河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初9253号 原告：牛某，男，汉族，住河北省石家庄市裕华区 委托诉讼代理人：陈旭阳，河北北华律师事务所律师。 被告：靳某，男，汉族，住石家庄市桥西区 第三人：石家庄建佳房地产经纪有限公司某分公司。住所地：石家庄市长安区。 负责人：田某，该公司法人。 委托诉讼代理人：郭某，男，该公司店长。 原告牛某与被告靳某、第三人石家庄建佳房地产经纪有限公司某分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈旭阳、被告靳某、第三人委托诉讼代理人郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牛某向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的《房屋买卖三方合同》。2、依法判决被告支付原告违约金21.55万元。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告通过第三人石家庄建佳房地产经纪有限公司某分公司于2019年6月29日签订一份《房屋买卖三方合同》，合同约定：被告购买原告所有的位于石家庄市裕华区的房屋，建筑面积123.04平方米，房屋成交价2155000元；原被告双方于合同签订后7日内（即2019年7月5日之前）将贷款以及过户所需的一切手续按要求交给第三人；双方任何一方中途违约，违约方需支付给守约方总房价的10%的违约赔偿金；如发生争议协商不成时，依法向石家庄市长安区人民法院起诉解决。合同签订后，原告依约履行了合同规定的义务，并按第三人的要求于2019年6月30日交齐了办理银行贷款及过户手续所需的全部资料，但被告却未在合同约定的时间内提供办理银行贷款及过户手续所需的资料，经原告及第三人的多次催促，被告仍拒不提供。2019年7月18日，被告突然委托第三人向原告送达《告知函》，单方面要求解除双方签订的《房屋买卖三方合同》。据此，被告的行为已构成严重违约，严重侵犯了原告的合法权益，故原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁决，支持原告的上述请求，以维护原告的合法权益。 被告靳某辩称，1、我没有违约，因我没有工作，提供不了收入证明，银行贷款审批不过，致使合同无法履行。合同明确约定，贷款审批不过，视三方互不违约。2、我在签订合同的次日就将不能购房的情况及时通知了原告，没有给原告造成任何损失。3、我愿意将2万元定金作为补偿。4、原告委托律师的费用、诉讼受理费完全是原告自身行为造成的，不是损失范围。综上，请法院判决解除我与原告签订的房屋合同，驳回原告要求的巨额违约金的诉讼请求。 第三人石家庄建佳房地产经纪有限公司某分公司述称，我公司有协助原被告双方办理贷款的责任，但需要收集原被告双方办理贷款的全部资料，而被告并未向我方交齐办理贷款所需的材料和费用。被告的贷款手续能否办理应以银行的答复为准。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、《房屋买卖三方合同》，证实2019年6月29日原被告与第三人，三方签订了《房屋买卖三方合同》，该合同对房屋的成交价格、付款方式、违约责任等事项均作出了约定。 2、2019年7月9日第三人出具的《证明》两份，证实原告与被告签订《房屋买卖三方合同》的过程以及因被告不能提交其收入证明和其配偶的身份证、户口本、收入证明、银行流水、房产查询证明等资料，导致后续银行审批贷款手续及过户手续无法正常办理。 3、《告知函》，证实该《告知函》系被告出具，非三方达成的一致意见，所述内容并非事实，同时证明被告违约。 被告靳某认可《房屋买卖三方合同》的真实性，其提交石家庄市裕华区某社区居委会出具的证明一份，证实其无工作，家庭生活困难。 原告质证称，被告提交的证明未在法定举证期限内提交，且无证明人签字不符合证据形式要件，与本案不具关联性。 第三人无证据出示且对原被告提交的证据均无意见。 经审理查明，本院认定事实如下：2019年6月29日，甲方牛某（即原告）、乙方靳某（即被告）、丙方石家庄建佳房地产经纪有限公司某分公司（即第三人）签订了《房屋买卖三方合同》，该合同约定：甲方将坐落于石家庄市裕华区的房屋出售给乙方，成交价格为2155000元整，包括地下室及其他一切不动产。