河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民终2192号上诉人（原审被告）：邹新闻，男，1972年7月6日生，汉族，住卢氏县。被上诉人（原审原告）：祝铁良，男，1947年2月12日生，汉族，住卢氏县。上诉人邹新闻因与被上诉人祝铁良买卖合同纠纷一案，不服卢氏县人民法院作出的（2019）豫1224民初2750号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邹新闻，被上诉人祝铁良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹新闻上诉请求：1、撤销卢氏县人民法院作出的（2019）豫1224民初2750号民事判决或依法发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、原审认定事实不清，适用法律错误，判决明显错误。被上诉人祝铁良与上诉人邹新闻签订协议后不久，交纳了房产契税，仅支付了部分房款，下余3000元房款未付清，合同的义务其没有履行完毕，被上诉人至今没有将剩余的800元房款付清。上诉人邹新闻与宋美荣离婚，双方共同财产即判决书显示的位于朱阳镇××北××南砖混结构平房五间，判决其中自西向东第一二三间归宋美荣所有，判决第四、五间归邹新闻所有，在签订合同时已经告知被上诉人，被上诉人对该情况是完全知悉的。二、原审适用法律错误。上诉人将不属于自己的3间平房卖给被上诉人属于无效合同，应依据合同法51条、52条、58条之规定作出判决。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，判决明显错误，请求依法撤销原判决或发回重审。被上诉人祝铁良答辩称：应驳回邹新闻上诉，维持该一审判决。一、上诉人主张双方有800元房款纠纷及五间房屋中有三间判给其前妻，但主张合同无效仍是不成立的。其所说的800元房款在其他交往中已经抵顶，而其提供的宋美荣收到该三间房的价款8000元条据，让答辩人误以为房已归上诉人。事实证明，答辩人已经交清房款，办理了契税，完全履行了合同义务，而上诉人至今未履行交房的合同义务，即使本案一审期间上诉人声称要履行合同，而由于其延时过久，致使已无履行必要，因此答辩人要求解除合同。二、上诉人在“原审适用法律错误”部分中，主张合同无效并引用无效和解除后的法律后果的规定，等于是说除一审适用的法律外还有这些法律可以适用。综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。祝铁良向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年10月27日签订的购房协议书；2.被告向原告返还房款78000元，并自收款之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；3.赔偿原告税款损失1520元；3.由被告承担诉讼费。事实与理由：2013年10月27日，经人说合，原告与被告签订购房协议，被告将其位于卢氏县朱阳关镇杜店村二组平房五间出售给原告，约定价款25000元。原告于2013年先后两次交付房款75000元，2016年6月28日又交付3000元，共计交付房款78000元，原告办理了契税手续。被告收取房款后，至今不履行交付房屋的义务，致使合同目的不能实现，已没有继续履行的必要，遂诉至法院。一审法院认定事实：2006年12月25日，经卢氏县人民法院判决，被告祝铁良与宋美荣离婚。关于双方共同财产，判决位于朱阳关镇××北××南砖混结构平房五间，其中自西向东第一、二、三间归宋美荣所有，第四、五间归邹新闻所有。2013年10月27日，原告祝铁良与被告邹新闻签订购房协议书，约定邹新闻将上述五间房屋及院内附属物以25000元价格出售给祝铁良，房屋过户后祝铁良付清房款，房屋产权纠纷问题由邹新闻全权处理。为规避契税数额，双方口头约定实际房款按78000元计算。2013年11月1日，祝铁良交纳房产契税1520元。2013年11月9日，原告祝铁良向被告邹新闻支付房款75000元。当日，原告祝铁良就下余3000元房款向被告邹新闻出具欠条一张。2016年6月28日，原告祝铁良向被告邹新闻交付文玩手串若干抵顶了下余的3000元房款，至2019年5月，被告邹新闻向原告祝铁良补写了收条一张。签订协议至今，被告邹新闻与前妻宋美荣及其他案外人因房屋产权问题有纠纷，一直未能得到妥善解决，至今未向原告交付房屋，原告祝铁良遂起诉来院。一审法院认为：原告祝铁良与被告邹新闻签订协议后不久，交纳了房产契税，支付了75000元房款，履行了主要的合同义务，下余3000元房款亦于随后付清。