四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终2998号 上诉人（原审被告）：陶红英，女，汉族，1985年12月5日出生，住四川省绵阳高新区。 被上诉人（原审原告）：四川锦程物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城路**银丰国际商业中心**，统一社会信用代码：91510703678367842D。 法定代表人：罗勇,公司经理。 委托诉讼代理人：林强，系该公司员工。 委托诉讼代理人：范敏，系该公司员工。 上诉人陶红英因与被上诉人四川锦程物业服务有限公司（以下简称“锦程物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（2019）川0792民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陶红英提出如下上诉请求：1.请求撤销四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（2019）川0792民初1590号民事判决，依法改判；2.一、二审一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉人与锦程物业公司无直接合同关系，不存在经济关系。绵阳科久置业有限公司在物业服务存在重大违约行为(未提供一级物业，引进二级物业公司非法超资质等级承接物业管理业务属于违法行为，即违约又违法)，在违约期间产生的一切费用由违约方承担。物业费用等事宜应该是绵阳科久置业有限公司与四川锦程物业服务有限公司之间的事情，与上诉人无关。上诉人请求四川省绵阳市中级人民法院根据事实和法律作出公正判决。 锦程物业公司辩称，上诉人的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。 锦程物业公司向一审法院提出如下诉讼请求：1、判令陶红英向锦程物业公司支付拖欠的2015年12月1日至2018年12月31日物业管理费8534.44元；2.判令陶红英向锦程物业公司支付拖欠的2015年12月1日至2018年12月31日的物业费滞纳金2560.44元；3.判令陶红英向锦程物业公司支付拖欠的2016年1月1日至2018年12月31日期间的生活垃圾清运费216元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了身份证明、营业执照、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议及附件、承诺书、《前期物业服务合同》、物业费用收缴协议、生活垃圾清运费发票、交房通知单、入住资料/物品签收表、催费通知单、律师函催收记录、业主报修记录、值班记录、保安巡查记录、环境维护记录等证据。一审法院按照法定程序对当事人提交的证据全面、客观地进行审核，确认锦程物业公司所提交证据的来源和形式符合法律规定、与待证事实存在关联、能够反映案件真实情况，应当作为认定案件事实的依据，一审法院经审查后对其证明力予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 2012年11月25日，绵阳科久置业有限公司与锦程物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由锦程物业公司为绵阳科久置业有限公司开发的位于绵阳高新区铂金时代商业住宅小区提供物业服务，服务标准需达到《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》一级。服务费用标准为高层住宅1.8元／月•平方米。业主应于办理完接房之日起交纳物业服务费用。该前期物业服务合同的期限自2012年11月25日起至业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。合同签订后，锦程物业公司遂进入小区开始提供物业服务。 同时查明，陶红英于2014年11月购买了绵阳科久置业有限公司开发的位于绵阳高新区房屋，陶红英于2014年11月10日正式接收该房屋。陶红英接收房屋时与锦程物业公司签订了《铂金时代物业费用收缴协议》，协议中载明陶红英的房屋建筑面积为128.15平方米，锦程物业公司按照政府相关规定代收生活垃圾清运费。现陶红英已装修入住，但仅交纳了物业费至2015年11月30日，交纳生活垃圾费至2015年12月31日。经计算，陶红英欠缴的从2015年12月1日至2018年12月31日间物业服务费为8534.79元（128.15平方米×1.8元／月•平方米×37月）和从2016年1月1日至2018年9月30日的垃圾清运费为216元。 一审法院认为，锦程物业公司与绵阳科久置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主具有约束力。锦程物业公司为该小区提供了物业服务，陶红英作为业主于2014年11月10日接收了铂金时代小区6栋2单元15楼5号房屋，并装修入住，其享受了物业服务的同时，应当按照前期物业服务合同的约定履行义务。 关于陶红英辩称的收费超标准问题。锦程物业公司系二级物业资质。按照《物业管理条例》及《物业管理企业资质管理办法》，物业公司的企业资质不同对承接物业项目大小存在差异，但对其提供的物业服务标准并没有相关限制。物业服务的标准高低由物业公司与业主单位通过合同进行约定。因此，物业公司的企业资质与其提供的物业服务标准并没有必然联系。锦程物业公司作为二级物业管理资质按照《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》一级提供物业服务并按照该标准收取物业服务费用，并未违反法律、法规的规定。 关于陶红英辩称铂金时代小区尚未竣工验收，未能达到交房条件问题。房屋是否达到交房条件属于陶红英与绵阳科久置业有限公司间的商品房买卖合同中约定的事项，与该案的物业服务合同关系并不属于同一法律关系。 陶红英辩称锦程物业公司提供的物业服务存在瑕疵，对小区内的盗窃等治安事件存在失职。一审法院认为，物业服务是一个动态的服务过程，不能仅凭个别突发事件认定物业服务存在根本违约。物业服务企业在提供物业服务过程中若存在瑕疵或一般违约，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等相关责任。造成损害的，权利人可以另行主张权利。但不能仅以此为由拒绝交纳物业服务费。 综上，锦程物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但尚不构成根本违约。陶红英拒交物业服务费的理由不能成立，一审法院不予采信。陶红英应当按照合同的约定交纳物业服务费。庭审中，陶红英对于未交纳2015年12月1日至2018年12月31日间物业服务费的事实不持异议，一审法院予以确认。至于物业管理费的数额，由于锦程物业公司现仅主张陶红英缴纳2015年12月1日至2018年12月31日间物业服务费为8534.44元，这是锦程物业公司自愿处分其合法权利的行为，一审法院予以确认。 关于锦程物业公司主张滞纳金的诉讼请求，鉴于锦程物业公司确实存在物业服务方面有一些不尽业主完全满意的情形，故对锦程物业公司四川锦程物业公司要求支付滞纳金的主张一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定。 一审法院遂判决：一、陶红英于本判决生效之日起五日内支付四川锦程物业服务有限公司从2015年12月1日至2018年12月31日期间的物业服务费8534.44元及2016年1月1日至2018年12月31日期间的垃圾清运费216元；二、驳回四川锦程物业服务有限公司的其他诉讼请求。 二审审理期间，双方当事人均未提交新证据：二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。 上诉人称与锦程物业公司无直接合同关系，不存在经济关系。《前期物业服务合同》系绵阳科久置业有限公司与锦程物业公司签订，且经高新区房管分局备案，不违反法律规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主具有约束力。故上诉人该上诉理由不成立，本院不予采纳。 上诉人称绵阳科久置业有限公司在物业服务上存在重大违约行为(未提供一级物业，引进二级物业公司非法超资质等级承接物业管理业务属于违法行为，即违约又违法)，在违约期间产生的一切费用由违约方承担。绵阳科久置业有限公司不是提供物业服务的公司，锦程物业公司作为二级物业管理资质按照《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》提供一级物业服务并按照该标准收取物业服务费用，并未违反法律、法规的规定。上诉人该上诉理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陶红英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  伍 静 审 判 员  廖小军 审 判 员  张宗文 二〇一九年十一月十三日 法官助理  何云乐 书 记 员  陈进文