上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11635号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路****。法定代表人：李兴珍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谷源玲，上海市申华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄荣，女，1972年10月27日生，汉族，住址海南省海口市秀英区。委托诉讼代理人：张宓玲，上海中常达律师事务所律师。上诉人上海亚和投资管理有限公司（以下简称亚和公司）与被上诉人黄荣房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初17653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。亚和公司上诉请求：撤销原审判决，改判双方合同在认定为有效的情形下解除，并驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求。事实与理由：一、黄荣、亚和公司签订的《租赁合同》应为有效。《军队房地产租赁许可证》系证明上诉人可租赁并经营使用涉案军产的合法有效凭证，承租商户亦可凭该许可证办理经营所需手续。合同履行期间军队停发该许可证系双方无法预见的情况，故应认定为不可抗力，被上诉人不能办理经营手续的原因和过错不在于上诉人。且涉案房屋在停偿政策出台后经中央军委批准纳入委托管理方式处置，上诉人基于对涉案房屋委托管理的权利有权经营使用涉案房屋。故双方履行合同及被上诉人使用房屋并无障碍，本案双方之间租赁合同的目的可以实现。二、涉案房屋系军产，不应受《建筑法》及租赁合同司法解释调整及约束，原审仅以地方政府部门意见认定涉案房屋系违法建筑而认定涉案合同无效，缺乏事实和法律依据。即使本案适用以上法律文件，现上诉人于2019年6月12日获得《军队房地产使用许可证》，故涉案房屋已于一审判决前取得了涉案房屋的有效产权证明，导致涉案合同无效事由已排除，原审判决应予纠正。三、合同履行期间被上诉人一直占有使用房屋并经营获利，其有充分时间办理经营手续但未及时办理，故无法办理经营手续的责任在于被上诉人。且涉案合同因被上诉人拖欠租金等违约行为已实际终止，其无权就涉案房屋装修、家具等主张任何权利。四、原审认定合同无效，导致中央军委决定以委托管理方式经营本案项目无法实施，致使停偿政策无法落实，与停偿重大战略决策的精神相背离，故二审法院应予纠正。被上诉人黄荣辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄荣的一审诉讼请求：1.确认黄荣、亚和公司签订的《租赁合同》无效；2.判令亚和公司返还黄荣已经支付的租赁保证金467,292元、物业管理费保证金84,000元、公共事业费保证金60,000元；3.判令亚和公司返还黄荣支付的首期租金415,371元、首期物业管理费84,000元；4.判令亚和公司返还黄荣支付的租金及物业管理费2,885,602.62元；5.判令亚和公司赔偿黄荣装修费用损失2,001,666.40元；6.判令亚和公司赔偿黄荣厨具等损失825,490元；7.判令亚和公司承担本案诉讼费、保全费以及因保全而发生的费用3,000元。亚和公司的一审反诉请求：1.判令黄荣支付拖欠的租金1,659,225.50元、物业管理费140,000元、电费68,393.90元、煤气费84,040.20元、水费15,491.20元；2.判令黄荣支付逾期付款违约金804,744.44元，自欠款之日起每逾期一日，按欠款额的千分之三计算至2018年1月31日；3.判令黄荣支付违约损失赔偿金934,584元；4.判令黄荣已经支付的租赁保证金467,292元及物业管理费保证金84,000元归亚和公司所有；5.判令黄荣支付亚和公司装修期内免除的租金415,371元；6.判令黄荣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实;2012年5月23日，XX房地产管理局颁发《军队房地产租赁许可证》，其中载明：出租人为XX生产处，承租人为亚和公司，租赁用途为商业，租赁面积为60,000平方米，有效期自2012年3月1日至2015年2月28日。