辽宁省沈阳市沈河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽0103执异721号 案外人贾桂英，女，1980年7月18日生，汉族，住址沈阳市浑**。 委托诉讼代理人韩冰，辽宁万宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人刘守富（案外人丈夫），1973年6月7日出生，汉族。 申请执行人大连银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区北站路**1门。 负责人许敬畏，该行行长。 委托诉讼代理人张帆，该公司员工。 被执行人刁淑香，女，1967年1月15日出生，汉族，住址沈阳市浑**。 被执行人杨继红，女，1970年8月10日出生，回族，住址沈阳市浑**。 被执行人王焕臣，男，1961年4月3日出生，汉族，住址辽宁省铁岭县。 被执行人刁素芹，女，1961年8月22日出生，汉族，住址同上。 被执行人范龙云，女，1972年2月1日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。 被执行人海雷，男，1969年9月17日出生，满族，住址同上。 被执行人范杰，男，1987年4月16日出生，汉族，住址沈阳市浑**。 被执行人战美，女，1988年4月22日出生，汉族，住址沈阳市浑**。 被执行人沈阳宏瑞畜牧业发展有限公司，住所，住所地沈阳市浑**李相镇南岭村div> 法定代表人刁淑香，该公司经理。 被执行人王刚，男，1983年7月29日出生，汉族，住址沈阳市浑**。 被执行人冯慧，女，1983年7月15日出生，汉族，住址同上。 本院在执行申请执行人大连银行股份有限公司沈阳分行与被执行人刁淑香、杨继红、王焕臣、刁素芹、范龙云、海雷、战美、范杰、沈阳宏瑞畜牧业发展有限公司、王刚、冯慧（2019）辽0103执834号金融借款合同纠纷一案中，案外人贾桂英对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人贾桂英称，2013年12月26日，案外人贾桂英向开发商沈阳龙彪房地产开发有限公司支付120万购房款定金，用于购买其开发的东陵区全××路××号17、18门两处门市，后开发商将其中一个门市卖出，仅剩东陵区全××路××号18门。2014年3月5日，案外人贾桂英与开发商沈阳龙彪房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，案外人购买了位于东陵区全××路××号18门的房产，房屋全款120万元已支付。签订《商品房买卖合同》当日，沈阳龙彪房地产开发有限公司交接了钥匙，并于交款当日向案外人出具《准住通知单》。案外人2013年12月为支付购房款以24%的年利率借了100万，至今仍在还款。2014年装修花了30余万，案外人从2014年实际占有、使用该房产至今，并有多年生活缴费的记录。全运路420号共18个门市为后建，2014年至今均没有办理房产过户登记手续、均没有办理房产证，并非仅案外人未办理。案外人、其他门市均数次找开发商办理，开发商每次均说再等等差不了，因开发商之前开发过附近其他楼盘信誉良好，因此对其说的话深信不疑。2019年9月4日，沈河区法院来到该房处贴公告，案外人这才知晓该房产被查封，该房产经（2017）辽0103民初12309号保全查封，但2017年至今从未有人通知案外人，该门市从2014年起至今一直在使用，案外人未收到任何法院通知也不知该调解书的存在。案外人是该房产的实际物权人，理由如下：案外人在2013年12月26日已支付18门房产全部价款120万元。2014年3月5日已签订合法有效的《商品房买卖合同》，开发商于签订当日给予案外人钥匙、《准住通知单》。至今一直合法占有、使用该房产，装修花了30余万，是该房产的实际权利人。未办理过户手续是由于开发商的原因，至今1-18号18个门市均无房产证，均未办理过户手续。生效判决中申请执行人对该房产仅为债权并无优先受偿权，案外人2014年起实际占有使用该房产，时间在申请执行人2017年保全之前，案外人的物权也优先于申请执行人债权。沈阳龙彪房地产开发有限公司2014年法定代表人为王焕臣，被执行人王刚是王焕臣的儿子，冯慧是王刚的妻子，其均明知该房产已卖给案外人，也知案外人一直占有使用该房产至今。王刚、冯慧从未占有、使用该房产，也未支付任何对价，也未完成房产登记，无房产证，其一家人行为实属恶意，王刚、冯慧并非该房屋实际权利人，更不符合《物权法》等法律规定，该房产实际权利人为案外人。 综上，依据《民事诉讼法》、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《物权法》等法律规定，请求沈阳市沈河人民法院中止对沈阳市××全××路××号××、建筑面积为111.98平方米的房产的执行，解除查封。 申请执行人大连银行股份有限公司沈阳分行认为，被查封房产登记在冯慧名下，属于冯慧财产，而且该房产在申请执行人处办理抵押贷款。法院查封正确，请求驳回案外人的请求。 