重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9545号上诉人（原审被告）：张小娟，女，1991年11月3日出生，汉族，住重庆市梁平区。被上诉人（原审原告）：闫志勇，男，1995年9月13日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。上诉人张小娟因与被上诉人闫志勇房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初18328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月6日对本案进行了询问。上诉人张小娟、被上诉人闫志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小娟上诉请求：1．撤销一审判决第二项，依法改判；2.驳回闫志勇的诉讼请求；3.二审诉讼费由闫志勇承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，一审判决的违约金4000元高于闫志勇的实际损失540元，交通费与本案没有关系，上诉人不存在严重违约情形。2.一审程序违法。一审判决书及庭审记录有错误；一审法院于2019年8月21日开庭，却在2019年8月14日才通知上诉人，导致上诉人的答辩状没有时间邮寄至一审法院；上诉人在一审中不同意和解而庭审笔录中记载了同意和解。闫志勇辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。闫志勇向一审法院提出诉讼请求：“一、要求本案被告张小娟支付因提前终止双方于2019年5月4日签订的《租房合同》而产生的违约金4800元；二、要求被告归还原告添置的挂式空调机1台、热水器1台、床垫1张、电风扇1台、衣柜1个、冰箱1台、洗衣机1台、书桌1张、转椅1个以及原告的日常生活用品、衣物；三、本案诉讼费由被告承担。”一审法院认定事实：2019年5月4日，张小娟（出租方，甲方）与闫志勇（承租方，乙方）签订了《租房合同》，主要内容是：第一条：房屋基本情况。甲方将自有的坐落于重庆市虎溪街道宝嘉花与山小区A4栋6-5号的房屋出租给乙方使用。室内含有家具及家电：沙发1张，三角几1张，白色小桌1张，全身镜1个，吸尘器1把，门禁卡2张。第二条：租赁期限。租赁期共12个月，甲方从2019年5月4日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年5月4日收回。第三条：租金。本房屋月租金为人民币800元，按季度结算。每季初1号，乙方向甲方支付全季租金。第四条：交付房租期限。乙方应于本合同生效之日起1日内，将该房屋交付给甲方。第五条：房屋租赁期间相关费用说明。乙方须交保证金1000元给甲方。租赁期间，水、电、物业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费，屋内设施家具无破化，下水管道，厕所无堵漏，甲方如数退还保证金。第六条：房屋维护养护责任。租赁期间，乙方正式入住时，应及时的更换房门锁，若发生因门锁问题的意外与甲方无关。因用火不慎或使用不当引起的火灾、电等非自然类的灾害所造成一切损失均由乙方负责。乙方无权转租，转借，转卖房内任何物品，不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。第七条：租赁期满。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后3天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。第八条：提前终止合同。在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。受不可抗力因素影响，甲方必须终止合同时，一般应提前签章（出租房）个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。第九条：违约责任。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。张小娟自述，2019年7月16日，张小娟接到派出所的电话，称张德武在派出所，通知张小娟去派出所，张小娟去了派出所之后，得知张德武要出售案涉房屋，张小娟遂电话通知了闫志勇。原、张小娟双方亦确认，张小娟告诉闫志勇说，张德武可能去了案涉房屋，闫志勇就给女友雷韵冰打电话提醒此事。当日晚上，雷韵冰回家，发现门锁打不开，门锁已被人更换，进屋之后发现屋内堆放了张德武的私人物品。张德武表示房子要收回，要卖，不出租了，原、张小娟遂发生纠纷。2019年7月16日，重庆市公安局沙坪坝区分局出具案件接报回执，载明于2019年7月16日20:45:11，有人匿名报称，在大学城宝嘉花与山，称锁芯被换，求助民警。民警出警了解到，系报警人雷韵冰于2019年7月16日20时许回到位于重庆市沙坪坝区大学城宝嘉花与山A4栋6-5的出租房屋时，发现门锁无法打开，报警求助。