江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初3570号原告（案外人）：葛万东，男，1972年6月15日生，汉族，无锡市人，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：黄建文。委托诉讼代理人：庄锡锋。被告（申请执行人）：嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省嘉兴市南湖区南江路**基金小镇**楼****。执行事务合伙人:江苏成安股权投资基金管理有限公司，住所地江苏省，住所地江苏省南京市建邺区江东中路**华泰证券广场**楼**委托诉讼代理人：程淑娴、石喜霞。第三人（被执行人）：常州新利财富置业有限公司，住所地江苏省常州市，住所地江苏省常州市武进区横山桥镇西崦村v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张菊凤，总经理。第三人（被执行人）：张玲，女，1966年8月21日生，汉族，常州市人，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：祁栋。原告葛万东与被告嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）（以下简称嘉兴泽明公司）以及第三人常州新利财富置业有限公司（以下简称新利财富公司）、张玲执行异议之诉一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告葛万东的委托诉讼代理人黄建文、庄锡锋，被告嘉兴泽明公司的委托代理人程淑娴、石喜霞，第三人张玲的委托代理人祁栋到庭参加诉讼，第三人新利财富公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告葛万东诉称，2012年12月13日，新利财富公司与葛万东签订房屋租赁合同，约定新利财富公司把位于常州市武进区合计面积4476平方米的房屋出租给葛万东，租赁期限为2012年12月15日至2032年12月14日，共计20年，租金总额4500000元。合同签订后葛万东已全部支付4500000元租金，并实际占有正常经营至今。贵院发出执行公告后，葛万东才得知新利财富公司的大股东张玲已经将涉案房屋抵押。葛万东认为租赁关系建立在设定抵押之前，并已实际支付房租、占有使用房屋，租赁关系不受抵押权影响，并且即使为设定抵押时新利财富公司或张玲未告知抵押权人房屋已经租赁，也不影响租赁关系合法有效。（2019）苏0402执异28号执行裁定书的不许带租拍卖的结论是以推定方式得出，而不是根据案件基本事实与法律规定形成，且遗漏重要事实未进行审查，应属有误。综上，葛万东的租赁权应当获得保护，要求判令：1、确认2012年12月13日的房屋租赁合同有效；2、对常州市武进区横山桥镇新利贸业广场7幢3室以及8幢118室、119室、123室、125室、127室、128室、129室、130室房屋进行带租拍卖并在拍卖后不进行移交；3、诉讼费由嘉兴泽明公司负担。被告嘉兴泽明公司辩称，一、对《租房协议》真实性不予确认；二、《租房协议》反映的内容可以判断葛万东与新利财富公司、张玲之间不存在真实的租赁关系，理由如下：葛万东与张玲一直是合作伙伴，曾一起经营公司，双方存在利害关系；双方签订所谓的租房协议为借款提供担保是真，租赁是虚假，双方约定的租金明显低于市场行情，网上16年9月发布的新利贸业广场商铺单价1500元/㎡年，而根据《租房协议》约定的租金单价为50.26元/㎡年，张玲办理贷款时提供给华夏银行股份有限公司常州分行（以下简称华夏银行常州分行）的相关租赁合同涉案房产物业费为30元/㎡年；涉案房产出租时为在建工程，不符合租赁合同的特征；租金在工程在建时就支付不符合常理，且其中一笔付款中明确说明是借款，另一笔表明是货款，没有一笔表明是租金。