抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0404民初2084号原告：李猛，男，1978年7月16日出生，汉族，住抚顺市望花区。原告：陈超，女，1984年1月20日出生，汉族，住抚顺市望花区，系原告李猛妻子。被告：郑众，男，1980年3月17日出生，汉族，住抚顺市望花区。被告：抚顺市天程房屋开发有限责任公司，住所地抚顺市新抚区粮栈街**。法定代表人：路和达，该公司董事长。委托诉讼代理人：路中业，男，该公司工作人员。原告李猛、陈超诉被告郑众、抚顺市天程房屋开发有限责任公司（以下简称天程公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李猛、陈超，被告天程公司的委托诉讼代理人路中业到庭参加了诉讼，被告郑众经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告诉称，2018年8月6日，原告李猛、陈超通过抚顺市望花区世纪房产中介所介绍与被告天程公司的委托人路中业一同看了被告天程公司所有的天程小区5号楼2单元402室，之后双方签订房产买卖合同一份，原告李猛、陈超购买被告天程公司所有的天程小区5号楼2单元402室。李猛与路中业经过协商约定购房款413000元，原告李猛向天程公司先交付了定金90000元，定金在买卖双方办理房屋手续时自动转为房款。剩余房款323000元，买方须于房地产交易中心办理过户手续并取得房屋所有权证后一次性付清。协议签订后，原告李猛、陈超与被告天程公司一起到抚顺房地产交易中心办理房屋过户手续。于2018年10月22日，天程公司给原告李猛、陈超办理完不动产权证。在2018年10月23日，原告李猛和路中业来到所购房屋处，准备办理交接房屋和钥匙的手续，发现该房屋的门钥匙被更换了，路中业当时打电话找到被告郑众的代理人郑宝建，要求其交付房屋，郑宝建提出房屋自己装修了，房屋出售得涨价。路中业便与郑宝建多次的协商要求其履行承诺和口头协议，交付房屋，但是至今与被告郑众协商不成。基于上述事实和问题的存在，现特向人民法院提起诉讼，请求法院确认原告李猛、陈超和被告天程公司经双方协商达成的房屋买卖协议有效；请求法院判令被告郑众将房屋交付原告；因被告未交付房屋给原告造成的租房损失由二被告承担，并承担本案诉讼费用。被告郑众未答辩。被告抚顺市天程房屋开发有限责任公司辩称，我公司与郑众在2000年6月18日签订一份《商品房买卖合同》，由郑众购买天程公司开发的5#2单元4层2号，建筑面积117.77平方米，总价款110000元。郑众实际上仅向我公司交纳80000元的购房款，因我公司当时出现状况，郑众的父亲郑宝建采用非正常手续住进该房屋。因被告郑众一直欠我公司房款30000元，进户费7800元，我公司要求被告郑众承担使用该房屋的占用费45051.95元、卫生费635元。2018年5月中旬，被告郑众的委托人郑宝建与我公司的代理人路中业达成口头协议，将此房屋由我公司出售，并将该房屋的钥匙和商品房买卖合同复印件交给了我公司。2019年3月18日被告郑众的委托人郑宝建出具了《委托书》，2019年4月3日，我公司的代理人路中业和被告郑众的委托人郑宝建又补签了《协商意见》。2018年8月6日，我公司与原告李猛经现场看房后签订了《商品房买卖合同》，并收取了原告李猛、陈超90000元的购房款。2018年9月，我公司承担过户费用给原告李猛、陈超办理了《不动产权证》，因房屋卖房总价为413000元，现原告李猛、陈超尚欠我公司购房款323000元。经审理查明，2000年6月18日，出卖人天程公司与买受人郑众签订《商品房买卖合同》一份，被告郑众购买被告天程公司开发的房屋一处。合同约定“房屋坐落地点为，本溪路5#2单元4层2号，建筑面积117.77㎡，共计110000元，第一次付款80000元，第二次付款30000元。”被告郑众交付第一笔款80000元后，因天程公司当时出现经济问题被查封，郑众未再交付剩余房款30000元。被告郑众自行入住该房屋。另查明，2018年间，被告郑众委托郑宝建办理房屋产权事宜找到被告天程公司，因天程公司要求郑众补齐房款、交纳进户费7800元及其它相关费用，才能给予办理。被告郑众委托人郑宝建要求被告天程公司将房屋进行出售，出售后由天程公司扣除其欠天程公司的款项，剩余房款给付郑众，并将房屋钥匙交给被告天程公司。2018年8月6日，天程公司与原告李猛经现场看房后签订了《商品房买卖合同》，由原告购买望花区天程小区5号楼2单元402号，总计房款是413000元，原告李猛、陈超先付90000元的购房定金，由卖方负责交易的所有费用，办理产权证。