山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初338号原告：烟台蓝星压缩机有限责任公司，住所地烟台市福山区回里镇旺远工业园蓝星路**。法定代表人：王玉才，董事长。委托诉讼代理人：苗劲松、林娜，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：烟台毓璜顶宾馆，住所地烟台市芝罘区毓璜顶西路17—**。负责人：李轶才，站长。委托诉讼代理人：王诗高，北京市中闻律师事务所律师。原告烟台蓝星压缩机有限责任公司与被告烟台毓璜顶宾馆房地产开发经营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林娜与被告的委托诉讼代理人王诗高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失人民币1200万元（准确数额以司法鉴定结论为准）。诉讼中，原告变更诉讼请求为：被告赔偿原告经济损失3313057.72元。事实和理由：烟台锦伦经贸有限公司（以下简称锦伦公司）系原告的全资子公司，注销于2012年7月17日。锦伦公司与被告于2009年签订《合作协议》，约定由锦伦公司出资，在被告北侧约350平方米的闲置土地上，建设1300平方米的宾馆附属建筑。锦伦公司负责全额投资建设、装修及经营，加建的房产，建成后产权归被告所有。锦伦公司以交纳土地使用费的形式独立经营，承包经营期限为29年，自2009年1月1日至2037年12月31日。合同签订后，锦伦公司依约出资建成总建筑面积约1300平方米的涉案房屋，并将涉案房屋用于开设锦图会馆进行经营。2015年5月22日，被告发函通知锦图会馆，根据军区有关文件，要求锦图会馆停止经营。锦图会馆自2015年6月1日起停业。2017年8月9日，被告起诉原告，要求解除《合作协议》。烟台市芝罘区人民法院经审理，作出（2017）鲁0602民初8563号民事判决书，判决解除锦伦公司与被告签订的《合作协议》，限期原告腾交涉案房屋、支付土地使用费368334元。锦伦公司投入大量资金，用以建成涉案房屋，需要通过长期经营使用逐步收回成本。《合作协议》约定的承包使用期限为29年，但由于中央军委相关政策的调整，在锦伦公司仅经营使用不足6年的情况下，被告就收回了房屋。被告仅提供土地使用权，并未出资建房，却收取了土地使用费，也取得了房屋的所有权。锦伦公司作为建设涉案房屋的出资方，却无法按照约定继续使用房屋，无法通过剩余23年的营业收入分摊成本、收回投资，遭受了巨大的经济损失，故成本诉。被告辩称：1.根据《城乡规划法》第64条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，由县级以上部门责令停止建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的没收实物或者违法收入。依据该条规定，涉案房屋没有取得建设工程规划许可，无法采取改正措施，属于限期拆除或罚没标的，该房屋对被告没有任何价值。原告对于没有取得规划许可是明知的，双方均应承担责任，如果让被告承担赔偿原告所有的建造装修成本损失，明显有失公平。2.双方虽然签订的是合作协议，但实际上是被告以闲置的土地向原告融资，由原告建设、产权归被告，被告再将房屋出租给原告经营、原告支付租金的租赁合同。从双方协议中的用词及履行情况看，该协议就是租赁协议。根据《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，故本案超过20年的部分不应在计算残值时体现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的事实，本院审理查明如下：锦伦公司系原告的全资子公司，2009年4月14日成立，2012年7月17日注销，债权债务由原告负责清理。