2014年4月24日，南京A局向上海市工商局出具证明，同意亚和公司将部分房屋分租用于商业、办公，望凭此证明给予办理工商登记注册等相关手续。2014年10月30日，黄荣（乙方）与亚和公司（甲方）签订租赁合同，约定：租赁物业单元为上海市长宁区XX路XX号XX购物中心A-111、A-112、A-113、A-114、A-115单元（以下简称涉案房屋）；租赁物业的面积569平方米；租赁物业仅供乙方自我经营XX品牌餐饮；租金先付后租，乙方应于本合同签署之日起五日内向甲方支付起租日后第一期的租金，本合同第一期租金金额相当于三个月之首年保底租金；第二期租金如遇非完整月的情形，则计租至非完整月份的月底；自第二期起，甲方于每个公历月15日向乙方发放下个公历月之付费账单，乙方于每个公历月25日之前支付下个公历月之租金；日租金为月租金X12/365；预计交付日2014年11月15日；装修期自实际交付日开始起计90天，装修期内无须缴付保底租金及物业管理费，但应缴纳应由乙方缴交的其他费用包括但不限于公共事业费、装修管理费等；起租日为免租装修期结束次日起；租赁期自起租日起乙方承租甲方租赁物业满6年止；保底租金自起租日起计的第一、二年每月保底租金为人民币138,457元，第三、四年每月保底租金为人民币155,764元，第五、六年每月保底租金为人民币173,071元；第一期租金金额相当于三个月之首年保底租金为人民币415,371元；物业管理费每月人民币28,000元，第一期物业管理费相当于三个月之物业管理费计人民币84,000元；合同保证金包括租赁保证金和物业管理费保证金，相当于三个月的保底租金计人民币467,292元和三个月物业管理费之金额计人民币84,000元，共计551,292元；公共事业费保证金计人民币60,000元；电费的收费标准为每度1.1元，水费的收费标准为每立方米5.23元；煤气费的收费标准按煤气公司账单按实计费；甲方有义务保证在合同期内对涉案房屋拥有合法有效的房屋所有权或房屋使用权及其相应的证照或证明档，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照。甲方有义务确保租赁物业建设手续合法，取得了政府主管部门颁发的竣工验收备案表。乙方有权要求甲方保证在合同期内对涉案房屋拥有合法有效的房屋所有权或房屋使用权及其相应的证照或证明档，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照。乙方有权要求甲方确保租赁物业系合法建设。乙方有权要求甲方配合乙方办理工商、税务等部门的注册登记手续，并提供租赁物业的权属证明文件。乙方未按本合同约定的方式和时间，向甲方支付租金、物业管理费、合同保证金及其补足额等所有本合同内约定的应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之三向甲方或其委托方支付违约金，逾期超过三十个工作日甲方有权解除本合同并按第25.5款约定处理；本合同因乙方原因解除时，甲方有权单方面没收乙方的合同保证金并要求乙方补足合同保证金的差额；本合同因乙方原因解除时，甲方有权单方面向乙方追偿因其违约所给甲方带来的损失折算租金为6个月；任何一方按本合同约定解除合同的，本合同应于违约方收到解约方发出的解约通知之日解除。在租赁期限届满且在乙方无违约行为及甲方确认乙方对其不再构成可能的经济责任并按本协议约定退还租赁物业的三十日内，甲方将租赁保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方。2014年12月1日，亚和公司将涉案房屋交付给黄荣,黄荣在房屋交接确认书上签字。2015年10月28日，案外人上海A有限公司向上海市规划和国土资源管理局要求获取涉案房屋所在的XX路XX号XX广场改建工程的建设规划许可证，该局于同年12月1日回复称，“因本机关未制作，该政府信息不存在”。一审审理过程中，亚和公司确认涉案房屋所在的XX路XX号XX广场并未取得建设规划许可证。2015年11月10日，南京A局再次出具证明，表示涉案房屋的军队租赁许可证正在办理中，请予支持办理工商登记注册等手续。