辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14940号上诉人（原审被告）：郭恩海，男，1973年7月11日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人（原审被告）：鄂文红，女，1971年1月30日出生，蒙古族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳豪麒物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区齐贤南街162号。法定代表人：杨军，该公司总经理。委托诉讼代理人：高淑华，女，1963年2月14日出生，汉族，系该公司项目经理，住沈阳市铁西区。上诉人郭恩海、鄂文红与被上诉人沈阳豪麒物业管理有限公司（以下简称“豪麒物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初8303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭恩海、鄂文红上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实；2.本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：《辽宁省物业管理条例》规定，新建物业的配套建筑及设施、设备经建设行政部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续，将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应承担前期物业服务费用。本案中，被上诉人未提供证据证明案涉房屋的竣工验收日期，且入住一年多都没有物业服务。故一审判决的物业费金额不正确，没有扣除未验收不收费部分，请求二审法院驳回判决，重新计算合理的数额，维护上诉人的合法权益。豪麒物业公司辩称，1.上诉人提出的《物业管理前期服务合同》第四章第九条中的甲方是开发建设单位，第六章第十七条的甲方亦是开发建设单位；2.《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定：新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交接手续。将未达到交付条件新建物业交付给买受人的，应当承担相应责任，并承担相应的物业服务费用。上诉人提出的这条的用意依然是：上诉人的物业费由开发建设单位承担；3.欧尚一品是一个滚动开发的项目，分A、B、C、D四个地块，一边建设一边交付，从2009年5月一直到2012年全部竣工。给物业服务增加了难度，业主把对开发建设单位的不满全部倾泻到物业公司的头上，物业公司也是受害者；4.上诉人是2010年8月办理入住的，办理了入住就意味这已经接受了物业服务。不能因为开发单位的原因拒缴物业服务费。综上所述，一审法院已经酌情为上诉人减轻了物业费的缴纳金额，从2011年8月20日至2014年1月20日欠费3,282元，按66%折扣计算缴纳2,166.78元，被上诉人同意一审判决，维护法律的严肃性。豪麒物业公司向一审法院起诉请求：请求法院判决二被告支付物业费3,283元，并按日0.3%加收滞纳金，诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:被告系沈阳市铁西区北三东路26号“欧尚一品”住宅小区的业主，其房屋为铁西区北三东路24甲3号32#421室，建筑面积94.31平方米。原告原系为“欧尚一品”小区提供前期物业服务的企业，于2009年5月22日与小区建设单位辽宁信大房屋开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定自2009年5月22日起至2013年12月31日期间为小区提供物业服务，物业服务费标准为住宅和商业物业1.2元/月/平方米，电梯12元/月/人，业主应于办理入住手续之日起开始交纳。被告于2010年8月20日办理房屋入住手续同时与原告签订了《业主规约》及《前期物业管理服务协议》，并交纳了相应的物业服务费，但从2011年8月20日以后被告未再按约交费，2014年1月20日原告与园区业主委员会交接后离开园区终止服务。现因原告向被告催要2011年8月20日至2014年1月20日期间所欠物业服务费无果，向本院提起诉讼。另查明，原告于2009年8月4日通过招投标形式中得“欧尚一品”住宅小区建筑面积为66,810平方米的前期物业服务项目，被聘为小区物业服务企业。2013年1月9日在小区建筑面积为168,734.43平方米的前期物业服务项目公开招投标中再次中标。一审法院认为，原告与“欧尚一品”小区建设单位签订的《前期物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对小区业主具有法律约束力，被告作为小区业主接受了原告提供的物业服务即应当按照合同约定的物业服务费收费标准履行交费义务，原告要求其给付拖欠的物业费的诉求于法有据，本院予以支持。