福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0421民初1716号 原告：邝丽平，女，1987年9月29日出生，汉族，居民，住明溪县，现住三明市梅列区。 被告：福建省旭城房产开发有限公司。住所地明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾108号2#栋。统一社会信用代码：91350421597898393W。 法定代表人：邱连，公司总经理。 原告邝丽平与被告福建省旭城房产开发有限公司（以下简称旭城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告邝丽平到庭参加诉讼，被告旭城房产公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邝丽平向本院提出诉讼请求：1.判令旭城房产公司支付邝丽平自2016年8月6日至2019年9月23日的逾期办证违约金63851元（以购房款348855元为基数按一年期银行借款利率4.50%的130%计算）；2.判令旭城房产公司再支付邝丽平逾期办理商品房权属证书的违约金（从2019年09月24日后的办证违约金），逾期办证违约金计算方法为：自2019年09月24日起计至旭城房产公司提供给邝丽平涉诉房屋办理权属证书所需全部材料之日止，上述办证违约金以购房款348855元为基数按一年期银行借款利率4.5%的130%计算；3、旭城房产公司承担本案诉讼费用。事实与理由：邝丽平、旭城房产公司双方于2014年09月22日签订商品房买卖合同，合同约定邝丽平向旭城房产公司购买位于明溪县箭岗地块限价商品房并办理权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。上述司法解释也明确规定出卖人的原因致使买受人不能办理房屋权属证书的，应承担违约责任。该条第二款同时规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。邝丽平、旭城房产公司所签定的商品房合同第十四条约定逾期办证违约金为零，即双方没有约定违约金也没有约定计算方法，按上述解释第十八条规定旭城房产公司应承担逾期办证责任，逾期办证违约金应按同期银行逾期贷款利息标准计算违约金。邝丽平于2016年05月07日办理交房，旭城房产公司应从2016年08月06日起承担支付违约金的责任至旭城房产公司提供给邝丽平全部办证资料止。为维护邝丽平的合法权益，特此起诉。 旭城房产公司辩称：1、邝丽平的起诉已超过三年的诉讼时效，请求法庭裁定驳回邝丽平的起诉；2、涉案房产在2018年10月19日以后就开始可以办证，旭城房产公司在小区张贴有办证通知，也通知邝丽平来办证，无法办证的责任应由邝丽平自己承担。3、邝丽平主张按年利率4.5%的130%计算逾期办证的违约金偏高，也没有法律依据。请求法庭驳回邝丽平的诉讼请求。 邝丽平围绕诉讼请求，向本院提交如下证据： 1.《商品房买卖合同》复印件一份，证明邝丽平向旭城房产公司买房及合同对双方权利、义务进行了约定的事实； 2.职工住房借款合同一份，证明邝丽平为支付购房款向银行贷款，住房公积金借款年利率4.25%的事实； 3.销售不动产统一发票复印件三份，证明邝丽平向旭城房产公司支付购房款共计348855元的事实； 4.声明书、前期物业管理服务协议、小区业主装修管理协议书、消防安全责任书、业主临时公约、物业管理公司收款收据、契税缴款单各一份，综合证明交房时间是2016年5月7日。 本院依法调取了旭城房产公司开发项目首次登记(总确权)证明一份，证明案涉房屋总证初始登记时间为2018年10月19日的事实。 经质证，邝丽平对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。 本院分析认为，因旭城房产公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议，视为自愿放弃诉讼权利。邝丽平提供的上述证据及本院依法调取的证据，来源合法，内容真实，与本案事实有关，具备证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月22日，邝丽平与旭城房产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定邝丽平向旭城房产公司购买位于明溪县，房屋总价款为348855元。其中合同第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人向买受人支付的违约金为零。该合同由旭城房产公司提供，签约过程旭城房产公司未对邝丽平作特别说明。合同签订后，邝丽平按约定分别以部分现金，部分公积金贷款方式（贷款年利率为4.25%），向旭城房产公司支付了全部购房款。旭城房产公司于2016年5月7日向邝丽平交房。2018年10月19日，旭城房产公司向明溪县国土资源局、明溪县不动产登记中心办理了讼争房屋的初始登记。因邝丽平至今未取得房屋权属证书从而引起本案诉讼。 本院认为：邝丽平与旭城房产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。旭城房产公司于2016年5月7日将讼争房屋交付邝丽平后，直至2018年10月19日办理房屋所有权初始登记，致使邝丽平在商品房交付之日起90日内未取得房屋所有权证书，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案涉《商品房买卖合同》第十四条关于旭城房产公司逾期办证支付零违约金的约定，系提供格式条款一方旭城房产公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该格式条款无效。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，违约一方当事人应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人也可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。因此，违约金除法律特别规定以外，系基于当事人约定产生，案涉《商品房买卖合同》第十四条零违约金条款无效后，当事人并未重新约定违约金，违约一方旭城房产公司应承担赔偿损失等违约责任，邝丽平起诉请求支付违约金并无合同依据，该请求系对违约责任形式理解不同，本质仍是主张违约责任，本院以其主张违约损失赔偿看待。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。关于违约损失问题，庭审中邝丽平明确为购房款的利息损失，邝丽平借款合同约定的住房公积金年利率为4.25%，相较住房公积金贷款基准利率(5年以上)3.25%有所上浮，故本院以已付实际购房款总额348855元为本金，借款合同约定的住房公积金年利率4.25%为标准，计算因逾期办证造成邝丽平的损失。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，邝丽平于2019年10月17日向本院提起诉讼要求旭城房产公司支付2016年8月6日起的违约金部分超过诉讼时效期间。对未超过诉讼时效期间的逾期办证违约金即自2016年10月17日起算至2018年10月19日房屋初始登记止，合计29735.04元予以支持。初始登记之后，双方负有互相配合、协助、通知的义务，故初始登记至取得房屋权属证书之日的违约金可待违约事实发生后根据违约的具体情况另行主张。旭城房产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福建省旭城房产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向、邝丽平支付从2016年10月17日起至2018年10月19日止的违约金29735.04元； 二、驳回邝丽平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1396元，减半收取698元，由邝丽平负担373元，福建省旭城房产开发有限公司负担325元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  游鸿程 二〇一九年十一月十八日 书记员  胡巧英 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -1- -5-