山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终9346号上诉人（原审被告）：刘风华，女，1975年2月26日出生，汉族，济南正盈科技有限公司培训师，住济南市。委托诉讼代理人：陈芹，北京德恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高玉亭，男，1967年10月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：荆通，山东强源律师事务所律师。上诉人刘风华因与被上诉人高玉亭房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2019)鲁0103民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘风华上诉请求：1.撤销（2019）鲁0103民初398号民事判决；2.驳回高玉亭的一审诉讼请求。事实和理由：双方当事人于2012年12月31日签订《房屋租赁合同前置协议》，就坐落于济南市市中区魏家庄万达广场豪景苑3号112室房产[不动产权证号为鲁（2018）济南市不动产权第0036209]租赁事宜进行约定。2013年1月16日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，就前述房屋租赁具体约定，刘风华为承租方（乙方），高玉亭为出租方（甲方）。合同约定：乙方承担该商铺的经营项目为美容院；合同期限自2013年1月1日至2023年12月31日止，共计11年（其中2013年1月1日至2013年4月31日为免租期）；第一年全年（2013年1月1日至2013年12月31日）租金共计285000元，第二年全年（2014年1月1日至2014年12月31日）租金共计425000元，第三年全年（2015年1月1日至2015年12月31日）租金共计425000元，第四年全年（2016年1月1日至2016年12月31日）租金共计467500元，第五年全年（2017年1月至2017年12月31日）租金共计467500元，第六年半年（2018年1月1日至2018年12月31日）租金共计514000元租金应按半年支付，首期租金应于签约后2个工作日内支付，免租期济首期租赁期届满后，乙方应提前15日即每月15日前支付下半年租金；甲方与乙方订立本合同的同时收取乙方房屋押金5000元，作为乙方如约履行本合同及提供商品、服务等质量的担保；物业费由乙方自行支付，电费和水费乙方每月日根据上月实际用量交纳用电和用水费用（按照统一收费标准执行）；乙方在合理使用房屋包括相关设施时，因老化或其他原因造成损坏和故障时，甲方应在收到乙方维修通知后3日内（紧急情况24小时内）履行维修义务；若甲方未及时履行维修义务，乙方可自行维修，维修费用由甲方负担，从乙方应支付的租金中扣除；乙方如未按规定的有关条款按时缴纳租金、电费、物业费等任何费用的，属乙方违约，甲方有权向乙方加收违约金，每逾期一天按应交款额的千分之一收取违约金；租赁期内，乙方提前退租的，应提前180日通知甲方，并向甲方支付3倍的押金作为违约金；租赁期内，甲方提前终止合同的，应提前180日通知乙方，并向乙方支付3倍的押金作为违约金，并对乙方装修按十一年期折旧给予未满租期的经济补偿；本合同未尽事宜，甲乙双方将另行协商解决或根据需要签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后，出现一些意料之外的情形，本着诚实守信原则，经双方协商，合同履行做出相应调整，而高玉亭对之前承诺的事实却视而不见，具体情形如下：1.合同签订后，刘风华按照合同支付租金。因房屋漏雨、地面漏水等原因，影响正常经营，累计歇业10余天。由刘风华找人维修，经与高玉亭沟通，从租金中扣除3万元作为维修费用及经营损失。高玉亭将此前承诺的折扣维修费用3万元仍计算在租金中，不符合事实。2.刘风华经与高玉亭沟通，并经高玉亭同意，刘风华将高玉亭房屋门脸拓宽10余平方，累计花费17万余元，高玉亭承诺予以折抵租金，现未能给予合理补偿。3.因大环境，该租赁房屋周围商圈低迷，多家店铺倒闭或者更换，高玉亭经营困难，实地调查其他店铺租金，原合同价格高于实际市场价格，刘风华多次与高玉亭沟通，刘风华按照2.8元/平方米单价执行。如果刘风华违约，高玉亭有权力终止合同。租赁价格调整后，刘风华又多次支付租赁费用，高玉亭没有提出异议。4.自2015年9月1日，刘风华多次就房屋租赁与高玉亭沟通，先后谈过合租、转租、高玉亭自行租赁、刘风华与高玉亭合作经营等多种模式，因经营困难，刘风华明确告知高玉亭于2016年3月1日退租。合同中并没有明确退租需书面告知，高玉亭要求刘风华书面告知为由，不承认上述事实。5.2017年3月份开始，刘风华与高玉亭多次沟通退租，约高玉亭面谈，高玉亭以工作忙、出国等原因不见面。