河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终4724号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱洪涛，男，1970年9月14日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：张秀清，大沧海律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：安阳开元豫北图书大厦有限公司，住所地安阳市文峰立交桥下。法定代表人：范灵军，该公司经理。委托诉讼代理人：王占彪，河南瑄楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红娜，河南瑄楚律师事务所实习律师。上诉人朱洪涛因与被上诉人安阳开元豫北图书大厦有限公司（以下简称开元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱洪涛上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判：1、上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》于2018年11月22日自行终止；2、驳回被上诉人对上诉人要求交付租赁房屋和支付租金的诉讼请求；3、被上诉人返还上诉人保证金20万元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2018年11月22日安阳市文峰区市场发展服务中心下发的告知书确认了因政府统一规划市场不能继续经营及被上诉人对涉案市场无使用权的事实，依据《租赁合同》第九条第一款和《合同法》第九十一条，在被上诉人行使单方解除权之前，《租赁合同》因约定事由出现而自行终止，终止时间为2018年11月22日，上诉人不存在违约行为，应返还上诉人保证金20万元。《物权法》第245条中请求返还原物及赔偿的主体是物权人，被上诉人不是法律规定的占有人，不具备请求上诉人腾清并交付房屋、按合同约定支付被上诉人租金的主体资格，也无权取得合同终止后的损害赔偿。开元公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应驳回上诉人的上诉，维持原判。开元公司向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告朱洪涛签订的《租赁合同》已经于2019年2月16日解除；2、依法判令被告将所租房屋全部腾清，交还原告并按原租赁合同约定50万元/年从2019年5月1日起至全部腾清交还原告之日止的租金。3、本案诉讼费用由被告承担。朱洪涛向一审提出诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失1443223元的40%，即577289.2元；2、判令反诉被告退还反诉原告2018年租赁费50万元、保证金20万元；3、诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告（反诉被告）开元公司作为甲方与被告（反诉原告）朱洪涛作为乙方于2018年4月10日就德隆街西段路北再就业市场5-8排和北排部分营业用房签订了一份《租赁合同》。合同第三条租赁期限约定“本合同有效期限自2018年5月1日起至2024年8月30日止（含装修期三个月）”；第四条租金支付约定“1、租金数额：每年租金金额伍拾万元整（即税后所得）；2、支付时间：乙方应于每年2月1日前（即提前三个月）将租金转入甲方指定账户，甲方变更收款账户，需提前15日通知乙方；3、乙方未按时支付租赁费，甲方有权按照2000元/日的标准从经营保证金中扣除，超过15天（含15天）仍未支付租赁费的，合同无条件解除，经营保证金不予退还，乙方无条件退出市场”；合同第五条经营保证金约定“1、经营保证金：为了确保合同的履行，乙方需向甲方交纳信誉保证金20万元整；2、经营保证金退还方式：合同履行期满，乙方退出德隆街再就业市场，双方办理完毕交接手续10日后，经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴有关费用情形的，甲方退还乙方经营保证金，经营保证金退还时不计利息；3、乙方有违反本合同约定或者违反法律法规的行为，甲方有权从经营保证金中直接扣除相应违约和损失，乙方应在接到通知后3日内补足经营保证金不足部分，否则本合同自行终止，乙方无条件退出市场”；合同第七条第2款约定“乙方对市场房屋及其附设施进行装修整改，应向甲方提出书面申请和施工方案，经甲方同意后方可按照商定的施工方案进行。