浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初17241号 原告：楼静，女，1969年4月14日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：胡彬，浙江纵伸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆江浩，浙江纵伸律师事务所实习律师。 被告：金一波，男，1968年12月13日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼文英，女，1963年9月2日出生，汉族，住义乌市。 被告：金莉莎，女，1996年10月7日出生，汉族，住义乌市。 原告楼静与被告金一波、楼文英、金莉莎宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，由审判员龚朝龙独任审判，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告楼静的委托诉讼代理人胡彬及被告金一波、楼文英到庭参加诉讼。被告金莉莎经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告楼静向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与第一、二被告于2007年2月13日签订的宅基地使用权转让性质的《协议书》合法有效；二、请求判令三被告协助原告办理位于义乌市房屋中72平方米不动产过户到原告名下的转移登记手续。事实和理由：原告系义乌市佛堂镇剡溪村股份经济合作社成员。第一被告与第二被告系夫妻关系，第三被告系第一被告与第二被告的女儿。2007年2月13日，经双方协商，三被告将其审批取得的位于义乌市房屋中72平方米宅基地使用权作价136.8万元转让给原告，并签订《协议书》一份，约定涉案宅基地使用权由原告出资建房并使用，待该不动产可以办理过户登记手续时，三被告有义务协助办理过户手续等内容。嗣后，原告按约将转让款支付给被告方。义乌市江东街道下朱村委会按原、被告双方的约定，将涉案72平方米宅基地使用权落实给原告建房。原告在涉案宅基地上建房且已竣工，门牌号为义乌市，现由原告居住使用，并以三被告名义办理了不动产初始登记。但三被告不愿配合原告办理过户登记手续，经多次沟通协商，未果。综上，原、被告之间的宅基地使用权转让行为合法有效，受法律保护，原告已履行了付款义务，三被告未按双方约定配合过户，实属违约。为此，原告为维护自身合法权益，诉诸贵院，望判如所请。 原告为其主张向本院提供的证据： 1、协议书一份、收条两份，证明三被告将涉案宅基地使用权转让给原告及被告已收到涉案宅基地使用权所有转让款的事实。 2、不动产权证一份，证明三被告已办理涉案宅基地不动产权证初始登记的事实。 3、情况说明、天然气供用气合同、收款收据、电量电费通知单各一份，证明涉案房屋系原告出资建造并居住使用至今的事实。 4、情况说明一份，证明原告系义乌市佛堂镇剡溪村股份经济合作社成员的事实。 5、农村建设用地审批表呈报表一份，证明三被告于2006年5月8日审批取得108平方米宅基地的事实。 被告金一波、楼文英质证意见： 对原告提供的证据均没有意见。 被告金一波辩称，这个房子已经卖给被告了，没有意见。不管补偿的事情怎么样，希望把事情解决清楚。别人有的补偿，希望也给我们。 被告楼文英辩称，没有意见。补偿款还没有付清。 被告为其主张向本院提供的证据： 协议一份，证明原告与被告曾协商补偿8万元，已给5万元，尚欠3万元。 原告质证意见： 没有意见。 被告金莉莎未作答辩，也未向法院提供证据。 经审理查明，2006年5月8日，被告金一波、楼文英、金莉莎因旧村改造经审批取得义乌市江东街道下朱村占地108平方米的农村村民建房用地（义土农建字［2006］第7244号）。2007年2月13日，原告楼静（甲方）与被告金一波、楼文英（乙方）签订《协议书》一份，双方约定：“兹因乙方经商缺资，拟将部分旧村改造安排建造的房屋，在符合国家政府政策允许转让条件后绝卖。经甲乙双方友好协商一致，达成如下借款与预购房屋协议条款：一、乙方向甲方借款人民币肆佰万元整，并以此借款作为甲方向乙方预购旧村改造建成的房屋贰间（占地面积72平方米）。二、本宗旧村改造建造的房屋建成后，本协议肆佰万元借款自动转作甲方向乙方购买旧村改造安排建造的贰间房屋（占地面积72平方米）的购房款，并视为购房款已付清。三、乙方对旧村改造安排建造的房屋的定位抽签或者竞拍，全权委托甲方代理，定位后由甲方另行全额垫付建房款建房。