陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0881民初5791号 原告：张院忠（反诉被告），男，1976年9月出生，汉族，陕西省神木市人。 委托诉讼代理人：杜红艳，陕西纳智律师事务所律师。 被告：折磊（反诉原告），男，1984年4月出生，汉族，陕西省神木市人。 委托诉讼代理人：焦芳，陕西神东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马艳梅，陕西神东律师事务所实习律师。 原告张院忠与被告折磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张院忠的委托诉讼代理人杜红艳、被告折磊的委托诉讼代理人焦芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张院忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告折磊立即腾出承租原告所有的位于神木市神木镇东兴街中段工人俱乐部临街5、6号房屋；2.判令被告折磊向原告支付从2019年5月1日起至腾出房屋时止的逾期腾房占有使用费及其占用期间产生的水、电、天然气等相关物业费（参照年租金150000元计算，截止起诉之日约为25000元）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告张院忠与神木市工人俱乐部于2018年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定神木市工人俱乐部将其所有的位于神木市神木镇东兴街中段13间临街商铺及院内门房、南房四间出租于原告，租赁期限从2018年5月1日起至2019年5月1日止。后经神木市工人俱乐部同意，原告将上述房屋中5、6号房屋转租于被告，双方口头约定，房屋租赁期限从2018年5月1日起至2019年4月30日止，租赁期届满，原告有权收回房屋。房屋年租金为15万元，由被告在签订合同时一次性付清。租赁期间，被告应按时交纳其承租期间产生的水、暖、电、天然气等相关费用。因国家政策或城市规划需要拆除或改造已租赁房屋，双方造成的损失互不承担责任，因该原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算。被告依约向原告支付租金15万元，将租赁费支付至2019年4月30日，原告将涉案房屋交付被告占有、使用。2018年12月份，中华全国总工会发布《关于加强和规划工人文化宫管理的意见（施行）》，榆林市总印发《关于县区工人文化宫俱乐部出租清理整改工作方案》的通知，根据上述两文件要求，需对工人俱乐部出租房屋进行收回整改。神木市工人俱乐部与原告于2018年12月14日协商解除了房屋租赁合同，约定原告于2018年12月31日前交回所承租的房屋。此后原告即告知被告已出现双方约定的合同终止情形，要求解除合同并腾出房屋，但被告一直占用至今。现租赁期限已届满，被告仍未依约交还房屋。综上所述，原被告之间已经形成合法有效的房屋租赁关系，现租赁期限已届满，被告理应向原告返还房屋，并支付逾期腾房的占有使用费。故原告向法院提起诉讼，提出以上诉讼请求。 被告折磊辩称：一、原告主体不适格，应予驳回。原告与出租神木市工人俱乐部已于2018年12月14日签订解除合同协议书，双方租赁合同已解除；原被告之间并未签订过租赁合同，双方时间不存在租赁合同法律关系，故原告不具有原告主体资格。二、2012年，原告将位于神木市神木镇东兴街中段工人俱乐部临街5、6号商铺转租给被告折磊。2018年7月12日，被告经原告同意与案外人折成签订门市转让协议，将该两间商铺转租给折成，转让费8万元。被告已不是涉案商铺的承租人，非本案适格主体。三、原告依法应退还多收取的电费9万余元，被告租赁涉案房屋期间，原告以每度电1.5元向被告收取电费，近期案外人折成自行在南郊供电所缴纳电费时，才知每度电仅为0.6164元。截止目前，被告已使用102679.5度电，经计算原告向被告多收取电费9万元，原告应当返还。综上，请求法院依法驳回原告诉请。 反诉原告折磊向本院提出以下反诉请求：依法判令反诉被告张院忠返还反诉原告电费差额90727元。事实与理由：2012年，反诉被告将位于神木市神木镇东兴街中段工人俱乐部临街5、6号商铺转租给反诉原告折磊。2018年7月12日，反诉原告经反诉被告同意与案外人折成签订门市转让协议，将该两间商铺转租给折成，转让费8万元。另外，反诉原告租赁该房屋期间，反诉被告以每度1.5元向反诉原告收取电费，近期反诉原告自行在南郊供电所缴纳电费时才知每度电仅为0.6164元，截止目前反诉原告已使用102679.5度电，经计算反诉被告向反诉原告多收取电费9万余元，反诉被告应当向反诉原告予以返还。 反诉被告张院忠辩称：一、反诉原告诉请反诉被告返还电费无事实及法律依据。反诉被告在反诉原告承租期间，为确保其经常经营，为反诉原告多次更换电路、变压器，均支出巨额费用，反诉原告用电属于商业用电，且电费收费标准系双方协商一致、在租赁期内对费用的承担达成的真实意思表示。故反诉原告该诉请不能支持。二、从举证责任角度讲，反诉原告并不足以证明其诉请，应承担举证不能的后果。 原被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的房屋租赁合同一份，被告对其真实性无异议，证明目的有异议，认为原告与神木市工人俱乐部签订的合同无效，原告无转租权利，原告诉讼主体不适格，经审查，该合同系原告与案外人神木工人俱乐部真实意思表示，来源合法，内容真实，且与本案有关联，能证明原告与神木市工人俱乐部签订了合同对租赁标的、期限、租金等进行约定的事实，本院予以确认并在卷佐证；2.