山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初1237号原告：张立峰，男，1977年3月18日出生，汉族，住东营市河口区。委托诉讼代理人：赵永涛，山东盛强律师事务所律师。被告：东营鹏豪房地产开发有限公司，住所地东营市东营区黄河路****，统一社会信用代码91370502069952915F。法定代表人：张传红，总经理。委托诉讼代理人：黄德升，山东汇研律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪梅，山东汇研律师事务所律师。原告张立峰与被告东营鹏豪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张立峰及委托诉讼代理人赵永涛，被告东营鹏豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄德升、陈雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立峰向本院提出诉讼请求：1.判令东营鹏豪房地产开发有限公司支付逾期交房违约金43731.52元（2017年9月30日至起诉之日2019年1月7日共计464天计算以573348元为基数按年利率6%计算）；2.判令东营鹏豪房地产开发有限公司退还张立峰多收的小院的费用63671元，并支付利息损失9964.07元，利息计算至清偿之日（按基准贷款利率年息6%从2016年5月23日至起诉之日2019年1月7日共计952天）。3.本案诉讼费由东营鹏豪房地产开发有限公司负担。庭审中，张立峰将诉讼请求第2项变更为：判令东营鹏豪房地产开发有限公司退还张立峰多收的小院费用91719元，并支付利息损失14353.39元，利息计算至清偿之日（按基准贷款利率年息6%从2016年5月23日至起诉之日2019年1月7日共计952天）。东营鹏豪房地产开发有限公司支付张立峰鉴定费6000元。事实和理由：2015年12月7日，张立峰与东营鹏豪房地产开发有限公司签订商品房预售合同（合同编号为YS0118413）,购买东营鹏豪房地产开发有限公司开发的东营毓圣花苑B区第4幢1单元102室，该商品房的预测建筑面积为89.97平方米，单价每平方米5748.43元，总金额573348元。2015年12月6日，张立峰支付购房款114700元，向东营鹏豪房地产开发有限公司认购东营毓圣花苑B区4号楼1单元102室。2016年2月18日，张立峰支付购房款58648元；2016年5月13日，张立峰支付购房款340000元；2016年5月23日，张立峰支付房款60000元，共计573348元。因东营鹏豪房地产开发有限公司在销售涉案一楼房屋时承诺带小院并多收了小院的价款，并且也用栅栏围上了小院。东营鹏豪房地产开发有限公司在销售中故意虚构一楼有小院的事实，以欺诈的方式承诺一楼带院子销售，造成张立峰巨额损失。双方签订的商品房预售合同第九条约定：“出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用”。该合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金”。东营鹏豪房地产开发有限公司没有按照约定进行综合验收即交付房屋，并且合同约定的违约金过低，因此应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准以总购房款为基数按年息6%计算违约金。涉案房屋至今未竣工验收，而且东营鹏豪房地产开发有限公司虚构事实欺诈销售小院。为维护其合法权益，张立峰向法院提起诉讼。东营鹏豪房地产开发有限公司辩称，一、张立峰在诉状中的陈述与事实严重不符。东营鹏豪房地产开发有限公司从未口头或书面承诺涉案房屋带小院销售。双方签署的商品房预售合同、房屋平面图、收房确认书等对原告诉称的小院没有任何记载和显示，所收房款中也没有任何小院的款项。二、张立峰要求东营鹏豪房地产开发有限公司支付逾期交房违约金，无任何事实依据、合同依据和法律依据。东营鹏豪房地产开发有限公司于2017年9月15日已按照合同约定的交付期限提前向张立峰发出交房通知，张立峰于2017年9月23日签字确认收到该通知。张立峰认可房屋交付行为并于2017年10月11日签署了收房确认书。另外，合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任，假设东营鹏豪房地产开发有限公司逾期交房，也应按双方的该约定承担违约责任，张立峰主张的违约金计算方式不符合合同约定，应不予支持。三、张立峰主张退还因欺诈多收的小院钱并支付利息损失，没有任何事实和法律依据，应不予支持。如上所述，张立峰没有任何证据证明东营鹏豪房地产开发有限公司在销售过程中存在欺诈行为；张立峰主张东营鹏豪房地产开发有限公司存在欺诈行为并请求退回部分款项，属于行使部分撤销权。根据民法总则第152条之规定，不论东营鹏豪房地产开发有限公司是否有欺诈行为，张立峰因没有在法定期限内行使撤销权，其撤销权均归于消灭。综上，张立峰的各项诉讼请求均无任何事实依据、合同依据和法律依据，且证据不足，应当判决予以驳回。