陕西省宜川县人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0630民初879号    原告（反诉被告）：宋学丽，女，1956年5月8日出生，汉族，陕西省宜川县居民，现住宜川县消防队对面狗娃羊肉泡食堂。原告（反诉被告）:张成发，男，1958年3月20日出生，汉族，陕西省宜川县居民，现住宜川县消防队对面狗娃羊肉泡食堂，两原告系夫妻关系。被告（反诉原告）：陕西众锦实业有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：赵刚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨楠楠，程志俊，陕西稼轩律师事务所律师。原告宋学丽、张成发（反诉被告）与被告陕西众锦实业有限公司（反诉原告，以下简称众锦公司）合同纠纷一案,本院于2018年12月4日作出（2018）陕0630民初672号民事判决后，原、被告均不服该判决，向延安市中级人民法院提起上诉；延安市中级人民法院于2019年5月27日作出民事裁定，发回本院重新审理。本院于2019年7月2日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋学丽、被告众锦公司委托诉讼代理人杨楠楠、程志俊到庭参加了诉讼，原告张成发、被告众锦公司法定代表人赵刚经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋学丽、张成发向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告众锦公司履行与两原告签订的房屋搬迁协议第三项费用支付办法中的第二条，第四项违约责任中的第一条，向两原告支付从2015年8月20日至今的过渡安置费，过渡安置费按照每月1200元计算，每年14400元，并按照每日1%承担违约金，截止今日共计37万元；2、依法判令被告众锦公司履行与两原告签订的房屋搬迁协议中第二项房屋拆迁补偿安置办法中第1条、第四项违约责任中的第2条，向两原告交付返还房屋并依法承担违约金，截止今日共30万元；3、案件受理费由被告承担。两原告将第一项诉讼请求37万元明确为过渡安置费和违约金之和，具体是从2015年8月20至2018年2月4日过渡安置费35438元，其余的是违约金；将第二项诉讼请求30万元明确为违约金，具体是两原告对两套房屋估值为100万元，100万元的30%即为30万元。事实和理由：2013年6月3日，原、被告经协商一致签订房屋搬迁协议。协议约定被告众锦公司拆除两原告房屋进行开发建设，建设有效工期36个月，被告众锦公司按照每月1200元的标准向两原告支付过渡安置费。两原告搬迁完成，被告众锦公司即开始向两原告支付过渡安置费，每一年统发一次，于每一年计算起始节点的开始日期发放，截止日期为被告众锦公司向两原告实际交付返还房屋日期，另付装修期三个月。被告众锦公司应向两原告交付符合国家质量标准且经相关部门验收的具备交付条件的房屋二套，面积分别为153.7㎡，合计307.4㎡。被告众锦公司逾期向两原告支付过渡安置费的，则按照每日1%支付违约金，并赔偿两原告损失。被告众锦公司逾期向两原告交付房屋的，每日按照房屋总价款的1%支付违约金，并向两原告支付延期过渡安置费以及因未按期交房造成的损失。两原告依照双方约定已于2012年8月20日完成了搬迁，被告众锦公司也从该日开始向两原告支付过渡安置费，但却于2015年8月20日违反双方明确约定，在未向两原告交付返还房屋的情况下，单方停止了向两原告支付过渡安置费。此后虽经两原告多次催要，被告众锦公司至今未再向两原告支付过渡安置费，逾期后也未向两原告交付返还房屋，给两原告造成了一定经济损失。依照房屋搬迁协议第三项费用支付办法中的第2条“过渡安置费每半年统发一次，于第一年计算起始点的开始日期发放，截止日期为甲方向乙方实际交付返还房屋日期，另付三个月的过渡安置费”的约定，被告众锦公司应当向两原告支付从2015年8月20日至今的过渡安置费。协议第四项违约责任第1条“甲方应当按照上述协议约定的付款方式及数额向乙方支付各项费用，逾期支付则按照每日1%支付违约金，并支付乙方损失”的约定，被告众锦公司应当向两原告承担该项违约金。协议第四项违约责任第2条“甲方应于协议规定的日期向乙方交付房屋，如果不按期交付，逾期每日按房屋总价款的1%支付违约金，并向乙方支付延期过度安置费以及因未按期交房所造成的损失”的约定，被告众锦公司应当向两原告交付房屋并承担违约金。