原告提供的解除租赁合同协议书、告知书，被告对其真实性无异议，证明目的有异议，认为原告丧失涉案房屋权利，原告主体不适格，经审查，该证据上来源合法，内容真实，与本案有关联，能证明原告与案外人神木市工人俱乐部于2018年12月14日协议解除双方的房屋租赁合同，神木市总工会要求原告交回涉案房屋的事实，本院依法予以确认并在卷佐证；3.反诉原告（本诉被告）提交的门市转让协议一份、微信聊天截图两份，反诉被告对门市转让协议及微信聊天记录真实性无异议，对证明目的有异议，认为反诉原告未经反诉被告同意将涉案房屋转租第三人，反诉被告对转让之事并不知情，经审查，反诉被告对该证据真实性无异议，房屋转让协议有被告折磊及第三人折成的签名捺印，与微信记录能共同证明被告在租期内将涉案商铺转租给第三人折成的事实，本院对该事实予以确认；4.反诉原告提供的微信聊天记录截图一份，反诉被告对此真实性无异议，证明目的有异议，经审查，该微信记录未标明张勇身份，仅能证明案外人折成收到张勇催电费通知的事实，对该事实予以采信；5、反诉原告提供的微信聊天记录截图一份、转款凭证两份，经审查，该微信记录和转款凭证未表明聊天者身份，且转款凭证的付款方身份不明，不能证明原告知晓被告将涉案商铺于2018年6、7月转给第三人折成的事实，对该证据的真实性予以采信，证明目的不予采信。 本院经审理认定事实如下：2010年，原告张院忠承租神木市工人俱乐部所有的位于神木市神木镇东兴街中段13间临街商铺（包括院内门房及南房四间），此后双方陆续补签租赁合同。2018年5月1日，双方又续签了房屋租赁合同，约定租赁期限从2018年5月1日起至2019年5月1日止。期间2012年，原告将上述房屋中5、6号房屋转租于被告折磊。双方口头约定年租金为15万元，未签订书面租赁合同，也未约定租赁期限，被告将租金支付至2019年4月30日。期间2018年7月，原告又将涉案商铺交转租给折成。 2018年12月11日，榆林市总工会向神木市总工会发出榆市总工函（2018）50号便函，责令神木市总工会收回神木市工人俱乐部出租的房屋。2018年12月14日，原告（乙方）与出租人神木市工人俱乐部（甲方）签订《解除租赁合同协议书》，约定甲乙双方自愿于2018年12月31日解除2018年5月1日签订的房屋租赁合同，合同中约定的双方权利、义务于合同解除之日终止；乙方保证于本协议书签订之日起至2018年12月31日止，负责将转租给第三方的13间临街商铺和院内门房及南方四间的钥匙及相关手续交还甲方，协议还约定了其他事项。后原告要求被告腾出所承租的房屋，被告以其遭受损失为由拒不腾房，故涉诉本院。 本院认为，本案争议焦点为:1.原被告之间是否存在房屋租赁关系及效力性问题；2.被告是否应当腾房并支付占用费；3.被告的反诉请求能否支持。 关于本案争议焦点一，原告将其租赁神木市工人俱乐部的房屋转租给被告，双方虽未签订书面合同，但被告对租赁的事实亦予以认可，并且实际履行，故原被告形成了房屋租赁关系。该租赁关系是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规效力性强制规定，合法有效，受法律保护。被告辩称原告转租该房屋未征得神木市工人俱乐部同意，原告无转租权而合同无效，根据法律规定，承租人转租房屋未经出租人同意，出租人可以解除租赁合同，但不影响承租人与次承租人之间合同的效力，故被告该辩称理由亦不能成立。 关于本案争议焦点二，被告是否应当腾出并向原告交还房屋及支付占用费的问题。原告与神木市工人俱乐部签订的房屋租赁合同已经于2018年12月31日解除，根据《城市房屋租赁管理办法》第三十一条“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或终止”之规定，原被告的房屋租赁关系亦应随之解除。原告称与被告口头约定租赁期限一年，租赁期限至2019年4月30日，被告否认，应视为不定期租赁，原告可随时要求解除合同。原告与神木市工人俱乐部于2018年12月31日解除租赁合同，原被告的房屋租赁合同亦应随之解除，而事实上被告至今仍占有使用所租赁房屋，也未与原告续签房屋租赁合同，故被告继续占用房屋没有法律依据。出租人神木市工人俱乐部可基于合同关系主张承租人即本案原告返还涉案房屋，也可基于物上请求权请求实际占有人返还房屋。出租人神木市工人俱乐部明确表示选择合同关系向承租人原告张院忠主张返还租赁物及占用费，原告可基于与被告之间曾经的转租合同关系向原告返还涉案房屋，故原告请求由被告腾出并返还位于神木市神木镇东兴街中段工人俱乐部临街5、6号房屋，本院予以支持；原告请求由被告支付逾期腾房占用费，从2019年5月1日起至腾出房屋时止，以年租金15万元计算，根据合同相对性原理，被告应当向原告支付，故对原告该请求，本院依法予以支持。原告请求由被告支付水、电、物业费，但未提供证据予以证明，本院不予支持。 关于本案争议焦点三，反诉原告折磊请求反诉被告张院忠返还多收取的电费90727元，但反诉原告举证不足以证明其主张，故其反诉请求无事实依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告折磊于本判决生效之日起三十日内腾出并向原告张院忠返还位于神木市神木镇东兴街中段工人俱乐部临街5、6号房屋，并向原告张院忠支付房屋占用使用费（从2019年5月1日起至返还涉案房屋之日止，以年租金15万元计算）。 二、驳回张院忠的其他诉讼请求。 三、驳回折磊的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。 案件受理费210元，由折磊负担；反诉费1030元，由折磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  白光军 二〇一九年十一月二十日 书记员  李 婷