河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终6286号 上诉人（原审被告）：杜晓强，男，1980年6月11日出生，汉族，住邯郸市永年区。 委托诉讼代理人：崔哲，河北贯云律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：段雪飞，男，1983年10月20日出生，汉族，住邯郸市永年区。 委托诉讼代理人：李震，河北众意律师事务所律师。 上诉人杜晓强因与段雪飞买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市永年区人民法院（2019）冀0408民初2258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜晓强上诉请求：1、依法撤销邯郸市永年区人民法院（2019）冀0408民初2258号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决适用法律错误。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项规定认定上诉人与被上诉人签订的合同为无效合同属于法律适用错误，《城市房地产转让管理规定》属于部门规章，并不是行政法规，《合同法》并没有规定违反部门规章强制性规定的合同无效。上诉人与被上诉人签订的《个人卖房协议书》是双方自愿签订的，意思表示真实，应属有效合同。二、一审法院认定事实错误，导致作出了错误的判决。在双方签订的《个人卖房协议书》第六条约定：乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，带房产过户到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款余额。在上诉人支付首付款后，被上诉人明知在房屋不能过户的情况下仍付清全部房款，说明被上诉人自愿承担不能过户的风险，因此，上诉人无须返还被上诉人购房款。 段雪飞上诉请求：一、请求二审法院依法撤销永年区人民法院（2019）冀0408民初2258号民事判决书第二项、第三项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金20000元以及向上诉人双倍返还定金10000元。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。一、被上诉人杜晓强严重违约按照协议约定和法律规定应向上诉人支付违约金。本案系房屋买卖合同纠纷，在上诉人与被上诉人签署《个人卖房协议书》后，上诉人按照约定履行了全面的支付房款义务，但是被上诉人未能按照约定向上诉人履行协议约定义务，即按照协议约定使上诉人取得涉案房屋永久使用权和为上诉人办理过户手续使上诉人取得房屋所有权，被上诉人行为构成违约，被上诉人严重违约行为不但使上诉人无法取得房屋的使用权和所有权，而且还给上诉人造成了因上诉人为了入住涉案房屋而对房屋进行了装修装饰，并因搬家支付了搬家费的实际损失，因此上诉人认为被上诉人应向上诉人支付违约金，该违约金在双方签署的协议中有明确约定，因此应得到支持。但是一审法院不顾事实和实际情况，未依据双方签订的《个人卖房协议书》第八条约定并参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定以及依据《合同法》关于违约责任承担规定，判决被上诉人向上诉人支付违约金是错误的。所以，上诉人认为一审法院没有依据证据和客观事实进行裁判，显失公平。请二审法院予以纠正，撤销一审判决第二项、第三项，改判被上诉人向上诉人支付违约金。二、被上诉人应向上诉人双倍返还定金10000元。本案中上诉人按照其与被上诉人签署的《个人卖房协议书》第三条的约定，在此次房屋买卖交易中按约向被上诉人支付了5000元定金。依据法律规定，定金的作用就是约束交纳定金的一方积极履行合同义务，否则收到定金一方有权不退还定金。本案中上诉人按照约定向被告交纳了5000元定金。后续又积极向被上诉人支付了剩余全部房款193000元。但是上诉人履行了自己全部交款义务后，被上诉人没有按照约定向上诉人履行合同义务，即按照约定向上诉人转让涉案房产永久使用权和所有权。同时，通过庭审以及举证质证，可知涉案房产权属不清，被上诉人更是无法将涉案房产过户至上诉人名下，因此，上诉人认为定金是用于约束当事人的，一方面要求上诉人全面、完整履行支付全部房款的义务，另一方面也要求被上诉人履行转移涉案房产永久使用权、保证房产清晰以及将涉案房屋过到上诉人名下的义务。事实上是上诉人履行了自己的全部付款义务，而被上诉人没有履行，已经违反了定金约定。因此，依据《担保法》第八十九条约定，被上诉人应向上诉人双倍返还定金10000元。在双方有明确约定以及事实清楚和证据充分的情况下，一审法院没有判决被上诉人向上诉人支付定金，显然是错误的，因此请二审法院予以纠正，撤销一审判决第二项、第三项，改判被上诉人向上诉人双倍返还定金。三、被上诉人与上诉人在房屋买卖交易过程中存在严重过错。被上诉人在法院查封期间与上诉人签署《个人卖房协议书》故意隐瞒涉案房产被查封的事实，在欺骗上诉人的情况下与上诉人进行房产交易，显然被上诉人具有重大过错。本案涉诉后，上诉人通过周围邻里了解，进一步知晓房产被查封的事实被上诉人是非常清楚的，被上诉人与上诉人的恶意交易行为就是为了摆脱自己将要承担的风险，骗取上诉人购房款，一审法院既然已经认定被上诉人具有过错，但没有判决被上诉人承担违约金和双倍返还定金是不公平的。因此请二审法院纠正一审判决中的错误，支持上诉人的上诉请求。四、法院用于查封涉案房产的房产证是虚假的，一审法院未经审查，违反《民事诉讼费》规定，请二审予以纠正。上诉人与被上诉人达成房屋交易一致意见前，上诉人通过询问周围邻居、咨询房产管理行政部门和土地管理行政部门，均被告知涉案房产没有登记在第三人田社粉名下，但是在上诉人与被上诉人签署房屋交易协议书，永年区人民法院区查封涉案房产时，被告知涉案房产登记在田社粉的名下。上诉人又到相关部门咨询，再次被告知该房产登记在田社粉名下。可知，涉案房产的房产是虚假的。