四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17452号 上诉人（原审原告）：刘钉玎，女，1986年5月9日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：刘娜，北京威诺（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地成都市高新区中和会龙路**。 法定代表人：汪斌。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓跃律师事务所律师。 上诉人刘钉玎因与被上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初4222号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘钉玎上诉请求：1.撤销原判第二项，改判中德红谷公司支付刘钉玎逾期交房违约金36649元；2.本案诉讼费用全部由中德红谷公司承担。 事实与理由：一、刘钉玎与中德红谷公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房违约金的支付期限，也就是履行期限为“实际收房之日起10天”，在双方明确约定了合同履行期限的情况下，本案诉讼时效应当遵照合同约定，从履行期限届满之日起计算，也就是从“实际收房之日起10天”届满后开始计算。 二、“实际收房”的含义，在同类案件中，经人民法院认定为“取得满足合同约定证件即规划验收合格证、面积实测报告并实际交付商品房之日”，而本案中，中德红谷公司取得规划验收合格证的时间为2016年7月28日，取得面积实测报告的时间为2016年9月7日，实际交付商品房的时间为2015年11月1日，则诉讼时效应当从2016年9月7日起计算3年。而刘钉玎于2018年11月8日起诉，并没有超过本案诉讼时效。 三、诉讼时效期间应当从权利人知道或者应当知道权利被侵害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定。本案中，中德红谷公司从未告知过刘钉玎，不能按照合同约定时间交付房屋的原因及具体的交付时间，因而刘钉玎根本不知道因中德红谷公司未取得规划验收合格证和面积实测报告导致不能交付房屋自身权益受侵害的事实，也就不能起算诉讼时效。中德红谷公司在隐瞒了自身未取得规划验收合格证及面积实测报告的情况下，在合同约定的交房时间通知部分业主收房并办理了交房手续。而刘钉玎一直以为是房屋质量不能达到交房要求与中德红谷公司协商整改及自身的原因，导致迟迟没有办理房屋交付手续，同时房屋整改导致的延期交房在《商品房买卖合同》中免除了中德红谷公司的责任。刘钉玎此前根本不知晓中德红谷公司在本案中还存在前述侵权或者违约行为，进而自身权益受损害的事实。因而，本案的诉讼时效期间，不能从合同约定的交房时间起算。 综上，刘钉玎认为，本案诉讼时效期间不能从合同约定的交房时间起算，而至少应当从合同约定的履行期限届满之日起计算。 中德红谷公司答辩称，1.中德红谷公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回刘钉玎上诉请求。 2.刘钉玎在上诉状中称诉讼时效应当从权利人知道或应当知道权利被侵害之日起计算，本次3案刘钉玎应当在约定交房的次日就已经知道自己的权利被侵害，诉讼时效也从该日起算。截至刘钉玎提起诉讼的时间，诉讼时效已经经过。 3.买卖合同中关于违约金支付时间的约定仅表明违约金支付条件，并不能作为诉讼时效的起算点。综上，请求二审法院驳回刘钉玎的上诉请求，维持原判。 刘钉玎向一审法院起诉请求：1、判令中德红谷公司向刘钉玎支付逾期交房违约金（按照房款的万分之三每日自2015年10月31日计算至满足交房条件之日，且不超过已付房款的5%）；2、判令中德红谷公司向刘钉玎支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明的违约金（按照房款的万分之一每日自2016年10月31日计算至2018年4月25日）。 一审法院认定事实：刘钉玎向中德红谷公司支付购房款732971元，购买中德红谷公司开发的成都高新区中和会龙九组中德英伦世邦K区2栋1单元20层2006号房屋，双方约定：中德红谷公司应当在2015年10月30日前向刘钉玎交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告。逾期交付超过60日后，刘钉玎有权退房。刘钉玎要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德红谷公司按日计算向刘钉玎支付全部已付款万分之三的违约金，但由中德红谷公司承担的违约赔偿责任总金额不超过刘钉玎已付房价款的5%。中德红谷公司应当在2016年10月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能取得，刘钉玎不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向刘钉玎支付已付房款万分之一的违约金。 2015年11月1日，刘钉玎接收房屋，但中德红谷公司直到2016年7月28日、2016年9月7日、2018年4月25日才分别取得案涉房屋的规划合格证、面积实测报告以及初始登记。