北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15583号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓以豪，男，1998年8月22日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邓某1（邓以豪之父），1967年10月26日出生，汉族，北京蓝广宣广告有限公司工程师，住北京市西城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：邓某2，男，2006年10月26日出生，汉族，住北京市西城区。法定代理人：邓某1（邓某2之父），1967年10月26日出生，北京蓝广宣广告有限公司工程师，住北京市西城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里**院**楼****-1。法定代表人：肖艳华，经理。委托诉讼代理人：李晶晶，北京市东卫律师事务所律师。上诉人邓以豪、邓某2因与被上诉人北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初11656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓以豪、邓某2上诉请求：请求依法撤销一审判决，依法改判：1.幼狮科技公司的押金157328元不予退回；2.幼狮科技公司支付邓以豪、邓某2违约金157328元；3.幼狮科技公司将邓以豪、邓某2房屋恢复原状；4.本案诉讼费用由幼狮科技公司承担。事实和理由：一、2017年8月17日，邓以豪、邓某2与幼狮科技公司签署《房屋资产管理服务合同》（以下简称《房屋管理合同》），约定邓以豪、邓某2将位于北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房屋）出租给幼狮科技公司使用，约定合同期限为六年，自2017年12月26日至2023年12月25日。幼狮科技公司将房屋转租给案外人即实际使用人，邓以豪、邓某2配合实际使用人办理注册了2个工商地址。涉案房屋总共可注册7个公司地址，邓以豪、邓某2在房屋租赁合同签订后将其中5个地址交由他人使用。2018年9月25日，幼狮科技公司函告邓以豪、邓某2合同解除，并不再缴纳房屋租金。一审法院认为，邓某2、邓以豪占用涉案房屋地址中除现房屋实际使用人使用的2个外其他5个地址的行为导致幼狮科技公司承租权的正常行使处于不确定的状态，邓某2、邓以豪明确拒绝配合幼狮科技公司无条件迁出构成违约，故认定幼狮科技公司有单方解除合同的权利，属于一审法院认定事实错误，邓某2、邓以豪完全按照合同约定履行了合同约定的配合实际使用人办理证照的义务，不存在违约行为。二、2017年12月19日及12月18日，邓某2、邓以豪配合涉案房屋实际使用人北京田杜屹电子商务发展有限公司及北京海育田杜科技有限公司办理了工商地址的注册。邓某2、邓以豪从未接到幼狮科技公司更换新的房屋实际使用人的通知，并且幼狮科技公司从未将上述工商注册资地址在涉案房屋地址上迁出，实际使用人也从未通知邓以豪、邓某2继续在涉案房屋地址上注册新公司。幼狮科技公司在上述情况下拖延支付租金，并要求邓以豪、邓某2将涉案房屋地址上5个注册公司迁出，邓以豪、邓某2在录音中明确表示可以有条件迁出。邓以豪、邓某2在一审中明确告知律师只认可幼狮科技公司的录音证据中的声音，不认可其中的内容，律师却错误表达成了认可录音的真实性。本合同为房屋租赁合同，租赁房屋的主要用途是占有使用，而非办理营业执照。在幼狮科技公司与第三人合同没有解除的情况下，不存在幼狮科技公司所述有另外出租的事实，承租合同以及转租合同都处于正常的履行状态。涉案房屋实际使用人未提出增加注册的要求，而幼狮科技公司以邓以豪、邓某2不予清空注册为由，单方面解除了合同。一审法院认为邓以豪、邓某2的行为导致了幼狮科技公司承租权不能正常行使，缺乏依据。