新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0103民初1335号原告：赵健，男，1984年11月30日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：叶娟娟，新疆迪哲律师事务所律师。被告：万礼霞，男，1983年8月8日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告赵健与被告万礼霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵健委托诉讼代理人叶娟娟、被告万礼霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵健向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2016年4月8日签订的租赁合同；2、依法判令被告赔偿原告装修损失共计353998.67元；3、依法判决被告赔偿原告违约金106199.6元；4、被告承担诉讼费用和邮寄费用。事实与理由：2016年4月8日，原告承租被告位于沙依巴克区商铺（毛坯）用于商业经营。约定承租期限期间从2016年10月1日起至2031年10月1日止。租期共计15年。后原告投入40多万元用于装修该房屋。现租期刚届2年，原告向被告缴纳租金时，被告拒绝收取。被告称房屋由于拖延支付按揭被银行收回。原告向被告交纳租金时，被告拒绝收取。被告称房屋由于拖延支付按揭被银行收回。原告认为由于被告的违约行为导致合同无法继续履行，给原告造成了巨大损失。多次协商未果，故诉至法院，请求依法判决。被告万礼霞辩称,1、之所以低价租给原告是因为当时是毛坯房，所以装修不由我负责；2、因为涉案房屋有可能被银行收回，所以我没有收原告房租；3、我们约定房屋不能转租，但是原告未经我方同意转租，原告存在违约行为；4、原告不应在租赁期内起诉我方，因为原告还在涉案房屋使用商铺，对原告使用房屋没有影响，原告也没有交房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换质证。原告赵健为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、房屋租赁合同一份，拟证明原告租用被告的房屋，以及双方约定的租期15年，且最后约定原告有转让、转租该房屋的权利的事实。证据2：租金收据2张，拟证明原告按约定向被告支付租金同时证明被告承诺给予原告6个月的装修期，在这期间不收租金。证据3：装修合同一份，拟证明原告为租赁房屋装饰装修的事实。证据4：收据4份，拟证明原告为涉案房屋装修花费40万元的事实。证据5：照片6张，拟证明原告将涉案房屋精装后的状态。证据6：鉴定报告及鉴定费发票，拟证明经专业鉴定机构鉴定，涉案房屋装修价值为270329.73元，鉴定费用为4000元。被告万里霞对证据1、2的三性认可。对证据3、4的三性不认可，应当出具发票。对证据5的三性不认可，现在不是照片中的样子。对证据6的三性认可。被告万礼霞未举证。本院对原告出示的1、2、6真实性，合法性、关联性予以认定，对于原告出示的其他证据的真实性，合法性、关联性综合全案予以考虑。本院经审理认定事实如下：2016年4月8日原告赵健（乙方）与被告万礼霞（甲方）签订了一份《房屋租赁合同书》，被告万礼霞将其位于乌鲁木齐市沙区，房屋建筑面积156㎡出租给原告赵健商用。租赁期限从2016年10月1日到2031年10月1日。交房时间2016年4月9日；房屋租金为每月人民币2333元，租金支付方式为每年支付一次支付给甲方，并于下一个起租日30天内交清；本租赁合同生效后，乙方应当向甲方交付履约保证金人民币2000元，合同期满后退还给乙方；在租赁期内，乙方如需室内装修或结构更改，必须征得甲方同意。乙方不得将上述房屋未经甲方同意下转租他人。合同第十一条约定，租赁期间，甲乙双方应认真履行本合同，任何一方不得违约，违约给对方造成的损失的，违约方给对方造成损失的，违约方应赔偿守约方元作为违约金支付给对方；其他事项约定：乙方可以转让。合同其他条款对双方的权利和义务作出了约定。合同签订的当日，原告赵健向被告万礼霞支付了2016年10月1日-2017年10月1日的房租28000元、押金2000元，合计30000元。2016年7月原告赵健征得被告万礼霞同意后，对涉案的房屋进行了装修。2017年9月28日原告赵健向被告万礼霞支付了2017年10月1日至2018年10月1日房租28000元。2018年10月2日之后被告万礼霞不再收取原告赵健的房租。庭审中原、被告双方同意在本案中折抵未交纳的租金。2018年10月2日-2019年11月30日，原告赵健欠付被告万礼霞14个月的租金即32662元（2333元×14个月）。本案审理中，原告赵健申请对涉案商铺装修价值进行鉴定，本院依法通过新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院摇珠确定鉴定机构委托新疆新华远景工程造价咨询有限公司进行鉴定。经鉴定，新疆新华远景工程造价咨询有限公司的鉴定意见为：该项目总造价为270329.73元，其中装饰装修工程造价为221137.87元，安装工程造价为49191.86元。原告赵健因此次鉴定产生鉴定费4000元。