江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初5704号 原告（反诉被告）：孙建平，男，1970年7月6日生，汉族。 原告（反诉被告）：广州快慢品牌管理有限公司，住所地：广州市海珠区荔福路西华街****，统一社会信用代码：91440101MA59F6GH31。 法定代表人：刘越强，执行董事。 两原告共同委托诉讼代理人：涂宗华，江西中山律师事务所律师，执业证号：13601201610373851。 被告（反诉原告）：张勇，男，1968年7月27日生，汉族。 被告（反诉原告）：熊小明，男，1968年7月4日生，汉族。 两被告共同委托诉讼代理人：虞航，江西阳中阳律师事务所律师，执业证号：13601201510999164。 原告（反诉被告）孙建平、广州快慢品牌管理有限公司诉被告（反诉原告）张勇、熊小明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙建平、广州快慢品牌管理有限公司的委托诉讼代理人涂宗华、被告（反诉原告）熊小明及委托诉讼代理人虞航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙建平、广州快慢品牌管理有限公司诉称：2016年4月8日，原告孙建平与两被告签订了房屋租赁合同，约定原告孙建平向两被告承租位于南昌市x区x路xx房屋，面积750平方米，租赁期限为2016年5月8日至2021年5月7日，租金：前3年每年租金为205万元，从第4年至第5年每年租金225万元。2017年8月23日，原告孙建平与两被告经协商一致，对租赁合同达成了补充协议，约定年租金降30万元。2018年11月8日，两原告共同向两被告出具申明，说明原告孙建平与两被告签订的租赁合同由原告广州快慢公司接管并承担租赁合同的责任和义务，两被告同意了上述租赁合同的接管。 原告孙建平与两被告签订租赁合同后，要求两被告提供租赁房屋的产权资料，但两被告一直没有提供。2019年3月20日，两原告再次发函给两被告，要求提供房屋的产权资料，但两被告拒绝签收该函件。2019年4月，原告广州快慢公司获悉，租赁房屋的原始房东南昌市邮政局向两被告出具了证明，说明房屋租赁没有房产证。 综上，租赁房屋没有取得房产证，也没有取得建设规划许可证，租赁房屋属于违法建筑物。所以，以租赁房屋为租赁标的租赁合同没有法律效力。为此，原告提起诉讼。1、请求确认原、被告签订的房屋租赁合同及其补充协议无效；2、请求判令被告退还原告押金512500元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。 被告张勇、熊小明辩称：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思的体现，未违反相关法律规定，应认定为合法有效。2、原告单方面解除合同的行为，违反法律及合同的约定，应当承担违约责任。3、原告孙建平缴纳的512500元押金是事实，但被告认为原告已经存在违约行为，应当没收。4、对合同相关的权利义务转让给广州快慢品牌管理有限公司的事实予以认可。 反诉原告张勇、熊小明诉称：2012年1月，反诉原告与南昌市邮政局订立房屋租赁合同，通过支付原住户补偿、安置费、承担房屋修缮费用并支付年租金的方式取得了南昌市邮政局所有的位于南昌市东湖区胜利路原161号现205号的房屋租赁权。2016年4月8日反诉原告就上述房屋出租于反诉被告孙建平达成书面租赁合同，约定租赁期限为5年，前三年租金为205万元，后两年租金为225万元，租金以每3个月最后一天支付，如提前终止租赁合同，除扣除房屋押金外还应承担违约金100万元，后反诉原告将房屋交付给反诉被告孙建平使用。2017年8月23日，考虑到反诉被告孙建平的经营成本，反诉原告与反诉被告孙建平达成《补充协议》并在原租金基础上每年最后一次租金支付期一次性减免30万元租金，并明确了剩余租期内的每次租金支付金额。201年反诉被告孙建平将其与反诉原告订立的租赁合同的全部责任和义务转给反诉被告广州快慢品牌管理有限公司，两反诉被告共同向两反诉原告出具了声明就接管事宜进行了告知，反诉被告广州快慢品牌管理有限公司还出具《委托书》委托其公司人员郭金辉全权处理房屋租赁事宜。