辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终5967号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳朗勤置业有限公司，住所地沈阳市和平区文体路**。法定代表人：闻通，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋琼，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘一迪，辽宁法大（沈阳）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：喜瑞都（沈阳）酒店有限公司，住，住所地沈阳市东陵区营盘西街****/div>法定代表人：潘殿文，该公司经理。委托诉讼代理人：李菲，辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲萧然，辽宁卓政律师事务所律师。上诉人沈阳朗勤置业有限公司（以下简称“朗勤公司”）因与上诉人喜瑞都（沈阳）酒店有限公司（以下简称“喜瑞都公司”）房屋租赁合同纠纷一案，均不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。朗勤公司上诉请求：1.请求人民法院撤销（2018）辽0102民初305号民事判决书；2.请求法院依法改判被申请人支付申请人自2016年4月1日至2018年10月15日所拖欠的全部租金人民币5,055,853元；3.请求法院依法改判被申请人支付违约金533,400元；4.请求法院依法改判被申请人支付申请人自2018年10月15日后至被申请人实际腾退房屋之日止所产生的房屋租金/房屋占用费（按照合同约定的177,800元/月的标准，暂时计算至2019年2月1日，金额为人民币622,300元）；5.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人朗勤公司在履行租赁合同中存在违约行为并据此判决被上诉人喜瑞都公司按照80%支付租金与事实不符，缺少法律依据，应当予以纠正。本案中朗勤公司与喜瑞都公司所签订的《房屋租赁合同》的租期自2016年4月1日至2021年12月31日，但自2016年4月至2018年两年的时间内，喜瑞都公司仅向朗勤公司支付令两个月的房租（分别为2016年11月及2016年12月），根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，由于喜瑞都公司未能履行主合同义务，朗勤公司作为后履行一方有权行使先履行抗辩权，因此，朗勤公司未履行维修义务以及未支付2017、2018年度取暖费均是对喜瑞都酒店未能支付房租所行使的抗辩权利，并不构成违约。二、一审法院在认定朗勤公司与喜瑞都公司存在双方违约的前提下，仅判决朗勤公司承担违约责任，并未判决喜瑞都公司就相应的违约行为承担责任显属不当。首先朗勤公司的行为如上所述系由于喜瑞都公司未能支付租金而行使的抗辩权，且上述义务并非朗勤公司的主合同义务，一审法院将之与喜瑞都公司未支付租金的违约行为相提并论显属不当；其次，在认定朗勤公司与喜瑞都公司双方违约的情况下，双方应对各自违约行为承担责任，但一审法院并未据此作出判决。一审法院认定喜瑞都公司存在违约行为，却未判决喜瑞都公司承担违约责任的做法存在矛盾。三、一审法院认定喜瑞都公司无需向朗勤公司支付2018年10月15日后所产生的房屋租金/房屋占用费缺少法律依据。一审法院最终驳回朗勤公司关于2018年10月16日至房屋实际腾退之日租金的依据为朗勤公司对涉案租赁房屋停水、停电、未缴纳2018年度采暖费，且喜瑞都公司未实际经营。一审法院的上述观点明显与事实不符，且缺少法律依据。朗勤公司行使抗辩权前文已论述，不应将喜瑞都公司是否进行实际经营作为其是否应当支付房屋租金的依据。双方仅为房屋租赁关系，喜瑞都公司是否经营与朗勤公司无关，因此喜瑞都酒店应当向朗勤公司支付房屋租金。此外，喜瑞都公司虽然人员已经撤出但酒店内部物品仍存，致使上诉人无法另行出租使用，故喜瑞都公司应支付2018年10月16日至房屋实际腾退之日租金。