江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3546号上诉人（原审被告）：葛某，女，1982年3月3日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：张廷禄，男，汉族，1965年10月6日，住连云港市新浦区。被上诉人（原审原告）：连云港国大物业管理有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路**国际商务大厦******。法定代表人：闫新民，该公司经理。委托诉讼代理人：于永勤，该公司员工。上诉人葛某因与被上诉人连云港国大物业管理有限公司（以下简称国大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初8935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人葛某上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、上诉人不承担本案的诉讼费。事实与理由：一、2019年5月5日，被上诉人在法庭上出具的2014年4月3日江南印象新天地小区业主委员会在海州区住建局的备案证明为该小区第二届业委会的备案证明，这个备案的业委会没有和国大物业公司签订物业管理委托合同。而与被上诉人签订物业管理委托合同的是未经选举产生的新天地江南印象小区业主委员会，该业委会的备案证明国大物业公司始终没有出具。因此用新天地江南印象小区业主委员会的章与国大公司签订的合同应视为非法合同。二、国大物业公司物业管理公司与未经选举产生的新天地江南印象小区业委会签订的物业管理委托合同，经过法庭的调查核实，已经确认国大物业公司的物业管理委托合同没有登记备案，因此该合同为无效合同，不受法律保护。三、国大物业公司主张上诉人房屋每平米按0.6元收取物业管理费，无事实和法律依据，法庭上没有出具国大物业公司在江南印象新天地小区从事物业管理收费的政府物价等部门的批准文件。该公司在物业管理委托合同提出的“三级服务”标准与事实相违背。1、创卫简报第100期、第111期、第131期、第271期、海州区住建局创卫第2轮督查情况通报都指出新天地江南印象小区小区整体卫生脏乱差，违建情况严重，部分井盖损坏，乱停乱放，部分路牙石景观灯破损，除四害工作尚未启动。2、海住房发[2018]47号《关于海州区物管小区创卫创文情况的督查通报》中通报批评了包含被上诉人在内的10家物业公司，同时对被上诉人半年内不出具诚信证明。3、连住房发[2018]157号《市住房局关于督查海州区部分物管小区创文情况的通报》中指出被上诉人在江南映像新天地小区创文存在较多问题，小区内创文宣传氛围不够，物业管理问题多。2018年下半年为迎接文明城市创建检查，蔷薇社区居委会不得不求助水利等部门的帮助完成对小区全面的卫生整理，清除杂草清运堆积多年的垃圾及杂物。四、四年多来该公司在小区收取的停车费。广告费诊所及超市租金等收支账目从未进行公示，伙同新天地江南印象小区业委会部分成员侵吞了本该属于广大业主的车位费，公共用房租金、广告费等损害了广大业主利益，国大公司对帮助其进入小区的个人承诺好处。综上，国大物业公司的物业管理委托合同是非法无效的。依据国务院关于修改和废止部分行政法规的决定，鉴于国大物业公司非法入住，违法经营并侵吞了业主的合法权益等行为，上诉人有权拒缴物业管理费，因此请求撤销一审判决，驳回国大物业公司的诉讼请求。被上诉人国大物业公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人上诉没有事实和法律依据。依法成立的合法受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。二、上诉人主张物业管理委托合同无效，是没有法律依据的。备案是告知行为，并不影响合同效力。综上，请求维持原判。国大物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令葛某向国大物业公司支付2015年至2017年三年物业管理费1788元、公共水电费180元共计1968元及滞纳金；2.葛某承担本案诉讼费用。一审法院查明：国大物业公司与葛某围绕诉讼请求依法提交了证据。国大物业公司提交了营业执照、物业管理委托合同、催缴通知照片、物业服务相关照片、业委会备案通知、房屋登记信息等证据。葛某提交了2018年6月8日海州区住房和城乡建设局关于海州区物管小区创卫、创文情况的督查通报文件，该文件载明国大物业公司因创文、创卫及消防安全存在问题被通报。一审法院组织双方当事人进行了证据交换和质证。葛某对欠缴2015年至2017年度的物业管理费未提出异议。