湖南省新邵县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0522民初1645号 原告：邵阳华天大酒店有限责任公司，住所地邵阳市新邵经济开发区蔡锷大道旁。 法定代表人：吴钻球，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：欧阳浩（特别授权），女，1990年6月28日出生，汉族，住湖南省长沙县。该公司法务专员。 委托诉讼代理人：石春燕，女，1983年2月8日出生，汉族，住新邵县。该公司职员。 被告：湖南西部发展建设投资有限公司，住所地湖南省株洲市天元区仙月环路899号新马动力创新园（中国动力谷自主创新园）六期F20栋01座。 法定代表人：孙登高。 委托诉讼代理人：蒋纬东（特别授权），男，1972年12月28日出生，汉族，住新邵县。 委托诉讼代理人：彭辉，湖南常清律师事务所律师。 原告邵阳华天大酒店有限责任公司（以下简称华天公司）与被告湖南西部发展建设投资有限公司（以下简称西部公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨德备独任审判，于2019年10月17日公开开庭进行了审理，原告邵阳华天大酒店有限责任公司委托诉讼代理人欧阳浩、石春燕，被告湖南西部发展建设投资有限公司委托诉讼代理人蒋纬东、彭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华天公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付租金及水电费共计293327.4元；2、判令被告支付逾期违约金88578.34元（暂自欠费之日起计算至2019年7月25日，最终以实际支付为准），且保证金不予退还；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月5日，原告与被告签订了《华天大酒店房屋租赁合同》，协议约定被告租赁原告酒店办公楼四楼北面楼梯口左边区域作为办公使用，租赁期为二年，合同还明确约定来了租金、水电费、违约责任等相关事项。合同签订后，原告较好履行了合同义务，而被告却拖欠原告租金、书店费共计293327.4元，经原告多次催讨仍拒绝偿还，被告拖欠租金、水电费的行为严重侵害了原告的合法权益。综上，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告西部公司辩称：1、被告已向原告交付租金及水电费198000元；2、原告在2019年6月30日擅自将房屋进行上锁，其所造成的房屋租金、水电、违约金等损失应由原告自行承担，应从该日开始计算，将房屋租金、水电、违约金等费用予以扣除。 为支持其诉讼请求，原告华天公司向本院提交了如下证据： 1、华天大酒店房屋租赁合同复印件，拟证明原、被告之间的权利义务关系； 2、催款告知函，拟证明在合同期内，针对被告逾期支付租金及水电费的行为，原告多次催告，被告仍拒不付款； 3、欠款明细表，拟证明自2017年11月至2019年7月，被告累计欠款381905.74元； 4、付款凭证，拟证明在合同有效期内，被告仅支付租金及水电费128000元； 5、短息记录，拟证明合同期内，原告多次向被告短信催款。 为支持其辩称，被告西部公司向本院提交了如下证据： 1、中南大学湘雅医院急诊病例，拟证明被告负责人蒋纬东住院事实，住院前与原告方陈姓经理沟通退租事宜； 2、照片，拟证明原告于2019年7月1日上锁，被告交涉无果，被迫营业。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据1、2、4，被告提供的证据2，上述证据均符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以采信并附卷佐证。对于原告提供的证据3、5，被告提供的证据1，本院在以下审理查明的事实中予以综合阐述。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实： 2018年3月5日，原告华天公司（甲方）与被告西部公司（乙方）签订《华天大酒店房屋租赁合同》，该协议约定： 一、甲方将自有或有权出租的坐落在邵阳市新邵县开发区蔡锷大道旁酒店办公楼四楼北面楼梯口左边区域的房屋出租给乙方作为办公使用，面积620平方米。二、租赁期限为贰年，自2017年11月20日至2019年10月19日止。三、租金计算：本合同租赁期间，乙方每月支付租金为人民币 16972.5元（含税），每年租金为人民币203670元（含税）；乙方经甲方同意后在酒店办公楼指定位安装广告（正面中间及办公楼两侧各一块），按14000/年收费（广告牌产生的电费由乙方承担），合同签订后先支付第一年广告位费用，以后广告位费用按年支付，即每年最后一个月前支付次年广告费用，以后广告位费用按年支付，即每年最后一个月的10日前支付次年广告费用；租金每半年支付壹次，本合同签订生效后三日内，乙方需向甲方支付半年内租金，以后租金每半年支付一次，即乙方应于每半年最后一个月5日前预付下半年度租金，并结清上半年度除租金以外的其它一切费用；乙方同意另行支付因自身经营行为产生的水、电等其它经营费。电费按1.2元/度收取，水费按4.03元/吨收取，水、电费支付时间为每月20日前结清上月水、电费。四、租赁保证金，乙方在签署本合同的同时，应向甲方一次性支付人民币70000元（含税）整作为保证金（如续签合同，合同保证金也延续），作为乙方履行本合同各项条款规定履约保证金及商品质量保证金；租赁期间内，乙方不得将保证金冲抵租金和本合同规定的各项费用，不得将保证金作为债权转让给第三者和用于债务的担保；乙方违反本合同任何条款规定，甲方可以使用或扣留全部履约保证金作为赔偿，保证金不足以赔偿甲方损失的，甲方有追偿权；保证金不计利息，合同期满，经甲方确认乙方无违约行为，甲方在合同到期后一个月内将保证金无息退还给乙方。五、如乙方逾期延迟缴纳租金达30天以上且无法与乙方取得联系，甲方有权自行进入上述租房内并将房屋腾空，乙方自愿放弃其所有物品的所有权。