广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1065号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李森，男，1964年7月15日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄春，女，1964年2月13日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：林秀云，广西南珠律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘文华，广西南珠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈增辉，男，1963年12月25日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡立红，女，1975年12月10日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：田永鲜，广西先导联合律师事务所律师。 上诉人李森、黄春因与被上诉人陈增辉、蔡立红合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院(2018)桂0521民初2944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李森、黄春上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈增辉、蔡立红的诉讼请求并判决解除李森、黄春与陈增辉、蔡立红所签订的《房产转让合同书》。事实与理由：一、一审判决认为李森、黄春违规取得两套房改房纯属认定事实不清、适用法律错误。1.一审判决依据中共北海市委办公室、北海市人民政府办公室《关于在全市开展干部职工违规多占住房清退专项整治活动的通知》及中共合浦县委办公室、合浦县人民政府办公室《关于印发的通知》的规定认为李森、黄春取得两套房屋属违规行为，但一审判决所记载的前述两份文件是2014年以后发布的，而李森、黄春取得房屋及涉案房屋买卖的均是发生在2014年之前，在法律没有明文规定的情况下，《关于在全市开展干部职工违规多占住房清退专项整治活动的通知》、《关于印发的通知》对本案的房屋取得、房屋买卖均没有溯及力，一审判决依据房屋取得、房屋买卖之后才颁布的地方政策认为李森、黄春违规取得房屋是错误的。2.《关于在全市开展干部职工违规多占住房清退专项整治活动的通知》、《关于印发的通知》的实施对象是干部职工，但李森原是中国人民财产保险公司的职工，黄春原是中国人寿保险公司的职工，但两间保险公司于2003年改制后，李森、黄春仅是保险公司合同雇佣的员工，不再具有干部职工的身份。所以，《关于在全市开展干部职工违规多占住房清退专项整治活动的通知》,《关于印发的通知》对李森、黄春没有法律效力。3.涉案房屋是李森、黄春和保险公司按份合伙购买的，不是公房性质。李森、黄春于1993年就分别交纳了两套房屋的集资款，集资房属于出资人的财产，不受《关于在全市开展干部职工违规多占住房清退专项整治活动的通知》、《关于印发的通知》的限制。4.涉案房屋已办理了房产证，根据《物权法》的规定，李森、黄春对涉案房屋享有完全物权，该物权是合法的，不存在违法的情形，如按一审判决认定存在违规，出现了合法但违规的情形，严重违反了《物权法》的立法原则。二、涉案转让合同依法应予解除，继续履行合同严重损害李森、黄春利益。首先，涉案房屋转让发生于2007年11月18日，而陈增辉、蔡立红于2018年才要求李森、黄春协助办理过户手续，但从2007年至2018年长达11年的时间内，李森、黄春从来没有不同意协助陈增辉、蔡立红办理过户，而是陈增辉、蔡立红怠于行使权利所致，即使出现政策变动，也是陈增辉、蔡立红怠于行使权利的行为造成。