江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初1946号原告（反诉被告）：联熹（南昌）污水处理有限公司，住所地：南昌县小蓝经济开区金沙一路，统一社会信用代码：913601007969671526。法定代表人：胡炜，该公司董事长。委托代理人：洪浪，江西皆诚律师事务所律师。执业证号：13601201110190901。被告（反诉原告）：江西国邦机动车检测有限公司，住所地：南昌县小蓝经济技术开发区金沙一路419号，统一社会信用代码：91360121MA384D218F。法定代表人：黄友金，该公司总经理。委托代理人：杜红民，江西求正沃德律师事务所律师。执业证号：13601199110195394。原告（反诉被告）联熹（南昌）污水处理有限公司（以下简称联熹公司）与被告（反诉原告）江西国邦机动车检测有限公司（以下简称国邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告联熹公司委托代理人洪浪、被告国邦公司委托代理人杜红民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联熹公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告双方于2018年5月7日签订的《房屋租赁合同》并判令被告立即清场、交付租赁标的物给原告；2、法院诉讼费和其他费用由被告承担。事实和理由：2018年5月7日原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：由被告租赁原告闲置的一栋二层楼房和一块空地，其中楼房位于原告厂区（南边）内（建筑面积为981.20平方米）；空地位于楼房以北、污水厂生化池和水解酸化池以南、西以金沙一路为界、东以污水厂围墙为界，约16亩（其中水塘10亩）。另外双方就租赁期限、租赁物的用途、租金数额及支付方式、合同解除和违约责任等作了详细的约定。2018年8、9月份，由于南昌市人民政府办公厅下发《南昌市2018年主要污染物总量减排计划的通知》和南昌县人民政府办公室印发《南昌县2018年主要污染物总量减排计划及工作实施方案》的通知，要求启动实施小蓝经济开发区污水处理厂一级A提标改造工程，并于2019年底前完成。为响应和落实上述政策，原告分别于2018年12月29日和2019年3月24日向被告致函，要求解除双方于2018年5月7日签订的《房屋租赁合同》并希望被告搬离腾空租赁场地，以便原告完成政府要求的提标改造，但被告对此却不予理会。至今仍使用该租赁物不肯交付，导致原告提标改造工程迟迟不能推进，严重影响到小蓝工业园区的污水处理和排放。现原告依据双方签订的《房屋租赁合同》第十条第五款之规定，依法向法院提起诉讼，要求法院能支持原告的诉请。被告国邦公司辩称：1、原告在租赁该土地时即存在过错，其应对目前出现的状态承担主要责任，应对不能继续履行合同所造成的损失承担赔偿责任。根据原告与小蓝经济开发区管委会之间签订的《特许经营权协议》约定涉案土地不得作项目外他用，该土地是不允许租赁的，原告隐瞒该情况，未对被告予以释明，与被告签订了十年期合同，主观上有过错。2、双方签订的《房屋租赁合同》系原告隐瞒事实和欺诈行为的结果，其中被擅自变更的条款应该予以撤销，该合同系后来补签的合同。被告公司系2018年9月7日成立，之后才取得公章。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系2018年9月7日之后所签，合同上载明的2018年5月7日的时间实际为倒签所致。根据《南昌市2018年主要污染物总量减排计划的通知》（2018年8月21日发）可知，原告已知存在提标工程一事。原告隐瞒该事实，假意与被告补签合同，却在被告不知晓真实情况下在合同中添加了第十条第五款等对被告显失公平的条款，这是欺诈行为，应依法予以撤销。双方实际履行的合同应为2017年才文公司海洋分公司与原告签订的合同。3、原告提出中止租赁合同属违法行为，且违约金约定过低。原告以政府污水提标工程为由提出中止合同，该原因不属于法定免责事由，故原告的行为构成违约。合同中约定的违约金为向对方支付一个月的租金作为违约金，该违约金约定过低，被告主张将违约金提高至按实际损失标准计算。被告（反诉原告）提出反诉请求：1、请求法院判令原告（反诉被告）联熹公司向被告（反诉原告）支付因提前解除合同遭致的经济损失人民币15898594元。2、撤销双方签订《房屋租赁合同》中的第二条第三款第三项及第十条第五款这两个显失公平的条款。诉讼费用由原告（反诉被告）联熹公司承担。事实和理由：被告（反诉原告）因筹建机动车检测站的需要，经与原告（反诉被告）多次就场地租赁事宜反复协商。