甘肃省环县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1022民初2857号 原告：甘肃金元物业管理有限公司（以下简称甘肃金元公司），住所地甘肃省庆阳市环县环城镇农贸中心**楼**。 法定代表人：郜文明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王恺枫，该公司员工。 被告：吴登汉，男，汉族，1970年8月5日出生，甘肃省环县人。 原告甘肃金元公司与被告吴登汉租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃金元公司委托诉讼代理人王恺枫与被告吴登汉到庭参加了诉讼，被告法定代表人郜文明因故未到庭。本案现已审理终结。 甘肃金元公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告2019年2月21日至2020年2月21日的商铺租金9053元；2.请求依法判令被告支付原告逾期付款违约金2715.9元及商铺未开业罚款10000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月29日，原告与被告签订《环县农贸中心商铺租赁合同》，合同第二条约定租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日，租期共计三年；合同第三条约定租金按照实测建筑面积37.72平方米计算，商铺第一年租金35元/平方米/月，全年租金15842元......第三年租金为40元/平方米/月，6个月租金共计9053元。合同签订后，原告向被告交付农贸中心11-22号房屋，被告对该房屋进行了装修并开始经营，但2018年8月，被告房租到期后，却未按照合同约定及时向原告支付合同约定的第三年租金，原告财务人员于2018年10月开始电话通知被告欠租事实，但被告一直以各种理由推脱不予缴纳，原告工作人员多次上门催要，一直没有找到被告，时至今日，被告已拖欠租金达11个月之久，且该商铺也是原告代替房屋产权人出租管理该商铺，房屋产权人多次向原告处吵闹催要租金，给原告造成了极大的困扰，原告曾积极的履行告知义务，也曾宽限日期给予被告方便，但是被告从2018年9月开始拖欠原告租金共计9053元。原告工作人员多次联系无果，现为了维护自己的合法权益，迫于无奈只得向法院提起诉讼维护自己的合法权益，且被告现在已经关门停业，处于未开业状态，按照合同第七条之约定，原告有权对被告按照每天500元的标准进行处罚。 吴登汉辩称，原告诉称其与被告于2016年8月29日签订《环县农贸中心商铺租赁合同》，以及租赁期限、面积、租金及用途均属实。合同签订时，按照原告要求，被告向原告缴纳了第一年租金，另外还缴纳了保证金5000元，以及管理费679元，共计21521元。该合同签订时案涉房屋实际尚未建成，农贸中心更未投入使用，这是众所周知的事实。被告至今未收到该租赁商铺的钥匙，谈不上“装修并开始经营”。2016年后季至2017年年初被告数次从天池跑到县城查看。看到案涉商铺及相邻的商铺均因施工未结束不能正常经营，且市场未形成，经营水果不现实，便口头提出申请，要求解除合同并退还租金，遭到原告方工作人员拒绝。因被告后再外地打工，农贸市场是在什么时候建成使用的，被告不知情，原告方也没有与被告联系协商交付房租钥匙。2018年7月10日上午，被告从打工地内蒙专门来至县城，找到原告方负责该项业务的工作人员，提出解除租赁合同，负责接待被告的男性青年要求书写一份解除合同申请，因被告仅念过两年书，不会写，该青年给原告代写了一份让被告照抄，因内容不是被告的真实意思表示，被告不同意，只拿走了他手写的申请保存。被告根据原告工作人员提供的电话号码向其领导打电话说明意图，同样遭到拒绝。此后被告又去了内蒙，直至接到法院传唤。2019年元月底至2月初，曾有一位自称是环县工商局张局长的人（手机号1803461****，现已停机）给被告打过电话，称农贸市场搞活动，想借用一下案涉商铺，被告回复自己没有该商铺的钥匙。后被告应诉后去查看过该商铺，发现门口处挂着“步步高蔬菜”的牌匾，从门缝中看到内部仍未装修。 综上，被告虽与原告签订了租赁合同，但原告方实际并未将租赁商铺交于被告使用，租赁关系不成立。故请求人民法院驳回原告之诉。基于上述事实，由于原告未将租赁房屋交于被告使用，被告至今未能进入11-22号商铺，因此要求反诉被告金元物业公司向反诉原告返还房屋租金9053元，保证金5000元，管理费679元，共计21521元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有争议的证据，本院分析认定如下：原告提交《环县农贸中心商铺委托代理租赁合同》复印件一份，证明原告有权代为租赁案涉商铺的事实。