新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3939号上诉人（原审被告、反诉原告）：尹某某，女，1970年6月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：朱小芹，新疆百域君鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉红，男，1970年12月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张某民，男，1963年8月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张某军，男，1973年8月6日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区米东区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张某全，男，1977年8月3日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区米东区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：高宏天，新疆创新律师事务所律师。上诉人尹某某因与被上诉人张某民、张某军、张某全房屋租赁合同纠纷，不服乌鲁木齐市米东区人民法院(2019)新0109民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭于2019年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人尹某某及委托诉讼代理人朱小芹、李玉红，被上诉人张某全及张某民、张某军、张某全的委托诉讼代理人高宏天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹某某上诉请求：1.撤销（2019）新0109民初485号民事判决书第二项违约金6480.65元、第三项、五项判决内容；2.改判三被上诉人赔偿装修损失969006元；3.改判三被上诉人赔偿经营停业损失210000元；4.改判三被上诉人赔偿搬迁补偿费、临时安家补助费、提前搬迁奖励160000元；5.改判三被上诉人提供租赁期间税务机关出具的租赁发票。事实和理由：一审判决书认定开具发票的金额有误，从第一次租赁到双方解除合同之日止，三被上诉人从未开过一张发票，依法三被上诉人有提供发票的义务及纳税的责任，因此必须改判。2016年11月2日，上诉人与三被上诉人签订的《房屋租赁合同》第十条有明确约定双方不得解除合同，故三被上诉人将上诉人诉至法院要求解除合同，已然违反合同约定，所以我方不应当承当违约金6，480.65元。三被上诉人的房屋自2018年春，米东区政府就因拆迁要求上诉人将租赁房屋的经营状况及装修让米东区政府委托的评估机构予以评估核算，并要求不能经营。三被上诉人为达到拒不赔偿装修、经营损失的情况下，才单方解除租赁合同。因拆迁补偿协议中已将上诉人的装修费、搬迁补偿费、临时安家补助费、提前搬迁奖励均核算三被上诉人的拆迁赔偿款中，依据合同约定，在合同存续期间拆迁中的这些费用应当给付上诉人，且上诉人也当庭提交米东区法院去调取该协议，但米东区法院未调证，致使上诉人的反诉请求未支持，故二审法院应当调证并依法改判。综上，恳请贵院支持我方上诉请求。张某民、张某军、张某全辩称：关于违约金一审判决并无不当，上诉人实际于2019年6月30日搬离，一审法院按照年度租金30万元计算出2018年11月23日至2019年6月30日期间的租金为180，018元，并依据合同关于租金的约定计算出拖欠租金时长为219天，参照银行同期贷款年利率6%计算出实际利息损失，并将实际利息损失作为违约金符合法律规定。上诉人要求赔偿装修损失没有事实及法律依据。上诉人直到2019年6月30日才搬离，期间一直在营业，政府征收工作仅仅是意向，也并没有正式通知上诉人停业，所以上诉人要求支付停业损失没有事实依据。搬迁补偿费、临时安家过渡费及提前搬迁奖励均发生在政府征收实际启动，本案政府征收停止，且搬迁补偿费、临时安家过渡费及提前搬迁奖励是支付给被征收人的，上诉人不是被征收人，当然不能主张这些费用。关于租赁发票数额并无不当。上诉人交付了案涉合同中的租金60万元，其他到目前尚未缴纳，所以一审法院判决开具60万元发票而不包含案涉合同之外以及尚未交纳的租金符合法律规定。张某民、张某军、张某全向一审法院起诉请求：1.判令解除尹某某之间的房屋租赁合同；2.判令尹某某支付欠付房租266,666元（2017年11月23日至2018年11月23日欠付200,000元，2018年11月23日至2019年1月23日欠付两个月66,666元）；3.