综上所述，一审判决认定事实及适用法律均存在错误，请求二审法院依法审判，支持上诉人请求。喜瑞都公司有限公司辩称：朗勤置业公司的上诉请求没有事实和法律依据，我方不予认可。一、喜瑞都公司不应支付免租期内的租金，《房屋租赁合同》的解除，不是由喜瑞都公司原因导致的。1.按照《房屋租赁合同》第十条的约定：甲方出现下列情形之一，乙方有权单方解除合同：（1）逾期交付房屋达15日。（2）不承担约定及法定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。本案朗勤公司违约在先，且没有履行维修等义务，致使喜瑞都公司无法正常使用房屋，朗勤公司的行为已构成违约，按照合同约定朗勤公司是违约方，喜瑞都公司亦享有单方解除合同的权利。双方合同签订后，朗勤公司延迟配合办理消防、特业等必要经营手续导致喜瑞都公司延期开业三个月并错过经营旺季。朗勤公司交付的房屋多数存在漏水、下水堵塞等严重质量问题，且拒不履行维修义务，一审法院已对上述事实予以认定。因此，《房屋租赁合同》的解除是由于朗勤公司自身违约行为导致，喜瑞都公司不应承担免租期内的租金。2.按照《房屋租赁合同》第五条的约定：自甲方交付乙方房屋之日起，甲方需为乙方提供免租期七个月，作为己方筹备开业时间，开业筹备经营期间乙方免付租金给甲方。免租期本就是开业筹备期，在此期间上诉人主要处于筹建过程中，除前期采购和投入家具、家电、布草等，还需要培训员工，办理消防、特业等审批工作。由于朗勤公司内部矛盾及官司缠身，未能及时配合喜瑞都公司办理相应手续，导致喜瑞都公司延期三个月开业，因此一审法院判决喜瑞都公司承担免租期内租金不合法。二、一审法院酌情适当调整租金标准按照80%支付租金不妥，该比例应予以下调至50%为宜。朗勤公司提供的房屋质量问题众多，且未按照约定履行配合喜瑞都公司悬挂招牌、办理先关手续等义务，给上诉人造成了巨大经济损失。三、根据喜瑞都公司与朗勤公司双方签订的《房屋租赁合同》的约定，喜瑞都公司在征得朗勤公司同意后，从长期使用租赁房屋的目的考虑对租赁房屋进行了装饰装修，投入了大量的设施设备，共计价值200余万，该部分作为添附物已经无法与租赁房屋分离，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第84条，现双方提前解除合同，喜瑞都公司认为应当按照公平原则，就装修物和增设物的可利用价值对上诉人进行经济补偿或折抵租金。喜瑞都公司有限公司上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初305号民事判决书，发回重审或改判驳回朗勤公司的一审全部诉请；2、请求依法判令由朗勤公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由同我方答辩意见。朗勤公司辩称：一、《房屋租赁合同》的解除，系因喜瑞都公司对其给付租金义务的根本违约而造成的，故根据合同约定，其应当支付免租期内全部租金。《房屋租赁合同》的第三条、第五条明确约定了答辩人以现状交付房屋和喜瑞都公司支付租金的义务。然而在答辩人根据合同约定交付房屋，并被喜瑞都公司接收后，其仅支付过2个月的租金，从2017年起便再未支付过任何租金。根据我国合同法的相关规定，给付租金是租赁合同项下承租人的一项基本也是根本的义务，喜瑞都公司违反合同约定，在长达2年多的时间里，使用答辩人的房屋进行经营，却只给付过2个月的租金，这是明显严重的违约。而喜瑞都公司对于其不履行支付租金义务系行使抗辩权的辩解，答辩人认为，其主张的各项辩解或不能成立或无证据证明的，因此，其不具备行使抗辩权的条件，更是在以拒绝履行全部租金给付义务的方式不正当地行使抗辩权。综上，其根本违约的行为，是合同终止原因，应当支付免租期内租金。二、一审法院判决租金按80%标准支付本已明显错误，喜瑞都公司要求下调到50%更是毫无事实和法律依据。一审中，喜瑞都公司曾主张答辩人存在多个违约行为，包括维修、悬挂招牌、手续办理、供暖等方面，但一审判决最终仅认定答辩人有未及时维修和停止供暖的行为，对于其他违约行为，一审法院没有认定也没有支持喜瑞都公司的索赔请求。