新疆维吾尔自治区塔城市人民法院民事判决书（2019）新4201民初1533号原告（反诉被告）：孙国霞（现用名赵雅楠），女，1978年8月4日出生，俄罗斯族，个体工商户，住塔城市。被告（反诉原告）：王会民，男，1976年11月27日出生，汉族，个体工商户，住塔城市。委托诉讼代理人：窦廷贵，新疆扬眉律师事务所律师。原告（反诉被告）孙国霞与被告（反诉原告）王会民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）孙国霞、被告（反诉原告）王会民及其委托诉讼代理人窦廷贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙国霞向本院提出诉讼请求：依法判令1、解除原告和被告签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议；2、被告向原告支付房屋租赁期间及解除后房屋占有期间的房屋租金及房屋占有费，其中2019年4月9日至2020年3月1日前，房屋租金按每天930.055元，截至2019年5月8日房屋租金为9300.55元，此后至2020年2月28日仍按此计算；2020年3月1日后，年租金每日按房屋租金1739.726元计算，直到清偿所有租金和占有费；3、被告王会民向原告支付2019年2月15日至2019年3月1日的房屋租金共计2.2万元；4、被告王会民给原告支付迟延部分的利息，利息按照月利率2%计算，其中29.8万元租金的利息起算日为2019年4月14日，暂计算至2019年5月8日，利息共计4768元；2.2万元租金的利息起算日为2019年2月15日，暂计算至2019年5月8日，共计968元。若被告2020年2月28日依然没有给原告交付楼房，则自2020年3月1日起另加30万元的房屋租金及占有费利息。此后继续计算，直到清偿所有本息；5、被告向原告支付违约金及原告的损失金共计32万元整；6、被告注销其营业期间所有的证照；7、被告清偿其租赁和占用期间产生的所有经营性费用，不限于水费、电费、暖气费、宽带费、垃圾处理费等全部相关费用；8、被告未经原告书面同意和第三方签订的租赁原告名下的房屋的合同无效；9、被告承担合同中约定的其他损失金；10、被告按照合同的约定交付消防、公安等系统；11、被告承担所有的费及保全费。事实和理由：2018年2月20日原告孙国霞和被告王会民以及李正勇，顾今久签订房屋租赁合同，将原告名下位于塔城市××路房屋租赁给被告和李正勇，顾今久。合同约定，租赁期限为2018年2月15日至2026年2月14日，房屋押金30万元，租金63.5万元（其中代管部分13.5万元），此后每年的2月15日前一方给甲方交付下一年度的租金，设备使用费及装修损耗费……第三条房屋租赁期限中约定：租赁期内，乙方可以将自己租赁甲方的房屋转租给第三人，但必须征得甲方书面同意；第八条房屋和人员安全项约定：乙方在签订本合同三个月内给承租（代管）楼房购买火灾险，受益人加上甲方的姓名，并将复印件给甲方一份留存；合同第十条违约责任项2约定：拖欠房租、押金及设备损耗费不足一个月，每天按照为支付本金的千分之一给甲方（原告）支付违约金和损失金，直至清偿本金。若拖欠费用超过一个月，但甲方仍然同意继续给一方租用的，一方除应补交租金给甲方外，还应按拖欠的天数给甲方支付违约金和损失金，每天违约金和损失金的标准为：房屋年总租金的千分之一。截至2018年3月18日，被告及李正勇、顾金久三人仍不给本人交付租金，也拒绝交付楼房，构成违约。因念在双方早先认识，原告不想把事情扩大话，无奈原告与承租三人协商后达成协议：李正勇和顾金久二人自愿退出租赁，涉案房屋由王会民一人租赁，并就此于2019年3月19日当事四人签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），补充协议约定，房屋年租金降为42万元，该房租自2019年3月1日起算，2019年2月15日至2019年3月1日的房租共计2.2万元（利息未算），在乙方日后不出现违约的前提下予免除，若乙方日后出现违约行为，该笔款项按照原协议计收。