宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初6388号原告：宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜西路**，统一社会信用代码91640000715083794X。法定代表人：马金明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王峰，宁夏天盛律师事务所律师。被告：贺兰县锦龙之家幼儿园，住所地宁夏回族自治区贺兰县太阳城**，统一社会信用代码52640122MJX271889R。法定代表人：李红军，男，汉族，1972年11月29日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，系该园校长，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：姜晓莉，女，汉族，1974年7月10日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，系贺兰县锦龙之家幼儿园教师，住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）与被告贺兰县锦龙之家幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告亘元公司的诉讼代理人王峰、被告贺兰县锦龙之家幼儿园的委托诉讼代理人姜晓莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亘元公司请求判令：1.解除原、被告签订的《租赁合同》，被告返还原告房屋；2.被告向原告支付租金279315元，违约金168606.66元（从2019年5月29日至2019年9月5日，共99天，63000元/365天×3倍=517.81元/天×99日=51263.19元；从2019年7月1日至2019年9月5日，共计66天，216315元/365天×3倍=1777.93元/日×66日=117343.47元；违约金计算至被告实际付清为止），以上合计447921.66元；3.本案的诉讼费由被告承担。被告贺兰县锦龙之家幼儿园答辩要点：1.同意解除合同，合同解除后，申请给予两到三个月的时间来处理幼儿园的事情；2.截止目前还欠租金209315元；3.无法接受原告诉请的违约金，被告也在积极缴纳费用，不存在恶意拖欠，被告的收入和支出不成正比，存在经济困难，希望法院酌情支持违约金，希望与原告就下欠租金约定分期支付，如到期无法支付，再承担违约金。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2019年5月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告亘元公司将其所有的的位××县，房屋建筑面积3795平方米；租期一年，自2019年1月19日起至2020年1月18日止；含税租金为865260元，2019年5月30日前付216315元，2019年6月30日前付216315元，2019年10月30日前付432630元；被告贺兰县锦龙之家幼儿园向原告亘元公司缴纳履约保证金10万元；被告贺兰县锦龙之家幼儿园应按规定时间缴纳水、电、暖、物业费、电视电话费、宽带费、车位使用费、卫生清洁费等相关费用；租赁期内，如该房屋出让时，原告亘元公司及时以书面形式通知被告贺兰县锦龙之家幼儿园，本租赁合同继续有效；未经原告亘元公司同意，被告贺兰县锦龙之家幼儿园不得将租赁房屋转租、转借或调换给第三人；经双方协商一致，可以变更或解除合同；被告贺兰县锦龙之家幼儿园如逾期支付租金，每逾期一日，应当承担原房屋日租金（日租金＝年租金/365天）3倍的违约金。另查明，截止到2019年10月30日（开庭之日），被告贺兰县锦龙之家幼儿园欠原告亘元公司前两期租金共计209315元。判决的理由与结果本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原、被告双方在合同中约定，经协商一致，可以解除合同，现被告贺兰县锦龙之家幼儿园当庭表示同意解除合同，故对于原告亘元公司要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于租金的问题。原、被告双方均认可欠付前两期的租金为209315元，前两期应支付的租金总额432630元是半年的租金，即2019年1月19日至2019年7月18日期间的租金，本院考虑到被告在合同提前解除后，需要搬迁幼儿园设施设备后才能移交房屋，酌定被告贺兰县锦龙之家幼儿园仍然可使用涉案房屋至2020年1月18日，故对于原告亘元公司要求被告贺兰县锦龙之家幼儿园支付欠付租金279315元的诉讼请求，本院仅支持209315元。同时，被告贺兰县锦龙之家幼儿园还应按照合同约定的年租金按日向原告亘元公司支付2019年7月19日至涉案房屋实际返还之日止的屋占有使用费（计算标准为年租金865260元÷365天×实际占用天数）。关于违约金的问题。原、被告双方约定的违约金具有赔偿性和较强的惩罚性，如按照该约定支持违约金有违公平原则并可能导致利益严重失衡，被告贺兰县锦龙之家幼儿园亦认为约定的违约金过高，请求本院调低违约金，因此，本院以原告亘元公司的损失为基础，结合违约金具有的赔偿为主、惩罚为辅的双重性质及被告的合同履行情况，综合认定由被告贺兰县锦龙之家幼儿园按照欠付租金209315元的25%向原告亘元公司支付违约金52328.75元（209315元×25%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《最高人民关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告宁夏亘元房地产开发有限公司与被告贺兰县锦龙之家幼儿园于2019年5月29日签订的合同编号为宁亘租字19023号《宁夏亘元房地产开发有限公司房屋租赁合同》，被告贺兰县锦龙之家幼儿园于2020年1月18日之前向原告宁夏亘元房地产开发有限公司返还房屋；二、被告贺兰县锦龙之家幼儿园于本判决生效之日起十五日内支付原告宁夏亘元房地产开发有限公司房屋租赁费209315元及违约金52328.75元，并支付2019年7月19日至实际返还之日止的房屋占有使用费（计算方式：865260元÷365天×实际占用天数）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4009元(已减半收取)，由原告宁夏亘元房地产开发有限公司负担1667元，被告贺兰县锦龙之家幼儿园负担2342元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘燕军 二○一九年十一月十一日法官助理 侯小韦书 记 员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。