辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 民事判决书 （2019）辽0105民初4072号 原告（反诉被告）：沈阳同创盛达酒店管理有限公司。 法定代表人：罗玉华。 委托诉讼代理人：陈亮。 被告（反诉原告）：张宇光。 委托诉讼代理人：韩国永。 原告（反诉被告）沈阳同创盛达酒店管理有限公司与被告（反诉原告）张宇光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）沈阳同创盛达酒店管理有限公司委托诉讼代理人陈亮，被告（反诉原告）张宇光及其委托诉讼代理人韩国永均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳同创盛达酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告张宇光立即给付第一年后半年房屋租金57.5万元及罚金；2、请求法院判决被告张宇光承担原告的律师费2万元；3、诉讼过程中产生的全部费用由被告承担。事实与理由：2018年5月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告承租位于沈阳市的房产。租赁期限为10年，从2018年5月25日起至2028年5月25日止，前三年的年租金为115万元/年，以后每三年，年租金增加10万元/年。第一年租金分二次给付，上半年租金57.5万元已经给付完毕，第一年下半年租金57.5万元，应于2019年1月25日给付，现已经逾期未付。《房屋租赁合同》第八条第3项约定，若承租人逾期，每拖延一天应按应缴额575000元的千分之五承担罚金，并承担一切损失，包括主张权利的律师费。原告多次向被告催要租金，但被告一直拒绝交付租金。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。原告已经按约定将房屋交付被告占有及使用，而被告未按期支付租金，构成违约，因此被告应该按照《房屋租赁合同》的规定，交付租金，并给付自2019年1月25日起至结清之日止的相应逾期罚金，并承担主张权利的律师费。基于上述实事和理由，原告特向贵院提起诉讼，请贵院作出公正的判决。 被告张宇光辩称，请法院中止审理此案，理由是诉争房产的所有权人辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司已起诉本案原告，要求撤销辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司与原告之间的租赁合同，该案件的审理结果与本案的审理有直接利害关系，故请求法院暂时中止审理此案；原告存在违约行为，被告不应支付房租，被告并要求原告返还租金及押金共计67.5万元，理由是原告出租的房产没有供暖、供水，不满足使用条件。房租产权人是辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司，否认将房产进行过出租，也没有授权过任何单位或个人对外进行过出租。被告方从未实际控制或占用过该房产及后院，一直都处在本案原告的控制占有之下，据了解原告对房产的部分位置重新进行了装修，并对后院也重新设置了围墙，后院与房产后方东侧的车间相同相连，所以我方认为原告涉嫌将后院出租给他方；在原、被告签订的补充协议中明确约定了原告应当在约定的时间内将室内的物品及主楼东侧院内的垃圾、残土清运完毕，如原告未在约定的时间内将室内的物品及主楼东侧院内的垃圾、残土清运完毕，则被告是不需要支付租金的。现在该房产内的物品及主楼东侧院内的垃圾、残土并未清运完毕，所以被告无需支付租金。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 反诉原告张宇光诉称，解除双方房屋租赁合同，反诉被告返还租金67.5万元；诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年5月24日双方签订房屋租赁合同，并于2018年5月29日签订补充协议，约定原告将位于出租给张宇光，张宇光已支付租金67.5万元。2018年6月13日，张宇光向原告发出《解除合同通知函》解除租赁合同。该公司有下列违约情形：1、原告出租的房产无供暖、无供水、不满足使用要求；2、原告将房产东侧院落出租给了其他方；3、房产及院落所有权人辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司否认将房产及院落对外进行过出租，也未授权任何人或单位对外进行出租。综上，本案存在解除合同的法定事由，法院应支持反诉原告的请求。 反诉被告沈阳同创盛达酒店管理有限公司辩称，1、张宇光反诉要求解除《房屋租赁合同》的事实及理由，包括房产无供暖、无供水，不满足使用要求等，已经过皇姑区法院、沈阳市中级法院及辽宁省高级法院的多次审理，且均已经判决驳回张宇光的诉讼请求。根据“一事不再理”的原则，皇姑区法院对张宇光再次提出的解除合同一事，应予以驳回，不再予以审理。2、张宇光在反诉状中所称，房产无供暖、无供水，不满足使用要求，不属实。事实上，双方于2018年5月24日签订《房屋租赁合同》，当时不是冬季，根本不需要供暖，当时房产配套有锅炉，承租人可以选择自行烧锅炉供暖，也可以选择交采暖费供暖。