山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3649号 上诉人（原审被告）：淄博常青藤英语培训学校。住所地：山东省淄博高新区四宝山街道办事处华侨城社区服务中心**东侧。统一社会信用代码：52370300MJE114248Y。 法定代表人：杨磊，校长。 被上诉人（原审原告）：淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处华侨城社区居民委员会。住所地：淄博高新区中润华侨城小区**团斜对面。统一社会信用代码：55370303MEA1102092。 法定代表人：曹永湖，主任。 委托诉讼代理人：郑恩，淄博开发光华法律服务所法律工作者。 上诉人淄博常青藤英语培训学校（以下简称“常青藤学校”）因与被上诉人淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处华侨城社区居民委员会（以下简称“华侨城居委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0391民初1986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 常青藤学校上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回华侨城居委会支付滞纳金72080.00元的诉讼请求。事实与理由：1、我方只是因配合华侨城居委会建设规范化社区工作搬离了租赁房屋，并未解除双方合同，一审判决认定双方合同已经解除不当；2、我方虽然尚有部分房租未支付，但我方申请缓交且已取得华侨城居委会同意，因此，不存在违约问题，不应承担违约责任。 华侨城居委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 华侨城居委会向一审法院起诉请求：请求法院依法判令常青藤学校支付所租金428541.00元及滞纳金72080.00元，共计500621.00元，并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年12月3日，华侨城居委会、常青藤学校签订房屋使用协议一份，约定的主要内容有：华侨城居委会将其华侨社区服务中心二楼东侧的房屋租赁给常青藤学校使用，期限为自2014年2月1日起至2017年1月31日止；使用该房年补助（即年租金）第一、二、三年每年15万元，第四年18万元，第五年起每年递增上年度租金的3%（常青藤学校提提供合同上写明为2%）；本协议签订之日起支付第一年（2014年2月1日至2015年1月31日）的租金15万元，一年结束前一周为一下年租金的支付日，以后以此类推；常青藤学校拖延交纳房屋使用费达30日，华侨城居委会有权解除合同；常青藤学校逾期交纳租金，除应及时如数补交外，还应交纳年租金日万分之三的滞纳金。合同签订后，华侨城居委会履约将涉案房屋交付给常青藤学校使用。2016年12月7日，双方签订房屋使用补充协议一份，约定将涉案房屋的使用期限顺延五年（2017年2月1日至2022年1月31日），原协议中的条款继续适用。2018年8月13日，双方解除了涉案合同，常青藤学校撤出涉案房屋。2015年4月15日，常青藤学校交纳了2014年度的房租15万元，2017年4月14日交纳了2016年2月1日至2017年1月31日的房租15万元，尚欠2015年2月1日至2016年1月31日的房租15万元及2017年2月1日至2018年8月13日的房租，华侨城居委会主张该阶段房租为278541.00元。为此，华侨城居委会向一审法院提起本案诉讼。 华侨城居委会主张278541.00元房租的计算依据为：2017年2月1日至2018年1月31日年租金18万元；2018年1月31日至2018年8月13日系第五年，按年租金18万元上浮3%为185400.00元，常青藤学校实际使用194天，每天508元（185400.00元÷365天），租金为98541.00元；上述两项合计为278541.00元。常青藤学校主张应按2%上浮租金。 华侨城居委会还要求常青藤学校支付滞纳金，计算依据为：按合同约定日万分之三分两段计算，第一段是2015年2月1日至2018年8月13日，共计1289天，以房租15万元为基数，按日万分之三计算，应为41580.00元；第二段是自2017年2月1日至2018年8月13日，共计559天，以房租18万元为基数，按日万分之三计算，应为30500.00元；以上共计72080.00元。 关于双方解除合同的原因，华侨城居委会主张是常青藤学校长期拖欠房租，华侨城居委会主动提出解除合同，常青藤学校也同意就解除了。常青藤学校则主张是华侨城居委会为了按上级要求建成规范社区才单方解除的合同。 