江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终3868号上诉人（原审被告）：翁建国，男，1954年11月29日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：邹宏，江苏楚乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐建静，女，1961年5月6日生，汉族，户籍在江苏省无锡市新吴区，现住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：祁琦，江苏金渠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翁苏强，男，1959年10月6日生，汉族，户籍在江苏省无锡市新吴区，现住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：瞿建洋，江苏金汇人律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱琳，江苏金汇人律师事务所律师。上诉人翁建国因与被上诉人徐建静、翁苏强房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初1240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。翁建国上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审判决在确认“就借名安置，翁苏强并未与翁建国达成一致”的前提下，对翁苏强主张的“借名安置”的不法行为作出肯定性司法评价，漠视翁建国对其姓名依法享有不被他人冒用之法定权利。2、翁建国主张案涉房产受赠取得，系基于一审认定的被拆迁房屋在2004年11月29日丈量登记时载明房屋总面积362.19平方米并注明“362.19-10.19划给翁建国=352”的事实，赠与行为作为单方意思表示无需事先获得受赠人的同意，翁建国通过申领案涉房屋产权证的实际行为做出了接受赠与的意思表示，双方即形成赠与合意。3、（2018）苏0214民初3937号一案认定翁苏强与徐建静签订的购房协议有效，依据的是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，该条款的前提是出卖人无权处分，说明法院已认定翁苏强签订购房协议的行为系无权处分行为，至今翁苏强仍没有获得产权人翁建国的授权，故购房协议实际无法继续履行，法院应当向徐建静作出释明是否变更诉请，如其坚持不变更应当驳回其诉请，一审判决继续履行合同完全是错误的。4、翁苏强与徐建静签订的购房协议对翁建国不具有约束力，翁建国没有协助办理过户手续的合同义务或法定义务。程序上，翁建国由于并非合同相对方，故不是本案适格被告。被上诉人徐建静二审辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。被上诉人翁苏强二审辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。徐建静向一审法院起诉请求：判令翁苏强继续履行购房协议，协助将座落于硕放街道南星苑553号某室房屋过户登记至徐建静名下。事实和理由：2006年12月1日，徐建静与翁苏强签订购房协议1份，约定翁苏强将其所有的南星苑553号某室房屋出售给徐建静。该协议签订后，徐建静已入住案涉房屋至今。诉讼中，徐建静追加翁建国为本案共同被告，并认为案涉房屋虽登记在翁建国名下，但案涉房屋系翁苏强老宅拆迁安置所得，故案涉房屋实际归翁苏强所有，翁建国不享有拆迁利益，故翁建国应与翁苏强共同协助办理案涉房屋过户登记手续。翁苏强一审辩称：其认可案涉购房协议的效力，亦始终积极履行，也同意配合办理过户；案涉房屋系翁苏强借用翁建国的名义拆迁安置，翁苏强系实际产权人，翁建国系名义产权人，故需翁建国协助办理过户登记手续。