广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8069号原告：广州市林业和园林科学研究院，住所地广州市白云区广园中路**。法定代表人：阮琳，院长。委托诉讼代理人：张冰，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐桐桐，广东金桥百信律师事务所实习人员。被告：广州市园林机动车检测站，住，住所地广州市白云区*路**之三/div>法定代表人：周健彬，总经理。委托诉讼代理人：周晓琳，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。原告广州市林业和园林科学研究院与被告广州市园林机动车检测站租赁合同一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市林业和园林科学研究院的委托诉讼代理人张冰、徐桐桐，被告广州市园林机动车检测站的委托诉讼代理人周晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市林业和园林科学研究院向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于白云区*路以南、面积为4370.94平方米的土地租赁关系；2、判令被告立即向原告返还涉案场地，并按照《*检测线用地租赁合同》的租金标准支付场地占用费（自2018年12月29日计至返还场地之日止）；3、判令被告承担违约责任，原告依合同约定没收被告已缴纳的履约保证金104902.56元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：广州市绿化公司与广州市园林建筑工程公司于2010年8月23日签订《*检测线用地租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：广州市绿化公司将位于广州市白云区*路以南、面积为4370.94平方米的土地租赁给广州市园林建筑工程公司，租赁期限自2011年2月23日起至2020年8月22日止。2010年9月6日，广州市绿化公司与广州市园林建筑工程公司、被告签订《补充协议》，约定：自2010年10月起，由被告作为《*检测线用地租赁合同》土地的新承租方。2012年，按照广州市林业和园林局相关文件，广州市绿化公司将涉案地块移交给原告管理，涉案地块的合同权利义务均由原告承继。之后，原被告双方签订《主体变更协议》，约定自2011年5月1日起，由原告承继广州市绿化公司在《*检测线用地租赁合同》及其补充协议中所有权利义务，租金标准及其他事项按《*检测线用地租赁合同》执行。但被告与广州市团锐物业管理有限公司（以下简称团锐公司）于2010年9月15日签订《合作项目协议书》，被告未经原告同意，以收取管理费的方式将涉案场地转租给团锐公司，由团锐公司实际使用涉案场地。被告的行为实际上已违反了《租赁合同》的约定。原告依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条的规定及《租赁合同》第八条的约定，依法解除《租赁合同》、要求被告立即返还涉案场地、按照《*检测线用地租赁合同》的租金标准支付场地占用费、没收被告已缴纳的履约保证金，并要求被告承担本案的一切诉讼费、保全费、担保费。原告认为，被告未经许可擅自将涉案场地转租，是严重的违约行为，极大地损害了原告的合法权益。原告因此提起诉讼，请求依法判决。被告广州市园林机动车检测站辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、被告不存在将涉案地块转租的情形，原告以被告擅自转租为由解除租赁合同没有事实和法律依据。自租赁合同签订以来，被告一直在使用和经营涉案地块及地块上建设的场所和设施设备，正常对外经营。被告与团锐公司之间是合作经营机动车检测站项目的关系，不是租赁合同关系。2、双方的租赁合同仍在继续履行中，合同并未解除。被告也已依约交纳了截至2019年6月的涉案场地租金，不存在再支付场地占用费的情形。3、被告依约履行合同义务，不存在违约情形，故原告无权没收被告的履约保证金。4、原告无故提起诉讼，诉讼费应当由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《*检测线用地租赁合同》、《补充协议》、《合作项目协议书》、《关于白云苗圃*地块出租物业移交协议》、《主体变更协议》、政府文件、工商登记变更材料、检测站对外服务的协议、解除合同通知函，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月23日，广州市绿化公司（甲方）与广州市园林建筑工程公司（乙方）签订《*检测线用地租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁甲方自有合法用地地块；地块位；地块位于广州市白云区*路以南4370.94平方米，用于兴建机动车检测线；双方同意租赁面积按实地测量确定的最终面积为准；未经甲方同意，不得擅自转租；如乙方转租或改变双方商定用途，甲方收回出租地及地面建筑物，且由乙方负责全部的法律和经济责任；租赁期为十年，自本合同签订之日起至2020年8月22日止；承租单价按照双方确认的面积每月8元/平方米计算，即乙方每月向甲方缴纳34967.52元；租金的标准每两年调整一次，每次调整按照上一年月租金为基数递增5%；乙方签订本合同之日起7日内，一次性付清三个月的租金作为履约保证金及当季的租金，即209805.12元；以后每季的租金在当季第一个月月初10日前足额缴清；合同期满时，甲方向乙方无息退还履约保证金；在租赁期内若乙方擅自将该场地和建筑物转租给他方的，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回场地及地上建筑物，同时没收保证金，不予赔偿，并由乙方赔偿由此而造成甲方的全部损失；……。