广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初2235号原告：林红，女，汉族，1970年1月3日生，身份证住址:山东省文登市，委托诉讼代理人：易琳，女，汉族，1976年12月11日生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：邓文霞，广东王芬律师事务所律师。被告：陈小毅，男，汉族，1983年3月7日生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：刘智英，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹琴，广东君言律师事务所律师。被告：龚小红，女，汉族，1981年4月8日生，身份证住址：广东省梅州市梅江区，委托诉讼代理人：涂光明，男，汉族，1945年5月5日生，身份证住址：湖北省随州市曾都区，系其父亲。上列原告林红诉被告陈小毅、龚小红合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林红及其委托诉讼代理人易琳、邓文霞，被告陈小毅及其委托诉讼代理人刘智英，被告龚小红及其委托诉讼代理人涂光明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年12月15日，原告与被告龚小红就龙华和平小区店铺转让一事签订了《店铺转让合同》，约定被告龚小红将上述店铺转让给原告使用。原告向被告龚小红支付转让费，被告陈小毅同意上述转让，并签字确认。当日，被告陈小毅与原告另行签订《房屋租赁合同》，约定被告将深圳市龙华区和平路103号一楼房屋出租给原告做餐饮，原告向其支付相应押金与租金。原告受让与承租两被告的店铺，是为了经营面包烘培店，签订合同后，原告依约向两被告支付了相关费用，并对该店铺进行了装修，为经营面包店办理了工商登记，招聘了人员，采购了原材料等，投入了大量的人力、资金和时间。但在原告为经营面包店做好一切准备时，却被告知因被告龚小红尚欠电费未结，不给店铺提供三相电。为此，原告多次与两被告沟通，要求解决三相电问题，两被告却均罔顾合同义务，对原告要求置之不理，致使原告的面包店无法开业经营，前期投入无法回收，给原告造成惨重的经济损失。原告特诉至法院，请求判令：1、依法解除原告与被告陈小毅之间签订的《房屋租赁合同》；2、依法解除原告与被告龚小红之间签订的《店铺转让合同》；3、两被告连带赔偿原告损失共计约297095.5元（详见损失计算）及其自起诉之日起至实际支付之日止的中国人民银行同期贷款利息；4、本案全部诉讼费用由两被告承担。被告陈小毅辩称，《店铺转让合同》及《房屋租赁合同》均未对三相电进行约定，被告陈小毅无违约情形。原告入场时三相电时是通的，遭断电后，被告陈小毅多次协助原告协调通电事宜，已经竭尽协助义务；三相电断电并非被告陈小毅的过错，店铺起初系被告龚小红承租，被告龚小红转租给原告，原告同意完全延用被告陈小毅和被告龚小红原有合同约定的情况下，被告陈小毅才同意与原告补签租赁合同。具体转店交接事宜被告陈小毅不清楚，店铺交接后三相电断电的原因被告陈小毅也不清楚，但断电并非被告陈小毅过错，且被告陈小毅与原告签订的合同中亦约定，任何社会事务及债权债务由原告负责，故三相电断电应由原告自行负责。被告龚小红辩称，原告未完全履行合同，违约在先。《店铺转让合同》中约定的转让费129800元，被告龚小红只收到8万元，原告尚欠近5万的转让费。原告与被告陈小毅签订《房屋租赁合同》后，被告龚小红已从房屋租赁关系中退出，涉及用电费用问题应当由被告陈小毅向被告龚小红主张，即使被告龚小红拖欠电费，也是被告陈小毅与被告龚小红之间的关系，被告龚小红没有保证三相电供电的义务，何况被告龚小红在2017年12月20日移交店铺给原告时，电力供应正常，否则原告也不会继续投入资金装修和准备营运。原告完全可以从欠交的租金或店铺转让费中垫付电费，然后与被告陈小毅从房租或与被告龚小红从转让费中抵算，防止损失的扩大。原告故意把损失扩大，且把不相干的加盟技术费10万元也计入，是故意把扩大的损失转嫁给被告，该加盟费，也与房屋租赁和店铺转让合同无关。原告的店铺装饰费用、学员培训费用19万余元是原告自己处分财产所有权的行为，与被告无关。在合同履行的过程中，任何一方都有义务采取积极措施避免损失扩大，故原告诉请的损失，应由其自己负责。经审理查明，2017年12月15日，原告与被告龚小红签订《店铺转让合同》，约定被告龚小红将位于深圳市龙华区和平路103号一楼的店铺转让给原告，转让费为129800元，被告龚小红应于2017年12月20日之前搬迁完毕，12月20日之前的水电等各项费用由被告龚小红承担。