江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1492号上诉人（原审原告）：吕绍明，男，1959年9月23日出生，汉族，公务员，家住江西省玉山县。被上诉人（原审被告）：李继恩，男，1969年9月25日出生，汉族，经商，家住浙江省常山县。委托诉讼代理人：吴义火，江西都册律师事务所律师。上诉人吕绍明因与被上诉人李继恩房屋租赁合同纠纷一案,不服江西省玉山县人民法院（2019）赣1123民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吕绍明上诉请求：1、撤销玉山县人民法院（2019）赣1123民初140号民事判决，改判被上诉人支付因切割上诉人房屋楼梯造成的损失4.5万元；2、判令被上诉人向上诉人交付消防安全意见证件原件等消防安全有关材料；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院判决多处缺乏法律依据，原审判决认为上诉人与被上诉人签订了房屋租赁终止合同，之前签订的双方债权债务没有法律效力，不支持上诉人要求被上诉人交付损害楼梯补偿款，违背了法律规定，民法通则和合同法明确规定终止合同协议后，当事人有要求赔偿损失的权利；2、原审法院以宾馆非转让为由不支持上诉人要求被上诉人交付白宫假日宾馆消防意见书和公安特许行业许可证给上诉人，没有法律依据，上诉人认为非转让可以不转至上诉人名下，但向上诉人交付证件是房屋租赁终止协议约定必须履行的义务，不能以非转让为由，否定受法律保护的合同约定义务；3、关于一审诉讼费用全部由上诉人支付的判决，上诉人认为不妥，由于被上诉人违约，给上诉人造成很大损失，而原审法院支持被上诉人的失信和侵害行为，缺乏公正。综上所述，请求二审法院纠正原审法院错误判决，改判支持上诉人合法合理的诉求。被上诉人李继恩辩称，1、上诉人根据双方于2011年3月26日签订的有关楼梯破坏的补偿《协议书》并要求被上诉人继续履行该协议及支付其楼梯损失4.5万元，是不具有事实根据和法律依据的，该补偿协议已被双方2016年1月4日签订的协议书所协议解除；2、本案双方系房屋租赁合同关系，并非被上诉人将白宫宾馆转让给上诉人，被上诉人无义务配合及协助上诉人为其之后新设成立的玉山白宫假日宾馆办理相关消防、安全检测等证照、文件，有关部门不予办理非被上诉人所能左右，况且被上诉人所经营的白宫宾馆有关消防安全检测意见系在之前所形成，与上诉人之后经营白宫假日宾馆所需何种证件并不关联，故被上诉人没有向其交付消防案件证书的必要性；3、根据双方于2011年3月26日所签订的楼道补偿协议书，上诉人在本案中仍然要以该份协议内容主张，那么在起诉时早已过了诉讼时效，不应支持，综上，上诉人上诉不具事实根据和法律依据，请求二审法院驳回上诉人诉请，维持原判。吕绍明向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告支付楼梯改造补偿金余款4.5万元；2、要求被告支付擅自终止履行房屋租赁协议违约金人民币10万元；3、要求被告履行2016年1月4日双方签订的宾馆交接协议，向原告交付与涉案白宫宾馆相关的消防安全、电梯使用及安全监测证明文书等证照，并协助将白宫宾馆消防及特许行业许可证户名变更至原告名下。在诉讼过程中，因电梯使用及安全检测证明文书被告在2016年1月4日签订终止合同之后已经交付给原告，原白宫宾馆特殊行业许可证被告已于2019年3月份将经营人变更至原告名下，所以原告将该项诉讼请求变更为：要求被告按协议规定将2009年1月7日玉山县消防大队出具给原“玉山县白宫假日宾馆”相关消防安全检查意见书的原件交付给原告；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年9月4日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同书》，合同主要约定：一、原告将位于玉山县冰溪镇西商苑二区C角的自建房屋一栋出租给被告用于经营住宿宾馆，租赁期