山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终9076号上诉人（原审被告）：山东莱芜南方商城有限公司，住所地莱芜高新区顺河大街上海明珠花园东邻。法定代表人：唐春荣，董事长。委托诉讼代理人：片宪元，山东海中洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王新国，男，1963年3月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马慧，济南莱芜衡平法律服务所法律工作者。上诉人山东莱芜南方商城有限公司（以下简称南方商城公司）因与被上诉人王新国物业服务合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院(2019)鲁0116民初2767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南方商城公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决；2.依法驳回王新国的一审诉讼请求；3.本案一、二审所有诉讼费用由王新国承担。事实与理由：一审法院未能全面审查案件事实，无视证据和辩解，不顾事实和法律的硬性规定，盲目下判，严重侵害了南方商城公司的合法权益。一、案件基本事实如下：2009年12月22日南方商城公司与王新国签订的《南方商城物业管理托管合同》合同期限为2年。2015年9月16日签订了物业托管终止协议，对2009年12月22日至2011年12月23日的物业费和每年补贴约定进行了修改。二、南方商城公司认为一审法院没有就双方签订的不平等主体之间的内部承包协议合法性进行审查，该合同应为无效协议。表现在该合同的签订没有经过股东大会讨论通过，是法定代表人唐春荣私自代表公司签订的。该协议违背了公司法对股东权利和股东大会权利的规定，对南方商城公司法人按照的《公司法》运营是构成侵害的，同时未经股东大会同意，法定代表人没有权利处分公司的房地产(物权)，其严重侵害了公司治理机构设置及其债权的规定；该协议没有承包费的约定，侵害了公司的财产权；该协议因违反法律规定而无效。三、一审法院无视2015年9月16日合同的终止协议的规定，将物业等费用计算至2019年5月21日是没有事实和依据的。超出计算4年的费用是没有法律依据的。因合同早已终止，自2015年9月16日王新国就应当交回物业，为此给公司造成巨大损失。请求中级法院予以纠正。四、南方商城公司提供了王新国拖欠南方商城公司费用370.51万元的三张欠条，足以相互抵消王新国的债权。互相抵消后王新国应当拖欠南方商城公司的债权。依据《合同法》第91条第(三)项的规定：债务相互抵消，合同的权利义务终止。一审法院无视南方商城公司的权利，请求中级法院予以纠正。五、王新国违反合同第九条第5项的规定，王新国应当将收取的所有物业费的50%交付给公司，王新国也没有履行义务，已经构成违约，给公司造成234余万元(26万元每年×9年=234万元)的物业收入损失。总之，由于双方未经最终结算，互负债务，相互债务尚不明确，一审法院单方认定了王新国的债权，无视南方商城公司的债权，明显的显失公允，一审法院属于认定事实错误。一审法院同时适用法律错误，请求中级人民法院依法一审判决，驳回王新国的诉讼请求。六、原来约定协议和物业费各占50%，另外还有50%应该交给公司，但是王新国没有交。王新国辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，南方商城公司的上诉理由不能成立。1.双方签订的《南方商城物业管理托管合同》合法有效，且已实际履行，这是双方不争的事实，南方商城公司诉称的合同的签订未经股东大会讨论通过，应为无效协议没任何道理。合同约定的是南方商城公司将南方商城全部物业管理托管给王新国，委托王新国实施警卫、保安、保洁、绿化服务管理，并不涉及房地产的处分，南方商城公司诉称的是其法定代表人擅自处分房地产，侵害公司治理机构设施更是无稽之谈。南方商城公司经营的南方商城家具城整体对外招商出租，为商户提供无偿的物业管理，是作为出租方的南方商城公司应尽的附随义务。这一点南方商城公司是明知的，南方商城公司以托管合同没有约定承包费侵害公司财产权，其观点同样是错误的。2.双方自2015年9月16日签订协议后王新国继续按照原合同履行物业管理服务、水电管理维修等义务至今，期间南方商城公司未作出制止、要求王新国撤离等任何行为。一审法院认定是南方商城公司对原合同继续履行的认可是正确的，南方商城公司的这一上诉理由不能成立。3.物业托管合同第9条第5项末手写添加“双方积极酝酿物业费收取，所收款甲乙双方各收入50%”，该项约定的是如果收取了商户的物业费，双方各占50%，但合同履行过程中商户的物业费一直未收取，也就没有双方按照50%的比例分红之说，这一点南方商城公司同样也是明知的。其上诉理由不能成立。4.