宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初3179号原告（反诉被告）：张某，宁夏回族自治区银川市人，个体户，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：雷某，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。被告（反诉原告）：马某，宁夏回族自治区吴忠市人，现住宁夏回族自治区吴忠市。被告（反诉原告）：勉某，宁夏回族自治区吴忠市人，个体户，现住宁夏回族自治区吴忠市。二被告共同委托诉讼代理人：李某，宁夏综义律师事务所律师。第三人（反诉被告）：宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91640100MA75X7CT7L，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区碧水蓝天小区**楼**营业房。法定代表人：齐某，男，汉族，1977年8月11日出生，身份证号码×××，该公司总经理，现住宁夏回族自治区银川市金凤区锦绣苑**。委托诉讼代理人：王某，宁夏辅德律师事务所律师。本诉原告（反诉被告）张某与本诉被告（反诉原告）马某、勉某、第三人（反诉被告）宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司（以下简称易麦屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人雷某、被告马某、勉某的委托诉讼代理人李某、第三人易麦屋公司的委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告张某向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告于2019年3月10日签订的《银川市存量房房屋买卖合同》；2.判决被告按照定金罚责向原告双倍返还定金10万元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年3月10日原告张某通过第三人易麦屋公司居间介绍，与被告勉某签订《银川市存量房房屋买卖合同》，约定：原告购买被告马某的房屋一套及地下车位一个，该房屋位于××县，房屋价款110万元，车位价款10万元，共计120万元，合同签订之日支付定金5万元，2019年3月25日前支付房屋首付款44万元及车位款10万元，2019年6月30日后（该房屋契税满两年）再办理银行按揭贷款，向银行贷款66万元，并办理房屋过户手续。签订合同的当天晚上，被告勉某将《地下车位使用权转让协议》通过微信发给原告，原告于2019年3月15日到现场去看车位时，发现车位紧挨着消防门，如果停车，会导致消防门打不开，防碍消防，根本不能使用。随即，原告与被告勉某积极协调沟通，主张车位款暂不支付，等车位协调好后再支付，或车位款10万先由第三人保管，等车位协调好后再支付于被告勉某，或车位暂不购买，协调好后再购买、被告也可另行出售，或考虑到被告勉某急需资金，原告同意可以先一次性支付房款54万元（合同中约定的2019年3月25日前支付54万元包括44万房款和l0万元车位款）。既使原告给出上述解决方案，被告勉某不但没有接受，或者提出其他解决办法，反而另行出售该房屋。原告从第三人处得知，该房屋价格上涨不少，被告勉某因此不想继续履行合同，且发函要求原告赔偿房屋总价款20%的违约金。综上，原告出售给被告的车位不具备使用条件，构成违约，且在房屋价格上涨的情况下，无视双方已签订的房屋买卖合同，随意毁约，另行出售房屋，严重损害原告合法权益。无奈原告提起诉讼，望法院支持诉请。本诉被告马某、勉某辩称，答辩人同意解除与被答辩人签订的合同，但是不应当退还定金，理由不成立，应当依法驳回。1.答辩人与被答辩人确实于2019年3月10日签订了一份《银川市存量房房屋买卖合同》及《补充协议》，现因被答辩人未能按照双方签订的合同及补充协议约定的时间，履行付款义务。现被答辩人提出解除双方签订的合同及补充协议，答辩人也同意解除。2.导致双方解除合同及补充协议系被答辩人未能按期履行合同义务，故双方解除合同后，按照定金罚则，被答辩人已支付的定金不应当退还，故被答辩人要求双倍返还定金100000元不能够成立，应当依法驳回。首先，依据答辩人与被答辩人于2019年3月25日签订的《银川市存量房房屋买卖合同》的约定，涉案房产120万元，双方签订合同后，被答辩人应当于2019年3月25日前支付房屋首付款540000元，合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，涉案房屋权属过户当日交付房屋。