山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初2865号原告：刘树娟，女，1951年7月16日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：王新治，男，1977年11月28日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：王新岩，女，1976年7月6日出生，汉族，住烟台市牟平区。三原告委托诉讼代理人：王洋，广东万勤律师事务所律师。被告：韩伟，男，1972年2月11日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：王传波，山东交泰律师事务所律师。原告刘树娟、王新治、王新岩与被告韩伟确认合同效力纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘树娟、王新治、王新岩的委托诉讼代理人王洋、被告韩伟的委托诉讼代理人王传波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘树娟、王新治、王新岩向本院提出诉讼请求：1.依法确认王英健与韩伟签订的《立据》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：三原告为烟台市牟平区宁海街道曲家埠村村民。位于烟台市牟平区宁海街道曲家埠村（35）-133号土地为王英健、刘树娟、王新治、王新岩的农村宅基地，王英健、刘树娟在上述土地上兴建了住宅并一直居住至2003年。2003年3月，因原告家庭承包了曲家埠村另外一块土地种植樱桃、苹果等，并在该土地上兴建了临时住房并居住于此，涉案房屋就此空置。被告韩伟系王英健胞妹王明娟的女婿，在涉案房屋空置期间，王英健向三原告称将涉案房屋出借给其胞妹王明娟的女婿韩伟使用。王英健于2016年8月16日去世。2017年，原告欲向王明娟、韩伟收回涉案房屋，韩伟拿出由王英健与韩伟签订的《立据》，原告刘树娟才得知王英健可能在隐瞒三原告的情况下将家庭共同所有的涉案房屋卖给了韩伟。此后，原告刘树娟遂与王英健的胞妹王明娟协商此事，在王英健胞弟王英传的撮合下，王明娟同意在拆迁后分予刘树娟90余平方米的房屋，刘树娟一直碍于亲戚情面，就未予再提王英健无权处分的事情。2018年，曲家埠村实行棚户区改造。被告曲家埠村村民委员会在未征得三原告同意且拒绝与原告就涉案房屋签订拆迁补偿安置协议的情况下，与韩伟签署拆迁补偿安置协议，并将三原告家庭共有的涉案房屋拆除。同时，韩伟拒绝就王明娟承诺的分予刘树娟90余平方米房屋进行协商处理。原告认为，其一，涉案房屋为王英健、刘树娟、王新治、王新岩家庭共同共有的房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九十条规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。王英健在未征得刘树娟、王新治、王新岩同意的情况下，私自将涉案房屋卖予韩伟并签订《立据》的行为属于无权处分，该行为应属无效行为，该《立据》应属无效合同。第二，涉案房屋所占有的土地性质为农村宅基地，转让涉案房屋必然转让了涉案宅基地使用权，且韩伟非曲家埠村村集体成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让的规定，涉案房屋的转让行为亦应属无效。其三，涉案房屋买卖合同即《立据》并未约定交易价格，涉案合同因缺乏房屋买卖合同必备的价格条款，事实上亦无法履行。综上，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，请依法支持原告的诉讼请求。韩伟辩称，双方签订立据时房屋的所有权人是王英健和刘树娟，原告王新治并非当时的房屋所有权人。被告与王英健签订立据后，付清了购房款，实际居住管理房屋10余年，原告刘树娟对上述情况是明知的。该房屋已与村委签订了拆迁协议，将房屋交回了村委，宅基地也被村委收回，房屋已于2018年8月被村委依法拆除。原告所称的违反土地管理法的行为已经不再存在，原告无权诉请要求确认该立据无效。请求法院依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：王英健与刘树娟系夫妻关系，婚后育有一个女儿王新岩和一个儿子王新治。王英健于2016年8月16日去世。王英健的父母均已去世，刘树娟、王新岩、王新治系王英健的法定继承人。2006年6月3日，王英健与韩伟签订立据一份，内容为“立据王英健房屋东至辛学福西至孙一夫、北至后檐墙外，南至南平房前檐卖给韩伟，立据为证。立据人王英建韩伟证明人：王英传2006.6.3”。该房屋的集体土地建设用地使用证登记在王英健名下，证号为牟集建（93）字第07758号。刘树娟、王新岩、王新治提交立据复印件，称立据复印件来源是从韩伟处复印得来，证实王英健将上述房屋出售给韩伟，但其三人一直认为韩伟是借用房屋使用，直到从韩伟岳母（王英健胞妹）王明娟处看到该立据才得知房屋出售给了韩伟。韩伟对上述立据复印件的真实性没有异议，称当时该立据的内容同时抄写了两份，王英健和韩伟各执一份，韩伟提交了其手中的立据原件，立据内容与刘树娟、王新岩、王新治提交的立据复印件内容一致，书写的排版不一致，韩伟认为刘树娟、王新岩、王新治提交的立据复印件充分证实其手中持有立据原件，房屋是出售给了韩伟，并不存在借用房屋使用的事实。刘树娟、王新岩、王新治提交2003年3月11日王英健与烟台市牟平区宁海街道办事处曲家埠村委会签订的承包合同，证实王英健承包了土地种植苹果、樱桃，并在承包地上兴建了临时住房，搬至该处居住，涉案房屋闲置，承包合同上王英健的签字与立据中王英健的签字书写习惯及写法均不一致。韩伟称涉案房屋的出售价款是80000元，其于2006年6月2日凑齐了资金后，以存单的形式存在水道农业银行，合计83600元，2006年6月3日双方签完立据后，共同到银行取出了该款项，付款80000元，王英健当场以其自己的名义办理了新的存单，提交了其存单和取款明细复印件，取款明细的下一页显示了王英健的名字，应该是当时王英健存款信息。刘树娟、王新岩、王新治对证据复印件不予认可。韩伟自2006年开始居住使用涉案房屋。2018年8月24日，韩伟持立据原件证实其系涉案房屋的所有人，与烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处曲家埠村民委员会签订牟棚改【曲家埠】村【2231】号烟台市牟平区宁海街道办事处曲家埠村棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置协议，协议载明被拆迁人房屋现状为平房，坐落于新城大街533-29号，土地权属性质集体，用途住宅，房产证号牟房产证字第××号，所有权人王英健，土地使用权有效宅基地面积184.25平方米，确定拆迁房屋补偿面积184.25平方米，补偿单价每平方米4550元，拆迁房屋补偿价款共计838338元。另查，韩伟并非烟台市牟平区宁海街道办事处曲家埠村村民，其户口也未迁入该村集体。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。农村集体组织成员的住宅用地所利用的是该集体组织成员共有的土地，该组织成员仅对此宅基地具有使用权。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。房屋依附于其所在的土地而存在，其流转应一并进行。本案中，刘树娟、王新岩、王新治系王英健的法定继承人，作为本案原告资格适格。刘树娟、王新岩、王新治称其所持有的立据复印件来源于韩伟手中的立据原件，但刘树娟、王新岩、王新治提交的立据复印件的内容与韩伟提交的立据原件内容一致，文字排版不一致，可以认定刘树娟、王新岩、王新治手中持有另一份立据原件，王英健与韩伟签订的立据是双方真实意思的表示，但因韩伟并非房屋所在村的集体经济组织成员，该房屋买卖立据违反了国家有关法律法规的强制性规定，应属无效。刘树娟、王新岩、王新治要求确认立据无效，理由正当，证据充分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：王英健与被告韩伟于2006年6月3日签订的立据无效。案件受理费100元，由被告韩伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  隋秀桥二〇一九年十一月二日书记员  贵俊丽