福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初15500号 原告（反诉被告）：唐丽碧，女，1985年1月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈水厅，福建随寸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李紫欣，福建随寸律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：程碧祥，男，1964年6月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告（反诉原告）：程宁易，男，1996年8月23日出生，汉族，住福建省惠安县。 上列被告共同委托诉讼代理人：陈建涛，福建世平律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：陈婉瑜，福建世平律师事务所律师。 原告（反诉被告）唐丽碧与被告（反诉原告）程碧祥、程宁易房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。唐丽碧及其委托诉讼代理人陈永厅、李紫欣，程碧祥及其与程宁易的共同委托诉讼代理人陈建涛、陈婉瑜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐丽碧向本院提出诉讼请求：程碧祥、程宁易向唐丽碧支付自2019年6月21日起至房屋实际交付之日止的违约金（按5250元／日计算）。事实与理由：2019年3月21日，程碧祥、程宁易（甲方）将其位于厦门市思明区的房产出售给唐丽碧（乙方），双方签订《房产买卖协议》，对购房总额、支付方式、违约责任、违约金额等做了明确约定。唐丽碧已将购房款全额支付给程碧祥、程宁易，该房产也办理了不动产变更登记，但现二被告未如期将案涉房屋交付给唐丽碧。双方房产买卖协议第九条、第十条、第十二条明确约定，2019年6月20日前甲方将房产交付给乙方使用，甲方保证承租人已放弃同等条件下的优先购买权，若乙方不同意继续出租，甲方应在交房前解除承租人的租赁关系，若甲方不能按期交付房产，每逾期一日，按约定支付给乙方房产成交总价0.05%的违约金（房产总价1050万元×0.05%／日＝0.525万元／日）。唐丽碧通过短信、微信、电话等方式告知程碧祥、程宁易不愿意继续出租案涉房屋，但2019年6月20日程碧祥、程宁易并未依约交付房屋，应向唐丽碧支付逾期交房的违约金。 程碧祥、程宁易共同辩称，一、唐丽碧与程碧祥、程宁易签订《房产买卖协议》之前已清楚知晓案涉房屋处于出租状态，其未提出过任何异议，愿意继续购买房屋并签署《房产买卖协议》，同意继续出租并收取转付的租金。程碧祥、程宁易分别于2019年5月9日和2019年5月21日向唐丽碧转付租金(支付至2019年7月份），也充分说明唐丽碧对房屋出租是知情且同意继续出租案涉房屋。即从2019年5月9日起，唐丽碧已经通过收取房租的形式对房屋进行了占有、使用、收益和处分。二、唐丽碧与程碧祥、程宁易已就交房之日作出变更约定，本案的交房之日不再受2019年6月20日约束。案涉《房产买卖协议》是中介提供的格式文本，第九条虽约定程碧祥、程宁易应于2019年6月20日前将房产交付给唐丽碧使用，但是考虑到唐丽碧向银行贷款部分放款时间没有约定，存在较大的不确定性，若至2019年6月20日银行尚未放款或批不下来，程碧祥、程宁易仍必须在2019年6月20日之前将房屋交付给唐丽碧，且依照协议约定此时唐丽碧也已取得房产证，此时交付房屋后将意味着程碧祥、程宁易不仅未能收到按揭款项，还无法收取房屋租金。同时考虑其他因素，双方经协商同意在协议的第十七条作出变更约定：程碧祥、程宁易收到全款三日后，以每月租金7000元结算给唐丽碧（为不让租户知道），直到交房日止，据实结算，不再受2019年6月20日的约束，这是双方达成的共识。