而对于损失问题，《房屋租赁合同》的第七条已对房屋的维修做了明确约定，其中包括维修费用的负担和相应租金调整方法，一审法院却不顾双方约定，直接扣除答辩人应得租金的20%，近百万元，此对答辩人是极其不公平的。此外，答辩人停止供暖的原因也是基于喜瑞都公司常年不支付租金的行为，故不应构成违约，即使一审法院对此进行认定，也应要求喜瑞都公司提供证据证明其损失，而不能随意裁量损失数额。三、喜瑞都公司针对装修物价值分割的请求未在一审中提出，二审不应予以审理。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定，喜瑞都公司现要求对其装修物损失进行分担，属增加独立的诉讼请求，答辩人认为不应在二审程序中审理，不属于此次审理范围，其应另行诉讼。朗勤公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令按合同约定向原告支付房屋租金，每月177,800元，自2017年1月起，暂计算至2017年11月，合计人民币1,955,800元；2、判令被告按合同约定向原告支付逾期付款违约金533,400元；3、诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更请求为：1.请求法院判令解除签订的《房屋租赁合同》，被告向原告返还房屋；2.请求法院判令被告向原告给付拖欠租金至法院判决解除租赁合同之日（暂计算至起诉之日为2,667,000元）及违约金800,000元；3.诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求第2项租金按每月177,800元计算，租金从2016年4月1日开始计算至2018年12月31日为5,511,800元及违约金800,000元，以后的租金给付至房屋实际返还之日止，租金按每月177,800元计算。喜瑞都公司向一审法院反诉请求：1.请求依法判令反诉被告支付反诉原告维修费100,000元；2.请求依法判令反诉被告支付反诉原告招牌制作费15,000元、人工费2000元；3.请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失暂计3,540,000元（其中：1.迟延开业导致的员工工资损失180,000元、经营损失460,000元；2.未悬挂店面招牌导致的经营损失720,000元；3.房屋未及时维修导致的经营损失1,070,000元；4.擅自停止供暖导致的7个月经营损失1,110,000元）；4.请求依法判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。庭审中反诉原告增加一项诉讼请求，要求反诉被告给付前期投入损失1,664,862.49元。一审法院认定事实：2016年3月18日，朗勤公司（甲方）与喜瑞都公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：喜瑞都公司租赁朗勤公司位于沈阳朗勤泰元中心产权38至43层，建筑面积6128.25平方米，共计97套房屋作服务式公寓出租经营；合同第三条租赁房屋所达到的交付标准（一）甲方以目前房屋实际情况交付乙方租赁使用，乙方按喜瑞都客房标准二次装修，配置家具、灯具、布草、饰物、公共区域物品，乙方自行办理经营所需全部手续；（二）上述附属设施的详细清单，在甲方交付租赁房屋时，由双方清点后签字或盖章确认，确认清单作为本合同附件，是本合同不可分割的组成部分；（三）租赁房屋内配置物品由乙方出资达到使用标准，每套房屋配置费为400元/平方米，如客房处分，配置费由新产权人支付给乙方。第四条租赁期限租期为5年，自2016年11月1日至2021年10月31日止，免租期9个月，自2016年4月1日起至2016年10月30日止，共计七个月；2021年11月1至2021年12月31日止，共计二个月，合计九个月（此免租期为若乙方租赁期限满五年，甲方额外赠送乙方两个月免租期，若乙方租赁期限未满整五年，则免租期两个月无效）。