云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0181民初1915号原告（反诉被告）：恒大鑫源（昆明）置业有限公司。住所：昆明市安宁市金方街道朝阳路金方街道办事处办公楼**。法定代表人：周渝，总经理。委托诉讼代理人：张晶晶，系公司法务部职员，特别授权代理。被告（反诉原告）：张某某，男，汉族，1976年11月12日出生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。原告（反诉被告）恒大鑫源（昆明）置业有限公司（以下简称“恒大公司”）与被告（反诉原告）张某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序于2019年9月26日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）恒大公司的委托诉讼代理人张晶晶，被告（反诉原告）张某某到庭参加了诉讼。因本案案情复杂，后依法适用普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒大公司的委托诉讼代理人张晶晶，被告（反诉原告）张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）恒大公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，由被告协助原告到房管部门办理商品房购销合同登记备案的注销手续；2、本案的诉讼费由被告承担。案件审理中，原告（反诉被告）恒大公司增加诉讼请求：判令被告支付违约金204526.5元（该违约金优先从被告已交款中扣除，不足部分由被告支付给原告）。事实和理由：被告于2018年2月6日与原告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购买原告开发的“恒大金碧天下”第34幢第1层101号房,总房价为681755元，通过银行按揭付款方式支付。首期房款141755元，余款540000元，由被告向中国工商银行股份有限公司昆明西市区支行（以下简称银行）借款支付。由于被告未按其与银行签订的《个人购房借款/担保合同》约定如期偿还银行的贷款，遂致原告承担了担保责任。《商品房购销合同》第六条及《合同补充协议》第三条第一款第五项约定：“在《房屋所有权证》和《房屋他项权证》办理完毕前，乙方未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了担保责任的，甲方享有以下权利：（1）有权单方解除本《商品房购销合同》，收回该商品房，乙方按商品房总价款30%向甲方支付违约金。同时乙方必须在甲方履行其保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。”因被告逾期还款，经银行函告，原告替其还清了上述贷款。为维护原告的合法权益，原告遂提起诉讼。被告（反诉原告）张某某辩称：1、原告主张的违约金过高，请求法庭调整；2、若原告退还首付款则同意解除合同，其他的没有意见。被告（反诉原告）张某某向本院提出反诉诉讼请求：1、判令被反诉人退还购房首付款141755元；2、判令被反诉人承担反诉受理费。事实及理由：2018年2月6日，反诉人与被反诉人签订了《商品房购销合同》，由反诉人购买被反诉人开发的“恒大金碧天下”第34幢第一层101号房屋，房屋总价款为681755元，反诉人支付了首付款141755元，余款540000元通过向中国工商银行有限公司昆明西山区很支行借款支付，购房后反诉人向银行如期支付按揭购房款共9期合计28055元后，因突发状况无力偿还贷款，现因反诉被告承担了担保责任后要求解除合同，故请求判令被反诉人退还首付款141755元。原告（反诉被告）恒大公司辩称：反诉人缴纳的房款141755元不应该退还，根据双方合同约定，乙方违约的，甲方有权收取购房款30%的违约金。反诉人逾期还款的行为导致我方承担担保责任构成违约，故其首付款应作为违约金进行抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院将在说理部分一并评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月6日，恒大公司（甲方）与张某某（乙方）签订《商品房购销合同》（合同编号：恒滇昆契合字18【0.21—1—2】00335号）及《合同补充协议》约定由张某某购买恒大公司开发的恒大金碧天下二期博雅苑第34幢第1层101号房，按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为106.68平方米，每平方米6390.65元，总价款为681755元。合同第六条约定了付款方式及期限：乙方于2018年2月7日前支付首期房价款141755元，余款540000元向银行贷款支付。同时，《合同补充协议》第三条对合同第六条补充如下：……5、在房地产权属证书办理完毕前，乙方未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任的，视为乙方违约，甲方享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房购销合同》，收回该商品房，乙方按照商品房总价款的30%向甲方支付违约金。同时乙方必须在甲方履行其保证责任后30天内，协同甲方到相关政府部门办理有关解除合同的手续……。合同签订后，张某某向中国工商银行股份有限公司昆明西市区支行申请办理了住房按揭贷款，贷款本金为540000元，贷款期限为28年，恒大公司为上述贷款提供阶段性担保。后因张某某逾期未偿还贷款，恒大公司在银行的要求下，于2019年4月30日向银行提前偿还了张某某所欠的贷款本息共计546065.65元。本院认为，原告（反诉被告）恒大公司与被告（反诉原告）张某某签订的《商品房购销合同》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，因张某某逾期未偿还银行贷款，致使恒大公司向银行承担了保证责任，根据《合同补充协议》第三条的约定，恒大公司有权单方解除合同。同时，根据《合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，本院于2019年7月25日受理本案，分别于2019年8月24日、2019年11月1日向张某某送达了起诉状副本等诉讼材料，则可认定张某某于2019年11月1日收到解除合同的通知，合同自通知达到时解除。在合同解除之后，根据《合同补充协议》第三条的约定，张某某还应协助恒大公司办理注销合同的备案登记。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故合同解除后，恒大公司应返还已收取的购房款，张某某要求恒大公司退还首付款141755元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”恒大公司在履行担保责任后向银行代偿了购房款本息合计546065.65元，则在恒大公司没有提供证据对其因张某某违约所造成的损失数额予以证实的情况下，可据此确定张某某违约给恒大公司造成的损失即为上述资金占用损失。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，双方在合同中约定乙方违约导致甲方承担了保证责任的，乙方按照商品房总价款的30%向甲方支付违约金。现张某某以违约金过高请求减少，结合本案履约情况及房屋尚未交付的事实，可以认定双方约定的违约金已过分高于造成的损失，故对于张某某减少违约金的请求予以准许。本院酌情调整违约金为恒大公司代偿款546065.65元自2019年5月4日至2019年11月1日即合同解除之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的违约金11779.31元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：本诉部分：一、恒大鑫源（昆明）置业有限公司与张某某之间签订的《商品房购销合同》（合同编号：恒滇昆契合字18【0.21—1—2】00335号）及《合同补充协议》于2019年11月1日解除；二、由张某某于本判决生效后立即协助恒大鑫源（昆明）置业有限公司办理注销《商品房购销合同》（合同登记号：AN2018021101466）的备案登记；三、由张某某于本判决生效后立即向恒大鑫源（昆明）置业有限公司支付违约金11779.31元；四、驳回恒大鑫源（昆明）置业有限公司的其他诉讼请求。反诉部分：由恒大鑫源（昆明）置业有限公司于本判决生效后立即退还张某某购房首付款人民币141755元。本诉案件受理费4368元，减半收取2184元，由张某某承担125元，恒大鑫源（昆明）置业有限公司承担2059元；反诉案件受理费3135元，减半收取1567.5元，由恒大鑫源（昆明）置业有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨志娟人民陪审员  王忠吉人民陪审员  张明祥二〇一九年十一月十二日书 记 员  王 愔