广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2680号上诉人（一审原告，反诉被告）：珠海xx物业管理有限公司,住所地:珠海金湾区金海大道xx花园。统一社会信用代码：xxx。法定代表人:黄xx，系董事长。委托诉讼代理人：刘xx，系珠海xx物业管理有限公司的员工。委托诉讼代理人：鞠x，系珠海xx物业管理有限公司的员工。上诉人（一审被告，反诉原告）：黎x，女，1962年出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：曲xx，黎x丈夫。上诉人珠海xx物业管理有限公司（以下简称xx物业）、上诉人黎x因物业服务合同纠纷一案，均不服广东省珠海市金湾区人民法院作出的（2019）粤0404民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。上诉人xx物业委托诉讼代理人刘xx、鞠x、上诉人黎x委托诉讼代理人曲xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人xx物业上诉请求：1、请求依法改判要求黎x向上诉人支付物业服务费本金1455.21元（2014年7月1日至2015年3月31日期间，共9个月）及滞纳金；2、请求依法改判驳回黎x的所有反诉请求；3、涉诉一二审（本诉及反诉）诉讼费由黎x承担。事实与理由：一审时，黎x及其申请出庭作证的证人都证实开发商按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，在合同约定的交楼时间前向黎x寄发了《收楼通知书》，黎x及其委托人认为房屋存在质量问题才拒绝办理收楼手续，直至2016年11月3日才办妥收楼手续。该房屋应按商品房买卖合同及补充协议的约定视为已在收楼通知书约定的时间内完成了交付，黎x应自视为收楼之日（即2014年7月1日）起缴纳物业服务费。一审判决无视黎x的陈述及出庭作证的证人证言，将“证明涉案房屋未能按期交付是由黎x造成”的举证责任归于上诉人是不公平的，上诉人已向法庭举证证明开发商在买卖合同约定的时间向黎x寄发了《收楼通知书》，黎x拒绝办理收楼手续是否成立，应由黎x举证，但一审时，黎x显然未就此举证。事实上，本案中黎x之所以拒绝办理收楼手续，是其认为房屋存在严重质量问题，而开发商并不认可，认为只是一般的装修瑕疵，并及时进行了维修。黎x之所以主动缴纳2015年4月以后的物业服务费就是认可开发商已在2015年4月完成了其反映的所有房屋装修问题。但一审判决要求上诉人返还黎x自愿缴纳的2015年4月至2016年11月期间的物业服务费，等于支持黎x反悔，既于事实不符，也与诚信原则相悖。综上理由，一审判决认定事实错误，举证责任归责不当，且错误的支持黎x违背诚信原则的反诉请求，请求二审法院依法查明事实，纠正一审判决的错误，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。上诉人黎x对xx物业上诉请求辩称，一、xx物业应从2016年11月3日起收取黎x的物业费（一）黎x应从2016年11月3日起交纳物业费的法律依据《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。第41条第2款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。（二）黎x应从2016年11月3日起交纳物业费的事实依据黎x与房地产开发商签订的《买卖合同补充协议》第2条第3款关于物业费交付的约定：“买受人……愿意自收楼之日起按约定收费标准向物业服务企业支付物业服务费……”。房地产开发商即珠海xx康居发展有限公司在2016年11月3日才与黎x办理收楼签字手续，亦即房地产开发商于2016年11月3日才将黎x购买的房产交给黎x。因此，房地产开发商完成房屋交付的时间才是黎x交纳物业费的起算时间。（三）xx物业认为其向黎x收取物业费的时间起算点为：2014年7月1日，缺乏事实依据1、《前期物业服务协议（住宅）》、《业主资料登记表》、《收楼手续单》中对落款年份的修改痕迹均为从6改为5,而且这些被改的资料是由xx物业保管并向法庭提供的作为证据使用的。xx物业陈述称，其无法确定日期系由谁改动是在狡辩,以掩盖其自己篡改证据的事实。而黎x才于2016年11月3日签订《消防安全承诺书》、《承诺书》。尤其是，《收楼寄发资料签收单》等证据证明：房地产开发商于2016年11月3日才将黎x购买的房产交给黎x。2、xx物业也未能提交证据证明涉案房屋未能按时交付是由黎x造成的，应当承担举证不能的不利后果。二、xx物业的诉讼请求缺乏事实依据xx物业请求的物业服务费是从2014年7月1日至2015年3月31日，合计1455.21元，正是黎x与房地产开发商办理收楼签字手续之前的物业服务费，这些费用按照合同的约定和法律规定应当由房地产开发商承担。三、xx物业向黎x收取房屋交付之前的物业费，属于不当得利xx物业向黎x收取房屋交付之前的物业费，缺乏事实依据和法律依据，依法属于不当得利，应予返还。