广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20405号上诉人（原审被告）：广州市同和实业公司，住所地广东省广州市白云区同和北路198号自编。法定代表人：陈文峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘龙，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高静平，女，2005年7月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：高泽昊，男，2010年10月12日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上述两被上诉人的法定代理人：高某，系上述两被上诉人父亲。被上诉人（原审原告）：刘书强，女，1973年7月27日出生，汉族，住广东省广州市白云区，系被上诉人高静平、高泽昊共同法定代理人。上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓青霞，北京市立方（广州）律师事务所律师。上诉人广州市同和实业公司因与被上诉人高静平、高泽昊、刘书强房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初22027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回被上诉人对上诉人提出的部分诉讼请求即违约金人民币121270.7853元[(以1411767元为基数，自2016年11月1日至2017年1月20日超过每日万分之一的部分=45741.2508元)+(以1411767元为基数，自2017年1月21日起至5月7日按照每日万分之五计算数额=75529.5345元)]；3、被上诉人承担本案一审部分诉讼费用、二审的全部诉讼费用。主要事实和理由：一、原审判决支持的违约金标准过高，二审法院应依法予以调减。《中华人民共和国合同法》第114条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第27条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第114条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”。上诉人在原审答辩、质证、辩论及最后陈述阶段均以被上诉人主张的违约金数额过高进行抗辩、辩论，要求原审法院对2016年11月1日至2017年1月20日之间的违约金按照房款总额每日万分之一标准计算，并逐一列举了上述合同法、司法解释等依据，而原审法院却仍按照708.88元／日(即1411767*0.05％)的过高标准判令上诉人支付违约金，不仅违背法律、司法解释规定，而且未考虑合同的实际履行情况、上诉人的过错程度以及被上诉人预期利益等综合因素。在本案中，上诉人在收取房款后，已经提前为被上诉人办理房屋产权证，不存在恶意逾期交房的主观故意，双方合同目的已全面实现；且即便因案外环保督察、第三方逾期施工等原因造成上诉人逾期交房，被上诉人在未能按时入住的情况下遭受的损失，按照涉案房屋所在地的同等租金标准(见上诉人一审证据6)要求上诉人支付租金能足以弥补。被上诉人所购买的涉案房屋在本案起诉之日及至上诉之日前已大额升值，被上诉人在起诉之时根本不存在相应损失。综上，二审法院应当按照合同法、两个司法解释的规定，根据上诉人主张的违约金过高的抗辩理由，依照公平、诚实信用原则全面调减并确定本案的违约金的计算标准为按照房款总额每日万分之一的计算标准。二、原审判决认定上诉人在2017年1月20日未完成交付涉案房屋，属于认定事实错误。2017年1月20日，上诉人按照《商品房买卖合同》(下称合同)中被上诉人指定的通讯地址、联系电话寄送《催告书》，通知被上诉人办理收楼手续，已依法依约于2017年1月20日完成房屋交付行为，但被上诉人收到《催告书》后，迟至2017年1月22日来办理收楼手续。同时，被上诉人在2017年1月22日对涉案房屋拍照照片(见被上诉人一审证据54—56页)，足以显示涉案房屋在2017年1月22日具备交楼条件。而原审判决认定上诉人在2017年1月20日未完成交付涉案房屋，属于认定事实错误。三、原审判决错误认定涉案房屋的实际交付时间为2017年5月7日。