湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂09民终1738号上诉人（原审原告）：卢继先，男，1971年12月8日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：黄勇华、汪明磊，湖北正堂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北孝昌农村商业银行股份有限公司。住所地：孝昌县花园大道**。法定代表人：张从涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴世平，系该银行员工。被上诉人（原审被告）：孝感槐荫拍卖有限责任公司。住。住所地：孝感市文化东路/div>法定代表人：余艳萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊永生，该公司总经理。上诉人卢继先因与被上诉人湖北孝昌农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）、孝感槐荫拍卖有限责任公司（以下简称槐荫拍卖公司）拍卖合同纠纷一案,不服湖北省孝昌县人民法院（2019）鄂0921民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人卢继先及其委托诉讼代理人汪明磊，被上诉人农商行的委托诉讼代理人吴世平，被上诉人槐荫拍卖公司的委托诉讼代理人熊永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢继先上诉请求：1、撤销孝昌县人民法院（2019）鄂0921民初160号民事判决第二项，改判并支持卢继先在一审诉讼中的请求；2、改判由农商行、槐荫拍卖公司按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿卢继先的损失；3、本案一、二审诉讼费、鉴定费、交通费、误工费均由农商行、槐荫拍卖公司承担。事实与理由：一、涉案房屋过户时，由不动产中心进行房屋面积测量时，发现测量面积与房屋产权登记簿上载明的面积不符，二者相差42.73㎡。在诉讼过程中，一审法院委托司法鉴定科进行房屋面积鉴定，由上诉人预交了鉴定费3000元。之后孝感市国地规划设计测量有限公司孝昌分公司和法院一起到实地测量，作出《房产测绘报告》，测量该房屋实际面积为146.07㎡，与合同约定以及房产证登记面积188.08㎡相差42.73㎡。本案作为出卖方即农商行不能按约定履行其义务，不能按拍卖公告以及房产证上登记面积交付给买受人即上诉人，属履行合同义务不符合约定的情形，明显存在违约行为；同时作为拍卖公司也没有尽到谨慎注意审查标的物存在瑕疵的义务，也应承担不真正的连带责任。原审法院在判决中又对该鉴定意见不采纳，这既浪费了司法资源，又增加了诉讼成本。另外，即使一审判决农商行协助办理过户手续，那只能按实际测量面积办理过户，既无法律效果，也无社会效果。二、一审法院不应驳回卢继先要求农商行承担违约赔偿的请求。理由是：首先，房屋产权证是国家行政机关依法登记的，对外具有公示公信力的凭证，卢继先作为购买人对房产证上的面积是深信不疑的；其次，《房屋买卖协议》和《特别说明》中以房屋现状为准，一般人会理解是以房屋的外观、装饰、结构、权属等现状为准，至于面积应是以公示的房产证以及协议约定中记载面积为准，而不能将登记公示效力作为参考依据；再者，如果农商行明知登记面积与实际面积不符而作出免责声明，就更加证明其违反诚实信用原则，也是严重违约行为。三、为公平起见，以登记面积与总价均值与实际面积与总价均价之差，由出卖方退还给购买人作为违约金，是合情合法的，请求二审法院支持。槐荫拍卖公司辩称，我公司接受农商行的委托进行拍卖，是相信银行提供相关资料的真实性，并且涉案房屋的相关事项也对卢继先进行了告知，另外，拍卖成交后卢继先将成交款打到我公司的账上，但在房屋交付过程中，是卢继先对涉案房屋面积有异议，要求我公司不要将拍卖成交款支付给农商行，我公司在拍卖过程中无过错，不应该承担利息损失。农商行辩称，原登记于农商行名下的涉案房屋的房产证系农商行在房产登记部门依法办理，房产登记部门在行使行政职权过程中，出现房屋面积登记错误，属行政机关的过错，农商行无任何过错，不应承担任何责任。出于对房产登记部门的权属登记证书公信力的信任，农商行没有测量房屋面积，也并不知道房产实际面积到底多大，农商行主观上没有任何过错，更无欺诈等违约行为，卢继先要求农商行赔偿损失缺乏事实根据和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。