广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16518号上诉人（原审被告）：汪汝君，男，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：钟世文，广东鑫霆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李霞，女，1980年10月16日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：陈龙，男，汉族，住广东省电白县，系被上诉人李霞的丈夫。上诉人汪汝君因与被上诉人李霞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初20962号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人汪汝君及其委托诉讼代理人钟世文，被上诉人李霞的委托诉讼代理人陈龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪汝君上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回李霞的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费由李霞承担。事实理由：1、汪汝君实际承租房屋只有三个多月，但已向李霞支付了五个多月的租金及两个月的押金，超付租金，且重复支付了第四个月租金应予扣减，一审判决对此未予查明。2、汪汝君不存在拖欠租金的行为，且已履行了合同解除的告知义务，汪汝君依约无需向李霞支付违约金。且两个月押金作为李霞的赔偿已足以弥补其全部损失，再收违约金显失公平亦无依据。李霞辩称：1、双方租赁合同有效期内并无解除合同，汪汝君至今未与李霞交接退还涉案房屋，房屋钥匙亦未交还，汪汝君还拖欠房租、管理费、卫生费七个月。2、汪汝君严重违约，应依约交纳违约金每月5%承担违约责任。2019年5月13日，李霞向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除李霞与汪汝君于2017年10月13日签订的《租赁合同》；2.汪汝君向李霞支付未交租金38400元（4800元/月×8个月）、违约金38400元（按每日按月租金的5%计算，以本金为限）、管理费920元（115元/月×8个月）、卫生费240元（30元/月×8个月）、水费110.51元、电费308.22元；共计78378.73元。一审法院认定事实：2017年10月13日，李霞（甲方）与汪汝君（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区广园中路174号115房之一的房屋出租给乙方居住使用；每月租金为4800元；租赁期自2017年10月13日起至2018年10月12日止，共计12个月；租金按月计算，以现金形式支付给甲方，由乙方在每月的12日前支付；乙方在13日前向甲方缴纳9600元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清涉案房屋的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期间，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的5%收取违约金，逾期超过5天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金；租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天以书面形式通知对方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；……。《租赁合同》签订后，汪汝君向李霞支付了押金9600元，李霞将涉案房屋交付给汪汝君使用。2018年2月2日，汪汝君通过微信向李霞表示“我们租你的那套房要退给你了”。李霞发送了其地址定位，称“我们已回来水东”。同年2月11日，李霞通过微信向汪汝君表示“从2018年1月12日至2月11日的水电费按上个月的基数，多退少补。水费为110.51元，电费为308.22元；本期租金为4800元，管理费为115元，卫生费30元，共计5363.73元，请这两天汇过来，谢谢。”汪汝君答复“我已退了你那套房，你不要再算我租金了，你那套房我已经帮你搞干净卫生了”。2019年4月9日，李霞通过微信向汪汝君表示“电话联系不到你。关于你于2017年10月13日租住的广州市白云区广园中路174号115房屋，租期为一年。你单方违约，在没有办理任何交接就擅自搬走，严重侵犯了屋主（房东）的利益，现最后一次通知你，请你在三日内联系李小姐，否则通过法律途径解决。”汪汝君表示“我的电话一直开通，我们交了两个月的押金给你，叫你过来你说没空，我们的人做完事先走了，押金你又没退给我们”。同年5月22日，汪汝君通过微信向李霞表示“由于我工作的疏忽，以为之前租你们广园中路174号115房的房租都已经付清给你们了，但前不久详细看合同才发现，我们是2018年2月3号搬出去的，就是还欠你们2018年1月12日至2018年2月3日的房租，发现后马上跟公司申请租金，现公司已经给我，我刚转了你丈夫的帐号，而且是给到了2月11日的租金和所有费用，由于我工作的疏忽，非常抱歉。”当日，汪汝君向李霞配偶陈龙转帐支付5364元。一审庭审中，汪汝君表示其曾通知李霞退房，但李霞称其在水东镇，一直不来办理交接手续，现涉案房屋的钥匙尚在其处。李霞表示其在租赁合同期满才收回涉案房屋。一审法院认为：李霞、汪汝君订立的《租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。《租赁合同》约定，承租人有提前解除合同的权利，但须提前30日通知出租人，并承担被没收押金的赔偿责任。在本案中，汪汝君于2018年2月2日通知李霞提前退租，故《租赁合同》应于2018年2月2日之后第30日即2018年3月4日解除。汪汝君应当支付上述30日期间的租金、管理费、卫生费。因汪汝君已支付2018年2月2日至2月11日的租金、管理费、卫生费，故其在本案中只须支付2018年2月12日至3月4日共21日的租金。