福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初14335号 原告：厦门市思明区龙福花园小区第二届业主委员会，住所地厦门市思明区仙岳路**。 法定代表人：陈福院，该业委会主任。 委托诉讼代理人：陶天猛，福建自立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江怡婷，福建自立律师事务所实习律师。 被告：厦门富荣祥物业服务有限公司，住所地厦门，住所地厦门市思明区吕岭路****之二> 法定代表人：杨福荣，该公司总经理。 原告厦门市思明区龙福花园小区第二届业主委员会（以下简称龙福小区第二届业委会）与被告厦门富荣祥物业服务有限公司（以下简称富荣祥公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙福小区第二届业委会的委托诉讼代理人陶天猛、江怡婷，被告富荣祥公司的法定代表人杨福荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙福小区第二届业委会向本院提出诉讼请求：1.富荣祥公司向龙福小区第二届业委会返还2017年5月10日至2018年8月9日期间的公共维修金100672.54元（总面积22029平方米，按每平方米每月0.3元计算）及代垫的2018年7月水电费2032.2元、2018年8月水电费700元；2.富荣祥公司就上述欠款支付逾期付款利息（以公共维修金51988.44元为基数，自2018年1月1日起算；以公共维修金48684.1元及水电费2732.2元为基数，自2018年8月10日起算，均按年利率6%的标准计算至实际付款之日止）。事实与理由：2017年5月10日，厦门市思明区龙福花园小区第一届业主委员会（以下简称龙福小区第一届业委会）与富荣祥公司签订《物业服务合同》，约定公共维修金由富荣祥公司以0.3元/月/平方米的标准代收代管，与物业费同时收取。2018年8月6日，龙福小区第二届业委会向富荣祥公司发出解聘通知。2018年8月9日富荣祥公司退出龙福小区物业管理。因《物业服务合同》已解除，富荣祥公司在《物业服务合同》履行期间收取的公共维修金应返还龙福小区第二届业委会。此外，因富荣祥公司2018年8月9日退出龙福小区时未结清水电费，龙福小区第二届业委会为其垫付了2018年7月和2018年8月1日至8月9日期间的水电费，富荣祥公司应予以返还。 富荣祥公司辩称，一、其对本案起诉是否经过业主大会表决授权存疑。龙福小区第二届业委会所提诉讼请求涉及全体业主利益，没有业主大会的表决授权通过，仅凭业委会公章授权，且龙福小区第二届业委会非民事主体，仅为自建组织，在没有业主大会表决授权通过的情况下，无权行使权利。根据厦门市物业管理条例有关规定，物业小区要做重大事项的决定或公共费用大额开支等事宜，应由业主大会表决双过半通过方才有效，故本次起诉不符合法定程序。二、富荣祥公司与龙福小区第一届业委会签订的《物业服务合同》中明确了公维金在服务期限里由富荣祥公司代收代缴，同时也明确了相关的开支要求，一年结算一次。富荣祥公司接管进驻龙福小区时，均严格按照合同执行，后期出现问题主要原因归于小区部分业主无理取闹导致龙福小区第一届业委会成员全体辞职，小区半年无业委会，富荣祥公司各种服务以及收费受到阻碍，收费率不足60%，尤其是富荣祥公司全额投资报审的小区停车场费用更是收费甚少。在此情况下，富荣祥公司垫资服务并保障小区正常生活秩序。然而2018年7月份龙福小区第二届业委会成立后，其于2018年8月6日通过所谓的业主大会表决解除了富荣祥公司与龙福小区第一届业委会签订的《物业服务合同》，故富荣祥公司于2018年8月9日退出小区物业服务，并在小区公布该事项告知全体业主。其实在2018年年初富荣祥公司也将部分欠费业主及龙福小区第二届业委会陆续起诉至思明区人民法院，至2019年7月案件结束富荣祥公司从未收到龙福小区第二届业委会要求移交的电话或书面移交书，故富荣祥公司并非故意不移交，且讼争合同也未约定富荣祥公司应对代收代缴费用承担违约责任。三、富荣祥公司提交每月收费的费用明细表、固定收费总表、每月收费总表、公维金开支明细，以此证明龙福小区第二届业委会主张的公维金金额并无依据。富荣祥公司于2018年8月9日退出龙福小区后，后期有部分业主缴费时，公司收费员已不再收取公维金，仅收取公摊水电费至2018年7月，因为富荣祥公司代缴了该月份的公共水电费用，退出后，公共水电费不应由富荣祥公司承担。四、龙福小区第二届业委会所提交的业主缴费凭据，该业主为业委会成员之一，其仅交纳部分费用，尚欠2018年4月1日至2018年8月9日的相关费用，故无法证明富荣祥公司服务期内收取了所有业主的代收代缴费用。