重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终6274号上诉人（原审被告）：重庆一至商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区嘉陵江滨江路**嘉华大厦**6—**，统一社会信用代码91500103057770890A。法定代表人：季红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆弗洛米餐饮管理有限公司，住，住所地重庆市渝中区嘉滨路蜜岸商业特色街**一社会信用代码91500103345886468J。法定代表人：胡瑜，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘章红，重庆金码律师事务所律师。上诉人重庆一至商业管理有限公司（以下简称一至公司）因与被上诉人重庆弗洛米餐饮管理有限公司（以下简称弗洛米公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2017)渝0103民初25807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人一至公司的委托诉讼代理人吉蔚滨，被上诉人弗洛米公司的委托诉讼代理人刘章红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一至公司上诉请求：撤销原判第一项，依法改判驳回被上诉人弗洛米公司的诉讼请求或发回重审。主要事实及理由：一、一审判决不经司法鉴定，也不区分形成附合的装饰装修物与未形成附合的装饰装修物，直接根据弗洛米公司单方提交的电子表格和漏洞百出的收据、白条认定弗洛米公司的装修损失，且是按照租赁期限分摊折旧，明显错误。二、一审认为案涉房屋不能进行装饰装修、设施设备等的价值评估，明显没有法律和事实依据。首先，《搬运物品清单》中的物品现由上诉人委托第三方一直妥善保管、并未加以利用；其次，并非房屋被腾空、物品被搬离就不能进行装修价值或现值损失鉴定；再次，上诉人当时是腾空房屋，而并未拆除原有的装饰装修，因此本案是可以查看现场的；最后，一审中弗洛米公司提交了大量的收据、白条以证明其装修情况，就基本具备了鉴定条件，就应交由专业机构鉴定。三、一审判决认定弗洛米公司支付房屋装修、设施设备款为1345096元，并以此为依据判决上诉人赔偿，毫无依据和道理。弗洛米公司提交的资料漏洞百出，不能证明其装修工程履行及费用支付情况，且《搬运物品清单》中的物品均是可移动的物品。四、一审判决认定装饰装修损失的过错全在上诉人与事实不符。签订租赁合同时，上诉人并不知道案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，被上诉人对于案涉房屋无产权证等情况是完全清楚并接受的；弗洛米公司在经营形势不好之后就拒交租金等费用，在上诉人催收租金后，其委托律师发函以房屋为违法建筑进行抗辩，还称属于合法占用房屋拒不返还，再以关闭门店的方式表明其不愿继续履行租赁合同，在此情况下，上诉人才在2016年9月腾空并收回房屋；既然弗洛米公司已提出确认合同无效之诉，但却不提出装修损失主张，不申请鉴定也不申请法院进行证据保全，反而在近二年之后才提起本案诉讼，明显行为不当，因此即使有现场查看不便的情况，责任也在弗洛米公司。五、一审判决没有区分商铺内的物品和在外摆区域的物品，外摆区域不是租赁面积之内的，而且外摆区域在被上诉人停止经营后无人看护，相关的物品丢失由其自行负责。上诉人在收回商铺时对于外摆区域内的物品是按照当时残留的数量予以清运的，该部分不属于商铺内的装修或物品。弗洛米公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立，外摆区域虽不列入计租面积，但是作为租赁标的，是出租给被上诉人使用的，被上诉人只是暂停经营，并没有作任何改变，上诉人擅自撤场，应当对被上诉人的损失承担全部责任。弗洛米公司向一审法院起诉请求：1、判令一至公司对弗洛米公司产生的装饰装修损失1345096元扣除20%的折旧后，承担70%的赔偿责任；2、判令一至公司退还弗洛米公司交纳的履约保证金87750元和用电保证金2000元，并承担本案诉讼费；3、撤回要求一至公司赔偿房屋占用费的诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：一审法院于2017年5月23日作出，并已发生法律效力的（2016）渝0103民初18240号民事判决书认定如下事实：2013年9月18日，一至公司与重庆渝城投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定重庆渝城投资有限公司将位于重庆市渝中区嘉滨路洪崖洞段的两江四岸休闲长廊第1轴至第44轴房屋出租给一至公司。