湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终479号上诉人（原审被告、反诉原告）：周思倩，女，1994年2月3日出生，瑶族，住湖南省江永县。委托诉讼代理人：蒋佳美，湖南淇凭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨依纯，女，1988年3月24日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：黄乐，湖南华麟律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：长沙志仁房地产咨询有限公司，住所地长沙市雨花区曙光中路**曙光大邸1、2、3、4栋及裙楼101号门面。法定代表人：刘敏，执行董事兼总经理。上诉人周思倩因与被上诉人杨依纯、被上诉人长沙志仁房地产咨询有限公司（以下简称志仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初5998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周思倩上诉请求：1、撤销一审判决，依法重新判决；2、由杨依纯、志仁公司承担本案一、二审诉讼费用、保全费。事实及理由：一、一审判决遗漏周思倩诉讼请求。一审庭审中，周思倩反诉请求撤销合同并增加要求杨依纯返还已交房款的诉讼请求，但一审法院在驳回周思倩的反诉请求后却未对周思倩提出返还房款的请求作出判决，已付房款应当返还周思倩。二、一审事实认定不清，法律适用错误，周思倩未违约。首先，20000元定金未退，周思倩收到的20000元系志仁公司支付的损失补偿；其次，因杨依纯未向周思倩说明房屋产权年限问题，导致合同目的无法实现。三、周思倩认为合同约定的违约金过高，应当适当调低。杨依纯辩称，一、一审庭审中，周思倩的委托诉讼代理人曾向法庭增加过诉讼请求，但未缴纳诉讼费用，第二次开庭时便未再提返还已交房款的诉讼请求。二、退还20000元是在过户之前，证人出庭也证明表示是周思倩要求退还定金，他先予以垫付。在整个买卖合同履行中周思倩几次表示不再买房，就交易习惯定金本不用退还，杨依纯表示如另找到买家，定金愿意退还。三、房屋买卖合同签订之时，杨依纯提供了房屋产权证，周思倩未对公摊面积及房屋产权年限表示过异议，是在过户后才提出异议。四、证据表明，是周思倩自己要求办理过户并递交材料的。五、涉及不动产撤销的问题周思倩可另案提起诉讼。志仁公司辩称，《房屋买卖合同》是2017年底买卖双方带着相关证件原件过来签订的，不存在欺诈。合同签订后周思倩也有足够的时间对涉案房产进行了解。志仁公司经手人当时跟周思倩表示，杨依纯在房屋出卖后才能退定金，如果急用钱可以由经办人先行垫付给周思倩。过户事宜志仁公司未参与，是接到双方通知后才去了房地局，不存在勾结杨依纯的情况。杨依纯向一审法院起诉请求：1、判令解除杨依纯与周思倩之间的房屋买卖合同；2、判令周思倩协助杨依纯将登记在周思倩名下的长沙市雨花区房办理过户登记至杨依纯名下，并由周思倩承担由此产生的费用；3、判令周思倩向杨依纯支付违约金90400元、居间服务费4400元、律师费15000元，共计109800元；4、判令周思倩承担案件全部诉讼费用及保全费用。周思倩向一审法院反诉请求：1、请求撤销杨依纯与周思倩、志仁公司签订的《房屋买卖合同》；2、请求杨依纯、志仁公司共同赔偿周思倩损失90400元；3、案件本诉及反诉的诉讼费、保全费、律师费10000元及居间服务费8800元、税费4520元由杨依纯承担。一审法院认定：2018年2月13日，杨依纯（甲方、出售方）与周思倩（乙方、买受方）在志仁公司的居间下签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方及产权共有人同意，自愿将合法拥有的，坐落于长沙市雨花区的房屋在居间方的促成下出售给乙方，建筑面积47.56平方米，房屋类型为住宅；经甲乙双方协商一致，该房屋出售价格为452000元，该转让价款不含税费，乙方于本合同签订之日向甲方支付购房定金20000元，乙方承担全部税费；乙方在办理产权转移登记当天支付首期款172000元，余款260000元由乙方通过向银行或市公积金中心申请贷款的方式直接由银行或公积金中心向甲方支付；甲乙双方确认自贷款到达资金监管专用账户之日起5个工作日内，向房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续，乙方在领取新不动产权证后5个工作日内办理该房屋银行贷款抵押登记手续，否则每逾期一日按房屋出售价为基数万分之五向对方支付违约金并且承担由此造成第三方的损失；乙方应按本合同约定支付房款，若乙方逾期支付房款，每逾期一天应按逾期应付款万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过20日