湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘07民终2293号上诉人(原审被告、反诉原告)：叶霞，女，1970年7月1日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：常德市锦华物业服务有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处朝阳路社区育才路(锦华苑小区****)。法定代表人：陈恩维，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛宏权，湖南劲鸣律师事务所执业律师。上诉人叶霞因与被上诉人常德市锦华物业服务有限公司(以下简称锦华物业)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2019)湘0702民初2966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。叶霞上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：1.锦华物业有明显违约行为，一审法院未予认定。叶霞隔壁的业主擅自移门，导致叶霞进出电梯不方便，造成生活上极大的不便，物业公司未通过法定程序维护叶霞的合法权益，系违约行为，叶霞有权拒绝交费并要求锦华物业退回之前所缴物业费用；2.一审判决明显有失公正，适用法律错误，没有及时纠正物业服务的不当之处，请求作出公正判决。锦华物业辩称，叶霞的上诉主张没有事实和法律依据，锦华物业对一审判决也并不满意，但为尽快解决与叶霞的纠纷，就没有上诉，请求二审依法驳回叶霞的上诉，维持原判。锦华物业向一审法院起诉请求：1、判令叶霞向锦华物业支付欠缴的2017年3月至2018年10月共计20个月的物业服务费4116元，以及2019年1月1日至2019年5月31日止的违约金412元，共计4528元，并支付自2019年6月1日起按每月2%标准计算的违约金至物业费付清之日止(6月1日至7月5日违约金96.04元，合计4624.04元)；2、叶霞承担本案全部诉讼费用。叶霞向一审法院提起反诉请求：1.依法判令锦华物业向自己返还已缴纳的物业费1852元；2.本诉与反诉的诉讼费全部由锦华物业承担。一审法院认定事实：2014年5月22日，锦华物业通过招投标方式取得高尚名门前期物业服务资格，物业服务费中标价格带电梯1.6元/㎡。2015年4月25日，锦华物业与湖南省百隆房地产开发有限公司签订《高尚名门前期物业服务合同》，约定由锦华物业对“高尚名门”小区实行专业化、一体化的前期物业服务，总建筑面积170273平方米(其中：住宅面积：142121.46平方米、商业面积：3418平方米，物业管理用房面积：533.84平方米)；委托管理服务内容为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理等；合同期限自本合同签订之日起至本项目的业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止等；物业服务费实行“包干制”，由业主或物业使用权人按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅物业服务费：1.6元/月/平方米、商业物业服务费2.5元/月/平方米等；业主和物业使用人应自觉按时缴纳物业管理费、水电费等费用，不得拖欠，逾期未交纳欠费的从逾期之日起按每天千分之三计算交纳滞纳金；锦华物业有权对欠费超过6个月的业主进行公示通报等措施；对欠费期超过12个月的业主，可提起民事诉讼进行追缴等。2015年5月14日，叶霞购买了由湖南省百隆房地产开发有限公司开发的高尚名门小区1栋2601号房屋，建筑面积128.63㎡。2016年2月5日，叶霞在锦华物业办理了入住手续并领取了入户门钥匙，同时交纳了一年的物业费1852元、二次供水加压电费300元、资料费30元，共计2180元。因叶霞等部分业主自2017年3月起未交纳物业费，锦华物业于2018年12月21日在小区内张贴了《物业服务费催缴通知》，主要内容为“……现将部分业主欠缴物业费的情况公示如下，请在下列公示范围内的主业在2018年12月31日前来我公司高尚名门小区物业服务中心缴纳拖欠的物业服务费，我公司免收滞纳金。仍不缴纳的，我公司将通过法律途径追缴并计收滞纳金……”，锦华物业并于同日向叶霞邮寄了高尚名门小区物业费催缴通知单。叶霞一直未予置否，锦华物业遂提起诉讼。叶霞认为锦华物业没有尽至管理义务，遂提起反诉。另查明，锦华物业于2019年1月31日与高尚名门小区业主委员会解除物业服务关系。一审法院认为：湖南省百隆房地产开发有限公司与锦华物业签订《高尚名门前期物业服务合同》系合同双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反相关法律、法规强制性的规定，应认定合同合法有效，锦华物业系该小区合法的物业管理服务者，建设单位依法签订的前期物业服务合同，对业主叶霞具有约束力。