安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1821民初2577号原告：吴生斌，男，1965年5月23日出生，汉族，住安徽省郎溪县。原告：胡爱香，女，1967年11月22日出生，汉族，住安徽省郎溪县。被告：安徽省郎溪县鑫瑞房地产开发有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇学后北路，统一社会信用代码91341821568994589C。法定代表人：何红喜,该公司执行董事。原告吴生斌、胡爱香与被告安徽省郎溪县鑫瑞房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“鑫瑞房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告吴生斌、胡爱香到庭参加了诉讼，被告鑫瑞房产公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吴生斌、胡爱香向本院提出诉讼请求：1、判令鑫瑞房产公司支付逾期交房违约金18855元[以547650元为基数，自2017年1月1日至2017年11月10日（逾期交房313天），按照日万分之1.1计算]；2、判令鑫瑞房产公司向吴生斌、胡爱香支付逾期办理房屋产权登记违约金5477元（547650元×1%）；3、本案受理费由鑫瑞房产公司承担。事实和理由：吴生斌、胡爱香与鑫瑞房产公司于2015年7月17日签订《商品房买卖合同》，约定吴生斌、胡爱香购买鑫瑞房产公司位于郎溪县建平镇福海花园9幢1单元601室商品房，房屋价款为547650元（实际总价款为547735元，面积差价85元已于2018年8月22日支付），付款方式为2015年7月17日前买受人支付房款167565元，余款380000元于2015年9月21日办理贷款手续，吴生斌、胡爱香按期支付首付款，随后办理了贷款手续，目前正在按月归还贷款。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条之规定，鑫瑞房产公司应于2016年12月31日前交付房屋，逾期交房超过30日的，吴生斌、胡爱香要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.1的违约金。同时依据该合同第十五条之规定，鑫瑞房产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由该公司提供的资料报当地房地产主管部门备案，如因该公司的责任导致不能在规定期限内办理产权登记并取得房屋权属证书且吴生斌、胡爱香不退房的情况下，鑫瑞房产公司按已付房价款的1%向吴生斌、胡爱香支付违约金。合同签订后，吴生斌、胡爱香如约支付了购房款，但鑫瑞房产公司却未按照合同约定的期限内履行交房、提供办理产权登记资料义务。鑫瑞房产公司于2017年11月10日才完成交付房屋义务，2018年8月开具全部购房发票及资料提供给吴生斌、胡爱香用于办理房屋不动产权登记。综上，鑫瑞房产公司逾期交付房屋、逾期配合吴生斌、胡爱香办理商品房权属登记手续的行为均构成违约，导致吴生斌、胡爱香因合同到期后无法拿房遭受直接经济损失，且该经济损失明显高于双方关于逾期交付商品房违约金的约定。故吴生斌、胡爱香诉至本院，请求判如诉请。鑫瑞房产公司未作答辩。吴生斌、胡爱香为支持其主张，提交以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明：（1）2015年7月17日，吴生斌、胡爱香在鑫瑞房产公司处购买福海花园二期住宅楼9幢1单元601号商品房；（2）第八条约定鑫瑞房产公司应当在2016年12月31日前将经分期综合验收合格的商品房交付给吴生斌、胡爱香；（3）第九条约定鑫瑞房产公司逾期交房，吴生斌、胡爱香要求继续履行合同的，合同继续履行，鑫瑞房产公司自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向吴生斌、胡爱香支付已交付房价款万分之1.1的违约金；（4）第十五条约定鑫瑞房产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由该公司提供的资料报当地房地产主管部门备案，如因鑫瑞房产公司的责任，吴生斌、胡爱香不能在规定期限内办理产权登记并取得房屋权属证书且吴生斌、胡爱香不退房的，鑫瑞房产公司按已付房价款的1%向吴生斌、胡爱香支付违约金；3、安徽省增值税普通发票、收款收据，证明：（1）吴生斌、胡爱香已按约履行了全部付款义务；（2）鑫瑞房产公司于2018年8月将购房发票全部开具给吴生斌、胡爱香用于办理不动产权登记。4、《物业综合服务协议》、《室内装饰装修管理服务协议》各一份、物业收款收据，证明：2017年11月10日，鑫瑞房产公司将该商品房实际交付给吴生斌、胡爱香使用。鑫瑞房产公司未到庭进行质证，亦未提交证据。