广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17864号上诉人（原审原告）：番禺市虎门石矿场，住所地广东省广州市南沙区南北台，统一社会信用代码9144011519142813X6。法定代表人：唐衍斌，职务：总经理。委托诉讼代理人：李伟斌，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏燕，广东卓信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱志明，男，1979年11月19日出生，汉族，住广东省博罗县。委托诉讼代理人：吴银森，广东创杰（南沙）律师事务所律师。上诉人番禺市虎门石矿场因与被上诉人朱志明租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初3715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人番禺市虎门石矿场上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除番禺市虎门石矿场与朱志明于2017年1月6日签订的《物业租赁合同》(合同编号：xx)；3.改判番禺市虎门石矿场没收朱志明缴纳的履约保证金39000元；4.改判朱志明向番禺市虎门石矿场返还涉案租赁合同项下的租赁地块，以及向番禺市虎门石矿场支付法院生效判决合同解除之日起至朱志明将租赁地块交换番禺市虎门石矿场之日止的场地占用费（按原租赁合同约定的租金、管理费标准计算，月租金为6500元、月管理费为6500元，即按照每月13000元的标准计算占用费）；5.一、二审诉讼费由朱志明承担。事实和理由：（一）朱志明存在如下三项违约行为：1.未依据双方约定的租赁面积即2600平方米进行使用，其强行占用超过涉案租赁合同约定范围的租赁面积；2.未按照租赁合同约定的用途使用租赁地块；3.在未经番禺市虎门石矿场同意的情况下，擅自将租赁地块非法转租给广州市第二市政工程有限公司（以下简称市政工程公司）使用。朱志明上述行为均已构成根本违约，番禺市虎门石矿场有权解除合同。同时，一审法院遗漏分析番禺市虎门石矿场主张朱志明超过租赁合同约定面积占用租赁地块违约行为。（二）一审法院认为涉案租赁地块符合合同约定的物流堆放用途属于认定事实不清，分析片面且逻辑错误。1.从番禺市虎门石矿场在一审提交的关于涉案租赁地块现状的公证书可见，涉案租赁地块大面积建设板房，围墙及板房上张贴“市政工程公司”牌子以及建设项目施工的相关规定，板房上各个房间均表明作为市政工程公司各管理部门办公以及住宿、用餐的门牌，具体包括但不限于办公室、总工室、接待室、宿舍、食堂等，而用于堆放板材的面积不足租赁地块的20%。2.根据涉案租赁合同第二条第2款约定，租赁地块仅能用于物流堆放，除非经番禺市虎门石矿场书面同意，否则朱志明不得作为其他用途使用。朱志明只要存在以物流堆放用途以外的方式使用租赁地块即已构成违约，不能以部分面积用于物流堆放即认为符合租赁合同约定用途。3.番禺市虎门石矿场已充分证明涉案租赁地块实际主要用于办公、住宿和用餐，现涉案租赁地块明显是用于市政工程公司作为建设项目管理办公、住宿及用餐使用，并非是朱志明聘请人员看守及运输物料，且朱志明也承认是市政工程公司人员使用该涉案租赁地块，但一审法院强行将此解释为是朱志明安排看守和运输人员在涉案现场进行必要的活动，与事实不符。（三）一审法院分配举证责任错误且认定事实不清，认定朱志明与市政工程公司不存在转租关系，严重侵害番禺市虎门石矿场权利。双方对涉案租赁地块实际提供给市政工程公司使用该事实并不存异议，而朱志明与市政工程公司之间是否存在转租协议，番禺市虎门石矿场作为第三人不可能直接提供该证明材料。番禺市虎门石矿场已经提供初步材料充分证明市政工程公司实际使用涉案租赁地块的事实，若朱志明认为不存在转租关系，应予以举证进行反驳，否则应承担举证不能的不利后果，然而朱志明并未提供任何证据证明。