江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3237号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：马继军，男，1965年2月16日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：马银银，女,1989年4月21日出生，住江苏省泗洪县经济开发区。委托诉讼代理人：闫志义，安徽法理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：莱森商业管理宿迁有限公司，住所地江苏省泗洪县早陈河路与淮河路交汇处（环州万博城售楼处）。法定代表人：陈仙华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈斌，江苏远大弘正律师事务所律师。上诉人马继军因与被上诉人莱森商业管理宿迁有限公司（以下简称莱森宿迁公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省泗洪县人民法院（2018）苏1324民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马继军上诉请求：1.撤销一审判决第五项之外的其他判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由莱森宿迁公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，一审判决认定莱森宿迁公司不维修涉案商铺的行为不构成违约错误。2013年3月28日，马继军与莱森宿迁公司签订商铺租赁合同，该商铺第二年就出现严重漏水，马继军多次找莱森宿迁公司维修均被拒绝。因该商铺维修成本过高且维修效果难以确定，故马继军也未予以维修。在马继军与莱森宿迁公司签订的租赁合同中，双方虽未约定莱森宿迁公司具有维修义务，但法律规定了出租人对租赁物具有维修义务，故莱森宿迁公司不维修涉案商铺的行为构成违约，马继军拒付房租是履行抗辩权。第二，莱森宿迁公司在招商过程中对外展示的环州万博城的品牌落位图的行为构成要约，该品牌落位图应视为涉案租赁合同的内容，莱森公司未能按此进行业态规划的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，本案中万博城在招商过程中通过网络、宣传彩页对外发布业态规划布局，内容具体确定，各品类允诺清楚明确，马继军系被该业态布局图吸引才租赁涉案商铺，且其在选定商铺时候也受到该品牌落位图的限制，故莱森宿迁公司的该项行为应视为要约，莱森宿迁公司应该按照对外展示的环州万博城的品牌落位图进行业态规划。双方虽然在合同中约定莱森宿迁公司因经营需要虽然可以对万博城的业态、商品布局及经营场地进行调整，但调整行为应当是有利于万博城各个商铺持续健康发展，不能将造成61家业态乱象的行为视为调整行为，且该项约定系格式条款，当对格式条款有两种以上解释时，应作出不利于提供格式条款一方的解释；第三，一审判决马继军支付莱森宿迁公司占用费120348.02元错误。根据一审查明的事实，莱森宿迁公司于2018年5月22日就停止向马继军的商铺供电，导致马继军无法经营并搬离。首先，莱森宿迁公司无权在马继军使用涉案房屋期间采取停电措施，其应当向马继军赔偿因停电造成的经营损失，且马继军无需向莱森宿迁公司支付自2018年5月22日之后的占用费。其次，在马继军与莱森宿迁公司签订的租赁合同中，双方未就交接手续作出具体规定，马继军已于2018年5月22日将商铺交还给莱森宿迁公司，并于2018年7月份清空了涉案商铺，该商铺内仅有部分受损的沙发。根据涉案租赁合同第11.5条的规定：“物品存放超过10日未撤走，万博城无须做任何书面催告即有低价处理”，故万博城在2018年5月22日即恢复了对涉案商铺的全部权利，一审判决计算占用费用的起止时间错误。另外，莱森宿迁公司向马继军返还保证金36000元。综上，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。莱森宿迁公司辩称，马继军在一审反诉中并未提出要求莱森宿迁公司返还保证金的诉讼请求，故其在二审中提出该项诉求不应得到支持。