新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)新01民终3409号上诉人（原审被告，反诉原告）：杨梅红，女，1968年9月13日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。上诉人（原审被告，反诉原告）：牛海娇，女，1991年12月11日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。上诉人（原审被告，反诉原告）：牛永寿，男，1942年10月12日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。共同委托诉讼代理人：李腾蛟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李军，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘献，男，1974年5月1日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市新市区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：王旭荣，女，1976年8月5日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区共同委托代理人：朱艳陵，新疆吉音律师事务所律师。上诉人杨梅红、牛海娇、牛永寿因与被上诉人刘献、王旭荣财产损害赔偿纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院(2019)新0104民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭于2019年10月15日开庭进行了审理。上诉人杨梅红、牛海娇、牛永寿的委托诉讼代理人李腾蛟，被上诉人刘献、王旭荣的委托诉讼代理人朱艳陵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨梅红、牛海娇、牛永寿上诉请求：依法撤销一审判决第一项，驳回刘献、王旭荣要求杨梅红、牛海娇、牛永寿支付租金损失153380元的诉讼请求。事实与理由：我方依据所签订的以房抵债协议占有的涉案房屋，导致以房抵债协议解除的原因是刘献、王旭荣将抵偿的涉案房屋又转让给他人的根本性违约行为造成的，刘献、王旭荣要求我方承担租金损失违反诚信、公平原则，没有法律依据。刘献、王旭荣已确认2016年3月就将涉案房屋进行出售，此后的租金亦不应支付，一审法院计算的数额也存在错误。被上诉人刘献、王旭荣答辩称：杨梅红、牛海娇、牛永寿没有履行涉案的以房抵债协议的义务，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。刘献、王旭荣向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨梅红、牛海娇、牛永寿给付代为补交的采暖费7673元、物业费1503元、垃圾费225元、房屋按揭款73446.63元；2.判令杨梅红、牛海娇、牛永寿赔偿因占有房屋给刘献、王旭荣造成租金损失224000元；3.判令杨梅红、牛海娇、牛永寿支付违约金29861元。杨梅红、牛海娇、牛永寿向一审法院提出反诉请求，要求判令刘献、王旭荣支付违约金29861元。一审法院认定事实，2000年3月30日，刘献与乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司签订商品房购销合同，约定刘献、王旭荣购买该公司开发的位于苏州花园二期1栋2单元602室住宅（面积93.55平方米），总计99537.2元，刘献、王旭荣交纳了30537.2元，并办理了按揭手续。2007年3月25日，牛继荣（甲方）与刘献、王旭荣（乙方）签订房屋抵债协议，约定：一、刘献、王旭荣有乌市苏州路花园小区1号楼2单元602号房屋一套，面积93.55平方米，价值9.9537万元，该房为按揭房，按揭20年，首付3.0537万元和2000年3月30日至2007年3月30日的按揭款合计7.3万元，抵牛继荣7.3万元的债权。二、刘献、王旭荣房屋于2007年4月15日交于牛继荣使用。三、该房银行按揭自2007年3月30日起由牛继荣负责向银行按月支付，或一次性向银行付清剩余按揭款，或由牛继荣按月向刘献、王旭荣给付按揭款，再由刘献、王旭荣向银行支付。四、待全部按揭款付完后，由牛继荣、刘献、王旭荣双方去办理产权等证件，然后双方再去房屋交易部门办理过户手续。刘献、王旭荣必须配合牛继荣办理各种产权证，保证该房的产权最终落户到牛继荣名下。所产生的一切费用由牛继荣承担。该房屋自2007年3月30日前所产生的水、电、暖、物业等一切费用由刘献、王旭荣负责结清，之后的费用由牛继荣负责。五、本协议一式两份，牛继荣、刘献、王旭荣各执一份，签字后生效。任何一方不得反悔，任何一方违反协议，除继续履行本协议外，须向对方支付违约金计总房款的30%。签订协议后，刘献、王旭荣将房屋交付给牛继荣。该房屋在2014年1月1日-2017年2月14日期间的物业费为1525元，垃圾费228元，2012年-2016年期间的采暖费为7673.60元，杨梅红、牛海娇、牛永寿在房屋使用期间没有缴纳，刘献、王旭荣代为缴纳。2016年1月，中国建设银行股份有限公司乌鲁木齐红山路支行开具房产解押通知书，内容为：乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心：兹有我行借款人刘献于2000年3月30日贷款陆万玖仟元整，该借款人用于购买乌市新市区苏州路68号苏州花园二期1栋2单元602室住宅一套，该笔贷款本息已结清，请给予办理房产解押手续。现该房产已由刘献、王旭荣转让他人，并已办理过户手续。2018年3月9日，杨梅红、牛海娇、牛永寿将本案刘献、王旭荣诉至一审法院，请求判令解除2007年3月25日双方签订的《房屋抵债协议》，并要求刘献、王旭荣返还购房款73000元，赔偿房屋升值损失360355元。