北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终14058号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京今日玉林热能投资管理有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街**信息大厦**。法定代表人：苏玉林，总经理。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世娥，北京市元甲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：和俊生，男，1978年3月1日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈爱香，女，1965年7月3日出生。被上诉人委托诉讼代理人：刘电满，北京市顺新律师事务所律师。上诉人北京今日玉林热能投资管理有限公司（以下简称今日玉林公司）因与被上诉人和俊生、沈爱香租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初2792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。今日玉林公司上诉请求：1．撤销一审判决，驳回和俊生、沈爱香的全部诉讼请求；2．判令解除今日玉林公司与和俊生、沈爱香签订的厂房租赁协议及补充协议（一）；3．判令和俊生、沈爱香立即将租赁物恢复原状，返还今日玉林公司；4．判令和俊生、沈爱香给付今日玉林公司占有租赁物期间的租赁费，按年租金30万的标准自2017年8月1日计算至判决解除协议之日止（以租赁协议第三条（1）计算至协议解除之日止，至2018年11月1日为375000元）；5．判令和俊生、沈爱香承担本案全部诉讼费。事实和理由：1．今日玉林公司与和俊生、沈爱香签订的《租赁协议》为有效合同，并取得原北京市顺义县规划管理局规划许可证；2．和俊生、沈爱香未按合同约定履行，擅自改变租赁物用途，构成根本违约，今日玉林公司有权解除协议，损失由和俊生、沈爱香自行承担，和俊生、沈爱香应将租赁物恢复原状、返还今日玉林公司；3．广告要约邀请并不是合同的组成部分，今日玉林公司与和俊生、沈爱香应按合同约定行使权利，履行义务，承担责任；4．国宏信（民）字2019第191009号价格评估报告内容、程序、标准存在多处异议和瑕疵，并向一审法院提交异议书；5．一审法院判决今日玉林公司返还和俊生、沈爱香押金十万元认定事实有误；6．一审法院未支持今日玉林公司反诉请求，认定事实有误，适用法律错误；7．一审法院认定今日玉林公司承担70%过错责任于法无据。和俊生、沈爱香辩称，同意一审判决，不同意今日玉林公司的上诉请求。和俊生、沈爱香向一审法院起诉请求：1．判令解除租赁协议；2．今日玉林公司返还租房押金100000元；3．今日玉林公司赔偿损失2544334．4元；4．今日玉林公司赔偿损失及评估费共计696608元。今日玉林公司反诉请求：1．判令解除今日玉林公司与和俊生、沈爱香签订的厂房租赁协议及补充协议（一）；2．判令和俊生、沈爱香立即将租赁物恢复原状，返还给今日玉林公司；3．判令和俊生、沈爱香给付今日玉林公司占用租赁物期间的租赁费，按年租金30万元标准自2017年8月1日计算至判决解除协议之日止；4．反诉费用由和俊生、沈爱香负担。一审法院认定事实：2017年4月1日，出租方（甲方）今日玉林公司与承租方（乙方）和俊生、沈爱香签订《租赁协议》。双方约定：第一条租赁物位置、面积、用途：甲方将位于顺义樱花园小区的厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物面积为约640平方米左右。本租赁物采取包租形式，由乙方自行改造、装修、管理及使用。乙方改变用途或整体转租给第三方需征得甲方书面同意。第二条租赁期限：（1）承租期限为10年，即自2017年8月1日起至2027年7月31日止。合同期满甲方有权不再和乙方续约的权利，如继续出租乙方有优先续约权。（2）甲方给予乙方装修期限4个月，此期限内免收租金。第三条租赁费用及相关事项：（1）租金经甲乙双方协定，初始年租金为30万元，每五年为一个周期递增10%。即第一年至第五年年租金为30万元；第六年至第十年年租金为33万元。第五条甲乙双方的责任与义务：（2）建筑内部改造、装修等一切事宜、费用由乙方自行承担，所需办理的全部手续由乙方自行办理，如在改造装修过程中的任何情况的终止，所有损失由乙方自己承担，与甲方无关。第六条因乙方原因终止合同的约定：乙方有下列情况之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：（1）擅自拆改承租房屋主体结构或改变承租房屋用途的。2017年4月10日，甲方今日玉林公司与乙方沈爱香、和俊生签订《樱花园房屋租赁补充协议（一）》。