综上，申请人认为葛万东与新利财富公司、张玲之间不存在真实的租赁关系，应当驳回葛万东的诉讼请求。第三人张玲述称，其与葛万东确属租赁关系，双方之间签订有租赁合同，并且租金已经全部收取，请求支持葛万东的诉讼请求。第三人新利财富公司未陈述意见。经审理查明，2015年11月17日，本院对华夏银行常州分行与常州新利来纺织有限公司、新利财富公司、张玲金融借款合同纠纷一案作出（2015）天商初字第1557号民事判决：一、常州新利来纺织有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向华夏银行常州分行偿还借款本金18000000元及暂计至2015年9月8日的利息918184.53元，并支付自2015年9月9日起至实际还清之日止的按合同约定计算的利息；二、常州新利来纺织有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向华夏银行常州分行支付律师代理费263900元；三、如常州新利来纺织有限公司未能按期履行还款义务，华夏银行常州分行有权以设定抵押的张玲所有的坐落常州市武进区的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，不足部分仍由常州新利来纺织有限公司清偿；四、新利财富公司、张玲对常州新利来纺织有限公司的上述第一项、第二项债务承担连带保证责任。新利财富公司、张玲履行保证责任后可以向常州新利来纺织有限公司追偿；五、案件受理费136893元，减半收取68446.5元，保全费5000元，合计73446.5元，由常州新利来纺织有限公司、新利财富公司、张玲共同负担。该判决发生法律效力后，因华夏银行常州分行将判决项下的债权于2015年12月28日转让给了中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司于2016年7月13日向本院申请执行。本院于2016年7月21日以（2016）苏0402执1979号立案执行。2017年11月20日，本院作出（2016）苏0402执1979号执行裁定书，终结本次执行程序。2018年4月27日，因中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司于2017年6月22日将涉案债权转给嘉兴泽明公司，嘉兴泽明公司遂向本院申请恢复执行，本院于2018年5月21日以（2018）苏0402执恢224号立案恢复执行，于2018年9月18日作出（2018）苏0402执恢224号执行裁定书并发出执行公告，要求抵押范围内的房屋占用人腾空。案外人葛万东对本案执行标的提出异议后，本院于2019年5月16日作出（2019）苏0402执异28号执行裁定书，驳回了葛万东的异议请求。葛万东不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，常州市武进区新利贸业广场7幢3室，面积4149.07㎡，于2014年5月4日经常州市不动产登记中心武进分中心登记在张玲名下（原登记时间错误，已进行更正）；该房抵押权利情况显示，抵押期间为2014年5月12日至2016年5月12日，抵押权人为华夏银行常州分行。2015年5月22日常州市中级人民法院（2015）常民初字第64号案件首次查封该房，到期未续封；2015年8月27日，常州市钟楼区人民法院（2015）钟商初字第934号案件查封该房；2015年10月22日、12月11日，2017年5月23日2018年6月5日先后由本院（2015）天商初字第1557号、（2015）天商初字第1860号、（2016）苏0402执1340号、（2015）天商初字第771号案件查封该房。