呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终910号上诉人（原审被告）：内蒙古名都房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区展东路**名都枫景小区**楼。法定代表人：田雨林，该公司董事长。委托诉讼代理人：李勇胜，内蒙古合德律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋建春，内蒙古合德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林益，男，呼和浩特市东易久盛投资股份有限公司董事长，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：关卯卯，内蒙古远舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹雪峰，内蒙古远舰律师事务所律师。上诉人内蒙古名都房地产开发有限责任公司（以下简称名都公司）与被上诉人林益房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人名都公司的委托诉讼代理人李勇胜、宋建春，被上诉人林益的委托诉讼代理人关卯卯、曹雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名都公司上诉请求：一、依法判决撤销（2017）内0104民初1918号民事判决书；二、依法改判驳回林益的一审诉讼请求；三、依法判决林益承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）涉案《商品房买卖合同》的签订时间是2012年8月，而非一审法院认定的2010年11月17日。1、名都公司在一审中所举第一至四组证据形成完整证据链，完全能够还原案件事实，证明《商品房买卖合同》是倒签合同，实际签约时间是2012年8月。2010年，名都公司创建企业家沙龙名都汇，目的是组织会员交流，会员享有优先选择名都公司开发的项目楼盘的权利，且入会费可以全额抵顶购房款，如名都公司开发的楼盘开盘后，会员没有购买的，名都公司负责全额返还会费。林益在2010年加入名都汇，并陆续缴纳会费300万元。2011年3月31日，名都公司和林益签订《房屋订购单》，确定林益购买名都公司开发的名都公寓五层、六层共36套房屋，300万元入会费转为购房定金。2012年4月1日，名都公司开发的名都中央公寓项目取得《商品房预售许可证》，并陆续与购房者签订《商品房买卖合同》，名都公司和林益于2012年8月签订《商品房买卖合同》，林益选择一次性付款。但由于林益资金不足，经双方协商，林益以承接名都公司对外债务的形式支付购房款，由于林益没有抵押财产，债权人无法同意林益承接该笔债务，后经双方协商，将涉案合同倒签至2010年，也就是林益交纳入会费的时间，林益用该36套房屋为债权人提供抵押担保，各方顺利办理了贷款的承接。名都公司提交的四组证据相互配合，形成完整的证据链，完全能够证明涉案合同是倒签合同，实际签约时间是2012年8月，落款时间倒签至2010年完全是为了配合四方协议，但四方协议不能反证涉案合同的签约时间。2、名都公司提交的《商品房买卖合同》能够直接证明该合同是倒签合同，实际签约时间是取得预售许可证后，直接否定了一审法院认定的2010年11月17日。一审中双方向法院提交的《商品房买卖合同》落款时间是2010年11月17日，合同中项目建设依据列明：土地使用权证号为呼国用（2011）第00122号，建设工程规划许可证号为150101201200008，施工许可证号为1202018，商品房预售许可证号为20120014。名都公司开发的名都中央公寓项目取得土地使用权证的时间是2011年，取得建设工程规划许可证的时间是2012年2月27日，取得建设工程施工许可证的时间是2012年3月23日，取得商品房预售许可证的时间是2012年4月1日。上述证件取得的时间均晚于《商品房买卖合同》落款时间，即2010年11月17日以后，后取得的证件却以机打的方式出现在2010年签订的合同中，唯一合理的解释是该合同为倒签的，是在商品房预售许可证后签订的。