四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2249号 上诉人（原审被告）：詹涛，男，1971年5月11日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：雷勤，四川契合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司，住所地四川省成都市锦江区总府路**金骊总府大厦**。 负责人：谢涛，总经理。 委托诉讼代理人：李颖祥，四川乐伯乐律师事务所律师。 原审被告：四川省花园实业股份有限公司，住所地四川省宜，住所地四川省宜宾市翠屏区安阜月耳池街** 法定代表人：吴利财，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：周起弘，男，该公司员工。 上诉人詹涛因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称华融四川分公司）、原审被告四川省花园实业股份有限公司（以下简称花园公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初8463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人詹涛委托诉讼代理人雷勤、被上诉人华融四川分公司委托诉讼代理人李颖详、原审被告委托诉讼代理人周起弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 詹涛上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初8463号民事判决；2.驳回华融四川分公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由华融四川分公司负担。事实和理由：本案应当适用《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，詹涛在人民法院查封前已经与花园公司签订了合法有效的书面买卖合同，并在查封前合法占有了该不动产，并支付了购房款，非因詹涛的原因未办理过户登记。詹涛对诉争不动产的异议成立，能够排除执行。根据物权法的规定，詹涛的房屋虽然没有办理过户登记，但已经基于合同关系合法占有房屋，詹涛所拥有的是物权，而非一审判决所认为的债权。 华融四川分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 花园公司述称，1.一审判决认定事实清楚；2.詹涛在上诉状中诉称花园公司没有办理相应房产证手续，不是事实。根据本案出示的证据显示，并不是花园公司不为詹涛办理房产手续，而是因为是总证，房屋没有建完，不能办理小证。 华融四川分公司向一审法院起诉请求：1.准许执行花园公司名下位于宜宾市翠屏区的房屋；2.本案诉讼费用由詹涛、花园公司承担。 一审法院认定事实：1999年4月8日，詹涛（买方）与花园公司（卖方）签订《房屋购销合同》，约定：买方购买翠屏区安阜月儿池街108号综合楼2幢3层（综合），建筑面积368.76㎡；房屋售价金额为1400元/㎡,合计人民币516264.00元，预交50％即人民币258132.00元，由花园公司出具收条；办理房屋产权证，按国家有关规定各自缴纳税费，花园公司代办，办证工本费由购房户支付，每户收工本费、代办费200元。合同末页“买方”一栏由华融四川分公司签字确认，“卖方”一栏加盖有花园公司公章，花园公司法人吴利财在“法定代表人”一栏签字。1999年4月10日，花园公司向詹涛出具《收款收据》一张（NO.0031354）,载明收到詹涛预交“公司综合楼2幢3层面积368.76㎡/1400.00”购房款258132元（516264.00×50%）。2000年4月12日，花园公司再次向詹涛出具《收款收据》一张（NO.0031356），载明收到詹涛支付“公司综合楼2幢3层面积368.76㎡/1400.00”购房款206505.60元（516264.00×40%）。对于上述购房合同及《收款收据》，花园公司不持异议；华融四川分公司对其真实性、关联性予以认可，但认为存在詹涛、花园公司串通伪造证据的可能。华融四川分公司同时认为案涉金额巨大，仅有相应收款收据不足以证明詹涛已支付相应款项，詹涛应提供相应转账凭证。詹涛陈述其购房资金来源于其经营广告公司的收入，购房款均以现金支付的,因案涉房屋一直未办理产权证，故尚有剩余10％的购房款未支付给花园公司，詹涛同意将剩余房款51626.40元按照人民法院要求交付执行。 关于案涉房屋未办理过户登记的原因，詹涛陈述花园公司向其告知因总产权证未能分割为小证，故无法办理。花园公司陈述案涉房屋未办理产权证分户系历史原因造成，1996年政府将江北案涉房屋所在土地划拨给花园实业进行房屋建设，确因土地证为总证，具体办证时房产局告知公司是总证，无法办理分证，一直拖延至今。 关于案涉房屋使用情况，詹涛陈述其1999年购买案涉房屋后，因一直未能过户故由花园公司代为出租，前几年为短租，但自2013年8月一次性10年期出租给了四川鼎航贸易有限责任公司。詹涛向一审法院提供了一份花园公司（出租方/甲方）、詹涛（出租方/甲方）与四川鼎航贸易有限责任公司共同签订的《房屋租赁协议》，协议约定甲方将位于敬业路108号2幢3层房屋出租给乙方，租赁期间从2013年9月1日起至2023年8月30日；租金为一次性缴纳10年租金48000元。协议上加盖有花园公司以及四川鼎航贸易有限责任公司公章，协议末页“甲方”一栏处有詹涛捺印。 另查明，位于宜宾市翠屏区安阜月耳池******房产（房屋所有权证号为宜宾市翠屏区字第××号，该产权包括案涉房产在内）于2001年即登记在花园公司名下。