因此，黎x在一审中的反诉是成立的，法院判决支持黎x的反诉请求是正确的。综上，xx物业的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，其上诉请求和理由均不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求。上诉人黎x上诉请求：1、请求撤销（2019）粤0404民初324号民事判决书中第三项判决，维持第一项、第二项判决；2、判令xx物业赔偿上诉人的费用及利息损失壹万元；3、退还xx物业预收的三个月的物业费；4、一、二审的诉讼费用均由xx物业承担。事实与理由：一、xx物业起诉上诉人属于恶意诉讼，滥用诉讼权利给上诉人造成损失是客观存在的（一）1、本案事实表明：xx物业起诉上诉人，向上诉人主张2016年11月3日之前的物业服务费，没有事实和法律依据，xx物业为达到启动诉讼程序的目的故意篡改收房时间，属于恶意诉讼，被上诉方在一审诉状中所主张的物业费仅仅壹千多元，且知道上诉人从千里迢迢之外的部队来珠海应诉，会产生了大量的实际费用，如差旅费、食宿费等，会远远高于其所主张的物业费。xx物业在上诉人收房前已经强行违法收取了23个月的物业费。上诉人专门委托专人与xx物业协商好了物业费问题，但xx物业违背协议依然进行了起诉给上诉人造成了损失，因此xx物业应当退还违法收取的物业费和赔偿上诉人因应诉造成的这方面的损失，对此上诉人在一审中已向法庭提交相关证据。2、xx物业在起诉上诉人之前，上诉人本着解决问题的目的，专门委托朋友葛荣耀先生就不欠物业费到xx物业公司进行说明及协商解决，并就物业管理条例与xx物业的物业管理人员解释说明收房之前的物业费不应由上诉人承担，上诉人也多次就此问题从外地打电话明确告知xx物业这些物业管理条例的规定，xx物业作为专业的物业管理单位不可能不懂这些条例和规定。xx物业在一审庭审时说因为该笔费用挂在帐上无法记账才起诉的，这也说明xx物业是在明知不应该由上诉人承担该笔费用的情况下提起诉讼的，所以在明知《物业管理条例》有规定的情况下xx物业起诉上诉人属于滥用诉讼权利的恶意诉讼。（二）xx物业擅自收取上诉人的物业管理费，其本身就是违约行为，损害了上诉人的合法权益，上诉人通过本案的应诉程序而提起反诉，上诉人因应诉、反诉而产生了住宿费、交通费等损失。（三）xx物业的恶意诉讼行为与反诉人的损失有因果关系，不能因为双方在《前期物业服务协议（住宅）》中对住宿费、交通费等损失没有约定，就不予保护和支持。（四）法发[2016]21号第22条意见，上诉人作为无过错方提出的律师等费用合理真实应当得到法庭的支持。二、上诉人请求xx物业赔偿损失的反诉请求是成立的，并且是有法律依据的既然xx物业的恶意诉讼行为与反诉人的损失有因果关系，那么根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第232条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，xx物业增加诉讼请求，黎x提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。第233条：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。……”。《中华人民共和国民事诉讼法》第51条：“xx物业可以放弃或者变更诉讼请求。黎x可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”。由此可见，上诉人请求xx物业赔偿损失的反诉请求是成立的，并且是有法律依据的。综上，上诉人的反诉请求是有事实和法律依据的，而一审法院却认为上诉人的反诉主张，因双方未在《前期物业服务协议（住宅）》中约定，故不予支持，是错误的。（2019）粤0404民初324号民事判决书保护了xx物业滥用诉讼权利的行为，放纵和助长了恶意诉讼的风气，没有保护和补偿无辜人因应诉受到的损失。为此，上诉人特提起上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。xx物业向一审法院起诉请求：1.判令黎x立即向xx物业支付物业服务费本金：1455.21元(2014年7月1日至2015年3月31日期间，共计9个月）；2.判令黎x承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：受建设单位委托，xx物业为珠海金海xx花园提供前期物业服务，物业服务费标准为：1.9元/月/平方米。xx物业如约为该小区提供了良好的物业服务。黎x是珠海金海xx花园9栋1单元503房的业主，自2014年7月1日起开始欠缴物业服务费等费用。为维护xx物业的合法权益，特请求法院依法支持xx物业的诉讼请求。黎x向一审法院提出反诉请求：1.判令xx物业赔偿经济损失5000元；2.判令xx物业承担黎x聘请律师费5000元和本案诉讼费用；3.判令xx物业退还2015年4月-2016年11月期间的物管费3233.8元。