河北省石家庄市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀01执复504号复议申请人（异议人、被执行人）：宋兰芳，女，1976年1月18日出生，汉族，现住石家庄市新华区。申请执行人：中国光大银行股份有限公司石家庄分行，住所地石家庄市桥**裕华东路**。负责人：蔡雪峰，该行行长。委托代理人：周颖，河北来仪律师事务所律师。被执行人：王俊强，男，1978年8月26日出生，汉族，住河北省邯郸市曲周县。申请执行人中国光大银行股份有限公司石家庄分行（以下简称光大银行石家庄分行）与被执行人宋兰芳、王俊强金融借款合同纠纷一案中，复议申请人宋兰芳不服和河北省石家庄市桥西区人民法院（以下简称执行法院）（2019）冀0104执异152号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院查明，光大银行石家庄分行与宋兰芳、王俊强金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月28日作出（2016）冀0104民初4857号民事判决，判令：一、被告宋兰芳、王俊强于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国光大银行股份有限公司石家庄分行借款本金351,545.35元及相应的利息、罚息、复利（计算至2016年5月31日为25,073.28元，之后按合同约定计息标准计算至清偿之日）；二、被告宋兰芳、王俊强到期不履行前款判决义务，原告有权以被告宋兰芳名下位于石家庄市××区××小区××-××-××（房产证号：石房权证新字第**）的房产折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。该判决书已发生法律效力，因宋兰芳、王俊强未履行判决确定的义务，光大银行石家庄分行于2017年1月2日向本院申请执行。在执行过程中，本院于2018年6月12日轮候查封了涉案房产，该房产的首封法院为石家庄市长安区人民法院。本院于2018年9月7日向石家庄市长安区人民法院发送商情移送函，要求将涉案房产移送我院处置，石家庄市长安区人民法院于2018年11月12日向本院回函，将涉案房产移送至我院执行，本院于2019年2月21日作出（2019）冀0104执恢27号执行裁定书，继续查封被执行人宋兰芳名下位于石家庄市××区××小区××-××-××（房房产证号：石房权证新字第**）房产，本院于2019年1月25日作出（2019）冀0104执恢27号执行裁定书，拍卖执行人宋兰芳名下位于石家庄市××区××小区××-××-××（房产房产证号：石房权证新字第**）产。另查明，2016年9月28日，被执行人宋兰芳、王俊强在本院填写送达地址确认书，二人填写的送达地址为新华区联强小区××-××-××，联系电话为138××******、152××××****，本院按上述地址确认书中填写的地址及电话于2019年2月2日向宋兰芳、王俊强邮寄送达（2019）冀0104执恢27号拍卖裁定书，后邮件被退回。本院司法技术委托办公室按上述地址确认书中填写的地址及电话于2019年3月7日向宋兰芳、王俊强邮寄送达（2019）冀0104执恢27号通知书，通知二人于2019年3月18日上午9时到桥西法院审判楼116室依法摇号选取评估机构，并于2019年3月21日上午10时到达涉案房产所在地配合现场勘验，后该邮件亦被退回。本院于上述通知书中的时间选取了评估机构并到现场进行了勘验，宋兰芳未到场配合评估机构人员入室进行勘查，评估机构于2019年4月15日作出冀银泰房估（2019）字第01072号房地产评估报告，本院按上述地址确认书中填写的地址及电话于2019年3月7日向宋兰芳、王俊强邮寄送达评估报告，邮件又被退回。本院于2019年4月26日在案涉房产门口张贴拍卖公告，通知宋兰芳、王俊强涉案房产将被拍卖及关注司法网络拍卖平台的公告拍卖时间，通知优先购买权人、优先受偿权人、其他优先权人及时联系本院行使相关权利。本院于2019年5月29日在京东网上对涉案房产进行网拍公告，对拍卖标的物的信息进行了表述，网拍开始时间为2019年7月1日10时，结束时间为2019年7月2日10时，后曹海江拍得涉案房产，成交价格为948,350元，买受人曹海江于2019年7月7日16时将拍卖成交价余款858,015元交至本院账户。