甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘07民终1211号 上诉人（一审原告、反诉被告）：马秀娟，女，1990年10月16日出生，回族，甘肃省张掖市人，个体工商户。 委托诉讼代理人：姚竣邺，甘肃金厦律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：李鹤峰，男，1980年9月20日出生，汉族，甘肃省张掖市人，个体工商户。 委托诉讼代理人：张晓玲，女，1981年1月11日出生，汉族，甘肃省张掖市人，系李鹤峰妻子。 上诉人马秀娟与被上诉人李鹤峰房屋租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2018）甘0702民初11393号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人马秀娟及其委托诉讼代理人姚竣邺、被上诉人李鹤峰的委托诉讼代理人张晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人马秀娟上诉提出：1、请求撤销甘州区人民法院（2018）甘0702民初11393号民事判决书，将本案发回重审或者判改；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一是原判认定事实不清。1、双方签订的《店面租赁合同》，明确约定前三年租金共46000元，一审判决认为双方对租金的约定理解有分歧，并依据《合同法》第125条进行有利于被上诉人的解释，认定每年租金46000元错误；2、被上诉人在未告知上诉人解除合同的情况下，擅自将上诉人承租商铺上锁，该行为属侵夺上诉人占有权的侵权行为，上诉人及时报案，经公安机关出警协调被上诉人仍然不同意解除门锁，才有了本案诉讼，一审法院对被上诉人上述锁门的行为避而不谈，认定“原告在被告锁门后亦未与被告协商解决，而是在同一小区另行租赁房屋开店经营”，没有认定上诉人的占有回复请求权系事实认定不清。3、被上诉人称，因上诉人没有按时支付次年租金才将店铺上锁，该行为实际上是被上诉人单方面解除合同。但即便按照上诉人理解每年租金为46000元，根据《店面租赁合同》第五条第一款的约定，上诉人在2018年10月10日前未支付次年租金，被上诉人才享有解除权，而其在9月20日就将店面上锁，行使合同解除权，明显违反约定。4、被上诉人锁门的行为违法或违约，该行为导致上诉人房屋租赁合同无法履行，造成巨大装修和营业损失，但一审判决认定上诉人对此承担80%的责任、被上诉人仅承担20%的过错责任，偏离本案实际，违反了公平原则。应当由被上诉人承担80%的主要责任。5、本案鉴定费应由双方当事人共同承担，一审判决全部由上诉人承担明显不公。综上，一审认定事实不清，划分过错比例不当，导致判决结果明显有利于被上诉人而损害了上诉人合法权益，请求二审法院依法予以撤销，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人李鹤峰辩称：双方合同中约定的46000元就是指每年的租金。案涉门店系临街铺面，面积107平米，上一任承租人的租金是55000元，因上诉人承租时间长，所以才降成了46000元，而上诉人现在小区内又租赁的门店，面积78平米，租金2万元，据此亦可推断案涉门店租金不可能是三年46000元。 马秀娟向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告之间签订的《店面租赁合同》，并由被告向原告退还房租30666元及租赁保证金10000元；2.要求被告赔偿原告店面装修损失85025元；3.要求被告向原告支付店面经营损失88884元；4.要求被告承担本案诉讼费用。 一审法院审理查明：2017年9月16日，原、被告签订一份《店面租赁合同》，约定由被告李鹤峰将其所有的位于甘州区丽景名苑1-102建筑面积为107平方米的商铺租赁给原告使用，租赁期限自2017年9月10日至2022年9月9日共计五年；双方约定租赁保证金为10000元，在合同年签订之日起一次性支付，租期届满或合同正常终止后30日内，若承租方无拖欠房租以及恢复商铺原状，不影响二次租赁的，出租人将保证金全额退还承租人；双方协商自2017年9月10日至2020年9月9日商铺租赁价格为46000元，自2020年9月10日起，该商铺租金每年在原有租金基础上涨2000元，以此类推，至租期结束，承租人在上一期租金到期前90日内预付下一期租金；承租人因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下可以进行装修，租赁期满后，经出租人同意由承租人拆除室内固定装修物、搬离可移动设施设备，并将房屋恢复原状；双方不得无故提前终止合同；双方还约定了其他事项。合同签订之前原告于2017年9月4日向被告预付押金5000元，2017年9月10日支付租金23000元，2018年2月13日分两次转账支付20000元，2月14日转账支付8000元，上述款项共计56000元，其中租金46000元、保证金10000元。原告承租门店后对店铺进行了装修和改造，并委托定制安装了15平方米的盐蒸房。