云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云05民终1567号上诉人（原审原告）赵寿润，女，1976年8月17日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。委托诉讼代理人刘在朝，保山市司法局隆阳法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）云南保龙食品集团有限公司。住所：保山市隆阳区板桥镇工业园区。统一社会信用代码：91530500748286934M。法定代表人丁东元，该公司经理。委托诉讼代理人刘小龙，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人赵寿润因与被上诉人云南保龙食品集团有限公司（以下简称保龙公司）租赁合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初3562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人赵寿润上诉请求：撤销原判第二项，依法改判支持赵寿润一审全部诉讼请求。理由是：1、本案存在侵权责任和违约责任两个法律关系的竞合，一审法院以侵权责任定性审理错误。双方在《场地租赁合同》履行三个月左右，保龙公司就以政府项目需要用地为由，单方解除《场地租赁合同》，在双方多次协商未达成赔偿建筑物损失或支付违约金一致的情形下，强行拆除上诉人建盖的建筑物，构成了侵权责任和违约责任的法律关系竞合。上诉人根据合同法第122条的规定，按照《场地租赁合同》约定要求保龙公司赔偿上诉人违约补偿金1982409.80元，但一审法院却以侵权责任法律关系审理本案，定性错误。2、一审认定“原告建盖的建筑物未到规划部门办理临时建筑相关审批手续，应承担由此带来的风险”，与事实和法律不符。《场地租赁合同》第6条第5项约定系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，与租赁场地所建的临时性建筑是否属违法建筑无关，即使该建筑物被政府强拆，只要发生符合合同约定的情形，被上诉人就应按合同约定承担违约责任。3、上诉人为实现租赁合同的目的，购买并安装在租赁场地的变压器一台，所有权属上诉人享有。该变压器与出租场地并没有形成附合，被上诉人提前解除合同，应将该变压器返还给上诉人，但被上诉人却自行将该变压器拆除占有，侵害了上诉人的财产权，依法应当赔偿上诉人。被上诉人保龙公司答辩称，合同解除是政府原因，并非保龙公司单方解除，不适用合同关于补偿金条款的约定。上诉人因违法建筑被拆除的损失不属于本案审理范围。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审原告赵寿润一审诉讼请求是：1、确认原告与被告2016年11月30日签订的《场地租赁协议》合法有效并予以解除；2、判令被告退还原告尚未使用租赁物期间的租金31000元；3、判令被告支付原告仓库、厂房等建筑物补偿金1982409.80元；4、判令被告赔偿原告变压器损失110000元；5、由被告承担本案诉讼费。原审原告赵寿润起诉的事实是：2016年11月30日，被告将属其享有位于隆阳区板桥镇工业园区该公司内东侧空地租赁给原告管理使用，并签订了《场地租赁协议》，约定：“一、租赁范围：保龙公司内东侧12.24亩空地；二、租赁期限10年，自2016年12月1日至2026年11月30日，合同采取壹年一签，租期届满，乙方在同等条件下享有优先承租权；三、租金：租金为壹年一付，第一年租金为2.5万元/亩，合计为伍拾叁万壹仟元（￥531000元）,以后租金按上一年度租金金额的5%递增。六、甲、双方权利义务：5、租赁期三年内，如果甲方（被告）需要开发、转让租赁标的，须提前三个月通知乙方（原告），通知到乙方时（书面通知或电话通知）本合同自动解除，届时乙方收到通知并支付补偿金后一个月内腾让场地，如未在一个月内完成腾让工作，乙方须承担违约责任，延迟一天按2000元/天计算违约金。此情形下的合同解除，甲方给乙方按200元/㎡的基数予以计算补偿金，第一年按基数的30%折旧减除后补偿，第二年按基数的60%折旧减除后补偿，第三年按基数的90%折旧减除后补偿。租赁期三年以上，如果甲方需要开发、转让租赁标的，甲方不在进行补偿，届时乙方收到通知一个月内腾让场地，否则须按2000元/天承担违约责任。”该协议经云南天利达律师事务所进行了见证。合同生效后，原告向被告支付了一年的资金531000元，被告也将场地交付给了原告开发使用。2016年12月20日，原告将在所租赁场地上建盖仓库及厂房工程的施工发包给施工方，并与施工方签订《房屋建设施工协议》。