广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终3787号上诉人（原审原告）：江志杰。委托诉讼代理人：汪海汝，广东钧沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊琦，广东钧沐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市汉韵唐风餐饮管理有限公司。法定代表人：叶勇。上诉人江志杰因与被上诉人深圳市汉韵唐风餐饮管理有限公司（以下简称汉韵唐风公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初2406号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人江志杰上诉请求：1、撤销广东省深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初2406号民事判决；2、改判被上诉人支付租金、水电费、物业管理费和违约金共计5786.25元；3、被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，无相关法律支持，应当予以纠正。一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《XX龙商务大厦租赁合同》无效是不正确的。涉案房产曾向宝安区龙华街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室申报历史遗留违法建筑，涉案租赁合同为有效合同。涉案租赁合同是双方在自愿、平等基础上签订的，是双方的真实意思表示，并且已实际履行，应认定为有效合同。被上诉人拖欠租金、水电费、物业管理费的行为已违反合同约定，应按照合同约定支付上诉人租金、水电费、物业管理费和违约金。二、一审判决认为上诉人应返还被上诉人租赁保证金无事实和案例依据。三、一审判决认定被上诉人拖欠的2018年3月至5月的物业服务费和专项维修资金7833.6元，是错误认定，应为8760元。综上所述,一审判决认定事实有误，适用法律错误。特提起上诉，望判如所请。被上诉人汉韵唐风公司没有答辩。上诉人江志杰向原审法院起诉请求：1.确认江志杰、汉韵唐风公司之间签订的租赁合同自起诉之日起解除；2.汉韵唐风公司向江志杰支付2018年4月、5月租金40160元，2018年3月、4月、5月物业管理费8760元，2018年3月、4月水电费511.65元；3.汉韵唐风公司向江志杰支付迟延付款违约金4216.8元（2018年4月、5月租金迟延违约金分别自2018年4月11日、5月11日起算，按未付日租金的3‰计付，暂计至2018年5月31日，应计至汉韵唐风公司履行完毕之日）。以上第2项、第3项诉求费用合计57865.25元；4.本案诉讼费用由汉韵唐风公司承担。原审查明以下事实：江志杰作为出租方（甲方）、汉韵唐风公司作为承租方（乙方），于2017年11月5日签订《XX龙商务大厦租赁合同》，约定：1、甲方将位于深圳市龙华××龙商务大厦××1808-1809出租给乙方，建筑面积为292平方米；2、租赁期限为三年，自2017年11月5日起至2020年11月4日止；3、租金不含其它费用，物业管理费为10元/㎡，从2017年11月5日起计收租金；4、2017年11月5日至2018年11月4日每月租金人民币20080元，管理费人民币2920元，除首月租金需于本合同签订之日支付外，其余月份租金乙方应于每月10日前支付；若乙方逾期支付5日的，每逾期一天，乙方须以所欠租金总额为基数按照千分之三向甲方支付违约金；5、合同签署当日乙方须向甲方缴纳租赁保证金人民币46000元;6、租赁期限届满或合同提前解除，终止时，甲方有权收回本合同规定的物业，若乙方拖欠相关费用，甲方有权对乙方租赁物业内的财产行使留置权且有权不经司法程序直接将留置的财物予以变卖并以所得款项优先受偿，不足抵偿时，甲方有权追索。此后，汉韵唐风公司缴纳了租赁保证金。江志杰表示，汉韵唐风公司租金支付至2018年3月，物业管理费、水电费缴纳至2018年2月，汉韵唐风公司拖欠2018年4月、5月租金40160元、2018年3月-5月物业管理费8760元、2018年3月、4月水电费511.65元未支付，在2018年5月中下旬，江志杰前往现场时发现已经没有任何人，汉韵唐风公司事先也未与江志杰沟通要解除合同及搬离现场，江志杰已于2018年5月底收回涉案物业。关于拖欠费用的情况，江志杰提交的深圳市振x物业管理有限公司收费通知显示，XX龙A座1808房屋2018年3月电费251.10元、物业服务费及专项维修资金1305.60元，2018年4月电费0元、物业服务费及专项维修资金1305.60元，2018年5月电费91.80元、物业服务费及专项维修资金1305.60元；XX龙A座1809房屋2018年3月电费163.35元、物业服务费及专项维修资金1305.60元，2018年4月电费243元、物业服务费及专项维修资金1305.60元，2018年5月电费176.85元、物业服务费及专项维修资金1305.60元。深圳市新南雄石油化工有限公司2018年3月-5月分别转账人民币23985.50元、24509.30元、26570.75元至深圳市振x物业管理有限公司账户，附言为电费、物管费。江志杰系深圳市振x物业管理有限公司股东及法定代表人。另查，案涉租赁房屋无合法产权证书，亦未取得建设工程规划许可证。原审法院认为，江志杰用于出租的房屋未取得合法产权证书或建设工程规划许可证，依照法律规定，其与汉韵唐风公司签订的《XX龙商务大厦租赁合同》应当认定为无效。因合同无效，汉韵唐风公司应返还江志杰涉案房产，江志杰应返还汉韵唐风公司租赁保证金。