广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初899号原告:吴丹，女，汉族，1989年1月21日出生，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：刘少芬，广东雄宇律师事务所律师。被告：刘文萍，女，汉族，1977年3月21日出生，住江西省，被告：邓志文，男，汉族，1994年4月28日出生，住广东省佛山市三水区，被告：佛山市聚善房地产有限公司，住所地：广东省佛山市三水区云东海街道兴业五路**（F4）卡座****，91440607MA51ML4G02。法定代表人：邓志文。原告吴丹诉被告刘文萍、邓志文、佛山市聚善房地产有限公司（以下简称“聚善公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。因本案的处理涉及其他案件，本院于2019年4月15日裁定中止审理，于2019年10月8日恢复审理。本案第一次开庭时，原告及其委托诉讼代理人刘少芬、被告邓志文到庭，被告刘文萍经本院合法传唤无正当理由没有到庭；第二次开庭时，原告及其委托诉讼代理人刘少芬、被告刘文萍、邓志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴丹向本院提出诉讼请求：1.被告刘文萍、邓志文向原告支付购房款710000元；2.被告刘文萍、邓志文向原告支付逾期付款违约金160000元；3.被告刘文萍、邓志文支付律师费损失10000元；4.被告刘文萍、邓志文承担本案保全费和保全担保费5070元；5.被告聚善公司对被告刘文萍、邓志文的第一项债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月25日，原告与被告邓志文就原告出让位于佛山市三水区西南街道金泉大道3号御江南国际社区二十区10座3103房屋（以下简称“3103号房屋”）签订《房屋买卖合约》，合同编号为0000005。双方约定房屋转让价格800000元，原告于签订合同当天收取定金20000元。2018年11月15日，被告刘文萍、邓志文与原告到房管部门办理了房屋过户登记，两被告支付首期购房款70000元，被告刘文萍当月取得了房屋产权证，并领取了房屋钥匙和已经办理入住。被告刘文萍和邓志文拒绝向原告支付购房未付款710000元，构成违约，应该按照《房屋买卖合约》第十一条约定按照房屋成交价20%支付违约金。2018年11月11日，原告与被告邓志文、聚善公司签订《补充协议》，约定聚善公司对尾款承担担保责任，故应承担连带清偿责任。原告为维护自身利益，提起本案诉讼。刘文萍辩称，1.答辩人已经支付了房款520000元，聚善公司的员工吕学超让答辩人汇入李希文账户，本案中所有手续均是吕学超办理，购房款也是通过手机银行汇至李希文账户。其中150000元是装修贷款，是答辩人从中国农业银行平洲支行贷款的，聚善公司让答辩人将办理150000元贷款并将银行卡给吕学超，贷款到账后，该款被何人取走答辩人不清楚，取款后聚善公司的人员将银行卡邮寄给回答辩人。另外370000元是答辩人通过手机银行支付给李希文，该款项是答辩人将3103号房屋抵押给王爱平办理的借款。当时聚善公司的李凯彦要求将房屋抵押给第三方投资公司办理贷款，用于支付购房款，第三方投资公司即找到案外人王爱平出借款项并办理房屋抵押，答辩人不认识王爱平，是李凯彦带答辩人操作抵押登记的。抵押借款的380000元，其中370000元支付李希文，故答辩人已经向聚善公司支付520000元，扣除已经支付的款项，余款答辩人愿意支付；2.违约金、诉讼费、律师代理费的主张无依据，答辩人不同意支付，案涉房屋是答辩人通过聚善公司购买并签订合同，合同约定所有费用不是答辩人负担，答辩人只需要支付购房款；3.答辩人在2018年11月15日加了旧业主的微信，答辩人还向旧业主询问需要支付多少购房款，旧业主说还有370000元未付，答辩人又跟聚善公司沟通，聚善公司说答辩人支付的购房款不能直接支付给旧业主，因为聚善公司已经垫付了费用，答辩人不清楚也没有问聚善公司垫付多少。邓志文、聚善公司辩称，对原告诉讼请求有异议，答辩人只是作为中介公司，真正买受人是刘文萍，原告诉请的相关费用由刘文萍承担，与答辩人无关。原告吴丹在诉讼中提交证据如下：1.房屋买卖合约一份，证明2018年6月25日，原告与被告邓志文签订位于佛山市三水区西南街道金泉大道3号御江南国际社区二十区10座3103号房屋买卖合约，价格为80万元；2.