河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21558号上诉人（原审被告）：河南省顺时达房地产开发有限公司，住所地郑州市国基路106号庙李镇科技文化服务中心810室。法定代表人：弓宝兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：张春贵，河南怡龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翀，河南怡龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨河盼，女，汉族，1989年5月17日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：黄文涛，河南班固律师事务所律师。上诉人河南省顺时达房地产开发有限公司（以下简称顺时达公司）因与被上诉人杨河盼房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初23231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。顺时达公司上诉请求：1.依法撤销一审判决。2.依法驳回杨河盼的诉讼请求或依法改判。3.诉讼费用由杨河盼承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定合同目的无法实现，判决解除双方之间的买卖合同，明显认定事实错误。首先，杨河盼购买的地下室是作为储藏室使用的，并不是作为住宅居住使用的，法庭现场勘查时地下室某些位置存在轻微的局部渗漏现象，仅是某一时间阶段漏水、短暂的漏水，并非一直漏水，并不影响其他部分的储藏功能。其次，即便房屋存在渗漏现象，仅是通过维修和修补完全可以实现其作为储藏室的使用目的，不存在根本违约或致使合同目的不能实现的情况。最后，现该地下室在诉讼期间经过物业及顺时达公司的维修已经不再渗漏，完全可以实现作为储藏室使用的合同目的。（二）一审判决认定顺时达公司应及时进行维修而未进行，该行为违约，明显认定事实错误。杨河盼购买该储藏室的时间为2012年5月4日，庭审中顺时达公司举证了由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建筑单位五方盖章验收合格的竣工验收意见表，可以证明顺时达公司的建筑没有任何质量问题。且经核实，该储藏室的上层商铺曾对下水进行过改造，若地下室出现渗漏问题则很大可能是因改造工程造成的。另根据《房屋建筑工程质量保修办法》第7条之规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。且顺时达公司提交的《房屋建筑工程质量保修书》第二条也约定了五年的防水保修期，可以相互印证。故保修期从2012年2月25日起至2017年2月24日止。现该房屋已超过了五年的防水保修期，顺时达公司依法不应承担任何保修责任。顺时达公司既然没有维修的义务，自然不存在因未维修而违约的情况。（三）一审判决判令顺时达公司向杨河盼退还全部购房款29180元，未考虑到杨河盼从2012年5月4日使用该储藏室至今的使用收益，判令全额退还房款，明显认定事实错误。杨河盼从2012年5月4日购买该储藏室使用至今已七年之久，刨除因渗漏不能使用的时间，其一直占有、使用着该储藏室，并因该储藏室受益，即便按照最低价租金标准计算，租用地下室一个月为100元的标准，租金费用也为8000多元。（四）一审判决未考虑到储藏室是与商品房配套使用的情况，判决只解除储藏室的房屋买卖合同，显失公平。本案中的储藏室是与商品房配套购买使用的，若单独将储藏室退回给顺时达公司而没有配套的商品房一同销售，必然造成该储藏室无法出售的情况，将给顺时达公司造成损失。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项及九十七条之规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判令解除合同并退还全部购房款明显错误。根据第九十四条第（四）项之规定，储藏室漏水通过维修完全可以解决，并不能致使无法实现合同目的，依法不应判令解除合同。且根据第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”即使合同解除了，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取其他补救措施。对于杨河盼使用该储藏室的受益情况应考虑在内，即使解除合同也应将杨河盼使用该储藏室并受益的费用进行扣减。杨河盼辩称：一、顺时达公司向杨河盼出售涉案储藏室的行为违反《城市房地产管理法》及相关法律法规的强制性规定，为无效的买卖合同。二、顺时达公司出售的涉案储藏室存在严重质量问题，影响正常的使用，依法应当解除买卖合同，顺时达公司应当承担返还全部购房款的责任。顺时达公司提交的物业公司出具的证明显示，储藏室自2014年开始漏水，物业公司安排工作人员查看排查，系墙体与项板交接处渗水，组织人员进行维修，组织上层商铺每三个月疏通排水管至2017年搬离，渗漏有所改善，储藏室自2014年出现漏水，直至2017年并未彻底维修解决，仅仅有所改善。截止现在，顺时达公司未对漏水原因进行排查，并彻底维修，足以说明漏水无法通过维修予以解决。