北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14322号上诉人（原审原告）:北京金泰嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街**。法定代表人：吕明超，总经理。委托诉讼代理人：张永，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：常杨杨，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审被告）：刘红星，男，1971年1月14日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上诉人北京金泰嘉业房地产开发有限公司因与被刘红星房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初3271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京金泰嘉业房地产开发有限公司之委托诉讼代理人常杨杨，被上诉人刘红星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京金泰嘉业房地产开发有限公司（下称金泰嘉业公司）上诉请求：同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二项，依法改判支持我公司全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由刘红星承担。事实和理由：事实和理由：一、一审法院认定我公司在合同履行期间存在过错，属认定事实错误。一审法院认为：“金泰嘉业公司作为商场管理者对商铺使用情况应当知情，并及时止损”进而对刘红星撤场的租金等费用进行减免不尽合理。我公司虽对商铺使用情况应当知情，但刘红星在撤场后并未向我公司及时发出不继续履行合同的明确意思表示，也并未提出将承租场地返还交接给我公司，我公司也不可能知晓其真实情况，故在刘红星私下离场至我公司解除租赁合同期间，涉案场地仍然由刘红星占用并当然产生租金等费用，一审法院所谓“及时止损”并无操作可能性及合理性。二、一审法院酌定刘红星支付租金、商场管理费无事实及法律依据。(一）一审法院忽略了本案中一个重要事实：我公司与刘红星关于租金的约定为保底租金模式，一般保底租金的标准远低于同区位固定租金，即该租金已经是在考虑了双方可能存在的市场经营风险情况下平衡了承租方式成本及我公司最低成本收益的租金。我公司完成了交付商铺供刘红星使用的主要合同义务，亦不存在任何违约或不当行为，相反刘红星却因自身经营原因私自撤场，其行为已明显严重违约，综上，我公司无任何违约行为下，一审法院不应对我公司主张的各项本金进行减免。三、一审判决认为《租赁合同》系我公司提供的格式合同，混淆了格式合同与我公司提供“合同文本”的概念。根据《合同法》第三十九条对于格式条款的定义，格式合同多见于银行存单、保险单等情况。而案涉租赁合同是在双方协商一致的情况下签订，不存在一方强迫、胁迫、显失公平的情况，我公司仅是提供了合同文本，对于合同条款双方也可以协商修改，明显不属于格式合同。一审法院错误的认定，进而认为保证金“不予退还”条款无效，不但严重损害了我公司合法权益，也有违合同意思自治原则。综上，一审法院认定事实错误，减免本金、认定“格式条款”无效损害了我公司的合法权益，恳请二审法院查明事实，依法改判或发回重审，支持我公司上诉请求。刘红星辩称，同意一审判决。不同意金泰嘉业公司的上诉请求。商场在管理方面疏忽并且安全、消防都没有保障。我装修了5天就撤场了，我当时跟招商部经理说过，位置和我承租的地方不一致，我们没有办理交接手续，金泰嘉业公司没有交给我钥匙，我进场的时候就是个空场。金泰嘉业公司向一审法院起诉请求：1.确认金泰嘉业公司与刘红星的租赁合同于2017年6月30日解除；2.判令刘红星支付2016年12月24日至2017年5月31日的租金23696.19元，逾期违约金2272.9元；商场管理费13073.01元，逾期违约金1253.94元，水电费及逾期缴纳违约金572.83元；3.判令刘红星支付解约违约金22038.84元；4.判令刘红星支付2017年7月1日至2017年12月31日期间的场地占用费133346.09元（以上2-4项扣除租赁保证金外其他保证金后共计183148.8元）；5、本案诉讼费用由刘红星承担。一审法院认定事实：2016年11月，金泰嘉业公司（出租人、甲方）与刘红星（承租人、乙方）签订《租赁合同》约定：第一部分通用条款：4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（下称管理公司）支付该房屋的商场管理费，该商场管理费由甲方或管理公司自主使用。此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等商场管理项目发生的费用。4.8本合同约定的租金、商场管理费等所有款项均为不含税金额，乙方应向甲方支付以下各项费用：4.8.3合同价款、价外费用依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款、价外费用之适用税率计算的增值税。10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、商场管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金。12.2甲、乙双方同意：乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已付的租赁保证金及乙方己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月商场管理费之和的金额作为违约金；如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的。13.1乙方应于租赁期满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋：并将共添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称不可移动的物品）拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。