江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初2585号原告：上海时空物流有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇华徐公路**E通世界****。法定代表人：李志方，总经理。委托诉讼代理人：付强，该公司法务。被告：江苏海华物流有限公司，住，住所地泰州市海陵区九龙镇长兴路**108、109/div>法定代表人：潘恺，该公司董事长。委托诉讼代理人：王秋梅，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈雨，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。第三人：泰州中加生态园发展有限公司，住所，住所地泰州市东风北路**div>法定代表人：陈体江。第三人：泰州市海陵区城东街道唐甸村民委员会。法定代表人：殷小吉，该委员会主任。原告上海时空物流有限公司（以下简称时空物流公司）与被告江苏海华物流有限公司（以下简称海华物流公司）、第三人泰州中加生态园发展有限公司（以下简称中加公司）、第三人唐甸村委会租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告时空物流公司的委托诉讼代理人付强，被告海华物流公司的委托诉讼代理人王秋梅、陈雨，第三人中加公司的法定代表人陈体江到庭参加诉讼。第三人唐甸村委会经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告时空物流公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告2019年第一季度已支付未使用的租金109998元（从3月2日搬迁，需退还3.3-3.31共计29天租金，即352755/3/31*29=109998元）；2、判令被告返还原告支付的房租押金10万元；3、根据《场地租赁合同》第10.1条的规定，判令被告按照3个月的租金向原告支付违约金352755元｛（4980+1050）*19.5*3=352755元｝；4、按照《场地租赁合同》第10.2条的规定，判令被告补偿原告30万元用于弥补原告遭受的损失；以上合计862753元。事实和理由：原、被告于2016年12月18日签署了一份《场地租赁合同》（以下简称合同一），根据约定，原告承租被告位于泰州市东风北路333号海华物流园场地，计租赁面积4980平方米，租赁期限从2017年1月1日至2018年12月31日，场地押金10万元，租金每月97110元，租金支付方式：首次租金半年支付一次，后续租赁每季度支付一次。2016年12月19日，原告将2017年1月1日至2017年6月30日的租金582660元、场地押金100000元合计682660元一次性打款给被告，此后原告分别在2017年6月15日支付2017年7-9月租金291330元，2017年9月29日支付2017年10-12月的租金291330元，2017年12月15日支付2017年1-3月租金291330元。2018年1月26日，原、被告签署了《房屋预留补充协议一》（以下简称原合同二），根据合同约定，将原合同一的租赁期间调整为2017年1月1日至2019年8月31日，从2018年4月1日起扩租租赁面积1050平方米，租赁期限为2018年4月1日至2018年8月31日，即从2018年4月1日起原告的租赁面积变更为6030平方米，租金为117585元/月，支付方式为季度付款。2018年2月9日，原告提前支付2018年4-6月的房租352755元，2018年9月18日支付2018年10-12月的租金352755元。2018年9月12日，原告、被告及壹米滴答供应链集团有限公司（曾用名上海壹米滴答供应链管理有限公司，以下简称壹米滴答集团公司）签订了《借款合同》（以下简称合同三），根据合同约定，壹米滴答集团公司在2018年9月15日向被告发放贷款35万元整，贷款期限2018年9月15日至2018年12月15日，由于按照合同二的约定原告应该在2018年12月15日向被告支付2019年1-3月的租金352755元，合同三约定在2018年12月15日由原告直接将钱打给壹米滴答集团公司，届时壹米滴答集团公司与被告的债权债务关系终止。2018年12月15日原告将款项35万元打给壹米滴答集团公司，此时原告已经支付被告2019年1-3月的房租，壹米滴答集团公司与被告的债权债务关系终止。2019年1月3日，唐甸村委会发送《通告》、2019年1月18日泰州市国土资源局海陵分局发送《接受调查通知书》、2019年1月31日唐甸村委会发送《通告》。根据前述文件要求，原告从被告处承租的房屋将要被拆除，并需在2019年2月4日前整改到位。但被告收到上述通知后并未及时告知原告，原告直至2019年2月15日才知晓。后原告于2019年3月2日搬离被告处，另寻新的场地进行装修经营，目前尚未找到合适的场地，原告泰州业务一直无法正常进行。综上，被告违反提前告知义务，给原告带来巨大的经营损失，原告多次与被告函件沟通，被告置之不理。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判准所请。被告海华物流公司辩称，本案的租赁合同涉及的土地性质为农业用地，但原被告之间签订的租赁协议中租赁土地用途为以营业执照核准的经营范围为准，涉案土地用于原告物流库房办公室的且未办理农用地转用审批手续，系私自改变土地性质，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十九条及第四十四条关于农业用地的规定，被告认为根据合同法第五十二条第五款规定，涉案的场地租赁合同违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故被告不应承担合同中10.1、10.2中约定的违约赔偿，另根据双方的租赁协议可以看出原告在租赁该场地时已明确了解土地性质是农业用地，其自身对合同的无效存在过错。