甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0123民初1853号原告：兰州陇海电器设备有限公司，住所地：榆中县定远镇中街233号（定远招待所新停车场）。统一社会信用代码：916201232244197406。法定代表人：宫志刚，男，汉族，系该公司总经理。委托诉讼代理人：俞友钧，甘肃律华律师事务所律师。被告：兰州银泉企业服务有限公司，住所地：榆中县和平乡镇企业示范区。统一社会信用代码：916201232246291238。法定代表人：侯思成，男，汉族，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李俊明，甘肃博龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英彬，甘肃博龙律师事务所律师。被告：兰州晟泰企业服务有限公司，住所地：榆中县来紫堡乡方家泉村663号。统一社会信用代码：91620123571603980H。法定代表人：侯思成，男，汉族，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李俊明，甘肃博龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英彬，甘肃博龙律师事务所律师。被告：甘肃津华房地产开发有限责任公司，住所地：榆中县城关镇杨家庄村。统一社会信用代码：91620123556278622B。法定代表人：冯健忠，男，汉族，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王廷军，甘肃溥德律师事务所律师。原告兰州陇海电器设备有限公司（以下简称陇海公司）与被告兰州银泉企业服务有限公司（以下简称银泉公司）、兰州晟泰企业服务有限公司（以下简称晟泰公司）、甘肃津华房地产开发有限责任公司（以下简称津华公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2018）甘0123民初2776号民事判决，判决后陇海公司、银泉公司、晟泰公司不服提出上诉，兰州市中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）甘01民终543号裁定书发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陇海公司的法定代表人宫志刚及其委托代理人俞友钧，被告银泉公司的委托诉讼代理人李俊明、张英彬，晟泰公司委托诉讼代理人李俊明、张英彬，津华公司的委托诉讼代理人王廷军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陇海公司向本院提出诉讼请求：1、判令银泉公司、晟泰公司向原告支付拆迁补偿款2796469元；2、判令银泉公司、晟泰公司向原告支付停产停业损失费914740元；3、判令拆迁费、评估费117990元由银泉公司、晟泰公司承担；4、判决津华公司对银泉公司、晟泰公司应支付原告拆迁补偿款、停产停业损失费、搬迁费、评估费承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费、保险公司担保费由银泉公司、晟泰公司承担。事实和理由：2006年6月5日，原告陇海公司与被告银泉公司（原兰州市银泉木制品有限责任公司）签订场地租赁合同，双方约定，银泉公司将位于榆中县亩（约3218.5㎡）土地租赁给原告使用，租期20年（2006年6月6日至2026年6月6日止）。协议签订后，原告填埋深坑平整了租赁场地，并在土地上陆续投资和建设了办公楼、宿舍、厂房、化粪池、水泥地坪和太阳能取暖设备。2008年6月6日，原告与被告银泉公司再次签订场地《租赁合同》，确认租赁期限不变。2010年3月19日，被告银泉公司将租赁场地委托给被告晟泰公司经营管理。2010年6月6日，被告银泉公司以“租赁场地管理人变更”为由要求原告与被告晟泰公司签订场地《租赁合同》，约定，租赁场地面积不变，租赁期限变更为2010年6月6日至2026年6月5日止。《租货合同》第八条明确约定，“乙方在租赁期间，因政府或甲方（银泉公司）统一规划，需占用此地，除土地外由政府或甲方赔偿给乙方所建造的房屋价值，具体赔偿金额由政府或甲方按照国家《建筑法》、《会计法》之规定与乙方协商。”