四、本协议预购房屋待国家政策允许转让后，按肆佰万元的固定价格由乙方转让给甲方，买卖价格依协议固定价格永远不变，且不受定位环境与市场房屋价格变动的影响。五、乙方旧村改造安排建造的房屋建成后，即交付甲方管理，房屋所有权即归甲方所有。同时，乙方应无条件办理将房屋转让过户给甲方的相关手续。土地出让金、契税、交易费均由甲方承担。六、特别约定条款：1、如果乙方按时将房屋转让过户给甲方，本协议借款不计算利息；2、如乙方到时反悔不肯将旧村改造安排建造的房屋转让过户给甲方，本协议借款利息则按义乌市农村合作银行贷款利率月息7.44‰的四倍计算，并且由乙方另行支付给甲方违约金伍拾万元，并独立于协议有效或无效；3、如甲方中途反悔不要本宗乙方旧村改造安排建造的房屋，则借款全部没收。七、本协议未尽事宜，甲乙双方可另行议定，签订补充协议条款后与本协议书具有同等效力”。《协议书》签订后，原告于2007年2月13日支付50万元，2007年4月14日支付218000元，2007年5月22日支付40万元，2007年5月27日支付20万元。2008年9月11日，被告父亲金景煌出具收条一份，该收条载明“今收到楼静屋基平方转让最后一次款5万元正。金一波转让给楼静72平方的所有款已全部收到。具收人：金景煌（父代）”。后被告金一波在该收条中签名确认。之后，原告出资在上述建房用地上建造了涉案房屋并占有使用至今。2018年8月8日，涉案房屋办理了初始登记并取得了［浙（2018）义乌市不动产权第0041265号］不动产权证书。该房屋现坐落于义乌市。土地性质为农村宅基地。后因三被告未协助原告办理涉案房屋不动产权证过户登记手续，原告向本院提起诉讼。另查明，原告为义乌市佛堂镇剡溪村集体经济组织成员。被告金莉莎为被告金一波、楼文英女儿，被告系义乌市江东街道下朱村集体经济组织成员。涉案不动产权目前被洛阳高新技术产业开发区人民法院查封。 本院认为，最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。义乌市是第一批全国农村土地制度改革试点地区。《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》第七条规定，已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地”奔小康工程）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。本院认为，原告楼静与被告楼文英、金一波于2007年2月13日签订的《协议书》名为借款与预购房屋协议，实为对三被告旧村改造审批取得的72平方米宅基地使用权的转让。本案原、被告均系义乌市行政区域范围内的村级集体经济组织成员，故本案宅基地使用权的转让属于跨集体经济组织转让。对本案《协议书》载明的借款400万元的写法，在义乌本地的宅基地使用权转让交易中普遍存在，目的是为了防止违约和反悔。本案实际转让价格为1368000元，原告已经付清，被告也无异议，本院予以认定。本院认为，本案宅基地使用权的转让系双方真实意思表示，符合最高人民法院发布的会议纪要的规定和义乌市土地制度改革试点政策，涉案《协议书》除载明的价格有虚标记载以外，涉及宅基地使用权转让的实质内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该部分应认定有效。被告金莉莎系被告金一波、楼文英女儿，在签订本案协议书时没有成年，基于三被告的身份关系，原告有理由相信被告金一波、楼文英有代理权，故依法本案《协议书》对被告金莉莎具有法律上的约束力。原告已付清转让款，履行了本方合同义务，且在涉案建设用地上已出资建造房屋并居住使用。被告作为转让方按约负有协助原告办理将涉案不动产过户至原告名下的转移登记义务。但本案因涉案不动产在起诉前已被查封，故原告主张的转移登记手续暂不具备办理条件，对该项诉请本院不予支持。综上，原告合理部分的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告金莉莎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其对本案相关诉讼权利的放弃，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告楼静与被告金一波、楼文英于2007年2月13日签订的《协议书》部分有效。 二、驳回原告楼静的其他诉讼请求。 案件受理费8507元，由原告负担8457元，三被告负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  龚朝龙 二〇一九年十一月二十八日 书记员  陈昕怡