江志杰已收回出租的涉案房产，故汉韵唐风公司无需返还。江志杰应返还汉韵唐风公司租赁保证金46000元。江志杰、汉韵唐风公司之间签订的房屋租赁合同虽然无效，但汉韵唐风公司实际占用了江志杰房产，仍应支付江志杰房屋占有使用费。汉韵唐风公司未到庭应诉，举证其履行合同的情况，视为放弃举证、质证权利，法院根据庭审查明的情况认定汉韵唐风公司实际占用涉案房屋至2018年5月，因其以租金名义支付房屋占有使用费至2018年3月，故应支付江志杰2018年4月至5月的房屋占有使用费40160元。关于物业管理费、水电费。江志杰提供的证据显示，汉韵唐风公司未支付2018年3月至5月的电费926.1元，物业服务费及专项维修资金7833.6元，江志杰仅主张2018年3月、4月水电费511.65元视为对自身权利处分，法院予以准许；至于物业管理费，江志杰主张的金额超出了汉韵唐风公司实际拖欠的金额，法院按实际拖欠金额7833.6元予以认定。关于租金、物业管理费、水电费的迟延付款违约金。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，故江志杰要求汉韵唐风公司支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，汉韵唐风公司拖欠的房屋占有使用费及水电费、物业管理费共计48505.25元，扣除已缴纳的租赁保证金40160元，汉韵唐风公司仍需支付的金额为8345.25元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认江志杰、深圳市汉韵唐风餐饮管理有限公司2017年11月5日签订的《XX龙商务大厦租赁合同》为无效合同；二、深圳市汉韵唐风餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付江志杰房屋占有使用费、水电费、物业管理费差额人民币8345.25元；三、驳回江志杰的其他诉讼请求。案件受理费人民币623元，由江志杰负担人民币533元，由深圳市汉韵唐风餐饮管理有限公司负担人民币90元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，一、本案庭审中，上诉人江志杰提交了一份深圳市农村城市化历史遗留违法建筑信息普查申报收件回执的复印件，称涉案房产曾向宝安区龙华街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室申报。二、本案庭审中，上诉人江志杰确认合同约定租赁保证金为46000元，是根据双方《XX龙商务大厦租赁合同》约定，涉案物业2017年11月5日至2018年11月4日每月租金人民币20080元，管理费人民币2920元，实际收取两个月租金40160元作为租赁保证金，加上两个月的管理费5840元，合计46000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据上诉人江志杰的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：涉案《XX龙商务大厦租赁合同》是否有效。本院认为，江志杰提交的深圳市农村城市化历史遗留违法建筑信息普查申报收件回执复印件，只证明涉案房产曾向宝安区龙华街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室申报。宝安区龙华街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室没有对涉案物业进行过处理或批复。因此，江志杰用于出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，且涉案房屋未取得合法产权证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，江志杰与汉韵唐风公司签订的《XX龙商务大厦租赁合同》应当认定为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《XX龙商务大厦租赁合同》无效，汉韵唐风公司应返还江志杰涉案房产，江志杰应返还汉韵唐风公司租赁保证金。江志杰已收回出租的涉案房产，故汉韵唐风公司无需返还。江志杰应返还汉韵唐风公司租赁保证金。江志杰上诉主张汉韵唐风公司违约，其无需返还汉韵唐风公司租赁保证金，因《XX龙商务大厦租赁合同》无效，其主张于法无据，本院不予支持。江志杰上诉主张汉韵唐风公司拖欠的2018年3月至5月物业服务费和专项维修资金应为8760元，但根据江志杰原审提交的证据显示的收费金额核算，汉韵唐风公司拖欠的物业服务费和专项维修资金合计为7833.6元。本案中江志杰未能提交证据证明汉韵唐风公司拖欠的2018年3月至5月物业服务费和专项维修资金应为8760元，依法应承担举证不能的不利法律后果。江志杰该主张因没有事实依据，本院不予支持。江志杰上诉主张租金、物业管理费、水电费的迟延付款违约金，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，故江志杰要求汉韵唐风公司支付违约金的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人江志杰的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1262元，由上诉人江志杰承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇一九年十一月一日书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。