山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10121号 上诉人（原审被告）：青岛永和建筑设备有限公司，住所地：莱西市水集街道办事处沽河头村。 法定代表人：刘江斋，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：孙红，女，1987年9月12日出生，汉族，现住：莱西市。 委托诉讼代理人：刘海琴，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金允国，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛永和建筑设备有限公司（以下简称永和建筑公司）因与被上诉人孙红房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 永和建筑公司上诉称，请求：1、撤销山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初494号民事判决，依法驳回被上诉人孙红的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、涉案房屋的实际租赁者为被上诉人孙红经营的莱西市新兴泰玩具厂，这一点从山东省莱西市人民法院（2018）鲁0285民初5849号结案裁判文书及本案查明的事实可以得到印证，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第59条规定“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”故被上诉人孙红作为本案诉讼主体不适格，适格的当事人应是莱西市新兴泰玩具厂，孙红仅是经营者。另外，被上诉人孙红的住址“莱西市水集街道办事处龙湾庄一村71号”错误，因莱西市水集街道办事处就没有龙湾庄一村，其正确住址为莱西市。二、造成涉案房屋烧毁的原因是莱西市韵汇通贸易有限公司办公室小太阳取暖器内部电气线路故障起火引发火灾，上诉人与被上诉人孙红经营的莱西市新兴泰玩具厂均是火灾事故的受害者，且双方在合同履行中均无过错，故被上诉人孙红经营的莱西市新兴泰玩具厂的损失（含租金损失）应由莱西市韵汇通贸易有限公司承担，山东省莱西市人民法院（2018）鲁0285民初5849号民事判决也说明了这一点。本案应为财产损害赔偿纠纷，而不是房屋租赁合同纠纷，一审法院混淆了相关法律关系，也曲解了《合同法》相关条文的立法原意，这不仅与事实不符，更与法律相悖。一审法院判令由上诉人退还被上诉人孙红100175元租金且按年息6％负担其利息系适用法律错误。综上，上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上，正确适用法律，给双方当事人一个公正的裁判。 孙红答辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。2016年11月15日，被上诉人孙红与上诉人永和建筑公司签订房屋租赁合同，承租永和建筑公司位于山东省莱西市水集街道办事处沽河头村1640平方米厂房一处，租赁期限自2017年1月1日至2022年1月1日止。合同签订后，被上诉人依约支付租赁费，2017年12月30日被上诉人向上诉人支付了2018年全年租金106600元。2018年1月22日，永和建筑公司东南角部位的办公室起火，其后火势迅速蔓延，导致被上诉人所在院内8家承租方物品被烧毁，造成重大财产损失。火灾发生后，莱西市公安消防大队出具《火灾事故认定书》认定，起火时间为2018年1月22日12时13分许，起火部位为永和建筑公司车间东南角部位，起火原因为小太阳取暖器内部电气线路故障起火引发火灾。被上诉人承租的房屋在火灾中全部毁损，无法继续使用，导致房屋租赁目的无法实现。依据双方租赁合同第六条约定，遇此种情况双方互不承担责任。同时依据《合同法》之相关规定，本案双方为租赁关系。因火灾导致灾后房屋租赁合同无法继续履行，永和建筑公司已收取被上诉人全年租金，但被上诉人仅使用租赁房屋21.5天，上诉人应将未使用部分的房租返还被上诉人。被上诉人诉前不断要求永和建筑公司返还租金，上诉人虽然口头答应，却分文未还。被上诉人要求其返还未使用部分的租金及相应利息损失并无不妥，依法应得到支持。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 孙红向一审法院提出诉讼请求，请求：判决永和建筑公司返还孙红厂房租赁费100466.92元及相应的利息损失（自孙红起诉之日始至判决生效之日止，按年息6%计算）。事实和理由：2016年11月15日，孙红与永和建筑公司签订房屋租赁合同一份，约定：孙红承租永和建筑公司1640平方米的厂房一处，租赁期限自2017年1月1日至2022年1月1日，房屋租金为每半年到期前一个月预交下半年租金。2017年12月30日，孙红向永和建筑公司支付2018年全年租金106600元。2018年1月22日，永和建筑公司厂房东南角部位的办公室起火，导致孙红承租的厂房被烧毁，孙红无法继续使用租赁的厂房。双方合同无法继续履行，孙红多次要求永和建筑公司退还未履行部分的租赁费，永和建筑公司虽口头答应退还，但却以各种理由拖延返还。孙红在审理过程中增加诉讼请求，请求判决解除孙红与永和建筑公司的租赁合同。 永和建筑公司一审中答辩称，第一，永和建筑公司与孙红签订的房屋租赁合同中明确规定，房屋不得转借和非法经营。要转租转借必须经过永和建筑公司同意，否则造成损失，以合同规定承担所有损失。第二，孙红在未经永和建筑公司同意的情况下，擅自将房屋转租给莱西市新兴泰玩具厂（以下简称新兴泰玩具厂），合同到期后，新兴泰玩具厂给永和建筑公司缴纳了2018年的租赁费，与孙红无关。因此孙红无权要求永和建筑公司退还房租。新兴泰玩具厂在2018年1月22号房屋租赁期间发生了火灾，火灾原因是莱西市韵汇通贸易有限公司引起的，永和建筑公司无责任和过错。火灾发生后，新兴泰玩具厂有财产损失等其他问题已经另案起诉。新兴泰玩具厂于2019年1月22日进行了现场勘验，评估报告还未出。永和建筑公司不同意解除双方签订的租赁合同，请求法院依法驳回孙红诉讼请求。 