湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0304民初2344号 原告：陈易阳，男，1994年1月10日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。 委托诉讼代理人：戴领，湖南人和人律师事务所律师。 被告：天津美维信息技术有限公司，住所地：天津开发区第四大街**天大科技园******。 法定代表人：何香。 被告：成都乐美饰家信息技术有限公司，住所地：四川省成都高新区都会路**********。 法定代表人：周付云，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴成娟，四川虹信律师事务所律师。 被告：湘潭高新区美乐乐家具销售中心，住所地，住所地：湖南省湘潭市高新区双拥路**新府华城**7-9门面iv> 经营者：方强，男，1987年6月30日出生，住四川省遂宁市安居区。 原告陈易阳与被告天津美维信息技术有限公司（以下简称天津美维公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，原告陈易阳于2018年11月16日和2019年7月8日申请追加成都乐美饰家信息技术有限公司（以下简称成都乐美饰家公司）和湘潭高新区美乐乐家具销售中心（以下简称湘潭美乐乐销售中心）为本案被告。本院为查明事实，对原告陈易阳的追加被告申请予以准许。2019年4月3日，被告天津美维公司向本案提出管辖权异议申请，本院于2019年4月17日作出（2018）湘0304民初2344号民事裁定书，裁定驳回被告天津美维公司对本案管辖权提出的异议。被告天津美维公司对该裁定不服，向湘潭市中级人民法院提起上诉。2019年6月6日，湘潭市中级人民法院作出（2019）湘03民辖终58号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2019年11月4日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈易阳的委托诉讼代理人戴领，被告成都乐美饰家公司的委托诉讼代理人吴成娟到庭参加诉讼。被告天津美维公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告湘潭美乐乐销售中心经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈易阳向本院提出诉讼请求：1、判令解除陈易阳与湘潭美乐乐销售中心签订的《房屋续租合同》；2、判令湘潭美乐乐销售中心缴纳的履约保证金26800元归陈易阳所有；3、判令天津美维公司、成都乐美饰家公司、湘潭美乐乐销售中心赔偿陈易阳损失557994.24元；4、判令天津美维公司、成都乐美饰家公司、湘潭美乐乐销售中心向陈易阳支付逾期付款利息（以557994.24元为基数，从2018年10月9日起按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算利息至实际付清款项之日止）；5、判令天津美维公司、成都乐美饰家公司、湘潭美乐乐销售中心承担本案全部诉讼费用。事实和理由：天津美维公司系“美乐乐”家具品牌的持有者，在全国通过门店及网上商城的形式销售“美乐乐”家具。2017年3月29日，天津美维公司以湘潭美乐乐销售中心的名义与陈易阳签订了《房屋续租合同》，湘潭片区负责人向辉在合同上签名确认。合同约定湘潭美乐乐销售中心向陈易阳租赁位于湘潭市岳塘区门面用于家居展销，租赁期共计三年，即自2017年4月10日起至2020年4月9日止，第一年即2017年4月10日至2018年4月9日的租金为26800元／月，第二年即2018年4月10日至2019年4月9日的租金为28944元／月，第三年即2019年4月10日至2020年4月9日的租金为31259.52元／月，租金支付方式按先支付后使用的原则，双方同意按季度交付一次租金，即上一租赁季度结束的最后10日前将下个季度租金支付到指定账户，租赁期内的物业管理费、水费、电费等相关费用由湘潭美乐乐销售中心自行承担。合同签订后，双方履行了合同。湘潭美乐乐销售中心于2018年4月2日向陈易阳支付了两个季度的租金，租金已支付至2018年10月9日止。之后湘潭美乐乐销售中心未按照合同约定在租赁季度结束的最后10日前将下个季度租金支付到指定账户。经陈易阳多次催要，湘潭美乐乐销售中心拒不支付且告知不再继续租赁。2018年10月15日，陈易阳再次书面催告并给予了合理期限，但合理期限过后，湘潭美乐乐销售中心仍拒绝支付。陈易阳认为天津美维公司作为“美乐乐”品牌的所有者，应当承担违约责任。在诉讼过程中，陈易阳根据新获取的证据可以证实湘潭美乐乐销售中心为名义承租人，实际承租人为成都乐美饰家公司。湘潭美乐乐销售中心、成都乐美饰家公司在租赁期内无故终止合同的行为已构成根本违约，依法应当承担违约责任。陈易阳为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如诉请。 天津美维公司、湘潭美乐乐销售中心未作答辩，亦未向法庭提交证据。 成都乐美饰家公司答辩称：陈易阳诉求的损失金额过高，且诉求第2项和第3项系重复计算。