重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初12989号 原告:王钊,男，汉族，1952年11月13日出生,住重庆市渝**。 委托诉讼代理人:王娟,北京金开（重庆）律师事务所律师。 被告:杨兴渝,男,汉族，1969年4月19日出生,住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：周元亮，重庆航宇律师事务所律师。 被告:蒋方政,男,汉族，1985年1月13日出生,住重庆市渝**。 原告王钊与被告杨兴渝、蒋方政合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐振中适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王娟、被告杨兴渝及其委托诉讼代理人周元亮、被告蒋方政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王钊向本院提出诉讼请求：1、被告杨兴渝、被告蒋方政将坐落于重庆市渝北区xx街道xx大道x幢x-x房屋经营业态变更回日杂、陶瓷；2、被告杨兴渝、被告蒋方政赔偿原告2018年9月至2019年3月期间稳定经营户曹延萍所产生的损失35000元（5000元/月×7月）;3、被告杨兴渝、被告蒋方政赔偿原告2018年9月至2019年3月期间物业费、水电费损失10747元。事实及理由：原告于2000年6月20日，先后取得重庆市渝北区计划委员会，重庆市渝北区城乡建设委员会和渝北区人民政府的批复，同意王钊等950户集资新建农副产品批发综合市场及住宅工程在重庆科技产业园内26号地块定点建设的申请。后原告与被告杨兴渝签订《集资建房合同》，由被告杨兴渝自原告处购得渝北区科技产业园农副产品综合市场集资商铺一个。按《王钊等950户D栋集资房花名册》规定该摊位的经营品类为日杂、陶瓷。现被告杨兴渝已取得该216号商铺的所有权，但其未经《集资建房合同》相对方原告的同意，于2018年9月私自改变其经营品种，将摊位租给被告蒋方政用于水果销售。而园区菜市场是一个划行归市的市场，为了维护市场稳定，乃至于社会稳定，原告与市场经营户达成一致意见，自2018年9月起直至二被告将经营品种变更回日杂、陶瓷，原告按每月5000元对水果经营户进行补偿，并承担水果经营户所经营的10个商铺的所有物业和水电费用，以补果经营户的损失。原告方曾多次就此与二被告协商，均未见效，故诉至贵院，望判如所请。 被告杨兴渝辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。原告诉讼主体不适格，本案是950户集资建房，原告是950户之一户，不是开发商、管理人、所有人。本案不是公益诉讼和集团诉讼。原告所述事实理由不成立，原告没有进行摊位集资。曾经原告和被告杨兴渝签订了摊位集资合同（215号摊位），但该合同未履行。被告杨兴渝与原告等950户集资建的216号门市，是一个房屋集资合同，经营范围是农副产品，且该经营范围经过政府审批。对216号门市没有约定经营范围为日杂、陶瓷。被告杨兴渝没有超经营范围经营，若原告要求门市经营范围为日杂、陶瓷，则违法。原告要求的损失即不客观存在，诉讼请求中的全部损失均与被告杨兴渝无法律上的因果关系。王钊等950户D栋集资房花名册是原告造假形成。被告杨兴渝对花名册不知晓，不同意也不认可，花名册并非双方约定，并且花名册内容与事实不符，同时花名册内容与所有的政府批文相违背。 被告蒋方政辩称：我与原告无任何合同关系，原告不应当起诉被告蒋方政。 经审理查明：2000年6月20日,重庆市渝北区计划委员会作出《重庆市渝北区计划委员会关于王钊等950户集资修建农副产品批发综合市场及住宅立项的批复》，该批复载明：经研究：同意由王钊等950户集资在重庆市科技产业园内修建农副产品批发综合市场及住宅,总建筑面积26500平方米，其中：综合市场14500平方米，住宅12000平方米。资金来源：由王钊等950户全额集资解决。 