浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初3578号 原告李梅，女，1976年11月17日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托代理人魏亮、张叶兴，浙江哲鼎律师事务所律师。 被告杭州碧玺酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区下沙街道新元金沙城******。 法定代表人张殿春。 委托代理人楼铭元、王媛媛，浙江南方中辰律师事务所律师。 原告李梅诉被告杭州碧玺酒店管理有限公司（以下简称碧玺公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告李梅于2019年4月10日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。于2019年8月8日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告李梅基于双方签订的《租赁合同》而起诉，认为碧玺公司提供的租赁房屋存在质量问题，以及碧玺公司无法提供原告办理工商注册登记所必要的文件资料，封闭消防通道，未对公共区域进行装修等。诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年7月18日签订的《租赁合同》；2、判令被告返还原告租金222500元，并赔偿利息损失8558.63元（以222500元为基数，按照年利率6%的标准自2018年8月11日暂计算至2019年4月2日，此后算至全部租金返还之日止）；3、判令被告双倍返还履约保证金74160元；4、判令被告赔偿原告经济损失461017元（其中装饰装修费用274017元、消防安装费用30000元、员工工资114000元、其他损失43000元）；5、本案诉讼费用由被告承担。 被告碧玺公司辩称：1、双方签约于2018年7月18日。原告所称质量问题，即漏水问题早已在2018年10月维修完成。2、因需搭建设备平台，于2018年11月将三楼屋顶拆除，但在2019年1月已经重建。3、关于原告主张电力增容问题，只能由产权方办理。电力扩增工程未影响原告，已于2019年1月完工，拆改费用已由产权方承担。4、原告办理营业执照所需的文件被告已经全部提交。5、关于消防通道的问题，一部分公共区域由产权方收回，另一部分公共区域不面对消费者，无装修必要。6、原告主张解除合同与事实不符，双方合同可以继续履行。7、原告违约在先，至今未支付全额租金。8、原告主张损失或者无证据，或者证据存在瑕疵。 本案经审理查明的事实如下： 书面协议：2018年7月7日，原告与被告签订《物业租赁定金合同》；2018年7月18日，双方签订《租赁合同》一份。 出租人：碧玺公司（从案外人处转租而取得出租权）。 承租人：李梅。 租赁标的：位于杭州市江干区各部分面积（具体位置见合同附件，建筑面积约650平方米）。 租赁用途：承租方作为会所业态专业经营。 租赁期限：2018年10月18日至2028年10月17日。 租金（商业服务管理费）标准：每月37084元，首年租金445000元。每两年递增7%。 租金支付方式：首期商业服务管理费为计租日起至第一个月最后一日期间的商业服务管理费。除首期商业服务管理费外，其他租金均按每一个完整的自然月为一个交租期缴纳。每个交租期的20日前一次性足额支付下个交租期商业服务管理费。首期租金应于合同签订日支付，商业服务管理费期间为2018年10月18日至2019年10月17日，应交商业服务管理费为222550元。 履约保证金：合同签署当日承租方应支付37083元作为履约保证金。 房屋交付日：2018年7月18日。出租房以房屋毛坯状态交付，由承租方进行装修后营业。出租方给予承租方共计3个月装修期，即2018年7月18日至2018年10月17日止。 质量保证：因房屋工程质量原因发生损坏的，出租方应予维修。出租方对房屋的维修责任范围只限于该房屋的结构及交接时出租方提供的设备设施。此外，出租方亦应维修公共部位/区域。 出租方保证和责任：出租方保证确认拥有该房屋所有权及相应土地使用权，保证有权按本合同条款将房屋出租给承租方适用。出租方应向承租方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。出租方应对承租方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其它国家规定的申请报批手续给予必要的协助。 违约责任：双方确认，本合同因承租方违约而提前终止的，则出租方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因就出租方违约而提前终止的，出租方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金，出租方并应赔偿由此对承租方造成的损失。 款项支付情况：原告于2018年7月7日向被告指定人员支付50000元，于2018年8月11日向被告指定人员支付209580元。 合同履行情况：原告进场装修后，发现被告提供房屋存在严重的楼顶漏水现象。被告认为于2019年1月维修完毕，原告认为仍有少量漏水现象。 原告为办理在案涉房屋内经营的工商登记手续，要求被告提供有关材料，但被告至今仍未能提供全部准确材料，提供的部分资料存在错误记载至今不能修正。 原告认为被告还存在将消防通道出租他人使用并封闭，以及未对公共区域进行装修的违约情形。被告均予以否认。 原告主张损失情况：2018年8月9日，原告与案外人杭州西舟装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，合同总价240000元。