双方对真实性均认可的证据，一审法院没有严格审查、核对合同内容作出客观评价，简单粗暴的否定了合同中能够证明的案件事实，按照林益单方陈述确定案件事实，是错误的。3、双方正常签约时间是2012年8月，一审判决认定双方在2010年已经达成买房合意是错误的。整个诉讼过程中，名都公司从没有表述过在2012年补签合同，名都公司主张的是双方在2012年8月按照正常流程签订《商品房买卖合同》，因林益无法全额支付购房款，为配合林益承接贷款提供抵押物，双方将《商品房买卖合同》签约时间倒签至2010年。名都公司开发的名都中央公寓项目是在2011年方才取得土地证，2011年工程规划方案尚未取得规划局通过，房屋尚未开工，在工程建设规模、楼层建设面积、房屋面积等所有事项均未确定的情况下，根本无法与林益达成明确购买两层楼房共计2134.76平米的合意，一审法院脱离实际，错误认定双方在2010年达成商品房买卖的合意是错误的。（二）一审法院认定名都公司没有对林益履行告知、通知义务是错误的，摒弃了已经查明的案件事实，僵化的套用合同约定。1、通过对合同签订时间的认定，可以明确合同签订时间是2012年8月，在建工程抵押时间是2012年3月，属于先抵押后出售的情形。庭审中，名都公司提交证据《登报声明》，在房屋出售前向全社会进行了告知，不存在故意隐瞒的情况，已经履行了举证义务，一审法院要求名都公司举证证明自身履行了向林益告知的义务，加重了名都公司的举证责任。在双方达成正式商品房买卖合同之前，名都公司没有单独书面告知义务。2、林益对2013年交房是明知的，当庭认可的，有证据证明的，一审法院僵化套用合同，认定名都公司没有履行通知义务导致没有交房无法实现合同目的是错误的。庭审中，林益对名都公司在2013年向全体业主交付房屋的事实是认可的，名都公司向法庭举证第六组证据，证明交房通知发出后，名都中央公寓业主在2013年基本办理完毕入住手续，林益派公司麻会计到售楼部接洽，但未收房。林益因用该房屋开设酒店，在2013年交房期间通过电子邮件、电话的形式提出一系列要求，双方进行了多次沟通、协商，因林益所提要求侵犯其他业主的合法权益，未能达成一致，林益一直拒绝收房。3、名都公司一直为林益预留其购买的36套房屋，林益可随时办理收房，享受增值利益。（三）林益合同目的完全能够实现，不符合法定解除情形，一审判决认定合同目的无法实现，达到法定解除条件是错误的。1、林益购买房屋的目的是开设酒店，该目的完全能够实现。2011年4月1日至2014年6月，是呼和浩特市房屋限购期，林益一次性购买36套房，即使没有在建工程抵押、手续全部齐全也无法办理房屋所有权证。双方经过充分沟通，林益一直强调购买该36套房屋的目的是用于开设酒店，只要能够办理交房、正常经营即可。因双方在开设酒店事宜的协商过程中，林益提出一系列不合理要求，例如在物业公共区域开设酒店前台等，名都公司未能同意，林益进而拒绝收房，房屋一直处于空置状态，随时可以交钥匙使用，林益可以随时接收房屋。房屋至今未能交付是由于林益的原因，与名都公司无关。2、林益所谓的要求办理房屋所有权证的合同目的也是完全可以实现的。呼市地区取消房屋限购政策后，林益按照主观思维变更了双方签订合同时的最初目的，变成其所谓的要求办理房屋所有权证，并将呼市地区长达三年多时间限购政策这一不可抗力归为名都公司的违约行为。同时，名都公司办理的是在建工程抵押，依据在建工程抵押的法律规定及名都公司与贷款银行的约定，已经取得预售许可证的房屋可以对外出售，名都公司偿还完毕出售房屋所对应的贷款比例，可随时办理解押，贷款银行出具的注销证明和说明，与名都公司陈述一致。所以，只要林益收房，名都公司可随时按照合同约定办理解押，为林益办理房屋所有权证。依据《商品房买卖合同》的约定，收房是办理房屋所有权证的前提，二者有先后顺序，一审法院却本末倒置，直接越过林益延期收房这一环节，要求名都公司承担不能办房屋所有权证的法律责任。二、一审判决适用法律错误。（一）本案中，名都公司提供四组证据证明合同签订时间，林益提供一组证据证明合同签订时间，人民法院应当依据证据规则结合案件情况对证据进行比较，对证明力较大的进行确认，但一审法院完全没有进行比较，直接摒弃了名都公司提供的案件证据，采纳林益提供的证据，明显违反法律规定。