安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9659号上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥市蜀山区项冀餐饮店，住所地合肥市蜀山区潜山路588号天珑广场4号楼4层L4-14号，统一社会信用代码92340104MA2Q4A1H9U。经营者：项本国，男，1978年5月20日生，汉族，户籍地芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：刘坤，安徽万世律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽骏誉投资置业有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山路与政通路交口卓誉中心34层，统一社会信用代码913401000570007148。法定代表人：李应亮，经理。委托诉讼代理人：龚英亮，安徽美林律师事务所律师。委托诉讼代理人：万应旭，安徽美林律师事务所律师。上诉人合肥市蜀山区项冀餐饮店（以下简称项冀餐饮店）因与被上诉人安徽骏誉投资置业有限公司（以下简称骏誉公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。项冀餐饮店上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持项冀餐饮店一审的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由骏誉公司承担。事实和理由：一、一审判决与事实认定部分前后矛盾，项冀餐饮店不该支付骏誉公司2018年8月1日至2019年2月1日的租赁费95387.34元。同时骏誉公司应返还项冀餐饮店2018年5月1日至8月1日的租金47693.67元。一审法院认定事实部分已对骏誉公司出租的涉案商铺存在严重漏雨及质量问题的事实进行了认定，但判决时支持了骏誉公司的部分诉讼请求。项冀餐饮店认为其在承租涉案商铺后，自始就存在严重的质量问题无法达到经营目的，不应当支付租赁费。同时案涉商铺自始未进行过正常经营，装修的损失完全是商铺存在的漏雨及墙体开裂等问题所致，故骏誉公司应对项冀餐饮店的装修费全额赔偿。二、本案诉讼费、鉴定费应由骏誉公司承担。一审判决骏誉公司违约并赔偿项冀餐饮店相应的损失，根据法律规定应由骏誉公司承担以上费用。骏誉公司辩称，项冀餐饮店一直经营到2018年12月，因此其在2018年之前的租金骏誉公司不应当退还，另外其欠付的租金一审法院判决支付到2019年2月1日计算正确。关于装修损失，一审法院根据合同履行情况计算相关装修残值正确，项冀餐饮店要求全额支付装修费没有法律依据。项冀餐饮店向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间的房屋租赁合同；2、判令骏誉公司赔偿项冀餐饮店损失155080元（86000元+69080元）、返还租金47693.67元及租赁保证金31795.78元，赔偿装修费128956.14元；3、诉讼费由骏誉公司承担。骏誉公司向一审法院反诉请求：1、请求依法判令项冀餐饮店支付骏誉公司租金143084.01元（2018年8月1日计算至2019年4月30日，合计三期租金）、逾期缴纳租金的违约金11331元；2、项冀餐饮店承担反诉案件受理费。一审法院认定事实：2017年10月19日，项本国（承租人、乙方）与骏誉公司（出租人、甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意出租位于合肥市蜀山区潜山路588号天珑广场项目第4号楼第四层L4-14号物业给乙方使用，租赁物业使用性质为商业；面积为435.32平方米；租赁物的交付日期为2017年9月19日；租期为2017年9月19日至2020年11月24日；第一年租金每月15897.89元；乙方在合同签订之日向甲方交纳首期租金，此后租金按期结算（每3个月为一期），乙方须在该期上一个自然月第10日前向甲方支付本期租金；若乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则按欠费金额的0.3%向甲方支付违约金。若乙方逾期付款超过30天，甲方有权单方解除本合同；合同签订之日，乙方应向甲方交纳租赁保证金31795.78元。合同签订前，项本国即于2017年8月28日交纳了租赁保证金31795.78元和首期租金（骏誉公司认可系2018年8月1日之前的租金）47693.67元。2017年11月6日项冀餐饮店注册成立，类型为个体工商户，经营者为项本国，经营场所为合肥市蜀山区潜山路588号天珑广场项目第4号楼第四层L4-14号。项本国与骏誉公司均认可双方签订的《租赁合同》中项本国的权利义务全部转让给项冀餐饮店。2018年6月30日项本国与骏誉公司签订《协议书》一份，约定因2018年3月15日特大暴雨造成项冀餐饮店铺内漏水产生损失，由骏誉公司补偿项冀餐饮店86000元。2018年11月27日项本国与骏誉公司签订《协议书》一份，约定因2018年4月27日特大暴雨造成项冀餐饮店伸缩缝漏水产生损失，由骏誉公司补偿项冀餐饮店69080元。上述款项骏誉公司均未支付。