湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初18406号原告：董自华（曾用名董志华），男，1965年6月26日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：潘际军，湖北谦牧律师事务所律师。被告：武汉市同昌房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区中山路**。法定代表人：文国强，总经理。被告：王三秋，男，1960年10月31日出生，汉族，住武汉市硚口区，原告董自华与被告武汉市同昌房地产开发有限公司（下称同昌公司）、王三秋确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告董自华及其委托诉讼代理人潘际军到庭参加诉讼，被告同昌公司、被告王三秋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董自华向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认同昌公司与王三秋于1999年9月1日签订的《商品房购销合同》无效；2、同昌公司与王三秋承担本案受理费。事实和理由：1999年9月5日，董自华与同昌公司签订《商品房购销合同》约定，董自华向同昌公司购买位于武汉市武昌区中山路255号桂花公寓3幢1层31101号房屋，建筑面积为102.38m（实为105.64m），单价为2,025元，总价款207,321元（不含装修价款），含装修总价款为30万元。合同签订后，董自华于同年11月初一次性支付了房款30万元，支付形式为以供暖设备款30万元抵付房款30万元，同年11月底，同昌公司开始对该房屋进行装修，2000年5月初完工。同昌公司将装修好的房屋交付给董自华使用至今，同昌公司曾在2002年6月5日向董自华出具了书面证明，证明内容为：“董志华先生是我公司所属桂花公寓3栋1单元1楼1号（31101）业主，房产证正在办理之中。特此证明”。2018年国庆节假期结束后的第二天，同昌公司股东韩素琴告诉董自华其房屋办不了房产证，该房屋已卖给他人并已办理房产证。通过查询得知：同昌公司将以30万元的价款卖给董自华的房屋以“明显低于市场价”仅价售17万元又卖给了韩素琴的丈夫王三秋，且王三秋没有支付房款，并于2006年8月25日办理了房产证，还将签订《房屋买卖合同》的日期虚假写成1999年9月1日，董自华认为，同昌公司与王三秋签订《房屋买卖合同》属于恶意串通，损害其利益的行为。为此提起诉讼。同昌公司与王三秋在法定期限内未作答辩。经审理查明：同昌公司成立1992年12月10日，法定代表人为文国强，注册资本1,017万，住，住所地武汉市武昌区中山路**东为韩素琴、文国强、韩爱梅。经营范围：房地产开发、商品房销售。民用房屋建筑工程、装饰工程施工。建筑装饰材料批零兼菅；塑钢门窗的生产销售。1999年9月5日，同昌公司和董志华签订《武汉市商品房购销合同》，约定，同昌公司将其建设的武汉市武昌区中山路255号桂花公寓3幢1层31101号房屋，建筑面积102.38平方米，出售给董志华；单价为每平方米2,025元，总金额207,320元；同昌公司另代收水电增容费、有线电视、热水表、暖气表、煤气管道等税费合计9,590元；董志华于1999年11月3日前支付全部房价款，同昌公司于1999年11月3日前将合格的该商品房交付董志华使用；董志华在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，同昌公司给予协助。同日，同昌公司和董志华签订《合同书》，载明，因同昌公司开发桂花公寓需采用董志华提供的2台中央热水机组、董志华需购置桂华公寓商品房，双方达成设备换房产协议，同昌公司用董志华应付的购房款抵扣同昌公司应付的设备款，易货总金额30万元。自协议签订之日起60日内，设备到同昌公司工地，自主机进入试用期之日起，主机试运一年后一月内同昌公司为董志华办理完土地使用证、房屋所有权证，办证费用由董志华负担，同昌公司提供董志华总额30万元的房产发票，其中装修费用部分的相关税费由董志华负担。2002年6月5日，同昌公司出具《证明》，载明，董志华是同昌公司所属桂花公寓3栋1单元1层101室业主，房产证正在办理。2002年6月6日，武昌区积玉桥街东城壕社区在该《证明》上盖章，并属“情况属实”字样。王三秋、韩素琴原为夫妻关系，于1987年9月7日登记结婚，于1995年12月19日在武汉市硚口区人民法院协议离婚。同昌公司另与王三秋签订《武汉市商品房购销合同》，约定同昌公司将桂花公寓3幢1层31101号房屋以总金额17万价款出售给王三秋，以后办证以套房计算，双方不找差价，该合同未约定付款时间、房屋交付时间，王三秋在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，同昌公司给予协助。本合同自生效之日起30日内，由同昌公司向国家有关部门申请备案。2006年8月25日，该房屋办理了房地产交易权属登记手续，2006年8月28日房管机关发放了房屋权属证书。载明，产权人王三秋，房屋坐落桂花公寓3栋1单元1层101室，所有权证号市2006008800。董自华在庭审中提供了其2017年、2018年缴纳该房屋房电费的部分票据。