新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院   民事判决书   （2019）新2327民初768号   原告：刘彩琴，女，1962年11月28日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区喀什市恰萨街道东湖小区8号楼113室，现住新疆维吾尔自治区喀什市。   委托诉讼代理人：唐振亚，系湖南亚元律师事务所律师。   被告：新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司，住所地吉木萨尔县神旗小区3号楼1单元102室。   负责人：夏尚勇，系该分公司总经理。   被告：新疆神旗房地产开发有限公司，住所地昌吉市延安南路理想520大厦4022室（41区1丘58栋4层4F-C7）。   法定代表人：夏尚勇，系该公司执行董事兼总经理。   二被告共同委托诉讼代理人：李光宇，系新疆鼎泽律师事务所律师。   原告刘彩琴与被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司（以下简称神旗房产分公司）、被告新疆神旗房地产开发有限公司（以下简称神旗房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，因被告提出取证申请，本案延期开庭，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘彩琴及其委托诉讼代理人唐振亚、被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司、被告新疆神旗房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人李光宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘彩琴向本院提出诉讼请求：1、请求依合同约定将位于××旗面积151.055平方米商品房交付原告占有使用或退还原告房款2114768元；2、被告承担违约金154030元（2017年3月1日至2019年3月1日（2114768元×0.0001%×730天）；3、二被告承担诉讼费用。事实和理由：被告开发建设了神旗·天地国际小区10幢1单元101号住宅。原告依被告的××区的房款2114768元交付于被告，双方签订了GF-2000-0171《商品房买卖合同》。被告向原告出具了收款收据，但被告截止至今，被告仍未能将该套房屋交付原告，被告的行为严重违约，原告依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。   被告新疆神旗房产分公司、被告新疆神旗房地产开发有限公司共同辩称，原告起诉的事实及理由不成立，原告没有向被告交付购房款，原告提供的收款收据和房屋买卖合同内容不真实。被告开发房屋向喀什融信、宏泰担保公司进行借款，当时这两个公司吸收存款无法偿还，出现续款的风暴。2014年5月，喀什市政府及公安局治理“非吸”行动，喀什融信的李明军带领多人到本公司协商以物抵债事宜，后喀什公安机关让本公司负责人夏尚勇快速通过以房抵债或者给放款人员打借条方式平息事态，夏尚勇压力很大，让公司人员给李明军以房抵债，被告妥协将一千份《商品房买卖合同》及相配的收款收据、公司公章、法定代表人私章交给李明军处理债务事宜。原告向喀什融信、宏泰担保公司出借了资金，并没有向二被告支付房款，原告不能提供出借资金的银行交易记录，原告依照《收款收据》主张折算的购房款，存在非法的本金及利息，故原告起诉的理由事实不成立，请求法院驳回其诉讼请求。   本案在审理过程中，双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对争议的证据本院认定如下：   1.原告提交《商品房买卖合同》《收款收据》各一份。拟证实，原、被告双方签订了商品房买卖合同，约定了交房时间，逾期按日支付万分之三的违约金。经质证，二被告对以上证据真实性不认可，认为原告没有向被告支付购房款，签订《商品房买卖合同》并不是二被告的真实意思表示，合同无效。本院认证认为，被告《商品房买卖合同》《收款收据》加盖公章的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以采信。   2.原告提交《承诺书》《承诺函》各一份。拟证实，2014年11月16日、2014年11月18日被告承诺“两年以后，将该房屋以每平方米14000元的价格回购，回购门面房总价为2114768元”。经质证，二被告对该组证据的真实性无法当庭认可。本院认证认为，该组证据加盖被告公司的印章，并由被告公司负责人夏尚勇签名，本院对该证据的真实性予以采信。   3.新疆吉木萨尔县（2018）新2327民初10号民事判决书一份。拟证实，该案原告赵明和被告签订的合同约定的房价14000元/平方米，但被告以8800元平方米的价格将门面房出售。经质证，二被告对该组证据真实性无法当庭确认。本院对该民事判决书的真实性予以采信。   4.《商铺产权共有协议》及身份证复印件八份。拟证实，原告与其他七人共同出资购买房屋，资金来源是合法的。经质证，二被告认为证据系复印件，对该证据真实性无法确认。本院对该证据的真实性综合予以采信。   二被告共同就其辩解提交以下证据，经质证，本院认证如下：   1.《喀什融信担保公司业务量统计表》一份（72页-134页）。拟证实，该统计表中没有原告向喀什融信担保公司出借资金登记，只要出借资金就有登记。经质证，原告对该证据真实性不持异议，该证据系原告申请法院调取的，原告出示不合适。