云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1970号上诉人（原审被告）：赵风连，女，汉族，1986年11月4日生，曲靖沾益区人，住云南省曲靖市沾益区。被上诉人（原审原告）：曲靖市金蒂物业服务有限公司。住所：曲靖市沾益区龙华街道凤来社区祥和苑小区**。法定代表人：汤金娥，经理。委托诉讼代理人：蒋开品，曲靖市沾益区民益法律服务所法律工作者。特别授权代理。上诉人赵风连因与被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省曲靖市沾益区人民法院（2019）云0328民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭于2019年11月14日公开开庭进行了审理，上诉人赵风连，被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司的委托诉讼代理人蒋开品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵风连上诉请求：依法撤销云南省曲靖市沾益区人民法院（2019）云0328民初812号民事判决，发回重审或者改判驳回被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司一审的诉讼请求。事实和理由：1、原判遗漏重要事实。上诉人赵风连2013年7月从沾益县广厦房地产开发有限公司购买了案涉房屋，交纳了包含2013年的物业管理费在内的所有费用。2、被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司隐瞒了部分重要事实。2014年10月，上诉人赵风连居住的房屋内有污水渗透，上诉人赵风连找被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司修理，被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司未查找出漏水的地方，被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司曾答应赔偿上诉人赵风连的损失但没有实际赔偿，因此上诉人赵风连未交纳物业管理费。3、原判认定事实错误。上诉人赵风连未与被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司签订过《云珠苑小区物业管理服务合同》，不应承担滞纳金。4、被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司主张的2015年的物业管理费已过诉讼时效，其诉请不能成立。被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司辩称，请求二审法院驳回上诉人赵风连的上诉，维持原判。被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告赵风连支付拖欠的物业管理费7287元及滞纳金（从逾期之日起按每天千分之一算至起诉之日）；2、判令案件受理费等诉讼费用由被告赵风连承担。一审法院认定事实：2015年6月28日与云珠苑小区签订物业管理服务合同，原告曲靖市金蒂物业服务有限公司对云珠苑小区进行物业管理服务。被告赵风连系云珠苑小区的业主之一，房屋编号：5-1-1201。物业管理合同约定：原告曲靖市金蒂物业服务有限公司对云珠苑小区提供物业服务，业主按每平方1.10元（含电梯运营维护费）交纳，同时需交纳二次加压费、电梯使用费、垃圾代运费，收费价格经原沾益县发展和改革局备案，交费时间定于每年的12月31日之前，逾期交费的自逾期之日按日千分之一支付滞纳金。被告赵风连于2013年装修入住，房屋面积136.71平方米，2015年之前的费用其均已交清。自2015年被告赵风连每年应交纳物业管理费、电梯使用费、二次加压费、垃圾代运费共计2429元，被告赵风连未交纳。一审法院认为，原告曲靖市金蒂物业服务有限公司系具有独立法人资格的物业管理企业，其与云珠苑小区签订的物业服务合同合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。原告曲靖市金蒂物业服务有限公司的收费项目、价格均已通过原沾益县发改局确认备案并在合同中约定。原告曲靖市金蒂物业服务有限公司对云珠苑小区进行了管理服务，云珠苑小区的业主应按照合同的约定向原告曲靖市金蒂物业服务有限公司交纳物业管理等费用。被告赵风连系云珠苑小区的业主，应按合同的约定向原告曲靖市金蒂物业服务有限公司交纳物业管理等费用，其未按期交纳物业管理等费用的行为违反合同约定，应承担支付物业管理等费等违约责任。综上，原告曲靖市金蒂物业服务有限公司要求被告赵风连支付拖欠的物业管理等费用的诉讼请求成立，予以支持。原告曲靖市金蒂物业服务有限公司要求支付的滞纳金应视为逾期付款利息，合同约定的支付标准已经超出了法律允许的范围，不予全部支持。可依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第一款和《物业管理条例》第四十条、第四十一条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：由被告赵风连于判决生效后十日内向原告曲靖市金蒂物业服务有限公司交纳物业管理等费用7287元及逾期利息，其中逾期利息的计算方法为：2015年1月至2015年12月31日期间欠交的费用2429元自2016年1月1日起按年24%的利率算至欠款还清之日止；2016年1月1日至2016年12月31日期间欠交的费用2429元自2017年1月1日起按年24%的利率算至欠款还清之日止；2017年1月1日至2017年12月31日期间欠交的费用2429元自2018年1月1日起按年24%的利率算至欠款还清之日止。案件受理费25元，由被告赵风连承担。二审中，上诉人赵风连提交了单据复印件四份、照片四张，欲证明卫生间和厨房管道漏水，维修并实际支出费用。被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司质证认为，对上诉人赵风连提交的证据的三性均不予认可，照片无法显示水管是上诉人赵风连家的。被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司没有提交新证据。