广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初41号原告：邱勇，男，汉族，住南宁市。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地；广东省佛山市南海区。法定代表人：饶广华。委托诉讼代理人：钟绮云，广东纵横天正律师事务所律师。原告邱勇与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月19日公开开庭审理了本案。原告邱勇，被告的委托诉讼代理人钟绮云到庭参加诉讼。因本案案情复杂，争议较大，不适宜适用简易程序进行审理，故本院依法作出（2019）粤0605民初41号民事裁定，转换适用普通程序审理本案，并于2019年5月30日公开开庭审理了本案。原告邱勇，被告的委托诉讼代理人钟绮云到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年5月18日签订的《物业租赁合同》[合同编号：XXX]无效；2.被告向原告返还已支付的的合同款项211303元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告邱勇与邱国华（身份证号码：XXX）是同一人，属于一人多户籍。2018年10月，邱国华的户籍和身份证已被公安机关依法注销。原告邱勇（当时以邱国华的身份）与被告于2017年5月18日签订了《物业租赁合同》，约定：被告将位于佛山市南海区XXX广场酒店2座12层06号的物业（以下简称涉讼房屋）租赁给原告，租赁期限为20年，租赁期限届满后，被告将该物业免租赁使用费赠送给原告使用至2049年5月21日。该物业在租赁期限内的租赁使用费为279840元，原告须于2017年5月18日向被告支付169840元，剩余费用110000元由原告办理贷款，按月支付给被告。上述合同签订后，原告按约定向被告支付了首付款169840元，剩余款项由被告加收利息后贷款给原告，原告需要按月支付款项给被告，每月向被告支付2439元，共五年付清。自2017年6月至2018年10月，原告共向被告支付了17期款项，合计41463元。至今，原告共向被告支付了合计211303元。被告在集体土地上违反法律规定建设商用房屋，一次性将房屋租赁给原告长达31年，被告向原告一次性收取费用，这名为租赁，实为出售集体土地上的房屋。我国《土地管理法》第四十三条明确规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”被告的行为违法了我国法律的强制性规定，因此原被告2017年5月18日签订的《物业租赁合同》应当被依法认定为无效。原告已经向被告支付的合同款项，被告应依法返还给原告。第一，原、被告于2017年5月18日签订的《物业租赁合同》第二条合同期限约定：“1.该物业租赁期限为二十年，自被告向原告交付该物业之日起开始计算；2.在原告按照本合同约定履行的前提下，本条第一款租赁期限届满后，被告同意该物业免租赁使用费赠送给原告使用至2049年5月21日……。”该物业是2018年10月21日交付的，使用至2049年5月21日，实际租赁期限为30年7个月。因此，严重违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效的规定。因此，该《物业租赁合同》是违法的，是无效的。第二，原、被告于2017年5月18日签订的《物业租赁合同》第三条物业租赁使用费及支付方式，约定办理银行贷款，原告须于2017年5月18日前签署本合同时，付清首期租赁使用费（含定金）169840元,并办理剩余租赁使用费140000元的银行贷款手续。由此可见，付款方式是首期付款加银行贷款，实质是一次性销售转让30年7个月的物业使用权，名义是租，实质是售。根据住建部等国家七部门《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》[建房（2018）58号]、佛山市南海区住建局发布南建（2018）7号《佛山市关于打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动工作方案》，严励打击“以一次性转让物业使用权，‘明租暗售’、‘以租代售’等方式，违约违规变相分割租售农村集体土地或物业”的规定，原、被告双方所签的《物业租赁合同》是违法违规的，是无效的。第三，根据被告与南海区桂城街道东区村奕东股份合作经济社签订的《土地使用权租赁合同》第八条第4项规定：项目中不少于计容建筑面积35000m2的物业，不得一次性收取第三方一年以上租金（含同等数额的保证金）,且这部分物业的相关收益权乙方（被告）及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。而被告却向原告一次性收取31年7个月的租金，因此被告的行为严重违约违规，显然原、被告双方所签的租上租《物业租赁合同》也是违法的，也是无效的。