北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终9723号上诉人（原审原告、反诉被告）：常斌，男，1973年11月28日出生，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘洁，女，1977年2月18日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曾威，北京京驰律师事务所律师。上诉人常斌因与被上诉人刘洁房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初5555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实和理由，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。常斌上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持我全部诉讼请求，确认解除合同时间为2019年6月30日，改判驳回刘洁向我主张车位费的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定常斌主张的违约金数额高于实际损失属于认定事实错误。违约金标准相对于整个三年合同价款而言不存在畸高或有违社会公允的情形。2.一审认定刘洁曾于2017年12月30日书面通知解除租房合同属于认定事实错误。刘洁从未以任何书面形式向常斌提交过《解除通知》。3.一审认定常斌未采取适当措施防止损失扩大属于认定事实错误。常斌及时通过诉讼维权，是否行使单方解除权收回房屋是常斌的权利而非义务，常斌已提出通过转租方案继续履行合同，刘洁是恶意违约导致损失扩大的根源。4.一审认定刘洁增加密码锁属于常规安装方法，不构成违约属于认定事实错误。户门上另行开口直接导致门框结构被割断，影响门体结构安全。5.一审认定常斌主张的合理支出举证不足属于认定事实错误。文印费、交通费支出票据均为开庭时间或提交证据材料时间，与法庭行为均相符，误工证明和银行流水可以证明误工情况。6.一审认定车位租赁关系是与房屋租赁关系合同同时协商成立属于认定事实错误。7.一审法院适用法律错误，判决解除合同且无需承担违约责任，未判决弥补常斌的损失。8.截止常斌拿到判决书历时长达20个月，标的房屋因长期闲置造成巨大损失。刘洁辩称，同意一审判决，不同意常斌的请求和理由。常斌向一审法院起诉请求：1.判令刘洁向常斌支付依约应于2017年12月22日交纳的房屋租金19800元；2.判令刘洁向常斌支付违约金19800元（三次延迟支付租金）；3.判令刘洁依约恢复防盗户门结构或更换同品牌同型号户门；4.判令刘洁承担常斌的合理支出和误工费共计19981.84元。庭审中，常斌明确前述第三项诉讼请求为：判令刘洁更换同品牌同型号户门。刘洁向一审法院反诉请求：1.确认双方之间的房屋租赁合同已于2017年12月22日解除；2.判令常斌退还刘洁房屋押金6600元；3.判令常斌退还刘洁车位租金2500元；4.判令常斌退还刘洁电费248.64元；5.判令常斌退还刘洁燃气费65.46元。一审法院认定事实：2017年6月14日，常斌（出租方，甲方）与刘洁（承租方，乙方）在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）居间服务下签订《北京市房屋租赁合同》，主要约定：乙方承租甲方坐落于北京市昌平区X房屋，建筑面积85.67平方米；房屋租赁期自2017年6月22日至2020年6月21日；租金每月6600元，押一付三，各期租金支付日期为2017年6月22日、2017年9月22日、2017年12月22日……；押金6600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金；乙方不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；甲方未按约定的时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金。该合同尾部，双方另约定：甲乙双方3年内合同不允许提前解约；甲方同意乙方换大门密码锁，不要求恢复原状。签约当日，常斌即将前述出租房屋交付刘洁；刘洁向常斌转账支付押金6600元。