湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9964号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡翠清，女，1985年12月22日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：彭晓刚，得伟君尚律师集团上海分所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李杰，女，1970年8月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，委托诉讼代理人：王芳，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶曦檐，北京大成（武汉）律师事务所律师。原审第三人：武汉都市家园房产经纪代理有限公司，住所地湖北省武汉市东湖开发区新竹路3号金地阳光城A幢1-805号。法定代表人：黄艳丽，该公司总经理。上诉人胡翠清因与被上诉人李杰、原审第三人武汉都市家园房产经纪代理有限公司（以下简称都市家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初3939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡翠清上诉请求：1、维持一审判决第一项、第四项，撤销一审判决第二项、第三项，改判李杰向胡翠清双倍返还定金；2、本案一、二审诉讼费由李杰承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、胡翠清及其配偶对造成胡翠清限购的泰塑公寓住宅登记情形确不知情，不存在未如实告知李杰的情形。2、在买卖双方约定的时间内，胡翠清已积极履行合同义务并及时消除购房资格瑕疵，双方未办理房屋产权过户手续的原因在于李杰违反约定，拒不履行房屋过户义务。3、李杰以失去信任基础为由，在双方约定的有效期内，且胡翠清已具备购房资格的情形下，单方面终止履行房屋过户登记义务，违背了双方生效约定，应依法向胡翠清承担违约责任。4、在该房屋交易过程中，胡翠清始终具备全款购买该房屋的经济能力，且一直积极促成本次交易，不存在一审认定的违背诚实信用的行为。二、一审适用法律错误。1、一审在认定事实错误的情形下，认为胡翠清违反诚实信用原则，属于适用法律错误，胡翠清在本案中一直按照合同约定积极履行义务，在贷款资格受限的情况下立即转为全款购房，在购房资格受限的情况下立即消除购房资格限制，并未违反诚实信用原则。2、一审判令胡翠清无权要求返还已支付定金，属适用法律错误，本案房屋买卖合同解除的原因在于李杰在双方约定的有效期内，在胡翠清已具备购房资格且要求李杰继续履行房屋买卖合同的情形下，拒不履行合同约定义务。李杰辩称：一、胡翠清购房前未查询自己的购房资格所造成的法律后果应由其自行承担。二、胡翠清称其对于造成限购的房屋不知情的上诉理由不能成立。三、李杰在本案中并无过错，相应责任应由胡翠清承担。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回胡翠清的上诉请求。都市家园公司述称：一、都市家园公司作为中介无法对胡翠清的购房资格进行核查，都市家园公司询问过胡翠清是否具备购房资格，胡翠清称自己具备购房资格。二、李杰辱骂胡翠清和都市家园公司的工作人员。三、都市家园公司同意胡翠清的上诉。胡翠清向一审法院起诉请求：1、解除胡翠清与李杰签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、由李杰向胡翠清双倍返还定金20万元；3、案件受理费由李杰承担。李杰向一审法院反诉请求：1.确认李杰与胡翠清签订的《存量房居间（买卖）合同》已经解除。2.由胡翠清承担违约金220180元。3.本案诉讼费用、律师代理费由胡翠清承担。一审法院认定事实：2019年1月14日，李杰（甲方、卖方）与胡翠清（乙方、买方）及第三人都市家园公司（经纪方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定乙方购买甲方位于武汉市江夏区经济开发区藏龙岛栗庙村保利清能西海岸一区Y7栋2单元702室的房屋（房屋不动产权证书：武房权证夏字第××号、建筑面积136.66㎡），包括两个车位，总价款为132万元。买方义务包括按时支付售房款项，按时到贷款银行办理按揭贷款手续（一次性付款的除外）。卖方义务包括及时配合买方/经纪方办理委托公证，提前还贷，按揭，交易过户等相关手续。