吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉04民终840号上诉人（原审被告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司辽源分行，住所地吉林省辽源市龙山区。法定代表人：刘志民，该行行长。委托诉讼代理人：张立，该行职工。委托诉讼代理人：郑文琦，该行法律顾问。被上诉人（原审原告、案外人）：车永刚，男，住吉林省东丰县。委托诉讼代理人：于忠秋，辽源市龙山区新兴法律服务所法律工作者。原审第三人（被执行人）：林森，男，住吉林省东丰县。上诉人中国建设银行股份有限公司辽源分行（以下简称建行辽源分行）因与被上诉人车永刚及原审第三人林森执行异议之诉一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初1032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人建行辽源分行的委托诉讼代理人郑文琦，被上诉人车永刚的委托诉讼代理人于忠秋，原审第三人林森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行辽源分行上诉请求：撤销一审判决，驳回车永刚的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误。2014年3月25日，第三人林森在建行辽源分行处贷款，用林权作抵押，贷款到期后，林森没有偿还贷款，导致贷款逾期，建行辽源分行向辽源市龙山区人民法院诉讼后，辽源市龙山区人民法院作出（2015）龙民初字第775号判决。2016年建行辽源分行申请执行，执行过程中辽源市龙山区人民法院查封了第三人林森及其配偶李纪红名下的房屋，即东丰县建设大街山水名都小区7号楼所有权证号SY045231、幢号17、房号12、建筑面积128.36平方米营业用房，并作出（2016）吉0402执161号执行裁定书，但因该房屋是在农行办理抵押，并办理了他项，因此没有进行拍卖。2019年5月，车永刚向辽源市龙山区人民法院提出异议，称该房屋2015年10月25日同林森签订房屋买卖合同，交付了房款，并向辽源市龙山区人民法院诉讼。辽源市龙山区人民法院作出（2019）吉0402民初1032号民事判决，认定车永刚同林森签订房屋买卖合同有效，不得执行涉案房屋。建行辽源分行认为该判决错误，辽源市龙山区人民法院作出的（2016）吉0402执161号执行裁定是正确的，争议房屋在农行办理抵押，并办理他项。按法律规定，抵押期间是不得买卖的，即使买卖也不得对抗抵押，且辽源市龙山区人民法院在2016年也作出裁定查封了该房屋。二、一审判决没有法律根据。按法律规定，抵押期间不得买卖，如买卖需取得抵押权人同意，本案中没有任何证据证明抵押权人同意买卖，而且建行辽源分行执行中已将该房查封。车永刚答辩称：第一、本案一审事实清楚、判决客观公正，请求驳回上诉、维持原判。第二、本案一审认定事实正确，确认了车永刚与林森之间的买卖合同合法有效，该房屋已经交付，车永刚已经实际占有使用，并缴纳了相关费用，偿还了在农行办理的抵押贷款。因此本案事实是比较清楚的。第三、关于抵押期间是否可以买卖的问题。抵押权是一种用益物权，但是涉案房屋的产权已经应归林森所有。林森处分后，只需按照法律规定通知抵押权人。本案中，一审时王勇作为农行信贷科主任，已经出庭作证，对出卖房屋的事情是知晓的，而且也默许了车永刚以林森的名义继续偿还贷款，所以农行作为抵押权人是知晓的。因而本案也适用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，设定抵押权的房屋在征得抵押权人同意之后，是可以出售的。只是出售后，因为林森没有及时回来偿还剩余贷款导致不能过户，不能过户并不是车永刚本人的原因。林森述称，2015年11月25日我将涉案房屋卖给车永刚，向建行辽源分行贷款时，建行辽源分行对我的山庄进行评估，评估了500多万元，当时查封了我的山庄和林地，我愿意将山庄和林地变卖之后偿还，涉案房屋已经卖给了车永刚，建行辽源分行不应该再要求执行房屋。