江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3659号上诉人（原审被告）：连云港市南林建筑工程有限公司，住所地连云港市海州区龙凤路1-20号。法定代表人：封络平，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨思良，该公司副总经理。被上诉人（原审被告）：张学军，男，1961年8月8日出生，汉族，住连云港市海州区。原审被告：连云港南云台林场集团有限公司，住所地连云港市海州区南云台林场。法定代表人：江尧凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚、杲先亮，江苏永信律师事务所律师。原审第三人：连云港高新技术产业开发区南城街道九岭社区居民委员会。法定代表人：姚真友，该居委会主任。委托诉讼代理人：刘佃军，连云港市海州区云台林场法律服务所法律工作者。原审第三人：陈丽军，男，1976年1月14日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘柱文、孙加庆，江苏成器律师事务所律师。上诉人连云港市南林建筑工程有限公司（以下简称南林建筑公司）因与被上诉人张学军、原审被告连云港南云台林场集团有限公司（以下简称南云台林场）、原审第三人连云港高新技术产业开发区南城街道九岭社区居民委员会（以下简称九岭社区居委会）、原审第三人陈丽军土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人南林建筑公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：一、原审判决一方面认定土地租赁合同违法无效，另一方面又判决上诉人给付租金（土地占有使用费），相互矛盾，于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第52条、第58条的规定，合同无效后，是相互返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原审判决认定被上诉人从案外人处租赁耕地用于开办水泥制砖厂，改变土地使用性质，为法律所禁止。其将部分土地转租给上诉人用于非农建设，亦违反法律、行政法规的强制性规定，认定无效。但在认定合同无效的情形下，判决上诉人支付相当于租金的土地占有使用费，显然违背法律规定。二、一审查明上诉人在2013年6月18日后并未实际使用案涉土地，该土地被九岭社区居委会发包给陈丽军占有、使用至今。故应当是两原审第三人承担土地使用费和返还土地的义务，原审判令未实际使用的上诉人承担义务明显不当。三、原审判决未对两第三人的发、承包土地的合同予以评价，即土地承包合同中，包含了案涉土地的部分是否有效，显然不当。如果上述土地承包合同不应包含案涉土地，则应当是两第三人承担给付费用、返还占有土地的义务；如果上述土地承包合同包含案涉土地的部分应当有效，则案涉土地不应当返还给被上诉人。四、判令南云台林场承担连带偿还责任没有依据。上诉人系独立法人，没有证据证明上诉人无力承担责任。被上诉人张学军辩称，请求维持一审判决。原审被告南云台林场辩称，一、同意南林建筑公司的上诉意见。二、虽南林建筑公司系南云台林场独资的有限责任公司，但南林建筑公司是独立的法人，有独立的责任财产，一审判令南云台林场承担连带责任没有法律依据。三、依据一审查明的事实和审判逻辑，目前涉案的三亩土地上同时存在三份租赁合同，出现以下矛盾：1、土地承包经营权作为一种有益物权，同一块地不可能同时存在三个用益物权。2、九岭社区居委会与陈丽军的合同是否有效，直接决定本案各方的权利义务。如无效，应当由陈丽军和九岭社区居委会先相互返还、九岭社区居委会和南林建筑公司相互返还，南林建筑公司再和张学军相互返还；如有效，九岭社区居委会与陈丽军的合同生效之日，因为九岭社区居委会作为集体土地的管理权人收回土地另行发包了，其他两份合同自然终止。四、一审判决履行存在两个障碍。判决第一项无法履行和强制执行。南林建筑公司对涉案土地不具有管领控制能力。如果南林建筑公司向张学军交付了20250元，南林建筑公司的损失应当以侵权之债向九岭社区居委会和陈丽军追偿，如果九岭社区居委会和陈丽军的合同有效，则其不存在侵权行为，南林建筑公司的损失无处追偿，本案必然要申请再审。综上，请求依法改判或发回重审。原审第三人九岭社区居委会述称，认可一审判决结果，本案实际与九岭社区居委会无关联性。2015年签订合同时九岭社区居委会社区是南云台林场下的一个部门，无实权，上诉人称涉案土地由九岭社区居委会转包给陈丽军及陈丽军给付租金，我方不认可，无任何证据证实。根据合同相对性，涉案土地是被上诉人与南林建筑公司签订的合同，南林建筑公司有义务归还涉案土地并给付租金，对部分事实有异议。