广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终862号上诉人（原审被告）：广东省建筑工程总公司房地产开发公司。住所地：广东省广州市越秀区白云路**白云大厦****。法定代表人：许韶兴。委托诉讼代理人：朱宏亮，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵以敏，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张耀，男，1971年10月19日出生，澳门特别行政区居民。委托诉讼代理人：刘玉东，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘远，国信信扬律师事务所律师。原审被告：陈少君，女，1974年8月26日出生，汉族，住广东省广州市。原审被告：蔡阳春，女，1959年1月4日出生，汉族，住广东省广州市。原审被告：陶强林，男，1961年12月14日出生，汉族，住广东省广州市。原审被告：刘丽芳，女，1975年8月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审第三人：中国银行股份有限公司广州白云支行。住所地：广。住所地：广东省广州市白云区云城西路******>法定代表人：庞辉。上诉人广东省建筑工程总公司房地产开发公司（以下简称省建筑公司）因与被上诉人张耀及原审被告陈少君、蔡阳春、陶强林、刘丽芳和原审第三人中国银行股份有限公司广州白云支行（以下简称中行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初15374号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人省建筑公司提起上诉称，1.依法撤销广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初15374号民事判决，改判驳回张耀的全部诉讼请求；2.判令省建筑公司无需承担本案的诉讼费用。事实和理由：1.上诉人不是本案的适格责任主体，原审判决错误认定上诉人“有义务亦有能力办理预售合同及抵押备案的注销手续”，缺乏事实及法律依据。原审判决及相关已生效民事判决书均确认，涉案商铺的预售合同备案登记及抵押备案登记不是上诉人的真实意思，上诉人也从未办理过任何涉及案涉商铺的“预售合同备案”及“抵押备案”手续。因此，原审判决上诉人需办理涉案商铺的预售合同备案及抵押备案注销手续，是错误的。2.“预售合同备案”与“抵押备案”分属不同的法律关系，各自基于不同的权利义务基础。原审判决以上诉人系“预售合同备案的预售人”为由，推定出上诉人不但需“办理预售合同备案注销手续”，还需“办理抵押备案的注销手续”是错误的。上诉人不是备案主体，当事人就不是注销主体，上诉人不负有“抵押备案”涂销手续的义务。3.被上诉人应向其他义务人主张权利。被上诉人的诉请应由其或通过强制执行方式或向本案其他被告/第三人，或向案外人提出诉请的方式予以解决，而非要求上诉人予以处理。对省建筑公司的上诉，被上诉人张耀辩称，恳请驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。理由如下：1.上诉人认为预售合同备案是被上诉人的单方行为的陈述是错误的。根据（2006）穗中法民终字第1197-1200号生效判决的认定，是陈少君、蔡阳春、陶强林、刘丽芳依照无效的合同，取得了预售合同的备案，并非上诉人陈述的是被上诉人的单方行为。2.上诉人作为涉案商铺的产权人，预售合同备案的预售人，其为被上诉人办妥房产证，涂销预售登记，涂销抵押权备案是上诉人履行合同应付的义务，对此，（2016）粤0111民初13686号判决也确认上诉人有为被上诉人办妥房屋权属证书的义务。3.根据合同相对性原则及合同法第一百二十一条规定，无论是陶强林等四被告取得的预售合同备案，还是第三人中行白云支行取得的抵押备案，上诉人作为合同的相对人，其均负有消除履行合同障碍的义务，即注销预售登记及抵押备案，为被上诉人办妥房屋权属证书。原审被告陈少君、蔡阳春、陶强林、刘丽芳及原审第三中行白云支行经本院传唤不到庭，亦未提交书面意见。张耀向一审法院起诉请求：1.判令省建筑公司、陈少君、蔡阳春、陶强林、刘丽芳及中行白云支行注销或者涂销针对广州市白云区远景路48、50、52、62号首层商铺（预售地址：聚景雅苑首层101号、104号、105号、106号商铺）等房产的预售合同备案以及抵押备案登记；2.