第四，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，该项目不纳入城市房地产管理序列，不属于商品房；同时也不属于集体经营性建设用地入市试点项目。该项目房屋不能分割出售，不能分割办理房屋产权登记。因此，该合同是违法的，是无效的。第五，原、被告于2017年5月18日签订的《物业租赁合同》未向房产管理部门登记备案，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定，因此该合同无效。第六，原告因工作关系已于2018年10月份离开佛山市回到南宁市工作，全家都已回南宁市居住，无须再在佛山市内租房居住。被告辩称，不同意原告的所有诉讼请求。原告主体不适格，被告从未与原告就涉讼房屋签订过《物业租赁合同》及《补充协议》，涉讼房屋的租赁合同承租人是邱国华，并非原告，并且被告与邱国华就涉讼房屋所签订的租赁合同，既没有违反法律和行政法规的强制性规定，也不符合《合同法》第52条中关于合同无效的法定情形，是双方真实的意思表示，合法且有效，对双方均具有法律约束力，因此依法应当按合同的约定继续履行。被告请求法院依法驳回原告的所有诉请，具体理由如下：涉讼房屋所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社，权属性质为国有土地使用权。2014年5月14日佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司），通过佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易中心，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方（三溢同利公司）”，负责在涉讼土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且“乙方”有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日，被告与前述《土地使用权租赁合同》的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中“乙方（三溢同利公司）”权利义务由被告享有和承担。被告按《土地使用权租赁合同》约定，在涉讼土地上出资建成总建筑面积约150341.39平方米的建筑项目“XX广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件均早在涉案项目的现场予以公示。针对涉讼房屋，承租人邱国华于2017年5月18日与被告共同委托广东卓展律师事务所，在律师见证下，签订《物业租赁合同》及其《补充协议》等协议。前述合同对涉讼房屋的权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的条款约定。一、原告主体不适格，没有证据证明原告与“邱国华”为同一人原告邱勇与租赁合同承租人邱国华两者之间，存在“身份证号码不同、出生日期不同、户籍所在地不同”等事实。而根据现有证据，并没有任何公安机关出具证明来证实“邱勇与邱国华为同一人”。而根据《中华人民共和国户口登记条例》，也没有“双重户口的注销”规定。退一步而言，即使“邱国华”的身份证被公安机关注销，按常理也应当由实际注销机关出具证明，并明确具体的注销原因和依据。仅凭现有证据直接认定原告即为邱国华，既依法无据，且明显超出本案案由和争议的审理范围，因此应当驳回原告的诉请。二、被告与邱国华就涉讼房屋所签订的《物业租赁合同》及其《补充协议》没有违反法律强制性规定，依法不存在无效的法定情形。（一）原告以“集体土地建设商用房屋从而违反强制性法律规定”为由，认定租赁合同无效，没有事实和法律依据。涉讼土地的《土地使用权证》明确记载：地类（用途）：商服用地；使用权类型：划拨，且已有生效判决认定涉讼土地权属为国有土地使用权。被告通过政府公开的交易平台，竞投获得涉讼土地35年的合法使用权，并按照行政机关见证过的《土地使用权租赁合同》约定，履行了全部义务。含涉讼房屋在内的整个“XX广场”建筑项目，均已依法取得相关“用地、规划、报建、消防”等行政部门的许可和验收，履行相关的备案手续。因此被告作为合法权利人，出租涉讼房屋合法有效。（二）本案租赁合同没有违反“租赁期限不得超过20年”的法律规定。1.涉讼房屋的租赁合同对“租赁期限”有明确的约定，且合同条款与生效判决所指向和依据的条款截然不同。根据本案租赁合同“第二条合同期限”约定：1、该物业租赁期限为二十年，自甲方（被告）向乙方（邱国华）交付该物业之日起开始计算。2、在乙方按照本合同约定履行的前提下，本条第1款租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日（该条款以下简称“免使用费条款”）。前述“免使用费条款”与生效判决所认定的“租赁期限”条款完全不同：“本合同第1款转让期限届满后，本合同期限自动延期至2049年5月21日”。