2017年11月19日，因被告（反诉原告）尚未完成工商注册登记，故以江西才文电力有限公司海洋分公司名义与原告（反诉被告）签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告（反诉原告）租用原告（反诉被告）楼房二层，建筑面积981.20平米，空地16亩（其中水塘10亩）。租期10年，自2017年12月1日至2027年11月30日。年租金210000元。合同签订后，被告（反诉原告投入资金在租赁场地内进行设立机动车检测站所需的各项基本设施建设和筹备工作。2018年10月，机动车检测站的各项建设及准备工作基本完成，被告（反诉原告）的工商注册登记及检测站的各项审批基本完成，取得了营业执照。原告（反诉被告）主动提出以新公司的名义与其重新签订一份《房屋租赁合同》，合同内容和以前的保持不变，合同签订时间提前至2018年5月7日。被告（反诉原告）基于对原告（反诉被告）的信任，在原告（反诉被告）交来的合同上盖了印章后当即交还给原告（反诉被告）。但后来才发现该重新签订的《房屋租赁合同》中，原告（反诉被告）擅自增加了条款。包括“乙方在租赁期间，如果因政府要求等需提前收回租地，如用于新建污水处理厂、提标或者附属设施等，甲方有权解除合同。提前解约，甲方不赔偿乙方任何费用。”“乙方在租赁期间，空地原则是不允许建设永久性固定设施，如因违规建设，由此产生的相关税费及行政处罚，均由乙方负责”。随后，原告（反诉被告）即告知因污水处理提标工程需提前终止合同，要求被告（反诉原告）尽快搬离。2018年12月29日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）正式致函，要求解除合同并立即清场。但此时，被告（反诉原告）已经累计投入15898594元，完成了基础设施建设，购置安装了机动车检测设备，招聘培训了员工，完成可在该地块上建设检查站所有设备的标定工作，检测站已经具备投入运营的所有条件。原告（反诉被告）的该解除合同行为造成了被告（反诉原告）的巨大损失。双方经多次协商，无法达成一致。原告（反诉被告）应为其欺诈行为承担相应的法律责任，故被告（反诉原告）提起反诉，请求法院支持反诉请求。经审理查明：2017年11月19日，原告与案外人江西才文电力有限公司洋海分公司签订了《房屋租赁合同》一份，原告将其一栋二层楼房和一块空地出租给案外人江西才文电力有限公司洋海分公司使用，其中楼房位于原告厂区（南边）内（建筑面积为981.20平方米）；空地位于楼房以北、污水厂生化池和水解酸化池以南、西以金沙一路为界、东以污水厂围墙为界，约16亩（其中水塘10亩）房屋用途为办公、宿舍、旅馆，空地用途为简易农贸市场、物流、停车场。租期自2017年12月1日至2027年11月30日。年租金210000元。合同落款处均有双方签字盖章。2018年5月7日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：1、被告租赁原告之前租赁给案外人江西才文电力有限公司洋海分公司的一栋二层楼房和一块空地。2、房屋用途为办公、宿舍、旅馆；空地用途为简易农贸市场、物流仓储、停车场、机动车检测等。3、租赁期限自2018年5月8日至2027年11月30日。租金标准为年租金210000元，其中房屋100000元，土地110000元。租金每两年上浮一次，在上一年的租金基础上上浮5%。租金支付时间及方式：由于2017年11月15日原告与江西才文电力有限公司洋海分公司就本合同租赁的房屋和土地签订的《房屋租赁合同》提前终止，原海洋分公司已经支付的一年租金人民币210000元的剩余部分转让给被告，被告不再支付2018年11月30日前的租金。以后被告在每年11月10日前一次性支付下一年租金。被告保证租赁期间未征得原告同意不得擅自改变租赁用途。租赁期间，空地原则上不允许建设永久性固定设施，如因违规建设，由此产生的相关税费及行政处罚均有被告承担。4、被告在租赁期内，如果因政府要求等需提前收回租地，如用于新建污水处理厂、提标或附属设施等，原告有权提前解除合同。提前解除合同，原告不赔偿被告任何费用。如因任何一方不再续租的，应提前30日通知对方，并向对方支付一个月租金作为违约金。合同落款处原告方有公司盖章及代理人王少云签字，被告方有代理人罗文龙、章俊洋签字，未盖公司公章。被告国邦公司于2018年9月7日正式成立。公司成立后，在原、被告双方签订的的《房屋租赁合同》上补盖了公司印章。被告国邦公司成立前即开始在租赁土地上建设车辆检测中心，并购买相关机械设备。