黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终7799号上诉人（原审第三人）：哈尔滨市第一建筑工程公司，住所地哈尔滨市香坊区中山路**。法定代表人：王敬文，总经理。委托诉讼代理人：武剑，黑龙江隆华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:徐振勇，男，1980年2月11日出生，汉族，道里区政府干部，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李效桐，黑龙江法重律师事务所律师。原审被告:中国房地产开发集团哈尔滨有限公司，，住所地哈尔滨市道里区前进路**法定代表人：王宏宇，董事长。委托诉讼代理人：蒋波，黑龙江广源律师事务所律师。原审第三人：姜军，男，1959年4月5日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：陈玮，黑龙江佰通律师事务所律师。上诉人哈尔滨市第一建筑工程公司（以下简称第一建筑公司）因与被上诉人徐振勇、原审被告中国房地产开发集团哈尔滨有限公司（中房开发公司）、原审第三人姜军房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。第一建筑公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐振勇一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审认定“2011年9月15日，中房开发公司以道里区金兰湾小区18栋（原A2栋）三单元2702室房屋抵欠第一建筑工程公司工程款。闫佩余当时为第一建筑公司做外墙苯板，第一建筑公司将该房屋抵账给闫佩余，闫佩余又将该房屋抵给姜军”错误。真实情况是姜军系高利贷借款人，闫佩余因工程急需资金，在姜军处高额借款40万元用于短期周转，同时以案涉房屋予以抵押三个月，月息5分。而后由于未按期还款，则与姜军商议延期还款，姜军表示同意，但谎称延期必须出买卖手续，于是2014年10月31日，姜军（甲方）与徐振勇（乙方）拿着哈尔滨壹彤房地产经纪有公司房屋买卖居间服务合同找到付展辉，以欺骗的手段骗取签字。至此，价值112万元的案涉房屋以40万元的价格被姜军获取。而后姜军又以63万元的超低价将案涉房屋卖给徐振勇。一审未如实认定事实，属认定事实不清。二、本案多方债权债务不清，一审适用法律不当。本案中，一审认定“中房开发公司、第一建设公司、闫佩余、姜军之间均存在真实的债权债务关系，且各抵账双方均进行了结算”与事实不符。姜军系高利贷借款人，闫佩余要求付展辉出具购房三联单，并在姜军与徐振勇签订的房屋转让协议及姜军名下的三联单上批注“同意转让”的意见，并非真实意思表示，是以欺诈的行为签订的买卖协议，应属法定无效情形。徐振勇辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，并无不当之处，应驳回第一建筑公司的上诉请求。中房开发公司述称，案涉房屋系中房开发公司以抵付工程款的方式抵付给第一建筑公司的，抵付以后，第一建筑公司有权分配该房屋，中房开发公司配合办理变更手续。至于抵付以后第一建筑公司及其他人之间是否发生了买卖行为，中房开发公司不清楚。姜军述称，一审认定事实清楚、证据确实充分、适用法律准确、审判程序合法、依法应予维持。姜军向闫佩余出借款项的事实确实存在，但不是第一建筑公司上诉状所称的40万元，而是60万元，有借条为证，而且以房抵账是闫佩余同姜军协商一致的结果。闫佩余和工程承包人付展辉一同领着姜军到中房开发公司，将案涉房屋的三联单开具到姜军名下。闫佩余在姜军与徐振勇签订的房屋买卖居间服务合同上，在甲方即卖方的位置签名捺印。此后，闫佩余、付展辉又领着姜军和徐振勇一同到中房开发公司，让其经理高玉发在房屋转让协议和三联单上签署了“同意转让”，由此说明，以房抵账是闫佩余的真实意思表示，并不存在姜军亦或是徐振勇欺诈胁迫闫佩余，使其违背真实意思的情形。闫佩余作为心智正常的完全民事行为能力人，应当对自己的行为负责，应当承担以房抵账的法律后果。案涉房屋建筑面积是130平方米，在抵账当时的2014年，案涉房屋所在小区的楼盘均价是每平米5300元左右，以此计算，案涉房屋总价款在68万元左右，因此并不存在第一建筑公司所称的价值112万元的案涉房屋以40万元的价格被姜军获取的情形。一直以来，开发商抵账房的价格都要远低于市场价，而且位置朝向也都比较差，这对案涉房屋的转让价格没有可参照性。案涉房屋的转让价格64万元，含1万元中介费，并不明显低于当时的市场价格。与以房抵账的双方权利义务对比，并不存在显失公平的情形。不能因为群力地区现在房价高涨，面对高利的诱惑，反悔当时的交易，这种出尔反尔的行为，违反了诚实信用和公平正义的原则。中房开发公司、第一建筑公司、闫佩余、姜军之间均存在着真实的债权债务关系，各债权债务人之间也都进行了结算，姜军取得案涉房屋是经过抵账各方同意的，且房屋买受人徐振勇已依约支付了全部房款，徐振勇向姜军购买案涉房屋的行为合法有效，不存在法定无效的情形。