广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1189号 上诉人（一审原告）：王太飞，男，1973年7月18日出生，汉族，住河南省柘城县岗王乡双庙集**，现住广西梧州市长洲区。 上诉人（一审原告）：李桂莲，女，1973年4月12日出生，汉族，住，住河南省柘城县岗王乡双庙集**住广西梧州市长洲区。 被上诉人（一审被告）：梧州市广宇房地产综合开发有限责任公司，住所地梧州市新湖一路**。 法定代理人：莫某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：莫国胜，广西正立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁涛，广西正立律师事务所律师。 一审第三人：梧州市建联建筑有限公司，，住所地梧州市富民二路富东里** 法定代表人：贺竺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建文，该公司职员。 委托诉讼代理人：李建华，该公司职员。 上诉人王太飞、李桂莲因与被上诉人梧州市广宇房地产综合开发有限责任公司（下称“广宇公司”）、一审第三人梧州市建联建筑有限公司（下称“建联公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初347号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王太飞、李桂莲上诉请求：1、根据事实与理由应撤销一审部分判决，或者发回重审；2、判令被上诉人和一审第三人承担因违约、违规的上诉费及鉴定质量问题的全部费用；3、判令被上诉人和一审第三人对全屋的质量问题给予修复、恢复原样、延长保修，一审法院判令修复期为二个月则损失费为房租金每月1800元、误工费按每月3000元，合计为9600元；4、判令被上诉人和一审第三人赔偿上诉人因质量问题导致财产减价损失，即总房价455630元减一个级别款赔偿给上诉人。事实与理由：1、一审经鉴定涉案房屋存在质量问题，被上诉人将存在质量问题的房屋交付给上诉人使用严重违约、违规、违法；2、涉案房屋没有综合验收合格就交付给上诉人，在涉案房屋达到交付条件之后被上诉人又违约，没有按合同约定进行登记备案、预告登记和产权登记；3、上诉人积极配合维修，而被上诉人和一审第三人一拖再拖；4、上诉人因房屋质量安全不敢在家居住，现租有宝石城附近的房屋居住；5、一审法院认定涉案房屋小区业主变更负二层功能确认书，违约、违规向后顺延是错误的。 被上诉人广宇公司辩称，1、对于上诉人提出的新的诉讼请求，答辩人不同意在本案进行审理、调解；2、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。理由如下：1、经上诉人申请，一审法院委托了鉴定机构对涉案房屋进行检测，其中有三条大梁评测为合格，答辩人向上诉人销售的商品房是合格的，不存在质量问题；2、答辩人及一审第三人均在一审中表示愿意修复相应的大梁的裂痕，答辩人对一审判决没有异议，愿意自动履行；3、上诉人提到的因房屋质量问题要求答辩人赔偿相应的款项没有事实依据和法律依据。 一审第三人建联公司述称，上诉人的上诉请求与建联公司无关，不是建联公司引起的，另外建联公司的保修责任和范围与上诉人无关，建联公司只对自己该履行的保修责任和范围承担责任。 王太飞、李桂莲向一审法院起诉请求：1、请求法院就被告房屋主体结构的质量安全问题进行司法鉴定；2、请求法院判令被告向原告支付房屋维修补偿款9100元，按维修违约200多天，补偿房款的2%即为9100元。请求法院判令被告向原告支付房屋维修期间租房的租金12600元，维修期间无法居住7个月，按租房金1800/月补偿给原告。请求法院判令被告向原告支付交房违约补偿5800元，自合同约定交房之日起到各部门验收合格能办不动产证之日止为1275天共计需补偿5800元；3、请求法院判令被告向原告支付因房屋局部质量问题而成为次房的差价，以800元/平方的标准，按房屋面积130平方米共计需补偿原告104000元，或解除合同退房款及利息；4、请求法院判令被告立即对房屋进行维修并支付本案的诉讼费。