江西省九江市浔阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0403民初3788号 原告：冯小玲，女，汉族，1958年12月24日出生，住江西省九江市浔阳区。 被告：九江天马物业服务有限公司，住所地江西省九江市浔阳区长虹北路**京九天马建材家具城，统一社会信用代码913604006779516096。 法定代表人：闵芳星，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周时进，江西浔阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于恒，江西浔阳律师事务所实习律师。 被告：江西京九装饰材料大市场开发有限公司，，住所地江西省九江市浔阳区长虹北路**统一社会信用代码91360400741991905R。 法定代表人：张春生，该公司经理。 原告冯小玲与被告九江天马物业服务有限公司（以下简称天马公司）、江西京九装饰材料大市场开发有限公司（以下简称京九公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法由审判员蔡振霄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁颖及其委托诉讼代理人王世东、被告天马公司的委托诉讼代理人周时进到庭参加诉讼。被告京九公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告冯小玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令第一和第二被告给付尚欠原告租金16728元（截止2019年8月30日。2017年度：694元/月*3个月=2082元，2018年度：694元/月*3个月+766元*8个月=6128元，2019年度：766元*4个月+843元*4个月=6436元）并按照843元/月支付自2019年9月1日至实际支付之日止的收益金。2、判令被告支付违约金670天*16728元*0.0002=2241元，并支付2019年9月1日至实际支付之日的违约金。3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2009年11月30日。原被告签订《房屋委托经营管理合同》约定将原告所有的位于九江市长虹北路19号天马建材家具市场内R栋二层211号门面委托被告经营管理。被告按月支付收益金给原告。委托期限十年，自2010年5月1日至2020年4月30日，收益金为一至三年度785元/月，第四年度开始逐年递增10%。即第四年度864元/月，第五年度951元/月。第六年度1047元/月。第七年度1152元/月。第八年度1265元/月。第九年度1396元/月，第十年度1563元/月，收益金为每月前十日（无论房屋实际收益状况如何均安月固定支付收益金）并约定逾期支付收益金的。应承担逾期部分每日万分之二的违约金。后京九市场升级改造，在被告的多次要求下，原告与江西京九装饰材料大市场开发有限公司与2014年元月25日签订《天马建材家具城整体改造、收入分成、回购揽子合作协议》并于2014年元月26日共同与被告签订《委托管理经营协议》就升级改造及委托经营管理事宜进行约定，因合同约定的生效条件未成就。双方仍按照之前的合同执行。正是因为和京九公司签订了这份一揽子露王协议。才断送了我们业主的收益金。该公司在返租金的问题提上具有不可推卸的责任。从2017年6月，被告开始拖欠支付收益金，后经多次要求，2017年10月分开始按月支付，欠付的三个月租金承诺立即支付，谁知从2018年2月起，被告又开始拖欠收益金，之前拖欠的收益金也一直未付，原告要求被告立即支付被告均以各种理由拖延。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。属请贵院在查清事实的基础上判如所请。 被告天马公司辩称，一、原告起诉的是2017年以后的收益金，原告无权向答辩人主张。2009年11月30日，原告与答辩人签订了《房屋委托经营管理合同》，答辩人一直按照协议履行支付收益金的义务，2012年以后，江西京九装饰材料大市场开发有限公司（简称京九公司）被张春生收购，2012年8月以后，涉案房屋一直空置，没有人承租经营，没有人出租金。双方委托关系勉强维持。2014年1月25日，原告与京九市场公司签订《天马建材家具城生整体升级改造、收入分成、回购一揽子合作协议》，2014年1月26日，原告与京九公司重新签订《委托经营管理协议》，至此，答辩人与原告签订的《房屋委托经营管理合同》解除。按照2014年《委托经营管理协议》第二条，在案涉商铺进行整体升级改造后，甲方（原告）对租金有建议权，乙方（京九公司）对租金有最终决定权。租金确定后，由答辩人（丙方）按照此价格出租经营。