2017年1月18日，上诉人与施工单位、物业单位对涉案房屋完成验收，并一致确认验收合格情况，及时地通知被上诉人办理验收、收楼手续，但上诉人仍拒不配合验收、收楼。在此后长达22日(2017年1月22日至2017年2月13日)的时间内，没有任何证据显示被上诉人与上诉人进行了任何商讨涉案房屋的验收、收楼事宜。基于被上诉人一直不配合办理涉案房屋的验收、收楼事宜，而被上诉人仅在2017年2月13日单方面找售楼人员反映情况，且拒绝办理验收、收楼。原审判决认定涉案房屋在2017年1月20日未达到交付条件及实际交付时间为2017年5月7日是基于错误“自由心证”理由为：认为被上诉人多种方式的现场催促交楼事宜可较完整地体现催促交楼的过程，认为上诉人未及时回应并未再次向被上诉人提出办理收楼手续且未告知拒收后果，但该等理由及认定结论缺乏证据予以证实：首先，涉案房屋的交付告知、催告收楼等手续都是依法依照合同约定进行，属于一次性的行为，上诉人不可能就同一套房屋发出多份《催告书》及开展多次的催告收楼手续，且涉案房屋所在小区有干余套房屋，如根据原审法院擅自认为的要求上诉人的再次向被上诉人提出办理收楼手续，显然是强加给上诉人不公平的合同义务，因为上诉人在向被上诉人己发出的《催告书》已经明确了拒不收楼的法律后果。其次，被上诉人在2017年1月22日后的各种“吵闹”售楼处、诱骗电话录音及误导物业管理处人员陈述等做法，不能证明涉案房屋未达到交付条件，在2017年1月22日后，被上诉人从未提供房“照片”等直接证据证明涉案房屋存在“严重影响正常居住使用的质量问题”。第三，被上诉人在2017年5月8日接收钥匙、缴交物业管理费并接收涉案房屋，当时，涉案房屋质量、装修状况与2017年1月20日上诉人催告其收楼时的房屋状况完全一致。综上，原审判决偏信被上诉人在2017年1月22日后的各种“吵闹”、诱骗录音、误导作出错误陈述、任性发函发文等做法，未查明被上诉人拒绝收楼的真实原因，也未查明被上诉人在2017年1月22日后从不去往房屋现场查勘房屋现状做法，却异想天开、不切实际的过分要求上诉人与被上诉人再次办理房屋收楼手续，错误认定涉案房屋的实际交付时间为2017年5月7日，理当予以纠正。四、原审判决错误理解“交付”的涵义。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第2款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第31条规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”《商品房买卖合同》第六条(二)约定上诉人履行交付义务的标准为“在收到甲方(上诉人)的《催告书》后乙方(被上诉人)未按约定时间办理房屋交付手续的，视作甲方已合格履行房屋交付手续，风险转移至乙方。”上述司法解释规定及合同约定，明确了商品房买卖过程中关于“交付”的涵义，即以被上诉人收到《催告书》的时间作为上诉人完成交付的时间，并以该时间作为交付后风险转移给被上诉人的时间节点，具有特定的法律涵义，而不是原审法院认定的以“接收钥匙”、“开始计收物管费”的日期作为交付日期。综上，上诉人在2017年1月20日已完成交付涉案房屋，在同日催告被上诉人办理涉案房屋的交付事宜，但被上诉人在毫无任何事实根据的情况下，无理逾期配合完成涉案房屋的验收、收楼手续，故原审判决认定事实错误，并错误理解“交付”的特定涵义，恳请贵院予以纠正。五、在寄送《催告书》之前，涉案房屋已经验收合格。2017年1月18日，施工单位、上诉人、物业单位已对涉案楼房进行验收，三方经验收后一致确认涉案房屋己符合《商品房买卖合同》附件一约定的交付标准，可以交付。上诉人已举证证实按照合同约定交付标准进行验收的证据，但被上诉人自始至终无任何证据证实房屋存在不能交付的“严重影响正常居住使用的质量问题”。上诉人已在2017年1月20日通知被上诉人须及时到场办理房屋验收手续，但被上诉人拒绝办理房屋验收手续，继续放任“逾期交付期限”的延长。六、被上诉人恶意逾期办理房屋验收、完成房屋交付，应对不必要扩大的违约金损失自行承担责任。在涉案房屋买卖过程中，上诉人因案外施工方逾期施工和环保督察停工等原因，造成逾期交付，但是上诉人已竭尽所能，监督施工方及时履行装修义务，确保涉案房屋在2017年1月20日符合交付标准；客观上已经不存在任何逾期交付房屋的情形。被上诉人拒绝办理房屋验收，且在《2017年1月20日收到《催告书》、在3月17日收到《催告书》后仍逾期收楼，属于“无正当理由拒绝接收”，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第2款、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第31条等规定，单方面放任逾期收楼的违约责任，并导致不必要“违约金损失”数额扩大化。