常州市武进区新利贸业广场8幢118号、119号、123号、125号、127号、128号、129号、130号房屋于2014年5月9日经常州市不动产登记中心武进分中心登记在张玲名下（原登记时间错误，已进行更正），该8套房抵押权利情况显示，抵押期间均为2014年5月12日至2016年5月12日，抵押权人为华夏银行常州分行。该8套房分别于2015年10月22日、12月11日，2017年5月23日2018年6月5日由本院（2015）天商初字第1557号、（2015）天商初字第1860号、（2016）苏0402执1340号和（2015）天商初字第771号案件查封。常州海神王海鲜市场有限公司原名常州海神王餐饮管理有限公司，原投资人和法定代表人均为陆缨，经营地址在常州市天，经营地址在常州市天宁区号，原公司名称变更为现名，投资人和法定代表人变更为葛万东，经营地址变更为常州市武进区横山桥镇新利贸业广场****，张玲为该公司监事。新利财富公司股东为张玲、张亚媛，其中张玲占股99.4%，为控股股东；公司法定代表人原为叶卫东，2015年11月20日变更为张菊凤。再查明，葛万东提供了一份落款时间为2012年12月13日的《租房协议》，该协议甲方（一）为新利财富公司，甲方（二）为张玲，乙方为葛万东；协议约定：基于甲方项目急需竣工验收，甲方缺乏流动资金，根据甲乙双方的协商，甲方将位于常州市武进区横山桥新利财富广场名下的物业租赁给乙方，总租赁面积约为4476平方（见表格），实际租赁面积以政府测绘面积为准。双方约定乙方为打包租赁，乙方可以自己经营或转租给第三方经营，甲方不得干涉，否则视为违约。年租金225000元；租赁时间为2012年12月15日至2032年12月15日，由于甲方物业为在建工程，双方约定租赁时间为甲方竣工交付之日起计算，租期20年；租金总额4500000元，乙方分两期支付，合同签订7日内将第一期3500000元打入甲方账户，以甲方收到之日为准，合同生效；第二期在物业竣工验收合格交付之日起30个月之内，乙方付清余款1000000元，到期如乙方不能支付则视为违约，没收已付款项，视为双方租赁合同到期，甲方有权收回房屋。该协议同时明确双方权利义务：合同生效后，甲方不因权属变更而影响乙方的租赁权；甲方将房屋抵押给第三人或银行，甲方应告知对方，否则甲方承担的风险责任与乙方无关；乙方自担经营风险，甲方有义务配合乙方办理证照，同时乙方委托甲方帮助招商；甲方出售房屋，应书面通知乙方，乙方有优先购买权；甲方在该物业消防验收通过后，允许乙方进场装修，但甲方最迟需在2014年1月30日前完成竣工验收并出具政府部门的房屋交付手续后方可把物业交付给乙方；如由于甲方原因，物业交付的实际时间延于2014年1月30日，属于甲方违约，则房租款变成出借款，利息自出借之日起按月息2%计收，并由甲方承担违约责任，违约金为2000000元等。落款处分别由新利财富公司盖章，由葛万东、张玲签字。协议所附清单显示，租赁房屋即为本案执行所涉房屋。但上述协议中的骑缝章和骑缝签字、骑缝指纹印每一页均无法对应重合。2012年12月17日，葛万东通过中国银行账户向新利财富公司转账1000000元；同日，葛万东通过中信银行账户向新利财富公司转账2500000元，用途注明为出借款；2013年6月20日，葛万东通过中国银行账户向新利财富公司转账1100000元，用途注明为货款。葛万东分三次共向新利财富公司汇款4600000元。2018年8月5日，新利财富公司出具《情况说明》，内容为：2012年12月13日，新利财富公司及公司大股东张玲与葛万东签订《租房协议》，我公司先后三次收到葛万东支付的租金共计4500000元，因协议签订时用于出租的房屋尚未竣工验收，葛万东担心支付租金后房屋不能按时交付，因此葛万东要求在2012年12月17日的汇款单上注明出借款，我公司在收到此款后作为租金入账；2013年6月30日葛万东汇给我公司的1100000元，其中1000000元是租金，另外100000元是用于新利贸业广场7幢3室电梯的购买与安装。2013年12月17日，常州市武进区住房和城乡建设局对新利财富广场的3号、6号、7号和8号房出具《工程竣工验收备案表》。