宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初4781号原告（反诉被告）：固原市惠创市场服务有限责任公司，住所地：固原市原州区。法定代表人：刘强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭云安，宁夏朔北律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：固原润农电子商务有限公司，住所地：固原市原州区。法定代表人：郭振国，系该公司总经理。委托诉讼代理人:兰云霞，北京大成（银川）律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）固原市惠创市场服务有限责任公司（以下简称固原惠创公司）与被告（反诉原告）固原润农电子商务有限公司（以下简称固原润农公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）固原惠创公司的委托诉讼代理人郭云安，被告（反诉原告）固原润农公司的委托诉讼代理人兰云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固原惠创公司向本院提出诉讼请求：l.判令解除原、被告之间签订的《固原西南新区平价农贸市场运营管理合同》；2.判令被告支付拖欠原告的租金300000.00元，剩余租金计算至房屋实际交付之日；3.判令被告自2018年9月1日起每日按41666.67元×5%的标准向原告支付违约金至实际支付之日止；4.判令被告搬离租赁场地并将租赁场地恢复原状后交付原告；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告因需要于2018年9月1日租赁原告位于固原市原州区XX（建筑面积5000㎡，租赁1100㎡及办公室）。当日双方签订了《固原西南新区平价农贸市场运营管理合同》一份，对承租市场信息及相关权利义务做了明确约定。其中第三条约定：房屋使用期自2018年9月1日至2021年9月1日，共计3年；第四条约定租金500000.00元/年（即每月41666.67元），第一期管理费的支付时间为2018年9月1日前，此后管理费即为每年9月1日前一次性付清，逾期未交的每超1日按每月管理费5%支付违约金；第八条（三）1约定被告不按照约定支付费用达30日，原告可以单方解除合同，收回房屋。双方签订合同后，原告按照约定向被告交付上述市场，被告开始使用，但是被告只向原告支付了200000.00元费用，其未按合同约定时间和方式向原告支付租金的行为构成根本违约，原告有权根据合同第八条（三）1约定行使单方解除权。原告于2019年4月24日向被告出具了催费通知，被告公司收到后仍未履行。故原告提起诉讼。固原润农公司辩称，1.原告不享有合同解除权，被告也不同意解除。原、被告双方签署的是市场运营管理合同，原告的经营范围也包含市场经营管理与服务。原告除了提供经营场所，并未向被告提供市场运营管理服务，原告不支付合同约定管理费的行为，是在行使《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权，并不存在违约行为，因此，不产生违约金或合同解除权行使的问题。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同解除权是当事人行使权利的结果，法院有权确认当事人合同解除的效力，但并不具有判决解除合同的法律依据。2.关于涉案厂房租金的确定。双方签署的市场运营管理合同是由原告提供的，合同也只是约定了管理费，并未就租金作出明确约定，视为合同对于价款约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条规定，价款或报酬约定不明确的，双方可以协商确定，协商不成的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。涉案厂房所在地的市场租金在5-8元/㎡/月。依据以上事实和法律规定，法院有权就涉案厂房租金依据订立合同时履行地的市场价格确定。退一步讲，即便是将市场运营管理合同认定为租赁合同，将管理费认定为租金。那么，直接将合同约定的管理费标准作为租金标准向被告主张，也与合同签订时的该地段市场价格相差太大，显然不公平。被告依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，请求变更租金，也合情合理。另补充一点，合同第六条约定三个月的装修期即免租期，但是原告计算的租金并没有扣除三个月免租期的租金。固原润农公司向本院提出反诉请求：1.请求按照同地段租金标准确定或变更涉案厂房租金为8元/㎡/月；2.请求判令原告返还不当得利120800.00元（已付200000.00元-应付首年租金79200.00元）；3.本案本诉及反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：2017年6月，被告中标宁夏回族自治区商务厅固原市原州区电子商务进农村示范项目，为使项目尽快落地，2018年8月15日，原、被告签署《固原西南新区平价农贸市场运营管理合同》，被告使用原告位于固原市原州区新区横二路南平街以西九龙集团平价农贸市场西2厅，使用面积1100㎡，用于原州区电子商务公共服务中心办公运营场所。