安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民终1066号 上诉人（原审原告）：蒋丽，女，1978年12月20日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 上诉人（原审原告）：赵标，男，1976年5月5日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：蒋丽（系赵标妻子），女，1978年12月20日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被上诉人（原审被告）：淮北凯玛置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山南路东帝景翰园帝景大厦****。 法定代表人：张俊震，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：付薇薇，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫明星，安徽镜远律师事务所实习律师。 上诉人蒋丽、赵标因与被上诉人淮北凯玛置业有限公司（以下简称凯玛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初1817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋丽、上诉人赵标的委托诉讼代理人蒋丽，被上诉人凯玛公司的委托诉讼代理人付薇薇、闫明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋丽、赵标上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用均由凯玛公司承担。事实和理由:一、凯玛公司应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,截止到今天为止,交付使用后3年都没有将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,其原因是蒋丽、赵标购买的商铺因无物理分割墙体,不能独立办理产权,合同目的根本不能实现。因无独立产权,蒋丽、赵标无法办理按揭贷款,在2014年11月25日,凯玛公司向中国银行股份有限公司淮北分行(以下简称中国银行淮北分行)申请签订个人房屋按揭贷款合作协议,2015年1月5日,中国银行安徽省分行作出《关于淮北分行与凯玛公司永利广场项目签订房屋按揭合作协议的批复》：同意你行与凯玛公司就永利广场签订按揭合作协议,合作限额为15000万元,期限3年,具体合作楼盘为“永利广场”项目1幢的1-5层商业用房及12-28层公寓式办公部分,严禁受理无独立产权或没有物理墙体分割,统一返租经营的商业房,因涉案商铺系无独立产权,无物理分割墙体,统一返租经营的商业房被中国银行淮北分行拒绝放贷,永利广场项目1-5层商业用房至今不能办理商业贷款,蒋丽、赵标无力缴纳剩余款项,蒋丽、赵标有权解除合同。二、涉案合同系凯玛公司提供的格式合同,在没有特别字体提示的情况下,其中关于办理产权的约定条款,权利义务明显不对等,应属于无效条款。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同,涉案房屋既不能办理按揭,也不能办理产权证书,合同目的根本不能实现,依法应当解除并赔偿损失。请二审查清事实,支持上诉请求。 凯玛公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，蒋丽、赵标的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：一、蒋丽、赵标称涉案房屋系虚拟产权式商铺，无法办理产权证。但我国现行法律并未规定虚拟产权式商铺不能办理产权证，且涉案商铺手续齐全，产权证正在办理过程中，蒋丽、赵标以该理由要求解除合同无法律依据。目前涉案商铺经营良好，蒋丽、赵标自2019年12月起可继续收取租金，故其称产权和收益均系虚拟与事实不符。二、蒋丽、赵标未能成功办理贷款是由于银行信贷政策的改变，属不可归责于双方的事由。经凯玛公司与各商业银行的沟通，随着产权证的办理，贷款问题也可一并解决，贷款问题并不影响购房业主的收益。三、买卖合同系由省建设厅和省工商行政管理局监制，所有空白划线处皆由合同双方共同协商确认，不属于格式合同。 蒋丽、赵标向一审法院起诉请求：1.判令解除蒋丽、赵标与凯玛公司之间的合同，退还蒋丽、赵标已付购房款224677元，并支付违约金101049.25元（违约金按银行逾期贷款利息暂计算至2019年3月16日，剩余利息计算至退还购房款时止）；2.本案诉讼费等由凯玛公司承担。 一审法院认定事实：2015年1月16日，蒋丽、赵标与凯玛公司签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），主要内容：蒋丽、赵标购买凯玛公司开发的位于淮北市相山区房屋；建筑面积26.21平方米，单价16965.93元／㎡，总价444677元；蒋丽、赵标在2015年1月16日前支付224677元，余款22万元于2015年2月28日前申请办理商业贷款；凯玛公司应当在2016年9月30日前，将经综合查验备案的商品房交付蒋丽、赵标使用，在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。蒋丽、赵标支付了购房款224677元，但其二人向银行申请购房贷款未成功。当日，蒋丽、赵标（甲方）与淮北永利商业运营管理有限公司（以下简称永利公司）（乙方）签订永利广场《商铺委托运营管理合同》（以下简称委托运营合同），约定甲方购买的永利广场3045号商铺收益占比2.8773‰，甲方同意并自愿委托乙方运营管理该商铺，乙方对永利广场进行整体规划，按照合理业态业种分布要求，以优惠的租金、优质的服务、规范的管理培育市场，甲方购买的商铺通过统一招商、统一运营和管理，委托运营管理期限10年，自2014年12月25日至2024年12月24日，签订本合同时，乙方已经一次性支付甲方前五年的租金收益，委托经营期内第六年至第十年，即自2019年12月25日起至2024年12月24日，商铺租金支付方式为每半年支付一次，年租金收益＝该楼层的年租金收益×该店铺的收益占比×应得比例（90%）等内容。2018年2月3日，涉案永利广场开业，现在营业状态。 一审法院认为，蒋丽、赵标与凯玛公司签订的商品房买卖合同不违反法律的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。实践中，常有因为开发建设不动产手续不全、需要补缴款项等，导致逾期办理房屋权属证书的情形。蒋丽、赵标所购房屋已经交付使用，虽至今未取得涉案房屋的权属证书，但其二人并未举证证明涉案房屋不能办理权属证书。因此，蒋丽、赵标以不能办理房屋权属证书为由，请求判决解除涉案商品房买卖合同、凯玛公司返还已付购房款并支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。判决：驳回蒋丽、赵标的诉讼请求。案件受理费6186元，减半收取3093元，由蒋丽、赵标负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：涉案买卖合同应否予以解除；如应解除，凯玛公司应返还的房款数额及利息如何确定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，凯玛公司不同意解除买卖合同，双方就解除买卖合同不能协商一致。买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，一审判决认定合同有效符合法律规定。蒋丽、赵标上诉称涉案商铺未能办理产权登记，应当依法解除合同。买卖合同载明如因凯玛公司的责任，蒋丽、赵标不能在规定期限内取得房地产权属证书的，蒋丽、赵标同意不退房，凯玛公司按已付房款的0.2%向蒋丽、赵标支付违约金。故一审判决认定蒋丽、赵标要求解除合同不符合约定事由并无不当。蒋丽、赵标上诉称涉案商铺无法办理购房贷款,导致买卖合同不能继续履行，合同目的无法实现，其依法有权要求解除合同。蒋丽、赵标未能在中国银行淮北分行成功办理贷款不能当然导致合同解除，蒋丽、赵标购买涉案商铺并委托永利公司经营管理，目的在于收取租金收益。委托经营合同载明永利公司已经以优惠购房款的形式支付了蒋丽、赵标前五年的租金收益，自2019年12月25日起至2024年12月24日的租金支付方式为每半年支付一次。蒋丽、赵标提交的证据无法证明因凯玛公司的上述行为致使买卖合同不能继续履行、其无法收取租金收益，故其要求解除合同无事实和法律依据，不予支持。涉案合同是否系格式合同并不是合同解除的法定条件，故蒋丽、赵标的该项上诉理由亦不能成立。 综上所述，蒋丽、赵标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6186元，由蒋丽、赵标负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  柏 莉 审判员  葛 侠 二〇一九年十一月二十六日 法官助理张文超 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。