湖南省临武县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1025民初1312号 原告：临武县同兴房地产开发有限公司，住所地湖南省临武县舜峰镇解放南路****。 法定代表人：官强，男，系该公司执行董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黄建，湖南民安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王茉莉，湖南民安律师事务所律师。 被告：李素英，女，1965年3月20日出生，住湖南省临武县。 被告：邝兵兵，男，1965年10月22日出生，住湖南省临武县。系被告李素英之夫。 以上两被告的委托诉讼代理人：邝娟娟，湖南民安律师事务所律师。 原告临武县同兴房地产开发有限公司（以下简称临武同兴房地产）与被告李素英、邝兵兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄建、王茉莉、被告李素英、邝兵兵及其委托诉讼代理人邝娟娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告临武同兴房地产向本院提出诉讼请求：1、判令被告李素英、邝兵兵支付原告购房款988891元；2、判令被告李素英、邝兵兵承担违约金33820元（自2019年4月23日起至2019年10月11日止，每日按欠款金额988891元的万分之二计算违约金）；2019年10月11日之后按每日万分之二承担违约责任直至购房款付清时止。3、判令被告承担本案的案件受理费。事实及理由：被告李素英、邝兵兵在原告处认购临武县同兴花园小区的门面房，并交了200000元认购金。2019年4月22日双方签订了《商品房买卖合同》一份，第三条约定交易的商品房为临武县同兴花园第10幢03号商铺1-2层，建筑面积120.09平方米；第六条约定计价方式按照建筑面积计算，每平方米9900元，总金额1188891元；第七条约定付款方式为一次性付款，被告应当在2019年4月22日前支付全部价款。第八条约定逾期付款责任，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，若出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。现被告已超出约定付款期限171天（截止起诉当天），未依约支付房款为988891元。为此，现原告特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请。 被告李素英、邝兵兵辩称，一、被告李素英、邝兵兵及合伙人邝成加与临武同兴房地产协议约定：每个商铺预交20万元预订款后，剩余商铺款用李素英、邝兵兵及案外人邝成加的投资款抵扣。从每个商铺预交20万元预订款到李素英、邝兵兵、邝成加向临武同兴房地产投资350万元合股建房，李素英、邝兵兵、邝成加与临武同兴房地产一直都是在履行双方签订的《同兴花园预订协议书》和《同兴花园电梯房合股建筑协议书》。二、涉案商铺竣工验收后，李素英、邝兵兵、邝成加多次找临武同兴房地产结算，因临武同兴房地产陷入多起经济纠纷，诉争不断，被告李素英、邝兵兵考虑到结算后无力找补李素英、邝兵兵、邝成加，故不同意结算；经李素英、邝兵兵、邝成加多次与临武同兴房地产协商，临武同兴房地产同意用李素英、邝兵兵、邝成加350万元投资款及分红先行抵扣李素英、邝兵兵、邝成加的商铺款后，双方再另行结算。三、被告李素英、邝兵兵与临武同兴房地产签订的《商品房买卖合同》是临武同兴房地产提供的合同，临武同兴房地产告诉被告李素英、邝兵兵该合同只是为了商铺过户走程序，只要商铺过户到被告李素英、邝兵兵名下即可，合同的内容不重要，合同于2019年4月22日签订，但却约定于2019年4月22日之前一次性支付全部房款。《商品房买卖合同》签订后，临武同兴房地产于合同签订当日向被告李素英、邝兵兵交付了商铺，于2019年4月29日到房产局为被告李素英、邝兵兵办理完过户手续。目前，被告李素英、邝兵兵的商铺正在装修。综上所述，被告李素英、邝兵兵与临武同兴房地产协商好，用投资款抵扣了商铺款，被告李素英、邝兵兵不应再向临武同兴房地产付商铺款，更不应承担逾期付款的责任，请依法判决驳回临武同兴房地产的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 原告提交《商品房买卖合同》一份，拟证明被告已就购买商铺的面积、价款等进行了约定，被告尚欠原告988891元。被告认为该合同证明了付款日在签订合同前，合同约定只有在被告付清全部房款后，原告才为被告办理房屋过户和交付手续。被告提交《同兴花园预定商铺协议书》、《认筹协议书》、收据，拟证明被告邝兵兵在原告处认购商铺一间，双方约定被告邝兵兵向原告缴纳20万元认购金后，剩余商铺款用投资款抵扣。原告对该证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为《同兴花园预定商铺协议书》是2016年3月26日签订的，《商品房买卖合同》是2019年4月22日签订的，合同已进行了变更，并未用投资款抵扣商品房款的约定，所以至今为止被告的门面款都没有付清。被告提交《同兴花园电梯房合股建筑协议书》、收据，拟证明邝成加代表被告邝兵兵等合伙人向原告投资3500000元用于合建同兴花园电梯房。原告对该证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为其投资款与本案无关，只是买卖关系。被告提交商品房合同备案证明、完税证明、商铺视频，拟证明原告已将涉案商铺产权转至两被告名下，并将两商铺交付给两被告。原告对该证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，称门面款没有收到，且不以房屋是否交付为依据，应以是否交付房款收据为依据。被告提交临武法院民事判决书、答辩状、结婚证，拟证明原告曾在诉讼中自认被告邝兵兵的合伙人邝成加（黄素君之夫）的商铺款不是一次性现金支付的。