江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终2637号上诉人（原审被告、反诉原告）:李廷坤，男，1972年6月7日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：许建，江苏向天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:宿迁金鹰置业有限公司，住所地宿迁市洪泽湖路**。法定代表人：严菲，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈鑫峰，江苏律鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩冰，江苏律鼎律师事务所律师。上诉人李廷坤因与被上诉人宿迁金鹰置业有限公司（以下简称金鹰置业）租赁合同纠纷一案,不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李廷坤上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回金鹰置业的一审诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用均由金鹰置业负担。事实与理由：1.金鹰置业出租给李廷坤的房屋存在严重瑕疵，给李廷坤造成了巨大的经济损失，李廷坤不应向其支付租金。李廷坤从事的是蒙娜丽莎品牌瓷砖的门店展示及销售工作，蒙娜丽莎公司对门店档次、标准等均有严格要求。李廷坤按照蒙娜丽莎公司的要求投入大量资金对涉案房屋进行装修，李廷坤在2017年3月份装修完毕尚未营业时，金鹰置业因商场内水管爆裂导致漏水事故，致使李廷坤经营的门店无法正常开业，且遭受了重大的商业信誉损失及经济损失。2017年10月份，金鹰置业再次发生漏水事故，给李廷坤的门店造成了更加严重的损失。一审判决仅要求金鹰置业向李廷坤赔偿装修损失，却未依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定判决李廷坤少付或者不付租金，故一审判决错误。2.金鹰置业给李廷坤造成的损失不止27280元。一审法院根据李廷坤的申请委托宿迁天园资产评估有限公司对涉案房屋的装修财产损失进行鉴定，该鉴定报告载明“石膏板及轻钢龙骨属于隐蔽工程，现场无法准确勘察到委估资产的尺寸、间距、数量，且产权人提供的图纸也未显示对应资料，故评估范围中的石膏板及轻钢龙骨未纳入评估报告中”，由此可见，金鹰置业给李廷坤造成的损失不止鉴定报告载明的27280元，一审法院对此未能进一步审查，不符合法律的规定。金鹰置业辩称：1.金鹰置业出租给李廷坤的房屋不存在严重瑕疵，2017年3月份金鹰置业的商场水管破裂，水流至李廷坤的商铺后，金鹰置业及时组织人员到其店铺清理，确保该商铺能够正常使用。金鹰置业商场内的水管破裂不属于《中华人民共和国合同法》第二百三十一条所规定的租赁物毁损或灭失的情形，故李廷坤不能据此要求少付或者拒付租金。2.李廷坤虽称其店铺因金鹰置业商场内的水管破裂遭受了巨大损失，但其未能提供证据证明损失数额，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确。金鹰置业向一审法院起诉请求：1.要求李廷坤支付金鹰置业租金51987元（2017年4月1日至2018年3月31日）及违约金3084元，合计55071元；2.要求李廷坤支付物业服务费用12297元（2017年4月1日至2018年3月31日）及违约金731元，合计13028元；3.诉讼费由李廷坤承担。审理中，金鹰置业申请撤回物业费及违约金的诉讼请求。事实与理由：2016年10月29日，金鹰置业与李廷坤签订《租赁合同》，约定李廷坤承租金鹰置业位于宿迁市宿城区金鹰天地C区内的B1F层编号为C020/C021的商铺，经营蒙娜丽莎品牌。双方约定，根据承租面积计算租金，按每月3个完整的自然月为交租期，李廷坤应于每个交租期最后一个月的20日前足额支付下一个交租期的租金。物业费为每平方米每月2元，支付时间同租金约定的一致，物业费应向金鹰置业或金鹰置业指定的物业公司支付。如李廷坤逾期支付租金、物业费，应以欠付费用的2‰按日向金鹰置业支付违约金，逾期超出15日的，金鹰置业有权解除合同。合同签订后，李廷坤开始经营至今，2017年4月1日至2018年3月31日租金及物业费一直未付。现为维护李廷坤的合法权益，故诉至法院。李廷坤向一审法院提出反诉请求：1.要求金鹰置业赔偿李廷坤维修费用27280元并承担鉴定费3000元；2.由金鹰置业承担本案的反诉费用。事实和理由：2016年11月1日，李廷坤与金鹰置业签订租赁合同，约定将涉案商铺出租给李廷坤使用。李廷坤承租后，在装修刚初步完工即发生房屋水管漏水事故，要求金鹰置业予以修复或赔偿损失，均未果。2017年10月份，金鹰商铺再次发生漏水事故。