江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初8060号原告：徐州铁路嘉利建筑安装工程有限公司，住所地徐州市复兴南路梁庄148号。法定代表人：宋乐富，该公司总经理。委托诉讼代理人：高波，江苏泰信律师事务所律师。被告：李进祎，男，1971年2月20日出生，汉族，住新沂市。原告徐州铁路嘉利建筑安装工程有限公司（以下简称徐州铁路嘉利建筑公司）与被告李进祎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐州铁路嘉利建筑公司委托诉讼代理人高波，被告李进祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州铁路嘉利建筑公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认徐州铁路嘉利建筑公司与李进祎签订的《新沂西站托老所房屋租赁合同》已于2018年6月30日到期终止，并判令李进祎立即搬出归还租赁房屋；2.依法判令李进祎支付房屋租金66666元（暂计算至2019年8月31日，并要求按每月3333元自2019年9月1日起继续支付至搬出租赁房屋时止）、利息4400元（详见附表，并要求以66666元为基数，自2019年9月1日起按年利率6%继续支付至实际全部付清时止）、违约金5250元，合计76316元；3.诉讼费用由李进祎承担。事实和理由：李进祎经营托老所，租赁徐州铁路嘉利建筑公司管理的位于新沂市徐海路新沂西站建筑工区的房屋，双方签订了《新沂西站托老所房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2017年7月1日起至2018年6月30日止，租期1年；租赁期限届满，徐州铁路嘉利建筑公司有权收回房屋，李进祎应如期返还；租金40000元；合同并约定了未按时支付租金的违约金。合同签订后，徐州铁路嘉利建筑公司如约交付房屋，但李进祎未按约支付租金、返还房屋。2017年12月6日，徐州铁路嘉利建筑公司书面通知李进祎于2017年12月25日前支付所欠租金23500元。2018年3月26日，徐州铁路嘉利建筑公司书面通知李进祎租赁期满后将不再出租。李进祎于2018年7月18日向徐州铁路嘉利建筑公司出具保证书，保证2018年9月30日前搬离，后于2018年10月17日再次出具保证书，保证2018年11月30日前搬离。但时至今日，李进祎仍未搬出租赁房屋，而且一直拖欠租金，因而引发诉讼。李进祎辩称，1.对徐州铁路嘉利建筑公司所计算的房屋违约金有异议，以66666元为基数的有异议。刚开始租赁徐州铁路嘉利建筑公司的房屋时，该房屋是危房。当时第一年租赁房屋是3万元，装修房屋等等花了40多万元。租赁的第二年，徐州铁路嘉利建筑公司就开始涨房租，说我这也不能干，那也不能干，当时有文件说危房不能干养老院。2.我要求徐州铁路嘉利建筑公司把40万房屋装修的费用退还给我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：徐州铁路嘉利建筑公司（甲方）与李进祎（乙方）签订《新沂西站托老所房屋租赁合同》，双方约定：1.乙方承租的房屋用于托老所，并遵守国家和房屋所在地的有关物业管理规定，未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋用途；2.房屋租赁期限自2017年7月1日起至2018年6月30日止，租期1年。甲方未及时交付租赁房屋但未超过10日的，租赁期限相应顺延；3.租赁期限届满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。租赁合同解除或者终止之日起10日内乙方应当搬出所属物品，逾期不搬离的视为乙方放弃所属物品，甲方作任意处理乙方均不再持有异议；4.该房屋的租金为人民币77.2元每平方米，总计人民币40000元；5.乙方应先缴费用后租赁，双方约定支付方式为，分期缴费的，租赁费用按半年平均上缴，每期费用20000元。共计缴纳2次，乙方应在合同签订当日缴纳首期租赁费用，其余费用应于首期费用缴纳截止期前一周内上缴次期租金。6.本合同期满后，除非另行订立书面合同，甲乙双方不得将合同自动顺延，或者以其他理由继续执行合同的权利义务。合同终止后，乙方应于3日内将房屋及其附属设施设备原状返还给甲方，但房屋及其附属设施设备合理损耗的除外。乙方对房屋进行装修所增加的财产或增添的设备设施，对可拆移的，则无偿归甲方所有；7.