江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9457号上诉人（原审原告）：顾国兴。上诉人（原审原告）：崔如意。委托诉讼代理人：金华，江苏新天伦律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：苏州鼎合置业有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道**吴中科技创业园研发楼****。法定代表人：周勤，执行董事。委托诉讼代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州百街金楼网络营销科技有限责任公司，住所，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路**天隆大楼**div>法定代表人：秦晓东，总经理。被上诉人（原审被告）：苏州融熙投资管理顾问有限公司，住所地苏州市吴，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路**天隆大楼**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：秦晓东，总经理。委托诉讼代理人：潘芬，北京市隆安（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：薛玉平，北京市隆安（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人顾国兴、崔如意因与被上诉人苏州鼎合置业有限公司（以下简称鼎合公司）、苏州百街金楼网络营销科技有限责任公司（下称百街金楼公司）、苏州融熙投资管理顾问有限公司（下称融熙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。顾国兴、崔如意上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判支持顾国兴、崔如意全部诉讼请求，一、二审案件受理费由鼎合公司、百街金楼公司、融熙公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。认购合约中认可的价格为不高于380万元，并非确定为380万元。顾国兴、崔如意只是按照楼盘的销售人员指示去付款，对于380万元中12万元付给百街金楼公司，97万元付给融熙公司并不知情。顾国兴、崔如意认为多付的109万元系预付的房款，从未知晓该109万元系百街金楼公司、融熙的佣金，也从未认可该款项系佣金。二、一审判决遗漏关键事实。认购合约约定的是折后实际不高于总额380万元/户，商品房买卖合同一经签署，认购书同时失效。认购合约失效意味着认购合约的内容对双方无约束力。三、一审判决适用法律错误。涉案房屋价格应根据商品房买卖合同确定，而不是根据认购合约确定。顾国兴、崔如意预付了涉案房款380万元，并不表明顾国兴、崔如意认可最终房屋总价为380万元。双方仅对房屋价格约定最高限额，预付房款金额不等于最终房款金额。在涉案房屋价款最终确定之前，顾国兴、崔如意按照最高限额先行预付限额内的房款合情合理。顾国兴、崔如意已就房款差额退还完成了举证责任。四、顾国兴、崔如意多支付的109万元，鼎合公司、百街金楼公司、融熙公司均承认是涉案房屋的房款，因此在签订商品房买卖合同之前，顾国兴、崔如意支付了380万元，但根据双方最终签订的商品房买卖合同，涉案房屋价款为271万元，鼎合公司多收取的房款理应退还。五、鼎合公司、百街金楼公司、融熙公司一审中存在多处自相矛盾的陈述，请求二审法院予以查明。鼎合公司辩称：服从一审判决。涉案的认购合约与商品房买卖合同并非常规一手房交易中的预约与本约的关系，认购合约的约定在商品房买卖合同签署后仍属于交易实施的组成部分，不能单独割裂。不高于总额380万元/户的约定并不能理解为顾国兴、崔如意所述的超出商品房买卖合同的价格就应当返还。涉案房屋购房总价为380万元，这是毫无争议的客观事实。本案的发生，客观上是顾国兴、崔如意的不诚信导致，其打算通过事后反悔的方式来实现退款的不当目的，对此不应予以支持。综上，请求驳回顾国兴、崔如意的上诉请求。百街金楼公司、融熙公司辩称：同意鼎合公司的答辩意见。本案的案由是商品房买卖合同纠纷，百街金楼公司、融熙公司不是商品房买卖合同的主体，顾国兴、崔如意要求百街金楼公司、融熙公司承担责任没有法律基础。根据已经查明的事实，顾国兴、崔如意是有意识花380万元来购买涉案房屋。顾国兴、崔如意提起涉案诉讼是不诚信诉讼，其主张不应得到支持。对于顾国兴、崔如意有关本约、预约的上诉主张，我方不予认可，涉案的两份合同应当是一个整体。