湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0303民初2521号原告中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行。该单位住所地：湖北省十堰市张湾区公园路109号。统一社会信用代码91420300714639084W。负责人陈乔仙，该行行长。委托代理人赵波，该银行员工。代理权限：一般代理。委托代理人王小刚，该银行员工。代理权限：一般代理。被告管武涛，男，1980年1月1日出生，汉族，职业不详，户籍所在地：湖北省十堰市茅箭区。被告周小丽，女，1987年4月28日出生，汉族，职业不详，户籍所在地：湖北省房县。被告十堰市华益置业有限公司。该公司住所地：湖北省十堰市车城西路315号。统一社会信用代码91420300178858178C。法定代表人何爱华，该公司董事长。委托代理人陈相励，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行（以下简称工行十堰东汽支行）诉被告管武涛、周小丽、十堰市华益置业有限公司（以下简称华益置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法由审判员武思友适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告工行十堰东汽支行的委托代理人赵波及被告华益置业公司的委托代理人陈相励到庭参加了诉讼；被告管武涛、周小丽经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行十堰东汽支行诉称，2016年1月28日，被告管武涛、周小丽因购房而向我单位申请个人住房按揭贷款310000元，期限20年，其以位于十堰市××街办车城××号房屋提供抵押担保，办理了预抵押登记手续，取得了十堰房预张湾区字第××号预购商品房抵押权预告登记权证，被告华益置业公司为被告管武涛、周小丽的上述贷款提供连带责任保证担保。合同签订后，我单位于2016年2月5日依照合同约定向被告管武涛、周小丽发放了贷款310000元。自2018年1月起，被告管武涛、周小丽未按约定还款，贷款出现逾期，截止2019年8月5日，被告管武涛、周小丽已连续20个月未按时足额偿还贷款本息，构成违约，经我单位多次催收，被告管武涛、周小丽仍不履行还款义务，被告华益置业公司亦不履行保证责任。综上所述，被告管武涛、周小丽的行为已构成违约，被告华益置业公司亦不履行担保义务，故现依法提起诉讼，请求：1、判决解除我单位与被告管武涛、周小丽和被告华益置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》，要求被告管武涛、周小丽偿还截止2019年8月5日的借款本金292475.53元、利息24988.98元，共计317464.51元，以及从2019年8月6日起至还清全部借款本息之日止的按合同约定的利息、罚息和复利；2、判令我单位对被告管武涛、周小丽提供的抵押物享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿被告管武涛、周小丽所欠我单位的贷款本息及实现债权的全部费用；3、判令被告华益置业公司对被告管武涛、周小丽的上述债务承担连带担保责任；4、本案的诉讼费用及相关其他实现债权的费用由两被告承担。被告管武涛未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见和证据。被告周小丽未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见和证据。被告华益置业公司辩称，《个人购房借款/担保合同》属实，我公司将开发的房屋预售给了被告管武涛、周小丽，被告管武涛、周小丽也只交纳了首付，其余购房款办理的是预售贷款，因为当时还不具备办理房屋产权证的条件，所以我公司为被告管武涛、周小丽购买房屋的贷款提供了阶段性担保。按照合同约定，如果涉案房屋的不动产权属证办理下来、然后再办理完房屋他项权证以后，我公司的阶段性担保责任终结。被告管武涛、周小丽偿还了几期贷款本息后，就没有再按约还款，我公司从2016年9月开始替他们偿还了一部分本息，目前我公司所开发的房屋的产权证办理手续已经齐全，但已联系不上被告管武涛、周小丽，房屋产权证没有他们的配合也办理不下来。我公司愿意依法承担法律责任，请求法院依法裁决。经审理查明，2016年1月28日，被告管武涛、周小丽共同向原告工行十堰东汽支行递交《个人住房贷款申请审批表》和《共同还款承诺书》，申请向原告工行十堰东汽支行借款人民币310000元，用于预购位于十堰市××街办车城××期房，并同意共同承担还款责任和用以上期房作抵押担保。同日，原告工行十堰东汽支行和被告管武涛、周小丽，以及作为保证人的被告华益置业公司签订了一份《个人购房借款/担保合同》，合同约定，由原告工行十堰东汽支行向被告管武涛、周小丽发放金额为人民币310000元的个人购置住房贷款，贷款期限为20年，实际放款日和到期日以借据为准，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率即4.9%进行计算，还款方式采用按月等额本息还款法，被告管武涛、周小丽用其从被告华益置业公司预购的位于十堰市××街办车城××期房进行抵押，同时被告华益置业公司为被告管武涛、周小丽的上述贷款提供阶段性连带责任保证。合同第9.1条约定，“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定”。