重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初26899号原告：中海物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：杨鸥，行政总裁。委托诉讼代理人：杜辛，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑年成，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：李兴莲，女，1988年4月4日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告中海物业管理有限公司与被告李兴莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司的委托诉讼代理人杜辛、郑年成到庭参加诉讼，被告李兴莲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2012年6月至2019年2月期间的物业服务费19440.81元（以建筑面积每月每平方米1.8元计算）；2.判令被告支付2012年4月至2019年2月期间的公共区域分摊水电费692.94元；3.判令被告支付2016年4月至2016年8月期间的车位服务费425.16元（以每月100元计算）；4.判令被告支付以前述未交物业服务费、车位服务费、公共区域分摊水电费为基数，分别从欠付之日起，按每日千分之三的标准计算至付清之日止的违约金。事实和理由：2007年原告与中海地产重庆有限公司签订《【中海•北滨1号】前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定由原告为位于重庆市江北区北滨一路的中海•北滨1号小区提供物业服务，并按照合同和相关规定向业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用，合同还约定了收费标准、收费时间等。被告系上述物业X幢X-X号房屋业主，在合同履行过程中，经原告多次催促，被告未交纳前述期间的物业服务费、公共区域分摊水电费及车位服务费，应予给付，同时因其违约行为还应承担违约金。被告李兴莲未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《前期物业服务合同》及备案证明、《【中海•北滨1号】（北滨华庭）前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》）、重庆市物业服务区域划分备案证明、重庆市江北区物业服务收费价目表、重庆市物业服务收费备案表、欠费明细、公摊水电费分摊表及发票、共用部位设施维护保养记录、入户维修回访公示表、来电来访记录、催费函、EMS邮寄单、重庆市江北不动产登记查询单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系重庆市江北区中海•北滨1号物业服务企业，被告系重庆市江北区北滨一路X号中海•北滨1号X幢X-X号房屋业主，该房屋建筑面积为133.34平方米。2007年，中海地产重庆有限公司（建设单位）与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为中海•北滨1号提供物业服务，合同期限自2007年10月28日起至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤等；物业服务费以建筑面积计算，高层电梯住宅物业服务费为每月每平方米1.8元，物业服务费（含车位服务费）按季交纳，业主或物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日之前（或以原告通知时间为准）将四个季度的费用全额缴清，逾期将按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金；停车管理服务费由场地清洁、公共设施维护费用、车辆管理费用组成，不包含车辆的保管费、盗损保险费和保证费用（业主或者使用人另有特殊要求的须另以合同约定），露天停车场每月每个80元，地下库车位每月每个100元；小区共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务成本，需据实分摊由业主或使用人交纳，共用的专项设备运行费用（包括能源消耗等），应独立计量核算，合理向业主分摊计收；原告按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用。该合同已在重庆市江北区房屋管理局办理备案登记。另，被告与原告下属重庆分公司签订《前期物业服务协议》，物业服务事项与《前期物业服务合同》的约定一致。协议约定，住宅物业服务费为每月每平方米1.8元，车位物业服务费为每月每个100元，业主或物业使用人应在每月的5日至15日内缴纳当月的物业服务费用，未能按时足额缴纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。《前期物业服务合同》签订后，原告提供物业服务至今，但被告未支付2012年6月至2019年2月期间的物业服务费、2012年4月至2019年2月期间的公共区域分摊水电费、2016年4月至2016年8月期间的车位服务费。另查明，小区尚未成立业主委员会。此外，原告于本案审理过程中，将其诉请的违约金标准调减为从2019年7月2日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与中海地产重庆有限公司签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对原、被告具有约束力。除该合同外，被告与原告下属重庆分公司另行签订有《前期物业服务协议》，因建设单位与物业服务企业签订的合同对业主具有普遍约束力，而《前期物业服务协议》是业主与物业服务企业的个别约定，且该协议约定的服务内容、收费标准并未对《前期物业服务合同》进行变更，故原、被告之间的物业服务关系成立。关于物业服务费问题，物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。原告举示的证据反映出原告对小区实施了日常管理、维护维修等，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务，因此，被告理应按照合同约定，履行向原告支付相应费用的义务。由于被告未到庭应诉，对于其是否缴纳原告诉请期间的物业服务费及车位服务费没有举示证据予以证明，应承担不利的法律后果，故对于原告要求被告支付物业服务费及车位服务费的诉讼请求，本院予以支持，从而被告应支付2012年6月至2019年2月期间的物业服务费19440.97元（133.34平方米×每月每平方米1.8元×81个月）、2016年4月至2016年8月期间的车位服务费500元（每月每个100元×5个月），原告诉请金额在前述额度内，本院予以支持。公摊水电费乃据实分摊，被告应当交纳，故对原告要求被告支付公摊水电费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，根据合同约定，逾期未交物业服务费及相关费用的的应该按照每日千分之三的标准支付违约金，因该标准较高，原告主动降低为从2019年7月2日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止，不违反法律法规强制性规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李兴莲于本判决生效之日起五日内向原告中海物业管理有限公司支付2012年6月起至2019年2月期间的物业服务费19440.81元、2012年4月至2019年2月期间的公摊水电费692.94元、2016年4月至2016年8月期间的车位服务费425.16元，以上共计20558.91元；被告李兴莲于本判决生效之日起五日内给付原告中海物业管理有限公司违约金（以20558.91元为基数，从2019年7月2日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313.98元，由被告李兴莲负担，该案件受理费已由原告中海物业管理有限公司向本院交纳，被告李兴莲在履行上述义务时一并给付原告中海物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  黄 涛人民陪审员  康海霞人民陪审员  蒋贤玉二〇一九年十一月二十八日法官 助理  李 怡书 记 员  杨 露