北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13991号上诉人（原审被告、反诉原告）：魏均昌，男，1969年7月30日出生，汉族，北京京豫鑫桦昌农副产品市场有限公司董事长，住河南省光山县。委托诉讼代理人：王旭，北京滳慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦圣成，北京威诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京美好印象酒店管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇101国道东侧东营房**。法定代表人：王浩，经理。委托诉讼代理人：罗刚，男，北京美好印象酒店管理有限公司职员。委托诉讼代理人：周立君，男，北京美好印象酒店管理有限公司法务。原审被告：北京京豫鑫桦昌农副产品市场有限公司，，住所地北京市大兴区黄村镇三间房村委会北500米法定代表人：魏均昌，董事长。委托诉讼代理人：王旭，北京滳慧律师事务所律师。上诉人魏均昌因与被上诉人北京美好印象酒店管理有限公司（以下简称美好印象公司）及原审被告北京京豫鑫桦昌农副产品市场有限公司（以下简称鑫桦昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初10191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人魏均昌及原审被告鑫桦昌公司之共同委托诉讼代理人王旭，上诉人魏均昌之委托诉讼代理人焦圣成，被上诉人美好印象公司之法定代表人王浩及委托诉讼代理人周立君、罗刚，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。魏均昌上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判支持我的一审反诉请求，并判决驳回美好印象公司一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实错误导致适用法律错误，根据（2017）京0115民初11742号判决，66400部队已经将北京市大兴区旧宫镇南小街104国道东营房站路东独栋三层房屋（以下简称涉案房屋）收回，故美好印象公司不应再向我主张装修装饰损失。2.美好印象公司应当足额向我支付房屋场地使用费。3.美好印象公司终止经营原因不在于我，而是国家要求军产房全部收回，不得对外出租经营的政策所致，属于不可抗力，故不应由我赔偿美好印象公司的装修损失，而应由66400部队承担赔偿责任。4.美好印象公司已经实际经营6年多，其装修现在几乎没有什么残值，本案中《价格评估报告》只能作为参考。5.我和王浩签订《租赁合同》时双方均明知涉案房屋的产权状况，一审法院判决我承担70%的赔偿责任比例过高，显失公平。美好印象公司辩称，我公司同意一审判决，不同意魏均昌的上诉请求。1.我公司认为魏均昌不应该收取涉案房屋租金。在2015年3月之后魏均昌对涉案房屋没有所有权、使用权和经营权，但他却在没有物权依据和法律依据的情况下收取了我公司的巨额租金。2.生效的（2017）京0115民初11742号判决书和本案一审判决书，均明确合同无效后因履行合同取得的财产应予以返还。魏均昌是基于双方之间的《房屋租赁合同》向我公司收取的房屋租金，但是两个判决书都认定双方之间的合同无效，故魏均昌应把其取得的租金返还我公司。3.我公司认为最高法院的司法解释涉及的当事人应该为房屋权利人，而2015年3月后魏均昌就不是涉案房屋的权利人，若按照一审判决引用的司法解释，按照魏均昌与王浩签订的《租赁合同》及《补充协议》的约定，魏均昌承诺保证租赁合同履行8年，若不能履行到8年，其应每年赔偿王浩经济损失2000000元，现其至少还应赔偿我公司经济损失4000000至6000000元。鑫桦昌公司述称，一审判决未涉及我公司，故我公司对一审判决及魏均昌的上诉意见均不发表意见。美好印象公司向一审法院起诉请求：1.判令魏均昌、鑫桦昌公司赔偿我公司房屋造价损失4834370元；2.判令魏均昌、鑫桦昌公司返还已收取的房屋租金9420000元；3.本案诉讼费由魏均昌、鑫桦昌公司承担。魏均昌向一审法院提出反诉请求：判令美好印象公司向我支付房屋场地占用费3926027元，并承担反诉费用。一审法院认定事实：2008年6月10日，北京卫戍区后勤部基建营房处与北京市鼎盛宏达商贸有限公司（以下简称：鼎盛宏达公司）签订《军队房地产租赁合同》，约定鼎盛宏达公司租赁位于北京市大兴区南小街1540.25平米场地；租赁期限自2007年10月1日至2011年9月30日止，年租金150000元。