车永刚向一审法院起诉请求：一、依法确认其与林森签订的买卖合同有效；二、停止对其购买的位于东丰县建设大街山水名都小区7号楼、所有权证号SY045231、幢号17、房号西35-17-2、建筑面积128.36平方米房屋的执行；三、本案诉讼费由建行辽源分行承担。一审法院认定事实：辽源市龙山区人民法院在执行申请执行人建行辽源分行与被执行人林森金融借款合同纠纷一案中，于2016年8月23日作出（2016）吉0402执161号执行裁定书，依法查封被执行人林森、李纪红（林森之妻）所有的位于东丰县建设大街山水名都小区7号楼、所有权证号SY045231、幢号17、房号1-2、建筑面积128.36平方米房屋的门市房一处。车永刚以其对查封的房屋享有物权期待权，即其与林森早在2015年10月25日即已签订《房屋买卖合同》，林森将购买的房屋手续交给了本人，车永刚对该房屋已经实际占有使用多年，购房款也已经全额支付给林森为由，提出执行异议。辽源市龙山区人民法院于2019年4月1日立案，于2019年4月16日作出（2019）吉0402执异36号执行裁定书，驳回车永刚的异议请求。故车永刚提起本案案外人执行异议之诉。本案诉争房屋登记的所有权人为林森、李纪红共有，系林森在农业银行东丰县支行办理购房抵押贷款（按揭）购买。2015年11月25日，车永刚（甲方）与林森（乙方）签订房屋买卖合同一份，主要内容如下：1.房屋自然情况；2.价格：总价款玖拾万元；3.支付方式：甲方以现金方式一次性支付给乙方肆拾捌万五干元整。该房因购买时是乙方按揭方式购得，当时交首付款449,266.00元，贷款43万元，贷款10年。双方买卖时乙方已偿还贷款约为15,000.00元，剩下贷款约415,000.00元由乙方配合甲方一次性还清，同时到产权部门办理更名过户。本合同签订后乙方将购买的房屋相关手续及钥匙交给甲方，甲方进驻该房屋并实际占有。当日，林森给车永刚出具485,000.00元购房款收条一份。林森在庭审中自认在签订上述房屋买卖合同后，其离家外出干活，未能配合车永刚办理贷款415,000.00元一次性还清的手续，每月贷款一直由车永刚偿还（用林森的银行账户偿还）。一审法院认为，一、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。根据物权与债权区分原则，不能依照物权法第一百九十二条第二款的规定认定林森与车永刚签订的房屋买卖合同无效。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一、车永刚举证的其与林森签订的房屋买卖合同、收条、银行卡交易明细、证人证言、社区证明相互印证，能够形成证据链条，故对上述证据效力予以认定，据此认定车永刚与林森间房屋买卖合同关系成立，前文已经论述，虽然买卖的房屋设有抵押权，林森与车永刚签订的房屋买卖合同仍然具有法律效力；二、关于车永刚对房屋合法占有问题，车永刚举证的社区证明和物业费票据能够证明车永刚在法院2016年8月23日查封前即合法占有房屋至今，对此节证据予以采信；三、关于车永刚与林森买卖房屋价款全部支付的认定，因林森只交付了房屋的首付449,266.00元和月还款15,000.00元，故林森只享有房屋价值464,266.00元（449,266.00元+15,000.00元）的财产权利，车永刚在合同签订之日向林森交付房屋价款485,000.00元，已经达到林森享有该房屋财产权的全值，应认定价款已全部交付；四、关于房屋至今未办理过户的原因问题，林森自认其在与车永刚签订房屋买卖合同后即离家，致使车永刚无法一次性交付贷款继而办理过户，因此，应认定系非车永刚自身原因未办理房屋过户。综上所述，应认定车永刚就案涉房屋享有排除强制执行的权利，对其诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、原告车永刚与第三人林森于2015年11月25日签订的房屋买卖合同合法有效；二、不得对第三人林森名下的东丰县建设大街山水名都小区7号楼所有权证号SY045231、幢号17、房号1-2、建筑面积128.36平方米的营业用房予以执行。案件受理费8,575.00元，由被告建设辽源分行负担。