中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12231号上诉人（原审被告）：顾粹英，女，1963年11月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王洋，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵春杏，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈泰杰（DAVIDTAI-CHIEHCHEN），男，1966年11月26日生，美国国籍，住HopewellNj08525UnitedStatesofAmerica。委托诉讼代理人：金玉，上海现未来律师事务所律师。上诉人顾粹英因与被上诉人陈泰杰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初4539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人顾粹英的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人陈泰杰（DAVIDTAI-CHIEHCHEN）一审全部诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人并未达成一致协议解除系争租赁合同。原审认定双方已达成一致，以被上诉人支付七月份租金为条件同意解除合同是错误的。被上诉人向上诉人提出于2018年7月底提前退租并明确七月份整月将继续租赁系争房屋。基于此，上诉人才要和被上诉人先行支付该月房租，而并非上诉人同意被上诉人支付了七月份租金后可提前解除租赁合同。故系争合同并未协议解除，而是被上诉人未经上诉人同意单方擅自提前解除合同构成违约行为，应承担相应违约责任。因合同约定如一方违约应承担两个月租金的违约金，系争房屋的押金还不足两个月租金，且被上诉人损坏系争房屋的墙面致上诉人产生修补的经济损失，因此押金的金额还不足违约损失的金额，上诉人有权不予退还。原审认为上诉人未以反诉的形式主张上述违约金也是错误的。被上诉人的原审诉请与上诉人在原审抗辩主张被上诉人承担违约责任属同一法律关系，上诉人的抗辩主张已包含在上诉人的诉讼请求所基于的同一法律关系中，故即使上诉人应返还押金，完全可以通过抗辩用保证金抵销上诉人的上述损失。被上诉人陈泰杰（DAVIDTAI-CHIEHCHEN）不同意顾粹英的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、双方的微信聊天记录显示被上诉人6月22日提出解除合同后次日还表示可先付7月份租金，并要求退租时退回押金。之后，上诉人回复表示只要在撤离前一周通知其即可退还保证金。故双方是经协商一致解除合同的。二、被上诉人在办理交接退租房屋后，上诉人才提出墙面损坏的赔偿，之前根本未予提出，也未提出扣除保证金，且之后上诉人还退还过部分保证金。原审认定事实和所作判决正确，应驳回上诉，维持原判。陈泰杰（DAVIDTAI-CHIEHCHEN）向一审法院提出诉讼请求，要求判令顾粹英：1.返还租赁保证金41,000元；2.返还2018年7月未使用部分租金13,000元；3.支付保证金和未使用部分租金利息：以54,000元为本金，自2018年7月19日起计算到实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；4.承担诉讼费。一审法院认定的事实：2018年2月陈泰杰（DAVIDTAI-CHIEHCHEN）（乙方）与顾粹英（甲方）告经居间方上海XX有限公司居间介绍签订《房屋租赁合同》，租赁合同并附产证《租赁合同之附件》、收条、顾粹英身份证及银行卡复印件等，合同约定：甲方将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室及XX号车位出租给乙方，续租期限为2018年2月1日至2020年1月31日，租金每月31,000元。合同第5条“定金（若有）及租赁保证金”第2、3款约定：乙方需支付给甲方租赁保证金6万元，乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收；除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方，未经甲方同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。合同第7条“甲、乙双方的权利义务”第2款约定：租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备，若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。合同第9条“违约责任”约定：本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，除本合同特别约定之外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的两倍……。2018年6月19日上诉人微信被上诉人“陈先生你好，明天20号能转钱给我吗”“陈先生星期五能转钱给我吗?今天房贷我还了，星期五我有个急用”，6月22日被上诉人回复上诉人“我现在在美国的父母亲身体都不太好，前两天母亲进了医院，那么我在想可能是这个夏天吧，我会搬回美国去，大约在这个7月底这个时间吧，我想跟你商量一下怎么退房……”，上诉人当天回复“陈先生今天已经是6月23日了……你说7月底就退租？