四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初4286号 原告：成都天投科技投资有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区正兴街道湖畔北路****楼。 法定代表人：戴流灏，董事长。 委托诉讼代理人：徐瑶函，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：巫飏逸，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：四川易海华科技有限公司，住所地四川省成都市天府新区新兴街道天工大道****。 法定代表人：周建华，董事长。 委托诉讼代理人：李金华，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。 原告成都天投科技投资有限公司（以下简称天投公司）与被告四川易海华科技有限公司（以下简称易海华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天投公司委托诉讼代理人徐瑶函、巫飏逸，被告易海华公司法定代表人周建华及委托诉讼代理人李金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天投公司向本院提出诉讼请求：1.判令易海华公司向天投公司支付自2019年1月1日起欠付的房屋租金，共计34453.33元；2.判令易海华公司向天投公司支付逾期支付房屋租金的违约金，以逾期支付的房屋租金为基数，自逾期之日（2018年11月21日）起至天投公司实际收到款之日止（暂计算至2019年7月31日），依据《租赁合同》约定，每日按所欠租金总额的千分之三计算，共计28054.08元；3.案件诉讼费、律师费由易海华公司承担。事实与理由：2017年11月，天投公司、易海华公司签订《天科创造产业基地（新兴工业园标准厂房项目）公寓租赁合同》（合同编号:TKT-B（标准厂房）-C-201711-39）,约定易海华公司承租天投公司位于成都天府新区新兴街办天工大道916号天科创造产业基地（新兴工业园标准厂房项目）公寓共计3间房屋，租赁期限为2017年11月6日至2018年11月5日，租金标准为40800元/年，租金按年支付，先付后用，支付期限为合同签订后15日内。合同签订后，天投公司按照约定将租赁房屋交付易海华公司使用。合同约定的租赁期限届满后，易海华公司仍继续使用案涉房屋至今。《租赁合同》继续有效。但自2018年11月6日起，易海华公司逾期支付租金。经天投公司多次电话、书面催缴，易海华公司仍拒绝补缴租金及违约金。根据合同约定，易海华公司逾期付款的，应当每日按所欠租金总额的千分之三缴纳违约金。 易海华公司辩称，请求法院对天投公司提出的过高租金及违约金进行调低。天投公司主张的律师费不应支持。易海华公司属于天府新区引进的科技创新项目。该项目从事国家半导体、集成电路芯片及计算机软件等高精技术设计生产和销售。受中美贸易影响，易海华公司出口销售受到较大影响。天府新区引进该项目时，易海华公司承租了天投公司的厂房作为生产基地，并签订了房屋租赁合同。双方签订的租赁合同违约金标准高达每日千分之三，折合年利率为110%。根据易海华公司了解，附近园区租金远远低于天投公司提供的25元/平方米/每月，有的只有15元/平方米/每月而且包含物业。2018年底，易海华公司向相关部门提出申请，要求按照普惠政策支付房租及各项违约金。相关部门同意按照普惠政策执行并免除违约金，但前提为易海华公司结清2018年房租。之后，易海华公司将2018年房租结清，但天投公司并没有执行普惠政策。此外，2018年10月11日，易海华公司已向经发局申请退掉13间空房，其中包含这3间。这3间目前仍然空置，没有人居住。 本院经审理认定事实如下：2017年11月，天投公司作为出租人与作为承租人的易海华公司签订《天科创造产业基地（新兴工业园标准厂房项目）公寓租赁合同》（合同编号:TKT-B（标准厂房）-C-201711-39）,约定天投公司将位于成都天府新区新兴街办天工大道916号天科创造产业基地案涉房屋3间租赁给易海华公司使用。双方在合同中对租赁期限、租金及支付方式、物业管理及物业管理费、其他权利义务等事项进行了明确约定。其中，租赁期限为2017年11月6日至2018年11月5日;租金标准为1400元/间/月（60㎡八人间）、1000元/间/月（42㎡四人间）；合同总额为40800元；支付方式为每年支付一次，遵循先付后使用原则，于合同签订之日起15日内支付。上述合同签订后，天投公司将案涉房屋交付易海华公司使用，易海华公司按约向天投公司缴纳租赁期间房屋租金。合同约定到期后，双方未续签或另行签订案涉房屋书面租赁合同。易海华公司继续占有、使用案涉房屋。 另查明，本案本院立案后，易海华公司于2019年10月30日通过EMS向天投公司邮寄《关于四川易海华科技有限公司公寓退租的申请》，要求对相关相关公寓租赁合同涉及的36个房间退租。该申请所附《空置宿舍明细》包含了案涉房屋。 上述事实有当事人提交并经质证的《天科创造产业基地（新兴工业园标准厂房项目）公寓租赁合同》、《物业服务合同》、《宿舍物资签收记录表》、EMS邮单、《关于四川易海华科技有限公司公寓退租的申请》等，以及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1.