湖南省衡阳市石鼓区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）湘0407执异27号 案外人：田XX，男，土家族，住湖南省慈利县。 委托代理人：蒋勉，湖南溥天律师事务所律师。 申请执行人：邹XX，女，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。 委托代理人：杜鸣，湖南业达律师事务所律师。 委托代理人：谢丹，湖南业达律师事务所律师。 被执行人：周XX，女，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。 本院在执行申请执行人邹XX与被执行人周XX民间借贷纠纷一案中，2019年5月15日本院作出（2019）湘0407执298号之一裁定书：评估、拍卖被执行人周XX所有的位于衡阳市××区××大道××都现代城××区××室（预告登记证明号：衡房预蒸湘区字第××号），建筑面积129.93平方米的房产。案外人田XX向本院提出执行异议，请求本院中止对上述房产的评估、拍卖并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称：本市蒸湘区船山大道4号冠都现代城A4区4栋1806室确系案外人与周XX于2013年在双方恋爱期间购买，但是该房产的绝大部分首付款是案外人支付，其后的按揭款项也完全是申请人支付。且在双方恋爱关系结束后，案外人将周XX支付的首付款项都退还给了周XX，周XX于2016年5月7日向案外人出具了一份证明书，证明该房归案外人所有。因此为了维护案外人的合法权益，向贵院提出执行异议，请求裁如所请。并向本院提供证据材料七份（附卷），证明其异议请求。 申请执行人称：一、案外人所提交的证据材料，因案外人与被执行人之间有男女朋友关系，有较好的感情基础，存在共同虚构事实损害第三人利益的可能，不能予以采信。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，排除执行行为没有法律依据：1、因案外人与被执行人之间未签订书面买卖合同，没有占有该房；2、该房的登记产权人属周XX所有，异议人对该房是代为持有关系，实际的权利人系被执行人周XX。 经本院查明：关于申请执行人邹XX与被执行人周XX民间借贷纠纷一案，经本院（2019）湘0407民初1号民事判决书判决，被执行人周XX应给付申请执行人邹XX借款本金XX元，并按月利率2%从2108年11月30日起至本息偿还之日止支付利息，并承担案件诉讼、执行费。判决生效后，邹XX向本院申请执行，本院于2019年1月22日保全查封位于衡阳市××区××大道××都现代城××区××室，建筑面积128.93㎡房产一套。2019年5月15日，本院作出（2019）湘0407执298号之一执行裁定书，裁定拍卖该套房产。 案外人主张权利的冠都现代城Ａ4区4栋1806室，系2013年2月28日由案外人田XX与被执行人周XX共同签订的购房合同（合同备案号：XX），从衡阳冠都房地产开发有限公司以总价款XX元购买，首付款XX元。田XX付款XX元，周XX付款XX元。2013年5月2日在本市房产登记部门办理了预告登记，登记权利人为周XX（登记证明号：衡房预蒸湘区字第××号）、田XX（登记证明号：衡房预蒸湘区字第××号）。并在中国建设银行衡阳分行办理了抵押手续，抵押贷款金额XX元，抵押登记证明号为：衡房预蒸湘区字第××号，债务履行期限自2013年5月20日至2023年5月20日止。2015年4月1日起每月的房屋按揭贷款都通过案外人田XX建行62×××05账户偿还。2015年4月案外人通过微信转账给予周XX元。2019年11月7日衡阳市友缘物业公司向本院出具证明一份，内容为：冠都幸福彼岸4-1806户，业主田XX，2018年5月12日交纳2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费XX元，预交水费X元；2018年7月10日交电费XX元。该房包括案外人在内的整栋住户都一直未办理正式不动产登记权证的原因是开发商的消防设施未验收合格。 2016年5月7日周XX向田XX出具证明一份：“周XX与田XX于2013年购买冠都A4区1806室，现与周XX无任何关系，但该房产证无法办理所以名字一直未改过来，如房产证可以办理我周XX同意更改，此房权属田XX所有。2018年12月15日被执行人周XX向申请执行人邹XX出具借条一份，内容为：“今周XX向邹XX借到人民币XX元整，用于资金周转，愿将本人名下衡阳市蒸湘区XX户作为抵押（此房与田XX无关）房屋面积为129.93㎡，归还时间2018年12月18日归还，如未归还，当天及时过户于邹XX名下（田XX愿配合）。又借到现金XX元，共借到人民币XX元整。”上述借款XX元，在本院（2019）湘0407民初1号民事判决书经审理查明部分，已说明该笔2018年12月15日的借款已清偿完毕。 2019年10月15日本院在湖南省女子监狱对周XX进行谈话，周XX在谈话中表明：起初是与田XX共同购买该房，但后来田XX已将我出的购房款项大概四五万元分几次还给我了。但因开发商的原因一直没有办理更名手续，房子贷款也一直是田XX在还了。 