陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕08民终3862号上诉人（原审被告）：陈海发,男,1954年01月08日出生,汉族,住榆林市横山区。委托诉讼代理人：李青，陕西夏洲律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王军,男,1969年11月18日出生,汉族,住榆林市横山区，农民。委托诉讼代理人：白海艳，陕西东源律师事务所律师。委托诉讼代理人：白玉录，陕西东源律师事务所律师。上诉人陈海发与上诉人王军合同纠纷一案，均不服陕西省榆林市横山区人民法院(2019)陕0803民初626号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈海发上诉请求：1.依法撤销横山区人民法院(2019)陕0803民初626号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人王军承担。事实和理由：陈海发开发房地产的土地全部经竞拍得来，与被上诉人并无关系。王军称其三孔宅基地是从张永廷手中所买，后与陈海发形成《宅基地兑换商品房协议》。《土地管理法》明确禁止非法买卖土地，特别是农村集体土地。王军前期以买卖的形式订立的宅基地买卖协议，违反了农村土地所有权归集体所有、非经依法征用不得转让之规定，其购买宅基地的行为自始无效，故之后订立的置换协议自然无效，一审判决支持了被上诉人的非法利益。王军针对陈海发的上诉请求辩称：1.陈海发与王军在平等、有偿的基础上签订的《宅基地兑换商品房协议》，意思表示真实，内容、形式合法，不违反合同法第五十二条的相关规定，合法有效。2.王军与案外人张永廷签订的《住宅地基转让协议》有效与否，与本案争议的协议及内容，并不属于同一法律关系，与本案无关，故不是本案应审查的内容。王军上诉请求：1.依法维持横山区人民法院(2019)陕0803民初626号民事判决，并增加判决陈海发向王军支付从2008年7月22日起至半套房屋款付清之日止的逾期履行违约金损失（计算方法：以所欠半套房屋款283500元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计至起诉之日产生逾期履行违约金损失为322560.63元）；2.本案诉讼费用由被上诉人陈海发承担。事实和理由：1.上诉人对原审判决被上诉人支付上诉人半套房屋价款283500元无异议，但原审判决未对上诉人请求的违约金及逾期利息损失部分进行判决，属于漏判。2.双方签订的《宅基地兑换商品房协议》中明确约定了交房时间及违约金条款，被上诉人逾期交房理应依法依约向上诉人支付逾期履行产生的违约金。陈海发针对王军的上诉请求辩称，王军的上诉理由不能成立，理由同陈海发的上诉理由。王军向一审法院起诉请求：1.判令陈海发立即向其支付60平方米住宅房，按照2008年7月份的市场价格折价后现金人民币33.5万元，并支付从2008年7月21日起至今按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍利息；2.判令陈海发向其支付违约金；3.案件受理费由陈海发负担。一审法院认定事实：2007年7月21日，王军（乙方）与陈海发（甲方）签订了宅基地兑换商品房协议，具体协议内容如下：1.乙方愿意将位于柴兴梁三道湾，环城路东的三孔窑地基兑换甲方开发的百隆市场商住楼叁至五层，每套面积不低于壹佰贰拾平方米的壹套半住房；2.甲方给乙方兑换的壹套半住房修建程度以商品房为标准；3.甲方给乙方兑换的住房具体位置为三单元外的其他单元中三至五层中抽签产生，该单元房的结构以图纸为准；4、甲方必须于2008年7月21日前竣工，将房屋交付给乙方管理使用；5..……;10.违约责任：上述条款双方必须遵守，如有一方违约，违约方付对方伍拾万元人民币的违约金。陈海发按照协议向王军交付了位于榆林市横山区南大街百隆小区1号楼2单元302室房屋一套，下剩半套房屋经双方协商未能妥善解决，故王军诉至该院,并提出前述诉讼请求。在诉讼过程中，王军于2019年5月24日申请该院委托鉴定在其名下位于榆林市横山区南大街百隆小区1号楼2单元302室用宅基地置换的房屋在2008年7月份的市场价格。该院于2019年5月27日委托榆林市中级人民法院进行委托鉴定。2019年7月18日，受榆林市中级人民法院司法技术室的委托,陕西新东信房地产土地资产评估有限公司对委托鉴定事项作出陕东房估（鉴）字【2019】15号司法鉴定估价报告。评估意见为：于价值时点为2008年7月份的房地产市场价值为：￥56.70万元。鉴定费为6110元。