湖北省宜昌市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂05执复51号复议申请人（利害关系人）：龚俊莉，女，1975年2月27日出生，汉族，住所地湖北省宜昌市西陵区。申请执行人：高莹，女，1982年9月4日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。申请执行人：周宜锋，男，1976年3月15日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。被执行人：张海洋，男，1975年5月4日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。复议申请人龚俊莉不服宜昌市西陵区人民法院（以下简称西陵法院）（2019）鄂0502执异20号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。西陵法院在执行申请执行人高莹、周宜锋与被执行人张海洋借款合同纠纷一案中，异议人龚俊莉就西陵法院拍卖被执行人房产并损害异议人优先购买权行为提出异议。西陵法院查明,西陵法院在审理高莹、周宜锋与张海洋民间借贷纠纷一案中，高莹、周宜锋于2017年1月向西陵法院提出诉讼保全申请。经审查西陵法院于2017年1月22日向宜昌市不动产登记中心送达（2017）鄂0502民初24号《民事裁定书》和（2017）鄂0502执保7号《协助执行通知书》，查封张海洋位于宜昌市××区××大道××号（所有权证号：宜市房权证西陵区字第**）的房屋，查封期限三年。2017年5月19日，西陵法院作出（2017）鄂0502民初24号《民事判决书》：一、张海洋向高莹、周宜锋归还借款本金60万元，并以60万元为基数，自2015年1月1日起至借款还清之日止，按年利率6%的标准向高莹、周宜锋支付逾期还款利息；二、张海洋向高莹、周宜锋支付律师费36000元。因张海洋未履行上述生效法律文书确定的义务，高莹、周宜锋向西陵法院申请执行，西陵法院于2017年9月5日立案受理。2017年12月4日西陵法院作出（2017）鄂0502执1020号《执行裁定书》：一、冻结、划拨被执行人张海洋存款660401元，或冻结、查封、扣押、拍卖、变卖相应价值的财产或扣留、提取相应价值的收入；二、被执行人张海洋自2017年6月24日起至上述债务履行之日止，按日万分之一点七五的利率向申请执行人支付迟延履行期间的债务利息。执行过程中，西陵法院依法委托湖北日晟行房地产评估有限公司对张海洋名下位于宜昌市××区××大道××号（所有权证号：宜市房房权证西陵区字第**）房屋进行评估。2018年4月24日，评估机构作出《估价报告书》，评估价为118.15万元。2018年5月9日，龚俊莉以与张海洋协议离婚时已约定案涉房屋归其所有、对案涉房屋享有所有权为由，对执行标的提出执行异议，要求停止对案涉房屋的强制执行，并解除对案涉房屋的查封措施。经审查，西陵法院于2018年5月23日作出（2018）鄂0502执异11号《执行裁定书》：驳回龚俊莉的异议请求。龚俊莉不服，向西陵法院提起案外人执行异议之诉，请求法院判令：一、确认被执行的宜昌市××区××大道××号房屋归龚俊莉所有；二、解除对上述房屋的查封并停止对上述房屋的强制执行。2018年12月11日，西陵法院作出（2018）鄂0502民初1798号《民事判决书》：驳回龚俊莉的全部诉讼请求。案件当事人均未对此判决提出上诉，该判决于2018年12月28日发生法律效力。2019年1月24日，西陵法院向龚俊莉送达《通知书》，告知西陵法院将对位于西陵区××大道××号的房屋依法进行网络司法拍卖，与本标的物有关人员【案件当事人、担保物权人（质押权人、优先购买权人等】均可参加竞拍，优先购买权人参加竞买的，应于收到本通知书十五日内向西陵法院提交合法有效的证明，资格须经法院确认，逾期不提交的，视为放弃对本标的物的优先购买权。异议人龚俊莉在该《通知书》上签字后未向西陵法院提交任何证明材料，亦未主张优先竞买资格。2019年2月20日，西陵法院在淘宝网司法拍卖平台和三峡晚报同时发布《拍卖公告》，公告载明西陵法院将于2019年3月26日对案涉房产在评估价基础上降价百分之十五，以101万元作为起拍价进行第一次公开拍卖。2019年3月26日，案涉房产开始第一次拍卖后，因无人竞买流拍。2019年4月29日，西陵法院再次在淘宝网司法拍卖平台和三峡晚报同时发布《拍卖公告》，公告载明西陵法院将于2019年5月16日对案涉房产在第一次起拍价基础上降价百分之十五，以85.85万元作为起拍价进行第二次公开拍卖。2019年5月16日，案涉房产第二次拍卖开始后，买受人张雅琦（公民身份号码）以最高价95.65万元竞得。另查明，一、龚俊莉与张海洋于2000年9月登记结婚。婚后按揭购买了案涉房屋，房屋所有权人登记为张海洋。2012年6月8日双方登记离婚，离婚协议约定案涉房屋归龚俊莉所有。二、龚俊莉名下另登记有房屋一套，位于宜昌市××大道××号，2011年11月15日办理房产登记，所有权证号0327179。西陵法院认为，本案的争议焦点在于执行法院拍卖案涉房屋的行为是否违反法定程序。一、案涉房屋所有权登记在被执行人张海洋名下，西陵法院在诉讼保全阶段及进入执行程序后，查封案涉房屋合法。异议人龚俊莉主张确认房屋所有权归其所有并排除执行的请求已经提起执行异议之诉，并经法院审理后驳回其诉讼请求。因此在该执行异议之诉的判决发生法律效力后，西陵法院启动对案涉房屋的拍卖程序合法。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。”