且一审法院认为挂牌不足以证实市政工程公司与朱志明存在转租关系错误，增加了番禺市虎门石矿场的举证责任及举证难度。一审法院论述说明市政工程公司挂牌板房已经拆除，板房拆除并不能视为从来不曾存在过，即不能因此视为不构成违约。既然朱志明已存在违约行为，则解除租赁合同的条件就已经成立。因此，一审法院认定事实不清、适用法律存在错误，恳请二审法院依法裁决。被上诉人朱志明二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。具体理由：1.一审法院没有遗漏分析朱志明超出约定面积占用该地块的违约行为。首先朱志明不存在超出约定面积占用地块的行为，同时该行为并非案涉合同的约定解除条件，也不是法定解除条件，所以无需分析，而一审法院列明番禺市虎门石矿场主张解除合同条件时是有列明本条件的，一审法院没有遗漏。2.朱志明没有改变租赁物的用途，没有对租赁物造成损耗，反而对租赁物进行了优化，增加了租赁物的价值。租赁物原本是一块杂物堆放、杂草乱生的地方，是朱志明投入了人力物力才得以让它有使用价值。根据约定，是造成了租赁物损耗番禺市虎门石矿场才有权解除合同，但事实上没有，故不能以此认定朱志明违约。3.朱志明没有将租赁物转租，系朱志明与广州市第二市政有限公司存在合作关系。4.朱志明按期支付租金，一直严格按照合同履行其义务，涉案租赁合同一直正常有序进行，番禺市虎门石矿场以牵强的理由主张解除合同是对朱志明合法权利的严重损害。故望贵院驳回番禺市虎门石矿场的上诉请求。番禺市虎门石矿场于2018年6月26日向一审法院起诉请求：1.解除番禺市虎门石矿场与朱志明于2017年1月6日签订的《物业租赁合同》（合同编号：xx)；2.番禺市虎门石矿场没收朱志明缴纳的履约保证金39000元；3.朱志明向番禺市虎门石矿场返还案涉租赁合同（编号：xx）项下的租赁地块，以及应向番禺市虎门石矿场支付法院生效判决合同解除之日起至朱志明将租赁地块交还番禺市虎门石矿场之日止的场地占用费（按原租赁合同约定的租金、管理费的标准计算，月租金为6500元、月管理费为6500元，即按照每月13000元的标准计算占用费）；4.案件诉讼费由朱志明承担。一审法院认定事实：位于广州南沙开发区港前大道虎门石矿场生活区地块〔国有土地使用证号：番府国用（x）字第13-××6/xx号〕的土地使用者为番禺市虎门石矿场，用地面积79417平方米，其中建筑占地18584.5平方米，土地用途为商业用地，土地使用期限为2001年11月21日至2041年11月20日止。2017年1月6日，番禺市虎门石矿场（甲方）与朱志明（乙方）签订《物业租赁合同》（合同编号：xx），合同约定：“第一条租赁物业概况。1、乙方向甲方承租的物业位于南沙区××南北台旧矿区空地，以下简称租赁物业。2、本合同租赁物业面积共2600平方米，租金2.5元/平方米/月，管理费2.5元/平方米/月。第二条使用期限、用途。1、本合同租赁期：从2017年1月1日至2019年12月31日，其中2017年1月1日至2017年1月31日为清理杂物优惠期，期间免收（租金/物业管理费），水电费及其他费用则均由乙方承担。2、本合同租赁物业用途为物流堆放，非经甲方书面同意，乙方不得改变用途。3、租赁期限届满，鉴于乙方的前期开发投入与运营，乙方具有相应的优先承租权。第三条租金、物业管理费、水电费。1、租赁期内租金和管理费为：2017年2月1日至2019年12月31日为月租金6500元，月管理费6500元（月合计：13000元/月）；2、租金和管理费每月缴交，乙方应于10日向甲方支付当期租金和管理费，每逾期一日，乙方应按应付未付总金额的2‰向甲方支付滞纳金。3、乙方应在本合同签署后10个工作日内向甲方支付首期租金和管理费13000元及履约保证金39000元。合同终止时，乙方在付清租金及其他费用且按期迁出后，甲方将保证金无息退回给乙方。