浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2502号上诉人（原审被告）：张关良，男，1963年4月13日出生，汉族，住海宁市。上诉人（原审被告）：张晓敏，女，1986年11月6日出生，汉族，住海宁市。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐建章，浙江国翱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴培飞，男，1962年5月23日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：张勤华，浙江峻德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振，浙江峻德律师事务所律师。原审被告：吴有仙，女，1957年12月27日出生，汉族，住海宁市。原审被告：吴瑞仙，女，1950年12月19日出生，汉族，住海宁市。原审被告：吴关财，男，1954年2月11日出生，汉族，住海宁市。原审被告：吴有才，男，1967年12月3日出生，汉族，住海宁市。原审第三人：徐关炳（曾用名：张关炳），男，1955年3月19日出生，汉族，住海宁市。原审第三人：张关华，男，1959年10月21日出生，汉族，住海宁市。原审第三人：张瑞仙，女，1952年2月4日出生，汉族，住海宁市。原审第三人：张妙仙，女，1948年6月27日出生，汉族，住海宁市。上述四名原审第三人共同委托诉讼代理人：朱良，浙江天音律师事务所律师。上诉人张晓敏、张关良因与被上诉人吴培飞、原审被告吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才及原审第三人徐关炳、张关华、张瑞仙、张妙仙（以下简称徐关炳一方）房屋买卖合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2018）浙0481民初9594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晓敏、张关良上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或查明事实后依法改判。2.吴培飞承担本案一、二审案件诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实错误。张关良、吴培飞经中间人张洪清撮合，在中间人将拟出让房屋的来源及相关情况(包括被安置人员人数)告知吴培飞的情况下，张关良与吴培飞协商后由张洪清起草了本案《协议书》，然后在张关良强行要求下，张晓敏、吴桂仙才在协议书上签了名。涉案房屋的产权人之一张玉宝未在协议书上签字，故《协议书》在签订时处于效力待定状态。在本案及另案中，张晓敏、张关良作为出卖人明确表示愿意继续履行，只是因徐关炳一方原因导致本协议不能履行。因此，张晓敏、张关良承担的应是缔约过失责任，而非违约责任。一审混淆了“客观上不能履行”与“主观上不愿意履行”的问题。二、一审适用法律错误。原判决认为“合同一方违约，依法应当赔偿对方合同实际履行下的可得利益……若不将房价上涨所产生的差价视为对守约方造成的损害，则无异于鼓励当事人通过积极违约的方式而获取不当利益。”张晓敏、张关良认为，退一步讲，即使《协议书》按生效合同处理，一审适用法律也错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”一审仅援引法条前半段，故意忽略后半段，导致了不公正的判决结果。《协议书》中约定“甲方不能以各种借口不履行义务。如造成乙方损失，不能办理过户时，甲方应双倍赔偿乙方购房款合计肆拾贰万元整。如乙方违约，壹万元保证金补偿给甲方，特此声明。”“如乙方违约，壹万元保证金补偿给甲方”对等的应当是，如甲方违约，则双倍返还。关于双倍返还的对象，本协议约定的是“乙方购房款”。该“双倍赔偿”的真实意思是“返还乙方购房款并赔偿同等金额”。