四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初13364号 原告：张永谕，女，1949年4月30日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王安荣，男，系张永谕丈夫，一般代理。 被告：成都城市原宿酒店管理有限公司，住所地：成都市青羊区东胜街**。 法定代表人：王四勤，总经理。 委托诉讼代理人：熊斌，四川律航事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：王季荟，男，系公司员工，一般代理。 原告张永谕与被告成都城市原宿酒店管理有限公司（以下简称原宿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。张永谕委托诉讼代理人王安荣，原宿公司委托诉讼代理人熊斌、王季荟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张永谕向本院提出诉讼请求，请求法院依法判令：1.原宿公司赔偿房屋损失款50000元；2.原宿公司向张永谕退还现金10000元；3.原宿公司按约定支付3个月违约金6600元；4.租金计算到交房终止（到2019年8月19日）应付6600元；5.本案诉讼费用由原宿公司承担。事实与理由：张永谕与原宿公司签订租赁合同，期限为5年，时间从2018年5月20日至2023年5月19日止。每月租金2200元，每三个月原宿公司向张永谕支付一次租金，2019年4月原宿公司停止支付租金。在双方所签订的合同中双方约定，原宿公司向张永谕交还房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态。今年4月,原宿公司突然通知张永谕停租,张永谕房屋内装修被搞得很乱,水、电、气不通。原宿公司派出王季荟、唐先生，张永谕委托王安荣为代表，通过双方多次协商，张永谕为了尽快修复房屋，愿出资10000元，协助原宿公司完成装修修复房屋原宿公司代表王季荟同意并签字，张永谕付清款后，原宿公司承诺在2019年5月底完成交房。原宿公司在今年6月提出资金不够，经电话、微信多次协商，原宿公司修复无进展，张永谕认为对方存在合同欺诈行为，为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 原宿公司辩称，1.张永谕与原宿公司双方于2019年3月底终止租赁合同，已经发了停租通知给张永谕，双方的租赁合同已经终止，原宿公司于2019年4月初，已经将房屋交付给张永谕，双方在交付房屋时，原宿公司对房屋进行装修，收尾工作尚未完成，原宿公司向张永谕提出补偿5千元的收尾装修费用，使房屋达到可以居住的状态，但是张永谕因为考虑原宿公司对房屋原来装修标准，想继续让原宿公司派人完成后面的装修工程，双方原来的租赁关系已经终止转化为委托装修关系，而且该委托装修关系并不是固定总价的说法；原宿公司工作人员只是为了解决事情协助张永谕继续按照这样的标准装修，所以张永谕的诉讼请求第一项关于赔偿损失没有事实依据，也没有法律依据；关于第二项诉讼请求退还现金1万元没有事实及法律依据，该1万元，正是因为双方对后续装修的协商，张永谕才向原宿公司工作人员支付1万元，1万元是装修款，不存在退还的说法；关于第三项诉讼请求赔偿违约金认可，原宿公司愿意承担，但是原宿公司在2019年3月底通知张永谕停租，虽然张永谕在外地，但是接到了通知，后面把房屋的钥匙交给张永谕也是在2019年4月份；原宿公司的租金从2019年2月20日支付到了2019年5月19日，停租时间是2019年3月底，所以原宿公司多支付1个月零20天租金，违约金6600元应该从我们多支付的1个月零20天的租金中扣除，原宿公司有1个月押金，押金也应当扣除，所以计算下来，原宿公司支付的违约金不超过半个月；第四项诉讼请求后面的租金不应当计算，因为已经停租，张永谕收到房屋，房屋钥匙也交付给张永谕，后面的关系是委托装修关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对双方当事人无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。