北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京02民终14312号上诉人（原审原告）：北京金泰嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街**。法定代表人：吕明超，总经理。委托诉讼代理人：张永，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：常杨杨，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审被告）：北京瑞诗佳人商贸有限公司，住所地北京市海淀区复兴路****A-F4-02店铺。法定代表人：王瑞迁。上诉人北京金泰嘉业房地产开发有限公司因与被上诉人北京瑞诗佳人商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初3404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人北京金泰嘉业房地产开发有限公司之委托诉讼代理人常杨杨、被上诉人北京瑞诗佳人商贸有限公司法定代表人王瑞迁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京金泰嘉业房地产开发有限公司（下称金泰嘉业公司）上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持我公司全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由北京瑞诗佳人商贸有限公司（下称瑞诗佳人公司）承担。事实和理由：一、一审法院认定我公司在合同履行期间存在过错，属认定事实错误。一审法院认为：“根据本案查明的事实，在合同履行期内，金泰嘉业公司未能妥善解决并维持商城的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了瑞诗佳人公司合同目的的正常实现，对此负有一定责任”。该段表述与事实不符，没有事实及法律依据。(一）我公司已按照合同约定履行了全部合同义务，不存在任何过错。我公司在开业前积极进行商场的招商、改造工作，并严格按照租赁合同约定交付了案涉房屋，商场各项设备设施方面亦没有影响瑞诗佳人公司经营使用的情形；合同履行过程中，我公司也继续积极对商场各项运营情况持续优化、进行市场推广等工作。我公司在合理范围内均完全履行了合同义务，不存在任何过错或怠于履行合同义务的情形。(二）首先，在瑞诗佳人公司未提供任何关于商场非顺畅运营状态的有效证据、法院也未组织现场勘查，对所谓“顺畅运营”的标准也未明确说明的情况下，一审法院就武断的认定商场当时属于非顺畅运营状态及非顺畅运营的时间，显属主观臆断。其次，从商场开业至合同解除已一年有余，即使商场开业初期存在人流量不理想的情况，但商场在开业后很快便处于正常运营状态，多数商户均正常经营。一审法院将案涉合同履行期如此长的区间均认为是非顺畅运营状态明显不符合常理且与事实不符，也难以让我公司及公众信服。(三）我公司商场已经于合同约定的2016年12月24日开业，此时，我公司并无义务再次单独通知瑞诗佳人公司开业，瑞诗佳人公司系因自身原因未进场经营，与我公司无关。一审判决将瑞诗佳人公司未开业原因归咎于我公司未向其通知开业时间明显过于牵强，且于常理不符。二、一审法院未支持瑞诗佳人公司支付租金、商场管理费无事实及法律依据，同时过分加重了我公司的责任，损害了我公司合法权益。(一）一审法院忽略了本案中两个重要事实：1.我公司与瑞诗佳人公司关于租金的约定为保底租金模式，一般保底租金的标准远低于同区位固定租金，即该租金已经是在考虑了双方可能存在的市场经营风险情况下平衡了承租方成本及我公司最低成本收益的租金。2.按照商业惯例，瑞诗佳人公司在承租场地进行经营之前，会对商场的周边环境、经营潜能、客流量等做详尽的考察，确认符合其心理预期才会与我公司签订租赁合同。即便商场人流量暂时低于瑞诗佳人公司预期，亦属于正常的商业经营风险，该商业风险应当由瑞诗佳人公司自行承担，而不应归咎于无任何违约行为的我公司，作为裁判机关，一审法院亦不应当过度行使自由裁量权干预市场正常经营行为。如一审判决所述我公司完成了交付商铺的主要合同义务，不存在任何违约或不当行为，相反瑞诗佳人公司却因自身经营原因长期、持续拖欠租金等费用，其行为已明显严重违约，在租赁合同存续期间也未向我公司提出书面异议，明确表示其行使抗辩权等行为，只是在我公司提起诉讼后，才以种种理由、借口进行无理抗辩。基于上述分析，一审法院在认定我公司已履行主要合同义务的情况下不但未支持我公司主张的各项拖欠本金的诉求，而且完全免除了瑞诗佳人公司的违约责任，减免了瑞诗佳人公司的违约成本，置我公司合法权益于不顾，导致我公司的巨额损失无法得到弥补，有违公平公正原则。(二）一审判决过度维护了承租方的不当利益，影响了我公司正常经营管理秩序，也必定会对正常商业环境造成不良影响。商场各承租户在经营不善情况下，均可依据此公开裁判肆意违约，而不承担任何违约成本，这将会导致商业诚信严重缺失，市场经济的正常秩序严重破坏。综上，一审法院认定事实错误，过度行使自由裁量权干预正常市场经营，将商业经营风险不合理的归咎于我公司，过分减轻了瑞诗佳人公司违约责任、过分加重了我公司的责任和义务，损害了我公司的合法权益，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审，支持我公司上诉请求。