宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁05民终870号 上诉人（原审被告）：朱振雄，住宁夏回族自治区中卫市。 上诉人（原审被告）：段永霞，住宁夏回族自治区中卫市。系朱某妻子。 被上诉人（原审原告）：孙鹏飞，住宁夏回族自治区中卫市。 被上诉人（原审原告）：孙全华，住宁夏回族自治区中卫市。 共同委托诉讼代理人：魏某，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原审被告：中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市。 法定代表人：白某。 上诉人朱某、段某因与被上诉人孙某1、孙某2、原审被告中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502民初2514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭于2019年11月14日公开开庭进行了审理。上诉人朱某、段某与被上诉人孙某1、孙某2及其共同委托诉讼代理人魏某到庭参加诉讼。原审被告中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人朱某、段某的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回孙某1、孙某2的一审全部诉请；2.一、二审案件受理费由孙某1、孙某2承担。事实与理由：一、一审法院遗漏案件事实，致使判决结果错误。朱某因与楚雄公司排除妨害纠纷一案，不服（2019）宁0502民初894号民事判决，上诉至中卫中院，一审遗漏该事实。二、一审适用法律错误。双方签订的《房产买卖合同》、《房屋转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上诉人2017年8月30日收取被上诉人10万元房屋首付款后，就依约向被上诉人交付了房屋钥匙，房屋的所有权自此已转移至被上诉人。况且被上诉人至今仍欠付上诉人5万元购房款，因此，被上诉人也存在违约行为。2008年5月楚雄公司更换涉案房屋钥匙，拆除水表是因为上诉人拿到钥匙迟迟不入住导致，过错在被上诉人。上诉人针对楚雄公司的行为提起排除妨害诉讼，一审法院应当中止审理本案。综上，上诉人在本案中不存在违约行为，被上诉人无权单方解除合同，上诉人无义务返还房款并承担违约金，请求二审依法改判。 孙某1、孙某2辩称，一、一审法院查明的事实客观真实，不存在遗漏案件主要事实的情况。一审法院查明楚雄公司于2018年5月更换案涉房屋钥匙及水表，导致案涉房屋无法正常交付使用，该事实双方均认可。同时，朱某在一审庭审中自认俞东华与楚雄公司存在工程纠纷。虽然发生产权纠纷后上诉人在事隔近一年提起排除妨害纠纷，但是涉案房屋存在产权纠纷的问题已客观存在，正是因为存在产权纠纷，才提起诉讼，该客观事实发生的先后顺序不容忽视。根据双方签订的《房产买卖合同》第二条，《房屋转让协议》第三条的约定，朱某、段某已构成违约，孙某1、孙某2起诉解除合同，要求朱某、段某返还购房款并承担违约金符合事实和法律依据。二、孙某1、孙某2不存在迟延支付购房款的违约情形。孙某1、孙某2按照合同约定的时间支付了购房款，未在2018年12月30日前支付下剩5万元购房款的原因是自2018年5月涉案房屋已经存在产权纠纷，朱某、段某违约。孙某1、孙某2不能在已存在产权纠纷无法正常使用房屋的情况下再支付下剩5万元购房款，让己方损失扩大。朱某、段某违约在先，孙某1、孙某2多次找朱某、段某协商退还房款，朱某、段某一直推脱。截止2019年6月孙某1、孙某2提起诉讼时，涉案房屋一直处于产权纠纷中，孙某1、孙某2要求解除合同符合客观情形、有法律依据。三、双方签订购房合同时，朱某、段某承诺保证房屋没有产权和经济纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案涉房屋作为不动产，未经依法登记不产生物权变动的效力。上诉人将案涉房屋钥匙交给被上诉人，但未能保证案涉房屋产权清晰。虽然朱某、段某提起排除妨害纠纷，但房屋存在产权纠纷的事实客观存在，不能证明其属于房屋的所有权人。四、本案无需以排除妨害纠纷一案为审理依据。孙某1、孙某2要求解除合同的原因是朱某、段某交付的房屋有产权纠纷，导致长时间无法正常使用。朱某、段某虽提起诉讼，但不能否认房屋存在产权纠纷的事实，不能否认朱某、段某行为构成违约的事实。 原审被告中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 孙某1、孙某2向一审法院起诉请求：1.判决解除双方分别于2017年8月12日、2017年8月30日签订的房产买卖合同和房屋转让协议；2.判令朱某、段某返还孙某1、孙某2购房款13万元,并承担违约金3.6万元,共计16.6万元;3.判令中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司依法返还孙某1、孙某2中介费2100元,并对朱某、段某的付款义务承担连带支付责任，以上共计:168100元；4.本案诉讼费由朱某、段某、中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司承担。 一审法院认定事实：2017年7月11日，（甲方）简称楚雄公司与俞东华（乙方）签订《顶房协议》，约定：鉴于乙方承建甲方开发建设的福润苑28#、33#、38#、43#楼工程，乙方申请甲方用房屋抵付乙方工程款，现经甲乙双方协商一致，就以房抵付工程款事宜达成协议如下：经初步核算，乙方完成工程量价款的80%达到抵偿房屋的条件，最终以决算为准。