湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12218号上诉人（原审原告、反诉被告）：何建，男，1976年3月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周峰，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南华源检测有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区环保中路188号1号厂房A304。法定代表人：邓尧，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马凌云，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。上诉人何建因与上诉人湖南华源检测有限公司（以下简称华源检测公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初5686号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。何建提出上诉请求：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用全部由华源检测公司承担。事实与理由：一、华源检测公司应承担全部房屋占用费15万元。在签订《房屋租赁合同》时，关于合同约定的租赁物没有取得建设工程规划许可证的事实，不仅在签订合同前已经明确告知，且双方在合同中也有明确约定。何建没有欺骗华源检测公司，也没有违背诚实信用原则。何建没有任何过错，故对合同无效不应承担任何法律责任，华源检测公司应承担全部房屋占用费15万元。二、违约金30万元应由华源检测公司承担。一审判决赔偿损失而不考虑双方约定的违约金，违背了当事人意思自治原则。同时，合同解除后守约方向违约方主张违约金合法。华源检测公司辩称：在合同解除问题上华源检测公司没有任何过错，过错方应为何建，其隐瞒了房屋系违法建筑这一事实，且何建在签订合同时并不具有处分权，系无权处分。华源检测公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第二项，改判驳回何建的全部诉讼请求；二、请求撤销一审判决第四项，改判支持华源检测公司在一审判决中未被支持的其他反诉请求；三、依法判令何建承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认为《房屋租赁合同》无效系双方当事人均具有过错的认定，没有事实与法律依据。本案所涉合同无效，华源检测公司没有过错。本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，何建在出租时隐瞒了该事实，华源检测公司已经尽到了谨慎注意义务，发现上述情况后即以口头方式告知何建不再履行合同。何建明知合同无法履行而故意设置损失并滥用诉权。合同中约定华源检测公司应缴纳5万元保证金，华源检测公司到期未缴纳，何建应明知华源检测公司已经不同意继续履行合同，何建无视该事实，继续与长沙市唐湘置业有限公司补签了房屋租赁协议，试图制造损失。据此，华源检测公司对合同无效不应承担过错责任，更不应承担缔约过失责任。二、何建对案涉房屋无权出租，其不是本案的适格原告。何建不是房屋的所有权人，何建在与华源检测公司签订租赁合同时，其尚未取得房屋的租赁权。长沙市唐湘置业有限公司也不是案涉房屋的所有权人，其无权将该房屋出租给何建。三、一审判决认为华源检测公司对何建承担较多责任的认定，没有事实和法律依据。何建不存在有损失，华源检测公司对合同无效不存在任何过错，不应承担责任。四、华源检测公司的反诉请求应得到支持。何建辩称：一、涉案房屋在2003年即已建成，华源检测公司明知该房屋属性，该房屋具有消防验收许可证，可以办理工商注册，也完全不影响房屋整体使用，仅仅由于历史原因没有及时办理房屋产权证明。二、关于何建的主体资格问题，长沙市唐湘置业有限公司系房屋权利人长沙市雨花区圭塘街道办事处大塘村民委员会持股99.63%的集体企业，目前大塘村民委员会正在进行城中村改造，何建是与长沙市唐湘置业有限公司续签了租赁合同。三、华源检测公司并未口头通知何建解除合同。何建向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认何建与华源检测公司于2018年11月6日签订《房屋租赁合同》已于2019年5月6日解除；2、依法判决华源检测公司支付何建租金10万元，以及保证金5万元；3、依法判决华源检测公司支付何建违约金30万元；4、本案所有诉讼费用由华源检测公司承担。