顾国兴、崔如意向一审法院起诉请求：1、判令鼎合公司返还多收款项109万元及相应的利息（以109万元为基数自2017年11月2日起按同期银行贷款利率计算至实际偿还之日止)；2、判令百街金楼公司对第一项诉请中款项12万元及相应的利息承担连带清偿责任；3、判令融熙公司对第一项诉请中款项97万元及相应的利息承担连带清偿责任；4、判令鼎合公司、百街金楼公司、融熙公司共同承担顾国兴、崔如意支出的律师费用6.89万元及诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月21日，顾国兴、崔如意（认购方、乙方）和百街金楼公司（销售代理方、服务商）签订《朗诗东吴绿郡诚意认购合约》（以下简称定购合约）一份，约定：由顾国兴、崔如意认购鼎合公司（项目开发商）开发的苏州枫津路30号（朗诗）6幢106号房，该物业性质为商业，建筑面积225.5平方米，原定总价5186500元/户；乙方确认认购的折后实际不高于总额3800000元/户（最终签约价，无其他任何折扣），网签开票金额2800000元，非开发票金额1000000元；认购诚意金100000元，付款方式一次性付款；认购书一式三份，服务方二份，认购方一份，具同等法律效力；《商品房买卖合同》一经签署，本认购书同时失效。2017年11月1日，顾国兴、崔如意（买受人）与鼎合公司（出卖人）签订了一份《苏州市商品房买卖合同》，约定购买苏州吴中经济开发区城南街道东吴绿郡花园6幢106室的商品房，该商品房建筑面积224.61平方米，按照建筑面积计算，该商品房总价款为271万元，买受人一次性付款，2017年11月1日前支付全部房价款271万元，在签订本合同前支付给出卖人的定金10万元冲抵房价款。另查明，2017年8月21日，顾国兴通过POS机刷卡支付10万元给百街金楼公司。2017年8月28日，崔如意通过POS机刷卡支付100万元给鼎合公司。2017年9月26日，崔如意通过POS机刷卡支付2万元给百街金楼公司，同日转账支付97万元给融熙公司。2017年10月22日，崔如意通过POS机刷卡两笔共支付100万元给鼎合公司（分别支付5万元、95万元）。2017年10月31日，崔如意通过POS机刷卡两笔共支付71万元给鼎合公司（分别支付50万元、21万元）。再查明，根据百街金楼公司、融熙公司提供的证据显示，2016年，融熙公司（乙方）与鼎合公司（甲方）签订《苏州朗诗东吴绿郡商铺合作协议》，约定甲方同意将位于苏州市吴中区吴绿郡商业一期剩余11套商铺（建筑面积共3614.13平方米）（下称合作项目），在自本合同签署之日起至2016年12月31日止的合作期限内，由乙方作为甲方独家销售代理和出租代理代为销售和出租合作项目，合作期限届满时，乙方按本合同约定确定的销售底价承购所有本项目未售出商铺，乙方代理销售的合作项目销售底价为一、二层平均1.2万元/平方米，合作期后所有未出售已出租的商铺均由乙方承购。该合作协议还约定：合作期内，甲方与乙方客户（即买受人）正式签署商品房买卖合同并该套房源全部购房款支付至甲方账户后，视为该房源成功销售；甲方按该房源的实际销售价格与双方约定底价差额部分（扣除甲方承担10%税费后）返还给乙方作为乙方销售佣金，销售佣金需另行签署符合甲方要求的服务类合同并提供相应发票；根据销售需要，本项目推广费用及内容均由乙方自行安排，且其费用由乙方自行承担；等等。另，顾国兴、崔如意为本次诉讼聘请律师发生律师费68900元。庭审中，双方当事人一致确认就涉案房屋交易双方除了签订了商品房买卖合同、定购合约之外，未再签订其他协议。顾国兴、崔如意陈述，本案请求权基础为商品房销售合同，涉案房屋买卖的过程中，百街金楼公司、融熙公司的相关人员带着顾国兴、崔如意在鼎合公司的售楼处，协商房屋买卖事宜并履行支付房款义务，当时初步协商确定房屋价格不超过380万元，最终以商品房买卖合同确定的价格为准，多退少不补，洽谈时顾国兴、崔如意并不清楚相关销售人员是代表百街金楼公司、融熙公司的，以为是代表鼎合公司，因为他们在鼎合公司售楼处办公。当时工作人员让顾国兴、崔如意先付380万元，承诺如果最终签约价低于380万元就退还，有意向买房时就交了定金，后来应该是享受了一点折扣，协商当时说毛坯房价格270多万元，承诺要给涉案房屋装修，那么最终签约价格就定为380万元，但是交付的房屋没有装修，故认为应当将装修款项退还，房屋售价还是应该按照270多万元计价；付款当时已经注意到收款人信息了，但售楼处的黄总称有些款项是付给装修公司的，所以收款人抬头不一定是开发商，所以认为鼎合公司有义务将超出商品房买卖合同约定总价款的金额返还给顾国兴、崔如意。