乙方同意甲方用××区以4600元/㎡，房款总价311190元抵付乙方工程款。房屋暂定面积67.65㎡，最终以房管部门确认面积为准。2017年7月12日，俞东华（甲方）与朱某（乙方）签订房屋转让协议，约定：甲方于2017年7月12日购买的应理新社区小区16#楼3-903号房，暂定面积为67.65平方米，单价为4600元，总价为311190元，甲乙双方经协商，实际成交价为26万元。朱某向俞东华交纳了15万元购房款，俞东华给朱某出具了15万元房款收条。应理新社区16#号楼施工单位办理房源手续许可凭证载明：编号955原3091，购房人俞东华于2017年7月11日购买抵顶给施工单位俞东华应理新社区16号楼3-903号房，预测面积67.65㎡，单价4600元，总价311190元，现请中卫市康乐物业服务有限公司为其办理此房源拿钥匙手续，财务部核实，以此为凭证。该许可凭证上加盖了楚雄公司财务专用章。 2017年8月12日，朱某、段某（甲方）与孙某1、孙某2（乙方）签订《房产买卖合同》，约定：甲方同意将所拥有的中卫市××街、903号房出售给乙方，此房建筑面积为67.65㎡，权属为私有。房屋成交价为18万元，协议签订当日乙方付2万元，为购房定金，定金在最后一次付款时抵做房款。此协议签订之后，甲乙双方任何乙方不得反悔或中途无故毁约，否则属于违约，以上条款中涉及到的各项违约的赔付方式：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，若乙方违约，甲方没收乙方购房定金；或守约方可要求违约方按照本合同中房屋总价款的30%支付违约金，中介机构的全部居间服务费用由违约方承担。双方未尽事宜：付款方式为分期付款，合同签订当日出售方付购房定金2万元，2017年8月30日前付房款8万元，共计10万元为购房首付款。2017年12月30日前付房款3万元，下剩房款5万元在2018年12月30日前全额付清。出售方收到首付款10万元后保证及时交房于购房方入住使用。将来开发公司统一办理房产证时出售方应及时无条件配合购买方方办理房产手续。以上条款双方办证如若有一方违约，应向对方支付总房款20%的违约金。合同签订后，孙某1、孙某2按照约定朱某交纳定金2万元。孙某1、孙某2于2017年8月30日向朱某支付房款8万元。2017年1月5日孙某1向朱某支付房款3万元。孙某1共计向朱某支付购房款13万元。孙某1向中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司交纳中介费2100元，朱某向中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司交纳中介费2500元。2017年8月30日，朱某（甲方）与孙某1（乙方）签订《房屋转让协议》约定：甲方自愿将其位于××区房以18万元的价格转让给乙方。本合同签订后，甲方对该房的相关权益随该房屋一并转让给乙方。甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。合同签订后，朱某、段某按照约定向孙某1、孙某2交付了涉案房屋钥匙。2018年5月份，涉案房屋钥匙被更换，水表被拆除。 2019年3月12日，朱某将楚雄公司、俞东华、中卫市康乐物业服务有限公司诉至法院，要求楚雄公司停止侵害，排除妨碍，将应理新社区16号楼3单元903号住房的水表恢复原状，并保证其对该住房的正常居住使用。一审法院经审理作出（2019）宁0502民初894号民事判决书，判决朱某的全部诉讼请求。 一审法院认为，孙某1、孙某2与朱某、段某签订的《房产买卖合同》、《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，双方之间形成的房屋买卖合同关系合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点为：一、是否解除孙某1、孙某2与朱某、段某签订的《房产买卖合同》、《房屋转让协议》的问题；二、朱某、段某是否应当向孙某1、孙某2返还购房款并支付违约金的问题；三、中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司是否应当退还中介费并对朱某、段某的付款义务承担连带责任的问题。 一、是否解除孙某1、孙某2与朱某、段某签订的《房产买卖合同》、《房屋转让协议》的问题。虽朱某、段某向孙某1、孙某2交付了房屋钥匙，但庭审中双方一致认可：楚雄公司于2018年5月份更换了涉案房屋钥匙并拆除水表，导致孙某1、孙某2无法正常使用涉案房屋。后朱某、段某诉至一审法院要求楚雄公司排除妨害纠纷。朱某、段某同时又认可楚雄公司因与俞东华的工程纠纷，收回了抵顶给俞东华的涉案房屋。因此现朱某、段某因涉案房屋被收回无法向孙某1、孙某2交付涉案房屋，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，有权解除与朱某、段某签订的《房产买卖合同》、《房屋转让协议》，依法予以支持。 二、朱某、段某是否应当向孙某1、孙某2返还购房款并支付违约金的问题。孙某1、孙某2向朱某、段某支付了13万元购房款，双方合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，朱某、段某应当向返还13万元购房款。涉案房屋产权不明晰，朱某、段某不能向孙某1、孙某2交付房屋，对于孙某1、孙某2已经支付的购房款，给孙某1、孙某2造成了利息损失。孙某1、孙某2要求朱某、段某按照合同约定支付3.6万元违约金。朱某、段某不同意支付违约金，依据法律规定对孙某1、孙某2主张的违约金进行调整。按照收条中载明的日期孙某1、孙某2于2017年8月30日前向朱某支付购房款共计13万元，因此朱某、段某应当按照中国人民银行公布的同期贷款年利率4.75%上浮30%即6.175%支付2017年9月1日至2019年8月1日期间的违约金15386元（13万元×6.175%÷12个月×23个月），依法予以支持。 