云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初3494号原告：楚雄鸿昌物业管理有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇鹿城东路**，统一社会信用代码：91532300555118299G。法定代表人：刘志鸿，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李天明，云南律合律师事务所律师（特别授权）。被告：王树珍，女，1960年10月25日生，汉族，小学文化，云南省楚雄市人，昆明铁路局退休职工，户籍地云南省禄丰县，现住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：杨世忠，磐石法律服务所法律工作者（特别授权）。第三人：李贵源，男，1992年12月16日生，汉族，大专文化，云南省楚雄市人，务工者，户籍地云南省禄丰县，现住北京市。委托诉讼代理人：王树珍，女，基本信息同上，系第三人母亲（特别授权）。原告楚雄鸿昌物业管理有限公司（以下简称鸿昌物业）与被告王树珍、第三人李贵源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告鸿昌物业的委托诉讼代理人李天明，被告王树珍（第三人李贵源委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人杨世忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿昌物业向本院提出以下诉讼请求：一、判决被告王树珍支付自2015年3月1日至2019年3月1日的租金19200元（4800元/年×4年），按每年4800元的标准继续计算到被告王树珍将楚雄市房屋腾空交还原告时为止；二、判决被告王树珍将楚雄市房屋内的物品腾空，并将该房屋交还原告经营、管理；三、判决被告王树珍支付物业管理费1200元（200元/年×5年）、垃圾清运费480元（96元/年×5年）；四、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告放弃第三项诉讼请求。事实与理由：2014年3月1日，被告王树珍以李贵源的名义在原告鸿昌物业办公室与原告签订楚雄市的房屋租赁合同。合同约定：租赁期限为12个月，自2014年3月1日至2015年3月1日止，租金每月300元，一年一次性付清，而且以后每年的租金都在11月25日前交纳，同时约定若不按时交纳租金，原告有权及时收回该房屋；水电费、卫生费等费用由被告承担。合同签订后，被告王树珍一人独自在该房屋内居住生活至今，仅仅交纳了第一年的租金后，因第二年每月加了100元的租金，被告就一直以没有钱为由拒绝支付。每年原告都以不同的方式催收，并要求搬出，被告都找各种理由一拖再拖。被告王树珍于2017年11月24日以原告经营的房屋即办公楼系被告父亲刘志昆的安置房为由提起诉讼，要求将该房屋的产权办理在其名下，并要求原告以及楚雄中建房地产开发有限公司将该房屋腾空交还给被告王树珍，后来经过一审、二审，法院驳回了王树珍的诉讼请求。但是王树珍一直无理取闹，到处上访，不仅拒绝交纳每年的房租费和物管费、水电费、卫生费等费用，也拒绝搬出该房屋。另因该案所属房屋系楚雄市西门小区政府拆迁改造项目的国有资产，原告自2011年11月26日受楚雄市国有资本投资经营有限责任公司的委托一直管理着该小区，一直以来凡涉及该小区的所有经营管理、使用（包括物费的收取、租金的收取等）都由原告实际管理、使用。被告王树珍辩称，原告未提交证据证明自己对诉争房屋有所有权或处分权、管理权，因此原告应承担举证不能的法律后果。原告主张的两个法律关系不能一并处理。一、原告不是诉争房屋的所有权人，不享有诉争房屋的所有权和处分权，更不享有收益权。原告对本案诉争房屋不具备所有权和处分权，原告无权作为诉争房屋的房主对外出租并收益。虽然原告提交楚雄市国有资本投资经营有限责任公司授权委托书，楚雄市国有资本投资经营有限责任公司授权原告代表楚雄市国有资本投资经营有限责任公司对本案诉争房产经营管理，但原告提交的授权委托书的效力、真实性无法确定。另外，被告从另外一件案件中得知，本案诉争房屋的产权没有登记，产权无法确定。因此，原告不具备要求被告交纳房租和交回房屋的主体资格，其诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。二、被告的儿子李贵源与原告签订《租赁合同》时，李贵源并不知道原告不是房屋所有权人，也不知道原告对房屋没有处分权，所以才在原告提供的格式合同上签了字。此外，《租赁合同》签订的时间是2014年3月9日，租期1年，从2014年3月1日至2015年3月1日止，之后未再续签合同，根据法律规定，原告的主张已超过诉讼时效。三、本案原告的起诉涉及两个法律关系，房屋租赁合同纠纷和物业服务合同纠纷，不应在同一案件中一并解决。第三人李贵源的意见与被告王树珍的答辩意见一致。