天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2266号上诉人（原审被告）：刘凯，男，1989年8月26日出生，汉族，天津滨海华申建筑安装工程有限公司职员，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：张淼，男，1988年1月24日出生，汉族，天津恒隆建筑工程技术检验有限公司职员，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：施娜娜，女，1987年8月8日出生，汉族，北京京开股份有限公司职员，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张淼（施娜娜之夫），住天津市滨海新区。原审第三人：天津市永乐汇房地产经纪有限公司，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园宝山道**。法定代表人：李国江，总经理。委托诉讼代理人：单贵芬，女，该公司职员。上诉人刘凯因与被上诉人张淼、施娜娜、原审第三人天津市永乐汇房地产经纪有限公司（以下简称永乐汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初29015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月19日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘凯上诉请求：1.撤销原审判决第二项，依法改判由刘凯支付的50000元定金直接抵扣违约金，驳回张淼、施娜娜其他诉讼请求；2.一、二审诉讼费由张淼、施娜娜承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。张淼、施娜娜提前清偿贷款的行为并未给张淼、施娜娜造成巨大的损失，提前清偿贷款的时间应该为2019年5月15日至一审判决书所确定的合同解除时间。根据合同法司法解释二第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，并参考实际情况确定违约金是否应当调整。一审判决考虑张淼、施娜娜提前清偿贷款，涉及利息损失和中介费，刘凯在签订合同后交付给张淼、施娜娜的50000元定金足以弥补提前还贷款造成的损失，一审判决违约金130000元过高。张淼、施娜娜辩称，要求维持原判，不同意上诉请求。永乐汇公司述称，同意一审判决，不同意上诉请求。张淼、施娜娜向一审法院起诉请求：1、判令刘凯因逾期交付购房款支付张淼、施娜娜违约金人民币183000元整（含定金）；2、判令解除张淼、施娜娜与刘凯于2019年4月16日在居间方永乐汇公司签订的《房屋买卖居间合同》，张淼、施娜娜有权继续出售位于天津市滨海新区。3、诉讼费用由刘凯承担。一审法院认定事实：2019年4月16日，张淼、施娜娜与刘凯、第三人永乐汇公司签订《房屋买卖居间合同》，约定刘凯购买逸景名仕华庭19-1-2702号房屋，建筑面积120.84平方米，房屋原有贷款余额约660000元，卖方平贷。双方约定成交价格为1830000元，定金50000元，约定2019年6月10日前将首付款筹齐存入资金监管机构。合同约定如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，买方应向卖方支付该房屋实际成交价的10%（含定金）作为违约金。无论在任何条件下，如买卖双方或买卖任何一方未能履行本合同，居间方所收取服务费均不予退还，违约方或合同解除责任方应向非过错方承担居间方服务费的损失。双方还补充约定：如乙方在2019年6月10日前未付清首付款，视为乙方违约，按违约责任第七条①③款承担违约责任。各方还约定了其他权利义务。合同签订后，刘凯向张淼、施娜娜支付定金50000元，张淼、施娜娜向第三人支付中介费18300元，张淼、施娜娜提前偿还公积金贷款，于2019年5月15日结清公积金贷款。但因刘凯一直未能凑齐首付款，双方一直未能办理网签手续。张淼、施娜娜于2019年6月10日通过第三人向刘凯发出《违约告知函》，告知刘凯要追究违约责任，并将另行出售房屋。一审法院认为，各方当事人签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，各方应当按照合同约定履行各自义务。张淼、施娜娜因刘凯未按期进行网签以及支付首付款而起诉解除合同，刘凯认可张淼、施娜娜陈述的事实，但希望与张淼、施娜娜协商继续履行合同，但刘凯至本案庭审亦无法凑齐首付款，张淼、施娜娜也因过了履行期不同意继续履行合同，且刘凯仅交付定金，双方并未签订网签协议，后续合同亦无法继续履行，一审法院认为现双方合同目的无法实现，应予解除。对于张淼、施娜娜主张的违约金，刘凯抗辩称违约金过高，应当依据实际损失确定。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，并参考实际情况确定违约金是否应当调整。考虑张淼、施娜娜为履行合同已经提前偿还贷款，具有利息损失，亦有中介费损失，故一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定刘凯应向张淼、施娜娜支付违约金130000元，因刘凯已向张淼、施娜娜支付定金50000元，抵扣后，刘凯还应向张淼、施娜娜支付违约金80000元。张淼、施娜娜主张其有权继续出售涉诉房屋，因该权利系合同解除后的当有之意，而本案系房屋买卖合同之诉，并非确权之诉，故不属于一审法院裁决事项。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、解除原告张淼、施娜娜与被告刘凯、第三人天津市永乐汇房地产经纪有限公司之间关于逸景名仕华庭19-1-2702号房屋签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告刘凯于判决生效之日起十日内给付原告张淼、施娜娜违约金80000元（已抵扣刘凯支付的定金50000元）；三、驳回原告张淼、施娜娜的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1980元（原告已预交），由原告张淼、施娜娜负担580元，由被告负担1400元，于判决生效之日起十日内给付原告张淼、施娜娜。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审期间张淼、施娜娜提交的中国银行还款明细清单，不属于二审期间新证据，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为：一审判决的违约金是否过高。本院分析如下：双方合同约定如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，买方应向卖方支付该房屋实际成交价的10%（含定金）作为违约金。一审期间，刘凯抗辩该约定违约金过高，应予调整。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，已经予以调整，一审法院确定违约金130000元，并无不当之处。现刘凯上诉主张违约金仍然过高，应负举证责任，现刘凯对其主张不能充分举证证明，应承担不利后果，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，刘凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人刘凯负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 何日升二〇一九年十一月二十七日法官助理郭小峦书记员王丽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……