湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12922号上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙爱咖餐饮管理有限公司，住所地长沙高新开发区文轩路**天元涉外景园七彩**。法定代表人：马玲，总经理。委托诉讼代理人：李建东，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李滔，男，1969年2月7日出生，汉族，住长沙市雨花区，系该公司股东。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司，住所地长沙高新开发，住所地长沙高新开发区湖南涉外经济学院外教楼**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：谢忠东。委托诉讼代理人：桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。上诉人长沙爱咖餐饮管理有限公司（以下简称爱咖公司）因与被上诉人湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司（以下简称瑞琪行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。爱咖公司上诉请求：1．请求对判决书判决内容依法改判，支持爱咖公司的一审诉讼请求；2．请求判令本案一、二审诉讼费用，由瑞琪行公司承担。事实和理由：一、一审判决证据认定太过轻率。一审过程中，爱咖公司向法庭提交了大量证据证明，瑞琪行公司未按双方合同约定履行管理、维修、交房义务，一审判决对爱咖公司提交的证据简单表述为不予认定。特别是对爱咖公司提交的证据九，在瑞琪行公司对该证据三性均认可的前提下，一审判决也未予认定。二、一审判决认定事实错误。一审判决认为系爱咖公司未如期缴纳租金，从而认定爱咖公司违约，但即使依据一审认定的《房屋租赁合同》，爱咖公司缴纳租金的时间为次月的10日缴纳上月租金。爱咖公司在2018年9月29日还在发函通知瑞琪行公司要求按原合同履行缴租，瑞琪行公司未做明确答复，导致爱咖公司无法缴租。2018年10月9日，爱咖公司已发函告知瑞琪行公司解除《房屋租赁合同》，根据合同约定，瑞琪行公司需退还爱咖公司房屋押金，爱咖公司不缴纳2018年9、10月租金是采取自力救济行为，不应当认定为违约。三、一审判决内容自相矛盾。一审判决根本脱离了双方合同约定的内容，对房屋押金的性质、退还的条件未做任何分析就驳回了上诉人退还的请求。一审判决认定双方解除《房屋租赁合同》，且认定爱咖公司已经搬离租赁房屋，却判决爱咖公司在实际交付房屋前继续向瑞琪行缴纳房屋租金。更是酌情认定每月的租金为2,000元，该法律依据，亦无合同约定。综上，请求法院公正判决，维护爱咖公司合法权益。瑞琪行公司辩称，一审法院认定事实清楚，应该驳回上诉人的上诉请求。关于证据认定，一审判决书对证据九予以认定；缴纳租金是爱咖公司的基本义务，而爱咖公司自2018年8月后未缴纳租金，已构成根本违约。2018年10月12日，爱咖公司向瑞琪行公司发出解除合同函，称至2018年10月28日起解除合同，但合同尚在履行期限内，且无法定和约定的解除情形，爱咖公司这种单方面解除函并没有发生解除的法律效力，且2018年10月15日，瑞琪行公司发出《关于“咖啡陪你”店的催租函》，督促爱咖公司缴纳租金，明确表示可以按照《房屋租赁合同》的约定进行缴纳，同时明确告知爱咖公司其单方面发函解除合同的行为不合法。爱咖公司不缴纳租金的行为已违约，应依法依约承担违约责任，根据双方房屋租赁合同约定缴纳的租赁保证金不予退还。一审法院虽判决解除租赁合同，但爱咖公司未将房屋实际交还给瑞琪行公司，法院酌情判处租金问题不大。爱咖公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》；2、瑞琪行公司向爱咖公司退还房屋租赁押金200,000元；3、瑞琪行公司向爱咖公司支付违约金200,000元；4、瑞期行公司赔偿爱咖公司装修损失200,000元；5、瑞琪行公司赔偿爱咖公司加盟费损失140,000元；6、瑞琪行公司向爱咖公司支付延迟履行利息2,175元（利息以600,000元为本金，从2018年11月1日起按年利率4.35%暂计算至2018年12月1日，并按此计算方法计算至实际支付之日）；7、本案全部诉讼费用由瑞琪行公司承担。瑞琪行公司向一审法院反诉请求：1、爱咖公司支付房屋租金70,000元（从2018年8月1日暂计算至2019年4月30日，应计算至实际交付房屋之日止）；2、爱咖公司支付租金逾期履行违约金115,000元（从2018年9月10日暂计算至2019年4月30日，应计算至全部租金支付完毕之日止）；3、爱咖公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月28日，瑞琪行公司（出租方，甲方）与咖啡陪你（上海）投资管理有限公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.1甲方出租给乙方的房屋坐落于湖南省长沙市岳麓区的交汇处，天元七彩ＭＡＬＬ一栋一楼，商铺号为Ｆ1071、Ｆ1072、Ｆ1073、Ｆ1074、Ｆ1075，房屋使用性质为商用。