湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初6884号原告：王成清，男，1964年2月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：熊巍，湖南天地人律师事务所律师。被告：长沙渔人码头置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区潇湘北路三段**。法定代表人：胡启洪。委托诉讼代理人：李俊毅，男，汉族，1970年8月21日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：尹兴隆，湖南廖晓群律师事务所律师。原告王成清与被告长沙渔人码头置业有限公司（以下简称“渔人码头”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。期间，因当事人庭外和解、司法鉴定等扣除审限。原告王成清向本院提出诉讼请求：1、解除王成清与被告渔人码头于2015年6月8日就渔人商业广场1栋-113号商铺签订的《渔人码头商业用房认购协议书》；2、判令渔人码头返还王成清购房款500000元，并按人民银行贷款利率自2015年6月8日至实际清偿之日止计息；3、判令渔人码头赔偿王成清经济损失（以评估鉴定为准）；4、判令渔人码头承担本案全部诉讼费、保全费；5、判令渔人码头承担本案鉴定费50810元。事实和理由：（一）渔人码头因拖欠王成清工程应付款，为促成王成清继续施工，完成渔人码头15栋房屋的屋面瓦施工，渔人码头于2015年6月8日与王成清就渔人商业广场1栋-113号商铺签订了《渔人码头商业用房认购协议书》，预定该商铺建筑面积101.81平方米，折后总价3868780元，由王成清向渔人码头支付认购定金500000元，后续购房款以工程款结算为准，结算完成后，尾款在结算后一个月内付清。另合同约定该商铺的托管时间自2015年7月1日至2020年6月30日止。后续因双方无法就工程款结算达成一致，2018年4月，王成清向法院提起诉讼，请求渔人码头向王成清结算并支付工程款。在诉讼期间，2018年7月18日，渔人码头向王成清通知解除合同，2018年7月23日，王成清对结束合同通知提出异议并进行回复。2018年8月9日，渔人码头在王成清毫不知情的情况下恶意将商铺以高出王成清210万的价格与他人签订了网签合同，并于2018年10月26日办理了不动产登记证。渔人码头的行为构成恶意违约，且在将王成清认购的商铺转让给他人时获取了不当得利，渔人码头应当赔偿王成清因此产生的商铺升值差价损失，并退还定金及利息。（二）本案的《渔人码头商业用房认购协议书》系渔人码头提供的格式合同，尾部附加条款及合同正文中的添加部分，应视为双方对合同内容的变更，且不存在担保关系，只是基于王成清对渔人码头正好有应收工程款，双方在支付时间上约定扣除渔人码头应付工程款后再由王成清支付剩余尾款。（三）根据相关法律规定，本案的《商业用房认购协议》对认购的商铺面积、价款计算、认购时间等均做了较为明确且适于操作的约定，应当认定为商品房买卖合同。退一步说，本案的《渔人码头商业用房认购协议书》不认定为商品房买卖合同，该协议也是具有法律约束力的合同。（四）渔人码头未与王成清完成工程款结算的情况下，王成清没有先履行义务，本案合同的先履行义务系渔人码头向王成清支付工程款。被告渔人码头辩称：（一）关于本案事实，1、2015年6月8日，渔人码头应王成清的多次强烈要求，考虑到由王成清控股的长沙万泰红科技发展有限公司承包了渔人码头的屋面瓦施工工程，才同意和王成清签订了《渔人码头商业用房认购协议书》，签订协议时，双方口头约定是为了用该房产来担保渔人码头应付给长沙万泰红科技发展有限公司的屋面工程款。2、王成清与渔人码头签订的《渔人码头商业用房认购协议书》中的手写部分，渔人码头从未备注认可。3、王成清与渔人码头签订《商业用房认购协议》后，没有依约履行自己的义务。渔人码头在多次电话联系王成清按约定提供身份证件等资料办理手续，但王成清从来没有前来办理。渔人码头只能于2018年7月18日根据协议约定向王成清发函，宣布解除《渔人码头商业用房认购协议书》，并声明依照约定由王成清承担一切违约法律责任。（二）关于本案的法律意见。