江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终288号上诉人(原审原告)：李元海，男，1960年2月10日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张滔，江苏苏彭律师事务所律师。被上诉人(原审被告):江苏润安置业有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区和信广场（**商办综合楼）**楼**。法定代表人：宋培建，该公司总经理。委托诉讼代理人：靳新兰，该公司法务人员。委托诉讼代理人：申兆利，北京盈科（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州信德商业管理有限公司，住所地徐，住所地徐州市鼓楼区复兴北路和信广场******v>法定代表人：刘长安，该公司总经理。委托诉讼代理人：申兆利，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。上诉人李元海与被上诉人江苏润安置业有限公司（以下简称润安公司）、徐州信德商业管理有限公司（以下简称信德公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院(2018)苏0302民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李元海上诉请求：撤销一审判决，改判：1、解除上诉人与信德公司之间签订的徐州和信广场三期办公楼八年合伙投资协议；2、润安公司向上诉人支付2017年12月31日前尚欠投资收益款34838元；3、信德公司对上述第二项债务承担连带责任；4、本案的一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：1、润安公司作为实施售后变相包租销售模式的开发主体，对其V6财富共赢计划销售方案中承诺的保底年收益5%应承担给付责任；两被上诉人在答辩中确认，其向上诉人及其他业主销售和信广场C座商品房时采用了V6包租销售模式，并认可方案中存在销售时优惠40%和购房业主享受保底年收益5%的内容。同时也认可在采取V6包租销售模式下，商品房买卖合同与八年合伙投资协议不可分割。保底年收益5%的销售承诺已通过40%的价格优惠体现在商品房买卖合同中了。被上诉人认可的V6包租销售模式的相关内容，对上诉人提交的两个版本的广告彩页及具有该销售广告内容的网络截屏，内容是一致的；证人王某,陈某,4均出庭证实上述两个版本的广告彩页均来源于购房时和信广场售楼部；网络截图的广告发布在彭城论坛网站，发布时间为2015年6月5日、6月8日，是在上诉人等业主购房前后，不可能为后期诉讼而故意伪造，应对广告彩页、网络截图的真实性和关联性予以认定，一审法院认为真实性无法确认系认定事实错误。2、被上诉人所谓销售时优惠40%就是将40%的优惠转化为八年的固定收益，明显与一般的商业思维、生活常理不符。其辩称的内容实质是认为商品房买卖合同、八年合伙投资协议中虽然没有条款直接表示保底年收益5%的内容，但关于V6包租销售方案中的说明和承诺已经隐含在合同和协议中。也就是说被上诉人认可V6包租销售方案的承诺内容对其具有约束力，一审法院将本案广告彩页中的5%保底收益的内容应视为要约邀请，在认定事实、适用法律均错误，违背了合同当事人意思自治的基本准则。3、信德公司作为润安公司的关联公司，共同参与实施了违规的商品房售后包租销售，亦按保底年收益5%的投资承诺向上诉人承担连带给付责任。上诉人系基于商品房买卖合同，而不是一审法院确定的委托合同提起本案诉讼，委托合同只是商品房买卖合同的附从协议，一审法院将法律关系认定为委托合同错误。两被上诉人采取的V6销售模式违反了《商品房管理办法》中“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，销售合同和包租协议构成了售后包租销售模式的一个整体，不可分割。信德公司与润安公司应按保底年收益5%的承诺向上诉人承担连带给付责任。4、退一步讲，即使单独按照八年合伙投资协议的约定，信德公司也未能依协议严格履行，逾期支付租金达三个月以上，具备了协议约定的解除条件，上诉人有权行使解除权。2016年7月，信德公司将涉案房屋出租，并于2017年11月18日返还租金收益14133元。信德公司于2016年7月即已经取得第一年度租金收益，当年12月31日前应当支付租金，于2017年7月又取得了下一年度租金收益，2017年12月31日前应当支付第二年度租金。