广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20388号上诉人（原审原告）：黄军杰，男，1982年8月16日出生，汉族，住广州市增城区。上诉人（原审原告）：吕佳蓉，女，1980年5月6日出生，汉族，住广州市增城区。上列上诉人共同委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东省水电集团有限公司,住所地广州市天河区珠江新城华明路9号华普广场西座22层。法定代表人：张育民，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈翠花，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周妍君，广东国智律师事务所律师。上诉人黄军杰、吕佳蓉与上诉人广东省水电集团有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄军杰、吕佳蓉上诉请求：1、撤销一审判决第三项，变更第一项为广东省水电集团有限公司向黄军杰、吕佳蓉支付延迟交楼违约金（按每日总房款1485970元万分之五的标准，从2016年7月1日计至2016年8月27日止共计65383元）；2、变更一审判决第二项为广东省水电集团有限公司支付逾期办证违约金[以总房款1754916元(黄军杰、吕佳蓉在二审中称该数额系笔误，更正为1485970元)为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从2017年7月31日计至2019年8月29日]。事实和理由：一、关于逾期交楼违约金。因为广东省水电集团有限公司在2016年7月1日至2016年7月22日期间不具备交楼条件，黄军杰、吕佳蓉有权行使不安履行抗辩权，补充协议有关付清贷款才交楼的约定不应适用于广东省水电集团有限公司存在延迟交楼的情形。二、关于逾期办证违约金标准。1、合同补充协议约定逾期交楼违约金标准为每日50元，而总房款为1485970元，折算为每日总房款的十万分之三，远远低于合同约定的逾期付款每日总房款万分之五的违约金标准，违反公平原则，支付房款与办证属于对等义务，理应对等。《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”2、约定的逾期办证违约金低于最高人民法院确定的逾期办证标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”黄军杰、吕佳蓉诉请低于该标准，实属合理。3、该违约金过低，不足以督促广东省水电集团有限公司积极履行办证义务。司法实践支持调高逾期办证违约金标准，广东省高级人民法院（2019）粤民申1490-1500号民事裁定指出可参照民间借贷逾期利息，（2016）粤01民终8509号民事判决参照金融机构逾期贷款利息，（2017）粤0115民初2211号和（2018）粤0103民初3195号民事判决按银行同期贷款基准利率分别上浮30%和40%，（2018）粤2071民初11921号民事判决按同期贷款利率。4、补充协议是在广东省水电集团有限公司掌握绝对签约优势情况下由其单方制定的，黄军杰、吕佳蓉作为消费者，并无签约自由，法院必须发挥衡平作用，不能以寻常合同自由为由，采取不干预政策。广东省水电集团有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄军杰、吕佳蓉的全部诉讼请求。事实和理由：一、关于黄军杰、吕佳蓉延期交房违约金的诉请，由于广东省水电集团有限公司是根据银行放款时间和物业是否具备交付条件来确定物业交付时间，故广东省水电集团有限公司并不存在延迟交楼违约行为。退一步讲，广东省水电集团有限公司即使延期交房，也仅延期36天，对黄军杰、吕佳蓉并未产生长时间的实质上的影响，根据《合同法司法解释二》第二十九条的规定，黄军杰、吕佳蓉并未举证其存在实际损失，即便广东省水电集团有限公司需要支付违约金，总房款0.05%标准的违约金实为过高，应予调低。二、一审法院对重要事实认定错误，双方已在《委托办理权属登记协议书》第二条约定变更办理产权登记的具体时间为广东省水电集团有限公司在完成项目的竣工备案及产权初始登记工作后210个工作日向房管部门递交权属登记材料。该约定是双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。而实际上由于涉案小区B1、B2、B3、B4栋必须整体办理初始登记和产权证，现B4栋的规划验收和竣工验收都没有完成，故涉案小区B2和B3栋至今仍未办理产权初始登记。