《场地租赁合同》履行约四个月左右，原告在租赁场地安装了价值11万元变压器一台，建盖好了仓库及厂房一幢（一层，长230米、宽21米、高7米），正在建盖同样另一幢仓库及厂房时，接到被告提前解除《场地租赁协议》的电话通知，要求原告限期腾让并归还租赁场地。后被告将原告建好的建筑物及设备拆毁、搬走，强行收回了出租场地进行房地产开发。经原、被告多次协商，双方对提前解除合同所致原告经济补偿问题始终不能达成一致。2017年7月25日被告退还了原告未使用租赁物期间的租金50万元，还剩31000元租金未退还原告。被告单方面解除《场地租赁协议》，却未按协议约定对原告所造成的经济损失进行补偿，已构成违约，给原告造成了巨大的经济损失。原审法院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”。原、被告签订《场地租赁合同》后，在在履约过程，因政府限价房项目需用地，被告向原告发出通知并退回原告租金，应视为双方已经解除合同；原告与第三方签订《房屋建设施工协议》与被告无关，原告建盖的建筑物未到规划部门办理临时建筑相关审批手续，应承担由此带来的风险，且原告未提交与被告具有关联性的证据，故对原告关于要求被告对建筑物进行补偿的诉讼请求不予支持；原告在使用租赁物时购买的变压器，是为扩大收益进行的投资，与被告无关，原告应对投资风险承担责任，故对原告原告要求被告赔偿变压器损失的诉讼请求不予支持；原告请求被告退还尚未退足的31000元租金，虽系原告使用场地期间的租金，不应退还，但根据本案实际，该款可视为被告占用原告资金的利息予以返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、弟九十一条第（二）项、第九十三条、第二百一十二条《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：一、由被告云南保龙食品集团有限公司给付原告赵寿润31000元（于本判决生效后30日内履行完毕）。二、驳回原告赵寿润的其他诉讼请求。二审查明，2016年11月30日，保龙公司与赵寿润签订《场地租赁协议》，约定保龙公司将其12.24亩空地出租给赵寿润使用，租赁期限10年，自2016年12月1日至2026年11月30日，第一年租金2.5万元/亩，合计531000元，以后租金按上一年度租金金额的5%递增。协议第6条第5项同时约定：“租赁期三年内，如果甲方（保龙公司）需要开发、转让租赁标的，须提前三个月通知乙方（赵寿润），通知到乙方时（书面通知或电话通知）合同自动解除，乙方收到通知并支付补偿金后一个月内腾让场地，如未在一个月内完成腾让工作，乙方须承担违约责任，延迟一天按2000元/天计算违约金。此情形下的合同解除，甲方给乙方按200元/㎡的基数予以计算补偿金，第一年按基数的30%折旧减除后补偿，第二年按基数的60%折旧减除后补偿，第三年按基数的90%折旧减除后补偿。租赁期三年以上，甲方不再进行补偿”。合同签订后，赵寿润支付了第一年租金531000元，并在租赁场地上建盖了简易房，因属于违章建筑，保山市隆阳区城市管理综合行政执法局于2017年5月22日下发《拆除违法建筑决定书》并进行了强拆。2017年4月至5月，保龙公司与第三方（隆润投资公司）合作建设板桥限价商品房项目报经保山市隆阳区委常委会讨论通过，保龙公司通知赵寿润解除《场地租赁协议》，双方协商同意提前解除合同，但对解除合同后给予赵寿润的经济补偿未能达成一致。2017年7月25日保龙公司退还赵寿润租金50万元。归纳双方诉辩主张，本案争议焦点是：1、保龙公司是否应按《场地租赁协议》第6条第5项的约定支付赵寿润补偿金1982409.80元？2、赵寿润主张的变压器损失是否由保龙公司承担？二审中，当事人双方均未向本院提交新的证据。本院认为，涉案土地经政府同意进行限价商品房建设，导致租赁合同不能履行，该合同的解除并非保龙公司的单方行为，有当事人意志以外的原因，故《场地租赁协议》第6条第5项的约定不适用于本案，赵寿润要求保龙公司支付补偿金1982409.80元的请求不能成立。赵寿润在租赁土地上建盖的房屋属于违章建筑，被强拆后造成的损失由赵寿润自行承担，其要求保龙公司以约定的补偿金方式赔偿其建筑物损失不符合法律规定，本院不予支持。因租赁合同仅履行四个月即解除，保龙公司因合同取得的租赁费应返还赵寿润，保龙公司已返还50万元，原审考虑合同实际履行情况判决保龙公司返还剩余租金31000元并无不当。赵寿润无证据证明其变压器是否损坏，或是否被保龙公司非法占有，其要求保龙公司赔偿变压器损失11万元的理由不能成立。据此，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23790元，由上诉人赵寿润负担。本判决为终审判决。审判长 张 明审判员 张 燕审判员 茶晓皎二〇一九年十一月二十六日书记员 王山果