黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8993号上诉人（一审被告）：哈尔滨奇世燿华房地产开发有限公司，住所地黑龙江省五常市五常镇杜家砂场住宅楼下。法定代表人：秦永怀，经理。委托诉讼代理人：洪梅，女，1982年5月15日出生，汉族，黑龙江省五常市馨阳法律服务所法律工作者，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：刘福巍，女，1980年4月23日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省五常市。上诉人（一审被告）：哈尔滨恒远房地产开发有限公司，住所地黑龙江省五常市拉林铁路街。法定代表人：张建宇，经理。委托诉讼代理人：李洪明，黑龙江率航律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘淑兰，女，1958年10月15日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省五常市。上诉人哈尔滨奇世燿华房地产开发有限公司（以下简称奇世燿华公司）、哈尔滨恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远公司）因与被上诉人刘淑兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2018）黑0184民初2896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人奇世燿华公司委托诉讼代理人洪梅、刘福巍，上诉人恒远公司委托诉讼代理人李洪明，被上诉人刘淑兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奇世燿华公司上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.本案审理中，恒远公司提供了2011年9月4日其与北京安华恒泰房地产开发有限公司（以下简称安华恒泰公司）签订的恒远家园三期整体转让协议。刘淑兰向法庭提供了2012年6月11日与恒远公司房屋拆迁置换合同，依据一般生活法则和时间判断，刘淑兰所有的房屋进行拆迁置换时，应当与案外人安华恒泰公司签订的房屋置换合同，一审法院应将案外人安华恒泰公司列为本案的被告或第三人参加诉讼，故本案遗漏主体，认定事实不清。2.本案案由是房屋拆迁置换补偿合同纠纷，依据《城市房屋拆迁管理条例》第四条所称的拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。2012年6月11日，拆迁人为依法取得房屋拆迁许可证的恒远公司，刘淑兰与恒远公司签订的房屋拆迁产权调换合同，刘淑兰起诉奇世燿华公司主体不适格。3.依据《城市房屋拆迁管理条例》第19条“尚未完成拆迁补偿安置的建设项目，转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意”的规定，恒远公司与安华恒泰公司间的转让合同无效，一审判决对此未予认定，导致奇世燿华公司、恒远公司、安华恒泰公司间法律关系不清。二、一审判决程序违法。1.一审法院由简易程序转为普通程序未作出裁定。2.一审追加奇世燿华公司为本案当事人主体不适格。3.一审法院变更合议庭成员未告知当事人。4.一审法院作出的中止审理裁定由审判员一人署名程序违反。三、一审判决适用法律错误。一审判决对本案涉及项目整体转让产权调换、内部协议的效力和主体没有全面认定，割裂案件事实片面作出合同有效的理解。刘淑兰辩称：同意一审判决恒远公司辩称：恒远公司不应承担连带责任。恒远公司上诉请求：撤销一审判决，恒远公司不承担本案连带责任。事实和理由：一审判决认定恒远公司在本案中的地位有误。虽然恒远公司与奇世燿华公司、安华恒泰公司及柴海龙交接前，柴海龙以恒远公司名义与刘淑兰签订了案涉合同，但本案事实可以证明恒远公司已经不是案涉项目的开发主体，对案涉合同的义务已经无法实际履行。