山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终9928号上诉人（原审被告）：山东一托物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：李站，总经理。被上诉人（原审原告）：金浩，男，1953年8月8日出生，汉族，住济南市。上诉人山东一托物业管理有限公司（以下简称一托物业公司）因与被上诉人金浩房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初5873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一托物业公司上诉请求:依法改判或对本案发回重审；本案一审及上诉诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实不清。一托物业公司系本小利微的公司，租房后为便于转租，花费近一万元对房屋进行了精装修。根据合同可知，一托物业公司租房月租金是4200元，转租是月租金5000元，每月获差价800元，一年所获收益9600元，不算员工工资，一年的收益仅够弥补装修费用。如果公司经营想真正获得收益，必须要多年连续不断的租用才有价值。一托物业公司之所以列举这种细账，是希望法院能够理解，作为这样的微利公司，不可能只租了两年多就甘心主动退租。事实是，一切都源于本案金浩的中途毁约。2019年6月5日，是本案关键的一个时间节点，2019年5月期间，金浩以房主身份，多次向一托物业公司下达了逐客令，要求一托物业公司在2019年6月5日租客到期后，必须搬走腾房，不允许继续承租（这时五年多的租期只过了两年多）。为达到驱赶目的，金浩不仅极力催促，并且还多次发出威胁，据一托物业公司的业务员讲，当时金浩曾经明确警告他们，如果6月5号以后一托物业公司敢把房子再租给别人，他会直接上门把租户赶走，说明他是房主，不让他们租。这类威胁性的话语，因为没有录音，没有证据提供给法院，为此在我们一审所写的答辩状中就没有提及。但事实就是如此，如果没有金浩5月份多次的毁约驱赶，威胁逼迫，一托物业公司是绝不会无缘无故在6月5日租客到期就搬走腾房的。很明显，本案租房合同的终止以及纠纷的产生，一切都根源于金浩5月份的毁约驱赶。2019年5月份，金浩是否对一托物业公司发出过标有明确期限的逐客令，是否曾经首先作出了半途毁约的意思表示，一托物业公司认为这是本案重要的事实，但一审法院对于这一事实并没有重视，没有对金浩的过错依法认定，更遑论判其承担过错责任。一托物业公司认为这是原审导致判决不公的根本原因。针对金浩驱赶要求，一托物业公司感到气愤，但同时也感到难以对抗，如果6月5号以后一托物业公司还继续转租，完全能够想象，金浩如果以房主身份进行阻止捣乱，甚至采取软暴力给租户施加威胁，一托物业公司将无法应付也无法正常经营。为此一托物业公司决定，答应金浩的要求，6月5日租户到期后，房子交给金浩，不再转租新的客户。对方提出毁约要求，一托物业公司无奈答应了这种要求，过程虽然不愉快，甚至产生争执，但在事实上双方最终达成了一致，双方自愿终止了租赁合同，一托物业公司认为这是本案并非难辨的基本事实。在双方争执协商的过程中，一托物业公司业务员还曾明确讲明，五月份的租金已经转给了对方，剩余5月4日到6月5日的租金就不交了，要求对方把押金4200元扣留抵作租金就可以，对此，金浩表示了同意——需要特别说明，一托物业公司这一将押金抵作租金的表示，符合双方合同第四条第2项的规定，该条就有可扣除押金抵作租金的内容。为此，对于6月5日一托物业公司撤出前的租金，一托物业公司毫无拖欠。关于这一点，一托物业公司在一审答辩状以及庭审过程中都做了说明。但对照原审判决则可看出，判决把欠租从2019年5月计算到了8月，没有厘清6月5日以前押金抵作租金的问题，单就这一点，一托物业公司认为判决也存在事实不清的问题。在一审期间，一托物业公司曾经向法庭递交了一份答辩状，系统陈述了租房前后的事实过程。这份答辩状，可作为上诉状附加的一部分，供二审法院审查。