合同约定，原告于12月15日前支付被告龚小红8万元，剩余部分款项待被告龚小红结清所有欠费后，原告向被告龚小红结清。合同还约定，上述合同签订后，被告陈小毅和被告龚小红之间的租赁协议作废，被告陈小毅与原告重新签订租赁协议，押金条由被告陈小毅与原告重新开具。被告陈小毅在《店铺转让合同》上签注“丙方：同意转让（陈小毅）”。上述合同签订后，原告向被告龚小红支付转让款8万元。2017年12月15日，原告与被告陈小毅签订新的《房屋租赁合同》，租赁期间为2018年1月1日至2021年11月30日，2018年1月1日至2018年6月30的租金每月21000元，此后每年的月租金按5%的增幅递增。合同第七条约定：在租赁期间，任何社会事务及债权债务由乙方（原告）负责。上述合同签订后，原告对店铺进行了装修，安装相关经营设施和设备。各方确认，原告店铺内的用电使用二楼的电源，因被告龚小红拖欠电费的原因，原告店铺内三相电电源被二楼切断。2018年1月份，原告与两被告就三相电的通电问题进行协商，未果。2018年1月25日、26日，原告雇请人员拆除店铺的经营设备、灯具、招牌等，把烘焙设备搬到店外，将店铺内的设施清空。原告申请了证人李某出庭作证，证明原告清空店铺的事实。2018年3月3日，被告陈小毅在店铺外张贴《房租催缴单》，要求原告在2018年3月6日前缴纳2018年1月至3月的租金63000元，否则被告陈小毅将视为原告单方违约，并将店铺转租他人。2018年3月9日，原告向被告陈小毅发出《告知函》，通知被告陈小毅解除合同。原告向本院提交了转让费及租赁押金转账记录、合作合同、装修合同、原材料采购、用工协议、证照办理、搬迁费、淘宝订单等证据，证明原告发生的损失为297095.5元。另查明，被告陈小毅于2018年6月27日向本院提起诉讼，要求本案原告向被告陈小毅支付2018年1至6月的租赁费用126000元及违约金、管理费。上述事实，有各方提交的证据、庭审陈述以及证人证言为证，足以认定。本院认为，原告与被告陈小毅签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在签订合同后，均应按照法律规定和合同约定，享有合同权利，履行合同义务。被告陈小毅确认原告与被告龚小红之间的《店铺转让合同》，且被告陈小毅已与原告签订新的《房屋租赁合同》，则被告龚小红与被告陈小毅在涉案房屋租赁法律关系中的权利与义务已经终结，仅与原告因《店铺转让合同》的约束存在债权债务法律关系。原告与被告陈小毅系《房屋租赁合同》的相对方，被告陈小毅作为出租方，有义务为承租方即原告提供基本的租赁物使用条件。本案中，各方确认原告装修完毕后，因被告龚小红退出租赁前拖欠电费的原因，三相电电源被切断，原告无法使用租赁店铺进行经营。被告陈小毅进行了协调，但无果。因此，店铺无三相电电源的责任应由谁承担，是本案争议的焦点。原告主张，被告陈小毅、被告龚小红有义务提供店铺电源，应由两被告承担责任；被告陈小毅主张，提供三相电并非《房屋租赁合同》约定的被告陈小毅的义务，断电并非被告陈小毅过错，且《房屋租赁合同》约定：任何社会事务及债权债务由原告负责，故三相电断电应由原告自行负责；被告龚小红主张，移交店铺给原告时电力供应正常，且被告龚小红没有保证三相电供电的义务。即使被告龚小红存在欠电费的情形，原告也完全可以先支付电费，再从转让费中予以扣除，防止损失扩大。本院认为，原告从被告陈小毅处租赁店铺是为了开展经营活动。被告陈小毅作为出租方，应提供水、电等能让租赁物用于生产生活的基础设施。本案中，原告租赁店铺用于面包烘焙等经营，三相电电源不可或缺。该三相电电源本已存在于店铺，但因被告龚小红新的《房屋租赁合同》，应为原告使用租赁的店铺提供电源，该义务归于被告陈小毅。关于被告陈小毅主张《房屋租赁合同》未约定被告陈小毅应提供三相电电源，且约定社会事务及债权债务应由原告自行负责，不能成为被告陈小毅免责的依据。水、电等设施是租赁物用于生产生活的基本设施，出租人提供水、电设施是房屋租赁合同的附随义务，不需专门约定。关于被告陈小毅主张合同约定原告自行承担“社会事务”，并不能明确“社会事务”有三相电电源应由原告自行取得的内容，亦与常理不符。故本院认定，被告陈小毅作为出租方，有义务为承租人提供三相电电源。在三相电电源被切断时，被告陈小毅应负有排除妨碍、恢复三相电电源的义务，否则应承担相应的合同责任。被告龚小红已退出租赁合同，并无义务和条件提供三相电电源。其拖欠电费的事实，构成被告龚小红与二楼权益人的直接债权债务关系或电费被代付后形成的被告龚小红与代付人的债权债务关系，不应承担原告无法使用三相电的直接责任。因店铺无三相电电源，无法实现房屋租赁合同的目的，且事实上原告已退出店铺，被告陈小毅亦于2018年3月3日通过《房租催缴单》通告原告违约即解除合同的意思表示，原告于2018年3月9日向被告陈小毅发出《告知函》，通知解除合同，故原告主张解除《房屋租赁合同》，本院予以支持。