一审法院认定事实如下：2016年11月15日，永和建筑公司（出租方）与孙红（承租方）签订房屋租赁合同，合同约定：租赁房屋位于莱西市水集街道办事处沽河头村，使用面积为1640平方米，附送办公室4间免费使用，线路电表等出租方负责装好，租赁期限自2017年1月1日起交付承租方，使用至2022年1月1日收回，共计5年；租金的标准和交纳期限为每半年租金到期前一个月预交下半年租金，年租金为106600元，交纳期限为一个月，租赁期间电费由承租方负担，缴纳方式为现金缴纳，每月10号交付。同时合同约定承租人有以下情形，出租人可以终止合同：承租人擅自将房屋转租、转入或转借的；承租人利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益的。合同又约定：免责条件为房屋如因不可抗力的原因导致损毁和造成承租方损失的，双方互不承担责任；出租方因其他原因需要收回房屋的，应提前三个月通知退回剩下的房租，承担全部搬厂费用，承租方如果在合同期内搬离，应提前3个月通知出租方，不承担任何费用和责任，本合同终止。涉案房屋产权证号为房权证西房自字第××号，房屋所有权人为永和建筑公司。合同签订后，永和建筑公司将房屋交付孙红使用，孙红在涉案房屋开办了新兴泰玩具厂，工商注册类型为个体工商户，经营者为孙红个人经营。2017年12月30日，孙红向永和建筑公司法定代表人刘江斋支付了2018年度租金106600元。2018年1月22日12时18分许，涉案租赁厂房的院内发生火灾，导致永和建筑公司的车间、食堂及孙红承租的厂房在内的8家业主的房屋及物品被烧毁，涉案厂房无法继续承租使用。2018年6月7日，莱西市公安消防大队对涉案房屋火灾作出西公消火重认字（2018）第0002号火灾事故重新认定书，对涉案房屋火灾的起火点认定为永和建筑公司车间东南角部位门牌名称为青岛畅行无忧汽车服务有限公司车友俱乐部的刘佐南经营使用的房间内靠东侧窗户办公桌处，起火原因为小太阳电暖气内部电气线路故障起火引起的。 一审法院认为，案件争议焦点是：涉案房屋因火灾灭失后，孙红预交的房租费，永和建筑公司应否退还？租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案永和建筑公司（出租方）与孙红（承租方）签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违背相关法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；租赁物部分或全部毁损、灭失的，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”涉案房屋起火毁损，非承租人孙红原因造成，孙红租赁房屋的目的已不能实现，孙红请求解除与永和建筑公司签订的房屋租赁合同，法院应予支持；合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。孙红已经预付2018年度租金106600元，实际使用22天，基于合同目的不能实现，孙红诉请返还房屋不能够使用期间的租赁费，理由正当，应予支持。扣除孙红使用期间的费用6425元（106600元÷365天×22天），永和建筑公司应当返还100175元。孙红请求过高部分，不予支持。孙红请求永和建筑公司自起诉之日（2019年1月9日）始至判决生效之日止，按年息6%计算支付利息，符合法律规定，应予支持。孙红系新兴泰玩具厂的个体经营者，永和建筑公司辩称2018年度房租系新兴泰玩具厂支付，与孙红无关，理由不当，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条规定，判决：一、解除孙红与青岛永和建筑设备有限公司于2016年11月15日签订的房屋租赁合同；二、青岛永和建筑设备有限公司于判决生效后十日内退还孙红租金100175元；三、青岛永和建筑设备有限公司自2019年1月9日起至判决生效之日止，按年息6%计算支付孙红上述款项的利息，于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2408元，由青岛永和建筑设备有限公司负担。 二审期间，上诉人提交山东省莱西市人民法院的（2018）鲁0285民初5849号民事判决书一份，证明双方当事人在合同履行中，均没有过错，一直履行合同到2019年1月22日现场评估勘验结束。被上诉人孙红质证称，对证据的真实性无异议，但是在该判决中被上诉人并没有就租金问题进行主张。本案的一审以房屋租赁合同纠纷为案由向上诉人主张租金，符合法律规定。另，上诉人所遭受火灾的房屋投有保险，保险公司已经足额理赔了其房屋在火灾中的损失，被上诉人已将租金交付给上诉人，未履行部分理应返还。本院对上诉人提交证据的真实性予以认可，但该证据并未证明双方当事人房屋租赁合同一直履行到2019年1月22日现场评估勘验，对证据的证明事项依法不予采信。 本院另查明，被上诉人孙红的住址是山东省莱西市。 本院查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的焦点是：一、签订涉案房屋租赁合同的主体是谁；二、被上诉人孙红是否可以向上诉人永和建筑公司主张返还房租。关于焦点一，签订涉案房屋租赁合同的双方分别是出租方青岛永和建筑设备有限公司、承租方孙红，双方均在房屋租赁合同上签字盖章、捺印，根据合同的相对性，应当认定签订涉案房屋租赁合同的双方是永和建筑公司和孙红。且涉案合同在火灾发生前已经履行一年有余，永和建筑公司并未对合同履行的主体提出异议，故应当认定签订涉案房屋租赁合同的双方是永和建筑公司和孙红，孙红有权向永和建筑公司要求返还剩余房租。上诉人所提被上诉人孙红诉讼主体不适格的上诉理由不成立，本院依法不予支持。关于焦点二，莱西市新兴泰玩具厂向莱西市韵汇通贸易有限公司主张因火灾导致的财产损害赔偿，并不影响孙红向永和建筑公司主张解除合同、返还剩余房租，两者系不同的法律关系，上诉人主张一审法院混淆相关法律关系的上诉理由不成立，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人青岛永和建筑设备有限公司的上诉理由不能成立，依法应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，2304元由青岛永和建筑设备有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇一九年十一月二十八日 书记员  王若怡