湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3663号上诉人（原审被告）：郴州小埠投资开发集团有限公司。法定代表人：邓辅唐，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢铸超，男，该公司员工。委托诉讼代理人：彭园，湖南联合创业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王璨，男，1972年11月9日出生。委托诉讼代理人：袁莉芳，湖南奋斗者律师事务所律师。原审被告：郴州小埠物业服务有限公司。法定代表人：徐志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：许哲姣，女，该公司客服主管。上诉人郴州小埠投资开发集团有限公司（以下简称小埠开发集团）因与被上诉人王璨及原审被告郴州小埠物业服务有限公司（以下简称小埠物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1027民初2365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。小埠开发集团上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判驳回王璨的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由王璨负担。事实和理由：本案中，王璨主张的房屋质量问题包括地下室渗水、天窗漏水、外墙墙砖三个问题。关于地下室渗水问题，是由于王璨自行改造地下室造成的，不属于出卖人质保修复工程责任范围，因此产生的修复费用及更换霉变板材的损失，应当由王璨自行承担。关于天窗漏水的问题，发生在质保期届满后，不属于法定修复责任范围。关于外墙墙砖问题，是王璨为了美观自行更换整面外墙砖而产生的费用，而非代小埠开发集团承担修复责任而垫付的修复费用，小埠开发集团不应承担责任。王璨辩称：小埠开发集团主张小埠开发集团称地下室漏水是因为王璨自行改造导致的理由与事实不符。天窗漏水是一直都存在的问题，王璨至今都没有入住该房子，并不是居住造成的。外墙墙砖问题，一审认定事实清楚，判决正确。小埠物业公司述称，外墙墙砖脱落实际上只有50平面左右，小埠物业公司也雇请人员去搞了外墙修复，但王璨认为小埠物业公司雇请的人员不专业，王璨就自己雇请人员去修复。其他意见与小埠开发集团的上诉意见一致。王璨向一审法院起诉请求：1.判令小埠开发集团、小埠物业公司连带赔偿王璨经济损失共240,765.95元；2.判令小埠开发集团、小埠物业公司将补漏工作造成损坏的屋面瓦进行更换；3.本案诉讼费用由小埠开发集团、小埠物业公司承担。一审法院认定事实：2011年王璨（乙方）与小埠开发集团（甲方）签订《小埠莲湖生态园.南岭生态城认购资格协议书》，约定乙方拟购买甲方开发建设的“小埠莲湖生态园南岭生态城”第一期第xx栋商品房；建筑面积487.47㎡；自甲方取得《商品房预售许可证》之日起30日内（或甲方的通知期限内），乙方应自行到甲方现场签订正式的《郴州市商品房买卖合同》及其补充协议等。2012年3月2日，小埠开发集团取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。2012年12月王璨现场查看其认购的xx栋别墅后，于12月20日向小埠开发集团发出《C8R户型要求更改的项目》函件，提出“更换外墙文化石与墙砖；地下**计算了销售面积，层高标准应是3米高；现场发现三处漏水点，请做好防水工作”等6项要求。2013年3月21日，王璨再次向小埠开发集团发出《关于申请房屋花园管道井整改的函》，提出半地下层层高不足3米，请求公司将半地下层适当下沉等共5条要求，小埠开发集团于2013年3月30日予以回复，内容大致为“根据您发出函所提出的工程整改意见，内移地下管道及房屋半地下层下沉等五条内容，我司已核算出工程成本，费用约为13万元；本司基本同意按照您的申请更改原设计方案，但请您收到本函之日起5日内来我司签订正式合同并办理按揭手续，我司将在您签订合同及办好按揭手续后5日内开始整改，且在开工后20日内完成，逾期未与我司签订合同及办理按揭手续，可视为您已经放弃该整改申请，由此造成的一切责任、损失由您方承担。”