如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从保证金中扣除相应的金额，乙方必须在甲方通知后5日内补足保证金差额，否则甲方有权按每日按欠缴金额2‰收取滞纳金。……第四条租赁物业的交付与交还。1、甲方按照现状交付给乙方使用，乙方应该合理使用和妥善管理租赁物业的装修、设备及其他公共设施，未经甲方同意，乙方不得变更或拆除物业的设施。2、甲方向乙方交付租赁物业时，双方应当对租赁物业以及附属设施进行检查，并做好交付记录；甲方承诺租赁物业及附属设施均可正常使用。3、乙方对已交付的租赁物业状况（质量、附属设施可用状态等）有任何疑问应当在交付后5个工作日内以书面形式向甲方提出，否则视为租赁物业已完整交付。……第五条租赁物业的装修、修缮。1、乙方因使用需要对该租赁物进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，其装修方案报甲方同意后方可进行，甲方有权对工程进行监督。2、甲方应保证租赁物业安全使用状态交接给乙方，交接后安全使用责任由乙方负责，乙方的装修以及按合同约定甲方提供给乙方专用的设施的维修、保养责任由乙方负责。3、乙方应合理使用其所承租的物业及附属设施，并承担日常维护费用。除正常损耗外，如非甲方原因，物业及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；如遇不可抗力，由甲、乙双方另外协商。4、乙方承诺对所租赁楼宇周边环境进行整治，包括清理杂草及铺设水泥地面等，以符合卫生管理要求，同时乙方有权无偿使用该整治后的区域……第七条合同的解除、终止……2、使用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同并要求赔偿，收回租赁物业：（1）未在约定期限内交纳首期租金和保证金的。（2）未经甲方书面同意，拆改变动使房屋安全结构受影响的。（3）损坏物业，在甲方书面提出合理期限之日起一个月内仍未修复的。（4）利用租赁物业存放危险物品或进行违法活动。（5）逾期交纳租金或其他费用超过3个月的。（6）未完成租赁场地二次装修消防验收工作的或存在重大安全隐患未按期完成整改的。3、本合同因双方协商、合同解除、租赁期满、不可抗力因素导致合同无法履行等原因可以终止。……第八条违约责任1、双方应当按照合同规定行使权利履行义务，任何一方有违约行为的按本条执行，本条没有约定的按《合同法》及相关法律法规执行。2、乙方逾期支付租金及其它费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为：拖欠天数乘以欠缴费用总额的2‰。3、本合同因解除、不可抗力等原因终止，或租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回该租赁物业的，乙方逾期不交出该租赁物业的，甲方除限期乙方迁出和要求乙方补交占用期租金外，有权按每逾期1天向乙方收取占用期内租金总额的2‰违约金，并没收乙方全部保证金。4、租赁期内，任何一方因无法履行约定等理由而单方提出解除合同的，必须提前三个月书面通知另一方，另一方保留追究违约方的权利等。”双方在庭审中确认案涉租赁物位于番府国用（xx）字第13-××6/xx号国有土地使用权范围内；确认番禺市虎门石矿场于2017年1月1日将案涉租赁物交付给朱志明，朱志明租赁案涉物业后缴纳39000元保证金，并一直按时缴纳合同约定的租金、管理费和水电费。番禺市虎门石矿场主张交付租赁物为空地，朱志明主张交付的租赁物土地上存在板房，双方均未提供案涉租赁物交付前状况的证据。番禺市虎门石矿场委托广东卓信律师事务所李x律师于2017年6月12日向朱志明出具《律师函》，要求朱志明于收到函件后5日内：1.与番禺市虎门石矿场达成补充协议确认《物业租赁合同》中约定的地块范围；2.