鉴于此情况，《委托办理权属登记协议书》才作出上述约定。对此，黄军杰、吕佳蓉也是知悉且确认签字同意的。故合同约定的办证时间仍未起算，广东省水电集团有限公司并未违约，黄军杰、吕佳蓉要求广东省水电集团有限公司支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据。黄军杰、吕佳蓉向一审法院起诉请求：1、广东省水电集团有限公司向黄军杰、吕佳蓉支付延迟交楼违约金65383元（按每日总房款1485970元万分之五的标准，从2016年7月1日计至2016年8月27日止）；2、广东省水电集团有限公司向黄军杰、吕佳蓉支付延迟办理产权登记违约金[以总房款1754916元(黄军杰、吕佳蓉在二审中称该数额系笔误，更正为1485970元)为本金，从2017年7月31日起每日按照中国人民银行同期贷款基准利率计至被告办妥涉案房屋房地产权证并交付给黄军杰、吕佳蓉之日止，暂计金额为137245元]。一审法院查明事实：2015年12月16日，黄军杰、吕佳蓉（乙方、买方）和广东省水电集团有限公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七以及附录一、二），合同约定以下内容：“……第四条合同标的物基本情况。乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的水电广场商业B-1、住宅楼B-2、B-3、B-4第广深大道西1号3幢27层2701号房（下称该商品房），房屋地址：增城市新塘镇广深大道西1号3幢（广深大道西1号3幢）2701房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额1485970元……第八条方式，甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3.按揭贷款方式付款。首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.01%，金额445970元……除首期款外，剩余房款金额1040000元……须于2015年12月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国建设银行股份有限公司增城支行……（1）甲方代理乙方办理按揭手续……十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由此而产生的一切责任由乙方承担。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在3日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第二十一条产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2.乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第二十二条，迟延办理产权登记的违约责任……2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务和造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日起的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；……第三十一条，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条，本合同附件与正文具有同等法律效力。……附件七：本合同补充协议。根据《商品房买卖合同》（下称：《买卖合同》）第三十一条订立本协议，双方共同遵守：……5、乙方选择银行按揭方式支付房价款的，至本合同第十三条规定的交付日期，如果按揭银行未完成审批或者银行按揭款未发放到甲方的账户时，交付日期则相应顺延至甲方收到银行按揭款时十五日内为止。同时，在办理按揭的过程中，如因乙方原因造成银行按揭款超过合理期限迟延支付至甲方帐户的，甲方的交楼时间也可以相应顺延。……13、甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条关于‘延迟办理产权登记的违约责任’的内容另行约定。双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任按双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》（详见本补充协议附录二）的约定履行。