贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7384号上诉人（原审被告）：徐乾富，男，1971年11月17日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：付梅，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴强，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳市公安交通管理局，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱东路。负责人：李昂，该局局长。委托诉讼代理人：杨炫烨，贵州佳合律师事务所律师。上诉人徐乾富因与被上诉人贵阳市公安交通管理局（以下简称贵阳交管局）返还原物纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院作出的（2019）黔0102民初6528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐乾富上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人提供的评估报告并非是上诉人所使用的房屋，上诉人使用的房屋在B栋，而被上诉人评估的房屋为A栋，该两栋房屋的位置、朝向、商业价值等都有很大的差异，一审法院以《评估报告书》为依据，属认定事实错误；2、一审法院认为被上诉人的主张是基于物权，且上诉人未支付租金的行为一直持续至今，故不适用诉讼时效的规定。但上诉人认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，并结合本案，只有在不动产或登记的动产权利人请求返还原物时才适用该条的规定，即只能是要求返还“物本身”时才不适用诉讼时效的规定，在本案中，被上诉人要求返还房屋该项诉讼请求可以不适用诉讼时效的规定，但关于租金的主张，不满足该条规定。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，租金的诉讼时效为一年，虽被上诉人就租金事宜进行公告催讨，但该催讨公告发布后，被上诉人未在一年的诉讼时效内就租金进行过任何主张，即2017年10月1日前的租金已过诉讼时效。一审法院以租金未过诉讼时效为由判令上诉人支付被上诉人的租金系法律适用错误。贵阳交管局辩称，1、关于上诉人所称案涉房屋有当街门面和背街门面之分的问题，事实上并不存在这一说，案涉门面所在的巷子里有很多门面相连，而评估房屋是在巷子的更深处；2、关于租金的问题，本案是返还原物纠纷，我们是基于物权起诉，不存在诉讼时效的问题。贵阳交管局向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即返还原告位于贵阳市南明区××路××号办公住宅综合楼B栋层“周记鞋业”，住房面积20平方米；2、依法判令被告向原告支付从2008年7月起算直至被告实际归还房屋之日以人民币46元/平方?月为标准计算的房屋占用费（截止到2019年3月共计人民币117,760元）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1994年4月16日，原告贵阳交管局的原下属单位贵阳骏晨实业公司（甲方）与中国宝安集团贵州宝安物业公司（乙方）订立《联建合同》，约定：甲方出土地，乙方出资金，在南明区××路××号办公住宅综合楼；一层商场产权归甲方，乙方享有12年使用权等。项目于1996年竣工后，中国宝安集团贵州宝安物业公司取得22间房屋。宝安公司使用期间，将部分房屋出租给他人使用。2015年10月31日，被告徐乾富与案外人周泽汉签订《门面转让协议》，以36,000元的商铺承租权转让对价获得该综合楼B栋中1层1间门面使用，并将该门面命名为“周记鞋业”进行经营。被告使用涉案房屋期间，未交纳过租金。2015年12月17日，原告取得前述综合楼B栋的产权证（筑房权证南明字第**），房屋坐落地址为南明区解放××栋。2016年3月10日，原告在《贵阳晚报》上刊登一则公告，以所有权人身份××南明区××栋商铺的所有承租人腾退商铺并结清租金。2016年7月29日，原告再次在《贵阳晚报》刊登公告要求南明区解放××栋商铺的所有承租人腾退商铺并结清租金，但被告一直未予腾退，原告遂诉至法院，提出诉请如前。审理中，原告陈述其第一项诉请的南充巷15号办公住宅综合楼B栋即解放××栋。另查，原告曾经委托贵州弘业百城房地产土地评估咨询有限公司对原告单独所有的位于贵阳市××××号商业用途房地产（权证号：筑房权证南明字第**，建筑面积130.99平方米）的房地产市场租金价格进行评估；估价目的为委托方了解房地产市场租金价格提供参考，价值时点为2015年12月15日。2019年3月5日贵州弘业百城房地产土地评估咨询有限公司出具黔弘业百成（2019）房评字第008号评估报告书，确定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权利下的房地产市场租金价格为每月46元/平方米。原告另于2017年曾经向法院起诉涉案房屋的有关经营户要求返还房屋并赔偿原告租金损失。