卢继先向一审法院起诉请求：1、判令两被告共同向原告返还因拍卖房屋误差面积折合价值54986元和多交的佣金2749元以及赔偿原告的损失；2、判令湖北孝昌农村商业银行股份有限公司协助原告办理房屋过户登记的相关手续；3、本案诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月25日，农商行召开湖北孝昌农村商业银行第一届董事会临时会议关于闲置固定资产处置的决议，同意对闲置12处房屋处理评估、公开拍卖。2016年5月5日，农商行委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对农商行所有的12处房屋进行价格评估，其中包括位于邹岗镇××营业室房屋（即涉案房产），湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2016年5月12日出具鄂循价鉴（2016）第68号房地产估价报告，载明拍卖标的建筑面积为188.8平方米、土地使用权面积112平方米，评估价值为293584元。2016年11月7日，农商行与槐荫拍卖公司签订《委托拍卖合同》，农商行委托槐荫拍卖公司拍卖上述房屋。槐荫拍卖公司对上述房屋进行了三次拍卖，前两次流拍，第一次流拍降价4.4万元，第二次流拍降价3.47万元。2018年8月24日，槐荫拍卖公司在《孝感晚报》刊登拍卖公告：“拍卖标的……5.孝昌农村商业银行所属的原邹岗老营业室房产……”。卢继先是邹岗镇人，居住在邹岗街做生意，对拍卖房屋的外观及房前屋后进行过了解，于当日到槐荫拍卖公司详细阅读《竞买须知》、《湖北孝昌农村商业银行所属资产特别说明》（以下简称《特别说明》）后，与槐荫拍卖公司签订了《竞买须知》、《特别说明》，其中《竞买须知》中标的物说明载明：“请竞买人在参加竞拍前详细查看拍卖标的物的现状及相关资料，并向本公司提交《竞买申请书》，标的物的质量、面积、设施、权属证明等一切以现状为准，拍卖人以标的物的现状进行拍卖，竞买人一旦参加竞买，即视为对拍卖标的物现状的认可，本公司、委托人对拍卖标的不承担瑕疵担保责任”；拍卖成交后，买受人须当场与拍卖公司签订《成交确认书》，同时与委托人签订《房屋买卖协议》。《特别说明》载明：“1.标的概况，标的属湖北孝昌农村商业银行资产。标的(原邹岗老营业室位于邹岗镇××街，湖北孝昌农村商业银行1993年购置，砖混结构，2间2层，目前闲置无人居住房屋破旧不堪。房屋所有权证第00016882号、证载面积188.8平米。土地证孝昌国用（2011）第420921000162号，证载面积112.0平米，出让用地，金融保险用途。2.标的物质量、面积、设施、权属等一切均以现状为准。3.委托人要求竞买人须充分认可《房屋买卖协议》，一旦竞买成功，必须当场签署……”。卢继先、张华明（另一竞买人）在该《竞买须知》、《特别说明》上签字、捺印。2018年9月7日，卢继先在第三次拍卖时以保留价212200元一次举牌应价成交，并于当日与槐荫拍卖公司签订了拍卖《成交确认书》，《成交确认书》约定：落槌金额212200元、5%佣金额10610元合计222810元；买受人卢继先当场签署确认书并向拍卖人支付落槌金额5%的佣金。同日，卢继先与农商行签订湖北孝昌农村商业银行所属原邹岗老营业室房产《房屋买卖协议》,约定:标的基本情况位于邹岗镇××街，湖北孝昌农村商业银行1993年购置，砖混结构，2间2层，目前闲置无人居住房屋破旧不堪。房屋所有权证第00016882号、证载建筑面积188.8平米；土地证孝昌国用（2011）第420921000162号，证载使用面积112.0平米；房屋及土地面积以标的现状为准。交易方式，标的以竞价拍卖方式交易，标的的转让价格以竞拍价总金额21.22万元成交。其他事项说明，该房屋、土地办理房地产权属及土地过户转移手续由卢继先负责，卢继先须自拍卖成交日起3个月内，办理完房产过户事宜，农商行予以协助；该房屋、土地转让交易发生的各项税费由卢继先按照有关规定承担，在交易过程中，按照国家政策规定，由双方各承担相关费用。随后，卢继先交纳竞买金额212200元及5%佣金10610元，合计222810元。2018年10月11日，农商行将拍卖标的房屋钥匙交付卢继先，卢继先在与农商行办理产权过户手续时，实测房屋面积与证载面积不一致，就没有办理房产过户登记手续，多次找到农商行要求减少价款未果，遂于2019年1月10日诉至法院。本案审理中，根据卢继先申请，委托孝感市国地规划设计测量有限公司孝昌分公司对涉案房屋面积进行测量。2019年5月16日，孝感市国地规划设计测量有限公司孝昌分公司出具《房产测绘报告书》，农商行对上述报告书提出异议。2019年7月5日，孝感市国地规划设计测量有限公司孝昌分公司重新出具编号Z18110003《房产测绘报告》，测量房屋面积为146.07平方米。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。