陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终2810号上诉人（原审原告）：程少博，男，1990年5月28日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：贠梦辰，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：张水芸，陕西仁和万国律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈少敏，女，1989年6月8日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：贠梦辰，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：张水芸，陕西仁和万国律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐存掌，男，1965年9月23日出生，汉族，浙江省天台县村民，住西安市未央区。委托诉讼代理人：贾海亚，陕西耀轩律师事务所律师。原审第三人：陕西爱居商业运营管理有限公司。住所地：西安市莲湖区。法定代表人：谭艳杰，总经理。委托诉讼代理人：田新，男，陕西爱居商业运营管理有限公司员工，住西安市未央区。上诉人程少博、陈少敏、徐存掌因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初11080号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程少博、陈少敏上诉请求：撤销一审判决第四项，改判被上诉人向上诉人赔偿损失15万元；一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：1、房屋涨价差价系上诉人的损失，一审法院不予支持差价损失认识错误。上诉人已经积极履行了支付定金、资金监管等合同义务，而本案合同的解除系被上诉人未按约定时间办理涉案房产的抵押登记注销手续的过错行为导致。被上诉人拒绝履行合同导致上诉人无法取得合同约定的房产，上诉人另行购买同类房产而需额外支出的费用即为上诉人所遭受的损失。根据合同法第一百一十九条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，上诉人主张的房屋差价损失依法应当予以支持。2、上诉人关于房屋涨价差价损失计算于法有据，一审法院计算上诉人损失5.1万元错误。本案中，涉案房屋交易价格为6889元每平米，一审时西安市房屋均价为11206元，经查询同时期同小区同类型二手房销售面积在每平米11000至12000元之间，上诉人关于房屋涨价损失有充分的事实依据和合理性。一审中，上诉人依法向法庭递交了关于对房屋涨价差额进行评估的申请，一审法院对上诉人的申请不予支持，适用法律错误、程序违法。徐存掌答辩称，1、合同订立时就对交易流程、付款期限作出约定，本案房屋交易不能是由于被答辩人长期违约导致，违约责任不应由答辩方承担。2018年2月订立合同时，答辩人就向被答辩人及中介说明要在2018年5月1日前完成全部交易，收取全部房款。2018年3月12日答辩人就将房产证从房管部门取出，2018年4月19日配合办理完成网签及资金监管事宜，但是被答辩人始终拒绝向监管账户存入首付款，答辩人多次催中介，中介也多次催促被答辩人，但被答辩人仍拒绝支付首付款。2018年5月被答辩人在超出约定期限后，存入首付款，但截止目前资金监管账户也没有银行贷款进入。房屋交易不能是由于被答辩人长期违约导致，违约责任不应该由答辩方承担。2、房屋是否解押，并不影响房屋继续交易，同时解押工作由中介负责，责任不应由答辩人承担，答辩人不应承担房屋增值部分。解押工作由中介负责完成，答辩人向中介支付相应费用，因此产生的责任不应由答辩人承担。答辩人多次询问中介，中介表示根据目前房产交易实际情况，是否解押并不影响房屋继续交易，不能交易的根源在于被答辩人长期违约导致。至今监管账户都无银行贷款进入，被答辩人仅支付了首付款，就认为应享有房屋的全部权利。而让答辩人为后续费用出于无限等待中，显然不公平。3、答辩人因促成交易所支出的费用，也应合理考虑。陕西爱居商业运营管理有限公司（以下简称爱居运营公司）述称，由法院依法判决。徐存掌上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判上诉人无需向被上诉人支付任何费用；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、本案纠纷发生是由于被上诉人多次违约导致，责任不在上诉人。