辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14749号上诉人（原审原告）：黄东海，男，1963年10月4日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈亮，辽宁晟盟律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张绮，女，1962年7月29日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈亮，辽宁晟盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东海（张绮丈夫），男，1963年10月4日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：武春光，男，1977年8月25日出生，汉族，无职业，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：张丹丹，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琳琳，辽宁同方律师事务所律师。上诉人黄东海、张绮因与被上诉人武春光房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄东海、张绮上诉请求：一、撤销一审判决一、二、三、四、五项；二、改判为：1.判决双方《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；2.判决武春光按出租时酒吧现状（包括装修、装饰、设备、设施）交付房屋及腾房；3.判决武春光给付占用期间的租金，从2018年12月10日起算至实际腾房之日止；4.请求法院判决武春光赔偿黄东海、张绮二年租金损失23万元，逾期给付按银行同期贷款利率支付利息；5.诉讼过程中产生的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.原判决第11页底部认为，现涉案房屋由黄东海、张绮控制，错误。事实上，庭审中，原审法官为了减少武春光的损失，要求武春光在开庭后10日内拿走属于武春光的物品，将房屋交付给黄东海、张绮（有双方的庭审笔录为证）。但是武春光在约定的时间内，未拿走属于武春光的物品，黄东海、张绮为了防止武春光拆除房屋装修，在武春光锁门后再加一把锁。现在房屋内仍存有武春光的物品，房屋仍然由武春光占用至今，尚未腾房。而黄东海、张绮从未进入房屋，至今也未能使用房屋，因此，不能视为黄东海、张绮控制房屋。2.原判决第12页底部一节认为，2018年3月2日，沈阳市人民政府出具《沈阳市人民政府关于全面整治违法建筑的通知》是针对本案租赁房屋所张贴的要求拆除违建房屋的具体行政行为，错误。事实上，本案租赁房屋不是违建房屋。该《通知》是普遍性公告，其所针对的范围对象是本市行政区域内的违法建筑，要求在15日内拆除，否则执法部门予以强制拆除，而不是针对该租赁房屋。从2018年5月6日该《通知》张贴至第一次开庭时已超过一年之久，租赁房屋依旧存在，事实证明没有被执法部门认为租赁房屋是违法建筑而予以拆除。违建房屋的认定不能单纯的依据房屋房产证面积而予以认定。违法建筑是在2008年《城乡规划法》等相关法律实施之后，当时未经许可的建筑物和构筑物。行政机关以当时的法律规定和规划作为执法依据，尊重法不溯及既往原则。另外，违法建筑的认定主体，应该是行政机关，而不应该是法院。即使涉嫌违建，也不必然导致建筑被拆除。现实中比较常见的情况是建设方只取得了《建设用地规划许可证》，然后在获得审批的地块上从事一些许可之外的建设，比如工厂建完厂房又在空地上建职工宿舍，个人在自家的院子里建房子。这种情况可通过补办手续使其转为合法建筑。即使武春光因政府2018年3月发布的《通知》存在不安的因素，但该通知至2018年9月双方约定的租金交付日，已远远超过政府要求的15天拆除违建的时间。事实已经证明房屋未被政府拆除，不是违建。武春光仍以此为借口拒不交付租金，明显存在恶意的违约行为。3.原判决第13页顶部认为，黄东海、张绮交付的合同标的物存在瑕疵，而存在违约行为，错误。《房屋租赁合同》第一条约定，租赁标的房屋，按酒吧当时的现状交付。武春光接受标的，应视为对酒吧的现状予以认可，并且酒吧从黄东海、张绮交付武春光至今，状态一如既往，没有任何的变化。