对此上诉人向一审法院陈述了事实，但一审法院仍如此判决，显然错误。违反了《民事诉讼法》相关规定。五、一审法院存在过错，涉案房产在2016年已经被查封，为何迟迟不执行拍卖和变卖，且法院称对房产已经查封，但是并没有对涉案房产张贴封条，没有拍照、摄像进行证明。永年区人民法院的行为使得涉案房产的外观无法被交易对象所知晓，无法知晓涉案房产被查封的事实，没有做到公示，误导了上诉人与被上诉人的交易。 段雪飞向一审法院起诉请求：一、依法解除原、被告房屋买卖合同，判决被告依法返还原告支付的购房款198000元，并双倍返还原告定金10000元，同时按照购房款比例的30%向原告支付违约金；二、案件受理费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：位于邯郸市永年区国道路东原外贸局综合住宅楼******面积105.08平方米的单元房系白萍于1997年1月4日所购买，该处房产没有办理房屋所有权登记，由开发商发放了房本作住房证明。2003年5月21日，白萍将该处房产的使用权以72500元的价格转让于田社粉。田社粉因与李春玉发生借贷纠纷，该处房产被本院于2016年5月23日予以查封，查封期限为三年。2017年7月30日，田社粉又以155000元的价格转让于杜晓强。2019年4月16日，杜晓强再次以198000元的价格转让于段雪飞，段雪飞将房款交与杜晓强后入住于该处房产。2019年5月24日，本院对该处房产续行查封，查封期限为三年，并于2019年6月14日作出执行公告。段雪飞作为案外人于2019年6月19日提出异议，本院于2019年7月3日作出（2019）冀0408执异38号执行裁定书驳回了段雪飞的异议请求。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《城市房地产转让管理规定》第六条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。本案争议房产在2016年5月23日已被法院查封，在本案第一次辩论终结前尚处于被查封状态，原被告签订的《个人卖方协议书》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，是为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告主张被告返还购房款198000元，本院予以支持，同时原告应将已经居住的争议房产返还给被告。原告以被告违约为由主张被告双倍返还定金，并按照购房款比例的30%向原告支付违约金，理由不成立，本院不予支持，但被告转让已被查封的房产具有过错，应按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率向原告支付自2019年4月16日起至还清款日止的利息作为由此给原告造成损失的赔偿。 综上，依据《城市房地产转让管理规定》第六条第二项、《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、被告杜晓强于本判决生效之日起十日内返还原告段雪飞购房款198000元，并按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付自2019年4月16日起至还清款日止的利息；二、原告段雪飞于本判决生效之日起十日内返还被告杜晓强位于邯郸市永年区国道路东原外贸局综合住宅楼二单元四层5号的单元房一套；三、驳回原告段雪飞的其他诉讼请求。案件受理费5161元，减半收取为2580.5元，财产保全费1807元，共计4387.5元，均由被告杜晓强负担。该费用原告已预付，被告应直接给付原告。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，杜晓强与段雪飞于2019年4月16日签订的《个人卖房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，系有效合同。案涉房屋买卖合同在签订前虽已被人民法院查封，房地产存在被查封的障碍，导致房地产不能办理过户，但属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。 案涉房屋不能办理过手续，段雪飞不能取得该房屋的所有权，其合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，段雪飞请求解除房屋买卖合同并要求杜晓强返还购房款并支付违约金的主张于法有据，应予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，段雪飞可以选择适用违约金或者定金条款，故段雪飞要求杜晓强双倍返还定金的主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，段雪飞的上诉请求部分成立，杜晓强的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持邯郸市永年区人民法院（2019）冀0408民初2258号民事判决第三项即：驳回段雪飞的其他诉讼请求； 二、撤销邯郸市永年区人民法院（2019）冀0408民初2258号民事判决第二项即：段雪飞于本判决生效之日起十日内返还杜晓强位于邯郸市永年区国道路东原外贸局综合住宅楼二单元四层5号的单元房一套； 三、变更邯郸市永年区人民法院（2019）冀0408民初2258号民事判决第一项为：杜晓强于本判决生效之日起十日内返还段雪飞购房款198000元； 四、杜晓强于本判决生效之日起十日内向段雪飞支付违约金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 一审案件受理费5161元，减半收取为2580.5元，由杜晓强负担2185.5元，由段雪飞负担395元，诉讼保全费1807元，由杜晓强负担；二审案件受理费共计4810元，由段雪飞负担183元，由杜晓强负担4627元。 本判决为终审判决。 审判长  杨伟烈 审判员  梁国华 审判员  李忠军 二〇一九年十一月二十七日 书记员  刘 琳 ——