四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初3445号 原告：张某，男，1986年12月18日出生，汉族，现住成都市武侯区。 原告：孙某，女，1987年11月12日出生，汉族，现住成都市武侯区。 二原告共同委托诉讼代理人：赵靖锋，四川君合律师事务所律师。 被告：成都融创文旅城投资有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市玉堂镇滨河路。 法定代表人：商某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王俊，该公司员工。 张某、孙某诉成都融创文旅城投资有限公司（以下简称“融创公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2019年10月21日公开开庭审理。张某，孙某的委托诉讼代理人赵靖锋，融创公司的委托诉讼代理人王俊均到庭参加诉讼。休庭后，双方当事人申请庭外和解一个月，但协商未果。本案现已审理终结。 张某、孙某诉称：1、请求依法确认原、被告之间的《商品房买卖合同（预售）》已经解除；2、请求判令被告注销成都万达城（预售许可1515号）第1栋4单元7层704号房屋的商品房买卖合同（预售）备案登记；3、请求判令被告立即向原告一次性退还购房款409214元；4、请求判令被告向原告支付自违约之日起至退还购房款之日止的按银行同期贷款利息（以409214元为基数，年利率4.35%）计算的资金占用利息10631元（从2018年12月7日起算暂计至2019年7月10日止）；5、请求判令被告承担本案律师费用6000元；（上述3、4、5项金额共计425845元）；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年11月7日签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议（合同自编号：A1-9-1-4-704；另说明：签约后被告各种理由推脱，造成原告至今没能持有合同原件），双方约定：原告购买被告开发的成都万达城（预售许可1515号）第1栋4单元7层704号房屋壹套，总价款679214元。原告应于合同签订时向被告支付379214元，其余购房款由被告代办、为原告申请公积金贷款进行支付，并在合同签订后30日内支付到被告指定银行账户。合同签订后，原告在2018年11月7日前已支付购房款409214元；随后，被告办理了案涉房屋备案登记。但因被告为原告代办的公积金贷款申请迟迟未能获得批准，导致原告无法支付剩余房款。其间，被告多次就公积金贷款不成功找借口搪塞原告，直至今年5月份才明确告诉原告公积金贷款30万元不能审批下来，双方可以办理退房退款手续。但时隔几天，被告再次告知，因房屋已经备案登记，只有原告提起诉讼后，被告才能申请撤销备案。基于双方合同第10条第（二）款的约定，原告被迫在起诉前向其发出《解除商品房买卖合同通知书》，时至今日，被告仍没有就退房退款事宜给予明确的答复。故涉讼。 融创公司辩称：原告无权要求解除合同，案涉合同没有解除，依然有效，双方均应继续履行。既然合同没有解除，原告要求办理撤销备案返还房款以及资金占用利息就没有根据。原告要求被告支付律师费没有任何依据，律师费不是必要的费用，本案是原告违约造成，所有费用不应该由被告承担，支付购房款是原告的主要任务，原告应及时补足房款。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：成都万达城投资有限公司（以下简称“万达公司”）于2019年1月28日将公司名称变更为成都融创文旅城投资有限公司，即融创公司，主营房地产项目投资等。 2018年9月28日，孙某、张某向万达公司支付共计179214元（其中定金20000元，首付款159214元）；于2018年11月7日向万达公司支付200000元，以上合计379214元。另，二原告于2018年9月向案外人北京远益九州网络科技股份有限公司支付信息服务费30000元。 2018年11月7日，张某、孙某与万达公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议（预售）》（以下简称“案涉合同”及“补充协议”），双方约定由二原告以679214元的总价购买融创公司开发的位于都江堰市的住宅（以下简称“案涉房屋”）。2019年5月13日，案涉房屋备案于孙某、张某名下，合同备案号为150624，建筑面积为77.39平方米。 案涉合同第三章第八条载明，孙某、张某购买案涉房屋采取的付款方式为公积金贷款，但截至一审辩论终结时止，二原告公积金贷款手续尚未获得相关主管部门批准。2019年5月-2019年7月，张某一直以微信、电话的方式与融创公司置业顾问案外人谭某沟通退房退款的事宜，但未达成一致意见。 