山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）鲁02民再180号 上诉人（原审原告）：崔盛宽，男，1956年3月31日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：习辉，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：靳双权，北京市东卫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛兆基置业有限公司，住所地山东省青岛市崂山区海尔路南段凯旋商务中心。 法定代表人：施维德，总经理。 委托诉讼代理人：高伟，山东海鲲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾淑玉，山东海鲲律师事务所律师。 原审第三人：赖可桐，女，1994年10月11日出生，汉族，住广东省深圳市。 原审第三人：元美，女，1973年4月30日出生，汉族，住广东省深圳市。 上诉人崔盛宽因与被上诉人青岛兆基置业有限公司（以下简称兆基公司）、原审第三人赖可桐、元美商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初163号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日受理，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人崔盛宽的委托诉讼代理人习辉、靳双权，被上诉人兆基公司的委托诉讼代理人高伟、贾淑玉到庭参加诉讼。原审第三人赖可桐、元美经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。 崔盛宽上诉请求：撤销一审再审裁定，指令一审法院进行审理。事实和理由：一、一审法院未追加青岛建飞产业有限公司（以下简称建飞产业公司）、青岛建飞房地产有限公司（以下简称建飞房地产公司），但追加赖可桐、元美作为第三人参加诉讼，严重违反法定程序。二、一审法院认定事实错误。1、一审法院罔顾兆基公司在原一审庭审时已经自认了双方是房屋买卖关系、并承诺尽快交房的事实。2、一审法院认定建飞房地产公司、建飞产业公司在人员和账目上有关联关系错误。3、一审法院使用双重标准来认定购房人的付款方式，并且忽视兆基公司的自认和前后矛盾的陈述。4、一审法院认为兆基公司以明显低于当时市场价格出售给上诉人房屋，属于主观臆断，没有证据支持。5、一审法院认为是民间借贷关系，缺乏证据支持和法律依据。6、一审法院认定兆基公司与第三人之间的房屋买卖合同关系系双方的真实意思表示，缺乏证据支持。三、一审法院适用法律错误，本案不能适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。 兆基公司辩称，1、本案法律关系系民间借贷法律关系，并非房屋买卖合同关系，崔盛宽与兆基公司签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，该涉案合同约定了回购条款，且购房合同中显示的房屋售价与真实售价相差巨大，崔盛宽也并未实际支付购房款。因此，该涉案合同仅是对借款提供的担保，属于典型“名为买卖，实为借贷”的特征。2、本案是兆基公司与建飞产业公司存在民间借贷关系。3、涉案房屋的实际买受人为本案第三人，崔盛宽与兆基公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系。4、本案适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定予以处理，适用法律正确。 崔盛宽向一审法院起诉请求：1、兆基公司立即向崔盛宽支付逾期交房违约金572790元（计算至2010年5月28日）；2、兆基公司支付自2010年5月29日起按照崔盛宽已付款项的日万分之二向崔盛宽支付逾期交房违约金至实际交房之日；3、本案诉讼费用由兆基公司承担。 一审法院重审认定事实：2007年4月13日,崔盛宽与兆基公司签订《商品房买卖合同》，约定，兆基公司将其开发的崂山区恒基新天地小区（即青岛市崂山区香港东路227-1号）第11幢楼4单元501户房屋出售给崔盛宽，房屋建筑面积332平方米，房屋按套计算总价款305万元，付款方式及期限为2007年4月13日前一次性付款，交房时间为2007年10月31日前，逾期超过90日仍不能交付房屋，兆基公司应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按崔盛宽已付房款的万分之二向其支付违约金。合同第二十条约定，出卖人（兆基公司）自合同签订之日起4个月内享有回购权。合同签订当日，兆基公司给崔盛宽出具收据一张，载明：收到崔盛宽交来的购房款305万元。崔盛宽提交了收款人为青岛青少年营地置业有限公司工商银行进账单两张，汇款单位为建飞房地产公司，款项550万元和450万元，共计1000万元。双方已就涉案房屋设立了预告登记。兆基公司至今未将涉案房屋交付给崔盛宽。 另查明，2007年4月13日，兆基公司又分别与崔盛宽签订购买恒基新天地小区11号楼4单元502户房屋、与崔键签订购买恒基新天地小区10号楼2单元501/502户房屋。上述四套房屋共计房款1160万元（305万+295万+280万+280万）。2007年4月13日和16日，建飞房地产公司分两笔550万元和450万元共计1000万元，汇入青岛青少年营地置业有限公司。2007年4月13日，建飞产业公司给兆基公司出具收据一份，载明：收到兆基公司还借款160万元。