贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6892号原告凯里经济开发区三和物业服务有限公司，住所地凯里经济开发区桂花苑小区5号楼1-2，注册号522620000028010。法定代表人马新平，经理。委托代理人（一般代理）马文强，男，1963年12月27日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市韶山南路58号大地新华家园A栋1单元阁楼A1-8号，系凯里经济开发区三和物业服务有限公司员工。被告龙昌洪，男，1993年4月9日出生，侗族，贵州省锦屏县人，现住凯里经济开发区。委托代理人(一般代理)雷发,贵州富迪律师事务所律师。原告凯里经济开发区三和物业服务有限公司（以下简称原告）诉被告龙昌洪（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人马文强，被告龙昌洪及其委托代理人雷发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即将2016年2月至2019年8月30日止，共32个月3503元的物业管理费交给原告；停车费20月4000元交给原告，（车号：贵Ｈ×××××）。二、诉讼费用由被告承担。原告诉称：被告购得凯里经济开发区桂花苑住宿楼，购房时与凯里经济开发区三和物业管理服务公司签订了物业管理协议，物业管理费为每月0.7元/m2,停车费为每月200元，按协议要求业主按时交纳物业管理费。被告购得桂花苑1栋2单元402房，建筑面积156.4m2，自2016年2月后拒交物业管理费至今，被告违反商品房买卖合同第九章前期物业管理第二条：物业服务每月0.70元/m2和地上停车位200元/月的合同协议。虽经原告在小区门口、电话和发信息多次以及在被告住房门上书面催缴，但均无结果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求及时裁判支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、原告三和物业公司本身存在诸多问题，恳请法院在涉及业主的物业费上支持部分物业费，并要求原告提高服务水平意识，对小区的物业服务要尽职尽责，不能敷衍业主，不能只收费不管理。原告三和物业公司存在的问题如下:1、原告三和物业公司的物业服务收费没有实行明码标价及亮证制度。原告在催收物业管理费前，应当向答辩人出示贵州省经营性服务收费许可证，但从答辩人等业主入住至今，原告并未提交收取物业费和停车费的行政收费许可证，也没有其他证据证明其按照法律规定收费。原告没有向业主提交收取物业费用的正规发票等。因此，原告提交的物业管理费主张没有计算依据。2、原告作为前期物业管理公司的物业管理服务未完全履行，并没有尽到物业管理服务职责，答辩人有理由拒绝交纳物业管理费用等。在购房合同中第23条中约定了原告收取物业费的价格构成包括物业区域内的保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施日常维护费、绿化养护费、综合管理费。但是，原告的收费并没有按照约定认真履行，物业服务存在很多问题和不足。具体如下:第一、原告在小区内封闭管理、门卫管理、来往人员监管、路灯安装、监控安装等方面的安全防范管理不足；存在物业设施欠缺，服务不到位；没有建设出入管理的大门，没有门卫和门卫设施，也没有保安执勤室，外来人员等都可以在小区内随便出入，使业主的人身、财产安全得不到保障。从交房至今没有设立门卫安保设施来看，原告并没有对小区安全进行保障。第二、小区楼道及小区道路雨天严重大面积积水，无人疏通下排污通道；小区垃圾污物乱放，排污管堵塞污水横流；小区夜间路灯不亮，灯光昏暗，业主多次向原告反映，并没有得到及时解决。第三、原告没有雇请持证上岗的保安人员维护小区内的公共秩序，没有安装完善监控设备，摄像头夜间基本无法使用，人和车牌都无法看清还经常不开机，导致每年都有多户业主家被盗无法查清作案人员等。原告至今也没有完善安全防范的保卫工作。第四、原告在没有成立小区的业主委员会的情况下，私自刻取业主委员会的公章向政府部门骗取改建意见，私自占用业主公共通道及绿地修建物业用房，在桂花苑小区业主委员会成立后，没有依照法律规定向业委会提供办公用房等。第五、原告从来没有与业主进行过认真的沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化。原告从第一批业主入住至今从未对财务进行公布。原告只收钱，不管理，没有对小区的设施及绿化、监控等进行维护维修、改进、保养等。第六、原告通过公告《紧急通告》自2019年3月1日起就停止了对小区的物业服务，其无权也不应该主张自2019年3月1日起至今的物业管理费和停车费。二、原告在起诉状中所述的部分事实与实际情况不符，恳请法院不予认可。原告在起诉状中称物业费用用于小区垃圾处理、小区照明、化粪池清运、排污堵塞、监控维修等与事实不符。原告只是知道收取业主的物业费，对小区管理不到位，小区内外来人员随便进出，夜晚经常不开路灯，监控设备安装少，小区内垃圾不清运、污水横流，这使小区内业主对原告的服务很不满意。