另查明，万礼霞系涉案商铺的所有权人，2015年6月23日万礼霞与中国银行股份有限公司乌鲁木齐市红山路支行（以下简称银行）签订一份《房产抵押合同》，合同约定万礼霞自愿将涉案的商铺抵押于银行，作为贷款购房的保证。同年6月26日就涉案的商铺，银行办理了抵押权登记，他项权证号为乌房他证沙字第××号。抵押期限：2015-06-24至2025-06-24。同年7月8日万礼霞与银行又签订了一份《个人商业用房贷款合同》，合同约定贷款金额136万元，贷款期限120个月；该合同附件二：个人商业用房贷款合同通用条款第二条约定借款人以本合同项下所购房屋提供抵押。借据中约定，如债务人连续三期或累积六期未归还应偿付的借款本息，债权人可以对债务人剩余全部借款本息申请人民法院强制执行。对此并办理了（2015）新证经字第9101号具有强制执行效力的债权文书公证书。2018年5月起被告万礼霞未按合同约定偿还银行借款本息，截至2019年7月5日，被告万礼霞已连续13期未归还欠款。2019年11月1日因被告万礼霞的违约行为，中国银行股份有限公司乌鲁木齐市分行向本院申请强制执行，本院予以受理，执行案件案号为（2019）新0103执3584号，中国银行股份有限公司乌鲁木齐市分行申请执行标的：1、强制被申请执行人万礼霞、王五霞立即偿还截止2019年7月5日的欠款本金1050976.81元、利息67070.53元和罚息8101.66元，合计人民币1126149元；2、2019年7月6日至人民法院执行通知确定的给付日期期间利息、罚息依合同约定计收；执行通知书确定的给付日期后仍未履行的，按最高人民法院规定方式计收迟延履行期间利息；3、申请执行人有权以被申请执行人万礼霞抵押的房产证号为乌房他证沙字第××号的房产处置所得优先受偿；4、强制被申请执行人承担申请执行人因实现债权而产生的律师费、诉讼费等相关费用损失。本院认为，原告赵健与被告万礼霞签订的《房屋租赁合同书》，是当事人在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于本案的争议焦点：1、是否应当解除合同，根据查明的案情，现因万礼霞连续逾期17期未归还欠款，银行已向本院申请强制执行，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”该规定明确了已抵押的房屋可以出租，但由于抵押权设置在前，租赁权产生在后，实现抵押权时，租赁权不得对抗买受人，综上所述，因涉案的商铺涉及银行抵押权的实现问题，必然会影响租赁合同的履行，故本院对原告主张解除合同的诉讼请求予以支持；2、被告是否应当赔偿原告装修损失353998.67元，原告与被告双方签订的《房屋租赁合同》约定租期从2016年10月1日至2031年10月1日，双方租赁期间为15年（180个月），现合同履行了三年零两个月（2016年10月1日-2019年11月30日），依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的额装饰装修物的处理没有约定的额人民法院按照下列情形分别处理：（二）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案合同解除的原因在于承租人万礼霞欠付银行贷款未清偿，抵押权人银行将实现抵押权，导致合同解除，责任在于被告万礼霞，故被告应当赔偿原告剩余租期内装饰装修残值损失。对于装修损失原告虽提供了《商铺装修施工合同》、收款收据等证据，但未提供转账记录，《商铺装修施工合同》合同相对方沙依巴克区西虹西路艺美装饰装潢部亦未到庭，本院无法核实证据的真实性、来源的合法性，故本院对原告出示的上述证据不予采信。经新疆新华远景工程造价咨询有限公司进行鉴定。经鉴定，新疆新华远景工程造价咨询有限公司的鉴定意见为：该项目总造价为270329.73元，其中装饰装修工程造价为221137.87元，安装工程造价为49191.86元。因该鉴定意见是鉴定机构经现场勘查后依法作出，合法有效，本院对该鉴定意见予以采纳。剩余租期内装饰装修残值损失为213260.12元【270329.73元÷180个月×剩余租期（180个月-38个月）】，扣减原告欠付被告的租金32662元，对于原告该项诉讼请求的合理部分予以支持即180598.12元（213260.12元-欠付的租金32662元）；3、被告是否应当赔偿原告违约金106199.60元，原告主张以其主张的装修损失353998.67元的30%计算违约金，本院认为双方合同中没有约定违约金，原告的该项主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告赵健与被告万礼霞于2016年4月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告万礼霞赔偿原告赵健装修损失180598.12元；三、驳回原告赵健其他诉讼请求。本案诉讼标的460198.27元，实际给付标的180598.12元，占诉讼标的39.24%。本案受理费8202.97元，鉴定费4000元，合计12202.97元（原告已预交），由被告万礼霞负担39.24%即4788.45元，由原告赵健负担60.76%即7414.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  马艳雯人民陪审员  赵桂荣人民陪审员  孔成章二〇一九年十一月二十九日书 记 员  殷祯阳