江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1023民再2号原审原告：宝应鹏宇物业服务有限公司，住所地宝应县望直港镇兴港居委会望中组（幸福路**）。法定代表人：屈飞鹏，系公司总经理。委托诉讼代理人：谢绍唐，宝应县兴港法律服务所法律工作者。原审被告：马某1,男,1977年7月4日生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：马某2（系马某1父亲），男，1949年5月8日生，汉族，住宝应县。原审原告宝应鹏宇物业服务有限公司（以下简称鹏宇物业公司）与原审被告马某1物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，于同年4月23日作出（2018）苏1023民初1532号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年4月29日作出（2018）苏1023民监7号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告鹏宇物业公司的委托诉讼代理人谢绍唐，原审被告马某1的委托诉讼代理人马某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹏宇物业公司再审诉称，其诉讼请求与原审一致，即：1、请求判令马某1支付物业费、垃圾清运费、水电共摊费合计3641元；2、本案诉讼费用由马某1承担。事实与理由：原审被告马某1系宝应县某某小区的住户，其住宅面积为127.4m2。从2013年7月1日至2017年12月31日，马某1共欠原审原告物业费、垃圾清运费、水电共摊费共3641元。经原审原告多次催要，原审被告未给付。故提起诉讼，请求判如诉请。原审被告马某1再审辩称，1、鹏宇物业公司主张的2015年9月30日（含9月30日）前的物业费、垃圾清运费、水电共摊费已超过诉讼时效。马某1没有在小区小区居住，也没有收到催交通知。鹏宇物业公司未在规定时间内提供真实完整的催要证据，故2015年9月30日前的诉讼请求超过诉讼时效，请求法院不予支持；2、鹏宇物业公司主张的物业费收费标准不合法，没有经过本小区双过半（即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数）业主同意，没有经过县物价局核准，属于违规违法收费；3、国家没有文件规定需要收取垃圾清运费，鹏宇物业公司主张垃圾清运费属于重复收费，这个费用应该包含在物业服务费之中；4、鹏宇物业公司没有及时将多收取的共摊水电费退还包括马某1在内的各位业主；5、鹏宇物业公司不执行国家相关政策，剥夺了业主的选举权和被选举权，以所谓的物业管理委员会作为收取各项费用的依据，与《物权法》、《反垄断法》以及《物业管理条例》、物价部门制定的收费规定相冲突。鹏宇物业公司与马某1签订的物业服务合同内容属于霸王条款，不具有法律效力；6、鹏宇物业公司各项服务不到位，如单元门不好锁、对讲机无法使用、下水管道不及时疏通导致漫水、公共区域无人打扫、水泥柱损坏等，达不到0.48元/m2的收费标准。鹏宇物业公司在原审起诉请求：1、请求判令马某1支付物业费、垃圾清运费、水电公摊费合计3641元；2、诉讼费由马某1承担。原审认定：马某1系宝应县某某小区的业主,房屋建筑面积为127.4平方，其于2010年8月29日入住该小区。鹏宇物业公司作为该小区前期聘任的物业服务公司，一直为该小区提供物业服务，经宝应县房管局认定为具有三级资质。鹏宇物业公司与马某1签订《宝应县前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），约定物业费标准为每平方米0.38元/月。签订该协议后，马某1已缴纳两年的物业管理费。2015年7月23日，鹏宇物业公司与经宝应县望直港镇人民政府批复成立的代行小区小区业主委员会及业主大会的物业管理委员会成员达成一致意见，将物业费调整至每平方米0.48元/月，水电公摊费每户每年50元，后将该标准在小区内予以公示。马某1的房屋从2013年7月1日至今起未缴纳物业费、水电公摊费、垃圾处置费。原审认为，原、被告之间系物业管理服务关系，在原告按约提供物业管理服务后，被告理应及时交纳相应的物业服务费。