福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6209号 上诉人（原审原告、反诉被告）：何文波，男，1973年3月8日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吕寅生，福建三瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄诚浩，福建知望律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王伟，男，1967年10月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：池栋梁，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林娥，福建瑞权律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王卫明，男，1989年3月10日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黄益敏，福建瑞权律师事务所律师。 上诉人何文波、上诉人王伟因与被上诉人王卫明房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何文波上诉请求：1.请求重新认定事实，依法支持何文波一审诉求；2.请求将本案涉嫌合同诈骗刑事犯罪人员依法移送公安机关立案侦查。事实与理由：一、本案王伟和王卫明已就讼争房屋出售形成口头委托代理关系，一审认定王伟的行为构成无权处分错误。根据2016年9月23日公安机关对王卫明制作的《询问笔录》第2页，王卫明说：“2013年初……当时我跟他（即王伟）说：这套房产要么你买去，要么你帮我联系买家，我姑丈王伟就说帮我联系买家。大概是在2016年4月初我姑丈王伟跟我说有人要买我这套房产，价格大概就是在底价。当时我也同意了”，可以证实王卫明早在2016年4月前就已经委托王伟帮助其出售讼争房屋，并为讼争房屋设定了成交底价。而王伟在2016年9月23日的《询问笔录》中第2页也说到：“2013初生意开始不好做了……因此王卫明就提出把房子转给我或者帮忙找买家，所以我就决定帮忙找买家把房子卖出去”，以及第5页王伟说：“关于价格是因为之前王卫明跟我说找买家的时候就有说过，最少要以买入价格成交，具体的价格以当前的市场价格为准。而何文波的报价和王卫明购买这套房产的价格差不了多少。所以在何文波有购买意愿后，我就自己做主以王卫明之前跟我说的低价与何文波签订协议”，以上陈述可相互印证，王伟与王卫明通过口头形式已就讼争房屋出售形成委托代理关系。二、王卫明在签订《购买协议》后又以实际行动对王伟的代理行为予以追认。一审认定《购房协议》对王卫明不发生法律效力严重违反事实。1.王卫明早在2016年6月前就已知道讼争房屋出售的事实。根据王卫明2016年9月23日《询问笔录》第2-3页，王卫明说：“大概是在2016年4月初我姑丈王伟跟我说有人要买我这套房产，价格大概就是在底价。然后他（即王伟）拿了一张银行卡叫我去办房产证，这样才能顺利的把房子过户了。当时我也同意了。于是2016年4月16日，我就去房地产交易中心办理房产证，一共40几万，钱就是王伟交给我的。房产证和土地证办出来后我都第一时间拍照给了王伟，因为他要联系买家时用”，表明王卫明起码在2016年4月初就已经知道王伟联系好买家，并已确定了交易价格，需要其去办理两证以便用于后续房产过户。这与王伟2016年9月23日《询问笔录》第5页，王伟说：“我就把收到何文波的定金的银行卡直接交给了王卫明，告诉他有人要买房子，价格大概就是之前说好的底价左右，你（即王卫明）去把房产证给办了，只有房产证、土地证都办出来了才能把房子过户给买家”能够相互印证。以上笔录能够证实王卫明事先为讼争房屋设定了售价条件，在2016年4月初就得知王伟已将讼争房屋按照设定的底价卖予他人，而且还接受了王伟转交的何文波支付的50万购房定金。即王卫明早在2016年6月前就已知道讼争房屋出售的事实。2.结合公安调查笔录，王卫明以实际行动对王伟的代理行为予以追认。3.王卫明的反悔行为不影响买卖合同的成立生效。虽然王卫明在笔录中表示其于2016年6月不同意将讼争房屋出售给何文波，但这一反悔行为的性质是事后单方毁约，而不是不予追认王伟之前的代理行为，这并不影响王卫明与何文波之间买卖合同的成立生效。王卫明在委托王伟代为出售讼争房屋时，并没有限定该房屋的出售对象，只为房屋设定了出售底价。因此，无论王伟代王卫明将房屋卖给谁都不影响房屋买卖合同的效力，只要王伟是按照委托底价出售房屋，王卫明都应对王伟的代理行为承担法律后果。三、《购房协议》直接约束被王卫明和何文波。何文波在2016年4月7日签订《购房协议》前，已经清楚地知道王伟与王卫明之间的委托代理关系，而王伟也是在王卫明设定的成交范围内与何文波签订的购房协议。因此，该《购房协议》直接约束王卫明和何文波。