河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初30486号原告（案外人）：宋军威，男，1974年01月13日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人：张磊，河南克谨律师事务所律师,一般授权。被告（申请执行人）：刘瑞平，女，1976年11月20日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人：赫中奎，河南牟山律师事务所律师,特别授权。第三人（被执行人）：秦志永，男，1978年6月21日出生，汉族，住河南省通许县。第三人（被执行人）：赵芳，女，1979年8月15日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。原告宋军威诉被告刘瑞平、第三人秦志永、第三人赵芳执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋军威及其委托诉讼代理人张磊，被告刘瑞平的委托诉讼代理人赫中奎到庭参加诉讼，第三人秦志永、赵芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告宋军威向本院提出诉讼请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院下发的腾房通知书（2016）豫0191执5637号；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：由于原告与被执行人所购房产相邻，于2014年8月22日开始累计缴纳300万元承租了被执行人名下房产，然后将房产统一租赁管理，以此作为收益。此后被执行人委托原告前往楷林置业办理了交房手续，将房产移交给原告。2015年2月18日双方签订了正式租赁合同。在原告正常经营使用过程中，被执行人由于资金紧张，于2015年4月2日将房产抵押给了被告并借款，到期后未能偿还，被贵院查封。此后被告委托数十名社会不明人员带着贵院下发的查封公告和锁具，到原告租房处阻挠办公，并在办公室寻衅滋事，又将公告文书贴在门缝处不让开门，后来又将房门强行上锁十多天（在此期间均有公共区域视频为证，也有公安报警记录）。但是始终未见到法院人员和被告刘瑞平到场处理。此后原告被胁迫情况下与被告签订了不公平协议才恢复正常办公。后来又将他们诉至法院，法院依据（2018）豫0191民初2745号判决书：撤销双方协议并赔偿原告经济损失。被告不服判决，进行上诉，后被郑州市中级人民法院驳回维持原判。此事才平息，原告恢复了正常租赁经营。2018年3月5日贵院再次到该房产处送达腾房通知书，要求限期腾房，准备将房产依法拍卖。原告支持依法拍卖房产，但是对于让原告腾房无法律依据，应该按照法律规定带租赁拍卖。原告于2018年3月6日向贵院提交执行异议申请书，贵院作出（2018）豫0191执异156号执行裁定书，原告不服该裁定，向中院提交复议。中院于2018年9月19日下发了（2018）豫01执复296号执行裁定书，撤销了贵院（2018）豫0191执异156号执行裁定书。贵院未通知原告及委托律师的情况下，于2019年5月8日作出了（2019）像0191执异166号执行裁定书，原告对此裁定不服，依照审判监督程序申请再审。但是前往贵院立案厅递交材料被拒收，理由是不能提出再审，必须进执行异议之诉。贵院在未通知原告及委托律师的情况下，于2019年5月8日作出（2019）豫0191执异166号执行裁定书：承租人在租赁期内阻止向受让人移交被执行的不动产的条件有二：一是查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；二是占有使用该不动产。原告签订租赁合同在本院执行实施机构查封该房屋之前，符合第一个条件。但原告后来将房子转租给其他人，未实际占有使用，不符合法律规定的第二个条件。故原告对房屋享有的权利不足以阻止法院实施机构的强制执行。原告认为裁定关于占有使用的理解错误，程序不合法，原告不服该裁定，具体理由如下：一、贵院在未了解房屋现状的情况下，违反法定程序将查封公告随意转交社会人员张贴，导致社会人员狐假虎威、聚众闹事，严重侵犯了原告的合法租赁权益；二、裁定作出程序不合法。原告提交异议五个多月期间，原告带着原件材料向贵院跑了数十趟说明情况（有法院访客单据为证)，均未能见到异议审查的承办法官。原告认为执行程序有问题，甚至有干涉办案之嫌。