两次漏水给李廷坤装修造成损坏：金箔纸造型吊顶霉变发黑，壁纸发霉开裂，展示木骨架变形，装饰物内部腐烂、潮湿滋生虫子。李廷坤花巨资打造高档华丽的形象展示店，屋内设施破败、散发霉味，影响李廷坤店铺形象。李廷坤要求金鹰置业进行维修或赔偿，双方协商未果，故诉至法院。一审法院认定事实：2016年10月29日，金鹰置业（甲方）与李廷坤（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有所有权或转租权的坐落在宿迁市宿城区金鹰天地A区内的B1F层，编号为C020/C021的商铺出租给乙方使用，该商铺套内建筑面积为199.94平方米，建筑面积333.24平方米。合同第4.1.1约定租金标准如下：第一个租约年内首期租金每月每平方米人民币13元，首期租金为人民币12999元（具体首期租金额度以附件二房产交付确认书为准）；第一个租约年内首期之后其他各月租金按月每平米人民币13元，即每月租金为人民币4333元；第二个租约年每月每平方米人民币13元，即每月租金为人民币4333元；第三个租约年每月每平方米人民币13.65元，即每月租金为人民币4549元。合同第4.2约定租金支付：按照4.1.1方式支付租金时，首期租金为进场日起至第五个月最后一日期间的租金。首期租金支付时间为办理进场日支付。除首期租金外，其他租金均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。合同4.3物业费支付。4.3.1物业服务费收费标准为：每平方米每月2元人民币……4.3.3物业服务费支付方式：首期物业服务费为约定装修期结束次日起至第3个月最后一日期间的物业服务费。首期物业服务费应于办理进场日支付。除首期物业服务费外，其他费用均按每3个完整自然月（即每月第一日到最后一日）为一个交费期交纳。乙方应当按每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方或甲方指定的物业公司一次性足额支付下个交费期费用。合同第15.3约定在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除合同，由此而造成乙方实际损失的，甲方应予以赔偿：……15.3.2违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法正常经营的。合同第16.1约定，在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业服务费、水、电、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于七日内交付的，每逾期一天，乙方须每天按上述费用的2‰向甲方支付滞纳金……2016年11月1日，李廷坤与金鹰置业签订房产交付确认书，确认：租赁期自2016年11月1日至2019年10月31日，装修期自2016年11月1日至2016年12月31日，首期租金交付期自2016年11月1日至2017年3月31日止，首期租金为12999元整。一审法院另查明，2017年，金鹰置业商场内水管破裂，水流至被告李廷坤商铺。后金鹰安排人员同被告一起将积水清理。审理中，李廷坤申请对其财产损失进行鉴定，经一审法院现场勘查经双方当事人质证后，确定鉴定损失项目为:维修项目是水晶吊灯三盏，更换项目为吧台及北侧展厅金箔、壁纸、后厅瓷砖美缝、石膏板及轻钢龙骨，经一审法院委托，宿迁天园资产评估有限公司于2019年3月4日出具司法鉴定资产评估报告书，认为石膏板及轻钢龙骨属于隐蔽工程，现场无法准确勘查到委估资产的尺寸、间距、数量，且产权人提供的图纸也未显示对应资料，故评估范围中的石膏板及轻钢龙骨未纳入评估报告中，评估结论：截止于评估基准日2018年4月25日，委托装修装饰灯资产损失的价值为27280元。一审法院认为，合法的债权债务关系受法律保护。本案中，金鹰置业与李廷坤签订的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。现李廷坤作为承租人未按约定支付租金，故李廷坤应支付金鹰置业2017年4月1日至2018年3月31日租金51985元（13元/月/平方米*333.24平方米*12个月），予以支持。关于违约金，李廷坤应分别于2017年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日支付租金12996元，李廷坤与金鹰置业合同约定违约金按日2‰标准计算过高，现其主张自逾期支付租金之日至起诉之日止违约金为3084元，予以支持。上述款项合计55069元。因金鹰置业未对其财产尽到管理义务，导致李廷坤财产受损，故应对李廷坤的损失承担赔偿责任。李廷坤主张金鹰置业赔偿损失27280元并承担鉴定费3000元，合计30280元，有司法鉴定意见书在卷佐证，予以支持。