北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10430号上诉人（原审被告、原审反诉原告）赵金英，女，1942年2月8日出生，汉族，金龙服务厂退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘桂萍（系赵金英之女），女，1963年11月20日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：林化灯，北京市同硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：国安社区（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：赵晨希，董事长。委托诉讼代理人：周珣，北京市海勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思川，北京市海勤律师事务所律师。原审被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：梁晶晶，男，1990年12月22日出生，汉族，该单位法务专员。上诉人赵金英与被上诉人国安社区（北京）科技有限公司（简称国安社区科技公司）及原审被告北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初2120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日依法受理后，组成由法官张静担任审判长，法官梁睿及许广会参加的合议庭审理本案。本案现已审理终结。赵金英上诉请求：请求本院撤销一审判决第一项、第二项中上诉人给付装修残值损失83699元部分及第五项，改判被上诉人支付逾期支付房租违约金61800元、单方支付合同违约金61800元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、被上诉人应于2017年9月19日支付第二期租金，但迄今未付，应当支付违约金；2、一审法院认定双方合同解除的时间错误；3、上诉人无义务配合被上诉人办理营业执照；4、一审法院对涉案房屋在2016年9月至2017年5月间房屋能否办理营业执照未认定，涉案房屋在2018年3月17日或2017年12月27日时均可办理营业执照，被上诉人单方解除合同构成违约；5、房屋装修中添加的部分已由被上诉人拆除，不存在装修损失；6、一审法院适用法律错误。国安社区科技公司辩称：同意一审判决，请求本院予以维持。国安社区（北京）科技有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告2016年9月2日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年11月11日解除；2、判令赵金英返还已支付的第一期房屋租金206000元及租赁押金17167元，合计223167元，并支付利息（自2017年11月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；3、判令赵金英赔偿原告房屋装修费用损失209247．49元；4、判令赵金英赔偿原告门店工作人员工资支出费用损失873348．89元；5、判令赵金英向原告支付违约金61800元；6、判令我爱我家经纪公司返还原告居间服务费12000元，并就上述第2项、第3项、第4项、第5项诉讼请求与赵金英承担连带赔偿责任；7、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月2日，原告与被告赵金英、我爱我家经纪公司签订《北京市房屋租赁合同》，赵金英为出租人，我爱我家经纪公司为居间人，原告为承租人。合同约定赵金英将其所有的位于北京市石景山区香山南路房屋出租给原告，用于原告商业经营，租期自2016年9月20日至2021年10月19日，租金前三年每年206000元，第四、第五年分别为216300元、227115元，支付方式为押一付十二。合同签订后，原告充分履行了合同义务，于2016年10月9日向合同约定的收款帐户汇款第一期租金206000元及押金17167元，共计223167元。同时，原告于2016年12月至2017年4月完成对涉案房屋的装修，并为该店面装修及开业做好人员雇佣培训及进货等相关准备，其中，该店面共投入人员16人，支出工资873348．