合同约定使用期限自2018年9月1日至2021年9月1日，共3年，管理费标准为500000.00元/年。原、被告签订合同后，原告并未向被告提供市场运营管理或服务，但原告却按照房屋管理费500000.00元/年（37.88元/㎡/月）的标准向被告收取租金。而据被告与同地段其他租户了解得知，在订立合同时该地段厂房租金标准一般在5-8元/㎡/月。因此，以管理费500000.00元/年的标准确定涉案厂房租金显失公平。被告按照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，请求变更合同条款，或依据合同法第六十一条、第六十二条对价款约定不明确的协商解决，协商不成的按照市场价格履行之规定，确定涉案厂房租金为8元/㎡/月，租赁1100㎡，按照8.00元/㎡/月，年租金为105600.00元。根据原、被告之间合同第六条约定，原告给予被告3个月装修期，装修期应为免租期。因此首年租金应当扣除3个月装修期租金，首年租金应为79200.00元（8800.00元/月×9个月）。现被告已向原告支付200000.00元，超出部分120800.00元（200000.00元-79200.00元）属于原告不当得利，应当返还被告。综上，请求依法维护被告的合法权益。固原惠创公司对固原润农公司的反诉辩称，1.被告的反诉请求是不能成立的；2.针对其反诉请求逐项进行分析：第一项反诉请求，能够看到既然有变更那就一定有原始记载，如果没有租金，又何来变更租金，所谓的管理费就是租金，只有有租金才存在变更，同时根据反诉状记载的情况来看，其要求变更是因为显失公平，在法律上的显失公平是一方当事人利用自己的优势或者是对方没有经验等情形在与对方签订合同的过程中设定了明显对自己一方有利的条款，致使双方合同权利义务以及利益严重失衡，明显违反公平原则，而本案合同是双方在平等自愿的基础上就涉案标的物进行磋商达成的协议，而反诉原告作为一商贸有限公司对于房屋租赁以及产权状况均比反诉被告更有经验，因此本案合同不存在显失公平的问题；第二项反诉请求，对于反诉原告返还不当得利的说法，因为本案属于租赁合同纠纷，不当得利属于另一法律关系，不应在同一案件中提出反诉。针对反诉原告提到的2018年9月1日交付毛坯房对装修期三个月为免租期的问题，向法庭说明，涉案房屋在原告向反诉原告交付时，已是装修完成的房屋，不是毛坯房，该份合同是在双方所签订其他两份合同的版本的基础上进行了部分改动，所记载第三条第二项及第六条均与客观事实不符。同时，第四条月租金的数额计算有误，月租金应为40000.00余元，但合同记载是每月67000.00元。结合原、被告双方涉案的另一案件关于交房时间的约定，能够看出同地段西一厅交付时间为2017年10月1日，而房屋使用时间为2018年3月2日，而该份合同使用时间是2018年9月1日至2021年9月1日，因此，反诉原告所述的留有装修时间三个月、反诉被告向其交付的为毛坯房与事实不符。当事人依法提交了证据。本院对双方提交的证据认定如下：固原惠创公司提交的《固原西南新区平价农贸市场运营管理合同》来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，能够证实双方签订合同约定了费用及其他权利义务的事实，予以采信；固原惠创公司提交的《九龙集团平价农贸市场办公室用品移交清单》的真实性和合法性能予以确认，但达不到其证明目的，不予采信。固原润农公司提交的《原州区电子商务进农村综合示范项目中标通知书》、《原州区电子商务进农村综合示范项目服务合同》的真实性能予以确认，但达不到其证明目的，不予采信；固原润农公司提交的《固原经济技术开发区中小企业创业园标准化厂房租赁合同》的真实性无法确认，亦达不到其证明目的，不予采信。本院经审理认定事实如下：2018年8月15日，固原新建南河滩市场服务有限责任公司（甲方）与被告固原润农公司（乙方）签订了《固原西南新区平价农贸市场运营管理合同》，约定甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋使用及管理的有关事宜达成协议如下：房屋坐落于宁夏固原市原州区新城横二路，南平街以西，九龙集团综合平价农贸市场西2厅，建筑面积5000平方米，剩余1100平方米及办公室交付乙方使用；房屋使用期自2018年9月1日至2021年9月1日，共计3年；甲方应于2018年9月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。因甲方房屋为毛坯房，无需进行房屋资产清点，故甲乙双方移交房门钥匙及水、电卡后即视为交付完成；使用期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方对房屋的装修装潢、添置的附属物品及设备设施归乙方所有；乙方应按时向甲方支付房屋、场地、停车位等管理费用，乙方未按时支付给甲方管理费用时，每超1日按照每月管理费的5%支付违约金给甲方，管理费标准为50万元/年；支付方式为：第一期管理费的支付时间为2018年9月1日前，此后管理费即为每年9月1日前一次性付清；甲方同意乙方在签订本使用合同后可对房屋进行装修装潢，甲方给予乙方3个月的装修期，装修装潢费用由乙方自行承担。