幼狮科技公司辩称，同意一审判决，不同意邓以豪、邓某2的上诉请求及理由。事实和理由：邓以豪、邓某2没有按照双方签订的《房屋管理合同》约定将涉案房屋地址上的公司注销，已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。幼狮科技公司向一审法院起诉请求：1.要求邓以豪、邓某2向幼狮科技公司退回押金157328元；2.要求邓以豪、邓某2向幼狮科技公司支付违约金157328元；3.要求邓以豪、邓某2向幼狮科技公司支付房屋装修费62352元；4.要求邓以豪、邓某2向幼狮科技公司赔偿房屋空置损失235992元。邓以豪、邓某2向一审法院提出反诉请求：1.要求幼狮科技公司向邓以豪、邓某2支付一个月免租期的房屋押金78664元及逾期支付利息（以78664元为基数，按照年利率6%的标准，自2018年9月25日起计算至实际给付之日止）；2.要求幼狮科技公司向邓以豪、邓某2支付违约金157328元及逾期支付利息（以157328元为基数，按照年利率6%的标准，自2018年9月25日起支付至实际给付之日止）。一审法院认定事实：邓以豪、邓某2（甲方，业主方）与幼狮科技公司（乙方，管理房）签订《房屋管理合同》，约定甲方委托乙方对涉案房屋资产提供管理服务。房屋用途为办公。委托管理期限自2017年12月26日至2023年12月26日止，共计6年。甲方应于2017年9月26日前将房屋交付给乙方。甲方承诺给予乙方3个月的招商装修期，即自2017年9月26日止2017年12月25日止。招商装修期内，甲方不向乙方收取任何租金收益，以便于乙方寻找潜在实际使用人、协商洽谈、装饰装修、办理入住等事宜。2017年12月26日至2018年12月25日，租金为78664元/月；2018年12月26日至2019年12月25日，租金为78664元/月……租金支付方式2017年12月26日至2023年12月25日的支付方式，每三个月支付一次。首期租金支付时间为2017年9月26日前，第二期租金的支付时间为2018年3月23日，以此类推。保证金157328元，管理期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用，剩余部分应如数返还给乙方。管理期内，乙方可以对管理房屋进行装饰装修和添附房屋附属设备设施，但乙方不得拆除、破坏房屋建筑的主体结构。管理期内，该房屋及其附属物品、设备设施应处于适用和安全的状态。合同第七条约定，出租房屋为办公、商业用途的，甲方有义务配合并协助实际使用人办理营业执照等事宜。甲方全权委托乙方对此房屋进行推广招商、商业运营、房屋装修改造，对实际使用人进行管理，甲方应积极配合乙方对上述事项相关手续的办理。合同第九条第三款约定，甲方不配合房屋实际使用人开具增值税发票或增值税普通发票，以及违反本合同第七条及其他约定义务的；房屋因租户或营业执照未迁出等原因导致乙方或实际使用人无法办理工商注册或迁入，或该房屋宽带网络不能正常使用的，乙方有权单方解除合同。合同第九条第四款约定，乙方不按照约定支付租金收益达10日的，要求提前解除本合同的，甲方有权解除合同。合同第十条约定，甲方有第九条第三款约定情形之一的，应按2个月的租金为标准向乙方支付违约金，且乙方有权解除本合同；因甲方违约导致合同解除的，甲方应补偿乙方对该房屋进行装饰装修以及添附设备所支付的费用，同时甲方应退还乙方已支付的未管理房屋期间的租金及全部保证金，造成乙方向实际使用人承担赔偿责任的，亦由甲方全部承担。幼狮科技公司于2017年8月17日支付保证金157328元、于2017年9月26日支付租金235992元、于2017年12月28日支付租金117996元、于2018年3月23日支付租金117996元、于2018年6月26日支付租金235992元。双方均认可，租金已支付至2018年9月25日，之后的租金未支付。幼狮科技公司主张邓以豪、邓某2存在的违约行为系邓以豪、邓某2没有配合其将涉案房屋上已存在的5个注册公司地址迁出。