广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3456号 上诉人（原审被告）：桂林福龙房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区骖鸾路**。统一社会信用代码：91450300687782925M。 法定代表人：唐华荣，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：桂林市竣为房地产有限责任公司，，住所地广西壮族自治区桂林市七星区漓江路******商场统一社会信用代码：91450300745120541Y。 法定代表人：苏启权，该公司总经理。 以上二上诉人委托诉讼代理人：黄玉群，广西君健律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡兆军，男，1978年8月10日生，壮族，住桂林市七星区。 委托诉讼代理人：陆叶，广西桂强律师事务所律师。 原审被告：桂林科创置业有限公司，住所地，住所地广西壮族自治区桂林市七星区铁山路**漓东科技新城铁山工业园**会信用代码：9145030069022115XR。 法定代表人：江赛，该公司执行董事。 原审被告：桂林高新技术产业开发总公司，住所地广西，住所地广西壮族自治区桂林市七星区骖鸾路高新开发大厦用代码：9145030028698135D。 法定代表人：唐际钢，该公司董事长。 原审被告：桂林市高科房地产开发有限责任公司，住所地广西，住所地广西壮族自治区桂林市七星区骖鸾路高新开发大厦**用代码：914503007451075904。 法定代表人：唐际钢，该公司董事长。 以上二原审被告委托诉讼代理人：杨万柳，男，桂林高新技术产业开发总公司员工。 上诉人桂林福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙公司）、桂林市竣为房地产有限责任公司（以下简称竣为公司）因与被上诉人胡兆军，原审被告桂林科创置业有限公司（以下简称科创公司）、桂林高新技术产业开发总公司（以下简称高新公司）、桂林市高科房地产开发有限责任公司（以下简称高科公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福龙公司、竣为公司共同委托诉讼代理人黄玉群，被上诉人胡兆军的委托诉讼代理人陆叶，原审被告高新公司、高科公司委托诉讼代理人杨万柳到庭参加诉讼。原审被告科创公司经本院传票传唤,未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 福龙公司、竣为公司共同上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初992号民事判决中判决上诉人向桂林市房地产行政主管部门报送办理被上诉人所购房屋产权登记所需资料的内容及判决上诉人向被上诉人支付未依法报送办理房屋权属登记资料违约金的内容，驳回被上诉人一审对上诉人提出的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审法院查明“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按如下方式处理：如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延。”显然，买卖双方已对出卖人向房地产行政主管部门提供办证资料的时间由交房后90天变更到小区全面验收、竣工档案整理完毕后。因目前小区未全面验收、竣工档案也未整理完毕，根本不符合房地产行政主管部门对办证收件材料的规定。2.上诉人不应当与科创公司共同承担违约责任。一审法院已经查明涉案地块土地使用权系福龙公司等五方联合竞买所得，五方约定对该宗土地使用权各自所占份额，即各方按份所有，五方并不具有连带债权债务关系，只是因为土地未分证而不得不在相关文件上盖章而已。而被上诉人从看房、买房、交房、起诉违约等都是在与科创公司打交道，购房款也是直接付给科创公司的，被上诉人显然十分清楚合同责任应由科创公司一方承担，属于物权法第一百零二条规定的“第三人知道共有人不具有连带债权债务关系”的情形。从上诉人一审提供的《民事判决书》《生效证明》等证据证明，上诉人所享有的土地份额已从大证中分出，继续承担合同义务显失公平。3.本案违约金计算标准错误。买卖双方在《商品房买卖合同》中并未约定逾期提供办证资料的违约金计算方法，被上诉人亦未提供出卖人逾期提交办证资料对其造成损失的证据，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款针对的是逾期办理产权证书的情形，并不当然适用逾期提供办证资料的情形，一审直接依照该条规定判决错误。4.本案违约金计算终止时间错误。一审判决将违约金计算至报送房屋权属登记所属资料时有违公平原则。本案合同约定的违约金过高，根据法律规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行原则等因素予以衡量。被上诉人所购房屋早已交付使用，出卖人已经完成合同的主要义务，被上诉人也未提供任何损失的证据。根据科创公司目前的经营情况，短时间内很难提供办证资料，如果违约金持续计算将损失巨大。 胡兆军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判，驳回上诉。1.上诉人与原审被告至今未履行出卖人应尽的报送被上诉人所购房屋权属登记所需资料的义务，已构成严重违约，事实清楚，证据充分。2.上诉人与原审被告私下签订的内部协议不能对抗不知情的善意买房人，上诉人应与一审被告共同向被上诉人承担违约责任。