贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初7245号原告：陶一明，男，1937年5月12日出生，汉族，住凯里市。被告：罗明德，男，1939年8月17日出生，汉族，住凯里市。被告：裴兰珍，女，1947年1月6日出生，汉族，住凯里市。原告陶一明诉被告罗明德、裴兰珍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陶一明到庭参加了诉讼，被告罗明德、裴兰珍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶一明向本院请求判决：1、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；2、确认现坐落于环城东路永华厂拆迁安置房东城阳光小区二单元1103号的房屋所有权归原告所有；3、案件受理费由被告承担。事实和理由为：原、被告原系O八三永华厂职工，两家系隔壁邻居。2003年，被告夫妻打算将其原居住的位于凯里市××单元××房出售。原告得知后联系被告，双方协商好后于2003年10月8日签订了一份《房屋买卖合同》，被告将其所有的凯里市××单元××房出售给原告，房价款为21000元。原告已于2003年10月18日付清房款，被告将房屋交给原告，被告尽可能协助原告办理该房过户登记手续，上述房产如有部门拆迁补偿，拆迁补偿的权益全部归原告所有。原告依约向被告支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。2008年4月8日，原、被告还到黔东南州凯城公证处就双方签订的《房屋买卖合同》进行公证。被告将房的《房屋所有权证》和《黔东南州房地产交易市场准入许可证》交给原告持有，方便原告办理相关手续。2009年，该房屋拆迁，同年3月23日，凯里市建设局与罗明德、陶一明（属罗明德的委托代理人）签订了《房屋拆迁产权调换协议书》。同日，陶一明代罗明德与凯里市建设局签订了《房屋拆迁产权调换价款结算表》。2018年10月10日，凯里市住房和城乡建设局向罗明德下发《凯里市房屋所有权注销登记表》，陶一明代罗明德领取了该拆迁安置房。2019年6月20日，原告代罗明德按照州房改办的通知通过中国建设银行向黔东南州住房资金管理中心补交土地收益金11818.12元。原告按照合同的约定代二被告积极配合相关部门办理房屋拆迁的后续工作和补交相关的费用，二被告均未参与房屋拆迁后续和相关费用的交纳。现原告多次联系被告，要求被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，但二被告均以各种理由不配合。为了维护原告的合法权益，故特诉至法院。被告罗明德、裴兰珍未递交书面答辩状，亦未向本院提供任何证据材料。经审理查明：2003年10月18日，原告作为受理方（乙方）与被告罗明德作为转让方（甲方）签订了一份《协议书》，内容为：“甲方有一套房屋（私产），位于永华路××单元××楼，面积49.1㎡，经双方协商的金额转让，故甲方委托乙方全权代理甲方办理产权移交手续，移交手续的一切费用，均由甲方职工的存量补贴承担，如不够部分由乙方自行负责……。”该协议签订后，罗明德将涉案房屋交付给原告使用。2008年4月8日，原告与二被告到贵州省××东南州凯城公证处就涉案房屋的买卖进行了公证，公证处作出（2008）黔凯民证字第86号公证书。原告与二被告在公证处补签了一份《房屋买卖合同》，内容为：“甲方（卖方）罗明德、裴兰珍，乙方（买方）陶一明，甲、乙双方经协商一致，现就位于凯里市××单元××号编号为：凯房权证州房字第**《房屋所有权证》的房改房一套的买卖达成以下条款：一、房价款总额为人民币贰万壹仟元整成交，甲、乙双方无任何异议。二、乙方已于二00三年十月十八日付清甲方上述房款，甲方同时交房给乙方居住。三、甲方尽可能协助乙方办理该房的过户登记手续，如果甲方确实无时间或其它原因不能亲自到房管部门2，乙方可持本经公证的《房屋买卖合同》到房产部分办理过户手续，乙方在办理过户手续时所签署的文件，甲方均认可，并承担法律责任。四、上述房产如有部门拆迁补偿，拆迁补偿的权益全部归乙方所有。该房的甲方夫妻双方的存量补贴用来冲抵土地收益金。五、该房屋在未办过户之前，甲方对该房产证申请丢失、挂失均无效（房产证由乙方保管）。六、违约责任：甲方违约，退回乙方房款，并支付乙方违约金伍万元人民币；乙方违约，退回甲方房屋，并支付甲方违约金人民币伍万元。”2009年3月23日，涉案房屋拆迁，原告代替罗明德作为乙方与凯里市建设局作为甲方签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，内容为：“一、乙方在环城东路永华厂至二龙段道路建设工程规划拆除红线范围内有住房壹套，实测建筑面积57.382平方米，房产证号为凯房房权利证州房字第**二、拆迁补偿形式。经双方平等协商，双方对于上述房屋的拆迁补偿形式确定为就地产权调换，具体办法是甲方用就地还建房屋套内面积与乙方现有住房建筑面积进行置换。三、新产权调换房屋的地点为环城东路东侧，市郊供电局北侧。甲方用于安置给乙方的产权调换房屋的具体位置是东楼11-D。四、产权调换房屋价款结算方式及结算时间。甲方提供乙方新产权调换房建筑面积为95.05平方米，其中57.382平方米建筑面积由甲方无偿补偿给乙方，超过补偿面积部分由乙方向甲方购买，超过乙方原产权房建筑面积10平方米以内按建筑成本上升价格1300元/㎡，超过乙方原产权房建筑面积10平方米以外按市场价格2000元/㎡，乙方合计应向甲方补交人民币29776元购房款……。”2012年，原告已搬入该新的拆迁安置房。因二被告迟迟未协助原告办理房屋过户手续，原告向本院提起诉讼。庭审中，因二被告未到庭参加诉讼，本院未能主持双方当事人进行调解。上述事实，有原告的起诉状以及本院采信原告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国合同法所述的买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。原告与被告罗明德于2003年签订的《协议书》，以及原告与二被告于2008年签订的《房屋买卖合同》并经过公证处进行公证均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示。双方签订协议书后，原告已按照约定全面履行支付购房款的义务，被告既把房屋交给原告管理使用至今，又将《房屋所有权证》及《房地产交易市场准入许可证》原件交付给原告保管。故原告诉请确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》有效，本院予以支持。原告与二被告协商买卖的房屋系位于凯里市××单元××房，因该房在2009年进行拆迁后置换得位于凯里市环城东路永华厂拆迁安置房东城阳光小区二单元1103号的房屋。而现在位于凯里市××单元××号的房产证未注销。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”因原告与二被告交易的是凯里市××单元××房屋，现该房屋拆迁后，需要由原告补交多出面积的款项后，置换得东城阳光小区二单元1103号房屋。而房屋的所有权需依法办理登记才能确定所有权，故原告要求确认东城阳光小区二单元1103号房屋的所有权归原告所有，本院不予支持。被告罗明德、裴兰珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，虽可视为放弃自己的抗辩权利，但其合法权益依法应予保护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陶一明与被告罗明德、裴兰珍于2008年4月8日签订的《房屋买卖合同》有效。二、驳回原告陶一明的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取为425元，由被告罗明德、裴兰珍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  何婷婷二〇一九年十一月八日书记员  姜秋妹