四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川01民终13750号 上诉人（原审原告）：桂坤，男，1984年5月23日出生，汉族，住四川省宣汉县。 上诉人（原审原告）：符美玲，女，1986年9月1日出生，汉族，住四川省宣汉县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：曾庆林，四川蜀之锋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川慧鑫置业投资有限公司都江堰分公司。住所地：四川省成都市都江堰市石羊镇徐渡场镇。 负责人：徐映忠。 委托诉讼代理人：黄茂生，四川贞固律师事务所律师。 上诉人桂坤、符美玲因与被上诉人四川慧鑫置业投资有限公司都江堰分公司（以下简称慧鑫都江堰分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2052号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 桂坤、符美玲上诉请求：1、请求依法撤销都江堰市人民法院（2019）川0181民初2052号民事裁定书，指令都江堰市人民法院进行实体审理；2、诉讼费用由被上诉人承担。 主要事实和理由：一、本案并没有相关证据证明案涉房屋符合相关政府政策，且符合对外（含对本集体经济组织成员以外的人员）出售的条件。上诉人与被上诉人之间于2018年6月5日签订的《房屋买卖合同》载明：“都江堰古青城县遗址公园位于成都市都江堰市徐渡乡，是都江堰市政府根据城乡结合一体化政策和旧城改造项目的有关规定，由四川慧鑫置业投资有限公司投资修建的生态旅游项目。”然而，被上诉人没有提供相关证据证明案涉房屋符合政府的有关政策，并有当地政府或有关政府部门的审批文件。同时，被上诉人的工作人员在上诉人所在的购房客户微信群里向购房客户说明案涉房屋属于私人项目，不是政府项目，项目的打造、建设和规划权属于被上诉人所有，这也能说明案涉房屋缺乏相关的政策性文件支持。此外，即使本案案涉房屋具有政策性，但由于案涉房屋系在集体土地上修建的房屋，原则上只能对本集体经济组织成员出售（当然，关于宅基地的审批手续问题胡属于本案的审理范畴，与本案也不具有关联性），上诉人作为既不是成都市户籍，更不是房屋建设用地的集体经济组织成员，不享有宅基地的流转主体资格，也不符合购房主体条件，因此双方签订的《房屋买卖合同》违反了《土地管理法》的强制性规定，属于无效合同。 一审法院认为案涉房屋所涉及的土地属于农村集体所有，其建设审批手续、权属按相关政策办理，然而，农村集体土地的审批手续和权属的办理属于案涉房屋所在的项目所需要解决的问题，但并不影响本案案涉合同效力的审理，从双方签订的《房屋买卖合同》可知，案涉房屋在集体土地上修建是没有争议的，因此只要房屋不是商品房，不是在国有土地建设用地上修建，上诉人就不具有房屋买卖交易资格，案涉合同就属于无效合同。 二、本案属于人民法院主管范围，符合起诉条件，一审法院应当进行实体审理。本案系房屋买卖合同纠纷，根据《民事诉讼法》第三条的规定，属于人民法院的主管范围。一审法院认为本案不属于人民法院主管范围的依据是《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知》（以下简称“该文件”）“切实强化土地管理职能，加强农村宅基地审理管理工作。”相关精神，需要说明的是，《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知》是为了解决农民兴建房屋频率增加导致宅基地用地不断扩大以及少数干部以权谋私违法占地建私房的情形，旨在处理农民和干部的个人建房占地问题，完善宅基地的审批手续。本案属于被上诉人以投资人名义占用农村集体土地用以出售的行为是否符合法律规定，与《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知》的精神不具有关联性，该文件的精神也不影响本案的审理。上诉人需要强调的是，无论本案案涉房屋占用的宅基地是否符合政府的审批手续，均不影响对案涉合同效力的认定。综上所述，一审法院的裁定缺乏法律依据，恳请二审法院依法查明案件事实，纠纷一审法院的错误裁定，指令一审法院进行实体审理。 慧鑫公司、慧鑫都江堰分公司答辩称：一、一审法院裁定不予受理适用法律正确。二、本项目是由四国土资源厅2015年37号批文（2014年四川省城乡建设用地增减挂钩项目实施规划第一批）作为支撑的，该批复确定了项目所在地包括临近村等几个村作为增减挂钩试点项目。三、增减挂钩项目是把农村中所占宅基地的农户进行安置，每人35平方米住房和8平方米商铺，安置完后被安置户要将自己的宅基地进行复耕复耕后由国土资源厅验收作为社会内的社会投资人四川慧鑫置业投资有限公司都江堰分公司，他们所在的收益就是政府向他们批准的修建安置点里面多余的建筑物多余的建筑物，也就是是被上诉人出售给上诉人的房屋，该房屋的土地性质，仍然是集体建设用地但在手续上报建报规立项等均是由相关政府主管部门进行批准。 桂坤、符美玲向一审法院起诉请求：1、确认桂坤、符美玲与四川慧鑫置业投资有限公司都江堰分公司于2018年6月5日签订的《房屋买卖合同》无效；2、四川慧鑫置业投资有限公司都江堰分公司退还桂坤、符美玲支付的购房款495488元并支付资金占用利息（利息以495488元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年6月6日起计算至四川慧鑫置业投资有限公司都江堰分公司实际退还全部购房款之日止）；3、本案相关诉讼费用由四川慧鑫置业投资有限公司都江堰分公司承担。 一审法院认为，本案《商铺现售合同》中所涉及的土地属于农村集体所有，其建设审批程序、权属等按相关政策办理。参照《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知》“切实强化土地管理职能，加强农村宅基地审批管理工作。”相关精神，该案不属于人民法院主管的范围。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”之规定，桂坤、符美玲的起诉不符合受理条件，应该对其起诉予以驳回。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回桂坤、符美玲的起诉。一审案件受理费4366元（已减半），免予收取。 二审中，慧鑫都江堰分公司提交了以下证据：1.《四川省国土资源厅关于2014年四川省城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划的批复（第1批）》（复印件）。证明目的：证明上诉人所购买的房屋修建是具有相关主管部门进行批准的。 2.《都江堰市国土资源局建设项目用地初审意见回复表》、《都江堰市规划管理局规划建设方案审查意见通知书》、《都江堰市发展和改革局关于都江堰市徐渡场镇改造一期建设项目核准的批复》（均系复印件）。证明目的：案涉房屋是经过都江堰市发改、国土、规划的合法项目。 3.《石羊场镇徐渡场镇集中居住项目宁静社区集中安置点7+1方案》（复印件）。证明目的：农村建设用地整理项目在完成后必须将复垦的土地使用权过户到上诉人名下。 本院审查后认为：慧鑫都江堰分公司未提交上述证据的原件以供比对，故本院对其提交的复印件的真实性不予以确认；且上述证据与本案是否应指令一审法院进行实体审理并无关联，故本院不予采纳。 本院认为：桂坤、符美玲所签订的《商铺现售合同》所涉房屋系集体土地上建造的房屋。故，首先，对于该类房屋的买卖合同效力应当如何认定的问题，与国家相关政策密切相关；其次，在有关行政机关对使用集体土地修建房屋并对外出售的行为未作出相应的处理前，因案涉合同所引发的买卖合同纠纷，不应作为人民法院受理民事诉讼的范围。故原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇一九年十一月八日 书记员 龙春光