重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初7071号原告：张维，女，1992年10月5日出生，汉族，户籍地重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：罗斌文，男，系原告父亲。委托诉讼代理人(特别授权)：任文，男，1956年6月5日出生,与原告张维系同事关系，由所在单位重庆艾娅乐电子商务有限公司推荐。被告：操金成，男，1975年5月10日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：修晓慧，女，1974年5月14日出生，汉族，现住重庆市长寿区。被告：重庆市长寿区祺祺房地产经纪有限公司保利分公司，住所地重庆市长寿区菩提街道桃兴二路**，统一社会信用代码91500115MAURRB04T。负责人：梅宇，该分公司经理。原告张维与被告操金成、修晓慧、重庆市长寿区祺祺房地产经纪有限公司保利分公司（以下简称为祺祺房产经纪保利分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告张维及其委托诉讼代理人罗炳文、任文、被告操金成、修晓慧、被告祺祺房产经纪保利分公司的负责人梅宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张维向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告张维与被告操金成、修晓慧签订的《房地产买卖经纪成交合同》；2、判令被告操金成、修晓慧、祺祺房产经纪保利分公司连带返还原告张维支付的购房款280000元；3、判令被告操金成、修晓慧、祺祺房产经纪保利分公司连带支付违约金120000元；4、判令被告操金成、修晓慧、祺祺房产经纪保利分公司连带返还原告张维房屋评估费1080元、中介费4000元；5、本案诉讼费由被告方负担。诉讼过程中，原告张维明确第1至3项诉讼请求为：1、判令解除原告张维与被告操金成、修晓慧签订的《房地产买卖经纪成交合同》的房屋买卖部分；2、判令被告操金成、修晓慧返还原告张维支付的购房款280000元；3、判令被告操金成、修晓慧支付违约金120000元。原告张维当庭撤回诉讼请求中的第四项，并当庭增加一项诉讼请求：要求被告操金成、修晓慧赔偿原告张维的其他损失1350元。事实和理由：被告操金成、修晓慧系夫妻关系。经被告祺祺房产经纪保利分公司居中经纪，2018年3月20日，被告修晓慧以代理人身份就出手其与被告操金成共同所有的位于重庆市长寿区XXXX路X号XX幢X-X-X的房屋事宜，与原告张维达成一致，三方签订了《房地产买卖经纪成交合同》。合同约定：被告操金成自愿将上述的案涉房屋出售给原告张维，被告操金成于2018年7月20日前协助原告张维办理房屋产权过户手续。合同还对出售房屋的价款及支付方式等内容作了明确约定。第十二条约定任何一方违约，需向守约方支付房屋总价款的20%的违约金。合同签订后，原告张维依约共计向被告操金成、修晓慧支付了房屋价款300000元，后被告修晓慧退还了20000元。被告操金成、修晓慧虽然履行了向原告张维交付房屋的义务，但并未按合同约定的时间将案涉房屋产权变更登记至原告张维名下。原告张维多次与三被告沟通、协商未果，遂诉至贵院，案号为（2019）渝0115民初4565号，贵院在审理该案过程中，发现案涉房屋已被司法查封。原告张维亦提出执行异议，但被贵院以（2019）渝0115执异68号《执行裁定书》驳回了原告张维的执行异议申请。目前案涉房屋已进入司法拍卖程序。原告张维迫不得已，遂撤回（2019）渝0115民初4565号案的起诉，并提起本案诉讼，望贵院依法裁判，支持原告张维的诉讼请求。被告操金成、修晓慧辩称，因原告张维未在合同上签名，故双方之间的房屋买卖合同并未成立。被告修晓慧只收到了原告张维支付的定金20000元及房款260000元，并不是原告张维所述的支付了定金20000元及房款280000元，被告修晓慧也从未向原告张维退还过20000元。