云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云28民终730号上诉人（原审原告、反诉被告）：龙建平，男，1983年7月28日出生，汉族，身份证住址湖南省涟源市。委托诉讼代理人：张治国，云南天之泰律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王越，男，1990年4月12日出生，汉族，身份证住址黑龙江省庆安县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吕剑淇，女，1991年1月9日出生，汉族，身份证住址黑龙江省庆安县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李毅，云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：杨丽娟，女，1973年7月26日出生，汉族，身份证住址云南省普洱市江城哈尼族彝族自治县。上诉人龙建平因与被上诉人王越、吕剑淇，原审第三人杨丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2018）云2801民初3288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人龙建平及其委托诉讼代理人张治国，被上诉人王越、吕剑淇的共同委托诉讼代理人李毅，原审第三人杨丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人龙建平上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判二被上诉人连带返还上诉人20万元定金并支付律师费1万元；2.撤销一审判决第四项，改判驳回二被上诉人的其他诉讼请求；3.一、二审案件受理费由二被上诉人共同负担。事实和理由：一、本案属于债权债务概括转移合同纠纷，一审法院适用房屋买卖合同纠纷错误。本案中杨丽娟、王越、吕剑淇对涉案房屋均无所有权，本案涉案房屋虽由开发商出售给杨丽娟，但涉案房屋的所有权仍在开发商，而不是杨丽娟名下，不动产物权的设立、变更须经依法登记才发生效力，本案当事人对涉案房屋没有不动产权属，且涉案房屋开发商尚未交付给杨丽娟，后续的交付也无法完成。因此本案纠纷是以买卖合同的形式，将债权债务经过多次概括转移给龙建平，在后续履行合同的过程中，王越、吕剑淇违反合同约定，未在约定时间内将房屋交付给龙建平。二、一审法院认定事实错误，未调查涉案房屋是否按合同约定进行交付，仅根据通话内容认定涉案房屋已经交付与客观事实不符。合同对涉案房屋、钥匙和资料的交付均有明确约定，王越、吕剑淇未按约定的期限和方式交付涉案房屋，构成违约，王越、吕剑淇应当连带返还龙建平20万元定金并支付律师费1万元。龙建平没有违约行为，不应当向王越、吕剑淇支付20万元违约金。合同签订后，龙建平向王越、吕剑淇支付了定金10万元，履行了合同义务，虽然合同中约定了房屋不可直接更名的付款方式，但龙建平在上述付款期限到达的前一天，已向王越、吕剑淇发出了单方解除合同的通知，自该通知到达王越、吕剑淇手机时，合同解除，一审法院认为龙建平未按约支付1056000元购房款违约错误。三、一审法院适用法律错误。四、一审法院对诉讼费用的分担错误。被上诉人王越、吕剑淇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。龙建平违约不是王越、吕剑淇造成的，龙建平本是中介，购房是以贩卖为目的，龙建平未能付款是因龙建平不能将该房屋倒卖。关于房子的钥匙及交房问题，首先房子锁是坏的，没有锁芯，本来王越、吕剑淇要把锁换了，但是龙建平要买这套房子，王越、吕剑淇就和龙建平协商，叫龙建平自行换锁。关于龙建平提到的双方合同违约相关文件的规定，请法院对该规定的合法性进行核实。