北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14240号上诉人（原审原告）：刘月英，女，1949年3月6日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘涛（刘月英之子），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：齐正，北京市汉华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王媛，女，1989年4月20日出生，汉族，户籍地北京市房山区。被上诉人（原审第三人）：王跃，男，1988年3月11日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王奎，北京市京徽律师事务所律师。委托诉讼代理人：申沐坤，北京市京徽律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：龙学武，男，1984年1月4日出生，汉族，无业，住北京市通州区。上诉人刘月英因与被上诉人王媛、龙学武、王跃确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初35449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘月英上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判王媛协助刘月英办理位于北京市丰台区富锦嘉园二区××号楼××单元××号房屋的过户登记手续；2.上诉费由王媛、王跃、龙学武负担。事实和理由：1.刘月英授权龙学武售房的委托书已被中信公证处撤销，龙学武自始就没有权利出售房屋；2.刘月英与王媛无任何法律关系，王媛也非借款合同的出借人，无权得到房屋。买卖合同无效，应将房屋回转登记至刘月英名下。王媛未到庭答辩。王跃述称，同意一审判决，不同意刘月英上诉请求。刘月英至今未偿还任何款项，不同意刘月英的上诉请求。龙学武述称，同意一审判决，不同意刘月英的上诉请求。刘月英售房时公证书仍在有效期内。刘月英不只是第一次借款。2018年10月，刘月英向一审法院起诉请求：1.要求确认龙学武代理刘月英与王媛于2016年8月16日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.要求王媛协助刘月英办理位于北京市丰台区富锦嘉园二区××号楼××单××号房屋的过户登记手续，恢复登记至刘月英名下；3.诉讼费用由王媛负担。一审法院认定事实：本案涉案房屋位于北京市丰台区富锦嘉园××区××号楼1-203号（以下简称203号房屋），该房屋原所有权人为刘月英。2015年11月30日，刘月英与王跃签订《借款合同》，刘月英向王跃借款170万元，月利率为2％，借款期限自2015年11月30日至12月29日。该借款合同经北京市中信公证处公证并赋予强制执行效力。同日，刘月英出具公证《委托书》两份，委托龙学武全权代为办理203号房屋的抵押、解押、出售等相关手续。2015年12月1日，王跃分别向刘月英转账支付30万元、140万元，合计转账金额为170万元。同日，刘月英向龙学武转账26万元，刘月英与龙学武就26万元的转账用途说法不一。借款到期后，刘月英至今未再偿还所借款项。2016年8月16日，龙学武持《委托书》代理刘月英与王媛签订《存量房屋买卖合同》，将203号房屋出售给王媛，成交价格为260万元。后203号房屋过户至王媛名下。庭审中，刘月英主张对委托龙学武出售房屋事宜不知情，龙学武否认，经查2015年11月30日，刘月英手写字条一份，内容为“我名下203号房产是我的个人财产，没有其他共有权人，我自愿委托龙学武办理上述房产的出售过户手续，我已经完全理解上述可能产生的法律后果和风险，本人保证上述属实，否则自愿承担法律责任”。刘月英称上述内容系其本人亲笔抄写，对内容记不清，上述内容并非本人真实意愿。龙学武称上述内容系刘月英本人拟稿所写，证明其对委托售房知情。涉案203号房屋由刘月英使用至今，龙学武代理刘月英出售房屋后，未将售房款交与刘月英。本案在审理过程中，龙学武认可由其居间介绍刘月英向王跃借款，因刘月英拒不偿还借款，才将203号房屋办理出售过户手续，与王媛之间并非真实的房屋买卖关系。以203号房屋过户作为借款的担保。一审法院认为，依法订立的合同具有法律约束力。刘月英与王跃签订《借款合同》，刘月英向王跃借款170万元，并出具公证委托书，委托龙学武出售涉案房屋。刘月英称对委托龙学武出售房屋事宜不知情，有公证书及其亲笔书写的字据为证，刘月英作为完全民事行为能力人，应当理解、知晓上述行为内容及产生的法律后果，故法院对刘月英该主张不予采信。借款到期后，刘月英未按时偿还借款，龙学武持公证委托书代理刘月英将涉案房屋出售给王媛，龙学武认可与王媛不存在真实的买卖关系，仅以涉案房屋过户作为借款的担保，故龙学武代理刘月英与王媛签订的《存量房屋买卖合同》，双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为应属无效。王媛经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，法院视为其放弃举证与答辩的权利，依据现有证据缺席裁判。鉴于刘月英在借款到期后至今尚未偿清借款，故刘月英要求将涉案房屋回转登记至其名下的诉讼请求法院不予支持。综上，依据依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2019年7月判决：一、第三人龙学武代理刘月英与王媛于二○一六年八月十六日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回刘月英其他诉讼请求。本院二审期间，刘月英提交新证据：《北京市中信公证处证明》、《北京市中信公证处决定书》，拟证明北京市中信公证处撤销了刘月英委托龙学武全权代为办理203号房屋的抵押、解押、出售等相关手续的公证书，刘月英于2019年8月29日收到该决定书。对此，龙学武称其是在公证书有效期内代刘月英售房。王跃称该证据与其没有关系。经审查，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为龙学武代理刘月英与王媛签订的《存量房屋买卖合同》的效力，以及刘月英要求将涉案房屋回转登记至其名下的诉讼请求是否予以支持。首先，龙学武的行为系滥用代理权。作为代理人，应以尽责保护被代理人利益为前提。龙学武作为在出售房屋时应该在充分提示及与被代理人协商后，以最合理价格出售房屋。根据查明的事实，龙学武未与刘月英协商即出售房屋，且房屋价格远低于市场价，属于滥用代理权，其行为应认定为恶意。故龙学武代理刘月英与王媛签订的《存量房屋买卖合同》对刘月英不发生效力。其次，龙学武与王媛间存在恶意串通情形。龙学武持公证委托书代理刘月英将涉案房屋出售给王媛，并签订《存量房屋买卖合同》。龙学武称与王媛不存在真实的买卖关系，仅以涉案房屋过户作为借款的担保。事实上，龙学武与王媛之间订立的《存量房屋买卖合同》，并将房屋产权登记至王媛名下，损害了刘月英利益。此外，房屋价格低于市场价格，王媛亦没有向刘月英支付房款，也未主张交付房屋，并非真实的善意买受人。综合分析上述情况，本院认定龙学武与王媛之间存在恶意串通损害刘月英利益，且龙学武滥用代理权，其代理售房行为对本人无效。因此，龙学武代理刘月英与王媛签订的《存量房屋买卖合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。刘月英要求将涉案房屋回转登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。应当指出，一审法院虽判决涉案合同无效，但裁判理由不当，本院予以指明。另外，一审不支持刘月英要求将涉案房屋回转登记至其名下的诉讼请求，属于认定不当，本院予以改判。综上所述，刘月英上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初35449号民事判决第一项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初35449号民事判决第二项；三、王媛于本判决生效后十日内协助刘月英办理北京市丰台区富锦嘉园二区6号楼1-203号房屋的产权变更登记手续，恢复登记至刘月英名下。一审案件受理费22800元、公告费560元由王媛负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费22800元，由王媛负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 王金龙审 判 员 杨志东二〇一九年十一月二十九日法官助理 王一洲书 记 员 宋雨晴