山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终4146号上诉人（原审被告）：济宁市任城区云金综合商店，住所地山东省济宁市。经营者：屈云金，个体工商户。上诉人（原审被告）：屈云金，男，1976年5月20日出生，汉族，住山东省滕州市。上诉人（原审被告）：徐其侠，女，1976年3月22日出生，汉族，住山东省滕州市。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：任永顺，山东宁泰律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：江坤，山东宁泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中共济宁市委党校，住所地山东省济宁市。法定代表人：孙琪，常务副校长。委托诉讼代理人：张敏敏，山东文思达律师事务所律师。上诉人济宁市任城区云金综合商店、屈云金、徐其侠因与被上诉人中共济宁市委党校返还原物纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初2677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济宁市任城区云金综合商店、屈云金、徐其侠共同上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院违反诉讼权利平等原则，审判程序违法。1、被上诉人将上诉人徐其侠列为一审第三被告，在《民事起诉状》列明“徐其侠（系屈云金之妻）”。该案于2019年3月28日开庭审理，被上诉人当庭并没有提供相关证据予以证明屈云金与徐其侠之间的夫妻关系。2、一审过程中，被上诉人向法庭提交了2016年10月8日中共济宁市委党校向屈云金发出的《房租缴纳通知单》、《房租缴纳通知单回执》（复印件），上诉人屈云金的诉讼代理人以当庭提交的证据系复印件对该份证据的真实性不予认可。3、一审过程中，被上诉人向法庭提交了2018年10月11日中共济宁市委党校向党校沿街门面（29-1号）租赁户发出的《交纳房租通知》、《欠交房租统计表》（复印件），上诉人屈云金的诉讼代理人以当庭提交的证据系复印件对该份证据的真实性不予认可。4、一审过程中，上诉人屈云金的诉讼代理人请求法庭调取被上诉人财务室相关负责同志曾经出具的“承租人缴纳2013年度的房屋租金的票据（被上诉人对该票据做“作废”处理并存档）”，并请求法庭传唤相关经办人员出庭说明情况。审判人员明确表示，为节约诉讼成本，不会再次组织开庭。对于上诉人的诉讼代理人在庭前没有提出的申请，不予受理。2019年5月10日，一审法院以“质证”为由，再次组织开庭。被上诉人当庭出示了：滕州市民政局于2019年4月14日出具的《婚姻登记证明》，2016年10月8日中共济宁市委党校向屈云金发出的《房租缴纳通知单》、《房租缴纳通知单回执》（原件），2018年10月11日中共济宁市委党校向党校沿街门面（29-1号）租赁户发出的《交纳房租通知》、《欠交房租统计表》（原件）。上诉人屈云金的诉讼代理人到庭，对被上诉人当庭提交的相关证据发表质证意见并提出抗辩事由。上诉人认为：一审法院审理本案违反诉讼权利平等原则，没有做到客观、公正，严重偏袒被上诉人一方，审判程序违法。二、一审法院认定事实不清。1、租赁关系发生中断。一审法院对承租双方自2017年开始未再签订书面租赁协议的客观事实，已经予以确认。一审过程中，被上诉人当庭明确表示“党校就该房屋已经进行招标，招标成功但新中标的承租人未能使用。”并且，被上诉人当庭提交了“中共济宁市委党校三年期经营租赁权拍卖项目网上竞价拍卖公告、拍卖清单”。以上证据显示“29-1号门面房中标人为王其”。上诉人答辩：“2017年年初，承租人已经向出租方相关负责同志明确表示愿意终止租赁关系，待货款清收完毕立即搬离。但双方的房屋租赁协议纠纷一直没有得到妥善解决。在租赁双方租赁协议纠纷并未得到妥善解决的情况下，出租方单方面就涉案房屋进行公开招租，承租人对此不予认可且未参与此次招投标活动。”上诉人的答辩意见，被上诉人当庭提交的证据，均未能引起一审法院的注意，一审法院违背法庭查清的事实，认定“原告未对被告继续租赁房屋提出异议”，继而认定“租赁期限为不定期”，最终得出“租赁关系未发生中断”的结论。上诉人认为：一审法院对“租赁关系未发生中断”的错误认定，属于事实认定不清。2、被上诉人的相关诉讼请求确实已经超过诉讼时效。法律不应该保护躺在权利上睡觉的人。《民法总则》通过后，暂不废止《民法通则》。