原审第三人陈丽军述称，一、陈丽军在收到一审判决后，认为一审判决事项和陈丽军存在利害关系，判决缺乏事实和法律依据，并提出了上诉，但一审法院认为陈丽军为无独立请求权的第三人，无权提出上诉，要求撤回上诉。二、陈丽军认为一审法院认定事实部分不清。1、张学军没有充分的证据证明其对涉案土地有权主张权利。①张学军在一审中虽然举证了其与南林建筑公司的土地租赁协议及三份证明。但是三份证明内容是否真实不能确认，不能作为定案证据使用，且三份证明的内容也并没有显示和本案涉案土地具有关联性。②根据两原审第三人签订的土地承包合同和补充协议，可以证明双方签订的合同是合法有效的，合同中载明的土地承包范围，对于发包方九岭社区居委会所发包的土地均是有权发包的，发包的土地的土地使用权已经划转给了陈丽军，如果发包方九岭社区居委会无权发包，应当与补充协议里其他无权发包的土地一样，将无权发包的土地的范围予以调整。因此，陈丽军所承包的土地九岭社区应是有权发包的，张学军是否有权主张权利应查明确认。2、退一步讲，如果法院查明涉案的土地系张学军从案外人处租赁而来，一审法院认定张学军与南林建筑公司签订的《土地租赁协议》为无效协议，不能成立。根据《土地租赁协议》的约定，该协议所涉的土地系位于小团山废弃山塘的土地，该土地的性质和用途是否为耕地，并没有查明，认定因用于非农建设，违反法律、行政法规的强制性规定而无效，缺乏事实依据。3、两原审第三人存在合法有效的承包关系，所承包的土地的使用权已经划转给了陈丽军，九岭社区按照约定已经将四至范围内的土地交付给陈丽军，且陈丽军已经履行了合同的所有义务，租赁费已经按约定支付两期，陈丽军对承包的土地享有合法的使用权，并在承包的土地上已经建成了规模化的种植大棚。即使法院最终查明涉案的土地在陈丽军承包的土地范围内，陈丽军也不负有返还土地的义务。4、两原审第三人之间就双方的承包合同已经发生了诉讼，人民法院已经查明认定合同写双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行各自义务，并己经做出生效的判决书，该生效判决应当具有约束力和执行力。本案作出的裁决土地应当返还给张学军，如果涉案的土地在陈丽军承包的土地范围内的话，同一法院作出的两份裁决实际是相互矛盾的。5、一审法院也没有考虑一审判决的执行力的问题。基于上述理由，陈丽军对承包的土地享有合法权利，已经被人民法院生效法律文书所确认，且在承包的土地上已经进行了规模化的建设，如果涉案的土地在承包的土地范围内的话，涉案的土地不可能也不应该进行返还，一审法院应当综合实际状况，作出具有执行力的合法的裁决。三、一审法院适用《中华人民共和国合同法》的规定是否恰当，二审法院查明事实后应当予以审查。张学军向一审法院起诉请求：1、请求解除张学军与南林建筑公司、南云台林场签订的土地租赁协议；2、南林建筑公司、南云台林场返还张学军出租的3亩土地，并给付所欠租金21600元；3、本案诉讼费用由南林建筑公司、南云台林场承担。一审法院认定事实：张学军系九岭村村民，其于2005年从九岭村村民小组处承包团山北侧一处农用地，用于开办水泥砖加工厂，承包费由张学军直接向村民发放。2012年11月22日，南林建筑公司（甲方）与张学军（乙方）签订一份《土地租用协议》，约定：九岭村村民张学军在位于小团山废弃山塘北租用他人土地预制水泥砖块，现南林建筑公司因工程需要租用场地东边一块约3亩土地，双方达成以下协议，一、甲方一次性补偿乙方场地转租各项损失累计18000元，其中包括平整场地所用石粉款12000元+人工机械款2400元+青苗补偿款1200元/年×3亩；二、甲方自2013年年底起须每年支付给乙方租用土地青苗补偿共计3600元；三、协议签订后，乙方不得干涉甲方在所租土地范围内堆放工程材料及拉围墙等一系列行为，甲乙双方均不得违约，如有一方违约，所造成的一切经济损失和后果由违约方负责承担。合同签订后，张学军向南林建筑公司交付涉案土地，南林建筑公司向张学军支付了场地转租损失补偿金18000元。2013年11月22日以后的青苗补偿款均未缴纳。2013年6月28日，九岭社区居委会与陈丽军签订一份《土地承包合同》，将位于十组团山，面积65.39亩的耕地发包给陈丽军用于农业建设，期限为28年。因部分村民对土地流转提出异议，2017年9月18日，九岭社区居委会与陈丽军又签订补充协议，变更承包面积为37.17亩。合同约定土地承包费每年每亩1300元，每五年支付一次，陈丽军已缴纳十年承包费。一审庭审中，张学军、南林建筑公司、南云台林场双方一致确认，案涉3亩土地在陈丽军承包土地的四至范围内。九岭社区居委会收取陈丽军缴纳的承包费后，未向张学军发放，也未发放给案涉土地相关农户。张学军举证证明其按照每年每亩2000元向村民支付土地承包费。南林建筑公司自认对九岭社区居委会发包行为知情且经其主管领导同意。