2013年12月20日，常州市武进区住房和城乡建设局向新利财富公司出具《常州市武进区商品房交付使用备案通知书》，载明房屋通过商品房交付使用备案，该备案通知中包括新利财富公司商业广场项目1幢-3幢、6幢-8幢（公安编号）。葛万东提交了一份落款时间为2012年1月20日由新利财富公司与黄小蓝签订的《商品房买卖合同》，该合同显示房屋位于新利财富公司开发的8号楼，常州市武进区住房保障和房产管理局以常武（2011）房预售证第38号批准该商品房预售，该商品房分摊的土地使用权（即商业A地块，对应7号楼和8号楼）已经设定抵押，抵押权人为华夏银行常州分行，于2010年12月15日经常州市武进区国土资源局抵押登记，抵押注销日期为2012年5月30日。该合同附件五为华夏银行常州分行于2011年6月21日出具的《证明》，内容为我行同意抵押人新利财富公司在横山桥开发的新利财富商业广场项目工程办理商品房予销售证手续。葛万东提交了一份落款时间为2011年11月13日由新利财富公司与沈小艳签订的《房屋租赁合同》，该合同约定新利财富公司将新利财富广场8号南侧的商铺出租给沈小艳，但由于未能交付，解除了合同，同时葛万东提交一份落款时间为2012年11月1日的《解除租赁合同协议书》进行佐证。葛万东提供了一份横山桥镇环卫所出具的情况说明，载明：2013年2月初，葛万东聘请的装修人员即进驻新利财富广场7、8号楼。葛万东提供了一份公安消防部门的检验告知书，落款时间为2014年3月17日，载明常州市海神王海鲜有限公司的装修材料合格。上述证据材料均为葛万东在提出执行异议和执行异议审查时提供。诉讼中，葛万东补充提供一份其与曹某,4签订的《房屋租赁合同》及相应的转账凭证。该《房屋租赁合同》记载的签订时间为2014年5月4日，租期10年，租赁房屋为常州市武进区新利贸业广场7幢3室，面积为建筑面积1400㎡，套内实用面积1350㎡，租赁用途为租给曹某,4开设铜锣湾KTV，年租金每年递增（第一年免租金，第二、三年租金204400元，第四、五年租金214620元。）。转账凭证显示2015年12月28日曹某,4向葛万东转账102200元，2016年7月23日吴俊奎向葛万东转账102200元，2017年4月13日葛万东收到一笔汇款人不详的转账107310元，2017年4月13日吴俊奎向葛万东转账107310元，但上述转账均为载明用途，且金额与租赁合同金额无法对应。诉讼中，葛万东还补充提供一份其与新利财富公司签订的《房屋租赁协议》及相应的结算清单。该《房屋租赁协议》记载的签订日期为2014年5月10日，载明新利财富公司租用葛万东坐落常州市武进区新利贸业广场8幢118室、119室、123室、125室四套房屋用作商业管理办公室，租赁期至2017年12月30日，年租金为80000元。结算清单载明的日期为2018年1月1日，载明双方的租金和电费等费用相互结清。葛万东还陈述，动漫城为其自己经营，但其借用了别人的营业执照，现在无法提供具体信息。还查明，嘉兴泽明公司提供两份张玲分别与路磊和王正新签订的《房屋租赁合同》及相应的《承诺函》。张玲与路磊之间的租赁合同落款日期为2013年8月30日，租期5年，租赁房屋为常州市武进区新利贸业广场7幢3室北侧房屋，面积为建筑面积1650㎡，租赁用途为开设动漫游戏厅，年租金每年700000元。张玲与王正新之间的租赁合同落款日期为2013年10月30日，租期5年，租赁房屋为常州市武进区新利贸业广场7幢3室南侧房屋，面积为建筑面积2500㎡，租赁用途为开铜锣湾KTV，年租金每年810000元。上述合同均附有张玲与承租人签订于2014年5月12日的承诺函，载明承租人知晓房屋将设定抵押，抵押权人为华夏银行常州分行，并同意在华夏银行常州分行要求实现抵押权时无条件迁出。上述材料在华夏银行常州分行设立抵押时作为附件一并提交留存。