（二）本案中，双方所认可的《商品房买卖合同》作为直接证据，完全能够证明合同倒签的事实，一审法院却不采信，直接以林益存有疑点的间接证据认定案件事实，确定合同签订时间，违反法律规定。（三）通过核查本案事实，本案所涉房屋属于先抵押后出售，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定进行审理。依据第九条规定，只有名都公司存在故意隐瞒的情况下，才需要承担法律责任。本案中，名都公司对抵押事实进行了登报声明，不存在故意隐瞒的情形，完成了法定举证义务，所以不应承担故意隐瞒的法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条针对的是先出售后抵押的情况，同时“出卖”专指已经签订了《商品房买卖合同》的买受人，所以本案并不适用第八条，本案属于先抵押后出卖，同时抵押时没有签订《商品房买卖合同》，一审法院适用法律错误。诉讼中，名都公司向本院提交《变更上诉请求申请书》，申请变更上诉请求为：一、对一审判决第一项解除合同的判决内容不进行上诉；二、对一审判决第二项判决内容中的退还购房款不上诉，对判决支付利息的内容进行上诉，请求依法撤销；三、对一审判决的第三项、第四项判决内容上诉，请求贵院依法撤销；四、请求依法判决林益承担本案全部诉讼费用。理由为：诉讼过程中，人民法院进行调解工作，但一直没有就继续履行合同达成合意，双方继续履行该合同的基础已经不存在，现名都公司同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还林益支付的购房款，因《商品房买卖合同》的解除是由于林益违约导致的，所以名都公司无需向林益支付购房款利息。林益辩称：一、名都公司同意解除合同并返还购房款视为名都公司同意林益解除合同、返还购房款的诉讼请求及同意一审判决的相关判项，就此林益不作过多答辩。二、本案所涉《商品房买卖合同》的签订时间是2010年11月17日，一审法院认定事实正确。1、涉案两份《商品房买卖合同》的落款时间均为2010年11月17日，且为双方当事人各自书写并加盖名都公司公章；林益支付前期300万元购房款的时间为2010年11月17日、2010年11月20日、2010年12月6日，名都公司出具了相应的收据；《四方协议》同时强调了2010年11月17日双方签订了《商品房买卖合同》。这四份证据属于书证、直接证据、原始证据，能够证明双方成立买卖关系的时间。2、这么大额的房屋买卖，林益2010年交了300万元购房款，怎么可能不签纸质合同呢？3、关于名都公司创建“沙龙名都汇”及收取会费的问题，名都公司声称2010年收取林益的300万元属于会费，但会费的本质就是购房款，沙龙只是名都公司的营销模式，其最终目的就是销售房屋。4、不存在名都公司所称的本案商品房买卖合同倒签的事实。首先，林益的证据和观点已经证实了合同签订的日期。其次，名都公司声称为配合林益承接贷款才将商品房买卖合同签订在2010年是没有的事。2012年8月，林益与名都公司、谷雨公司、元盛担保公司四方订立《协议书》，其实质内容是林益以偿还名都公司贷款的方式支付购房款，也恰恰说明双方在此之前早已经签订了商品房买卖合同，不然也没必要支付剩余房款了。名都公司声称签订四方协议时倒签商品房买卖合同的目的是将涉案房屋抵押给元盛担保公司，让债权人相信林益具有履行能力，名都公司的这种推辞显然不能成立。因为现在已经查明名都公司在2012年3月23日小报公告房屋抵押，4月28日在房产局办理抵押登记，8月份签订四方协议的时候，涉案房产就已经抵押给银行了，怎么再抵押给元盛担保公司？这时候倒签商品房买卖合同当然没有必要。如果是倒签的话只要早于四方协议的签订日期就可以，为什么会往前提近两年？显然不存在倒签的事实。再者，合同中列明预售许可证号等内容，并不能直接证明双方是在2012年订立的合同，而是双方对原合同进行更换，这也是房地产开发企业非法预售惯有的手法。因为有预售许可证的购房合同才能到房管局办理网签手续及后续的产权登记手续，双方在填写签订日期时仍保持与原合同、款项支付和收据开具日期一致的日期，否则林益怎么做账？该事实已经陈述过，名都公司取得预售许可证后在2014年要求林益退回原合同更换为现在的合同。