贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2019）黔8601民初987号 原告：陈果，男，1990年8月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 被告：施小彬，男，1970年2月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：宋秋霞（系施小彬之妻），女，1977年10月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 原告陈果与被告施小彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告陈果，被告施小彬及其委托诉讼代理人宋秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈果向本院提出诉讼请求：1.被告将取得的不当利益158000元返还原告；2.被告向原告提供已收取的房屋租金、转让费的合法发票；3.原告享有诉争房屋的优先租赁权；4.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2014年8月13日签订房屋租赁合同，合同约定租赁期为2014年9月3日至2019年9月2日止，每月租金9000元，原告享有优先租赁权，同时收取了原告158000元的转让费，该租赁合同已于2019年9月2日期满终止。原告按合同约定与被告协商续租事宜，但被告提出如续租需向其缴纳转让费80000元及月租金15000元的不合理要求，该地段的房租应为6000-7000元。被告向原告收取的转让费为不当利益，被告利用以上不合理要求排除原告优先租赁权，有违诚信原则，且被告一直未向原告提供已收取的房屋租金、转让费发票。为此，原告特诉至法院，请求判令如前所诉。 被告陈果辩称：1.转让费158000元，是原告在合同签订前，为获取承租房屋的机会向被告支付的，转让费的收取在民间门面租赁中是惯例，该费用非双方租赁合同的约定范围，仅是签订合同的前置条件，支付转让费是原告真实意思表示，原告不能在合同到期后要求被告返还。另外，该笔费用的支付是在2014年8月，原告诉请返还已超过诉讼时效，请求依法驳回；2.双方合同中未明确约定开具发票事宜，合同租金并非含税租金，原告在未支付税费前不能要求被告开具相应发票；3.原告在房屋租赁期间多次违约转租房屋，也未遵守合同约定用于服装销售，而实际经营餐饮行业。关于优先租赁权，租赁期满，被告调整租金系正当权利的行使，原告仅在同等条件下享有优先租赁权，而双方尚未就新的租赁条件达成合意。 经审理查明，2014年8月13日，原告施小彬（出租方、甲方）与被告陈果（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定如下：一、甲方将坐落在贵阳市普陀路152号4号门面营业用房（面积共计44.85平方米）出租给乙方使用；二、乙方租用期限为5年，从2014年9月3日至2019年9月2日止；三、1.租金：按季度支付，租金为每月9000元，先缴费后使用，签约前必须足额缴纳房租款，以年为基数，对年对月对日为1年，签约2年以上时租金每满1年递增，乙方必须于每季度缴费日前30日内，支付下季度租金27000元给甲方，房租逾期一天未缴纳，按缴纳季度款额的10%加收违约金，逾期10天不交者，则视为违约，甲方有权收回该门面房并立即终止合同，同时不退还押金做经济补偿。违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失，若由于乙方造成合同未到期引起的退出或终止，甲方将不退还押金；2.押金：乙方签约同时还需向甲方缴纳租赁押金9000元，此款在乙方期满结清水、电等因经营活动而产生的相关费用后，乙方凭借到期当月费用结清单据、并持押金收据向甲方申请退还押金；四、租期快结束时，甲方寻租情况下，乙方如欲续租的，应以书面方式在租期结束前两个月提出续租申请，双方可根据本合同约定情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同，协商不妥甲方有权收回出租房屋，乙方拒绝交房及拖延，乙方将赔付违约金，违约金时间将按月计算，以租赁期满算起，不足一月按一月计算，每月违约金以2倍月租金计算，依此类推。租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。合同另手写补充：一、递增从租期的第三年开始实施，于2017年9月3日开始，递增为7%每年；二、若未经甲方同意私自转让视为合同无效，甲方有权终止合同并收回门面，所造成的损失由乙方承担，甲方有权不退还押金。 合同签订当日，被告施小彬之妻宋秋霞出具《收条》，载明收到陈果所交豆腐巷17号变维住宅小区D幢1层4号门面转让费158000元。合同签订后，被告将案涉房屋交由原告使用，原告向被告支付9000元押金及房租。庭审中，双方认可房租已支付至2019年9月2日。被告提交2014年8月7日至2019年6月拍摄的案涉门面照片，证明案涉门面原告在承租期间为不同商户经营。 2019年6月17日至21日，原告陈果与被告施小彬之妻宋秋霞通过短信协商续租事宜，宋秋霞表示续租条件为月租金按400元/平方米计算，案涉房屋每月租金为45平方米×400元/平方米=18000元，另支付转让费80000元，陈果回复不能接受。2019年8月14日至9月2日，原告陈果与被告施小彬之妻通过短信再次协商续租事宜，宋秋霞表示租金15000元/月，80000元转让费，同等条件下陈果有优先权，陈果回复宋秋霞的行为是逼其退租，剥夺其优先续租权。至2019年9月2日，双方仍未就续租事宜达成一致。 另查明，被告系贵阳市云岩区豆腐巷**变维住宅小区******房屋所有权人，设计用途商业。经双方确认，该地址即为案涉房屋。 上述事实，有原、被告当庭陈述、房屋租赁合同、本院（2019）黔8601民初869号案件庭审笔录、短信记录、照片、当事人身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，予以采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告陈果与被告施小彬签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。 原告诉请被告返还158000元转让费。首先，被告辩称该诉请已过诉讼时效。双方签订合同之日（2014年8月13日），原告陈果向被告施小彬交纳转让费158000元，陈果在本院（2019）黔8601民初869号案件中辩称施小彬收取其158000元的转让费，但房屋内没有任何可供陈果使用的东西，只有一个电表和卷帘门，即在支付转让费之时，陈果认为支付转让费158000元与其获得使用房屋内的财物不对等，即应明知其权益受到侵害。陈果的该诉请早已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”2年诉讼时效的规定；其次，本案转让费系签订租赁合同所附的条件，陈果如认为支付转让费与其获得的承租权及获得使用房屋内财物价值不对等，完全可以选择拒签租赁合同，放弃租赁，但直到合同履行完毕之后才提出返还转让费，有违诚信、公平原则；再次，原告向被告承租案涉门面支付转让费，系双方自由意思表示，原告庭审中陈述被告欺诈却未提交证据佐证，本院不予采信。双方合同已于2019年9月2日租赁期限届满，原告已获取了完整租赁期限内的承租权益，现主张返还转让费无事实及法律依据。故本院对原告主张返还转让费158000元的诉请不予支持。 原告诉请被告提供已收取的房屋租金、转让费的合法发票。一方面，案涉合同未就发票开具等相关事宜作出约定；另一方面，开具发票的税费缴纳问题，并非本案审查范围。原告的该诉请，既无合同约定，亦无法律规定，故本院不予支持。 原告诉请判令其享有案涉房屋的优先租赁权。优先承租权指在合同期限届满后，原承租人与其他承租人在同等条件下享有的优先承租租赁房屋的权利。故承租人的优先承租权是同等条件下相对其他承租人而言的优先。本案合同期满前，原告按照合同约定与被告协商续租事宜，因不能接受被告提出的续租条件，系原告主动放弃、退出其续租权。另外，合同的订立需要合同双方在意思表示自由的情况下达成合意，不论一方提出的条件是否合理，对方均有应允或拒绝的权利，原被告双方在续签合同的磋商过程中未形成一致意见，致使新的租赁合同不能成立，原告诉请享有优先租赁权，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告陈果的诉讼请求。 案件受理费3460元，减半收取计1730元，由原告陈果负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 员  杨 芳 二〇一九年十一月十五日 法官助理  周维玉 书 记 员  王 维