海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民初496号 原告（申请执行人）：海南文昌农村商业银行股份有限公司，住所地：海南省文昌市文城镇东风路**。 法定代表人：孙恒保，董事长。 原告（申请执行人）：陵水黎族自治县农村信用合作联社，，住所地：海南省陵水黎族自治县椰林镇中心大道** 法定代表人：蒲为寿，理事长。 原告（申请执行人）：琼海市农村信用合作联社，住，住所地：海南省琼海市加积镇金海路**/div> 法定代表人：文博，理事长。 上述三原告共同的委托诉讼代理人：冯国煌、张艳茹，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。 被告（执行案外人）：徐某，女，1995年6月6日出生，汉族，现住江西省上饶市信州区茅家岭街道世纪花园**别墅。 委托诉讼代理人：蒋冲，男，江西科技师范大学教师。 被告（被执行人）：文昌永丰投资有限公司，住所地，住所地：海南省文昌市清澜开发区iv> 法定代表人：柳多清，该公司董事长。 原告海南文昌农村商业银行股份有限公司（以下简称文昌农商行）、陵水黎族自治县农村信用合作联社（以下简称陵水农信）、琼海市农村信用合作联社（以下简称琼海农信）与被告徐某、被告文昌永丰投资有限公司（以下简称永丰公司）申请执行人执行异议之诉一案，三原告因不服本院作出的（2019）琼96执异246号执行裁定向本院提起诉讼，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告文昌农商行、陵水农信、琼海农信共同的委托诉讼代理人冯国煌、张艳茹、被告徐某的委托诉讼代理人蒋冲等到庭参加诉讼。被告永丰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告向本院提出诉讼请求：一、判令原告对被告徐某提出执行异议的位于文昌市××区房屋继续执行；二、判令被告徐某承担本案的案件受理费。事实与理由：一、原告对被告徐某提出执行异议的房产享有抵押权，抵押的设定时间在被告徐某与永丰公司签订购房合同之前。原告一与永丰公司于2013年3月27日签订了《贷款合同》，永丰公司向原告一借款49000000元，用于开发建设“天成国际”项目，以该公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9450.22平方米国有土地使用权【土地使用权证号：文国用(2006)第W0302300号】以及该地上36458.81平方米在建工程【土地使用权证号：文国用(2006)第WO302300号，建设工程规划临时许可证编号：文市规证建(2010)A044号，建筑工程施工许可证：4600222011091402011】作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，并于2013年3月27日办理了第一顺位在建工程抵押登记，2013年4月17日办理了第一顺位土地使用权他项权利登记。三原告与永丰公司于2015年11月9日签订编号为文昌联社2015年(项)社团固借(诚)字第4号《海南省农村信用社固定资产贷款合同》，永丰公司向原告借款50000000元。以该公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9450.22平方米国有土地使用权【土地使用权证号：文国用(2006)第W0302300号】以及该地上23372.63平方米在建工程【土地使用权证号：文国用(2006)第WO302300号，建设工程规划临时许可证编号：文市规证建(2010)A044号，建筑工程施工许可证：【4600222011091402011】作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，并于2015年12月1日办理了第二顺位土地使用权他项权利登记，2015年11月24日办理了第二顺位在建工程抵押登记。而被告徐某与永丰公司签订《文昌市商品房买卖合同》时间是在2016年2月20日，原告的抵押权的设定时间在被告徐某与永丰公司签订合同之前。二、被告徐某与永丰公司签订购房合同时未尽到合理的注意义务，自身存在过错，且未进行网签备案，其债权不能对抗善意的物权人。永丰公司未经抵押权人同意，私下与案外人签订购房合同，在抵押权已经办理登记的情形下，购房人在买受时有义务查询受让财产的权利状况，应当知道财产存在抵押权负担，但却仍然同文昌永丰公司签订房屋买卖合同，且未办理网签备案，不符合房屋买卖的交易习惯，其本身未尽注意义务，存在过错。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此抵押人转让抵押财产未经抵押权人许可，不符合物权法所规定的物权有效变动条件，不能产生权属转移。案外人的债权仅具有对抗其他普通债权人之债权的效力，也就是对抗其他无担保的债权，但绝不能对抗善意的物权人。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”被告徐某的债权不能对抗善意的物权人。三、被告徐某的执行异议请求不符合相应的法律规定，无法排除对执行标的物的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告徐某所购的房产不符合上述司法解释规定的适用条件：1.