四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0182民初3278号 原告：周杰，男，1966年7月17日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：莫永剑，彭州市天彭法律服务所法律工作者。 被告：四川邑昌隆置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区大石西路**。 法定代表人：曾传君，职务不详。 原告周杰与被告四川邑昌隆置业有限公司（以下简称邑昌隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序。因被告邑昌隆公司下落不明，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告周杰的委托诉讼代理人莫永剑到庭参加了诉讼，被告邑昌隆公司经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 周杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令邑昌隆公司将位于彭州市房屋（以下简称案涉房屋）的不动产权证书办理登记至周杰名下；2、请求法院判令邑昌隆公司支付周杰自2016年8月23日至2019年7月26日的逾期办证违约金1018.62元。事实和理由：周杰与邑昌隆公司于2012年2月15日签订商品房买卖合同，周杰依约履行了付款义务。2013年9月24日，邑昌隆公司将位于彭州市案涉房屋交付给周杰。同日，周杰依约向邑昌隆公司交纳了代办房屋不动产权证等费用2901元，但邑昌隆公司至今未依约为周杰办理上述房屋权属证书，其行为严重违约。周杰提起诉讼，请依法判决。 邑昌隆公司未作答辩，也未提供书面证据材料。 经审理查明：2012年2月15日，邑昌隆公司与周杰签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）和《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《协议》），将案涉房屋作价181897元出售给周杰。《合同》第九条第（一）款载明：“出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房”。《合同》第十七条第（二）款第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人按买受人已支付房款的万分之一人民银行同期存款活期月息向买受人支付违约金，起算日为逾期之日至买受人实际取得房屋产权证之日止”。合同签订后，周杰向邑昌隆公司支付首付款61897元并通过银行按揭方式向邑昌隆公司支付剩余购房款120000元。2012年8月7日，邑昌隆公司将案涉房屋预售备案登记至周杰名下。2013年9月24日，邑昌隆公司将案涉房屋交付周杰，并向周杰收取代办证件费用等共计2901元。 另查明：1、案涉房屋所在项目土地已被成都市高新技术产业开发区人民法院查封；2、案涉房屋所在项目尚未办理初始登记。 本院认定以上案件事实，有周杰提供的身份证复印件、邑昌隆公司工商信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《个人房屋信息查询记录》、《项目交房流转单》、《收据》、《贷款支付凭证》，本院依职权调取的《复函》及当事人当庭陈述，记录在卷。上述证据具有证据的真实性、合法性、关联性和证明力，本院依法予以采信。 本院认为，周杰与邑昌隆公司签订的《合同》、《协议》真实有效，现周杰已依约履行付款义务，但邑昌隆公司未依约为周杰办理案涉房屋权属证书，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，周杰要求邑昌隆公司为其办理案涉房屋产权证书之诉请，于法有据。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；”之规定，对于周杰要求邑昌隆公司继续履行之行为，本院应当对其是否具有履行能力进行审查。至本案审理终结之时，案涉房屋所在项目尚未办理初始登记，因此在案涉房屋所在项目尚未取得初始登记的情况下，尚不具备将案涉房屋产权从项目初始产权中进行分割并单独办理权属证书之基础。而根据《房屋登记办法》第三十条：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”之规定，初始登记的办理必须通过主管行政机关依照行政法规和部门规章所规定之程序予以办理。对于案涉房屋所在项目初始登记的办理，其审批之权力属于行政权管辖范畴，不应由司法权越俎代庖。因此，因办理案涉房屋权属证书行为的客观条件尚不具备，故对于周杰的该项诉讼请求，本院暂不予支持。待案涉房屋办理不动产权证书条件具备后，周杰可另行主张权利。 对于周杰主张的违约金，邑昌隆公司存在违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，邑昌隆公司迟延办理房屋权属登记，应当依约赔偿周杰违约金。对于违约金的计算，周杰主张2016年8月23日至2019年7月26日的逾期办证违约金，按每月万分之一计算，共计638.45元。对周杰该项诉讼请求中过高的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、四川邑昌隆置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付周杰违约金638.45元； 二、驳回周杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由四川邑昌隆置业有限公司负担（此款已由周杰垫付，四川邑昌隆置业有限公司在支付违约金时一并支付周杰）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 文    光    辉 人民陪审员 贺航人民陪审员魏先虹 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员 席    鉴    书 不履行生效裁判司法风险告知书 一、当事人应当自觉履行生效判决、裁定、调解书。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，当事人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一方未自觉履行的，另一方可申请人民法院强制执行。 二、一方当事人申请人民法院强制执行后，被执行人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条的规定，报告当前以及收到通知之日前一年的财产情况。被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民法院可对被执行人或其法定代表人、法定代理人予以罚款、拘留。 三、被执行人不履行法律文书确定的义务的，人民法院可以对其采取或者通知有关单位协助采取限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施。 根据《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》，被执行人为自然人的，不得（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必需车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）其它非生活和工作必需的高消费行为。被执行人为单位的，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述行为。 被执行人属于《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》中第一条所列六种情形的，人民法院将其纳入失信被执行人名单，并将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对其进行信用惩戒。 四、被执行人对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，人民法院可予以罚款、拘留，情节严重构成犯罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位构成前述犯罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前述规定处罚。