浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6946号 上诉人（原审被告）徐利平，男，1961年8月15日出生，汉族，住浙江省淳安县。 上诉人（原审被告）余高仙，女，1968年12月29日出生，汉族，住浙江省淳安县。 两上诉人共同委托代理人陈富强，浙江泽道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）叶长富，男，1955年2月17日出生，汉族，住浙江省淳安县。 被上诉人（原审原告）余高彩，女，1960年11月25日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 两被上诉人共同委托代理人王昌好，淳安县城关法律服务所法律工作者。 上诉人徐利平、余高仙与被上诉人叶长富、余高彩所有权确认纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2019）浙0127民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：一、双方无异议的事实，原审法院予以认定。余高彩与余高仙系姐妹关系，叶长富、余高彩原系夫妻关系（2016年7月4日登记结婚），徐利平、余高仙系夫妻关系。2005年3月15日，余高仙以个人名义与淳安县宏拓房地产经营有限公司签订商品房买卖合同。其中第六条付款方式约定：已付首付款298807元，余款436000元于2005年4月20日前在淳安县建设银行办理按揭手续。事后，房款并未通过办理按揭手续进行给付，余款均由余高仙向淳安县宏拓房地产经营有限公司交付。2006年4月28日，地方税务局开具的浙江省杭州市销售不动产专用发票，记载：项目新安东路**营业房，建筑面积60.95平方米，金额73348300元。同日，余高仙与余高彩签订《购房协议书》，并由双方共同的亲戚作为中间人签字，协议书记载：双方商定共同出资购买营业房一间，建造面积60.95平方米，房屋产权双方各拥有百分之五十，以后如需出租或出售都要经双方同意签字，所产生的经济利益按各50%分配。2009年7月23日，该涉案房屋的所有权人、国有土地使用权人登记为余高仙、徐利平共有，各占50%份额。房屋权属证件取得后，两本房屋的所有权证由余高仙、徐利平保管，两本国有土地使用权证由叶长富、余高彩保管。之后，因叶长富、余高彩购房贷款需要办理抵押，故所有权证、国有土地使用权证曾用于办理抵押。2017年6月，因徐利平、余高仙购房贷款需办理抵押，故该房屋所有权证、国有土地使用权证即用于办理抵押至今。但，契税证一直由叶长富、余高彩保管。2006年开发商交付房屋后不久该房即用于出租，双方对租户的选择与租金数额的确定、租金的收取和分配、租赁合同的签订、税费的交付等手续均共同商定并办理。其中2018年10月8日前的租金由双方各半分割。后因双方发生其他矛盾，故2018年10月9日起至2019年10月8日止的租金12万元由余高仙收取后，并未分配给叶长富、余高彩。二、对有争议的事实，原审法院认定如下：争议的事实是，叶长富、余高彩主张其已将该房总购房款的一半交付徐利平、余高仙，房屋是共同购买；徐利平、余高仙主张是叶长富、余高彩单方购买后，曾经同意将一半所有权赠与叶长富、余高彩。本院审查认为，书面的《购房协议书》系余高仙与余高彩签订，且有中间人签字，故其证据效力显然大于当事人的陈述，其具有固定先前事实和进一步明确双方权利义务关系的作用。从《购房协议书》的内容上看反映的意思是双方共同出资购买，再结合出具此协议书时总房款已经付清给出卖方的事实，以及事后权属证件双方保管和对房屋共同管理、共同受益的事实，本院认为讼争房屋认定为系双方共同出资购买比较符合情理；由此，叶长富、余高彩对此主张的事实，原审法院予以采信。 被上诉人叶长富、余高彩原审诉讼请求为：要求确认叶长富、余高彩对坐落于淳安县营业房享有50%的所有权。 