对于房屋买卖而言，100%的赔偿比例已相当高，显然已经考虑到房价波动的可得利益，并预留极大的空间。假如可得利益损失超过该上限，等于是超过了“订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。综上，违约赔偿的金额应当为贰拾壹万元。一审判决赔偿巨额差价损失，有违现行法律规定。综上所述，一审认定事实和适用法律均存在错误，应予纠正。吴培飞辩称，一、吴培飞与张关良一方签订的房屋买卖协议合法有效。1.张玉宝没有在协议上签字，不影响合同效力。2.张晓敏、张关良所述因徐关炳一方原因导致协议不能履行，这与合同签订是不同的概念。徐关炳一方原因导致协议不能履行，是协议后续能否履行的问题，不影响协议的有效性。张晓敏、张关良所提协议未生效，承担缔约过失责任的理由不能成立。二、一审以房屋评估价值作为参照值，判令张晓敏、张关良承担违约赔偿责任，合情合法。1.虽然双方约定涉案房屋的成交价为21万元，但根据评估报告，在合同继续履行的情形下，吴培飞取得房屋产权可获得价值73万元的财产利益，其中52万元的差价即为吴培飞在合同履行后可以获得的利益，因合同的履行不能，吴培飞将丧失房屋溢价52万元的利益损失。吴培飞要求张关良一方赔偿，有法律依据。2.虽然协议约定不能过户时赔偿损失42万元，但该金额不足以弥补吴培飞在合同履行后的可得利益。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，吴培飞有权突破约定的赔偿方式，就现实利益损失要求赔偿。3.房价逐年上涨众所周知，因合同不能继续履行，吴培飞另行购买同地段同面积的房屋，需支付73万元的房屋价格，多支付的52万元即为张晓敏、张关良不履行合同义务而给吴培飞造成的实际损失。相反，由于房屋仍归张晓敏、张关良所有，其利益未受到损害。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审驳回上诉，维持原判。吴培飞向一审法院起诉请求判令：1.张晓敏、张关良、吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才向吴培飞返还购房款210000元并赔偿房屋升值的差价损失暂计590000元；2.吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才在遗产继承范围内予以赔偿。一审审理期间，吴培飞将诉讼请求变更为：1.确认吴培飞与吴桂仙及张关良、张晓敏之间于2011年6月16日签订的《协议书》于吴桂仙及张关良、张晓敏收到起诉状副本之日起解除；2.判令张关良、张晓敏立即返还吴培飞购房款210000元；3.判令张关良、张晓敏立即赔偿吴培飞经济损失520000元；4.判令吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才在遗产继承范围内对上述第2、3项诉讼请求承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：2009年9月29日，张关良户向海宁市斜桥镇永合村村民委员会提交《斜桥镇新市镇新社区建设安置报名申请表》1份，要求进行公寓房安置，并由户主张关良及户内成员吴桂仙、张晓敏、张玉宝作为家庭成员共同签字。张关良、吴桂仙、张晓敏、张玉宝均系案涉房屋的被安置人口。2010年4月3日，张关良作为户主与海宁市斜桥新市镇建设有限公司（以下简称新市镇公司）签订《斜桥镇“两新”工程建设安置协议书》1份，张关良户自愿选择公寓房安置，其中80平方米左右的房屋2套，100平方米左右的房屋1套。2010年6月5日，张关良作为户主与新市镇公司签订《斜桥镇“两新”工程建设公寓房安置房屋选定协议》1份，张关良户选定海宁市斜桥镇云川名都苑15幢101室、17幢203室及17幢204室等3套房屋作为安置房屋。2012年3月29日，张关良作为户主与新市镇公司签订《斜桥镇“两新”工程产权置换及安置协议书》1份，确认张关良户在册农业人口4人，双方就拆除张关良户坐落于永合村红星组宅基地上的房屋等地面建筑物以及房屋补偿、搬家费、过渡费、奖励等事项作出约定，新市镇公司确定将前述3套公寓房及相应车库安置给张关良户，其中案涉房屋位于海宁市。