三、唐丽碧在收取了三个月的租金后突然以重新装修为由提出不愿意再出租房屋，并要求程碧祥、程宁易在2019年6月20日之前腾空交房有违合同约定。程碧祥、程宁易为了能尽快腾空房屋已经尽了最大努力，甚至遭受了巨大损失，业已完成了通知交房的义务。在向租户支付10万元赔偿金后，程碧祥、程宁易于2019年6月26日微信告知唐丽碧，租户会在近两天搬离案涉房屋，届时与租户办理交房事宜，并给了租户的联系电话，唐丽碧也在微信中予以了回复，其清楚并知晓该事实。程碧祥、程宁易又于2019年6月27日短信告知唐丽碧，租户已结清水电物业费，可以前去装修房屋，唐丽碧也已清楚知晓，再次给了租户的联系电话。此时，程碧祥、程宁易完成了通知交房的义务。最后，租户经程碧祥、程宁易授权于2019年6月28日再次短信告知并拨打三次电话通知唐丽碧前去拿钥匙并交房，物业处主任经授权也于2019年6月29日电话通知唐丽碧前去领取钥匙并交房，至此，以上人员均已通知到位，唐丽碧均以种种理由故意拖延，应当自行承担拒绝交房的法律后果。 程碧祥、程宁易向本院提出反诉请求：唐丽碧向程碧祥、程宁易支付逾期支付购房款466万元的违约金42000元（以房产成交总价1050万元为基数，按日万分之五计算，从2019年3月25日起至实际支付之日2019年4月2日，共计8日）。事实与理由：程碧祥、程宁易与唐丽碧于2019年3月21日签订《房产买卖协议》，约定程碧祥、程宁易将址于厦门市思明区的房屋出售给唐丽碧，房产成交总价为1050万元，唐丽碧应于协议签订之日向程碧祥、程宁易支付购房定金80万元，于2019年3月25日向程碧祥、程宁易支付购房款466万元（已支付的购房定金冲抵首期购房款）。首付款支付后，唐丽碧向银行申请商业贷款504万元，该贷款由银行直接支付给程碧祥、程宁易。若唐丽碧不能按期支付购房款，则每逾期一日，应向程碧祥、程宁易支付房产成交总价0.05%的违约金。协议签订后，唐丽碧本应于2019年3月25日向程碧祥、程宁易支付购房款466万元，却拖延至2019年4月2日才支付，共逾期了8日。唐丽碧的该行为已构成违约，应依约承担违约责任。 唐丽碧辩称，唐丽碧并未未违约，双方协商变更了首付款支付时间，将支付时间变更到过户当天支付首付款。唐丽碧为此还向程碧祥、程宁易支付了3万元的延期补偿。程碧祥、程宁易的反诉请求缺乏依据。 双方当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月21日，程碧祥、程宁易（甲方、出售方）与唐丽碧（乙方、购买方）在中介公司的居间下，就厦门市思明区房屋签订编号为0000499的《房产买卖协议》。约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，建筑面积167.92平方米，乙方经过丙方介绍现场看房后，对甲方所售房产已充分了解，愿意购买上述房产。房屋实际成交总价为1050万元，协议签订之日支付购房定金80万元，总房款分2次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，2019年3月25日向甲方支付466万元，余款申请商业贷款，该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金之日起3日内将差额部分直接现金支付给甲方，办理按揭贷款所应缴纳的费用由乙方自行承担。甲乙双方应于2019年3月30日前，以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。若于2019年4月4日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任（违约责任详见协议书第十二条）。协议第九条约定，甲方应于2019年6月20日前将房产交付给乙方使用。