3.被上诉人早已履行完买受人应尽的合同义务，上诉人及原审被告应当共同承担支付违约金的责任，直至其履行完办证资料报送义务之时。上诉人不服一审判决，主张违约金应计算至判决书规定的履行期限最后一日；被上诉人认为这样的结果其实是出卖人自己一手造成的。上诉人与原审被告都是有资质的开发商，很清楚需提交哪些资料才能使买房人取得房屋权属证书，若不希望违约金持续计算下去，就应当改变坐等已陷入经营困境的科创公司提供办证资料的错误思维，积极履行未尽义务，收集、报送办证所需资料，使买房人早日取得产权证书，才能彻底解决纠纷、维护社会稳定。 高新公司、高科公司陈述称，高新公司与高科公司的意见与上诉人的意见一致，认为除了原审被告科创公司，其他公司均不应承担责任。 科创公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 胡兆军向一审法院起诉请求：1.判令五被告立即履行向桂林市房地产行政主管部门申请将桂林市七星区英才路16号英才科技园A-2地块商住小区4栋1-2-1号房屋转移登记至原告名下的义务；2.判令五被告共同支付原告违约金89858.02元（计算标准：自2015年3月26日起，按照原告已付购房款总额，以中国人民银行公布的金融机构人民币同期贷款基准利率上浮50%为利率分段计算，暂计至2019年2月25日，之后另计至原告取得桂林市七星区英才路16号英才科技园A-2地块商住小区4栋1-2-1号房屋的不动产权证书之日止）；3.判令五被告共同承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年4月4日，原告（作为买受人）与五被告（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：“出卖人以出让方式取得位于桂林市英才科技园内编号为P037-A-2的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房现定名科赛·智汇城。买受人购买的商品房为位于桂林市七星区英才路16号英才科技园A-2地块商住小区4栋1-2-1号，价款按套内建筑面积计算，总金额人民币320441元。出卖人应当在2014年12月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买受人使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖入应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按如下方式处理：如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延。因买受人导致延期交房的，保修期限以出卖人刊登在桂林晚报上的交房公告指定的交房期限届满之日起计算。”上述合同签订后，原告已全额付清了购房款。原告于2014年12月25日收房。但五被告一直未向房屋行政主管部门报送办理房屋登记的资料，致使原告至今仍未取得房屋权属证书。综上，原告诉至该院，提出前述诉讼请求。 另查明，该院已经发生法律效力的（2019）桂0305民初79号判决书认定如下法律事实：“2009年7月9日，本案五被告通过公开挂牌交易方式联合竞得位于桂林市英才科技园内宗地编号为P037-A-2号地块的国有土地使用权，五被告为上述土地的共同共有人。2012年3月20日，五被告共同签订《桂林高新区英才科技园A-2地块土地分片开发建设协议书》，一、按2011年5月4日桂林市规划局下发的定点文及总平面布置图，靠近东北面的一块，总平面中建设1号楼至19号楼共19栋，土地30000平方米（合45亩），属于科创公司所有；靠近中间的一块，总平面中建设20号楼至36号楼共17栋，土地面积26760平方米（40.138亩），属于高新公司和高科公司的土地；靠近西南部，总平面中建设37号楼至67号楼共3l栋，土地面积39999平方米（合60亩），属于福龙公司和竣为公司共有。二、在各自出资竞买所得的土地，按桂林市规划局批准的总平方案，由各方自主投资建设自己的物业小区，所建物业的产权属于各投资方自行所有。在开发建设中，各自为自己竞买土地上的建设业主，各自命名项目名称，选择地勘、设计、施工、监理，审图等公司，各自与对方签订合同，与其他方没有责、权、利的关系等内容。该协议签订后，上述五公司即按协议约定在约定归属己方的土地上各自投资开发建设。在开发建设的过程中，各方认为前述土地名为共有，实为各自开发，存在诸多不便。2015年11月12日，在桂林市七星区人民政府的协调下，五被告签订了一份《土地证分证协议》，约定首先解除对科创公司“风华天成”项目账户的冻结，由福龙公司牵头，其他公司积极配合办理A-2号土地证分证事宜（不含A-2号地块的再抵押和借款）等内容。”协议签订后，未履行，故福龙公司诉到法院要求分证，该院作出的（2019）桂0305民初79号判决书，其中一项判决为位于桂林市英才科技园内不动产单元号为450305200006GBl0007W00000000的地块[土地使用权面积96759㎡、不动产权证号：桂(2017)桂林市不动产权第0008754号]上由桂林市竣为房地产有限责任公司与桂林福龙房地产开发有限公司开发建设的桂林市英才科技园内A－2－3号地块的土地39999.9平方米归桂林市竣为房地产有限责任公司与桂林福龙房地产开发有限公司所有，具体位置及四至界限详见《附图》及《建设用地界址点成果表》。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、出卖人向桂林市房地产行政主管部门提交办理房屋权属登记所需资料的期限是否已经届至；二、被告福龙公司、竣为公司、高科公司、高新公司应否承担涉案《商品房买卖合同》中所约定的出卖人义务；三、原告的诉讼请求是否部分已经超过诉讼时效。