另外，为保证合同的严谨性，不至于被对方擅自修改，双方在签订打印件的合同时，应当在合同每一页上都双方签字，或在合同上加盖骑缝章。本案所涉合同为打印件，但双方仅在最后一页签字盖章，没有在每一页上签字，也没有加盖骑缝章，致使双方提供的合同第一页第三条约定的内容不一致，一份合同上写明递增比例是3%，一份合同上写明递增比例是2%，在双方均无证据证明是对方擅自修改的情况下，均不能否认对方所提供该证据的真实性，因此认为只能参照公平原则取一个折中方案，即依照双方所主张的递增比例的平均数，也就是2.5%来确定自第五年起每年租金按上年度租金的递增比例。综上，确定自第五年起涉案房屋每年租金的递增比例为上年度的2.5%。 一审法院认为，关于解除合同的原因双方各执一词，常青藤学校主张是因华侨城居委会原因单方解除合同，华侨城居委会否认，常青藤学校未能提供有效证据予以证明，但即使常青藤学校的主张成立，可常青藤学校长期未按时交纳房租构成违约也是客观存在的，现双方经协商一致已经解除了合同，常青藤学校也搬离了涉案房屋，因此不管解除合同的原因是什么，都不影响华侨城居委会向常青藤学校主张所欠房租。常青藤学校主张是华侨城居委会违约单方解除合同，要求华侨城居委会承担相应的赔偿责任，其可另行向华侨城居委会主张权利。 双方所签协议系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方均应自觉履行。常青藤学校欠华侨城居委会2015年2月1日至2016年1月31日的房租15万元及2017年2月1日至2018年1月31日的房租18万元，事实清楚，证据充分，常青藤学校应予支付。关于2018年2月1日至2018年8月13日的房租，因系第五年，按合同约定应按比例递增，如前所述，确定递增比例为上年度的2.5%，因此年租金应为184500.00元。经计算，常青藤学校共计租赁时间为193天，每天505.00元（184500.00÷365天），故该阶段的房租应为97465.00元。综上，常青藤学校共计欠华侨城居委会房租427465.00元（15万元+18万元+97465.00元），常青藤学校应予支付。对华侨城居委会多主张的部分，不予支持。常青藤学校逾期交纳房租，构成违约，故应按合同约定支付滞纳金，华侨城居委会关于滞纳金的计算标准及起止时间，予以确认。但经核实，第一段滞纳金应为58005.00元，第二段滞纳金应为30186.00元，共计应为88191.00元，但华侨城居委会只主张72080.00元，予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：（一）淄博常青藤英语培训学校欠淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处华侨城社区居民委员会房租427465.00元，于本判决生效后十日内付清；（二）淄博常青藤英语培训学校欠淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处华侨城社区居民委员会滞纳金72080.00元，于本判决生效后十日内付清；（三）驳回淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处华侨城社区居民委员的其他诉讼请求。案件受理费4403.00元，由淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处华侨城社区居民委员会负担44.00元，淄博常青藤英语培训学校负担4359.00元。 二审期间，双方当事人均未提供新证据。另查明，一审期间，常青藤学校提供录音证据一份，以证明其曾申请缓交房租，且华侨城居委会也已同意。华侨城居委会对该录音证据真实性无异议，但认为并未同意缓交房租申请。经核实，该录音证据记载：盛红庆（常青藤英语培训学校法定代表人杨磊家属）：咱这干的挺好，当时也说是缓交，当时咱这领导各方面包括你和上面的领导都同意了。你也不能说因为咱缓交房租一段时间，没交就以这个为理由，当时就把我们正常经营着，你说当时缓一缓。那你说我们再经营经营然后把那房租再交一下，结果这不拖了一年你们这边才动工，下半年才动工的。曹永湖（华侨城社区居委会书记）：那些东西反正不走法律程序也不是理由啊，反正根据法律条款。盛：。你不能说鸡蛋里面挑骨头，你不能挑着俺这个因为房租缓交，房租是申请过的，不是说拖着耍赖不交，确实因为当时经费有限，17年又重新投入那么多，又一改造，提前都跟相关领导跟你这边都申请过了，是咱这边同意了我们才去，当时想着18年稍微收入到时候把一块空，你也不能说一下子都交上，咱一点一点交，结果咱这边一弄这个改扩建，这一下子，当然也给我们找但确实没找到合适的地方。曹：咱现在说来因为你这块，从法律条款上来说，你违约在先。盛：签合同之前也没说这个事，但是我们是照着五年规划，从17年到22年，五年的规划投上钱装修，还有个折旧，在这种情况下我们才提出缓交的这个申请，结果你说这18年，这突然被顶上领导一说。