案件审理过程中，原告王太飞、李桂莲变更诉讼请求为：1、判令被告支付违约9100元（以总房款455630元×2%=9112.6元，诉请其中9100元）、补偿维修期间无法居住租房租金12600元（1800元/月×7个月）、逾期办证1275天违约金5800元（总房款455630元×0.00001×1275天=5809.28，诉请其中5800元）；2、判令被告支付因房屋局部质量问题成为次房的差价104000元（800元/平方×131.06m²=104848元，诉请其中104000元；3、判令被告立即对房屋进行维修，承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：原告王太飞、李桂莲系夫妻关系。2014年1月17日，原告王太飞、李桂莲作为买受人与作为出卖人的广宇公司签订了一份《梧州市商品房买卖合同》（编号：wz2014033458），合同主要载明：1、原告王太飞、李桂莲向被告广宇公司购买梧州市西环路上段21号708房，建筑面积为131.06平方米，总价款为455630元；2、买受人在签订《商品房买卖合同》后七天内付清全部房款；3、出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将符合合同约定的商品房交付买受人使用；4、出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致本条约约定的上述手续不能在约定的期限内办理，买受人不退房，由出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金；5、买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任等内容。《梧州市商品房买卖合同》中约定的《住宅质量保证书》实际为《广宇西苑住宅质量保证书》，该保证书主要载明：1、住宅地基和主体结构在设计文件规定的合理使用年限内，并在正常使用的前提下广宇公司承担保修责任；2、质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算，在业主正常使用的情况下，住宅各部位、部件保修内容与保修期限如下：屋面防水工程保修期为五年，装饰工程、楼地面工程、门窗工程保修期为壹年等；3、业主在接收广宇公司交付商品住宅时，应对住宅配置的设备、设施予以签收认可，以使广宇公司明确履行住宅保修期限及责任；4、在保修期内业主从保修之日起三天内由广宇公司物业部门联系广宇公司工程质量保修单位，七天内作出维修处理意见（由于客观环境条件影响时适当延长维修期限）；5、广宇公司全权委托广雨物业公司广宇西苑物业管理处作为质量保修联系部门等内容。 《梧州市商品房买卖合同》签订后，原告王太飞、李桂莲按照合同约定一次性向被告广宇公司支付了购房款。2014年8月4日，广宇西苑竣工并通过梧州市建筑工程质量监督等相关部门验收合格，交付原告王太飞、李桂莲居住使用，双方共同签订了《住宅移交确认书》。2016年9月，广宇公司在经过包括708房业主王太飞、李桂莲等大多数业主签名确认同意后，向有关职能部门申请变更广宇西苑负二层功能，将设计为人防地下室的负二层变更为地下车库。2016年10月20日，广宇公司就广宇西苑负二层功能，将设计为人防地下室的负二层变更为地下车库问题出具一份《通知》，该通知主要载明：广宇公司未与业主进行面积结算，如果功能变更及分摊方法变更造成分摊面积减少的，广宇公司将多收的房款退还业主，如果分摊面积增加的，广宇公司将对业主追加增加面积部分房款等内容。2017年5月22日，被告广宇公司对广宇西苑进行不动产权权籍调查。2017年8月31日，被告将广宇西苑有关不动产资料提交给梧州市不动产登记中心。2017年9月30日，被告广宇公司通知业主办理不动产登记手续。 