四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初2897号 原告：刘学康，男，1971年8月26日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 原告：夏春桃，女，1969年1月14日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 二原告委托诉讼代理人：张朝生，四川展新律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：刘炜，四川展新律师事务所律师。 被告：仁寿宇曦置业有限公司。住所地：仁寿县文林镇仁寿大道延伸线政务中心旁。统一社会信用代码：91511421071418287H。 法定代表人：田和川，总经理。 委托诉讼代理人：李艳，四川观今律师事务所律师。 原告刘学康、夏春桃与被告仁寿宇曦置业有限公司（以下简称宇曦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告刘学康及刘学康、夏春桃的委托诉讼代理人张朝生，被告宇曦公司的委托诉讼代理人李艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘学康、夏春桃向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付仁寿县“中央国际广场”2栋A单元4层43号房屋（庭审中变更为判令被告立即向原告交付仁寿县“中央国际广场”2栋A单元4层42号、43号房屋）；2.判令被告支付逾期交房的违约金7134.60元（自2015年12月28日至2017年1月20日止），并按总房款24%年息支付处罚金（自2017年1月20日至实际支付之日止）；3.判令被告按照原告已付购房款总额开具发票；4.判令被告立即为原告办理仁寿县“中央国际广场”2栋A单元4层43号房屋的权属证明及产权证（庭审中变更为被告立即为原告办理仁寿县“中央国际广场”2栋A单元4层42号、43号房屋的权属证明及产权证）；5.判令被告支付逾期办理权属证明及产权证的违约金（自2017年6月30日起，按同期银行存款利息计算至实际办理之日止）；6.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月23日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定被告将仁寿县“中央国际广场”2栋A单元4层42号、43号房屋售予原告，房屋建筑面积均为22.59平方米，总价合计475648.00元，2015年12月28日交房。合同签订后，原告向被告交付了房款，但被告未开具相应的发票。截止目前未向原告交付房屋。2016年8月10日被告对延期交房进行公示，并承诺支付违约金。《商品房买卖合同》还约定被告于2017年6月30日前办理房屋权属证，但被告迟迟未办理。根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，被告应按房屋总价支付逾期办证违约金。鉴于上述理由，原告为维护合法权益，特具状起诉，望判如所请。 被告宇曦公司辩称，1.宇曦公司逾期交付房屋是事实，“中央国际广场”项目尚未验收完毕，没有办理产权证也是事实；2.原告已经将门市委托给四川大略商业经营管理有限公司（以下简称大略公司）经营管理并收取相应租金，宇曦公司迟延交房没有给原告造成损失；3.关于违约金，原告要求过高，请求法院依法调整。 原告为证明其主张，向本院提交了以下几组证据： 一、二原告的身份证复印件及被告企业信用信息复印件。拟证明诉讼主体资格； 二、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同摘要复印件。拟证明原、被告之间的房屋买卖合同关系成立及原告的购房位置、面积、金额等； 三、收据复印件。拟证明被告收到原告购房款，但没有开具相应的发票； 四、关于中央国际广场业主延期交房的公示复印件。拟证明被告违约交付房屋的事实及违约金的计算方式； 五、案涉房产项目照片资料。拟证明案涉房产项目部分商铺已经具备交付条件并被使用。 被告宇曦公司为证明其辩称，向本院提交了以下几组证据： 一、被告宇曦公司的身份信息。拟证明诉讼主体资格； 二、委托经营管理合同复印件。拟证明原告将购买的商铺委托给大略公司经营管理并收取租金； 被告宇曦公司对原告证据的质证意见是：对第一组、第二组、第三组证据无异议；对第四组证据真实性无异议，合法性、关联性有异议，违约金远远高于原告的实际损失；对第五组证据只能反映房屋的外观现状，但因工程验收未完成，还未交付。 原告对被告宇曦公司证据的质证意见是：对两组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，大略公司给付了前期的租金，原告后期没有收到相应的租金。 本院经审理认定事实如下：2014年3月23日，原告刘学康、夏春桃（买受人）与被告宇曦公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》（合同签约备案号分别为41524、41525）约定，二原告购买被告开发的位于仁寿县文林镇中央商务大道与仁寿大道交叉口“中央国际广场”2栋A单元4层42号、43号房屋，房屋建筑面积均为22.59平方米，价款均为237824.00元，付款方式为一次性付款。