违约责任约定：买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，办理按揭，办理过户等买卖相关手续，逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或不予退还已收取的定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。合同附件约定付款方式：定金10万元买方须在2019年1月14日前支付给卖方。首期房款128万元应于过户递件受理成功之日支付给买方，买方应于2019年1月24日之前提交全部贷款所需资料并签署银行购房贷款抵押合同及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助。银行审批同意贷款或相关意向回复后七个工作日内到房屋登记机关办理申请产权买卖手续。若买方或卖方的原因导致未能办理贷款或未能办理过户，则构成违约，守约方有权解除合同，且违约方应向守约方按逾期每日总楼价的千分之一支付违约金。房价余款：卖方同意买方通过向银行申请人民币100万元贷款的形式支付房价余款。买方实际房贷额度以银行审批为准，在办妥产权交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际批贷额与应付房价余款的差额由买方于到房屋登记机关办理产权买卖手续当日支付给卖方。买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。买卖双方一致同意从定金或首期款中预留人民币5000元作为交楼保证金交由经纪方托管。合同签订当日，胡翠清向李杰支付了购房定金10万元，李杰将其中5000元交由都市家园公司保管。胡翠清申请购房首期贷款未获银行批准，于2019年1月21日出具《承诺书》一份，承诺向李杰全额支付购房款。都市家园公司工作人员将该承诺书拍照后发给李杰，李杰未予回复确认。1月23日，胡翠清再次出具《承诺书》：“……承诺于2019年3月20日之前办理过户手续且支付卖方李杰全部的购房款贰佰叁拾捌万元整（其中已支付李杰定金壹拾万元整），此款于李杰夫妻双方去房产局过户签完字，胡翠清拿到收件单后支付此款。若本人未履行上述条款，视为本人违约。李杰有权不退定金且可以收回世纪宏图都市家园店的房产证及土地证原件和车库合同，终止合同”。胡翠清在该承诺书上签名捺印。2019年2月27日，胡翠清与李杰通过微信就房屋买卖事宜发生争议，李杰告知胡翠清要求正式解除合同。2月28日，李杰通过微信向都市家园公司表示“我正式通知你我要求解除合同”。2019年3月4日，胡翠清短信告知李杰：“中介给我打电话，说周四去办理过户手续，我这边没有问题！跟你说一下”。李杰回复：“好”。3月6日，都市家园公司工作人员短信通知胡翠清次日到江夏区政务服务中心办理案涉房屋过户手续。因核查购房资格时发现胡翠清属于武汉市住房购买资格受限人员，李杰于3月6日晚上微信回复都市家园公司工作人员“违约了”。3月7日，胡翠清与其夫在民政局办理了离婚手续。胡翠清通过了住房购买资格核查。李杰得知胡翠清购房资格受限的事实后，都市家园公司工作人员多次与李杰沟通协商，李杰认为胡翠清因贷款未获批准及购房资格受限问题违约，三方多次沟通无果。李杰遂于4月26日向胡翠清及都市家园公司分别邮寄《合同解除通知书》，要求解除合同，不予退还已收的定金10万元，并要求胡翠清按合同约定标准支付违约金。一审法院另查明，李杰就本案诉讼与北京大成（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费15000元。一审诉讼中，李杰提交其在美国和中国之间往返的机票凭证，拟证明其为本案纠纷而支出了交通费。胡翠清及都市家园公司认为李杰家人在美国，其往返中美两国的机票不能确定与本案有关联性，故不予认可。一审法院认为，胡翠清、李杰与都市家园公司于2019年1月14日签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，胡翠清当日按约支付了购房定金10万元，后因办理首期房款的贷款未获银行批准，胡翠清出具了一次性付款的《承诺书》，李杰与胡翠清发生争议时虽要求解除合同，但并未向胡翠清及都市家园公司发出书面解除合同通知，且在2019年3月4日胡翠清短信告知李杰“中介给我打电话，说周四去办理过户手续，我这边没有问题！跟你说一下”时，李杰回复“好”，足以认定胡翠清通过出具《承诺书》的形式对原合同约定的付款方式及时间做出变更取得了李杰的同意，三方约定于2019年3月7日办理房屋产权过户手续并由胡翠清一次性付清购房款。但因办理过户前审核购房资格时发现胡翠清购房资格受限，胡翠清与其夫于3月7日办理离婚手续后消除了购房资格限制。