广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初608号原告：何惠琼，女，1953年5月20日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。原告：詹玉英，女，1962年4月12日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。原告：梁家碧，女，1986年12月27日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。原告：杨水燕，女，1965年9月25日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。原告：刘嘉敏，女，1992年3月19日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。以上五原告共同委托诉讼代理人：李万寿，广东法宗律师事务所律师。被告：黄谭芳，男，1954年9月20日出生，汉族，住所广东省珠海市香洲区。被告：卢容根，女，1957年9月3日出生，汉族，住所广东省珠海市香洲区。被告：黄文玉，女，1982年12月13日出生，汉族，住所广东省珠海市香洲区。被告：黄文顺，女，1985年8月23日出生，汉族，住所广东省珠海市香洲区。以上四被告共同委托诉讼代理人：朱海涛，广东智洋律师事务所律师。原告何惠琼、詹玉英、梁家碧、杨水燕、刘嘉敏诉被告黄谭芳、卢容根、黄文玉、黄文顺农村建房施工合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，并分别于2019年4月29日、2019年8月2日、2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告何惠琼、詹玉英、杨水燕及原告共同委托代理人李万寿，被告黄谭芳、卢容根、黄文玉、黄文顺及被告共同委托诉讼代理人朱海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何惠琼、詹玉英、梁家碧、杨水燕、刘嘉敏向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告双方于2010年4月23日所签订的《合作建房协议》无效；2.判令四被告返还原告建房成本896080元；3.判令四被告返还原告装修楼梯款39000元；4.判令四被告赔偿原告因《合作建房协议》无效的损失3763536元；5.判令本案诉讼费、鉴定评估等费用由四被告承担。事实与理由：2010年4月23日，原、被告双方经协商签订了一份《合作建房协议》。双方约定：第一、在横琴××村××号（现149号，土地使用证号：珠府集建字[1990]第120××）土地上合作兴建一栋六层的住宅楼。第二、由被告方提供土地，办理用地手续并落实水电等事宜；原告负责建房的全部资金，包括拆除旧房的资金及安全施工；第三、合建楼房的第一、二、六层的使用权归被告，第三、四五层的使用权归原告，其中第三层使用权归何惠琼，第四层使用权归詹玉英和梁家碧，第五层使用权归杨水燕和刘嘉敏；第四、双方均有完整的使用权、处置权（包括但不限于自住、出租、转让、继承等权利），各方不得以任何理由阻止和妨碍对方形式上述权利。《合作建房协议》签订后，原告方严格履行合同，克服种种困难，前后共投入了896090元新建此房。2010年12月，六层楼房建成投入使用，原、被告双方按上述《合作建房协议》分配了楼层，各自使用至今。2018年年底，原告打算将己方所有的三层楼房转让。被告以该全部楼房属于自己所有，双方签订的《合作建房协议》无效为由，拒不同意原告对外转让属于己方的楼层，也不愿意在原告与第三方的买卖楼房的合同上签字，致使原告无法对外转让这三层楼房。同时，被告自己也不愿意出资收购这三层楼房。原告认为被告的行为违背了双方合同的约定，严重损害了原告的合法权益。为此原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院查清事实，依法判令被告返还原告建房成本896080元。2010年，横琴新区银鑫花园的商品房市场单价为4000元/平方米，原告投入的建房成本在当时能购买该小区224.02平方米的商品房；2019年2月，该小区的商品房市场单价为32000元/平方米；原告投入的建房成本增值至7168640元（224.02平方米*32000元/平方米）。因此，原告认为被告还应当赔偿原告由于《合作建房协议》无效的损失（7168640-896080）*60%=3763536元。恳请法院判如所请。被告黄谭芳、卢容根、黄文玉、黄文顺辩称，本案的实质是集体建设用地中的宅基地建房纠纷，民间习惯称“小产权房”。而针对“小产权房”的政策，国家早已三令五申，态度非常明确。国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确指出小产权房不得登记发证。另外在国土部、住建部下发的《关于遏制违法建设“小产权房”问题的通知》中，明确提出“小产权房”等违法用地不得予以确权登记。然而原告组成炒房团，在非法利益的驱动下，在农村四处寻找机会出资建设小产权房，进而寄希望于将来有不明真相的买主来做“接盘侠”从而大赚一笔。