翁建国一审辩称：1、其并非案涉购房协议的合同当事人，徐建静与翁苏强签订的购房协议对翁建国无约束力，翁建国并非本案适格被告；2、翁建国作为案涉房屋登记公示的产权人，从未自行或委托他人向徐建静作出出售房屋的意思表示，也不同意按案涉购房协议约定的条件将案涉房屋出售给徐建静；3、翁苏强对案涉房屋的处分为无权处分，其与徐建静签订的购房协议虽为有效，但因产权人翁建国不同意出售，故案涉购房协议属履行不能，徐建静与翁苏强签订的购房协议应予解除，徐建静要求继续履行的诉请不应得到支持。4、徐建静在购买案涉房屋时应尽到起码的注意义务，应当审核房屋的权利人，徐建静因其明显过错导致其购房行为不受法律保护。翁建国请求驳回徐建静对其诉讼请求。一审法院认定事实如下：一、案涉房屋拆迁安置及产权登记过程座落于硕放街道薛典村翁更上29号的11间房屋系翁文仙（翁苏强父亲）于1991年前建造，1999年9月1日薛典村委及硕放街道房管所对翁文仙使用宅基地情况进行查核登记。2004年11月，翁更上29号房屋进行拆迁安置前丈量登记。同月29日的民房拆迁丈量调查基础表载明翁更上29号房屋总面积为362.19平方米，并注明“362.19-10.19划给翁建国=352”，翁苏强对该份丈量调查基础表确认无异议并签字。2006年12月16日，翁苏强与大墙门村委及街道拆迁领导小组分别签订搬迁房协议书、安置房协议书，约定：翁苏强翁更上29号352平方米的老房，拆迁补偿款为124034.22元；安置房座落为：（南星苑）13幢某号某室、17幢某号某室、4幢某号某室，安置房价值165747.7元，差额为-41713.48元。2006年12月20日，翁苏强缴纳该笔拆迁补差款41713.48元。2006年12月16日，翁苏强以翁建国的名义与大墙门村委、街道拆迁领导小组签订搬迁房协议书、安置房协议书，约定：10.19平方米老房拆迁补偿额为4169.85元，安置房座落为（南星苑）34幢553号501室，91.46平方米，安置房价值92776.8元，差额为-88606.95元。2006年12月11日，翁苏强缴纳该笔拆迁补差款88606.95元。2018年1月25日，翁建国就南星苑553号某室办理产权登记，权利人为翁建国。二、案涉房屋购房协议签订过程2006年12月1日，翁苏强作为甲方与徐建静作为乙方签订购房协议1份，约定：翁苏强将南星苑553号某室（面积90㎡）作价140000元出售给徐建静；因翁苏强尚未办理房产证，徐建静一次性付款125000元、余款15000元待翁苏强将房产证交于徐建静时付清，自协议签订之日起房产产权归徐建静所有。协议签订后，翁苏强即将案涉房屋交付徐建静居住使用至今，徐建静已向翁苏强支付购房款125000元。三、（2018）苏0214民初3937号一案审理过程2018年7月12日，翁建国诉至法院，案号为（2018）苏0214民初3937号。翁建国要求判令：1、确认翁苏强与徐建静于2006年12月1日签订的关于南星苑553号501室房屋的购房协议无效；2、判令徐建静于判决生效之日起1个月内搬出南星苑553号501室，并将案涉房屋返还给翁建国。该案审理中，翁建国向法庭明确其未参与拆迁安置过程，不知道拆迁安置事宜，就拆迁安置也未缴纳过费用。翁苏强主张其系案涉拆迁安置房的实际权利人，其系借用翁建国的名义安置获得案涉房屋，翁建国对案涉房屋不享有任何拆迁利益和房产份额。翁苏强提供以下证据佐证其主张：证据1、2018年7月24日硕放街道大墙门村委（原薛典村委）出具的证据，载明：兹有村民翁苏强（薛典村翁更上29号）因137号文件所限，在当时特定条件下，以翁建国名义购得南星苑553号某室（91.46平方米），此房系为杨国栋、翁贤一手经办，以补偿翁苏强拆迁面积赔偿款项不足，特批翁苏强本人低价购买以上房产一套，由本人交清所购房款，此房与翁建国无任何权益纠纷；另翁建国在硕放薛典村翁更上无任何房产。证据2、2018年7月24日由大墙门村委及12名村民联名出具的证明，载明：薛典村翁更上某号，在2005年拆迁测量建筑面积时，翁苏强堂兄翁建国并无老房子（祖屋）。证据3、由华丙石、吴介卫、翁文仙（翁苏强父亲）等人出具的证明，载明：周芹嫒与翁文俊（翁建国父亲）离婚后，所居老房子壹间，因翁文仙部队复员后造房子需要地基，用壹百元买下，时间大约在1963年8-9月份左右。