浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7784号 上诉人（原审被告）朱镔，男，1973年4月29日出生，汉族，户籍所在地浙江省诸暨市，现住浙江省杭州市滨江区。 上诉人（原审被告）吕玲莉，女，1974年12月26日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市滨江区，现住浙江省杭州市滨江区。 被上诉人（原审原告）广东中奥物业管理有限公司杭州分公司，住所地浙江省杭州市萧山区闻堰镇黄山村。 负责人陈卓，副总裁。 委托代理人汤思佳、柳冬梅，北京京大（杭州）律师事务所律师。 上诉人朱镔、吕玲莉因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司杭州分公司（以下简称中奥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初3624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：朱镔、吕玲莉系杭州市滨江区浦沿街道观邸国际寓所4幢1单元204室房屋的业主，其房屋的建筑面积为158.09㎡。2014年4月30日，广东雅博物业服务有限公司杭州分公司（合同中简称乙方）与滨江区观邸国际寓所业主委员会（合同中简称甲方）签订了一份《观邸国际寓所一期物业管理服务合同》，约定：由乙方为甲方提供物业服务，合同期限自2014年4月30日至2017年4月30日止；物业服务费按12个月为一个周期缴纳，物业服务费和公共能耗费、水电分摊费用均由业主按建筑面积计算缴纳，其中三、四号楼的高层住宅按2.0元/月/㎡（含公共能耗费）；业主须按时缴纳物业费，如业主逾期未缴纳，则按每日应缴额的千分之一支付给乙方逾期付款违约金。2015年8月2日，广东雅博物业服务有限公司杭州分公司与观邸国际寓所业主委员会经协商后提前终止了上述物业服务合同。后经观邸国际寓所业主委员会同意，案涉小区的物业服务企业更换为中奥物业公司。中奥物业公司自2015年9月1日开始对观邸国际寓所执行物业管理权责。2017年3月26日，杭州市滨江区观邸国际寓所第二届业主委员会决定续聘中奥物业公司提供物业服务至2017年12月31日。2018年1月1日，杭州市滨江区观邸国际寓所第二届业主委员会（协议中简称甲方）与中奥物业公司（协议中简称乙方）签订了《观邸国际寓所一期物业管理服务临时协议》，并约定：本协议签订之日起生效，至甲方与所聘的物业服务公司签订正式合同生效后自动终止；管理服务内容按照广东雅博物业服务有限公司杭州分公司与滨江区观邸国际寓所业主委员会在2014年4月30日签订的《观邸国际寓所一期物业管理服务合同》约定执行。朱镔、吕玲莉欠缴中奥物业公司自2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费11382元（2.0元/月/㎡×158.09㎡×36月）。后中奥物业公司发函给朱镔、吕玲莉，要求朱镔、吕玲莉在2019年4月29日前付清欠款，但朱镔、吕玲莉收函后至今未付。2019年5月，中奥物业公司诉至原审法院，请求判令：1.朱镔、吕玲莉支付给中奥物业公司拖欠的物业服务费11382.6元，并按日万分之七的利率支付给中奥物业公司自2016年1月1日起算至实际付清之日止的逾期付款违约金；2.本案受理费由朱镔、吕玲莉承担。 原审法院认为：业主委员会代表业主与物业管理公司签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力。中奥物业公司依约为涉案小区提供了物业服务，朱镔、吕玲莉作为涉案小区的业主，应当依约向中奥物业公司交纳物业服务费，但朱镔、吕玲莉欠缴中奥物业公司自2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费显属违约，故中奥物业公司要求朱镔、吕玲莉缴纳该期间的物业服务费11382元的诉请符合法律规定，原审法院予以支持。经中奥物业公司催缴后，朱镔、吕玲莉至今未支付物业服务费，其行为显属违约，应承担相应的违约责任。中奥物业公司主张朱镔、吕玲莉按日万分之七的利率支付逾期付款违约金，虽未超过双方在合同中约定的违约金计算标准，但结合因朱镔、吕玲莉违约给中奥物业公司造成的损失情况，原审法院认为中奥物业公司主张违约金的计算标准过分高于实际损失，故酌情调整为由朱镔、吕玲莉按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付给中奥物业公司自逾期之日（即2019年4月30日）起算至法院判决确定履行之日止的逾期付款违约金。中奥物业公司要求朱镔、吕玲莉支付超过上述部分违约金的诉请于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、朱镔、吕玲莉于判决生效之日起十日内支付给中奥物业公司物业服务费11382元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付给中奥物业公司自2019年4月30日起算至判决确定履行之日止的逾期付款违约金。