山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终9751号 上诉人(原审原告)：袁信旺，男，1986年9月20日出生，汉族，住湖南省隆回县。 委托诉讼代理人：唐宇，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：许金珍，女，1965年5月22出生，汉族，住青岛市黄岛区。 原审第三人：青岛合唯家地产有限公司，住所地青岛市黄岛区双珠路**戊。 法定代表人：韩杰，经理。 上诉人袁信旺因与被上诉人许金珍、原审第三人青岛合唯家地产有限公司（以下简称合唯家地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初6685号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人袁信旺及其委托诉讼代理人唐宇，被上诉人许金珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 袁信旺上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判许金珍赔偿袁信旺房屋差价损失；2、一、二审诉讼费用由许金珍负担。事实和理由：一审对许金珍在本案中存在违约行为的事实认定清楚，但以鉴定机构无法鉴定为由驳回袁信旺关于损失的鉴定申请，错误。根据法律规定，法院有权委托鉴定机构，鉴定机构可以进行相应鉴定，如遇到无法鉴定的情况，鉴定机构可以采取技术手段加以确定。如无法鉴定，也应当由鉴定机构陈述由于技术原因无法鉴定。一审认定袁信旺交纳定金1万元，数额较小，即便鉴定出来房屋差价，也不能支持袁信旺房屋差价损失，所以以鉴定机构无法鉴定为由驳回袁信旺的申请，错误。许金珍违约事实清楚，不能因为袁信旺交纳定金数额较小就免除许金珍的违约责任。袁信旺交纳定金的多少跟许金珍应承担违约责任的大小无任何关系。且根据袁信旺提交的青岛中院（2017）鲁02民终9061号判例，当事人也是交纳定金1万元，对方违约，青岛中院终审判决违约方支付守约方房屋差价损失10万元。本案一审处理结果与上述案例处理结果相差较大，请求二审法院依法判决。 许金珍辩称，一、双方合同约定的房屋过户时间是2017年3月20日，同年3月15日，青岛市政府出台房屋限购政策，根据该限购政策袁信旺不具备购房资格。2017年3月20日那天，袁信旺未按照合同约定到中介处办理过户手续，许金珍携带相关过户手续到了中介处。当日，第三人的法定代表人韩杰告知许金珍，说袁信旺不具备购房资格，合同无法履行。因此，许金珍将涉案房屋出售给案外人并办理了产权过户手续。涉案合同未履行是政策原因及袁信旺拒付首付款造成的，与许金珍无关，许金珍不存在违约行为。二、许金珍出售涉案房屋给案外人的房屋总价包含了车库及精装价格。请求二审法院撤销一审判决，改判许金珍不赔偿袁信旺任何款项。 合唯家地产公司未陈述意见。 袁信旺向一审法院提出诉讼请求：1.解除袁信旺、许金珍于2017年1月28日签订的房屋买卖合同；2.判令许金珍双倍返还袁信旺定金20000元；3.判令许金珍赔偿袁信旺房屋差价损失（2017年1月8日至合同不能履行之日即2017年5月2日，实际损失待鉴定后追加）；4.判令许金珍支付袁信旺已向中介机构支付的中介费6000元；5.本案诉讼费用由许金珍承担。 一审法院认定事实:袁信旺、许金珍在合唯家地产公司居间下于2017年1月28日签订房屋买卖合同一份，约定许金珍将其所有的位于胶南北京南路的房产出售给袁信旺，成交价格为745000元，付款方式为首付+银行贷款，合同签订当日，袁信旺支付10000元购房定金。合同对违约责任约定为：若卖方违约，双倍返还买方购房定金；若买方违约，购房定金不予退还，本合同签订后，中介服务费概不退还，若有违约，佣金费用由违约方承担并承担守约方所有损失。 合同履行过程中，青岛地区出台房屋限购政策，袁信旺因不符合购房条件导致合同无法按期履行，后在合同约定的过户日期3月20日之后，相关部门出台相关配套政策，其中在2017年3月15日以前已经缴纳首付款或者银行贷款审批通过的可以至房产部门登记备案，合同可以继续履行。因袁信旺符合在3月15日之前银行贷款审批手续通过的条件，在政策出台后，合唯家地产公司将双方房屋买卖合同到房产部门进行了备案。 2017年3月20日，许金珍到合唯家地产公司要求履行合同，因当时房屋限购政策尚不明晰，合唯家地产公司告知许金珍无法履行合同办理过户，并告知许金珍可以让袁信旺女朋友加入合同，合同就可以继续履行，但遭到许金珍拒绝，许金珍告知合唯家地产公司若无法履行合同，许金珍将不再出售房屋给袁信旺。根据袁信旺调取的不动产登记查询，许金珍于2017年4月27日将涉案房屋另售他人，并于2017年5月2日办理了过户手续。 对于房屋买卖合同履行情况，房屋限购政策出台后三方均认可没有出具补充协议，袁信旺及合唯家地产公司称与许金珍达成口头协议，迟延一天过户由袁信旺向许金珍承担违约金100元，但未提交证据予以证实。袁信旺当庭根据电视台录音称许金珍于2017年3月20日即将涉案房屋另售他人，但并无证据证实。 后，许金珍将涉案房屋另行出卖给案外人，产权变更登记受理日期为2017年4月27日，核准日期为2017年5月2日。许金珍称涉案房屋出售价格为80万元，其中包括车位，许金珍出售给袁信旺时并不包含车位，车位许金珍当初是以2万元价格购买。