瑞诗佳人公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。关于开业时间，金泰嘉业公司一直没有明确，只是让我等，后来金泰嘉业公司把案涉商铺另租他人了。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金泰嘉业公司向一审法院起诉请求判令：1.确认金泰嘉业公司与瑞诗佳人公司的租赁合同于2017年8月20日解除。2.瑞诗佳人公司支付拖欠2016年12月24日至2017年5月31日的租金90670.29元，逾期违约金17251.83元；商场管理费31981.55元，逾期违约金5609.52元；POS机技术支持费1705.21元，逾期违约金344元；其他各项应缴交费用及逾期缴纳违约金1076.6元，共计148639元。3.瑞诗佳人公司支付解约违约金82037.16元。4.瑞诗佳人公司支付自2017年8月20日起至2017年12月31日的场地占用费375490.03元。5.本案诉讼费用由瑞诗佳人公司承担。一审法院认定事实如下：金泰嘉业公司（出租人、甲方）与瑞诗佳人公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》约定：第一部分通用条款：4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（下称管理公司）支付该房屋的商场管理费，该商场管理费由甲方或管理公司自主使用。此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等商场管理项目发生的费用。4.8本合同约定的租金、商场管理费等所有款项均为不含税金额，乙方应向甲方支付以下各项费用：4.8.3合同价款、价外费用依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款、价外费用之适用税率计算的增值税。10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、商场管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金。12.2甲、乙双方同意：乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已付的租赁保证金及乙方己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月商场管理费之和的金额作为违约金；如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的。13.1乙方应于租赁期满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋：并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称不可移动的物品）拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。第二部分专用条款：19.1甲方出租给乙方的房屋座落在北京市丰台区果园8号被称为“合生广场”（以下称商场）的L4层4010号房屋（合同中简称该房屋）。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、商场管理费及其他费用的租用面积为75.96平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“瑞诗品牌美容美体业态”之用途，该房屋的商铺名称是瑞诗，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变商铺名称、品牌及业态等内容）。19.4商场暂定于2016年12月24日开业，具体日期以甲方统一书面通知上载明的时间为准。20.1该房屋的租赁期为自交付日起2年的时间，即2016年11月24日至2018年11月23日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起的30天装修期。即2016年11月24日至2016年12月23日。装修期仅限于乙方用于该房屋的装修。装修期内甲方不提供物业管理服务及宣传推广服务，故装修期内无商场管理费及宣传推广费，但乙方须遵守甲方关于装修期间的管理规定，并须交纳装修管理费及装修期间的其他费用（详见附件三）。21.1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取。乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即，应付租金＝保底租金+提成租金超出保底租金的部分。21.1.1保底租金：按租用面积计算。考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠：第一个租赁年度中的2016年11月24日至2017年01月23日期间的保底租金为人民币20256.25元。第一个租赁年度中2017年01月24日至2017年11月23日期间的月保底租金的计算标准为每平方米人民币266.67元，月保底租金为人民币20256.25元。