广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初1486号 原告：谭金秀，女，1952年8月6日出生，汉族，中国房地产开发桂林公司退休职工，住桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：张晓华，广西春良律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃光星，广西漓江律师事务所律师。 被告：张冰玉，女，1963年9月24日出生，汉族，个体户退休，住桂林市。 原告谭金秀与被告张冰玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理，依法适用简易程序于2019年11月6日公开开庭进行了审理，原告谭金秀及委托诉讼代理人张晓华，被告张冰玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告在判决生效后15日内搬离原告所有的桂林市房屋；3.被告支付原告2018年7月至2019年12月房屋租金27000元及2017年6月至2019年12月物业费4340元，共计31340元；4.被告支付原告合同违约金5400元（以所欠租金27000元为基数的20%计算）。在审理过程中，原告减少第3项、第4项诉讼请求为：3.被告支付原告2018年7月至2019年11月房屋租金25500元及2017年6月至2019年11月物业费4200元，共计29700元；4.被告支付原告合同违约金5100元（以所欠租金25500元为基数的20%计算）。事实和理由：2014年12月17日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告位于桂林市房屋，租期从2015年1月1日至2019年12月30日，每月租金1500元。根据合同第三条第二款约定：“租金支付方式：每月支付一次。每月5日前支付到出租方的银行账户，如逾期不交房租，出租方按每日50元收取承租方滞纳金，如逾期一个月仍不交纳，出租方有权收回本房屋，押金不退。”被告承租原告房屋后从2018年7月起至今一直未支付房屋租金，物业费、水电费也几年拖欠未缴纳。合同约定，租赁房屋的物业费、水电费由被告承担，但被告未缴纳，导致相关部门多次催交原告交纳，原告多次找被告要求其交纳房屋租金及相关费用，并责成被告退出租赁房屋，但被告以各种理由既不缴纳房屋租金，也不搬离原告的房屋，至今仍居住承租的房屋内。原告认为被告的行为极大侵害了原告的合法权益，原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1.不同意解除《房屋租赁合同》及腾退房屋，原告当初租赁给被告是清水房，被告花了10万元装修，现在住了5年不到，目前被告还在房屋住着。2.同意补交租金及物业费，但因为生意亏本，暂时无能力交纳。3.同意支付违约金，但违约金计算标准过高。确实存在拖欠租金和物业费的违约情况，违约金可以适当罚一点，但按照所欠房屋租金的20%计算过高，且原告在今年7月份的时候已经把房子的电停了。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实： 2014年12月17日，原告谭金秀与被告张冰玉签订了《房屋租赁合同》，约定被告张冰玉承租原告谭金秀所有的位于桂林市房屋，租赁时间为2015年1月1日起至2019年12月30日止，被告每月5日前向原告谭金秀中国建设银行33×××26账户缴纳月租金1500元，如被告逾期不交房租金，原告按每日50元收取被告滞纳金，若逾期一个月仍不交纳，原告有权收回房屋，押金不退。同时双方约定租赁期内，被告发生的水电费、卫生费、电视收视费、宽带费、小区物业管理费等一切费用均由被告负担。 合同签订后，双方即按约履行。但2018年7月起被告未再给付租金。另因被告于2017年6月起未交纳物业费，2019年9月20日，原告向物业公司支付了自2016年6月—2019年12月物业费共计6020元（物业费每月140元）。后查实2016年6月—2017年5月被告已交纳物业费，物业公司退回原告1680元。原告实际代被告垫付了2017年6月—2019年12月的物业费，共计4340元。 截至庭审辩论终结之日止，诉争房屋由被告张冰玉占有使用。 本院认为，本案争议的焦点：一是诉争《房屋租赁合同》是否应当解除，被告是否应当腾退房屋；二是原告主张被告支付租金、物业费、违约金有无事实依据和法律依据。 一、关于诉争《房屋租赁合同》是否应当解除，被告是否应当腾退房屋的问题 原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。现原告主张解除与被告间的租赁关系，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定如被告逾期一个月仍不交纳房租，原告有权收回房屋以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”，被告自2018年7月起未再交付租金，经原告催缴后仍未履行，已构成违约，原告作为出租人可以要求解除合同。故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当腾退房屋，被告抗辩房屋已经装修，主张原告退回装修费后才能腾退房屋无合同依据和法律依据。故原告主张被告张冰玉腾退诉争房屋，本院予以支持。 二、关于原告主张被告支付租金、物业费、违约金有无事实依据和法律依据的问题 关于租金问题：《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。原告将诉争房屋交付被告使用，被告应当按照合同约定支付相应的租金。2018年7月起被告未再给付租金，原告主张被告向原告支付2018年7月至2019年11月拖欠的租金25500元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 关于物业费问题：按照《房屋租赁合同》约定，物业费由被告负担，因被告于2017年6月起未缴纳物业费，原告代为垫付，应由被告返还原告，故原告要求被告给付2017年6月—2019年11月物业费4200元的请求，本院依法予以支持。 关于违约金问题：被告拖欠租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定逾期交纳租金1个月，滞纳金为每日50元，现原告主张违约金按拖欠租金25500元的20%计算，符合法律规定。被告辩称违约金过高，但并未提供相关证据。故原告主张被告支付违约金5100元的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》； 二、被告张冰玉于本判决生效后15日内将占有使用的位于桂林市房屋腾空并返还给原告谭金秀； 三、被告张冰玉支付原告谭金秀房屋租金25500元，物业费4200元； 四、被告张冰玉赔偿原告谭金秀逾期不支付房租的违约金5100元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费670元，因适用简易程序减半收取335元（原告已预交360元，退回原告25元），由被告张冰玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费670元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 梁 莹 二〇一九年十一月二十八日 书记员 董柳明