2000年6月26日,重庆市渝北区城乡建设委员会作出《重庆市渝北区城乡建设委员会关于王钊等950户集资新建农副产品批发综合市场及住宅工程的选址意见通知》，该通知载明：王钊等950户集资新建农副产品批发综合市场及住宅工程申请在重庆市科技产业园内26号地块定点建设。经研究，同意上述申请。请按国家基本建设程序和现行有关规定办理相应手续。 2000年7月25日,重庆市渝北区城乡建设委员会作出《中华人民共和国建设用地规划许可证》，该证载明：用地单位王钊等950户，用地项目名称农副产品综合市场，用地位置重庆科技产业园26号地块。 2000年10月18日,重庆市渝北区人民政府作出《重庆市渝北区人民政府关于王钊等950户集资建综合楼工程有偿使用国有土地的批复》，该批复载明：同意将重庆科技产业园内地块编号为26号的国有土地9067.25㎡作为王钊等950户建集资房工程和农副产品批发综合市场用地。 在原告举示的2000年10月19日作出的《中华人民共和国建设用地批准书》中载明：用地单位：重庆市渝北区王钊等950户，建设项目名称：集资房和农贸市场。 在原告举示的2001年2月28日作出的《重庆市建设工程施工许可证》中载明：建设单位名称：王钊等950户，工程名称：综合市场、住宅，建设地址：科技产业园区26号地，施工单位名称：重庆市渝北区环城建筑工程有限责任公司。 2001年3月25日，原告（甲方、筹建方）与被告杨兴渝（乙方、集资方）签订《集资建房合同》，该合同内容有：经双方协商同意将位于重庆科技产业园区地块编号为26号地，本着平等自愿的原则，集资修建住宅及门市综合楼。达成以下协议：一、该综合楼每平方米人民币叁佰元整，结算按房管证面积为准，由甲方负责办理两证。二、付款方式。三、甲方在办理两证时所发生的契税由乙方负责。该住宅门市、摊位的水、电安装由甲方负责，天然气由甲方代为安装，其费用由乙方负责。四、甲方将该综合楼于2002年6月底交给乙方，乙方如不按时交清尾款甲方有权转让。五、如乙方违约，甲方不退给乙方已交资金。 在原告举示的渝北区环城建筑工程公司王钊（甲方）与杨兴渝（乙方）签订《摊位集资合同》（复印件）上载明：一、经甲、乙双方协商，乙方自愿在甲方修建的渝北区科技产业园农副产品综合市场集资摊位。经营品种为日杂、陶瓷，建筑面积为18㎡（净面积），单价为捌万贰仟元正。二、付款方式：乙方于2001年12月15日交给甲伍万柒仟元，工程竣工验收合格时乙方付给甲方总金额95%，其余尾款在甲方给乙方办理好两证时付清（产权证和土地证）。四、甲方负责在工程竣工验收后将摊位交给各经营户使用，市场由具备法人资格的物业公司进行统一管理，经营户不得擅自改变摊位的结构和布局及经营项目。五、如乙方违约，甲方有权转卖其摊位，同时不退还已交资金。该《摊位集资合同》（复印件）甲方处有王钊签名及重庆市渝北区环城建筑工程有限公司印章。原告称《摊位集资合同》签订日期为2000年，具体日期不清楚，原告的公司（重庆市渝北区环城建筑工程有限公司）在搬迁过程中遗失该摊位集资合同原件。被告杨兴渝和被告蒋方政对原告举示的《摊位集资合同》的真实性、合法性、关联性均有异议，并称曾经被告杨兴渝和原告签订了摊位集资合同（215号摊位），但该合同未履行，该合同内容与原告举示的《摊位集资合同》的内容不一致，原告举示的《摊位集资合同》称是涉案216号门市的集资合同与房屋档案当中的涉案216号门市的集资建房合同相矛盾，同时与房屋档案中的216号门市的面积也不相符合，房屋档案中的套内面积是21.29平方米，而215的套内面积才是18平方米，现在215摊位从原告提供的花名册可以看出是叫邓义碧，而且经营的品种是粮油酒类，215的门市的套内面积是18平方米。因为合同没有履行，所以被告杨兴渝没有保存。原告举示的《摊位集资合同》与产权证档案面积、金额矛盾，被告杨兴渝实际集资的金额是8.5万元，原告举示的《摊位集资合同》没有门牌号、没有签约时间，不能证明是216号门面的内容。 2018年1月1日，王钊（甲方）与重庆智缘物业服务有限公司（乙方）签订了《物业管理委托协议》，该协议载明：甲方将园区农贸市场2018年1月1日至2027年12月31日止委托给乙方实行物业管理一事，特订立本合同。