四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0781民初4380号 原告：郎仕贵，男，汉族，生于1961年12月12日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：罗显宇，四川博思律师事务所律师。 被告：成都金控融资担保有限公司，住所地四川省成都市锦江区新光华街**航天科技大厦**，统一社会信用代码91510100684595999T。 法定代表人：章映。 委托诉讼代理人：李志文，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦文璞，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所实习律师。 被告：许某1，男，汉族，生于1970年5月4日，户籍地四川省江油市，现住四川省江油市。 委托诉讼代理人：许某2（系许某1之女），女，汉族，生于1991年8月22日，住四川省江油市。 被告：杨某，女，汉族，生于1983年4月28日，户籍地四川省三台县，现住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：许某2（系许某1之女），女，汉族，生于1991年8月22日，住四川省江油市。 被告：许某2，女，汉族，生于1991年8月22日，住四川省江油市。 被告：高某，男，汉族，生于1982年1月10日，户籍地河南省西华县，现住四川省江油市。 原告郎仕贵诉被告成都金控融资担保有限公司（以下简称金控公司）、许某1、杨某、许某2、高某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理。本案依法适用普通程序，由审判员陈德琼担任审判长、与人民陪审员魏璋、尚福廷组成合议庭,分别于2019年9月24日、2019年10月11日公开开庭进行了审理，原告郎仕贵及其委托诉讼代理人罗显宇、被告金控公司的委托诉讼代理人李志文、秦文璞、许某1的委托诉讼代理人许某2、杨某及委托诉讼代理人许某2、被告许某2、高某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郎仕贵向本院提出诉讼请求：1.终止对江油市解放北路江城苑三期三栋1楼35、34、33、32、31、30、27、25、23、24、22、21、15、14、13、12房产的拍卖；2.确认原告与被告许某2、杨某就江油市解放北路江城苑三期三栋1楼35、34、33、32、31、30、27、25、23、24、22、21、15、14、13、12房产签订的租赁合同合法有效，应继续履行至合同约定租赁期限届满且有权不向他人移交。事实和理由：2012年5月20日，原告与被告杨某、许某2签订了《门面租赁合同》，约定由原告承租江城苑三期三栋1楼35、34、33、32、31、30、28、29、27、26、25、23、24、22、21、15、14、13、12商业用房，租赁期限为20年，从2012年6月1日起至2032年5月31日止，租金每5年交付一次。原告租赁上述门面时租赁物上并无抵押权存在，也无相应查封限制，原告也按约足额支付租金占有使用至今。江油市人民法院在办理金控公司申请执行许某1、杨某、许某2追偿权纠纷执行案件中，作出（2018）川0781执56号之一执行裁定书，裁定拍卖被告许某1、杨某名下位于江油市房产。因原告与被告杨某、许某2签订的《门面租赁合同》是否应当继续履行与被告金控公司发生争议，原告遂向江油市人民法院提出执行异议，江油市人民法院驳回了原告的异议并告知租赁合同是否继续履行应当另行提起民事诉讼。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，原告与被告杨某、许某2签订的《门面租赁合同》应继续履行至合同约定租赁期限届满且有权不向他人移交。 被告金控公司辩称：原告所称与事实严重不符，对其提交的门面租赁合同真实性不予认可。四川亚君贸易有限公司(以下简称亚君贸易公司)向中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信成都分行）借款时，由金控公司提供担保，许某2、许某1、杨某以其名下房产作抵押提供反担保，案涉房屋均办理了抵押手续，许某2、杨某出具承诺函，未经金控公司同意不得出租抵押的房屋。原告并未承租案涉全部房屋，仅实际使用了江城苑三期三栋1楼5个铺面，承租起始时间无法确定，且未付租金，其确权应向其他被告主张，且即便原告主张的租赁关系成立，也不能对抗执行拍卖行为本身，不能终止执行措施。 被告许某1辩称：对原告陈述的事实及诉讼请求均无异议。 被告杨某、许某2的答辩意见与被告许某1一致。 被告高某辩称：对原告陈述的事实及诉讼请求均无异议，租房的事情与自己无关，自己仅是贷款方。 经审理查明：因亚君贸易公司与中信成都分行签订《人民币流动资金贷款合同》，金控公司为亚君贸易公司的该合同项下贷款19,000,000.00元提供保证担保。 2013年11月19日，金控公司作为合同的甲方，亚君贸易公司作为合同的乙方，被告许某1、杨某、许某2作为合同的丙方，三方签订《抵押反担保合同》，约定丙方同意对2013年11月22日至2016年11月22日期间内，甲方为乙方债务向主债权人提供的全部担保，丙方在最高额人民币1900万元及相应利息、主合同项下乙方应支付给主债权人的违约金及罚息、甲方代偿的款项及代偿款所产生的利息、违约金、损害赔偿金以及甲方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公证费、律师费、强制执行费、抵押物评估费和处置费等）提供抵、质押反担保责任。