通过书面形式就目前搭建板房并用于住人、用餐、办公等用途与双方合同约定的租赁物业用途不××情况向番禺市虎门石矿场作出解释；3.通过书面形式就目前租赁物业的实际占有人广州市政第二工程有限公司的情况向番禺市虎门石矿场作出解释。并函告朱志明如未能充分、适当地履行上述行为，则番禺市虎门石矿场将在不另行通知的情况下，循其他合法途径解决该问题，并保留向朱志明追究违约金及赔偿其他经济损失等违约责任的权利，由此产生的一切不利法律后果将由朱志明承担。届时，朱志明除必须支付上述款项外，诉讼费、律师费、评估费、公证费等一切委托人因维权而可能发生的费用都将由朱志明承担。该《律师函》于当天通过中国邮政EMS邮寄给朱志明，于2017年6月13日妥投。2017年6月18日，朱志明就《律师函》的内容向虎门石矿场出具《答复信》，载明：“2017年1月6日本人与贵场经双方协商一致，签订《物业租赁合同》。在签订合同期间，双方当时经用手指比划对四至范围进行了框定，包括比较规整好的位置目测估计为2600平方米和不计入合同收费项目范围内的周边环境整治部分（故合同写明2600平方米，按2600平方米计租）。合同签订以后，本人投入巨资对原来时代南湾建筑工地周边的建筑垃圾、废弃物和杂草等清理并铺设了水泥地面并建了围墙（注明：增加部分合同约定本人可以无偿使用）。然而贵场由于人事变动原因，要求于2017年5月15日双方商讨明确用地界址并进行实测。本人接函后也按贵场要求到场协商，本人提出请贵场出示《土地证》以明确权属并按照原来双方说好四至范围继续履行即可。众所周知，租赁物业原先是时代南湾多年建筑工地项目部的废弃工地；项目部的板房本来要拆除，是本人买下来的。现本人作为承租人，为管理需要，为什么不能在自己租赁的场地内搭建临时板房办公使用？广州二建公司中标港前大道改造工程，在本人租赁工地范围内临时使用，并没有违背该地块多年来一直作为工地项目部的实际情况。总之，本人按照合同履行义务，如数交租。贵场要求签订补充协议以明确四至界址，本人同意在尊重原先双方谈妥的基础上，公平友好协商解决。本人愿意前往贵场协商解决，请贵场确定具体时间后通知本人。”番禺市虎门石矿场于2018年9月10日向广东省广州市广州公证处就保全证据事项进行公证，该公证处于2018年11月20日出具编号（xx）粤广广州第xx号《公证书》，通过对虎门石矿场生活区的内部情况进行拍照方式固定证据，附168张照片。照片显示租赁场地内的板房挂有办公室、食堂、宿舍的门牌，板房宿舍门牌及租赁地块围墙上贴有市政二公司标识，现场停放有车辆，堆放有石材、木材等杂物。朱志明在一审庭审中陈述其与市政工程公司系合作关系，双方口头协议市政工程公司临时使用案涉租赁场地，使用费用包含在合作的费用当中，但朱志明未提供相应证据予以证实。2019年6月17日，一审法院组织双方当事人到案涉地块现场进行现场勘验，制作勘验笔录一份。双方在勘验笔录中确认案涉地块现场存放大量钢材，有一排钢结构板房，里面是用于做饭的食堂及用于住宿的铁架双层床；番禺市虎门石矿场提交的公证书中显示的宿舍板房及市政工程公司挂牌的两层钢架办公室被拆除，《物业租赁合同》中约定的2600平方米在案涉现场没有明显的界线。番禺市虎门石矿场在笔录中陈述其在签订案涉合同后，在案涉租赁地块中建设一面围墙用以确定案涉租赁物的四至范围，但已经被拆除且看不出建设围墙的痕迹，朱志明占用使用面积约5000平方米，朱志明对此均不予确认。番禺市虎门石矿场在笔录中主张案涉地块上的板房是案涉合同签订后朱志明搭建的，朱志明则主张该板房在签订《物业租赁合同》时就已经存在，公证书中的板房是其向案涉地块旁边建设时代南湾小区的施工队购买的。番禺市虎门石矿场在一审庭审中主张朱志明使用面积明显超出合同所约定的2600平方米的面积范围；朱志明违反合同约定将物业用作其他用途，即在物业上建筑板房用于人员的居住、办公、用餐等；朱志明未经番禺市虎门石矿场同意擅自将物业非法转租给市政工程公司，均构成根本性违约，依据案涉合同第八条第1点约定及《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条的规定，番禺市虎门石矿场均有权要求解除合同，并要求朱志明承担违约责任。