关于被告提出原告的起诉已超过诉讼时效的问题，经查原告曾于2014年6月通过催款函的方式向被告催缴过物业费，因无果于2016年1月2017年10月两次向本院起诉主张物业费，后均撤诉，由此可见，原告在时效内曾多次向被告主张权利，故被告称原告起诉已过诉讼时效的主张不成立，本院对其抗辩不予采信。关于被告称“欧尚一品”小区在2013年3月前园区没有验收，原告没有资质，不应收物业费的问题，企业资质代表的是企业规模以及承接项目的能力，而物业费是与服务标准等级挂钩，因此物业资质和其提供的服务并无必然的联系，双方应以签订的合同条款为缴费和收费依据。被告于2010年8月20日办理入住，从办理入住之日起被告享受了原告各项基本的物业服务，现却以原告没有资质和小区没有验收为由拒交物业费，于法无据，对此主张本院不予支持，但考虑原告服务期间存在服务不到位，物业服务存在瑕疵等因素，可以认定原告未按物业服务合同内容约定履行其应尽义务，故对原告按1.2元/月/平方米主张物业费予以适当降低。关于被告主张原告没有经过公开招投标、物业合同没有在小区办备案，服务合同收费条款违法问题。经查，原告分别于2009年8月4日和2013年1月9日通过招投标形式中得“欧尚一品”住宅小区前期物业服务项目被聘为小区物业服务企业，中标的物业服务费标准为住宅1.2元/月/平方米，二次招投标管理机构均为沈阳市铁西区住宅小区管理办公室，鉴于此被告以上主张不成立，对其主张本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告郭恩海、鄂文红于本判决生效后十日内给付原告沈阳豪麒物业管理有限公司2011年8月20日至2014年1月20日期间物业服务费2,166.78元（3,283元*66%=2,166.78）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回被告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由二被告负担。二审期间，郭恩海、鄂文红向法庭提供如下证据：1.整改通知单（复印件），证明物价局认定被上诉人违法收费，要求整改；2.中华人民共和国建设部令第164号、报纸复印件、前期物业服务合同、园区照片复印件10张及通知一份，证明未达到验收标准的小区，物业费由建设单位承担。豪麒物业公司对上述证据的质证意见：对证据1真实性没有异议，关联性有异议，因为其是行政行为与本案无关。对证据2前期物业服务合同没有异议，关于照片，园区是滚动开发，证明不了是几号楼。通知和报纸复印件、建设部令均与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因豪琪物业公司与“欧尚一品”小区建设单位签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意识表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为合法、有效，双方均应依约履行。现豪琪物业公司对涉案园区提供物业服务，郭恩海、鄂文红理应交纳物业费，故一审法院判令郭恩海、鄂文红继续履行交纳物业费义务的判决并无不当。关于郭恩海、鄂文红提出一审法院判决的物业费金额不正确，没有扣除未验收不收费部分的上诉主张，本院认为，因通过本案庭审调查可知，郭恩海、鄂文红于2010年8月20日办理入住，并交纳了一年的物业费，此举应视为其对案涉房屋达到交付条件及对物业公司为园区提供物业服务的认可，现郭恩海、鄂文红以案涉房屋所在的楼盘没有验收而拒付物业费，无事实及法律依据。本院对郭恩海、鄂文红的该项上诉主张不予支持。关于郭恩海、鄂文红提出豪琪物业公司的物业服务存在不做为、园区管理混乱、脏乱差等问题严重，故对物业费收费标准应予调整的上诉主张，本院认为，根据二审庭审中郭恩海、鄂文红提供的当时园区内照片并结合园区内其他业主在另案中提供的2009年至2013年园区内部照片显示，园区内确实存在没有形成道路、管道设施、绿化、路灯等情形，对此事实豪琪物业公司亦予以认可。由此可以认定豪琪物业公司在合同履行过程中存在一定程度的违约行为，导致小区业主没有享受到与收费标准相对等的物业服务。但鉴于一审法院根据民法通则等价有偿和公平合理原则，并综合考虑豪琪物业公司的过错程度、园区内的管理服务及业已生效判决等因素，酌定郭恩海、鄂文红应交纳物业费的标准为0.8元/月/平方米即合同中约定收费标准的66折并无不妥，本院对郭恩海、鄂文红的该项上诉主张亦不予支持综上所述，郭恩海、鄂文红的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭恩海、鄂文红承担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇一九年十一月四日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。