广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16587号上诉人（原审原告）：黎敬涛，男，汉族，住所地广州市白云区。委托诉讼代理人：林少华、肖雷，广东恒博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市白云区永平街永泰村第十二经济合作社（以下简称永泰村十二社），住所地广州市白云区永平街永泰集贤东二巷**。法定代表人：黄锦明，该社社长。委托诉讼代理人：董卫华，广东执正律师事务所律师。原审第三人：广州红璞资产管理有限公司（以下简称红璞公司），，住所地广州市海珠区琶洲大道**第****法定代表人：岳欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：章泽宾，该公司职员。上诉人黎敬涛因与上诉人永泰村十二社、原审第三人红璞公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初1633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人黎敬涛及其委托诉讼代理人林少华，上诉人永泰村十二社的委托诉讼代理人董卫华，原审第三人红璞公司的委托诉讼代理人章泽宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎敬涛上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判永泰村十二社赔偿黎敬涛损失7788945.50元，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至永泰村十二社实际清偿上述款项之日止；2、撤销一审判决第二项，改判永泰村十二社赔偿黎敬涛评估费191800元，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至永泰村十二社实际清偿上述款项之日止；3、撤销一审判决第四项，改判永泰村返还管理费1427480元，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至永泰村十二社实际清偿上述款项之日止；4、本案一审、二审诉讼费用由永泰村十二社承担。事实与理由：一、永泰村十二社恶意隐瞒涉案物业未取得建设工程规划许可证、将要被拆除的重要事实，并在装修期间隐瞒《2018年永平街水环境整治工作任务书》，导致黎敬涛、红璞公司投入大量装修费用扩大损失，永泰村十二社应对装饰装修损失承担70%以上责任。且部分装饰装修物根本没拆除。二、电梯应属于涉案物业中未拆除及形成附合的装饰装修，且花费了2万元的拆卸人工费。三、一审判决错误认定黎敬涛支付的1427480元属于租金，根据招标公示的《房屋租赁合同》、双方签订的《房屋租赁合同》以及款项收取后的租金发票与管理费发票可知，该笔费用属于管理费性质。四、249000元评估费用及25000元补充评估费用是必要合理费用，应由永泰村十二社全额承担。永泰村十二社辩称：一、一审判决各方承担50%的责任是公平的。二、黎敬涛关于部分装修未拆除，与事实不符。三、租金与管理费实际上是黎敬涛取得涉案物业使用权所支付的对价。四、一审判决基于黎敬涛承担的责任比例相应承担评估费用，公平合理。五、我方不存在黎敬涛所述的恶意隐瞒的重要事实。永泰村十二社上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回黎敬涛要求赔偿损失的诉讼请求或改判；2、撤销一审判决第二项或改判；3、本案一审、二审所有诉讼费用由黎敬涛承担。事实与理由:一、政府对河涌管理范围内违法建设进行专项整治，强制拆除涉案物业导致合同无法履行，属于不可抗力因素，应按照合同约定各自承担自身经济损失。二、永泰村十二社虽同意黎敬涛可以转租，但不能据此认定永泰村十二社同意其改变涉案物业使用用途，黎敬涛应自行承担装修损失。即使要求由永泰村十二社承担黎敬涛装修损失，也应按照厂房装修价格标准来确定。三、黎敬涛依据红璞公司出具的《声明》，代其向永泰村十二社主张装修损失，违反了合同相对性原则。四、黎敬涛只负责涉案物业的硬装修部分，不能将《评估报告书》中软装修部分列入黎敬涛装修损失范围。至于《评估报告书》中第七项（附表7）中电梯间、大堂基建、装修部分，属于未经永泰村十二社同意擅自加建，且未办理报批报建手续的违建，应由黎敬涛自行承担。黎敬涛辩称：一、涉案物业被拆除是因永泰村十二社恶意隐瞒违章建筑、违法建设的结果，并非不可抗力。二、永泰村十二社是同意黎敬涛进行装修的。三、一审判决把黎敬涛及红璞公司的损失一并处理符合法律规定，也利于化解矛盾。四、涉案物业大堂的硬件设施是永泰村十二社建设，红璞公司只是进行大堂的内部装修。