湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0923民初1632号原告：陈志新，男，1970年9月2日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：陈峰，湖北鼎峰律师事务所律师。被告：孙四和，男，1966年6月18日出生，汉族，住云梦县。委托诉讼代理人：杨杰，男，住湖北省云梦县。云梦三晴工贸有限公司推荐。委托诉讼代理人：张望华，湖北睡虎律师事务所律师。第三人：颜双惠，女，1986年7月9日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。第三人：颜新江，男，1958年12月8日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。原告陈志新与被告孙四和及第三人颜双惠、颜新江案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈志新及其委托诉讼代理人陈峰，被告孙四和的委托诉讼代理人张望华，被告颜双惠到庭参加诉讼，第三人颜新江未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈志新向本院提出诉讼请求：1.停止对孝感市××××路与文化路交汇处的宇辉星城1幢15楼1505室房屋的执行，并解除查封措施；2.请求确认陈志新与颜双惠2014年4月6日签订的《二手房买卖合同》合法有效；3.请求判令颜双惠立即协助陈志新办理诉争房屋的过户登记手续；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：陈志新与颜双惠及其家人是多年的朋友关系，2013年12月30日，陈志新和颜双惠达成口头协议，约定颜双惠将其所有的位于孝感市××××路与文化路交汇处的宇辉星城1幢15楼1505号房屋【房屋所有权证为孝感市房权证字第**，土地使用权证号为孝城国用（2011）第31200号】出售给陈志新，约定房屋售价为80万元，由陈志新先将购房款的一半即40万元支付到颜双惠母亲简桂凤的个人账户，余款等陈志新收回工程款后支付，支付余款时补签购房合同。当日，陈志新向简桂凤的银行账户汇款40万元。因陈志新挂靠湖北楚雄建设工程有限公司（以下简称楚雄公司）承接湖北恒达置业有限公司（以下简称恒达公司，法定代表人为颜双惠父亲颜新江）开发的孝感恒大华府项目，部分工程款未结清。2014年4月6日，经陈志新、颜双惠、楚雄公司、恒达公司等协商后达成协议，约定用下余的购房款40万元抵扣应付的工程款（该工程款已实际抵扣）。陈志新接收该房屋后进行了装修，且和家人居住该房屋至今。2019年5月，陈志新获悉云梦法院在执行孙四和与颜双惠、颜新江、十堰春宛置业有限公司民间借贷纠纷一案中查封了上述房屋，遂提出执行异议，后被裁定驳回。陈志新认为，陈志新与颜双惠签订的购房合同合法有效，陈志新多次要求颜双惠协助办理过户登记手续，但颜双惠以种种理由推拖，致使该房屋未过户。现诉至法院，请求判如所请。孙四和辩称，陈志新提出执行异议之诉的理由不能成立。1.陈志新与颜双惠签订的《二手房买卖合同》是无效合同。颜双惠的丈夫杜建峰没有在该合同签字，根据婚姻法的规定，夫妻共同财产应由夫妻双方共同处置。该合同的落款时间完全一样，有伪造的迹象，而且根据该合同的约定，自当事人签字生效，但时至今日杜建峰仍没有签字，故该合同仍未生效；2.陈志新并没有支付购房款。2013年12月30日，陈志新向简桂凤汇款40万元，而《二手房买卖合同》是2014年4月6日签订，显然该40万元不是购房款，购房款应该支付给颜双惠或杜建峰。陈志新诉称用工程款抵扣了购房款，但抵扣房款的《声明》上只有三方当事人签字，应该有六方当事人签字，个人之间的债权债务不能等同于公司之间的债权债务；3.陈志新所谓的买房存在恶意和过错。陈志新签订购房合同时明知案涉房屋已办理抵押登记，但其不清偿抵押债权而仍与颜双惠签订合同，系恶意串通损害他人利益的行为。在案涉房屋抵押权注销后（2014年6月17日），长达4年的时间陈志新未办理过户登记，陈志新诉称自己对过户无过错完全不能成立。第三人颜双惠述称，陈志新诉称内容属实。没有过户是因为颜双惠在十堰工作，很少有时间回孝感所以没有配合陈志新办理过户登记，陈志新曾多次催促办理过户登记。第三人颜新江未作述称。陈志新为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：证据一、陈志新、颜新江、颜双惠身份证复印件1份，证明当事人诉讼主体身份；证据二、（2019）鄂0923执异43号执行裁定书1份，证明陈志新提出执行异议后，被裁定驳回；证据三、案涉房屋的产权证、云梦县人民法院查封公告、颜双惠与杜建峰的结婚证、《二手房卖合同》，证明案涉房屋于2013年12月30日出售给陈志新的事实；证据四、陈志新交纳物业费的收据，证明陈志新在法院查封案涉房屋时已占有该不动产；证据五、银行转账记录及《声明书》，证明陈志新已付清购房款。孙四和为支持其抗辩理由，向本院提交的证据有：证据一、孙四和身份证复印件1份，证明被告诉讼主体身份；证据二、（2017）鄂0923民初1141号民事判决书（孙四和诉颜双惠等民间借贷纠纷案），证明判决书已生效。证据三、案涉房屋的房产登记信息，证明陈志新不过户有明显的过错。颜双惠、颜新江未提交证据。本院组织当事人进行了质证，陈志新对孙四和提交证据的真实性无异议。孙四和对陈志新提交证据一、证据二的真实性无异议，对证据三中《二手房买卖合同》的真实性有异议，对证据四认为不符合证据的形式要件，对证据五的真实性有异议。颜双惠对证据的真实性无异议。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认，并在卷佐证。结合当事人陈述及审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：孙四和与颜新江、颜双惠、十堰春宛置业有限公司因民间借贷纠纷一案诉至本院，本院于2017年12月7日作出（2017）鄂0923民初1141号民事判决书，判决颜新江偿还孙四和借款本金695万元及利息，颜双惠、十堰春宛置业有限公司承担连带清偿责任。判决生效后，三被告没有履行判决书确定的义务。2018年2月2日，本院立案受理了申请执行人孙四和的书面强制执行申请，并于2019年2月28日查封了被执行人颜双惠名下的房产（孝感宇辉星城1幢15楼1505室）。陈志新以案涉房屋已于2013年由颜双惠出售给自己为由提出执行异议。本院于2019年6月27日作出（2019）鄂0923执异43号执行裁定，驳回了陈志新的异议请求。陈志新不服该裁定，遂提起诉讼。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，要求“四种情形”必须同时有证据证实时，才能适用。陈志新提交的《声明书》从形式上看，不足以证实当事人之间达成了以工程款抵付购房款的合意，因该《声明书》上没有陈志新及颜新江的签名。且陈志新也未提交工程款实际进行了结算和抵扣购房款的相关证据。颜双惠述称因自己没有时间回孝感配合陈志新办理过户登记，所以案涉房产出售后没有办理过户手续，不符合“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。故对陈志新的诉请依法不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告陈志新的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈志新负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  褚文奇人民陪审员  潘金龙人民陪审员  万三明二０一九年十一月十一日书 记 员  邓 敏附：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。