现负一楼第三方承租，自甲方通知乙方负一楼第三方不再随行一日内，乙方给甲方追加12万元的年租金，租金自甲方通知乙方之日起算……签订本协议之日开始，若乙方发生任何违约行为满五个工作日，则本协议约定的变更后的房租数额立即失效，房屋租金恢复为原协议约定的房租数额，为年租金63.5万元，本补充协议约定的其他内容继续有效……双方的违约责任自房屋交接之日起重新起算（房屋于签订合同当日交接给了王会民）。补充协议特别约定：一、若一方违约，则免除后违约方的所有违约责任。二、协商不成的，约定在原告所在地人民法院起诉；三、本补充协议作为原协议的变更和补充，与原协议有抵触或者新增的按本补充协议约定执行，无抵触的执行原协议约定。2019年4月3日原告回塔城祭祖，发现乙方承租本人的房屋一楼原先先前的门牌正在被拆除更换。4月4日，该门面房挂牌金冉综合商店，里面已经摆满商品开业经营，后原告核实该商店的营业执照上的法人名为梁小英，并非王会民，梁小英也并非王会民的家人。说明该铺面已经被王会民转租给梁小英，至今被告没有给说明此转租行为，更别说征得原告书面同意。被告王会民擅自转租自己承租的原告名下的房屋违反原合同第三条之约定。原协议约定的火灾一切险至今被告都没有购买，被告违反原合同第八条约定。原告于2019年4月9日通知被告地下室第三方于当日23：59分退出租赁，要求被告做好交接，交付补充协议约定的房屋租金12万元。被告截至今日仍拒绝支付房租，违反房屋租赁合同补充协议二中对该项的约定。按照补充协议中签订本协议之日开始，若乙方发生任何违约行为满五个工作日，则本补充协议约定的变更后房屋租金数额立即失效，房屋租金恢复为原协议约定租金数额，为年租金63.5万元之约定。现向贵院诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）王会民辩称，1、原告（反诉被告）要求解除合同，2019年8月份原告（反诉被告）已经以律师函通知被告解除合同，被告也同意解除合同。2、基于原告（反诉被告）以律师函的形式解除了合同，那么就不存在租金，这个租金是免除的。3、要求支付迟延履行的利息，这个不存在，合同已经解除，不存在之后的利息租金违约金的问题。4、我们认为从合同的履行来看被告没有违约。5、判令注销被告的证照，原告（反诉被告）没有权利去注销被告的证照，这个证照也没有明确。6、被告2019年8月20日之前没有欠任何费用，如果有原告（反诉被告）缴纳的请提交证据。7、被告和第三人的合同是否有效，原告（反诉被告）没有诉权。如果有类似的合同原告（反诉被告）可以举证证实。8、原告（反诉被告）要求我方承担其他损失金没有法律依据。9、原告主张交付消防系统不清楚不明确。10、诉讼费和保全费由败诉方承担。合同已经解除原告（反诉被告）说的原合同被告没有见过，补充协议被告认可，但是被告没有任何违约行为。现提起反诉，请求判令被告退还租金133333元，2019年8月20日到2020年3月的租金，返还租房押金30万元，反诉费由原告（反诉被告）孙国霞承担。针对被告（反诉原告）王会民的反诉请求，原告（反诉被告）孙国霞答辩如下：2019年3月19日，原告孙国霞与被告及李正勇、顾金久共同签订房屋补充协议，协议约定乙方李正勇、顾金久自愿退出，王会民一人承担，并承担所有合同中约定的乙方应该承担的义务和责任，享有所有合同中约定的乙方享有的权利，补充协议第二项约定房屋年租金降为42万元，并非王会民承租原告（反诉被告）的房屋定价为42万元。2019年3月起算2019年2月15日至3月1日的房租2.2万元（逾期利息没算）。在乙方日后不出现违约的情况下可以免除，如违约则该笔款项按照原协议计收，补充协议约定现在负一楼现承租期内乙方给甲方30万元租金，自甲方通知乙方负一楼第三方不在承租地下室之日起五日内，乙方给甲方追加支付12万元的年租金，租金自甲方通知乙方之日起算。协议约定，乙方违约交房或者期满交房时所有的证照应该在使用期内，由乙方配合甲方办理经营所有的证照销户或者过户，公安等系统的交接，使甲方能够办理所有的手续，若在交接时任何系统不能正常交接或者经营性手续无法办理，导致甲方无法正常开业，则该时间段乙方仍需按照房屋租金数额给甲方支付滞纳款，至甲方能够正常营业为止，按协议约定乙方交楼时所有的设备、家具、家电要完好，不能使用的由乙方修缮，否则从押金内扣除。房屋在给乙方三人交接时，所有家具家电完好，所有设备设施都在适用状态，房屋装修及设备设施种类和数量以甲方在起租和居住中以拍摄的视屏录像为准。