三、代收相关费用：1.物业管理服务费。五、乙方必须按所购摊位合同约定的内容及所购摊位的经营用途规范管理，维护所有业主合法权益。如因业主的原因违反业主与甲方签订的购买合同的内容，甲方将相关债权自动转给乙方所有，由乙方直接向违约业主主张权利。被告杨兴渝和被告蒋方政称甲方应是950户业主，不应是原告，原告无任何委托授权，不能代表其余业主进行管理和委托，同意摊位和门市是不同的物业种类。 在原告举示的由重庆智缘物业服务有限公司在2019年4月2日出具的说明载明：因市场内216号网状门市不按原购合同经营日杂、陶瓷产品，而于2018年9月开始经营水果生意，这就严重侵犯了水果摊位经营户的利益，经物业公司（重庆智缘物业服务有限公司）及经营户曹延萍与王钊多次协商，王钊同意从2018年9月起每月支付曹延萍5000元经营损失费，同时免除水果摊位2.3.4.5.6.7.8.9.10号摊位的物管、水、电等费用，至2019年3月止（物管费：9765元，自用电费1296.9元）。此费用由付启志在每月25日前在王钊处领取后支付给曹延萍。 在被告杨兴渝所有的坐落于重庆市渝北区xx街道xx大道x幢x-x房屋产即涉案216号门市（该房产建筑面积66.52平方米，套内面积21.29平方米，涉及用途非住宅）档案中委托书（作出日期2002年7月9日）上有以下内容：委托人：杨兴渝，委托代理人：袁成云，现全权委托上列委托代理人代为办理我在渝北区回兴街道兴科大道房屋所有权登记事宜。 在被告杨兴渝所有的坐落于重庆市渝北区xx街道xx大道x幢x-x号房产档案中王钊等950户D栋集资房花名册上有以下内容：摊位号73，姓名樊永红，摊位名称水果，备注合同抽签号9号。摊位号74，姓名曹明碧，摊位名称水果，备注合同抽签号8号。摊位号75，姓名曹延萍，摊位名称水果，备注合同抽签号7号。摊位号122，姓名徐光利，摊位名称水果，备注合同抽签号6号。摊位号123，姓名张彬，摊位名称水果，备注合同抽签号5号。摊位号124，姓名谢华碧，摊位名称水果，备注合同抽签号4号。摊位号216，姓名杨兴渝，摊位名称日杂、陶瓷，备注合同抽签号1号。 重庆市工商行政管理局渝北区分局颁发的经营者为杨兴渝的营业执照显示：名称：渝北区兴渝农副产品经营部，经营场所：重庆市渝**xx街道xx大道****，注册日期2018年8月31日，经营范围：销售：农副产品。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 2019年7月25日，本院向重庆市渝北不动产登记中心发出《关于杨兴渝房屋档案材料有关问题的咨询函》，该咨询函显示：本院在审理王钊与杨兴渝、蒋方政一案中，结合当事人向本院提交以及本院调取的杨兴渝房屋档案材料（房屋坐落为渝北区回兴街道兴科大道，房号216），本院有以下问题向贵单位进行核实，请予以答复：1、杨兴渝申请办理房屋产权证是否系由袁成云办理？2、在档案中存在的王钊等950户D栋集资房花名册是否是办理房屋产权证必须提交的资料？3、贵局在收到王钊等950户D栋集资房花名册时，是否需要核实其内容的真实性？ 2019年8月8日，重庆市渝北不动产登记中心作出《重庆市渝北不动产登记中心关于杨兴渝房屋档案材料有关问题的复函》，该复函显示：贵院《关于杨兴渝房屋档案材料有关问题的咨询函》已收悉，现将函询相关事宜回复如下：1.经查，杨兴渝权属登记档案中申请书及委托书记载的委托代理人为袁成云。2.档案中王钊等950户D栋集资房花名册非办理房屋产权证必须提交的资料，只是作为办理产权证的附件，便于权属登记时核对申请人及房号。 在原告举示的2013年1月1日签订的《协议》（甲方园区菜市场，乙方烧肉和烧猪蹄门市）中载明：现根据部分业主及经营户的要求及在市场办的同意下，现特定对原市场内的烧肉门市和经营鲜猪肉生意的摊位特作出如下调整，（因市场周边也有大量门市在经营鲜猪肉生意，他们经营比市场灵活，在门市内可以烧肉及猪脚，而市场内的经营户却不能烧肉和烧猪脚，使得大量消费者流失，和市场内经营户出去租门市做生意，市场内由原来的34个经营户变成了现在的16个了，同时烧肉、烧脚门市的成本比较高，给消费者增加了不少的生活负担，使得市场内卖猪肉和烧肉、猪脚和卖猪脚的生意两败俱伤），鉴于此情况，市场在部分业主及经营户的相关要求下，同时也征得双方同意的情况下，特达成如下协议：原市场内烧肉、猪脚的门市和卖烧猪脚摊位可以经营鲜猪肉生意，但不能经营与本市场其它同类的产品，比如小菜、咸菜等其它类的产品，同时也可以经营市场内无人经营的其它产品类型。