之后，王璨未按照该回复限定期限与被告小埠开发集团签订正式合同、办理按揭手续，小埠开发集团亦未对xx栋别墅予以整改。2013年8月7日，王璨与郴州小埠投资开发集团有限公司正式签订书面的《郴州市商品房买卖合同》及附件，约定：王璨购买小埠开发集团开发的小埠莲湖生态园.南岭生态城项目中的第xx房；用途住宅；建筑面积487.47㎡；建筑层数地上3层，地下**；单价6294元，总价款3,068,000元等。其中第八条约定“买受人所购房屋的室内层高为3米，此处的室内层高是指上下两层楼面之间的垂直距离”。第十四条第一款、第三款约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担；房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失……”2013年9月7日，王璨办理了收（接）房手续；2013年10月3日，王璨向小埠物业公司申请对xx栋别墅进行装修，并签订了《装饰装修管理服务协议》，缴纳了装修保证金等。在装修期间，王璨发现别墅仍存在漏水、地下室渗水积水等问题，双方于2014年12月12日进行商谈未果。王璨于2015年1月20日向小埠物业公司发出《关于小埠南岭生态城C8房屋存在问题至今没有得到修复函》，并附《工程维修报价表》，内容大致为“1.客厅天窗漏水迟迟未解决；2.外墙空鼓及外墙砖大面积脱落，虽然承建商进行过修复，但只修整部分，现仍有脱落现象，且外墙本应是三色砖变成了两色砖，导致外墙色调很不协调。希望小埠物业公司在收到此函后两个工作日通知施工方，并给本人回复，如果在收到此函后两个工作日后没有回复，本人将组织工人施工，并按照此函附后的预算单价进行施工”。小埠物业公司对此未作出回复，但小埠开发集团于2015年7月对大厅天窗渗水问题进行了维修，花费3510元。因渗、漏水问题仍未得到根本解决，2015年12月18日，王璨、小埠开发集团、小埠物业公司、承建商永升公司共同就王璨提出的“天窗漏水、地下室渗水2大问题”召开协调会，确定解决方案为“1.天窗漏水由小埠物业公司负责通知维修队于2016年2月1日前整改到位，费用从永升质保金中扣除；2.地下室渗水由永升公司于2015年12月23日前安排进场施工，且负责于2016年2月1日前整改到位，否则小埠物业公司于2015年12月28日前另行安排，于2016年2月1日前整改到位，产生的费用无论多少从永升质保金扣除。”2016年6月12日，小埠物业公司和小埠开发集团共同向原告王璨发出《关于C8栋防水处理的函》，载明“因承建商永升公司对xx栋采取的质保施工方案始终未能妥善解决负一层渗水问题，而贵方业主针对渗水问题提出的解决方案，由于该方案对施工技术及其工艺要求极高，小埠物业公司自身不具备执行该方案的相关专业技术能力，为保证业主的合法权益，对有关问题的处理通知如下：（一）采取贵方提出的施工方案对xx栋进行负一层漏水修复，为保证施工质量和效果，施工方案由贵方负责组织相关专业技术人员进行施工；……（三）前期施工费用由贵方先行垫付，并待质保工程完工后，由小埠开发集团根据实际完工质保工程量及工程施工预算书，据实从永升公司质保金中划转给贵方；（四）因负一层漏水造成的吊顶天花大面积发霉，如能通过工艺处理，其相关费用由我方从永升质保金中扣除，如需撤除重新吊顶，则我方核定工程量后从永升公司质保金中划转给贵方。”2016年8月，根据2015年12月的协调会要求，因永升公司逾期未整改地下室渗水问题，小埠物业公司安排人员挖土方，花费29,649元，从永升公司质保金中扣除。2016年9月，在多次接到业主王璨的反映后，小埠物业公司向小埠开发集团发出《工作联系单》，载明“因xx栋外墙砖约有200㎡空鼓和脱落，业主坚持认为影响整体美观，就把外墙砖全部更换了，更换面积400㎡，以及地下室层高原设计高度为2.7米，业主装修时挖深地下室将层高提高至3.1米后，发现地下室楼梯间地下渗水，业主采取将剪力墙背面土方挖空1.4米至5米宽×5.6米深，后加建了一扇砼剪力墙起隔水作用，以上两项问题，业主上报维修费用达140,271.02元，我物业公司多次督促永升公司维修未果，现业主的上报维修费用该由谁来承担。”小埠物业公司回复“外墙砖维修费用已三方协商由永升公司承担，关于地下室渗水维修费用，请营销部、工程中心结合当时实际情况，配合给出意见，另请工程中心协助审核维修价格为谢。”