江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣03民终498号上诉人（原审原告）：江西皇粮实业有限公司，住所地江西省南昌市东湖区苏圃路**中单元**，统一社会信用代码91360100683456399F。法定代表人：张维奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗词荣，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭国印，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：萍乡市金兴农林开发有限公司，住所，住所地江西省萍乡市开发区大星管理处社会信用代码9136030173637753X3。法定代表人：万保贵，该公司董事长。诉讼代表人：江西豫章律师事务所，破产管理人。委托诉讼代理人：陈满生，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鸣欣，江西豫章律师事务所律师。上诉人江西皇粮实业有限公司（下文简称皇粮公司）因与被上诉人萍乡市金兴农林开发有限公司（下文简称金兴公司）合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2019）赣0302民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人罗词荣、郭国印、被上诉人金兴公司的委托诉讼代理人陈满生、张鸣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人皇粮公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，或发回重审；二、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认为“虽然上诉人以赵华南的债权为对价支付的购房款，但当金兴公司进入重整程序后，在上诉人无证据证明该支付符合法律规定的商品房预售款项且未实际交付的情况下，被上诉人享有解除权”，系事实认定不清、适用法律错误，具体理由如下：1、上诉人已经通过债权债务折抵的方式，支付了买卖合同的对价，已经完成对商品房预售款的实际交付，一审判决认定事实错误。江西省高级人民法院（2018）赣民再75号民事判决第12页第14行认定“皇粮公司、张维奇与金兴公司签的商品房买卖合同并取得24套商品房备案登记系以其对赵华南的债权为对价，本案并非金兴公司无偿转让商品房给皇粮公司、张维奇”，上述判决书已经充分肯定了商品房买卖合同的效力，且充分证明了上诉人已经按照合同履行了支付对价的义务，已经完成对商品房预售款的实际交付。一审判决认定“上诉人未完成购房款的实际交付”明显错误。2、上诉人通过债权折抵方式支付商品房预售款，符合法律的规定。（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条第3款“商品房预售所得款，必须用于有关的工程建设”，该规定约束的是开发商即本案被上诉人，并不约束于作为房屋买受人的上诉人，因此该法律规定并不会导致双方之间的《商品房买卖合同》无效，亦不会导致上诉人支付的购房款不符合法律规定；（2）上诉人通过债权折抵方式支付商品房预售款，事实上被上诉人是用于所涉项目的工程建设。从上诉人一审提交的证据（2018）赣民再75号民事判决可知，被上诉人的法定代表人万保贵受让案外人万红林的股权，被上诉人为万保贵支付股权转让款提供担保，而案外人赵华南系在万红林名下的隐名股东，投资了本案幸福里项目，在万保贵未能支付股权转让款后，被上诉人以其在幸福里的部分房屋（本案案涉房屋）抵给赵华南，赵华南与被上诉人签订了房屋买卖合同并进行了备案。后因赵华南欠上诉人借款，赵华南为了清偿对上诉人的债务，于2015年与上诉人达成了执行和解协议，并在2015年7月8日赵华南将备案在其名下的案涉房屋，转备案至上诉人名下。由此可见，上诉人通过债权折抵的方式支付的房屋预售款，被上诉人系用于了案涉工程的建设的，系通过案外人赵华南进行投资的。综上，上诉人通过债权折抵方式支付商品房预售款，符合法律的规定，一审判决适用法律错误。3、一审判决适用《破产法》第18条第1款的规定，认定合同解除，明显适用法律错误。《破产法》第18条第1款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，破产管理人对债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，才有权决定解除或者继续履行，但是本案上诉人已经完全支付了对价，充分履行了合同的义务，因此，被上诉人管理人无权决定解除合同，一审判决适用法律明显错误。综上，上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》有效，且上诉人完成了支付对价的义务，被上诉人无权解除合同，而应当继续履行《商品房买卖合同》的义务，协助上诉人办理过户登记手续。一审判决认定事情不清，适用法律错误，请依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求！