吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终2604号上诉人（原审原告）：郭建平，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：苏雯璐，吉林明达伟业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆丽华，住吉林省吉林市。上诉人郭建平因与被上诉人陆丽华租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭建平上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持郭建平的一审诉讼请求，即判令陆丽华继续履行《租房协议》，支付2018年至2019年度租金五万元并支付违约金15,000元；三、本案一、二审诉讼费由陆丽华承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致判决结果给郭建平造成严重经济损失。1.郭建平与陆丽华于2015年7月28日签订租房协议，双方约定郭建平将名下嘉和雅苑7号网点（不含西侧外廊）租给陆丽华，租期五年（2015.9.1-2020.9.1）。2018年7月，陆丽华提出解除合同，双方就解除事宜协商，但未协商一致，故合同并未解除。2.一审法院认定“该房屋室内玻璃窗张贴出租字样，电话与郭建平号码一致”，但该招租广告针对的是西侧外廊，西侧外廊是独立的门户，一审法院认定该招租广告就是对涉案房屋招租，进而认定已解除租赁合同错误。3.一审法院认定“郭建平和陆丽华于2019年7月12日就涉案房屋物品清理交接完毕”，虽然在一审法院的主持下，双方进行了清点物品，但没有交接完毕，陆丽华欠付的房屋水电费没有结清，对房屋的损坏也没有修复。4.一审法院认定“陆丽华在2018年7月将房屋钥匙返还给郭建平”，事实上陆丽华并非一把钥匙，在返还钥匙后，陆丽华仍将铁管、轮胎等杂物堆放在屋内，陆丽华恶意占有房屋，拒不返还，一审法院认定双方达成解除合同约定明显错误。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院认为从郭建平的行为及案件事实可以认定郭建平已经同意解除合同，但双方签订的是五年合同，陆丽华在合同未到期就提出解除，陆丽华构成违约。双方在就解除合同协商不一致的情况下，一审法院就认定已经解除合同，系适用法律错误。2.租赁物的返还是指将租赁物的占有转移给出租人，如果租赁物是房屋则需要腾出房屋，才能视为租赁物返还。一审法院仅根据交付房屋钥匙即认定陆丽华返还房屋，双方解除合同，明显适用法律错误。三、一审法院程序严重违法。1.郭建平一审中提交了双方的微信聊天记录的截图，内容清楚，但一审法院未记录该证据。2.郭建平于一审时要求法院现场勘查，一审法院在现场勘查后未将招租广告的事实情况记录在案，依然认定招租广告是张贴在涉案房屋的窗户内。综上，一审法院程序严重违法，认定事实错误，请二审法院查明事实，公正判决。陆丽华未提交答辩意见。郭建平向一审法院起诉请求：一、判令陆丽华继续履行《租房协议》；二、判令陆丽华支付2018年至2019年度租金五万元；三、判令陆丽华支付违约金15,000元；四、全部诉讼费由陆丽华承担。一审法院认定事实：2015年7月28日，陆丽华与郭建平的前妻刘全敏签订《租房协议》，约定：陆丽华承租登记在郭建平名下的坐落于吉林市××区网点的房屋。房屋租金为每年伍万元；每年八月一日前上打房租一年（起始时间2015年9月1日起）；租期五年，如任何一方违约按房年租金双倍赔偿；甲方（刘全敏）只负责物业费，其他所有费用全部由乙方（陆丽华）负责；在乙方使用期间，如需改动房屋结构及装修需经甲方允许，使用期间自行维护（水、电等）；所有设备及备品，乙方应妥善使用和保管，如有损坏，由乙方负责；承租期间以及期满后，乙方不得转租转兑；押金一万元。2018年8月14日，郭建平与前妻刘全敏经人民法院调解离婚，离婚时确定案涉房屋归郭建平所有。2018年7月起陆丽华开始就解除房屋租赁合同事宜与郭建平进行协商，同时停止经营并陆续将承租房屋室内物品搬离并将房屋钥匙交付给郭建平一套，郭建平亦接收了涉案房屋钥匙。但双方因陆丽华交付的1万元押金是否应当返还的问题未达成一致意见。陆丽华仍有部分物品尚未搬离出租房屋。至2019年7月11日本案开庭时，该房屋室内玻璃窗内张贴有“出租”字样的纸条，所留电话号码与郭建平向一审法院提供的郭建平电话号码一致。另查明，郭建平与陆丽华于2019年7月12日已经就涉案房屋内物品清理交接完毕，房屋由郭建平重新加装锁具。一审法院认为，当事人协商一致可以解除合同。本案双方当事人在履行合同过程中，承租人陆丽华向出租人郭建平提出解除合同，郭建平现虽然表示其未与陆丽华达成解除合同的合意。