判令省建筑公司、陈少君、蔡阳春、陶强林、刘丽芳及中行白云支行承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：张耀与省建筑公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2017年1月21日作出（2016）粤0111民初13686号民事判决书，判决省建筑公司于判决生效之日起十日内按照国土房管部门的规定为张耀办理广州市白云区远景路48、50、52、62号首层商铺（预售地址：聚景雅苑首层101号、104号、105号、106号商铺）的房屋权属证书，并将该证书交付给张耀；驳回张耀的其他诉讼请求。省建筑公司不服该判决上诉至本院，本院于2017年5月4日作出(2017)粤01民终3899号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，根据广州市不动产登记查册表，广州市白云区远景路48、50、52、62号首层商铺，预售地址为聚景雅居首层101、104、105、106号商铺，在广州市预售房地产交易登记情况表中登记的房产地址为：新市镇远景村机场路聚景雅居首层01号、04号、05号、06号铺，上述商铺已办理预售合同备案，预售人为省建筑公司，预购人分别为陶强林、陈少君、刘丽芳、蔡阳春，并均已办理抵押备案，抵押登记权人均为中行白云支行。还查明，2006年10月8日，本院作出（2006）穗中法民五终字第1197号-1200号民事判决书，查明：2005年6月17日，刘丽芳、陶强林、陈少君、蔡阳春持出卖人为省建筑公司，买受人分别为刘丽芳、陶强林、陈少君、蔡阳春的《商品房买卖合同》，以及贷款方为中行白云支行，借款方分别为刘丽芳、陶强林、陈少君、蔡阳春，担保方为省建筑总公司的《住房抵押贷款合同》等证据诉至法院，请求判令省建筑公司、广东江明工贸发展有限公司立即交付聚景雅苑首层105号、101号、104号、106号商铺并为其办理该商铺的房地产权证。上述案件一审过程中，根据省建筑公司申请，法院委托鉴定机构对《商品房买卖合同》《住房抵押贷款合同》中省建筑公司的印章进行鉴定，结论为合同上公章与省建筑公司启用的公章不同。本院经审查后认定：刘丽芳、陶强林、陈少君、蔡阳春提交的《商品房买卖合同》的签约主体、内容均不真实，不足以认定省建筑公司、广东江明工贸发展有限公司已实际参与涉案商铺的买卖行为，故涉案《商品房买卖合同》依法应认定为虚假合同，应为无效。刘丽芳、陶强林、陈少君、蔡阳春依虚假合同主张合同项下之权利没有事实依据，应予驳回，故判决驳回刘丽芳、陶强林、陈少君、蔡阳春的诉讼请求。上述判决已发生法律效力。再查明，一审法院在审理中行白云支行诉被告陈少君、第三人广东江明工贸发展有限公司借款合同纠纷一案[（2008）云法民二初字第2号]中，法院认定贷款方为中行白云支行，借款方为陈少君，担保方为省建筑公司的《住房抵押贷款合同》中，省建筑公司的公章为伪造，因此合同中的保证担保关系无效，但合同中中行白云支行与陈少君的借款关系为双方真实的意思表示，对该借款关系的真实性予以确认，现因陈少君逾期还款，中行白云支行主张解除该合同并由陈少君偿还贷款本息的诉讼请求合法，予以准许，故判决解除陈少君与中行白云支行签订的《住房抵押贷款合同》等。中行白云支行不服判决上诉至本院，本院于2008年9月24日作出（2008）穗中法民二终字第1624号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案一审审理过程中，张耀于2018年6月4日向一审法院申请诉讼保全，一审法院于2018年6月11日作出裁定如下：查封广东省建筑工程总公司房地产开发公司名下位于广州市白云区远景路48-52（双号）、62号首层商铺。一审法院认为，本案是由于广州市白云区远景路48、50、52、62号首层商铺上的预售合同备案及抵押备案未注销，导致（2016）粤0111民初13686号民事判决书的执行受阻而引发的纠纷。需要指出的是，广州市白云区远景路48、50、52、62号首层商铺（预售地址：聚景雅居首层101号、104号、105号、106号商铺）虽已办理抵押备案，但并未办理抵押登记，故（2016）粤0111民初13686号民事判决书中认定涉案商铺“现无设定抵押权”并无不当，省建筑公司就此提出的抗辩意见缺乏依据，一审法院不予采纳。根据已生效的（2006）穗中法民五终字第1197号-1200号民事判决书，出卖人为省建筑公司，买受人分别为刘丽芳、陶强林、陈少君、蔡阳春的《商品房买卖合同》依法被认定为虚假合同，应为无效。