甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3422号上诉人（原审被告、反诉原告）：兰州升飞商贸有限公司，住所地兰州市城关区甘南路**。法定代表人：苏孝礼，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏某，男，汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：张笑妤，北京大成（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州市第十一中学，住，住所地兰州市城关区平凉路**/div>法定代表人：甘培新，该校校长。委托诉讼代理人：冯国旭，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：张惠珍，甘肃赛莱律师事务所实习律师。上诉人兰州升飞商贸有限公司（以下简称：升飞公司）因与被上诉人兰州市第十一中学（以下简称：十一中）返还原物纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初11920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人升飞公司的委托诉讼代理人苏某、张笑妤，被上诉人十一中的委托诉讼代理人冯国旭、张惠珍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。升飞公司上诉请求：1.依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2018)甘0102民初11920号民事判决，予以改判支持反诉请求，或发回重审。2.判决本案的一审、二审诉讼费用全部由十一中承担。事实与理由：一、一审庭审中升飞公司就租赁商铺的装修、内部设施及设备现有价值的事由向法庭申请鉴定，法庭未予支持，严重侵犯了升飞公司的合法权益。二、原审中升飞公司的反诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，并向法庭递交了反诉书。原审法院未用裁定的形式驳回反诉请求违反了法定审理程序。三、本案双方于2013年12月1日签订《租赁协议》，租期暂定为2013年12月1日至2014年12月1日。合同到期后，升飞公司按期向十一中支付租金，十一中接受租金却拒绝签订续租的书面合同。升飞公司基于与十一中长期的信赖合作，对承租房屋进行了两次装修，并购买安装了机器设备，花费高达200多万元。现十一中单方面解除房屋租赁合同，给升飞公司造成了巨大的财产损失。原审判决未对升飞公司因合理信赖造成的财产损失予以补偿，且未给升飞公司提供合理的宽限期间搬离，有悖于《民法总则》第六条规定的公平原则。十一中辩称，一、一审法院在判决中驳回升飞公司的反诉请求符合法律规定。二、一审判决不违背公平原则。升飞公司向十一中支付的是无权占用期间的房屋占有使用费而非房屋租金，租赁期限届满后，十一中未与升飞公司续租，双方权利义务已终止，升飞公司应将涉案房屋及地下室返还十一中。《房屋租赁合同》中对出租房屋室内室外装修装饰造成的损失未作任何约定，且根据相关法律规定对未形成附合的装饰装修物，承租人可自行拆除，对附合装饰装修费要求出租人补偿的，不予支持。升飞公司的损失与十一中无关。从2015年开始至起诉前，十一中一直下发腾房通知要求升飞公司腾退房屋，2018年12月3日十一中向升飞公司寄送了《关于腾退房屋及交纳房屋占有使用费的律师函》，升飞公司置之不理，至今仍无权占用房屋不予返还。一审法院判决升飞公司十日内向十一中交付房屋合情合理。十一中向一审法院提出诉讼请求：1.判令升飞公司返还坐落于甘肃省兰州市城关区；2.判令升飞公司交纳房屋占有使用费250666.7元及利息15699.3元（利息自2017年12月2日起算至2018年12月17日止）；3.判令升飞公司交纳地下室占有使用费31333.3元及利息1962.4元（利息自2017年12月2日起算至2018年12月17日止）；4.判令升飞公司支付自2018年12月18日起至实际交付房屋、地下室、地下室期间的占有使用费及利息法判令升飞公司承担本案诉讼费。升飞公司向一审法院提出反诉请求：1.判令十一中解除房屋租赁关系给升飞公司造成的经济损失20万元；2.本案本诉与反诉全部费用由十一中承担。