甲方应于2016年3月20日前将房屋交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方返还房屋并于3日内撤走所配置物品，若超过5日乙方仍未处理配置物品，则甲方有权自行处理并不承担任何责任（乙方撤走配置物品时不可破坏甲方原有建筑结构），甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第五条租金以及支付方式（一）租金及支付方式：经双方确认，合作套数共计97套，具体户型和数量如下：户型53平方米，共计67套，每月1700元；户型58平方米，共计8套，每月1800元；户型69平方米，共计11套，每月2000元；户型111平方米，共计4套，每月2500元；户型120-135平方米，共计7套，每月2500元；房屋租金合计每月177,800元，共计97套公寓，租金支付方式为合同签订后5个工作日内缴纳首月租金，第二月租金在免租期结束后，2016年11月支付；剩余租金按月提前支付，即当月支付第二月租金，乙方通过银行转账的方式，于每月10日向甲方支付上月租金费用（法定节假日顺延），逾期支付的，每延迟一天，乙方应按应付款金额的万分之三向甲方支付违约金，甲方在收到租金后7个工作日内将出租房屋租赁发票交给乙方（法定节假日顺延）；（二）自甲方支付乙方房屋之日起，甲方需为乙方提供免租期七个月（仅限第一年），作为乙方筹备开业时间，开业筹备经营期间乙方免付租金给甲方，租金支付自免租期结束之日起计算。租赁期满五年后，甲方为乙方提供两个月的免租期，免租期乙方免付租金。如本合同因乙方原因提前终止，乙方应立即支付免租期内全部租金。第六条其他相关费用的承担方式，租赁期间，双方承担费用：1.乙方承担费用：水费、电费、燃气费、宽带月费、有线电视月费、经营物业所需的基本家具、电器、灯饰等配置费用；甲方承担费用：供暖费、物业费、有线电视初装费、宽带初装费、物业房产等政府税费及滞纳金、罚款、其他非经营活动产生的费用；第七条房屋维护及维修（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守法律、法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约；（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于房屋及其附属物品（不包含甲方交付标准外设施设备及物品）、设备设施因自然属性、工程质量或合理使用而导致的损耗，影响乙方使用的，乙方通知甲方修复，甲方自乙方通知三日内不开始维修的，乙方有权代为维修，费用由甲方承担。自乙方通知之日起至维修完毕恢复使用期间的租金，由甲方按照日租金（年租金/365天）标准退还乙方，或由乙方在支付下一周期的租金中扣除。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条装修在房屋承租期间，甲方同意乙方对于房屋进行符合租赁用途的必要装修改造，但必须符合原有设计并符合国家对建筑安全管理规定，同时各类装修必须征得甲方同意，对于承租房屋进行装修时所产生的费用的承担，由甲乙双方另行约定。第十条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方出现下列情形之一，乙方有权单方解除合同：1.逾期交付房屋达15日；2.不承担约定及法定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。（四）乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.在未经甲方书面认可，逾期支付租金达10日，经甲方书面催告后，10内仍未支付；2.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构……。（五）其他法定的合同解除情形。第十一条违约责任（一）甲方出现第十条第三款约定的情形之一，应按月租金的3倍向乙方支付违约金；乙方出现第十条第四款约定的情形之一，应按月租金的3倍向甲方支付违约金；（二）租赁期内，甲方如提前终止合同须赔偿乙方损失并支付违约金，违约金支付标准为：乙方已经经营3年以上的，甲方应向乙方支付一个月租金作为违约金，乙方经营不满3年的，甲方应向乙方支付两个月租金，包括乙方前期投入的人工、布草、用品的损失及因甲方违约导致的乙方经营业损失，如乙方提前终止合同，除应按时结算费用外，应向甲方支付解约违约金，违约金支付标准为：乙方已经经营3年以上的，乙方应向甲方支付一个月租金作为违约金，乙方经营不满3年的，乙方应向甲方支付两个月租金，如甲方按照法律或合同约定解除合同，甲方无需对乙方承担任何责任，乙方应在甲方解除合同后3日内将房屋回复原状，超过3日的，甲方有权自行处理并不承担乙方任何损失。