四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15558号 上诉人（原审第三人）：代凌薇，女，1980年6月17日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：郑莲，四川明唐安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李艳阳，女，1932年10月3日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘霞，四川蓉城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：余秀明，女，1954年6月23日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人代凌薇因与被上诉人李艳阳、余秀明房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初8348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 代凌薇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李艳阳的全部诉讼请求，依法确认案涉《房屋买卖合同》、《预约合同》无效；本案一、二审诉讼费由李艳阳、余秀明承担。 事实和理由：一、一审认定事实错误，具体表现在：1.一审认定“代凌薇主张案涉房屋系期房、李艳阳非善意及以合理对价取得，缺乏事实和法律依据”，该认定错误。事实上，《房屋买卖合同》的签订时间在余秀明实际领取产权证之前，确属期房买卖；房屋系余秀明之夫代真勇以理工大教职工身份购买，而代真勇与李艳阳夫妻系同事关系，因此李艳阳在签约时应明确知晓该房屋的共有权状况；代凌薇在一审中提交的房屋信息网络参考价格亦表明《房屋买卖合同》约定的成交价与市场价格相差甚远，故不是合理对价。2.一审认定“余秀明是案涉房屋的单独所有权人”，属严重认定错误。（2018）川0108民初8656号民事判决已确认代凌薇系房屋共有权人，享有继承权。根据物权法第二十九条关于“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生”的规定，自代真勇死后，代凌薇即享有案涉房屋的物权。即使房产证登记信息为余秀明一人，根据物权法司法解释（一）第二条关于“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，案涉房屋的物权处分权人应为余秀明、代凌薇二人。《房屋买卖合同》签订时严重侵犯了共有权人代凌薇的知情权、物权，余秀明无权单独签订《房屋买卖合同》。3.一审认为“余秀明与代凌薇辩称李艳阳不是《预约合同》的当事人，与本案查明事实不符”，是错误认定。《预约合同》载明的买方为案外人刘丛笑，并无李艳阳的名字出现。因此，李艳阳并非《预约合同》的当事人。4.一审查明事实中，关于“2016年6月24日，李艳阳、余秀丽签订合同”，与《房屋买卖合同》中的签约双方不一致。二、一审适用法律错误。具体表现在：1.《房屋买卖合同》未经共有权人代凌薇同意或追认，且代凌薇已通过诉讼途径明确对该合同提出异议，根据物权法第九十七条关于“对共有财产的处理需占三分之二以上份额的按份共有人或者全体共有人同意方可”的规定，该合同应属无效。一审单纯依据买卖合同司法解释第三条第一款的规定，认定合同为有效，是适用法律错误。同时，余秀明在签约时不具有完全的所有权和处分权，且李艳阳并非善意，也未支付合理对价，故李艳阳不符合善意取得案涉房屋的条件。根据物权法第一百零六条的规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。2.《房屋买卖合同》违反了城市房地产管理法第三十八条第四款关于“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”的规定，属于合同法第五十二条第五款规定的违反法律、行政法规强制性规定的法定无效情形。一审认定该合同“不存在无效的法定情形”，是错误的。3.即使认为《房屋买卖合同》属效力待定，根据合同法第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，代凌薇并未对余秀明签订《房屋买卖合同》的行为进行追认，一审认定该合同有效，适用法律错误。 李艳阳辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 余秀明辩称，一审判决结果错误，代凌薇的上诉请求应予支持。