四川省资阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川20执异33号 案外人：吴红英，女，1957年10月20日生，汉族，住资阳市安岳县。 案外人：封宁，男，1991年2月19日生，汉族，住资阳市安岳县。 案外人：吴文金，男，1962年8月5日生，住成都市金牛区。 三案外人委托诉讼代理人：杨帆，四川则思律师事务所律师。 申请执行人：桑子锐，女，汉族，生于1965年6月19日，住四川省成都市高新区。 被执行人：四川奥鑫实业有限公司，住所地四川省安岳县东大街**。统一社会信用代码91512021708922000M。 委托诉讼代理人：姚堂荣，1965年2月21日生，汉族，系该公司工作人员。 在本院执行桑子锐与四川奥鑫实业有限公司（以下简称奥鑫公司）与公司有关的纠纷一案中，案外人吴红英、封宁、吴文金于2019年11月18日提出撤销（2019）川20执171号《协助执行通知书》对产权证号为××号房产的查封的书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，理已审查终结。 案外人吴红英、封宁、吴文金称，一、异议人吴红英、封宁、吴文金是产权证号为201502349拆迁安置门市的实际所有人。2011年12月，吴红英、吴文金分别与四川奥鑫实业有限公司签订了“房屋拆迁补偿安置协议书”，约定拆除异议人房屋，并进行还房安置；吴红英、吴文金还门市各160平方米。二、异议人对产权证号为201502349拆迁安置门市享有物权请求权，能够排除人民法院的强制执行。2015年8月，奥鑫公司已将安置还房门市交付与吴红英、吴文金，吴红英、吴文金支付了水电气的开户费用和物管费用，并已经将安置门市出租，且交纳了租赁税。案涉安置门市未办理产权过户手续，是因奥鑫公司违约行为造成的，吴红英、吴文金并没有过错。吴红英、吴文金基于拆迁安置而享有要求奥鑫公司办理不动产权证的物权请求权优先于桑子锐的债权请求权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，异议人的异议能够排除执行查封。 桑子锐辩称，案涉门市产权登记为奥鑫公司，房产的权属依法以登记为准，故奥鑫公司为门市所有人。从2011年签订拆迁协议至今，异议人在这么长的时间都没有办理产权，很不正常。同时，所有资料和手续都是奥鑫公司出具，怀疑其存在虚假成分。异议人提供的缴费单据，不能证明门市的产权归属。综上，法院对案涉门市的查封是正确的，应驳回异议申请。 四川奥鑫实业有限公司辩称，异议人的拆迁安置还房是真实的，没有异议，同意解除对产权证号为201502349拆迁安置门市的查封。 本院查明，桑子锐与奥鑫公司股权转让纠纷一案，本院于2018年8月10日作出（2017）川20民初45号民事判决，判决：被告四川奥鑫实业有限公司向原告桑子锐支付转让款4058.6945万元及逾期付款违约金（自案涉《“莱茵春天”项目股权转让协议》约定的逾期之日起按月息2%计付至转让款付清之日止），限于本判决生效之日起十五日内给付。案件生效后，桑子锐向本院申请强制执行。本院于2019年6月12日作出（2019）川20执171号执行裁定，裁定：冻结、扣划被执行人四川奥鑫实业有限公司银行存款4500万元或查封、扣押相应价值的财产或扣留、提取其相应金额的收益。2019年6月12日，本院查封了登记为四川奥鑫实业有限公司，座落于资阳市安岳县奥鑫锦城**商业负****的门市，面积322.69平方米，产权证号为201502349。 另查明，2011年12月13日，奥鑫公司（甲方）与吴红英（乙方）签订“拆迁补偿安置协议书”约定：第二条被拆迁房屋1、乙方同意甲方拆除产权完全属于自己所有座落于岳阳的房屋，砖混结构，旧房建筑面积113.57平方米。第三条房屋拆迁补偿方式经双方协商，乙方同意按下列第2种补偿方式予以补偿：2、产权调换：Ａ、安置地点：非住宅营业用房在奥鑫锦城Ｃ区（临街门市）；住宅在******Ａ3型118.04平方米。