《民法通则》第一百三十六条规定：“延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。”《民法总则》第一百九十二条规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”本案中，承租双方协议签订的延续性不强，租赁过程中发生了协议纠纷，出租方对涉案房屋于2017年年初重新进行公开招标，承租方也曾明确表示希望解决纷争、终止租赁关系。在这种情形下，出租人怠于行使向承租方主张房屋租金的权利。一审过程中，上诉人屈云金的诉讼代理人多次提出诉讼时效抗辩，一审法院以上诉人屈云金、徐其侠对中共济宁市委党校发出的各种《通知》的签名，认定承租人对《通知》相关内容的认可，构成诉讼时效中断。上诉人虽然在相关《通知》上签名，仅可证明“收到”《通知》，不能推定上诉人“全盘认可”，不能据此认定上诉人放弃抗辩的权利。实际上，上诉人以实际行动对被上诉人的《通知》予以反驳。一审法院认定“被告主张原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予认可”，属于事实认定不清。3、承租方对于从2017年5月开始按照每年38600元计算房屋租赁费，从未表示认可。一方面，出租方与承租方于2016年4月29日签订了一份《房屋租赁合同》，租赁合同于2016年12月31日到期，自此双方未就房屋租赁相关事宜作出任何成文约定，更未对房屋租金增加达成合意。出租方于2019年1月8日作出的《解除合同通知书》也对该情况予以确认。另一方面，在租赁双方租赁协议纠纷并未得到妥善解决的情况下，出租方单方面就涉案房屋进行公开招租，承租人对此不予认可且未参与此次招投标活动。一审法院，依据上诉人对被上诉人发出的各种《通知》的签名，认定承租人对《通知》中房屋租赁费增加予以认可，属于事实认定错误。三、一审法院适用法律错误。一审法院依据《合同法》第五十二条、第二百三十六条、第一百一十四条、《民事诉讼法》第一百一十四条之规定，作出一审判决。（一）《合同法》第五十二条规定的是“合同无效的法定情形”，上诉人、被上诉人均未对已经签署的协议的效力提出疑问，该条规定不适用于本案。（二）本案中，承租双方于2017年年初就因房屋租赁协议产生纠纷，该纠纷一直没有得到妥善解决。被上诉人已经于2017年年初就涉案房屋对外发布“三年期经营租赁权拍卖项目网上竞价拍卖公告”，并且拍卖清单有新的中标人，只是因为承租双方的租赁协议纠纷没有得到解决，导致新中标的承租人并没有得以实际承租而已。据此可见：出租人对承租人继续租赁该房屋已经明确表示反对。因此，一审法院脱离法庭查明的事实，依据《合同法》第二百三十六条的规定，认定“出租人没有提出异议”，继而认定“租赁期限为不定期”，属于法律适用错误。（三）一审法院将“原告主张三被告承担拖欠其租金的违约金的依据”列为本案的争议焦点，并对“2014年租赁合同未约定违约金”、“2015年未签订租赁合同”、“2017年、2018年、2019年未对违约金作出约定”的客观事实予以确认。如果一审法院严格依据《合同法》第一百一十四条的规定，在“承租双方多个年度没有签订书面协议”、“有协议没有约定违约金”的现实情况下，双方既没有约定“一定数额的违约金”又没有约定“违约产生的损失赔偿额的计算方法”，是无法依据该条规定作出“参照中国人民银行同期贷款基准利率作为被告实际向原告支付违约金的标准”的判决结果的。上诉人据此认为：一审法院适用《合同法》第一百一十四条的规定作为支持被上诉人违约金诉讼请求的法律依据，属于适用法律错误。四、一审判决事项含糊不清。（一）上诉人济宁市任城区云金综合商店认为：一审法院判决“上诉人屈云金、徐其侠向被上诉人支付租金及违约金，驳回被上诉人的其他诉讼请求”。是否意味着驳回被上诉人对上诉人济宁市任城区云金综合商店的起诉，对此一审判决未予以明确。（二）一审判决：“被告屈云金、徐其侠向原告中共济宁市委党校支付2013年1月1日至2019年2月22日的房屋租金144990.78元；支付自2019年2月9日至被告返还原告房屋之日即2月22日计15天的房屋使用费1605元。”上诉人认为：一审判决含糊不清、令人产生歧义。中共济宁市委党校辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定事实清楚。1、被上诉人诉讼请求不超过诉讼时效。原被告的租赁合同关系自2009年7月1日至2019年1月8日止，期间未发生中断。一审中被上诉人提供了交纳房租通知单及屈云金签字的房租缴纳通知单回执、徐其侠签字的交纳房租通知及解除合同通知书，证明被上诉人多次向上诉人催要房租，诉讼时效中断，重新计算的诉讼时效应从2019年1月9日开始计算。