因乙方擅自对市场及其附设施进行装修整改，或因不合理使用致使该市场及其附设施损坏或发生事故的，由乙方全权负责”；合同第八条租赁市场的交还约定“1、本合同期满而双方未续签或本合同提前终止时，乙方应于本合同终止日将承租营业房及甲方提供的设施、设备等以良好、整洁、适租的状态交还甲方，如由遗留问题造成甲方经济损失，应有乙方承担全部责任；2、租赁市场交还前，乙方应将自由物品自行搬出市场，否则视为乙方废弃物处理；3、租赁市场交还时，乙方装修等不可拆除的设施无偿归甲方所有，但甲方要求乙方恢复承租原状的，乙方应予恢复；4、在本合同期满而双方未续签或本合同提前终止时，乙方应按附件1《交接清单》内容完成交接，如有缺失、损坏应有乙方承担”；合同第九条合同的解除约定“1、如遇政府统一规划及不可抗力因素导致市场不能继续经营的，合同自行终止，乙方无条件退场；2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，经营保证金不予退还：⑴乙方公司注销或不能继续履行法人职责；⑵不支付或不按照约定支付租金或其他相关费用用达15日（含15日）以上；⑶擅自拆改变动损坏房屋主体结构的；⑷乙方擅自将市场转让，或整体转租或转借给他人的或用于抵押入股等；⑸乙方租用市场期间，与第三方签订营业房租赁合同及收取市场商户营业房租赁费用超过一年；⑹乙方严重损害甲方利益的其他经营管理行为”；合同第十条免责条款约定“乙方因下列情况遭受损害，不得要求甲方赔偿：1、遇政府统一规划及不可抗力因素导致市场不能继续经营的，2、因火灾、地震等不可归于甲方的原因所导致的损害，3、乙方不遵守本合同条款或其他相关规定所发生的损害，4、乙方在市场经营期间，与营业房租赁户之间产生的一切纠纷，与甲方无关，由乙方自行承担”。该合同对其他事项也进行了约定。2018年4月11日原告将合同约定的房屋交付被告使用。后被告对涉案房屋开始进行装修、整改、向外招租。开元公司委托律师于2019年1月23日向朱洪涛发出告知函通知履行交付后期房租，于2019年2月1日向朱洪涛发出催收房租律师函，于2019年2月16日向朱洪涛发出解除租赁合同函。庭审中，朱洪涛认可于2019年1月26日收到开元公司委托律师于2019年1月23日发出的告知函，于2019年2月13日收到开元公司委托律师于2019年2月1日发出的催收房租律师函，于2019年2月23日收到开元公司委托律师发出的解除租赁合同函。开元公司认可收到朱洪涛支付的保证金20万元和第一年的租金50万元。朱洪涛持会议纪要、租赁合同、告知书、德隆街农贸市场2018年投资损失统计表、德隆街农贸市场整修表、发票、票据、广告业务订单、德隆街农贸市场广宣费用清单、市场商铺损失统计表、租赁合同证据主张因开元公司行为造成其损失1443223元的40%，即577289.2元。另查明：安阳市文峰区人民政府于2018年5月8日印发文政阅【2018】8号关于新建南湖小学有关问题的会议纪要，内容为：原则上同意在德隆街××××至相州路段）规划新建南湖小学，并暂停该地块一切手续办理。会议要求：一是教科体局牵头，启动南湖小学前期手续办理；二是教科体局牵头，文峰规划分局、南关街道办事处配合，摸清该地块土地现状；三是南关街道办事处牵头，相关职能部门配合，启动该地块的土地征收前期工作。2018年5月17日安阳市文峰区南关街道办事处向德隆街再就业市场商户发告知书，内容为“根据《关于新建南湖小学有关问题的会议纪要》（文政阅【2018】8号）文件要求。目前，相关部门已停止证照办理，为此，望广大商户积极配合，停止对市场的一切投入，以免后续造成不必要的经济损失”。2018年6月12日安阳市文峰区南关街道办事处与安阳市文峰区市场发展服务中心联合向德隆街再就业市场商户下发的告知书，内容为“根据《关于新建南湖小学有关问题的会议纪要》（文政阅【2018】8号）文件要求。目前，南关街道办事处已启动该地块的征收前期工作；相关部门已停止证照办理；按照要求，文峰区市场发展服务中心将与市场租赁房解除租赁合同。为此，南关街道办事处和文峰区市场发展服务中心希望广大商户积极配合，停止对市场的一切投入，以免后续造成不必要的经济损失”。2018年6月21日安阳市文峰区南关街道办事处、安阳市工商行政管理局文峰分局、安阳市文峰区市场发展服务中心联合向德隆街再就业市场全体商户下发告知书，内容为“根据安阳市人民政府办公室《关于市区德隆街西段路北闲置用地拟建临时市场有关问题的会议纪要》文件要求。现通知德隆街再就业市场所有商户于2018年6月30日前自行搬离，望大家积极配合，按时搬离，如到期不搬，南关办事处、区食药监局、区工商局和区行政执法局等部门将依法采取相关措施”。