本案的诉讼过程中，张玲向本院提供如下材料：一，张玲与葛万东签署的落款时间为2013年6月15日的《补充协议》，载明因需要增设电梯，要求葛万东提前支付余款1000000元并增付电梯款100000元。二、张玲与葛万东签署的落款时间分别为2014年5月4日和2014年5月9日的两份《租赁协议》，载明双方基于买卖不破租赁的原则，因为涉案房产已经在2014年5月4日和2014年5月9日登记至张玲名下，故重新签订租赁协议，租期为2014年5月4日至2034年5月4日和2014年5月9日至2034年5月9日，张玲确认收到全部租赁款。第三，涉案房产房产证复印件，载明常州市武进区新利贸业广场7幢3室登记到张玲名下的时间为2014年5月4日，常州市武进区新利贸业广场8幢118号、119号、123号、125号、127号、128号、129号、130号房屋记到张玲名下的时间为2014年5月9日。第四，常州海神王海鲜市场有限公司的工商内档资料，上述资料中并无张玲签字，张玲自述其任常州海神王海鲜市场有限公司监事为葛万东一人所为，其并不知情。第四，日期为2014年8月的新利财富公司收据，载明新利财富公司已经开始收取动漫城和铜锣湾KTV的水电费。本院调取了葛万东在执行审查听证中的笔录，葛万东本人陈述：我的租用目的是开海鲜城；我拿到房子的时间是2013年12月；动漫城是我出租给别人用的。针对嘉兴泽明公司询问其为何分别租赁几套不连续的房产以及其与张玲、新利财富公司是否有其他经济往来，葛万东都明确拒绝回答。庭审中，针对为何拒绝执行审查听证中回答部分关键性问题，葛万东的回复是当时因法官询问其租赁面积导致其情绪激动所以拒绝回答。针对2012年12月13日租赁协议骑缝章、骑缝签名、骑缝指纹不能重合的问题，葛万东的解释为当时租赁协议签署了多份，不重合系装订错误，本院要求张玲提供其持有的此份合同，张玲提供后本院进行了对比，张玲持有的一份也存在骑缝章、骑缝签名、骑缝指纹不能重合的问题，且无法与葛万东持有的一份进行重合对应。针对同一处房屋出现多个不同承租合同的事实，葛万东的解释是其不知情，张玲的解释是其向华夏银行常州分行提交的租赁合同为当时为了办理贷款，在华夏银行常州分行的授意下其随便找了两个人虚构了合同和承诺书进行提交备案，具体人员记不清了。针对新利财富公司已经向房屋出租给葛万东，但之后又向葛万东租赁其中部分房屋的问题，葛万东、张玲的答复是因为新利财富公司没经验，到需要进场进行物业管理时发现自己手中已经没有房产了，只得向葛万东租用。针对张玲在办理贷款时将部分租赁情况告知华夏银行常州分行，却未将葛万东租赁房屋的情况如实告知华夏银行常州分行的问题，张玲的委托诉讼代理人表示无法回答。针对张玲在诉讼中提交了其与葛万东之间的补充协议、租赁合同等材料，葛万东在提出执行异议和执行异议审查乃至本案的起诉状中均未提及的问题，葛万东的回复是其无法查找到上述协议的原件，所以一直没有提出。针对动漫城和铜锣湾KTV的实际经营者的问题，葛万东陈述动漫城实际为其拿着别人的营业执照在自行经营，而铜锣湾KTV的经营者应该是曹某,4，本院对此要求葛万东进一步提供经营情况的证据，并指定了举证期限。针对葛万东与张玲是否还有其他业务合作的问题，嘉兴财富公司提供了江苏芒果投资有限公司的工商档案信息，显示葛万东与张玲均为股东，葛万东与张玲对该事实没有异议，但是解释江苏芒果投资有限公司并没有实际经营。针对张玲提出系葛万东擅自将其登记为常州海神王海鲜市场有限公司监事的问题，本院限期要求葛万东进行答复，但葛万东未予以回复。