南方商城公司在一审中提交的欠条与本案不属同一法律关系，一审法院不予审查适用法律正确，南方商城公司的上诉理由同样不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，南方商城公司的上诉请求依法应予驳回。王新国向一审法院起诉请求：1.判令南方商城公司支付物业管理费1954661元、水电管理费966664元及累计利息30万元，共计3221325元及利息（自拖欠之日至清偿之日）；2.诉讼费用由南方商城公司承担。一审法院认定事实：王新国系南方商城公司股东。2009年12月22日，王新国与南方商城公司签订《南方商城物业管理托管合同》一份，合同约定：南方商城公司将南方商城全部物业托管给王新国，委托王新国实施警卫、保安、保洁、绿化服务管理；物业托管期限为2年，自2009年12月23日至2011年12月23日止；物业托管费用为每年384000元，物业托管费用支付方式为每一个月结算一次，每次结算32000元；合同第九条第5项末手写添加“双方积极酝酿物业费收取，所收款甲乙双方各收入50%”；第十条第10项约定有关水、电维修等事项按2009年9月29日签订的协议书执行；合同中对双方的权利义务进行了约定。2009年9月29日王新国与南方商城公司签订《协议书》一份，协议书约定：南方商城水电管理实行承包制，原则上承包给股东；承包期限自2009年9月1日至2014年8月31日；公司每年拨付给承包人10万元承包费，用于支付人员工资与商城输电线路、上下水管道维修，公司不再另行承担费用；协议书第八条最后手写添加“自2009年10月10日执行”。王新国在“承包人”一栏中签名确认，南方商城公司及其法定代表人唐春荣签章确认。2015年9月16日，王新国与南方商城公司法定代表人唐春荣签订《协议书》一份，协议内容为“2015年9月16日于南方商城唐总办公室，经股东唐春荣和王新国双方协商一致同意，原2009年12月22日南方商城与王新国签订的物业管理委托合同终止，所欠的物业费2011年12月23日前按合同据实结算，自2011年12月23日至今所欠的物业费按每年壹拾陆万元（16万元）计算支付。原合同签订的协议书规定的物业人员工资及维修费每年补贴壹拾万元（10万元）结算至今，以后物业管理另行商议”。王新国及南方商城公司法定代表人唐春荣签名捺印，另有两位见证人的签名捺印。南方商城公司对王新国提供的以上三份合同及协议书的真实性均予以认可，但主张双方之间另存在借款、租赁等多种债权债务关系且没有进行总结算。自2009年12月22日签订《南方商城物业管理托管合同》至今，王新国一直负责南方商城的物业管理及水电维修等合同约定的事宜。南方商城公司庭后提交如下证据：1.公司财务凭证中的《南方商城经营管理公司物业部水电专用收据》43张和《现金付出凭证》1张，拟证实南方商城公司向王新国支付了2009年至2013年期间的物业及水电管理费用共计1424000元。该宗收据中均有“唐春荣、任启运、王新国”三名公司股东的签名，制单栏处有“陈”字样；其中有2张收据记载的是水电人工费50000元和水电承包费50000元，其余收据上均记载了物业管理费的起止时间和金额。《现金付出凭证》中收款人处有陈国的签名捺印，收款金额为12000元。王新国主张该宗收据仅是公司的应付账款记账凭证，王新国是作为公司股东依据公司财务制度签名并非作为收款人签名，且南方商城公司未举证证实实际支付给王新国。另查明上述证据中的“陈”和“陈国”均指的是陈建国，陈建国系王新国安排的负责南方商城物业管理具体工作的工作人员。2.记账凭证、保证书及收据一宗，拟证实南方商城公司通过用房屋折抵费用的方式向王新国支付物业管理费759275元。王新国经质证认可其中南方商城F4-17、F4-32、F4-1、F4-20、F3-46、L3-35、L3-36七处房屋折抵费用674872元的事实，对南方商城L3-17房屋折抵一事不予认可，主张该房屋收据中记载的是“工程款顶房款不退房”，与本案无关。南方商城公司主张另有八处房屋折抵了物业管理费用但未办理相关手续，王新国不予认可，南方商城公司未提交证据证实。一审法院认为，双方之间签订的《南方商城物业管理托管合同》、两份《协议书》均系双方真实意思表示、内容合法有效，一审法院予以确认。合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。王新国已依约履行物业管理及水电维修等义务，南方商城公司应按照协议约定支付王新国物业管理费及水电维修费用。关于合同的履行期限，王新国自2015年9月16日双方就相关费用进行结算和变更后，王新国继续按照原合同履行物业管理服务、水电管理维修等义务至今，期间双方虽未达成新的书面协议，但南方商城公司亦未作出制止、要求王新国撤离等任何行为，应视为南方商城公司对原合同继续履行的认可，因此王新国主张费用计算至起诉之前2019年5月16日，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于费用标准，双方于2015年9月16日对原合同中约定的期限届满之后的相关费用进行了重新约定，且南方商城公司对2015年9月16日至今的费用标准未提交证据证实，应以该份协议中约定的数额计算为宜。