据此，双方均应按合同约定享受权利并履行义务。锦华物业在叶霞的邻居擅自改变大门位置时，未及时有效的制止或按规定向相关部门反映，叶霞认为影响了其正常出入，应认定其提供的服务质量不完全符合合同约定，依公平及利益衡平原则，酌定以叶霞承担以上物业服务费4116元的70%为宜，即2881.2元。因锦华物业提供物业管理服务不到位，不满服务公司的物业服务质量，叶霞逾期交纳物业管理服务费并非主观恶意拖欠，系行使一定的抗辩权，因此对锦华物业主张的违约金的诉请不予支持。对叶霞主张的要求锦华物业返还已缴纳的物业费1852元的反诉请求不予支持。判决：一、叶霞于本判决生效之日起三日内支付常德市锦华物业服务有限公司2017年3月至2018年10月物业服务费2881.2元；二、驳回常德市锦华物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回叶霞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费25元，由叶霞负担。本院二审审理期间，叶霞提交证据1.光盘，拟证实锦华物业在合同服务期间不作为的情形以及收取物业费的起止时间；2.业主请愿书，拟证实锦华物业在提供物业服务期间，绝大部分业主不满意，锦华物业最终撤出高尚名门小区；3.叶霞的购房合同清单，拟证实锦华物业公司没有履行合同义务，系不作为；4.武陵区物业服务管理处网上回复件，拟证实锦华物业公司没有履行合同，系不作为；5.追加申请书，拟证实锦华物业提供服务不到位，系不作为；6.常德市住房和城乡建设局关于高尚名门投诉事项的调处方案，拟证实该局就高尚名门小区所反映的10项问题，组织相关部门作出处理；7.常德市建设工程质量安全监督管理处限期整改通知书，拟证实该管理处通知湖南浩宇建设有限公司、湖南省石隆房地产开发有限公司整改高尚名民商住小区工程问题；8.常德市第一中医院病历记录，拟证实叶霞在第一次开庭后身心及身体受到了严重损害。锦华物业对上述证据质证认为，叶霞提供的证据均不是新证据，在一审时即已经存在，明显超过举证期，证据1的光盘内容是新旧物业公司工作交接时，因没有通知锦华物业而发生的冲突，与本案没有关联性；其余7份证据缺乏真实性、合法性，关联性，对证据均不予认可。本院经对上述证据审查后认为，证据1.2.3叶霞拟证实锦华物业没有尽到物业服务义务，该事实在一审庭审中已经查实并确认，且该3份证据与叶霞提出返还物业费以及要求赔偿的上诉主张缺乏关联性，本院不予采信；证据4.5.6.7系相关职能部门要求高尚名门小区的建设商、开发商对该小区存在的问题进行协调处理的情况，与叶霞提出的诉讼及上诉主张均无关联性，证据8医院病历与本案待证事实缺乏关联性，故对证据4.5.6.7.8本院均不予采信。二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点一是锦华物业是否未尽到服务义务，叶霞应否支付相应物业服务费。经查，锦华物业接受委托，作为前期物业服务公司入驻高尚名门小区，依照物业合同约定提供小区管理，维护房屋建筑及公共设施，环境卫生以及公共秩序等多项物业服务，履行了物业服务合同的相关义务。但就本案的事实，锦华物业对入住业主擅自改动原房屋入户门位置未能进行有效制止，也未及时报告有关主管部门，导致叶霞因隔壁入户门位置变动，影响其进出房屋以及日常生活，锦华物业在该事件中未尽到管理、和制止义务，其提供的物业服务存在瑕疵，一审判决据此认定锦华物业提供的物业服务质量不符合合同约定，按比例扣减锦华物业的部分物业费，其实质系采纳了叶霞提出的辩称意见并作出恰当处理。虽锦华物业未有效制止业主的违规行为，但不能以此否认锦华物业公司未提供其他物业服务。叶霞也不能以此作为其拒绝交纳物业管理费的理由。叶霞作为入住业主，应当依照物业合同约定，对物业公司提供的其他物业服务交纳相应的物业管理费。一审判决基于物业服务公司服务质量欠缺，在叶霞应全额给付的物业费中扣减部分物业费，已充分考虑了叶霞的诉请与抗辩主张。故叶霞上诉再次以物业公司服务不到位而拒绝交纳物业费的理由不能成立。争议焦点二是锦华物业是否应向叶霞返还已经交纳的物业费并赔偿相应损失。经查，本案因案外人擅自改动入户门位置，影响叶霞在该小区的日常生活与正常出入，给叶霞造成生活不便的损害后果，该后果系案外人的行为所造成，并非锦华物业直接实施。叶霞应向直接行为人主张相应赔偿，而非本案的物业公司。叶霞已交纳的物业费系物业公司用以维持小区正常运转和提供物业服务所收取的费用，叶霞不能因他人不当行为而主张退还物业费。叶霞上诉认为物业公司应当返还已交纳的物业费并赔偿相应损失的主张不能成立。综上所述，叶霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人叶霞负担。本判决为终审判决。审判长 樊 英审判员 李 浚审判员 詹险峰二〇一九年十一月十四日书记员 黄宇洁附：本判决所依据的法律、司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。