名都公司在上诉状中所谓的倒签是“唯一合理的解释”显然是错误的，只是想逃避责任的推辞而已。5、名都公司自认的2011年3月31日签订了《房屋订购单》，该订购单对于具体房屋、价款、面积等都有明确约定，那么双方的商品房买卖合同法律关系最晚在此时已经成立。在呼和浩特市房地产开发实践中，未批先建、先售的情况比比皆是，名都公司以各类手续办理成功日期推定双方在2010年甚至2011年还没形成商品房买卖合同自相矛盾。综上，不管是从林益2010年就已经支付购房款的实质，还是从合同签订日期是2010年的形式来看，均证明双方签订商品房买卖合同的时间是2010年，而非名都公司所说的2012年，该上诉理由不能成立。三、商品房买卖合同订立后，名都公司未告知林益，又将该房屋抵押给第三人，且一直故意隐瞒。1、名都公司在上诉状中声称通过小报公告的方式将抵押事实向“全社会进行了告知”视为名都公司对林益履行了告知义务是错误的。双方在合同中明确列明各自的联系方式和地址等信息，在附件四《补充协议》第十三条明确约定了通知均指书面通知，并且应以邮寄、直接送达方式通知对方，如果对方拒收，可以公证送达。名都公司并没有采取合同约定的方式，其采取在小报公告的方式，林益根本无法得知。2、从名都公司登报声明的内容可知，该声明并没有指明针对的主体，没有指明是已经抵押还是准备抵押，没有说明买房人不同意怎么处理等相关问题。事后名都公司也没有通知答辩人，没有在售楼部或小区张贴通知、没有在事后的四方协议中告知且约定将已经抵押的房屋再抵押给元盛担保公司，2015年2月10日，名都公司出具的《确认函》只是说“因故无法办理产权登记”并没有告知因抵押不能办理的事实，林益不知此事，名都公司显然一再隐瞒抵押的事实。3、林益对2013年交房的事实并不明知。在《商品房买卖合同》中，林益的合同义务是支付购房款，名都公司的合同义务是交付房屋并给林益办理产权登记，但庭审中，名都公司提供的证据不能证明已经向林益交房，而恰恰相反，名都公司于2015年2月10日给林益出具的《确认函》中载明“至今因故无法办理产权登记手续，尚未交付房屋钥匙”，如果是林益的过错，那么名都公司应该表述为“拒收房屋钥匙”，由此可见，名都公司没有证明其已经履行了合同义务，并且事实上名都公司没有将涉案房屋交付林益。四、名都公司除了向林益返还购房款，还应向林益支付利息、赔偿增值损失和赔偿已付购房款一倍的责任。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，林益可以要求名都公司承担不超过购房款一倍的赔偿责任。另外，该条规定的告知还应包括取得同意的意思。2、对于应当适用第八条还是第九条的问题，关键在于是先卖还是先抵押，上面已经论证先卖房屋的事实，所以应适用第八条进行判决。名都公司故意隐瞒已经抵押的事实已经是不争的事实，因此即使适用第九条也应当承担一样的后果。3、林益早在从2010年到2012年就向名都公司支付了全部房款11954665元，至2015年名都公司出具《确认函》已经过去四五年，至林益起诉，名都公司又反复拖延三年多，这么长时间过去了，林益的巨额资金被名都公司占用，所购买的房屋却没有取得，不能居住、不能出租、不能经营，更不能在这两年高房价的情况下出卖这一系列损失都是由于名都公司违法先卖后抵造成的。根据上述司法解释第八条的规定，林益除有权要求解除合同、返还购房款，名都公司还应向林益支付利息、赔偿增值损失和赔偿已付购房款一倍的责任。一审判决按照林益支付购房款的时间计算贷款利息没错。关于增值损失，因涉案房屋名都中央公寓系住宅性质，且为大学路小学的学区房，附近又有师大附中、十八中、内蒙古大学等学校，典型的高端学区房，售价远不止10000元，这是生活在呼和浩特的人都知道的事，况且林益提供了房产局按照房地产销售明码标价的要求，公示的房屋均价在一万元以上，故一审法院参照10000元价格计算增值损失并不高。关于一倍赔偿责任，通过诉讼过程、名都公司的实际所作所为不难看出名都公司不仅恶意违约导致林益购房目的不能实现，在诉讼开始后使用各种手段拖延至今，现同意解除合同是唯利是图的本质，且此事确实给林益带来了非常巨大的经济损失，因此，一审判决名都公司承担已付购房款一倍的赔偿责任并无不当。恳请二审法院驳回上诉、维持原判。