江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终2632号上诉人（原审原告）:王艳，女，1969年3月10日出生，住宿迁市经济技术开发区。委托诉讼代理人：吴从军，宿迁市宿城区三棵树法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:马巧燕，女，1990年5月19日出生，住宿迁市经济技术开发区。委托诉讼代理人：吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。上诉人王艳因与被上诉人马巧燕排除妨害纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初1894号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王艳的委托诉讼代理人吴从军、被上诉人马巧燕及其委托诉讼代理人吴良辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、涉案房屋为拆迁安置的小产权房，不能办理不动产权属证书。原始购房款收据上写的是邓德甫的名字。邓德甫与王艳离婚时约定涉案房屋归王艳所有，邓德甫告诉王艳购房款收据收款联遗失。邓德甫、王艳二人于2014年3月22日签订了一份协议，约定将涉案房屋户名变更为王艳。同日，二人到古楚社区会计处提取购房款收据的记账联。会计将收据的记账联复印件交给王艳，加盖了宿迁经济开发区古楚社区古楚名苑的印章，并将付款人的姓名改为“王艳”。故涉案房屋的所有权归王艳所有，只是由于现实原因和法律规定，无法办理权属证书，不影响王艳和邓德甫之间离婚协议的真实性、合法性。2、马巧燕和邓德甫之间并非真正的房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系。一审法院认为，王艳、邓德甫没有办理产权变更登记手续，故房屋物权不发生变更。但事实上，马巧燕和邓德甫之间同样没有办理物权变更手续，且房屋买卖合同签订于王艳、邓德甫离婚三年多之后，王艳、邓德甫在离婚时对于房屋归属已有约定。王艳的诉讼请求应当得到支持。马巧燕二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、马巧燕为涉案房屋买卖的善意第三人。马巧燕占有涉案房屋是基于和邓德甫之间签订的房屋买卖合同。邓德甫是涉案房屋公示的所有权人，在房屋交易时已经向马巧燕明确其是房屋所有权人。马巧燕购房前向邓德甫详细了解了涉案房屋的情况，并到律师事务所做了见证。基于合理信赖，马巧燕相信邓德甫是房屋的所有权人，应认定马巧燕为善意第三人。《物权法》第一百零六条规定，原所有权人无权向善意第三人主张权利。王艳主张排除妨碍依据不足。2、王艳和邓德甫离婚时，虽然约定了涉案房屋的归属，但并未依法办理所有权变更手续，不发生物权变动的效力。王艳不能基于物上请求权来主张排除妨碍。3、马巧燕和邓德甫因马文祥介绍双方买卖房屋而认识，马巧燕和邓德甫之间不存在借贷关系。邓德甫借了马文祥30万元，后在宿城区法院达成执行和解，邓德甫将涉案房屋抵给马文祥。马巧燕的母亲借了20万元给马文祥，马文祥就介绍马巧燕购买涉案房屋，邓德甫的房屋就抵充了对马文祥的借款，也抵充了马文祥欠马巧燕母亲的20万元，马巧燕又另外付了8万元支付涉案房屋的剩余房款。王艳向一审法院起诉请求：1、判令马巧燕立即搬离宿迁经济技术开发区古楚名苑202幢3单元105室；2、判令马巧燕给付房屋租金3万元；3、马巧燕承担本案诉讼费用。马巧燕一审辩称，请求驳回王艳的诉讼请求。事实和理由：1、涉案房屋系王艳的前夫邓德甫出卖给马巧燕，马巧燕支付了全部的房屋价款28万元，且已经在交易后占有、使用至今，该房屋系马巧燕通过买卖的方式合法取得。2、马巧燕在涉案房屋交易时并不知道邓德甫离婚，也不知道王艳和邓德甫在离婚时如何处分房屋。邓德甫在出售涉案房屋时提供了古楚社区古楚名苑收据三张、物业公司收据和房屋钥匙，证明邓德甫系涉案房屋权利人。鉴于涉案房屋系小产权房，并没有不动产权属证书能够证明权利人，能够提供的相关权利凭证也仅是上述票据。因此，马巧燕善意相信邓德甫是该房屋的权利人，对该房屋享有完全处分权，马巧燕属于善意合同相对人。