湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初2371号原告（反诉被告）：贺旭，男，汉族，1993年2月出生，住湖北省十堰市。委托代理人：黄俊、杨森林，湖北武当律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，代为签收法律文书等特别授权。被告（反诉原告）：刘瑞华，男，汉族，1971年3月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：刘瑞林，男，汉族，1969年12月出生，住湖北省十堰市张湾区。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解等特别授权。委托代理人：梁建国，湖北立丰（十堰）律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解等特别授权。原告（反诉被告）贺旭与被告（反诉原告）刘瑞华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贺旭及其委托代理人黄俊和被告（反诉原告）刘瑞华的委托代理人刘瑞林、梁建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）贺旭提出以下诉讼请求：1.判令刘瑞华履行交房义务；2.刘瑞华承担诉讼费、律师费等全部费用。事实和理由:2018年11月5日，贺旭向刘瑞华支付购房定金3万元，2018年12月6日又支付首付款5万元。2018年12月6日，双方签订房屋买卖合同。但刘瑞华至今未履行交房义务。被告（反诉原告）刘瑞华辩称：1.贺旭在2019年4月30日前未能办理住房贷款，也未能如期支付购房款，该行为已构成违约，符合合同约定的解除条件，刘瑞华于2019年5月21日已经书面通知贺旭，合同自通知之日起已解除，贺旭要求刘瑞华交付房屋没有依据。2.合同是因贺旭违约而解除，贺旭要求刘瑞华承担诉讼费和律师费没有依据。综上，请求驳回贺旭的诉讼请求。被告（反诉原告）刘瑞华提出以下反诉请求：1.确认双方于2018年12月6日签订的房屋买卖合同已解除；2.判令贺旭支付刘瑞华违约金8万元；3.判令贺旭返还刘瑞华欠款1万元；4.贺旭承担诉讼费及刘瑞华支付的律师费8000元等费用。事实与理由：双方在《房屋买卖合同》中约定，如乙方人为原因造成在公历2019年4月30日之前不能办理公积金或者商业贷款手续，则视同违约，甲方将不退还首付款8万元，并有权敦促乙方从该房屋中搬出。合同签订后，贺旭因银行征信逾期而导致在约定时间内无法贷款，刘瑞华于2019年5月21日通过短信通知贺旭终止合同。原告（反诉被告）贺旭辩称：按照合同约定，在贺旭支付首付款8万元后，刘瑞华应将房屋交付贺旭，但刘瑞华至今未履行该义务，其行为违反合同约定的顺序履行原则。对双方没有争议的以下事实，本院予以确认：2018年12月6日，刘瑞华（甲方）、贺旭（乙方）和十堰鹏程房地产交易咨询有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》。合同确认乙方于2018年11月5日已向甲方支付定金3万元，约定：甲方将位于十堰市××××号、建筑面积69.62平方米的房屋以25万元（包含卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用）的价格卖给乙方；首付款8万元（含定金），东风公积金或者商业贷款17万元，定金交付之日起，因甲方原因不卖房，双倍返还乙方定金，因乙方原因不买房，上述定金归甲方所有；2019年4月30日之前在确定乙方能贷款的前提下才能办理房产转移登记受理手续，甲方在收到首付款当日（最迟时间2018年12月6日）将房屋交给乙方使用，在没有办理过户之前，乙方必须保持房屋交付前的完整状态，房屋交付前的相关费用（包括但不限于水电费、物业费、暖气费、燃气费等）由甲方承担，交割日及之后的费用由乙方承担。关于违约责任，合同约定：无论如何一方不按照合同约定时间履行相关手续，均视为违约，违约方每逾期一日，须按总房款1%向守约方支付违约金到履行手续为止，且违约方需承担守约方解除争议应付的律师费及诉讼费。合同还约定：乙方需要保证在办理贷款期间银行征信不能有逾期，如果到公历2019年4月30日之前在办理贷款期间逾期记录造成贷款办不了，则乙方自行安排其他亲戚作为本合同约定买受人配合商业贷款，继续履行本合同；如乙方人为原因造成在公历2019年4月30日之前还不能办理公积金或者商业贷款手续，则视同违约，甲方将不退还首付款8万元，并有权敦促乙方从该房屋中搬出。合同签订当日，贺旭向刘瑞华支付首付款5万元，刘瑞华将电卡、煤气卡、电视卡交给贺旭。因贺旭银行征信逾期，至2019年4月30日仍未能办理贷款。2019年5月21日，刘瑞华委托刘瑞林向贺旭发出短信“我们所签订张湾区友谊巷10号16栋2-5-1号的房产买卖合同，已于2019年4月30日到期，因你们迟迟不能履行合同，现在通知你，此房子将卖于他人，特此通知。刘瑞林”。贺旭短信回复“刘瑞林先生：你并不是房屋买卖合同的签约主体，且你也不是合同项下物权人。现你方若转售房屋，将构成此合同的根本违约，我将依法追究你方合同违约责任”。此后，刘瑞华将涉案房屋卖给他人。双方有争议的事实包括：1.刘瑞华是否将涉案房屋交给贺旭；2.刘瑞华是否通知贺旭解除合同。对上述争议事实1，本院认为：刘瑞华主张已向贺旭履行交房义务，对该主张负有举证责任，刘瑞华未能证明已履行交房义务，应承担举证不能的责任；且从其对贺旭诉讼请求的抗辩来看，对未交付房屋未持异议，应认定刘瑞华未向贺旭履行交房义务。对上述争议事实2，本院认为：刘瑞林向贺旭发出通知，刘瑞华认可该行为是受自己委托，应认定该行为是刘瑞华的意思表示。在《房屋买卖（居间）合同》中，标的物是涉案房屋，刘瑞林在通知中指出贺旭在合同到期前迟迟不能履行合同，并表示将涉案房屋卖给他人，解除合同的意思表示明确。因此，应认定刘瑞华已通知贺旭解除合同。本院认为：双方与居间方签订的《房屋买卖（居间）合同》不违反法律规定，应认定为有效。刘瑞华收到首付款后未将涉案房屋交付贺旭，该行为构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，刘瑞华履行交付房屋义务在前，贺旭履行办理贷款等支付后续房款义务在后，在刘瑞华履行交房房屋义务之前，贺旭未履行后义务不应承担责任。贺旭收到刘瑞华的通知后起诉主张履行合同，用行为表示对该解除合同效力持异议，本院对刘瑞华通知解除合同的效力应予审查。如前所述，刘瑞华违反合同义务在前，贺旭关于先履行抗辩权的答辩理由符合法律规定，刘瑞华不具有合同解除权，其解除合同不符合法律规定，不能产生合同解除的法律后果，刘瑞华要求贺旭承担违约责任不应支持。刘瑞华已将涉案房屋卖给他人，贺旭主张刘瑞华继续履行交房义务属履行不能，在知悉该情形后仍未变更诉讼请求，贺旭的诉讼请求不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条、第九十六条、第一百一十条的规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）贺旭的诉讼请求和被告（反诉原告）刘瑞华的反诉请求。案件受理费5050元，减半收取2525元，由原告（反诉被告）贺旭负担，退还原告（反诉被告）贺旭2525元；反诉案件受理费1125元，由被告（反诉原告）刘瑞华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇一九年十一月四日书记员  彭 苗