重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0102民初8294号原告：重庆市捷佳物业服务有限公司，住所地重庆市涪陵区涪清路98号1幢第一层，统一社会信用代码91500102691234630J。法定代表人：王波，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗敏，女，1979年8月14日出生，汉族，该公司员工，住重庆市涪陵区。被告：彭小兵，男，1975年12月12日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原告重庆市捷佳物业服务有限公司与被告彭小兵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法由审判员孙潇潇独任审理，适用简易程序（小额诉讼），于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告重庆市捷佳物业服务有限公司的委托诉讼代理人罗敏、被告彭小兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市捷佳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告立即向原告支付2012年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费和能源公摊费共计6515.4元，并从起诉之日起按中国人民银行规定的贷款利率支付利息至付清时止。由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2016年1月与涪陵区万景风情别院业主委员会签订了物业服务合同，被告系该小区的业主。原告与业委会在物业服务合同中，约定了对万景风情别院小区业主物业服务的权利和义务，主要包括物业服务内容、收费标准、违约责任等。原告对小区的生活环境、生活条件、生活秩序、设备设施的日常管理和维护，都付出了人力、物力，并尽到了物管合同约定的义务，被告理应交纳相关的物业服务费用，但被告经原告多次催收仍拒不交纳。综上所述，被告无理拒付物业服务和能源费用，影响了原告正常开展物业服务工作，其行为侵犯了原告的合法权益，请求人民法院依法判决。被告彭小兵辩称：2012年5月31日，我们双方经法院调解，原告承诺了要整改，但至今未整改完，所以，我才不同意支付物业服务费。小区消防栓没水、灭火器未年检，无法正常使用，保安未持证上岗，从接房到现在，应急灯照明没有用过，电梯也经常出问题，很久才有人来解决。6栋18-7号房屋内安装有基站，我们要求其拆除但至今未拆除，影响大家的身体健康，还有违章建筑，这些他们一直未整改。本院认定事实如下：被告彭小兵系重庆市涪陵区房屋的业主，房屋建筑面积为73.48㎡。2010年12月20日，原告重庆市捷佳物业服务有限公司与涪陵区万景风情别院业主委员会签订了物业服务合同，合同约定：由原告重庆市捷佳物业服务有限公司对万景风情别院小区提供物业服务，自2011年1月1日起至2015年12月31日止，物业服务费住宅按0.5元/平方米/月（高层）、0.8元/平方米/月（多层含电梯运行电费）收取，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。2016年1月1日，原告重庆市捷佳物业服务有限公司与涪陵区万景风情别院业主委员会再次签订了物业服务合同，收费标准不变，提供物业服务的期限自2016年1月1日起至2019年12月30日止。由于被告彭小兵对原告重庆市捷佳物业服务有限公司提供的物业服务质量存在异议，从2011年1月1日起拒缴物业服务费用。原告重庆市捷佳物业服务有限公司遂将被告彭小兵诉至本院。2012年7月23日，经本院组织调解双方达成调解协议：“被告彭小兵欠原告重庆市捷佳物业服务有限公司2011年1月1日至2012年5月31日期间的物业服务费961.8元，由被告彭小兵于2012年7月23日支付400元，原告重庆市捷佳物业服务有限公司完成协议第二条所列整改工作后，被告彭小兵交清余款561.8元；原告重庆市捷佳物业服务有限公司应完成下列整改工作：1、维护好小区绿化地带（2012年5月31日前维护好）。2、对小区内违章建筑，物业公司应该积极向主管部门反映情况，报请有关部门督促整改（2012年8月8日前完成）。3、物业公司对大门口夜市脏乱差进行整改（2012年8月23日前完成）。4、物业公司对消防栓、灭火器进行维护，保证正常使用。5、小区保安应进行经常性巡逻，保护业主的生命财产安全，3个月后保证3名保安持证上岗，监控器安装好后保安问题另行协商。安装监控器须进行招投标。6、小区公共收入、支出应公开。7、物业公司对应急电在20天之内进行维修、维护，保证正常使用。物业公司在5栋、6栋之间建一个公示栏，公示栏费用由业主据实分摊，物业公司提前报价。8、小区内的基站，物业公司上门核实确有此事，在一个星期之内对此进行协调撤除。9、电梯按钮损坏后及时更换。”被告彭小兵按调解协议支付400元物业服务费后，认为原告重庆市捷佳物业服务有限公司未按调解协议进行整改，对协议载明的4、5、7、8项载明的义务仍未履行，遂拒缴物业服务费至今。