2018年8月21日，南昌市人民政府办公厅下达了《南昌市2018年主要污染物总量减排计划的通知》（洪府厅发[2018]113号），该通知明确将启动实施小蓝经济开发区污水处理厂一级A提标改造工程，于2019年底前完成。2018年9月26日南昌县人民政府办公室下发了《南昌县2018年主要污染物总量减排计划及工作实施方案》的通知，明确重点推进小蓝污水处理厂一级A提标改造工程。2018年11月8日，南昌县水务局向原告公司致函，要求原告公司立即启动小蓝污水处理厂一级A提标改造工程前期工作，务必在2018年12月23日前完成可行性研究报告及环境影响评价报告书的编制工作。原告称其分别于2018年12月29日和2019年3月24日向被告发出了《解除合同通知函》，被告称只收到了2019年3月24日的函。双方为解除合同发生争执，后经南昌小蓝经济技术开发区管委会组织双方进行协调。2019年4月11日，南昌小蓝经济技术开发区管委会召开关于小蓝污水处理厂一级A提标有关问题调度会，该会议明确小蓝污水处理厂的剩余土地21亩未经政府同意由原告公司租赁给被告公司建设国邦机动车检测站，因一级A提标改造工程需要，需对该临时建筑予以拆除，并于2019年5月底拆除到位，由县水务局牵头聘请有资质的第三方机构对该临时建筑进行评估，经评估确定的补偿费及评估费由原告公司承担。2019年4月25日南昌县水务局、原、被告三方开会同意共同选定评估机构“江西恒方房地产资产评估有限公司”为该临时建筑进行价值评估。2019年5月27日江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》一份，对小蓝污水处理厂南侧车辆检测中心部分建筑物、构筑物及地上附着物作出4912370元的市场估价。同日，江西平安资产评估有限公司出具了被告公司所拥有的设备设施资产的《评估报告书》，估价结论为2325562.54元。审理中，被告（反诉原告）国邦公司提出重新鉴定申请并获本院准许，本院依法委托江西开元司法鉴定中心对被告国邦公司内建筑物、构筑物进行鉴定，鉴定结论建筑物、构筑物价值人民币7044804.71元；江西国林矿通资产评估有限公司对被告国邦公司机动车检测机器设备价值进行了评估，评估价值人民币2006387元。同时查明：原告与江西南昌小蓝经济技术开发区管理委员会签订的《小蓝污水处理厂二期特许经营权协议》中第三条第4款约定了原告可并用一、二期的建设用地以便更合理的规划项目建设、原告保证对项目建设用地仅限于本项目的实施，不作为其他用途，也不得占用三期工程预留用地。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《南昌市2018年主要污染物总量减排计划的通知》、《南昌县2018主要污染物总量减排计划及工作事实方案》、南昌县水务局下发的《关于启动小蓝污水处理厂一级A提标改造工程前期工作的函》、南昌县行政审批局的《关于对小蓝污水处理厂一级A提标改造工程项目可行性研究报告的批复》、《解除合同通知书》、南昌县城管局作出的《责令改正通知书》、《强制拆除违法建筑事先催告书》、工商注册登记资料。被告提供的原告与案外人江西才文电力有限公司洋海分公司签订的《房屋租赁合同》、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《关于小蓝污水处理厂一级A提标有关问题调度会议纪要》。鉴定评估机构出具的《司法鉴定意见书》、《资产评估报告书》等证据及原、被告双方的陈述予以证实。本院认为，本案的争议焦点为原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否应该解除问题及被告的损失承担问题。针对合同是否该解除问题，本院认为，原告（反诉被告）联熹公司在明知其所使用的土地未经所有权人小蓝经济开发区管委会同意转租的情况下与被告（反诉原告）国邦公司签订《房屋租赁合同》，将其土地出租给被告（反诉原告）国邦公司使用，该《房屋租赁合同》属无效合同。且该土地根据南昌市政府的规划需用于污水处理厂一级A提标改造工程项目，即被告所租赁土地及厂房需进行拆除，被告的合同目的无法实现，原、被告之间签订的合同也无法继续履行，双方也无法通过重新签订合法有效的合同来实现合同目的。因合同无效，故不存在解除合同一说。针对被告（反诉原告）国邦公司的损失问题，本院认为，双方之间合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告明知无权转租还擅自转租，应承担相应过错责任。被告在租赁该厂房和土地时，未尽谨慎审查所有权人的义务，其自身也有过错，且双方签订合同时约定了“如果因政府要求等需提前收回租地，如用于新建污水处理厂、提标或附属设施等，原告有权提前解除合同。