四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15902号 上诉人（原审被告）：黄永，男，1978年4月22日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：罗子荣，四川棠湖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闵正秦，男，1963年8月8日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：陶煜，四川守良律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶守良，四川守良律师事务所律师。 上诉人黄永因与被上诉人闵正秦土地租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄永上诉请求：依法撤销一审判决。事实和理由：一、案涉土地上的违法建设被责令限期拆除的责任在于闵正秦。1．黄永与闵正秦签订的《场地租赁合同》未于2017年11月15日解除。首先，黄永与闵正秦签订的《场地租赁合同》中的备注栏约定“黄永帮助闵正秦建好看守用房，闵正秦自费”。可见黄永是受闵正秦委托在案涉土地上修建房屋，且闵正秦作为完全民事行为能力人，应当知晓案涉土地上修建的房屋系违法建设，案涉土地上的违法建设被责令限期拆除的责任在于闵正秦。而一审法院不顾法律关系，将违法建设的责任归于黄永显然是极其错误的。其次，金桥镇人民政府要求闵正秦自行搬迁和拆除是因为闵正秦完全背离双方《场地租赁合同》第一条约定的“租给乙方对方机具及材料”的合同目的而擅自利用租赁场地加工和生产木材所致。2.违法建设被强制拆除不会导致合同目的不能实现。首先，案涉双方签订的《场地租赁合同》的合同标题即已载明租赁的是“土地”，本案的案由也是土地租赁合同纠纷，而本案中被要求拆除的是房屋。其次，案涉双方签订的《场地租赁合同》的第一条即载明“甲方将位于金桥镇临江村六组的场地租给乙方堆放机具及材料使用”，由此可见，闵正秦承租案涉土地的合同目的是“堆放机具及材料”，案涉违法建设被拆除完全不影响合同目的的实现。一审法院依职权查明的事实也对此进行了印证。最后，黄永租赁给闵正秦的土地面积多达25.15亩，合16766.75平方米，而被限期拆除的房屋面积仅约700平方米，不足租赁土地总面积的4.18%，一审法院由此确认合同目的不能实现太过牵强。3.黄永负有向闵正秦交付租赁标的物和帮助其建好看守用房的合同义务，而该两项合同义务黄永均已按约履行，黄永不存在任何迟延履行债务或者其他违约行为。4.黄永未向闵正秦发出过任何关于解除合同的通知，闵正秦也没有提供任何证据证明其向黄永发出解除合同的通知，也未得到黄永的认可。在一审审理过程中，黄永的代理人明确提出该项答辩意见，一审法院不予回复，不予解释，径直判决确认合同解除。5.闵正秦单方面撤离不能达到解除合同的目的，合同尚在履行。二、所谓的“协调费”与本案根本不是同一法律关系。首先，根据闵正秦的《民事起诉状》载明的事实和理由的表述可知，协调费系双方就某项事宜由闵正秦委托黄永办理事项的委托法律关系或者其他法律关系。但至少可确定案涉的“协调费”绝对不是由于土地租赁法律关系而产生。其次，一审法院未查明双方当事人收取协调费的用处、何种情形下要退还、退多少的问题，也未明确退还“协调费”的依据。最后，黄永虽于2017年11月6日收取“协调费”，但《收条》载明“今收到闵正秦20**.5至2018.5日协调费100000元”，表明双方至少于2017年5月前已商量好协调费一事，协调工作也至少至2017年5月开展至2017年11月，即使需退还，也不应全额退还。 闵正秦辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。黄永将耕地出租用于非农业建设，违反土地管理办法规定，政府对成新蒲沿线两边木材堆场进行整治，责令黄永限期拆除，复耕。黄永将《责令期限拆除通知书》转交闵正秦，通知闵正秦拆除，2017年11月15日政府进行复耕，一审判决认定合同已经解除，黄永应当返还闵正秦剩余租期的租赁费和协调费，一审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 闵正秦向一审法院起诉请求：一、判令确认双方于2017年6月1日签订的《场地租用合同》于2017年11月15日解除；二、判令黄永返还其场地租金费75450元及协调费100000元，合计175450元，并支付利息（按年利率6%计算自2017年11月6日起至付清此款之日止）。 