黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1004民初1117号 原告：牡丹江铁路房地产综合开发公司，住所地牡丹江市西安区光华街**。 法定代表人：费朴，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈志国，男，该公司法律顾问。 被告：刘学民，男，1966年9月16日出生，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：赵敏，牡丹江市西安区立新法律服务所法律工作者。 原告牡丹江铁路房地产综合开发公司（以下简称牡铁路房产公司）与被告刘学民商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月26日、11月26日公开开庭进行了审理。原告牡铁路房产公司的委托诉讼代理人陈志国、被告刘学民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牡铁路房产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的房屋买卖合同，被告向原告返还所购房屋，并给付原告代为垫付的购房贷款32743.72元，违约金3274元，共计36017.72元；2.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：请求判令被告给付原告代为支付的购房款41506.18元、违约金4150.60元。事实和理由：原、被告于2012年9月27日签订了商品房买卖合同，约定将原告开发建设的位于牡丹江市爱民区X小区1栋6单元016602号房屋售于被告，首付款57920元，余款130000元由被告向第三方中国工商银行股份有限公司牡丹江市站前支行（以下简称工商银行站前支行）以贷款的方式支付原告。合同签订后，原告向被告交付了所售房屋，但自2016年11月起至今，被告多次未按期向第三方工商银行站前支行履行还贷义务，致使贷款被第三方直接从原告的保证金账户中扣除。依据原、被告双方签订的买卖合同第七条约定，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 刘学民辩称：被告的房子被牡丹江市爱民区人民法院执行局执行了，判给袁某了，这个钱被告不能交，如果袁某搬出去了，被告会全交，但是执行局需要给被告出个证明，证明这个房子已经不给袁某了。商品房买卖是事实，关于拖欠贷款本息要求原告举证证明拖欠时间及每月偿还的本息数额及拖欠贷款的本息总额；要求原告按其诉讼主张举示保证金中扣除贷款本息部分的证明；要求原告举证买卖合同及该合同第七条款的约定等相关证据。被告在质证时称要求解除商品屋买卖合同，由原告返还该房首付款57920元。 本案的争议焦点：一、被告刘学民是否应当支付原告购房贷款40153.84元、违约金4150.60元；二、被告刘学民是否有权解除商品房买卖合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 原告牡铁路房产公司举示的证据1.商品房买卖合同复印件（与原件核对无异）1份，证明原、被告的买卖合同关系；被告应当给付逾期付款违约金的依据。被告对该份证据的形式要件无异议，对违约条款约定是否合法及成立有异议，原、被告双方商品房买卖合同真实，且已实际交付并且被告已经大部分履行了贷款期间的本息，该合同不能直接证明欠款的期限及数额，现被告要求解除买卖合同，由原告返还该房首付款57920元。 本院认为，该份证据能够证明原、被告的买卖合同关系，同时，合同中约定了被告逾期付款应向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，该约定并不违反法律、行政法律的强制性规定，故本院对原告所要证明的问题予以确认。 证据2.个人购房贷款合同复印件（与原件核对无异）1份，证明被告是诉争房屋的购买人，也是贷款的还贷人。被告对该份证据有异议，该贷款合同的真实借贷人并非是本案被告刘学民，偿还该笔贷款本息与被告刘学民无关。该贷款本息应当由实际房产买售人黄某及其已离婚的丈夫袁某共同承担偿还责任。 本院认为，该份合同是由被告与银行签订，落款处有银行公章，被告本人签名，该份证据能够证明原告所要证明的问题，故本院对此予以确认。 证据3.银行贷款催收通知书复印件1份、明细账复印件（与原件核对无异）1份，证明截止到2019年10月29日，原告代被告偿还贷款累计40153.84元，同时截止到2019年11月15日，原告代被告偿还贷款41506.18元，还贷明细证明截止到2019年10月15日，原告代被告偿还贷款36800.29元。被告对银行催收通知书有异议，根据相关规定，该证据只有复印件，如原告不能提供原件或原件线索，该证据不能作为定案依据。对明细账有异议，该证据是被告单位的单方会计凭证，不能直接证明刘学民借款及原告代为垫付的事实，该份证据所证明的数额与起诉数额不一致。该组证据不能证实还贷的起始时间，不能证明贷款的利率，也不能证明贷款的持续时间段及拖欠贷款的总金额。 本院认为，明细账是由原告公司出具，虽然是加盖了原告公司的公章，但没有被告签字，且与银行出具的催收通知书在数额方面存在差异，故本院对此不予确认。银行贷款催收通知书是复印件，经本院到银行核实，该份催收通知书记载的时间、数额准确，故本院对此予以确认。 证据4.按揭贷款合作协议复印件1份，证明原告与中国工商银行牡丹江站前支行存在贷款合作协议关系。 被告对该份证据有异议，该份证据为复印件，依据司法解释，如不能提供该组证据的原件或不能提供原件线索，该复印件不能作为定案依据，该合作协议系原告与工商银行所签订，被告并非本协议主体，原告与银行的协议不能约束被告的行为，对被告无效，也不能作为被告向原告还款的凭证，本案是被告与银行之间签订的借贷合同，并未提供原告作为担保人，本案真正的原告合法主体应为中国工商银行牡丹江站前支行，不是本案原告。