本院对吴生斌、胡爱香提交的证据审查认证如下：吴生斌、胡爱香提交的证据形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，上述证据系有效证据，具有证明力，且能够支持证明对象成立，故本院对上述证据及证明对象均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鑫瑞房产公司系郎溪县福海花园小区二期的开发商。2015年7月17日，吴生斌、胡爱香作为买受人，鑫瑞房产公司作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》（编号为2015预0002003），吴生斌、胡爱香向鑫瑞房产公司购买福海花园小区二期9幢1单元601号房屋一套，合同约定房屋建筑面积为128.29㎡，单价为4268.18元/㎡，房屋总价款为547565元。合同第六条约定了付款方式，约定吴生斌、胡爱香于2015年7月17日前支付房款167565元，余款380000元于2015年7月20日前办理银行按揭贷款。合同第八条约定了房屋交付期限，约定出卖人应在2016年12月31日前将经分期综合验收合格的房屋交付给吴生斌、胡爱香使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；由于县级区以上行政部门根据法律政策等规定采取的某项行政措施，导致房屋无法按期交付，最长不能超过6个月，且出卖人须在上述情况发生日起30日内告知买受人的；除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除合同第八条约定的特殊情况以外，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.1的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报当地房地产主管部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2015年7月17日，鑫瑞房产公司出具收据一张，载明收到吴生斌、胡爱香167565元，后吴生斌、胡爱香通过银行贷款方式于2015年9月21日将剩余购房款380000元支付到鑫瑞房产公司。2015年9月8日，鑫瑞房产公司为吴生斌、胡爱香开具案涉地税发票，开票金额为167565元，2018年8月22日，鑫瑞房产公司为吴生斌、胡爱香开具案涉房屋增值税普通发票，开票金额为380085元，发票上载明案涉房屋面积为128.31平方米，当日，吴生斌、胡爱香补房屋差价85元。另查明，2017年11月10日，鑫瑞房产公司与吴生斌、胡爱香办理房屋交接手续，将房屋交付吴生斌、胡爱香使用。本院认为，吴生斌、胡爱香与鑫瑞房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。吴生斌、胡爱香依照合同约定完成了支付购房款义务，鑫瑞房产公司应当依照合同约定，于2016年12月31日之前将房屋交付吴生斌、胡爱香使用。吴生斌、胡爱香已按约支付了全部购房款，鑫瑞房产公司未能在合同约定的期限内按期交付房屋，其亦未能举证证明其逾期交房系因双方合同第八条约定的特殊情况，因此其逾期交房的行为构成违约，应承担相应的违约责任，故本院对吴生斌、胡爱香主张鑫瑞房产公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，依法予以支持。关于违约金的计算天数，吴生斌、胡爱香主张按照313天计算，符合法律规定，结合双方合同约定的日万分之1.1标准，为18855元（547650元×日万分之1.1×313天），对吴生斌、胡爱香诉请，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，鑫瑞房产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报当地房地产主管部门备案，即鑫瑞房产公司于2017年11月10日将房屋交付吴生斌、胡爱香使用后，最迟应在2018年2月10日前将办理产权登记需由鑫瑞房产公司提供的资料报当地房地产主管部门备案，鑫瑞房产公司未提供证据证明其履行义务情况，因此，根据合同约定，鑫瑞房产公司应给付吴生斌、胡爱香逾期办理产权证违约金，故吴生斌、胡爱香要求鑫瑞房产公司向吴生斌、胡爱香支付逾期办理产权证违约金计5477元（547650元×1%）的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽省郎溪县鑫瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴生斌、胡爱香逾期交付房屋违约金18855元；二、被告安徽省郎溪县鑫瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴生斌、胡爱香逾期办理产权证违约金5477元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元，减半收取计205元，由被告安徽省郎溪县鑫瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  李大财二〇一九年十一月十八日书记员  丁墨君