安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1602民初5415号原告：胡鹏，男，1988年12月10日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：王浩，安徽智立律师事务所律师。被告：王素琴，女，1955年1月7日出生，汉族，住安徽省亳州经济开发区，经常居住地安徽省亳州经济开发区芍花园小区26栋2单元203室。委托诉讼代理人：郑慧慧，安徽王善利律师事务所律师。原告胡鹏与被告王素琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月25日受理后，依法适用普通程序，于2018年10月31日公开开庭进行了审理。胡鹏及其委托诉讼代理人王浩，王素琴及其委托诉讼代理人郑慧慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡鹏向本院提出诉讼请求：1.依法确认胡鹏与王振宇签订的《还原房买卖合同》合法有效；2.判令王素琴停止侵权，搬出位于亳州经济开发区芍花园小区26栋2单元203室房屋，并拆除该房屋及18栋26号杂物房内的装饰物；3.判令王素琴支付胡鹏房屋占用使用费1万元（暂按100元/月自2017年9月21日计算至2018年7月21日，2018年7月21日之后待评估后另行追加）；4.本案的诉讼费用由王素琴负担。王素琴辩称，1.王素琴与王振宇系夫妻关系，王素琴、王振宇夫妻二人的房屋拆迁后，还原了位于亳州经济开发区芍花园小区9栋2单元404室和26栋2单元203室房屋及18栋26号杂物房；2.从胡鹏提交的南部新区王阁村方位拆迁还原安置号，可以看出该拆迁还原安置号中的“王阁自然村被拆迁户王振宇”，可以认定该拆迁是以户为单位的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。处理夫妻共同所有财产房屋，必须经夫妻双方同意，王素琴未在王振宇与胡鹏签订的《还原房买卖合同》上签名，该合同应为无效；3.王素琴与王振宇因夫妻感情不和，王振宇曾于2012年3月26日起诉与王素琴离婚后撤回了起诉，曾于2013年6月8日起诉与王素琴离婚后于11月26日撤回了起诉，王振宇与胡鹏于2013年4月2日签订《还原房买卖合同》，王素琴不知情；4.从胡鹏提交的《还原房买卖合同》看，系胡鹏与王振宇于2013年4月2日签订，而王振宇于2017年4月28日死亡，合同签订后王振宇在世4年多的时间里，胡鹏未索要过房屋，而王振宇去世后胡鹏向王素琴索要房屋不符合常理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、胡鹏提交的证据：1.《还原房买卖合同》、收条、银行存款凭证、律师见证书。本院予以认定并在卷佐证。2.亳州市谯城区人民法院（2013）谯民一初字第01767号民事判决书、（2015）谯民一初字第01453号民事判决书。本院予以认定并在卷佐证。3.亳州市价格认证中心亳借证鉴[2013]175号关于对亳州市菊花园小区11号楼1单元402室租金价格的鉴定意见。本院对该组证据与本案的关联性不予认定。二、王素琴提交证据材料。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：王振宇与王素琴于2009年3月9日在亳州市谯城区民政局婚姻登记登记结婚，系夫妻关系。王振宇与王素琴因夫妻感情不和，王振宇曾于2012年3月26日起诉与王素琴离婚后撤回了起诉，曾于2013年6月8日起诉与王素琴离婚后于11月26日撤回了起诉。2011年11月29日，王振宇与亳州市土地储备中心签订《拆迁还原协议书》，该协议约定：王振宇家庭户，家庭人口2人，拆迁177.40平方米，选择还原100平方米房屋1套、80平方米房屋1套。于2013年4月1日，确认还原位于亳州经济开发区芍花园小区9栋2单元404室（面积85.94平方米）和26栋2单元203室房屋（面积98.99平方米）及18栋26号杂物房（面积15平方米）。2013年4月2日，王振宇（甲方）与胡鹏（乙方）签订的《还原房买卖合同》，该合同约定：“甲方还原位于亳州经济开发区芍花园小区26栋2单元203室房屋（面积98.99平方米）以及18栋26号杂物房，甲方自愿以28万元的价格卖给乙方，房款一次性付清；违约责任：任何一方违约，赔偿对方10万元等内容。胡鹏于2012年7月15日支付王振宇购房款5万元、于2012年7月16日经银行支付王振宇购房款23.47万元。王振宇于2014年4月24日出具证明一份，主要内容为：胡鹏的购房款28万元，已全部交清。王振宇（甲方）与胡鹏（乙方）签订的《还原房买卖合同》，由安徽赵长利律师事务所进行见证，安徽赵长利律师事务所于2013年4月2日出具律师见证书。2017年4月28日，王振宇死亡。胡鹏与王素琴因位于亳州经济开发区芍花园小区26栋2单元203室房屋及18栋26号杂物房的权属问题发生纠纷，胡鹏即提起了民事诉讼。另查明，在本院审理的（2013）谯民一初字第01767号、（2015）谯民一初字第01453号原告李龙华诉被告姜艳华、史晓伟、史晓凤、秦连茹房屋买卖合同纠纷一案中，姜艳华的史云峰与李龙华签订《房屋买卖契约》，李龙华交付购房款后，姜艳华的史云峰交付李龙华位于亳州经济开发区菊花园小区11号楼1单元402室房屋，仅对该房屋配套的杂物房未予交付，故本院判决：一、确认史云峰与李龙华签订的房屋买卖契约合法、有效；二、姜艳华于本判决生效之日起十日内，交付李龙华“房屋买卖契约”约定的配套杂物房1间。本院认为，1.关于本案房屋买卖合同效力的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。但该规定不属于导致合同无效的效力性规定，而属于管理性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，王振宇与胡鹏签订的《还原房买卖合同》，不违反合同法第五十二条的规定，故该《还原房买卖合同》属于有效的合同。2.关于不动产物权权属的问题。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，王振宇与胡鹏签订的《房屋买卖合同》，胡鹏不符合善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的情形，不属于不动产物权的善意取得，故未取得该不动产的物权。综上所述，王振宇与胡鹏签订的《还原房买卖合同》，不违反合同法第五十二条的规定，故该《还原房买卖合同》属于有效的合同，胡鹏仅取得了合同债权。胡鹏不符合善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的情形，不属于不动产物权的善意取得，未取得该不动产的物权。因作为房屋共同共有人的王素琴不同意履行王振宇与胡鹏签订的《还原房买卖合同》，胡鹏未取得该不动产的物权，故对胡鹏诉求：“判令王素琴停止侵权，搬出位于亳州经济开发区芍花园小区26栋2单元203室房屋，并拆除该房屋及18栋26号杂物房内的装饰物；3.判令王素琴支付胡鹏房屋占用使用费1万元（暂按照100元/月自2017年9月21日计算至2018年7月21日，2018年7月21日之后待评估后另行追加）”的诉讼请求，本院不予支持。胡鹏可行使合同解除权，要求返还购房款，并要求赔偿经济损失。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、胡鹏与王振宇签订的《还原房买卖合同》合法有效；二、驳回胡鹏的其他诉讼请求。案件受理费210元，由王素琴负担80元，由胡鹏负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  张 凯人民陪审员  张平平人民陪审员  王 燕二〇一九年十一月四日法官助理王帅书记员赵丽娟