第二款规定：“共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。”根据以上条款的规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封，只有共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的情形下，人民法院才可以对其他共有人享有份额内的财产予以解除查封。本案中，案涉房屋属龚俊莉、张海洋婚姻关系存续期间购买，应属双方共同共有，双方离婚协议中关于案涉房屋归属约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”本案中，夷陵大道19-1号房是一套房屋，无法进行实物分割，因此西陵法院对案涉房屋进行整体拍卖符合法律规定。对拍卖所得价款龚俊莉可以主张予以分割。三、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条规定，起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。西陵法院对案涉房产两次拍卖确定的起拍价降价幅度均为百分之十五，符合法律规定。第二次拍卖成交价溢价率达11.42%，不存在低价拍卖损害异议人利益的行为。且龚俊莉名下有位于宜昌市××大道××号房屋一套，案涉房屋并非异议人的唯一一套住房。四、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十九条“优先购买权人经人民法院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买；未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竞买”的规定，本案中西陵法院在发布拍卖公告前已书面通知异议人龚俊莉将对案涉房产进行拍卖，《通知书》明确载明“相关拍卖信息请浏览淘宝网，与本标的物有关人员均可参加竞拍，优先购买权人参加竞买的，应于收到本通知书十五日内向西陵法院提交合法有效的证明，资格须经法院确认，逾期不提交的，视为放弃对本标的物的优先购买权。”该《通知书》明确告知龚俊莉案涉房屋已进入拍卖程序，是对整个拍卖流程的告知，案涉房产第一次拍卖流拍后进行的第二次拍卖系对第一次拍卖的延续，龚俊莉并未向西陵法院主张确认优先购买权资格，没有参加竞买系对自已权利的处分。第二次拍卖成交后，龚俊莉以其享有优先购买权为由要求撤销拍卖，其理由不能成立。综上，异议人龚俊莉主张西陵法院违法拍卖其夫妻共有财产中的共有部分、低价拍卖损害其合法权益、违法拍卖其生存唯一住房、第二次拍卖程序中未向其送达优先购买权通知，上述异议主张均不成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”的规定，西陵法院对案涉房产进行拍卖过程中程序合法，不存在上述任何损害当事人及利害关系人利益的情形，因此对异议人提出的撤销拍卖的请求，西陵法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十一条的规定，裁定驳回异议人龚俊莉的异议请求。异议人龚俊莉不服，向本院提出执行复议，请求撤销西陵法院（2019）鄂0502执异20号执行裁定书，并撤销对被执行人张海洋名义上的，位于西陵区××大道××号房屋的司法拍卖。理由为：复议申请人在本次拍卖中依法享有“优先购买权”是毋庸置疑的法律事实。本案中，西陵法院虽在第一次拍卖程序中，依法向复议人送达了相关通知书，复议申请人因诸种事由放弃了此次优先购买权，但第二次拍卖过程中，西陵法院并没有依照法定程序，尽职向复议申请人送达拍卖程序的有关《通知书》。虽然复议申请人未参加第一次竞拍，但第二次拍卖的竞拍价、时间与条件均存在很大变动，西陵法院也应当向复议人送达书面通知书，告知复议人享有优先购买权。故西陵法院的司法拍卖及（2019）鄂0502执异20号执行裁定书，均违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条、《拍卖规定》第十四条、十六条之规定，应予以撤销。本院对西陵法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定，“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。”本案中，西陵法院在发布拍卖公告前向复议申请人龚俊莉送达《通知书》，书面通知龚俊莉将对案涉房产进行拍卖，龚俊莉在该《通知书》上签字。该《通知书》明确载明“相关拍卖信息请浏览淘宝网，与本标的物有关人员均可参加竞拍，优先购买权人参加竞买的，应于收到本通知书十五日内向西陵法院提交合法有效的证明，资格须经法院确认，逾期不提交的，视为放弃对本标的物的优先购买权。”龚俊莉收到通知书后，并未向西陵法院提交确认优先购买权资格的相关材料，也未表示要参与竞买，应视为放弃优先购买权。人民法院依法拍卖应视为整体，两次拍卖行为不能割裂看待，龚俊莉认为第二次拍卖应再次告知优先购买权无法律依据，其请求撤销对案涉房产司法拍卖的复议理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回龚俊莉的复议申请，维持宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502执异20号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 李 鸣审判员 史志高审判员 杨 楠二〇一九年十一月二十日法官助理王金侨书记员郦薇