原告向喀什融信担保公司出借的资金的业务员是宁灵芝和周莫丽。本院对该证据的真实性予以采信。   2、《讯问笔录》三份及孙世萍刑事补充侦查卷中的供述一份。拟证实，喀什融信公司、喀什宏泰公司业务员刘志勇、张月娥、贾芳向检察官供述，以月息3%向社会吸收存款，包括原告出借款，后以5%的月息转借给吉木萨尔县房产开发商夏尚勇和奎屯市开发商李长江等。原告刘彩琴等折算的购房款中有月利率5%的非法高额利息。经质证，原告认为该证据不能证实原告以高息出借资金，原告出借资金的利率为2.5%，但原告未收到任何利息。本院对该证据的真实性予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2013年，被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司开发建设吉木萨尔县神旗天地国际小区，因工程进度缺乏资金周转，被告公司的负责人向夏尚勇通过他人介绍认识案外人李明军和孙世萍，并向李明军开办的喀什市融信投资管理咨询有限责任公司及孙世萍开办喀什宏泰股份投资管理有限公司融资借款，李明军将吸收的公众存款借给被告开发房产。2014年9月，李明军和孙世萍开办的投资担保公司资金链断裂，无法向出借人归还借款，李明军与孙世萍在向被告索要借款过程中，双方协商以被告开发的房屋进行抵债。原告向李明军开办的喀什市融信投资管理咨询有限责任公司出借的款项由被告通过以物抵债方式偿还。2014年11月16日，被告、夏尚勇及喀什市融信投资管理咨询有限责任公司向案涉原告及10幢1单元101号商品房的共有人宋云燕等八人出具承诺书记载“自2014年11月16日起至2016年11月16日止，该商铺由新疆神旗房地产开发有限公司及夏尚勇无偿使用两年，期间费用与共有人无关”。   2014年11月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告神旗房产分公司将开发的××区商品房（151.05平方米）以14000元/平方米的价格出售给原告，交房日期为2016年12月30日；付款日期及期限约定“买受人于2011年11月18日按合同销售价一次性付清房款2114768元。”同日，被告神旗房产分公司给原告出具了结算《收款收据》一份，载明“今收到刘彩琴付天地国际小区商业10#-1-101号房款2114768元。”该《商品房买卖合同》及《收款收据》均加盖了被告公司的公章及被告公司法定代表人夏尚勇的私章。同日，被告向原告出具《承诺函》记载“自2014年11月16日开始，两年后即2016年11月以后，商铺在客户允许的情况下可回收，回购价以和李明军签订的《债务清偿协议》的价格一致，盈亏归神旗房地产开发有限公司”。2014年11月25日，夏尚勇在该《承诺函》上签字，并注明“到期保证按购房合同原价收回房产，两年内可以自由交易”。被告签订和同及《承诺函》后至今未按合同约定向原告交付房屋。   另查明，李明军与孙世萍系夫妻关系，因涉嫌非法吸收公众存款罪分别于2014年12月31日、2015年1月6日被刑事拘留。2015年8月20日，被告夏尚勇向喀什市公安局提交了一份《关于喀什融信担保公司与夏尚勇借款情况说明》中载明：“2012年我开始开发吉木萨尔县神旗天地国际楼盘，从当年5月至年底，我陆续向李明军借款1000余万元，利息按3.5分计算。2013年4月至2013年8月，我通过李明军再次借款，陆续借款总金额为7000余万元，该借款中4700余万元用于支付土地出让金与拆迁补偿款，剩余2000余万元用于购买工程材料，最后一次借款是在2013年11月份，用于吉木萨尔县神旗天地国际小区工人工资支付，向李明军借款1200余万元，我向喀什融信担保公司借款共计16次，其中借款本金为9400余万元，利息1.76亿左右，本息合计约2.7亿元。2014年8、9月份，李明军带着徐强及放款客户来到神旗天地国际小区找我，李明军提出用神旗天地国际小区房子来抵喀什融信担保公司收到客户的放款。放款客户需要拿担保书原件来抵房款，我是以3200元-3900元/㎡的价格抵给放款客户的，我们收取了大量的担保书原件，李明军在吉木萨尔县时，我们就将担保书原件交给他，李明军给我们打相应的收条，后来李明军回喀什后，我们再收取的担保书原件由我们自己保存。”   另查，2017年3月31日，李明军因犯非法吸收公众存款罪被依法追究刑事责任，判处有期徒刑。2017年7月26日，被告出具声明书一份，载明“我新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司与喀什李明军借贷一事中，我公司将大部分客户放款给李明军的债权予以接受。其中有部分客户在2015年1月15日前将与李明军的放款交接单移交给了我公司，并与我公司达成以房抵债协议，对此，我公司予以认可。对其他未能移交放款交接单的部分客户的债权债务关系，我公司均不予认可。喀什客户共计331人，房屋共计553套。另，针对18号楼的部分以房抵债协议，有客户将放款交接单交回李明军公司的，并且由李明军本人写收条交于我公司的，我公司也予以认可。特此说明。”被告提供了喀什客户房源表一份，该份房源表第406号记载了原告刘彩琴的抵债商品房的房号为10幢1单元101号，面积151.055平方米，房屋总价款2114768元，交房时间为2017年12月30日，后原告要求被告交房，被告未予以交付，原告诉至本院，形成本案。   本案争议焦点：1、被告之间房屋买卖合同关系是否成立？2、原告要求被告交付房屋应否予以支持？2、神旗房地产开发分公司是否应当承担违约责任？3、被告新疆神旗房地产开发有限公司是否应当承担连带责任？   本院认为：商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。