翁建国质证认为：证据1，对其内容不予认可，翁苏强按7人仅应安置210平方米，而翁苏强实际安置的3套房面积计270平方，即使根据后来的363号文件，翁苏强最多只能安置270平方米，所以不存在特批翁苏强购买案涉房屋；即使系特批购房，所有的安置手续均应以翁苏强名义办理，之所以以翁建国名义办理拆迁安置手续系翁建国有资格获得该房屋。证据2，对其内容不予认可，有无祖产不影响翁建国取得拆迁安置房，翁建国不清楚其拆迁时是否有老祖屋。证据3，对内容不予认可，主张其父亲翁文俊并未将老地基出售给翁文仙。徐建静质证认为，真实性无异议，由法院依法审查认定相关事实。翁建国主张，其系根据《中华人民共和国合同法》第五十一条有关无权处分的规定，主张翁苏强对案涉房屋系无权处分，且未经权利人翁建国追认，故翁苏强与徐建静就案涉房屋签订的购房协议无效。翁建国、徐建静主张，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，即使翁苏强对案涉房屋系无权处分，并不影响其与徐建静就案涉房屋签订的购房协议的效力。法院经审理认为，案涉房屋南星苑553号某室系拆迁安置所得，翁建国根据不动产权证登记主张其系案涉房屋的产权人。翁苏强提供证据材料反映案涉房屋拆迁面积的来源、拆迁协议的签订过程、拆迁安置房差价款的缴纳，并提供村委、村民出具的证明等材料反映案涉房屋系从翁苏强拆迁老房面积中划出部分以翁建国的名义进行安置；翁建国在翁更上29号并无留根房，在拆迁老房中亦无房屋面积等。由此可见，翁建国、翁苏强对案涉房屋南星苑553号501室的权利归属存在争议，双方应另行处理。翁苏强将案涉房屋出卖给徐建静并已实际交付房屋，徐建静亦已支付大部分价款并实际居住使用至今。翁苏强与徐建静就案涉房屋签订购房协议，该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效。翁建国要求确认两被告就案涉房屋签订的购房协议无效，无法律依据，应予驳回。徐建静基于其与翁苏强签订的买卖协议取得房产并实际居住使用至今。翁建国基于案涉合同无效要求徐建静迁出案涉房屋，无事实依据，应予驳回。2018年12月7日，法院作出（2018）苏0214民初3937号民事判决，判决驳回翁建国的诉讼请求。后翁建国不服该判决上诉至无锡市中级人民法院。2019年4月30日，无锡市中级人民法院作出（2019）苏02民终1445号民事裁定，裁定准许翁建国撤回上诉。以上事实，由各方当事人陈述及（2018）苏0214民初3937号卷宗材料在卷证实。本案一审中，翁建国主张拆迁时翁苏强将被拆迁房屋中“10.19平方米”登记在翁建国名下系赠与，但其亦明确其与翁苏强就该“赠与”未达成合意，系翁苏强的单方表示。翁苏强明确其并无“赠与”的意思表示，实际系其借用翁建国的名义进行安置。一审法院认为：根据前案查明的南星苑553号某室拆迁安置及产权登记过程可知，案涉房屋系由翁苏强原翁更上某号老宅中“10.19平方”的面积安置转化而来，相对应的搬迁房协议书和安置协议书均由翁苏强以翁建国的名义签订，安置差价款88606.95元亦系由翁苏强缴纳。翁建国从未参与拆迁安置过程亦未缴纳任何费用，其就南星苑553号某室仅办理产权登记。翁苏强根据相关证据主张其为案涉房屋的实际产权人，翁建国根据产权登记情况主张其为案涉房屋权利人。综合翁苏强、翁建国的主张并结合案涉房屋拆迁安置过程，法院认为翁建国主张就翁苏强被拆迁老宅中“10.19平方”其与翁苏强之间存在赠与关系，该主张无事实依据，法院不予采信，翁建国仅为案涉房屋名义产权人。翁苏强主张其与翁建国之间存在借名安置关系、其为案涉房屋实际产权人，该主张与案涉房屋的拆迁面积的来源、拆迁协议的签订过程及拆迁安置房差价款缴纳情况等相一致，翁苏强的该项主张有事实依据，法院予以采信。翁苏强作为案涉房屋的实际产权人与徐建静签订的购房协议合法有效，翁苏强依约应将产权过户登记至徐建静名下；翁建国作为案涉房屋名义产权人应当予以配合。为避免当事人诉累，徐建静作为购房人应一并向翁苏强支付购房款尾款15000元。就借名安置，翁苏强并未与翁建国达成一致，导致各方当事人产生纠纷，本案的诉讼费应由翁苏强承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作出判决：一、翁苏强、翁建国于判决发生法律效力之日起十日内将座落于无锡市新吴区硕放街道南星苑533号501室房屋的产权过户登记至徐建静名下，因过户登记产生的费用由徐建静承担；二、徐建静于判决发生法律效力之日起十日内向翁苏强支付15000元。