判令尹某某按照月租33,333元支付租金至实际交还房屋止（从2019年1月23日起算）；4.判令尹某某支付违约金108,000元（参照逾期付款年利率24%计算）；5.诉讼费由尹某某负担。尹某某向一审法院提起反诉诉讼请求：1.判令张某民、张某军、张某全赔偿装修损失969,006元；2.判令张某民、张某军、张某全赔偿经营停业损失210,000元；3.判令张某民、张某军、张某全赔偿搬迁补偿费、临时安家补助费、提前搬迁奖励160,000元；4.判令张某民、张某军、张某全提供租赁期间税务机关出具的税务发票；5.判令张某民、张某军、张某全承担本案全部的本诉及反诉费用。一审法院认定事实：张某民、张某军、张某全将其合法所有的位于米东区房屋租赁给尹某某用作开办餐馆，双方于2016年11月26日续签了《房屋租赁合同》，约定租赁期为2016年11月23日至2022年5月30日，租金为400000元／年，于租赁年度起始日一次性付清，如有拖欠，按年租金总额的5%加收滞纳金，拖欠超过30天，甲方（张某民、张某军、张某全）有权解除合同收回房屋，经双方协议或其他特殊情况（除）外。合同第四条约定，乙方（尹某某）自费装修承租房屋，如改变房屋的内部，装修或设置对房屋结构有影响的设备，须征得甲方的书面同意，租赁期满后或因乙方责任导致合同终止的，依附于房屋的装修归甲方所有。合同第七条约定，租赁期内房屋遇有商业或政府拆迁，甲方应退还合同租赁期内未实际履行的房屋租金，乙方参与拆迁评估和补偿，有关停产停业损失、设备搬迁费用、人员安置费、装修费、乙方出资所添附内容的补偿归乙方所有。合同第十条约定，租赁期间，双方不得解除合同。若甲方擅自提前解除合同，除应退还乙方未到期的租金、赔偿装修损失外，还应当按乙方前六个月的平均营业收入金额赔偿乙方剩余租赁期间的营业利益收入的损失。甲方或乙方因故需要提前解除合同的，必须提前60天书面通知对方，征得对方同意后方可解除，互不以违约论处。合同签订后，尹某某继续使用租赁房屋经营。2017年下半年政府开始做拆迁前的评估工作，拆迁工作启动影响了周围商铺的经营，但拆迁工作因故停止，案涉房屋至今未拆迁。关于租金的支付情况，2016年11月23日至2017年11月22日这一租赁年度，尹某某于2016年11月22日转账支付200000元，于2017年3月10日转账支付100000元；2017年11月23日至2018年11月22日这一租赁年度，尹某某于2018年3月29日转账支付100000元，于2018年6月19日转账支付100000元，于2018年6月21日转账支付90000元，另尹某某替张某民、张某军、张某全支付了水电费10000元，即此两个租赁年度期间，尹某某共向张某民、张某军、张某全支付租金600000元。庭审中双方就租金金额产生争议，张某民、张某军、张某全认为租金金额为400000元。尹某某认为双方已口头协议租金降为300000元，并出具了以下证据：1．张某民于2018年6月22日出具的收条，载明“今收到百味居房租叁拾万元正”；2.2019年1月10日谈话录音一份，谈话内容中，双方首先陈述了按三十万元交了两年租金及具体的交款过程，张某全提到了尹某某因生意不好，提出减少租金的要求，双方认可前两个租赁年度尹某某已经交了600000元租金，并均认可2018年11月24号第三个租赁年度开始，至双方谈话时，此期间租金未支付；此后双方商讨后续租金，张某民、张某军、张某全提出前期合同作废，与尹某某重新签订合同，一年一签，并且拆迁补偿中的装修损失归尹某某所有，否则房租上损失100000元，拆迁补偿又损失，两头受损，尹某某表示搬迁费、装修费都要主张，双方最终未达成一致意见，张某民、张某军、张某全要求尹某某要么足额支付租金，要么锁门停止租赁。2019年1月21日，张某民、张某军、张某全委托公证处向尹某某送达了《解除租赁合同通知》，以尹某某未及时支付租金为由，要求解除合同，限期搬离。尹某某以短信形式表示不同意解除，并回复称：“房屋面临拆迁，依据《合同法》之规定，我方行使不安抗辩权，可暂不交房租，万一即刻拆迁停止营业，你方仍需赔偿我方的经营损失、退还房租。为避免冲突，现我方待拆迁停止营业时，即刻将已使用期间的房租依约交清。不存在违约行为。你方必须提供房屋租赁发票。你方在《解除租赁合同通知》所述的我方所欠房租之事宜，与事实不符。我方也有相关证据予以证实，在此不再赘述。”截止本案开庭的6月26日，尹某某仍在使用租赁房屋经营，并当庭表示，同意解除合同，同意庭后搬离租赁房屋。张某民、张某军、张某全庭后出具了情况说明，陈述尹某某于2019年7月1日停止经营并搬离，张某民、张某军、张某全扣留了尹某某物品，经社区见证，双方制作了物品清单。