山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初6087号原告：高竞天，男，1995年6月23日出生,汉族,学生，住太原市。委托诉讼代理人：傅以正（原告父亲），男，山西大学退休职工，住太原市。被告:太原恒泽房地产开发有限公司,住所地太原市迎泽区新沟村科技创新园区**楼**。法定代表人:孟泉，董事长。委托诉讼代理人：薛伟伟，男，该公司职工，住太原市高新区高新街**905。原告高竞天与被告太原恒泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高竞天及其委托诉讼代理人傅以正，被告太原恒泽房地产开发有限公司的委托诉讼代理人薛伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高竞天向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的编号为10779《太原恒大林语郡商品房认购书》。2、请求判令被告双倍返还原告定金40000元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月30日,被告在没有接到原告母亲《代签授权委托书》的情况下，也没有与原告进行沟通、告知认购书《太原恒大林语郡商品房认购书》内容的情况下,就与原告母亲高宝珍签订了编号为10779号《太原恒大林语郡商品房认购书》,为原告购买太原恒泽房地产开发有限公司开发的恒大林语郡楼盘,基于此,原告父母以原告的名义与被告约定由原告购买恒大林语郡楼盘7幢1单元1101号房屋,价格为1738112元，支付方式为按揭付款。合同签订后,原告父母向被告交付定金20000元。合同订立时,被告承诺能够为原告办理银行审批贷款,能够为原告办理认购书中约定贷款数额,但认购书订立后,由于原告尚未大学毕业,没有工作收入,原告父亲傅以正年龄69岁,不符合银行贷款规定,故被告无法为原告正常办理贷款手续。期间，被告要求原告以编造原告工作经历、编造工资流水的方式通过银行审批贷款,原告本着诚实守信的原则,对此方案予以拒绝。至此,原告购房的合同目的根本无法实现，被告的行为已经构成违约，原告多次与被告协商，要求被告返还定金，被告均以各种理由予以拖延,无奈,原告为维护自身合法权益,依据《合同法》等相关规定，向法院提起诉讼。被告太原恒泽房地产开发有限公司辩称，1、原、被告于2019年5月30日签订合同是双方真实性意思表示，合法有效，是原告父母代为办理，原告父母虽未提交授权文书，但构成表见代理，我公司有理由相信其父母有代理权限，相关法律责任应该由原告承担。2、根据认购书，原告所交款项为定金，根据担保法89条及担保法解释115条，原告无权要求返还定金。在本案中原、被告签订认购书后，被告已经为其保留房号，原告应按约定缴纳款项及按揭，同时与我公司签订商品房买卖合同。但原告违约依法不应返还缴纳的定金。而且认购书第五条明确约定，原告未按期交款签合同，所有款项不予退还。3、被告从未向原告承诺可以办理银行贷款，相反办理贷款是原告应尽的义务，原告至今未履行合同义务。4、即使销售人员私下承诺可帮助原告办理贷款，但是该承诺不是我公司承诺。我公司从未同意客户以伪造银行流水的方式办理贷款。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2019年5月30日，原告之母高保珍在未取得原告授权的情况下，代替原告与被告签订了合同编号为10779的《太原?恒大林语郡商品房认购书》，被告（甲方）作为出卖人、原告（乙方）作为买受人，合同约定，1、甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示,具备合同法规定的基本要素,是有效并受法律保护的。乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周围环境已有充分的了解；2、乙方自愿向甲方认购太原?恒大林语郡楼盘7幢1单元1101号房，该商品房的规划用途为住宅，该商品房建筑面积共152.03平方米,总金额为人民币1738112元；3、乙方同意签署本认购书时,支付人民币2万元整作为定金(定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款)；4、乙方以按揭付款（商业贷款）的方式支付房款，乙方须于2019年6月1日前支付首付款508112元(不含定金),同时签署《商品房买卖合同》;余款(即121万元)由银行提供按揭贷款,乙方需在2019年6月1日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；5、乙方必须在约定的付款方式和期限内到太原?恒大林语郡销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》,否则视为乙方放弃购买该房屋,所付款项不予退还,甲方无须通知乙方,可另行销售该房屋。认购书签订后，原告向被告交付了定金2万元。目前，原告因不符合办理银行贷款的条件，未能签订《商品房买卖合同》。证实上述事实的证据有《太原?恒大林语郡商品房认购书》，及双方当事人当庭陈述等。本院认为，根据审理查明的事实，本案是因买卖商品房引起的纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，本案中，《太原?恒大林语郡商品房认购书》是原告的母亲高宝珍在没有授权的情况下以原告的名义与被告所签，签订时双方未充分考虑到原告不符合办理商品房贷款合同的条件，导致未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，故原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。高保珍虽为原告之母，但并不必然具有代理已成年的原告进行民事行为的权利，被告辩称其构成表见代理无法律依据，在此情况下，被告签订认购书并收取定金存在一定的过错。原告母亲在未经授权的情况下代替原告订立合同亦存在过错。考虑到双方的过错程度，本院酌情确定被告返还原告购房定金1.5万元。原告主张被告双倍返还定金不符合事实及法律规定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告高竞天与被告太原恒泽房地产开发有限公司于2019年5月30日签订的编号为10779的《太原?恒大林语郡商品房认购书》；二、被告太原恒泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高竞天定金1.5万元；三、驳回原告高竞天的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计400元，由原告高竞天负担200元，被告太原恒泽房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 张盈敏 二○一九年十一月十一日书记员 侯文燕相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。