湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3047号上诉人（原审原告）：邱星，男，1993年1月7日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：吴用平，湖南用平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚东，湖南用平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：岳阳市仕宇置业有限公司，住所地岳阳市南湖新区湖滨大道西侧湖滨办事处以南双湖湾小区大门口。法定代表人：李昌国，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈盼，湖南金鹗律师事务所律师。原审第三人：吴垠，女，1986年3月15日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人邱星、上诉人岳阳市仕宇置业有限公司（以下简称仕宇置业公司）与原审第三人吴垠因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初7141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邱星的委托诉讼代理人吴用平、陈亚东，上诉人仕宇置业公司的委托诉讼代理人陈盼到庭参加了诉讼。原审第三人吴垠经本院传票传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。邱星上诉称，一、将一审判决第二项改判为：由仕宇置业公司按银行同类贷款月利率5.15‰的标准承担已付购房款的利息损失(其中，15万元的利息损失计算期间自2012年11月27日起至该款项实际退还之日止，123554元的利息损失计算期间自2015年6月25日起至该款项实际退还之日止)。二、将一审判决第三项改判为：由仕宇置业公司赔偿上诉人损失359684.5元，并承担上诉人已付购房款一倍的赔偿金273554元。三、本案一审、二审案件受理费、财产保全费等诉讼费用由仕宇置业公司承担。事实与理由：一、一审判决关于上诉人已付购房款利息损失的计算错误。一审判决的利率标准不明，会导致无法执行。合同的解除是因仕宇置业公司“一房二卖”所致，应由仕宇置业公司对此承担全部过错责任。上诉人的利息损失的计算起始时间应为已付购房款的交付时间，而不应该是约定交房时间。本案中，由于上诉人的已付购房款273554元是分两笔支付的，第一笔15万元的付款时间为2012年11月26日，第二笔123554元的付款时间是2015年6月25日，利息应当分别以该两笔购房款的支付时间为起算时间。二、一审判决认定涉案房屋的升值损失错误。仕宇置业公司与第三人约定的房屋交易价格明显虚假，仕宇置业公司于2017年9月25日将涉案房屋“一房二卖”给第三人时，其市场价格至少为750476.5元（5959元×125.94平方米）。三、一审认定仕宇置业公司在“一房二卖”中没有欺诈和恶意的主观故意，未支持上诉人要求仕宇置业公司承担已付购房款一倍赔偿责任的处理错误。仕宇置业公司辩称，以其公司的上诉请求和理由作为答辩意见。仕宇置业公司上诉称，一、请求二审依法撤销一审判决，改判解除双方之间的预约合同，由仕宇置业公司返还邱星购房款273554元，并驳回邱星的其他诉讼请求。二、由邱星承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、邱星在庭审辩论结束后变更诉讼请求不符合法律规定，程序严重违法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”因本案一审重审已于2019年4月24日辩论终结，而被上诉人邱星在法庭辩论终结前并未申请变更诉讼请求，因此对于邱星在法庭辩论终结后的2019年5月16日提出的要求变更诉讼请求的申请，依法应不予受理，应依法驳回邱星的全部诉讼请求。二、仕宇置业公司与邱星之间预约合同已于2016年7月12日解除。一审法院认定仕宇置业公司与邱星之间成立商品房买卖合同关系，并判决解除该商品房买卖合同，没有任何事实与法律依据，判决违法。三、邱星与仕宇置业公司之间系预约合同关系，本案依法不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定处理。