海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民初744号 原告（执行案外人）：谭丽捷，女，1986年9月6日出生，毛南族，住海口市美兰区海甸五西路德利路**海岸郁金香花园****房。 委托诉讼代理人：陈燕，女，汉族，1983年11月12日出生，住海口市美兰区海甸五西路德利路**海岸郁金香花园****房。由海口市美兰区人民街道办事处新利社区居民委员会推荐。 被告（申请执行人）：海南兆南小额贷款股份有限公司，住所地海口市美兰区海甸五西路**。 法定代表人：林克周，该公司总裁。 委托诉讼代理人：罗熙，该公司客户经理。 第三人（被执行人）：海南捷联实业有限公司，，住所地：海口市美兰区德利路**郁金香花园****物业处 法定代表人：张增源，该公司总经理。 原告谭丽捷与被告海南兆南小额贷款股份有限公司（以下简称兆南公司）、第三人海南捷联实业有限公司（以下简称捷联公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告谭丽捷的委托诉讼代理人陈燕到庭参加诉讼。被告兆南公司、第三人捷联公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告谭丽捷向本院提出诉讼请求：1.判令被告兆南公司的申请执行行为无效，“(2014)海南一中执字第189-23号”；2.判令立即停止对位于海口市××区房产的执行并解除查封；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2011年2月14日，原告谭丽捷在第三人捷联公司处购买了位于海口市××区房产并签订了《商品房买卖合同》，该套房产总价款为人民币529800元，原告按购房合同的约定在2011年2月14日支付购房款294363元、2013年8月1日付清房款235437元。捷联公司于2014年10月29日将房屋交付给原告使用，随后原告装修入住。自入住以来，未见任何人提出异议，直至2019年8月，谭丽捷到海口市房管局查询才发现所购房屋被贵院查封。原告认为，其购买房产时间早于贵院作出查封涉案房产裁定的时间，且付清房款，房屋买卖交易合法有效。同时，原告已装修入住，合法占有使用该房产。按照原告与第三人的《商品房买卖合同》第15条的约定，第三人应于2016年10月29日前将房产证办至原告名下，原告多次催促第三人，但该公司均以各种理由推诿、搪塞，至今未办妥房屋产权证。第三人因与被告的借贷关系，把属于原告的房产备案至被告名下，是导致原告房屋被查封及不能及时办理产权证的主要原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告是涉案房产的权利人，足以排除被告的执行。 被告兆南公司辩称，一、被答辩人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其在海口市还有其他房产登记，不符合该规定第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，故其异议理由不成立，不能排除执行。二、上述规定属于实质性审查条款，具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，因此该条款也应适用于本案的审理。该条旨在保护消费者生存权这个更高价值，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。本案中，被答辩人在海口市还有其他房产登记记录，显然不是用于满足基本的居住生存权，而是属于商业投资行为。对涉案房产予以强制执行，并不会危及被答辩人的基本生存权。因此，被答辩人基于商业投资目的购买的登记在第三人名下的房屋，不能产生排除执行的效力。综上，被答辩人提出的执行异议之诉，于法无据，应予驳回。 第三人捷联公司未到庭，亦未提交书面的陈述意见。 原告谭丽捷向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同；2.购房发票；3.付款凭证；4.入住证明；5.水电收据；6.房产登记信息查询情况说明；7.执行裁定书，拟证明其对涉案房屋享有物权期待权。经与原件核对，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。通过以上认证的证据，本院查明以下事实：2011年2月14日，原告谭丽捷与第三人捷联公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人开发的海岸郁金香花园第3幢九单元903房，建筑面积54.98平方米，每平方米9636元，总房款529800元，签订合同当日支付294363元，2013年8月1日前支付完余款235437元，2012年12月31日前交房，第三人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由第三人提供的资料报产权登记机关备案，并在原告办理完交房手续后两年内将房屋权证办理至原告名下。合同签订后，谭丽捷付清购房款。捷联公司于2014年10月29日向谭丽捷交付房屋、于2016年4月18日向谭丽捷开具529800元的购房发票。但截至本案一审庭审之日，谭丽捷尚未取得涉案房屋的产权证。经海口市不动产登记中心查询，位于海口市××区房归谭丽捷单独所有，于2014年8月25日登记至其名下。 另查明，本院根据被告（申请执行人）兆南公司的申请于2018年1月15日以（2014）海南一中执字第189-2号执行裁定书、（2014）海南一中执字第189-23号协助执行通知书，查封登记在第三人（被执行人）捷联公司名下包括本案诉争的位于海口市××区房在内的多处房产及相应土地使用权，查封期限为三年。谭丽捷于2019年9月11日对本院查封涉案房产提出书面异议，本院于2019年9月27日以（2019）琼96执异268号执行异议裁定书驳回其异议请求。谭丽捷遂向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，原告谭丽捷主张不得执行涉案房屋，故本案的争议焦点为谭丽捷对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条的规定予以判断。上述两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。 经查，原告谭丽捷与第三人捷联公司于2011年2月14日签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告谭丽捷向第三人捷联公司支付529800元购房款，并于2014年10月29日合法占有涉案房屋。《商品房买卖合同》约定第三人捷联公司应在原告谭丽捷办理完交房手续后两年内将房屋产权证办理至原告名下，但截至本案一审庭审之日，谭丽捷仍未取得涉案房屋的产权证。被告兆南公司没有提交证据证明系因原告谭丽捷自身原因导致涉案房屋不能办理过户登记，故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，谭丽捷对涉案房屋享有的物权期待权足以排除强制执行。本案所涉房屋是否为谭丽捷名下唯一住房，不影响谭丽捷享有上述民事权益。兆南公司关于涉案房屋不是谭丽捷的唯一住房，不享有足以排除强制执行的物权期待权的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，涉案房产虽然尚登记在第三人捷联公司名下，但涉案房屋已由原告谭丽捷合法购买，其享有足以排除被告兆南公司金钱之债强制执行的民事权益，故原告的主张有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一项之规定，判决如下： 一、不得执行位于海南省海口市××区房，并对该房解除查封； 二、驳回原告谭丽捷的其他诉讼请求。 案件受理费9098元，由被告海南兆南小额贷款股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 本院（2019）琼96执异268号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 陈 杰 审判员 陈玫伊 审判员 杨 洁 二〇一九年十一月十一日 书记员 蔡汝明 附：本案适用法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。