租赁房产之间开办洗浴中心，因此，不存在无供水、无供暖的情况。3、张宇光在反诉状中所称，同创公司将房屋东侧院落出租给了其他方，也是不属实的。事实上，东侧没有房产，只是院落，也并没有出租。4、产权人辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司因股东内部之间出现纠纷，多次要求与同创公司解除租赁协议，现已经过皇姑法院及沈阳市中法的生效判决确认，同创公司的租赁有效，不解除。因此，塔山公司否认将房产出租给同创公司，目的是为了收回房产，塔山公司与本案的结果存在利害关系，因此法院不应予以采信。5、张宇光不享有解除《房屋租赁合同》的法定事由。租赁合同尚在履行期间，租赁房屋一直由张宇光占有、使用及控制，没有任何法定事由导致张宇光无法使用租赁房屋。因此本案张宇光不具备法定的解除条件。6、张宇光要求返还已经支付的租金没有法律依据。双方于2018年5月24日签订《房屋租赁合同》后，同创公司按照约定，将房屋交付给张宇光，张宇光一直占用、使用租赁房屋至今，因此，张宇光应该按照《房屋租赁合同》的约定支付租金。因此没有任何理由要求返还租金。7、张宇光因贷款未获得批准，资金不足而想要解除房屋租赁是真正的原因，其捏造事实，以种种借口谎称答辩人违约，而要求撤销及解除合同，已经过皇姑区法院、沈阳市中级法院及辽宁省高级法院的多次审理，均已经认定张宇光不享有撤销、解除《房屋租赁合同》的法定事由，因此，法院应驳回其反诉请求。综上，请法院维护答辩人的合法权利，作出公正的判决。 当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于沈阳市房屋为案外人辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司所有。2017年6月26日，案外人辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司将该房屋出租给本案原告沈阳同创盛达酒店管理有限公司。2018年5月24日，原告（甲方）作为出租方与作为的承租方的被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于房产包括主楼东侧院落1000平方米出租给乙方，租赁房产按照现状出租给乙方，乙方同意按照现状承租租赁房产；经营项目名称：幼儿园；租期10年，自2018年5月25日至2028年5月25日止；前三年租金为每年1150000元，第四年到第六年为每年1250000元，第七年到第九年为每年1350000元，第十年为1400000元；免租期四个月，自2018年5月25日至2018年9月24日。甲方收到第一次半年租金57.5万元当日，将房屋按现状交付乙方，双方签订交接确认单，乙方应于2019年1月25日缴纳第一年后半年房屋租金575000元。乙方应于2019年7月25日，向甲方支付第二年房屋全年租金1150000元；其中合同第六条第6款约定，租期内，甲方应帮助乙方协调水、电、物业等相应问题；第7款约定，相关证照和营业手续等均由乙方自行办理，并承担全部费用，甲方可予以配合。合同第八条第3款约定，若乙方未能按期支付前述房屋租金，甲方可书面通知乙方于3个工作日内缴清该等款项，乙方并按拖延天数缴付应缴金额千分之五的罚金；如乙方在收到甲方的书面通知后，七个工作日期内仍未能付清该等款项连罚金，视同乙方根本违约，甲方有权终止本合同，收回租赁标的，所产生的一切经济损失，包括但不限于主张权利的律师费等由乙方全部承担，乙方已交租金及其它装修添附费用不退还。2018年5月29日，原告张宇光与被告沈阳同创盛达酒店管理有限公司又签订一份《补充协议》。 合同签订后，原告向被告沈阳同创盛达酒店管理有限公司交付半年租金575000元及押金100000元。2018年6月1日，被告将案涉房屋交付给原告使用，物业及物品交割清单位中载明水表、电表安表前一切水电费用乙方不承担。现因被告未按期交纳租金，故原告起诉至本院。 庭审中，原、被告均认可现被告已交纳的租金575000元系自2018年9月25日至2019年3月24日止的租金。 另查，2018年6月21日，张宇光将沈阳同创盛达酒店管理有限公司、案外人黄东海起诉至本院，张宇光以沈阳同创盛达酒店管理有限公司存在欺诈、案涉房屋土地使用性质为工业用途不宜开设幼儿园为由要求解除本案租赁合同并返还租金。本院作出（2018）辽0105民初第6690号民事判决，判决驳回张宇光的诉讼请求。宣判后，张宇光不服提起上诉，沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01民终13357号终审民事判决，判决驳回上诉，维持原判，该判决对原告作为承租人将案涉房屋转租给被告张宇光的行为确认为有效，对张宇光提出的涉案房屋无供水、供暖、无法使用请求解除租赁合同的主张未予支持。后张宇光又对（2018）辽01民终13357号民事判决提出再审申请，辽宁省高级人民法院于2019年4月23日作出（2019）辽民申855号民事裁定书，驳回了张宇光的再审申请。 