支付宝查询明细一份，证明房屋买卖合约签订后第二天支付定金20000元；3.补充协议一份，证明2018年11月11日，原告与被告邓志文、聚善公司以及中介佛山市永真房地产代理有限公司就购房尾款710000元的付款问题签订补充协议，聚善公司对尾款710000元作出担保；4.不动产登记查询结果一份，证明2018年11月15日原告与被告刘文萍、邓志文办理了房屋过户，房屋登记于刘文萍名下；5.支付宝转账记录一份，证明房屋过户当天被告邓志文向原告支付购房款首期款70000元；6.微信聊天截图一份，证明原告多次要求被告刘文萍支付购房尾款710000元，但刘文萍未付款；7.民事委托诉讼代理合同一份、发票一份，证明因本案原告支出律师费10000元；8.存量房买卖合同一份，证明2018年11月15日原告与被告刘文萍在三水房管部门签订房屋买卖合同，将房屋过户至刘文萍名下；9.保函发票一份，证明原告因本案产生保全担保费1000元；10.微信聊天记录一份，证明原告与刘文萍、邓志文、佛山市永真房地产代理有限公司的居间服务下签订了房屋买卖合约，刘文萍和邓志文是买家，有中介公司员工黄玉谊的微信聊天记录为证。被告刘文萍在诉讼中提交如下证据：1.报警回执一份、受案回执一份、接收证据材料清单一份，证明刘文萍被聚善公司欺骗，与其他人一起到公安机关报案，其他买受人因为银行已经放贷了房屋也没有再作抵押，故没有再追究，而本案房屋过户后再抵押给案外人，放款后款项由聚善公司取走；2.收据一份、中国建设银行个人活期账户交易明细一份、中国农业银行个人明细对账单一份、中国农业银行装修贷款转账手机信息截图三份、2019年1月22日凭证一份、房屋转押协议书一份、借款合同和抵押合同各一份，证明刘文萍向第三人借款380000元和办理装修贷款150000元，刘文萍已经将购房款520000元支付给聚善公司，其中490000元付给李希文和聚善公司，另外30000元支付案外人黄沛林、黄伟良；3.微信聊天记录一组、聚善公司营业执照、李希文房地产权证复印件一份，证明被告刘文萍与聚善公司的李凯彦、吕学超沟通表示将购房款支付给原告即旧业主。被告邓志文、聚善公司在诉讼中提交如下证据：1.存量房买卖合同一份、个人融资（顾问）服务协议一份，证明案涉房屋真正买家是刘文萍，聚善公司与刘文萍签订融资服务协议，转让该房屋；2.报警回执一份、中国农业银行交易明细对账单一份、中国光大银行交易明细对账单一份，证明邓志文、聚善公司没有收到刘文萍的购房款。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据，被告邓志文无异议，经审查，证据1至5、7至9，是原件，来源和形式合法，本院对上述证据真实性予以认定；对于原告的证据6，系原告与被告刘文萍的微信往来，刘文萍无异议，本院对该证据真实性予以认定，该证据的证明力结合其他证据综合认定；对于原告的证据10，各被告不予认可，经审查，微信聊天相对人不是本案当事人，本院不予采信。对于刘文萍的证据1，原告和邓志文均无异议，本院对该证据真实性予以认定；对刘文萍的证据2，被告邓志文不予认可，该组证据中收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国农业银行个人明细对账单、2019年1月22日凭证、房屋转押协议书有聚善公司的盖章，本院对证据真实性予以认定；该组证据中中国建设银行个人活期账户交易明细、中国农业银行个人明细对账单、抵押合同和借款合同，有原件，且证据之间相互印证，本院予以采信；该证据中中国农业银行装修贷款转账手机信息截图，为打印件，没有记载取款人身份，未能充分证明与本案相关，本院不予采信；对于刘文萍的证据3，聚善公司和邓志文不予认可，但确认李凯彦和吕学超是聚善公司工作人员身份，该证据与本案相关，本院结合其他证据综合认定；对于邓志文和聚善公司的证据，是原件，与本案相关，本院对证据真实性予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年6月25日，原告吴丹作为卖方与被告邓志文作为买方以及佛山市永真房地产代理有限公司作为经纪方签订《房屋买卖合约》，编号为0000005，约定原告吴丹出售位于佛山市三水区西南街道金泉大道3号御江南国际社区二十区10座3103房屋给被告邓志文，物业面积82.14平方米，成交价格800000元。合同关于“涂销抵押后按揭付款”的约定：1.在签署合同当天卖方支付定金20000元；2.