甲方交付房产时应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气、有线（数字）电视、管道等应当完好。交房前该房产所产生的各项费用由甲方负责缴清，房产交付后该房产产生的各项费用由乙方自行承担，在该房的水、电、煤气、有限（数字）电视、物业管理等的过户手续办理过程中，甲方应积极配合，产生过户手续费由乙方承担。为确保甲方交付该房产时不存在欠缴水、电、煤气、有线（数字）、户口迁移、电视及物业管理费等费用，甲方同意在乙方缴交首期房款同时预留1万元作为履约保证金，该保证金暂由丙方保管，待上述事宜全部处理完毕，丙方抵扣相关费用后交还甲方。协议第十条约定，甲方在转让上述房产时，若该房产处于出租状态，甲方保证已将房产出租情况告知乙方，并保证承租人已放弃在同等条件下的优先购买权。若乙方不同意继续出租，则甲方应在交房前解除承租人的租赁关系。协议第十二条“违约责任”约定：……2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交价0.05%的违约金。任何一方逾期超过7天仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。协议第十七条手写补充协议约定：1.甲方收到全款三日后，则以每月7000元租金结算给乙方，直到交房日为止。 前述合同签订后，唐丽碧依约支付购房定金80万元。双方确认合同签订时，唐丽碧知晓案涉房屋处于出租状态。 2019年3月23日，中介公司经办人游某向唐丽碧发送微信询问“卖方说，他儿子周一要考试，可以改周二去过户吗”，“周二上午在9点过去过户，评估和银行都会过来一并处理”，唐丽碧回复“好的”，并询问“周二去办理过户，那我是周二给他汇款吧？”，游某回复“是的，付首付款，过户”。 2019年3月25日，唐丽碧银行账户存款余额为5121968.19元。2019年3月26日，买卖双方共同前往不动产登记机构办理权属过户手续。因案涉房屋原为程碧祥、程宁易共同共有，未进行析产，如二人析产分割后，唐丽碧可以获得交易税收的优惠。买卖双方在当日合意暂不办理权属过户手续，由程碧祥、程宁易先对案涉房屋进行析产分割，待析产完成后再进行过户。为进行析产，程宁易于2019年3月26日在厦门市公证处办理一份委托公证，委托其母亲，即程碧祥配偶刘培红代为处理案涉房屋出售等相关事项。2019年3月29日，程宁易、程碧祥领取析产后的不动产权利证书。2019年4月2日，买卖双方再次前往厦门市不动产登记中心办理房屋权属过户手续。唐丽碧于该日向程宁易、程碧祥支付购房款466万元，并向程碧祥账户支付3万元款项，备注载明为“协助办理过户佣金”。 2019年5月9日、2019年5月21日，程碧祥一方分别向唐丽碧转账支付案涉房屋一个月租金7000元、二个月租金14000元。2019年5月21日，程碧祥配偶刘培红向唐丽碧配偶发送短信“暂时又转房租过来，我告诉包租婆是女儿要作婚房，他老婆以为我把房子卖了，所以在沟通上出问题，他还有近两年的合同才到，我再继续努力和他协商，月底无法把房子给你们了”、“再转两个月房租给你们”。唐丽碧配偶回复不同意推迟交房、要求其尽快和二房东沟通好。唐丽碧向程碧祥退还一个月租金7000元。 程碧祥、程宁易未于2019年6月20日向唐丽碧交付房屋。 2019年6月26日下午，程碧祥向唐丽碧配偶发送短信，告知租户这两天就可以把房子搬完，其还在外地，大约月初才回厦门，让唐丽碧和租房的交接。 2019年6月27日，程碧祥向唐丽碧发送短信，告知案涉房屋的物业费、水电、煤气费及所有相关费用已经全部交清，唐丽碧可以放心装修。唐丽碧回复询问和谁交接、钥匙找谁拿、什么时间去拿以及逾期赔偿什么时候付。程碧祥回复“门应该是开着的”。唐丽碧回复表示办理交房需要双方签字，如果程碧祥一方自己不想来或不能来，请办理委托授权书让代理人过来办理。