新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2301民初5430号 原告（反诉被告）：黄建亭，男，1964年4月10日出生，汉族，住昌吉市。 被告（反诉原告）：宋金宝，男，1983年1月16日出生，汉族，住昌吉市。 委托诉讼代理人：李永亮，新疆新途律师事务所律师。 原告黄建亭与被告宋金宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，宋金宝于2019年8月8日以黄建亭为反诉被告向本院提起反诉，本院受理后决定对本诉和反诉合并审理。本案依法组成合议庭，并于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄建亭，被告（反诉原告）宋金宝及其委托诉讼代理人李永亮参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告黄建亭向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订《房屋和租赁合同》；2、判令被告立即支付自2018年11月2日至2019年11月1日租金100000元，违约金20000元；3、判令被告支付暖气费248平米×22元／平米=5456元，合计125456元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用及邮寄送达费用。事实与理由：2016年10月31日，原、被告经协商签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于昌吉市××路的房屋用于其开班宋老师精英教育。租赁期间自2016年11月1日至2019年11月1日。租金每年为10万元。第3.5条约定：“合同期内，乙方必须按约定时间和金额向甲方缴纳本合同的费用，逾期缴纳，甲方有权加收滞纳金（每日按合同金额的千分之五计算）。若乙方拒缴，甲方有权终止合同或从保证金中扣除其滞纳金，并追究违约责任。”合同第六条约定了违约责任：甲方有权终止合同：“对未到期的费用及押金不予退还，并要求乙方赔付违约金2万元。4.拖欠租金10天以上。。。”合同签订后，被告支付了2016年11月1日至2018年10月30日的租金，自2018年11月1日起2019年11月1日的房屋租赁费用及2018年-2019年度的暖气费5456元，被告未缴纳，经原告多次催促拖欠至今不予支付。原告认为，合同一经签订既具有法律效力，被告长期拖欠房屋租赁费不予支付的行为违反了违约，原告有权终止合同，被告应承担立即支付租金、暖气费，并承担违约金的责任，为维护自身合法权益不受侵犯，原告依法起诉，请法院予以裁判。 本诉被告宋金宝辩称，双方签订的房屋租赁合同属于无效合同，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告于2016年1月31日签订房屋租赁合同，被告依约向原告支付租赁费20万元，支付押金5000元。后被告为该房屋进行了装修花费6万元。2018年年初，原告收到教育局通知，该租赁房屋因无相关合法手续无法继续经营，被告于2018年5月12日搬离该租赁屋，同时通知了原告。被告于2019年7月11日在昌吉市自然资源局查询建设工程规划许可证，查无此档案，故双方签订的合同系无效合同。 反诉原告宋金宝向本院提出诉讼请求：1、判令反诉人与被反诉人之间的《房屋租赁合同》无效；2、判令被反诉人返还原告2018年5月12日至2018年11月1日的房租50000元，退还租赁押金5000元，赔偿装修费60000元，以上合计115000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月31日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同（位于昌吉市××路，面积220平米），反诉人依约向被告支付租赁费20万元，支付押金5000元。后反诉人为该房屋进行装修花费6000元。2018年年初，原告收到教育局通知，该租赁房屋因无相关合法手续继续经营。反诉人于2018年5月12日搬离该租住处，同时通知了被告。搬离后，原告多次向被反诉人催讨退还租金、押金及装修损失未果。反诉人为维护自己合法权益不被侵害，诉至法院，请求法院支持反诉人的诉讼请求。 反诉被告黄建亭辩称，根据合同约定，反诉原告交付租金。我要求以一年为单位，反诉原告要求签订三年，才签订了三年期限。我认为合同是合法有效的，没有违背双方意愿，也已经履行了二年，其不能继续使用房屋不是因为我的房屋不合格，而是政策规定，不是我方的原因。不同意返还租金，被告已经使用了三年，按照合同约定装修费我不承担的。