从2012年6月1日至2019年6月30日，被告彭小兵共拖欠原告重庆市捷佳物业服务有限公司物业服务费4996.64元（73.48平方米×0.8元/月/平方米×85个月）、电梯年检费78.6元。经原告重庆市捷佳物业服务有限公司向被告彭小兵催收无果，原告重庆市捷佳物业服务有限公司遂于2019年11月11日诉至本院。本院所确认的上述事实，有原、被告在庭审中的陈述笔录，原告重庆市捷佳物业服务有限公司提交的重庆市物业服务合同、催费通知单、房屋登记信息查询，被告彭小兵提交的（2012）涪法民初字第03305号民事调解书、照片、收条等证据材料及证人赵仁义的证言，这些证据经开庭审理质证和本院审查，可以采信。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告重庆市捷佳物业服务有限公司与涪陵区万景风情别院业主委员会签订的物业服务合同是合同双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的规定，合同合法有效，应受法律保护，依法应对全体业主具有法律约束力。被告彭小兵作为该小区业主之一，已实际接受了原告重庆市捷佳物业服务有限公司提供的物业服务，被告彭小兵应当履行物业服务合同的约定，向原告重庆市捷佳物业服务有限公司缴纳物业服务费用，如未按约定缴纳物业服务费用则被告彭小兵应承担相应的违约责任。原、被告已于2012年7月23日通过本院对2011年1月1日至2012年5月31日尚欠物业服务费用的支付达成调解协议，故本案只对被告彭小兵于2012年6月1日起尚欠的物业服务费用作出处理。由于原告重庆市捷佳物业服务有限公司所主张的公摊电费为2012年1月1日至2019年6月30日的总金额，对2012年6月1日之后的具体金额原告重庆市捷佳物业服务有限公司无法明确，对该部分费用本案不作处理，待金额确定后原告重庆市捷佳物业服务有限公司可另案主张。关于原告重庆市捷佳物业服务有限公司主张的维修费，原告重庆市捷佳物业服务有限公司在庭审中表示该费用为电梯年检费，但因电梯年检费原告重庆市捷佳物业服务有限公司单独设立项目进行了收取，且从收费明细上看2015年至2017年的电梯年检费每年约为20元左右，出入均不大，现原告重庆市捷佳物业服务有限公司主张的维修费金额远远高于每年约为20元左右的电梯年检费，对该部分费用原告重庆市捷佳物业服务有限公司无法作出合理说明，故本院对该笔费用不予支持。综上，2012年6月1日至2019年6月30日，被告彭小兵共拖欠原告重庆市捷佳物业服务有限公司物业服务费4996.64元（73.48平方米×0.8元/月/平方米×85个月）、电梯年检费78.6元，共计5075.24元。物业服务企业提供的是持续性的服务，具有无形性和不易量化的特点，其评价也必然带有主观性，对服务质量的评价没有绝对的客观标准，业主都希望物业服务企业在小区安全、设施维护、清洁卫生等方面尽善尽美、全无纰漏，实际上没有任何一家物业服务企业可以做到毫无瑕疵。物业服务质量的提高需双方当事人在履行合同过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的。原告重庆市捷佳物业服务有限公司作为从事物业服务的企业，应以不断提高物业管理和服务水平、服务小区业主为工作宗旨。被告彭小兵作为业主应自觉配合、及时缴纳物业服务费以促进物业服务企业提高物业服务与管理水平。物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵时，业主应通过合法的方式维护自己的权益，如业主通过不缴纳物业服务费的手段来对抗物业服务企业，物业服务企业无法收到足额的物业服务费导致其提供的物业服务水平降低，从而会造成恶性循环，实际最终损害的是全体业主的权益。如原告重庆市捷佳物业服务有限公司在履行物业服务合同时确有重大瑕疵，被告彭小兵可以通过业主委员会或是在过半数业主同意的情况下向原告重庆市捷佳物业服务有限公司主张权利，亦可以要求解除物业服务合同。现被告彭小兵主张原告重庆市捷佳物业服务有限公司提供的物业服务不到位，但其提交的证据不足以证明原告重庆市捷佳物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵，已经影响到小区业主的生活足以达到减免物业服务费的程度。被告彭小兵已长达七年未缴纳物业服务费，其行为已影响了原告重庆市捷佳物业服务有限公司正常开展物业服务，对被告彭小兵的辩解意见，本院不予支持。故，被告彭小兵应向原告重庆市捷佳物业服务有限公司支付物业服务费4996.64元、电梯年检费78.6元，共计5075.24元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告彭小兵在本判决生效后15日内给付原告重庆市捷佳物业服务有限公司物业服务费4996.64元、电梯年检费78.6元，共计5075.24元；并支付该款从2019年11月11日起至付清时止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息。二、驳回原告重庆市捷佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告彭小兵负担。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。本判决为终审判决。审判员  孙潇潇二〇一九年十一月二十九日书记员  邓晓琴