一审案件受理费减半收取5050元、财产保全费4020元，合计9070元（此款已由徐建静预交），由翁苏强承担（徐建静同意其预交的诉讼费9070元由翁苏强向其直接支付，法院不再退还，由翁苏强于判决发生法律效力之日起十日内支付徐建静）。二审中，双方均未提供新的证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院另查明：在（2018）苏0214民初3937号民事判决书中载明“为查明本案事实，法庭派员至江苏省高淳监狱向原大墙门村书记翁贤进行调查。翁贤查阅翁苏强庭审中提供的民房拆迁丈量调查基础表、安置房协议书、搬迁房协议书、拆迁房差价款缴款收据等资料后，陈述：1、其不认识翁建国，薛典村有个人叫阿强，大名是否为翁苏强不清楚，其对翁苏强一家的拆迁安置过程不清楚；2、上述资料可以反映翁苏强将其房屋丈量面积362.19平方米中划出10.19平方米给翁建国，并以翁建国的名义进行安置，这在当时拆迁过程中是普遍现象，即所谓的以留根房的名义进行拆迁安置；3、关于留根房的归属，应当区分两种情况：一是外面的子女本身就有老房子或在老房子里有面积，这种情况下拆迁安置的留根房应当归外面的子女所有；二是外面的子女在老家根本没有房子或在老房子里没有面积，在家里的子女从自己的房子里划出一块面积以外面的子女的名义进行安置，所有的手续都是在家的子女经办，就是所谓的借他人名义多安置点房子，这种情况下安置的房子应当归家里的子女所有；上述两种情况，在实际拆迁过程中都存在，具体要看双方之间的约定。”二审中，本院要求翁建国明确其对案涉房屋的权利来源是基于翁苏强的赠与还是基于其对被拆迁房屋享有原始的权利。翁建国明确其对被拆迁房屋不享有权利，其系基于翁苏强赠与给其被拆迁房屋10.19平方米而对案涉房屋享有权利。上述事实，有（2018）苏0214民初3937号民事判决书以及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，翁建国上诉认为拆迁丈量调查基础表注明“362.19-10.19划给翁建国=352”的事实即表明翁苏强自愿将被拆迁房屋中10.19平方米赠与给翁建国。翁苏强认为不存在赠与的事实，主张其系借用翁建国的名义以获得更多的安置利益即案涉房屋，为此翁苏强提供了村委出具的证明、村民联名出具的证明等证据，结合原大墙门村书记翁贤的陈述，以及翁苏强实际缴纳了案涉房屋安置差价而翁建国从未参与拆迁安置过程的事实，可以证明上述拆迁丈量调查基础表注明的内容仅仅是为了借用翁建国的名义多安置拆迁利益而填写，翁建国也并无任何其他证据可以证明翁苏强有赠与的意思表示，故本院对翁建国的该上诉主张不予采纳。虽然翁苏强未经翁建国同意借用其名义进行拆迁安置的行为不当，但也不能成为翁建国获得安置利益的合法理由；如翁建国认为翁苏强侵犯其姓名权，应当另行主张。此外，（2018）苏0214民初3937号民事判决并未对翁苏强是否对案涉房屋享有处分权作出认定，而是认为出卖人是否有处分权并不影响买卖合同的效力，并明确“翁建国、翁苏强对案涉房屋南星苑553号501室的权利归属存在争议，双方应另行处理”，故本院对翁建国的相关上诉意见不予采纳。审理本案的前提是要确定翁苏强是否有权处分案涉房屋，也即审理翁建国与翁苏强关于案涉房屋权利归属的争议。根据现有证据，虽案涉房屋登记在翁建国名下，但其并非案涉房屋的真实权利人，翁苏强作为案涉房屋的实际所有人与徐建静签订购房协议属于有权处分行为，故翁苏强应当继续履行购房协议，而翁建国也有义务配合将不属于其所有的房屋过户至徐建静名下。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持；翁建国的上诉意见无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10100元，由上诉人翁建国负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇一九年十一月二十七日书记员  窦 玥