最终2017年6月3日刘风华全面撤出。之后一直约高玉亭协商解决，后因刘风华出国等原因，双方一直未见面。2017年8月22日通知高玉亭将钥匙放到物业，不再租赁房屋。高玉亭仍计算2017年6月3日刘风华撤场后的租金，不符合事实。以上事实有双方短信及口头协定，请法院予以明察，据实裁判。补充上诉理由：确认刘风华与高玉亭的涉诉租赁合同已经于2017年6月3日解除。请求法院认定刘风华加盖扩建约19m2门面真实存在。在判决中明确造成今天纠纷的矛盾起因所在。高玉亭认可此加建属于违章建筑，目前依然存在。一审时，高玉亭提出约19m2的违章建筑应拆除并按原貌恢复，但是判决书中未体现。当时约定在协商中讨论此事，一审法院未安排协商而迅速作出判决。请求二审法院应依法对一审过程中，我方提出的此事件的原因事件及过程给予清晰地描述和说明。请求高玉亭提供该商铺的竣工图。高玉亭现在出租该房租，其中加建部分是刘风华投资加盖的，高玉亭应支付刘风华相关收益。按70年产权计算，租金单价平均按每日5元，计算公式5元*19平*365天*70年=243万元。请求高玉亭一次性分配和补偿刘风华加盖面积的收益、使用价值和滞纳金利息，共计243万元，并提供正在出租的租赁协议和转账记录。当时双方有明确沟通，房屋漏水、设施维修等3万元，由刘风华先垫付，一审开庭时没有给予认定，刘风华请求高玉亭支付3万元的维修费用。双方协商退租时，高玉亭回复一直在国外，不配合交接。请求二审法院要求高玉亭提供在美国的机票、签证等相应证据。当时所有的费用均已付清，高玉亭当年收回房屋后，对各种费用的支付并无异议，只是提出对拆走大件装修不满。当时电话询问刘风华六至八月两个月的租金如何处理。并未有任何对降价后租金和合同约定租金差价的任何异议。而今时隔两年后又出尔反尔，拿着当时已经作废的合同再来起诉。对方提供的和任爱娣的短信记录都是虚假的。和此案件没有任何关联性，法院不应认可其真实有效性。每次催款短信之后，都有对应的付款，不代表这个催款我一直没付。房屋退租时所有费用都已结清，对方没有提出任何异议，只对拆走的装修大件表示不满，而且询问6-8月的租金如何处理。高玉亭辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，刘风华所述与事实不符，毫无任何依据。一审中，一审法院组织当事人双方进行了充分的证据交换和质证，对案件的事实情况进行了详细的调查，其中包含刘风华与高玉亭之间租赁事实、租赁期限、租金约定及支付情况，租赁期间双方的沟通情况、退租方式及具体时间等内容。并结合双方提供的证据及陈述对案件的事实做出了清楚、准确的认定。刘风华在上诉状中的陈述情况与事实完全不符。刘风华在一审庭审中也做出过类似的陈述，但没有任何证据，一审法院依法对刘风华的主张不予认定，毫无不当。综上所述，一审判决公平公正，请求依法驳回刘风华的上诉请求，维持原判。对于刘风华当庭补充的内容，高玉亭不予认可，刘风华的陈述不属实，其主张没有任何事实和法律依据。高玉亭向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除高玉亭与刘风华签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘风华支付高玉亭租金467471元及利息损失（以467471元为基数，自2017年8月22日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令刘风华返还高玉亭代缴的电卡补卡费50元、水费410.55元、物业管理服务费4207.75元，共计4668.3元；4.判令刘风华向高玉亭支付提前退租房屋空置期间的租金损失242295.9元；5.判令刘风华向高玉亭支付违约金15000元。诉讼过程中，高玉亭明确第一项诉讼请求为确认双方于2017年8月22日解除租赁合同；明确不再主张赔偿房屋空置租金损失即放弃第四项诉讼请求。一审法院认定事实如下：坐落于济南市市中区魏家庄万达广场豪景苑****房产[不动产权证号为鲁（2018）济南市不动产权第0036209号]系高玉亭与高芸逸的共有财产。2012年12月31日，就上述房屋租赁事宜，高玉亭（出租方，甲方）与刘风华（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同前置协议》，约定：乙方承租该商铺的经营项目为京都薇薇美容院；合同期限自2013年1月1日至2023年12月31日止，共计11年（其中2013年1月1日至2013年3月31日为免租期）；该商铺租金前三年为4元/平米/天，以后每两年递增一次，增幅为10%；租金支付方式为首年半年付，以后每年年付；于2013年1月5日前付5000元作为定金；2013年1月15日前签署正式合同。