二、对原审开庭过程的质疑及感慨。在原审过程中，金浩除了起诉书以外，证据只提供了两份，一是双方合同原本，二是所租房屋的照片。而一托物业公司则提交了答辩状、双方合同复印件及三份员工手机联系金浩的通话记录和短信截图复印件，同时，一托物业公司在答辩状最后附录中还注明，在法定代表人手机中，还存有两个录音，其内容能够佐证对方多次告知一托物业公司2019年6月5日以后不允许继续租房的事实。一托物业公司提供的三份手机截图及两个手机录音，目的是想证明：1、金浩在2019年5月份多次告知一托物业公司6月5日租户到期后，不允许我们继续租赁的事实。一托物业公司一位男业务员在2019年6月5日短信中曾气愤指斥金浩：“解除合同是你提的，房子现在已经空出，我们房租也不欠你的”。这种短信所谈及的，很显然并非空穴来风，也不可能编造；2、证明一托物业公司按照对方的要求，将会在6月5日期限日准时办妥搬离手续，绝不会搞阴谋诡计。对此，一托物业公司的一位男业务员在5月28日所发的一个短信中就提前告知了对方，讲明在6月5号客户搬走以后，即与物业结清水电费用，并告知到时候把房屋钥匙直接放在物业，一切讲得清清楚楚，以此表示一托物业公司的诚实守信。事实表明，一托物业公司与金浩之间，不但口头对于终止合同达成了一致，并且按时也实际做到了腾房交房。以合同而论，完全能够确认在2019年6月5日，双方的合同已经实际终止——对于这一事实，原审视而不见，一托物业公司感到难以理解，无法接受。3、证明金浩在5月发出毁约通知后，极力回避与一托物业公司的联系。金浩之所以极力回避，根本原因就是企图让一托物业公司在无法正常经营的情况下继续承担租金。金浩的这种行为，纯属欺诈手段。4、一托物业公司提交的手机短信中，也有对方于2019年6月5日的一个回复短信。这个短信虽然充斥了对一托物业公司的威胁指控，但却能够证明两点事实：第一，他说是在外地，是真是假且不论，但其躲避不见则是事实；第二，通过这个短信可以明白，他之所以会采取躲避的办法，是因为他认准了合同中第十一条关于终止合同的方式和手续，那就是，一要提前三个月书面提出，二是需要双方签订终止合同书。很明显，金浩以为抓住了这一条的规定，能够让你不能继续正常经营转租，但却可以要求你继续交纳租金。一托物业公司提交证据的目的，当然是希望法庭能够辨明是非曲直。在整个庭审过程中，法官主要关注的实际只有合同中的第十一条，反复询问针对合同终止，双方是否曾向对方提前三个月出具了书面通知，庭审调查的焦点似乎主要就是针对了这一点，而对于一托物业公司提出的、关于对方多次向一托物业公司发出6月5日后不允许再租赁的问题，以及对方蓄意躲避等问题，法官并未重视。一托物业公司在一审答辩状中曾注明手机中还有两个录音，可证明金浩在5月份曾向我们发出要求提前终止合同的事实，庭审中一托物业公司提出播放录音，但也未果。对于终止合同，诉讼双方确实都没有提前三个月书面提出，也没有最终签订书面终止书，这是明摆着的事实，金浩抓住这一点用尽了心机，而法官所关注的也是这一条，因此，庭审还没结束，一托物业公司心中就已经明白，法官与金浩思路一致，必定会根据合同中这第十一条的规定，作出支持对方的判决。但金浩半途毁约，过错明显，故意躲避，毫无诚信道德，一托物业公司是显而易见的受害者，一托物业公司作为诚信守法诚信经营的一方，反而受到了法律的惩罚，对此不能接受。再者说，金浩明知半途毁约应当承担违约责任，也不会提前三个月向一托物业公司发出书面通知。一审法院据此认定合同仍然有效，完全不考虑金浩的非法行为和过错行为，这样的判决，一托物业公司认为，既没有体现法律的公平正义，也没有维护社会的诚信道德。三、原审判决适用法律不当。双方合同中约定了终止合同需要提前三个月书面通知，需要签订终止合同书，这一约定应认为是终止合同的一种形式和手续。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人协商一致，可以解除合同。