袁信旺称其与许金珍房屋买卖合同包含车位，但是未提交证据证实，合唯家地产公司表示不清楚是否包含车位，因合同中没有约定。 袁信旺共支付给合唯家地产公司居间服务费6000元，合唯家地产公司后来退还袁信旺3000元，许金珍支付居间服务费4000元。 一审法院认为，本案的争议焦点为许金珍将涉案房屋另行出卖给他人的行为是否构成违约。本案中，袁信旺、许金珍于2017年1月28日签订的房屋买卖合同合法有效，双方应遵循诚实信用原则，按约全面履行各自的义务。因限购政策影响，在房屋买卖合同约定的期间内合同无法履行，许金珍在2017年3月20日到合唯家地产公司要求履行合同，许金珍知合同暂时无法继续履行，可以寻求其他解决方案，许金珍未采纳合唯家地产公司的建议，在此之后，许金珍将涉案房屋另行出售给他人。限购政策之后，根据进一步的补充通知，袁信旺因在2017年3月15日之前贷款审批通过，不受限购政策影响，经备案后可以继续履行合同，合唯家地产公司据此将双方合同到不动产登记中心进行了备案，备案后袁信旺要求许金珍继续履行合同，没有得到许金珍回应。在房屋买卖合同履行过程中，因受到政策影响合同无法按约履行，三方应协商一致，寻求补救方案，但是许金珍却据此为由单方要求不履行合同，虽当时房产限购政策并不清晰，但许金珍在短短时间内就将房屋另售他人显然有违契约精神和诚实信用原则，并且据合唯家地产公司陈述，许金珍在此之前也有过要求涨价的行为，因此，许金珍在限购政策出台以后，不积极寻求解决方案，而是明知2017年3月20日不能过户却坚持要求过户，并且因不能过户据此要求解除合同，并很快将房屋另售他人，许金珍该行为给袁信旺造成了较大影响，直接导致袁信旺短时间内无法再购买房屋，故应认定许金珍存在违约行为。同时，在限购政策出台至备案期间，袁信旺在合同已经提交备案、许金珍催要首付款的过程中因担心存在其他风险没有及时支付首付款也是导致合同未能履行的因素之一。综上，考虑到许金珍的违约行为系受限购政策，许金珍急需用钱袁信旺未及时支付首付款等因素影响，可以适当减轻其违约责任。 因许金珍违约另行出售涉案房屋，故涉案房屋买卖合同无法履行，应依法予以解除。合同解除后，许金珍应当退还袁信旺购房定金，现定金许金珍已经退还，袁信旺主张定金罚则和房屋差价损失，但根据法律规定，定金和违约金不能同时适用。本案中，因袁信旺坚持主张定金和违约金，一审法院在二者基础上予以调整，袁信旺要求对房屋差价损失进行鉴定，考虑到涉案房屋已经出售，许金珍违约出售房屋与合同签订时间间隔较短，袁信旺亦无证据证实房屋差价巨大，为降低双方损失，故一审法院对鉴定申请不予准许。因许金珍另行出售房屋的价格为78万元（扣除其当时购买车位的价格2万元），而原许金珍合同约定的房屋价格为745000元，差价为35000元，以该差价认定房屋差价较为合理，许金珍应在此范围内对袁信旺予以补偿，考虑到许金珍的违约行为、违约行为对袁信旺造成的影响以及限购政策、袁信旺不积极支付首付款对双方合同履行的影响，许金珍补偿袁信旺23000元作为违约损失较为合理。 袁信旺支出居间服务费3000元，因许金珍违约，根据合同约定该费用应由违约方承担，故许金珍应将袁信旺支出的居间服务费用赔付袁信旺。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十六条之规定，一审判决：一、解除袁信旺与许金珍于2017年1月28日签订的房屋买卖合同；二、许金珍于判决生效之日起十日内赔偿原告袁信旺损失23000元；三、许金珍于判决生效之日起十日内赔付袁信旺支出的居间服务费3000元；四、驳回袁信旺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由许金珍负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，双方于2017年1月28日签订的涉案房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。涉案合同签订后，袁信旺支付定金1万元，双方签订的合同已部分实际履行。虽然双方在履行涉案房屋买卖合同时适逢当地政府出台房屋限购政策，给双方履行合同造成了一定的困扰和不确定性，但并不影响双方合同的效力和继续履行，在许金珍无证据证明袁信旺以实际行为明确拒绝履行涉案房屋买卖合同的情况下，许金珍单方将涉案房屋出售给案外人，构成违约，应承担违约责任。 关于袁信旺主张的房屋差价损失问题。本院认为，双方合同约定涉案房屋成交价格为74.5万元，袁信旺仅支付了1万元定金，未履行支付首付款的合同义务，后许金珍将其收取的1万元定金退还袁信旺，袁信旺主张房屋差价损失，但未提交因许金珍违约给其造成实际损失的证据，一审综合考虑袁信旺的付款情况、房屋限购因素、双方合同约定、双方实际履行合同情况等因素，酌情判令许金珍赔偿袁信旺损失23000元、居间服务费3000元，并无不当，本院予以确认。在袁信旺未履行支付首付款的合同义务、自身存在一定过错的情况下，其要求通过司法鉴定方式确定其房屋差价损失，依据不足，本院不予支持。 综上所述，袁信旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由上诉人袁信旺负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 齐 新 二〇一九年十一月二十七日 书记员 于遨洋 书记员 于国英