贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2247号上诉人(一审被告):凯里市鑫鼎房地产开发有限公司，住所：凯里市宁波路**。法定代表人：张玉荣，总经理。委托诉讼代理人：龙铁、袁海娥，贵州贵信律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：何建军，男，汉族，四川省内江市人，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：宋建强，男，汉族，贵州省台江县人，，住凯里市委托诉讼代理人：梁恩焕，男，侗族，贵州省凯里市人，，住凯里市上诉人凯里市鑫鼎房地产开发有限公司（以下简称“鑫鼎公司”）因与被上诉人何建军合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初3880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。鑫鼎公司上诉请求：撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初3880号民事判决，驳回被上诉人要求退还燃气开户费、闭路电视开户费的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。上诉人收取的“三通费”实为代收代缴，上诉人并未占有，“三通费”并未列入建设成本。房主安装且享受了“三通”服务，由其承担这些费用是合情合理的；一审法院没有实事求是且辩证的分析问题，而是推定的逻辑进行判断，导致对双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋价款已包含了“三通费”的错误认定，同时进一步错误认定《补充协议》属于无效的格式条款。2.一审法院适用法律错误。一审法院直接适用《合同法》关于格式合同的法律效力和贵州省地方性法规来认定《补充协议》无效，属适用法律错误。何建军辩称：“三通费”是属于建设费用，包含在房价之中，上诉人所称代收不是事实。根据相关规定，商品房配套的基础建设费用应当包含在商品房销售价格中，不得另行向买受人收取。相关规定是2009年5月31日颁布的，在此后上诉人才与被上诉人签订的合同，签订合同时上诉人应当知道相关规定内容，但仍以格式合同形式与被上诉人签订合同，没有进行提示注意或相关注解说明。根据《合同法》第五条“任何一方不得把自己的意志强加给另一方”和第七条“违反行政法规的合同内容无效”，那么，被上诉人是在不知情的情况下签订的合同应属无效。综上，上诉人认为一审认定事实清楚，判决合理合法，请求维持一审判决。何建军向一审法院起诉请求：判令被告退还原告电表开户费520元、燃气费开户2400元、闭路电视开户费980元，合计3900元。一审法院认定事实：2014年2月26日，以何建军为买受人、鑫鼎房产为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，双方对所购房屋的面积、房号、购房款金额及付款方式进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条计价方式与价款：“1、按照套内建筑面积计算，总价款533,636元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。而《商品房买卖合同》第十二条又约定有城市基础设施：“1、上水、下水交付时达到使用条件；2、供电交付时达到使用条件；……5、电话通信交付时线路敷设到户；6、有线电视交付时线路敷设到户；7、宽带网络交付时线路敷设到户。以上第2、4、5、6、7由买受人自行办理开通使用手续。”及第十四条第（四）项约定:“双方同意按照下列第2种方式缴纳相关费用：本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第1项专项维修资金、2项契税、3项物业服务费用、5项水电开户、闭路电视开户、燃气开户费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证，”。同时，在《补充协议》第5条约定：“燃气管道建设维护费（燃气开户费）2400元，水、电、电视等开户费用由买受人承担，并在办理交房时交纳”。合同签订后，被告于2015年10月30日向原告收取电表开户费520元，燃气开户费2400元，电视开户费985元，被告向原告出具了《收款收据》。2018年底，原告在了解关于“三通费”的相关政策后，认为被告收费无据，遂提起诉讼要求退还，案件经调解未果。另查明，在房屋建设过程中，鑫鼎房产与凯里市新能燃气有限公司签订有《凯里市城市管道燃气安装协议》及《补充协议》，约定对“鑫鼎国际名居”小区工程一期管道燃气进行安装，安装户数为992户。一审法院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利、义务，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案中，原、被告虽然签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》格式文本中对“三通费”等由买受人自行承担，但根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，燃气管道开通费、电表开户费、有线电视开通费三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。