《房屋买卖合同》签订时，代凌薇并不知情，余秀明对当时的房价也不清楚，《房屋买卖合同》应予撤销。 李艳阳向一审法院起诉请求：1.确认李艳阳与余秀明所签订的《房屋买卖合同》、《预约合同》合法有效；2.判令余秀明将位成华区号房屋的房屋所有权、国有土地使用权变更登记过户至李艳阳名下。 一审法院认定事实：2013年1月1日，成都理工大资产经营有限责任公司（甲方）与余秀明的丈夫代真勇（乙方）签订了《‘理工东苑项目’选购房确认单》，约定：乙方自愿选择“理工东苑”项目20栋1单元1903号房屋。乙方于签订本确认单之前自愿向甲方支付团队诚意金10万元整，以维护所有选房教职工的排序选房的公平性和严肃性，并体现乙方订购的诚意，该团购诚意金自甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》及车位认购协议之日自动转为购房款（无息）。甲乙双方签订此确认单后不得变更。2013年2月27日，代真勇去世。 2013年3月14日，成都理工大资产经营有限责任公司（甲方）与余秀明（乙方）签订了《理工东苑商品房买卖合同补充协议》，第十三条团购房补充规定约定：该房屋是以综合成本价出售给教职工，交房后5年内不能出售。如在交房后5年内出售，或因个人原因5年内调离学校（包含但不仅限于调离、离职、辞职），出售者或调离者须向成都理工大资产经营有限责任公司补交政策性市场价格差，该价差为教职工团购优惠价与出售时“理工东苑”周边楼盘市场价间的差额。 2016年6月24日，李艳阳（买房）、余秀明（卖方）与经纪方四川东方人家房地产经纪有限责任公司签订了《房屋买卖合同》，约定如下：房屋坐落在成都市成华区，建筑面积为156.22平方米，该房屋产权性质为私产，所有权人余秀明，房屋用途为住宅。2、卖方保证该房屋的权属证明合法有效，在本合同签订的同时卖房须将该房屋的权属证明原件商品房买卖合同原件，及相关该房屋的一切文件原件存放于经纪方作为产权过户之用。3、经买卖双方协商，该房屋的成交价为1093500.00元。4、付款方式：1）定金：在本合同签订时买方向卖方交付定金50000.00（大写人民币伍万元整）。2）房款:买卖双方一致同意按以下方式付款：买方于2016年6月30日前将首付款943500.00元（大写人民币：玖拾肆万叁仟伍佰圆整）直接支付给卖方，剩余房款100000.00（大写人民币拾万圆整）于过户当日买方直接支付给卖方。22、约定的其他事项：①买卖双方约定，首付款分两次支付，公证当日支付550000.00（伍拾万元整）②剩余部分393500.00元于2016年8月9日前支付。 2016年6月24日、2016年6月27日、2016年8月9日余秀明向李艳阳出具了收条三张，载明收到李艳阳购房定金及购房款共计993500元。该笔款项李艳阳通过中国工商银行转账的方式向余秀明进行支付。 2016年6月28日，余秀明（甲方）与刘丛笑（乙方）签订了预约合同，约定如下：1、甲方与成都理工大资产经营有限责任公司（以下简称房地产公司）签订商品房买卖合同，购买了位于成都市成华区产[见权3175808《房屋信息摘要3》]，房屋最终面积以房屋产权部门登记为准。2、乙方知悉甲方拟转让的房屋的权属状态为合同房并实地查看了上述房产。二、甲方承诺将上述房屋按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待合法取得该房屋所有权证后按本合同的约定过户给乙方。届时双方应再行签订与本合同内容相符的过户使用的房地产转让合同。三、甲、乙双方均保证对此合同约定的房屋转让价款、付款的方式及过户时间的约定、过户登记手续的办理及相关费用的承担、违约责任的约定、违约赔偿的金额等内容不得单方面作出任何变更。1、上述房屋转让价款共计人民币1093500元。乙方分叁次支付购房款：第一笔房价款人民币600000元，乙方于本合同签订之日向甲方全部付清，此款项包含乙方已向甲方支付的购房定金伍万元整；第二笔房价款人民币393500元乙方应于二〇一六年八月八日前向甲方全部付清；房价尾款人民币100000元待甲乙双方共同到房管部门办理上述房屋产权买卖过户当日（即产权证变更为乙方的名字时），乙方一次性以现金方式支付给甲方。2、甲方应按照与房地产公司签订的商品房买卖合同的约定办理或督促开发商及时办理上述房屋的产权登记手续，以确保甲方及时取得上述房屋的产权证或不动产权证书。