2016年4月28日，黄荣向亚和公司支付租赁保证金467,292元、物业管理费保证金84,000元、公共事业费保证金60,000元以及首期三个月租金415,371元、首期物业管理费84,000元。2017年8月21日至2017年11月27日期间，亚和公司多次向黄荣发送催款函讨要欠款。黄荣表示未收到过上述催款函。2017年11月8日，上海警备区全面停止有偿服务工作领导小组办公室向长宁区环保局以及长宁区公安消防支队分别发函，称该部在长宁区3个停偿租赁项目（其中一个为涉案项目）经初审同意采取委托管理方式处置，请地方政府给予大力支持，与任务单位进行对接，并给予上述3个项目入驻商户办理相关证照。同年12月27日，长宁区停偿办公室向长宁区市场监督管理局致函，称根据12月21日，驻沪部队全面停止有偿服务工作例会会议精神，对于驻沪军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室原则同意的委托管理项目，可借鉴宝山区经验做法，予以办理临时证照，减少委托管理工作矛盾。2018年1月4日，黄荣向亚和公司发函称，由于产权等原因，黄荣的酒家进驻涉案房屋后一直都无法办理营业执照等正常经营所需的合法证照，处于无证经营的状态，严重影响酒家的日常经营运作。因此黄荣向亚和公司提出于2017年12月31日终止双方的租赁合同，并称已于2017年12月27日向亚和公司快递了解除的信函。2018年5月1日，中共中央办公厅印发关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见的通知，称自2016年年初开展该项工作以来，项目清理停止成效明显，停止范围包括军队各级机关、部队及其所属事业单位开展的有偿服务活动，并要求按委托管理等方式分类处置复杂敏感问题。2018年7月19日，中央军委后勤保障部及国家市场监督管理总局印发通知，纳入委托管理和生活保障社会化使用的房地产项目，需申请办理军队房地产使用许可证，有效期限不超过5年。经批准使用部队委托管理和生活保障社会化房地产作为住所（经营场所）的运营方，应提交许可证复印件及工商登记相关资料，向有管辖权的工商登记部门申请办理工商登记，并确认该通知自2018年9月1日起实施。2018年9月1日，军队全面停止有偿服务工作领导小组下达通知，同意军委国防动员部全面停止有偿服务项目中，1,139个项目分别采取委托管理、资产置换、军民融合等方式处置，其中以委托管理方式处置的项目中包括涉案房屋所在的XX路XX号XX广场。2018年9月24日，中央军委国防动员部转发通知，要求将中央军委批准的停偿项目按分类处置方式抓紧进行处置。2018年10月15日，中央军委后勤保障部颁发《军队房地产使用许可证》，其中载明：管理方为Z公司，运营方为亚和公司，房地产位置为上海市长宁区XX路XX号，使用用途为商业，房屋面积70,029平方米，有效期自2018年10月15日至2023年8月31日。一审审理中，双方一致确认：1.双方签订租赁合同后，除首期租金以及物业费外，黄荣共计向亚和公司支付了后续租金及物业管理费2,567,371.72元；2.黄荣尚未支付的水电煤费用为52,419.80元；3.以2018年1月15日作为亚和公司收回涉案房屋的时间；4.涉案房屋目前已经出租给案外人，黄荣的装修已经不存在。亚和公司表示，如法院认定租赁合同无效，要求一并处理如下无效后果：1.黄荣向亚和公司支付2014年12月1日至2018年1月15日期间房屋占用使用费（参照租金标准）、物业管理费以及拖欠的水电煤费用52,419.80元；2.已经缴纳的保证金在抵扣黄荣应当支付的上述费用后如有余额同意返还。黄荣则主张对于房屋占有使用费及物业管理费应当按照合同约定的50%计算，而支付期间应当为2015年2月19日至2018年1月15日（扣除免租期）；3.黄荣主张的装修损失及厨具等的损失，应当折旧计算，同意按照五年进行折旧。关于装修费用损失，黄荣提供如下证据：1.店铺员工陈某（甲方）与案外人上海B有限公司（乙方）签订的装饰工程施工合同，约定施工地址为长宁区XX路XX广场XX楼；总价款1,888,888元；工期自2014年11月15日至2015年1月15日。乙方指派席某为乙方驻工地代表，全权负责合同履行。2.工商银行转账凭证，显示陈某分别于2014年11月13日、11月18日、12月2日、12月5日、12月16日、12月29日、2015年1月27日向席某转账200,000元、366,666.40元、300,000元、400,000元、300,000元、200,000元、100,000元。