甲方处有园区农贸市场盖章和付启志签名，乙方处有曾永玲签名。被告杨兴渝和被告蒋方政称该协议系伪造的，但不申请鉴定。 原告举示在2017年1月1日签订的《园区菜市场内卖猪肉摊位与烧肉门市及卖烧猪脚门市关于经营权相互置换的说明》载明：现根据部分业主及经营户的要求及在市场办的同意下，现特定对原市场内的烧肉门市、卖烧猪脚摊位和经营鲜猪肉生意的摊位特作出如下调整：（因市场周边也有大量门市在经营鲜猪肉生意，他们经营比市场灵活，在门市内可以烧肉及猪脚，同时也卖烧猪脚，而市场内的经营户却不能烧肉和烧猪脚，使得大量消费者流失，和市场内经营户出去租门市做生意，市场内由原来的34个经营户变成了现在的16个，同时烧肉、烧脚门市的成本比较高，给消费者增加了不少的生活负担，使得市场内卖猪肉和烧肉、猪脚和卖猪脚的生意两败俱伤）。鉴于此情况，市场在部分业主及经营户的相关要求下，同时也征得双方同意的情况下，特达成如下协议：原市场内烧肉、猪脚的门市和卖烧猪脚摊位可以经营鲜猪肉生意，但不能经营与本市场其它同类的产品，比如小菜、咸菜等其它类的产品，同时也可以经营市场内无人经营的其它产品类型。而卖猪肉的摊位也可以烧肉、烧猪脚，同时也可以卖烧好了的猪脚，三者之间对等相互置换经营权。业主或经营户签字处有方延会、周群等34名人员的签名，市场办盖章处有园区农贸市场盖章和付启志签名。被告杨兴渝和被告蒋方政称该说明系伪造的，但不申请鉴定。 庭审中，原告陈述了以下内容：原告系基于集资建房合同来起诉和主张本案的诉讼请求。被告杨兴渝是重庆科技产业园26号地块950户集资户之一。摊位集资合同中的“日杂、陶瓷”是指除了农副产品之外的其他东西。产权证上无法体现经营业态，经各户主同意，在各户主办理产权登记时，将王钊等950户D栋集资房花名册作为附件交于渝北区房管局，该花名册是杨兴渝自己交的，该花名册是在杨兴渝房屋买卖档案材料之中。渝北区环城建筑工程公司现在不存在了。原告与被告杨兴渝就215号摊位曾经签订过摊位集资合同，但实际上未履行，原告举示的是216号摊位集资合同。涉案216号门市产权证是被告杨兴渝自己办理的，是办的初始登记。集资建房花名册上的经营业态是当时抽签决定的，是抽签过后才签的摊位集资合同。花名册载明的950户是当时集资修综合市场预估的数据，王钊等950户D栋集资房花名册就运用950的名层层审批，就一直延用950的名称，不是指一定有950户商户。有些摊位的经营种类也发生了变化，比如电话亭现在没有了，发生这个经营种类变化是因为市场经济发生了变化，在综合市场内只允许经营与花名册不相同的类目，程序是获得市场管理者即物业管理公司（重庆智缘物业服务有限公司）的同意，以前是叫市场管理处，重庆智缘物业服务有限公司是2017年12月22日才成立的。涉案农副产品批发综合市场所有的摊位都和王钊、重庆市渝北区环城建筑工程有限公司签订了摊位集资合同，重庆市渝北区环城建筑工程有限公司已经注销了，股东就是王钊。《协议》及《园区菜市场内卖猪肉摊位与烧肉门市及卖烧猪脚门市关于经营权相互置换的说明》证明在综合市场内改变经营类目需经过该相同类目的人同意。 庭审中，被告杨兴渝陈述了以下内容：被告杨兴渝是重庆科技产业园26号地块950户集资户之一。涉案216号门市从被告杨兴渝获得所有权后做过餐饮、卖过红薯、花生、水果、猪肉等农副产品。被告蒋方政是从2018年9月开始承租涉案216号门市，涉案216号门市从2018年9月至今是在经营水果。被告杨兴渝在申领216号门市产权证时没有提交集资房花名册，我不知道该花名册。原告与被告杨兴渝就216号摊位没有签订过摊位集资合同。涉案216号门市产权证是办的初始登记，是开发商直接办理到被告杨兴渝名下的。