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间、约定标准交付房屋至乙方，乙方有权延续签约或终止合同（因甲方原因导致房屋空置而产生的一切费用由甲方承担）。第十二条其他约定事项（一）甲方“大厦的公共面积、公用设施（包括墙立面、空地、走廊、绿化带、电梯、停车场、屋面等）除为酒店经营所需的广告、牌匾、宣传品等（以上事项须乙方提出书面申请，经甲方及相关机关批准后，方可设立），甲方将其它盈利性广告、宣传等广告位出租的权利由甲方管理、包括电梯、内外墙面、走廊、车场、道闸及其它公共设施设备；（二）甲方将朗勤泰元中心大堂免费提供给乙方一部分，并允许乙方摆设接待台、宣传背景墙等接待设施，允许乙方悬挂招牌及一些指示性广告；（三）甲方免费为乙方提供一个储物仓库、员工更衣室、休息室，在办公区提供一个办公室，作为乙方经营使用；（四）甲方须保证电、水、燃气、通讯、监控设备、有线电视正常使用，因乙方原因导致的除外，甲方有责任协助喜瑞都的客户办理工商注册手续；（五）维修、保安、公共区域卫生由甲方物业管理部门负责。合同签订后，朗勤公司将涉案房屋交付了喜瑞都公司，喜瑞都公司开始装修并进行经营。免租期后喜瑞都公司实际给付了朗勤公司2016年11月1日至2016年12月31日期间的租金，后喜瑞都公司以房屋存在漏水、部分房屋不能正常使用等问题拒交租金，朗勤公司起诉来院，在审理过程中，喜瑞都公司提起反诉。另查明：2016年4月28日，喜瑞都公司（甲方）与沈阳市沈河区卓越新干线图文设计工作室（乙方）签订了一份《喜瑞都广告制作安装合同书》，约定：乙方包工包料对喜瑞都沈阳站朗勤大厦店进行LED发光字安装，总费用（包括材料费、制作费、安装费及专用发票等全部费用）17,005元，总工期12个工作日，自2016年4月28日开工，于2016年5月12日竣工。喜瑞都公司为此支出费用16154.75元。2017年10月14日，就涉案的部分房屋存在的问题及维修情况，喜瑞都公司向朗勤公司送达了《通知函》，朗勤公司予以了接收，并在该通知函中载明：我司已收到此函，我司将于明日安排专职人员与贵司驻店负责人对函内所述信息逐一确认。2017年11月10日，喜瑞都公司对《通知函》中的房屋进行了核实后作出了喜瑞都房屋情况核对单，将双方现场确认情况进行了记载，对喜瑞都公司自行维修部分在核对单中载明承租方未有维修前及维修后照片，无施工清单及验收单；在该核对单上并载明：开始时间为喜瑞都公司方面自述我方未收到相关证明，现场确认情况由双方共同现场逐一确认，其中喜瑞都公司方面自述已修缮完毕的未现场勘查复检，其他情况确认无误，鉴于贵司至今仍拖欠2017年租金，且我司多次催缴无果，我司实无力履行合同维修约定，特此告知。另，在喜瑞都公司承租期间，因喜瑞都公司提出的涉案房屋的维修问题及免费使用储物仓库、员工更衣室、休息室及办公室，户外招牌、延期开业补偿和提出部分退房申请问题，2017年9月29日，朗勤公司向喜瑞都公司发出了《关于喜瑞都回复意见的复函》，函中载明：1.关于账号变更，我司同意你方要求，如需变更合同约定的汇款信息，应以双方合同补充协议的形式再作约定，我司亦不主张将房屋租金打款到个人账户；2.关于你方提出的房屋维修问题，依据《房屋租赁合同》第七条约定，如有维修需要，你方应通知我司维修，只有在我司在你方通知三日内不开始维修的，你方才有权代为维修，我司承担费用。因此，关于你方提出的维修费用32,200元、维修房间应免除的租金合计136,536元、因维修封房不能正常售卖所产生的经济损失合计374,536元，我司不予认可；3.关于你方提出的问题房屋（4102、4105、4114、4213、4219、4314、4316、4514、4515、4516），我司认为应当按照我司核查后的结果协商处理；4.