第一年租赁期满前，因被告多次催要下一年房租等事宜引起原告不满，继而双方发生争执，被告于2018年9月20日将租赁的商铺上锁。原告于2018年11月2日与张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司签订一份《商铺租赁合同》，承租了该公司位于丽景名苑6号楼102商铺（面积为78平方米），租赁期限自2018年11月15日至2021年11月14日共计三年，房屋保证金5000元，租金每年为20000元，该商铺与涉案房屋均位于丽景名苑小区的不同位置。原告于2018年12月5日提起诉讼，本院于2018年12月21日通知双方到庭，被告通过法庭将商铺钥匙交于原告，由原告对其所属的店铺内的财产进行处分，原告于2018年12月25日通过法庭将商铺钥匙返还给被告。 诉讼过程中，原告申请对涉案租赁房屋即位于丽景名苑小区1-102门店的装修损失及营业损失进行评估。经本院委托，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司于2019年4月16日作出张一鼎评字（2019）027号评估报告，评估结论为：根据价格评估依据和价格评估方法，确定评估标的装修价值在评估基准日的市场价格为78330元；现场查勘时评估人员对该会所正常经营期间的情况进行了询问登记，同时对周边同类经营门店在2017年至2018年度的可挂年租金水平、经营收入、经营成本及营业税金等情况进行调查走访，结果显示该类服务行业的经营状况差别很大，在不考虑宏观经济因素和区域市场环境的影响下，每间店铺的净利润在微观上还受到地理位置服务半径、经营管理方式、产品宣传促销、服务专业人员素养、服务项目收费标准等因素影响，故其要求原告出具2017年11月至2018年9月正常经营期间的损益表、纳税申报表及同期实际缴纳所得税的证明资料，原告回复无法提供，而原告在经营受限期间的房租是否缴纳无法确认，故无法计算出月租金的损失，确定评估标的营业损失在评估基准日的市场价格为0元。原告对营业损失的评估结论提出异议，被告对装修损失提出异议，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司针对原、被告提出的异议分别作出关于《张一鼎评字（2019）027号》评估报告的异议答复。关于原告提出经营损失的异议，评估机构答复涉案评估标的明确为因被告锁门造成的营业损失，异议人提供的部分资料在真实性、完整性、准确性方面无法满足《资产评估法》中对搜集资料形式和实质审查的要求，不能直接引用该数据作为计算依据，通过市场调查，发现周边同类美容养生会所不乏亏损经营情况，在利润影响的诸多因素中准确剥离被告锁门原因造成的营业损失实属困难，如果经营受限期间的房租已交纳，被告上锁后原告无法经营，其应用市场法计算出涉案商铺在价格评估基准日的平均客观租金水平为29.37元/㎡/月，由此计算出2018年9月20日至2018年12月25日受限期间的正常客观租金为9952元，如原告已交纳2018年9月20日至2018年12月25日期间的房租，该期间的营业损失为9952元，如果未交纳，则该期间的营业损失为0元。关于被告提出装修损失的异议，评估机构答复根据异议人所提内容复核装修项目后，确认评估报告中第八项（一）小项的装修项目工程量计算表中列示的踢脚线数量不包含在卫生间，其余异议内容（被告陈述卫生间地板砖、蹲便器、洗脸台、铝扣板为前一租户装修，卫生间铝合金平开门、踢脚线、开关插座是原工程设施）的金额为2154元，由法院依职权确认后使用。 一审法院认为，原、被告形成租赁合同的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方约定的租赁期限为五年，原告自2017年9月10日履行合同至2018年9月20日，因被告催促支付房租事宜与其发生争执，被告于2018年9月20日将商铺上锁，原告遂于2018年11月15日租赁同一小区不同位置的门店经营美容养生，其提起诉讼后通过一审法院于2018年12月21日由被告将钥匙交付原告后对租赁房屋内所属财产进行处分。根据上述事实，原告实际租赁使用的期限为一年零十天，因被告上锁的行为致使经营停顿，并引发诉讼，综合原、被告在本案中的诉辩意见，对双方争议的焦点问题分述如下。 一、关于解除合同的问题。我国合同法第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”上述法律规定表明按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则，因此，除合同另有约定或存在解除合同的法定情形外，合同生效后，当事人一般不得擅自解除合同。合同法第九十四条规定了合同的法定解除情形，包括：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。本案原告作为承租人，在租赁合同中的主要义务是按约支付租金，即使原告迟延支付租金，被告作为出租人应理性维权，通过合法途径予以催缴或依法行使合同解除权等，不应采取过激手段阻止承租人使用房屋，被告上锁的行为违反了出租人在租赁期间具有保持租赁物符合约定用途的义务和责任，亦影响了原告的正常经营。