四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15619号 上诉人（原审被告、反诉原告）：钟学富，男，1973年3月21日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：刘豫川健，四川川蓉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都和忠物资有限公司。住所地四川省成都市成华区青龙乡石岭村**。 法定代表人：何伦忠。 委托诉讼代理人：刘才娥，上海申浩（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈霞，上海申浩（成都）律师事务所律师。 上诉人钟学富因与被上诉人成都和忠物资有限公司（以下简称和忠公司）土地租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初7691号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟学富上诉请求：依法撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初7691号民事判决，并依法改判驳回和忠公司的一审诉讼请求，支持钟学富的反诉请求。事实与理由：1.案涉土地系政府储备公共用地，具有公益性质，一审法院未查明土地性质，属于事实认定不清。案涉土地登记在成都市睿华建设投资有限责任公司（以下简称睿华公司）名下的政府储备用地，属于公益性质，且睿华公司属于国有公司，该土地位于铁路线路安全保护区内，不得随意开发建设，该土地根本无法进行正常使用和未获得投资开发建设审批手续，故该土地一直处于闲置状态。2.和忠公司欺诈钟学富能正常使用该土地，将该土地与钟学富签订《联营协议》损害了国家利益和社会公共利益，因此具有非法性和欺诈性，且合同标的内容实际履行不能，应属无效。3.一审法院依据和忠公司与睿华公司签订的《土地委托代管协议》而认定和忠公司取得案涉土地的占有使用权，属事实认定不清，适用法律错误。和忠公司仅有对案涉土地管护的职责，并不能随意使用该土地，取得土地使用权需严格的手续，案涉土地未获得开发使用的审批手续，也未登记在和忠公司名下，故和忠公司无权对案涉土地进行任何处置。和忠公司将案涉土地与钟学富进行联营的行为系无权处分，应当无效。4.双方签订的《联营协议》中的保底条款，应当无效。一审法院未对保底条款的内容进行无效认定，属于适用法律错误。5.一审法院程序违法，遗漏重要当事人，睿华公司应当作为第三人参加到诉讼中以便查明事实。6.和忠公司将明知属于公共性质的土地谎称自己享有处置权，而将无法正常使用的土地与钟学富进行联营，收取高额的联营费，造成钟学富的巨大损失，故应驳回和忠公司的诉讼请求，支持钟学富的反诉请求。 和忠公司辩称，1.案涉土地是睿华公司的，是国有土地，和忠公司与睿华公司签订了土地委托代管协议，和忠公司基于该协议对涉案土地的管理是合法有效的，至于土地的性质与本案无关。2.钟学富和和忠公司签订的联营协议，名为联营协议，实际上就是土地租赁协议。和忠公司租赁给钟学富的土地在签订协议的时候，和忠公司就已经告知土地性质是国有的，钟学富也是明知的，协议是双方真实意思表示，是合法有效的。3.一审法院未同意睿华公司作为第三人出庭是合法的。 和忠公司向一审法院起诉请求：判令钟学富返还占有和忠公司位于成华区青龙街办西林豫院靠近铁路闲置地块4142平方米并恢复原状，同时自2016年7月10日之日起向和忠公司支付违约金暂计124000元。和忠公司于2018年12月20日变更诉讼请求为：1.判令钟学富返还占有和忠公司位于成华区青龙街办西林豫院靠近铁路闲置地块4142平方米并恢复原状，同时自2016年7月10日之日起至实际腾退完毕之日向和忠公司支付违约金暂计89800元；2.判令钟学富支付自2016年7月1日至实际返还地块之日的联营费，每年为200000元，同时自2015年7月1日之日起至实际支付完毕之日向和忠公司支付滞纳金暂计90700元。 钟学富向一审法院提出反诉请求：1.判令和忠公司与钟学富签订的《联营协议》无效；2.判令和忠公司向钟学富返还800000元。 