实际上龙建平与王越、吕剑淇签订的买卖合同，约定了两种付款方式，一种为可以马上过户的方式，另一种为政策允许后才能过户的方式，合同是附有条件的，虽然政府要求契税满两年才可以交易，但从龙建平与王越、吕剑淇签订合同来看，并未准确约定什么时候过户，分别对现在可以过户和现在不可以过户进行了约定，该文件和该合同并不冲突。原审第三人杨丽娟陈述称，杨丽娟通过中介卖房，王越、吕剑淇卖给龙建平一事杨丽娟不知情，杨丽娟也不清楚王越、吕剑淇与龙建平在法院的诉讼。龙建平向一审法院起诉请求：1.请求判决解除龙建平与王越、吕剑淇所签订的《二手房买卖合同》；2.判令双倍返还龙建平定金20万元；3.判令王越、吕剑淇承担本案律师费1万元；4.本案诉讼费用由两王越、吕剑淇连带承担。王越、吕剑淇向一审法院反诉请求：1.要求龙建平支付违约金20万元；2.要求龙建平返还王越、吕剑淇与案外人杨丽娟签署的购房合同及补充协议原件；返还案外人杨丽娟与西双版纳国际旅游度假区开发有限公司签署的购房合同原件；返还案外人杨丽娟向王越、吕剑淇出具的收条原件及王越、吕剑淇缴纳购房款的收据原件；3.要求龙建平承担律师费15000元；4.本案诉讼费由龙建平承担。一审法院认定事实：2018年6月26日龙建平以买方身份作为乙方，王越、吕剑淇以卖方身份作为甲方、第三人以原房主身份作为丙方签订了《二手房买卖合同》，三方在合同中称：鉴于王越、吕剑淇于2018年5月29日签订的房屋买卖合同，约定第三人将其购买的位于景洪市万达国际旅游度假区房屋出售给王越、吕剑淇，现王越、吕剑淇已按合同约定向第三人支付购房款100万元，至“该合同”签订前，房屋的实际所有权人为甲方，房屋名义上的所有权人为丙方。故三方又作了下述约定：房屋转让价款为132万元。付款方式为两种，根据以下可能发生的两种情况选择支付方式：l.房屋可直接更名：乙方于合同签订当日向甲方支付定金人民币10万元，定金可折抵购房款，如果2018年7月30日前更名完成，在不动产登记机关系统内可查询已将房屋更名至乙方或其乙方指定所有权人名下时，乙方将剩余房款在5个工作日内一次性付清。2.房屋不可直接更名：乙方于合同签订当日支付定金人民币10万元，定金可折抵购房款，于2018年7月30日前支付至购房款的80%，即人民币1056000元，剩余20%即人民币264000元于房屋过户至乙方或乙方指定所有权人名下并且乙方拿到房屋不动产权证后7个工作日内支付。对房产的交付，各方作如下约定：甲方应于签订合同当日将该房产交付乙方，并履行下列手续，否则，乙方有权单方解除该合同且不承担任何违约责任：1.甲乙双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2.交付该房地产钥匙；3.甲方交付该房地产的相关资料（包括购房合同，购房发票，房屋所有权及国有土地所有权等）。延迟交房的违约责任各方约定为：甲方应按上述约定期间将房屋交付给予乙方，未按本协议第八条约定交付房屋，视为违约，甲方自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，甲方以该房地产转让总价款为基数按日万分之五向乙方支付违约金，合同继续履行；对于甲乙双方的违约责任，各方约定为：协议生效后，任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，违约方除了应向守违约方退还已经缴纳的所有款项（包括购房款、劳务费、律师费等及已经产生的各项费用）外，还应支付守约方500000元违约金。对于房屋升值部分违约方应向守约方进行赔偿，对于房屋的装修、添附、违约方应向守约方进行赔偿。三方当事人除此外，还作了其他相应的约定，该合同的附件共有四份，附件一为甲乙丙身份证；附件二为合同编号5－115期32－2商品房购销合同，2016年1月31日签订的合同补充协议；附件三为2018年5月29日签订的房屋买卖合同；附件四为收据（NO:7333096，金额80万）、收条（2018年5月30日，金额20万）合计100万。合同签订后，龙建平于2018年6月27日支付了10万元定金。2018年7月23日，龙建平和王越之间就房屋买卖互通电话，电话中，龙建平表示其带人去看房。