此后，该公司为原告就案涉房屋进行装修，杭州西舟装饰工程有限公司项目经理确认装修过程中增加部分工程量计46017元。杭州西舟装饰工程有限公司确认已收款228000元，原告陈述另支付人工、材料等增加费用46017元。 2018年9月9日，原告与沈阳安吉消防安装工程有限公司杭州第一分公司签订《消防工程承包合同》，合同总价46000元。此后，由该公司为原告就案涉房屋进行消防工程施工。原告于2018年9月11日向沈阳安吉消防安装工程有限公司杭州第一分公司指定账户实际支付工程款30000元。 原告陈述，为案涉房屋装修施工，另产生零星工程费用38000元。为签订案涉合同产生费用5000元。 原告陈述，为做开业前准备，原告雇佣员工实际产生人工工资费用114000元。 以上事实有原告李梅提交的承包经营合同、同意转租证明、证明、营业店铺租赁合同、物业租赁定金合同、租赁合同、转账记录、银行卡明细、装饰装修工程施工合同、情况说明、消防工程承包合同、微信聊天记录、律师函及邮寄资料、联络函、回复函，证人徐某、王某、洪某、吴某的证言，被告碧玺公司提供的照片，及双方当事人的陈述为证。当事人提供的其他证据因真实性或关联性无法确定故不予确认。 本院认为，李梅与碧玺公司签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。出租人负有向承租人交付符合双方租赁用途的租赁物的义务，但被告碧玺公司提供的房屋存在漏水等质量问题，导致原告李梅无法正常对承租房屋进行装修及经营使用，被告碧玺公司违约事实成立。同时，双方约定承租人系用于经营用途，故出租人还负有配合承租人办理工商登记的附随义务，出租人理应向承租人提供有关办理工商登记中由出租人负责提供的资料。但至今被告碧玺公司仍无法提供全部正确资料，导致原告李梅无法办理案涉房屋的工商登记手续，也即无法将案涉房屋用于合法经营用途，双方租赁合同目的无法实现，被告构成严重违约，原告有权要求解除合同。对原告李梅要求解除双方租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。被告碧玺公司辩称办理工商登记资料已全部提供，但其提供的部分资料明显存在疏漏和错误，被告未能提供正确内容的资料，由此不能视为其已经提供了全部资料。被告虽辩称有关资料系因前手出租人的原因无法提供，但不得对抗本案原告，对被告该项意见不予采纳。 被告辩称原告存在逾期付款的违约行为，属于原告违约在先。原告对此予以否认。本院认为，在双方长时间的沟通过程中，被告并未提出原告逾期付款的问题，故可以判断被告并未将怠于履行维修义务及配合办理工商登记义务作为针对原告可能存在的逾期付款行为的抗辩行为。因此，被告该项辩称意见不影响本院在本案中确认被告存在严重违约行为本案中。被告若认为原告的确存在逾期付款问题，可另行主张权利。 鉴于本案系因被告碧玺公司严重违约导致原告李梅行使法定解除权，被告碧玺公司理应承担相应违约责任。1、关于原告主张返还租金及履约保证金的问题。因案涉房屋由原告承租后，被告一直未能提供质量合格的房屋，也未能履行配合原告办理工商登记的义务，导致原告无法根据约定用途正常使用案涉房屋，在原告未取得占有案涉房屋利益的情况下，被告理应返还原告已交付的全部租金及履约保证金，合计259580元。原告主张被告支付租金利息，但原告并未提供证据证明双方此前达成解除合同返还租金的合意，或原告此前曾明确要求解除双方租赁合同并通知到达对方的事实，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。2、关于原告主张双倍返还履约保证金及赔偿损失的问题。双方合同约定由于被告违约导致合同解除的，被告应双倍返还履约保证金并赔偿原告实际损失。本院认为，双方关于双倍返还履约保证金及赔偿实际损失针对的是同一违约事实，不能重复适用违约责任，鉴于原告的实际损失显然高于双倍返还的履约保证金，故本院支持原告关于要求被告赔偿其实际损失的诉讼请求，不再重复支持原告要求被告双倍返还保证金的诉讼请求。3、原告实际损失确定的问题。原告承租案涉房屋后投入的装饰装修及消防施工工程，已实际添附于案涉房屋，在双方租赁合同解除后原告客观上不能另行利用，故属于原告的实际损失。又鉴于因无法办理工商登记手续，原告实际并未使用装饰装修物，故本案中对于装饰装修折价金额可依据原告实际投入情况确定。原告基于正常履行合同进行营业准备而提前聘请人员产生人工费用，应当属于原告的实际损失。原告为证明以上损失的具体金额，提供了转款记录、情况说明、合同、证人证言等，但原告提供的收款人身份、情况说明出具人身份等存在瑕疵，故本院根据本案综合情况，酌情确定原告实际损失为40万元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李梅与被告杭州碧玺酒店管理有限公司签订的《租赁合同》； 二、被告杭州碧玺酒店管理有限公司返还原告李梅租金及履约保证金人民币259580元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告杭州碧玺酒店管理有限公司支付原告李梅违约金人民币400000元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告李梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币11462元，由原告李梅承担人民币1066元，被告杭州碧玺酒店管理有限公司承担人民币10396元。被告承担的款项应于本判决生效后七日内付至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  张妍妍 人民陪审员  张菊美 人民陪审员  姜叶军 二〇一九年十一月一日 代书 记员  肖忆敏