四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川1902民初5153号 原告张孝林，男，生于1991年6月，汉族，高中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 原告韩文琼，女，生于1988年9日，汉族，初中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 被告巴中置信投资有限公司，住所：四川省巴中经济开发区桥河路**。 法定代表人尹强，系该公司董事长。 统一社会信用代码：91511900056080919H。 委托代理人邓伟，四川宏坤律师事务所律师。 原告张孝林、韩文琼与被告巴中置信投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张孝林、被告巴中置信投资有限公司之委托代理人邓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张孝林、韩文琼诉称：2015年2月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，原告购买被告开发的位于巴中市巴州区房屋，总价款为450347元。按照合同约定，被告应当在2016年10月25日前交付房屋和2017年10月25日前取得该商品房所在楼的权属证明，但被告违背合同约定，未按合同约定履行义务。经原告多次催告，被告仅在2016年11月26日交付了房屋，而房屋产权证至今未交付原告。为维护原告的合法权益不受侵犯，根据《民事诉讼法》及相关法律规定，特依法提起诉讼，望人民法院判如所请。 被告巴中置信投资公司辩称：一、原告所述不实：答辩人本着为巴中人民服务，创建和谐美丽的居住环境的宗旨，出资修建置信·逸都花园项目，在取得了预售许可证后开始出售房屋。原告在答辩人处购买商品房，双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。在施工过程中当地群众多次违法阻止施工，经相关部门多次协调得以解决，答辩人为了按期交房而加班加点施工。经过多方努力按期将房屋交付给原告。二、未取得不动产权证的原因：1、答辩人为了在约定期限内办理产权向政府部门申请竣工验收，但在这过程中部分业主以房屋存在质量问题为由聚众上访，相关部门受理后组织双方多次协商，答辩人也组织人员对有瑕疵的房屋进行修 复，但部分业主还是到处上访，导致正在办理的竣工验收被政府暂停，时间耽误一年多之久，这导致的直接后果就是答辩人不能在合同的约定时间内办理产权。2、应巴中市政府的要求，实行“两证合一”，政府暂缓办理产权证，并非答辩人不办理，且在《商品房买卖合同》附件中有特别说明，已阐明原因且也约定了以前所约定的期限作废，被答辩人也签字予以认可，而现在以此为由起诉没有事实支撑。3、在补充协议中双方约定办理土地使用证的时间在5年内，现将土地使用证和房产证两证合一，计算期限也应当按照五年计算，至今未到期不存在违约。综上所述，原告对答辩人的诉讼请求及事实和理由与法律规定和本案的客观事实不符，请求人民法院明察秋毫，驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2015年2月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，原告购买了被告开发的位于巴中市巴州区房屋，建筑面积97.2㎡，总价款人民币450347元。《商品房买卖合同》第十条交付条件约定：（一）出卖人应当在2016年10月25日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、ｘ、ｘ、ｘ、ｘ项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。 《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（(1）和（2）不作累加）：(1)逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金等。 《商品房买卖合同》第十四条接交手续约定：（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全的，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理等。 《商品房买卖合同》第十九条产权登记约定：（一）初始登记，出卖人应当在2017年10月25日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付等。 《商品房买卖合同补充协议》第八条关于买卖合同第十九条的补充约定中约定：3、因政策及政府主管部门的工作制度、工作程序等原因，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权手续的，出卖人不承担任何法律责任以及由此产生的后果。4、因国家及政府主管部门出台的政策，造成不能或者延期办理各类权属证书的，出卖人不承担任何法律责任。6、出卖人应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后5年内办理完毕国有土地使用证。如因出卖人自身原因未能在该期间办理完毕，则买受人有权在延期后15日内选择退房，出卖人应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付房款，并按照银行同期活期存款利率给付利息；若买受人未在该期限内向出卖人发出退房通知的，视为买受人放弃退房。如买受人不退房的，则买卖合同继续履行，自本期间届满之日起至取得土地使用权的权属证明之日止，出卖人按日支付买受人已支付全部房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得国有土地使用证之日起15日内付清。如因买受人拒绝提供或迟延提供办理土地使用权的权属证明的有关资料文件、费用等过错，导致出卖人迟延办理国有土地使用证的，买受人应自行承担责任。如因出卖人以外的政府原因、不可抗力、政策变动等导致出卖人延迟办理国有土地使用证的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付房款450347元，2016年11月26日被告将该商品房交付于原告。被告至本案庭审结束未给原告办理不动产权登记证书。 同时查明：原、被告双方对逾期交房违约金无争议。 上述事实，有原告的诉称、被告的答辩、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《收据》、庭审笔录等，在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定。本院予以确认。庭审中原、被告双方对逾期交房违约金无争议。本院支持。 关于被告承担迟延办理产权证书的违约责任问题：《商品房买卖合同》第十九条产权登记约定：初始登记，出卖人应当在2017年10月25日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付等。但在《商品房买卖合同补充协议》的第八条约定：出卖人应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后5年内办理土地使用证。 综上，在政府主管部门出台的政策要求房屋所有权证和国土使用证书两证合一的情况下，原、被告双方约定是相互矛盾的，致使本院无法认定被告的违约行为。故原告主张被告承担该项违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、由被告巴中置信投资有限公司在本判决书生效后十日内向原告张孝林、韩文琼支付逾期交房违约金1441.11元。 二、驳回原告张孝林、韩文琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费25元，由被告巴中置信投资有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  董全成 二〇一九年十一月二十二日 书记员  刘利群