上述合同到期后，2012年8月23日，由66400部队承接北京卫戍区后勤部基建营房处与鼎盛宏达公司签订《军队房地产租赁合同》，约定：鼎盛宏达公司租赁位于北京市大兴区南小街房屋建筑面积3600平米、场地面积1540平米；租赁期限自2011年10月1日至2015年2月25日止，年租金180000元，每年递增20000元。2008年9月21日，鼎盛宏达公司（甲方，出租方）与鑫桦昌公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意出租而乙方同意承租的房屋位于北京市大兴区旧宫镇南小街104国道东营房站路东，建筑面积约3600平方米，场地面积1540.25平方米，租赁范围及于租赁物所占土地、附属建筑和附属设施，租赁期自2009年1月1日起至2018年12月31日止，共计10年。2012年1月10日，魏均昌（甲方、出租人）与王浩（乙方、承租人）签订《租赁合同》，双方约定甲方将涉案房屋及附属设施租给王浩，房屋建筑面积3700平方米，承租区域作为商业用途；租赁期限自本合同签订之日至2020年4月30日止，自本合同签订之日至2012年4月30日为免租期；房屋租金为每年2000000元，第一年租金应在签订合同之日支付1000000元，在2018年8月1日前支付1000000元，以后租金每半年支付一次，均应提前10日支付；甲方同意乙方在2、3层楼顶打开阳光天窗，以便乙方作为宾馆使用；甲方同意乙方对现有电梯楼梯锅炉等设备的改造；甲方全力协助乙方在装修完成后2个月内办理工商营业执照、卫生许可、消防验收、特行等5种证照，但协调开支和一切费用均由乙方自行负责，因甲方原因未在规定期限内办理证照的，由甲方承担乙方装修费用，因乙方原因未能在规定期限内协助办理执照的，由乙方自行承担责任。2012年2月13日，魏均昌（甲方、出租人）与王浩（乙方、承租人）签订《补充协议》，双方约定：如遇第三方向乙方主张权利，导致甲乙双方无法履行8年合同，乙方无法继续经营时，甲方应赔偿乙方的损失金额。双方签订合同后，王浩于2013年1月25日以涉案房屋所在地址作为住所地注册成立美好印象公司，并将涉案房屋装修后用于经营格林豪泰酒店。2017年6月，66400部队以房屋租赁合同纠纷为案由将鼎盛宏达公司、鑫桦昌公司以及美好印象公司诉至法院，要求其腾退涉案场地及房屋并支付占有使用费。法院于2017年12月27日作出（2017）京0115民初11742号民事判决书，认定因涉案房屋未取得房屋准建手续，两份《军队房地产租赁合同》自始无效，产生相互返还的法律后果，据此判决鼎盛宏达公司、鑫桦昌公司以及美好印象公司将涉案房屋及土地腾退并返还给66400部队，并判决鼎盛宏达公司支付土地及房屋占用费。判决作出后，鑫桦昌公司公司不服提出上述，后申请撤诉。北京市第二中级人民法院于2018年4月20日作出（2018）京02民终3766号民事裁定书，准许鑫桦昌公司撤回上诉，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。一审审理中，双方均认可《租赁合同》的相对方系美好印象公司和魏均昌；2017年5月底，应66400部队要求，美好印象公司将经营的格林豪泰酒店的牌匾拆掉，且格林豪泰酒店于2018年5月开始停止经营。美好印象公司主张：2012年1月至2016年12月期间共计给付魏均昌租金9420000元，租金交纳至2017年5月底；2012年4月初装修完毕，因魏均昌无法提供办理证照的手续，导致经营的格林豪泰酒店2012年9月才开业，美好印象公司于2013年1月25日才办理完营业执照，第一年租金2000000元，因为一直未正常营业，其中1000000元没有付，魏均昌之后亦一直未主张过；自2013年1月25日至2017年5月30日期间，66400部队先后9次下腾退通知，还多次有案外人上门主张房屋权利，影响其经营。关于美好印象公司所主张的已付租金数额，魏均昌仅认可收到租金8200000元。对于美好印象公司依据2012年1月10日的收条主张的交纳租金1000000元，魏均昌称该张收条中的1000000元系针对2012年1月9日王浩向其转账支付的1000000元；对于2012年6月29日、2012年7月20日收条确认的100000元、50000元以及2013年2月1日王浩转账支付的20000元，魏均昌称系协助王浩办理营业执照和打理关系的费用；对于2013年2月8日王浩向卡号为×××账户转账50000元，魏均昌称自己并没有该卡，不认可收到此笔50000元。但美好印象公司提供的证据显示该卡用户名为魏均昌。关于租赁期间经营情况，魏均昌称2013年9月格林豪泰酒店才开业是因为之前并未装修完毕，美好印象公司营业执照2013年1月才办下来是因为消防不过关，延迟开业与办证的责任不在自己。另，美好印象公司申请对涉案房屋的装饰装修、办公用品、经营器具的价值，第三层房屋的改扩建价值，第一层、第二层房屋加固部分的价值，涉案房屋的弱电系统及机房、水井、化粪池、消防设施的价值进行评估。