湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初15935号原告胡东兰，女，1969年10月19日出生，苗族，住长沙市岳麓区。被告长沙国兴实业发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道广大环球家俱城三楼，统一社会信用代码：914301047121568639。法定代表人赖向宇，该公司总经理。委托代理人赵继平，广东众诚律师事务所律师。委托代理人何贵昌，广东众诚律师事务所律师。原告胡东兰诉被告长沙国兴实业发展有限公司（以下简称“国兴公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法由审判员周志坚独任审判，于2019年11月22日公开开庭进行了审理，书记员宋晓玲担任法庭记录。原告胡东兰以及被告国兴公司的委托代理人何贵昌、赵继平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡东兰诉称,原告于1995年在望城坡大市场内购买了Ｆ121Ａ号门面，并办理了房屋所有权证（长房权证岳麓字第××号）。长沙市岳麓区政府于2002年7月17日发布公告，以整改安全隐患的名义强迫业主与国兴公司签订了对业主不公平的委托协议书，国兴公司又将全体业主的门面整体租给邵阳一家名为“广大环球家具超市”的公司，这份所谓的委托协议书，业主无权修改委托协议书的任何一个字，更不能提出任何异议。在签订所谓的委托书时，业主并未见到国兴公司的办公室、营业执照、税务登记证等能证明其身份的东西，与业主签订协议书是由当时望城坡大市场协调领导办公室一手操办，协调办威逼利诱使用各种手段要业主在这份不平等的“协议书”上签字，业主被迫在协议书上签字。2002年9月19日，岳麓区望城坡大市场协调办公室发布《望城坡大市场启动工作有关问题解答》，其中第五条第五款明确约定：“因投资商在装修过程中将改变门面结构，为便于今后由投资商恢复原状，由房产部门在投资商进场装修时逐户设立界线桩”。同时在第八条中明确了：“承租商在拆除门面内墙后埋设了界线桩钉，并由国兴公司按照一个门面一个档案的原则建立了产权档案，承租商租赁经营期满后可以按照门面产权人签订的委托经营协议书规定，根据门面产权人要求恢复门面的原有结构”。现业主当年被迫签订的《委托协议书》已于2018年3月31日到期，业主们多次找岳麓区政府协调协议到期的过渡安排，也多次找被告寻求协商解决，未果。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.由被告按照房产部门设立的立界线桩恢复原告门面的原有墙体结构；2.由被告赔偿原告租金损失43139.2元（从合同到期之日2018年3月31日开始计算，暂计算至2019年10月31日，之后的按130元／平方米的标准计算至原告门面实际恢复之日止）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。被告国兴公司辩称：一、按照原告与国兴公司签订的《委托协议书》约定，国兴公司只需要协助将原告要求恢复原状的意思告知租赁商，而国兴公司已经实际履行了协助告知义务。即使原告要求恢复门面交付之日的原状，其请求恢复原状的责任主体也应当是租赁商邵阳得丰房地产开发有限公司（以下简称“得丰公司”）而非被告国兴公司。二、原告等业主从未向国兴公司交付门面，国兴公司也未与任何业主办理过门面交接手续，大市场门面墙体已于2002年8月至10月由政府街道办等部门为适应整体出租而组织拆除，政府拆除后于2002年10月交由租赁商得丰公司下属的广大环球家具超市进驻大市场整体经营。所谓恢复交付之日原状，是指在广大环球经营到期后拆除其整体经营期间进行的装饰装修，恢复交付之日状态，而非恢复门面墙体。三、得丰公司整体租赁经营协议于2018年3月31日到期后，大市场仍按原状由原商户延续经营。管理方面，2018年3月31日，由业主大会选举成立的业委会委托运达公司以整体经营的方式临时管理。2018年11月13日，原告等业主又通过业主大会表决通过“抱团取暖，统一经营”的方案，表明业主意愿是继续维持整体经营，没有门面墙体的市场通铺是整体经营的前提条件，这与原告等业主要求恢复门面墙体的诉求自相矛盾。