国大物业公司与葛某双方存在争议的事实是:葛某认为国大物业公司进入该小区程序不合法、国大物业公司的物业管理不到位、业主委员会的公章系私刻的、国大物业公司收取物业费的标准不合法、国大物业公司不应当收取公共水电费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自的义务。本案中国大物业公司与葛某所在小区的业主委员会签订了《物业管理委托合同》，物业公司应按合同约定向业主提供物业服务，业主应向物业公司及时缴纳物业管理服务费用。优美和谐的小区环境需要物业公司、所有小区业主共同维护，双方应当相互理解支持。葛某对欠缴2015年1月1日至2017年12月31日之间的物业服务费未提出异议，葛某欠缴的费用为1788元（0.6元/月/平方米×82.79平方米×36个月），根据葛某的答辩理由及葛某提供的督查通报文件，国大物业公司的物业服务确实存在不足之处，一审法院予以酌情扣减物业费30%，即葛某应支付1252元（1788元×70%），但对国大物业公司主张滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持；本案《物业管理委托合同》中约定了住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.6元收取物业管理服务费、业主每户每月应当缴纳公共水费、电费5元（不包括楼道灯电费），所以国大物业公司有权主张物业服务费和公共水电费，葛某还应支付公共水、电费180元（5元×36个月）。综上所述，葛某应支付国大物业公司物业服务费1252元及公用水电费180元共计1432元。关于葛某提出的国大物业公司进入该小区程序不合法、业主委员会的公章系私刻的等问题，因葛某未提供证据证明该观点，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、葛某于判决发生法律效力之日起十日内给付国大物业公司物业费及公共水电费共计1432元（欠缴期间2015年1月1日至2017年12月31日）；二、驳回国大物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（国大物业公司已预交），由葛某负担，于给付上述款项时一并给付国大物业公司。本院二审期间，上诉人提交以下证据：1、业委会在海州区住建局备案章和物业合同公章的对比图复议件，说明合同章是假的，是未经过备案的。2、2014年4月7日公章备案的会议记录复印件。证明公章的备案要经过很多年。3、连云港市住建局2015年出具的社区普通住宅物业公共服务收费政府指导价及公共服务等级标准复印件。证明被上诉人说的提供标准和要求的标准是不对等的，被上诉人的服务并未达到三级标准,却按照三级标准收费。经质证，被上诉人发表质证意见：关于证据一、我们认为应当以备案公章为准，备案的公章和合同上的公章都是真的。章上名字，两家是一回事。都是一个小区。证据二是复印件，我方要原件。对于证据三，收费标准根据现在国家标准，是没有成立物业委员会之前的价格，成立之后是双方协商的价格。被上诉人提交以下证据：证据1、2015年4月24日通知一份，证明该业主委员会已经备案，是街道社区给我们的。证据2、收条复印件一份，原件在社区。证明该小区业主委员会2017年10月已任届期满，该业主委员会印章已交给了蔷薇社区。证明该业主委员会印章是合法有效的，政府部门认可的。是合法的业主委员会。经质证，上诉人发表质证意见：合同上的章是2015年1月1日的，当时公章是没有备案的，备案的这9个人和合同上的8个人是不一致的，人数不一致，里面有王洪亮等是不在的。社区居委会的备案和法律上要求的海州区住建局的备案是不同的，海州区住建局的备案才是合法的。本院对以上证据认证如下：对证据真实性予以确认。本院经审查认为，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，国大物业公司根据与涉案小区业委会签订的《物业管理委托合同》对涉案小区提供了物业管理服务，上诉人应支付物业费、公用水电费等相关费用。鉴于国大物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，一审法院根据实际情况酌定上诉人支付70%物业费并无不当，本院予以支持。上诉人主张国大物业公司非法进入小区，其不应交纳物业费，但涉案小区业委会成员在《物业管理委托合同》内签字，选聘国大物业公司实行小区物业管理，国大物业公司亦实际提供相关物业服务，故对上诉人上诉主张本院不予支持。综上，上诉人葛某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人葛某负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇一九年十一月十二日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。