综上，原审法院判令上诉人按照过高违约金标准支付违约金(即2016年11月1日起至2017年1月20日的超过房款总额每日万分之一的违约金人民币45741.2508元)，及判令上诉人对被上诉人恶意逾期办理房屋验收、完成房屋交付、应自行承担放任逾期收楼行为造成的扩大损失而支付违约金(即2017年1月21日起至5月7日的违约金人民币75529.5345元)给被上诉人，均缺乏事实基础和法律依据，恳请二审法院应在查明事实的基础之上，依法依约予以改判。被上诉人刘书强、高静平、高泽昊辩称，我方与同和实业的纠纷，事实上很简单，我方如约支付房款，签订合同，合同约定同和实业于2016年10月31日前交付房屋，并按附件的约定作为交付和验收标准，但同和实业因为自身原因，迟迟不能实际完成房屋装修并交付，但又为了逃避延迟交楼的责任和违约金，不顾在合同约定日期不能实际完成交付以及装修进度未完成的实际情况，处处设计、算计我方，上诉人同和实业公司仅仅根据合同约定条款，发出落款为2016年10月25日的《君立国际公寓交付通知书》，以及落款为2017年1月20日的《君立国际公寓催告书》，我方两次如约过去查看房屋，并未如约收到装修好的房屋；上诉人同和实业公司违反合同契约精神，违背诚实信用原则，迟迟未能实际交付房屋，在随后的一系列追讨交楼的过程中，上诉人同和实业公司对我方不理不问，我方在追讨收楼的道路上浪费大量的人力物力财力，对我方造成极大的心理伤害，我方经过几个月的追问，最终在2017年5月8日收到装修好的房屋，完成上诉人对房屋的实际交付。请求法院驳回上诉，维持原判，事实与理由如下：一、上诉人逾期交房的事实清楚，在房屋实际并未完成装修状态下，发出《交付通知书》，以及在房屋初步成型但并未实际粉刷完工情况下发出《催告书》，恶意逃避违约责任，无视契约精神，主观故意明显。1、上诉人同和实业在完全没有装修好的情况下，却在合同约定交楼日期前，发出落款为2016年10月25日的《君立国际公寓交付书》；我方如约于2016年10月31日去查看并打算接收房屋，但房屋实际并未完成装修，装修进度仍然处在原始状态，房屋装修状态被我方拍摄的一系列不同日期的照片已经证实。2016年10月31日我方提交给同和实业授权的物业公司的《君立国际公寓业主申请表》，清晰表达出未装修交楼的事实，但同和实业授权的物业公司，也仅仅签名“已收原件”，加盖公章，并不愿对房屋实际装修情况进行明确确认。2、上诉人同和实业随后发出的落款为2017年1月20日的《君立国际公寓催告书》，实际邮寄日期为2017年1月21曰，我方签收日期为2017年1月22日；2017年1月22日，我方在收到《催告书》的当天下午，就去房屋进行了查看，房屋内部装修存在墙壁粉刷并未完工，墙壁呈粗糙状态，墙面还未按合同约定粉刷乳胶漆，楼上洗手间玻璃未固定，未打玻璃胶，推拉门未安装，洗手问玻璃未完工等问题，房屋只属于初步成型的状态；同和实业在房屋并未达到实际交付标准，严重影响正常居住使用，并未装修完工情况下，上诉人同和实业再次发出的《催告书》，只是为了减少违约损失，而进行的强行交楼，并非实际完工的诉求；同和实业在《催告书》中再次辩称房屋己于约定的交付时间前达到约定的交付标准，诬赖我方至今未能如期办理房屋交付手续，诬赖我方未对房屋交付事宜提出异议。同时，房屋也实际上只是处于初步成型状态。2017年1月22日是农历腊月25日，接近农历新年，但工人年底也已经撤场，我方拍照，留存到达房屋以及验收的证据，遂于上诉人同和实业授权的物业管理处提出交涉，提出异议，并在管理处提交《同和实业公司未能如期交楼的抗议书》，管理处登记、接收。我方并于2017年1月23日用EMS向同和实业合同地址书面邮寄《抗议书》，提出我方要求收到装修好的房屋诉求。但同和实业对我方随后要求交楼的一系列诉求不理不问；二、上诉人同和实业2017年1月20日仍旧未完成房屋的实际装修与交付，以及我方努力争取收楼的事实：l、上诉人提交的2017年1月18日物业验收合格表我方不予确认，对其真实性不予认可。上诉人同和实业在一审以及此次上诉状第三项中，再次诉求于2017年1月18日，上诉人同和实业与施工单位、物业单位对涉案房屋完成验收，并一致确认验收合格情况，以电话和短信等方式及时通知原告验收及办理收楼手续。验收合格表是同和实业单方面做出表格，真实性我方不予认可；我方也并没有收到任何电话及短信通知，上诉人同和实业说有通知，请出示证据。