1、渔人码头根据《商业用房认购协议》已经及时、完全地履行了义务，由于王成清为依约及时向渔人码头提供身份证等资料，导致约定的民事行为条件没有成就，无法完成商品房交易行为，使得该认购协议约定的解除条件成就，王成清应当承担违约赔偿责任。2、根据认购协议的约定，王成清未在认购协议签订之日起15日内携带身份证等相关资料，到渔人码头缴纳购房款，并与渔人码头签署《长沙市商品房买卖合同》和《商铺委托管理合同》，则视为自动放弃其认购商铺的权利，其认购商铺不予保留。因此，渔人码头有权另行出售该认购房屋，并对王成清的预付款项不予退还。3、王成清明知自己是长沙万泰红科技发展有限公司的法人代表，却想通过手写约定将该公司应收的工程款挪作自己私人购买房屋的购房款，该行为如果实施，涉嫌职务侵占和公司财务混同，故《渔人码头商业用房认购协议书》中附注手写条款应违法而无效。4、《渔人码头商业用房认购协议书》中手写约定的万泰红公司工程款冲抵王成清购房款，渔人码头不予认可。同时认为，这只是约定双方可以用长沙万泰红科技发展有限公司工程款作为支付王成清认购款的方式之一，并不能成为王成清违反《渔人码头商业用房认购协议书》其他约定的理由。且长沙万泰红科技发展有限公司与渔人码头签订的《屋面施工承包合同》，因该公司无施工资质而被法院认定无效，故万泰红公司没有工程款，只有材料补偿款。5、从双方订立本案《商业用房认购协议》的目的来看，显然是个担保给付长沙万泰红科技发展有限公司工程款的抵押合同，从约定的内容看存在流质条款，依法属于无效。原告王成清为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、《渔人码头商业用房认购协议书》，证明王成清与渔人码头于2015年6月8日签订了该协议书，双方就所认购的渔人商业广场1栋-113号商铺的价格及付款方式进行了明确约定。证据二、《通知》，证明渔人码头在未到王成清付款条件的情况下擅自变更合同并提出解除合同。证据三、《关于贵公司单方违约解除的通知的回复》，证明王成清收到渔人码头通知后明确告知其无权解除合同。证据四、收据，证明王成清已经按认购协议支付了500000元定金。证据五、（2018）湘0104民初2912号民事判决书，证明岳麓区法院于2019年4月28日判决王成清、渔人码头双方完成结算，渔人码头应当向王成清支付工程款1089554.44元。证据六、不动产登记信息情况表，证明渔人码头已将涉案房屋转卖给第三人。证据七、长沙市商品房户室信息表，证明渔人码头以高出2100000元的价格将房屋转卖给第三人。证据八、（2018）湘0104民初2912号案件的庭审笔录，证明该案诉讼过程中，王成清一直与渔人码头就工程款结算、房屋买卖进行和解，但此期间渔人码头隐瞒将房屋转卖第三人的事实。证据九、银行业务回单，证明王成清的妻子艾莹童于2015年6月8日向渔人码头转账500000元。证据十、交费通知、评估鉴定费用结算表，证明鉴定费用为50810元，应由渔人码头承担。证据十一、户籍登记信息，证明王成清与艾莹童的夫妻关系。证据十二、经王成清申请，并经法院在本案诉讼过程中委托湖南日升房地产土地评估有限责任公司于2019年9月30日作出的日升房评字〔2019〕第S038号《房地产估价报告》，证明涉案房屋现在的价值为6101600元。被告渔人码头就原告王成清提交的证据发表如下质证意见：对证据一无异议。对证据二无异议，但对其证明目的有异议，渔人码头不是擅自解除合同，是按照合同履行的。对证据三的真实性无异议，但其中部分内容不属实。证据四中部分字迹已经模糊，与复印件存在一定差异，真实性无法确认，且这种大额的转账应当有银行流水予以佐证。证据五与本案无关。对证据六、证据七的真实性无异议，对其关联性有异议。证据八不能达到其证明目的，当时还没有发生转卖的事实，不存在隐瞒。对证据九无异议，渔人码头认可收到了王成清履行本案合同支付的500000元，但该笔转账是否就是渔人码头收到的王成清履行本案合同支付的500000元无法确定。对证据十不认可，与渔人码头没有关系。对证据十一无异议。对证据十二的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该房屋本来就不属于王成清，双方签订的是认购协议书，渔人码头是按照协议约定将房屋转卖给了他人，渔人码头不存在违约，该评估价格也不合理，且与本案没有直接的因果关系。被告渔人码头为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、长沙万泰红科技发展有限公司企业登记信息，证明该公司法定代表人是王成清，该公司是有限责任公司，不是自然人独资公司，经营范围中没有建设施工资质。