经审理查明，2013年10月1日，案外人珠海xx康居发展有限公司与黎x签订《商品房买卖合同》，约定：案外人珠海xx康居发展有限公司向黎x黎x出售珠海市金湾区三灶镇虹阳路183号金海xx花园第9栋1单元503房，于2014年3月20日前交付取得《建设工程规划验收合格证》的商品房；第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：双方确认以本合同第八条约定的交房期限届满之日视为出卖人向买受人实际交付商品房之日，由此产生的一切费用、风险和法律责任均由买受人承担，自该日起与标的商品房有关的费用、风险均由买受人承担；附件三第五条第五项约定，在合同约定交付时间出卖人交楼文件齐全，但买受人拒签房屋交接单、《临时管理规约》、《物业使用守则》或《前期物业服务协议》等文件的，则视为该商品房已符合交付使用条件，已按照合同约定时间交付。《前期物业服务协议（住宅）》约定，住宅物业管理费为1.9元/平方米/月，首期物业服务费从甲方签署《收楼手续单》当日起计算，如甲方接到《收楼通知书》之日起十日内仍未办理收楼手续的，则从《商品房买卖合同》或《提前收楼补充协议》约定的收楼日期起（以最早日期为准）计算物业服务费；甲方须按本协议约定缴交物业服务费，乙方每月五日起征收上月欠缴款项所产生的滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之三给付滞纳金；每月五日收取当月物业服务费及其他由物业公司定期收取或代收的费用。如因甲方原因导致费用缴交失败或延迟，甲方应按前述规定缴交滞纳金。黎x作为甲方签订该《前期物业服务协议（住宅）》的时间为201？年11月3日，年份有修改痕迹：从6改为5。《业主资料登记表》显示，涉案房屋入伙时间为2015年？月3日，其中月份有修改痕迹，如何修改无法判断；落款处有黎x当时的委托代理人葛荣耀签字，落款时间为201？年11月3日，其中年份有修改痕迹：从6改为5。《收楼手续单》显示，涉案房屋业主收楼手续已办理完毕，黎x在“业主签字”处签字，落款时间为201？年11月3日，其中年份有修改痕迹：从6改为5。《收楼寄发资料签收单》显示，黎x于2016年11月3日收到《收楼指引》《收楼通知单》《收楼手续单》《收楼须知》《缴款通知书》《业主资料登记表》，落款处有黎x签字及时间2016年11月3日，物业服务部经办人签名及日期2015年？月3日，月份有修改痕迹：从11改为10。庭审中，对以上文件中的修改，xx物业公司陈述称其无法确定是谁修改的；黎x陈述称其只认可2016年11月3日的收楼日期，对修改不知情。黎x于2016年11月3日签订《消防安全承诺书》、《承诺书》。2016年12月8日，黎x向xx物业公司缴纳2015年4月至2016年11月的住宅管理费共计3233.80元、2014年4月至2016年10月的公摊电费708.89元、2014年4月至2016年9月的公摊水费7.66元。xx物业公司提交邮单及《缴款通知书》，证明其向黎x催收涉案房屋物业费及滞纳金等。黎x不予认可。黎x提交《驻马店市中业自来水有限公司水费收据》、电费发票，证明其平时居住在驻马店、未居住在珠海；提交车票、住宿费发票、证明其因本案支出的车费及住宿费等损失；提交律师费发票证明其因本案支出的律师费。庭审中，黎x陈述称其经济损失包括其为本案诉讼支出的车费、住宿费、通讯费等费用，律师费用还包括请律师吃饭的费用。xx物业公司均不予认可。xx物业公司未提交证据证明涉案房屋系由于黎x的原因未能按期交付。一审法院认为，关于物业服务费。xx物业、黎x双方对物业服务费收费标准、涉案房屋面积等无异议，一审法院予以确认。xx物业公司请求黎x缴纳涉案房屋2014年7月1日至2015年3月31日的物业服务费，黎x反诉请求xx物业公司返还涉案房屋2015年4月至2016年11月物业服务费，双方的争议焦点为xx物业公司何时可以向黎x收取涉案房屋的物业服务费。第一，《前期物业服务协议（住宅）》、《业主资料登记表》、《收楼手续单》中对落款年份的修改痕迹均为从6改为5。xx物业公司陈述称无法确定日期系由谁改动。结合黎x于2016年11月3日签订《消防安全承诺书》、《承诺书》，《收楼寄发资料签收单》中载明黎x收到相关材料的时间为2016年11月3日，一审法院对黎x主张的实际收楼时间为2016年11月3日予以采信。第二，根据黎x与案外人珠海xx康居发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及其附件、黎x与xx物业公司签订的《前期物业服务协议（住宅）》的有关约定，涉案房屋由于黎x的原因未能按期交付的，《商品房买卖合同》约定的交楼时间即为实际交付时间且相关费用包括物业服务费等由黎x承担。但是，xx物业公司未能提交证据证明涉案房屋未能按期交付是由黎x造成的，应当承担举证不能的不利后果。第三，依照《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。