文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0235民初3809号原告：云阳县规划和自然资源局，住所地重庆市云阳县云江大道**，统一社会信用代码1150023574286XX19H。法定代表人：李珉卿,局长。委托诉讼代理人：李钦白，重庆龙脊律师事务所律师，特别授权。被告:郭洪淑，女，1967年3月11日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：王家兵，男，1966年11月20日出生，汉族，住重庆市云阳县。系被告郭洪淑丈夫，一般代理。委托诉讼代理人：凌大力，重庆君之合律师事务所律师，特别授权。原告云阳县规划和自然资源局与被告郭洪淑物权保护纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为适用普通程序公开开庭进行了审理。原告云阳县规划和自然资源局的委托诉讼代理人李钦白，被告郭洪淑的委托诉讼代理人凌大力、王家兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云阳县规划和自然资源局向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告返还并搬出位于重庆市云阳县双江街道桂花路XX号XX号住房；2.请求依法判决被告支付占有房屋期间的使用费48000元；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：原告是重庆市云阳县双江街道桂花路****住房的权利人，被告于2013年5月未经权利人同意非法入住该房屋，原告多次要求被告返还并搬出所占有的房屋，但被告拒绝，为保护国有资产不受侵犯，故起诉至法院。被告郭洪淑辩称，1.2011年4月9日被告购买原告位于云阳县双江街道桂花路XX号XX房屋一套，并向原告委派的国土监察大队的支部书记于海兵支付了全部房款，约定了房屋楼层、户型、面积等相关事项，并根据原告的通知接收了房屋。2.于海兵于2011年9月24日意外死亡后，被告及其他购房户多次到原告处要求办理相关产权证，但至今没有办理。3.于海兵负责双井寨工程的建设和占地移民户安置及销售房屋的行为，是代表原告行使权利，系一种职务行为，应构成表见代理，被告有理由相信于海兵行为的具有代理权，被告购买原告对外销售的房屋，因此而产生的法律关系和法律后果应由原告承担。4.2013年交付房屋至起诉已相隔6年之久，已超过诉讼时效，应当驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，综合双方的质证意见，本院经审理认定事实如下：涉案房屋重庆市云阳县双江街道桂花路XX号XX号房屋登记权利人为：云阳县国土资源和房屋管理局（组织机构代码证：74286XX1-9），坐落于云阳县双江街道武装部西侧，土地使用权类型为划拨。后云阳县国土资源和房屋管理局名称变更为云阳县规划和自然资源局。2011年4月9日，于海兵给被告郭洪淑出具一份收条，载明“今收到郭洪淑人民币壹拾伍万元正，小写：150000.00元，用于购房，余下款项在下月10号之内付。收款人：于海兵。2011年4月9日。”2011年5月10日，王家兵通过农村信用社农村合作（商业）银行给于海兵转款85000.00元。被告郭洪淑不属于云阳县双井寨移民安置房安置对象，自2013年5月入住涉案房屋（面积96.84平方米）并装修居住至今。2010年，原告云阳县国土资源和房屋管理局（发包方）与案外第三人重庆国梁建设（集团）有限公司（承包方）签订的《建设工程施工合同》，载明“……一、工程概况，工程名称：云阳县双井寨占地移民安置房工程；工程地点：双江街道大雁路（武装部西侧）；工程内容：房屋及附属工程建设……二、双方一般权利和义务5.3发包方派驻的工程师：姓名：于海兵，职务云阳县国土房管局监察大队，职权：监督、管理工程质量、安全、进度、初审工程拨款，调工程建设周边环境，代表业主完善建设相关手续。……”于海兵原系原告云阳县国土资源房屋监察大队职工，生前先后任云阳县土地统征服务所所长、监察大队党支部书记。从1999年开始在云阳县新县城从事占地移民征地拆迁补偿安置工作。2007年10月以来参与了由双江街道、青龙街道牵头实施的龙脊岭文化长廊建设项目征地拆迁补偿工作。2009年按照云阳县龙脊岭文化长廊建设指挥部的安排，由原告负责双井寨征地拆迁补偿及统建安置房建设工作，原告委托于海兵作为统建安置房建设项目的甲方代表，具体负责项目的日常管理工作。2011年9月24日于海兵因颅脑损伤合并溺水死亡。2018年12月9日，中共云阳县纪律检查委员会、云阳县监察委员会、中共云阳县委政法委员会、云阳县人民法院、云阳县人民检察院、云阳县公安局、云阳县司法局、云阳县国有资产管理局发布“关于深化扫黑除恶专项斗争开展侵占国有资产乱象治理行动的通告”，并张贴至双井寨安置房小区，要求侵占国有资产的相关行为人在2019年3月31日前主动交还腾退侵占国有资产，可依法从轻处理，对未在2019年3月31日前主动交还腾退侵占国有资产的行为人，将依法严肃处理并追究经济与法纪责任。