山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终7877号 上诉人（原审被告）：贾士友，男，1941年6月9日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。 上诉人（原审被告）：贾传志，男，1968年3月10日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨新亮，山东一品律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵尔坤，男，1966年9月10日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。 委托诉讼代理人：吴继涛，山东瑞纳律师事务所律师。 上诉人贾士友、贾传志因与被上诉人赵尔坤农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省兰陵县人民法院（2019）鲁1324民初3050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贾士友、贾传志上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或直接改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人无本案诉讼主体资格，无合法的诉权。法律保护的是当事人的合法权益，非法利益不受法律保护，一审判决有误。1、被上诉人无任何合法的证据来证明涉案房屋为其合法所有，或者其具有合法的管理、使用权。2、根据《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条及《土地管理法》第八条、第十条、第十一条、第十二条、第三十一条、第三十六条、第四十四条之规定，被上诉人系卞庄街道办事处管家庄村人，涉案楼房位于兰陵县，楼房所属土地的性质为兰陵县集体土地，且为耕地。被上诉人无证据证明对涉案耕地具有商业开发的权利。被上诉人自述的建楼行为因违法而不受法律保护，因此，被上诉人在本案中无合法的诉权。二、被上诉人向法庭提交的《房屋买卖合同书》因违法而当然无效，其诉求不应当被支持。如上所述，被上诉人自述的建造楼房的行为违反了《土地管理法》的相关强制性规定，基于该违法行为所产生的相应民事活动包括涉案合同均系无效的，不受法律保护。三、被上诉人没有证据证明其将涉案房屋以35万元价格出售给上诉人。合同书没有约定涉案第一排东2户楼房。该合同约定的是第一排东1户。被上诉人在(2019)鲁1324民初655号、653号案件中，主张仅出卖给上诉人第一排东1户，主张上诉人是无故侵占第一排东2户，即被上诉人此前不认可双方是买卖合同关系。其自认的事实对其具有不可更改的约束力。在本案中违背了禁止反言的原则，不应当被支持。3．被上诉人在(2019)鲁1324民初655号案件中民事起诉状中明确自认涉案房产在2019年1月11日时价值为30万元，现又按照35万元价格起诉，明显不合情理。四、被上诉人在起诉状中隐瞒了事实，虚假陈述，其主张前后不一致，不能成立。1．被上诉人诉称在(2019)鲁1324民初655号案件中，被上诉人“因被告未交清‘第一排东2户房款’被上诉人起诉至兰陵县人民法院，要求被告返还房屋”不属实。根据(2019)鲁1324民初655号案件中被上诉人的起诉状可知，被上诉人原主张是上诉人“于2018年4月1日无故侵占涉案房产，请求判决被告停止侵权、排除妨害，返还侵占原告的三间三层楼房，价值30万元”。同一个楼房，相同的当事人，现被上诉人在本案中又变更主张是在2015年1月26日双方签订合同，其将涉案房产出卖给了上诉人，现主张与前述主张相矛盾。前面诉讼中所主张的侵占与本案所主张的买卖竟然相隔三年之久，根据被上诉人的意思似乎是房屋被卖给上诉人三年多以后，又被上诉人无故侵占了，这个情形明显是不符合情理的，是不可能发生的事。这充分说明了被上诉人隐瞒了事实真相，没有如实陈述，其主张不能成立，不能被支持。2．被上诉人在(2019)鲁1324民初653号房屋买卖合同纠纷一案中，主张仅将第一排东第一户卖给了上诉人，且主张上诉人仅仅支付了32万元。