两原告认为，原、被告签订的房屋搬迁协议合法有效，理应受到法律保护，被告众锦公司未按照房屋搬迁协议第二项第六条“甲方应向乙方交付符合国家质量标准且经相关部门验收的具备交付条件的房屋”的约定向两原告交付房屋。被告众锦公司拒不履行合同义务的行为，已违反了诚实守信的法律原则，应当依法承担相应法律责任。两原告请求在工期违约金的问题上，在法律法规规定的范围内公平判决。依据《中华人民共和国合同法》第107条、第112条、第113条、第114条，《中华人民共和国民事诉讼法》第3条及其它相关法律规定，提起诉讼。被告众锦公司辩称，1、两原告主张被告众锦公司返还房屋及承担违约金无事实及法律依据。首先，房屋搬迁协议第二条第1项约定。建设有效工期为36个月。建设工期指工程正式破土动工开始，到全部建成投产或者交付之日止，并不是双方签订的搬迁协议生效之日起算。根据《中华人民共和国建筑法》第七条，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。同时《建筑工程施工许可管理办法》第三条规定，本办法规定应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。被告众锦公司取得建筑工程施工许可证中载明的工期开始时间为2014年12月，起算36个月，为2017年12月，被告于2017年10月向两原告交付房屋属于约定时间内，被告众锦公司未违约。其次，房屋搬迁协议第七条第2款约定，根据乙方的原房屋面积，甲方向乙方返还第一套房屋后，剩余的返还面积乙方某某在5-10层挑选第二套房屋，超出剩余面积部分的价格，乙方以每㎡2300元价格向甲方购买。根据两原告选择的房屋面积为307.4㎡，超出返还面积151.4㎡，两原告需向被告众锦公司支付房屋价款348220元。但两原告迟迟不支付房屋价款，违反义务在先，被告众锦公司不交付房屋是在行使同时履行抗辩权，并未违反合同约定。2、两原告诉请被告众锦公司支付其从2015年8月20日至今的过渡安置费及违约金共计37万元与事实不符，被告众锦公司实际欠两原告过渡安置费共计34800元，并且该笔款项应当从两原告欠被告众锦公司房款中予以扣除。首先，过渡安置费指拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，仅仅支付被拆迁人在过渡期间的补助，即从旧房被拆除之日起至获得返还房屋止。其次，根据被告众锦公司向两原告交付第一套房屋的时间来看，被告众锦公司已在2017年10月将房屋交付，并且两原告于2017年10月7日违约将房屋出卖至第三人，均证明第一套房屋被告众锦公司已按照协议约定交付给两原告。即使两原告将房屋出卖，也是被告众锦公司履行了向两原告返还房屋的义务。根据房屋搬迁协议第三条第2款约定，乙方搬迁完成，甲方即开始向乙方支付过渡安置费，截止日期为甲方向乙方实际交付返还房屋日期。故被告众锦公司向两原告支付过渡安置费的时间段为2012年8月20日至2017年10月，而2012年8月20日，至2015年8月19日的过渡安置费，被告众锦公司已全部支付。现被告众锦公司实际欠付两原告从2015年8月20日至2017年10月期间的过渡安置费，外加三个月的装修期，共计34800元，不是两原告主张的计算至今。其次，两原告要求按照每日支付下欠过渡安置费1%的违约金不符合事实及法律规定，应当不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人约定的违约金超过造成损失的30%，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，两原告主张的违约金明显高于30%，应当不予认可。综上，应驳回两原告的诉讼请求，维护被告众锦公司的合法权益。被告众锦公司向本院提出反诉请求：1、依法判决二被反诉人继续履行2013年6月3日与反诉人签订的《房屋搬迁协议》；2、依法判决由二被反诉人支付反诉人房屋价款348220元（超出剩余返还面积151.4㎡，2300元/㎡，共计348220元）；3、案件受理费由二被反诉人承担。事实和理由：2013年6月3日，反诉人与二被反诉人签订了《房屋搬迁协议》，约定甲方（反诉人）拆除乙方（二被反诉人）位于宜川县XX楼XX室产权面积为120㎡的房屋进行开发建设，建成后就地返还于二被反诉人，返还比例按国家拆迁条例1:1.3标准执行，即返还面积为156㎡。