四、如果本案认定王伟没有取得王卫明的授权委托，则王伟的行为已经构成合同诈骗罪，请求人民法院依法将该案移送公安机关立案侦查。 王伟上诉并辩称，请求撤销一审判决，确认王伟2016年4月7日与何文波签订的《购房协议》无效，并改判驳回何文波的一审诉讼请求。一、何文波的上诉观点与一审的诉讼主张是相互矛盾的：1.何文波在起诉状中称“愿意将其个人出资购买的、登记在王卫明名下的目标房产出售何文波”，该观点是认为该房产是王伟所有。2.何文波向福州市公安局仓山分局报警，从报警的内容也可以印证何文波起诉要求确认《购房协议》合法有效与其报警称王伟“合同诈骗”的行为是完全相悖的。3.何文波根据询问笔录又称：产权人王卫明已经实际知晓并授权王伟对外签订合同。4.何文波在一审期间又主张：本案虽然没有产权人王卫明在王伟对外签订合同上签字，但是本案形成表见代理。二、王伟与何文波签订《购房协议》系王伟的个人行为，并未得到产权人王卫明的授权，事后也未得到王卫明的追认。王卫明仅仅是基于其与王伟存在个人债务需要偿还给王伟，口头要求王伟了解讼争房产的市场行情和价格。王伟去现场查看讼争房产时，偶遇讼争房产的邻居林文，在与林文客套互相打招呼时，王伟向林文了解讼争房产的市场行情和价格，林文表示可以将意向购房人即何文波介绍给王伟认识。王伟向何文波真实介绍了房产的有关产权信息，且在2016年4月7日，向何文波明确出示了房屋预售登记证等权属材料，由于何文波非常认可讼争房产的价格，当天即不停催促、着急签协议，王伟就手写了本案的《购房协议》。因此何文波确实没有尽到购房人应尽的基本谨慎义务。直接导致王卫明在事后知晓《购房协议》后，不予确认《购房协议》的合法性和有效性。三、何文波没有提供确实充分的证据证明王卫明委托王伟出售其名下的房屋，也没有证据证明王伟签订的《购房协议》取得王卫明同意或追认，因此，王伟的行为构成无权处分，签订《购房协议》依法应属于无效合同。四、何文波就本案向法院起诉要求确认《购房协议》合法有效，却再次以“合同诈骗”为由向福州市公安局仓山分局报警，从报警的内容也可以印证何文波起诉要求确认《购房协议》合法有效与其现实的行为报警称“合同诈骗”是相悖的。 何文波辩称，一、在案证据能够证实王伟与王卫明之间已就讼争房屋出售形成口头委托代理关系，且王卫明以实际行为予以追认。二、如果认定王伟没有取得王卫明的授权委托，则王伟的行为已经构成合同诈骗罪，请求依法将该案移送公安机关立案侦查。王伟通过欺骗方式取得50万元并拒绝归还的行为已构成合同诈骗罪。三、双方签订的《购房协议》指向明确，标的即为诉争房屋，且双方在《购房协议》中已经就房屋的基本状况、出售方式、房屋总价款、付款方式、付款时间、谁负责解押、解押费用和物业费由谁承担、以及办理产权变更登记所涉及的税费、交易费用由谁承担等主要内容均已达成协议，不存在法律或事实上的障碍导致合同部分条款缺失或不确定的情形，而且也不存在事实或法律上的履行障碍。 王卫明辩称，一、本案讼争房产系王卫明单独所有，王伟无权处分房产。王伟系无处分权人，签订合同后没有经过权利人王卫明的追认且签订合同后也没有取得处分权，因此王伟无权处分讼争房产，也无权与何文波签订《购房协议》。二、王卫明仅仅是要求王伟帮助了解市场行情及房产的市场价格，并没有授权王伟出售讼争房产，王伟与何文波签订《购房协议》的行为系无权代理，王伟与王卫明签订的《购房协议》属无效合同。三、王伟与何文波签订《购房协议》不存在表见代理的情形。何文波明知诉争房产系王卫明所有，王卫明并没有签署委托王伟代为出售诉争房产的任何授权资料，何文波作为买受人没有理由认为王伟有出售诉争房产的代理权。四、王伟与何文波签订的《购房协议》应属预约合同，1.《购房协议》的主体相对方是王伟与何文波，王卫明并不是合同主体的相对方，且没有在《购房协议》上签字。2.王卫明并没有授权王伟出售房产，也没并没有授权王伟在《购房协议》上签字。3.王卫明在2016年6月得知王伟与何文波签订《购房协议》，当即表示拒绝追认。请求驳回何文波的上诉，同意王伟的上诉理由。 何文波向一审法院起诉请求：1.判令确认何文波与王伟签订的《购房协议》合法有效；2.判令由王卫明与王伟共同承担本案诉讼费、财产保全费用等。 王卫明向一审法院提出反诉请求：请求确认何文波与王伟签订的《购房协议》无效。 一审法院认定事实：坐落于仓山区东方威尼斯二期Ａ5＃楼整座2011年7月7日预告登记在王卫明名下，该房屋于2016年4月16日办理了房屋所有权证，登记为王卫明单独所有。 2016年4月7日，何文波与王伟签订一份《购房协议》，内容为：“经双方协商，王伟将东方威尼斯二期A5#楼整座出售给何文波，价格王伟实收13000000元。王伟办房产证费用、交易费用都由何文波承担，王伟收取何文波购房定金500000元，余额等王伟房产证办好后，双方交易完成当日付清”。当日，何文波向王伟转账500000元。合同签订后至2016年6月期间，何文波与王伟多次短信协商房屋交易、过户问题。 另查明，福州市公安局仓山分局于2016年9月23日、2016年10月11日对王伟就讼争房屋的交易情况制作了询问笔录，2016年9月23日对王卫明就讼争房屋的交易情况制作了询问笔录。 