湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂10民终1055号上诉人（原审原告）：郑左清，男，汉族，1970年11月16日出生，住湖北省公安县，被上诉人（原审被告）：周言文，男，汉族，1974年4月16日出生，住湖北省公安县，上诉人郑左清与被上诉人周言文房屋买卖合同纠纷一案，公安县人民法院于2017年6月13日作出（2017）鄂1022民初568号民事判决，判决:“一、解除原告郑左清与被告周言文于2017年1月15日签订的《土地房屋及产权买卖合同》；二、被告周言文在本判决生效后七日内返还原告郑左清定金20万元整；三、驳回原告郑左清的其他诉讼请求”。宣判后，周言文不服，向本院提起上诉，本院于2017年11月13日作出（2017）鄂10民终1042号民事判决，判决：“驳回上诉、维持原判”，周言文仍不服，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2018年8月13日作出（2018）鄂民申1993号民事裁定，指令本院再审。本院经审理于2018年11月13日作出（2018）鄂10民再27号民事裁定，裁定撤销本院（2017）鄂10民终1042号民事判决及公安县人民法院（2017）鄂1022民初568号民事判决，发回公安县人民法院重审。公安县人民法院经重审作出(2019)鄂1022民初39号民事判决，宣判后，郑左清不服，向本院提起上诉，本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑左清，被上诉人周言文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑左清上诉请求：撤销公安县人民法院（2019）鄂1022民初39号民事判决，改判维持公安县人民法院（2017）鄂1022民初568号民事判决和荆州市中级人民法院（2017）鄂10民终1042号终审判决。事实和理由：一、本次再审法院认为：“本案争议焦点是被告周言文的行为是否构成违约并满足合同解除的法定条件”，随后罗列的判决理由，严重扭曲事实。1、此次再审认为，被告周言文其合同主要义务是交付买卖房屋，附随义务是协助办理产权过户手续。原《房屋买卖合同》第二项已明确约定房屋价格及过户包干费用，签订合同时我方立即支付给被告20万元定金，且原合同第四项也严格约定了，“如果有来源于甲方的各种理由和原因，不能将房产卖出、将产证过户给乙方，甲方除了必须全部退还乙方所付定金之外，另外必须付出与定金等额的违约金，同时终止本合同。”合同约定的内容清晰明了，况且被告收到我方的巨额定金，办理产权过户之后，再交付房屋的过程，也只是完成合同的一个简单的必然结果，所以审判认定的主次关系存在错误，忽视被告在履行合同中的主要债务及重要角色，和最终合同违约所需承担的严重后果。2、再审认为“证据表明被告周言文已履行合同主要义务并积极履行附随义务”。既然认为主要义务是交付房屋，房屋本身自始至终就没有去办理产权过户，也根本不存在交房的条件，我方没有到涉案房屋居住、没有使用过房屋的钥匙、更没有见到房屋的过户产权，有什么事实证明被告交付了房屋？这种认为从哪里来？这是一个明显的矛盾说法！仅仅因为被告说在合同约定的产权过户截止日期之前解除了抵押，而我方在合同逾期之后于2017年3月21日在不动产登记查询结果仍处于抵押状态，没有任何有效的证据表明房屋在那个时段是否解除了抵押，在合同约定产权过户截止日期之前，所谓的还款和解除抵押，其真实性就没有得到证实，客观上存在的事实是，我方没有见到被告任何关于过户的实质性行为，没有拿到房屋产权。再审认为证据表明被告已积极履行合同的主要义务并积极履行附随义务，又从何而来？什么证据能够证明？能够证明什么结果？我质疑这种判断来源于个人主观臆断，严重地亵渎了法律的严肃和公信。二、本案再审判决不公，避重就轻，明显偏向被告。在本次审判的法庭上，已经调查了原告和被告双方的证据（判决书P4第三段），而在最后的判决认定（判决书P5第二段），依据只是被告的一个还款行为。这个还款行为在合同约定期限内，是否达到了解除抵押，还没有得到证实，原告的一张手写的记录可以相信？为什么我方在不动产登记中心查询的打印结果，含有打印日期和政府公章，不值得信任？难道就真的存在信息更新迟缓吗？政府网站能够在两个多月都不更新（2017.1.17还款到2017.3.21查询结果）？再审过程中，忽视我方在合同约定期限的事实情况，我们一家老小八口人，签下合同就交给被告20万元巨额定金，同时卖掉了全家居住的房子，在合同约定的过户期限内，我方一家人为被告的房屋进行修缮、买材料、请各种装修班组到现场做事，直到合同约定的截止时间，这都是庭审查明的事实（判决书P5第一段）。本次再审判决中，忽略了本案的关键证词。证人周某的证词，其内容、时间、地点、人物、事件等各个方面都明确地表明，我方在合同约定期限内多次催促被告办理过户手续，以及被告逾期违约的真实原因，本案被告周言文在履行合同义务中，不负责任，消极怠慢。