河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终10851号上诉人（原审被告、反诉原告）：河北卓域土地开发整理有限公司，住所地石家庄市桥西区会宁街6号三宏公寓北07。法定代表人：张智，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙江波，河北侯凤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海涛，河北侯凤梅律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河北中烟工业有限责任公司，住所地石家庄市维明南大街1号。法定代表人：籍涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：马昌顺，河北三和时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：王阳，上诉人河北卓域土地开发整理有限公司因与被上诉人河北中烟工业有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初1225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。河北卓域土地开发整理有限公司上诉请求：1、撤销河北省石家庄市新华区人民法院作出的（2018）冀0105民初1225号民事判决书。2、除判决第三项确认的租金上诉人同意支付外，依法驳回被上诉人其他各项诉讼请求。3、请求依法判决继续履行合同。4、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：本案上诉人之所以拒付租金是因为被上诉人违约在先，所出租的土地无法用于上诉人的租赁目的——建机动车检测线，上诉人拒付租金的行为不构成违约。因此在上诉人同意支付租金的前提下要求继续履行合同符合法律规定，应当判决继续履行合同，而不应当判决解除合同。理由如下：一、被上诉人出租的划拨土地不能用于建机动车检测线，属被上诉人违约在先，上诉人拒付租金的行为不构成违约。1、根据国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条第一款规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。根据原建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第九条规定：已取得土地出让合同的，受让方应当持出让合同依法向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。在取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权属证明。也就是说根据国务院的行政法规和建设部的部门规章，被上诉人要出租划拨土地必须要办理土地出让手续，必须要取得建设用地规划许可证。这是被上诉人的法定义务。无论双方是否约定，被上诉人的这个法定义务会自动的进入到双方的合同中。被上诉人不履行这个法定义务既违法也违约。2、被上诉人办理土地出让以及规划许可手续是实现合同目的的需要。根据合同约定上诉人承租土地的目的是“用于机动车检测站及驾校事宜”。根据被上诉人提交的土地使用权证书显示案涉土地的用途为“仓储”。显然如果被上诉人不办理土地出让手续和土地规划手续，上诉人无法将“仓储”用地“用于机动车检测站及驾校事宜”。合同法第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用列规定……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。所以即使双方在合同中没有约定被上诉人办理土地出让以及规划许可手续的义务，按照有利于实现上诉人承租土地“用于机动车检测站及驾校事宜”的目的，依合同法第六十二条第五项，被上诉人也应为上诉人办理土地出让以及规划许可手续。3、被上诉人办理土地出让以及规划许可手续有明确的合同约定。双方在合同5.3条款约定“乙方使用土地，如果需要建设规划……等审批的，甲方给与配合”。办理土地出让以及规划许可手续属于合同5.3条款约定的行政审批的范围。也就是说办理土地出让以及规划许可手续是被上诉人的合同义务。合同4.4条款约定“租赁期内，甲方保证乙方正常使用租赁土地”。上诉人使用土地的目的是要“用于机动车检测站及驾校事宜”。