3、涉案房屋属于小产权房，并没有取得不动产权属证书，王艳也不是不动产登记的权利人，对涉案房屋不享有物权，更不享有物上请求权，故王艳无权以物权的排他性主张排除妨害。如果本案判决王艳享有排除妨害权利，也就认可了小产权房的合法性。4.王艳的主张已经超过诉讼时效。王艳陈述其在2012年12月份与邓德甫签订了离婚协议并对涉案房屋归属作了约定。马巧燕是在2015年4月20日购买涉案房屋且已经实际入住。王艳主张权利的时间却在2018年2月份。从这几个时间节点来看，王艳的起诉已经超过诉讼时效，不应得到支持。5.王艳主张的租金即使存在也与马巧燕没有关系。一审法院认定事实：王艳与邓德甫原系夫妻关系。2012年12月28日，双方办理离婚登记手续并签订《离婚协议书》一份，协议中关于财产分割部分约定“位于古楚名苑202幢三单元105室房产及室内财产归女方所有……”。2015年4月20日，马巧燕与邓德甫在案外人马文祥的担保下签订《房屋买卖协议》一份，约定邓德甫以28万元的价格将上述房屋出售给马巧燕。协议签订后，马巧燕即占有、使用涉案房屋至今。王艳现主张马巧燕搬离涉案房屋未果，因而成诉。一审另查明，2012年8月21日、2013年1月7日及2013年5月3日，涉案房屋所属工程及小区分别取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。一审再查明，涉案房屋至今未办理不动产登记权属证书。一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，根据法院审理查明的事实可以认定，王艳虽与邓德甫在离婚协议中约定案涉房屋归其所有，但双方并未依法办理变更登记手续，未发生房屋转移的物权变动效力。王艳现主张其系涉案房屋权利人并要求排除妨害明显依据不足。而马巧燕系基于与邓德甫之间的房屋买卖合同关系占有涉案房屋并使用至今，该行为并未违反法律法规的禁止性规定。综上，王艳的诉求于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：驳回王艳的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由王艳负担。二审中，马巧燕为证明其答辩主张，提供如下证据：1、江苏大楚律师事务所对邓德甫、马文祥、马巧燕所作接待谈话笔录一份。谈话笔录中邓德甫、马文祥陈述，邓德甫和马文祥签订的房屋买卖合同解除，涉案房屋由邓德甫卖给马巧燕；邓德甫陈述，邓德甫于2012年离婚，涉案房屋归其所有。旨在证明涉案房屋买卖是双方当事人真实意思表示。2、王艳诉邓德甫、马巧燕确认合同无效纠纷一案的庭审笔录，证明马巧燕交付涉案房款的过程。邓德甫和马文祥共同收到马巧燕支付的8万元，其中马巧燕向邓德甫转账4.1万元，在大楚律师事务所办公室给邓德甫现金1万元，后马巧燕又向马文祥转账4万元（3万元用于抵充邓德甫欠马文祥的债务，另1万元用于支付马巧燕欠马文祥的债务）。3、邓德甫、马文祥出具的收条两张、银行存取款凭证三张，其中2015年4月20日出具的收条中，邓德甫注明“本人房款已全部收到”。该组证据旨在证明8万元房款的交付情况，涉案房屋的剩余房款已经付清。王艳质证称：1、对证据1接待谈话笔录的真实性、合法性、关联性不予认可。王艳和邓德甫在离婚时约定涉案房屋归王艳所有。由于涉案房屋是拆迁安置房，不具备办证条件，所以离婚后未能办理变更登记手续。结合谈话笔录和本案一审庭审笔录，马巧燕与邓德甫之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是基于民间借贷关系由邓德甫将房屋抵给马巧燕母亲。2、对证据2庭审笔录的真实性无异议。邓德甫、马文祥和马巧燕三方之间存在借贷关系，涉案房屋是用于抵押。虽然邓德甫和马巧燕签订了房屋买卖合同，但双方之间的基础法律关系还是借款关系，并非真实的房屋买卖关系。3、对第三组证据的真实性不认可。二审中，双方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。二审另查明，王艳、邓德甫离婚后曾到古楚社区复印了购房款收据的记账联，将该联上交款单位处的姓名由“邓德甫”变更为“王艳”，并加盖了宿迁经济开发区古楚社区古楚名苑的印章。