四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16394号 上诉人（原审被告）：成都众品惠商贸有限公司，住所地成都市金牛区二环路北四段******。 法定代表人：陈强强。 委托诉讼代理人：袁明露，四川凡高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都翔龙房地产有限公司，住所地四川省成都市金牛区解放路一段**。 法定代表人：王胜泉，系董事长。 委托诉讼代理人：蒋茜，泰和泰律师事务所律师。 上诉人成都众品惠商贸有限公司（以下简称“众品惠公司”）因与被上诉人成都翔龙房地产有限公司（以下简称“翔龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初1440号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 众品惠公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项判决内容，并依法改判；事实和理由：一审法院认定众品惠公司应当向翔龙公司支付租金及综合管理费的期间为：自2017年12月8日至2018年11月30日，该认定属于事实认定错误。翔龙公司实际交付案涉房屋的时间为2017年12月7日，该事实有众品惠公司缴纳电费的收据予以佐证。依据双方约定免租期限为158天，故众品惠公司支付租金的起算期应当为2018年5月16日。因一审法院对计租期限认定不清导致相关费用计算错误。综上，请求二审法院判如所请。 翔龙公司辩称，根据双方在接房时签订的商户交房确认函，双方交接房屋的时间应该是在2017年7月3日；该房屋的装修日期为158天，即2017年7月3日起至2017年12月7日，该房屋的开业时间也是2017年12月8日。案涉房屋的租金是自2017年12月8日起算。一审法院认定事实正确，判决正确，相应的租金起算日及利息是一审法院根据实际情况酌情考虑的。 翔龙公司向一审法院起诉请求：一、确认翔龙公司、众品惠公司签署的2017年7月3日《城中汇商场商铺租赁合同》、《城中汇商场商铺租赁合同补充协议》、《城中汇商场商铺租赁合同补充协议二》及2018年1月3日《城中汇商场商铺租赁合同》已经于2018年11月30日解除；二、判令众品惠公司限期腾退租赁房屋并支付2017年12月8日至2018年11月30日固定租金75452.8元、2017年12月8日至2018年11月30日房屋综合管理费123691.2元（实际计算至众品惠公司腾退租赁房屋日止）；三、判令众品惠公司给付翔龙公司逾期支付租金、租赁保证金、房屋综合管理服务费等应承担的违约金，暂计至2018年11月30日共计45894.23元（以逾期未支付的租金、租赁保证金、房屋综合管理服务费及其他费用之和为基数共计249144元，每逾期一日，按应付未付款项的0.1%累计计算，计算至本金实际付清为止）；四、判令众品惠公司给付翔龙公司合同解除违约金共计105120元（按2018年6个月的租金和6个月的综合管理费之和计算）；五、判令众品惠公司承担2018年12月5日至实际腾退房屋之日的房屋占用费，暂计至2018年12月11日共计14716.8元（以每日每平方米7元，共350.4平方米的标准计算，实际应计算至众品惠公司腾退租赁房屋日即2018年12月26日止）；六、判令众品惠公司承担本案的诉讼费、律师费、保全费等费用。一审诉讼过程中，翔龙公司自愿放弃上述第二项诉讼请求中的腾退房屋。 一审法院认定事实：2017年7月3日，翔龙公司（出租方）与众品惠公司（承租方）签订《城中汇商场B1楼133号生活超市商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同一》），主要约定：1．翔龙公司出租给众品惠公司的房屋坐落在四川省成都市金牛区解放北路一段139号商场B1层133号；2.该房屋用于计算租金、推广服务费、综合管理费及其他费用的租用面积为350.4平方米；3.租赁期限：五个租约年，租赁期限自该房屋交付日开始起算，至次年当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年按此计算，直至租赁期限届满；4.交付日：暂定该房屋交付日为2017年7月3日，翔龙公司可以提前交付该房屋，交付日以翔龙公司书面通知的交付日期为准；5.自翔龙公司书面通知物业交付次日起60天为装修期；6.