安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终3997号 上诉人（原审原告）：余阳阳，男，汉族，1991年2月7日出生，住安徽省临泉县。 上诉人（原审原告）：余静静，女，汉族，1989年12月5日出生，住安徽省临泉县。 上诉人（原审原告）：余林，女，汉族，1984年3月13日出生，住安徽省临泉县。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：李景合，安徽泉河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:张学良,男，汉族，1966年11月21日出生，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：苗军，安徽省界首市西城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：余宏光，男，汉族，1981年1月9日出生，住安徽省临泉县。 上诉人余阳阳、余静静、余林与被上诉人张学良、余宏光房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院(2019）皖1221民初3445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余阳阳、余静静、余林上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人余宏光、张学良签订的房地产转让协议无效。 事实与理由：涉案房产系三上诉人与余宏光共同从父母处继承的房产，余宏光于2005年10月31日将涉案房产转让给张学良时，三上诉人均不知情，事后亦未对涉案合同进行追认。余阳阳、余静静当时均未成年，余宏光作为三上诉人的监护人，擅自处分财产，损害了他们的合法权益，违反了法律强制性规定。故一审法院认定涉案合同有效是错误的。 张学良辩称：其与余宏光签订的房地产转让协议合法有效，余宏光作为监护人的签字行为能够代表上诉人余阳阳、余静静，余林当时亦在见证人一栏签字按手印。余宏光没有侵犯上诉人的合法权益，涉案房屋的转让价格远高于当时的市场价格。上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。 余宏光辩称：卖房子是其个人行为，与三上诉人无关。 余阳阳、余静静、余林向一审法院起诉请求：1.判令余宏光、张学良签订的位于临泉县间，占地面积329.94平方米的房地产转让协议无效；2、本案诉讼费用由余宏光、张学良承担。 一审法院查明事实：余阳阳、余静静、余林与余宏光系同胞兄弟姐妹。本案诉争的房产系该四人之父余洪彬生前所建，并于1989年9月办理了房产证，房产证编号为13房字第××号《房屋所有权证》。2005年10月31日，于向阳（即余宏光，甲方）与张学良（乙方）签订了《房地产权转让协议书》。协议书约定，甲方所有的房屋座落在菜园新村46号，土地面积为329.94平方米，房屋八间，四邻：东至路、北至张明、西至路、南至孙海文。甲方自愿将房地产权全部转让给乙方。双方就转让费、付款时间、过户等事宜进行了约定。于向阳与张学良在该合同上签字按印予以确认，同时有见证人夏某1、吕某1、李某1、李某2、于某、李某3及北邻张明在见证人栏处签字确认。后因发现于向阳与身份证上记载的名字“余宏光”不一致，双方于2005年11月16日再次就案涉房地产权签订《房地产权转让协议书》，余宏光、张学良再次签字予以确认，同时有见证人夏某1、吕某1、张某、吕某2、夏某2、李某2及北邻张明、南邻孙海文在见证人处签字见证。张学良当天向余宏光一次性支付购房款140000元，余宏光为其开具收条一张，并同时签署《保证书》一份，承诺“现有我继承案涉的房地产产权，今后如有什么问题，我承担一切法律后果。”余宏光收到该140000元后，并未按照份额向余阳阳、余静静、余林返还相应款项。 另查明：2005年10月31日的《房地产权转让协议书》于见证人栏签字的于某即余林。按交易习惯张学良在与余宏光签订房屋买卖协议后，设宴邀请见证房屋出售的见证人及案涉房屋的四邻，余宏光、余林均当场参与宴席。随后张学良到临泉县房地产管理局处办理了转移登记，将余洪彬所有的房产过户到张学良的临房字第××号房地产权证上。2010年，张学良又到临泉县房地产管理局处办理了临房字第××号房地产权证。 2011年至2012年期间，余阳阳等人及张学良先后多次提起行政诉讼。其中余阳阳、余静静、余林、余宏光于2011年10月提起行政诉讼，要求撤销为张学良颁发的临房字第××号、第××号房地产权证，临泉县房地产管理局在行政诉讼期间发现张学良等当事人在办理过户手续时，余洪彬已死亡多年，当事人提供虚假材料。临泉县房地产管理局于2011年11月15日作出了临房办（2011）92号决定，撤销了张学良的临房字第××号和临房字第××号房地产权证。案经一审作出判决，二审予以维持。2016年7月29日、2016年10月12日，张学良先后两次起诉余宏光、余阳阳等人，要求确认张学良与余宏光签订的《房地产权转让协议书》有效，并责令余宏光等限期配合协助其办理产权签证过户手续，并赔偿因无法办理过户手续给其造成的损失30000元。后张学良均撤回起诉。 一审法院认为，余阳阳、余静静、余林、余宏光父母死亡后，遗产按照法定继承各继承人按各自份额均等继承。余林、余宏光签订《房地产权转让协议书》时，余阳阳、余静静尚未成年，按照《民法通则》第十六条、第十八条规定，其具备监护能力的成年兄、姐即余宏光、余林为该二人的监护人。监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人代理被监护人实施民事法律行为的，应当保护被监护人的财产权利等合法权益。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。故余宏光无权处分余阳阳、余静静关于案涉房屋应享的继承份额。《合同法》第五十一条规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中余宏光对案涉房产是享有部分权利的，对其自己享有权利的部分，当然享有处分的权利。余林在见证人一栏处签字，对于余宏光在对余林自己享有的继承份额作出处分时未做反义表示，应视为其同意余宏光处分自己的财产。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案纠纷为房屋买卖合同纠纷，余宏光虽对余阳阳、余静静应享的案涉房屋继承份额以自己名义与张学良签订合同的行为系无权处分行为，但并不影响其关于案涉的房产、地产的买卖合同的效力，且并无证据证明案涉房屋在出售时明显低于市场价格，亦无法律、行政法规的禁止性规定，故买卖合同应属有效。对于余宏光非为余静静、余阳阳的利益处分其财产的行为，应由余静静、余阳阳向余宏光另案主张。依照《中华人民共和国民法通则》第十六条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：驳回余阳阳、余静静、余林的诉讼请求。案件受理费减半收取80元，由余阳阳、余静静、余林负担。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,被上诉人余宏光、张学良在签订房屋买卖协议时，虽然余宏光无权以自己名义对上诉人余阳阳、余静静、余林应享的房屋继承份额作出处分，但余林在转让协议书见证人一栏处签字，视为同意余宏光处分自己对涉案房屋享有的份额。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，出卖人在缔约时对出卖物没有所有权或者处分权的，不影响合同的效力。涉案买卖合同亦未违反法律、行政法规的强制性规定。一审法院依据查明事实和上述法律规定，认定余宏光与张学良签订的涉案买卖合同有效正确，余阳阳、余静静、余林称一审法院认定合同有效显属错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。余阳阳、余静静、余林对自己应享有的房屋买卖款项可向余宏光另案主张权利。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人余阳阳、余静静、余林负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十一月二十七日 书记员 董 璇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。