文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初6583号原告：重庆市维泰物业管理有限公司，住所地重庆市涪陵区桥南双宝路**，统一社会信用代码915001027688695987。法定代表人：陈亮，系公司总经理。委托诉讼代理人：秦颢，重庆圣石牛律师事务所律师。被告：罗川，男，1977年4月3日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：罗芬，女，1973年4月3日出生，汉族，户籍所在地重庆市南川区。原告重庆市维泰物业管理有限公司（以下简称维泰物业公司）与被告罗川、罗芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，依法由审判员刘丹独任审判，适用小额诉讼程序公开进行了审理。原告维泰物业公司委托诉讼代理人秦颢，被告罗川、罗芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市维泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告给付所欠原告物业管理服务费人民币2063.6元（公共性物业服务费、公共设备设施日常维修养护费、电梯费、共用部位、公用设备设施分摊费）；2、判令被告给付所欠物业管理服务费违约金人民币96.4元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2013年12月经南川区国土房屋管理局、南川区发展与改革委员会、重庆公用事业建设有限公司组织的物业服务企业招标中中标，于2013年12月30日与重庆公用事业建设有限公司签订《前期物业服务合同》；被告于2014年1月21日向重庆公用事业建设有限公司购买了其开发建设的“南川x**”2栋xxx号房屋一套，并与之签订了《业主临时管理规约》，承诺物业管理相关事项及内容。根据原告与重庆公用事业建设有限公司双方签订的《前期物业服务合同约定》，由原告为被告位于重庆市南川区xxxxxx号2栋xxx号房屋提供有偿物业服务。合同签订被告接房后，原告按照合同约定为xxx的全体业主提供了物业服务。但是被告自2018年5月17日起，未按约定履行交纳物业管理费的义务，原告多次催收无果，遂起诉至人民法院。被告罗川、罗芬未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，2013年12月30日，原告（乙方）与重庆公用事业建设有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，该合同约定，重庆公用事业建设有限公司选聘原告对其开发建设的南川区xxx小区提供前期物业管理服务事宜。合同第六条约定物业服务费用标准（按建筑面积计算），即物管费1.05元/月·平方米，电梯费为0.25元/月·平方米。第七条约定，共有的专项设备运行的能源消耗、照明用电、公共清洁绿化用水，应独立计量核算，按实际使用量由业主或物业使用人按面积据实分摊。第八条约定物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。第二十三条约定了该合同期限为6年，自2013年12月30日起至2019年12月30日止。合同期未满，业主与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。第三十条还约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。2017年5月12日，被告罗川签字确认《业主临时管理规约》，规约第三十四条约定，本物业管理区域的物业服务收费在小区配套设施完善前住宅暂按物业管理费1.05元/平方米·月收取，电梯费为0.25元/平方米·月收取，业主向物业服务企业缴纳物业服务费后，物业服务企业按前期物业服务合同约定的服务内容和标准提供服务；第三十六条规定，物业服务费用按月交纳，各业主应在月前10日内履行交费义务。被告罗川也签订了《承诺书》，承诺书载明：“重庆公用事业建设有限公司，……声明如下，确认已详细阅读（建设单位）制定本小区的‘南川·x**业主临时管理规约’……同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务……”。另查明，被告罗川系xxx21幢1-xxx号房屋的业主，房屋建筑面积为105.69平方米。原告主张被告未缴纳从2018年5月17日至2019年7月16日期间的物业服务费、电梯费和公摊水电费共计2063.6元，原告亦因被告未交纳上述期间的相关费用，提起了前述诉讼。上述事实，有原告的当庭陈述和原告提交的《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、承诺书、不动产查询证明、照片、公用水电明细表、律师函等证据在案佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。本院认为，原告与重庆公用事业建设有限公司签订的《前期物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应合法有效,双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。”上述物业服务合同对被告及该小区业主均具有约束力。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告罗川接受了原告的物业服务后，理应及时按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，但被告罗川从2018年5月17日起至2019年7月16日止的物业服务费等相关费用未交纳，侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的义务。故，被告罗川应当缴纳2018年5月17日起至2019年7月16日止的物业服务费和电梯费应为1923.6元[（1.05元/平方米·月+0.25元/平方米·月）×105.69平方米×14个月）]。关于公摊水电费的问题，因物业服务合同约定该费用为据实分摊，现原告提供了2018年2月至2019年第二季度期间的公摊水电费明细表，经计算2018年5月17日至2019年7月16日期间据实分摊的公摊水电费共计为189.33元，现原告主张140元，系原告对其权利的处分，本院予以确认。上述合计2063.6元，本院予以支持。对于原告主张的违约金问题，被告罗川经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告的主张放弃抗辩的权利，由此产生的不利法律后果由被告承担。被告罗川未按期缴纳物业费等费用，构成违约。但合同约定的违约金计算标准明显过高，原告自愿下调并主张96.4元，本院予以支持。原告要求被告罗芬承担支付责任的诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告罗川于本判决生效之日立即支付原告重庆市维泰物业管理有限公司2018年5月17日至2019年7月16日期间的物业服务费、电梯费合计2063.6元。二、由被告罗川于本判决生效之日起立即支付原告重庆市维泰物业管理有限公司违约金96.4元。三、驳回原告重庆市维泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告罗川负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘丹二〇一九年十一月十二日书记员  李珑