湖南省张家界市武陵源区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0811民初575号原告：莫霞，女，1992年10月21日出生，土家族，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：唐汇兵，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。被告：喻萍芳，女，1982年10月6日出生，土家族，住湖南省张家界市武陵源区。被告：叶云贵，男，1982年2月25日出生，土家族，住湖南省张家界市武陵源区。上列两被告共同委托诉讼代理人：陶胜军，湖南天门律师事务所律师。原告莫霞与被告喻萍芳、叶云贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莫霞及其委托的诉讼代理人唐汇兵，被告喻萍芳及其与叶云贵共同委托的诉讼代理人陶胜军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莫霞向本院提出诉讼请求：1、确认莫霞与喻萍芳、叶云贵在2016年11月11日签订的《房屋买卖协议》有效；2、判令喻萍芳、叶云贵继续履行《房屋买卖协议》。事实和理由：2016年11月11日，莫霞（乙方）与喻萍芳、叶云贵（甲方）签订《房屋买卖协议》，该协议主要内容为：1、莫霞同意购买由政府统一安置分配给喻萍芳、叶云贵在武陵源区百溪沟的房产，该房屋面积126㎡，具体楼层及栋号未定，开发商房屋建好后由甲方协助乙方一同挑选。2、出售价格为388000元。3、付款方式为：双方一致同意分四次支付。签订协议5日内乙方支付甲方14万元；2017年1月20日前付28000元；动工后一个月内付2万元；开发商交房时付162000元（此款由双方一同交给开发商）；甲方协助乙方办理完过户手续后15天内，支付余款38000元。4、如房屋在2018年6月30日还未交房，从2018年7月1日起，政府补偿给甲方的过渡安置金7200元，甲方无条件支付乙方70%即5040元。如过渡安置金上涨和下跌，甲方按照同等比例向乙方支付。合同签订后，莫霞按照约定向喻萍芳、叶云贵支付了168000元购房款，喻萍芳、叶云贵按照约定将《房屋征收补偿协议》及《房屋征收补偿协议补充协议》原件交由莫霞保管。2018年6月30日，百溪沟项目迟迟未动工，喻萍芳、叶云贵也按照约定将7000元过渡安置金支付给了莫霞。2019年10月17日，喻萍芳、叶云贵向莫霞送达一份《终止履行合同通知函》，以《房屋买卖协议》无效为由，单方提出终止履行合同。莫霞认为，双方签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，且已经实际履行，故合法有效，喻萍芳、叶云贵应当继续履行，为维护自身合法权益，故诉至法院。喻萍芳、叶云贵辩称：1、双方合同项下的房屋是登记在喻萍芳名下的武陵源劳动就业局宿舍拆迁后，拆迁部门根据《房屋征收补偿协议》予以安置的房屋，该被拆迁的房屋实际所有人系案外人喻萍芳的父母投资购买，只是考虑到继承和税费等麻烦才在当初购买时直接过户到喻萍芳的名下，在拆迁之前，该房屋一直由喻萍芳的父母居住使用，其父母才是该被拆迁房屋的实际所有人，本案所涉及的安置房是因房屋拆迁派生而来，喻萍芳的父母才是真正的被安置对象，喻萍芳、叶云贵未经其父母同意，私自将实际为父母所有的安置房转让给莫霞，属于无权处分，事后喻萍芳的父母对双方签订的房屋转让协议进行了强烈反对，因此，根据我国合同法第五十一条规定，双方的《房屋买卖协议》无效；2、双方合同项下的房屋不是客观存在的物体，从合同中也看不出房屋的具体位置、楼层等，双方《房屋买卖协议》中约定的标的物是房屋，莫霞实现合同的目的是取得该房屋的产权，而房屋属于不动产，不动产的产权以房地产管理部门的登记为准，没有登记备案的不具有物权法上的产权效力，更何况双方合同项下的房屋根本就没有开始修建，谈不上拥有该房屋的产权。我国《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。这是法律的禁止性规定。同时，我国合同法第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中双方签订的《房屋买卖协议》项下的房屋还没有开始修建，喻萍芳、叶云贵还没有取得该房屋的权属证书，依法不得转让。双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律的禁止性规定，属无效合同。综上，喻萍芳、叶云贵为避免扩大对方的损失，于2019年10月17日书面通知莫霞，终止双方签订的《房屋买卖协议》，将不再按照协议履行义务，同时愿意向莫霞返还已收取的161000元购房款，故请求人民法院驳回莫霞的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在开庭审理时进行了质证。对于当事人提交的双方均无异议的《房屋征收补偿协议》、《房屋征收补偿补充协议》、《房屋买卖协议》、喻萍芳分别于2016年11月11日、11月15日和2017年1月17日出具的金额共计168000元收条、《终止履行合同通知函》等证据，客观真实合法，与本案待证事实相关联，故予以确认并在卷佐证。对于喻萍芳、叶云贵提交的《住房买卖合同》、2008年3月4日唐西来出具的金额为148000元收据，与本案没有关联性，故不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：喻萍芳与叶云贵系夫妻关系。