广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1345号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。被上诉人（原审原告）：周业铃，女，1988年7月25日出生，汉族，住广东省阳江高新区。委托诉讼代理人：刘常斌，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钊颖，广东真智律师事务所实习律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人周业铃商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初2628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：撤销一审判决，驳回周业铃的全部诉讼请求。事实与理由：一、丰怡公司前任法定代表人和董事的不当行为造成了丰怡公司缺乏建设资金导致逾期交房，丰怡公司向业主表示真诚歉意并愿意尽快完成手尾工作交付房屋给周业铃。鉴于上述情况，为便利丰怡公司日后经营和社会整体效果，一审法院将逾期交房的违约金调整为日万分之二点五仍过高，丰怡公司请求按总房价的0.5%一次性补偿给周业铃。二、根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，预收办证费是便于日后为周业铃办理产权登记手续，多还少补。由于涉案房屋未达交付条件，且合同没有约定支付利息，周业铃要求退还预收的办证费及支付利息与合同约定不符。一审法院判决丰怡公司退还预收的办证费并支付利息缺乏合同依据。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。周业铃辩称：一、丰怡公司逾期交房的事实确定，理应支付逾期交房违约金。周业铃对一审判决调整逾期交房违约金的计算标准有异议，只不过为了避免麻烦而没有提起上诉。二、丰怡公司无权预收办证费，理应将收取的办证费退回给周业铃。丰怡公司挪用收取的办证费获得了收益，如果该收益全部归丰怡公司所有对周业铃不公平不合理，因此一审判决丰怡公司退回该办证费及支付该办证费的利息给周业铃正确，请二审法院驳回丰怡公司的上诉请求。周业铃一审起诉请求：一、丰怡公司向周业铃支付逾期交房的违约金（以650238元为基数按日万分之五自2019年1月1日起计至房屋实际交付日止）；二、丰怡公司为周业铃履行协助办理xxx小区xxx房不动产权证的义务；三、丰怡公司向周业铃支付逾期办理商品房不动产权证的违约金3251.19元；四、丰怡公司向周业铃退还办证税费30165元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年9月14日起计至办证税费退清时止）；五、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年10月1日，周业铃（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx房出售给周业铃，预测建筑面积共132.81平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为650238元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年9月14日前支付首期房价款163238元，余款487000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同其他约定条件的商品房交付给买受人。合同第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。周业铃按合同约定付清了购房款给丰怡公司，但丰怡公司未能按合同约定时间交付商品房给周业铃。丰怡公司于2017年9月14日收取了周业铃代缴办证税费30165元，在收取上述的办证费用中代周业铃缴交了房屋维修基金10658元。一审庭审中，双方一致确认涉案房屋尚未办理初始登记。一审法院向周业铃释明涉案商品房现不具备办理商品房产权登记手续的条件，但周业铃仍坚持该项请求。一审法院认为：周业铃与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于逾期交房违约金的问题。本案中，周业铃已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给周业铃，但至本案一审开庭时（2019年4月25日）丰怡公司仍未交付商品房给周业铃，丰怡公司逾期交房已超过60天，周业铃选择继续履行合同，丰怡公司应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，一审法院酌情调整为按日万分之二点五计算。丰怡公司逾期交房自2019年1月1日起至一审庭审辩论终结时期间的违约金是可以确定的，但一审庭审辩论终结之后，丰怡公司今后是否交房、何时交房未能确定，违约金也处于变化之中，故本案逾期违约金应暂计至一审庭审辩论终结之日，即丰怡公司应支付2019年1月1日至2019年4月25日的违约金18694.34元（650238元×0.00025/天×115天）给周业铃。此后的违约金，周业铃可另行主张。关于逾期办证违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，须在房屋交付后90日内因丰怡公司的原因，周业铃未能取得该商品房的房屋所有权证书，丰怡公司才构成违约。故承担逾期办证违约责任的前提是商品房已交付使用，但涉案商品房至今未办理房屋交接，周业铃该请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。周业铃可在涉案商品房交付使用后，丰怡公司又未能在约定的时间内办理产权登记时，再行提起诉讼。关于退还代缴办证税费及利息问题。由于丰怡公司至今为止未能履行办证义务，现周业铃主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，一审法院予以支持。丰怡公司已代周业铃缴交了房屋维修基金10658元，故丰怡公司应退还办证费用19507元（30165元-10658元）给周业铃。对该款利息，根据合同约定，丰怡公司应在2018年12月31日交房后的90天内，即2019年3月31日前为周业铃办好房地产权证。周业铃自愿将办证费交予丰怡公司在该期间内办证，但丰怡公司未能按时履行交房和办证义务，根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应自2019年4月1日起至丰怡公司退清剩余办证费时止，以19507元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给周业铃。另外，由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现周业铃请求丰怡公司协助办理不动产权登记手续，属法律上不能履行的情形，一审法院已向其释明，周业铃不同意变更该项请求，对该项请求，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金18694.34元给周业铃；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费19507元及该款利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年4月1日起计至丰怡公司退清办证费时止）给周业铃；三、驳回周业铃的其他诉讼请求。一审案件受理费668元，由周业铃负担253元，丰怡公司负担415元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。周业铃与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点：一、丰怡公司应按何标准支付逾期交房违约金给周业铃；二、一审法院判决丰怡公司退还部分预收办证费和支付退还的办证费利息给周业铃是否正确。关于焦点一,本案中，双方约定丰怡公司应在2018年12月31日交付涉案房屋给周业铃使用，但丰怡公司至今仍未交付涉案房屋给周业铃，丰怡公司构成逾期交房。按双方合同约定，逾期交房超过60天的，丰怡公司应按日以总房价的万分之五支付逾期交房违约金给周业铃。一审认为该违约金计算标准明显过高，并根据实际情况酌情调整为按日万分之二点五计算至一审庭审辩论终结之日并无不妥，据此计算得出丰怡公司应支付给周业铃的违约金为18694.34元正确，本院予以维持。丰怡公司主张该违约金计算标准仍过高，请求按总房价的0.5%一次性补偿给周业铃理据不足，且周业铃对此不予认可，本院不予采纳。关于焦点二，双方合同约定，丰怡公司应于2018年12月31日前交付房屋给周业铃，并应于交房后的90天内将涉案房屋登记至周业铃名下，现因丰怡公司的原因造成涉案房屋至今无法依约交付而影响到涉案房屋办证条件未成就，丰怡公司继续再占有周业铃该款项没有依据，周业铃要求丰怡公司返还预收的办证费及支付利息理据充分，一审判决丰怡公司在扣除了已代周业铃支付的部分税费后返还剩余的办证费给周业铃正确。由于周业铃自愿预付该办证费，双方对办理产权证书约定了合理期限，且对合理办证期限内是否要支付该款利息没有约定，但基于丰怡公司在占有该款项期间享受了收益，一审基于公平及诚实信用原则判决丰怡公司以剩余的办证费为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2019年4月1日起支付利息给周业铃并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应退还预收的办证费及不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费755元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 施震宇审判员 陈欢欢二〇一九年十一月七日法官助理李凤霞书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。