2013年5月27日，案涉房屋取得海宁房权证海房字第**房屋所有权证，载明：案涉房屋及车库的权属情况为张关良和吴桂仙共同共有，规划用途为住宅；房屋建筑面积80.04平方米，车库建筑面积7.83平方米；该房屋系拆迁安置所得，五年后方可上市交易。2011年6月16日，甲方张关良、吴桂仙、张晓敏与乙方吴培飞签订《协议书》1份，约定：“甲方自愿将斜桥“云川名都”15幢101室住宅出让给乙方，该商品房建筑面积约80平方米，车库面积约5.2平方米，住宅加车库合计总房价为210000元，小区其他配套费用由乙方支付。在办理过户手续时，甲方应积极配合乙方办理相关手续，不能以借口拖延，拒绝。过户费用由乙方支付，甲方应积极配合。本协议经双方签字后，乙方支付甲方购房保证金10000元整。甲方将房屋钥匙，该商品房相关资料交付给乙方后，乙方将剩余房款一次性付给甲方。违约责任：在可以办理过户手续期限后，甲乙双方应共同积极配合对方办理相关手续，甲方不能以各种借口不履行义务。如造成乙方损失，不能办理过户时，甲方应双倍赔偿乙方购房款合计420000元整。如乙方违约，10000元保证金补偿给甲方，特此声明。”2012年3月25日，张晓敏、张关良向吴培飞出具收条1份，确认收到吴培飞就案涉房屋支付的购房款210000元，并声明购房款已全部收齐。2019年1月30日，经浙江和诚房地产估价有限公司评估，坐落于海宁市的房屋目前市场价值为730000元（房屋单价为8980元/平方米、配套车库单价为1400元/平方米），评估费用为2850元。一审另查明：1.张关良、吴桂仙于1986年1月6日登记结婚，婚后生育一女，系张晓敏；二人于2014年1月3日协议离婚，《离婚协议书》关于离婚后财产分割的约定未包含案涉房屋在内。2.吴桂仙的母亲顾雪宝于2010年4月15日办理死亡注销手续，吴桂仙于2014年11月15日办理死亡注销手续，吴桂仙的第一顺序继承人为：张晓敏、吴和庆（系吴桂仙的父亲）。2015年9月18日，吴和庆办理死亡注销手续，其与妻子顾雪宝生前共生育5名子女，分别是：吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴桂仙、吴有才；吴和庆的第一顺序继承人为：吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才。本案审理期间，对吴桂仙死亡后，吴和庆作为其第一顺序继承人所能继承的遗产份额，在遗产分割前，转继承人吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才，均通过笔录形式明确表示放弃继承权。3.张顺堂、张玉宝夫妇共生育5名子女，分别是：徐关炳、张关华、张瑞仙、张妙仙、张关良；张顺堂于2014年11月24日办理死亡注销手续，张玉宝于2017年7月15日办理死亡注销手续。张玉宝的第一顺序继承人为：徐关炳、张关华、张瑞仙、张妙仙、张关良，对张玉宝的遗产份额均具有继承权。以上事实有吴培飞提交的《协议书》1份、收条2份，物业费发票1份、证明3份（其中1份系复印件），（2018）浙0481民初6659号案件庭审笔录、民事裁定书各1份（复印件），房屋所有权证2份，土地使用权证、门牌××含完税证明）各1份，张晓敏提交的斜桥镇“两新”工程建设云川名都苑交房明细表、户口本各1份；徐关炳一方共同提交的证明、第二次全国人口普查登记表、户口本、《斜桥镇新市镇新社区建设安置报名申请表》、《斜桥镇“两新”工程产权置换及安置协议书》各1份（复印件）；一审经张晓敏申请，向海宁市自然资源和规划局调取的《斜桥镇“两新”工程建设安置协议书》、《斜桥镇“两新”工程建设安置房屋选定协议》、《斜桥镇“两新”工程产权置换及安置协议书》、《斜桥镇“两新”工程产权置换及安置补充协议书》、《海宁市房屋所有权转移登记申请书》、房款清单、房屋权证办理联系单、选房农户证明各1份，及向案外人张洪清所作的询问笔录1份；一审依职权向一审档案室调取的离婚协议书、第二次全国人口普查登记表、关于张顺堂死亡注销证明各1份，人口信息查询证明2份；以及嘉兴市天衡房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》、情况说明各1份，评估费发票1份等证据在案佐证。