2、一审认定2017年5月开始的房屋租赁费按照每年38600元计算正确。2017年至2019年度双方虽未签订房屋租赁合同，但上诉人继续使用被上诉人房屋，应履行支付房屋租赁费的义务。2018年10月11日，徐其侠在沿街门面29-1欠交房租统计表上签字，该统计表上明确显示2017年5月开始的房租每月为3216.66元，徐其侠未提出任何人形式的异议，其作为完全民事行为能力人，应知晓签字的法律后果。2019年1月8日，徐其侠在解除合同通知书上面签字，也并未提出异议，表示其认可拖欠的租赁费数额。二、一审适用法律正确。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条对违约金问题作出了规定，虽然双方有部分年份未约定违约金，但依据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，即使在合同双方未就违约金及损失赔偿金计算方式作出约定的情形下，上诉人作为违约方也应当赔偿因其违约行为而给被上诉人所造成的损失。因此，一审法院以违约造成的损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则综合权衡，判决未约定违约金年份按照同期银行贷款利率计算违约金正确。三、一审法院审判程序合法。上诉人徐其侠与被上诉人存在租赁合同关系，被上诉人将其列为一审被告正确，其与屈云金系夫妻是事实，一审中上诉人代理人也当庭表示据屈云金陈述二人系夫妻关系。被上诉人在一审第一次开庭后向法院提交了部分证据的原件及婚姻登记证明，因上述证据与案件基本事实密切相关，为维护实体正义，促进纠纷的彻底解决，一审法院再次组织开庭质证，符合法律规定，程序合法，且上诉人代理人亦到庭质证，未对此提出异议。中共济宁市委党校向一审法院起诉请求：1、判决三被告向原告支付房屋租赁费144990.78元及违约金（违约金按照未支付租金144990.78元的30%计算为43497.23元）；2、判令被告向原告支付自2019年2月8日逾期交付房屋之日起至2019年2月22日实际腾房之日止的房屋占有使用费1605元（3216.66元/月÷30天×15天）；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告济宁市任城区云金综合商店系个体工商户，并领取营业执照，经营者为被告屈云金。被告屈云金与被告徐其侠系夫妻关系，其夫妻二人共同经营该云金综合商店。2009年7月1日，原告市委党校作为出租方与乙方金鑫糖酒茶（即本案云金商店）承租方签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将沿街29-1营业房出租给乙方使用，租赁年限半年，从2009年7月1日起至2009年12月31日止。房租费每月为1300元，半年合计柒仟捌佰元，每季度缴纳一次?????”，代表签字系屈云金，案涉营业房由原告交付云金商店使用。2010年至2012年每年元月1日，市委党校与云金商店均有签订《房屋租赁合同》，屈云金在租赁合同上签字，云金商店未加盖公章，合同约定市委党校将案涉房屋租赁给云金商店，租赁年限均为一年，从每年的元月1日起至每年12月31日止。房租费每月1300元，全年合计壹万伍仟陆佰元，每季度缴纳一次。2013年7月1日，市委党校与屈云金所签订房屋租赁合同约定每月租金增至1800元。2014年1月1日，市委党校与云金商店签订《房屋租赁合同》，代表签字系徐其侠，云金商店未加盖公章，约定案涉房屋租赁期从2014年元月1日至2014年12月31日，月租金1800元，全年合计贰万壹仟陆佰元，每半年交纳一次，于每半年10日前预交半年租赁费。2015年度双方未签订房屋租赁合同，被告屈云金夫妇一直在此经营云金商店。2016年4月29日原告与云金商店签订《房屋租赁合同》，屈云金在租赁合同上签字，云金商店未加盖公章，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，房租费每月1800元，全年合计贰万壹仟陆佰元，每季度交纳一次。2017年、2018年度双方未签订新的房屋租赁合同，被告屈云金夫妇一直在此经营云金商店。在原告提交案涉房屋欠交房租统计表上载明2017年1-4月，月租金为1800元，自2017年5月-12月为3216.66元。2018年度1月-10月，月租金为3216.66元，徐其侠在上述房屋欠交房租统计表上签字确认。在所签订的2013年、2016年度的《房屋租赁合同》第五条内容均约定：“乙方在当季度10日前预交当季租赁费，每拖延一天，乙方除如数补交房租费外，从当季第一天起计算按应交款的3%交纳违约金（空头支票视为未交）”。