山西省阳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0522民初1721号 原告：阳城县工贸服务有限责任公司。住所地：阳城县天桥路44号。 法定代表人：焦前丰，任董事长。 委托诉讼代理人：李建福，阳城县智信法律服务所法律工作者。 被告：琚凯，无业。 委托诉讼代理人：卢龙军，山西语智律师事务所律师。 原告阳城县工贸服务有限公司（以下简称工贸公司）与被告琚凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工贸公司法定代表人焦前丰及其委托诉讼代理人李建福、被告琚凯的委托诉讼代理人卢龙军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工贸公司向本院提出诉讼请求：1、判决原被告解除房屋租赁合同关系；2、判决被告立即恢复供电，腾退所占用的公司房屋，并支付迟延腾退的占用租金（每天1424.6元）至实际腾退日止；3、判决被告支付原告租金欠款61.1万元，并支付代理费2万元；4、判决被告归还原告代为支付的8万元欠款，并支付违约金10万元；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年原告将位于阳城县天桥路44号的商贸城租赁给石建红，双方签订了房屋《保障合同》、《租赁合同》,历年来石建红一直持续拖欠公司的租金。经历年续租合同有效期至2017年5月31日，合同到期后石建红继续占用着原告的房屋，至2018年6月1日石建红欠原告61.1万元租金；欠原告单位职工刁国斌25万元，若石建红逾期不还，依据阳城县人民法院(2016)晋0522民初862号民事调解书第一项的规定，原告对25万元承担连带清偿责任。原告为了保护国有资产决定向法院起诉。此时，石建红将债务86.1万元转让给被告，被告也同意偿还该债务，并推荐由被告接替其承租人之位，与原告建立租赁关系，原告同意债务转让。原告与石建红及被告琚凯三方签订了《解约协议书》，约定：双方于2018年6月1日解除原《保障合同》、《租赁合同》，双方权利义务终止，对于石建红欠原告的61.1万元债务及欠刁国斌的25万元欠款由被告清偿，负责归还。协议第四条约定：若被告未按约定偿还上述86.1万元时，原告有权向阳城县人民法院起诉，被告还应支付原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费等费用。同时原、被告双方为了相互制约保证合同的严肃性，于2018年6月1日双方又签订了《租赁合同补充协议》，其中第一条约定“乙方无条件承继石建红在租赁经营期间产生欠甲方的共计61.1万元债务，并保证在经营期三年内分期偿还完毕，即至少每年偿还10万元以上；乙方如未能按约履行，甲方有权拒绝续签租赁合同。”第四条约定：“乙方无条件偿还石建红欠刁国斌25万元欠款，应保证在签〈租赁合同〉前持刁国斌放弃对甲方追诉权的相关有效协议；若刁国斌追究甲方责任，甲方有权单方终止〈租赁合同〉和〈保障协议〉，并要求乙方支付甲方10万元的违约金；”。为此，被告书写了《还款计划保证书》，承诺“2018年12月30日前偿还欠刁国斌的债务25万元及欠公司的债务10万元整”。签约后，原告向主管局阳城县商业集团总公司呈报批复，同意被告为商贸城的下一轮承包人。2018年6月1日，被告成为新的承租人，按约定被告应当交付当年度租金52万元，租金债务10万元，刁国斌的债务25万元，原告才能按照原来的《租赁合同》和《保障协议》签订，但被告在交付了租金33万元后一直迟迟不予交纳，2018年12月21日、29日连续催交，直到2019年4月15日前，被告在交付了租金52万元及刁国斌20万元后，仍有15万元未予交纳。经原告数次催促，被告一直推诿不予交付。直到阳城县人民法院查封了原告账户，原告于2019年4月15日、16日、25日通过电话、微信等方式催讨，被告置之不理，5月13日原告通过公告通知被告履约，被告既不回复又不履行义务，6月30日原告只得单方终止并解除租赁合同。在合同履行中，被告向石建红转租的承租户收取高额租金，出示虚假合同，在未签订下年度租赁合同及交付租金的情形下超年限收取租金，现在被告既不履行交付下年度租金义务，又不履行应交纳的义务。原告只能解除租赁合同，但是被告必须将租赁物交付给原告，依法腾退所占用的公司的房屋，并支付迟延腾退的占用租金至实际腾退日止。根据合同法第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”所谓合同义务的转移，指基于当事人协议或法律规定，债务人移转债务给第三人，由第三人取代债务人地位成为新债务人而向债权人履行债务的现象。