福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初4357号 原告：福州天艺文化创意产业园有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇西庄路****楼**。统一社会信用代码：91350111084340642U。 法定代表人：林明，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴辰阳，福建建达律师事务所律师。 被告：国化（福建）实业股份公司，住所地，住所地福建省平潭县综合实验区金井湾商务营运中心**楼建筑产业大厦**会信用代码：91350000094710977H。 法定代表人：邱万林，董事长。 原告福州天艺文化创意产业园有限公司(以下简称天艺文化公司)与被告国化（福建）实业股份公司(以下简称国化公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天艺文化公司的委托诉讼代理人何山、吴辰阳到庭参加诉讼，被告国化公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 天艺文化公司向本院提出诉讼请求：判令1.确认原被告的租赁合同关系于2019年8月1日解除，被告将租赁房屋腾退并交还原告；2.被告支付原告自2018年1月起至2019年7月31日止的租金1353772元；3.被告按月租金81058元的标准支付原告自2019年8月1日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费；4.被告支付原告截至2019年7月31日止的逾期付款违约金258175元，并以拖欠的租金1353772元为基数，按月2%的标准向原告支付自2019年8月1日起至实际清偿之日止的违约金；5.本案全部诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实与理由：2015年，原告与案外人王红星签订了合同编号为【3500024】的《租赁合同》，约定由王红星承租坐落于福州市晋安区西庄路233号的福州天艺文化创意产业园内3＃楼一层部分房屋（383㎡）及二层全部房屋（1798㎡）合计2181㎡（含公摊）的房屋进行经营使用。《租赁合同》第三条约定，协议签订后两年的月租金69494元；第三年开始，每月租金在上一年度的基础上按8％递增。若承租人逾期交付房租、水电费等各项费用，逾期在30日内的，承租人应按延付金额的每日千分之一向出租人支付滞纳金直至付清之日止；逾期超过30日的，出租人有权单方解除合同、没收租赁押金，并追索承租人逾期付款滞纳金直至付清之日止。 2016年，被告与案外人王红星签订《租赁合同》，约定王红星将上述坐落于福州市晋安区西庄路233号的福州天艺文化创意产业园内3＃楼一层部分房屋(383㎡）及二层全部房屋（1798㎡）合计2181㎡（含公摊）的房屋整体出租给被告用于经营使用，租赁期限自2016年5月1日至2021年4月30日止。根据该《租赁合同》第三条约定，协议签订后两年的月租金为73090元；第三年开始，每月租金在上一年度基础上按8%递增。 2016年6月1日，原、被告与案外人王红星就案涉租赁房屋的承租人权利义务转移及租金支付事宜签订《三方协议》，约定被告作为案涉租赁房屋新的承租人承诺无保留且自愿承担原告与案外人王红星之间的《租赁合同》所约定的本应由案外人王红星享有或承担的所有权利和义务，并确定原被告关于案涉租赁房屋的租赁期限自2016年6月1日起至2021年4月30日止、被告自2016年6月起每月10日前按月向原告缴纳租金73090元。 《三方协议》签订后，原告依约将上述租赁房屋交付被告使用，被告亦于2016年11月30日将租赁房屋的地址作为其工商备案的经营住所地。2019年1月被告补缴欠付租金时向原告提出降低租金标准的申请，并承诺将一次性结清所欠租金，原告遂同意按月69494元收取自2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金，并在此基础上按照租赁合同约定的后续租金上浮率（即年8％的递增率）上浮租金，但被告于2018年1月支付部分租金后无理拖欠租金。 原告于2019年7月26日函告被告解除房屋租赁合同关系。经原告多次催讨，被告拒不支付租金及逾期付款违约金，且占用租赁房屋，其行为已构成根本违约。请求判如所请。 国化公司于庭后提供书面答辩状称，1.本案转租合同由原被告及王红星以《三方协议》方式签订，故应追加王红星为共同被告，以查清事实、分清责任。2.讼争租赁物的消防存在隐患，房屋的二楼出现塌陷情况，无法正常使用，经营活动受限，且原告拒不提供发票也不落实晋安区政府的优惠政策，致使被告租赁合同目的无法实现。原告拖延不解决安全隐患问题，被告遂于2019年1月搬离租赁物，但原告将大门紧锁，留置被告的办公家具等物品。3.被告已被迫搬离租赁物，不存在腾退房屋及支付2019年1月之后的租金的问题，且原告应将留置的财产返还被告。综上，请求追加王红星为共同被告，并对现场进行勘查后对2019年1月之前的租金进行结算，再扣除因租赁物无法正常使用、以及原告超额留置被告财产而给被告造成的损失金额后，双方再进行补差。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年11月19日，福州瑞煌铜业有限公司(以下简称瑞煌公司)作为甲方、福州锦成天福茶文化创意产业园有限公司(以下简称锦成天福茶公司)作为乙方双方签订合作协议书，约定瑞煌公司将其所有的福州市晋安区新店镇西庄路233号之标准厂房及配套设施，土地面积37.88亩，建筑面积13962.3㎡作为合作投入，经营茶文化等文化产业，锦成天福茶公司可根据实际市场和运营需要，经工商部门审核同意变更经营范围后，在文化产业项目范围内进行必要的调整、变更。