2018年7月29日，龙建平向王越发出“解除协议告知书”称：我与你（王越）2018年6月26日签订的《房产买卖居间合同》购买景洪市万达国际旅游度假区房屋，由景洪市人民政府2018年6月6日下发的景政发[2018]25号文件规定：“…….购买的新建商品房和存量商品房自缴纳契税之日起满两年方可上市交易。……”而你缴纳契税时间为2018年6月25日，未满两年，导致与你2018年6月26日签订的《房产买卖居间合同》出现合同履行不能的情形，如与你继续履行合同将导致我合同目的不能实现，我的合法权益不能得到有效保障。与此同时，你未按照合同约定交付房屋及房屋钥匙，现已违约。故告知你解除双方2018年6月26日签订的《房产买卖居间合同》。本告知书经短信发出、视为送达，即时生效。一审判决认为，龙建平、王越、吕剑淇及第三人所签订的《二手房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，是有效合同，一审判决依法予以保护。龙建平与王越、吕剑淇双方对于房屋的交付方式有二种，任意一种方式交付均不构成违约，现王越、吕剑淇所选择的“房屋不可直接更名：乙方于合同签订当日支付定金人民币10万元，定金可折抵购房款，于2018年7月30日前支付至购房款的80%，即人民币1056000元，剩余20%即人民币264000元于房屋过户至乙方或乙方指定所有人权人名下并且乙方拿到房屋不动产权证后7个工作日内支付”属于王越、吕剑淇有能力履行的条款，但龙建平未按约支付1056000元购房款的行为已构成违约，应依法承担王越、吕剑淇按双方合同约定主张的违约责任。龙建平庭审主张，王越、吕剑淇未按约定交付钥匙，一审判决认为，根据2018年7月23日电话录音内容分析，已足以判断龙建平具有支配房屋出入的权利，在龙建平对带人看房无合理解释的情况下，此份录音应当作为认定王越、吕剑淇已按约定交付房屋的证据，一审判决基于此采信王越、吕剑淇房屋已按约交付的主张。对于合同的附件，龙建平在发出解除合同通知中，仅提及房屋及钥匙，故结合庭审查明的龙建平已认可的收到合同附件二、三原件这一事实，确认王越、吕剑淇已按约定履行了合同的其它必要义务，故王越、吕剑淇要求龙建平返还王越、吕剑淇与案外人杨丽娟签署的购房合同及补充协议原件、返还案外人杨丽娟与西双版纳国际旅游度假区开发有限公司签署的购房合同原件；返还案外人杨丽娟向王越、吕剑淇出具的收条原件及王越、吕剑淇缴纳购房款的收据原件的诉讼请求一审判决予以支持。另，因各方当事人虽对解除合同的原因各有主张，但均认为合同应予解除，故一审判决依法支持龙建平与王越、吕剑淇的该项主张。对龙建平与王越、吕剑淇、第三人的其他诉讼主张，如律师费等，部分因无事实、部分则是无法律依据，一审判决均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决：一、解除龙建平与王越、吕剑淇、第三人杨丽娟签订的《二手房买卖合同》；二、龙建平在判决生效后三十日内支付王越、吕剑淇20万元违约金；三、龙建平在判决生效后三十日内将王越、吕剑淇与第三人杨丽娟签署的购房合同及补充协议原件、第三人杨丽娟与西双版纳国际旅游度假区开发有限公司签署的购房合同原件、第三人杨丽娟向王越、吕剑淇出具的收条原件及缴纳购房款的收据原件返还给王越、吕剑淇；四、驳回龙建平与王越、吕剑淇的其他诉讼请求。本诉案件受理费4450元，反诉案件受理费2263元，由龙建平承担。二审中，上诉人龙建平提交证据入伙通知书一份，欲证明原审第三人杨丽娟未接房，房屋还在开发商处，被上诉人未实际拥有房屋。被上诉人王越、吕剑淇质证认为，该证据与本案无关，合同书中的交房并不是所谓法律意义上的交房，而是实际可以自由出入房屋就视为交房。原审第三人杨丽娟质证认为，认可该证据，因为不动产权证没有办到，原审第三人就未去接房，因为一旦接了房就要交物业费。被上诉人王越、吕剑淇、原审第三人杨丽娟均未提交新证据。本院认为，上诉人提交证据系双方签订合同时移交的部分材料，与案件具有关联性，本院予以采信。