山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终1815号上诉人（原审原告、反诉被告）：王德春，男，1974年1月13日出生，汉族，居民，住山东省阳信县。委托诉讼代理人：顾宗新，山东王田律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨国伟，男，1965年10月19日出生，汉族，居民，住山东省阳信县。委托诉讼代理人：刘金亭，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李剑，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。上诉人王德春因与被上诉人杨国伟房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省阳信县人民法院（2018）鲁1622民初2180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王德春上诉请求:1.上诉人请求二审法院依法撤销阳信县人民法院（2018）鲁1622民初2180号民事判决书，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求（一审法院支持上诉人要求被上诉人返还房款10万元，对上诉人主张的定金5万元、违约金78000元及中介费7800元未支持，上诉人不服为此上诉，双方争议标的为135800元），驳回被上诉人对上诉人的反诉请求（标的为50000元）；2.一、二审诉讼费及反诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定：该案系上诉人的原因造成涉案合同不能履行，从而认定上诉人构成违约，上诉人交纳的定金5万元不予返还并不支持上诉人的诉讼请求。上诉人认为一审法院这一认定是错误的，从该案来看导致合同不能履行的原因完全在被上诉人一方，完全是被上诉人销售的房屋不能过户造成的。从上诉人向法庭提交的录音证据来看，在双方协商购买该涉案房屋时被上诉人承诺涉案楼房可以过户，并且已经找过公安局办公室已经了解，完全可以办理过户手续，在可以过户的情况下上诉人才与被上诉人签订了房屋买卖合同，在签订协议后上诉人向被上诉人交纳了5万元定金。上诉人交纳定金后上诉人到银行办理房贷的相关手续，银行工作人员告知上诉人购买的楼房土地是划拨土地，在交易时需要阳信县公安局的审批，审批表需要公安局的盖章，为此上诉人到阳信县不动产中心领取了房产证的上审批表，并找被上诉人，被上诉人答复上诉人：办理过户需要等一两年后才可以，为此事双方多次协商，被上诉人也多次找单位协调，但一直未协商成，因此从这一事实来看并非是上诉人违约，而是被上诉人违约，上诉人认为根据《合同法》第94条：在履行期限届满之前当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的当事人可以解除合同，该案上诉人在办理房贷手续的过程中发现被诉人的房屋不能办理过户手续，被上诉人承诺等一两年才可以过户，被上诉人的行为违背了当时的承诺，违反双方合同的约定，上诉人才提出的解除合同，因此上诉人认为在此情况下造成违约的责任完全在被上诉人，一审法院对该事实的认定是完全错误的。二、一审法院认定：“王德春在本案中属于先履行义务的一方，其既未按合同约定办理相关的房贷审批手续，亦未向被告足额支付首付款，即要求被告未其办理过户手续，被告有权拒绝”。上诉人认为一审法院这一认定的错误的，从双方合同约定来看，上诉人并不否认上诉人在本案中先履行义务的一方，但是上诉人在办理房贷手续过程中发现被上诉人销售房屋无法办理过户手续，通过找被上诉人得知，过户需要等一两年之后，那么根据《合同法》第68条第4项“有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形，当事人可以中止履行”，而该案上诉人提交的录音虽然形成时间为2018年11月1日、3日，但是通过录音资料可以听出为了房屋是否可以过户的问题，双方进行了多次协商，从录音中可以听出：房屋不能过户，如过户只能等到一两年之后可以办理，这违背了双方当初的承诺，也违反了双方合同的约定，在次情况下，上诉人有权依据《合同法》第68条第4项可以中止履行，这是法律赋予上诉人的权利，并不能以此认定上诉人构成违约。