江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3194号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：朱松，男，1989年1月15日出生，住江苏省泗洪县。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：莱森商业管理宿迁有限公司，住所地江苏省泗洪县早陈河路与淮河路交汇处（环州万博城售楼处）。法定代表人：陈仙华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈斌，江苏远大弘正律师事务所律师。上诉人朱松因与被上诉人莱森商业管理宿迁有限公司（以下简称莱森宿迁公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省泗洪县人民法院（2018）苏1324民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱松上诉请求：1.撤销一审判决第五项之外的判项，发回重审或改判驳回莱森宿迁公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由莱森宿迁公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，一审判决认定莱森宿迁公司不维修涉案商铺的行为不构成违约错误。2014年11月30日，朱松与莱森宿迁公司签订商铺租赁合同，该商铺第二年就出现严重漏水，朱松多次找莱森宿迁公司维修均被拒绝。因该商铺维修成本过高且维修效果难以确定，故朱松也未予以维修。在朱松与莱森宿迁公司签订的租赁合同中，双方虽未约定莱森宿迁公司具有维修义务，但法律规定了出租人对租赁物具有维修义务，故莱森宿迁公司不维修涉案商铺的行为构成违约，朱松拒付房租是履行抗辩权。第二，莱森宿迁公司在招商过程中对外展示的环州万博城的品牌落位图的行为构成要约，该品牌落位图应视为涉案租赁合同的内容，莱森宿迁公司未能按此进行业态规划的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，本案中万博城在招商过程中通过网络、宣传彩页对外发布业态规划布局，内容具体确定，各品类允诺清楚明确，朱松系被该业态布局图吸引才租赁涉案商铺，且其在选定商铺时候也受到该品牌落位图的限制，故莱森宿迁公司的该项行为应视为要约，莱森宿迁公司应该按照对外展示的环州万博城的品牌落位图进行业态规划。双方虽然在合同中约定莱森宿迁公司因经营需要虽然可以对万博城的业态、商品布局及经营场地进行调整，但调整行为应当是有利于万博城各个商铺持续健康发展，不能将造成61家业态乱象的行为视为调整行为，且该项约定系格式条款，当对格式条款有两种以上解释时，应作出不利于提供格式条款一方的解释。第三，涉案商铺漏水问题长期未能解决，莱森宿迁公司未尽到合理的管理义务，其应当对此承担相应的责任。综上，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。莱森宿迁公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，朱松的上诉请求无事实和法律依据。莱森宿迁公司向一审法院起诉请求：1.请求确认莱森宿迁公司与朱松之间的商铺租赁合同解除，判令朱松排除妨碍立即撤出并向莱森宿迁公司交还商铺；2.朱松向莱森宿迁公司支付逾期租金24933.54元（面积×每日租金×逾期天数）、管理费2807.83元（面积×1.25元/月/m2÷30天×逾期天数）、滞纳金873.85元[（租金+管理费）×每日0.05%×逾期天数]，合计28615.22元；3.判令朱松按应付租金的三倍（1187.3元/天）向莱森宿迁公司支付其2017年2月1日后，实际占用商铺期间的占用使用费至朱松实际返还商铺时止；4.本案全部诉讼费用由朱松承担。事实与理由：2014年9月13日，朱松与香港莱森国际管理有限公司（以下简称香港莱森公司）签订《环州万博城商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定朱松租赁位于泗洪县，总面积1069.65m2，租赁期间为2014年11月30日至2019年11月29日。