上诉人龙建平申请本院调取涉案房屋的交房信息及房屋钥匙交付情况。本院认为，根据庭审查明的情况，本案当事人尚未接房，上诉人的申请缺乏调证必要，本院不予准许。上诉人龙建平认为一审认定事实遗漏自原审第三人杨丽娟向开发商购房起，至今未接房，本案当事人均未实际拥有房屋所有权，亦未实际拿到钥匙。被上诉人王越、吕剑淇，原审第三人杨丽娟对一审认定事实均无异议。本院认为，根据庭审查明情况，本案当事人均未与开发商办理接房手续，上诉人龙建平与被上诉人王越、吕剑淇签订《二手房买卖合同》时，除收到该合同所有附件外，还收到涉案房屋入伙通知书原件。另，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于新建商品房在缴纳契税满两年后方可上市交易的规定是否构成《二手房买卖合同》履行不能的问题，根据上诉人与被上诉人、原审第三人签订的合同内容，双方在合同的付款方式中约定了根据两种不情况选择支付方式，其中一种情况系房屋不可直接更名的情况下，由买方于2018年7月30日支付至购房款的80%，剩余购房款20%于拿到不动产权证后7个工作日内支付，且该合同未约定最晚办理不动产权证的时间，故上诉人认为新建商品房在缴纳契税满两年后方可上市交易的规定导致《二手房买卖合同》履行不能的主张不能成立，本院不予支持。关于王越、吕剑淇在签订合同当日向龙建平交付涉案房产是否违约的问题，根据二审查明的事实，上诉人龙建平与被上诉人王越、吕剑淇签订《二手房买卖合同》时，除收到该合同所有附件外，还收到涉案房屋入伙通知书原件，若双方实际履行内容与合同约定内容一致，则龙建平收到的应是契税发票、公共维修基金收据、物业管理费收据、测绘费发票等一系列证明已交接房屋的票据及钥匙，但龙建平接收的是涉案房屋入伙通知书原件，且无证据表明龙建平对此提出异议，因此，本院认为双方系在合同履行过程中以实际行动变更了合同中关于交付的约定，龙建平认为王越、吕剑淇未按约定交付的主张不能成立，本院不予支持。关于龙建平是否应当向王越、吕剑淇支付违约金20万元的问题，如前所述，龙建平认为合同履行不能以及认为王越、吕剑淇未按约定交付的主张均不能成立，则龙建平未按合同约定履行付款义务的行为构成违约，其应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，王越、吕剑淇一审主张违约金20万元，但无证据证实因龙建平违约给王越、吕剑淇造成的损失多少，本院对龙建平应当承担的违约金予以酌情调整为10万元。龙建平已向王越、吕剑淇支付了定金10万元，龙建平在起诉时要求王越、吕剑淇双倍返还定金，王越、吕剑淇要求龙建平承担违约责任为违约金，则王越、吕剑淇应向龙建平退还定金10万元。因本院确定龙建平向王越、吕剑淇支付违约金10万元，其已支付的定金10万元可予抵扣，双方互不支付。综上所述，龙建平的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持景洪市人民法院（2018）云2801民初3288号民事判决第一项、第三项，即“解除龙建平与王越、吕剑淇、杨丽娟签订的《二手房买卖合同》”、“龙建平在判决生效后三十日内将王越、吕剑淇与杨丽娟签署的购房合同及补充协议原件、杨丽娟与西双版纳国际旅游度假区开发有限公司签署的购房合同原件、杨丽娟向王越、吕剑淇出具的收条原件及缴纳购房款的收据原件返还给王越、吕剑淇”；二、撤销景洪市人民法院（2018）云2801民初3288号民事判决第二项、第四项；三、驳回龙建平的其他诉讼请求；四、驳回王越、吕剑淇的其他诉讼请求。一审案件受理费4450元，由龙建平负担，反诉案件受理费2263元，由王越、吕剑淇负担。二审案件受理费4450元，由龙建平负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决确定的履行期限届满之日起法律规定的二年内向一审法院申请强制执行。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇一九年十一月二十日书记员  郭力菲