同时，贵州省人大常委会2009年制定实行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复中已明确新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。基于双方签订的《商品房买卖合同》第十二条关于房屋交付时供水、供电应达到使用条件，燃气、电话通信、电视线路敷设到户及第七条关于出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用的约定，“三通费”于规于约均应当包含在商品房销售价格之中。鑫鼎房产在买受人无从知晓“三通费”的相关法规、政策规定下，采取在《商品房买卖合同》及《补充协议》中以格式文本的形式将本应包含在房屋价格成本中的上述费用在格式条款中转嫁给购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，该条款应属无效，无效的条款自始无法律约束力。因此，鑫鼎房产向购房人收取燃气管道开通费、电表开户费、有线电视开通费不仅违反了上述规定，亦违反了合同关于计价方式的约定。因此，原告主张退还所交上述费用，予以支持。关于鑫鼎房产委托诉讼代理人在庭审中辩称关于“三通费”系经双方协商自愿在合同中予以签字认可，应由购房人承担，系代收代缴费用的关系，但却未能提供其在销售房产时，已向买受人公开告知有关“三通费”应当由房开商自行承担的建设费用的政策规定下，买受人仍自愿放弃该权利，主动承担“三通费”的直接证据，也无相关部门向鑫鼎房产出具委托收取开户费的法律文件，故对此抗辩意见，不予采纳。关于本案的诉讼时效问题。诉讼时效期间应自权利知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。“三通费”属房开商承担的建设成本，按照日常法则本应无须与买受人协商承担，而鑫鼎房产却在合同文本中以格式条款的形式将争议费用的负担转嫁给购房人，原告虽签订了合同，但购房人作为普通消费民众，无从广泛知晓涉及房地产开发管理的相关法规及政策性规定，鑫鼎房产既然未能提供其在房产销售时向购房人公开告知有关“三通费”的政策或购房人何时知晓政策的直接证据，本案权利主张的时效理应从购房人知道权利受侵之日起计算，故对鑫鼎房产委托诉讼代理人提出已过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条,《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：凯里市鑫鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还何建军交纳的燃气费开户2400元、电表开户费520元、闭路电视开户费980元，共计3900元。本院二审期间，上诉人鑫鼎公司提交以下证据：工程合同书和供电开户发票，拟证明一户一表费是房开代收代缴的事实。经质证，被上诉人认为，上诉人没有告知被上诉人相关政策和约定，被上诉人也没看到上诉人代收代缴的书面文件，所以“三通费”属于上诉人自己收费的行为，应不合法。被上诉人不知道房价的构成情况，上诉人没有证据证明房价没有包含“三通费”。上诉人提供的证据不能支撑其理由成立，应不予采信。本院经审查认为，上述证据均未能实现上诉人的证明目的，故不能作为本案的定案依据。二审期间被上诉人未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点，一是双方签订的《商品房买卖合同》约定的“三通费”由买受人承担是否合法有效；二是本案是否超过诉讼时效。针对争议焦点，分述如下：一、关于《商品房买卖合同》约定“三通费”由买受人承担是否合法有效的问题。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。”贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确指出：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。上述规定虽不属法律法规，但是其与《商品房销售管理办法》第七条第一款第（六）项“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。”所保护法益价值取向一致。虽双方当事人在《商品房买卖合同》中约定“水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”，上诉人以此将本应由自己履行的义务通过与被上诉人签订格式条款转嫁给房屋买受人，属上诉人以提供格式条款的形式免除其责任、加重相对人责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”综上，上诉人的上诉理由于法无据，本院不予采纳。二、关于本案是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效从当事人知晓或应当知晓其权利已受侵害时起算，作为购房者，在房开商未明示的情况下，确实不知“三通费”作为建设成本的规定，故诉讼时效应当从其知晓其权利受到侵害时起算，一审法院认定本案未超过诉讼时效并无不当，故该上诉理由本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人凯里市鑫鼎房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十一月五日法官助理刘于麟书记员蒋诚宵