红璞公司述称同意黎敬涛的上诉意见及上诉请求，不同意永泰村十二社的上诉意见及上诉请求。2019年1月17日，黎敬涛向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1．永泰村十二社向黎敬涛赔偿损失41390466.11元及评估费249000元，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至永泰村十二社实际清偿上述款项之日止；2．永泰村十二社向黎敬涛返还保证金500000元，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至永泰村十二社实际清偿上述款项之日止；3．永泰村十二社向黎敬涛返还管理费1427480元，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至永泰村十二社实际清偿上述款项之日止；4．本案诉讼费用由永泰村十二社承担。一审法院经审理查明：永泰村十二社于2016年8月22日发出集贤北工业区4栋物业出租招标公示，载明本次招标物业总建筑面积约7758平方米，出租年限为19年，装修期为3个月，招标租金底价为每月每平方米15元，每三年一次递增，每次递增10%。2016年8月31日，永泰村十二社向黎敬涛发出的中标公告，确认黎敬涛以19.2元/月/平方米的中标价格中标永泰村十二社集贤北工业区x栋物业。2016年9月5日，永泰村十二社（甲方，出租方）与黎敬涛（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于永平街集贤北工业区x栋物业（以下简称涉案物业），面积约7758平方米租给乙方使用，租赁期19年，从2016年10月1日起至2035年9月30日止（其中2016年10月1日至2016年12月31日为装修期，装修期内不计租）。每月每平方米租金10元，每月租金77580元，每月每平方米管理费9.2元，每月管理费71374元，每月费用合共148954元，且采用递增方法计算，每三年递增10%。本合同签订的同时，乙方应向甲方缴纳500000元作为保证金（保证金不计利息），合同期满后，保证金退还给乙方。租赁期内，若该地段遇国家征用（以政府文件为准）装饰补偿按年限折算给乙方，遇不可抗力因素等影响，导致无法履行合同，合同将自行终止。甲方向乙方退还保证金，双方各自承担自身损失。等等。黎敬涛依照上述《房屋租赁合同》向永泰村十二社交纳了合同约定的保证金500000元，并按照77580元/月和71374元/月的标准向永泰村十二社交纳租金和管理费（交纳期间为2017年1月至2018年8月）。2016年12月20日，永泰村十二社向黎敬涛出具同意转租证明，同意黎敬涛将涉案物业转租给其他任何第三方经营和管理。黎敬涛将涉案物业改造为公寓并进行了装修（硬装）。2016年12月21日，黎敬涛（甲方，出租方）与红璞公司（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案物业共281套（包括大堂及天台）公寓物业出租给乙方使用，租赁期为10年，从2017年8月1日起至2027年7月31日止，合同起始日以甲方正式交付之日为准，其中免租期为2个月。双方约定第一年租金为每月271530元，每三年递增12%。等等。2018年5月24日，黎敬涛（甲方，出租方）与红璞公司（乙方，承租方）签订了《广州红璞嘉禾望岗集贤北项目补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：甲方于2017年10月15日交付该物业，双方确认将于2017年10月15日开始计算租赁期限、租金、起算免租期，2017年10月15日至2017年12月14日为免租期。2017年12月15日至2020年10月14日每月租金为292845元。等等。上述合同签订后，黎敬涛于2017年10月15日将涉案物业交付给红璞公司。黎敬涛陈述其在交付涉案物业给红璞公司后继续完成硬装的收尾工作，并最终于2017年12月底完工。红璞公司接手物业后，对涉案物业进行刷漆、外立面装饰、卫生间用品安装和大堂的硬装，并对涉案物业进行软装，于2018年4月14日完成装修并投入使用。2018年9月7日，广州市白云区永平街河长制办公室向世纪红璞的住户、商户发出《关于限期拆除世纪红璞的告知书》，内容为涉案物业属于永泰涌管理范围内的违法建设，需限期拆除。要求各商户于2018年9月15日前自行搬迁完毕，并请业主同步自行组织拆除，至2018年9月20日仍未拆除的由城管执法部门组织拆除。2018年9月11日，黎敬涛通过EMS快递向永泰村十二社寄送《紧急联络函》，询问双方租赁合同是否能否继续履行，是否需要搬迁及具体的搬迁时间，其与红璞公司的装修投入及损失的处理。上述函件寄送给永泰村十二社负责人，黎敬涛提交的邮件投递记录显示相关邮件于2018年9月14日由他人签收。