1、该条规定的合同义务转移制度为当事人约定债务转移制度，具有如下法律特征：(1)债务是可转移的，必须由当事人亲自履行的债务不能转移。(2)约定债务转移的以债权人同意为必要条件。(3)产生了新的合同关系，转移前之合同关系消灭，转移后的合同关系产生。(4)合同主体已经变更，第三人成为合同当事人。被告应当依法依约支付原告69.1万元及违约金10万元，并支付因怠于履行而使原告为维权而支付的2万元代理费用。被告拒交租金后，原告依法通知被告终止合同，被告无端停止新租户指间缘宾馆的供电，并多次催促指间缘宾馆交纳租金，致使租户不能正常营业。原告认为电力用户户名系公司户名，其占有使用的权利应由原告行使，被告无权采取停止供电的行为，应当立即恢复供电。综上所述，原告认为，被告拒交租金后，原告通知被告终止合同，双方已无租赁关系，被告应当腾退交还租赁物，并恢复供电。石建红移转债务给被告，由被告取代石建红债务人地位成为新债务人，应当向债权人履行债务，但其拒不全面履行债务。因此根据法律规定，原告特提出前列诉讼请求，请人民法院依法判决。 被告琚凯辩称，原告假借订立合同，恶意和被告进行磋商，先不履行订立书面合同的义务，致使双方至今没有签订书面合同，原告首先违约，应当驳回原告对被告的诉讼请求。2018年5月，原告原租赁人石建红儿子石峰找到被告说，他父亲与原告租赁合同到期，原告因为石建红欠有原告款，怕职工们有意见，让石建红找人接替石建红租赁。并称原告承诺，原租金不变，直到租金差价归还完石建红欠原告61.1万元及刁国斌的25万元止。此后，被告、原告、石建红三方在一起协商，原告承诺的和石建红说的一致，三方签订了“解约协议书”。该协议书约定石建红欠原告的61.1万元及刁国斌的25万元由被告归还，被告不归还时，原告有权向石建红无限追偿。同时，原告在被告不懂的情况下，对被告口头承诺石建红的协议是三年一签，被告自解约协议签订后就承继了石建红的租赁权。原告并和被告签订了一份租赁合同补充协议，补充协议明确写明“根据《中华人民共和国合同法》及双方签订的《租赁合同》和《保障合同》，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上签订租赁合同补充协议------”，该补充协议多处写明被告租赁期为三年。2018年7月9日，被告在和商贸城其他客户签订转租合同时，其他客户提出需要被告和原告的租赁合同，被告向原告索要租赁合同，原告的负责人在骗取被告写了还款计划保证书的情况下，在被告身份证复印件上写了“经公司董事会监事会经理办公会提请行业集团总公司批复琚凯为商贸城下一轮承包人”字样，并且交给被告一份由其签名的租赁合同复印件，让被告拿复印件和其他转租人签合同。2018年12月31日前，被告交付了全部52万元租金，又付给刁国斌26万元后，原告向被告要求归还公司10万元，此时，经其他人提醒，被告才如梦方醒，方知原告仅是口头承诺被告，让被告交款但不和被告签订正式租赁合同，是假借签订合同，让被告替石建红承担石建红欠其款的责任。因此，原告假借签订合同，恶意磋商，损害了被告利益。双方至今没有签订正式的租赁合同。原告所诉是建立在和被告签订三年以上直至租金差额归还石建红所欠原告61.1万元及刁国斌25万元的条件下才应当由被告履行的合同义务。原告故意不和被告签订合同，造成双方合同为不定期合同存在缔约过错责任，合同所附条件未成就，应当驳回原告对被告的诉讼请求。 经审理查明，2014年5月31日，原告工贸公司与石建红签订《保障合同》及《财产租赁合同》，约定，原告将位于天桥路44号的房屋或资产租赁于石建红使用，租赁物为商贸城，租赁物的功能为商业；租赁物采取包租的方式，由石建红自行管理。租赁期限为三年；租赁物及租金的交付为：石建红于2014年5月31日前一次性交清2014年6月1日起至2015年5月31日租赁金4万元，原告收款后就立即交付租赁物；石建红于2015年5月31日前一次性交清2015年6月1日至2016年5月31日租赁金4万元，原告收款后应立即交付租赁物；石建红于2016年5月31日前一次性交清2016年6月1日至2017年5月31日租赁金4万元，原告收款后应立即交付租赁物。保证金为8万元。石建红在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，并负责专用设施的维护、保养、年审，并保证在合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还原告。