湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂01执复265号复议申请人（异议人、利害关系人）：赵捷，男，1989年1月19日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区，申请执行人：中国光大银行股份有限公司武汉分行，营业场所：湖北省武汉市汉口沿江大道143-144号。负责人：王彪，该行行长。被执行人：湖北侨源表面处理有限公司，住所地：湖北省葛店开发区（武汉高科表面处理工业园内）。法定代表人：郭永潘，该公司总经理。被执行人：郭永潘，男，1991年9月30日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，被执行人：郭小桥，男，1966年1月26日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，被执行人：郭顺娣，女，1966年10月19日出生，汉族，住湖北省洪山区，被执行人：郭立群，男，1959年1月3日出生，汉族，住湖北省洪山区，被执行人：赵春梅,女，1959年3月27日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，本市江岸区人民法院（以下简称江岸区法院）在执行（2018）鄂0102执463号中国光大银行股份有限公司武汉分行（以下简称光大银行武汉分行）与湖北侨源表面处理有限公司（以下简称侨源公司）、郭永潘、郭小桥、郭顺娣、郭立群、赵春梅金融借款合同纠纷一案中，赵捷不服江岸区法院的执行行为提出执行异议，该院于2019年10月14日作出（2019）鄂0102执异388号执行裁定，驳回异议人赵捷的异议请求。赵捷不服，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。江岸区法院查明，原告光大银行武汉分行诉被告侨源公司、郭永潘、郭小桥、袁顺娣、郭立群、赵春梅金融借款合同纠纷一案，该院于2017年7月10日作出（2016）鄂0102民初6391号民事判决书，判令：一、侨源公司于判决生效之日起五日内向光大银行武汉分行偿还借款本金5000000元及逾期利息；二、侨源公司如不能履行上述第一项的给付义务，光大银行武汉分行有权对郭小桥、袁顺娣所有的位于洪山区××街××号××单元××室（房产权证号：武房权证洪字第**。以下简称鲁磨路605室）及位于东湖××技术开发区××单元××号的房屋（房房产证号：武房权证湖字第**。下简称新嘉园402室）依法折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归郭小桥、袁顺娣所有，不足部分由侨源公司清偿；三、侨源公司如不能履行上述第一项的给付义务，光大银行武汉分行有权对郭立群、赵春梅所有的位于洪山区××街××号××号（房产房产权证号：武房权证洪字第**。简称鲁磨路606室）的房屋依法折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归郭立群、赵春梅所有，不足部分由侨源公司清偿；四、侨源公司如不能履行上述第一项的给付义务，光大银行武汉分行有权对侨源公司提供抵押担保的机器设备依法折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归侨源公司所有，不足部分由侨源公司清偿；五、郭永潘、郭小桥、袁顺娣对侨源公司的上述第一项债务承担连带清偿责任。判决生效后，因侨源公司等未自动履行生效法律文书确定的义务，权利人光大银行武汉分行向该院申请强制执行，该院于2018年1月25日以（2018）鄂0102执463号立案执行。江岸区法院另查明，2013年10月9日，侨源公司（甲方）与光大银行武汉分行（乙方）签订《综合授信协议》（编号：武汉青山GSSX20130012），约定：乙方向甲方提供的最高授信额度7,000,000元，为保证本协议项下的债权得到清偿，保证人郭永潘、郭小桥、袁顺娣、郭立群、赵春梅与乙方签订的《最高额保证合同》，抵押人郭立群、侨源公司与乙方签订的《最高额抵押合同》。同日，郭小桥与光大银行武汉分行签订两份《最高额抵押合同（自然人作为抵押人）》（编号分别为：武光青山GSDY20130004、武光青山GSDY20130005），郭立群与光大银行武汉分行签订一份《最高额抵押合同（自然人作为抵押人）》（编号为：GSDY20130006），约定为了确保侨源公司与光大银行武汉分行签订的《综合授信协议》的履行，抵押人郭小桥、郭立群愿意以其有权处分的鲁磨路605室、新嘉园402室、鲁磨路606室作为抵押物抵押给抵押权人。2013年10月，各方就鲁磨路605室、新嘉园402室、鲁磨路606室办理了抵押登记，并办理了他项权证。江岸区法院还查明，异议人赵捷向该院提供了一份《以房租抵债协议书》，签订时间为2015年4月20日，约定将鲁磨路605室、新嘉园402室的租金抵偿郭小桥欠赵捷的债务。江岸区法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担”。房屋抵押登记具有公示公信效力，房屋出租人亦负有向承租人告知房屋抵押情况的义务，在抵押权设立后抵押财产被出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。本案中，鲁磨路605室、新嘉园402室已于2013年10月办理抵押权登记手续，而赵捷自述其以租抵债的意思表示形成于2015年4月，其自述的租赁关系是在已经登记的抵押之后设立的，租赁关系真实与否均不得对抗本案抵押权的实现，即使赵捷主张的租赁关系真实存在，法院也应涤除租赁后再拍卖，因此陈捷对鲁磨路605室、新嘉园402室不享有优先购买权。综上所述，赵捷认为其对抵押设立后的鲁磨路605室、新嘉园402室享有租赁权，法院拍卖侵害了其作为承租人的优先购买权的主张，不予支持。