四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1364号 上诉人（原审被告）：中国人民财产保险股份有限公司泸州市江阳支公司，营业场所：四川省泸州市江阳区瓦窑坝路80号1幢2层2号，统一社会信用代码：915105009048206775。 负责人：王真建。 委托诉讼代理人：郭旗聪，四川辞鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:四川悦华置地物业管理有限公司，住所：四川省成都市青羊区清江西路**，统一社会信用代码：9151010575597687XN。 法定代表人：漆春刚，执行董事。 委托诉讼代理人：李泽勤，四川正当律师事务所律师。 委托诉讼代理人：云滔，男，汉族，四川悦华置地物业管理有限公司员工，项目经理。 上诉人中国人民财产保险股份有限公司泸州市江阳支公司（以下简称中国人民财产保险公司）与被上诉人四川悦华置地物业管理有限公司（以下简称悦华置地公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初3442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年10月18日公开开庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人郭旗聪、被上诉人的委托诉讼代理人李泽勤、云滔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中国人民财产保险公司提起上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人在接收房屋后，对房屋进行装修，因房屋漏水原因多次向被上诉人反映要求协商解决，但被上诉人迟迟不肯回应，致使上诉人无法按计划搬入，只能租房办公，给上诉人带来了巨大损失。上诉人搬入后，上诉人聘请了保洁安保人员，对办公室及楼下公共出入口、街坝子进行保洁，这本系被上诉人应当履行的义务但怠于履行。二、被上诉人的部分物业费用诉讼时效已过，按合同约定，是每个月交付物业费，每个月就完成了一个完整的法律关系，2015年10月前的物业费诉讼时效已过。 悦华置地公司辩称：上诉人装修期间属于质保期以内，房屋漏水已经向开发公司反映，属于开发公司维护保养范围；保险公司聘请的保安保洁，只是针对保险公司自身场所进行，物业只是对物业服务公共区域进行保洁，不是对上诉人进行专门服务；物业服务现在还在进行，是连续、及时的，物业合同是整体、连续的，也多次催收，没有放弃权利，未过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判决。 悦华置地公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令中国人民财产保险公司支付欠付的物业管理费83703元（物业费自2012年2月起计付至2019年5月）；2.请求判令中国人民财产保险公司支付欠费产生的利息74496元（利息自2012年2月起按照月利率2%计付至2019年5月）；3.请求判令中国人民财产保险公司支付悦华置地公司因维权而支付的律师费10000元；4.请求判令中国人民财产保险公司支付本案诉讼费用。 一审法院经审理认定事实如下：2010年11月16日，泸州向阳房地产开发有限公司作为甲方，悦华置地公司作为乙方，双方签订《“尚江南”前期物业服务合同》，约定由悦华置地公司对“尚江南小区”提供前期物业管理服务事宜，该合同第二条明确：在物业管理区域内，乙方即悦华置地公司提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.所有共用设施、设备的维修、养护、运行和管理以及年检；3、所有附属建筑物和构筑物的维修、养护管理，包括人行道、给水、排水、化粪池、井、盖、停车场等维护；……合同第七条明确：该项目物业管理服务合同约定内容，服务标准实行费用包干。（一）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积从甲方通知的交房之日起按月交纳，拟定标准为：（1）、住宅按建筑面积每月1.2元/㎡；（2）、商业部分按建筑面积每月1.2元/㎡。……合同签订后，悦华置地公司进驻该小区进行物业管理，并为该小区全体业主提供了物业服务。2017年，尚江南小区成立“泸州市江阳区尚江南小区业主委员会”。2018年1月26日，悦华置地公司作为乙方与甲方泸州市江阳区尚江南小区业主委员会签订《尚江南小区物业服务合同》，继续为该小区提供物业服务，约定物业服务费收费标准商用每月1.2元/㎡，该合同第五条约定：甲方业主或物业使用人的物业服务费按月交纳。甲方业主或物业使用人应于每月5号前交纳当月物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、手机短信等书面形式催告甲方业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，甲方业主承担违约责任……合同第十三条：甲方业主或物业使用人未按时、足额交纳物业服务费、车位服务费、乙方代收代缴等费用的，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，应承担自逾期之日起每日按未付金额5‰的违约金。 2012年3月16日，中国人民财产保险公司和泸州向阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，同年3月27日支付购房款，购买了位于泸州市江阳区房屋，房屋建筑面积797.04㎡。《商品房买卖合同》约定：买受人自行向相关单位缴纳物业服务费用，并在接收该商品房的同时向出卖人缴纳税费的凭据；第二十三条前期物业服务：出卖人依法选聘的物业管理企业为四川悦华置地物业有限公司，资质证号为107047；前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.2元／月•平方米……按照月收取，买受人应当在每月10日前缴费……。 另查明，中国人民财产保险公司一直未缴纳物业费。悦华置地公司就讼争物业费分别以书面、短信方式进行催收未果。2017年，悦华置地公司向泸州市江阳区人民法院提起诉讼，后因故未到庭参加诉讼，泸州市江阳区人民法院于2018年1月16日作出（2017）川0502民初5525号民事裁定书裁定：本案按撤诉处理。此外，悦华置地公司自入住尚江南小区并为该小区提供物业服务期间，其自身管理有不到位，提供的物业服务存在瑕疵，2016年才对讼争款进行催缴。 