江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终1942号上诉人（原审被告）：刘武娟，女，1971年8月18日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。被上诉人（原审被告告）：王昆，男，1968年2月2日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。被上诉人（原审原告）：黄铜福，男，1962年6月10日出生，汉族，住江西省吉安市安福县平都镇安平路242号。公民身份号码：362429196206100038。上诉人刘武娟、王昆因与被上诉人黄铜福租赁合同纠纷一案，不服安福县人民法院（2019）赣0829民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘武娟、王昆、被上诉人黄铜福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘武娟、王昆上诉请求：1.依法撤销原判第四项，改判刘武娟、王昆不承担违约金5万元；2.本案一、二审诉讼费由黄铜福负担。事实和理由：一、刘武娟、王昆不存在实际违约，不应支付5万元违约金。刘武娟、王昆在承租时，该宾馆各项设施已经破烂不堪，经营收入下降，基本上导致无法开张。刘武娟、王昆先后筹资近140多万元进行装修，使得该宾馆才有了新面貌，经营收入也逐步上升。2019年4月份租金缴纳到期时，由于资金紧张，刘武娟、王昆一时无力支付租金。为此，刘武娟、王昆与黄铜福一直在协商房屋租金事宜。同时，刘武娟、王昆也正在想办法转租，以便早日向黄铜福交纳租金。实际上，刘武娟、王昆根本不想拖欠租金。至今，刘武娟、王昆只拖欠租金11.333万元。退一步讲，如法院认定刘武娟、王昆违约，则一审判决刘武娟、王昆给付违约金为5万元显然过高，有失公平。按照最高人民法院相关规定，违约金最高不超过实际损失的30%。刘武娟、王昆逾期不到5个月，则黄铜福的利息损失不到5000元，刘武娟、王昆支付的违约金也最多不应超过5000元，故刘武娟、王昆不应承担支付5万元违约金的民事责任；二、黄铜福应对刘武娟、王昆的装修进行合理补偿。刘武娟、王昆自2015年以来花费近120万元进行装修，至今使用不到三年。黄铜福现终止本合同，按照房屋装修6-8年的使用年限，黄铜福至少应对刘武娟、王昆补偿装修费用50余万元；三、如终止本租赁合同，则刘武娟、王昆有权拆走该涉案房屋内属于的刘武娟、王昆的物品。刘武娟、王昆承租后，添置了空调等大量物品中，这些物品应归属于刘武娟、王昆，终止本合同时刘武娟、王昆有权拆走。综上，一审判决由刘武娟、王昆承担5万元的违约金，存在事实认定和适用法律不当的问题，同时，黄铜福应对刘武娟、王昆进行合理补偿，恳请二审依法改判。黄铜福辩称，一、刘武娟、王昆逾期支付2019-2020年度的租金已经超过15天，根据合同约定，构成严重违约。《经营租赁合同书》第四条约定，刘武娟、王昆应于每年的4月1日将租金11.333万元支付给黄铜福，逾期15天视为违约。2019年4月1日，黄铜福依约要求刘武娟、王昆支付租金，刘武娟、王昆以没钱拒付。2019年4月18日，黄铜福向刘武娟、王昆发出书面催缴租金和滞纳金的通知，刘武娟、王昆依然不予理睬。合同第十二条约定，单方面违约，任何一方有权诉讼法律，同时终止合同。刘武娟、王昆以未能转租作为拒付租金的理由，既违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，也与双方的合同约定不符，该抗辩理由不成立；二、违约金5万元符合法律规定。刘武娟、王昆构成违约，根据合同第四条的约定，黄铜福本可以主张拖欠租金月息2%的滞纳金，即每月2266元。至2019年9月30日，黄铜福的滞纳金损失13596元，且因刘武娟、王昆的违约，该《经营租赁合同书》已经被判决提前终止，黄铜福面临在原定的2020年3月31日前无法将涉案房屋顺利转租的后果，导致的租金损失按照6个月计算也至少在56665元。