浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初3046号 原告（执行案外人）：张天民，男，1957年10月1日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：金满江，浙江三惟律师事务所律师。 被告（申请执行人）：华汇建设集团有限公司，住所地：嵊州市三江街道官河南路575号。 法定代表人：周健。 委托诉讼代理人：王凯鸣，浙江计然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶成恺，浙江越光律师事务所律师。 被告（被执行人）：嵊州市中昊文创投资有限公司，住所地：嵊州市经济开发区兴盛街2303号文化创意产业园2幢402室。 法定代表人：於桂花。 原告张天民与被告华汇建设集团有限公司（以下简称华汇公司）、嵊州市中昊文创投资有限公司（以下简称文创公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月5日立案受理。本案在审理过程中，发现浙江省绍兴市中级人民法院对（2018）浙0683民初1281号文创公司与华汇公司建设工程施工合同纠纷一案立案审查，本院于2019年5月27日中止审理，于2019年9月3日恢复审理。本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告张天民的委托诉讼代理人金满江、华汇公司的委托诉讼代理人王凯鸣、陶成恺到庭参加诉讼。被告文创公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张天民向本院起诉请求：1、依法撤销对嵊州市文创园第三期玉山公馆6-2-1802房屋的查封或停止对该房屋的执行（庭审中变更为停止对嵊州市文创园第三期玉山公馆6-2-1802房屋的执行）。2、本案诉讼费用由被告承担。 事实理由：原告与文创公司房屋买卖合同纠纷一案，在法院受理期间，原告与文创公司于2017年8月3日达成和解协议书，该和解协议书第一条、第三条约定，文创公司补偿原告等450.9万元，以包含嵊州市文创园第三期玉山公馆6-2-1802房屋（下称该房屋）在内的房屋及车库作价抵付，根据该和解协议书约定，原告与文创公司于2017年9月22日签订商品房买卖合同，将嵊州市文创园第三期玉山公馆6-2-1802房屋以6500元/平方米的价款出卖给原告，并向嵊州市不动产登记中心办理了商品房买卖合同备案登记手续。原告于2017年10月15日与文创公司及物业公司办理了交房手续，实际取得了该房屋。因文创公司不能办理房产证，原告为方便处置该房屋，原告向不动产中心申请撤销了合同备案。后该房屋被法院查封，原告于2018年10月向法院提出执行异议，要求撤销对该房屋的查封或停止对该房屋的执行。法院于2019年4月8日向原告送达（2018）浙0683执异97号之一执行裁定书，驳回了原告的异议请求。 原告认为，该97号之一裁定书因在认定事实、适用法律等方面的错误，导致结论错误。其表现在：1、裁定书认定“…于2018年1月19日合同撒销”错误，应为合同备案撤销或注销。合同撤销是指当事人对合同内容有重大误解或显失公平，经合同一方当事人提出经法定程序撤销该合同，使已经发生的法律效力归于消灭。裁定书的认定显然混淆了合同撤销和合同备案撤销（注销）的概念。2、裁定书对原告提供充分证据证明的原告与文创公司签订商品房买卖合同、房款已全额付清、房屋已实际交付、房屋交付后系因文创公司原因未及时办理房产权证等事实视而不见，未作任何认定不说；反以合同备案撤销理由是无法办理按揭与事实之间存在矛盾这样一个与产权无关的理由，将原告对房屋拥有的产权认定为债权而驳回异议，其显然是将合同备案撤销当作合同撤销在理解并适用处理了。 综上，原告的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当依法排除被告作为申请执行人对原告房屋的执行，以保护原告的合法权益。 华汇公司辩称，应当驳回原告的诉请，理由如下： 一、原告诉请执行裁定书中所认定的“撤销合同备案”与“撤销合同”并非同一概念，理由不能成立：根据我国《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的相关规定，经买卖双方协商一致达成了解除合同协议的，可持身份证明和相关材料办理撤销合同备案手续。购房人预订商品房住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品房住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。