重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0102民初8297号原告：重庆市捷佳物业服务有限公司，住所地重庆市涪陵区涪清路****第**，统一社会信用代码91500102691234630J。法定代表人：王波，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗敏，女，1979年8月14日出生，汉族，该公司员工，住重庆市涪陵区。被告：曹庆碧，女，1963年2月22日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：蔺显谋，重庆市涪陵区荔枝法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈跃武，重庆市涪陵区荔枝法律服务所法律工作者。原告重庆市捷佳物业服务有限公司与被告曹庆碧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法由审判员孙潇潇独任审判，适用简易程序（小额诉讼），于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告重庆市捷佳物业服务有限公司的委托诉讼代理人罗敏、被告曹庆碧及其委托诉讼代理人蔺显谋和陈跃武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市捷佳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告立即向原告支付2015年7月1日至2019年7月31日期间的物业服务费和能源公摊费共计5820.27元，并从起诉之日起按中国人民银行规定的贷款利率支付利息至付清时止；由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2017年2月与涪陵区御景佳苑业主委员会签订了物业服务合同，被告系该小区的业主。原告与业委会在物业服务合同中，约定了对御景佳苑小区业主物业服务的权利和义务，主要包括物业服务内容、收费标准、违约责任等。原告对小区的生活环境、生活条件、生活秩序、设备设施的日常管理和维护，都付出了人力、物力，并尽到了物管合同约定的义务，被告理应交纳相关的物业服务费用，但被告经原告多次催收仍拒不交纳。综上所述，被告无理拒付物业服务和能源费用，影响了原告正常开展物业服务工作，其行为侵犯了原告的合法权益，请求人民法院依法判决。被告曹庆碧辩称：此次诉讼前的物业管理费，被告不同意支付，此次诉讼以后的待解决好了后，同意按照物业管理合同足额支付物业管理费。理由：1、根据起诉状及原告提供的未收费明细查询证据，我们认为原告是2017年2月接手的物业管理，2017年3月以前的物业不是原告管理，而是另一个物业管理公司进行的管理，所欠的费用应该由另一物业管理公司收取，与原告无关。如原告认为此段时间的物业管理费应该由原告收取，请原告出示两个物业管理公司的交接手续、清单，能够证明被告所欠的物业管理费已由原告支付给另一物业管理公司，那么，原告才有权主张这期间的物业费用。2、原告提供的证据证实被告欠公共能耗费140元，不符合法律的规定，物业管理条例和相关条例中没有公共能耗费用这一说法，被告拒绝支付，而且，属于东佳物业管理公司的管理时间段，也与原告无关。3、原告接手御景佳苑物业后，被告所欠的物业费只有29个月，物业管理公司提供的费用有出入，说明原告管理上混乱。4、在原告管理期间欠缴的物业管理费应该扣除被告遭受的损失，并以押金进行抵扣。被告在装修期间，由于物业管理公司管理不善，导致被告在装修时装修工人木工的全部工具被盗，向公安部门报案立了案，由于原告管理不善，聘用的人员不可靠，将监控录像全部删除，致公安机关至今无法破案，被告至今遭到木工多次催收赔款，这2648元损失应该由物业管理公司承担。另外，装修保证金1000元，被告也要求在应缴物业管理费中进行抵扣。本院认定事实如下：被告曹庆碧系重庆市涪陵区房屋的业主，房屋建筑面积为100.99㎡。2017年2月5日，原告重庆市捷佳物业服务有限公司与重庆市涪陵区御景佳苑小区业主委员会签订了物业服务合同，合同约定：由原告重庆市捷佳物业服务有限公司对御景佳苑小区提供物业服务，自2017年2月5日起至2019年2月4日止，物业服务费用实行包干制住宅按1.25元/平方米/月收取（含电梯运行电费、电梯年检费、电梯维保费、能源公摊费、二次供水电费、化粪池清掏费、柴油发电机油料费）；公共区域设施设备维修费用一次性超过500元（含500元）的由业主（使用人）据实分摊；公共收益部分：物业利用公共场所经营的需双方约定，小区内的广告收益由物业公司与业主五五分成，临停车位由物业公司具体确定车位并进行划线管理；停车收费分别采取以下方式：室外停车场属于全体业主的，使用人应按照物价部门核定的标准向物业公司交纳停车费，该项停车费中50元/车位/月的停车管理清洁服务费归物业公司所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理。