一审法院认为，本案主要争议点为：一、双方是否将房屋租金变更为300,000元/年；二、尹某某未缴纳租金的行为是否构成违约。针对焦点一，租赁房屋即将拆迁，周边商铺经营萧条，对于尹某某餐馆的正常经营、投资确实存在较大影响，此为背景。根据尹某某举证的谈话录音，双方皆认可上述背景情况，且张某民、张某军、张某全在录音中陈述了尹某某明确向其要求降低租金；从双方举证的租金支付情况来看，2016年11月23日至2018年11月22日两个租赁年度，尹某某确实每年度只支付了300,000元租金，张某民、张某军、张某全也就收到300,000元租金出具了收条；在双方2019年1月协商过程的前半段，双方均认可2018年11月23日以前的租金已经支付完毕，双方就2018年11月24日以后的租金进行协商。协商过程中张某民、张某军、张某全也有诸如“一年少100,000元，两年少200,000元，在租金方面受到了损失”等陈述内容。故综合即将拆迁的实际情况、双方举证及陈述、尹某某的付款情况，一审法院认为双方虽未书面协议减少租金，但已口头变更租金按300,000元/年计算，尹某某按此履行，张某民、张某军、张某全实际受领了尹某某的履行行为，在双方发生争议之前即2019年1月前并未提出异议。双方签订的租赁合同第二条亦约定经双方协议或其他特殊情况下，可以不严格执行合同中拖欠租金的违约后果。综上，一审法院认定房屋租金已变更为300,000元/年，张某民、张某军、张某全要求尹某某按400,000元/年补齐两个租赁年度租金及支付违约金的主张，一审法院不予支持。针对焦点二，自2018年11月23日以后的租金，尹某某确实未按合同约定支付，在双方2019年1月11日未协商一致的情况下，尹某某仍未支付，在张某民、张某军、张某全提出解除合同后，尹某某明确以行使不安抗辩权为由，不同意支付。所谓“不安抗辩权”，是指《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。据查询一审法院办案系统，近五年来，张某民、张某军、张某全在一审法院除本案外无其他诉讼案件，庭审时张某全明确表示不存在外债，经济状况良好，案涉租赁房屋的拆迁费用经初步评估为23,000,000元，即张某民、张某军、张某全并无丧失履行能力的情形。尹某某辩称因即将拆迁，对于房租及拆迁装修补偿未达成一致而行使不安抗辩，但其所陈述的理由并非法定的不安抗辩事由；拆迁虽不确定，但双方继续履行合同，尹某某持续使用租赁房屋的事实确定，且张某民、张某军、张某全已因拆迁影响经营降低了租金金额，尹某某关于待拆迁时再就租金与其他赔偿互相折抵的理由严重违反其合同义务，侵犯了张某民、张某军、张某全的合同权利，于法无据，于理不合。因此，张某民、张某军、张某全所述事由不构成不按时支付租金的合理抗辩事由。关于合同第十条约定不得解除合同，一审法院采信张某民、张某军、张某全的解读，即应理解为不得无故解除合同。尹某某逾期支付2018年11月23日之后租金的行为，已构成根本违约，属于合法的解除合同事由。故双方租赁合同应予解除，根据张某民、张某军、张某全发出解除通知的时间，双方合同已于2019年1月21日解除。因尹某某实际于2019年6月30日搬离，故租金应支付至2019年6月30日。2018年11月23日至2019年6月30日的租金计算为180,018元（300,000元/年÷365天×219天），违约金按年利率6%支持6,480.65元（180,018元×6%÷365天×219天）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。双方签订的租赁合同第四条约定，租赁期满后或因乙方责任导致合同终止的，依附于房屋的装修归甲方所有。故根据该条约定，因尹某某违约致合同解除，房屋装修归张某民、张某军、张某全所有，尹某某可搬离物品，不得拆除装修，张某民、张某军、张某全亦不得阻拦尹某某搬离物品。故尹某某要求张某民、张某军、张某全赔偿装修损失969,006元的反诉请求，一审法院不予支持。尹某某提出张某民、张某军、张某全提供合同签订之日至2018年11月23日止的租赁费发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。张某民、张某军、张某全已收取了2016年11月23日至2018年11月22日的租金600,000元，应向尹某某开具发票。关于尹某某的其他反诉请求，因经营停业损失、搬迁补偿费、临时安家补助费、提前搬迁奖励等均为拆迁过程中经核定应支付的损失，上述各项损失虽于2017年经初步评估，但目前案涉租赁房屋是否会拆迁，具体的拆迁赔偿金额均不确定，故一审法院不予支持尹某某上述反诉请求。综上，遂判决：解除张某民、张某军、张某全与尹某某于2016年11月2日签订的《房屋租赁合同》。尹某某向张某民、张某军、张某全支付租金180,018元、违约金6,480.65元。