马继军在二审中提供新的证据拟证明其在2018年6月份之后不再使用涉案商铺，但使用与占有系两个概念，即便马继军在2018年6月份之后未继续使用该商铺，但该商铺一直被其占有，其应当向莱森宿迁公司支付占用费。莱森宿迁公司向一审法院起诉请求：1.请求确认莱森宿迁公司与马继军之间的商铺租赁合同解除，判令马继军排除妨碍立即撤出并向莱森宿迁公司交还商铺；2.马继军向莱森宿迁公司支付逾期租金21806.5元（面积×每日租金×逾期天数）、管理费3245元（面积×1.25元/月/m2÷30天×逾期天数）、滞纳金851.7元[（租金+管理费）×每日0.05%×逾期天数]，合计28615.22元；3.判令马继军按应付租金的三倍（962.05元/天）向莱森宿迁公司支付其2017年2月7日后，实际占用商铺期间的占用使用费至马继军实际返还商铺时止；4.本案全部诉讼费用由马继军承担。事实与理由：2014年4月2日，马继军与香港莱森国际管理有限公司（以下简称香港莱森公司）签订《环州万博城商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定马继军租赁位于泗洪县，总面积1145.3m2，租赁期间为2014年11月30日至2019年11月29日。马继军应在合同生效之日起向出租房一次性缴纳履约保证金36000元，前36个月租金于马继军接到入驻装修后10日内缴清，第四、五年租金及其他费用实行先付后用原则，提前二个月缴清下一阶段租金。如马继军拖欠租金超过两个月或拖欠2次以上，出租人有权单方面解除合同。2014年9月28日，莱森宿迁公司与香港莱森公司、江苏环州置业发展有限公司（以下简称环州公司）签订《合同权利义务转让三方协议》（以下简称《三方协议》），继受取得了香港莱森公司涉案商铺的经营管理及租赁的权利义务。马继军在合同履行过程中，支付了前36个月即2017年11月29日前的租金，2017年11月29日的前期租金已到期超过两个月，马继军的行为已构成违约，莱森宿迁公司已于2018年2月6日向马继军发送解约告知函，并要求其支付租金、搬离商铺。马继军在接到通知后未履行义务，莱森宿迁公司因而起诉。马继军向一审法院提出反诉请求：1.判令莱森宿迁公司履行整改业态管理的义务，使之符合约定业态布局；2.有莱森宿迁公司承担因违约给马继军造成的营业损失30000元；3.请求法院判决莱森宿迁公司履行修缮房屋义务，向马继军提供满足使用要求的房屋；4.莱森宿迁公司立即恢复供电，并赔偿马继军停电损失（按每日986元自2018年5月22日起计算至实际恢复供电之日止）；5.请求判令莱森宿迁公司支付马继军家具损失共计14100元。一审法院认定事实：2014年4月2日，马继军（乙方）与香港莱森公司（甲方）签订《环州万博城商铺租赁合同》，约定由马继军租赁万博城家具区8栋305-336号商铺共计32间，总面积1145.3m2，租赁期间为2014年11月30日至2019年11月29日。租金优惠后分别为：305-310号商铺（共计212.85m2）6.9元/月/m2,即17623.98元/年；311-313号商铺（共计107.94m2）8.1元/月/m2，即10491.77元/年；314-320号商铺（共计251.86m2）9元/月/m2，即27200.88元/年；321-327号商铺（共计251.86m2）9.6元/月/m2，即29014.27元/年；328-330号商铺（共计107.94m2）8.7元/月/m2，即11268.94元/年；331-336号商铺（共计212.85m2）7.9元/月/m2，即20178.18元/年。综合管理费1.25元/月/m2（前36个月全免），前36个月租金被告应于接到入驻装修后10日内缴清，第四、五年租金及其他费用实行先付后用原则，提前二个月缴清下一阶段租金。（注：经计算，上述商铺租金为115778.02元/年、9648.17元/月、317.2元/天，管理费为1431.63元/月、47.07元/天）合同第2.1条约定，马继军应在本合同生效之日起，向莱森宿迁公司一次性交纳履约保证金36000元；第2.5条约定，马继军应按时向莱森宿迁公司缴纳租金及各种应付费用，逾期不交的，须按日向莱森宿迁公司支付拖欠租金及各项费用等合计应交款的0.5‰的滞纳金，莱森宿迁公司有权从保证金中扣除，保证金不足部分由马继军在接到莱森宿迁公司通知后三个工作日内补齐，拖欠应交款超过五日以上，视为马继军违约，莱森宿迁公司有权解除合同，保证金不予退还。合同第9.7条约定“若甲方因经营需要对万博城的业态、商业布局及经营场地进行调整，乙方须积极配合调整”。