2019年7月15日，孙某以邮寄方式向融创公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，快递信息显示融创公司于次日（7月16日）收悉。同日，张某亦以微信方式将上述《解除商品房买卖合同通知书》发送给融创公司置业顾问案外人谭某。庭审中，融创公司亦认可确实收到了《解除商品房买卖合同通知书》。 2019年9月24日，融创公司向张某、孙某发出《催款函》，告知因二原告公积金缴存基数不足无法办理银行按揭贷款，根据合同约定，二原告应于2019年9月30日前支付全部剩余购房款共计300000元。庭审中，二原告亦认可已于2019年9月底收悉上述《催款函》。 另查明，1、案涉房屋为二原告的第二套房屋，二原告首套房屋是以商业贷款形式购买；2、二原告清楚本市2017年5月15日出台限购政策，且认可各自的公积金缴存基数较低；3、二原告拟就案涉房屋向公积金中心申请300000元贷款。 上述事实，有双方当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议（预售）》、《催款函》、《解除商品房买卖合同通知书》、微信聊天记录、通话记录以及当事人的庭审陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的审理焦点为：双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是否已解除。 一、（一）根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，案涉合同及补充协议的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效。 （二）根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同工和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定，二原告在诉状中明确是依据案涉合同第十条第2款第（二）项：“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。……”之约定，向融创公司发出《解除商品房买卖合同通知书》。前述约定确赋予了双方解除合同的权利，但鉴于该项约定并不与法律及相关司法解释相悖，不存在显失公平等情况，因此行使该项权利应满足双方约定的前提条件，即：1、存在不可归责于双方的客观原因；2、因前述原因导致商品房买卖合同不能继续履行，二者缺一不可。再结合本案已查明的事实，二原告之所以预解除案涉合同是因二人选择的还款方式未能得到公积金中心的批准，二原告认为出现此情况的原因在于融创公司的销售人员一再向其承诺能够办理相关贷款事宜，但最终未果。本院认为，办理公积金贷款事宜的主义务人应为贷款人即买受人本人，出卖人仅负有协助义务。而是否符合公积金贷款条件、能贷到多少款项等具体事宜应由审核机关即公积金中心根据贷款人的相关情况而决定，并非出卖人能左右，出卖人在其自己内部系统查询的相关数据并不等同于公积金中心的意思表示。本案二原告作为完全民事行为能力人，在应知出卖人并非最终审核机关的情况下，签订买卖合同并决定采取公积金贷款方式购买房屋前，应对自己是否符合公积金贷款条件及能贷款的具体金额负有清楚知晓的义务，而不应全寄希望于不属于审核机关的出卖人，对此，融创公司亦在双方签订的《补充协议》中（第四条）将相应风险予以告知，但截至一审辩论终结时止，二原告都未前往公积金中心询问相关贷款事宜，由此产生的不利后果应由二原告自行承担。 如前所述，本案不存在不可归责于双方的事由而导致商品房担保贷款合同未能订立的情况，由当事人自行行使解除权的条件尚未成就，二原告尚不具有依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定行使解除权的权利，且即使是未能办理公积金贷款，融创公司作为对方当事人也并未提出解除合同的要求。二原告向融创公司发出《解除商品房买卖合同通知书》的行为并不产生案涉合同已解除的效力，双方当事人应继续按照案涉合同的相关约定，全面履行各自义务。故本院对二原告请求确认案涉合同已解除以及要求融创公司退还购房款、支付资金占用利息、协助办理撤销备案的诉请均不予支持。 二、关于融创公司是否应承担本案律师费的问题。就该项费用，双方并未在合同中作出相关约定且律师费并不是二原告因本案产生的必要费用，故本院对二原告的该项诉讼请求亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告孙某、张某的全部诉讼请求。 案件受理费10758元，减半收取5379元，由原告孙某、张某承担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并根据对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 捷 二〇一九年十一月二十七日 书记员 刘旭东