2013年1月16日，高玉亭（出租方，甲方）与刘风华（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租该商铺的经营项目为美容院；合同期限自2013年1月1日至2023年12月31日止，共计11年（其中2013年1月1日至2013年4月31日为免租期）；第一年全年（2013年1月1日至2013年12月31日）租金共计为285000元，第二年全年（2014年1月1日至2014年12月31日）租金共计425000元，第三年全年（2015年1月1日至2014年12月31日）租金共计425000元，第四年全年（2016年1月1日至2016年12月31日）租金共计467500元，第五年全年（2017年1月1日至2017年12月31日）租金共计467500元，第六年全年（2018年1月1日至2018年12月31日）租金共计514000元……租金应按半年支付，首期租金应于签约后2个工作日内支付，免租期及首期租赁期限届满后，乙方应提前15日即每月15日前甲方支付下半年租金；甲方与乙方订立本合同的同时收取乙方房屋押金5000元，作为乙方如约履行本合同及提供商品、服务等质量的担保；物业费由乙方自行交付，电费和水费乙方每月日根据上月实际用量交纳用电和用水费用（按照统一收费标准执行）；乙方在合理使用房屋包括相关设施时，因老化或其他自然原因造成损坏和故障时，甲方应在收到乙方维修通知后3日内（紧急情况24小时内）履行维修义务……若甲方未及时履行维修义务，乙方可自行维修，维修费用由甲方负担，从乙方应支付的租金中扣除；乙方如未按规定的有关条款按时缴纳租金、电费、物业费等任何费用的，属乙方违约，甲方有权向乙方加收违约金，每逾期一天按应交款额的千分之一收取违约金；租赁期内，乙方提前退租的，应提前180日通知甲方，并向甲方支付3倍的押金作为违约金；租赁期内，甲方提前终止合同的，应提前180日通知乙方，并向乙方支付3倍的押金作为违约金，并对乙方装修按十一年期折旧给予未满租期的经济补偿；本合同未尽事宜，甲乙双方将另行协商解决或根据需要签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。上述合同签订后，刘风华按约交纳5000元押金，于2013年1月17日交纳第一年全年租金285000元；于2014年3月10日交纳租金100000元，2014年3月31日交纳租金82500元，2014年7月14日交纳租金150000元，2014年8月8日交纳租金62500元，2014年12月11日交纳租金130000元，2015年1月9日交纳租金82500元，2015年9月29日、2015年11月26日、2016年1月22日分别交纳租金70560元，2016年5月3日交纳租金47040元，2016年6月17日、2016年8月16日、2016年12月5日、2017年4月10日分别交纳租金70560元，以上共计交纳租金1433460元及押金5000元。另查明，2015年6月30日，高玉亭短信联系刘风华，要求其汇涉案房屋租金；2015年7月23日，高玉亭短信告知刘风华“一切按合同执行”；2015年11月26日，高玉亭短信告知刘风华“房租已超期，近半年违约未付了”；2016年10月10日，高玉亭短信通知刘风华“京都房租（本院注：涉案房租）请尽快付清”；2017年7月17日，刘风华委托他人联系高玉亭，称“就万达房屋（本院注：涉案房屋）租赁后续事宜，崔总安排我与您对接”，高玉亭回复称“如若不租书面给我一份”，该受托人回复“我及时汇报”；2017年8月9日，高玉亭短信联系刘风华一方的人员问“不交房租又锁着门，你们到底想怎样”；2017年8月20日，高玉亭短信告知刘风华及其人员“抓紧马利把房租补齐”；2017年8月22日，刘风华委托他人告知高玉亭“之前水电费已结清，领导一直约你，因你忙没有见面。钥匙放在豪景苑物业”。再查明，2017年1月17日，刘风华最后一次交纳水费57.77元（水费计算至2016年12月7日）；2014年1月21日，刘风华交纳物业费5049.3元（2014年1月1日至2014年6月30日）；2014年10月30日，刘风华交纳物业费5049.3元；2015年1月18日，刘风华交纳物业管理服务费5049.3元；2015年7月16日，刘风华交纳物业费5049.3元；2016年4月21日，刘风华交纳物业管理服务费49.3元；2017年4月10日，刘风华交纳物业管理服务费5209.95元。2017年11月25日，高玉亭补办电卡支出服务费50元。2017年12月5日，高玉亭交纳了2017年7月至11月的物业管理服务费3969.58元及截止到2017年10月14日的水费398.59元。一审法院认为，高玉亭与刘风华签订的房屋租赁合同前置协议及房屋租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约诚信、全面履行各自的合同义务。刘风华主张其于2015年9月1日向高玉亭发出退租通知，高玉亭不予认可，且刘风华未提供有效证据予以证实，本院不予支持。