这是本案发生的实际背景和纠纷产生的根源所在，也是原告将“确认原、被告双方于2010年4月23日说签订的《合作建房协议》无效”列为第一诉讼请求的原因，也将其对于该份《合作建房协议》不具合法性的明知状态暴露无疑。同时该协议第一条明确记载的土地使用证为“珠府集建字[1990]第120××”，土地使用证的名称《集体土地建设用地使用证》（集建字）与正规商品房应有的《国有土地使用证》（国用字）有着明显不同，也令其失去以“不知情、不知法”做挡箭牌的机会，这种“投资客”“炒房团”不顾国家政策及媒体报道，铤而走险的心态请法庭在衡量原、被告过错程度时加以考虑。原告要求被告返还建房成本896080元及赔偿因《合作建房协议》无效的损失3763536元的诉讼请求非常无理且没有任何证据加以支持。首先根据《合作建房协议》第二条第1款，被告只是负责提供土地，并完成占地、用地合法性手续，提供水电的报装手续等，并不涉及具体的施工事项，当然也不包括施工款项的支付、结算等内容。整个施工过程均是原告自行与施工方洽谈、签订建设施工合同并履行，与被告不存在任何建筑施工债权、债务法律关系，原告向被告索要施工款项既建房成本实属无理取闹。同时原告向被告索要896080元的建筑成本，却没有提供任何证据加以证明，存在明显的恶意恐吓之嫌疑。其次，原告在计算其所谓的“投资损失”时，竟然以正规的商品房小区房价作为参考依据，以其虚构的投资金额计算其所“拥有”的购房可能性，然后以该可能性换算出商品房市场增值，完全忽略了自身是否具备购房资格、成交机会，以及“小产权房”没有地价成本，也就不存在地增值部分等重要因素，原告的计算方式实属无据。综上所述，由于违反了《中华人民共和国土地管理法》及相关土地政策的强制性，小产权房开发不受法律保护，原告与被告签订的《合作建房协议》自始无效，且原告不具有村集体内部流转的主体资格，应视为原告自始没有取得该房的任何部分的物权，不享有物权所赋予的占有、使用、收益、处分等权能。此次集资建房性质应归类于被告为在宅基地上修建自用住房而进行的民间借贷行为，《合作建房协议》前言部分有“甲方资金不足”的字样，按照合同法第五十八条之规定，合同无效后由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。只有这样才能对欠债的小产权房投资客和购买人产生震慑作用，有利于打击小产权房的非法交易市场，遏制小产权房的开发，与国家政策相呼应。法律要求任何人不得从非法活动中获得利益，法庭更不能支持原告这种类似赌博性质的“投资损失”。原告在没有事实和法律依据的情况下，随意制造和夸大自身损失的行为也应当收到法律的惩罚。此外，被告卢容根长期伴有精神抑郁，易激怒，没有语言控制能力，被告卢容根的激怒之言不能代表四被告的意思，故原告所称的被告拒不同意原告对外转让楼层的说法不应予采信。原告长期以来一直从事买卖扩建、修建小产权房为职业，主观恶意严重，请求法院在查清事实的基础上判决驳回其无理诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的《合作建房协议》的真实性和关联性无异议，对合法性不认可，认为该协议是出于非法目的而签订。本院确认该证据的真实性，至于合同有无效力问题，应结合其他证据和全案事实综合判定。2.被告对原告提交的建房成本统计表的三性均不认可，认为系原告自己制作，被告没有参与任何房屋建造的过程。本院认为，尽管该统计表有装修师傅的签名，但鉴于建房成本没有相关单据相互印证，只是一个简单概算，故对该证据不予采信。3.被告对原告提交的二手房屋买卖合同、收款收据及转账汇款记录的三性均不认可，认为不排除原告与第三人串通的可能。本院确认该证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实予以综合判定。4.原告对被告提交的建房协议书、见证书、房产权益转让书的三性均不认可，认为该证据中双方当事人与本案无任何关系。本院确认上述证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实予以综合判定。5.原告对被告提交的疾病证明书、住院记录等证据的真实性无异议，对其关联性不予认可，认为并不是协议签订当时的诊断证明，且不是签订机构出具的鉴定意见。本院确认上述证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实予以综合判定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告何惠琼、詹玉英、梁家碧、杨水燕、刘嘉敏均系澳门特别行政区永久性居民，被告黄谭芳、卢容根、黄文玉、黄文顺均系珠海市香洲区横琴镇上村村民。2010年4月23日，原、被告双方签订《合作建房协议》，协议约定在被告黄谭芳名下位于横琴××村××号（土地使用证号：珠府集建字[1990]第120××）土地上合作兴建一栋六层的住宅楼，一层建筑面积76平方米，二至六层建筑面积均为83平方米，建筑面积共计491平方米；由被告方提供土地，办理用地手续并落实水电报装等事宜；原告方负责建房的全部资金，包括拆除旧房的资金及安全施工，不负责装修；合建楼房的第一、二、六层的使用权归被告，第三、四、五层的使用权归原告，其中第三层使用权归何惠琼，第四层使用权归詹玉英和梁家碧，第五层使用权归杨水燕和刘嘉敏；双方均有完整的使用权、处置权（包括但不限于自住、出租、转让、继承等权利），各方不得以任何理由阻止和妨碍对方行使上述权利。原告何惠琼、詹玉英、梁家碧、杨水燕、刘嘉敏在乙方处签字并捺印指纹确认，被告黄谭芳、卢容根、黄文玉、黄文顺在甲方处签字并捺印指纹确认。