福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初2923号 原告：三明市第一医院，住所地三明市梅列区。 法定代表人：周章彦，院长。 委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱砚雯，福建邱宁江律师事务所实习。 被告：王世春，男，1973年3月21日出生，汉族，住三明市梅列区。 原告三明市第一医院与被告王世春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三明市第一医院委托诉讼代理人王柳莺、被告王世春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三明市第一医院向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间的租赁关系，要求王世春立即搬离；2.判令王世春支付拖欠租金83059.2元（按月租金5191.2元从2018年3月5日计算至2019年7月4日，此后的房租按合同约定支付至王世春搬离为止）；3.判令王世春支付违约金142758元（按拖欠租金的日1%计算，暂计至2019年4月4日，此后按合同约定计算至实际付清房租止）；4.判令王世春承担三明市第一医院因实现债权所支出的律师费4000元；5.由王世春承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年6月25日，王世春通过拍租会竞得三明市梅列区店面2年的租赁权，建筑面积为44.37平方米，竞拍价为5768元／月。随后，三明市第一医院与王世春签订《租赁合同》，约定租赁期限为2015年7月15日起至2017年7月15日止，租赁实行“先交租，后使用”和“按月交付租金”的原则，王世春必须于每月5日前以现金或银行转账方式一次性交清当月租金，逾期缴交租金的，每逾期一天按实际所欠租金的1%加收滞纳金。合同第八条约定合同解除后承租方的义务，第九约约定合同解除的条件，第十一条约定如起诉所受损失（包括诉讼费、律师费等）由王世春承担。2017年7月15日，三明市第一医院根据市政府文件将原租金下调10%，并与王世春签订了《租赁合同补充协议》，约定租赁期限从2017年7月15日起至2019年7月14日止，月租金为5191.2元，其他条款仍按原合同执行。合同签订后，王世春长期未按约定履行支付租金义务，经多次催告，王世春结清了2018年2月前的房屋租金，此后又开始拖欠房租，故引起本案诉讼。 王世春辨称，对三明市第一医院起诉的事实没有异议，但并不是自己不愿意缴交租金，而是因为被别人拖欠债务，而且起诉的金额里包括滞纳金、违约金在内的14万元多，实在无法承担，现不愿意解除租赁合同，希望能继续履行合同，并将拖欠的租金及时补缴。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据三明市第一医院与王世春的陈述及提供的有效证据，本院经审理，查明以下事实： 1.案涉商铺位于三明市梅列区店，面积44.37平方米，出租人为三明市第一医院，监管人为三明市市直行政事业资产管理营运中心。 2.1994年起，王世春即租赁案涉店铺。2015年6月25日，三明市第一医院与王世春就案涉店面签订《租赁合同》，约定租赁期限24个月，从2015年7月15日起至2017年7月15日止，租赁实行“先交租，后使用”和“按月交付租金”的原则，乙方（王世春）必须于每月5日前以现金或银行转账方式一次性向甲方（三明市第一医院）交清当月租金，逾期缴交租金的，每逾期一天按实际所欠租金的1%加收取滞纳金。合同第四（三）条约定：合同签订之前，乙方必须向丙方（三明市市直行政事业资产管理营运中心）交纳三个月租金计算的合同履约保证金，计17304元，履约保证金不计利息（但该履约保证金王世春并未实际缴纳）；合同第八条约定：甲乙丙三方因正当理由需提前解除合同的，应提前3个月书面通知其他方。合同第十一条提示性条款约定:合同期满前2个月乙方没有向甲方提出书面申请并得到丙方批准延租的,到期后本资产将由甲方收回重新进行公开招标租赁,乙方应按甲方或丙方要求的时间交还所租赁资产,逾期未搬迁或不搬迁的,甲方等有权向人民法院起诉,因此所受损失（包括诉讼费、律师费等）由乙方承担。合同由三明市第一医院及王世春盖章签字确认，三明市市直行政事业资产管理营运中心未盖章确认。 3.《租赁合同》签订后，因政策性调整，三明市第一医院与王世春就案涉店面签订《租赁合同补充协议》，对原合同租赁期限和租金进行调整，其中租赁期限在原合同基础上再延两年，从2017年7月15日起至2019年7月14日止；租金从原月租金5768元下调10%，调整后的月租金为5191.2元。补充协议还对合同期限届满后，经承租人申请可获得续租一次的权利，续租期间月租金上调5%，其他合同条款仍按原《租赁合同》执行。 