根据乙方的房屋面积，甲方向乙方返还第一套房屋后，剩余返还面积乙方某某在5-10层挑选第二套房屋，超出剩余返还面积部分价格，乙方以2300元/㎡价格向甲方购买。工程完工后，二被反诉人将房屋选定为6单元1902室及6单元1302室，总选房面积为307.4㎡，超出返还剩余面积151.4㎡。因此按照双方签订的《房屋搬迁协议》约定，二被反诉人应向反诉人另行缴纳房款348220元，现反诉人已将6单元1902室房屋交付至二被反诉人，二被反诉人也已经将房屋出卖给第三人。关于第二套房屋，因二被反诉人迟迟不缴纳房款原因，反诉人尚未交付，经反诉人多次催促二被反诉人履行协议，二被反诉人总是推脱。综上，反诉人认为，《房屋搬迁协议》合法有效，双方应当依约履行，二被反诉人的行为已经构成违约。因此，为维护反诉人的合法权益，提出反诉。原告宋学丽、张成发对被告众锦公司的反诉辩称，同意继续履行合同，也应该向被告众锦公司缴纳房款348220元，反诉人关于房款的计算方法、计算数额也属实。但现在不同意缴纳，因为反诉人不支付过渡安置费，也不交付房屋，反诉人违约了，反诉人还应当支付违约金，反诉人也没有支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对两原告提供的证据认定如下：证据一、房屋搬迁协议一份，证明被告众锦公司应当按照协议约定向两原告支付过渡安置费、违约金及交付房屋。被告众锦公司对该证据的关联性和证明目的有异议，认为1、该证据虽然约定有效工期是36个月，但未约定开工具体时间，所以不能证明被告众锦公司存在违约行为；2、该份协议的违约条款也违反了民事合同的公平原则，不受法律保护，与最高人民法院有关合同纠纷的办法的有关规定是相互违背的。合议庭评议认为，该证据能够客观证明被告众锦公司应当按照房屋搬迁协议约定向两原告支付过渡安置费、交付房屋的客观事实，但关于违约金的约定，因双方当事人对其约定过高，依法予以调整，故本院部分予以确认。证据二、拆迁返还户选房确认单一份，证明房屋搬迁协议未约定房款的具体交纳办法，但该选房确认单要求两原告十日之内交付5万元，被告众锦公司违反了房屋搬迁协议内容。被告众锦公司对该证据的关联性和证明目的有异议，认为该证据是被告众锦公司向两原告选定第二套房屋时出具的选房通知单，虽然双方在房屋搬迁协议中未约定具体的交付时间，但在被告众锦公司发出选房通知时，缴付房款是两原告的基本义务。在选房时，要求两原告交付5万元符合房屋买卖合同交易习惯，被告众锦公司并不存在违约行为，且两原告未缴纳该5万元，因此两原告的证明目的不能成立。合议庭评议认为，该证据能够客观证明两原告选择房屋的具体房号，但关于交付房款5万元，因被告众锦公司未提供证据证明其在发出该选房确认单时向两原告提供了住宅质量保证书和住宅使用说明书，因此本院部分予以确认。证据三、张成发拆迁返还交房及应交款情况一份，证明被告从2012年8月20日至2015年8月20日向原告支付了三年过渡费，剩余过渡费从2015年8月20日至2017年11月4日为26.5个月的过渡费未向原告支付，同时说明被告逾期的时间。被告众锦公司对该证据的真实性、合法性及证明目的均有异议，认为该组证据甲、乙双方均未签字，不符合民事证据的要求；其次被告并未否认欠付原告过渡安置费，但是欠付的时间应当为2015年8月20日至2017年10月，因为被告于2017年10月4日已经向原告返还了第一套房屋，并且原告于2017年10月7日将返还的房屋出卖至第三人，因此过渡安置费的截止时间应当为被告返还第一套房屋的时间。合议庭评议认为，被告对该证据有异议，且该证据的甲、乙双方的签字处均为空白，故对其当庭不予认证。证据四、第二套房屋选房证明一份，证明两原告在签房屋搬迁协议时，已经把第二套房屋选好了，被告众锦公司在对拆迁返还户选房确认单质证时表述的两原告选定第二套房屋时出具的选房通知单不符合实际。被告众锦公司认为该证据更像是被告众锦公司向两原告发出的催款缴纳5万元的通知单，该证据和拆迁返还户选房确认单前后并无矛盾。合议庭评议认为，该证据的时间与房屋搬迁协议的签订时间均为2013年6月3日，其能够证明在签订房屋搬迁协议时，两原告对第二套房屋进行了选择，本院对该证据予以认证。对被告众锦公司提供的证据认定如下：证据一、房屋搬迁协议、合同各一份，证明：1、根据返还比例，被告众锦公司已将协议约定的第一套房屋返还至两原告名下，并实际交付；2、根据两原告选房的情况，两原告将房屋选定为六单元1902室及六单元1302室，面积共计307.4㎡，超出返还面积151.4㎡，两原告应当按照协议约定向被告众锦公司支付房屋差价348220元；3、两原告迟延不支付房款的行为已经构成违约，被告众锦公司有权利要求两原告继续履行协议，支付房屋差价。