一托物业公司认为，合同法的这两条规定，变更合同与解除合同，内涵不同，法律所指也不同，但有一点则相同，那就是无论是变更还是解除合同，法律并没有附加设定任何条件，并没有说，在合同履行期间，即使双方就合同的变更或者终止，经协商达成了新的一致，也必须按照原先合同所规定的方式、形式办理，否则就是无效。法律对于这两条的规定，其前提仅限于双方协商一致，至于是口头还是书面抑或是公证，并没有专门要求。并且，对于“协商”，法律同样没有附加设定任何条件，至于协商是融洽友好的协商还是争吵式的协商，也没有专门要求。对照合同法的两条规定，审视本案事实，可见：2019年5月份，金浩多次向一托物业公司发出通知，明确讲明，6月5号租户到期后，不允许一托物业公司继续租赁了——这是对方提出终止合同的要求；其后，一托物业公司答应了这一要求，并于6月5号到期前的5月28日下午3时26分，由一托物业公司的业务员通过短信告知了金浩，这一事实表明，金浩首先提出了终止合同的要求，一托物业公司答应了这一要求，并按照要求按时交出了房屋，并且提前通知了金浩接收房屋。在这一过程中，一托物业公司诚信办事，毫无拖延，按照金浩提出的要求和期限，完成了房屋的交付。以2019年6月5日为节点，双方事实上达成了协商一致，并且一托物业公司按期无过错终止了合同。这一事实对照合同法的两条规定，完全合法，依法依理均应得到法院的支持。金浩在发出终止合同的要求以后，开始阶段急匆匆驱赶，其后则又采取了躲避的态度，电话不接，短信不回，意图抓住合同的第十一条为依靠，翻云覆雨制造事端，毫无诚信可言，为构陷一托物业公司违约，不惜采取躲避等欺诈手段，其行为应当依法予以揭露和制止，其后果应当由金浩自负，而不应判由一托物业公司承担。金浩辩称，一、一托物业公司上诉内容不符合事实。1、2016年6月20日，金浩与一托物业公司在双方自愿的前提下商定，将金浩的嘉恒大厦(东二环省图书馆边的)XXX室写字楼房交给一托物业公司托管。合同约定托管租金每月4200元，当时市场价此房为5500元至6000元／月，价差月1300元至l800元，年代理收益约15600元至21600元。双方本着双赢原则签订的合同。一托物业公司上诉主张内容与事实不符。2、一托物业公司从2018年10月开始不按合同日期，拖延交房租时间。金浩先后电话催促，并询问业务员相关情况，但后续也未按照合同约定按期缴纳房租。根据银行流水，一审法院法官判决事实清楚，一托物业公司陈述与事实不符。3、在一审法院协调时，法官问金浩是否继续将房屋委托给一托物业公司出租，金浩说要继续按合同办。在今年5月底6月初，金浩突然收到短信：说钥匙给嘉恒物业了。4、上诉状提到金浩依房主身份进行阻止捣乱、采取暴力给租户施加威胁等均没有依据。二、按合同办事，一托物业公司必须承担全部违约责任。1、根据合同第八条，未经甲方同意与授权乙方不得擅自破坏房屋设施，否则乙方将对造成甲方的损失承担赔偿责任。另在合同第十七条补充条款，明确注明(1)合同到期乙方交房时须恢复原样，整体保洁，否则将加倍赔偿。乙方在代理期间应个别公司承租人的要求，将原房子进行改造，金浩最初并不同意，想到不要影响出租房，他们催的急，加之合同有条文。金浩在外地无奈只好默认，前提要恢复原样，否则加倍赔偿。2、根据合同第十一条，任何一方违反规定须向对方缴纳6个月租金作为违约金。一托物业公司从2018年10月起月月拖延房租，已经多次违约，应承担相应违约责任。3、合同并未书面解除，合同也未到期，仍然在继续中。随着时间的拖延即在法庭判决确定前，仍然需要加月追讨。4、拖欠我的房租逾期违约金按银行利息支付一次结清，否则加倍支付迟延履行期间的债务利息。金浩向一审法院起诉请求：1、一托物业公司支付金浩房租3个月12600元；2、一托物业公司支付金浩违约金6个月24200元；3、一托物业公司破坏房屋设施43200元；4、诉讼费由一托物业公司承担。