成都乐美饰家公司仅是接受湘潭美乐乐销售中心的委托代为支付租金，并非本案适格主体，陈易阳突破租赁合同相对性原则，要求成都乐美饰家公司承担合同责任，缺乏事实根据，请求驳回陈易阳对成都乐美饰家公司的诉讼请求。 天津美维公司、湘潭美乐乐销售中心未到庭参加诉讼，视其自愿放弃举证、质证的诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对证据的质证意见参见法庭笔录。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、陈易阳提交的《房屋续租合同》，具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定；2、陈易阳提交的收条，虽系复印件，但结合《房屋续租合同》的内容，可以认定陈易阳已收取房屋履约保证金26800元的事实，本院予以认定；3、陈易阳提交的中国工商银行历史明细清单、借记卡历史明细清单，具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定；4、陈易阳提交的美乐乐集团官方网站图片，真实性存疑，本院不予认定；5、陈易阳提交的《催告函》及EMS邮单，具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定；6、陈易阳提交的租金支付及经营收款记录、商户存根，具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定；7、陈易阳提交的（2019）湘0408民初2036号民事判决书，与本案无关，本院不予认定；8、陈易阳提交的《房屋租赁合同》、《门面出租合同》、湖南盛世太平物业服务有限公司新府华城物业服务中心出具的证明，具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月29日，湘潭美乐乐销售中心与陈易阳签订了一份《房屋续租合同》，约定由湘潭美乐乐销售中心租赁陈易阳所有的位于湘潭市岳塘区某小区2栋0101007、0101008、0101009号（以下简称第7、8、9号）门面用于家居展销，租赁期共计三年，即自2017年4月10日起至2020年4月9日止，租金第一年即2017年4月10日至2018年4月9日为每月26800元、第二年即2018年4月10日至2019年4月9日为每月28944元、第三年即2019年4月10日至2020年4月9日为每月31259.52元，租金按先支付后使用的原则按季度支付，即上一租赁季度结束的最后10日前将下个季度租金支付到陈易阳指定的陈震龙的账户，租赁期内的物业费、水费、电费等相关费用由湘潭美乐乐销售中心自行承担。因系续租，房屋履约保证金26800元，已交付了24000元，剩余2800元保证金在合同签订之日起五日内补交。合同签订后，陈易阳依约将三个门面交付给湘潭美乐乐销售中心使用，并于2018年5月25日出具了一份收条，确认收到湘潭美乐乐销售中心支付的房屋履约保证金26800元。湘潭美乐乐销售中心于2018年4月2日和2018年7月10日向陈易阳指定的陈震龙账户转账支付了两个季度的租金共计173664元，租金已支付至2018年10月9日。2018年10月初，湘潭美乐乐销售中心在未通知陈易阳的情况下自行搬离租赁门面且去向不明。陈易阳认为湘潭美乐乐销售中心经营的“美乐乐”品牌系天津美维公司所有，遂于2018年10月15日向天津美维公司邮寄了催告函，要求其按合同约定支付下一季度的租金，但天津美维公司未予回复。 另查明：陈易阳在知晓湘潭美乐乐销售中心提前退租，不会再继续租赁门面的情况下，将3个门面陆续对外出租以避免其损失的扩大。2018年12月1日，陈易阳与益丰大药房连锁股份有限公司签了一份《房屋租赁合同》，约定益丰大药房连锁股份有限公司租赁陈易阳所有的第7号门面用于商业经营，门面的建筑面积为160.73平方米，租赁期为5年，即自2019年1月1日起至2023年12月31日止，前三年的租金为每年51000元，后二年的租金为每年56100元。2019年5月22日，陈易阳与张喜峰签订了一份《门面出租合同》，约定张喜峰租赁陈易阳所有的第8号门面用于餐饮经营，门面的建筑面积为119.92平方米，租赁期限为10年3个月，即自2019年5月22日起至2029年8月21日止，前三个月的租金共计14000元，第一年即2019年8月22日至2020年8月21日的年租金为77000元。第二年和第三年的年租金均为84000元，之后每年的年租金在前一年年租金的基础上加收5%。2019年6月1日，陈易阳与刘果签订了一份《门面出租合同》，约定刘果租赁陈易阳所有的第9号门面用于衣服清洗经营，门面的建筑面积为118.02平方米，租赁期限为5年，即自2019年6月1日起至2024年5月31日止，第一年和第二年即2019年6月1日至2021年5月31日的租金均为每年80000元，之后每年的年租金在前一年年租金的基础上加收5%。三份合同均约定了租赁期间产生的水费、电费、物业费均由承租人负担。陈易阳所有的三个门面建筑面积共计398.67平方米，物业费按每月每平方米2.56元收取。第7号门面从出租日即2019年1月1日起至2020年4月9日止，可收取的租金为64832.9元（51000元÷365天×464天），物业费为6364.1元（2.56元/月/平方米×160.73平方米×464天÷30天）。