国兴公司撤出后，原告等业主已收到运达公司、业委会、嘉深达公司发放的每月租金，原告等业主未因无门面内墙遭受租金损失。四、国兴公司本身并非租赁经营的主体，而是基于政府要求为顺利启动大市场成为全体业主的授权代表，授权代表的内容仅为代表业主与租赁商得丰公司签订整体租赁经营合同以及代收代付租金，且这种授权和代理行为均为无偿服务，国兴公司未从中获取任何利益。从国兴公司在大市场的法律地位及其与原告等业主的法律关系角度来看，国兴公司也不应承担“恢复门面墙体”的义务。五、大市场目前没有门面内墙的结构状态适合整体出租经营需求，有利于全体业主的利益，若支持个别业主要求恢复墙体，反而无法适应整体出租，将损害全体业主的利益，甚至损害社会利益以及区域经济效益。鉴于大市场商铺物业的特点以及“利益平衡”的法理基础，业主行使个体利益影响到大市场整体利益时，业主个体利益行使应受到限制。综上，国兴公司没有恢复门面墙体的义务，基于大市场整体经营的需求，也没有恢复大市场门面墙体的必要，且原告等业主也没有因为门面墙体未恢复而遭受任何损失，反而因此受益。故原告要求恢复门面墙体及赔偿租金损失的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1994年，原告胡东兰购买了长沙市岳麓区望城坡大市场面积为19.52平方米的Ｆ043号门面，并办理了长房权证岳麓字第××号房屋所有权证。1998年12月1日，湖南省望城坡大市场物业发展有限公司（以下简称“大市场公司”）出具一份“授权委托经营书”，将望城坡大市场除深圳土畜产茶叶进出口公司拥有的430余间门店之外的其它全部物业授权给被告国兴公司经营，国兴公司的经营所得用于偿还大市场公司的债务。1999年2月23日，湖南省长沙望城坡房地产开发总公司与深圳土畜产茶叶进出口公司、湖南省望城坡大市场物业发展有限公司及深圳蛇口凯丰经济发展公司签订了一份《启动望城坡大市场协议书》。协议第1条约定：深圳土畜产茶叶进出口公司在长沙注册成立被告国兴公司；第2条约定：成立被告国兴公司之目的是“理顺大市场公司之债权债务关系，承担对大市场公司在长沙形成的债权债务，并确保在两至三年内将大市场公司的债务清还完毕”；第3条约定：被告国兴公司依据不可撤销的授权委托经营书，取得对大市场的全部物业经营权。1999年5月24日，被告国兴公司注册成立。股东为深圳土畜产茶叶进出口公司和深圳市鹏燕物业管理有限公司。其中深圳土畜产茶叶进出口公司占股90%。后因望城坡大市场长期处于业主关门歇业、经营停顿状态，2002年6月27日，被告国兴公司（甲方）与得丰公司（乙方）签订了一份《合同书》，合同约定国兴公司为盘活位于长沙市岳麓区间商铺（面积约46000平方米，其中包括原告拥有的门面），并积极解决该市场的各种遗留问题，进行市场场地管理，实行整体对外招商有偿使用。国兴公司同意将望城坡大市场以现状整体交由得丰公司有偿使用，兴办家具超市。国兴公司同意给予得丰公司两年（不包括6个月的装修期）免收使用费的优惠。使用费从装修期、免市场使用费期期满之日起开始计算。以房管部门核准的房产面积计算使用费总额，市场总使用费为6090万元。得丰公司于每月的10号前将月使用费交纳给国兴公司。总使用期为15年零6个月（包括装修期、免市场使用费期）（即2018年3月31日止）。总使用期自国兴公司将场地全部交付给得丰公司之日起开始计算。并约定：国兴公司在得丰公司配合下负责执行处理该市场原出售的商铺的各种遗留问题。2002年10月，原告拥有的位于望城坡大市场的门面（墙体）被全部拆除。2002年12月19日，广大环球公司核准登记成立并进入大市场进行经营，至2018年3月31日止，经营状况良好。2004年8月19日，原告胡东兰（甲方）与被告国兴公司（乙方）签订《协议书》约定，甲方同意委托乙方对外租赁经营甲方在湖南省望城坡大市场拥有的门面，委托经营门面对外租赁经营的承租商由乙方确定，对外租赁经营合同书以乙方名义与承租商直接签订，乙方对甲方委托租赁经营的门面采用与望城坡大市场其他所有门面捆绑式整体对外租赁经营的模式，望城坡大市场整体对外租赁经营15年零6个月。