四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终2258号 上诉人（原审原告，反诉被告）：刘书名，男，1978年8月28日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：罗玉琴，四川典章律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：刘桂芬，女，1958年3月25日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：徐芳秀，四川品森律师事务所律师。 上诉人刘书名因与被上诉人刘桂芬房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省锦江区人民法院（2018）川0104民初11413号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2019年3月7日公开开庭审理，刘书名及其诉讼代理人罗玉琴、刘桂芬及其诉讼代理人徐芳秀到庭参见诉讼。本案现已审理终结。 刘书名上诉请求：依法撤销四川省锦江区人民法院（2018）川0104民初11413号关于驳回刘书名要求刘桂芬退回转让费及利息请求的民事判决，支持刘书名一审中的所有诉讼请求。事实和理由：1.一审判决对门面房转让费的认定事实错误。2011年10月刘书名在刘桂芬之夫吴英贵手中承租案涉房屋，当时交了4万元的转让费和押金2000元，是有租赁合同第六条约定保证情况下才同意交付的。如果没有实现转租，是要退回转让费的，随后合同到期没有续签合同，使租赁合同由定期转化为不定期。但合同还是应执行原合同条款才符合法律规定，所以应根据当时的实际情况来确定转让费的收取。房东没有按照合同约定让承租人实现转租，就应当退还转让费。2.刘书名的转租行为因委托方刘桂芬的阻扰未能实现，使刘书名不仅没能收回4万元转让费，还损失了可得利益。从一审法院（2018）川0104民初2243号民事调解书及刘桂芬向法院提交的刘书名与第三人签订的房屋租赁合同及收条证据，可以看出2017年12月下旬刘书名已经与第三人签好房屋租赁合同，合同价每月4500元租金，高于刘书名向刘桂芬交付的租金。同时刘书名又可以向下家收取转让费8万元，但通知刘桂芬有关签约事宜时，刘桂芬违背原合同和委托书的约定，将第三人吓走，使刘书名没有收回转让费，故应由刘桂芬承担退还转让费的责任。 刘桂芬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回刘书名的上诉请求。本案涉案的合同已经履行完毕，租赁费不应退还。 刘书名向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘桂芬退还刘书名铺面转让费40000元及押金2000元；2.判令刘桂芬支付退还费用利息至全部退还时止（从起诉之日起算，按年利率6%计息）；3.判令刘桂芬返还刘书名因装修所产生的地砖费用4000元。 刘桂芬向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令刘书名支付3个月租金12600元；2.判令刘书名将位于成都市锦江区和平街20号的商铺恢复原状并赔偿经济损失20000元，一审庭审中刘桂芬明确该20000元的组成为3个月的空置期租金损失12000元和8000元恢复房屋原状的费用；3.判令刘书名支付燃气费765.86元。 一审法院查明的事实：2004年，刘桂芬的丈夫吴英贵将位于成都市锦江区和平街二十号一栋四单元一楼一号住宅破墙开店用于经营。期间，吴英贵将该铺面进行扩建。2011年10月25日，刘书名与吴英贵签订《房屋租赁合同》，约定吴英贵将位于成都市锦江区和平街二十号一栋四单元一楼一号朝向竹林巷22号门面租于刘书名。租赁期限为2011年11月1日至2016年11月2日；每月房租4000元，押金2000元，房租每两月交一次，在合同有效期内房租不能上下浮动，房租不拖欠，如过期不交，吴英贵有权处理此房屋；合同有效期内水电费及此门面产生的费用由刘书名承担；合同有效期内刘书名有权将房屋转让给第三方和改变经营项目，吴英贵无条件改变合同；合同期满后，在同等条件下刘书名有优租权，如刘书名续合同，房租每年递增5%。合同签订当日，刘书名支付了转让费40000元和押金2000元，吴英贵分别出具收据。2012年9月，刘桂芬的丈夫吴英贵因病去世。