贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终1263号上诉人（原审被告）：李爱军，男，1970年9月1日出生，汉族，住湖南省新邵县小塘镇小塘社区****，现住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：贵州财星高照商业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区湖滨路**翔明大厦****西侧。法定代表人：李思奇。委托诉讼代理人：顾明明，女，该公司监事。代理权限：特别授权代理。上诉人李爱军因与被上诉人贵州财星高照商业管理有限公司（以下简称“财星高照公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初650号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李爱军上诉请求：1．撤销原判，在查清事实的基础上依法改判驳回财星高照公司的诉讼请求；2．一审、二审案件受理费由财星高照公司负担。事实和理由：1．李爱军与财星高照公司签订的《商铺物业管理服务协议》约定的管理服务年限为三年，即2017年10月1日至2020年9月30日，服务费每个月7,000元，每3个月收取一次。合同服务期限未届满，财星高照公司仅提供不到一年的物业服务就提前撤场，导致小区车辆乱停乱放、小区卫生环境、治安脏乱差等现场时常发生；2．财星高照公司在提供物业服务期间，未按照协议提供物业服务，亦未尽到物业管理人职责，比如小区车辆乱停乱放，财星高照公司却视而不见，不管不问，致使李爱军商场门头被撞坏，门口地板砖被压坏，商场大门经常被堵等事件；还有就是小区内水管爆裂，财星高照公司未及时维修，导致明旺家居内的电脑一台，微波炉一台损坏，部分家具和地板损坏的事实，就上述事实李爱军已充分举证，为此，李爱军多次找财星高照公司交涉，让其履行合同义务，并多次请求友谊社区居委会协调双方的矛盾，经协调财星高照公司也明确表示愿意赔偿李爱军损坏的门头和修复损坏的地板砖，但财星高照公司却没有实际履行自己的承诺，确实已给李爱军造成较大的经济损失，在原审审理过程中，李爱军就其遭受的经济损失向原审法院提起反诉，但原审法院未受理李爱军的反诉请求。综上，财星高照公司未履行合同义务在先，李爱军拒绝缴纳物业管理费用抗辩在后，李爱军拒付物业费有正当理由。财星高照公司二审辩称：一审事实认定清楚，适应法律准确，李爱军的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉，维持原判，理由如下：1．李爱军称财星高照公司“合同服务期限未届满，财星高照公司仅提供不到一年的物业服务就提前撤场，导致小区车辆乱停乱放、小区卫生环境、治安脏乱差等现场时常发生”。财星高照公司认为上述理由没有根据、违背事实，正是因为李爱军拒交物业费，财星高照公司才不得不在合同未履行届满（于2018年10月份）提前撤出该小区；2．李爱军称财星高照公司“未履行合同义务在先，李爱军拒绝缴纳物业管理费用抗辩在后，李爱军拒付物业费有正当理由”。财星高照公司认为这是对法律的曲解，对事实的歪曲。财星高照公司一直按照《物业管理条例》等有关法律法规和政策文件的规定，根据双方的合同提供的物业服务。即便财星高照公司存在管理服务不到位之处，也应该由开发商或者受到损失的相关业主向财星高照公司另行主张，而不是李爱军个人以此成为拒绝缴纳物业费的理由。财星高照公司向一审法院起诉请求：1．判令李爱军向其支付物业管理费45,567元；2．诉讼费用由李爱军承担。一审判决认定的事实：2017年11月11日，财星高照公司与李爱军签订《商铺物业管理服务协议》，约定由财星高照公司为李爱军租用的“西街大市场（小区）1层3栋、4-6栋、7-10栋”商铺提供物业管理服务。财星高照公司负责车辆管理工作，负责小区1层商铺外的垃圾的清扫和垃圾清运工作。双方约定管理服务期限为3年，即2017年10月1日至2020年9月30日。物业管理服务费按7,000元/月收取，每3个月收取一次，每季度5号前缴纳。另，在该合同的背面双方还约定了：附加条件①全友店面离大门左右1米不能停车（含24小时）；②如有拖家具的货车及三轮车24小时进入商场时必须无条件放行；③商场内外与楼梯口道的广告位由恒源家具城所有，物管方无权过问。合同签订后，财星高照公司即为李爱军提供物业管理服务。2018年4月，双方因业主停车及商铺门头受损等原因发生矛盾后，李爱军就以此为由未向财星高照公司交纳物业费（含第一季度的1,000元）。此后，双方经社区等单位多次调解未果，财星高照公司遂诉来法院。另查明，财星高照公司为李爱军提供的物业管理服务时间截止到2018年9月30日。一审中，李爱军提出鉴定申请，要求对《商铺物业管理服务协议》后的“附加条件”上的指印是否是财星高照公司法定代表人李思奇的指印进行鉴定，经贵州警察学院司法鉴定中心检验，于2019年6月1日作出贵警院司鉴（2019）痕检鉴字第96号《司法鉴定意见书》，认定该指印为李思奇所留。一审法院认为，财星高照公司与李爱军签订的《商铺物业管理服务协议》及附加条件，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方在合同及附加条件上约定的是：李爱军交纳物业费，由财星高照公司为李爱军提供车辆管理工作，负责小区1层商铺外的垃圾的清扫和垃圾清运工作。因李爱军对财星高照公司提供的物业管理（业主停车及商铺门头受损等）有意见而拒交物业费，虽经社区组织调解双方未能达成协议，现财星高照公司诉至法院，考虑到财星高照公司所收取的物业费并不只是管理停车，还有卫生、保安等事项，并参考李爱军向后面的物业管理公司交纳的卫生费，故酌情决定由李爱军按每月4,500元向财星高照公司交纳2018年4月1日至2018年9月30日物业费人民币27,000元，加上李爱军拖欠的1,000元，李爱军应付给财星高照公司的物业费共计人民币28,000元。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：由李爱军在本判决生效后十日内支付贵州财星高照商业管理有限公司物业费人民币28,000元。李爱军如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费940元，减半收取470元，鉴定费1,000元，合计1,470元，由贵州财星高照商业管理有限公司负担1,220元，李爱军负担250元（该款财星高照公司已预交，李爱军负担的部分由其在本判决生效后十日内直接支付给财星高照公司，财星高照公司不再向一审法院退取）。二审中双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本案的争议焦点归纳为：财星高照公司未对李爱军遭受的损害进行赔偿，是否可免除李爱军支付物业服务费的义务。本院认为：财星高照公司并不是李爱军遭受损失的侵权行为人，财星高照公司作为物业服务企业，其只应在未履行物业服务职责的范围内承担相应的赔偿责任，故财星高照公司提供的物业服务虽然存在质量瑕疵，但并不意味着没有这些瑕疵，李爱军就不会遭受这些损失，换言之，李爱军所遭受的损失不应当由财星高照公司全部赔偿，一审判决在认定财星高照公司提供的物业服务存在质量瑕疵的基础上，结合财星高照公司还提供了卫生、安保等物业服务项目，酌判李爱军按每月4,500元的标准向财星高照公司交纳物业服务费并无不当。李爱军关于财星高照公司未对其遭受的损害进行赔偿，可免除其支付物业服务费的义务的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，李爱军的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费940元，由李爱军负担。本判决为终审判决。审判长 杨    虹审判员 宋    颂审判员 黄  光  美二〇一九年十一月二十九日书记员 罗光源（代）