此裁定被中院撤销后，未通知原告和委托律师的情况下，以原告在法院查封后，原告并未实际占有为由不支持原告的租赁权益。此裁定内容自相矛盾，既然认可了原告的租赁合同，在原告自己使用长达一年多之后，又将房产租赁他人，就错误认定未占有使用，难道原告实际占有使用的房产只能自己办公使用吗？三、法院查封该房产进行拍卖，原告非常支持和配合，而且愿意作为优先购买人购买此房产，抵押权人的权益也能得到保护，可是为何查封两年半时间，迟迟不按相关法律法规程序实施？四、原告合法的租赁权应受保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十五条规定、《物权法》第190条规定。已经出租的房屋是可以依法设立抵押权的，但抵押的设立不影响承租人的权利，实现抵押权（处分该房屋)时，承租人在同等条件下对该房屋有优先购买权；抵押权实现后，租赁合同在有效期限内对于商品房的受让人继续有效，即承租人仍可在租赁合同约定的租赁期限内继续占有、使用该房屋并从中收益，受让人不得妨害承租人的租赁权。截至目前，查封房产尚未进行拍卖，受让人都还没有确定，却屡次通知腾房，严重损害了原告租赁经营，造成了极大的经济损失。综上所述，贵院作出的（2019）豫0191执异166号执行裁定书认定事实不清，违反法律程序。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。被告刘瑞平答辩称：一、原告未在法定期限提起本案诉讼，丧失诉权，依法应驳回其诉讼请求。根据贵院2019年5月8日做出的（2019）豫0191执异166号执行裁定书，裁定：驳回原告的异议请求，原告对裁定不服，可自裁定送达之日起15日内向该院提起诉讼。贵院于2019年5月14日向原告邮寄送达，原告于2019年6月12日才向贵院提起诉讼，明显超过法定的起诉期限，依法应驳回其诉讼请求。二、涉案租赁合同并不真实存在，即使该合同系被告秦志永与原告本人所签，该合同为倒签，被告秦志永签订合同的行为属于恶意转移财产，规避执行，所签租赁合同应为无效。第一，合同内容不能体现双方真实意思表示，根据该合同条款，先支付租金，后签合同，不符合常理，且合同约定自签订时生效，与原告称口头约定前期租赁相矛盾。第二，该租赁合同与缴付房租对账单自相矛盾，按照原告提交的租赁合同，租金在2015年2月18日签合同时已支付，而2015年8月21日却再出具对账单进行确认，明显是画蛇添足，多此一举，看似对账，意在规避。第三，该租赁合同的落款时间是2015年2月18日，与2015年3月31日刘瑞平与秦志永之间的借款合同约定无其他纠纷的约定，两者存在相矛盾，无法核实该合同的真实性。第四，原告称其同时承租秦志永位于2413、2415、2416号房产，后两套房屋租金均是提前支付，而2413号租金的支付却跨度一年之久，且分次分笔分时支付，有违常理。第五，依据原告提供的委托书，原告对涉案房产具有办理交房手续、对外出租并与承租方签房产租赁协议及收取租金手续，也可以说明原告只是涉案房屋的委托代理人，而非承租人。三、原告始终未实际占有涉案房产，原告主张无事实和法律依据。第一，原告虽提供涉案房屋的物管收费收据及发票，但是该收据系河南中兴工程造价咨询有限公司于2016年2月19日一次性缴纳物业管理费形成的，与日常定期按年月缴纳物业管理费的习惯不符，且该公司与原告并与直接关系，也无法得出原告自2016年2月19日前实际占有使用房的结论。第二，原告在涉案房屋执行过程中，于2018年3月6日向贵院提交的执行异议申请书，陈述涉案房屋交房后，秦志永合作的公司计划租赁该写字楼，并承诺自己装修，但迟迟没有进场，导致该房产空置了一年，可以印证涉案房屋前期空置状态，原告并未实际占有涉案房产。第三，即使原告租赁涉案房屋，其于2016年6月24日将涉案房屋转租给第三人，原告对涉案房屋享有的占有使用等民事权利也随之转移，综上，应驳回原告诉讼请求。第三人秦志永、赵芳未到庭，未答辩。经审理查明:刘瑞平申请执行秦永志、赵芳民间借贷纠纷一案，执行依据是已经发生法律效力的（2015）开民特确字362号民事判决书，本院于2016年9月5日立案执行，执行案号是（2016）豫0191执5637号。本院于2016年11月5日以（2016）豫0191执5637号执行裁定书并在郑州市不动产登记中心的协助下查封了被执行人秦志永名下位于郑州市郑东新区××楼××号（房产证号：15××**）的房产一套，系轮候查封。2017年5月31日本院向通许县人民法院送达商情移送执行函，2017年7月6日通许县人民法院向本院回函载明，由本院处理涉案房产。原告宋军威对执行标的提出书面异议，本院作出（2019）豫0191执异20号执行裁定书，驳回原告宋军威的异议请求。