现又主张将第一排东第1、2户出卖给了上诉人，上诉人交付了36万元。被上诉人的前后主张不一致，证实被上诉人在隐瞒事实，虚假陈述。3．被上诉人在(2019)鲁1324民初655号案件民事起诉状中自述涉案房屋在2019年1月11日时的价值为30万元。而上诉人在2014年12月27日即交款4万元，在2015年1月26日签订了合同。众所周知的是，在2014年年末，房价偏低。既然被上诉人在2019年1月11日具状起诉时还自认涉案房屋价值为30万元，那么在2014年年末和2015年年初这段时间，涉案房产价值显然会低的更多，正常交易价格必然不会超过30万元。现被上诉人却又诉求支付购房款34万元，竟然超过了其自认的房屋在2019年1月11日时的价值（30万元），其主张是混乱的，进一步证实被上诉人是虚假陈述，不能采信。五、被上诉人属于重复起诉，应当依法驳回。如上所述，在(2019)鲁1324民初655号案件和本案中，均基于同一个楼房，相同的当事人，也就是基于同一个事实，被上诉人两次起诉，属于重复起诉，依法应当驳回被上诉人的诉讼请求。六、上诉人贾士友、贾传志对涉案楼房支付了对价，取得了涉案楼房的权益。涉案楼房系占用了二上诉人的4.5亩责任田后建造的，二上诉人的合法权益被非法侵犯，土地收益受损，并且支付了楼房款36万元。2014年秋天，上诉人贾士友前往该地块准备翻地进行耕种，遭到了当时的村支部书记吴传举组织人员的阻挠，吴传举指使挖掘机截断了通路，并在地上洒满了石子，强迫上诉人贾士友同意将土地拿出来建房。被逼无奈，上诉人贾士友只好放弃了抗争。后土地被非法占用，上诉人贾士友没有得到任何补偿或赔偿。但吴传举承诺以36万元的价款将第一排东一、二户转卖给上诉人贾士友。因上诉人贾士友年迈体弱，无力购买，就让上诉人贾士友之子贾传志出钱。交钱时，吴传举让把钱交给了被上诉人，被上诉人为上诉人贾士友出具了收款条（收款条载明赵尔坤是收款人，并不能证明其具有涉案房屋合法的占有、使用、收益权）。2014年12月27日、2015年1月26日、2015年2月18日、2015年6月11日、2016年2月6日共五次向被上诉人支付楼款36万元。第一排东第一、二户的全部房款付清。因为2015年1月26日的收款收据中“项目一栏”载明“第一排东1、2户”，这足以说明，上诉人贾士友代交的楼房款购买的是第一排东第一、二户，并非被上诉人诉称的第一排东第一户。七、一审判决书超诉讼请求而裁判明显违法。被上诉人在一审中的诉讼请求为请求法院依法判决上诉人支付购房款34万元，本案的诉讼费用由上诉人承担。一审判决书裁判结果第一、二项明显超被上诉人的诉讼请求，一审判决违法。八、上诉人提交的涉案楼房附属土地所在村委会的多份书面证明，均可以证实上诉人的土地被涉案楼盘开发建设所使用。既然一审判决书认定双方的交易行为无效，判决上诉人返还被上诉人房屋，则应当判决被上诉人恢复土地原貌，将上诉人赖以生存的土地退还给上诉人。但一审判决书超出被上诉人的诉讼请求进行裁判，却无视上诉人土地被占用之事实，对上诉人的权益置之不理，判决结果显然是违法的且表现出明显的不公正性。 被上诉人辩称，一审法院对于本案认定事实清楚，判决适用法律正确。上诉人的上诉观点均是对原审观点的重复，并没有新的具体的答辩意见，我方在原审当中已经具体陈述了。因此请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。 赵尔坤向一审法院起诉请求：1.依法判令贾士友、贾传志支付赵尔坤购房款34万元；2.本案诉讼费用由贾士友、贾传志负担。 一审法院认定事实：2014年10月26日，村委作为发包方（甲方），赵尔坤作为承包方（乙方），双方签订了《合同》，内容如下：双方依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就别墅自筹自建及销售达成一致，为明确双方责任，订立以下合同，双方共同遵照执行。一、工程名称：大吴皇路别墅楼，两层带阁楼。二、该地皮由乙方自筹自建，乙方自己销售，村委无权干涉。三、村土地已改变为建设用地，土地局、规划局、建设局等一切建设手续无需办理，甲方保证乙方在施工期间无任何单位和个人去干涉，如出现问题由甲方负责协商解决。四、付款方式：承包款共计130万元（大写壹佰叁拾万元整）。乙方开工挖槽之前付甲方肆拾万元整，剩余玖拾万元待工程全部完成支付。