重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8976号上诉人（原审被告）：刘可，女，1981年6月22日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：陈松（刘可丈夫），住武汉市江岸区。被上诉人（原审原告）：陈雪，女，1968年7月27日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：廖梦莹，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁瑶，北京德恒（重庆）律师事务所律师。上诉人刘可因与被上诉人陈雪房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初12840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月30日对本案进行了询问。上诉人刘可的委托诉讼代理人陈松、被上诉人陈雪的委托诉讼代理人廖梦莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘可上诉请求：1．撤销一审判决，改判或驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误。1．楼上足浴店仅赔偿了房屋的恢复费用，未赔偿上诉人经营损失；2.房屋漏水后上诉人多次催促被上诉人协调解决，但被上诉人未理会，导致上诉人经营损失扩大；3.房屋漏水导致上诉人无法经营，如果判决支持剩余租金将对上诉人显失公平。陈雪辩称，漏水系楼上足浴店造成，上诉人与足浴店经营者就漏水达成赔偿。上诉人不应以此为由拒付租金及物业管理费，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。陈雪向一审法院提出诉讼请求：“1.被告立即支付2018年12月11日至2019年4月30日期间欠付的租金30388元、物业管理费2492.82元，共计32880.82元；2.被告支付资金占用损失，以32880.82元为基数，从2019年5月1日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至付清之日止；诉讼费由被告承担。”一审法院认定事实：陈雪是渝北区龙溪街道新牌坊一路74号附7号巴蜀锦绣广苑4幢-1-24号房屋的所有权人。2014年7月13日，以陈雪为出租人（甲方）、案外人张煊为承租人（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：租赁房屋坐落于重庆市渝北区，租期8年，自2014年9月11日起至2021年9月10日止；租金标准：第一年租金2014年9月11日至2014年12月10日月租金12100元／月；第二年2014年12月11日至2015年12月10日，租金递增12%，13550元／月；第三年租金2015年12月11日至2016年12月10日递增15%，15580元／月；第四年2016年12月11日至2017年12月10日递增15%，17920元／月；第五年2017年12月11日至2018年12月10日递增15%，20600元／月；第六年2018年12月11日至2019年12月10日递增10%，22670元／月；第七年2019年12月11日至2020年12月10日递增10%，24930元／月；第八年2020年12月11日至2021年12月10日递增10%，27430元／月；支付方式：押金15000元，租金采取预付方式，提前预付一季度房租，房租提前10日支付，租赁期满，乙方结清相关应付费用后，甲方退还乙方；租赁期间，乙方应按时交纳水、电、气等所有自行负担的费用；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同、收回房屋：乙方拖欠房租累计30日以上。2015年7月16日，以陈雪为出租人（甲方）、张煊为原承租人（乙方）、刘可为现承租人（丙方），签订《房屋租赁转租三方合同》，主要约定：一、甲方同意丙方在遵守甲方与乙方原签订合同的基础上，乙方将甲方位于重庆市渝北区商业门面转租给丙方；二、乙方和丙方自行结清2015年7月16日以前的水电、物管、税、清洁及其他费用，乙方应按合同付清甲方2015年6月11日-9月10日房租40650元，乙方和丙方自行清算7月至9月10日期间房屋租赁费，丙方从2015年9月11日开始结算甲方房租，如因费用未结清发生的一切法律纠纷与甲方无关；三、乙方和甲方、乙方和丙方在结清费用的基础上，甲方退还乙方押金15000元并向丙方收取押金15000元；四、甲乙丙三方合同从2015年7月起开始执行。