从保障交易安全，保护善意交易人的角度出发，应支持徐振勇要求中房开发公司交付案涉房屋的诉讼请求。徐振勇向一审法院起诉请求：要求中房开发公司将道里区金蓝湾小区18栋（原A2栋）3单元2702室房屋交付徐振勇。一审法院认定事实：2011年9月15日，中房开发公司以道里区金蓝湾小区18栋（原A2栋）3单元2702室房屋抵欠第一建筑公司工程款。闫佩余当时为第一建筑公司做外墙苯板，第一建筑公司将该房屋抵账给闫佩余，闫佩余又将该房屋抵给姜军，并与该工程承包人付展辉共同带姜军到中房开发公司将涉案房屋开具在姜军名下。2014年10月31日，姜军（甲方）与徐振勇（乙方）及哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司（居间方）签订房屋买卖居间服务合同。约定，甲方将位于哈尔滨市道里区金兰湾A2栋3单元2702室房屋卖予乙方，该房屋是甲方从开发商处购买的三联单发票房屋。成交价格63万元；三联单及购房合同更名过户所需的各项费用由甲方承担。乙方支付3万元定金，乙方必须在2014年11月30日之前将全款交付居间方。闫佩余亦在该房屋买卖居间服务合同甲方姜军签名旁签名捺印。徐振勇于2014年10月31日交纳购房定金3万元，于2014年11月6日交纳购房款40万元，于2014年11月27日交纳购房款20万元，并交纳了佣金10,000元及代办费500元。2014年11月12日，姜军与徐振勇签订房屋转让协议，中房开发公司经理高玉发分别在房屋转让协议及抵账收据上签写“同意转让”的意见，并签名。现该房产仍登记在中房开发公司名下。2015年12月金兰湾小区工程竣工，并陆续进户，中房开发公司拒绝将房屋交付徐振勇。经查询，哈尔滨市不动产登记事务中心记载该房产现有银行抵押，无预查封信息。一审法院认为，一、姜军取得案涉房屋系经过抵账各方同意，是各方的真实意思表示，合法有效。中房开发公司、第一建筑公司、闫佩余、姜军之间均存在真实的债权债务关系，且各抵账双方均进行了结算。中房开发公司为姜军出具购房三联单，并在姜军与徐振勇签订的“房屋转让协议”及姜军名下的三联单上批注“同意转让”的意见。现徐振勇按照其与姜军签订的房屋买卖合同支付全部购房款，姜军亦将案涉房屋三联单交付徐振勇。徐振勇与姜军房屋买卖合同成立，系真实交易，无法定的无效情形，故中房开发公司应向徐振勇履行交付房屋的义务。二、依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包合同的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”本案中，案涉房产虽有银行抵押，但第一建筑公司作为建筑工程承包合同的承包人的优先受偿权优于银行抵押权，徐振勇取得案涉房屋源于中房开发公司欠付承包人的工程款，故徐振勇的受偿权优于银行抵押权。判决：中房开发公司于判决生效后15日内将坐落于道里区金蓝湾小区18栋（原A2栋）3单元2702室房屋交付徐振勇。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，中房开发公司将案涉房屋以抵付工程款的方式抵偿给第一建筑公司，第一建筑公司将案涉房屋以抵工程款的方式抵偿给闫佩余，后闫佩余将案涉房屋抵账给姜军。现第一建筑公司主张闫佩余与姜军之间为民间借贷关系，闫佩余系将案涉房屋抵押给姜军，闫佩余与姜军之间并未形成以房抵债，案涉房屋三联单中姜军的名字，系因其欺诈而更改。因第一建筑公司未举示证据证实姜军与闫佩余就案涉房屋系抵押关系，亦未举示证据证实闫佩余同意将案涉房屋三联单名字变更为姜军存在欺诈、胁迫等情形，故一审认定闫佩余与姜军之间以房抵债系双方真实意思表示，并无不当。关于姜军、徐振勇之间的房屋买卖合同效力问题。案涉房屋买卖合同系通过中介公司所签订，且闫佩余亦在出卖人处签字捺印，闫佩余对于姜军与徐振勇之间的房屋买卖关系应是知晓并认可的，且姜军自认其收到了徐振勇支付的购房款，姜军与徐振勇对于案涉房屋买卖合同并无异议。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉房屋买卖合同并不存在无效的情形。第一建筑公司未举示充分证据证实案涉房屋买卖合同价款不符合市场价格，其仅以购房款64万元与中房开发公司抵给第一建筑公司的工程款数额存在差别为由而主张案涉房屋买卖合同无效依据不足。关于徐振勇主张中房开发公司向其交付房屋的问题。因案涉房屋三联单已更改为徐振勇，中房开发公司经理在票据中标注“同意转让”字样，闫佩余亦在案涉房屋买卖合同中国签字捺印，徐振勇依据案涉房屋买卖合同及三联单主张其为权利人，要求中房开发公司交付房屋，并不违反相关法律规定。综上所述，第一建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨市第一建筑工程公司负担。本判决为终审判决。审判长 李妮娜审判员王晓东审判员 孟   朋   卓二〇一九年十一月二十七日书记员 于   文   娟