山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异1319号案外人：阎玉敏，男，1971年8月10日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：韩宝礼，山东天正平律师事务所律师。申请执行人：鲁银投资集团股份有限公司，住所地济南市经十路**。法定代表人：刘卫国，董事长。委托诉讼代理人：陆国豪，男，该公司职工。被执行人：赖积豪，男，1968年7月8日出生，汉族，住青岛市市**。第三人：张梦圆，女，1991年1月2日出生，汉族，住青岛市市**。本院在执行申请执行人鲁银投资集团股份有限公司（以下简称鲁银投资公司）与被执行人赖积豪合同纠纷一案中，案外人阎玉敏对本院执行位于青岛市江西路XX户房产（以下简称涉案房产）不服，提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。阎玉敏称，请求依法撤销对涉案房产的拍卖程序，并依法裁令案外人对涉案房产的占有使用合法。事实与理由：一、拍卖程序违法，剥夺了案外人的优先购买权。1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条规定，案外人就涉案房产与赖积豪于2014年就签订了租赁合同，案外人依法具有优先购买权，而此次拍卖中并没有通知案外人拍卖情况，案外人对贵院的竞买公告不知情，不能视为案外人已收悉，因此本次拍卖程序违法。2.案外人与赖积豪所签订的租赁合同时间为20年，案外人一次性付清房租，案外人租赁后对该房产进行了精装修，花去近100万元人民币，剥夺案外人的优先购买权，必然给案外人造成严重的经济损失。如果在拍卖该房产时能够通知案外人，案外人必然会参与竞标。二、根据合同法的规定，案外人占有涉案房产合法有效。由于案外人与赖积豪所签订的合同尚在合同履行期间，根据买卖不破租赁的基本原则，即使张梦圆通过竞买的方式取得涉案房产的所有权，案外人仍对该房拥有合法的占有使用权，所以案外人依法不需腾出该房。综上所述，请求贵院依法撤销对该房产的拍卖程序，维护案外人的合法权益。为证明其主张，阎玉敏提交了《房屋租赁合同》、转账凭条、房款收条、押金收条、腾退房屋通知书等证据材料。鲁银投资公司辩称，一、我公司认为案外人提供的证据材料的真实性、关联性存疑，并且不符合交易习惯。首先，房屋租赁合同及转账凭证两份证据真实性存疑。两份证据均为复印件，不能作为本案的证据使用，即使存在原件，也无法判断合同签订时间的真实性。其次，案外人提供的转账凭条没有注明该款项用途，不能证明该款项是房屋租赁的租金。再次，案外人一次性承租20年并且全额支付租金110万元不符合一般正常的交易习惯。最后，涉案房屋评估报告中载明：“2018年12月19日，法院工作人员与房地产估价师敲门后，有自称赖积豪的妻子和孩子二人开门，声明赖积豪很少回来，明确拒绝让估价委托人及估价人员入内。”既然房屋于2014年已经租给承租人阎玉敏，为何户内人员仍为出租房家庭成员？与案外人阎玉敏已经承租房屋相互矛盾。二、贵院已于2019年4月30日进行了公告，并在竞买公告中第九条中已经明确说明，本标的物优先购买权人须在本公告公布之日起7个工作日内与本院联系，办理相关手续。逾期未办理者，视为自动放弃优先购买权。案外人在公告期间内未提出异议，我公司认为法院的竞拍过程符合法定程序。综上，请求贵院依法驳回案外人的异议。张梦圆辩称，一、拍卖是法院执行行为的体现，没有违反法律规定。贵院在两次拍卖公告中均明确：本次拍卖标的物的案件当事人、已知抵押权人、担保物权人、租户等，自本公告发布之日起视作拍卖通知送达，缺席将丧失相关权利。赖积豪妻子两次参与拍卖，且在第二次拍卖中，多次出价。两次拍卖中，贵院均明确该房屋无租赁，且据该房屋物业公司反映，该房屋已空置一年以上。贵院在拍卖前知悉该房屋有人居住，并依法履行通知义务。现案外人主张对拍卖不知情，无事实和法律依据。二、张梦圆已善意取得该房屋。张梦圆已在司法公开项目中以最高价364万元竞得涉案房产，且已经办理了房屋所有权证书。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条，即便认为涉案房屋之前由案外人承租，案外人未主张优先购买权且该租赁合同未经备案，不能对抗善意第三人，现在涉案房屋已归张梦圆合法善意取得。三、阎玉敏行为不符合常理。据案外人称，其与赖积豪于2014年签订了20年的房屋租赁合同，并且一次性付清全部房租，且进行精装修花费近100万元。而实际情况是，该房屋在2014年市值仅200万元，且该房屋连续多年水、电、燃气费一年800元。