南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0602民初1522号 原告：朱某1，男，1964年11月20日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：张靓，江苏紫琅律师事务所律师。 原告：杨某，女，1964年6月22日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：张靓，江苏紫琅律师事务所律师。 原告：朱某2，男，1990年4月18日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：张靓，江苏紫琅律师事务所律师。 被告：张某，男，1961年11月6日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：陆健，南通市崇川区中兴法律服务所法律工作者。 被告：朱某3，女，1957年10月11日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：徐国华，南通市崇川区时进法律服务所法律工作者。 被告：朱某4，女，1959年1月22日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：徐国华，南通市崇川区时进法律服务所法律工作者。 被告：朱某5，男，1987年12月15日生，汉族，住南通市崇川区。 原告朱某1、杨某、朱某2与被告张某、朱某3、朱某4、朱某5析产继承纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱某1、杨某及原告朱某1、杨某、朱某2的特别授权委托诉讼代理人张靓、被告张某及其特别授权委托诉讼代理人陆健、被告朱某3、被告朱某4以及被告朱某3、被告朱某4的特别授权委托诉讼代理人徐国华、被告朱某5到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱某1、杨某、朱某2向本院提出如下诉讼请求：1、依法对南通市崇川区锦安花园23幢105室房屋及车库进行析产分割，归房屋归并处理，产权归三原告；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告朱某1与被告系兄弟姐妹关系，父亲朱炳文于2011年8月去世，母亲张红珍于2018年11月去世。2006年9月，原告朱某1及父亲朱炳文与拆迁单位签订拆迁补偿安置协议，将原告位于南通市崇川区的房屋拆迁，安置南通市崇川区锦安花园23幢105室及车库房屋。该房屋在父母生前由父母居住，父母去世后，由被告张某占有，现请求法院判如所请。 被告张某辩称，1、案涉房屋是答辩人与朱炳文的共同财产。2006年朱炳文户在的房屋拆迁，该房屋的所有权人应是朱炳文夫妇，拆迁面积是朱炳文夫妇及四个子女的建房面积，与原告杨某、朱某2无关。因政策原因，老人必须跟一个儿子，故拆迁协议上才有原告朱某1的名字。此次拆迁共安置了两套商品房，经家庭协商，三被告及朱炳文夫妇将一期安置房的购买权转让给了原告朱某1夫妇，二期安置房超面积部分由答辩人出资购买，归答辩人所有。原告朱某1已拿走了自己的安置份额，剩下的拆迁安置权益应归朱炳文所有；2、朱炳文夫妇生前对案涉房屋进行了赠与，并经南通市狼山法律服务所见证，答辩人也接受了赠与。综上，案涉房屋应归答辩人所有。 被告朱某3辩称，1、案涉房屋是父亲朱炳文因拆迁取得，答辩人在拆迁前应拥有23.10平方的土地使用面积，登记在朱炳文名下；2、2008年9月10日，答辩人父母曾立下遗产分割书，承诺安置房80平方米左右给答辩人及朱某4；3、答辩人在父母在世时尽了相应的赡养义务，对父母的遗产依法享有继承权。 被告朱某4辩称，1、案涉房屋系父亲朱炳文因拆迁获得，2008年9月10日，答辩人父母曾立下遗产分割书，承诺安置房80平方米给两个女儿，原告朱某1、被告张某自愿放弃；2、答辩人在父母在世时尽了相应的赡养义务，对父母的遗产依法享有继承权。 被告朱某5辩称，2017年8月12日，张红珍请人代书遗嘱，并拍摄了视频，张红珍在遗嘱中对其名下的房产进行了处分，明确由答辩人继承。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原、被告举证以及经本院审查确认的证据，本院认定如下事实： 朱炳文与张红珍系夫妻，婚后育有4个子女：原告朱某1以及被告张某、朱某3、朱某4。朱炳文于2011年8月去世，张红珍于2018年11月去世。原告朱某1、杨某于××××年××月登记结婚，婚后生育一子，即本案原告朱某2。被告朱某5系被告张某之子。 朱炳文户在原南通市郊区有自建房屋，据1987年9月14日宅基地和建筑占地面积清查登记表记载，建房时的常住人口有6人，自建房屋建筑面积合计175.66平方米，其中住房6间，建房时间为1983年5月，厨房1间，建房时间未标注。原、被告确认，上述6人为朱炳文、张红珍夫妇以及本案原告朱某1与被告张某、朱某3、朱某4。 2006年9月24日，朱炳文、朱某1作为被拆迁房屋所有权人(乙方)与南通市中南房屋拆迁有限公司(甲方)签订《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：被拆迁房屋坐落南通市，拆迁总面积为104.26平方米，土地使用证证载合法面积237.90平方米；甲方给予乙方下列补偿：被拆迁房屋建筑造价补偿44648.30元、区位补偿款137623.20元、宅基地用地补偿款19376.04元、附属设施设备补偿12500.60元、搬家补助费834.08元、过渡期限6个月，过渡费补助3753.36元、种田补贴2500元、一次性补偿12344.42元，合计补偿总额233580元。 