福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽07民终1454号 上诉人（原审被告、反诉原告）:福建永森房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区朱熹路**湖岸观邸**楼**。 法定代表人：黎允仪，董事长。 委托诉讼代理人：朱金凤，南平市延平区中伦法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：冯积仁，南平市延平区中伦法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:陆陈妹，女，1987年7月14日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：冯展利，福建联政律师事务所律师。 上诉人福建永森房地产开发有限公司（以下简称永森房地产公司）因与被上诉人陆陈妹商品房买卖合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 永森房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陆陈妹的诉讼请求，支持永森房地产公司的反诉请求。事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，遇到昼夜降雨超过50MM、停电、政府政策性限制等情况，造成无法正常施工的，出卖人可以顺延交房日期。永森房地产公司提供的证据可以证明受天气影响46天，停电10天，并且有受政策限制的天数，一审对永森房地产公司认为应扣减110天逾期交房的抗辩意见未予采纳错误。二、《“永森·湖岸观邸”认购协议书》与《商品房买卖合同（预售）》的签订，均是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。陆陈妹未按《“永森·湖岸观邸”认购协议书》的约定履行义务，应承担违约责任。一审法院以双方签订了《商品房买卖合同（预售）》就认为未依约履行《“永森·湖岸观邸”认购协议书》的违约责任可以免除错误。三、永森房地产公司于2019年2月10日通知陆陈妹交房，而陆陈妹于2019年4月17日才接收房屋。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，逾期收房屋要按日100元承担保管费，因此陆陈妹要承担3900元的保管费。一审以因通知交房是“建议”于2019年3月8日交房，不具有强制性，未支持永森房地产公司逾期收房违约金的诉讼主张错误。 陆陈妹辩称,一、关于停工天数是否应当扣除的问题。下雨、停电、节假日不属于不可抗力。《商品房买卖合同（预售）》是永森房地产公司出具的格式合同,永森房地产公司对停工应扣除的情形没进行明确的提示，对购房户不发生法律效力，属无效条款。二、购房户逾期付款违约金的问题。根据当时的交易习惯，购房贷款都是购房户委托房地产开发公司去办理，贷款手续的办理进度，不由购房户决定，因此贷款逾期的责任不应当由购房户来承担。陆陈妹已在签订合同的当日全额付清了购房首付款，陆陈妹对此不存在违约行为。三、按时交付房屋是出卖人的义务，对购房户而言接收房屋是权利，权利人不能承担违约责任，除非逾期接受给出卖人造成损失，因此永森房地产公司主张每天房屋保管费100元的损失，没有任何的依据。永森房地产公司采取了什么方式，什么措施保管房屋也没有相关的支出凭证。有关于未收房的责任问题，陆陈妹于2019年3月8日到永森房地产公司接收房屋，由于永森房地产公司要求收房人签署一份关于购房户逾期交付房免责的文件，双方产生争议而没进行办理房屋交接手续，因此逾期交房的责任不能由陆陈妹承担。请求驳回永森房地产公司的上诉请求，维持一审判决。 陆陈妹向一审法院起诉请求：永森房地产公司向陆陈妹支付逾期交房违约金22139元。永森房地产公司向一审法院反诉请求：1.陆陈妹向永森房地产公司支付逾期应付款违约金29033元；2.陆陈妹向永森房地产公司支付延期收房保管费3900元。 一审法院认定事实：永森房地产公司以出让方式取得位于南平市江南新区树坑地段地块的土地使用权。经批准，永森房地产公司在上述地块建设商品房，商品房项目核准名称为延湖湾（湖岸观邸）。2015年1月23日，永森房地产公司经南平市住房和城乡建设局批准，取得了延湖湾项目一期6＃楼的《商品房预售许可证》，许可证号为南房预售证第2015004号。 2015年2月11日，永森房地产公司与陆陈妹签订一份《“永森·湖岸观邸”认购协议书》（编号：0000225）。协议主要约定：永森·湖岸观邸项目位于南平市。商品房交付期限暂定为2017年3月31日。乙方（即陆陈妹）认购永森·湖岸观邸6栋24层2405室房屋，预计房屋建筑面积40.05平方米，单价为6158元／平方米，总价为246628元。乙方于签订本协议书时，向甲方（即永森房地产公司）支付定金1万元。