安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖17民终852号 上诉人（原审原告）：张青阳，男，1963年9月23日出生，汉族，住安徽省青阳县。 上诉人（原审原告）：张世英，女，1990年1月19日出生，汉族，住安徽省青阳县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：刘志强，男，1967年5月10日出生，汉族，住安徽省青阳县。 被上诉人（原审被告）：青阳县山水房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市青阳县蓉城镇皖南大市场场内****，统一社会信用代码91341723695733197C。 法定代表人：徐圣生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：戴晋玲，安徽铜池律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙倩芸，安徽铜池律师事务所实习律师。 上诉人张青阳、张世英因与被上诉人青阳县山水房地产开发有限公司（以下简称山水公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2018）皖1723民初1399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人张青阳、张世英的委托诉讼代理人刘志强、被上诉人山水公司的委托诉讼代理人戴晋玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张青阳、张世英上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1、山水公司未按约提供办理权属登记需要的合法资料，构成违约，且存在过错，应当承担违约责任。双方合同约定2012年12月26日交付房屋，并在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需要的资料交给产权登记机关备案。山水公司委托不具备测绘资质的测绘机构进行测绘，并将测绘成果用于办理初始登记。其依据山水公司的初始登记资料办理权属证书，该证书其后被撤销。2、关于违约金。本案合同虽然未约定违约金的计算方式，但是山水公司曾经按照银行贷款基准利率的1.8倍支付其违约金。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、其房产证被撤销后山水公司仍然存在违约行为。其房产证被撤销后，山水公司应当将全部合法办证资料提交给不动产登记中心，即山水公司有纠正义务。而山水公司并未重新办理合法的初始登记资料，也未将合法的测绘报告告知其并提供给不动产登记中心，未履行合同约定的交付合法办证资料的义务。 山水公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、山水公司的行为不构成违约，也没有过错。山水公司提供的办证资料已经在2013年12月12日提供给房产登记机构，张青阳、张世英早已取得房地权证，张青阳、张世英房地权证被撤销的原因是张青阳、张世英自己提起行政诉讼所致，不是山水公司所为，也不是第三人行为所致，山水公司不存在违约行为，山水公司没有过错。张青阳、张世英没有就行政登记主张权利，登记机构登记簿登记的相关内容并没有被撤销，张青阳、张世英可依据登记簿内容重新取得与原证书内容相同的房地产权属证书；2、山水公司不应当承担违约责任。安徽省青阳县人民法院（2017）皖1723行初1号行政判决书撤销了青阳县房产管理局颁发的2014字第××号房地产权证，该判决仅是确认房产证颁证行为违法，而登记簿上登记内容并没有撤销。在张青阳、张世英提起的民事诉讼过程中，山水公司委托有合法资质的合肥天泽土地勘测规划有限公司对安徽省青阳县熙园山水居22＃楼房屋建筑面积进行重新测绘，该测绘机构严格依据国家《房屋测量规范》进行测量，测量结果经备案管理部门审核，与未撤销的不动产登记机构登记的分摊面积相一致，山水公司不应当承担违约责任。且双方并没有在《商品房买卖合同》约定房地产被撤销的违约责任，张青阳、张世英的诉讼请求依法应予驳回。3、山水公司无需支付违约金。依据法律规定，违约金过高部分不予支持。张青阳、张世英购买该房屋后一直占有使用取得经济效益，在银行办理抵押融资，没有任何直接或间接损失。因山水公司未按合同约定的时间交付办理权属登记需要的由出卖人提供的资料，此前张青阳、张世英已向山水公司主张权利，山水公司在2015年6月支付了违约金8万元。2015年6月10日，张青阳、张世英张青阳向山水公司出具了承诺书，承诺“山水公司支付补偿款80000元后，双方所立商品房买卖合同履行完毕，不存在任何争议。本人不再要求山水公司承担任何形式的违约金或其他直接、间接损失。”张青阳、张世英就该“承诺书”行使了撤销权的诉讼，生效判决驳回了张青阳、张世英的诉讼请求，该承诺书至今未被撤销。 