另查明：案外人田XX于2018年8月8日与张霞登记结婚，婚后育有一子。2019年五月份实际入住本院查封房产至今。被执行人周XX于2016年2月19日与何湘涛登记结婚，2018年6月29日离婚。 本院认为：本案的争议焦点在于：案外人田XX是否对本院查封的衡阳市××区××大道××都现代城××区××室是否享有排除执行的权利问题。一、首先，从该房在已在不动产登记中心办理的预告登记的权利性质来看，依照《中华人民共和国物权法》第二十条之规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”，因此对于本案中的预告登记，预告登记权利人享有排他效力，经预告登记的请求权可以对抗其他债权人。再则，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”，田XX是该房预告登记的权利人之一，应对本院查封房产享有部分准物权，可以要求对该房其所享有的部分排除执行的权利。 二、被执行人周XX同样是涉案房产的预告登记权利人，对周XX享有的该房的房产份额，能否予以执行的问题。应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定予以审查：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据上述司法解释的规定，对照本案情形逐条分析如下：1、本案中，案外人田XX与被执行人周XX在本院对该房查封之前形成合伙购房关系，涉案房产在本院查封之时仍系名义上的双方共有房产。但对登记在周XX名下的房产份额部分，从田XX支付的购房首付款、2015年4月份之后的田XX抵押贷款还款记录、2015年4月案外人通过微信转账给予周XXXX元的转账记录、周XX2016年5月7日向田XX出具的证明（证明该房已属田XX所有，田XX已将她购房款项给付她本人）、本院2019年10月15日对周XX的调查笔录，上述五份证据材料形成的证据链可以证明：周XX与田XX对该房属周XX所有的部分已形成转让合意，并履行完毕。申请执行人提出的“案外人与被执行人之间未签订书面买卖合同”问题，本院认为“周XX2016年5月7日向田XX出具的证明”虽系周XX向田XX单方出具的，但该“证明”结合2015年4月案外人通过微信转账给予周XXXX元的转账记录，基本具备了双方对周XX房产份额部分予以转让的邀约和承诺要素，可以认定为系双方达成合意的“书面合同”，该“证明”也是基于双方的特定时期的特殊关系，形式虽然不完备，但业已具备合同成立的基本要素。其次考虑到在申请执行人邹XX的债权形成期间最早在2018年11月，案外人与被执行人的转让周XX房产份额债权合意形成、履行时间在此之前，没有刻意规避债务之嫌。因此对案外人提供的上述证据证明的事实可予以采信。2、案外人是否对该房在查封之前予以合法占有的问题。此处的占有应理解为对该房的管理和支配。本案中，案外人在2018年5月12日交纳2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费XX元，预交水费XX元；2018年7月10日交电费XX元，并取得了该房的钥匙，皆在本院对该房查封之前。虽然装修入住在2019年的5月份，但可以认定案外人实际作为权利人已然直接管理和支配该房，在本院查封之前。3、关于周XX在该房中已交纳的购房款数额问题。首付款中周XX交纳了XX元；2015年4月1日之前的按揭款项，从2013年5月起至2015年3月份止。依据本院对周XX的调查陈述及结合案外人的还款转账情况，在申请执行人未能提供反驳证据予以证实的情况下，本院对周XX所述的案外人已将购房款项偿还给其本人的表述予以采纳。4、最后，因衡阳市蒸湘区船山大道4号冠都现代城A4区4栋现皆未办理产权登记的情况确实存在，非因案外人自身原因并非案外人怠于行使登记权利，导致的该房被本院查封的后果。 综上所述，案外人田XX在本案中对本院查封的衡阳市××区××大道××都现代城××区××室系该房的预告登记权利人之一，对其自身享有的份额，应排除执行。对周XX享有的房产份额部分，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，享有不动产无过错买受人物权期待权，也应予以排除执行。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 中止对衡阳市××区××大道××都现代城××区××室（登记证明号：衡房预蒸湘区字第××号、登记证明号：衡房预蒸湘区字第××号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  董晓军 人民陪审员  李朝阳 人民陪审员  张 哲 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  王燕娥 附本案适用法律条文： 《物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行。 理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。