提前解除合同，原告不赔偿被告任何费用”，虽然因为该合同无效导致该约定无效，但此条款的约定体现了被告在签订合同时对若解除合同导致没有任何赔偿是有心理准备的，其主观上是考虑到了相关风险的。双方之间合同无效是因为违反了转租须征得所有权人同意的法律规定，并非是双方之间合同的约定有损害国家、社会利益等约定导致无效，双方对该合同无效的主观过错程度并不高，可依照无效合同有效处理的相关原则来处理本案合同纠纷。故本院认为被告（反诉原告）国邦公司的损失根据双方的过错责任大小及参照合同的相关约定，酌定为原告（反诉被告）联熹公司承担77%，被告（反诉原告）国邦公司承担23%为宜。至于被告（反诉原告）国邦公司认为原告（反诉被告）涉嫌欺诈、擅自增加不利条款、合同系公司成立后所补签的辩论意见，本院认为依据其提交的证据无法证明该事实，故对其该辩论意见本院不予采纳。原告（反诉被告）联熹公司称其转租行为系征得小蓝经济技术开发区管委会同意的陈述，本院认为，南昌小蓝经济技术开发区召开关于小蓝污水处理厂一级A提标有关问题调度会上明确了小蓝污水处理厂的剩余土地21亩未经政府同意由原告公司租赁给被告公司建设国邦机动车检测站，故对原告（反诉被告）的该陈述意见本院不予认可。关于被告（反诉原告）国邦公司的损失问题，本院认为，南昌县水利局、原、被告三方曾开会同意共同选定有资质的评估机构“江西恒方房地产资产评估有限公司”为该被告使用的建筑物进行价值评估，且该鉴定机构也作出了评估结论，被告（反诉原告）庭审中不认可该鉴定结论，申请重新进行司法鉴定，本院认为，三方共同选定的有资质的鉴定机构作出的该鉴定结论，是在诉讼前进行的，既然被告国邦公司对该鉴定结论不予认可提出重新鉴定的申请，为公正审理案件，故本院同意被告国邦公司要求重新鉴定的申请。现鉴定机构已出具鉴定结论，本院对2019年9月5日江西开元司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》和2019年9月24日江西国林矿通资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》认定合法有效。依据《司法鉴定意见书》被告国邦公司内的建筑物、构筑物价值为人民币7044804.71元；依据《资产评估报告书》被告国邦公司的机器设备价值人民币2006387元。被告（反诉原告）国邦公司的车辆检测中心内机器设备类资产（估价2006387元）属可再利用的动产，被告（反诉原告）国邦公司可自行拆除变卖或移自他地继续利用，其价值不因拆除而贬值。根据本院确定的责任比例，被告（反诉原告）国邦公司损失由原告（反诉被告）联熹公司承担7044804.71元×77%=5424499.63元，被告（反诉原告）国邦公司自己承当7044804.71元×23%=1620305.08元。至于被告（反诉原告）国邦公司所称的其他损失如员工培训费、工资等，本院不做考虑。综上，原告（反诉被告）诉请求解除原、被告双方于2018年5月7日签订的《房屋租赁合同》并判令被告立即清场、交付租赁标的物给原告的诉请请求，因双方合同无效，故不存在合同解除一说，因合同无效，被告（反诉原告）理应清场将租赁土地及厂房返还给原告（反诉被告）。同时，因合同无效，被告（反诉原告）反诉要求撤销双方签订《房屋租赁合同》中的第二条第三款第三项及第十条第五款这两个显失公平的条款，本院亦不予支持，对其要求赔偿的反诉请求，本院支持前述的5424499.63元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江西国邦机动车检测有限公司在本判决生效后五日内将其从原告（反诉被告）联熹（南昌）污水处理有限公司处租赁的办公楼及土地返还给原告（反诉被告），同时在该时段内将其建设的机动车检测中心内机器设备类资产予以清场归其所有；二、原告（反诉被告）联熹（南昌）污水处理有限公司在本判决生效后五日内向被告（反诉原告）江西国邦机动车检测有限公司支付补偿款5424499.63元；三、驳回原告（反诉被告）联熹（南昌）污水处理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）江西国邦机动车检测有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23324元，反诉费58596元，鉴定费42000元，合计123917元，由原告（反诉被告）联熹（南昌）污水处理有限公司承担95416.09元，被告（反诉原告）江西国邦机动车检测有限公司承担28500.91元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  万明华人民陪审员  王 燕人民陪审员  戴玖红二〇一九年十一月二十七日书 记 员  刘文莉