一审法院认定事实：和忠公司（甲方）与钟学富（乙方）于2012年5月30日签订了《联营协议》约定：1.甲方将位于成华区青龙街办西林豫府靠近铁路闲置地块（面积4142平方米）与乙方进行联营；2.一年共计联营费200000元；3.乙方自签订协议之日起三日内一次付清当年的联营费用。乙方以后付费时间为每年5月30日前三日，若逾期，则每超过一天应向甲方支付10000元/天的滞纳金；9.在联营期间，如政府有关政策调整，需要收回该地块时，乙方无条件配合。甲方要求收回该地块时，提前15天书面通知乙方，乙方应在接到通知10日内无条件交回联营地块，否则甲方有权自行将该地块恢复到联营前的地面状况，其产生的费用由乙方双倍承担；10.乙方退出土地时，不得向甲方提出该地款范围内任何拆迁补偿等要求；11.乙方退出地块超过甲方通知时限时，每超过一天应向甲方支付10000元/天的违约金。 和忠公司于签订《联营协议》当日向钟学富出具《移交清单》，将青龙乾院靠近铁路沿线闲置土地上建设的钢架房1914平方米移交给了钟学富，并约定从移交之日起，以上房屋所有权归钟学富。 一审法院又查明，国有土地登记审批表“成国用（2009）字第257号”、“成国用（2009）字第228号”确认成华区青龙街道办事处西林村一组、成华区青龙街办西林社区2组的土地使用权归案外人睿华公司所有。2011年8月31日，睿华公司作为甲方与和忠公司作为乙方签订了《土地委托代管协议》约定：1.甲方同意将位于成都市成华区闲置地块约20亩土地暂交给乙方管护及临时使用；4.委托代管期限暂定为自本协议签订之日起三年内（甲方有权提前收回）。托管土地期间，乙方不得对外出租该地块，不得对外设定任何担保，不得修建永久性建筑物，甲方发现乙方有以上违约行为，有权单方面解除本协议，并立即收回所有委托乙方代管的土地；5.委托代管土地期间，如政府有关政策调整，需要回收该片土地，乙方应无条件配合。委托代管地块上的搭建物等所有物品均应无条件自行解除。 一审法院还查明，钟学富于2012年5月30日、2014年6月13日、2015年7月12日、共计向成都和忠物资有限公司给付800000元，包括联营费600000元，房屋修建款折价200000元。 一审庭审中，和忠公司为证明其向钟学富履行了告知程序，向一审法院提交了2016年12月2日向钟学富发出的通知。钟学富对此的质证意见为通知系复印件，对三性不予认可，直到2018年4月份才知道要腾退的事情。 一审庭审前，钟学富于2018年12月10日，向一审法院书面申请追加睿华公司为第三人。 一审法院认为，和忠公司与钟学富所签订的《联营协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行各自的合同义务。和忠公司基于与睿华公司签订的《土地委托代管协议》已合法获得案涉土地的占有、使用权，且针对《土地委托代管协议》在履行中的纠纷，和忠公司与睿华公司已经在另案处理，故睿华公司并非本案必要的诉讼参与人，一审法院不同意钟学富追加第三人的申请。《土地委托代管协议》限制了和忠公司对案涉土地的对外出租权，但该协议仅能约束和忠公司与睿华公司，并不能约束和忠公司与钟学富之间签订《联营协议》的履行，故钟学富反诉主张《联营协议》无效，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于和忠公司主张钟学富返还案涉土地的问题。根据《联营协议》约定，钟学富应于接到腾退通知之日起10内返还涉案土地。钟学富虽称否认收到过和忠公司发出的腾退通知，但承认2018年4月已经知晓应当腾退的事实。故和忠公司主张钟学富返还土地恢复原状的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于和忠公司主张钟学富支付联营费的问题。因睿华公司与和忠公司之间的合同纠纷上诉未决，虽不能确定2014年8月之后和忠公司对该土地是否还具有代管权，但是钟学富一直占用涉案土地至今，且是与和忠公司签订了合同，理应将每年200000元的联营费交于和忠公司，故和忠公司主张钟学富支付联营费的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于和忠公司主张钟学富支付逾期腾退违约金和逾期付款滞纳金的问题。