五、富荣祥公司于2017年5月9日进驻龙福小区进行物业服务管理，于2018年8月9日退出。入驻期间，截止2018年8月份，富荣祥公司共收取龙福小区公维金44687.4元，支出公维金26465.6元，收取公摊水电费至2018年7月止，双方未办理交接手续，富荣祥公司支付的1万元保证金亦未退还。综上，请求查明本案事实，依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月10日，厦门市思明区龙福花园小区业主委员会（甲方，以下简称龙福小区业委会）与富荣祥公司（乙方）签订了一份《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对龙福花园小区提供后期物业管理服务，建筑面积22029m2，服务收费为包干制方式，多层住宅0.7元/月/平方米，商铺、架空层车库物业1.0元/月/平方米，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一个月的15日前履行交纳义务。公维金的具体标准为多层住宅、商店、店面车库改做办公场所按0.3元/月/平方米收取，公共维修金由物业公司代收代管，与物业费同时收取，公共维修金用于小区公共部位、公共设施、设备的维护和保养，需动用时单项费用在800元（含）以上时需报甲方审批后方可使用；乙方每半年向甲方报送一次公共维修金收、支、结余、使用管理情况，每年年底把当年结余的公共维修金转到甲方指定的账户。本合同期限自2017年5月15日起至2022年10月14日止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方。龙福小区业委会副主任胡永正作为甲方委托代理人在前述合同中签字。 前述合同签订后，富荣祥公司入驻龙福小区提供物业管理服务。2018年5月27日，龙福小区第二届业委会成立，业委会名称从原来的龙福小区业委会变更为龙福小区第二届业委会。2018年8月9日，富荣祥公司退出龙福小区，不再提供物业管理服务，但至今未与龙福小区第二届业委会办理物业资料的移交手续，也未对其代管的公维金进行结算。 2018年9月4日，龙福小区第二届业委会支付了仙岳路347号龙福花园小区边水泵房2018年8月抄表电费及违约金428.51元、仙岳路335号龙福花园小区公用2018年8月抄表电费及违约金44.15元、仙岳路337号龙福花园小区公用2018年8月抄表电费及违约金38.22元、仙岳路343号龙福花园小区公用2018年8月抄表电费及违约金349.91元、仙岳路345号龙福花园小区公用2018年8月抄表电费及违约金16.15元、仙岳路347号龙福花园小区物业保安宿舍2018年8月抄表电费及违约金191.11元、仙岳路347号龙福花园小区公用2018年8月抄表电费及违约金197.57元、仙岳路349号龙福花园小区公用2018年8月抄表电费及违约金13.46元、仙岳路351号龙福花园小区公用2018年8月抄表电费及违约金32.84元、仙岳路331号龙福花园小区公用2018年8月抄表电费及违约金36.07元、仙岳路333号龙福花园小区公用2018年8月抄表电费及违约金684.21元。2018年9月7日，龙福小区第二届业委会又支付了仙岳路333号龙福花园小区公用2018年9月抄表电费580.44元、仙岳路331号龙福花园小区公用2018年9月抄表电费30.92元、仙岳路351号龙福花园小区公用2018年9月抄表电费25.59元、仙岳路349号龙福花园小区公用2018年9月抄表电费13.33元、仙岳路347号龙福花园小区公用2018年9月抄表电费198.27元、仙岳路347号龙福花园小区物业保安宿舍2018年9月抄表电费58.63元、仙岳路345号龙福花园小区公用2018年9月抄表电费15.99元、仙岳路343号龙福花园小区公用2018年9月抄表电费290.48元、仙岳路337号龙福花园小区公用2018年9月抄表电费38.37元、仙岳路335号龙福花园小区公用2018年9月抄表电费43.71元、仙岳路347号龙福花园小区边水泵房2018年9月抄表电费416.28元。 另查明，龙福小区全体业主就本案起诉进行表决的结果为：同意龙福小区第二届业委会起诉的户数票为114票，面积票为10696票，均已超过半数。 本案审理中，富荣祥公司主张其提供物业服务期间共计收取公共维修金44687.4元，支出公维金26465.6元；并提交以下证据予以证明：1.2017年6月至2018年8月期间的公维金缴费明细，该明细由富荣祥公司制作，载明支付公维金的业主房号、金额及缴费期限等信息。2.公维金支出明细表，该明细表由富荣祥公司制作，载明公维金支出的日期、项目名称及金额。3.公维金支出的收款收据、费用支出报销凭证、增值税发票，前述票据背面有胡永正（时任龙福小区业委会副主任）签字，确认该签字是本案起诉后由胡永正补签。 