其次，如陈增辉、蔡立红及时行使过户权利，即使当时发现地方政策需要补交房屋差价或退出一套房屋才能办理过户，则李森、黄春及陈增辉、蔡立红均可以采取解除合同等形式避免损失的产生，但被陈增辉、蔡立红在转让后11年才行使过户权利，如根据一审判决所引用的地方政策，协助陈增辉、蔡立红过户必须以李森、黄春退出另一套房屋为前提，则陈增辉、蔡立红在转让后11年才行使过户权利导致李森、黄春的一套房屋被清退，造成了李森、黄春的居所流失，严重损害李森、黄春的利益。最后，如在涉案房屋转让时不存在“补缴差价或清退一套房屋才能办理过户”的政策，则陈增辉、蔡立红办理过户时产生的政策问题属于“情势变更”，该“情势变更”导致继续履行合同将严重损害上诉人的权益，依法应予解除；如法院查明涉案房屋转让时存在“补缴差价或清退一套房屋才能办理过户”的政策，则陈增辉、蔡立红与李森、黄春双方在签订买卖合同时根本不知悉该政策，也没有就该政策所涉的“补缴差价或清退房屋”进行协商处理，属合同约定不明确，且继续履行合同可能严重损害一方的权益，在此情形下，法院应判决解除合同，至于陈增辉、蔡立红是否存在损失或是否主张损失，可由陈增辉、蔡立红另案处理。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。为此，特依法提起上诉，请贵院依法撤销一审判决，支持李森、黄春的上诉请求，以维护李森、黄春的合法权益。 陈增辉、蔡立红辩称，不同意李森、黄春的上诉请求。事实和理由如下：1.首先黄春将其名下的房屋出让给陈增辉、蔡立红，陈增辉、蔡立红交付了全部购房款，黄春将房屋给陈增辉、蔡立红居住已有十余年，李森、黄春的主张没有法律依据，并且森、黄春主张的是行政违法，与本案民事过户是不同的法律关系；2.涉案的转让房屋合同应当继续履行，理由如第一点所说。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，李森、黄春的上诉理由依法不成立，请求法院驳回上诉。 陈增辉、蔡立红向一审法院起诉请求：1.确认原告陈增辉、蔡立红与被告黄春、李森签订的《房产转让合同书》合法有效；2.判令被告黄春、李森协助原告陈增辉、蔡立红将位于合浦县[房产权证号：合房权证廉州字第××号，共有权证号：合房廉州共字第**]转移登记到原告名下。 一审法院查明的事实：2007年11月18日，陈增辉、蔡立红与黄春、李森签订《房产转让合同书》一份，双方在合同书中约定，黄春、李森将位于中国人寿保险股份有限公司办公室九楼902号房[房产证号：合房权证廉州字第××号，共有权证号：合房廉州共字：合房廉州共字第**、蔡立红，转让价款为人民币70000元，转让价为实收价，办理房产转户手续时所需交纳的一切税费由陈增辉、蔡立红负责，李森、黄春应在陈增辉、蔡立红交款的七天内将该房产交由陈增辉、蔡立红使用，交款时李森、黄春须提交该房产的所有权及提供转户所需的一切材料交给陈增辉、蔡立红，并协助陈增辉、蔡立红办理过户手续。此外，合同还约定其他相关内容。2007年11月18日，蔡立红依约将房屋转让款70000元交给黄春，黄春出具《收条》一份交予蔡立红收执，《收条》载明：今收到蔡立红交来合浦县还珠南路10号中国人寿保险股份有限公司办公楼九楼902号房屋转让款柒万元正（¥70000）。黄春、李森依约将案涉房屋交付给陈增辉、蔡立红管理使用至今，案涉房屋的《房产所有权证》、《房产共有权证》亦已交给陈增辉、蔡立红。2019年3月5日，合浦县房产管理局函复一审法院：1、案涉房屋已具备上市交易的条件，经黄春、李森本人申请，单位同意就可以办理上市手续；2、案涉房屋属房改住房，需黄春、李森补交土地出让金、分摊共用建筑面积价款、共用部分维修基金，房改超标面积收益等款项后，方可上市交易；3、经查阅，涉案房屋没有办理抵押、预告登记、没有被司法机关查封的情况。但黄春、李森分别在中国人寿保险公司合浦支公司和中国人民保险公司合浦县支公司各购买了一套房改住房，根据中共北海市委办公室、北海市人民政府办公室《关于在全市开展干部职工违规多占住房清退专项整治活动的通知》及中共合浦县委办公室、合浦县人民政府办公室《关于在全市开展干部职工违规多占住房清退专项整治活动的通知》、《关于印发的通知》的有关规定，黄春、李森存在违规多占住房的情形，应予清退其中一套房改住房后，另外一套房方可办理上市手续。