本案中，原告于2018年1月19日向嵊州市房管委撤销备案登记，即意味着双方合同依法解除，不论其以何种理由解除，均不再对涉案房屋享有任何权利，何况嵊州市房地产管理委员会明确注明撤销原因为无法办理按揭，不排除异议人未付清房款的可能性。另，每一份商品房买卖合同都有特定编号，一旦撤销备案后即使是购买同一套房屋都会生成一个新的特定编号并备案登记，由此进一步证实了双方之间合同已经解除的事实。 二、案涉执行案件的执行基础来源于申请执行人华汇公司与被执行人文创公司建设工程施工合同纠纷（2018）浙0683民初1281号案件，（2018）浙0683民初1281号案件已经判决确认华汇公司在工程款35944260元范围内对嵊州文化创意产业园三期高层住宅建设工程经折价或拍卖所得价款（包含出售房屋所得房票款）享有优先受偿权，该优先权并非普通金钱债权，而系类似于抵押物权的法定优先权，原告作为普通金钱债权人无权对法定优先权提起执行异议。又根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》规定：“建设工程价款优先权是法定优先权的一种，其效力应该优于抵押权。”故建设工程价款优先权从性质上分析为法定优先权的一种，一种担保物权。再根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》规定：“适用本规定28条的前提条件是申请实现的债权应当限于金钱债权。”而据前所述，（2018）浙0683民初1281号已明确华汇公司所享有的是法定优先权，该优先权应区别于金钱债权，法定优先权从性质上应当理解为物上优先权或是一种特殊的担保物权。故原告诉请依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条无事实和法律前提，不应该得到支持。 三、原告在履行《和解协议书》时存在严重过错，应当自行对此承担全部责任：1、《商品房买卖合同》的权利来源未经司法确认，是否合法无法得到证实；2、原告合法占有房屋的依据不够充分，多数凭证系单方制作并持有；3、原告未根据《商品房买卖合同》支付对价，也未作出表示愿意对剩余价款按照人民法院的要求进行交付执行；4、原告在撤销备案时明确系因无法办理按揭过户，系自身行为所导致，履行《商品房买卖合同》时存在严重过错。 四、合同登记备案不等同于预告登记，并非预物权，即使备案登记也不具有对抗效力。商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，二者法律效力完全不同。预售合同备案登记是预告登记的前置程序，不具有对抗排他效力。 五、原告可通过另行起诉被告文创公司追究其欠款责任的方式维护合法权益，而不应对（2018）浙0683执4140号执行案件提出异议或起诉。2018年1月19日，自原告解除合同并撤销登记后，双方互负返还义务，原告对被告文创公司仅有要求返还欠款的金钱债权，其大可以通过另行起诉被告文创公司欠款纠纷的途径维护其合法权益，而不必要终止(2018)浙0683执4140号案件的执行。 被告文创公司未应诉答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了下列证据：1、受理通知书、和解协议、准予撤诉裁定书、商品房买卖合同，证明：原告和文创公司的和解协议系在诉讼过程中形成的，并报法院备案；涉案房屋的来源、原告已付清全部房款及原告和文创公司签订商品房买卖合同的事实。2、补充协议、新建商品住宅质保书、玉山公馆交付物品清单、物业管理费收款收据，证明涉案房屋已经交付，由原告实际占有使用。3、(2018)浙0683执异97号之一执行裁定书，证明涉案房屋于2018年2月2日被查封，于2018年7月19日办理不动产权（初始登记），未能办理房屋转移登记（产权证）非原告方过错;法院已作出执行异议裁定，提起执行异议之诉的由来。华汇公司质证认为，对证据1中的受理通知书、和解协议书、撤诉裁定书真实性无异议，可以从和解协议书中看出原告对文创公司享有的金钱债权，商品房买卖合同真实性有异议，该合同已经解除，原告不享有任何权利。对证据2中质保书和收据等真实性有异议，有涂改痕迹，补充协议真实性有异议，有可能是原告与文创公司事后制作的证据。对证据3、真实性无异议，证明该涉案房屋登记在文创公司名下，无法排除案件的执行。被告华汇公司提供证据如下：4、嵊州市房地产管理委员会出具的查询报告书,证明2018年1月19日，原告与文创公司的网签备案已经撤销，撤销的前置条件是合同撤销，才会导致网签撤销。撤销的原因是无法办理按揭，证明原告与文创公司在双方买卖合同过程中存在一定的过错，不符合28条的规定。5、（2018）浙0683民初1281号判决书，申请人执行的是基于本案判决享有优先受偿权的建筑工程款，优于普通金钱债权。