经一审法院委托，国宏信价格评估有限公司于2018年9月28日出具《价格评估报告》，认定价格评估标的在价格评估基准日的价格为：4834370元，其中，魏均昌的争议项为1180601元（装饰部分458413元、安装部分316520元、已使用物品274489元、全新物品131179元），其余争议项为3653769元（装饰工程2610629元、安装工程1043140元）。此次评估，美好印象公司支付评估费97600元。经询问，“其他争议项”系美好印象公司和魏均昌双方无争议，而曾经参加诉讼的66400部队提出争议的项目。对于魏均昌提出争议的项目，魏均昌认为其中“已使用物品”和“全新物品”系可移动的，不属于装修损失，“装饰”和“安装”系涉案房屋原来就有，并非由美好印象公司添附。美好印象公司提交了格林豪泰酒店开业前和开业后的对比照片、房屋建造及装修的照片、水处理设备订购合同、水泥砂浆地面找平前期合同、消防工程施工合同、锅炉安装规范检查表及使用说明书等证据材料，主张自己在装修时对原有房屋屋内所有隔墙均重新砌筑，水暖、强弱电系统、消防设施均重新建设、拆除三楼苯板彩钢的墙体及房盖，改用符合消防标准的砖墙砌筑及用防火岩棉彩钢板搭建，并在后院建设机房、水泵、锅炉系统，搭建宿舍、机房、化粪池、铁楼梯、水井等，后院院内的地面亦是美好印象公司铺设。魏均昌则认为美好印象公司所主张的水处理系统、水泥路面找平、消防系统等均是原来出租的时候就有的，美好印象公司只是后期进行了改造，化粪池亦是出租的时候就有，美好印象公司提供的照片无法证明系在其承租后改造，即使改造了也没有经过魏均昌同意，关于三楼房屋，魏均昌对翻建事实不认可，称美好印象公司仅是将房屋打一个天井透光，并未全部拆除重建。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故王浩与魏均昌签订的《租赁合同》依法属无效。现双方均认可王浩签订合同后，由美好印象公司实际履行合同，美好印象公司作为上述合同承租方起诉本案，主体适格。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，魏均昌明知涉案房屋未获得合法的规划审批手续仍然出租，而美好印象公司租房时未严格审查房屋性质就承租房屋并投入资金装修用于经营，双方对于合同无效均有过错，法院综合案件情况，酌情确定对于因合同无效造成的装修损失，魏均昌承担70%的赔偿责任，美好印象公司自担30%的损失。关于装修损失具体数额，“其他争议项”3653769元属于双方无争议项，对该数额法院予以确认，根据责任比例，魏均昌应负担2557638.3元；魏均昌有争议的“装饰”、“安装”部分，美好印象公司提供的证据确能证明其对锅炉、水处理系统、消防系统、三层屋面、、地面等进行了添附和装修法院根据《租赁合同》中关于装修的约定、美好印象公司提交的照片及其他证据、双方当事人的陈述并结合责任比例，酌情确定魏均昌应负担的该部分装修损失数额为300000元；承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。魏均昌有争议的“已使用物品”和“全新物品”均系未形成符合的装饰装修物，美好印象公司已拿走了一部分，对于未拿走的部分，因魏均昌不同意利用，该部分损失应由美好印象公司自负。因鑫桦昌公司并非本案的合同相对方，美好印象公司要求鑫桦昌公司就上述赔偿承担共同赔偿责任的诉讼请求，法院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然双方的租赁合同被确认无效，但美好印象公司占有使用房屋期间，应当支付占有使用费，美好印象公司自2012年1月起至2018年5月停止经营前一直占有使用房屋，其要求退还已交纳全部租金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持；美好印象公司依据2012年1月10日魏均昌出具的收条主张王浩于2012年1月10日曾交纳过租金1000000元，但《租赁合同》约定每年租金2000000元，“应在本合同签订之日支付100万元，在2012年8月1日前支付100万元”，在2012年1月9日已通过转账方式支付1000000元的情况下，其主张王浩以现金方式再给付1000000元与合同约定和日常交易习惯不符，且美好印象公司曾称因魏均昌的原因未及时办理完证照，第一年的租金有1000000元没有给魏均昌，该陈述亦与其前述主张相矛盾，结合王浩第一次转账及魏均昌出具收条的时间和内容，法院对于魏均昌关于2012年1月10日收条中的1000000元系对应2012年1月9日转账的陈述予以采信，对于魏均昌不认可的另外3笔租金收入共计220000元，其抗辩意见依据不足，法院不予采信，故法院认定美好印象公司共计交纳租金8420000元。