又因本案系邱星违约导致未能订立商品房买卖合同，应依法适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定处理。四、本案假设仕宇置业公司与邱星之间的商品房买卖合同关系成立。一审法院同时依据《合同法》第一百一十三条及《商品房买卖合同司法解释》第八条的规定来认定邱星的损失为实际损失（购房款及利息损失）和预期利益损失（第三人与邱星的购房差价），适用法律错误，请二审依法纠正。邱星辩称，仕宇置业公司的上诉理由均不能成立，应驳回其上诉请求。邱星于2016年11月3日向一审法院的起诉请求为：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，由被告按约为原告办理相关的商品房交易手续；2、由被告赔偿原告损失5万元；3、由被告承担本案诉讼费用。2019年5月16日，邱星变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、由被告立即向原告返还已付购房款本金273554元，利息608933元，本息合计882487元（利息截止2019年4月25日），自2019年4月26日起按月5.15‰的利率支付后期利息，直至还清全部购房款为止；3、判令被告立即赔偿原告房屋升值损失432608元，已付购房款一倍的赔偿金273554元，共计706162元；4、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月26日，仕宇置业公司作为出卖人与买受人岳阳市委党校个人团购住房代表签订了一份《商品房团购合同》。约定由党校在册职工购买仕宇置业公司准备开发的位于南湖风景区湖滨办事处八仙社区的“双湖湾”住宅小区的部分房屋。该合同第四条对计价方式与价格约定为：（按房屋建筑面积计算，以发证时实测面积为准），板式房2988元/平方米；典式房2800元/平方米。如因买受人原因对有关规费减免，则出卖人应对房价作相应下调。除此之外，本合同规定的价款，自合同签订后不发生任何变化。其中第4项约定，该商品房小区停车位数量须满足团购人要求，其价格在市场销售价的基础上向团购人优惠5%。合同第五条对付款方式及时间约定为：1、2012年11月27日12时前每户付15万诚意金。该款付足土地购买款后，剩余部分用于出卖人前期开支。2、完成第九层主体工程后第五个工作日，支付到房屋总价的70%（含已付的15万）。否则出卖人有权解除合同，无息退款。3、主体工程封顶后五个工作日，再付总价款的22%，否则出卖人有权解除合同，无息退款。4、出卖人书面通知交房后五个工作日，付清全款及办证税、费，否则出卖人有权解除合同，无息退款。5、买受人的按揭贷款或公积金贷款由买受人自己负责。6、在预售许可获批后十日内，出卖人应与买受人签订预售合同，如出卖人拒签，应按诚意金的50%向买受人支付违约金。如购房人是非团购方在册职工，由双方后期协商解决。合同第六条约定，土地购买手续办妥后，由买受人在该单位团购人中指定专人代为管理土地使用权证。如出卖人办理抵押贷款，买受人指定的保管人应携证参与贷款办理过程，贷款需存入双方控制的专用账户，且只能用于建设本项目。即支付项目的建筑款项、材料款项、税费开支。合同第七条关于逾期付款责任及工程进度要求中约定，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：1、逾期在3日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二点五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过5日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，并将已付购房款无息退还给买受人。3、出卖人应在收到买受人首笔预付款之日起240日内，拿到施工许可证，逾期未办妥施工许可证，买受人有权解除合同，出卖人应在合同解除之日起3日内退回预付款并按预付款金额向买受人支付同期贷款利率4倍的违约金。否则，买受人有权经司法程序对土地进行处置。4、出卖人应当在办妥施工许可证之日起730日内向买受人交付该商品房。合同第八条对公共服务及其他配套设施进行了约定。合同第九条约定，1、该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。