最少要提前二个月通知我的，我明天联系中介，尽快找合适的租客，如果马上有租客的话你们最快什么时候搬，因为7、8月是淡季，如果这两个月没有租房的话，这两个月怎么办，还有没到合同你不可以把押金抵租金的，你们还是要先付7月租金的，我可以按合同退回你押金的”“你放心我们会按正常程序退回你的押金”“如果你们7月需租的，那7月的租房必须要先付的，我会尽快找租客”，被上诉人回复“今天早上小钟有给我打过电话，我们尽快安排一下。”2018年6月25日下午2：35上诉人微信被上诉人“陈先生我们在门外，能让夫人开一下门吗”，被上诉人回复“我现在不在上海，在韩国”，上诉人问“那什么时候可以看房”，27日上诉人微信被上诉人“陈先生明天可以转房租我吗？”，被上诉人答复“OK”，6月28日上诉人发给被上诉人“陈先生今天阿姨能不能12点之前去你们家”，被上诉人答复“我叫我太太问一下那个阿姨能不能去”“跟阿姨说好了，中午可以到”，上诉人回复“我已经在路上了，马上上杨浦大桥”“这个客户正好他说可以8月1号入住，所以我也觉得很好的，所以尽量努力看看今天能成交吗？”，当天下午上诉人再次向被上诉人发出微信语音“陈先生，那个房子我们都看好了……那个具体的时间，你们什么时候搬？能提前一周跟我说吗？还有一个问题，那个房租的话，我这个月已经算在日程上面了，那麻烦陈先生这个钱今天能帮我转一下，我到时候你们退房的时候，当天我就把所有的钱，保证金，用现金给你带好，马上就给你的。”“陈先生要麻烦你帮一下忙，今天转一下好吗，我有一个急用，我听阿姨说你们十四五号就要走，我把钱准备好，十四五号你交接以后，我把现金转给你”，下午4点45分被上诉人语音回复“我刚才把7月份的房租钱，在网上打过去了，麻烦你确定一下”，2018年7月8日原告向被告发出微信语音“你好，我昨天才回到上海，我们打算是14号，7月14号希望是可以退房，想跟你商量，看看怎么退房”，上诉人回复“14号我不在上海，17号晚上回上海，只能18号来。”2018年7月14日被上诉人将自己雇佣的阿姨胡某以及上诉人组成了微信群，被上诉人发微信语音称“加个群，应该是19号可以过来，希望大家给安排个时间，看什么时候过去方便，碰个面，房卡交给顾女士”，上诉人答复“好的，19号的话可能晚一点，我从松江赶过去可能吃午饭的时候可以吗”。2018年7月19日胡某将门卡交还上诉人。2018年7月20日胡某申请添加上诉人的微信。2018年7月22日上诉人将租赁房屋中发现的墙面污渍照片与视频发给被上诉人，并告诉被上诉人这些墙面污渍没法处理干净，工程有点大，中介说要1万元，时间需要10天，中介再租出去一定要整修好。2018年7月22日晚10点，上诉人告诉胡某租赁房屋中的污渍真的很难擦，并将照片与视频发给了胡某，胡某答复“我只能去试试，我不能保证能擦掉”，上诉人答复“不是我让你去的，我都擦过了，是陈先生让你去擦的，我已经联系油漆工了，没办法了”，2018年7月23日凌晨胡某答复被上诉人“我既然答应了陈先生，我会去擦擦看，如果不行，那我也没办法”。2018年7月23日被上诉人通过微信语音要求上诉人退还租金、保证金。2018年7月23日上午10点52分，胡某微信语音告诉上诉人“刚才从你们家出来，我去了，那个铅笔写的是擦不掉的，小孩房间小房间的英文字母声音贴纸我撕掉了”“还有墙上那个蓝颜色那个，这个我跟陈先生都说过了”，上诉人答复“和陈先生说了就好了，我已经想办法擦了，真的擦不掉”，胡某回答“是的，是擦不掉，你现在自己住家里吧，我看到有衣服在那里”，上诉人答复“没住，只是整理一下家，累了休息一下”。2018年7月31日上诉人退还了被上诉人9,000元，8月15日上诉人退还了被上诉人1万元。审理中，被上诉人明确诉请为：1.双方合意解除合同，陈泰杰（DAVIDTAI-CHIEHCHEN）支付租赁保证金6万元，顾粹英已经返还租赁保证金19,000元，要求顾粹英返还剩余的租赁保证金41,000元；2.陈泰杰（DAVIDTAI-CHIEHCHEN）支付了2018年7月的租金31,000元，2018年7月14日顾粹英搬离租赁房屋，7月19日双方交接房屋，要求顾粹英返还2018年7月19日至2018年7月31日期间的租金13,000元（月租金31,000元减去18,000元）；3.双方交接房屋后，顾粹英就应当返还租赁保证金及2018年7月未使用部分的租金，要求顾粹英支付逾期返还租赁保证金和未使用部分租金的利息：（以41,000元和13,000元为本金，自2018年7月19日起至实际返还日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）。上诉人则表示，被上诉人提前退租构成违约，上诉人虽然同意解除合同，但对方系违法解约，应按约承担相应的违约责任。租赁房屋墙面存在污渍无法自行清理，上诉人聘请案外人修复支付费用12,000元，对方同意承担其中的1万元。被上诉人应承担的违约责任和修复费用与租赁保证金相抵，上诉人无需向被上诉人返还租赁保证金。双方交接房屋后，被上诉人仍然继续使用租赁房屋的车位，故不同意返还2018年7月未使用部分的租金。7月19日被上诉人方仅将一张房卡交还上诉人，并没有完全交房，之后被上诉人让保洁阿姨去做清洁，进门采用密码，直到7月23日保洁阿姨无法清洁墙面，所以7月23日才是双方解除合同的时间。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。双方于2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。当事人协商一致，可以解除合同。