合同订立后，上诉人积极履行合同义务，但被上诉人违法合同约定拒绝按期交纳首付款。2018年4月10日中介打电话、2018年4月22日中介发短信通知被上诉人交纳首付款。2018年4月9日签订资金监管协议，约定协议订立之日起30日内将首付款22万元存入专用账户后及时办理银行按揭手续，但被上诉人支付首付款超出上述期限。三方在订立《房屋买卖合同》时商议后约定在2018年5月1日前办理完毕全部过户手续，上诉人要在2018年5月1日前拿到全部房款。因此约定“丙方承诺在甲方拿到房产证后一个半月内办理完成过户手续”。2018年3月12日，上诉人将房证从房管部门取出，之后办理网签手续，回老家开证明，配合办理手续，5月中旬被上诉人还在办理银行审批程序，未能按照约定时间完成交易，导致合同目的无法实现。2、本案中未达到办理房产抵押登记注销的条件，且办理房产抵押登记注销手续不是合同不能履行的主要原因。2018年3月1日三方签订的《房屋买卖合同》约定甲方应于乙方贷款审批通过之日起1个月内办理完抵押注销手续。至本案一审结束时被上诉人都未能提交任何证据证明贷款审批已经通过，前置条件未达到，后续抵押登记注销手续自然无从谈起。无证据证明本案交易无法完成是由于房产抵押登记注销未能办理造成的。3、一审并没有充分证据证明被上诉人依约履行义务。4、本案应注意的其他事实。被上诉人贷款是否通过审批这一关键事实，恳请法院查明。一审开庭结束时监管账户仅有首付款，如不解除合同，要上诉人无期限等待银行贷款审批，不合合同约定，也违背公平原则。上诉人为了完成交易，办理公证多次去浙江老家开具证明，也产生大量费用，法院应酌情考虑。程少博、陈少敏答辩称，1.请求驳回上诉人徐存掌全部上诉请求，一审法院判决除程少博、陈少敏损失计算外事实认定正确。2.上诉人徐存掌上诉与事实不符，被上诉人不存在违约，截止2018年5月22日，程少博、陈少敏的银行贷款审批通过，一审已经查明，上诉人徐存掌陈述与事实不符，银行贷款通过是可以通过与银行沟通进行核实的。爱居运营公司述称，中介公司积极配合双方履行合同，双方均有过错。因为买方程少博刷首付款时间延迟造成合同履行延迟，徐存掌作为卖方一直在合同约定的时间等，在买方程少博可以刷首付款的时候，卖方徐存掌不愿意等了。程少博、陈少敏起诉至一审法院请求：1、解除其与徐存掌签订的房屋买卖定金合同；2、徐存掌双倍返还定金4万元；3、徐存掌向其支付评估费、按揭某某、杂费15650元；4、徐存掌向其支付因房屋涨价的差价损失532596.28元；5、本案诉讼费、律师代理费、居间服务费由徐存掌承担。一审经审理查明，程少博、陈少敏系夫妻关系。2018年3月1日，程少博（乙方）与徐存掌（甲方）经爱居运营公司（丙方）居间介绍，签订《房屋买卖定金合同》约定，丙方为乙方寻找到甲方出售房屋坐落在西安市未央区XX园XX小区拥有的住宅，建筑面积为123.38平方米（房屋权证第1100112012-8-4-30301-1），甲、乙双方同意在丙方的服务下交易此房产，房产的交易价格为85万元。合同签订之日，乙方向甲方支付2万元作为购房定金，定金由丙方代为收取，丙方转乙方订金50%给甲方，剩余50%作为甲方售房保证金由丙方托管，此定金在乙方购房款全部存于房地局指定监管银行后甲乙双方并结清丙方全部代理费用，由甲丙双方在房产过户前退还乙方。甲方应于房产交易过户之日起1个工作日内将交易的房产全部交付乙方使用。经双方协商，交易税费由乙方承担，中介费乙方承担房屋成交价的3%。该房屋已经设定抵押，甲方应于乙方贷款审批通过之日起1个月之内办理完抵押注销手续并取出房屋产权证书。甲方提供的虚假信息，反悔，改变出售条件，导致乙方不能成交，甲方将定金在乙方提出解除合同后3日内双倍退还给乙方，并赔偿本次房产交易所产生的评估费、按揭代理费、中介费等费用；丙方所收甲方售房保证金不予退还，合同自动解除。若乙方提供虚假信息，反悔，改变购买条件，导致甲方不能成交，乙方定金不退，作为违约金，由甲丙双方平均分配作为佣金，乙方还须承担本次交易房屋所产生的费用。甲乙双方应严格遵守房地局及各大银行规定的流程办理银行按揭及房产过户手续，甲乙双方应无条件协助丙方办理乙方银行按揭及甲乙双方房产过户手续；甲乙双方经丙方签订房屋买卖定金合同后同意授权丙方签订《西安市二手房买卖合同》（行业内简称网签合同），此合同仅用做办理房产过户以及银行贷款使用，如与本合同约定不一致时，以本合同为准。其他约定：丙方承诺甲方拿到房产证后一个半月内办理完成过户手续。甲方承诺房屋没有户口落入等。合同签订后，程少博交纳购房定金2万元，原审第三人代为收取并于当日出具收据，按合同约定转给徐存掌1万元。2018年4月9日，双方签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，约定买方应将首付款22万元存入监管账户，余款63万元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。