陕西省西安市中级人民法院  陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 裁 定 书                                （2019）陕民申2655号  再审申请人（一审被告、二审上诉人）：渭南市民政局。住所地：陕西省渭南市XX路XX段市。法定代表人：高尚，该局局长。 委托诉讼代理人：安晓玲，陕西佳沃律师事务所律师。 被申请人（一审韩明军、二审上诉人）：韩明军，男。 委托诉讼代理人：柳杰，陕西渭临律师事务所律师。再审申请人渭南市民政局因与被申请人韩明军房屋买卖合同纠纷一案，不服渭南市中级人民法院（2017）陕05民终2190号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。渭南市民政局申请再审称，（一）一、二审适用法律错误，双方签订的《房屋联建合同》为无效合同。1.2004年9月30日， 渭南市民政局在华商报刊登招商公告，只能说明渭南市老年服务中心项目是经过法定立项审批手续，是合法的，但与渭南市民政局和徐春芳签订的《房屋联建合同》无关。合同效力应当依据合同法的规定来认定，由订立合同的双方对合同的合法性负责。2.根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发经营房地产合同中对主体资格是有要求的，至少有一方当事人具有房地产开发资质，但渭南市民政局是政府机关，韩明军也非房地产开发经营企业，均不具备房地产开发经营资质。且根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第1条的规定，不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，应当认定无效。所以，韩明军以个人名义和渭南市民政局签署的《房屋联建合同》应为无效。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。《中华人民共和国城市管理法》第三十七条第六款规定，未依法登记领取权属证明的房地产不得转让；第三十八条第二款规定，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。案涉联建合同中涉及的大楼为国有资产，民政局只有联建的权利，并没有房屋买卖的权利，未领取权属证明，没有房产证，韩明军在与渭南市民政局签订《房屋联建合同》时以联建为目的，明知渭南市民政局没有房产证，没有商品房预售证而签订合同。故如果认定案涉合同为房屋买卖合同，亦应无效。4.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效，但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。本案中，渭南市民政局只是将划拨土地转为了出让地，但是并未办理以此地与他人订立合同开发房地产的批准手续。根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效”。双方签订的联建合同中所涉及的项目并未办理合建审批手续。综上，不论《房屋联建合同》的合同性质为合作开发的联建合同，还是房屋买卖合同，都应当认定为无效合同。（二）一、二审认定事实错误，渭南市民政局并无违约行为，其已经履行了办证业务，不应承担违约金，反而是韩明军对办证手续一直持消极态度。渭南市民政局并非房产证有权办理机构，因此只有上报材料的义务。民政局为韩明军办理房产证必须经过报批手续，案涉房产属以老年服务中心名义立项，为国有资产。虽与韩明军以联建招商形式签订合同，但该房屋在办理房产证之类手续时必须有渭南市财政局对该栋楼国有资产与韩明军资产作出明确界定后，办理机关方可办理。2010年1月1日民政局已将房屋实际交付韩明军，直至2015年7月6日双方补签合同时，才将最终双方在该栋楼大楼上的最终面积、位置确定，双方在合同中均认可上报国资办理手续。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。渭南市民政局一直在积极主动向有关部门上报，而韩明军自合同签订以来对办证手续一直持消极态度，在明知此情况的情形下，没有任何协助民政局办证的积极行为，反而在民政局办理房产证期间，持续收取高额租金同时提出损害赔偿。（三）韩明军不存在任何损失，更不存在赔付违约金的问题。韩明军提出赔偿损失的诉讼请求，但是却没有举出任何证据证明其有损失。在庭审过程中，韩明军当庭认可其在2010年1月1日，民政局将房屋交付后，韩明军即将房屋以年租金300万元出租给中国邮政储蓄银行，不但未有任何损失，而且已经取得巨额租金收入。因合同无效，双方应当根据《合同法》第五十八条规定承担相应的法律后果。韩明军无权要求民政局交房及承担违约责任，无效的合同自始无效，己经履行的，应恢复原状。所以，韩明军在租赁期间已收取的租金应该返还给民政局，并且返还房屋使用权。（四）即使合同有效，渭南市民政局履行不能，要求解除合同。自2010年交付房屋以后，渭南市民政局一直在向渭南市财政局上报材料，要求办理房产证，韩明军明知该事实，但是韩明军依然提出让渭南市民政局办理不能履行的义务。即使合同有效，民政局现提出要求解除合同，根据合同法第九十七条的规定，韩明军应当返还房屋使用权，民政局不再履行办理房产证的义务，违约金和损害赔偿不得同时受用。韩明军发表意见称，双方签订的《房屋联建合同》的性质属于房屋买卖合同，该合同合法有效。（一）双方之间存在合法有效的房屋买卖法律关系，应按协议约定履行义务。虽然双方签订的合同名为房屋联建合同，但从合同内容来看，被申请人仅提供资金获取固定房屋，不参与任何建设经营的问题，申请人负责房屋的建设、经营和房屋交付，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，本案双方之间属于房屋买卖法律关系，一、二审关于双方合同的性质认定正确。关于申请人主张该合同无效有三个理由，首先，双方之间的房屋买卖并不属于商品房预售的性质，申请人不是房地产开发企业，所建设的房屋当时主要是吸收社会资金解决办公大楼的问题，并不是面向社会销售的房屋，不属于商品房预售的性质，不适用关于商品房预售的规定，一审时申请人答辩时也认为案涉房屋不属于商品房，故以此理由主张无效不能成立。