张青阳、张世英向一审法院起诉请求：依法判令山水公司支付违约金697351.91元，原审第二次庭审中变更诉讼请求为支付违约金100000元。 一审法院认定事实：2011年8月4日，张青阳、张世英与山水公司签订了《商品房买卖合同》，购买山水公司开发的青阳县蓉城镇熙园山水居22幢107、207室商业用房，建筑面积188.48平方米，单价9898元，总房款1865575元。合同约定出卖人即山水公司于2012年12月26日交付房屋，并在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需要的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年12月12日，青阳县房产管理局为山水公司开发的青阳县蓉城镇熙园山水居22幢办理了青阳县新建房屋初始登记证明书。山水公司在2014年1月26日将提供办理不动产权利证书的资料提供给青阳县房产管理局。张青阳、张世英办理了青房地权证2014字第××号房产证。因山水公司未按合同约定的时间交付办理权属登记需要的由出卖人提供的资料，山水公司支付了张青阳、张世英至2014年1月26日违约金80000元。2015年6月10日，张青阳向山水公司出具了承诺书，“…承诺山水公司支付给本人补偿款80000元后，双方所立商品房买卖合同履行完毕，不存在任何争议。本人不再要求山水公司承担任何形式的违约金或其他直接、间接损失。”2017年6月21日，青阳县人民法院作出（2017）皖1723行初1号判决书认定青阳县房产管理局依据该局所属的房产交易中心的测绘成果颁发的房地产权证，而该房产交易中心不具有相应测绘资质，故撤销了青房地权证2014字第××号房产证，该判决已经生效。 一审法院认为，2017年6月21日，青阳县人民法院作出的（2017）皖1723行初1号行政判决书认为，根据中华人民共和国建设部，国家测绘局2000年12月28日颁布的《房产测绘管理办法》相关条款的规定，房产测绘机构必须取得省级以上人民政府测绘行政部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。本案中，该房屋测绘工作是没有取得该资格的青阳县房产管理局所属房地产交易中心对出售给张青阳、张世英的商住楼进行房屋面积测绘，显然违反了《房产测绘管理办法》第十二条的规定，测绘成果违法。青阳县房产管理局在办理该房地权证时没有按《房产测绘管理办法》第十八条的规定“对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。”在明知测绘单位没有取得测绘资格的情况下以其违法测绘的结果，将2014字第××号房地权证颁发给张青阳、张世英，显然是未尽到审核的义务。该行为程序违法所产生的法律后果即房地权证应予撤销。而山水公司业已在2013年12月12日将办理不动产权利证书的资料提供给青阳县房产管理局，因此，致使张青阳、张世英2014字第××号房地权证被撤销的原因系青阳县房产管理局在办证过程中未尽到审核的义务而产生，故山水公司在履行提交了办理相关不动产权利证书的资料时并不存在过错，也就不存在违约行为，故对张青阳、张世英的诉求不予支持。张青阳、张世英诉称，依据池州市中级人民法院（2018）皖17民终318号民事判决书，山水公司已给付张青阳、张世英至2014年1月26日前的违约金80000元属实，但该款系山水公司对其在房屋产权证办理之前的违约行为所承担的责任，与此后房地产权证被撤销没有必然关联。一审法院认为，张青阳、张世英自购买该房屋后一直居住至今，张青阳、张世英应当依据商品房买卖合同的约定并举证证明其实际损失，但其未能提供相关证据证明，故对此辩解亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决:驳回原告张青阳、张世英的诉讼请求。案件受理费2300元，由张青阳、张世英负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，山水公司因之前未能按约提供办理权属登记所需资料，已支付80000元违约金用以弥补张青阳、张世英相关损失。张青阳曾向山水公司出具了承诺书，明确承诺“山水公司支付给本人补偿款80000元后，双方所立商品房买卖合同履行完毕，不存在任何争议。本人不再要求山水公司承担任何形式的违约金或其他直接、间接损失。”该承诺真实有效，依据该承诺内容，张青阳已明确放弃要求山水公司承担其他违约金及赔偿损失的权利；张青阳、张世英实际占有、使用案涉房产至今，其亦未能举证证明案涉房产证被撤销造成的实际损失。故张青阳、张世英起诉要求山水公司支付违约金不应支持，一审法院判决驳回其主张违约金的诉讼请求并无不当。 综上所述，上诉人张青阳、张世英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人张青阳、张世英负担。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇一九年十一月十四日 书记员  夏国栋