至于被告所提到的证人与我方的关系，也是可以查实的，证人周某不过是其前任老婆是我方同姓，也是很多年前的事了，我们之间的关系也是来源于日常生活中的交往，作为曾经做过法律工作的证人周某，在法庭上的证词的严肃和真实，是可以接受考证的。不过提出的关系之说，是对证人周某的公正证词，反映的真实情况作抵赖。三、再审认定事实与适用法律互相矛盾。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”签订合同后，我方一家人都在被告的房屋内做规划和修缮，而被告签了过户包干的合同，在收了巨额定金之后，因为不愿意花费超过自己预期的过户费用，这个事实也可以由证人周某证实。直到合同约定的截止日期，我方没有收到被告任何关于过户手续的邀约，没有拿到过户产权证。这样的结果符合以上规定的情形之二。同时，我方的多次催促，被告的搪塞推脱，也有证人作证，符合规定的情形之三。被告的产权属于国家划拨土地，必须办理出让手续，否则不能正常办理买卖过户手续，被告也没有做相关手续变更。其履行合同的消极行为，以至于合同约定期限过后，房产登记中心的查询结果显示的仍处于抵押状态，均不可避免地直接导致合同违约。以上符合规定的情形之四。被告在本案中已明显符合合同法规定的多项情形，依据法律规定和我方要求，必当解除合同。四、再审结果漠视法理和情理。本案从我方提起诉讼，经过第一次庭审，审判人员找我谈话，劝说和解：你和被告都是一个地方的人，往日无怨，现在只是被告违约没有办理过户手续，既然你们一家人已经重新建好了房子，能不能不要追究二十万元的违约金？让被告把定金二十万退给你，我们相信你也不是指望被告的违约金去打官司，现在能不能大事化小，早一点拿到你自己的定金，了结案子，这样都没有多大的损失。我听从了审判人员这些善意的劝解，没有再坚持最初四十万元双倍定金的赔偿，才有了一审判决的结果：解除合同，退还定金。还有后来荆州中级人民法院的终审判决（同一审结果）在后来的判决执行中，被告在关押期间，执行法官让我写放人的字据，我也答应照办了。然而我的仁义友善和息事宁人，没有换来好的结果，在法院的一审、终审判决之后，我们不仅仅是没有拿到自己的定金，现在的判决竟然驳回我所有最初的起诉。这次的本案庭审中，被告没有任何新的证据来抵赖合同违约的真实情况，这样的判决结果，法理何在？情理何在？以上所述，再审判决结果，采用证据不全，认定事实错误，判决明显不公，适用法律错误，其结果既无情理，又无法理。被上诉人应当尽快返还定金，并承担相应的损失赔偿。周言文辩称，关于上诉人陈述的房屋解除抵押时间的真实性，原一审已经提供解除抵押的证明材料，2017年1月17日解除的抵押，法院可以调查该证据的真实性，如果证据有问题，我愿意承担所有责任。抵押解除后，我打电话要上诉人办证，上诉人说要过户到他儿子名下，他儿子不在公安在广州打工不能回来，就说年后办。我在2月27日跟上诉人打了大概一个小时电话要上诉人办证，上诉人直接说不想办过户手续，房子也不想要了。因上诉人不想要房子，我们一起协商的时候上诉人明确说不要房子，不同意过户。在3月3日、7日，双方签订合同的见证人和上诉人本人也进行了协商，他也明确表示不想要房子，不想过户。我也两次书面通知上诉人办证，在邀约的同时上诉人向法院起诉说我的房子设置抵押不能办理过户。省高院也认为解除合同的法理性不足。我在2017年2月12日就搬出来了，房款在没有付清的情况下我在里面居住，但是房子已经实际交付给上诉人了，并且进行了维修。上诉人在没有任何前置条件下突然宣布不要房子，不符合解除合同的条件，上诉人也没有书面或口头通知我解除合同，解除合同是上诉人自己的意愿。我在一审法院提交了邀约办证的快递函。郑左清向一审法院起诉请求：1、解除《土地房屋产权买卖合同》；2、要求被告返还定金20万元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告2017年1月15日签订了《土地房屋及产权买卖合同》一份,合同约定：被告周言文将自己座落于公安县麻××口镇××号的土地及房产以100万元价格出售给原告郑左清。原告另支付被告5万元房屋过户费用，过户费用超出部分由被告承担，过户时间截止日期为2017年2月28日，付款方式为：合同签订时原告向被告支付定金20万元整，2017年2月原、被告双方一起到土地、房产等部门办理过户手续，双方在办证机构签字时，原告付给被告总购房款额度40%，即40万元。被告将房屋产权证办好后，原告付清剩余房款的45万元。在履行合同过程中，原告经被告同意后，对双方交易的房屋进行了修缮和加固。维修中被告仍在该房屋居住。原、被告于2017年2月28日前后，双方都为办理房屋过户之事协商过，直至2017年2月27日，原告才停止房屋的维修。为此，原告以被告交易的房屋系抵押状态，且不能按期办理过户手续诉至法院要求解除合同，并返还定金20万元。一审法院认为：本案争议焦点是被告周言文的行为是否构成违约并满足合同解除的法定条件。被告周言文作为本案房屋买卖合同的出卖人，其合同主要义务是交付买卖房屋，附随义务是协助办理产权过户手续。