2、在出卖人出具书面交付通知三个工作日内，买受人收集购房人相关证件交给出卖人，由出卖人向房管部门提交并协助办证。合同第十二条约定，出卖人办妥预售手续后，书面通知买受人，买受人须在七个工作日内通知购房人签订正式的商品房购买合同。如出卖人与购房人签订的商品房购买合同与本合同不一致的，出卖人与买受人须遵守本合同第四、五、六、七、八、九、十条之规定，其他的内容以《商品房购买合同》文本为准。合同第十四条约定，合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。2015年5月8日、5月21日、5月28日，被告与团购房代表三次就团购房相关事宜进行协商并签订了三份会议纪要。2015年5月8日会议纪要的主要内容为1、第二笔房款交付问题。双方同意，开发商提供到户参考价格，团购房分房到户（第一栋均价为2988元/平方米，二、三栋和五栋西单元均价为2928元/平方米），完成此项工作后于5月31日交付第二笔房款到开发商账户，开发商在7月20日前将预售许可证和住房贷款的相关法律文件办理到位。2、中央空调系统，双方同意不安装。2015年5月21日会议纪要的主要内容为1、房源问题。2、买受人确定问题。买受人由本次签订到户合同确定，不收取更名费用。3、第二笔房款的支付问题。按团购协议总价的70%收取第二笔房款（含已付15万诚意金）。第二笔款项收齐后，其中1600万元由组织部、党校自己列账户管理，用于支付预售许可证办理所需费用，其余款项交开发商，用于双湖湾团购房项目建设。4、团购户分房到户后按户与开发商签订到户协议，其余事项按到户协议规定。2015年5月28日会议纪要的主要内容为：仕宇置业公司作为开发商承诺：1、于2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付乙方使用（2016年6月30日前达到基本居住条件或设计装修需求）；2、在买受人交足应交房款后，开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前，不收取买受人第三期房款。三份会议纪要中均约定，纪要作为合同补充协议，与合同具有同等法律效力。此后，原告签订选房确认单，选定所购买的房屋为4栋西单元15层N315号房，建筑面积125.94平方米，总房款390792元。该选房确认单中说明一栏载明以下内容1、此单为网签《商品房买卖合同》时唯一凭证。2、买受人签署此单的姓名须与签署《商品房买卖合同》的姓名一致，非直系亲属禁止更名。3、开发商承诺（1）于2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用（2）在买受人交足应交房款后，开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前，不收取买受人第三期房款。因不可抗力因素造成以上承诺不能按期执行的，开发商不承担责任。（4）凡通过网上或房产中介交易本商品房的，买受人须按总房价的10%向开发商交纳更名费。2015年6月25日，被告仕宇置业公司出具收据，收到原告交一、二期诚意金273554元。2015年6月2日至2015年8月11日，中共市委党校分五次向被告汇款1798万作为第二笔房款。2015年8月13日被告就其开发的双湖湾2、3、4-1、4-2（6）号楼提出预售许可申请，2015年8月31日获得《商品房预售许可证》。2015年12月8日，被告向团购领导小组发出《关于“双湖湾”团购户网签及购买地下车位事宜的说明》称，经与团购房领导小组协商，针对住宅签约及车位购买事宜特作出如下说明“1、……;2、……;3、不购买地下车位的团购户，暂不予办理网签手续。4、所有团购户如在2016年元月30日前不办理网签合同的，公司为维护合法权利，将办理退房手续”。原告认为被告系单方捆绑销售车位，遂没有交纳第三期房款。2016年初，被告仕宇置业公司与部分团购户代表就车位销售事宜进行了两次协商，没有达成一致意见。2016年6月21日，被告委托湖南金鹗律师事务所向团购业主委员会发出《律师函》称，1、因团购户未按期支付购房款，使仕宇公司无法按期完工，导致延期交房的法律责任由团购户承担，仕宇公司依法不予承担，仕宇公司保留追究因对方违约而产生的法律责任的权利。2、已办理网签手续但未按期支付购房款的团购户，仕宇公司将依合同第五条、第七条之规定计收逾期付款的利息款，利息的计算标准为同期贷款利率的四倍。