曹：我和你说，你那个补充协议时间短呢，对你有利也有弊，关键这个补充协议你签的这个正常的大协议，你没执行啊，现在从这一块说。盛：我们那是都申请了都同意了，我们才续的。曹：人家才不管你那个，你知道吧，说一千道一万，也是给咱找麻烦了。其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、一审判决认定双方租赁合同已经解除是否正确；2、一审判决认定常青藤学校构成违约，并应支付滞纳金是否正确。 一、关于一审判决认定双方租赁合同已经解除是否正确问题。 1、双方当事人合意签订房屋使用协议的内容并未违反法律法规的强制性规定，一审判决确认其合法有效，并无不当。 2、双方当事人对于常青藤学校已于2018年8月13日搬出租赁房屋的事实无异议，本院予以确认。华侨城居委会据此主张涉案租赁合同已经解除，与上述情况相符。常青藤学校主张只是临时搬出，但未提供双方达成临时搬出协议的证据，且在其一审提供的录音中华侨城居委会一方也未明确认可上述情况。据此，常青藤学校该项主张，证据不足，本院不予支持。一审判决根据华侨城居委会的陈述即常青藤学校搬离租赁房屋的事实确定双方合同已于2018年8月13日解除，并无不当。对于常青藤学校关于双方合同并未解除的主张，本院不予支持。 3、常青藤学校对一审判决其支付涉案房租427465.00元未提出上诉，本院予以确认。 二、关于一审判决认定常青藤学校构成违约，并应支付滞纳金是否正确问题。 1、按照“谁主张、谁举证”的举证规则，当事人对己方提出的主张应承担举证责任。本案中，常青藤学校主张双方已就租金缓交达成一致意见，并提供了录音证据。从该录音证据内容看，常青藤学校明确称已申请缓交房租且已经华侨城居委会相关领导同意，而华侨城居委会法定代表人虽然称“那些东西反正不走法律程序也不是理由”等，但并未明确反驳或否认常青藤学校陈述的情况。据此，应当认定华侨城居委会对常青藤学校陈述情况实际是默认的。华侨城居委会关于其并未同意常青藤学校申请的主张，与录音证据内容不符，本院不予采信。 2、双方就缓交租金达成一致意见，应视为对涉案租赁合同相应内容进行了变更。一审判决依据变更前租赁合同的约定认定常青藤学校未交付租金行为构成违约，与事实不符，应予以更正。 3、双方当事人并未明确租金缓交时间，也未就此达成补充协议，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，债务履行期限不明确的，华侨城居委会作为债权人可以随时主张。但在本案审理期间，华侨城居委会并未提供在起诉前已向常青藤学校主张租金的相关证据，其关于常青藤学校构成违约应承担违约责任的主张，没有事实依据，不应予以确认。 综上所述，常青藤学校的上诉意见部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0391民初1986号民事判决第一项，即：淄博常青藤英语培训学校欠淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处华侨城社区居民委员会房租427465.00元，于本判决生效后十日内付清。 二、撤销山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0391民初1986号民事判决第二、三项，即：（二）淄博常青藤英语培训学校欠淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处华侨城社区居民委员会滞纳金72080.00元，于本判决生效后十日内付清；（三）驳回淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处华侨城社区居民委员的其他诉讼请求。 三、驳回淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处华侨城社区居民委员其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4403.00元，由淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处华侨城社区居民委员会负担663.00元，淄博常青藤英语培训学校负担3740.00元。二审案件受理费1602.00元，由淄博常青藤英语培训学校负担800.00元，淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处华侨城社区居民委员负担802.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 苏坤明 审 判 员 王 鹏 二〇一九年十一月二十二日 法官助理 车俊鹏 书 记 员 李 飞