2、《君立国际公寓催告书》发出的真实情况是这样的：在2016年10月31日未收到装修好房屋后，我方当日提交了《君立国际公寓业主申请表》，上诉人同和实业随后在农历年底发出的落款为2017年1月20日的《君立国际公寓催告书》。但《催告书》实际邮寄日期为2017年1月21日，我方签收日期为2017年1月22日，有上诉人同和实业邮寄落款为证。但上诉人同和实业辩称“已依法依约于2017年1月20日完成房屋交付行为，但被上诉人收到《催告书》后，迟至2017年1月22日来办理收楼手续”，我方已于收到邮件的当天下午即2017年1月22日去查看房屋，但在房屋实际未完全完工的情况下，当面向管理处递交，以及于次日23曰向同和实业邮寄《抗议书》；并未有上诉人所述“迟至2017年1月22日来办理收楼手续”的情形”。2017年1月22日拍照虽未能显示墙壁粗糙未刷乳胶漆的状态，并不能代表上诉人所述，照片足以显示涉案房屋在2017年1月22日具备交楼条件；如果没有2016年11月6日，11月20日，12月25日等一系列照片，同和实业是否也会仅仅凭借《交付通知书》、《催告书》辩称已于2016年10月31日达到交付标准。3、我方一系列追讨收楼的过程，录音和录像，所有证据表明，我方急切盼望收楼的意愿，以及同和实业在2017年1月22日后继续在装修的事实：2017年1月23日(农历腊月26)，我方用EMS向同和实业合同地址书面邮寄《抗议书》，同和实业并未有任何回复；随后临近春节，农历正月17日，也就是2017年2月13日又去售楼部、管理处沟通询问装修及交楼，但刚过春节，管理处直言工人放假没有上班，让我方继续等待。这就成了上诉人辩称的“在此后长达22日(2017年1月22日至2017年2月13日)的时间内，没有任何证据显示被上诉人与上诉人进行了任何商讨涉案房屋的验收、收楼事宜。”2017年2月13日(农历正月17日)，我方在管理诉求装修进度及交楼事宜的录像中，管理处用对讲机跟她自己方人员沟通3栋1207房间装修进度，诉说工人还没有上班，房间还没有处理好，刚好碰到发春节，都放假了，施工单位陆陆续续来上班，也交不了楼，我方询问具体交房时间，对方称确定不了交房时间。此接近9分钟时间的管理处录像视频，完全证实开发商未完工，仍旧在装修的事实。2017年3月20日，我方又给负责销售的卢小姐打电话询问进度，同卢小姐通话录音中，我方询问我方房子什么时间交楼，卢小姐说开发商他那边说有一批是这个月月底。最后说，明天十二点前给我们答复，最后没有消息。2017年4月9日，我方又打电话催促售楼小姐，以及同和实业合同电话寻求交楼进度，但还是没有收楼的消息。2017年4月18日，我方按同和实业合同地址发出《房屋催交通告书》，对方拒收。2017年4月27日，我方委托律师按同和实业注册地址和合同地址发出律师函诉求交楼事宜，签收，但仍未有任何同和实业相关人员跟我方接洽。2017年5月7日，我方给同和实业授权物业管理处电话，再次询问装修进度，询问到底能不能交楼，对方问我方要了手机号码，说让同事去查看后回复。我方再次打过去，对方明确表示同事看过了，可以收楼了。第三次通话中，是君立管理处又打电话过来，电话录音中，管理方人员告知我们，称她同事看过了，是可以收楼了。此录音表明，开发商在2017年1月22日至2017年5月7日，这段时间，仍处于扫尾装修阶段，自己都要向同事求证房屋完工状态，再来回复业主，作为开发商委托授权的管理方，最清楚房屋的装修状态，可见开发商在五月也是刚处于房屋完工状态。2017年5月8日，我方以收楼为先的原则过去收楼。5月8日交接验收的事实清楚明确，一审法院已经认定。但同样，5月8日的《君立国际公寓业主申请表》，以及《业主文件／钥匙签收表》中，开发商授权的物业公司，给回我方的复印件中，逃避加盖公章及书写日期，再次印证开发商一次又一次逃避延期交楼的事实，逃避违约责任的用心。而且管理费的收取也从2017年5月8日开始，及公摊电费计算日期从2017年5月开始，也印证了实际交楼日期的事实。所有证据表明，上诉人同和实业2017年1月22日之后至2017年5月8日之间未完成装修的违约事实。为了收到房屋，我方花费大量的人力、财力及时间成本，开发商百般推诿，逃避责任，我方几乎是苦苦哀求开发商完成装修并交付房屋，直至2017年5月8日我方才收到房屋，这样也成了上诉人同和实业辩称的我方一直不配合办理房屋验悔、收楼事宜，我方吵闹、诱骗、误导售楼部、物业管理人员的说辞。反而是没有任何证据显示上诉人同和实业与被上诉人进行了任何商讨涉案房屋的验收事宜，仅仅凭借《交付通知书》、《催告书》完成交楼诉求。