鼎合公司陈述，其与融熙公司系委托销售关系，针对朗诗一期剩余11套商铺，融熙公司系其委托的独家销售代理和出租代理，但对外销售仍以其名义进行，也允许融熙公司转委托，对涉案商品房买卖合同协商及履行事宜并不清楚，但对于涉案房屋购房总价380万元中271万元付给其，12万元付给融熙公司、97万元付给百街金楼公司的模式是知晓并认可的，因其与融熙公司之间合同明确约定超出销售底价部分的金额由融熙公司自行与客户协商确定，其并不介入，其虽许可融熙公司、百街金楼公司代理销售本案房屋，但在融熙公司、百街金楼公司代理销售房屋期间案场的售楼处已经没有了，涉案商品房买卖合同是在朗诗吴江新项目的售楼处签订的，而顾国兴、崔如意付款是在百街金楼公司位于涉案小区的门店支付。融熙公司、百街金楼公司共同陈述，针对朗诗一期剩余11套商铺，融熙公司系鼎合公司委托的独家销售代理和出租代理，百街金楼公司系融熙公司委托的独家销售代理，涉案房屋以鼎合公司名义对外销售。涉案房屋真实总价380万元，其中开票金额280万元，非开票金额100万元，顾国兴、崔如意明知涉案房屋购房总价380万元中有12万元付给百街金楼公司、97万元付给融熙公司且该109万元属其该得的佣金是知晓并认可的。上述事实，有顾国兴、崔如意提供的商品房买卖合同、银行明细清单、聘请律师合同、律师费发票，百街金楼公司、融熙公司提供的定购合约复印件、合作协议及庭审笔录等予以证实。审理中，鼎合公司为证明涉案房屋交易对价为380万元，提供证据如下：（1）吴中区社会综合治理联动中心受理单打印件1份，该证据来源于吴中区住建局发送给鼎合公司的投诉单，要求鼎合公司根据该投诉单内容进行相应的解释说明，同时该份受理单是吴中区联动中心12345市民热线内部发送给吴中区住建局的，以证明顾国兴、崔如意于2018年12月4日通过12345热线投诉其购买的朗诗东吴绿郡6-106室房屋纠纷事宜，根据12345热线记载的投诉内容，可以看到涉案房屋8月份洽谈时价位380万，同时根据关于签署正式商品房买卖合同的描述，也可以看出顾国兴、崔如意在签约时认可该房屋总价380万元，并不存在关于多退少不补的意思。（2）苏州市商品房买卖合同2份，为涉案房屋所在朗诗东吴绿郡沿街商铺的另外两套商品房的合同，根据该两套成交价格，可以看出在当时该项目单价均是1.7万元以上，如果按顾国兴、崔如意认为涉案房屋价格271万元，那么单价约只有1.2万元，明显低于市场价格，与常理不符，当时1.2万元单价是不可能购买到涉案房屋。经质证，百街金楼公司、融熙公司对上述证据均无异议。顾国兴、崔如意对受理单，认为没有原件，即使属实从该受理单的内容看也无法达到鼎合公司的证明目的，且从该受理单可以证明当时顾国兴、崔如意已向鼎合公司主张要求退还多付款项；对苏州市商品房买卖合同的真实性及证明目的均不予认可，任何房屋的价格都是根据该套房产特定的面积、楼层等情况由双方协商确定，且涉案商品房买卖合同的单价也超出了鼎合公司所称的销售底价，表明涉案房屋单价也符合市场价，另外房价存在波动性，该两份合同签订日期是7月份、9月份，与涉案商品房买卖合同签约时间存在巨差。百街金楼公司、融熙公司为证明涉案房屋交易对价为380万元，提供证据如下：（1）商品房买卖合同复印件2份，以证明案涉商铺出售前，出售给他人的同地段商铺房屋单价均价在3.03万元/平方米-3.51万元/平方米。（2）微信截图打印件1份，以证明在与顾国兴、崔如意签约当天百街金楼公司员工就把认购合约传给到鼎合公司员工审核，所以顾国兴、崔如意明知涉案房屋价款380万元，其中开票金额为280万元，100万元为不开票金额，且该份证据与顾国兴、崔如意在12345热线投诉时所述8月份洽谈时价位380万元可相互印证，进一步证明双方当时约定房屋总价380万元。经质证，鼎合公司对上述证据均无异议，顾国兴、崔如意对商品房买卖合同复印件的真实性认为无法确认，而从内容看该处商品房在2013年时单价达到3万多元，结合刚才鼎合公司提供的其他证据，该地段商铺的价格不断往下走，且不同时段的房价不具有可比性；对微信截图打印件，认为系鼎合公司、百街金楼公司之间内部聊天记录，真实性无法确认。一审法院认为，本案的争议焦点为涉案房屋的总价是以商品房买卖合同为准还是以认购合约为准。顾国兴、崔如意与百街金楼公司双方签订的认购合约是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方签订的认购合约中，顾国兴、崔如意已明知百街金楼公司为鼎合公司就涉案房屋的销售代理方以及涉案房屋的出售主体为鼎合公司。双方签订认购合约后，顾国兴、崔如意已与鼎合公司签订了商品房买卖合同，故而双方之间的认购合约已实际履行完毕。