截至2018年9月26日一审判决前，信德公司均未按时足额履行支付租金的义务，且超过了协议约定的三个月以上，上诉人行使解除权的条件已经成就。一审法院认定信德公司已将实际取得的租金按约分配给原告，并不存在违反投资协议约定，属认定事实错误。被上诉人信德公司、润安公司共同答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。1、信德公司与上诉人签订的委托协议内容是双方当事人真实意思表示，应当作为约束双方权利义务的规范，信德公司严格履行合同义务，上诉人提出解约并无依据。2、润安公司是按照合同约定交付房屋，上诉人主张的投资收益不是商品房买卖合同中约定的内容。一审法院也认定，即使有宣传资料也属于要约邀请。润安公司认为在上诉人购买房屋价格明显大幅低于一般购房者的情况下，要求润安公司给付投资收益，无法律及合同依据。3、润安公司与信德公司之间系两个独立的法人，上诉人与润安公司签订商品房买卖合同，与信德公司签订委托协议，虽然针对同一房屋，但两份合同属于不同内容，不能混为一谈，润安公司不应承担连带责任。4、润安公司与信德公司也不应承担上诉费。李元海一审诉讼请求：1、解除李元海和信德公司之间签订的《徐州和信广场三期办公楼八年合伙投资协议》（编号：0436022）；2、润安公司向李元海支付投资收益款48971元；3、信德公司对上述第二项债务承担连带责任；4、润安公司、信德公司承担本案诉讼费。事实和理由：2015年3月，润安公司向社会发出《V6财富共赢计划》售楼广告彩页，为其开发的和信广场C座商业办公楼退出商品房售后包租销售模式，宣称合作期内，保底年收益5%，额外还有租赁收益5:5分成，预计年收益高达11.5%。投资周期短，风险低，8年白赚一套房，合作期满后120%原值回购。2015年4月22日，李元海在润安公司售楼处与其签订了《商品房买卖合同》一份，购买了和信广场C-1-1207室房产一套，总建筑面积69.92平方，总价款489719元。同时，李元海与信德公司签订投资协议一份，约定由李元海将涉案房屋交由信德公司管理经营，期限为2016年1月1日至2023年12月31日。合伙投资期间，由李元海委托信德公司出租涉案房屋，租金以后期与承租人签订的租赁合同实际成交价为准。所获租金，除去租赁税费外，由双方5:5进行分配，于每年12月31日前进行租金结算支付。协议第六条约定了违约金责任，若信德公司拖欠李元海经营管理收益的，每逾期一日，应按照欠费总额的千分之五向李元海支付违约金。若逾期超过3个月的，李元海有权终止协议，信德公司应双倍赔偿李元海剩余期限内的经营管理收益。以上合同和协议签订后，李元海按约支付全部房款，并取得不动产证。至今，信德公司未向李元海支付涉案房屋投资收益款，综上，润安公司为使其开发项目尽快达到回笼资金的目的，操纵其控制的信德公司，违规采取变相的售后包租销售模式售卖商品房。在与李元海等众多业主签订《商品房买卖合同》、《八年合伙投资协议》后，不履行保底年收益及租金收益支付义务，应承担违约责任，逾期三个月以上，李元海有权行使协议解除权，收回涉案房屋。涉案协议与商品房系为事实售后包租销售模式不可分割的组成部分，润安公司应对其承诺的固定收益支付于信德公司承担连带给付责任。李元海多次与二被告协商未果，特诉至法院。一审法院认定事实：2015年4月22日，李元海（买受人）与润安公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份（合同号为N.0436022），买受人购买的商品房为和信广场C栋1单元1302室，建筑面积63.10平方，套内建筑面积45.77平方，单价为每平米7783.20元，总金额为491120元。同日，李元海（甲方）与信德公司（乙方）签订徐州和信广场三期办公楼八年合伙投资协议一份，主要约定：乙方系专业从事商业地产运营管理的公司，为实现该办公楼业态规划、快速做旺本办公楼，甲方将其购买的办公楼全权委托乙方进行经营管理，乙方同意接受甲方委托。甲方委托乙方经营管理和信广场三期办公楼C栋1单元1302室。标的物用途为商办用房。甲方同意乙方在本合同约定的委托经营管理期限内按该办公楼的规划要求统一出租和经营管理，包括且不限于采用自营、委托台人经营、代为出租、许可经营等多种经营管理形式。委托管理的期限为2016年1月1日至2023年12月31日。在委托期限内，甲方委托乙方出租该办公楼，乙方根据市场行情，在同一规划的前提下出租办公楼，办公楼租赁决策权归乙方，租金以后期与承租人签订的“租赁合同”的实际成交价为准。所获租金，除去向政府缴纳的相关租赁税费后，由甲乙双方按5:5比例进行分配。乙方于每年12月31日前将实得租金交由甲方，按照银行转账的方式支付至甲方账户。