河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22997号上诉人（原审被告）：郑州懿可置业有限公司，住所地郑州市金水区花园路西东风路********。法定代表人：史俊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李世广，河南豫新律师事务所律师。委托诉讼代理人：李胜利，河南豫新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡成江，男，1970年9月19日出生，汉族，现住新郑市。委托诉讼代理人：张晓涛，河南铭高律师事务所律师。上诉人郑州懿可置业有限公司因与被上诉人胡成江商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初7746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州懿可置业有限公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。1.虽然上诉人交付涉案房屋的行为不符合保证书约定的条件，但被上诉已于2017年12月23日实际接收入住涉案的房屋，上诉人交付房屋的行为并未影响到被上诉人对涉案房屋的使用，被上诉人也未能提供证据证明未取得竣工验收备案表的行为给被上诉人造成了实际损失。被上诉人在实际已经入住使用房屋后，又以上诉人未能取得竣工验收备案表为由要求上诉人承担违约责任，有违民法的公平和诚实信用原则，因此应当驳回被上诉人的一审请求。2.虽然双方在保证书中约定每天按照总房款的万分之二支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第114条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，违约金的数额以实际损失为基础，而本案中上诉人未取得竣工验收备案表的行为并未对被上诉人造成实际损失，因此上诉人不应当向被上诉人支付违约金。综上所述，一审判决适用法律错误，请求依法支持上诉人的上诉请求。胡成江辩称：1.上诉人出具给被上诉人的保证书系上诉人真实意思表示，清楚载明如上诉人在约定时间没有提供竣工验收备案表，按每天总房款万分之二赔偿违约金。因上诉人未在约定时间内取得且至今未取得，一审法院据此判令上诉人按照保证书赔偿被上诉人违约金并无不当，被上诉人是否收房与本案没有关系。2.上诉人是否取得竣工验收备案表是房屋是否具备交付条件的凭证，也是上诉人合同义务之一，并且直接影响被上诉人办理房屋产权证，进而影响被上诉人对外出售置换房屋等。这在当前的市场行情下，上诉人对被上诉人造成的损失是显而易见的，上诉人所称的没有造成损失不能成立。3.保证书约定的日万分之二的违约金并不违反法律规定，应当予以支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。胡成江向一审法院起诉请求：1.判令郑州懿可置业有限公司赔偿原告逾期交房违约金48512元（自2017年12月19日暂计至2019年6月30日，以后违约金按总房款日万分之二比率，继续计算至被告取得竣工备案表之日止）；2.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月10日，原告胡成江（买受人）、被告郑州懿可置业有限公司（出卖人）签订了编号为1500××8801号的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于薛店镇政府土地西、胖哥路南瑞馨苑×号楼×单元×层×号房，建筑面积为124.59平方米，总房款为434695元。第六条付款方式及期限，约定金额：434695元，付款方式：现金，约定付款时间：2015-12-10，交纳比例：100%；第八条交付期限，出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××；2、××逾期付款，房款未全部打到出卖人账户的；3、由政府部门和行政主管单位根据法律规定、部门规章政策等采取的各项措施而引起的逾期。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2017年6月16日，郑州懿可置业有限公司向胡成江开具434695元的房款发票。2017年12月23日，胡成江已实际接收涉案房屋。2017年12月19日，郑州懿可置业有限公司向胡成江出具保证一份，内容显示：胡成江在瑞馨苑购买住房一套，×号楼××单元××号房。公司承诺两个月之内提供房屋验收证明（竣工验收备案表），验收以后三个月之内去房管局办理不动产权证。如果在约定时间内没有提供验收证明，公司按每天赔偿胡成江总房款万分之二违约金；（2017年12月19日至房屋验收合格之日止。）。另查明，截止本案庭审时，涉案房屋仍未取得工程竣工验收备案表。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，因郑州懿可置业有限公司未取得工程竣工验收备案表，虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金为日万分之一，但郑州懿可置业有限公司于2017年12月19日出具保证，如在约定时间内没有提供验收证明（竣工验收备案表），公司按每天总房款万分二赔偿违约金至房屋验收合格之日止，该约定应视为双方协议一致对原合同内容进行了变更，系对其民事权利的自由处分，不违反法律规定，该院予以支持。因此，对原告胡成江要求被告郑州懿可置业有限公司自2017年12月19日起按照总房款日万分之二支付违约金至取得竣工备案表之日止的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。2017年12月19日至2019年6月30日共计558天，按照已付房款434695元的日万分之二计算可计违约金为48511.96元，2019年7月1日之后的违约金持续计算至被告郑州懿可置业有限公司取得工程竣工验收备案表之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告郑州懿可置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告胡成江2017年12月19至2019年6月30日的违约金48511.96元，并以434695元为基数按照日万分之二支付2019年7月1日至取得竣工验收备案表之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1013元，减半收取计507元，由被告郑州懿可置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件为“该商品房经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位五大质量责任主体工程验收合格”。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，郑州懿可置业有限公司于2017年12月19日向胡成江出具《保证》，该公司“承诺在两个月之内提供房屋验收证明（竣工验收备案表），验收以后三个月之内去房管局办理不动产证。如果在约定时间内没有提供验收证明，公司按每天赔偿胡成江总房款万分之二违约金；（2017年12月19日至房屋验收合格之日止。）”。上诉人主张案涉房屋在2017年4月9日已经五大责任主体验收合格，故上诉人承诺的违约金支付截止时间应理解为至取得竣工验收备案表时止。虽然胡成江在2017年12月23日接收案涉房屋，但案涉房屋至今未取得竣工验收备案表。一审法院认为郑州懿可置业有限公司出具的《保证》应视为对双方《商品房买卖合同》内容进行了变更并依照郑州懿可置业有限公司承诺的违约金标准支持胡成江主张的逾期交房违约金并无不当。综上所述，郑州懿可置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1013元，由郑州懿可置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇一九年十一月二十九日书记员  韩 冰