为了保证上诉人“正常使用租赁的土地”根据合同4.4条款的约定，被上诉人办理土地出让以及规划许可手续，应是其当然的合同义务，也是被上诉人遵循诚实信用原则，全面履行义务的必然要求。4、上诉人曾多次要求被上诉人办理土地出让以及规划许可手续是事实。因为没有办理规划许可手续，汽车检车线从开工建设就先后收到行政管理部门要求拆除的书面通知共14份，最终检车线被迫下马。实际上上诉人为此曾多次找被上诉人交涉此事。根据民事证据规定第九条第三项：根据已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实的，当事人无需举证。在上诉人面临合同目的无法实现的情况下，按照常理，上诉人必然会要求被上诉人履行义务办理土地出让以及规划许可手续。这属于根据日常经验必然能推知的结论。所以一审在证据规则的适用上是极其片面的。根据合同上诉人应于2015年5月1日前支付第二期土地租金。上诉人拒付后，被上诉人2016年3月3日才进行催缴，这中间间隔了将近10个月。之后2018年3月10日被上诉人为此提起诉讼，距离应付第二期土地租金的时间间隔了1054天，距离被上诉人催缴租金的时间也间隔了747天。这么长的时间被上诉人怠于索要租金，从侧面也可以证明，被上诉人对于自己没有全面履行合同是知道的，也认为自己是理亏的。5、在被上诉人未办理土地出让以及规划许可手续的情况下，上诉人有权拒付租金行使抗辩权。因此，上诉人拒付租金的行为不构成违约，不应当承担任何违约责任。二、在上诉人愿意支付租金的情况下，应判决合同继续履行。合同法以及审判实践均以鼓励交易为原则，被上诉人出租土地的目的是为了获取租金。现上诉人愿意支付延付的租金以及由此所产生的合理损失。在此情况下应当判令合同继续履行。综上，一审判决应予撤销，除上诉人愿意履行判决第三项租金部分外其他被上诉人的各项诉讼请求应予驳回。上诉人的各项诉讼请求应予支持。河北中烟工业有限责任公司答辩称，1、双方签订的土地租赁协议全部条款约定的权利义务属于双方真实意思表示并不违反法律和行政法规的强制性规定，上诉方所引用的欲认定合同无效的法律依据条款内容均不适用于本案，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十五条所规定的是所有权人将土地使用权和地上房屋一并进行出让、转让、出租所应适用的条件和程序，本案被上诉人出租给上诉人的是一块净地，地上并没有建筑物，后期的建筑物是上诉方与被上诉方签订租赁协议后由上诉方根据自己的使用用途自行建设的，上诉方利用出租土地所达到的目的以及具体的使用用途与被上诉人无关，要求被上诉人为其办理土地出让手续没有合同依据，主张认定土地租赁协议无效的依据也完全与本案不属于同一法律事实和情形，事实上上诉方是在充分考察了土地现状并了解了土地权属等相关情形后才与被上诉人签订的土地租赁协议，协议签订后至今上诉人始终在正常的持续使用租赁土地，在此过程中上诉方从来没有向被上诉人提出过进入本案诉讼之后上诉人在一审答辩和二审上诉意见中所陈述的任何事由，只是在被上诉方多次向上诉方催缴房租时提到了一个理由就是资金困难，所以我方认为上诉人的上诉状中陈述的事实理由均不属实，也没有充分证据予以佐证，上诉请求要求认定协议无效不能成立，请求二审法院依法驳回，维持一审判决。河北中烟工业有限责任公司向一审法院起诉请求：原告河北中烟公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求1、判令解除原、被告2014年9月5日签订的《土地租赁协议》及2014年11月14日签订的《补充协议》。2、判令被告将其承租的土地交还原告；3、判令被告支付原告截至2018年3月20日的房屋租金486.49万元及违约金1416.76万元，2018年3月20日以后至被告交还土地止的租金及违约金按照合同约定继续计算。4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年9月5日，原、被告签订《土地租赁协议》2014年11月14日，原、被告签订《补充协议》约定降低南水北调河道两侧各50米的土地租金。租金由年267.86万元调整为每年167.44万元，其他条款不变。上述协议签订后，原告依约履行了相应义务。但被告并未按期如数支付租金。原告数次通过口头、电话、邮件、书面通知及当面交涉等形式催促被告支付租金及违约金未果。鉴于此，依据协议约定及合同法的相关规定，原告特提起本案之诉，请求依法判如所请。河北中烟工业有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告2014年9月5日签订的《土地租赁协议》及2014年11月14日签订的《补充协议》。