乙方有下列情形之一的，甲方在提前10日书面通知乙方后，可以单方面解除合同：（1）乙方逾期支付租金超过15日，甲方单方面解除合同后，乙方应在10日内腾出房屋。除乙方交付的当月租金不予返还外，乙方还应向甲方赔偿损失，赔偿的数额为合同总标的额的50%；8.乙方未按时支付租金但未超过15日，或者甲方未按时交付房屋但未超过15日，违约方应向对方支付违约金，违约金的数额每日为350元（年标的额的1-3‰具体数额双方约定），非依合同约定的解除条件，任何一方单方面擅自解除合同的，违约方均应向对方支付违约金，违约金的数额为合同总标的的10%；合同还对其他事项作了约定。同时，徐州铁路嘉利建筑公司与李进祎还签订了《新沂西站托老所出租房屋安全管理协议书》。合同签订后，李进祎仅支付部分房租，徐州铁路嘉利建筑公司于2017年12月6日向李进祎进行催收，要求其于2017年12月25日前缴齐所欠房租23500元；于2018年3月26日向李进祎发送通知书，告知其房屋租赁合同于2018年6月30日到期，合同到期后，将不再进行租赁，李进祎在该通知上签字。合同到期后，李进祎于2018年7月18日出具保证书，保证在2018年9月30日前无任何附件条件搬出，在此期间（2018年7月1日至2018年9月30日）因使用此房屋和经营活动而产生的各种法律责任和经营管理责任由其本人承担；2018年10月17日，李进祎再次向徐州铁路嘉利建筑公司出具保证书，保证于2018年11月30日前无任何附加条件搬出房屋。在此期间（2018年10月1日至2018年11月30日）因使用此房屋和经营活动而产生的各种法律责任和经营管理责任由其本人承担。至今，李进祎仍未搬出租赁房屋，且亦未缴纳房屋租赁费用。本院认为，李进祎向徐州铁路嘉利建筑公司租赁房屋，并签订租赁合同，应按照合同约定按期缴纳租金，租赁期间届满，应当返还租赁房屋，否则，应承担相应的违约责任。双方合同约定，年租金40000元，租期自2017年7月1日至2018年6月30日，李进祎称其缴纳租金至2018年6月，徐州铁路嘉利建筑公司仅认可其缴纳至2018年1月1日之前，李进祎未能提供相应的证据予以证明，故对其抗辩主张，本院不予支持。2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金20000元，李进祎应支付。合同租赁期满后，李进祎未能及时搬出租赁房屋，仍继续使用至今，双方也未继续签订书面的租赁合同，该期间应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在2018年3月26日，徐州铁路嘉利建筑公司已经告知李进祎合同到期后，房屋将不再租赁，且在合同到期后，于2018年7月18日、2018年10月17日均对租赁房屋进行催收，故双方之间的租赁合同已于2018年6月30日终止，李进祎应及时搬出租赁房屋。合同终止后，李进祎仍使用该租赁房屋，应支付占用期间的费用，该费用参照原租赁合同约定的标准，且应该支付该期间费用的利息，故徐州铁路嘉利建筑公司要求李进祎继续按照租赁合同约定支付租金及利息的主张，本院予以支持。关于违约金的数额，双方约定违约金的数额为每日350元，该标准明显超出法律规定，但本案中，徐州铁路嘉利建筑公司仅要求李进祎支付5250元，故本院予以支持。关于李进祎要求徐州铁路嘉利建筑公司返还40万元装修款的主张，因其未能提供相应的证据予以证实，在本案中不能一并处理，其可另行诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李进祎于本判决生效之日起十日内搬出租赁房屋，将房屋退还给徐州铁路嘉利建筑工程有限公司。二、李进祎于本判决生效之日起十日内支付徐州铁路嘉利建筑工程有限公司租金66666元（自2018年1月1日起按照40000元/年暂计算至2019年8月31日，以后按照每月3333元计算至实际搬出租赁房屋之日止）及利息（以20000元为基数，自2018年1月1日起按照年利率6%计算实际付清之日止；以20000元为基数，自2018年7月1日起按照年利率6%计算实际付清之日止；以20000元为基数，自2019年1月1日起按照年利率6%计算至实际付清之日止；以6666元为基数，自2019年7月1日起按照年利率6%计算至实际付清之日止）、违约金5250元。三、驳回徐州铁路嘉利建筑工程有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1708元，减半收取854元，由李进祎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  舒 瀚二〇一九年十一月十一日法官助理  王蒙蒙书 记 员  郝怀权