本院认为，上诉人赵风连提交的证据被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司不予认可，对证据来源的合法性、内容的客观真实性、与本案的关联性无法确认，依法不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年10月15日，沾益县广厦房地产开发有限公司与被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司签订《【云珠苑】物业服务委托合同》，约定由被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司对沾益县云珠苑小区提供物业服务，合同期限自2013年10月15日至2016年10月15日。二审庭审中，被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司自认，上诉人赵风连所有房屋的卫生间、厨房的下水管道确实存在漏水的情况，且向被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司报修，被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司工作人员到现场查看后未予处理。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”2013年10月15日，沾益县广厦房地产开发有限公司与被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司签订《【云珠苑】物业服务委托合同》，约定由被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司对沾益县云珠苑小区提供物业服务，合同期限自2013年10月15日至2016年10月15日。2015年6月28日，云珠苑小区业主或物业使用人与被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司签订《云珠苑小区物业管理服务合同》，约定由被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司为云珠苑小区提供物业管理服务，委托管理期限为6年，自2015年6月28日起至2021年6月28日止，并约定了物业管理服务费用及违约责任等内容。上诉人赵风连作为5栋一单元1202的业主签名捺印并注明“同意”字样。《【云珠苑】物业服务委托合同》、《云珠苑小区物业管理服务合同》未违反相关法律、行政法规的规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，合同成立即生效。自合同生效之日起，上诉人赵风连与被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司形成物业服务合同法律关系。被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司提供了物业管理服务，上诉人赵风连应当支付积欠的物业服务费及其他费用。《【云珠苑】物业服务委托合同》第二条约定：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；（包括但不限于屋顶、防水、外墙面、承重墙体、走廊通道、楼梯间、上下水通道、共用照明、配电设备等）。……”《云珠苑小区物业管理服务合同》第二章委托管理事项第五条约定：“道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护。”二审庭审中，被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司自认，上诉人赵风连所有房屋的卫生间、厨房的下水管道确实存在漏水的情况，且向被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司报修，被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司工作人员到现场查看后未予处理。可以认定被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司未完全履行物业服务合同约定，应承担违约责任，双方对被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司未按合同履行物业服务的违约责任未作约定，酌情认定物业服务费的20%作为违约金，上诉人赵风连支付物业服务费的80%。本案中，双方均存在违约行为，被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司主张的逾期利息不予支持。上诉人赵风连积欠的费用为：自2015年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费：1.10元/平方米/月×136.71平方米×36月=5413.72元，电梯电费、垃圾处置费、二次加压费、水池清洗费：（328元/年+156元/年+120元/年+20元/年）×3年=1872元。上诉人赵风连应承担的部分为：5413.72元×80%+1872元=6202.98元。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受害损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”上诉人赵风连积欠2015年1月-2017年12月期间的物业服务费的行为是一个持续违约的行为，被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司于2019年4月1日向一审法院提起诉讼主张权利，本案诉讼时效未过。综上所述，上诉人赵风连的上诉请求部分成立，成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市沾益区人民法院（2019）云0328民初812号民事判决；二、上诉人赵风连于本判决生效之日起十日内支付被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司自2015年1月1日起至2017年12月31日止的物业费、电梯电费、垃圾处置费、二次加压费、水池清洗费共计6202.98元；三、驳回被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由上诉人赵风连负担；二审案件受理费50元，由被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 瑾审判员 敖显外审判员 时劲松二〇一九年十一月十四日书记员 张雪怡