原告宋军威对该执行裁定书不服，向本院提起诉讼。涉案房产位于郑州市郑东新区××楼××号，房屋产权证号为15××66，房屋所有权人为秦志永，房屋他项权利人为刘瑞平，他项权利种类为抵押，债权数额为160万元，登记日期为2015年4月2日，他项权证号为郑房他证字第D15030311**。2014年8月22日秦志永与宋军威签订《委托书》，约定：秦志永自检将郑东新区金水东路北、心怡路东一幢1单元24层2411、2412、2413、2415、2416号房，委托宋军威办理交房手续、房产证办理手续、对外出租并与承租方签房产租赁协议及收取租金手续，宋军威在办理上述房屋出租所签署的一切文件，秦志永均予以承认。2014年8月22日，宋军威向6217888000000293515账户转款50万元，2014年12月2日宋军威向赵芳转款50万元，2014年12月10日宋军威向赵芳转款60万元。2015年2月18日，赵芳、秦志永（甲方）共同与宋军威（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法所有的位于郑东新区金水东路北、心怡路东一幢1单元24层2416号房（郑房权证字第**）及附属建筑物租赁给乙方，租赁期限为20年，自2015年2月18日起至2035年2月17日，在此期间乙方享有优先购买权。乙方租赁房屋用于居住/商业服务，租金为100万元，乙方分两次支付租金，第一次于2014年8月22日支付租金50万元，甲方将房产交付给乙方，第二次租金于2014年12月2日支付租金50万元，本合同生效之日前为装修期，不计取房租。合同期内，乙方可根据实际需要进行转租第三人，甲方不得以任何借口进行干涉。2015年3月31日，刘瑞平与秦志永、赵芳签订《借款合同》，由秦志永向刘瑞平借款160万元，秦志永以其名下的涉案房产对该借款提供抵押担保。2015年4月2日涉案房产进行办理抵押登记，房屋他项权利人为刘瑞平，他项权利种类为抵押，债权数额为160万元，登记日期为2015年4月2日，他项权证号为郑房房他证字第D15030311**本院作出的（2018）豫0191民初2745号已生效民事判决书查明：2016年6月24日宋军威与祝振峰签订《租赁合同书》，约定宋军威将位于郑州市金水路心怡路楷林IFCA座楼24层2415、2416房间有偿租给祝振锋作为商务办公场地使用。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、《委托书》、转款凭证、（2018）豫0191民初2745号民事判决书，被告提交的房屋他项权证等证据及开庭笔录在案佐证。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗登记的抵押权。本案中，根据2014年8月22日原告宋军威与秦志永签订的《委托书》及宋军威向赵芳支付转款的情况，可以证明2015年2月18日宋军威与秦志永、赵芳所签订《房屋租赁合同》的真实性，且宋军威已经支付了租金100万元，且按照《委托书》的约定，秦志永委托了宋军威办理涉案房产的交房手续、房产证办理手续等，可以证明涉案房产于2015年2月18日《房屋租赁合同》签订时已由宋军威占有。虽然刘瑞平对涉案房产享有抵押权，但抵押合同签订于2015年3月31日，抵押权登记于2015年4月2日，抵押合同签订日期及抵押权设立日期均在涉案房屋出租给宋军威之后，故原告宋军威与秦志永、赵芳的租赁关系不受该抵押权的影响。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，本院查封涉案房屋时间为2016年11月5日，原告于2015年2月18日承租涉案房屋，其于2016年6月24日将涉案房屋出租给祝振峰亦可以证明其占有使用了涉案房产，故其提交证据能够证明其对涉案房产享有租赁权，该权利在本院执行程序中应当依法予以保护。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，判决如下：不得将原告宋军威所承租第三人秦志永名下位于郑州市郑东新区金水东路88号1号楼24号2416号（房产证号：15××**）房屋在租赁期限内（租赁期限自2015年2月18日起至2035年2月17日止）予以移交占有执行。案件受理费12900元，由被告刘瑞平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李俊辉人民陪审员  黄 达人民陪审员  单书喜二〇一九年十一月二十七日书 记 员  张天元