江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣10民终1015号上诉人（原审被告）：徐小敏，女，1979年3月26日出生，汉族，住临川区，委托诉讼代理人：徐慧琳，抚州市临川区法律援助中心法律工作者，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：肖梅琴，女，1963年12月1日出生，汉族，住临川区，上诉人徐小敏因与被上诉人肖梅琴租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初3713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐小敏上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项、第四项，改判徐小敏不支付肖梅琴租金6900元，肖梅琴无权没收徐小敏保证金2130元，合计金额9030元；2、一、二审诉讼费由肖梅琴承担。事实与理由：徐小敏多次向肖梅琴解释延期支付的原因，肖梅琴没有必要采取过激行动。肖梅琴于2019年5月24日强行将肖梅琴租用商铺大门130号店关闭。不但129号店无法经营，还涉及到130号和131号店面。擅自关闭130号店，严重侵犯徐小敏对130号、131号店租赁的权利。自2019年5月24日徐小敏被迫停止经营，造成巨大经济损失。一审法院忽略肖梅琴关闭商铺大门这一重要情节，判决徐小敏全额支付租金且保证金被没收，违背事实依据。肖梅琴辩称，徐小敏从未按时交过租金。到了5月份，徐小敏拒不付租金。另外两家130号和131号商铺的业主也同意我关店，我有委托书。关店之前和对方多次协商过，关店的时候通知了对方，对方也在现场。请求驳回上诉，维持原判。肖梅琴向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除其与徐小敏签订的《商铺租赁合同》；2、判决徐小敏支付其2019年5月至7月租金6900元（按月租金2300元计算，主张至返还租赁商铺之日止的房租）；3、判令徐小敏支付其违约金2130元及赔偿其三个月的租金6390元；4、判令徐小敏立即腾出租赁的商铺；5、本案诉讼费用由徐小敏承担。一审法院认定事实：座落在抚州市青云峰路**（凤凰城）F幢1-129室商铺的不动产权利人为李志义、饶慧珠、张菁，2016年12月20日李志义、饶慧珠、张菁三人作为委托方委托肖梅琴全权办理上述案涉商铺的出租事宜，包括代理委托方签署出租商铺的租赁合同、代收取租房押金、保证金、租金及代理因该商铺出租发生纠纷，直接以受托方名义向法院主张权利等事项。2016年12月27日肖梅琴与徐小敏签订了一份《抚州市凤凰城商铺租赁合同》，合同约定主要内容如下：1、肖梅琴向徐小敏提供位于抚州市青云峰路凤凰城商业街F#1-129商铺（建筑面积约48.41平方米），由徐小敏租赁经营；2、租赁期限为五年，自2016年8月1日起至2021年7月30日止；3、租金标准及支付方式：2016年8月1日起月租金为2130元，应付季度租金为6390元，2017年8月1日起，月租金为2130元，应付季度租金为6390元，2018年8月1日起月租金为2300元，应付季度租金为6900元，2019年8月1日起月租金为2508元，应付季度租金为7524元，2020年8月1日起月租金2758元，应付季度租金为8274元，先支付租金后使用，按季支付，徐小敏应在每季5日前向肖梅琴支付；4、徐小敏逾期支付租金，肖梅琴有权按每日3‰乘以逾期天数，向其收取滞纳金，若逾期达15天，视为徐小敏严重违约，肖梅琴有权采取警告、停电、封闭经营场所、责令退场的各种措施追偿租金，并有权单方提前终止合同提请诉讼；5、徐小敏须在签订本合同的当日向肖梅琴支付商铺租赁保证金2130元，租赁期满本合同终止时，在徐小敏搬离商铺后，经双方确认如无任何未结清事项和违约行为且无纠纷等，该保证金将无息退还徐小敏；6、徐小敏违反本合同导致合同提前终止，肖梅琴有权全额没收徐小敏已向肖梅琴交纳的各项款项（租金、保证金等），并责令徐小敏在七天内退场，肖梅琴同时有权向徐小敏追究损失及赔偿。该份合同订立后，肖梅琴按合同约定将案涉凤凰城商业街F#1-129商铺交付给徐小敏经营使用，徐小敏也向肖梅琴支付了截止2019年4月30日止的租金，自2019年5月1日起至今的租金分文未付，肖梅琴催问多次未果，于2019年5月24日关闭了位于130号商铺的三个商铺总店门，并于关门的同时向公安机关报警求助，要求公安机关帮助调解，抚州市公安局临川分局青云派出所民警到现场对双方进行了劝说。