为此，幼狮科技公司提交其员工蔺某与邓某1之间的通话录音，欲证明邓以豪、邓某2将涉案房屋可进行工商登记注册的名额出售，只留给其一个名额用于工商登记注册。录音部分内容如下：蔺某：我上次给您打电话的时候说过，您这个房间里的地址您得给我腾空……邓某1：腾空没问题，那个证明我给那个管家说一直没有给我；蔺某：您还有5家呢，不是说光我这个呀；邓某1：我那5家与你没有关系；蔺某：怎么没有关系，房子给我们用，您现在占着地址导致我们……邓某1：房子租给你，这个地址与你们没有关系，我没说地址给你们；蔺某：我租了您的写字楼，您不给我注册，那我要写字楼干什么啊；邓某1：我给你两个地址。合同里写的配合你们注册，不是必须给你们注册8个公司。蔺某：您现在不能注册啊，而且您看我从一月份就开始跟您联系，您各种不跟我聊是不是，我打过你很多次电话；邓某1：我跟你说我跟那个管家微信上发的说得清清楚楚，出证明要注销哪家公司；……邓某1：我跟你说，这个房子给你留两个地址，你要我注销哪一个我给你注销，你那两个公司你让我给你注销你不给我开证明我不会给你注销的，因为我给你注销了我要给你承担责任，将来那公司……；蔺某：您是业主，您要有这个义务，有责任让我这个房子让我注册；邓某1：我有义务配合你注册，但不能注册一千个；蔺某：您把地址都给卖了……邓某1：只给你注册两个，不给你注册两个以上的。蔺某：那你卖的那5家地址什么时候到期啊；邓某1：我卖给谁，卖几家是我的事，与你没有任何关系；……蔺某：不是您听我说，我现在又租户人家租这个房子，人家同一个法人要注册三家四家公司的话您这怎么解决；邓某1：我上次都给你说过了……12月份到期，你要想要的话你12月份之前给我说，我12月份的时候给你留，要一个可以，要两个也可以，要三个也可以，我都可以留，但是你必须出钱；蔺某：我为什么要出钱；邓某1：因为我只能保证两个是免费的；蔺某：您给我出钱的，我要买的地址是这个房间的地址吗；邓某1：哪的地址你不用管我了；蔺某：不是，我就要这个房间注册，我不想异地经营啊；邓某1：你要这个房间也可以，我给你说就12月份以后人家合同到期了，然后我可以给你腾出来多余的地址，你要是说提前给我说我12月份给你留但是这个你必须出钱，明白吗；蔺某：我为什么要出钱，我租这个房子我为什么花钱买地址啊；邓某1：不能给你提供，只能免费给你两个，两个以上的要出钱，就是这么个情况；……蔺某：现在是这样的啊，您这个房子现在不能注册导致我这房子从四月份一直空到现在；……蔺某：我找一个实际使用人人家要注册我提供不了，您又不配合，我让您迁走你不配合；邓某1：谁不配合啊，你不写授权让我给你注销我怎么给你注销；蔺某：你那5个地址为什么不清走啊，您为什么让他异地经营呢，本身您那5家公司不在，不是我问你，你那5家公司他不在这个房间里办公，你为什么要把地址落在这里呢；邓某1：我那5个地址与你有毛关系，与你没有任何关系，国家允许异地经营，不违规；蔺某：……您那个注册地址卖了以后我们这房子真的是空了一百多天了租不出去，三个月的时间，因为租户的话都需要注册，所以现在也给我们这边造成了很大的损失，所以我们打算把这个房子退给您了；邓某1：那不租就算了，那我去收房了；蔺某：是可以没问题，押金您得退给我们；邓某1：那不可能；……蔺某：您把这房子注册地址卖了，我们没法注册才导致我们没法继续承租；邓某1：没法注册，给你两个注册地址，你自己弄出去了怪我吗；蔺某：是这样的，我们以前的租户的话他就注册地址搬出他也需要时间的，您这个地址的话本身有7个注册地址；邓某1：我有7个，我有100个那是我的，不是说我有一百个我都要给你100个……蔺某：我觉得您可真逗，您看看你这个房子您能保证我注册吗，您不能保证我注册；邓某1：我只能保证你注册一个……。邓某2、邓以豪认可录音的真实性。邓以豪、邓某2主张幼狮科技公司的违约行为系幼狮科技公司没有法定和约定理由的情况下擅自解除合同。为此其提交幼狮科技公司工作人员田某与邓某1的微信聊天记录，欲证明其从未接到过幼狮科技公司将涉案房屋转租给他人并要求办理工商注册事宜的通知。幼狮科技公司提交其2018年9月25日向邓以豪、邓某2发出告知函一张，证明其通知邓以豪、邓某2解除合同。