湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘01民终11299号 上诉人（原审被告）：袁活伟，男，1970年5月19日出生，汉族，住浏阳市。 委托诉讼代理人：袁永红（系袁活伟之胞妹），女，1973年12月7日出生，汉族，住浏阳市。 被上诉人（原审原告）：浏阳市瑞祥物业管理有限公司，住所地浏阳市圭斋东路名河鑫都******。 法定代表人：郭庆伏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。 上诉人袁活伟因与被上诉人浏阳市瑞祥物业管理有限公司（简称瑞祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初6765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人的上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实理由：瑞祥物业公司催收物业费程序不合法，没有拨打袁活伟一直使用的手机号码告知袁活伟交纳物业费，故其诉讼请求已过诉讼时效。买卖合同中没关于物业方面的约定。前期物业合同对上诉人没有约束力。涉案房屋系毛坯房，袁活伟没有入住，袁活伟不应向瑞祥物业公司交纳生活垃圾处理费。 被上诉人辩称，根据相关规定，物业公司与建设单位或者业委会签订的物业服务合同（前期物业服务合同）应对全体业主均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第十一条的规定，被上诉人已依法对上诉人进行书面合法催收，所以上诉人提出瑞祥物业公司的主张已过诉讼时效是错误的。上诉人一审中没有提供涉案房屋未装修的证据，所以原判合法有据，请求予以维持。 瑞祥物业公司向一审法院起诉请求：1、判令袁活伟支付瑞祥物业公司所欠物业管理服务费、环卫费、滞纳金共计10487元；2、本案诉讼费由袁活伟负担。 一审法院认定事实：瑞祥物业公司系一家经批准从事物业服务的公司。2012年3月6日，瑞祥物业公司与浏阳·名河鑫都小区物业建设单位浏阳市湘鑫房地产开发有限公司签订《浏阳·名河鑫都前期物业服务合同》，约定由瑞祥物业公司负责对浏阳·名河鑫都小区进行前期物业管理服务，服务期限至小区首次业主大会成立招聘新的物业管理公司时止。合同约定：一、服务管理内容包括：房屋共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护与管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；二、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅按1.2元/㎡/月标准进行交纳，且物业服务费由业主或物业使用人每半年交纳一次，未按时足额交纳物业服务费的，应按从逾期之日起每天物业管理服务费万分之五的标准向瑞祥物业公司支付违约金。此外，合同还对物业服务标准、合同双方权利与义务、违约责任等进行了详细约定。另，浏阳市人民政府于2014年1月26日发布了浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》，通知确定了生活垃圾处理费的收费对象包括浏阳市城区居民，收费标准为8元/户/月，执收主体为市容环境卫生管理局；并，通知明确：已实行物业服务的居民小区，清扫保洁费在物业服务费中列支，物业服务费不包含生活垃圾处理费，垃圾处理费由市容环境卫生管理局委托物业管理机构上门征收；未实行物业服务的居民小区，垃圾处理费由市容环境卫生管理局上门征收。 袁活伟系浏阳·名河鑫都小区4栋732室业主，其住房面积为162.03㎡，因其拖欠了瑞祥物业公司2012年8月1日至2016年6月30日的物业管理服务费及生活垃圾处理费，并经瑞祥物业公司书面催缴后仍未交纳，瑞祥物业公司遂诉至一审法院，要求判如所请。另查明：1、诉讼过程中，瑞祥物业公司表示其主张的逾期付款违约金系按应交费用的10%予以计算。2、袁活伟陈述其在名河鑫都小区4栋732号房系毛坯房，尚未入住，瑞祥物业公司对此予以认可。3、瑞祥物业公司陈述其多次通过电话及张贴通知的方式向袁活伟催缴本案物业费，其向一审法院提交了《物业服务费催缴通知（存根）》照片3份予以证实；袁活伟对此均不予认可。