上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10732号上诉人(原审被告)：张林中，男，1985年7月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：连超，上海闰德律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刁棉龙，男，1965年1月30日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张华君，上海市协力律师事务所律师。上诉人张林中因与被上诉人刁棉龙房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初12044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张林中上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：双方就解除租赁合同达成过一致意见。上诉人不应承担2017年6月29日至2018年2月28日的房租。刁棉龙于2017年4月12日再次委托德佑房产公司对该房屋进行挂牌出租。张林中于2017年4月15日在尚有多支付给刁锦龙的租金及保证金共计20万元的情况下搬离租赁房屋，后续刁锦龙委托的德佑公司带其他人进行看房，但该房屋因租金事宜一直未能成功出租。刁棉龙自2017年6月28日房租到期之时，从未在28日之前提出主张要求张林中继续支付房租，也没有在28日之后催讨过房租。假使张林中违反了房屋租赁合同，其剩余的十余万租金和五万元保证金也足以弥补。刁棉龙答辩称，一审法院判决事实清楚，于法有据，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。刁棉龙向一审法院起诉请求：判令张林中返还承租的刁棉龙名下位于上海市杨浦区大连路XXX号XXX室房屋；张林中支付2017年6月28日至2018年2月29日房屋租金40万元；张林中支付逾期支付房租违约金38,500元(逾期1日按日租金5%的标准，2017年6月28日前应支付2017年7月至2017年9月房租，逾期246天；2017年9月28日前支付2017年10月至2017年12月的房租，逾期154天；2017年12月29日前支付2018年1月至2018年2月的房租，逾期62天，逾期总计462天)；张林中支付按日租金1700元自2018年3月1日至返还房屋之日2019年7月6日止的逾期返还房屋违约金。一审法院认定事实如下：上海市杨浦区大连路XXX号1305(复式)266.68平方米办公楼权利人是刁棉龙。2016年1月29日，刁棉龙(甲方)和张林中(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋266.68平方米出租给乙方作办公使用，甲方于2016年1月31日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2016年3月1日至2018年2月29日。合同约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为6.17元，月租金总计50,000元，该房屋租金2年内不变；乙方应按照补充条款第8条向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。乙方支付租金的方式如下：押一付六，先付后用。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即50,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1700元/天向甲方支付该房屋占用期间使用费，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的三倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同另对其他甲乙双方权利义务作出了约定。同日，甲乙双方另签订《租赁备忘》，内容为“除首期6个月一期支付外，后续房款为3个月为一期支付。……”合同签订后，刁棉龙按约交付房屋，双方确认张林中缴付租金至2017年6月28日。2017年4月15日，张林中方人员将办公电脑、打印机、文件及其他小件办公用品搬离系争租赁房屋，并填写大件物品出门单，但未归还电子门禁卡。刁棉龙、张林中未就提前解除租赁合同等事项形成书面一致意见。2017年12月，张林中弟弟张雨中前往系争租赁房屋时，发现刁棉龙已在门上加了环形锁，后张雨中砸掉该锁，自行另加了U形锁。2018年3月24日，张雨中搬离大件物品，包括冰箱、电风扇、茶几、电脑、一箱红酒、杯等物，并留有字据“2018.3.24住户用品搬清，无其它杂物。1305大门物业换锁加工门费用相互协商解决，特此证明，电费从押金里扣除(因未通知停电)。”刁棉龙、张林中就当日搬离前门上加锁细节陈述不一，但各自确认：张林中在搬离后又加上U形锁，而刁棉龙在张林中加锁后委托物业追加上锁。一审法院审理中，张林中于2019年7月6日将张林中在系争房屋门上添加的U形锁拆下，刁棉龙对此确认，并撤回第一项要求返还房屋和第三项要求支付欠付租金违约金的诉讼请求。