贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3148号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司。统一社会信用代码：915206000760430748。法定代表人：宁桂兰，系该公司总经理。地址：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师，一般代理。被告：程阳军，男，1977年2月13日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省蓝山县。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯祺公司）与被告程阳军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯祺公司委托诉讼代理人石少会到庭参加了诉讼，被告程阳军经本院传票传唤后，无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案经依法缺席审理，现已审理终结。原告凯祺公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2015年3月14日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（合同编号：HT-TRB-06-05-01-0016）（下称《租赁合同》）；2、判令被告向原告支付四笔租金共计62,396元（2017年7月1日至2019年12月30日）；3、判令被告向原告支付自被告应付租金之日起直至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔以11,532元为基数，从2017年6月30日起算；第二笔以11,994元为基数，从2017年12月31日起算；第三笔以12,456元为基数，从2018年6月30日起算；第四笔以12,954元为基数，从2018年12月31日起算；第五笔以13,452元为基数，从2019年6月30日起算。以上五笔违约金均按年利率24%计算，计算至被告实际付清租金止，现暂计算至2019年7月15日的违约金共计14,990元）；4、判令被告将涉案的麒龙国际会展城A1区A6-（-1）-27号的商铺腾空交付原告；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年3月14日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市××区××硐镇坞泥村××组麒龙国际会展城A1区A6-（-1）-27号的商铺（建筑面积48.06平方米）用于商业经营，双方在合同中对租赁期限、租金、租金支付时间、支付方式、逾期付款违约责任等作出明确约定，其中对逾期付款违约责任明确约定：如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金，逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约定将商铺交付被告使用，但截至目前，被告未按合同约定按时足额向原告支付租金。故原告诉至法院提出前述请求。被告程阳军辩称，1、原、被告之间的合同关系实际在2016年7月1日前已由甲方（即原告）自行解除；2、请求驳回原告请求被告支付商铺租金62,396元、违约金14,990元的诉讼请求；3、同意将商铺立即退还原告，被告的装修及设施折抵租金，由原告自行处理。理由是：原告在招租前夸大经营前景，与实际状况不符，这造成了被告严重损失。商铺租赁合同第五条“违约责任及处理”的第（三）项规定：乙方拖欠租金等费用达30日的，甲方有权解除本合同。第六条“合同解除续约及商铺返还”中的第一项第2点规定：乙方有下列情形的，甲方有权单方提前解除合同。被告租赁的商铺在2015年7月1日进场装修，只经营了两个月就被迫停业，无法交纳租金，当时就向原告口头提出解除合同，合同关系在此时就已经终止，原告对此是知情的，但原告从2016年7月起至起诉前均未电话向被告催缴商铺租金，双方的租赁合同关系在2016年7月时就已经被原告单方解除了，故原告主张的租金和违约金于法无据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2013年11月15日，案外人朱永忠、杨俊华与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013010424），该合同约定朱永忠、杨俊华购买由麒龙公司开发的位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区A6幢-1-27号建筑面积为48.06平方米商铺，交房时间为2015年12月31日前。同日，朱永忠、杨俊华与原告签订《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》一份，该合同约定朱永忠、杨俊华将购买的前述商铺的经营管理权委托给原告，由原告全权享有该商铺的经营管理权和租赁等全部权益，并授权原告凯祺公司以自己的名义与商家租户等签订租赁合同、制订租金标准、收取租金、依法向租户追缴相关费用等，委托期限以朱永忠、杨俊华与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，并授权原告直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2015年3月14日，原告凯祺公司（甲方）与被告程阳军（乙方）签订一份《租赁合同》，主要约定：乙方承租甲方的商铺位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区A6栋-1层27号，共1间，计租面积48.06平方米，单价40元/㎡，乙方经营范围为餐饮（煲仔饭）；租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止2020年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准；装修期1个月，免租期12个月，合计不计租金的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，装修期和免租期届满后开始计租；不计租金期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，月租金为1,922元；次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，以此类推，至本合同终止；在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即5,766元；第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清；乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金1,922元，乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取；乙方在经营过程中所产生的物业管理费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责；未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用；对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行；乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金；如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还约定了续约及商铺返还、争议解决办法及等内容。