2013年1月16日，刘桂芬取得位于成都市锦江区和平街20号1栋4单元1层1号房屋（建筑面积42.09平方米）的产权登记。2014年6月20日，刘桂芬向刘书名出具《委托书》，载明“现至以后刘桂芬将位于锦江区和平街20号1栋4单元1层1号朝向和平街与朝向竹林巷22号铺面委托刘书名全权办理（转让、租）。房屋租金由刘书名承担。” 2017年10月27日，成都市规划管理局下发《限期拆除违法建设决定书》，该局认定锦江区竹林巷22号修建（或使用）的房屋属违法建设，责令于2017年11月15日之前予以拆除，逾期将采取强制拆除措施。一审庭审中刘书名确认该决定书所称的竹林巷22号违法建筑即为承租的刘桂芬门面中在和平街20号1栋4单元1楼1号原住宅部分外的临时搭建部分。 2018年2月24日，刘桂芬以刘书名拖欠租金、长期霸占房屋为由将刘书名诉至一审法院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及刘桂芬出具的《委托书》，并要求刘书名补足拖欠的房屋租金13420元和腾退承租的门面。一审法院受理该案后，经一审法院主持调解，双方达成调解协议：1、刘桂芬与刘书名一致同意解除2014年6月20日以刘桂芬名义向刘书名出具的《委托书》；2、刘书名于2018年4月20日前将位于成都市锦江区和平街二十号一栋四单元一楼一号朝向竹林巷22号的门面腾退给刘桂芬；3、刘桂芬自愿放弃本案其他诉讼请求。一审法院为此作出（2018）川0104民初2243号民事调解书并送达给双方。其后，因刘书名未按约定腾退门面，刘桂芬向一审法院申请强制执行，直至2018年6月底，刘书名将案涉门面腾退给刘桂芬。刘桂芬反诉主张刘书名支付截至腾退时的租金12600元，刘书名当庭予以认可。刘桂芬反诉主张刘书名支付尚欠的燃气费765.86元，刘书名亦当庭予以认可。 一审法院认为，本案中，刘书名承认刘桂芬反诉主张的租金12600元及燃气费765.86元，一审法院予以确认。 关于刘书名主张的返还铺面转让费40000元及自起诉之日起的利息问题。刘书名称，吴英贵是案涉门面的所有权人，同时依据《房屋租赁合同》中“合同有效期内刘书名有权将房屋转让给第三方和改变经营项目，吴英贵无条件改变合同”的约定，要求刘桂芬退还门面转让费。一审法院认为，门面转让费是一种转让门面使用权而在转让时一次性收取的费用，费用的收取主体为该门面的前承租人或门面的所有人，费用高低取决于双方对门面本身获利能力的认知和市场供求关系，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法”的规定，门面转让费可看作租赁市场的一种交易习惯。本案中，刘书名承租案涉门面时支付门面转让费也符合交易习惯，亦为刘书名和吴英贵双方意思自治的结果，双方应该予以遵守。在双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限内，刘书名亦获得了门面的租赁使用权，刘书名亦未举证证明刘桂芬有违反该合同条款阻挠其转让或转租的情形，相反刘桂芬还向其出具《委托书》同意其转租或转让。同时，双方签订的《房屋租赁合同》中亦未对门面转让费的返还进行约定，故刘书名要求返还该门面转让费及利息没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于刘书名主张的返还押金2000元及自起诉之日起的利息问题。刘桂芬辩称，因刘书名在履行租赁合同过程中多次逾期且未足额缴纳租金，腾退门面时故意将房屋损毁，故收取的押金2000元不予退还。一审法院认为，押金实为履行租赁合同的保证金，在生效的一审法院（2018）川0104民初2243号民事调解书中，双方已经对刘桂芬诉称的欠付租金达成一致意见，刘桂芬已经在该案中放弃租金的诉讼请求，故在本案中刘桂芬以租金问题抗辩押金的退还不能成立；对于刘桂芬辩称的刘书名在腾退房屋时将房屋损毁的意见，因其所称的屋内设施设备的损毁除了其自身陈述外，并无其他证据证明，同时，刘书名亦不予以认可对屋内设施设备有损毁情形，至于刘书名自认的将屋外墙角的白色墙砖敲毁的问题，一审法院认为，结合成都市规划管理局下发的《限期拆除违法建设决定书》，该屋外墙角的白色墙砖应属于违法建筑的内容，故不能以此抗辩押金的退还。因腾退房屋后，刘桂芬未及时退还押金，会给刘书名造成资金占用利息损失，故一审法院确认刘桂芬向刘书名支付自起诉之日即2018年9月27日起至实际退还清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的资金占用利息。 