乙方以按揭贷款或／公积金贷款／一次性付款方式付款的，应于2015年3月1日前携带本协议、身份证件、定金发票原件到甲方营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》并支付首付款（定金可冲抵首付款），并在签订《商品房买卖合同》之日起七日内按银行或／住房公积金管理中心要求将办理贷款所需全部资料交予甲方，由甲方协助乙方办理购房贷款。乙方未在甲方通知的时间内前来签订《商品房买卖合同》并办理网络签约、以合同条款无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝或拖延签订《商品房买卖合同》、未按本协议的约定及时足额支付购房款、未于约定期限内提交贷款银行或／及住房公积金管理中心所需全部贷款材料并办理贷款手续的，视同乙方根本违约，甲方可以单方解除本协议或《商品房买卖合同》，在无须另行通知乙方的情况下将乙方认购的商品房另行出售，不予退还定金。甲方也可以选择继续履行认购协议或《商品房买卖合同》，要求乙方立即支付全部购房款并向甲方按日支付逾期应付款万分之五的违约金。本协议经甲乙双方签字盖章之后生效。甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自行终止由甲方收回。 《“永森·湖岸观邸”认购协议书》签订当日，陆陈妹向永森房地产公司支付了定金1万元。2015年12月6日，永森房地产公司与陆陈妹签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：201503261）。合同约定：陆陈妹向永森房地产公司购买位于南平市延平区延湖湾（湖岸观邸）6幢2405室的商品房。该房屋建筑面积为40.05平方米，单价为每平方米5272.21元，房屋总价款为211152元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金1万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应于2015年12月6日前支付首期购房款56152元，其余155000元向买受人选定的银行或其它金融机构（贷款机构）申请贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，买受人按每延期一日交纳保管费100元。该合同第十二条约定：“逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人同意不解除合同，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）市政配套而引致的延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章命令和市政建设而引起的延误；（3）遇到政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；（4）遇到昼夜降雨超过50ＭＭ、六级或六级以上大风天气造成无法正常施工的；（5）非出卖人原因导致或引起的工人停工或罢工，以及施工过程中遇到的其他非出卖人所能控制的阻挠、影响、障碍等；（6）因政府政策性限制（包括节日、高考期间施工管制）、征用、政府逾期交地或政府规划变更、政府主管部门验收时间滞后等政府行为；（7）首付款、银行按揭贷款未到达出卖人账户或买受人逾期付款，或仍有其他费用（含契税、物业维修基金等税费）尚未付清；（8）人力不可抗拒、不可克服、不可避免的异常天气（如台风）、疫情（如非典型××）、异常地质情况、政府行为及公共事业部门所引起的原因及事故等原因。” 《商品房买卖合同（预售）》签订后，陆陈妹向永森房地产公司支付了购房首付款56152元，永森房地产公司于2015年12月6日向陆陈妹开具一张金额为56152元的销售不动产统一发票。后陆陈妹再向永森房地产公司支付购房款155000元，永森房地产公司于2019年3月25日再向陆陈妹开具一张金额为155000元的销售不动产统一发票。 2018年10月1日，延湖湾项目一期1-8#楼工程经竣工验收合格。2019年2月18日，延湖湾项目5#-8#楼及地下室（局部验收）建设工程经南平市公安消防支队消防验收合格。2019年2月10日，永森房地产公司向陆陈妹发出一份《“延湖湾”小区一期（湖岸观邸）交房通知书》，告知：永森房地产公司将在2019年2月28日开始办理延湖湾小区一期（湖岸观邸）房屋交付手续，建议陆陈妹于2019年3月8日到延湖湾一期项目（永森·湖岸观邸）接待中心办理交付前相关手续。陆陈妹在与永森房地产公司办理房屋交接手续时，因逾期交房违约金等问题协商未果，于2019年3月26日诉至法院。诉讼过程中，陆陈妹于2019年4月17日接收了涉案房屋，并在《房屋交接验收确认表》上签名确认。 