山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终1707号 上诉人（原审原告）：赵秀兰，女。 上诉人（原审原告）：赵玉英，女。 上诉人（原审原告）：赵献红，女。 三上诉人共同委托诉讼代理人：黄腾，山东端航律师事务所律师。 三上诉人共同委托诉讼代理人：赵立超，山东端航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄利新，男。 原审第三人：赵建军，男。 委托诉讼代理人：周长安，山东齐融律师事务所律师。 上诉人赵秀兰、赵玉英、赵献红因与被上诉人黄利新、原审第三人赵建军共有权确认纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵秀兰、赵玉英、赵献红上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由对方承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当。一审判决认定黄利新构成善意取得不当，首先黄利新作为赵建军配偶黄利玲的哥哥，其与赵建军来往密切，且涉案房屋过户时，是由赵建军搀着赵继荣去过的户，其应知涉案房屋属于共同共有状态。其次，赵建军主张的房产已分割不具有公示性，不应作为黄利新认定房屋状态的依据。再者，黄利新虽与赵继荣签订二手房交易合同，并办理完成过户手续，但对于合同中约定的支付现金30万元的事实并未查清，善意取得应支付合理对价，一审判决认定30万元为房屋的合理价格违反常理，2016年11月21日黄利新以30万元购买该涉案房屋，2018年4月21日以95万元价格出卖该涉案房屋，时间相隔一年零五个月，房屋价格增长三倍有余，按照东营区二手房价格的正常增长幅度，黄利新购买该涉案房屋时的价格明显不合理。 黄利新辩称，一审判决确认其构成善意取得事实清楚，买卖合同已经通过房产交易部门登记过户，具有公示效力，现金支付直接写在买卖合同原件上，事实清楚。关于房屋价格，涉案房屋系油田小产权房，不能办理产权证书，买卖合同时双方口头约定，卖房人可居住房屋中至百年，故双方根据客观事实以及购房政策等原因确定房价符合常理。 赵建军述称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应维持一审判决。 赵秀兰、赵玉英、赵献红向一审法院起诉请求：1.确认赵继荣将东营区胜中社区秀苑小区069号楼01单元01层101号房屋转让给黄利新的处分行为无效；2.诉讼费由黄利新承担。 一审法院认定事实：根据胜利油田有房户市场注入证办理申请表和售房市场准入证记载，涉案房屋户主信息为赵继荣，配偶信息为刘忠云。赵秀兰、赵玉英、赵献红为赵继荣、刘忠云的女儿，赵建军为赵继荣、刘忠云的儿子，刘忠云于2006年11月24日去世，赵继荣于2017年1月14日去世。 2016年11月21日，赵继荣与黄利新签订编号为E081601128的胜利油田职工二手房交易合同，合同载明：出售方（甲方）：赵继荣（刘忠云），购买方（乙方）：黄利新，其中第一条房屋基本情况：该住房位于胜中社区秀苑小区069号楼01单元01层01号，建筑面积111平方米。第二条价款及相关费用：房屋成交价为人民币叁拾万元整（小写￥300000元），其中包括住房￥300000元，阁楼/元，地下室/元，车库/元。第三条付款方式及付款时间：双方约定房款支付方式及时间为现金支付，2016.11.21日。甲方有赵继荣签字捺印，乙方有黄利新签字捺印。 2016年11月21日，胜利油田职工二手房交易成交确认书载明：黄利新购买赵继荣（刘忠云）的二手房一套，该套住房位于胜中社区秀苑小区069幢01单元0101号，建筑面积111平方米，房屋总成交价为人民币叁拾万元整（小写￥300000元）。二手房交易合同已签订，住房已过户其名下，交易手续全部完成。 2018年4月21日，黄利新与张志丹签订编号为E081800581的胜利油田职工二手房交易合同，将涉案房屋出售给张志丹，成交价为950000元，且住房已过户其名下，交易手续全部完成。 另查明，黄利新系赵建军配偶黄利玲的哥哥。 一审法院认为，本案争议的焦点：一、赵继荣在处分涉案房屋时其对房屋享有全部产权还是与其子女共同共有涉案房屋；二、黄利新取得涉案房屋是否构成善意取得。 关于争议焦点一，涉案房屋原系赵继荣、刘忠云的夫妻共同财产，刘忠云去世后，刘忠云享有的房屋产权份额依法可以继承，在刘忠云未有遗嘱及遗赠抚养协议情形下，按照法定继承进行分割，赵继荣、赵秀兰、赵玉英、赵献红、赵建军作为第一顺序继承人，在涉案房屋分割之前享有共同共有权。赵建军主张刘忠云去世后已经进行了遗产分割，涉案房屋实际归赵继荣所有，未提供证据证明，对赵建军的主张不予采纳。 