河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终18889号上诉人（原审原告）：杨凡，男，1975年12月3日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：郑建文，河南若讷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李雪，女，1986年6月15日出生，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：王满行，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，河南千业律师事务所律师。上诉人杨凡因与李雪房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初9816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨凡上诉请求：１.撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的全部诉讼请求。２.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决在计算被上诉人拖欠租金数额时，明显遗漏了2017年4月之前被上诉人所拖欠的房屋租金。由于被上诉人李雪同杨荣锁之间存在合作关系，而且自2017年4月之后也确实是被上诉人通过杨荣锁的账户向上诉人交付房屋租金，所以上诉人对一审判决认定这一部分被上诉人交付的金额予以认同。按照一审判决认定的计算方法，判决明显遗漏了2017年4月之前被上诉人拖欠的房屋租金。事实上，在2017年4月之前被答辩人所拖欠的房屋租金并不只是2016年10月至2017年4月的半年租金，根据上诉人查询银行交易明细计算，被上诉人在2017年4月之前共拖欠租金335436元。二、一审判决认定上诉人主张的物业费证据不足，不予支持，属于适用法律不当。三、一审判决对合同中约定的3万元履约保证金，根据“被告辩称应在欠付的租金中予以扣除”的理由，直接扣减，适用法律错误。李雪答辩称：一、2017年4月起，杨凡将涉案房屋租赁给杨荣锁使用，并由杨荣锁向杨凡支付租金，上诉人已认可。二、上诉人诉请法院判令被上诉人李雪向上诉人杨凡支付房屋租金238558.4元（根据上诉人原审提交的李雪租赁房屋费用计算清单显示开始拖欠日期为2018年4月到2018年12月18日），能够说明之前的房屋租金已经支付完毕。因此上诉人称被上诉人在2017年4月之前共拖欠租金335436元不符合实际。三、物业费未实际发生，不应支付。四、杨凡收取李雪的3万元商铺押金，在合同不履行时应抵扣或返还。一审法院判令给押金在欠付租金中扣除并无不当。杨凡向一审法院起诉请求：请求依法判令被告向原告支付房屋租金238558.4元、物业费36664.25元；判令被告向原告支付违约金80000元；判令被告向原告支付合同解除后，占有使用房屋的费用222573.6元；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月24日，原告杨凡作为出租方（甲方），被告李雪作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方出租给乙方的房屋坐落在郑东新区××楼××号，该房屋建筑面积为292.86平方米，房屋用途为商业；乙方保证该房屋仅作商业经营使用，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋用途；租赁期限自甲方将该房屋正式交付乙方之日起至2014年4月25日止（免租期为一个月，自房屋正式交付之日起算）；甲方应于2014年3月25日前向乙方交付房产，交付时双方必须办理交接手续并签署《房屋交付确认书》，共同对该房屋的交付现状、设施设备情况进行书面确认，交付确认书签署之日即为该房屋的正式交付时间；租金数额采用以下方式即：第一年租金为85元/月/平方米，月租金24893元，年租金为298717元，每期租金149358元;第二年租金为91.8元/月/平方米，月租金26884元，年租金为322614元，每期租金161304元;第三年租金为99.1元/月/平方米，月租金29022元，年租金为348269元，每期租金174132元;第四年租金为107元/月/平方米，月租金31336元，年租金为376032元，每期租金188016元;第五年租金为115.5元/月/平方米，月租金33825元，年租金为405903元，每期租金202950元;付款方式为每半年为一期，提前15天支付；乙方向甲方另外支付三万元作为履约保证金，待解除本租约后三个工作日内全额无息退还乙方，如在租期内乙方有违反国家法律法规、本租约内各项条款的行为则甲方有权单方解除本组约，并没收履约保证金；该房屋在租赁期内实际发生的水、电、燃气、物业费、卫生、保安等费用由乙方承担；乙方应在协议终止、解除或退租后三个工作日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按五元