一审法院认为，王伟以自己的名义与何文波签订坐落于仓山区东方威尼斯二期Ａ5＃楼整座的《购房协议》，该《购房协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。但东方威尼斯二期Ａ5＃楼整座预告登记在王卫明名下，并在王伟与何文波签订《购房协议》后办理了房屋所有权证，产权人为王卫明，王伟在与何文波签订《购房协议》时，未出示王卫明委托材料，现有证据亦无法确认王卫明委托王伟出售其名下的房屋，亦无证据证明王伟签订的《购房协议》取得王卫明同意或追认，故王伟的行为构成无权处分。预约合同系约定将来订立一定契约之契约，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同，而何文波与王伟签订《购房协议》，有当事人姓名、房屋的基本情况、交易价格、付款方式、付款时间、定金等房屋买卖合同的主要内容，已具备可履行性，且双方亦未约定订立新的合同，故该《购房协议》应属于本约合同。何文波主张王伟声称讼争房屋系王伟出资购买、登记在王卫明名下，但未能举证证明该主张，一审法院不予采信。何文波与王伟签订合同时，明知讼争房屋的预告登记权利人为王卫明，仍在王伟未提交王卫明的授权材料的情况下与王伟签订《购房协议》，何文波作为买受人未尽到审慎义务。何文波主张王卫明以其实际行为对王伟代为出售房屋的行为进行了追认，但其提交的证据无法证明该主张，且根据福州市公安局仓山分局对王伟、王卫明就讼争房屋的交易情况制作的询问笔录，体现王伟于2016年6月才将与何文波签订《购房协议》的事宜告知王卫明，王卫明表示不同意出售。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任”，王伟在签订《购房协议》时，未取得王卫明的授权，事后亦未得到王卫明的追认，该《购房协议》对王卫明不发生法律效力。因王伟未取得处分权致使《购房协议》无法继续履行，讼争房屋所有权不能转移的，何文波可以要求王伟承担相应违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故王卫明以王伟不是讼争房屋所有权人，无权处分讼争房屋签订购房协议为由，主张何文波与王伟签订的《购房协议》无效，不符合法律规定，故对王卫明要求确认何文波与王伟签订的《购房协议》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款，判决：一、何文波与王伟签订的《购房协议》合法有效；二、驳回王卫明的诉讼请求。本诉诉讼费50元、财产保全费5000元，由王伟负担。反诉诉讼费50元，由王卫明负担。 本院二审期间，双方未提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实属实。 本院认为，本案争议焦点在于，王伟和王卫明就讼争房屋出售是否形成口头委托关系？王伟与何文波签订的《购房协议》是否对王卫明发生法律效力根据公安机关对王卫明制作的《询问笔录》，王卫明陈述：“2013年初……当时我跟他（即王伟）说：这套房产要么你买去，要么你帮我联系买家，我姑丈王伟就说帮我联系买家”，“大概是在2016年4月初我姑丈王伟跟我说有人要买我这套房产，价格大概就是在底价。然后他（即王伟）拿了一张银行卡叫我去办房产证，这样才能顺利的把房子过户了。当时我也同意了”以及“2016年4月16日，我就去房地产交易中心办理房产证，一共40几万，钱就是王伟交给我的。房产证和土地证办出来后我都第一时间拍照给了王伟，因为他要联系买家时用”，与王伟在公安机关的陈述“我就把收到何文波的定金的银行卡直接交给了王卫明，告诉他有人要买房子，价格大概就是之前说好的底价左右，你（即王卫明）去把房产证给办了，只有房产证、土地证都办出来了才能把房子过户给买家”能相互印证，王伟和王卫明就案涉房屋出售形成口头委托代理关系。案涉《购房协议》签订后，何文波按约定支付了定金50万元，王卫明使用了王伟银行卡内的50万元定金办理了案涉房屋的产权证，系以实际行动对王伟的代理行为予以追认，办理产权行为亦是实际在履行《购房协议》，一审法院认为“王伟系无权代理，王卫明未对《购房协议》进行追认以及《购房协议》对王卫明不发生法律效力”，认定事实和适用法律均有误，本院予以纠正。何文波上诉要求认定案涉《购房协议》对王卫明发生法律效力，有法律依据，予以支持。何文波与王伟签订《购房协议》，约定了房屋的交易价格、付款方式等，对未约定事项双方可继续协商或根据《中华人民共和国合同法》的相关规定予以确定。 综上所述，一审法院认定事实和适用法律均有误，何文波的上诉有理，予以支持；王伟的上诉没有法律依据，予以驳回。何文波与王伟签订《购房协议》合法有效，对王卫明产生法律效力，一审判决结果可以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由王伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇一九年十一月二十六日 法官助理蔡娟 书记员王惠