兴教育园区B栋3单元16层1室（作价26元），王忠林给付李振生差价，李振生负责为王忠林办理更名手续，并负责按期缴纳银行贷款；王忠林负责给付差价，至协议生效（2005年6月21日），王忠林尚欠李振生4万元，待更名时付清。双方换房协议签订后，王忠林随即交付了道外区北兴教育园区B栋3单元16层1室房屋，并协助李振生将该房屋所有权变更至李振生指定的第三人名下，李振生亦将涉案房屋交付使用王忠林使用，但李振生、李艳军并未取得该房屋所有权，故至今仍无法为王忠林办理产权登记。经查，涉案房屋现在房产部门登记为待售状态，经黑龙江天宝房地产评估咨询有限公司评估鉴定，该房屋现价值1,698,800元。一审法院认为，关于王忠林要求李振生、李艳军履约的问题，李振生、李艳军至今均未取得涉案房屋的所有权，该房屋处于待售状态，李振生、李艳军事实上无法继续履约。关于王忠林要求解除合同的问题。李振生与王忠林签订的换房协议约定，由李振生为王忠林办理房屋所有权登记，王忠林已按照合同约定将其自有的房屋按照李振生要求转让给第三人并办理了产权登记变更，亦向李振生支付了大部分房屋差价，仅余4万元按约定待李振生完全履约后给付，李振生应按合同约定履行合同义务，但李振生、李艳军至今均未取得涉案房屋的所有权，无法为王忠林办理产权登记，导致合同无法继续履行，王忠林无法取得房屋所有权，合同目的无法实现，故王忠林要求解除合同合理合法。关于换房差价款的问题。李振生辩称，王忠林未向其支付差价款而是以瓷砖顶账，瓷砖价值不足以抵扣差价，但未向法庭提供相应证据，故对该主张不予采信，且无论王忠林以现金方式支付差价款，还是以建材抵扣差价款，根据双方签订的换房协议均可以确定，该差价款在协议签订时已经以双方均认可的形式支付完毕，仅余4万元待过户后支付，故对于李振生关于王忠林未支付相应差价款的抗辩，不予采纳。关于损失赔偿问题，李振生与王忠林签订换房协议，应当保证该协议可以顺利履行，协议所涉及的交换房屋不存在瑕疵，而李振生自始便知道房屋产权存在瑕疵，因其与开发商之间的纠纷导致其至今仍无法取得该房屋所有权，无法履行与王忠林换房协议的相应义务，故应由李振生承担违约责任。双方协议约定待李振生配合王忠林办理产权登记后王忠林支付余款4万元，因李振生违约导致合同解除，故其无权要求王忠林支付该尾款，且应当赔偿因解除合同给王忠林造成的经济损失。王忠林已依约定履行了自己的义务，按照合同约定应当取得涉案房屋的所有权，因李振生原因导致王忠林无法取得该利益，故李振生应按涉案房屋现行市场价格赔偿王忠林经济损失。关于王忠林主张的热费问题，因其未提供具体损失数额及相应证据，不予审理，如王忠林有证据证明确因李振生原因造成王忠林产生该方面的具体损失，可另行提起诉讼。关于李艳军是否承担连带责任的问题。本案换房协议由李振生与王忠林签订，合同相对方为李振生与王忠林，各方当事人虽称涉案房屋原本应登记在李艳军名下，但事实上李艳军自始未取得该房屋的所有权，其并不存在阻碍该合同履行的侵权行为，故王忠林要求李艳军承担连带责任的诉讼请求，不予支持。判决：一、解除王忠林与李振生签订的换房协议书；二、李振生于判决生效之日立即赔偿王忠林损失1,698,800元；三、王忠林自判决生效之日迁出哈尔滨市香坊区安埠小区401栋8单元302室房屋；四、驳回王忠林的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，李振生与王忠林签订的换房协议系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。因双方达成换房协议合意，王忠林在签订协议后既将其原房屋按照李振生的要求办理的产权变更手续，而李振生将案涉房屋交付王忠林使用，却未办理更名手续。案涉换房协议书中载明李振生负责为王忠林办理更名手续，而自2005年签订协议至今，李振生并没有为王忠林办理案涉房屋更名手续。案涉房屋现在房产部门登记为待售状态，李振生自认其与李艳军尚未取得案涉房屋所有权，目前无法为王忠林办理更名手续。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”李振生主张换房协议为附条件协议，依据双方约定王忠林欠李振生4万元房款待更名时付清，可以推断王忠林明知案涉房屋不能办理更名手续。民事主体从事民事活动，应遵循诚实信用原则，李振生在签订换房协议时，应保证案涉房屋不存在权利瑕疵，且协议书中约定了李振生负有更名的义务，李振生该主张无事实和法律依据。李振生现因其自身原因，导致案涉房屋不能办理产权变更，一审认定因合同目的无法实现而判令解除合同并无不当。关于王忠林诉讼请求问题。因案涉房屋现无法办理产权变更，案涉合同符合法定解除条件，案涉换房协议书应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故王忠林要求李振生赔偿损失应予支持。损失赔偿额应当包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体到本案中，双方为房屋互换关系，且在协议中对差价部分予以明确和处理，故双方互换行为中的价值是对等的，李振生对一审以案涉房屋评估价值作为赔偿依据的异议依据不足。综上所述，李振生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,089元，由李振生负担。本判决为终审判决。审判长 许思东审判员李妮娜审判员孟朋卓二〇一九年十一月四日书记员 于      文      娟