2018年9月27日，黎敬涛委托广州德高价格评估有限公司对涉案物业装饰装修、设备设施及租金收入损失进行评估。广州德高价格评估有限公司于2018年12月10日作出穗德价估[2018]0483号《评估报告书》，评定涉案物业装饰装修、设备设施及租金收入损失为人民币41390466.11元。该报告书载明：本次评估装饰装修价格为全新重置价格，租金收入损失（2018年9月27日至2035年9月30日）评估采用成本法进行，评估基准日为2018年9月27日。《评估报告书》附表1装饰装修（硬装部分）评估金额为8568870元，附表2装饰装修（蜂巢软装部分）评估金额为819599.70元，附表3装饰装修（松塔软装部分）评估金额为1811534元，附表4装饰装修（开荒清洁及标识部分）评估金额为96367.81元，附表5装饰装饰（外立面logo部分）评估金额为48192.60元，附表6装饰装修（消防改造工程）评估金额为179501.92元，附表7基建、装修及电梯等评估金额为3567781.55元（其中电梯价格为561600元），租金损失为26298618.54元。为进行上述评估，黎敬涛支付评估费249000元。2018年9月29日、30日，涉案物业被政府部门强制拆除。黎敬涛及红璞公司确认涉案物业内的软装、电梯已经由其拆除并运送至他处保管。一审中，一审法院向广州德高价格评估有限公司发函，要求该司针对上述穗德价估[2018]0483号《评估报告书》，对评估对象中的装饰装修、设备设施于2018年9月27日（评估基准日）的现值（即需考虑评估对象的成新率、折旧）出具补充评估意见。广州德高价格评估有限公司于2019年4月1日作出《关于穗德价估[2018]0483号〈评估报告书〉的补充评估函》（以下简称《补充评估函》），评定涉案物业于评估基准日的2018年9月27日的装饰装修、设备设施现值为14120756.1元。《补充评估函》附表1装饰装修（硬装部分）评估现值为7926204.75元，附表2装饰装修（蜂巢软装部分）评估现值为754063.38元，附表3装饰装修（松塔软装部分）评估现值为1691106.44元，附表4装饰装修（开荒清洁及标识部分）评估现值为87694.71元，附表5装饰装饰（外立面logo部分）评估现值为43855.27元，附表6装饰装修（消防改造工程）评估现值为170526.82元，附表7基建、装修及电梯等评估现值为3447304.74元（其中电梯价格为533520元）。为进行上述补充评估，黎敬涛向广州德高价格评估有限公司预交补充评估费25000元。一审另查明，广州德高价格评估有限公司领有价格评估机构一级资质。针对上述《评估报告书》及《补充评估函》，永泰村十二社的质证意见为：一、上述评估报告书为黎敬涛单方委托，因此评估结果不客观、不公正。二、涉案物业被强制拆除时，黎敬涛与红璞公司已将可拆除搬走的有关物件拆除并搬走，黎敬涛及红璞公司的所谓装修损失已得到减损。对于具体的评估项目，属于已经拆走的部分包括：评估报告附表1装饰装修（硬装部分）中的序号一第5项橱柜（评估现值247160元）、第6项天花吊顶（评估现值444888元）、第7项灯具（评估现值37074元），序号二第6项洗手间配置（评估现值556110元）、第7项天花铝扣板吊顶（评估现值756927.50元），序号三第3项天花（评估现值185370元）、第6项灯具(评估现值49432元)，序号四第3项五金配件（评估现值24716元）、第4项灯具（评估现值18537元）、第5项厨房排烟（评估现值148296元）、第6项防盗网（评估现值247160元），序号五第3项楼梯声光控制灯及开关（评估现值7400元）、第8项目过道声光控制等及开关（评估现值7400元）、第9项户外照明灯（评估现值11100元），序号六第5项监控系统（评估现值22200元）。评估报告附表2装饰装修（蜂巢软装部分）、附表3装饰装修（松塔软装部分）、附表6装饰装修（消防改造工程）为红璞公司装修，不属于黎敬涛装修部分，且已由红璞公司全部拆走。附表4装饰装修（开荒清洁及标识部分）为红璞公司装修，不属于黎敬涛装修项目，且序号八TCL天花式空调（评估现值为14378元）和序号九TCL天花式空调（评估现值为5460元）已经由红璞公司全部拆走。附表5装饰装饰（外立面logo部分）第1项LED灯珠发光字（评估现值为26069.68元）、第2项角铁架（评估现值为8293.74元）、第5项配电箱（评估现值为682.5元）已由红璞公司拆走。附表7基建、装修及电梯中的电梯间、大堂基建、装修为红璞公司装修，不属于黎敬涛装修部分，该表中序号一第37项天花吊顶（评估现值97020元）、第38项水电（评估现值89608.75元）、第39项排送风（评估现值28875元）、第41项门窗（评估现值11550元）、第42项吊灯（评估现值9250元），序号二第1项无机房客货电梯（评估现值131480元）、第2项无机房客货电梯（评估现值262580元）、第3项无机房客货电梯（评估现值139460元）已由红璞公司全部拆走。