原告作为借贷关系主体不适格，也不能证明银行直接划扣了原告的保证金。原、被告之间不存在房屋贷款的任何关系。 本院认为，经本院到银行核实，银行出示了该合作协议的原件，故本院对原告所要证明的问题予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年9月26日，甲方工商银行站前支行（案外人）与乙方牡铁路房产公司（本案原告）签订了按揭贷款业务合作协议，主要内容为：“经甲乙双方协商，就乙方开发并销售的项目的按揭贷款合同事宜达成如下协议：第一条，经双方协商，同意由甲方作为X小区项目的按揭贷款办理银行。甲方对购买项目的借款人单笔个人住房贷款最高限额为250万元，最高贷款成数80%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。第二条，该项目占地面积8710平方米，项目总建筑面积37190平方米，预计可销售面积28046.88平方米，可售住房361套，预计售房款约为1600万人民币。第三条，乙方同意甲方按照中国工商银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到乙方在甲方开立的账户，账号名为：牡铁路房产公司。第四条，在借款人办妥正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后1日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。第五条，能够办理期房抵押预告登记的，乙方应积极协助甲方及借款人办理期房的抵押预告登记。该项目达到办理房屋所有权证的条件时，乙方应及时通知甲方，并负责协助甲方及借款人办理房产的正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由甲方保管。第六条，甲方向乙方提供项目建造、预售和销售活期存款、结算和物业租金、管理费的代收代付业务。第七条，在本协议履行过程中，如发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成，可选择以下第（二）种方式解决：（二）向贷款人所在地人民法院提起诉讼。第八条，约定的其他事项：（一）乙方保证购房人按《个人购房借款/担保合同》设定的抵押物，其销售时没有另外设置抵押权，且不存在任何产权纠纷和财务纠纷。若存在重复抵押或产权、财务纠纷，乙方必须负责偿还甲方已发放该户借款本息。（二）乙方必须保证为购房人提供申请个人住房贷款所需之全部购房合同正副本。乙方不得通过虚假交易合同，套取甲方贷款，否则，甲方可以乙方做虚假合同为由，要求乙方偿还该户借款本息。（三）乙方不得利息他人以虚假房屋交易等方式，向甲方申请假的个人住房贷款；甲方一经发现将终止向乙方提供一切贷款，并立即收回已向乙方发放的所有贷款本息。（四）若该项目为甲方开发贷款独家支持，乙方保证所有按揭贷款全部在甲方办理；若该项目有多家银行开发贷款支持，甲方办理的按揭贷款占比不得低于甲方开发贷款的累计投入占比。合同落款处有甲、乙双方的公章及负责人、授权代表签字”。 2012年9月27日，原告牡铁路房产公司与被告刘学民签订了商品房买卖合同，并在牡丹江市房产管理局办理了登记备案，合同主要内容为：“第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于西新荣街南、向阳街西、编号为X的地块土地使用权。[土地使用权出让合同号]为X。该地块土地面积为8183.9平方米，规划用途为住宅、商服。土地使用权年限自2008年11月27日至2078年11月27日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名X购物中心。建设工程规划许可证为建字第X号，施工许可证号为X。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为牡丹江市房地产管理局，商品房预售许可证号为（牡）房预售证第X号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第X幢6单元061602号房，房产图号：X。该商品房的用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米，建筑层数地上17层，地，地下**商品房阳台是封闭式。该商品房建筑面积共56.94平方米，其中套内建筑面积46.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.28平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3300元，总金额187902元。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：首付款57902元，贷款130000元，须在合同签订之日起30天内办理完。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金”。合同落款处有原告牡铁路房产公司的公章及法定代表人名章，被告刘学民的签名及捺印。 2012年10月29日，被告刘学民与中国工商银行股份有限公司牡丹江分行太平路支行签订了个人购房借款/担保合同，主要内容为：第一条贷款种类与金额，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放以下第A种贷款，金额为人民币130000.00元（大写：壹拾叁万元）A、个人购置住房贷款。