甲方办理其名下产权证或不动产权证书的所有税、费由甲方承担；双方约定甲方应在取得甲方名下的房屋产权证或不动产权证书后，在不受甲方与开发商所签订的商品房买卖合同补充协议第十三条规定的限制前提下，甲方或甲方的委托代理人与乙方一同前往房管局办理该房屋的产权过户手续，将上述房屋过户给乙方及乙方指定的第三方，该次过户所产生的所有税、费（含甲方应支付的营业税、个人所得税等所有税费）乙方均自愿全部承担，因甲方继承或赠与原因产生的20%个人所得税费由甲方承担。甲方不得以任何理由拒绝办理过户手续。四、权利保证：甲方保证转让的房屋没有任何产权纠纷，如因此造成乙方经济损失的，该损失由甲方承担。房地产公司逾期未办理房屋产权登记达三十日以上时，甲方有义务督促房地产公司尽快办理。九、本合同自双方签订之日起生效。 同日，余秀明（甲方）与刘丛笑（乙方）共同向中华人民共和国四川省成都市蜀都公证处申请对该《预约合同》办理了公证。 2018年5月30日，案外人刘丛笑出具了《关于受托代理签订的声明》：本人刘丛笑系李艳阳女士之女。2016年6月28日，因母亲李艳阳身体不适，遂口头委托我代表其作为买方，与卖方余秀明在公证处签订《预约合同》。本人仅作为母亲李艳阳的代理人，该合同所涉及的房款均全部由母亲李艳阳向余秀明支付，该合同中购买方的全部权利义务均由母亲李艳阳享有和承担。 李艳阳因余秀明一直未办理案涉房屋的过户登记手续，遂以上述请求诉至一审法院。本案在审理中，代凌薇于2018年10月23日向一审法院起诉余秀明，请求判令代凌薇对案涉房屋享有继承权和共同所有权，一审法院（2018）川0108民初8656号民事判决书确认代凌薇对案涉房屋享有继承权和共同所有权。 一审法院另查明，开发商于2014年6月30日将案涉房屋交付余秀明,余秀明将案涉房屋挂在中介上进行出售或出租。余秀明于2016年1月22日取得案涉房屋的所有权证，于2016年11月1日取得案涉房屋的国有土地使用权证。案涉房屋余秀明于2016年8月交付给李艳阳，李艳阳已进行装修并居住至今。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：房屋产权证、国有土地使用权证、《房屋买卖合同》、《关于受托代理签订〈预约合同〉的声明》、《预约合同》、公证书、收条3份、银行转账凭证3份、余秀明与理工大签订的房屋买卖合同及补充协议、理工东苑项目选购房确认单、结婚证、余秀明名字更改证明、户口簿、代真勇死亡注销户口证明、（2018）川0108民初8656号民事判决书、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，关于案涉《房屋买卖合同》、案涉房屋《预约合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案余秀明于2016年1月22日取得案涉房屋的所有权，余秀明于2016年6月24日签订《房屋买卖合同》，李艳阳按照约定向余秀明支付了购房款，余秀明也向李艳阳交付了房屋，余秀明签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该《房屋买卖合同》不存在合同无效的法定情形，应合法有效。代凌薇与余秀明虽然对案涉房屋享有共有权，但并不影响案涉《房屋买卖合同》的效力，余秀明、代凌薇以余秀明对案涉房屋没有处分权为由主张合同无效不符合法律相关规定，一审法院不予支持。代凌薇主张案涉房屋系期房，抗辩李艳阳非善意和合理对价取得案涉房屋，主张案涉《房屋买卖合同》无效，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。根据证据显示，案外人刘丛笑系李艳阳的女儿，其接受李艳阳的委托与余秀明签订了《预约合同》，该《预约合同》与案涉《房屋买卖合同》的内容不相冲突，且余秀明实际已按照约定接受了李艳阳的房款，向李艳阳交付了房屋，应视为余秀明知晓李艳阳与其女儿存在委托关系，该合同应直接约束李艳阳、余秀明，余秀明与代凌薇辩称李艳阳不是该合同的当事人与本案查明事实不符，一审法院不予支持。该《预约合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应合法有效。 关于案涉房屋是否具备过户条件的问题。《预约合同》约定：余秀明应在取得名下的房屋产权证或不动产权证书后，在不受余秀明与开发商所签订的商品房买卖合同补充协议第十三条规定的限制前提下，余秀明或余秀明的委托代理人与李艳阳一同前往房管局办理该房屋的产权过户手续，将上述房屋过户给李艳阳及李艳阳指定的第三方，余秀明不得以任何理由拒绝办理过户手续。根据该条款显示案涉房屋是以综合成本价出售给教职工，交房后5年内不能出售。如在交房后5年内出售，或因个人原因5年内调离学校（包含但不仅限于调离、离职、辞职），出售者或调离者须向成都理工大资产经营有限责任公司补交政策性市场价格差，该价差为教职工团购优惠价与出售时“理工东苑”周边楼盘市场价间的差额。