贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6497号上诉人（原审被告）：贵州贵电实业有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区桃园路**。法定代表人：张进，该公司经理。委托诉讼代理人：郑继华，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国媛，中豪律师集团（贵阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：贵州威百达贸易有限公司，，住所地贵州省贵阳市南明区富源北路**贵州贵阳富源医药物流园**第**楼******房[油榨社区]法定代表人：李泳杉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李波平，男，该公司员工。上诉人贵州贵电实业有限公司（以下简称贵电实业公司）因与被上诉人贵州威百达贸易有限公司（以下简称威百达公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初11058号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵电实业公司上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项，依法改判驳回威百达公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、《顺丰速递包裹查询》上寄件人为“周敏艳”，并非是被上诉人，且根据被上诉人工商资料显示该人与被上诉人无任何关系，也没有提供证据证明该人取得被上诉人公司的授权，同时该《查询单》并未备注显示包裹里面的材料就是被上诉人所称的《解除合同通知书》，一审法院在未充分举证的情况下认定上诉人收到该通知属于认定事实错误；二、一审法院于2019年7月26日对涉案房屋进行现场查看，现场的房屋已经被清空，门窗等已经封闭处于空置状态，但是不能证明老兵商贸服饰在2019年年初搬离，被上诉人称至2018年11月该房屋中原租户没有搬走，并提供证据予以证明，但不能显示照片中的经营户是沙冲南路涉案房屋内的租户，且无其他证据予以佐证，故无法证明涉案房屋直至2019年年初才腾空；三、2016年10月28日、2016年12月28日上诉人均向被上诉人送达《催款通知》及《在此催款通知》，通知显示2016年5月、6月两家主要原租户已经陆续搬离，该两份通知经被上诉人股东、监事蔡柯签收，且对通知载明的事实提出异议，故涉案房屋应该认定至迟于2016年6月已经腾空达到向被上诉人移交使用的条件，且上诉人已经书面通知被上诉人接收使用并交纳租金，系被上诉人不对房屋进行接收；四、被上诉人未实际使用涉案房屋系其自身过错，并非上诉人原因，被上诉人在签订合同后并未履行缴纳租金及在原租户搬离后及时接收使用的合同义务，且在缴纳履行保证金后始终未缴纳租金，按照规定，上诉人有权将部分履行保证金冲抵房屋租金，冲抵的情况上诉人也在2016年10月28日、2016年12月28日书面告知被上诉人，故一审法院认定保证金不能冲抵租金属于认定事实错误；五、一审法院在没有查明关键事实的情况下判决解除合同，属于适用法律错误。威百达公司答辩称，上诉人在签订合同后的2016年10月份才通知我方收房，现在被上诉人的公司已经要注销了，故我方一分利息都没有要。威百达公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《沙冲路房屋租赁合同》；2、判令被告返还给原告履约保证金221025元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告贵州威百达贸易有限公司（承租方，乙方）与被告贵州贵电实业有限公司（出租方，甲方）于2015年12月29日签订《沙冲路房屋租赁合同》，合同约定：“因乙方生产经营需要，甲方愿意将本公司的房屋出租给乙方使用。一、出租房屋位于贵阳市××号，办公用房共计两栋，使用面积约1500㎡。二、房屋用途：乙方承诺只将该房屋用于乙方开展业务使用，主要从事乙方已取得的营业执照规定的经营业务。三、租赁期限为五年，从2016年1月1日起至2020年12月31日止。四、合同签订时，乙方向甲方一次性交纳履约保证金，履约保证金为三个月的租金总额221025元；如乙方未按照本合同约定的时间向甲方缴纳的房屋租金的，甲方将直接用保证金充抵其应交纳的房屋租金，同时乙方应在接到甲方通知后十日内补足保证金不足部分。如乙方未及时补足保证金，超过三十日的，甲方有权单方解除本合同。五、五年房屋总租金为4420500元，每年租金为884100元，乙方每季度向甲方交纳租金221025元。六、实行先交费后租赁的付款方式。七、甲乙双方约定交房期限为2016年1月1日，为顺利清理现在租赁户，乙方有义务协助甲方清理原承租户搬出相关事宜，原承租户未能及时搬离致房屋不能按时交付乙方使用，据原租赁户所占面积按日折减租金。……十四、在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前60天书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同生效前，本合同仍有效。十五、1、如甲方从本合同约定交付房屋之日起，逾期10个工作日仍不能将该房屋交付乙方使用的，乙方有权要求将起租日顺延相应天数。……3、乙方在租赁期限未满确需解除本合同的，须提前60天书面通知甲方并征得甲方同意。如甲方同意，乙方必须向甲方缴清至解除合同之日的租金及所有应交纳的费用，甲方有权扣除乙方所交全部履约保证金。如对甲方的房屋或设施有损坏的，还应当赔偿甲方相应损失。……”合同对房屋的使用和维护亦进行了约定。合同签订后，2016年1月13日，原告贵州威百达贸易有限公司向被告贵州贵电实业有限公司支付履约保证金221025元。