乙、丙方两方应负责及时办理反担保的抵、质押登记手续，并在本合同签订之后5日内将反担保物权属证明文件交给甲方。2013年11月26日，许某2将位于江油市城区房屋，杨某、许某1将其位于江油市城区房屋、江油市城区解放路北段江城苑一期房屋在江油市房地产交易监理所办理他项权证。 2014年11月25日，杨某、许某2向金控公司出具承诺函，承诺将案涉房产抵押给金控公司，未经金控公司书面同意，不得赠与、出租、转让、再抵押、委托第三人经营或以其他任何方式处分抵押物。 同日，杨某与承租人姚忠，许某2与出租人周海宾、苏勇、刘波、李晓瓦共同向金控公司出具承诺函，并提交租赁合同复印件。其中姚忠租赁一期2楼南侧450平方米（监证：0112057号），作为经营火锅店使用，期限自2010年5月8日起至2015年5月底；周海宾租赁三期12号门面（监证：0154151号），作为经营育婴店使用，期限自2010年10月20日至2020年10月19日；苏勇租赁三期13-15号门面（监证：0154152、0154150、0154149号），作为经营中餐店使用，期限自2011年5月25日至2016年5月25日；刘波租赁的三栋25号门面（监证：0154148号），作为经营广告使用，期限自2011年10月31日至2018年10月31日；李晓瓦租赁三期22、23号（监证：0155074、0155076号），作为经营茶楼使用，期限自2010年6月1日起至2016年6月1日。承诺函载明：1.自签发承诺函之日起，在金控公司全部担保责任得到全部解除之前，承租人自愿放弃租赁优先权，在金控公司行使抵押权时，承租人及出租人均同意提前终止双方签订的租赁合同，因租赁合同产生的一切纠纷由双方另行解决，并且不妨碍金控公司对抵押物实施的各种处置。2.在未取得金控公司书面同意的情况下，承租人及出租人对已签订的租赁合同中关于租赁期间、租金额度及支付方式变更均系无效（承诺函上载明了承租人与出租人双方约定的租赁期间及租赁费支付方式）。3.如在金控公司全部担保责任解除前租赁合同到期，出租人继续出租或设置其他权利等均应得到金控公司的书面同意，否则出租人的相关行为无效。以上承诺系承租人及出租人的真实意思表示，承租人及出租人愿承担违背承诺的一切责任。2014年11月26日，许某2的配偶林某出具声明书，声明其同意许某2将其个人财产向金控公司提供抵押反担保，其自愿放弃主张声明书载明房屋的一切权利。同日，高某出具声明书，声明其从2013年1月23日与莫某离异后至今未再婚。 许某1与杨某在办理房屋抵押时系夫妻关系，2019年4月18日经四川省绵阳市游仙区人民法院调解离婚。 2014年11月26日，金控公司与亚君贸易公司签订《委托保证合同》、与许某1、杨某、许某2签订《抵押反担保合同》、与高某签订《信用反担保合同》、与四川亚君房地产开发有限公司（以下简称亚君房地产公司）签订了《信用反担保合同》并在四川省成都市国力公证处办理公证，赋予了上述五份合同强制执行效力，合同约定金控公司为亚君贸易公司与中信成都分行签订《人民币流动资金贷款合同》项下贷款19,000,000.00元提供保证担保。 许某1、杨某以其名下位于江油市城区解放路北段江城苑的8套房屋和许某2名下的位于江油市城区解放路北段江城苑的9套房屋为金控公司的上述担保行为提供抵押反担保，许某1、杨某、高某、亚君房地产公司提供保证反担保。 同时金控公司与亚君贸易公司约定，若亚君贸易公司不能如期归还中信成都分行的贷款，金控公司代为偿还后即取得独立的债权人资格，亚君贸易公司不履行或不完全履行向金控公司的给付义务时，自愿接受依法强制执行，金控公司与反担保人约定，若反担保人不履行或不完全履行反担保责任，自愿接受依法强制执行。 后，亚君贸易公司未按照约定向中信成都分行履行还款义务，金控公司作为该笔债务的保证人分别于2016年3月31日、2016年6月28日、2016年9月28日向中信成都分行代偿20,564,722.89元。2016年12月5日，金控公司分别向亚君贸易公司、反担保人许某1、杨某、许某2、高某、亚君房地产公司邮寄了《催收通知书》，亚君贸易公司及反担保人均未履行合同约定的还款义务。同日，四川省成都市国力公证处根据金控公司的申请，于2017年2月4日出具（2017）川国公证执字第27号执行证书，载明：金控公司可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的：1、代偿费用：本金19,000,000.00元,利息及罚息1,564,722.89元，共计20,564,722.89;2、利息：以代偿费用为基数，自代偿之日起按银行同期贷款基准利率的四倍计至结清之日止；3、违约金为金控公司向中银成都分行提供担保总额的20%（利息与违约金之和不超过代偿费用的24%年利率）；4、亚君贸易公司拖欠金控公司《委托保证合同》项下担保费608,000.00元;5、实现债权的其他费用，包括但不限于诉讼费、公告费、保全费、律师费、公证费（6,000.00元）、邮寄送达费、资料费、执行费、评估费、抵押物保管费、拍卖费等；6、因债务人违约给金控公司造成的损失和其他所有应付费用。 