江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8045号上诉人（原审被告）：常熟赛格橙果企业管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路**禧徕乐家居生活广场**B5080，统一社会信用代码91320581MA1MTX7799。法定代表人：徐光伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范利利，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：冯金绸，女，1977年9月11日出生，汉族，住浙江省苍南县。被上诉人（原审原告）：汤幸福，男，1972年7月26日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人常熟赛格橙果企业管理有限公司（以下简称赛格橙果公司）因与被上诉人冯金绸、汤幸福排除妨害纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院作出的（2018）苏0581民初13975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赛格橙果公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：赛格橙果公司签订了10年的经营管理合同，第一年为免租期，第二年租金已经足额支付。冯金绸、汤幸福在购买商铺时就应当知晓房屋所有权归其所有，但经营权是统一管理。当时小业主八百多人委托常熟喜盛公司签订了委托经营管理合同，喜盛公司又与赛格橙果公司签订经营管理合同，合同是合法有效的，赛格橙果公司不存在侵权。冯金绸辩称，不认可赛格橙果公司的合同，合同不是和我签的，对方与喜盛公司签合同前我多次与对方交流，对方不听劝，对方的行为是违法行为。汤幸福未作述辩。冯金绸、汤幸福向一审法院起诉请求：1、停止侵占、排除妨碍、交还房屋给冯金绸、汤幸福、向冯金绸、汤幸福赔礼道歉；2、赛格橙果公司赔偿由于其强行侵占冯金绸、汤幸福房屋（房产证号熟房权证虞山字第**）给原告造成的占用使用费107949元（自2016年10月1日暂计算至2018年9月30日），直至返还房屋为止；3、赛格橙果公司支付因侵占冯金绸、汤幸福房屋的占用使用费利息，以中国人民银行同期银行贷款利率计算；4、赛格橙果公司承担本案的诉讼费用。一审庭审中，冯金绸、汤幸福明确要求赛格橙果公司停止侵占、排查妨碍、交还房屋的房号为常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场2幢A1077号房屋。一审法院认定事实：冯金绸、汤幸福系常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）2幢A1077号商铺的所有权人，该商铺建筑面积52.85平方米。冯金绸、汤幸福为与常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司（以下简称禧徕乐管理公司）、禧徕乐投资发展有限公司（以下简称禧徕乐投资公司）合同纠纷，于2018年1月8日向一审法院提起诉讼，请求：1、解除该案原被告签订的《统一经营管理合同》，禧徕乐投资公司将禧徕乐家居生活广场二期A区一楼1098、1077号商铺腾让给原告；2、禧徕乐投资公司同时交付原告迎街商铺A区一楼1098、1077，需按房产证上图纸迎街商铺复原给原告；3、禧徕乐投资公司同时承担该案连带清偿责任或以原价回购本案商铺；4、诉讼费用由被告承担。一审法院经审理，于2018年2月8日作出（2018）苏0581民初407号民事判决，判决：一、解除原告冯金绸、汤幸福与禧徕乐管理公司签订的《统一经营管理合同》；禧徕乐管理公司将坐落于常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）2幢A1077、A1098号商铺腾让返还给原告冯金绸、汤幸福。二、驳回原告冯金绸、汤幸福的其他诉讼请求。常熟禧徕乐家居生活广场二区临时业主委员会（以下简称临时业委会）、喜盛公司作为委托方、甲方，赛格橙果公司作为受托方、乙方，签订《委托经营管理合同》，约定：甲方委托乙方服务的该项目位于常熟市，委托服务的商业物业范围为该项目一至四楼，包括全部商铺、商业管理用房、临时商业用房、公共广场、车库车位、广告位、商业运营公共设施（物业管理用房除外），总建筑面积约66704.4平方米，（以上所有物业以下简称“商业物业”）。实际委托经营管理面积以政府有关部门出具的《房屋测绘报告》所确认的面积为准。甲方确保取得购买该项目商业物业业主的委托，拥有对外租赁之商品房的相应证明文件及资格。甲方对该项目本身之权属或资格之瑕疵而引致的纠纷承担全部贵任。委托期限共计10年，即2016年10月1日至2026年9月30日。该合同届满时，同等条件下乙方有优先续约的权利。自合同签订之日起，第一年（以实际开业日期为准）为招商开业筹备期，在此期间，乙方不需向甲方缴纳任何相关费用。乙方承诺此期间，投入人力，物力，财力，全力招商，组织开展有效的宣传企划活动；根据业态规划，对整个物业进行相应的装修改造。此期间的运营费用（包括消防、水电、电梯、其他设施设备等）由乙方承担，与甲方无关。乙方将拥有该项目2016年10月1日起至2026年9月30日期间的经营使用权。