被告提交郴州市中级人民法院民事判决书，拟证明原告尚欠被告邝兵兵的合伙人邝仁加等人3380000元，剩余商铺款被告邝兵兵不可能再付现款给原告。原告对以上两组证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为均与本案无关联性。本院认为，1、《商品房买卖合同》已约定商品房总价为1188891元，付款方式为一次性付款，即2019年4月22日前支付该商品房全部价款，合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且原告已按照合同约定将房屋交付并过户于被告，被告应当按照约定支付全部价款及相应的违约金。2、对被告提交证据的真实性本院予以认可，但《商品房买卖合同》系2019年4月22日签订的，是在《同兴花园预定商铺协议书》、《认筹协议书》及《同兴花园电梯房合股建筑协议书》之后签订的，按照法律规定当多份合同内容存在相冲突的部分，且双方无法达成一致意见的，应当以最后一份合同为准，即以《商品房买卖合同》为准。同时，《同兴花园电梯房合股建筑协议书》系案外人邝成加、曾建国与原告签订的，且3500000元投资款也是案外人邝成加支付的，并不是原告临武同兴房地产与被告邝兵兵、李素英签订的合同，亦不是被告邝兵兵、李素英支付的投资款。3、原告虽与被告在《同兴花园预定商铺协议书》中约定了剩余商铺价款待竣工验收前，双方再按商铺实际面积和价格从投资款中扣除双方进行结算找补，但原、被告又在2019年4月22日签订了《商品房买卖合同》，约定付款方式为一次性付款，即2019年4月22日前支付该商品房全部价款，故应视为原、被告协商一致后对合同内容做了变更，应当以变更后的合同为准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月26日，原告临武同兴房地产与被告邝兵兵及案外人邝仁加、邝成加签订《同兴花园预定商铺协议书》，约定被告邝兵兵及案外人邝仁加、邝成加按9900元/㎡购买原告的商铺，被告邝兵兵及案外人邝仁加、邝成加应当支付原告20万元订购金，并约定剩余商铺价款待竣工验收前，双方再按商铺实际面积和价格从投资款中扣除双方进行结算找补。2016年4月8日、2016年7月28日被告邝兵兵分别向原告支付了10万元订购金，总计20万元。2016年3月28日，案外人邝成加、曾建国与原告签订了《同兴花园电梯房合股建筑协议书》，约定邝成加向原告投资350万元。2016年3月29日邝成加向原告支付了投资款1600000元，2016年7月28日邝成加向原告支付了投资款1900000元，总计3500000元。2019年4月22日，原告与被告邝兵兵、李素英签订《商品房买卖合同》，约定商品房总价为1188891元，付款方式为一次性付款，即2019年4月22日前支付该商品房全部价款，同时约定逾期支付价款超过90日的，出卖人有权解除合同，若出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。同日，原告将涉案门面交付给被告，并于2019年4月29日协助被告到房产局办理了过户手续。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2019年4月22日，原、被告签订的《商品房买卖合同》已约定商品房总价为1188891元，付款方式为一次性付款，即2019年4月22日前支付该商品房全部价款，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且原告已按照合同约定将房屋交付并过户于被告，则被告应秉着诚实信用的原则全面履行合同约定的权利义务，及时付清购房款。虽然原告与被告在《同兴花园预定商铺协议书》中约定了“剩余商铺价款待竣工验收前，双方再按商铺实际面积和价格从投资款中扣除双方进行结算找补”，但之后原、被告又在2019年4月22日签订了《商品房买卖合同》，约定付款方式为一次性付款，即2019年4月22日前支付该商品房全部价款，同时还约定逾期支付价款超过90日后，出卖人不解除合同的， 买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，故可见原、被告已协商一致对前面所签合同内容做了变更，应当以变更后的《商品房买卖合同》内容为准。因此，对于原告要求被告按照合同约定支付剩余房款988891元，以及按每日万分之二计算支付违约金至房款付清之日止的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的“原、被告协议约定剩余商品房款用投资款3500000元予以抵扣，现因原告尚欠案外人邝仁加投资款未予结清，故剩余房款被告不会支付”的意见：经查，《同兴花园电梯房合股建筑协议书》系案外人邝成加、曾建国与原告签订的，3500000元投资款也是由案外人邝成加支付。投资款争议纠纷系原告临武同兴房地产与案外人邝成加之间的经济纠纷，且与本案不是同一法律关系，本案不作处理。事后，案外人邝成加等人可寻求其他途径予以解决。为此，对被告提出的该辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下： 限被告邝兵兵、李素英于本判决生效之日起十日内支付原告临武县同兴房地产开发有限公司购房款988891元及违约金33820元（自2019年4月23日起至2019年10月11日止的违约金）；2019年10月11日之后的违约金按每日万分之二计算至购房款付清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14005元，减半收取计7002.5元，由被告邝兵兵、李素英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  黄君其 二〇一九年十一月二十七日 法官助理邓美丹 书记员李婕 本案相关法律条文附后： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。