山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民初141号原告：张国飞，男，1987年9月20日出生，汉族，住河北省邢台市任县。委托诉讼代理人：王立华，山东鸿源律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地威海经济技术开发区青岛中路****。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：孔爱芝，女，1975年7月8日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。原告张国飞与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王立华、被告委托诉讼代理人孔爱芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付百度城-1B-2611号房屋；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告岳父母为方便将来为女儿、女婿照看孩子，也为了来威海定居养老，与女儿、女婿同在被告开发的百度城小区购买了房屋，所购房号为百度城-1B-2611号房屋。因二人身处河北不方便来威海办理房屋买卖的手续，且二人年纪较大无法办理按揭贷款手续，所以委托原告以原告的名义办理了该房屋相关的买卖手续。2014年11月26日原告与被告就该房屋买卖事宜签订了威海市商品房预售合同，并按约定支付了首付款；2015年1月30日用银行贷款20万元付清了全部房款，同时办理了该房屋的“预购商品房预告登记”。2016年6月29日，被告进入破产程序，被告管理人拒绝向原告交付该房产。请求支持原告诉讼请求。广信公司辩称，原告在被告开发建设的百度城二期项目中有两套房产，即1C-1120和1B-2611，其中1C-1120已交付原告，在原告已有房居住的情况下涉案房产应属于被告的破产财产，被告已依法收回。被告于2016年6月29日被裁定破产重整，涉案房产在该时间点属于在建工程，无法办理产权登记，原告对被告享有的只是债权。1.房地产破产案件中购房消费者优先权划分应严格掌握。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释［2002］16号）规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，据此，消费性买受人债权具有优先性。审判实践中，应当从严把握优先受偿的债权范围，准确区分消费者与非消费者合理确定优先权效力范围，实现消费者买受人与其他债权人利益的平衡。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定赋予特定情形下商品房买受人物权期待权，原告在被告百度城二期项目中已有1C-1120房居住适用，对于涉案房产无物权期待权，对涉案房产不享有消费者优先权，被告不应向原告交付房产。3.预告登记不发生物权变动的法律效力。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，预告登记本身不发生物权变动的效力，房产使用权仍属于被告。况且，案涉商品房在破产时间点尚未建成、未办理所有权登记，还不具备不动产所有权成立的要件，因涉案房产尚未办理物权转移手续、对方也未取得涉案商品房的物权。4.办理房产预告登记，不影响管理人解除《商品房预售（买卖）合同》的权利。预告登记是以债权请求权的存在为前提，并随着该请求权的状态而改变，请求权消灭时，预告登记也随之消灭。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第20条第二款及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第5条的规定，债权消灭的，预告登记失效。因此，是否办理预告登记，并不影响其依附的债权关系的解除，即使已办理预告登记，管理人仍有权解除合同，合同解除后，预告登记依法失效。原告的诉求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月26日，原告张国飞与被告广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由张国飞购买百度城-1B-2611室房产，面积41.39平方米，房屋计价为333465元；付款方式约定为，签订合同时买受人支付定金20165元，在签订合同后2日内前，买受人再交购房款43300元，余款270000元于2014年12月26日前按揭贷款付清。同日，原告与被告投资设立的威海颐和假日商务会馆有限责任公司（以下简称颐和公司）签订《房产委托租赁合同》，约定原告将该房屋委托颐和公司出租经营，期限自2016年10月1日至2021年9月30日，年租金为16660元，5年共计83300元。同日，被告向原告出具收款收据两张，数额分别为20165元、30000元，2015年1月22日，原告以向银行按揭贷款20万元方式向被告支付房款，被告于2015年1月30日出具收款收据，以上收据均备注为百度城二期1B-2611房款。原告共计向被告支付购房款250165元，即扣除预定5年租金83300元后剩余房款，原告已全部支付。2015年1月30日，原告与被告为涉案房产办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，广信公司经本院裁定破产重整。对于与本案相同的将所购买房屋委托租赁、符合消费者购房的情况，在重整案件的处理为：解除委托租赁合同，购房人向被告补齐尚欠房款后，被告交付房屋。经初步核算，原告需补交差价款为58466元，庭审中原告同意向被告支付该款。另查明，2013年，原告向被告购买百度城1C-1120号房屋，2019年3月5日原告与被告办理了房屋的交接手续，该房屋被告已向原告交付。再查明，涉案房产百度城-1B-2611号所在的建设工程已经单体竣工验收合格，具备交付条件。本院认为，原告与被告就涉案百度城-1B-2611号房产签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”本案中，原告向被告支付大部分房款，余款依照双方约定以返租方式付清，根据上述规定，涉案《商品房买卖合同（预售）》不符合合同解除的条件。物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》后办理了预告登记。依照上述规定，未经预告登记的权利人即原告同意，处分该不动产的，不发生物权效力。涉案合同不存在合同无效或被撤销的情形，亦不符合合同解除的条件，预告登记所依据的债权并未消灭，故预告登记未失效。预告登记虽不发生物权变动的效力，但在被告进入破产程序后，原告就涉案房产办理的预告登记具有破产保护的效力，被告应当继续履行。故原告要求被告交付涉案房产的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但原告应依重整计划的安排向被告补齐尚欠房款。被告的抗辩主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条之规定，判决如下：被告威海广信房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告张国飞交付百度城-1B-2611房屋。案件受理费100元，由被告威海广信房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  邓 锐人民陪审员  王立民人民陪审员  崔 敏二〇一九年十一月二十二日书 记 员  李英男