生效判决所依据的合同条款，属于合同双方当事人合意延长原房屋租赁期限，而本案的条款则属于双方当事人约定附续订条件的免占用费房屋使用期。通过对上述两份合同的不同条款的对比，望文生义即可得出两种截然不同的法律关系和法律事实。2.“免使用费条款”所约定的期间，不符合法定租赁合同的必备条件，该期间不属于租赁关系。根据《合同法》212条，对租赁合同的定义：出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。据此租赁关系的成立，须以承租人向出租人支付使用租赁物租金作为对价。本案中，租赁合同对20年租赁期限有准确而清晰的租金约定。根据租赁合同“第三条物业租赁使用费”：1、该物业在第二条合同期限第1款租赁期限内的租赁使用费为……元。并且通过租赁合同“第二条2点”进一步明确，在“免使用费期间”，邱国华应承担的费用仅为因使用该物业而产生的“物业管理费、水、电费等能源费”，即邱国华在“免使用费期间”内，根本无须向被告支付任何形式的租金。况且在现实经济生活中，存在大量的、非因租赁关系而取得的，合法占有、使用房产的事实。而该类法律事实的产生，既有基于亲友关系而形成的借居、借用，也有因双方当事人之间的约定而产生的“互换、抵销、赠与”等等情形，不能一概而论认定为“租赁关系”。3.假设“免使用费条款”所产生的法律关系，属于租赁关系，该条款也属于重新续订租赁合同的约定，且未违反“自续订之日起不得超过20年”的法律规定。根据《合同法》第214条对“续订租赁合同”的规定：租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案租赁合同中已明确：在原20年租赁期限届满后，所附生效条件成就的情况下，租赁合同续订至2049年5月21日。因此该“免使用费条款”，实际上是出租人与承租人在原租赁期限届满后，对租赁合同的重新续订，且该续订条款中包含了出租人，对自己所享有的合法权益而做出的自由处分和限制权。并且无论如何计算，双方所约定的租赁合同续订期限并未超过20年，且在该续订期限内，出租人（即被告）同意免除承租人的租金。4.“免使用费条款”中，附带了续订合同的生效条件，在条件未成就的情况下，该“免使用费条款”依法并未生效。根据我国《合同法》45条，以及《民法总则》158条的相关规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。民事法律行为可以附条件。附生效条件的合同以及民事法律行为，自条件成就时生效”。本案中，合同双方当事人约定以“承租人按租赁合同约定履行其义务”作为续订租赁合同的条件。而该生效条件具有未来性和不确定性，且该条件既没有违反法律和社会公德，更没有损害社会公共利益或侵害他人权利，完全符合法定“附条件”的要求。因此在承租人未违反租赁合同的前提条件下，双方同意续订11年的租赁合同，属于合法有效的民事行为。5.在租赁合同对“20年租赁期限内租金”有明确约定的情况下，被告有权对涉讼房屋中的自身所享有的合法权益作为处分和限制。被告有权将涉讼房屋出租给邱国华使用20年，并收取相应的租金；同理，被告也有权将涉讼房屋，在续订期限内免费给予含邱国华在内的任何第三方使用。被告的处置权，既未违反《土地使用权租赁合同》的约定，更未损害他人和社会公共权益，依法不存在无效的法定情形。（三）被告已履行提醒和告知义务，且不存在任何隐瞒或欺诈行为。关于涉讼房屋、以及所占土地的来源和性质（含用地、报建、验收等事项）、还有双方拟签的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，被告均已早在涉案项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。通过合同承租人邱国华与被告的工作人员，在接待现场的“项目属性说明”大型公示文件牌前的查阅照片，以及相关租赁合同在律师见证的情况下签订等事实。足以证明，邱国华不可能会产生“购买产权”的重大误解。三、原告要求被告返还“邱国华已支付的合同款”，没有法律和事实依据。1.原告无法提供公安机关的直接证明，或人民法院的生效判决，来证明或认定其与邱国华为同一人的证据材料，应承担举证不能的责任。原告无权要求被告返还邱国华所支付的款项，否则极容易造成“涉嫌违法洗钱”的情况。2.《物业租赁合同》及其《补充协议》不存在无效的法定情形，且已由生效判决认定为基于租赁关系而产生的涉案项目的租赁合同均为有效合同。因此不存在“返还合同款”的法律依据。3.涉讼房屋已具备使用交付条件，且原告已于2018年10月21日代邱国华办理搜房网的交接手续，而且截止至2018年10月，承租人邱国华一直有通过第三方银行账号向被告支付涉讼房屋的租赁使用费和分期付款手续费，长达17个月，足已证明承租人邱国华依据租赁合同，取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，因此租赁合同继续履行不存在任何障碍，没有返还合同款项的事实依据。