陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终11616号 上诉人（原审被告）：贾维新，男，1955年11月29日出生，汉族，陕日报社退休员工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：曹平，男，1957年5月27日出生，汉族，西安法制周报退休职工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：王颖，女，1971年10月19日出生，汉族，华鑫证券有限责任公司员工，住西安市雁塔区。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，执行董事。上诉人贾维新因与被上诉人王颖，原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团在本市长安区合作开发建设位于西安市长安区的XX花园”项目，贾维新系陕西日报传媒集团职工，拥有XX花园”项目住房的购房指标。2016年4月28日，贾维新（甲方）与王颖（乙方）签订《团购房转让协议》，约定：甲方将陕西日报社位于长安区XX花园”住宅商品房购买资格转让给乙方，乙方向甲方支付转让费11万元，购房款由乙方按照甲方单位的付款方式直接给甲方单位。贾维新应于2016年5月3日参加单位挑选房号后，将报名费收据、购房定金收据及所有相关购房资料及凭证交给王颖。贾维新在收到11万元款项后，应当积极协助王颖办理购房的相关手续，并及时向王颖提供有关房屋认购、房款缴纳等事项以及与此有关的信息，并协调乙方挑选房子。双方约定，协议生效后，甲方不得以任何借口收回房屋指标权。2016年4月28日，贾维新向王颖出具收据一张，写明：“收条，今收到崔洁代付王颖购房指标转让款110000元。贾维新。”2016年5月4日贾维新以其名义与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》，约定：本次商品房认购单价为3980/㎡；乙方认购甲方开发的XX花园”4号楼1单元15层东户商品房，户型编号为Ｇ，建筑面积约为259平方米；本协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金20万元，认购金将作为商品房首付款的组成部分；在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。同日，王颖向地建公司支付房屋认购款20万元。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后王颖、贾维新就车位认购问题进行了协商，但未达成一致。王颖遂向一审法院起诉。王颖起诉至西安市碑林区人民法院称，王颖与贾维新于2016年4月28日签订《团购房转让协议》，根据协议约定，当日，王颖支付了贾维新购房指标转让费11万元，贾维新出具了收条。2016年5月4日，王颖和贾维新与地建公司签订了《南山花园商品房认购协议》，并于2016年5月4日、8月24日，分别由王颖向地建公司转付房款共计206164元。2016年12月21日，王颖代贾维新与地建公司签订了《南山花园地下车位认购协议》并由王颖向地建公司转付车位款13万元。地建公司要求王颖与贾维新限期内同时办理房屋及车位的更名手续，但贾维新只表示配合房屋更名，对车位部分更名双方无法达成一致，致使王颖无法在地建公司处办理更名，贾维新的违约给王颖造成了损失。故提起诉讼，主张自己的权利。请求：1、判令贾维新继续履行2016年4月28日签订的《团购房转让合同》，配合王颖办理房屋及车位的更名手续，价款11万元；2、请求地建公司配合王颖、贾维新办理房屋及车位的更名手续；3、本案诉讼费由贾维新承担。庭审中王颖明确：诉请1为将南山花园4号楼1单元15层东户，户型编号为G，建筑面积为259平米的房屋购房资格更名至王颖名下。关于车位是将南山花园4号住宅楼D区一层113号车位的购买资格更名至王颖名下。贾维新辩称，1、贾维新自始至终没有任何违约行为，依据陕报社的福利政策，贾维新作为陕报社职工具备购房及购车位资格。王颖、贾维新转让协议标的仅是购房资格，而非房屋产权转让；2、本案所涉南山花园房产系陕西日报社传媒集团为报社职工提供的带有人身属性、价格优惠的福利性质的房产，并非五证齐全的商品房；3、后地建公司要求购房必须购买车位，且车、房必须为同一主体才能“更名”，因王颖拒绝受让车位，故转让协议不能履行的责任在王颖而非贾维新；4、王颖要求贾维新协助办理更名手续，实质上是对商品房认购协议权利义务的概括转让，未征得地建公司的同意。地建公司在前述概括转让之前，有权变更合同内容，对车位、房屋捆绑销售。双方约定的只是购房资格，并未涉及购买车位的资格，王颖无权向地建公司购买车位，不能履行的责任在于王颖并非贾维新，贾维新从未毁约；5、中院2018陕01民终7272号判决，已经认定购房资格来源报社职工身份，车位资格同理。如其依据团购房转让协议，地建公司不是该合同主体，不受其合同约束。如依据南山花园认购协议，王颖就不是该合同主体，故王颖的诉请没有任何合同依据。请求法院驳回王颖的全部诉讼请求。地建公司述称，尊重法院的生效判决，积极履行己方义务，配合法院生效判决进行执行。一审法院认为，贾维新作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给王颖，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。对此本案双方当事人并无实质性争议。本案争议的焦点为，贾维新以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约。根据合同法第八十一条的规定，本案中贾维新签订房屋认购资格转让合同之日起，购买车位的资格即一并转让给王颖，即便双方对此未进行约定。地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效。贾维新在对车位购买已无实体权利的情况下，以地建公司的捆绑销售政策为由拒绝办理认购协议更名手续，其行为不具有正当性。其实，办理认购协议更名手续是贾维新的合同附随义务，双方即使对此未进行约定，贾维新亦有办理更名手续的义务。综上所述，贾维新的行为已构成违约。现王颖要求继续履行合同，请求判令贾维新协助王颖在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。对于王颖请求判令贾维新协助王颖在地建公司处办理车位认购人更名手续一节，因贾维新并未与地建公司签订车位认购协议，王颖要求办理车位认购人更名手续无事实依据。如果开发商对购买小区车位以购买小区住房为前提，购买车位的权利为房屋买卖合同中买受人的从权利。王颖在办理商品房认购协议更名手续后，可自愿与地建公司达成车位认购协议，无须贾维新协助。故该项诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决如下：一、贾维新继续履行与王颖签订的《团购房转让协议》，贾维新于本判决生效之日起十五日内协助王颖在陕西地建房地产开发有限责任公司处将《南山花园商品房认购协议》（房屋位于南山花园4号楼1单元15层东户，户型编号为G，建筑面积约为259平米）的房屋购房资格更名至王颖名下；二、驳回王颖的其余诉讼请求。案件受理费2500元，由贾维新负担（此款王颖已预交，贾维新于本判决生效之日起十五日内直接给付王颖2500元）。宣判后，贾维新不服，向本院提起上诉称，一、上诉人在本案中没有任何违约行为，地建公司拒绝上诉人将购房资格转让给被上诉人，不是上诉人违约，无需上诉人承担继续履行的违约责任。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。 三、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。四、被上诉人在本案起诉及一审庭审中认定上诉人违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为，被上诉人在一审中存在虚假诉讼。五、一审判决认定的焦点错误。上诉人从未拒绝更名。六、本案的核心焦点是，地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为符合《合同法》第110条规定的履行不能。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费由被上诉人承担。王颖辩称，一审判决遵循诚实信用原则和公平原则，判决合法合理。请求驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，上诉人作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。因此，上诉人认为车位认购资格应由其享有的主张，本院不予支持。最后，本案证据表明，涉案楼盘的开发企业地建公司也为资格转让后的合同履行创造了相应的便利条件，购房资格的转让并不存在上诉人所主张的法律上或者事实上不能履行的问题，故上诉人认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。本案涉及的是购房资格转让，不涉及房屋买卖，故对上诉人要求调查涉案项目五证情况的申请不予准许。综上所述，上诉人的诉称理由不能成立，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，贾维新已预交，由贾维新负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年十月二十八日 书 记 员  杨 洁 珊   1