朱松应在合同生效之日起向出租房一次性缴纳履约保证金36000元，前36个月租金于被告接到入驻装修后10日内缴清，第四、五年租金及其他费用实行先付后用原则，提前二个月缴清下一阶段租金。如朱松拖欠租金超过两个月或拖欠2次以上，出租人有权单方面解除合同。2014年9月28日，莱森宿迁公司与香港莱森公司、江苏环州置业发展有限公司（以下简称环州公司）签订《合同权利义务转让三方协议》（以下简称《三方协议》），继受取得了香港莱森公司涉案商铺的经营管理及租赁的权利义务。朱松在合同履行过程中，支付了前36个月即2017年11月29日前的租金，2017年11月29日的前期租金已到期超过两个月，朱松的行为已构成违约，莱森宿迁公司已于2018年2月1日向朱松发送解约告知函，并要求其支付租金、搬离商铺。朱松在接到通知后未履行义务，莱森宿迁公司因而起诉。朱松向一审法院提出反诉请求：1.判令莱森宿迁公司履行整改业态管理的义务，使之符合约定业态布局；2.由莱森宿迁公司承担因违约给朱松造成的营业损失30000元；3.请求法院判决莱森宿迁公司履行修缮房屋义务，向莱森宿迁公司提供满足使用要求的房屋；4.莱森宿迁公司立即恢复供电，并赔偿朱松停电损失（按每日2000元自2018年5月22日起计算至实际恢复供电之日止）；5.请求判令莱森宿迁公司支付反诉人家具损失共计15200元(其中沙发11000元、床4200元)。一审法院认定事实：2014年9月5日，朱松（乙方）与香港莱森公司（甲方）签订《环州万博城商铺租赁合同》，约定由朱松租赁万博城橱柜区13栋301-332号商铺共计32间，总面积1069.65m2，租赁期间为2014年11月30日至2019年11月29日。租金优惠后分别为：301-307号商铺（共计233.72m2）9.43元/月/m2,前三年租金共计26445元，第4、5年租金分别为26445元/年；308-310号商铺（共计99.42m2）10.65元/月/m2，前三年租金共计12700元，第4、5年租金分别为12700元/年；311-317、323-325号商铺（共计325.3m2）12.17元/月/m2，前三年租金共计47493元，第4、5年租金分别为47493元/年；318-322号商铺（共计177.49m2）13.69元/月/m2，前三年租金共计29152元，第4、5年租金分别为29152元/年；326-332号商铺（共计233.72m2）10.34元/月/m2，前三年租金共计29004元，第4、5年租金分别为29004元/年。综合管理费1.25元/月/m2（前36个月全免），前36个月租金朱松应于接到入驻装修后10日内缴清，第四、五年租金及其他费用实行先付后用原则，提前二个月缴清下一阶段租金。（注：经计算，上述商铺租金为：前36个月共计144794元，第4、5年租金为144794元/年，管理费为16044.75元/年。换算后，第4、5年租金为12066.17元/月、396.7元/天，管理费为1337.06元/月、43.96元/天）合同第2.1条约定，朱松应在本合同生效之日起，向莱森宿迁公司一次性交纳履约保证金36000元；第2.5条约定，朱松应按时向莱森宿迁公司缴纳租金及各种应付费用，逾期不交的，须按日向莱森宿迁公司支付拖欠租金及各项费用等合计应交款的0.5‰的滞纳金，莱森宿迁公司有权从保证金中扣除，保证金不足部分由朱松在接到莱森宿迁公司通知后三个工作日内补齐，拖欠应交款超过五日以上，视为朱松违约，莱森宿迁公司有权解除合同，保证金不予退还。合同第9.7条约定“若甲方因经营需要对万博城的业态、商业布局及经营场地进行调整，乙方须积极配合调整”。10.1条约定，如乙方违反下列其中任何一项之规定者，甲方不予退还乙方保证金，并且有权单方面全部或部分解除本合同，且无需承担任何责任。甲方应书面通知乙方，乙方接到通知后必须在甲方指定期限内撤出经营场所：a.拖欠或不足额交纳应交款项超过两个月，或拖欠次数达二次…。第11.3条“撤场”条款约定“…对占用租赁商铺的，乙方每日按实际租金的3倍收取占用费。”13.2条约定，甲方下发的市场管理规定或致乙方的函件，乙方同意可直接交由其工作人员签收，签收后视为有效送达，不予签收的，张贴于其商铺即为送达，并视为通知方已尽通知义务。