被上诉人金兴公司答辩称，一、一审判决认为“虽然上诉人以赵华南的债权为对价支付的购房款，但当答辩人进入重整程序后，在上诉人无证据证明该支付符合法律规定的商品房预售款项且未实际支付的情况下，被上诉人享有解除权”，该事实认定清楚，且适用法律正确。首先，该判决中认定的“交付”系指房屋的交付，而非购房款的交付，上诉人片面的将该“交付”理解对商品房预售款的交付是完全错误的。其次，根据答辩人金兴.幸福里楼盘的现状，案涉商品房均未竣工，不具备交付条件。且上诉人在一审时提交的《不动产登记信息》也可反映出，案涉房屋的土地早已办理了抵押登记，客观上也导致案涉房屋无法办理过户登记。故上诉人主张继续办理过户的诉请显然不具备可实施性。二、案涉《商品房买卖合同》系为了折抵赵华南的债务而签订，其本质上仍属于以物抵债，该抵债行为并不改变原债的同一性，依法不具备物权对抗效力。鉴于案涉商品房买卖合同以房抵债的性质，没有跳脱债的范畴，同时以房抵债系实践性合同，在未实际履行、未办理物权转移手续的情况下，以房抵债的行为尚未完成，不满足实践性合同的生效要件。上诉人主张其对案涉房屋享有所有权并无事实及法律依据，双方仍应当按照原有的债权债务关系来确认彼此的权利义务。管理人据此解除与上诉人之间签订的《商品房买卖合同》并无不当。三、管理人依据《企业破产法》第十八条规定解除与上诉人之间签订的《商品房买卖合同》的行为完全符合法规定。1、从合同的实际履行来看，上诉人一未提供证据证明其以“债权”作为对价支付购房款的方式符合法律规定，二未缴纳案涉房屋的契税、维修基金等费用，合同义务的履行并不完整。且现案涉商品房尚未实际交付，管理人完全有权依据《企业破产法》第十八条规定解除双方之间的《商品房买卖合同》。2、根据破产法第十八条之规定，在符合该条规定的情形下，破产法将是否继续履行合同的权利特别赋予管理人一方，即只有在管理人基于破产财产最大化考量基础上，单方决定继续履行合同的情况下，该未履行完毕的合同才能继续履行，否则，合同均应解除。据此，在金兴农林已经进入破产重整的情况下，案涉合同是否继续履行当由管理人决定。上诉人关于继续履行案涉合同的主张，实质上是要求答辩人对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。于金兴农林而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。现上诉人未能举证证明其就该债权享有优先受偿权，上诉人的主张无疑将损害金兴公司其他债权人的权益，属于个人清偿，管理人就此解除与上诉人之间签订的《商品房买卖合同》完全符合法律规定。一审判决驳回上诉人的诉讼请求是也是完全正确的。四、案涉商品房仍属于破产财产，应当为全体债权人的利益所进行分配。如果法院判决继续履行案涉商品房买卖合同，则势必会损害其他债权人的利益。1、依据《企业破产法》第三十条规定，“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”以及《破产法司法解释二》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”之相关规定可知，案涉商品房尚未办理变更登记，不产生物权变动的效力，应为债务人财产。2、案涉《商品房买卖合同》系为抵债而签订，上诉人想通过取得房屋所有权来受偿其对赵华南的债权，故上诉人并非消费性买受人，不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条所称的“消费者”、“买受人”，案涉房屋并非为了居住需要，上诉人无权作为消费者获得优先保护的特殊权益。如果法院判令继续履行案涉《商品房买卖合同》，势必会侵害其他债权人的权益，构成违法的个别债务清偿。至于上诉人所享有的相关债权，其可依照破产法之相关规定向管理人申报债权。综上，恳请法院依法驳回上诉人的上诉请求。江西皇粮实业有限公司向一审法院起诉请求：判令萍乡市金兴农林开发有限公司继续履行序号为2014-0046304、2014-0046305、2014-0046339、2014-0046320、2014-0046118、2014-0046114、2014-0046396、2014-0046130、2014-0046146、2014-0046311、2014-0046125、2014-0046310、2014-0046318、2014-0046116《商品房买卖合同》约定的义务，协助其办理14套房屋（金兴.幸福里18号楼18-1-302、18-3-101；18号楼18-1-301、18-1-202、18-1-102；18号楼18-3-301、18-3-201、18-3-202、18-3-102；18号楼18-2-301、18-2-302、18-2-201、18-2-202、18-2-101）过户登记手续。一审法院认定，2015年4月15日，江西省南昌县人民法院作出（2015）南塘民初字第14号、15号调解书，确认案外人赵华南欠皇粮公司粮款9043463.1元，同意在2015年4月20日前付款400万元，在2015年5月10日前付清余款及违约金（按月息1分计算至还清欠款之日，其中4935208.7元自2014年7月30日起计算，4108254.4元自2014年8月11日起计算）。