黑龙江省佳木斯市前进区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑0804执异73号异议人（第三人）：佳木斯南山房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市前进区保卫社区。法定代表人：马文全，董事长。委托诉讼代理人：蒲廷刚，男，汉族，佳木斯南山房地产开发有限公司外联部经理，住黑龙江省佳木斯市前进区。申请执行人：王天娇，女，朝鲜族，住黑龙江省佳木斯市前进区。被执行人：李国栋，男，住黑龙江省佳木斯市东风区杏林社区。第三人（利害关系人）：姜殿荣，女，住黑龙江省伊春市南岔区。本院在执行申请执行人王天娇与被执行人李国栋民间借贷纠纷一案中，案外人佳木斯南山房地产开发有限公司（以下简称南山公司）对本院执行坐落于黑龙江省佳木斯市向阳区中山路金厦佳苑，产权证号为黑（2017）佳木斯市不动产权第003XXXX号，建筑面积478.54平方米房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人南山公司称，2015年南山公司为壹公馆项目始承租被执行人李国栋名下案涉房屋，用于壹公馆项目的售楼、办公用房至今，承租期将于2020年10月28日届满。2018年，因李国栋与王天娇之间的民间借贷纠纷，法院判决李国栋偿还王天娇偿还借款本金2000000元及利息。2019年9月经王天娇申请强制执行，法院拍卖案涉房屋并于同月向南山公司送达迁出公告。现南山公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定提出执行异议，请求法院撤回迁出公告。理由如下：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款规定，对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用，但不得将其交付给被执行人。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，异议人请求撤回（2019）黑0804执恢49号之一迁出公告，并准许异议人在承租期届满后迁出案涉房屋。第三人（利害关系人）姜殿荣称，姜殿荣因异议人南山公司提出执行异议申请，请求迁出时间延期至2020年10月28日的证据理由不充分，不能对抗姜殿荣对案涉房屋的物权。姜殿荣不同意异议人南山公司的执行异议申请，理由如下：一、异议人南山公司提供的合同不真实。南山公司提供的延长租赁期间到2020年10月28日的《补充协议》（以下简称补充协议2）不真实，原因有：一是姜殿荣于2019年9月9日取得执行裁定书，同时取得金厦佳苑执行标的不动产所有权。而补充协议2签订日期为2019年10月12日，实际租赁期间为2019年10月28日至2020年10月27日，所有日期均在姜殿荣取得不动产之后，被执行人无权处分，除姜殿荣以外的其他人对该不动产没有出租权，更不适用买卖不破租赁。买卖不破租赁原则要求不动产转移发生应在租赁期内，而此不动产转移时间并不在补充协议2的租赁期内，补充协议2属于虚假无效合同。二是异议人南山公司提出执行异议申请时提交的补充协议2中故意将合同日期抹掉，可见南山公司明知合同不真实，故意将日期抹掉。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条规定，有义务协助调查、执行的单位有下列行为之一的，人民法院除责令其履行协助义务外，并可以予以罚款：……（四）其他拒绝协助执行的。人民法院有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款；对仍不履行协助义务的，可以予以拘留；并可以向监察机关或者有关机关提出予以纪律处分的司法建议。二、异议人南山公司提供合同涉嫌恶意串通损害第三人利益。南山公司对于延长租赁期间至2020年10月28日的请求，仅提供了补充协议2和收据，无法证明协议是否真正履行。因协议的真实性、有效性将直接导致减少姜殿荣的经济利益，该行为是恶意串通损害第三人利益。原因有：一是延长租赁期间协议签订日期为2019年10月12日，而在该日期之前，法院已多次在执行标的内外张贴强制执行公告，南山公司在明知该执行标的已被法院强制执行时，仍与被执行人签订延长租赁期间协议，属于恶意串通损害第三人利益。二是南山公司作为独立法人单位，在支付房屋租赁费时应通过银行转账，同时取得合法有效票据（增值税发票）入账，但南山公司均未能提供，无法证明房屋租金是否实际交付。依据《中华人民共和国合同法》第五十九条规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产归国家所有或者返还集体、第三人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。三、查封在前，租赁在后，不可适用买卖不破租赁原则。佳木斯市前进区人民法院于2018年4月27日作出（2018）黑0804民初492号民事裁定书依法裁定查封案涉房屋产籍档案，期限为三年。补充协议2的签订日期为2019年10月12日，实际租赁期间为2019年10月28日至2020年10月27日，所有日期均在法院查封之后。查封后签订的补充协议不能对抗法院的强制执行。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。四、异议人南山公司拒不执行的法律责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条规定，诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：……（六）拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。