2、判令被告将其承租的土地交还原告；3、判令被告支付原告截至2018年3月20日的房屋租金486.49万元及违约金1416.76万元，2018年3月20日以后至被告交还土地止的租金及违约金按照合同约定继续计算。4、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：一、本案所涉及的土地坐落于石家庄市，四至：东：于底村企业、南：河北省地方铁路线、西：康庄村企业、北：石获北路，该宗土地登记在原告河北中烟公司（反诉被告）名下，土地证号为市郊国用(2001)104号，地号为501,使用权类型为划拨，用途为仓库。2014年9月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：被告租赁位于石家庄市库所属地块工业用地用于机动车检测站及驾校事宜。承租土地面积约50.99亩，扣除其中被“南水北调”工程占用的土地东西长50米，南北长143.58米，面积约10.77亩后，出租给被告使用，出租土地面积为40.22亩；“南水北调工程临时占道”南北长7米，东西长122米，面积约1.28亩，工程结束前，扣除临时占道使用面积，实际出租给被告使用的土地按38.94亩计算，待工程结束，占道土地恢复正常使用后按40.22亩向被告收取租金；租赁期限为十年，每五年签订一次，即第一次自2014年11月1日至2019年10月31日止，第二次自2019年11月1日至2014年10月31日止，2014年9月1日至10月31日为免租期：租金每半年支付一次，被告应于付款到期日前5个工作日向原告支付半年租金；被告不按约定时间支付租金，每逾期一日，应按拖欠费用总额的5‰向原告支付违约金，逾期超过三十日，原告有权解除合同。同时约定被告应于本合同签订之日起五个工作日内向甲方支付履约保证金20万元，待被告支付第一年度租金时转为租金。被告使用土地，如果需要建设规划、设计、施工、验收等审批的，原告给予配合。二、2014年11月14日，原被告签订《补充协议》约定降低“南水北调”河道两侧各50米的土地租金，租金由年267.86万元调整为每年167.44万元，其他条款不变。三、被告称为承租本案所涉土地向原告交付了投标报名费3万元，履约保证金20万元和2014年11月1日至2015年4月30日的租金83.72万元。但是票据找不到了。经与原告核实、查阅财务账目确定，2014年3月11日收到被告招标保证金3万元；2014年9月11日收到被告履约保证金20万元；2014年10月31日收到被告交纳租金62.2044万元；2014年10月31日收到被告租金14.3456万元，以上共计99.55万元。四、原、被告均认可在被告租赁期间，因涉及政府基础设施和平路西延建设以及南水北调工程建设征用部分租赁土地。因庭审中双方均无法确认实际占用土地具体面积，经本院组织双方现场勘验以及双方共同实地测量，确认和平路西延占用租赁土地南北长约20.5米。东西长约274米，减去受南水北调工程影响已经给河北卓域公司减免长度120米，和平路西延工程共占有河北卓域公司承租面积约为20.5×(274-120)=3157平米=4.74亩。占用开始时间为2016年3月。约定租赁费为每年每亩6.66万元，应扣除的每年租赁费为315684元(6.66万元×4.74亩）。一审法院认为，原告河北中烟公司与被告河北卓域公司分别于2014年9月5日签订的《土地租赁协议》和2014年11月14日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效。结合原告向被告发出的催缴租金的函件及邮寄签收凭证等证据，可以证实2014年10月31日原告收到被告最后租金和被告至今仍租赁土地的事实，被告未按照约定支付租金已构成违约。关于被告抗辩称在合同履行过程中因原告没有按照约定办理土地出让和规划许可手续，导致被告的机动车检车线无法建成。由此，被告拒绝交付后期的土地租金至今的陈述，结合被告提交的证据中未显示其曾向原告主张过相应权利，同时根据《土地租赁协议》以及《补充协议》的约定中并未要求原告协助被告办理土地出让和规划许可手续，原告出租土地的属于划拨性质，被告在签订合同之初就应当对此进行遵慎审查。综上，本院对被告拒绝支付租金的抗辩理由不予采信为宜。根据原、被告签订《土地租赁协议》中第七条7.2款“乙方无故未按本合同约定时间交付租金，每逾期一日，应按拖欠费用总额的5‰向原告支付违约金。逾期超过三十日，原告有权解除合同”的约定，因被告存在违约，现原告要求解除原、被告之间签订的《土地租赁协议》以及《补充协议》符合法律规定，并无不妥，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，合同双方互负返还义务，被告应当将承租的土地返还原告。