原涉案房屋租赁合同第四条载明，楼房的全部出租部分每年的租金设备损失费共计63.5万元，该部分租金直接由甲方收取，在乙方的年缴费中扣除，甲方和乙方和第三方的合同正常履行期间，乙方给甲方缴纳的租金、设备损耗费和装修使用费共计50万元，涉案房屋租赁合同载明乙方已经知道甲方和第三方签订的所有合同，在正常租赁期间内租金第三方直接交给甲方，在乙方的租金内扣减该部分租金。自乙方承租楼后乙方代甲方和第三方履行合同中的所有义务，乙方承担甲方和第三方合同中签订的全部违约责任，享受第三方的违约和违约赔偿。如合同因违约或者合同期满终止后，该部分租金在甲方和乙方的合同中不在扣减，租赁部分的房子由乙方继续租赁使用，该部分租赁费用由乙方直接交给甲方，违约责任第十条约定：租赁期间内乙方违约则乙方交给甲方的所有款项作为违约金抵扣不予归还。若乙方不配合交楼甲方可以强行收楼，若乙方不配合交接则以甲方统计为准。补充协议第九条载明，原合同缺少王会民的签字，现追认王会民的乙方身份，第三方退出租赁，本人因合同约定向被告以手机短信和微信方式发送了第三方退出租赁，要求被告按照合同给本人交付房租12万元，王会民拒绝交付。2019年8月20日，本人又以律师函的形式向被告通知，要求被告按照合同约定给我交付款项，否则依法解除涉案合同，被告不予理会。2019年9月本人从内地回来，要求被告要么交付房租要么交付楼房，被告不但不履行合同甚至动手，后经过派出所和社区协调，被告依然不交房租也不交楼房，至今这个楼房被告还在经营和占有使用，且2018年签订原涉案合同后涉案楼房相关营业证照办理的也是被告名字。2019年3月15日被告将楼房的六楼转租给第三人，而本人跟被告签订合同的时间是2019年3月19日，即便原被告双方没有写明合同缺少被告的签字，在此追认被告的乙方身份，原合同王会民也是事实承租人，否则王会民反诉状中的押金30万元怎么说？被告从没有给我交过30万元的押金。该押金为2018年2月20日由李正有、顾金久签合同时承租方给我交的押金并不是王会民交的。王会民说的2019年8月20日已经同意解除合同没有任何依据，事实上至今房屋全部被王会民非法占有，被告（反诉原告）王会民的反诉请求，无事实依据。本院经审理认定事实如下：2018年2月20日，原告孙国霞和李正勇，顾金久签订房屋租赁合同，将原告名下位于塔城市××路房屋租赁给李正勇，顾金久。合同约定，租赁期限为2018年2月15日至2026年2月14日，房屋押金30万元，租金63.5万元（其中代管部分13.5万元），此后每年的2月15日前乙方给甲方交付下一年度的租金，设备使用费及装修损耗费……第三条房屋租赁期限中约定：租赁期内，乙方可以将自己租赁甲方的房屋转租给第三人，但必须征得甲方书面同意；第五条约定总押金30万元，该押金用于保障房屋内的设备和装修完好，经营性费用保障，以及违约部分保障；第八条房屋和人员安全项约定：乙方在签订本合同三个月内给承租（代管）楼房购买火灾险，受益人加上甲方的姓名，并将复印件给甲方一份留存；合同第十条违约责任项2约定：拖欠房租、押金及设备损耗费不足一个月，每天按照为支付本金的千分之一给甲方（原告）支付违约金和损失金，直至清偿本金。若拖欠费用超过一个月，但甲方仍然同意继续给一方租用的，一方除应补交租金给甲方外，还应按拖欠的天数给甲方支付违约金和损失金，每天违约金和损失金的标准为：房屋年总租金的千分之一。2018年3月19日，孙国霞与王会民、李正勇、顾金久协商后达成协议：李正勇和顾金久二人自愿退出租赁，涉案房屋由王会民一人租赁，并签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），补充协议约定，房屋年租金降为42万元，该房租自2019年3月1日起算，2019年2月15日至2019年3月1日的房租共计2.2万元（利息未算），在乙方日后不出现违约的前提下予免除，若乙方日后出现违约行为，该笔款项按照原协议计收。现负一楼第三方承租，自甲方通知乙方负一楼第三方不再随行一日内，乙方给甲方追加12万元的年租金，租金自甲方通知乙方之日起算……签订本协议之日开始，若乙方发生任何违约行为满五个工作日，则本协议约定的变更后的房租数额立即失效，房屋租金恢复为原协议约定的房租数额，为年租金63.5万元，本补充协议约定的其他内容继续有效……双方的违约责任自房屋交接之日起重新起算（房屋于签订合同当日交接给了王会民）。