云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0326民初3419号原告：云南宇辰物业服务有限公司，统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。住所：云南省曲靖市翠峰路与南宁西路交汇处绅园****。委托诉讼代理人：李天雨，男，1980年12月10日生，汉族，云南省会泽县人，住云南，住云南省曲靖市会泽县宇辰物业服务有限公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：许加平，男，1984年11月17日生，汉族，户籍登记地址：云南省曲靖市马龙县，系云南宇辰物业服务有限公司员工。特别授权代理。被告：朱丽，女，1975年9月3日生，汉族，云南省会泽县人，云南在线律师事务所职工，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，现住会泽县。委托诉讼代理人：尹丽佳，云南在线律师事务所律师。一般授权代理。原告云南宇辰物业服务有限公司与被告朱丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人李天雨、许加平，被告朱丽及其委托诉讼代理人尹丽佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南宇辰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年9月30日至2019年9月30日期间拖欠应缴纳的物业服务费1935元，生活垃圾清运处置费132元，总计2067元；2.此次诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年9月30日前，被告朱丽购买了通宝嘉城东直街3-4-301室房产（面积133.21平方米），按照原告与华鑫地产于2017年9月30日签订的通宝嘉城《物业服务委托合同》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据《物业服务委托合同》，被告自2018年9月30日至2019年9月30日共拖欠应缴纳的物业服务费为1935元、生活垃圾清运处置费132元，原告多次以多种形式向被告催交物业服务费，但其未予理睬，特起诉望判如诉请。被告朱丽辩称，我的前期物业服务协议是与曲靖市安美吉物业服务有限公司签订的，原告没有法律依据为我提供服务；小区物业管理服务非常差，卫生管理非常差，物业费收费标准1元每平方米较高。为证明自己的主张，原告云南宇辰物业服务有限公司提交了以下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人居民身份证复印件，欲证明原告是适格的主体；2.前期物业服务委托合同复印件，欲证明原告与被告签订《通宝嘉城小区物业服务委托合同》；3.委托协议书复印件，欲证明原告向被告收取生活垃圾清运费的合法性；4.物业服务费欠费清单，催费照片2幅，四保照片17幅，欲证明原告开展了相关服务，被告未按合同履行义务的事实。5.曲靖安美吉物业服务有限公司关于退出及更换小区物业服务事项告知书，欲证明原告于2018年8月1日起替换曲靖安美吉物业服务有限公司对通宝嘉城小区提供物业管理服务。经质证，被告朱丽及其委托诉讼代理人对原告云南宇辰物业服务有限公司提交的第一组证据认为其与本案无关联性，不能证明原告是适格的主体；对第二组证据认为其不真实；对第三组证据认为原告无权与垃圾清运公司达成任何协议；对第四组证据认为被告与原告之间不存在合法有效的合同关系，被告无义务向原告缴纳任何费用；对第五组证据认为被告未收到也不知晓，即便存在该情况，原告也应该与被告或者小区业主协会签订合法有效的合同。为证明自己的主张，被告朱丽提交了以下证据：1.通宝嘉城小区前期物业服务协议复印件，曲靖市安美吉物业服务有限公司收款收据复印件，欲证明被告是与曲靖市安美吉物业服务有限公司签署合同且尚有1000元的装修押金未退；2.原告云南宇辰物业服务有限公司的催费通知复印件、云南慧滇律师事务所出具的律师函复印件，欲证明被告两次收到催缴，但催缴金额不一致。3.照片41幅，欲证明原告未尽到物管责任，小区环境脏乱差。经质证，原告云南宇辰物业服务有限公司对被告提交的第一组证据中的前期物业服务协议认为其内容全部为空，不真实，对收款收据认为内容看不清楚，若是装修押金被告可以找原告退还；对第二组证据认为原告只是要告知被告欠费的事实，具体费用以律师函和诉状为准；对第三组证据认为照片不知是何时拍摄，有些问题可能存在，原告会根据小区实际情况解决。经庭审质证，本院认为，原告云南宇辰物业服务有限公司与被告朱丽提交的上述证据，能够证明案件事实，本院均予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月31日，原告云南宇辰物业服务有限公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订前期物业服务委托合同，接替曲靖市安美吉物业服务有限公司对会泽县通宝嘉城小区提供物业管理服务，合同约定原告云南宇辰物业服务有限公司对会泽县通宝嘉城小区实施前期物业管理服务。合同中对多层住宅以1元每月每平方米计算物业管理费，并约定物业服务费用缴费周期为一年一次性预缴。被告朱丽系会泽县通宝嘉城3-4-301号房屋业主，其房屋建筑面积为133.21平方米，车库面积为28.02平方米。合同履行过程中，原告云南宇辰物业服务有限公司履行了合同义务，但存在管理服务不到位的地方。被告朱丽未交2018年9月30日至2019年9月30日期间的物业服务及其他费用。原告云南宇辰物业服务有限公司于2019年10月24日诉到我院要求解决。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，未达成协议。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告云南宇辰物业服务有限公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，原告云南宇辰物业服务有限公司已接替曲靖市安美吉物业服务有限公司对会泽县通宝嘉城小区提供了物业管理服务，该《前期物业服务委托合同》对业主具有约束力。被告朱丽作为会泽县通宝嘉城3-4-301号房屋的业主，接受了物业服务，依法应按照约定向原告云南宇辰物业服务有限公司支付相应的物业服务费。原告云南宇辰物业服务有限公司的诉请，合理部分本院予以支持。被告朱丽关于原告存在管理服务不规范的主张与本院查明事实相符，本院予以采纳，对其应交物业服务费酌情扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告朱丽于本判决生效后十日内一次性向原告云南宇辰物业服务有限公司支付物业服务费人民币1548元、垃圾清运费人民币132元，合计1680元。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告朱丽负担20元，由原告云南宇辰物业服务有限公司负担5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  李兴祥二〇一九年十一月二十九日书记员  沈学丽附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。