陕西省略阳县人民法院民事判决书(2019)陕0727民初996号原告:略阳县房产管理局,住所地略阳县南环路,组织机构代码12610727305633263M。法定代表人：陈建军，该局局长。委托诉讼代理人：贺林海，略阳县城关法律服务所法律工作者。被告: 孙某，男，1970年1月12日出生，汉族，住略阳县，身份证号612XXXXX7001120017。原告略阳县房产管理局与被告孙某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贺林海到庭参加诉讼，被告孙某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。略阳县房产管理局向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期腾退位于略阳县XX小区XX号楼XX单元XX号公租房，并将该房交还原告；2.判令被告赔偿原告房屋占用费13851元,该费用从2014年1月1日起计算到2019年7月31日,之后的房屋占用费按每月300元的标准计算至交回房屋为止；3.判令被告支付物业服务费1005元,该费用计算至2019年7月31日,2019年8月1日之后的物业服务费按每月15元的标准交纳至房屋交回为止;4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第2、3项诉讼请求变更为：2. 被告赔偿原告房屋占有使用费13796元（从2014年1月1日起到2019年7月31日止，之后的房屋占用费按每月每平米4元的标准计算至交回房屋为止）；3. 被告支付物业费945元（从2014年1月1日起到2014年12月30日止按每户每月10元计算，2015年1月1日起到2019年7月31日止按每户每月15元计算，2019年8月1日之后的物业服务费按每月15元的标准交纳至房屋交回为止）。事实与理由: 2010年12月20日，被告因房屋拆迁无房居住，与原告签订《略阳县天津援建廉租房租赁合同》，承租了位于略阳县XX小区XX号楼XX单元XX号廉租房,租赁期1年，自2011年1月1日起到12月31日。合同到期后，被告申请调换至3号楼1单元501号廉租房，面积50平米。双方于2012年12月26日签订《廉租房租赁合同》，约定租赁期间自2013年1月1日起到2013年12月31日止。合同签订后，被告一次性交纳了2013年房租。合同到期后，被告未与原告签订房屋租赁合同，也未腾退交回房屋。2013年12月2日,住房和城乡建设部、财政部、国家发展和改革委员会联合下发了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，自2014年1月1日起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行统称为公共租赁住房。按此规定，被告应提交承租申请及符合承租公共租赁住房条件的相关资料，并与原告签订房屋租赁合同。但被告既不提交承租申请和相关资料，也不与原告签订房屋租赁合同和交房租费，更不腾退房屋，强行占有原承租房至今。经原告多次催告、催收，被告既不办理续签租房合同，也不腾退房屋、交纳房屋租金和物业管理费。被告的行为已对国有资产造成严重侵害，原告作为公共租赁住房的管理单位，现依法起诉，请求人民法院判决支持原告诉讼请求。孙某在法定期限内未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：第一组：1.原告事业单位法人证书一份；2.法定代表人身份证复印件一份;3.略阳县住房和城乡建设管理局略住建发（2014）170号《关于明确廉租房资产管理机构及保障房相关资料移交的通知》一份。证明：原告诉讼主体资格。第二组：1.被告廉租房住房、换房申请各份;2.廉租房租赁合同复印件二份；3.房地租金收据复印件一份；4.物业费收据一份。 证明：被告提出廉租房租赁及交纳2013年12月31日前房租、物业费事实。第三组：1.略阳县物价局略价发（2013）14号《关于调整廉租住房租金执行标准的批复》；2.略阳县XX房发（2014）21号《关于对公共租赁住房（廉租房）租金价格进行调整的报告》一份；3.略阳县物价局、略阳县房产管理局略价发（2014）17号《关于调整我县保障性租赁住房租金标准的通知》；4.关于我县市场租赁住房租金水平的调查报告1份；5.略价发（2017）06号《关于调整我县保障性租赁住房租金标准的通知》1份；6.住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》1份；7.住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委《关于公共租赁住房和廉住房并轨运行的通知》1份；8.陕建发（2013）336号《关于廉租住房和公共租赁住房并轨管理实施细则（试行）的通知》1份；9.汉市住管发（2015）30号《关于印发汉中市廉租房和公共租赁住房并轨管理实施细则（试行）的通知》一份;10.陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设管理局关于印发《陕西省物业服务费收费管理实施办法》的通知1份。证明：自2014年起，公共租赁住房与廉租房并轨运行后，统称公共租赁住房。根据以上文件规定，原告分别于2014年和2017年对保障性住房租金标准进行了调整，原告要求被告赔偿占有使用房屋期间相当于房屋租金损失以及应交物业费的依据。第四组：1.略阳县XX房租催缴通知单五份；2.