一审法院认为，上述两项费用虽为不同违约原因所致，但均有违约金性质，且和忠公司主张上述两项费用均依照合同约定的标准调减后为100元/天计算，若依照和忠公司主张的标准计算，其两项违约金叠加的金额明显过高，故一审法院酌情认定，因钟学富的违约行为，其应从2016年7月1日起至联营费付清之日止，按100元/天计算利息支付给和忠公司。由于支付涉案土地联营费是钟学富应尽义务，且200000元的房屋修建款是其自愿出资为日后经营所用，根据《联营协议中》第9条、第10条的约定，和忠公司按约定要求钟学富腾退房屋，不需要向钟学富支付任何费用。因此对于钟学富提出的要求和忠公司退还其联营费及房屋修建款800000元的反诉请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于若干问题解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、钟国富于判决生效之日起十日内返还和忠公司位于成都市成华区闲置地块4142平方米并恢复原状；二、钟国富自判决生效之日起十日内向和忠公司支付联营费（自2016年7月1日至实际返还地块之日，按200000元/年计算）；三、钟国富自判决生效之日起十日内向和忠公司支付违约金（从2016年7月1日起至联营费付清之日止，按100元/天计算）；四、驳回和忠公司的其他诉讼请求；五、驳回钟学富的反诉请求。一审案件受理费7928元、反诉受理费11800元，合计19728元，减半收取9864元，由钟学富负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 钟学富提交了以下证据材料： 1.睿华公司《通知》（照片打印件）。主要内容为：2016年7月4日睿华公司向中房集团成都物业公司发出通知，要求于同月10日前全部切断从青龙乾院、西林豫府引出的输电、输水线路。拟证明2016年7月4日以后涉案土地就停水停电，根本无法正常使用，也无法履行合同。 2.睿华公司发布施工公告及现场照片6张。主要内容为：2016年8月26日，睿华公司发布该公告，称为收回该公司土地，决定自同月28日起对致兴路与成渝铁路之间的地块实施打围作业，请经营户立即搬离各自物品，不得阻挠打围施工作业。案涉场地内幼儿园已被打围。拟证明钟学富与和忠公司签订的土地是4000平方米，而在2016年8月28日以后铁路要进行扩建，要进行打围作业，由此收回了部分土地，钟学富实际使用的土地只有800多平方米。 3.《关于拆除违章建设交还土地的通知》。主要内容为：2018年4月8日，睿华公司向和忠公司发出通知，称鉴于委托管护的土地的合同已经终止，现要求你单位将管护范围内的新兴艺术培训中心违章建设在同月15日前拆除，并将拆除后的土地返回睿华公司。若逾期未撤除，该公司将强制拆除。拟证明和忠公司对这块土地不享有处置权，其将该土地与钟学富进行联营或者出租的行为并未到睿华公司的追认或认可，故和忠公司对土地的处理系无权处分行为。 和忠公司质证认为，对证据1真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到钟学富认为的和忠公司系无权处分行为的证明目的；对证据2的照片中的第二张至第六张照片的三性均不予认可。对第一张图片新心艺术幼儿园的确是在案涉土地上临时搭建的建筑物，对真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到钟学富的证明目的。因为睿华公司发函要求的背景和内涵是基于铁路扩建，并非是否认和忠公司对土地享有权利的否认，所以不能达到钟学富的证明目的，且与本案不具有关联性。 本院审查认为，和忠公司对钟学富提交的证据1真实性、合法性无异议，且该证据与双方争议的案涉场地是否已收回存在关联性，故具有真实性、合法性和关联性，予以采信。和忠公司对睿华公司发布的施工公告无异议，本院予以采信，但该证据仅反映睿华公司要求搬离的事实，不能证明钟学富已搬离的事实。对于钟学富出具的证据2中的照片，和忠公司认可其真实性，故具有真实性、合法性，且与双方争议的案涉场地是否已腾空相关联，应予采信。但该照片反映新心艺术幼儿园虽已基本腾空，因存放有教学白板、施工车辆，且与钟学富一审陈述2018年4月份才知道要腾退相矛盾，故不能证明该部分场地已于2016年8月之后已收回的事实。