3、目前尚未签约的团购户必须于2016年7月5日前，按仕宇公司与团购业主委员会的签约条件要求与仕宇公司签订商品房购房合同，并缴纳百分之百的购房款、车位款。如到期仍未签订购房合同或未缴纳百分之百购房款、车位款的团购户，仕宇公司将视为团购户放弃购房权，仕宇公司将未签约的房屋销售完后，无息退款给未签约的团购户。请业主委员会成员督促逾期付款、逾期签约的购房户依约承担其应尽的合同义务，避免违约的购房户的违约行为损害依约履约的购房户的合法权益。2016年7月12日，被告向团购户业主发出《关于党校、组织部未网签团购户退房通知函》称，“自2016年6月份我司出具律师函以来，仍有部分团购户未至我双湖湾缴纳房款并办理网签手续，经公司研究决定，我司依约与其解除购房关系，本月我司将陆续将未网签团购户所缴纳的房款无息退还至党校团购账户，房源将另售第三方”。被告于2016年7月20日至7月22日将包括原告在内的未网签团购户的已交购房款退至党校账户。而党校并不认可被告解除合同并退回购房款的行为，遂将包括邱星在内的部分团购房购房款又退回至被告账户。另查明，2017年9月25日，仕宇置业公司就本案诉争的房屋与第三人吴垠签订了《商品房买卖合同》。约定房屋单价为4320元/平方米，总金额为545313.6元。吴垠于2017年9月25日支付了全额购房款，并于2018年开始对房屋进行装修，现房屋已装修完毕。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、原、被告间的商品房买卖关系，系预约合同还是本约合同？二、原告要求解除合同是否符合法律规定？三、被告是否存在违约行为？应当怎样承担责任？关于焦点一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，预约是指约定未来一定期限内订立合同的合同。作为合同的一种特殊形式，对是否为预约仍应依据当事人的意思表示作出判断。本案中，《商品房团购合同》仅体现了原告在内的相关团购户所购买的房屋集中在哪一栋、板式房的价格、典式房的价格、分期付款的方式及期限、逾期付款的责任及工程进度要求等，缺失商品房买卖合同应当具备的主要内容，并且当事人也在合同中约定了，“在预售许可获批后10日内，出卖人应与买受人签订预售合同”、“出卖人办妥预售手续后，书面通知买受人，买受人在七个工作日内通知其购房人与出卖人签订正式的商品房购买合同”。因此，《商品房团购合同》系预约合同。但原、被告签订《商品房团购合同》后，作出了三次会议纪要，并进行了选房确认，确定了到户的购房价格、买受人的身份、房屋面积、房号、房款、第二笔房款的交付时间、第三笔房款的交付条件、房屋的交付使用条件及日期等。原、被告嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实，足以证实双方虽然没有签订正式的商品房买卖合同，但双方的商品房买卖关系已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且仕宇置业公司已经按照约定收受购房款。因此，原被告之间的商品房买卖合同关系成立，且系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于焦点二。仕宇置业公司与邱星、吴垠之间的房屋买卖合同均为有效合同。在诉争房屋尚未办理房产证的情形下，仕宇置业公司将房屋先行交付给第三人吴垠。邱星的合同目的无法实现，邱星有权解除合同，并主张违约赔偿。邱星在本院依职权追加第三人吴垠参加诉讼后，对吴垠提供的相关证据进行核实，确定诉争房屋已实际交付吴垠的前提下，邱星才会选择变更诉讼请求。邱星在确认相关案件事实后再变更诉讼请求，符合法律规定。关于焦点三。仕宇置业公司虽然向邱星发出了解除函，但根据合同法第九十三条、第九十四条规定，当事人主张解除合同的，应当是双方协商一致解除，或者是一方具有重大违约行为，导致合同目的不能实现，或者是不可抗力导致合同目的不能实现。享有单方解除权的应当是非违约方。本案中，原告并没有违约行为，即使仕宇置业公司因此发出解除函，也不能产生解除合同的效力。仕宇置业公司在未解除与邱星之间商品房买卖合同的情形下，将诉争的房屋出售给第三人吴垠，属于一房二买，应向邱星承担相应的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。根据以上条款，邱星可以主张的损失为其实际损失和预期利益损失。