陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终12306号 上诉人（原审被告、反诉原告）：马荣利，男，1971年8月21日出生，汉族，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯毅芝，女，1978年11月5日出生，汉族，住西安市蓝田县。委托诉讼代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人马荣利因与被上诉人冯毅芝，原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初8815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，马荣利系陕西日报传媒集团的员工，陕西日报传媒集团为解决职工住房问题，与地建公司达成协议，其职工可以以低于市场的价格在“南山花园”购买房屋。2016年5月6日冯毅芝和马荣利签订的《商品房转让协议》上约定：“甲方（马荣利）系陕西日报传媒集团职工，其单位和陕西省土地工程建设集团合作开发的长安区XX小区，为职工每人将分配一套商品房，单价为3,980元每平方米，由职工排队认购，甲方认购资格已获批准，名次已确定，现甲乙双方经协商同意且征得其家庭成员的同意，乙方（冯毅芝）购买甲方此套房屋和该房屋的选购权。甲方同意将标的房屋和认购权转让给乙方……标的房屋认购权的转让价为人民币38,000元……本协议生效后，甲方向乙方出具选房委托书，乙方以甲方名义办理标的房屋的挑选和购房手续，因办理购房需要产生的全部应付款项由乙方支付，购房时取得的全部书面材料等均应由乙方保存原件。甲方仅为名义上的权利人，乙方为标的房屋的实际权利人，标的房屋的一切权益由乙方行使，一切义务由乙方承担。在开发商通知并许可的情况下，标的房屋购买人由甲方变更为乙方，甲方应当履行协助义务。”2016年5月7日，马荣利同地建公司签订了《南山花园商品房认购协议》，冯毅芝随后以马荣利的名义依约向地建公司缴纳了房屋首付款。2018年7月，地建公司发出通知，要求在购买房屋的同时必须认购车位，房屋和车位的实际购买人可以同地建公司重新签订认购合同，至此，冯毅芝和马荣利对合同的履行发生争议，诉至法院。马荣利认为车位认购资格属于自己，而现在车位和房屋必须一起出售，冯毅芝仅购买了购房资格，合同的履行条件发生变更，故不同意继续履行。另查明，2018年7月20日、7月24日及7月25日，地建公司分别发出关于南山花园认购资格问题的通知，要求认购双方自通知发出之日起30日内，持起诉状、法院案件受理通知书、诉讼费发票，在提交上述资料3日内，各缴纳全部房款（含车位款暂定20万元）一半作为保证金，保留认购资格并冻结该房屋销售。其后，冯毅芝向地建公司交纳房屋保证金。冯毅芝于2018年8月9日起诉至西安市长安区人民法院称，2016年5月4日，冯毅芝和马荣利签订《购房指标转让协议》，约定由马荣利将以其名义认购的 “南山花园”8号楼4单元29层东户商品房的购房指标转让给冯毅芝，转让费3.8万元，由冯毅芝向地建公司实际支付房屋认购款。合同签订后，冯毅芝向马荣利支付指标转让款。2016年5月7日，马荣利同地建公司签订《南山花园商品房认购协议》，支付认购款5万元，并于2016年8月22日向地建公司支付了房屋认购款74176元。2018年7月，马荣利表示想要收回房屋的指标。2018年8月，XX小区开发商地建公司通知业主办理正式更名手续，但是马荣利不配合，向冯毅芝索要巨额转让费用，故冯毅芝诉至法院，请求法院判令：1、确认冯毅芝和马荣利2016年5月6日签订的《商品房转让协议》合法有效。2、请求法院判令马荣利协助冯毅芝在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》的更名手续；3、马荣利承担本案的诉讼费用。    马荣利辩称，自己没有违约行为，但合同不能继续履行，理由如下：1、购房资格和购买车位资格属于陕西日报社的福利政策，源于报社职工身份，截止庭审之日，依旧是以马荣利名义同地建公司签订的《南山花园商品房认购协议》，故购房资格和购买车位资格尚未发生转移。2、依据《购房指标转让协议》约定，马荣利有义务协助冯毅芝办理网签手续，但是现在“南山花园”的项目没有支付土地出让金，不具备商品房网签更名条件。3、冯毅芝、马荣利签订的协议中，未涉及车位资格的转让，但是根据地建公司2018年7月份的通知，车位和房屋必须同时购买。单独购房的资格变更已经不具备事实基础，双方在2016年5月4日签订的《购房指标转让协议》的履行背景已经发生了完全的变化，应当适用情势变更原则。马荣利在与冯毅芝签订的《购房指标转让协议》约定指向的对象仅为购房认购资格的变更，马荣利没有协助冯毅芝变更车位认购权的合同义务。如果仅就购房资格单独转让，势必侵犯马荣利关于车位认购资格的合法权益，故请求法院驳回冯毅芝的诉讼请求 。地建公司述称，其公司会依据法院的生效判决配合法院的执行。 马荣利反诉称，购房资格来源于报社职工身份，系报社职工的财产性权利，车位认购资格也来源于报社职工身份，同样属于报社职工的财产性权利，与福利无关。