关于合同履行中的情况，刁棉龙认为2017年4月张林中是提出解除合同，但附加条件是要求刁棉龙返还押金及多付的租金，还要求刁棉龙支付家具折价款，刁棉龙拒绝，表示上述要求不符合合同约定，此后张林中开始搬东西并要求刁棉龙配合转租。张林中则认为，2017年3月开始因市场不景气，张林中与刁棉龙协商退租，2017年4月双方达成合意，刁棉龙同意返还押金及多付的租金，但要求张林中保留部分基本办公设备以便出租，张林中同意后开始搬走物品，但刁棉龙不返还钱款、房屋未能转租而家具被扣留，刁棉龙拒绝与张林中沟通。为证明刁棉龙、张林中曾于2017年4月达成提前解除合同的合意，张林中提供德佑房地产经纪有限公司相关电脑材料，显示2017年4月12日有委托出租，2017年8月9日、2017年10月24日、2017年12月1日、2018年3月29日带看四次，最后一次报价50,000，状态无效。张林中提供中介包明元的调查笔录，内容主要为“2017年初接受大连路XXX号XXX室业主刁棉龙委托，我原来所在的链家地产公司为其挂牌出租，当时原租客张林中尚在使用该房屋，后张林中搬离，房屋无人使用，每次看房需要预约，租客意向家具折旧转让，但无成交，后续2017年11月离开链家，之后事情不详。”对此，刁棉龙认为链家、包明元有刁棉龙2016年的房屋出租信息，刁棉龙未在2017年4月委托挂牌，对擅自挂牌及带看信息真实性不了解。刁棉龙提供其与包明元在2019年2月18日的微信记录，包明元在此时仍询问“租约还有多久”以及表示“如果后续到期需要出租，可以提前联系”。刁棉龙与案外人张荔往来邮件，证明2017年5月9日张林中要求转租，案外人要求刁棉龙签署转租同意书，后协商失败，刁棉龙、张林中并未解除租赁合同。对此，张林中认为微信内容不证明包明元知晓房屋由张林中控制，而往来邮件真实性无法确认，据张林中了解，转租失败的原因是刁棉龙坚持租金标准过高引起。一审法院认为，刁棉龙、张林中之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以提前解除合同，但刁棉龙、张林中双方对2017年4月是否合意提前解除合同陈述不一，且仅从各自对合同解除的各项约定的表述分析亦是未达成一致，故张林中抗辩合同提前解除，法院难以采信。即使张林中提供的刁棉龙委托挂牌出租的信息为真实存在，但该行为不影响张林中继续租赁房屋，且张林中在2017年4月15日搬离部分物品时，双方未对其余设备处分约定一致，张林中也未将实物交房象征的电子门禁归还，故张林中仍占有房屋并未返还，应按照合同约定支付租金。2017年12月，张林中发现刁棉龙在门上加锁，刁棉龙抗辩因张林中长达半年未支付租金故加锁，刁棉龙此行为确实欠妥，但张林中在发现加锁后即实施砸锁换锁的行为，且张林中并非因该加锁行为而不使用房屋，故该阶段张林中占有房屋应付租金，刁棉龙就其限制加锁行为承担相应责任。现张林中未能提供提前解除合同约定一致的证据，亦未在合同期内行使解除权并请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，租赁合同应至2018年2月底到期。合同期内欠付租金部分应按约履行支付违约金。合同到期后，张林中应搬离物品并返还房屋，张林中直至2018年3月24日搬离，却加锁阻止刁棉龙收房显然侵犯刁棉龙合法物权，对此应承担占用期间的房屋使用费。2018年3月24日张林中搬清物品并书写相关文字，刁棉龙应视为知晓张林中退房情况，虽然张林中加锁，但张林中此时已无占有房屋的合法理由，而刁棉龙完全可以在合理期间内解决张林中加锁的障碍，有关电子门禁的更替也可操作实施，却又以锁上加锁的方式放任损失扩大，对此刁棉龙自行承担扩大损失部分的后果。关于张林中主张违约金过高，鉴于未按时返还房屋的违约金之标准参照租金标准，予法不悖，可以支持。刁棉龙收取租赁保证金，可在费用结清时一并结算。一审法院判决如下：一、张林中自判决生效之日起十日内支付刁棉龙2017年6月29日至2018年2月28日租金390,000元；二、张林中自判决生效之日起十日内支付刁棉龙合同到期后合理期间内的占有房屋逾期返还违约金207,400元；三、刁棉龙收取的租赁保证金50,000元可在执行上述判决主文第一项、第二项时抵扣。二审审理期间，双方均未提供新证据，本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对于其主张的事实负有提供证据予以证明的义务。上诉人主张双方对于租赁合同于2017年4月已经合意提前解除，遭到对方的否认，应当提供证据予以证明，上诉人不能提供证据，不利后果应当自行承担。双方对于上诉人解约事项各项约定的表述不一，一审法院认定双方就解约未达成一致，并无不当。即使被上诉人委托挂牌出租的信息为真实存在，但该行为不影响张林中继续租赁房屋，也不能证明双方的合同已经解除。合同未能合意解除，即使上诉人搬离部分物品，但并未搬走大件物品，仍占有房屋并未返还，一审法院认定上诉人应按照合同约定支付租金，该意见并无不当，可以维持。2018年3月24日，上诉人搬清物品，此时已无占有房屋的合法理由，而又对房屋上锁，并未交还房屋，一审法院判定上诉人承担违约责任，并无不当。综上所述，张林中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,300元，由上诉人张林中负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  成 皿二〇一九年十一月二十八日书记员  姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……