陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终9267号上诉人（原审原告）：赵军伟，男，1963年4月25日出生，汉族，无业，住西安市未央区东杨善寨8号。委托诉讼代理人：刘海兵，陕西天地行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘宝贵，男，1961年1月2日出生，汉族，无业，住陕西省澄城县城关镇北大街14号。委托诉讼代理人：白博，陕西宣齐律师事务所律师。上诉人赵军伟与上诉人刘宝贵因房屋租赁合同纠纷一案，均不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初1654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵军伟上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判由刘宝贵给付其房屋占用费310920.55元。2.本案的所有诉讼费用由刘宝贵承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，超出赵军伟的诉讼请求范围。赵军伟在一审起诉中，明确请求刘宝贵支付2014年5月1日至实际腾房期间的房屋占用费，刘宝贵也没有提出任何不同意见。但一审法院在事实认定中却错误地将2013年5月1日至2014年5月1日的房租计算在内，严重侵害了赵军伟的合法权益。一审法院认定房屋占用费按5:5比例分担没有任何事实和法律依据。刘宝贵答辩称，一审判决不存在超判情况，一审将2013年5月1日至2014年4月30日所付租金列入其中,只是表明总费用的情况。占用费的分担比例是根据双方在履行合同过程中未能正确行使合同权利，导致合同目的不能实现确定的，不是按照合同无效规定。刘宝贵上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回赵军伟的诉讼请求。2.本案诉讼费由赵军伟承担。事实和理由：根据法函（2004）22号答复，本案为分期支付租金的合同纠纷，应当适用《民法通则》第一百三十六条规定。刘宝贵在合同履行过程中，不存在过错。刘宝贵提交证据证明赵军伟拒绝接收房费，多次剪断刘宝贵使用的电源线，不提供办理执照所需的有关材料，合同目的不能实现过错责任完全在赵军伟。自2014年8月20日后刘宝贵没有对涉案房屋占有使用，不应当支付占用费。张军伟答辩称，其起诉要求的是恢复原状、返还房屋并支付占用费，属于物权范畴，是一种物权请求行为，与法函（2004）22号答复属不同法律关系。本案不适用过错责任确定房屋占用使用费。由于刘宝贵没有按工商管理部门的要求办理相应的营业执照，在政府执法过程中，被行政处罚。涉案房屋自2014年5月1日起一直被刘宝贵恶意占有使用，在此期间的占有使用费应当由刘宝贵承担。本案不属于缔约过失行为所产生的损害赔偿范畴，不应当按照过错程度确定分担比例。赵军伟向一审法院起诉请求：1.判令刘宝贵将租赁房屋恢复原状并向其交付；2、判令刘宝贵支付其2014年5月1日至2019年4月30日期间的房租31.3万元（暂计算至2019年4月30日），请求索要房租至实际腾房之日止，并赔偿损失24.7万元。3、本案诉讼费由刘宝贵承担。一审法院经审理查明，2013年1月14日，赵军伟（甲方）与刘宝贵（乙方）签订《房屋租赁合同》一式两份，约定：甲方将其汉城商业街院内后边二、三楼房屋租赁给乙方开办招待所使用；房屋租赁期限为十年,从2013年5月1日起至2023年4月30日止。房屋租金第一年为5万元，第二年为5.5万元，第三年为6万元，从第四年到第十年每年递增3000元。签订合同之日起先付2万元租金，2013年4月底前交付3万元。从第二年起，提前一个月交清当年房租；甲方负责水源、电源、有线电视，保证乙方正常使用。水费每吨3元、电费每度1.2元、有线电视每年600元，水电费若国家或管理部门上调，甲方同时给乙方上调。甲方负责三楼屋面檐子渗漏、乙方在开业前灯箱的悬挂、装修过程中有关事宜的协调以及经营过程中突发情况的协调。乙方在经营过程中要按时足额缴纳房费、水电费等有关费用，确保正常营业；若遇国家拆迁或集体征用以及人力不可抗拒的自然灾害情况下，甲、乙双方互不赔偿等。合同签订后，刘宝贵接手涉案房屋并对原有房屋进行部分改造并添置经营招待所所需设备及物品，分两次向赵军伟交付第一年房租共5万元。2014年4月9日，西安市工商行政管理局未央分局对刘宝贵无证经营做出责令改正通知书，责令刘宝贵立即停业并办理证照。2014年6月21日，赵军伟切断刘宝贵经营的宾馆电源，双方发生争执。2014年7月17日，西安市工商行政管理局未央分局因刘宝贵未取得相关前置许可及营业执照擅自经营出具行政处罚决定书，责令刘宝贵停止违法经营活动。此后，刘宝贵及其人员撤离经营场所。同年10月，赵军伟将刘宝贵承租经营的房屋通道上锁。此间，赵军伟曾提起租赁合同纠纷诉讼，要求刘宝贵给付租赁费。刘宝贵亦因租赁合同纠纷提起民事诉讼，业经两级法院审理，西安市中级人民法院于2018年12月28日做出（2018）陕01民终7409号民事判决书，判决：本案原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；刘宝贵于判决生效后十五日内将现存放在承租房屋内的物品搬离，赵军伟不得阻挡；赵军伟于判决生效后十五日内支付刘宝贵装饰装修物及改造部分折价款176728.80元，该部分财产归赵军伟所有；驳回刘宝贵的其余诉讼请求。