何建当庭增加两点诉讼请求：1、要求华源检测公司承担何建支付的律师费5000元；2、要求华源检测公司赔偿2018年11月至2018年12月的装修免租期间的租金损失5万元。华源检测公司向一审法院提出反诉请求：1、请求确认何建与华源检测公司于2018年11月6日签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求判令何建承担因《房屋租赁合同》无效而产生的全部法律责任，华源检测公司无须承担任何法律责任；3、请求依法判令何建承担华源检测公司因本案支付的律师费30000元；4、请求依法判令何建承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：1、何建、华源检测公司于2018年11月6日签订《房屋租赁合同》，约定：何建将位于长沙市唐湘国际电器城14Ｄ栋三楼租赁给华源检测公司使用；承租面积1150平方米；租赁期限自2019年1月10日至2025年1月9日止；租赁金额第一年按300000元／年收取（含物业费），第二年起每年递增4%，水电费单独核算，华源检测公司另应交纳50000元作为合同保证金；付款方式为合同签订后7个工作日支付保证金，租金及物业费为每季度预付一次；何建签订合同时已告知华源检测公司房屋系临时建筑，无法办理房屋权证，但何建保证华源检测公司的有效使用权，如遇拆迁由何建按实际情况补偿华源检测公司装修等费用；在承租期内若有约定情形一方可书面通知另一方解除合同，违约方应支付违约金并赔偿损失；迟延支付租金的违约金为应付租金的3倍，迟延交还租赁物的违约金为合同保证金不退并按日租金的3倍收取占用费等。2、2019年1月1日，何建与长沙市唐湘置业有限公司签订有《房屋租赁协议》，何建租赁长沙市唐湘置业有限公司位于长沙市唐湘国际电器城14Ｄ栋三层、16Ｄ栋三层共2076平方米房屋，租赁期限自2019年1月1日至2024年12月30日，租金为293961.6元／年，5年后续签每年递增5%，物业管理费按2元／平方米﹒月收取。3、2019年5月5日，何建通过湖南湘军麓和律师事务所向华源检测公司发出《律师函》，主张华源检测公司拖欠租金未付已严重违反合同约定，通知华源检测公司解除双方于2018年11月6日签订的房屋租赁合同并要求华源检测公司于10日内支付租金和返还房屋。4、2019年6月10日何建将位于长沙市唐湘国际电器城14Ｄ栋三层西头560平方米转租赁给长沙市雨花区好伙伴广告制作部使用，租金为22元／平方米﹒月。5、长沙市157号唐湘国际电器城所在地系长沙市雨花区圭塘街道大塘社区筹委会生产生活安置用地，唐湘国际电器城由长沙市唐湘置业有限公司经营管理，长沙市雨花区圭塘街道大塘社区筹委会和长沙市唐湘置业有限公司共同向一审法院证实该房屋由于历史原因未办理产权证，但提交了长沙市规划管理局2006年0075号《建设用地规划审批单》和长沙市公安消防支队出具的长公消验［2010］第046号《建设工程消防验收意见书》拟说明该工程已经规划且消防验收合格。6、何建因本案纠纷于2019年4月30日与湖南湘军麓和律师事务所签订《民事委托代理合同》并支付律师代理费5000元，何建提供了合同及发票予以证实。7、华源检测公司因本案纠纷于2019年6月21日与北京炜衡（长沙）律师事务所签订《委托协议书》并支付律师代理费30000元，华源检测公司提供了协议书、发票及银行转账凭证予以证实。8、何建与华源检测公司签订涉案合同后华源检测公司没有按期交纳合同保证金和租赁费用。华源检测公司称之所以没有履行合同约定系合同签订后发现合同约定的建筑物没有取得法定建筑许可，属于违法建筑，为避免造成不必要的经济损失，已通知何建合同不再履行，华源检测公司也没有实际使用该建筑物；但华源检测公司没有提供已通知何建不再履行合同的证据。9、何建表示涉案合同约定的建筑物没有取得建设工程规划许可是在签订合同之前明确告知了华源检测公司的，合同中已明确说明。该建筑物所在地系原长沙市雨花区圭塘街道大塘村生产生活安置用地，没有取得建设工程规划许可有其历史原因，且唐湘电器城工程（包括本案所涉房屋）房屋竣工后长沙市公安消防支队曾出具建设工程消防验收意见书，综合评定验收合格，具备使用功能，其他房屋也均出租使用；合同应认定合法有效。何建还表示合同签订后华源检测公司没有支付相应费用，在何建进行催促时华源检测公司初始态度并不明确，后虽表示不履行合同但既没有书面通知何建也没有按承诺委派具体人员协商相关事宜，是何建再三催促未果后于2019年5月5日通知华源检测公司解除了房屋租赁合同。