马巧燕在与邓德甫签订房屋买卖合同后，也到古楚社区对原由邓德甫持有的购房款收据收款联内容进行变更，在交款单位“邓德甫”后加上“转卖马巧燕”字样，并加盖了宿迁经济开发区古楚社区古楚名苑的印章。二审再查明，2018年6月13日，王艳向宿迁市宿城区人民法院起诉要求确认邓德甫、马巧燕签订的房屋买卖合同无效。宿迁市宿城区人民法院于2018年10月24日作出（2018）苏1302民初4544号民事裁定，以该案系重复起诉为由，裁定驳回王艳的起诉。本案二审的争议焦点为：1、马巧燕与邓德甫签订的房屋买卖合同效力如何认定；2、邓德甫出售涉案房屋是否为无权处分；3、马巧燕购买涉案房屋是否构成善意取得，王艳是否有权要求马巧燕排除妨害。本院认为，关于第一争议焦点。马巧燕与邓德甫签订的房屋买卖合同的效力问题。马巧燕与邓德甫签订的涉案房屋买卖合同经律师事务所见证，并在该律师事务所的接待谈话笔录中陈述双方的房屋买卖为真实意思表示。此外，马巧燕与邓德甫之间的房屋买卖合同未违反法律、行政法规强制性规定，应认定二人之间的房屋买卖合同合法有效。关于第二争议焦点。王艳主张其与邓德甫离婚时约定涉案房屋归王艳所有，对于邓德甫出售涉案房屋不知情，也不同意。马巧燕主张，王艳对于涉案房屋出售给马巧燕知情，马巧燕搬进涉案房屋时，王艳的东西还在里面，半个月后王艳让其女儿、女婿过来取走了东西。（2018）苏1302民初4544号案件中，王艳曾陈述2015年5月左右马巧燕搬到涉案房屋，王艳去拿东西被马巧燕阻止，后王艳住院，马巧燕电话通知王艳子女去拿东西。王艳的上述陈述表明其认可2015年5月左右已经知道涉案房屋被卖给了马巧燕。但王艳从未认可其对于邓德甫出售涉案房屋是知情且同意的。马巧燕对其关于王艳对邓德甫出售涉案房屋知情的主张未能提供相应的证据，该项主张不应得到支持。王艳、邓德甫于2012年12月28日签订的离婚协议书中约定，涉案房屋归王艳所有。而马巧燕与邓德甫签订房屋买卖合同的时间为2015年4月20日，是在王艳、邓德甫离婚之后，故邓德甫出售涉案房屋为无权处分。关于第三争议焦点。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。本案中，马巧燕与邓德甫签订的房屋买卖合同约定房款为28万元，邓德甫、马文祥、马巧燕之间存在互负债务的三角债关系，三人之间抵消了20万元的债务，又由马巧燕另行向邓德甫支付了8万元，应认定马巧燕已经付清了全部房款。王艳也未举证证明合同约定的价款明显低于市场价，故应认定涉案房屋是以合理的价格转让。《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。邓德甫在与马巧燕签订涉案房屋买卖合同之前，向马巧燕交付了房屋钥匙，并提供了宿迁经济开发区古楚社区古楚名苑加盖公章的房款收据一份、电费、电表收据一份，两份收据上交款人处均注明为邓德甫。合同签订前，马巧燕、邓德甫共同在律师事务所作了谈话笔录，律师就交易是否为真实意思表示、出卖人有没有处分权等问题向邓德甫进行了询问，邓德甫在笔录中也陈述其离异，房屋归其所有。涉案房屋买卖合同也明确约定，邓德甫保证房屋出售给马巧燕时，没有其他产权纠纷。签订房屋买卖合同之后，马巧燕还到古楚社区在邓德甫提供的购房款收据上付款人处增加“转卖马巧燕”的字样。根据上述情况，马巧燕受让涉案房屋时并不知道邓德甫无权处分，且无重大过失，应认定马巧燕已经尽到了谨慎审查义务，其受让涉案房屋为善意。我国现行法律对于未取得房屋权属证书的房屋的交易并不禁止。涉案房屋并非小产权房，但是因客观原因暂时不具备办证条件，买卖合同双方均无法通过主观努力改变这一状况。在此情况下，虽然马巧燕未取得涉案房屋的权属证书，但为了保护善意相对人的利益，维护交易稳定，应认定马巧燕的购房行为构成善意取得。王艳、邓德甫最初取得涉案房屋是基于二人与宿迁市开源置业有限公司签订的房屋买卖合同。虽然王艳基于合同关系对涉案房屋的占有为有权占有，但马巧燕购买涉案房屋已经构成善意取得，马巧燕已经合法占有涉案房屋。王艳无权要求马巧燕返还房屋。综上，王艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，依法应予维持。本案经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 谢朝晖审 判 员 徐金鸽二〇一九年十一月十二日法官助理 钱 钥书 记 员 汤媛媛