再查，被执行人宋兰芳称涉案房产其已经出租给翟涛，租期自2017年11月1日至2037年10月31日，每月租金1,500元，租金共计36万元，以租金冲抵其欠翟涛的140万元，宋兰芳提交了其与翟涛2017年10月30日签订的房屋租赁合同以及2018年5月18日宋兰芳给翟涛出具的欠条。执行法院认为，关于宋兰芳所称其已将涉案房产出租给翟涛，翟涛未收到通知而侵犯翟涛优先购买权的情况，宋兰芳不是提出优先购买权被侵犯的适格主体，故对其该项异议，本院不予审查。关于宋兰芳所称其未收到房屋拍卖的通知，本院已经按照其填写的地址确认书向其邮寄拍卖裁定书、评估机构选取和现场勘验通知书、评估报告，并在涉案房产门口张贴了拍卖公告，应视为本院已尽到了送达和通知义务。关于宋兰芳所称评估机构未入室查看涉案房产导致拍卖价格过低，本院已经按照其填写的地址确认书向其邮寄评估机构选取和现场勘验通知书，宋兰芳因自身原因未到场，使评估机构人员未入室进行勘查，造成的不利后果应由其自行承担。关于宋兰芳所称本院的拍卖公告中未如实表述涉案房产的权属及实际占有使用情况，本院已在涉案房产门口张贴公告，未有权利人向本院主张权利，故本院拍卖公告已如实公示了涉案房产的全部信息。关于宋兰芳所称买受人曹海江未按时交纳拍卖余款，根据本院调取的执行卷宗显示，曹海江于2019年7月7日向本院交纳了858,015元余款。综上，宋兰芳所提异议请求无事实和法律依据，应予驳回。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十一条之规定，裁定：驳回宋兰芳所提出的异议请求。复议申请人宋春兰向本院复议称，请求撤销执行法院（2019）冀0104执异152号执行裁定书。事实和理由：2016年起复议申请人陆续向翟涛借款140万元。后由于复议申请人生活困难无力偿还借款，双方商议将复议申请人所有的联强小区××栋××单元××的房产出租给翟涛，租期自2017年11月1日至2037年10月31日共计20年，每月租金1,500元，租金共计36万元，以租金冲抵借款，并且翟涛免除了复议申请人借款4万元。翟涛自2017年11月1日起即合法占有该房屋，并一直正常居住。但是此次拍卖复议申请人及翟涛均未接到任何通知。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；（五）通知当事人和优先购买权人；”第十六条“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。”复议申请人作为房屋所有人未接到任何拍卖通知，翟涛作为承租人具有优先购买权也未接到通知，法院也未查明房产的现状及权利负担，程序严重违法。一审裁定书中也已说明桥西区人民法院向复议申请人送达执行通知等文件的邮件均被退回，复议申请人并未收到，在执行程序中复议申请人也未填写过送达地址确认书，所以法院在复议申请人并不知情的情况下完成了拍卖，程序严重违法。由于复议申请人未接到通知导致此次拍卖公告的评估单位在评估期间并未入室实地查看过涉案房产，是在对房产的装修及房屋固定设施情况均不了解的情况下做出的评估报告，严重失实，致使房屋拍卖的价格远低于房产的正常价值，低于市场价至少三十多万，给我造成巨大损失，我严重怀疑此次拍卖的正当性。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；（六）优先购买权主体以及权利性质；（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；”而本次拍卖的拍卖公告并未如实表述此房产的权属及实际占有使用情况，也未通知当事人及优先购买权人。此拍卖公告涉嫌虚假表述应属无效。综上所述，此次拍卖程序及内容多处违法，严重侵害了复议申请人的合法权益。复议申请人在房产被查封前已经与翟涛签订合法有效的房屋租赁合同，翟涛己支付对价并占有房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。因此复议申请人认为：复议申请人之权利能够排除执行，应中止对我名下涉案房产的拍卖，保护申请人的交易安全。申请执行人光大银行石家庄分行答辩称，一、翟涛与宋兰芳二人之间的债权债务仅为口头叙述，无相应证据支持，真实性存疑。翟涛向法院执行法官陈述宋兰芳向其借款140万元，并未向法院提交银行流水、相对应的转款凭证、还款流水，称仅为现金交易。