……附录二：委托办理权属登记协议书……一、乙方自愿委托甲方办理下列1、2、3、4、5事宜：1、办理乙方所购商品房的预告登记；2、办理乙方所购商品房的《房地产权证》；3、领取乙方所购商品房的《房地产权证》；4、申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；5、办理乙方所购商品房的抵押权预告登记。二、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后需将该商品房预告登记证明书交付给乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付50元的违约金。三、甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负任何责任。……”签订上述合同后，黄军杰、吕佳蓉依约向广东省水电集团有限公司支付了购房定金以及首期房款合计445970元，其余的104万元购房款以按揭贷款方式支付，贷款银行于2016年7月8日将剩余的104万元汇入广东省水电集团有限公司的收款账户。2016年1月22日，原广州市增城区城乡规划局对广东省水电集团有限公司开发建设的位于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地住宅楼B-2、B-3的有关的建设项目出具增规验证[2016]022号和增规验证[2016]023号《建设工程规划验收合格证》。2016年1月27日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，载明广东省水电集团有限公司申请位于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地的红线范围内的水表安装工程已竣工，验收合格，已具备通水使用条件。2016年3月15日，广州供电局有限公司增城供电局新塘供电所出具《证明》，载明水电广场B2、B3栋新装2×1000kVA公变高低压配电工程永久供电系统已竣工验收，具备永久供电条件。2016年3月21日，涉案房屋所在的位于增城区××大道西××房、××房,3101房取得了永久通邮的使用条件。2016年4月8日，广州市公安消防局出具穗公消验字[2016]第0425号《建设工程消防验收意见书》，载明关于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地的B-2、B-3土建工程综合评定消防验收合格的意见。2016年7月13日，原广州市增城区住房和建设局出具位于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地住宅楼B-2、B-3住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明涉案房屋所涉住宅楼B-2、B-3工程的竣工验收备案文件已于2016年7月12日收讫，文件齐全，工程竣工验收备案文件包括：建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件、建设工程竣工档案认可证等。2016年8月27日，广东省水电集团有限公司向黄军杰、吕佳蓉发出了《收楼通知书》，内容为《商品房买卖合同》约定交楼日期为2016年6月30日，根据黄军杰、吕佳蓉的放款时间，广东省水电集团有限公司定于2016年8月31日开始交付涉案房屋等。同日，黄军杰、吕佳蓉与广东省水电集团有限公司签署了《水电广场住宅楼B-2、B-3收楼确认书》，黄军杰、吕佳蓉办理涉案房屋的收楼手续，接收了涉案房屋。一审庭审中，黄军杰、吕佳蓉陈述以下内容：1、黄军杰、吕佳蓉主张的延期办证违约金是从黄军杰、吕佳蓉实际收楼之日（即广东省水电集团有限公司实际交房之日）起计至210个工作日届满的次日起算。此外，起诉状中陈述的内容有误，黄军杰、吕佳蓉是基于广东省水电集团有限公司未能在210个工作日内向房地产登记部门递交办理涉案房屋的权属登记资料而主张广东省水电集团有限公司支付延期办证违约金。2、合同附录二《委托办理权属登记协议书》第二条中关于办理竣工备案以及产权初始登记业务之后才办理房产证的约定违反诚实信用原则，因办理房屋的竣工备案以及产权初始登记是广东省水电集团有限公司的义务，若按上述约定履行，广东省水电集团有限公司永远也不用承担延期办证的违约责任，广东省水电集团有限公司亦可通过上述格式条款排除了黄军杰、吕佳蓉按照《中华人民共和国合同法》以及合同约定获得涉案房屋产权证的权利，免除了广东省水电集团有限公司延期办证的责任，因此上述条款中关于“甲方在完成项目的竣工验收备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内”的约定无效；广东省水电集团有限公司自认至今也没有办理初始登记，故广东省水电集团有限公司已构成违约。