广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1143号 上诉人(原审原告)：冯兆媚，女，1971年2月24日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。 委托诉讼代理人：梁可依，女，1994年11月4日出生，汉族，住岑溪市，系上诉人的女儿。 被上诉人（原审被告）：黎祖常，男，1974年1月6日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。 被上诉人（原审被告）：苏月娟，女，1976年6月29日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。 上诉人冯兆媚因与被上诉人黎祖常、苏月娟房屋转让合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2019）桂0481民初226号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月7日受理后，依法组成合议庭于2019年10月16日进行了公开开庭审理。上诉人冯兆媚及其委托诉讼代理人梁可依、被上诉人黎祖常、苏月娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯兆媚上诉请求：1.撤销岑溪市人民法院（2019）桂0481民初226号判决。2.责令被上诉人向上诉人支付违约利息，其中以100万元为基数从2018年7月24日起计算至还清之日止，均按月利率2.4%计算违约利息。3.请求法院判决被上诉人将思湖路84号一、二楼租金4000元归还给上诉人。4.被上诉人承担二审的诉讼费用。事实与理由：2018年4月9日，上诉人冯兆媚与被上诉人黎祖常、苏月娟夫妇签订了《土地转让合同》，双方约定将位于岑溪市的一块土地转让给被上诉人黎祖常、苏月娟，约定价款300万元。合同签订后，被上诉人只支付了200万元，又于2018年7月23日支付了70.7万元，该笔款项已逾期，还欠上诉人29.3万元没有支付。上诉人认为关于100万元的违约利息，应该以100万元为基数从2018年5月30日起计至2018年7月23日止，以29.3万元为基数的从2018年7月24日起计至还清日止，均按月利率2.4%计算违约利息。还要归还思湖路84号一、二楼的租金及利息给上诉人。 被上诉人黎祖常、苏月娟辩称，1.双方签订的《土地转让合同》有涂改，合同第六条第四点上诉人由一个月改为二个月。2.是上诉人的原因导致无法对接付清余款，被上诉人不应为此支付逾期利息。3.被上诉人已经代上诉人赔偿了一、二楼的租户，代扣的赔偿款可以冲抵土地转让款了。 冯兆媚向一审法院起诉请求：1.请求法院判决两被告共同支付尚欠的土地转让款38.3万元及利息（自2018年7月24日起按月利率3%计至还清日止）给原告。2.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告冯兆媚与被告黎祖常、苏月娟于2018年4月9日自愿签订了《土地转让合同》，合同约定：冯兆媚将位于岑溪市的一块土地【土地证号：岑国用2007第**，含准建证、规划证及此地上建好的三层房屋】转让给黎祖常、苏月娟，约定价款为300万元，办理土地过户的一切税费由两被告承担。合同约定付款期限为：签订合同当天支付50万元，次日支付120万元，七天内支付30万元，50天内支付100万元，逾期支付的按月息5%计算利息。合同还约定未付足转让款前房屋的租金由卖方收取，即2018年4月至6月租金归卖方。还约定其他相关权利义务。合同签订后，两被告按约定时间支付了200万元给原告。被告于2018年5月22日办理并取得了转让房屋的新的不动产权证（证号：0001987：**证后自行办理了用电开户，于2018年7月12日与原承租人潘进任签订《租赁合同》。最后一期转让款100万元按约应在5月29日前支付，被告认为原告没有将房屋交接等原因，便停止付款，后经原告催促，被告于2018年7月23日支付了70.7万元。双方因交接及房屋出租问题被告对尚欠的余款未支付给原告。2019年1月4日被告开始对房屋进行加高至现在已到第八层，目前房屋的一楼与二楼由原租户在租用。而原告因被告未付清余款则继续收取一楼的月租金3000元至2018年6月30日，收取二楼的月租金1000元至2018年7月31日，6、7月共收取5000元租金。