关于合同解除的时间，被告陈小毅在《房租催缴单》中明确如原告违约合同解除时间为通知后三日，即2018年3月7日。原告主张无法实现合同目的通知解除合同的时间为2018年3月9日，故合同解除时间应以2018年3月7日为准。关于原告主张解除《店铺转让合同》，因《店铺转让合同》形成在前，且原告与被告陈小毅形成了新的《房屋租赁合同》，故《房屋租赁合同》被解除，在法律效果上对《店铺转让合同》并无影响。且《店铺转让合同》并不存在违反法律规定、合同双方当事人根本违约等合同解除的法定理由，故本院对原告的该项主张不予支持。被告龚小红已退出租赁合同，原告与被告陈小毅形成了新的租赁合同关系，故被告龚小红在主体及房屋租赁法律关系上均无法承担原告与被告陈小毅之间合同解除的法律责任。合同解除后，合同双方应根据过错程度，承担合同解除的法律责任。本案中，被告陈小毅作为出租方，有义务为承租人使用店铺提供电源。在三相电电源被切断时，被告陈小毅应负有排除妨碍、恢复三相电电源的义务。原告因租赁店铺没有三相电电源，无法实现合同目的而提出解除合同，则被告陈小毅应承担合同解除的主要责任。原告为经营租金的店铺投入了大量精力和资金，却因被告龚小红电费未缴电源被切断的原因宣布解除合同，导致损失的发生。事实上，原告可以通过垫付拖欠的电费，再向被告陈小毅或被告龚小红就垫付的电费进行抵扣的方式解决用电的问题。因此，本院认为，原告应对合同解除承担次要责任。基于上述，本院认定，被告陈小毅应对原告的损失承担70%的责任，原告应对自己的损失承担30%的责任。关于原告损失，原告主张为：1、已支付的转让费及押金82000元；2、装修费用52700元；3、加盟费100000元；4、原料采购14833元+6955元+8223元；5、员工培训食宿费用6540元；6、员工工资及清算费用12438元；7、男生宿舍押金及租金2400元；8、清湖店注册及证照代办费3000元；9、搬迁费650元；10、淘宝采购款984.4元+428.34元+84元+520元+860元+391.76元+288元+3800元。上述共计297095.5元。本院认为，上述项目中，第1项系原告已支付，应予认定；第2项用于店铺装修，原告提供了合同、支付凭证予以证实，被告对费用是否合理并未提出反证，本院予以支持；第3项本院不予支持，原告提供的加盟《合作合同》显示，租赁店铺应由原告装修，品牌提供方仅提供装修的样板，并未在涉案店铺中发生其他费用，原告完全可以租赁其他店铺实现加盟目的，不存在加盟费的损失；第4项原材料采购、材料均为用具型产品，原告仍可以使用，本院不予支持；第5项员工培训食宿费用6540元，系对员工上岗前的培训，员工培训的技能可在其他店铺实现，故本院不予支持；第6项为开办期间的员工工资，第7项为开办期间的宿舍租金，第8项为店铺证照代办费，第9项为将设备搬迁出来的费用，第10项为装修、招牌或员工宿舍的开支，均系与开办涉案店铺有关的费用，本院予以支持。故本院认定原告的损失为82000元+52700元+12438元+2400元+3000元+650元+984.4元+428.34元+84元+520元+860元+391.76元+288元+3800元=160544.5元。另，因原告主张解除与被告龚小红的《店铺转让合同》，原告并未主张尚未支付的49800元转让费计入损失。本院不支持原告关于解除《店铺转让合同》的主张，则在核算损失时尚未支付的49800元转让费应予计入，则原告实际损失本院认定为160544.5元+49800元=210344.5元。被告陈小毅应承担70%的责任，故被告陈小毅应向原告赔偿损失147241.15元及利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告林红与被告陈小毅签订的《房屋租赁合同》于2018年3月7日解除；二、被告陈小毅应于本判决生效之日起十日内向原告林红赔偿损失147241.15元及利息（该利息以147241.15元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自原告起诉之日起计算至被告付清之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2878元,由被告陈小毅负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈  方  杰二〇一九年十一月一日书记员 黄  梦  蕾书记员 梁穗杉（兼）附本案相关法律条文：《中国人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。