再查明，曹某,4到庭接受了本院的询问，曹某,4陈述：我是葛万东通知到庭的；我是开KTV的，叫横山桥金钻视听歌厅，加盟的铜锣湾，在横山桥的新利财富广场，其他股东有吴俊奎、王玉龙、李平，开业时间在2014年春节过后，三月或四月；我是租的葛万东的房产，租赁合同是在2014年5月份签订的，当时葛万东是二房东，房主是张玲，葛万东提供不了我们需要的所有资料，所以先和葛万东、张玲签订了招商合同，当时签招商合同的时候房产证还没有下来，房产证下来以后补签了正式合同，签招商合同的时候，葛万东给我看过他和张玲之间的合同；租金是通过会记打过去的，大部分情况下是按合同打的，房子装修的时候不收钱，房产权下来后签订正式合同后，再按合同收钱；我与葛万东在2013年左右认识的，当时横山桥商场建的差不多了，后来他介绍我说这个商场周边配套很好，希望我投资，当时我是想在周边找地方开KTV，一开始没看中这个新利财富广场，只是接触一下，后来葛万东主动找过我很多次，谈的不错，给的条件也很优惠，我就在最终决定在那开了，据我所知，大的项目比如超市，都是他引进来的，小的我就不知道了。本院向曹某,4出示了葛万东与新利财富公司、张玲之间签订的合同，由曹某,4进行辨认，曹某,4陈述，看起来比较像是葛万东当时向其出示的合同，但是不是四页都全记不清了。本院还至涉案房产的现场进行了调查核实，现场情况如下：确认曹某,4的陈述基本属实，相关营业执照记载的注册日期为2014年3月24日；原动漫城处现已为星石力健身，该处工作人员陈述该健身房老板为葛万东，但一开始提供的营业执照为常州星驰体育发展有限公司，法定代表人为岳鹏，注册地为常州市武进，注册地为常州市武进区潞城街道富民路**区横山桥旋彩动力娱乐中心的经营许可证和营业执照，注册地为常州市武进区新利贸业广场****，经营者为葛万东，经营日期为2016年7月22日至2018年7月21日，该负责人无法提供健身房的租赁合同；常州市武进区新利贸业广场8幢118号现为甜度奶茶店，营业执照载明的注册日期为2017年8月22日，但负责人无法联络；常州市武进区新利贸业广场8幢119号现为阿勇小吃店，该房屋的租赁合同显示确实与葛万东，但租赁时间为2019年7月30日起，营业执照载明的注册日期为2019年5月5日；常州市武进区新利贸业广场8幢123号现为香街坊小吃店，负责人表述不清楚和谁签订的租房合同；常州市武进区新利贸业广场8幢125号现为蒙自过桥米线，经营者李新士告知本院在此经营已有3-4年时间，但其一开始并非与葛万东签订租赁合同，该店的营业执照载明的注册时间为2016年6月8日；常州市武进区新利贸业广场8幢127号、128号、129号、130号，其中三处联排的房屋正在装修，单独一间已经一并租给一家饭店成为饭店的一部分，租赁情况无法核实。张玲本人至本院接受了调查，张玲陈述：2012年12月13日的租赁合同当时签了四份，我手里只有一份，我这份的骑缝签名、骑缝章、骑缝指纹也不完全对应；我在2014年4月底房子抵押之前就把要进行抵押的事情告知了葛万东，是带着华夏银行常州分行的人去找他的，他说只要保证他的租赁权就行；7幢的1层、2层是葛万东买的，当时在2011年10月份先谈购买的问题，因为资金不足，就先租了3层和8幢我手里还有的8套，后来2013年葛万东又把7幢的1层、2层买下来了，葛万东购买之前一直没有人买7幢的1层、2层；新利财富公司的另一个股东是我妹妹，法定代表人是我姑姑，公章保管在财务手里，葛万东提交的2018年8月5日新利财富公司的情况说明是给我看过我同意加盖公章的，但是内容是谁制作的我不清楚，新利财富公司的财务账册在前几天下暴雨后就没有了；我从来不认识路磊、王正新两人，提交给华夏银行常州分行的合同上是我去银行签名的，当时有没有路磊、王正新的签字我记不清了，我也不知道这两份合同是谁经办的，只知道我方的贷款具体经办人是一个叫“小何”的人，名字和电话我都无法提供了；我、新利财富公司与葛万东除了租赁关系外还有一个共同借款的关系，是问明都超市借款，执行异议审查葛万东的请求被驳回后，葛万东通过我亲戚喊我回来，说如果他败诉了要我赔偿。葛万东提供了路磊与王正新出具的声明，路磊出具的时间为2019年8月6日，王正新出具的时间为2019年8月7日，路磊和王正新均陈述，其从未与张玲签订过租赁合同、从未向华夏银行常州分行出具过承诺书。经本院核对，张玲提供给华夏银行常州分行的租赁合同中路磊与王正新的身份信息与葛万东提供的声明中路磊与王正新的身份信息一致。