湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)鄂07民终721号上诉人（原审原告）：余修质，男，汉族，1989年6月15日出生。上诉人（原审原告）：温如意，女，汉族，1989年8月1日出生。上述二上诉人委托诉讼代理人：严琦、秦新，湖北典恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:湖北联瑞房地产有限公司，地址：鄂州市梧桐湖新区凤凰苑。法定代表人：熊小峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈婷婷、柯兴汉，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人余修质、温如意与被上诉人湖北联瑞房地产有限公司（以下简称联瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服鄂州市梁子湖区人民法院（2019）鄂0702民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月29日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人温如意及其委托诉讼代理人严琦、被上诉人联瑞公司的委托诉讼代理人陈婷婷、柯兴汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余修质、温如意上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判被上诉人承担逾期交房违约金：20315.02元（按已支付购房款1113152元×逾期交房天数365天×万分之0.5，从2017年12月31日起计算至具备交房条件之日止，暂时计算至2018年12月31日）；3.维持判决的第一项即被上诉人联瑞公司应于本判决生效之日起15日内完成上诉人的室内燃气管道的铺设，并安装独立燃气表；4.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未按照《商品房买卖合同（预售）》的约定完成室内燃气管道的敷设并安装独立燃气表，应当承担违约责任。(一）根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十条第3项关于燃气设施的约定，对该格式条款从商品房买受人的角度，应解释为燃气管道应安装铺设完成到一至三楼的厨房或厕所。被上诉人称天然气管道已安装到上诉人所购商品房墙边的说法，实质上是未履行约定义务，应承担违约责任。(二）被上诉人提供的《天然气管道安装工程完工确认单》、《天然气工程建设开户合同》只能证明被上诉人完成了燃气管道安装到上诉人所购商品房墙边的事实，与本案不具有关联性，难以达到证明目的。上诉人仍可要求被上诉人承担违约责任。二、被上诉人因未按照合同约定完成室内燃气管道的敷设并安装独立燃气表的事实，导致涉案房屋的基础设备设施未达使用条件，被上诉人应当承担相应的违约责任。在合同的第十二条有违约交付责任的违约兜底条款，被上诉人明显违约，梁子湖区人民法院却判定其不需要进行任何违约赔偿，明显违背交易双方应遵循的公平公正原则。《商品房买卖合同（预售）》第十条中：“如果在约定期限内基础设施设备未迖到交付使用条件，双方同意按照第2种方式处理。”“（2）出卖人釆取措施保证相关措施于约定交付日后30日内达到交付使用条件。”此条款与住建部等部门制定的《商品房买卖合同（预售）》示范文本中的第十条款严重不符，是被上诉人作为房产开发企业预先拟定的，严重侵害上诉人利益的合同条款，应属于无效的格式条款。截至2019年5月8日，被上诉人仍然未将燃气管道按照合同的约定敷设至室内，违反了合同第十一条第（二）项的规定，应当按照合同第十二条的规定承担违约金。三、逾期交付的责任在被上诉人一方。被上诉人在没有达成合同第九条中约定的交付条件时，就通过交房公告的形式向上诉人通知就认定被上诉人已履行交房手续严重违反合同约定。合同第十一条“如买受人未按照出卖人书面通知的时间办理验收交接手续的，视同出卖人已按时交付该房屋给买受人……”属于无效的格式条款。被上诉人联瑞公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效。2.合同约定交房时间为2017年12月31日。被上诉人于2017年12月14日取得案涉房屋所在工程竣工验收备案证明书，符合交房条件；被上诉人已通知上诉人于2017年12月30日办理收房手续。被上诉人已经履行了交房义务，不应当承担逾期交房违约金。3.《商品房买卖合同（预售）》第十条第（一）款第3项约定，燃气具体通气时间以燃气供应部门为准。