林益向一审法院起诉请求：1、依法解除名都公司、林益签订的标的物为“名都·中央公寓”商住楼5层501至5018房，共18套房屋的《商品房买卖合同》及标的××公寓房，共18套房屋的《商品房买卖合同》；2、名都公司返还林益购买“名都·中央公寓”商住楼5层501至5018号房支付的购房款5977328元及“名都·中央公寓”商住楼6层601至6018号房支付的购房款5977328元，共计11954665元（5977328×2）；3、名都公司向林益支付11954665元（5977328×2）的赔偿金；4、名都公司向林益支付以购房款为本金的同期贷款的1.5倍利息（截至2015年2月12日，利息为3536779.45元，并支付至付清全部款项为止）；5、名都公司赔偿林益因不能实现购房合同目的而导致的房产增值损失956.59万元；6、诉讼费由名都公司承担。一审法院经审理查明，2010年11月17日，林益、名都公司签订了两份《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方在合同中约定：名都公司将位于赛罕区大学西街以南，呼伦贝尔南路以东，“名都·中央公寓”住宅楼××层房屋出售给林益，36套房屋建筑总面积2134.76平方米，单价为每平米5600元，合同总价款11954656元，付款方式为一次性付款，名都公司在房屋验收后可装修时向林益交付房屋。《补充协议》第四条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人在交付前向买受人发出书面通知，通知以特快专递或其他信函邮件的形式发出。双方还就其他事项进行了约定。林益于2010年11月17日支付名都公司购房款10万元，2010年11月20日支付90万元，2010年12月6日支付200万元，2012年9月29日支付7875725元，2012年11月30日支付124275元，2013年5月25日支付754656元，2015年2月3日支付被20万元，以上共计11954656元。名都公司于2012年4月28日将已出售给林益的××公寓房屋向交通银行股份有限公司呼和浩特润宇支行做了在建工程最高额抵押。2012年8月，内蒙古元盛投资担保集团股份有限公司、内蒙古谷雨农业科技有限责任公司、林益、侯佳、内蒙古名都房地产开发有限责任公司签订了一份协议书，在该协议书中对林益、名都公司签订的《商品房买卖合同》的时间为2010年再次进行了确认，四方就债权债务的转让达成了一致意见。2015年2月10日名都公司向林益出示了确认函，内容为：林益你购买我公司开发的××街房、六层601-6018号房共三十六套，面积2134.76平方米，房款依房屋买卖合同约定确认已全部付清，该房已经于2012年10月30日验收合格，但至今因故无法办理产权登记，尚未交付钥匙。2015年12月22日，中国长城资产管理公司呼和浩特办事处（甲方、债权人）、内蒙古名都房地产开发有限责任公司（乙方、债务人、抵押人）、李晓冰、刘英（丙方、保证人）、李晓冰、曹振镭（丁方）签订了一份《债务重组协议》，主要内容为：鉴于甲乙丙丁四方于2015年12月22日与原债权人北京长惠城镇化建设投资基金、受托贷款银行交通银行股份有限公司呼和浩特润宇支行共同签署了《债权转让协议》，甲方已依法受让了原债权人对乙方所享有的本息合计三亿元的贷款债权；由甲方对乙方实施债务重组，期限为二年，从2015年12月22日至2017年12月28日。乙方以其“名都·中央广场”项目51481.94平方米在建工程及其对应分摊的国有土地使用权和“名都·枫景”项目7844.53平方米在建工程和房产提供抵押担保。2017年9月18日，交通银行股份有限公司呼和浩特润宇支行向呼和浩特市不动产登记中心和呼和浩特市房地产产权管理处分别出具了一份注销证明，载明：名都公司偿还了将本案涉诉的36套房屋的抵押贷款，同意注销抵押登记。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、林益、名都公司签订商品房买卖合同的时间；2、林益是否享有解除合同的权利；3、如果解除合同，名都公司的责任问题。对于第一个争议焦点，林益、名都公司签订的两份《商品房买卖合同》的落款时间为2010年11月17日。