本院还对葛万东的职业经历进行了询问，葛万东回复其一开始是在无锡的建设银行工作，后来下海经营了无锡市和谐物业有限公司。本院认为，在审理此类涉及不动产租赁的执行异议案件时，应着重对租赁合同的真实性、合理性、合法性进行审查，承租人主张对租赁物享有合法有效的租赁权应当提交合法有效的租赁合同及实际占有使用租赁物的证据材料，即本案中葛万东应对其主张负有全部的举证责任，且应排除一切合理怀疑。本院结合调查情况和常理分析，认为葛万东提供的证据达不到可以支持其诉讼请求的标准，理由如下。第一，葛万东与新利财富公司、张玲签订的《租房协议》不能发生法律效力且真实性值得怀疑，理由为：1、葛万东主张的《租房协议》签订时，涉及租赁的房屋尚属在建工程，并不具备交付使用条件，不能实现租赁合同目的，该合同具有预约合同的特征。2、协议约定明确了租赁关系生效的条件，即约定新利财富公司、张玲必须在2014年1月30日前交付合格的房屋，但协议签订时无法保证可以符合上述生效条件。综上，葛万东与新利财富公司签订的《租房协议》即使真实也属于有条件生效的合同，条件不成就该协议不发生效力，且合同签订日至预定的生效日间隔一年以上，全额付款也在生效之前，有违常理，故真实性存疑。本案中葛万东与张玲提供的两份《租房协议》上的骑缝章、骑缝签名、骑缝指纹无法重合对应两人又对此没有合理解释，且该《租房协议》未经备案登记，葛万东未能举证就此缴纳相应税款，故对《租房协议》的真实性本院不予确认。第二，葛万东与张玲签订的《租赁协议》不能发生法律效力，理由为：按上述《租赁协议》的内容记载，合同为延续葛万东与新利财富公司、张玲签订的《租房协议》，前合同尚无法得到确认，该合同亦无法得到确认，并且葛万东也明确表示本案中并不要求确认其与张玲之间的《租赁协议》的效力。第三，葛万东主张已实际支付全部租金4500000元的事实无法确认。1、葛万东三次向新利财富公司汇款共计46000000元（含100000元电梯款），但汇款用途有的注明是借款，有的注明是货款，有的没有备注用途，从未表明过支付的是租金，其担心无法交付房屋故特意注明为“借款”、银行工作人员擅自注明为“货款”的解释不符合常理，且双方还有其他借款往来，亦印证其在2012年12月13日签订协议时本意并非租赁。2、承租人承租房屋的目的是占有使用房屋并获得利益，该房屋属在建工程，到2013年12月20日才符合交付使用的条件，承租人在房屋不具备交付使用条件时即支付了3500000元，提早支付的时间长达1年，结合葛万东的职业经历，如此操作不符合常理。3、协议约定的第二期租金1000000元在竣工验收合格交付后30个月内支付，涉案租赁房屋交付通知在2013年12月20日经常州市武进区住房和城乡建设局发出，此时房屋方通过交付使用备案，但葛万东在2013年6月20日就提前支付第二期租金，解释仅为要求加装电梯，不符合常理。4、《租房协议》特别说明，租赁期间，如遇双方有其他经济往来的，如无特别约定，均属正常的商业往来，与本协议无关。三次汇款未特别注明用于支付租金，应认为属正常的商业往来，与涉案《租房协议》无关。5、新利财富公司出具的情况说明真实性值得怀疑，因为张玲陈述该情况说明的起草者其并不清楚，无法排除是葛万东要求按此起草的可能，新利财富公司的账册又无法提供，不能印证新利财富公司当时收取葛万东款项的具体名目，并且该情况说明的出具时间是2018年8月5日，而本院发出执行公告的时间在2018年9月18日，此时新利财富公司突然出具该情况说明，不符合常理。综上，葛万东三次支付的4600000元无法确认为租赁协议项下支付的租金及电梯款。第四，嘉兴泽明公司认为葛万东与出租人签订租赁协议实际上是为借款提供担保的主张，其可能性不能排除。1、新利财富公司、张玲签订《租房协议》的目的表明，新利财富公司、张玲的项目急需竣工验收，缺乏流动资金，即签订该协议新利财富公司、张玲是为了取得葛万东的资金用于在建工程。