三方于签订合同时，乙方支付中介费为该房屋总成交价款的2%，支付金额为10000元给丙方，每逾期支付一日，按迟延付款额的千分之三向丙方支付违约金。合同第四条付款方式第一款约定：签订合同的同时，乙方付给甲方购房定金20000元整，甲方交丙方售房保证金5000元整并将产权证明押到丙方，购房定金在首付款时抵做房款，售房保证金在甲方将户口迁走、房产钥匙交给乙方并结清所有费用后全部退还甲方。第三款约定：乙方申请银行贷款100万元，乙方委托丙方办理银行贷款（期数和成数以银行审批为准，如审批不过，视三方互不违约，乙方承担评估费）。待乙方的贷款办下来后，直接转入甲方账户。第五条第一款约定：甲乙双方委托丙方协助办理房产过户及银行贷款事宜，甲乙双方于合同7日内将贷款以及过户所需的一切手续按要求交给丙方，并保证所提供的手续真实有效。第八条第三款约定：如甲乙双方在中途违约，违约赔偿金为总房价的10%，由违约方支付给守约方。此10%违约金包括定金、中介服务费等费用。 该合同签订后，被告给付原告定金2万元，原告向第三人交付售房保证金5000元。 被告称2019年6月30日晚7点30分，其明确告知原告要求解除合同，并愿意用定金2万元作为补偿，愿意支付第三人2000元中介服务费。原告称当时被告只说让其宽限被告几天准备贷款资料，没有明确说不买房子。 第三人于2019年7月9日出具证明2份：……2019年6月29日经靳某跟家里人（父母、配偶）达成一致意见，房子合适可以买，但价格要在之前的基础上再便宜才行。后联系房主转达客户意愿，房主同意再次见面坐谈。……当晚买卖双方到达石家庄建佳房地产某店后，经过三个多小时谈判，双方达成一致意见签订三方买卖合同，在谈判过程中靳某曾多次通过电话与家里人、配偶沟通价格问题。……买方靳某是已婚状态，在2019年7月8日时只交来本人收入证明，并说自己无工作，无法开收入证明。……买方称爱人不同意买房，所以无法提供配偶资料。导致后续银行审批手续及过户手续无法正常办理。 2019年7月18日被告向原告及第三人出具告知函：由于本人第一次购房对一系列必要的条件和程序知之甚少，冲动地在深夜11：30分签订房屋买卖合同。第二日向工商银行裕东支行咨询贷款条件及利息等问题，银行明确答复以其目前的情况（本人没工作，没有社保、医保，爱人月收入5000元，抚养两个孩子）贷款100万元是不能审批的。如果不能贷款，就目前的经济条件，其没有购房能力。恐影响房主出售房产，造成损失，于第一时间2019年6月30日晚7时30分明确告知，要求终止购房合同。解除该合同，愿承担定金2万元作为补偿，愿支付中介2000元作为中介服务费。 以上事实有相关证据及本案庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告及第三人之间签订的《房屋买卖三方合同》系三方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，被告在合同签订之后，只支付了2万元定金，后因其个人原因放弃购买涉案房产，其行为构成违约，应当承担违约责任。 关于原告主张按《房屋买卖三方合同》中违约条款的约定，被告应按总房价10%支付原告违约金共计21.55万元，本院认为，该违约条款约定：如甲乙双方中途违约，违约赔偿金为总房价的10%，由违约方支付给守约方。此10%违约金包括定金、中介服务费等费用。从该条款可以看出，此10%违约金还包含了定金、中介服务费等其他费用，即该条款对违约金的约定存在不确定性。考虑到该合同只履行了交付定金、被告在放弃购房后及时通知了第三人及原告的情况，本院酌情调整违约金为40000元，因定金条款与违约金条款不能同时适用，故被告已支付的定金20000元作为违约金予以扣减，被告尚需支付原告违约金20000元。 原告主张与被告解除《房屋买卖三方合同》，被告也同意解除，考虑到被告已无购买意向，该合同基于客观情况已无法继续履行，对于原告所提出的解除原告与被告签订的《房屋买卖三方合同》的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告牛某与被告靳某签订的《房屋买卖三方合同》。 二、被告靳某支付原告牛某违约金20000元。 三、驳回原告牛某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4533元，减半收取计2266.5元，由原告负担1845.5元，被告靳某负担421元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  苏渝涵 二〇一九年十一月七日 书记员  李丽丽