成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初2559号 原告：潘旭锋，男，彝族，1988年5月3日出生，住成都市温江区。 原告：钟洪菊，女，汉族，1989年11月1日出生，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：刘琴，四川启道律师事务所律师，特别授权代理。 被告：四川亚东房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区年丰巷**附**。 法定代表人：陈治春，董事长。 委托诉讼代理人：李兴强，男，汉族，1982年1月8日出生，住四川省双流县，该公司工作人员，特别授权代理。 原告潘旭锋、钟洪菊诉被告四川亚东房地产开发有限公司（以下简称亚东公司）房屋买卖合同纠纷案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘旭锋、钟洪菊的委托诉讼代理人刘琴，被告亚东公司的委托诉讼代理人李兴强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘旭锋、钟洪菊向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告向二原告支付迟延办理房屋所有权证书违约金162840元（违约金以购房款575000元为基数，按每日万分之四计算，合计708天）；2、本案诉讼费、保全申请费由被告承担。事实与理由：二原告与被告于2013年2月25日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买四川省成都市温江区德通桥路99号紫钻时代3栋3单元1803号房屋，购买房屋的总价款是575000元。按照《商品房买卖合同》第十九条及《商品房买卖合同补充协议》第七条第4项之约定，开发商应在取得《房屋竣工验收备案表》之日起600个工作日内办理房屋产权证，如开发商在约定时间内未办理房屋所有权证的，逾期每日按房价总价款的万分之四支付违约金给买受方。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款项，并按照要求支付了办理房屋所有权证书所需的相关资料及费用。经查询，被告在2013年8月26日已取得《房屋竣工验收备案表》，根据合同的约定，被告应在2016年1月18日之前为原告办理房屋所有权证书，但被告于2017年12月26日才为二原告办理案涉房屋的房屋所有权证书，逾期708天，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律和《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》诉至法院。 亚东公司辩称，潘旭锋、钟洪菊按约履行了支付全部购房款的义务，2013年8月26日，亚东公司取得了案涉房屋所在楼栋的《房屋竣工验收备案表》。其确实存在延迟办证情形，违反了合同的约定，但合同约定的违约金过高，希望能调低违约金。2016年8月22日，因政策原因无法办理房屋所有权证书，只能办理不动产权证书，且办理不动产权证书又增加了办理事项，所以违约金应当计算至2016年8月16日。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年2月25日，二原告与被告亚东公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，亚东公司将其开发建设的四川省成都市温江区德通桥路99号紫钻时代˙格澜威尔小区3栋3单元1803号房屋出售给潘旭锋、钟洪菊，购房总价款为575000元，合同购房款的支付方式为贷款方式付款。2017年12月26日亚东公司已为潘旭锋、钟洪菊办理完毕房屋产权证书。 《商品房买卖合同》第十九条关于转移登记的约定为：“买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记”，《商品房买卖合同补充协议》第七条第4项约定；“出卖人应在取得《房屋竣工验收备案表》之日起600个工作日内为买受人办理房屋所有权证。如出卖人未能在约定的时间内为买受人办理房屋所有权证书，买受人不退房，逾期每日出卖人按买受人已付房价款万分之四支付违约金”。 另查明，2016年1月19日之前，潘旭锋、钟洪菊已经履行完毕575000元购房款支付义务，亚东公司同意逾期办理案涉房屋的房屋所有权证违约金从2016年1月19日起算。潘旭锋、钟洪菊于2017年12月26日取得案涉房屋的不动产权证书。成都市温江区国土资源局于2016年8月12日发布《关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告》，通告规定自2016年8月22日起，在温江区范围内实施不动产统一登记，通告第三条载明：“自2016年8月22日9：00起，温江区启用不动产登记簿证，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书”。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告》等证据在卷予以佐证。 本院认为，潘旭锋、钟洪菊与亚东公司签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。 本案争议的焦点：1、亚东公司逾期为潘旭锋、钟洪菊办理房屋所有权证书的违约金的截止时间是何时；2、潘旭锋、钟洪菊按照已付房价款万分之四的计算标准主张逾期办理案涉房屋所有权证书的违约金是否过高。 对于上述争议焦点，本院具体评析如下： 关于亚东公司逾期为潘旭锋、钟洪菊办理房屋所有权证书的违约金截止时间的问题。 亚东公司对潘旭锋、钟洪菊主张计算逾期办理房屋所有权证违约金的起算日期（2016年1月19日）没有异议，即应当在2016年1月18日之前为潘旭锋、钟洪菊办理房屋所有权证书，但亚东公司在2017年12月26日才为其办理不动产权证书，故亚东公司已构成违约，本院确认亚东公司应当承担向潘旭锋、钟洪菊给付违约金的违约责任。但2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》第二十一条第二款规定：“不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”成都市温江区实行不动产统一登记，2016年8月22日起，亚东公司根据《不动产登记暂行条例》、《关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告》的规定，不能继续为潘旭锋、钟洪菊办理房屋所有权证，关于《商品房买卖合同》中约定的亚东公司向潘旭锋、钟洪菊负担办理房屋所有权证的义务属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于法律上不能履行的情形。故，潘旭锋、钟洪菊主张违约金的截止时间因2016年8月22日温江区不动产统一登记的实施应计算至2016年8月22日止。 关于潘旭锋、钟洪菊按照已付房价款万分之四的计算标准主张逾期办理案涉房屋所有权证书的违约金是否过高的问题。 亚东公司在庭审过程中抗辩合同中约定的逾期办理房屋所有权证的违约金过高，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“违约方主张违约金约定过高调整的前提是违约方给守约方造成实际损失”参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”的规定。本案中，潘旭锋、钟洪菊未举证证明亚东公司违约给其造成了实际损失，亦未对“日万分之四”的违约金计算标准约定合理提供相应的证据。本院结合合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将逾期办理房屋所有权证违约金的计算标准调低至日万分之一。 关于潘旭锋、钟洪菊请求亚东公司支付保全申请费的问题。 《诉讼费用交纳办法》第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施；”及第三十八条第三款关于“本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求”之规定。潘旭锋、钟洪菊提起本案诉讼时将相关诉前财产保全申请费列入诉讼请求，此诉讼请求符合法律规定。本案中，潘旭锋、钟洪菊未提交证据证明实际产生了保全申请费，因此，潘旭锋、钟洪菊该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、四川亚东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向潘旭锋、钟洪菊支付违约金12477.5元（违约金计算方式为：购房总价款575000元为基数，按每日万分之一计算，从2016年1月19日起计算至2016年8月22日止）； 二、驳回潘旭锋、钟洪菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取1778元，由四川亚东房地产开发有限公司负担778元，由潘旭锋、钟洪菊负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 孙 怡 二〇一九年十一月十二日 书记员 高思佳 附：相关法律依据 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。