在借款金额如此庞大的情况下，翟涛称借款为现金交易不免让人产生怀疑，宋兰芳在已向光大银行借款后会因何种需求需要如此庞大一笔钱，且该笔钱宋兰芳是如何支配的，二人却未正面描述。因借款合同是实践合同，在出借人未履行出借义务前该合同是无效的。因此中国光大银行对二人之间的借款的真实性产生怀疑。二、已被抵押后的房产出租的，租赁合同不能对抗已办理登记抵押权。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。宋兰芳2012年3月从光大银行借款，2012年3月12日办理抵押登记，期限300个月，因未按时还款，光大银行于2016年7月18日起诉至桥西法院，9月28日开庭，宋兰芳与配偶王俊强出庭应诉，同日出判，同年11月15日光大银行申请强制执行。2017年11月宋兰芳与翟涛签订租赁合同，该合同是在中国光大银行办理完抵押登记之后签订的。故，宋兰芳的租赁合同不能对抗光大银行的抵押权。三、已被法院查封的房产未经法院的允许不得出租，宋兰芳的出租行为不得对抗申请执行人。2016年6月7日上述房产被石家庄市长安区人民法院依法查封，后续有数家法院轮候查封。宋兰芳擅自将被查封的房子出租是一种违法行为，其建立在该违法行为基础上的一切收益也将得不到法律保护。1．租赁合同的形成，便给查封的房产设立了权利负担。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”宋兰芳在法院查封后擅自设立权利负担的出租行为，侵犯了光大银行的权利，并不具有完整的法律效力。2．法院查封措施的方式，已表明禁止被查封房产的出租。查封文书由房管部门协助执行，房管部门监管所有房产交易，查封房产的交易更是受到严格控制，根据《城市房地产管理法》第二条规定，“房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁”，出租行为也是房产交易的一种，故亦受到限制，在法院查封后未经许可不得对外出租。3．查封须按照法律规定采取公示方式。承租人在无视查封公示的情况下仍然承租被查封的房产，存在过错，“第三人未经人民法院准予占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”，故承租人翟涛的承租行为也是违反执行规定的。因此翟涛与宋兰芳二人之间签订的房屋租赁合同是无法阻挡中国光大银行股份有限公司石家庄分行对宋兰芳名下上述房产的执行。四、宋兰芳提交的其与翟涛的房屋租赁合同不同于其他出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用“买卖不破租赁”的原则。翟涛与宋兰芳之间签订的房屋租赁合同为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，房屋租赁合同仅对签约双方有法律约束力，不能对抗享有优先受偿权的光大银行。房屋租赁合同签订时间均在法院查封及银行抵押之后，且二人之间的借贷关系并未确定真实合法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外；第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。五、法院的拍卖是合法有效的，应当继续拍卖程序。1．宋兰芳称自2017年11月1日起翟涛即在拍卖房产处居住，但代理律师多次去上门查看抵押物均未见到有人居住，且法院的工作人员也多次去抵押物送迗张贴相关材料及技术室、评估公司上门评估均未见到过有人居住。即便上述人员去时家中无人，但法院工作人员在其房屋门上张贴相关的权利义务材料且留有法院的联系方式及地址时，宋兰芳及翟涛均未与执行法官联系，表明其并未居住于抵押物或有意不联系。桥西区法院相关的权利义务已按照相关规定进行公告及邮寄送迖，现已拍卖成功，复议申请人提出该房屋由翟涛居住使用，难免让人产生其故意逃避其义务的想法。2．代理律师在确定现场评估时间时已将评估的时间通过微信的方式告知宋兰芳本人，上门评估时亦与宋兰芳联系，且相关的文书已按照送达地址确认书留有的地址及联系方式邮寄的。现宋兰芳却主张作为房屋所有权人未收到通知。在收到现场评估时间时未向法院执行法官报备其陈述的租赁合同，宋兰芳本人是有主观上的故意，应当由其本人承担相应的法律后果。3．宋兰芳称与中国光大银行石家庄分行一直协商还款事宜，我方却不知其是与谁进行协商沟通的，该笔贷款的客户经理、相关负责人及代理律师皆不知其与银行针对还款事宜基本协商一致。