关于你方提出的要求免费使用3911、3912、3915、3616作为储物仓库、员工更衣室、休息室及办公室，你我双方已签订了《房屋借用合同》，我司已依约提供办公场所即6层13号房间，另外在30层规难层也已提供区域供你方使用。我司已妥善履行了《房屋租赁合同》约定的义务；5.关于你方提出的户外招牌相关主张，我司主张按合同12.1的约定执行。你方提到的招牌安排被我司阻碍撤除一事，我司并不知情，请提供详细资料。你方提出的55万元补偿金额，毫无事实与法律依据，我司不予认可；6.关于你方提出的延期开业补偿金18万，毫无事实与法律依据，我司不予认可；7.关于你方提出的9个大户型的退房申请，我司不同意，但可参考合同违约条款进行协商约定。再查明：2017年度、2018年度的采暖费，朗勤公司均未缴纳。在本院审理过程中的2018年10月18日，涉案房屋3811室被朗勤公司收回。2018年10月15日，朗勤公司将喜瑞都公司承租的涉案房屋予以了停水。2018年10月21日，喜瑞都公司搬离了涉案房屋，但双方未进行交接。在一审法院审理过程中，喜瑞都公司提出鉴定申请，要求对自行或委托第三方维修涉诉标的房屋产生的维修费数额、迟延开业导致其员工工资损失和经营损失数额、对未悬挂店面招牌而导致其经营损失数额、因朗勤公司擅自停止供暖7个月而导致其经营损失数额进行鉴定，一审法院依法进行委托，先后由辽宁天和资产评估有限公司和辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司进行鉴定，2018年8月24日，辽宁天和资产评估有限公司因评估人员对上述评估范围无法进行评估鉴定而退卷；2018年9月26日，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司以我公司评估人员与喜瑞都公司相关人员沟通本次评估项目事宜，由于部分评估对象范围不明确，同时喜瑞都公司相关人员提出不方便提供会计凭证和会计账簿，导致本次评估程序受限，评估工作无法开展而退鉴。一审法院认为，本案中朗勤公司与喜瑞都公司签订的《房屋租赁合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。喜瑞都公司在履行合同中拖欠朗勤公司租金系违约，应承担相应的违约责任，朗勤公司依据合同约定要求与喜瑞都公司解除合同，且喜瑞都公司已于2018年10月21日撤场，喜瑞都公司同意朗勤公司提出解除合同的请求，一审法院准许；依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，喜瑞都公司应将涉案房屋返还给朗勤公司。对于朗勤公司主张的租金，按合同关于“如本合同因乙方原因提前终止，乙方应立即支付免租期内全部租金”的约定，喜瑞都公司应缴纳免租期2016年4月1日至2016年10月30日期间的租金1,244,600元（177,800元×7个月），另喜瑞都公司还拖欠朗勤公司2017年1月1日至2018年10月15日期间的租金3,811,253元（177,800元×12个月÷365天×652天），总计5,055,853元；因朗勤公司交付的部分房屋不符合合同的约定，无法正常使用，及还有部分房屋有渗漏水等问题影响正常使用，经喜瑞都公司申请朗勤公司未尽到及时维修义务势必影响了喜瑞都公司的经营，但一审法院考虑到双方合同中关于“对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性、工程质量或合理使用而导致的损耗，影响乙方使用的，乙方通知甲方修复，甲方自乙方通知三日内不开始维修的，乙方有权代为维修，费用由甲方承担”的约定，有些房屋在朗勤公司逾期不给维修的情况下，喜瑞都公司是可以自行维修后再向朗勤公司主张维修费用的，以避免经营损失的扩大；另，朗勤公司未缴纳2017年度的采暖费，造成室内温度不达标，影响了喜瑞都公司在此期间的正常经营，综上，一审法院结合双方履行合同的实际情况，对租金部分进行适当的调整，喜瑞都公司可按80%支付朗勤公司租金为宜，经计算为4,044,682元（5,055,853元×80%）；对于朗勤公司主张2018年10月16日至房屋实际返还之日止的租金部分，因朗勤公司已给喜瑞都公司停水、停电、又未缴纳2018年度的采暖费而停止供暖，为此朗勤公司在此期间提供给喜瑞都公司的房屋不符合双方约定的可供正常使用的条件，实际喜瑞都公司在此期间亦未经营，朗勤公司现主张该期间的租金依据不足，一审法院不予支持，故对于朗勤公司要求给付租金的请求予以部分支持；对于朗勤公司要求违约金的请求，因双方在履行合同中均存在违约行为，一审法院结合案件的实际情况，对朗勤公司的该项请求不予支持。