被告修晓慧作为出卖方在合同尾部签字。被告操金成从未在合同上签字，被告修晓慧也从未代被告操金成在合同上签字。被告操金成不是合同相对方，合同的签订情况被告操金成并不知情，仅仅是在银行办理按揭贷款时由被告修晓慧通知去签字，此时被告修晓慧才告知被告操金成出卖案涉房屋的事实。被告操金成对出售案涉房屋并无异议。现被告操金成、修晓慧同意解除合同，但不同意退还房款、支付违约金，且违约金约定过高，如人民法院认定被告方违约，请求将违约金予以调低。被告祺祺房产经纪保利分公司辩称，房屋买卖合同是真实有效的，当事人都在合同上签字确认，被告操金成的签字是由被告修晓慧代签，原告张维也在被告祺祺房产经纪保利分公司工作人员的见证下向被告修晓慧转账支付了280000元。本院经审理认定事实如下：被告操金成与被告修晓慧系夫妻关系。位于重庆市长寿区XXXX路****X-X-X的房屋登记产权人为被告操金成，产权证号为渝（2016）长寿区不动产权第00024XXXX号，建筑面积为111.20㎡，抵押权人为交通银行股份有限公司重庆长寿支行，在2018年9月12日前无查封、无冻结。2018年3月20日，原告张维（买方）、被告修晓慧（卖方）及被告祺祺房产经纪保利分公司（经纪方）三方签订了《房地产买卖经纪成交合同》，合同编号为（0000294）。合同首部的卖方载明卖方为被告操金成，委托代理人为被告修晓慧，合同尾部卖方一栏签有被告操金成、修晓慧的名字。合同约定由卖方将位于重庆市长寿区XXXX路X号XX幢X-X-X的房屋出售给买方，房屋总价600000元，此价格包含屋内现有固定装修、附属设施及室内的全部东西；付款方式为买方在签订合同时支付定金20000元，卖方同意三方签署本合同当日将该物业合法有效证件交予经纪方代管，用于协助买方办理房产转让过户手续之用；买方同意将首付房款260000元（不含定金）于2018年5月20日前且买方妈妈韩莉容收到银行贷款5日内直接支付给卖方；若买方提出需办理银行按揭支付剩余房款，则剩余房款由买方委托经纪方向合作银行申请按揭贷款支付给卖方，银行承诺贷款的金额由银行依据最终确定贷款金额及约定时间支付给卖方，但买方已付首付房款少于总房款减去银行承诺贷款的金额，则买方应付首付房款相应增加。买方同意将办理银行按揭所需的预计费用1080元预先支付给经纪方。若卖方产权尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由卖方还清该物业的银行欠款，赎出该物业抵押在银行的相关证件，并同还款资料一起即时交由经纪方托管，且在第一时间与经纪方一同办理注销抵押登记相关事宜。第二条第四款约定：买卖双方约定于2018年7月20日（银行审批通过5日内）之前办理该物业的《不动产权证》过户手续。自卖方名下《不动产权证》原件取得之日起5个工作日内，买卖双方依据本合同约定持本人有效身份证件到相关部门缴纳相关税费并申领新的《不动产权证》。合同第三条约定此次交易产生的交易税费由买方承担。第四条第一款约定交房日期为抵押当日卖方将该物业交于买方；第七条约定经纪佣金8000元由买方支付。第十三条补充约定为：卖方承诺产权人未到场签字其责任及义务由签字人承担。被告修晓慧在合同卖方一栏签字捺印。合同签订后，原告张维即向被告修晓慧支付了定金20000元。2018年3月28日，被告祺祺房产经纪保利分公司收到了原告张维缴纳的房屋评估费1080元及部分中介费4000元。2018年5月22日，原告张维的母亲韩莉容向被告修晓慧支付了购房款280000元。被告修晓慧的在中国工商银行的账户（卡号为6222XXXXXXX********）也收到了该笔280000元。随后该账户被人通过跨行ATM取款的方式分四次，每次5000元，取走了20000元。被告修晓慧于同日出具了《收条》一张，载明：今收到长寿区XXXX路X号XX幢X-X-X的购买方韩莉容（身份证号XXXX）的首付购房款280000元。