三、顺时达公司所主张的储藏室占用费、房屋配套使用等均无任何事实及法律依据。顺时达公司交付的储藏室根本无法正常使用，就不存在所谓的占用费，如果需要赔偿损失，顺时达公司更应当赔偿杨河盼的资金占用损失。顺时达公司也未提交证据证明储藏室是和房屋绑定销售的。四、按照顺时达公司的陈述，涉案储藏室是可以进行维修并可以彻底维修。按照现在的房地产市场行情，储藏室可谓一室难求，顺时达公司收回涉案储藏室并维修后，根本不用担心销售问题，而且销售价格将会是2012年杨河盼交易价格的数倍。顺时达公司同意杨河盼退还储藏室可以获得更加巨大利益的情况下，其拒不退款的行为更加证明了涉案储藏室存在无法维修的质量问题。杨河盼向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间关于东岸尚景小区B-1号楼1D02号地下储藏室的买卖合同关系；2.判令被告返还原告人民币29180元及利息暂计100元（以29180元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年6月30日起至实际返还完毕止）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年5月4日，原告从被告处购买位于郑州市××路与××路东岸××小区××楼××号地下储藏室一间，原告向被告支付购房款29180元。被告仅向原告出具收据一份，双方未签订书面的购房合同。涉案储藏室自2014年开始漏水，无法正常使用。原告多次与被告及物业公司协商解决，物业公司安排工作人员查看排查，系墙体与顶板交接处渗水，组织人员进行维修，组织上层商铺每三个月疏通排水管至2017年搬离，渗漏有所改善。2019年4月，该储藏室再次出现渗漏，物业公司查看后，上层商铺对操作间进行了防水处理。2019年5月，物业公司人员结合开发公司人员到现场查看、勘察并实施维修，原告拒绝，至今未维修。原告以购买涉案储藏室的使用目的无法实现，诉至该院。一审法院认为，原告向被告购买储藏室，并支付了相应价款，被告也已向原告交付了储藏室，双方之间形成买卖合同关系，且合同已履行完毕。因涉案储藏室漏水，原告向被告及物业公司反映，多次进行查看、维修，现仍然存在渗漏现象，虽然储藏室的防水质保期为五年，至今已超期，但原告在保质期内已向被告及物业公司反映，被告应当及时进行维修而未进行，该违约行为致使原告购买储藏室无法正常使用，合同目的无法实现，原告请求解除与被告之间的买卖合同，符合法律规定，该院予以支持。合同解除后，被告应当退还原告储藏室的价款。原告请求被告支付价款的相应利息，于法无据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决：一、解除原告杨河盼与被告河南省顺时达房地产开发有限公司之间就位于郑州市金水区三全路与渠东路东岸尚景小区B-1号楼1D02号地下储藏室的买卖合同；二、被告河南省顺时达房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告购储藏室款29180元；三、驳回原告杨河盼的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取266元，由被告负担。本院二审期间，被上诉人杨河盼未提交新证据。上诉人顺时达公司提交证人证言一份及维修照片两张，证明案涉房屋已经维修完毕，重新做了防水，不再渗水、漏水，可以正常使用，不存在不能实现合同目的的问题。杨河盼质证称：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，本案第一次开庭是在2019年8月14日，维修工人所述的维修时间是在2019年7月份，该组证据应在一审庭审中予以提交，上诉人却没有提交，不能作为新证据使用。其次，根据维修工人所述，其不知道业主向物业公司反映漏水的情况，却又对隔层进行检修，明显存在虚假矛盾的陈述，同时，证人所述的从2014年到2019年长达五年的时间中，物业及开发商在明知储藏室存在漏水的情况下，仅要求上层商户对下水管道进行疏通，并未对隔水层进行防水处理，明显是故意不进行维修或者是无法进行维修。该份证人证言，同时与物业公司在另外一个案件所提交的证明相互印证，上诉人所出售的房屋明显存在质量问题，而且怠于维修，双方之间的房屋买卖合同应当依法予以解除。照片的真实性、合法性、关联性均有异议，不显示拍摄时间，无法证明是对案涉储藏室上方所进行的维修。本院经审查认为，上诉人提交的证据不足以达到其证明目的，对其提交的证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，杨河盼购买顺时达公司案涉储藏室一间，并支付了相应价款，顺时达公司亦将案涉储藏室交付杨河盼使用。但在案涉储藏室质保期内，储藏室多次出现渗漏情况，经顺时达公司及物业人员多次查看、维修，仍然存在渗漏，杨河盼无法正常使用案涉储藏室，其购买储藏室的合同目的未能实现。故一审判令解除双方之间的储藏室买卖合同并由顺时达公司退还杨河盼所支付的购房款并无不当。顺时达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费532元，由河南省顺时达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈涛审判员王燕燕审判员谢宏勋二〇一九年十一月十二日书记员 柴      涵      博