山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初2171号原告:中国农业银行股份有限公司青州市支行，住所地山东省青州市范公亭西路**，统一社会信用代码：91370781869357858E。法定代表人：岳佐军，行长。委托诉讼代理人：李金波，男，系该行客户经理。委托诉讼代理人：崔文俊，男，系该行客户经理。被告:宋大伟，男，1970年11月4日出生，汉族，住山东省青州市，被告：周卫青，女，1971年1月11日出生，汉族，住山东省青州市，被告:山东德勤融资担保有限公司，住所，住所地山东省潍坊市高新区新城街道清新社区东风东街**金融广场商务中心**办公综合楼**社会信用代码：91370700760049309H。法定代表人:刘海清，董事长。委托诉讼代理人：刘来俊，男，该公司员工。被告：青州亿豪房地产开发有限公司，住所地山东省青州市北城花，住所地山东省青州市北城花园tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王天容，董事长。原告中国农业银行股份有限公司青州市支行（以下至判决主文前简称青州农行）与被告宋大伟、周卫青、青州亿豪房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称亿豪房地产公司）、山东德勤融资担保有限公司（以下至判决主文前简称德勤担保公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青州农行的委托诉讼代理人李金波、崔文俊、被告宋大伟、被告德勤担保公司的委托诉讼代理人刘来俊到庭参加诉讼。被告周卫青、亿豪房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告青州农行向本院提出诉讼请求：1判令被告宋大伟偿还原告借款本金27421.77元、利息263.67元（利息计算至2019年4月21日，以后利息另计),本息合计27685.44元;2、请求法院依法确认宋大伟、周卫青抵押资产认定抵押预告登记有效，在未办理房产抵押权登记之前，原告享有排他性地对抗他人对涉案房产处分的权利，处置房产所得价款优先偿还借款人在原告处贷款；3、依法判令被告周卫青、德勤担保公司、亿豪房地产公司对被告宋大伟借款本金27421.77元、利息263.67元（利息计算至2019年4月21日，以后利息另计)承担连带清偿责任；4、判令四被告承担本案诉讼费用等实现债权的一切费用。事实和理由：2011年4月11日被告宋大伟在青州农行申请办理个人住房按揭贷款人民币10万元，借款到期日为2021年4月10日，期限10年，还款方式为等额本息，借款用途为购房，由宋大伟以其名下位于亿豪新城城中名邸沿街北段3号商铺15号房产作抵押担保，并在青州市房管部门办理抵押权预告登记手续，取得青房预益都字第20113249号预告抵押登记证书。同时由周卫青、亿豪房地产公司、德勤担保公司提供保证担保。贷款后，被告宋大伟归还借款本金及利息至2019年2月21日，此后不再归还。后经原告多次催要，被告宋大伟拒不归还，构成违约。截止2019年4月21日被告宋大伟尚欠原告借款本金27421.77元、利息263.67元。故诉至法院，望判如所诉。被告宋大伟辩称，借款是事实，争取及时还清。被告德勤担保公司辩称，担保属实。请求法院先处置抵押物，不足部分再由本公司承担。本公司于2015年变更为山东德勤融资担保有限公司，于2019年7月份变更法定代表人为刘海清。被告周卫青、亿豪房地产公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据:1、2011年3月12日，亿豪房地产公司与宋大伟签订的商品房买卖合同一份；2、2011年3月12日，周卫青向原告出具的共同还款责任承诺书一份；3、2011年4月11日，青州农行与宋大伟、德勤担保公司、亿豪房地产公司签订的个人购房担保借款合同一份；4、青房预益都字第20113249号抵押权预告登记证书一份；5、原告出具的个人借款凭证、欠息证明各一份；6、宋大伟与周卫青的结婚证复印件一份。上述证据，经本院开庭审查，具备证据效力和证明力，能够证明本案待证事实，确认为有效证据并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下:2011年3月12日，被告宋大伟与被告亿豪房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定购买被告亿豪房地产公司位于青州市××新城城中××沿街北段××商铺××房产一处，总计价款21万元，被告宋大伟支首付11万元，剩余房款10万元通过银行按揭。2011年3月12日，被告周卫青向原告出具共同还款责任承诺书一份，声明其与宋大伟是夫妻关系，因宋大伟购买位于青州市××新城城中××沿街北段××商铺××房产，向原告申请个人购房贷款10万元。其承诺作为借款人的共同还款成员，当借款人不能按期偿还贷款本息时，对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。被告周卫青在共同还款责任承诺书上签字并按手印。2011年4月11日，原告青州农行与被告宋大伟、亿豪房地产公司、德勤担保公司签订个人购房担保借款合同一份，合同约定宋大伟向原告借款10万元，借款用途为购买位于青州市××新城城中××沿街北段商铺××商铺××房产，借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准，约定借款利率执行浮动利率即在基准利率6.8%的基础上浮10%。还款方式为等额本息。