双方约定：乙方在租赁期间，严禁存放使用煤气罐及带有明火的设施（甲方有权对乙方进行不定期的检查，乙方必须积极配合检查），如违反此规定甲方立刻终止合同，乙方无条件腾退所租赁的场地。甲方不予任何补偿。2017年10月2日，北京半壁店空港新区物业管理中心于诉争房屋张贴封条。经一审法院与规自委顺义分局核实，诉争厂房未取得建设工程规划许可证。审理过程中，一审法院向双方释明如果认定诉争合同无效，是否要求一审法院处理合同无效后的相关法律后果及是否坚持原诉讼请求。经一审法院释明，和俊生、沈爱香表示如法院认定诉争合同无效，则要求法院按无效的法律后果处理除解除合同外的其他诉讼请求。今日玉林公司坚持诉争合同有效并确定其诉讼请求不变。和俊生、沈爱香提交公证书，拟证明今日玉林公司以厂房、库房、公寓整体的名义对外出租。该公证书内容为赶集网房源概况网页，内容包括房源描述：首都机场樱花园小区库房、厂房、公寓整体出租。坐落于北京市顺义区半壁店村，机场公寓樱花园小区内，大型库房整体出租，可以建设为库房、厂房、公寓等交通便利，距离首都机场零距离，是储备货物，公寓出租的良好选择。建筑面积大概800平米，高8米。具体价格面议，随时可到现场查看，望有意者致电联系，非诚勿扰……另有诉争房屋照片，并标注月租金24000元。今日玉林公司对该证据真实性认可，认为发布人是今日玉林公司的部分员工，不是今日玉林公司，不是以公司名义发布的信息法律上属于要约邀请，非邀约。双方事后签订了书面租赁协议，双方权利义务以签订的正式书面协议及补充协议为准。和俊生、沈爱香提交照片12张，拟证明诉争房屋现状及和俊生、沈爱香的投资建设情况。今日玉林公司对该证据真实性认可，认为该证据证明租赁物实际处于和俊生、沈爱香控制下及实际使用中至今。和俊生、沈爱香提交装修设计合同及交易明细、收据，拟证明和俊生、沈爱香聘请设计师进行诉争房屋装修设计花费32800元。今日玉林公司对该组证据真实性及证明目的不认可，未见到原件，若有原件时间是2017年4月2日，根据银行转账单付款时间是2018年1月10日，合同中未约定分期付款条款，收据产生时金额都是现金，无任何公章或相应发票。和俊生、沈爱香提交厂房改造施工监理协议及会计协议，拟证明施工监理人员、会计人员工资。今日玉林公司对该组证据真实性不认可，监理工程需要相关资质，支付费用无相关打款证明；对该组证据关联性、证明目的均不认可。和俊生、沈爱香提交收据、买卖合同及转账记录，拟证明其购买地毯、牙膏、牙刷、窗帘布、毛巾架、床的费用。今日玉林公司对该组证据真实性不认可，认为其购买相关商品需要正规发票，租赁合同中约定涉案房屋用途是厂房，不是公寓，说明和俊生、沈爱香违约在先，相关责任及损失对方承担。和俊生、沈爱香提交照片，拟证明现场情况。今日玉林公司对该组证据真实性、证明目的不认可，认为拍摄时间、地点无法显示、地点无法显示生、沈爱香的诉讼请求据此照片进行赔偿；和俊生、沈爱香提交收据，拟证明今日玉林公司收取其押金10万元。今日玉林公司对该证据真实性认可，但不同意退还定金10万元。今日玉林公司提交《樱花园小区煤改气供暖承包合同》，拟证明该小区锅炉房由今日玉林公司运营、管理的事实及租赁物的位置。和俊生、沈爱香对该证据真实性认可，认为今日玉林公司清楚地知道租赁物的性质。今日玉林公司提交北京市顺政市政设计所设计图及半壁店小区锅炉房改造工艺图一份。拟证明和俊生、沈爱香改变租赁物用途，对周边居民造成重大安全隐患。因为租赁物位于燃气锅炉旁边，一旦建成酒店，势必有明火等安全隐患。和俊生、沈爱香对该证据真实性认可，认为图纸上写明是锅炉房，图纸由今日玉林公司掌握，能够证明今日玉林公司清楚标的物性质是锅炉房，不是厂房。今日玉林公司提交现状照片，拟证明和俊生、沈爱香实际占用租赁物至今以及和俊生、沈爱香违反了租赁协议及补充协议的约定，擅自改变租赁物用途。和俊生、沈爱香对该证据真实性认可，认为双方签订租赁协议，和俊生、沈爱香表示签订租赁协议是房屋改造进行公寓经营，长达四个月的装修期内和俊生、沈爱香装修的是公寓风格，今日玉林公司员工一直在场，其知道和俊生、沈爱香租赁房屋的用途，租赁房屋目的和俊生、沈爱香是为了进行公寓经营。封条的照片是2017年10月2日封的，证明和俊生、沈爱香对租赁房屋未实际使用，由半壁店空港物业管理中心即今日玉林公司的甲方对租赁标的物进行查封。和俊生、沈爱香对今日玉林公司该组证据的证明目的不认可。今日玉林公司提交2017年8月18日北京市顺义区李桥镇政府通告，拟证明和俊生、沈爱香因违反《消防法》、《国务院无照经营查处取缔办法》的规定被政府部门发现并给予关停的事实，其被关停是因其违法行为所致，与今日玉林公司无关。和俊生、沈爱香对该证据真实性认可，没有针对和俊生、沈爱香作出的任何说明，对该证据证明目的不认可，今日玉林公司提交北京玉成热力有限公司营业执照一份，拟证明在该地址是可以注册成为市场主体的。和俊生、沈爱香所讲无房产证不能注册的说法不成立。其不能注册是违反消防规定等。和俊生、沈爱香对该证据关联性不认可。和俊生、沈爱香申请就其于诉争场地出资建设的建筑即装饰装修现值进行评估。