北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15634号上诉人（原审被告）：张建国，男，1970年8月27日出生，住所地北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京丰和园货物运输有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡横街子村南。法定代表人：上官同友，董事长。委托诉讼代理人：李明宇，北京市达奥律师事务所律师。上诉人张建国因与被上诉人北京丰和园货物运输有限公司（以下简称丰和园公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初22553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建国上诉请求：1.依法撤销一审法院民事判决，发回重审或改判丰和园公司返还张建国租金460万元（而非一审判决470万元）；2.认定张建国与丰和园公司签订的《租赁合同》于2019年4月1日未解除；3.一、二审案件受理费由丰和园公司承担。主要事实和理由：一、张建国与丰和园公司签订的《租赁合同》中，出租的涉案土地性质系农业用地，该土地上租赁的房屋系违法建筑的房屋，故该《租赁合同》违反了法律强制性的规定，应属无效合同。一审法院对涉案土地的性质未经审查，对《租赁合同》效力的认定存在错误。二、张建国向丰和园公司出具四张收据，其中有两张收据盖的是京端正园农业科技发展有限公司财务专用章。张建国签订合同的行为系履行北京端正园农业科技发展有限公司的职务行为，470万款项的收取人系北京端正园农业科技发展有限公司而非张建国。一审法院对合同主体审查不清。本案中丰和园公司的合同相对人应当是北京端正园农业科技发展有限公司，丰和园公司并非适格被告。丰和园公司答辩称，同意一审法院判决，不同意张建国的上诉请求及理由。一审法院查明事实：2018年6月22日，丰和园公司（乙方）与张建国（甲方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将位于北京市通州区xx栋的房屋土地及设施以有偿的方式租赁给乙方，该土地总面积一层为17380平方米，二层为9723平方米；二、租赁期限为10年，即自2018年11月1日起至2028年10月30日止；三、1、甲方应于2018年9月1日前将相关场地依照乙方所提供图纸与双方协商条款修建完毕，并最晚于2018年9月1日将相关租赁场地交付乙方；2、2018年11月1日双方开始正式计算租赁费用；四、3、租金支付：乙方在合同签署3个工作日内预交200万元租金和30万元保证金，物业管理费5万元/年，共计235万元。之后按工期进度逐步给付未付租金，工期结束之后，甲、乙双方共同到工地现场确认，达到双方协商要求后，乙方5个工作日内给付剩余全部租金，超出5日的，每天加收违约金1万元，合同期限不变；2018年9月1号前乙方需付清全部款项（本合同结算货币：人民币）；之后房租每年缴纳一次，由乙方于每年9月30日前将租金打入甲方指定账户（每次交完租金后甲方应向乙方开具收款收据凭证）；六、（一）1、甲方将租赁场地按照双方协商条款交给乙方，乙方验收合格后接收使用，双方确认交接清单；7、甲方于租赁期间不得无理由与乙方解除合同，如遇不可抗力原因（如政府行为、外部其他不可抗力的原因）双方合同无法继续，甲方依据乙方实际使用日期返还乙方剩余的未发生的租赁费用和其他相关费用；（二）8、乙方承租的场地只能用于办公、物流仓储使用，乙方应保护自然资源，合理利用土地；八、2、合同期内，如因政府征用土地导致合同终止时，政府赔偿的经营损失及甲方所建的地上物补偿归甲方所有，双方未约定的其他补偿归甲方所有；乙方需要配合园区或政府的整体规划，保证接到甲方通知后30日内搬离；甲方将在乙方搬离后30天内，将已交付而未履行期限租金退归乙方；合同还约定了其他内容。因《租赁合同》约定甲方应按照乙方的使用要求改造库房，故丰和园公司（乙方）与张建国（甲方）签订《合同附加补充协议》，对乙方的要求进行分项目明确说明。丰和园公司自2018年6月27日至2019年1月4日分9笔共向张建国转账470万元，张建国向丰和园公司出具4张租金收据，其中2张收据盖有北京瑞正园农业科技发展有限公司财务专用章。庭审过程中，丰和园公司称张建国未将预付租金用于库房改造，在迫不得已情况下，又垫资100余万元进行商砼的购买，由张建国负责相关施工。因涉案库房始终未改造完毕，丰和园公司和张建国未就涉案库房进行交接。2019年3月，涉案标的被拆除。一审法院认为：张建国经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。