本院确认如下事实： 2018年4月19日，张永谕与原宿公司签订《城市原宿房屋租赁合同》，其中载明：甲方为张永谕，乙方为原宿公司，甲方将坐落在成都市青羊区通惠门路新四栋二单元10室房屋租赁给乙方用于经营爱投客城市原宿，房屋产权证书编号为：权0707016，该房屋权证面积为77.84平方米，本合同租赁期为五年，自2018年5月20日至2023年5月19日止，甲、乙双方约定甲方于2018年4月19日前向乙方交付该房屋，免租期从交付日起开始计算，自2018年5月20日起至2023年5月19日期间，月租金2200元，每三个月支付一次；乙方向甲方交还该房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态；在租赁期内，乙方发生提前解约行为，甲方有权提前终止合同，乙方应按月租金的3倍向甲方支付违约金。同日，张永谕收取原宿公司租赁保证金2200元。 2019年3月1日，原宿公司通过其账号尾号为5411的工商银行账户向张永谕账号尾号为5642的工商银行账户转账6600元，并注明用途为季度房租，交至2019年5月19日。 2019年4月20日，王安荣与王季荟签署《收据》，其中载明：案涉房屋代表向原宿公司交款5000元，用于恢复案涉房屋后期用款。 2019年5月13日，王安荣与王季荟签署《收据》，其中载明：案涉房屋代表向原宿公司交款5000元，用于恢复案涉房屋后期用款，共计支付10000元，全部款到位；修复到硬装、水电气、全部室内灯、洗浴间全贴砖、、地面厨、卫）贴砖，厅、主、次卧强化木地板，坐便器、灯具到位安装好。 另查明，张永谕与王安荣于1974年10月16日结婚。案涉房屋登记在张永谕名下。 上述事实有当事人身份信息、《城市原宿房屋租赁合同》、微信聊天记录、银行转款回单、《收据》、《结婚证》以及当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，结合当事人确认事实以及双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、双方租赁合同终止时间；二、原宿公司继续维修房屋的行为性质认定。 针对第一个争议焦点，张永谕主张由于至今其尚未收回房屋，故双方所签订合同尚未终止，原宿公司主张房屋退还时间为2019年4月上旬，张永谕在该时间就已经收到了房屋钥匙。本院认为，依据张永谕与王季荟的微信聊天记录以及张永谕与王季荟所签署的《收据》，可以认定到2019年5月13日，张永谕已经明确对于案涉房屋的状态由对外出租转为由王季荟进行装饰装修，故此时张永谕已实际对房屋进行处分，故对于房屋退还时间，本院认定为2019年5月13日,此时双方租赁关系终止。 针对第二个争议焦点，张永谕认为该行为仅为租赁过程之中张永谕与王季荟所达成的其他约定，与张永谕与原宿公司间的租房合同没有实质关系，原宿公司认为该行为是在双方租赁合同终止之后，张永谕与王季荟又达成的新的委托装修关系。本院认为，通过张永谕与王季荟微信聊天记录及《收据》所记载的内容可以看出，张永谕已明确该房屋由王季荟进行装修处理，并且双方明确了装修的投入价款、装修项目以及装修标准，应当视为张永谕与王季荟已就案涉房屋缔结委托装修合同。 鉴于前述评析本院认为，关于租赁合同，张永谕与原宿公司签订的《城市原宿房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按约行使权利及履行义务。该合同于2019年5月13日终止，造成合同终止的原因系原宿公司提前解约，故应由原宿公司承担相应违约的责任。 关于房屋租金、租赁保证金、违约金及损失，《城市原宿房屋租赁合同》已于2019年5月13日终止，原宿公司应当向张永谕支付房屋租金至该日，原宿公司提前解约应当向张永谕支付3个月的租金，合计6600元。庭审中，张永谕与原宿公司均认可原宿公司向张永谕交纳了一个月房租的租赁保证金2200元，但基于本案系原宿公司根本违约所致，故对原宿公司已支付至2019年5月19日的租金及租赁保证金2200元要求在应支付的3个月违约金6600元中予以抵扣的抗辩不予采纳。上述款项应认定为张永谕对案涉房屋恢复原状的费用，即损失，该款已由原宿公司先行支付给张永谕，无需再另行支付。 关于退还现金10000元，因张永谕与王季荟所达成委托装修协议与本案《城市原宿房屋租赁合同》之间系不同法律关系，对于因委托装修产生的纠纷，在本案中本院不予处理。 综上，本院对张永谕的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下： 一、成都城市原宿酒店管理有限公司于本判决生效之日起向张永谕支付违约金6600元； 二、驳回张永谕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1630元，减半收取815元，由张永谕负担668元，成都城市原宿酒店管理有限公司负担147元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 黄 静 二〇一九年十一月二十八日 书记员 张文哲