原告鸿昌物业围绕其诉讼请求及所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1．营业执照、法定代表人身份证明复印件；2.授权委托书复印件；3.租赁合同；4.楚雄市人民法院、楚雄州中级人民法院判决书复印件。被告王树珍针对其辩解，第三人李贵源针对其陈述，未向本院提交证据。本院组织当事人进行了举证质证，被告、第三人对于原告提交的证据1无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据认定如下：原告提交的证据2、3，能证明原告与第三人李贵源于2014年3月9日签订《租赁合同》及合同约定的内容，本院予以采信；证据4，对于判决书中楚雄市住房和城乡建设局回函的部分，本院予以采信。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月1日被告王树珍以李贵源（乙方）的名义与原告（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于楚雄市的房屋，租赁期限为12个月，自2014年3月1日至2015年3月1日止，租金每月300元，一年一次性付清。乙方若不按时支付房屋租金，甲方有权及时收回房屋。租期届满若乙方继续租用，应提前通知甲方，如甲方不自用继续出租应优先给乙方承租权。甲方因特殊情况拆迁或出售需要提前收回房屋，因提前15天通知乙方，乙方必须无条件服从甲方收回房屋。合同签订后，被告王树珍向原告交纳了第一年的租金。原告鸿昌物业提交的授权委托书复印件载明：楚雄市国有资本投资经营有限责任公司委托鸿昌物业代表其管理西门小区拆迁改造中相关国有资产的经营、使用事项，委托范围：原农机化学小职工住宅2幢、办公楼1幢；信义、凤鸣两个小区国有资产及闲置土地的管理使用。备注：西门小区拆迁改造时无条件交回上述管理、使用权。另查明，本院在（2017）云2301民初4190号案件中致函楚雄市住房和城乡建设局，2018年1月16日楚雄市住房和城乡建设局回函《楚雄市住房和城乡建设局关于对楚雄市人民法院受理原告王树珍诉被告楚雄中建房地产开发有限公司及楚雄鸿昌物业管理有限公司所有权确认纠纷一案相关问题的回复》，明确：楚雄中建房地产开发有限公司于2002年至2005年对西门小区进行拆迁改造，但该公司进行了一期拆迁改造后就终止了二期的拆迁改造工作，致使部分选择二期产权调换安置及虽选择一期产权调换安置但对《拆迁安置协议》存在分歧和异议的拆迁遗留问题一直未得到解决。为妥善解决西门小区拆迁改造遗留问题，切实维护被拆迁户的合法权益，楚雄市委、市人民政府于2013年8月成立了楚雄市解决西门小区旧城改造遗留问题协调领导小组办公室，对遗留问题进行协商解决。至2017年4月底，所涉及西门小区旧城改造遗留问题已基本解决完毕。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告主张其与被告王树珍成立房屋租赁合同关系，虽原告与被告王树珍签订《租赁合同》，被告王树珍亦按《租赁合同》约定交纳了第一年度的租金，但合同约定的期限自2014年3月1日至2015年3月1日，后未续签。《租赁合同》中租赁的房屋楚雄市房屋未办理产权登记，原告系涉案房屋所在小区的物业服务公司，原告提交2011年9月26日授权委托书复印件，欲证明其是受楚雄市国有资本投资经营有限责任公司的委托与原告签订《租赁合同》，授权委托书上注明：楚雄市国有资本投资经营有限责任公司委托西门小区拆迁改造时无条件交回上述管理，使用权，授权委托书的授权时间为2011年9月26日，该授权委托书为复印件，原告未提交其他证据相印证证明楚雄市房屋的产权人是原告或楚雄市国有资本投资经营有限责任公司，以及原告或楚雄市国有资本投资经营有限责任公司对上述房屋享有占有、使用权。且2018年1月16日楚雄市住房和城乡建设局《楚雄市住房和城乡建设局关于对楚雄市人民法院受理原告王树珍诉被告楚雄中建房地产开发有限公司及楚雄鸿昌物业管理有限公司所有权确认纠纷一案相关问题的回复》中载明西门小区拆迁改造于楚雄中建房地产开发有限公司于2002年至2005年对西门小区进行拆迁改造，授权委托书上注明西门小区拆迁改造时无条件交回上述管理、使用权。即使原告与楚雄市国有资本投资经营有限责任公司之间的委托关系成立，其依据授权委托实施的法律行为的法律后果应由楚雄市国有资本投资经营有限责任公司承担。综上，原告提交的证据不能证明对本案诉争房屋享有占有、使用权，原告与被告王树珍之间成立房屋租赁合同关系，故对于原告要求被告王树珍支付租金，腾空物品并返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告楚雄鸿昌物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计161元，由原告楚雄鸿昌物业管理有限公司负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  孙燕二〇一九年十一月十五日书记员  韩瑛