如乙方为培育市场，要求丙方以低于租金基准价出租的，由乙方补差额。2、甲方（原告）向丙方（答辩人）每月支付1.2元平方米和增值部分的5%作为丙方受委托管理的服务费。3、乙方将租金基准价基础上的租金增值部分的45%收益的收取权委托给丙方。原告和答辩人之间是委托合同关系，答辩人与原告之间不是租赁的关系。答辩人一直帮助原告管理、看护房屋，没有获得原告房屋的任何收益。答辩人仅仅是物业的管理方，原告的房屋如果被出租了，答辩人不给原告钱，原告可以找答辩人，要是房屋没有出租，原告无权要求答辩人向其支付租金。二、答辩人管理市场，收取他人租金的前提是天马市场升级改造完成后，市场未升级改造，原告无权向答辩人主张租金。由于天马大市场的地块性质属于仓储用地，合法履行《委托经营管理协议》具有一定的法律障碍，京九公司和原告委托答辩人管理市场的前提是京九大市场装饰公司对天马大市场升级改造后。天马市场被招商成为大市场后，答辩人才能按照原告和京九大市场装饰公司确定的价格收取他人的租金支付给原告。现在由于多种原因，京九公司没有完成对市场的升级改造并且涉案房屋部分连接体已被行政执法局强拆，造成京九大市场装饰公司无法招商。无法作为市场改造，原告作为产权人起诉要求答辩人支付租金没有法律依据，也没有合同依据。综上所述，答辩人作为物业服务公司只有在收到经营户的租金后不履行支付原告租金的义务，答辩人才需要承担责任。现在市场由于多种原因，房屋一直空置，原告要求答辩人支付租金，没有合同依据和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告冯小玲为了支持自己的诉讼请求，向法庭提交如下证据，证据一：京九装饰材料大市场有限公司九江古玩城的宣传单，证明对外租金太高，升级改造未完成，应按照原协议支付租金。证据二：银行流水复印件4页，证明2015年1月到2018年1月份一直在支付租金，从2018年2月份开始未支付，2017年6、7、8月份未支付租金。证据三：《致天马建材家具城业主一封信》复印件一份，证明江西世纪东晟集团公司投资1.5亿，预计租金能翻翻，系虚假宣传。证据四：《房屋委托经营管理合同》、《委托经营管理协议》、《天马建材家居城整体升级改造、收入分成、回购一揽子合作协议》各一份，证明原被告间合同有效力，对双方都有约束，双方均应依约履行。 被告天马公司对原告提交的证据质证认为，对证据一的真实性没有异议，对关联性证明目的有异议，这张宣传单仅仅是项目简介，不能达到原告的证明目的，原告作为产权人，原告也是可以出租的。对证据二的真实性无异议，但是对证明目的有异议，只能证明原告收到京九大市场的支付的钱款，京九大市场为升级改造可能支付了部分收益，原告和第二被告均未按照一揽子协议向被一支付管理费，原告要求被一支付租金是没有依据的。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，证明原告接受一揽子协议，前面的委托经营管理合同已解除，要求天马物业承担责任没有依据，江西世纪东晟集团公司存在虚假宣传，原告作为业主可以自行对外出租，2013年原告认为虚假宣传，原告明知认为虚假宣传，应该及时主张权利，请求法庭考虑诉讼时效问题。对对证据四中的合同的真实性无异议，对证明目的有异议，2014年1月26日委托经营管理协议是在天马建材家居城整体升级改造之后，说明原告将自己门面在2014年交给了江西京九装饰材料公司，原告主张是2017年以后的租金，根据2014年1月26日签订的《委托经营管理协议》，原告无权向天马物业服务有限公司主张租金。 被告天马公司为了支持自己的辩解意见，向法庭提交《九江市城市管理局代履行决定书》复印件一份，证明原告的房屋执行委托管理受限，附属物已作违章拆掉了，无法实际履行。 原告冯小玲对被告天马公司提交的证据质证认为，拆掉违建的时间2019年6月份，在拆之前被告就没支付租金，原告购买的房子是合法的，违章建筑的拆除和本案没有关系。 经审理查明，2009年12月1日，原、被告签订了《房屋委托经营管理合同》，约定原告将位于九江市长虹北路19号天马建材家居城市场内R栋二层211号铺面委托被告经营管理，被告按约支付租金给原告，委托期限十年，自2010年5月至2020年4月30日止。2010年5月1日——2013年4月30日的收益金每月收益金为431元；从第四年度开始，每年度第一天开始，以在上一年度收益金基础上递增10%比例计算收益金。第四年收益金为474元，第五年收益金为522元、第六年收益金为575元，第七年收益金为632元，第八年收益金为694元，第九年收益金为766元，第十年收益金为843元；该条另约定，乙方（天马公司）不论房屋经营实际收益状况如何均按月固定向甲方（原告）支付收益金。合同第十二条约定：被告逾期支付收益金，应承担逾期部分每日万分之二的违约金。2014年1月25日，原告与被告京九公司签订《天马建材家居城整体改造、收入分成、回购一揽子协议》（以下简称为一揽子协议）,期限为40年。