刘可承租案涉房屋使用后，向陈雪支付了2018年12月11日前的租金，结清了2018年12月11日前的物业管理费。其后的费用刘可以租赁房屋漏水为由未支付。2019年4月25日，陈雪给刘可发微信：你今天付不付1季度欠付的2.15万？按之前说的如果你不付1季度的欠费，我们4月30日上午11点进行房屋交接。刘可答复：好的。陈雪于2019年4月25日缴纳了案涉房屋2019年1月-4月的物业管理费2492.82元。2019年4月30日，双方进行了费用清算和房屋交接。一审庭审中，双方一致确认租赁合同在2019年4月30日解除。陈雪主张，截止起诉前漏水问题已经解决；在物管的主持下刘可已与楼上的足浴店就漏水达成了赔偿协议，且漏水系楼上足浴店造成，如对刘可经营造成影响应向足浴店索赔，与本案无关；押金15000元已在诉讼请求的金额中予以了抵扣。刘可主张，不支付租金的原因是2019年1月厨房开始漏水，漏水原因是楼上一家足浴店漏水，足浴店确给刘可就房屋维修进行了赔偿，但是并未对刘可的经营损失进行赔付。一审法院认为，陈雪与刘可签订的《房屋租赁转租三方合同》虽名为转租合同，其内容实质是原承租人退出，由刘可继续租赁陈雪的房屋至原《房屋租赁合同》约定的租赁期届满，故陈雪、刘可是直接建立了租赁合同关系。《房屋租赁合同》和《房屋租赁转租三方合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定，履行合同义务。刘可辩称因房屋漏水故不应支付租金及物业管理费。房屋漏水系案涉房屋楼上足浴店造成，且足浴店已就漏水一事向刘可进行了赔偿，刘可以此为由拒不支付租金及缴纳物业管理费无事实和法律依据，一审法院不予支持。刘可于2019年4月30日将案涉房屋交还给陈雪，刘可以其于2019年4月1日至2019年4月30日期间未使用案涉房屋为由不支付该期间租金无事实依据，该院不予支持。双方均认可从2017年6月11日开始，租金按照43000元/季度支付，故刘可应向陈雪支付2018年12月11日起至2019年4月30日期间的租金45388元。陈雪代刘可支付了其租赁期间即2019年1月-4月的物业管理费2492.82元，该款项刘可也应向陈雪支付。上述款项共计47880.82元，扣除刘可支付的押金15000元后，刘可还应向陈雪支付32880.82元。双方的租赁合同于2019年4月30日解除，刘可至迟应在该日向陈雪付清欠付款项，故陈雪要求刘可支付以32880.82元为基数从2019年5月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失的诉讼请求该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告刘可在本判决生效后立即支付原告陈雪2018年12月11日至2019年4月30日期间欠付的租金30388元；二、被告刘可在本判决生效后立即支付原告陈雪物业管理费2492.82元；三、被告刘可在本判决生效后立即支付原告陈雪以32880.82元为基数从2019年5月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失。如果被告刘可未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622元，减半收取311元，由被告刘可负担。”二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，刘可不服一审法院判决，提起上诉的理由是案涉房屋因楼上经营户漏水而影响案涉房屋使用因而其不应承担给付租金等的义务。因本案涉及的租赁房屋不能正常使用系第三人即楼上经营足浴店漏水侵权所致。虽然出租人有保证租赁房屋适租的义务，但因系第三人的原因而非出租人的因素，不能作为承租方的免责事由；且第三人侵权行为与本案租赁关系属于不同的法律关系。在刘可已向侵权人楼上足浴店主张过权利、该足浴店也对刘可进行过赔偿的情况下，刘可拒付租金更没有法律依据。至于刘可称足浴店仅赔偿了房屋的恢复费用、未赔偿其经营损失的问题，即使该损失存在，也非出租人造成，刘可应依法另行主张权利。对于刘可称陈雪未协调解决房屋漏水导致其损失扩大的问题，因刘可未提交证据证明该事实。并且，案涉房屋因楼上漏水不能正常使用，非刘可所租赁的房屋自身存在缺陷或瑕疵造成，刘可作为案涉房屋的合法使用权人，本身也可以依照法律规定行使权利保护合法权益。因此本院对该上诉理由亦不予支持。综上所述，刘可的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费622元，由上诉人刘可负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇一九年十一月八日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