本案租赁房屋未被执法机关拆除，政府虽张贴《通知》，但从未影响武春光使用房屋。因此，黄东海、张绮能够按照武春光认可的酒吧状态交付房屋且至今没有变化，不能视为黄东海、张绮违约。原判决认为黄东海、张绮违约，明显是偏袒武春光。二、原审判决适用法律错误。1.不安抗辩权的适用条件发生在双务合同中，即双方互负债务，先履行方有确切证据证明，后履行方于合同成立后丧失或可能丧失履行能力时中止履行合同的权利。本案中，黄东海、张绮已经先将房屋交付给武春光占有、使用，因此，武春光不属于先履行方，另外，武春光主张不安抗辩权，必须有黄东海、张绮丧失或可能丧失履行债务能力的确切证据，而不能凭自己的主观猜测。否则，应承担擅自中止合同履行的违约责任。2.租赁房屋酒吧的装修、装饰、设备、设施应归黄东海、张绮所有。案外人李南与武春光签订的关于酒吧的《转让协议》，并没有经过黄东海、张绮的确认及认可，该份协议中关于酒吧的装修、装饰、设备、设施归属的约定，不能对抗黄东海、张绮、武春光之间对于酒吧的装修、装饰、设备、设施归属的约定。根据《房屋租赁合同》第一条第2款约定，租赁标的内的设施、设备及内外装修装饰，在租期内乙方（武春光）可无偿使用，到期后必须完好归还甲方（黄东海、张绮）。根据《房屋租赁合同》第九条第3款规定，若乙方（武春光）违约，提前终止租赁协议，须赔偿甲方（黄东海、张绮）两年租金23万元。甲方对乙方已经缴纳的租金押金、装修费用有权不予以退还。因此，属于酒吧的设施、设备及内外装修装饰，应归黄东海、张绮所有。因此，黄东海、张绮已经按武春光认可的状态将房屋交付武春光一直占有及使用，先履行了合同义务，没有违约行为。而武春光未按约定支付租金，经黄东海、张绮催款后，武春光仍未缴纳租金及赔偿金，已经构成根本违约，因此黄东海、张绮有权终止本租赁合同，并有权要求武春光赔偿二年的租金损失及按酒吧现状（包括装修、装饰、设备、设施）归还房屋。综上所述，请二审法院支持上诉人的上诉请求，对原判决予以改判。武春光辩称，一、一审法院认定事实清楚。1.案涉房屋自2018年5月16日开始，由黄东海实际控制，至此房屋已完成交付，黄东海无权要求武春光承担此后的租金。2019年5月8日本案第一次庭审，主审法官为避免双方损失扩大，要求双方在10日内（即5月18日）将案涉房屋交付完毕，然而黄东海在5月16日，也就是法官要求双方完成交付的前两天，在未通知武春光的情况下，私自将案涉房屋上又加了一把锁，致使武春光根本无法进入房屋，更无法腾房。黄东海在一审庭审笔录和上诉状中均认为酒吧内装修、装饰、设施、设备归其所有，其不让武春光取走屋内物品，因此造成损失扩大的责任，应由黄东海承担。案涉房屋自2019年5月16日由黄东海实际控制这一事实，武春光在2019年7月29日的质证笔录中已提供“出警记录”予以证明，黄东海对这一证据无异议，认可了5月16日锁门的事实。因此，一审法官认定2019年5月16日以后案涉房屋由黄东海控制，事实清楚。2、部分案涉房屋确属违建，武春光没有给付租金是合理适用不安抗辩权，并非违约。沈河区行政执法局作为行政执法管理部门在2018年5月6日对案涉房屋的检查中已明确告知武春光，部分案涉房屋系违建并在案涉房屋处张贴了《全面整治违法建筑的通知》，要求其15日内拆除，否则执法部门可以强制拆除，该通知已明确写明通知有效期2年，即2018年5月至2020年5月，行政执法部门可以随时拆除案涉房屋。因此，只要案涉房屋不改变违建的性质，就随时面临被拆除的风险。黄东海在订立合同之时，明知合同标的存在瑕疵，却未告知承租人，违约在先，武春光在知道案涉房屋随时面临被拆除风险后，继续提前支付租金存在风险，故武春光根据《合同法》第68条规定行使不安抗辩权，并非违约。3、黄海东交付的标的物存在瑕疵，违约方是黄东海，作为违约方无权向守约方主张赔偿责任。房屋作为租赁的标的，其交付的前提是出租人是房屋的实际所有权人且房屋是合法房屋，在此基础上才能谈房屋的使用现状。黄海东无视交付的房屋是违建这一根本事实，企图通过曲解“现状交付”的意思来主张交付不存在瑕疵，是错误的。《房屋租赁合同》第一条约定“按酒吧装修后现状交付给乙方使用”，所指的是酒吧的经营和使用现状，并不是指武春光知道并且接受案涉房屋是违建这一事实。实际上，黄东海从未告知过武春光案涉房屋是违建这一情况，黄东海仅向武春光出具了46-3号的房产证，酒吧办理营业执照使用的也是46-3号房产证，但《房屋租赁合同》约定的标的物是46-1号房产，但黄东海从未向武春光出示过46-1号的产证。