对于反诉原告喜瑞都公司提出的招牌制作费、维修费、人工费、经营损失及前期投入损失的请求，因其提供的证据不足以证实其主张，故一审法院对反诉原告喜瑞都公司的请求不予支持；对于喜瑞都公司提出的系朗勤公司违约在先，导致喜瑞都公司延迟开业，交付的房屋存在质量问题，不具备适用和安全的基本使用条件，未履行妥善的修缮义务且朗勤公司未按照约定配合喜瑞都公司悬挂店面招牌，提供储物仓库、员工更衣室、休息室等操作间区域属违约，给喜瑞都公司造成了严重的经济损失，该部分损失应由朗勤公司承担，按法律规定，喜瑞都公司享有先履行抗辩权，可以拒绝支付租金，另，朗勤公司擅自停止出租房屋供暖，导致喜瑞都公司无法正常经营，给喜瑞都公司造成了损失应由朗勤公司承担的辩解，经查，喜瑞都公司系以当时房屋的实际情况予以了接收并实际投入了使用，合同中约定由喜瑞都公司自行办理经营所需全部手续，并未约定喜瑞都公司应何时开业，对于喜瑞都公司提出的朗勤公司未按照约定配合喜瑞都公司悬挂店面招牌，提供储物仓库、员工更衣室、休息室等操作间区域属违约的辩解，因喜瑞都公司所提供的证据不足以证实其主张，故一审法院对喜瑞都公司的该项辩解不予采纳；对于喜瑞都公司提出的朗勤公司交付的房屋存在质量问题，不具备适用和安全的基本使用条件，未履行妥善的修缮义务给其造成了损失的辩解，因一审法院已到涉案房屋的现场进行了实地勘察，针对房屋的实际情况，已为喜瑞都公司以酌减租金的方式进行了补偿，但对喜瑞都公司提出拒付租金的辩解不予采纳；对于喜瑞都公司提出的朗勤公司擅自停止出租房屋供暖，导致喜瑞都公司无法正常经营，给喜瑞都公司造成了损失应由朗勤公司承担的辩解，因该期间朗勤公司未缴纳采暖费造成房屋停止供暖，影响了喜瑞都公司的正常经营，喜瑞都公司存在损失，但喜瑞都公司亦未向朗勤公司缴纳租金，亦存在违约，结合该案的实际情况，双方应各自承担相应的责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳朗勤置业有限公司与被告喜瑞都（沈阳）酒店有限公司于2016年3月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告喜瑞都（沈阳）酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将合同约定的房屋腾空后交还给原告沈阳朗勤置业有限公司；三、被告喜瑞都（沈阳）酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳朗勤置业有限公司2016年4月1日至2016年10月30日及2017年1月1日至2018年10月15日期间的租金合计4,044,682元；四、驳回本诉原告的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告喜瑞都（沈阳）酒店有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55,983元，由原告沈阳朗勤置业有限公司承担20,154元，被告喜瑞都（沈阳）酒店有限公司承担35,829元；反诉费24,527元（已减半收取），由反诉原告喜瑞都（沈阳）酒店有限公司承担。二审期间，双方未向法庭提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中朗勤公司与喜瑞都公司签订的《房屋租赁合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于喜瑞都公司提出不应支付免租期内租金的问题。现双方对合同解除并无异议，但均认为对方违约应当承担违约责任。朗勤公司主张喜瑞都公司违约的主要理由是对方未及时支付租金。