二原告对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，其认为被告应向二原告交付经验收合格房屋的同时二原告向被告支付超出面积的房款。合议庭评议认为，二原告对该证据的真实性无异议，对该证据的真实性予以认证；对于证明目的，因房地产开发项目竣工，经验收合格后，方某某交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。二原告已将六单元1902室出售于他人，且该房屋已装修入住，应视为二原告放弃了要求被告向其提供经验收合格房屋的权利，被告将该房屋已交付原告。原、被告选定的六单元1302室，被告至今未向原告提供该房屋已验收合格的相关材料，也未交付原告使用，被告现要求二原告向其支付超出面积房款不符合法律规定，故对该证据部分予以认证。证据二、《建筑工程施工许可证》、《建筑工程冬期施工规程》各一份，证明：1、合同工期为945天，即31.5个月，而原、被告之间约定的建设有效工期为36个月，即2014年12月-2017年12月，被告众锦公司的交房时间早于双方协议约定的时间，因此被告众锦公司并未构成违约，无须承担违约责任；2、被告众锦公司交房时间为2017年10月，根据协议约定，被告众锦公司需向两原告支付过渡安置费至2017年10月，去除之前支付的，被告众锦公司仅需支付2015年8月20日至2017年10月的过渡安置费，外加3个月的装修费，共计34800元，两原告主张支付至今，不符合双方约定，被告众锦公司无须支付。同时根据该规程规定当室外日平均气温连续5日稳定低于5℃，即进入冬期施工，按照延安市住建局相关规定，从每年的11月15日开始至次年的3月15日为所有建筑工程的停工期，因此停工期应当从工期中予以扣除，该组证据更加说明被告众锦公司不存在违约行为。二原告认为，房屋搬迁协议中没有约定要扣除冬天的施工期，所以不应当扣除，应当以合同为准。合议庭评议认为，建筑工程施工许可证系宜川县住房和城乡建设局颁发；建筑工程冬期施工规程是国家行业标准，对该证据的真实性予以认证，但对证明目的不予认证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月3日，原告宋学丽、张成发与被告众锦公司就被告众锦公司拆除两原告所有的位于宜川县XX楼XX室，面积120㎡单元房一套进行开发建设相关事宜经协商达成一致，签订房屋搬迁协议。协议约定：1、建设有效工期36个月，建成后就地返还于两原告，返还比例为1:1.3，超出返还面积的房屋价款按照2300元/㎡由两原告购买；2、被告众锦公司向两原告交付符合国家质量标准且经相关部门验收的具备交房条件的房屋；3、被告众锦公司应向两原告支付过渡安置费，每月1200元，每一年统发一次，截止日期为被告众锦公司向两原告实际交付返还房屋日期，另付装修期三个月过渡安置费用；3、被告众锦公司应按照约定的付款方式及数额向两原告支付各项费用，逾期支付则按照每日1%支付违约金，并赔偿两原告损失；4、被告众锦公司应于协议规定的工期向两原告交付房屋，如果不按期交付，逾期每日按房屋总价款（房屋面积×房屋每平方米的市场销售价）的1%支付违约金，并向两原告支付延期过渡安置费以及因未按期交房所造成的损失。同日，被告众锦公司向两原告出具了证明一份，证明内容为第二套房子定在十三层，XX街XX单元，边房。2014年8月18日，原、被告签订了拆迁返还户选房确认单，显示两原告选择的第一套房屋为六单元19层02户型，第二套房屋为六单元13层02户型。房屋搬迁协议签订后，被告众锦公司将过渡安置费支付至2015年8月19日。2017年10月份，二原告在被告处拿到众锦街区XX单元XX单元XX房钥匙后，并与丁某某签订了房屋买卖合同，约定两原告将众锦街区XX单元XX单元XX房一套出卖给丁某某，丁某某装修完毕，现已入住。经原、被告确认，被告众锦公司应向两原告返还面积为156㎡，两原告选择的两套房屋为宜川县众锦街区XX单元XX室、六单元1302室，面积均为153.7㎡，共计307.4㎡，超出返还面积151.4㎡，超出返还面积房屋约定价款为2300元/㎡，共计348220元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同中，当事人可以约定一方违约时支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。