3、按照办证流程，应先由广东省水电集团有限公司办理初始登记，再测绘商品房的实际面积，确定购房的实际金额，由广东省水电集团有限公司提供涉案房屋的分布图后，缴纳契税，再递件办证；而附录二《委托办理权属登记协议书》第二条第一款第1项中约定的税费主要是指契税，广东省水电集团有限公司至今都未通知黄军杰、吕佳蓉缴纳，附录二《委托办理权属登记协议书》第二条已明确约定税费是由广东省水电集团有限公司代缴，因广东省水电集团有限公司至今都没有办理初始登记，所以无法缴纳契税。4、黄军杰、吕佳蓉购买的涉案房屋是按照广东省水电集团有限公司的样板房进行装修的，广东省水电集团有限公司并未举证证明是由于黄军杰、吕佳蓉装修房屋造成广东省水电集团有限公司延期办证，涉案房屋也不存在因装修问题导致房地产登记部门不予办理初始登记的问题。5、根据（2016）粤0183民初2527至2535、2537至2542、2544号业主起诉广东省水电集团有限公司主张延期交房违约金的系列案件中，已认定涉案房屋所在的楼宇在2016年7月22日才具备永久供气的交房条件，广东省水电集团有限公司在涉案房屋具备交房条件之后未及时通知黄军杰、吕佳蓉办理收楼手续，广东省水电集团有限公司由此造成的延期交房违约责任应由广东省水电集团有限公司承担。一审庭审中，广东省水电集团有限公司陈述以下内容：1、广东省水电集团有限公司至今并未就涉案房屋的办证问题向不动产权登记部门提交办理资料，因小区的B4住宅楼还没有办理好竣工验收，即使B1、B2、B3的楼宇符合办证条件，不动产权登记部门基于B4楼的情况没有接收广东省水电集团有限公司的办证资料；除了上述原因之外，暂时没有其他原因导致涉案房屋无法递件办证。2、附录二《委托办理权属登记协议书》第二条第一款第1项中约定的税费是指契税，黄军杰、吕佳蓉至今尚未缴纳该税费，除此外，黄军杰、吕佳蓉已交齐附录二《委托办理权属登记协议书》第二条第一款第1至3项约定的其他资料。3、黄军杰、吕佳蓉主张从其签署收楼确认书的次日计算210个工作日届满的次日为2017年7月31日的问题，广东省水电集团有限公司认为按计算应无误。4、涉案房屋在2016年7月13日已具备交房条件，而黄军杰、吕佳蓉按揭付款的时间是2017年7月8日，故广东省水电集团有限公司有权顺延交房时间至2017年7月22日，黄军杰、吕佳蓉主张的违约金应从2017年7月23日起算。一审法院另查明，一审法院于2016年12月22日、2017年7月21日分别作出的（2016）粤0183民初2527号和（2016）粤0183民初2539号民事判决，两案均是关于蒋淑容、黎元英分别起诉广东省水电集团有限公司，主张广东省水电集团有限公司支付延期交房违约金的纠纷，其中蒋淑容所购的房屋为省水电广场商业B-1、住宅楼B-2、B-3、B-4广深大道西，地址为增城区新塘镇广深大道西1号2幢601房；黎元英所购的房屋位于水电广场商业B-1、住宅楼B-2、B-3、B-4广深大道西，房屋地址为增城区新塘镇广深大道西1号3幢802房。上述两份民事判决查明上述两房于2016年7月22日取得永久供气的使用标准，并认定上述两房于2016年7月22日方具备法定交房条件以及具备永久供水、永久供电、永久通邮、永久供气的交付条件。一审法院认为，黄军杰、吕佳蓉与广东省水电集团有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房条件。根据合同约定，广东省水电集团有限公司应在2016年6月30日前将符合合同约定交房条件（含永久供水、供电、供气、通邮的居住条件）的涉案房屋交付给黄军杰、吕佳蓉使用。结合查明的事实，涉案房屋在2016年1月27日已具备永久供水的使用条件，在2016年3月15日具备永久供电条件，在2016年3月21日具备永久通邮条件，根据（2016）粤0183民初2527号和（2016）粤0183民初2539号两案认定，涉案房屋所在B-2、B-3住宅楼的房屋在2016年7月22日取得了永久供气条件。综上事实，涉案房屋在2016年7月22日方才符合合同约定的交房条件。另外，黄军杰、吕佳蓉是以按揭贷款方式支付尾款104万元给广东省水电集团有限公司，根据黄军杰、吕佳蓉提供的证据显示，贷款银行在2016年7月8日方将按揭贷款104万元发放到广东省水电集团有限公司的银行账户，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第5条“乙方选择银行按揭方式支付房价款的，至本合同第十三条规定的交付日期，如果按揭银行未完成审批或者银行按揭款未发放到甲方的账户时，交付日期则相应顺延至甲方收到银行按揭款时十五日内为止”的约定，广东省水电集团有限公司的交房时间应顺延至2016年7月22日。