云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初5049号 原告:保山景苑物业管理有限公司。统一社会信用代码：91530502069844367R。 住所地：隆阳区兰城街道永昌商贸园******。 法定代表人：陈俊岌，任该公司总经理。 委托诉讼代理人：普美蓉，保山市隆阳区龙泉法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。 被告：朱国玉，男，1967年12月18日生，汉族，云南省隆阳区人，住，住隆阳区/div> 原告保山景苑物业管理有限公司与被告朱国玉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保山景苑物业管理有限公司的委托诉讼代理人普美蓉到庭参加诉讼，被告朱国玉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业管理服务费1958元、违约金1233元，合计3191元，并承担诉讼费用。事实和理由：2017年10月22日，原告与被告小区的业主委员会统一签订了《宏侨·伟华小区物业服务合同》，约定原告为该小区的业主提供服务：住：住宅物业服务每平方米0元、电梯运行费每平米0.6元、二次加压费每户每月10元、垃圾清运费每月每户6元，并约定2019年度、2020年度的费用，原则执行上一年度收费标准，除临时停车、装修费外，其他收费按年预收，自合同生效后年度前2个月内交清，若逾期，业主需每天按欠费总数的3‰交纳违约金。被告住宅面积122.61平方米，欠原告2019年度物业管理费1958元，按合同约定，被告已违约，除应支付物业服务费外，应承担210天的违约金1233元，合计3191元。 被告未提出答辩。 原告针对主张向本院提交了《宏侨·伟华小区物业服务合同》一份，欲证实：原告与被告所在小区的业主委员会统一签订了《宏侨·伟华小区物业服务合同》，原告为该小区的业主提供服务，并按各业主住房面积，按一定数额按月计算服务费，约定2019年度、2020年度的费用按上一年度收费标准执行，除临时停车、装修费外，其他收费按年预收，自合同生效后年度前2个月内交清，若逾期，业主需每天按欠费总数的3‰交纳违约金。 被告未到庭对原告提交的证据发表质证意见，视为对其享有质证权利的放弃。对原告提交的证据本院予以采信。 被告未向本院提交证据。本院在审理过程中，依职权从他案中调取了与本案有关的相关证据，以此来说明双方解除合同，聘请新物业的相关事宜： 1、《宏侨·伟华小区物业服务情况说明》一份。 2、《关于终止物业合同公告（一）、（二）及业主签名统计表》各一份。 3、《通知》、《对原告回函业主委员会回复意见》、《交接通知》各一份。 原告认为上述证据均系被告一方业主委员会的单方行为，原告并未明确表示解除合同。 本院认为，本院依法从他案中调取的上述证据，能够证实被告所在小区的业主委员会经征询各业主意见后，与原告解除合同，对其真实性予以采信。 综合以上证据的分析、认定，本院确认如下法律事实： 被告系宏侨·伟华小区业主，其住宅面积为122.61平方米，该小区成立了宏侨·伟华小区业主委员会。2017年10月22日，原告保山景苑物业管理有限公司与被告所在小区的业主委员会统一签订了《宏侨·伟华小区物业服务合同》，原告为该小区的所有业主统一提供物业服务。约定住宅物业管理费每平方米0.6元、电梯运行费每平米0.6元、二次加压费每户每月10元、垃圾清运费每月每户6元；2019年度、2020年度的费用，执行上一年度收费标准，除临时停车、装修费外，其他收费按年预收，自合同生效后年度前2个月内交清，若逾期，业主需每天按欠费总数的3‰交违约金；原告未按约定提供服务，业主委员会有权要求原告限期整改，逾期未整改且严重违约的，业主委会经业主大会三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同，造成业主委员会损失的，原告应给予业主委员会经济损失；任何一方无正当理由提前解除合同，应向对方支付违约金100000元，解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔款；原告不履行或不按时兑现物业服务费用收支条款规定内容，经业主委会督促无果，业主委员会可对原告处以涉及事项总额10%-20%的违约金，若仍无果，业主委员会可单方终止或解除合同，原告按合同规定承担违约责任；本合同自2017年10月1日至2022年12月31日有效；合同期内，原告应完善小区门禁门岗、监控等公共安全设施、设备、投资12万至15万元，合同期满，其投资属小区资产，不能如期履行合同，其投资由违约方按合同规定担责。