朱志明则抗辩其依据案涉合同第五条第4点约定对案涉租赁物周边场地进行整治并无偿使用整治后的区域；板房系朱志明向案涉地块旁边施工队购买用于看守和运输物料人员居住；朱志明与市政工程公司为合作关系，并不存在转租情形。一审法院认为，番禺市虎门石矿场与朱志明签订的《物业租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应诚信履行。案件的争议焦点为番禺市虎门石矿场是否有权解除案涉合同。合同解除权包括约定解除权和法定解除权。根据案涉合同第七条第2点约定的解除权行使条件，番禺市虎门石矿场提出解除案涉合同的理由并不符合上述约定条件。虽然案涉合同约定租赁物用途为物流堆放，但社会生产实践均是建立在人类活动的基础之上，朱志明安排看守和运输人员在案涉现场进行必要的活动，并未改变案涉租赁物的用途，而事实上从公证书及现场勘验情况来看，案涉租赁物均处于物料堆放的状况，且未对案涉租赁物造成损耗；虽然番禺市虎门石矿场提供的公证书显示市政工程公司在案涉租赁物现场挂牌，但挂牌不足以证实朱志明与市政工程公司之间系转租关系；从现场勘验的情况看，公证书中市政工程公司挂牌板房已经拆除。因此，番禺市虎门石矿场主张依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条的规定行使解除权，没有事实依据，一审法院不予采纳。因番禺市虎门石矿场不享有合同解除权，故其要求没收履约保证金及要求朱志明返还租赁物和支付合同解除之日至返还租赁物之日止占用费的诉请，理据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年7月31日作出如下判决：驳回番禺市虎门石矿场的全部诉讼请求。一审案件受理费受理费5337.8元，由番禺市虎门石矿场负担。上诉人番禺市虎门石矿场与被上诉人朱志明对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合番禺市虎门石矿场的上诉请求和理由以及朱志明的答辩，本院确定本案争议的焦点是：番禺市虎门石矿场主张解除与朱志明签订的涉案合同理由能否成立问题。现评析如下：番禺市虎门石矿场与朱志明签订的《物业租赁合同》第七条第2点已就番禺市虎门石矿场有权行使解除合同的条件作出了明确约定。现番禺市虎门石矿场以朱志明强行占用超过涉案租赁合同约定承租范围的租赁面积，未按照约定的用途使用租赁地块，以及未经其同意，擅自将租赁地块非法转租给市政工程公司使用为由，主张解除与朱志明签订《物业租赁合同》，但其该理由并不符合上述合同有关番禺市虎门石矿场有权解除约定的内容。番禺市虎门石矿场认为一审法院遗漏分析朱志明超面积占用租赁地块的行为，但朱志明是否存在该行为并不能构成番禺市虎门石矿场有权解除涉案租赁合同的合理抗辩。本案中，经审查番禺市虎门石矿场提供的证据，再结合一审法院勘察现场情况，并没有足够依据可认定朱志明与案外人就涉案地块存在转租关系或者朱志明根本性违约的事实，因此，在番禺市虎门石矿场未能提供充分证据证明涉案租赁合同符合合同约定解除或者法律规定解除情形的情况下，一审法院判决驳回番禺市虎门石矿场主张解除合同、没收履约保证金以及要求朱志明返还租赁物和支付合同解除之日至返还租赁物之日止占用费的诉请，并无不当，本院予以维持。番禺市虎门石矿场上诉坚持其上述诉请，理由不成立，本院不予支持。综上所述，番禺市虎门石矿场的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7930元，由上诉人番禺市虎门石矿场负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十一月二十二日书记员 李志康