涉案房屋的燃气管道于2017年11月25日完成施工，并具备通气条件；根据《关于梧桐湖新区水乡小镇居民燃气报装事宜说明》，燃气公司通知业主“各业主凭相关证件至我司服务站进行天然气报装登记，我司受理报装后，15个工作日内上门服务高压表、通气、安检”“天然气报装不收任何费用（仅需预存气费）”。被上诉人已经为上诉人缴纳了安装燃气表的费用，为确保用气安全，燃气公司要求业主装修时自行报装，燃气公司受理后挂表、通气、安检。且因装需预存气费，所以被上诉人无法为上诉人报装。二、《商品房买卖合同（预售)》约定燃气具体通气时间以燃气供应部门为准，上诉人报装之后燃气公司即可安装燃气表，上诉人据此拒不按照被上诉人通知时间收房，所造成的后果及责任应当由上诉人自行承担。且依合同第十条的规定，对燃气交付约定不采用违约金，即使燃气未达到交付条件，也不以支付违约金的方式进行补偿。请求驳回上诉，维持原判。余修质、温如意向一审法院起诉请求：1.请求判令被告承担逾期交房违约金：20315.02元（按已支付购房款1113152元×逾期交房天数365天×万分之0.5，从2017年12月31日起计算至具备交房条件之日止，暂计算至2018年12月31日）；2.要求被告立即履行《商品房买卖合同（预售）》第十条约定的完成室内燃气管道的敷设，并安装独立燃气表；3.要求被告立即履行《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的房屋维修义务；4.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告位于梧桐新城联投水乡小镇一期149幢2号商品房，原告当日交清购房款1113152元。该买卖合同备案号为2017102700073。其中合同第九条约定：商品房交付条件1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。其中第十条约定：商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.……2.……3.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并于城市燃气管网连接，保证燃气供应，每户设立独立燃气表，燃气管道设备安装到位（具体通气时间以燃气供应部门为准）；……如果在约定期限内基础设备未达到交付使用条件，双方同意按照第2种方式处理：（一）以上1、2、3项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。（二）出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后30日达到交付使用条件。其中第十一条约定：交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年12月31日向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同的约定交付日届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按出卖人书面通知的时间办理验收交接手续的，视同出卖人已按时交付该房屋给买受人，自交付之日起，该房屋的风险责任同时转移由买受人承担，同时买受人还应缴纳一切相关费用……。（三）查验房屋买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1屋面、墙面、地面渗漏或开裂；2管道堵塞；3门窗翘裂、五金件损坏；4本条第1、2、3款约定的非主体结构质量问题不修复不构成逾期交付，出卖人仅承担修复责任，不承担逾期交付违约责任。其中第十二条约定：逾期交付责任。后原告以被告基础设施设备燃气项交付不符合买卖合同约定，要求被告承担逾期交房违约金。另查明，被告于2016年3月28日与鄂州华隆燃气有限公司签订燃气工程建设合同，2017年11月27日完成天然气管道安装工程，该燃气管道已安装到原告所购商品房墙边，未完成室内燃气管道的铺设及每户设立独立燃气表，但原告办理开通手续后，鄂州华隆燃气有限公司可以依照原、被告双方买卖合同的约定免费安装。联投水乡小镇一期于2017年12月14日完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收并备案，被告于2017年12月30日在长江日报公告通知联投水乡小镇业主办理收房手续。再查明，原告与被告因房屋维修进行多次协商处理。原告未在本院规定时间对房屋维修质量进行鉴定。