湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10163号上诉人（原审原告）：唐国，男，1984年9月28日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：李蛟，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，湖北尊而光（洪山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宁波，男，1982年5月28日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：顾晓军，湖北今天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：程婷，女，1986年9月21日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：顾晓军，湖北今天律师事务所律师。原审第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区云霞路185号、云霞路187号、淮海路249号泛海国际中心办公A单元16层3、4、5号。法定代表人：杨立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏晶，该公司员工。委托诉讼代理人：陈迪雄，该公司员工。上诉人唐国、宁波、程婷因与原审第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初4776号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐国上诉请求，1、撤销武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初4776号民事判决书，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。其上诉理由为:上诉人认为该判决部分事实认定不清，适用法律错误，根据一审法院认定事实，上诉人唐国已根据双方签订的《武汉市存量房买卖合同》向两被上诉人支付购房款1460000元，在两被上诉人未注销房屋抵押的情况下，上诉人未支付5380000元尾款的行为未构成违约，两被上诉人单方面发出解约通知，构成违约。在两被上诉人单方违约的基础上，上诉人可以按约定要求两被上诉人继续履行房屋买卖合同将涉案房屋过户至上诉人名下并支付违约金，上诉人已交付大部分购房款且具备武汉市购房资格，两被上诉人自2017年12月份开始违约至今，需要向上诉人支付违约金，因此，无论上诉人是否提存合同尾款，双方签订的《武汉市存量房买卖合同》均具有继续履行的可能。综上所述，为维护上诉人的合法权益，请求二审依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。宁波、程婷上诉请求，1、撤销原审判决，事实认定部分改判上诉人不存在合同违约情形；2、本案上诉费由被上诉人唐国承担。事实与理由:原审判决认定事实错误，上诉人不存在合同违约情形，请求二审对该认定事实部分依法予以改判。1、2017年7月30日，上诉人与被上诉人经链家公司介绍，与被上诉人唐国签订了关于武汉市东湖新技术开发区马湖路2号保利·心语三期19栋1单元1层03室的《武汉市存量房买卖合同》，房屋总价款为1998000元。合同签订后，被上诉人唐国于2017年8月2日交付了购房定金50000元。按照买卖合同约定，被上诉人唐国应在75个工作日内（即2017年11月17日前）办完银行贷款并配合办理过户；如因自身原因未获得银行批准贷款，须自筹资金付清全款。在合同履行过程中，被上诉人唐国故意隐瞒个人严重不良征信记录，明知无法办理银行贷款，不据实说明，以各种理由予以推脱。上诉人在2017年10月份才得知被上诉人唐国不能贷款，遂要求其自筹资金并在2017年11月17日之前付清全款。在2017年11月17日之后（即合同逾期之后）上诉人仍多次宽限时间，并告知被上诉人唐国最后付款期限为2017年12月5日，逾期仍不支付全部购房款项将解除合同并追究相应违约责任。直至12月5日上诉人未收到剩余购房尾款。以上事实，上诉人在原审提交了买卖合同、与被上诉人信息记录、中介公司的聊天信息记录等证据予以证实，但原审对于被上诉人是否存在合同违约这一重要事实只字未提，也未对上诉人提交的证据效力进行认定，从而认定被上诉人不存在违约，明显偏袒被上诉人。2、上诉人于2017年12月22日在链家公司南湖门店向被上诉人唐国提交《解约通知》的行为不存在违约情形。房屋买卖合同约定，被上诉人唐国应在75个工作日内（即2017年11月17日前）办完银行贷款并配合办理过户；如因自身原因未获得银行批准贷款，须自筹资金付清全款。