云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2217号原告：洪卫华，男，1973年12月5日生，汉族，云南省丽江市人，大学文化，公务员，住云南省楚雄市。被告：楚雄丰盛商业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城西路兆顺财富中心E幢三楼，统一社会信用代码：915323005873994949。诉讼代表人：楚雄丰盛商业管理有限公司管理人。委托诉讼代理人：艾世羽，北京德恒（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李其濛，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师。原告洪卫华与被告楚雄丰盛商业管理有限公司（以下简称：丰盛商业公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪卫华、被告丰盛商业公司诉讼代表人的委托诉讼代理人艾世羽、李其濛到庭参加诉讼。审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序审理，经本院院长批准，本案继续适用简易程序延长审限三个月。本案现已审理终结。原告洪卫华向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告的债权金额为530705.10元（其中：租金收益164282.04元、违约金246423.06元、装修费120000元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年8月28日与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》，购买楚雄兆顺第一城B幢24层13号商品房，一次性向楚雄兆顺房地产开发有限责任公司付清所有相关费用，其中房款427607元、装修费120000元、维修基金8552.14元、契税12828.21元。并于当天与被告签订了《委托经营管理合同》，合同第四条第二款第一条规定，“甲方办理购房手续并且缴清房款后，并向乙方付清装修费用，乙方于次月开始将十年租金收益总额547607元分为120个月，每月支付4563.39元”，以及第四条第一款第二条规定“无论乙方提前或延后经营及经营情况如何，乙方均应按照第三条约定的委托经营管理开始时间（即2014年4月1日）开始计算租金收益”。而从2014年4月1日至2018年8月11日期间，原告实际收到17个月的租金。则被告欠原告的租金应为（53-17）月×4563.39=164282.04元（从2013年12月至2014年3月的返租实为鼓励购房者提前一次性付款的鼓励金，不在本合同约定计算租金的期限内，不能视为合同约定期限内的有效租金）。按照合同第九条第二款“若乙方不能按照本协议约定按时足额向甲方支付租金收益，则乙方应按逾期应付款额每日5%的标准向甲方计付违约金”。被告于2015年9月停止支付租金，被告违约事实成立。被告于2018年8月11日单方宣告破产，则按照合同约定应支付违约金为4563.39×（53-17）月×30天×5%=246423.06元。按照合同“乙方根据经营需要，可自动决定是否装修及装修标准，但不论是否装修，甲方投入的装修费不予退还”，所购房子没有进行经营，就根本谈不上经营需要，且被告也未到履行合同期满，本人认为此条款不具备成立的前提条件，所以不予认可,且结合目前房子未装修的事实，被告应退回装修费120000元。综上所述，被告不按《委托经营管理合同》规定履行自己的义务，造成原告相应的经济损失，请求人民法院依法确认原告的债权金额为530705.10元。被告丰盛商业公司辩称，对原告合同签订时间、购买的商品房、所交的房款、装修费、契税予以认可，维修基金应该是8552元，被告返租的日期是2013年12月开始返租，原告总共收到被告的租金为21个月，原告认为2013年12月至2014年3月的返租是为鼓励购房者提前一次性付款的鼓励金，原告需要提供证据证明被告曾作出这样的承诺，如果不能提交证据证明，被告是不认可的。被告认为租金租期应该是按照合同约定自2014年4月1日起算至2024年3月31日。2014年4月1日至2018年8月11日期间，被告应支付的税前租金为238969.52元，根据原告提供的银行流水显示，被告共向原告支付21个月租金，相当于被告已经支付租赁期内即2014年4月1日至2015年12月31日期间的租金，被告已支付税前租金95831.19元，被告尚欠原告的租金是2016年1月至2018年8月11日期间31个月零11天的租金，欠付税前租金金额为143138.33元。另由于原告在申报债权时是按照税后租金标准计算的，管理人在原告的请求范围内审查，因此管理人是按税后租金标准确认原告的租金金额为135981.40元。原告在债权申报时申报的违约金金额8135元已经得到了管理人的确认，原告在提交债权异议表中变更了违约金金额，管理人认为原告对已经全额确认的债权再次申报，属于重复申报，管理人维持了原审核意见。《委托经营管理合同》第一条第三款对装修费已经明确约定，乙方根据经营需要可自主决定是否装修及装修标准，但不论是否装修甲方投入的装修设施费均不予退还，归乙方所有。