2、协议约定，如新利财富公司、张玲的原因物业交付的实际时间延于2014年1月30日，属于新利财富公司、张玲违约，则房租款变成出借款，并按月利率2%计收利息，并承担违约金2000000元。该协议事实上属于对赌性质的协议，葛万东签订租赁协议的目的不确定。3、葛万东占有使用部分涉案房产后实际上用于经营常州海神王海鲜市场有限公司，该公司投资人为葛万东，公司监事为张玲；出租方新利财富公司为张玲作为控股股东的公司（占股99.4%），出租人与承租人存在利益关联性，即使张玲没有在常州海神王海鲜市场有限公司的工商资料中签字，也不能排除其对此同意并知情的可能，否则葛万东无法取得其身份证件且专门将其确认为监事，而且张玲与葛万东还存在其他共同借款、共同投资等业务往来，两人关联密切。4、本案中，葛万东提供的证人曹某,4亦陈述，当时是葛万东在房屋未造好前极力将其招商引入新利财富广场，且还引入了其他项目，结合葛万东与张玲还存在其他共同投资、共同借款以及涉案的租赁合同也约定新利财富公司、张玲也有协助招商的事实来看，葛万东与张玲之间的关系更符合合作经营关系而非租赁关系。5、《租赁协议》约定租期长达二十年，租赁面积共4476㎡，年租金225000元明显过低，总租金和电梯款共计4600000元在房屋交付前已全部支付到位等情形，也有违常理，不能排除嘉兴泽明公司的合理怀疑。第五，葛万东与张玲在本案审理中存在相互串通、虚假陈述的可能。1、为何葛万东对于部分关键材料在执行异议审查时不予提供、部分关键问题不予回答，葛万东未有合理解释。2、根据葛万东的陈述，其直至本院张贴执行公告方知晓本案，但张玲却陈述带着华夏银行常州分行的人在办理抵押之前将此事告知了葛万东，两处明显存在矛盾。3、葛万东陈述其已转租或实际经营涉案房产，本院明确要求其进一步举证并给予了足够的举证期，但其举证并不充分。经本院调查，除铜锣湾KTV的租赁情况基本符合其陈述外，动漫城、健身房的现状与葛万东在听证及庭审中的陈述并不一致例如葛万东一会儿向本院陈述动漫城是其出租给别人，一会儿又说是自己借用别人营业执照在经营，但却没有证据进行印证；另外8套房屋部分无法核实情况，部分核实到的情况与葛万东的陈述不符合，例如部分商户陈述并非从葛万东手中租房，部分商户在2016年、2017年就在涉案房屋内经营，而葛万东提交的证明载明新利财富公司至2017年12月30日才交还涉案房屋，均与实际查明的事实不符。4、张玲陈述从不认识路磊和王正新，在认可华夏银行常州分行持有的租赁合同上其签名真实性的情况下却无法说清签订合同的具体情况和经办人，而葛万东在庭审结束后第二、第三天就找到路磊和王正新并由两人出具了说明，上述情况值得怀疑。5、张玲陈述其是被葛万东通知回来处理此事，且葛万东告知其若败诉将要求张玲赔偿，故张玲陈述的真实性、客观性无法保证。第六，无过错的抵押权人的利益应获得优先保护，故不应进行带租拍卖。当时的抵押权人华夏银行常州分行以及现在受让权利的嘉兴泽明公司，均未有证据显示其明知房屋已经出租给葛万东，即使葛万东和张玲的陈述属实，也系张玲故意隐瞒甚至故意向华夏银行常州分行提供虚假的同意迁让文件，导致华夏银行常州分行误判租赁情况，才仍向张玲提供借款，而现在新的权利人嘉兴泽明公司主张权利时，张玲又反对涤除租赁，明显有违诚信原则，不利后果应由张玲承担，即使葛万东没有过错，其也应向张玲主张赔偿，而非坚持带租拍卖。综上，本院执行张玲名下用于抵押担保的涉案房屋，葛万东以该房屋在设定抵押前已存在租赁关系为由，要求本院带租拍卖，拍卖后不向受让人移交房屋，但未提供其与张玲之间存在真实有效的租赁关系的证据，故对葛万东的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回葛万东的诉讼请求。案件受理费137334元，由葛万东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  查熙迪人民陪审员  吴怡之人民陪审员  傅杨杨二〇一九年十一月二十九日见习书记员  徐 芬