《房屋租赁合同》提前解除的根本原因是黄东海隐瞒部分案涉房屋是违建的真相，提供瑕疵标的物造成的，黄东海作为违约方，无权向守约方主张违约金赔偿。二、一审法院适用法律正确1.武春光作为先履行方，在后履行方丧失履行能力或可能丧失履行能力时，有权中止履行合同。黄东海在上诉状中所述武春光不属于先履行方，不能适用不安抗辩权是黄东海对法律的错误解读。《房屋租赁合同》采用的租金支付方式是上打租，武春光先支付租金，才能获得案涉房屋下一年度的使用权，故武春光是先履行方；《房屋租赁合同》作为双务合同，出租人应时刻保证交付的标的物不存在瑕疵、合法、能够安全使用，但案涉房屋在2018年5月已由沈河区行政执法局确认为违建，存在随时拆除的风险，这是事实并非吴春光主观猜测，承租物存在随时灭失的可能，足以使武春光产生不安，进而行使不安抗辩权，中止履行合同。2.《房屋租赁合同》第一条第二款约定“合同到期后房屋内的装修、装饰、设备、设施归甲方所有。”，现合同未到期，提前解除，本条款不符合生效条件，故房屋内的装修、装饰、设备、设施不应归黄东海所有。结合事实，房屋内的装修、装饰、设备、设施是2016年12月9日，武春光以48万元价格从前承租人李南处购买的，有《转让协议》、收条及李南证言予以证实，故房屋内的装修、装饰、设备、设施应归买受人武春光所有。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。黄东海、张绮向一审法院起诉请求：1.请求法院判决黄东海、张绮、武春光《房屋租赁合同》终止。2.请求法院判决武春光按现状交付房屋及腾房。3.请求法院判决武春光按租金标准，给付占用期间的租金至实际腾房之日止。4.请求法院判决武春光赔偿黄东海、张绮二年租金损失23万元，逾期给付按银行同期贷款利率支付利息。5.诉讼过程中产生的诉讼费、保全费、保全保险费等全部费用由武春光承担。一审法院认定事实：2016年12月9日，黄东海作为出租人（甲方），武春光作为乙方承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定以下内容：第一条租赁标的：1、甲方自愿将坐落于沈阳市沈河区西滨河路46-1号房产按酒吧装修后现状出租给乙方使用：该房屋的建筑面积320平方米用途仓库划拨土地。2、甲方将现租赁标的内设备、设施及装饰装修，乙方租赁期内可无偿使用，到期后必须完好归还甲方（自然损坏除外，人为损坏按评估赔偿）。因乙方重新装修不需要的设备、设施及、装饰由甲方收回并负责处理。第二条租赁标的用途：1、乙方承租此房作为经营使用，相关经营证照许可手续由乙方自行办理，甲方应配合办理。承租期间乙方无权进行转租转让变卖使用权，否则视为违约等。第三条：租赁期限：乙方租赁期限为6年，自2016年12月10日起，至2022年12月9日止。租金起算日期为2016年12月10日开始计收。第四条房屋租金、其他费用承担即支付方式：1、租赁标的年租金为95,000元押金20,000元。第一年租金，押金自本合同签订之日起当日内一次性缴纳甲方。以后每年的租金应上打租在每年的9月10日当天一次性缴纳与甲方。租金2年递增5%即2018年12月10日至2020年12月9日租金为104,500元，2020年12月10日至2022年12月9日租金为114,950元。甲方每年收取乙方的租金，不含任何税费等其他费用，如发生上述费用均由乙方负责另行缴纳。甲方收到第一次租金后，将房屋在2016年12月10日按现状整体全部交付乙方使用等。第六条甲方责任：1、乙方经营期间甲方不参与、不限制、不干涉乙方在合法范围内的正常经营活动等。第七条乙方责任：1、乙方应按合同规定按时按数，向甲方支付房屋租金。甲方应向乙方提交租金的银行账户，乙方将租金直接交于甲方或存至此账户均视为履行缴纳租金义务，并视为甲方已收到。账户如有变更，甲方应及时书面通知乙方。交租金账户为：（户名罗玉香：开户行：招商银行沈阳河畔支行：卡号：62×××62）等。第九条违约责任：1、若乙方未能按期支付房租金，甲方可书面通知乙方于七个工作日内缴清该款项，乙方并按拖延天数每天缴付应缴金额千分之五的赔偿金；如乙方在收到甲方的书面通知后，七个工作日日期内仍未能付清该租金款项及赔偿金，视为乙方根本违约，甲方有权终止本合同，收回租赁标的，乙方还应赔偿甲方两年租金损失二十三万元整，乙方已交押金及其他装修费用不退还。3、甲乙双方不得以任何理由借口违约，若甲方违约，提起终止租赁协议，甲方须赔偿乙方两年租金二十三万元整及装修费用在内的全部损失。