四、确认邱国华所述的交款情况与原告邱勇陈述的金额是一致的，但原告对该款项的认定是错误的。原告把分期产生的租金与手续费合并为分期手续费这个表述是错误的，其中一部分其实是租金。邱国华承租的包括涉讼房屋在内的四套房屋从2018年11月（含11月）后，没有按合同约定支付分期款项，已经构成违约，被告当庭催告邱国华尽快按合同约定支付相关款项。否则被告有权按合同约定追究其违约责任。邱勇与邱国华按现有证据，并不能认定为同一人，因此原告邱勇的主体是不适格的。综上所述，原告未能完成证明与合同当事人邱国华为同一人举证责任，主体不适格；涉讼房屋产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备使用交付出租物的条件；而被告出租权力明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明被告存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；承租人邱国华在清楚涉讼房屋权属的情况下，才与被告签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求法院驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法向相关行政主管部门调查涉讼房屋所在项目的规划报建、竣工验收情况及涉讼项目所在土地的登记情况，并组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，对相对方未对其真实性提出异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对相对方有提出异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的邱勇、邱国华的身份证均是原件，该证据与原告提交的南宁市公安局唐山派出所出具的《证明》原件相印证，被告未举证推翻，且从办理收楼手续原告所签署的材料来看，被告对原告即邱国华也是予以认可的，据此，本院对原告提交的上述材料真实性、合法性、关联性及证明内容均予以采信。2.原告提交的南宁市人力资源和社会保障业务受理单、基本养老保险参保缴费凭证、南宁市职工参加社会保险增减变动情况花名册反映原告劳动人事关系的变化情况，该事实与本案审理无关，本院不作认定。3.原告提交的授权及委托扣费协议是原件，反映原告委托物业管理公司代扣费用的情况，本院综合认定。4.被告提交的竞投租赁成交确认书、南海区桂城街道办事处桂城法律服务所见证书、土地使用权租赁合同、补充协议、证明、土地使用权证反映涉讼房屋所在项目下盖土地权利登记情况、被告溢汇盛公司取得该幅土地使用权的情况，证据间相互印证，且与本院调查查明事实相符，本院予以采信。5.被告提交的建设用地规划许可证、广东省企业基本建设投资项目备案证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、南海区建设工程竣工联合验收终审意见书、建设工程规划条件核实意见（建筑）、建设工程消防验收意见书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、门楼牌号码申领（变更）决定通知书反映涉讼房屋所在项目的规划报建及竣工验收相关情况，证据间相互印证，且与本院调查情况相符，本院予以采信。6.被告提交的项目平面图、XX广场接待中心现场“公示栏”照片及相关公示的文件、XX广场签约位置的“温馨提示”等告示、XX广场交楼现场“公示栏”照片及相关公示文件等照片反映涉讼项目销售现场及公示情况，证据间相互印证，原告未举证推翻，本院予以采信。7.被告交的签约指南、委托见证协议均有原告签名，原告未举证推翻，本院确认其真实性。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社（甲方）与佛山市三溢同利置业投资有限公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金）。且这部分物业的相关收益乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2017年5月24日，在广东卓展律师事务所律师见证下，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋，建筑面积40平方米；乙方在签订合同前已清楚XX广场地块为集体商业用地，系甲方向佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业有使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼房屋租赁期限内使用费为279840元；乙方须于2017年5月24日前签署合同时付清首期租赁使用费169840元，并办理剩余租赁使用费110000元的银行贷款手