第二部分专用条款：19.1甲方出租给乙方的房屋座落在北京市丰台区永外果园8号被称为“合生广场”L2层2034号房屋（合同中简称该房屋）。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、商场管理费及其他费用的租用面积为31.05平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“红星高级服装定制品牌生活配套业态”之用途，该房屋的商铺名称是红星高级服装定制，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变商铺名称、品牌及业态等内容）。19.4商场暂定于2016年12月24日开业，具体日期以甲方统一书面通知上载明的时间为准。20.1该房屋的租赁期为自交付日起2年的时间，即2016年11月24日至2018年11月23日。20．2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起30天的装修期。即2016年11月24日至2016年12月23日。装修期仅限于乙方用于该房屋的装修。装修期内甲方不提供物业管理服务及宣传推广服务，故装修期内无商场管理费及宜传推广费，但乙方须遵守甲方关于装修期间的管理规定，并须交纳装修管理费及装修期间的其他费用（详见附件三）。21．1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取。乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即，应付租金＝保底租金+提成租金超出保底租金的部分。21.1.1保底租金：按租用面积计算。考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠：第一个租赁年度中的2016年11月24日至2017年1月23日期间的保底租金为人民币4288元。第一个租赁年度中2017年1月24日至2017年11月23日的月保底租金的计算标准为每平方米人民币138.1元，月保底租金为人民币4288元。第二个租赁年度（2017年11月24日至2018年11月23日）月保底租金的计算标准为每平方米人民币149.14元，月保底租金为人民币4630.8元。21.l.3乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于2016年12月24日前向甲方付清2016年11月24日至2017年1月23日的保底租金，于其后每月月底前向甲方付清下个月的保底租金及上个月提成租金超出保底租金的部分（如有）。21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币20922.42元。21．3目前该房屋的商场管理费按照租用面积每月每平方米人民币75.47元核算，每月的商场管理费为人民币2343.34元。乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的商场管理费，乙方应于装修期届满之次日前向甲方或管理公司付清2016年12月24日至2017年1月23日的商场管理费，应于其后每月月底前向甲方或管理公司付清下个月的商场管理费。21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金。装修押金的金额为人民币10000元，公用事业费保证金为人民币3105元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）。公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方。21．8本合同的收银方式独立收银无三方接口。2016年11月7日，金泰嘉业公司与刘海良签订《合生广场商铺交接确认书》，载明商户名称为改衣坊，铺位号2034。刘红星称刘海良为刘红星雇佣的临时工，其签字刘红星并不知情,2016年11月签字交接，刘红星于2016年12月发现商铺位置与约定不同，便与金泰嘉业公司联系要求退还押金。2017年6月29日，金泰嘉业公司向刘红星邮寄的《解除合同通知书》，内容为：2016年11月贵我双方签署了《租赁合同》，承租我司位于北京市丰台区果园8号楼合生广场2层L方2034商铺，经营改衣，经营品牌：红星高级服装定制。租赁合同签订后，我司如约将场地交付使用，并完全履行了我公司的合同义务。但贵司未在装修期内完成装修，未能按照合同约定如期开业并拖欠租金、商场管理费、电费、水费等合同约定费用未支付。虽经我司多次催促，贵司仍拒绝缴纳钱款及费用，也未开门营业。截止2017年6月30，贵司拖欠金额高达71221.16元。贵司的行为，己严重损害我司的合法权益。基于贵司以上违约事实，根据《租赁合同》第12．2条的约定，现我司正式通知贵司：2017年6月30日解除双方签订的《租赁合同》。请贵司在收到本通知后7日内交齐拖欠租金，结清所有费用并将商铺内物品腾空、恢复原状后交还，并办理退租手续。刘红星认可收到金泰嘉业公司的《解除合同通知书》。庭审中，双方均认可，刘红星于2016年11月24日进场装修，装修未全部完成，商铺未实际经营。刘红星称其装修不足一个月便已撤场，口头告知金泰嘉业公司公司齐经理，金泰嘉业公司称刘红星为2017年1月、2月左右撤场，但因刘红星拖欠费用，金泰嘉业公司多次联系刘红星要求刘红星履行合同，2018年11月，涉案商铺已由金泰嘉业公司另行出租。双方均认可，刘红星向金泰嘉业公司缴纳租赁保证金20922.42元，装修押金10000元，公共事业保证金3105元，上述费用均未退还，刘红星要求抵扣租金等所有费用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。金泰嘉业公司与刘红星签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中，双方均同意解除合同，法院对此不持异议。