但反诉被告广州快慢品牌管理有限公司接管后拒不支付反诉原告租金，无奈，反诉原告于2019年1月25日向东湖区人民法院起诉两反诉被告支付2018年11月8日至2019年2月7日的租金。2019年5月28日，东湖区人民法院作出（2019）赣0102民初878号民事判决书，判令反诉被告向反诉原告支付2018年11月7日至2019年2月7日期间租金512500元及逾期利息，截至目前反诉被告仍未履行相关判决义务。现反诉被告又未支付2019年2月8日至今的租金并擅自撤场。为此，反诉原告特提起反诉，1、请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同及补充协议并支付2018年2月8日至2019年6月22日期间的逾期租金40万元；2、请求判令反诉被告所交房屋租赁押金512500元归反诉原告所有；3、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金100万元；4、本案诉讼费由被反诉被告承担。 反诉被告孙建平、广州快慢品牌管理有限公司辩称：1、租赁房屋未取得合法的产权证明文件，也未取得建设工程规划许可证，双方所约定的租赁房屋为750平方米，而反诉原告与南昌市邮政局签订的租赁合同为580平方米，即使假设房屋有合法的手续，但反诉原告租赁给反诉被告的房屋面积也大于从南昌市邮政局所租赁的面积，多余的部分也是存在违建的，根据相关法律规定，租赁合同应当无效，反诉被告同意解除实际发生的租赁关系。2、房屋租赁押金应当予以返还。3、合同无效，就不存在反诉被告支付违约金、押金的问题，就算是反诉被告存在违约行为，双方所约定的违约金过高，远远高于反诉原告的实际损失，目前为止也没有任何证据证明损失为多少。4、反诉被告已经于2019年5月9日微信通知解除租赁合同并于2019年5月11日发函快递给反诉原告，但反诉原告拒绝签收。2019年5月15日，反诉被告搬出房屋。5月17日，反诉被告再次通过邮政快递和微信聊天向反诉原告发送解除函和交接函，反诉原告再次拒收后，也通过律师发送律师函，敦促反诉原告办理交接手续，解除函和交接函在门口张贴，对于反诉原告因自身原因所导致的在反诉被告搬离房屋后产生的费用，反诉被告不予承担。 经审理查明：2012年2月1日，被告张勇、熊小明通过与南昌市邮政局签订《房屋租赁合同》取得了坐落x区x路x号（1-3层、建筑面积约580m2）房屋修缮改造及租期为20年的租赁权，租期自2012年2月1日至2032年1月31日。 2016年4月8日，被告张勇、熊小明（甲方）与原告孙建平（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，“甲方将坐落x区x路x号（1-3层、约750m2）出租给乙方使用。租赁期限：2016年5月8日至2021年5月7日；租金：该房屋前三年每年租金为205万元，第四年至第五年每年租金为225万元。其中：租赁合同第五条第一项约定，乙方应于本合同签订之日向甲方支付押金512500元，押金不冲抵租金，租赁期满后，结清各项费用后三天内押金无息退给乙方。租赁合同第十条约定，合同期内，甲乙双方个人及公司原因导致合同终止，违约方承担押金的赔偿，并按以下合同约定承担违约责任，即租赁时间1-5年内违约赔偿守约方人民币100万元。”合同签订后，被告张勇、熊小明向原告孙建平交付了房屋，原告孙建平向被告张勇、熊小明交纳了押金512500元并按约支付租金。2017年8月23日，原告孙建平（乙方）与被告张勇、熊小明（甲方）签订《房屋租赁合同·补充协议》一份，补充协议约定，“1、甲方同意在原合同约定的年租金的基础上每年降租30万元。每年的最后一季度的租金里一次性减免30万元。2、自2017年8月8日至2017年11月7日租金为512500元；2017年11月8日至2018年2月7日租金为512500元；2018年2月8日至2018年5月7日租金为287500元。3、自2018年5月8日至2019年5月7日，年度租金为175万元。付租方式为季度，前三季度每季度付季度租金512500元，最后一季度自2019年2月8日至2019年5月7日付季度租金212500元。