其中首付款的变更以监管协议为准等。同日签订了《二手房交易结算资金监管协议》约定，委托监管资金85万元，乙方应于本协议签订之日起30日内将购房首付款22万元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续；该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理等。2018年5月7日，徐存掌对涉案房屋所有权进行了公证，西安市公证处作出（2018）西证民字第4403号公证书。2018年5月10日，程少博、陈少敏即向资金监管账户存入首付款22万元。2018年5月16日，程少博、陈少敏给陕西晟融企业管理咨询有限公司交纳评估、按揭杂费15650元。此后，双方因履行合同未达成一致意见。徐存掌以程少博银行按揭贷款未及时发放，未按约定时间存入资金监管账户为由认为程少博违约；程少博等以徐存掌未按约定时间办理涉案房产抵押登记注销手续为由认为徐存掌违约，双方遂起纠纷，协商未果，程少博、陈少敏于2018年7月3日诉至法院，请求如前所述。至法庭辩论终结前，双方均未向爱居运营公司交纳居间服务费。一审法院认为，程少博、陈少敏与徐存掌及爱居运营公司签订的《房屋买卖定金合同》及《西安市存量房买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，当事人均应如约履行。徐存掌未按约定时间办理涉案房产的抵押登记注销，是合同履行不能的主要原因，程少博等因此请求解除其与徐存掌签订的《房屋买卖定金合同》，符合法律规定，应予支持。程少博、陈少敏依约交纳定金2万元，根据合同约定爱居运营公司代徐存掌收取，法律后果应由徐存掌承担，现徐存掌以其收到1万元为由，不予双倍返还4万元定金的辩解理由不能成立，程少博主张徐存掌双倍返还定金4万元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。程少博、陈少敏为履行合同实际支出评估费、按揭某某、杂费共计15650元，因徐存掌违约，致合同履行不能，故应由徐存掌给程少博予以赔偿。程少博、陈少敏请求赔偿房屋涨价差价损失一节，因合同对此并未约定，故对其鉴定房屋差价损失不予支持。考虑合同履行情况及当事人过错程度，结合本案实际酌定由徐存掌赔偿程少博损失5.1万元。程少博、陈少敏请求的律师代理费，并非必然产生的费用，故对此请求不予支持。居间服务费，并未实际发生，故不予支持。一审遂判决：一、解除原、被告与第三人签订的《房屋买卖定金合同》；二、被告徐存掌于本判决生效后十五日内双倍返还原告程少博购房定金4万元；三、被告徐存掌于本判决生效后十五日内支付原告程少博评估费、按揭某某、杂费15650元；四、被告徐存掌于本判决生效后十五日内赔偿原告程少博、陈少敏损失5.1万元；五、驳回原告程少博、陈少敏的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9682元（原告程少博已预交），由原告程少博负担7000元，由被告徐存掌负担2682元。被告负担部分与上述款项给付之日一并付给原告。二审中，徐存掌提交一份证据：其与中介公司人员田新通话记录。用于证明：1.中介公司承诺房屋交易中是否解押不影响房屋交易。2.本案实际房屋交易中，房屋解押是中介负责，房屋没有解押责任不应由徐存掌承担。3.违约责任不应由徐存掌承担。4.程少博、陈少敏交纳的2万元，是中介收取的，目前为止，徐存掌只收了1万元。爱居运营公司质证称，关于解押问题，当时说的是徐存掌有能力解决就自己解决，没能力解决公司帮他解决，但是需要收一部分费用，但是至今公司还没有收这个费用。公司要还款需要贷款审批通过，签合同时并没有这么约定，是后期口头约定的。程少博、陈少敏交纳的2万元，合同都是有约定的。程少博、陈少敏质证称：真实性认可，证明目的不认可。通过录音可以说明，徐存掌自认了其没有能力解押的事实，录音可以说明徐存掌截止上诉，未达到合同履行的条件。徐存掌的律师多次陈述在2018年5月1日前完成所有手续，但是合同是没有约定的。经本院调查，建设银行劳动路支行程少博、陈少敏贷款经办人王琳称，程少博、陈少敏于2018年5月10日支付首付款到监管账户，其公积金贷款申请于2018年5月22日审批通过，5月25日担保手续办结，符合放款条件，因中介告知双方有了纠纷，可能要打官司，房子先不卖了，贷款就没有发放，再没有进行下去。并提交了贷款审批表、担保办结通知书资金监管入账凭证。徐存掌质证称，如果是中介或者程少博给告诉其5月22日贷款审批通过，其就不会给中介说不卖房了，5月21日其问程少博贷款什么时候审批下来，程少博还说不知道，其说最晚不能到6月1日，不然其就不卖了。