小埠开发集团回复“按协调会会议纪要执行，地下室渗水由永升承担，外墙空鼓，建议已空鼓脱落的永升承担，其他业主自行承担。”一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的焦点问题在于：1.小埠开发集团、小埠物业公司应否对王璨的各项损失（费用）承担赔偿责任，如应承担，责任主体如何认定；2.损失的认定问题；3.王璨要求小埠开发集团、小埠物业公司更换损坏的屋面瓦应否支持。关于焦点问题1。（1）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定以及双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应对交付使用的房屋所出现的质量问题承担修复责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，所产生的修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，现有证据已足以证明涉案别墅确实存在天窗漏水、地下室渗水等质量问题，且引发其他损失，包括板材霉烂等问题，王璨多次发函要求被告予以整改，但仍未得到根本解决，王璨在书面告知小埠开发集团将自行组织他人施工，并征得回函“同意由业主组织人员施工，施工费用由业主先行垫付”后，委托他人修复，所产生的相关费用，理应由出卖人即小埠开发集团承担。（2）因王璨与小埠物业公司建立的系物业服务合同关系，王璨所提出的问题并为物业维修管理范畴，王璨所提出的各项损失也非物业服务工作所造成，其仅起到协调、反映、配合等作用，无需承担房屋质量维修责任，故王璨要求小埠物业公司承担赔偿责任，于法无据，不予支持。（3）小埠开发集团辩称“已经超过质保期，故不应再承担赔偿责任”，对此，在质保期限内，王璨已就房屋出现的质量问题多次与小埠开发集团进行沟通和交涉，小埠开发集团对此知情并予以回函，也曾进行过修复，只是长期未根本解决，故对小埠开发集团的该抗辩意见，不予采信。关于焦点问题2。本案中，王璨诉请的损失共五项，分别是：（1）垫付的地下室剪力墙工程材料费和人工费43,780元；（2）处理天窗漏水所垫付的防水维修款17,801.5元；（3）更换霉变板材（包括吊顶、护墙板等）27,480元；（4）更换外墙砖材料费和人工费86,470元；（5）因质量问题导致未入住期间的物业管理费65,234.45元。对此，具体评析如下：关于第（1）、（2）项损失应否支持。小埠开发集团交付的商品房存在地下室渗水、天窗漏水等质量问题，其虽进行过修复，但未能根本解决，王璨自行委托第三人进行了修复，并就产生的修复费用要求小埠开发集团承担，符合法律规定和合同约定，予以支持。小埠开发集团辩称渗水、漏水系王璨擅自下挖、违规修建凉亭导致，但并未提供充分有效的证据证明，与多份回复函内容存在差异，故不予采信。对于维修费用的产生和真实存在，王璨已提供相应施工合同、领款凭单相佐证，且该费用并不高于王璨曾向小埠开发集团提供的工程报价，小埠开发集团虽对王璨提供的证据提出异议，但并无相反证据予以证明，故对王璨所主张的其已经垫付的修复费用，即地下室剪力墙工程材料费和人工费43,780元和天窗防水维修款17,801.5元，本院予以认定。关于第（3）项更换霉变板材费用27,480元应否支持。板材霉变系房屋渗、漏水所引发的直接后果，从王璨提供的照片来看，客观存在，且小埠开发集团在2016年6月发出的《关于C8栋防水处理的函》第四项中明确承诺“因负一层漏水造成的吊顶天花大面积发霉，如能通过工艺处理，其相关费用由我方从用升质保金中扣除，如需撤除重新吊顶，则我方核定工程量后从质保金中划转给业主”，现王璨实际拆除并重新吊顶102㎡，产生费用27,480元，有装修施工协议、领款凭条、照片等相佐证，故对原告所主张的更换霉变板材费用27,480元，小埠开发集团理应赔偿，予以认定。关于第（4）项更换外墙砖材料费和人工费86,470元应否支持。从回函和请示函来看，小埠开发集团只认可外墙砖实际空鼓、脱落面积约200㎡，对王璨要求400㎡外墙砖予以整体更换不予认可，且在2016年9月的《工作联系单》中明确回复“按协调会会议纪要执行，已空鼓脱落的永升承担，其余部分由业主承担”，但王璨为了整体美观，把外墙砖予以全部更换，系其自行扩大损失部分，且不排除王璨为了别墅的整体档次，提高外墙砖等级，导致更换成本增加，故认定对于该项费用，按照双方各负担50%的标准认定，即由小埠开发集团承担更换外墙砖费用的50%为43,235元，其余50%的费用由王璨自行承担。