一审法院认定的事实：2013年12月1日，十一中与升飞公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定：十一中将位于兰州市城关区甘南路280号，十一中自有教学实验楼一楼临街铺面，面积347.48平方米，框架结构的房屋出租给升飞公司用于开办汽配服务所用，租赁期为一年，出租方从2013年12月1日起将租房交承租方，至2014年12月1日收回，房屋月租金为2万元，年租金为24万元，租金的缴纳期限为半年付清年租的50%，合同签字生效当日，承租方一次性向出租方付清前半年的全额租金。租赁合同因期满而终止时，如承租方不经接洽，逾期不搬迁，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。合同期满后，如承租方不再使用房屋，对租房室内室外装饰要完好无损地，无偿无条件地交付出租方。双方还约定了其他事宜。同日，十一中、升飞公司又签订了《租赁协议》，约定十一中将教学实验楼地下室交予升飞公司租用，全年租金30000元，租期自2013年12月1日至2014年12月1日止，本协议到前一月如升飞公司继续租用，可和十一中协商续租事宜，在承租前须向十一中交清全年租金叁万元正。双方还约定了其他事宜。合同签订后，十一中即将房屋及地下室交付升飞公司经营使用。上述两合同到期后，双方未续签书面合同，升飞公司继续使用该租赁房屋及地下室。2015年3月，兰州市教育局印发《兰州市教育系统出租出借房屋清理收回工作方案》的通知，要求全市教育系统做好出租房屋清理收回工作，于2015年6月30日前由出租出借单位负责收回，全部用于教育教学。后十一中接到上级通知，要求十一中将其所有的出租房清理收回，十一中分别于2017年11月30日、2018年10月23日通知升飞公司，要求升飞公司腾退租赁房屋及地下室，但升飞公司均未返还房屋。2018年12月3日，十一中委托代理人向升飞公司发出了《关于腾退房屋、地下室、地下室及交纳房屋、地下室占有使用费的律师函》飞公司在收到律师函7日内腾退房屋及地下室并交纳房屋占有使用费，但升飞公司还是未返还房屋，故十一中诉至法院。另查，2019年5月10日，升飞公司通过兰州银行股份有限公司兴兰支行网上银行向十一中支付了2017年12月1日至2018年12月1日的租赁房屋及地下室租金270000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。十一中与升飞公司签订的《房屋租赁合同》及《租赁协议》系双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，《房屋租赁合同》及《租赁协议》中约定租赁期均为一年，自2013年12月1日起至2014年12月1日止，2014年12月1日房屋租期届满，双方没有签订书面的续租合同，上述《房屋租赁合同》、《租赁协议》中的权利义务已终止，升飞公司应该将涉案房屋及地下室返还给十一中，但升飞公司在接到十一中腾房通知后依然占有及使用该租赁物，故应按合同中的租金标准向十一中支付占有使用期间的房屋占有使用费，因升飞公司已将房屋租金及地下室租金交纳至2018年12月1日，故升飞公司应向十一中支付自2018年12月2日至2018年12月17日的房屋占有使用费10000元（20000元／30天×15天≈10000元），并以每月20000元标准支付2018年12月18日起至实际返还房屋期间的房屋占有使用费，升飞公司应向十一中支付自2018年12月2日至2018年12月17日的地下室占有使用费1250元（2500元／30天×15≈1250元），并以每月2500元标准支付2018年12月18日起至实际返还地下室期间的房屋占有使用费，故对十一中诉请的升飞公司返还坐落于甘肃省兰州市城关区，并支付房屋占有使用费10000元、地下室、地下室占有使用费1250元的诉讼请求持，对于十一中计算超出的部分，不予支持。对于十一中诉请的房屋占有使用费及地下室占有使用费的利息，因不符合法律规定，不予支持。对于升飞公司的要求十一中解除房屋租赁关系给升飞公司造成的经济损失20万元的反诉请求，本案中因十一中、升飞公司在《房屋租赁合同》中约定“合同期满后，如承租方不再使用房屋，对租房室内室外装饰要完好无损地，无偿无条件地交付出租方”，双方对因装修装饰造成的损失未进行约定，且升飞公司也未提供证据对造成的经济损失予以证明，故对其该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条规定，判决：一、兰州升飞商贸有限公司自本判决生效之日起十日内向兰州市第十一中学返还坐落于甘肃省兰州市城关区教学实验楼一楼临街铺面（面积347.48平方米）及地下室；二、兰州升飞商贸有限公司自本判决生效之日起十日内向兰州市第十一中学支付自2018年12月1日至2018年12月17日的房屋占有使用费10000元，2018年12月18日起至房屋实际返还之日的房屋占有使用费以每月20000元为标准支付；三、兰州升飞商贸有限公司自本判决生效之日起十日内向兰州市第十一中学支付自2018年12月1日至2018年12月17日的地下室占有使用费1250元，2018年12月18日起至地下室实际返还之日的房屋占有使用费以每月2500元为标准支付；四、驳回兰州市第十一中学的其他诉讼请求；五、驳回兰州升飞商贸有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5794元，由兰州市第十一中学承担2000元，由兰州升飞商贸有限公司承担2794元。