一审庭审中，永泰村十二社确认涉案物业未办理规划报建手续。一审法院认为：涉案物业为未办理规划报建手续的违章建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，永泰村十二社与黎敬涛于2016年9月5日签订的《房屋租赁合同》，以及黎敬涛与红璞公司于2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》均应为无效合同。合同无效后，当事人互负返还义务，故黎敬涛要求永泰村十二社应当将收取的保证金500000元退还给其并要求永泰村十二社按中国人民银行同期同类贷款利率计付自其起诉之日（即2019年1月17日）起至实际清偿之日止利息的诉讼请求予以支持。合同无效后，黎敬涛应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，该占有使用费属于对涉案物业占用利益的返还。本案中，黎敬涛在2017年1月至2018年8月按照每月77580元的标准向永泰村十二社交纳租金，并按照每月71374元的标准向永泰村十二社交纳管理费，上述租金和管理费均系黎敬涛占用涉案物业的对价，永泰村十二社抗辩称管理费实质上也属于租金的抗辩意见予以采纳，因此黎敬涛要求永泰村十二社将收取的管理费1427480元返还给其并支付利息的诉讼请求不予支持。对于黎敬涛要求永泰村十二社赔偿其损失41390466.11元的诉讼请求。黎敬涛主张的损失包括租金损失26298618.54元和装修损失15091847.57元。对于黎敬涛主张的租金损失，该租金损失属于黎敬涛将涉案物业转租后的预期可得利润，该预期可得利润本质上属于履行利益，由于黎敬涛与永泰村十二社签订的租赁合同不具法律效力，无效合同不能产生当事人所预期的法律效果，故黎敬涛预期利益损失的主张不应得到支持，据此对黎敬涛主张的租金损失26298618.54元的诉讼请求不予支持。对于黎敬涛主张的装修损失。其一，对于永泰村十二社主张黎敬涛和红璞公司对涉案物业按公寓用途性质进行装饰装修未经过其同意的抗辩意见。由于黎敬涛与永泰村十二社签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期内，若该地段遇国家征用，装饰补偿按年限折算给黎敬涛，由此可知双方合同中并未禁止黎敬涛进行装修。此外，黎敬涛和红璞公司将涉案物业改造为公寓并进行装饰装修时间长达半年，永泰村十二社对此应当是清楚的，该社在装修期间并未提出异议，应当视为永泰村十二社对于黎敬涛和红璞公司的装饰装修行为并无异议。因此永泰村十二社的上述抗辩意见不予采纳。其二，对于永泰村十二社认为黎敬涛无权就红璞公司的装饰装修部分向其索赔的抗辩意见。由于黎敬涛将涉案物业转租给红璞公司已征得永泰村十二社的同意，根据合同的相对性，就次承租人红璞公司的装饰装修损失，黎敬涛有权向永泰村十二社主张赔偿；至于红璞公司与黎敬涛之间关于装修损失的分摊，可依据红璞公司与黎敬涛双方之间的租赁合同关系另循途径进行处理。因此永泰村十二社的上述抗辩意见亦不予采纳。其三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，对于形成附合的装饰装修物，应当由黎敬涛与永泰村十二社按照导致合同无效的过错分担现值损失。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，对涉案场地的状态应详细了解，涉案合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，黎敬涛与永泰村十二社均有过错，故对于因合同无效导致的损失，应当由双方各承担50%的责任。其四，关于黎敬涛单方委托广州德高价格评估有限公司对涉案物业的装饰装修损失进行评估，评估结果是否应当采纳的问题。根据本案查明的事实，广州市白云区永平街河长制办公室向世纪红璞的住户、商户发出《关于限期拆除世纪红璞的告知书》后，黎敬涛已及时向永泰村十二社发函要求永泰村十二社涉案商铺是否能继续使用及装修损失等问题进行处理，邮件投递记录显示该邮件已送达永泰村十二社，永泰村十二社收件后并未及时与黎敬涛进行沟通，而涉案物业于2018年9月29日和30日被拆除，因此黎敬涛于2018年9月27日紧急单方面委托鉴定机构对涉案物业的装饰装修损失进行评估并无不当。广州德高价格评估有限公司具有价格评估机构一级资质，现无证据证明相关评估程序存在违法，因此广州德高价格评估有限公司作出的《评估报告书》应予采纳。唯广州德高价格评估有限公司在进行评估时对装饰装修损失采用重置成本法求取评估对象的全新重置价值，与租赁合同无效时，形成附合的装饰装修损失应当按现值损失计算的规定不符。