4、自2019年5月8日至2020年5月7日，年度租金为195万元。付租方式为季度，前三季度每季度付季度租金562500元，最后一季度自2020年2月8日至2020年5月7日付季度租金262500元。5、自2020年5月8日至2021年5月7日，年度租金为195万元。付租方式为季度，前三季度每季度付季度租金562500元，最后一季度自2021年2月8日至2021年5月7日付款262500元。补充协议签订后，该房屋已转由原告广州快慢品牌管理有限公司使用，租金也由原告广州快慢品牌管理有限公司支付给被告张勇、熊小明，被告张勇、熊小明对该房屋转由原告广州快慢品牌管理有限公司使用亦无异议。 2018年11月8日，原告孙建平向被告张勇、熊小明出具一份声明，内容为：“本人孙建平与张勇、熊小明签订的x区x路x号店面租赁合同（合同期：2016年5月8日至2021年5月7日）现由广州快慢品牌管理有限公司接管，同时承担合同内的全部责任和义务，现委托郭光辉与出租方张勇、熊小明协商降租及退场事宜，并有绝对决策权，请给予洽谈。”原告孙建平在该声明落款声明人处签名，原告广州快慢品牌管理有限公司在该声明落款接受方处盖章。同时，原告广州快慢品牌管理有限公司向郭光辉出具授权委托书，委托郭光辉与出租方张勇、熊小明协商降租及退场事宜，并有绝对决策权。原告广州快慢品牌管理有限公司同时在授权委托书中表示孙建平与张勇、熊小明签订的x区x路x号店面租赁合同现由广州快慢品牌管理有限公司接管，并承担合同内的全部责任和义务。此后，原告孙建平、广州快慢品牌管理有限公司均未向被告张勇、熊小明支付租金。2018年12月14日，被告张勇、熊小明委托江西阳中阳律师事务所律师虞航向原告广州快慢品牌管理有限公司发出律师函，向广州快慢品牌管理有限公司催告2018年第三季度的租金，但原告广州快慢品牌管理有限公司仍未支付租金。 2019年1月25日，张勇、熊小明向本院提起诉讼，要求孙建平与广州快慢品牌管理有限公司支付租金512500元及违约金20500元。2019年5月28日，本院作出（2019）赣0102民初878号民事判决书，判决：一、广州快慢品牌管理有限公司在本判决生效之日起十日内向张勇、熊小明支付自2018年11月8日至2019年2月7日期间的租金512500元及自2019年2月8日起至付清款之日止按银行同期贷款利率计算的银行利息；二、驳回张勇、熊小明的其他诉讼请求。现该案未发生法律效力，仍在南昌市中级人民法院审理。2019年5月17日，原告广州快慢品牌管理有限公司通过邮政快递方式向被告张勇、熊小明发送解除租赁合同告知函及办理房屋交接通知函，被告张勇、熊小明未签收该邮政快递。2019年5月27日，原告广州快慢品牌管理有限公司委托江西中山律师事务所律师涂宗华以律师函的形式通过邮政快递方式向被告张勇、熊小明发送解除租赁合同告知函及办理房屋交接通知函，被告张勇、熊小明仍未签收该邮政快递。2019年6月22日，原告广州快慢品牌管理有限公司将坐落x区x路x号房屋返还给被告张勇、熊小明且双方办理了书面交接手续。 本案在庭审中，原告孙建平、广州快慢品牌管理有限公司均一致认可租赁押金已转归广州快慢品牌管理有限公司享有。庭审后，反诉原告张勇、熊小明均明确表示只要求反诉被告广州快慢品牌管理有限公司承担民事责任。 上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、声明、解除合同告知函、房屋交接清单、房屋现状照片以及当事人的陈述等证据予以证明。 本院认为：被告张勇、熊小明通过与南昌市邮政局签订房屋租赁合同的方式取得了坐落x区x路x号房屋租赁权，由于该房屋土地使用权归属明确，且该房屋建于解放初期，至今政府有关部门也未对该房屋属于违章建筑作出认定。所以，原告以该房屋属于违章建筑为由请求确认租赁合同无效的证据不足，本院不予采信，故原告孙建平与被告张勇、熊小明签订的《房屋租赁合同》合法有效。此后，原告孙建平将该合同权利义务概括转让给原告广州快慢品牌管理有限公司享有，被告张勇、熊小明对该概括转让表示无异议，所以，该合同对原告广州快慢品牌管理有限公司与被告张勇、熊小明具有法律约束力，故原告请求确认该房屋租赁合同无效的证据不足，本院不予采信。