上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10365号上诉人(原审被告、反诉原告)：王绍井，男，1972年3月2日出生，汉族，户籍地江苏省。被上诉人(原审原告、反诉被告)：徐玲玲，女，1948年11月25日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：徐念慈，女，1954年8月21日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐小弟(系徐念慈之兄)，男，1951年3月15日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。上诉人王绍井因与被上诉人徐玲玲、徐念慈房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初24721号判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王绍井上诉请求：撤销一审判决第三项、第七项，改判支持王绍井的一审反诉请求。事实和理由：1、签订合同时徐玲玲、徐念慈承诺王绍井可以住到动迁之日，王绍井对租住房屋进行的装修行为是得到徐玲玲、徐念慈同意的。2、王绍井一直按期支付租金，是徐玲玲、徐念慈、徐小弟之间的矛盾，导致王绍井不知道将租金支付给谁，王绍井没有不想支付租金的主观故意，一审判决认定王绍井违约的理由不存在。徐玲玲、徐念慈辩称，不同意王绍井的上诉请求，王绍井自2018年5月起至今未支付过房租，请求法院维持原判。徐玲玲、徐念慈向一审法院起诉请求：1、王绍井从上海市黄浦区凝和路XXX号楼搬离；2、王绍井支付2018年5月至7月的房屋租金(人民币2,500元/月*3，以下币种均为人民币)7,500元；3、王绍井支付2018年8月1日起至判决生效日止的租金损失，按4,500元/月计算(以王绍井搬出之日计算)；4、搭建的阁楼，厕所卫生设施拆除恢复原样、清除垃圾，王绍井支付违约金2,500元；5、王绍井结清租房期间的水电费用。王绍井向一审法院提出反诉诉讼请求：1、徐玲玲、徐念慈赔偿房屋装修费用18,000元；2、徐玲玲、徐念慈支付房屋租赁中介费用1,000元；3、徐玲玲、徐念慈支付搬迁人工费用2,000元。一审法院认定事实如下：上海市凝和路XXX号底层前客12.6㎡和底层后客12.6㎡以及公用租赁灶间为杨琴芳(徐玲玲、徐念慈之母，已过世)承租的公有房屋。2017年8月1日，徐玲玲、徐念慈(甲方，出租方)与王绍井(乙方，承租方)签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，屋内设施为家具、空调和彩电。租期自2017年8月1日至2018年7月31日，月租金2,500元，三个月一付，并提前7日支付下次房租。乙方向甲方支付屋内设施保证金2,500元，于房屋归还交接时由甲方检查屋内设施无损，水、电、煤、电话、有线费结算由乙方收回，屋内设施如属自然损坏，由甲方负责维修，如属乙方人为损坏，则由乙方负责赔偿。(保证金不得抵扣房租)甲方责任：保证其他权利人同意出租。乙方责任：不得私自改变房屋结构和损坏屋内设施；……按时缴纳房租，不得拖欠……甲、乙方如因特殊情况，需要提前终止本合同，须提前一个月通知对方，待对方同意后，方可办理结清手续，由此造成的损失由违约方承担。乙方逾期五天不付房租，视乙方提前终止合同，则房屋物品甲方可视作无主物品自行处理。不得无故违约，如违约的一方向未违约一方支付违约金2,500元等。合同由王绍井与徐玲玲、徐念慈以及居间方签名。同日，徐玲玲、徐念慈出具收条：“今收到承租人从2017年8月1日至2017年11月1日房租金7,500元，柒仟伍佰元正，(押金2,500元)，共计壹万元正”。同时，王绍井向居间方支付中介费1,000元。2017年8月13日、9月20日，王绍井向徐玲玲、徐念慈出具承诺：“本人王绍井租借凝和路XXX号，不得转租，不得转让，不得做二房东，要日夜居住在这里。此处的安全一切都有本人王绍井全权负责”。合同履行中，王绍井在底层前客搭建阁楼，在租赁房屋内安装空调、卫生设施(包括淋浴和电子坐便器)。支付租金至2018年4月，之后未履行。同年9月17日，徐玲玲以王绍井拒付房租提出诉请，法院进行了诉前调解。双方意见不一，致调解未成。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案合同约定：承租人逾期五天不付房租，视提前终止合同，出租人可解除本合同。