因被告操金成、修晓慧一直未能协助原告张维办理房屋产权的变更登记手续，原告张维于2019年5月24日向本院提起诉讼，要求三被告将案涉房屋产权变更登记至原告张维名下，并预交了案件受理费2700元。本院依法予以受理该案，案号为（2019）渝0115民初4565号。在该案庭审中，被告修晓慧未到庭，被告操金成作为其委托诉讼代理人参加诉讼。被告操金成、修晓慧在该案中辩称：“我（即被告操金成）于2018年4月9日至2018年5月17日，因为涉嫌非法经营被公安机关拘留，2018年5月16日起对我实行取保候审，在2019年5月10日解除取保候审。因为公安局冻结了我的银行卡，而我与原告共同在中国人民建行银行签订了按揭贷款手续，不能改变银行卡收款人的账号，所以我与原告约定于取保候审解除后就去给原告过户。但因2019年2月25日案外人李凌飞因借款案子将我起诉至法院，并查封了涉案房屋，现该房屋为查封状态，无法办理过户手续。但因为原告方已经缴纳了首付款，且已经到银行办理按揭手续，所以我于2018年5月份将房屋交给原告使用。”被告操金成提交了相应证据证明其取保候审的情况。原告张维在庭审中陈述：“提交1、房地产买卖经纪成交合同，证明以重庆市长寿区祺祺房地产经纪有限公司保利分公司作为中介，原告与被1（即被告操金成）、被2（即被告修晓慧）达成并签订位于长寿区XX街道XXXX路X号XX幢X-X-X号房屋买卖的基本事实”，被告操金成陈述：“对上述证据无异议。我收到了原告付给我的30万元房款”，并对原告张维提交的《房地产买卖经纪成交合同》、被告修晓慧出具的《收条》、个人汇款凭证等证据均无异议。后原告张维于2019年8月21日自行撤回该案起诉，并承担了该案案件受理费1350元。依案外人李凌飞的申请，本院于2019年1月24日作出（2019）渝0115执保39号执行裁定，查封了案涉房屋。案外人李凌飞申请执行被告操金成、修晓慧民间借贷纠纷一案，原告张维于2019年7月9日向本院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。本院依法受理，并进行了审查。2019年7月23日，本院作出（2019）渝0115执异68号执行裁定书，以原告张维未按本院要求将剩余房款320000元交付执行，依法驳回其异议请求。该执行裁定书查明部分载明：“2018年3月20日，操金成作为卖方与买方张维以及经纪方重庆市长寿区祺祺房地产经纪有限公司签订《房地产买卖经纪合同》，约定：操金成将位于重庆市长寿区XX街道XXXX路X号XX幢X-X-X号房屋（建筑面积111.2平方米）出卖给张维，房屋总价为60万元，张维在合同签订时向操金成缴纳定金2万元，于2018年5月20日前支付首付房款26万元，剩余房屋尾款32万元由张维向银行申请按揭贷款，双方约定于2018年7月20日理《不动产权证》过户手续。2018年5月22日，韩莉容通过其在重庆农村商业银行4022XXXXXXXXXXXXXX账户银行转账28万元到修晓慧中国工商银行6212XXXXXXXXXXXXXXX账户上，同日，修晓慧出具收条一份，内容为：今收到长寿区XXXX路X号XX幢X-X-X的购买方韩莉容（身份证号：510221XXXX********）的首付购房款28万元（大写：贰拾捌万圆整）。2018年9月12日，张维向重庆市长寿区不动产档案馆查询案涉房屋状态，查询结果为案涉房屋抵押权人为交通银行股份有限公司重庆长寿支行，无查封、无冻结。同时查明，李凌飞诉操金成、修晓慧民间借贷纠纷一案，2019年1月17日，李凌飞向本院提出财产保全申请，2019年1月24日，本院作出（2019）渝0115执保39号执行裁定，查封了操金成所有的位于重庆市长寿区XXXX路X号XX幢X-X-X号房屋，查封期限为三年。2019年3月4日，本院作出（2019）渝0115民初721号民事判决书，判令：被告操金成、修晓慧于本判决生效后五日内共同偿还原告李凌飞借款本金500000元，并支付以此为基数从2018年7月7日起按照年利率24%计算至借款本金还清时止的利息。