根据租赁合同第五条第一项的约定，押金退还的前提条件，就是原告广州快慢品牌管理有限公司须先结清各项费用后才有权主张退还押金，现由于原告广州快慢品牌管理有限公司至今仍未结清租金，故原告请求被告退还押金的诉讼请求，本院不予支持。由于原告广州快慢品牌管理有限公司在合同履行过程中，未按照合同约定向被告支付租金，其行为属于违约。根据合同法的规定，合同解除权属于合同守约方的权利，原告广州快慢品牌管理有限公司作为违约方不享有合同法规定的合同解除权，故原告广州快慢品牌管理有限公司向被告张勇、熊小明发出解除合同告知函，应属于单方提出终止合同的要约，在被告张勇、熊小明未明确表示同意的情况下，其租赁合同对双方当事人仍具有约束力。鉴于原告广州快慢品牌管理有限公司与被告张勇、熊小明在2019年6月22日办理了房屋交接手续。所以，自2019年2月8日起至2019年6月22日止，原告广州快慢品牌管理有限公司应支付被告张勇、熊小明租金456250元【（2019年2月8日至2019年5月7日为212500元）＋（2019年5月8日至2019年6月22日为243750元）】，现反诉原告张勇、熊小明仅向反诉被告广州快慢品牌管理有限公司主张支付租金40万元的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同第十条约定，“合同期内，甲乙双方个人及公司原因导致合同终止，违约方承担押金的赔偿，并按以下合同约定承担违约责任，即租赁时间1-5年内违约赔偿守约方人民币100万元。”根据该约定，由于原告广州快慢品牌管理有限公司提前终止合同，其交纳的押金应作为违约赔偿金，故反诉原告张勇、熊小明请求判决反诉被告所交纳的押金512500元不予退还的诉讼请求，本院予以支持。另外，根据租赁合同第十条约定，原告广州快慢品牌管理有限公司提前终止合同还须赔偿被告张勇、熊小明违约金100万元。鉴于原告孙建平所交的押金已转归广州快慢品牌管理有限公司享有，且该押金已在本案中作为违约金进行了处理。所以，租赁合同约定的100万元应调减为487500元，故反诉原告张勇、熊小明要求反诉被告广州快慢品牌管理有限公司支付违约金的部分诉讼请求，本院予以支持。鉴于反诉原告张勇、熊小明在庭审后明确表示只要求反诉被告广州快慢品牌管理有限公司承担民事责任，故反诉被告孙建平在本案中不承担民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告孙建平、广州快慢品牌管理有限公司的诉讼请求； 二、解除反诉原告张勇、熊小明与反诉被告孙建平签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同·补充协议》； 三、反诉被告广州快慢品牌管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付反诉原告张勇、熊小明2019年2月8日至2019年6月22日期间的房屋租金40万元； 四、反诉原告张勇、熊小明已收取反诉被告孙建平交纳的租赁押金512500元，反诉原告张勇、熊小明无须退还给反诉被告广州快慢品牌管理有限公司； 五、反诉被告广州快慢品牌管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付反诉原告张勇、熊小明违约金487500元； 六、驳回反诉原告张勇、熊小明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告孙建平、广州快慢品牌管理有限公司预交案件受理费42100元，由原告孙建平、广州快慢品牌管理有限公司承担。反诉原告张勇、熊小明预交反诉案件受理费11010元，由反诉被告广州快慢品牌管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 审 判 长  徐荣根 人民陪审员  张晓茜 人民陪审员  刘 强 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  郑晓晓 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。