签订合同后，原告通知被告进场装修，装修期从2015年7月1日至2015年7月31日止。被告按约向原告凯祺公司支付了1,922元保证金、5,766元租金（庭审中，原告称双方事后约定的免租期为2015年7月1日至2017年3月30日。租金从2017年4月起算，支付的租金系前三个月的租金，即2017年4、5、6月的租金）、1,000元押金、1,057元装修管理费及垃圾清运费和物业管理费三项费用。商铺装修好后，被告仅经营两个月左右后便因经营不善关门自行离开，至今未再经营。期间，除被告支付的前述费用外未再支付任何费用。以上事实，有原告凯祺公司的陈述、被告程阳军的答辩意见、原告凯祺公司提交的《商业用房委托经营管理合同》、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、装修交接表、装修通知书、被告程阳军提交的四张收据等证据在卷佐证，足以认定。争议焦点：1、原、被告双方签订的《租赁合同》是否已经解除，如未解除，原告主张解除及要求被告将商品腾空交付原告是否应予支持。2、原告主张的租金及违约金有无事实及法律依据。本院认为：被告程阳军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对己方诉讼权利的放弃，不影响本案的正常审理，应依法承担对自己的不利后果。1、关于原、被告双方签订的《租赁合同》是否已经解除，如未解除，原告主张解除及要求被告将商品腾空交付原告的问题。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，本案中，原、被告系完全民事行为能力人，双方于2015年3月14日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。被告程阳军在答辩中主张该《租赁合同》2016年7月1日就已经解除，理由是已经口头告知原告解除，对此，原告亦未认可，根据前述规定，被告程阳军承担举证不能的不利后果，同时，被告程阳军无单方解除合同的权利，所以，《租赁合同》至今未解除。根据《租赁合同》第六条第一款第二项约定，被告程阳军逾期支付合同约定的各项费用达30日以上，原告主张解除《租赁合同》及要求被告将商品腾空交付原告的请求于法有据，本院予以支持。2、关于原告凯祺公司主张的租金及违约金有无事实及法律依据问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原、被告在签订合同后，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告程阳军在原告凯祺公司按约向其交付租赁房屋使用后，仅支付租金5,766元，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，原告主张被告程阳军继续支付所欠租金于法有据。关于欠付的租金金额问题，根据《租赁合同》约定，原告凯祺公司主张从2017年7月1日计算于法有据，本院予以支持。根据本案实际情况，本院酌情计算至原告起诉月份。根据约定，租金计算如下：第一年：2017年4月1日-2018年3月31日：1,922元/月×12个月=23,064元；第二年：2018年4月1日-2019年3月31日：2,076元/月×12个月=24,912元；第三年（2019年4月1日至2019年7月31日）：22,42元/月×4个月8,968元。以上租金共计56,944元。扣除已支付的5,766元，还欠51,178元。原告主张欠付的租金计算错误，超出部分依法不予支持。关于违约金问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，双方约定如被告程阳军未按《租赁合同》约定按时足额缴纳租金等费用时，被告程阳军每天按所欠费用总额的1%向凯祺公司支付违约金。现因被告程阳军未按期交纳租金，原告凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算，该计算标准明显过高，本院结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%（即月利率5‰）的标准计算，计算至2019年7月31日。依据《租赁合同》的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金：以第二期应交6个月（从2017年7月1日-2017年12月31日）租金时起计算，以应交租金数额为计算计基数，按年利率6%计算，计算至2019年7月31日，即应交租金1922元/月×6个月×计息期25个月×月利率5‰=1442元；第二笔违约金：以第二期应交6个月（从2018年1月1日-2018年6月31日）租金时起计算，以应交租金数额为计算计基数，按年利率6%计算，计算至2019年7月31日，即应交租金（1922元/月×4个月+2076元/月×2个月）×计息期19个月×月利率5‰=1125元；第三笔违约金：以第三期应交6个月（从2018年7月1日-2018年12月31日）租金时起计算，以应交租金数额为计算计基数，按年利率6%计算，计算至2019年7月31日，即应交租金2076元/月×6个月×计息期13个月×月利率5‰=810元；第四笔违约金：以第四期应交6个月（从2019年1月1日-2019年6月30日）租金时起计算，以应交租金数额为计算计基数，按年利率6%计算，计算至2019年7月31日，即应交租金（2076元/月×4个月+2242元/月×2个月）×计息期7个月×月利率5‰=448元；第五笔违约金：以第五期应交2个月（从2019年7月1日-2019年7月31日）租金时起计算，以应交租金数额为计算计基数，按年利率6%计算，计算至2019年7月31日，即应交租金2242元/月×2个月×计息期2个月×月利率5‰=45元；以上违约金共计3870元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、立即解除原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司与被告程阳军签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（合同编号：HT-TRB-06-05-01-0016）；二、由被告程阳军立即将租赁的位于铜仁市××区××硐镇坞泥村××组麒龙国际会展城A1区A6-（-1）-27号的商铺腾空交付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司；三、由被告程阳军于本判决生效之日起十日内向原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司支付租金51,178元、违约金3870元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费867元，由被告程阳军负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院或铜仁市中级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。原告可于本判决所明确的履行期限届满之日起二年内，申请本院强制执行。审判长  孙仁阔二〇一九年十一月七日法官助理冉应书记员杨金书记员童文芳