上述房屋兆基公司均未交付给合同相对人。 根据兆基公司提交的工商信息显示：1、建飞产业公司和建飞房地产公司的法定代表人都是崔盛宏。2、崔盛宽既是建飞产业公司监事，又是建飞房地产公司股东、监事。3、崔键是建飞产业公司股东、经理。 再查明，2009年6月22日，兆基公司与第三人赖可桐、元美签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定，兆基公司将恒基·新天地11号楼4单元501室即涉案房屋出售给赖可桐、元美，房屋售价为843.5万元。合同第二十条并未约定回购条款，而是约定了通知方式及违约责任等。赖可桐、元美交齐房款后，兆基公司于2013年9月26日将11号楼4单元501室房屋即涉案房屋交付给第三人居住至今。 一审法院认为，本案焦点是崔盛宽与兆基公司之间是商品房买卖合同关系还是借贷合同关系。 一、崔盛宽与兆基公司于2007年4月13日签订商品房买卖合同，约定，崔盛宽购买兆基公司开发的涉案房屋，房屋价款为按套计算305万元，并约定兆基公司在合同生效后四个月内享有回购权。同日兆基公司与崔盛宽和崔键又签订的其他三份合同，均约定了四个月的回购期，且四套房屋的房款总价格为1160万元。上述房屋的名义购买方崔键和崔盛宽通过建飞房地产公司将1000万元汇给青岛青少年营地置业有限公司，同日建飞产业公司给兆基公司出具还借款160万元的收款收据，四套房屋的总价款是1160万元，不仅仅是巧合。根据兆基公司提交的建飞房地产公司和建飞产业公司的工商登记信息以及建飞房地产公司的记账凭证，一审法院认定，两公司在人员和账目上有关联关系。崔盛宽、兆基公司及另两套房屋的买受人崔键在同一天（即2007年4月13日）签订了四份商品房买卖合同，合同中均约定了回购条款。同日和16日由建飞房地产公司付款1000万元，同日建飞产业公司给兆基公司出具还借款160万元的收款收据，以及根据商品房买卖合同的开发商的收款习惯，买房人应当将房款直接支付给房地产开发商。而本案中，买受人即崔盛宽将房款汇给青岛青少年营地置业有限公司，显然不符合常理。从以上证据及交易习惯分析，一审法院认为，崔盛宽与兆基公司之间的商品房买卖合同并非双方的真实意思表示，而是民间借贷行为的一种担保形式。另外，兆基公司以明显低于当时市场价格出售给崔盛宽房屋的真实意思也不是房屋买卖关系，而是民间借贷关系的担保。 二、关于兆基公司与崔盛宽办理涉案房屋的预告登记。预告登记的目的是保障签订房屋买卖或其他不动产物权协议的当事人将来实现物权，预告登记发生法律规定的效力的前提是房屋买卖双方之间存在真实的房屋买卖合同关系。而本案中，如上分析，崔盛宽与兆基公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，因此虽然已办理预告登记，但并不能发生预告登记的法律效力。涉案房屋办理的预告的登记，实际是双方约定的一种担保方式，即以办理涉案房屋的预告登记为手段，限制兆基公司在双方约定的借款期限内再次处分房屋。故不能以双方已办理了预告登记手续，就认定其为房屋买卖合同。 三、尽管与本案具有利害关系的第三人赖可桐、元美没有出庭参与本案诉讼，但庭审中，根据兆基公司从青岛市中级人民法院及一审法院的案卷中调取的第三人提交的有关证据可以看出，兆基公司与第三人于2009年6月22日签订商品房买卖合同及补充协议，以843.5万元的价格出售给第三人。第三人向兆基公司支付了全部房款后，兆基公司将涉案房屋交付给了第三人，涉案房屋现由第三人居住使用。兆基公司与第三人已经履行了商品房买卖合同的主要义务。兆基公司与第三人之间的商品房买卖合同关系系双方的真实意思表示。 综上，一审法院认为，崔盛宽借用相关公司的款项后与兆基公司签订商品房买卖合同并办理了房屋预告登记，是名为买卖、实为借款合同关系，办理的预告登记是对借款的一种担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案重审期间，经释明后，崔盛宽拒绝变更诉讼请求，故应裁定驳回其的起诉。 据此，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条、第二十四条之规定，裁定：驳回崔盛宽的起诉。案件受理费9528元，退还崔盛宽。 本院二审查明，崔盛宽（买受人）与兆基公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，出卖人自购房合同签订之日起4个月内享有回购权，同时须将购房款在当日全额返还买受人。出卖人没有在约定的四个月期限内回购此房屋，回购权自动失效，该合同继续履行。 本院认为，本案的焦点问题是本案应否按商品房预售合同纠纷审理。本院认为，崔盛宽与兆基公司签订的《房屋买卖合同》具备合同的主要条款，虽然合同同时约定了回购条款，但该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。兆基公司没有在合同约定的期限内行使回购权，其回购权自动失效，崔盛宽要求继续履行合同符合合同约定，本案应当按商品房预售合同纠纷审理。 综上，上诉人崔盛宽的上诉理由成立，本院予以支持。原审裁定驳回崔盛宽的起诉有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初163号民事裁定； 二、本案指令青岛市崂山区人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判长  王婧华 审判员  蒲娜娜 审判员  刘述明 二〇一九年十一月二十八日 书记员  唐潇慧 书记员  胡晓东