福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异276号 案外人：名城地产（福建）有限公司，住所地福州开发区科技园区快安大道创新楼**（自贸试验区内）。 法定代表人：俞凯，董事长。 委托代理人：张琦、陈淑芳，系案外人公司职员。 申请执行人：中国民生银行股份有限公司福州分行，住福州市湖东路**，统一社会信用代码91350000729735634N。 负责人：吕建波，行长。 被执行人：陈旺，男，1984年11月02日出生，汉族，住，住福建省长乐区/div> 被执行人：郑华，男，1983年02月04日出生，汉族，住，住福建省长乐区讯地址：福州市台江区。 被执行人：林倩倩，女，1989年09月01日出生，汉族，住，住福建省长乐区讯地址：福州市台江区。 本院在执行（2018）闽0102执恢1209号申请执行人中国民生银行股份有限公司福州分行与被执行人陈旺、郑华、林倩倩借款合同纠纷执行一案中【执行依据：（2017）闽0102民初372号民事判决】，案外人名城地产（福建）有限公司（以下简称“名城公司”）向本院提出执行异议申请，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人名城公司的执行异议请求：解除对位于福州市马尾区××镇江××大道××名城港湾××区××楼××单元的查封，并中止拍卖程序。 事实与理由：郑华于2014年3月23日与异议人名城公司签订《商品房买卖合同》，郑华以按揭方式购买名城公司开发的位于福州市马尾区××镇江××大道××名城港湾××区××楼××单元，房产总价款为1997413元。郑华向名城公司支付首付款607413元后，以银行按揭贷款方式向名城公司支付了购房款余额1390000元整。郑华于2014年4月23日与中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称“农行福州鼓楼支行”）签署《个人购房担保借款合同》，向该行贷款1390000元整，同时名城公司作为郑华的保证人。 1、因郑华未按照合同约定按期向农行福州鼓楼支行偿还借款，截止至2019年9月，农行福州鼓楼支行已扣划名城公司保证金共计124779.74元，且该金额仍在不断增加。根据双方签署的《商品房买卖合同》附件六第二条第一点第（5）点“买受人连续三个且不交按揭款项金额或未付款累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）”的约定，名城公司有权单方面解除合同并要求郑华承担违约责任。因此，名城公司已于2019年5月6日向郑华发送解除《商品房买卖合同》通知函，解除方法签署的《商品房买卖合同》。 2、郑华与名城公司签订《商品房买卖合同》后，郑华仅就执行标的办理了预告登记，尚未办理房屋权属登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，到目前为止该执行标的的所有权尚未转移，名称公司作为开发商依然是执行标的的合法所有权人。 另外，名城公司于2012年7月19日完成了执行标的所载项目的初始登记，执行标的已具备办理房屋产权登记条件。郑华于2014年3月23日购买房屋即符合办理房屋产权登记条件，但直到2019年名城公司解除《商品房买卖合同》之时，这期间足足有五年之久，郑华都未去办理房屋产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，郑华在执行标的房屋上的预告登记早就超过了法律规定的“三个月”，其在执行标的上的预告登记早就因超期而失效了。鼓楼区人民法院物权基于执行标的上的失效预告登记对房屋进行查封。再者，因郑华于名城公司的《商品房买卖合同》已于2019年5月6日解除，郑华对执行标的的预告的债权基础也随着《商品房买卖合同》的解除而消灭。因此，无论是基于预告登记制度规定的“三个月”期限，还是基于预告登记上的债权基础已消灭的事实，作为所有权人的名城公司均有充分的实体权利排除法院的执行。综上所述，名城公司为涉案房产的合法物权所有人，就涉案房产享有足以有效组织强制执行的权利，请求法院解除对福州市马尾区××镇江××大道××名城港湾××区××楼××单元的查封，并中止拍卖程序。 案外人名城地产向本院提交如下证据： A1、《初始登记通知书》； A2、名城公司向郑华发出的《通知》、快递单及物流详单。 本院查明：申请执行人中国民生银行股份有限公司福州分行与被告陈旺、郑华、林倩倩借款合同纠纷执行一案，本院于2018年12月13日立案执行，执行依据（2017）闽0102民初372号民事判决：“一、被告陈旺、郑华、林倩倩于本判决生效之日起十日内共同向原告中国民生银行股份有限公司福州分行偿还借款本金人民币1147958.5元，并支付利息及罚息人民币24223.21元［暂计至2016年8月21日止，之后的利息、罚息按《借款合同》的约定计算至实际还清欠款之日止］;二、被告陈旺、郑华、林倩倩于本判决生效之日起十日内共同向原告中国民生银行股份有限公司福州分行支付律师代理费人民币6800元；三、驳回原告中国民生银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。”案件诉讼过程中，本院于2017年3月9日查封了被执行人郑华所有的位于福州市马尾区××镇江××大道××名城港湾××区××楼××单元房产。2019年5月23日，本院作出（2018）闽0102执恢1209号执行裁定，拍卖上述房产。 本院认为，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定:“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案涉案房产虽未进行房屋所有权登记,但被执行人已与案外人办理了商品房预售合同登记备案手续,该房买受人明确载明为被执行人郑华。本院依照最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》上述规定对该房产进行查封,目的是保持涉案房产的现状及价值,限制被执行人对涉案房产的处分权,借以实现债权人的债权,并无不当。预查封的效力等同于正式查封，本案被执行人郑华已通过银行按揭贷款的方式支付购房款，现名城公司虽主张已经依据合同约定的方式解除了与郑华的商品房预售合同,但涉案房屋已被本院预查封在先,在涉案房屋的解除合同纠纷并未经过法院审判程序予以确认的情况下,此单方解除行为在执行程序中不足以作为认定合同已然合法解除的依据，不能据此对抗本院的执行。现因名城公司尚未就预售合同依法解除的事实取得充分证据证明,故本院对名城公司要求中止涉案房屋相关执行措施的主张不予认可,对其异议请求予以驳回。另，本案异议显然涉及实体争议的处理，如案外人名城公司单方面发出解除合同的通知是否发生解除合同法律效力、若合同解除被执行人已支付的购房款如何返还、涉案房屋的所有权人的确定等，对于实体权利异议,执行异议审查仅是初步的程序性审查,只有依照诉讼程序进行审查,才能为当事人、案外人提供充分的程序保障,确保当事人、案外人充分发表意见,彻底解决争议,切实维护当事人、案外人的合法权益。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定,裁定如下: 驳回案外人名城地产（福建）有限公司的执行异议。 当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  杨金华 二〇一九年十一月七日 书 记 员  江 威 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。