人民法院对有前款规定行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。五、第三人姜殿荣申请事项。1.第三人申请法院裁定驳回异议人南山公司的执行异议，依法追究南山公司提交虚假证据，妨碍法院强制执行的责任。2.第三人申请法院强制执行，将案涉房屋交付给买受人姜殿荣。3.第三人申请异议人南山公司支付逾期交付案涉房屋给买受人造成的经济损失。异议人南山公司为证明其异议主张向本院提交证据如下：落款日期2018年3月20日房屋租赁延期补充协议、房屋租赁延期补充协议（未填写合同签订日期）、落款日期2018年10月15日收据各1份。上述证据均为复印件。本院查明，原告王天娇与被告李国栋民间借贷纠纷一案，王天娇向本院提出诉讼保全申请，本院于2018年4月27日作出（2018）黑0804民初492号民事裁定书，依法裁定查封被告李国栋名下坐落于黑龙江省佳木斯市向阳区金厦佳苑，产权证号为黑（2017）佳木斯市不动产权第003XXXX号，建筑面积478.54平方米房屋产籍档案，期限为三年。之后，本院于2018年6月30日作出（2018）黑0804民初492号民事判决书依法判令被告李国栋于判决生效之日起十日内偿还原告王天娇借款本金2000000元，并支付利息（以借款本金5000000元为基数，自2012年12月28日起按月利率2%计算至2013年4月1日止；以借款本金2000000元为基数，自2013年4月2日起按月利率2%计算至判决给付之日止）。上述民事判决发生法律效力后，被告李国栋未自动履行债务清偿义务。原告王天娇向本院申请执行。本院执行过程中，依法责令被执行人李国栋履行已经发生法律效力的民事判决所确定的债务清偿义务，但被执行人李国栋未予履行。本院遂依法拍卖登记在被执行人李国栋名下的案涉房屋，第三人（买受人）经竞拍购得案涉房屋。本院于2019年9月9日作出（2019）黑0804执恢49号之一执行裁定书，依法裁定如下：一、登记在被执行人李国栋名下的坐落于黑龙江省佳木斯市向阳区中山路金厦佳苑，产权证号为黑（2017）佳木斯市不动产权第003XXXX号，建筑面积478.54平方米房屋所有权归买受人姜殿荣所有，前述财产权自本裁定送达买受人姜殿荣时起转移；二、买受人姜殿荣可持本裁定书到不动产登记机构办理相关产权转移登记手续。之后，本院于2019年9于20日作出责令迁出房屋公告并依法向异议人（利害关系人）南山公司送达。异议人（利害关系人）南山公司以其于2-015年与被执行人李国栋签订房屋租赁合同租赁案涉房屋，后双方又续行签订房屋租赁延期补充协议继续承租案涉房屋至2020年10月28日，并已交纳相应房租为由，请求将迁出时间延期至租赁期间届满之日。另查明，第三人姜殿荣已于2019年9月30日取得案涉房屋不动产权证书。本院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实应当及时提供证据加以证明。本案中，异议人南山公司向本院提交的《房屋租赁延期补充协议》复印件2份，其中，落款日期为2018年3月20日的《房屋租赁延期补充协议》复印件载明，双方约定案涉房屋租赁期间自2018年10月28日起至2019年10月27日止。另一份《房屋租赁延期补充协议》复印件虽然载明房屋租赁期间自2019年10月27日起至2020年10月28日止，却并没有载明合同签订日期。两份《房屋租赁延期补充协议》在房屋租赁期间的约定上没有重合，南山公司作为证据提交的收据载明的支付租金日期为2018年10月15日，但南山公司向本院提交的执行异议申请书中未对前一份《房屋租赁延期补充协议》约定的该房屋租赁期间未届满的情形下，南山公司又于2018年10月15日向李国栋支付2019年至2020年10月28日期间的租金及上述支付租金行为与未载明签订日期的《房屋租赁延期补充协议》之间是否存在关联性作出合理解释，无法排除未载明签订日期的《房屋租赁延期补充协议》系在本院依法对案涉房屋采取执行措施之后签订的概然性，且第三人姜殿荣对李国栋与南山公司签订后一份《房屋租赁延期补充协议》的时间也持有异议，故对该份《房屋租赁延期补充协议》，本院不予确认。落款日期为2018年3月20日的《房屋租赁延期补充协议》约定的租赁期间至2019年10月27日届满。上述租赁期间届满后，李国栋与南山公司之间的房屋租赁合同权利义务依法终止，南山公司应迁出承租房屋。即使假设异议人南山公司与被执行人李国栋签订后一份《房屋租赁延期补充协议》的日期与南山公司支付租金的日期系同一天，即2018年10月15日，而本院对案涉房屋采取诉讼保全措施的日期为2018年4月27日，本院查封案涉房屋的日期早于异议人南山公司与被执行人李国栋签订后一份《房屋租赁延期补充协议》的日期。上述情形，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，不适用买卖不破租赁原则。本院依法查封案涉房屋之后发生租赁或续租，承租人不属于三人。异议人南山公司认为应继续承租使用案涉房屋的异议主张没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。异议人南山公司有义务在本院作出的责令迁出房屋公告规定的期限内迁出案涉房屋。另外，本案系执行异议，本院依法仅对当事人提供的证据进行形式审查，对于当事人提出的主张及其提供的证据是否真实、合法、有效，本院不予审查，故对异议人南山公司、第三人姜殿荣在执行阶段主张的实体权利，本院不予评判。综上所述，异议人南山公司的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第十七条第一项规定，裁定如下：驳回异议人（利害关系人）佳木斯南山房地产开发有限公司的异议。当事人、利害关系人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日内向黑龙江省佳木斯市中级人民法院申请复议。审判长  戚义勇审判员  丁文博审判员  车德源二〇一九年十一月十一日书记员  刘添源