若乙方违约，提前终止租赁协议，乙方须赔偿甲方两年租金二十三万元整。甲方对于乙方已经缴纳的租金押金、装修费用有权不予退还。第十条其他约定：1、如在协议期内遭受不可抗力原因（包括地震、战争、洪水、征收），造成租赁标的不能正常使用，甲乙双方互不承担违约责任，本协议自动解除，乙方租赁标的按照实际使用时间予以结算。2、甲方乙方就保证本合同所载明的联系人联系方式的有效性，以使双方相互沟通，如有变化应及时以书面形式通知对方等。同日，李南作为转让方（甲方），武春光作为受让方（乙方）签订《转让协议》一份约定“一、甲方将位于辽宁省沈阳市沈河区沈阳市沈河区互动音乐餐厅（以下称酒吧）以人民币480,000元整的价格转让给乙方。二、转让时间：2016年12月9日，乙方应在协议签订后，一次性向甲方支付人民币480,000元整，酒吧经营权后所有电器、装修、装饰、工具和设备等全部归乙方所有，甲方不得再向乙方索取任何其他费用和物品。三、协议签订后，甲方需无偿的将营业执照等相关证件手续更改转入乙方名下。如若甲方故意拖延或者不予办理，则视为违约等。”同日，李南出具《收条》一份载明“今李南收到武春光现金交付全部转让费人民币480,000元整，是位于辽宁省沈阳市沈河区沈阳市沈河区互动音乐餐厅转让费人民币480,000元整。”涉案房产证载明“所有权人为张绮，房屋坐落沈河区西滨河路46-1、46-2号，登记时间：2014年3月25日，用途：仓库，建筑面积118.34平方米，总层数1等。”合同签订之日，黄东海出具《授权委托书》一份：载明“委托人：张绮，受托人：黄东海，权限：办理沈河区房屋租赁合同签订、收取租金等一切事宜。由此产生的一切责任由本人承担。”同日，武春光缴纳了租金95,000元，并结转押金10,000元。黄东海出具《收条》二份载明“今收到承租人武春光缴纳的沈河区的租金95,000元（2016年12月10日至2017年12月9日）。”和载明“收到李楠租房押金10,000元，沈河区租赁房屋押金。”后，黄东海、张绮向武春光交付的是房屋坐落沈河区西滨河路46-1房屋。2017年1月4日，黄东海出具《收条》一份载明“收到武春光承租西滨河路房屋押金10,000元整。”2017年3月6日，武春光用黄东海、张绮提供的所有权人为张绮的坐落于西滨河路46-3号、建筑面积460平方米的房屋所有权证书办理营业执照，载明“经营者为武春光，名称为沈阳市沈河区胡椒酒吧，类型为个体工商户，经营场所为辽宁省沈阳市沈河区，组成形式为个人经营等”。武春光开始经营。2017年9月30日，黄东海出具《收条》一份载明“今收到承租人武春光房租金95,000元西滨河路46-1号酒吧。对应日期2017年12月10日至2018年12月9日止一年租费。”2018年3月2日，沈阳市人民政府出具《沈阳市人民政府关于全面整治违法建筑的通知》内容为“……一、凡本市行政区域内的违法建设行为，相关部门应当依法查处并坚决制止。二、自本通告发布之日起，城区和乡村在建的违法建筑应当立即停止建设，15日内自行拆除，恢复原状；已建成的违法建筑，违法建设实施单位或个人必须在15日内自行拆除。逾期不拆除的，相关部门依法强制拆除。五、任何单位和个人违法本通告，阻挠妨碍国家工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、本通告自发布之日起施行。本通告有效期2年。”上述通知于2018年5月6日张贴于武春光的经营的酒吧门上。2018年10月21日，武春光向合同中约定的转款账户罗玉香转款10,000元，武春光称为2018年12月以后的租金，银行转款交易明细载明“武春光转黄东海房租违约赔偿金”。2018年10月中旬至今武春光酒吧停止经营。2018年12月1日，黄东海、张绮向武春光邮寄《催款通知书》载明“…根据《房屋租赁合同》第四条，你应于2018年9月10日前交付（2018年12月10日至2019年12月9日）租金104,500元。根据《房屋租赁合同》第九条，你每拖延一天应按应缴金额104,500元的千分之五承担赔偿金等。现从2018年9月10日至2018年12月1日，你已拖延82天未付租金，你应交付赔偿金42,845元（104,500×0.005×82）。请你在7日之内缴清租金104,500元及赔偿金42,845元，总计147,345元等。”武春光称并未收到该通知书。黄东海、张绮与武春光因解除合同事宜，协商未果，诉至一审法院。