一审法院认定事实：2017年6月1日，闵正秦与黄永签订1份《场地租用合同》，约定：“黄永将其位于双流区金桥镇临江村6组的场地（面积25.15亩）租与闵正秦用于堆放机具及材料等，租用期限自2017年5月15日起至2022年5月14日止，共计5年，2017年的租金为150900元。黄永为闵正秦提供场地及相关设施和经营条件，保证闵正秦正常使用。协助闵正秦按合同规定行使土地使用权，保证闵正秦正常用水、用电、道路等方面各类纠纷，不得干预闵正秦正常生产经营活动。如闵正秦在租用期间遇国家规划占地，集体收回，闵正秦无条件服从并搬迁，黄永退还闵正秦所交未使用到期的租金。备注：场地由建渣全部平整好，黄永帮助闵正秦建好看守用房，闵正秦自费。黄永包通好动力电、水。”合同签订后，黄永按约向闵正秦交付了位于双流区金桥镇临江村6组的场地。后由闵正秦出资，黄永找他人在该场地内修建了一钢结构棚房，并安装了动力电。2017年7月4日，闵正秦向黄永支付了2017年5月至2018年5月的租金共计150900元。黄永于当日向闵正秦出具1张金额为150900元的“收条”。2017年10月30日，双流区金桥镇人民政府向黄永发出1份《责令限期拆除通知书》，载明：“临江社区6组黄永在租用土地上修建钢结构棚房700平方米，经查实属于违法建设，责令于2017年11月15日之前停止加工和生产，自行搬迁和拆除建（构）筑物，否则将实施强行拆除，．．。”。当日，黄永将该通知书交与闵正秦。2017年11月6日，闵正秦向黄永转款100000元。黄永于当日向闵正秦出具1张“收条”，载明：“今收到闵正秦20**.5至2018.5日协调费100000元”。后闵正秦于2017年11月15日搬迁完毕。 一审法院另查明，经一审法院核实，双流区金桥镇人民政府当时需对成新蒲沿线两边木材堆场进行整治，黄永所租赁的该场地属于基本农田性质，只能从事农作物耕种，不能在该场地上建房，遂要求闵正秦搬离。 一审法院认为：闵正秦与黄永签订的《场地租用合同》，约定黄永将其位于双流区金桥镇临江村6组的场地（面积25.15亩）租与闵正秦用于堆放机具及材料等，租用期限自2017年5月15日起至2022年5月14日止，共计5年。后闵正秦在租赁期间，双流区金桥镇人民政府向黄永发出的《责令限期拆除通知书》，证明黄永在租用土地上修建的700平方米钢结构棚房属于违法建设，并责令其于2017年11月15日之前停止加工和生产，自行搬迁和拆除建（构）筑物。因该钢结构棚房虽系闵正秦出资，但系由黄永找他人在该租赁场地内修建所致，且双方在该合同中也曾约定黄永为闵正秦提供场地及相关设施和经营条件，保证闵正秦正常使用，并由黄永帮助闵正秦建好看守用房，闵正秦自费，黄永包通好动力电、水，加之经一审法院核实，双流区金桥镇人民政府当时需对成新蒲沿线两边木材堆场进行整治，黄永所租赁的该场地属于基本农田性质，只能从事农作物耕种，不能在该场地上建房，导致闵正秦无法实现合同目的，其责任在黄永，且黄永于2017年10月30日将该《责令限期拆除通知书》交与闵正秦，证明黄永此时已知晓其所租赁的该场地应于2017年11月15日前搬迁完毕，加之闵正秦也于2017年11月15日搬迁完毕，故双方签订的《场地租用合同》应予解除，一审法院对闵正秦要求确认与黄永于2017年6月1日签订的《场地租用合同》于2017年11月15日解除的请求予以支持。因闵正秦向黄永支付了2017年5月至2018年5月的租金共计150900元，黄永对此也认可，且该合同已于2017年11月15日解除，故闵正秦剩余6个月未到期的租金应由黄永返还，对闵正秦要求黄永返还剩余场地租金75450元（150900元/年÷2）的请求，一审法院予以支持。双流区金桥镇人民政府于2017年10月30日向黄永发出《责令限期拆除通知书》后，黄永仍于2017年11月6日收取了闵正秦的协调费100000元，因双方在该合同中曾约定黄永为闵正秦提供场地及相关设施和经营条件，保证闵正秦正常使用，加之黄永未提供充分证据证明该协调费已用于协调闵正秦租赁该场地一事，也未提供充分证据证明该协调费的使用情况，故鉴于该协调费系双方在租赁期间发生，为了减少诉累，应在本案中一并处理，对闵正秦要求黄永返还协调费100000元的请求，一审法院予以支持。因双方未约定退还租金的具体期限，也未约定利息，故一审法院对黄永应以本金175450元（75450元+100000元）为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率向闵正秦支付利息自黄永收到起诉状副本后15日起即自2019年2月27日起计算至付清此款之日止予以确认。