被告徐某无法证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。第二十九条规定，牺牲了抵押权人的物权利益，有严格条件地保护购房者的合同权益。但它的保护是有条件的，只保护符合法定保护条件的购房人，即保障购房者最基本的居住权，保障基本的民生。该案中被告徐某未出示其在户籍所在地、经常居住地无其他用于居住的房屋的证明，以及海南省文昌市县无其他用于居住的房屋的证明。人民法院仅仅以购房者在海南省文昌市无其他住房，在被告徐某未证明其在海南省文昌市以外户籍所在地、经常居住地无其他用于居住的房屋的证明，将可能是投资性购房、度假购房等所购房产均予支持而中止执行，这种裁定与本司法解释的立法目的不一致，也违背了该司法解释既保障基本民生又保护物权法的物权公示公信力的平衡、合理保护的制度安排。该司法解释第二十九条排除第二十七条的适用时，应严格审查已抵押的房产是否符合“用于居住且其(买受人)名下无其他用于居住的房屋”的条件规定。本案被告徐某房产无证据证明其符合本司法解释第二十九条第二项规定;2.被告徐某未提交证据证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。永丰公司为相关利害关系人，其私自对外出售已抵押给原告的抵押物，且不将销售款依合同约定汇入指定监管账户用于偿还贷款本息，本身就存在严重的不诚信行为。其为规避执行抵押物，而出具的收据的证明力应为很弱，在没有其他证据共同证明的情形下，应不予采信。本案中被告徐某只出具购房收据，无购房发票、无银行转账凭证加以佐证，无法证明其支付的真实性。综上所述，原告认为，原告对被告徐某提出执行异议的房产享有抵押权，被告徐某的执行异议请求不符合相应的法律规定，其权利不能排除执行，请求法院支持原告的上述请求。 为证明其主张，原告向法院提交了以下证据： 证据一、海南省农村信用社固定资产贷款合同[合同编号：文昌联社2013年（项）固借（诚）字第16号]；证据二、抵押合同（合同编号：文昌联社2013年抵字第16号）、他项权证[文他项(2013)第W13054号)]、在建工程抵押申请备案登记表；证据三、海南省农村信用社固定资产社团贷款合同[合同编号：文昌联社2015年（项）社团固借（诚）字第4号]；证据四、社团抵押合同（合同编号：文昌联社2015年社团抵字第7号）、他项权证[证号：文他项(2015)第W15281号)]、在建工程抵押登记证明：文昌市房建文昌市字第2015024号；证据五、关于天成国际项目房屋销售情况说明。 被告徐某辩称，一、被告徐某与文昌永丰投资有限公司之间的购房合同签订时间确实在原告与文昌永丰投资有限公司签订抵押合同之后，但徐某并不知晓原告与文昌永丰投资有限公司之间的抵押合同，原告与文昌永丰投资有限公司未告知，因此抵押合同只能约束签约双方履行该合同约定的权利义务，不能约束不知晓的善意答辩人。二、答辩人在整个购房活动中没有过错。答辩人是在充分相信政府审核后颁发的五证前提下，才与永丰公司签订购房合同，并付完全款，双方购房合同合法有效。三、没有网签不是答辩人的责任，办理网签备案是开发商应尽的义务，答辩人已履行了购房者的正常义务，未及时备案是开发商的过错。四、三原告称自己是善意的物权人与事实不符。纵观天成国际所有业主的购房过程，永丰公司在售房过程中原告未履行监管职能，原告明知永丰公司在出售房屋，放任不管，任其大量出售，而后采取查封扣押买受人房屋的方式来规避自己的责任和风险，这不是善意之举。五、答辩人在查封之前，已经全额付款实际入住。法院依照《执行异议规定》第二十九条规定的三种情形，裁定中止对涉案房屋的查封是正确的。六、原告在发放贷款时未尽到审慎义务，存在利益输送，违规放贷的嫌疑。因其自身存在过错，对涉案房屋主张的抵押权依法不应当得到支持。1.原告和永丰公司签订的两份贷款合同的第2.2条均载明为装修贷款，2013年3月才贷款49000000元，2015年11月就同一项目同一装修内容再贷款50000000元，而涉案项目总共也就23372.63平方，装修工程规模明显不可能需要99000000元的资金，算下来每平米的装修成本约为4235元。说明银行自身在贷款时未尽到合理审慎义务，有违规放贷的嫌疑；2.2013年合同载明的涉案项目总投资额为140720000元，自筹资金91720000元；2015年合同载明总投资额229000000元，自筹资金130000000元，同样一个项目，设计规划未做变更，项目投资和自筹资金规模相差如此之大，原告明显存在随意放贷的过错；3.贷款年利率为11.4%，明显超出了中国人民银行同期贷款利率，是否合法;4.第6.2.1条、第6.4.4条均载明贷款人是允许借款人销售房屋，用房屋的销售收入来偿还贷款，足以认定原告对永丰公司的销售行为充分知情并默许销售的;5.原告自身未尽到资金监管的职责。需要指出的是，文昌农商行作为2013年《抵押合同》的抵押权人和2015年《社团抵押合同》的代理人,其营业网点不偏不倚地位于涉案项目一楼的商铺，与涉案项目售楼处仅一墙之隔。部分原告甚至在永丰公司的要求下，还多次前往文昌农商行位于售楼处旁的营业网点办理取款、转款等手续,文昌农商行不可能不知道永丰公司销售涉案房产的事实，但一直没有任何举动或进行善意的安全提示。故请求驳回原告的诉讼请求，维持原执行裁定书，判令原告承担本案的诉讼费。 被告徐某向法院提交了以下证据：证据一、付款凭证；证据二、无房证明；证据三、商品房认购书、商品房买卖合同。 被告永丰公司答辩称，同意各位业主意见。 第三人永丰公司未向法院提交证据。 