四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初9489号 原告：苑胜利，男，1972年10月17日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 原告：李芹，女，1974年5月24日出生，汉族，住湖北省当阳市。 二原告共同委托诉讼代理人：贾超，四川银证律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：冯志荣，四川银证律师事务所律师。 被告：四川中德世纪置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段**********。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 原告苑胜利、李芹与被告四川中德世纪置业有限公司（以下简称“中德世纪公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苑胜利、李芹的委托诉讼代理人贾超、被告中德世纪公司的委托诉讼代理人叶成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苑胜利、李芹向本院提出诉讼请求：1.判令中德世纪公司向苑胜利、李芹支付逾期交房（未按约定期限达到交付条件）违约金人民币69301元（按照已付房款的5%计算）；2.判令中德世纪公司向苑胜利、李芹支付延期办理所在楼栋的初始权属证明的违约金人民币172976元（违约金起算时间为2015年5月1日，计算至2018年9月30日取得所在楼栋出书权属证明之日止，共计1248天）。庭审中，苑胜利、李芹当庭变更逾期交房违约金为68075元。事实和理由：2012年12月26日，苑胜利、李芹与中德世纪公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《商品房补充协议》（以下简称补充协议），购买中德·英伦联邦X区XX栋X单元XX层XXXX号房屋，房屋总价为1361502元。苑胜利、李芹按约向中德世纪公司支付了全部房款。合同约定，中德世纪公司应于2014年4月30日前交付该商品房，交付时应取得规划验收合格证和面积实测报告书，但中德世纪公司直至2017年8月15日才取得上述证件符合交付条件。合同及补充协议约定逾期交房违约金为每日已付房款的万分之三，最高不超过已付房价款的5%。合同第十九条约定，中德世纪公司应当于2015年4月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期未取得，合同继续履行，自中德世纪公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德世纪公司应当按日计算向苑胜利、李芹支付已付款万分之一的违约金。中德世纪公司于2018年9月30日取得所在楼栋的初始权属证明。中德世纪公司的逾期行为已经构成违约，应当向苑胜利、李芹承担违约责任。为维护自身权益，苑胜利、李芹起诉来院，望判如所请。 中德世纪公司辩称，1.逾期交房违约金和逾期办理所在楼栋初始产权权属证明违约金的诉请已经超过诉讼时效；2.中德世纪公司已于2014年7月30日向苑胜利、李芹交付了房屋；3.假设法院认定本案未过诉讼时效，因苑胜利、李芹未举证证明其存在实际损失，请求法院调减违约金；4.苑胜利、李芹未向中德世纪公司直接主张权利，业主代表或某个业主进行的权利主张，并未实际产生诉讼时效中断的法律效果，其对诉讼时效的影响更不能及于其他业主。 对于苑胜利、李芹诉状中陈述的事实以及中德世纪公司于2014年7月30日已将房屋交付给苑胜利、李芹，于2018年9月30日取得所在楼栋初始产权权属证明的事实，双方均无异议，本院依法予以确认。 本院经审理另查明：2015年12月26日，中德·英伦联邦X区XX栋业主毛某拨打“市长公开电话”，反映小区车位不足、XX栋未按约交付及逾期交付违约金的问题，2016年1月高新区规划建设局进行了回复。2018年3月，毛某向中央巡视组反映XX幢未按约交付及逾期交付违约金的问题，因不属于巡视受理范围，作为信访问题转给高新区有关部门处理。高新区多个部门向毛某进行了电话回复，2018年4月4日高新区规划国土建设局出具了《不予受理告知书》。为便于维权，X区XX栋业主组建有ＱＱ群、微信群进行交流。X区XX栋业主徐某在2016年12月23日代表XX栋业主就逾期交房、逾期办证和违约金等事宜接受媒体采访。 以上事实有当事人陈述、成都市人民政府网络理政平台截图、电话录音、不予受理告知书、证人毛某、徐某的证言等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.苑胜利、李芹主张逾期交付房屋违约金的诉讼时效是否已经届满；2.苑胜利、李芹主张逾期办理所在楼栋初始产权权属证明违约金的诉讼时效是否已经届满；3.如诉讼时效未届满，苑胜利、李芹主张的违约金是否过高。 1、关于苑胜利、李芹主张逾期交付房屋违约金的诉讼时效是否已经届满的问题 本院认为，苑胜利、李芹与中德世纪公司签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有约束力。中德世纪公司未在约定期限前向苑胜利、李芹交付符合约定条件的房屋，其行为已构成违约。案涉XX栋业主在面对开发商逾期交房等侵犯业主权益的违约行为时，具有共同的利益和诉求，XX栋业主毛某、徐某等人就开发商存在的逾期交房等问题向相关政府部门持续反映诉求所展开的维权行动，具有代表性，应将其视为是代表XX栋业主共同利益所展开的行动。在面对开发商侵犯业主权益的违约行为时，由部分或个别业主代表全体业主反映业主共同的利益和诉求，符合日常的生活经验法则。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定，根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实当事人无须举证。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”毛某、徐某等人为维护业主权益，自2014年以来持续不断地向相关政府部门反映12栋业主共同利益诉求的行为，对XX栋业主应当产生诉讼时效中断的法律效果。故苑胜利、李芹向本院起诉时未超过法律规定的诉讼时效。 2、关于苑胜利、李芹主张逾期办理所在楼栋初始产权权属证明违约金的诉讼时效是否已经届满的问题 本院认为，诉讼时效期间，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起算。具体到本案中，中德世纪公司未在约定的2015年4月30日取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，苑胜利、李芹于次日2015年5月1日即知道其权利受到损害，故应当从该日起算诉讼时效期间。就苑胜利、李芹向本院提交的用以证明诉讼时效仍未届满的证据来看，《市长信箱投诉回复》中载明来电内容为“......中德英伦联邦X区XX栋2014年4月30日交房，至今还没拿到验收合格报告......”;成都高新区规划国土建设局《不予受理告知书》载明：“毛先生：针对您反映中德英伦联邦小区本应于2016年交房，但至今仍未交房的问题......”。现有在案证据无法证明曾就逾期办理所在楼栋权属证明进行过反映维权。截止2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，二年诉讼时效期间已经届满，故此对苑胜利、李芹主张中德世纪公司支付逾期办理所在楼栋初始产权权属证明违约金的诉讼请求不予支持。 3、关于苑胜利、李芹按已付房款的5%主张逾期交房的违约金68075元是否过高的问题。 本院认为，1.根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”苑胜利、李芹与中德世纪公司双方就违约产生的损失赔偿额约定了计算标准，该损失赔偿额的计算方式建立于双方当事人共同真实意思表示的基础之上，系双方当事人意思自治的结果。2.根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据该条规定，违约方如认为违约金约定过高的，可以请求适当减少，但违约方必须就违约金约定过高承担举证责任。本案中，中德世纪公司并未举示证据证明违约金的约定过高，以致利益失衡，有违契约正义。故对中德世纪公司主张违约金约定过高请求调低的意见，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下： 一、被告四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告苑胜利、李芹支付违约金68075元； 二、驳回苑胜利、李芹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4934元，减半收取计2467元，由原告苑胜利、李芹负担1773元，由被告四川中德世纪置业有限公司负担694元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘晓云 二〇一九年十一月十八日 法官助理 杜 平 书 记 员 何梦婷