现被答辩人首付款支付期限早已届满，但被答辩人却迟迟未能履行付款义务，故被答辩人违反合同的约定，构成违约，被答辩人应当承担违约责任。其次，依据双方签订的合同及补充协议的约定，答辩人在合同签订之日起100日内，即2O19年6月2O日前，双方到房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，交付涉案房产。现涉案房产交付时间并未届满，更未将涉案房屋另行出售。答辩人具备交付涉案房产的能力，不会违反合同的约定。因此，答辩人未违约，无需承担违约责任。再次，被答辩人的定金并末交纳给答辩人。综上，被答辩人诉称与事实不符，双方解除合同的根本性原因是被答辩人未按照合同的约定履行付款义务，而非答辩人将房屋另行出售，故双方解除合同后，依据定金罚则，被答辩人交纳的定金不应当退还，恳请贵院依法驳回被答辩人要求双倍返还定金10万元的诉讼请求。第三人易麦屋公司辩称，原被告是在第三人的居间服务下达成了涉案房产的买卖合同，后原被告却因地下车位的问题发生争议，且在合同约定首付款之前未能达成一致引发此案，请求法院在审理查明相关事实后依法裁判。反诉原告马某、勉某向本院提出反诉请求：1.依法判令解除反诉人与被反诉人于2019年3月10日签订的《银川市存量房屋买卖合同》；2.被反诉人张某已付定金50000元不退，由被反诉人易麦屋公司支付给反诉人；3.本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2019年3月10日反诉人和被反诉人签订了一份《银川市存量房房屋买卖合同》。合同约定，被反诉人购买反诉人马某名下位于银川市××县，房屋价款为l200000元，合同签订同时，被反诉人张某支付定金50O00元，由被反诉人易麦屋公司保管，自合同签订之日起100日内双方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续、交付房产。同日，反诉人与被反诉人还签订了一份《补充协议》，该协议约定房屋总价款1200000元中包含地下车位一个，被反诉人张某应当于2019年3月25日前支付首付款540000元，2019年6月30日后张某以银行贷款的方式将剩余款项一次性支付给反诉人。双方签订的《银川市存量房房屋买卖合同》、《补充协议》还约定了双方其他权利、义务及违约责任等。合同签订后，被反诉人张某并未按合同约定支付首付款540000元，被反诉人张某的行为构成违约。反诉人为维护自己的合法权益，特依法提起反诉，请求法院在查清事实的基础上，依法支持反诉人的诉讼请求。反诉被告张某辩称，1.因在原、被告双方签订合同后被告不履行合同导致原告无奈提出解除合同的申请，如果现在被告不承担违约责任的话，原告可以继续履行合同；2.被告收取了原告的定金5万元并向原告出具了收据，理应向原告退还并根据定金法则承担违约责任；3.原告之所以在双方约定的首付款支付日期前未支付首付款的原因是被告出售给原告的车位不具备使用条件，无法使用，在这种情况下，原告多次找被告协商只支付房款，车位款10万元待车位协调好之后再支付，但被告却不予认可，且不再继续履行合同。在这种情况下被告构成违约，被告因交付的车位不具备使用条件构成违约，依法应承担违约责任。第三人易麦屋公司辩称，同本诉的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：二被告系母子关系。银川市贺兰县海亮滨河壹号7号楼1单元0902室系被告马某所有。被告马某委托其母亲勉某出售上述房屋。2019年3月10日，经第三人易麦屋公司居间介绍，被告勉某以其名义与原告张某签订了《银川市存量房房屋买卖合同》（经纪成交版）一份，合同约定原告购买被告马某所有的××县房屋一套，房屋价款为1200000元，定金50000元。同时，双方在合同中约定，自合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，被告勉某以被告马某名义与原告及第三人就上述合同签订了《补充协议》一份，约定涉案1200000元房款包含地下车位一个，但对车位具体坐落未进行约定。原告应于2019年3月10日向被告马某支付定金50000元，由被告马某向原告出具定金收到证明，定金由第三人保管。被告马某同意在权属过户当日内将房屋交付给原告。因涉案房屋尚未办理产权证书，故《补充协议》中还约定被告马某应于2019年3月15日之前办理完一次产权证。原告应于2019年3月25日前支付首付款540000元。后原告向被告勉某支付了50000元定金，被告勉某向原告出具了定金收据，定金由第三人保管。2019年3月13日，被告马某办理了涉案房屋的一次产权证。