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照房屋出售价10%向甲方支付违约金，甲方扣除违约金后退还乙方已付款；守约方为保障本合同的顺利履行或者保护自己的权益而起诉违约方产生的律师费、财产保全费、执行费等均由违约方承担；一方未按照本合同约定的期限类型合同，在本合同约定的履行条件成就时未履行合同或者拖延、拒绝配合办理交易中各项手续，逾期超过15日仍未履行或者经守约方催告后在指定的合理期限5日内仍未能继续履行的，守约方有权单方解除合同，且守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方按照本合同的违约条款承担违约责任（若本合同未有明确约定违约责任的，按房屋出售价的20%承担违约金），同时居间服务费全部由违约方承担，违约金不足以弥补全部损失的，违约方仍必须承担；其他约定处特别注明：（1）房内家具家电一起转让给乙方，（2）如果因为国家政策原因导致不能正常办理过户手续，则甲乙丙三方互不违约；合同还就其他方面内容进行了约定。同日，杨依纯（甲方）与周思倩（乙方）、志仁公司（丙方）签订《居间服务合同》，合同约定就上述买卖合同，甲方应当向丙方支付居间服务费4400元，乙方应当向丙方支付居间服务费8800元。甲乙双方应于签订《居间服务合同》当日向丙方支付本合同约定的居间服务费。如因甲乙双方或一方违约导致《房屋买卖合同》的履行中止、终止、解除或者甲乙双方自行协商一致解除《房屋买卖合同》的，丙方仍有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未交付的，丙方有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费，且丙方有权直接要求违约方承担守约方未支付的居间服务费。周思倩在庭审中陈述，周思倩于2018年2月13日交20000元定金，2018年5月9日支付172000元房款，其中包括转账152000元，现金20000元。杨依纯认可收到周思倩172000元，包括转账152000元和现金20000元，另定金20000元在中介没有告知杨依纯的情况下退还给了周思倩。双方居间费用都没有交纳。根据杨依纯提供的涉案房屋原产权证显示，涉案房屋登记时间为2010年1月22日，规划用途为住宅，建筑面积47.56平方米，套内面积35.27平方米，附记中注明“其中分摊面积为12.29平方米”。2018年6月4日，涉案房屋产权转移登记至周思倩名下，新的不动产权证书显示，权利人为周思倩，使用期限注明土地使用权终止日期为2050年7月17日，房屋建筑面积47.56平方米，其中专有建筑面积为35.27平方米，分摊建筑面积为12.29平方米。周思倩支付了买房契税4520元。2018年5月9日，周思倩和志仁公司工作人员李翔出具欠条，内容为：今欠杨依纯过户费用人民币36000元。该36000元是因为周思倩不具有购房资格，其通过关系办理产权过户所花费的费用，该费用由杨依纯垫付。涉案房屋产权转移至周思倩名下后，周思倩以对房屋公摊面积和产权年限有异议为由，没有按照合同约定向银行申请贷款，也没有将购房尾款支付给杨依纯。2018年7月12日，杨依纯与湖南华麟律师事务所签订《委托代理合同》，杨依纯支付律师代理费15000元。另认定，根据周思倩与志仁公司工作人员李翔的微信聊天记录显示，周思倩不符合长沙房屋限购政策条件，没有在长沙购房的资格；2018年2月28日，周思倩向李翔提出公摊面积过大的问题。双方进行了多次沟通，周思倩表明不想继续履行合同了；2018年4月16日，李翔将20000元退还给周思倩；2018年4月27日，周思倩发信息表示可以考虑购买，但认为过户费用太高，不能接受；2018年6月11日，产权证出来后，周思倩向李翔发信息，对产权证年限只剩32年产生异议。根据杨依纯与周思倩的微信聊天记录显示：2018年4月3日，周思倩发信息明确房子是确定想买的。杨依纯对周思倩说可以帮忙找到关系过户，就看周思倩怎么处理；之后双方在房价和过户费用方面产生争议，周思倩以公摊面积过大为由找杨依纯商量降低房价，且周思倩表述首付款不够；2018年4月27日，杨依纯向周思倩发信息“这样吧，之前的事情就不说了，现在你可以过户了你先确定一下贷款的问题，我也不说什么损失了，只是过户那边的额外费用你要自己出，我再帮你联系一下看看能不能就之前那个金额搞定！都没问题那就约个时间去过户，好事多磨吧。”周思倩回复“好我明早起来打个电话问问银行贷款的事情OK的话就没问题了”；之后双方就托关系办理过户的费用问题产生不同意见；2018年5月1日，双方已经达成协议，双方约定了过户时间；2018年6月11日，产权证已经过户，杨依纯要求周思倩将过户的36000元给杨依纯，周思倩回复称因妈妈出车祸，是否可以晚点给，同时表示会正常到银行进行抵押办理贷款。同日，双方确定周思倩在扣除中介费用3400元后，还应当给付杨依纯32600元；之后，周思倩以与中介产生纠纷为由没有向杨依纯支付上述32600元，也没有按正常流程办理银行贷款，杨依纯多次催促周思倩支付尾款，但周思倩没有支付。