山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终1885号上诉人（原审被告）：威海东日技研电子有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区古寨东路**。法定代表人：孙东浚，董事长。委托诉讼代理人：郭超，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海高技术产业开发区神道口经济股份合作社，，住所地威海火炬高技术产业开发区古寨东路**法定代表人：毕先明，经理。委托诉讼代理人：李阿平，山东卫海北洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思佳，山东卫海北洋律师事务所律师。上诉人威海东日技研电子有限公司（以下简称“东日技研公司”）因与被上诉人威海高技术产业开发区神道口经济股份合作社（以下简称“神道口经济合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2019）鲁1091民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东日技研公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判租金自2019年1月1日起增加到37422美元/年，之后每5年上调幅度由双方协商确定，东日技研公司不承担城镇土地使用税。事实和理由：1.一审法院在神道口经济合作社变更诉讼请求后,依然适用合同法第二十六条的情势变更规则作出判决，系适用法律错误。依据相关司法解释，需慎重适用该条以避免影响市场正常交易秩序，且适用该条应当由高级人民法院审核，必要时报请最高人民法院审核。在双方约定了租金调整方式及土地税费负担方式的情况下，一审径行判决变更双方合同约定租金调整条款及税费负担方式无事实及法律依据。同时，神道口经济合作社一审中并未提出税费负担方式变更诉讼请求，一审判决第二项超出诉讼请求范围，也未说明调整理由，违反不告不理原则；2.双方合同约定以美元支付租金，自1992年至今东日技研公司支付的租金远高于周边土地的市场价值。因东日技研公司系外商独资企业，在2007年之前长达25年神道口经济合作社一直未缴纳土地使用税费。2011年12月之前，即便已承担5年的土地使用税，神道口经济合作社未就租金与东日技研公司交涉，进一步说明2011年12月之前东日技研公司一直在超额溢价支付租金。双方签订租赁合同系商业活动，合同相对方应承担相应的商业风险。衡量神道口经济合作社利益是否受损，必须兼顾历史与当下作出客观公正的结论；3.土地使用税是土地使用权人应当承担的法定义务，案涉合同也明确约定了土地使用税由神道口经济合作社负担，东日技研公司负担的是土地使用费，根据土地部门的相关规定，土地使用费和土地使用税是不同概念，故土地使用税应当由神道口经济合作社负担。神道口经济合作社答辩称，1999年10月1日施行的合同法规定租赁期间不超过20年，超过部分无效。该法条的出台是基于考虑到履行期限过长会使双方利益不均衡，产生不公平的情形。合同签订时符合各方意愿，相对公平，政府也给予相应扶持政策。神道口经济合作社并未预见到未来土地税会几乎占到租金的一半。租赁合同仅约定租金调整上限，且双方就租金调整无法达成一致。神道口经济合作社曾在一审法院以合同超过20年无效为由请求确认无效，一审虽驳回诉讼请求，但该判决释明神道口经济合作社可请求解除合同，故神道口经济合作社提起本案之诉。随着通货膨胀等因素及新增土地税的征收，双方合同约定的租金水平使得神道口经济合作社的收入远不及20多年前。神道口经济合作社系集体企业，按原合同执行已严重损害村集体利益并引起村民不满，请求公正、公平判决。神道口经济合作社向一审法院起诉请求：解除双方于1992年4月9日签订的《租赁合同》。一审庭审中，神道口经济合作社变更诉讼请求为：在继续履行合同的基础上，对租金予以调整，扣除其之前提出上调8%的租金，东日技研公司补齐74000美元后，继续按照原合同约定履行。一审法院认定事实：1992年4月9日，神道口经济合作社作为出租方、东日技研公司作为承租方签订了租赁合同一份，约定：神道口经济合作社将位于（见附图）厂房及附属建筑物、土地8400平方米（以下简称案涉房屋）租赁给东日技研公司；租赁期限为50年，自东日技研公司入驻之日起计算；租金以美元结算，前十年每年租金3.3万美元；第十一个租赁年度租金上调一次，调整幅度不超过10%；此后每五年上调一次，每次上调幅度不超过5%；东日技研公司于合同生效之日起一个月内支付前二年租金共计6.6万美元；自第三个租赁年度起，东日技研公司于每月初向神道口经济合作社支付当年度应支付租金的十二分之一。合同并对厂房扩建、增建、厂房归属、违约责任等双方其他权利义务进行了约定。威海市环翠区对外经济贸易委员会在该合同尾部加盖印章。1996年6月23日，在威海市对外经济贸易委员会外商投资服务中心代表王政玉、威海市环翠区田村镇代表吴文华见证下，双方签订一份协议书，约定：土地及建筑物所有权归神道口经济合作社，东日技研公司在合同有效期内，租赁土地和建筑物，土地和建筑物有关税和费及其他费用均由神道口经济合作社负担，但土地使用费及根据中国新的法律法规（令）明确规定承租者除租赁费以外还需负担的费用，由东日技研公司负担；双方重申租赁期间土地和厂房的使用权归东日技研公司；因东日技研公司过错造成建筑物损坏由东日技研公司负责维修，因自然损坏和建筑质量等问题造成影响使用的，由神道口经济合作社负责维修；该补充协议并对厂房扩建及归属等问题进行了约定，声明本协议是1992年4月9日签订的《租赁合同》不可分割的一部分，具有同等法律效力。