北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终10803号上诉人(原审被告)：杨桂敏，女，1967年10月4日出生。委托诉讼代理人：刘晓洪，北京市永浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张占朝，男，1980年11月30日出生。上诉人杨桂敏因与被上诉人张占朝房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初12637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨桂敏及其委托诉讼代理人刘晓洪、被上诉人张占朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨桂敏上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，驳回张占朝相应的诉讼请求。事实和理由：1.张占朝未按照约定办理营业执照，致使杨桂敏无法从事商业经营，合同目的无法实现，双方已经于2019年4月10日就《房屋租赁协议》解除事宜达成合意，张占朝无权要求杨桂敏支付2019年5月9日之后的租金。2.杨桂敏不存在拖欠供暖费的行为。杨桂敏在签订合同之初便向张占朝支付了2018年11月10日至2019年5月9日的租金，而《房屋租赁协议》已经于2019年4月10日解除，故杨桂敏多支付了2019年4月11日至2019年5月9日的租金。经协商，双方已经将多付的租金与供暖费进行抵消，故杨桂敏已经结清供暖费，不存在拖欠行为。3.杨桂敏不存在任何违约行为，无需支付违约金。张占朝未按约定办理营业执照，致使杨桂敏合同目的无法实现，应支付违约金。张占朝辩称，同意一审判决，不同意杨桂敏的上诉请求和理由。张占朝向一审法院起诉请求：1.杨桂敏支付张占朝第一年拖欠的房租125000元；2.杨桂敏向张占朝支付租房期间2018年11月15日至2019年3月15日的供暖费11178元；3.杨桂敏的行为已违约并支付张占朝违约金50000元；4.解除张占朝、杨桂敏签订的《房屋租赁协议》。一审法院认定事实：2018年11月4日，张占朝（甲方）与杨桂敏（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于北京市昌平区东5单元1（以下简称涉案房屋）租给乙方使用；租期暂定三年，租金按每年25万元计（物业、水、电、暖费由乙方承担）；交租方式为上交租金（整年付）；甲乙双方要认真遵守此协议，不得违约，如违约，违约方应向守约方支付50000元违约金及超出的损失。《房屋租赁协议》签订后，张占朝向杨桂敏交付水卡一张，钥匙三把。杨桂敏出具收条，并备注起租日期从2018年11月10日开始。经法庭询问，当事人一致认可杨桂敏向张占朝交付半年租金125000元。双方争议的事项为《房屋租赁协议》是否解除，杨桂敏是否已经搬出涉案房屋。杨桂敏主张其在征得张占朝同意的情况下，于2019年4月搬出涉案房屋，张占朝已将房屋门锁更换。张占朝不认可双方已就解除合同达成合意，并否认自己已接收涉案房屋。2019年4月12日，张占朝交纳涉案房屋供暖费11178元。涉案房屋登记的权利人为张占朝，共有情况为房屋单独所有。一审法院认为，依法订立的合同具有法律效力。张占朝与杨桂敏签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法律的强制性规定，合法有效，当事人应当根据合同约定履行各自的义务。现张占朝与杨桂敏约定了租赁房屋的相关事宜，形成房屋租赁关系，作为承租人杨桂敏应当按照双方约定的标准向张占朝支付房屋租金。当事人协商一致，可以解除合同。杨桂敏主张已与张占朝就解除租赁合同达成一致意见，且在2019年4月搬出涉案房屋，但未提供充分的证据予以证明，况且张占朝否认，一审法院对其主张不予采信。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，杨桂敏自2019年5月9日后未继续交纳租金，已构成违约，张占朝要求解除合同于法有据，法院予以支持。关于拖欠租金的金额，既然张占朝要求解除租赁合同的诉求已获一审法院支持，其仍主张半年的租金125000元缺乏事实和法律依据，法院认为租金应计算至本判决作出之日止为宜。故对其该项诉求，法院在合理范围内予以支持。关于供暖费，既然《房屋租赁协议》已明确约定由杨桂敏负责，张占朝垫付后有权向杨桂敏主张。对其该项诉求，法院予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。关于违约金数额，《房屋租赁协议》已有约定，但杨桂敏主张该项违约金过高，法院根据本案的具体情况酌情确定。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除张占朝与杨桂敏于2018年11月4日签订的《房屋租赁协议》。二、杨桂敏于本判决生效后七日内支付张占朝租金89497元。三、杨桂敏于本判决生效后七日内支付张占朝垫付的供暖费11178元。四、杨桂敏于本判决生效后七日内给付张占朝违约金25000元。五、驳回张占朝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，2019年8月22日庭审中张占朝主张解除合同，但要求解除合同的时间是判决之日。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方应按照合同约定履行各自义务。当事人协商一致，可以解除合同。杨桂敏主张其与张占朝已经协商一致解除《房屋租赁协议》，杨桂敏应承担举证责任。杨桂敏提交的证据不足以证明其与张占朝已经就《房屋租赁协议》的解除问题达成一致意见，应由杨桂敏承担相应的不利后果，本院对其主张不予采信。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，当事人可以要求解除合同。1.除双方另有明确约定时，合同目的应为典型合同目的即该类合同中当事人一致的合同目的。租赁合同的典型合同目的是承租人取得房屋的使用权，出租人取得租金。杨桂敏无证据证明双方曾经约定张占朝有义务协助其办理工商注册，《房屋租赁协议》亦未约定张占朝有协助杨桂敏办理工商注册的义务，应认定张占朝无协助杨桂敏办理营业执照的义务。杨桂敏主张因张占朝未协助其办理营业执照构成违约导致《房屋租赁协议》已经解除，无法律依据，应不予支持。2.张占朝出租房屋的目的是为了获取租金。杨桂敏未按照《房屋租赁协议》的约定支付租金，且至今仍未交纳，导致张占朝合同目的无法实现，张占朝有权解除合同。张占朝主张解除合同的时间是判决之日，系行使权利行为，本院对解除时间予以确认。当事人应按照合同约定履行义务。1.关于一审判决第二项中的拖欠租金。考虑到已经支持张占朝解除合同的请求，杨桂敏亦未证明其已经将房屋交付给张占朝，杨桂敏应向张占朝继续支付租金。一审法院确定的应支付租金数额不侵害杨桂敏的权利，本院对此不再变更。2.关于一审判决第三项中的供暖费。《房屋租赁协议》约定供暖费由杨桂敏支付，张占朝实际支付了供暖费，杨桂敏应将供暖费返还给张占朝。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。考虑张占朝需将房屋另行出租而存在损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，一审法院酌定的违约金并不存在过高情形，本院不再变更。综上所述，杨桂敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4024元，由杨桂敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  王爱红审 判 员  辛 荣二〇一九年十一月二十日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