证据二、曼宁家屋面系统施工承包合同，证明：1、渔人码头与王成清所在的公司签订了施工承包合同；2、该合同已经在（2018）湘0104民初2912号判决中认定无效，所以不存在给付工程款的问题，只存在工程补偿款。证据三、渔人码头企业登记信息，证明渔人码头的主体资格。证据四、户室面积对照表；证据五、房屋分层分户平面图；证据四、五证明房屋的相关信息。原告王成清就被告渔人码头提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议。对证据二的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与王成清提交的证据五实际上存在共同的证明目的。对证据三、四、五无异议。综合双方当事人的举证、质证意见，并经审查，本院对双方当事人提交的证据认证如下：双方当事人对对方当事人提交证据的真实性、合法性均不持异议，仅就部分证据的关联性提出异议，本院经审查认为，双方当事人提交的证据与本案均具有直接或间接关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下:2015年6月8日，原告王成清（乙方）与被告渔人码头（甲方）签订《渔人码头商业用房认购协议书》（以下简称“《认购协议书》”）一份。《认购协议书》约定出售方为渔人码头，认购方为王成清，并注明了双方当事人的住所地。其中，第一条“认购情况”中约定：乙方认购甲方开发的位于长沙市商铺（以下简称“涉案商铺”）；涉案商铺折扣后单价为38000元／平米，折扣后总价为3868780元。第二条“认购定金”中约定：签订本协议时，双方特别约定，乙方自愿向甲方支付定金500000元，作为双方签订《长沙市商品房买卖合同》的担保，商品房买卖合同签订后，王成清所支付的定金自动转为该商品房购房款的组成部分，王成清未足额缴纳定金不影响定金罚则的效力。第三条“付款方式”中约定：付款方式为一次性付款，并手写注明“以工程结算为准，结算完成后，尾款在结算后1个月内付清”。第四条就商铺的托管经营及单价调整限制等进行了约定。第五条约定：乙方须于签订本认购协议书之日起15日内携带本认购协议书、身份证、户口本、定金收据、银行按揭申请资料等相关证件和资料达到渔人商业广场营销中心缴付上述购房款及相关费用，并签署《长沙市商品房买卖合同》及《商铺委托管理合同》，按揭付款的还需按甲方及贷款机构要求与贷款机构签署贷款合同、抵押合同。第六条约定：如果乙方未在本协议第五条约定的期限内备齐相关资料，付清约定购房款和其他相关费用并签署《长沙市商品房买卖合同》及《商铺委托管理合同》、贷款合同、抵押合同，视作自动放弃其所认购该商铺之权利，所认购商铺不予保留，甲方有权将商铺另行出售，无需另行通知乙方，且定金不予退还，乙方未按约定足额交纳定金不影响定金罚则的效力。第七条“其他认购条款”中约定了认购协议书的适用主体范围、商品房买卖合同的面签、价格折扣条件及价格异议的处理、购房政策的了解等进行了约定。第八条为协议效力的约定。《认购协议书》尾部手写“附加条款”约定：1、甲乙双方托管时间自2015年7月1日至2020年6月30日止；2、甲方同意长沙万泰红科技发展有限公司（以下简称“万泰红公司”）在本项目的工程余款全部冲抵房款；3、认购名字以王成清认购，签订正式合同以其女名字签约。《认购协议书》签订当日，王成清的妻子艾莹童通过银行转账向渔人码头支付了500000元，渔人码头向王成清出具了“购房款”收据。2018年7月18日，渔人码头向王成清发出《通知》，内容为：本公司已解除和您在2015年6月8日签订的《渔人码头商业用房认购协议书》，现将有关事项通知如下：1、该协议因认购约定违反强制法，不能实现合同的目的而应当解除；2、该协议因王成清违反认购约定第二条、第三条、第五条、第六条，而应当依约解除；3、自本通知送达之日起7日后，渔人码头根据原协议，有权将商铺另售他人。特此通知，如有异议，请自即日起15天内提出，逾期视为无异议。2018年7月23日，王成清向渔人码头发出《关于贵公司单方违约解除〈渔人码头商业用房认购协议书〉的通知的回复》，内容为：本人于2016年6月8日与贵公司签订了《渔人码头商业用房认购协议书》，约定本人购买贵公司开发的“渔人商业广场”1栋-113号商铺，合同总价款3868780元，协议签订之时支付定金50万元，购房款的支付时间以长沙万泰红科技发展有限工程承建的工程项目结算时间为准，购房款的支付方式以长沙万泰红科技发展有限公司的工程项目的工程款抵付，如工程款不足以支付购房款，则余款由本人在结算后一个月内付清。