2019年7月8日，李凌飞向本院申请强制执行，本院于同日立案执行（案号：2019渝01**执1823号）。另查明，韩莉容与张维是母子关系，修晓慧与操金成是夫妻关系，案涉房屋抵押权人目前仍为交通银行重庆长寿支行。”该执行裁定书业已发生法律效力。庭审中，原告张维当庭申请撤回请求被告祺祺房产经纪保利分公司返还房屋评估费1080元、中介费4000元的诉讼请求，本院已裁定准予其撤回该项诉讼请求。诉讼过程中，原告张维、被告操金成、修晓慧均同意解除《房地产买卖经纪成交合同》的房屋买卖部分，均认可解除时间为2019年9月12日，被告祺祺房产经纪保利分公司对此无异议。诉讼过程中，被告祺祺房产经纪保利分公司申请其公司员工王旭、王国波出庭作证。王旭作证称：原告张维、被告操金成系其客户，签订合同并支付定金时原告张维、被告修晓慧以及其本人在现场，被告操金成没有在现场，但被告修晓慧将被告操金成的身份证等证件带在身上，被告修晓慧当时称被告操金成、修晓慧系夫妻关系，因被告操金成有事不能到签约现场，由其代理；在2018年5月原告张维支付购房首付款时其没有在现场，不清楚被告修晓慧是否在转款现场。证人王国波作证称：原告张维、被告操金成、修晓慧均系其客户，从双方签订合同到最后办理按揭贷款其全程参与；开始签订合同的是被告修晓慧及原告张维一家人，当时交纳了定金20000元，约定三个月内付首付款，三个月后的一两天内，原告张维、被告操金成、修晓慧、被告祺祺房产经纪保利分公司负责人及其本人一同到中国建设银行去办理按揭贷款手续；办理完按揭贷款手续后，因卖方称房屋的按揭贷款未还清，且银行卡被冻结了，无法还款，故买方遂提起诉讼，一直拖到案涉房屋被法院执行。对于当事人双方无争议的上述事实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实，本院认定如下：关于被告操金成在《房地产买卖经纪合同》上的签字是否由被告修晓慧代签的问题。原告张维及被告祺祺房产经纪保利分公司均称是由被告修晓慧代签，被告祺祺房产经纪保利分公司为中介方，其与买方、卖方均无明显利害关系，其陈述真实性较高，且被告操金成、修晓慧为夫妻关系，在被告操金成未到场的情况下，由被告修晓慧代签也符合常理，在被告修晓慧在场的情况下，其也不可能允许由他人代被告操金成签字，综合判断，本院认定《房地产买卖经纪合同》上被告操金成的签字是由被告修晓慧代签。本院认为，本案争议焦点为案涉的《房地产买卖经纪合同》的卖方为谁，以及卖方是否存在违约行为，《房地产买卖经纪合同》的房屋买卖部分应否解除的问题。关于《房地产买卖经纪合同》的卖方为谁的问题。被告修晓慧虽然在《房地产买卖经纪合同》的首部写明为卖方的委托代理人，但其在合同尾部卖方签字一栏签字捺印，而非卖方委托代理人一栏签字，且原告张维、被告修晓慧均认可其为卖方，故本院认定被告修晓慧在合同中的地位为卖方。被告操金成否认其为卖方，但其签字是由被告修晓慧代签，且被告操金成对被告修晓慧的行为并未否定，其依然配合原告张维到银行办理相关手续，结合被告操金成在（2019）渝0115民初4565号案件庭审中的陈述的“我收到了原告付给我的30万元房款”的事实，以及被告祺祺房产经纪保利分公司申请出庭作证的证人的证言，可以认定被告操金成对于被告修晓慧代其签字的行为予以认可，故本院认定被告操金成在合同中的地位亦为卖方。故《房地产买卖经纪合同》的买方为原告张维，卖方为被告操金成、修晓慧，中介方为祺祺房产经纪保利分公司。关于《房地产买卖经纪合同》的房屋买卖部分应否解除的问题。本案现已查明，被告操金成为案涉房屋的登记产权人，因其被取保候审，银行账户被冻结，导致其无法将房屋按揭贷款还清以解除抵押，并办理产权变更登记手续，致案涉房屋被他人申请人民法院查封并执行，导致案涉房屋至今无法办理产权变更登记手续。现原告张维遂已经向本院提出执行异议，但该异议因其未按本院要求将剩余房款320000元交付执行，故被本院裁定驳回异议申请，原告张维也未提起执行异议之诉，故案涉房屋依法将被执行，已实际无法办理产权变更手续，合同目的已无法实现，现原、被告均同意解除《房地产买卖经纪合同》的房屋买卖部分，故对原告张维请求解除《房地产买卖经纪合同》的房屋买卖部分的诉讼请求，本院予以支持。