后上述两案及案外人江西中远牧业科技有限责任公司（以下简称中远公司）、张维奇与赵华南买卖合同纠纷案进入执行程序后，赵华南与中远公司、张维奇及皇粮公司达成执行和解协议，约定赵华南自愿将其从金兴公司处购买的42套房屋（房屋所有权人赵华南）合计建筑面积5299.28㎡，作价3650元/㎡，金额总计19342372元用于偿还皇粮公司等的债务，不足部分赵华南继续承担，赵华南自愿协助皇粮公司等办理42套房产变更或过户登记手续。2015年6月15日至6月19日间，皇粮公司、金兴公司签订18份《萍乡市商品房买卖合同》，合同序号分别为2014-0046304、2014-0046305、2014-0046339、2014-0046320、2014-0046118、2014-0046114、2014-0046396、2014-0046130、2014-0046146、2014-0046311、2014-0046125、2014-0046310、2014-0046318、2014-0046116等，约定皇粮公司以每平方米4800元至6600元不等的价格购买金兴公司开发的金兴.幸福里18栋1、2、3单元的18套房屋，并在案涉合同中注明案涉房屋的预售许可证号。后皇粮公司向其他案外人转让了其中的4套房屋并获得了相应的购房款。一审法院于2018年3月9日作出（2018）赣0302破1号民事裁定，受理申请人康杰对金兴公司的重整申请，并于2018年3月30日指定江西豫章律师事务所担任金兴公司管理人。2018年11月5日，金兴公司管理人向皇粮公司寄出《解除通知书》，通知皇粮公司解除双方的18套商品房买卖合同。皇粮公司不同意，诉至法院，要求继续履行。在本案审理过程中，经一审法院释明若金兴公司管理人解除案涉合同的行为有效，皇粮公司是否变更诉讼请求，皇粮公司表示不予变更。金兴公司的法定代表人万保贵受让金兴公司股东万红林的股权后，以案涉房屋抵扣股权转让款，赵华南在万红林名下投资幸福里小区项目，万红林与万保贵协商退股后将部分房屋抵给赵华南，赵华南与金兴公司签订房屋买卖合同后进行了备案登记。后在皇粮公司、金兴公司签订案涉合同、赵华南缴纳相应交易税后，案涉合同于2015年7月8日在房管部门进行了备案登记。案外人萍乡市鸿源贸易有限公司（以下简称鸿源公司）于2016年11月18日起诉金兴公司，并将皇粮公司及张维奇列为第三人，诉求为撤销金兴公司与皇粮公司及张维奇签订的关于幸福里小区24套房屋的商品房买卖合同。一审法院经审理于2017年5月23日作出（2016）赣0302民初2277号民事判决，支持鸿源公司诉求。皇粮公司及张维奇不服，提起上诉。江西省萍乡市中级人民法院于2017年9月25日作出（2017）赣03民终459号民事判决，驳回上诉，维持原判。后皇粮公司及张维奇向江西省高级人民法院申请再审。江西省高级人民法院于2018年6月28日作出（2018）赣民再75号民事判决，认为皇粮公司、张维奇与金兴公司签订商品房买卖合同并非金兴公司作为出卖人与皇粮公司及张维奇作为买受人签订的真实商品房买卖合同，而是以商品房买卖合同的形式折抵皇粮公司及张维奇对赵华南享有的债权，皇粮公司及张维奇与金兴公司签订商品房买卖合同并取得24套商品房备案登记，系以其对赵华南的债权作为对价，并非金兴公司无偿转让商品房给皇粮公司及张维奇，综合各个事件发生的时间，判决撤销上述一、二审民事判决，驳回鸿源公司的诉讼请求。案涉房屋至今尚未经竣工验收合格，尚未取得不动产权证书，亦未交付给皇粮公司，案涉房屋所在的土地登记在金兴公司名下，在皇粮公司、金兴公司签订合同前便进行了抵押登记。一审法院认为，金兴公司进入重整程序后，金兴公司管理人解除皇粮公司、金兴公司之间的《商品房买卖合同》，皇粮公司不同意，从而提起诉讼，要求继续履行案涉合同并办理过户登记手续，本案案由为别除权纠纷。争议的焦点为：皇粮公司要求继续履行合同及办理案涉房屋的过户登记手续的诉求能否支持。虽然皇粮公司、金兴公司签订的《萍乡市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，受法律保护。但通过生效文书及审理查明可知，皇粮公司、金兴公司签订商品房买卖合同并非金兴公司作为出卖人与皇粮公司作为买受人签订的真实商品房买卖合同，而是以商品房买卖合同的形式折抵皇粮公司对赵华南享有的债权，皇粮公司、金兴公司签订商品房买卖合同并取得案涉14套房屋的备案登记，系以其对赵华南的债权作为对价，非实际向金兴公司支付购房款。而赵华南取得案涉房屋的备案登记系金兴公司法定代表人万保贵受让万红林的股权后，以案涉房屋折抵转让款。上述折抵行为是否符合法律规定并非本案审理范围，但现金兴公司被裁定进入重整程序，案涉商品房买卖合同以房抵债的性质，没有跳脱债的范畴，虽签了合同备了案，但在案涉房屋没有办理物权转移登记且无证据证明进行了预告登记的情况下，案涉合同没有履行完毕，原债务尚未消灭，皇粮公司所享有的债权，不具备对抗其他债权人的效力，案涉合同涉及的基础法律关系没有改变。从皇粮公司、金兴公司所签合同内容及案涉房屋至今尚未竣工验收合格的实际情况可知，皇粮公司、金兴公司的《萍乡市商品房买卖合同》属于商品房预售合同。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”，以及《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”。