喜瑞都公司辩解不支付租金是因为朗勤公司未履行相应义务。喜瑞都公司提出系朗勤公司违约在先，导致喜瑞都公司延迟开业，交付的房屋存在质量问题，不具备基本使用条件，未履行妥善的修缮义务且朗勤公司未按照约定配合喜瑞都公司悬挂店面招牌，提供储物仓库、员工更衣室、休息室等操作间区域属违约，给喜瑞都公司造成了严重的经济损失。本院认为，喜瑞都公司依当时房屋的实际情况予以了接收并实际投入了使用，合同中约定由喜瑞都公司自行办理经营所需全部手续，并未约定喜瑞都公司应何时开业。对于喜瑞都公司提出的朗勤公司未按照约定配合喜瑞都公司悬挂店面招牌，提供储物仓库、员工更衣室、休息室等操作间区域属违约的辩解，因喜瑞都公司提供的证据不足以证明其主张，一审法院未予支持并无不当；对于喜瑞都公司提出的朗勤公司交付的房屋存在质量问题，不具备基本使用条件，未履行妥善的修缮义务给其造成了损失的辩解，因一审法院已到涉案房屋的现场进行了实地勘察，针对房屋的实际情况，已为喜瑞都公司以酌减租金的方式进行了补偿，故对喜瑞都公司提出拒付租金的辩解不予采纳正确；对于喜瑞都公司提出的朗勤公司擅自停止出租房屋供暖，导致喜瑞都公司无法正常经营，给喜瑞都公司造成了损失应由朗勤公司承担的辩解，因该期间朗勤公司未缴纳采暖费造成房屋停止供暖，影响了喜瑞都公司的正常经营，喜瑞都公司存在损失，但喜瑞都公司亦未向朗勤公司缴纳租金，亦存在违约，结合该案的实际情况，一审确认双方应各自承担相应的责任亦无不当。综上，本案合同解除的主要原因在于喜瑞都公司未及时交纳租金，故一审法院结合本案双方履行合同的实际情况，根据双方合同约定判决喜瑞都公司给付免租期内的租金正确，本院予以维持。关于喜瑞都公司主张朗勤公司赔偿其投入损失的问题。一审期间喜瑞都公司提出鉴定申请，要求对其损失进行鉴定。一审法院依法进行委托，先后由辽宁天和资产评估有限公司和辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司进行鉴定，2018年8月24日，辽宁天和资产评估有限公司因评估人员对上述评估范围无法进行评估鉴定而退卷；2018年9月26日，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司以该公司评估人员与喜瑞都公司相关人员沟通本次评估项目事宜，由于部分评估对象范围不明确，同时喜瑞都公司相关人员提出不方便提供会计凭证和会计账簿，导致本次评估程序受限，评估工作无法开展而退鉴。因喜瑞都公司提出鉴定申请，但其又不能提供相关资料导致鉴定不能，应由其承担举证不能的不利后果，故一审为支持其反诉主张正确。本院亦予以维持。关于本案给付租金标准及期间的问题。因朗勤公司交付的部分房屋不符合合同的约定，无法正常使用，及还有部分房屋有渗漏水等问题影响正常使用，经喜瑞都公司申请朗勤公司未尽到及时维修义务势必影响了喜瑞都公司的经营，但一审法院考虑到双方合同中关于维修约定，有些房屋在朗勤公司逾期不给维修的情况下，喜瑞都公司是可以自行维修后再向朗勤公司主张维修费用的，以避免损失的扩大。同时，朗勤公司未缴纳2017年度的采暖费，造成室内温度不达标，影响了喜瑞都公司在此期间的正常经营，一审法院结合双方履行合同的实际情况，确定喜瑞都公司可按80%支付朗勤公司租金恰当，本院不予调整。对于朗勤公司主张2018年10月16日至房屋实际返还之日止的租金部分，因朗勤公司已给喜瑞都公司停水、停电、又未缴纳2018年度的采暖费而停止供暖，故朗勤公司在此期间提供给喜瑞都公司的房屋不符合双方约定的可供正常使用的条件，一审未予支持该期间租金并无不当。综上所述，朗勤公司和喜瑞都公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55983元（沈阳朗勤置业有限公司预交），由上诉人沈阳朗勤置业有限公司负担；二审案件受理费55983元（喜瑞都（沈阳）酒店有限公司预交），由上诉人喜瑞都（沈阳）酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 丁广昱审判员 吕长辉二〇一九年十一月二十八日法官助理姜博书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。