三、中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司是否应当退还中介费并对朱某、段某的付款义务承担连带责任的问题。中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司作为中介机构为孙某1、孙某2提供了居间服务，孙某1、孙某2不能证明中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司对涉案房屋不能交付存在过错，且按照合同的约定中介费由违约方承担，故中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司应向孙某1、孙某2返还中介费，依法不予支持。孙某1、孙某2将购房款交付于朱某、段某，中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司并未收取孙某1、孙某2购房款，且孙某1、孙某2也不能证明中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司对涉案房屋不能交付存在过错，故孙某1、孙某2要求中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司对朱某、段某的付款义务承担连带责任的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。 朱某、段某提出（2019）宁0502民初894号一案正在上诉过程中，本案应当以该案的审理结果为依据，故申请中止审理。因朱某、段某认可楚雄公司因与俞东华的工程纠纷将抵顶给俞东华的涉案房屋收回，故现涉案房屋无法向孙某1、孙某2交付，（2019）宁0502民初894号案件的审理结果与本案无关，故对朱某、段某的该意见不予采纳。一审判决：一、解除孙某1、孙某2与朱某、段某于2017年8月12日签订的《房产买卖合同》及孙某1与朱某于2017年8月30日签订的《房屋转让协议》；二、朱某、段某于判决生效后十五日内向孙某1、孙某2返还购房款13万元，支付违约金15386元；三、驳回孙某1、孙某2的其他诉讼请求。案件受理费3762元，减半收取1881元，由孙某1、孙某2负担254元，由朱某、段某负担1627元。 二审期间，上诉人朱某、段某提供（2019）宁05民终630号民事判决书一份，拟证明：涉案房屋现在产权没有纠纷，妨害已经排除。 经质证，孙某1、孙某2对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议。认为该证据不能证明涉案房屋产权清晰及上诉人是房屋的所有权人。相反，该证据能够证明案涉房屋存在产权纠纷，因此孙某1、孙某2才提起本案诉讼。 对朱某、段某提供的证据，本院认为，孙某1、孙某2对其真实性、合法性、关联性无异议，该证据系本院生效的法律文书，对其证明效力予以确认。 孙某1、孙某2与中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司未向本院提交新的证据。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，楚雄公司于2018年5月份更换了涉案房屋的钥匙并拆除水表，朱某认为楚雄公司侵害了涉案房屋的物权，向法院起诉请求楚雄公司排除妨害。该案经本院终审判决楚雄公司停止侵害、排除妨碍，在判决生效七日内将涉案房屋的水表、门锁恢复原状，钥匙交给朱某，该判决生效后，楚雄公司未自动履行，朱某申请法院强制执行，目前该判决进入强制执行阶段。截至本案二审判决作出之日，朱某、段某未提交证据证实楚雄公司已履行上述生效判决内容。本案审理过程中，孙某1、孙某2向本院申请撤回上诉。 本院认为，孙某1、孙某2申请撤回上诉，系其真实的意思表示，且不违反法律规定，本院依法予以准许，不再另行下发民事裁定书。根据本案查明的事实，楚雄公司2018年5月份更换了涉案房屋的钥匙并拆除水表，导致孙某1、孙某2无法正常使用涉案房屋。后虽然朱某另案提起请求楚雄公司排除妨害的诉讼，经本院终审判决支持了朱某的诉请，判令楚雄公司停止侵害，排除妨碍。但截至目前楚雄公司并未履行生效判决内容。孙某1、孙某2不能入住涉案房屋的事实仍客观存在，涉案房屋不能入住的妨碍并未实际排除，孙某1、孙某2签订《房产买卖合同》、《房屋转让协议》两份合同的目的未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，孙某1、孙某2有权主张解除合同，一审判决解除双方签订的《房产买卖合同》、《房屋转让协议》并无不当，应予维持。对于违约责任，一审判决朱某、段某按照中国人民银行公布的同期贷款年利率上浮30%即6.175%支付自2017年9月1日至2019年8月1日期间的违约金15386元符合法律规定，亦无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。上诉人朱某、段某的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3392元，由上诉人朱某、段某负担3208元，孙鹏、孙某2负担184元。 本判决为终审判决。 审判长 李 娟 审判员 郭群杰 审判员 王 军 二〇一九年十一月二十二日 书记员 冯岳花 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判 决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。