江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6191号上诉人(原审原告):刘启伟，男，1966年4月24日生，汉族，个体，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：尹剑，江苏非圆律师事务所律师。上诉人(原审被告):肖成阳，男，1977年1月14日生，汉族，个体，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：桓轶，江苏尊鼎力律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王丽影，女，1977年10月4日生，汉族，泉山区济洲水会养生会所负责人，住辽宁省西丰县。上诉人刘启伟与上诉人肖成阳、被上诉人王丽影房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初3212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘启伟上诉请求：1.撤销一审判决第一项，另行增加房屋租金313945元。2.撤销一审判决第二项，另行增加违约金或违约损失130000元。3.一、二审诉讼费用由肖成阳、王丽影承担。事实和理由：一、一审法院认定房屋租金的终止时间错误，刘启伟并不知道王丽影、肖成阳被公安机关立案，至2017年3月12日刘启伟才报警打开房屋重新出租。二、刘启伟与徐永强之间的合同已经作废，按照该合同判决错误，刘启伟对于王丽影、肖成阳的违法经营并不知情，不存在过错，王丽影、肖成阳应承担违约金或违约损失20万元。肖成阳辩称，涉案租赁合同肖成阳不是合同的主体，不应当对该合同产生的权利义务承担法律责任，刘启伟的上诉请求及一审判决都是错误的。肖成阳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘启伟对肖成阳的一审诉讼请求。2.由刘启伟、王丽影承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审认定2014年初肖成阳与王丽影商议合伙经营洗浴，没有事实基础，是错误的。2.一审认定肖成阳和王丽影合伙经营洗浴错误。3.一审认定的退伙款抵房租的事实不存在。4.一审确认2015年7月13日的证明真实性错误。5.一审判决未表述徐永强陈述的案件事实。二、一审判决理由错误。1.肖成阳与王丽影未共同租金涉案房屋，亦未共同经营使用。2.无论合伙经营是否存在，均不能成为上诉人承担租金的理由。3.一审判决连带责任错误。刘启伟辩称，肖成阳与王丽影合伙经营是客观存在的，一审认定王丽影与肖成阳是合伙经营事实正确。王丽影未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。刘启伟向一审法院提出诉讼请求：1、王丽影、肖成阳支付租金840000元，支付违约金或违约损失200000元；2、王丽影、肖成阳负担案件的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2013年1月1日，徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会（甲方）与刘启伟（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将北湖农贸市场内北侧厂房，建筑面积约为1733平方米整体出租给乙方经营，租赁期限为五年，年租金为400000元人民币，分四个季度支付，无免费装潢期；合同有效期自2013年1月1日起至2018年12月31日止等内容。刘启伟与肖成阳曾使用其中部分房屋合伙经营春光游泳馆，2014年7月15日，双方终止合伙关系，刘启伟向肖成阳出具收条一份，内容：“今收到肖成阳投资游泳馆入资款捌拾捌点肆肆万元整。”2015年5月12日，刘启伟向肖成阳出具1400000元的欠条一张。2014年初，王丽影、肖成阳商议合伙经营洗浴。2014年3月15日，经肖成阳介绍，刘启伟（甲方）与王丽影（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于徐州市湖农贸市场内的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限为自2014年3月15日起至2018年3月15日止，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金20%违约金；年租金280000元，每半年支付租金140000元；如拖欠租金超过5天，甲方有权停水、停电，扣总租金的违约金20%等内容。合同签订后，王丽影、肖成阳约定合伙的投资比例及盈余分配比例，共同对该房屋进行装修装潢，经营洗浴。2014年5月13日，王丽影注册成立泉山区济州水会养生会所，负责人王丽影，企业类型：个体工商户，经营地址：徐州市泉山区水漫桥路北湖农贸市场北厂房。在刘启伟与王丽影就涉案房屋签订租赁合同之后约二、三个月，王丽影又让其丈夫徐永强（乙方）和刘启伟（甲方）重新签订了租赁合同。新签订的租赁合同未改变原租赁合同的租赁期限、年租金数额；将租赁内容更改为“甲方将春光游泳馆南隔壁门面租赁给乙方，位置为春光游泳馆泳池南墙为界往南。东边到泳池过道，西边至游泳池吧台东墙，楼上全部。甲方同意乙方所租房屋作为经营用（三层赠送使用）”；将付款方式及时间更改为“乙方在签订合同时付给甲方30000元房租押金，在正式租赁后按季度交房租。每季度租金70000元人民币付给甲方”；将未按时支付房租的违约责任更改为除付清所欠款项外，支付所欠款1%的违约金等。合同签订后，王丽影支付刘启伟房租押金30000元。2014年7月15日，刘启伟与王丽影、肖成阳曾合议，以肖成阳与刘启伟合伙经营春光游泳馆退伙款中的560000元，折抵济州水会自2014年7月15日起至2016年7月15日止的房租款560000元。