三、原告关于物业费和停车费的主张与事实不符，不应得到全部支持。1、关于2016年2月至2019年8月30日止32个月的物业管理费3503元的诉求，不应得到支持。如果原告计算物业管理费应该只计算至2019年3月1日止共计26个月的物业费，其计算为0.7x156.4m2x26月=2846元，因原告对小区的服务管理等不到位，恳请法院支持减少该物业费。2、关于原告要求交纳20个月停车费4000元的诉求，原告没有事实依据，恳请法院驳回该诉讼请求。理由：第一、答辩人没有与原告签订任何停车收费的协议。第二、小区内的公共绿地和公共道路是小区业主的，全体业主没有授权其收取停车费。第三，答辩人不停车在小区内，不可能产生停车费。原告不能因为答辩人有车就要求收取每月200元的停车费。综上所述，答辩人认为，原告的诉讼请求及诉讼理由违背事实，违反法律规定。原告没有尽到物业管理服务，收取物业管理费和停车费诉求没有依据。答辩人请求法院依法驳回原告相应的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年4月22日以黔东南州新远房地产开发有限公司为出卖方与买受人龙昌洪签订合同编号为2015000539的《商品房买卖合同》，合同约定被告购买凯里经济开发区开元大道12号桂花苑1栋2单元402室商品房壹套，建筑面积156.4平方米。双方就前期物业管理在该合同中的第二十三条就凯里经济开发区开元大道12号桂花苑小区物业服务进行了约定。该合同条款主要约定：（一）……1、出卖人自行组建前期物业管理部进行前期物业管理。2、出卖人依法选聘的物业服务企业为凯里经济开发区三和物业服务有限公司（即原告）。（二）前期物业管理期间，物业收费价格为0.70元／月×（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等。地上停车管理费200元／月，……双方还就物业服务费收取时间和方式进行了约定。同时在该合同附件十二《补充协议》第八条、第九条中对具体的物业服务内容进行了明示。合同签订后，原告在为凯里经济开发区开元大道12号桂花苑小区提供物业管理服务过程中，自2016年2月起至2019年8月30日止被告以原告履行物业服务不到位为由拒绝交纳物业费计32个月，20个月的停车费（车号：贵Ｈ×××××）。经原告多次催收未果，遂向本院提起诉讼，提出自己的诉讼请求。庭审中，因被告不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明：原告对其他在桂花苑小区内的居住业主车辆停车费收取标准每辆为70元／月。原告曾于2019年2月在小区内发布通告，以“因大多数业主不交物业管理费用，决定于2019年3月1日起暂停物业服务……”，2019年2月28日在小区内发出紧急通告，称继续履行物业管理服务工作，未停止对凯里经济开发区桂花苑小区的物业管理服务。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案被告与黔东南州新远房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中就物业服务管理进行约定，是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对业主具有约束力。原告按照合同约定，已为被告所居住的小区提供物业管理，被告接受了原告提供的物业服务，依法应当缴纳相应的物业服务费用。关于原告主张被告支付自2016年2月起至2019年8月30日止的物业费和停车费的问题，原告所举证据能够证明其已为被告所在小区提供了物业管理服务，被告享受原告的物业管理服务后就应按照双方约定交纳物业费和停车费，故本院依法支持被告向原告支付自2016年2月起至2019年8月30日止的物业费3503.00元（32个月×156.4㎡×0.70元/㎡）；关于原告主张被告支付20个月的停车费的问题，以公平合理原则，应按照对应其他小区内的居住业主车辆停车费收取标准以每辆70元／月收取，本院在此作出调整，即被告应支付原告停车费1400.00元（20个月×70元／月）。对于被告辩称原告物业服务不到位、2019年3月1日就停止对小区的物业服务、未提供收取物业费的正规发票等抗辩理由，仅以其提供的照片显示内容，不能认定原告存在根本性违约，且系另外的法律关系，不属本案审理范围，故本院对被告及其辩护人的辩解意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告龙昌洪在本判决生效之日起五日内向原告凯里经济开发区三和物业服务有限公司支付自2016年2月起至2019年8月30日止的物业费3503.00元、20个月停车费1400.00元，共计4903.00元。二、驳回原告凯里经济开发区三和物业服务有限公司其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25.00元，由被告龙昌洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  滕新红二〇一九年十一月二十五日法官助理石娟书记员杨昌堡