1.2该租赁房屋建筑面积249.39平方米，建筑面积为乙方的承租面积（即计算租金、物业管理费的面积）。2.1房屋的租赁期限共计72个月，即2014年5月1日至2020年4月30日。3.1该房屋供乙方用于咖啡店商业经营（包括提供咖啡、茶等、糕点、饼干等食／饮品的零售及采用新服务）及乙方营业执照中列明的其他经营项目之用。甲方保证该房屋能够满足作为该用途使用的必要条件并符合国家有关法律、法规的要求。4.1.2房屋租金采用纯扣点的形式，具体为：第一、二年租金为营业额的9%，第三、四年的租金为营业额的10%，第五、六年租金为营业额的11%。4.1.4租金支付：1、乙方先按照本合同第4.1.2条的计租标准按月向甲方支付租金、乙方在每月的第10日或之前将上月提成部分的租金直接汇入甲方账户。甲方在收到乙方各笔租金之后5个工作日内提供上述相应金额的合法租金税务发票给乙方，如甲方不能按照实施提供上述租金发票予乙方，乙方有权延迟支付下笔租金直至甲方提供发票为止，若甲方所提供的发票不符合税务部门的有关规定，因此产生的责任由甲方承担。4.1.5营业额监督：乙方确保店内收银系统为门店营业收入唯一收费方式，严禁私自收银或将营业收入不经录入收银系统，一经发现，可视为乙方违约，甲方有权单方面解除乙方合同，乙方所缴纳的保证金视为违约金不予退还。乙方应提供合同租赁门店销售系统的授权账号，可供甲方或甲方指派人员随时了解门店的经营销售数据，乙方同意甲方或经甲方授权的人员每一租赁年份查核乙方在该租赁物业内经营活动的情况及有关账目三次，销售数据依乙方提供的财务数据为准。如甲方不认可乙方提供的财务数据，双方可在年度结算完成后委托共同指定的会计师事务所进行审计，如审计报告证实乙方该门店销售数据真实完整可靠，则审计费用由甲方承担，乙方无需承担任何责任。如审计报告证实乙方销售数据存在虚假记载，则审计费用由乙方承担，乙方应将未付租金结算给甲方，并补偿甲方十二个月的租赁费用，该补偿为一次性的最终全部补偿。4.2.1本合同签署之日起15个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金，其金额为200000元，作为乙方履行本合同约定义务的保证。7.1乙方的装修按照“来修去丢”的原则进行装修。13违约责任甲乙双方应认真全面履行本合同约定的各项义务，任何一方不履行或不按约定履行合同义务的行为均构成违约，除承担本合同其他条款明确约定的违约责任以外，经另一方催告3日内仍不履行或不按约定履行合同义务的，违约方应向守约方每日支付延迟履行违约金500元，违约方支付的违约金不足以弥补守约方损失（包括直接经济损失和间接经济损失）的，守约方有权要求违约方继续赔偿。如违约方仍不履行或不按约定履行合同义务，导致满足本合同约定的解约条件的，守约方有权解除本合同。14.3如出现以下情况，甲方有权单方解除本合同。甲方因此而解除合同的，乙方交纳的租赁保证金不予退还，保证金不足以补偿甲方损失的，乙方还需继续赔偿甲方损失。14.3.1拖欠应交纳房租达［30］日的。后咖啡陪你（上海）投资管理有限公司向瑞琪行公司支付租赁保证金200000元。2015年9月22日，咖啡陪你（上海）投资管理有限公司向瑞琪行公司出具《证明》，称：“兹证明咖啡陪你（上海）投资管理有限公司于2014年2月20日交付给湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司租赁保证金200000元现转至长沙爱咖餐饮管理有公司名下，并将之前与贵司签订的租赁合同同时转至长沙爱咖餐饮管理有限公司名下”。2016年8月1日，爱咖公司与瑞琪行公司签订《补充协议》，约定：第一条、原《房屋租赁合同》约定租金计收标准为该商铺营业额的9%，现修改为租金计收标准为7000元／月；此修改标准执行暂定一年（2016年8月1日起至2017年7月31日止），执行此修改标准到期前二个月双方再协商租金收取方式及增幅的标准。如双方未能达成新的书面补充协议，则甲方按照2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》4.1条约定的定向收取租金。第二条：乙方从2016年8月1日起按季度（3个月为一期）提前15天预交租金。第三条：如《房屋租赁合同》与本《补充协议》内容有冲突时，以本《补充协议》内容为准。第四条、原《房屋租赁合同》2.1条中约定租赁终止为2020年4月30日，延长至2021年4月30日。2017年8月28日，爱咖公司与瑞琪行公司签订《补充协议2》，约定：一、原修改约定的租金计收标准7000元／月，再延续执行一年的期限（即2017年8月1日起至2018年7月31日止）。二、执行此标准到期前一个月双方再协商租金收取方式及增幅标准。