在未有证据证明涉案房屋未能按期交付是由黎x造成的情况下，xx物业公司主张黎x应向其缴纳涉案房屋实际收楼之日即2014年7月1日之前的物业服务费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。黎x于2016年11月3日收楼，则应缴纳2016年11月以后的物业服务费，其反诉要求xx物业公司返还2015年4月至2016年11月的物业服务费，一审法院仅对2015年4月至2016年10月期间的物业服务费1.9*89.1*19=3072.11元予以支持，对超出部分不予支持。关于黎x反诉主张的经济损失及利息和律师费用。因xx物业、黎x双方在《前期物业服务协议（住宅）》中未对车费、住宿费、通讯费、律师费等费用的负担作约定，故黎x反诉xx物业公司赔偿经济损失5000元及其利息损失、律师费5000元，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，一审法院作出判决如下：一、驳回珠海xx物业管理有限公司的全部诉讼请求；二、珠海xx物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向黎x返还2015年4月至2016年10月的物业管理费共计3072.11元；三、驳回黎x的其他反诉请求。本诉因适用简易程序审理受理费减半收取为25元、反诉受理费25元，共计50元，均由珠海xx物业管理有限公司负担。二审期间，上诉人黎x提交新证据如下：珠海xx物业管理有限公司收据，证明：2014年4月-6月的物业费已经收取。xx公司发表质证意见：对真实性、合法性没有异议。就这笔费用明确了2014年4月到2014年6月的物业管理费,我们起诉物业管理费是从2014年7月起算的。本院认证意见：xx物业对黎x二审提交的证据真实性、合法性没有异议，本院予以采纳。本院认为，根据上诉人黎x、xx公司的上诉请求，结合其提出的上诉理由，本案争议主要焦点为：一、黎x向上诉人xx公司缴纳物业服务费的时间应当如何认定问题；二、黎x主张的经济损失及利息和律师费用是否应该支付的问题。对此，本院评判如下：一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，xx公司虽然提供了黎x与珠海xx康居发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件、《前期物业服务协议（商业物业）》等，欲证明其与黎x之间物业服务关系，并主张是黎x的原因未能按期交付商铺，按照《前期物业服务协议（商业物业）》约定，应从约定的收楼日期(即2014年7月1日)起计算物业服务费，但xx公司提交的证据《前期物业服务协议（住宅）》、《业主资料登记表》、《收楼手续单》中对落款年份的修改痕迹均为从6改为5。xx物业公司陈述称无法确定日期系由谁改动，且xx公司提供的证据也不足以证明涉案房屋未能按期交付是由黎x单方原因造成的，而且因为双方对管理费收费标准不明确而产生争议，黎x实际上并未收楼，xx公司应当承担举证不能的不利后果。一审法院根据黎x于2016年11月3日签订《消防安全承诺书》、《承诺书》，《收楼寄发资料签收单》中载明黎x收到相关材料的时间为2016年11月3日,确定涉案房屋实际收楼为2016年11月3日并无不妥。一审法院根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，认定涉案房屋交付之前的物业服务费用由建设单位交纳，对xx公司要求黎x向其缴纳涉案房屋实际收楼之日即2016年11月3日之前的物业服务费的主张不予支持，公平合理，并无明显不当，本院予以维持。二、由于本案一、二审诉讼中黎x均是委托其丈夫曲xx作为诉讼代理人,故对黎x请求的律师费,本院不予支持。由于xx公司的诉讼行为给黎x造成差旅费的损失,本院参照出行火车票价格以及出差住宿补助标准酌情支持1500元。黎x的部分上诉主张有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。xx物业公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决部分事实认定错误，导致结果处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初324号民事判决第一项、第二项以及诉讼费负担部分的内容；二、撤销广东省珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初324号民事判决第三项；三、珠海xx物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向黎x支付经济损失1500元。四、驳回珠海xx物业管理有限公司的上诉请求。二审案件受理费125元，由上诉人珠海xx物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十一月二十二日书记员 曾芷欣附：法律司法解释相关规定摘录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。