其中，张关良、张晓敏及徐关炳一方对《房地产估价报告》提出异议，认为评估报告确定的房屋市场价值过高，但未能提交相反的证据予以证明，且嘉兴市天衡房地产评估有限公司已就本次评估采用的估价方法、评估时点等作出相对合理的解释说明，故对上述当事人的抗辩意见，一审不予采信。一审法院认为，依法生效的合同具有法律约束力，合同双方均应诚信全面履行。案涉房屋系张关良户拆迁安置所得，吴桂仙、张玉宝未去世前，应当属于包括吴桂仙、张玉宝在内的被安置人员的共同共有财产。对于共同共有财产的处分，我国物权法规定应当经全体共有人的同意。现无证据证明吴桂仙及张关良、张晓敏在与吴培飞签订合同时取得了张玉宝的同意，也无证据证明事后张玉宝作出过同意按《协议书》约定进行案涉房屋处分的意思表示。吴桂仙、张玉宝去世后，相关继承人对案涉房屋所享有的遗产份额至今尚未进行分割，在吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才均已放弃对案涉房屋享有的继承权的情况下，该房屋应属张关良、张晓敏及其他对张玉宝遗产享有合法继承权的继承人共有。因除张关良以外的张玉宝的其他4名继承人徐关炳、张关华、张瑞仙、张妙仙在庭审中均称对涉案房屋买卖不知情，且不同意出售房屋，导致吴培飞无法办理产权过户手续。由此，吴培飞以本案合同无法履行、合同目的不能实现为由，要求解除合同，于法有据，予以支持。合同解除的时间，自一审向张关良、张晓敏送达起诉状副本时生效，即于2018年12月20日双方合同解除。合同解除后，守约方有权要求违约方返还已付款项，并赔偿损失。吴桂仙及张关良、张晓敏作为房屋出卖方，负有向买受人依法转移房屋所有权的合同义务。因吴桂仙及张关良、张晓敏未能及时取得房屋处分权，导致吴培飞合同目的至今不能实现，其责任在于吴桂仙及张关良、张晓敏。虽然张关良、张晓敏辩称，吴培飞在与张关良一方签订合同时对房屋系拆迁安置房且安置人口4名的事实是明知的，但并未提交充足证据予以证明；相反，结合张洪清的询问笔录来看，签订《协议书》时，吴培飞虽然已知晓案涉房屋系拆迁安置房，但对房屋安置人口包括张玉宝的事实并不知情，且吴培飞作为买受人，已根据一般的生活常识，考虑到可能存在其他共有人，故在让张关良、吴桂仙夫妇签字的同时，还让其女儿张晓敏一并签字确认，其后办理的房屋所有权证也登记在张关良、吴桂仙名下，可见，吴培飞已尽到买受人的合理注意义务；况且，基于出卖人可以缔约后取得标的物处分权的现实可能性，法律上没有也无必要对买受人在缔约时是否明知房屋处分权情况课以过分严格的注意义务。故在吴桂仙及张关良、张晓敏与其他共有人存在特定身份关系，且无证据证明吴培飞与吴桂仙及张关良、张晓敏缔约存在恶意的情形下，张关良、张晓敏的上述抗辩理由，不予采信。合同一方违约，依法应当赔偿对方合同实际履行下的可得利益。一审注意到，案涉房屋在缔约时的成交价为210000元，至审理时的市场评估价为730000元，差价为520000元。引起房屋差价较大的主要原因在于签订协议至今已有七、八年，且房屋市场价格近几年来经历了较快的增长阶段，但这一情形并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条所规定的情势变更。因为即使房价上涨较快，出卖人若能在签订协议后及时征得其他共有人同意，则可继续按约履行合同，并不会产生合同所确定利益以外的损害。若不将房价上涨所产生的差价视为对守约方所造成的损害，则无异于鼓励当事人通过积极违约的方式而获取不当利益，因此，因吴桂仙及张关良、张晓敏违约给吴培飞造成的可得利益损失应当确定为520000元。鉴于《协议书》约定的吴桂仙及张关良、张晓敏双倍赔偿吴培飞购房款合计420000元的数额并不足以填补吴培飞损失，故对吴培飞要求张关良、张晓敏返还购房款210000元，并赔偿相应损失520000元的诉请，依法予以支持。