2009年，锦伦公司与被告在签订的《合作协议》中约定：烟台毓璜顶宾馆北侧占地面积约350平方米闲置，预计建成总建筑面积约1300平方米的宾馆附属建筑；由锦伦公司负责全额投资建设装修及经营，加建的房产，建成后产权归被告所有，锦伦公司以交纳土地使用费的形式独立经营；锦伦公司建筑、装修及经营过程中的一切债务、债权由锦伦公司独立承担，原告不负责协调、解决事宜；承包期限自2009年1月1日至2037年12月31日；锦伦公司自2009年至2029年，每年1月1日前交纳被告土地使用费20万元（第一年于2009年3月底前交纳），其中3万元被告用于消费，如果当年没有消费完剩余部分顺延到第二年；自2030年起双方协商租金适当调整；租金交纳日期为每年1月1日前，超过30天未交纳租金，被告有权收回锦伦公司使用权；在租赁期内被告负责水电的正常供应，锦伦公司每月按实际使用数量向被告交纳水电费用，每月28日前将本月水电费结清，如到期未交，被告有权停水停电（水电费单价按水电部门规定标准）；锦伦公司有下列情形之一的，被告可以终止协议：（1）拖欠土地使用金达一个月的；（2）除经营康乐项目以外，改作其他用途的;（3）利用承租房屋进行非法活动而被政府取缔的；（4）在不影响被告收入的情况下，锦伦公司如有变更或增加经营项目，转租、转让需征得原告同意，锦伦公司不得将房产对外抵押；双方按本协议条款的规定实施，如有违约，违约方应赔偿对方一切损失，以及一方为实现债权而产生的律师费、诉讼费、公证费、鉴定等相关费用。合同签订后，锦伦公司在烟台毓璜顶宾馆北侧建成了总建筑面积约1300平方米的涉案房屋，并将涉案房屋用于开设锦图会馆进行经营。2015年5月，被告发函通知原告，根据两级军区《关于对全区招接待机构和部队卫生机构进行清理整顿的通知》，要求锦图会馆停止经营。2017年8月9日，被告将本案原告诉至本院，请求本案原告腾退涉案房屋并支付2015年6月至2017年8月的土地使用费388328元，支付电费29000元，律师费40000元。2017年12月18日，本院作出（2017）鲁0602民初8563号民事判决书，判令本案原告腾退涉案房屋并支付自2015年6月至2017年8月的土地使用费368334元，驳回本案被告的其他诉讼请求。该判决现已生效。原、被告双方庭审中均认可，双方根据《合作协议》产生的并非房地产开发经营合同关系，而是原告通过一次性投入涉案房屋的建设资金及后续每年支付土地使用费的方式，取得涉案房屋29年的使用受益权，相当于场地或房屋租赁合同关系。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于涉案房屋建造时是否取得建设规划许可等审批，是否属于应限期拆除的违法建筑、产权是否存在违法性等，原告提交了《烟台市规划局芝罘分局建设项目规划审批意见回复通知单》，主张该通知单的复印件自被告处取得，证明涉案房屋的建设取得相关部门的同意及批准，系合法建造的房屋。被告庭审质证时对该证据的真实性予以认可，对证据的关联性有异议，该回复通知单载明的是对招待所的改造方案，并不是建设方案，该改造方案是否与原告所讲的涉案1300平方米的房屋建造有关，原告没有提交相关的证据。该回复通知单只是回复到建审科办理规划手续，并不是规划许可。涉案房屋的建造方应该是原告，相关手续应该由原告去办理。2.本院根据原告的申请，依法委托山东博莱仕资产评估有限公司对涉案房屋的建筑安装工程费用、装饰装修费用等全部建造成本进行了评估。2019年7月18日，山东博莱仕资产评估有限公司出具了山博评报字[2019]第75号《资产评估报告书》，载明：涉案房屋的建筑安装工程费用、装饰装修费用等全部建造成本，以评估基准日2018年11月1日为基准，剩余租期内的评估价值为3313057.72元。山东博莱仕资产评估有限公司的鉴定人员出庭接受了质询。原告对评估报告的合法性没有异议，但认为因其未保留建造资料致部分隐蔽工程无法鉴定，评估价值偏低，要求评估机构提供明细进行比对。被告对评估报告的形式和内容提出异议，认为评估报告不符合司法部关于司法鉴定文书格式的要求，缺少对鉴定过程的说明，评估报告假设涉案房屋产权合法、法律权属完整是错误的，评估报告失效。根据当事人的陈述及审查确定的证据，本院认定事实如下：1.根据锦纶公司与被告签订的《合作协议》，涉案房屋产权归被告，被告未办理产权证书不代表涉案房屋系违法建筑，涉案房屋评估的是建造成本，而非包含房屋的土地使用权、所有权的市场交易价格，房屋的产权性质并不影响涉案房屋的建造成本。