第三人中加公司述称，对于转租的情况我不清楚，我也是接到法院通知我才知道这个情况的，我租了村里土地承建大棚房后租赁给了海华物流，我们合同有约定不允许转租。对于被告陈述的农业用房没有异议，我建房是有手续并经过相关部门批准的。第三人唐甸村委会未到庭陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年2月5日，第三人中加公司与被告海华物流公司签订《租赁管理合同》，约定将泰州市海陵区东风北路333号园区内钢构大棚及周边用地、用房出租给被告作经营之用，租赁期限为10年，自2015年7月1日起至2028年6月30日止。2016年11月23日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《场地租赁定金协议》，约定原告拟租赁被告的仓库场地位置、租赁面积及期限、租金、押金及支付方式、定金及付款方式、场地交付与合同签订、土地问题等内容，其中定金及付款方式约定“此协议生效后，由乙方一次性支付甲方定金10万元，待正式租赁合同签订后，定金转为租金”；土地问题中载明“乙方租赁甲方仓库，因为甲方土地性质为农业用地，消防问题、土地及房屋性质带来的任何风险、责任以及赔偿均全部由甲方承担。由此产生的搬迁，此时甲方需支付乙方30万元作为赔偿以弥补乙方由此遭受的损失”。2016年11月25日，原告通过上海壹米滴答快运有限公司向被告转账100000元，摘要载明“泰州分拨场地租赁定金”。2016年12月18日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《场地租赁合同》，约定：乙方承租甲方泰州市东风北路333号海华物流园场地，面积4980平方米，租赁期限从2017年1月1日至2018年12月31日，免租期2016年12月20日至2016年12月31日，租金每平方米每月19.5元（含税，税点为6%），每月租金为97110元，2年期无涨幅，首次租金半年支付一次，后续租赁每季度支付一次。乙方在合同生效后7日内向甲方交付押金100000元。甲方于2016年12月20日前将房屋交付乙方。甲方向乙方出租的租赁物规划用途为商业用途，符合乙方经营物流、快递行业。关于解除的约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……9.1.2交付的房屋不符合合同约定、土地性质问题或存在产权瑕疵，影响或导致乙方不能租用的……关于违约责任约定：……10.2因本合同第9.1.2的原因导致合同解除的，或者甲方擅自单方解除合同的，或者因甲方房产权利瑕疵导致乙方不能承租或不能办理营业执照，甲方应向乙方全额返还租赁押金、已付未到期租金和其他费用，并应按照三个月的租金向乙方支付违约金，同时赔偿乙方因此遭受的含装修损失在内的一切经济损失。因为甲方土地性质为农业用地，消防问题、土地及房屋性质带来的任何风险、责任以及赔偿均全部由甲方承担，由此产生的搬迁，甲方需支付乙方30万元作为赔偿以弥补乙方由此遭受的损失。协议签订后，被告将案涉场地交付原告使用，原告按约缴纳相应租金，前期缴纳的10万元定金未予抵充租金。2018年1月26日，原、被告签订《房屋预留/预租/租赁合同补充协议一》，约定将2016年12月18日签署的场地租赁合同的租赁期间调整为2017年1月1日至2019年8月31日，其他条款不变，双方一致同意扩租1440房屋，扩租房屋的计租面积为1050平方米，扩租房屋后的租赁期限自2018年4月1日至2019年8月31日，该协议签订后5个工作日内，乙方应向甲方支付352755元作为此协议定金，后续此定金转为原合同和补充协议场地18年第二期的租金（即2018年4月1日至2018年6月30日的租金），后续租金按季度支付。协议签订后，原告向被告缴纳租金至2019年3月31日。2019年1月，第三人唐甸村委会向第三人中加公司及园区内各承租人发出通告，认为根据省市区集中开展“大棚房”问题清理整治行动部署要求，第三人中加公司及各承租人擅自改变土地用途，要求限期整改到位，拆除相应违法建筑。2019年3月2日，原告从所租赁场地中搬离。本院认为，原告租赁使用的土地性质系农业用地，而原被告所签订的场地租赁协议确定原告租赁后用于经营物流、快递业务，将农业用地的土地性质更改为建设用地，违反土地管理法的规定，应认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故由被告向原告退还2019年3月3日至3月31日的租金109998元（117585元/月÷31天/月×29天）、定金100000元。关于原告主张的违约金，因合同无效，则关于违约金的约定亦归于无效，原告该主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的损失30万元，依据双方签订的《场地租赁定金协议》对于土地性质予以明确，对于因土地性质所造成的损失金额双方已作确认，此后双方在订立《场地租赁合同》时再次确认该损失金额，故本院认定因合同无效造成原告的损失金额为30万元。鉴于原告对土地性质在租赁前已明知，则其对最终因合同无效产生的损失亦有过错，综合双方的过错程度，本院酌定由被告承担50%的赔偿责任，原告自负50%。综上，被告应赔偿原告损失15万元。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告江苏海华物流有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海时空物流有限公司租金109998元、定金100000元，赔偿损失150000元，合计359998元；二、驳回原告上海时空物流有限公司的其他诉讼请求。本案受理费12428元，由原告上海时空物流有限公司负担7243元，被告江苏海华物流有限公司负担5158元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  严丽娟人民陪审员  施小芳人民陪审员  徐卫宝二〇一九年十一月十八日书 记 员  马 鑫