北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10489号上诉人（原审被告）：北京海锦房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇东环路******。法定代表人：曹金营，董事长。委托诉讼代理人：胡自科，北京市新元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郎晓娜，女，1978年6月18日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。上诉人北京海锦房地产开发有限公司（以下简称海锦公司）因与被上诉人郎晓娜房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2019)京0114民初4874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海锦公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回郎晓娜的一审诉讼请求，并由郎晓娜承担本案一、二审诉讼费用。其上诉理由主要是：1.一审法院酌定的租金标准2.6元/米/天没有依据且标准过高。2.郎晓娜与海锦公司之间的房屋买卖是虚假的，郎晓娜从未向海锦公司交纳购房款，海锦公司没有将涉案房屋交付给郎晓娜的义务，更没有支付房屋占用费的义务。郎晓娜答辩称：同意一审判决。1.案涉《房屋买卖合同》已经生效判决认定为有效，但海锦公司未履行该生效判决认定的交付义务。2.一审法院综合考虑房屋性质、房屋面积、房屋位置，并参考同地段类似房屋租金，酌定的租金标准没有问题。郎晓娜向一审法院起诉请求：1.判令海锦公司向郎晓娜支付2016年7月28日至2019年2月10日期间的房屋占用费3495893元；2.本案诉讼费由海锦公司承担。一审法院认定事实：2006年8月6日海锦公司（卖方、转让方、乙方）与郎晓娜（买方、受让方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方就房屋买卖有关事项订立本合同。房屋具体情况为昌平区昌平镇，总面积约为1400平方米，销售价格为每平方米2000元，总计房价280万元。乙方应在本协议签订次日将房屋交付甲方。合同第三条写明：因乙方欠甲方借款280万元逾期没有偿还，因此，甲乙双方同意以该借款抵充房屋转让款，在本协议签订后，甲乙双方原借款债权债务消灭，同时，甲方已付清本协议全部房屋转让款。合同还对房屋交付、过户、税费负担等内容进行了约定。同年8月9日，双方又签订《补充协议（说明）》，写明：郎晓娜购买的昌平区，由于我公司与此房屋的房产证、土地证在银行作抵押，暂时不能给予分割办理分证手续，我公司承诺自卖房之日起一年之内给予办理分换产权手续，若超出约定之日，则按购房一年后的购房款总额的银行贷款利率给予支付利息违约金（日万分之一）。双方签订房屋买卖合同后，涉案房屋一直由郎晓娜使用，但一直未办理房屋产权过户手续。2011年2月24日，郎晓娜与案外人潘某签订《房屋租赁合同》，约定郎晓娜将北京市昌平区房屋租赁给潘某作为教育办公场所使用，租期自2011年2月28日起至2016年3月27日止，每年租金为50万元，双方还对其他事项进行了约定。2014年底，海锦公司告知潘某其系涉案房屋的所有权人，郎晓娜无权出租涉案房屋，要求潘某搬离涉案房屋，潘某于2015年1月初搬离涉案房屋。2016年，郎晓娜诉至该院，要求海锦公司继续履行《房屋买卖合同》，将北京市昌平区的房屋（以下简称涉案房屋）产权过户至其名下并支付其违约金126万元。该院经审理后认定双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，但因涉案房屋所在土地为国有划拨的土地，在未经有批准权的人民政府审批之前，涉案房屋无法办理过户手续，且涉案房屋现设定了抵押，不具备过户条件，但因郎晓娜坚持要求海锦公司为其办理过户手续，故该院于2018年4月17日作出（2016）京0114民初4178号民事判决书，判决驳回郎晓娜的诉讼请求。郎晓娜不服上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2018年7月25日作出（2018）京01民终5792号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。同年，郎晓娜向该院另案起诉海锦公司物权保护纠纷一案，要求海锦公司返还涉案房屋，并支付2015年7月28日至2016年7月27日的房屋占用费50万元。后该院判决驳回郎晓娜的诉讼请求。郎晓娜不服上述判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院二审期间查明，涉案房屋总建筑面积为1175.96平方米，房屋用途为商业；并认为，郎晓娜与海锦公司签订的《房屋买卖合同》系有效合同，并于2018年11月28日作出（2018）京01民终9817号判决书，判决撤销上述该院一审判决，并判决海锦公司将涉案房屋腾退给郎晓娜，同时向其支付2015年7月28日至2016年7月27日的房屋占用费50万元。判决生效后，因海锦公司未腾退涉案房屋，郎晓娜于2019年2月13日诉至该院，诉请如上。审理中，海锦公司于2019年3月27日，将涉案房屋腾退给郎晓娜。