认购合约中约定涉案房屋原定总价518.65万元/户，乙方（顾国兴、崔如意）确认认购的折后实际不高于总额380万元/户（最终签约价，无任何其他扣折），网签开票额280万元、非开票额100万元，之后顾国兴、崔如意与鼎合公司签订商品房买卖合同约定涉案房屋实际总价款271万元，据此，一审法院确认双方约定涉案房屋总价款为380万元，理由如下：1、认购合约作为双方之间的预约，上面载明涉案房屋最终签约价总额380万元对双方均有约束力，之后签订的正式商品房买卖合同的房屋总价系以认购合约为依据，除非双方在之后的过程中对房屋总价重新进行协商并实质性变更；2、认购合约上面的房屋总价380万元，该总价系经双方协商一致后的折后总价，且该金额后面备注为“最后签约价，无任何其他扣折”，之后顾国兴、崔如意对涉案房屋的总付款额也为380万元，说明顾国兴、崔如意实际履行的房屋总价即380万元且始终对此亦明知；3、顾国兴、崔如意于签订认购合约后在2017年8月21日至10月31日期间先后多次支付了总价380万元，其中271万元付给鼎合公司、12万元付给百街金楼公司、97万元付给融熙公司，后于2017年11月1日与鼎合公司签订商品房买卖合同明确涉案房屋成交总价271万元，表明顾国兴、崔如意在签订商品房买卖合同之前即已清楚知晓涉案房屋的网签金额271万元，余款109万元并非付给鼎合公司而是分别付给百街金楼公司、融熙公司的事实，且与认购合约约定总价款380万元相符，如果顾国兴、崔如意主张超出商品房买卖合同约定价款的109万元部分属于多付款项属实，那么在顾国兴、崔如意应知其购房款总额及明知涉案房屋出卖主体为鼎合公司的情况下，截至2017年10月22日已付款项已达到309万元情况下（已超出网签价款271万元、开票金额280万元）于2017年10月31日另行再支付71万元给鼎合公司的行为有悖于常理。4、审理中顾国兴、崔如意亦承认双方协商房价为380万元（只是主张该价款中包含了装修价格），客观上顾国兴、崔如意也是按照该总价支付房款，至于顾国兴、崔如意付款总额380万元中鼎合公司、百街金楼公司、融熙公司之间以何种形式分配并不影响顾国兴、崔如意权利，顾国兴、崔如意称在购房协商过程中销售人员承诺房价以该《商品房买卖合同》上总价为准且承诺付款多退少不补，但遭到鼎合公司、百街金楼公司、融熙公司的否认，且顾国兴、崔如意亦无证据证明其该陈述。综上，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则将承担相应的不利法律后果，现顾国兴、崔如意提供的证据不足以证明其主张，故顾国兴、崔如意要求鼎合公司、百街金楼公司、融熙公司返还109万元及相应利息损失并赔偿律师费损失的诉讼请求，一审法院难以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回顾国兴、崔如意的诉讼请求。案件受理费人民币15712元，由顾国兴、崔如意负担。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，顾国兴、崔如意为购买涉案房屋与百街金楼公司签订定购合约，双方确认涉案房屋原定总价5186500元，顾国兴、崔如意确认认购的折后实际价格不高于总额380万元，网签开票金额280万元，非开发票金额100万元。根据该定购合约可知顾国兴、崔如意购买房屋的付款分为开票款项和非开票款项，总价不超过380万元。定购合约签订后，顾国兴、崔如意分数次向百街金楼公司、融熙公司、鼎合公司共计支付款项380万元并与鼎合公司办理了总价款为271万元的网签合同。结合定购合约前述约定，本院认为顾国兴、崔如意与鼎合公司签订的网签合同就是为了履行定购合约中有关开票款项与非开票款项的约定，相关差额仅是双方实际履行中对于网签合同金额所作的调整，双方在网签合同中约定的271万元的价格并非涉案房屋的真实价格。根据定购合约可知涉案房屋原定总价为5186500元，签订定购合约确定折后实际价格不高于380万元，在无特殊情况发生时，房屋价格不可能从380万元再下浮至271万元。结合定购合约有关折后实际价格不高于总价380万元的约定以及顾国兴、崔如意签订定购合约后的付款情况，本院认为涉案房屋的真实交易价格为380万元，网签合同中有关271万元的约定无效。顾国兴、崔如意要求退还款项、承担律师费的主张缺乏依据，本院对此不予支持。至于网签价格与真实价格之间的差额导致的税费问题、鼎合公司与百街金楼公司、融熙公司有关售楼佣金支付的税费问题，可由相关行政机关另行处理。综上所述，顾国兴、崔如意的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15712元，由上诉人顾国兴、崔如意担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇一九年十一月二十七日书记员 徐馨岚