根据前述合同约定，无论被上诉人是银行贷款还是自筹资金付清全款，都应在合同签订后75个工作日内完成。直到原审判决作出之日，被上诉人在法院通知办理提存剩余购房款的前提下，都未支付完毕全部购房款，其违约事实是显而易见的。3、原审判决在事实如此清楚的情况下，却以上诉人未注销房屋抵押为由，认定上诉人单方发出解约通知，构成违约，显然认定事实错误。房屋买卖合同中并未明确约定上诉人解除抵押的合同义务，在履行过程中，被上诉人及第三人也从未告知上诉人需办理解除抵押手续，实际上上诉人在结清银行贷款并取得银行贷款结清证明后，随时可办理解除抵押手续，上诉人认为该手续应当在被上诉人付清全部购房款，在办理房屋转移登记时一并办理，而原审法院却对上诉人强行增加合同义务，认为上诉人未办理解除抵押手续，因而被上诉人未付尾款不构成违约，该认定与案件客观事实不符，明显对上诉人的权利义务造成实际影响，对该认定事实应当依法予以纠正。综上，原审判决认定事实错误，对于案件关键事实的认定偏袒被上诉人，导致上诉人后期可能面临承担违约责任的风险，因此，要求二审查明事实，依法予以纠正，维护上诉人的合法权益。宁波、程婷针对唐国的上诉答辩意见称，宁波、程婷不存在违约的情形，造成合同不能履行的违约责任在于唐国，不应该承担违约责任。唐国针对宁波、程婷的上诉答辩意见称，1、唐国在签订合同前并没有隐瞒不能贷款的事实，双方签订合同后，唐国一直按合同约定履行合同，无法办理银行贷款也是唐国不能控制的。2、双方在合同中约定如不能办理银行贷款由唐国自行筹集资金付清全款，但该合同并没有约定在无法办理银行贷款的情况下支付剩余购房款的时间，宁波、程婷在上诉状中所陈述的要求唐国在2017年11月17日，包括最后付款时间2017年12月5日，均没有证据予以证实，该时间也不是双方协商一致的时间。根据双方在链家公司签订的二手房交易流程可以看出，双方应该先办理过户手续，买家再支付购房尾款，在双方没有办理过户手续的情况下宁波、程婷要求唐国支付全部购房尾款不符合合同约定。3、双方在买卖合同中明确约定被上诉人应当在2017年9月4日办理完毕解除抵押登记手续，解除抵押登记是办理过户手续的前提，但宁波、程婷在一审庭审过程中仍未解除抵押登记，构成违约。4、宁波、程婷单方面发出解约通知，构成违约，其在上诉状中所陈述的宽限时间在发出书面解除通知前并没有向唐国或中介公司发出书面要求支付尾款的期限，在没有催告的情况下，单方面发出解约通知也不符合双方合同约定。5、合同签订当天支付了购房定金50000元，并于2017年9月4日支付了410000元，其后又支付了1000000元，双方的行为表明同意继续履行合同。唐国已经支付了大部分购房款，双方未能办理过户手续真实的原因是宁波、程婷要求加价，因此，本案中双方的买卖合同仍可以继续履行。一审认定宁波、程婷存在违约认定事实清楚，请求二审驳回宁波、程婷的上诉请求。链家公司一并述称，因两上诉人的上诉请求都没有针对链家公司，不发表答辩意见，请求法院依法裁判。唐国向一审法院起诉请求，1、确认唐国与宁波、程婷于2017年7月30日签订的《武汉市存贵房买卖合同》合法有效；2、宁波、程婷继续履行《武汉市存量房买卖合同》，并将位于武汉市东湖新技术开发区马湖路2号保利·心语三期19栋1单元1层03室（房屋所有权证/不动产权证号：武房权证湖字第××号）产权过户至唐国名下；3、宁波、程婷向唐国支付违约金74925元（暂从2017年12月22日起开始计算，按照每天999元的标准计算至2018年3元7日，实际计算至宁波、程婷履行完毕过户手续之日止）；4、宁波、程婷向唐国支付律师费25000元；5、本案诉讼费、保全费、执行费等诉讼费用由宁波、程婷承担。一审法院经审理查明，唐国与宁波、程婷（夫妻关系），链家公司于2017年7月30日签订《武汉市存量房买卖合同》及《居间服务合同》，约定宁波、程婷将位于武汉市东湖新技术开发区马湖路2号保利·心语三期19栋1单元1层03室房屋一套出卖给唐国，房屋成交价为1998000元；签订合同当日唐国支付购房定金50000元，第二部分购房款1948000元通过商业贷款方式支付，唐国在房产过户当天见不动产收件单时将首付款（不包括定金和交房保证金）448000元支付给宁波、程婷，拟贷款金额为1490000元，由贷款银行按约定时间支付给宁波、程婷，因为唐国自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意由唐国自行筹齐剩余房价款，以现金方式支付给宁波、程婷。合同签订当日,唐国支付定金50000元整给宁波、程婷;因唐国银行贷款手续未审批通过，2017年9月4日唐国在宁波、程婷还贷当日支付部分首付款410000帮助赎楼，唐国后分别于2017年11月24日、2017年11月27日向宁波、程婷支付购房款1000000元，唐国向宁波、程婷支付购房款共计1460000元。