2019年4月8日，悦华置地公司与四川正当律师事务所签订了《委托代理合同》，2019年7月4日，悦华置地公司支付四川正当律师事务所律师代理费10000元（含税率）。对此，悦华置地公司对该律师代理费的收取和负担，当庭明确《“尚江南”前期物业服务合同》、《尚江南小区物业服务合同》均未作约定。 以上事实，有双方营业执照、企业信用信息、《“尚江南”前期物业服务合同》、《尚江南小区物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《不动产权利及其他事项登记信息》、《催款函》、《工作衔接函》、《告知书》、图片、短信，（2017）川0502民初5525号民事裁定书等证据在案佐证。 关于中国人民财产保险公司称，2013年8月5日，其因购买的房屋于当年4月进场装修时，发现楼上住家户水管漏水向泸州市尚江南小区物管办公室出具《说明》，并要求物业公司在5个工作日内解决未果后，于同年8月13日，就前述水管漏水等事宜向泸州向阳房地产开发有限公司发出的《告知函》，要求该公司在7个工作日内明确回复，是否应在本案中处理问题。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷，中国人民财产保险公司抗辩理由因与本案非同一诉讼法律关系，故本案中不宜审查处理。庭审中，关于中国人民财产保险公司抗辩理由称其公司物业不在悦华置地公司物业服务的小区范围，与查明的事实相悖，不予采信。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。解释第六条还规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条明确规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”，第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，悦华置地公司依据其先后与泸州向阳房地产开发有限公司、泸州市江阳区尚江南小区业主委员会分别签订的《“尚江南”前期物业服务合同》、《尚江南小区物业服务合同》，为中国人民财产保险公司居住的尚江南小区提供了物业服务，予以确认。因此，中国人民财产保险公司拒不缴纳物业服务费，违反合同约定和相关法律规定，故悦华置地公司诉请中国人民财产保险公司支付其所欠的物业费主张，予以支持。鉴于中国人民财产保险公司承认其购房以来未向悦华置地公司缴纳物业费，且认可其接收房屋时间为2012年3月，依据前述认定的事实并结合本案实情，对物业费计付时间确定自2012年3月27日起至2019年5月26日，计86个月，共计956.448元/月×86个月=82254.52元。 关于悦华置地公司诉请由中国人民财产保险公司按照月利率2%支付欠款利息74496元（即违约金）能否支持问题。一审法院认为，悦华置地公司自入住尚江南小区并为该小区提供物业服务期间，由于自身管理不到位，提供的物业服务存在瑕疵，因此，其违约金主张不予支持。 关于悦华置地公司诉请由中国人民财产保险公司承担因本案诉讼产生的律师费10000元能否支持问题。一审法院认为，悦华置地公司因本案诉讼产生的律师费既非合同约定，亦不与中国人民财产保险公司未缴纳物业费之行为存在关联，因此，该费用不是本案当事人必然产生的费用，故悦华置地公司诉请由中国人民财产保险公司承担律师代理费10000元，不予支持。 关于悦华置地公司诉请主张是否超过诉讼时效问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算”规定。一审法院认为，物业服务合同是一种典型的继续性合同，其物业费在合同订立时就具有确定性和整体性，分期履行只是合同约定对支付方式的选择。况且，悦华置地公司于2016年经书面催收函对中国人民财产保险公司进行了催收，并于2017年向提起诉讼的事实存在，且悦华置地公司一直为该小区提供物业服务至今，故中国人民财产保险公司以悦华置地公司诉请主张超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、中国人民财产保险股份有限公司泸州市江阳支公司在判决生效之日起三日内，支付四川悦华置地物业管理有限公司物业费82254.52元； 二、驳回四川悦华置地物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费适用简易程序审理减半收取1832元，由中国人民财产保险股份有限公司泸州市江阳支公司承担928元，四川悦华置地物业管理有限公司承担904元。 本院二审过程中，上诉人提交了部分水、电、气发票，拟证明被上诉人没有履行代收缴水电气义务，被上诉人质证认为根据泸州市物业管理条例，所有的有偿服务的公司抄表到户，上诉人本就应当缴纳这些费用。本院认为，上诉人未举出水电气费必须由被上诉人代收的依据，其提交的证据达不到证明目的。除催款函的具体送达时间无法确定外，本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于上诉人主张装修时被上诉人未及时协调解决房屋漏水导致其另行租房损失系在先违约的问题，其提供的证据不足以证明被上诉人存在重大违约行为，且房屋漏水的责任主体不是物管公司，物管公司主要起协调解决作用，即使在协调中存在瑕疵，在其提供了主要服务的情况下，上诉人也应当支付物业服务费用；关于上诉人主张其自行聘请了安保及保洁的问题，因其在大门安装卷帘门，已经构成事实上的专用部分，物管公司原则上仅对公共部分提供服务，上诉人的该理由本院不予支持。关于诉讼时效的问题，上诉人认为2015年10月前的物业费诉讼时效已过，本院认为，前期物业服务合同虽然约定按月支付物业费用，但物业服务合同在订立时就具有确定性、整体性和连续性，约定按月支付只是物业费的分期履行，因此，应当从合同的最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效，一审法院适用法律并无不当；前期物业合同一直持续到小区业主委员会与被上诉人签订物业服务合同前一日即2018年1月25日，且本案中被上诉人曾提起诉讼，存在时效中断事由，本案一审起诉时未过诉讼时效。 综上，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1856元，由上诉人中国人民财产保险股份有限公司泸州市江阳支公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  李 杰 审判员  卓 波 审判员  张晓余 二〇一九年十一月六日 法官助理  李 霞 书记员  胡 月