经摇号确定由国宏信价格评估集团有限公司进行该评估。一审法院委托该公司进行评估。该公司出具国宏信（民）字2019第191009号价格评估报告，评估结论为价格评估标的在评估基准日的价格为：￥2162684元。后今日玉林公司对该评估报告科学性提出异议。国宏信价格评估集团有限公司出具异议回复函，内容包括：1．本次价格评估涉及的评估项目、工程量、规格尺寸等数据以现场勘验情况为依据；2．价格评估人员以评估标的的现行市场价格和北京市建设工程计价依据-预算定额（2012），当期北京工程造价信息为依据，分析调整后确定评估结论。沈爱香垫付评估费36400元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”诉争房屋未取得建设工程规划许可证，依据前述法律规定，诉争《租赁协议》、《樱花园房屋租赁补充协议（一）》应为无效。经一审法院释明，和俊生、沈爱香表示如法院认定诉争协议无效，请求法院处理除解除诉争协议外的其他诉讼请求。就和俊生、沈爱香诉请之损失，一审法院审查双方提交的证据，认为和俊生、沈爱香与今日玉林公司就诉争协议无效，均存在过错，而今日玉林公司作为出租方，其明知诉争房屋没有建设工程规划许可证，还对外发出可以进行改造成公寓的要约邀请，并与和俊生、沈爱香签订诉争协议。故一审法院认定今日玉林公司就诉争合同无效存在主要过错，其过错比例为70%。而和俊生、沈爱香作为出租人，亦应就诉争房屋的相关情况负担一定的审查义务，二人未经审查与今日玉林公司签订诉争合同，其就该合同无效存在次要错过，过错比例为30%。就和俊生、沈爱香主张的赔偿数额，经审查确定其受损部分包括其出资建设的装饰装修及加建工程、装修设计合同支出、评估费等，一审法院确定和俊生、沈爱香因合同无效所受损失金额为2231884元。据前述意见，一审法院确定今日玉林公司应赔偿沈爱香、和俊生损失1562318．8元。因诉争合同无效，今日玉林公司应返还沈爱香、和俊生押金100000元。在一审法院向今日玉林公司就认定诉争合同无效进行释明后，今日玉林公司坚持诉请解除合同并据解除合同的法律后果坚持其他诉讼请求。因诉争合同无效，就今日玉林公司的反诉请求，均于法无据，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审法院判决：一、北京今日玉林热能投资管理有限公司于判决生效之日起七日内返还和俊生、沈爱香押金十万元；二、北京今日玉林热能投资管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿和俊生、沈爱香装饰装修及加建工程、装修设计合同支出、评估费等损失共计一百五十六万二千三百一十八元八角；三、驳回和俊生、沈爱香的其他诉讼请求；四、驳回北京今日玉林热能投资管理有限公司的全部反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。今日玉林公司提交：1．土地使用权出让合同复印件，证明涉案出租土地是合法的；2．顺义县规划局出具的顺义县人民政府批复复印件，证明涉案租赁物经过了合法规划。和俊生、沈爱香发表质证意见，认为上述证据不是新证据，不属于二审审理范围。本院认为，今日玉林公司所提供的证据均为复印件，且不足以证明其所主张的事实成立，故本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，案涉房屋因未取得建设工程规划许可证，案涉房屋租赁协议及相关补充协议符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中合同无效的认定条件，且今日玉林公司提交的证据不足以证明案涉租赁协议为有效合同，故一审法院认定案涉房屋租赁协议及相关补充协议为无效合同正确，本院予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于因合同无效造成的损失承担，因今日玉林公司作为出租方，明知案涉租赁房屋没有建设工程规划许可证，还对外发布可以改造成公寓的邀约邀请，并与和俊生、沈爱香签订案涉租赁协议。一审法院据此认定今日玉林公司应承担合同无效的主要责任并无不当，责任比例和赔偿金额确定合理，本院予以认可。今日玉林公司的上诉请求均系基于合同有效的前提提出，故其上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于评估报告。经本院审查，案涉价格评估报告不存在违反法定程序的情形，今日玉林公司该项上诉意见，于法无据，本院不予采纳。综上所述，北京今日玉林热能投资管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18861元，由北京今日玉林热能投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 沈 放二〇一九年十一月二十九日法官助理 张 羽法官助理 黄 璐书 记 员 李 峥