广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初6799号原告：杨珍，女，1983年1月23日出生，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：梁广宙，广东鹏瑞律师事务所律师。委托代理人：陈震，广东鹏瑞律师事务所律师。被告：黄健强，男，1969年4月1日出生，住广东省广州市南沙区。被告：陈定莉，女，1973年9月17日出生，住广东省广州市南沙区。被告：黄振声，男，1996年3月2日出生，住广东省广州市南沙区。被告：邹品华，男，1980年11月8日出生，户籍地湖南省衡阳县，现居广东省广州市番禺区。委托代理人：刘洪远，广东锦鑫律师事务所律师。原告杨珍诉被告黄健强、陈定莉、黄振声、邹品华确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨珍的委托代理人梁广宙，被告黄健强，被告邹品华的委托代理人刘洪远到庭参加诉讼，被告陈定莉、黄振声经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。案件事实2018年9月5日，经被告邹品华介绍，被告黄健强、陈定莉、黄振声作为出让方（甲方）与杨珍作为受让方（乙方）签订《土地使用权转让协议》，约定甲方自愿将位于广州市南沙区黄健强名下316平方米规划留用地土地使用权永久转让给乙方。土地使用权转让款为1000000元。协议中双方明确该土地属于集体土地性质，暂未能办理土地使用权证、房产证，暂不能办理过户登记手续。协议中甲方有黄健强、陈定莉（黄健强妻子）、黄振声（黄健强儿子）的签名，乙方有杨珍签名，见证人处有案外人广州森大房地产开发有限公司盖章，案外人樊某、冯某、被告邹品华签名。此外，邹品华当庭表示作为见证人及中间人之一，对本次土地交易行为是否违法并不清楚，为了不违反法律规定，在签署《土地使用权转让协议》的同时，各方还签订了一份《土地使用权租赁合同》。各方均确认曾在上述两份书面文件中签名的真实性，且其中所涉土地范围为同一地块，交易金额均为1000000元，不同处在于《土地使用权租赁合同》中记载“租赁期限为：每个合同期为贰拾年（20年），第一个合同期从2018年9月4日至2038年9月3日。根据双方共同协商决定，每完成租赁期限的贰拾年(20年)，此合同将自动生效为下一个贰拾年(20年)，自动续期无需交任何费用，如此类推，甲方及乙方包括双方继承人或后裔必须参照执行。签署该合同当天，乙方以一次性支付租金的形式支付以上土地租金，取得以上土地及土地上建筑物的永久使用权（包含该地块的建设用地指标，租赁总金额为人民币大写：壹佰万元整(￥1000000.00)”。杨珍与黄健强指称上述两份书面材料均由邹品华提供格式条款。黄健强当庭表示在签订协议及合同前已经与邹品华口头约定土地交易价格为430000元，明确知晓邹品华会超过该价格向买方收取费用，主张邹品华告知其超出的部分作为各中间人的费用以及报建花费等。杨珍于2018年8月30日向邹品华中国工商银行62×××32的账号转账100000元，附言为“土地订金”；杨珍自认该100000元中50000是本案土地订金，另50000元与本案无关。邹品华对此予以确认，并称将收到该涉案土地订金50000元中的10000元交付给黄健强作为订金，黄健强对此予以确认。此后，杨珍于2018年9月5日向黄健强转账950000元，备注为“土地款”，黄健强确认收到该款项，并将其中的530000元于当日转账给邹品华。黄健强最终就涉案土地交易实际收取430000元，黄健强当庭确认于当日向杨珍出具过两份《收款收据》，一份记载内容为“土地使用权转让款”，一份记载内容为“土地承租款”，上述两份收据中均有黄健强与邹品华的签名。此外，杨珍主张于当天向邹品华另外转账250000元作为本案涉案宅基地转让的中介费及报建费，并向本院提交杨珍与邹品华签订的《房屋报建协议》。经查，杨珍就上述250000元已另行向本院提起诉讼，该案已由本院立案号（2019）粤0115民初6770号另案处理，双方均确认该250000元与本案土地交易的费用1000000元无关。杨珍与邹品华当庭确认本案涉案1000000元中未约定包含中介费等居间费用，全部款项均为杨珍向邹品华、黄健强等人支付的订金及土地交易款。另，对于杨珍与邹品华之间的其他多笔转账往来，双方均明确表示与本案无关。杨珍的诉讼请求：1、请求确认原告杨珍与被告黄健强、陈定莉、黄振声于2018年9月5日签订的《土地使用权转让协议》无效；2、请求判令被告黄健强、陈定莉、黄振声向原告返还土地转让款1000000元及利息（利息以1000000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准从2018年9月6日起计算至偿还之日止）；3、请求判令被告邹品华对诉讼请求二中的土地使用权转让款1000000元及利息承担连带清偿责任；4、判令各被告承担本案的诉讼费用。裁判理由与结果本院认为：本案系转让土地使用权引发的纠纷，涉案土地为农村集体土地，案件争议在于双方签订的协议是否有效以及邹品华是否应当承担连带责任的问题。首先，关于涉案协议是否有效的问题。根据法律规定，我国对土地实行公有制，土地属于国家或集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。杨珍与黄健强、陈定莉、黄振声作为平等的民事主体，签订关于土地使用权转让的协议。综合现有证据及双方当事人陈述来看，涉案土地并非属于国有土地，而是东涌镇万洲村的集体土地，黄健强明确表示该土地为村集体分配给其家庭的宅基地。协议书中明确记载了“该土地属于集体土地性质，暂未能办理土地使用权证、房产证，暂不能办理过户登记手续”等内容，即双方在签订协议时知晓土地性质为集体所有。