10.1条约定，如乙方违反下列其中任何一项之规定者，甲方不予退还乙方保证金，并且有权单方面全部或部分解除本合同，且无需承担任何责任。甲方应书面通知乙方，乙方接到通知后必须在甲方指定期限内撤出经营场所：a.拖欠或不足额交纳应交款项超过两个月，或拖欠次数达二次…。第11.3条“撤场”条款约定“…对占用租赁商铺的，乙方每日按实际租金的3倍收取占用费。”13.2条约定，甲方下发的市场管理规定或致乙方的函件，乙方同意可直接交由其工作人员签收，签收后视为有效送达，不予签收的，张贴于其商铺即为送达，并视为通知方已尽通知义务。2014年9月28日，甲方香港莱森公司、乙方莱森宿迁公司、丙方环州公司签订《合同权利义务转让三方协议》，约定自2014年9月28日起，将甲方与环州万博城项目内商户签订的委托管理协议及租赁协议（包括补充协议及合同附件）中甲方所承担的责任、权利和义务全部转移至乙方。上述合同履行过程中，马继军付清了前36个月即2017年11月29日前的租金。对于2017年11月29日后应交租金，马继军在到期超过两个月后仍未交纳，莱森宿迁公司催要未果。2018年2月6日，莱森宿迁公司向马继军邮寄《解除合同律师函》，载明：因马继军未按约支付租金，经催要未果，故告知马继军解除双方签订的8栋305-336号商铺租赁合同，并要求马继军在收到律师函后的5日内自行撤场并支付相关费用；同时，莱森宿迁公司将该律师函张贴于马继军的店铺。该邮件于2018年2月12日被退回。合同履行期间，马继军承租的商铺房顶多处出现漏水现象，莱森宿迁公司未能维修好，致使马继军商铺中的沙发表皮受损，出现色差，马继军将其放置于莱森宿迁公司售楼处。庭审中，对于家具损失，莱森宿迁公司同意补偿马继军8000元，沙发等家具仍由马继军自行处置。一审法院另查明，莱森宿迁公司在招商过程中使用的宣传资料中，以平面图方式展示了万博城一、二、三层各个区域的类别。在实际经营过程中，各区域的经营类别与该平面图划分的类别并不完全一致。此外，在诉讼期间，莱森宿迁公司于2018年5月22日停止向马继军供电。马继军在2018年7月份已将店铺中大部分物品搬离，但直至2019年2月28日才与莱森宿迁公司办理交接手续，并将房屋清空后交还莱森宿迁公司。2019年2月17日，莱森宿迁公司将马继军租赁商铺中的305室、335室（通铺，约70平方米）转租他人。2019年3月1日，马继军到庭陈述，同意解除合同。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.莱森宿迁公司是否是适格的诉讼主体。2.涉案合同是否符合解除条件。3.租金及相关费用是否应当支付，如何计算。4.马继军主张的反诉请求是否应当支持。关于第一个争议焦点，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，香港莱森公司将其于马继军之间基于租赁合同产生的权利、义务一并转让给莱森宿迁公司，虽未取得马继军的书面同意，但根据合同履行情况，能够认定马继军已同意该转让行为，理由如下：1.在莱森宿迁公司管理过程中，马继军向莱森宿迁公司交纳租金，并在租金收据上签字。2.在莱森宿迁公司长达3年的管理过程中，马继军并未提出过异议。综上，马继军的上述行为能够表明，其认可莱森宿迁公司已取得涉案租赁合同的相对人地位，莱森宿迁公司能够基于该合同向马继军主张权利，故莱森宿迁公司是本案适格的诉讼主体，对马继军的抗辩意见，不予采纳。关于第二个争议焦点，马继军与莱森宿迁公司之间的房屋租赁合同系当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，应认定有效。根据租赁合同约定及马继军的履约情况，该合同符合解除条件，理由如下：1.租赁合同约定的租赁期间为2014年11月30日至2019年11月29日，其中第四、五年租金及其他费用实行先付后用原则，提前二个月缴清下一阶段租金。按此约定，马继军应当于2017年9月30日前交纳2017年11月30日至2018年11月29日期间的租金。马继军经莱森宿迁公司催要后，仍未交纳该租金，违反了合同约定。2.租赁合同第10.1条约定，“拖欠或不足额交纳应交款项超过两个月，或拖欠次数达二次”的，莱森宿迁公司有权单方解除合同。马继军未交租金已超过两个月，符合该解除条款的约定。3.