湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初2256号原告：武汉健康人大药房有限公司，住所地武汉市汉阳区马沧湖路**。法定代表人：孔心亮，经理。委托诉讼代理人：贺春波，湖北高驰律师事务所律师。被告：鲁科彬，男，1985年5月30日出生，汉族，住湖南省邵东县。被告：武汉市江汉区家乐阳光自助餐店，经营场所武汉市江汉区双洞正街特******门面。经营者：鲁科彬，基本情况同上。被告：尹少英，男，1985年9月16日出生，汉族，住湖南省邵东县。被告：刘方凯，男，1988年9月6日出生，汉族，住武汉市硚口区。原告武汉健康人大药房有限公司（以下简称健康人大药房）与被告鲁科彬、武汉市江汉区家乐阳光自助餐店（以下简称家乐阳光自助餐店）、尹少英、刘方凯房屋租赁纠纷一案，本案立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告健康人大药房的委托诉讼代理人贺春波、被告刘方凯到庭参加诉讼，被告鲁科彬、武汉市江汉区家乐阳光自助餐店、尹少英经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。健康人大药房向本院提出诉讼请求：1.解除健康人大药房与鲁科彬2016年12月13日签署的《房屋租赁合同》；2.解除健康人大药房与尹少英2018年8月20日签署的《补充协议》；3.鲁科彬、家乐阳光自助餐店、尹少英、刘方凯立即腾退铜锣湾休闲佰惠购物广场健康人门面140平方米的房屋；4.鲁科彬、家乐阳光自助餐店、尹少英、刘方凯支付健康人大药房租金及占用费80000元（2018年5月-12月）；5.鲁科彬、家乐阳光自助餐店、尹少英、刘方凯赔偿健康人大药房违约金82800元人民币（276000*30%)；6.本案诉讼费由鲁科彬、家乐阳光自助餐店、尹少英、刘方凯承担。刘方凯辩称，1.我与家乐阳光自助餐店、尹少英签订的是委托经营管理合同，房屋实际承租人应是鲁科彬、尹少英；2.我已依约将相关费用支付给尹少英，对于房屋租赁情况本人并不知晓；3.鲁科彬、家乐阳光自助餐店、尹少英拖欠健康人大药房租金情况本人不知，也与本人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经庭审查明确认的证据，本院认定事实如下：武汉铜锣湾经贸发展有限公司系武汉市江汉区解放大道友谊路特1号铜锣湾休闲佰惠购物中心一楼A区2、3号房屋所有权人。2011年5月6日，健康人大药房与武汉铜锣湾经贸发展有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由健康人大药房承租武汉市江汉区解放大道友谊路特1号铜锣湾休闲佰惠购物中心一楼A区2、3号房屋，面积为262㎡，租赁期从2011年5月28日至商铺拆除之日，租金40000元/月。2011年5月28日，武汉铜锣湾经贸发展有限公司向健康人大药房出具证明，载明：武汉铜锣湾经贸发展有限公司同意健康人大药房在承租期间自行转租。2016年12月13日，健康人大药房与鲁科彬签订《房屋租赁合同》，约定：鲁科彬承租铜锣湾休闲佰惠购物广场健康人门面积140㎡的房屋；租赁期限自2017年1月15日起至该门面拆迁止；第一年至第三年租金为276000元；第三年之后租金按每平方米5%递增；鲁科彬缴纳合同保证金23000元；鲁科彬不得以任何形式进行转租房屋，如鲁科彬擅自转租房屋或逾期不交纳租金达十五天，健康人大药房有权解除合同；如任何一方违约按年租金30%承担违约金。2018年8月20日，健康人大药房与尹少英签订《补充协议》，约定：健康人大药房为甲方，尹少英、家乐阳光自助餐店为乙方；甲方将案涉房屋出租给乙方，每月租金为10000元，每月15日支付租金；门前围堵结束后，房屋租金恢复至每月23000元；2018年3月至7月拖欠的租金由乙方年底前还清。尹少英、家乐阳光自助餐店在该补充协议乙方栏签名、盖章。同日，尹少英与刘方凯签订《家乐阳光快餐店委托经营管理合同》，约定：尹少英将家乐阳光快餐店委托刘方凯管理、经营，委托期限6个月，自协议签订之日至2019年2月28日止，月租金为10000元。同日，刘方凯向尹少英微信转帐50000元。2018年8月21日，刘方凯向尹少英微信转帐10000元。2018年8月28日，刘方凯向尹少英微信转帐11000元。2018年9月15日，刘方凯向尹少英微信转帐10000元。2018年10月6日，健康人大药房向尹少英送达《催收到期房租通知书》，载明：因承租人未按合同约定支付房屋租金，请承租人于2018年10月8日前向健康人大药房支付9月份房屋租金。2018年10月13日，健康人大药房向鲁科彬、尹春英、刘正凯送达《房屋腾退通知函》，载明：因鲁科彬擅自将房屋转租给尹少英、尹少英又擅自将房屋转租给刘方凯，其行为已构成违约，现正式通知解除合同；健康人大药房追讨房屋租金50000元、违约金82800元、滞纳金45000元；限刘方凯于2018年10月15日前清理腾退。