经计算，上述租金为3360元（4800元×21日÷30日）、管理费为80.5元（115元/月×21日÷30日）、卫生费为21元（30元/月×21日÷30日），合计3461.5元。《租赁合同》解除后，汪汝君负有向李霞返还涉案房屋的义务。同时，根据诚实信用原则和及时止损原则，李霞亦应当及时采取措施收回涉案房屋以减少损失扩大，否则不得以扩大的损失主张赔偿。汪汝君于2018年2月11日向李霞明确表示可以交还涉案房屋，但李霞既不答复汪汝君，也未提供证据证实其收回涉案房屋的具体时间。李霞在合理时间内怠于采取措施收回涉案房屋，由此造成的扩大损失应由其自行承担。故对李霞主张的2018年3月4日之后的租金、管理费、卫生费不予支持。关于逾期支付租金的违约金，经查，汪汝君逾期支付的租金有两笔：第一笔为2018年1月12日至2018年2月11日期间的租金4800元，支付期限为2018年2月12日前；第二笔是2018年2月12日至2018年3月4日期间的租金3360元，支付期限为合同解除之日即2018年3月4日前。因此，汪汝君应当向李霞支付逾期履行上述租金的违约金，具体计算方式为以欠租金数额为本金，按照违约金计算标准，分别从付款期限次日起计至清偿之日止，以本金为限。其中，李霞主张的每日5%违约金计算标准过高，予以调整至每日0.05%。关于李霞主张汪汝君支付的水电费，汪汝君已于2019年5月22日向李霞支付，故李霞就该费用提出的主张，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年6月25日作出如下判决：一、被告汪汝君于本判决生效之日起5日内向原告李霞支付2018年2月12日至3月4日期间的租金3360元、管理费80.5元、卫生费21元，合计3461.5元；二、被告汪汝君于本判决生效之日起5日内向原告李霞支付逾期支付租金的违约金（第一笔以4800元为本金，按每日0.05%的标准，从2018年2月13日起计至2019年5月22日止，共计1111.2元（4800元×0.05%×463日）；第二笔以3360元为本金，按每日0.05%的标准，从2018年3月5日起计至清偿之日止，以本金为限）；三、驳回原告李霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，由原告李霞负担829元，由被告汪汝君负担51元并于本判决生效之日起5日内向原告李霞支付。二审中，上诉人汪汝君提交了微信聊天截图、微信支付交易明细证明、农行交易明细清单、农行个人明细对账单，拟证明其已向被上诉人李霞足额支付了2017年10月13日至2018年2月11日的租金、水电费、管理费及押金，不存在拖欠租金的行为，且于2019年5月22日向被上诉人李霞重复支付了2018年1月12日至2018年2月11日的租金。被上诉人李霞质证承认上诉人汪汝君支付了合同有效期内的5个月租金及相关费用，但认为合同从未解除，上诉人汪汝君没有交还涉案房屋，仍欠7个月的租金及费用。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人汪汝君、被上诉人李霞订立的涉案《租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上述合同约定，承租人有提前解除合同的权利，但须提前30日通知出租人，并承担被没收押金的赔偿责任。在本案中，上诉人汪汝君于2018年2月2日通知被上诉人李霞提前退租，故一审判决认定涉案《租赁合同》应于2018年2月2日之后第30日即2018年3月4日解除并无不当。上诉人汪汝君应当支付上述30日期间的租金、管理费、卫生费、水电费。经审查上诉人汪汝君在二审中提交的证据，其已支付涉案房屋的租金、管理费、卫生费、水电费至2018年3月12日止，被上诉人李霞在二审庭询中亦承认上诉人汪汝君已支付合同有效期内的5个月的上述费用，故上诉人汪汝君已支付涉案《租赁合同》于2018年3月4日解除前的租金、管理费、卫生费、水电费。一审判决认定上诉人汪汝君须支付2018年2月12日至3月4日共21日的租金3360元、管理费80.5元、卫生费21元有误，本院予以纠正。为免当事人讼累，被上诉人李霞应在扣除上诉人汪汝君已支付2018年2月12日至3月4日共21日的租金3360元、管理费80.5元、卫生费21元共3461.5元后返还1902.5元（5364元-3461.5元）给上诉人汪汝君。一审判决已对被上诉人李霞主张的2018年3月4日之后的租金及相关费用不予支持的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以确认。关于逾期支付租金的违约金问题。经审查上诉人汪汝君在二审中提交的证据，其2018年2月12日至2018年3月4日期间的租金3360元的支付期限应为合同解除之日即2018年3月4日前，而上诉人汪汝君至2019年5月22日才支付。因此，上诉人汪汝君应当向被上诉人李霞支付逾期履行上述租金的违约金，具体计算方式为以欠租金数额为本金，按照违约金计算标准，从付款期限次日起计至2019年5月22日止，以本金为限。一审判决认为被上诉人李霞主张的每日5%违约金计算标准过高而予以调整至每日0.05%，并未违反公平合理原则，本院予以确认。综上，上诉人汪汝君的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初20962号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初20962号民事判决第二项为：上诉人汪汝君于本判决生效之日起5日内向被上诉人李霞支付逾期支付租金的违约金（以3360元为本金，按每日0.05%的标准，从2018年3月5日起计至2019年5月22日止，以本金为限）；三、被上诉人李霞于本判决生效之日起5日内向上诉人汪汝君返还多收取的款项1902.5元；四、驳回被上诉人李霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费880元，由上诉人汪汝君负担50元、被上诉人李霞负担830元；二审案件受理费102元，由上诉人汪汝君负担50元、被上诉人李霞负担52元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年十一月二十一日书记员  彭文悦书记员  区敏儿