2014年《房屋租赁合同》中没有出现拖延交纳房屋租赁费的有关约定。2016年10月8日，原告向金鑫名酒批发部发出房租缴纳通知书，该通知书载明2012年度欠交房租11700元；2013年度欠交18600元；2014年度欠交21600元；2015年度欠交21600元；2016年度上半年欠交10800元，以上合计84300元。被告屈云金在该房租交费通知单回执上签字确认。2018年10月11日，被告徐其侠在原告出具的《沿街门面29-1（金鑫名酒批发部）欠交房租统计表》上签字，确认了原告作出的2013年至2018年10月，案涉房屋房租欠交余款为137699元，该表中显示2017年房租费32933元/年，2018年房租费38600元/年。2019年1月8日，原告市委党校向屈云金发出《解除合同通知书，通知内容系：“??????截止2019年1月8日（在该解除合同通知书中，原告将截止“2019年1月8日”误打成“2018年1月8日”，被告对此予以认可），您尚欠我校房屋租赁费144990.78元，（我校已多次催交），为维护我校合法权益通知您：一、自本通知书发出之日起，您与我校之间的不定期房屋租赁关系终止，请您在收到本书面通知书后30日内腾空租赁房屋并交予我校，同时到我校财务科交纳房屋租赁费及违约”，该通知书由徐其侠签字确认。2019年2月22日屈云金将承租的济宁市任城区红星中路29-1沿街门面房交付原告中共济宁市委党校，原告验收房屋无损害且设施正常。一审法院认为，本案争议焦点为：1、三被告是否是与原告市委党校签房屋租赁合同的相对人？2、被告拖欠房屋租金的具体数额？3、原告主张三被告承担拖欠其租金的违约金的依据？4、原告主张房屋租金是否超过诉讼时效期间？关于焦点1，被告云金商店系个体工商户，其经营者为被告屈云金，屈云金与被告徐其侠系夫妻关系。关于案涉房屋的所有租赁合同，均未加盖云金商店的公章。其中，2009-2013年度系原告市委党校与被告屈云金所签订的；2014年度系被告徐其侠所签；2015年度未签订房屋租赁合同；2016年系由被告屈云金所签订；2017-2019年未签订房屋租赁合同。该商店系由被告屈云金与被告徐其侠夫妻共同经营，屈云金与被告徐其侠夫妻二人均在原告发出的催收拖欠房租的函上签过字确认。故认定，与原告市委党校形成房屋租赁关系的系被告屈云金与徐其侠夫妻二人。关于焦点2，双方自2009年形成房屋租赁关系，2016年10月8日，被告屈云金在原告出具的房租交纳通知书签字认可2012年至2016年上半年所欠原告房租的数额；2018年10月11日，被告徐其侠在原告出具的2013-2018年1-10月所欠原告房租数额统计表及交纳房租通知上签字确认。2019年1月8日，被告徐其侠在原告向屈云金发出的解除合同通知书上签字，在通知书上明确载明截止到2019年1月8日，尚欠原告房租数额为144990.78元。故认定，截止到2019年1月8日，被告屈云金、徐其侠欠原告房屋租金的数额为：144990.78元。2019年1月8日，双方合同解除后，扣除原告自愿留给被告30日的搬离时间，自2019年2月9日至被告返还原告房屋之日即2月22日的计15天的房屋使用费为：1605元（3216.66元／30天×15天）。关于焦点3,2013年、2016年度,原告市委党校与被告屈云金所签订房屋租赁合同第五条约定:“乙方在当季度10日前预交当季租赁费，每拖延一天，乙方除如数补交房租费外，从当季第一天起计算按应交款的3%缴纳违约金。被告未按时交纳房屋租金，应按照上述约定承担违约金。因该约定过高，原告自愿将被告应承担的违约金比例调整为被告欠交租金总额的30%，按照该比率计算被告应承担的违约金数额低于按照2013、2016年合同中所约定的违约金数额，对此，予以确认。2014年度的房屋租赁合同未约定违约金；2015年度双方未签订房屋租赁合同，2017年、2018年、2019年度原告仅对租金作出调整，未对违约金作出约定，可以未交纳房屋租金数额为基数，按同期银行贷款利率计算被告应承担的违约金。关于焦点4，关于被告主张原告的相关诉讼请求已经超过诉讼时效，原告与被告屈云金、徐其侠的租赁合同关系产生自2009年7月1日，至2019年1月8日消失，此期间租赁关系未发生中断，原告在2016年、2018年、2019年均向被告提出主张，被告屈云金、徐其侠亦签字认可，构成诉讼时效的中断。故被告主张原告的相关诉讼请求已经超过诉讼时效，不予采信。综上所述，被告屈云金、徐其侠自2009年其租赁原告市委党校位于沿街29-1营业房，其二人与党校签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。