合同签订后，东日技研公司按年租金3.3万美元缴纳租金至2010年8月，自2010年9月开始按年租金35460美元缴纳租金至2018年12月底。一审诉讼中，神道口经济合作社主张在签订合同时，神道口经济合作社无需缴纳城镇土地使用税，而从2006年12月18日，涉案土地办理了工业用地的土地证，2006年12月18日至2015年期间，神道口经济合作社需按照8元/平方米/年的标准，每年缴纳土地税67200元，从2015年至2018年，土地税上涨到14元/平方米/年，神道口经济合作社每年缴纳117000万元的土地税。神道口经济合作社提供了中国工商银行电子缴税付款凭证予以佐证，并主张其收取的租金有将近一半用于缴纳城镇土地使用税，合同期限长达50年，物价的飞速增长及土地税的增加是签订合同时无法预见的。2018年3月12日，神道口经济合作社起诉东日技研公司至一审法院，要求确认双方签订的租赁合同中关于租赁期限为50年的条款无效，一审法院以（2018）鲁1091民初519号民事判决驳回神道口经济合作社的上述诉讼请求，双方均未上诉，该判决已生效。一审法院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。当事人履行合同应遵守诚实信用原则，应当遵循公平原则确定各方权利义务。近年来，神道口经济合作社因涉案土地的土地税收的增加，导致其税收支出高达租金收入近半，且租金多年未调整，双方继续按照原合同履行对神道口经济合作社明显不公平，一审庭审过程中，因双方均同意继续履行合同，且继续履行合同，有利于维持交易的稳定性，故一审法院认为，应当在变更相关合同条款的基础上，继续履行双方于1992年签订的租赁合同及补充协议。双方对租金的增加幅度及提高租金的起算时间点产生争议。根据双方1992年4月9日签订的《租赁合同》的约定，双方前十年的租金是每年3.3万美元，第十一个租赁年度租金上调一次，调整幅度不超过10%，此后每五年上调一次，每次上调幅度不超过5%。双方租金在2010年上调8%至35640美元，东日技研公司按照此标准一直交付租金至2018年12月底。基于租赁合同系双方真实意思表示，为了维护交易的稳定性，应当按照租赁合同中约定的第二次提高幅度以5%为基准提高租金。关于起算点，因双方未达成一致，东日技研公司亦按照35640美元的标准向神道口经济合作社继续交纳租赁费至2018年底，故对神道口经济合作社要求继续履行合同，但要求补交74000美元的房租，不予支持。根据双方合同履行情况及土地税收取的情况，东日技研公司应当自2019年1月1日起，以35640美元/年为基数上调5%后即37422美元/年，继续按照合同约定履行，即之后每五年上调一次，每次上调幅度为5%。税务机关向神道口经济合作社收取的城镇土地使用税从2019年1月1日起由双方各承担一半。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、威海高技术产业开发区神道口经济股份合作社与威海东日技研电子有限公司继续履行双方于1992年4月9日签订的《租赁合同》及补充协议，租金自2019年1月1日起增加到37422美元/年，之后每五年上调一次，每次上调幅度为5%；二、税务机关向威海高技术产业开发区神道口经济股份合作社收取的城镇土地使用税从2019年1月1日起，由威海高技术产业开发区神道口经济股份合作社、威海东日技研电子有限公司各负担一半，由威海东日技研电子有限公司随租金一并向威海高技术产业开发区神道口经济股份合作社支付；三、驳回威海高技术产业开发区神道口经济股份合作社的其他诉讼请求。案件受理费50元，由威海高技术产业开发区神道口经济股份合作社、威海东日技研电子有限公司各负担一半。本院二审期间，双方当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉租赁合同及补充协议经生效判决认定为有效合同，双方均应依照合同行使权利和履行义务，但根据我国合同法及相关司法解释的规定，合同的订立和履行同时可以依照情势变更等实际情况，适用公平原则予以调整。案涉租赁合同中约定土地的税和费由神道口经济合作社负担，但根据双方的陈述和已查明的事实，在2006年之前土地税无需缴纳，即在签订合同时依照一般惯例无法合理预见土地税费的承担数额和比例，现土地税的承担已经占租金的近一半比例，实际情况显然已经超出了双方签订合同时的合理预期，据此一审法院根据合同法的相关规定，依职权适用情势变更原则对土地使用税的负担予以调整，既有利于合同的继续履行，也兼顾了双方的利益。同时，从合同的实际履行情况看，双方约定了租金上调的周期，但实际上案涉合同履行20余年以来，双方只对租金上调一次，数额没有过高增加，而从合同的整体履行看，土地使用税的负担并未明显加重东日技研公司的合同义务，依照合同权利义务对等原则，一审法院对土地使用税的调整亦无明显不当。对于租金的调整比例和周期，鉴于双方在合同中仅约定了最大调整幅度，该约定不明确也不具体，在双方对合同有争议的情况下，该约定不利于合同的继续履行，一审在合同约定的基础上，参照双方的实际履行情况确定租金上调幅度和周期，具有事实及法律依据。综上所述，东日技研公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由威海东日技研电子有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑华章审判员  蒋 涛审判员  王军志二〇一九年十一月十二日法官助理李佳忆书记员李冬菊