关于被告应当支付原告土地租金的数额计算问题。被告一直在使用租赁土地。应当按照约定交纳租金。根据《土地租赁协议》中“同时约定被告应于本合同签订之日起五个工作日内向甲方支付履约保证金20万元，待被告支付第一年度租金时转为租金”的约定以及被告实际拖欠土地租金的事实，现原告要求将被告支付的投标报名费3万元，履约保证金20万元冲抵租金的要求并无不当，本院予以支持。截止到2018年4月30日被告共计拖欠原告租金418.0918元（计算方式：扣除被告已经实际支付的99.55万元以及2016年因和平路西延3月份以后的租金）.关于原告主张的自2018年5月1日至被告实际腾清租赁土地期间的租金（按照半年67.9358万元为依据）并不违反相关法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告应按合同约定支付违约金的请求，根据《土地租赁协议》中“被告不按约定时间支付租金，每逾期一日，应按拖欠费用总额的5‰向原告支付违约金”约定，明显过高，考虑庭审中原告未提交证据证明其实际损失的存在，根据公平原则，本院认为原告主张的违约金按照银行同期贷款利率上浮30%计算为妥。因被告在合同履行过程中存在违约的事实，故本院对被告的反诉请求不予支持。本案经组织调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百二十条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告河北中烟工业有限责任公司与被告河北卓域土地开发整理有限公司分别于2014年9月5日签订的《土地租赁协议》和2014年11月14日签订的《补充协议》。二、被告河北卓域土地开发整理有限公司于本判决生效之日起30日内将承租的土地交还原告河北中烟工业有限责任公司（土地坐落：石家庄市，四至：东：于底村企业、南：河北省地方铁路线、西：康庄村企业、北：石获北路，该宗土地证号为市郊国用(2001)104号）。三、限被告河北卓域土地开发整理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告河北中烟工业有限责任公司支付截止到2018年4月30日前的租金418.0918万元以及自2018年5月1日至实际腾清之日止的租金（租金标准按照每半年67.9358万元计算）,并支付违约金（违约金计算方式：以应付租金为基数，自应付之日起按照银行同期贷款利率上浮30%计算，至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当支付迟延履行金。四、驳回被告河北卓域土地开发整理有限公司（反诉原告）的诉讼请求。案件本诉受理费67998元，反诉受理费33999元，由被告河北卓域土地开发整理有限公司负担。本院二审期间，上诉人未提出新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人河北卓域土地开发整理有限公司以被上诉人河北中烟工业有限公司未按约定办理土地出让和规划许可手续为由，主张被上诉人违约在先，上诉人拒付租金的行为不构成违约。首先，上诉人所提供的证据均不足以证实双方对办理土地出让手续及建设用地规划许可证已在协议中做出明确约定的事实；其次，上诉人也未能举证证实其向被上诉人主张过相应权利，且该事实不属于当事人无需举证证明的法定事实，应当由上诉人承担举证不能的不利后果。基此，上诉人的上诉理由不符合行使抗辩权的法定事由。原审认定上诉人违约并判令解除双方所订协议，由上诉人承担相应违约责任并无不当。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。二审新增的起诉请求不属于本案审理范围。故上诉人要求确认土地租赁合同无效的补充上诉意见系新增起诉请求，本院不予受理。上诉人提出的调证申请，因不属于民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据范围，故本院不予准许。综上所述，河北卓域土地开发整理有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102000元，由上诉人河北卓域土地开发整理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  褚玉华审判员  李 伟审判员  杨根山二〇一九年十一月十二日法官助理安丽萍书记员王雨