因合同中虽乙方署名“金鑫商店”，但未加盖商店印章，故“金鑫商店”，不是房屋租赁合同的一方当事人，不应承担责任。该合同已于2019年1月8日双方协商解除，予以确认合同的解除效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期的规定，在2017至2019年年度双方虽未签订房屋租赁合同，原告亦未对被告租赁房屋提出异议，故2017至2019年度双方形成不定期租赁关系，并受2016年度的《房屋租赁合同》约束。被告屈云金、徐其侠使用原告房屋后，应根据合同约定履行交付租赁期间房屋租赁费的义务。在2019年1月8日的解除合同通知书上有徐其侠签字，可认定徐其侠、屈云金已认可其欠原告的房屋租赁费的数额，现原告请求被告屈云金、徐其侠支付144990.78元房租及自2019年1月9日至被告返还原告房屋之日即2月22日的计45天的房屋使用费，于法有据，予以支持。另外，被告主张2013年度与2014年度的房屋租赁费承租人已经采取以商店所售实物抵扣房屋租金的形式足额缴纳，因被告未提供证据证实，对于被告的辩称意见，不予采信。因被告未按约定交纳租金，应按合同约定或法律规定承担违约金。原告与被告屈云金、徐其侠的租赁合同关系产生自2009年7月1日至2019年1月8日消失，此期间租赁关系未发生中断，故被告主张原告的相关诉讼请求已经超过诉讼时效，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、二百三十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告屈云金、徐其侠向原告中共济宁市委党校支付2013年1月1日至2019年2月22日的房屋租金144990.78元；支付自2019年2月9日至被告返还原告房屋之日即2月22日计15天的房屋使用费为：1605元。以上合计为146595.78元，于本判决生效之日起十五日一次性付清。二、被告屈云金、徐其侠承担逾期支付房屋租金的违约金（2013年、2016年度按被告欠交租金数额的30%分段计算；2014年、2015年、2017年、2018、2019年度以被告拖欠的租金为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率作为被告实际向原告支付违约金的标准）。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1628.12元，由被告屈云金、徐其侠承担。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：上诉人欠付被上诉人房屋租金的数额应如何认定及是否应当支付被逾期违约金。根据一审、二审双方当事人的陈述及多份房屋租赁合同，双方当事人均认可自2009年7月1日起，上诉人开始租赁被上诉人的涉案房屋，自2016年12月31日之后双方当事人未再签订书面租赁合同，2019年1月8日，被上诉人向上诉人发出《解除合同通知书》，上诉人于2019年2月22日搬离了涉案房屋，并将涉案房屋交还被上诉人，自2009年7月1日至2019年2月22日，上诉人一直在使用涉案房屋。上诉人与被上诉人自2009年7月1日起形成租赁关系，虽然2017年1月1日之后，双方当事人未签订书面租赁合同，但上诉人对2017年1月1日之后继续使用涉案房屋予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，双方当事人于2017年1月1日之后虽未签订书面租赁合同，但上诉人继续使用涉案房屋，被上诉人没有与上诉人提出解除租赁合同，应当认定双方当事人租赁关系继续存在，即双方当事人的租赁关系自2009年7月1日起，至2019年1月8日被上诉人向上诉人发出《解除合同通知书》止。上诉人主张2017年1月1日之后被上诉人对于涉案房屋公开对外进行招标，双方的租赁关系中断。本院认为，被上诉人于2017年1月1日后对涉案房屋对外公开进行了招标，但招标成功后被上诉人并没有向上诉人主张解除租赁关系，该对外招标并未影响上诉人继续使用涉案房屋的权利，反而更能证明被上诉人对于上诉人使用房屋没有异议，对于上诉人的该主张本院不予采信。关于上诉人欠付被上诉人租赁数额。2016年10月8日，被上诉人向上诉人发出房租缴纳通知书，该通知书载明2012年度欠交房租11700元；2013年度欠交18600元；2014年度欠交21600元；2015年度欠交21600元；2016年度上半年欠交10800元，以上合计84300元，屈云金在该房租交费通知单回执上签字确认。