江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初4963号原告：江苏银豪房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320982734434334L,住所地盐城市大丰区南翔东路9号。法定代表人：沈德银，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙俐，江苏涤非律师事务所律师。被告：孙五九，男，汉族，住南通市崇川区。被告：吴永东，女，汉族，住南通市崇川区。被告：张红根，男，汉族，住盐城市大丰区。原告江苏银豪房地产开发有限公司（以下简称银豪公司）与被告孙五九、吴永东、张红根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银豪公司的委托诉讼代理人孙俐到庭参加诉讼。被告孙五九、吴永东、张红根经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告银豪公司向本院提出诉讼请求：判令解除2001年2月1日原大丰市工业改革发展办公室与被告孙五九、吴永东签订的《房屋租赁合同书》；判令被告孙五九、吴永东、张红根共同将盐城市大丰区房屋腾空后向原告交付；判令被告孙五九、吴永东给付原告2010年6月1日起至2019年8月31日期间涉案房屋的租金5604.39元，并按照50.49元/月的标准向原告支付自2019年9月1日起至实际交付涉案房屋之日止的房屋租金；本案诉讼费用由被告孙五九、吴永东、张红根承担。事实和理由：座落于盐城市大丰区的房屋登记在原告银豪公司名下。2001年初，原告银豪公司委托原大丰市工业改革发展办公室将该房屋出租给被告孙五九、吴永东使用，为此原大丰市工业改革发展办公室与孙五九、吴永东于2001年2月1日签订《房屋租赁合同书》，该合同约定租赁期限为长期，租赁用途为用于乙方生活起居，每月50.49元的租金，于每月的10日前直接向大丰市工业供销公司财务科缴付。有下列情形之一的，合同终止：1.擅自转租、转借承租的房屋；2.改变房屋内的结构的；3.拖欠租金达三个月的；4.无正当理由空关房屋达六个月以上的……。合同签订后，原告按约将建业路51幢1室、2室交给被告孙五九、吴永东使用，但被告孙五九、吴永东未能按约缴纳租金。2006年3月20日，原大丰市工业改革发展办公室向被告孙五九、吴永东发出书面通知，内容为“你现租住的大丰市区的产权属于盐城市银豪房地产开发有限公司，根据2001年2月1日我办与你签订的房屋租赁合同书及原大丰市工业供销公司破产清算的有关情况，为便于管理，今后直接由盐城市银豪房地产公司向你们收取房租，请接此通知后，直接将房租缴给盐城市银豪房地产开发有限公司”。2010年5月25日，被告孙五九向原告的银行账户汇款4188元，缴纳了2010年5月底前的房租。因孙五九、吴永东年事已高，其为投靠子女将户籍迁至南通市崇川区，建业路51幢1室、2室房屋被转租给被告张红根使用。期间，原告曾试图联系孙五九、吴永东催缴房租，但因其迁居并长期生活在南通，无法联系而未果。另查，原大丰市工业改革发展办公室是原大丰市工业局撤销后设立的机构，经历次政府机构改革，其原有的职能及部分编制、人员划入原盐城市大丰区经济和信息化委员会。2019年3月，原盐城市大丰区经济和信息化委员会变更为盐城市大丰区工业和信息化局。原告认为，虽然《房屋租赁合同书》是工业改革发展办公室与被告孙五九、吴永东签订，但原告系房屋所有权人，工业改革发展办公室已经向孙五九、吴永东披露原告系房屋的实际出租人，两被告也已经开始向原告履行缴纳房租的义务，故上述租赁合同书对原告及被告孙五九、吴永东具有法律上的约束力。租赁合同书上约定的租期为长期，属于约定不明，如根据合同法第六十一条之规定仍不能确定租赁期限，孙五九、吴永东承租涉案房屋应视为不定期租赁，原告有权随时解除合同。