三、一审法院认定：上诉人王德春因给他人担保债务导致信用不良，无法办理房贷审批手续，从而认定上诉人违约，上诉人认为这一认定是错误的，在庭审过程中上诉人向法庭进行了陈述，上诉人王德春虽然有信用不良，但是中介公司给上诉人出了一个办理房贷的方法，让上诉人和自己的妻子离婚，以妻子的名义办理房贷的手续，为此在办理房贷手续过程中，为了可以办理放贷，增加了上诉人妻子名下银行存款流水，为此也与被上诉人进行过协商，这一事实中介公司经办人员及上诉人提交的录音都可以证实，因此一审法院以此为理由认定上诉人违约是错误的。四、一审法院认定上诉人没有向银行办理相关贷款手续是错误的，在一审庭审过程中上诉人向法庭提供了办理借款手续的相关资料，并在不动产登记中心领取涉案房屋需办理过户时的审批表，并且为了办理放贷，增加了上诉人妻子名下银行存款流水，上诉人已经为了办理贷款提交了相关的贷款资料，同时双方合同第二条第二项第二款约定：甲方应提供银行贷款所需的材料，协助乙方办理相关手续，因此从该约定来看被上诉人没有向上诉人提供相关资料，没有协助上诉人办理贷款的相关手续，因此一审法院以此认定上诉人违约是错误的，反而是被上诉人违约。综上所述，基于上述理由，上诉人认为一审法院认事实不清，适用法律错误，判决结果严重损害了上诉人的合法权益，因此，为了维护上诉人的合法权益，特依法提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。杨国伟辩称，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请依法驳回。一、上诉人未按约定支付购房款，被上诉人有权行使先履行抗辩权，拒绝为上诉人办理房屋过户手续，同时有权在被上诉人拒绝继续履行合同的情况下，扣除上诉人所付定金。双方合同约定，上诉人应于2018年6月15日前办理银行贷款，贷款审批通过后，上诉人应将除去贷款部分的剩余房款（不低于20万元整）作为首付款一次性付给被上诉人，在首付款付清后3日内双方办理过户手续；若贷款审批手续未通过，则上诉人应在2018年10月15日前将剩余房款73万元支付给被上诉人。上述条款非常清晰的约定上诉人支付的房款需达到一定数额后，被上诉人才有义务为上诉人办理过户手续，即上诉人履行债务在先，被上诉人履行债务在后。根据一审查明的事实，上诉人并未在合同约定期限内办理银行贷款并支付首付款，亦未于2018年10月15日前支付剩余房款73万元，被上诉人有权依据《合同法》第六十七条之规定，拒绝为上诉人办理房屋过户手续。现上诉人未按合同约定足额支付购房款，后又以“无法过户”为由通过起诉方式要求解除合同，应被视为以实际行动拒绝履行合同，已构成根本违约，被上诉人有权扣除上诉人定金5万元。二、上诉人以所谓房屋不能过户为由，主张行使不安抗辩权，没有事实及法律依据。（一）涉案房屋已具备相关规定所要求的过户条件，不存在阻却过户的事由。涉案房屋为被上诉人合法所有的财产，且在2007年1月11日、2月12日分别取得了由阳信县房产管理处、阳信县人民政府颁发的房屋所有权证及国有土地使用证。根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》、滨州市人民政府办公室《关于滨州市市辖区划拨土地上城镇住房转移登记有关事项的通知》相关规定，涉案房屋完全具备过户条件，其过户亦不需要阳信县公安局盖章批准，上诉人所提“单位不同意盖章，无法过户”无法律及事实依据。（二）上诉人一审提交的录音证据不能作为认定事实的依据。上诉人一审向法庭提交三份音频资料均不完整，不排除剪切后续或前段谈话内容的现象，不具有连贯性，未能原始状态呈现，真实性存疑。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条，无疑点的视听资料必须经合法手段取得且有其他证据佐证，才能作为认定事实的依据。上诉人仅能提交三份音频资料，并无其他证据佐证，因此即使音频资料无终点，亦不能作为认定案件事实的依据。一审庭审中，上诉人自认是其向被上诉人告知涉案房屋过户必须经单位盖章同意，其在音频资料中亦存在明显诱导表述，因此被上诉人即使在音频资料中谈到房屋无法过户的情况，亦是在上诉人误导及被上诉人不了解国家政策法规情况下所作出的。（三）不安抗辩权的行使有严格法律限制，且不应成为先履行方违约的理由。