原告认为约定的成立条件是在经营状态下和按时支付租金的情况下，对此被告不予认可，从合同的条款上是无法解读出上述合同条款是附条件成立的。其次，被告认为根据经营需要就包括了经营或者不经营两种选择，被告有权决定是否投入经营，而原告无权干涉。合同条款不能看出被告是否按时支付租金与是否应当退还装修费之间存在关联，合同也没有约定相关的违约责任条款，因此对原告的主张理由均不予认可。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的以下证据:1、商品房购销合同、备案登记表；2、委托经营管理合同；3、银行流水；4、债权异议审查通知；5、EMS快递单均无异议。原告对被告提交的以下证据：1、债权申报表；2、债权异议表；3、审查意见表均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查和审查确认的证据，本院确认如下法律事实：原告洪卫华向楚雄兆顺房地产开发有限公司购买楚雄市兆顺第一城B幢24层13号商品房，后原告于2013年8月28日与被告签订《委托经营管理合同》，约定：原告将楚雄市鹿城南路（鲁班阁）.第一城项目B幢24层2413号商品房委托给被告进行经营和管理，原告所购房屋为毛房，为使被告能够经营管理，原告需在本合同签订当天向被告支付120000元的装修及设施费作为投入，由被告按照经营需要对该商品房进行装修及购买房内相关设施，装修及设施标准由被告自主决定，无需原告同意认可。原告支付的此笔装修设施费为一次性包干费用，由被告自主支配使用。被告根据经营需要，可自主决定是否装修及装修标准，但无论是否装修，原告投入的装修设施费均不予退还，归被告所有。由被告向甲方支付固定的租金收益。委托经营管理期限为10年，委托经营管理时间自2014年4月1日至2024年3月31日止。在本协议有效期内，原告将该商品房不可撤销特别授权委托给被告统一装修，统一出租、统一经营、统一管理，且原告不参与被告的经营管理。原告每年应得租金收益，按照原告支付的购房款总额427607元加上装修费投入120000元后的总金额547607元的百分之十计算，即被告每年应支付给原告应得租金收益为54760.70元，十年租金收益为547607元，此租金为税前租金。原、被告双方同意，无论被告方提前或延后经营及经营情况如何，被告方均应按照第三条约定的委托经营管理开始时间即2014年4月1日开始计算租金收益。原告办理完购房手续并且缴清该商品房购房款后，并且向被告付清本合同约定的装修费后，被告于次月开始将十年租金收益总额547607元（税前）分为120个月，在扣除原告应缴税金后按月平均支付给原告，每月支付4563.39元。原告按合同约定交纳了装修费120000元。被告于2013年12月25日开始按月支付原告租金（税后）4335.22元，付至2015年8月25日止，共计支付了91039.62元。2018年6月11日，本院根据被告丰盛商业公司的申请，作出（2018）云2301破申1号民事裁定，受理丰盛商业公司的破产清算申请，并指定北京德恒（昆明）律师事务所担任管理人。2018年9月26日，原告向丰盛商业公司管理人申报债权，要求确认债权金额172178.80元（其中：本金收益160403.14元、违约金8135元、利息3640元），被告丰盛商业公司管理人确认原告申报债权总金额为144116.40元，其中租金135981.40元，违约金为8135元、利息为0元，债权性质为普通债权。原告于2019年4月17日向被告管理人提出异议，要求确认租金143138.33元、违约金9387.60元、返还装修费120000元。同月27日，经被告管理人审查认为原告提出的异议不成立，维持管理人原审核意见。原告对管理人作出的债权审核意见不服，遂提起本案诉讼。庭审中，原告对被告管理人确认的租金143138.33元无异议。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：（一）被告是否应支付原告违约金246423.06元？（二）被告是否应返还装修费120000元？（一）被告是否应支付原告违约金246423.06元？本院认为，对原告要求确认的违约金。原告在债权申报时申报的金额为8135元，被告管理人对原告申报的金额予以了确认，对原告申报的违约金债权的确认结果具有事实和法律依据。现原告改变了其申报的违约金债权的计算方式，要求确认违约金为246423.06元，不符合法律规定，本院不予支持。（二）被告是否应返还装修费120000元？本院认为，原告向管理人申报债权时，并未就其在本案中主张的装修费120000元进行申报，原告未向管理人申报其诉讼请求所涉及的债权而直接起诉，不符合法律规定，故对原告主张确认装修费的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十六条、第五十八条第三款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告洪卫华的诉讼请求。案件受理费9108元，减半收取4554元，由原告洪卫华负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  段莉萍二〇一九年十一月四日书记员  徐建梅