三、原审法院支持的违约金符合合同约定，上诉人同和实业违约事实清楚，逃避责任明显，请求法院维持原判。1、我方与同和实业签订的《商品房买卖合同》、《存量房买卖合同》合法有效，双方应当恪守履行。2、上诉人同和实业诉求的依合同约定在规定的时间内为我方办理了房屋产权证，不属于本案的范畴，上诉人即使不存在恶意逾期交房的主观故意，但上诉人逾期交房的事实及以及主观恶意逃避违约责任的故意已经造成我方在追讨收楼的过程中极大的物力人力财力浪费，造成极大的心理损伤。3、上诉人同和实业所述第三方逾期施工以及案外环保督查造成迟延交房，同和实业与第三方的合同关系与本案无关，且环保督查并非不可抗力，若同和公司使用合格材料则不会受其影响，行政行为所导致的迟延不属于同和实业不能避免且不能克服的情况。4、上诉人同和实业诉求的我方房屋已经升值跟本案无关。综上所述，我方同意法院一审判决，不同意同和实业的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。刘书强、高静平、高泽昊共同向一审法院起诉请求：1.广州市同和实业公司承担自2016年11月1日至2017年5月7日共188天逾期交房违约金132706.098元（以房屋价款1411767元为基数，按每日万分之五即每日705.8835元计算）；2.广州市同和实业公司承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2016年1月1日，刘书强、高静平、高泽昊（乙方，买方）与广州市同和实业公司（甲方，卖方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于广州市白云区同和路328号3栋1207房（以下简称涉案房屋），该房屋建筑面积58.7818平方米，套内建筑面积41.0133平方米，用途为办公；该房屋按套进行计价，总金额1422519元；房款之21%（含定金30万元）须于2015年12月19日前付清；房价款之79%（即1122519元）须于2016年1月7日前付清；交付时间：2016年10月31日交付使用。在收到甲方的《交付通知书》后乙方未按约定时间办理房屋交付手续的，视作甲方已合格履行房屋交付义务，风险转移至乙方。自视为交付日起，开始起算该房屋的物业管理费及其他相关费用；房屋交付与验收标准：该房屋按附件一的约定作为房屋交付与验收标准；除因不可抗力以及第三方原因外，如甲方未能按本合同约定的交付期限将该房屋交付乙方使用，则根据实际情况按照以下方式处理……逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同或在7日内并未书面提出解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的交楼期限届满之日起至实际交楼之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.05%的违约金；乙方保证本合同载明的通讯地址为有效地址，所有甲方的通知书应以上述地址为寄送地址等。合同附件一：交付标准……二、单位专有部分：1、门；2、地面3、内墙面：客厅及餐厅、房间：高级乳胶漆；厨房：高级瓷砖；4、天花‘5、洗手间：……玻璃淋浴间隔……。同年6月26日，双方签订《广州市存量房买卖合同》办理涉案房屋交易网签手续。在该网签合同中双方约定购房款变更为1411767元。上述合同签订后，刘书强、高静平、高泽昊向广州市同和实业公司支付了全部购房款共计1411767元。2017年1月20日，广州市同和实业公司向刘书强、高静平、高泽昊发出《君立国际公寓催告书》，通知刘书强、高静平、高泽昊于2017年1月20日前办理收楼手续，刘书强、高静平、高泽昊对上述催告书中提及已于合同约定交付时间前达到交付条件并通知刘书强、高静平、高泽昊交楼的内容不予认可。后刘书强、高静平、高泽昊到涉案房屋现场察看发现涉案房屋内部装修存在墙壁粉刷未完工，玻璃未固定、未打玻璃胶，楼上洗手间推拉门未安装等问题，遂拒绝收楼。此后，刘书强、高静平、高泽昊多次催促交楼事宜，广州市同和实业公司未予回应。2017年5月8日，刘书强、高静平、高泽昊接收涉案房屋。一审法院认为，刘书强、高静平、高泽昊与广州市同和实业公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。