之后，弗洛米公司与一至公司就上述房屋中的渝中区嘉滨路蜜岸商业特色7号店铺及其设施设备、地、地面通道分外摆区域（承租面积为351平方米）签订《商铺租赁合同》。合同签订后，一至公司向弗洛米公司交付租赁房屋。弗洛米公司缴纳了截止2015年11月30日的租金，其中2015年9月1日至2016年11月30日的租金共计为133818.75元。2016年6月，重庆渝城投资有限公司对涉案房屋所在的嘉滨路洪崖洞段两江四岸休闲长廊进行排污、消防等工程改造，时限为三个月。2016年9月30日，一至公司腾空并收回涉案租赁房屋，有关物品及设施设备等已搬离。该民事判决书判决内容如下：一、弗洛米公司与一至公司就渝中区嘉滨路蜜岸商业特色7号店铺及其设施设备、地、地面通道分外摆区域（承租面积为351平方米）签订的商铺租赁合同无效；二、弗洛米餐饮公司在本判决生效后三日内支付一至公司2015年12月1日至2016年9月30日的房屋占用使用费322476元；三、驳回一至公司的其他反诉请求。2017年8月22日，本院作出的(2017)渝05民终5534号民事判决书判决驳回上诉，维持上述原判。一审另查明，弗洛米公司与一至公司就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》系徐晓渝代表弗洛米公司签订，并经上述生效判决认定。该合同约定：租赁期限自2014年11月1日起至2019年10月31日止。合同签订后，弗洛米公司向一至公司交纳了履约保证金87750元，并向重庆深联物业管理有限公司交纳了用电保证金2000元。嗣后，弗洛米公司共计支付涉案房屋装修、设施设备款1345096元，其中徐晓渝通过银行转账支付903787元，其余为现金支付。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，弗洛米公司与一至公司签订的涉案房屋《商铺租赁合同》已经生效民事判决书认定为无效，根据上述法律及司法解释的规定，一至公司因该合同取得的财产，包括履约保证金及装饰装修、设施设备等物品，应当予以返还或者由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。一至公司与弗洛米公司签订《商铺租赁合同》时，未告知弗洛米公司涉案房屋未取得相关建设工程规划许可证，致使《商铺租赁合同》被认定为无效，一至公司对此具有过错，依法应承担导致合同无效的全部责任。另外，一至公司在上述案件诉讼进行过程中，未取得弗洛米公司的同意，即对弗洛米公司承租商铺内的装修装饰、设施设备等物品进行了拆除和搬离，致使本案不能对涉案房屋的装饰装修、设施设备等进行价值评估。因此，一至公司依法应对弗洛米公司投入的装饰装修、设施设备及履约保证金等予以赔偿和返还。至于弗洛米公司主张的装饰装修损失，其提交的有关证据之间及与一至公司提交的搬离物品清单可以互相映证，一审法院予以采信。弗洛米公司根据租赁期限扣除20%的折旧后，再要求一至公司承担70%的赔偿责任，符合上述法律及司法解释的规定，一审法院酌情予以主张。弗洛米公司要求退还用电保证金2000元，但该款项并非一至公司收取，一审法院不予支持。弗洛米公司撤回要求赔偿房屋占用费的诉讼请求，一审法院予以准许。一至公司的有关答辩意见与上述法律及司法解释的规定不符，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、被告重庆一至商业管理有限公司应在本判决生效后十日内赔偿原告重庆弗洛米餐饮管理有限公司装饰装修及设施设备损失753253.76元。二、被告重庆一至商业管理有限公司应在本判决生效后十日内退还原告重庆弗洛米餐饮管理有限公司履约保证金87750元。三、驳回原告重庆弗洛米餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费12638元，由原告重庆弗洛米餐饮管理有限公司负担428元，被告重庆一至商业管理有限公司负担12210元，随前款一并付清。”