湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2635号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄生文，男委托诉讼代理人：刘真涛，湖南明正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：常宁市昌隆房地产开发有限公司，住所地湖南省常宁市青阳路**。法定代表人：吴和龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：王国勇，湖南兴常律师事务所律师。上诉人黄生文因与被上诉人常宁市昌隆房地产开发有限公司（以下简称昌隆公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服常宁市人民法院（2019）湘0482民初1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。黄生文上诉请求：撤销一审判决第一项，改判黄生文与昌隆公司于2017年2月15日签订的《土地使用权转让合同》继续履行，昌隆公司于判决生效之日起十日内向黄生文履行交地手续，并同时向政府相关职能部门申请办理（61号地块）分户后的《土地不动产登记证》，在职能部门受理后五日内，黄生文交付合同约定的第二期、第三期购地款。黄生文拿到二证后，同时交付合同的第四期购地款及黄生文应承担的相关办证费用；撤销一审判决第二项，改判昌隆公司向黄生文支付违约金10800元。事实与理由：合同约定的交地时间是2017年12月31日前，但昌隆公司于2019年6月21日才取得土地使用权，昌隆公司严重违约应承担违约责任。因昌隆公司不能及时满足交地条件，黄生文有理由拒付第二、三、四期购地款，黄生文没有过错。一审判决黄生文支付第二、三、四期购地款，对如何履行交地手续缺乏具体内容，将导致判决难以执行。昌隆公司辩称，黄生文未按合同约定支付购地款构成违约。昌隆公司因黄生文未履行先付款义务，未按合同约定交地不构成违约。黄生文要求办理土地相关证件的请求，因违反法律规定和政府相关文件规定，无法履行。黄生文违约，昌隆公司不应向其支付违约金。黄生文向一审法院起诉请求：1、判决昌隆公司履行2017年2月15日与黄生文签订的《土地使用权转让合同》，及时将转让的门面土地交付给黄生文使用，办理不动产登记证；2、判决昌隆公司向黄生文支付违约金10800元（合同转让总价款的3%），并承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月29日，常宁市昌隆置业投资有限公司与湖南胜邦投资置业有限公司签订《土地使用权转让协议书》，常宁市昌隆置业投资有限公司受让湖南胜邦投资置业有限公司位于常宁市东一环路与仙岭路交叉路口的东北角泉B-8中的A7-1、A7-2号土地【土地使用证号：常国用（2011）第000385号】（2011年7月11日登记取得）。该合同对土地价款、交地时间、违约责任等作了具体约定。2017年2月15日，昌隆公司（即原常宁市昌隆置业投资有限公司）又与黄生文签订《土地使用权转让合同》，将其受让的湖南胜邦投资置业有限公司位于常宁市东一环路与仙岭路交叉路口的东北角泉B-8中的A7-1、A7-2号土地【土地使用证号：常国用（2011）第000385号】的60平方米（门面地号为仙岭路62号地块）以360000元的价格转让给黄生文。该合同约定交地时间为：2017年12月31日，价款支付方式为：第一期签订合同时交付总地价的50%，即180000元，第二期达到交地标准（三通一平）交付总地价30%，即108000元，第三期办理规划许可证时交付总地价的10%，即36000元，第四期相关土地证办好交付黄生文时，交付总地价10%，即36000元，并对违约责任等作了具体约定。在签订该合同后，黄生文交付了第一期购地款180000元，对约定的第二期、第三期及第四期购地款没有交付。2019年5月27日，昌隆公司办理了《建设用地规划许可证》（证号：：地字第43042520190131用地面积：22509.6平方米，净用地面积：20820.8平方米），2019年6月21日，昌隆公司获得位于常宁市东一环路与仙岭路交叉路口的东北角泉B-8中的A7-1地块的部分使用权【土地使用证号：湘（2019）常宁市不动产权第0007741号】。一审法院认为，昌隆公司虽于2012年7月29日以常宁市昌隆置业投资有限公司与湖南胜邦投资置业有限公司签订《土地使用权转让协议书》，受让湖南胜邦投资置业有限公司位于常宁市东一环路与仙岭路交叉路口的东北角泉B-8中的A7-1、A7-2号土地，但至2017年2月15日在尚未依法登记取得权属证书时，即与黄生文签订《土地使用权转让合同》，违背了法律的禁止性规定，行为违法。在本案开庭审理前，昌隆公司已于2019年6月21日，依法登记取得了土地使用权，因此，昌隆公司与黄生文签订《土地使用权转让合同》，应当依法认定有效。黄生文与昌隆公司合同约定的交地时间是2017年12月31日，而昌隆公司在2017年12月31日前，尚未取得土地使用权，无法达到交地标准和进行规划，2017年12月31日后，昌隆公司亦较长时间内未取得土地使用权，因此，黄生文在依合同约定交付第一期购地款后，拒付第二期、第三期购地款有正当理由。昌隆公司取得土地使用权后，向黄生文催缴后期购地款，黄生文未交纳，亦有一定过错，因此，黄生文要求昌隆公司承担违约责任的主张，该院不予采纳。现昌隆公司已取得土地使用权，可以交付土地，且黄生文要求继续履行合同，本着诚实信用维护交易安全的原则，双方签订的《土地使用权转让合同》应当继续履行。综上，黄生文诉请继续履行合同，理由正当合法，该院予以支持。昌隆公司的反诉请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第六十七条、第一百零七条规定，判决:一、黄生文与常宁市昌隆房地产开发有限公司于2017年2月15日签订的《土地使用权转让合同》继续履行，黄生文于本判决生效之日起十日内交付合同约定的第二期、第三期、第四期购地款180000元，常宁市昌隆房地产开发有限公司同时履行交地手续；二、驳回黄生文其他诉讼请求；三、驳回常宁市昌隆房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理70元，反诉费70元，共计140元，减半收取70元，由常宁市昌隆房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对黄生文提供的证据予以确认，对昌隆公司提供的两份政府会议纪要的“三性”予以确认，该公司提供的证人证言因证人未出庭作证，且无其他证据佐证，不予认定。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，黄生文与昌隆公司签订的《土地使用权转让合同》合法有效，对黄生文要求继续履行合同的诉讼请求应予支持。昌隆公司在一审中提出反诉请求，要求解除上述合同，由黄生文赔偿违约金10800元，并未要求黄生文支付后期购地款，一审判决驳回昌隆公司反诉请求的同时，还判决黄生文支付第二、三、四期购地款，该判项超出了昌隆公司的反诉请求，应予纠正。关于昌隆公司是否应承担违约责任的问题，一审判决已作分析认定，本院予以确认，不再赘述。关于黄生文在本案中要求昌隆公司办理涉案土地的不动产证的问题，本院认为，不动产证的办理涉及到行政审批等行政程序，昌隆公司应积极履行合同义务，黄生文亦应予以配合，但人民法院无法在判决中确定昌隆公司交付不动产证的具体期限，对黄生文这一上诉请求不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但部分判决内容超出当事人的诉讼请求，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初1245号民事判决；二、黄生文与常宁市昌隆房地产开发有限公司于2017年2月15日签订的《土地使用权转让合同》继续履行；三、驳回黄生文的其他诉讼请求；四、驳回常宁市昌隆房地产开发有限公司的反诉请求。一审案件受理费35元，反诉费35元，二审案件受理费80元，均由常宁市昌隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  杨丽萍审 判 员  刘丽娅二〇一九年十一月二十八日法官助理  许晓华书 记 员  刘婉君