卖方在签订本合同后30日内向银行申请提前还贷手续，在收到银行通知之日起三日内一次性还清贷款；3.卖方在银行出具还清贷款证明资料后20日内办理抵押涂销手续，在卖方办理完抵押涂销手续后20日内，双方共同签署《广东省房地产买卖合同》，卖方将物业证件交给经纪方，由经纪方办理递件手续；4.卖方在收到提前还贷之日起10日内支付首期款350000元；5.尾期房款，即申请贷款额为450000元，在交易过户即抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。合同第十一条约定：买方签署本合同后不依本合同履行，则视为买方违约。在经纪方发出通知到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后，买方在30天内仍未履行本合同之条款致使合同不能完成，卖方有权解除合同，并承担违约责任。如买方违约，需按照本合同约定成交价20%支付违约金给卖方。合同第十九条约定，本合同在履行中发生争议，由三方协商。买卖双方任何一方违约，对方主张权利产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等一切费用由违约方全额承担。2018年6月26日，邓志文向原告吴丹支付定金20000元。2018年11月11日，吴丹作为卖方，邓志文作为买方，聚善公司作为担保方与经纪方佛山市永真房地产代理有限公司的员工黄玉谊签订《补充协议》，就2018年6月25日签署《房屋买卖合约》约定的案涉房屋转让事宜达成补充协议：1.吴丹垫资340000元用于还房贷，该笔款项的本金利息和费用由聚善公司支付直至银行放贷为止；2.客户银行贷款710000元由光大银行受理入押手续、出他项权证后15个工作日内放款给卖方。如果银行额度原因导致放款延缓在银行入押后15日内没有放款给卖方的，则由聚善公司在5个工作日内将尾数支付给卖方。卖方收到银行贷款的尾款710000元后及时转账给聚善公司。如果2018年11月30日买方逾期过户的按照合同第十一条约定，10日内支付违约金。过户当天买方向卖方支付70000元。2018年11月15日，邓志文向吴丹支付70000元，付款备注的业务摘要为“刘文萍的房价差”。2018年11月13日，吴丹和刘文萍签订《存量房买卖合同》，约定吴丹将3103号房屋转让给刘文萍，转让价格为450000元，双方一并办理了房屋产权转移登记手续，将3103号房屋登记于被告刘文萍名下。2019年1月14日，刘文萍与案外人王爱平签订《借款合同》和《抵押合同》，约定刘文萍向王爱平借款380000元，刘文萍以3103号房屋作为抵押担保，并办理了抵押权登记。刘文萍收到王爱平的借款后，向聚善公司支付了款项340000元，聚善公司向刘文萍出具《收据》确认收到款项。聚善公司收到款项后，没有向原告吴丹支付任何款项。另查明，2018年6月9日,被告刘文萍为了购房融资，与被告聚善公司签订《个人融资（顾问）服务协议》，约定刘文萍委托聚善公司提供融资顾问服务，融资用于购置佛山市三水区西南街道金泉大道3号御江南国际社区二十区10座3103号房产，单价为12200元/㎡，总价为1012600元。融资服务期限为2018年6月9日至2019年6月9日，被告聚善公司按照全部融资金额的10%收取融资（顾问）服务费。另，被告聚善公司是邓志文为股东自然人独资的一人有限责任公司。再查明，2019年3月18日，被告刘文萍与黄春平等人认为被合同诈骗为由向佛山市公安局三水分局报案。佛山市公安局三水分局经审查认为无证据证实有犯罪事实的发生，该案属于经济纠纷，于2019年5月15日作出不予立案通知书。原告为本次诉讼聘请广东雄宇律师事务所律师为其代理人，为此支付一审代理费10000元。原告为了申请财产保全提供担保，向担保公司浙商财产保险股份有限公司深圳分公司支付担保费1000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与邓志文签订《房屋买卖合约》和《补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，本院予以认可。邓志文作为有完全民事行为能力人，自愿签订协议，理应清楚订立合同的法律后果，并诚实履行合同义务，被告邓志文应依照合同约定向原告支付购房款，被告邓志文逾期支付购房款的行为应构成违约，原告主张被告邓志文支付购房款710000元，有理，本院予以支持。