2018年10月11日，徐其侠在被上诉人出具的《沿街门面29-1（金鑫名酒批发部）欠交房租统计表》上签字，确认了被上诉人作出的2013年至2018年10月，案涉房屋房租欠交余款为137699元，该表中显示2017年房租费32933元/年，2018年房租费38600元/年。2019年1月8日，被上诉人向屈云金发出《解除合同通知书》，通知内容载明：“截止2019年1月8日，您尚欠我校房屋租赁费144990.78元”，该通知书由徐其侠签字确认。上诉人主张对于2017年之后按照38600/年计算租赁费不予认可，本院认为，被上诉人2018年10月11日出具的《沿街门面29-1（金鑫名酒批发部）欠交房租统计表》对于2017年、2018年度的租赁费即按38600元/年计算，徐其侠在该统计表上签字确认，此时上诉人即应知道租赁费标准按照38600/年收取，之后上诉人继续使用房屋，但并未提出解除租赁合同，直至被上诉人主动提出解除合同，应视为对该租赁费标准的认可，对于上诉人的该主张本院不予采信。上诉人在上述材料中签字，应视为上诉人对欠缴租赁费的数额予以认可，上诉人主张以实物折抵了租赁费，但被上诉人对此不予认可，上诉人亦未提供证据证明，本院不予采信。综上，一审法院认定截止到2019年1月8日，上诉人欠付被上诉人的租赁费数额为144990.78元，并无不当。2019年1月8日，双方合同解除后，扣除被上诉人自愿留给被告30日的搬离时间，自2019年2月9日至上诉人返还被上诉人房屋之日上诉人占有被上诉人房屋15天，一审法院参照租金标准，认定房屋使用费1605元，亦无不当。虽然一审判决书中第一判项“支付2013年1月1日至2019年2月22日的房屋租金144990.78元”应为“支付2013年1月1日至2019年1月8日的房屋租金144990.78元”之笔误，但一审判决书在本院认为部分对该问题已经论述清楚，一审法院认定事实并无错误，该笔误并不影响上诉人的实体权利，本院对此不再调整。关于上诉人是否应当支付被上诉人逾期违约金。2013年、2016年度，被上诉人与上诉人所签订房屋租赁合同第五条约定:“乙方在当季度10日前预交当季租赁费，每拖延一天，乙方除如数补交房租费外，从当季第一天起计算按应交款的3%缴纳违约金。上诉人未按时交纳房屋租金，应按照上述约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因上诉人与被上诉人约定的违约金过高，被上诉人自愿将违约金调整为按欠交租金总额的30%计算，符合法律规定，一审法院按照该比率计算2013年度、2016年度上诉人欠交的租金的违约金，并无不当。上诉人主张一审法院参照中国人民银行同期贷款基准利率计算2014、2015、2017、2018、2019年度未交租金的违约金不当。本院认为，虽然双方当事人2014年度的房屋租赁合同未约定违约金，2015年度双方未签订房屋租赁合同，2017年、2018年、2019年度被上诉人仅对租金作出调整，未对违约金作出约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”双方当事人系租赁合同关系，属于有偿合同，应当参照买卖合同的相关规定，确认是否应当支付上述年度的违约金及数额。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”双方当事人虽对上述年度租金的违约金未作约定，但被上诉人主张按照未交租金的30%计算违约金，一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金，并无不当。上诉人关于一审法院参照中国人民银行同期贷款基准利率计算2014、2015、2017、2018、2019年度未交租金的违约金不当主张的主张，本院不予采信。关于本案是否超过诉讼时效，双方当事人租赁合同关系产生自2009年7月1日起至2019年1月8日消失，此期间租赁关系一直延续，且被上诉人在2016年、2018年、2019年均向上诉人提出主张，上诉人亦签字认可，构成诉讼时效的中断。故上诉人关于被上诉人相关诉讼请求已经超过诉讼时效的主张，本院不予采信。综上，济宁市任城区云金综合商店、屈云金、徐其侠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3232元，由济宁市任城区云金综合商店、屈云金、徐其侠负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  马 斌审判员  张思平二〇一九年十一月十五日书记员  米 阳