签订合同后，刘书强、高静平、高泽昊已依约向广州市同和实业公司支付了全部购房款，广州市同和实业公司作为涉案房屋的出售方亦应依约于2016年10月31日前向刘书强、高静平、高泽昊交付涉案房屋，但现有证据无法表明广州市同和实业公司于2016年10月31日向刘书强、高静平、高泽昊交付了涉案房屋，故广州市同和实业公司应承担逾期交付涉案房屋的违约责任。现双方对于涉案房屋的交付时间存在争议，根据双方的陈述和举证，一审法院认定如下：广州市同和实业公司抗辩其于2017年1月20日向刘书强、高静平、高泽昊发出《君立国际公寓催告书》时涉案房屋即已达交付条件，但从双方的陈述和刘书强、高静平、高泽昊的举证看，刘书强、高静平、高泽昊根据上述催告书察看涉案房屋时，发现涉案房屋尚存在卫生间玻璃间隔门未安装等装修未完工的问题，虽广州市同和实业公司对此不予认可，但从刘书强、高静平、高泽昊在此后多次向广州市同和实业公司发出书面告知书、到售楼处、物业管理中心等现场催促交楼事宜可较为完整地体现刘书强、高静平、高泽昊催促广州市同和实业公司依约交楼的过程，如广州市同和实业公司主张涉案房屋已无刘书强、高静平、高泽昊所反映的影响交付的情况，广州市同和实业公司理应及时作出回应并再次向刘书强、高静平、高泽昊提出办理收楼手续，并告知拒不收楼的后果，但广州市同和实业公司却从未予以回应，故一审法院对刘书强、高静平、高泽昊主张2017年1月20日涉案房屋并未达到交付条件的意见予以采信。从刘书强、高静平、高泽昊提交的证据看，刘书强、高静平、高泽昊于2017年5月8日接收涉案房屋钥匙，并提出物业管理费自2017年5月8日开始计收，并实际于2017年5月8日开始支付物业管理费的事实均可反映刘书强、高静平、高泽昊于2017年5月8日接收了涉案房屋。综上，刘书强、高静平、高泽昊要求广州市同和实业公司支付2016年11月1日至2017年5月7日的逾期交付房屋违约金有据，一审法院予以支持。刘书强、高静平、高泽昊关于按照已支付房价款1411767元的0.05%的标准计付逾期交房违约金的主张符合合同约定，一审法院予以采纳。经核算，上述违约金的数额为132706.09元。该约定的标准属于双方的真实意思表示，计付标准无约定过高情形，广州市同和实业公司关于违约金计付标准过高请求予以调整的意见一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,一审法院判决如下：该判决生效之日起五日内，广州市同和实业公司向刘书强、高静平、高泽昊支付逾期交楼违约金132706.09元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1477元，由广州市同和实业公司负担并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”根据同和实业公司的上诉意见，本案二审争议焦点在于：一、涉案房屋的交付时间；二、一审判决确定的违约金是否过高，应予调整的问题。关于第一个争议焦点。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”本案中，为证实涉案房屋的交付时间，负有举证义务的同和实业公司仅提交了其于2017年1月20日的催告书。为反驳涉案房屋在2017年1月20日已具备交房条件的主张，高静平、高泽昊、刘书强提交了其于2017年1月22日的现场照片，同时考虑同和实业公司在催收楼过程中的不合常理的表现，以及根据高静平、高泽昊、刘书强于2017年5月8日接受钥匙并开始支付管理费的事实。一审法院认定涉案房屋在2017年1月20日并未达到交付条件，涉案房屋的交付时间应为2017年5月7日符合民事证据高度盖然性证明标准，本院予以维持。同和实业公司上诉称一审法院认定涉案房屋的交付时间错误的理由不成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可见，只有当约定的违约金过分高于违约造成的损失，当事人请求调整时，人民法院才可予以适当减少，对于一般高于违约造成的损失的情形并无必要调整。本案中，同和实业公司并未提供充分证据来证实双方约定的违约金过分高于造成的损失，一审法院据此不予调整并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人同和实业公司的上诉理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2725.42元，由上诉人广州市同和实业公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇一九年十一月二十二日书记员 何美婷吴嘉茵