关于争议焦点一，原告与五被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效。被告福龙公司、竣为公司共同辩称，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按如下方式处理：如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延。故本案所涉房屋办证的时间并未届至，因为小区并未全面验收。因五被告并未提供证据证明其曾向桂林市房地产行政主管部门报送过涉案房屋所需的办证资料，涉案房屋系因上述原因导致桂林市房地产行政主管部门不能接收办证资料。本案提交办证资料的时间应适用双方合同约定的商品房交付使用后90日内，故该院对被告福龙公司、竣为公司的上述观点，不予采纳。 关于争议焦点二，被告福龙公司、竣为公司、高新公司、高科公司与科创公司一并在《商品房买卖合同》的出卖人处盖章，表明五被告为共同出卖人。被告福龙公司、竣为公司、高新公司、高科公司辩称涉讼的房屋系被告科创公司开发，与其无关，其未享有权利，不应当承担本案责任，因五被告之间就土地开发的权责利约定及该院（2019）桂0305民初79号民事判决，均属于五被告之间的内部约定或对其内部法律关系的裁判。五被告并未提供证据证明原告在签订《商品房买卖合同》之时知晓五被告之间的内部约定，故对原告不具有约束力。五被告仍应作为共同出卖人对原告承担应负有的合同义务。五被告系涉案房屋的出卖人，至今仍未按约定将办理房屋登记的资料报送房屋主管部门，构成违约，故对原告要求五被告向桂林市房地产行政主管部门报送办理权属登记所需资料的诉讼请求，该院予以支持。 关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”五被告于2014年12月25日将房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》的约定，五被告应于房屋交付使用后90日内即2015年3月25日前，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房地产行政主管部门，五被告至今仍未提交，构成违约。因双方签订的《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金进行约定，根据上述法律规定可知，原告可要求五被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付违约金。原告主张按中国人民银行公布的金融机构人民币同期贷款基准利率上浮50%为利率分段计算违约金超过上述标准，原告可以要求按年利率6%计算违约金，故该院对原告要求五被告按中国人民银行公布的金融机构人民币同期贷款基准利率上浮50%为利率分段支付违约金的观点的合理部分，予以采纳，不合理部分，不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。就本案而言，原告应当自2015年3月26日起知道自己的权利受到侵犯，根据上述法律规定可知，原告最迟应于2018年3月26日向五被告主张违约责任，但其于2019年3月1日向该院递交起诉状，故2015年3月26日至2016年3月1日期间的违约金已经超过诉讼时效，该院对被告福龙公司、竣为公司辩称，原告所主张的违约金部分已经超过诉讼时效的观点，予以采纳。原告可要求五被告从2016年3月2日起至五被告将办理房屋权属登记所需资料提交至桂林市房地产行政主管部门之日止，按年利率6%支付违约金，原告要求违约金计算至取得不动产权证之日止，因提交资料之后办理不动产权证是相关职能部门的职权，五被告并无权参与其中，原告要求计算到上述时间于法无据，故该院对原告主张违约金的诉讼请求，合理部分，予以支持；不合理部分，不予支持。原告主张，因五被告逾期提交办证资料属于持续性违约金，原告的诉讼请求未超过诉讼时效。虽然五被告属于持续性违约，但每个时段的违约是确定的，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故该院对原告的观点，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向桂林市房地产行政主管部门报送办理桂林市七星区英才路16号英才科技园A-2地块商住小区4栋1-2-1号的商品房权属登记所需资料；二、被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司向原告胡兆军支付违约金（违约金计算：以320441元为基数，从2016年3月2日起至被告报送房屋权属登记所需资料时止，按年利率6%计算）；三、驳回原告胡兆军的其他诉讼请求。本案收取案件受理费2046元（原告已预付该院），由原告胡兆军负担511元，由被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司负担1535元。 本案二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了如下证据：1.不动产权证，证明土地分证判决生效后，福龙公司、竣为公司分割土地的不动产权证在2019年7月19日办妥，剩余土地归科创公司、高新公司和高科公司共有，上诉人对被上诉人所购房屋占有的土地不再享有任何权利，不应也无法履行提交办证资料等合同义务；2.