福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初2833号 原告：福州荣和物业管理有限公司，住所地福州市台江区。 法定代表人：林慎初，总经理。 委托诉讼代理人：魏思格、曾伟宁，福建理争律师事务所执业律师。 被告：陈某，男，1984年10月14日出生，汉族，住福州市台江区。 原告福州荣和物业管理有限公司（以下简称荣和物业公司）与被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荣和物业公司的委托诉讼代理人魏思格到庭参加诉讼。被告陈某经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣和物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2014年3月1日至2019年5月31日拖欠的物业管理费7576元及按每日1‰的标准计算的违约金。事实和理由：原告于2009年9月30日与福建群升置业有限公司签订《前期物业服务合同》，为被告所拥有的福州市台江区八一七路“群升国际三期I区”提供物业服务。合同约定物业管理服务费应于每月10日前缴纳。合同生效后，原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，被告应根据合同约定交纳物业服务费，但被告一直拒绝支付。原告数次上门催收无果。截止2019年5月31日，被告共欠缴物业服务费计7576元。 被告陈某未提供答辩意见。 荣和物业公司就其诉讼请求依法提交了证据，陈某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对荣和物业公司提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年9月30日，荣和物业公司与福建群升置业有限公司签订《群升国际三期I区前期物业服务合同》，双方约定由福建群升置业有限公司选聘荣和物业公司对群升国际三期I区（群升尚都苑）提供前期物业管理服务事宜。该合同第五条约定，荣和物业公司按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准为:小高层住宅及单身公寓1.35元/月/㎡……第十条约定，物业服务费按月进行交纳，业主应在每月的10日前按月履行交纳义务。本着业主自愿原则可按季/年进行交纳……第十六条规定，业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费……属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在《临时管理规约》中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况……第二十三条约定，本合同期限自2009年10月1日起至2012年9月30日止……第三十四条约定，本合同期限届满前6月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后6月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期间选聘新的物业服务企业或其他管理人。双方还在合同约定了其他的权利义务。合同签订后，荣和物业公司为群升国际三期I区提供物业服务。 2010年3月30日，福州市台江区房管局出具编号：台物合备2010－8《福州市物业服务合同备案证明》，载明荣和物业公司与福建群升置业有限公司签订的上述合同同意给予备案。 荣和物业公司提供了《关于〈“群升国际”三期前期物业服务合同〉的补充合同》，内容为：甲方福建群升置业有限公司乙方荣和物业公司双方于2009年9月20日签订的《群升国际一期前期物业服务合同》（下称原合同）期限于2012年9月30日届满，已于2012年9月25日续签至2015年12月31日止，现双方本着平等互惠、协商一致的原则，就合同中第八章第二十七、二十八条进行补充如下：一、继续续期，期限为2016年1月1日至2018年12月30日止。若续期期间业主委员会成立，则本合同有效期至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。二、原合同其余内容继续有效，双方仍应遵照执行。三、本补充合同自双方盖章之日起生效。荣和物业公司和福建群升置业有限公司分别在合同上加盖公章。 诉讼中荣和物业公司陈述，陈某系群升国际三期I区1号楼业主，其房屋为高层住宅，建筑面积为91.63㎡，应交纳的物业服务费为1.3元/㎡/月、公摊水电费0.26元/㎡/月。自2014年3月1日起至2019年5月31日止，陈某未向公司交纳物业服务费和公摊水电费，共欠费63个月，公司数次派人催收无果。起诉时公司漏算了10个月，只计算53个月，现要求陈某交纳尚欠的53个月的物业服务费6313.3元和公摊水电费1262.6元，共计7576元（取整数），并按每日1‰的标准支付违约金直至付清为止。 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，荣和物业公司接受群升国际三期I区的建设单位福建群升置业有限公司以邀请招标方式选聘，对该小区进行前期物业管理并签订的《福州市前期物业服务合同》、《关于〈“群升国际”三期前期物业服务合同〉的补充合同》合法有效，对群升国际三期I区的所有业主具有约束力。荣和物业公司进驻群升国际三期I区提供物业服务后，陈某作为该小区的业主，事实上享受了荣和物业公司提供的物业服务，应当按照《福州市前期物业服务合同》的约定向荣和物业公司交纳物业服务费及水、电公摊费。根据《前期物业合同》的约定，陈某为小高层住宅住户，其物业服务费和公摊水电费应分别以1.3元/㎡/月和0.26元/㎡/月计算。荣和物业公司要求陈某交纳尚欠的物业服务费和水、电公摊费共计7576元的诉请于法有据，依法应予支持。此外，荣和物业公司要求陈某按每日1‰的标准计付违约金的诉请于法无据，本院不予支持。张敬仙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、第二十一条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈某应于本判决生效之日起十日内向福州荣和物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费和水、电公摊费合计7576元； 二、驳回福州荣和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由陈某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄利敏 人民陪审员  郭昭仪 人民陪审员  吴 鑫 二〇一九年十一月十九日 法官助理林熠 书记员许莉 第1页共7页 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。