喜盛公司、赛格橙果公司在该合同上加盖了各自的合同专用章。赛格橙果公司（甲方）与案外人李香香（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于常熟赛格橙果数码生活广场一楼1A02房屋出租给乙方，该房屋建筑面积（计费面积）约为117.5平方米。甲方在合同生效后5个工作日，应将租赁房屋交与乙方使用。该房屋的租赁期限自2017年11月3日起至2020年11月2日止。租赁时间以甲方开业之日起算，免租期二个月，以后三年租金每月1万元，每年12万元。本案审理过程中，冯金绸、汤幸福明确要求计付的房屋的占有使用费的计算标准为按2017年11月3日赛格橙果公司同案外人签订的房屋租赁合同租金标准每平方米每月85.11元支付，自2016年10月1日起暂计算至2018年12月31日共计27个月，房屋面积是52.85平方米，金额为121442.50元（即12万元/117.5平方米×52.85平方米/12个月×27个月）。冯金绸、汤幸福明确房屋占有使用费利息的计算方式为自2016年10月1日起至实际履行之日止以房屋占有使用费121442.50元为基数按照中国人民银行同期一年以内贷款利率4.35%计算。后冯金绸、汤幸福调整为自要求赛格橙果公司计付自冯金绸、汤幸福起诉之日起至实际履行之日止的利息。赛格橙果公司先后于2017年10月20日向冯金绸、汤幸福支付873.81元、1740.57元，于2018年1月19日支付842.93元、1679.07元，于2018年4月20日支付858.37元、1709.82元，于2018年8月1日支付858.37元、1709.82元。前述款项合计10272.76元。一审另查明，赛格橙果公司未有侵犯冯金绸、汤幸福名誉的行为。一审法院认为：赛格橙果公司依据其与喜盛公司签订的《委托经营管理合同》。但赛格橙果公司未能举证证明临时业委会、喜盛公司有权代表禧徕乐二期全体业主签署《委托经营管理合同》，赛格橙果公司应承担相应举证不能的不利后果。赛格橙果公司依据《委托经营管理合同》，与案外人签订《房屋租赁合同》，并据此将案涉商铺交由案外人占有使用。现案涉商铺由案外人实际占有使用，并非由赛格橙果公司实际占有使用。且案外人据以占有使用案涉商铺的《房屋租赁合同》未经解除或确认无效。故冯金绸、汤幸福要求赛格橙果公司停止侵占、排除妨碍、交还房屋的诉讼请求，本案中不予支持。赛格橙果公司并无致使冯金绸、汤幸福名誉、精神受损的行为，故冯金绸、汤幸福要求赛格橙果公司赔礼道歉的主张不予支持。赛格橙果公司将案涉商铺出租期间，冯金绸、汤幸福要求按赛格橙果公司对外出租租金标准计付实际占有使用费的主张，一审法院予以支持。该租赁关系目前尚存在不确定性，故本案中按租金标准计付的实际占有使用费计算至本判决作出之日为宜。此后的实际占有使用费根据将来实际情况，冯金绸、汤幸福可依法另行主张。赛格橙果公司与案外人约定的租金为3年2个月（2个月为免租期）共36万元，即每月36/38万元，租赁日期自2017年11月3日起算。故赛格橙果公司应承担的2017年11月3日至2019年6月2日的实际占有使用费为80961.70元（即36万元/38个月×19个月×52.85平方米/117.5平方米）。赛格橙果公司已支付的前述10272.76元应予扣减。故赛格橙果公司尚应支付2017年11月3日至2019年6月2日的实际占有使用费70688.94元。案涉《房屋租赁合同》确定的租金，不适用于该租赁关系成立前的实际占有使用费。虽经一审法院释明，冯金绸、汤幸福未就案涉商铺的实际占有使用费申请评估，应由冯金绸、汤幸福承担举证不能的不利后果。故冯金绸、汤幸福主张的自2016年10月1日至2017年11月2日的实际占有使用费，缺乏计算标准，本案中暂不予支持。冯金绸、汤幸福要求赛格橙果公司计付实际占有使用费利息的主张，于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、常熟赛格橙果企业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付冯金绸、汤幸福人民币70688.94元。二、驳回冯金绸、汤幸福其他诉讼请求。案件受理费人民币2459元，由冯金绸、汤幸福负担人民币849元，由常熟赛格橙果企业管理有限公司负担人民币1610元。二审中，赛格橙果公司提交常熟市人民法院民事裁定书一份，证明常熟市人民法院终止了业主与赛格之间的一个法律诉讼，一审判决有误。冯金绸质证后认为，该裁定书不能作为本案的依据。以上事实，有裁定书、调查笔录予以佐证。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对给该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。赛格橙果公司主张其与喜盛公司签订了《委托经营管理合同》，但未提供充分证据证明喜盛公司有权代表相关业主签订《委托经营管理合同》，赛格橙果公司的上诉主张，缺乏充分依据，本院不予采信。常熟赛格橙果企业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2459元，由常熟赛格橙果企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇一九年十一月四日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。