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张立峰提交的商品房预售合同、交款收据等证据，东营鹏豪房地产开发有限公司提供的竣工验收报告、房屋交付证明以及竣工验收备案表等证据，双方对证据的真实性均予以认可，本院予以采信。根据审查确认的证据和当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2015年12月7日，张立峰与东营鹏豪房地产开发有限公司签订商品房预售合同一份，约定张立峰购买东营鹏豪房地产开发有限公司开发的东营毓圣花苑Ｂ区房屋。合同约定：该商品房预测建筑面积89.97平方米，储藏室建筑面积为9.77平方米，单价为每平方米5748.43元，总金额为573348元。该合同第九条约定：出卖人应当在2017年9月30日前，将竣工验收完成的商品房交付买受人使用。该合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过120日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之0.1向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金。张立峰分别于2015年12月6日、2016年2月18日、2016年5月13日、2016年5月23日交纳购房款114700元、58648元、340000元、60000元，共计573348元。2017年9月25日毓圣花苑一期工程竣工验收合格。2017年10月11日，东营鹏豪房地产开发有限公司将涉案房屋交付给张立峰。涉案房屋交付后，东营鹏豪房地产开发有限公司安排涉案小区的物业公司为张立峰在楼房前面用栅栏围成了小院。2018年9月19日，东营鹏豪房地产开发有限公司将毓圣花苑一期（B区）进行竣工验收备案。另查明，涉案小区为高层建筑，在规划中并没有小院的设计，高层建筑外的土地均为公共绿地或者公用设施用地。该小区4号楼一楼的售卖价格高于楼道内同样面积及结构的大部分房屋的价格，也远远高于该楼道其他楼层的价格。在庭审中，张立峰申请对涉案房屋及地下室在预售合同签订时的市场价值进行鉴定，经本院委托，青岛青房评估事务所对涉案房屋市场价值评估为481629元，张立峰支出评估费6000元。2019年9月29日，青岛青房房地产土地评估事务所有限公司出具情况说明一份，纠正笔误一处，将买受人“王静”更正为“张立峰”。本院认为，张立峰与东营鹏豪房地产开发有限公司签订的商品房预售合同关于涉案房屋的约定是双方当事人真实意思表示，合法有效。张立峰主张东营鹏豪房地产开发有限公司承诺一楼带院销售，虽然东营鹏豪房地产开发有限公司不予认可，但根据东营鹏豪房地产开发有限公司安排涉案小区物业公司将原属于公共绿地或者公用设施用地，用栅栏围建成小院交由张立峰使用的事实，结合在高层建筑房屋的售卖中，一楼房屋的价格基本不会远远高于其他楼层的平均价格的生活常识，以及结合评估机构对涉案房屋合同签订当日市场价值的评估，本院依法认定东营鹏豪房地产开发有限公司在售卖该小区一楼房屋时，做出了一楼带小院的口头承诺，并将小院的价款计入了总的购房款。因涉案房屋所在小区规划中没有小院的设计，建筑外土地为公共绿地或公用设施用地，双方对于小院的口头约定，违反规划设计，侵害了社会公共利益，应认定为无效。建设的小院应予以拆除，东营鹏豪房地产开发有限公司因此获得的收益应当予以返还。关于涉案小院的价款返还问题。青岛青房房地产土地评估事务所有限公司是双方选定的，由本院委托的的具有资质的评估机构，该机构出具的评估意见是该机构按照法定的评估程序，采用专业的技术手段，作出的专业化的指导意见，虽然该评估报告存在笔误，但该机构及时做了补正，对该评估结论本院予以采信。在当前市场经济条下，商品的价格以价值为基础，但市场供求状况、购买人的偏好以及商品的稀缺程度等都会影响商品的价格。上述评估机构出具的评估报告仅可作为房屋价款的参照。综上所述，本院酌情支持东营鹏豪房地产开发有限公司返还购买小院价款73375.2元，超出部分不予支持。关于张立峰主张的利息损失，张立峰该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于张立峰主张的评估费6000元，该项费用为诉讼过程中的合理支出，本院予以支持。关于张立峰主张的支付逾期交房违约金，东营鹏豪房地产开发有限公司已按照合同约定履行了交房义务，对张立峰主张的逾期交房的违约金以及利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告东营鹏豪房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告张立峰购买小院价款73375.2元。二、被告东营鹏豪房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张立峰评估费6000元。三、驳回原告张立峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3416元，由原告张立峰负担1676元，由被告东营鹏豪房地产开发有限公司负担1740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  张立云人民陪审员  孙福欣人民陪审员  隋红霞二〇一九年十一月十二日书 记 员  张学展