第8号门面从2019年6月22日起至2020年4月9日止，可收取的租金为62731.5元（14000元＋77000元÷365天×231天），物业费为2988.1元（2.56元/月/平方米×119.92平方米×292天÷30天）。第9号门面从2019年6月1日起至2020年4月9日止，可收取的租金为68602.7元（80000元÷365天×313天），物业费为3152.2元（2.56元/月/平方米×118.02平方米×313天÷30天）。三个门面从出租日起至2020年4月9日止，可收取的租金共计196167.1元，物业费共计12504.4元。 还查明：湘潭美乐乐销售中心在租赁期内有多笔经营所得通过快钱商户编号812440050210001、终端号25016542的设备收取，上述编号对应的收款商户为成都乐美饰家公司。2018年4月2日和2018年7月10日，成都乐美饰家公司先后向陈易阳指定的陈震龙的账户转账支付了两个季度的租金共计173664元。 本院认为：本案是一起房屋租赁合同纠纷，争议的焦点有以下四个方面： 一、陈易阳能否要求解除其与湘潭美乐乐销售中心签订的《房屋续租合同》。陈易阳与湘潭美乐乐销售中心签订《房屋续租合同》的目的是为了收取租金，但湘潭美乐乐销售中心拒绝支付租金且自行搬离租赁门面的违约行为直接导致租赁合同的目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，陈易阳作为守约方，可以要求解除其与湘潭美乐乐销售中心签订的《房屋续租合同》。 二、合同解除后，陈易阳是否应当将房屋履约保证金26800元退还给湘潭美乐乐销售中心。陈易阳与湘潭美乐乐销售中心签订的《房屋续租合同》第6条第5点约定：“租赁期间，甲方陈易阳不得随意终止合同。甲方陈易阳提前终止合同，应提前6个月书面通知乙方湘潭美乐乐销售中心，甲方陈易阳应双倍退还房屋履约保证金及已交付但未实际发生的租金”，该约定体现了履约保证金的性质实为定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，湘潭美乐乐销售中心作为违约方，在合同解除后无权要求返还房屋履约保证金，即房屋履约保证金26800元归守约方陈易阳所有。 三、涉案门面的承租人是谁。陈易阳与湘潭美乐乐销售中心签订《房屋续租合同》，根据合同相对性原则，湘潭美乐乐销售中心是涉案门面的承租人。根据庭审查明的事实，湘潭美乐乐销售中心在租赁期内的多笔经营所得直接汇入成都乐美饰家公司账户，且最后两个季度的租金也是成都乐美饰家公司转账支付。虽然成都乐美饰家公司答辩租金系基于与湘潭美乐乐销售中心的友谊才接受其委托支付，但无证据证实且理由牵强，因此本院认定成都乐美饰家公司和湘潭美乐乐销售中心均系涉案门面的承租人，应当共同承担违约责任。 四、湘潭美乐乐销售中心、成都乐美饰家公司提前退租的违约行为给陈易阳造成的实际损失如何确定。可得利益是合同被履行后可以取得的利益。赔偿可得利益可以弥补违约方给守约方造成的全部实际损失，使守约方恢复到合同得到严格履行情况下的状态，促使当事人诚信履行合同。本案中，根据《房屋续租合同》的约定，从2018年10月9日起至合同到期日2020年4月9日止，守约方陈易阳可获得的利益为567148.95元（28944元/月×6个月＋31259.52/月×12个月＋物业费2.56元/月/平方米×398.67平方米×18个月）。陈易阳为减少损失的扩大而将三个门面陆续出租，截至2020年4月9日止，可收取的租金共计196167.1元、物业费共计12504.4元。本院认为陈易阳可获得的利益减去其挽回的损失即为实际损失，即实际损失为358477.45元（567148.95元－196167.1元－12504.4元）。 综上，陈易阳要求解除与湘潭美乐乐销售中心签订的《房屋续租合同》，且房屋履约保证金26800元归其所有的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。陈易阳要求湘潭美乐乐销售中心、成都乐美饰家公司赔偿损失557994.24元的诉讼请求，本院仅对358477.45元予以支持。陈易阳要求湘潭美乐乐销售中心、成都乐美饰家公司支付逾期利息的诉讼请求，本院认为该请求系重复计算损失，故不予支持。天津美维公司不是涉案门面的承租方，陈易阳要求天津美维公司承担违约责任的诉讼请求，无理无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除陈易阳与湘潭高新区美乐乐家具销售中心签订的《房屋续租合同》； 二、湘潭高新区美乐乐家具销售中心缴纳的房屋履约保证金26800元归陈易阳所有； 三、湘潭高新区美乐乐家具销售中心、成都乐美饰家信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿陈易阳损失共计358477.45元； 四、驳回陈易阳对天津美维信息技术有限公司的诉讼请求； 五、驳回陈易阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9660元，保全费3470元，公告费820元，共计13950元，由陈易阳负担4760元，由湘潭高新区美乐乐家具销售中心、成都乐美饰家信息技术有限公司负担9190元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长 王 冰 人民陪审员 黄 婷 人民陪审员 戴水英 二〇一九年十一月四日 书 记 员 夏 茜