上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9336号上诉人(原审被告)：上海铭裕建筑装饰工程有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张骏，总经理。被上诉人(原审原告)：朱金通，男，1962年4月1日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。原审被告：张骏，男，1986年11月1日出生，汉族，户籍所在地浙江省。上诉人上海铭裕建筑装饰工程有限公司(以下简称“铭裕公司”)因与被上诉人朱金通、原审被告张骏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初8765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铭裕公司上诉请求：撤销一审判决或改判铭裕公司仅需支付朱金通租金人民币(以下币种均为人民币)107,330元，无需支付物业费13,397.33元。事实和理由：朱金通租赁给铭裕公司使用的坐落于上海市青浦区盈港路XXX-XXX号商用房使用期限为5年，自2014年4月28日至2019年4月22日，至2017年12月15日，铭裕公司已付清前4年的全部租金。经铭裕公司与朱金通约定，铭裕公司应付租金自2018年4月22日至2018年12月30日，共八个月零6天，按第5年年租金22万计算每个月租金为18,333元，每天为611元，八个月零6天的租金为150,330元，铭裕公司已于2018年10月23日及之前支付给朱金通33,000元，加上已付押金1万元，铭裕公司应支付的欠租为107,330元。关于物业费，铭裕公司早就与朱金通沟通过由朱金通支付，其从未向铭裕公司索要过，朱金通的行为已明确显示其承担支付物业费的义务，现朱金通提出物业费由铭裕公司支付，于理相悖，且在时效上也存在问题。朱金通辩称，不同意铭裕公司的上诉请求，铭裕公司所述的已付款和应付款不准确，朱金通的租金计算方式是正确的。租金从2014年4月22日计至2019年1月15日，总额952,137.06元，铭裕公司已支付773,000元，包括1万元押金在里面，还欠179,137.06元。依据合同约定，物业费应当由铭裕公司承担。张骏未述称。朱金通向一审法院起诉请求：1、铭裕公司支付朱金通房屋租赁费179,137.06元;2、铭裕公司支付物业管理费13,397.33元。一审法院认定事实如下：2014年4月24日,朱金通(甲方)与铭裕公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份,约定甲方将青浦区盈港路XXX-XXX号门面,房屋使用面积约300平方,出租给乙方做商业使用(乙方如改变内部装修,需甲方同意方可,改变后装潢归甲方所有,乙方不可随意损坏)。甲方出租给乙方门面房租期为五年,即从2014年4月22日至2019年4月22日止,第一年租金为19万元(租金分两次支付给出租方)，第二年租金为19万元,第三年租金为20万元,第四年租金为21万元,第五年租金为22万元(第二年开始租金一年一付,租金每年提前一个月支付)。甲方出租给乙方使用的门面乙方无权转租,以及任何抵押或改变经营项目。一旦发现甲方有权收回房屋,并按合同第八条规定处理。乙方使用甲方门面期间,一切债权、债务以及应缴所得税、水电费、物业管理费等一切费用由乙方承担。甲方出租给乙方使用的门面,乙方必须合法、安全、文明的使用,如乙方在租赁期间使用不当造成房屋以及设备的损坏,乙方应修复或向甲方赔偿损失。乙方到期时按原样把房屋归还给甲方,并要求乙方在三天内把所属乙方的钱物搬出房屋,如逾期不搬视作乙方自愿放弃,甲方有权自行处理。甲、乙双方自签订合同之日起,乙方应付给甲方押金1万元,合同到期后,甲、乙双方确认房屋及设施无损坏,甲方将押金全额退还给乙方。合同双方签字生效后,双方必须履行合同中的各项条款,任何一方未经同意不得擅自变更或终止和合同。如单方违约,违约方需赔偿违约金3万元,并立即终止合同。房屋因自然灾害等不可抗拒等因素导致损毁造成的双方损失,双方均不需向对方负担任何责任。(如遇房屋拆迁,双方都无责任)。合同上方承租方处书写张骏名字，下方乙方处落款无签名，为铭裕公司印章。朱金通按约向铭裕公司交付房屋，铭裕公司支付租赁押金1万元，铭裕公司共支付租金763,000元。2017年8月16日，上海青浦青房物业管理有限公司向朱金通开具物业费发票，金额1万元，账期2012年1月至2016年12月。2017年12月15日，上海青浦青房物业管理有限公司向朱金通开具物业费发票，金额2,016元，账期2017年1月至6月。2019年1月15日，张骏出具《承诺书》，言明：本人张骏在租赁青浦区盈港路XXX号、XXX号房屋期间,承诺于2019年1月15日搬出该租赁房产。按原租赁合同要求,房屋的装潢归出租人所有,如有破坏、损坏必须赔偿相应损失。如果本人在2019年1月16日还未将财物搬出,视为放弃房屋内的所有物品(包括可搬离的和不可搬离的物品),房屋出租方有权出售、转让、丢弃或以其他任何方式处理上述物品。