湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7618号上诉人（原审原告）：王洁泓，女，1970年9月4日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人（原审原告）：杨珂儿，女，1995年8月16日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区****。法定代表人：吴志成，董事长。委托诉讼代理人：彭卫荣，女，系该公司工作人员。上诉人王洁泓、杨珂儿因与被上诉人湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称熙日公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初168号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王洁泓、杨珂儿上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王洁泓、杨珂儿的诉讼请求；一、二审诉讼费由熙日公司承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人未按期缴纳物业维修基金错误。被上诉人在签订合同时明确告知上诉人物业维修基金只需在交房时缴纳即可，而且上诉人缴纳物业维修基金需要被上诉人提供缴费单，但被上诉人未按时将缴费单交给上诉人，导致上诉人无法缴纳。另外，缴纳物业维修基金属于次要义务，而交房是主要义务，被上诉人不得以不履行主要义务来抗辩。上诉人缴纳维修基金与否不会影响被上诉人的施工。二、一审法院调低违约金的标准没有事实和法律依据。合同法规定的违约金并不只有补偿性质，还具有一定程度的惩罚性质，并非一审法院所认为的补偿性质。在出现违约行为后，应首先按照合同约定承担违约责任，如果违约方能够举证证明自己的违约行为没有给守约方造成损失或者造成的损失较小，那么法院可以根据实际情况调整违约金。本案中，被上诉人并未提供任何证据证明其违约行为没有给上诉人造成损失或者造成的损失较小，一审法院错误地将举证证明自己损失的责任转接给上诉人，明显错误。被上诉人熙日公司辩称，熙日公司的违约并非主观恶意，而是与望城区政府的政策有关。因为政府规划的调整，导致没有及时竣工验收，因此延期交房、办证是因为客观原因造成的。王洁泓、杨珂儿向一审法院起诉请求：1、判决熙日公司向王洁泓、杨珂儿支付迟延交房违约金9633.45元（暂计算至2017年3月1日，后续应计算至熙日公司达到交房条件并向王洁泓、杨珂儿实际交房之日止）；2、判决熙日公司在交房后730个工作日内办理不动产权证；3、本案诉讼费用由熙日公司承担。一审法院认定的事实：2015年8月30日，王洁泓、杨珂儿与熙日公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：王洁泓、杨珂儿购买熙日公司开发的位于长沙市望城区住房，建筑面积106.17平方米，该商品房单价为4280元／平方米，总金额为454408元。合同第九条约定，出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。第十一条约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十一条约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。王洁泓、杨珂儿与熙日公司另签订了《补充协议》。《补充协议》第三条约定，《商品房买卖合同》第九条约定的该商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。《补充协议》第五条第7款第（1）项约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理，出卖人给予买受人90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，买受人无需向出卖人承担违约责任……。《补充协议》第六条约定，由于出卖人原因造成该商品房未在合同第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。《补充协议》第十五条约定，《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，王洁泓、杨珂儿依合同向熙日公司交付了全部购房款。2017年1月23日，包含涉案房屋在内的星月绿洲8＃、10＃栋房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格。2017年1月24日包含涉案房屋在内的星月绿洲小区1号至11号栋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。2017年3月26日，王洁泓、杨珂儿缴存物业维修资金。2017年7月5日，王洁泓、杨珂儿缴存涉案房屋的税款。至法庭辩论终结之日，熙日公司尚未办理涉案房屋不动产权登记。一审法院认为：王洁泓、杨珂儿与熙日公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。关于熙日公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期交房违约金的计算。双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。第十一条约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续。同时，合同第二十条约定买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在交房前交存物业维修资金；买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。《补充协议》第三条约定，买受人出现下列情形之一，出卖人有权将交房时间顺延：……（3）买受人未付清相关税费、物业维修资金及合同约定的违约金等。涉案房屋在2017年1月24日就已具备交付条件，但王洁泓、杨珂儿直到2017年3月26日才缴存物业维修资金，2017年7月5日，才缴存涉案房屋的税款。据此，熙日公司可根据《补充协议》的约定在合理期限内（考虑到交付的实际情况，合理期限为10天）即2017年7月15日前将房屋交付给王洁泓、杨珂儿，但熙日公司未能提交证据证明已向王洁泓、杨珂儿邮寄送达了书面交房通知，也未能提交证据证明王洁泓、杨珂儿已办理收房手续。在熙日公司无法举证证明实际交房日期的情况下，王洁泓、杨珂儿在本案起诉时应当知道涉案房屋已达到交房条件，一审法院认定王洁泓、杨珂儿起诉时间视为交房时间即2019年1月7日。熙日公司交房的时间超过双方合同约定的交房时间，熙日公司构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约责任的承担。本案中，逾期交房违约金的天数应从逾期交房日即2017年7月15日的次日开始计算至2019年1月7日，共计549天。对于违约金的标准，合同中约定为每日按买受人支付全部已付款万分之一的标准计算，熙日公司辩称约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。一审法院认为，考虑熙日公司的过错程度、王洁泓、杨珂儿购房的价格、周边房屋租赁价格等综合因素酌情调整违约金的比例为总房价款日万分之零点三。经核算，本案的违约金为7484元（454408元×0.03‰/天×549天，四舍五入后取整）。对王洁泓、杨珂儿请求熙日公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于是否办理不动产权证的问题。经查，《商品房买卖合同》第二十一条中约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。按合同约定，熙日公司最迟应当在商品房交付使用后730个工作日内为王洁泓、杨珂儿办理不动产权证。本案截止法庭辩论终结，办理不动产权证的期限尚未届满，故王洁泓、杨珂儿请求判令熙日公司在730日内办理不动产权证的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限湖南省熙日实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付王洁泓、杨珂儿迟延交房违约金7484元；二、驳回王洁泓、杨珂儿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由湖南省熙日实业投资有限公司负担。本案二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：王洁泓、杨珂儿与熙日公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，王洁泓、杨珂儿未按规定交存税费的，熙日公司有权不将涉案房屋交付给王洁泓、杨珂儿，交房时间相应顺延；同时，因此产生的逾期交房责任由王洁泓、杨珂儿承担，熙日公司不承担责任。因王洁泓、杨珂儿直到2017年7月5日才交存税费，故一审法院认定熙日公司应承担的逾期交房违约金从王洁泓、杨珂儿交存税费的合理期限后计算至2019年1月7日止，并无不当，本院予以维持。王洁泓、杨珂儿抗辩称其延期交存物业维修基金、税费系因熙日公司的原因所致，但未提供充分证据予以证实，故本院不予支持。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，王洁泓、杨珂儿迟延交存物业维修基金、税费存在过错，加之从电力部门、规划部门等相关主体出具的证明材料看，市政道路、轨道交通等基础设施的建设对涉案项目的竣工验收存在一定影响，故一审法院基于熙日公司要求减少逾期交房违约金的主张，综合双方的过错程度、导致逾期竣工验收的原因及王洁泓、杨珂儿的预期利益损失等因素，在本案中酌情将逾期交房违约金标准调整为每日按总房款的万分之零点三计算，符合公平原则，本院予以维持。第三，根据《商品房买卖合同》之约定，熙日公司最迟应当在商品房交付使用后730个工作日内为王洁泓、杨珂儿办理不动产权证。因本案中办理不动产权证的期限尚未届满，故一审法院驳回王洁泓、杨珂儿要求熙日公司办理不动产权证的诉讼请求，并无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人王洁泓、杨珂儿的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费25元，由上诉人王洁泓、杨珂儿负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一九年十一月十五日书记员 林 巧