原审法院认为：根据物权法的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案争议房产虽然全部登记在余高仙、徐利平名下，但根据查明的实惠，该房系双方共同各半出资购买并约定各半所有，现房屋虽登记在余高仙、徐利平名下，但实际产权人应为余高仙、徐利平和叶长富、余高彩四人。故除余高仙、徐利平享有50%的所有权外，叶长富、余高彩应享有50%的所有权。据此，叶长富、余高彩的诉讼请求，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决：确认坐落在淳安县营业房由叶长富、余高彩享有50%的所有权份额，余高仙、徐利平享有50%的所有权份额。一审案件受理费人民币80元，减半收取40元，由叶长富、余高彩负担20元，余高仙、徐利平负担20元。 宣判后，余高仙、徐利平不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清或错误。1、原审判决没有查清缴纳购房款的来源。购房款是认定房屋所有权非常重要的关键事实，但原审判决在事实认定上却含糊其辞，仅就“已付首付款298807元，余款436000元……均由余高仙向淳安县宏拓房地产经营有限公司交付”作出认定。为此，上诉人在原审中向法院除了提交《商品房买卖合同》、不动产发票外，还提交了上诉人的银行明细查询单，以此证明购房款是由上诉人出资的事实，以上证据形成完整的证据链，可以证明涉案房产是由上诉人出资并登记在上诉人名下的事实。但原审判决却对此未予认定。2、原审判决认定“房屋权属证件取得后，两本房屋的所有权证由被告保管，两本国有土地使用权证由原告保管”，既与事实不符，也没有任何证据证明。事实上，房屋权属证件取得后，两本房屋的所有权证和两本国有土地使用权证一直由上诉人保管，只有契证因为由被上诉人去办理，故一直放在被上诉人处而没有交给上诉人。3、原审判决认定事实“二、对由争议的事实，本院认定如下：争议的事实是，原告主张其已将该房总购房款的一半交付给被告，房屋是共同购买……本院认为讼争房屋认定为系双方共同出资购买比较符合情理”，完全是错误。①开庭审理时被上诉人叶长富虚假陈述，其购房款分三次交给上诉人余高仙，第一次是2005年3月10日左右在琴行交给上诉人余高仙现金15万元，第二次是2006年4月25日在琴行交给上诉人现金22万元，第三次交契税时交给余高仙现金10000余元，但却没有提供任何证据来证明，甚至没有提供起码的资金来源方面的证据。根据被上诉人叶长富的陈述，其交付现金时间发生在2005年3月至2006年4月25日，在当时来讲，15万元、22万元的现金可谓非常大的数额，按照可比价格来讲相当于现在的100-200多万元以上的金额，一般人不可能随便能够拿得出这么多的钱，也不可能随便将这些钱交付给他人而不保留任何的凭据。②被上诉人叶长富当时在淳安县土管局担任科长，被上诉人余高彩在淳安县教育局教研室工作，二人的月工资收入不过2000多元左右，二人的年收入也不过50000多元左右：被上诉人叶长富一家2000年在淳安县购买营业房一间，总价在15万元左右；2002年在小学前）购自建营业房一间，价格6万元；2004年在千岛湖镇明珠花园按揭购买商品房一套及车库，豪华装修，总价约50万元左右；并且该套商品房于2008年7月份付清其按揭款；2006年在乡下自建房一套，价格6万元左右；试问他们哪里拿得出这么多钱交给上诉人？③从现有证据证明，购房的不动产发票交款人是上诉人余高仙、房屋所有权及土地使用权均登记在上诉人名下，上诉人提交的余高仙银行明细查询单、银行存折及被上诉人余高彩的银行明细单可以证明上诉人支付购房款的资金来源，形成了较为完整的证据链，完全能够证明涉案房屋由上诉人支付购房款及其对涉案房屋享有的所有权。④《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”但对于证明力的标准如何把握，该解释未作明确。