合同履行中，银泉公司瞒着原告于2016年7月6日将租赁土地转让给了津华公司，由津华公司用于房地产开发。2016年9月5日，银泉公司、晟泰公司以“原告未按约支付租金”为由起诉原告要求解除场地租赁合同，以达到不向原告给予拆迁补偿的目的。诉讼中，原告申请追加津华公司为第三人参加诉讼并反诉要求银泉公司、晟泰公司给予原告拆迁补偿。但原告的反诉被一审法院拒绝受理。此后，津华公司催促原告搬迁，因银泉公司、晟泰公司拒绝给予原告合理的拆迁补偿，故原告没有搬迁一直持续到2017年8月。同年8月，津华公司主动找原告协商搬迁事宜，经多次协商，原告与被告津华公司于2017年8月28日签订《协议书》，约定由津华公司对原告拆迁补偿承担连带担保责任，双方共同委托评估机构对租赁场地附着物（含地面硬化）、停产停业损失进行评估，津华公司预先向原告支付搬迁费20万元。此后，原告按协议约定搬迁并将场地移交给津华公司。2017年9月8日，兰州中瑞房地产咨询估价有限公司出具《咨询估价报告书》（兰中瑞估字【2017】第5885号），评估认定地面附着物（含地面硬化）2796469元，停产停业损失914740元，共计3711209元。基于以上事实，兰州市中级人民法院于2018年1月23日作出（2017）甘01民终3393号民事判决书，解除了原告与银泉公司、晟泰公司签订的场地《租赁合同》。关于拆迁补偿，兰州市中级人民法院认为由银泉公司、晟泰公司与原告协商解决，协商不成可另行诉讼。被告银泉公司辩称，一、基于合同相对性的原则，本案银泉公司并非适格的被告。且本案原告的第一项诉讼请求缺乏相应的事实、法律依据。人民法院不应支持此项诉讼请求。具体的理由如下：1、《租赁合同》第八条明确规定“乙方（原告）在租赁期间，因政府或甲方统一规划，需占用此地，除土地外由政府或甲方（晟泰）赔偿给乙方所建造的房屋价值，具体赔偿金额由政府或甲方（晟泰）按照国家《建筑法》、《会计法》之规定与乙方（原告）协商。”据此，现涉诉争的《租赁合同》与银泉公司无关，应当驳回原告对银泉公司的诉讼请求；此外，根据该条约定，即便存在补偿，也仅仅是对建造价值进行补偿。现有明确证据证实涉诉房屋的建造价值仅为100余万元的情况下，原告起诉要求补偿270余万元明显与案件事实不符，缺乏事实依据。2、依据国家法律规定，原告也无权请求补偿270余万元补偿费。首先，依据当时的口头约定，原告所建设房屋的建设价值以租金优惠方式对其逐年折价，租赁期满即全部折完。对此，除租赁同一宗部分土地的格瑞化工有限公司、榆中隆旺泡沫材料厂的租金均3-4倍于原告支付租金可证明外；兰州中院终审的3393号租赁纠纷民事案中，判决第六页明确记载：原告自认工程造价110多万，折价后50余万。其次，基于物权法“地及于房”的原理以及双方对“原告建设价值以租金优惠的方式逐年折价至租期满折完”的约定，房屋建成后晟泰公司于2011年即办理了涉诉争房屋的所有权证书（现已注销完毕）。至起诉时止，原告对被告将涉争诉房屋的产权证办理在自己名下一直不持异议。同时，当时约定以优惠租金逐年折抵房屋建造价值的约定，并不违反法律规定，也未对原告的权益造成侵害。又根据《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案中，虽诉争的房屋系原告建设，但该房屋的增值部分明显属于晟泰公司的合法权益。故本案原告对超出房屋建设价值的部分无权主张。因此，本次原告诉请补偿270万余元也无法律依据。二、原告的第二项诉讼请求缺乏事实、法律依据。所谓的停产停业损失，并不包含在约定的补偿范围内。人民法院应当驳回原告该项诉讼请求，由其与本案另一被告津华公司依约处理。《租赁合同》第八条明确约定的补偿范围系建造房屋的价值，除此之外，并无其他项目的补偿。原告本次主张的停业、停产损失费系根源于原告与另一被告津华公司2017年8月28日签订的《协议书》。该协议书第一条约定的是“乙方（津华公司）仅对甲方（原告）与银泉公司、晟泰公司之间因租赁土地而产生的搬迁费及拆迁补偿费（地上附着物补偿及停产歇业损失补偿）提供全额担保。”现津华公司自行与原告约定的担保范围超出了《租赁合同》的约定。对此部分超出的“停产、歇业损失”应当由原告与津华公司自行依约解决。三、本案原告的第三项诉讼请求属于“自行扩大合同上的损失”。