2018年11月22日安阳市文峰区市场发展服务中心向德隆街再就业市场临街商户下发告知书，内容为“根据《关于新建南湖小学有关问题的会议纪要》。目前，安阳开元豫北图书大夏有限公司对德隆街再就业市场没有合理使用权”。一审法院认为，原告（反诉被告）开元公司与被告（反诉原告）朱洪涛签订的《租赁合同》，不违反法律规定，双方之间租赁关系成立，予以确认。双方应按照合同约定的权利义务进行履行。原告开元公司按合同约定将涉案房屋交付被告朱洪涛使用，被告朱洪涛也将第一年租赁费支付原告开元公司。在履行第二年房租时，原告开元公司委托律师于2019年1月23日向朱洪涛发出告知函通知履行交付后期房租，于2019年2月1日向朱洪涛发出催收房租律师函，于2019年2月16日向朱洪涛发出解除租赁合同函，而朱洪涛未按照合同约定支付后期租赁费，根据双方签订的合同第四条关于“乙方应于每年2月1日前（即提前三个月）将租金转入甲方指定账户，甲方变更收款账户，需提前15日通知乙方；乙方未按时支付租赁费，甲方有权按照2000元/日的标准从经营保证金中扣除，超过15天（含15天）仍未支付租赁费的，合同无条件解除，经营保证金不予退还，乙方无条件退出市场”的约定及《中华人民共和国合同法》九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除效力”的规定，原告开元公司请求法院确认《租赁合同》已经解除的诉讼请求，予以支持，但朱洪涛于2019年2月23日收到开元公司委托律师发出的解除租赁合同函，故该《租赁合同》解除时间确认为2019年2月23日。根据《租赁合同》第八条、第九条的约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，《租赁合同》已经解除，被告朱洪涛应及时退出市场，将租赁房屋全部腾清交还于原告开元公司，而被告朱洪涛至今未履行上述合同义务，并造成原告开元公司无法再使用租赁物的损失，故原告开元公司要求被告朱洪涛将所租房屋全部腾清，交还原告并按原租赁合同约定50万元/年从2019年5月1日起至全部腾清交还原告之日止的租金的诉讼请求，予以支持。因原告开元公司与被告朱洪涛于2018年4月10日签订了《租赁合同》，而安阳市文峰区人民政府于2018年5月8日印发文政阅【2018】8号关于新建南湖小学有关问题的会议纪要，故被告认为在签订合同时因原告隐瞒租赁房屋要改建为学校的重大事实导致租赁合同无效，且该合同也未履行，请求法院驳回原告诉讼请求的理由，不予支持。关于反诉部分，根据《租赁合同》第十条免责条款关于“乙方因下列情况遭受损害，不得要求甲方赔偿“遇政府统一规划及不可抗力因素导致市场不能继续经营的”和《租赁合同》第七条第2款约定“乙方对市场房屋及其附设施进行装修整改，应向甲方提出书面申请和施工方案，经甲方同意后方可按照商定的施工方案进行。因乙方擅自对市场及其附设施进行装修整改，或因不合理使用致使该市场及其附设施损坏或发生事故的，由乙方全权负责”约定，反诉原告朱洪涛在涉案房屋装修整改未向反诉被告开元公司提出书面申请和施工方案，且在合同履行时遇政府统一规划，故反诉原告朱洪涛要求反诉被告开元公司赔偿其各项损失1443223元的40%，即577289.2元的诉讼请求，不予支持。因反诉原告朱洪涛在签订《租赁合同》后对涉案房屋开始进行装修、整改、向外招租并使用至今，其要求反诉被告开元公司退还第一年房租的诉讼请求，不予支持。根据双方签订的《租赁合同》第四条的约定，在履行第二年房租时，经反诉被告开元公司两次催告，且已经超过合同约定的15日，而朱洪涛未按照合同约定支付后期租赁费，故反诉原告朱洪涛要求反诉被告开元公司退还保证金20万元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决：一、原告安阳开元豫北图书大厦有限公司与被告朱洪涛签订的《租赁合同》于2019年2月23日解除；二、被告朱洪涛于本判决生效之日起十日内腾清并交付原告安阳开元豫北图书大厦有限公司《租赁合同》约定的租赁房屋；三、被告朱洪涛于本判决生效之日起十日内按《租赁合同》约定50万元/年从2019年5月1日起至履行完本判决第二项内容之日止支付原告安阳开元豫北图书大厦有限公司的租金；四、驳回原告安阳开元豫北图书大厦有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告朱洪涛的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，由被告朱洪涛负担。反诉案件受理费7337.8元，由反诉原告朱洪涛负担。