福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19525号 原告：厦门跃泰置业有限公司，住所地厦门市集美区灌口涌泉工业园（生活综合楼208）。 法定代表人：翟国利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄辰，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董巧妙，福建天衡联合律师事务所实习律师。 被告：程萍，女，1975年12月7日出生，住厦门市思明区。 原告厦门跃泰置业有限公司（以下简称跃泰公司）与被告程萍商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告跃泰公司的委托诉讼代理人黄辰、董巧妙到庭参加诉讼，被告程萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 跃泰公司向本院提出诉讼请求：1.确认跃泰公司与程萍于2018年12月29日签订的编号为06086074《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）已于2019年8月6日解除；2.程萍向跃泰公司支付合同解除违约金317581.3元；3.程萍向跃泰公司支付因解除合同而实际产生的律师费20000元；4.对于前述应付款项，跃泰公司有权从程萍已支付的购房款中直接抵扣。事实和理由：2018年12月29日，跃泰公司与程萍签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件及《补充协议》，约定程萍向跃泰公司购买其开发建设的集美区厦门龙湖首开风景湖项目6号楼C梯1跃2层102室，总购房款6351626元；程萍应于合同签订当日前支付首付款2541626元，剩余381万元采用银行按揭贷款方式支付，程萍应在合同签订之日起10日内办理完毕按揭贷款手续，程萍逾期未能办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担按揭贷款金额万分之四的违约金；程萍应于合同签订之日起90日内（即在2019年3月29日前）将按揭贷款部分的房款支付至跃泰公司账户，程萍逾期支付购房款的，跃泰公司有权解除合同；若合同因买受人违约而解除的，则买受人已支付的税费及相关款项不予退还，并承担出卖人因行使解除权而产生的全部费用，具体包括但不限于差旅费、律师费等；前述程萍应付或应承担款项，跃泰公司有权从程萍已支付且应退的购房款中直接抵扣。后经程萍申请，跃泰公司与程萍于同日签订《补充协议》，约定：首付款为2541626元由程萍三期支付，即于2018年12月29日前支付317581元、于2019年6月16日前支付952744元、于2019年11月20日前支付1271301元；程萍逾期支付前述款项不超过二十日的，应按逾期未付款项金额的日万分之四的比例向出卖人支付逾期付款违约金，且不同期间的逾期付款违约金累加计算，逾期付款超过二十日的，则跃泰公司有权解除合同及协议；合同及协议解除后，程萍应按总购房款5%的比例向跃泰公司支付违约金，除前述违约责任之外，程萍还应承担讼争合同另行约定的其他违约责任。讼争合同及补充协议签订后，跃泰公司已依约履行了包括办理讼争合同备案登记手续等义务，但程萍却经跃泰公司多次催告后仍未履行付款义务。有鉴于此，跃泰公司于2019年8月2日向程萍发出解除通知，该通知于2019年8月6日送达。 程萍未作答辩。 跃泰公司围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同备案证明》、《商品房买卖合同（预售）》、《解约函》、EMS快递详情单、快递查询记录、《补充协议》等证据，程萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对前述证据发表质证意见的权利。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月29日，跃泰公司（出卖人）与程萍（买受人）签订一份编号为06086074的《商品房买卖合同（预售）》，约定程萍向跃泰公司购买其开发建设的集美区厦门龙湖首开风景湖项目6号楼Ｃ梯1跃2层102室，建筑面积123.79平方米，总价款6351626元。讼争合同第七条“付款方式及期限”约定：签订本合同时，买受人已向出卖人支付定金10万元，买受人应于2018年12月29日前支付首期房价款2541626元，余款3810000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。合同中约定买受人通讯地址为厦门市思明区。 讼争合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条“付款方式及期限”中约定买受人应在合同签订之日起10日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭办理机构提供符合按揭办理机构要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向按揭办理机构提出正式的按揭贷款申请，缴纳代办预告登记、预售商品房抵押登记的服务费用并提供相关资料。买受人逾期未能办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担按揭贷款金额万分之四的违约金。买受人应在合同签订之日起90日内，将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因致使出卖人未能在前述期间内收到买受人全部房屋价款的，即视为买受人逾期履行付款义务，买受人应自该日起按合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。 