原告在被告锁门后亦未与被告协商解决，而是在同一小区另行租赁房屋开店经营，以其行为表明不再履行合同义务。另外，合同法第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”租赁合同为继续性合同，履行义务具有一定程度的人合性，本案双方因此发生的争议较大，双方的信任关系显然已经丧失，而涉案合同的未履行期限尚有四年，在原告已表明不愿继续履行合同并且以其行为表明不再继续履行合同的情形下，被告反诉要求原告继续履行合同显然难以强制履行。综上所述，原告要求解除合同的诉讼请求依法成立，予以支持，被告主张继续履行合同以及交纳尚未履行期限的租金的反诉请求相应不能成立，不予支持。 二、关于租金问题以及被告应否返还租金和保证金的认定。合同第四条约定（下列合同条文中的甲方指被告，乙方指原告）：“甲乙双方协商自2017年9月10日至2020年9月9日，商铺租金价为46000元。自2020年9月10日起，该商铺租金将以每年在原有租金的基础上涨2000元，以此类推，至租期结束。甲方收到乙方款项后向乙方开具收据。由乙方在上一期租金到期前90日内预付下一期租金。”原告认为合同约定前三年的租金总共为46000元，第四年租金在原租金基础上上涨2000元为48000元，第五年租金再上涨2000元为50000元，其已支付了三年的租金46000元，实际租赁期限仅为一年，要求被告返还两年的租金30666元。被告则认为前三年租金46000元是指前三年每年租金不变，从第四年开始租金每年上涨2000元，因此前三年每年的租金是46000元，第四年为48000元，第五年为50000元。原、被告发生纠纷后对上述合同条文的理解产生上述分歧，对此应根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定进行解释，虽然合同中对租金表述的文字词句为“甲乙双方协商自2017年9月10日至2020年9月9日商铺租金价为46000元”，但文义解释并非拘泥于文字的字面意思，而是依据合同条款用语的通常含义进行解释，如若前三年房租为46000元则每年的房租为15333.33元，第四年为48000元，第五年为50000元，前三年每年的租金与第四年、第五年的租金存在三倍有余的悬殊，显然按照合同字面解释不能确定该合同条文的准确含义；作为出租人租赁房屋的目的是实现利润最大化，双方发生纠纷本就源于被告催要下一期房租，且原告另行租赁房屋的租金亦与市场行情相符，评估机构对其营业损失的评估异议进行答复时亦作出涉案商铺在价格评估基准日的平均客观租金水平亦符合市场交易行情。综合上述因素分析判断，同时结合合同条文全文意思，通常情况下，涉案租金的约定应理解为前三年房租不涨，从第四年开始每年上涨2000元，应认定涉案合同双方约定的租金前三年每年为46000元，第四年上涨2000元为48000元，第五年再上涨2000元为50000元。既然第一年的租金是46000元，原告实际租赁的期限亦为一年，其所交的房租46000元即为第一年的房租，故其主张被告返还剩余租金30666元没有事实依据和法律依据，不予支持。关于保证金的退还，合同约定租赁期满或合同正常终止后三十日内如不存在合同载明的情形则予以退还，本案中，导致合同解除的原因包括原告迟延支付租金以及被告采取不当手段阻止原告经营等，双方均存在违约行为，现双方的合同权利义务终止，被告应向原告退还保证金10000元。 关于装修损失和营业损失的认定问题。原、被告签订合同的租赁期限为五年，原告实际经营期间根据其经营项目在原有基础上又进行了部分改建和装修，本案在诉讼中，依原告申请委托评估机构对其主张的装修价值进行了评估，根据价格评估依据和价格评估方法，评估机构确定评估标的装修价值在评估基准日的市场价格为78330元。被告虽对部分装修内容提出异议，但再未提交证据证明其提出的板砖、蹲便器、洗脸台、铝扣板为前一租户装修，卫生间铝合金平开门、踢脚线、开关插座是原工程设施，故应以评估机构的评估结论为参照。本案原、被告在合同中约定了承租人在不影响房屋结构和外观的前提下对承租商铺进行装修的费用由其承担，租赁期满后，经出租人同意后由承租人拆除室内固定装修物和可移动设施设备，上述约定应系合同到期后双方权利义务终止时对装修物的约定，但双方并未约定合同解除时如何处理装修物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。本案原告迟延支付租金的行为构成违约，被告在原告迟延支付租金的情形下亦未合法行使权利，采取不当措施上锁阻止原告正常经营，该救济方式过当，亦存在过错，期间原告并未与被告协商如何解决而是以另行租店经营的行为表明不再履行合同，因此在导致合同解除的过程中原告的过错程度较大。原告承租店铺的期限为五年，其装修店铺除了其经营需要外，亦考虑了租赁期限的长短因素，加之原告租赁的门店属于商业性质，一般来说商业性质门店的装修折旧年限为两至三年。综合上述因素，可以评估机构评估标的的装修价值在评估基准日的市场价格78330元为参考依据，由原、被告按各自的过错承担责任，酌情认定被告按20%的过错承担装修损失15666元。关于鉴定费，申请装修价值的评估系原告为其主张提供依据，且导致合同解除的主要原因在于原告，故鉴定费由其自负。