承租期满，石建红出资装修、改建、扩建的活物部分归石建红，不动的部分无偿归原告所有。 2018年6月1日，原告、被告、石建红三方签订《解约协议书》，协议书载明，经石建红申请，原告同意，原告与石建红于2014年6月1日签订的《保障合同》和《租赁合同》解除，并达成如下协议：1、原《保障合同》和《租赁合同》自2018年6月1日解除，自解除之日起，原合同约定的甲方（原告）、乙方（石建红）权利义务终止；2、乙方欠刁国斌并由甲方承担连带责任的贰拾伍万元的借款，由丙方（被告）偿还，甲方不再承担连带清偿责任；3、乙方在租赁期间产生欠甲方的债务共计61.1万元由丙方承担；4、若丙方未按约定偿还上述贰拾伍万元借款以及乙方在租赁期间欠甲方的债务61.1万元时，甲方无限期有权利追究乙方的继续清偿责任，甲方可采取包括向阳城县人民法院提起诉讼等方式进行依法追讨，乙方还要承担甲方为了实现债权而支付的实际损失及费用，包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等费用……；7、本协议由甲、乙、丙三方签字盖章后生效，本协议生效之日起，原《保障合同》和《租赁合同》解除……。同日，原告与被告签订《租赁合同补充协议》，载明，1、乙方无条件承继石建红在租赁经营期间产生欠甲方的共计61.1万元的债务，并保证在经营期三年内分期偿还完毕，即至少每年偿还10万元以上；乙方如未能按约履行，甲方有权拒绝续签租赁合同；2、乙方经营期三年内按原标承租，甲方保证三年内不涨租；3、乙方中途若失联或无故退租情况下，乙方不得以任何理由向任何人转租商贸城，商贸城的经营权只归甲方所有；乙方在经营商贸城期间所给甲方造成的一切损失，甲方可采取包括向阳城县人民法院提起诉讼等方式进行依法追讨，乙方除要承担其经营商贸城期间给予甲方造成的一切损失外，同时还要承担乙方违约造成甲方为了实现债权而支付的实际损失及费用，包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等费用；4、乙方无条件偿还石建红欠刁国斌贰拾伍万元欠款，应保证在签《租赁合同》前持刁国斌放弃对甲方追诉权的相关有效协议；若刁国斌追究甲方责任，甲方有权单方终止《租赁合同》和《保障协议》，并要求乙方支付甲方10万元的违约金……。 2018年7月6日，石建红给原告补充出具了申请，写明阳城县工贸服务公司：本人因租赁贵单位商贸城于2018年5月到期，因种种原因未能交付下年度租金，特申请退出下年度承租权，推荐由琚凯延续接替承租，琚凯承租后延续石建红与贵公司的所有权利义务。 2018年7月9日，琚凯自书《还款计划保证书》，写明阳城县工贸服务有限公司：本人：琚凯，男，身份证号××，自2018年6月1日起承租贵公司位于天桥路44号的商贸城，同时承担前承租人经营过程中造成的与公司有关的往来债务61.1万元整，及欠刁国斌的债务25万元整，现作出还款计划如下：1、2018年12月30日前偿还欠刁国斌的债务25万元整，及欠公司的债务10万元整；2、2019年12月30日前偿还公司债务10万元整，2020年12月30日前偿还公司债务20万元整，2021年5月31日前偿还公司债务21.1万元整。我保证按上述计划如实履行。 2016年5月4日，刁国斌向本院提起诉讼，要求石建红和工贸公司承担连带责任偿还其借款25万元等。2016年9月14日，阳城县人民法院作出（2016）晋0522民初862号民事调解书，1、石建红欠刁国斌借款本金25万元，刁国斌同意石建红延期至2018年4月30日前归还，工贸公司对石建红欠刁国斌的25万元借款负连带清偿责任……。后，琚凯支付刁国斌20万元，原告被本院强制执行8万元。 另查明，被告琚凯向原告工贸公司交纳了2018年6月1日至2019年5月31日的租金52万元。2019年6月1日起至今未交纳租金，但仍然继续占有使用租赁物。 2019年4月4日起至5月13日止，原告多次向被告送达书面通知和微信通知被告等方式，通知被告交纳下一年度租金及支付刁国斌的欠款，被告收到后未履行。2019年6月12日，原告向被告送达《终止租赁合同通知》，通知被告解除合同，要求被告于2019年6月30日前将租赁物交还原告，被告接到通知后，未腾退所占用的商贸城，并掐断了商贸城租户指间缘宾馆的供电。原告遂向本院提起诉讼。诉讼过程中，原告支付了阳城县智信法律服务所律师费20000元。 以上事实，有原被告的当庭陈述、《保障合同》、《财产租赁合同》《解约协议书》、《租赁合同补充协议》、《还款计划保证书》、石建红写的《申请》、（2016）晋0522民初862号民事调解书、《通知》、微信聊天记录、《终止租赁合同通知》等在案佐证，足以认定。 