对于解除时间，原告张维、被告操金成、修晓慧均认可为2019年9月12日，本院予以确认。《房地产买卖经纪合同》的房屋买卖部分解除后，被告操金成、修晓慧应将已收的购房款退还原告张维。本案中，原告张维提交的证据能够证实其共计支付了300000元购房款，被告操金成、修晓慧辩称其只收到了购房款280000元，包括定金20000元及首付款260000元。现原告张维自认被告操金成、修晓慧已退还其20000元，其实际只支付了购房款280000元，双方虽对原告张维共计支付300000元以及被告修晓慧退还了20000元的事实有争议，但原告张维自认其实际只支付了购房款280000元，被告操金成、修晓慧也只认可收到了280000元，双方对原告张维实际支付的购房款280000元并无争议，被告操金成、修晓慧应退还的购房款也应为该金额。故本院对原告张维请求被告操金成、修晓慧退还购房款280000元的诉讼请求予以支持。关于原告张维请求的违约金120000元。被告操金成在（2019）渝0115民初4565号案庭审中陈述：“我于2018年4月9日至2018年5月17日，因为涉嫌非法经营被公安机关拘留，2018年5月16日起对我实行取保候审，在2019年5月10日解除取保候审。因为公安局冻结了我的银行卡，而我与原告共同在中国人民建行银行签订了按揭贷款手续，不能改变银行卡收款人的账号，所以我与原告约定于取保候审解除后就去给原告过户。但因2019年2月25日案外人李凌飞因借款案子将我起诉至法院，并查封了涉案房屋，现该房屋为查封状态，无法办理过户手续。”并提交了相应证据证明其被拘留及取保候审的情况。根据被告操金成的陈述，案涉房屋无法办理产权变更登记手续的原因系被告操金成自身涉嫌犯罪导致被拘留、取保候审，导致银行账户被冻结，无法办理案涉房屋的按揭贷款解押手续，并在被告操金成取保候审期间被他人查封，进而进入执行程序，上述原因系被告操金成自身原因造成，属于违约行为，依据合同约定，被告操金成、修晓慧应向原告张维承担违约责任。合同第十条约定约定违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金，被告操金成、修晓慧辩称如人民法院认定其违约，则违约金约定过高，请求对违约金进行调低。双方约定违约金的目的在于促使合同履行，因一方违约导致合同不能履行时，支付违约金是对违约方的一种惩罚性措施，违约金的金额不需要完全等于违约行为给守约方造成的损失，否则将会丧失约定违约金的意义。本案中，原告张维未支付全部房款，实际支付房款280000元，双方约定的违约金为120000元（总房款600000元*0.20），明显高于原告张维的实际损失，原告张维也未举证证明其具体损失，故对违约金，本院认定双方约定过高，依法予以调整，确定被告操金成、修晓慧应支付的违约金为50000元。关于原告张维请求被告操金成、修晓慧支付其他损失1350元，即原告张维提起（2019）渝0115民初4565号案件产生的诉讼费1350，该笔费用系因原告张维自行撤回起诉产生，现其要求被告操金成、修晓慧负担，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告张维与被告操金成、修晓慧于2018年3月20日签订的《房地产买卖经纪合同》的房屋买卖部分于2019年9月12日解除；二、被告操金成、修晓慧于本判决生效后10日内退还原告张维购房款280000元，并支付原告张维违约金50000元；驳回原告张维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3638元，由原告张维负担488元，被告操金成、修晓慧负担3200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 许武星二〇一九年十一月十八日法官助理 刘 锟书 记 员 王 文