辽宁省北票市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1381民初2996号原告：金怀珠，男，1960年1月25日出生，汉族，个体工商户，住北票市。委托诉讼代理人：李刚，辽宁旺鼎律师事务所律师。被告：北票市联兴房地产开发有限公司，住所地北票市区。法定代表人：胥世田,总经理。委托诉讼代理人：王海洲，男，1965年7月15日出生，汉族，北票市联兴房地产开发有限公司职员，住北票市。被告：郝云志，男，1970年8月20日出生，汉族，无职业，住北票市。被告：孙爱华，男，1957年9月27日出生，汉族，退休职工，住北票市。原告金怀珠与被告北票市联兴房地产开发有限公司、郝云志、孙爱华所有权确认纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金怀珠、被告北票市联兴房地产开发有限公司、孙爱华到庭参加诉讼，被告郝云志经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金怀珠向本院提出诉讼请求：1、确认原告是金湾花园某户房屋是产权人。2、要求法院依法解除二被告与被告孙爱华签订的网签合同。3、由三被告承担诉讼费。事实与理由：原告于2011年7月22日、8月3日，2012年10月13日，2013年7月17日交付清购房款共计:401420元整。购买金湾花园某户房屋。因该房是北票市联兴房地产开发有限公司项目二处开发的，资质有瑕疵，只跟购房者签订《前期物业管理服务协议》，至今未能给发放产权执照。原告装修后于2013年7月15日入住。并签订《前期物业管理服务协议》。被告郝云志是开发商之一，大约于2017年将原告买后居住的楼房某户房屋私下抵债于被告孙爱华，在北票市房产管理局签订一网签协议。把原告先购买的并己入住至今的楼房顶债务又卖给被告孙爱华。被告侵犯了原告的合法权益，请求法院确认原告购买该房屋民事法律行为有效，该楼房财产权应属原告；判令被告解除北票市联兴房地产开发有限公司项目二处及郝云志与被告孙爱华签订的网签买卖房屋合同。被告承担诉讼费。被告北票市联兴房地产开发有限公司答辩称，我公司从没有参与项目二处的经营活动，项目二处有自己的公章及法人名章，项目二处有独立的税务登记号及销售平台，具有自主经营及房产销售的资格，与我公司没有任何关系。所以我公司不承担任何法律责任。被告孙爱华答辩称，郝云志在我处借款50万元，他替我在房产处办理网签的事情我不清楚，都是郝云志一个人的行为，有借条为凭。我没有对原告造成侵权行为，所以我不应是本案的被告，不应当承担任何责任。被告郝云志未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院做如下认定。原告出示证据1、2013年7月15日与北票市联兴房地产开发有限公司项目二处签订的《前期物业管理服务协议》一份，用以证明原告在2013年7月15日就已经购买及占有使用案涉房屋的事实。被告北票市联兴房地产开发有限公司质证称，无异议。我公司不知道他们的如何销售房屋的销售方式。被告孙爱华质证称，这种解释不对，这就是物业服务合同，我与郝云志签订的是商品房买卖合同。本院认为，上述证据形式合法，内容客观真实，与本案的待证事实有关联性，可以作为本案的有效证据使用，本院对此证据予以认定。原告出示证据2、北票市联兴房地产开发项目二处给原告开具的购房款发票共计401420元四张、北票市联兴房地产开发出具的项目二处物业费1421元收据一张、北票市联兴房地产开发项目二处出具的装修保证金1100元收据一张，用以证明2013年7月15日原告已经交清购房全部款并且装修和使用的事实。证据3、北票市住宅专项维修资金管理处出具的专项维修资金收据一张，用以证明原告实际占有使用案涉房屋的事实。证据4、2014年10月26日北票市联兴房地产开发有限公司项目二处出具的取暖费收条一份，用以证明原告已经占有使用案涉房屋的事实。证据5、证人自书证言闫某某、闫某、孙某证人证言各一份，用以证明原告2013年7月15日入住案涉房屋的事实。上述证据，被告北票市联兴房地产开发有限公司、孙爱华质证称无异议。本院认为，上述证据形式合法，内容客观真实，与本案的待证事实有关联性，可以作为本案的有效证据使用，本院对此证据予以认定。原告出示证据6、原告申请法院自北票市房产处调取的北票市联兴房地产开发有限公司项目二处与孙爱华签订的网签合同一份，用以证明北票市联兴房地产开发有限公司项目二处与孙爱华签订的网签案涉房屋的事实。原告质证称，对合同的是真实性无异议，该合同的签订应该是无效的，应予解除。被告北票市联兴房地产开发有限公司质证称，无异议。被告孙爱华质证称，无异议，这份合同我今天才看到，都是郝云志办理的，但是我认为该合同应该是合法有效的。本院认为，上述证据形式合法，内容客观真实，与本案的待证事实有关联性，可以作为本案的有效证据使用，本院对此证据予以认定。