根据庭审查明事实，案涉房屋开发商于2014年6月30日交付给余秀明，至今已届满5年时间，案涉房屋的过户已不受余秀明与开发商所签订的商品房买卖合同补充协议第十三条规定的限制，具备过户条件。余秀明及代凌薇主张案涉房屋不具备过户条件无事实依据，一审法院不予支持。余秀明及代凌薇应协助李艳阳办理案涉房屋产权的过户手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认李艳阳与余秀明签订的《房屋买卖合同》、李艳阳委托刘丛笑与余秀明签订的《预约合同》合法有效；二、余秀明、代凌薇于判决生效之日起三十日内协助李艳阳办理房屋过户手续，将位于成华区房屋的房屋所有权、国有土地使用权变更登记过户至李艳阳名下。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由余秀明负担。 二审中，各方均未提交新的证据。经查，一审查明事实部分关于“2016年6月24日，原告李艳阳（买房）、被告余秀丽（卖方）与经纪方四川东方人家房地产经纪有限责任公司签订了《房屋买卖合同》”的内容，存在两处笔误，即：“（买房）”应为“（买方）”；“被告余秀丽”应为“被告余秀明”，本院予以纠正。本院经审理查明的其余案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审中，案外人刘丛笑到庭，明确表示：其与余秀明于2016年6月28日签订《预约合同》，是刘丛笑作为其母李艳阳的代理人实施的代理行为，刘丛笑不会基于该《预约合同》向余秀明主张任何权利。 本院另查明，代凌薇在一审中，未提出请求确认案涉《房屋买卖合同》、《预约合同》无效的诉请，但抗辩认为该两份合同均属无效。 本院认为，代凌薇上诉请求确认案涉《房屋买卖合同》、《预约合同》无效的主张，因其在一审中并未就此提出诉请，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，代凌薇的该主张依法不属于本案二审审理范围，本院对此不作处理。但是，李艳阳作为原审原告，系基于《房屋买卖合同》、《预约合同》有效主张权利，案涉各方基于该两份合同建立的法律关系性质及合同效力的认定，是本案的审理基础。故，本案二审的主要争议焦点是：案涉《房屋买卖合同》、《预约合同》效力的认定，进而李艳阳要求余秀明、代凌薇协助办理案涉产权过户登记手续的主张能否成立。现评判如下： 关于案涉《房屋买卖合同》的效力认定。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款关于“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”的规定，在性质上属于管理性规定，不影响合同效力。而《中华人民共和国物权法》第九十七条关于“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”的规定，系针对物权变动行为，并不影响债权合同的效力认定。因此，代凌薇依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款、《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，主张案涉《房屋买卖合同》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款关于“违法法律、行政法规的强制性规定，合同无效”所规定的无效情形，缺乏法律依据，本院不予支持。 同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”无权处分都不必然导致合同无效，未取得房屋产权更不应成为合同无效的理由。代凌薇以余秀明签订《房屋买卖合同》时未取得房屋权属证书为由主张合同无效，该主张不能成立。更何况，案涉《房屋买卖合同》签订于2016年6月24日，而案涉房屋的产权已于2016年1月22日登记在余秀明名下，代凌薇关于余秀明与李艳阳之间的房屋买卖交易系“期房买卖”的主张，亦无任何事实依据，该主张不能成立。 至于代凌薇依据《成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》第25条中关于“严禁期房转让”的规定，认为《房屋买卖合同》无效的主张，本院认为，该条规定不是法律或行政法规，且案涉房屋买卖交易亦非期房转让，故，代凌薇的该项主张，既无事实依据，也无法律依据，本院不予采信。 