马继军的抗辩意见不能认定为其拒付租金的正当事由，理由如下：（1）虽然莱森宿迁公司在招商过程中，对外展示了万博城的商业布局图，但商业布局图并未作为合同条款，马继军提供的证据也不足以证明该布局图是双方口头约定的合同内容。该布局图应理解为莱森宿迁公司对商铺经营管理的一种布局规划，而非合同组成部分，亦不能成为确立双方权利、义务的依据。（2）租赁合同第9.7条约定“若甲方因经营需要对万博城的业态、商业布局及经营场地进行调整，乙方须积极配合调整”。该约定系当事人真实的意思表示，不违反法律规定，应认定有效。根据该约定，莱森宿迁公司作为万博城管理者，有权根据经营需要对万博城整体的业态、商业布局及经营场地进行调整。故在经营过程中，莱森宿迁公司对各商铺经营业态的调整不能认定为违约行为。（3）经营过程中，莱森宿迁公司对部分违反约定经营业态的商户采取了诉讼等措施，亦履行了业态管理义务。（4）关于马继军提出的自动扶梯、电梯不能正常使用等问题，莱森宿迁公司对其如何使用、保养作出了合理的解释，且即便存在，也无法认定会对马继军的经营产生实质性影响，不足以成为马继军不履行合同义务的理由。（5）关于马继军提出的房屋漏水问题，虽然在合同履行期间，莱森宿迁公司未能将马继军房屋出现的漏水问题及时维修，但从马继军的举证来看，并未导致涉案商铺无法经营。且根据法律规定，出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费由出租人负担。也就是说，在该情形下，马继军可通过自行维修来保证商铺的正常经营，拒交租金并非正当的抗辩理由。因此，马继军的该抗辩意见不能成为其不履行合同义务的正当理由，其不能因此而拒交租金。同时，马继军的举证不足以证明莱森宿迁公司的行为对其经营收益及合同目的的实现造成实质性的影响。综上，对马继军的抗辩意见，不予采纳。基于上述分析，莱森宿迁公司与马继军之间的租赁合同因马继军未按约交纳租金，已符合解除条件。莱森宿迁公司于2018年2月6日分别通过张贴及邮寄解约函的方式，通知马继军解除涉案合同，该通知方式符合合同约定，亦不违反法律规定，因邮件于2018年2月12日被退回，故依法确认双方租赁合同于2018年2月12日解除。关于第三个争议焦点，1.逾期租金。因涉案合同于2018年2月12日解除，故租金计算期间为2017年11月30日至2018年2月12日，计算标准为9648.17元/月，合计23419.94元。2.管理费。根据合同约定为1.25元/月/m2，逾期期间的管理费应为3475.17元。3.占用费及滞纳金。租赁合同第11.3款约定“…对占用租赁商铺的，莱森宿迁公司每日按实际租金的3倍收取占用费”。根据该条款约定，合同解除后马继军仍占用房屋的，应按照约定租金的3倍计算占用费。该占用费实质上是马继军占用房屋对莱森宿迁公司造成的经营损失，该损失通常表现为租金收益损失。合同约定按照3倍租金标准计算的占用费，显然含有违约金性质，该标准明显超出莱森宿迁公司的实际损失，马继军在抗辩意见中也主张该费用标准过高，依法予以调整，酌定按照原租金317.2元/天计算占用费。因马继军在诉讼中同意解除合同，并于2019年2月28日将将涉案商铺交还莱森宿迁公司，故计算占用费的期间为2018年2月13日至2019年2月27日。又因莱森宿迁公司于2019年2月17日涉案商铺中的305室、335室出租他人，故相应商铺在出租后不应再计算占用费。经计算，占用费共计120348.02元。关于滞纳金，系马继军未按约支付相关费用对莱森宿迁公司造成的损失，但考虑到莱森宿迁公司在对马继军的房屋维修问题未及时处理，虽然该行为不足以构成马继军拒付租金的正当事由，但该行为客观上对被告的经营造成一定不利影响，故对莱森宿迁公司主张的滞纳金不予支持。关于第四个争议焦点，关于马继军的反诉请求：1.基于上述分析，莱森宿迁公司有权对万博城经营业态进行调整，故对马继军要求莱森宿迁公司履行整改业态管理的义务的诉讼请求，不予支持。当然，莱森宿迁公司调整经营业态需以改善万博城经营效益为出发点，同时不能损害已租赁商户的合法利益，以维持万博城的健康、繁荣、可持续的发展。2.对于营业损失，马继军提供的证据不足以证明莱森宿迁公司的行为对其造成损失，故不予支持。3.因涉案合同已于2018年2月12日解除，马继军此后继续占有该房屋并无合法依据，莱森宿迁公司向马继军提供供电服务及房屋维修的义务因合同解除而终止，故对马继军要求莱森宿迁公司立即恢复供电、赔偿停电损失及维修房屋的诉讼请求，不予支持。4.关于马继军主张的家具损失问题。