在案证据表明被告周言文已履行合同主要义务并积极履行附随义务。涉案房屋所设定的抵押因被告周言文在合同约定的产权过户截止日期之前清偿债务、解除了抵押，故原告郑左清关于交易房屋因设定了抵押致使无法实现合同目的的诉讼主张无事实依据，本案并不符合合同法第九十四条规定解除合同的情形，故对原告郑左清的诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告郑左清的全部诉讼请求。一审案件受理费3650元及二审案件受理费3650元，合计7300元由原告郑左清负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实除与一审认定的事实一致外，另查明：《土地房屋产权买卖合同》约定：“四、甲方保证此土地及房产没有抵押和债务纠纷，无共同人之异议，可以合法卖给乙方并顺利完成过户。如有此类纠纷，导致产证过户延期或者不能过户，视为甲方违约。甲方应以乙方付款（定金加预付金）额度承担利息，利息以10%年利率，按天计算；如果最后有来源于甲方的各种理由和原因，不能将房产卖出、将产证过户给乙方，甲方除了必须全部退还乙方所付定金及预付金之外，另外必须付出与定金等额的违约金，同时终止本合同。五、房屋交付：本协议自签订之日起，甲方不得出租或者出售其土地和房产，包括终止挂牌，否则，视为违约。自双方开始办理过户手续的时候，甲方收到乙方支付总费用达到六十万元人民币，应将房屋所有物品及钥匙交予乙方，如果逾期交付，乙方有权按已交付给甲方的额度款，向甲方追究违约责任：1、支付以签订本合同交定金之日起，违约利息，按10%年利率，按天计算。2、逾期超过2017年2月28日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权要求甲方返还所交定金，及甲方交付给乙方与定金等额的违约金。3、终止本合同。六、乙方逾期付款及单方毁约的违约责任：乙方如果单方毁约，或者未按本合同规定的时间付款，逾期超过2017年2月28日后，同视为乙方不履行本合同，届时，甲方有权追究乙方的违约责任：1、甲方有权扣留乙方支付的定金贰拾万元（￥：200000.00元），作为违约金；2、终止本合同。八、特别约定，本合同具体实施的时间可以提前。如果办理过户期间，遇到办证机构的系统更新，及其它不可抗拒因素（非因甲乙双方的因素），导致过户迟延的时候，可以由甲乙双方共同商议、认可之后，形成书面文档，确认签字，方能生效。”，该合同甲方为周言文，乙方为郑左清。被上诉人周言文在出售案涉土地及房产的过程中，未向上诉人郑左清出示土地及房产的权证。上诉人郑左清与被上诉人周言文于2017年3月5日对合同履行进行协商，但未果。本案诉讼中，周言文提交的其于2017年4月12日在不动产登记部门打印的查询证明载明的“抵押情况”一栏为“无”，除打印内容外，该证明上另书写添加“说明：抵押注销的日期2017年1月17日”的内容。郑左清提交的其在2017年3月21日在不动产登记部门打印的查询证明载明“房屋状态已抵押”。被上诉人二审庭审陈述案涉土地的性质现为划拨，如办理过户需交纳超过10万元的土地出让金。本院认为，郑左清为购买位于公安县麻××口镇××号的土地及房产与周言文于2017年1月15日签订《土地房屋及产权买卖合同》一份，该合同对土地房产基本情况、土地及房屋产权价款、付款方式、房屋交付、违约责任、过户手续的办理事宜、特别约定等内容作出了约定。郑左清在该合同签订的当日支付周言文定金20万元，此后，周言文允许郑左清对案涉房屋进行了相应的修缮。本案中，周言文并未举证证明办理过户期间出现了案涉合同第八条约定的情形，且案涉合同约定了郑左清与周言文共同办理过户手续的起止时间，故依据合同约定的内容，办理过户手续的最后期限为2017年2月28日。案涉土地及房屋未能在合同约定期限内办理过户，郑左清与周言文对案涉合同未能继续履行的原因各执一词，但周言文在合同约定的过户期限届满后曾向郑左清以书函表示其愿意继续履行合同，且周言文已举证证明案涉房屋现已无抵押并无办理过户登记的履行障碍。郑左清为买受取得案涉土地及房屋产权而订立合同的合同目的并非不能实现，因此，郑左清在未经催告即主张解除案涉合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，其不具有法定的解除权。一审判令驳回郑左清诉讼请求的实体处理，并无不当。另，案涉房屋在案涉合同签订时已抵押的情形与案涉合同第四条约定不符，但依据该合同条款的约定，郑左清并不因此享有约定的解除权。综上，对于郑左清上诉请求解除案涉合同并退还支付的20万元定金，本院不予支持。本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人郑左清负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  李 静审判员  王 茜二〇一九年十一月九日书记员  邱 爽