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、闵正秦与黄永于2017年6月1日签订的《场地租用合同》于2017年11月15日解除；二、黄永于判决生效之日起十日内向闵正秦返还租金75450元及协调费100000元，共计175450元，并支付利息（利息计算方式：以本金175450元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2019年2月27日起至付清此款之日止）；三、驳回闵正秦的其他诉讼请求。一审案件受理费1905元，由黄永负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 一、关于案涉合同的效力问题。关于案涉《场地租用合同》的效力问题。本院认为，出租人对其出租时案涉土地的性质为耕地未表示异议，于此之后，案涉土地亦未经过征收等程序将其性质进行相应改变，故案涉土地仍属基本农田用途。对于集体所有的土地，依《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，国家对集体所有的土地流转设有限制性规定，非经法定方式并办理相应的手续，不得对外进行流转。同时，对于集体所有的土地中的农业用地，限制则更为严格，鉴于案涉土地属于农业用地，故双方就该农业用地所签订的上述租赁协议因违反上述法律规定而无效。一审法院未对合同效力认定的情形下，确认合同解除，确有不当，本院予以纠正。对于黄永上诉主张的承租人应当知晓于案涉土地上修建建筑物系违法行为，应当承担相应的法律后果。本院认为，因案涉土地性质为农田，且出租人亦未报批流转导致《场地租用合同》于签订之时根本无法实现，亦无继续履行的可能，其不利结果应归责于出租人，故对黄永的该上诉理由，本院不予采纳。另，对于该合同的效力问题，本院于二审期间向闵正秦进行释明，闵正秦认为法院若最终认定合同无效，亦请求按无效的方式继续进行审理，并认为应参照无效合同就没有履行部分的费用进行返还。故，为减轻当事人诉累，本院对一审认定合同无效的法律适用瑕疵依法予以纠正，并在合同无效的基础上对其他争议焦点问题进行认定。 二、关于黄永是否退还场地租赁费、协调费以及承担资金占用利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案中，双方签订的案涉合同无效，且案涉双方均认可闵正秦已于2017年11月15日返还案涉场地。因闵正秦已经支付剩余六个月期间的租金75450元，故闵正秦有权要求出租人返还该笔费用。 关于退还协调费的问题，二审中经出租人黄永确认，该笔费用性质系出租人为保证承租人在租赁期限内可以持续占用案涉土地而发生的相关协调费用。但本案中，案涉合同效力如前所述，系出租人将不具备流转性质的土地对外进行出租而导致无效，其过错在于出租人，因黄永并未保证承租人持续占有案涉土地，且收取该笔费用无合法依据，故承租人有权要求出租人返还该笔费用。 另关于上述两笔费用的利息问题，因黄永至今尚未将两笔费用返还至闵正秦，导致相应的资金占用利息损失，故闵正秦主张该笔利息并无不当，亦应予以支持。对于一审法院认定利息起算期间，闵正秦并未表示异议，本院对此予以维持。 综上所述，一审法院认定合同效力的法律适用虽有瑕疵，但其判令返还并给付利息的结果正确，故本院对其解除判项予以撤销后，对其判令返还并给付利息的裁判结果仍予维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院（2019）川0116民初829民事判决第二项“黄永于判决生效之日起十日内向闵正秦返还租金75450元及协调费100000元，共计175450元，并支付利息（利息计算方式：以本金175450元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2019年2月27日起至付清此款之日止）”； 二、撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初829民事判决第一项“闵正秦与黄永于2017年6月1日签订的《场地租用合同》于2017年11月15日解除”、第三项“驳回闵正秦的其他诉讼请求”； 三、驳回闵正秦的其他诉讼请求。 一审案件受理费1905元，由黄永负担；二审案件受理费3810元，由黄永负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十一月五日 书记员  刘昱君