南昌铁路运输中级法院 行 政 判 决 书 （2019）赣71行终592号 上诉人（原审原告）南昌市尚东大道住宅小区业主委员会（第四届），住所地：江西省南昌市青山湖区高新大道**尚东大道小区****。 委托代理人龚伟力，该小区业委会成员。 委托代理人姚丽娜，该小区业委会成员。 被上诉人（原审被告）南昌市青山湖区住房和城乡建设局，住所，住所地：江西省南市青山湖区京东大道**社会信用代码：113601110145298530。 法定代表人胡国华，该局局长。 上诉人南昌市尚东大道住宅小区业主委员会（第四届）（以下简称尚东业委会）因与被上诉人南昌市青山湖区住房和城乡建设局（以下青山湖区住建局）履行备案登记法定职责一案，不服南昌铁路运输法院（2019）赣7101行初182号行政判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院经审理查明，南昌市尚东大道小区位于江西省南昌市青山湖区高新大道1588号，小区建筑物总面积为94759.89平方米、住户**。2015年6月28日，第三届尚东业委会成立并登记备案。原告于2018年5月31日自行组织换届选举，后成立第四届业主委员会，并选举出乐忠华、周振宇、黄凤莲、潘伊鸣、龚伟力、李群芳、陈文仂、姚丽娜、罗燕青等9名业委会会成员。2018年6月26日，张贴业主大会决定结果公告，后于2018年7月2日向被告申请备案，因被告未予以备案，原告经本小区462户住户签名授权，遂将被告诉至原审法院。另查明，2018年2月18日、5月25日，京祥社区居委会两次向第三届尚东业委会发出告知，要求在任期届满前三个月内组织召开业主大会，并向社区或乡镇人民政府报告。2018年6月19日、6月29日，京祥社区居委会两次向尚东小区全体业主发出告知，确认第三届尚东业委会提交业主大会未经批准，且公告时间缩短，其提交报告无效。又查明，2019年3月21日，南昌市中级人民法院作出（2019）赣01民终638号《民事裁定书》，认定尚东小区内存在第三届业委会自行换届选举的第四届业委会成员与小区两百多业主推荐的第四届业委会业委会成员，上述两个业委会均未得到政府机关的确认，未予以备案。再查明，原告业委会成员乐忠华、周振宇、黄凤莲、龚伟力、李群芳、陈文仂、姚丽娜、罗燕青所居住的小区房屋均从2018年1月1日至2018年6月1日欠缴物业费，南昌市青山湖法院作出的（2018）赣0111民初2446号《民事判决书》已对龚伟力所住4栋3单元602室房屋欠缴物业费作出裁判，判决其同住人王晓燕支付6个月的物业费及滞纳金。 原审法院认为，《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”据此，业主大会决议的合法性是备案的先决条件。根据原、被告的诉、辩意见，争议焦点为：1.原告主体是否适格；2.原告选举及申请备案程序是否符合法律规定。关于争议焦点1，《最高人民法院关于适用的解释》第十八条规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半的业主可以提起诉讼。”据此，无论是业主委员会，还是过半数的业主均可代表整个小区业主的利益，即可向人民法院提起诉讼。该案系尚东业委会第四届换届而引发的备案争议，并不属于初始成立备案，换届也是基于业委会的组成人员，故无论业委会组成人员是否合法，但从小区授权人数已超过半数可认定原告起诉可代表整个小区业主的利益，并可以使用原告的名义提起诉讼，故对被告提出原告主体不适格的主张，原审法院不予支持。关于争议焦点2，《中华人民共和国物权法》第七十五条第二款规定：“地方人民政;地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导与协助o;《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”《江西省物业管理条例》第五条规定：“街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理制度，会同市、县（区）人民政府房地产管理部门具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会，并监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理的关系。”《南昌市物业管理条例》第四条规定：“街道办事处、乡镇人民政府具体指导所辖区内业主成立和业主委员会的选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调物业管理与社区管理的关系。社区居民委员会、村民委员会协助和配合街道办事处、乡镇人民政府工作。”据此，被告作为原告管辖区的房地产管理部门，依法有权对原告的成立进行指导、监督，并具有对备案材料是否齐全、是否符合法定要求，业主大会召开、业委会成立是否具备真实性、合法性等内容进行审查的行政职责。《物业管理条例》第十九条第二款规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”《南昌市物业管理条例》第二十一条规定：“业主委员会成员应当遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业服务费。”本案中，生效裁判文书已经确认尚东小区现存有两个业主委员会，而原告在进行换届时并未有街道办事处、乡镇人民政府给予监督与指导，且经被告审查发现原告业委会有9位成员中有8位欠缴物业管理费不符合规定等情形，原告换届明显违反法律、法规的强制性规定，未准许原告备案并无不当。综上，原告要求被告履行法定职责的请求不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告南昌市尚东大道住宅小区业主委员会（第四届）的诉讼请求。 尚东业委会上诉称：请求撤销一审判决，改判被上诉人在五个工作日内完成业委会变更备案手续，一、二审费用诉讼由被上诉人承担。理由如下：1、京祥社区伪造证据导致一审法院错误认定京祥社区曾主动要求尚东业委会在任期届满前组织换届选举。2、一审审理查明中载明京祥社区发出通知认定第三届业委会未经批准，认定事实有误。3、现有证据仅能证明第四届业委会候选人中的一人拖欠物业管理费。4、小区并无两组不同的第四届业主委员会候选成员。5、被上诉人对业委会备案材料的审查明显超过必要限度。 本院查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，一、《江西省物业管理条例》第二十七条规定，业主委员会任期届满六十日前，应当开始筹备召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会任期届满前，应当组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。无正当理由逾期未换届的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当协调督促其尽快完成换届选举工作或者组织业主召开业主大会会议进行换届选举。本案中，业主委员会备案表载明，第三届尚东大道业主委员会任期为2015年6月28日至2018年5月28日，其在任期届满60日前未提出申请并组织召开业主大会进行换届选举，对此，京东镇京祥社区居民委员会于2018年5月29日向尚东大道小区全体业主发出通知，告知尚东大道小区第三届业主委员会任期已满，履职结束，并由社区组织召开业主大会进行换届选举。在此情况下，第三届业主委员会仍自行组织进行了换届选举，不符合上述规定。且上诉人部分成员欠缴物业管理费，也不符合南昌市物业管理条例第二十一条“业主委员会成员应当遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业服务费”的规定。 二、《江西省物业管理条例》第五条规定：“街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理制度，会同市、县（区）人民政府房地产管理部门具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会，并监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理的关系。”青山湖区住建局作为上诉人管辖区的房地产管理部门，依法具有对尚东业委会换届选举进行指导、监督，并对业主委员会备案进行审查的职责，鉴于上诉人换届明显违反法律、法规的强制性规定，未准许上诉人备案并无不当。 需要指出的是，业主委员会的换届涉及全体业主的共同利益，作为具有监督和指导职权的行政机关，应及时组织小区业主按法定程序进行换届选举，妥善处理换届过程中出现的问题，切实维护业主的合法权益，防止辖区内物业纠纷的发生。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡少林 审 判 员 郑红葛 审 判 员 张庆文 二〇一九年十一月十四日 法官助理 余周洋 书 记 员 高煜格