广州德高价格评估有限公司已按一审法院要求对评估对象中的装饰装修、设备设施于2018年9月27日的现值出具补充评估意见，于2019年4月1日作出《补充评估函》，因此涉案物业的装饰装饰损失应当依照《补充评估函》的评估现值进行确定。其五，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，对于未形成附合的装饰装修物，承租人可拆除，形成附合的装饰装修物，由租赁合同双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。因此，在计算因合同无效导致的装饰装修损失时，仅应当计算已形成附合的装饰装修物的现值损失。据此《补充评估函》中附表2装饰装修（蜂巢软装部分）、附表3装饰装修（松塔软装部分），红璞公司确认已经搬走，故该部分评估现值不属于装饰装修损失，应当予以扣除。评估报告附表1装饰装修（硬装部分）中的序号一第5项橱柜（评估现值247160元）、第7项灯具（评估现值37074元），序号三第6项灯具(评估现值49432元)，序号四第3项五金配件（评估现值24716元）、第4项灯具（评估现值18537元）、第5项厨房排烟（评估现值148296元）、第6项防盗网（评估现值247160元），序号五第3项楼梯声光控制灯及开关（评估现值7400元）、第8项目过道声光控制灯及开关（评估现值7400元）、第9项户照明灯（评估现值11100元），序号六第5项监控系统（评估现值22200元）为未形成附合的装饰装修，应当予以扣除。附表4装饰装修（开荒清洁及标识部分）中的序号八TCL天花式空调（评估现值为14378元）和序号九TCL天花式空调（评估现值为5460元）为未形成附合的装饰装修，应当予以扣除。附表5装饰装饰（外立面logo部分）第1项LED灯珠发光字（评估现值为26069.68元）、第2项角铁架（评估现值为8293.74元）、第5项配电箱（评估现值为682.5元）可以拆除，应当予以扣除。附表6装饰装修（消防改造工程）第1项点型探感烟测器（评估现值35985.81元）、第2项手动报警按钮（评估现值5400.75元）、第3项报警装置、警铃（评估现值4900.29元）、第4项消防广播（评估现值3295.51元）、第11项消防报警主机（4回路）（评估现值11583.26元）、第12项消防广播主机（评估现值4467.99元）可以拆除，应当予以扣除。附表7中的电梯（评估现值533520元）已经拆除，应当予以扣除。经核算，形成附合的装饰装修损失评估价值合计10201073.76元。同时考虑到上述未形成附合的装饰装修物在拆除时发生的损耗及拆除的相关费用，一审法院酌情认定该部分损失为80000元。据此装饰装修损失合计10281073.76元。由黎敬涛和永泰村十二社各负担50%，则永泰村十二社应当向黎敬涛赔偿装饰装修损失5140536.88元。黎敬涛主张的超出部分不予支持。对于黎敬涛主张的评估费用249000元，本案酌情按照支持黎敬涛关于装饰装修损失的金额占其主张的损失赔偿金额的比例，由永泰村十二社和黎敬涛进行分担，即永泰村十二社向黎敬涛赔偿评估费30924.84元（5140536.88元÷41390466.11元×249000元）。黎敬涛主张的超出部分不予支持。对于本案审理过程中发生的补充评估费25000元，该费用属于黎敬涛在自行委托时未明确评估取价方式造成的额外支出，该费用应当由黎敬涛自行承担。黎敬涛主张的装饰装修损失的利息和评估费的利息缺乏依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，于2019年7月8日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区永平街永泰村第十二经济合作社赔偿原告黎敬涛损失5140536.88元；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区永平街永泰村第十二经济合作社赔偿原告黎敬涛评估费30924.84元；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区永平街永泰村第十二经济合作社向原告黎敬涛退还保证金500000元并支付利息（利息以500000元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，从2019年1月17日起计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告黎敬涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费259634.80元，由原告黎敬涛负担208134.57元，被告广州市白云区永平街永泰村第十二经济合作社负担51500.23元。