89元，并购买各类待售商品若干。然而，赵金英交付的房屋严重不符合合同约定，导致原告无法办理营业执照。自2017年5月起，原告多次向北京市工商局石景山分局苹果园工商所申办营业执照，均被告知，因涉案房屋名下已办理其他营业执照，工商部门对原告的申请未予办理。另外，我爱我家经纪公司作为居间人，对涉案房屋实际情况未履行审慎的核查与如实报告义务，违反了涉案合同约定。原告多次与赵金英沟通，要求其将涉案房屋恢复至符合合同约定的状态，但因赵金英自身原因，房屋始终不符合工商部门要求，导致原告在房屋装修完成后，无法办理营业执照，截至起诉时已逾八个多月无法开业，造成巨大的经济损失。两被告的上述行为已构成根本违约，符合合同约定的解除条件，原告于2017年11月10日通过邮政EMS向赵金英寄送了《解约通知函》，赵金英于次日签收。综上，为维护原告之合法权益，故诉至法院。赵金英答辩称：第一，双方租赁合同第2条第1项租赁用途明确写清楚了用途为货品展示等，其中并无新实体用途，根据合同相对性原则，租赁方是国安社区科技公司，其他公司没有权利使用租赁房屋，租赁方无权转租，或将租赁房屋注册新公司或其他实体用途。第二，租赁合同第13条第2款第5项系格式条款，其字面意思是房屋必须是商业用途，国安社区科技公司已经有营业执照，无需办理新的营业执照，且国安社区科技公司的营业执照载明的营业范围与租赁用途相一致。第三，签署租赁合同前我方已经向中介方及国安社区科技公司提供了房产证原件，房产证上明确载明面积为157．63平米，租赁合同约定的租赁面积为110平米，这是分割出租，同一套房屋租给至少两家公司，对于上面已经有公司注册国安社区科技公司是明知的，工商登记都是有公示的，可以查出有无公司，并且隔壁的公司一直在经营，国安社区科技公司在租赁场地使用了大约一年，对于隔壁有公司经营也是明知。第四，租赁合同约定的租赁时间开始日期为2016年9月2日，直到2017年7、8月份，过去将近1年，国安社区科技公司才要求我方提供房产证要注册新公司，从这个时间看，租赁用途里无注册新公司的要求，如果有这个要求这一年的时间已经装修完，再说注册公司不符合常理。第五，尽管我方没有配合办理证照义务，但国安社区科技公司提出要求后我方本着善意原则，仍提供了相应协助，2017年4月份原告店长通知我方需要房产证原件，到了工商局我方把手续办完了，我方问下次是否可以让原告自己来，工商局说可以。原告员工向工商机关提交资料后，2017年12月10日石景山工商分局去租赁现场做了笔录，做笔录可以办理营业执照。国安社区科技公司撤出后新的租赁方也利用这个时机去工商局办了执照。第六，2017年11月20日国安社区科技公司向我方发送通知函，要求我方收函30日内协助办理营业证照，诉状写成2017年11月10日已发送解约函，11月20日还要求我方办理，解约函属虚构。第七，原告提供的工资、劳动合同都不是租赁方国安社区科技公司，证据相互矛盾。第八，涉案房屋到现在也没有给我方钥匙，原告公司的店长把钥匙给了旁边小卖部的姓赵的，我方带着租房的人去看房，就给店长打电话，他就派人过来开门，12月27日在物业监督下我方把门打开，让物业的拍照，然后我方就将房屋重新出租了，现在还在出租中，原来的钥匙就没有要。综上，我方未违约，请求驳回原告诉讼请求。我爱我家经纪公司答辩称：不同意原告全部诉讼请求，不同意承担连带责任。我公司不存在原告所述的租赁合同第14条第6款情形，签约当时我公司已审核房屋状态，出租方有权利出租房屋，并且出租方承诺可以办理营业执照。我公司作为中介对于办理营业执照条件等只能进行形式审核。对于租赁合同原告从未向我公司发送过解约通知，故无法确认诉讼请求第1项。原告称一直无法办理执照，但通过原告的证据无法证明房屋无法办理执照，工商局也未出具任何无法办理营业执照的说明，对这个事实现在是不确认的。赵金英提出反诉请求：1、判决反诉被告国安社区科技公司向反诉人赵金英支付2017年10月20日至2017年12月27日的房租38378元；2、判决反诉被告向赵金英支付逾期支付房租违约金61800元；3、判决反诉被告向赵金英支付单方解除合同违约金61800元；以上合计161978元。4、反诉被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月2日，原、被告签署《北京市房屋租赁协议》（以下简称合同），约定我方将北京市石景山区香山南路房屋租赁给反诉被告，租赁面积110平方米，租期5年，租金年付，2017年度租金206000元。