需宋兰芳明确其与银行何人、如何沟通的还款事宜、最终的还款方案。代理人将会与分行相关人员进行核对，落实其是沟通还款的情况。4．抵押房屋已按照法律规定进行拍卖，买受人于2019年7月2日以948,350元最高价格成交。现宋兰芳对执行提出异议不仅侵犯了中国光大银行依法享有的抵押权，同时也侵犯了买受人曹海江的合法权益。曹海江在法律规定的平台上竞拍上拍卖物，且已按照规定的时间支付相关的尾款，现却因宋兰芳提出执行异议却迟迟不能办理过户手续，严重影响买受人合法享有该房屋的使用权及使用权。恳请法院在审查该执行异议复议完毕后，依法驳回，且应当由宋兰芳赔偿抵押权人中国光大银行、买受人曹海江因该异议造成的损失。综上所述，应当依法驳回异议申请人宋兰芳的复议申请，并应立即腾空已拍卖的抵押房产，向法院交付房屋的使用权，以协助案件尽快执行完毕。复议申请人宋兰芳与被执行人王俊强经合法传唤未到庭。本院查明，复议申请人宋兰芳与申请执行人光大银行石家庄分行于2012年3月13日在石家庄市房产交易中心办理抵押登记。2016年6月7日石家庄市长安区人民法院对案涉房屋进行查封，长安区人民法院为首封法院；2018年6月12日执行法院轮候查封案涉房屋；期间石家庄市新华区人民法院、石家庄市鹿泉区人民法院均对案涉房屋进行轮候查封。其他事实与执行法院查明基本一致。本院认为，首先，关于复议申请人主张翟涛作为案涉房屋承租人未接到房屋拍卖通知，案涉房屋的拍卖侵犯其优先购买权的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定，有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。复议申请人作为本案被执行人，房屋所有权人，主张案涉房屋的拍卖，侵犯承租人翟涛的优先购买权，主体不适格。其次，关于复议申请人主张因其未收到执行法院文书送达，造成案涉房产拍卖价值过低，拍卖应予撤销的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十七条规定，当事人在提起上诉、申请再审、申请执行时未书面变更送达地址的，其在第一审程序中确认的送达地址可以作为第二审程序、审判监督程序、执行程序的送达地址。《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条规定，因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致执行文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。受送达人能够证明自己在执行文书送达的过程中没有过错的，不适用前款规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议若干问题的规定）第二十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。本案中，复议申请人宋兰芳与被执行人王俊强在2016年9月28日即一审程序中，在执行法院填写送达地址确认书，其送达地址为：新华区联强小区××-××-××。复议申请人亦认可，其在执行过程中并未填写过送达地址确认书，即其在第一审程序中确认的送达地址可以作为执行程序的送达地址；执行法院依据复议申请人在一审过程中所填写的地址向其邮寄执行文书，并在案涉房屋处张贴拍卖公告，因复议申请人即受送达人自己提供的送达地址不准确或送达地址变更未及时告知人民法院的，复议申请人未能证明自己在执行文书送达的过程中没有过错，文书退回之日视为送达之日，执行法院已履行相关告知义务，因复议申请人自身原因造成的不利后果应由其本人自行承担；且复议申请人没有证据证明案涉房屋的拍卖存在《执行异议和复议若干问题的规定》第二十一条规定的应予撤销的情形。综上，复议申请人的复议理由不能成立，本院不予支持；执行法院所作异议裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回复议申请人宋兰芳的复议申请，维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104执异152号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  何东华审判员  王珊珊审判员  高福兴二〇一九年十一月十三日书记员  贾胜杰