在合伙投资期限内，甲乙双方不得主动提前终止本协议，如违约需承担二十万元违约金，违约金于次年12月31日前支付。若乙方拖欠甲方委托经营管理收益的，每延期一日，应按照欠费总额的千分之五向甲方支付违约金。若逾期超过3个月的，李元海有权终止协议，乙方应双倍赔偿李元海剩余合约期内的委托经营管理收益。2016年7月，信德公司将涉案房屋出租，并于2017年11月18日返还李元海租金收益14133元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同法第94条明确规定了当事人行使法定解除权的条件，只有符合该条件，当事人才能行使该权利。现李元海主张二被告未按广告承诺支付5%保底收益，未按合同约定支付租金，要求解除投资协议、支付保底收益。首先，李元海与信德公司之间签订的投资协议，当事人意思表示真实、内容明确，该投资协议中并未约定5%保底收益的内容。其次，现有证据并不能证明该广告彩页系二被告对外作出；再次，即使该广告彩页系二被告作出，根据相关司法解释规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案广告彩页中5%保底收益并不属于“商品房开发规划内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，不符合该司法解释规定，所以该广告彩页应视为要约邀请，信德公司未支付该5%保底收益，并非违约行为。最后，根据投资协议约定，只有在将房屋实际出租并取得租金时，信德公司才能将租金予以分配。现涉案房屋已经出租，信德公司已将实际取得租金按约分配给李元海，并不存在违反投资协议约定的情形。故李元海要求解除协议、支付投资款的诉请，无事实及法律依据，该院不予支持。综上，一审法院判决：驳回李元海的诉讼请求。二审期间，李元海向本院提交租赁合同手机拍照打印件一份，拟证明涉案房屋出租给蒋玉娟，不存在自2016年8月1日至2017年7月31日一年免租期的约定，信德公司侵吞了上诉人的第一年租金。经质证，两被上诉人对该合同的真实性、合法性、关联性均不认可，该合同没有签章页，涉案房屋由信德公司对外进行租赁，该合同并不属实。本院认为，上诉人提交的租赁合同均系打印形成，无合同双方当事人的签章，且合同内容并不完整，信德公司亦不认可，故对其真实性本院不予采信。本院查明的案件事实与一审判决查明的案件事实一致。本院认为：首先，关于本案的案由问题。上诉人在本案中诉请解除的系其与信德公司之间签订的八年合伙投资协议，要求润安公司、信德公司支付的也是该合同约定的投资回报款，故上诉人提起本案诉讼的事实基础系其与信德公司之间达成的合伙投资协议，而该协议主要内容系上诉人委托信德公司对外出租房屋，共享收益，故一审法院认定本案为委托合同纠纷，并无不当。其次，上诉人主张润安公司、信德公司支付投资收益款的计算依据系广告宣传彩页以及广告网络截图载明的“保底年收益5%”的内容。广告宣传彩页以及广告网络截图载明的内容属于要约邀请，并不属于要约，双方之间的权利义务仍应根据双方之间签订的合同进行认定。上诉人与信德公司之间签订的委托合同，并未约定“保底年收益5%”的内容，故上诉人认为信德公司违约，要求解除合同并按照年收益不低于5%的标准支付投资回报的诉讼请求，没有事实与法律依据。再次，关于上诉人是否享有合同约定解除权的问题。第一，上诉人与信德公司之间签订的八年合伙投资协议，约定的投资回报款的付款条件为“所获租金，除去向政府缴纳的相关租赁税费后，由甲乙双方按5:5比例进行分配。乙方于每年12月31日前将实得租金交由甲方”。根据该约定，支付投资回报的前提为涉案房屋已经实际出租，且信德公司已实际收到租金，在信德公司缴纳租赁税费后，于每年的12月31日前将实得租金按约定比例支付上诉人。第二，涉案委托合同明确约定“在合伙投资期限内，甲乙双方不得主动提前终止本协议…若乙方拖欠甲方委托经营管理收益的，每延期一日，应按照欠费总额的千分之五向甲方支付违约金。若逾期超过3个月的，甲方有权终止协议”。依据该约定，上诉人有权解除涉案委托合同的条件为信德公司逾期三个月支付投资收益，但上诉人并未提供任何证据证明信德公司存在逾期三个月支付投资收益的情形，故上诉人主张其享有合同约定解除权的诉讼主张，不能成立。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人李元海负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 宏审 判 员  冯昭玖审 判 员  苏 团二〇一九年十一月二十九日法官助理  朱文茜书 记 员  秦 丹