2016年6月份，两家主要的租赁户搬走，2016年10月27日，2016年12月27日，被告贵州贵电实业有限公司分别向原告贵州威百达贸易有限公司发出催款通知，要求原告支付2016年3、4两个季度的租金，逾期未交纳将没收保证金并解除合同。原告贵州威百达贸易有限公司员工蔡柯分别于2016年10月28日、2016年12月28日签收。2018年11月1日原告贵州威百达贸易有限公司拍摄该涉案房屋一楼正在营业的老兵服饰，证明该房屋还有经营户未搬走。2018年11月10日，原告向被告发出解除合同的通知称因被告未如约将房屋交付原告，原告的业务合作单位表示不满，不再与原告合作，错失商机，故通知被告解除合同退还履约保证金。被告于2018年11月15日收到上述通知书。审理中，经一审法院去现场查看，确认原告所述的老兵商贸服饰在涉案房屋B栋一楼，于2019年初搬出。现整栋房屋已经清空，门窗已经封闭，处于空置状态。上述事实，有双方当事人陈述、沙冲路房屋租赁合同、收款收据、解除合同通知、照片、催款通知等证据证明，并经庭审质证属实，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人订立的《沙冲路房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，原告向被告支付履约保证金，合同约定交房期限为2016年1月1日，但2016年6月才有部分租户搬走，2016年10月催告原告收房，因房屋一楼仍有经营户在经营，原告并未收房，直至2019年初整栋房屋才腾空，合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述法律规定，被告延迟履行交房义务，导致原告至今并未实际使用该房屋，已经不能实现合同目的，故原告要求解除合同于法有据，一审法院予以支持。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告向被告支付了履约保证金，而被告迟迟未能交付房屋，故该保证金被告应当予以退还。被告辩称的履约保证金已经充抵租金，因被告延迟交房导致合同并未实际履行，故该笔保证金不能充抵租金，应当予以退还。对于被告辩称原告诉请返还履约保证金已经超过诉讼时效，2016年10月28日原告收到被告的催款通知要求其交纳2016年下半年租金，原告就应当知道其权利被侵害，当时民法通则规定的诉讼时效期间是两年，但是2017年10月1日起施行的民法总则规定诉讼时效期间为三年，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”根据上述规定，2017年10月1日民法总则施行之日，原告的诉讼时效期尚未满两年，故原告的诉讼时效期间为三年，即到2019年10月28日，原告2019年6月起诉要求被告返还履约保证金并未超出诉讼时效期间，故对被告该辩解不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州威百达贸易有限公司与被告贵州贵电实业有限公司2015年12月29日签订的《沙冲路房屋租赁合同》；二、被告贵州贵电实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贵州威百达贸易有限公司履约保证金221025元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2308元，由被告贵阳贵电实业有限公司负担。（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。二审中，上诉人没有向本院提交新证据，被上诉人从一审卷宗中取出一审经过质证照片，上诉人称没有核实过照片是有有原照片予以对应，本院予以在二审中重新质证。上诉人质证意见为：手机中的照片我方没有看过，照片中的租户与我方的租户是否是同一家也是有异议的；照片明显存在编辑的痕迹，手机中的8张照片有时间、地址和、地址和天气照片均没有载明时间、地址和、地址和天气照片显示是同一天拍摄，手机中只有8张并非是23张，时间并非是手机自动生成的，否则其余照片也会显示时间、地址和、地址和天气上诉人提交的商户占用照片上的时间、地址和、地址和天气是后期编辑上的人提起本次诉讼应当充分举证，如存在虚假诉讼应该予以处罚，之后找到的两张照片我方认可有手机照片予以对应，但是从照片在手机中的储存位置来看后两张照片属于后期存入的，前8张照片与后两张照片之间穿插有其余多张照片。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：本案被上诉人是否有权解除租赁合同并主张返还履约保证金。本案中，合同中被上诉人认可交房时上诉人的部分原经营户尚未搬离，并约定若上诉人的原经营户未及时搬离的，可以折减租金，即被上诉人认可上诉人的原经营户未及时搬离并不导致违约，仅产生折减租金的抗辩权，而不因此情形产生约定的合同解除权或法定的合同解除权。故被上诉人称已通过向上诉人发出解约通知，不能产生合同解除效力。在合同未被有效解除前，双方签订的租赁合同对双方均有法律约束力，被上诉人应当依约交付租金，但其签约后，未依约交付租金，上诉人用其保证金充抵三个月租金，符合双方合同约定，被上诉人已无履约保证金请求权。故上诉人的上诉理由成立，对于被上诉人关于解除租赁合同及返还履约保证金的诉请，均无事实与法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初11058号民事判决；二、驳回贵州威百达贸易有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2308元，二审案件受理费4616元，均由贵州威百达贸易有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年十一月十八日书记员 赵 凤