续；甲方应当在2018年8月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；乙方必须合法、合约使用涉讼房屋，自行承担相关的风险以及责任；在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费、滞纳金等）、乙方经营使用该物业产生之税费均由乙方承担；乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后，自2028年9月1日起一年内，乙方可向甲方申请提前解除合同，收回该物业，如符合下列条件[（1）租赁物业不处于乙方对外出租或委托经营期限内，没有发生整体转租变更使用人情况，该物业没有处于质押或担保期间；（2）物业状态与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）乙方已全额付清该物业租赁使用费（含贷款本息、分期手续费）、物业管理费、水、电费等其他能源费]，甲方应予以解除，不视为乙方违约；在符合本条约定解除合同的情况下，甲方向乙方退回部分租赁使用费，退款标准为合同约定的物业租赁使用费总额扣减物业装修折旧费用（装修折旧费用标准为1200元/m2），该费用包含乙方在该物业内新增的水、电增容、不可拆卸装修价值，甲方无需作其他补偿，乙方已支付的物业管理费、水电费等其他费用不作退还；甲方确认解除后，乙方应在通知期限内办理回收手续（包括签订合同、办理物业交接、协助办理退税等手续），全部手续办妥后十五个工作日内支付退款；如乙方未在约定期限内提出解除申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理解除手续，均视为乙方放弃申请提前解除的权利，乙方应继续履行合同的约定。该合同附有平面图及《精装修交付标准》。同日，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉讼房屋首期租赁使用费169840元于签订《物业租赁合同》当日付清，剩余物业租赁使用费变更为分期付款方式支付，分60个月付清，每月1834元，须于每月15日前支付；分期付款手续费605元/月，分60个月/期支付，与前述物业租赁使用费分期款项同时支付；手续费不含税，因此产生的税费按原合同处理；如乙方提前付清剩余物业租赁使用费的，自付清月起的分期手续费不再另行收取；乙方应每月按时支付本协议项下的全部款项，否则视为逾期付款；如乙方逾期付款的，每逾期一天，乙方应按逾期欠付金额的万分之一支付违约金，且甲方有权视情况要求乙方一次性清偿剩余未到期的物业租赁使用费、手续费；如乙方逾期超过三期的，则甲方有权解除原合同及本协议，乙方已支付的款项不予退还，且乙方应按照《物业租赁合同》第八条第2款承担违约责任。同日，被告溢汇盛公司出具《收据》确认收取原告支付的涉讼房屋的首期租赁使用费169840元。2018年10月18日，被告溢汇盛公司向原告邮寄《XX广场收楼通知书》，通知原告于同月20日办理收楼手续。该邮件于同月19日妥投。2018年10月21日，原告签署《单元验收确认表》，对涉讼房屋进行验收。庭审中，原告陈述其当日因未支付2018年10月份的分期手续费，被告拒绝交付涉讼房屋，后于同月30日签订了《授权及委托扣费协议》及交付2018年10月分期手续费后，被告才将涉讼房屋的钥匙交付予原告。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目XX广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540453）载明工程建设规模为地上23层、地下**，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下**，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上**，地下室面积8239.93平方米，地下**，计入容积率面积为4074.47平方米。XX广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下**。2018年10月15日，XX广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，XX广场1座办妥竣工验收备案手续。至庭审辩论终结时，XX广场2、3座尚未办理竣工验收备案手续。经现场勘验，涉讼房屋为XX广场1座酒店2其中一个单元的房屋。2.XX广场销售中心对涉讼项目属性、所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本等均进行了公示，且被告方的销售人员有对原告明确交易的标的为涉讼房屋一定期限的使用权，非所有权。3.关于款项的支付，原告向被告溢汇盛公司支付的首期租赁使用费169840元、双方签订《物业租赁合同》及《补充协议》后，原告按月向被告溢汇盛公司支付2439元。