被告孙五九、吴永东已经迁居南通，已无承租房屋的客观需要，其长期擅自将房屋转租给他人渔利，且长达十年不向原告缴纳房租，根据合同约定，原告有权终止房屋租赁合同并收回房屋。被告张红根系次承租人，目前实际使用房屋，租赁合同解除后，其有义务与被告孙五九、吴永东将房屋腾空后移交原告，据此，原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告孙五九、吴永东提交书面意见辩称，1、对于本案不予应诉。终止执行2001年2月1日与大丰工业局续签的《房屋租赁合同书》，将大丰建业路51号楼1号、2号车库移交给大丰区人民法院，移交时间定于2019年10月20日，到时由法院派员接收，交接前过渡准备期间外人不得干扰。2、2001年2月1日和工业局签订的《房屋租赁合同书》是经双方商定签订，属于产权过户前的过渡性安排，该协议与1998年8月21日的安置协议不可分割，甲方在未与我方协商的情况下，单方面变更产权关系，改变合同性质，用行政权替代法律，甲方的通知事实上已经终止了合同的执行，租赁合同变成废纸一张，该通知对我们与原告不会产生半点法律关系。3、我们向原告汇款4188元，原告多年来未给我们任何收款的合法手续，请原告予以返还，因为原告清楚收取该笔款项是不合法的，我们与原告之间不存在任何法律关系。被告张红根庭后接受本院调查时辩称，孙五九和吴永东将涉案房屋出租给我，租期大概三年多，双方之间签订书面合同，但是现在已经遗失，租金约定5000元/年，我在收到法院传票后就通知孙五九、吴永东房子我不租了，他们也同意了，现在房子里我的东西已经全部搬走了，钥匙还在我这边，因为孙五九、吴永东在南通，也没有人到我这边拿，我不知道应该交给谁，但是我东西搬走后也通知了孙五九和吴永东，目前该房屋已经不是我在占有使用，原告没有权利要求我腾空交付房屋，我听法院的，最后房子判给谁我就把钥匙给谁。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年2月1日，大丰市工业改革发展办公室（甲方）与孙五九、吴永东（乙方）签订《房屋租赁合同书》，载明“为履行1998年8月21日原大丰市工业局与承租人签订的《协议书》，经甲、乙双方协商一致，达成如下房屋租赁协议条款，以便双方共同遵守。一、出租房屋的基本情况：出租房屋座落于大丰市区，房号为建业路51号A座1-2号（51号楼底层南侧由东向西第1、2间），建筑面积为33.44平方米，为砖混结构新房。二、租赁期限：长期。三、购买车库的约定：乙方购买51号住宅楼东侧第9号车库，该车库面积为5.75平方米，单价为每平方米600元，价款为人民币3450.00元，乙方不租房时可按原价退回。三、租赁用途：用于乙方生活起居。四、租金及缴付期限：租金按大丰市物价局批复大丰市房地产管理处收取的二类一等直管住宅公房的租金标准，即每平方米每月1.51元计算，合计月租金额为人民币50.49元。租金按月缴纳，乙方应当于每月的10日前直接向大丰市工业供销公司财务科缴付。五、水电费的缴纳：乙方应当按照计量表具所反映的实际用水、用电的数量和政府核准的价格及时向大丰市工业供销公司缴纳水、电费。六、双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务1.甲方有权向乙方收取约定的租金和乙方应当缴纳的水、电费，如乙方不按时缴纳水、电费，甲方有权停止向乙方供水、供电。2.甲方有权检查乙方是否将承租房屋用作约定的用途，乙方改变约定的用途时，甲方有权制止。（二）乙方的权利和义务1.乙方应当保证将承租的房屋用于约定的用途，不得将该房屋转作商业用途。2.未经甲方同意，乙方不得将房屋转租、转借他人使用。3.不得破坏房屋的结构，不得擅自敲凿承重墙体，不得改变房屋内的管线布局。4.按时缴纳租金和水、电费。5.承担房屋的维修责任。七、合同终止：有下列情形之一的，本合同终止：1.擅自转租、转借承租房屋的；2.改变房屋内结构的；3.拖欠租金达三个月的；4.无正当理由空关房屋达六个月以上的。八、政府及主管部门核准调整同类直管住宅公房的房租收取标准时，本合同约定的租金额也随之调整。