被告北票市联兴房地产开发有限公司出示证据1、联兴房地产开发有限公司与其项目二处签订的挂靠债权债务责任协议书一份，用以证明联兴房地产开发有限公司与其项目二处只是挂靠的关系，而没有法律上的责任和义务的事实。原告质证称，真实性无异议，但是这不是被告不应当承担责任的依据。这恰恰证明了联兴公司应当承担责任的依据。被告孙爱华质证称，无异议。本院认为，上述证据形式合法，内容客观真实，与本案的待证事实有关联性，可以作为本案的有效证据使用，本院对此证据予以认定。被告孙爱华出示证据1、孙爱华与郝云志的借条一份，用以证明2018年1月12日郝云志向孙爱华借款50万元的事实。原告质证称，1、该证据不是原件，不能作为证据使用。2、这张借条与本案无关。被告北票市联兴房地产开发有限公司质证称，与我公司无关。本院对此证据予以认定。被告孙爱华出示证据2、2018年3月14日北票市联兴房地产开发有限公司项目二处与孙爱华签订的商品房买卖合同（预售）一份，用以证明诉争房屋郝云志已经卖给我的事实，房屋买卖价款为400351元。原告质证称，真实性无异议，但是被告孙爱华提供的购房合同不是本案争议的楼房，本案争议的楼房是1单元102室，该购房合同是1单元01012号，与本案无关。被告北票市联兴房地产开发有限公司质证称，无异议。本院认为，上述证据形式合法，内容客观真实，与本案的待证事实有关联性，可以作为本案的有效证据使用，本院对此证据予以认定。被告郝云志未向本院提供证据。本院认定事实如下：被告郝云志系北票市联兴房地产开发公司项目二处的主要负责人，北票市联兴房地产开发公司项目二处挂靠北票市联兴房地产开发公司资质开发金湾花园项目。2013年7月15日，原告金怀珠与北票市联兴房地产开发有限公司项目二处签订的《前期物业管理服务协议》一份，购买金湾花园房屋一户。原告于2011年7月22日、8月3日，2012年10月13日，2013年7月17日交付清购房款共计401420元，并已占有使用该房屋至今。另查明，2018年1月12日，被告郝云志向被告孙爱华借款现金50万元，并出具借条一张。2018年3月14日，因被告郝云志无力偿还欠款，遂在被告孙爱华、金某某不知情的情况下，自行网签的形式签订了《商品房买卖合同（预售）》，将已卖给原告金怀珠房屋一户，以总价款400351元的价款又抵账给被告孙爱华。本院认为，被告北票市联兴房地产开发有限公司项目二处没有资质，挂靠被告北票市联兴房地产开发有限公司，以北票市联兴房地产开发有限公司名义进行经营活动，以挂靠形式从事民事活动的，可由挂靠人及被挂靠人共同承担责任。因北票市联兴房地产开发有限公司项目二处没有资质，无法与原告签订正规的商品房销售合同，《前期物业管理服务协议》具备《商品房销售管理办法法规标题商品房销售管理办法制定机关建设部效力等级部门规章公布日期2001.04.04时效性现行有效》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与北票市联兴房地产开发有限公司项目二处、郝云志签订了《前期物业管理服务协议》后，原告已经全面履行付款义务，被告郝云志、北票市联兴房地产开发有限公司项目二处亦同时将房屋交付给原告占有使用至今，原告金怀珠与北票市联兴房地产开发有限公司项目二处、被告郝云志签订的《前期物业管理服务协议》即房屋买卖合同是合法有效的。被告郝云志在被告孙爱华、金某某不知情的情况下，自行网签的形式签订了《商品房买卖合同（预售）》，将已卖给原告金怀珠的房屋抵账给被告孙爱华。其行为涉嫌犯罪，已由公安机关立案侦查。其与孙爱华、金某某网签的《商品房买卖合同（预售）》是无效合同。被告郝云志已无权再出售已经卖给原告的房屋，而且网签《商品房买卖合同（预售）》又是被告孙爱华不知情的情况下签订的，故该合同自签订之日起，既属于无效合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法法规标题中华人民共和国合同法制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期1999.03.15时效性现行有效》第八条、第五十二条、第六十条，《商品房销售管理办法法规标题商品房销售管理办法制定机关建设部效力等级部门规章公布日期2001.04.04时效性现行有效》第十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、北票市金湾花园房屋一户归原告金怀珠所有；被告北票市联兴房地产开发有限公司、郝云志在法定范围内有义务协助原告办理房屋产权登记事宜；二、解除被告郝云志与被告孙爱华网签的《商品房买卖合同（预售）》合同；本案受理费7321元，由被告郝云志、北票市联兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  修安国人民陪审员  窦振亮人民陪审员  李桂莲二〇一九年十一月七日书 记 员  赵 颖注：如被告未按本判决履行，原告应在判决生效之日起二年内向本院申请执行。