上述损失已经远远超过5万元，因此，一审按照合同第五条约定判决刘武娟、王昆支付违约金并无不当。刘武娟、王昆虽主张违约金过高，但未提供相应的证据证实，请求二审法院驳回其上诉请求；三、房屋内的装修及物品应归属于黄铜福。《经营租赁合同书》第七条约定，租赁期间的维护、维修、更新、添置均由刘武娟、王昆负责，到期时不得有任何理由拆除或索取。且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。刘武娟、王昆装修时并未得到黄铜福同意，且合同因刘武娟、王昆的违约行为终止。根据该合同约定及法律规定，相关的装修物品也应归属于黄铜福，刘武娟、王昆无权获得任何补偿；四、刘武娟、王昆未在一审中提出要求补偿的反诉请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，其在二审中提出反诉，请求二审法院予以驳回。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法驳回刘武娟、王昆的上诉请求。黄铜福向一审法院起诉请求:1.判令终止黄铜福与刘武娟、王昆于2017年4月1日签订的《经营租赁合同书》，并判令刘武娟、王昆在确保酒店完好无损的前提下10日内将酒店交回黄铜福；2.判令刘武娟、王昆支付实际租赁时间的租赁费7451元（113330÷365天×24天，暂计至起诉之日），具体以实际交回之日为准；3.判令刘武娟、王昆支付违约金5万元；4.本案的诉讼费由刘武娟、王昆负担。一审法院认定事实：黄铜福与案外人朱笑香系夫妻关系。1998年9月5日，安福县总工会（甲方）与黄铜福、朱笑香（乙方）签订一份《合作兴建县总工会综合大楼协议》。双方约定，由黄铜福、朱笑香负责在安福县总工会院内危房拆除后的原址上建造一栋六层的综合大楼。其中，第一、二层建职工学校教室，由黄铜福、朱笑香全额出资；第三至六层建安福县总工会的家属宿舍，由甲方职工全额集资，产权归集资户干部职工。第一、二层职校归安福县总工会所有，黄铜福、朱笑香按其出资额及实际建筑面积确定使用年限。上述房屋建成后，黄铜福、朱笑香依约取得了第一、二层的使用权。黄铜福、朱笑香将该第一、二层按宾馆规格装修后，于2000年12月13日注册成立安福县同福大酒店（现已吊销），登记为个人独资企业，法定代表人登记为朱笑香。2017年4月1日，黄铜福作为甲方，刘武娟作为乙方，双方签订一份《经营租赁合同书》。合同约定，甲方将其位于安福县总工会院内的综合大楼一、二层的同福大酒店（除底层东北角一间）租给乙方自主经营，租赁期限为三年，从2017年4月1日至2020年3月31日止，租赁期间单方不得转租。租金每年11.333万元，三年共34万元。乙方于每年的4月1日交纳租金。逾期交纳，则由乙方按月息百分之二的滞纳金并同租金交纳甲方，超过15天为违约，违约金为5万元。同福大酒店原有的建筑结构、酒店设施、设备等，租赁期间乙方不得随意改动或让他人损坏。租赁期间的维护、维修、更新、添置均由乙方自己负责，到期时不得有任何理由拆除或索取，否则必须还原。乙方缴纳1万元作为使用押金，到期由甲方退回。双方还对租赁期间的其他权利、义务进行了约定。租赁合同履行后，刘武娟、王昆利用租赁场所于2017年5月25日重新注册成立了安福县曼哈顿商务宾馆，合伙经营住宿服务。刘武娟、王昆向黄铜福支付租金至2019年3月31日。因刘武娟、王昆未按约定时间向黄铜福支付2019年的租金，黄铜福于2019年4月18日向刘武娟发出催缴租金通知。刘武娟、王昆仍未履行，黄铜福遂起诉。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。黄铜福将诉争房屋出租给刘武娟、王昆，刘武娟、王昆理应按照合同约定向黄铜福支付租金。刘武娟、王昆逾期未向黄铜福支付租金，黄铜福催缴通知后，仍未及时支付租金，违约在先，黄铜福有权拒绝其相应的履行要求。现黄铜福诉请终止租赁合同，要求刘武娟、王昆腾空房屋，并支付实际租赁期间的租金，于法有据，一审法院予以支持。