一审法院认为，杨依纯与周思倩于2018年2月13日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，该合同对双方均具有约束力。上述合同签订后，杨依纯依约将涉案房屋的产权转移登记至周思倩名下，但周思倩在支付了部分款项后，经杨依纯多次催促仍然没有将剩余房款支付，根据《房屋买卖合同》第十一条第6点的约定，杨依纯有权解除合同，并有权要求周思倩按照房屋出售价10%向杨依纯支付违约金。故对杨依纯主张解除杨依纯与周思倩之间房屋买卖合同的诉讼请求依法予以支持，解除时间为杨依纯起诉状副本送达周思倩之日，即2018年7月26日。周思倩以涉案房屋公摊面积过大、产权年限只有50年为由反诉主张撤销《房屋买卖合同》。因《房屋买卖合同》买卖双方为杨依纯与周思倩，但根据杨依纯与周思倩的微信聊天记录，周思倩在产权转移登记前后均未向杨依纯提出过产权年限问题，也没有以产权年限问题为由拒绝支付款项。另关于公摊面积问题，杨依纯提供的产权证有明确载明公摊面积，杨依纯没有故意隐瞒，周思倩在与杨依纯沟通后仍然决定继续履行合同，现周思倩再次以公摊面积过大为由提出撤销合同没有依据。故周思倩以公摊面积、产权年限问题为由请求撤销合同没有法律依据，依法不予支持。因周思倩关于撤销合同的反诉请求不予成立，所以周思倩依据此提出的赔偿损失、律师费、居间服务费、税费等反诉请求，均不予支持。根据合同约定，周思倩逾期付款的，应当按照房屋出售价10%向杨依纯支付违约金。因此周思倩应当向杨依纯支付违约金45200元（452000元×10%），杨依纯主张周思倩支付违约金90400元是依据《房屋买卖合同》第十二条第1点的规定，但该规定明确“若本合同未有明确约定违约责任的，按房屋出售价的20%承担违约金”，而合同对逾期付款违约责任有明确约定，故杨依纯主张按房屋出售价的20%支付违约金没有依据，对杨依纯超出部分诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案涉案房屋的产权已经登记至周思倩名下，合同解除后，周思倩应当将产权恢复登记至杨依纯名下，故对杨依纯主张周思倩协助杨依纯将涉案房屋产权办理过户登记至杨依纯名下，并由周思倩承担费用的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。根据《房屋买卖合同约定》，守约方为保障本合同的顺利履行或者保护自己的权益而起诉违约方产生的律师费等均由违约方承担。杨依纯提供证据证实其为本案支付了律师费15000元，故对杨依纯主张周思倩支付律师费15000元的诉讼请求依法予以支持。另《房屋买卖合同》第十二条第1点约定，居间服务费全部由违约方承担。《居间服务合同》约定，如因杨依纯与周思倩双方或一方违约导致《房屋买卖合同》的履行中止、终止、解除或者杨依纯与周思倩双方自行协商一致解除《房屋买卖合同》的，居间方仍有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。本案中，周思倩为违约方，虽然杨依纯的居间服务费暂时并未实际交纳，但基于上述合同约定，杨依纯仍然有权要求周思倩支付居间服务费4400元，对杨依纯该项诉讼请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除杨依纯与周思倩于2018年2月13日签订的《房屋买卖合同》，解除时间为2018年7月26日；二、周思倩于判决生效之日起10日内协助杨依纯将长沙市雨花区房办理过户登记至杨依纯名下，并由周思倩承担由此产生的费用；三、周思倩于判决生效之日起10日内向杨依纯支付违约金45200元、律师费15000元、居间服务费4400元；四、驳回杨依纯的其他诉讼请求；五、驳回周思倩的反诉请求。案件受理费2496元，因适用简易程序减半收取1248元，反诉费1287元，财产保全费2780元，合计5315元，由周思倩承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据本案案情及双方当事人发表的诉辩意见，本案争议焦点为：周思倩与杨依纯、志仁公司签订的《房屋买卖合同》是否应予撤销。经审查，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，周思倩上诉提出《房屋买卖合同》签订及履行过程中，杨依纯与志仁公司恶意串通隐瞒房屋产权期限，导致合同目的无法实现，该合同应予撤销。但周思倩未提供合法有效证据证明，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，周思倩的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2535元，由上诉人周思倩负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年十一月二十二日法官助理李维潇书记员刘峙宏