Ｂ、产权调换房屋市场评估价：非住宅营业用房建筑面积预计160平方米。第四条各种补助标准详见第九条其他约定。第九条其他约定1.约定还房368.04平方米（其中：Ｃ区吊二层门市160平方米，住，住宅1184平方米，另90平方米被甲方收购。新房面积以县房管局核发的产权证上记载的面积为最终结算面积，若有正负，颁证时甲乙双方均按门市8100元／平方米，二楼营业用房5500元／平方米，住，住宅3070元／平方米相互作找补房位置详见附图。2.新房的“两证”由甲方办理，税费用由甲方承担。4.新房的水、电、气、电话、闭路五通费一律由乙方自行负责。同日，吴文金与奥鑫公司签订“拆迁补偿安置协议书”，约定的产权调换非住宅营业用房安置在奥鑫锦城Ｃ区（临街门市），面积为160平方米。吴红英、吴文金合同附件安置房平面图显示:Ｃ区吊二层门市建筑面积合计320平方米，其中：吴文金160平方米，吴红英160平方米。 2015年8月18日，奥鑫公司向吴红英、吴文金出具收据，代收Ｃ区6号门市维修基金、门牌××元。2015年10月9日，安岳县精诚物业管理有限公司向吴红英出具收据，收取Ｃ区6号门市10-12月物业费1344元。2015年10月14日，安岳县柠都自来水有限责任公司出具发票收取吴红英户表安装费、管网建设费3100元，备注为岳阳镇东大街162号。2017年3月2日，吴红英与唐贤荣签订“房屋租赁合同”约定将奥鑫Ｃ区吊二层门市（6号门市），面积约320平方米租给唐贤荣使用。每平方米月租金45元。租赁期限从2017年6月1日起至2021年12月1日止。2019年7月2日，安岳县税务局向吴红英出具税收完税证明，收取吴红英财产租赁所得税等共计3057元。2019年10月10日，奥鑫公司作出情况说明，载明该公司分别与吴文金、吴红英签订“房屋拆迁补偿安置协议书”约定的安置还房门市现产权证号为201502349，国土证号为安国用（2015）第&tim**;×号。 本院认为，吴红英、吴文金与奥鑫公司于2011年签订房屋拆迁补偿安置协议书后，虽未办理不动产权属登记，但其实际取得了产权调换的安置房屋，并于2017年将占有安置门市出租，因此，吴红英、吴文金基于协议实际占有和使用了产权调换获得的案涉门市。以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议，其性质上属于以物易物的互易合同，其属于特殊债权，应予优先保护，享有排除担保物权人和普通债权人执行的权利。理由如下：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，该条规定明确被拆迁人对拆迁安置协议约定的补偿安置房屋享有的权利可以对抗房屋买受人。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。前述第二十八条所规定的无过错房屋买受人对房屋所享有的不动产物权期待权属于第二十七条所规定的除外情形，即买受人在符合法律、司法解释的特定条件下，享有排除担保物权人和普通债权人执行的权利。最后，吴红英、吴文金签订拆迁补偿安置协议、实际取得案涉门市均在查封之前，按照上述司法解释的规定，被拆迁人吴红英、吴文金对补偿安置房屋享有的权利优先于房屋买受人，并且能够排除普通金钱债权人的执行申请；桑子锐基于普通债权申请执行，故异议人吴红英、吴文金实际取得的案涉门市应当排除在本次执行之外。现有证据不能判断封宁是否为安置门市的权利人，本案中不予审查。综上，异议人吴红英、吴文金提出的异议理由成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，裁定如下： 中止本院（2019）川20执171号《协助执行通知书》对产权证号为××号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 孙 梅 审判员 林用政 审判员 陈光彬 二〇一九年十一月二十六日 书记员 万晓娟