同日，程碧祥亦向中介公司游某发送短信，告知案涉房屋的物业费、水电、煤气费及所有相关费用已经全部交清，请通知买方房子可以装修。2019年6月28日，游某回复程碧祥“昨天和买方沟通了，你要产权人本人才能交房，或有公证委托代理人，所以我们不能替代你去交房，而且你已经违约了，也超过期限了，应该付违约金，前七天是房屋总价的0.05%每天，还是要按合同履行给买方，要不买方起诉是按定金赔付”。后程碧祥未再予以回复。在程碧祥、程宁易提供法庭的证据及程碧祥手机原始载体中，程碧祥删除了前述2019年6月28日游某回复的内容。 唐丽碧确认案涉房屋的租户曾于2019年6月28日晚与其电话联系，告知程碧祥委托他把钥匙交给唐丽碧，但因租户表示仅负责交钥匙，不负责办理交接。后租户又致电告知如唐丽碧不去拿钥匙，程碧祥让其将钥匙放至物业主任那里。2019年6月29日，物业主任也给其打电话让其去拿钥匙，但其也同样表示只负责交钥匙，交房其他事项无法代表，唐丽碧不同意这样交接房屋。 此后，双方未就房屋交付进行交接。程碧祥、程宁易亦未预留1万元交中介机构保管作为相关费用的履约保证金。 唐丽碧提起诉讼后，双方在本院要求下，于2019年9月29日办理了房屋交接手续并签署《房屋交割书声明单》。 唐丽碧申请证人游某出庭，证人游某陈述证言主要内容为：其为居间促成唐丽碧与程宁易、程碧祥买卖合同中介公司的工作人员。双方约定的2019年3月25日过户，此后，程碧祥电话告知改到3月26日。双方2019年3月26日到市政中心送件过程中，过户专员告知析产后过户会省税费，双方协商析产之后过户唐丽碧同意支付给程宁易、程碧祥3万元补偿金，程宁易、程碧祥愿意等到下周再过户，3万元在过户当日由唐丽碧支付给程宁易、程碧祥。3月26日卖方询问要不要支付首付款，唐丽碧说今天还没过户就不支付，程宁易、程碧祥因为愿意要3万元的赔偿，所以明确说到下周过户之后再拿首付款。双方合同约定的是6月20日交房。6月20日之前证人有某时间要到了。签订合同的时候卖方告知有一个包租户，他们已和租户沟通了，在6月20日前可以处理好，所以才约定6月20日交房。6月27日程碧祥告知可以交房后，证人告诉程碧祥要他本人或者公证代理人过来交房，但是程碧祥未回复。 审理中，程碧祥提供两份落款时间为2019年6月18日的《交房委托书》，分别载明委托物业管理处主任王礼顺、房屋租户江启荣通知唐丽碧取走钥匙并交房。程碧祥主张其在2019年6月18日就已委托了前述二人代为办理交房手续，并在2019年6月18日告知唐丽碧配偶委托了相关人员办理交房手续。其亦向物业管理处主任王礼顺出示了授权委托书，但王礼顺是否向唐丽碧出示其并不清楚。 另外，程碧祥还主张其已依约向物业公司交付1万元结清案涉房屋费用的履约保证金，并提供物业公司出具的收据一份予以证明。至出庭证人游某出示其与程碧祥配偶刘培红的微信聊天记录，才确认其并未向物业公司交付1万元履约保证金。 本院认为，唐丽碧与程碧祥、程宁易签订的房产买卖协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 （一）双方关于房屋交付时间的约定 双方房产买卖协议第九条明确手写约定了程碧祥、程宁易的交房时间为2019年6月20日。双方补充协议中有关出卖方收到全款后应以每月7000元租金结算给买受人直到交房为止的约定，无论从字义还是交易习惯方面进行解释，都难以得出该条款系双方就交房时间另行做出约定的结论，更难以认定买受人唐丽碧同意房屋继续出租至租赁期限届满后再行交付房屋。相反，根据合同第十条有关若唐丽碧不同意继续出租，则程碧祥、程宁易应在交房前解除承租人的租赁关系的约定，结合程碧祥配偶刘培红与唐丽碧配偶关于“租户不愿搬离、月底无法交房”、唐丽碧配偶表示“不同意推迟交房”的回复，能够认定唐丽碧与程碧祥、程宁易之间并不存在同意交房时间推迟至租赁期限届满后的约定。因此，双方约定的房屋交付时间为2019年6月20日。 