另查明，黄春、李森于2007年4月29日登记离婚。 一审法院归纳本案争议焦点：1.黄春、李森是否应协助陈增辉、蔡立红办理房屋过户手续；2.陈增辉、蔡立红要求黄春、李森协助办理房屋过户手续是否超过诉讼时效；3.黄春、李森请求解除《房产转让合同书》，并要求陈增辉、蔡立红退还讼争房屋及相关证件材料是否应予以支持。关于黄春、李森是否应协助陈增辉、蔡立红办理房屋过户手续的问题，一审法院认为，陈增辉、蔡立红与黄春、李森双方于2007年11月18日签订的《房产转让合同书》是双方真实意思表示，主体合格，内容不违反法律禁止性规定，一审法院依法予以确认。本案中，黄春、李森已将讼争房屋及相关证件材料交付陈增辉、蔡立红占有使用，陈增辉、蔡立红也已支付房屋转让价款70000元并对该房屋占有使用至今。双方除了未能依照合同约定将讼争房屋过户至陈增辉、蔡立红名下之外，其他的合同权利义务已经履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，黄春、李森协助陈增辉、蔡立红办理房屋过户手续，是双方当事人在房屋买卖合同中约定的义务，现陈增辉、蔡立红基于合法有效的合同，请求黄春、李森协助办理房屋产权过户手续，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于陈增辉、蔡立红要求黄春、李森协助办理房屋过户手续是否超过诉讼时效的问题，一审法院认为，陈增辉、蔡立红已经基于合法的买卖关系占有、使用讼争房屋多年，现陈增辉、蔡立红请求黄春、李森履行过户义务，其请求权的实质为物权请求权，物权请求权不适用诉讼时效规定，一审法院对黄春、李森关于诉讼时效的抗辩不予采纳。关于黄春、李森请求解除《房产转让合同书》，并要求反诉陈增辉、蔡立红退还讼争房屋及相关证件材料是否应予以支持的问题，本院认为本案中黄春、李森在违反政策规定享有两套房改房的情形下，选择出售其中的一套房改房，其二人主观上应已预见出售其中一套房改房的后果，即应当预见出售多占的住房可能出现办理过户手续受阻的客观情况，故黄春、李森以继续履行合同显失公平为由要求解除合同，一审法院不予支持。在合同解除条件不成就的情况下，黄春、李森要求退还房屋及相关证件材料缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。根据上述事实和理由，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决：一、原告（反诉被告）陈增辉、蔡立红与被告（反诉原告）黄春、李森于2007年11月18日签订的《房产转让合同书》合法有效；二、被告（反诉原告）黄春、李森在本判决生效之日起30日内协助原告（反诉被告）陈增辉、蔡立红办理位于合浦县房屋[房产证号：合房权证廉州字第××号，共有权证号：合房廉州共字第000058：合房廉州共字第**告（反诉原告）黄春、李森的反诉请求。本案本诉受理费100元，反诉受理费50元，合计150元，由被告（反诉原告）黄春、李森负担。本诉受理费原告（反诉被告）陈增辉、蔡立红已经预交，由被告（反诉原告）黄春、李森于本判决发生法律效力之日起十日内付给原告（反诉被告）陈增辉、蔡立红。 本院二审期间，李森、黄春向本院提交如下证据：广西壮族自治区合浦县不动产登记中心关于征询黄春、李森房屋问题的复函，证明涉案房屋需到合浦县住房和城乡建设局办理完善上市手续和补缴出让金后才能办理不动产转移登记。 陈增辉、蔡立红对证据的真实性、合法性、关联性没有异议。 本院认为，李森、黄春向本院提交的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 双方当事人对一审查明的事实没有异议。 本院二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，根据李森、黄春的申请，本院出具调查令向合浦县不动产登记中心了解涉案房屋事宜，该中心于2019年9月11日函复本院：“1.