补充评估费25000元，由原告黎敬涛负担。二审中，上诉人黎敬涛提交了一份2018年9月15日的《广州市防台风全民动员令》，拟证明涉案物业被强制拆除前遭遇恶劣台风天气，其未能在合理时间内把相应的装修装饰搬走。上诉人永泰村十二社质证认为涉案物业在台风来临之前，政府部门已作出了相应决定，上诉人黎敬涛对此明知。原审第三人红璞公司质证认同上诉人黎敬涛的上述证据及主张。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，上诉人永泰村十二社已于2019年7月19日向上诉人黎敬涛退回保证金50万元。本院认为，一审判决认定上诉人黎敬涛与上诉人永泰村十二社于2016年9月5日签订的《房屋租赁合同》，以及上诉人黎敬涛与原审第三人红璞公司于2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》均为无效合同正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。合同无效后，当事人互负返还义务。上诉人永泰村十二社已于2019年7月19日向上诉人黎敬涛退回保证金50万元，故一审判决第三项据此予以相应变更。上诉人永泰村十二社招标租金底价为每月每平方米15元，上诉人黎敬涛以每月每平方米19.2元的价格中标，后双方签订租赁合同约定每月每平方米租金10元、管理费9.2元，上述租金和管理费实为上诉人黎敬涛占用涉案物业的对价，一审判决对上诉人黎敬涛要求上诉人永泰村十二社将收取的管理费1427480元返还给其并支付利息的诉讼请求不予支持正确。一审判决已就对于上诉人永泰村十二社主张上诉人黎敬涛和原审第三人红璞公司对涉案物业按公寓用途性质进行装饰装修未经过其同意的抗辩意见不予采纳的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以确认。因上诉人黎敬涛将涉案物业转租给原审第三人红璞公司已征得上诉人永泰村十二社的同意，根据合同的相对性，一审判决认定就次承租人即原审第三人红璞公司的装饰装修损失，上诉人黎敬涛有权向上诉人永泰村十二社主张赔偿正确，何况原审第三人红璞公司对此并无异议，至于原审第三人红璞公司与上诉人黎敬涛之间关于装修损失的分摊，可依据其与上诉人黎敬涛双方之间的租赁合同关系另循途径进行处理。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，对涉案场地的状态应详细了解，涉案合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，双方随时可能会因此而遭受损失，故一审判决认定上诉人黎敬涛与上诉人永泰村十二社均有过错、双方对于因合同无效导致的损失应各承担50%的责任并无不当。2018年9月7日，广州市白云区永平街河长制办公室已向涉案场地的住户、商户发出《关于限期拆除世纪红璞的告知书》，要求各商户于2018年9月15日前自行搬迁完毕并请业主同步自行组织拆除，故本院对上诉人黎敬涛在二审中提交的证据主张不予采纳。一审判决已就上诉人永泰村十二社应当向上诉人黎敬涛赔偿装饰装修损失5140536.88元的理据作了详实的论述，符合法律规定，且该损失亦考虑到了装饰装修物在拆除时发生的损耗及拆除的相关费用，并未违反公平合理原则，故本院予以维持。同理，一审判决对于上诉人黎敬涛主张的评估费用，酌情按照支持上诉人黎敬涛关于装饰装修损失的金额占其主张的损失赔偿金额的比例以及上诉人黎敬涛在自行委托评估时的责任，由上诉人永泰村十二社和上诉人黎敬涛进行分担并无不妥。综上，上诉人黎敬涛、永泰村十二社的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于二审的新事实，本院予以相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初1633号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初1633号民事判决第三项为：在本判决生效之日起三日内，上诉人广州市白云区永平街永泰村第十二经济合作社向上诉人黎敬涛支付利息（以保证金500000元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，从2019年1月17日起计算至2019年7月19日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费88694.34元，由上诉人黎敬涛负担40694.11元、上诉人永泰村十二社负担48000.23元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年十一月二十八日书记员  彭文悦书记员  区敏儿