由于广东省水电集团有限公司在涉案房屋符合交房条件之后，于2016年8月27日才向黄军杰、吕佳蓉发出了收楼通知，而黄军杰、吕佳蓉在收到广东省水电集团有限公司发出的收楼通知后当日办理了收楼手续，接收了涉案房屋。由此表明，广东省水电集团有限公司并未在合同约定的顺延期限内履行交房义务，确实存在延期交房的事实，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。黄军杰、吕佳蓉主张广东省水电集团有限公司支付延期交房违约金，理据充分，一审法院予以支持。黄军杰、吕佳蓉主张的违约金应从2016年7月23日起算至黄军杰、吕佳蓉实际收楼之日即2016年8月27日止。经核算，广东省水电集团有限公司延期交房36天，违约金为26747.46元（每日按已付购房款1485970元的0.05%的标准计算）。至于黄军杰、吕佳蓉主张在2016年7月1日至同月22日期间的延期交房违约金以及诉请的违约金超过上述支持的部分，于法无据，一审法院不予支持。关于涉案合同约定每天按总房价款0.05％的标准计付延期交房违约金是否应予调整的问题。上述违约金的计算标准是黄军杰、吕佳蓉和广东省水电集团有限公司在签订涉案合同时所约定的。广东省水电集团有限公司认为违约金过高，但黄军杰、吕佳蓉不能入住房屋的损失并不限于租金的损失，还有转让等可预期利益的损失。因此，广东省水电集团有限公司主张违约金应予调低，依据不足，一审法院不予采纳。关于广东省水电集团有限公司是否存在延期办证违约行为的问题。附录二《委托办理权属登记协议书》第二条第一款约定：“乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后需将该商品房预告登记证明书交付乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件；甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。”从上述约定内容可知，广东省水电集团有限公司为黄军杰、吕佳蓉办理涉案房屋的产权证书除了要黄军杰、吕佳蓉具备上述第1至第3项的条件之外，还增设了以广东省水电集团有限公司完成项目的竣工备案及产权初始登记业务的条件。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条产权登记第一款约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。可见，办理涉案房屋的建设工程项目的房地产初始登记以及涉案房屋的建设工程竣工验收备案表是广东省水电集团有限公司应履行的义务，也是办理涉案房屋产权登记的必经流程，同时，上述条款明确约定办理初始登记的时间应为办理涉案房屋的建设工程规划验收合格之日起的90日内。事实上，自广东省水电集团有限公司在2016年1月22日取得涉案房屋建设项目的《建设工程规划验收合格证》起至今已超三年，广东省水电集团有限公司仍未办理房地产初始登记，已违反上述合同约定，其办理初始登记的时间已超出黄军杰、吕佳蓉作为购房者想要取得涉案房屋产权证书等相关权利的合理等待时间。广东省水电集团有限公司将满足完成项目的竣工备案及产权初始登记业务的前提条件作为其为黄军杰、吕佳蓉办理涉案房屋递交办证的起算时间，将迟迟无法办理初始登记的风险直接通过合同约定转由黄军杰、吕佳蓉承担，在一定程度上减轻了广东省水电集团有限公司延期办证的合同责任，显然不符合情理，也于法无据，广东省水电集团有限公司并未提供证据证明其有通知黄军杰、吕佳蓉交纳相关税费（契税）而黄军杰、吕佳蓉迟延交纳的事实，黄军杰、吕佳蓉也表明广东省水电集团有限公司至今仍未通知交纳契税。一审法院结合合同约定以及黄军杰、吕佳蓉、广东省水电集团有限公司的履约情况，根据诚实信用、公平合理原则，酌定广东省水电集团有限公司应于涉案房屋实际交付之日的次日起210个工作日内履行向房地产登记机关递交涉案房屋的权属登记资料的合同义务，即从黄军杰、吕佳蓉接收涉案房屋的次日即2016年8月28日起210个工作日届满之日即2017年7月3日为广东省水电集团有限公司为黄军杰、吕佳蓉办理涉案房屋递件办证的时间，但广东省水电集团有限公司至今仍未办理初始登记，导致无法办理涉案房屋的递件办证手续，其行为已构成违约，广东省水电集团有限公司应从2017年7月4日起承担延期办证的违约责任。