刘启伟于当日向王丽影出具一份收条，内容为：“今收到济州水会房租款560000元，付款两年租金，日期从2014年7月15日至2016年7月15日，在此期间如因春光游泳馆（刘启伟）原因造成停水电汽，或因村里房租问题造成济州水会停业，刘启伟每天赔偿给济州水会经济损失10000元整，如因济州水会欠水电汽费造成损失赔偿刘启伟10000元。”2015年7月13日，王丽影向刘启伟出具书面证明一份，内容：“由刘启伟2014年7月15日给济洲水会打收条一张计人民币五十六万元，其款项是由肖成阳从春光游泳馆撤股款作为济州水会2014年7月15日-2016年7月15日的房屋租赁款，此款项经肖成阳、王丽影、刘启伟同意后作为肖成阳在济州水会的投资入股款。”2015年5月8日，因肖成阳、王丽影涉嫌在泉山区济州水会养生会所组织卖淫被刑事立案，后取保候审。2015年9月8日，刘启伟、王丽影、徐永强三人进行通话并录音，内容主要为：刘启伟向徐永强表示其与徐永强签订的合同作废，合同以刘启伟与王丽影签订的为准，合同一切权利此后与徐永强无关，徐永强表示同意。2016年2月1日，因王丽影逃跑被公安机关通缉。2017年3月12日，经刘启伟申请，泉山区济州水会养生会所在西苑派出所民警、段庄街道村干部在场的情况下被打开，然后由刘启伟重新进行出租。一审法院另查明，2016年8月8日，刘启伟与肖成阳因合伙经营春光游泳馆退伙发生纠纷，肖成阳以借款合同纠纷诉至法院。2018年5月3日，徐州市中级法院作出2017苏03民终5480号民事判决，认定“刘启伟与肖成阳之间对于肖成阳的投资款转化为借款形成合意；刘启伟提出肖成阳以其应收的560000元房租入股济州水会款应当予以冲抵，对此肖成阳不予认可，刘启伟提供的王丽影出具的书面证明，因王丽影未出庭接受质证，不能单独作为认定案件事实的依据；其要求冲抵借款的请求，本院不予支持”。一审法院认为：租赁合同由王丽影夫妻分别与刘启伟签订，但实际由王丽影、肖成阳合伙经营，并以泉山区济州水会养生会所名义，由王丽影进行工商登记注册，故王丽影、肖成阳依法应作为共同被告负担租赁合同确定的义务。王丽影、肖成阳在承租期间，在涉案房屋内长期组织卖淫，刘启伟作为出租人未进行相应的监管，负有相应的责任。2016年2月1日，因王丽影逃跑被公安机关通缉，此时刘启伟与王丽影、肖成阳之间的租赁合同已实际终止履行，故王丽影、肖成阳应支付自2014年3月15日起至2016年2月1日止期间的房租，王丽影、肖成阳已支付的租房押金30000元应予扣除。刘启伟主张房屋租金超出部分，法院不予支持。刘启伟与王丽影夫妻分别签订的两份租赁合同，对租赁期限、年租金数额约定一致，刘启伟与徐永强签订的租赁合同按签订时间顺序在后，且约定的权利义务明显较前一份租赁合同有利于王丽影，结合当时王丽影以组织卖淫罪被刑事立案的现状，法院认定2015年9月8日，刘启伟、王丽影、徐永强三人进行通话并录音，确定刘启伟与徐永强签订的租赁合同作废，以刘启伟与王丽影签订的租赁合同为准的内容，并非刘启伟、王丽影和徐永强的真实意思表示，刘启伟和王丽影之间房屋租赁的权利义务应按刘启伟与徐永强之间签订的租赁合同确定。王丽影长期拖欠租金，已构成违约，给刘启伟造成违约损失，但刘启伟作为出租人未履行相应的监管责任，也存在一定过错，故法院酌定王丽影、肖成阳向刘启伟负担违约损失70000元。徐州市中级人民法院2017苏03民终5480号判决书认定的事实，可以证明刘启伟一直在向王丽影、肖成阳主张房屋租金的债权，故肖成阳辩称原告实体权利已过诉讼时效，法院不予支持。遂判决：一、王丽影、肖成阳于判决生效后十日内支付刘启伟自2014年3月15日起至2016年2月1日止期间的房屋租金496055元（已扣除王丽影、肖成阳租房押金30000元）。王丽影、肖成阳互负连带清偿责任。二、王丽影、肖成阳于判决生效后十日内赔偿刘启伟违约损失70000元。王丽影、肖成阳互负连带清偿责任。三、驳回刘启伟的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，涉案房屋的租赁合同由王丽影、徐永强夫妻二人分别与刘启伟签订，刘启伟与徐永强签订租赁合同的时间在后，虽然刘启伟、王丽影、徐永强三人曾于2015年9月8日电话确认刘启伟与徐永强签订的租赁合同作废，但刘启伟一审中也陈述系因王丽影涉嫌犯罪，为了不让徐永强承担责任，故让徐永强取消了与刘启伟的租赁合同，结合该份合同中约定的权利义务有利于王丽影，故一审法院认定刘启伟和王丽影之间房屋租赁的权利义务按刘启伟与徐永强之间签订的租赁合同确定并无不当，本院予以确认。关于王丽影欠付房屋租金的期限问题，刘启伟上诉称应按照年租金28万元从2014年3月15日计算至2017年3月11日，但一、二审庭审中刘启伟均陈述2015年9月8日时就已经知道王丽影涉嫌刑事犯罪，故一审法院将涉案房屋租赁期限计算至王丽影被通缉之日即2016年2月1日并无不当，本院予以确认。关于违约损失的问题，虽然王丽影长期拖欠租金给刘启伟造成违约损失，但刘启伟作为出租人未履行相应的监管责任，也存在一定过错，故一审法院酌定违约损失70000元并无不当，本院予以确认。关于肖成阳上诉称其与王丽影不存在合伙经营不应承担连带责任的问题，在2016年6月1日徐州市铜山区人民检察院对肖成阳所作的讯问笔录中，肖成阳已经自认其与王丽影系合伙经营，且二审庭审中肖成阳也认可徐州市铜山区人民检察院对其做过笔录，其本人也在笔录上签字，故肖成阳与王丽影对上述欠付租金及违约损失应当互负连带清偿责任，上诉人肖成阳的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人刘启伟、肖成阳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人刘启伟预交二审案件受理费7960元；上诉人肖成阳预交二审案件受理费14160元，各自负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 胡元静二〇一九年十一月四日书记员 宗 正