另查明，南平市延平区2014年至2018年期间降雨量大于50毫米的天数为34天（具体为2014年3月份1天、2014年4月份1天、2014年5月份2天、2014年6月份1天、2014年7月份1天、2014年8月份2天、2015年4月份2天、2015年5月份1天、2015年6月份2天、2015年7月份1天、2015年8月份2天、2015年9月份1天、2016年4月份1天、2016年5月份1天、2016年6月份2天、2016年7月份1天、2016年9月份3天、2016年11月份2天、2017年1月份1天、2017年6月份3天、2018年3月份3天），六级以上（最大风速≧10.8米/秒）天数为6天（具体为2014年3月份1天、2014年7月份1天、2014年9月份1天、2016年6月份1天、2017年7月份1天、2018年3月份1天），极端高温天气为6天（具体日期为2014年7月31日、2015年8月2日、2016年6月25日、2016年7月24日、2017年7月24日、2018年7月29日）。2014年5月至2019年2月，南平市延平区朱熹路58号路段永森房地产公司“永森地产”、“延湖湾”配变停电10次（具体为2014年10月25日6时00分至2014年10月25日21时49分计划停电，2015年2月13日18时47分至2015年2月13日19时47分故障停电，2015年7月13日5时00分至2015年7月13日19时30分计划停电，2015年8月8日22时38分至2015年8月8日23时23分故障停电，2016年6月3日17时20分至2016年6月3日19时34分故障停电，2017年5月15日20时50分至2017年5月15日23时01分故障停电，2017年11月19日15时25分至2017年11月19日18时05分故障停电，2018年5月25日11时58分至2018年5月25日12时39分故障停电，2018年6月25日16时48分至2018年6月25日20时30分故障停电，2018年9月17日21时56分至2018年9月18日0时58分故障停电）。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、永森房地产公司是否应当向陆陈妹支付逾期交房违约金；二、陆陈妹是否应当向永森房地产公司支付逾期签订《商品房买卖合同（预售）》的违约金；三、陆陈妹是否应当向永森房地产公司支付逾期收房保管费。 关于第一个争议焦点。陆陈妹与永森房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。陆陈妹在合同签订后已向永森房地产公司足额支付购房款，履行了购房人的支付购房款义务。永森房地产公司未在2017年3月31日前将符合约定条件的商品房交付陆陈妹使用，已构成违约，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，永森房地产公司应向陆陈妹支付从2017年4月1日起至《“延湖湾”小区一期（湖岸观邸）交房通知书》载明建议陆陈妹办理交付手续之日（2019年3月8日）止，每日按已付购房款总额211152元的万分之一标准计算的逾期交房违约金共计14907.33元。陆陈妹主张的逾期交房违约金22139元，超出14907.33元的部分，不予支持。关于永森房地产公司提出计算逾期交房违约金时应当扣除2014年4月29日至2019年2月28日施工期间受天气影响46天、受停电影响10天及节假日54天的抗辩意见。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二款约定，发生不可抗力或合同约定的若干情形，造成无法正常施工的，永森房地产公司可以据实顺延交房日期，无需承担责任。根据该条约定，永森房地产公司可以延期交房的条件有二，一为发生不可抗力或合同约定的延期情形，二为造成无法正常施工。本案中，永森房地产公司提交的《南平市延平区天气情况分析报告（2013年至2018年）》和《永森房地产停电情况》仅能证明合同约定的延误情形可能存在。永森房地产公司未提交延湖湾永森·湖岸观邸项目的施工日志、监理日志等相关证据，不足以证明涉案工程因大风、暴雨、高温、停电、节假日等因素实际造成无法正常施工，永森房地产公司应承担举证不能的不利后果，故对永森房地产公司的该项抗辩意见不予采纳。 关于第二个争议焦点。双方在签订《商品房买卖合同（预售）》前签订了一份《“永森·湖岸观邸”认购协议书》。从该协议书的内容上看，该协议书是为双方将来订立商品房买卖合同而签订的协议，性质上属于预约合同。预约合同的一方当事人可以要求对方当事人履行订立本约的义务，或者在对方当事人明确放弃订立本约时，主张对方当事人承担违约责任。本案中，根据《“永森·湖岸观邸”认购协议书》约定，双方签订《商品房买卖合同（预售）》后，该协议自动终止由永森房地产公司收回。双方在订立《“永森·湖岸观邸”认购协议书》后，已订立《商品房买卖合同（预售）》，即已订立本约，因此，《“永森·湖岸观邸”认购协议书》的约定义务已履行完毕。