二审经审理查明，弗洛米公司与一至公司签订的《租赁合同》第3项，即租赁物业中明确约定，甲方（一至公司）同意出租，（乙方）弗洛米公司承租渝中区嘉滨路蜜岸商业特色街7号店铺及其设施设备、地、地面通道筑物）、划分外摆区域（最终以指定位置为准），外摆区在甲方规划内预留公共通道和消防通道，该面积不计为承租面积......。另查明，弗洛米公司要求一至公司退还的87750元履约保证金包含在其一审请求的装饰装修损失1345096元中。弗洛米公司称涉案房屋的装修系自装工程，由弗洛米公司股东徐晓渝负责全部装修事宜，并在一审中提交了装饰装修合同、设备订购合同、银行交易明细、收据、费用报销单等证据证明其损失金额，但弗洛米公司提交的上述证据对其所主张的费用不能达到一一对应的证明效力，故本院结合本案查明的其他事实对弗洛米公司提交的证据予以综合认定。本院二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，被上诉人弗洛米公司在其提起的确认案涉《租赁合同》无效的案件中未提出装修损失主张及未申请证据保全，均不违反相关法律规定，故本院对一至公司称弗洛米公司对此存在过错并应承担责任的上诉理由，不予采信。一至公司在未取得弗洛米公司同意的情况下，对涉案房屋的装饰装修、设施设备等物品进行拆除和搬离，一审根据涉案房屋现状认定一至公司的行为导致本案中已不能对涉案房屋的装饰装修、设施设备进行价值评估，并无不当。且根据现状，也无法准确区分装饰装修是否形成了附合，故本院对上诉人相关上诉理由，也不予采信。上诉人一至公司对涉案房屋未取得相关建设工程规划许可证的情况应系明知，且一至公司也无证据证明在签订案涉《租赁合同》时告知了弗洛米公司该事实且弗洛米公司对此予以认可，故一审认定一至公司应承担导致该合同无效的全部责任，符合相关法律规定。双方当事人签订的《租赁合同》中约定了外摆区，故可以认定一至公司认可弗洛米公司在外摆区进行经营，现亦无证据证明弗洛米公司在2016年9月30日前已将外摆区的物品拆除并搬离，故一至公司关于应区分商铺内物品、外摆区物品及丢失的外摆区物品应由弗洛米公司自行负责的上诉理由缺乏充分的事实依据，本院亦不予采信。现案涉《租赁合同》已被生效判决确认为无效，故一审判决一至公司退还弗洛米公司履约保证金87750元，符合相关法律规定。弗洛米公司针对其主张的装饰装修损失提交了装饰装修合同、设备订购合同、银行交易明细、收据、费用报销单等证据，但弗洛米公司提交的上述证据中大量证据系弗洛米公司的单方记载及收据、送货单（非正规发票），部分款项是从个人名下的银行账户转出、部分系现金，故上述证据对弗洛米公司所主张的装饰装修费用不能达到一一对应的证明效力；且弗洛米公司主张的装饰装修损失1345096元中包含了履约保证金87750元，故一审认定的装饰装修损失金额明显存在错误。但弗洛米公司对涉案房屋进行了装饰装修、添置了设施设备并曾在此从事经营活动系客观存在的事实，故本院结合涉案房屋的面积、经营类型等实际情况，再结合弗洛米公司在涉案房屋经营的期限及弗洛米公司在损失中扣除20％的折旧后由一至公司承担70％赔偿责任的诉讼请求，本院酌情认定由一至公司赔偿弗洛米公司装饰装修及设施设备损失600000元。综上，上诉人重庆一至商业管理有限公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决部分事实认定不清，二审依法予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、维持重庆市渝中区人民法院(2017)渝0103民初25807号民事判决第二项；二、撤销重庆市渝中区人民法院(2017)渝0103民初25807号民事判决第三项；三、变更重庆市渝中区人民法院(2017)渝0103民初25807号民事判决第一项为：重庆一至商业管理有限公司应在本判决生效后十日内赔偿重庆弗洛米餐饮管理有限公司装饰装修及设施设备损失600000元。四、驳回重庆弗洛米餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。一审案件受理费12638元，由重庆弗洛米餐饮管理有限公司负担2638元，由重庆一至商业管理有限公司负担10000元；二审案件受理费11333元，由重庆弗洛米餐饮管理有限公司负担1333元，由重庆一至商业管理有限公司负担10000元。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  段晓玲审判员  周 舟二〇一九年十一月五日书记员  蒋 茜