合同还约定，出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按购房合同总价的千分之三向买受人支付违约金；出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人自逾期之日起，每日向买受人支付银行同期存款利率作为逾期办证的违约金。 双方在签订《商品房买卖合同》前，二原告于2014年2月9日向宇曦公司支付房款共计435648.00元，另支付定金40000.00元，共计支付475648.00元。2014年3月23日，二原告与大略公司签订两份《委托经营管理合同》，将所购的商铺委托给大略公司经营管理，期限为十年。至原告提起诉讼时止，大略公司已经支付原告2014年4月至2016年12月的租金。因被告未按约向原告交付案涉房屋，2016年8月10日，被告宇曦公司发出《关于中央国际广场项目延期交房的公示》，公示内容为：1.延期交房的时间为2017年1月20日；2.逾期交房违约金的处理：对现有购房业主按下列方式和办法结算。2015年12月28日-2016年3月28日按购房总额的千分之三计算；2016年3月28日-2016年8月8日按千分之六计算；2016年8月8日-2017年1月20日按千分之六计算。上述违约金在交房时一并结算；3.如若在上述约定的交房期限内我公司未能交房，则承担逾期交房处罚金：每逾期2个月支付购房业主购房总额的百分之四的处罚金并以此递增。后延期交房时间逾期，被告宇曦公司仍未向原告交付房屋及办理不动产权属登记，为此，原告向本院提起诉讼。 本院认为，二原告与被告宇曦公司于2014年3月23日签订的两份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的规定，依法成立，合法有效，双方当事人均应依照合同的约定履行合同义务。原告履行了支付全部购房款的义务，被告应履行交付房屋并办理产权登记的合同义务。由于被告宇曦公司至今未履行房屋交付义务，在履行合同的过程中存在违约行为，应当承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金及处罚金的问题，二原告在与被告宇曦公司签订案涉房屋买卖合同的同时，又与案外人大略公司签订了两份《委托经营管理合同》，将购买的商铺委托给大略公司经营管理十年，由大略公司向原告按季支付租金。因大略公司欠付租金，二原告为此向本院提起诉讼，本院在（2019）川1421民初3432号民事判决书中判决大略公司向二原告支付租金及违约金，本案被告宇曦公司承担连带支付责任。本案中，被告宇曦公司逾期交付商铺，主要是给二原告造成了租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金的规定，违约金兼具补偿性和惩罚性功能，体现了当约定违约金过分高于或者低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。二原告的租金已经本院判决由大略公司支付，并由本案被告宇曦公司承担连带支付责任，其损失已经得到弥补，为此，二原告请求判令被告宇曦公司承担逾期交房违约金及处罚金的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期办证违约金问题，原、被告双方在《商品房买卖合同》第十九条中约定了初始登记及转移登记两种违约责任，因初始登记并不涉及二原告的利益，其请求判令被告宇曦公司承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持；但被告宇曦公司未按照合同约定在2015年12月28日前履行交房义务，也未能在约定的商品房交付之日起720日内履行办理产权登记的合同义务，现二原告请求自逾期之日起按照银行同期存款利率支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，被告宇曦公司在收取购房款后，应当履行向原告开具购房款发票的义务，故原告请求判令被告宇曦公司开具发票的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条的规定，判决如下： 一、被告仁寿宇曦置业有限公司在本判决生效后三十日内向原告刘学康、夏春桃交付位于仁寿县文林镇中央商务大道与仁寿大道交叉口“中央国际广场”2栋A单元4层42号、43号房屋； 二、被告仁寿宇曦置业有限公司在本判决生效后九十日内为原告刘学康、夏春桃办理位于仁寿县文林镇中央商务大道与仁寿大道交叉口“中央国际广场”2栋A单元4层42号、43号房屋的不动产登记证书； 三、被告仁寿宇曦置业有限公司在本判决生效后十日内向原告刘学康、夏春桃开具购房款发票； 四、被告仁寿宇曦置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告刘学康、夏春桃逾期办理不动产登记证书的违约金，违约金以购房总金额475648.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期存款利率自2017年12月19日起计算至办理不动产登记证书之日止； 五、驳回原告刘学康、夏春桃的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2487.00元，由被告仁寿宇曦置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  陈淑英 二〇一九年十一月二十六日 书记员  杨泓熙