安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖15民终2571号上诉人（一审原告）:何旭，男，汉族，1968年3月12日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。被上诉人（一审被告）:六安市金安区重点工程建设管理处（原名称为六安市金安区重点工程建设管理局），住所地安徽省六安市金安区人民政府政务服务中心**，统一社会信用代码12341402063622085F。法定代表人：吴允生，该管理处主任。委托诉讼代理人：刘春森，该管理处征收股股长。委托诉讼代理人：孙泳，安徽皋兴律师事务所律师。上诉人何旭与被上诉人六安市金安区重点工程建设管理处（以下简称金安区重点处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，六安市金安区人民法院作出（2019）皖1502民初275号民事判决。何旭不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2019年11月1日公开开庭审理了本案，上诉人何旭，被上诉人金安区重点处的委托诉讼代理人刘春森、孙泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何旭上诉称：协议虽然注明按两套最小户型选房（结算面积65㎡），但在签协议时房屋户型及面积均不能确定，双方的真实意思是按两套面积不小于65㎡的最小户型选房。“互不找钱”排除了双方各自向对方支付款项，“支取1.2万元房租，超期过渡费另算”，足以说明对各项补偿费用已打包处理，除超期过渡费外，无其他争议。一审判决支付超面积房屋补偿款，实质上否定了双方协议内容，认为双方未约定超面积起算点也系错误。根据协议，双方至少约定按130㎡结算面积作为核算依据。金安区重点处在双方达成协议后，又另行制作协议要求补偿房屋款，何旭拒绝签字。一审判决则是对该单方制作协议的变相支持。如果对协议的理解存在差异，责任也在于金安区重点处，应当作出对其不利的理解。一审中何旭对超面积补偿19790.4元的陈述，系在调解中的让步，不能作为对其不利的判决依据。同时一审判决超诉讼请求，金安区重点处未提起反诉，不应当判决何旭向其付款。综上，请求依法撤销一审判决第二项。金安区重点处辩称：何旭未按最小户型选房，因此“互不找钱”的约定不能适用。被拆迁房屋面积为113.44㎡，实际回迁138.68㎡，超回迁面积25.24㎡。按照补偿方案，超回迁面积的第一个10㎡享受成本价，第二个10㎡享受优惠价，最后的5.24㎡应支付购买价。因约定130㎡内互不找钱，成本价及优惠价之内的面积不付款，超面积的8.68㎡中的6.56㎡应按优惠价付款、5.24㎡按购买价付款。安置补偿系双方合同，双方都应履行义务。综上，请求维持原判。何旭起诉请求：请求判令金安区重点处立即交付六安市皋城路文华小区5号楼803室、5号楼1403室两套回迁房屋，支付自2016年4月2日起按每月2041.92元计至房屋交付日的征迁房屋超期过渡费。一审查明：2014年3月，六安市金安区人民政府因大雁河综合治理需要，决定征收皋城路北、光明路南项目规划红线范围内国有土地上房屋及附属物，并公布了《大雁河综合治理项目（B地块）国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称补偿方案）及搬迁补偿标准。何旭居住的六安市梅山北路房屋在征收范围内。补偿方案确定，公摊面积结算比例为14%，超过14%的公摊面积由征收人承担，不足14%的据实结算；实行产权调换的，由被征收人申请，经双方协商一致，对拆除合法建筑面积与安置建筑面积1:1部分，可以比照六安市2001年度城市房屋重置价格结算结构差价，超出征收面积部分（原则上按接近户型面积选房）依据市安置房办公室[2012]11号文件精神，评估确定住宅超10㎡以内的按成本价2280元/㎡结算，超10㎡以上20㎡以内按优惠价3480元/㎡结算，自愿增大安置面积超20㎡以上35㎡以内的按购买价5400元/㎡结算；过渡费（临时安置费）9元/㎡/月，住宅逾期交付按原标准2倍支付。2014年3月12日，双方签订了房屋搬迁验收单，金安区重点处向何旭出具了拆迁补偿结算表，该验收单中注明被拆迁房屋为混合一等，并约定，该户按两套最小户型选房，结算面积65㎡，互不找钱，支取1.2万元房租，超期过渡费另算。该结算表载明，何旭被拆迁房屋面积113.44㎡，过渡期自2014年4月2日至2016年4月2日打包处理付款12000元。2014年3月12日金安区重点处向何旭下发了房屋拆迁搬迁证，何旭房屋产权置换房为六安市皋城路文华小区5号楼803室、1403室。该两室经六安市鹏飞房地产测绘有限公司测绘其产权面积均为76.91㎡，公摊面积均为18.34㎡，套内面积均为58.57㎡。根据补偿方案，两套房屋结算面积均为69.34㎡，每套超出约定结算面积4.34㎡，计超出约定结算面积8.68㎡。2018年8月，金安区重点处下设单位金安区拆迁办通知何旭办理相关手续并要求补足面积差1.8万余元。一审认为：双方在相关的房屋搬迁验收单、房屋拆迁搬迁证中已经对拆迁补偿方式、置换住宅房的结算面积和具体位置、过渡方式、过渡期限、过渡费结算等主要事项进行了约定，虽然未签订正式的安置补偿协议，也应认定双方达成了协议。