上述事实，有当事人陈述，原告提供的联建合同、联建合同补充协议、房产证、建设用地批准书、登报公告、评估报告书、法院判决书及被告提供的《门面转让协议》、收条等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，法院予以确认。一审法院认为，原告是涉案房屋的所有人，依照法律规定其对涉案房屋享有直接支配和排他的权利。因被告与原告之间不存在民事法律关系，被告占有原告房屋属于无权占有，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，原告诉请被告返还原告房屋，于法有据，予以支持。对原告请求被告支付2008年7月至被告实际归还房屋期间占用费的主张，因被告是在2015年12月17日后使用涉案房屋，其后虽未曾缴纳过租金，但在原告知晓或者应当了解房屋的使用情况下，直至原告刊登公告并主动与被告协商相关事宜前，被告基于转让合同占有涉案房屋，属于善意。故在2016年3月10日前给原告造成的租金损失，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十二条“占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任”之规定，被告依法可不予赔偿。在此之后，被告无偿占有房屋给原告造成的租金损失，因被告对此存在过错，依法应予赔偿至房屋返还时止，具体赔偿金额可参照同地段房屋租金评估价格每月46元/平方米，按原告主张的20平方米计算，为920元/月。对原告多主张部分，不予支持。另对被告关于原告起诉已超过诉讼时效的主张，其一，原告主张被告返还原物的请求权基础是物权，物权是对世权、绝对权，不适用诉讼时效制度的规定；其二，被告占有房屋未付房租的行为一直持续至今，故原告主张的租金损失并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告徐乾富于本判决生效后立即返还原告贵阳市公安交通管理局位于贵阳市××××层中现店名为“周记鞋业”的门面一间；二、被告徐乾富于本判决生效后十日内赔偿原告贵阳市公安交通管理局租金损失（按照920元/月的标准自2016年3月11日起开始计算至房屋返还时止）；三、驳回原告贵阳市公安交通管理局对本案的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,328元，由原告贵阳市公安交通管理局负担890.50元，被告徐乾富负担437.5元。（因该款原告贵阳市公安交通管理局已预交，被告徐乾富在支付上述款项时，一并支付给原告贵阳市公安交通管理局）。二审中，当事人未向本院提交新证据，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，案涉房屋位于贵阳市××××号，该处有A、B两栋房屋，案涉房屋所在的B栋与评估对象所在的A栋之间，两栋楼相连且均为一层门面。本院认为，本案的争议焦点为：1、贵阳交管局主张的房屋占用费是否已过诉讼时效；2、贵阳交管局主张的房屋占用费应当按何种标准计算。关于争议焦点1，徐乾富主张贵阳交管局诉请为租金，而租金的诉讼时效为一年，虽被上诉人就租金事宜进行公告催讨，但该催讨公告发布后，被上诉人未在一年的诉讼时效内就租金进行过任何主张，即2017年10月1日前的租金已过诉讼时效。对此，本院认为，本案中，贵阳交管局与徐乾富并未签订过租赁合同，贵阳交管局亦未收取过徐乾富交纳的租金，贵阳交管局与徐乾富之间并不存在房屋租赁合同关系，贵阳交管局的诉请亦非要求给付租金，而是基于物权请求权要求徐乾富搬离房屋并支付房屋占用费，且徐乾富占有房屋未支付房屋占用费的行为一直处于持续状态，故贵阳交管局的诉请并未超过诉讼时效，徐乾富的该项主张不能成立，本院不予支持。但一审法院将贵阳交管局主张的房屋占用费表述为租金损失欠妥，本院予以纠正。关于争议焦点2，徐乾富主张贵阳交管局提交的贵州弘业百城房地产土地评估咨询有限公司出具的《评估报告书》中的评估对象并非上诉人所使用的房屋，上诉人使用的房屋在B栋，而被上诉人评估的房屋为A栋，该两栋房屋的位置、朝向、商业价值等都有很大的差异，一审法院以该《评估报告书》作为依据，属事实认定错误。对此，本院认为，虽然贵州弘业百城房地产土地评估咨询有限公司出具的《评估报告书》中的评估对象并非案涉房屋，但该评估对象所在位置系贵阳市××××号，该处有A、B两栋房屋，两栋房屋相连，且两间房屋均系一楼门面，处于相同地段、相邻位置、相同使用性质，两者并不存在较大差别，原判采信该《评估报告书》并无不当，徐乾富主张两间房屋的价值存在较大差别，但并未提供证据予以证明，对其该项主张，本院不予支持。综上，徐乾富的上诉请求均不能成立，但一审法院将贵阳交管局主张的房屋占用费表述为租金损失不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6528号民事判决第一项、第三项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6528号民事判决第二项为：徐乾富于本判决生效后十日内按照920元/月的标准，向贵阳市公安交通管理局支付自2016年3月11日至房屋返还时止的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决履行；二审案件受理费875元，由上诉人徐乾富负担。本判决为终审判决。审判长 韦 娟审判员 黄智静审判员 邱翠雪二〇一九年十一月二十五日法官助理李娜书记员杨林翰