以上事实，有当事人的陈述、《前期物业服务合同》、物业费欠缴明细、催缴通知、照片、不动产登记信息等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案瑞祥物业公司与浏阳市湘鑫房地产开发有限公司签订的《浏阳·名河鑫都前期物业服务合同》当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。瑞祥物业公司为浏阳·名河鑫都小区提供了物业服务，袁活伟作为该小区业主，理应按约定向瑞祥物业公司交纳相应的物业服务费用，现袁活伟拖欠该费用，瑞祥物业公司请求判令交付，一审法院予以支持。参照浏发改价发〔2010〕76号文件规定,2012年8月1日至2016年6月30日的物业管理服务费为8225元（162.03×1.2×47×90%），故袁活伟应支付瑞祥物业公司物业管理服务费8225元。对于瑞祥物业公司要求袁活伟支付违约金的诉求，因袁活伟未及时缴纳物业费并未给瑞祥物业公司造成实际损失，故对瑞祥物业公司的该项主张，一审法院不予支持。对于瑞祥物业公司主张袁活伟支付生活垃圾处理费376元，因根据浏阳市人民政府发布的浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》之规定，瑞祥物业公司受浏阳市市容环境卫生管理局的委托向浏阳·名河鑫都小区业主收取该费用，袁活伟作为该小区业主，理应向瑞祥物业公司交纳该费用，故瑞祥物业公司该主张，一审法院亦予以支持。对于袁活伟提出的瑞祥物业公司主张已过诉讼时效的辩解意见，一审法院认为，瑞祥物业公司向一审法院提交了多次在涉案房屋上张贴催缴通知书的照片，表明其并未放弃过其应当享有的权利，故对袁活伟的该点辩解意见，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、袁活伟于判决生效之日起七日内支付浏阳市瑞祥物业管理有限公司2012年8月1日至2016年6月30日的物业管理服务费及生活垃圾处理费共计8601元；二、驳回浏阳市瑞祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费62元，减半收取31元，由浏阳市瑞祥物业管理有限公司负担5元，由袁活伟负担26元。 二审中，上诉人袁活伟提交2019年6月11日的收据复印件一份，拟证明被上诉人未收取上诉人2017年至2019年的垃圾处理费。 被上诉人对上诉人提交的证据，发表如下质证意见：对真实性无异议，对合法性和关联性有异议。此份证据只能证明上诉人于2019年6月11日向浏阳市新都物业管理有限公司缴纳了相关的物业管理费用，并不能达到其证明目的。 被上诉人在二审没有提交新证据。 综合全案材料及当事人的质证意见，对上诉人提交的证据，作出如下认证：该证据缺乏关联性，不能实现证明目的，本院不予认定。 本院二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为袁活伟应否支付瑞祥物业公司2012年8月1日至2016年6年30日期间的物业管理服务费及生活垃圾费共计8601元。上诉人主张被上诉人催收程序不合法，收费无依据，上诉人房屋为毛坯房未入住，不应交纳物业管理服务费及生活垃圾费。经审查，瑞祥物业公司与浏阳市湘鑫房地产开发有限公司签订的《浏阳·名河鑫都前期物业服务合同》符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，系合法有效合同，对业主有法律约束力。瑞祥物业公司为涉案小区提供了物业服务，袁活伟作为业主，理应按约定向其交纳相应的管理服务费及生活垃圾费。瑞祥物业公司亦提交了催收费用的证据。对袁活伟关于瑞祥物业公司催收不合法，且诉请超过诉讼时效期间的主张，本院不予支持。原判根据涉案房屋系毛坯房，袁活伟尚未入住，及瑞祥物业公司受浏阳市市容环境卫生管理局的委托向浏阳·名河鑫都小区业主收取生活垃圾处理费用的事实，判定袁活伟应支付瑞祥物业公司物业管理服务费为8225元、生活垃圾处理费376元共计8601元并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人袁活伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62元，由上诉人袁活伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  何豪杰 审判员  李龙玺 审判员  刘国清 二〇一九年十一月十一日 书记员  叶慧灵 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。