2015年4月15日锦成天福茶公司变更名称为“福州天艺文化创意产业园有限公司”即本案原告，并于同年4月29日增加“自有房屋租赁”为其经营范围。 2015年4月1日，天艺文化公司与王红星签订租赁合同，约定天艺文化公司将福州市晋安区西庄路233号3#楼一层部分场地(383㎡)及二层全部场地(1798㎡)租赁给王红星使用；租赁期限五年，自2015年4月1日至2020年3月31日，2015年4月1日至2016年3月31日为免租期；王红星应于合同签订后3日内缴纳押金208482元及3个月租金208482元；租金每三个月支付一次，于每月5日前付清，第一年每月租金69494元，自第三年开始每月租金在上一年度基础上递增8%；王红星应按时支付租金，若拖欠租金，天艺文化公司有权从已收取的押金中先行扣收或代扣代缴，之后王红星应在30日内补足租赁押金，逾期补足，视为逾期缴纳租金；王红星若欠费，天艺文化公司有权将书面通知书贴于店门口显著位置另拍照为证，即视为天艺文化公司通知王红星，王红星在收到书面通知十五日内未改正视为违约，天艺文化公司有权单方解除合同、收回租赁场地并追究王红星违约责任；租赁期满或合同解除，王红星应于七日内缴清尚欠的费用、清空场地并办理书面交接手续，逾期按合同到期时日租金标准的双倍支付场地占用费，同时天艺文化公司有权没收押金；王红星应按时足额支付租金、管理费、水电费等费用，逾期30日内，按延付金额的日千分之一支付滞纳金直至付清，逾期超过30日，天艺文化公司有权单方解除合同、没收押金，并追索滞纳金直至付清；若租赁场所未归还，仍应按合同到期时日租金标准的双倍支付场地占用费直至退还场地时止。 2016年3月7日，王红星与国化公司签订租赁合同，约定王红星将上述租赁场地转租给国化公司使用；租赁期限五年，自2016年5月1日至2021年4月30日止；合同签订后3日内支付押金219270元、三个月租金219270元、装修补偿费60000元；租金每三个月支付一次，于每月5日前付清，第一年每月租金73090元，自第三年(2018年6月1日)开始每月租金在上一年度基础上递增8%。合同对于其他权利义务的约定同天艺文化公司与王红星签订租赁合同约定一致。 2016年6月1日，天艺文化公司、王红星、国化公司签订三方协议，约定：鉴于天艺文化公司与王红星、王红星与国化公司签订的租赁合同，天艺文化公司同意王红星将租赁场地转租给国化公司，国化公司无保留且自愿承担原租赁合同约定的、原应由王红星享有或承担的所有权利和义务，期限自2016年6月1日起至2021年4月30日止；国化公司承诺于2016年6月起每月10日前按月向天艺文化公司缴纳租金73090元，2016年8月1日起国化公司需支付给王红星的每月20000元的装修补偿款由天艺文化公司代收；王红星同意将2016年6、7月的装修补偿款40000元给予国化公司作为音响设备补贴；王红星承诺，其负有向国化公司催收租金的义务，若国化公司逾期10日未能支付租金，王红星承诺全额缴交。 合同签订后，双方依约履行合同义务，被告依合同约定按每月73090元向原告支付租金，自2016年6月1日起至2019年1月4日，国化公司累计支付租金1430000元。合同履行过程中，经双方协商一致月租金自2017年6月1日起调整为69494元，根据租赁合同“自第三年开始每月租金在上一年度基础上递增8%”约定，自2018年6月1日起月租金为75054元(69494元+69494元×8%)、2019年6月1日起月租金为81058元(75054元+75054元×8%)。依上述约定，国化公司支付的1430000元为2016年6月1日至2017年12月31日的租金1363538元(73090元×12月+69494元×7月)及2018年1月的部分租金66462元(1430000元-1363538元)，尚欠原告2018年1月的租金3032元及自2018年2月起的租金未支付。 2019年7月26日福建建达律师事务所受原告委托通过全球邮政特快专递(EMS)发送律师函给被告，称：截至2019年7月31日，国化公司尚欠租金及违约金1625573元，经原告多次催告，国化公司至今仍未支付所欠款项，现根据合同约定，于2019年8月1日解除双方的租赁合同，限国化公司于2019年8月5日前清空租赁场地内的所有物品、腾退房屋并移交给原告。该邮件于7月29日被签收。 综上事实，本院认为：原告与王红星订立的租赁合同、王红星与被告订立的租赁合同以及原被告与王红星三方签订的协议系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同，双方均应依约履行合同义务。被告未依约按时足额支付租金，其行为已构成违约，根据合同约定出租人有权请求解除合同，原告关于租赁合同于2019年8月1日解除的律师函于2019年7月29日送达被告，故原告请求确认房屋租赁合同已于2019年8月1日解除，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 合同履行期间,被告依约支付了截至2017年12月31日止的租金1363538元及2018年1月的部分租金66462元，合计1430000元，尚欠原告2018年1月的租金3032元及2018年2月1日起至2019年7月31日止的租金1340740(69494元×4月+75054元×12月+81058元×2月)，合计1343772元。