被告邹新闻至今未交付房屋，对房屋产权纠纷六年来始终未能积极主动的妥善解决，根据法庭调查，被告邹新闻对未来交付房屋的期限仍不能做出明确说明和合理的承诺，被告邹新闻已以自己的行为表明不履行交付房屋义务。原告祝铁良现年72岁，随着时间推移，原告祝铁良年纪不断增长，六年前签订购房协议时的预期利益已难以实现，能够认定被告邹新闻迟延履行的违约行为已致使原告祝铁良不能实现合同目的。原告祝铁良请求判令解除合同的诉讼请求符合法律规定。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案，原告祝铁良的诉讼请求，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告祝铁良因办理契税交纳的税金1520元，根据双方在履行协议过程中的过错程度，该损失应由被告邹新闻负担，由被告邹新闻向原告祝铁良赔偿。已经交付的房款，应予退还，房款占用期间的资金占用费，原告祝铁良主张按照中国人民银行同期贷款基准利率计算并无不当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决一、解除原告祝铁良与被告邹新闻2013年10月27日签订的购房协议；二、被告邹新闻于判决生效后十五日内向原告祝铁良赔偿1520元；三、被告邹新闻于判决生效后十五日内向原告祝铁良返还购房款78000元，其中75000元自2013年11月9日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，其中3000元自2016年6月28日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，利息均计算至本判决确定的还款之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由被告邹新闻负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。上诉人邹新闻提交新证据两份。一、中间人王文章出具的证明一份；二、房款收到条及说明一份。两份证据拟证明双方房屋买卖协议合法有效，被上诉人知悉所购买房屋与宋美荣之间的纠纷。被上诉人质证认为第一份证据证明内容不属实，78000元中8000元不是房款，是上诉人找宋美荣协调需要的费用，对第二份证据收款条予以认可。本院庭审结束后，祝铁良向本院提交了王文章的证言更正说明，更正房屋应报税基数是七万元，在原证言中说的七万八千元数字不实，并要求删除原证言中关于祝铁良与邹新闻在医院打收据涉及的八百元问题相关证明；邹新闻提交了（2019）豫12民终2193号民事裁定书。本院另查明，2018年4月2日祝铁良的孙子祝万磊取得了朱阳关镇政府颁发的《乡村建设规划许可证》，建设位置位于朱××××组，建设规模为133平方米。经当事人证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，根据上诉人出具的三份房款收条可以证实涉案房屋的房款被上诉人已全部付清，上诉人称被上诉人尚欠800元房款未付清，对此上诉人并未提供直接证据予以证明，且与其出具的三份房款收条自相矛盾，本院不予采信。上诉人上诉称一审法院认定购房协议书无效属于适用法律错误，经查，一审法院并没有认定上诉人与被上诉人签订的购房协议无效，而是判令解除双方签订的购房协议书，上诉人该上诉理由明显不能成立。本案双方主要争议焦点是被上诉人是否有权解除购房协议书。涉案购房协议书于2013年10月27日签订，被上诉人已支付了房款，履行了合同的主要义务。上诉人与被上诉人签订购房协议书时，上诉人明知涉案房屋在2006年12月25日经卢氏县人民法院判决，第一间、第二间、第三间归其前妻宋美荣所有，仅第四间、第五间归其所有，其并没有立即交付房屋的能力。虽然上诉人也积极为被上诉人办理房屋变更过户手续，协调处理各方纠纷，但就本案而言，被上诉人购买房屋的目的无论是自己居住还是让其孙子居住，经多次催告后截止目前涉案房屋仍不能交付，上诉人不能交付涉案房屋的行为已经构成违约，致使被上诉人签订合同的目的不能实现，被上诉人有法定的解除合同的权利。且在庭审期间即使上诉人声称涉案房屋将来能够交付，被上诉人亦明确表示不再接受。鉴于被上诉人不愿再接受涉案房屋的实际情况以及被上诉人签订合同的目的不能实现，一审法院判令解除双方签订的购房协议并无不当。综上所述，邹新闻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人邹新闻承担。本判决为终审判决。审判长  申宇航审判员  张军保审判员  肖爱祥二〇一九年十一月二十九日法官助理茹雅宾书记员申卓玺