3.2018年6月17日、7月17日，因王世春拖欠2018年3月起的租金，三明市第一医院向王世春发出催缴通知，王世春分别于次日在通知上签字确认。 4.为实现本案债权，三明市第一医院支出律师代理费4000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《租赁合同》及《租赁合同补充协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当依照合同履行。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，合同可以解除。王世春在2018年3月起即拖欠三明市第一医院案涉店面租金，虽在本院庭审中及庭审后提出要求与三明市第一医院协商解决，但在向本院申请的庭外和解期限内，王世春仍未支付案涉店面租金，该行为已明确表示王世春不再履行支付租金、不再继租的意思表示。案租赁合同约定的租赁期限至2019年7月14日，起诉时合同履行期限即已届满，双方未对租赁期限进行重新约定，案涉《租赁合同》及《租赁合同补充协议》属于合同到期后自然终止，王世春未按合同约定在期满前2个月向三明市第一医院提出继租的书面申请并获批准延租，三明市第一医院通过诉讼的方式已告知王世春要求解除合同的意思表示，王世春应当搬离案涉店面，三明市第一医院可以收回案涉店面。王世春自2018年3月5日起即拖欠案涉租金，且在合期限届满后至今未搬离，书面合同期限届满后至事实合同关系实际解除前，双方仍应受原合同约定的权利义务的约束。基于权利与义务相一致的原则，王世春应当根据《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的约定继续支付案涉店租，并按照合同约定的月租金标准，支付拖欠及至搬离之前期间租金109015.2元（5191.2元/月×21个月＝109015.2元，从2018年3月5日计至2019年11月4日，此后租金计至实际搬离之时）。 案涉《租赁合同》约定了王世春逾期缴交租金的，每逾期一天三明市第一医院可按实际所欠租金的1%加收取滞纳金，王世春抗辩该滞纳金过高。该滞纳金在案涉合同中应属于违约金的性质，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法(?javascript:void(0);?)》第113条规定的损失为基础进行判断，根据《合同法》第113条规定的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中王世春在继续占用案涉店面时，三明市第一医院已要求王世春按实际占用的期间支付相应租金，且《租赁合同补充协议》也约定了如续租，月租金上调5%，实际已经在合同中明确了违反合同可能造成的损失，而按照每逾期一天按实际所欠租金的1%加收取滞纳金，收取的滞纳金金额已实际超过拖欠的月租金总额，存在不合理，本院予以调整。故王世春的违约责任应按月租金上调5%的标准（5191.2元/月×5%=259.56元/月）予以确认，从拖欠租金之月（2018年3月）起计算。 三明市第一医院举证，为实现本案债权其支出律师代理费4000元，按照案涉合同第十一条提示性条款约定:逾期未搬迁或不搬迁的,三明市第一医院向法院提请诉讼因此所受损失（包括诉讼费、律师费等）由王世春承担，虽王世春认为不应由承担该律师代理费，但案涉合同已明确约定逾期未搬迁或不搬迁发生诉讼所产生的律师代理费由违约方承担，王世春在本案中系违约方，且该代理费三明市第一医院也已实际支出，故三明市第一医院要求王世春支付上述律师代理费的诉讼请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、王世春应于本判决生效之日起五日内搬离案涉三明市梅列区店，将案涉店面交还三明市第一医院； 二、王世春应于本判决生效之日起五日内向三明市第一医院支付拖欠租金109015.2元（从2018年3月5日计至2019年11月4日，此后租金计至实际搬离之时）； 三、王世春应于本判决生效之日起五日内向三明市第一医院支付支付违约金5450.76元（该违约金按259.56元/月为标准，从2018年3月5日计至2019年11月4日，此后继续计至实际搬离之时）； 四、王世春应于本判决生效之日起五日内支付三明市第一医院为实现本案债权支出的律师代理费4000元； 五、驳回三明市第一医院其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5245元，因适用简易程序审理，减半收取计2622.5元，由王世春负担1295元，由三明市第一医院负担1327.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审判员  陈芳 二〇一九年十一月二十二日 书记员  邹婷 附：本判决相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。