涉案房屋交付使用后，原告于2016年发现涉案房屋墙体出现裂缝，并就修补赔偿问题开始与广宇公司进行协商，沟通未果后，原告于2017年7月26日就涉案房屋的质量问题向市质监站进行投诉。市质监站、建设单位、施工单位、监理单位、物业公司、本案原告等分别于2017年8月1日、2017年8月7日、2017年9月4日、2018年1月11日召开关于涉案房屋质量鉴定会议。其中2017年8月7日的《建设工程质量安全监督记录》主要载明：1、、地质沉降稳定基础结构安全；2、设计上整栋楼结构安全，剪力墙为内应力释放裂缝；3、决定委托市检测中心进行检测等内容。2017年11月3日，被告广宇公司出具了一份《告知》并送达原告王太飞，《告知》主要载明：根据2017年9月4日关于广宇西苑708房质量问题处理纪要，现由广宇西苑工程项目部安排人员，对梁出现裂缝的部位，将原有抹灰层凿除，清理干净裂缝处，交市检测中心按会议纪要进行检测，望708房业主配合等内容。《告知》送达了原告王太飞后，原告王太飞在《告知》上签名确认签收。经市检测中心对广宇西苑708房内梁进行检测，市检测中心于2017年11月9日出具了一份《检测报告》，报告结论处主要载明：被检测的八层梁20交B～C轴混凝土强度推定值为32.1MPa；被检测的八层梁18交B～C轴混凝土强度推定值为41.1MPa等内容。2017年11月10日出具了一份《检测报告》，报告裂缝观察结果处主要载明：1#裂缝位于八层梁20轴向18轴偏600mm交B～C轴构件梁侧面，呈垂直线状，裂缝总长400mm，2#裂缝位于八层梁20轴向18轴偏600mm交B～C轴构件梁侧面，呈垂直线状，裂缝总长320mm，3#裂缝位于八层梁18轴交B～C轴构件梁侧面，呈垂直线状，裂缝总长350mm等内容。2018年1月11日下午3时，根据市检测中心出具的两份《检测报告》，市质监站组织广宇西苑建设单位、施工单位、监理单位、物业公司、本案原告等召开了关于广宇西苑708房现场质量鉴定会议，会上市质监站提出修补方案为：1.裂缝宽度大于0.3mm的梁、剪力墙裂缝修补（方案1）；2.裂缝宽度小于等于0.3mm的梁、剪力墙裂缝修补（方案2）；3.砖墙裂缝、混凝土疏松的部位修补（方案3）。另附图：广宇西苑708房屋室内裂缝位置及修补方案编号示意图。与会各方均同意按照市质监站提出的修补方案进行维修。2018年1月22日，广宇西苑的施工单位建联公司根据2018年1月11日广宇西苑708房现场质量鉴定会议的修补方案出具了一份详细的《广宇西苑708房室内裂缝修补施工方案》。原告王太飞、李桂莲作为乙方曾与作为甲方的被告广宇公司、作为丙方的广雨物业公司签订一份《协议书》，协议书载明：甲乙双方确认延期交房违约金为437元，甲方支付给乙方违约金时直接将违约金转入丙方提供的账户上，丙方收到款后直接冲抵乙方对丙方的物管费，丙方收到甲方冲抵物管费时，三方抵款协议终止等内容。2017年12月1日，被告广宇公司将违约金支付到广雨物业服务公司账户。 根据原告起诉时的申请，案件审理过程中，该院依法委托广东保顺检测鉴定有限公司对涉案房屋进行司法鉴定，2018年12月12日，广东保顺检测鉴定有限公司作出一份《构件安全性鉴定报告》（保顺鉴字[2018]SW1532号），该报告主要载明：1、鉴定意见，根据本次现场检测结果，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）对王太飞、李桂莲房屋混凝土梁构件的安全性进行评定，评定结果为15×B-G、G×15-18、B×15-18、B×1/19-22、C×18-1/19、B×18-20、B×22-25、D×22-25/1/A×15-18评定为au级构件，即安全性符合本标准对au级的规定，具有足够的承载能力，18×B-C、1/19×B-C、22×B-C评定为bu级构件，即安全性略低于本标准对au级的规定，尚不显著影响承载能力；2、处理意见，应委托有资质的单位对该房屋出现开裂的梁构件进行修复处理；3、评级解释au级：安全性符合本标准对au级的规定，具有足够的承载能力，不必采取措施；bu级：安全性略低于本标准对au级的规定，尚不显著影响承载能力，可不采取措施等内容。 