一审法院认为：王军与陈海发在平等、自愿、有偿的基础上签订的宅基地兑换商品房协议，属双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该协议成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈海发按照协议向王军交付了位于榆林市横山区南大街百隆小区1号楼2单元302室房屋一套。陈海发向王军履行下剩半套房屋按照现有条件给付实物不客观，但陈海发应向王军支付以已交付的房屋为标准当时一半的价格较为合理，即283500（567000÷2）元。双方在签订协议时，未约定迟延履行的利息，故王军请求陈海发支付从2008年7月21日起至今按照中国人民银行同期贷款利率4倍的利息，该院不予支持。双方虽然在协议中约定违约金，但陈海发已履行了主要义务，下剩半套房屋履行实物不现实，且双方因下剩半套房屋协商处理过只是未能妥善解决，故王军请求陈海发支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。陈海发辩称，王军在诉状中所述不完整，王军兑换给陈海发的三孔窑的地基最初来源是，2003年，陈海发委托张永庭和柴兴梁大队签订买卖合同，签订合同后，陈海发委托张永庭出售地基，其中给王军卖了三孔地基。王军没有把地基款给张永廷出完，所以陈海发没有违约。王军只要把地基款给陈海发，陈海发就应按照协议履行。因陈海发所述与本案属于不同的法律关系，故对其辩解该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：由陈海发于本判决生效后十日内付清王军半套房屋价款283500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3162元、鉴定费6110元，共计9272元，由陈海发负担8000元，王军负担1272元。二审期间，上诉人王军未提交证据,上诉人陈海发人围绕其上诉请求依法提交了土地出让金的缴纳发票、土地证复印件各一份，证明：陈海发在进行开发土地的过程中,于2006年通过竞买的方式合法取得了土地使用权，可以排除王军对该三孔宅基地的使用权。本院组织当事人进行了证据交换和质证,王军质证称,对上述证据的真实性、合法性以及关联系均有异议，理由为：应提交原件核对,且该土地证及出让金的缴纳发票不能证明与本案双方当事人签订的宅基地兑换商品房协议之间具有关联性，且上述证据不属于新证据。本院对经质证的证据认定如下：该组证据与本案无关联性，本院不予认定。本院二审查明事实与一审查明事实的相同。本院认为，本案争议的焦点问题为：（一）案涉《宅基地兑换商品房协议》的效力；（二）王军关于违约金和逾期利息的请求应否予以支持。关于焦点一，上诉人陈海发主张王军与案外人张永庭签订的《住宅地基转让协议》违反法律、法规的禁止性规定,故案涉《宅基地兑换商品房协议》无效。本院认为，陈海发在一审中主张其于2003年委托张永庭和柴兴梁大队签订买卖合同，签订合同后，又委托张永庭出售地基，其中给王军卖了三孔地基，因王军未给张永廷支付完地基款，故其没有违约。根据陈海发的陈述，王军兑换给陈海发三孔窑的地基来源于陈海发委托张永庭出售，说明案涉《宅基地兑换商品房协议》所体现的宅基地来源于陈海发，且上述两份协议的签订均是陈海发的意思表示，张永庭签订合同的效力均及于陈海发。且根据陈海发的二审举证，上述协议签订时，陈海发已经取得案涉国有土地的使用权，说明案涉土地的性质至此已转换为国有土地，可以进行合法流转，在此情形下，陈海发仍与王军签订案涉协议，系其真实意思自治，该协议未损害国家、社会公共利益，亦未违反公序良俗，应为有效，陈海发理应按照协议约定履行相应义务。上诉人陈海发的该项上诉理由不能成立，应予驳回。关于焦点二，王军上诉请求陈海发支付逾期履行违约金的损失。案涉协议中虽约定了违约金，但陈海发已履行了交付一套房的义务，对于剩余半套房，因履行实物不现实，协议中该对半套房只是约定“本合同未尽事宜，双方协商解决并签订补充协议”，未作出具体约定。事后双方虽就该半套房的履行进行过协商，但并未达成该半套房以折价的方式进行履行的补充协议，故一审法院未支持王军请求陈海发支付该半套房折价款逾期付款违约金的诉讼请求并无不当，但对于王军的该起诉请求，应予驳回，一审法院未予驳回不当，二审予以纠正。综上，陈海发的上诉理由不能成立，其请求应予驳回；王军的上诉理由不能成立，其请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持陕西省榆林市横山区人民法院(2019)陕0803民初626号民事判决及案件受理费部分；二、驳回王军的其他诉讼请求。王军预交的二审案件受理费6130元，由王军负担；陈海发预交的二审案件受理费5550元，由陈海发负担。本判决为终审判决。审 判 长 贺金丽审 判 员 李文龙审 判 员 韩连梅二〇一九年十一月二十日法官助理 郭 敏书 记 员 白 辽