计租日起该房屋的租金按照保底租金+提成计算，保底租金：第一、二个租约年的月租金为每平方米40元、月保底租金为14016元，第三、四个租约年的月租金为每平方米45.6元、月保底租金为15978.24元，第五个租约年的月租金为每平方米51.65元、月保底租金为18098.16元；7.提成租金：按众品惠公司该月营业额40万元﹤提成额度﹤50万元8%计算，该月营业额50万元≤提成额度﹤55万元10%计算，该月营业额≥55万元12%计算；8.众品惠公司应向翔龙公司缴纳首次的租金为14016元，首次租金应在合同签订之日或物业交付前20天向翔龙公司付清，具体时间以翔龙公司通知为准；9.众品惠公司应于本合同签订之日或该房屋交付时（以日期在先者为准）向翔龙公司支付房屋租赁保证金50000元；10.众品惠公司的租金支付周期为按月方式支付；11.该房屋综合管理费暂时按照租用面积每平方米每月30元核算，即该房屋的每月综合管理费为10512元；12.众品惠公司违反本合同的其他约定，给翔龙公司造成实际损失或给翔龙公司正常经营、运营产生影响，且在翔龙公司书面通知后七日内众品惠公司未予纠正的，翔龙公司可书面通知众品惠公司解除本合同，本租赁合同自翔龙公司发出合同解除通知书时解除，本合同因此解除的，众品惠公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，众品惠公司还须支付给翔龙公司相当于当年六个月的租金和六个月的综合管理费之和的金额作为违约金；13.众品惠公司逾期支付租金和本合同约定的各项费用的，每逾期一日，应按逾期之款项的0.1%向翔龙公司支付违约金；14.众品惠公司应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向翔龙公司交还该房屋，翔龙公司有权要求众品惠公司按每日每平方米7元的标准支付逾期期间的房屋占用费；15.本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：众品惠公司的收件人为陈强强，地，地址为四川省中江县兴隆镇兴青村**，任何通知或联络，如通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天视为已收讫。 2017年12月7日，翔龙公司、众品惠公司签订《城中汇商场商铺租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议一》），主要约定：1.装修期为158天，装修期内众品惠公司无须支付租金和综合管理费；2.租金按保底租金+提成：按租用面积及营业额计算；3.保底租金：第一个租约年的月租金额为每平方米20元、月保底租金为7008元，第二个租约年的月租金额为每平方米40元、月保底租金为14016元，第三、四个租约年的月租金额为每平方米45.6元、月保底租金为15978.24元，第五个租约年的月租金额为每平方米51.65元、月保底租金为18098.16元；4.提成租金：自计租日起，第一个月至第六个月的月提成租金按众品惠公司该年度每个日历月的营业额的0%计算，自第七个月起，提成租金按照以下方式计算：（1）如众品惠公司该月营业额不超过40万元，则月提成租金按众品惠公司该年度每个日历月的营业额的0%计算；（2）如众品惠公司该月营业额超过40万元但小于50万元，则月提成租金按众品惠公司该年度每个日历月的营业额的8%计算；（3）如众品惠公司该月营业额超过50万元但小于55万元，则月提成租金按众品惠公司该年度每个日历月的营业额的10%计算；（4）如众品惠公司月营业额超过55万元，则月提成租金按众品惠公司该年度每个日历月的营业额的12%计算；5.如众品惠公司逾期支付保证金、租金、综合管理费和原合同约定的任何费用（包括补足租赁保证金不足部分）超过15日或一个租赁年度累计超过2次的，翔龙公司有权解除原合同及本补充协议，并按原合同上述第12、13条执行。当日，翔龙公司与众品惠公司签订《瑞安•城中汇B1层商铺日期确认函》，载明“该房屋的交付日为2017年7月3日；该房屋的装修期为158天，自交付日起算，即2017年7月3日起至2017年12月7日止；该房屋的起租日为2017年12月8日”。 2018年1月3日，翔龙公司、众品惠公司签订《城中汇商场商铺租赁合同补充协议二》（以下简称《补充协议二》），主要约定：1.众品惠公司因原核准企业名称过期，无法办理营业执照及公司公章，导致原合同及原补充协议至今未加盖众品惠公司公章，众品惠公司如需办理营业执照及公司公章须与翔龙公司签订合同签署日期为2018年1月3日的《城中汇商场商铺租赁合同》；2.