诉讼中，马继军提供的视频、图片可以反映其主张的沙发、桌子确存在因漏水受损的事实，但未提供其主张的14100元损失的依据，而莱森宿迁公司自愿补偿马继军8000元家具损失，并同意马继军将其放置于莱森宿迁公司售楼处的沙发取走自行处置。鉴于沙发主要问题的沙发皮因漏水导致出现色差，并未损毁至无法使用的状态，莱森宿迁公司同意补偿的金额及方式足以弥补马继军的损失，故予以采纳。综上，本案经一审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认莱森商业管理宿迁有限公司与马继军之间关于泗洪县环州万博城8栋305-336号房屋的租赁合同于2018年2月12日解除。二、马继军支付莱森商业管理宿迁有限公司逾期租金23419.94元、管理费3475.17元，于判决生效后15日内履行完毕。三、马继军支付莱森商业管理宿迁有限公司占用费120348.02元，于判决生效后15日内履行完毕。四、驳回莱森商业管理宿迁有限公司对马继军的其他诉讼请求。五、莱森商业管理宿迁有限公司赔偿马继军家具损失8000元，于判决生效后15日履行完毕。六、驳回马继军对莱森商业管理宿迁有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费3700元，由莱森商业管理宿迁有限公司负担2100元，马继军负担1600元。反诉案件受理费996元，由马继军负担971元，莱森商业管理宿迁有限公司负担25元。二审中，双方当事人均提供了新的证据。马继军提供的证据为：1.电话录音一份。拟证明：马继军的店铺实际由其女儿马银银经营，马银银于2018年6、7月份找莱森宿迁公司的管理人员马慧慧办理退户手续，马慧慧称已经提起诉讼了，不同意办理退户。2.证人朱某的证言。证言内容：我是马银银的舅舅，我在2018年上半年帮马银银从万博城商城三楼拖沙发和床，当时是和石某一起搬的，搬的万博城没有人员到场。然后由我开车将沙发和床拖到马银银在商贸广场的仓库里。最后一趟是下午四五点的时候拖的，我走的时候店里还有人，店铺里有东西但是不多，只有一些桌子。证人石某的证言。证言内容：我在2018年五月份时候给马银银搬货，当时和朱某、马继军一起搬的，将货物从万博城三楼搬到马银银华泰世纪园小区的楼上。我是最后一个走的，走的时候店里没有人。我给马银银万博城的货前后一共搬了三四次，搬空那次是和朱某一起搬的。证人赵某的证言。证言内容：我是马银银雇的店员，我是2006年3月份到马银银经营的爱家家私店工作，一直做到2018年5月底，工资是按月现金支付，到2018年5月份工资结清。这个店铺一直漏水，莱森宿迁公司去修过，但没修好。当时给马银银店铺搬货的时候我在现场，一共搬了两三天，最后一趟是晚上五点左右搬的，东西都搬空了，我是最后一个离开的。证人谢某的证言。证言内容：我和马银银都是在万博城做生意的，我在她家楼下。大概在2018年6月份的时候，我看到马银银把店铺里的东西都搬走了。搬完后，我到楼上去过一次，当时店铺的门是锁的，里面基本没有东西了。我不清楚这个店铺现在是否对外出租。该四份证人证言拟证明：2018年5月底马银银从拘留所出来后就将涉案商铺内的东西全部搬走了。商铺搬空后马银银就去找莱森宿迁公司的管理人员马慧慧办理退户手续。莱森宿迁公司质证称：1.对该份录音不予认可，马慧慧于2019年年初离职，录音期间其已不是莱森宿迁公司的员工，且马慧慧与莱森宿迁公司存在劳动纠纷，与莱森宿迁公司之间存在一定的利害关系。即便该份录音真实，在该份录音中，马慧慧多次称其不清楚具体情况，对马银银搬离的具体时间等事宜亦未予以认可，故该份录音的真实性无法核实，不能证明马继军的主张。2.对证人朱某、石某、赵某的证言不予认可，该三位证人均与马继军有利害关系。证人朱某与证人石某之间的证言相互矛盾，根据该两位证人的证言可以看出涉案商铺并未完全搬空，且证人赵某并不是最后一个离开店铺的。故该三位证人证言不能达到马继军的证明目的。对证人谢某的证言予以认可，可以证明马继军并未将涉案商铺搬空，该商铺仍然处于被马继军占有使用的状态。即便马继军将涉案商铺搬空了，但当时并没有万博城的工作人员在场，且商铺一直受马继军支配，其应当向莱森宿迁公司支付占有使用费。本院认证意见为：1.对于电话录音，莱森宿迁公司不予认可，该份录音中马慧慧的身份亦无法核实，故对该份录音本院依法不予采信；2.对于证人朱某、石某、赵某的证言，证人石某与证人赵某关于谁是最后一个离开店铺的陈述相互矛盾，证人朱某与证人石某关于放货地点、搬货人员的陈述不一致，莱森宿迁公司对该三位证人证言均不予认可，故对该三位证人证言本院依法不予采信。