竣为公司、福龙公司、高新公司、高科公司四方向桂林高新技术产业开发区管理委员会关于申请为科赛•智汇城小区解决办理不动产权证的请示，证明虽然上诉人无法办理产权证，但是已经在积极处理办证事宜。被上诉人经质证后认为，对证据1真实性、合法性没有异议，对证明内容不认可，土地证进行分证，上诉人依然应当按照《商品房买卖合同》履行办证义务；对于证据2的意见是上诉人仍应按照《商品房买卖合同》履行。原审被告高新公司、高科公司经质证后认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性均予以认可；该请示报告说明上诉人与原审被告一直在积极处理办证事宜。本院认为，证据1不动产权证仅能证明土地归属问题，但上诉人作为《商品房买卖合同》的共同出卖人仍应当按照合同约定履行提交办理房屋登记资料等合同义务，二者并不冲突；证据2与本案无关联性，本院不予采纳。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审的争议焦点是：一、出卖人未报送办证资料是否构成违约；二、上诉人应否与原审被告共同承担本案的违约责任；三、本案违约金计算标准及违约金终止时间应如何认定。 本院认为，关于争议焦点一，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。”本案所涉房屋于2014年12月25日交付，依据双方合同的约定，房屋出卖方应当在房屋交付使用后90日内向房产管理部门报送办证资料。由于被上诉人至今未能取得房屋权属证书，房屋出卖方的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现上诉人虽以双方在合同中约定“如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延”为由主张买卖双方已对出卖人向房地产行政主管部门提供办证资料的时间由交房后90天变更到小区全面验收、竣工档案整理完毕后；但本院认为出卖人并未提供证据证明其向房产局提交过办理房屋登记的资料，也未提供证据证明因上述原因导致办证时间顺延，因此，本院认为出卖人未在房屋交付使用后90日内向房产管理部门报送办证资料已构成违约。 关于争议焦点二，上诉人与三原审被告均为本案《商品房买卖合同》中的出卖人，依法应共同承担出卖人的合同义务。上诉人与三原审被告签订的《桂林高新区英才科技园A-2地块土地分片开发建设协议书》是五方签订的内部协议，对被上诉人并不具有约束力，在对外关系上，应以五方共同在商品房买卖合同上作为出卖人签章为准。本案案件审理过程中，上诉人所享有的土地份额已经人民法院生效判决认定，并单独办理了不动产权证，但物权变动并不影响上诉人报送涉案房产办证资料的合同义务。因此，上诉人认为其与三原审被告对提交办证资料不存在违约行为，不应承担未依法报送办理房屋权属登记资料违约金的责任及上诉人不享有合同的权利义务，不应承担科创公司作为开发商的报送办证资料义务的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于争议焦点三，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”房地产开发企业在办理产权证书中承担的主要义务就是协助购买人，并提供必要的证明文件，即提供办证资料；未按法律规定及合同约定提供办证资料，则应承担逾期办证的违约责任。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判决上诉人承担违约责任并无不妥，本院予以维持。关于本案违约金计算的终止时间问题，上诉人认为本案违约金计算至报送房屋权属登记所需资料时的时间过长，也不符合当事人的实际损失情况。本院综合考虑本案当事人实际损失，兼顾合同实际的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为，本案违约金应计算至本判决规定的履行期限的最后一日止为宜，此后如产生违约金，当事人可另行起诉。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分不当；上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初992号民事判决第一项； 撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初992号民事判决第三项； 三、变更广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初992号民事判决第二项为：原审被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司及上诉人桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司向被上诉人胡兆军支付违约金（违约金计算：以320441元为基数，从2016年3月2日起至本判决规定的履行期限的最后一日止，按年利率6%计算）； 四、驳回被上诉人胡兆军一审的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决送达之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 本案一审案件受理费2046元，按一审判决执行；二审案件受理费1535元，由上诉人桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司负担1381元，被上诉人胡兆军负担154元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