虽然皇粮公司以赵华南的债权为对价支付的购房款，但当金兴公司进入重整程序后，在皇粮公司无证据证明该支付符合法律规定的商品房预售款项且未实际交付的情况下，金兴公司管理人有权解除双方合同，即金兴公司管理人解除案涉合同符合法律规定，对皇粮公司关于要求继续履行案涉合同并办理过户登记的诉求，不予支持。金兴公司关于其解除案涉合同并无不当的答辩意见，予以采纳。皇粮公司诉求虽得不到支持，但可依据基础法律关系向金兴公司管理人申报债权。因皇粮公司的直接债务人为赵华南，金兴公司的直接债权人为万红林。故在皇粮公司不变更诉讼请求的情况下，一审法院在本案中不宜对其它性质的债权予以评论。金兴公司关于皇粮公司并非消费型买受人的答辩意见，经审理认为，从案涉合同数量及查明的事实即可认定，对该意见，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回江西皇粮实业有限公司的诉讼请求。案件受理费81024元，由江西皇粮实业有限公司负担。本院二审期间，被上诉人未提交新证据，上诉人提交皇粮公司、中远公司、张维奇与案外人赵华南的执行和解协议，以及江西省南昌县人民法院作出的（2015）南执字第456-3、457-3和458-3执行裁定书原件各一份，拟证明案涉房屋买卖合同的房产已经执行裁定书明确认定为赵华南的财产，通过以物抵债的方式抵给了上诉人；且执行和解协议签订的日期是2015年6月，执行裁定书的时间是2017年2月15日，均早于萍乡市安源区人民法院于2018年3月9日作出的（2018）赣0302破1号裁定，故案涉房屋在被上诉人破产前一年已经属于上诉人的财产，不在破产财产范围内，被上诉人应当继续履行商品房买卖合同。被上诉人质证认为，执行和解协议在一审时已经提交过，南昌县人民法院作出的执行裁定书也不属于新证据，该证据也不能证明案涉房产属于赵华南。根据物权法第九条的规定，不动产产权以登记为准，涉案房屋还没有过户登记给赵华南，仍然属于被上诉人的财产。本院经审查认为，上诉人提交的证据不能达到其证明目的，理由下文详述。除此，本院以经一审庭审举证、质证的证据作为认定本案事实的依据。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中被上诉人金兴公司虽然处于破产重整程序中，但上诉人主张继续履行房屋买卖合同办理过户登记系与合同相关的纠纷，并非是向破产企业申报债权的相关纠纷，故本案案由应为合同纠纷。本案的争议焦点为上诉人请求继续履行与被上诉人金兴公司签订的房屋买卖合同及办理过户登记能否得到支持。首先，争议商品房买卖合同中的房屋属于破产财产。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（六）尚未办理产权证或者产权证过户手续但已向买方交付的财产……。”本案中，争议商品房买卖合同的房屋并未登记在赵华南或者上诉人名下，虽然上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同经过备案登记，但备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力；同时诉争商品房买卖合同中的房屋并未交付，上诉人亦没有占有使用，根据以上规定诉争商品房买卖合同中的房屋仍然属于被上诉人金兴公司，上诉人认为争议合同房屋不属于破产财产的理由于法无据，本院不予支持。其次，上诉人对争议商品房买卖合同的房屋不具有优先受偿权。江西省高级人民法院（2018）赣民再75号民事判决书中认定“皇粮公司、张维奇与金兴公司签的商品房买卖合同并取得24套商品房登记备案系以其对赵华南的债权为对价”，可以确定被上诉人金兴公司与上诉人签订争议商品房买卖合同系“以房抵债”，上诉人与被上诉人对此亦无异议，故上诉人不属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的买受人，上诉人对被上诉人享有的债权相较于其他普通债权人对争议商品房买卖合同的房屋不具有优先受偿权。最后，“以房抵债”属于债务清偿的一种方式，房屋未交付，原债务不消灭。本案争议商品房买卖合同的房屋未办理物权转移手续，亦未交付使用，根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定，被上诉人金兴公司如继续履行诉争商品房买卖合同系对上诉人的个别清偿是无效的，因此被上诉人金兴公司为不损害其他债权人合法权益有权解除该抵债的商品房买卖合同，上诉人要求继续履行争议商品房买卖合同并办理过户的请求不能得到支持。经一审法院释明，上诉人明确不变更诉讼请求，故一审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，但上诉人可依据基础法律关系向被上诉人金兴公司管理人申报债权。因本案不属于双方均未履行完毕的合同，一审法院适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款错误，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但裁判结果正确，故对江西皇粮实业有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81024元，由上诉人江西皇粮实业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 彪审 判 员  易 康审 判 员  张 艳二〇一九年十一月七日代书记员  宋迎娟