湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1195号上诉人（一审原告）：陈锐，男，1975年11月6日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审被告）：阳新雅洁物业服务有限公司，住所地：阳新县兴国镇兴国大道255号14号楼。法定代表人：宋治水，该公司经理。委托诉讼代理人：司启福，湖北文光律师事务所律师。上诉人陈锐因与被上诉人阳新雅洁物业服务有限公司（以下简称雅洁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黄石市阳新县人民法院（2018）鄂0222民初4442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成了合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。陈锐上诉请求：撤销黄石市阳新县人民法院（2018）鄂0222民初4442号民事判决，依法改判雅洁物业服务公司赔偿因盗窃损失5500元，返还2015、2016年物业管理费；本案一、二审案件受理费由雅洁物业公司负担。事实与理由：第一，一审法院认定事实错误，雅洁物业公司起诉状中陈锐的个人信息有误。双方同意调解，一审承办法官却未组织调解工作。第二，陈锐不缴纳物业管理费，是因物业公司不作为，导致家中被盗，损失五千多元。一审法院适用法律错误，根据《物业管理条例》第三十六条，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，依法应当承担相应的法律责任。雅洁物业公司口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。雅洁物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈锐立即支付物业管理费836元；2.本案诉讼费用由陈锐承担。一审法院认定事实：阳新县鑫旺名庭系湖北金旺房地产开发有限公司开发的楼盘，小区建成至今先后经历了四个物业公司管理，雅洁物业公司系第四个物业公司，并从2016年1月1日入驻鑫旺名庭提供物业服务至今。2015年10月，当时负责鑫旺名庭物业管理的阳新县温馨物业管理有限公司（以下简称温馨物业公司）决定撤出小区，并在小区张贴《通知》，告知各位业主其公司将于本月31日正式撤出小区，停止一切物业服务。由于鑫旺名庭小区至今未成立业主委员会，为解决小区物业服务问题、维护业主利益，湖北金旺房地产开发有限公司即向小区所在的东岳社区居委会致送《工作联系函》，要求居委会委托新物业公司到鑫旺名庭进行物业管理并收取业主下欠的前期物业费。在此情形下，东岳社区居委会与雅洁物业公司签订《联合共建鑫旺名庭小区协议书》，委托其从2016年1月份起到鑫旺名庭进行物业管理。2016年1月6日，在东岳社区居委会的见证下，雅洁物业公司跟前期温馨物业公司签订《鑫旺名庭小区物业移交协议书》，正式入驻小区进行物业管理，温馨物业停止一切物业服务并撤出小区。雅洁物业公司进驻小区后即开始提供相应的物业服务，并延续前期物业收费标准收取物业管理费。在管理物业期间，绝大部分业主均如期交纳了物业管理费。陈锐是鑫旺名庭的业主，因以各种理由拒交物业费。经多次催讨未果，遂诉至法院。一审法院认为：综合原、被告诉辩意见，本案争议焦点是：一、原告的诉讼主体是否存在瑕疵，双方之间是否形成物业服务合同关系；二、雅洁物业公司所主张的物业费是否属于前期物业费，拒交物业费的理由能否成立。对此，一审法院评析如下：对争议焦点一，一审法院认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡政人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，因小区业主委员会尚未产生，居委会有权代行小区业委会职责。在鑫旺名庭小区原物业公司退出，小区处于无物业公司管理的状态下，东岳社区居委会为了辖区内鑫旺名庭小区居民生活着想，委托雅洁物业公司对鑫旺名庭小区进行物业管理服务，雅洁物业公司进驻小区后亦未提高收费标准，仍延续前期物业收费标准收取物业管理费（多层住宅每月每平米0.40元、小高层住宅每月每平方米0.80元），自雅洁物业公司从2016年1月提供物业服务至今，绝大多数业主都表示认可接受了雅洁物业公司的物业管理服务，并主动缴纳了物业管理费，说明雅洁物业公司和小区业主之间虽未签订书面的《物业服务管理合同》，但双方已形成了事实上的物业服务合同关系，且雅洁物业公司具有物业服务资质证书，故雅洁物业公司具备的合法资格，诉讼主体没有瑕疵。对争议焦点二，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”同时，因为物业管理服务不同于百姓生活中日常遇到的其它服务，这种服务有其特殊性和公共性，关系到小区全体业主的切身利益，且物业服务的过程是一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务存在瑕疵，业主就不交物业管理费，必定造成物业公司的经费不足，导致其无法更好的开展服务，造成服务质量的下降，损害其他正常交纳物业费的业主利益。故陈锐以其未享受到物业服务为由拒交物业费，并要求退还已交纳的2015年度、2016年度物业费的辩解，一审法院不予支持。若陈锐认为雅洁物业公司提供的物业管理有瑕疵或不符合约定，可依法另行主张权利，但不能据此拒交物业费。综上所述，雅洁物业公司与陈锐之间已形成事实上的物业服务合同关系，雅洁物业公司与陈锐之间已形成事实上的物业服务合同关系，陈锐无故拒交物业管理费已构成违约，故对雅洁物业公司主张的2016年12月6日至2017年12月31日期间的物业费予以支持，但物业费数额经核算应系784元（81.65㎡×0.80元/月×12个月）的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、陈锐在本判决生效后五日内向阳新雅洁物业服务有限公司支付2016年12月6日至2017年12月31日期间物业费784元；二、驳回其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元,由陈锐负担。经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。另查明，阳新县人民法院作出的（2018）鄂0222民初1932号生效民事判决，雅洁物业服务公司向湖北金旺房地产开发有限公司主张物业费（计算到2017年12月31日），其中不包含陈锐物业服务费。本院认为：一、中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡政人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。陈锐所居住的鑫旺名庭小区因客观原因，未能选举产生业主委员会，故依据上述行政规章的规定，鑫旺名庭小区所在的东岳社区居委会委托雅洁物业服务有限公司对小区进行物业管理，与法有据。二、经二审法院另查明，阳新县人民法院作出的（2018）鄂0222民初1932号生效民事判决，雅洁物业服务公司向湖北金旺房地产开发有限公司主张前期物业费（计算到2017年12月31日），但该生效判决并未包含本案陈锐的物业管理费，故对陈锐的上诉请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”陈锐上诉称其家中被盗系因雅洁物业公司管理不善所致，未提供充分证据证明。也是另一法律关系，可以另行救济，但不能因此拒交物业管理费。一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈锐负担。本判决为终审判决。审判长  池国卿审判员  严云峰审判员  曹晓燕二〇一九年十一月二十六日法官助理安琼书记员孟楠