而贷款方为中行白云支行，借款方分别为刘丽芳、陶强林、陈少君、蔡阳春，担保方为省建筑公司的《住房抵押贷款合同》中关于抵押备案的相关约定亦属于无效。无效的合同不能产生当事人预期的法律效果，预购人陶强林、陈少君、刘丽芳、蔡阳春依照上述无效的《商品房买卖合同》取得聚景雅居首层101号、104号、105号、106号商铺的预售合同备案，以及抵押权人中行白云支行依据合同的无效条款取得聚景雅居首层101号、104号、105号、106号商铺的抵押备案应当予以注销。根据一审法院已生效的（2016）粤0111民初13686号民事判决书，省建筑公司负有协助张耀办理广州市白云区远景路48、50、52、62号首层商铺的房屋权属证书的义务，虽然上述商铺的预售合同备案登记并非省建筑公司的真实意思，但其作为上述商铺现存预售合同备案的预售人，其有义务亦有能力办理预售合同备案及抵押备案的注销手续。陶强林、陈少君、刘丽芳、蔡阳春通过虚假的《商品房买卖合同》取得预售合同备案，其四人至今未办理预售合同备案及抵押备案注销手续，损害了作为上述商铺合法买受人即张耀的合法权益，张耀现起诉要求省建筑公司以及刘丽芳、陶强林、陈少君、蔡阳春办理广州市白云区远景路48、50、52、62号首层商铺（预售地址：聚景雅居首层101号、104号、105号、106号商铺）的预售合同备案及抵押备案注销手续合理合法，一审法院予以支持。中行白云支行作为现存抵押备案的抵押权人，仅具有协助省建筑公司和陶强林、陈少君、刘丽芳、蔡阳春办理抵押备案注销的义务，其并非直接的义务主体，其在本案中实为第三人。陶强林、陈少君、刘丽芳、蔡阳春经一审法院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：在本判决生效之日起五日内，第三人中国银行股份有限公司广州白云支行协助广东省建筑工程总公司房地产开发公司、刘丽芳、陶强林、陈少君、蔡阳春至国土房管部门办理广州市白云区远景路48、50、52、62号首层商铺（预售地址：聚景雅居首层01号、04号、05号、06号商铺）的预售合同备案以及抵押备案注销手续。本案受理费100元、财产保全费5000元，由广东省建筑工程总公司房地产开发公司、刘丽芳、陶强林、陈少君、蔡阳春共同负担。本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，因张耀为澳门特别行政区居民，故本案属涉澳纠纷，应参照涉外案件进行处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案讼争房屋位于我国内地，因此，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，一审法院适用我国内地法律作为处理本案实体争议的准据法正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百二十一规定，当事人一方因为第三人的原因造成违约的，应当向对方应承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。（2016）粤0111民初13686号生效民事判决判令省建筑公司为张耀办理涉案商铺的房屋权属证书，现因涉案商铺存在预售合同备案及抵押备案的情况，该情况已成为省建筑公司履行上述生效判决的障碍。本院认为，虽然涉案商铺预售合同备案及抵押备案并非省建筑公司的真实意思，但由于涉案商铺现登记在省建筑公司名下，省建筑公司是预售备案合同的预售人，也是与张耀房屋买卖合同的一方当事人，其应当为其履行生效裁判排除障碍，一审法院判决省建筑公司办理涉案商铺预售合同备案及抵押备案的涂销手续并无不当，本院予以维持。至于如果省建筑公司在办理上述涂销手续产生费用，其可依《合同法》的上述规定另寻途径解决。鉴于涉案商铺存在预售备案、抵押备案的责任不在省建筑公司，因此，一审法院判决诉讼费用由省建筑公司与刘丽芳等共同承担欠妥，一审诉讼费用应由陶强林、陈少君、刘丽芳、蔡阳春承担，本院对此作出调整。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院一审受理费100元、财产保全费5000元，由陶强林、陈少君、刘丽芳、蔡阳春共同负担。本案二审受理费100元，由上诉人广东省建筑工程总公司房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓红审判员  张明艳审判员  罗 毅二〇一九年十一月十五日书记员  陈蕴琦刘嘉欣