花园公司以上述房产为债务人四川省宜宾花园装饰建材有限公司（以下简称花园装饰建材公司）在中国工商银行股份有限公司宜宾分行（以下简称工商银行宜宾分行）的借款提供抵押担保，并于2013年1月7日办理了抵押登记（他项权证号：宜宾市房他证翠屏区字第××号，债权数额980万元）。 2016年一审法院受理了工商银行宜宾分行与花园装饰建材公司、花园公司、吴贞孝、李梅、汪桂容、吴利财金融借款合同纠纷一案，并于2016年11月30日作出（2016）川1502民初5313号《民事判决书》，判决“一、被告花园装饰建材公司于本判决生效之日起10日内向原告工商银行宜宾分行归还借款本金980万元及利息、复利、罚息，……；二、原告对被告花园实业公司提供抵押的翠屏区安阜月耳池108号1幢6-8层；2幢4-8层，1-3层的房产（他项权证号：宜宾市房他证翠屏区字第××号）变现款在上述债权范围内享有优先受偿权。……”判决生效后，花园装饰建材公司、花园公司、吴贞孝、李梅、汪桂容、吴利财均未履行生效判决书确认的义务，工商银行宜宾分行向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年4月5日作出（2017）川1502执494号《执行裁定书》，裁定查封花园实业公司名下位于翠屏区安阜月耳池108号1幢6-8层，2幢4-8层、1-3层房屋（包括案涉房屋）。2017年6月22日，中国工商银行股份有限公司四川省分行将包含前述债权在内的一批债权批量转让给华融四川分公司，并于2017年7月29日在报纸上联合刊登了包含前述债权的《债权转让通知暨债务催收联合公告》。 执行过程中，詹涛对执行标的提出书面异议，一审法院于2018年9月28日作出（2018）川1502执异142号《执行裁定书》，认为詹涛对案涉房屋所享有的权利能够阻却对案涉房屋的执行，詹涛异议成立。华融四川分公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，华融四川分公司于2018年10月8日签收本案所涉（2018）川1502执异142号《执行裁定书》，于2018年10月22日向一审法院邮寄本案起诉材料。 一审法院认为：关于华融四川分公司本案起诉时间是否符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据本案查明的情况，华融四川分公司于2018年10月8日签收本案所涉（2018）川1502执异142号《执行裁定书》，并于2018年10月22日向一审法院邮寄本案起诉材料，未超过法律规定期限，故华融四川分公司起诉时间符合法律规定。本案系詹涛在华融四川分公司与花园装饰建材公司、花园实业公司、吴贞孝、李梅、汪桂容、吴利财金融借款合同纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（案涉房屋）提起的执行异议，本案的争议焦点为詹涛对案涉房产是否享有足以阻止执行的实体权利。 根据詹涛提交的《房屋购销合同》及相关《收款收据》，能够证明詹涛与花园公司于1999年4月8日明确将案涉房产出卖给詹涛，且詹涛已于1999年、2000年共计支付了90％购房款464637.60元，该房屋买卖关系是双方真实意思表示，合法有效。花园公司于2013年为债务人花园装饰建材公司向工商银行宜宾分行的借款以案涉房屋提供抵押担保，并在房管部门依法办理了抵押登记，该抵押担保物权亦依法成立。物权优先于债权是民商事法律的基本原则，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，虽然詹涛提供有其购买并支付大部分购房款的相关证据，并且陈述其早已占有、使用案涉房屋，但案涉房屋在办理抵押时仍登记在花园公司名下，案涉房屋的产权并未转移至詹涛名下，在詹涛购买房屋至债权人工商银行宜宾分行抵押贷款发生的2013年长达十余年期间内，詹涛也未举证证明其就未办理过户登记采取如办理备案登记、预告登记等相应防范措施。抵押权设立的核心目的就是对抵押物享有优先受偿的权利，现生效法律文书已确认工商银行宜宾分行对案涉房屋享有优先受偿权，故华融四川分公司作为受让后的债权人和抵押权人有权申请执行花园公司名下的案涉房屋即位于宜宾市翠屏区房屋。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》九十条、第三百一十三条规定，判决：准许执行被告四川省花园实业股份有限公司名下位于宜宾市翠屏区房屋。案件受理费80元，由被告詹涛、四川省花园实业股份有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是詹涛对案涉房屋是否享有阻却执行的民事权利。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，詹涛对登记在花园实业公司名下的位于宜宾市翠屏区房屋提出异议，应当符合以上四个条件。詹涛提交了《房屋购销合同》及相关《收款收据》，拟证明詹涛购买花园实业公司房产并已支付部分价款的事实，但没有转款凭证或花园实业公司对收入销售该房产的价款入账记录等证据予以印证，不足以证实詹涛已向花园实业公司支付部分价款的事实。詹涛购买该房产而不能取得产权的情况下，在该房产被抵押前长达十余年未采取相应防范措施如办理备案登记、预告登记等，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。故詹涛对案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）和第（四）项的规定，不享有阻止执行的民事权利。 综上所述，詹涛上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由詹涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈西苓 审 判 员 郭美宏 审 判 员 王纯强 二〇一九年十一月二十日 法官助理 华 涛 书 记 员 杨雯洁