安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖17民终906号 上诉人（原审被告）：高速地产集团池州有限公司，住所地安徽省池州市站**高速管理处北侧。 法定代表人：黄朝晖，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）:马建兰，女，汉族，1972年9月25日出生，住江苏省泰兴市。 原审被告：储文强，男，汉族，1988年1月27日出生，住安徽省池州市站**。 上诉人高速地产集团池州有限公司（以下简称高速地产）因与被上诉人马建兰、原审被告储文强房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2019）皖1702民初3867号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高速地产上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马建兰一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由马建兰承担。事实和理由：1、双方真实意图是按房屋现状进行房屋买卖，其并不存在违约情形。马建兰明知案涉房屋处于出租状态，其认购时一、二层之间的楼梯预留洞口已经被填封，马建兰对此出具承诺书表明其自愿接受租赁合同的所有条款，并同意按房屋前期出租现状交付，马建兰交房验收时未提出异议，也表明其同意按现状交付。补充协议是备案合同，无法更改，约定的交付标准不是双方真实意思表示。房屋买卖合同签订及房屋交付时，案涉房屋一、二层分别出租给不同的人，客观上其不可能交付留有洞口的房屋。2、一审认定互相矛盾。一审认为其在案涉房屋一层的剩余租期内无需打开预留洞口，故其无需承担此期间的违约责任，一审判决其支付损害赔偿金，自相矛盾。3、案涉房屋产权证办理前其对马建兰的利益无损害，之后房屋由马建兰自行处置，任何后果与其无关。双方约定房款支付后，房屋租金归马建兰所有。故自2018年9月27日至11月30日的租金已由马建兰收取，该期间马建兰没有租金损失，一审判决自2018年10月26日起计算租金损失，明显错误。 马建兰向一审法院起诉请求：1、判令被告一（即高速地产，下同〉承担违约责任，并立即疏通恢复站前区秋浦天地公寓楼2幢106、106复式一层与楼上房间的楼梯预留洞口，被告二（即储文强，下同〉负协助义务；2、判令被告一立即赔偿因违约行为给原告造成的经济损失17600元（从2018年9月起暂计算至2019年5月，实际主张至楼梯预留洞口疏通恢复时止，106复式110平方米，每月租金20元/平方米/月，从2018年9月至2019年5月计8个月，共17600元〕，被告二承担连带责任;3、要求解除被告一与被告二之间的租赁合同关系；4、本案诉讼费用由被告共同承担。 一审法院认定事实：2015年11月17日，被告高速地产与案外人徐文旭签订《商铺租赁经营合同》，约定高速地产将案涉公寓2#106复式(上)出租给徐文旭作为商业使用，租期为2015年12月1日至2018年11月30日，合同约定每年租金计算方式为前四个月为1元/平方米/月，后八个月为10.11元/平方米/月。2016年5月23日，被告高速地产与被告储文强签订《商铺租赁经营合同》，约定高速地产将案涉公寓2#106出租给储文强作为商业使用，租期为2016年7月1日至2021年6月30日。由于案涉公寓2#106、106复式出租给两方，被告储文强在装修过程中将106与106复式之间的预留楼梯洞口予以填封。2018年7月23日，原告马建兰与被告高速地产签订《认购协议书》，原告认购2#公寓106、106复式房屋，房屋单价6360.84元/平方米，房屋总价118万元。同日，原告向被告高速地产出具承诺书，承诺已知晓被告高速地产与徐文旭、储文强之间签订的租赁合同内容，自愿接受该租赁合同内所有条款，房款全款到位后交房时，同意按房屋前期出租现状交付，到期后由本人自行决定。2018年8月14日，原告马建兰与被告高速地产再次签订《认购协议书》，房屋单价6300元/平方米，房屋总价1168713元。2018年9月27日，原告与被告高速地产签订《商品房买卖合同》，原告购买站前区秋浦天地公寓楼2#106室、106复式室，并于当日付清全款。该《商品房买卖合同》附件三合同补充协议第十三条交付标准第十四项约定，一层与楼上房间的楼梯预留洞口，楼梯由购房人自理。2018年10月28日，原告办理不动产登记证。现原、被告因106与106复式之间的预留楼梯洞口填封问题发生争议，以致成诉。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2018年9月27日，原告与被告高速地产签订的《商品房买卖合同》附件三合同补充协议第十三条交付标准第十四项约定，一层与楼上房间的楼梯预留洞口，楼梯由购房人自理。被告高速地产抗辩原告在购房过程中已知晓房屋现状，并于2018年7月23日出具《承诺书》，承诺同意按房屋前期出租现状交付，到期后由本人自行决定。《商品房买卖合同》系被告高速地产提供的格式合同，交付标准系其真实意思表示，且成立时间在后，现预留洞口填封，被告高速地产构成违约。原告要求疏通预留洞口，符合双方约定，予以支持。2#106室现由储文强承租，立即疏通预留洞口会影响其生产经营，为维护承租人利益，一审认为2#106室、106复式室之间的预留洞口应在储文强租赁期间届满后疏通。原告要求106复式为110平方米，从2018年9月起按当地市场租赁行情每月租金20元/平方米计算至疏通时止。其要求的月租金20元/平方米，没有证据证明，一审参照该复式以前徐文旭承租的价格，确定该复式的房屋租金损失。按照徐文旭租赁合同每平方米月租金为7,07元，故106复式月租金损失应为777,7元。因房屋交接时间为2018年10月26日，故原告主张的损失也只能从2018年10月26日开始计算至2021年6月30日止。综上，确定106复式租金损失为24980元。高速地产与储文强签订的《商铺租赁经营合同》在案涉房屋买卖合同签订之前，且租赁期限未到期，故原告要求解除租赁合同关系，违反了《中华人民共和国合同法》二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，不予支持。原告要求被告二承担协助义务及连带责任，没有事实与法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百二十九条的规定，判决：一、确认被告高速地产集团池州有限公司于被告储文强租赁期限届满后30日内恢复站前区秋浦天地公寓楼2幢106、106复式一层与楼上房间的楼梯预留洞口；二、被告高速地产集团池州有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告违约损失24980元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由被告高速地产集团池州有限公司负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。高速地产与马建兰签订的补充协议对原合同约定的房屋交付时间及房款支付时间均进行了变更，并明确约定房屋交付标准为一层与楼上房间的楼梯预留洞口。虽然马建兰出具承诺书同意按房屋出租现状交付，但补充协议签订时间为2018年9月27日，承诺书出具时间为2018年7月23日，补充协议签订时间在后，故应根据该补充协议认定房屋的交付标准。高速地产提出补充协议是备案合同，无法更改，该协议约定的交付标准不是双方真实意思表示的上诉理由与事实不符，本院不予采纳。因案涉房屋一层由储文强承租，其租赁期限尚未届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定,一审认为2#106室、106复式室之间的预留洞口应在储文强租赁期间届满后疏通，并判令高速地产承担该期间的租金损失，符合法律规定。高速地产与徐文旭签订的租赁合同约定租赁期限至2018年11月30日届满，租金交付时间为每6个月为一个支付期，先支付后使用，徐文旭应提前半个月一次性全额支付一周期租金。马建兰于2018年10月26日接收房屋。根据上述租赁合同约定，案涉房屋复式（上）的租金在房屋交付前徐文旭即应向高速地产支付。高速地产上诉称马建兰收取了自2018年9月27日至11月30日的租金，但并未提交相应证据予以证实。故高速地产公司此节上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人高速地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人高速地产集团池州有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇一九年十一月二十八日 书记员  夏国栋