第一，关于超面积补偿标准问题。对于每套房屋超面积4.34㎡，两套共计8.68㎡，双方无争议。何旭主张双方约定130㎡互不找钱，超130㎡的8.68㎡不足10㎡，按补偿方案该8.68㎡应按成本价补偿19790.4元（8.68㎡*2280元/㎡）。金安区重点处主张拆迁房屋面积113.44㎡，实际回迁138.68㎡,超1:1回迁面积25.24㎡；按补偿方案，超面积回迁的第一个10㎡享受成本价、第二个10㎡享受优惠价，最后的5.24㎡应支付购买价；因约定130㎡内互不找钱，故成本价的106㎡、优惠价的6.56㎡，不需要付款，超约定不补偿的8.68㎡中,3.44㎡应按优惠价付款、5.24㎡应按购买价付款，应支付房款41505.6元（3.44㎡*3840元/㎡+5.24㎡*5400元/㎡）。双方既未约定以拆迁房屋面积作为超出面积的参照起点，也未约定以约定结算面积作为超面积的参照起点，对于该合同约定漏洞，双方无法达成补充协商意见，也无结算习惯可供参照，只能依照法律规定予以填补。考虑双方结算执行的是补偿方案中政府指导价，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定，应按执行补偿方案中政府指导价的计算方法和计价标准分段确定超约定结算面积补偿价款，故依法采纳金安区重点处辩解意见，按优惠价支付3.44㎡，按购买价支付5.24㎡，共计付款41505.6元。第二，关于超期过渡费的截止期限问题。何旭主张超期过渡费应计算至实际交房之日，金安区重点处主张过渡费应计算至2018年10月。金安区重点处于2018年8月至10月两次通知何旭接受房屋，当时双方互负债务且无履行先后顺序，应依法同时履行。何旭应付的房屋补偿款抵销后金安区重点处应付的超期过渡费后，何旭支付房款的债务因债的抵销而消灭，金安区重点处支付超期过渡费的债务却未因债的抵销而全部消灭。金安区重点处没有阻却其自2018年10月后未交房应承担支付超期过渡费的同时履行抗辩事由，故对于诉请的超期过渡费计算至实际交房之日的意见，依法予以采纳。综上，民事主体依照法律规定与当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。金安区重点处应按约定交付房屋并支付超期过渡费，何旭应依约支付应付的房屋价款，当事人就价款没有约定的，可以协议补充。不能达成补充协议的，按照合同有关条款与交易习惯确定。仍无法确定的，按订立合同时的市场价履行，执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第二项、第六十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，金安区重点处向何旭交付六安市皋城路文华家园小区5#楼803室、1403室房屋两套，同时自2016年4月2日起按2041.92元/月支付超期过渡费至交房日止；二、何旭于本判决生效之日起十五日内支付金安区重点处超面积房屋补偿款41505.6元；三、驳回何旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2490元，减半收取1245元，由金安区重点处负担1000元，何旭负担245元。二审中，何旭提供的证据为，金安区重点处单方制作的核算清单与补偿协议书，证明该份单方制作的协议与一审判决的结果一致，都是要求何旭支付超面积补偿款，而何旭并不同意该份协议，所以未签字。金安区重点处质证认为：与本案无关联性，证明目的不能成立。二审对证据的认证如下，该份协议并无双方签字确认，对其与本案的关联性不予认定。二审确认一审查明的事实。本院认为，本案的主要争议在于一审判决何旭支付超面积补偿款是否正确。本案是何旭提起诉讼，一审判令何旭作为原告向被告支付款项，从诉讼程序的角度来看，存在不当。根据全案查明的事实，何旭的房屋已经被实际征收，有权利要求补偿安置，金安区重点处负有给付安置房屋的义务。根据拆迁验收单、实际选房面积以及双方在本次诉讼中的主张，存在争议的房屋面积差所占房屋整体比例偏小，同时金安区重点处在本案中未提起反诉，所以可以根据原告的诉请判令被告交付房屋。至于双方的超面积补偿问题，可另行解决。综上，一审认定事实清楚，但对诉辩的处理存在不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初275号民事判决第一项、第三项，即“本判决生效之日起十五日内，六安市金安区重点工程建设管理处向何旭交付六安市皋城路文华家园小区5#楼803室、1403室房屋两套，同时自2016年4月2日起按2041.92元/月支付超期过渡费至交房日止”、“驳回何旭的其他诉讼请求”；二、撤销六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初275号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2490元，减半收取1245元，由六安市金安区重点工程建设管理处负担1000元，何旭负担245元。二审案件受理费838元，由六安市金安区重点工程建设管理处负担。本判决为终审判决。审判长 项 军审判员 鲍忠琴审判员 张 菊二〇一九年十一月二十二日书记员 吕金岭