2014年9月28日，甲方香港莱森公司、乙方莱森宿迁公司、丙方环州公司签订《合同权利义务转让三方协议》，约定自2014年9月28日起，将甲方与环州万博城项目内商户签订的委托管理协议及租赁协议（包括补充协议及合同附件）中甲方所承担的责任、权利和义务全部转移至乙方。2016年10月25日，莱森宿迁公司与朱松重新签订《环州万博城商铺租赁合同》，出租人并更为莱森宿迁公司，其余内容不变。上述合同履行过程中，朱松付清了前36个月即2017年11月29日前的租金。对于2017年11月29日后应交租金，朱松在到期超过两个月后仍未交纳，莱森宿迁公司催要未果。2018年2月1日，莱森宿迁公司向朱松邮寄《解除合同律师函》，载明：因朱松未按约支付租金，经催要未果，故告知朱松解除双方签订的13栋301-332号商铺租赁合同，并要求朱松在收到律师函后的5日内自行撤场并支付相关费用；同时，莱森宿迁公司将该律师函张贴于朱松的店铺。该邮件于2018年2月6日被拒收退回。合同履行期间，朱松承租的商铺房顶多处出现漏水现象，莱森宿迁公司未能维修好，致使朱松商铺中一张订购价为11000元的沙发表皮受损。诉讼中，朱松经营的一张订单价为4200元的床因漏水导致表皮出现色差。庭审中，对于家具损失，莱森宿迁公司同意参照其诉朱松房屋租赁合同纠纷一案处理，在该案中，朱松的沙发同样因漏水受损，朱松共计主张赔偿14100元，莱森宿迁公司同意补偿朱松8000元，沙发等家具仍由朱松自行处置。一审法院另查明，莱森宿迁公司在招商过程中使用的宣传资料中，以平面图方式展示了万博城一、二、三层各个区域的类别。在实际经营过程中，各区域的经营类别与该平面图划分的类别并不完全一致。此外，在一审诉讼期间，莱森宿迁公司于2018年5月22日停止向朱松供电，朱松向一审法院申请先予执行，要求恢复供电。一审法院已裁定要求莱森宿迁公司恢复供电。莱森宿迁公司于2018年8月20日已恢复向朱松供电。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.涉案合同是否符合解除条件。2.租金及相关费用是否应当支付，如何计算。3.朱松主张的反诉请求是否应当支持。关于第一个争议焦点，本院认为，莱森宿迁公司与朱松之间的房屋租赁合同系当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，应认定有效。根据租赁合同约定及被告的履约情况，该合同符合解除条件，理由如下：1.租赁合同约定的租赁期间为2014年11月30日至2019年11月29日，其中第四、五年租金及其他费用实行先付后用原则，提前二个月缴清下一阶段租金。按此约定，被告应当于2017年9月30日前交纳2017年11月30日至2018年11月29日期间的租金。朱松经莱森宿迁公司催要后，仍未交纳该租金，违反了合同约定。2.租赁合同第10.1条约定，“拖欠或不足额交纳应交款项超过两个月，或拖欠次数达二次”的，莱森宿迁公司有权单方解除合同。朱松未交租金已超过两个月，符合该解除条款的约定。3.朱松的抗辩意见不能认定为其拒付租金的正当事由，理由如下：（1）虽然莱森宿迁公司在招商过程中，对外展示了万博城的商业布局图，但商业布局图并未作为合同条款，朱松提供的证据也不足以证明该布局图是双方口头约定的合同内容。该布局图应理解为莱森宿迁公司对商铺经营管理的一种布局规划，而非合同组成部分，亦不能成为确立双方权利、义务的依据。（2）租赁合同第9.7条约定“若甲方因经营需要对万博城的业态、商业布局及经营场地进行调整，乙方须积极配合调整”。该约定系当事人真实的意思表示，不违反法律规定，应认定有效。根据该约定，莱森宿迁公司作为万博城管理者，有权根据经营需要对万博城整体的业态、商业布局及经营场地进行调整。故在经营过程中，莱森宿迁公司对各商铺经营业态的调整不能认定为违约行为。（3）经营过程中，莱森宿迁公司对部分违反约定经营业态的商户采取了诉讼等措施，亦履行了业态管理义务。（4）关于朱松提出的自动扶梯、电梯不能正常使用等问题，莱森宿迁公司对其如何使用、保养作出了合理的解释，且即便存在，也无法认定会对朱松的经营产生实质性影响，不足以成为朱松不履行合同义务的理由。（5）关于朱松提出的房屋漏水问题，虽然在合同履行期间，莱森宿迁公司未能将朱松房屋出现的漏水问题及时维修，但从朱松的举证来看，并未导致涉案商铺无法经营。