第二条贷款用途与担保方式，2.1本合同项下贷款用于购买/自建坐落于西新荣街南向阳街西，建筑面积56.94平方米的房屋，所贷款项用于购买家庭第1套住房。2.2本笔贷款的担保方式为A，具体约定见本合同相关担保条款。A、抵押。第三条贷款期限，本合同项下贷款期限为104，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条贷款利率，4.1贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式換算:月利率＝年利率/12，日利率＝年利率/360。4.2贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A、贷款期限在一年(含)以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率(如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准)及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；4.3贷款人根据借款人的中请，在贷款期限内采用固定利率的，各方须另行签订《固定利率补充协议》，该协议为本合同附件，未涉及条款按照本合同条款执行，本合同中其他内容继续有效。4.4本合同签订时确定贷款利率按照中国人民银行公布的相关贷款基准利率下浮一定比例执行的，贷款人有权每年重新评估给予借款人的利率优惠，根据国家政策、借款人资信状况及借款担保变化等情况，自行决定全部或部分取消给予借款人的利率优惠，并及时通知借款人。第五条放款，5.1货发放或继续发放的前提条件是以下第A项，A、本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或顶告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效；且借款人在本合同项下未发生任何违约情形。5.2根据法律、法规、规章及贷款人的相关管理规定，贷款采用受托支付方式的，贷款人可根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付至借款人指定的符合本合同约定用途的借款人交易对象账户。借款人对其提供的收款账户的性质与真实性负责。借款人要求贷款采用自主支付方式将贷款资金直接发放至借款人账户的，应向贷款人提出提款申请，并按照贷款人要求提交相关证明材料。经贷款人同意采用自主支付方式的，借款人应定期报告或告知贷款人贷款资金支付情况。借款人承诺本合同项下贷款不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资、房地产项目开发，不用于借贷牟取非法收入，不用于其他国家法律法规明确规定不得经营的项目。如违反上述承诺，贷款人有权宣布贷款提前到期。5.3借款人授权贷款人按以下第A种方式发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算：A、将贷款一次性划入下列账户：户名：牡丹江铁路房地产综合开发公司，账号：X，开户行：工行。5.4贷款从贷款人账户划出即视为贷款人的贷款义务履行完毕，划出日即为实际放款日，贷款人放款时，因贷款资金跨行或异地划付产生的费用由借款人承担。除贷款人的过错外，错划、无法划入指定账户产生的法律后果均由借款人承担，不影响其履行本合同项下的所有义务。5.5本合同生效以后，贷款发放以前，抵押物因毁损、灭失等原因造成价值减少，或涉及房屋质量、权属等纠纷，或贷款人无法联络借款人、担保人，或借款人、担保人不履行或有可能不履行本合同中约定义务的，贷款人有权免除贷款发放的义务或要求借款人提供其他担保，且不承担由此给合同其他方造成的任何损失。第六条还款，6.1经协商一致，借款人按下列第A种方式偿还贷款本息：A、按月等额本息还款法(按月计息)；借款人自愿选择每月日为还款日；如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款。6.2借款不享有宽限期，宽限期为无，自实际放款之日起开始计算。6.3本合同项下贷款发放日和约定的还款日为非对应日的,其首期和末期还款按第四条约定的利率和实际占用天数计收利息。6.4借款人指定其在中国工商银行开立的以下个人结算账户作为还款户:还款账户A：户名刘学民，账号：X，开户行工行。9.1借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息:对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基上加收50％响定。9.2借款人未按合同的定使用的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息:对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收上50％确定。9.3贷款利率按第4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。 2012年9月27日，被告支付了购房首付款57902元。原告于2012年9月27日将涉案房屋交付被告使用。工商银行站前支行审批贷款后支付原告购房款余额130000元。自2015年12月起至2019年10月29日，被告累计拖欠银行贷款40153.84元，工商银行从原告牡铁路房产公司累计扣款共计40153.84元。被告称黄某（被告妻子的妹妹）以原告的名义购买的案涉房屋，但未举示证据证实，原告对此亦不认可。