另查明，房屋出现裂缝原、被告协商未果后，庭审中原告王太飞、李桂莲自述系居住于其位于梧州市宝石城自有商铺中。另第三人建联公司述称其保修期限及范围内的，建联公司承担相关的保修义务。 一审法院审理认为，原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应严格履行自己的义务，否则应依法承担相应的违约责任。原告王太飞、李桂莲按合同的约定支付了购房款，其合同义务已经履行完毕。而被告广宇公司虽然按合同约定向被告王太飞、李桂莲交付了房屋，但交付的房屋存在质量问题，尤其是房屋混凝土梁出现裂缝。经鉴定发现涉案708房混凝土梁构件18×B-C、1/19×B-C、22×B-C评定为bu级构件，即安全性略低于本标准对au级的规定，虽尚不显著影响承载能力，但根据鉴定结果确认应委托有资质的单位对该房屋出现开裂的梁构件进行修复处理，被告广宇公司对房屋的质量问题负有修复的义务，故原告王太飞、李桂莲诉请要求被告广宇公司进行修复的主张合理合法，该院予以支持。此外，因708房的维修尚在保修期限和保修范围内，且庭审中第三人建联公司明确表示同意承担保修义务，故被告广宇公司、第三人建联公司也负有对位于广西梧州市长洲区混凝土梁构件被评定为bu级构件的18×B-C、1/19×B-C、22×B-C顶板裂缝予以修复的义务。 关于原告王太飞、李桂莲诉请要求被告广宇公司支付关于维修的违约补偿款9100元及维修期间无法居住的租金12600元问题。该院认为，在发现房屋裂缝需维修后，原、被告双方均应本着诚实信用原则，相互协助，节约成本，避免造成不必要的损失。原告王太飞、李桂莲诉请的违约补偿款9100元在《梧州市商品房买卖合同》及《住宅质量保证书》并无相关约定，故对于原告王太飞、李桂莲该项诉讼请求，该院不予支持。原告王太飞、李桂莲在与建设单位被告广宇公司、施工单位第三人建联公司等达成初步修补施工方案后并未及时主动配合施工修补，同时房屋的维修并不必然导致原告产生租房租金，且庭审中原告王太飞、李桂莲明确表示其居住在梧州市宝石城自有商铺中，故对原告的上述主张，该院不予支持。 关于原告王太飞、李桂莲因房屋质量问题诉请要求补偿104000元的问题。被告广宇公司在广宇西苑已竣工并通过梧州市建筑工程质量监督等相关部门验收合格的条件下交付原告王太飞、李桂莲，且涉案房屋的司法鉴定结论显示该质量问题尚不显著影响承载能力，经修复处理后是完全可以正常居住使用的，该院认为原告王太飞、李桂莲诉请质量问题补偿款104000元没有事实和法律依据，该院不予支持。 关于原告王太飞、李桂莲诉请要求被告广宇公司支付逾期交房违约补偿的问题。根据原、被告双方签订的《梧州市商品房买卖合同》约定，交房时间为2014年4月30日，被告广宇公司实际向原告王太飞、李桂莲交房的时间为2014年8月4日，被告广宇公司确实存在逾期交房的情况，然原告王太飞、李桂莲曾与被告广宇公司就逾期交房问题签订了《协议书》，该协议书现已履 行完毕，故原告王太飞、李桂莲主张逾期交房违约补偿没有事实和法律依据，该院不予支持。 关于原告王太飞、李桂莲诉请要求被告广宇公司支付逾期办证违约补偿的问题。根据原、被告双方签订的《梧州市商品房买卖合同》约定，被告广宇公司应于交房后的360日内向房屋产权登记机关提交办理权属登记的相关资料。因广宇公司申请变更广宇西苑负二层功能，即将原设计为人防地下室的负二层变更为地下车库的行为符合广宇西苑大部分业主的利益，且该变更行为已经经过包括708房业主王太飞、李桂莲等大多数业主签名确认同意，而负二层功能变更后将导致各房屋公摊面积的重新计算，相对应递交不动产登记材料及手续应当予以调整顺延。