其次，城市房地产管理法属于调整行政管理的行政管理法规，申请人再审理由中提及的两条规定不属于合同法五十二条规定的合同无效的效力性规定，且签订合同时申请人提供了土地使用权证，又在华商报上公告，其对案涉的房地产有合法权属，且一、二审时申请人从未否认其对该大楼的权属，仅主张国有资产需要进行内部审批，故该理由不能成立。第三，二审查明订立合同时案涉土地是划拨性质，但合同签订后2005年6月13日已经变更为出让性质，符合土地管理法的规定，不存在无效的情形。本案双方签订协议前，申请人发布了招商公告，表示该项目经过市政府和市XX委批准，被申请人信赖政府公信力与申请人签订了协议，该协议所涉及的大楼建设手续齐全，符合法律规定，申请人在2010年给邮储银行渭南分行出具的证明和2016年给渭南市国资局出具的报告中均认可了被申请人对争议房屋享有的权属，现又不予认可严重损害政府部门公信力，有违诚信。（二）被申请人存在严重违约行为，应承担违约责任。案涉合同第十四条约定申请人在向被申请人交付房屋后150日内办理房产证。案涉房屋于2009年12月29日经过五方竣工验收后，由申请人交付被申请人，但从此后申请人始终没有为被申请人办理房产证，应当承担违约责任。申请人主张的被申请人持消极态度不配合办理房产证没有任何事实依据，从交付房屋至被申请人起诉长达九年，被申请人一直要求申请人办理房产证，但申请人拖延不办理，严重违反了合同约定。（三）申请人的行为给被申请人造成实际损失。本案申请人的义务既包括交付房屋也包括办理房产证，这两个义务任一个未履行都会给被申请人带来损失，而并非申请人主张的房屋交付即可。申请人未履行办证义务，使被申请人的房屋权属处于一种不确定的状态，给被申请人行使权利带来障碍，导致被申请人无法全部行使房屋所有权人的合法权益。且因被申请人当初从徐春芳处接手时，高息借了很多款项，本想房产证办好后可以抵押贷款用来一次性偿还借款本息，还可以将多余的钱用来做生意，但申请人始终没有给被申请人办证，致使被申请人需不断支付借款的利息，其他生意也因没有资金受到很大影响无法开展，根本无法将投入的资金收回进行其他投资，所以实际上给被申请人造成很大的损失。一、二审参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定认定以已付款832.6万元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算被申请人的损失符合法律规定。（四）本案合同可以继续履行，不符合合同解除的条件。申请人主张解除案涉合同既不符合约定解除条件也不符合法定解除条件。且从事实上看，本案不存在履行不能的情形，且据被申请人了解，同期申请人类似的项目即2005年民政局与案外人岳某某合作建房，申请人早已经给岳某某办理了房产证，说明此项目完全具备履行的条件和可能，被申请人此前也一直表态并举证证明自己在积极办理房产证，再审阶段却突然提出履行不能，其主张不符合法律规定，不应予以支持。本院经审查认为，案涉《房屋联建合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。渭南市民政局称该合同应为无效的再审理由不能成立，理由如下：第一，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。案涉《房屋联建合同》符合该条规定的情形，应为房屋买卖合同，而非合作开发房地产合同。而《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条关于合作开发房地产合同当事人一方应具有房地产开发资质的规定的适用前提为双方签订的是合作开发房地产合同，故渭南市民政局称因双方均无房地产开发经营资质导致合同无效的再审理由不能成立。第二，本案不属于商品房预售，且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条并非效力性强制性规定，故渭南市民政局称如果认定《房屋联建合同》为房屋买卖合同，那么亦应无效的再审理由不能成立。第三，虽然在签订《房屋联建合同》前案涉土地为划拨用地，但在合同签订后已转为出让土地，且如上所述，《房屋联建合同》应为房屋买卖合同，而非合作开发房地产合同，故本案不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的适用条件。另，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》已被《最高人民法院关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第九批)的决定》废止。因此，渭南市民政局称应依据上述两规定认定案涉《房屋联建合同》无效的再审理由亦不能成立。关于渭南市民政局是否应承担违约责任的问题。2005年6月1日《房屋联建合同》第十四条约定：“甲方向乙方交付房屋之后，甲方在150日内为乙方办理房屋产权证书，由乙方承担办证的全部费用”。虽然双方于2015年7月8日又签订的《房屋联建补充协议》第六条约定：“本补充协议和原联建协议一并上报市国有资产管理局审批，市国有资产管理局审批同意后，双方方可办理相关房产手续”。但该补充约定并未改变由渭南市民政局办理房产证的义务。现据补充协议签订之日又已经过四年有余，但渭南市民政局仍未履行上述义务，应承担违约责任。虽韩明军在接收房屋后对外出租并收取租金，但因渭南市民政局至今未办理房产证，给韩明军行使房屋所有权人的权利形成障碍，故韩明军的损失实际存在。原审判决认定自2010年7月6日至合同实际履行完毕之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息作为韩明军的损失较为妥当。故渭南市民政局称其不应承担违约责任的理由不能成立。关于渭南市民政局请求解除合同的问题。经查，原审渭南市民政局并未提起反诉请求解除合同，故对于该再审理由本案不予审查。综上所述，渭南市民政局的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回渭南市民政局的再审申请。 审  判  长    王小平                         审  判  员    马彦雨                         审  判  员    李勇杰                        二○一九年十一月二十七日  法 官 助 理   滕欣燕                         书  记   员   谢  云 1