兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0191民初1530号原告（反诉被告）：宗怀兵。被告（反诉原告）：甘肃三维资产管理有限公司，住所地兰州新区中川街西段**。法定代表人：何忠仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴宝松，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃和谐律师事务所律师。第三人：甘肃地下空间房地产开发有限公司，住所，住所地兰州新区中川街西段**div>法定代表人：陈喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴宝松，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃和谐律师事务所律师。原告宗怀兵与被告甘肃三维资产管理有限公司（以下简称三维公司）、第三人甘肃地下空间房地产开发有限公司（以下简称地下空间）合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理后，作出（2018）甘0191民初1879号民事判决书，三维公司不服提出上诉，甘肃省兰州市中级人民法院于2019年5月15日作出（2019）甘01民终646号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年6月6日立案后，依法另行组成合议庭，7月6日三维公司提起反诉，本院受理后，适用普通程序一并公开开庭进行了审理。宗怀兵及三维公司、地下空间共、地下空间共同的委托诉讼代理人吴宝松参加诉讼。本案现已审理终结。宗怀兵向本院提出诉讼请求：1.解除宗怀兵与三维公司签署的《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》（以下简称《委托经营合同》）；2.判令三维公司向宗怀兵支付2016年6月1日至2018年5月25日房屋租金25996元；3.判令三维公司向宗怀兵支付2016年6月1日至2017年5月30日逾期支付房屋租金利息603元（13865×4.35%）；4.本案诉讼费由三维公司承担。庭审中，宗怀兵放弃要求三维公司支付房屋租金利息的诉讼请求（即第三项诉讼请求），并增加诉请：1.判令三维公司以13867元（2016年6月1日至2017年5月30日的租金）为基数自2017年6月29日按照年利率24%支付违约金，直至付清为止（暂计算至2018年11月2日为4476.95元）；2.判令三维公司以15848元（2017年6月1日至2018年5月30日的租金）为基数自2018年6月29日按照年利率24%支付违约金，直至付清为止（暂计算至2018年11月2日为1313元）。事实和理由：宗怀兵于2014年12月5日与三维公司签署《委托经营合同》，约定宗怀兵将其购买的房屋委托三维公司经营，三维公司承诺2016年6月1日-2017年5月30日房屋租金12131元，2017年6月1日至2018年5月25日房屋租金13865元。合同签订后，2018年5月25日，宗怀兵与地下空间解除《商品房买卖合同》，致使与三维公司签署的《委托经营合同》履行不能，故要求解除该委托经营合同。自《委托经营合同》签订以来，三维公司并未按照合同约定向宗怀兵支付过租金，截止2018年5月底尚欠宗怀兵房屋租金25996元，在多次协商无果的情况下，宗怀兵诉至法院。三维公司辩称：1.宗怀兵退房导致《委托经营合同》履行不能，构成严重违约，应承担给三维公司造成的全部经济损失；2.宗怀兵要求支付房屋租金、利息及违约金缺乏事实与法律依据，应予驳回；3.宗怀兵诉请的租金中应扣除个人所得税、房产税、印花税8344.72元及公共维修基金3258.18元。地下空间述称，其公司与三维公司意见一致。三维公司向本院提出反诉请求：1.判令宗怀兵赔偿因违约造成的经济损失26599元及宗怀兵诉请的违约金；2.判令反诉费由宗怀兵承担。事实和理由：2015年11月24日，三维公司与宗怀兵签订《委托经营合同》，约定合同履行期限为10年。委托经营前四年为市场培育期，涉案房屋至今未出租，三维公司还未取得任何收益，需要通过垫资向宗怀兵支付租金，再以委托期限内后6年的盈利弥补前4年的租金收入。但宗怀兵于2017年5月25日解除房屋买卖合同，丧失房屋所有权，导致《委托经营合同》无法继续履行。在三维公司无法获得后6年收益的情况下，宗怀兵仍然主张三维公司支付租金及利息，给三维公司造成了直接经济损失，故应承担给三维公司造成的全部经济损失。针对三维公司的反诉，宗怀兵辩称，1.其与地下空间虽在2017年5月25日签订了退房《协议书》，约定了退还购房款及支付房屋租金的内容，但由于三维公司并未盖章确认，该协议书并未实际履行，且该《协议书》因二审法院调解终止履行；2.依据兰州市中级人民法院民事调解书，宗怀兵与地下空间签署的《商品房买卖合同》已于2018年5月25日终止履行，故宗怀兵与三维公司签署的《委托经营合同》已无法履行；3.