合同第四条约定，反诉被告应于2017年9月19日支付第二期租金，但反诉被告未付，依据合同第十四条违约责任第（一）项之约定，反诉被告应向我方支付年租金的30%为违约金。2017年11月20日，反诉被告单方向我方发送《解约通知函》，通知我方其单方解除合同，依据合同第十四条违约责任第（二）项之约定，单方解除合同应提前90天通知并向守约方支付年租金的30%作为违约金。另，反诉被告实际使用我方房屋至2017年12月27日，2017年10月20日至2017年12月27日之间的房租至今未付，应依照合同约定租金标准向原告支付租金。综上，提起反诉。国安社区科技公司针对反诉答辩称：1、赵金英在其反诉状中明确其于2017年11月10日收到我方发送的解约通知函，根据合同法96条规定，合同已经解除。而赵金英依据一份已经解除的合同向我方索要相应租赁费用缺乏依据。对于解除前的租金也不同意，和我方本诉请求相冲突。2、我方不存在任何违约行为，合同已解除，无任何依据再继续向赵金英支付相应租金。3、我方并非单方解除合同，我方依据合同法93条及涉案合同13条第2款第5项规定行使相应约定的解除权，我方认为赵金英的主张缺乏依据。我爱我家经纪公司针对反诉答辩称：反诉原告未要求我公司承担，对其诉讼请求不发表意见。一审法院经审理认定事实如下：坐落于北京市石景山区香山南路房屋登记在赵金英名下（以下称案涉房屋）。该房屋经物理分割由两处房屋组成，一处房屋面积约47．63平方米，外有红色显示牌显示为某-44，另一处房屋面积约110平方米，外有红色显示牌显示为某-45。2016年9月2日，赵金英（出租人）与国安社区科技公司（承租人）在我爱我家经纪公司（居间人）居间下签订《北京市房屋租赁合同》，该租赁合同约定：房屋坐落于北京市石景山区香山南路，建筑面积110平方米（即上述某-45房屋），规划用途商用房，房屋所有权人赵金英，租赁用途为国安社区星店建设，租赁期限自2016年9月20日至2021年10月19日，2016年9月20日至2016年10月19日为房屋免租期，租金为年租金206000元，从第四年开始每年在上一年租金水平基础上递增5%，押金为17167元，与第一期租金同时交付，该租赁合同另就房屋现状描述及装修、合同解除、违约责任、争议解决办法等事项进行了约定。其中，该租赁合同第十三条第（二）款第5项约定：因房屋自身原因，不符合工商局等政府主管部门要求，致使国安社区科技公司无法办理营业执照、食品流通许可证等开展约定义务必须的证照的，国安社区科技公司有权单方解除合同。案涉租赁合同签订后，赵金英将某-45房屋交付国安社区科技公司，国安社区科技公司对该房屋进行装修。国安社区科技公司亦向赵金英支付了该房屋首期1年租金206000元及押金17167元，国安社区科技公司另向我爱我家经纪公司支付了居间费12000元。国安社区科技公司于2017年4月完成某-45房屋的装修，关于某-45房屋的装修情况，国安社区科技公司称其花费装修费用209247．49元，并提供工程合同、工程进度款申报表、记账凭证等证据佐证，国安社区科技公司另陈述其因某-45房屋租赁发生工作人员工资费用873348．89元，并提供国安社区门店专项服务委托合同（签订于2017年6月1日）、说明（个别员工入职时间显示早于案涉租赁合同签订时间）、工资表、社保权益记录、劳动合同书佐证。国安社区科技公司于2017年5月向工商行政主管部门申请办理以某-45房屋为经营场所的营业执照。后国安社区科技公司以该房屋无法办理营业执照为由，于2017年11月10日向赵金英发出《解约通知函》，该通知函载明：赵金英女士，国安社区科技公司于2016年9月2日与您就某-45房屋签署《北京市房屋租赁合同》，现因房屋实际情况与合同约定不符，致使我方无法正常使用房屋，拟与您解除《北京市房屋租赁合同》，向您发出本通知函，请您于收函后五日内，与国安社区科技公司就解约具体事宜协商一致并签署《房屋租赁合同解除协议》。该通知函于2017年11月12日送达赵金英。