按照通常逻辑，案外人完全有能力买下该房屋，而不会通过租赁时间长达20年且花费装修费100万元方式占有该房屋；并且，按照案外人所述其自2014年开始租赁，而水、电、燃气费一年共800元，这完全不符合常理；再者，涉案房屋已经经贵院查封，并经过两次公开拍卖，案外人均未出面主张权利，而是在该房屋拍卖成功之后主张优先购买权，不符合常理。综上，请求贵院依法驳回案外人的异议。本院查明，关于鲁银投资公司与赖积豪合同纠纷一案，本院于2017年11月9日作出（2017）鲁01民初330号民事判决，判令：一、解除鲁银投资公司与赖积豪于2016年2月16日签订的《协议书》；二、赖积豪于本判决生效之日起十日内偿还鲁银投资公司垫付款3119.03932万元及利息1356782元；三、赖积豪于本判决生效之日起十日内支付鲁银投资公司利息损失59020元。在诉讼过程中，本院于2017年5月26日查封了涉案房产。本案在执行过程中，本院于2019年4月16日作出（2018）鲁01执779号之十四执行裁定，裁定拍卖涉案房产。2019年4月17日，本院作出（2018）鲁01执779号拍卖公告，公告拍卖标的、拍卖机构、联系人、联系电话等信息，并明确载明：“与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先购买权人或者其他优先购买权人拍卖日到场，优先购买权人届时未到场的，视为放弃优先购买权。”本院在涉案房产门外张贴了该拍卖公告。2019年4月30日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上作出网拍公告，定于2019年5月30日对涉案房产进行网络拍卖。该拍卖公告中载明，“本次拍卖标的物的案件当事人，已知抵押权人、担保物权人、租户等，自本公告发布之日起视作拍卖通知送达，缺席将丧失相关权利（履行相关权利请于2019年5月23日16时前至法院办理手续）”；“本标的物优先购买权人相关说明：本标的物优先购买权人须在本公告发布之日起7个工作日内与本院联系，办理相关手续。逾期未办理者，视为自动放弃优先购买权。”涉案房产经过两次网络拍卖，由第三人张梦圆以364万元竞得，本院于2019年7月22日作出（2018）鲁01执779号之十五执行裁定，裁定：一、位于青岛市××××路**房产所有权归买受人张梦圆所有。上述房产所有权自本裁定送达买受人张梦圆起转移；二、买受人张梦圆可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户手续。2019年8月12日，本院作出（2018）鲁01执779号公告，责令现居住人在2019年9月20日前腾出上述房屋。另查明，2014年10月10日，赖积豪与阎玉敏签订《房屋租赁合同》一份，载明将涉案房产出租给阎玉敏，租期240个月，自2014年10月10日至2034年10月9日。房屋租金为5万元/年，租金总额为100万元。房屋租金支付方式为一次性支付，房屋押金为10万元。2014年10月18日，阎玉敏向贾真红（赖积豪妻子）转账110万元。同日，贾真红出具两张房款收条，证明收到阎玉敏租金及押金110万元。以上事实有民事判决书、执行裁定书、拍卖公告、网拍公告、《房屋租赁合同》、转账凭证等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。本案中，阎玉敏既作为案外人基于租赁权主张排除法院的腾房行为，又作为利害关系人认为本院拍卖行为侵害了其优先购买权，符合上述第一款规定，故本院依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，阎玉敏未能提交其在本院查封之前实际占有涉案房产的证据，本院对其租赁权的真实性不予认可，故其请求在租赁期内阻止向受让人移交占有涉案房产，没有事实依据，本院不予支持。关于本院拍卖行为是否侵害阎玉敏优先购买权的问题。首先，根据上文所述，本院对阎玉敏租赁权的真实性不予认可，故本院认为其并不享有对涉案房产的优先购买权；其次，即使阎玉敏享有对涉案房产的优先购买权，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。本案中，本院依法作出拍卖公告，并在涉案房产门外张贴，该通知方式属于能够确认承租人等其他优先购买权人收悉的合理方式，故本院网络拍卖程序合法有效，阎玉敏以此主张撤销本院的拍卖行为，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，案外人阎玉敏的异议理由均不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：驳回案外人阎玉敏的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼，逾期不起诉的，将解除对上述房产的查封。审判长 周 宏审判员 戴伍建审判员 郑凤云二〇一九年十一月十九日法官助理季昱辰书记员魏煜圻