拍卖是以公开竞价的形式，将特定的物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。农商行与槐荫拍卖公司签订《委托拍卖合同》；卢继先参与竞买，与槐荫拍卖公司签订《竞买须知》、《特别说明》、《成交确认书》，对槐荫拍卖公司进行拍卖的标的应价成交，系双方真实意思表示，未违反相关法律法规规定，合法有效，双方之间依法形成拍卖合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。卢继先与农商行在《房屋买卖协议》中就农商行协助过户进行约定，另还就卢继先所要承担的义务也进行了约定，即房屋、土地办理房地产权属及土地过户转移手续由卢继先负责，卢继先须自拍卖成交日起3个月内，办理完房产过户事宜，农商行予以协助；该房屋、土地转让交易发生的各项税费由卢继先按照有关规定承担，在交易过程中，按照国家政策规定，由双方各承担相关费用。本案中，卢继先作为买受人以最高应价已经购得拍卖标的，但至今尚未办理该房屋的过户登记，故对卢继先要求农商行承担协助过户的请求，本院予以支持。卢继先与槐荫拍卖公司签订的《竞买须知》、《特别说明》及与农商行签订的《房屋买卖协议》均约定房屋及土地面积以标的现状为准，卢继先也仔细阅读《竞买须知》、《特别说明》并了解房屋现状。由此可见，卢继先认可对涉案房屋面积以实际现状为准，故对卢继先主张证载面积与实测面积不一致，应当减少价款48165.60元的请求，法院不予支持。关于卢继先请求槐荫拍卖公司退还佣金2372元及拍卖公司、农商行赔偿损失3000元的问题。鉴于卢继先并未提供证据证明拍卖公司在案涉房屋拍卖过程中存在违法情形，未履行明确、充分的告知义务，且槐荫拍卖公司在拍卖过程中，履行了合同义务，按《成交确认书》约定收取一定佣金并无不当，因此法院对卢继先主张退还佣金2372元的请求，不予支持；卢继先在诉讼过程中，选择对房屋面积测量，当然要支付一定的费用，该费用的支出是当事人自己选择的结果，并不是对方给其造成的损失，故卢继先请求由对方承担该笔费用3000元的主张于法无据，法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国拍卖法》第六条、第二十八条第二款、第四十五条、第五十二条、第五十五条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，遂判决：一、湖北孝昌农村商业银行股份有限公司应于判决生效之日起三十日内协助卢继先，将房屋所有权证过户变更到卢继先名下，并协助卢继先依法办理该房产的土地使用权登记手续；二、驳回卢继先的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1243元，由卢继先负担1000元，湖北孝昌农村商业银行股份有限公司负担243元。二审期间，各方当事人未向本院提交证据。经二审审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。根据二审查明的事实及当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是：农商行与槐荫拍卖公司是否应承担涉案拍卖房屋实际面积与权证面积不一致的法律责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十二条规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为；”本案中，农商行与槐荫拍卖公司签订的《委托拍卖合同》，卢继先为参与竞买而与槐荫拍卖公司签订《竞买须知》、《特别说明》、拍卖后签订的《成交确认书》，均是各方真实意思表示，未违反相关法律法规规定，合法有效。双方之间依法形成拍卖合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。至于涉案房屋实测面积与房屋所有权证载建筑面积188.8平米不一致的问题，卢继先并无证据证明为农商行和槐荫拍卖公司故意隐瞒或提供的虚假事实，且卢继先所签署的涉案《竞买须知》中标的物说明载明：“请竞买人在参加竞拍前详细查看拍卖标的物的现状及相关资料，并向本公司提交《竞买申请书》，标的物的质量、面积、设施、权属证明等一切以现状为准，拍卖人以标的物的现状进行拍卖，竞买人一旦参加竞买，即视为对拍卖标的物现状的认可，本公司、委托人对拍卖标的不承担瑕疵担保责任。”因此，卢继先在完成竞买后，再以此为由，要求农商行和槐荫拍卖公司承担实测面积与权证面积不一致的责任无事实和法律依据，其上诉理由，本院不予支持。综上所述，卢继先的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1243元，由上诉人卢继先负担。本判决为终审判决。审判长  刘汛审判员  王政审判员  陈伟二〇一九年十一月二十二日书记员  魏磊