陈某于2014年11月10日转账支付设计款45,000元。丁某（店铺员工）于2015年7月17日向席某转账50,000元，于2015年8月17日向胡某转账支付改装款40,000元。黄荣认为上述转账记录证明作为XX员工的陈某及丁某通过转账等形式支付装修工程款1,916,666.40元、包房改造费40,000元以及设计费45,000元。亚和公司对黄荣的上述证据不予认可。亚和公司无法确认合同以及转账记录的真伪，没有开具发票、也缺少竣工报告，收款方也不是合同中相对应的公司。黄荣自行搬离房屋，已经放弃了装修损失的赔偿请求权，且涉案房屋装修已经经过四年时间，即便存在装修损失，装修残值已经很低。关于厨具等设备损失，黄荣提供如下证据：1.增值税发票一张，发票抬头为上海C有限公司，货物名称为厨房设备，金额为542,310元。陈某工商银行账户明细清单，显示陈某分别于2014年11月8日、2015年2月13日支付厨具款213,697元、200,000元。丁某工商银行账户明细清单，显示丁某分别于2015年5月15日、7月17日向施得兵转账支付厨具款50,000元、50,000元。2.发票一张，发票抬头为上海C有限公司，项目为餐具一批，金额为31,380元。3.增值税发票一张，发票抬头为上海C有限公司，货物名称为六门冰箱，金额为8,800元。4.陈某工商银行账户明细清单，显示陈某于2015年1月15日支付煤气开通费用140,000元。5.案外人马某出具的金额为1万元的支付证明单。增值税发票一张，发票抬头为上海C有限公司，货物名称为厨房设备，金额为17,900元。6.陈某工商银行账户明细清单，显示陈某于2014年12月25日转账支付环境评估费12,000元。7.发票一张，发票抬头为上海C有限公司，项目名称为厨房设备，金额为15,200元。8.发票一张，发票抬头为上海C有限公司，项目名称为厨具一批，金额为47,900元。9.2014年11月26日及2016年12月15日企业名称预先核准通知书及2015年1月4日的公司登记（备案）申请书，显示黄荣作为股东申请将“上海C有限公司”作为即将设立的企业名称通过了上海市工商行政管理局的名称预先核准以及黄荣曾提出申请设立名称为上海C有限公司的一人有限责任公司，因XX广场房屋没有产权证明无法办理营业执照。10.厨房设备清单图。黄荣主张上述证据可以证明其为购买厨具、餐具等设备支付了825,490元，且将这些餐厨具及设备安装及使用于涉案房屋内。亚和公司对于发票真实性认可，但发票显示抬头为上海C有限公司，虽然黄荣提供证据证明其与该公司存在关联性，但发票的开票时间早于公司名称预核准时间。对于银行转账记录真实性不认可，认为转账记录不具有唯一性。同时黄荣系违约主动搬离，已经将所有厨具设备搬离，没有留在涉案房屋内。且黄荣亦未提供证据证明所有的厨具设备等全部安装在涉案房屋。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案一审辩论终结前，亚和公司不能证明涉案房屋所在XX广场已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，现黄荣以此为由要求确认就涉案房屋签订的租赁合同无效，一审法院予以认可。亚和公司主张双方就涉案房屋签订的租赁合同系因黄荣违约解除而终止，缺乏依据，不予支持。亚和公司据此要求黄荣承担支付拖欠租金以及承担违约责任的诉请，亦不予支持。租赁合同无效后，亚和公司应当返还黄荣已经支付的租金及物业管理费。双方一致同意黄荣已经支付的保证金与黄荣应当向亚和公司支付的费用予以抵扣，一审法院予以确认。双方关于黄荣是否应当向亚和公司支付使用费、物业管理费，如何确定支付标准及期间，以及租赁合同无效后的赔偿责任存在争议。首先，涉案房屋所属的“XX购物中心”虽然未取得建设工程规划许可证，但在对外经营期间，并未发生安全隐患或现实危险导致黄荣无法正常使用涉案房屋，难谓使用、收益的合同目的完全不能实现，而黄荣确实使用涉案房屋对外经营，根据权利义务相一致的原则，黄荣应当支付使用费、物业管理费。其次，关于支付期间。亚和公司主张自2014年12月1日涉案房屋交接之日计算至2018年1月15日。黄荣主张自2015年2月19日（装修完成之后）计算至2018年1月15日。