原告质证认为，对证据4的真实性无异议，证明目的无法达到，合同撤销作为行政机关是没有权利撤销的，是合同备案的撤销，并不是买卖合同的撤销，不能办理按揭的撤销原因也是房管部门自认为的，也不是原告提出的。对证据5的真实性无异议，建筑工程款也属金钱债权，即使存在优先权，也不能对抗原告与文创公司的买卖合同关系。 被告文创公司既未向本院提交证据材料又不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。 对无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据认定如下：对原告提供的证据2华汇公司对其真实性存疑，质保书也未见涂改痕迹，本院对其真实性予以认定。对双方提供证据的证明目的在本院认为部分一并阐述。 根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：本院在审理华汇公司与文创公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，因华汇公司申请财产保全，本院于2018年2月2日作出（2018）浙0683民初1281号民事裁定，并根据该裁定查封了文创公司名下嵊州市文创园三期玉山公馆6-2-1802在内的多套房产。2018年7月30日，本院作出的（2018）浙0683民初1281号民事判决，判令“一、嵊州市中昊文创投资有限公司支付华汇建设集团有限公司工程款42260182元，并赔偿该款自2016年11月1日起（其中5636350元自2016年10月28日起，35944260元自2017年10月11日起）至付清日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的利息损失。款限本判决生效后十日内付清。二、华汇建设集团有限公司在工程款35944260元范围内对嵊州文化创意产业园三期高层住宅建设工程经折价或者拍卖所得价款（包括出售房屋所得房票款）享有优先受偿权。三、驳回华汇建设集团有限公司的其余诉讼请求”。判决生效后，华汇公司依法申请执行，本院于2018年9月3日立案执行，案号为（2018）浙0683执4140号。 另查明，周显永、张天民、夏春南与文创公司、嵊州市东港制衣有限公司、张建新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案，于2017年8月9日作出（2017）浙0683民初5040号民事裁定，准予周显永、张天民、夏春南撤诉。诉讼期间文创公司与周显永、张天民、夏春南及叶德忠达成和解协议，该和解协议书第一条、第三条约定，文创公司补偿周显永、张天民、夏春南等450.9万元，以包含案涉嵊州市文创园第三期玉山公馆6-2-1802房屋在内的房屋及车库作价抵付。2017年9月22日，张天民与文创公司签订《商品房买卖合同》，编号为2017330683YS0003670，合同约定：张天民向文创公司购买坐落于嵊州市兴盛街2299号玉山公馆嵊州市，房屋价款621205元，签订合同当日买受人以现金支付首付款321205元，余款300000元通过按揭方式支付。并于合同签订当日办理合同备案登记。张天民于2018年1月19日在嵊州市房地产管理委员会办理了撤销合同备案手续，撤销了编号为2017330683YS0003670《商品房买卖合同》，撤销理由为：无法办理按揭。2018年7月19日，案涉房产办理不动产权证，权利人为文创公司，权证号为浙（2018）嵊州市不动产权第0025704号。截至2018年11月20日，除本院（2018）浙0683民初1281号案预售查封外，该房无抵押、其他查封等权利负担。 本院认为，本案争议的焦点为原告张天民对涉案房屋是否享有排除执行的权利。对于被执行人名下的财产，人民法院有权进行执行。原告以查封前已签订商品房买卖合同、付清全部房款且已实际交付取得房屋为由主张对案涉房屋排除执行，实际是主张对涉案房屋享有物权期待权排除执行。本案中，原告提供的《和解协议书》与《商品房买卖合同》、华汇公司提供的嵊州市房地产管理委员会查询报告书在付款方式上存在矛盾：根据原告提交的《和解协议书》，可以证明文创公司因无法支付补偿款而将案涉房产抵偿给张天民等人，表示房款已全额付清；《商品房买卖合同》约定签订合同当日买受人以现金支付首付款321205元，余款300000元通过按揭方式支付，嵊州市房地产管理委员会查询报告书证明原告撤销合同备案理由为无法办理按揭，均证明房款未付清，原告对此不能作出合理的说明并提供证据佐证。