但从郭建平的行为及案件事实可以认定郭建平已经同意解除合同，但双方未就合同解除后的返还及赔偿等问题协商一致。首先，郭建平认可已收到陆丽华交付的出租房屋钥匙一套。从双方的聊天记录中也可体现出双方就解除租赁协议已进行了协商，且郭建平也已提出了合同解除后关于违约及赔偿问题的处理意见。郭建平接受承租方交付的出租房屋钥匙的行为表明其对陆丽华要求解除合同表示接受，仅对合同解除后的违约及赔偿问题双方未能协商一致。其次，郭建平在接受房屋钥匙后，曾在该房屋内张贴了对外出租的广告，从郭建平的行为上也能够说明其已经接受了陆丽华提出的解除合同要求。综上，应当认定郭建平对于陆丽华提出的解除合同已经认可，仅就合同解除后的违约及赔偿问题双方未能达成一致意见。因双方租赁合同已协议解除，故对郭建平要求陆丽华继续履行合同的诉讼请求，不予支持。相应的对其要求陆丽华支付下一年度租金及违约金的诉讼请求，亦不予支持。如郭建平认为陆丽华的行为给其造成损失，其可就该损失另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决。一审法院判决：驳回郭建平的诉讼请求。案件受理费713元（已减半收取），由郭建平负担。本院二审期间，郭建平围绕上诉请求依法提交了如下证据：证据一、2019年7月12日一审法院组织郭建平和陆丽华交接时的录像光盘一张，证明陆丽华在把钥匙交给郭建平以后，又在案涉房屋堆放了铁管和轮胎，西侧外廊张贴的招租广告并不是对涉案房屋的招租；证据二、陆丽华与郭建平妻子的聊天截图，证明一审中陆丽华提交的聊天记录缺少一部分内容，当时郭建平和陆丽华就房屋解除事宜没有达成一致。本院经审查认为，郭建平提交的证据一系一审法院组织双方交接的录像，与一审法院留存的证据光盘内容相一致，证据二系双方微信聊天截图，与一审中陆丽华提交的微信聊天截图相吻合，故本院对上述两份证据的真实性予以认可，但上述两份证据不能直接证明本案争议焦点问题，故本院不予采信。陆丽华未提交质证意见，亦未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是郭建平与陆丽华签订的涉案房屋租赁合同是否已经解除，陆丽华是否应向郭建平支付房屋租赁费和违约金。首先，关于涉案房屋租赁合同是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，双方当事人在履行合同过程中，承租人陆丽华向出租人郭建平提出解除合同，虽然郭建平主张其未与陆丽华达成解除合同的合意，但通过郭建平的行为及案件事实，可以认定双方已经同意解除合同。理由如下：一、根据双方提供的微信聊天截图，载明郭建平曾表示押金一万元不予退还，同意陆丽华不再交房租和承担房屋损坏维修费用，结合陆丽华提供的陆丽华女儿姚娜和郭建平的电话录音记录，可以证实郭建平已经同意解除房屋租赁合同并提出了处理意见，只是双方就解除合同后的返还及赔偿问题未能协商一致；二、根据双方庭审陈述，2018年7月，郭建平接收了陆丽华返还的承租房屋钥匙一把，该行为表明郭建平已经同意接收租赁房屋，具有解除租赁合同的意思表示；三、根据郭建平一审中提供的白长双和王法佳的证人证言，证明2018年7月份，郭建平在接收租赁房屋钥匙后，曾委托其同事白长双和学生王法佳查看涉案租赁房屋情况，该行为进一步表明郭建平已经接收并看管涉案租赁房屋。综上，双方的租赁合同应于2018年7月份已经解除。关于一审法院组织双方当事人办理交接时，郭建平以陆丽华在交出房屋钥匙后仍堆放杂物占有房屋为由，主张涉案房屋租赁合同未解除，于法无据，故郭建平的该项主张本院不予采纳。关于一审法院认定的郭建平在涉案房屋内张贴了对外出租广告，而郭建平主张该出租广告针对的是西侧外廊，是独立的空间，该招租广告与涉案房屋无关。本院认为，根据郭建平的微信聊天记录、接收房屋钥匙并接管照看房屋的行为，即可认定郭建平就涉案房屋租赁合同与陆丽华已经达成解除的合意，故无论该招租广告是否是针对涉案房屋，均不影响合同已经解除的事实，郭建平主张继续履行房屋租赁合同的主张，本院不予支持。其次，关于陆丽华是否应向郭建平支付房屋租赁费和违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除……”郭建平与陆丽华签订的房屋租赁合同已于2018年7月解除，故双方关于租赁合同的权利义务终止，郭建平主张陆丽华继续履行合同并支付2018年9月1日至2019年9月1日租金及逾期未支付租金的违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，郭建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,425元，由上诉人郭建平负担。本判决为终审判决。审判长 郝 奇审判员 李 洁审判员 孙 伟二〇一九年十一月二十九日书记员 徐俊茹