借款人未按双方约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%计算。合同中约定担保方式为保证、抵押担保和阶段性担保。由被告宋大伟以购买的位于青州市××新城城中××沿街北段××商铺××房产提供抵押。并于2011年4月21日在青州市房地产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，取得青房预益都字第20113249号登记证书。抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。由亿豪房地产公司提供阶段性保证担保。保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。担保期限为自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。由德勤担保公司做保证人，保证方式为连带责任保证。保证期间为借款到期日起二年。合同约定保证范围均包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。借款人、保证人、抵押人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权或抵押权实现的情形时，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期或采取其他资产保全措施。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告青州农行于2011年6月21日向被告宋大伟发放贷款10万元，并存入被告宋大伟指定的亿豪房地产公司账户中。个人借款凭证载明，借款到期日为2021年3月20日。借款年利率为8.16%。被告宋大伟偿还原告借款本金及利息至2019年2月21日，此后不再归还借款本金及利息，担保人亦未履行担保责任，根据合同约定，构成违约，原告宣布该项借款提前到期。被告宋大伟现尚欠原告借款本金27421.77元、利息263.67元（利息计算至2019年4月21日，之后利息计算方式以借款本金27421.77元为基数，自2019年4月22日起至实际给付之日止，按照合同约定利率计算)。本院认为，原告青州农行与被告宋大伟、德勤担保公司、亿豪房地产公司签订的个人购房担保借款合同，被告周卫青向原告出具的共同还款责任承诺书均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同及承诺均合法有效。原告青州农行作为贷款人，按照合同约定履行发放贷款义务后，被告宋大伟作为借款人，应当按照合同约定的期限和数额履行还款义务。被告宋大伟未能按约定偿还原告借款本金及利息，构成违约，依法应当承担违约责任。故对原告要求被告宋大伟偿还原告借款本息的诉讼请求,本院予以支持。被告周卫青、德勤担保公司、亿豪房地产公司作为被告宋大伟的连带责任保证人，应在保证范围内对被告宋大伟的债务承担连带清偿责任。故对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。关于抵押责任。被告宋大伟以所购位于青州市××新城城中××沿街北段××商铺××房产提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记,但尚未办理抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定,预告登记产生的法律后果为“未经预告登记的权利人同意,处分不动产的,不发生物权效力。”由此可见,抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分,该抵押权预告登记合法有效，但并非享有现实抵押权。因此，原告主张对涉案房产处置所得价款优先受偿本案债权的诉讼请求没有事实和法律依据,本院不予支持。被告周卫青、亿豪房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，应视为对其所享诉讼权利的放弃。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宋大伟偿还原告中国农业银行股份有限公司青州市支行借款本金27421.77元及利息263.67（利息计算至2019年4月21日，之后利息计算方式以借款本金27421.77元为基数，自2019年4月22日起至实际给付之日止，按照合同约定利率计算)，于本判决生效之日起十日内付清；二、原告中国农业银行股份有限公司青州市支行与被告宋大伟于2011年4月21日在青州市房地产管理局办理的青州市亿豪新城城中名邸沿街北段3号商铺15号房产的抵押权预告登记（证号为青房预益都字第20113249号）合法有效；三、被告周卫青、山东德勤融资担保有限公司、青州亿豪房地产开发有限公司在本判决第一项确定的还款数额范围内承担连带清偿责任；四、被告周卫青、山东德勤融资担保有限公司、青州亿豪房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告宋大伟追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司青州市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费492.14元、保全费297元，由被告宋大伟、周卫青、山东德勤融资担保有限公司、青州亿豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  姚秋丽人民陪审员  刘 环人民陪审员  蔡相红二〇一九年十一月二十日法官助理丁宁书记员李晓芸