山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终2259号上诉人(原审原告、执行案外人)：黄依乐，男,1978年6月1日生,汉族，浙江省瑞安市村民，住榆次区。被上诉人(原审被告、申请执行人)：葛富强，男，1970年6月26日生，汉族，太谷县村民。委托诉讼代理人：葛富明（葛富强之兄），住太谷县。被上诉人(原审被告、被执行人)：晋中市金源房地产开发有限公司（以下简称：金源公司），住所：晋中市榆次区顺城街（金源地下商业街6号口）。法定代表人：胡启松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：边瑞刚、马锦龙，山西晋信律师事务所律师。上诉人黄依乐因与被上诉人葛富强、金源公司执行异议之诉纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人黄依乐上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实与理由：1、上诉人享有对金源地下商城XX号商铺的所有权。一审庭审中，上诉人提交了《晋中金源地下商业街签约确认单》，该签约日期为2012年12月18日，签订时间处空白是因为金源公司为避免因延迟办理过户承担违约责任而未填写,并非上诉人原因造成，一审法院据此驳回上诉人的诉讼请求，属于对事实认定不清。上诉人在一审庭审中还提交了自己与金源公司签订的《委托招租管理服务协议》、《商铺买卖合同补充协议》、收据等其他证据，证明上诉人在法院查封金源地下商城XX号商铺之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，并且享有对该商铺的管理和支配的权利，支付了全部的价款，未办理过户登记手续的原因完全在于金源公司，上诉人不存在任何过错,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，上诉人作为买受人的物权期待权应该得到保护，一审法院适用法律错误。2、基于我国现行房地产的开发以及登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同后，往往不能及时进行登记，买受人取得法律意义上的所有权总是比较滞后,但不动产是普通老百姓的基本生活保障,法律对于不动产买受人在执行过程中应当予以优先保护。原审法院在审理过程中未严格把握以上原则,导致上诉人赖以为生的不动产被法院查封，面临被拍卖的风险，上诉人同情葛富强的遭遇,但上诉人自己也同样是受害人,上诉人的权利应当得到维护。被上诉人葛富强答辩要求维持原判。被上诉人金源公司辩称：黄依乐与金源公司签订买卖协议的事实已经一审法院确认。黄依乐对诉争房屋已经实际占有并取得收益，黄依乐对诉争房屋享有权利，因此，答辩人请求法院基于以上事实正确作出判决，以维护双方当事人合法权益。黄依乐向一审法院起诉请求：1、确认黄依乐与金源公司签订的《晋中金源地下商业街签约确认单》有效；2、判令金源公司为黄依乐购买的位于晋中市××区××源地下商城××号商铺向不动产登记机构办理不动产登记；3、确认位于晋中市××区××源地下商城××号商铺为黄依乐所有；4、判令葛富强撤销针对晋中市××区××源地下商城××号商铺的执行；5、本案诉讼费由葛富强、金源公司承担。事实和理由：2012年12月18日黄依乐与金源公司签订《晋中金源地下商业街签约确认单》购买金源公司位于晋中××××区金源地下商城建筑面积为43.2平米XX号商铺,总价款为1332185元。合同签订后，黄依乐按照约定向金源公司支付首付款300000元，并通过借款方式支付了尾款,但金源公司未按约定协助黄依乐办理不动产变更登记。后因金源公司、葛富强之间劳动争议纠纷一案，榆次区人民法院根据葛富强的申请作出（2018）晋0702执484号执行裁定书，对黄依乐所有的位于晋中市××区××源地下商城××号商铺进行了查封，直接导致黄依乐无法办理房屋过户手续。黄依乐认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，其已经向金源公司支付全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但并非其过错造成，法院不应当查封该房产，该房产应属于其所有的合法财产，金源公司、葛富强的行为严重损害了其合法权益，故请求法院在查明事实的基础上，依法支持其诉讼请求。金源公司一审期间辩称：金源公司与黄依乐就榆次金源地下商城XX号商铺签订过《晋中金源地下商业街签约确认单》，签约确认单明确了建筑面积、商品房单价以及合同总价等主要内容,金源公司收到了黄依乐支付的购房款。葛富强与金源公司之间存在劳动争议，案件由榆次区法院审结，葛富强向法院申请强制执行，金源地下商城XX号商铺已被该院查封。金源公司现无法为黄依乐办理商铺的过户手续。