各方均系民事调解书的当事人，调解书中的内容系三方一致同意的结果，并不存在宗怀兵单方面解除《商品房买卖合同》而侵犯三维公司权益的情形，且该调解书也明确房屋租金事宜按照《委托经营合同》的约定处理，故三维公司应当依照合同约定支付2016年6月1日至2018年5月25日的房屋租金；4.房屋属于不动产，实行登记主义（公示公信原则），涉案房屋于2018年6月底撤销网签，在此之前房屋登记在宗怀兵名下，亦被三维公司占有，故三维公司应当支付占有期间的租金；5.宗怀兵对涉案房屋的权利应当以2018年5月25日兰州市中级人民法院作出的《民事调解书》中所约定的日期作为终止时间，另外对于三维公司的违约行为应当以双方签署的《委托经营合同》的约定进行判定，且宗怀兵按照年利率24%计算违约金是适当的；6.三维公司以宗怀兵所要求的租金作为其损失要求赔偿无事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对宗怀兵提交的商品房买卖合同、（2018）甘01民终208号民事调解书、（2019）甘01民终646号民事裁定书以及宗怀兵与三维公司均提交的《委托经营合同》、退房《协议书》、（2017）甘0191民初1465号民事判决书，因各方对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：地下空间提：地下空间提交的说明及移交清单退房协议后三维公司将13个商铺退还给地下空间。宗怀兵质证后不予认可，认为三维公司与地下空间有明显的关联关系，且在之前的诉讼中二公司未提出商铺被移交的事宜。经审查，2017年5月25日，宗怀兵与地下空间虽达成退房协议，但该协议并未实际履行，房屋所有权仍归宗怀兵所有，此时宗怀兵与三维公司签订的《委托经营合同》并未解除，且《委托经营合同》的主体系三维公司与宗怀兵，三维公司直接将涉案房屋移交给地下空间无法律依据，故对该证据本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2015年10月15日，宗怀兵与地下空间签订《商品房买卖合同》，约定宗怀兵购买地下空间开发的位于兰州新区，建筑面积31.74平方米，每平米单价5132.61元，房款总金额162909元。合同签订后，宗怀兵向地下空间付清了房屋价款。同年11月24日，宗怀兵（甲方）与三维公司（乙方）签订《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》，约定甲方将其购置的兰州新区斯戴尔寓苑物业（寓苑8号楼6层618号）的经营管理权全权委托给乙方进行合法经营，委托期限为该房屋《物业买卖协议书》签订之日起10年，租金每年结算一次；租金标准为:（1）第一年年租金为所购物业总价款的6%税前收入10398元，自2015年6月1日起算;（2）第二年年租金为所购物业总价款的7%税前收入12131元，自2016年6月1日起算；（3）第三年年租金为所购物业总价款的8%税前收入13865元，自2017年6月1日起算。上述租金的税费（包含国家及地方规定应缴纳的各种税费）由乙方代扣代缴。（4）从第四年起，……。租金支付日期为第一年租金从第五条约定之日算起，在签订本合同时，由乙方直接支付给甲方，冲抵所购物业价款；第二年租金于2017年5月31日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户。第三年租金于2018年5月31日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户。关于违约责任双方约定，乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.3%向甲方支付违约金。同时，双方对权利义务、合同解除等进行了明确约定。上述合同履行过程中，宗怀兵与三维公司及地下空间产生争议，2017年5月25日，宗怀兵与地下空间签订《协议书》，就宗怀兵所购案涉房屋退购事宜达成协议，但此后双方在履行该《协议书》过程中因故又产生争议。2017年9月14日，宗怀兵以与地下空间已协议解除购房合同，但地下空间未按约履行付款为由，将地下空间、三维公司诉至本院，要求两公司返还购房款，并支付相应期间的租金及逾期退款利息。本院审理后作出（2017）甘0191民初1465号民事判决书，宗怀兵不服提起上诉。经兰州市中级人民法院（2018）甘01民终208号民事调解书调解，双方达成一致意见：“1.2017年5月25日宗怀兵与地下空间签订的《协议书》终止履行；2.宗怀兵与地下空间均同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，并注销网签备案登记……5.宗怀兵与三维公司签订的《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》涉及的相关事宜的处理，由双方按照合同约定另行协商解决……”。在（2018）甘01民终208号民事调解书生效后，宗怀兵配合地下空间注销了该《商品房买卖合同》网签备案登记。后宗怀兵与三维公司就房屋租金支付问题协商未果，引起本案纷争。根据当事人诉辩陈述，本案争议焦点为：1.宗怀兵与三维公司签订的《委托经营合同》是否应当解除；2.