被告杨兴渝在申领216号门市产权证时没有提交王钊等950户D栋集资房花名册。我们不知道该花名册。原告与被告杨兴渝没有就216号摊位曾经签订过摊位集资合同。原告与被告杨兴渝是在2001年3月25日签订的集资建房合同。涉案216号门市产权证是办的初始登记，是开发商直接办理到被告杨兴渝名下的。被告杨兴渝办理涉案216号门市产权证没有签署过相关申请的文件。实际是王钊在负责办理。集资建房花名册上的经营业态没有抽过签，没有签署过涉案216号门市的摊位集资合同。涉案216号门市只签了集资建房合同。也没有告诉过我经营的范围，只知道是农副产品。950户花名册是客观事实不符，客观承认只有423户。渝北区不动产登记中心出具的证明说是根据950户花名册进行的登记，显然950户和423户是不能一一对应的，950户花名册是原告在办证时伪造的资料。 庭审中，被告蒋方政陈述了以下内容：被告蒋方政是从2018年9月开始承租涉案216号门市。涉案216号门市从2018年9月至今是在经营水果。 以上事实，有当事人的陈述、王钊等950户D栋集资房花名册等证据为证，足以认定。 本院认为，本案争议焦点之一在于被告杨兴渝所有的坐落于重庆市渝北区回兴街道兴科大道D幢1-216号房产即涉案216号门市房屋档案中的委托书及王钊等950户D栋集资房花名册能否采信。从《重庆市渝北不动产登记中心关于杨兴渝房屋档案材料有关问题的复函》可以看出，涉案216号门市的产权证系被告杨兴渝委托袁成云办理，杨兴渝系被代理人，袁成云为代理人，且杨兴渝出具了委托书，故对委托书本院予以采信，对于代理人袁成云办理产权证过程中发生的行为，作为本人的杨兴渝应承担袁成云法律行为的后果。对于在房屋档案中的王钊等950户D栋集资房花名册，从《重庆市渝北不动产登记中心关于杨兴渝房屋档案材料有关问题的复函》可以看出该花名册系办理产权证的附件，故对于花名册的真实性，本院予以采信。 本案争议焦点之二在于原告依据《集资建房合同》来起诉和主张本案的诉讼请求，能否得到支持。第一，因原告系《集资建房合同》一方当事人，其可以依据该合同起诉被告杨兴渝，其主体资格并无问题，但原告依据《集资建房合同》对被告蒋方政主张本案的诉讼请求，因被告蒋方政不是合同当事人，故对原告依据《集资建房合同》对被告蒋方政主张权利，本院不予支持。第二，在《集资建房合同》并未约定被告杨兴渝所有的涉案216号门市的经营业态及相应的违约责任，故原告依据《集资建房合同》向被告杨兴渝主张本案的诉讼请求，本院不予支持。第三，虽然原告举示了一份《摊位集资合同》（复印件），但《摊位集资合同》的主体与《集资建房合同》的主体并不相同，原告又不能举示原件且被告杨兴渝不认可其真实性，故对该《摊位集资合同》（复印件），本院不予采信。加之原告、被告杨兴渝还曾就215号门市签过摊位集资合同，故原告举示的《摊位集资合同》（复印件）尚不能证明系就涉案216号门市签订的合同。第四，原告称王钊等950户D栋集资房花名册中的经营业态是当时抽签决定的，抽签后才签摊位集资合同，既然系抽签，则涉及众多主体，况且原告称在综合市场内改变经营类目需经过其他该相同类目的人同意，可见经营业态的决定权并不在于原告，原告依据其与被告杨兴渝签订《集资建房合同》来主张本案的权利，没有合同约定与合同依据，本院难以支持。第五，原告请求被告杨兴渝将涉案216号门市经营业态变更回日杂、陶瓷，该标的也不适于强制履行，因为被告杨兴渝作为涉案**门市的所有权人，其可以选择什么都不经营，而不一定非要变更回经营日杂、陶瓷。综上，虽然在王钊等950户D栋集资房花名册规定了涉案216号门市的摊位经营内容，但依据该花名册所建立的法律关系与《集资建房合同》并不相同，故现原告依据《集资建房合同》来主张本案的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王钊的诉讼请求。 本案案件受理费121元，由原告王钊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  徐振中 二〇一九年十一月一日 书记员  李 霞