吉林省长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0191民初2556号 原告：长春鸿嘉房地产开发有限公司，住所地经开区长吉公路南线2.5公里处。 法定代表人：洪斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯伟，北京盈科（长春）律师事务所律师。 被告：李建明，男，汉族，1987年8月2日出生，住甘肃省酒泉市肃州区。 原告长春鸿嘉房地产开发有限公司（以下简称鸿嘉公司）与被告李建明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿嘉公司的委托诉讼代理人冯伟、被告李建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿嘉公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2010年2月23日签订的备案编号为0000000000422887的《商品房买卖合同》，李建明向鸿嘉公司承担24283.3元违约金。2.判令李建明承担鸿嘉公司已代为支付的银行借款本息，罚息等各项费用合计224675.25元。3.本案诉讼费、公告费、保全费等一切费用由李建明承担。庭审中鸿嘉公司明确第二项诉讼请求224675.25元，包含偿还贷款本金169411.61元、罚息50995.64元、案件受理费3688元、公告费560元。事实和理由：2010年2月23日，李建明与鸿嘉公司签订《商品房买卖合同》，李建明购买鸿嘉公司开发的位于长春市经济技术开发区长吉公路南线2.5公里处中意之尊小区11栋2单元1105室房屋一套。2010年3月5日，李建明与中国银行股份有限公司长春东盛支行（以下简称中国银行）签订《个人一手住房贷款合同》，按揭贷款19万元，鸿嘉公司承担保证责任，由于李建明未按贷款合同履行还贷义务，中国银行于2018年1月9日，将李建明与鸿嘉公司列为共同被告向法院提起诉讼，长春市二道区法院2018年6月25日作出（2018）吉0105民初130号民事判决书，判决鸿嘉公司承担连带保证责任，鸿嘉公司于2018年11月29日履行判决，向中国银行支付了224675.25元贷款本金、利息、罚息、诉讼费、公告费等判决内容。依据双方《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条约定“合同中如买受人采用银行按揭贷款方式支付房款，并由出卖人提供连带责任保证，买受人对银行的违约视同为对本合同的违约，如买受人或因买受人原因导致买受人对银行构成违约，出卖人有权解除本合同，并将合同标的物另行出售，同时按本合同总房款的10%向买受人收取违约金，出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用以及出卖人应收取的本合同总金额10%的违约金”，根据《中华人民共和国合同法》规定，请求贵院判决解除合同，并由李建明承担合同总房款的10%的违约金，同时请求判决鸿嘉公司向李建明追偿承担的保证责任224675.25元。 李建明辩称，我想保住房子，不希望解除合同，可以付比银行稍微高点的利息，分期支付。 本院经审理认定事实如下：2010年2月23日，李建明与鸿嘉公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0000000000422887），约定，李建明购买鸿嘉公司开发的位于长春市经济技术开发区长吉公路南线2.5公里处中意之尊小区11栋2单元1105室房屋，房屋建筑面积55.79平方米，单价4352.63元/平方米，总房款242833元，付款方式为2010年2月23日已付首付房款52833元，余款19万元办理银行按揭。合同附件四、合同补充协议第一条约定“合同中如买受人采用银行按揭贷款方式支付房款，并由出卖人提供连带责任保证，买受人对银行的违约视同为对本合同的违约，如买受人或因买受人原因导致买受人对银行构成违约，出卖人有权解除本合同，并将合同标的物另行出售，同时按本合同总房款的10%向买受人收取违约金，出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用以及出卖人应收取的本合同总金额10%的违约金”。签订合同当日，李建明向鸿嘉公司支付首付款52833元，鸿嘉公司为其出具收据。 2010年3月5日，李建明、鸿嘉公司与中国银行签订《个人一手住房贷款合同》，约定李建明向中国银行贷款19万元，期限20年，用于购买案涉房屋。鸿嘉公司作为保证人为李建明贷款提供连带保证责任。2010年3月26日，中国银行将贷款19万元划入李建明指定的鸿嘉公司银行账户。 另查明，贷款合同签定后李建明未按期履行还款义务，故中国银行于2018年1月9日诉至法院，要求李建明承担还款义务、鸿嘉公司承担连带给付责任。2018年6月15日，二道区人民法院作出（2018）吉0105民初130号民事判决书，判决李建明偿还中国银行贷款本金169411.61元，并承担利息及罚息（合同履行中发生的利息、罚息按贷款合同的约定计算至2018年6月15日；自2018年6月16日起至实际给付之日的利息，应按中国人民银行同期同类贷款利率水平上加收50%计息）；鸿嘉公司承担连带赔偿责任；诉讼费3688元由李建明和鸿基公司负担。判决生效后，鸿嘉公司于2018年11月28、29日分三笔向中国银行账户转账合计224095.25元（其中包含贷款本金169411.61、利息及罚息50995.64元、诉讼费3688元），履行了连带清偿责任。中国银行于2018年11月30日出具《贷款还款（已结清）凭证》，注明李建明贷款账号×××，贷款已全部结清。 再查明，案涉房屋现已交付给李建明使用。 本院认为，李建明与鸿嘉公司签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。李建明获得购房贷款后，未按期清偿贷款的行为构成根本违约。依据合同附件四第一条约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，案涉合同约定的解除条件已经成就，鸿嘉公司享有合同解除权，故其要求解除案涉合同的主张本院予以支持。 关于违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”李建明违约行为属实，应按照合同约定支付违约金。合同约定违约金为总房款的10%，即24283.3元。李建明并未就违约金数额过高请求本院予以酌减，依据意思自治原则，本院不就违约金数额进行调整，故李建明应支付鸿嘉公司违约金24283.3元。 关于鸿嘉公司代付的贷款本金、罚息等各项费用问题，鸿嘉公司在承担保证责任后，依据合同附件四约定及《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，有权向李建明进行追偿。鸿嘉公司主张追偿数额为224675.25元，按照鸿嘉公司提供的记账凭证此款包含：贷款本金169411.61元、罚息50995.64元、案件受理费3688元、公告费560元、手续费20元。虽然此凭证为鸿嘉公司单方制作，且根据现有证据无法证实其代缴的公告费560元和手续费20元，但庭审中李建明对鸿嘉公司记账凭证表示认可，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”本院对鸿嘉公司已代付224675.25元予以确认。因合同附件四约定了出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除上述代付金额，故李建明应支付鸿嘉公司的代付金额，应扣除其已交的首付款52833元，即李建明应支付鸿嘉公司代付的银行贷款本息、罚金，公告费等171842.25元（224675.25元-52833元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，判决如下： 一、解除原告长春鸿嘉房地产开发有限公司与被告李建明于2010年2月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为0000000000422887）； 二、被告李建明于本判决生效后立即支付原告长春鸿嘉房地产开发有限公司违约金24283.3元； 三、被告李建明于本判决生效后立即支付原告长春鸿嘉房地产开发有限公司代为支付的银行贷款本金及罚息、案件受理费、公告费、手续费合计171842.25元（已扣除房屋首付款52833元）； 四、驳回原告长春鸿嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5034元（原告已预交），减半收取计2517元，由原告长春鸿嘉房地产开发有限公司负担534元，由被告李建明负担1983元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员 王 瑜 二〇一九年十一月二十一日 书记员 姜鑫鑫