反诉费4300元，由兰州升飞商贸有限公司承担。本院二审期间，当事人提交了新证据。本院组织双方当事人进行了质证。升飞公司提交证据一组，照片打印件16页、本案双方签订的《房屋租赁合同》及《租赁协议》共42页、2013年10月21日十一中向各位租户发的通知共4页、升飞公司与米其林（中国）投资有限公司签订的《经营驰加汽车服务中心特许经营协议》共80页。以上证据证明升飞公司承租案涉房屋期间与米其林（中国）投资有限公司签订了特许经营协议，并按照该协议约定对案涉房屋进行了装修装饰的事实。十一中针对升飞公司提交的证据发表质证意见认为，对照片的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，本案双方2013年12月1日签订的最后一份《房屋租赁合同》第五条第5项明确约定“合同期满后，如承租方不再使用房屋，对租房室内室外装饰要完好无损地，无偿无条件地交付出租方”，上述照片无法证明升飞公司受到损失的事实；对《房屋租赁合同》及《租赁协议》的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，2015年1月1日之后本案双方再未签订任何租赁合同；《经营驰加汽车服务中心特许经营协议》与本案无关。本院对升飞公司提交的证据审核后认为，照片无法证明该公司因解除合同受到损失的事实，故不予认定；双方签订的租赁合同及租赁协议可以证明双方当事人之间长期存在租赁关系的事实，对此予以认定；十一中发的通知无法证明给升飞公司造成损失的事实，故不予认定；特许经营协议仅能证明升飞公司与米其林（中国）投资有限公司签订协议的事实，无法证明因租赁合同的解除给其造成损失的事实，故不予认定。一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，十一中与升飞公司最后一次签订租赁合同的时间为2013年12月1日，租赁期限至2014年12月1日届满，此后双方再未签订租赁合同，升飞公司继续使用租赁物，十一中亦未对此提出异议，根据上述法律规定，原租赁合同继续有效，双方之间的租赁期限为不定期。《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据该规定，本案双方当事人均可以随时解除合同。现十一中根据兰州市教育局印发的相关通知，分别于2017年11月30日、2018年10月23日通知升飞公司要求解除双方之间的租赁合同，并于2018年12月3日向升飞公司发出律师函，要求升飞公司在收到律师函后7日内腾退房屋及地下室并交纳房屋、地下室、地下室占有使用费飞公司接到上述通知后，双方之间的租赁关系已经解除，升飞公司现占有使用十一中的房屋及地下室无事实与法律依据，一审判决升飞公司腾退该公司承租的房屋及地下室并支付相应的房屋占有使用费并无不当。升飞公司关于一审不予准许其鉴定申请不当以及一审直接驳回该公司的反诉请求不当的上诉理由，因双方在合同中并未对合同期满后对装饰装修造成的损失如何处理进行约定，而升飞公司要求鉴定的内容是案涉商铺的装修、内部设施及设备的现有价值，该公司反诉要求亦是对损失进行赔偿，故一审对该鉴定申请未予准许且驳回该公司的反诉请求并无不当。升飞公司关于一审对其主张的损失未予支持不当的上诉理由，因双方并未对合同解除后造成的损失由谁承担的问题进行约定，且升飞公司亦未提交充足的证据证明损失的具体数额，故一审未予支持并无不当。升飞公司关于一审判决该公司十日内腾退案涉房屋及地下室，未给予合理的宽限期间搬离的上诉理由，因双方在2014年12月1日合同期满后再未签订租赁合同，且十一中多次向升飞公司发出通知及律师函，要求该公司予以搬离，现一审判决又给予其十日的腾退时间并无不当。综上，升飞公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8600元，由兰州升飞商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判员 张海东审判员 靳文丽二〇一九年十一月二十九日书记员 杨 琦