二审中，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人朱洪涛申请李某、孟某出庭作证，李某、孟某证明大约从2018年5月中旬开始，市场经营状况不好。被上诉人开元公司对证人出庭作证的程序和内容提出异议，认为上诉人当庭提交证人出庭申请不符合证据提交要求，且证人与上诉人存在利害关系，亦未说明证言与本案具有关联性，不应采纳。本院认为，证人李某、孟某的证言内容为市场经营状况，与本案争议焦点不具有关联性，本院不予采纳。上诉人朱洪涛提供安阳市文峰区市场发展服务中心起诉开元公司的起诉状一份，证明安阳市文峰区市场发展服务中心起诉请求为解除合同，起诉理由为政府规划，其向开元公司主张合同解除后占用标准为每年80万元。被上诉人认为该起诉书涉及案件尚无生效裁判结果，不能作为认定本案事实的依据，即使有法院生效结果，因与本案系两个法律关系，该起诉书与本案无关。本院认为，安阳市文峰区市场发展服务中心起诉开元公司的起诉状中提出的诉讼请求尚无生效裁判予以支持，该起诉状未对双方产生强制约束力，不产生相应法律效果，与本案不具有关联性，本院不予采纳。上诉人朱洪涛提交吴爱贞起诉开元公司起诉书1份、河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初3696号、（2019）豫0502民初3697号、（2019）豫0502民初3698号裁定书各1份，证明上诉人积极行使权利解决本案问题，并非恶意拖延缴纳租金，不应承担违约责任，被上诉人应返还因违约扣除的保证金。被上诉人认为上诉人提交的起诉状与本案上诉状内容矛盾，起诉内容无审判结果，起诉目的为变更合同条款并非认定合同自动解除，足以证明本案上诉理由不能成立。本院认为，上诉人朱洪涛提交的吴爱贞起诉开元公司起诉书及河南省安阳市文峰区人民法院裁定书因无人民法院实体审理结果且与本案争议焦点无关，本院不予采纳。本院二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实相同。本院认为，本案的争议焦点为双方签订的租赁合同何时解除、上诉人朱洪涛应否交付涉案房屋并支付租金、被上诉人开元公司应否返还保证金问题。关于双方签订的租赁合同何时解除及被上诉人应否返还保证金问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，双方当事人签订的《租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《租赁合同》第四条规定“乙方应于每年2月1日前（即提前三个月）将租金转入甲方指定账户，甲方变更收款账户，需提前15日通知乙方；乙方未按时支付租赁费，甲方有权按照2000元/日的标准从经营保证金中扣除，超过15天（含15天）仍未支付租赁费的，合同无条件解除，经营保证金不予退还，乙方无条件退出市场”。上诉人违反合同约定，经被上诉人2019年1月23日、2019年2月1日两次催收房租后15日内仍未缴纳，故上诉人与被上诉人之间的租赁合同于被上诉人委托律师发出的解除租赁合同函到达上诉人之日即2019年2月23日解除，保证金根据合同约定不予退回。上诉人主张依据《租赁合同》第九条及《中华人民共和国合同法》第九十一条租赁合同自2018年11月22日解除，但上诉人要求解除合同的通知并未到达被上诉人，不发生解除合同的效力，故上诉人该项主张，本院不予支持。因上诉人违约，被上诉人依合同约定取得保证金，上诉人要求被上诉人返还保证金的上诉请求，本院亦不予支持。关于上诉人应否交付涉案房屋并支付租金问题。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”本案中，自2019年2月23日起双方租赁合同解除，上诉人有权占有涉案房屋的债权基础消失，被上诉人据此主张返还房屋应予支持，上诉人以有权占有人为物权人为由主张被上诉人为无权占有，不具备请求其腾清并交付房屋、按合同约定支付租金的主体资格，也无权取得合同终止后的损害赔偿。本院认为，在安阳市文峰区市场发展服务中心起诉被上诉人开元公司一案无法院生效裁判予以确认前，被上诉人仍为有权占有人。因上诉人违约，且对违约金过高未提供充分证据予以证明，一审判决上诉人按《租赁合同》支付被上诉人租金至腾清房屋之日止并无不当，上诉人该项主张，本院不予支持。综上，上诉人朱洪涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10850元，由上诉人朱洪涛负担。本判决为终审判决。审判长  徐宏阁审判员  王 冰审判员  毛晓燕二〇一九年十一月二十九日书记员  王 力