永森房地产公司以陆陈妹未及时订立本约合同，违反预约合同约定为由，主张陆陈妹支付逾期违约金29033元，缺乏法律依据，不予支持。 关于第三个争议焦点。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，买受人按每延期一日交纳保管费100元。本案中，永森房地产公司于2019年2月10日向陆陈妹发出一份《“延湖湾”小区一期（湖岸观邸）交房通知书》，建议陆陈妹于2019年3月8日到延湖湾一期项目（永森·湖岸观邸）接待中心办理房屋交付手续。从该通知书的内容上看，永森房地产公司仅是建议陆陈妹于2019年3月8日办理房屋交付手续，该交付时间并不具有强制性，陆陈妹可以根据其时间安排合理确定房屋接收时间。陆陈妹根据通知书要求在与永森房地产公司办理房屋交接手续时，因双方逾期交房违约金等问题协商未果，于2019年3月26日诉至法院，并在诉讼过程中于2019年4月17日接收了涉案房屋。陆陈妹于2019年4月17日接收房屋，并非其主观过错，其不应当承担违约责任。因此，永森房地产公司主张陆陈妹支付2019年3月9日至2019年4月17日的逾期收房保管费3900元，依据不足，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、永森房地产公司于判决生效之日起五日内支付陆陈妹逾期交房违约金14907.33元；二、驳回陆陈妹的其他诉讼请求；三、驳回永森房地产公司的反诉诉讼请求。案件受理费353.48元，减半收取计176.74元，由陆陈妹负担57.74元，由永森房地产公司负担119元。反诉案件受理费263元，由永森房地产公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的是，发生不可抗力或合同约定的若干情形，造成无法正常施工的，永森房地产公司可以据实顺延交房日期，无需承担责任。该合同对顺延交房适用的前提条件，除了发生“不可抗力或合同约定的若干情形”外，还需“据实造成无法正常施工”。换言之，享有顺延交房的权利，即要有约定的情形发生，也要有期间未施工的两方面事实同时并存。本案无证据证明永森房地产公司存在遇到昼夜降雨超过50MM、停电、政府政策性限制等情况下未施工的事实，一审以永森房地产公司举证不能，作出对其抗辩认为应扣除的期间未予支持的处理正确。关于陆陈妹是否应承担《“永森·湖岸观邸”认购协议书》约定责任的问题。首先，《“永森·湖岸观邸”认购协议书》第二条虽约定双方应于2015年3月1日前签订《商品房买卖合同》，但协议书第四条另有约定，陆陈妹未在永森房地产公司通知的时间内前来签订《商品房买卖合同》才构成根本违约。因《“永森·湖岸观邸”认购协议书》第二条与第四条分属不同的条款，故第四条的通知行为亦可理解为再行通知，并非仅指向为协议书约定的签约时间。由于《“永森·湖岸观邸”认购协议书》属格式合同，故应作出不利于提供格式合同的永森房地产公司的解释。本案双方之所以未在2015年3月1日前签订《商品房买卖合同》系基于何原因，事实不清，此后永森房地产公司未再履行过通知义务，因此不能认定陆陈妹构成根本性违约。其次，《“永森·湖岸观邸”认购协议书》约定，双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止，并由永森房地产公司收回本协议。认购协议书属预约性合同，而《商品房买卖合同》属本约合同，本案双方订立本约合同时，就各自履行预约合同的行为未作出责任划分，即表示双方均同意终止预约合同的约束力，因此，永森房地产公司再以失去约束力的《“永森·湖岸观邸”认购协议书》向陆陈妹主张违约责任依据不足。关于陆陈妹是否存在逾期收房的违约责任问题。《商品房买卖合同（预售）》约定，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，买受人按每延期一日交纳保管费100元。该约定适用的前提条件是，买受人的原因导致出卖人逾期交付。本案永森房地产公司只是以“建议”的方式通知陆陈妹于2019年3月18日收房，并非是必要式要求，此后陆陈妹在一个月内即作出实际收房，因此，陆陈妹的收房行为不构成违反按约定收房的义务。再者，陆陈妹此前已前往永森房地产公司进行了收房，但永森房地产公司向陆陈妹提出，对其逾期交房违约责任一并作出处理，由于协商未果造成未交房。永森房地产公司以附协商条件的方式交房，造成陆陈妹未实际收房的责任不能归责于陆陈妹。故永森房地产公司主张陆陈妹支付2019年3月9日至2019年4月17日的逾期收房保管费3900元，依据不足，本院不予支持。 综上所述，永森房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费616.48元，由上诉人福建永森房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇一九年十一月二十日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。