本案在审理过程中，经一审法院释明为减少损失，定于庭审后十日内交接房屋，期间双方未能达成一致意见，黄东海、张绮于2019年5月16日，将涉案房屋增加门锁，现涉案房屋由黄东海、张绮控制。一审法院认为，黄东海、张绮、武春光签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，应属有效合同，合同双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，黄东海与武春光签订的《房屋租赁合同》系合同相对人的真实意思表示，合同签订后,双方都按约定履行了各自义务。现黄东海请求人民法院判令解除房屋租赁合同，武春光亦同意解除合同，一审法院对黄东海、张绮的此项请求予以支持。根据第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，黄东海、张绮要求解除合同的原因系武春光迟延交付（2018年12月10日至2019年12月9日）期间的房屋租金应为99,750元（95,000元×5%+95,000元），该租金根据双方的租赁合同约定应予2018年9月10日交付。武春光未按合同约定交付租金的理由为：黄东海、张绮房屋所有权证的面积与合同约定不符，且2018年3月2日，沈阳市人民政府出具《沈阳市人民政府关于全面整治违法建筑的通知》张贴于武春光的经营的酒吧门上，可证明涉案房屋部分面积涉嫌违建问题，黄东海、张绮交付的合同标的物存在瑕疵，且该问题与黄东海、张绮沟通不畅，对武春光造成了不安的心理因素，致使迟延交付租金，因此，对迟延交付租金问题，黄东海、张绮、武春光均存在违约行为，故一审法院对黄东海、张绮要求武春光承担违约损失的诉讼请求不予支持。关于武春光拖欠租金数额应为43,134元｛99,750元÷365天×158天（2018年12月10日至2019年5月16日）｝。鉴于双方均存在违约行为该部分租金应共同承担即武春光应给付黄东海、张绮21,567元（43,134元÷2）。关于黄东海、张绮收取武春光房屋押金10,000元问题，鉴于双方均存在违约行为该房屋押金应共同承担即武春光应返还黄东海、张绮5000元。关于黄东海、张绮请求判决武春光按现状交付房屋及腾房问题，现涉案房屋已由黄东海、张绮控制，房屋内尚存在武春光装饰、装修及物品，该房屋原始状态为仓库，经案外人李南承租后装修成“互动音乐餐厅（以下称酒吧）”。武春光自与黄东海、张绮签订《房屋租赁合同》之日与李南签订《转让协议》以48万元将该“互动音乐餐厅（以下称酒吧）”的经营权、所有电器、装修、装饰、工具和设备等全部转兑过来，所以其应属武春光所有，故一审法院结合本案的实际情况，黄东海、张绮对其价值不同意评估，武春光即经营使用二年之久，涉案房屋的经营物品及未形成附合的装饰、装修物均应由黄东海、张绮配合武春光取回，已形成附合的装饰、装修物归黄东海、张绮所有，房屋由黄东海、张绮自行收回。综上所述，一审法院对黄东海、张绮诉讼请求中合理部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除原告黄东海与被告武春光于2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告武春光于本判决生效后10日内，一次性给付原告黄东海、张绮房屋租赁费11,567元（21,567元-10,000元已付）；三、原告黄东海、张绮于本判决生效后10日内，返还被告房屋押金5000元；四、原告黄东海、张绮于本判决生效后10日内，协助被告武春光将坐落于沈阳市沈河区西滨河路46-1号房产“沈阳市沈河区胡椒酒吧”内属于被告武春光经营物品及未形成附合的装饰、装修物取回，将房屋自行收回；五、驳回原告黄东海、张绮的其他诉讼请求。如原告黄东海、张绮及被告武春光未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币9187元，由原告黄东海负担4593.5元；被告武春光负担4593.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄东海、张绮提交照片，证明：房屋现在仍然由武春光实际占有使用，上面两把锁都是由武春光锁的。武春光质证意见:真实性、证明内容均有异议，房屋2019年5月16日由黄东海在未通知武春光情况下又加一把锁，涉案房屋现在由黄东海实际控制，该事实一审2019年7月29日的质证笔录中，武春光提供了一份出警记录予以证实。