张某民、张某军、张某全应开具2016年11月23日至2018年11月22日期间收取租金600,000元的发票并交付尹某某。驳回张某民、张某军、张某全的其他诉讼请求。驳回尹某某的其他反诉请求。二审期中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。尹某某提交：乌鲁木齐市米东区棚户区国有土地征收与补偿协议书，证明涉案房屋的评估价值。张某民、张某军、张某全质证认为：1.真实性认可，征迁协议虽然签订了，但是并没有启动征迁工作，这份证据不能证实上诉人所要证明的问题。本院对该证据的证明力将结合其他证据综合予以认定。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为：尹某某与张某民、张某军、张某全签订的《房屋租赁合同》未违反相关法律及行政法规，系双方当事人真实意思的表示，应属合法有效，各方均应遵照履行。租赁合同履行期间出租方有义务提供可正常使用的租赁物，承租方则应按时足额交纳租赁费。本案中，张某民、张某军、张某全向尹某某依约提供了租赁场地，尹某某自2018年11月23日之后再未交纳租金。尹某某认为该房屋已被评估机构予以评估核算，并被米东区政府要求不能经营。对此尹某某并未能提供证据证明该房屋被拆迁及不能经营的事实，故对其未缴纳租金的理由，本院不予采信。尹某某未按时交纳租金应当承担违约责任。一审法院判令尹某某支付违约金的计算方式及金额无误，本院予以维持。关于尹某某主张张某民等三人提供租赁期间税务机关出具的租赁发票问题。因双方在涉案租赁合同并未对开具租赁发票进行约定，且张某民等三人并未对该判项提出上诉，故本院对一审法院根据上诉人缴纳租金数额判令被上诉人向上诉人开具600,000元的发票的判项予以维持。关于尹某某在上诉请求中要求张某民、张某军、张某全赔偿装修损失的问题。本院认为，双方在合同中约定租赁期满后或因乙方（尹某某）责任导致合同终止的，依附于房屋的装修归甲方（张某全、张某军、张某民）所有，本案因尹某某违约行为导致合同解除，其装修应归被上诉人所有，故其主张装修损失的请求本院不予支持，一审判决正确，本院予以维持。关于经营停业损失、搬迁补偿费、临时安家补助费及提请搬迁奖励的问题，虽张某民、张某军、张某全与乌鲁木齐市米东区棚户区国有土地征收与补偿协议书，但拆迁尚未进行，经营停业损失、搬迁补偿费、临时安家补助费及提前搬迁奖励金并未被张某民等三人领取，故尹某某主张该费用缺乏事实依据，一审法院判决正确，本院予以维持。关于租赁合同解除时间的问题。一审法院在判决主文中认定涉案租赁合同的解除时间为2019年1月21日，该时间为被上诉人向上诉人送达《解除租赁合同通知》通知解除的时间，本院对该解除时间予以确认。因此合同解除之后，尹某某在2019年1月22日至2019年6月30日之间占用房屋所应支付的费用为占有使用费而非租金。一审法院判决第一项判令租赁合同解除有误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、变更乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初485号民事判决第一项“解除原告（反诉被告）张某民、张某军、张某全与被告（反诉原告）尹某某于2016年11月2日签订的《房屋租赁合同》”为“张某民、张某军、张某全与尹某某于2016年11月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月21日解除”；二、变更乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初485号民事判决第二项“被告尹宏杰向原告张某民、张某军、张某全支付租金180,018元、违约金6480.65元”为“尹某某向张某民、张某军、张某全支付租金及占有使用费180,018元、违约金6480.65元”；三、维持乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初485号民事判决第三、四、五项，即张某民、张某军、张某全应开具2016年11月23日至2018年11月22日期间收取租金600,000元的发票并交付尹某某；驳回张某民、张某军、张某全的其他诉讼请求；驳回尹某某的其他反诉请求。上述款项，尹某某应自本判决书生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费16851.05元（尹某某已预交），由尹某某负担。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 谭建艳审判员 姚 雷二〇一九年十一月二十五日书记员 李 骏