浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初7810号 原告（案外人）：俞成德，男，汉族，1970年6月23日出生，户籍所在地绍兴市柯桥区。 原告（案外人）：钱仁花，女，汉族，1971年10月29日出生，户籍所在地绍兴市柯桥区。 委托代理人：骆许刚、沈权峰，浙江德凡律师事务所律师。 被告（申请执行人）：鲁正华，男，汉族，1964年7月20日出生，户籍所在地绍兴市柯桥区。 委托代理人：赵捷、刘想想，浙江中圣律师事务所律师。 被告（被执行人）：孙建，男，汉族，1979年1月12日出生，户籍所在地绍兴市柯桥区。 第三人：陆小丽，女，汉族，1981年11月19日出生，户籍所在地绍兴市柯桥区。 原告俞成德、钱仁花诉被告鲁正华、孙建、第三人陆小丽案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员陈伟担任审判长，与人民陪审员季任达、人民陪审员高关林组成合议庭，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告俞成德、钱仁花及其委托代理人骆许刚，被告鲁正华的委托代理人赵捷到庭参加诉讼，被告孙建经本院公告传唤、第三人陆小丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告俞成德、钱仁花诉称，二原告于2009年11月23日与被告孙建及第三人陆小丽签订《房屋买卖契约》一份，双方约定被告孙建及第三人陆小丽将坐落于绍兴市柯桥区的不动产和幢号为54幢188号的车棚一个共作价人民币529560元转让给二原告，双方还约定具备过户条件时孙建及第三人陆小丽应在半个月内配合过户。合同签订当日，二原告将上述购房总价款以现金的形式一次性支付给了被告孙建及第三人陆小丽。 另贵院已于2019年5月6日作出（2019）浙0603民初1058号民事判决书确认上述《房屋买卖契约》有效。 后二原告于2010年实际接收案涉房屋且居住至今，案涉不动产可以办理产权登记手续后，被告孙建下落不明，无法找到，导致案涉房产一直无法过户至今。根据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律规定和司法解释，原告在案涉债权债务行为发生之前和贵院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有、使用该不动产，并实际支付全部购房款，原告对于没有办理过户登记手续又没有过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。 综上，贵院将案涉不动产予以查封、执行显系错误，故现特向贵院提起诉讼，要求1、立即中止对上述财产的执行并解除查封，确认上述财产归原告所有；2、要求被告孙建及第三人陆小丽积极协助办理产权过户登记手续，切实维护原告的合法权益。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。 被告鲁正华辩称，因本案的原告没有足够证据证明其已实际支付房款的事实，因此请求驳回原告的诉请。 被告孙建在法律规定的答辩期内没有递交书面答辩状，也未到庭应诉，视为其自愿放弃答辩的权利。 第三人陆小丽递交书面答辩状称，首先对于案件房屋买卖事实是客观存在的，当时是在中介马某处签的卖房合同，本人在合同上配合签字。第二对于购房款是如何交付的，我确实不清楚，因为当时我并不在场，我记得当天下午各方签好合同后对方说要去银行交易，本来我是要一起去的，孙建和我说你要去接孩子放学，万一来不及接孩子让我不用过去了，当时我也没有想太多，就和他们一起下楼后分开了，后他们是如何交付购房款的我就不清楚了。第三由于孙建家族，从他父母辈开始，家里大小事务由他爸说了算，女人没有说话权，导致我和孙建婚后的所有事务都由孙建说了算，我同样没有话语权，所以签订房屋买卖合同后是否交付房款我也没有询问（孩子出生后我和孙建是分开居住的），并且我也没有使用到。