双方在签订本补充协议同时签订新合同，以便众品惠公司办理营业执照及公司公章；3.无论众品惠公司营业执照及公司公章最终能否办理，双方权利义务均按照原合同及原协议执行，新合同仅作为众品惠公司办理营业执照及公司公章之需使用，不影响原合同及原协议的效力。当日，翔龙公司、众品惠公司又签订了《城中汇商场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同二》）。 众品惠公司除向翔龙公司支付一个月租金7008元外，未向翔龙公司支付其余租金及综合管理费。2018年11月27日，翔龙公司向众品惠公司邮出《合同解除告知函》，载明“截止本函发出之日，您仍未支付上述租金及综合管理费共计203232元，截止2018年11月26日共计产生逾期付款违约金43603.78元。我司分别于2018年2月13日、2018年11月19日给您发送了《欠费通知单》，您仍未支付上述拖欠费用共计246835.78元。综上，现我司为维护自身合法权益，通知您：（1）双方签署的租赁合同已于2018年11月30日解除，·····；（2）请您于2018年11月30日22时前到我司来办理该商铺的移交手续，逾期我司将对该商铺停止能源、设施、设备等的供应或禁止您使用，并依租赁合同约定强制收回该商铺，该商铺内物品的毁损灭失我司概不负责”。 2018年12月4日，翔龙公司向众品惠公司发出《关于收回商铺的通知》，载明“您长期拖欠我司费用，我司已发送《合同解除告知函》给您，租赁合同已于2018年11月30日解除。您应于2018年11月30日向我司退还该商铺并缴纳拖欠费用，······”。2018年12月26日，众品惠公司将案涉商铺交还给翔龙公司。 一审法院认为，翔龙公司自愿放弃请求众品惠公司腾退租赁房屋的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以确认。翔龙公司与众品惠公司签订的《租赁合同一》、《补充协议一》、《补充协议二》以及《租赁合同二》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方当事人应当依约行使权利、履行义务。根据一审庭审查明的事实，众品惠公司仅向翔龙公司支付一个月租金7008元，未向翔龙公司支付其余租金及综合管理费。翔龙公司于2018年11月27日向众品惠公司邮出《合同解除告知函》，故对于翔龙公司请求确认双方签订的《租赁合同一》、《补充协议一》、《补充协议二》以及《租赁合同二》已经于2018年11月30日解除的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。 对于翔龙公司主张众品惠公司支付2017年12月8日至2018年11月30日的租金75452.8元（扣除已付一个月的租金，7008元×10个月+7008元÷30天×23天）以及2017年12月8日至2018年11月30日综合管理费123691.2元（10512元×11个月+10512元÷30天×23天）的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。 对于翔龙公司主张众品惠公司支付逾期给付租金、租赁保证金、房屋综合管理服务费的违约金的诉讼请求，众品惠公司不予认可，因翔龙公司未就众品惠公司逾期支付租金等费用给其造成的损失向法院举证，一审法院按照公平原则，酌情判令众品惠公司以欠付租金、综合管理费之和即199144元为基数，从2018年12月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准向翔龙公司支付违约金至欠款付清时止。 对于翔龙公司主张众品惠公司支付合同解除违约金105120元的诉讼请求，因翔龙公司未就其存在其他损失向法庭举证，且一审法院已判令众品惠公司支付上述逾期支付租金等的违约金，故对翔龙公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 对于翔龙公司主张众品惠公司支付自2018年12月5日起至2018年12月26日止，按照每日每平方米7元的标准计算房屋占用费的诉讼请求，虽然《租赁合同》对于众品惠公司逾期交还房屋的占用费标准约定为每日每平方米7元，但按该标准计算出的每平方米每月的房屋占用费为210元（7元×30日）已显著高于合同约定的每平方米每月租金与综合管理费之和即50元，根据公平原则，一审法院判令众品惠公司按照每平方米每月50元的标准向翔龙公司支付房屋占用费12264元（350.4平方米×50元÷30天×21天）。 