本院查明，大连银行股份有限公司沈阳分行与刁淑香、杨继红、王焕臣、刁素芹、范龙云、海雷、战美、范杰、沈阳宏瑞畜牧业发展有限公司、王刚、冯慧一案，依大连银行股份有限公司沈阳分行申请，本院于2017年12月11日以（2017）辽0103民初12039号民事裁定及协助执行通知书，预查封冯慧所有的位于沈阳市××全××路××号××、建筑面积为111.98平方米的房产。本院于2017年12月6日作出（2017）辽0103民初12039号民事调解书，约定：“一、被告刁淑香于2018年6月20日前一次性偿还原告大连银行股份有限公司沈阳分行贷款本金1350000元；二、被告刁淑香于2018年6月20日前一次性偿还原告大连银行股份有限公司沈阳分行贷款利息61271.44元；三、被告刁淑香于2018年6月20日前一次性偿还原告大连银行股份有限公司沈阳分行贷款罚息为142824.11元（截至2017年6月20日，自2017年6月21日至债务全部清偿之日的罚息按照《个人贷款借款合同》约定计算）；四、如被告刁淑香逾期履行上述第一、二、三项义务，则原告大连银行股份有限公司沈阳分行对被告刁淑香、杨继红、王焕臣、刁素芹、范龙云、海雷、范杰、战美抵押给原告的房产享有优先受偿权（房产证号：沈房权证东陵字第××号；房产证号：沈房权证东陵字第××号；房产证号：沈房权证东陵字第××号；房产证号：沈房权证东陵字第××号、房产证号：沈房权证东陵字第××号；房产证号：沈房权证东陵字第××号；房产证号：沈房权证东陵字第××号；房产证号：沈房权证东陵字第××号；房产证号：沈房权证东陵字第××号）；五、被告沈阳宏瑞畜牧业发展有限公司、王刚、冯慧对上述第一、二、三项承担连带清偿责任，如实际承担清偿责任后可向被告刁淑香追偿；六、负有金钱给付义务当事人，如果未按本调解协议制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；七、案件受理费9393元（已减半收取）、公告费400元，由被告刁淑香、杨继红、王焕臣、刁素芹、范龙云、海雷、战美、范杰、沈阳宏瑞畜牧业发展有限公司、王刚、冯慧共同负担。”民事调解书生效后,被执行人未履行给付义务，大连银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行。案外人贾桂英提出上述异议。 另查明，案外人向本院提交其与沈阳龙彪房地产开发有限公司于2014年3月5日签订的龙盛财富广场内部认购协议书，约定买受人于签署此龙盛财富广场应购协议时支付定金人民币120万元整。剩余付房款的付款方式为一次性付款。案外人向本院提交其与沈阳龙彪房地产开发有限公司于同日签订的《商品房买卖合同》，约定：沈阳龙彪房地产开发有限公司将位于东陵区全××路××幢18门房屋出卖给案外人，该商品房的用途为商业，建筑面积为118.13平方米，总金额150万元整。沈阳龙彪房地产开发有限公司于同日为案外人出具准住通知单，载明总房款为120万元。沈阳龙彪房地产开发有限公司于2013年12月26日为案外人开具金额为120万元的收款收据，收款事由标注9号楼18门，118.13平方米房款。 再查明，被执行人冯慧与王刚系夫妻关系。大连银行股份有限公司沈阳分行与王刚、冯慧、沈阳龙彪房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月31日作出（2018）辽0103民初7063号民事判决书，认定王刚作为借款人、申请执行人作为贷款人、沈阳龙彪房地产开发有限公司作为保证人于2015年6月12日签订《个人一手房贷款借款合同》，约定：大连银行股份有限公司沈阳分行向王刚贷款120万元，用于王刚与沈阳龙彪房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同项下王刚所预购买的商品房，该商品房坐落于辽宁省××东陵区18门，建筑面积111.98平方米。大连银行股份有限公司沈阳分行作为抵押权人，王刚、冯慧作为抵押人于同日签订《个人一手房贷款抵押合同》，约定：抵押财产位于沈阳市18门，建筑面积111.98平方米，抵押物价值2463560元。大连银行股份有限公司沈阳分行于2015年6月17日办理了上述抵押房产的预购商品抵押权预告登记。该民事判决对大连银行股份有限公司沈阳分行诉请对办理了抵押权预告登记的诉争房屋享有优先受偿权，未予支持。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被查封房屋虽备案在被执行人冯慧名下，但案外人提供的证据能够证明在该房屋出卖给冯慧前,案外人贾桂英已同沈阳龙彪房地产开发有限公司签订合法有效的认购协议书及《商品房买卖合同》，且已支付购房款120万元并实际占有使用该房屋，未办理过户登记非买受人自身原因，符合上述条款规定的排除执行要件。故案外人的异议主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止本院对位于东陵区全运路420号第9幢18门房屋房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  高 红 审 判 员  邹红黎 审 判 员  周大承 二〇一九年十一月七日 法官助理  张家乐 书 记 员  周禹岑 本案裁定所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。