四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14473号 上诉人（一审被告）：中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行，营业场所：成都市高新区天府大道中段1号成达大厦一楼。 负责人：马波，行长。 委托诉讼代理人：万桂峰，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（一审原告）：夏艳，女，1984年1月9日出生，汉族，住成都市青羊区。 一审被告：四川正尚荷花商业管理有限公司，住所地：成都市青羊区方池街**附**。 法定代表人：朱海群。 上诉人中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行（以下简称光大世纪城支行）因与被上诉人夏艳、一审被告四川正尚荷花商业管理有限公司（以下简称正尚荷花公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初4726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 光大世纪城支行上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回夏艳的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由夏艳承担。事实与理由：一、夏艳尚未付清案涉房屋购房款项，且案涉房屋已经被司法查封，一审判决正尚荷花公司履行过户义务，认定事实不清，适用法律错误。根据夏艳与正尚荷花公司于2017年6月19日签订的《补充协议》约定，夏艳应于2017年9月15日前将剩余房款支付至正尚荷花公司，正尚荷花公司在收取全款后负有履行过户的义务，而夏艳至今未向正尚荷花公司支付剩余房款，其无权要求正尚荷花公司履行义务。本案案涉房屋已经被司法查封，正尚荷花公司已经不能履行过户义务。二、光大世纪城支行不负有注销抵押登记的义务。《同意销售函》出具对象为房管局，且无原件，不能表明其记载内容真实、有效。即便《同意销售函》对光大世纪城支行有约束力，光大世纪城支行履行协助义务应当具备两个条件，第一，房屋买卖交易成功；第二，夏艳已经支付全部房款并用于实现光大世纪城支行的抵押权；第三、光大世纪城支行与正尚荷花公司依法建立信贷关系，并在案涉房屋上依法进行抵押登记，在光大世纪城支行的担保债权尚未实现的情况下，光大世纪城支行的抵押权继续有效且存续，应当受到法律保护。 夏艳辩称：维持原判，关于解押问题，跟夏艳有没有支付全款无关，夏艳与银行没有关系，尾款是支付给正尚荷花公司。一审判决光大世纪城支行出具的函已经产生法律效力，应该是无条件解押。如果正尚荷花公司有人出面收尾款，夏艳会支付，也愿意和正尚荷花公司协商扣除租金和违约金的问题，但夏艳与光大世纪城支行无直接关联。 正尚荷花公司经本院合法传唤未作答辩亦未提交书面意见。 夏艳一审诉讼请求：1.判令正尚荷花公司为夏艳办理房屋产权证，并承担违约责任，赔偿违约金20000元；2.光大世纪城支行撤销抵押，履行其同意销售、办证所涉及的相关义务。 一审法院审理查明：2017年6月19日，夏艳与正尚荷花公司签订《房屋买卖合同》，约定：1.夏艳购买正尚荷花公司坐落于成都市金牛区北站东一路18号B2栋第-1层109号房屋（建筑面积8.2㎡），房屋总价406871元；2.夏艳向正尚荷花公司提交完善相关手续及相关税费后，同意委托正尚荷花公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托公证费由正尚荷花公司支付；3.如因正尚荷花公司责任，夏艳未能在完善相关手续并付清房款及相关税费后365个工作日内取得房屋所有权证书的，夏艳有权解除本合同，正尚荷花公司应在30个工作日内全额退还已付全部房款，并按已付房款的5%向夏艳支付违约金；4.双方应遵守国家房地产政策、法规，并按照规定各自承担所需缴纳的税、费。 夏艳向正尚荷花公司支付了购房款300000元，还剩106871元未支付。 正尚荷花公司将案涉房屋抵押给光大世纪城支行（抵押件号：2017080900F00196），并办理了抵押登记。光大世纪城支行于2015年4月17日出具《关于同意销售“四川正尚荷花商业管理有限公司”【金荷花B2座服装城】项目商品房的函》（以下简称《同意销售函》），载明的主要内容：正尚荷花公司将位于成都市金牛区北站东一路18号的金荷花B2座服装城项目-1至2层共三层商业房产抵押给光大世纪城支行，现正尚荷花公司申请上述商品房在抵押期间向社会公开进行销售，销售对象为金荷花B2座服装城项目-1层至2层共三层中的全部房产，现光大世纪城支行同意正尚荷花公司销售上述-1层至2层中的全部商业房产，并同意在《房屋买卖合同》约定的时间向买受人办理分户产权证，请成都市房管局按正尚荷花公司办证申请受理。 此外，在一审法院审理（2017）川0106民初9259号案件中，一审法院于2018年6月20日依职权向原光大世纪城支行负责人张伟（2014年1月10日至2016年8月1日，任该行副行长并主持工作）询问查实，正尚荷花公司以盘活资金为由，拟定《同意销售函》内容后，由张伟安排人员盖章，并向正尚荷花公司工作人员提供了该函件复印件，以便正尚荷花公司对外销售案涉房屋。 一审庭审中，夏艳撤回关于违约金的诉讼请求，并愿意支付剩余房款106871元，但由于无法联系正尚荷花公司致不能交纳剩余房款。 一审法院认定以上事实，有《房屋买卖合同》《补充协议》《收据》《房屋信息查询记录》《同意销售函》《成都市不动产登记中心抵押明细清单》《他项权证》等证据及当事人当庭陈述在案予以佐证。 一审法院认为，夏艳与正尚荷花公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约全面适当履行合同义务。夏艳已支付大部分房款，并愿意支付余款106871元，故正尚荷花公司应协助夏艳将案涉房屋产权过户登记至夏艳名下。本案一审争议的主要焦点为：《同意销售函》的效力认定及法律后果，以确定光大世纪城支行应否注销抵押登记以及夏艳主张正尚荷花公司协助办理过户登记的诉讼请求能否实现。