且根据法律规定，出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费由出租人负担。也就是说，在该情形下，朱松可通过自行维修来保证商铺的正常经营，拒交租金并非正当的抗辩理由。因此，朱松的该抗辩意见不能成为其不履行合同义务的正当理由，其不能因此而拒交租金。同时，朱松的举证不足以证明莱森宿迁公司的行为对其经营收益及合同目的的实现造成实质性的影响。综上，对朱松的抗辩意见不予采纳。基于上述分析，莱森宿迁公司与朱松之间的租赁合同因朱松未按约交纳租金，已符合解除条件。莱森宿迁公司于2018年2月6日分别通过张贴及邮寄解约函的方式，通知朱松解除涉案合同，该通知方式符合合同约定，亦不违反法律规定，因邮件于2018年2月6日被拒收退回，应视为解约通知于该日到达朱松，故依法确认双方租赁合同于2018年2月6日解除。关于第二个争议焦点，1.逾期租金。因涉案合同于2018年2月6日解除，故租金计算期间为2017年11月30日至2018年2月6日，计算标准为12066.17元/月，合计26909.24元。2.管理费。根据合同约定为1.25元/月/m2，逾期期间的管理费应为2981.84元。3.占用费及滞纳金。租赁合同第11.3款约定“…对占用租赁商铺的，莱森宿迁公司每日按实际租金的3倍收取占用费”。根据该条款约定，合同解除后朱松仍占用房屋的，应按照约定租金的3倍计算占用费。该占用费实质上是朱松占用房屋对莱森宿迁公司造成的经营损失，该损失通常表现为租金收益损失。合同约定按照3倍租金标准计算的占用费，显然含有违约金性质，该标准明显超出莱森宿迁公司的实际损失，朱松在抗辩意见中也主张该费用标准过高，依法予以调整，酌定按照原租金396.7元/天计算占用费。关于滞纳金，系朱松未按约支付相关费用对莱森宿迁公司造成的损失，但考虑到莱森宿迁公司在对被告的房屋维修问题未及时处理，虽然该行为不足以构成朱松拒付租金的正当事由，但该行为客观上对朱松的经营造成一定不利影响，故对莱森宿迁公司主张的滞纳金不予支持。关于第三个争议焦点，关于莱森宿迁公司的反诉请求：1.基于上述分析，莱森宿迁公司有权对万博城经营业态进行调整，故对朱松要求莱森宿迁公司履行整改业态管理的义务的诉讼请求，不予支持。当然，莱森宿迁公司调整经营业态需以改善万博城经营效益为出发点，同时不能损害已租赁商户的合法利益，以维持万博城的健康、繁荣、可持续的发展。2.对于营业损失，朱松提供的证据不足以证明莱森宿迁公司的行为对其造成损失，故不予支持。3.因涉案合同已于2018年2月12日解除，朱松此后继续占有该房屋并无合法依据，莱森宿迁公司向朱松提供供电服务及房屋维修的义务因合同解除而终止，故对朱松要求莱森宿迁公司立即恢复供电、赔偿停电损失及维修房屋的诉讼请求，不予支持。4.关于朱松主张的家具损失问题。根据查明的事实，朱松主张的一张沙发、一张床的确存在因漏水而部分受损事实，主要体现在表皮的色差和沙发靠背表皮部分受损，但并未损毁至无法使用的状态，仍具备继续销售的条件，且朱松客观上也仍将两件家具摆放在销售场所。此外，对朱松主张的价值为4200元的床，其因漏水产生的损失发生在莱森宿迁公司通知其解除合同之后，根据上述认定，此时合同已解除，莱森宿迁公司不再负有向朱松提供租赁服务的义务，故此时产生的损失不能归责于莱森宿迁公司。诉讼中，莱森宿迁公司同意参照朱松案件处理损失，即可补偿朱松损失8000元，沙发、床仍由朱松自行处置，该处理方式足以弥补朱松的损失，予以采纳。综上，本案经一审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认莱森商业管理宿迁有限公司与朱松之间关于泗洪县环州万博城13栋301-332号房屋的租赁合同于2018年2月6日解除，朱松应于判决生效后15日内返还上述房屋。二、朱松支付莱森商业管理宿迁有限公司逾期租金26909.24元、管理费2981.84元，于判决生效后15日内履行完毕。三、朱松支付莱森商业管理宿迁有限公司占用费396.7元/天，从2018年2月7日起计算至朱松返还涉案商铺之日止，于判决生效后15日内履行完毕。四、驳回莱森商业管理宿迁有限公司对朱松的其他诉讼请求。五、莱森商业管理宿迁有限公司赔偿朱松家具损失8000元，于判决生效后15日履行完毕。