云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4530号上诉人（原审被告）：陈睿斌，男，汉族，1973年4月23日出生，身份证住址为云南省昆明市西山区，现住云南省昆明市。被上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****,统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。上诉人陈睿斌与被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院作出的（2018）云0112民初6060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈睿斌，被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人倪炳超到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人陈睿斌上诉请求：不服昆明市西山区人民法院作出的（2018）云0112民初6060号民事判决，请求驳回一审原告的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人在签订合同前如实告知了房屋被西山区人民法院冻结的情况，合同也未约定上诉人必须承担解封义务。买房人赵兴垂在与上诉人签订购房合同后，向被上诉人缴纳了2万元定金，但不是用于解除查封的。后因涉案房屋未能解封，赵兴垂于2017年11月10日就表示不再购买房屋，并向被上诉人提出合同无效并退还2万元押金的请求。被上诉人同意于次日即2017年11月11日退还其押金。2017年11月21日案外人赵兴垂单方面出具《声明》，被上诉人据此起诉上诉人。综上，合同未能履行并非上诉人原因导致，是因为法院执行局未能在2017年11月10日前对涉案房屋进行解封才导致合同无法履行，所以上诉人不应承担佣金及违约金。被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。一审原告昆明尊园房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告支付12560元；2.由被告立即向原告支付违约金（12560元为基数，从2017年11月11日起按日千分之一计算至款项实际付清之日）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告陈睿斌于2006年6月25日取得了座落于西山区的土地的土地使用权证。2017年10月15日，原告作为经纪方（丙方）、被告陈睿斌作为出售方（甲方）、案外人赵兴垂作为购买方（乙方）签订了编号为0054249号的《房屋买卖暨居间合同》，合同第一条约定“甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市德缘小区12栋1单元401号房屋……该物业产权状态：有抵押，产权证号：SKM20051222034，建筑面积：107.74平方米……该物业成交价格为人民币（大写）柒拾捌万伍仟元整……甲方保证已陈述的该房产权属状况、装饰情况和与房产交易有关的相关关系均属实，乙方对该物业的具体情况已充分了解并实地查看，自愿购买该物业”，另合同约定买卖双方应于2017年11月10日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。另合同第十五条约定“甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为:向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务,现丙方已促成双方签署本合同,则丙方有权收取居间报酬(佣金)。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币（大写）壹万贰仟伍佰陆拾元整（小写：￥12560.00元）。佣金支付时间为：2017年11月10日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金”，此外该份合同对其他事项亦进行了约定，原告、案外人赵兴垂、被告陈睿斌均在该合同尾部进行了签字。2017年11月21日，案外人赵兴垂向原告出具一份《声明》，原件由原告持有，该声明写有“鉴于：上述买卖合同因卖方原因（不能正常交易）未能顺利履行，即卖方已构成根本违约”的内容。2018年4月4日，昆明市不动产登记中心西山分中心出具《不动产权属登记信息》，该材料表明座落于德缘小区12幢1单元401号的房屋的不动产权利人已变更为案外人王兵、何荣荣，现该房屋无查封。庭审中，就上述合同的履行过程，原告陈述签订合同时，被告已经向案外人赵兴垂表明涉案房屋存在查封，但被告承诺于2017年11月10日前解除查封措施，办理房屋过户手续，同时由赵兴垂先行支付被告20000元用于解除查封，但合同签订后，被告并未要求赵兴垂支付上述款项，也一直以法官出差无法解除查封措施为由拒绝履行己方义务，最终未在约定期限内完成解封，合同未能继续履行。对此，被告陈述根据约定，其应当在2017年11月10日前把涉案房屋解封，但因法官出差导致在该期限内未能解封，致使合同未能履行，而赵兴垂则表示不再购买房屋，其就合同未能履行并无过错。就涉案房屋何时解封，被告陈述该房屋虽未能在2017年11月10日前解封，但已经于2017年11月30日前完成了解封，并于2017年11月30日出售给案外人王兵、何荣荣。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。本案中，原被告与案外人赵兴垂签订的《房屋买卖暨居间合同》对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同同时具有买卖合同和居间合同的法律特征，原告作为居间人向被告及第三人报告了订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，原告有权获取相应的居间报酬。结合本案查明的情况，本案因涉案房屋未能于合同约定的办理过户手续期限即2017年11月10日前解除查封而未能继续履行，虽被告主张未能依约解除查封非其个人过错，但被告确未能履行约定解封义务，其主张未履行义务的原因亦不属于不可抗力的范围，由此可见，违约方系被告陈睿斌，根据本案合同第十五的约定居间佣金应由被告陈睿斌承担。另，从原告作为居间人提供的居间服务的性质上及《房屋买卖合同暨居间服务合同》约定支付佣金的时间、居间方的义务来看，原告提供的居间服务应包含促成交易、公证、过户等一系列内容，原告在本案中仅仅只是促成了被告与第三人合同的成立，但并未能促成涉案房屋过户，故一审法院根据这一情况、合同履行过程及被告陈睿斌的违约事实，酌情确定被告陈睿斌应向原告支付约定居间佣金的80%，即10048元。就原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。被告陈睿斌主张违约金计算标准过高，结合本案合同的履行情况，被告陈睿斌的过错情况，认为《房屋买卖暨居间合同》约定的违约金计算标准过高，一审法院酌情认定由被告陈睿斌向原告支付居间佣金10048元自2017年11月11日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。据此，一审法院判决：一、由被告陈睿斌于本判决生效之日起十五日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间佣金10048元，并支付居间佣金10048元自2017年11月11日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费63元，由被告陈睿斌负担。本案二审期间，各方当事人均没有新证据提交。二审中，上诉人陈睿斌对一审法院认定的事实有异议：案外人赵兴垂出具的《声明》是无效的，是被上诉人要挟其作出的,2万元不是用于解除查封而是购房订金。本院认为，上诉人并无证据证明案外人被尊园地产公司要挟出具《声明》，应承担举证不能的责任，本院不予认可。一审判决认定事实清楚，经审查与本院二审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，上诉人陈睿斌与被上诉人尊园房地产公司、案外人赵兴垂于2017年10月15日签订的《房屋买卖合同暨居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。上诉人主张合同未能履行系不可抗力造成，我国《合同法》第一百一十七条规定“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，本案中合同未能履行是由于涉案房屋未在上诉人承诺期限内解封，故不属于不可抗力范围，上诉人陈睿斌依法应对自己的违约行为承担法律责任，故上诉人尊园房地产公司主张收取居间报酬于法有据，本院予以支持。但是，上诉人尊园房地产公司在本案中提供的服务仅为促成合同签订，其应当提供的后续协助办理抵押贷款、房屋过户登记、房屋交付等服务并未实际提供，其收取的报酬与履行的合同义务并不对等，尊园房地产公司只能就其已提供的服务主张支付佣金，一审将居间费用酌情调整为10048元及支持相应违约金的判决并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人陈睿斌负担。本判决为终审判决。审判长 保 红审判员 白 皓审判员 吴 娴二〇一九年十一月二十八日书记员 李怡庭