2017年11月20日，国安社区科技公司再次向赵金英发出《通知函》，该通知函载明：尊敬的赵女士，鉴于您与我司于2016年9月2日签订的房屋租赁合同明确约定“因房屋自身原因，不符合工商局等政府主管部门要求，致使乙方无法办理营业执照、食品流通许可证等开展约定义务必须的证照的，乙方有权单方解除合同”，现向您通知以下事项：一、贵方应协助我司办理营业执照，以便我司能够根据原合同约定继续执行，如贵方在收到通知函30日内，因房屋自身原因仍不符合工商局等政府主管部门要求，致使我方仍无法办理营业执照、食品流通许可证等证照，直接导致我方签订原合同目的不能实现的，我方将根据原合同约定追究贵方的相关法律责任；二、我方与贵司能否就原合同内容继续进行，完全取决于贵方能否在以上期限内协助我方办理完成营业执照，我方承诺将在工商营业执照办理完成后5个工作日内向贵方一次性支付第二年度房屋租金。该通知函于2017年11月22日送达赵金英。后国安社区科技公司撤离某-45房屋，关于撤离时间，国安社区科技公司陈述其最迟于2017年11月20日撤离，赵金英陈述其于2017年12月27日接管该房屋。一审经询问，国安社区科技公司陈述其撤离该房屋时未与赵金英办理相关交接手续。赵金英接管某-45房屋后，将该房屋出租给北京某叁陆伍连锁便利店有限公司，该公司后以该房屋为营业场所注册成立了第三百七十七分公司，该分公司营业执照显示的经营场所为石景山区香山南路某号楼一层44-1。后该分公司注销，赵金英将某-45号房屋出租给北京物美便利超市有限公司，该公司以该房屋为营业场所注册成立了香山南路店，该店营业执照显示的经营场所为石景山区香山南路某号楼一层44-1。关于某-45房屋办理工商执照的情况，经一审法院向原北京市工商局石景山分局调查核实，其工作人员回复称国安社区科技公司曾申请以该房屋为经营场所办理营业执照，经其工作人员现场勘查发现该房屋号牌显示（某-45）与房产证不一致且某-44房屋已有营业执照，故当时该申请未能成功。但如果案涉房屋办理了分割注册登记，则某-45房屋仍可以办理营业执照，后国安社区科技公司与赵金英申请就案涉房屋办理分割注册登记，在办理分割注册登记的过程中，因该局对办理分割注册登记业务进行规范，该项业务自2017年4、5月暂停了大半年，于2017年底恢复办理，现案涉房屋分割注册登记已经完成，可以以某-45房屋为经营场所再办理营业执照，营业执照显示的经营场所为石景山区香山南路某号楼一层44-1（亦即实际上的某-45房屋）。一审另查，某-44房屋注册有北京某烟酒超市。一审再查，赵金英、我爱我家经纪公司均于2018年3月17日收到国安社区科技公司起诉状。上述事实，有房屋租赁合同、银行电子回单、通知函、房屋所有权证、工商登记信息以及当事人陈述等证据材料在案佐证。一审法院认为：案涉《北京市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效各方均应依约履行。关于案涉《北京市房屋租赁合同》是否符合解除条件的问题，根据本案查明的事实，案涉房屋经分割注册登记可以办理营业执照，且某-45房屋后续也实际办理了相关营业执照，故案涉房屋本身不存在不能办理营业执照的情形，但分割注册登记政策确实暂停过较长一段时间，该暂停期间也确实影响到了国安社区科技公司的相关运营，该政策影响不可归责各方当事人，国安社区科技公司与赵金英均可无责解约。关于国安社区科技公司发送的两份通知函的性质问题，该两份通知函接收主体均为赵金英，发出时间间隔不到一个月，且第二份通知函并无明确要求解除合同的意思，国安社区科技公司亦未向我爱我家经纪公司发送过相关解约通知，故该两份通知函不发生解除案涉《北京市房屋租赁合同》效力。关于国安社区科技公司撤离某-45房屋的时间问题，国安社区科技公司陈述其至迟于2017年11月20日撤离，但未提供撤离交接手续等证据证实，其应承担举证不能的法律后果，赵金英陈述其自2017年12月27日接管该房屋，一审法院对此不持异议并以该时间为国安社区科技公司撤离该房屋时间。如前所述，国安社区科技公司的起诉状含有与赵金英及我爱我家经纪公司解除合同的意思表示，且起诉状已送达赵金英及我爱我家经纪公司，故一审法院以国安社区科技公司起诉状送达赵金英及我爱我家经纪公司时间即2018年3月17日作为案涉《北京市房屋租赁合同》解除之日。国安社区科技公司与赵金英间租赁关系解除后，赵金英继续持有国安社区科技公司的17167元押金已无依据，赵金英应予返还，同时国安社区科技公司亦应支付二者租赁关系解除前其实际占有某-45房屋期间相应租金，结合租赁合同的约定及赵金英接管该房屋时间等情况，一审法院对该相应期间租金数额认定为38340元。关于某-45房屋装修费用问题，国安社区科技公司提供了相应证据，且对装修情况及装修费的支付做了说明，赵金英虽持异议，但未提供相应充分反证，综合本案情况，一审法院对国安社区科技公司在该房屋发生的装修费用认定为209247．