限为2008年9月1日至2018年12月1日，年租金为5万元，每年的12月1日前一次性付清下一年度的租金；二、其他约定：房屋装修改造等由被告方负责，直至达到自身的营业需求，但必须经得原告方同意，承力墙一律不得改造、变动；合同期满或承租期间解除合同后，被告必须在一个月内无条件退出该经营场所，不得以任何理由要求原告给予赔偿或补偿的要求，可移动的物品可以由被告搬走，固定物如电梯、电线及卫生间设施等不得搬走；三、违约责任：原、被告双方不得随意解除合同，否则违约方应支付违约金拾万元；四、合同争议解决方式：未尽事宜，双方协商解决，若单方违约，受损方有权在管辖地人民法院提起民事诉讼，合同自签字之日起生效。《房屋租赁合同书》签订后，原告依约向被告提供了租赁房屋，被告于2009年4月20日向玉山县市场监督管理局注册登记，字号名称为玉山县白宫宾馆，企业类型为个体工商户。因宾馆装修破坏了楼梯的宽度，影响了房屋的使用价值，双方于2011年3月26日就补偿问题签订了一份《协议书》，该协议约定：被告自愿在剩余8年租期（2010年12月1日至2018年12月1日止）内，每年补偿原告人民币1.5万元，每年的补偿金在当年的3月1日前付清。被告在经营过程中，因经营不善致使宾馆停业，2016年1月4日，原、被告就终止合同的相关事项签订了一份《协议书》，协议约定：一、按照房屋承租时签订的协议约定，该房屋及其白宫宾馆内的一切不可移动的物品（如电梯、卫生间设施、管线、变压器等）均归属原告所有；二、按照房屋承租时签订的协议约定，该房屋及其白宫宾馆内的一切可移动的物品（如床、登、沙发、电视机、电脑等）均归属被告所有，双方于2016年1月4日共同对所有可移动物品进行了现场登记确认（见附表），被告同意以总价格计人民币陆万元整卖给原告（含吕荣富8个房间内的所有物品）；三、被告经营期间所发生的一切费用由被告支付；四、被告应支付给原告方2015年12月1日至今的房屋租金计人民币5,500元；五、被告已收取的2016年度理发店、旅行社租金共计人民币13,200元，应转付给原告；六、被告原先向原告方交纳的用电保证金30,000元，由原告办理支付宾馆用电、用水、电视网络费用共19,500元，结余10,500元返还给被告；七、本协议双方往来抵除后，原告尚应支付被告方人民币51,800元，该款汇入张国栋账户；八、被告必须向原告方提供消防安全有关材料、电梯使用及安全检测证明文书等有关证照；九、未尽事宜，双方可另行协商解决或向宾馆所在地人民法院提起诉讼，本协议自签字且原告将款项汇入至张国栋账号之日起生效。终止协议签订后，被告向原告提供了被告经营期间由玉山县公安消防大队于2009年1月7日向被告出具的有关“玉山县白宫假日宾馆”消防安全检查意见书复印件，并按2011年3月26日《协议书》约定向原告付清了2016年1月4日之前的补偿款，对终止协议约定的其他条款，原、被告双方均按约履行了各自应履行的义务。嗣后，被告于2016年1月11日向玉山县市场监督管理局申请注销了其所经营的玉山县白宫宾馆。原告收回了原出租给被告的房屋后，原告于2016年8月份以其妻子张淑云的名义，用原出租给被告的房屋另行申办了玉山县白宫假日宾馆，原告妻子张淑云在经营其自己所开设的玉山县白宫假日宾馆过程中，因玉山县白宫假日宾馆无法办理消防证，致使玉山县白宫假日宾馆无法正常经营，故原告诉至法院，要求处理。一审法院认为，原、被告于2008年9月4日所签订的《房屋租赁合同书》及2011年3月26日所签订的有关楼梯破坏补偿的补充《协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，故一审法院对原、被告双方所签订的《房屋租赁合同书》、补充《协议书》的合法性予以确认。原、被告在合同履行届满前依据合同约定对相关事项进行了结算和清理，并于2016年1月4日签订了终止《协议书》，表明原、被告双方已达成了解除《房屋租赁合同书》、补充《协议书》的新协议，《房屋租赁合同书》、补充《协议书》约定的当事人权利义务已告终止，原告在原合同解除后，现仍依据《房屋租赁合同书》、补充《协议书》约定向被告主张违约金和补偿金，缺乏相应的法律依据，一审法院不予支持；因原、被告之间存在是租赁合同法律关系，而非宾馆转让合同法律关系，且原告自行注册经营的“玉山县白宫假日宾馆”与被告所经营的宾馆系不同的经营主体。