上述合同签订后，广州市园林建筑工程公司交纳了履约保证金，接收并使用涉案场地，并依约支付租金。同年9月6日，广州绿化公司（甲方）、广州市园林建筑工程公司（乙方）与广州市园林水荫机动车检测站（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方签订的《*检测线用地租赁合同》由丙方从2010年10月开始履行其中乙方义务，行使乙方的权利，直至原合同期满。同年9月11日，广州市园林水荫机动车检测站（甲方）与广州市团锐物业管理有限公司（乙方）签订《合作项目协议书》，约定：双方合作经营机动车检测站项目；甲方投入机动车检测站经营证照、资质、设备等；乙方投入资金等；双方合作期限为18年，从2011年1月1日至2029年12月31日；合作经营场地位于广州市白云区*路以南，面积约4028平方米（按实地测量确定的最终面积为准）场地的租赁合同按照甲方的上级部门与绿化公司签订《*检测线用地租赁合同》及三方补充合同执行；乙方投资兴建厂房建筑的规划、报建、施工质量安全和生产经营造成的环保、消防、噪音、污水处理等方面的费用由乙方负责；合作期间，由乙方作为全面行使经营权、自负盈亏，负责日常生产经营所需的一切费用（包括：税金、工资、统筹合作的会议费、接待费、保险、劳保福利、职工医疗、计生、交通、原材料、水电、卫生、环保、防火、生产、交通运输、差旅、培训、设备的维修、保养、人员的奖励、以及一切不可预见的费用）；乙方应保障甲方对经济活动的知情权和监督权，确保甲方工作人员参加乙方相关的会议和活动；合同协议签订后7日向甲方交纳合作保证金10万元，该保证金在合作期满后，甲方7天内无息退回保证金给乙方；合作协议签订后，前5年乙方免交管理费，5年后以3万元/年为起点，每2年递增1万元的幅度递增向甲方缴交；负责安排检测站员工15个就业岗位（其中检测人员13名、会计人员1人、水电维修工1日），保证甲方8人（固定工）就业岗位，工资待遇按甲方标准支付；……。2012年2月28日，广州绿化公司（甲方）与广州市园林科学研究所（乙方）签订《关于白云苗圃*地块出租物业移交协议》，约定：《*检测线用地租赁合同》及《补充协议》中甲方从2011年5月1日起变更为乙方；原租约继续有效，原租约中与本协议无冲突的其余权利义务由乙方依约继续履行，甲方不再享有租约中的权利和承担相应的义务的责任；各租户已交甲方的押金，由甲方退还各租户，乙方重新向各租户收取，由乙方开具收款收据；……。2013年，广州市园林科学研究所（甲方）与广州市园林水荫机动车检测站（乙方）签订《主体变更协议》，约定：甲方取代原租赁合同《*检测线用地租赁合同》中的广州市绿化公司继续履行原合同；主体变更日期为2011年5月1日；……。同年，广州市园林科学研究所与广州市林业科技推广站、白云苗圃在事业单位分类改革中合并组建广州市林业和园林科学研究院。同年10月9日，广州市园林水荫机动车检测站名称变更为广州市园林机动车检测站。在被告与团锐公司合作经营期间，双方以被告的名义对外开展业务。2018年10月31日，原告向被告发出《关于终止租赁关系的函》，内容为：原告在物业检查中发现，前述租赁场地已有第三方使用。被告未经原告同意就将租赁场地给第三方使用，属于严重的违约行为。原告认为，被告的违约行为达到了终止合同的程度，根据合同约定通知解除《*检测线用地租赁合同》及其《补充协议》、《主体变更协议》。被告应当在收到本函之日起90天内清空并返还前述承租的场地。在向原告完成场地交接工作之前，被告仍需按照原合同的租金标准支付场地使用费。2019年4月3日，原告提起本案诉讼。诉讼中，本院拟追加团锐公司作为第三人参加诉讼。但是，在注册经营场所和涉案场地，本院均无法寻找到团锐公司，遂放弃追加。本院认为，原、被告订立的《*检测线用地租赁合同》、《补充协议》及相关主体变更合同合法有效，双方应当恪守履行。本案的争议焦点在于：1、被告与团锐公司之间的法律关系性质；2、原告通知解除租赁合同的效力。关于焦点1，从《合作项目协议书》的约定内容来看，上述协议的法律关系性质应为挂靠协议，即团锐公司借用被告的资质、场地、设备、人员等进行实际经营。同时，被告对团锐公司进行管理。双方对外仍以被告名义经营。因此，不能将双方之间的法律关系简单认定为转租合同关系。关于焦点2，首先，从合同文义上看，本案租赁合同并未禁止挂靠的情形，原告以此解除合同不符合约定；其次，从合同目的上看，本案租赁合同已稳定履行多年，接近期满，故原告出租涉案场地的合同目的已基本实现。原告在此时单方解除合同，不仅不利于自身合同目的的完全实现，更不利于维护交易安全。因此，原告通知解除租赁合同的行为无效。需要指出的是，团锐公司与被告合作经营机动车检测业务是否违反行政管理规定，应由被告的上级主管部门和机动车检测行业主管部门进行认定、处理。综上所述，原告的全部诉讼请求没有事实、法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广州市林业和园林科学研究院的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告广州市林业和园林科学研究院负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  周树勤人民陪审员  黄 勇二〇一九年十一月七日书 记 员  林嘉仪冼颖斯