关于本案原、被告签订《商品房买卖合同》效力问题。根据本院查明的事实，该《商品房买卖合同》内容中双方明确约定了房屋面积、价款、面积确认及差异处理、付款方式及期限及交付期限、出卖人逾期交房违约责任等。被告向原告出具了《收款收据》，注明房屋位置、收款名称和金额，与《商品房买卖合同》约定房款金额一致。对于购房款来源认定问题，新疆喀什融信投资有限公司吸收原告等公众存款借给被告用于开发建设的吉木萨尔县神旗天地国际小区楼盘，后三方协商，由原告与被告神旗房产分公司双方签订了《商品房买卖合同》，将借款关系转变为商品房买卖合同关系，将原告的借款本息2114768元转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。本案签订商品房买卖合同，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是被告无力偿还借款本息的情况下，与原告签订《商品房买卖合同》，通过以房抵债方式达到偿还借款本息的目的，实现双方的权利和义务。故原告与被告神旗房产分公司双方签订的商品房买卖合同不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。   关于原告要求被告交付神旗·天地国际小区10幢1单元101号面积151.055平方米住商品房因否支持问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》违反法律规定，为有效合同，被告不按期履行交房义务，属于违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案庭审阶段要求被告说明该房屋现状，被告向法庭说明该房有预售许可证，但未完工，原告因被告负债多坚持要求被告交付该房屋，应当视为对该房屋现实交付存在的风险予以认可，原告要求被告交付案涉房屋，有事实和法律依据，应当予以支持。   关于原告要求被告从2017年3月1日起支付违约金问题应否支持问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，本院认为，违约责任应当按照补偿性原则确定，本案原告提供的《商品房买卖合同》第九条虽然约定出卖人逾期交房的违约责任，违约金应当参照违约行为对其造成的损失进行确定，本案原告未提供证据证实逾期交房对其造成实际损失的依据，依据《最高人民法院》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定计算，本案购房款并非由原告直接向被告交付，购房款由借款本金及利息转化而来。本院认为，对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，应当结合借款合同等证据予以审查，防止超出法律规定的保护限额的高额利息转化为购房款。被告认为该购房款中存在高额利息，且李明军犯非法吸收公众存款罪已被追究刑事责任，根据李明军供述其存在非法高息吸收公众存款的事实，本案原告未提供其借款转化为购房款的借款本金数额，对利息是否超出法律规定的保护限额的确定应承担举证义务，原告不能提供证据，造成计算违约金的依据不足，原告自行承担不利后果。被告也未提供证据证实购房款中超过限额的利息数额，被告辩解违约金不成立缺乏依据。被告未按期交房确属违约行为，应承担违约责任，结合原告索要房屋客观造成经济损失的事实，被告应予以补偿，本院酌定被告承担违约金21147元。   关于被告新疆神旗房地产开发有限公司是否应当承担责任问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条关于“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，被告新疆神旗房地产开发分公司系被告新疆神旗房地产开发有限公司的分公司，其民事责任应当由被告新疆神旗房地产开发有限公司承担，但由于被告新疆神旗房地产开发分公司领取了营业执照，具有独立的财产和办公地点，属于新疆神旗房地产开发有限公司的分支机构，应以其财产承担民事责任，在其无力承担全部民事责任时由公司承担，故被告新疆神旗房地产开发有限公司应承担连带付款责任。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、被告神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司于本判决生效后三十日内向原告刘彩琴交付位于××旗面积151.055平方米商品房一套；   二、被告神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司于本判决生效后三十日内支付刘彩琴违约金21147元；   三、被告新疆神旗房地产开发有限公司对被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司的上述义务承担连带责任；   四、驳回原告刘彩琴的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费24950元，由被告神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司、被告神旗房地产开发有限公司负担23488元，由原告刘彩琴负担1462元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   审 判 长 李 军   审 判 员 马玲玲   人民陪审员 阿扎提   二〇一九年十一月二十日   书 记 员 马永婷