产权证办理后交给买方，买方支付剩余的全部房款。2018年10月，天程公司给原告李猛、陈超办理了《不动产权证》，2018年10月22日，抚顺市国土资源局下发辽（2018）抚顺市不动产权第0049729号不动产证，权利人为原告李猛、陈超共同共有，房屋坐落望花区（建筑面积为117.51平方米）。次日，原告和天程公司委托人到该房屋去办理交接时发现该房屋已被被告郑众更换了钥匙，随后被告天程公司委托人找到被告郑众委托人郑宝建。因被告郑众委托人郑宝建拒绝交付房屋，2019年3月18日，郑宝建给天程公司委托人路中业出具《委托书》一份，该《委托书》写明：“委托人郑众、受托人：郑宝建，系父子关系，现委托我父亲代我办理天程小区5号楼2单元402室（面积117.77㎡），房产产权的相关事宜”。2019年4月3日，郑宝建给路中业再次出具了《协商意见》一份，该《协商意见》写明：“1、郑众同意将天程小区房卖出；2、卖不出同意产权过户天程公司”。再查，2018年1月1日，原告与案外人李锋签订房屋租赁合同，原告租赁李锋位于，自2018年1月1日至2020年9月1日。年租金12000元。本院认定的上述事实，有《商品房买卖合同》、《委托书》、《协商意见》、不动产权证、《房屋买卖合同》以及当事人签字确认的庭审笔录在案为凭，上述证据经开庭质证和法院审查，足以采信。本院认为，依法成立的合同,受法律保护,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点一、原告李猛、陈超与天程公司签订的房屋买卖合同是否合法有效,本院认为，天程公司根据被告郑众委托人郑宝建出具的《委托书》、《协商意见》及交付房屋钥匙、购房合同复印件，有理由相信郑宝建有权委托天程公司将此房屋出卖，而天程公司与李猛、陈超之间签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思的表示,且不违反法律,应当认定有效。本案的争议焦点二、此房屋目前所有权是否归原告所有，本院认为，按照合同约定，天程公司已经为原告办理了不动产权证，根据《中国人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，原告已经合法取得该房产登记，所有权应当归原告所有，同时原告也应当按照约定将剩余房款323000元交付给合同相对人即被告天程公司。本案的争议焦点三、被告郑众是否应当立即腾出房屋，交付给原告李猛、陈超，本院认为目前房屋所有权归原告所有，郑众占用该房屋属于无权占有，应当将房屋交付给原告。综上，关于原告请求确认原告李猛、陈超与被告天程公司所签订的房屋买卖协议有效一节，本院予以认定原告与天程公司达成的房屋买卖协议合法有效，该房屋所有权归原告所有，原告应将剩余房款323000元支付给天程公司；关于原告要求被告郑众将房屋交付原告的请求一节，本院认为根据我国物权法的规定，该房屋所有权归原告所有，被告郑众占用该房屋属于无权占有，对于原告的该项主张，本院予以支持。关于被告天程公司提出请求法院判令被告郑众结清所欠天程公司的购房款、进户费、卫生费等款项一节，本院认为本案的房屋买卖协议是原告与天程公司之间的房屋买卖，被告天程公司与被告郑众间的欠款纠纷应当由天程公司另行诉讼。关于原告主张的租房损失一节，本院认为原告的房屋租赁自2018年1月1日承租，租赁期限为2018年1月1日至2020年9月1日止，无法证明是被告未腾房产生的直接损失，故对原告此主张，本院不予支持。被告郑众经本院合法传唤未到庭，视为其放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、原告李猛、陈超与被告抚顺市天程房屋开发有限责任公司于2018年8月6日签订的房屋买卖协议合法有效，位于望花区房屋所有权归原告李猛、陈超所有；二、被告郑众于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于望花区房屋腾出交付给原告李猛、陈超；三、原告李猛、陈超待接收房屋后立即给付被告抚顺市天程房屋开发有限责任公司剩余房款323000元。四、驳回原告李猛、陈超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1800元（原告李猛、陈超已预交），由被告天程公司承担，并交付给原告李猛、陈超。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  唐纯生人民陪审员  马 非人民陪审员  王英华二〇一九年十一月二十七日书 记 员  单 哲