2015年4月3日和5月15日，武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室（甲方）与被征收人喻萍芳（乙方）分别签订了《房屋征收补偿协议》及《房屋征收补偿补充协议》，双方在协议中载明：1、被征收人喻萍芳的房屋位于武陵源区原劳动就业局宿舍一楼，确认合法面积为91.72㎡，其中住宅房屋面积80.94㎡，杂屋面积10.78㎡；2、被征收人自愿选择产权调换方式，其选择置换的住宅房屋位于武陵源区军地坪街道办事处吴家峪居委会、百溪沟城市棚户区改造项目原址提质改造后的三至六层，置换的住宅房屋面积共计126㎡。被置换的住宅面积80.94㎡，超可置换住宅面积45.06㎡，超可置换住宅面积按照《方案》乙方给甲方补交房款56000元；3、甲方支付乙方被征收房屋置换后剩余住宅面积10.78㎡的主体补偿金额17625元，室内装饰装修补偿金额46777元，构、附属物补偿金额3638元，搬迁腾房奖励2751.6元，货币补偿方式奖励3468.45元；4、乙方产权调换房屋面积临时过渡期限从乙方腾房让地之日起到房屋征收部门交付产权调换房为止。临时安置补偿费按照《方案》规定计算，由甲方每6个月发放一次。协议签订后，2015年5月15日，喻萍芳实际领取房屋征收补偿款共计72449.4元。2016年11月11日，喻萍芳、叶云贵（甲方）与莫霞（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将其合法拥有的一套政府拆迁安置房出售给乙方，双方在协议中载明：1、乙方同意购买由政府同一安置分配给甲方在武陵源区百溪沟的房产，该房屋面积为126㎡，具体楼层及栋号未定，开发商房屋建好后由甲方协助乙方一同挑选；2、双方商定房屋出售价格为388000元；3、付款方式：双方一致同意购房款由乙方分四次支付。签订协议5日内，由乙方支付购房款14万元；2017年1月20日前，乙方向甲方支付28000元；动工后一个月内，乙方向甲方支付2万元；开发商交房时乙方向甲方支付162000元（此款由甲、乙双方一同交给开发商）；甲方协助乙方办理完过户手续（含房产证及土地使用权证）后15天内，乙方向甲方支付剩余38000元；4、产权登记前所涉及的一切费用（包括该房屋签订合同之前的物业管理费及房屋契税、水电上户等费用）由甲方负责，乙方只负责房屋过户费用；5、若房屋在2018年6月30日还未交房，从2018年7月1日起，政府补偿给甲方的过渡安置金7200元，甲方需无条件支付乙方70%，剩余30%归甲方所有，如过渡安置金上涨和下跌，甲方按同等比例支付给乙方。双方还约定了其他事项。协议签订后，莫霞于2016年11月11日、11月15日和2017年1月17日分三次向喻萍芳支付购房款共计168000元。因双方合同约定的房屋迟迟未动工，2019年4月，喻萍芳将过渡安置金中的7000元支付给莫霞。2019年10月17日，喻萍芳、叶云贵向莫霞送达《终止履行合同通知函》，双方产生纠纷，莫霞故诉至法院。另查明，喻萍芳被征收房屋的所有权证号为张房武字第××号，登记房屋所有权人为喻萍芳。《房屋征收补偿协议》签订后，该房屋所有权证书已移交给房屋征收部门用于办理产权注销手续。本院认为，本案争议焦点：双方当事人签订的《房屋买卖协议》是否合法有效。现评述如下：首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。这一规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，故违反上述规定不必然导致交易行为及缔约合同的无效。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前的当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条并未规定合同必须在报批、登记后才生效，因此，本案中拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易房屋的所有权暂时不能发生转移。再次，我国物权法规定物权效力和合同效力是相分离的，不动产登记只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。我国合同法同时还规定了导致合同无效的各种情形，在这些情形中，并没有不动产物权未依法登记导致合同无效的规定。综上，喻萍芳、叶云贵与莫霞签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，故莫霞要求确认双方签订的《房屋买卖协议》有效及继续履行的请求，既有事实根据，也有法律依据，本院予以支持。喻萍芳、叶云贵提出，案涉被征收拆迁的房屋是其父母实际所有，其与莫霞签订《房屋转让协议》时未得到父母的同意，系无权处分，故《房屋转让协议》无效的辩解意见，通过审理查明，喻萍芳案涉的位于武陵源区原劳动就业局宿舍一楼的房屋在被征收前，其登记的房屋所有权人是喻萍芳，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。喻萍芳作为该被征收房屋的所有人，对自己的房屋因被征收拆迁而通过产权置换方式获取的房屋具有处分的权利，故其上述辩解意见本院不予采纳；其又提出与莫霞签订的《房屋转让协议》中的房屋尚未修建，无产权登记，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项禁止性规定，属无效合同的辩解意见，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决如下：一、莫霞与喻萍芳、叶云贵于2016年11月11日签订的《房屋买卖协议》有效；二、喻萍芳、叶云贵与莫霞签订的《房屋买卖协议》继续履行。案件受理费7120元，减半收取3560元，由喻萍芳、叶云贵共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  孟全富二〇一九年十一月二十九日书记员  毛 鋆附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。