邓志文辩解3103号房屋实际卖方为被告刘文萍，其没有支付购房款义务，但在邓志文和聚善公司物色并确定买受人为刘文萍后，邓志文仍然作为买方再与原告签订《补充协议》，被告邓志文作为买受人身份明确，其辩解缺乏合同依据，本院不予采纳。至于原告主张的违约金160000元。依照《房屋买卖合约》第十一条约定，买方不依照合同约定履行义务，构成违约的，需按成交价20%支付违约金。被告邓志文辩解违约金与其无关，但依照房屋买卖合同约定，被告支付购房款的期限已经届满，被告逾期支付购房款给原告造成了利息损失，双方约定的违约金标准过高，根据公平原则，本院酌情确定违约金按照逾期付款金额10%计算，即违约金为71000元。原告主张过高的违约金，本院不予支持。至于原告主张的律师费损失10000元。《房屋买卖合约》第十九条约定，买卖双方任何一方违约，对方主张权利产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等一切费用由违约方全额承担。被告邓志文逾期付款构成违约，故原告主张被告邓志文支付律师费损失10000元，本院予以支持。至于原告主张的保全担保费1000元，因财产保全向法院提供担保而产生的费用并非是必要费用，亦不在双方约定的违约责任范围内，原告主张该笔费用无依据，本院不予支持。对于聚善公司的责任。在签订《房屋买卖合约》后，邓志文与聚善公司以及原告签订《补充协议》，聚善公司在协议中承诺对未付的购房款710000元承担担保责任，原告主张被告聚善公司对邓志文的未付购房款710000元承担连带清偿责任，有合同依据，本院予以支持。对于被告刘文萍的责任问题。首先，对于刘文萍和吴丹有无房屋买卖合同关系问题。原告与被告刘文萍在房管部门签订《存量房买卖合同》，虽然合同约定房屋价款为450000元，该价格低于吴丹主张的房屋出让价格，为双方虚构的价款，故《存量房买卖合同》中价格条款无效，但并不影响合同其他条款的效力。邓志文和聚善公司在签订《补充协议》时实际上已经确定3103号房屋的卖家为刘文萍，吴丹亦将3103号房屋过户至刘文萍名下，房屋过户后吴丹通过微信联系刘文萍追讨购房款，刘文萍亦多次向聚善公司表示房款应支付给吴丹，结合上述事实，刘文萍受让房屋后对房屋转让价格和未付款为710000元是清楚的，刘文萍作为3103号房屋真正的买受人应对未付购房款710000元负清偿责任。其次，对于被告刘文萍辩称已经向聚善公司支付150000元和370000元，该款能否作为刘文萍向吴丹支付的购房款问题，本院作出分析如下：第一，聚善公司与刘文萍只有融资服务合同关系，没有证据证明双方形成房屋买卖合同关系或者刘文萍有义务向聚善公司支付购房款，聚善公司无权收取刘文萍向出卖人支付的购房款；第二，原告吴丹亦没有授权聚善公司代为收取刘文萍交来的购房款，对聚善公司的收款行为亦没有追认；第三，刘文萍明知该款应向吴丹支付的购房款的情况下，仍向聚善公司付款，刘文萍在支付购房款上存在过错。综上，刘文萍已经向聚善公司的款项不能认定为聚善公司代吴丹收取的购房款，不能认定为刘文萍已经向原告吴丹支付的购房款，故原告主张刘文萍对未付购房款710000元承担清偿责任，有理，本院予以支持。最后，对于刘文萍应否承担违约责任和律师费损失问题，虽然吴丹与刘文萍对违约金和律师费损失等没有明确书面约定，但刘文萍在房屋过户至本人名下后仍未向吴丹付款，对吴丹确实造成了利息损失和律师费损失，刘文萍也应承担损害赔偿责任，故原告吴丹主张刘文萍支付违约金71000元和赔偿律师费损失10000元，本院予以支持。至于聚善公司收取刘文萍的款项问题不是本案审查的范围，刘文萍可另行向聚善公司主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告邓志文、刘文萍须于本判决生效之日起十日内向原告吴丹支付购房款710000元；被告邓志文、刘文萍须于本判决生效之日起十日内向原告吴丹支付违约金71000元；被告邓志文、刘文萍须于本判决生效之日起十日内向原告吴丹赔偿律师费损失10000元；被告佛山市聚善房地产有限公司对被告邓志文的第一项判项的债务承担连带清偿责任；驳回原告吴丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6300元，财产保全费4070元，合共10370元（原告已经预交），由原告吴丹负担1000元，被告佛山市聚善房地产有限公司、邓志文、刘文萍负担9370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁淑平二〇一九年十一月一日书记员  李秀娟