房改房管理不属于我中心职责，如要调取2007年合浦县实行的关于房改房管理、清退的地方性文件建议到合浦县住房和城乡建设局办理;2.因该房屋属于房改性质住房，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》(桂政发[1999]74号)的有关规定，需到合浦县住房和城乡建设局办理完善上市手续和补缴土地出让金后才能办理不动产转移登记;3.该房屋相对应的土地使用权证是中国人寿保险公司合浦支公司名下，《国有土地使用证》证号:合国用(2002)字第718号。根据《合浦县人民政府转发县国土资源局关于合浦县已购公有住房和商品房土地变更登记工作方案的通知》(合政发[2003]215号)要中国人寿保险公司合浦支公司提交以上《国有土地使用证》并申请幢分割宗地后才能办理转移登记。” 综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：涉案《房产转让合同书》应否解除？如不解除，黄春、李森应否协助陈增辉、蔡立红办理房屋过户手续？ 本院认为，涉案《房产转让合同书》是合同当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人对该合同书的效力也没有异议，故涉案《房产转让合同书》合法有效。 李森、黄春上诉主张并非违规取得涉案两套房屋，且因陈增辉、蔡立红怠于行使办理房屋过户手续导致李森、黄春的合法权益受损，要求解除涉案《房产转让合同书》。本院认为，涉案房屋的性质是房改房，众所周知，房改房是我国特殊经济时期的产物，接受国家管理，房改房的取得要严格依照国家相关政策执行。虽然清退违规多占住房专项整治活动的开展时间晚于李森、黄春购买和出售涉案房屋的时间，但该整治活动的范围应当包括文件下发之前干部职工违反政策规定多占住房的情形，而李森、黄春作为保险公司员工应当知悉我国有关房改房的政策，二人基于保险公司员工的身份取得涉案房屋并办理了产权证，在《房产转让合同书》上也载明该房产属二手房改房，陈增辉、蔡立红也应当了解购买房改房可能发生的风险，在签订《房产转让合同书》之时，双方当事人都应当预见到房屋办理过户手续可能受阻并愿意承担因此产生的风险。故，李森、黄春上诉主张非违规取得涉案房屋及因政策问题出现情势变更情形的意见不能成立，本院不予采纳。在李森、黄春与陈增辉、蔡立红签订涉案《房产转让合同书》后，陈增辉、蔡立红依约交付购房款，李森、黄春也将涉案房屋及房屋产权证件实际交付给陈增辉、蔡立红，在陈增辉、蔡立红居住使用涉案房屋十多年期间，李森、黄春未提出过异议，故涉案《房产转让合同书》已实际履行并完成交付，陈增辉、蔡立红已实际占有并使用涉案房屋。《房产转让合同书》中未对办理房屋过户手续的时间进行约定，李森、黄春主张陈增辉、蔡立红怠于行使办理房屋过户手续导致李森、黄春利益受损的意见也没有事实依据，本院不予采纳。根据本案查明的事实，涉案房屋需黄春、李森补交土地出让金、分摊共用建筑面积价款、共用部位维修基金、房改超标面积收益等款项，完善上市手续后即可办理不动产转移登记。故涉案《房产转让合同书》不存在履行不能、显失公平的情形，一审认定涉案《房产转让合同书》解除条件不成就正确，本院予以维持。 关于黄春、李森应否协助陈增辉、蔡立红办理房屋过户手续的问题。本院认为，涉案《房产转让合同书》合法有效，双方应全面履行合同的义务。陈增辉、蔡立红已付清购房款并实际占有、使用涉案房屋多年并持有房屋产权证书，黄春、李森应当依约协助陈增辉、蔡立红办理房屋过户手续。故黄春、李森以情势变更为由，上诉主张合同继续履行会严重损害其二人利益的意见不能成立，本院不予采纳。 综上所述，李森、黄春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李森、黄春负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨   雪   云 审 判 员  汪   海   敏 审 判 员  叶      萍 二〇一九年十一月十二日 法官助理  沈晓璐书记员周虎