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 证据1、2009年11月23日陆小丽、孙建与钱仁花签订的房屋买卖契约一份，证明原、被告成立房屋买卖合同关系及买卖标的的具体情况和关于过户登记的具体约定。 证据2、2009年11月17日到2009年11月23日共16笔共计311012.08元瑞丰银行取款明细、农业银行业务凭证、农业银行存单取款凭证，证明原告为筹集案涉不动产的购房款在多个银行取款的事实。 证据3、2019年9月19日俞某出具的情况说明、中国建设银行交易明细清单、账户信息、俞某与伍花兰结婚证，证明原告向俞某借款15万元，家里自有现金7万元，共计22万元，用于向孙建全额支付购房款资金来源的事实。 证据4、2009年11月23日房屋中介马某出具的收条，证明原告为案涉房产支付中介费用的事实。 证据5、2011年7月2日俞成德的居民生活供用气合同、2011年11月21日有线数字电视用户登记表及服务协议，证明原告已实际接收、居住案涉房产的事实。 证据6、物业费收款收据，有线费用发票、物业移交验收单，证明原告实际居住、使用案涉房产的事实。 证据7、俞成德与钱仁花的结婚证，证明二原告系夫妻的事实。 证据8、孙建与陆小丽2002年12月24日结婚登记申请书，证明被告孙建、第三人陆小丽原系夫妻关系的事实。 证据9、2019年5月6日绍兴市柯桥区人民法院作出的（2019）浙0603民初1058号民事判决书，证明贵院已于2019年5月6日作出（2019）浙0603民初1058号民事判决书确认上述《房屋买卖契约》有效的事实。 证据10、马某及张某于2019年6月27日出具的证明，证明原告已全额交付购房款给被告的事实。 证据11、2019年钱仁花与陆小丽的通话录音的录音光盘、录音笔录，证明原告已全额交付购房款给被告的事实。 证据12、2019年6月28日绍兴市柯桥区人民法院做出的（2019）浙0603执异143号执行裁定书，证明原告已向贵院提起执行异议申请，被贵院驳回的事实，原告已提起诉讼。 证据13、申请证人马某、张某出庭作证。证人马某到庭陈述，案涉房产系通过她介绍由孙建卖给原告俞成德、钱仁花的，2009年11月23日双方约好到她办公室签订买卖合同，期间因原告要求扣一部分购房款在过户时支付，但孙建不同意，要求一次性现金支付，所以孙建夫妻和原告夫妻及张某一起去银行拿钱。然后他们又回到我的办公室继续签完买卖合同。证人张某到庭陈述，因听钱仁花的婆婆说要买房，所以去物业公司找马某打听，马某告诉我孙建要卖，然后我和马某一起给他们做中介，第一次见面原告俞成德、钱仁花与孙建谈好买房的主要事情，到11月23日大家再到马某处签合同，中间因原告俞成德、钱仁花要求扣部分钱到过户的时候再付，孙建不同意，所以临时去银行拿的，我坐原告俞成德、钱仁花的车，孙建自己开车，陆小丽在不在不记得了，原告俞成德、钱仁花取钱后连同之前带的一起拿到孙建车上交给孙建，然后回到马某处继续把合同签完。证人俞某到庭陈述，2009年9月，因我哥俞成德要买房缺钱向我借，所以我分几次从银行拿钱，到11月23日中午凑齐22万拿到妈妈家交给哥哥的。 原告提交的证据，被告鲁正华质证认为：对证据1、合同签订的时间是11月23日，合同第二条约定房款交付应在交房当日付清。对证据2、取款凭证不足以证明付款的事实，而且有些取款时间在签订之前。对证据3、与本案无关，而且取款时间从9月23日就开始了，这些钱与11月23日的付款缺乏关联性，也不符合正常的借款交易行为。对证据4、5、6被告鲁正华不清楚，真实性由法院核实。证据7、8、9、12无异议。证据11、没有异议，但结合陆小丽出具的情况说明，原告陈述的有些情况不符合事实。证据10、13证人马某的说法与原告陈述有出入，特别是陆小丽在合同上的签字时间的陈述。证人张某陈述的事实不清楚，且提供的书面证词上的签名还是原告代签的，证人证言不足以证明已经付款的事实。证人俞某的证词不符合习惯，从他提供的银行流水看出完全可以一次性借出22万元，原告提供的证据却是从9月份开始一笔一笔的取出现金然后到11月23日才交给原告，明显不符合常理。 被告鲁正华未提供证据。 