在涉案合同履行过程中，因开发商宁夏海亮房地产有限公司提供给被告马某的D040号车位紧邻消防门，如果使用会导致消防设施无法正常使用，原告遂与第三人、被告勉某进行协商，因车位问题其欲支付首付款440000元，后因三方协商无果，车位问题在2019年3月25日前亦未予解决，故原告未向被告马某支付首付款。现原告以被告提供的车位不具备使用条件为由诉至本院，被告提出反诉，请求判如所请。另查明，被告得知宁夏海亮房地产有限公司提供的D040号车位不能正常使用后，积极与其进行沟通协商后，2019年4月25日，被告马某取得了符合正常使用条件的D041号车位。以上事实，依据原、被告的当庭陈述以及原告提交的证据一中的税收缴款书照片打印件一份（2019年3月10日勉某向第三人提供）、《承诺书》照片打印件一份（2019年3月10日勉某向第三人提供）、2019年3月10日签订的《银川市存量房房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》《定金收据》（原件各一份）、手机银行转款凭证打印件三份，证据二、《地下车位使用权转让协议》照片打印件一张、照片三张（2019年3月15日张某现场看车位时拍摄），证据四、2019年3月24日、2019年4月18日在中介公司有原告、被告勉某和中介公司的工作人员小王的通话录音资料（两份）；被告提交的证据一、《银川市存量房房屋买卖合同》《补充协议》各一份，证据二、《银川市商品房买卖合同》《地下车位使用权转让协议》、宁（2Ol9）贺兰县不动产第H0003218不动产权证书各一份，证据三、保管条一份予以证实，本院予以采信并在卷佐证。本院认为，原告已知二被告之间系委托合同关系，则被告勉某以自己的名义与原告签订的涉案合同及补充协议等直接约束被告马某和原告，而被告勉某作为受托人其并无承担涉案合同或补充协议所涉义务的责任。在涉案合同履行过程中，因车位系涉案合同不可分割部分，且车位能否正常使用关系到原告的切身利益，在得知涉案车位不能正常使用后其提出少支付首付款并积极与被告协商，但双方未能达成一致意见，在双方约定的支付首付款日期前，在被告马某仍未解决车位问题的情况下，原告出于自身利益考虑未按时支付首付款的行为合乎情理，并无过错。而本案中，因原告、被告马某对涉案房屋在签订涉案合同及补充协议时未取得房屋不动产登记证书以及车位并不明确的情形均明确知晓，涉案车位不能使用被告马某亦是在原告现场查看告知其后其才知晓，而在知晓D040车位不能正常使用后，其亦积极与开发商宁夏海亮房地产有限公司协商处理，并于2019年4月25日取得了符合正常使用条件的D041号车位，故此，其在涉案合同履行过程中亦无过错。现原告与被告马某均同意解除双方签订的《银川市存量房房屋买卖合同》，本院予以支持。涉案合同解除后，合同约定的权利义务终止，因在涉案合同的履行过程中双方当事人均积极履行了各自的义务，并在出现问题时尽其所能主动解决问题，虽合同最终未能全面履行完毕，但合同双方均已尽到其应尽的义务，对涉案合同的解除不应再归责于任何一方，故合同解除后，被告马某应将收取原告的定金50000元返还原告，因该款项由第三人保管，故应由第三人向原告支付。综上所述，对于本诉原告要求本诉被告马某双倍返还定金100000元的诉请，本院予以支持50000元，并由代为保管的第三人向本诉原告支付；对于反诉原告要求不退还定金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第三百九十六条、第四百零二条之规定，判决如下：一、解除本诉原告（反诉被告）张某与本诉被告（反诉原告）马某于2019年3月10日签订的《银川市存量房房屋买卖合同》；二、本诉被告马某返还本诉原告张某定金50000元，由定金保管人即第三人宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司向本诉原告张某支付，于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回本诉原告张某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告马某、勉某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1150元，由本诉原告张某负担575元，本诉被告马某、勉某负担575元；反诉案件受理费525元，由反诉原告马某、勉某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘月风 二〇一九年七月十一日法官助理 薄 迎书 记 员 李 娜附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。