黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终7765号上诉人（原审被告）：郎金昌，男，1985年6月15日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：王有东，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐璐，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李珊珊，女，1983年10月20日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李宏，北京市百瑞（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人郎金昌因与被上诉人李珊珊物权保护纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初1035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人郎金昌的委托诉讼代理人王有东、徐璐，被上诉人李珊珊的委托诉讼代理人李宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郎金昌上诉请求：1.撤销哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初1035号民事判决书；2.改判或发回重审。事实和理由：一、本案应当适用买卖不破租赁原则。1.本案涉及的双方主体均为平等民事主体，属于合同法的适用范围。一审法院认为李珊珊取得案涉房产所有权系基于法律文书所引起的物权变动，不适用于《合同法》关于买卖不破租赁的相关规定，郎金昌认为一审法院适用法律错误。本案所涉及的物权纠纷是基于平等民事主体郎金昌与李珊珊之间，并且是在案涉房屋处于租赁期间发生的所有权变动，一审法院对郎金昌租赁关系在先的事实均予以认可。一审法院仅因为李珊珊获得房产的途径为司法拍卖，便认定李珊珊与郎金昌非平等民事主体，没有任何法律依据。所以本案应当适用《合同法》第229条及《城镇房屋租赁管理办法》第11条之规定，即房屋的受让人应当继续履行原租赁合同。2.案涉房产的租赁关系不受拍卖行为所阻却。案涉房屋租赁在先，拍卖在后，并且案涉房产出租前不存在被设立抵押或被查封的情形，所以依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，本案不属于所列示的租赁关系阻却事由。故涉案房产的租赁关系不受拍卖行为所阻却，郎金昌有权请求李珊珊继续履行原租赁合同。二、房产交付应由哈尔滨市中级人民法院执行局处理。涉案房产是由哈尔滨市中级人民法院执行局进行拍卖，但拍卖过程中并未对房屋存在租赁、占用情况如实告知李珊珊。对于该部分事实，郎金昌申请调取李珊珊与中院执行局的询问笔录，申请调取涉案房产前所有人许国宏与中院执行局的询问笔录，以及申请王某出庭作证，均能证实涉案房屋在拍卖时处于租赁状态，却均被一审法院拒绝，郎金昌认为一审法院在刻意回避本案的关键问题。另外，中院执行局未对房产的占用权属等情况进行调查，未通知相关利害关系人，也没有将房屋处于租赁状态的实际情况进行公示，该一系列行为均违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、第十条、《最高人民法院人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，所以本案的房屋交付最终应当由市中院执行局解决，而不应由郎金昌承担执行人的过失或瑕疵，郎金昌无理由承担损失。三、哈尔滨市中级人民法院对于本案具有关联性，郎金昌申请集体回避。本案产生的纠纷根源在于市中院执行局的不合法拍卖行为，本案的二审法院即哈尔滨市中级人民法院与市中院执行局存在关联性，存在对关键问题有隐瞒的潜在可能，易引发诉累，严重损害郎金昌的合法权益，所以郎金昌请求哈尔滨市中级人民法院在本案中集体回避。综上，郎金昌认为原审法院认定事实不清，适用法律不当，故依法提起上诉。李珊珊辩称：不同意郎金昌的上诉请求，李珊珊认为一审判决适用法律正确，判决适当，希望二审法院驳回郎金昌的上诉请求，维持一审判决。李珊珊向一审法院起诉请求：1.判令郎金昌从李珊珊的位于道外区××里小区××、××、××号的房产内迁出并赔偿占用期间，自2018年11月1日占用之日起至实际迁出之日止的损失。（其中2018年11月1日-2019年3月31日，5个月期间的损失是5万元，自2019年4月1日起按照年租金12万元标准计算，计算至迁出之日止）；2.由郎金昌承担本案所有的诉讼费用。一审法院认定事实：案外人牛云涛与哈尔滨市创富房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，哈尔滨市仲裁委员会于2013年12月27日作出[2013]哈仲调字第070号调解书。该调解书生效后，哈尔滨市创富房地产经纪有限公司未履行调解书确定的义务，牛云涛向哈尔滨市中级人民法院申请强制执行。该案件执行过程中，对哈尔滨市创富房地产经纪有限公司法定代表人许国宏名下的位于哈尔滨市道外区大方里小区25栋副一层1号、××号、××号房产依法拍卖。2015年1月12日，李珊珊通过网络竞价的方式以940800元的价格竞得拍卖房产。哈尔滨市中级人民法院向哈尔滨市住房保障和房产管理局送达了（2014）哈执字第111-××号执行裁定书、协助执行通知书，哈尔滨市住房保障和房产管理局协助将案涉房产更名至李珊珊名下。