且奇世燿华公司已经对案涉合同的部分房屋进行了安置，一审判决以合同义务主体变更未通知刘淑兰为由的判决结论与实施相悖。根据《合同法》第八十八条规定，恒远公司与安华恒泰公司的转让行为彻底变更了合同当事人，恒远公司已经退出了合同关系，恒远公司无需也无能力承担连带责任。刘淑兰辩称：同意一审判决。奇世燿华公司辩称：恒远公司应承担本案的直接责任。刘淑兰向一审法院起诉请求：确认该房屋拆迁产权调换合同有效，奇世燿华公司为刘淑兰安置五常市拉林镇恒远嘉园160平方米西侧南往北数第二个商服、南栋6单元502室45平方米住宅、6单元302室66平方米住宅，房屋总价格86万元，同时给付刘淑兰逾期安置的房屋租赁费36，000元，由恒远公司承担连带责任。一审法院认定事实：安华恒泰公司柴海龙拟在五常市拉林镇宛平路东侧、恒远嘉园西侧、恒远路南侧进行房地产开发，其中需拆迁刘淑兰砖木结构房屋68平方米，占地面积为219.99平方米。因资质问题，该公司与恒远公司于2011年9月4日达成协议，约定恒远公司将其拟开发的恒远嘉园三期整体以人民币5,200,000元的价款转让给安华恒泰公司柴海龙，由其享有该项目的一切权利并承担一切义务。2012年6月11日，恒远公司以其自己公司的名义（甲方）与刘淑兰（乙方）按照预先的约定签订了《房屋拆迁产权调换合同》，约定：由甲方拆迁乙方的商业性质房屋78平方米，乙方选择产权调换，甲方为乙方提供的房屋符合国家房屋安全质量标准（砖混），产权调换房屋坐落位置为恒远三期西侧南往北数第二个商服160平方米、南栋六单元502室住宅45平方米、六单元302室住宅66平方米；乙方应在2012年6月12日前将被拆迁房屋交拆迁人拆除，甲方保证乙方在开工之日起18个月入户，并约定“合同保密，泄漏扣30平方米商服，多了面积乙方不添钱给甲方，少了面积甲方找钱给乙方”。此后，刘淑兰迁出原住房交付开发。2012年6月1日，安华恒泰公司与奇世燿华公司达成内部协议，约定甲方（奇世燿华公司）代乙方（安华恒泰公司）以公开拍卖程序取得拉林镇宛平路东侧、恒远路南侧地块国有建设用地使用权，该项目开发、规划、建设等相关备案批准手续均由乙方自行完成，由乙方自筹资金，甲方不出任何资金、不享有及承担因该项目所产生的一切债权及债务。嗣后，奇世燿华公司以其开发公司的名义在有关部门办理了相关竞地、开发、规划、建设等手续，并在刘淑兰原有的房屋位置上实施开发建设。刘淑兰自2012年10月28日起至2016年6月20日止每年外租房屋交付房屋租赁费6000元。约定18个月到期后，开发商未给予及时回迁。经刘淑兰主张，奇世燿华公司将其开发建设的恒远三期紫霖苑项目商服用房南往北数第七个门市163.4平方米安置给刘淑兰，但至今未为刘淑兰办理该房屋的产权登记手续；合同约定的其他部分未予履行，虽经双方多次交涉亦未果。庭审后，经实地核实，奇世燿华公司开发建设的恒远三期紫霖苑项目早已竣工交付使用，该公司已经将其开发建设的西侧南往北数第七门（北往南数第五门）163.4平方米商服用房调换给刘淑兰，且刘淑兰已经接收该房屋并正在使用中。双方合同约定的“南往北数第二个商服”设计建设的实际面积为217.8平方米；双方约定的“南栋六单元502室住宅45平方米、六单元302室住宅66平方米”，经核实只有1号楼（南）和3号楼（北）设计有六单元，面积与合同约定均不相符，且南栋六单元502室及302室均已销售他人。一审法院认为，奇世燿华公司以其公司名义在有关部门办理了相关竟地、开发、规划、建设等手续，并在刘淑兰原有房屋位置上实际施工开发建设，即应在享有其代为安华恒泰公司承接恒远公司转让权利的同时，负有相应的对被拆迁户的安置回迁义务。恒远公司在奇世燿华公司开发的同时，还以自己的名义与刘淑兰签订房屋拆迁产权调换合同，且在其转让过程中并未通知刘淑兰，故此应当承担连带责任。故对刘淑兰要求奇世燿华按合同履行安置回迁义务并补偿逾期安置的房屋租赁费等合理请求，应当予以支持。