收到5000元押金是事实，但按照合同押金是不退的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，当事人举证、质证及本院认证如下： 本诉原告黄建亭提交房屋租赁合同一份、收条一份、采暖费缴费证明一份。证实本诉原告按照合同约定交付房屋，本诉被告收到钥匙，本诉原告缴纳采暖费的事实。经质证，本诉被告对该房屋租赁合同及收条的真实性予以认可，关联性和合法性不认可，对采暖费缴纳证明的三性均不认可。本院对该组证据的真实性予以确认； 反诉原告宋金宝提交昌吉市自然资源局开具的证明一份。证实经反诉原告查证，涉案出租屋没有相关合法手续，无法通过消防验收，该房屋严重影响教学安全，没有办理建筑工程规划许可证的房屋不能租赁，故双方签订的房屋租赁合同为无效的事实。经质证，反诉被告对该证据的真实性予以认可，关联性不认可。本院对该组证据的真实性予以确认； 反诉原告宋金宝提交房屋装修合同一份。证实被告租赁房屋后于2016年11月14日对其房屋进行了装修，装修费60000元，房屋地点在昌吉市××路的事实。经质证，反诉原告对该证据的三性均不认可。本院对该证据的真实性予以确认； 反诉原告宋金宝提交中国农业银行卡交易明细清单一组、结婚证复印件一份。证实宋金宝及其妻子王某于2016年10月31日向黄建亭转账35000元，2016年11月1日转账70000元，2017年9月14日转账50000元，2017年11月12日转账50000元，合计205000元，向装修公司的员工余爱明转账50000元装修费的事实。经质证，反诉被告对该组证据的真实性予以认可，认可自己受到205000元的房屋租赁费及押金，对于给装修公司员工转账的50000元的关联性不予认可。本院对该组证据的真实性予以确认； 反诉原告宋金宝提交照片四张，关于集中清理整治校外培训机构违法违规办学的公告一份。证实租用期间经营情况，装修情况及昌吉市教育局通告的情况。经质证，反诉被告对四张片的真实性无异议，对公告的真实性不认。本院对该组证据的真实性予以确认； 反诉原告宋金宝提交关于集中清理整治校外培训机构违法违规办学的公告一份打印件。证实通告发布日期是2018年5月12日，该公告内容包括办理消防验收需要建设工程规划许可证，因涉案房屋没有建设工程规划许可证导致培训机构无法继续经营的事实。经质证，反诉被告对该证据的真实性无异议，但证明的内容不认可，称该公告没有记载涉案房屋不合格。本院对该证据的真实性予以确认； 反诉原告宋金宝提交民办企业单位登记证书一份。证实反诉原告所经营的教育机构手续齐全的事实。经质证，反诉被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认； 反诉原告宋金宝申请证人袁太平出庭作证。证人证言证实，反诉原告签订装修合同，并装修，实际装修人员发现涉案房屋存在消防隐患的事实。经质证，反诉被告对该证人的真实性不予认可。本院对证人证言的真实性予以确认； 反诉原告宋金宝申请证人黄丽出庭作证。证人证言证实，涉案房屋消防不过关，租户无法通过审核验收，导致证人搬离，同时也证明反诉原告搬离房屋时间。经质证，反诉被告对该证据的真实性认可，反诉原告的搬离时间不认可，称反诉原告至今未办理交接手续，至今未收到该出租屋钥匙。本院对证人证言的真实性予以确认； 反诉原告宋金宝申请证人孙倩出庭作证。证人证言证实，反诉原告搬离时间及原因。经质证，反诉被告对该证人证言的真实性不予认可。本院对该证人证言的真实性予以确认。 反诉被告黄建亭提交不动产权证二份、结婚证复印件一份。证实租赁的房屋是合法有效，并手续齐全的事实。经质证，反诉原告对该组证据的真实性无异议，关联性和证明的目的不认可，称租赁合同中的房屋与该房权证上记载的地址不一致，而且有房权证也不能证明该房屋有建设工程规划许可证。本院对该组证据的真实性予以确认； 反诉被告黄建亭提交照片三张。证实租赁房屋都还在适应，并不是不具备合法手续，租赁房屋门上还贴着宋金宝的电话号码和QQ号码。经质证，反诉原告宋金宝对该证据的真实性无异议，关联性及证明的目的不认可。本院对该证据的真实性予以确认。 经审理查明，2016年10月31日，原告黄建亭（甲方，出租房）与被告宋金宝（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将其位于昌吉市××路出租给乙方，租金标准每年100000元，租赁期限共计三年（即自2016年11月1日至2019年11月1日）。租金支付方式为每年租金需提前三个月一次性支付，如不提前支付，按自动放弃租赁使用权执行。签订合同时乙方向甲方交付5000元作为合同履行公物使用保证金、保证金不计息，在租赁期满时归还乙方。合同期内乙方违约或损坏公物，甲方有权从保证金中抵扣乙方应支付的损失。