新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3816号上诉人（原审被告）：刘某，男，1984年11月21日出生，汉族，新疆维吾尔自治区第一监狱干警，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市开发区。被上诉人（原审原告）：王某，女，1992年8月17日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区奎屯市。委托诉讼代理人：李娜，新疆仕诚律师事务所律师。原审被告：乌鲁木齐经济技术开发区博邦房产科技园路店，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区。经营者：程琳，该公司总经理。上诉人刘某因与被上诉人王某、原审被告乌鲁木齐经济技术开发区博邦房产科技园路店（以下简称博邦房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初4694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘某上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判驳回王某要求我退还20,000元定金的诉讼请求。事实和理由：一、我认为一审法院判决认定事实错误。根据双方签订的《房地产买卖居间协议》约定，2018年2月4日至2018年3月31日为合同履行期限,在此期间，我多次催促博邦房产联系王某以促成合同的履行，但直到2018年3月31日晚，王某以各种理由拒绝履行合同，因此，王某在本案合同履行过程中存在违约行为。另外，双方当事人在签订《房地产买卖居间协议》的同时,还签订了《补充协议》，协议中明确约定了王某必须在2018年3月31日前，付清房款共计430,000元整，但王某一直未履行合同才导致本案房屋买卖合同难以履行。即便《房地产买卖居间协议》存在漏洞,约定在王某交付房屋首付款的同时，应由我对涉案房屋进行解押。这一“同时”没有规定确切期限，也应按照约定俗成的交易习惯，先由王某交付房屋首付款，然后我用首付款进行房屋解押。由此可见，王某在本案中存在违约行为。二、我认为一审判决对双方责任划分有失公正。本案《房地产买卖居间协议》签订时,王某向我支付了20,000元定金，但其中10,000元由博邦房产保管。现因王某不履行合同而由我全额退还20,000元定金，却未提及博邦房产的10,000元定金如何处理，有失公正。综上，恳请二审法院撤销一审判决，驳回王某的诉讼请求。王某辩称，不同意刘某的上诉请求以及依据的事实及理由，刘某向博邦房产给付定金由其代为保管是居间合同关系中需要解决的问题，与我无关。另，刘某未向法庭提交证据证明我有违约行为，而《房地产买卖居间协议》中又约定了解押和付款是同时履行的，在刘某未履行的情况下，我有权拒绝履行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。王某向一审法院起诉请求：1.判令解除王某、刘某在《房地产买卖居间协议》中产生的房屋买卖关系；2.判令刘某双倍返还王某定金40,000元。一审法院认定事实：2018年2月4日，刘某与王某签订《房地产买卖居间协议》约定，刘某将其位于乌鲁木齐高新技术产业开发区出售于王某，房款430000元，王某于2018年3月31日前支付首付款230000元，同时刘某将案涉房产从抵押权人处办理解押。王某违约，定金不予退还；刘某违约，定金应双倍返还。当日，刘某收取王某定金20000元，其中10000交由中介保管。上述首付款，王某未支付。2018年5月27日，刘某将案涉房产出售于案外人。一审法院认为，案涉合同约定，双方同时履行支付首付款、办理解押的义务。即便双方达成合意延后履行期限，现王某、刘某未履行上述义务，并均提出同时履行的抗辩，在一方未对待给付之前，对方履行义务期限纵届清偿期而未履行，亦不负迟延履行的违约责任。据此，王某、刘某均不应按照案涉合同的定金条款承担违约责任，案涉合同对上述情形下定金如何处理未进行约定，属于合同漏洞，依照合同漏洞的填补规则，根据公平和诚实信用原则，兼顾双方合同已经解除的情况，将上述漏洞补充为，刘某应退还收取王某的定金20000元。博邦房产经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩。关于案涉合同尚未解除刘某就将房屋另售他人是否应承担双倍返还定金的违约责任问题。前已述及，王某未对待给付的情况下，主张刘某未按合同约定履行义务，刘某提出先履行抗辩，其履行义务期限纵届清偿期而未履行，亦不承担违约责任。据此，王某欲使刘某承担违约责任，必须先提供自己的履行。