原告请求被告支付尚欠租金1343772元，本院予以支持，超出部分不能支持。被告主张其已于2019年1月被迫搬离租赁物，但未就其主张举证，本院不予采信，原告请求被告按合同约定的租金标准81058元支付占有使用费至被告实际腾空并返还租赁物时止，符合合同约定，本院予以支持。 被告主张讼争租赁物存在消防隐患、且房屋的二楼出现塌陷，无法正常使用，但未提供证据证明，本院不予采信。被告无正当理由拒不支付租金，根据合同约定承租人逾期支付租金超过30天,出租人有权解除合同，并以逾期支付的租金金额为基数按日千分之一(月利率3%)追索滞纳金，现原告请求按月利率2%的标准计算支付逾期付款违约金至实际付清时止，低于合同约定的违约金计算方式，符合法律规定，本院予以支持。按此计算截至2019年7月31日止的逾期付款违约金为223982.44元(见附件一)。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下： 一、确认原告福州天艺文化创意产业园有限公司与被告国化(福建)实业股份有限公司2016年6月1日签订的租赁合同于2019年8月1日解除； 二、被告国化(福建)实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内将晋安区新店镇西庄路233号福州天艺文化创意产业园内的3#楼一层(383㎡)及二层(1798㎡)腾空退还原告福州天艺文化创意产业园有限公司； 三、被告国化(福建)实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福州天艺文化创意产业园有限公司至2019年7月31日止的租金1343772元，并按81058元/月的标准支付自2019年8月1日起至被告实际将租赁物返还原告福州天艺文化创意产业园有限公司时止的占有使用费； 四、被告国化(福建)实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福州天艺文化创意产业园有限公司计至2019年7月31日止的逾期付款违约金223982.44元，并以尚欠租金1343772元为基数，按月利率2%计算支付原告自2019年8月1日起至款项还清之日止的逾期付款违约金； 五、驳回原告福州天艺文化创意产业园有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31818元，减半收取计15909元，由原告福州天艺文化创意产业园有限公司负担909元，由被告国化(福建)实业股份有限公司负担15000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴仕红 二〇一九年十一月八日 书记员  黄静晶 附件一 国化(福建)实业股份公司逾期支付租金的违约金 违约金计算周期及基数截至2019年7月31日月利率2%违约金计算公式违约金数额 2018年1月份尚欠租金3032元自2018-2-1起算共18个月2%3032元×2%×18个月1091.52元 2018年2月份尚欠租金69494元自2018-3-1起算共17个月2%69494元×2%×17个月23627.96元 2018年3月份尚欠租金69494元自2018-4-1起算共16个月2%69494元×2%×16个月22238.08元 2018年4月份尚欠租金69494元自2018-5-1起算共15个月2%69494元×2%×15个月20848.2元 2018年5月份尚欠租金69494元自2018-6-1起算共14个月2%69494元×2%×14个月19458.32元 2018年6月份尚欠租金75054元自2018-7-1起算共13个月2%75054元×2%×13个月19514.04元 2018年7月份尚欠租金75054元自2018-8-1起算共12个月2%75054元×2%×12个月18012.96元 2018年8月份尚欠租金75054元自2018-9-1起算共11个月2%75054元×2%×11个月16511.88元 2018年9月份尚欠租金75054元自2018-10-1起算共10个月2%75054元×2%×10个月15010.8元 2018年10月份尚欠租金75054元自2018-11-1起算共9个月2%75054元×2%×9个月13509.72元 2018年11月份尚欠租金75054元自2018-12-1起算共8个月2%75054元×2%×8个月12008.64元 2018年12月份尚欠租金75054元自2019-1-1起算共7个月2%75054元×2%×7个月10507.56元 2019年1月份尚欠租金75054元自2019-2-1起算共6个月2%75054元×2%×6个月9006.48元 2019年2月份尚欠租金75054元自2019-3-1起算共5个月2%75054元×2%×5个月7505.4元 2019年3月份尚欠租金75054元自2019-4-1起算共4个月2%75054元×2%×4个月6004.32元 2019年4月份尚欠租金75054元自2019-5-1起算共3个月2%75054元×2%×3个月4503.24元 2019年5月份尚欠租金75054元自2019-6-1起算共2个月2%75054元×2%×2个月3002.16元 2019年6月份尚欠租金81058元自2019-7-1起算共1个月2%81058元×2%×1个月1621.16元 违约金合计：223982.44元 附件二 主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。