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、刘钉玎主张逾期交房违约金的诉讼时效期间是否已经届满，2、约定的逾期办理初始登记违约金是否过高。 关于争议焦点一，一审法院认为：诉讼时效期间，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。具体到本案中，中德红谷公司未在约定期限2015年10月30日前交房，刘钉玎于次日即2015年10月31日即知道其权利受到损害，故应从该日起算诉讼时效期间，直至2018年10月31日，但刘钉玎并未在此期间向中德红谷公司主张逾期交房违约金，相应诉讼时效期间已经届满，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。 关于争议焦点二，一审法院认为：该违约金计算标准以年计仅有3.65%，相较于初始登记对于购房人的重要性，同时考虑违约金兼具惩罚性，约定的违约金并不过高，故不应当减少。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、中德红谷公司于本判决生效之日起十日内向刘钉玎支付逾期办理初始登记违约金39727.03元（按照73.2971元/日自2016年10月31日计算至2018年4月25日）；二、驳回刘钉玎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1234元，由刘钉玎负担334元，中德红谷公司负担900元（此款刘钉玎已预交，中德红谷公司应于履行上述给付义务时一并支付给刘钉玎）。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，刘钉玎于2018年11月8日通过网上立案方式向一审法院申请立案登记。 二审还查明，刘钉玎与中德公司签订的商品房买卖合同第十二条“逾期交房责任”第1款（2）项中约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”。 本院认为，根据上诉人刘钉玎的上诉请求与被上诉人中德红谷公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：刘钉玎起诉主张中德红谷公司支付逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效期间。对此本院做如下认定。 首先，关于违约金诉讼时效的起算时间。根据刘钉玎与中德红谷公司签订的合同，双方已就房屋交付时间予以明确，即在2015年10月30日前交付房屋。故超过该期限中德红谷公司未交付房屋，则刘钉玎则应知晓其合同权利遭受侵害。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，逾期交房违约金应从合同约定交房之次日起算。刘钉玎主张诉讼时效应从实际交付之日再加10日起算的理由不能成立，本院不予支持。 关于刘钉玎提出，双方合同中约定在房屋实际交付之日起10日内支付违约金，则违约金诉讼时效应从约定交付之日起加10日即2015年11月10日开始起算的上诉理由。本院审查后认为，双方签订的合同中关于逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”，系对逾期交房违约金在何种条件成就时予以给付的约定。第一，该约定在实际履行中限制了当事人的法定权利，亦不利于商业活动的经济原则。若违约方以此约定的存在，抗辩因房屋未实际交付故支付条件尚未成就而获支持，则将出现违约方将违约行为持续而逃避给付违约金的义务的情况，必然有悖于诚信履行原则；同理，若买受人以此条款的存在而怠于行权，则将出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况，必然有悖于经济履行原则。故对该条款，不应予以肯定性评价。第二，该合同条款系约定给付违约金的条件，而非对违约金诉讼时效起算时间的约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可”的规定，该合同中关于逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”的约定不能视为双方当事人对诉讼时效予以另行约定。在诉讼时效期间按照法律规定或合同约定已予确定的情况下，应当根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，判定违约金是否应当给付。第三，根据本院在上文的论述，逾期交房违约金的诉讼时效应从买受人知道或应当知道其合同权利遭受损害之日起计算。按照双方合同约定，诉讼时效期间应从2015年10月31日起算至2018年10月31日届满。且逾期交房违约金系整体合同权利，在超过诉讼时效后当事人提出给付主张，应不予支持。刘钉玎于2018年11月8日通过网上立案方式向一审法院提出诉讼，亦超过了诉讼时效期间。故刘钉玎的主张逾期交房违约金诉讼时效的上诉理由不能，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费716元，由刘钉玎负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年十一月八日 书记员 龙春光