王绍井对2018年5月至同年7月的租金未支付，推脱为徐玲玲、徐念慈方产生分歧，其不付租金缺乏理由，徐玲玲、徐念慈所述涉案租金王绍井拒付的事实成立，构成违约，应承担违约责任。双方还约定，不得私自改变房屋结构和损坏屋内设施，王绍井于2017年8月1日承租后，未经出租人同意，擅自搭建阁楼、增加卫生设施(淋浴以及电子坐便器)，尤其将电子坐便器污水管道排放至下水道，危及安全损害公共利益。因此，徐玲玲、徐念慈在租房租期到期终止并提出搬离符合规定的解约条件。王绍井不同意搬迁并以口头许诺承租至房屋动迁，没有事实依据及理由，法院不予支持。对于租赁期限届满仍占用该租赁房屋使用的，徐玲玲、徐念慈要求按4,500元/月赔偿租金损失未提供证据证明，因双方对房屋使用的使用费用并无约定，法院酌定以双方约定的月租金作占用期间的使用费，由占用人付至离场时止。对于承租期间王绍井在屋内擅自搭建的阁楼、卫生设施，在离场时应一并拆除恢复原样，拆除后的建筑垃圾由王绍井负责清除。反之，则应承担相关费用。同时，王绍井在承租期间产生的水、电费用，实际产生多少，徐玲玲、徐念慈亦未举证，徐玲玲、徐念慈可在收取房屋时对已产生的水、电用量予以固定，如双方有分歧的，徐玲玲、徐念慈可另行解决，本案不予处理。关于涉案房屋装修，王绍井未经出租人许可，仅凭劳务承包合同不足以证明房屋存在装修，即便王绍井对承租房屋进行过装修，产生一定费用，但造成本次违约的责任在王绍井，应由其自行承担，故其要求徐玲玲、徐念慈赔偿装修损失的诉请，法院不予支持。对于房屋租赁中介费用、搬迁人工费用双方无约定，王绍井也没有举证证明须由徐玲玲、徐念慈方承担，故王绍井的该要求，法院亦不予支持。一审法院判决如下：一、确认徐玲玲、徐念慈与王绍井就上海市凝和路XXX号房屋签订的房屋租赁合同于2018年7月31日解除；王绍井应于判决生效之日起三十日内将承租的上海市凝和路XXX号房屋腾空交付徐玲玲、徐念慈；二、王绍井应于判决生效之日起十日内支付徐玲玲、徐念慈2018年5月至7月租金人民币7,500元；三、王绍井应于判决生效之日起十日内支付徐玲玲、徐念慈违约金人民币2,500元；四、王绍井应于判决生效之日起十日内支付徐玲玲、徐念慈租金损失(以人民币2,500元/月为基数，自2018年8月1日起至实际离场时止)；五、王绍井应于判决生效之日起三十日内对上海市凝和路XXX号房屋底层前客阁楼、卫生设施(淋浴、电子坐便器)拆除，恢复原状，拆除后的建筑垃圾由王绍井负责清除；如王绍井未在上述期间内履行的，可由徐玲玲、徐念慈自行委托有资质的单位进行处理，发票金额由王绍井负担；六、徐玲玲、徐念慈的其余诉讼请求，不予支持；七、王绍井的反诉诉讼请求，不予支持。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，徐玲玲、徐念慈与王绍井签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，承租人逾期五天不付房租，视提前终止合同，出租人可解除本合同。王绍井拖欠支付2018年5月至2018年7月的租金，故徐玲玲、徐念慈有权按照约定解除合同。王绍井主张系因徐玲玲、徐念慈、徐小弟之间的矛盾致使其不能按时支付租金，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。王绍井亦自认至今无法一次性付清欠付的租金。故一审法院认定王绍井构成违约，应当承担违约责任，并无不当。对于王绍井主张的房屋装修费用，合同约定承租人不得私自改变房屋结构和损坏屋内设施。王绍井称其装修行为是得到徐玲玲、徐念慈同意的，但未提供证据予以证明，本院不予采信。合同中对于房屋租赁中介费用、搬迁人工费用均无约定，王绍井也未能举证证明该些费用应当由徐玲玲、徐念慈承担，故一审法院对王绍井的反诉诉讼请求不予支持，并无不当。合同解除后，王绍井应当将房屋恢复原状，并返还房屋。综上所述，王绍井的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币388元，由上诉人王绍井负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长 王 珍审判员 邬海蓉审判员 王晓梅二〇一九年十一月二十七日书记员 李照枫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……