本院认为，原告、被告、石建红三方自愿签订《解约协议书》，约定被告承继石建红与原告签订的《保障合同》和《租赁合同》，租赁原告位于天桥路44号的商贸城进行商业经营，原被告之间形成房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。原被告签订的《租赁合同补充协议》中约定被告的租赁期限为三年，在该协议中，原被告同时约定了签订书面租赁合同的附条件，在附条件成就时，双方才签订书面合同，至原告向法庭提起诉讼止，原被告的租赁合同关系已维持一年，但原被告之间却未签订书面的租赁合同，故原被告之间的租赁关系是不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原被告之间的租赁关系履行期间，因被告未向原告交纳租金并按《解约协议书》和《租赁合同补充协议》约定的内容履行义务，原告于2019年6月12日向被告送达了《终止租赁合同通知》，单方解除原被告之间的合同关系，被告在收到《终止租赁合同通知》后，在规定的期限内，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，原被告之间的合同关系解除。故，原告起诉要求解除房屋租赁合同关系的主张，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还租赁物，并支付迟延腾退期间的占用费用，参照原被告上一年度约定并实际履行了的租金52万元，本院认定被告应按每天1424.6元向原告支付自2019年7月1日起至腾退房屋之日止的租金。原被告在《解约协议书》中约定，被告自愿偿还石建红在租赁经营期间产生的欠原告的债务61.1万元及石建红欠付刁国斌并由原告承担连带清偿责任的债务25万元，并得到债权人原告及刁国斌的认可，且在之后原被告双方签订的《租赁合同补充协议》中，被告也明确表示愿意偿还以上两笔债务，并给原告出具了《还款计划保证书》，从以上行为可看出，石建红与被告之间系债务转让关系。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，本案中，石建红将债务即欠付原告的61.1万元和欠付刁国斌的25万元债务转移给被告，被告自愿接受，债权人原告和刁国斌也表示同意，该债务转移符合法律规定，本院予以支持。债务转移后，被告取代石建红成为新的债务人，且在债务转移后，被告以自己的行动履行了该作为债务人的义务，为原告制定了还款计划，偿还了刁国斌部分借款20万元。因此，原告要求被告偿还欠款61.1万元的主张，本院予以支持。因原告对于欠付刁国斌的25万元承担连带责任，在被告未能全额偿还刁国斌的借款的情况下，作为连带责任保证人，原告被法院强制执行8万元，用于偿还了刁国斌的剩余借款及违约金，根据法律规定，在原告代为偿还借款后，原告有权向被告追偿。故，原告请求被告偿还代为支付的8万元欠款的主张，本院予以支持。原被告签订的《租赁合同补充协议》的约定，原告因诉讼支出的律师费应由被告负担，本案中，原告因本次诉讼向阳城县智信法律服务所支出律师费2万元，原告要求被告予以支付，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付10万元违约金并恢复供电的主张，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第八十五条、第八十六条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告阳城县工贸服务有限责任公司与被告琚凯之间的房屋租赁关系。 二、被告琚凯在本判决生效后1个月内腾退占用的原告阳城县工贸服务有限责任公司位于天桥路44号的商贸城，并按每天1424.6元向原告阳城县工贸服务有限责任公司支付自2019年7月1日起至腾退房屋之日止的租金损失。 三、被告琚凯在本判决生效后1个月内偿还原告阳城县工贸服务有限责任公司欠款69.1万元、律师费2万元。 四、驳回原告阳城县工贸服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11910元，由被告琚凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。 审 判 长  李小团 人民陪审员  司光伟 人民陪审员  宋海霞 二〇一九年十一月四日 法官 助理  卫晋霞 书 记 员  焦育荣