21.1.2提成租金：第一个租赁年度（2016年11月24日至2017年11月23日）的月提成租金按乙方该期间每个日历月的营业额的12％计算。21.l.3乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于2016年11月24日前向甲方付清2016年12月24日至2017年01月23日的保底租金，于其后每月月底前向甲方付清下个月的保底租金及上个月提成租金超出保底租金的部分（如有）。21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币85227.12元。21.3目前该房屋的商场管理费按照租用面积每月每平方米人民币75.47元核算，每月的商场管理费为人民币5732.7元。乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的商场管理费，乙方应于装修期届满之次日前向甲方或管理公司付清2016年12月24日至2017年01月23日的商场管理费，应于其后每月1日前向甲方或管理公司付清当月的商场管理费。21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金。装修押金的金额为人民币10000元，公用事业费保证金为人民币7596元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）。公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方。21．8本合同的收银方式为独立收银甲方安装借口设备。三方借口技术支持费自使用之日起计算，乙方在租赁期内使用1台接口设备，三方接口技术支持费为人民币400元/月/台，每个月三方接口技术支持费总计为人民币400元；三方接口保证金为人民币5000元/台。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清三方接口保证金及首月的三方接口技术支持费，自第二个三方接口实际使用月起，乙方于其后每月月底前付清下个月的三方接口技术支持费；未满月的三方接口技术支持费按当月的实际天数计收。2016年10月24日，瑞诗佳人公司向金泰嘉业公司支付租赁保证金85227.12元，POS机保证金5000元，公共事业费保证金7596元，装修押金10000元，垃圾清运费1519.2元，装修管理费1899元。双方均认可，上述费用均已全部缴纳，均未退还。2016年10月25日，金泰嘉业公司将商铺交接给瑞诗佳人公司。金泰嘉业公司提交金泰嘉业公司向瑞诗佳人公司邮寄的《解除通知书》，内容为：贵司承租了我司位于北京市丰台区果园8号楼（现名“合生广场”）L4层4010号、租用面积为75.96平方米的场地，用于经营“瑞诗”品牌“美容美体”业态之用途，租赁期限为二年，自2016年11月24日起至2018年11月23日止。《租赁合同》对装修前、租金、费用收取标准、双方权利义务及违约责任进行了详细约定。《租赁合同》签订后，我公司如约将场地交付使用，并完全履行了我公司的合同义务。但贵方在租赁期间内，逾期向甲方支付租金、商场管理费、POS机技术支持费、水费、电费等，且费用逾期支付远超1个月，鉴于此，我公司现通知贵方如下：一、我公司依据《租赁合同》第十二条的约定，于2017年8月20日提前解除与贵方签署的《租赁合同》。二、请贵司于2017年8月19日17:00前交齐拖欠租金并结清所有费用。三、请贵司在2017年8月19日17:00前，按照《租赁合同》第十三条约定将场地恢复至毛坯状态后交还我司。如贵司未按照通知的时限交还的，视为贵司放弃场地内相关物品的所有权，我公司将根据《租赁合同》的约定自行对场地进行清理。四、我公司保利依据《租赁合同》约定及相关法律规定追究贵司全部违约责任的权利。EMS物流跟踪信息显示该邮件于2017年8月12日由他人收，已送达。瑞诗佳人公司不认可收到金泰嘉业公司的解除合同通知书，认为双方之间《租赁合同》解除了，是在2017年4月份因金泰嘉业公司将其店铺门锁了时解除的。金泰嘉业公司认可存在瑞诗佳人公司店铺锁门情况，但不知具体锁门时间，表示门是瑞诗佳人公司自己锁的，并出示瑞诗佳人公司关门照片，证明瑞诗佳人公司在拖欠金泰嘉业公司费用情况下不对外营业，也不办理撤店手续，占用金泰嘉业公司场地。瑞诗佳人公司表示金泰嘉业公司出示的照片显示品牌“东方嘉人”不是其店铺名称，表明金泰嘉业公司已将该房屋出租给他人，其未占用场地。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。金泰嘉业公司与瑞诗佳人公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中，双方均同意解除合同，法院对此不持异议。关于解除合同时间，瑞诗佳人公司称金泰嘉业公司于2017年4月将其店铺门锁锁上，其进不去店铺，故主张锁门时间为合同解除时间。但瑞诗佳人公司未提供证据证明具体锁门时间，及锁门后其行使解除权通知金泰嘉业公司的相关事宜，故对瑞诗佳人公司的该项意见法院不予采纳。2017年7月，金泰嘉业公司因瑞诗佳人公司拖欠租金等相关费用，行使解除权，向瑞诗佳人公司发出《解除通知书》，故法院认定，合同解除时间为2017年8月20日。