对此，最高人民法院民一庭肖峰法官在谈到房屋确权纠纷中的证明力提到：“在否定不动产登记簿作为不动产物权归属的证据证明力这一问题上，应秉持审慎态度，不宜轻易否定不动产登记簿记载的真实性。特别是在不动产物权归属处于真伪不明情形时，一般应维持不动产登记簿在不动产物权归属方面的证明效力，而不通过证据之间证明力的比较，采信证明力较大的优势证据方式，来确认不动产物权的归属。只有在相对方所提供的证据在证明其为不动产物权权利人具有高度可能性且不动产登记簿上记载确有错误等待证事实方面能够排除合理怀疑，足以让法官产生逻辑必然性的心证时，才能确认其享有物权。”虽然最高人民法院肖峰法官的这一解释属于学理性解释，但相对而言具有权威性，在司法实践中应当参考。本案中，原审判决以“书面的《购房协议书》……证明效力显然大于当事人的陈述，其具有固定先前事实和进一步明确双方权利义务关系的作用。从《购房协议书》的内容上看反映的意思是双方共同出资购买，再结合出具此协议书时总房款已经付清给出卖方的事实，以及事后权属证件双方保管和对房屋共同管理、共同受益的事实，本院认为讼争房屋认定为系双方共同出资购买比较符合情理”，原审判决显然适用了证据优势原则进行判断，但并未秉持审慎态度、排除合理怀疑。⑤签订《购房协议书》及双方对房屋共同管理、共同受益的真实事实是，上诉人余高仙于2004年起开始经营琴行，由于被上诉人余高彩在淳安县教育局教研室工作并从事音乐教学与管理，因此有许多资源与人脉，加之与上诉人系姐妹关系，遂对上诉人余高仙经营的琴行予以了很多帮助与关照。正因为如此，为了回报被上诉人余高彩的帮助与关照，上诉人与被上诉人协商，上诉人同意将自己出资购买的涉案房屋一半所有权赠与给被上诉人余高彩。也正因为如此，2006年4月28日在出卖方淳安县宏拓房地产经营有限公司向上诉人开具不动产发票当日，上诉人余高仙在被上诉人叶长富、余高彩起草了该份《购房协议书》签名，但自始至终，被上诉人没有支付过任何购房款，因此该协议书上写为“甲乙双方商定共同出资购买营业房壹间”。二、原审判决既不符合情理、也不符合正常逻辑判断。1、房屋权属之争，首先应当从其来源或取得方式上着手分析判断。本案中，商品房买卖合同、购房款的交纳、不动产登记均与上诉人有直接关系，而与被上诉人没有关联，即从取得方式上看，涉案房屋是上诉人通过买卖方式从出卖方淳安县宏拓房地产经营有限公司所购买，登记在上诉人名下，应当归属上诉人所有。2、如果被上诉人证明其对涉案房屋享有共有权，必须证明其与上诉人之间存在共同购买涉案房屋的合同关系，并且被上诉人已经按照约定向上诉人支付了购房款的事实。但是，被上诉人没有证据能够证明这方面的待证事实。首先，2006年4月28日的《购房协议书》并不是上诉人签订《商品房买卖合同》时形成，而是上诉人付清全部购房款且开具了不动产发票之后形成，可见在2006年4月28日之前，上诉人与被上诉人并没有形成共同购买涉案房屋的合同关系。其次，《购房协议书》第一句话明确，“甲乙双方商定共同出资购买营业房壹间”，可以证明被上诉人没有出资。所谓商定，即还未形成客观事实。假如被上诉人已经与上诉人各半出资，此处不可能写“商定”，而会写清楚双方的出资具体情况。最后，被上诉人没有提供其实际出资37万元任何证据，包括其资金来源方面的证据。因此，现有证据无法证明被上诉人对涉案房屋出资的事实及其对房屋享有共有权。3、假如被上诉人进行了出资，房屋属于上诉人与被上诉人共同所有，而双方均有各自家庭，为什么被上诉人没有保留任何出资的证据？为什么不要求将房屋所有权及国有土地使用权证登记在双方的名下？为什么在《购房协议中》也没有明确这一事实。毕竟这不是一笔小额的财产，不符合情理。被上诉人根本就没有出资，实际上是上诉人答应送给被上诉人一半的房屋所有权，因此一直维持着这一现状。4、原审判决不符合逻辑推理。双方对涉案房屋共同管理、共同受益的事实，不是证明房屋共有权的充分条件，而是必要条件。