关于营业损失的认定，本案原告因迟延支付租金构成违约，被告虽采取了不当方式，但原告在受限期限内并未交纳租金，参照评估结论应认定营业损失为零，故对原告主张的营业损失不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项的规定，判决：一、解除原告马秀娟与被告李鹤峰于2017年9月16日签订的《店面租赁合同》；二、被告李鹤峰向原告马秀娟返还租赁保证金10000元；三、被告李鹤峰向原告马秀娟承担装修损失15666元；四、驳回原告马秀娟的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李鹤峰的诉讼请求。上述二、三项合计25666元，限于本判决生效后十日内履行。案件受理费4519元，由原告马秀娟负担3977元，被告李鹤峰负担542元。原告已交纳，被告直接给付原告，原告变更诉讼请求后多收取的案件受理费316元予以退还。反诉案件受理费510元（已减半收取），由被告（反诉原告）李鹤峰负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方对解除《店面租赁合同》不持异议，本院予以支持。就双方争议的房屋租金及对解除合同的过错问题，分述如下：关于合同第四条约定的租金46000元是指一年还是三年租金的问题，对此除合同约定外，双方均未提供直接有效的证据证实各自的主张，而该约定确实未使用“每年、一年或三年共计”的字样，不明确，导致理解上产生分歧，应当结合合同上下文尤其是第四条后半段的内容理解。一审根据合同法文义解释的规定，结合合同条文和本案相关因素认定应当理解为每年租金46000元，符合法律规定和本案实际，且根据双方庭审陈述，在被上诉人根据合同第四条约定，在“上一期租金到期前90日”即2018年6月10日开始，向上诉人催要租金过程中，上诉人始终未提出过46000元系三年租金的抗辩，综上，上诉人关于46000元系三年租金的上诉意见和理由不能成立，本院不予采纳。关于双方对解除合同的过错问题。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。本案中，上诉人马秀娟作为承租方，其主要义务是按约支付租金。但根据查明的事实，2017年9月双方合同签订后，马秀娟于2018年2月14日前向被上诉人共计交纳56000元，其中租金46000元，保证金10000元。在第一年租期届满前90日，被上诉人多次向上诉人催要租金未果，2018年9月20日被上诉人将门店上锁，以催要租金，并未表示收回门店，双方因此发生纠纷后，上诉人表示不再交纳房租，并于同年11月2日另外承租其他商铺，继而起诉要求解除与被上诉人签订的租赁合同。据此，上诉人不按合同第四条约定交纳租金，违约在先，被上诉人虽在案涉门店上锁，但并非行使合同解除权，其一审中提出反诉要求继续履行合同的行为亦可印证。而上诉人作为承租人，违反约定不履行支付租金的主要义务，且经被上诉人多次催要仍表示不再支付租金，并另行承租其他商铺，以其行为表示不再履行合同主要义务，应当认定系根据合同法第九十四条第（3）项规定行使单方合同解除权的行为，上诉人继而提起本案诉讼亦可印证此事实。故上诉人未按约交纳房租的违约行为和之后另租门店经营的行为是导致本案合同解除的主要原因，上诉人应当对因合同解除而造成的相关损失承担主要责任。被上诉人催要租金的行为方式失当，违背诚实信用的合同履行原则，亦应当对相关损失承担相应责任。上诉人提出即便认定每年租金46000元，上诉人未交纳租金才逾期10天，未达到合同第七条第一款第3项约定的累计30日的期限，因此被上诉人不具有催要租金的前提，对该辩解理由，经查，累计30日的期限约定系对被上诉人作为出租方解除合同的约定，而被上诉人的行为是基于合同第四条的约定，行使租金催告权，二者并不矛盾，该辩解本院不予采纳。故一审认定上诉人马秀娟违约并以其行为表示不再履行合同义务从而导致合同解除有事实依据，并以此为基础对合同解除造成的相关损失所划分的过错比例亦符合本案实际。上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人马秀娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费4835元，由上诉人马秀娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨海全 审判员  李文哲 审判员  高彩虹                                                                                                           二〇一九年十一月十八日                                                                                                              书记员 王懿超 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。