经双方协商，奇世燿华公司已经将其开发建设的西侧南往北数第七个门市（163.4平方米）商服用房安置给刘淑兰，刘淑兰已经接收并占据使用，应视为双方对商服用房安置的共同认可，予以确认，不再予以调整；同时，该奇世燿华公司应协助刘淑兰办理相关产权过户手续，并解除对该房屋设定抵押等他项权利。对于另外两处住宅，因其建设的南栋住宅楼只有1号楼设有六单元，而该六单元的502室和302室均已售出，且面积与合同约定的均不相符，故此奇世燿华公司应在相同地段、相应的楼层为刘淑兰安置相当面积的住宅楼。否则，应按现实房屋价值对刘淑兰此部分应安置房屋进行补偿。按合同约定，恒远公司应于刘淑兰将房屋交付拆迁即开工之日起18个月内完成安置回迁，此后未回迁造成刘淑兰的房屋租赁费损失，应予负担；对刘淑兰的其他诉讼请求，不予支持。判决：一、奇世燿华公司开发建设的五常市拉林镇恒远三期紫霖苑小区临街西开门南往北数第七门163.4平方米商服用房安置归刘淑兰刘淑兰所有，由奇世燿华公司协助刘淑兰办理相关产权过户手续，同时解除该房屋设定抵押等他项权利，此项于判决书生效后一个月内履行，恒远公司承担连带责任；二、奇世燿华公司在其开发建设的五常市拉林镇恒远三期紫霖苑小区为刘淑兰安置与合同约定“南栋六单元502室住宅45平方米、六单元302室住宅66平方米”的相同地段、相应楼层、相当面积的住宅楼，或按现实房屋价值折现予以补偿，以上款项于判决书生效后一个月内履行，恒远公司承担连带责任；三、奇世燿华公司给付刘淑兰未回迁期间的房屋租赁费18,000元（自2012年6月房屋交付拆迁至2013年12月共18个月回迁日期之后的房屋租赁费），此项于判决书生效后一个月内履行，恒远公司承担连带责任；四、驳回刘淑兰的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于恒远公司是否为本案责任主体问题。虽然恒远公司与刘淑兰签订案涉房屋拆迁产权调换合同前，已经与安华恒泰公司就恒远嘉园三期项目签订了转让协议，但其未提供证据证明已经将拆迁许可证确定的拆迁人予以变更，亦未告知刘淑兰上述转让的情况，且仍以恒远公司名义签订案涉合同，故该合同系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性、效力性规定，合法有效。虽然案涉项目的最终开发建设人登记为奇世燿华公司，且该公司已经为刘淑兰按案涉合同进行了部分房屋的安置，但刘淑兰与奇世燿华公司未签订新的安置协议，刘淑兰、恒远公司、奇世燿华公司间亦未达成权利义务转移的一致意见，故案涉项目的转让属转让双方当事人的内部约定，不能以此对抗对刘淑兰，亦不能免除恒远公司的合同义务，综上，一审判决确认恒远公司承担连带责任正确，恒远公司的上诉请求依据不足。关于奇世燿华公司是否为本案责任主体问题。奇世燿华公司以其名义对案涉恒远嘉园三期项目进行开发建设的事实存在，且系通过与安华恒泰公司达成内部协议方式办理的相关手续。一审期间，奇世燿华公司对刘淑兰的诉讼请求并未异议，并已经对刘淑兰案涉合同约定的部分房屋进行了安置。根据前述，恒远公司、安华恒泰公司、奇世燿华公司的内部约定，均不能对抗刘淑兰，故一审判决奇世燿华公司承担本案责任正确。本案仅对案涉拆迁安置合同予以处理，对恒远公司、安华恒泰公司、奇世燿华公司间的其他法律关系不予评判和处理，各方当事人可另行处理。一审合议庭成员的变更已经在开庭审理时告知了各方当事人，程序并无不当。关于简易程序转普通程序及中止裁定署名问题属程序瑕疵，并未影响各方当事人的实体权利。综上，奇世燿华公司的上诉请求依据不足。综上所述，奇世燿华公司、恒远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人哈尔滨奇世燿华房地产开发有限公司预交的二审案件受理费12,580元自行负担，上诉人哈尔滨恒远房地产开发有限公司预交的二审案件受理费12,580元自行负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一九年十一月十五日法官助理白恩奇书记员周小倩