再查，2019年2月27日，辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司将沈阳同创盛达酒店管理有限公司起诉至本院，请求撤销其双方签订的《房屋租赁合同》，本院作出（2019）辽0105民初3771号民事判决，判决驳回辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司的全部诉讼请求。宣判后，辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司不服提起上诉，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽0105民初10951号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 2019年11月7日，本院组织原、被告对案涉房屋进行了现场勘查。 本院认为，现经生效判决确认被告沈阳同创盛达酒店管理有限公司作为案涉房屋的承租人，将案涉房屋转租给张宇光的行为有效，故原、被告应按双方签订的《房屋租赁合同》履行各自的合同义务。 关于原告主张被告支付房屋租金的问题，根据合同约定被告应于2019年1月25日前交纳第一年度后半年租金575000元，但被告并未按约定交纳，故其已构成违约。现原告主张被告交纳下半年租金575000元，符合合同及法律规定，本院予以支持。 关于原告主张被告支付罚金的问题，原告该主张实际系指依据合同约定主张逾期支付租金的违约金。虽合同第八条约定了被告逾期交纳租金的违约责任，但被告迟延交付租金造成原告租金利息的损失，现被告又提出违约金约定过高，故本院确定以被告欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，计算被告应支付的违约金，自2019年1月26日起计算至被告实际支付租金之日止。 关于原告主张的律师费问题，因前文已论述双方约定的违约金过高，本院已按租金利息确定原告的实际损失，故本院对原告的该主张不再予以支持。 关于反诉原告主张解除双方房屋租赁合同的问题，现反诉原告以案涉房屋无供暖、无供水，该房屋东侧院落出租给了他人，案涉房产及院落所有权人辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司未授权他人对外出租案涉房屋等为由主张解除租赁合同。因反诉原告要求解除合同有新的事实及理由，不完全与之前其起诉反诉被告解除合同的理由相同，故反诉原告的请求不违反“一事不再理”原则，本院应予审理。关于反诉原告主张的案涉房屋无供暖、无供水的问题，因该理由已于之前反诉原告起诉反诉被告的相关案件予以主张，且经多级法院审理对反诉原告的主张均未予支持，故本院对反诉原告以该理由主张解除房屋租赁合同的理由不予支持。关于反诉原告提出案涉房产及院落出租给他人的问题，反诉原告并未提供相关证据证明其主张，且本院组织原、被告现场勘查时也未发现房产及院落被非法占用的事实，故本院对反诉原告的该主张不予支持。关于反诉原告主张案涉房产及院落所有权人辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司未授权他人对外出租案涉房屋的问题，现经生效判决确认对辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司主张撤销其与本案反诉被告之间房屋租赁合同的请求，一、二审法院均未予支持，且反诉原告又未提供其他证据证明其二者之间的租赁合同关系导致本案租赁合同不能继续履行，故本院对反诉原告的该请求亦不予支持。综上，本院对反诉原告主张解除房屋租赁合同的请求不予支持。 关于反诉原告主张反诉被告返还租金675000元的请求，因该请求系建立在合同解除的基础上的，因本院对反诉原告主张解除合同的请求未予支持，故本院对反诉原告的该项请求亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张宇光于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）沈阳同创盛达酒店管理有限公司租金575000元； 二、被告（反诉原告）张宇光于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）沈阳同创盛达酒店管理有限公司租金利息（以租金575000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年1月26日起至租金实际支付之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）沈阳同创盛达酒店管理有限公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张宇光的诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9750元，保全费3520元，由被告（反诉原告）张宇光承担。反诉费5275元，由被告（反诉原告）张宇光自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  历 贺 人民陪审员  王红娜 人民陪审员  王丽婕 二〇一九年十一月二十八日 法官 助理  许慧聪 书 记 员  吴 洋