原告在履行服务期间，业主委员会以原告服务不到位，小区脏乱差等问题一直得不到根本解决，在征询各业主意见后，2019年6月1日、6月6日在小区内两次粘贴终止物业服务合同公告，决定于2019年6月30日终止合同，在6月23日前与原告办理交接手续，重新招聘新的物业公司，并于2019年6月13日书面通知原告，要求原告按时办理交接手续，原告接到该通知后，对业主委员会进行了回函，同年6月23日，业主委员会对原告进行了回复，在该回复中，重申了与原告协商解除合同的事由。在此期间，业主委员会重新找了云露佳园物业公司，并于同年6月30日再次向原告发出交接通知，要求原告与云露佳园物业公司按6月13日的通知协商交接手续，原告承认对该小区服务存在瑕疵，同年7月31日办理完毕交接手续，终止了对该小区的物业服务，并于2019年8月1日撤出了该小区。现原告以被告违约，要求被告除支付2019年度全年的物业服务费1958元外，并按合同约定的欠费总数每日3‰支付至原告2019年8月1日撤出之日止共210天的违约金1233元，合计3191元。 本院认为，《中华人民共和国物权法》（以下称《物权法》）第七十五条第一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该《解释》的规定，本案被告所在小区业主委员会代表被告等业主统一与原告签订的物业服务合同，对被告具有约束力，应合法有效。双方在履行合同过程中，业主对原告的服务不满意，致双方发生争议，根据《物权法》第七十六条第一款（四）项规定业主有“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。”《解释》第八条规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”本案在业主委员会书面通知原告进行整改并要求解除合同以及进行新老物业交接的情形下，双方于2019年7月31日办理完毕交接手续，原告于同年8月1日从该小区撤出，双方的权利义务关系实际上于2019年7月31日已终止。双方的合同终止后，业主拖欠的物业费用未及时进行清算。根据《解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务护辩的，人民法院不予支持。”第九条第二款规定：“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”原告主张2019年度全年的物业费用，不符合本案实际，应计算至2019年7月31日止。在业主委员发出通知决定与原告解除合同后，双方应有一定的合理期限进行相关的清算和办理移交手续，双方办理移交手续的期限应视为合同约定的合理期间，故被告应支付原告2019年1月1日起至2019年7月31日止共7个月物业管理费1141.92元（物管费514.96元、电梯运营费514.96元、二次加压费70元、垃圾费42元），其余部分本院不予支持。原告主张每日按欠款金额3‰计算至2019年8月1日撤出之日止共210天的违约金。被告未按合同约定的自合同生效后年度前2个月内交清全年费用，同时，原告是对整个小区进行管理服务，其在服务期间难免会出现服务不周到，业主不满意的情况，当出现该情况时，双方应协商处理，而不应采取过激行为。原告服务不到位的行为不足以导致免除被告的违约责任，被告应承担逾期付款的违约责任。原告要求按合同约定的每日3‰计算违约金不符合本案实际，综合本案实际，应参照中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%计算至2019年7月31日止，逾期付款违约金为32元[1141.92元×（4.75%÷12个月）×7个月]，对原告主张按每日3‰计算违约金本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十六条第一款（四）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第八条、第九条第二款，《中华人民共国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 由被告朱国玉于本判决生效后三十日内支付原告保山景苑物业管理有限公司物业服务费1141.92元、违约金32元，合计1173.92元。 二、驳回原告保山景苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费25元，由原告保山景苑物业管理有限公司负担15元，被告朱国玉负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨会元 二〇一九年十一月一日 书记员  马正祥