江岸区法院依据上述理由，作出（2019）鄂0102执异388号执行裁定，驳回异议人赵捷的异议请求。赵捷不服，向本院申请复议称，1、江岸区法院其提出的执行异议后，未依法组织听证，直接裁定驳回了执行异议，致使其既无法了解和核实法院查明的相关事实情况，更无法提出已方的申辩依据和理由。2、江岸区法院并未依法查明涉案房屋的真实使用状态，其作为涉案房屋的承租人，其享有的优先购买权理应受到依法保护。江岸区法院在进行涉案房屋拍卖前，是否依法调查了涉案房屋的使用状态，形成了客观有效的调查笔录，其不得而知。江岸区法院在审查其提出的执行异议申请时，丝毫没有去审查应否依法保障其作为承租人对涉案房屋的优先购买权问题。请求撤销（2019）鄂0102执异388号执行裁定书，发回江岸区法院重新审查，或直接撤销涉案房屋的拍卖裁定。本院查明，江岸区法院查明的上述事实属实。本院另查明，江岸区法院在执行过程中，于2019年3月18日作出（2018）鄂0102执463号《公告》，载明：该院已依法对鲁磨路605室、新嘉园402室、鲁磨路606室予以查封；对上述财产享有实体权利足以排除执行的案外人、担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人，应在法定期限内向该院主张权利，并提交相应证据，逾期不主张，该院将依法拍卖上述房屋。同月19日，江岸区法院将上述《公告》张贴于鲁磨路605室、新嘉园402室、鲁磨路606室大门上。同日，江岸区法院对鲁磨路605室和新嘉园402室进行了现场勘验并制作了《房屋勘验表》，其中，鲁磨路605室《房屋勘验表》载明：实际占有使用人“郭小桥”、占有形式及期限“自用”，被执行人和使用人签名栏中有“郭小桥”的签名。新嘉园402室《房屋勘验表》载明：实际占有使用人“袁新某”、占有形式及期限“有人暂住”，被执行人签名栏中有“郭小桥”的签名，使用人签名栏中有“袁新某”的签名。2019年6月10日，江岸区法院作出（2018）鄂0102执463号执行裁定，拍卖包括鲁磨路605室、新嘉园402室在内的被执行人名下房屋。同年7月5日，江岸区法院分别在京东网络司法拍卖平台上发布拍卖公告，将于2019年8月6日10时至2019年8月7日10时止，对鲁磨路605室、新嘉园402室进行公开拍卖。截止2019年8月7日，鲁磨路605室经过数十次竞价，买受人李燕以1493730元竞得；新嘉园402室经过二十余次竞价，买受人毕翠兰1838660元竞得。本院还查明，赵捷向江岸区法院提出执行称，2014年4月19日，其通过银行转账的方式借给郭永潘1000000元，用于其父郭小桥生意资金周转，并由郭永潘向其出具了《借条》。借款到期后，因债务人无力偿还债务，其与郭小桥于2015年4月签订了《以房租抵债协议书》，约定郭小桥将新嘉园402室和鲁磨路605室出租给赵捷，用房屋租金抵债。2019年8月下旬其得知上述房屋已被江岸法院拍卖了。法院拍卖没有通知其，侵害了其作为承租人的优先购买权，依据相关法律规定，提出执行异议，请求法院撤销拍卖裁定，纠正执行行为。申请执行人光大银行武汉分行对赵捷提出的异议予以了答辩。本院认为，本案的焦点问题：江岸区法院对新嘉园402室和鲁磨路605室进行评估拍卖的执行程序是否合法，是否应撤销拍卖。经查，根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十二条“评估机构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提前通知审判、执行人员和当事人到场，当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。勘验现场人员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖章确认”、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第（一）项“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（一）制作、发布拍卖公告”和第十二条第一款“网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告”的规定，江岸区法院在评估拍卖的过程中，对新嘉园402室和鲁磨路605室进行了现场勘验并制作了勘验笔录，根据勘验笔录的内容，不能确认上述房屋存在租赁关系，且江岸区法院在上述房屋张贴了《公告》，告知相关权利人应在法定期限内向该院主张权利。其后，该院在京东网络司法拍卖平台发布了拍卖公告。故，江岸区法院的上述执行行为符合相关法律及司法解释的规定，程序合法。赵捷在上述房屋拍卖成交之后，向江岸区法院提出执行异议，主张其系上述房屋的承租人，享有优先购买权的异议理由，缺乏事实和法律依据，其应通过其他法律途径寻求救济。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”的规定，赵捷提出撤销拍卖的请求不符合上述司法解释规定的情形。关于赵捷提出江岸区法院未组织听证的复议理由。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证”的规定，审查执行异议和复议案件，以书面审查为主，组织听证为补充的审查方式，江岸区法院在听取了申请执行人光大银行武汉分行答辩意见的前提下，可根据案件的事实、证据和双方争议的焦点问题，决定采取何种方式对案件进行审查。综上，虽然江岸区法院（2019）鄂0102执异388号执行裁定书认定的部分事实不清，但驳回赵捷异议请求的结论正确，其效力本院予以维持。赵捷的复议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回赵捷的复议申请；维持江岸区法院（2019）鄂0102执异388号执行裁定书。本裁定为终审裁定。审判长 徐 文审判员 李淑红审判员 周 浩二〇一九年十一月十四日书记员 彭 芳