2018年12月4日项冀餐饮店向骏誉公司发出《闭店通知》，内容为：项冀餐饮店（牛飘香藏牦牛）自与骏誉公司签订租赁合同实际经营至今，每逢阴雨天气，商铺内严重漏水，店铺大堂、厨房、仓库均需要水桶接水以防地面湿滑产生安全隐患（目前已经有就餐客人因地面湿滑造成轻微伤的情况），多次的漏雨已经对本店的库存食材、配料等造成严重损失，导致客流量严重减损，本店已无法正常生产经营。本店已因漏雨等问题多次向贵公司报修均无法修理正常，越修越漏。本店自租赁商铺经营以来，缴纳房屋租赁费、物业费，却得不到及时、有效、满意的解决方案。因为商铺的质量问题已经导致本店亏损严重，无法正常经营，现正式向贵公司通知闭店。骏誉公司于当日收到该份《闭店通知》。项冀餐饮店申请对其商铺的装饰装修费用进行鉴定，一审法院依法委托安徽瑞邦工程造价有限公司进行鉴定，该公司于2019年6月20日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：经实施上述工程造价鉴定程序后，我所测算得“蜀山区潜山路588号天珑广场项目第4号楼第四层L4-14号商铺（合肥市蜀山区项冀餐饮店）装饰装修”工程鉴定造价：128956.14元（仅工程实体造价不包含利息违约金）。项冀餐饮店缴纳鉴定费10000元。一审法院认为，骏誉公司与项本国签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方应按约履行各自的义务。骏誉公司、项本国均认可《租赁合同》中项本国的权利义务全部转让给项冀餐饮店，故项冀餐饮店作为本案原告（反诉被告）的主体适格。项冀餐饮店租赁涉案房屋的目的是为了经营餐饮，而骏誉公司提供的房屋却因漏雨导致项冀餐饮店的合同目的无法实现，故项冀餐饮店有权单方解除合同。2019年2月1日法院将诉状副本送达给骏誉公司，视为项冀餐饮店的解除合同通知到达骏誉公司，《租赁合同》应于该日解除。项冀餐饮店主张骏誉公司应当退还2018年8月1日之前的租金，该院不予支持；截止到合同解除之日项冀餐饮店所拖欠的租金95387.34元（15897.89元×6个月）应予支付，骏誉公司主张的其他租金该院不予支持。因骏誉公司未能提供符合质量要求的房屋供项冀餐饮店使用，导致项冀餐饮店不能实现合同目的，系违约在先，故其主张项冀餐饮店支付逾期付款违约金，该院不予支持。因房屋漏水给项冀餐饮店造成的损失，双方已达成补偿协议，项冀餐饮店要求骏誉公司按照协议支付155080元，该院予以支持。骏誉公司违约导致合同解除，其应当赔偿项冀餐饮店剩余租赁期限内装饰装修残值损失，该院结合鉴定意见酌定装饰装修残值损失为85000元。《租赁合同》已解除，项冀餐饮店缴纳的租赁保证金31795.78元应由骏誉公司退还。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决：一、合肥市蜀山区项冀餐饮店与安徽骏誉投资置业有限公司签订的《租赁合同》于2019年2月1日解除；二、安徽骏誉投资置业有限公司支付合肥市蜀山区项冀餐饮店损失补偿款155080元，退还租赁保证金31795.78元，赔偿装饰装修残值损失85000元，共计271875.78元；三、合肥市蜀山区项冀餐饮店支付安徽骏誉投资置业有限公司租金95387.34元；四、上述二、三两项折抵后，安徽骏誉投资置业有限公司于判决生效之日起十日内支付合肥市蜀山区项冀餐饮店176488.44元；五、驳回合肥市蜀山区项冀餐饮店的其他诉讼请求；六、驳回安徽骏誉投资置业有限公司的其他反诉请求。本案案件受理费减半收取为3376元，由安徽骏誉投资置业有限公司负担2689元，由合肥市蜀山区项冀餐饮店负担687元；鉴定费10000元由合肥市蜀山区项冀餐饮店、安徽骏誉投资置业有限公司各负担5000元；反诉案件受理费减半收取为1694元，由合肥市蜀山区项冀餐饮店负担1092元，由安徽骏誉投资置业有限公司负担602元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，2017年10月19日，骏誉公司与项本国签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自的义务。从本案现已查明的事实来看，项冀餐饮店租赁案涉商铺后，在经营过程中发现骏誉公司提供的房屋存在漏雨等严重的质量问题，为此双方达成两份协议，骏誉公司同意对相关损失给予赔偿。项冀餐饮店租赁案涉房屋后已投入运营，依合同约定其应支付租赁期间的租金，因骏誉公司提供的房屋存在质量问题，一审法院认为项冀餐饮店有权单方解除合同并以2019年2月1日法院送达给骏誉公司诉状副本的时间为双方合同解除时间并无不妥，本院予以支持。在双方对房屋质量存在问题已达成协议骏誉公司对项冀餐饮店进行赔偿的情况下，现项冀餐饮店主张其不应缴纳租赁期间的租金，无合同和法律依据，不予支持。一审法院根据鉴定机构对项冀餐饮店装修费用的评估值，结合双方合同履行情况，在合同解除的情况下酌定骏誉公司支付项冀餐饮店装修残值85000元符合法律规定，项冀餐饮店认为骏誉公司应全额支付装修费用，于法无据，不予支持。另项冀餐饮店认为一审诉讼费用及鉴定费用均应由骏誉公司承担，无法律依据，不予支持。综上所述，项冀餐饮店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6752元，由上诉人合肥市蜀山区项冀餐饮店负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十一月二十五日书记员 曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。