李杰认为胡翠清的行为构成违约，遂要求解除合同。一审法院认为，关于取得购房资格问题的时间，合同虽未作明确约定，但胡翠清在签订购房合同直至购房资格核查之前，对其家庭所拥有住房套数及产权登记情况等并未如实告知李杰，其购房资格瑕疵导致双方无法按约如期办理房屋产权过户手续，胡翠清的行为违反了作为买房人在进行交易时应尽的诚实信用义务，给双方顺利履行合同造成了障碍，胡翠清虽然当即通过离婚消除了购房资格限制和过户障碍，意欲继续履行合同，但李杰对与其交易失去了信任基础，对其通过离婚消除购房资格瑕疵的行为不予认可，不愿继续履行合同。现双方均主张解除合同，视为双方在庭审中就合同解除达成了合意，一审法院对双方该项诉请予以支持，认定案涉合同于2019年5月20日解除。关于定金返还问题，因胡翠清未能及时全面履行其自身义务，导致合同解除，其无权要求返还已支付的10万元定金。关于李杰反诉主张的违约金和律师代理费，一审法院认为，购房定金旨在保障买方履行自身约定义务，违约金和定金只能择一适用。李杰因胡翠清的违约行为所遭受的损失已经通过不予返还的定金得到了弥补和救济，其主张违约金和律师代理费缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决：一、胡翠清与李杰、武汉都市家园房产经纪代理有限公司于2019年1月14日签订的《存量房居间（买卖）合同》于2019年5月20日解除；二、胡翠清于2019年1月14日支付给李杰的购房定金10万元不予返还；三、驳回胡翠清的其他诉讼请求；四、驳回李杰的其他反诉请求。一审本诉受理费4300元，减半收取2150元，由胡翠清负担。一审反诉受理费2301元，由李杰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：胡翠清提交2010年购房合同中有舒凡签名的页面五份，拟证明导致胡翠清限购的商品房是舒凡（胡翠清配偶）的父亲隐瞒胡翠清夫妇购买，并备案至舒凡名下。经质证，李杰对胡翠清提交证据的真实性无法核实，对关联性及证明目的均有异议，认为该证据不能否认胡翠清及其配偶被限购的事实，胡翠清在购房前应进行资格核查，因其未进行核查，相关合同违约责任应由胡翠清自行承担。都市家园公司对胡翠清提交的证据无异议。本院认为，胡翠清提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的除“总价款为132万元”以外的事实予以确认。二审另查明，案涉《存量房居间（买卖）合同》约定的房屋总价款为238万元。本院认为，胡翠清、李杰、都市家园公司于2019年1月14日签订的《存量房居间（买卖）合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。胡翠清因办理贷款未获银行批准，于2019年1月23日单方出具一次性付款的《承诺书》，载明“……承诺于2019年3月20日之前办理过户手续且支付卖方李杰全部的购房款贰佰叁拾捌万元整（其中已支付李杰定金壹拾万元整）”，而《承诺书》中关于2019年3月20日之前办理过户手续且支付全部购房款的内容，应认定为胡翠清对通过一次性付款来实现过户的最后期限的单方承诺。在胡翠清出具上述《承诺书》后，李杰虽数次表达过解除合同的意向，但在胡翠清2019年3月4日短信通知李杰于2019年3月7日过户时，李杰回复“好”，表明李杰同意了胡翠清以一次性付款的方式实现房屋过户。考虑到合同变更系因胡翠清原因导致，双方亦未就合同变更签订书面协议，故胡翠清《承诺书》中“2019年3月20日之前办理过户手续”的期限不能认定为对李杰亦具有约束力，而在李杰同意胡翠清通过一次性付款办理房屋过户手续之后，胡翠清一方又出现了不具备购房资格的履行障碍。考虑到住房限购政策在武汉实施已有数年，胡翠清作为买受人，在签订购房合同直至购房资格核查之前，对自己是否具备购房资格应予以审慎关注。胡翠清虽与其夫在2019年3月7日办理了离婚手续，随之消除了不具备购房资格的障碍，但该行为并不被李杰所认同。故一审综合本案合同履行情况，认定胡翠清未及时全面履行自身义务，损害了双方交易的信任基础，案涉《存量房居间（买卖）合同》系因胡翠清未能及时全面履行其自身义务而导致合同解除，并无不当。胡翠清认为本案系李杰违约导致合同解除，李杰应双倍返还其定金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，胡翠清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由胡翠清负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十一月二十二日书记员 汪丽玲