自2012年5月起至美好印象公司停止经营时美好印象公司应交纳的占有使用费数额，法院考虑到涉案房屋2012年5月至8月期间未开始营业，美好印象公司2013年1月才登记注册，2017年6月至2018年5月期间摘牌亦使经营受到一定影响，故对占有使用费予以酌减，并确定数额为10200000元，扣除其已交纳的8420000元，美好印象公司应给付魏均昌房屋占有使用费1780000元。据此，一审法院判决：一、魏均昌于判决生效后十日内给付北京美好印象酒店管理有限公司装修损失2857638.3元；二、北京美好印象酒店管理有限公司于判决生效后十日内给付魏均昌占有使用费1780000元；三、驳回北京美好印象酒店管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回魏均昌的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，本院对一审判决已经认定的事实予以确认。庭审中，魏均昌提供新证据1份，即美好印象公司法定代表人王浩与案外人宿某之间签订的《租赁合同》及北京京城泰韵美容美发有限责任公司的营业执照副本，欲证明美好印象公司法定代表人王浩将涉案房屋一层部分转租给案外人，案外人对转租部分进行了装饰装修，此部分装饰装修价值应当从评估报告中扣除，美好印象公司无权就此主张。魏均昌申请证人宿某出庭，宿某表示其承租涉案房屋一层部分区域，面积大约970平米至980平米，该区域的装饰装修是自己做的，认可评估鉴定人员并未测量其承租的区域。美好印象公司对新证据的真实性认可，关联性不认可，认为评估报告仅仅是针对格林豪泰酒店，未涉及到转租给宿某的区域，同时对宿某当庭陈述内容的真实性认可。美好印象公司提供新证据1套，即10张照片，显示内容为涉案房屋的外观（包含转租给宿某用于开办北京京城泰韵美容美发有限责任公司区域）、一层酒店大堂、餐厅及客房状态，欲证明涉案房屋在评估报告过程中仅仅是针对酒店部分，未包含转租给宿某的区域。魏均昌对上述证据的真实性认可，关联性不认可，认为涉案房屋产权是军队的。因魏均昌没有证据证实评估报告中包含案外人所租面积部分装修，证人宿某证言也不能证实其所租部分的装修计入评估报告中，本院对于魏均昌相关主张不予采信。另，魏均昌称一审判决确定了美好印象公司已向其支付租金数额为8420000元，其认可收到了租金8200000元及代为协调关系办理证照费用170000元，另外50000元没有收到，美好印象公司提供的收款卡并非其所有。经本院当庭核实，该笔50000元确实转入魏均昌的个人账户，双方当事人对此均予以认可，本院对此予以确认。本院认为，美好印象公司虽对一审判决持有异议，但其并未提出上述，故本院视为其认可一审判决结果，对其相关主张不再进行分析论证。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。双方当事人均未举证证明涉案房屋在一审法庭辩论终结前取得了合法的规划审批手续，故王浩与魏均昌签订的《租赁合同》及《补充协议》均系无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，魏均昌明知涉案房屋未获得合法的规划审批手续仍然出租，对于合同无效应当承担主要责任。而美好印象公司租房时未严格审查房屋性质，就承租房屋并投入资金装修用于经营，也应就此承担一定的责任。一审法院综合案件情况，酌情确定对于因合同无效造成的装修损失，魏均昌承担70%的赔偿责任，美好印象公司自担30%的损失，是法院依法行使裁量权的行为，并无不当。魏均昌坚持认为一审判决确认其承担70%的责任过高，缺乏依据，本院不予采信。至于魏均昌提出应当按照实际使用年限摊销的方法计算装修损失，因其并未提供相关法律依据，本院对其此项主张实难支持。魏均昌提出其原有化粪池等设备设施一节，因其认可美好印象公司对相关设施也进行了改扩建及装修等施工，美好印象公司相关损失理应计入装修损失中。至于魏均昌二审提出的一审确定的装修损失中有案外人的权益一节，因其提供的证据不足以证实其所述成立，本院对其所述不予采信。关于魏均昌实际收取的租金数额，因美好印象公司已经就支付款项一节提供了相关证据，魏均昌虽仅认可收到总金额为8370000元，且其中170000元并非租金，但其未能就其所述提供证据，本院对其此项主张不予采信。同时，应当指出，魏均昌所持因案外人66400部队原因导致其不能履行合同，美好印象公司不能继续使用涉案房屋，不应由其承担责任一节。本案系美好印象公司基于双方所签《租赁合同》提起本案诉讼，系根据合同相对性向魏均昌主张赔偿，魏均昌所持上述理由不能成为其解决履行赔偿义务的合理抗辩。综上所述，魏均昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38160元，由魏均昌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 松审 判 员  王 磊审 判 员  刘慧慧二〇一九年十一月二十六日法官助理  张增彬书 记 员  韩 铮