中介什么时候给银行说暂不放款，银行的经办人也没有说清，中介这样讲是中介的问题。程少博、陈少敏质证称，对被调查人王琳的谈话及其提交的证据真实性及证明目的认可，调查情况与程少博原来的情况陈述是一致的，贷款已经审批通过，双方有了纠纷，中介通知银行暂停放款，是徐存掌违约。爱居运营公司质证称，真实性均认可，谈话笔录王琳所述事实均属实。中介公司也在2018年4月10日前后多次催促过买方程少博付首付款，直至2018年4月24日中介公司开始给程少博发告知函，也将相关不付首付款的后果告知了程少博。程少博是在2018年5月10日付的首付款，之后公司通知徐存掌继续办理过户手续，徐存掌表示因等待时间过长，不愿再进行交易。之后公司才通知的银行暂时不放款，因为双方存在纠纷了。另查明，2018年5月21日程少博与徐存掌微信联系中，徐存掌称“程师你好，我们的房子走的程序太长了，我无法接受，房子不卖了，我跟中介说过了，不知他们给你说过了没”、“我不知道走什么流程，当时我就说急用钱，五一前钱到位才行”、“现在我的意见最晚在6月1日前把全款给我，如果6月1日前钱不能给我，合同终止。房子不卖了”。程少博称“你很着急，我也很着急，咱们现在就催催中介，让他们催银行或者想办法让银行尽快批……我也一直催中介，中介收了那么多中介费，这是他们的职责”。徐存掌称“我的决定不会改变”。程少博称“上面是我个人建议，你的决定可以直接跟中介说”。徐存掌称“我跟中介说过了”。5月22日徐存掌在微信中称“为了房子这事，昨天回家跟我老婆大吵了一架，本来我昨天说的自认为是比较妥善的处理方法，但你也没同意，所以今天我决定房子不卖了”。其余事实与原审认定一致。本院认为，程少博、陈少敏与徐存掌签订的《房屋买卖定金合同》及《西安市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，为有效合同，当事人均应按照合同约定履行。程少博、徐存掌在2018年4月9日签订的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》中约定买方应将首付款22万元存入监管账户，余款63万元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户，首付款的变更以监管协议为准等。同日签订的《二手房交易结算资金监管协议》约定，委托监管资金85万元，程少博应于本协议签订之日起30日内将购房首付款22万元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续，该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理等。双方并未对程少博、陈少敏办理银行贷款的期限作出约定，程少博、陈少敏贷款于2018年5月22日审批通过，此时徐存掌已经认为程少博、陈少敏贷款办理期限过长，表示房子不卖了，双方产生纠纷，贷款银行遂暂停发放贷款，徐存掌也未再履行办理涉案房屋抵押登记注销的义务，最终导致合同无法履行。故导致本案房屋买卖合同履行不能的主要责任在徐存掌。程少博、陈少敏未在协议约定期限内将首付款存入资金监管账户，未将办理银行贷款审批手续情况及时与徐存掌沟通，对造成本案纠纷亦存在一定过错。徐存掌关于程少博、陈少敏多次违约，办理房产抵押登记注销手续不是合同不能履行的主要原因的上诉理由不能成立。徐存掌上诉称在签订《房屋买卖定金合同》时其已提出在2018年5月1日前拿到房款，但合同中并无相关约定。徐存掌又称涉案房屋解除抵押工作由爱居运营公司负责完成，徐存掌支付相应费用，因此产生的责任不应由徐存掌承担，但该内容在其与程少博的买卖合同中并未约定，故徐存掌关于未解除抵押其不应承担责任的理由不能成立。原审法院判决对程少博、陈少敏双倍返还定金的诉讼请求予以支持，对程少博、陈少敏主张的为履行合同实际支出评估费、按揭某某、杂费共计15650元予以支持，判处并无不当。原审法院考虑合同履行情况及双方当事人过错程度，结合本案实际酌定由徐存掌赔偿程少博损失5.1万元，判处亦无不当。对于程少博、陈少敏上诉要求按照房屋涨价差额予以赔偿的上诉理由，依法不予支持。综上，上诉人程少博、陈少敏与上诉人徐存掌的上诉理由均不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4708元（程少博、陈少敏已预交2275元，徐存掌已预交2433元），由程少博、陈少敏承担2275元，由徐存掌承担2433元。本判决为终审判决。  审 判 长  邹  守  鸣审 判 员  杨  晓  昱审 判 员   张      楠二○一九年十一月二十二日法官助理      孙  静  文书 记 员  崔  诚  浩      1