2016年5月6日，马荣利和冯毅芝签订《商品房转让协议》，该协议仅约定了房屋的认购权，没有约定车位的认购资格。  冯毅芝辩称，购房资格来源于报社职工身份，但是车位认购资格是依附于购房资格。本案中马荣利将南山花园的购房资格转让给马荣利后，已经丧失了南山花园车位购买资格。地建公司也明确表示谁拥有房屋认购资格，谁就有车位认购资格。另外，冯毅芝的诉讼请求具体明确，具有可履行性，马荣利反诉请求没有事实依据，应当依法驳回。一审法院认为，单位内部组织职工购买的低于市场价格的房屋应当视为单位对职工解决住房问题的扶持，是一种财产性权利，对于集资房的指标转让并无法律禁止性规定。双方在签订该《购房指标转让协议》的时候，是双方真实意思的表达，冯毅芝向马荣利支付了转让的费用，并如约以马荣利的名义向房地产开发企业缴纳相应房款，该协议应当合法有效，双方应当按照约定履行合同。冯毅芝在购买该购房指标时，地建公司未告知房屋和车位必须“捆绑销售”，故马荣利辩称理由不能成立。地建公司于2018年7月通知办理的更名为认购协议的更名，马荣利已经将该房屋的购买资格出售给冯毅芝，根据善意履行的原则，马荣利应当配合地建公司的要求，进行认购协议更名。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条之规定，遂判决：一、确认马荣利和冯毅芝2016年5月6日的《商品房转让协议》合法有效。二、马荣利于判决生效后十日内配合冯毅芝在陕西地建房地产开发有限责任公司处办理“南山花园” 8号楼4单元29层东户房屋认购协议更名手续。三、驳回马荣利的反诉请求。诉讼费 100元，原告已预交，由被告负担。宣判后，马荣利不服，向本院提起上诉称，一、其在本案中没有任何违约行为，地建公司拒绝其将购房资格转让给冯毅芝，不是其的违约行为，依法其无需且无法承担法定继续履行的违约责任。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。三、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。四、冯毅芝在本案起诉及一审庭审中认定其违约导致更名不能，是严重违反诚实信用原则的行为。五、其认为本案的核心焦点为：在2018年8月6日更名当日，其到地建公司处就购房资格进行更名时（即履行双方之间的合同义务），地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为是否符合《合同法》第110条规定的履行不能。综上，在其没有违约行为的情况下，在法院明知冯毅芝在更名当日拒不当场、存在严重违约行为的情况下、在冯毅芝明显避重就轻、虚假陈述的情况下，在各项证据均指向本案系客观履行不能的情况下，一审法院认定事实不清，适用法律错误，审判程序违法。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回冯毅芝的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由冯毅芝承担。冯毅芝辩称，一、马荣利有协助其办理《南山花园商品房认购协议》更名的义务，双方签订的《商品房转让协议》不存在《合同法》第一百一十条规定的法定情形，一审判决马荣利协助办理更名手续适用法律正确。二、其和马荣利所争议的是购房资格的转让，不涉及买卖标的房屋中的具体权利义务。马荣利要求依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》认定违法建筑并驳回其诉请，没有事实依据。三、一审判决遵循诚实信用和公平原则，判决合法合理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，为维护其合法权益，请求驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，马荣利购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非马荣利，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而马荣利仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且马荣利转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，为合法有效协议，应当继续履行。故原审法院判决冯毅芝与马荣利签订的《商品房转让协议》继续履行，马荣利配合冯毅芝办理“南山花园”8号楼4单元29层东户房屋认购人的变更手续并无不当，应予维持。综上，马荣利的上诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，马荣利已预交，由马荣利负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年十一月二十日  书 记 员  陈   歆  1