五、工程质量标准：合格。六、工程承包内容：毛坯房共计6排，每排11户，共计66户。图纸内所有土建工程及水电安装、院墙、铁门、车库门、大门楼（不含：内门、涂料、地板砖）。七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。八、乙方自签订合同之日起一年内全部竣工，逾期由乙方承担一切责任。2014年10月14日2015年10月14日甲方：乙方：2014年10月16日。吴某在甲方处签字捺印并加盖村委公章，赵尔坤在乙方处签字，吴付松作为证明人签字。该合同第二条明确约定，该地皮由赵尔坤自筹自建，赵尔坤自己销售，村委无权干涉，证实赵尔坤是本案适格主体。2017年9月，赵尔坤未经批准占用土地建设住宅楼的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关规定，兰陵县国土资源局依法对赵尔坤作出行政处罚。2015年1月26日，赵尔坤作为甲方（卖方），贾士友、贾传志作为乙方（买方），双方签订《房屋买卖合同书》，内容如下：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》以及其他相关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、有偿、协商一致的基础上，就房屋买卖事项，达成协议如下：一、甲方自愿将坐落在兰陵县的楼房出卖给乙方。该楼房系砖混结构，位置在1排东1户。二、楼房总价款为人民币（大写）叁拾伍万元，即人民币（小写）350,000元。三、乙方于本合同签订之日向甲方交付定金拾万元。四、该楼房第二层楼封顶时，乙方付购房款壹拾万元，自接到甲方的电话或者书面付款通知之日起7日内如数交付；剩余购房款150,000元，于甲方交付楼房和楼房钥匙之前付清（定金抵作价款）。五、如果乙方逾期付款，每拖欠一日，乙方按月利率3%向甲方支付延期付款利息，根据欠款总额计算；逾期时间超过20日的，甲方有权单方解除合同，将本合同项下的楼房另行出售给他人，并且乙方无权要求甲方返还定金。六、甲方保证该房产没有抵押、出租等权属争议，但不能依法办理土地、房屋的产权登记手续，乙方也不再要求甲方为其办理或协助办理产权登记手续。在以后政策允许的情况下，乙方可自行办理相关手续，有关税费由乙方承担。七、在乙方交清全部价款，甲方交付楼房之后，双方当事人不得反悔。甲方如违反本合同，应双倍返还乙方所付的楼房总价款；乙方如违反本合同，视为同意甲方不予退还购房款和定金（即乙方放弃向甲方索要所交付的楼房总价款的权利）。八、本合同由甲、乙双方签字或者盖章，并经乙方向甲方交付定金之日生效。九、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，鉴证单位兰陵县村民委员会一份备案。甲方（签章）：乙方（签章）。该合同证实贾士友、贾传志购买一排东1户楼房价款为350,000元，并明知不能办理产权登记。2014年12月27日，赵尔坤收到贾传志预交楼款4万元，2015年1月26日，赵尔坤收到贾传志预交楼款16万元，2015年2月18日，赵尔坤收到贾传志预交楼款11万元，2015年6月11日，赵尔坤收到贾传志预交楼款3万元，2016年2月6日，赵尔坤收到贾传志预交楼款2万元，（其中2015年1月26日的收据中“项目”一栏载明“第一排东1、2户”）上述五张收条（收据）合计金额36万元。上述收据证实，贾士友、贾传志购买赵尔坤楼房交款共计360,000元。扣除笫一排东1户房款350,000元后剩余款10,000元。2019年2月27日，兰陵县人民法院作出（2019）鲁1324民初655号民事判决书，认定赵尔坤与贾士友、贾传志就“第一排东2户”楼房存在房屋交易合同关系，判决书现已生效。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，无须当事人举证证明。故一审法院依法确认赵尔坤与贾士友、贾传志之间对涉案的第一排东2户存在房屋交易合同关系。 一审法院认为，涉案楼房第一排东2户使用土地系兰陵县村集体土地，未办理相关土地规划、建设用地等土地使用手续，建房未经有关部门批准，系无证开发，故赵尔坤与贾士友、贾传志之间的涉案楼房买卖，因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，贾士友、贾传志应返还房屋，赵尔坤应返还购房款1万元。