限期缴纳房屋占有使用费告知书及送达告知书现场照片各一份；3.孙某应缴纳费用明细表一份。证明：经原告多次催缴，被告未交租金及物业费的事实。被告孙某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。经审查，以上证据具备真实、合法、关联性，证据链完整，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月20日，被告孙某因拆迁无房居住，与原告略阳县房产管理局签订《略阳县天津援建廉租房租赁合同》，承租了位于略阳县XX小区XX号楼XX单元XX号廉租房,租赁期1年，自2011年1月1日起到2011年12月31日止。合同届期前，被告申请调换至该小区3号楼1单元501号廉租房，面积50平米。双方于2012年12月26日签订了《廉租房租赁合同》，自2013年1月1日起到2013年12月31日止。合同签订后，被告一次性交纳了2013年的房租。合同到期后，被告未与原告签订房屋租赁合同，也未腾退交回房屋，继续居住于该房。   2013年12月2日,住房和城乡建设部、财政部、国家发展和改革委员会联合下发了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，自2014年1月1日起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行统称为公共租赁住房。2013年5月22日，略阳县物价局给略阳县房产管理局下发了略价发（2013）14号《关于调整廉租住房租金执行标准的批复》，确定多层住房5楼租金为2.3元/月/㎡。新调整的标准从2013年6月1日起执行。2014年6月30日，略阳县物价局、略阳县房产管理局下发略价发（2014）17号《关于调整我县保障性租赁住房租金标准的通知》，将略阳县保障性租赁住房租金标准做了调整，其中多层住宅二层、三层、四层、五层为6元/月/㎡。该通知规定，对享有城镇低保困难家庭的住房租金适当减免。即：在以上分类租金标准基础上下调1.5元/月/㎡。每户按户口簿核定保障人数，人均15平米，每套房超出保障面积的部分在所确定租金标准基础上再上浮1元/月/㎡。该通知从2014年7月1日执行。2017年8月30日，略阳县物价局、略阳县XX房XX中心下发略价发（2017）06号文件，对保障性住房租金标准调整为：多层住宅租金标准，二层、三层、四层、五层月租金6元/㎡/月。符合租金核减条件的家庭，可在所承租房屋实际租金标准的基础上核减1.5元/㎡/月。该通知自2017年9月1日起执行，原略价发（2014）17号文件废止，并予公布。原告先后于2014年6月16日、2015年5月19日、2016年3月29日、2017年12月14日，四次给被告送达了《房租催缴通知单》。2018年5月10日，原告向被告送达了《限期缴纳房屋占用使用费告知书》。截止至2019年7月31日，被告累计拖欠原告房屋租金13796元,拖欠物业费945元。本院认为，原、被告于2012年12月26日签订的《廉租房租赁合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力。被告在租赁合同到期后，虽然未按规定提交继续承租公共租赁住房申请和符合租赁条件的相关材料、续签租赁合同，但原告仅以催收拖欠房租及物业费等方式行使权利，表明对被告继续使用房屋并无异议，依据《合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限视为不定期。原告作为公共租赁住房的管理人有权随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案所涉公共租赁住房为国家政策保障性的特殊住房，针对的是符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭等特殊群体，其租赁关系不同于一般城镇房屋租赁。鉴于以上原因，在不定期租赁的事实状态下，被告未按原合同约定期限交纳房屋租金及物业管理费，应承担按相关文件规定标准继续交纳房屋租金及物业管理费的违约责任；如继续使用该房，应依据相关文件规定及时提交符合保障性住房条件的材料并与原告重新签订房屋租赁合同。原告诉请被告按公共租赁住房规定的租赁费和物业费标准赔偿损失，可视为租金及物业费诉讼请求予以支持。原告在被告拖欠房屋租金的情况下，可依据法律、行政法规及政策规定并兼顾承租人的合法权益，正当、合理地行使合同解除权以维护国有资产管理、收益权。鉴于原告未提供被告还有其他住房的证据，其要求被告腾退房屋的诉讼请求并不适当，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孙某于本判决生效后一个月内支付原告略阳县房产管理局2014年1月1日至2019年7月31日期间公共租赁住房租金13796元、物业管理费945元，合计14750元；2019年8月1日之后的房屋租金及物业管理费按文件规定标准继续交纳。二、驳回原告略阳县房产管理局的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，减半收取计85元，由被告孙某承担（限判决生效后5日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。                        审  判  员       王步华                      二 〇 一 九 年 十月十日                            书 记 员      杨  婵1