宗怀兵主张的租金、违约金及逾期利息是否应当支持；3.三维公司反诉请求是否能够支持的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，宗怀兵与三维公司签订的《委托经营合同》，系当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方应按相关约定履行各自义务。一、关于宗怀兵与三维公司签订的《委托经营合同》是否应当解除的问题。根据生效的（2018）甘01民终208号民事调解书载明，案涉房屋的《商品房买卖合同》已经协商解除，此情形下，案涉《委托经营合同》已丧失继续履行的基础；同时，三维公司对宗怀兵该项主张也予以认可，故双方之间的《委托经营合同》依法应当予以解除，对于宗怀兵此诉请，本院予以支持。二、关于宗怀兵主张的租金、违约金及逾期利息是否应当支持的问题。1.租金问题。从已生效（2018）甘01民终208号民事调解书中各方达成的一致调解意见看，宗怀兵与地下空间虽签订了退房协议，但该协议并未实际履行，《委托经营合同》依然对宗怀兵与三维公司具有拘束力。故在（2018）甘01民终208号民事调解书生效（即2018年5月25日）之前，宗怀兵就案涉房屋享有合法权益，其主张该阶段的租金合理合法，三维公司理应按合同约定予以支付。依据双方在委托合同中对年租金的约定，三维公司应向宗怀兵支付租金的数额为25768元｛12131元＋（13865元÷365天×359天）｝。2.违约金问题。根据案涉《委托经营合同》第八条第三款约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.3%向甲方支付违约金”以及租金支付日期约定“第二年租金于2017年5月31日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户；第三年租金于2018年5月31日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户”。经审查，双方虽就涉案房屋是否解除进行诉讼，但截止2018年5月25日宗怀兵仍享有涉案房屋所有权，《委托经营合同》亦未解除，故三维公司应当按期支付租金，其在约定的期限内未支付第二年租金构成违约，应当承担违约责任。但在2018年5月25日，宗怀兵与地下空间解除购房合同时，第三年租金支付期限尚未届满，对该部分租金三维公司不构成违约。关于违约金的赔偿标准，双方约定的违约金比例过高，依法应予调整。宗怀兵主张参照民间借贷纠纷以年利率24%为标准计算至租金付清时止，但因该标准计算违约数额会超过应给付租金损失的30%，即3639.3元（12131元×30%），故关于违约金应调整为宗怀兵租金损失的30%更为公平合理。对于三维公司辩称租金应扣除税费及维修基金之意见，本院认为，根据双方之间的委托经营合同约定，税费虽由三维公司代扣代缴，但该公司并未提交相关代扣代缴税费及缴纳维修基金的凭证，该部分费用是否实际发生无法确认，故对三维公司此辩称，本院不予采纳。三、关于三维公司反诉请求是否能够支持的问题。本院认为，案涉房屋买卖合同，虽由宗怀兵与地下空间协商解除，但对该房屋买卖合同解除后《委托经营合同》即丧失履行基础之情形，根据本院（2017）甘0191民初1465号民事判决书及兰州市中级人民法院（2018）甘01民终208号民事调解书反映，三维公司对解除合同是明确知晓的，而该公司当时未就此提出异议，且调解书系三方协商一致的结果，故并不存在因宗怀兵解除《商品房买卖合同》而侵犯三维公司权益的情形；另，关于垫资及市场培育期的问题，应属正常的商业风险，不能成为要求宗怀兵进行赔偿的理由，且三维公司对损失数额的主张亦无相关证据，故其反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，宗怀兵的本诉请求部分成立，本院依法予以支持。三维公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除宗怀兵与甘肃三维资产管理有限公司于2015年11月24日签订的《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》；二、甘肃三维资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付宗怀兵2016年6月1日至2018年5月25日的房屋租金25768元；三、甘肃三维资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付宗怀兵逾期支付房屋租金的违约金3639.3元；四、驳回宗怀兵的其他诉讼请求；五、驳回甘肃三维资产管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费610元，由甘肃三维资产管理有限公司负担564元，宗怀兵负担46元；反诉受理费232元，由甘肃三维资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判长 韩 彪审判员 喻得荣审判员 火东燕二〇一九年十一月二十五日法官助理赵彦娉书记员吴芸楚