黄东海、张绮于2019年11月25日提交情况说明、借给李南物品清单，证明：黄东海和李南租赁期间对物品及装修装饰、设备的产权进行明确约定，属于产权人黄东海。武春光质证意见：对两份证据真实性不予认可，不能证明李南和黄东海之间存在过该协议，同时根据2016年12月9日武春光与李南签订的转让协议，李南已将酒吧经营权和所有的电器装修、装饰、工具和设备全部出让给武春光，武春光是购买取得的上述财物，已经一审确认，即使黄东海和李南之间存在物品清单，也应由黄东海向李南另行主张。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，李南于一审中作为证人出庭作证，法庭询问李南：“证人，你在什么时候经营的餐厅？”李南回答：“营业执照是2013年-2014年期间经营的，之前我就与黄东海签订的租赁协议，我开始经营之前房子就有装修，我租来的时候就是车库、库房。……物品完全都是我购买装修的……”法庭询问李南：“你接手之后黄东海是否进行了投入？”李南回答：“没有，全部都是我自己投入的，我就是交纳租金。我转让后都兑给了被告（武春光）了，价格就是48万元。”二审中，黄东海、张绮陈述涉案租赁房产整体通过法院拍卖取得，其中有证房屋面积为118.43平方米，无证房屋面积200多平方米。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”黄东海与武春光签订《房屋租赁合同》后，双方已实际履行该合同，合同履行过程中，现黄东海、张绮起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，武春光对于黄东海、张绮要求解除合同的主张并无异议，一审法院确认解除双方之间的《房屋租赁合同》并无不当。本案中，双方租赁合同约定年租金为95,000元，租金从2018年12月10日起每2年递增5%，则2018年12月10日至2019年12月9日的年租金应为99,750元。双方租赁合同约定租金支付方式为上打租，应于每年的9月10日当天一次性交纳。2018年3月2日，沈阳市人民政府出具《沈阳市人民政府关于全面整治违法建筑的通知》，并于2018年5月6日将该通知张贴武春光承租的房屋，通知要求违法建筑应在15日内拆除，并通告有效期为2年。基于此，武春光未能按照约定期限向黄东海、张绮支付2018年12月10日至2019年12月9日的租金，故武春光并非无正当理由延付租金。黄东海、张绮于二审中确认出租给武春光的房产有部分面积无产权证书，而武春光承租时也未能审查其承租的房产是否具备产权证书，故一审法院认定本案黄东海、张绮与武春光对于租赁合同未能继续履行均存在过错并无不妥。因黄东海、张绮于2019年1月8日起诉武春光要求解除合同，一审法院为避免本案当事人扩大损失，于一审审理中组织双方对于房屋予以交接，而黄东海、张绮于2019年5月16日通过将涉案房屋增加门锁的方式，实际控制了涉案房屋，故一审法院判令武春光对于2018年12月10日至2019年5月16日的租金及已支付的1万元房屋押金承担50%的给付责任并无不当。对黄东海、张绮上诉提出要求武春光给付租金至腾房之日及赔偿其二年租金损失并支付逾期支付利息损失的主张，本院不予支持。关于黄东海、张绮上诉提出要求武春光按出租时现状（包括装修、装饰、设备、设施）交付房屋及腾房的主张是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”从武春光一审提交的其与李南签订的《转让协议》及李南一审出庭作证的证言来看，武春光系从李南处出资受让取得涉案房产内的电器、装修、装饰、工具和设备等，一审法院基于本案双方当事人的过错程度及合同实际履行情况，判令涉案房屋内经营物品及未形成附合的装饰、装修由黄东海、张绮配合武春光取回，已形成附合的装饰、装修物归黄东海、张绮所有并由黄东海、张绮自行收回房屋亦无不当。对黄东海、张绮的该项上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人黄东海、张绮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9187元，由上诉人黄东海、张绮负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一九年十一月二十六日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。