庭审中，原、被告均表示追加案外人黄某，但均未在法院指定的期限内提交书面申请书。 本院认为：一、关于本案案由的问题。本案在立案时的案由为商品房销售合同纠纷。商品房销售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同产生的纠纷。追偿权纠纷是指追偿权人在行使追偿权时产生的权利义务纠纷。担保责任追偿权纠纷是指为债务人提供担保的第三人，在承担了保证责任后，享有的向债务人追偿的权利。本案中，被告刘学民未按时偿还银行贷款，致使工商银行站前支行从原告牡铁路房产公司的账户中扣款40153.84元，现原告牡铁路房产公司向刘学民追偿该款，故本院确定本案的案由担保责任追偿权纠纷。 二、关于被告刘学民是否应当支付原告购房贷款40153.84元的问题。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。本案中，原告牡铁路房产公司与案外人工商银行站前支行签订的按揭贷款业务合作协议中第四条约定，“如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后1日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收”。现因被告刘学民未按期偿还贷款，工商银行站前支行有权按照约定要求原告牡铁路房产公司偿还贷款，且已累计从原告牡铁路房产公司账户中扣款40153.84元。原告牡铁路房产公司承担保证责任后，有权向被告刘学民追偿该款，故原告主张要求被告支付该款符合法律规定，本院予以支持。原告牡铁路房产公司诉请被告刘学民支付41506.18元，超出银行扣款范围，故对于超出部分，本院不予支持。 被告刘学民称黄某以原告的名义购买的案涉房屋，但未举示证据证实，且与被告当庭答辩所述内容相矛盾，原告对此亦不认可，根据合同相对性的原则，案涉商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同均是由被告刘学民与原告牡铁路房产公司、中国工商银行股份有限公司牡丹江分行太平路支行签订，故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。 三、关于被告刘学民是否有权解除商品房买卖合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。合同解除，通常情况下是在当事人不能正常履行合同义务，一方当事人不得已采取的一种做法。合同被解除后，则基于合同发生的债权债务关系归于消灭，这样既不利于资源的有效利用，也不符合鼓励交易的原则。由于违约行为是合同解除的一个重要原因，故《中华人民共和国合同法》对违约解除的条件进行了严格的限制，即无论协议解除，还是法定解除，都必须具备一定的解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定表明，法定解除是指在合同成立以后，没有履行或者没有完全履行完毕之前，当事人一方通过行使法解除权而使合同效力归于消灭的行为。其特点是，由法律直接规定解除条件，当此种条件成就时，当事人可以解除合同。换言之，法定解除是一方当事人行使法定解除权的结果，在法定解除条件成就时，解除权人可以直接行使解除权，不必征得对方当事人同意。该条件就是在一方当事人严重违约，足以导致“不能实现合同目的”，才能解除合同。而“不能实现合同目的”，是指当事人在订立合同时所追求的目标和基本利益不能实现。《中华人民共和国合同法》以一方当事人根本性违约，足以导致“不能实现合同目的”为限定作为限定另一方当事人享有法定解除权的条件。本案中，原、被告签订了商品房买卖合同，原告已按照合同约定交付了房屋，履行了合同约定的义务，并未违约。被告订立了个人购房借款/担保合同，因被告未按照合同约定履行义务，即未按时还款，构成违约，作为违约方的被告不具备法定解除权。同时，原、被告签订的合同中亦没有对合同解除进行约定，而原告不主张解除合同，且同意继续履行合同，双方并未协商一致，故被告要求解除合同的主张不成立，本院不予支持。 四、关于被告刘学民是否应当支付原告违约金4150.60元的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同第七条第1款第（2）项约定：“（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金”。现原告牡铁路房产公司同意继续履行原、被告签订的商品房买卖合同，被告刘学民主张解除该合同没有法律依据，原告主张要求被告刘学民承担违约金4150.60元，未超出过合同约定的“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金”，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院予以支持。 综上所述，被告刘学民应支付原告牡铁路房产公司购房贷款40153.84元、违约金4150.60元，对于超出部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘学民于本判决生效后五日内支付原告牡丹江铁路房地产综合开发公司购房贷款40153.84元、违约金4150.60元，共计44304.44元； 二、驳回原告牡丹江铁路房地产综合开发公司其他诉讼请求。 案件受理费4659元，减半收取计2329.50元，原告牡丹江铁路房地产综合开发公司负担1875.70元，被告刘学民负担453.80元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  刘双喜 二〇一九年十一月二十九日 书记员  张 羽