对于翔龙公司主张众品惠公司承担翔龙公司因诉讼产生律师费的诉讼请求，翔龙公司未就其因主张案涉债权实际产生律师费向一审法院举证，应当承担举证不能的法律后果，故对翔龙公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、翔龙公司与众品惠公司于2017年7月3日签订的《城中汇商场B1楼133号生活超市商铺租赁合同》，于2017年12月7日签订的《城中汇商场商铺租赁合同补充协议》，于2018年1月3日签订的《城中汇商场商铺租赁合同补充协议二》及《城中汇商场商铺租赁合同》于2018年11月30日解除；二、众品惠公司于判决生效之日起十日内将向翔龙公司支付租金75452.8元及综合管理费123691.2元；三、众品惠公司于判决生效之日起十日内将向翔龙公司支付违约金，计算方式：以199144元为基数，从2018年12月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至欠款付清时止；四、众品惠公司于判决生效之日起十日内将向翔龙公司支付房屋占用费12264元；五、驳回翔龙公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6773元，减半收取计3386.5元，由众品惠公司负担2236元，由翔龙公司负担1150.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。众品惠公司提交新证据：“城中汇”购物中心微信公众号推送的信息截图5张，拟证明翔龙公司交房的实际时间是2017年12月7日。 翔龙公司经质证发表质证意见，证据是复印件，对真实性不予认可。对于上述微信公众号所推送的信息名为“备战开业119消防大练兵”的图片信息，该信息所显示的2017年12月8日只是开业日，并不能说明交房时间是2017年12月8日；也不能达到上诉人的证明目的。同时，即便微信公众号推送的内容是真实的，也是指整个商场的开业情况，并不能证明本案案涉房屋的具体交房时间。 对众品惠公司提交的上述证据，系网络截屏打印件，经本院核实，对其真实性、合法性予以确认，但对其关联性及证明力，本院结合相关案涉事实予以认定。 本院经审理查明的事实与一审法院已查明的事实一致，对此本院予以确认。 二审中，翔龙公司与众品惠公司均明确表示对一审判决第一、四项并无异议。根据双方服判的情况及二审的诉辩意见，双方于本案中的争议焦点问题主要集中在案涉房屋交付日期的认定问题上。对此，本院评判如下： 依据案涉租赁合同第2.1条“于本合同20.2条约定的交付日，甲方应当于该日交付商铺，而乙方应当于该日接收商铺，若甲方变更交付时间，应提前30日书面告知乙方，乙方的合同期应相应的予以顺延。甲乙双方交付/接收该商铺时，应当签署一份交接凭据，交接凭据应该载明交接日期及交付状况，该商铺交付状况以交接凭据所载为准，交接凭据一旦签署，则甲乙双方的交付/接受义务立即完成”，及第20.2条“双方暂约定该房屋交付日为2017年7月3日，甲方可以提前交付该房屋，交付日以甲方书面通知的交付日期为准。”之约定，案涉房屋的交付应当有双方签署实际的交付确认单，以该单据上确认的时间作为交付时间。根据翔龙公司与众品惠公司于2017年12月7日签署《瑞安.城中汇B1层商铺日期确认函》第一、二、三条确认的交付时间为2017年7月3日，租金起算日为2017年12月8日，该确认函经众品惠公司的法定代表人陈强强签字确认，且众品惠公司亦未举证证明该确认函存在无效或可撤销的情形或事由，应属有效，故本院认定案涉房屋的交付时间为2017年7月3日。对于众品惠公司主张案涉房屋交付时间为2017年12月7日，因其提交的微信公众号推送信息并不足以否定和推翻上述双方正式确认的交房及租金起算时间，且其未提出其他足以采信的证据予以佐证证明，须承担举证不能的不利责任，故本院对众品惠公司的该主张不予采纳。另，众品惠公司于二审中明确表示若二审法院认定交付时间为2017年7月3日，则对一审法院认定的租金、综合管理费、违约金计算方式、计算金额无异议。关于案涉房屋的交付时间为2017年7月3日，前文已述，于此不赘。结合当事人无异议的部分，以及本院确认的相关事实，一审法院对于租金、综合管理费、违约金认定正确，本院予以维持。 综上所述，众品惠公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7274.32元，由成都众品惠商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十一月二十一日 书记员  刘昱君