双方确认，就涉讼房屋原告已向被告支付的款项金额为211303元。4.2018年10月19日，南宁市公安局唐山派出所出具《证明》，证明本案原告邱勇（公民身份号码）与邱国华（男，1965年1月8日出生，住广西××县温泉镇××号，公民身份号码）的户口属于双重户口，且广西陆川县公安局陆城派出所已根据户籍管理规定于2018年9月6日依法注销了邱国华的户口。庭审中，原告向本院出示了姓名为邱勇、邱国华的身份证原件各1张，其中姓名为邱国华的身份证已剪毁。5.佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社从2011年7月22日开始使用佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。本院认为，关于原告的诉讼主体问题，本案根据原告提交的南宁市公安局唐山派出所出具《证明》显示，邱勇与邱国华应为同一人，原告的该项主张不仅与该《证明》相符，而且与原告持有两张身份证原件的事实、被告提交的收房材料、签约时在“项目属性说明”告示牌前拍照的情况相符，据此，本院对原告主张的其与邱国华实为同一人予以采信，并确认原告的诉讼主体资格。被告主张原告主体不适格与事实不符，本院不予采纳。原告与被告溢汇盛公司签订的《物业租赁合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、《物业租赁合同》的效力的认定合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。本院综合各方意见，对《物业租赁合同》的效力作如下分析：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年8月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限，两被告主张的超20年部分的租赁期限为赠送期限、《物业租赁合同》不存在无效事由理据不足，本院不予采纳，并依法确认《物业租赁合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。原告诉请本院确认《物业租赁合同》整体无效没有事实和法律依据，超出上述核定部分，本院不予支持。二、关于被告溢汇盛公司应否退款及退款金额因《物业租赁合同》所约定的租赁使用费279840元构成原告在2018年8月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼房屋的对价，原告无权要求被告溢汇盛公司退款；对2038年8月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。经核算，原告在2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼房屋的对价为182163元（2018年8月31日至2049年5月21日共11222天，2018年8月31日至2038年8月30日共7305天，故279840×7305÷11222=182163元），截至2019年6月28日，原告已付款金额为211303元，该款扣除原告应付的使用涉讼房屋20年的对价及应付的分期付款手续费（以原告应付使用涉讼房屋20年的对价减去首期款金额，余款除以每期应付租赁使用费金额，取整得出原告应付分期款期数为7期，应付分期付款手续费金额按7期计算）后，得出被告溢汇盛公司应返还24905元予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告邱勇与被告佛山市溢汇盛投资有限公司于2017年5月24日签订的《物业租赁合同》[合同编号：溢汇盛（JD）ZL-0350]中约定的物业租赁期限超出二十年的部分无效；二、被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还24905元予原告邱勇；三、驳回原告邱勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，受理费5497.6元（原告已预交2748.8元）。本案因被告提供的合同文本存在无效的情形，且存在逾期交房、交付的房屋存在质量瑕疵等问题所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由被告负担。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付案件受理费2748.8元予原告，本院不另收退。被告另应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳案件受理费2748.8元，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 谢 晓 东审 判 员 蓝 斯 艺人民陪审员 梁 润 芬二〇一九年十一月二十九日书 记 员 孙王成欣