被告对该合同有异议，称在签订租赁合同时原告并未告知房屋原所有人是何人。因该份合同的当事人非本案被告，与本案不具有关联性，故对其证明效力不予认定。 本院经审理确认如下案件事实：2016年8月29日，原、被告经协商一致签订《环县农贸中心商铺租赁合同》一份，该合同甲方为原告，乙方为被告，双方在合同中约定甲方将农贸批发商业街第11号楼第22号商铺（建筑面积为37.72平方米）租赁给乙方用于经营水果，租期三年，自2016年9月1日至2019年8月31日止。租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。合同第三条约定“租金按该商铺实测建筑面积37.72平方米计算，第一年商铺租金35元/㎡/月，全年租金共计15842元；交纳全年租金，乙方拥有该商铺两年使用权；两年使用期满前一个月交纳第三年6个月租金，乙方拥有该商铺一年的使用权，第三年商铺租金为40元/㎡/月，6个月租金共计9053元；乙方向甲方交纳保证金5000元，在合同期满或者终止时在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用后无息退还乙方；甲方按照建筑面积每季度向乙方收取经营管理费6元/㎡/月共计679元”。合同约定乙方开业时间由甲方统一通知，乙方在接到通知后仍不开业的，甲方将对乙方进行500元/天的罚款。合同第十一条“乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同并不予退还保证金：1.擅自改变商铺的使用性质；擅自转租、转让商铺或者利用商铺从事非法经营活动；逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者；乙方严重违反相关纪律的有关规章制度不听规劝者；2.乙方无故拖欠租金，甲方宽限10天，从10天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金3%加收滞纳金”。 合同签订后，被告向原告支付第一年租金15842元，管理费679元，保证金5000元，共计21512元。 案涉商铺至今未装修营业。环县农贸批发市场开业时间为2018年7月份。 本院认为，本案争议的焦点有以下四点： 一是《环县农贸中心商铺租赁合同》效力问题。该合同系双方当事人协商一致签订的，意思表示真实，内容不违背法律规定，合法有效，应受法律保护。该合同约定的租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日止，故该合同履行期限已届满，原、被告未签订续租合同，亦未就续租事宜达成口头协议，故《环县农贸中心商铺租赁合同》因合同履行期限届满而自行终止。 二是2019年商铺租金是否继续支付的问题。原、被告签订的租赁合同约定的租期是三年，被告虽然在合同签订后仅向原告支付了前两年的租金，但因案涉商铺至今未实际开业经营，依据合同约定，原告有通知并督促被告开门营业的义务，但被告仅履行了通知义务，且在原告未能开门经营后被告并未及时进行督促，亦未依约定解除合同，原告怠与行使自己的权利，未能及时止损，故对该部分租金应由其自行负担。 三是被告是否应向原告支付违约金的问题。原、被告之间虽在合同中明确约定一方违约应向另一方支付违约金，但在合同履行过程中双方均存在违约行为,故对原告该项诉请不予支持。 四是被告已交纳的商铺租金、管理费及保证金应否退还的问题。被告辩称其交纳前述相关费用后原告未向其交付商铺钥匙，该商铺至今未装修经营，应退还其已支付的租金、管理费和保证金。原、被告之间签订的租赁合同在诉讼期间因合同期限届满而自行终止。合同履行期间，被告在发现案涉商铺不具备开门经营的条件后，并未及时找原告协商解除合同，亦未进行仲裁或诉讼，其怠于行使自己的权利的行为不应受到法律的保护，故对其已交纳的租金，不予退还。对于原告收取的经营管理费，因被告并未实际经营，在庭审中原告亦认可案涉商铺至今未装修经营，即被告并未享受到原告提供的服务，故对该笔费用，应由原告进行返还。保证金的退还原、被告之间有明确的约定，依该约定，原告应在合同终止后向被告及时退还。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条规定，判决如下： 一、驳回原告甘肃金元物业管理有限公司的诉讼请求； 二、由原告甘肃金元物业管理有限公司于本判决生效后五日内退还被告吴登汉管理费679元、保证金5000元，共计5679元。 如未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费344元，由甘肃金元物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判长 王艳审判员敬向琼人民陪审员李进玺 二〇一九年十一月十二日 书记员 耿                欢