和忠公司对钟学富提交的证据3的真实性、合法性无异议，且与本案争议的和忠公司是否有权出租案涉土地相关联，故具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。但该证据载明睿华公司鉴于委托代管合同终止而要求和忠公司拆除案涉建筑，不足以证明和忠公司在合同期内即无权出租或使用土地，故不能达到钟学富的证明目的。 本院认为，根据双方二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉《联营协议》的性质如何认定，其中关于联营费的约定是否属于无效的保底条款；二是案涉《联营协议》是否侵害了国家和社会公共利益，在未取得睿华公司同意的情况下出租给钟学富是否有效；三是一审法院未通知睿华公司参加诉讼是否程序违法。现结合事实证据分析认定如下： 关于案涉《联营协议》的性质问题。本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”案涉协议虽名为联营协议，但其中约定和忠公司仅提供土地，而不参与具体经营，且双方未约定和忠公司随经营收益收取一定比例的收益分配条款，故案涉合同的约定更符合租赁合同的特征，一审判决认定该合同为土地租赁合同并确定本案案由正确。据此，案涉协议关于钟学富每年支付20万元联营费的性质也应认定为租金，一审判决认定钟学富支付这一费用的性质为联营费存在错误，本院予以纠正。据此，钟学富关于案涉协议属于联营合同、双方关于联营费用的约定属于无效保底条款的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 关于案涉《联营协议》的效力问题。本院认为，第一，案涉《国有土地登记审批表》虽载明案涉土地为政府储备土地，但在待开发期间，土地使用权人睿华公司通过签订《土地委托代管协议》委托和忠公司代管，和忠公司据此有权占有管理该宗土地。在其占有管理期间，其将案涉土地出租给钟学富使用如违反了国家关于土地管理的行政管理性规定，应由相关行政职能部门进行查处，而不当然导致案涉租赁合同无效。第二，和忠公司与睿华公司虽在委托代管协议中约定和忠公司不得对外出租案涉土地，但每个合同具有各自的相对性和约束力，故上述约定仅约束和忠公司与睿华公司，和忠公司如违反上述约定应依约向睿华公司承担责任，而并不当然导致和忠公司与钟学富之间的《联营协议》无效。因此，钟学富关于案涉《联营协议》无效的理由不成立，本院不予采纳。 关于是否应通知睿华公司参加诉讼的问题。本院认为，本案案由为租赁合同纠纷，需审理的问题是钟学富是否应当支付租金，以及和忠公司是否应当返还钟学富已付款项，而不涉及案涉土地使用权权利主体的认定，也不涉及睿华公司与和忠公司之间委托代管协议效力及其权利义务认定问题，故本案的审理与睿华公司不存在法律上的利害关系，一审法院未通知睿华公司参加诉讼并无不当。 另，一审在判决书第一、二、三项主文中将钟学富误写为“钟国富”，属于笔误，本院一并予以纠正。 综上，钟学富的上诉意见不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用基本正确，但将钟学富应支付的租金认定为联营费存在错误，同时存在笔误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2018）川0108民初7691号民事判决第四、五项，即：驳回成都和忠物资有限公司的其他诉讼请求；驳回钟学富的反诉请求。 二、变更成都市成华区人民法院（2018）川0108民初7691号民事判决第一、二、三项为：钟学富于本判决生效之日起十日内返还成都和忠物资有限公司位于成都市成华区闲置地块4142平方米并恢复原状；钟学富于本判决生效之日起十日内向成都和忠物资有限公司支付租金（自2016年7月1日至实际返还地块之日，按200000元/年计算）；钟学富于本判决生效之日起十日内向和忠公司支付违约金（从2016年7月1日起至租金全部付清之日止，按100元/天计算）。 一审案件受理费、反诉受理费按一审判决执行。二审案件受理费7928元，由上诉人钟学富负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  夏 伟 二〇一九年十一月二十日 书记员  刘小春