关于黄铜福主张的违约金问题，一审法院认为，刘武娟、王昆逾期15天以上未向黄铜福支付租金，符合双方合同约定的违约情形。因此，黄铜福要求刘武娟、王昆按约定支付违约金5万元，依据充分，应予支持。刘武娟、王昆辩解，因与黄铜福协商转租事宜，黄铜福不同意转租，故未支付租金，其行为不构成违约。一审法院认为，禁止刘武娟、王昆转租不仅在双方签订的租赁合同中有明确约定，并且《中华人民共和国合同法》第二百二十四条也规定，将租赁物转租给第三人，必须经过出租人同意，故黄铜福有权拒绝刘武娟、王昆要求转租案涉房屋的要求。黄铜福不同意刘武娟、王昆转租不能成为刘武娟、王昆的免责事由。刘武娟、王昆还辩称，同意终止合同，但要求黄铜福赔偿转让费及装修费。一审法院认为，关于转让费，刘武娟、王昆并未提供相关依据予以证明，且合同终止致使合同目的不能实现的原因在于刘武娟、王昆的违约行为，应由刘武娟、王昆依法承担相应的违约责任；关于装修费，刘武娟、王昆提供了部分票据欲证明其对案涉房屋进行了装修，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，对租赁物进行改善或增设他物，必须经出租人同意。刘武娟、王昆并未提供充足理据证明黄铜福认可其装修行为，且即便刘武娟、王昆对诉争房屋进行了装修，因装修产生的权属归属按照合同约定也应归黄铜福。最后，黄铜福在本案中并无任何过错。因此，刘武娟、王昆提出终止租赁合同需以原告赔偿其装修费为前提条件的辩解意见，既不符合双方约定，也缺乏法律依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、终止原告黄铜福与被告刘武娟于2017年4月1日签订的《经营租赁合同》；二、被告刘武娟、王昆于本判决生效之日起十五日内将承租的安福县总工会院内综合大楼一、二层（除底层东北角一间）交回原告黄铜福；三、被告刘武娟、王昆于本判决生效之日起十五内按每年11.333万的标准向原告黄铜福支付自2019年4月1日起至实际交回租赁物日止的租金;四、被告刘武娟、王昆于本判决生效之日起十五日内向原告黄铜福支付违约金5万元。案件受理费1236元（原告已预交），减半收取618元，由被告刘武娟、王昆负担（履行判决义务时，迳行返还给原告）。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：刘武娟、王昆应否向黄铜福支付违约金5万元？案涉租赁合同第四条约定，刘武娟、王昆应于每年4月1日前交纳下一年度租金，逾期15天交纳租金即构成违约。刘武娟、王昆未按合同约定的期限交纳租金，经黄铜福催告后仍未交纳，已构成违约，依法应按合同约定承担向黄铜福支付违约金的违约责任。刘武娟、王昆虽主张其就租金事宜与黄铜福进行了协商，但未提供证据证明双方已达成了新的协议，故双方仍应按照案涉租赁合同的约定履行相应义务，承担相应责任。关于约定5万元违约金是否过高的问题，依法应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。刘武娟、王昆经黄铜福催告，在未与黄铜福达成新的协议的情形下，仍未履行依约交纳租金的主要合同义务，构成根本性违约，具有明显过错。双方约定的租金交纳方式为按年支付，先付后用。如刘武娟、王昆按期交纳租金，黄铜福即可获得2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金收益11万余元。综合上述因素，本院认为双方约定的5万元违约金并未明显过高，对刘武娟、王昆的主张不予支持。刘武娟、王昆在一审中并未提出反诉要求黄铜福返还装修物，其在二审中提出后，本院组织双方进行调解未果，刘武娟、王昆可依法另行起诉，对其主张拆除所添置的物品本案不予处理。综上所述，上诉人刘武娟、王昆的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人刘武娟、王昆负担。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 李伟杰审判员 罗良华二〇一九年十一月一日书记员 万敏妍