四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初2762号 原告：都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市灌温路**。 法定代表人：马越，董事长。 委托诉讼代理人：李鸿，四川法隆律师事务所律师。 被告：岳云伟，男，1969年10月8日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：袁敏，四川重德律师事务所律师。 第三人：都江堰兴堰投资有限公司。。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村**** 法定代表人：李素梅，总经理。 委托诉讼代理人：陈俊吉，四川信善律师事务所律师。 原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）诉被告岳云伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2019年7月4日立案受理。原告新美居公司向本院提出申请，要求追加都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）为本案第三人，经审查后本院予以准许。本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行审理，原告新美居公司的委托诉讼代理人李鸿，被告岳云伟以及委托诉讼代理人袁敏，第三人兴堰公司的委托诉讼代理人陈俊吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新美居公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令岳云伟给付商铺租金、杂费108747.2元；2.判令岳云伟给付违约金20000元；3.案件诉讼费用由岳云伟承担。事实和理由：2011年10月20日，新美居公司与岳云伟签订了《商铺租赁合同》，约定将美安居装饰建材市场D区3-1-1、3-1-2商铺租赁给岳云伟，租期2011年11月1日至2014年12月31日，面积230.63平方米，租金13377元/月；合同签订后，新美居公司依约将房屋交付使用。2013年1月29日双方签订协议，约定房屋租金变更为18元/平方米，杂费5月/平方米。2016年10月28日岳云伟退还房屋。岳云伟应付2013年7月1日至2016年10月28日租金杂费208028.14元，已付99280.94元（含抵扣、优惠期折抵租金），尚欠108747.2元至今未付。新美居公司多次催收未果，遂诉至法院，望判如所请。 岳云伟辩称，1.被告既是租户，也是新美居公司股东。在新美居公司未对其股东权利义务进行明确前，其有权拒付租金，同时，双方约定收取租金的前提是兴堰公司涨跌为前提，需经过岳云伟审查，故新美居公司主张租金条件不成就；2.因新美居公司商铺漏水导致岳云伟家俱、装饰装修损害，包括漏水直接经济损失72965元、停业损失53956元，共计126921元，应在租金范围内予以扣除；3.新美居公司诉讼请求已过诉讼时效，其诉请不成立。 兴堰公司述称，1.2012年兴堰公司与装饰协会签订商铺租用协议，兴堰公司将兴堰丽景ABCD区及永丰教师楼区域部分商铺（可用于建材市场开发的商铺）交由装饰协会推广、管理、打造都江堰市装饰建材市场，由于装饰协会为社团法人，故由新美居公司承接了商铺租用协议的权利义务，新美居公司在协议有效期内有权对外签订协议并收取租金、管理费；2.2019年成都中院作出（2019）川01民终1347号民事判决书，判决新美居公司欠付兴堰公司租金8128066.61元。后新美居公司未履行，兴堰公司向都江堰市人民法院申请强制执行，并解除与之合作，同时也告知了市场内所有商家，并要求在此之后租金向兴堰公司或法院执行账户缴纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2011年10月20日，作为出租方（甲方）的新美居公司与作为承租方（乙方）的岳云伟签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，与本案有关的约定如下：第一条、租赁场所位置、期限、面积。1.甲方将美安居装饰建材市场D区3-1-1、3-1-2号经营场地租赁给乙方经营。2.合同有效期为38月，从2011年11月1日起至2014年12月31日止，其中乙方租金免租期2月，即从2011年11月1日至2011年12月31日（前两年租金单价不变，第三年按调整单间执行）。3.商铺计价面积为219.65平方米，公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为10.98平方米，商铺总计价面积为230.63平方米；第二条、交款内容及方式。1.租金单价为30元/平方米/月，摊位计价230.63平方米，租金6919元/月，租赁保证金5000元/户（该保证金经营期间不退，也不计息，乙方办理退场手续后一月内无息退还）。2.乙方向甲方缴纳租金每陆个月为壹个付款周期；租赁保证金新商家一次性缴纳，续签商家由上一年度结转；乙方合同费用必须于合同付款日前一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，即提前一月支付下半年租金，先付后用。乙方第一次交款时间：2011年10月25日，交款金额46514元。第二次交款时间：2012年5月31日，交款金额41514元。第三次交款时间：2012年11月30日，交款金额41514元。第四次交款时间：2013年5月31日，交款金额41514元。第五次交款时间：2013年11月30日，交款金额按调整单价执行。第六次交款时间：2014年5月31日，交款金额按调整单价执行。4.逾期未付或未足额支付：①逾期在十日之内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，甲方按每日千分之一的比例计算向乙方收取逾期应交款违约金，并与实际支付应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行。