本案中双方均明知涉案房屋不能依法办理土地、房屋的产权登记手续，仍进行交易，双方都有过错。故合同被确认无效后双方的损失，应由双方各自承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十二条、第三十六条、笫四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第三十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定。判决：一、赵尔坤与贾士友、贾传志之间买卖兰陵县第1排东2户楼房的交易行为无效；二、贾士友、贾传志于本判决生效后三十日内返还赵尔坤位于兰陵县涉案的笫一排东2户楼房；三、赵尔坤于本判决生效后三十日内返还贾士友、贾传志购房款1万元；四、驳回赵尔坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，由贾士友、贾传志负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证人吴某出庭作证，证明涉案楼房建设用地占用了上诉人4.5亩土地，当时的建设楼房负责人吴传举支部书记承诺给上诉人两套楼房，按照成本收取房款。被上诉人经质证认为，我方对证人证言有异议，证人证言的内容不属实，其陈述的相关内容我方也不知情。并且证人陈述的是与吴传举沟通的相关情况，我方并没有参与这个事情。通过证人的陈述也可以看出证人对楼房的价格、位置等情况是完全不了解。如果存在楼房建设占用土地，用楼房进行补偿的话，双方应当会有书面的协议。因为这是在日常生活当中比较重要的一个事项，不可能以口头的方式进行约定。因此我方认为上诉人的主张目的不能成立。 对当事人二审争议的证据，本院认证如下：上诉人所提交的证人证言仅涉及兰陵县村民委员会与上诉人之间关于占用土地及相应补偿的协商内容，与本案不属于同一法律关系，与本案无关联性，不为本案有效证据。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，二上诉人与被上诉人就位于兰陵县由被上诉人建设的第一排第二户楼房所达成的房屋买卖合同是否有效的问题，虽然上诉人主张涉案房屋买卖合同无效的理由与一审判决认定合同无效的理由部分不同，但对于涉案房屋买卖合同系无效合同这一事实认定并无异议，本院予以确认。合同无效系国家法律对于合同效力的否定性评价，法院有权依职权予以确认，并将合同无效的法律后果一并予以判明，这一认定不以当事人的主观意志为转移。因此，虽然被上诉人的诉讼请求系要求二上诉人支付剩余购房款，但在涉案房屋买卖合同的系无效合同的情形下，一审判决认定涉案房屋买卖合同系无效合同，并判决买卖双方相互返还房屋及已付购房款不属于法律规定的超出被上诉人诉讼请求的情形，上诉人关于一审判决超出被上诉人诉讼请求的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方关于涉案楼房价格的争议本院亦不予审查。 关于本案是否属于重复起诉的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后以相同的被告、诉讼标的及诉讼请求再次起诉的构成重复起诉。被上诉人作为原告的（2019）鲁1324民初655号案件与本案虽然系相同的被告，但诉讼标的（双方所争议的法律关系）及诉讼请求不同，不构成重复起诉。二上诉人关于被上诉人的起诉构成重复起诉的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于涉案楼房建设是否占用上诉人贾士友的土地及相应补偿问题，如前所述，系上诉人与案外人兰陵县村民委员会之间的法律关系，与本案不属于同一法律关系，一审法院未予审查正确。 综上所述，贾士友、贾传志的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6400元，由上诉人贾士友、贾传志负担。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 法官助理朱萱萱 二〇一九年十一月八日 书记员  王 雨