金鹰置业与李廷坤均同意就租金及损失相互抵销，故李廷坤应支付金鹰置业24789元（55069元-30280元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：李廷坤于判决生效之日起十日内给付宿迁金鹰置业有限公司24789元。案件受理费1502元，反诉费279元，合计1781元，由宿迁金鹰置业有限公司负担604元，由李廷坤负担1177元。二审期间，李廷坤围绕其上诉请求提供了新的证据。李廷坤提供的证据为：店铺照片五张、账单记录截图及视频各一份。拟证明：因金鹰置业漏水事故导致李廷坤的商铺发霉、点灯不亮等，使该店铺不具备品牌瓷砖的经营环境，给店铺造成营业损失并造成李廷坤经济紧张。金鹰置业质证称：1.对照片及视频的真实性无异议，但该组照片及视频与本案均无关联性。照片中显示店铺内部分吊灯不亮明显不是漏水所致，照片中显示部分墙体发霉不是新证据；2.对账单的真实性予以认可，但与本案无关联性。本院认证意见为：1.对于该组照片及视频，金鹰置业对真实性予以认可，本院依法予以确认，但该组照片及视频能否证明漏水事故给李廷坤造成营业损失需结合本案其他事实予以综合认定；2.对于账单，金鹰置业对真实性予以认可，本院依法予以确认，但该账单不足以证明李廷坤经济紧张与漏水事故之间存在因果关系。二审中，本院依职权与案外人徐海兵进行谈话，徐海兵称：徐海兵系本案的实际权利人，一审法院委托鉴定时因部分涉及到内部结构，故未对该部分损失进行鉴定。因李廷坤与金鹰置业的合同于2019年10月30日到期，现申请在合同到期前对该部分损失进行鉴定，由金鹰置业赔偿装修损失及营业损失。另外，因当时店铺刚装修好尚未营业就发生漏水事故，故李廷坤无法提供漏水前和漏水后的营业损失差额，但李廷坤可以提供宿迁周围地区的地级市同样店铺的营业额情况。漏水导致店铺内发霉长毛，蒙娜丽莎瓷砖总公司对店铺形象要求很高，故该店铺一直未能正式开业。而且在李廷坤与金鹰置业签订涉案租赁合同之前，金鹰置业允诺在建材馆比较显眼的位置展示蒙娜丽莎瓷砖的广告牌，其亦未按约履行。金鹰置业质证称：对徐海兵的身份不知情，金鹰置业系于李廷坤签订房屋租赁合同。徐海兵关于涉案店铺一直未正式营业的陈述虚假，徐海兵亦认可一审法院已经委托鉴定并判决赔偿了部分损失，故该份谈话笔录不影响一审判决结果。二审另查明：在李廷坤与金鹰置业签订的租赁合同第十三条第13.3.1款约定：“乙方（李廷坤）按物业现状进行交还，交还时的状况应当与乙方在合同结束前1个月内正常营业时间的状况一致；物业之装修及所有附属设施/设备属甲方（金鹰置业）所有，甲方无须给乙方补偿，乙方自费将该物业内可搬动的动产（附属设施/设备除外）搬离，如因乙方原因导致物业的装修或附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失”。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：1.一审判决确认的金鹰置业应付李廷坤的赔偿数额是否正确，应否予以调整；2.李廷坤是否可以向金鹰置业少付或拒付租金，如可以，租金数额如何确定。关于第一争议焦点，本院认为，当事人对其主张的事实应当提供证据予以证明。本案中，李廷坤主张金鹰置业出租给其的房屋存在严重瑕疵，给李廷坤造成了巨大的经济损失，其无需再向金鹰置业支付租金，但李廷坤提供的证据不足以证明其主张。根据一审查明的事实及李廷坤在一、二审中提供的证据，仅能认定金鹰置业因水管漏水导致李廷坤的商铺部分位置发霉变形，故金鹰置业应当向李廷坤赔偿损失。关于赔偿损失数额，李廷坤称一审法院未对轻钢龙骨及石膏板等隐蔽工程进行鉴定，现双方合同即将到期，其在二审中申请对该部分损失进行鉴定。因李廷坤在一审中明确表示其仅要求金鹰置业赔偿水晶吊灯的维修费用、吧台展厅金箔纸及后厅瓷砖美缝损失27280元和鉴定费用3000元，其他损失另行主张。且李廷坤与金鹰置业在涉案租赁合同中约定合同到期后，物业装修及所有附属设施/设备均归金鹰置业所有，金鹰置业无须给李廷坤补偿，故合同到期后，李廷坤不再享有涉案商铺的装修及所有附属设施的所有权。综上，对李廷坤关于对轻钢龙骨及石膏板进行鉴定的申请，本院依法不予准许。一审判决确定的赔偿数额正确，本院依法予以维持。关于第二争议焦点。李廷坤在与金鹰置业签订涉案租赁合同后，双方均按照合同约定履行了主要义务，该合同依法有效。现李廷坤一直占有使用涉案商铺，其应当向金鹰置业支付租金。因金鹰置业在一审中撤回了物业费及相关违约金的诉讼请求，李廷坤在主张金鹰置业向其赔偿因漏水所造成的损失后得到部分支持，其亦表示营业损失等其他损失将另行主张，故李廷坤关于不付或少付涉案商铺租金的主张理由不足，本院依法不予支持。综上所述，上诉人李廷坤的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由李廷坤负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 万 焱审 判 员 庄云扉二〇一九年十一月一日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利