一方面，黄健强作为涉案土地出让方，既未提供有效证据证明其为涉案土地的合法使用权人，也未提供证据证明涉案土地的性质，双方所签订的《土地使用权转让协议书》本身存在所依据的土地权属及性质不明确的情况。另一方面，即便黄健强作为涉案土地所在集体经济组织的成员，对涉案土地具有相应的使用权，但是根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护”和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，上述规定属于强制性规定。本案涉案土地是否属于宅基地虽然无法明确，但可以确定为农民集体所有的土地，黄健强对上述土地仅享有使用权，而不具有所有权，亦不具有对外租赁或转让的处分权。即使双方另行签订了《土地使用权租赁合同》，但从该合同的内容来看仍显示为永久使用权的转让且用于申报建房而非一般的土地租赁行为，各方当事人当庭的陈述也说明了是利用《土地使用权租赁合同》的合法形式以达到规避法律法规的违法目的，因此同时签订了《土地使用权租赁合同》和《土地使用权转让协议》。本案土地作为东涌镇万洲村集体土地，在无法定例外情形下，土地使用权不得进行出让、转让等用于非农业建设。该集体土地使用权是村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体的土地享有的物权。但是，杨珍并非东涌镇万洲村的集体经济组织成员，也不符合其他法定情形，故其无权通过买卖或转让方式获得该土地使用权。双方签订的协议明显违反上述法律的禁止性规定，无论是用于承包经营的承包地还是用于建房的宅基地，涉案地块均不能按照永久转让的形式进行处理。黄健强、陈定莉、黄振声与杨珍在未明确土地所有权、使用权关系以及土地性质的情况下，双方协商永久转让或者变相永久租用农村集体土地使用权的行为违反了法律的强制性规定，黄健强在未经村集体许可而将村集体分配的土地使用权进行转让，也损害了村集体及社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：损害社会公共利益……违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本院认定双方签订的《土地使用权转让协议》和《土地使用权转让协议》均为无效合同。因杨珍已经支付了全部转让款项，根据合同的相对性原则及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中杨珍与黄健强、陈定莉、黄振声均存在过错，应各自承担相应责任。黄健强、陈定莉、黄振声作为共同家庭成员且均在协议中签名确认，应当共同承担责任，将本案中收取的1000000元转让款返还给杨珍。关于杨珍主张上述款项利息的问题，因杨珍在本案中同样存在明显违反法律法规的行为，其因此所受到的利息损失系自身原因所造成，应当由其自行承担相应的责任，故本院对其利息主张不予支持。其次，关于邹品华是否应当承担连带责任的问题。结合各方当事人的陈述及现有的证据来看，三方在签订《土地使用权转让协议》时均明确知晓转让价格为1000000元。杨珍明确表示并未在本案涉案的1000000转让款中与邹品华约定中介费或者其他项目，其支出全部为获取土地使用权的转让款，并且杨珍已经就涉案土地另行向邹品华支付250000元的情况提起诉讼，故本案中两者并不存在居间费用的情况。此外，邹品华及黄健强确认涉案1000000元中由黄健强、陈定莉、黄振声实际获取430000元，其余570000元由黄健强支付给邹品华以及其他中介人员，且黄健强明确在签订协议前已经知晓该情况，并且对于实际金额明显高于其与邹品华等人的协商金额未予以反对而是签名确认，表明黄健强、陈定莉、黄振声认可邹品华等人作为中间人在本次交易中获取超额部分作为居间费用的情况，且黄健强等人未额外向邹品华等人实际支付居间费用，并出具了收据说明向杨珍收取交易款为1000000元，故上述加价部分应认定为黄健强、陈定莉、黄振声向邹品华等人支付的居间费用。根据合同相对性原则，邹品华并非本案涉案合同相对人，该费用也不属于杨珍与邹品华之间因涉案合同直接发生。相关款项应当由黄健强、陈定莉、黄振声依据其与邹品华等人之间的实际法律关系另行向法院提起诉讼，而非在本案中一并处理。故杨珍要求邹品华承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。对于本案，本院需要指出的是，随着我国城镇化进程的不断推进，一线城市房价持续走高，越来越多的外来常住人口青睐于在经济发达地区的村镇购置集体土地建房，与现行法律及国家政策关于禁止个人之间非法买卖集体土地的规定相悖。尽管个人买卖集体土地的现象不断增多，但并不说明该行为在既成事实后便可以逃避法律制裁，更不能成为本案双方的买卖行为合法的理由。购买方、出卖方在进行土地、房屋等不动产交易时应对国家法律规定及政策规定有基本了解，不应贪图眼前利益而枉顾法律规定，以免发生纠纷导致各方产生损失。被告陈定莉、黄振声经本院传票传唤，无正当理由未答辩、未到庭，应视为放弃对杨珍提交的证据、陈述进行质证及抗辩的权利，由此引起的法律后果由其自行承担，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告杨珍与被告黄健强、陈定莉、黄振声于2018年9月5日签订的《土地使用权转让协议》无效；被告黄健强、陈定莉、黄振声应于本判决发生法律效力之日起十五日内，一次性向原告杨珍返还1000000元；驳回原告杨珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6900元，由原告杨珍负担3450元，被告黄健强、陈定莉、黄振声负担3450（直接支付给原告杨珍）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李羿盟二〇一九年十一月四日法官助理刘迪雯书记员蔡颖欣