据此，本人与贵公司在《认购协议》中对于购房款的支付时间、支付方式已以特别约定的方式进行了明确约定，且本人也于协议签订当日向贵公司支付了50万元的定金。此后，本人多次前往贵公司要求签订商品房买卖合同，贵公司均以长沙万泰红科技发展有限公司承建的工程项目未完成结算为由拒绝，而导致长沙万泰红科技发展有限公司承建的工程项目一直未能结算的原因也是贵公司，故依据贵我双方在《认购协议》中的约定，本人至今无任何违约行为，且《认购协议》中的第二条约定本人已实际履行，第三条、第五条的格式约定已被特别约定所否定，故贵公司无权依据《认购协议》第六条之约定，行使解除权。如贵公司在收悉本函件后，仍擅自、恶意的以违约方式将本人已认购的房屋另行出售，本人必将追究贵公司的一切法律责任。2018年8月9日，渔人码头以5914260元的价格将涉案商铺另行出售，并已于2018年10月24日办理了不动产权属转移登记，该商铺不动产权属现登记在案外人肖燕、罗盛秋名下。在本案审理过程中，经王成清申请，本院委托湖南日升房地产土地评估有限责任公司就涉案商铺的价值进行评估，该公司于2019年9月30日出具《房地产估价报告书》，确认涉案商铺在2019年7月29日的市场价值为610.16万元，房地产单价为59837元／平方米。另查，1、2014年5月5日，万泰红公司与渔人码头就长沙渔人码头商业广场项目屋面瓦采取曼宁家屋面系统产品供货及安装签订了《曼宁家屋面系统施工承包合同》，该合同对产品施工范围、施工承包价格、付款方式、违约责任等相关内容进行了约定。万泰红公司对该工程进行了施工，并于2015年7月完成施工。双方对该工程的工程款结算及给付发生争议，致万泰红公司以渔人码头为被告于2018年4月23日向本院提起建设工程施工合同纠纷诉讼，本院以（2018）湘0104民初2912号案受理，并于2018年7月4日进行了开庭审理。在审理过程中，渔人码头辩称，“双方争议的工程款尚未确定，依据被告委托第三方对原告所施工的内容进行审核，工程款为347.7697万元，被告已支付现金282万元，另有一套价值386万元的房产抵扣工程款，因此被告不再欠付工程款，且不存在拖延支付工程款行为，原告的诉求应予驳回”。该案经本院审理后，于2019年4月28日作出了（2018）湘0104民初2912号民事判决书，判决：一、限被告长沙渔人码头置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙万泰红科技发展有限公司支付工程款1089554.44元；二、限被告长沙渔人码头置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告长沙万泰红科技发展有限公司支付逾期付款滞纳金265124.91元，并支付以1089554.44元为基数按照月利率2%的标准自2019年月4月29日起至实际付清之日止的滞纳金；三、驳回原告长沙万泰红科技发展有限公司的其他诉讼请求。该判决中确认：“虽然被告渔人码头公司与原告万泰红公司的法定代表人王成清就渔人码头商业广场1栋-113号商铺签订了《渔人码头商业用房认购协议书》，但该认购协议书与本案不是同一法律关系，不属于本案的处理范围。被告渔人码头公司可另寻途径予以解决。故对被告提出的不再欠付工程款，且不存在拖延支付工程款行为的答辩意见，本院不予支持。”渔人码头对该判决不服，向长沙市中级人民法院提起上诉，上诉理由之一仍为：本案工程款应计算《渔人码头商业用房认购协议书》约定的抵扣项，渔人码头已经超额支付工程款。长沙市中级人民法院经审理后于2019年10月8日作出（2019）湘01民终8859号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的主要争议焦点为：一、本案《认购协议书》的性质及效力问题；二、本案《认购协议书》解除的归责与法律后果问题。一、本案《认购协议书》的性质及效力问题（一）关于本案《认购协议书》的性质问题《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。