关于物业管理费用具体计算如下：2009年12月23日至2011年12月22日期间的物业管理费为384000元*2年=768000元；2011年12月23日至2019年5月16日期间的物业管理费为7年零4个月23天*160000元/年=1183555元，物业管理费共计1951555元（768000元+1183555元）。关于水电管理及维修费用具体计算如下：协议书第八条约定“自2009年10月10日执行”，应按该时间为合同履行起算点，截至2019年5月16日，水电管理费及维修费共计9年零7个月6天*100000元/年=959977元。关于南方商城公司主张的已支付的物业管理费用问题，王新国认可的用房屋折抵物业管理费674872元，一审法院予以认定；由王新国方工作人员陈建国签名的《现金付出凭证》中的物业管理费12000元，一审法院予以认定。关于南方商城公司提交的公司记账凭证中的收据，该宗收据记载的金额连同南方商城公司主张的房屋折抵费用已超出2009年至2015年期间合同约定的物业管理费，与事实不符，且南方商城公司未提供付款及交付凭证予以佐证，该证据一审法院不予采信；关于南方商城公司主张的另有九处房屋折抵物业管理费，证据不足，一审法院不予认定。综上，南方商城公司共需支付给王新国物业管理费1264683元（1951555元-674872元-12000元）、水电管理及维修费959977元。关于王新国主张的利息，双方签订的合同、协议书中均未约定利息，双方2015年9月16日协商时也未明确约定各项费用的履行期限，王新国主张的利息应自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜。关于南方商城公司主张的物业费用分红问题，无证据证实，一审法院不予认定。关于南方商城公司辩称的与王新国之间的其他租赁、借款等经济纠纷，与本案不属同一法律关系，一审法院不予审查，当事人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：山东莱芜南方商城有限公司于判决生效之日起五日内，支付王新国物业管理费1264683元、水电管理维修费959977元，共计2224660元及利息（以2224660元为基数，自2019年5月21日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取16285元，由山东莱芜南方商城有限公司负担12299元，由王新国负担3986元。二审中，南方商城公司法定代表人唐春荣提交了新证据：电费充卡专用收据复印件（原件在商户手里），收据上载明收取的是物业费，系为了证明王新国向商户D1-15收取了物业费，加盖的是南方商城物业部的章。王新国质证称，对该份证据有异议，对真实性不予认可，该证据与本案没有关联性，仅凭该份证据无法证实南方商城公司的主张。经审理，本院认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，王新国对外以南方商城公司的名义进行物业管理。本院认为，王新国系南方商城公司股东，双方2009年9月29日签订《协议书》约定王新国承包南方商城物业的水电管理。双方签订的《南方商城物业管理托管合同》约定南方商城公司将南方商城全部物业委托王新国实施警卫、保安、保洁、绿化服务管理。王新国以南方商城公司的名义对外进行物业服务。因此，上述《协议书》及《托管合同》系南方商城公司的内部承包合同，王新国作为南方商城公司股东，内部承包南方商城公司的物业服务。上述《协议书》及《托管合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。南方商城公司均应按照上述合同的约定履行向王新国支付有关款项义务。2015年9月16日，双方又签订《协议书》，终止上述《协议书》及《托管合同》，并对有关计费标准达成了新的协议，系双方真实意思的表示，不违反法律规定，亦合法有效。2015年9月16日以后，王新国继续对南方商城的物业进行物业管理，且双方并未按照2015年9月16日协议的约定进行重新协商，应视为双方继续按照原标准履行合同，期限为不定期，故一审法院参照2015年9月16日确定的标准计算有关款项并无不当。一审法院按照2009年9月29日协议书、《南方商城物业管理托管合同》、2015年9月16日协议书计算王新国所主张的各项费用符合上述合同约定，本院予以维持。关于南方商城公司所主张的其应当按照《南方商城物业管理托管合同》约定得到王新国所收取物业费的50%问题，由于南方商城公司在本案中并未提出反诉，且双方均未提交充分证据证实王新国所收取物业费的数额，本院亦无法予以抵销，故本院在本案中对该问题不作处理，南方商城公司可以另行主张权利。综上所述，南分商城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32570元，由上诉人山东莱芜南方商城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇一九年十一月二十六日书记员 孙 雪