一审审理中，郎晓娜申请对海锦公司占用涉案房屋期间房屋每平方米日占用费（租金）标准（评估基准日为2016年7月28日、2017年7月28日和2018年7月28日）进行司法鉴定。后该院依法委托北京建正合生房地产评估有限公司对上述事项进行鉴定，2019年5月9日，该公司以其公司房屋租金评估数据库现有数据不能覆盖委托事项的三个评估基准日为由将上述委托项目退回该院，后经双方同意，该院再次依法委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对上述鉴定事项进行鉴定。该公司以因价值时点距委托时点较远，无法获得委托时点的租金水平及相应的案例数量，搜集的相关数据无法满足作业要求为由也将上述委托项目退回该院。一审法院认定上述事实的证据有：双方当事人的陈述、郎晓娜提交的该院（2016）京0114民初4179号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2018）京01民终9817号民事判决书、昌平法院公告、房屋腾退协商协议、房屋产权证等。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据已生效的（2018）京01民终9817号民事判决书，该判决已确认郎晓娜与海锦公司于2006年8月6日签订的《房屋买卖合同》为有效合同，并判决海锦公司将涉案房屋返还郎晓娜，并对其2016年7月27日前占用涉案房屋的占用费予以确认，而上述判决生效后，海锦公司未按上述合同约定交付房屋也未履行上述判决，继续占用涉案房屋至2019年3月27日，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，因此，郎晓娜要求海锦公司给付2016年7月28日起至2019年3月26日的房屋占用费符合法律规定，该院予以支持，根据双方签订房屋腾退协商协议，海锦公司于2019年3月27日将涉案房屋返还给郎晓娜，故其主张该日的占用费，该院不予支持。关于占用费的标准。因鉴定机构无法出具相应司法意见，该院综合全案案情，房屋性质、房屋面积、房屋位置周边情况，并参照同地段类似房屋的租赁市场的价格，酌情认定租金标准为2.6元/建筑平方米/日，郎晓娜主张过高部分，依据不足，该院不予支持。此外，海锦公司辩解其已对上述案件向本市高院申请再审，本案应中止审理，但其未提交本市高院已决定再审的相关证据，故该辩解该院不予采纳，综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百五十条之规定，判决：一、海锦公司给付郎晓娜二〇一六年七月二十八日至二〇一九年三月二十六日的房屋占用费2971886元，于判决生效后十日内执行；二、驳回郎晓娜的其他诉讼请求。二审期间，海锦公司向本院提交如下证据：证据1、孙某作为股东并担任执行董事及法定代表人期间的海锦公司所作的账目即2007年8月记账凭单，包括2007年8月科目汇总表、2007年8月30日第17号凭证及所附借据与房屋买卖合同、2007年8月31日第18号凭证及所附5张发票；证据2、XX会计师事务所有限责任公司出具的北京海锦房地产开发有限公司2007年度审计报告；证据1和证据2证明海锦公司向郎晓娜借现金280万元是虚假的，郎晓娜从未向海锦公司支付过房屋转让款280万元，《房屋买卖合同》及《补充协议》也是虚假的。证据3、交接确认书；证据4、孙某作为股东并担任执行董事及法定代表人期间的海锦公司所作的账目即2007年8月记账凭单，包括2007年8月31日第2号凭证及所附韩某通讯费发票、第5号凭证及所附韩某费用报销单、第6号凭证及所附韩某费用报销单、第7号凭证及所附韩某费用报销单，2007年9月记账凭单包括2007年9月20日第13号凭证及所附韩某报销说明；证据3和证据4证明股份转让双方完成全部交接手续的时间是2008年4月22日，海锦公司2007年8、9月记账凭单所涉项目不是股权转让后新股东所作的账目。郎晓娜称以上证据均不属于二审程序中新的证据，请求法院不予采纳。经审查，根据审理情况，本院认为，海锦公司提交的上述证据非一审庭审结束后新发现的证据，依法不属于二审程序中新的证据，且与本案认定处理缺乏关联性，故本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，还有当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。本院认为，已为人民法院生效裁判认定的事实，可以作为处理案件的依据。海锦公司关于其与郎晓娜之间的房屋买卖是虚假的，其没有向郎晓娜交付涉案房屋及没有向郎晓娜支付房屋占用费义务的上诉主张，与已生效的本院（2018）京01民终9817号民事判决所认定的事实不符，故无法采信。而对于本案海锦公司应支付的房屋占用费标准问题，一审法院综合全案案情，房屋性质、房屋面积、房屋位置周边情况，并参照同地段类似房屋的租赁市场价格，酌情认定租金标准为2.6元/建筑平方米/日，根据案件审理情况本院认为并无不当。海锦公司认为一审法院酌定的该租金标准过高的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，海锦公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36122元，由北京海锦房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春华审 判 员 白 云审 判 员 李 妮二〇一九年十一月二十七日法官助理 马云辉书 记 员 原 月