关于争议焦点二，刘忠云去世后是否对其遗产进行分割的事实刘忠云的法定继承人清楚，要求涉案房屋买受人知悉该事实过于严苛，赵建军主张刘忠云去世后已经对其遗产进行了分割，涉案房屋归赵继荣个人所有，该主张亦影响房屋买受人的判断和交易行为，涉案房屋登记在赵继荣名下，黄利新与赵继荣签订了二手房交易合同，支付了相应的对价，并且已完成过户手续，黄利新取得涉案房屋符合善意取得不动产的构成要件，构成善意取得。赵秀兰、赵玉英、赵献红主张涉案房屋成交价格30万元明显低于市场价格，未提供证据证明，不予采信。赵秀兰、赵玉英、赵献红现有证据亦不能证明赵继荣与黄利新存在恶意串通损害刘忠云其他继承人合法权益的行为，且涉案房屋黄利新已出卖给他人。因此，赵秀兰、赵玉英、赵献红主张的确认赵继荣将东营区胜中社区秀苑小区069号楼01单元01层101号房屋转让给黄利新的处分行为无效的诉讼请求，无事实与法律依据，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回赵秀兰、赵玉英、赵献红的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由赵秀兰、赵玉英、赵献红负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。 赵秀兰、赵玉英、赵献红向本院提交天昊资产评估房地产土地估价有限公司出具的估价报告一份，证明：2016年11月30日，涉案房地产的评估价值为62.86万元，与黄利新购买涉案房产30万元相比，不是合理定价，黄利新不构成善意取得。 黄利新质证后认为，对证据的真实性无异议，对评估价值有异议，当时涉案房屋只能油田内部交易，30万元是合理的，而且其口头同意老爷子住到百年以后；赵建军对该证据的真实性以及证明目的均有异议，认为该评估系单方委托，评估的客观的依据并不存在，同时鉴定人也没有参照同小区、同房型、同时期的房产交易价格。 本院认为，该鉴定报告虽系单方委托，但鉴定机构具有相应资质，内容客观真实，能够反映涉案房屋2016年处分时的价值，在双方无其他证据予以证实房屋价值的情况下，对该估价报告予以采信。 黄利新、赵建军均未提交新证据。 二审查明，黄利新庭审中陈述买卖合同的签订过程为：2016年10月份，赵继荣当时生病，我听赵建军讲老人想卖房子，我当时想买来自己居住。赵建军带着我去跟老人商量，价钱30万元，条件是等老人去世之后才能腾房，30万元现金支付给老人，支付30万元时赵建军在场。涉案房子购买时不超过4万元，所以30万元是当时的是油田正常交易价格。2016年11月左右老人一起到胜利油田房产交易中心签的字，当时有赵建军陪同。 二审过程中，赵秀兰、赵玉英、赵献红向本院提交2019年10月27天昊资产评估房地产土地估价有限公司出具的估价报告一份，证实2016年11月30日，房产交易时涉案房产的评估价值为62.86万元。 二审查明其他案件事实与一审认定的事实一致。 本案的争议焦点为，黄利新与赵继荣买卖房屋行为是否存在善意，双方于2016年11月21日与赵继荣签订的买卖合同的效力。 本院认为，涉案房屋处分之前系赵继荣、刘忠云的夫妻共同财产，刘忠云去世后，刘忠云享有的房产份额依法可以继承，在刘忠云未有遗嘱及遗赠抚养协议等情形下，应按照法定继承进行分割，赵继荣、赵秀兰、赵玉英、赵献红、赵建军作为第一顺序继承人，在涉案房屋分割之前享有共同共有权。2016年11月21日，赵继荣与黄利新签订涉案房屋买卖合同出卖涉案房屋时，赵建军知情并同意，但并未征求其他共同共有人的同意，损害了共有人赵秀兰、赵玉英、赵献红的利益。涉案房产交易价格为30万元，黄利新以及赵建军均认可为现金支付，但其提交的证据不能证实该30万元已经实际交付。时隔一年多，黄利新将涉案房产于2018年4月21日出卖给张志丹，成交价格为95万元。根据天昊资产评估房地产土地估价有限公司出具的估价报告，房产交易时评估价值为62.86万元，三者比较，赵继荣与黄利新交易价格30万元明显低于市场价格。而且庭审中，黄利新陈述购买涉案房产用来居住，条件是等赵继荣去世之后才能腾房，腾房时间不能确定，与其陈述购买房屋用来居住的目的不相符，也不符合常理。涉案房屋买卖时，赵继荣已经生病住院，并于一个多月后去世，在其本人有医保的情况下，住院期间在其儿子赵建军陪同下出卖涉案房屋，且购买人黄利新系赵建军妻子黄利玲的哥哥，双方存在利害关系，不符合善意取得的情形。综上，赵继荣与黄利新买卖合同行为不存在善意，损害了赵秀兰、赵玉英、赵献红的合法利益，双方签订的买卖合同应为无效合同。 综上，赵秀兰、赵玉英、赵献红的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销东营市东营区人民法院(2019)鲁0502民初2144号民事判决； 二、2016年11月21日黄利新与赵继荣签订的涉案房屋买卖合同为无效合同。 一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，均由黄利新负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇一九年十一月十二日 法官助理张丽颖 书记员李志远