另，吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才均已放弃对吴桂仙遗产的继承，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款之规定，对吴桂仙依法应当承担的债务可以不负偿还责任，故吴培飞要求吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才在继承吴桂仙遗产范围内承担连带清偿责任的主张，一审不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第三十三条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、吴培飞与吴桂仙（已去世）及张关良、张晓敏2011年6月16日签订的《协议书》于2018年12月20日解除；二、张关良、张晓敏于判决生效之日起十日内返还吴培飞购房款210000元；三、张关良、张晓敏于判决生效之日起十日内赔偿吴培飞损失520000元；四、驳回吴培飞的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11100元，保全费4620元，合计15720元，由张关良、张晓敏负担；评估费2850元，由张关良、张晓敏负担（吴培飞已预缴，由张关良、张晓敏于判决生效之日起十日内直接支付给吴培飞）。二审中各方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张玉宝作为案涉拆迁安置房屋的被安置人员，在生前对该房屋享有产权份额，在未经其同意的情形下，吴桂仙、张关良、张晓敏与吴培飞签订房屋买卖《协议书》，虽系无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，无权处分并不影响合同的效力。张关良、张晓敏以无权处分为由否认合同的效力，依据不足。《协议书》虽然有效，但对张玉宝遗产享有合法继承权的继承人徐关炳、张关华、张瑞仙、张妙仙现作为共有权人，均称对涉案房屋买卖一事不知情，且不同意出售房屋，导致吴培飞无法办理产权过户手续。吴培飞以合同目的不能实现为由，要求解除合同，于法有据，一审予以支持正确。吴桂仙及张关良、张晓敏作为房屋出卖方，未能履行移转房屋所有权的义务，应当承担违约责任。张关良、张晓敏称系因徐关炳一方的原因导致协议书不能履行，但作为出卖人，理应在征得共有权人同意的前提下出售房屋，张关良一方未经共有人同意即出售房屋，后又以共有权人不同意为由主张减轻责任或免责，有违诚信原则。张关良、张晓敏另称，吴培飞在签订合同时明知拆迁安置人口为4名的事实，但对此并未提交充分证据予以证明；相反，结合一审法院对中间人张洪清所作的询问笔录看，张洪清陈述“吴培飞（对于房屋是拆迁安置房）是知道的，当时以为房屋上只有张关良夫妻和他们女儿，我们之前以为房子是他们夫妻的，为了以防万一，已经让他们女儿张晓敏也签字了。因为之前张关良的哥哥的房子也是卖给我的，当事人也只有张关良哥哥夫妻二人，和他们的女儿签字”。由此可见，吴培飞对房屋安置人口包括张玉宝的事实并不知情，且吴培飞考虑到可能存在其他共有人，在让张关良、吴桂仙夫妇签字的同时，还让其女儿张晓敏一并签字确认，已尽到买受人的合理注意义务，张关良一方的上述意见缺乏证据证明，本院不予采信。关于违约责任的确定。签订协议至今时隔8年左右，房价已上涨较多，在案涉协议书依约履行后吴培飞本可以获得该房产，张关良一方的违约行为导致买方无法以相同的对价获得相同或类似房屋，吴培飞请求房屋的差价损失，有据可依。经鉴定，该房屋在审理时的市场价为73万元，一审支持差价损失52万元，并无不当。张关良一方认为应当按照合同约定承担违约责任，但因约定的金额不足以弥补吴培飞在合同履行情形下的可得利益损失，张关良一方的意见不能成立。综上所述，张晓敏、张关良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由上诉人张晓敏、张关良负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 章玉萍二〇一九年十一月十八日书记员 陈 诚