/平方米/天向甲方支付该房屋占用使用费；有下列情形之一，甲方有权选择单方解除本合同，并要求乙方支付违约金及赔偿其遭受的一切损失：1、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；2、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；3、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；4、乙方逾期不支付租金连续超过15天的；5、乙方利用该房屋进行非法活动的，经甲方书面要求纠正仍拒绝纠正的；甲方依据上述情形解除合同时，应提前10个工作日以书面形式通知乙方；违约责任：如因乙方原因未能在本合同约定的期限内支付租金，则甲方有权要求乙方每逾期一日按当月租金的10%支付违约金；其它约定：乙方在租赁期内前二年没有转租权，后三年如需转租则需提前一月以书面形式告知甲方及需获得甲方同意并认可、同意第三方承租人承租方可转租。合同落款处有出租人杨凡及其被授权人姚俊，承租人李雪签名予以确认。同日，双方签订《房屋交付确认书》。庭审中被告称其实际承租上述房屋至2017年4月，后涉案房屋由杨荣锁使用，并由杨荣锁支付租金。被告申请杨荣锁作为证人出庭作证，证明从2017年4月至2019年5月涉案房屋由杨荣锁使用，房租是杨荣锁银行转账交纳给杨凡的，杨荣锁一共支付租金645235元。2018年12月4日，原告作出《通知函》一份，载明：李雪：因你承租本人位于郑东新区××楼××号商铺，屡次拖延支付租金，截止2018年11月30日，你已拖欠应付租金2018年4月至2018年10月及2018年10月至2019年4月两期房租，共计376032元，其中部分房租已逾期30日以上，根据双方合同第十条第2款的约定，本人决定解除与你所签订的房屋租赁合同，收回该房屋。自本函签发之日，出租人杨凡解除与你签订的房屋租赁合同，请于收到本函10日内结清拖欠房屋租金，并依据双方合同第十一条第7款之约定，按照每逾期一日支付月租金10%的违约金向杨凡支付合同解除前的违约金。一审法院认为：依法成立的合同应当受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告与被告签订《房屋交付确认书》，原告将涉案房屋交付被告使用，被告应按约定按时足额向原告支付租金。被告辩称自2017年4月开始由杨荣锁实际使用房屋并支付租金，杨荣锁共支付租金645235元，根据双方合同约定的租金计算方式，自2017年4月至2018年4月期间，房屋租金应为376032元，2018年4月至2018年10月租金应为202950元，经计算被告实际支付租金至2018年12月24日。原告于2018年12月4日解除《房屋租赁合同》，故被告仍拖欠原告2018年12月25日起至2019年5月20日期间的房屋占有使用费213787.8元（5元/平方米/天×292.86平方米×146天=213787.8元）。关于原告主张的物业费，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的违约金8万元，双方合同中约定如因被告原因未能在本合同约定的期限内支付租金，则原告有权要求被告每逾期一日按当月租金的10%支付违约金，双方约定过高，本院酌定违约金为5万元，对原告主张过高的部分不予支持。因被告李雪向原告交纳3万元履约保证金，被告辩称应在欠付的租金中予以扣除，故被告须支付原告房屋使用费183787.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李雪支付原告杨凡房屋使用费183787.8元，违约金50000元，以上共计233787.8元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告杨凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4789元（已减半收取），由被告李雪负担。本院二审期间，当事人围绕上述请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：根据在卷的杨凡署名的《通知函》可以确定，杨凡于2018年12月4日通知李雪，截止2018年11月30日，杨凡认可李雪拖欠应付租金日期为2018年4月至2018年10月及2018年10月至2019年4月两期房租。故该《通知函》可以认定李雪对2018年4月之前的房租不存在拖欠行为。杨凡上诉称一审法院遗漏2017年4月之前李雪拖欠房屋租金的理由不能成立，不予采纳。一审法院自2018年4月起据实计算房租，扣减杨荣锁支付租金645235元后和李雪缴纳的3万元履约保证金后，判令被上诉人李雪向上诉人杨凡支付房屋使用费183787.8元，处理正确。上诉人杨凡该项上诉理由不能成立。杨凡主张物业费，证据不足，不予采纳。综上所述，杨凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9578元，由上诉人杨凡负担。本判决为终审判决。审判长  刘文琳审判员  高 镭审判员  石卫华二〇一九年十一月二十六日书记员  李 昊