2018年1月3日，金控公司依据已生效的（2017）川国公证执字第27号执行证书向本院申请强制执行，本院受理后，于2018年1月4日作出（2018）川0781执56号执行裁定，一、冻结、扣划被执行人许某1、杨某、许某2、高某的银行存款26,065,568.49元或查封、扣押其同等价值的财产，或扣留、提取其同等价值的收益。二、案件执行费93,466.00元一并从被执行人许某1、杨某、许某2、高某处执行。于2018年5月8日查封了被执行人许某1、杨某所有的位于江油市城区、被执行人许某2所有的位于江油市城区房屋。执行通知书和执行裁定书送达被执行人后，被执行人未履行。本院于2018年5月17日作出（2018）川0781执56号之一执行裁定书，裁定拍卖（2018）川0781执56号执行裁定中查封的17套房屋。 执行过程中，郎仕贵于2019年7月24日向本院提出执行异议，本院于2019年8月6日作出（2019）川0781执异66号执行裁定，驳回了郎仕贵的执行异议。2019年8月22日，郎仕贵遂向本院提起案外人执行异议之诉。 原告为证明其主张，提供了其与杨某、许某2于2012年5月20日签订的门面租赁合同、2017年-2022年租赁费收据、江油市中坝镇贵源茶楼营业执照及2019年交纳水电气费的部分票据。用以证明案涉16个门面均系原告租赁，自己实际使用了部分门面，其余部分门面转租他人使用。经被告金控公司质证，其不认可租赁合同、缴纳租金的收据的真实性。 另查明：原告郎仕贵于2015年1月1日注册成立“江油市中坝镇贵源茶楼”并办理营业执照，经营场所位于江油市，被告金控公司认可原告现在实际租赁使用江油市中坝镇城区解放路北段江城苑3期3栋1楼五个门面，但不认可原告主张的使用时间。 本院于2017年11月15日作出（2017)川0781破4号民事裁定书，裁定受理钟某对亚君房地产公司的破产清算申请；2017年12月4日作出（2017)川0781破4号民事裁定书之一，裁定准许债务人亚君房地产公司破产重整。金控公司已就该笔债务向亚君房地产公司破产管理人进行了债权申报，申报金额为29,139,276.90元，确认金额为27,382,872.59元。 上述事实有原、被告身份信息、（2019）川0781执56号、56号之一、56号之二执行裁定书、（2019）川0781执异66号执行裁定书、江油市中坝镇贵源茶楼营业执照、绵阳市国家税务局通用机打发票、绵阳市佳其物业服务有限公司电费收据、亚君房地产公司破产重整第二次债权人会议资料、（2017）川国公证执字第27号执行证书、承诺函、门面租赁合同、声明书、他项权证书、民事调解书、原告及被告的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告所主张的涉案房屋租赁关系是否形成金控公司设立抵押权之前。原告提交其于2012年5月20日与被告许某1、杨某、许某2签订的租赁合同、2017年被告许某1、杨某、许某2收取原告租金的收据、2019年缴纳水、电费的凭据，用以证明原告与被告许某1、杨某、许某2在2012年5月20日形成租赁合同关系，早于金控公司享有的抵押权之前。对此，被告方提交了被告许某1、杨某、许某2及部分租赁户于2014年11月25日向金控公司出具的承诺予以反驳，本院认为，原告提交的租赁合同上载明的签订时间为2012年5月20日，庭审中，原告与被告许某1、杨某、许某2虽认可2012年至2017年的租金由原告以现金方式支付，但双方仅有陈述，未提交其他证据予以印证，不能证明原告从2012年5月20日起履行了支付租金义务，占有、使用涉案房屋。且该证据与被告许某1、杨某、许某2及部分租赁户于2014年11月25日向金控公司出具的承诺函上所表明的涉案房屋的租赁状况矛盾。原告所提交2017年的收款收据及2019年缴纳水、电费的凭据，该证据仅能证明2017年之后的租赁关系，不能证明原告从2012年5月20日起就实际占有、使用案涉房屋。原告称其与原告签订租赁合同之后，将部分房屋转租他人，因其他人只认房屋所有权人，所以与被告许某1、杨某、许某2签订租赁合同，原告对此主张并未提交有效证据予以印证，对此主张，本院不予采纳。 因原告提交的证据不能证明其从2012年5月20日起就实际履行租赁合同，实际占有、使用案涉房屋，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，原告所主张的租赁关系不能对抗金控公司的抵押权，更不足以阻却执行。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告郎仕贵的诉讼请求。 本案收取案件受理费22,479.00元，由原告郎仕贵负担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长 陈 德 琼 人民陪审员 魏  璋 人民陪审员 尚 福 廷 二〇一九年十一月一日 法官 助理 周  雪 书 记 员 徐馨佩筝 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。” 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条“人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。” 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。” 第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”