原审判决实际上是以“对房屋共同管理、共同受益的人都是房屋所有人；被上诉人与上诉人对房屋共同管理、共同受益：所以被上诉人与上诉人都是房屋所有人，为逻辑推理。显然，“对房屋共同管理、共同受益的人都是房屋所有人”，这个大前提是错误的，原审判决在逻辑上存在错误，因此无法成立。综上，原审判决没有查清案件事实，认定事实上存在错误，并且裁判理由既不符合逻辑推理，也不符合情理，因而造成错判。请求二审法院撤销原判，驳回二被上诉人的诉讼请求，以维护公平公义。请求二审法院：一、撤销淳安县人民法院（2019）浙0127民初2577号民事判决书或者发回重审，驳回二被上诉人的诉讼请求；二、判令二被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。 被上诉人叶长富答辩称：一、交纳购房款的事实情况。1、2004年初余高仙与余高彩两姐妹合作开办一家琴行，2004年底俩姐妹商定在千岛湖镇明珠花园一带购买一间营业房，当时余高仙在2004年底已按揭贷款购买一套住房，没有资金了，但她看好该地段以后的发展余地，故请求余高彩同她一起购买一间营业房。经俩人仔细考察后，双方已愿意达成双方各出资一半购买营业房。2004年余高彩和叶长富都在单位上班，外出办事不太方便，就协商约定，以后有关房屋方面事项由余高仙办理。2、交纳购房款的情况。交纳房款的时间，具体交纳款额多少，均听余高仙的安排和要求。第一次交款时间：2005年3月10日左右首付30万元，双方各交付15万元，由叶长富把15万现金送到琴行店里交给余高仙。第二次交款时间：2006年4月25日左右，房款、物业服务等应交总款44万元，双方各支付22万元，由叶长富把22万元现金送到琴行店里交给余高仙。第三次交款时间：2009年7月15日契税应交总款22004.49元，由叶长富把11000元送到琴行店交给余高仙。3、房款交后没写收据的原因。余高彩同余高仙系亲姐妹关系，同父母所生，当时姐妹感情深厚，相互间什么事情都可以依托对方，俩姐妹开琴行一年多，双方从来没在店里记过一次生意上进出的流水账，年底结账时候就凭俩人回想，双方就进行分配各方收益。在俩姐妹高度信赖的前提下，双方从未相互立据凭证，所以购买房屋当天现金交给余高仙时，双方都没有提出写收据的事项。二、购房协议书的形成。购房协议书是在交清房款后，依据商品房买卖合同书上提供的房屋的坐落名称、房屋的门牌号、房屋的建造面积等基本情况后，再开始起草协议书，经双方修改同意后，再进行打印签字的，并有她们的侄儿做见证人并签字。购房协议书非常明确的写出：（1）双方商定共同出资的。（2）买在营业房壹间，建筑面积为60.95平方米。（3）房屋产权甲乙双方各拥有50%。（4）如以后出租或出售都要经双方协商同意。（5）所产生的经济利益均按各50%分配。在交清款后所写文字表达很清楚，各方的权益分配也很清楚。三、所有证件和资料的保管说明。房屋购买前双方就约定，因余高仙在琴行店里行动方便且自由点，被上诉人在单位工作外出办事不方便，就约定购房的一切证件都同意办理在余高仙名下。从预约登记到交纳首付款，直到交清款取得各项票据和证件，都是余高仙办理。所有证件办理之后，余高仙把所有的证件复印一份给被上诉人（房屋发票、房产证、土地证、商品房买卖合同、契税证等）。而且余高仙说的很清楚，让被上诉人放心，房款发票、房产证、商品房买卖合同由余高仙保管，土地证、契税证放在被上诉人。事实也是这样做，土地证、契税证放在被上诉人保管。直到2017年6月余高仙因办房贷款需要，才把土地证被余高仙拿去办抵押。如果双方没有因果关系的存在，余高仙为什么把购房款的发票、商品房买卖合同、房产证、土地证等证据复印给被上诉人，事实很清楚，这都体现购房协议内容有关联的存在。四、双方经济条件基本情况对比。余高彩是音乐高级老师，在县教育局教研室工作。2004年月工资2500元，年收入3万多，年考核奖3万元，过年福利费2万元，从1993年起每年带高考音乐专业课学生，年均收入4.5万元，每年收入合计近13万元。