六、如乙方逾期交付租金及其他费用的，乙方应补交欠费，并且每逾期一天，应向甲方支付当期欠缴金额千分之一的违约金，连续30天欠缴各种费用，乙方除应支付所欠费用及违约金外，甲方有权单方面解除合同；乙方未按时足额支付资金及其他费用累计超过30天，甲方可以单方面终止本合同，收回房屋，且保证金不予退还，乙方还需承担违约责任，违约金额为人民币50000元，造成甲方经济损失的，乙方还须承担赔偿责任。 另查明，2017年10月26日被告西部公司通过银行转账分两次向原告华天公司支付押金80000元、18000元。合同签订后，2018年3月28日西部公司通过银行转账向华天公司交纳租赁保证金70000元，2018年6月12日，西部公司通过银行转账向华天公司支付18000元，次日，西部公司通过银行转账向华天公司支付12000元。以上西部公司共计向华天公司交纳198000元。 再查明，2019年7月1日，原告华天公司将被告西部公司租赁的该房屋上锁并向被告发出《催款告知函》,告知函中载明：贵公司在收到函之日起十个工作日内将上述欠款支付给我司，如逾期未支付上述欠款，我司将根据合同第五条（一）4，“我司有权自行进入贵公司租房内将房屋腾空，贵公司自愿放弃所有物品的所有权。”和第八条（五），“我司可以单方面终止合同，收回场地，且缴纳的保证金不予退还。” 2018年、2019年期间，中国人民银行贷款基准利率（一年以内）为年利率4.35%。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依据原告华天公司的诉请及被告西部公司的辩称，本院评判如下： 一、关于租金、水电费、广告位费及保证金的问题。 1、租金及水电费。原告华天公司与被告西部公司签订的《华天大酒店房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效。合同签订后,双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定向被告交付了房屋,被告应按合同约定交纳房屋租金、水电费、广告位费，被告未按合同约定交纳全部租金及水电费等,已经构成违约。2019年7月1日，原告华天公司将被告西部公司租赁的房屋张贴《催款告知函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”之规定，应视为原告华天公司已于2019年7月1日解除其与被告之间签订的《华天大酒店房屋租赁合同》。被告应按《华天大酒店房屋租赁合同》的约定向原告支付2017年11月20日至2019年6月30日的租金、水电费及广告位费,本院认定房屋租金328700.75元（按16972.5元/月×19月，16972.5元/月÷30天×11天，从2017年11月20日计算至2019年6月30日止）、广告位费22553.4元（按14000元/年÷365天×588天，从2017年11月20日计算至2019年6月30日止）、水电费4126.57元，以上合计355380.72元。 2、保证金。关于被告缴纳的保证金70000元，原告主张被告违约应将该笔保证金不予退还，被告主张要求将保证金70000元作为租金抵扣,本案讼争租赁合同约定的保证金是为合同履行所提供的一种金钱保证,从性质上讲系履约保证,原告虽因被告违约遭受租金等损失,但在被告支付违约金后足以对其损失进行弥补,原告不予返还70000元保证金会产生双重违约金责任,显属不公,故本案保证金应由原告返还或冲抵租金等。故对于原告保证金不予退还的诉讼请求，本院不予支持。 综上，现被告西部公司已向原告华天公司支付租金 128000元，保证金70000元，合计198000元，尚欠157380.72元。原告要求被告支付租金及水电费293327.4元的诉讼请求,本院予以支持157380.72元。 二、关于违约金的问题。根据原、被告双方约定，每逾期一天，违约金按欠缴金额千分之一计算，该标准明显过高，本院对被告应承担的逾期支付租金及水电费的违约金予以适当调整。由于原告没有举证证明其因被告违约造成的损失数额,故本院根据公平原则酌情按照被告所欠租金及水电费金额按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准进行计算。原告要求被告支付违约金88578.34元，对其超出部分,本院不予支持。2017年11月20日至2018年5月19日止，产生租金、水电费、广告位费共计117845.6元（租金101835元、水电费2010.6元、广告位费14000元），被告西部公司在此前已预付168000元（其中2017年10月26日98000元，2018年3月28日70000元），相抵后尚余50154.4元，2018年5月20日至2018年11月19日止，产生租金、水电费共计103926.33元（租金101835元、水电费2091.33元），被告西部公司在此前预付50154.4元，加之2018年6月期间所交30000元，相抵后，被告西部公司尚欠原告华天公司23771.93元。2018年11月20日至2019年5月19日止，产生租金、水电费、广告位费共计110413.04元（租金101835元、水电费24.64元、广告位费8553.4元，按14000元/年÷365天×223天，计算至2019年6月30日），2019年5月20日至2019年6月30日止，产生租金、水电费共计23195.75元（租金23195.75元、水电费0元）。上述违约金均从核算次日起计算至实际付清款项之日止。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下: 一、被告湖南西部发展建设投资有限公司在判决生效后五日内向原告邵阳华天大酒店有限责任公司支付租金、水电费、广告位费共计157380.72元及逾期违约金（分别以 23771.93元、110413.04元、23195.75元为基数，按年利率4.35%自2018年11月20日、2019年5月20日、2019年7月1日起计算至清偿之日止。）； 二、驳回原告邵阳华天大酒店有限责任公司其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3514元，由原告邵阳华天大酒店有限责任公司负担1842元，被告湖南西部发展建设投资有限公司负担1672元。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书确定履行期间的最后一日起算。 审 判 员  杨德备 二〇一九年十一月五日 法官  助理张珍 代理书记员  陈超伦