乙方在每年取得望城坡大市场整体对外租赁经营当年全部租金收入之后，应在取得之日起一个月内一次性向甲方全部支付委托租赁经营门面每年应得的收益。望城坡大市场所有门面租金收益的分配和支付，由望城坡大市场合法产权人推荐的产权人代表依法监督，确保门面租金收益分配的公开、公平、公正。甲方自本协议生效之日起三日内，将腾空门面完整交给乙方控制和管理，不得对乙方对外租赁经营门面设置任何障碍，不得进行任何干涉。甲方同意与乙方签订对外租赁经营合同的承租商，在15年零6个月的租赁经营期内可以根据需要进行装修，可以改变门面结构，甲方不得干涉。在本协议终止时，甲方如要求恢复委托租赁经营门面在交付之日原状的，乙方应当恢复。在委托租赁门面对外租赁经营期间，当乙方与承租商签订的对外租赁经营合同书解除时，本协议同时自行终止。甲方若将门面产权隐瞒、弄虚作假骗取收益的或造成他人损害的，应依法承担法律责任。另查明，2017年11月14日，湖南省望城坡大市场首次业主大会会议筹备组发布《湖南省望城坡大市场首次业主大会会议决议公告》：湖南省望城坡大市场首次业主大会议于2017年11月3日至11月10日举行。会议审议通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》；选举产生了曾妙（深圳土畜产茶叶公司代表）、王志勇（湖南嘉国公司代表）、程建祥（长沙运达公司代表）、杨月华、陈正、罗正平、唐伍酃为业主委员会委员，李理为业主委员会候补委员。2017年11月14日举行的业主委员会会议，推选程建祥为主任，罗正平为副主任。首次业主大会会议筹备组依法履行职责完毕，自即日起解散。2017年11月30日，长沙市岳麓区住房和城乡建设局出具《业主委员会备案通知书》：长沙市岳麓区湖南省望城坡大市场小区第一届业主委员会，给予你会第一届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2017年11月10日，任期五年。2018年3月24日，湖南省望城坡大市场业主委员会制定《望城坡大市场物业临时管理方案》。2018年3月31日，湖南省望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司签订《临时委托管理合同》，委托期限为2018年4月1日起至2018年6月30日止。2018年5月23日，望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司制定《望城坡大市场租金分配方案》，具体内容为：依据业主与长沙运达管理有限公司签订的委托协议书，按照与经营户签订的租赁合同实际数据，确定大市场价值和比例系数，综合考虑公摊面积后，由长沙运达物业管理有限公司对租金实行分配，并确定了具体的分配支付办法如下：1.租金分配管理主体严格按照收益分配方案分配到每个租金分配对象。2.针对极少部分无因管理的业主，在岳麓区望城坡大市场协调办监督下，由长沙运达物业管理有限公司专户储存。待联系上相关业主后将租金按照实际发放金额返还。3.相关产权权属不明确业主，在岳麓区望城坡大市场协办监管下，由长沙运达物业管理有限公司预留其租金专户储存，待相关手续完善后，再行发放。2018年7月，湖南省望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司签订的合同到期后，湖南省望城坡大市场业主委员会又成立了应急小组对涉案望城坡大市场进行管理。2018年11月，望城坡大市场举行了第二次业主大会，并于2018年11月23日发布《湖南省望城坡大市场第二次业主大会会议决议公告》，载明：“湖南省望城坡大市场第二次业主大会于2018年11月13日至11月20日举行，会议审议了市场经营管理方案等五项议题。一、通过议题一，即同意授权业主委员会按照业主大会决定的市场经营管理方案一，以“三大公司为主的业主自治”方案开展租赁管理公司和经营管理公司选聘……三、通过议题三，即审议通过《湖南省望城坡大市场业主代表大会制度》……”该公告附件1《湖南省望城坡大市场经营管理方案（草案）》中“议题内容”部分载明：“方案一：三大公司带领全体小业主自行管理市场（一）管理方式三大业主公司带领全体小业主自行管理市场，分设租赁管理公司、经营管理公司。1.