福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽06民终3188号 上诉人(原审被告)：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯**南海一路。统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城(厦门)律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：林小玲，女，1990年5月19日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：钟水旺，福建衡兴明业律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郭小缘，福建衡兴明业律师事务所实习律师。 上诉人漳州招商房地产有限公司(以下简称招商公司)因与被上诉人林小玲商品房预约合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初2947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和调查，因双方没有提出新的事实，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 招商公司上诉请求：撤销原判，改判驳回林小玲的一审诉讼请求。事实和理由：本案双方在《楼宇认购书》中进行了特别约定，即当出现行政管制等不可归责事由的，则签约期限顺延，障碍消除后继续履行。原审无视该特别约定，无视在案事实，属事实不清，适用法律错误，应予改判。1.《楼宇认购书》背面第8条对出现行政管制等不可归责于双方事由而导致无法办理案涉合同网签、备案登记等手续，签约期限顺延，待相关障碍消除后继续履行等作了特别约定。2.原判已认定双方当事人未能按照《楼宇认购书》所约定的时间签订正式的商品房买卖合同，系主管单位行政管制等因素所致，故认购书约定的签约期限可以顺延至相关因素消除后。3.招商公司未能依约如期与林小玲签订《商品房买卖合同》是因行政管制等不可归责于双方的事由，现行政管制障碍已消除，具备签订《商品房买卖合同》的条件，招商公司通知林小玲签署相关文书，但林小玲拒绝履行签约，过错在林小玲。林小玲以合同目的无法实现为由主张解除合同于法无据。 林小玲辩称：一、原判事实清楚，适用法律正确。林小玲有权请求解除合同，返还定金。二、二审所审理的本案讼争楼盘的其他案件中，已明确了未能按时签订正式《商品房买卖合同》系因行政管制等不可归责于双方事由所致的案件事实，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，作出返还定金的相应判决。三、即便招商公司请求适用《楼宇认购书》背面第8条属于无效的格式条款，不能适用。 林小玲向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方2017年10月8日签订的《楼宇认购书》；2.招商公司应返还购房定金50000元。 一审法院认定事实：2017年10月8日，林小玲与招商公司签订《楼宇认购书》，约定：林小玲认购招商公司所建设的址于漳州兰溪谷-南区二期37号楼806房产，定金为50000元；林小玲须于2017年10月15日前到招商公司销售中心与其签订正式《商品房买卖合同》；但因不可归责双方事由时，签约期限顺延，详见背面第8条。《楼宇认购书》背面第8条约定：“乙方(林小玲)同意，若因房地产主管单位的行政管制等不可归责于双方事由而导致目前认购书签订后无法办理商品房买卖合同的网签、备案登记等手续，认购书约定的签约期限将顺延；待该签约的相关障碍消除后，在甲方(招商公司)通知后7天内，带齐相关证件、资料等前往甲方的销售场所办理完毕商品房买卖合同签手续并缴交足额首付款。否则，为乙方违约，在该情况下，甲方有权将您所认购房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的认购房产的定金，认购书终止。”第2条约定：“本认购书生效后，若因乙方原因导致认购房产的购房合同未在本认购书约定的期限内签署的，则视为乙方违约。在该情况下，甲方有权将乙方所认购房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的认购房产的定金，本认购书终止。若因甲方的原因，甲方在乙方支付定金之日起至本认购书前述约定的期限止，擅自将认购房产另行出卖给第三方的，则视为甲方违约。在该等情况下，乙方有权要求甲方双倍返还乙方已支付的定金，本认购书终止。”林小玲于2017年10月8日向招商公司支付定金50000元。招商公司于2018年7月5日通知林小玲在一个星期之内签订《商品房买卖合同》并交齐首付款。双方至今尚未签订《商品房买卖合同》。2018年9月10日，经过漳州市房产交易中心漳州开发区分中心信息管理系统查询，林小玲所认购的招商局兰溪谷37幢2单元806室网签受理时间为2017年10月26日，办结时间为2018年7月5日。 一审法院认为：林小玲与招商公司签订《楼宇认购书》的行为，是双方当事人在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方在《楼宇认购书》中所约定的定金从性质上讲，是立约定金，目的在于确保当事人能够最终订立商品房买卖合同。漳州市中级人民法院所审理的本案讼争楼盘的其他案件，即(2018)闽06民终2019号案件，已经确认根据当前漳州市政府出台的相关调控政策，存在因政府调控导致无法及时办理商品房买卖合同及其补充协议的网签、备案登记等手续的情形。结合在行政主管单位的房地产网签备案系统中已体现林小玲为涉案商品房的认购人，以及显示讼争房屋的合同网签受理时间及完成时间，对于招商公司所辩解的本案双方当事人未能按照《楼宇认购书》所约定的时间签订正式《商品房买卖合同》系因房地产主管单位行政管制等不可归责于双方事由所致的意见，予以采纳。林小玲请求解除《楼宇认购书》，合法有据，应予支持。招商公司依法应当将其所收受的定金50000元予以返还。故林小玲要求招商公司返还其定金50000元，符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决： 一、解除林小玲与漳州招商房地产有限公司于2017年10月8日签订的《楼宇认购书》；二、漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还林小玲购房定金50000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由漳州招商房地产有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为：招商公司与林小玲2017年10月8日签订的《楼宇认购书》合法有效。双方未能在约定期限内签订《商品房买卖合同》，系行政管制调控的不可归责于双方的原因导致，对此，双方在签订《楼宇认购书》时应能预见，故不能认定招商公司对未能在约定期限内签约存在过错。案涉合同在林小玲起诉前已完成网签，因行政管制调控导致不能网签的障碍已经消除，且客观上存在的债务迟延履行并不足以致使双方约定的签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。林小玲拒绝履行《楼宇认购书》构成违约，对其返还定金的诉讼请求，本院不予支持。但鉴于签订合同的行为不适于强制履行，《中华人民共和国合同法》第一百一十条对此情形作了例外规定，即守约方不能要求履行，故对林小玲解除《楼宇认购书》的诉讼请求，本院予以支持。招商公司的上诉请求部分成立，部分予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初2947号民事判决第一项； 二、撤销福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初2947号民事判决第二项； 三、驳回林小玲其他诉讼请求。 一审案件受理费1050元，由林小玲负担525元，漳州招商房地产有限公司负担525元；二审案件受理费1050元，由林小玲负担525元，漳州招商房地产有限公司负担525元。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 二〇一九年十一月二十六日 法官助理黄倩茹 书记员卢杰