实际损失即为购房款及利息损失。仕宇置业公司承诺2016年12月30日前将验收合格的商品房交付邱星使用，而未实现，应以已付购房款273554元为基数按银行同类贷款利率的标准承担自2016年12月30日起至购房款实际退还之日止的利息损失。预期利益损失即诉争房屋的升值损失。仕宇置业公司将诉争房屋以545313.6元的价格出售给第三人吴垠，与邱星购房款的差价154521.6元，为预期利益损失。关于邱星诉请的一倍购房款的赔偿责任的问题。因仕宇置业公司将诉争房屋出售给吴垠前，已单方通知原告解除双方之间的合同，并认为合同已实际解除，进而再将本案诉争房屋转让给第三人吴垠。该情形系仕宇置业公司在行使解除权后，错误地认为合同已实际解除所致，而其并没有欺诈和恶意的主观故意，故对邱星诉请的一倍购房款的赔偿责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除邱星与岳阳市仕宇置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、由岳阳市仕宇置业有限公司在本判决生效后十日内，向邱星返还购房款273554元；并按银行同类贷款利率的标准承担自2016年12月30日起至购房款实际退还之日止的利息；三、由岳阳市仕宇置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告损失154521.6元。逾期履行上述二、三项义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回邱星的其他诉讼请求。本案案件受理费19098元，由邱星承担13368元，由岳阳市仕宇置业有限公司承担5730元。邱星在本院二审中提供了以下证据：证据一、本院(2019）湘06民终991号民事判决书，证明与本案类似系列案中王英与仕宇置业公司商品房买卖合同纠纷中，已认定王英与仕宇置业公司成立商品房买卖合同本约关系成立。因此，本案应认定邱星与仕宇置业公司之间构成商品房买卖合同本约关系。证据二：湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院就骆先霞与仕宇置业公司商品房买卖合同纠纷作出的（2018）湘0602民初7136号民事判决书。证明目的为：邱星所购买房屋的单价要高于骆先霞所购房屋的单价，(前者为3103元/平方米，后者为3058号/平方米),且邱星所购房屋的楼栋所在位置和楼层均优于骆先霞所购房屋，邱星的房屋价款理应高于骆先霞房屋价款。然后仕宇置业公司“一房二卖”时，邱星房屋的价款却比骆先霞房屋的单价低近30%（前者为4320元/平方米，后者为5959/平方米），总价低20余万元。由此可表明仕宇置业公司将诉争房屋出售给第三人的价格是虚假的，不能真实的反映诉争房屋当时的市场价格，不能以仕宇置业公司与案外人吴垠约定的交易总价为依据，来计算邱星房屋的增值损失。而应以当时的真实的市场价格或参照骆先霞所购房屋“一房二卖”给第三人的交易价格计算邱星的房屋增值损失。仕宇置业公司质证认为，1、本案类似系列案中王英与仕宇置业公司商品房买卖合同案不能适用本案的事实。2、房价是依法确定的，并不是同类房子的价格都是一样的。骆先霞案最后是原告骆先霞撤回了起诉，其一审判决并未发生法律效力。邱星在本院二审中提供的证据不能达到其证明目的。本院二审对一审法院所查明的本案基本事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、邱星在一审法院重审中变更诉讼请求的程序是否合法？二、邱星与仕宇置业公司之间的合同性质应如何认定？三、本案的违约方该如何认定？四、本案的违约责任该如何承担？关于焦点一，在本案诉讼期间，因发生了仕宇置业公司已将诉争房屋出卖并已实际交付给了第三人吴垠的事实，邱星原诉请要求继续履行合同的目的已无法实现。在一审法院释明后，邱星选择变更诉讼请求是可以的，且一审法院在邱星变更诉讼请求后又重新进行了开庭审理，既保障了双方当事人的诉讼权利又减轻了诉累，故一审审理程序并无不妥。关于焦点二，邱星与仕宇置业公司之间的合同性质问题。因双方签订涉案《商品房团购合同》时，仕宇公司还未动工建设房屋，相关建房行政审批手续仍在办理中，且该合同也没有明确约定具体的房屋买受人、房号、户型、面积及总价款等主要内容，一审法院认定该合同的性质为预约合同正确，本院予以确认。