合同约定由被告出资对包括原告商铺的天马建材城进行改造，改造完成后原告的商铺租金基准价为11元/平方米。升级改造后被告收取增值的租金的45%作为改造投资回报。双方约定在升级改造完成后共同委托九江天马物业服务有限公司对标底商铺进行出租经营。原、被告双方均从案外人案外人九江天马物业服务有限公司领取租金收益。该《天马建材家居城升级改造、收入分成、回购一揽子合作协议》的附件为原告（甲方）与被告京九公司（乙方）、天马公司（丙方）于2014年8月5日签订的《委托经营管理协议》。该《委托经营管理协议》约定，合同约定由被告京九公司出资对包括原告商铺的天马建材城进行改造，改造完成后原告的商铺租金基准价为11元/平方米。升级改造后被告京九公司收取增值的租金的45%作为改造投资回报。原告与被告京九公司共同委托被告天马公司对标底商铺进行出租经营。原告与被告京九公司均从被告天马公司领取租金收益。一揽子协议中第九条第一款约定本协议为附条件生效合同，即当京九公司与全部商铺产权人就整体升级改造事宜达成一致并签署协议后才生效，若京九公司不能就天马建材家居城升级改造所涉及的全部商铺产权人达成一致意见的，本协议将不发生效力；本协议有关租金基准价及增值分配部分的约定从标的商铺升级改造完成后的开业之日起开始执行，在此之前有返租协议的执行原返租协议。目前天马建材城改造升级未全部完成，且因改造升级的一部分涉及违建，已被拆除。截至2018年9月，被告拖欠原告2017年6、7、8月，2018年2月到9月收益金未支付，拖欠收益18414元、违约金2241元。原告为了维护自身权益诉至我院。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋委托经营管理协议》、《天马建材家居城升级改造、收入分成、回购一揽子合作协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，对双方具有法律约束力。《天马建材家居城升级改造、收入分成、回购一揽子合作协议》以及附件《房屋委托经营管理协议》都约定了原、被告双方共同委托九江天马物业服务有限公司对标的商铺进行出租经营。原、被告双方均从案外人九江天马物业服务有限公司领取租金收益。《天马建材家居城升级改造、收入分成、回购一揽子合作协议》中第九条约定该协议有关租金基准价及增值分配部分的约定从标的商铺升级改造完成后的开业之日起开始执行，在此之前有返租协议的执行原返租协议。原返租协议指的是2009年11月30日原告与被告天马公司签订的《房屋委托经营管理合同》，该合同约定被告天马公司有托管商铺的使用、管理、收益、经营权，托管期间商铺由被告天马公司统一规划、统一招商、统一定价出租、统一收租管理。天马公司不论房屋经营实际收益状况如何均按月固定向原告支付收益金。在庭审中亦查明，在《天马建材家居城升级改造、收入分成、回购一揽子合作协议》签订以后，被告天马公司一直按照2009年11月30日与原告签订的《房屋委托经营管理合同》的约定支付租金。可知本案中应向原告支付租金的主体是天马公司而不是被告京九公司。被告天马公司未按《房屋委托经营管理协议》履行协议，应承担违约责任。故原告要求被告天马公司支付收益款18414元的诉请本院予以支持。原告诉请的违约金人民币2241元符合法律规定，对此本院亦予以支持。原告诉请京九公司支付租金的理由为“正是因为和京九公司签订了这份一揽子霸王协议，才断送了我们业主的收益金。该公司在返租金的问题上具有不可推卸的责任”，其实质为另一个法律关系，和本案的委托合同纠纷不是一个法律关系，不属于本案的处理范围，原告可通过其他途径另行主张。因此，原告要求被告京九公司支付收益金及违约金的诉请缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。原告要求被告支付2019年9月1日（原告起诉并立案的月份）至实际支付之日的违约金，因该部分租金及违约金尚未实际发生，故对该部分诉讼请求本院不予支持。结合以上分析可知，被告天马公司的辩解意见与事实和法律不符，本院依法不予采信。被告京九公司经本院传唤无正当理由拒不到庭，应承担相应的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告九江天马物业服务有限公司于本判决生效后十日内向原告冯小玲支付收益款18414元、违约金2241元，合计人民币20655元。 二、驳回原告冯小玲对被告江西京九装饰材料大市场开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件案件受理费人民币274元，减半收取137元，由被告九江天马物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  蔡振霄 二〇一九年十一月二十二日 书记员  庄蓓蓓