第10.2条约定，“阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第1项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：1、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”。第14.1条约定，“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：…L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；…”，第14.2第约定，“借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：…（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同”。合同签订后，被告管武涛、周小丽于2016年2月2日用其预购的、位于十堰市××街办车城××期房作抵押，为上述310000元贷款办理了“预购商品房抵押权预告登记”，预告登记号为十堰房预张湾区字第××号。2016年2月5日，原告工行十堰东汽支行向被告管武涛、周小丽在合同中约定的银行账户发放贷款人民币310000元。后原告工行十堰东汽支行从被告管武涛、周小丽在合同中约定的还款账户中扣划了部分本息。从2018年1月开始，被告管武涛、周小丽未再偿还借款本息，截止2019年8月5日，被告管武涛、周小丽尚欠借款本金292475.53元、利息24988.98元，共计317464.51元，原告工行十堰东汽支行多次索款未果，故而成诉。另查：被告管武涛与被告周小丽于2007年11月8日登记结婚。以上事实，有原告工行十堰东汽支行及被告华益置业公司的当庭陈述，以及原告工行十堰东汽支行提交的被告管武涛、周小丽的个人户口本和身份证（复印件）、《结婚证》（复印件）、《个人住房贷款申请审批表》、《共同还款承诺书》、《个人购房借款/担保合同》、房屋预告登记权证、借款凭证、银行交易记录明细等证据在卷佐证，经本院当庭核查，具备证据的真实性、关联性、合法性要求，本院依法予以采信。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中双方当事人所签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，原告工行十堰东汽支行按约履行了出借义务，被告管武涛、周小丽应当按约还本付息，现因被告管武涛、周小丽延迟履行还本付息的义务，被告华益置业公司亦未履行担保还款义务，已构成合同违约，原告工行十堰东汽支行要求与被告管武涛、周小丽及被告华益置业公司解除借款担保合同，连带清偿未付本金和利息的请求，理由充分，证据确凿，经本院审查，数额亦符合合同约定，故对原告工行十堰东汽支行的上述诉讼请求，本院予以支持。被告华益置业公司为被告管武涛、周小丽的上述购房贷款提供的是阶段性连带保证担保，现因被告管武涛、周小丽违约导致《个人购房借款/担保合同》解除，保证担保的阶段性条件已不存在，且与被告华益置业公司前阶段不履行担保义务有因果关系，因此对原告工行十堰东汽支行要求被告华益置业公司依约承担担保责任的请求，于法有据，且证据确凿，本院予以支持。被告管武涛、周小丽以其期房作抵押，虽然签订了担保条款、办理了“预购商品房抵押权预告登记”，但房屋预售登记是一种物权期待权，或一种预期债权的设立方式，并不等于物权，该预售方式下的担保是非典型形式的、非物权性质的担保，因此原告工行十堰东汽支行要求在本案中就设立预告登记的期房进行拍卖、并就拍卖所得价款优先受偿的诉求，于法无据，本院不予支持。《个人购房借款/担保合同》解除、贷款被宣布提前到期后，原告工行十堰东汽支行可按合同约定对未还本金主张罚息，其要求再计算复利的请求，理由不充分，本院亦不予支持。被告管武涛、周小丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行与被告管武涛、被告周小丽、被告十堰市华益置业有限公司于2016年1月28日签订的《个人购房借款/担保合同》。二、被告管武涛、周小丽于本判决生效后十日内，偿还原告中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行借款本金人民币292475.53元及利息（利息计算方法：1、截止2019年8月5日的利息为24988.98元；2、从2019年8月6日开始至清偿完毕时止，以人民币292475.53元为本金，按双方合同中约定的罚息利率即在贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率4.9%再上浮50%的标准计算）。三、被告十堰市华益置业有限公司对被告管武涛、周小丽上述第二条规定的偿还义务承担连带清偿保证责任。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行的其他诉讼请求。如果被告管武涛、周小丽、十堰市华益置业有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6062元减半后收取3031元，由被告管武涛、周小丽与被告十堰市华益置业有限公司连带承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应当在递交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰市北京路支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员  武思友二〇一九年十一月四日书记员  李 鑫附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。