代凌薇上诉还认为，李艳阳明知余秀明并非案涉房屋的独立所有权人，且《房屋买卖合同》约定的交易价格明显低于同期市场价，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，该合同应属无效。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，系所有权取得的特别规定，但并非房屋买卖合同关系这一债权合同是否有效的认定依据。且，余秀明之夫代真勇生前与李艳阳虽系同事关系，根据生活常理，李艳阳应知晓代真勇去世之事，但代真勇于2013年2月27日去世，案涉房屋的产权于2016年1月22日登记至余秀明名下，而李艳阳与余秀明于2016年6月24日签订《房屋买卖合同》，从时间先后顺序上看，余秀明取得案涉房屋所有权时间在前，《房屋买卖合同》签订时间在后，李艳阳作为买方，基于物权登记的公示效力相信余秀明对案涉房屋享有处分权，符合常理。而代凌薇对案涉房屋是否因继承而享有共有权的事实，并未通过物权登记的方式对外明示。代凌薇是在李艳阳于2018年10月16日提起本案诉讼后，在2018年10月23日向一审法院提起共有纠纷、法定继承权纠纷之诉，通过诉讼的方式确认自己对案涉房屋享有继承权和共有权。因此，在案涉《房屋买卖合同》签订之时，不能因李艳阳知悉余秀明的家庭成员关系情况，就当然认定李艳阳应当明知代凌薇是案涉房屋的共有权人。此外，代凌薇关于《房屋买卖合同》约定的出售价格低于同时期、同地段市场交易价格的主张，亦无有效证据佐证。故，代凌薇以李艳阳明知余秀明并非独立所有权人及约定交易价格明显低于市场价为由，上诉主张李艳阳并非善意的意见，缺乏事实依据，其以《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定认为《房屋买卖合同》无效的主张，本院不予支持。 关于《预约合同》的相对方及效力认定。 本院认为，《预约合同》虽系案外人刘丛笑作为买方与余秀明签订，但《预约合同》中约定的标的物及交易价格，与案涉《房屋买卖合同》相一致。再结合刘丛笑向一审法院出具的《关于受托代理签订〈预约合同〉的声明》内容，以及刘丛笑在二审中明确其不会基于《预约合同》向余秀明主张任何权利的意见，能够认定刘丛笑系作为李艳阳的代理人、代表李艳阳与余秀明签订《预约合同》。一审据此认定李艳阳是《预约合同》中与余秀明建立房屋买卖合同关系的相对方，并无不当。至于刘丛笑与李艳阳的身份关系，并不影响双方之间存在委托代理关系的事实认定。故，代凌薇以李艳阳缺乏证据证明李艳阳与刘丛笑系母子关系为由，上诉主张《预约合同》无效的意见，缺乏事实和法律依据，本院亦不采信。 关于余秀明、代凌薇应否协助李艳阳办理案涉房屋产权过户手续的问题。 本院认为，《房屋买卖合同》及《预约合同》系李艳阳与余秀明之间就案涉房屋买卖达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约定履行各自的权利和义务。经查，案涉房屋上未设定抵押权，亦无人民法院的任何查封措施，房屋于2016年8月已交付李艳阳居住至今，李艳阳亦已向余秀明支付993500元购房款，尾款100000元根据约定应于双方办理产权过户当日付清，该付款条件尚不成就。基于上述事实，一审法院对李艳阳要求办理房屋产权过户的主张予以支持正确，本院予以确认。（2018）川0108民初8656号民事判决于2019年2月11日作出并已生效，确认代凌薇对案涉房屋享有继承权和共同所有权，一审法院据此认定代凌薇应与余秀明共同承担协助李艳阳办理案涉房屋产权过户手续的义务，并无不当。由于“两证合一”房地产政策的实施，土地使用权证与房屋所有权证合二为一成为不动产登记证，本案中李艳阳要求办理案涉房屋产权过户手续的主张，应为办理案涉房屋的不动产权证，据此本院对一审判项的表述予以变更。 综上，代凌薇的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2018）川0108民初8348号民事判决第一项； 二、变更成都市成华区人民法院（2018）川0108民初8348号民事判决第二项“被告余秀明、第三人代凌薇于本判决生效之日起三十日内协助原告李艳阳办理房屋过户手续，将位于成华区房屋的房屋所有权、国有土地使用权变更登记过户至原告李艳阳名下”为“余秀明、代凌薇于本判决生效之日起三十日内协助李艳阳办理房屋过户手续，将位于四川省成都市成华区房屋的不动产权转移登记至李艳阳名下”。 一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费100元，由上诉人代凌薇负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇一九年十一月八日 书记员 王朝阳