朱炳文户拆迁评估报告记载：房主朱炳文，87年清册时为6人，当时平房建筑面积175.66平方米，后因析产，儿子张某分得后排平房面积为71.40平方米。因此朱炳文户平房合法面积为175.66-71.40=104.26平方米。另据被告张某户2003年2月的民房建设申报审批表反映，该户原建房面积为72.60平方米，常住人口为：张某以及费瑶(妻)、朱某5(子)、费凡(女)、张红珍(母)共5人。经审批获准补空方52.40平方米。 2006年9月30日，原告朱某1户申请享受低价位普通住宅商品房计划面积。申请表记载：居住合法面积104.26平方米；居住人口为4人：朱某1、杨某、朱某2、朱炳文；申请享受面积140平方米。2008年9月6日，政府拆迁主管部门核定朱炳文、朱某1户应享受低价位普通住宅商品房面积140平方米，其中一期83.34平方米，二期56.66平方米。 2008年9月10日，朱炳文、张红珍以及朱某1、张某、朱某3、朱某4签订《养老遗产分割书》一份，载明：父母亲朱炳文、张红珍现将拆迁后分得养老安置房80M2左右分割给子女。经父母两子两女充分协商后，一致同意父母百年后养老遗产(安置房)80M2左右分割给两女，两子自动放弃。今后父母年老病亡一切费用由两女自愿承担。两子不承担任何经济责任。父母在世产权证归父母。同日，原告朱某1出具保证书一份，内容为：兹有中南拆迁公司补偿朱炳文拆迁款201647元，现儿子朱某1拿房，父亲同意在拆迁总款中拨出11万元交其子拿房使用，余款91647元交由父亲朱炳文保管使用。一旦父亲拿房时，朱某1同意补偿(开发公司补偿与银行存款利息)之间的差价，按日计算给父亲。立字为据，决不反悔。 2008年9月12日，朱炳文、张红珍、朱某1、杨某、张某、朱某3、朱某4签订《协议书》，协议主要内容为：一、以朱炳文、朱某1名义共同认购的南通市锦安花园6幢204室低价位普通住宅商品房和6幢26号车库由朱某1、杨某夫妇购买，产权亦归朱某1、杨某夫妇共同所有；二、朱某1、杨某夫妇承诺妥善解决朱炳文、张红珍夫妇今后的居住。上述协议书经南通市公证处公证。 2009年9月20日，朱某1、杨某作为买受人与南通三荣置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》(合同编号：6-204)。合同约定：买受人向出卖人购买南通市锦安花园6幢204室房屋，建筑面积115.78平方米。另据合同所附补充协议及销售不动产统一发票记载，6幢204室住宅建筑面积107.98平方米，房屋价款204522.80元，车库6幢26号建筑面积14.25平方米，价款24225元，房屋总价款228747.80元。庭审中，原告朱某1、杨某称，两原告经手结算后，领取了南通市锦安花园6幢204室及配套车库房屋钥匙，该房屋已由两原告出卖他人。 2009年12月16日，朱炳文、朱某1作为买受人与南通天一置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》(合同编号：1134)。合同约定：买受人向出卖人购买南通市23幢105室房屋，建筑面积88.99平方米，配套车库23幢19号9.92平方米。另据合同所附补充协议及销售不动产统一发票记载，23幢105室房屋建筑面积为88.58平方米，价款255801.10元，车库23幢19号建筑面积为9.98平方米，价款17465元，房屋总价款273266.10元。诉讼中，原、被告确认，朱炳文经手结算拿房，但至今未办理产权登记手续。 庭审中，原告朱某1、杨某、朱某2明确诉讼请求为：要求分割南通市23幢105室室及车库房屋，三原告享有其中四分之三的份额。本院向三原告释明：因争议房产未领取房屋所有权证，物权尚未设立，三原告可要求对本案所涉拆迁安置协议及商品房买卖合同项下的权利义务进行分割，但三原告拒不同意变更诉讼请求。 本院认为，朱炳文、朱某1作为买受人与南通天一置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，出卖人虽与买受人完成结算，并受领交易房屋，但据原、被告确认，案涉房屋至今未办理产权登记，即房屋买受人或其继承人仅享有上述合同项下的债权利益，尚未取得交易房屋的物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，但法律另有规定的除外。”三原告经本院法律释明后，仍坚持要求分割交易房屋的物权，其诉讼请求不符合上述法律规定的精神，本院难以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条的规定，判决如下： 驳回原告朱某1、杨某、朱某2的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16868元、鉴定费7000元，合计23868元，由原告朱某1、杨某、朱某2共同负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费人民币16868元（诉讼费缴费账户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  严永宏 人民陪审员  陈 霞 人民陪审员  马志荣 法官 助理  刘玉蓉 二〇一九年十一月六日 书 记 员  王 莹