刘风华主张在合同履行过程中双方协商调整了租金数额及租金支付方式，但未提供有效证据予以证实，本院亦不予支持。根据高玉亭提供的短信聊天记录，可以看出其一直向刘风华主张租金，且于2017年8月22日收到刘风华关于不再租赁使用涉案房屋即退租的通知，且对刘风华的退租未提出异议，故本院认定涉案房屋租赁合同于2017年8月22日解除，且本案未过诉讼时效，刘风华关于2015年9月1日已通知高玉亭其于2016年3月1日退租、实际于2017年6月3日退租及本案已过诉讼时效的主张，证据不足，本院不予支持。根据合同约定的租金支付标准，自2013年1月1日至2017年8月22日期间的租金共计1900931.5元；因刘风华已付的押金5000元可抵顶相应的租金，再扣除刘风华实际已交纳的租金1433460元，刘风华尚欠高玉亭租金462471.5元，刘风华关于其不欠付租金的主张，与事实不符，本院不予支持。刘风华未按约支付租金，应依约承担相应的违约金，高玉亭主张按照中国人民银行同期贷款利率标准计算相应的利息损失，低于合同约定的违约金计算标准，且不违反法律规定，本院予以确认。刘风华提前退租，应按约向高玉亭支付违约金，高玉亭主张15000元，有事实及法律依据，本院予以支持。根据刘风华提交的水费支付凭证，其并非预交水费，且其交纳的水费仅计算至2016年12月7日，而高玉亭交纳的水费398.59元系计算至2017年10月14日，结合双方已于2017年8月22日实际解除租赁合同，且刘风华未提供证据证实高玉亭在解除合同后自己或他人使用涉案房屋，故本院酌情认定租赁期间产生的水费为300元，刘风华应将该费用返还给高玉亭，高玉亭主张的超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。高玉亭所交纳的物业管理服务费始于2017年7月，但根据合同约定，2017年8月22日之前的物业费就应由刘风华承担，参照刘风华所交纳的物业费标准即每半年5049.3元，可计算出自2017年7月1日至8月22日期间的物业费为1458.69元，该费用应由刘风华返还给高玉亭，高玉亭主张的超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。高玉亭因补办电卡支出50元，但高玉亭未提供有效证据证实系刘风华给其丢失电卡，故高玉亭的该项诉讼请求，本院不予支持。高玉亭在法庭调查阶段放弃第四项诉讼请求，即高玉亭法庭调查终结前减少了诉讼请求数额，系对自身合法权益的处分，且不违反法律规定，本院予以确认，同时本案诉讼费用按照减少后的诉讼请求数额计算并退还相应的诉讼费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告高玉亭与被告刘风华签订的《房屋租赁合同》于2017年8月22日解除；二、被告刘风华于本判决生效后十日内向原告高玉亭支付租金462471.5元并赔偿相应利息损失（以462471.5元为基数，自2017年8月22日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告刘风华于本判决生效后十日内返还原告高玉亭水费300元、物业管理服务费1458.69元；四、被告刘风华于本判决生效后十日内向原告高玉亭支付提前退租违约金15000元；五、驳回原告高玉亭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，由原告高玉亭负担400元，由被告刘风华负担8500元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人之间签订的房屋租赁合同前置协议及房屋租赁合同是其真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行。合同履行过程中，刘风华未按约定支付租金和提前退租，构成违约，一审法院根据查明的事实，判决解除合同、刘风华支付至解除合同时的租赁费及利息损失、水费、物业费、违约金并无不当。二审期间，刘风华主张合同签订后，因房屋漏水歇业10余天，与高玉亭协商扣除3万元租金抵顶维修费，未提供证据证实，高玉亭不认可，本院不予支持。刘风华主张其租赁房屋后加盖19平方米门面房，花费17万元，要求抵顶租赁费或者主张该门面收益243万元，没有提供相应证据证实，高玉亭不认可，本院不予支持。刘风华主张租赁价格协商下调按照2.8元/平方米执行，没有提供证据证实，高玉亭不同意，不予支持。刘风华主张解除租赁合同时间是2016年6月3日，退房时所有费用已结清，无证据证实，高玉亭不认可，不予支持。综上所述，刘风华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元，由上诉人刘风华负担。本判决为终审判决。审判长 李 琴审判员 王立强审判员 孙 磊二〇一九年十一月十五日书记员 范振英