被告拖欠原告物业费四年多，原告多次催要，虽未保留书面证据，但根据多位小区管理人员陈述及常理，原告确实多次向被告催要相关费用，故原告起诉未超过诉讼时效。原、被告在业主手册中明确约定原告物业费用、垃圾处置费用、水电公摊费用的收费标准，是双方真实意思表示，本院对该标准予以认定。2015年7月23日，由代行小区小区业主委员会及业主大会职责的物业管理委员会成员达成一致意见，确定新的物业费用及水电公摊费用的标准，该标准应适用于全体业主。但物业公司提供的服务质量不能达到合同约定的标准，物业费应当作相应降低，其要求按合同约定的资费标准给付物业费用，有失公平，本院不予支持。本案中，被告举出小区内多处卫生及安全隐患问题，其物业服务存在瑕疵。根据物业公司服务中存在的瑕疵程度，本院酌情减少被告30%的物业费。被告辩称装修押金有部分未退，对该事实，原告予以认可，被告可自行前往小区物业管理服务处进行清退。被告辩称空置房的问题，因其住宅并不符合国家对于空置房的相关规定，对此，本院不予认可。被告马某1根据本院确定的数额向原告缴纳2013年7月1日至2017年12月31日期间的物业费用。原审判决：一、被告马某1于判决生效之日起十日内向原告宝应鹏宇物业服务有限公司支付物业管理费、水电公摊费、垃圾处置费合计2548元[（729元+832元+1248元+832元）×70%]；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告马某1负担。再审查明，马某1系宝应县某某小区（建筑面积127.4平方米）的业主,于2010年8月29日入住该小区至今。鹏宇物业公司是资质等级为三级的物业管理企业，为马某1所在的小区小区提供物业管理服务。2010年8月29日，鹏宇物业公司与马某1签订《协议》，对物业服务企业与业主双方的权利和义务、物业管理公共服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、共用专项设备运行的能源消耗分摊、代收代缴收费服务、维修资金的管理使用、违约责任等均作出明确约定。鹏宇物业公司还向马某1等业主发放了《业主（商户）手册》。《业主（商户）手册》第三部分对物业费用构成进行细化，明确了物业管理费、装修管理费、代收费用（包括维修基金、垃圾处置费、公共设施设备共摊水电费）等收费项目的收费标准、依据、方式。2013年12月30日，宝应县物价局、宝应县房产管理局以宝价字[2013]61号文件发出《关于调整并公布我县普通住宅物业公共服务费指导价标准的通知》，明确自2014年4月1日起，普通住宅三级物业服务费指导价标准调整为0.55元/月.平方米，二级为0.44元/月.平方米，一级为0.25元/月.平方米。该通知第三项规定：未成立业主委员会或物业管理委员会的小区，原则上不调整，确需调整的，物业服务企业应当在乡镇人民政府组织、指导、监督下，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整等。2015年2月13日，宝应县望直港镇人民政府根据宝应县望直港镇兴港社区的请示，作出《关于成立某某小区小区物业管理委员会的批复》，决定在不具备成立业主大会和业主委员会条件的小区小区，成立由郭顺东等七人组成的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。同年7月23日，小区小区物业管理委员会召开会议，就小区房屋维修、弱电系统接线盒安装维修、门铃系统维修、物业收费标准调整等问题进行讨论并形成会议纪要。该会议决定将物业费在指导价范围内暂调整为0.48元/月.平方米，水电共摊费暂调减为50元/户.年，从2015年1月起执行。次日，小区小区物业管理委员会将会议纪要内容在小区内进行公示。后鹏宇物业公司按调整后标准收取物业费、水电共摊费等费用，为小区小区提供物业服务至今。马某1入住小区小区后，按约定的物业费0.38元/月.平方米、水电共摊费100元/户.年、垃圾处置费4元/户.月的标准，向鹏宇物业公司交纳了2013年6月30日前的上述三项费用。因对鹏宇物业公司的服务质量不满、对收费标准存在异议等，马某1拒绝继续交纳2013年7月1日后的上述三项费用。鹏宇物业公司遂提起诉讼。