②逾期在20日之内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，甲方按每日千分之二的比例计算向乙方收取逾期应交款违约金，并与实际支付应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行。③逾期在30日后，则视为乙方单方面解除合同，甲方有权无偿收回所租场地，乙方所交费用则作违约金不予退还，一切损失由乙方自行承担。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同继续履行，但必须交清之前费用及违约金；第三条、权利和义务。2.甲方负责市场的日常经营管理，配备相应的管理人员对卖场进行安全、消防、保洁等经营管理工作；第八条、本合同经双方签字盖章后生效。在该份合同的尾页，新美居公司在“甲方”栏签章，岳云伟在“乙方”栏签名捺印。合同签订后，新美居公司依约向岳云伟交付案涉商铺。 二、2013年1月29日，新美居公司向岳云伟出具文件一份（以下简称变更协议），载明“岳云伟（掌上明珠）股东：1.你所租用的新美居公司管理的美安居D区3栋3-1-1、3-1-2号铺面，从2013年1月1日起至2016年1月1日止按每月18元/㎡支付租金，并给予2012年3个月租金免租期优惠。2016年1月1日后，如果兴堰公司对你所承租的铺面房租有涨跌，则公司应将与兴堰公司租房合同原始件交你审查。按兴堰公司对公司房租每平方米涨跌多少，公司对你房租每平方米就涨跌多少。如果房租租金不变化，你所承租的房租仍按每月18元/㎡交纳。2.除房屋租金外，你需另行交付市场整体广告费、物管费等杂费每月3.5元/㎡。另外公司从2013年7月1日起收取市场管理费每月1.5元/㎡。6.公司成立时你系公司股东（出资5万元），如果公司不再经营美安居项目时，由普通股股东马越不附任何条件支付你5万元以退还股本金”。在该文件的尾页部分，有新美居公司及岳云伟签字捺印。 三、2016年10月28日，岳云伟向新美居公司申请并办理了案涉租赁商铺的交接手续，交接单载明：房屋现状完好，退租原因为没精力管理，退出品牌代理。2018年11月23日，新美居公司向岳云伟寄发《美安居装饰建材市场费用催缴函》，要求其于2018年12月7日前到美安居市场管理办公室缴纳商铺租金及费用。 四、庭审中，新美居公司诉称，岳云伟应付2013年7月1日至2016年10月28日的租金、杂费合计208028.14元，岳云伟已向其支付99280.94元，此款包括抵扣了其应向岳云伟退还的新美居公司股权本金50000元、保证金5000元、三个月优惠租金12454元，以及岳云伟缴纳的租金，岳云伟尚欠租金杂费共计108747.2元。岳云伟对此事实予以确认。 另，岳云伟当庭陈述其抗辩因案涉商铺漏水所造成的损失，已另案主张。 上述事实，有当事人陈述及新美居公司提交的诉争双方身份信息证明、《商铺租赁合同》、变更协议、《美安居市场房屋退房交接单》、《美安居装饰建材市场费用催缴函》、邮寄单等证据在案作证，本院予以确认。 本院认为，一、根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，案涉房屋的所有权人兴堰公司证实其将该房屋交由新美居公司对外招租运营，据此，新美居公司与岳云伟签订的租赁合同系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，该合同依法成立并有效，双方应遵照执行。 二、关于诉讼时效的问题。本案中，岳云伟欠付新美居公司截止2016年10月28日的租金为108747.2元。新美居公司曾于2018年11月向岳云伟寄发《美安居装饰建材市场费用催缴函》，要求岳云伟支付租金及相关费用。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，诉讼时效并未超过。岳云伟抗辩诉讼时效已过的主张，于法无据，不能成立。 三、关于岳云伟应付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”，第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，岳云伟作为承租人，应依照租赁合同中关于支付租金的方式、时间和金额的约定支付租金以及包括市场整体广告费、物管费等在内的杂费。根据庭审查明的事实，诉争双方确认岳云伟尚欠新美居公司租金及杂费共计108747.2元，故本院认为新美居公司提出的要求支付租金、杂费的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。 四、关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，《商铺租赁合同》中约定了逾期支付租金应承担违约责任。鉴于我国违约金制度以补偿为主，以惩罚为辅，兼顾合同履行情况、当事人过错成都以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定违约金5000元，由岳云伟向新美居公司支付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告岳云伟于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付自2013年7月1日至2016年10月28日止的租金、杂费共计108747.2元； 二、被告岳云伟于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付违约金5000元； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费2874元，减半收取1437元，由被告岳云伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 潘秀芳 二〇一九年十一月十八日 法官助理 邓 娟 书 记 员 甘小红