叶长富在县国土局工资，年工资收入4万元，年终考核奖3万元，每年过节福利费2万元，年收入9万元，夫妻俩年收入合计近23万元。另外，2004年11月被上诉人把原住房出售给他人，房屋所得收益18万元。徐利平在县机关幼儿园工作，是位普通职工而非老师，月工资2500元左右，年收入3万元，加上考核福利3万元。余高仙2004年前无业人员，上诉人2004年底刚办了一套按揭贷款购置住房，还在抵押贷款状态，余高仙与徐利平根本没有能力单独购买房屋的经济条件，而被上诉人当时经济条件完全由能力支付房款。五、被上诉人一直在履行购房协议书的职责。从营业房交付使用后，被上诉人在积极配合履行协议书。1、营业房与相邻营业房的隔墙，均由叶长富组织负责施工验收，上诉人也认可的，并有证据提供法庭。2、营业房2009年8月至2013年间的营业房出租广告是用叶长富的手机号码，承租人联系房主叶长富，房屋出租合同是叶长富与承租方协商达成，经余高仙同意后，叶长富余承租方签订租赁协议，上诉人也是认可，证据已经提交法庭。3、2009年至2012年营业房税是由叶长富去县税务局缴纳，原件证据已提交法庭。4、营业房的水、电、物业费叶长富也曾办理过并由相关证据。六、营业房的房租分配情况。营业房的房租从2006年开始直到2018年9月前，房租收后扣除应扣的其他支出外，每年都有剩余的总额双方各得50%的利益。一直在履行购房协议的内容，而且由一张汇款单上明确标注房租，票据原件已交县法庭。余高仙说的房屋赠与，是对余高彩帮助的回报，被上诉人俩户每年都从琴行分得利益的，赠与一说实为强词夺理，不符合事实逻辑。七、余高仙提供银行流水账的质疑。1、首付款的支付没有明确说明，支付来往账也没有提供证据。2、2005年11月25日取现8万元，2006年1月7日取现35万元，未提供账单证据进行证明。3、一审中上诉人曾说过当日汇款同一银行是建设银行，为何不直接汇款，而是取现金35万元再进行汇款，不符合常理做法并且没有提供汇款证据。 被上诉人余高彩二审中未作答辩。 上诉人徐利平、余高仙二审期间向本院提交如下证据材料： 1、账户名为余火生交易明细一份，欲证明2006年1月6日房屋尾款36万来源于余高仙弟弟余火生。 2、中国建设银行交易明细查询一份，欲证明2006年1月7日款项366000元是支付房屋的购房款。 3、中国农业银行交易明细打印件一份，欲证明2005年1月26日上诉人支付房屋定金7万元的事实。 经质证，被上诉人叶长富、余高彩认为：证据1，该资金无法证明房屋房款，恰证明是在银行取款的现金放在家里，其陈述并非真实。证据2，一审已经提交过，付款时间不符合，以贷还贷，不存在将现金取出后放置家中不去偿还贷款的情形，不符合常理。证据3，无法证明该款就是定金。本院认为，仅以前述三证据，不足以达到证明购房款均由上诉人支付的事实。 被上诉人叶长富、余高彩二审期间未向本院提交新证据。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。 本院认为：案涉房屋虽登记于上诉人徐利平、余高仙两人名下，但依据余高仙与余高彩签订的《购房协议书》的约定，双方各享有一半X的产权。从事后由被上诉人实际保管案涉房屋的土地使用权，并在双方纠纷前各半分割房屋租金等事实，足以认定双方对于房屋权属的约定以及实际履行额合意，原审法院确定被上诉人享有案涉房屋一般的所有权份额正确，本院予以确认。至于房屋实际出资情况，现有证据不足以认定上诉人全额出资或出资超过50%，且即便上诉人出资较多，亦不能否定双方各半分割租金的事实，故不影响对双方具体履行行为效力的认定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费用80元，由徐利平、余高仙负担。 本判决为终审判决。 审判长  余江中 审判员  王 亮 审判员  李国标 二〇一九年十一月十一日 书记员  陈凯雯 书记员  逯遇草