被上诉人于2018年6月22日以微信形式向上诉人提出大约在七月底的时间会搬回美国，要求与上诉人商量怎么退房，上诉人提出最少应提前二个月通知，但也同意联系中介尽快找租客，并提出了7、8两月没人租的租金如何解决，7月份的租金不可以押金抵，要先付，押金会按正常程序退回。6月28日上诉人约新租客查看了租赁房屋，同时向被上诉人提出搬走的话提前一周通知，7月份的房租已经算在日程上要求被上诉人支付。之后双方商定于2018年7月19日办理交房手续，上诉人于2018年7月19日收回系争租赁房屋房卡。由此可以看出被上诉人虽在租赁期限内提出提前退租，上诉人在联系了新租客后，以要求被上诉人提前一周通知搬离时间，并支付7月份整月的租金为条件同意解除合同，被上诉人在交还房屋之前也未提出异议，应视为被上诉人接受了上诉人提出的条件，上诉人也于2018年7月19日收回系争房屋，故双方的租赁合同应属于协商解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方租赁合同约定“甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方”。双方在返还房屋时并没有办理相关的书面交割手续，上诉人在收回房屋房卡后发现系争房屋的墙面留有无法擦拭的污渍即告知被上诉人，并告知了相关修复的费用，被上诉人之后也请自己家的保洁阿姨上门进行清洁未果，但考虑上诉人实际收回房屋这一事实，根据公平原则被上诉人要求返还租赁保证的诉讼请求应予支持，被上诉人支付了租赁保证金6万元，上诉人之后返还了19,000元，上诉人应予返还剩余的租赁保证金为41,000元。对于被上诉人要求上诉人返还2018年7月19日至2018年7月31日期间没有实际使用房屋的租金和要求上诉人支付租赁保证金利息的问题，如上所述，因双方协商解除合同的前提是被上诉人支付整月租金，与被上诉人是否实际使用无关，同时在房屋交割过程中，未返还租赁保证金的过错并不全部在上诉人，故被上诉人要求上诉人返还相应的租金及支付保证金和未返还租金的利息的诉请一审法院不予支持。对于上诉人主张被上诉人提出提前解除合同需要承担违约责任以及赔偿墙面修复损失的问题，仅是上诉人在本案中的抗辩未对此提出反诉，故一审法院对此不作处理，上诉人可以另行主张权利。据此判决：一、顾粹英于判决生效之日起十日内返还陈泰杰（DAVIDTAI-CHIEHCHEN）剩余租赁保证金41,000元；二、驳回陈泰杰（DAVIDTAI-CHIEHCHEN）其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,186元，减半收取计593元，由陈泰杰（DAVIDTAI-CHIEHCHEN）负担180.50元，顾粹英负担412.50元。双方当事人在二审中均未提交新的证据。经本院二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、双方当事人是否已协议解除了系争租赁合同或被上诉人单方擅自提前解除合同而构成违约应承担违约责任；二、上诉人是否可以不经反诉迳行主张以系争押金抵冲违约金或损失赔偿金。针对第一个争议焦点：首先，已查明的事实表明，双方在被上诉人提前搬离系争房屋即提前退租前主要是通过微信联系方式协商了退租后善后了结方案。综观微信聊天记录可见，在被上诉人明确提出提前于7月退租后，上诉人当日回复时主动表示如被上诉人先付7月租金的，上诉人可退回押金。且几天后上诉人又主动告知被上诉人已找到续租的客户，并征询被上诉人何时搬离，且要求被上诉人在支付7月份租金后，退房时就可当即返还押金给被上诉人。嗣后，被上诉人按上诉人要求支付了该月的租金，随后双方约定了时间并办理了退房交接手续。由此可见，双方办理提前退房手续前，对是否可以提前退租和退还保证金均是经过协商的，且是在满足了双方提出的先予支付7月份房租，被上诉人同意退房时即返还押金的条件，双方实际上也是按此办理了退租手续。双方实施的退租行为与之前有关商议的内容均无不符之处，且上诉人在办理退房交接手续前、在答应被上诉人提前办理退租手续前，也未明确提出不予返还押金的意思表示。如上诉人明确表示被上诉人提前搬离时不予返还押金，被上诉人可能为避免承担经济损失而放弃要求退房。基于上述分析，从公平合理原则考量，有理由要求上诉人在被上诉人提出提前解除合同时，应明示是否同意返还押金。否则，如上所述未明示不返还押金，应视为上诉人同意退房后即返还押金。其次，从上诉人在办理退房手续后行为可见，其已归还了部分押金，归还的金额也不是双方商定的，是其单方自动的行为，此与其现主张应全部不予归还的意思也是相悖的。综上所述，双方在提前退租的言行上是一致的，且充分证明退房前付月租，退房后还押金是经协商实施的，故被上诉人提前退租是双方协商一致的结果，应认定系争合同是协议解除的。针对第二个争议焦点：根据上述分析认定，系争租赁合同是经双方协议解除的，并非被上诉人未经上诉人同意擅自单方解除的，故被上诉人并不因此构成违约，且上诉人对其主张的因墙面损坏所致损失也未举证证明系被上诉人超出合理使用范围而损坏所致的事实和修复产生的经济损失的具体金额，故上诉人主张由被上诉人承担违约责任或赔偿经济损失无事实依据。因此，上诉人请求在押金中抵冲违约金和损失赔偿金，无法予以支持。综上所述，上诉人顾粹英的上诉请求，缺乏事实和法律依据不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费825元，由上诉人顾粹英负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十一月十四日书记员  徐 凌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……