2010年4月至10月，在协议签订后，案涉房屋于2010年4月开始建设，2010年10月建成。2017年8月16日，被告黄谭芳出具《收据》，载明“收到原告詹玉英、何惠琼、杨水燕的楼梯间装修费各13000元共39000元”。庭审中，被告表示所收取的款项已用于楼梯间装修，双方对此予以确认。2018年年底，原告打算将案涉房屋的三、四五层转让，并就此同被告卢容根进行协商，但未能达成一致意见。2019年9月10日，本院委托广东陆地土地房地产估价有限公司（以下简称陆地估价公司）对案涉房屋按照目前市场条件下重置成本方式进行评估。2019年9月18日，陆地估价公司出具粤陆地[2019]估字第LD1910006号《房地产估价报告》初稿，估价结果为1673100元。庭审中，原、被告均表示宅基地以及旧房屋有合法手续，新建房屋没有办理相关手续。另，原、被告均同意按照重置成本方式对案涉房屋进行评估。庭审中，原告主张案涉房屋的相关权益归属原告5人，无需区分。本院认为，本案系农村建房施工合同纠纷。原告何惠琼、詹玉英、梁家碧、杨水燕、刘嘉敏均系澳门特别行政区永久性居民，本案为涉澳民事纠纷，应参照适用我国有关涉外民事案件法律适用的有关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的有关规定，因涉案合同的签订地及履行地均在珠海市，且双方在庭审中选择适用内地法律，本案应适用内地法律作为处理本案争议的准据法。根据各方当事人的诉辩意见，本案主要焦点在于：案涉《合作建房协议》的效力问题；如协议无效，则建房成本折价补偿及相关损失如何计算；楼梯装修款应否返还问题；一、关于案涉《合作建房协议》的效力问题。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，被告将属于农民集体所有的宅基地使用权用于与原告合作建房，双方约定房屋建成后部分归原告所有，实质上是变相转让宅基地使用权的行为，违反了法律强制性规定，双方签订的《合作建房协议》应自始无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，在房地无法分割的情况下，只能由原告将其出资建造的房屋随宅基地使用权一并移交给被告，但原告有权要求折价补偿及赔偿损失。二、关于折价补偿及赔偿损失如何计算问题。原告主张按照案涉房屋建设当时2010年可购买同地段（银鑫花园小区）商品房面积至本案起诉时升值部分价值来计算案涉房屋升值部分损失。鉴于农村宅基地上所建房屋不能上市交易，且该计算方式包含了土地使用权增值部分，故本院对该主张不予认可。经本院释明，庭审中，原、被告双方均认可采用当前市场条件下建筑物重置成本方式进行评估，不再分开考虑案涉房屋建筑成本及升值损失。2019年9月10日，本院应原告申请并征得被告同意后，经摇珠确定委托陆地估价公司对案涉房屋重置成本进行估价。2019年9月18日，陆地估价公司出具《房地产估价报告》，对案涉房屋重置成本作出估价结论：估价对象的建筑物重置价值总额1673100元。该估价结论经开庭质证，应作为确定案涉房屋重置成本价值的根据。对于被告庭审中抗辩称案涉房屋后期装修中改造的排水管道、化粪池费用不应纳入重置成本，本院认为，原、被告庭审中均确认案涉房屋建造时已包含有相关设施，而被告只是在后期装修装饰时进行了部分改造，故重置成本中应涵盖上述设施费用，据此被告抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，被告应向原告返还案涉房屋建设成本及相关损失共计1673100元。三、关于楼梯装修款应否返还问题。本院认为，本案楼梯装修款属于案涉房屋建成后原告另行支出的费用，不应纳入案涉房屋建设成本一并计算。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，原告要求被告返还楼梯装修款39000元的诉讼请求，于理于法有据，本院予以支持。鉴定费用6683元，由原、被告平均分摊。综上，原告请求确认案涉合同无效、要求返还建房成本及赔偿损失1673100元、以及返还楼梯装修款39000元的诉讼请求，于理于法有据，本院予以支持；超出部分，于理于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：一、确认原告何惠琼、詹玉英、梁家碧、杨水燕、刘嘉敏与被告黄谭芳、卢容根、黄文玉、黄文顺于2010年4月23日签订的《合作建房协议》无效；二、被告黄谭芳、卢容根、黄文玉、黄文顺于本判决生效之日起十日内向原告何惠琼、詹玉英、梁家碧、杨水燕、刘嘉敏返还楼梯装修款39000元、返还建房成本及赔偿损失1673100元；三、驳回原告何惠琼、詹玉英、梁家碧、杨水燕、刘嘉敏的其他诉讼请求。本案案件受理费44388元，鉴定费6683元，共计51071元，由原告何惠琼、詹玉英、梁家碧、杨水燕、刘嘉敏负担31555元，被告黄谭芳、卢容根、黄文玉、黄文顺负担19517元。如不服本判决，原告何惠琼、詹玉英、梁家碧、杨水燕、刘嘉敏可在判决书送达之日起三十日内，被告黄谭芳、卢容根、黄文玉、黄文顺可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  宁志红人民陪审员  安支华人民陪审员  杨 静二〇一九年十一月十五日法官助理叶萌法官助理吕以杰实习法官助理石凯天书记员张露