诉讼中，金浩变更诉讼请求第一项为房租4个月16800元；要求继续履行租赁合同，放弃第三项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年6月20日，张利群、金浩与一托物业公司签订《房屋托管合同》，双方约定：张利群、金浩将坐落于济南市高新区华龙路XXX室（嘉恒大厦XXX室），共计建筑面积154.16平方米，房产证号济房权证高字第007XXX号房屋交于一托物业公司，由一托物业公司在双方约定的权利义务下，以一托物业公司名义出租该房屋及负责该房屋的出租事宜；托管期限自2016年6月21日至2021年9月5日止；房屋用途为办公；该房屋租金为50400元/年，托管期间内房租不变；该房屋押金为4200元，在房屋托管期间一托物业公司如对张利群、金浩房屋内附属设施损坏，租金不及时缴纳以及存在其他违约行为时，张利群、金浩从房屋押金中扣除，合同到期张利群、金浩对房屋所有设施以及租赁期间产生的费用确认无误后，将押金退还一托物业公司；本合同签订后一托物业公司按月向张利群、金浩交纳租金，首期房租，一托物业公司支付一月房屋租金4200元及押金4200元；托管期间，房租到期前一日内，一托物业公司交纳下期房屋租金于张利群、金浩（于每月5号向张利群、金浩支付租金，下次打款日期2016年10月5日）；托管期间张利群、金浩对房屋及附属设施进行检查修缮，一托物业公司应予积极协助，不得阻挠，房屋的维修费用按照一托物业公司与承租人签订的《房屋租赁合同》履行，张利群、金浩承担的部分应及时将维修费交于一托物业公司，由一托物业公司负责协助承租人对房屋的维修工作，并有义务根据张利群、金浩的要求将情况及时告诉张利群、金浩，因不可归责于一托物业公司的事由造成的损坏，一托物业公司不承担房屋的维修费用；未经张利群、金浩的同意与授权，一托物业公司不得擅自破坏房屋设施，否则，一托物业公司将对造成张利群、金浩的损失承担赔偿责任，一托物业公司不得擅自授权承租人改变房屋的内部结构、对房屋结构有影响的设备及装修，否则，一托物业公司与承租人对造成张利群、金浩的损失承担赔偿责任；张利群、金浩不承担以下关于房屋托管期间内的有关费用（水电费、网费、电话费、物业管理费、车位费、暖气费及其他因承租人使用而产生的费用）；托管期满后，本合同即终止，届时一托物业公司需将房屋退还张利群、金浩，如一托物业公司要求继续托管，则需提前三个月书面向张利群、金浩提出，如张利群、金浩同意继续托管，则需另行签订托管合同；托管期间，双方在合同期内不得提出终止合同，如遇特殊情况必须提前终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订之前，本合同仍有效，给承租人造成的损失，双方根据过错承担；托管期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，须向对方缴纳六个月租金作为违约金；托管期内，一托物业公司在房屋到期后十日内未将租金交于张利群、金浩，张利群、金浩有权终止合同，收回房屋，由此造成承租人损失的，张利群、金浩不承担赔偿责任；在托管期间，任何非一托物业公司原因导致合同不能履行的，张利群、金浩提前终止合同的，张利群、金浩支付一托物业公司六个月租金作为违约金，给承租人造成损失的，一托物业公司不承担赔偿责任；补充条款：张利群、金浩同意一托物业公司进行改造、装修用于对外出租，费用由一托物业公司自己承担；合同到期一托物业公司交房时须恢复原样，整体保洁，否则将加倍赔偿。合同附页中载明：2016年6月21日至2016年9月5日为免租期，一托物业公司不承担房屋租金；屋内设施清单包括空调柜机一台、挂机二台。合同签订后，一托物业公司对涉案房屋进行装修后出租，向张利群、金浩支付房租至2019年4月份，但自2019年1月起，一托物业公司因经营问题均逾期支付房租。自2019年5月至今，一托物业公司未支付金浩房屋租金。2019年6月，一托物业公司将涉案房屋的钥匙放在房屋住所地的物业公司，用短信方式告知金浩归还房屋，但双方并未办理房屋交接手续。一审法院认为，张利群、金浩与一托物业公司签订的《房屋托管合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方约定，双方在托管期间不得提出终止合同，如遇特殊情况必须提前终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。