其上部分内容为：我方已按照合同约定履行了相关义务，但因贵方将房屋内5个工商注册地址卖出使得房屋实际使用人无法进行工商注册，导致我方无法将房屋出租，该房屋已造成三个月左右的空置，给我方造成了极大的损失，贵方的以上行为已构成了违约。现就合同相关解除事宜，我方特向贵方告知如下内容：l.我方已将房屋租金交至2018年9月25日，此后停止向贵方支付房屋租金并解除合同、退还房屋。2.贵方退还我方已支付的房屋保证金共计157328元。3.贵方向我方支付两个月房租作为违约金共计157328元。4.现该房屋已空置，请贵方于2018年9月25日前，配合我方进行退还房屋的交割手续，返还钥匙；上述日期将作为我方退还房屋的日期。邓以豪、邓某2认可收到该告知函，但不认可其上所载内容。幼狮科技公司提交其与北京田杜屹电子商务发展有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》一份、房屋交割清单一份、工商信息查询打印件，欲证明其将承租涉案房屋后转租给了北京田杜屹电子商务发展有限公司，该公司在涉案房屋地址注册了两个公司，双方于2018年6月12日解除合同，现两个公司已将注册地址从涉案房屋迁出。邓以豪、邓某2认可上述证据的真实性。幼狮科技公司提交转账凭证及证人证言，欲证明其公司员工向案外人支付涉案房屋装修款的事实。邓以豪、邓某2对此不予认可，但认可幼狮科技公司对涉案房屋进行了简单的刷墙等。经询，邓以豪、邓某2称已经将涉案房屋另行出租并装修。就合同状态，双方均认可合同已经解除。幼狮科技公司主张其2018年9月25日向邓以豪、邓某2发出了解除通知，邓以豪、邓某2于2018年9月26日将涉案房屋上锁，故认为合同于2018年9月26日解除。邓以豪、邓某2认可于2018年9月25日收到了幼狮科技公司的解除通知，认可合同于该日解除，但不认可幼狮科技公司享有单方解除权。经一审法院询问，邓以豪、邓某2认可在与幼狮科技公司签订合同前及签订合同后在涉案房屋上共注册了5家公司，邓以豪、邓某2解释称系借给朋友使用，未在涉案房屋实际经营。一审法院认为：本案中《房屋管理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应该按照约定履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中无论幼狮科技公司是否实际使用涉案房屋，邓以豪、邓某2作为出租人均应保证涉案房屋随时处于适于商业使用状态，包括配合协助其办理营业执照等事宜。邓以豪、邓某2在涉案房屋地址为5个公司办理营业执照的行为导致幼狮科技公司承租权的正常行使处于不确定的状态。且根据幼狮科技公司提交的录音证据证明，幼狮科技公司曾明确向邓以豪、邓某2表示有实际使用人提出在涉案房屋中注册多家公司的需求，要求邓以豪、邓某2注销其在涉案房屋地址上办理营业执照的公司，但邓以豪、邓某2明确表示拒绝配合，构成违约，故幼狮科技公司有权解除合同。邓以豪、邓某2认可于2018年9月25日收到幼狮科技公司发出的告知函，故一审法院认定涉案《房屋管理合同》于2018年9月25日解除，邓以豪、邓某2关于幼狮科技无权解除合同构成违约的主张，一审法院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。邓以豪、邓某2违约导致合同解除，幼狮科技公司有权要求其退还押金并支付违约金，故对幼狮科技公司要求邓以豪、邓某2退还押金、支付违约金的诉讼请求一审法院予以支持；对邓以豪、邓某2要求幼狮科技公司支付免租期租金及利息、违约金及利息的诉讼请求一审法院不予支持。关于房屋空置损失，幼狮科技公司未举证证明其与北京田杜屹电子商务发展有限公司解除合同系邓以豪、邓某2的原因导致，亦未举证证明房屋空置三个月无法再次转租完全系邓以豪、邓某2的原因导致，且幼狮科技公司的相关损失一审法院已以违约金的方式进行填补，故一审法院对幼狮科技公司的该项诉讼请求不予支持。