六、驳回朱松对莱森商业管理宿迁有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费4300元，由莱森商业管理宿迁有限公司负担2500元，朱松负担1800元。反诉案件受理费1502元、先予执行费500元，合计2002元，由朱松负担1477元，莱森商业管理宿迁有限公司负担25元。二审中，双方当事人均提供了新的证据。朱松提供的证据为：涉案商铺漏水的照片九张。拟证明：该组照片的拍摄时间为2019年8月20日，据此可以看出莱森宿迁公司一直未维修涉案商铺。莱森宿迁公司质证称：对该组证据的真实性不予认可，一审判决已经认定莱森宿迁公司已经尽到了合理维修义务，况且莱森宿迁公司与朱松合同解除时间为2018年2月12日，合同解除后莱森宿迁公司没有义务维修涉案商铺，该组照片不能达到朱松的证明目的。本院认证意见为：该组照片能够显示涉案商铺的现状，对该组照片的真实性予以确认，但该组照片能否证明莱森宿迁公司未尽到合理维修义务需结合本案其他事实予以综合认定。莱森宿迁公司提供的证据为：工程结算审定单、施工任务单、莱森宿迁公司出具的证明及万博城品牌落位图各一份。拟证明：马继军系于2019年2月28日将涉案商铺退还给莱森宿迁公司，且莱森宿迁公司曾对涉案商铺进行了修缮。涉案商铺现在的品牌落位图情况能够显示莱森宿迁公司并未违约。朱松质证称：对工程审定单和施工任务单不予认可，在朱松承租经营期间，莱森宿迁公司并未对涉案商铺进行修缮，朱松在二审中提供的照片能够证明涉案商铺一直处于漏雨状态。对莱森宿迁公司出具的证明的关联性不予认可，该证明与本案无关。对于品牌落位图不予门口，我的商铺在13号楼的三楼，该商铺旁边都是做美容、小加工或广告公司，环境比较混乱。本院认证意见为：对于工程结算审定单、施工任务单及万博城品牌落位图，该三份材料均系莱森宿迁公司单方制作，且朱松对此均不予认可，故对该三份证据本院依法不予采信。对于莱森宿迁公司出具的证明，证明内容系马继军商铺事宜，故与本案无关联性。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：1.朱松能否以涉案商铺漏水及莱森宿迁公司未能按对外宣传品牌落位图规划的为由拒付租金；2.莱森宿迁公司应否向朱松赔偿因停电所造成的损失，如应赔偿，损失数额如何确定。关于第一争议焦点。根据双方当事人提供的证据及陈述，可以认定涉案商铺确实存在漏水情况，但朱松未能举证证明该商铺的漏水时间及严重程度，其虽称涉案商铺漏水严重且持续长达两年时间，但其未能举证证明在此期间该商铺有任何停业现象，且朱松现仍在经营使用涉案商铺，故其提供的证据亦不足以证明漏水情况已经严重影响到商铺的正常使用即合同目的无法实现的程度，朱松以此拒付租金的理由不充分。其次，莱森宿迁公司虽然在招商宣传中展示了相关商业经营布局图，但双方在涉案租赁合同中并未对此作出约定，故宣传册中的品牌落位图不能作为确定双方权利义务的依据，且根据双方租赁合同的约定，莱森宿迁公司有权对经营业态、商业布局等进行调整，因此，不能因为经营业态、商业布局发生变化即认定莱森宿迁公司存在违约行为，朱松不能因此拒付租金。另外，朱松虽主张莱森诉讼公司应当向其赔偿营业损失30000元，但其对此未能举证证明，故对其该项主张本院依法不予支持。关于第二争议焦点。朱松与莱森宿迁公司之间的租赁合同真实有效，且不违反法律、行政法规等规定，故双方均应按照合同约定履行各自义务。因朱松未按照合同约定期限支付相应的租金，莱森宿迁公司根据合同约定行使合同解除权，即将解约函张贴于朱松店铺，莱森宿迁公司已经履行合理通知义务，故一审判决据此认定双方租赁合同于2018年2月12日解除并无不当。因涉案租赁合同已于2018年2月12日解除，朱松无权再继续占有使用涉案商铺，故其无权要求莱森宿迁公司赔偿因于2018年5月22日停电所造成的损失。综上，上诉人朱松的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由朱松负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 万 焱审 判 员 庄云扉二〇一九年十一月十五日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利