本院组织当事人对证据进行了交换并质证，本院对原告、被告提交的证据形式上的真实性、与本案的关联性均予以认可。 根据当事人提交的证据和陈述，本院认定事实如下：海南一中院于2018年9月14日作出的（2018）财保27号、28号诉前保全民事裁定，依法查封永丰公司名下位于海南省文昌市××区北侧地段9450.22平方米的国有土地使用权（土地用证号：文国用[2006]第W0302300号）及海南省文昌市××区北侧地段29932.62平方米在建工程具体查封的房源清单详见附件，土地使用权证号：文国用[2006]第W0302300号，建设工程规划临时许可证号编号：文市规证建(2010)A044号，建筑工程施工许可证：460022201109140201。案外人徐某以上述查封涉及本案房屋为其所有提出异议。 另查明，2016年2月20日，徐某与永丰公司签订《文昌市商品房买卖合同》，约定徐某购买永丰公司开发建设的位于海南省文昌市××区北侧地段“天成国际”2幢1516号房屋，建筑面积47.28平方米，单价5200元，总金额245856元，一次性付款。此前的2012年6月24日，双方签订《商品房认购凭证》，约定案外人购买涉案房屋，还约定于2012年6月24日或之前签订商品房买卖合同。永丰公司于2016年2月23日出具收据,表明其收到案外人支付的购房款245856元。至此，案外人已支付全部购房款。除本案房屋外，案外人在海南省文昌市无其他用于居住的房屋。 再查明，三原告与永丰公司存在金融借款关系，永丰公司以其开发的“天成国际”在建工程以及土地使用权作为借款抵押并办理了抵押他项权利登记，因永丰公司未按照借款合同约定偿还三原告的借款，三原告申请对天成国际项目进行诉前财产保全，本院于2018年9月14日作出（2018）财保27、28号诉前保全民事裁定，对天成国际项目进行查封（含本案涉案房屋）。关于查封事实以及原告被告之间的借款抵押关系的事实，在（2019）琼96执异246号执行裁定书中均予以查明，本院确认该查明的事实。被告徐某以本院查封的涉案房屋属其所有为由提出异议，本院作出（2019）琼96执异246号执行裁定：中止对海南省文昌市××区北侧地段“天成国际”2幢1516号房屋的执行。三原告遂向本院提起本诉。另外，三原告与永丰公司之间的金融借款纠纷案件正在本院审理之中[案号：（2018）琼96民初227号]。因三原告申请诉前财产保全对天成国际项目进行查封的房屋众多，天成国际小区众多购房业主提起执行异议而产生的申请执行人执行异议之诉案件众多，本案系其中一宗案件。 上述事实有原告提供的证据1-5、被告徐某提供的证据1－3和各方当事人的陈述为证。 本院认为：本案系申请执行人执行异议之诉。本案争议的焦点是：三原告对业主被告提出执行异议的位于文昌市××区涉案房屋可否继续执行。被告徐某与被告永丰公司之间就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》真实、合法有效，应属于有效合同。被告永丰公司开发的位于文昌市××区北侧地段土地使用权以及天成国际的在建工程已分别于2013年3-4月、2015年11-12月二次办理抵押他项权利登记，被告徐某与永丰公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》是在抵押登记之后，但被告徐某作为购房者，是在了解永丰公司五证齐全、尤其是具备预售许可证的情况下购买房屋，其对抵押的事实并不知晓，三原告明知对永丰公司对外公开出售房屋，但其并未制止或者向相关行政管理部门反映，应视为其允许或者放任永丰公司对外出售房屋，故被告购买永丰公司已经办理了在建工程抵押的房屋属于善意且并无过错。三原告在永丰公司出售房屋时未能有效控制永丰公司购房所得款项，事后采取查封购房人所购房屋，属于规避自身责任和风险，导致抵押物无法优先受偿的责任不应由被告徐某承担。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”被告徐某对涉案房屋享有的物权期待权完全符合以上规定的条件，同时没有证据显示被告徐某在当地拥有两套住房，其所拥有的物权期待权能够排除三原告金钱之债的执行。 综上所述，天成国际项目虽然尚登记在永丰公司名下，但涉案房屋已由被告徐某合法购买，其享有足以排除三原告金钱之债强制执行的民事权益，故三原告主张许可对涉案房屋的执行的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，其诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告海南文昌农村商业银行股份有限公司、陵水黎族自治县农村信用合作联社、琼海市农村信用合作联社的诉讼请求。 案件受理费4987.84元，由原告海南文昌农村商业银行股份有限公司、陵水黎族自治县农村信用合作联社、琼海市农村信用合作联社共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 审 判 长 梁振文 审 判 员 杨 洁 审 判 员 林 珍 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 王天石 书 记 员 陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院《关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。