2017年12月22日，宁波向唐国与链家公司发出解约通知，以约定唐国应当在签订合同75个工作日内，与宁波共同去房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续，逾期履行本合同约定的义务超过十五日，唐国构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求唐国支付房屋总价款20%的违约金。唐国因此诉至法院，其诉请如前。一审法院认为，唐国与宁波、程婷，链家公司签订《武汉市存量房买卖合同》及《居间服务合同》，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应依约履行。本案争议的焦点为：1、唐国、宁波、程婷是否存在违约行为、宁波、程婷是否享有单方解除合同的权利；2、本案《武汉市存量房买卖合同》及《居间服务合同》是否存在继续履行的可能性。1、关于唐国、宁波、程婷是否存在违约及宁波、程婷是否享有合同单方解除权的问题。因唐国银行贷款手续未审批通过，按照合同约定，双方同意由唐国自行筹齐剩余房价款，以现金方式支付给宁波、程婷；2017年9月4日唐国支付部分首付款410000元帮助赎楼，唐国后分别于2017年11月24日、2017年11月27日向宁波、程婷支付购房款1000000元，表明其愿意继续履行合同，在双方未履行过户手续，宁波、程婷未注销房屋抵押，唐国未付尾款不构成违约，宁波、程婷辩称在要求2017年12月5日前全款支付全部尾款是双方协商结果，其提交的证据并不能予以证实，一审法院对此辩称不予采纳，在唐国不构成违约情况下，宁波、程婷单方面发出解约通知，构成违约；2、关于本案《武汉市存量房买卖合同》及《居间服务合同》是否存在继续履行的可能性的问题。唐国经一审法院通知亦未在一审法院限定期限内将购剩余房款538000元向一审法院提存。又经一审法院释明，唐国未在规定期限内申请变更诉讼请求，本合同已不具备继续履行的条件。现唐国要求宁波、程婷协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。另，在唐国要求继续履行合同的情况下同时主张宁波、程婷向唐国支付违约金74925元（暂从2017年12月22日起开始计算，按照每天999元的标准计算至2018年3元7日，实际计算至被告履行完毕过户手续之日止）的诉讼请求，因唐国主张的违约金其称系未继续履行合同所产生的损失，在合同履行不能的情况下，一审法院不予支持，其可在变更诉讼请求后另案一并主张。对于唐国判决宁波、程婷向唐国支付律师费25000元及本案诉讼费、保全费、执行费等诉讼费用由宁波、程婷承担的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条第二款、第一百一十条第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回唐国的诉讼请求。一审案件受理费11720元、保全费5000元，由唐国负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明，一审判决认定事实属实，予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕唐国、宁波、程婷的上诉请求及理由进行审理。唐国与宁波、程婷，链家公司签订《武汉市存量房买卖合同》及《居间服务合同》，系各方真实意思表示，合法有效。且签约合同对双方的权利和义务均进行了约定，双方应严格履行。本案中，根据唐国、宁波、程婷的上诉意见及庭审各方陈述，一审法院对本案事实作出了全面分析和认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院依法予以确认，不再赘述。唐国上诉既未有新的事实和理由，亦未提交证据来证实自己的主张，其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。宁波、程婷虽在一审提供了证据，但该证据不足以证明其所主张的事实，故宁波、程婷的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，唐国、宁波、程婷上诉要求改判的理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23440元，由唐国负担21766元，宁波、程婷负担1674元。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张 红审判员  张海鹏二〇一九年十一月二十二日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