本人承诺,所有物品处理所得归出租方所有,不用于偿付所欠出租方的任何款项。2019年1月16日，铭裕公司搬离租赁房屋。2019年2月25日，上海青浦青房物业管理有限公司向朱金通开具物业费发票，金额6,048元，账期2017年7月至2018年12月。另查明，2013年7月23日，坐落上海市青浦区盈港路677、679号房屋核准登记于朱金通、浦金芳、浦秋燕名下。2019年3月1日，浦金芳、浦秋燕出具《情况说明》：浦金芳与朱金通为夫妻关系,浦秋燕为浦金芳与朱金通之女。坐落于青浦区青浦镇盈港路**,面积合计为319.96平方米的房屋为浦金芳、朱金通、浦秋燕共同共有。朱金通与铭裕公司、张骏于2014年4月24日签订的《房屋租赁合同》,是由浦金芳与浦秋燕共同授权朱金通以个人名义签订,并授权朱金通以个人名义收取租金,主张相关权利。朱金通、铭裕公司双方确认水电费用已结清，租赁押金1万元抵扣所欠租金。朱金通表示，铭裕公司确认2019年1月16日搬离，故租金计算至2019年1月15日止。租赁房屋系毛坯，铭裕公司搬离时装修也不要了。物业公司2017年8月才开具物业管理费发票，朱金通系2017年8月才开始支付的物业费。租赁系铭裕公司、张骏共同的。朱金通、铭裕公司签订房屋租赁合同，建立租赁关系，且双方对租金、物业管理费进行约定，铭裕公司认为朱金通同意其租金支付至2018年年底，没有事实依据。对于物业管理费，根据合同第四条约定，物业管理费应由铭裕公司承担。签订合同承租人系张骏、落款系铭裕公司公章，认为铭裕公司、张骏共同承租的行为，在张骏出具的《承诺书》中明确承诺人系张骏个人，故本案被告主体适格。铭裕公司、张骏表示，签订合同时对物业费进行口头约定，不用铭裕公司方支付物业费，另外三楼一直漏水，三楼也一直空置未使用，沟通过三楼租金减免，租金应该计算至2018年12月底，2019年的租金不应计算。租赁房屋用于办公场所，系与铭裕公司之间的租赁关系。租赁房屋系毛坯，铭裕公司搬离时装修也不要了。《承诺书》系朱金通女婿打印的，由于铭裕公司系公司法人，故由张骏签字，属于公司承诺，代表公司。2018年8月、9月、10月系张骏个人支付的租金，其余均系通过第三方转账的。一审法院认为，《房屋租赁合同》上方承租人处虽书写为张骏个人，张骏系铭裕公司法定代表人，合同落款处无张骏个人签名，由铭裕公司盖章确认，故租赁合同应为朱金通与铭裕公司间的租赁合同，租赁合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同履行过程中，双方提前解除租赁合同，并于2019年1月16日搬离租赁房屋。铭裕公司已支付租金763,000元，朱金通要求铭裕公司支付至2019年1月15日租金，铭裕公司则认为租金应计算至2018年年底，对此未能提供相应证据，铭裕公司主张无事实依据，法院不予采信；双方同意押金1万元在所欠租金中扣除，法院予以准许，故朱金通要求支付租金179,137.06元的诉讼请求，法院予以支持。关于物业费，铭裕公司认为签订合同时双方已口头约定免收，但双方所签订的合同明确约定物业费由铭裕公司承担，铭裕公司主张无证据，法院不予采信，朱金通要求支付物业费的诉讼请求，法院予以支持。朱金通认为租赁合同相对方为铭裕公司、张骏，铭裕公司则认为系朱金通与铭裕公司间租赁关系，张骏系铭裕公司法定代表人，其出具《承诺书》的承诺也系代表公司承诺，该《承诺书》内容并无张骏承诺其对所欠租金承担清偿责任，朱金通并未能进一步提供张骏个人亦应共同承担清偿责任的相关证据，故朱金通要求张骏共同承担清偿责任的诉请，法院不予支持。一审法院判决：一、上海铭裕建筑装饰工程有限公司应于判决生效之日起十日内支付朱金通租金人民币179,137.06元；二、上海铭裕建筑装饰工程有限公司应于判决生效之日起十日内支付朱金通物业费人民币13,397.33元。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，铭裕公司与朱金通签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，租赁期限为2014年4月22日至2019年4月22日。合同履行过程中，铭裕公司要求提前解除合同。铭裕公司主张其与朱金通已达成约定，租金只需支付至2018年12月30日，但铭裕公司实际至2019年1月16日才搬离，且未提供证据证明朱金通同意其无需支付2018年12月30日之后的租金。故朱金通有权按照合同约定要求铭裕公司支付至2019年1月15日止的房屋租金。关于物业费，铭裕公司主张其与朱金通口头约定由朱金通承担，但并未提供证据予以佐证，且合同明确约定物业费应当由乙方即铭裕公司支付，对此本院不予采信。综上所述，铭裕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,150.7元，由上诉人上海铭裕建筑装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长 王 珍审判员 邬海蓉审判员 王晓梅二〇一九年十一月二十八日书记员 叶 菁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……