对此部分请求的数额，应当由原告自己承担。首先，《租赁合同》第八条明确约定的补偿范围系建造价值，现原告主张搬迁费没有合同上的依据。其次，合同已经明确约定补偿系建造价值，且有明确证据证实建造价值仅为1104147.89元的情况下，原告经与津华公司协商后自行委托鉴定了房屋现价、停产停业等项目的评估。原告委托的鉴定项目结论与案件事实不符，不能采信。原告该鉴定行为本身并无必要，也属于原告扩大合同上损失的行为。四、关于原告建造房屋价值补偿的计算。首先，原告建造房屋的价值为1104147元，依约定租期内以租金优惠折抵完毕。现原告的租赁期从20年调整为19年（228个月），至原告起诉时止，原告已实际租赁11年2个月（134个月）。因此，原告建造价值剩余为1104147-（1104147元÷228×134）=455218元。其次，根据“权利受损填平”原则，原告起诉时自认，其因本次拆迁，已经提前获得津华公司支付的200000元。因此，该200000元应当在涉诉房屋的剩余价值中予以扣除。至此，原告应获得的补偿款项应当为455218元-200000元=255218元。被告晟泰公司的答辩意见与被告银泉公司的答辩意见一致。被告津华公司辩称，与原告之间达成和银泉公司、晟泰公司承担连带清偿责任的协议。法庭判决银泉公司、晟泰公司承担责任后，如果银泉公司、晟泰公司不履行，我公司主动承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:1、2010年6月6日,银泉公司、晟泰公司与陇海公司签订了《租赁合同》。约定陇海公司租赁银泉公司、晟泰公司的厂地内加工生产电器设备项目,同时对租赁面积、租赁期限、租金等进行了约定，该租赁合同第八条约定:在租赁期间,因政府或甲方(银泉公司、晟泰公司)统一规划,需占用此地,除土地外由政府或甲方赔偿给乙方(陇海公司)建造的房屋价值,具体赔偿金额由政府或甲方按照国家《建筑法》、《会计法》之规定与乙方协商。2、2016年6月7日,银泉公司将自己公司所有的国有土地使用权主体变更为津华公司。3、2017年8月28日,陇海公司与津华公司签订协议约定:津华公司对陇海公司与银泉公司、晟泰公司之间因租赁土地而产生的搬迁费及拆迁补偿费提供全额连带担保。4、兰州市中级人民法院于2018年1月23日作出（2017）甘01民终3393号民事判决书，解除了原告与银泉公司、晟泰公司签订的场地《租赁合同》。关于拆迁补偿，兰州市中级人民法院认为由银泉公司、晟泰公司与原告协商解决，协商不成可另行诉讼。本院认为,本案系租赁合同纠纷。原、被告双方争议的焦点是：被告银泉公司、晟泰公司对原告陇海公司拆迁损失以何标准赔偿，津华公司是否承担连带赔偿责任。银泉公司、晟泰公司与陇海公司签订的《租货合同》第八条约定：“乙方在租赁期间，因政府或甲方（银泉公司）统一规划，需占用此地，除土地外由政府或甲方赔偿给乙方所建造的房屋价值，具体赔偿金额由政府或甲方按照国家《建筑法》、《会计法》之规定与乙方协商”，据此约定，双方因房屋的赔偿发生争议，应首先采取协商的方式，在庭审中，陇海公司、银泉公司、晟泰公司三方未向法庭提供双方是否就涉案事宜进行协商的相关证据。另陇海公司要求判令银泉公司、晟泰公司向原告支付拆迁补偿款、停产停业损失费、拆迁费、评估费由银泉公司、晟泰公司承担的诉讼请求，是基于原告陇海公司依据兰州中瑞房地产咨询估价有限公司出具《咨询估价报告书》。而该鉴定意见书既非陇海公司申请本院委托作出的也非陇海公司与银泉公司、晟泰公司双方同意委托作出的，且在庭审中银泉公司、晟泰公司亦对该鉴定意见书证明效力予以否认。故该鉴定意见，本院不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在庭审中同，本案原告陇海公司并未提供相应的证据来证实自己的主张，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：驳回原告兰州陇海电器设备有限公司的诉讼请求。案件受理费37433元,保全费5000元,合计42433元,由兰州陇海电器设备有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  刘丽梅审 判 员  丁卫亮人民陪审员  张荣红二〇一九年十一月十三日书 记 员  尹晓英