2012年8月，内蒙古元盛投资担保集团股份有限公司、内蒙古谷雨农业科技有限责任公司、林益、侯佳、内蒙古名都房地产开发有限责任公司签订的四方协议中对林益、名都公司签订的《商品房买卖合同》的时间为2010年再次进行了确认，且林益自2010年11月开始陆续支付房款。虽然合同上载明了预售许可证号为20120014，即使存在名都公司所述2012年补签合同的情形，但双方在补签时，将合同的落款时间确定为2010年11月17日，表明双方在2010年11月17日已经达成商品房买卖的合意，且名都公司2010年向林益出具的收据明确载明收到林益的款项是购房款。综合以上因素，可以认定双方签订合同的时间为2010年11月17日。对于第二个争议焦点，名都公司于2012年4月28日将林益购买的××公寓房屋抵押给交通银行股份有限公司呼和浩特润宇支行，但未提供证据证明向林益履行了告知义务。名都公司于2015年2月10日向林益出具的确认函，确认林益购买的房屋于2012年10月30日验收合格，但名都公司抵押林益购买的36套房屋长达5年之久，且至今未按合同约定的方式（补充协议约定以特快专递或其他信函邮件的形式）通知林益向其交付房屋，也未办理房屋过户手续，其行为构成根本违约，导致林益购买该房屋的目的不能实现，达到法定的解除条件，林益可以请求解除合同。即使名都公司在2017年9月偿还了所抵押林益房屋的借款，可以办理解押手续，也并不影响林益行使法定解除权。对于第三个焦点，合同解除后，林益可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，要求名都公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于利息的数额，以林益支付购房款的时间按照同期银行贷款利率分别计算，林益主张按同期银行贷款利率上浮50%计算利息，没有法律依据，一审法院不予支持。关于林益主张的房屋增值损失，因房屋现已增值，合同解除后，给林益造成了既得利益损失，应当由名都公司承担，根据呼和浩特市住房保障和房屋管理局官方网站上公布的“名都·中央公寓”房屋价格，现均价在10000元左右，一审法院参照该价格计算损失为9392944元［（10000－5600）×2134.76］。关于林益主张的已付房款一倍即11954665元的赔偿责任，因名都公司在未告知林益的情况下将林益已购买的房屋进行抵押，导致林益无法实现合同目的，林益的该项请求，应予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项的规定，判决：一、解除原告林益与被告内蒙古名都房地产开发有限责任公司于2010年11月17日签订的标的物为“名都·中央公寓”商住楼5层501至5018房、商住楼6层601至6018房共36套房屋的编号为GF-2000-0171号的两份《商品房买卖合同》；二、被告内蒙古名都房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告林益购房款11954656元及利息（详见附件）；三、被告内蒙古名都房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内赔偿原告林益损失9392944元；四、被告内蒙古名都房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日向原告承担已付购房款一倍即11954656元的赔偿责任；五、驳回原告林益的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人复举的一审证据，本院认证意见与一审法院一致，同时基于相关证据的佐证，对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2011年3月31日，名都公司、林益签订《房屋订购单》一份，该订购单中载明了林益购买房屋的房号、套数、单价、建筑面积、总价、定金等内容。再查明，涉案房屋于2012年4月1日取得《商品房预销售许可证》；于2013年2月6日通过内蒙古自治区××区的竣工验收；于2013年2月7日通过消防验收。