原告因被告未支付余款于2019年1月7日诉至该院并提出起诉请求。审理中变更利息按月2%计付，被告则作上述答辩并提出反诉，也不同意支付利息。该院依法合并审理。 一审法院认为，原告冯兆媚（反诉被告）与被告黎祖常、苏月娟（反诉原告）双方于2018年4月9日签订《土地转让合同》。双方虽然约定是土地转让，而该地上已建有3层房屋，并已出租使用，实际是房屋及土地转让期间因房屋交接及付款发生纠纷。所以，本案定性应为房屋转让合同纠纷。 原、被告所签订的上述转让合同是双方自愿的、平等达成真实的意思表示协商，合同合法有效，对买卖双方均具有法律约束力，任何一方违约，均应承担相应的违约责任。原告冯兆媚根据合同约定将其名下的房屋卖给被告黎祖常、苏月娟，理应有权按约如期收足转让款，买方被告按约应在2018年5月29日前付清转让款，而其只按约支付转让款200万元，对尚欠100万元经催付了70.7万元，对尚欠款未予支付，属于违约行为，被告应按合同约定承担违约责任。被告辩称未付余款的理由不成立，故原告诉请要求被告支付尚欠转让款并承担违约责任的诉讼请求符合法律规定，理据充分，该院予以支持。至于原告请求尚欠转让款数额38.3万元，并从2018年7月24日起按月息2%计至付清欠款日止。经查被告按约应在2018年5月29日前付清余下100万元转让款，原告把被告在2018年7月23日支付的70.7万元转让款中的9万元作为利息显然不合理，利率达5%。被告所付的70.7万元应为支付房屋转让价款。因此，尚欠转让款应为29.3万元。至于被告违约承担的责任应为原告的利息实际损失，并应从2018年5月30日逾期后才依法承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”的规定，双方合同约定月利率5%，审理中原告方主张月利率2%显然过高，虽然被告未明确提出减少违约金要求，但提出原告又收租金又收高额利息，不同意支付利息，实为对违约金等要求提出异议。故若约定的违约金过分高于造成损失的情况下，该院可适当减少。再依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条的规定，逾期付款损失可按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，即应以同期同类贷款利率为基础，上浮百分之三十至五十计算罚息。经核算原告请求的违约金已远超造成损失的百分之五十。故该院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，违约金应酌情予以减少。该院确定逾期违约金为月利率0.7%为宜，支持以100万元为基数从2018年5月30日起至7月23日止、以29.3万元为基数从7月24日起至付清日止均按月利率0.7%计付利息。对原告逾期后再收取的6、7月份租金0.5万元，在获得支持逾期利息后，应在计得的利息中扣减。对原告其他不合理要求不予支持。 至于被告黎祖常、苏月娟（反诉原告）的反诉请求，该院认为：一、对反诉要求冯兆媚办理水电过户手续问题。对此，合同无此约定，被告持已取的不动产权证去有关部门办理变更户名即可（用电已办报告户名）；二、对反诉要求原告交付房屋给被告问题。该转让房屋被告在2018年5月22日已取得新的不动产权证，2018年7月12日又与人签订出租合同，且在2019年1月开始已将原来的三层房屋施工加高至现在的八层，被告已实际取得并占有使用转让的房屋，视为其事实上已取得该屋而不需形式上的交接；三、对反诉要求原告赔偿各项经济损失13.7万元问题。根据上综合分析，原告并无过错事实，被告已取得产权证并进行房屋加高和出租，行使了房屋的管理使用权，至于房屋出租损失，被告也签有新的租赁合同，对此，被告可就房屋出租问题另行处理，被告主张反诉的其他各项损失事实亦缺乏相应真实及实际依据。故被告对原告反诉要求水、电过户，交接房屋及主张赔偿损失13.7万元的诉请，缺乏理据，该院均不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法守则》第五条、第八十四条、第一百零八条、依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律法规之规定，判决：一、被告黎祖常、苏月娟（反诉原告）应支付尚欠的房屋转让款29.3万元及利息（其中以100万元为基数从2018年5月30日起计至2018年7月23日止，以29.3万元为基数从2018年7月24日起计至还清日止，均按月利率0.7%计付违约利息）给原告冯兆媚（反诉被告），对原告冯兆媚（反诉被告）已收取的2018年6、7月份租金0.5万元应在所计得的利息中予以扣减。