即便王某主张刘某将房屋另售他人构成违约应双倍返还定金，亦不予支持。判决如下：一、解除王某与刘某在《房地产买卖居间协议》中产生的房屋买卖关系；二、刘某在本判决生效之日起十日内退还王某定金20000元。本案二审期间，当事人围绕争议焦点依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。二审庭审中，刘某向法庭申请证人马某出庭作证，证明在本案房屋买卖交易过程中，王某拒绝履行合同，系违约方的事实。王某对证人马某的证言发表质证意见认为，真实性不认可，且该证人也并非促成双方房屋买卖交易的业务员，对其证人证言不予认可。本院经审查认为，根据证人马某的证言，其并非跟进涉案房屋交易的业务员，且王某对其身份不予认可，故对其证明交易过程的事实，本院不予确认。对证人马某的证人证言，本院不予采纳。本院对一审查明的事实及所依据的证据予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：刘某是否应向王某退还定金20,000元。对此，本院认为，刘某与王某签订的《房地产买卖居间协议》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应受其约束，按照合同约定全面履行各自的义务。双方签订的《房地产买卖居间协议》第三条B项约定：“待甲（刘某）、乙（王某）双方签订本协议后到2018年3月31日前支付给甲方第一期房价款计人民币230,000元整，加已付定金20,000元整如此构成第一期房价款共计250,000元整；同时甲方从抵押权人处办理解押手续、注销抵押申请书，待甲方从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证原件当日，丙方（博邦房产）协助甲方或甲方自行办理抵押注销手续，待甲方的抵押注销完毕伍个工作日内，甲、乙方应支付给甲方第二期房价款计人民币180,000元整。”根据双方当事人的上述合同约定，王某交付第一期房款和刘某办理解押手续应当同时履行，并未约定履行的先后顺序。双方当事人虽于同日签订了《补充协议》对王某支付款项的数额及其他事项进行了补充约定，但并未对刘某办理解押手续的时间或先后顺序的约定进行补充，因此，刘某仍应按照《房地产买卖居间协议》来履行其应当承担的合同义务，即：在王某向刘某给付房款的时候，刘某应同时办理房屋解押手续。但通过庭审查明的事实，王某至2018年3月31日并未向刘某付清约定的房款，刘某也并未办理房屋解押手续。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应履行要求。”依据上述法律规定，就本案来说，王某与刘某因涉案《房地产买卖居间协议》互负给付房款和办理解押手续的债务，但该协议中并未约定履行的先后顺序，至双方互负的债务均已届清偿期时，王某以刘某没有履行办理解押手续为由拒绝向刘某交付房款，符合上述法律规定，并不构成违约。刘某认为双方约定由王某先给付房款，刘某再用该房款办理房屋解押手续的上诉意见，因无充足证据予以证实，本院不予采纳。本案一审庭审中，王某提出解除其与刘某之间房屋买卖合同关系的诉讼请求，刘某也同意解除，故王某与刘某之间的房屋买卖合同关系于双方在一审庭审中均同意解除时即2019年7月8日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，王某、刘某的房屋买卖合同关系解除后，因二人在本案中均无违约行为，一审法院认定刘某向王某返还已给付的定金20,000元并无不妥，本院对此予以维持。关于刘某认为王某向其给付的20,000元定金中，有10,000元系由博邦房产保管，因此，不应由其向王某退还全部20,000元定金的上诉意见，本院认为，《房地产买卖居间协议》第三条3.2A中约定：“乙方（王某）应在甲（刘某）、乙双方签订本协议后当日内支付定金至人民币20,000元整，由甲方签收后交由丙方（博邦房产）暂为保管。（甲方同意：该笔定金计人民币10,000元整由丙方暂为保管作为交房尾款，丙方出具定金保管书给甲方。）”依据上述合同约定，王某向刘某支付定金后，由刘某签收，再由刘某同意将部分定金交由博邦房产保管作为交房尾款。且刘某向王某出具了收到购房定金20,000元的收款收据，因此，对于王某来说，该20,000元购房定金应视为由刘某收取，而刘某将定金交由博邦房产保管以及博邦房产收取其佣金的行为，均系刘某与博邦房产之间的合同关系，与王某无关。故一审法院判令刘某向王某返还定金20,000元无误，本院予以维持。综上所述，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元（刘某已预交），由刘某负担。本判决为终审判决。审判长  卫杨审判员  庞艳审判员  焦玉二〇一九年十一月二十一日书记员  刘杨