乙方对房屋的装修装潢及各种添附、配置的设施设备均归乙方所有；乙方不按照约定支付管理费达30日的，甲方有权解除合同；乙方合同使用期满后，不延续使用时，必须将房屋恢复原状，如未恢复，乙方将支付给甲方年管理费的20%违约金。双方对其他事项亦作了约定。2018年9月，固原新建南河滩市场服务有限责任公司名称变更为固原市惠创市场服务有限责任公司即本案原告。后被告向原告支付了租金200000.00元，剩余款项未付，遂引起原告诉讼。本院认为，原、被告签订的《固原西南新区平价农贸市场运营管理合同》虽名为管理合同，但根据合同约定的内容及庭审查明的情况，双方签订的合同实为租赁合同。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2018年9月1日前向原告支付500000.00元，不按照约定支付费用达30日的，原告有权单方解除合同，收回房屋，后被告仅向原告支付了200000.00元，剩余300000.00元未付已远远超过30日，至今亦未能履行支付义务，显已违约，原告据此行使合同解除权，符合约定，应予以支持。合同解除后，被告应当将租赁房屋返还给原告并向原告支付拖欠的租金。对应付租金数额，因合同约定原告给予被告3个月的装修期，庭审中原告承认若存在装修期即为免租期，故应扣除三个月装修期的费用，双方约定每年租金为500000.00元，则三个月的租金为125000.00元（500000.00元÷12×3），被告拖欠原告的租金应为175000.00元（300000.00元－125000.00元）。故被告向原告支付的租金数额应为175000.00元，并应支付自2019年9月2日起至房屋实际交付之日的租金，按月租金41666.67元的标准支付。原告要求被告支付自2018年9月1日起每日按41666.67元×5%标准的违约金至实际支付之日止，该主张不符合法律规定，因被告逾期支付租金175000.00元，本院确定被告按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年9月1日至实际付清之日的利息。合同约定使用期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告对房屋的装修装潢、添置的附属物品及设备设施归被告所有，现该合同解除，因原告不同意利用，根据双方合同约定及法律规定，本院确定房屋的装饰装修、被告添置的附属物品及设备设施由被告拆除带走，因拆除造成房屋毁损的，由被告恢复原状。原告称在涉案房屋租赁前已对房屋进行了装修，但其未提交证据证实，且合同中载明原告房屋为毛坯房且约定了房屋装修的条款，故原告的该主张不能成立，本院不予采信。被告的反诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，被告的反诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:解除原告（反诉被告）固原市惠创市场服务有限责任公司与被告（反诉原告）固原润农电子商务有限公司签订的《固原西南新区平价农贸市场运营管理合同》；被告（反诉原告）固原润农电子商务有限公司于本判决生效后十日内将涉案房屋返还原告（反诉被告）固原市惠创市场服务有限责任公司，涉案房屋的装饰装修、被告添置的附属物品及设备设施由被告（反诉原告）固原润农电子商务有限公司于本判决生效后十日内拆除带走，因拆除造成房屋毁损的，由被告（反诉原告）固原润农电子商务有限公司恢复原状；被告（反诉原告）固原润农电子商务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）固原市惠创市场服务有限责任公司支付租金175000.00元及自2018年9月1日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并支付自2019年9月2日起至房屋实际交付之日的租金，按月租金41666.67元的标准支付；驳回原告（反诉被告）固原市惠创市场服务有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）固原润农电子商务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800.00元，由原告（反诉被告）固原市惠创市场服务有限责任公司负担2417.00元，被告（反诉原告）固原润农电子商务有限公司负担3383.00元；反诉案件受理费1358.00元，由被告（反诉原告）固原润农电子商务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审 判 长 马文娜审 判 员 马 兰人民陪审员 王兴灵 二○一九年十一月二十日 书 记 员 郭 婷附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。