在建设工程合同中，建设工程经验收合格后，方某某交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，原、被告签订了房屋搬迁协议，该行为系原、被告真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按该合同的约定全面履行自己的义务。原、被告在房屋搬迁协议中约定被告向二原告支付过渡安置费直至实际交付返还房屋日期，另付装修期三个月的过渡安置费，但被告将过渡安置费支付至2015年8月19日后再未向二原告支付，被告的行为构成违约，被告应向二原告支付剩余的过渡安置费及承担相应的违约责任。原、被告在房屋搬迁协议中约定的有效工期为36个月，被告认为有效工期应扣除冬季停工期限，但被告未提供足够的证据证明，故应视为原、被告签订的房屋搬迁协议中约定的工期为从2013年6月3日起至2016年6月2日止；被告未在约定的工期内向二原告交付经相关部门验收的具备交付条件的房屋，被告的行为构成违约，应向二原告支付相应的迟延交房违约金。原、被告在其所签订的房屋搬迁协议中约定的过渡安置费违约金、逾期交房违约金过高，本院将过度安置费违约金调整为未支付的过渡安置费总额的30%；并将众锦街区XX单元XX房、XX号房的总价款酌情认定为707020元，将逾期交房违约金调整为该房屋总价款的30%。对于二原告要求被告向其交付众锦街区XX单元XX号房屋房屋的诉讼请求，二原告在被告未向其提供该房屋经验收合格相关材料的情况下在被告处拿到该房屋的钥匙后出卖给他人，他人已实际完成装修且已入住，现应视为二原告放弃了要求被告向其交付经验收合格房屋的权利，应认定为被告已向二原告交付了众锦街区XX单元XX号房屋，故对该诉讼请求不予支持。对于二原告要求被告向其交付众锦街区XX单元XX号房屋的诉讼请求，原、被告在房屋搬迁协议中明确约定了被告应向二原告交付符合国家质量标准且经相关部门验收合格的具备交付条件的房屋，被告至今未提供该房屋经相关部门验收合格具备交付条件的相关材料，也未向二原告实际交付使用，故二原告的该诉讼请求，应予支持。对于被告要求二原告支付其众锦街区XX单元XX号房屋剩余房款的反诉请求，因被告的违约行为在先，二原告享有同时履行抗辩权，被告向二原告提供了经相关部门验收合格的具备交付条件的众锦街区XX单元XX号房屋的同时，二原告应向被告支付其所欠房款。综上所述，对二原告要求被告众锦公司支付从2015年8月20开始计算至2018年2月4日的过渡安置费35438元及违约金共计37万元的诉讼请求，本院部分予以支持；对两原告要求被告众锦公司交付返还房屋并承担违约金30万元的诉讼请求，本院部分予以支持；对被告众锦公司要求两原告继续履行房屋搬迁协议、支付房屋价款348220元的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、原告宋学丽、张成发与被告陕西众锦实业有限公司于2013年6月3日签订的房屋搬迁协议继续履行。二、由被告陕西众锦实业有限公司向原告宋学丽、张成发支付过渡安置费34800元、过渡安置费违约金10440元，共计45240元。三、由被告陕西众锦实业有限公司向原告宋学丽、张成发支付逾期交房违约金212106元。四、由被告陕西众锦实业有限公司向原告宋学丽、张成发交付经验收具备交房条件的宜川县众锦街区XX单元XX号房屋一套；同时，原告宋学丽、张成发向被告陕西众锦实业有限公司支付其所欠房款348220元。五、驳回原告宋学丽、张成发的其他诉讼请求。以上二、三、四项于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，由原告宋学丽、张成发负担5500元，被告陕西众锦实业有限公司负担5000元；反诉案件受理费6523元，由原告宋学丽、张成发负担2523元，由被告陕西众锦实业有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审 判 长    王立新审  判  员    胡金江人民陪审员    王肖靖   二〇一九年十一月十四日 书 记 员    袁  媛 2019063087919580320214016126301958032024311956050821401610630195605080021201907021