文书内容重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0120民初7632号原告：重庆市昊泰物业管理有限责任公司，住所地：重庆市璧山区璧城街道文星路**2—6—2，统一社会信用代码：915002275567928163。法定代表人：杨金柱，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈利，女，系该公司员工，1982年12月29日出生，住重庆市北碚区。被告：田松，男，汉族，1979年12月16日出生，住重庆市璧山区。原告重庆市昊泰物业管理有限责任公司（以下简称“昊泰物业公司”）与被告田松物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员宋晓霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告昊泰物业公司的委托诉讼代理人陈利及被告田松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2017年11月1日至2019年7月31日所拖欠的物业服务费1918.33元（含分摊费160元）；2.被告向原告支付按总金额10%计算的违约金191.833元。事实及理由：原告为被告现正在使用的“北翼幸福时光”住宅小区的物业服务公司,与被告签有《前期物业管理委托合同》。在合同的履行过程中，被告作为“北翼幸福时光”X幢X-X-X的物业使用人，拖欠2017年11月1日至2019年7月31日的物业费1758.33元、分摊费160元，合计1918.33元（上述物业建筑面积88.14平方米，合同约定物业服务费按建筑面积0.95元/月/平方米计算）。被告拖欠上述费用导致原告正常经营困难，严重损害了原告及其他业主的利益，经原告多次催收未果，故起诉来院，请求判如所请。被告田松辩称，对未交物业费起始时间无异议，电梯烧毁之后其就未交物业费了。电梯住宅高层的收费标准是0.95元/平方米/月，7楼及7楼以上有二次供水分摊费60元/年，公共区域分摊费100元/年无异议，清洁做得不错，安保不到位，有时找不到物业。经审理查明，重庆北翼房地产开发有限公司开发建设了位于璧山区XX街道金三角片区的“北翼幸福时光”商住楼项目，被告田松系该项目X幢X-X号住宅产权人，该房屋建筑面积为88.14平方米。原告昊泰物业公司（乙方）与重庆北翼房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，就重庆北翼房地产开发有限公司选聘原告昊泰物业公司实施前述项目的前期物业管理服务事宜进行了约定。该合同第一条约定物业名称为北翼幸福时光，物业类型为商住综合物业；第二条约定具体物业构成明细及所配置的共用设施设备，其附件一物业构成明细载明的物业类型为“项目是全封闭式小区，由一栋16层的高层和一栋22层的高层以及两栋多层组成，另有一至二层的商业。”第三条约定提供公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3、共用绿地、花木、建筑小品等的养护。4、附属配套建筑和设施的维修、养护，包括商业网点、文化体育娱乐项目。5、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的清运，排水管道、污水管道的疏通。6、交通与车辆停放秩序的维护。7、公共秩序、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视和执勤。8、物业档案资料管理。9、物业专项维修资金的使用。10、装修监督。11、接受业务委托，对其物业专有部分进行维修养护（服务价格双方另行商定）等。第六条约定物业服务收费为电梯住宅0.95-1.2元/月/平方米，多层住宅0.75-1元/月/平方米，商业物业1.3-1.5元/月/平方米。第八条约定业主应于甲方通知接房之日起全额缴纳物业服务费用或物业服务资金。第三十二条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日5‰的标准向乙方支付违约金。上述合同于2013年12月17日在璧山县（现为璧山区）国土资源和房屋管理局备案。此前，重庆北翼房地产开发有限公司于2013年11月18日就前期物业选聘情况向璧山县（现为璧山区）国土资源和房屋管理局进行了备案。2018年2月1日，重庆北翼房地产开发有限公司与本案原告补充签订了《前期物业服务合同延期补充协议》，该补充协议明确电梯楼住宅物业费单价按建筑面积0.95元/月/平方米计算。2015年5月15日，重庆北翼房地产开发有限公司向原告昊泰物业公司发出《物业进场通知书》，通知原告昊泰物业公司北翼幸福时光一期工程将于2015年6月30日正式交房，要求原告昊泰物业公司于2015年6月1日提前进场，完善业主接房准备工作。随后，原告昊泰物业公司进场，开始为该项目提供物业服务。审理中，被告称原告安保不到位，夜间未看到保安值班，楼道消防灭火器过期造成电梯烧毁。为此，原告举示了工作联络单、值班记录表、签到表、巡逻签到表等证据，拟证明其提供了相应物业服务；同时，原告还举示了（2018）渝0120民初7518号民事判决书，拟证明电梯毁损原因是他人用打火机点燃后引发电梯起火。审理中，双方一致确认被告田松自2017年11月1日起未按约交纳物业服务费，原告昊泰物业公司向其发出《物业催费通知单》进行催收，但未果。上述事实，有原、被告双方的陈述以及被告的房屋产权信息、身份信息、《前期物业服务合同》、前期物业服务选聘情况、重庆市协议选聘物业服务合同审批证明、物业进场通知书一份、《前期物业服务合同补充协议》、重庆市璧山区人民法院（2018）渝0120民初7518号民事判决书、催费通知书、保洁及保安的巡逻签到表、保安值班记录表、重庆金汤电梯销售服务有限公司乘客电梯载货电梯维护保养工作记录、工作联络单等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，国务院颁布的《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告昊泰物业公司与重庆北翼房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》已报相关部门备案，原告昊泰物业公司为案涉小区提供物业服务程序符合规定。现原告举示了相应证据，证明其履行了相应义务，故被告应根据《前期物业服务合同》的约定支付相应的物业服务费。双方对拖欠物业服务费起始时间无异议，本院予以确认，由此，被告应向原告支付2017年11月1日至2019年7月31日期间共计21个月的物业服务费1918.33元（0.95元/月/平方米×88.14平方米×21月+100元公共区域分摊费+60元二次供水费）。关于违约金，合同约定为按每日5‰计算，现原告自愿将计算标准降低为按照所欠物业管理服务费的10%计算，系对自己权利的处分，且不损害他人利益，本院予以确认。据此标准，被告应向原告支付违约金191.83元。被告辩称物业公司未提供相应服务，但未提交证据证明，本院不予采信。但物业公司在提供物业服务过程中，应勤勉尽责，切实履行好自身义务，按约为业主提供优质服务，促进小区和谐共建。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告田松于本判决生效后五日内向原告重庆市昊泰物业管理有限责任公司支付物业管理服务费1918.33元、违约金191.83元，合计2110.16元。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告田松负担（此款已由原告自愿垫付，被告随案款一并支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 宋晓霞二〇一九年十一月二十五日法官助理 胡鼎松书 记 员 胡 俊