玉山县公安消防大队于2009年1月7日向被告出具的有关“玉山县白宫假日宾馆”消防安全检查意见书，针对是被告在租赁原告房屋期间所经营的“玉山县白宫宾馆”消防设施作出的检查意见，该《消防安全检查意见书》与原告现自行经营的“玉山县白宫假日宾馆”不存在关联。由于原告新设立的宾馆能否办理相关消防证件应当由消防管理部门决定，而非被告所能决定，且原告也未提供证据证明原告不能办理新设立宾馆消防证件与被告未向其提供消防安全检查意见书原件存在必然的关系，故一审法院认为，被告对原告新开设的宾馆消防证的办理没有法定的协助义务，对原告要求被告交付与涉案白宫宾馆相关的消防证照及协助将白宾馆消防变更登记在原告名下的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十二条、第九十三条第一款、第九十八条之规定，判决如下：驳回原告吕绍明的全部诉讼请求。案件受理费3,200元，由原告吕绍明负担。二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人吕绍明与被上诉人李继恩签订的《房屋租赁合同书》一份及《协议书》二份，均系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。依照双方2016年1月4日签订的《协议书》约定，因被上诉人拖欠租金等费用，经双方协商一致，同意解除房屋租赁合同，合同中双方就租赁关系解除的相关事宜进行了协商约定，但并未提及双方就楼梯破坏所签订的补偿协议如何约定问题。而2011年3月26日双方签订的有关楼梯破坏补偿的《协议书》约定：被上诉人在剩余8年租期（2010年12月1日至2018年12月1日止）内，每年应补偿上诉人人民币1.5万元，每年的补偿金在当年的3月1日前付清。本院认为，2011年这份协议是一个独立的协议，该协议内容只有一个，即被上诉人应自2010年12月1日至2018年12月1日，每年向上诉人交付楼梯被破坏的补偿金1.5万元。由于在2016年1月4日签订的《协议书》中无法体现双方对楼梯补偿金的重新约定、结算或协议解除，故被上诉人仍应依据2011年协议约定向上诉人支付尚欠2016年至2018年3年的补偿金共计45,000元。关于被上诉人主张超过诉讼时效的抗辩理由，本院认为，上诉人的起诉时间是2019年1月2日，协议约定补偿金支付的时间是每年3月1日前，自2016年3月至吕绍明起诉时止，未超过3年，故被上诉人该抗辩理由本院不予采纳。关于上诉人要求被上诉人交付与涉案白宫宾馆相关的消防证照及协助将白宫宾馆消防变更登记在上诉人名下的诉讼请求，本院认为，因双方是租赁合同法律关系，而非宾馆转让合同法律关系，上诉人自行注册经营的宾馆与被上诉人所经营的宾馆系不同的经营主体，其新设立的宾馆能否办理相关消防证件应当由消防管理部门决定，而非被上诉人所能决定，且上诉人也未提供证据证明其不能办理新设立宾馆消防证件与被上诉人未向其提供消防安全检查意见书原件存在必然的关系，故对上诉人该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人吕绍明的上诉请求部分成立。本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省玉山县人民法院（2019）赣1123民初140号民事判决；二、由被上诉人李继恩在本判决生效后一个月内向上诉人吕绍明支付楼梯补偿金45,000元；三、驳回上诉人吕绍明的其他诉讼请求。一审案件受理费3,200元，由上诉人吕绍明承担2,200元，由被上诉人李继恩承担1,000元。二审案件受理费925元，由上诉人吕绍明承担500元，由被上诉人李继恩承担425元。本判决为终审判决。审判长  聂晓红审判员  付 强审判员  范全敏二〇一九年十一月十四日书记员  曹 颖