关于解除合同时间，刘红星称因金泰嘉业公司交付商铺与约定不一致，故撤场，并口头告知金泰嘉业公司，故主张撤场时间为合同解除时间。但刘红星未提供证据证明交付商铺不一致，故其行使解除权没有法定理由。此外，刘红星亦未提供证据证明其行使解除权通知对方，故其主张撤场时间为合同解除时间，法院不予采纳。2017年6月，金泰嘉业公司因刘红星拖欠租金等相关费用，行使解除权，向刘红星发出《解除租赁合同通知函》，刘红星认可收到该函，故法院认定，合同解除时间为2017年6月30日。刘红星虽无证据证明其已通知金泰嘉业公司撤场情况，但金泰嘉业公司作为商场管理者对商铺使用情况应当知情，并及时止损，故刘红星撤场后，租赁期限内的租金及商场管理费应当适当减免。对于具体的数额，法院考虑合同履行的具体情况、商铺使用具体情况、商场及商铺的经营情况、双方的过错程度等情况酌情予以确定。合同解除后，刘红星并未使用商铺，且商铺由金泰嘉业公司实际控制，金泰嘉业公司应当及时止损，故对金泰嘉业公司主张的占用费，法院不予支持。对于金泰嘉业公司主张的水电费，其未提供证据予以佐证，法院不予支持。对于金泰嘉业公司主张的解除合同违约金、逾期支付违约金，考虑到金泰嘉业公司在防止损失扩大方面亦存在一定程度的过错，综合双方的过错程度、刘红星的逾期时间、金泰嘉业公司的实际损失等因素，不宜向承租方苛以过高的违约责任，故对于金泰嘉业公司主张的解除合同违约金、逾期支付违约金的金额，法院予以酌定。对于公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金一节，双方均认可上述费用均已缴纳，尚未退还。金泰嘉业公司、刘红星在《租赁合同》中约定：装修押金于该房屋之二次装修工程经金泰嘉业公司验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）；公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还刘红星；在因刘红星逾期不支付租金导致金泰嘉业公司行使解除权时，刘红星已付的租赁保证金及刘红星己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。法院认为，金泰嘉业公司为商场出租管理方，其与刘红星签订的《租赁合同》系金泰嘉业公司提供的格式合同，合同中约定在因刘红星原因使金泰嘉业公司行使解除权时不予退还相关费用的条款在合同中没有特殊标注，金泰嘉业公司亦未证明其向刘红星进行了合理的提示说明，明显加重刘红星责任，故该条款中关于“不予退还”的约定无效。刘红星要求上述保证金及押金抵扣欠付租金及其他费用，法院予以采纳。综上，刘红星已支付的公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金足以抵扣欠付租金、商铺管理费及违约金，故金泰嘉业公司相关诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2019年8月判决：一、确认北京金泰嘉业房地产开发有限公司与刘红星签订的《租赁合同》于2017年6月30日解除；二、驳回北京金泰嘉业房地产开发有限公司其他诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，金泰嘉业公司与刘红星签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。审理中，双方均同意《租赁合同》于2017年6月30日解除，本院对此不持异议。关于金泰嘉业公司是否存在未及时止损的问题，刘红星虽无证据证明其已通知金泰嘉业公司撤场情况，但金泰嘉业公司作为商场管理者对商铺使用情况应当知情，并及时止损，故对刘红星撤场后租赁期限内的租金及商场管理费应当予以适当减免，对于具体的数额，一审法院考虑到合同履行的情况、商铺使用情况、商场及商铺的经营情况、双方过错程度等因素酌情确定的数额，并无不当。租赁合同解除后，刘红星未使用商铺，且商铺已由金泰嘉业公司实际控制，金泰嘉业公司亦应当及时止损，故一审法院对金泰嘉业公司主张的合同解除后的占有使用费未予支持，并无不妥。关于水电费、逾期违约金的问题，因金泰嘉业公司并未就其主张的水电费提供相应证据予以证明，故对其该项上诉请求，没有事实依据，本院不予支持。关于租金、管理费的违约金、逾期支付违约金的问题，因考虑到双方在防止损失扩大方面均存在一定程度的过错，一审法院综合双方的过错程度、刘红星逾期支付时间、金泰嘉业公司的实际损失等因素，认定金泰嘉业公司不宜向刘红星苛以过高的违约责任，对金泰嘉业公司主张的解除合同违约金、逾期支付违约金的数额予以酌定，亦无不当。关于公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金的问题，首先双方均认可刘红星已经交纳了上述费用，尚未退还。其次《租赁合同》中载明：装修押金于该房屋之二次装修工程经金泰嘉业公司验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）；公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还刘红星；在因刘红星逾期不支付租金导致金泰嘉业公司行使解除权时，刘红星已付的租赁保证金及刘红星己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。前述租赁保证金条款明显单方加重了承租方的责任，金泰嘉业公司作为《租赁合同》文本的提供者，未提供证据证明其向刘红星进行了合理的提示说明或在合同中进行特殊标注，故该格式条款的约定无效。经核算，刘红星交纳的公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金足以抵扣欠付租金、商场管理费及违约金，故本院对嘉泰嘉业公司的该项诉讼请求不予支持。综上所述，金泰嘉业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3544元，由北京金泰嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇一九年十一月二十九日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