黄荣支付使用费的基础是黄荣使用涉案房屋，租赁合同目的得以实现。根据双方确认的交接书，黄荣于2014年12月1日接收了涉案房屋，后即为经营目的着手装修，应当认为黄荣自此已实际占有并开始使用涉案房屋，故一审法院确认黄荣应当支付2014年12月1日至2018年1月15日的房屋占有使用费及物业管理费。再次，关于使用费、物业管理费的计算标准。亚和公司主张按合同约定的标准支付；黄荣主张即使支付，因亚和公司原因致黄荣无法申办合法经营证照，使用费应按合同标准的50%计算。鉴于2015年2月黄荣开始营业时，亚和公司提供的军队房地产租赁许可证期限即将届满，此后亚和公司未能向黄荣提供有效的租赁许可证，确实对黄荣办理合法经营所需证照产生一定影响；且装修期间，黄荣属于经营准备期，尚不具备开业经营条件，但从另一方面看，黄荣使用涉案房屋对外经营并获得收入，即使未盈利，也主要与餐厅经营时间、经营方式、市场需求等经营风险相关，不完全是因为建筑物没有建设工程规划许可证或租赁许可证期限届满所致，故租赁合同目的已部分实现。基于以上原因，一审法院酌情认定由黄荣参照合同约定标准的一定比例向亚和公司支付房屋使用费2,984,180.10元、物业管理费577,500元。黄荣应向亚和公司支付实际使用的2017年12月的水电煤费用52,419.80元。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。亚和公司承租上海XX第一招待所位于XX路XX号房屋场地（XX购物中心），由亚和公司出资并负责规划设计方案，亚和公司在规划设计方案未获规划部门审批通过的情况下即开工建设，故《租赁合同》无效的过错主要在于亚和公司。关于合同无效后的损失赔偿，一审法院综合各种因素，结合黄荣、亚和公司各自责任，酌情予以确定。关于黄荣主张的装修费用损失2,001,666.40元系黄荣为进行装修、经营所支出的费用，鉴于合同无效的过错主要在于亚和公司，故亚和公司就该损失应承担一定赔偿责任，同时虑及涉案房屋的装修已经黄荣合理使用，应扣减一定的损耗等因素。鉴于现场已拆除，虑及黄荣对涉案房屋进行过装修的事实，综合考虑黄荣租赁物业的建筑面积、经营的餐饮项目、装修使用的损耗、折旧年限、过错责任的承担等因素，一审法院酌定亚和公司应当赔偿的装修损失金额为409,680元。关于厨具等设备损失825,490元，考虑到黄荣并未提供充分证据证明其主张金额所对应厨具设备均系安装使用在涉案房屋中以及黄荣系主动自行搬离涉案房屋等因素，但虑及黄荣经营餐饮必然会需要购置厨具等设备，且确实存在部分设备无法搬离拆除的可能性，故一审法院酌定亚和公司应当赔偿的厨具设备损失为158,952元。关于黄荣要求亚和公司支付因保全而发生的保全担保函费用3,000元，该费用系黄荣为诉讼所支出的必要费用，其要求亚和公司承担缺乏依据，故不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于2019年6月28日作出判决如下：一、黄荣与上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区XX路XX号“XX中心”A-111、A-112、A-113、A-114、A-115单元签订的租赁合同无效；二、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还黄荣租赁保证金467,292元、物业管理费保证金84,000元、公共事业费保证金60,000元，合计611,292元【本条所确定的保证金应先行抵扣黄荣应当向上海亚和投资管理有限公司支付的费用】；三、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还黄荣首期租金415,371元、首期物业管理费84,000元,合计499,371元；四、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还黄荣后续租金及物业管理费2,567,371.72元；五、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿黄荣装修损失409,680元、厨具餐具设备损失158,952元，合计568,632元；六、黄荣应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司上址房屋使用费2,984,180.10元，物业管理费577,500元，合计3,561,680.10元；七、黄荣应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司2017年12月的水电煤费用52,419.80元；八、驳回黄荣的其余本诉请求；九、驳回上海亚和投资管理有限公司的其余反诉诉请。