湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初10131号原告：浏阳市鑫缘物业管理有限公司，住所地浏阳市集里办事处浏阳大道149号（创意东方新天地A栋3单元1502室）。法定代表人：张新明，董事长。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：卢莹，女，1990年9月9日出生，汉族，住浏阳市。原告浏阳市鑫缘物业管理有限公司（以下简称鑫缘物业公司）与被告卢莹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫缘物业公司的委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼。被告卢莹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫缘物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费计人民币5729元；2、本案诉讼费由被告承担。被告卢莹辩称，欠缴物业服务费属实，但被告卢莹并非无故拖欠，因原告未按照《物业管理条例》的规定及《物业服务合同》的约定履行物业服务义务，故请求驳回原告的全部诉讼请求。主要理由如下：1、涉案小区存在私搭乱建的情形，由此产生的噪音、垃圾、异味等问题严重影响卢莹的正常生活，经卢莹多次向原告反映，但原告均置之不理；2、涉案小区存在安全及消防隐患，包括电梯无法正常上/下行、未安装监控设备、安保队伍素质不合格、未按规定实行安全巡逻、小区岗亭无人值守、防火门处于封死状态等。本院经审理认定事实如下：鑫缘物业公司系经依法登记注册、从事经营物业管理等业务的企业，卢莹系本市金沙北路彩虹城小区1栋404室业主，房屋建筑面积为88.41m2。2017年6月18日，鑫缘物业公司（乙方）与浏阳市禧和社区彩虹城小区业主委员会（甲方）签订了《浏阳市彩虹城物业服务合同》，合同约定：委托服务管理事项含房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、电梯间、消防通道、走廊通道、门厅等，以及公共环境卫生及公共秩序维护等；服务管理期限自2017年7月1日0时起至2018年6月30日24时止；物业管理服务费定价为住宅、商业房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.1元向业主或物业使用人收取，物业管理费含生活垃圾清运费；业主逾期未交纳物业服务费的，可按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。双方还对委托服务管理事项、物业管理服务质量、双方权利义务、违约责任等进行了具体的约定。后鑫缘物业公司（乙方）又分别于2018年6月28日、2019年5月28日与浏阳市禧和社区彩虹城小区业主委员会（甲方）签订了《浏阳市彩虹城物业服务合同》，服务管理期均自当年度7月1日0时起至次年6月30日24时止，其中2019年度的合同中约定业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费及水、电费的，按相关法规、文件执行。其余内容与上述合同约定基本一致。卢莹因拖欠了鑫缘物业公司2017年6月1日至2019年9月31日的物业管理服务费，并经鑫缘物业公司书面催缴后仍未交纳，鑫缘物业公司遂诉至本院，要求判如所请。另查明：1、鑫缘物业公司体提交的欠费明细表中显示，其主张的费用含欠缴的物业管理服务费及违约金，其中违约金系按应交费用的10%进行计算；2、诉讼过程中，卢莹向本院提交照片数份，拟证明其答辩意见中陈述的鑫缘物业公司存在物业服务质量问题，鑫缘物业公司对照片的真实性均予以认可，但陈述上述问题鑫缘物业公司已进行处理，未妥善解决系因他方原因所致。以上事实，有双方当事人的陈述、《浏阳市彩虹城物业服务合同》、物业费欠缴明细、催缴通知、不动产登记信息、照片等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案浏阳市禧和社区彩虹城小区业主委员会与鑫缘物业公司签订的《浏阳市彩虹城物业服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，均合法有效，对浏阳市彩虹城小区全体业主具有约束力。而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。鑫缘物业公司为浏阳市彩虹城小区提供了物业服务，卢莹作为该小区业主，理应按约定向鑫缘物业公司交纳相应的物业服务费用。根据计算，卢莹应当向鑫缘物业公司缴纳物业服务费2723元（88.41×1.1×28）。但鉴于存在卢莹提出的小区内存在私搭乱建及小区岗亭无人值守等问题未得到合理解决，故本院酌情将卢莹应缴纳的物业服务费核减为2523元。对鑫缘物业公司主张要求卢莹支付违约金的诉讼请求，因卢莹系认为物业服务存在瑕疵，而非恶意拖欠物业服务费，故对鑫缘物业公司的该项诉请，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、卢莹于本判决生效之日起五日内支付浏阳市鑫缘物业管理有限公司2017年6月1日至2019年9月30日期间的物业服务管理费2523元；二、驳回浏阳市鑫缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由浏阳市鑫缘物业管理有限公司负担1元，由卢莹负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  余园静二〇一九年十一月十八日法官助理陈雅芳书记员左芬附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）、遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）、按照国家有关规定交纳专项维护资金；（五）、按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。