广宇公司于2016年10月20日出具负二层功能变更《通知》，在2017年5月22日对广宇西苑进行不动产权权籍调查后，广宇公司于2017年8月31日将广宇西苑有关不动产资料提交给梧州市不动产登记中心，并于2017年9月30日通知业主办理不动产登记手续没有违反合同的约定，故对原告王太飞、李桂莲诉请要求被告广宇公司支付逾期办证违约补偿的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告梧州市广宇房地产综合开发有限责任公司、第三人梧州市建联建筑有限公司于本判决生效之日起二个月内将位于广西梧州市长洲区混凝土梁构件被评定为bu级构件的18×B-C、1/19×B-C、22×B-C顶板裂缝予以修复；二、驳回原告王太飞、李桂莲的其他诉讼请求。 二审期间，上诉人王太飞、李桂莲提交的证据材料有：1、《竣工验收备案表》，拟证明被上诉人交房时违约，2016年1月11日竣工验收已经违约了，在没有经过验收就交房，属于违约交房，上诉人要求赔偿违约金；2、《竣工验收存在问题整改通知书》、《不动产登记资料查询结果证明》、《建设工程规划条件核实单（建筑单体）》，拟证明对方没有经过验收就交房；3、《告示》及图片，拟证明被上诉人违约违建。被上诉人广宇公司的质证意见为：对《竣工验收备案表》的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，根据涉案房屋合同约定，并没有约定要通过整个房地产竣工验收才可以交楼，故与本案没有关联性；对《竣工验收存在问题整改通知书》、《单位工程竣工验收监督记录》的意见与《竣工验收备案表》的意见一致；对《建设工程规划条件核实单（建筑单体）》，竣工的日期是在2013年6月30日，符合相应国家规定的建筑使用和交付标准；《告示》的内容显示是相应住户在楼盘的附近进行违建，并不是广宇公司的违建，不同意上诉人认为是广宇公司存在违约行为的意见；对《不动产登记资料查询结果证明》的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联。一审第三人建联公司的质证意见为：上诉人提交的证据材料只有两份是原件，其他是手机拍摄的，对《竣工验收备案表》的真实性、合法性没有异议，但证明的内容和上诉人想证明的问题没有关系。这些证据都没有证明上诉人的房屋有任何问题，对于《告示》，建联公司没有见过，对其证据三性不提看法。 上诉人提供的上述证据材料与本案事实有一定关联，可作为本案定案的参考。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1、被上诉人是否应赔偿上诉人因房屋质量有问题的违约金以及修复期间的租金；2、被上诉人是否应支付上诉人逾期交房违约金；3、被上诉人是否应支付上诉人房屋减价款104000元。经上诉人申请，一审法院委托广东保顺检测鉴定有限公司对涉案房屋进行司法鉴定，鉴定机构提出的处理意见是委托有资质的单位对涉案房屋出现开裂的梁构件进行修复处理，对于安全性评级为bu级，但尚不显著影响承载能力，可不采取措施。且被上诉人广宇公司和一审第三人建联公司均表示同意承担修复的义务，同时房屋的维修并不必然导致上诉人产生租房租金，故一审法院不予支持上诉人要求被上诉人赔偿其因房屋质量有问题的违约金以及修复期间的租金正确，本院予以维持。根据上诉人与被上诉人签订的《协议书》可见，双方对于逾期交房的问题进行了协商解决，并已履行完毕，现上诉人又提出逾期交房违约金于法无据，本院不予支持。对于上诉人请求的财产减价损失，根据广东保顺检测鉴定有限公司的鉴定意见可见，涉案房屋出现的问题可通过修复后正常居住使用，bu级安全性不影响承载能力，且上诉人主张的房屋减价款104000元亦于法无据，故本院不予支持。 综上所述，上诉人王太飞、李桂莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2930元（上诉人已预交），由上诉人王太飞、李桂莲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎江玲 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇一九年十一月二十二日 法官助理 薛 华 书 记 员 梁美兰 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。