黄依乐提出撤销葛富强对榆次区金源地下商城XX号商铺执行的请求，金源公司认为，法院应在结合双方提供的证据和陈述的事实后作出合理判决,以维护双方合法权益。葛富强一审期间辩称：从2013年葛富强在金源公司不慎摔伤后鉴定为肆级伤残,金源公司至今只被执行赔付8万元，一审法院执行庭执行金源地下商城XX号商铺的行为是合法的。一审法院认定事实：申请执行人葛富强依据已经发生法律效力的（2017）晋0702民初2409号民事判决书，向该院申请强制执行。在执行过程中，该院于2018年4月11日作出（2018）晋0702执484号执行裁定书，裁定冻结、划拨金源公司在银行的相应存款，扣留、提取其应当履行义务部分的收入，查封、扣押、评估、拍卖、变卖金源公司应当履行义务范围的财产，并于2018年4月20日查封了金源公司位于晋中市××区××源地下商业街××号商铺。庭审中，黄依乐向法庭提供：黄依乐与金源公司于2012年12月18日签订的商品房买卖合同及晋中金源地下商业街签约确认单，签订合同时间处空白。该商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”出卖人未将资料报产权登记机关备案；第二十四条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向晋中市建设局申请登记备案”；黄依乐与金源公司于2013年1月1日签订的委托招租管理服务协议，证明金源公司将诉争商铺交付黄依乐，黄依乐委托金源公司物业管理、收取租金，委托期间2013年1月1日至2017年12月31日止；黄依乐与金源公司2014年年底签订的商铺买卖合同补充协议，由于金源公司手续不齐，尾款分三次付清，分别为2015年12月31日前，2016年12月31日前，2017年12月31日前，还约定金源公司代为收取的商铺租金抵顶尾款66万元；收据5份，日期和付款金额分别为2012年12月18日30万元，2013年5月20日372185元，2015年12月31日22万元，2016年12月31日22万元，2017年12月31日22万元，证明黄依乐支付了全部房款。以上事实有(2017)晋0702民初2409号民事判决书、(2018）晋07民终169号民事判决书、（2018）晋0702执484号执行裁定书、（2018）晋0702执484号协助执行通知书稿、协助执行回执等在案为凭。一审法院认为，对金源公司位于晋中市××区××源地下商业街××号商铺的查封符合法律规定。黄依乐所提供的商品房买卖合同没有写明签订合同的时间，而且未按照双方约定申请登记备案，黄依乐所提供的证据材料不足以证实在该院对涉案商铺采取执行措施前其就对执行标的享有足以排除强制执行的权益，故黄依乐所提执行异议的主张不能成立。一审法院判决：驳回黄依乐的诉讼请求。二审经审理查明，一审期间黄依乐提供的《委托招租管理服务协议》《商铺买卖合同补充协议》中签约时间处为空白。一审庭审中黄依乐方称：2012年12月18日签订的《商品房买卖合同》、《晋中金源地下商业街签约确认单》，2013年1月1日签订的《委托招租管理服务协议》，2014年年底签订的《商铺买卖合同补充协议》；二审庭审中黄依乐称：2012年12月18日其买房时付了首付款30万元，金源公司只给了其收据，《商品房买卖合同》《委托招租管理服务协议》不是交款当天签订的，是后来补签的，具体签订时间记不清了；《商铺买卖合同补充协议》是2019年补签的，因为查封了该商铺，当时只有收据，没有网签，手续不全，所以补签。另查明，金源公司的营业执照载明其经营范围为：房地产开发、销售。以上事实有双方当事人陈述、一审案卷材料、金源公司的营业执照予以证实。其余事实与一审查明相同。本院认为，关于黄依乐上诉所诉其已购买涉案房屋（位于晋中市××区××源地下商业街××号商铺），该房屋归其所有，故一审法院应停止对该房屋的执行问题，2018年4月，一审法院因执行葛富强与金源公司劳动争议纠纷案对涉案房屋查封时，涉案房屋登记在金源公司名下，金源公司系该房屋的开发建设、出售单位。对买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的执行异议成立的条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定需同时具备三个条件，其中之一即为买受人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。而涉案房屋为商铺，不属于用于买受人居住的房屋，故，黄依乐该上诉主张于法无据，本院不予支持。黄依乐对涉案房屋享有的权益不能排除法院的强制执行，一审法院对其诉讼请求未予支持正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黄依乐负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  杨姣瑞审判员  元晓鹏二〇一九年十一月十八日书记员  刘 娜