房屋交付后，刘洁在出租房屋户门上另行开孔安装了密码锁。当月24日，刘洁向常斌转账支付应于当月22日支付的第一季度租金19800元及一年的车位租金5000元。当年9月23日，刘洁向常斌转账支付应于当月22日支付的第二季度租金19800元。2017年12月20日左右，刘洁通过链家经纪公司职员向常斌表示其欲提前解除前述房屋租赁合同。当月22日，双方就违约金问题协商未果。当月30日，刘洁再次通过链家经纪公司职员向常斌送达书面解约通知。2018年1月1日，刘洁邀请链家经纪公司职员查验了腾空的房屋，并经该职员向常斌发送了书面《退房通知》称由于其提前退租，愿意以已交付的押金、剩余的车位租金、已经更换的密码锁、镜子、剩余燃气费和电费作为赔偿和补偿，并告知了密码锁密码和水、电、燃气卡及钥匙在屋内的摆放位置，通告了房屋已在链家经纪公司见证下腾退。常斌收到该通知后，表示将通过诉讼途径解决。庭审中，常斌提交由其兄弟常黎明担任法定代表人的天津致尚嘉业建筑装饰工程有限公司出具的请假单、扣薪通知、证明以证明其因本案诉讼所产生的误工损失，另提交收据、出租车发票等以证明其主张的其他经济损失。刘洁对此不予认可。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。常斌与刘洁于2017年6月14日签订的《北京市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法、有效。当事人应当依约全面履行自己的义务。本案中，刘洁在履行房屋租赁合同过程中，前两个季度的房屋租金均构成延迟支付，依约应当支付延迟支付违约金。虽该违约金具备一定的惩戒和督促性质，但鉴于刘洁的延迟给付时间较短，违约金数额明显高于常斌的实际损失。故对于常斌要求刘洁给付前两季度延迟给付违约金的诉讼请求，法院部分予以支持，酌情认定为150元。在第三季度租金给付时限即将到来前，刘洁单方提出提前解除双方之间的房屋租赁合同。依据合同约定，刘洁不具备单方解除权，其提前退租的行为构成违约。虽然双方在房屋租赁合同中特别约定双方均不允许提前解约。但鉴于房屋租赁合同的性质，在承租人明确表示不再承租房屋时，应当认定双方之间的房屋租赁合同已经无法继续履行，应当判决双方房屋租赁合同解除。刘洁曾于2017年12月30日书面通知解除双方之间的房屋租赁合同。依据合同约定，承租人提前退租的，应当提前三十日通知出租人。因此，自2017年12月31日起算的三十日内，刘洁仍应当向常斌给付租金。经核算，法院认定刘洁尚欠付租金为8580元。同时，由于刘洁根本违约，还应当依约给付常斌违约金6600元。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于2018年1月29日之后的房屋租金，由于刘洁已于2018年1月1日前搬离了承租房屋，且已经将密码锁密码书面告知了常斌。常斌完全可以自行收回出租房屋。常斌在之后如未能收回房屋，其相应租金损失应当认定为其自行扩大的损失。故对于常斌要求刘洁支付2018年1月29日之后的房屋租金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。双方于房租租赁合同中特别约定“甲方同意乙方换大门密码锁，不要求恢复原状。”虽然刘洁是在户门上另行开孔安装了密码锁，但鉴于双方合同约定并未明确禁止，且如此做法亦应属常用安装方法。故对于常斌要求刘洁更换户门的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，常斌称其工作单位为中新集团，而其提交的相应误工证明均为其亲属开设的另一公司开具，且未能提交相应纳税凭证，故法院对此证据不予认可。常斌主张的误工费及合理支出均举证不足，且并非刘洁的违约行为给其造成的直接经济损失。故对于常斌要求刘洁给付合理支出和误工费的诉讼请求，缺乏事实基础与法律依据，法院不予支持。双方合同解除后，刘洁交纳的押金应当先行抵扣租金及违约金后，再行退还。双方对此均无异议。法院以6600元押金折抵前述相应房屋租金，无剩余部分，无需再行退还。鉴于刘洁向常斌实际支付车位租金的事实，该租赁关系是与双方之间的房屋租赁合同同时协商成立的，虽然未明确记载于双方签订的书面合同中，但是为一次解决纠纷的考虑，法院一并予以处理。相应车位租金依据前述房屋租金给付期限，予以相应退还。经核算，法院认定应退还车位租金为1965元。