讼争合同附件十一《补充协议》约定该协议约定与合同正文的约定不一致的，以本协议的约定为准。《补充协议》第三条“对逾期付款的补充约定”第2点约定逾期付款超过90日的，出卖人有权不经催告而直接解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的10%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将商品房转售他人。买受人逾期付款导致出卖人解除合同的，则买受人除应向出卖人支付解除合同违约金及本协议约定的其他违约责任外，还须就其逾期履行期间向出卖人支付逾期付款违约金。第十七条“对通知的补充约定”第1点约定买受人的有效送达地址以合同中写明的联系地址为准（在该商品房交付后，该商品房的地址也可以作为有效地址）；双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件，由此给出卖人造成损失的，买受人负责赔偿。第十九条“其他”第3点约定若合同因买受人违约而解除的，则买受人已支付的税费及相关款项【包括但不限于律师服务费（如有）、公证费（如有）、产权过户登记费、手续费】不予退还。同时，买受人还应依约承担合同约定的违约责任，在合同当中所约定的逾期履行违约金、解除合同违约金可合并适用，并承担出卖人因行使解除权而产生的全部费用，具体包括但不限于差旅费、律师费等；前述律师费按福建省收费标准（若有）计算，其金额一审、二审和执行三个程序合并计算的总和。第8点约定关于偿还顺序的约定：买受人支付的款项不足以偿还全部应付款（到期应付款及按照合同约定的相应违约金（如有）的，出卖人有权将所支付款项用于优先偿还违约金（如有），偿还违约金（如有）后剩余款项用于偿还其他到期应付款项）。 同日，跃泰公司还与程萍签订了一份《补充协议》（以下简称讼争补充协议），约定首付款2541626元，剩余款项由买受人采用向银行申请按揭贷款方式支付。其中出卖人同意买受人分3期支付购房合同约定的首付款，具体如下：1.于本补充协议签订当日，买受人向出卖人支付317581元。2.于2019年6月26日，买受人向出卖人支付952744元。3.于2019年11月20日，买受人向出卖人支付1271301元。……若买受人逾期支付前述款项超过二十日的，则出卖人有权解除购房合同及本协议。购房合同及本协议解除后，买受人应按总购房款5%的比例向出卖人支付违约金。除前述违约责任之外，买受人还应承担购房合同另行约定的其他违约责任。二、买受人最迟应在付清前述最后一笔首付款之日办理完毕按揭贷款手续，并在最后一笔首付款付清之日起90日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。否则，买受人应按购房合同之约定承担相应的违约责任。三、此前买受人与出卖人所签署的《商品房买卖合同》及其补充协议等合同（如有）或文件约定与本补充协议约定相冲突或矛盾的，均以本补充协议约定为准；本协议未有约定的，均以购房合同约定为准……跃泰公司在出卖人处盖章。 另查明，前述《商品房买卖合同》已于2018年12月31日向厦门市不动产登记中心提交登记备案。 还查明，程萍签署讼争合同及其附件后，向跃泰公司支付了317581元购房款。2019年8月2日，跃泰公司向程萍存留于讼争合同中的通讯地址邮寄了一份《解约函》，载明因其未按约定支付购房款，现通知解除讼争合同。该邮件于2019年8月6日由他人代收。 本院认为，讼争合同及其附件、讼争补充协议系跃泰公司与程萍的真实意思表示，内容于法不悖，应属合法有效。根据讼争补充协议的约定，程萍应于2018年12月29日支付购房首付款317581元，于2019年6月26日支付购房首付款952744元，于2019年11月20日支付购房首付款1271301元，但其至今仅支付了317581元首付款，逾期付款超过二十日，跃泰公司有权根据讼争补充协议的约定行使解除权。跃泰公司已向程萍存留于讼争合同的通讯地址邮寄了《解约函》，根据讼争合同附件十一《补充协议》第十七条的约定，应视为程萍已于2019年8月6日签收该函件，因此讼争合同及附件、讼争补充协议已于2019年8月6日解除。根据讼争补充协议约定，跃泰公司有权要求程萍支付总购房款5%的解约违约金即317581.3元，对其该项诉讼请求，本院予以支持。鉴于跃泰公司并未举证证明已经实际支出律师费20000元，对其该项诉讼请求，本院不予支持。另，跃泰公司主张其有权在程萍已付购房款317581元中抵扣前述应付违约金，亦符合讼争合同附件十一《补充协议》第十九条第8点的约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认厦门跃泰置业有限公司与程萍于2018年12月29日签订的编号为06086074的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、《补充协议》于2019年8月6日解除； 二、程萍于本判决生效之日起十日内支付厦门跃泰置业有限公司合同解除违约金317581.3元，该款项可由厦门跃泰置业有限公司在程萍已支付的购房款317581元中扣除； 三、驳回厦门跃泰置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 本案案件受理费28131元，由厦门跃泰置业有限公司负担100元、由程萍负担28031元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （王瑛） 二〇一九年十一月十八日 法官助理（孟晓媚） 代书记员（ 周月娜） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(7672,0)?)》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。