上述事实，有当事人陈述、董自华的常住人口登记卡、同昌公司与董志华（即董自华）签订的《武汉市商品房购销合同》、同昌公司与董志华（即董自华）签订的《合同书》、同昌公司出具的《证明》、同昌公司企业信息查询资料、王三秋与韩素琴《结婚登记申请书》、武汉市硚口区人民法院（1995）硚常民初字第396号民事调解书、同昌公司与王三秋签订的《武汉市商品房购销合同》、王三秋填写的《武汉市房屋产权移交凭证及交易权属登记申请表》、案涉房屋《房屋产权登记信息查询单》、董自华缴纳电费的票据等证据加以证明。上述证据在法庭上出示，同昌公司与王三秋未到庭，视为放弃质证权利。本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十九条、第七十二条、第七十七条的规定，对上列证据，依照法定程序，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小进行全面、客观地审核，独立进行判断。对能够反映案件真实情况、与待证事实关联、来源和形式符合法律规定的上列证据，作为认定案件事实的根据。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，据此，董自华与同昌公司1999年9月5日签订的《武汉市商品房购销合同》，虽未办理物权登记，但不影响合同效力。同昌公司另与王三秋签订了《武汉市商品房购销合同》，本案属于典型的“一房二卖”案件，“一房二卖”是指业主将同一房屋先后出卖给不同的买受人。“一房二卖”产生的法律效力与我国物权变动模式密切相关，我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。本案中，董自华与同昌公司签订商品房购销合同后，并未及时到房产部门办理房产过户手续，故该房屋的所有权并未发生变动，其所有权仍为同昌公司所有，同昌公司对该房屋的处分权限并无限制。对于两份商品房购销合同应当结合以下因素综合考虑：其一，出卖人是否实际将房屋交付给买受人，如果出卖人已经将房屋实际交付给买受人，且买受人已实际使用了该房屋，表明出卖人履行合同的真实意愿，这种履行也是合法的履行，对已完成的交易予以保护。本案证据显示，董自华与同昌公司签订商品房购销合同后，同昌公司已经将房屋实际交付给董自华，董自华已实际使用了该房屋；没有任何证据证明王三秋曾经实际使用过案涉房屋。其二、买受人是否已全额支付房款，如果买受人已支付了全部房屋款项，表明该买受人已全部履行了自己的义务，对已完成的交易予以保护。本案证据显示，董自华系与同昌公司以易货贸易的形式支付了全部房屋款项；没有任何证据证明王三秋已支付了合同所约定的全部房屋款项。其三、是否办理房屋产权过户备案等相关手续，虽然王三秋办理了案涉房屋的权属证书，但是《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条指出，“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”，虽然王三秋与同昌公司签订的商品房购销合同显示的签署日期为1999年9月1日，早于同昌公司与董自华签订的商品房购销合同时间，但是该合同签订与履行有多处不合常理之处：如果1999年9月1日王三秋与同昌公司签订的商品房购销合同时间属实，则在4天之后，同昌公司将案涉房屋又售予董自华，同昌公司属于明显恶意，在同昌公司当时经营正常的情形下，该行为完全不合常理；董自华购房后不久即入住至今，王三秋在购买房屋后至其办理权属证书的7年之间，没有证据证明其对房屋的现状进行过关注，完全不符合常理；王三秋在办理权属证书后至今长达十余年期间，没有对案涉房屋进行过使用、处分与收益，完全不符合常理；如果王三秋与同昌公司签订的商品房购销合同时间在董自华签订的商品房购销合同之后，董自华在商品房购销合同签订之后不久已入住，如果王三秋不通过实地查看而购房，不符合常理；如果王三秋通过实地查看，应当能够知道案涉房屋已出售他人而再购房，也不符合常理。无论同昌公司与王三秋签订的商品房购销合同时间在董自华签订的商品房购销合同之前或之后，同昌公司均有明显恶意。加之王三秋与同昌公司股东韩素琴两人之间的渊源，结合前述种种不合常理之处，加之没有任何证据证明王三秋支付了案涉房屋价款，本院难以相信王三秋与同昌公司之间签订的商品房购销合同存在善意。举重以明轻，在数份合同均有效的情况下，恶意办理登记的买受人，其权利尚不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，王三秋与同昌公司之间签订的商品房购销合同依法应认定为无效。同昌公司、王三秋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，可以缺席判决。综上所述，判决如下：被告武汉市同昌房地产开发有限公司与被告王三秋签订的落款时间为1999年9月1日的《武汉市商品房购销合同》无效。本案受理费100元，由被告同昌公司、被告王三秋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，户名：武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  王勇叡人民陪审员  孙艳萍人民陪审员  周 鸣二〇一九年十一月一日书 记 员  邓雅欣