二、驳回原告冯兆媚（反诉被告）其他的诉讼请求；三、驳回被告黎祖常、苏月娟（反诉原告）反诉的诉讼请求。本案原诉诉讼受理费7046元，冯兆媚已预交3523元；反诉诉讼受理费1526元（黎祖常、苏月娟已预交），应收合计8572元，由原告（反诉被告）冯兆媚负担1572元，被告黎祖常、苏月娟负担7000元。 本院二审期间，上诉人没有新证据提交。被上诉人向法庭提交了以下证据材料：1.土地转让合同及补充协议，拟证明上诉人提供的合同是有涂改的，涂改部分为合同第四点。2.被上诉人提交了一份与一楼租户潘进任双方签字的告知函，还提交了一份与二楼租户黎步源双方签字的告知函，拟证明上诉人卖房子没有通知租户。3.一份一楼租户潘进任的赔偿告知书，一份二楼租户黎步源的赔偿告知书，拟证明被上诉人代上诉人赔偿了租户的损失。4.银行交易明细单两份，拟证明被上诉人资金状况良好一直有付清房款的意愿。5.被上诉人二审提供其与上诉人的微信聊天截图，拟证明被上诉人已经催告过上诉人，表明是上诉人不配合被上诉人交纳房屋余款，导致余款迟延交付是上诉人的过错，被上诉人不应承担违约责任。被上诉人还申请了证人韦某出庭作证，拟证明上诉人没有通知到租户房子已经转卖，且是由于上诉人的原因导致房款交接不清。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据1，上诉人认为不是事实；对证据2，上诉人是口头通知承租户，没有书面通知；对证据3，上诉人不予认可；对证据4，上诉人没有异议，但认为上诉人没有违约。对证据5，上诉人认可这是上诉人与被上诉人的聊天截图，但不认为是上诉人违约。对于证人证言，上诉人认为所说的都不是事实。对证据1、证据2、证据3、证据4与证人证言，本院认定为被上诉人提供的证据材料与本案的争议没有关联性，本院不予采纳。对证据5，对真实性与合法性、关联性本院予以认可。 对于一审查明的事实，上诉人没有异议。被上诉人提出了异议，被上诉人认为一审判决书第六页第二段：“后经原告催促，被告于2018年7月23日支付了70.7万元”应当是“后经被告催促，原告于2018年7月23日接受被告向其支付了70.7万元”。 经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1.本案的利息应如何计算？2.被上诉人应否返还一、二楼的租金4000元给上诉人？ 关于本案利息的计算标准问题。因被上诉人没有按时交付房屋尾款是双方都认可的事实，但根据被上诉人提供的证据，被上诉人迟延交付房屋尾款是由于上诉人不愿与被上诉人面谈房屋交接细节造成的，应当由上诉人承担违约责任。但因被上诉人没有提起上诉，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，按照月利率0.7%计付利息，支持以100万元为基数从2018年5月30日起至7月23日止、以29.3万元为基数从7月24日起至付清日止均按月利率0.7%计付利息并无不当，本院予以维持。对上诉人逾期后再收取的6、7月份租金0.5万元，一审认为计得的利息中扣减也并无不当。一审法院对利息认定正确，本院予以支持。 关于被上诉人是否要返还4000元租金给上诉人的问题。一审时上诉人没有提出要求被上诉人返还4000元租金的起诉请求，上诉人的该项上诉请求，即请求法院判决被上诉人将思湖路84号一、二楼租金4000元归还给上诉人，此项上诉请求为二审新增加的请求，不符合法律规定，本院依法对上诉人的该项上诉请求不予审理。 综上所述，上诉人冯兆媚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1876元（上诉人已预交），由上诉人冯兆媚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎江玲 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇一九年十一月五日 法官助理 邓振裕 书 记 员 陈志恒 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。