关于刘书名主张的装修地砖款4000元，虽刘桂芬承认刘书名对案涉租赁门面有装修的事实，但其认为该装修为刘书名的自愿行为，且当初交付租赁物时刘桂芬已经对案涉门面进行装修，具备营业条件，同时刘书名并未举证证明地砖费用发生的真实性，故刘桂芬对该费用不予认可。一审法院认为，因刘书名并未举证证明地砖费用发生的真实性，庭审中一审法院征求其是否申请鉴定的意见时也明确表示不要求鉴定，故一审法院对该费用不予支持。 关于刘桂芬反诉主张的空置期租金损失12000元和商铺恢复原状费用8000元的问题。根据本案查明的事实，涉案门面由和平街20号1栋4单元1楼1号原住宅部分和临时搭建部分两部分构成，临时搭建部分已经被相关行政部门认定为违法建筑，同时，刘书名称2018年7月2日起该案涉门面内就堆放有货物，并提交了照片拟证明刘桂芬已将租赁物出租他人，对此刘桂芬并未提交证据予以反驳，故刘桂芬再行主张空置期租金损失，于法无据；关于恢复原状问题，因刘桂芬并未提交证据证明刘书名腾退房屋时未将房屋恢复原状，而刘书名自认其敲毁的屋外墙角白色墙砖部分亦为违法建筑的内容，故一审法院对刘桂芬反诉主张的恢复原状并赔偿经济损失不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、刘桂芬应于判决发生法律效力之日起十日内返还刘书名押金2000元并支付资金占用利息（以尚未退还的押金2000元为基数，自2018年9月27日起至实际退还清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、刘书名应于判决发生法律效力之日起十日内支付刘桂芬租金12600元和燃气费765.86元，共计13365.86元；三、驳回刘书名的其他本诉诉讼请求；四、驳回刘桂芬的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费950元，刘书名负担900元，刘桂芬负担50元；一审反诉案件受理费634元，刘书名负担134元，刘桂芬负担500元。 二审中，刘书名提交了其与案外人朱建平签订的《铺面出租》租赁合同。主要内容为：2017年12月16日刘书名将案涉商铺另行出租给朱建平，为2018年12月24日从一审法院（2018）川0104民初2243号电子卷宗打印件。拟证明在第一个合同履行完毕后其把房屋租赁给了第三方，其有权向刘桂芬主张退还转让费。 本院审查认为，刘书名提交的上述证据为其与刘桂芬的租赁合同期满后与案外人另行签订的租赁合同，其与刘桂芬是否应退还其转让费无关联性，故不予采信。 一审法院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，一审法院予以确认。 本院认为，本案双方当事人均对案涉租赁合同中吴英贵的权利义务由刘桂芬承继无异议，本院予以确认。根据双方二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点为刘桂芬是否应退还刘书名的4万元转让费。本院审查认为，第一，房屋租赁中的转让费通常是指上一手承租人基于商铺等房屋因市场培育所积累的市场人气、租赁资格流转、剩余设备设施转让等因素，向下一手承租人收取的费用。本案向刘书名收取费用的吴英贵虽然为出租人，但因其同时是案涉商铺原使用人，故收取的转让费的性质也与上述费用相同。同时，因承租人交纳的转让费与其自身租赁权紧密相关，故该转让费属于涵盖合同内租赁期间所收取的费用，在合同于2016年11月2日正常履行期满后将不涉及返还问题。第二，案涉合同于上述日期履行期满后，双方虽未对继续履行提出异议，事实上形成了不定期租赁合同关系，但此时双方进入新的合同关系的履行状态，则不涉及刘桂芬收取的与原合同期间相对应转让费的返还问题。因此，刘书名以双方后期形成不定期租赁合同关系，在这一合同关系中原交纳的转让费应当退还的上诉意见亦不成立。因此，一审判决驳回刘书名关于应退还全部转让费的诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人刘书名的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费950元，由上诉人刘书名负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  袁晟翔 二〇一九年十一月二十五日 书记员  方丽雯