丰和园公司与张建国签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《租赁合同》的诉讼请求，理由正当，于法有据，该院因租赁标的已于2019年3月被拆除，丰和园公司租赁库房用于办公、物流仓储的合同目的已无法实现，故丰和园公司要求解除双方签订的予以支持；关于《租赁合同》解除的时间，结合租赁标的被拆除的时间，丰和园公司主张《租赁合同》于2019年4月1日解除，该院不持异议。关于丰和园公司请求判令张建国返还已支付租金470万元的诉讼请求，按照《租赁合同》约定，应由张建国按照丰和园公司的使用要求改造库房，但直至库房被拆除，双方仍为对租赁标的进行确认交接。丰和园公司庭审中坚持称从未实际使用租赁标的，张建国未对上述主张提出反对意见或相反证据，故对其该项诉求，该院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认北京丰和园货物运输有限公司与张建国签订的《租赁合同》于2019年4月1日解除；二、张建国返还北京丰和园货物运输有限公司租金4700000元，于判决生效之日起七日内执行清。在二审期间，丰和园公司未提交新证据，张建国向本院提交新的证据材料。证据一：《农村土地承包经营合同》，证明目的是1.证明涉案出租土地的土地性质系农业用地；2.涉案土地系北京市通州区张家湾镇小耕垡村村民委员会出租给北京瑞正园农业科技发展有限公司，张建国与丰和园公司签订的《租赁合同》系职务行为，合同相对人应当是北京市瑞正园农业科技发展有限公司。证据二：北京市通州区人民法院（2018）京0112民初4687号民事判决书，证明目的是证明北京市瑞正园农业科技发展有限公司所承租的土地未办理建设工程规划许可证，亦未取得规划审批手续，租赁合同均被该院认定为无效合同。丰和园公司不认可证据一的真实性各方面无法确认，对证据二判决书的真实性予以认可，但是对于其证明目的我们不予认可。本院经审查认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并应当事人申请调取的证据”的规定，张建国在本院审理期间提交的文章所指向的事实在一审法院审理期间已经客观存在，张建国未予提供，结合本案现有其他证据，张建国提交的新证据材料亦不能证明其所主张的事实成立，故张建国在二审审理期间提交的新证据材料不属于新证据，本院不予确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：张建国经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，依法缺席作出的判决程序合法。关于《房屋租赁》合同的效力问题，合同效力是法律对各方当事人合意的评价，合同无效是法律对当事人签订的合同予以否定评价，当事人订立合同时所预期的法律效果不能实现。张建国主张其与丰和园公司签订的《租赁合同》应属无效，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，张建国应对其与丰和园公司订立的《租赁合同》应被我国法律、行政法规有关效力性的强制性规定予以否定、所预期的法律效果不能实现承担举证证明的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，在张建国目前提供的证据不能证明涉案《租赁合同》无效主张所依据的事实成立的情形下，结合张建国上诉中有关“应认定张建国与丰和园公司签订的《租赁合同》于2019年4月1日未解除，应改判丰和园公司返还张建国租金460万元（而非一审判决470万元）”的上诉理由和请求，又结合张建国目前提供的证据不能证明丰和园公司已经按照合同约定实际使用租赁物的情形，本院对张建国有关“《租赁合同》违反了法律强制性的规定，应属无效合同”的上诉理由和请求不予采纳。涉案《租赁合同》是丰和园公司与张建国签订的，丰和园公司向张建国支付了租赁费，依照上述民事诉法司法解释的规定，在张建国提供的证据不能证明于北京瑞正园农业科技发展公司是涉案《租赁合同》相对方的情形的下，本院对张建国有关“张建国签订合同的行为系履行北京端正园农业科技发展有限公司的职务行为”的上诉理由和请求不予采纳。依照上述民事诉讼法司法解释的规定，在张建国目前提供的证据不能证明丰和园公司已经实际使用涉案合同约定租赁物的情形下，一审法院有关“确认《租赁合同》于2019年4月1日解除；张建国向丰和园公司返还租金4700000元”的处理意见并无不妥，故本院对张建国有关“应改判丰和园公司返还张建国租金460万元（而非一审判决470万元）；认定张建国与丰和园公司签订的《租赁合同》与2019年4月1日未解除”的上诉理由和请求不予采纳。综上所述，张建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理2300元，由张建国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 张印龙审 判 员 赵 霞二〇一九年十一月二十八日法官助理 王红涛法官助理 高玉珠书 记 员 李月明