2018年7月14日，一审法院作出（2018）新0104民初694号民事判决书，判决解除牛继荣与刘献、王旭荣签订的《房屋抵债协议》，刘献、王旭荣给付牛永寿、杨梅红、牛海娇73000元并驳回了其他诉讼请求。本案审理中，根据刘献、王旭荣申请，一审法院通过乌鲁木齐市中级人民法院统一摇珠，委托新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）鉴定，涉案位于苏州花园二期1栋2单元602室房屋在2007年4月15日至2017年2月14日期间的市场租金价值为153380元。另查明，牛继荣于2013年7月20日死亡。牛永寿系牛继荣的父亲，杨梅红系牛继荣的妻子，牛海娇系牛继荣的女儿。刘献与王旭荣系夫妻关系。一审法院认为，我国法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中牛继荣与刘献、王旭荣签订的《房屋抵债协议》已在2018年7月14日被法院依法判决解除，杨梅红、牛海娇、牛永寿自2007年4月15日占有使用刘献、王旭荣房屋，杨梅红、牛海娇、牛永寿应当向刘献、王旭荣支付占用房屋期间的使用费。刘献、王旭荣请求杨梅红、牛海娇、牛永寿支付自2007年4月15日至2017年2月14日期间杨梅红、牛海娇、牛永寿占有房屋造成的租金损失具有事实和法律依据，一审法院予以支持，但其金额一审法院依据委托新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）鉴定结论意见确定为153380元，对刘献、王旭荣多主张的部分一审法院不予支持。根据本案中《房屋抵债协议》的约定，该房屋自2007年3月30日之后所产生的水、电、暖、物业等一切费用由牛继荣承担。该房屋在2014年1月1日-2017年2月14日期间的物业费1525元，垃圾费228元，2012年-2016年期间的采暖费7673.60元，因杨梅红、牛海娇、牛永寿在房屋使用期间没有缴纳上述费用现由刘献、王旭荣代为缴纳，刘献、王旭荣主张代为缴纳的采暖费7673元、物业费1503元、垃圾费225元的请求成立，一审法院予以支持。关于刘献、王旭荣主张的房屋按揭款73446.63元，一审法院认为该款项的支付应当以涉案房屋过户至杨梅红、牛海娇、牛永寿名下为前提，现房屋在解押后已由刘献、王旭荣另行出售他人，所出售房屋的款项没有支付给杨梅红、牛海娇、牛永寿，该按揭款也并非刘献、王旭荣的损失，刘献、王旭荣要求杨梅红、牛海娇、牛永寿支付房屋按揭款的请求不符合法律规定，一审法院不予支持。最后，牛继荣与刘献、王旭荣签订的房屋抵债协议,其本质为代物清偿，而代物清偿为实践性法律行为，不仅需要当事人的合意，还需要履行物权转移手续，本案中，牛继荣与刘献、王旭荣之间存在的是借贷关系，双方达成以物抵债协议后，刘献、王旭荣虽然交付了房产，但未办理物权转移手续，需要杨梅红、牛海娇、牛永寿继续缴纳后期按揭款，直至解押后才能办理，即未“交付”，因刘献、王旭荣与杨梅红、牛海娇、牛永寿均没有履行以物抵债协议中约定的相关义务，杨梅红、牛海娇、牛永寿与刘献、王旭荣均为违约方，无权向对方主张违约金。因此一审法院对刘献、王旭荣主张杨梅红、牛海娇、牛永寿支付违约金29861元以及杨梅红、牛海娇、牛永寿反诉要求刘献、王旭荣支付违约金29861元的诉讼请求，不予支持。遂判决如下：一、杨梅红、牛海娇、牛永寿支付刘献、王旭荣租金损失153380元；二、杨梅红、牛海娇、牛永寿支付刘献、王旭荣采暖费7673元、物业费1503元、垃圾费225元；三、驳回刘献、王旭荣的其他诉讼请求；四、驳回杨梅红、牛海娇、牛永寿的反诉请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案查明，2007年3月25日，牛继荣与刘献、王旭荣签订房屋抵债协议，约定：刘献、王旭荣用涉案房屋抵牛继荣7.3万元的债权。刘献、王旭荣房屋于2007年4月15日交于牛继荣使用。该房银行按揭自2007年3月30日起由牛继荣负责向银行按月支付，或一次性向银行付清剩余按揭款，或由牛继荣按月向刘献、王旭荣给付按揭款，再由刘献、王旭荣向银行支付。待全部按揭款付完后，由牛继荣、刘献、王旭荣双方去办理产权等证件，然后双方再去房屋交易部门办理过户手续。在履行该协议的过程中，当事人产生纠纷，2018年7月14日一审法院判决解除牛继荣与刘献、王旭荣签订的《房屋抵债协议》，判决刘献、王旭荣给付牛永寿、杨梅红、牛海娇73000元。因杨梅红、牛海娇、牛永寿与刘献、王旭荣均没有履行《房屋抵债协议》中约定的相关义务，杨梅红、牛海娇、牛永寿与刘献、王旭荣均为违约方，而杨梅红、牛海娇、牛永寿自2007年4月15日起实际占有使用了涉案房屋，杨梅红、牛海娇、牛永寿应当支付占用期间的使用费，对刘献、王旭荣而言就是房屋租金损失，杨梅红、牛海娇、牛永寿关于不应承担租金损失的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。关于杨梅红、牛海娇、牛永寿认为刘献、王旭荣已自认在2016年3月就将涉案房屋出售，因以刘献、王旭荣自认的时间作为支付租金的截止时间的上诉理由。经查明，涉案房屋于2017年1月由刘献、王旭荣对外出售办理过户手续，一审庭审中，杨梅红、牛海娇、牛永寿认可“在2016年初时去了房子，以为是房屋门锁坏了才换的锁，过了半年再去发现锁又被换了我们才又换的锁”，根据杨梅红、牛海娇、牛永寿的该陈述可以证实在2016年下半年杨梅红、牛海娇、牛永寿还将涉案房屋的门锁进行更换，依然没有交还给刘献、王旭荣，现刘献、王旭荣以其收回房屋的2017年2月14日作为计取租金损失的时间节点，杨梅红、牛海娇、牛永寿不能提交证据证明在该时间之前已将涉案房屋返还给刘献、王旭荣，故一审判决确定的收取租金的时间并无不妥，本院予以维持。综上所述，杨梅红、牛海娇、牛永寿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3367.6元（杨梅红、牛海娇、牛永寿已预交），由杨梅红、牛海娇、牛永寿负担。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一九年十一月二十六日书记员 马 平