另查明，家乐阳光自助餐店于2017年1月3日成立，其经营者为鲁科彬。还查明，2018年5月至2018年12月期间的房屋租金为80000元。本院在审理过程中，组织当事人进行现场勘验，经现场勘验，案涉房屋内存放大量厨具、餐饮桌椅、空调等经营设备、财产，刘方凯明确表示房屋内的经营设备及财产并非刘方凯所有；健康人大药房确认刘方凯于2019年9月将案涉房屋钥匙交给健康人大药房。本院认为，依据武汉铜锣湾经贸发展有限公司于2011年5月28日出具的证明，健康人大药房取得将案涉房屋自行对外转租的权利。2016年12月13日健康人大药房与鲁科彬签订的《房屋租赁合同》、2018年8月20日，健康人大药房与尹少英签订的《补充协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。健康人大药房在《房屋租赁合同》承租期内与尹少英、家乐阳光自助餐店签订《补充协议》，鲁科彬作为家乐阳光自助餐店的经营者在该补充协议上加盖家乐阳光自助餐店的印章，上述行为应视为健康人大药房与鲁科彬之间的房屋租赁合同于2018年8月20日解除，健康人大药房于当日与尹少英、家乐阳光自助餐店建立新的房屋租赁关系，2018年8月开始起的房屋租金及拖欠的2018年3月至7月房屋租金由尹少英、家乐阳光自助餐店共同承担。鲁科彬作为家乐阳光自助餐店的经营者应对家乐阳光自助餐店的全部债务承担无限责任。故健康人大药房主张：“解除健康人大药房与鲁科彬签订的《房屋租赁合同》，鲁科彬、尹少英、家乐阳光自助餐店共同支付房屋租金80000元”的诉讼请求，本院予以支持。虽然刘方凯与尹少英之间系名为委托经营管理实为房屋租赁关系，但刘方凯在签订《委托经营管理合同》后已依约向尹少英支付款项共计81000元；且依据合同相对性，刘方凯并非《补充协议》一方当事人，刘方凯对该补充协议中约定的付款义务不承担给付责任；尹少英、家乐阳光自助餐店违约责任也不应由刘方凯承担。故健康人大药房主张：“刘方凯支付房屋租金及违约金”的诉讼请求，本院不予支持。虽然《房屋租赁合同》中约定任何一方违约按年租金30%承担违约金，但该合同在健康人大药房与尹少英、家乐阳光自助餐店签订《补充协议》之日解除，且《补充协议》对违约责任未进行约定，因此鲁科彬、尹少英、家乐阳光自助餐店的违约责任不应按《房屋租赁合同》约定的违约标准计算，应比照法律规定的年利率6%的标准计算。尹少英、家乐阳光自助餐店在签订《补充协议》后，虽经健康人大药房催告仍未履行清偿、支付租金义务，其行为已构成违约，故健康人大药房主张：“解除《补充协议》”的诉讼请求，本院予以支持。因健康人大药房未能提供证据证明，《催收到期房租通知书》送达至尹少英、家乐阳光自助餐店时间，故该《补充协议》解除时间应为起诉状副本送达至被告之日，即2019年7月11日。虽然健康人大药房于2019年取得涉案房屋钥匙，但涉案房屋内留存大量经营设备及财产，尹少英、家乐阳光自助餐店作为房屋承租人，在合同解除后，应将涉案房屋腾空交付给健康人大药房。故健康人大药房主张：“尹少英、家乐阳光自助餐店腾退房屋”的诉讼请求，本院予以支持。因健康人大药房已确认，刘方凯于2019年9月将涉案房屋钥匙交给健康人大药房，且涉案房屋内的经营设备、财产并非刘方凯所有，故刘方凯对涉案房屋不负有腾退义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确定2016年12月13日原告武汉健康人大药房有限公司与被告鲁科彬签订的《房屋租赁合同》于2018年8月20日解除；二、确定2018年8月20日原告武汉健康人大药房有限公司与被告尹少英、武汉市江汉区家乐阳光自助餐店签订的《补充协议》于2019年7月11日解除；三、被告鲁科彬、武汉市江汉区家乐阳光自助餐店、尹少英于本判决生效之日起十日内将位于武汉市铜锣湾休闲佰惠购物广场健康人门面积140㎡的房屋腾空交付给原告武汉健康人大药房有限公司；四、被告鲁科彬、武汉市江汉区家乐阳光自助餐店、尹少英于本判决生效之日起十日内向原告武汉健康人大药房有限公司支付2018年5月至2018年12月期间房屋租金80000元；五、被告鲁科彬、武汉市江汉区家乐阳光自助餐店、尹少英于本判决生效之日起十日内向原告武汉健康人大药房有限公司支付违约金（以每月应付租金数额为基数，按年利率6%从每月应付之日起分段计算至款项付清之日止）；六、驳回原告武汉健康人大药房有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3556元，由被告鲁科彬、武汉市江汉区家乐阳光自助餐店、尹少英共同负担（此款原告武汉健康人大药房有限公司已垫付本院，被告鲁科彬、武汉市江汉区家乐阳光自助餐店、尹少英随上述款项一并支付给原告武汉健康人大药房有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  胡 琦人民陪审员  叶家琛人民陪审员  方若卉二〇一九年十一月十二日书 记 员  王 倩