租赁管理公司：以三大业主公司（嘉国、深土、运达）为股东设立“长沙嘉深达物业管理有限公司”，负责根据业主、业委会的委托，代收代发业主租金，并接受业主大会、业主代表大会、业委会、业主监事会的领导和监督。2.经营管理公司：以嘉国公司为全资股东设立经营管理公司（名称暂未定），负责投资改造大市场，进行统一招商经营，并向经营户收取管理费以收回投资（嘉国公司承诺，业主大会可以优先以同等条件向社会选聘，在签订正式合同之前，均欢迎全体业主举荐和自荐）。3.经营期间，如遇到对望城坡大市场的征收或拆迁，租赁公司和经营管理公司不能代替业主处理征收或拆迁事宜，补偿标准按照政府当时的拆迁标准执行……”现望城坡大市场由长沙嘉深达物业管理有限公司在进行管理，并由该公司向原告等业主支付租金。目前，原告的门面承租户仍在经营使用涉案门面。上述事实，有当事人当庭陈述、原告、被告提交并经庭审质证的房屋所有权证、《启动望城坡大市场协议书》、《协议书》、《关于望城坡大市场安全隐患及无证经营户进行强制整改清场行动方案》、《望城坡大市场启动工作有关问题解答》、《望城坡大市场清场扫尾行动方案》、《望城坡大市场租金分配方案》、《湖南省望城坡大市场首次业主大会会议决议公告》、《业主委员会备案通知书》《望城坡大市场物业临时管理方案》、《临时委托管理合同》《湖南省望城坡大市场第二次业主大会会议决议公告》、（2019）湘01民终8195号民事判决书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第六条之规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”、第一百三十二条之规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或他人合法权益。”以及《中华人民共和国合同法》第七条之规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”可知，法律的本意在于实现社会的公平与正义，对各种利益加以衡量和协调，以维护社会整体利益的均衡和发展。当个人权利行使所能取得的利益，与他人及国家社会因其权利行使所受的利益损失相冲突时，则应对两种利益进行比较衡量。如果个人权利的行使使其所得利益较少而他人和国家社会所受的损失更大时，则对个人权利的行使应当加以抑制。本案原告作为本案所涉门面所有权人享有对该门面的占有、使用、收益等权利。虽然单从物权的角度看，原告可以基于其门面的所有权行使物上请求权，要求相应主体恢复门面原状或返还门面，但从门面的实际现状来看，涉案门面仅为望城坡大市场众多门面中的一个，且该市场经整改后已进行整体租赁多年，维持了较好的经营秩序，维护了大部分业主的经济利益。德丰公司整体租赁经营协议到期后，望城坡大市场成立了业主委员会，并召开业主大会经多数业主表决同意继续按照原商户延续整体经营，现正常对外营业。如原告主张行使要求恢复门面原有墙体结构的权利，将导致湖南省望城坡大市场因无法继续整体经营而回归到无序状态，大部分业主已经获得的租金利益将丧失，而原告行使恢复原状等物上请求权所获得的利益却远远小于大部分业主因其权利行使所遭受的损失。因此，从利益平衡的角度考量，原告对其门面行使恢复原状的物上请求权将损害大多数商铺租赁户的经营利益及整个望城坡大市场的统一运营，对原告请求被告恢复其门面原有墙体结构的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告向其支付租金损失的主张，本院认为，目前被告国兴公司已不再对涉案门面进行经营管理，现望城坡大市场由长沙嘉深达物业管理有限公司进行管理，由该公司向原告等业主支付租金，现涉案门面实际由承租户经营使用，故原告主张的租金损失没有事实依据，对原告的上述主张，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告胡东兰的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取439元，由原告胡东兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周志坚二〇一九年十一月二十二日法官助理宋晓玲书记员宋晓玲（兼）