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，瑞诗佳人公司本着销售经营的目的与金泰嘉业公司签订《租赁合同》，金泰嘉业公司除应保障瑞诗佳人公司正常使用案涉商铺以外，还负有保障瑞诗佳人公司合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给瑞诗佳人公司带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由金泰嘉业公司和包括瑞诗佳人公司在内的全体商户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，金泰嘉业公司未能妥善解决并维持商城的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了瑞诗佳人公司合同目的的正常实现，对此负有一定责任。在2016年12月24日瑞诗佳人公司未能开业的情况下，金泰嘉业公司作为商场管理方，应根据《租赁合同》约定“具体日期以甲方统一书面通知上载明的时间为准”，书面通知瑞诗佳人公司具体开业时间。现金泰嘉业公司未举证证明其书面通知瑞诗佳人公司开业时间情况，在得知瑞诗佳人公司店铺锁门的情况下，未提交证据证明其同瑞诗佳人公司协商解决相关事宜的情况。庭审中，双方均表示瑞诗佳人公司未能开业。对于POS机技术支持费，金泰嘉业公司无证据证明其为瑞诗佳人公司安装相关设备及瑞诗佳人公司使用该设备情况。关于水电费的主张，金泰嘉业公司未提交瑞诗佳人公司具体用水电量的相关记录。关于金泰嘉业公司主张解除合同后，瑞诗佳人公司仍占有其场地，但其提交的照片上显示的店铺名称与双方合同约定不符。综上，关于金泰嘉业公司要求瑞诗佳人公司支付租金、商场管理费、POS机技术支持费、逾期违约金、解约违约金、场地占用费及其他应缴费用的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。据此，一审法院于2019年8月判决：一、确认北京金泰嘉业房地产开发有限公司与北京瑞诗佳人商贸有限公司签订的《租赁合同》于2017年8月20日解除；二、驳回北京金泰嘉业房地产开发有限公司其他诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，金泰嘉业公司与瑞诗佳人公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同履行过程中，瑞诗佳人公司以商场入驻率不足，没有商业氛围，商场没有整体开业为由拒绝继续支付租金及相关费用，金泰嘉业公司以欠租为由提出解除合同，双方产生争议。一审法院认定金泰嘉业公司单方提出解除合同之日即2017年8月20日双方合同发生解除，双方对此未持异议，本院对合同解除时间亦不持异议。关于合同解除的责任。本案中，瑞诗佳人公司本着销售经营的目的与金泰嘉业公司签订《租赁合同》，金泰嘉业公司除应保障瑞诗佳人公司正常使用涉案商铺以外，还应保障瑞诗佳人公司合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给瑞诗佳人公司带来的正常商业氛围，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由金泰嘉业公司和包括瑞诗佳人公司在内的全体商户共同努力。根据本案查明的事实，合同履行期内，金泰嘉业公司在维持商城的顺畅运营上有瑕疵，一定程度上影响了瑞诗佳人公司正常实现合同目的；瑞诗佳人公司未按合同约定及时给付租金及其他费用，其行为亦属不当。因双方对于合同的解除均存在过错，金泰嘉业公司主张的解除合同违约金、逾期支付违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。因金泰嘉业公司在维持商城的顺畅运营上有瑕疵，影响了瑞诗佳人公司对于租赁物的正常使用，本院根据双方合同履行的具体情况、商铺使用具体情况、商场及商铺的经营情况、双方的过错程度等实际因素，酌情确定租金、商场管理费的比例。金泰嘉业公司未提供证据证实其为瑞诗佳人公司安装了POS机，其应承担不利的法律后果，本院对其主张的POS机技术支持费不予支持。金泰嘉业公司亦未提供证据证明瑞诗佳人公司在合同解除之后仍占用案涉商铺，其主张场地使用费依据不足，本院不予支持。关于租赁保证金折抵租金和商场管理费一节，《租赁合同》中载明：在因瑞诗佳人公司逾期不支付租金导致金泰嘉业公司行使解除权时，瑞诗佳人公司已付的租赁保证金及瑞诗佳人公司已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。前述租赁保证金条款明显单方加重了承租方的责任，金泰嘉业公司作为《租赁合同》文本的提供者，未提供证据证明其向瑞诗佳人公司进行了合理的提示说明或在合同中进行特殊标注，该格式条款的约定无效。经核算，瑞诗佳人公司交纳的POS机保证金、公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金足以折抵租金、商场管理费，故本院对金泰嘉业公司的该项诉讼请求，不予支持。原审法院判决结果正确，本院予以维持。综上所述，金泰嘉业公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9636元，由北京金泰嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇一九年十一月二十九日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