由于刘洁未能提供有力证据证明其主张的结余电费和燃气费，故对于刘洁主张常斌返还相应费用的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除常斌与刘洁于2017年6月14日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、刘洁给付常斌2017年12月22日至2018年1月29日的房屋租金1980元，于判决生效后七日内支付；三、刘洁给付常斌违约金合计6750元，于判决生效后七日内支付；四、常斌退还刘洁车位租金1965元，于判决生效后七日内支付；五、驳回常斌的其他诉讼请求；六、驳回刘洁的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间。常斌提交如下材料：1.2019年3月30日拍摄的室内照片四页；2.室内墙面照片一页；3.电信公司的房屋宽带情况说明五页；4.自来水公司缴费通知单一页；5.解除合同通知书二页；6.催促腾房通知微信记录两页，上述材料证明刘洁一直占用房屋到2019年6月30日。刘洁对上述材料的真实性、关联性、证明目的不予认可。本院认为上述材料无法证明刘洁对房屋有实际控制及占有，没有形成新的事实，本院不予采纳。刘洁提交链家公司工作人员的短信记录共4页，证明刘洁于2017年12月20日左右通知了常斌解除房屋租赁合同，同时亦证明常斌在其上诉理由中的第三点第三段中的说法是错误的。常斌对上述材料的真实性、关联性、证明目的均不认可。本院认为上述材料未形成新的事实，本院不予采纳。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是一审判决解除合同及各项赔偿数额是否合理。首先，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。常斌与刘洁双方签订的《北京市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。虽然合同中载明双方3年内不允许单独解约。但鉴于刘洁以自己的实际行为明确表示不再承租房屋，考虑到房屋租赁合同的性质，可以认定双方之间的房屋租赁合同因已经缺少必要的履行基础而无法继续履行，一审法院判决解除房屋租赁合同本院不持异议。关于违约金，一方因违反合同所负的赔偿责任应当相当于另一方因此所遭受的损失。本案中，刘洁前两个季度的房屋租金均构成延迟支付，应当支付延迟支付违约金。但鉴于刘洁的延迟给付与约定给付日间隔较短，其违约行为较轻，一审认定的违约金数额与常斌所遭受实际损失相适当。一审认定的刘洁解除合同构成根本违约的违约金6600元金额亦属适当。关于房租，依据合同约定，承租人提前退租的，应当提前三十日通知出租人。刘洁曾于2017年12月30日书面通知解除双方之间的房屋租赁合同，因此，一审法院核算认定的刘洁尚欠付租金8580元，数额并无不当。根据在卷证据，刘洁通过链家中介向常斌发送过退房的通知。刘洁已于2018年1月1日前搬离了承租房屋，且已经将密码锁密码书面告知了常斌。常斌完全可以自行收回出租房屋。其关于房屋因诉讼造成长期闲置产生巨大经济损失及要求刘洁给付2018年1月29日之后租金的主张，本院不予支持。关于刘洁是否应当为常斌房屋更换同品牌同型号户门，租赁合同中约定“甲方同意乙方换大门密码锁，不要求恢复原状。”刘洁在户门上另行开孔安装了密码锁，因合同并未明确禁止且该做法亦应属常用安装方法，故刘洁之行为不属于对租赁物的未正当使用。故常斌要求刘洁更换户门的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于文印费、交通费、误工费等支出，本院认为常斌未能提供充分有效证据证明误工费支出，文印费、交通费不属于刘洁违约行为造成的直接损失，而且上述费用缺少合同依据和法律依据，本院对常斌该部分上诉请求亦不予支持。关于车位费，双方之间就车位存在事实租赁关系。一审法院参照房屋租赁关系情况予以处理并无不当。综上所述，常斌之上诉理由均不成立，应予驳回，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费955元，由常斌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵小军审 判 员 郭 勇审 判 员 唐述梁二〇一九年十一月二十五日法官助理 任可娜书 记 员 张梦晓