为查明案件事实，本院调取证据14、（2017）浙0603执3599号之一，协助通知书回执及（2017）浙0603民初723号民事判决书，证明因孙建对鲁正华负有债务未履行，本院查封了孙建名下的案涉房产。 原告及被告鲁正华对证据14没有异议。 被告孙建、第三人陆小丽未到庭应诉，视为其放弃对原告所举证据的质证权利。 根据以上举证、质证，本院认证如下：一、原告提供的证据1、4、5、6、7、8、9、11、12及本院调取的证据14经被告质证对真实性无异议，与本案事实有关联，对本案有证明力。二、原告提供的证据2、3、10、13均系间接证据，各方陈述事实也不尽相同，但结合被生效判决确认有效的房屋买卖契约内容，及上述证据间可以相互印证部分，可以确认与本案事实有关联，对本案有证明力。 根据以上证据分析及当事人当庭陈述，本院确认以下事实：2017年1月16日，本院受理鲁正华诉孙建、绍兴县加会纺织厂民间借贷纠纷一案，作出（2017）浙0603民初728号民事判决书，判决确定孙建应在判决生效后十日内返还给鲁正华借款100万元及相应利息。该判决书生效后，孙建未履行还款义务，鲁正华向本院申请执行，本院予以立案执行，在执行过程中，本院依法查封孙建名下的位于绍兴市柯桥区的不动产和幢号为54幢188号的车棚一个，两原告以查封房屋系其向孙建购买，所有权已归其为由向本院提出执行异议。本院经审查，作出（2019）浙0603执异143号执行裁定，驳回两原告的异议。原告不服，遂成讼。 另查明，案涉房屋系被告孙建通过房屋拆迁产权调换取得，未办理所有权登记手续。2009年11月23日，原告俞成德、钱仁花与被告孙建及第三人陆小丽签订《房屋买卖契约》一份，约定孙建、陆小丽将座落（原）绍兴县柯桥迎驾桥小区54幢802室房屋及54幢188号车棚出售给原告俞成德、钱仁花，总房款529560元，原告应在安置商品房交房当天付清房款。2010年，原告俞成德、钱仁花实际接收案涉房产且居住至今，当案涉不动产可以办理产权登记手续后，因被告孙建下落不明，导致案涉房产至今未办理产权过户。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行案件中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行，需同时符合上述四种情形。结合本案，首先，原告提供的与被告孙建及第三人陆小丽之间签订的房屋买卖合同已被生效判决确认合法有效，且发生在法院查封案涉房屋之前。其次，案涉房产系拆迁调换安置房，在具备办理产权登记条件后，因孙建下落不明，原告也无法办理过户登记，故应当认定非因原告自身原因未办理过户登记的情形。第三，根据原告提供居民生活供用气合同、有线数字电视用户登记表及服务协议、物业费收款收据，有线费用发票、物业移交验收单等证据，可以证明原告已于2011年居住案涉房屋至今。第四，关于房款是否全部付清，原告提供了部分取款凭证及申请证人到庭作证，这些证据虽不能直接证明原告已支付房款的事实，但结合被生效判决确认有效的房屋买卖契约内容，及上述证据间可以相互印证部分，且孙建、陆小丽未到庭提出异议，也未提供证据，以高度盖然性的证明标准，可以认定原告以现金交付的方式支付了案涉房款的事实。综上，原告提供的证据可以证明案涉房产已由孙建及第三人陆小丽出卖给原告，应认定案涉房产已归原告所有，其权利能够排除执行，故原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、解除对位于绍兴市柯桥区房屋及土地使用权的查封； 二、确认位于绍兴市柯桥区房屋及土地使用权为原告俞成德、钱仁花所有。 案件受理费9096元，由两被告各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  陈 伟 人民陪审员  季任达 人民陪审员  高关林 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  徐栋飞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。