49元。如前所述，国安社区科技公司与赵金英间租赁关系的解除属不可归责双方事由所致，故某-45房屋剩余租赁期内的装修残值损失，应由双方按照公平原则分担，综合本案情况，一审法院对赵金英应负担的数额酌定为83699元。关于国安社区科技公司要求赵金英赔偿门店工作人员工资支出费用的问题，门店工作人员工资支出费用系国安社区科技公司运营期间必要的经营成本，工作人员的多少及工资的高低均取决于国安社区科技公司，且国安社区科技公司亦在某-45房屋运营了相当时间，故对国安社区科技公司该主张，不予支持。关于国安社区科技公司要求我爱我家经纪公司返还居间服务费的问题，国安社区科技公司与我爱我家经纪公司间的居间法律关系与本案非同一法律关系，对此不予处理。国安社区科技公司要求我爱我家经纪公司承担连带赔偿责任，无相应依据，一审法院对此不予支持。国安社区科技公司与赵金英对案涉租赁关系的解除均系无责，故二者互不承担相应违约责任。一审判决如下：一、确认国安社区（北京）科技有限公司与赵金英、北京我爱我家房地产经纪有限公司于2016年9月2日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年3月17日解除；二、赵金英于本判决生效后7日内给付国安社区（北京）科技有限公司押金17167元、装修残值损失83699元；三、国安社区（北京）科技有限公司于本判决生效后7日内给付赵金英租金38340元；四、驳回国安社区（北京）科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回赵金英的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以认定。本院经审查认为：关于涉案租赁合同的解除时间问题。鉴于国安社区科技公司发送的两份通知函均未明确表明与赵金英解除合同，故不发生合同解除的法律效力。虽国安社区科技公司陈述其至迟于2017年11月20日撤离房屋，赵金英陈述其自2017年12月27日接管该房屋，但双方在本案起诉之前未办理房屋交接手续，不能视为双方对合同解除已达成一致意见，故一审法院根据国安社区科技公司的起诉时间作为涉案合同解除时间，并无不当，本院予以确认。关于被上诉人应否因支付第二期租金的时间晚于涉案合同的约定时间而支付违约金的问题。国安社区科技公司曾向北京市工商局石景山分局申请以涉案房屋（某-45）为经营场所办理营业执照，由于该房屋号牌与房产证记载信息不一致且某-44房屋已有营业执照，故国安社区科技公司未能办理营业执照，且对于某-44房屋已有营业执照的信息，赵金英未向国安社区科技公司进行告知。后国安社区科技公司又尝试通过办理房屋分割注册登记的方式为涉案房屋办理营业执照，但在办理房屋分割注册登记的过程中，因北京市工商局石景山分局对办理分割注册登记业务进行规范，自2017年4、5月至2017年底暂停办理分割注册登记业务，故国安社区科技公司的营业执照始终未成功办理。涉案房屋对于国安社区科技公司来说，因无法办理营业执照导致国安社区科技公司无法进行正常经营，致使不能实现租赁合同目的。此外，涉案房屋的规划用途即为商用房，赵金英作为出租人，应当确保房屋能够实现商用租赁目的，涉案房屋能够正常办理营业执照是赵金英作为房屋出租人的应有义务。但考虑到涉案房屋经分割注册登记后可以办理营业执照，故一审法院认定双方均可无责解约，并无不当，本院予以确认。一审法院对国安社区科技公司自第一年租期届满后至继续实际占有涉案房屋期间的租金也进行了裁判，判决国安社区科技公司支付赵金英租金38340元。对于赵金英要求国安社区科技公司支付违约金的上诉理由，本院不予采信。关于涉案房屋装修费用的问题。国安社区科技公司提交证据对房屋装修情况及装修费的支付做了说明，装修部分及相应价值已与房屋融为一体，故赵金英应当向国安社区科技公司支付装修残值损失。一审法院根据国安社区科技公司提交的有关房屋装修情况的票据等证据，根据公平原则认定赵金英对该房屋装修费用应负担83699元，并无不当，本院予以确认。对赵金英所提上诉理由，本院不予采信。综上，赵金英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4409元，由陈金铭负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 静审 判 员  许广会审 判 员  梁 睿二〇一九年十一月二十日法官助理  慕林芳书 记 员  李 倩