民警核查得知房门锁已被人更换，更换人为业主张德武，因张德武不满女儿张小娟未告知张德武就将张德武名下的房屋出租，遂自行将房屋门锁更换。民警现场组织雷韵冰、张德武、张小娟三方调解未果，告知报警人可以通过诉讼途径解决。2019年7月16日，张小娟将半个月租金400元以及保证金1000元退给了闫志勇。2019年7月23日，闫志勇搬离案涉房屋时，将房门钥匙和门禁卡退给了张小娟。另查明：2019年7月12日，闫志勇向重庆嘉筑物业管理有限公司缴纳费用323.30元；2019年7月16日，闫志勇的女友雷韵冰预订染色体酒店DNAhotel一晚一间，支付费用93.83元。后又陆续预定2019年7月17日至2019年7月20日的房间，并支付房费；2019年7月18日，闫志勇预订了枣庄至合肥南的火车票，以及合肥至重庆的飞机票，分别产生费用171.50元和510元；2019年7月19日，闫志勇通过支付宝转账给“空调搬家”400元；2019年7月22日，闫志勇通过支付宝转账给“金牛五金（刘青云）”140元。一审法院还查明：《租房合同》记载的位于重庆市沙坪坝区大学城宝嘉花与山A4栋6-5的案涉房屋，原登记坐落为沙坪坝区西永组团U标准分区U7-1-6/02号地块A幢栋6-5，现登记坐落为沙坪坝区学智路717号4幢6-5。该房屋前一登记权利人为张德武，2019年8月7日，房屋因存量房买卖，转移登记至现权利人庞锡、庞启武名下。一审审理中，闫志勇自愿撤回要求张小娟归还相应电器、生活用品等的诉讼请求，该院裁定予以准许。另，闫志勇增加诉讼请求，要求确认《租赁合同》于2019年7月23日即闫志勇将所有物品从案涉房屋中全部搬走之日解除，张小娟表示认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。本案租赁合同的标的物即案涉房屋，系登记在张德武名下的商品房，闫志勇与张小娟签订《租房合同》系原、张小娟双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，故《租房合同》应为有效，原、张小娟双方均应按照该合同约定，享受权利、履行义务。关于闫志勇要求解除《租房合同》的诉讼请求。因闫志勇已经搬离案涉房屋、房屋亦已转售，《租房合同》无法继续履行，闫志勇要求确认解除合同，张小娟也表示同意，该院予以准许，并确认该《租赁合同》于2019年7月23日解除。关于闫志勇主张的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现张小娟因案外人张德武的原因，导致《租房合同》提前解除，构成违约，应当对闫志勇承担相应的违约责任。张小娟主张约定的违约金过高、与闫志勇的损失不匹配，请求法院予以适当减少。一审法院认为，根据《租房合同》第九条关于违约责任的约定，在房屋租赁期间，任何一方违反合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。依照上述标准，违约金应为800元/月×6个月=4800元。张小娟的违约行为，直接导致了《租房合同》的无法继续履行和提前解除，其违约情节是明显的、严重的。由于张小娟的违约，导致闫志勇产生了相应的交通费、住宿费、搬迁费等费用，闫志勇的损失是实实在在客观存在的。张小娟要求减少违约金，只同意按照实际损失赔偿，但未举证证明《租房合同》约定的违约金标准过分高于因其违约给闫志勇造成的损失。同时，在合同的履行过程中，闫志勇作为承租人，未核验张小娟是否具有房屋合法产权人身份，未尽到必要的审慎注意义务，其对房屋租赁合同的解除，亦存在一定过错。综合上述情况，该院依法调整违约金为4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、原告闫志勇与被告张小娟签订的《租房合同》于2019年7月23日解除；二、被告张小娟于本判决发生法律效力后立即支付原告闫志勇违约金4000元；三、驳回原告闫志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半交纳65元（原告闫志勇已预交），由被告张小娟负担。”二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，张小娟的行为导致案涉合同终止履行，张小娟应当承担违约责任。合同中双方约定了违约责任，该约定为双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且张小娟也未提交证据证明约定的违约金过分高于实际损失，考虑到张小娟的过错程度、合同履行情况及闫志勇的实际损失，一审法院将违约金调整为4000元，在合理范围之内，并无不当，本院予以支持。经查，本案一审程序合法，并不存在张小娟主张的程序违法问题。综上所述，张小娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张小娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇一九年十一月二十日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