对此，一审法院认为，首先，《同意销售函》虽仅盖有光大世纪城支行的合同专用章，但根据该行负责人张伟的证言内容，能够确定该函形成的目的是为便于正尚荷花公司对外销售案涉房屋，其对象应为不特定，具有公示性，且形成的印章也系光大世纪城支行提供，故《同意销售函》对外具有法律效力，对光大世纪城支行具有约束力。其次，关于光大世纪城支行出具的《同意销售函》的法律后果。一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定内容，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该规定确立了“抵押财产需经抵押权人同意方可转让”的原则。光大世纪城支行出具的《同意销售函》已明确同意正尚荷花公司将已办理抵押登记的案涉房屋对外进行销售，且该函的目的也不是为促成抵押担保的主债务实现，而是盘活正尚荷花公司的经营资金，即光大世纪城支行已放弃抵押权。夏艳基于《房屋买卖合同》的合法权益，应受法律保护。综上，光大世纪城支行作出的《同意销售函》已产生放弃抵押权的法律效力，负有注销案涉房屋在产权部门的抵押登记手续的义务。 关于夏艳主张的违约金问题。一审庭审中，夏艳撤回对违约金的诉讼请求，系当事人自愿放弃权利处分的行为，不违反法律的规定，一审法院予以采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、光大世纪城支行于本判决生效之日起十日内注销位于成都市金牛区北站东一路18号B2栋-1层109号房屋的抵押登记手续；二、正尚荷花公司于光大世纪城支行注销抵押登记手续后十日内协助夏艳将位于成都市金牛区北站东一路18号2栋-1层109号房屋不动产权属转移登记至夏艳名下；夏艳完成办理上述房屋产权过户的同时向正尚荷花公司支付购房款106871元；三、驳回夏艳的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由正尚荷花公司负担。 二审中，光大世纪城支行提交新证据1.四川省成都市中级人民法院执行裁定，拟证明光大世纪城支行作为案涉房屋抵押权人以及查封人，已指定了代收专户，该代收账户已冻结，作为收取抵押物尾款的一个执行账户，夏艳是具备支付条件和相应收款的账户，是其本人原因而未履行。证据2.（2018）川01民终17681号判决，拟证明本案处于查封状态，夏艳的过户请求无法得到实现，根据合同法的规定，实际上是事实上或法律上的履行不能。夏艳经质证认为，对两份证据的真实性和证明目的均无异议。认为其愿意支付尾款，银行代表公司收钱，理应代表公司扣除相应的租金和违约金。本院对光大世纪城支行提交的两份证据真实性予以确认，夏艳对两份证据证明目的无异议，本院予以确认。 经二审审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。 二审另查明，成都市公安局金牛区分局[成公金（荷）封通字（2017）10004号、成公金（荷）封字（2017）10004号]于2017年9月22日查封案涉房屋，本院[（2017）川01执3026号之一、（2017）川01执3026号]于2018年1月29日查封案涉房屋。 本院认为，夏艳与正尚荷花公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.光大世纪城支行出具《同意销售函》的效力及法律后果；2.案涉房屋存在司法查封，《房屋买卖合同》能否继续履行。对上述争议焦点本院依次评述如下： 关于第一个争议焦点：本院认为，《同意销售函》加盖有光大世纪城支行的合同专用章并有该行负责人张伟的证言，可以确定《同意销售函》系光大世纪城支行真实意思表示，内容合法有效，对其具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十四条规定内容，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。本案中光大世纪城支行出具《同意销售函》同意出售案涉房屋，由于抵押权作为担保物权，其优先权的内容在于抵押物的价值，在其同意出售抵押物的情况下其实质就是放弃对抵押物价值的优先权，抵押权人同意抵押人处分抵押物应当认定为抵押权人同意放弃抵押权，同时其丧失对抵押物的优先权。因此，一审判决认为光大世纪城支行作出的《同意销售函》已产生放弃抵押权的法律效力并负有注销案涉房屋在产权部门的抵押登记手续的义务正确，本院予以维持。 关于第二个争议焦点：本院认为，根据二审查明事实，本案案涉房屋现被公安、法院查封，因此案涉房屋暂不具备履行办证的条件，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，夏艳要求正尚荷花公司办理转移登记条件不具备，一审判决在不具备办理房屋转移登记的条件下判决正尚荷花公司办理转移登记有误，本院予以纠正。 综上，光大世纪城支行部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初4726号民事判决第一项即“中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行于本判决生效之日起十日内注销位于成都市金牛区北站东一路18号B2栋-1层109号房屋的抵押登记手续”，撤销第二项即“四川正尚荷花商业管理有限公司于光大世纪城支行注销抵押登记手续后十日内协助夏艳将位于成都市金牛区北站东一路18号2栋-1层109号房屋不动产权属转移登记至夏艳名下，夏艳完成办理上述房屋产权过户的同时向正尚荷花公司支付购房款106871元”、第三项即“驳回夏艳的其他诉讼请求”； 二、驳回夏艳的其他诉讼请求。 一审案件受理费，按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费300元，由中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行承担150元，由夏艳承担150元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十一月四日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