现黄军杰、吕佳蓉只要求广东省水电集团有限公司从2017年7月31日起支付迟延办证的违约金，对其权利的自行处分，并不违反相关法律法规的规定，一审法院予以准许。综上，黄军杰、吕佳蓉主张广东省水电集团有限公司支付自2017年7月31日起至本案调查终结之日即2019年8月29日的延期办证违约金，于法有据，一审法院予以支持。广东省水电集团有限公司主张合同约定的办证时间仍未起算，广东省水电集团有限公司并不存在延期办证行为的抗辩，于法无据，一审法院不予采纳。另外，广东省水电集团有限公司在一审庭审中已承认涉案房屋无法递件办证是小区内的B4住宅楼没有办理好竣工验收的原因，除此之外暂时没有其他原因导致涉案房屋无法递件办证；且广东省水电集团有限公司也无法举证证明黄军杰、吕佳蓉存在违规加建或者是黄军杰、吕佳蓉的违建行为导致涉案房屋至今未能办理初始登记，因此广东省水电集团有限公司抗辩黄军杰、吕佳蓉违规加建是导致涉案房屋未办理初始登记的重要原因，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。关于延期办证违约金是否调整的问题。一审法院认为，延期办证违约责任是双方签订合同时所确认，延期办证违约金标准已明确，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方当事人已经对延期办证违约金的数额进行了约定，黄军杰、吕佳蓉也没有举证证明其因广东省水电集团有限公司延期办证造成的损失高于合同约定的违约金数额，故黄军杰、吕佳蓉主张延期办证违约金以总房款1754916元（黄军杰、吕佳蓉在二审中称该数额系笔误，更正为1485970元）为基数每日按中国人民银行贷款基准利率的标准计算，依据不足，一审法院不予支持。承上文分析，广东省水电集团有限公司应向黄军杰、吕佳蓉支付自2017年7月31日至2019年8月29日的延期办证违约金38000元(按每天50元的标准，延期760天计算)。至于2019年8月30日起至广东省水电集团有限公司向房地产登记部门递交涉案房屋权属登记资料之日止的延期办证违约金，黄军杰、吕佳蓉可另案主张，本案不予调处。综上所述，黄军杰、吕佳蓉的诉讼请求部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、广东省水电集团有限公司应于该判决发生法律效力之日起十日内向黄军杰、吕佳蓉支付延期交房违约金为26747.46元；二、广东省水电集团有限公司应于该判决发生法律效力之日起十日内向黄军杰、吕佳蓉支付自2017年7月31日至2019年8月29日的延期办证违约金38000元；三、驳回黄军杰、吕佳蓉的其他诉讼请求。案件受理费2170元，由黄军杰、吕佳蓉负担1476元，广东省水电集团有限公司负担694元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查的规定，本院对案涉延期交房违约金是否应从2016年7月23日起算至2016年8月27日、延期交房违约金的计算标准是否应予调低及广东省水电集团有限公司是否应向黄军杰、吕佳蓉支付延期办证违约金、延期办证违约金的计算标准是否应予调高的上诉争议问题进行审查。关于案涉延期交房违约金是否应从2016年7月23日起算至2016年8月27日的问题。依照双方签订的案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，广东省水电集团有限公司应于2016年6月30日前将涉案房屋交付给黄军杰、吕佳蓉使用，但涉案房屋在2016年7月22日才符合合同约定的房屋交付条件。黄军杰、吕佳蓉上诉主张2016年7月1日至7月8日期间未支付案涉按揭贷款到广东省水电集团有限公司的银行账户的原因系广东省水电集团有限公司2016年7月1日至7月22日期间不具备交楼条件，其可行使不安抗辩权，案涉《补充协议》有关付清贷款才交楼的约定不适用于广东省水电集团有限公司存在迟延交楼的情形。但根据黄军杰、吕佳蓉一审提交的证据，案涉按揭款104万元于2016年7月8日才发放至广东省水电集团有限公司的银行账户中，黄军杰、吕佳蓉于本案一、二审期间均无提交证据证明2016年7月8日前贷款银行已完成审批手续，案涉按揭款可随时发放到广东省水电集团有限公司银行账户的事实。黄军杰、吕佳蓉既然清楚广东省水电集团有限公司于2016年7月1日至7月22日期间不具备交楼条件，其于2016年7月8日仍通过贷款银行向广东省水电集团有限公司发放房屋按揭款，该行为与其主张行使不安抗辩权相悖，亦不符合日常交易习惯。