广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20202号上诉人（原审原告）：吴鹏。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东珠钢投资管理有限公司。法定代表人：吴秋婷。委托诉讼代理人：王非，系该司员工。被上诉人（原审被告）：广州四叶草酒店管理有限公司。法定代表人：冯坚强。委托诉讼代理人：梁智航，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。上诉人吴鹏因与上诉人广东珠钢投资管理有限公司（以下简称珠钢公司）、被上诉人广州四叶草酒店管理有限公司（以下简称四叶草公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初4496号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院判决：一、广东珠钢投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向吴鹏支付2017年9月1日至2018年5月10日期间的逾期交房违约金17073.23元。二、广东珠钢投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向吴鹏赔偿2018年5月11日至2019年1月8日期间的租金损失20626.67元。三、驳回吴鹏的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费547元，由吴鹏负担176元，由广东珠钢投资管理有限公司负担371元。上诉人吴鹏上诉请求：1、改判珠钢公司对房屋卫生间、楼梯、卧室进行修理、更换、重做；2、变更原审第一项判决为：珠钢公司支付2017年9月1日至2017年11月12日期间的逾期交房违约金6326.67元（73日2600元/月÷30）；3、变更原审第二项判决为：珠钢公司支付2017年11月13日至2019年1月8日期间的租金损失36573.33元（4222600元/月÷30）；4、改判四叶草公司对第3项上诉请求承担连带赔偿责任；5、判令珠钢公司、四叶草公司承担本案一、二审全部案件受理费。上诉的主要事实与理由：一、《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因珠钢公司迟延交付房屋己实际造成了吴鹏的租金损失，涉案房屋买卖合同中约定的迟延履行违约金低于实际租金损失，故吴鹏诉请增加违约金，于法有据，为此，法院应当按照租金标准增加珠钢公司应付的逾期交房违约金。二、四叶草公司以公共配套等原因拒绝进驻和返租，与珠钢公司串通欺骗吴鹏，应承担连带赔偿责任。珠钢公司上诉请求：l、撤销原审判决第一项，改判为珠钢公司向吴鹏支付2017年9月1日至20l7年11月12日期间的逾期交房违约金4945元；2、撤销原审判决二项改判为珠钢公司无须向吴鹏赔偿租金损失，由四叶草公司向吴鹏赔偿2017年11月13日至2018年6月10日期间的租金损失17529元。3、上诉费由被上诉人承担。上诉的主要事实与理由：一、吴鹏于2017年11月12日收楼，原审法院计算逾期交楼违约金至2018年5月10日有误。原审中，吴鹏已确认2017年11月12日办理收楼手续，故支付逾期交楼违约金的期间应为2017年9月1日至2017年11月12日，共4945元(67750973天0.0001)，与原审判决的逾期交房违约金差额为12128元。二、吴鹏与四叶草公司已就涉案房屋签订《租赁合同》，由珠钢公司承担租金损失缺乏事实与法律依据。四叶草公司与吴鹏就涉案房屋签订的《租赁合同》是真实有效的，双方应予以履行。吴鹏收楼后的租金损失应向《租赁合同》的相对方四叶草公司主张，四叶草公司不能以珠钢公司未取得《竣工验收备案表》来对抗不承担租金损失。原审法院判决由珠钢公司承担吴鹏的租金损失缺乏事实与法律依据，会对涉案项目其他业主产生“羊群效应”，会造成无可估量的损失，引起社会的不稳定。三、四叶草公司与吴鹏在原审中已确认于2018年6月11日解除双方签订的租赁合同，原审法院计算租金损失至2019年1月8日有误。吴鹏与四叶草公司已于2018年6月11日解除涉案房屋的租赁合同，故即使计算吴鹏的租金损失，也只能从2017年11月13日起计算至2018年6月10日止，即17529元(2600÷31209天)。与原审判决的租金损失差额为3097元。本案中吴鹏并未在举证期内提供2018年6月11日后存在租金损失的证据，应承担举证不能的责任，实际上吴鹏此后并不存在租金损失的事实。被上诉人四叶草公司答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吴鹏、珠钢公司的上诉请求。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合吴鹏、珠钢公司上诉意见以及四叶草公司答辩意见，评析如下：1、关于吴鹏上诉要求对讼争房屋卫生间、楼梯、卧室进行修理、更换、重做的问题。从吴鹏提交的装修平面示意图来看，该示意图并非双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》的组成部分，而珠钢公司在售楼时，已在样板间明确标明该样板间非交房标准，现房屋的卫生间、楼梯、卧室等设置并未违反《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》的约定，故吴鹏该上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。2、关于珠钢公司应承担违约责任及四叶草公司是否应承担连带责任的问题。吴鹏在珠钢公司未取得《竣工验收备案表》的情况下，已于2017年11月12日实际接收房屋，故逾期交房违约金应计至该日。至于违约金的标准，双方约定每日按总房价款0.01%的标准支付，合同是双方意思自治的选择，吴鹏在签署时并未提出异议，现吴鹏要求按租金标准增加逾期交房违约金，本院不予支持。为此，珠钢公司应向吴鹏支付2017年9月1日至2017年11月12日的逾期交房违约金4945.82元（677509元73天0.01%）。原审对此认定和处理欠妥，本院予以纠正。关于租金损失问题，吴鹏主张的2017年9月1日至2017年11月12日期间的租金损失可在上述违约金中得到相应补偿，而因未达法定标准导致吴鹏未能正常使用涉案房屋的租金损失则应由珠钢公司承担赔偿责任。珠钢公司虽然在2018年11月12日取得《竣工验收备案表》，但至2019年1月8日原审庭审时才出示给吴鹏，故珠钢公司应向吴鹏赔偿2017年11月13日至2019年1月8日的租金损失共36573.33元（422日2600元÷30日）。原审对此认定和处理亦欠妥，本院予以纠正。珠钢公司上诉认为应计算至2018年6月10日，理据不足，本院不予采纳。至于吴鹏要求四叶草公司与珠钢公司承担连带清偿责任问题，因本案吴鹏主张的损失是因珠钢公司逾期交房而产生，而四叶草公司与逾期交房并无因果关联，故对该上诉意见，本院亦不予支持。综上所述，珠钢公司上诉请求、理由均不成立，对其上诉意见应予驳回。吴鹏部分上诉意见成立，本院予以采纳，其余上诉意见亦予驳回。原审判决认定事实清楚，但部分处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初4496号民事判决第三项；二、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初4496号民事判决第一项为：广东珠钢投资管理有限公司在本判决送达之日起十日内向吴鹏支付2017年9月1日至2017年11月12日期间的逾期交房违约金4945.82元；三、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初4496号民事判决第二项为：广东珠钢投资管理有限公司在本判决送达之日起十日内向吴鹏赔偿2017年11月13日至2019年1月8日期间的租金损失共36573.33元。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费547元，由吴鹏负担176元，由广东珠钢投资管理有限公司负担371元。二审案件受理费180.65元，由吴鹏负担25元，由广东珠钢投资管理有限公司负担155.65元。本判决为终审判决。审判长  杨晓航审判员  谭健颖审判员  肖逸思二〇一九年十一月十二日书记员  叶永峰梁月英