因装修时工人工具被盗以及其他问题，被告曹庆碧从2015年7月1日起拒缴物业服务费等费用。从2017年3月1日起至2019年7月31日，被告曹庆碧共拖欠原告重庆市捷佳物业服务有限公司物业服务费3660.67元（126.23元/月×29个月）。经原告重庆市捷佳物业服务有限公司向被告曹庆碧催收无果，原告重庆市捷佳物业服务有限公司遂于2019年11月11日诉至本院。另查明，被告曹庆碧于2015年4月15日向重庆市涪陵区东佳物业有限责任公司缴纳了装修保证金1000元。2015年4月27日，因装修工具被盗沈金会向公安机关报案，同年5月4日公安机关予以立案侦查。本院所确认的上述事实，有原、被告在庭审中的陈述笔录，原告重庆市捷佳物业服务有限公司提交的重庆市物业服务合同、催费通知单、房屋登记信息查询，被告曹庆碧提交的重庆市涪陵区东佳物业有限责任公司收费收据、受案登记表、立案决定书、照片等证据材料及证人陈定常的证言，这些证据经开庭审理质证和本院审查，可以采信。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告重庆市捷佳物业服务有限公司与重庆市涪陵区御景佳苑小区业主委员会签订的物业服务合同是合同双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的规定，合同合法有效，应受法律保护，依法应对全体业主具有法律约束力。根据双方当事人的陈述，原告重庆市捷佳物业服务有限公司于2017年3月开始入住该小区并提供物业服务，被告曹庆碧作为该小区的业主之一，已实际接受了原告重庆市捷佳物业服务有限公司提供的物业服务，被告曹庆碧应当按照物业服务合同的约定，于2017年3月1日起向原告重庆市捷佳物业服务有限公司缴纳物业服务费用，如未按约定缴纳物业服务费用则被告曹庆碧应承担相应的违约责任。故本院对原告重庆市捷佳物业服务有限公司要求被告曹庆碧支付从2017年3月1日起至2019年7月31日的物业服务费3660.67元的诉讼请求予以支持。因原告重庆市捷佳物业服务有限公司未举证证明其于2017年3月1日前向被告曹庆碧提供了物业服务或有其他可以享有上述债权的情形，故本院对原告重庆市捷佳物业服务有限公司要求被告曹庆碧支付2015年7月1日至2017年2月28日期间的物业服务费2019.6元及公共能耗费140元的诉讼请求不予支持。关于被告曹庆碧主张的装修期间其工人被盗的财产损失，由于被盗发生于2015年4月，该期间向其提供物业服务的为重庆市涪陵区东佳物业有限责任公司，被告曹庆碧应向重庆市涪陵区东佳物业有限责任公司主张权利。关于被告曹庆碧已缴纳的装修保证金1000元，该款由重庆市涪陵区东佳物业有限责任公司收取，如需返还也应由重庆市涪陵区东佳物业有限责任公司予以返还。被告曹庆碧以此为由拒缴物业服务费于法无据，本院不予支持。关于被告曹庆碧辩称的其他业主违章搭建、擅自使用公共区域等问题，该问题需要业主共同配合或其他相关行政部门予以认定拆除才能够最终得以解决。关于被告曹庆碧辩称的原告重庆市捷佳物业服务有限公司擅自收取停车费的问题，因物业服务合同对室外、室内停车费用的收取已作出约定，原告重庆市捷佳物业服务有限公司在收取停车管理清洁服务费后其他费用应属全体业主所有，如原告重庆市捷佳物业服务有限公司有擅自收取费用的行为，被告曹庆碧可以通过业主委员会向原告重庆市捷佳物业服务有限公司主张权利。现被告曹庆碧主张原告重庆市捷佳物业服务有限公司提供的物业服务不到位，但其提交的证据不足以证明原告重庆市捷佳物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵，已经影响到小区业主的生活足以达到减免物业服务费的程度。对被告曹庆碧的辩解意见，本院不予支持。故，被告曹庆碧应向原告重庆市捷佳物业服务有限公司支付2017年3月1日至2019年7月31日的物业服务费3660.67元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告曹庆碧在本判决生效后15日内给付原告重庆市捷佳物业服务有限公司物业服务费3660.67元及该款从2019年11月11日起至付清时止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息。二、驳回原告重庆市捷佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告曹庆碧负担。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。本判决为终审判决。审判员  孙潇潇二〇一九年十一月二十六日书记员  邓晓琴