根据《合同法》第六十八条的规定，行使不安抗辩权应当符合两个前提条件，一是先履行义务一方应当有确切证据证明后履行一方存在《合同法》68条所规定的法定事由，二是先履行一方应在其履行期限届满前行使不安抗辩护权，并及时履行通知义务。本案中上诉人并没有证据证明涉案房屋不能过户，且其提交的音频资料录音时间均已超过上诉人按合同约定交付房款的最后期限，被上诉人的陈述系对上诉人不履行足额交付房款义务的抗辩，不应视为对涉案房屋无法过户的证据，因此，上诉人主张不安抗辩权无事实及法律依据。王德春向一审法院起诉请求：1、依法判令我与被告解除2018年6月5日签订的房屋买卖合同；2、依法判令被告返还我交付的房屋定金50000元及购房款100000元；3、依法判令被告赔偿我违约金78000元，并赔偿中介费7800元，以上合计235800元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月5日，经滨州卓达不动产有限公司居间介绍，原被告签订房屋买卖合同，由被告杨国伟将其位于阳信县不动产权第0000358号的房产一套卖予原告。合同约定：房产成交价格为780000元，甲（被告）乙（原告）双方商定于2018年6月15日之前办理银行贷款手续，甲方应提供银行贷款所需的材料，协助乙方办理相关手续；带银行审批通过后，乙方把除去贷款部分的剩余房款一次性付给甲方（不低于贰拾万元整）；甲、乙双方在首付款付清之日起三日内办理房产证的过户手续，所产生的所有费用由乙方全部承担；故银行贷款未获审批通过，乙方定于2018年10月15日将剩余房款730000元付给甲方；因乙方原因造成合同履行不能的，乙方无权要求返还定金，因甲方原因造成合同不能履行的，甲方应双倍返还，中介方收取的费用由违约方承担；如因甲方出卖的房屋存在产权纠纷等问题只是无法办理房产证过户手续，由甲方承担全部责任，甲方应把乙方交付的所有款项全部退还；甲乙双方中如有一方违约，违约方愿承担违约责任，违约金为房屋总价款的额10%。合同签订后，原告去银行咨询得知，其因给他人担保债务导致信用不良，无法办理贷款审批手续，后在与被告的通话中得知涉案房产因被告单位领导不同意盖章的原因暂时不能办理过户手续，遂在向被告支付50000元定金及100000元购房款后再未向被告支付购房款，并于2018年12月19日诉至本院，要求解除原被告之间的房屋买卖合同，由被告返还定金及购房款，并赔偿违约金、中介费等损失。被告杨国伟在庭审中提出反诉，要求原告继续履行合同，如原告不同意则要求扣留定金50000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原被告签订房屋买卖合同的过程及履行情况；二、原告诉讼请求的事实依据及法律依据；三、反诉原告诉讼请求的事实及法律依据。原告王德春与被告杨国伟签订房屋买卖合同，并均在涉案合同书上签名捺印确认，原告依照合同约定向被告支付定金50000元、购房款100000元，原被告之间的房屋买卖合同依法成立且合法有效。原告在向被告支付定金50000元、购房款100000元以后，拒绝继续履行合同并要求解除涉案房屋买卖合同，故原被告之间的房屋买卖合同应予解除，原告已经向被告支付的购房款100000元应当返还；依照涉案房屋买卖合同的约定，原告应当在2018年6月15日之前办理银行贷款手续，带银行审批通过后，原告把除去贷款部分的不低于贰拾万元的剩余房款一次性付给被告，原被告在付清首付款之日起三日内办理过户手续，如银行贷款未获审批通过，原告定于2018年10月15日将剩余房款730000元付给被告。在涉案合同的履行过程中，原告并未提供相应的证据证明其向银行办理过贷款审批手续，且其在庭审笔录中自认因其征信不良的问题无法办理贷款审批，其并未按合同约定完成向被告交付剩余房款甚至首付款也未付清，即以被告不能给其办理过户手续为由拒绝继续履行合同并要求解除合同于法无据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求；第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：1、经营状况严重恶化；2、转移财产、抽逃资金以逃避债务；3、丧失商业信誉；4、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。