一审法院认为：原、被告双方签订的买卖合同是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性的规定，该合同合法有效，对原、被告双方具有法律约束力。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告余修质、温如意依约支付房款后，被告依法向其交付符合合同约定和法律规定的房屋。原告方主张被告安装燃气设备不符合合同约定未完成室内燃气管道铺设并安装独立燃气表的事实成立，其此项诉讼请求，本院予以支持。但原告方主张被告燃气设备不符合合同约定主张违约金的理由不成立。双方合同约定燃气开通需要买受人自行办理开通手续，该房屋燃气办理开通手续后具备买卖合同约定供应条件，本案中燃气安装不影响原、被告房屋的交付，不能仅因燃气安装纠纷认定被告逾期交付房屋。如果在约定期限内燃气设施设备未达到交付使用条件，双方同意由被告采取措施保证于约定交付之日起30日内达到交付使用条件。该项违约责任买卖合同中并未约定违约金责任。因此，原告主张被告逾期交房承担违约金的理由不成立，其此项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告立即履行《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的房屋维修义务，因原告没有举证证明交付房屋哪些需要维修及其维修应达到的标准，也未对被告维修的房屋申请质量鉴定，原告的诉讼请求不具体，也不具有可执行的明确内容，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（三）项规定，本院对该诉讼请求裁定驳回起诉。被告联瑞公司要求追加施工方南通五建控股集团有限公司为本案的被告，因本案买卖合同相对方为余修质、温如意与联瑞公司，施工方与联瑞公司是建设工程施工合同关系，其是否对被告构成违约属另一合同关系，不是必要共同进行诉讼的当事人，被告可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告联瑞公司应于本判决生效之日起15日内完成原告余修质、温如意的室内燃气管道的铺设，并安装独立燃气表；二、驳回原告余修质、温如意的其他的诉讼请求。本案诉讼费204元，由原告余修质、温如意负担154元，被告联瑞公司负担50元。二审中，上诉人提交《水乡小镇业主对房屋质量问题的意见》一份，证明放弃违约金的条款不是其真实意思表示。被上诉人认为不属于新证据，对该证据的真实性不予认可，无被上诉人签字是上诉人单方诉求；认为双方在一审时已经就商品房买卖合同合法有效达成一致意见，该证据不能达到其证明目的。本院认为，该证据不是新证据，与本案不具有关联性，不予采信。经审理查明，原审法院认定的事实属实。本院认为，本案争议焦点为被上诉人未按照合同约定完成室内燃气管道的敷设并安装独立燃气表，是否应当承担逾期交房违约金？从合同约定角度看，依照《商品房买卖合同（预售）》第十条的约定，对于燃气等基础设施设备未达到交付使用条件的，“出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后30日内达到交付使用条件。”上诉人认为该条款由被上诉人预先拟制，严重侵害其利益，应属于无效的格式条款。本院认为，在形式上，该条款在合同中划有横线，该种标识足以引起上诉人注意，被上诉人对该条款已尽合理提示义务。上诉人在签订合同时，作为完全民事行为能力人应当对重点提示条款进行认真阅读和理解，但并未提出不同意见。在内容上，该约定明确排除了在该种违约情况下要按照合同第十二条的规定承担逾期交付责任，而选择采取措施保证相关设施达到交付使用条件，这是双方当事人意思自治的真实表现，在不违反效力性强制性规定的前提下，该条款合法有效。合同对双方具有法律约束力，被上诉人不应因燃气设备设施未达交付条件而承担逾期交房违约金。上诉人认为该条款的约定无效的上诉理由不能成立。从合同履行角度看，被上诉人在合同约定的交房时间前，于2017年12月14日取得案涉房屋所在工程竣工验收备案证明书，达到了法定交付房屋的条件，并通知上诉人收房。被上诉人在2017年11月27日完成天然气管道安装工程，燃气管道已安装到案涉商品房墙边，虽然没有敷设入户，但已具备通气条件，上诉人只需向燃气公司进行报装即可使用。被上诉人没有完成室内燃气管道的敷设及设立独立燃气表，违反了合同约定，应当承担违约责任，但双方并未约定对此应当承担违约金，故上诉人要求被上诉人承担逾期交付违约金的请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费408元，由上诉人余修质、温如意负担。本判决为终审判决。审判长 邹 围审判员 刘岳鹏审判员 向红芳二〇一九年十一月二十九日法官助理刘霁萱书记员刘胡铭