合同期内，乙方如果剔除解除合同，必须提前十五天向甲方递交书面申请，经甲方同意，乙方可在不改变原建筑物基础和设计前提下自行装修，费用自理，解除合同或合同期满后，乙方不得拆、迁装修物和建筑物上的贴面物并无偿交付甲方。合同签订后，黄建亭按照合同约定将房屋交付宋金宝，宋金宝向黄建亭支付押金5000元及两年的租金200000元（自2016年10月1日至2018年10月1日）。 2018年5月12日，昌吉市教育局下发《关于集中清理整治校外培训机构违法违规办学的公告》，通知“昌吉市教育局将组成联合检查组对违规的校外培训机构进行清理整治，对具备办学条件的无证校外培训机构督促其尽快补办审批手续，发放办学许可证；对存在违规办学行为、有安全隐患的无证校外培训机构，提出整改意见，限期整改；对办学条件不具备、存在安全隐患的无证校外培训机构，通过联合执法坚决予以取缔。”因黄建亭未能向租户提供该楼消防竣工验收报告，导致在该楼上租赁房屋的三家校外培训机构无法继续经营，陆续搬离该栋楼。 另查明，黄建亭单独所有的位于昌吉市××路（昌吉市41区2丘37栋1至4层11的位于昌吉市××路）房产，房产所有人于2019年9月27日变更为黄建亭的妻子陈秀琴单独所有。 本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，该租赁合同合法有效。双方签订的租赁合同中，该租赁房屋地址为昌吉市××路，在房权证及宋金宝向法庭提交的民办非企业单位登记证上记载的地址为昌吉市××区，反诉原告以自然资源局未查到昌吉市××路的建设工程规划许可证为由，主张租赁房屋不具有相关合法手续，双方之间签订的《房屋租赁合同》属于无效合同的理由不成立，本院不予支持。合同签订后，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，因黄建亭未能向租户提供该楼消防竣工验收报告，导致宋金宝的培训机构无法继续经营，宋金宝已搬离该出租房屋，其行为表示不继续履行合同，双方无法实现合同目的，故本院支持本诉原告黄建亭主张解除合同的诉讼请求。对于本诉原告要求本诉被告承担2018年11月2日至2019年11月1日期间的房屋租赁费用100000元的诉讼请求，本院认为，本诉被告宋金宝虽已搬离租赁屋，但未办理交接手续，未将租赁屋钥匙交付给黄建亭，导致黄建亭至今未能使用该房屋，故应承担此期间的租赁费，而本诉原告黄建亭作为权利人，明知本诉被告宋金宝早已搬离该租赁屋的情况，不及时主张权利，扩大租赁费损失，本院以实际损失为基础，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则衡量，综合全案的实际情况，酌情确定本诉被告应承担50%的租赁费50000元。因本诉原告黄建亭未能向租户提供该楼消防竣工验收报告，导致本诉被告宋金宝的培训机构无法继续经营，黄建亭的违约行为在前，故本诉原告黄建亭请求本诉被告宋金宝承担违约金20000元的诉讼请求本院不予支持。对于黄建亭主张宋金宝承担暖气费5456元的诉讼请求，本院认为，黄建亭的计算有误，房屋面积应按照双方签订的租赁合同的房屋面积220平方米计算，故本院确定该租赁房屋暖气费为4840元（220㎡×22元／㎡）。因本院酌情确定本诉被告承担50%租赁费，故暖气费亦应承担50%，即2420元。对于宋金宝主张黄建亭退还租赁押金5000元的诉讼请求，根据双方签订的租赁合同，合同解除后，该项费用应退还，故反诉原告宋金宝的该项诉讼请求，本院予以支持。对于宋金宝主张黄建亭退还装修费60000元的诉讼请求，根据双方签订的租赁合同，合同解除后，该项费用不应退还，故宋金宝的该项诉讼请求本院不予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告黄建亭与本诉被告宋金宝于2016年10月31日签订的《房屋租赁合同》； 二、本诉被告宋金宝于本判决生效之日起十日内向本诉原告黄建亭支付拖欠的租赁费50000元； 三、本诉被告宋金宝于本判决生效之日起十日内向本诉原告黄建亭支付暖气费2420元； 四、驳回本诉原告黄建亭要求本诉被告宋金宝承担违约金的诉讼请求； 五、反诉被告黄建亭向反诉原告宋金宝退还租赁押金5000元； 六、驳回反诉原告宋金宝其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2810元，由本诉原告黄建亭负担1699元，由本诉被告宋金宝负担1111元；反诉案件受理费2600元，由反诉原告宋金宝负担2550元，由反诉被告黄建亭负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。 审 判 长 热 阿 娜 人民陪审员 帕 塔 依 人民陪审员 沙依拉古丽 二〇一九年十一月十二日 书 记 员 热娜 革命