经查，本院认为本案《认购协议书》并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不宜认定为商品房买卖合同，应认定为商品房预约合同为宜。（二）关于本案《认购协议书》的效力问题首先，本案《认购协议书》无论从形式还是从内容上看，均无法认定其具有抵押担保之意；其次，《认购协议书》中的手写部分是双方就购房款支付形式的特别约定，渔人码头亦将其作为工程款抵扣的依据在另案纠纷中提出，应当视为渔人码头对《认购协议书》中手写部分的认可，在该特别约定未经各方当事人经法定程序确认前，不当然无效。综上，本院对渔人码头就涉案《认购协议书》效力的抗辩意见不予采纳。涉案《认购协议书》系双方当事人自愿签订，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，真实、合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。二、本案《认购协议书》解除的归责与法律后果问题首先，渔人码头已于2018年8月9日将本案《认购协议书》所涉及的商品房另行出售，并将不动产权属变更登记至案外人名下，本案《认购协议书》实际已无法履行。其次，王成清在本案诉讼过程，因了解到涉案商铺已另行出售给案外人，而变更诉请为解除本案《认购协议书》。据此，本院确认《认购协议书》于王成清向本院起诉之日即2019年5月20日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，乙方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此，本院就本案《认购协议书》解除的后果确定如下：（一）关于本案《认购协议书》解除的归责问题。第一，王成清与渔人码头签订《认购协议书》后，王成清已依约交纳了50万元购房款，且双方就后续购房款支付方式因需以另案结果为依据而未满足履行条件；第二，在渔人码头于2018年7月18日向王成清送达解除《渔人码头商业用房认购协议书》的《通知》后，王成清在该《通知》指定的异议期内进行了回复，对渔人码头关于协议书解除的主张提出异议，且渔人码头至今未提交充分证据证明其主张的解除事由成立；第三，渔人码头在2018年8月9日已将涉案商铺另售予案外第三人后，在其就（2018）湘0104民初2912号民事判决的上诉理由中仍主张“本案工程款应计算《渔人码头商业用房认购协议书》约定的抵扣项”，其行为明显违背了诚实信用原则；第四，关于涉案商铺的购房款未用于抵扣万泰红公司的工程款的生效判决，由长沙市中级人民法院于2019年10月8日作出，渔人码头在此之前即已将涉案商铺另售予案外第三人。综上，本院认为渔人码头在本案《认购协议书》的履行过程中，存在明显过错，是导致合同解除的根本原因，应当就王成清的损失承担赔偿责任。（二）关于本案《认购协议书》解除的法律后果问题。1、《认购协议书》解除，王成清认购房屋的合同目的已无法实现，故王成清已交纳的50万元购房款，渔人码头应当予以返还。2、根据本案《认购协议书》的合同目的及可预期利益，综合王成清已付购房款的资金占用损失及涉案房产的升值利益，酌定渔人码头向王成清支付损失赔偿金500000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告王成清与被告长沙渔人码头置业有限公司于2015年6月8日签订的《渔人码头商业用房认购协议书》于2019年5月20日解除；二、限被告长沙渔人码头置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王成清返还购房款500000元；三、限被告长沙渔人码头置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王成清支付损失赔偿金500000元；四、驳回原告王成清的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取80元，诉讼保全费5000元，鉴定费50810元，共计55890元，由被告长沙渔人码头置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇一九年十一月二十八日法官助理汪样书记员刘彬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。