之后，徐小敏仍未向肖梅琴支付租金，肖梅琴遂诉至法院。另查明，案涉129号商铺与隔壁130号、131号商铺三个商铺的进出均是从130号商铺大门进出，三个商铺的总店门位于130号商铺。庭审中，徐小敏向一审法院出具了其与抚州市尚购商业营运有限公司签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》及徐小敏诉抚州市尚购商业营业有限公司租赁合同纠纷一案的民事诉状，拟证明案涉129号商铺与130号、131号经徐小敏承租后已变成一个商铺，三个商铺是一个整体，且拟证明本案中肖梅琴给徐小敏造成的损失，需等待其与抚州市尚购商业营业有限公司租赁合同纠纷案的判决结果来确定。肖梅琴向一审法院提供其与徐小敏之间微信聊天记录，拟证明徐小敏一直以来就存在延期支付租金的行为。一审法院认为，肖梅琴受案涉商铺产权人的委托与徐小敏签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，受法律保护。合同订立后，肖梅琴依约向徐小敏交付了案涉凤凰城商业街F#1-129商铺，徐小敏理应按合同约定的时间向肖梅琴履行支付租金的义务。对于肖梅琴要求解除双方签订的商铺租赁合同的诉请，因双方签订的租赁合同明确约定如徐小敏逾期支付租金达15天以上，视为徐小敏严重违约，肖梅琴有权单方提前终止合同提请诉讼。按合同约定，徐小敏应在每季5日前支付季租金，即应在2019年4月27日前支付2019年5月至7月的租金，但徐小敏至今仍未支付租金，肖梅琴要求解除合同符合合同约定，于法有据，予以支持。合同解除后，徐小敏应将案涉商铺腾空给肖梅琴。徐小敏自2019年5月1日起未再向肖梅琴支付房租，其行为已构成违约，徐小敏理应向肖梅琴支付尚欠的商铺租金至徐小敏实际腾空商铺日止。对于肖梅琴诉请的违约金，双方签订的合同中明确约定如徐小敏违反本合同导致合同提前终止，肖梅琴有权全额没收徐小敏已向肖梅琴交纳的各项款项（租金、保证金），故肖梅琴将没收保证金2130元作为违约金符合合同约定，予以支持。对于肖梅琴另要求徐小敏赔偿其三个月的租金6390元的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于徐小敏以肖梅琴强行关闭其商铺大门为由拒绝支付案涉租金的辩解，一审法院认为，肖梅琴强行关闭案涉商铺大门的行为是发生在肖梅琴多次催收徐小敏支付租金未果且逾期长达二十多天的情况下，徐小敏违约行为在先，肖梅琴强行关闭案涉商铺大门的行为虽然存在不妥之处，但正是由于徐小敏逾期支付租金才致使肖梅琴为了催收租金而采取的一种手段，徐小敏以此为由拒付租金，于法无据。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决：一、解除肖梅琴与徐小敏于2016年12月27日签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》；二、徐小敏在本判决生效后三日内向肖梅琴腾空位于抚州市青云峰路凤凰城商业街F#1-129号商铺；三、徐小敏在本判决生效后三日内支付肖梅琴自2019年5月1日起至涉案房屋腾空之日止的租金（2019年5月1日至7月31日的租金为6900元，此后的租金按租赁合同约定计算）；四、徐小敏已向肖梅琴交纳的保证金2130元由肖梅琴予以没收；五、驳回肖梅琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费93元，由肖梅琴负担25元、徐小敏负担68元。二审中，徐小敏与肖梅琴没有提交新证据。徐小敏述称，其先与抚州市尚购商业营业有限公司签订的租赁合同，租赁案涉129号商铺及相邻的130号和131号商铺。之后，才与肖梅琴签订租赁合同，但至今未与另外两家商铺业主签订租赁合同。本院经审查对一审查明的事实予以确认。本院认为，肖梅琴与徐小敏签订的《抚州市凤凰城商铺租赁合同》合法有效，双方均应按约履行各自义务。肖梅琴已按约将商铺交付徐小敏，徐小敏应当按约支付租金。徐小敏长时间拒付租金，已构成合同中约定的严重违约情形。一审判决徐小敏支付肖梅琴相应租金，其已交纳的保证金由肖梅琴没收，有事实和法律依据，应予维持。案涉129号商铺与相邻130号、131号商铺共用130号商铺大门进出。对于肖梅琴关闭130号商铺大门，是否侵犯徐小敏对130号、131号商铺租赁的权利，双方存在争议。该争议与本案并非同一法律关系，应另行解决。综上所述，徐小敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐小敏负担。本判决为终审判决。审判长 彭 珺审判员 范 宣审判员 邹志伟二〇一九年十一月六日法官助理周超书记员戢亚倩