原告王德春在本案中属于先履行的一方，其既未按合同约定办理相应的贷款审批手续，亦未向被告足额支付首付款，即要求被告为其办理过户手续被告有权拒绝；其提供的与被告的通话录音不能证明其拒绝履行合同符合《中华人民共和国合同法》第六十八条所规定的情形，且其在被告提出异议的情况下并无切实有效的证据予以佐证，在双方协商未果的情况下，原告诉至法院要求解除合同，经调解无效，应当视为系因原告的原因造成涉案合同不能履行；依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债券的担保。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金，故对原告王德春要求被告杨国伟返还定金50000元、赔偿中介费7800元并支付违约金78000元的诉讼请求不予支持；对反诉原告要求不返还定金50000元的反诉请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告王德春与被告杨国伟之间的房屋买卖合同；二、被告杨国伟于本判决生效之日起十日内返还原告王德春购房款100000元；三、驳回原告王德春的其他诉讼请求；四、反诉原告杨国伟不予返还反诉被告王德春定金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4837元，减半收取2418.50元，保全费1770元，反诉费525元由原告王德春负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。涉案合同约定，双方应在王德春付清首付款后三日内办理房产证过户手续，故王德春属先履行义务的一方。合同签订后，王德春支付50000元定金及100000元购房款。在咨询银行贷款时，王德春得知涉案房屋存在不能过户的情况，多次与杨国伟沟通，杨国伟始终不能确认可以办理过户手续的日期。王德春再未支付购房款。据此，王德春有理由认为杨国伟存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，其行为符合行使不安抗辩权的条件，有权中止履行支付购房款的义务。因此，王德春未按合同约定交付购房款系行使不安抗辩权的行为，并不构成违约。一审认定王德春违约有误，予以纠正。因涉案房屋不能办理过户手续导致王德春合同目的不能实现，王德春要求解除合同符合法律规定，予以支持。涉案房屋因需原产权单位盖章而无法过户，并非杨国伟恶意而为，系双方交易时国家政策所致，属于客观上履行不能，故杨国伟亦不构成违约。因此，王德春要求杨国伟承担违约责任并支付违约金及中介费，无合同及法律依据，不予支持。关于定金的问题，本案中王德春支付杨国伟50000元定金的目的是为了保证涉案合同的履行，具有从属性，应随着主合同的消灭而消灭。现涉案合同因不可归责于双方的原因解除，定金收取的依据消灭，杨国伟收取的定金应作为不当得利予以返还。因此，王德春要求杨国伟返还已经收取定金50000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。一审对定金适用的判项不当，予以纠正。对杨国伟要求扣留50000元定金的反诉请求，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，上诉人王德春的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持阳信县人民法院（2018）鲁1622民初2180号民事判决一、二项；二、撤销阳信县人民法院（2018）鲁1622民初2180号民事判决三、四项；三、被上诉人杨国伟于本判决生效之日起十日内返还上诉人王德春定金50000元；四、驳回上诉人王德春的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人杨国伟的反诉请求。一审案件受理费4837元，减半收取2418.50元，保全费1770元，由王德春负担，反诉费525元，由杨国伟负担。二审案件受理费3016元，由王德春负担1508元，杨国伟负担1508元。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇一九年十一月十四日法官助理徐丽萍书记员王楠