关于装修费，幼狮科技公司提交的证据不足以证明系涉案房屋装修产生的费用，但邓以豪、邓某2认可幼狮科技公司对涉案房屋进行过简单的装修，故一审法院对装修费金额予以酌定。据此，一审法院于2019年9月作出判决：一、邓以豪、邓某2于判决生效后七日内向幼狮科技公司退还押金157328元；二、邓以豪、邓某2于判决生效后七日内向幼狮科技公司支付违约金157328元；三、邓以豪、邓某2于判决生效后七日内向幼狮科技公司支付装修费5000元；四、驳回幼狮科技公司的其他诉讼请求；五、驳回邓以豪、邓某2的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，邓以豪、邓某2向本院提交《证明》一份，用以证明涉案房屋没有新的使用人，对原有的房屋实际使用人，邓以豪、邓某2已经完成了配合义务。幼狮科技公司认为该证据不属于二审新证据，对真实性认可，证明目的不认可，认为邓某1是邓以豪、邓某2的父亲，具有利害关系，其证言不足以证明涉案房屋的实际使用情况，根据幼狮科技公司提供的录音已经能证明邓以豪、邓以豪的违约行为。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合全案案情及当事人诉辩称意见，本案的二审争议焦点为邓以豪、邓某2是否构成违约以及幼狮科技公司是否有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据《房屋管理合同》约定，幼狮科技公司承租涉案房屋用于办公、商业用途的，邓以豪、邓某2有义务配合并协助实际使用人办理营业执照等事宜。邓以豪、邓某2全权委托幼狮科技公司对此房屋进行推广招商、商业运营、房屋装修改造，对实际使用人进行管理，邓以豪、邓某2亦应积极配合幼狮科技公司对上述事项相关手续的办理。邓以豪、邓某2违反上述约定的，即房屋因租户或营业执照未迁出等原因导致幼狮科技公司或实际使用人无法办理工商注册或迁入，幼狮科技公司有权单方解除合同。根据双方当事人的陈述，涉案房屋可以注册最多7家公司。根据双方合同约定可见，幼狮科技公司承租涉案房屋就是为了通过幼狮科技公司的招商推广和运营，将涉案房屋转租给其他公司用于商业经营，此为幼狮科技公司的合同目的，而保证充足的公司注册地址也必然是合同履行的条件之一。根据已查明的事实，邓以豪、邓某2在涉案房屋已为其他5家公司提供注册地址，且根据幼狮科技公司工作人员与邓某1的通话录音，邓某1表示除已向幼狮科技公司提供的2个公司注册地址外，其余5个注册地址已有其他公司注册不能提供，如需提供，则要另行收费；邓以豪、邓某2一方的该行为确已严重影响幼狮科技公司对涉案房屋的经营使用，亦造成幼狮科技公司承租权的正常行使处于不确定状态，故邓以豪、邓某2已构成违约，一审法院对此认定正确。邓以豪、邓某2虽于二审中不认可幼狮科技公司与邓某1的录音内容，但其于一审中已认可该录音的真实性，根据禁反言的原则，本院对于该录音的证明效力予以确认。因邓以豪、邓某2的违约行为符合双方合同约定的合同解除情形，故幼狮科技公司有权解除合同。邓以豪、邓某2主张其并未违约，幼狮科技公司无权解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因邓以豪、邓某2违约导致合同解除，幼狮科技公司按照合同约定要求其退还押金并支付相应违约金、房屋装修损失，于法有据，一审法院依据案件具体情况确定的数额适当，本院予以维持。另，邓以豪、邓某2上诉要求幼狮科技公司将涉案房屋恢复原状，该项请求属于二审中新增加的诉讼请求，经本院主持，双方并未就此达成调解，故邓以豪、邓某2可就此另行起诉解决。综上所述，邓以豪、邓某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8455元，由邓以豪、邓某2共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜审 判 员  石 煜二〇一九年十一月二十九日法官助理  姜 君法官助理  温 迪法官助理  李圆圆书 记 员  杨艳娇