庭审中，赵军伟明确其主张赔偿损失24.7万元的依据是按涉案房屋市场出租价格每月1万元计算。审理中，赵军伟明确其主张的房屋租金表述有误，应为房屋占用费。2019年4月24日，赵军伟向法院申请诉讼保全，请求对刘宝贵申请执行其名下的案件执行款190908.60元暂停支付刘宝贵。同月25日，西安市未央区人民法院做出（2019）陕0112民初1654-1号民事裁定书，对被申请人刘宝贵申请执行（2019）陕0112执2571号赵军伟的案件执行款190908.60元予以冻结并暂停支付。查明，刘宝贵已于2019年4月19日搬离涉案房屋。                                                                                                                                                   一审法院认为，民事主体从事民事活动应当遵循自愿、诚信原则，且不得违反相关法律、法规。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据证明当事人的诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赵军伟、刘宝贵签订的房屋租赁合同，因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，业经西安市中级人民法院生效判决确认无效，并判决刘宝贵将现存放在承租房屋内的物品搬离，赵军伟不得阻挡，赵军伟于判决生效后十五日内支付被告装饰装修物及改造部分折价款176728.80元，该部分财产归赵军伟所有。基于二审法院终审判决结论，法院对赵军伟诉请判令刘宝贵将租赁房屋恢复原状并向其交付的诉讼请求不再重复处理。关于赵军伟诉请的房屋占用费一节，一审法院认为，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。结合本案查明事实及当事人提供证据综合认定，赵军伟在未取得建设工程许可及相关合法手续的情况下出租涉案房屋给刘宝贵，导致与刘宝贵签订的房屋租赁合同因违反相关法律规定产生合同无效的法律后果。刘宝贵在签订涉案房屋租赁合同过程中，未能尽到审慎审查义务，双方均存在签约过错。但，涉案租赁合同无效不影响房屋占用费用的有效处理，刘宝贵实际占用涉案房屋，应支付占用期间费用，占用期间自双方合同约定之日计算至实际清腾房屋之日。刘宝贵实际占用房屋期间为2013年5月1日至2019年4月19日，参照双方合同约定租金标准，应付赵军伟房租占用费360920.55元（含刘宝贵已付租金5万元）。然赵军伟、刘宝贵在履行租赁合同过程中，未能正确行使合同权利，导致合同目的不能实现，给双方均造成经济损失，对此均存在过错。故对涉案房屋占用费应按照5：5比例由双方分担，刘宝贵给付赵军伟房屋占用费180460.28元，扣除已付5万元，实际应付赵军伟130460.28元，其余部分由赵军伟自行承担。故对赵军伟的诉讼请求予以部分支持。赵军伟请求刘宝贵赔偿其损失24.7万元一节，于法无据，不予支持。对于刘宝贵辩称诉讼时效一节，因租赁合同系持续行为，故不发生诉讼时效抗辩事由，对刘宝贵的辩驳意见不予采纳。据此，《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决：一、被告刘宝贵于本判决生效之日起十日内给付原告赵军伟房屋占用费130460.28元。二、驳回原告赵军伟的其余诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元、诉讼保全费1475元，共计7125元（赵军伟已预交），由赵军伟负担2125元，刘宝贵负担5000元，刘宝贵负担部分于上述应付款项给付之日一并付给赵军伟。本院二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，涉案房屋租赁合同已经生效判决认定为无效合同，赵军伟应向刘宝贵返还刘宝贵已付租金5万元。刘宝贵实际占用涉案房屋，应支付自双方合同约定之日至实际清腾房屋之日的房屋占有使用费。刘宝贵实际占用房屋期间为2013年5月1日至2019年4月19日，考虑到在刘宝贵占用房屋期间，赵军伟实施了断电、给涉案房屋通道上锁等行为，对刘宝贵正常使用涉案房屋造成影响，故一审参照涉案合同约定的租金标准，认定涉案房屋占用费按照5：5比例由双方分担，符合本案实际情况，并无不妥。扣除刘宝贵已付5万元，刘宝贵实际应付赵军伟130460.28元，其余部分由赵军伟自行承担。对于刘宝贵辩称诉讼时效一节，因租赁合同系持续行为，故不发生诉讼时效抗辩事由，对刘宝贵的辩驳意见应不予采纳。综上所述，赵军伟、刘宝贵的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，赵军伟已预交3909元，由上诉人赵军伟负担；刘宝贵已预交2909元，由上诉人刘宝贵负担。本判决为终审判决。  审  判  长    张 安 品                           审  判  员    崔 志 刚审  判  员    赵 羽 嘉                               二〇一九年十一月  日 书  记  员    张 舒 涵