二、驳回中奥物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费218元，减半收取109元，由朱镔、吕玲莉负担。 宣判后，朱镔、吕玲莉不服，向本院提起上诉称：上诉人于2012年10月左右入住涉案小区，入住2年后发现家中有严重的漏水情况，自己多次查看后猜测主要原因是阳台漏水所致，之后就断断续续向物业提出维修请求。家中漏水情况越来越严重，不得不自行购买小型抽水机抽水，期间不知多少次向物业提出维修请求，未果。但是本着诚信的原则，上诉人仍然按时缴纳物业费。2015年下半年，家中地板、固定衣柜等木质家具开始腐烂并有异味，迫于无奈上诉人再次找物业协商，并告知物业，上诉人准备进行二次装修，请物业联系开发商或房屋后续使用维修管理单位，并邀请相关单位和部门一起派人查询症结所在，分清责任，各担损失。上诉人家中共六口人，两个孩子才上幼儿园，两位老人也已70岁上下，全部搬离租住。2015年9月上诉人联系好二次装修施工单位准备开工，但因物业迟迟未能给予答复，一直拖到12月5日，物业管理员、房屋维修承包老板、小区电工、上诉人方施工人员一起打开地板，看到的情况真是惨不忍睹。经过现场勘查，最后发现主要原因有两个：1、阳台外挂大理石内部渗水；2、阳台下水管弯管最低处破裂。经现场讨论，有争议部分上诉人也咨询了房地产建筑相关专业人士，问题1属于建筑外墙处理问题；问题2则属于设计失误。到了责任认定环节，物业又开始不作为，不推动处理进程，百般推诿甚至不理睬。物业根本不考虑上诉人一家老小过年期间租住在外，没有任何将此事推进解决的态度。无奈之下上诉人告知物业，如果应有服务得不到保障，物业再不积极推进处理此事，上诉人将不再缴纳物业管理费，直至事情解决。由于物业方的不作为，临近年关，装修公司实在等不下去，最后不得不退出上诉人家的装修业务，导致上诉人家二次装修最后以超高的价格于年三十才完工，全家老小得以回家过年。年后的整个2016年，上诉人都在找物业处理此事，但没有任何结果。每年的物业费物业都会来要，但只要上诉人问及此事的解决问题，就再也不来催讨了。只要能定事的相关人员与上诉人商讨，将责任分清，该付的物业费上诉人一分都不会少付。被上诉人只字不提物业工作中存在的问题，以及上诉人在寻求其帮助时候的态度。综上，请求撤销原判，改判上诉人只需支付一审判决的一半金额。 被上诉人中奥物业公司答辩称：上诉人因房屋漏水拒交物业费，但该房屋漏水原因并非被上诉人导致的，具体原因暂不清楚，不能因上诉人在上诉状所述的设计原因、建设单位原因而拒绝交纳物业费。其次，被上诉人已按约定提供物业服务，上诉人应支付物业费。上诉人房屋漏水与本案无关。 二审期间，上诉人朱镔、吕玲莉向本院提交：照片打印件22张，欲证明上诉人家中因漏水而造成的损失，应该扣除部分物业费。经质证，被上诉人中奥物业公司对上述证据的三性不予认可，认为无法看出照片的具体拍摄地点。即使是真实的，也并非是物业的原因导致，两者没有因果关系。本院认为，被上诉人的异议成立，对上述证据不予确认。 二审期间，被上诉人中奥物业公司未向本院提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审认定一致。 本院认为：案涉小区业委会与被上诉人签订的《观邸国际寓所一期物业管理服务临时协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对该小区全体业主均具有约束力。本案中，上诉人因家中漏水未得到被上诉人处理而拒付物业费。本院认为，物业服务的对象系全体业主，被上诉人为经营主体。上诉人对被上诉人履行协议持有异议不能代表其他业主的意见，其不缴纳物业费的行为会影响被上诉人正常的经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费业主的利益。上诉人二审中自认漏水系外墙和设计失误引发，如上诉人认为其损失亦有被上诉人物业服务瑕疵之原因，可以另行主张赔偿损失。上诉人以此为由要求直接抵扣物业费，本院不予支持。一审综合上诉人拒交物业费原因、上诉人违约给被上诉人造成的损失情况，酌定上诉人自2019年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付违约金并无不当。综上，一审判决认定事实清楚、法律适用正确、实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由朱镔、吕玲莉负担。朱镔、吕玲莉于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续。 本判决为终审判决。 审判长 韦 薇 审判员 周志军 审判员 韩 昱 二〇一九年十一月十三日 书记员 史杰馨