2019年3月27日，原告云阳县规划和自然资源局在双江街道大雁社区会议室召开关于侵占国有资产有关政策宣传会议，被告郭洪淑参会。对于上述事实，除原、被告的陈述外，还有原告提交的原、被告身份信息、房屋产权证书（总证）、县委文件、情况说明、郭洪淑调查笔录、公告张贴照片、会议通知及签到记录、照片，被告提供的居住证明、转款凭证、收条、用电清单、于海兵经手的收入情况、银行转款流水、建设工程施工合同、装修发票、照片、公安局信访回复、占地移民调查表、房屋拆迁协议等证据在卷予以证实，本院对上述事实予以确认，对上述证据予以采信。本院认为，涉案房屋登记权利人为原告云阳县国土资源和房屋管理局，原告对争执房屋具有物权。被告郭洪淑从2013年入住涉案房屋并装修居住至今，未对涉案房屋办理所有权变更登记，只对争执房屋具有占有权，根据物权优于占用权的原则，故原告要求被告郭洪淑将重庆市云阳县双江街道桂花路XX号XX号涉案房屋腾空后返还给原告云阳县国土资源和房屋管理局的诉讼请求，本院予以支持。本案争执的主要焦点是：于海兵向被告郭洪淑出卖涉案房屋的行为是否构成表见代理或善意取得？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条，规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”因此，本案构成表见代理需同时满足以下条件：其一，须于海兵无代理权；其二，须被告郭洪淑为善意且无过失；其三，须使被告郭洪淑相信于海兵具有代理权的事实或理由；其四，须被告郭洪淑与于海兵之间的民事行为具备民事行为的有效要件。因于海兵向被告郭洪淑出卖涉案房屋的行为不符合表见代理的构成要件，不构成表见代理。其理由如下：1.于海兵生前系原告监察大队党支部书记，原告委托其作为统建安置房建设项目的甲方代表，具体负责项目的监督、管理工程质量、安全、进度、初审工程拨款，调工程建设周边环境，代表业主完善建设相关手续，但原告并没有授权其有权出卖涉案房屋。于海兵出卖涉案房屋的行为应属无权处分，对原告不产生法律效力。2.郭洪淑作为购房者，至今未能提供与原告签订书面的购房合同，其连一般人的注意义务均未达到。3.从被告提供的于海兵个人出具的一份购房款收据来看，无法确定于海兵出卖给被告房屋的具体位置，房屋买卖合同的主要条款都还不具备。4.被告郭洪淑在于海兵未出示任何授权出卖房屋证明的情况下，轻易向于海兵个人支付购房款，缺乏应有的谨慎，具有明显重大过失。因此，被告郭洪淑辩称，于海兵向被告郭洪淑出卖涉案房屋的行为构成表见代理的辩解意见，本院不予支持。同理，被告郭洪淑至今未取得涉案房屋的所有权，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”被告郭洪淑对涉案房屋不构成善意取得。因被告持续侵占原告的房屋，且物权不适用诉讼时效，被告辩解超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。被告自2012年占用该房屋使用至今，至今已长达约7年，原告请求被告赔偿该期间的损失，属于债权请求权，应当受到诉讼时效的约束。《民法总则》第一百八十八条之规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告从权利受损害之日(房屋被占有之日)起就已经知晓，但一直未主张自己的权利，直到2019年6月4日才向本院主张租金损失，故2016年6月4日前的占用损失部分明显超过诉讼时效，本院对该部分请求不予支持。至于2016年6月4日后的占用租金损失，并未超过诉讼时效，本院依法予以支持。本院参照本地2019年房屋市场租赁行情与本地实际生活水平，结合房屋的实际状况和房屋面积，酌情认定本案的租金损失100平方米按8000元/年计算，被告占有房屋面积为96.84平方米，每年应给付租金7747.20元。据此，按照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告郭洪淑于本判决生效后十日内将重庆市云阳县双江街道桂花路XX号XX号房屋腾空后返还给原告云阳县规划和自然资源局；二、被告郭洪淑于本判决生效后十日内支付原告云阳县规划和自然资源局自2016年6月4日起按7747.20元/年计算的房屋租金损失至房屋实际返还时止；三、驳回原告云阳县规划和自然资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由被告郭洪淑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  沈阳东人民陪审员  唐清英人民陪审员  侯燕明二〇一九年十一月二十五日法官 助理  高 峰书 记 员  胡 倩