本院认为，本案诉讼过程中，林益、名都公司从各自角度出发，以不同理由先后提出了解除两份《商品房买卖合同》的主张，名都公司亦同意向林益返还购房款，对此本院不再赘述。在此基础上，双方当事人在二审中的争议焦点集中于林益行使的法定解除权有无事实和法律依据以及合同解除后，名都公司是否应当承担相应违约责任的问题。根据林益提交的证据，可以明确涉案房屋存在被名都公司对外抵押的事实，该事实亦是引起双方当事人纠纷的主要原因。结合本案的商品房买卖合同法律关系，涉案房屋系先出售后抵押还是先抵押后出售，又因适用的法律规定和相应的法律责任不同，导致双方当事人各执一词。本院认为，本案所涉两份《商品房买卖合同》载明的签订日期虽为2010年11月17日，但合同第二条“商品房销售依据”中明确的《商品房预售许可证》（20120014号）取得时间明显晚于签订日期，故上述两份合同应认定为倒签合同，系双方当事人在涉案房屋取得《商品房预售许可证》后补签的合同，该签订方式虽不合常理，但并未被法律、行政法规所禁止，亦是双方当事人协商一致后共同作出的真实意思表示，本院遵从合同自由和当事人意思自治原则，对合同的签订时间认定为2010年11月17日。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。但需要明确的是，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同成立并不当然发生法律效力，合同的效力应以是否依法成立为基本判断标准，依法成立并生效的合同方对当事人产生约束力，合同的解除同样要以合同有效为前提。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”也就是说，商品房预售合同是否发生法律效力应以是否取得商品房预售许可证明为标准，同时，该法律规定以相对包容的态度允许出卖人对订立合同时的效力瑕疵予以补救，即合同订立之时虽未取得商品房预售许可证明，但在起诉前取得的，可以认定合同有效，商品房预售合同自取得商品房预售许可证明时发生法律效力。本案中，双方当事人虽一致同意将合同的签订时间确定为2010年11月17日，但该时间点涉案房屋并未取得商品房预售许可证明，即合同虽成立但未生效，直至名都公司于2012年4月1日取得商品房预售许可证明后，方才生效并对双方当事人产生约束力。又根据《房屋权属登记信息查询结果证明》可知，名都公司将涉案房屋向第三人进行抵押的登记时间为2012年4月28日，晚于《商品房买卖合同》订立、生效的日期，属于先出售后抵押的情形，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。名都公司要求“认定涉案合同订立时间为2012年8月，属于先抵押后出售，且其抵押事实已在报纸进行公告，并无明显欺诈行为，不应承担赔偿责任”的上诉理由并无事实和法律依据，名都公司提交的证据均无法证明其主张的合同订立时间（即2012年8月），故本院对其该项上诉请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，名都公司与林益签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法、有效。名都公司将涉案房屋出售给林益后又将房屋抵押给第三人的行为，存在明显过错。在涉案房屋具备交付条件后，未依约履行通知义务，直至林益起诉亦未完成涉案房屋的转移占有。2015年2月10日，名都公司向林益出具的《确认函》对房屋“无法办理产权登记、尚未交付钥匙”的事实予以明确自认。在房屋未能完成转移占有，房屋权属证书无法办理的情况，林益购买涉案房屋的合同目的显然无法实现，故名都公司应依法承担支付利息、赔偿损失等违约责任。一审法院判决名都公司向林益支付利息、赔偿损失并承担购房款一倍赔偿责任并无不当，本院予以维持。综上所述，名都公司的上诉请求不能成立，于法无据，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费304520元，由上诉人内蒙古名都房地产开发有限责任公司负担210992元；剩余93528元，退还上诉人内蒙古名都房地产开发有限责任公司。本判决为终审判决。审判长 吴铁刚审判员 杨蔚堃审判员 张蒙江 二〇一九年十一月五日书记员 贾沛然