根据原告提供的《和解协议书》，文创公司因无法支付补偿款而将案涉房产抵偿给张天民等人，达成以物抵债协议后建立了商品房买卖合同关系，张天民仅享有普通的债权请求权，即有权请求交付并移转房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的转让经登记发生效力。由于涉案房产在法院查封登记在出让人名下，因而涉案房屋未发生物权移转，受让人对房屋不享有所有权。以物抵债协议以消灭金钱债权为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，因而，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。对原告提出其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对涉案房屋享有物权期待权的主张，具体分析如下：首先，原告与文创公司于法院查封前签订《商品房买卖合同》，根据原告提供的补充协议、新建商品住宅质保书、玉山公馆交付物品清单、物业管理费收款收据等可以证明原告在法院查封前占有了涉案房屋。其次，合同约定签订合同当日买受人以现金支付首付款321205元，余款300000元通过按揭方式支付，但原告提供的《和解协议书》签订在前，与合同内容相矛盾，故《和解协议书》不能达到原告已付清全部房款的证明目的。第三，原告与文创公司于2017年9月22日签订《商品房买卖合同》并办理合同备案登记至2018年11月20日本院将涉案房产预售查封的一年多时间里，原告对涉案房屋不但没有及时办理过户登记，反而于2018年1月19日撤销了合同备案手续，从而案涉房产2018年7月19日办理不动产权证时权利人为文创公司，故未办理过户登记因买受人自身原因导致，买受人存在过错。原告提出为方便处置房屋撤销合同备案登记且未办理过户登记为文创公司造成的主张本院不予采信。故原告的情形并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之条件。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第2条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此，以建设工程为执行标的的执行案件中，案外人对建设工程主张消费者物权期待权的，需满足以下条件，才能对抗申请执行人的建设工程款优先受偿权：（1）建设工程应当是商品房，非商品房的建设工程不在此列。（2）案外人必须是购买商品房的消费者。根据我国《消费者权益保护法》第2条的规定，消费者为生活消费需要购买、使用或者接受服务，其权益受消费者权益保护法保护。因此，购买商品房的人必须是为生活消费，才能称之为上述《批复》中的消费者，才能享有建设工程价款优先受偿权更优先的权利。如果不是为了满足生活需要而购房，而是为了生产经营或其他原因购房，就不属于消费者，也就不能对抗申请执行人的建设工程款优先受偿权。据此，案外人主张享有对抗申请执行人的建设工程款优先受偿权的必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。本案中，生效判决已确认被告华汇公司在工程款35944260元范围内对嵊州文化创意产业园三期高层住宅建设工程经折价或者拍卖所得价款（包括出售房屋所得房票款）享有优先受偿权，涉案房屋属于被告享有优先受偿权的工程范围。张天民的情形即使符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其享有的物权期待权也只优先于普通的金钱债权，其购房目的也不是为了生活消费，也未提供证据证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，对涉案房屋并不享有消费者物权期待权，不能对抗华汇公司的建设工程款优先权。综上，原告张天民对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予驳回。被告文创公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项之规定，判决如下： 驳回张天民的诉讼请求。 案件受理费8800元，由张天民、嵊州市中昊文创投资有限公司各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  王亚芳 人民陪审员  马仁良 人民陪审员  陈 伟 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  刘丹凤 附相关法律条文 1、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。