案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第五条约定案涉房屋的银行按揭款未发放到广东省水电集团有限公司的账户，交付日期可相应顺延至广东省水电集团有限公司收到银行按揭款时十五日内为止，即双方对案涉房屋的交付日期可顺延至广东省水电集团有限公司收到按揭款时十五日内系知悉并同意的。因此，一审法院认定广东省水电集团有限公司的交房时间自2016年7月8日顺延至2016年7月22日的事实，依据充分。黄军杰、吕佳蓉的该上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。广东省水电集团有限公司在2016年7月22日具备交付房屋条件后，未能及时履行合同约定的交付义务，于2016年8月27日才将案涉房屋交付给黄军杰、吕佳蓉并完成收楼手续，其逾期交付房屋的行为，已构成违约，理应承担延期交房的违约责任。故一审判决广东省水电集团有限公司应向黄军杰、吕佳蓉支付自2016年7月23日至2016年8月27日的延期交房违约金，合法合理，本院予以支持。广东省水电集团有限公司认为其是根据银行放款时间和物业是否具备交付条件来确定物业交付时间，其不存在违约行为的上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。关于延期交房违约金的计算标准是否应予调低的问题。双方对案涉延期交房违约金以每天按总房价款0.05%的标准计付的约定，意思表示真实，双方应依约履行。黄军杰、吕佳蓉于2016年7月8日以按揭贷款方式支付剩余房款104万元后，于2016年8月27日才接收案涉房屋，广东省水电集团有限公司对逾期交房存在过错，黄军杰、吕佳蓉不能入住、使用案涉房屋期间除产生案涉房屋贷款费用之外，亦会对其造成案涉房屋不能出租、转让等可预期利益的损失。故广东省水电集团有限公司认为黄军杰、吕佳蓉未举证其存在实际损失，应根据《合同法司法解释二》第二十九条的规定，对延期交房违约金的计付标准予以调低的上诉意见，理据不足，本院不予采纳。关于广东省水电集团有限公司是否应向黄军杰、吕佳蓉支付延期办证违约金的问题。广东省水电集团有限公司以案涉小区B1-4栋需整体办理初始登记和产权证，B4栋因未完成规划验收和竣工验收，B2、B3至今仍未办理产权初始登记为由，上诉主张案涉《委托办理权属登记协议书》第二条第一款约定的办证时间仍未起算。经审查，2016年1月22日广东省水电集团有限公司已取得案涉房屋建设项目的《建设工程规划验收合格证》，但其至今仍未依照案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条的约定在建设工程规划验收合格之日起90日内履行申请案涉商品房项目的房地产初始登记的义务，其该行为已构成违约，亦超出黄军杰、吕佳蓉作为购房者想要取得房屋产权证书等相关权利的合理等待时间。广东省水电集团有限公司迟迟无法办理产权初始登记并将完成项目的竣工备案及产权初始登记业务作为案涉房屋递件办证的起算时间，在一定程度上直接加重了黄军杰、吕佳蓉对办理产权初始登记风险的承担，从而减轻了广东省水电集团有限公司延期办证的违约责任。因此，在双方合同权利与义务不对等的情况下，一审法院结合合同约定、双方履约情况及根据诚实信用、公平合理原则，酌定从黄军杰、吕佳蓉接收涉案房屋的次日及2016年8月28日起210个工作日届满之日起即2017年7月3日为广东省水电集团有限公司为黄军杰、吕佳蓉办理案涉房屋递件办证的时间，理据充足，本院予以认同。故广东省水电集团有限公司理应承担延期办证违约责任并支付延期办证违约金，其该上诉主张，于法无据，本院不予支持。关于延期办证违约金的计算标准是否应予调高的问题。双方对案涉延期办证违约金的约定，即每逾期一天支付50元的计算标准系明确并同意的。虽然案涉房屋仍未办理权属登记手续，但其已完成交付接收手续，并无对黄军杰、吕佳蓉正常使用造成不利影响，且黄军杰、吕佳蓉于本案一、二审期间并未对因广东省水电集团有限公司延期办证造成其实际损失进行有效举证，或提供证据证明延期办证造成的损失高于合同约定的违约金数额。故黄军杰、吕佳蓉提出延期办证违约金既低于约定的逾期付款违约金，违反公平原则，也低于最高人民法院确定的逾期办证标准，不足以督促广东省水电集团有限公司积极履行办证义务的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，黄军杰、吕佳蓉及广东省水电集团有限公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4220元，由黄军杰、吕佳蓉共同负担2801元，广东省水电集团有限公司负担1419元。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十一月二十日书记员  江亭利林美欣