补充协议特别约定：一、若一方违约，则免除后违约方的所有违约责任。二、协商不成的，约定在原告所在地人民法院起诉；三、本补充协议作为原协议的变更和补充，与原协议有抵触或者新增的按本补充协议约定执行，无抵触的执行原协议约定。王会民在租赁期间未征得原告书面同意将该门面房租赁给他人，经营店面为“金冉综合商店”。原告孙国霞于2019年4月9日通知被告地下室第三方已退出租赁，要求被告王会民做好交接，交付补充协议约定的房屋租金12万元。被告王会民未履行交接手续，亦未支付房租。2019年3月15日，王会民与马德龙签订租赁合同，将新源综合楼（君御明城宾馆六楼）租给马德龙，年租金30000元。2019年8月6日，孙国霞向王会民发律师函，通知王会民支付租金、利息及违约金，如不按照规定付款，孙国霞从收取的30万元押金中扣收等额款项，并将于2019年8月20日解除房屋租赁合同，收回所出租的房屋，本律师函具有通知你方解除房屋租赁合同的效力，不再另行向你发出解除房屋租赁合同的通知书。落款处为：广东慧港律师事务所孙国霞本人在落款处签名。交邮日期为2019年8月8日。本案争议焦点：1、原告孙国霞与被告王会民签订的房屋租赁补充协议是否有效？双方的合同是否解除？2、原被告在履行合同中是否违约？谁应该承担违约责任？原告孙国霞主张的各项费用是否符合法律规定？3、被告王会民反诉要求原告孙国霞退还租金及租房押金是否符合双方约定及法律规定？本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁补充协议未违反法律规定，应为合法有效协议，根据双方提交的2019年8月6日的律师函，可以确认孙国霞已经向王会民下发解除房屋租赁合同函，庭审中王会民亦认可收到该函，同意解除房屋租赁合同，故双方签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议应于2019年8月20日解除。根据双方签订的房屋租赁补充协议，王会民违反协议约定，经孙国霞通知其负一楼第三方不再承租地下室，五日内未追加12万元年租金，且将租赁的门面房未经孙国霞同意转租，另外没有在合同签订三个月内将受益人有甲方（孙国霞）姓名的火灾险的复印件交给甲方，应当承担违约责任。因双方已经在合同中约定租赁期间内，乙方（王会民）如违约，甲方（孙国霞）有权解除合同，收回房屋，并有权依据协议要求乙方承担所有的损失费用，乙方交给甲方的所有款项作为违约金和损失金直接抵扣，不予退还。故王会民已经交纳的房屋租金及押金，作为承担孙国霞所有的损失赔偿费用予以抵扣，故对原告（反诉被告）孙国霞的本诉请求，本院依法部分予以支持，被告（反诉原告）王会民的反诉请求，本院依法不予支持。原告（反诉被告）孙国霞主张的第二项请求房屋租金及占有费、第四项的利息，原告计算至2020年的部分无法律依据，本院依法不予支持。孙国霞第二项至第五项符合法律规定的部分损失，由王会民已交纳的房屋租金和押金予以抵扣，在判项中本院再不予赘述。孙国霞主张的第七项请求，要求清偿王会民租赁和占用期间产生的所有经营性费用，并未向本院提供相关证据证实，本院依法不予处理。关于孙国霞主张王会民注销所有的证照、交付消防、公安等系统的请求既不明确、亦不具体，本院在本案中不予处理。孙国霞主张要求王会民未经其书面同意和第三方签订的租赁房屋合同无效的请求，因其未提交证据证明王会民和第三方有合同，且该法律关系与本案非同一法律关系，在本案中本院依法不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议；二、驳回原告（反诉被告）孙国霞其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王会民的反诉请求。案件本诉受理费3327.77元，邮寄费200元，案件反诉受理费3875元，合计7402.77元，由被告（反诉原告）王会民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。审判员 朱君成二〇一九年十一月九日书记员 马晓雨本法律文书适用的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条：原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。