对于证人谢某的证言，莱森宿迁公司予以认可，但该份证言不足以证明马继军在2018年5月底将涉案商铺退还给了莱森宿迁公司。莱森宿迁公司提供的证据为：工程结算审定单、施工任务单、莱森宿迁公司出具的证明及万博城品牌落位图各一份。拟证明：马继军系于2019年2月28日将涉案商铺退还给莱森宿迁公司，且莱森宿迁公司曾对涉案商铺进行了修缮。涉案商铺现在的品牌落位图情况能够显示莱森宿迁公司并未违约。马继军质证称：对工程审定单和施工任务单不予认可，在马继军承租经营期间，莱森宿迁公司并未对涉案商铺进行修缮，涉案商铺一直处于漏雨状态。对莱森宿迁公司出具的证明不予认可，该证明是一审法院立案后要求莱森宿迁公司对此进行说明，莱森宿迁公司才出具了该份证明，实际上马继军已于2018年5月份就将商铺交还给了莱森宿迁公司。该份品牌落位图内载明的8号楼就是马继军承租的商铺，对该份落位图内显示的现状不予认可，该商铺已有两间出租给案外人经营电子加工厂，汤姆星球办公家具旁边也是电子加工厂。本院认证意见为：对于工程结算审定单、施工任务单及万博城品牌落位图，该三份材料均系莱森宿迁公司单方制作，且马继军对此均不予认可，故对该三份证据本院依法不予采信。对于莱森宿迁公司出具的证明，该证明内有马继军女儿马银银的签字，且马银银对该份证明的真实性予以认可，本院依法予以确认。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：1.马继军能否以涉案商铺漏水及莱森宿迁公司未能按对外宣传品牌落位图规划的为由拒付租金；2.莱森宿迁公司应否向马继军返还保证金36000元；3.莱森宿迁公司应否向马继军赔偿因停电所造成的损失，如应赔偿，损失数额如何确定；4.马继军应否向莱森商业管理有限公司支付占用费，如应支付，占用费计算的时间如何确定。关于第一、二争议焦点。根据双方当事人提供的证据及陈述，可以认定涉案商铺确实存在漏水情况，但马继军未能举证证明该商铺的漏水时间及严重程度，其虽称涉案商铺漏水严重且持续长达两年时间，但其未能举证证明在此期间该商铺有任何停业现象，马继军提供的证据亦不足以证明漏水情况已经严重影响到商铺的正常使用即合同目的无法实现的程度，故马继军以此拒付租金的理由不充分。其次，莱森宿迁公司虽然在招商宣传中展示了相关商业经营布局图，但双方在涉案租赁合同中并未对此作出约定，故宣传册中的品牌落位图不能作为确定双方权利义务的依据，且根据双方租赁合同的约定，莱森宿迁公司有权对经营业态、商业布局等进行调整，因此，不能因为经营业态、商业布局发生变化即认定莱森宿迁公司存在违约行为，马继军不能因此拒付租金。另外，马继军在二审中要求莱森宿迁公司向其返还保证金36000元，但因其在一审中并未提起该项主张，故本院依法不予理涉。关于第三、四争议焦点。马继军与莱森宿迁公司之间的租赁合同真实有效，且不违反法律、行政法规等规定，故双方均应按照合同约定履行各自义务。因马继军未按照合同约定期限支付相应的租金，莱森宿迁公司根据合同约定行使合同解除权，即将解约函张贴于马继军店铺，莱森宿迁公司已经履行合理通知义务，故一审判决据此认定双方租赁合同于2018年2月12日解除并无不当。因涉案租赁合同已于2018年2月12日解除，马继军无权再继续占有使用涉案商铺，故其无权要求莱森宿迁公司赔偿因于2018年5月22日停电所造成的损失。另外，马继军在双方合同解除后仍继续占有使用涉案商铺，其应当向莱森宿迁公司支付占用费。马继军虽主张其已于2015年5月底将涉案商铺退还给莱森宿迁公司，但其提供的证人朱某、石某、赵某的证言及录音等均不足以证明其主张，且其女儿马银银在莱森宿迁公司出具的证明中签字确认莱森宿迁公司系于2019年2月28日收到马继军交还的商铺，故一审判决确定计算占用费的时间为2018年2月13日至2019年2月28日并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人马继军的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5365元，由马继军负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 万 焱审 判 员 庄云扉二〇一九年十一月十五日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利