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼保全费5,000元，由黄荣负担2,500元，上海亚和投资管理有限公司负担2,500元。本诉案件受理费59,563.95元，由黄荣负担18,790.62元，上海亚和投资管理有限公司负担40,773.33元。反诉案件受理费22,092.57元，由上海黄荣负担13,255.54元，上海亚和投资管理有限公司负担8,837.03元。二审中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点在于双方就涉案标的物所签订的租赁合同之效力。根据本案所查明的事实，上诉人与被上诉人于2014年10月30日就涉案房屋签订租赁合同时，上诉人虽持有有效期至2015年2月28日之《军队房地产租赁许可证》，但一则双方租赁合同履行期间，该许可证在期限届满后一直未能获得续期；二则尚无证据显示涉案房屋所属的“XX购物中心”已取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设。故根据我国租赁合同司法解释的相关规定，一审法院认定双方就此签订的租赁合同无效，当属正确。虽然在一审审理期间，上诉人于2018年10月15日获得了有效期自该日起至2023年8月31日止的《军队房地产使用许可证》，但并不能就此否认涉案房屋至今尚未取得建设工程规划许可证的事实，故上诉人以其已获得许可证且承租商户可凭该许可证办理经营所需手续，而不影响合同目的实现为由，上诉主张涉案租赁合同有效，其理由不成立，本院不予采纳。合同无效后，因该合同所取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人依据涉案租赁合同向上诉人已支付的租金、物业管理费及各项保证金，理应由上诉人予以返还。但考虑到被上诉人实际占有使用涉案房屋期间确实对外经营并获取相应利益，故被上诉人仍应向上诉人支付其实际占有房屋期间的相应房屋使用费和物业管理费，一审法院认定上诉人应返还的保证金应先行抵扣被上诉人应支付的该部分房屋使用费及物业管理费，并无不当，本院予以认同。至于被上诉人所应支付的房屋使用费及物业管理费的计算标准，考虑到上诉人持有的《军队房地产租赁许可证》于2015年2月底就届期，被上诉人无法办理证照客观上对其实际经营使用涉案房屋产生一定的影响，一审法院结合本案的实际情况，参照租赁合同约定的标准对于房屋使用费及物业管理费计算标准酌情予以核减，其数额尚属合理，本院予以认同。上诉人主张按照合同约定的标准全额支付，本院不予采纳。至于过错责任的认定。上诉人与被上诉人签订的租赁合同因“XX中心”未取得建设工程规划许可证而无效，虽然出租人和承租人都有过错，但上诉人在明知“XX中心”未取得建设工程规划许可证的情形下将涉案房屋出租应承担主要责任，租赁合同无效产生的损失，上诉人作为出租人应予赔偿。上诉人主张系被上诉人自身原因未能及时办理证照，依据不足，本院不予采信。上诉人关于涉案租赁合同因被上诉人拖欠租金等违约行为已实际终止，被上诉人无权就涉案房屋装修、家具等主张权利的上诉意见，依据不足，本院亦不予采纳。关于损失如何确定的问题，因涉案房屋已由上诉人租赁给案外人使用，故一审法院结合被上诉人提供的证据及综合本案的实际情况等酌情确定了被上诉人的包括装修损失在内的损失金额，尚属合理，本院予以认同。综上，上诉人亚和公司的上诉主张依据不足，本院不予支持。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币49,610.36元，由上诉人上海亚和投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十一月十五日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……