程碧祥、程宁易未依约于2019年6月20日向唐丽碧交付案涉房屋，构成违约。 （二）双方关于首付款支付时间的约定 双方房产买卖协议虽然约定唐丽碧于2019年3月25日支付购房首付款，程碧祥、程宁易于2019年3月30日前协助办理交易过户手续。但此后根据中介公司工作人员游某与唐丽碧的微信往来中关于程碧祥表示需推迟一天办理过户手续的交流内容，可以证明程碧祥、程宁易已同意于2019年3月25日与唐丽碧共同前往不动产登记部门办理交易过户手续。此后，因程碧祥、程宁易推迟过户时间一天，唐丽碧未于2019年3月25日支付首付款，不构成违约。此后，双方均确认在2019年3月26日交易之时，合意待程碧祥、程宁易析产过户后再行过户。程碧祥、程宁易虽否认同意唐丽碧推迟至办理权属过户登记手续当日再支付购房款，但结合唐丽碧银行账户在2019年3月25日已备足购房款，程碧祥、程宁易对于唐丽碧办理过户手续予以积极配合，唐丽碧于过户当日即支付购房款并给予程碧祥、程宁易3万元补偿，程碧祥在此后与唐丽碧的微信及短信沟通中从未提及唐丽碧迟延支付购房款以及中介公司工作人员游某的证人证言，本院对于唐丽碧主张的双方合意推迟过户时间并由唐丽碧给予程碧祥、程宁易3万元补偿的事实予以采信。 需要指出的是，程碧祥、程宁易删除与中介工作人员游某的部分短信往来、对于有否支付中介公司1万元履约保证金作出不实陈述的庭审情况，亦极大影响了法庭对于程碧祥、程宁易所述事实的内心确信。 （三）有关违约责任的承担 如上分析，程碧祥、程宁易未依约于2019年6月20日向唐丽碧交付案涉房屋，应当承担违约责任。双方争议焦点为，程碧祥于2019年6月28日、2019年6月29日通知唐丽碧接收案涉房屋，能否视为程碧祥已经履行合同约定的交房义务。 双方房产买卖协议并未就如何进行房屋交接作出具体约定。从日常交易来看，钥匙的交付是移转房屋占有的关键环节。从上述查明事实来看，程碧祥确实已经在2019年6月28日、2019年6月29日两次委托租户及物业管理处主任代为向唐丽碧交付钥匙。唐丽碧在两次接到交接钥匙通知的情况下，既未现场查看房屋，亦未采取任何适当的措施，仅以要求程碧祥本人交接为由拒绝前往查看、接收房屋，难谓合理。在租户或物业主任代为转交钥匙的情况下，唐丽碧亦有充分的渠道以公证或第三人（物业公司、中介公司）见证等方式固定交房现状、防止此后争议的产生。如房屋确实存在瑕疵，唐丽碧亦可根据合同约定向程碧祥、程宁易主张房屋瑕疵交付的违约责任。唐丽碧仅以程碧祥、程宁易本人未前往交接为由拒绝接收房屋，缺乏合同依据。其据此要求程碧祥、程宁易承担2019年6月28日以后的逾期交房违约责任，本院不予支持。2019年6月21日至2019年6月28日期间，程碧祥、程宁易应按照合同约定，按照总购房款的每日万分之五即每日5250元向唐丽碧承担逾期交房的违约金责任，合计42000元。 根据本院认定事实，程碧祥、程宁易与唐丽碧已就推迟房屋过户及购房款支付时间达成一致，唐丽碧亦已依约给予程碧祥、程宁易相应补偿，程碧祥、程宁易主张唐丽碧逾期支付购房款、要求唐丽碧承担违约责任缺乏事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、程碧祥、程宁易于本判决生效之日起十日内向唐丽碧支付逾期交房违约金42000元； 二、驳回唐丽碧的其他诉讼请求； 三、驳回程碧祥、程宁易的反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4194元，由唐丽碧负担3774元，程碧祥、程宁易负担420元。反诉案件受理费425元，由程碧祥、程宁易负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘远萍） 二〇一九年十一月十四日 法官助理（王昕） 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。