本院二审期间，建行辽源分行向本院提交了房屋他项权利证、涉案房屋产权登记信息等证据，拟证明涉案房屋已经抵押给中国农业银行股份有限公司东丰县支行，抵押期限十年，自2015年6月10日起至2025年6月10日止，说明车永刚与林森的买卖合同是虚假的，在抵押期间是不允许买卖的。本院组织当事人进行了举证质证。车永刚质证认为，对上述证据的真实性无异议，但对待证事实有异议，不能证明涉案买卖合同虚假，也否认不了抵押期间不得买卖的法律规定。林森对上述证据没有异议。本院经审查认为，上述证据具有合法性，与待证事实无关联性，但能够证明涉案房屋的登记情况，本院予以采信。本院二审经审理查明：建行辽源分行与林森金融借款合同纠纷一案，原审法院于2015年8月17日作出（2015）吉04龙民初字第775号民事判决，该判决发生法律效力并进入执行程序后，原审法院于2016年8月23日作出（2016）吉0402执161号执行裁定书，依法查封被执行人林森、李纪红（林森之妻）所有的位于东丰县建设大街山水名都小区7号楼、所有权证号SY045231、幢号17、房号1-2（老房屋编号西35-17-2）、建筑面积128.36平方米门市房一处。2019年4月1日，案外人车永刚提出执行异议，称其已与林森签订房屋买卖合同，并实际占有使用多年，房款已全额支付给林森，之所以未变更登记是因为当初购买后车永刚要求一次性偿还银行抵押贷款并办理过户手续，林森以各种理由拒绝。请求撤销查封裁定，停止对涉案房屋的执行。原审法院执行部门认为，车永刚与林森虽然签订了买卖合同，但该合同是否合法有效，能否阻却执行，并非执行程序审查范围，相关权利人应依法另行主张权利，进而驳回了车永刚的异议请求。车永刚不服，提起执行异议之诉，即为本案。本院认为，本案争议焦点为车永刚对涉案房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件必须同时具备，缺一不可。本案中，即便车永刚在人民法院查封前已与林森签订了合法有效的书面买卖合同，合法占有涉案房屋，已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，但如果不满足第四个条件，即非因自身原因未办理过户登记，仍无法排除执行。且案外人车永刚负有举证证明责任。车永刚二审庭审中自认其购买涉案房屋时知道该房屋在农业银行进行了抵押，当时没有涤除抵押权并办理过户是因为没有那么多钱，林森亦表示如果车永刚购买房屋时替其偿还农业银行借款，是可以办理过户登记的。由此可见，车永刚购买房屋后未办理过户系出于其资金不足这一自身原因，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，故其阻却人民法院强制执行的请求不应得到支持。购买涉案房屋时未办理过户，之后即便林森外出打工，车永刚也可以通过提起诉讼等方式要求林森配合偿还贷款并办理过户，车永刚未采取积极措施要求林森协助过户，系怠于行使权利，仍应认定为因自身原因未办理过户，从这个角度而言，车永刚排除执行的诉讼请求也不应得到支持。至于涉案买卖合同是否合法有效，不是本案独立的审理内容，在本院已经认定涉案房屋未办理过户登记系车永刚自身原因，并进而认定车永刚不享有足以阻却人民法院强制执行的民事权益的情况下，对涉案合同是否合法有效不作评判，对车永刚的第一项诉讼请求不予审理。林森二审庭审时提出，涉案贷款已经核销，但未提交相应证据。且涉案贷款核销与否、核销是否具有对外效力，不属于本案执行异议之诉审理范围。只要本案执行依据仍具有法律效力及执行裁定仍使涉案标的物处于查封状态，本院就应依法对本案争议焦点进行审理并作出裁判。综上所述，建行辽源分行的上诉请求成立，应予支持。一审判决适用法律错误，应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初1032号民事判决；二、驳回车永刚的诉讼请求（不包括不予审理的诉讼请求）。一审案件受理费8,575.0元（车永刚垫付），二审案件受理费8,575.0元（中国建设银行股份有限公司辽源分行垫付），均由车永刚负担。本判决为终审判决。审判长  陈传冬审判员  温桂杰审判员  李 爽二〇一九年十一月二十八日书记员  杨赫卿