另查，原审判决根据“多位小区管理人员陈述”的证据，在原审中未经举证、质证；原审计算马某1应给付的物业管理费时，采纳了鹏宇物业公司提出的分时段计算数额即从2014年7月1日起按调整后标准计算相关费用，与小区小区物业管理委员会公示的“调整后的物业费、水电共摊从2015年1月起执行”决定不符。再查，原审判决生效后至本案再审前，马某1已向鹏宇物业公司交付了判决书确定的给付款项。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、宝应县物价局和宝应县房管局宝价字（2013）61号文件《关于调整并公布我县普通住宅物业公共服务费指导价标准的通知》、望政办[2015]11号《关于成立某某小区小区物业管理委员会的批复》、某某小区小区物业管理委员会会议纪要及公示照片、物业管理企业资质证书、马某1交纳物业费收据、反映物业管理不到位的照片及当事人陈述等证据证实。再审中双方当事人的争议焦点为：1、鹏宇物业公司主张的三项费用中有无超过诉讼时效的部分？2、鹏宇物业公司主张的物业费、垃圾处置费、水电共摊费应当如果认定？本院再审认为，1、鹏宇物业公司主张的三项费用中不存在超过诉讼时效的部分。经查，鹏宇物业公司在原审中未就“多位小区管理人员陈述”的证据向法庭举证并由被告质证，原审认定“根据多位小区管理人员陈述及常理，原告确实多次向被告催要相关费用”的事实不当，应予纠正。但根据《合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，其中履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案双方当事人对缴纳费用的时限未作明确约定，鹏宇物业公司自2010年至目前持续为小区小区业主提供物业服务，故依照《合同法》第六十二条规定，鹏宇物业公司可以随时提起诉讼，要求马某1履行给付义务。对马某1主张鹏宇物业公司部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。2、本案物业服务协议对双方当事人具有约束力，马某1接受鹏宇物业公司提供的服务，应当按约履行交纳相关费用的合同义务。经查，双方签订的《协议》系由物业服务行政主管部门宝应县房地产管理处印制，该协议包括双方当事人的权利义务以及物业管理服务内容、服务质量要求、费用收取、代收代缴费服务等合同要件，《业主（商户）手册》中也明确代收垃圾处置费、共摊水电费的收费依据和标准。上述约定未违反法律禁止性规定，应认定对双方均具有约束力。马某1对签订《协议》的事实无异议，且按约缴纳了2013年6月30日前的物业服务费、垃圾清运费和水电共摊费，可认为其对鹏宇物业公司提供物业服务及代收相关费用是明知和接受的。小区小区物业管理委员会系由所在地望直港镇政府批准设立代行业主大会和业主委员会职责的组织，该委员会讨论通过了对小区小区相关管理维护及收费调整的决定，也向业主进行了公示。鹏宇物业公司按调价后的标准主张收费，依法应予支持。原审根据鹏宇物业公司服务质量确有瑕疵的实际情况，采纳马某1提出的鹏宇物业公司服务不到位的抗辩意见，以降低30%的物业费收费标准作出裁判，较为公平合理。但原审在计算欠费金额时存在误差，调整后的物业费、水电共摊费应当按照小区小区物业管理委员会公示确定的时间即从2015年1月起算，而非按鹏宇物业公司主张从2014年7月1日起算。且原审将垃圾处置费、水电共摊费两项欠费一并降低30%，缺乏事实和合同依据，再审予以纠正。经审核，再审认定马某1拖欠物业管理费、水电公摊费、垃圾处置费合计2666.40元[（871元+2201元）×70%+216元+300元]。经释明，原审原告鹏宇物业公司自愿放弃差额部分的给付请求，本院依法予以准许。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，不当之处已予纠正。鉴于马某1已按原审判决全部履行了给付义务，鹏宇物业公司亦自愿接受原判决确定的给付金额，故再审已无改判必要。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十六条第一款之规定，判决如下：维持本院（2018）苏1023民初1532号民事判决。本判决为终审判决。审判长  高晓军审判员  王向红审判员  樊 荣二〇一九年十一月十二日书记员  沈亚薇