2015年9月11日，李珊珊办理了哈尔滨市道外区大方里小区205栋-1层1、××号房产（产权证号为哈房权证外字第××号）、哈尔滨市道外区大方里小区205栋-1层××号房产（产权证号为哈房权证外字第××号）的房屋所有权证。2017年，因案外人哈尔滨新宠儿经贸有限公司占用案涉房产，李珊珊诉至一审法院，要求哈尔滨新宠儿经贸有限公司迁出并赔偿占用期间的损失。一审法院于2017年11月10日作出（2017）黑0104民初7980号民事判决书，判决哈尔滨新宠儿经贸有限公司迁出并赔偿李珊珊占用房产的损失。该案判决生效后，哈尔滨新宠儿经贸有限公司向哈尔滨市中级人民法院申请再审，哈尔滨市中级人民法院于2018年7月24日作出（2018）黑01民申208号民事裁定书，驳回了哈尔滨新宠儿经贸有限公司的再审申请。另查明，（2017）黑0104民初7980号民事判决书生效后，李珊珊向一审法院申请强制执行。一审法院于2018年6月11日依法公告责令被执行人自争议房产内迁出。该案件执行过程中，郎金昌作为案外人向一审法院提出执行异议，主张其与原所有权人许国宏签订了租赁合同，租赁期自2013年9月6日至2033年9月5日，主张即使哈尔滨新宠儿经贸有限公司迁出房屋，也应将案涉房屋交还给郎金昌，一审法院于2018年7月18日作出（2018）黑0104执异81号执行裁定，一审法院认为，争议房的产权变动是通过法院拍卖程序完成，因此郎金昌的异议主张应在哈尔滨市中级人民法院执行拍卖程序中提出，故裁定驳回了郎金昌的异议请求。因郎金昌占有案涉房产，故李珊珊诉至一审法院。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，李珊珊通过法院拍卖程序取得了案涉房产的所有权，依法对案涉房产享有占有、使用、收益和处分的权利，李珊珊诉请郎金昌自案涉房屋中迁出，符合法律规定，一审法院予以支持。郎金昌主张，本案适用于买卖不破租赁原则，《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”故“买卖不破租赁原则”适用于平等主体之间的民事法律关系的设立、变更和终止，本案中，李珊珊取得案涉房产的所有权，系基于生效法律文书所引起的物权变动，不适用于《合同法》的相关规定，故对郎金昌的主张，一审法院不予支持。郎金昌在庭审中向一审法院提出，申请案外人王某出庭作证，意在证明郎金昌与许国宏之间房屋租赁关系的真实性，因李珊珊取得物权系基于法院的拍卖程序，郎金昌与许国宏之间是否存在租赁关系、租赁关系是否能够阻碍拍卖，均应在拍卖程序中提出，不宜在本案中提出，故对郎金昌申请证人王某出庭的申请，一审法院不予准许。关于李珊珊主张郎金昌占用房屋期间的损失问题，李珊珊主张按照每月1万元的标准计算房屋占有使用费，无事实依据，因另案中李珊珊诉请哈尔滨新宠儿经贸有限公司按照每年5万元标准支付房屋占有使用费，郎金昌主张与许国宏存在的租赁关系中，每年租金亦为5万元，故一审法院将房屋占有使用费调整为每年5万元为宜，郎金昌应当支付自2018年11月1日至迁出之日止的房屋占有使用费。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：1.郎金昌于本判决发生法律效力后，立即从李珊珊所有的位于哈尔滨市××里小区××、××、××房产迁出；2.郎金昌于本判决发生法律效力后，立即赔偿李珊珊房屋占有使用费（自2018年11月1日至迁出之日止，按照每年5万元的标准计算）。本院二审期间，郎金昌、李珊珊未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，关于郎金昌申请本院在本案中集体回避问题，既未提出合理回避事由，又无相应法律依据，故该申请不成立。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款中规定，不动产拍卖成交后，该不动产的所有权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移。李珊珊于2015年1月经拍卖取得案涉房产所有权，并于2015年9月11日办理了房屋所有权证，依前述规定，李珊珊对案涉房产享有所有权，其就案涉房屋提起本案物权保护诉讼请求权基础成立。关于郎金昌抗辩理由能否成立问题。首先，通过一审证据显示，在案涉房产拍卖前，法院向被执行人许国宏的委托代理人王某（许国宏妻子）送达司法鉴定书时，王某同意法院拍卖案涉房产用于抵偿债务，没有向法院提出案涉房产已出租的情况。在案涉房产评估、拍卖过程中，除案外人孟法向法院提出过异议外，没有人向法院主张过权利，郎金昌应为其怠于行使承租人权利承担相应不利后果；其次，因案外人哈尔滨新宠儿经贸有限公司从案外人处转租并占用案涉房产，李珊珊起诉要求哈尔滨新宠儿经贸有限公司迁出并赔偿占用期间的损失，法院判决支持了李珊珊的诉讼请求，判决已发生法律效力。在执行过程中，郎金昌作为案外人向一审法院提出执行异议，一审法院经审理裁定驳回了郎金昌的异议请求。因此，郎金昌对案涉房屋无占有基础已经法院相关有效文书予以确认。再次，郎金昌主张一次性交纳二十年租金亦有悖于房屋租赁交易习惯，且不能说清原因，其抗辩基础本身存有疑点。综合以上，郎金昌抗辩理由并不充分，一审判决郎金昌迁出案涉房产并给付相应费用并无不当。综上所述，郎金昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郎金昌负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇一九年十一月二十日法官助理张智慧书记员周小倩