现双方均未书面提出终止合同，亦未办理房屋交接手续，故双方签订的房屋托管合同仍应继续履行，一托物业公司应当继续履行支付房屋租金的义务。对金浩主张一托物业公司支付2019年5至8月租金的诉讼请求，一审法院予以支持。一托物业公司逾期支付金浩房屋租金，构成违约，应当承担违约责任，但双方约定的违约金过高，根据一托物业公司的请求，一审法院依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限山东一托物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付金浩房屋租金16800元(2019年5至8月)；二、限山东一托物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付金浩逾期支付租金的违约金（以4200元为基数，自2019年5月6日起；以4200元为基数，自2019年6月6日起；以4200元为基数，自2019年7月6日起；以4200元为基数，自2019年8月6日起；均至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回金浩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由金浩负担710元，山东一托物业管理有限公司负担190元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。一托物业公司提交如下证据：录音光盘一张，证明金浩现提出不租给一托物业公司房屋，想终止合同。经质证，金浩认为，录音的真实性没有异议，对一托物业公司想证明的内容有异议，金浩没有不让一托物业公司租房子，金浩说的是如果确实不想租金浩的房子，在恢复房屋原状、交违约金的前提下，可以终止合同。本院经审查认为，在无其他证据佐证的情况下，不足以证明一托物业公司上述事实主张，本院不予采纳。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，一托物业公司主张金浩通过威胁逼迫方式中途毁约驱赶并要求终止租赁合同，同时双方就押金抵作租金达成合意。金浩对此主张不予认可，一托物业公司未提供充分有效证据证明其上述事实主张，应承担举证不能的不利后果。根据双方合同约定，双方在托管期间不得提出终止合同，如遇特殊情况必须提前终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。根据目前证据，不能证明涉案合同终止，故一审法院认定双方签订的房屋托管合同仍应继续履行，一托物业公司应当继续履行支付房屋租金的义务，并无不当。关于违约金，因一托物业公司未按租赁合同约定支付房租，已构成违约，一审法院基于双方约定违约金过高，而按照中国人民银行同期贷款利率进行调整，合理适当。另，一审法院在“本院认为”说理部分对金浩关于继续履行租赁合同的诉请予以支持，但一审判决在判决主文对支持的该诉请未予表述欠当，本院予以纠正。综上所述，一审判决部分欠当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初5873号民事判决第一项、第二项及诉讼费负担部分；二、撤销济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初5873号民事判决第三项；三、山东一托物业管理有限公司继续履行其与金浩签订的涉案《房屋托管合同》；四、驳回金浩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1800元，由上诉人山东一托物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 武绍山审 判 员 王立强审 判 员 孙 磊二〇一九年十一月十一日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