关于第（5）项因质量问题导致未入住期间的物业管理费65,234.45元应否支持。本案系房屋买卖合同纠纷，并非物业服务合同纠纷，两者系不同法律关系，且质量问题与王璨未入住并非唯一、直接、必然因果关系，业主理应按照物业服务合同缴纳物业管理费，其要求小埠开发集团赔偿缺乏依据，不予支持。以上认定的损失共132,296.5元。关于焦点问题3。王璨要求小埠开发集团更换损坏的屋面瓦应否支持。王璨诉请判令小埠开发集团、小埠物业公司将补漏工作造成损坏的屋面瓦进行更换，因王璨未能举证证明屋面瓦存在损坏、损坏数量、损坏位置、损坏原因、因果关系等，造成诉讼请求不明确，亦难以认定，对该项主张，不予支持，双方可自行协商处理，或在提供充分有效证据后另行主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决：“一、被告郴州小埠投资开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告王璨132,296.5元；二、驳回原告王璨的其他诉讼请求。如被告郴州小埠投资开发集团有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2456元，由被告郴州小埠投资开发集团有限公司负担1349元，由原告王璨负担1107元。”二审中，小埠开发集团提交了两份证据，本院组织了各方当事人进行了证据交换和质证。第1份，由郴州市北湖区规划技术服务中心实地测量后出具的郴州市建设工程房屋面积（层高）测量报告，拟证明涉案房屋地下室目前层高为2.98米，地下室加建面积13.68平方米，由于王璨挖地下室原地坪层，严重破坏了房屋安全结构和房屋地坪层以下原有的地下防水结构，导致房屋渗水问题，该损失应由王璨承担。第2份，C8栋竣工图，拟证明涉案房屋交付给王璨时，地下室层高仅为2.7米。王璨质证认为：对第1份证据的合法性、关联性有异议。该证据发生在起诉之后，且是小埠开发集团单方委托的。该报告系由郴州市北湖区规划技术服务中心出具的但公章却又显示是衡阳的公司。对第2份证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明方向有异议，小埠开发集团承诺过要降层。本院认证认为，该两份证据可证明涉案房屋地下室的层高发生了改变，但不能证明地下室渗水系由王璨开挖导致。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，二审争异焦点为小埠开发集团是否应承担本案责任。根据本案查明事实，王璨于2013年9月7日办理了C8栋别墅收房手续，并在2013年装修期间发现别墅质量问题，于2014年12月12日就房屋质量问题与小埠开发集团进行商谈，于2015年1月20日向小埠物业公司发出了《关于小埠南岭生态城C8房屋存在问题至今没有得到修复函》，因问题一直没有解决，王璨、小埠开发集团、小埠物业公司、承建商永升公司于2015年12月18日召开协调会确定解决方案，小埠开发集团上诉主张涉案质量问题超过质保期的理由与以上客观事实不符，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据谁主张谁举证的原则，王璨已经就修复xx栋别墅质量问题所发生的修复费用和其他损失进行了举证，小埠开发集团认为王璨主张的修复费用和损失不客观、不合理，损失系王璨私自改建、扩大修复造成，并未提交充分有效的证据予以证实，亦未在一审申请鉴定，对此其应承担举证不能责任。小埠开发集团主张不承担本案责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，小埠开发集团的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2945元，由上诉人郴州小埠投资开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 邓 群二〇一九年十一月二十二日法官助理 袁浩飞书 记 员 张 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。