被告认可其是涉案房屋的土地使用权人，以划拨方式取得。被告主张涉案房屋应限期拆除，却未提交相关证据予以证明，本院依法不予认定。2.原告主张其建设涉案房屋，付出了巨大的房屋建造成本，需通过对涉案房屋29年的经营使用收回成本，但实际使用房屋不足6年，故申请对涉案房屋的建筑安装工程费用、装饰装修费用等全部建造成本进行价值评估，按29年租赁期限计算剩余租期即2018年11月1日至2037年12月31日的残值。评估基准日以被告收回房屋的时间即2018年11月1日为准。被告对鉴定报告提出异议后，鉴定人员出庭接受原、被告询问，并向原、被告双方当庭提交了鉴定明细表，原、被告均未在限期内提交异议。故对鉴定报告的效力，本院予以认定。本院认为：1.锦伦公司、被告于2009年签订的《合作协议》是双方的真实意思表示，内容具体明确，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。锦伦公司系原告的全资子公司，锦伦公司注销，原告具备本案的诉讼主体资格。2.关于原告主张的涉案房屋建设及装修损失问题。《合作协议》现已经本院（2017）鲁0602民初8563号民事判决确认解除，原告亦已向被告返还了涉案房屋，合同解除系被告因中央军委全面停止有偿服务政策而单方提出，在原告签约至建设装修完工这一期间，该全面停偿政策尚未发布，故原告不可能预见到该政策的发布及实施会导致履行合同的基础丧失。相反，原告为积极履行合同投入大量资金，在合同履行过程中亦没有过错，属于善意的守约方，而提前终止合同，亦使原告未能按合同约定的租赁期限最大限度的利用其装饰装修物。综上，被告虽无过错，但在原告系善良守约方且愿意配合中央军委政策提前解除合同而损失巨大的情况下，根据公平原则，被告应对原告投资建设的“锦图会馆”剩余租期内的残值损失承担全部补偿责任。被告辩称，涉案房屋系违章建筑不应补偿的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，未办理合法建设手续的扩建部分，造价费用应由双方按照过错分担。本案中，涉案房屋虽无合法建设手续，但在《合作协议》中已明确约定涉案房屋所有权归被告所有，现涉案房屋已实际建设完毕，在原告进行建设及合同履行期间，被告从未提出异议；同时，原告属于善意的守约方，而提前停止锦图会馆运营，亦给原告造成可期待利益的损失，故被告应承担赔偿责任，被告关于涉案房屋系违章建筑不应赔偿的主张，本院依法不予采纳。3.关于原告主张的按照29年租期计算剩余残值损失。中央军委下发文件要求停止军队有偿服务，涉案合同订立时的客观情况发生了重大变化致使合同继续履行的基础丧失。本院（2017）鲁0602民初8563号民事判决书，判决锦伦公司、被告签订的《合作协议》解除，判决书生效后，原告将涉案房屋返还给被告。虽然被告按照中央军委指示收回房屋，主观上不存在故意或重大违约，而原告亦不可能预见到停偿政策的发布及实施，更属于善意的履约方。被告提前解除合同，不仅会给原告造成可期待利益的损失，而且导致原告不能按合同约定期限最大限度的利用其建设和装修的房屋，如不按合同约定的期限计算原告的损失，显失公平。其次，即使按照法律规定，租赁合同超过20年的部分无效，根据《中华人民共和国合同法》第52条关于合同无效的处理规定，被告提前收回涉案房屋的使用权益，也应对原告折价补偿。因此，原告依据评估报告请求被告赔偿涉案房屋的建造成本在剩余租期内的残值损失3313057.72元，于法有据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，结合本案的实际情况，判决如下：限被告烟台毓璜顶宾馆于本判决生效之日起10日内赔偿给原告烟台蓝星压缩机有限责任公司涉案房屋建造成本剩余租期内残值损失3313057.72元。如被告烟台毓璜顶宾馆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为33305元、鉴定费90000元，合计123305元，由被告烟台毓璜顶宾馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孙积星人民陪审员  伞银春人民陪审员  郝建平二〇一九年十一月七日书 记 员  高 梦