九、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份”。2006年3月20日，大丰市工业改革发展办公室向被告孙五九、吴永东发出《通知》一份，载明：“你现租住的大丰市区的产权属于盐城市银豪房地产开发有限公司，根据2001年2月1日我办与你签订的房屋租赁合同书及原大丰市工业供销公司破产清算的有关情况，为便于管理，今后直接由盐城市银豪房地产公司向你们收取房租。请接此通知后，直接将房租缴给盐城市银豪房地产开发有限公司”，该通知被告孙五九于2006年3月22日收到。2010年5月25日，被告孙五九通过银行汇款4188元至盐城市银豪房地产开发有限公司账户，用途标准载明为“房租”。2011年9月6日，被告孙五九、吴永东的户籍由大丰迁至南通。后被告孙五九、吴永东将涉案房屋出租给被告张红根。除去2010年5月25日汇款的4188元房租外，就2001年2月1日签订《房屋租赁合同书》起被告孙五九、吴永东并未举证证明存在缴纳其余房租的情形。另查，涉案房屋即市区建业路51号楼1号、2号车库于2002年11月22日登记在大丰市金湾房地产开发有限公司名下，大丰市金湾房地产开发有限公司于2005年11月3日更名为盐城市银豪房地产开发有限公司，盐城市银豪房地产开发有限公司于2010年6月22日更名为江苏银豪房地产开发有限公司，本案审理时涉案房屋房屋所有权人为江苏银豪房地产开发有限公司。再查，2001年2月1日大丰市工业改革发展办公室与孙五九、吴永东签订的《房屋租赁合同书》中提及的1998年8月21日原大丰市工业局与承租人签订的《协议书》载明“甲方：大丰市工业局，乙方：孙五九。就乙方搬出甲方所有的建业路55号平房宿舍的有关事宜，经甲、乙双方充分协商，达成如下条款，以便双方共同信守。一、乙方于1998年8月30日前搬出现住的建业路55号平房宿舍。二、过渡期限为壹年，自1998年9月1日起至1999年8月31日止，过渡期内，由乙方自备周转房，甲方按每月一百五十元之标准一次性补助乙方一年过渡期限内的周转房之租金，合计一千八佰元整，乙方多支不补、希余归己，该款在乙方搬家时支付。三、甲方按大丰市人民政府大政发（1996）84号文件精神，考虑乙方实际情况，在乙方搬家时一次性付给乙方电话移机费316元、搬家费250元及小厨房材料损失费100元。四、宿舍楼建成后，甲方在大四河防洪墙西侧由东向西砌四间座南向北之平房，其中由东向西第三、四间给乙方使用，该两间平房总长度8米、进深3.8米、檐高2.5米，总面积30.4㎡，要求内外墙用水泥粉刷……该房由乙方长期使用，但不得继承、转让、转租。五、宿舍楼配套小车库砌好后，乙方可以成本价优先购买小车库一间。六、乙方使用的30.4平方米的平房，应按照大丰市房改办规定按时缴纳该平房租金。七、前述平房砌好后，乙方应在接甲方通知后二十天内搬入平房，逾期不搬，则视为乙方自动放弃。八、第二条规定的过渡期限结束时，前述平房未完工或没有砌平房的，乙方有权要求甲方承担过渡期外的周转房的实际租金。九、本协议经甲、乙双方签字盖章，并经大丰市公证处公证后生效，公证费由甲、乙双方各负担50%。十、本协议一式三份，由甲、乙双方及大丰市公证处各执一份”。原告银豪公司起诉时将盐城市大丰区工业和信息化局列为第三人，盐城市大丰区工业和信息化局到庭陈述：1、原大丰市工业改革发展办公室在2006年就已向被告孙五九、吴永东出具通知，该通知的内容明确涉案房屋的产权属于原告，与原大丰市工业改革发展办公室没有产权关系，虽然涉案房产在2001年由原大丰市工业改革发展办公室出租给被告孙五九、吴永东，但2006年原大丰市工业改革发展办公室已经向被告发出通知，告知其向原告履行租赁合同的义务。2、原大丰市工业改革发展办公室已经过机构改革，所涉及的职能移交主要是行政职能的移交，不涉及原告相关民事活动的移交。3、从本案有关事实来看，涉案房屋不属于原大丰市工业改革发展办公室，我局推定改革过程中其没有任何资料可以移送给我们。