龙福小区第二届业委会对富荣祥公司提交的证据质证认为，增值税发票真实性予以确认，其他证据的真实性均不予确认；2018年5月业委会换届选举之后，胡永正不再担任业委会副主任，无权签字确认相关公维金支出情况。此外，经与部分业主核实，龙福小区347号203室的业主曾支付2017年5月至7月以及2018年4月至7月的公维金341.1元，龙福小区347号702室业主曾支付2017年5月至6月的公维金75.8元，龙福小区345号701室业主曾支付2017年9月至12月的公维金120.8元，前述缴交记录均未体现在富荣祥公司制作的公维金缴费明细中，以此印证该明细与事实不符，并提交五份收款收据用于证明前述公维金的支付事实。 富荣祥公司质证认为五份收款收据与其公司出具的票据不同，加盖的公章也并非收款章，发票格式也不相同，应该是公司员工的个人行为。 本院认为,物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应对其代管的专项维修基金移交业主委员会。富荣祥公司已经退出龙福小区的物业服务管理，应将代管的公维金移交给龙福小区第二届业委会。 富荣祥公司已将其提供物业服务期间收取公维金的情况制作成缴费明细，该明细中对于支付公维金的业主房号、金额、期限等均有详细体现，龙福小区第二届业委会如对该缴费明细所载事实持有异议，可提供相关反驳证据。根据在案证据，龙福小区第二届业委会所举证的五张收款收据均加盖有富荣祥公司公章，该公司抗辩认为系员工个人行为，于法无据，本院不予采纳，故对龙福小区第二届业委会提交的前述五张收款收据真实性予以确认。除前述五张收款收据之外，该业委会未再提交其他反驳证据，因此本院根据富荣祥公司自认事实以及前述五份收款收据，认定富荣祥公司收取的公维金为45225.1元（44687.4元+341.1元+75.8元+120.8元）。此外，富荣祥公司所提交的公维金支出的收款收据、增值税发票上均有原业委会副主任胡永正的签字，其虽非龙福小区第二届业委会的委员，但讼争《物业服务合同》中明确载明其系业委会的代理人，其在前述费用单据中签字的行为对龙福小区第二届业委会具有法律约束力。因此，根据富荣祥公司所举证据，本院认定富荣祥公司支出的公维金为26465.6元。综上所述，富荣祥公司应向龙福小区第二届业委会移交的公维金为18759.5元。鉴于龙福小区第二届业委会并未举证证明龙福小区业委会曾要求富荣祥公司移交2017年度的公维金，且公维金的结余也需双方进行结算核对，因此对其要求支付公维金利息的诉讼请求，本院对本案起诉之日起的利息部分予以支持，可按龙福小区第二届业委会主张的年利率6%计算至实际支付之日止，对其他部分的利息，本院不予支持。 根据讼争《物业服务合同》约定，公摊电费应由富荣祥公司支付，至于业主应承担部分，富荣祥公司也可另行向业主主张。龙福小区第二届业委会所支付的小区公共部分2018年8月抄表电费及违约金2032.2元，根据生活常理，应属于2018年7月发生的电费及相应违约金，因此应由富荣祥公司支付。关于2018年9月抄表电费，因在案证据无法证明富荣祥公司2018年8月9日退场前当月已经产生的电费具体金额，对该部分诉讼请求，本院不予支持。另，对2018年7月的电费及违约金的利息，也应自本案起诉之日起计算至实际付款之日止，亦可按年利率6%的标准进行计算。据此，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门富荣祥物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市思明区龙福花园小区第二届业主委员会返还专项维修基金18759.5元及其利息（以18759.5元为基数，按年利率6%的标准，自2019年7月11日起计算至实际付款之日止）； 二、厦门富荣祥物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市思明区龙福花园小区第二届业主委员会支付代垫的公摊电费2032.2元（以2032.2元为基数，按年利率6%的标准，自2019年7月11日起计算至实际付款之日止）； 三、驳回厦门市思明区龙福花园小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1253元，由厦门市思明区龙福花园小区第二届业主委员会负担1017元，厦门富荣祥物业服务有限公司负担236元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇一九年十一月十三日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。