易海华公司是否应当支付天投公司自2019年1月1日起欠付的房屋租金。如应支付，具体金额为多少；2.易海华公司是否应当支付天投公司逾期支付房屋租金的违约金。如应支付，具体金额为多少；3.易海华公司是否应当支付天投公司本案律师费。对此，本院做如下评述： 关于易海华公司是否应当支付天投公司自2019年1月1日起欠付的房屋租金及具体金额的问题。本案中，易海华公司与天投公司签订的《天科创造产业基地（新兴工业园标准厂房项目）公寓租赁合同》不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效，应视为双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据本案查明事实，双方合同约定期限到期后，未就案涉房屋续签或另行签订书面合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，易海华公司与天投公司签订的《天科创造产业基地（新兴工业园标准厂房项目）公寓租赁合同》继续有效，易海华公司应当按照原合同约定标准和支付方式向天投公司支付案涉房屋租金。易海华公司认为不应当支付案涉房屋租金的理由主要有三：一是附近园区租金远远低于双方合同约定租金；二是相关部门同意按照普惠政策执行并免除违约金；三是已向相关部门提出申请退掉案涉3间房屋。但本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”也即，依法成立的合同具有权利、义务的相对性。本案案涉合同签订的主体为易海华公司和天投公司，确定双方权利义务的依据也为双方签订的案涉合同。故易海华公司上述主张因无法律依据，本院不予采纳。至于易海华公司关于案涉房屋目前仍然空置，没有人居住故不应支付房屋租金的主张。本院认为，天投公司已将案涉房屋交付易海华公司占用、使用，易海华公司无论基于何种原因致使案涉房屋空置系易海华公司自身原因所致，而非天投公司存在违约行为所致。易海华公司上述主张，既非法定免责事由，也非双方合同约定的免责事由。故易海华公司关于房屋空置故不应支付租金的主张因无法律依据，本院不予采纳。此外，易海华公司与天投公司签订的《天科创造产业基地（新兴工业园标准厂房项目）公寓租赁合同》虽在合同约定期满后继续有效，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限应视为不定期。而本案立案后审理过程中，易海华公司于2019年10月30日通过EMS向天投公司邮寄《关于四川易海华科技有限公司公寓退租的申请》，要求退租案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，应视为易海华公司于2019年10月30日解除与天投公司就案涉房屋之间的租赁关系。但易海华公司仍应支付解除之前租金33758元（40800元/年÷365天×302天）。 关于易海华公司是否应当支付天投公司逾期支付房屋租金的违约金及具体金额的问题。如上所述，易海华公司与天投公司签订的《天科创造产业基地（新兴工业园标准厂房项目）公寓租赁合同》继续有效，且易海华公司存在欠付案涉房屋租金的事实即存在违约行为，故易海华公司应当支付天投公司逾期支付房屋租金的违约金。就违约金具体金额而言，天投公司主张双方在合同中有明确约定即“每逾期一天须额外按所欠租金总额的千分之三缴纳滞纳金”；易海华公司主张过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用中若干问题的解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，因天投公司未提交其实际损失的相关证据，故根据公平原则和诚实信用原则就天投公司所主张的违约金，调整为以易海华公司欠付租金为基数，自逾期支付之日即2018年11月21日起至欠款付清之日止，按年利率10%计算。 关于律师费的问题。因易海华公司与天投公司签订的《天科创造产业基地（新兴工业园标准厂房项目）公寓租赁合同》中未对纠纷、诉讼产生律师费用进行约定，故本院对天投公司该项主张不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用中若干问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告四川易海华科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都天投科技投资有限公司支付租金33758元及违约金（违约金计算方法：以租金33758元为基数，从2018年11月21日起计算至本判决确定的租金付清之日止，以年利率10%为标准进行计算）； 二、驳回原告成都天投科技投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费681元、保全费1131元，共计1812元，由被告四川易海华科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夏旭东 二〇一九年十一月十二日 书记员  陈代丽