审理中，经原告银豪公司申请，本院通知第三人盐城市大丰区工业和信息化局退出本次诉讼。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。大丰市工业改革发展办公室与被告孙五九、吴永东于2001年2月1日就本案所涉房屋签订的《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，应为合法有效，但自2002年11月22日起至今，涉案房屋所有权人相继变更为大丰市金湾房地产开发有限公司、盐城市银豪房地产开发有限公司、江苏银豪房地产开发有限公司，结合被告孙五九在收到大丰市工业改革发展办公室2006年3月20日发出的通知后并未提出异议，并于2010年5月25日直接向盐城市银豪房地产开发有限公司缴纳房租，本院依法认定涉案的《房屋租赁合同书》对原告银豪公司和被告孙五九、吴永东具有法律约束力，双方均应严格按照租赁合同书的约定履行各自的义务。2019年9月9日，原告银豪公司以孙五九、吴永东未按合同约定缴纳租金、擅自转租承租房屋等为由向本院提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同书》，审理中，被告孙五九、吴永东于2019年10月3日提交书面意见书表示同意终止该《房屋租赁合同书》，故本院依法确认大丰市工业改革发展办公室与被告孙五九、吴永东在2001年2月1日签订的《房屋租赁合同书》于2019年10月3日解除。其次，《房屋租赁合同书》依法解除后，被告孙五九、吴永东应当向原告银豪公司返还涉案租赁房屋，因被告孙五九、吴永东已将涉案房屋出租给被告张红根，张红根亦表示至今涉案房屋及钥匙仍在其占有之下，故在《房屋租赁合同书》依法解除后，原告银豪公司基于房屋所有权人要求被告张红根返还涉案房屋于法有据。最后，关于孙五九、吴永东给付租金的情况，审理中，原告银豪公司提交证据证明被告孙五九于2010年5月25日缴纳租金4188元，且该4188元为签订《房屋租赁合同书》后被告缴纳的唯一一笔租金，现主张两名被告承付自2010年6月1日起至实际返还承租房屋之日止按50.49元/月的标准计算的租金，被告孙五九、吴永东对汇缴4188元无异议，同时也未提交证据证明除去上述4188元外有其他缴纳租金的情形，故本院依法对原告银豪公司要求被告孙五九、吴永东按照50.49元/月的标准支付自2010年6月1日起的房屋租金的诉讼请求予以支持。被告孙五九、吴永东、张红根经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认大丰市工业改革发展办公室与被告孙五九、吴永东在2001年2月1日签订的《房屋租赁合同书》于2019年10月3日解除。二、被告孙五九、吴永东、张红根于本判决生效后15日内返还原告江苏银豪房地产开发有限公司所有的位于盐城市大丰区房屋（《房屋租赁合同书》载明的建业路51号A座1-2号即51号楼底层南侧由东向西第1、2间房屋）。三、被告孙五九、吴永东于本判决生效后15日内给付原告江苏银豪房地产开发有限公司自2010年6月1日起至实际返还涉案房屋之日止按50.49元/月的标准计算的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由被告孙五九、吴永东负担。被告孙五九、吴永东于本判决生效之日起15日内汇缴65元至以下账户（收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）；收款银行：中国银行大丰支行营业部；账号：62×××10）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 奚锦静二〇一九年十一月二十二日法官助理 宋娜拉书 记 员 陈婷婷附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于审理适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。