江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6010号上诉人(原审原告)：沈如伟，男，1960年10月2日生，汉族，个体户，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：岳松，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭燕，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会，住所地江苏省徐州市科技城东周庄村。法定代表人：杨强，该居委会主任。委托诉讼代理人：吴洋，江苏昭鹏律师事务所律师。上诉人沈如伟因与被上诉人徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会（以下简称侯山沃居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初4395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈如伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。2.被上诉人承担一、二审诉讼费用及鉴定费用。事实和理由：一审判决认定事实清楚，适用法律错误。一、《房屋租赁合同》中对扩建部分的投资并没有明确约定。二、扩建不能等同于改建。侯山沃居委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。沈如伟向一审法院提出诉讼请求：1、判令侯山沃居委会赔偿沈如伟损失50万元（具体金额以评估结论为准）；沈如伟在审理过程中又将此诉讼请求变更为要求判令侯山沃居委会赔偿沈如伟损失1039122.755元。2、诉讼费用由侯山沃居委会承担。一审法院认定事实如下：2011年3月18日，侯山沃社区居委会（出租方，甲方）与沈如伟（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将原侯山沃居委会办公楼对外出租（包括该办公楼前后院及院内的附属设施，不包括停车场院内的房子），具体以图为准（附后）；该房屋用途为作为餐饮、服务、娱乐及办公使用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限5年，自2011年10月1日至2016年10月1日止；租金为每年叁拾玖万捌仟元整。合同第五条约定，乙方应于本合同生效之日前向甲方支付押金拾万元整，合同期满退还；租金实行每半年结算，由乙方于合同生效之日一次足额交付给甲方，否则视为违约，甲方有权采取任何形式收回租赁房产。合同第七条约定，其他约定：1、乙方不得损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方缴纳恢复工程所需费用。3、合同期满，乙方应保证房屋完好，乙方对房屋装修不得拆除，不得向甲方提出任何补偿要求。合同第十条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改租房屋或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金；5、利用承租房屋进行违法活动的；6、故意损坏承租房屋的；7、未经许可随意乱搭乱建的。合同第十一条约定，如因国家建设及不可抗拒因素，必须终止合同时，乙方必须无条件退出。乙方投资装潢、基建等所有项目的经济损失甲方和拆迁方不予补偿。合同第十二条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金总额20%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。合同还约定了其他内容。合同签订后，侯山沃居委会依约将该房屋交付给沈如伟使用，沈如伟于2011年对房屋进行了扩建，但其未办理合法建设手续。沈如伟将所租房屋及扩建房屋用于澳洲肥牛酒店经营。后因沈如伟拖欠租金，侯山沃居委会于2015年2月9日向法院提起诉讼，要求法院判决解除双方于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》；判令沈如伟支付拖欠的房租649000元、违约金79000元，合计728000元。法院于2015年5月4日作出（2015）泉民初字第778号民事判决书，判决：1、解除徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会与沈如伟于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》；2、沈如伟支付徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会房屋租金649000元、违约金39800元，合计688800元；3、驳回徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会的其他诉讼请求。沈如伟对此判决不服，向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院于2015年9月18日作出（2015）徐民终字第2811号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。（2015）泉民初字第778号民事判决书生效后，侯山沃居委会已将出租给沈如伟的房屋收回，沈如伟认为其投入约三百余万元扩建新的房屋应由侯山沃居委会予以补偿，因其与侯山沃居委会协商未果，沈如伟遂向法院提起诉讼。对沈如伟扩建部分的房屋造价，经沈如伟申请，法院依法依法委托江苏中兴迅达工程管理咨询有限公司进行鉴定。江苏中兴迅达工程管理咨询有限公司于2019年5月7日向法院出具了中兴迅达（2019）鉴字第026号造价鉴定意见书。该造价鉴定意见书认定原侯山沃社区居民委员会办公楼扩建部分工程造价为2078245.51元（其中土建钢结构工程造价为716817.17元、安装工程造价为141458.67元、装饰为1219968.67元）。在庭审中，侯山沃居委会要求沈如伟对扩建的房屋进行拆除或缴纳恢复工程所需费用，沈如伟对此予以拒绝。一审法院认为：首先，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，且不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。其次，关于沈如伟诉称侯山沃居委会同意对租赁房屋进行扩建，侯山沃居委会辩称未同意。对此，法院认为，根据沈如伟提供的侯山沃居委会于2011年4月20日盖章注明“承租房按设计改造”的图纸，侯山沃居委会在庭审中对该图纸的质证意见“是该份图纸上仅有被告单位的公章，却没有被告单位负责人的签章”，可推定其对图纸上被告的公章真实性是认可的，且侯山沃居委会在中院审理（2015）徐民终字第2811号案件庭审中，其对该证据的真实性不持异议，即使侯山沃居委会在对造价鉴定意见书质证和法庭辩论中不认可侯山沃居委会的公章真实性，但根据禁止反言的规则，法院对侯山沃居委会辩称理由不予采信；沈如伟扩建房屋时虽未办理合法建设手续，但侯山沃居委会并无证据证明其对沈如伟于2011年扩建房屋时进行阻止，建成后也未提出异议，故法院认为侯山沃居委会对沈如伟的扩建行为是知情的，视为其同意沈如伟对涉案房屋进行扩建。因此可认定侯山沃居委会对沈如伟扩建行为是同意的。最后，双方曾因房屋租赁合同纠纷诉至法院，法院已于2015年判决解除合同。根据双方合同约定，租赁合同第七条约定，其他约定：1、乙方不得损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方缴纳恢复工程所需费用。3、合同期满，乙方应保证房屋完好，乙方对房屋装修不得拆除，不得向甲方提出任何补偿要求。……"，由此可认定双方约定装修、改建的费用均由承租人承担。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理未作约定，人民法院按照下列分别处理：……（二）未办理合法建设手续，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，双方约定装修、改建的费用均由承租人即沈如伟承担，应按约定执行；本案租赁合同有效，却因沈如伟不付租金的过错导致解除，且侯山沃居委会明确表示不同意对扩建房屋加以利用，同时要求沈如伟对扩建的房屋进行拆除或缴纳恢复工程所需费用，沈如伟对此予以拒绝，故沈如伟作为承租人亦无理由要求侯山沃居委会作为出租人补偿扩建损失。综上所述，法院对沈如伟的诉讼请求不予支持。遂判决：驳回沈如伟的诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，虽因上诉人欠付租金导致解除，但合同约定了装修、改建的费用均由上诉人承担，故应按合同约定执行。二审中被上诉人向法庭说明已经起诉要求上诉人拆除扩建的房屋，应视为被上诉人不愿意接收并使用扩建的房屋，故上诉人亦无权要求被上诉人补偿扩建损失。综上所述，上诉人沈如伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人沈如伟负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 胡元静二〇一九年十一月四日书记员 宗 正