河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1122民初2751号原告：临颍鸿泰物业管理有限公司，住所地：临颍县颍北新区一环路西端南侧。法定代表人：徐西振，男，任该公司董事长。委托代理人：徐俊凯，男，任该公司经理。被告：师朝阳，男，1979年7月1日出生，汉族，住临颍县。委托代理人：张艳伟，女，1978年5月6日出生，汉族，住临颍县。与师朝阳系夫妻关系。原告临颍鸿泰物业管理有限公司（以下简称：鸿泰物业）与被告师朝阳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿泰物业的委托代理人徐俊凯、被告委托代理人张艳伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿泰物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告偿付拖欠2018年的物业费640元以及按日千分之三计算的违约金；2、承担本案诉讼费。事实与理由：被告系广泰和谐家苑小区业主，原告于2011年开始管理该小区的物业，原、被告双方签订有物业服务合同，被告应当在2018年1月1日前支付当年的物业费，但是被告以各种理由未交物业费，截至目前已经拖欠2017年和2018年度物业费640元（2018年4至12月物业费及公摊公共照明费36元），违约金已超过拖欠的数额。经多次催要未交，特提起诉讼，请依法支持原告的诉求。原告为支持自己的主张，提交了证据材料，1、物业协议一份，证明被告与临颍广泰房地产开发有限公司物业管理处（以下简称：广泰房地产）签订的前期物业服务协议属于双方自愿签订，该协议合法有效；原告自2011年起对案涉小区进行物业服务享有相关权益，承担相应义务；2、交楼通知书一份，证明被告于2016年2月11日正式入住；3、收费公示照片一份，证明物业费每月每平方米为0.5元，每户每月加收公摊公共照明费用3元，全年36元；4、原告给被告下发的交费通知一份，证明原告督促被告交纳物业管理费，而被告未交纳的事实；5、2018年物业公司部分业主的部分交费登记表1份，部分业主交费收据复印件一份，证明收费合理合法，小区业主交费已过半。被告师朝阳认可未交物业费的事实，但抗辩称对原告的物业服务不满意。按照原来入住时签订的每月每平方米0.35元，现在物业收费是每平方米0.5元，原告没有通过业主的同意接手这个物业公司，现在又涨到0.5元，原告的服务达不到这个标准。为支持自己的主张，被告当庭提交证据材料，照片7张，证明小区内环境、道路情况，说明物业服务不到位。如果仍按原标准收取物业费可以交纳。当事人围绕诉讼请求庭审前依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的被告未交纳2018年的物业费640元的事实，本院予以确认。对当事人有异议的原告是否履行了应尽的服务义务？原告调整物业费是否合理？被告应否交纳拖欠的物业费？本院认定如下：原告提出自2011年1月1日入驻案涉小区进行物业管理服务以来，一直在按照原告与广泰房地产签订的前期物业服务协议中约定的有关权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用等规定进行物业管理服务，没有变更过物业服务公司，原告提交的公示照片，证明原告根据本地经济状况，于2018年调整物业收费为每月每平方米0.5元，公摊公共照明费用每户每月3元，垃圾清运费不再交纳。依法向小区业主进行了公示；物业费收费单据证明原告对案涉小区提供的物业服务，得到了广大业主的认可，公示后交费已经过半，按照物业法规定，物业费收交过半，就按照调整后收取，现在业主交费已经达到了98%；交楼通知书证明被告自2016年2月11日开始入住案涉小区至今，一直在享受原告提供的物业服务；催交费通知书证明原告向被告催交2018年（4-12月）物业费640元（含全年公摊照明费36元），被告至今未交纳的事实。被告抗辩称自己不交物业费是没有得到相应的物业服务，对于原告提交的物业费收据自己都不认识，无法确定真实性，不能确定真的达到了新的收费要求；很少见到原告清扫楼道；健身器材长久失修，有安全隐患；楼道内乱堆杂物，堵塞安全通道；整理绿草人员大清早的在小区内大声喧哗，影响业主休息；小区道路很少打扫，夏天不扫土，冬天不扫雪。自己提交的照片说明原告并没有进行相应物业服务，物业服务不到位，服务好了就会交费。对于被告提供的照片显示的情况，原告表示认可，提出物业人员和保洁人员每天都会对小区进行清扫，冬天备的有工业用盐融化冰雪，每周三是大扫除，清楚死角，有极个别人员随处丢垃圾，发现都会及时清扫；有的业主私自拔掉种好的草坪，经劝说不改，已经报房管部门处理，要求其补种草坪；楼道属安全通道，明确禁止堆放杂物，影响通行，对于乱堆杂物，物业已多次制止，但仍时有发生，原告会加大巡查力度，制止不文明行为，告诫工作人员工作期间不大声喧哗；维修路面和更新维修健身器材，按照规定需要动用小区的维修资金，需要小区大部分业主签字同意，业主不同意就没法启动维修资金，不是原告不作为，为了小区内的环境和安全，原告出资整修了部分道路和监控设备。上述事实说明，原告认为自2011年入驻案涉小区进行提供物业服务至今，得到了广大业主的认可，并自觉交纳物业费，调整物业费标准属正常行为，被告拖欠原告2018年的物业费640元，经原告催交，被告以原告服务不到位，案涉小区脏乱差，存在安全隐患，拒绝交纳。本院对此予以确认。本院认为,物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告依据与广泰房地产签订的前期物业服务协议，于2011年1月1日起入驻案涉小区并提供物业管理服务。被告作为该小区的业主，一直在享受原告提供的物业服务。作为物业服务合同的双方，被告享受物业服务，应当按时交纳物业管理费；原告应当尽心尽责履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，才能赢得业主的理解与认同。对于服务过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时认真予以整改，努力为业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。物业公司是以业主交纳物业费维持日常运转，进而提供相应的服务，若业主均不交纳物业费，将导致物业公司无法运转并提供服务，最后利益受损仍是业主自身。物业公司与业主只有相互理解，相互配合，才能使双方和谐相处达到共赢。被告提出的环境问题，安全隐患问题，说明被告是为了得到更好的物业服务，是为了小区的环境更美好，原告表示认可并积极给予协调解决，并就相关问题给予了解释，说明双方如果及时沟通，相关问题都会得到解决，小区的环境才会越来越好。小区内存在的安全隐患，作为原告应该及时发现及时处理，认真行使管理职责，确保小区内公民人身及财产的安全。虽然有些问题不属于原告职责范围，但原告仍然要积极配合有关部门进行整修。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告向被告张贴书面催交通知，并电话通知催交，证明被告无故拖欠原告物业服务费事实存在，原告要求被告交纳拖欠物业费的诉请，事实清楚，证据确实充分，本院依法予以支持，原告计算被告拖欠物业费640元数额正确，本院予以确认。关于原告要求被告逾期交费应支付违约金问题，由于被告提出的问题具有一定的正当性，且客观事实存在，原告在今后管理服务中应该查漏补缺，消除不安全隐患，和业主多沟通，多交流，积极改善和业主的关系，改善小区环境，尽最大能力满足业主的合理要求，使小区的管理服务不断地向着良性循环方向发展。故原告的此项请求，本院依法不予支持。被告抗辩称没有享受到物业服务，物业服务不到位，要求按照原收费标准交纳物业管理费理由不充分，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告师朝阳应于本判决生效后五日内支付原告临颍鸿泰物业管理有限公司2018年度物业服务费640元。二、驳回原告临颍鸿泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告师朝阳承担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  贾颖伟二〇一九年十一月八日书记员  邓小爽