本案经一审法院主持调解，华源检测公司虽表示愿意承担何建部分损失但因双方差距太大没有达成协议。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。本案中涉案房屋何建虽然提供了用地情况和消防验收意见书，但房屋未取得建设工程规划许可证，何建也未提交证据证实该房屋已经主管部门批准建设，因此本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》属无效合同。合同无效后有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案何建与华源检测公司签订的《房屋租赁合同》虽然无效，但无效的原因何建（出租人）在签订合同之前已充分告知华源检测公司（承租人），何建与华源检测公司对无效合同的订立均存在过错。何建订立合同后为履行与华源检测公司签订的租赁合同已与涉案房屋实际权利人签订《房屋租赁协议》，华源检测公司拒绝履行合同约定且不采取谨慎方式通知何建有违诚实信用原则，也不利于交易稳定和实现社会资源有效配置，对何建因此产生的损失应承担较多的责任。何建的损失在于其履行合同应当向实际权利人支出的房屋占有使用费［（293961.6÷2076÷12）元/平方米﹒月］和物业管理费（2元/平方米﹒月），即2019年1月1日至何建2019年5月5日通知解除合同期间的费用，一审法院酌定由华源检测公司赔偿何建损失40000元，对何建主张的其他租金损失不予支持。何建主张的违约金损失因合同无效不具备合同和法律基础不予支持；何建主张的律师代理费损失5000元和反诉何建主张的律师代理费损失30000元，因涉案合同无效双方均存在过错，均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，一审法院判决如下：一、确认何建与湖南华源检测有限公司于2018年11月6日签订的《房屋租赁合同》无效；二、湖南华源检测有限公司应于判决生效后10天内赔偿何建损失40000元；三、驳回何建其他诉讼请求；四、驳回湖南华源检测有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费4025元（已因适用简易程序减半收取），反诉受理费275元，合计4300元，由何建与湖南华源检测有限公司各负担2150元。在本院二审期间，双方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题在于华源检测公司是否应向何建承担房屋占用费及相应的违约责任。华源检测公司上诉提出其在本案所涉合同无效问题上没有任何过错，其不应承担任何责任。何建上诉提出华源检测公司应向其承担房屋占用费15万元及违约金30万元。对此，本院经审查后认为，本案所涉租赁房屋系未取得建设工程规划许可证的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院认定双方就上述房屋所签订的《房屋租赁合同》为无效合同并无不妥，本院予以维持。双方在合同中已经明确上述房屋无法办理房屋产权证，据此可以认定双方均知晓该房屋在权属上存在瑕疵，但仍达成上述租赁合意，一审法院认定双方均存在过错并无不妥，本院予以维持。基于何建系从案外人长沙市唐湘置业有限公司处承租上述房屋，并支付了相应的房屋占用费及相关费用，一审法院酌情认定华源检测公司分摊4万元损失并无不妥，本院予以维持。基于何建在本案中亦存在过错，其主张华源检测公司向其承担违约金依据不足，本院不予采信。另，华源检测公司主张何建系无权出租的问题，基于何建在一审过程中提供了其与长沙市唐湘置业有限公司签订的租赁合同，且该公司以及权属人长沙市雨花区圭塘街道大塘社区筹委会也出具了相关证明，华源检测公司并未提供证据证明本案所涉房屋权属人对何建的出租权提出异议。据此，何建提出的上述主张依据不足，本院不予采信。综上所述，华源检测公司和何建的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8050元，由湖南华源检测有限公司负担4025元，何建负担4025元。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十一月二十二日法官助理徐鹏宇书记员杨念附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。