但双方签订《商品房团购合同》后，又形成了三次会议纪要，并进行了选房确认，确定了到户的购房价格、买受人的身份、房屋面积、房号、房款、第二笔房款的交付时间、第三笔房款的交付条件、房屋的交付使用条件及日期等。嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实，足以证实双方虽然没有签订正式的商品房买卖合同，但双方的商品房买卖关系已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且仕宇置业公司已经按照约定收受购房款。因此，双方之间的商品房买卖合同关系成立，且系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。三、仕宇置业公司虽向邱星发出了解除合同函，但与邱星案同类型系列案件中，本院已生效判决均确认公司行使合同解除权的理由不能成立，仕宇置业公司发出的解除函不产生解除合同的法律效力。本案中，邱星并没有违约行为，仕宇置业公司在未解除与邱星之间商品房买卖合同的情形下，将诉争的房屋出售给第三人吴垠，属于一房二卖，应向邱星承担相应的赔偿责任。四、本案的违约责任应如何承担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。根据上述规定，关于邱星诉请的一倍购房款的赔偿责任问题。因仕宇置业公司将诉争房屋出售给吴垠前，已单方通知原告解除双方之间的合同，并认为合同已实际解除，进而再将本案诉争房屋出卖给第三人吴垠。该情形系仕宇置业公司在行使解除权后，错误地认为合同已实际解除所致，而其并没有欺诈和恶意的主观故意，故一审对邱星诉请的一倍购房款的赔偿责任不予支持并无不妥。根据以上条款，邱星可以主张的损失为其实际损失和预期利益损失。邱星于2012年11月27日付款15万元，2015年6月25日付款123554元给仕宇置业公司。因所付购房款的本金及利息损失为实际损失，故根据本案的违约责任情况，除应返还购房款本金273554元外，利息损失亦应从实计算。一审判决以仕宇置业公司承诺的商品房交付日期2016年12月30日为利息起算日期与实际损失不符，理应从交款之日起开始计算利息。本院确定可由仕宇置业公司按中国人民银行同期同类贷款利率标准承担已付购房款的利息损失，其中的本金15万元自2012年11月27日起计算至该款项实际退还之日止的利息，本金123554元自2015年6月25日计算起至该款项实际退还之日止的利息。仕宇置业公司在未解除与邱星之间商品房买卖合同的情形下，将诉争的房屋出售给第三人吴垠，属于一房二卖，本案合同解除后，预期利益损失即诉争房屋的升值损失。仕宇置业公司将诉争房屋以545313.6元的价格出售给第三人吴垠，与邱星购房款的差价154521.6元，为预期利益损失。邱星上诉称仕宇置业公司与第三人吴垠约定的房屋交易价格明显虚假的理由并无充分证据证实，案外人骆先霞与仕宇置业公司商品房买卖合同纠纷一案，因骆先霞撤回了起诉故不能作为本案的定案依据。更何况邱星与仕宇置业公司合同约定的总房款为390792元，邱星实交的购房款为273554元，一审在邱星并未交足全部购房款的情况下，将房屋的全部升值部分154521.6元均计算给了邱星，亦均衡了双方利益。故综合该情况，本院对一审判决认定的该预期利益损失予以确认。综上所述，邱星的部分上诉理由成立，本院予以支持，仕宇置业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初7141号民事判决第一、三、四；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初7141号民事判决第二项为：由岳阳市仕宇置业有限公司在本判决生效后十日内向邱星返还购房款273554元；岳阳市仕宇置业有限公司并向邱星承担该购房款的利息损失，利息计算为：按中国人民银行同期同类贷款利率标准，其中的15万元自2012年11月27日起开始计算，其中的123554元自2015年6月25日起开始计算，均计算至该购房款实际退还之日止的利息。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担不变。二审案件受理费6400元，由邱星承担1400元，由岳阳市仕宇置业有限公司承担5000元。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇一九年十一月十五日书记员  周师师