另查明，南林建筑公司系法人独资的有限责任公司，南云台林场为其法人股东。九岭社区居委会原属云台山风景名胜区南云台林场辖区，2015年连云港市高新技术产业开发区挂牌成立并进行区划调整，九岭社区居委会归属高新技术产业开发区南城街道辖区。一审法院认为，张学军租赁耕地用于开办水泥制砖厂，改变土地使用性质，违反国家基本农田保护制度，为法律所禁止。其将部分土地转租给南林建筑公司用于非农建设，亦违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《土地租用协议》为无效协议。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。经查，南林建筑公司在支付首年土地补偿金后，将土地交给九岭社区居委会使用，九岭社区居委会又将土地发包给陈丽军。九岭社区居委会原属南云台林场管辖，与南林建筑公司、南云台林场之间具有密切关系，且南林建筑公司自认对九岭社区居委会将涉案土地对外发包的行为知情并同意。一审法院认为，南林建筑公司作为承租人，对出租人张学军具有妥善保管、合法使用、返还租赁物以及缴纳租金的义务，此等义务不仅是法定义务，还是市场交易惯例，承租人理应恪守。其未经张学军同意，将土地交由他人使用、收益，且多年来并未向张学军提出终止履行合同，理应承担承租人义务。张学军根据合同相对性，主张南林建筑公司返还租赁土地、支付土地占有使用费的诉讼请求，符合事实及法律依据，一审法院予以支持。土地占有使用费参照双方约定的青苗补偿费标准，按照每年3600元计算，张学军主张6年土地占有使用费合计21600元，经查，南林建筑公司2012年11月已缴纳首年费用，从2013年11月22日起至今欠付土地占有使用费为20250元。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的,应当对公司债务承担连带责任。南云台林场作为南林建筑公司的全资股东，未能举证证明公司财产与股东财产不存在混同，故应当对南林建筑公司的债务承担连带责任。综上，对张学军提出的合理诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、南林建筑公司于判决发生法律效力之日起三十日内腾空并向张学军返还位于九岭社区团山的租赁土地（面积约三亩）；二、南林建筑公司于判决发生法律效力之日起十日内向张学军支付土地占有使用费20250元；三、南云台林场对第二项债务承担连带偿还责任；四、驳回张学军其他诉讼请求。一审案件受理费340元，由南林建筑公司、南云台林场共同负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、南林建筑公司应否支付占有使用费和返还土地；2、九岭社区居委会及陈丽军在本案中应否承担支付占有使用费和返还土地的责任。本院认为，张学军将其从九岭村村民小组处承包的农用地用于开办水泥砖加工厂，改变了土地使用性质，违反国家基本农田保护制度，故张学军与南林建筑公司于2012年11月22日签订的《土地租用协议》无效。虽该《土地租用协议》无效，南林建筑公司作为土地使用人，仍应当支付相应的土地使用费，南林建筑公司关于不应支付土地占有使用费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于南林建筑公司应否返还涉案土地的问题，本院认为，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。故南林建筑公司作为与张学军签订租用协议的承租人，应当承担返还土地的义务。本案系张学军依据其与南林建筑公司签订的《土地租用协议》提起的诉讼，因张学军与九岭社区居委会、陈丽军无合同关系，张学军亦未对九岭社区居委会、陈丽军提出诉讼请求，故南林建筑公司关于应由九岭社区居委会、陈丽军承担土地使用费和返还土地义务的上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于九岭社区居委会与陈丽军之间的租赁合同是否有效、是否终止不属于本案审查范围，南林建筑公司应当履行支付土地占有使用费和返还租赁土地的义务。关于上诉人南林建筑公司和原审被告南云台林场提出的南云台林场在本案中不应承担连带偿还责任的问题，本院认为，因南云台林场未对一审判决提起上诉，南林建筑公司亦无权处分南云台林场的诉讼权利，故本院对此上诉理由和请求不予支持。综上，上诉人南林建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由上诉人连云港市南林建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇一九年十一月四日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。