如双方未能达成新的书面补充协议，则甲方按照2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》4.1条约定的定向收取租金。三、租金缴纳方式按原方式（3个月为一期）提前15天预交租金。四、如《房屋租赁合同》及2016年签订《补充协议》与本《补充协议2》内容有冲突时，以本《补充协议2》内容为准，其他未做约定内容以原有条款为准。爱咖公司向瑞琪行公司支付租金至2018年8月（2500元），后未再支付租金。2018年10月12日，爱咖公司向瑞琪行公司发出《关于解除的工作联系函》，称自2018年10月28日起，解除与瑞琪行公司于2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》。2018年10月15日，瑞琪行公司向爱咖公司发出《关于“咖啡陪你”店的催租函》，敦促爱咖公司按合同约定及时交纳租金。爱咖公司2018年9月营业收入为21203.77元，2018年10月营业收入为14254.04元。爱咖公司于2018年11月1日搬离涉案房屋，但仍控制该房屋。一审法院认为，第一，关于合同解除。爱咖公司与瑞琪行公司于2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”爱咖公司与瑞琪行公司签订的《补充协议2》约定：原修改约定的租金计收标准7,000元/月，再延续执行一年的期限（即2017年8月1日起至2018年7月31日止）；执行此标准到期前一个月双方再协商租金收取方式及增幅标准。如双方未能达成新的书面补充协议，则爱咖公司按照2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》4.1条约定的定向收取租金。因双方未能达成新的书面补充协议，故爱咖公司应当按照2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》的约定向瑞琪行公司支付租金，即在每月的第10日或之前将上月提成部分的租金直接汇入瑞琪行公司账户。但爱咖公司向瑞琪行公司支付租金至2018年8月，后未再支付租金，属违约行为，应承担违约责任。因瑞琪行公司已搬离涉案房屋，该《房屋租赁合同》已实际不能履行，故对于爱咖公司主张解除与瑞琪行公司于2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。对于爱咖公司主张瑞琪行公司退还租赁保证金200,000元、支付违约金200,000元、赔偿原告装修损失200,000元、加盟费损失140,000元、支付延迟履行利息的诉讼请求，原审法院不予支持。第二、关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”爱咖公司应向瑞琪行公司支付2018年9月租金2,332元（21,203.77元×11%＝2,332元）、2018年10月租金1,568元（14,254.04元×11%＝1,568元），合计3,900元，2018年10月之后的租金，本院酌定按2,000元/月从2018年11月1日计算至爱咖公司实际交付房屋之日止。双方在合同中约定，任何一方不履行或不按约定履行合同义务的行为均构成违约，除承担本合同其他条款明确约定的违约责任以外，经另一方催告3日内仍不履行或不按约定履行合同义务的，违约方应向守约方每日支付延迟履行违约金500元。以上违约金约定过高，故根据本案实际情况，原审法院酌情认定由爱咖公司向瑞琪行公司支付违约金5,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除长沙爱咖餐饮管理有限公司与湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司于2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》；二、长沙爱咖餐饮管理有限公司在判决生效之日起五日内支付湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司房屋租金3,900元（已计算至2018年10月31日，2018年10月31日之后的租金按2,000元/月的标准从2018年11月1日计算至长沙爱咖餐饮管理有限公司实际交付房屋之日止）；三、长沙爱咖餐饮管理有限公司在判决生效之日起五日内向湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司支付违约金5,000元；四、驳回长沙爱咖餐饮管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,222元，反诉受理费2,000元，共计13,222元，由爱咖公司负担11,318元，瑞琪行公司负担1,904元。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，《房屋租赁合同》载明：4.2.2乙方向甲方支付租赁保证金后，甲方应向乙方开具专用收据。双方同意，甲方有权以租赁保证金抵作租赁期间内任何时间乙方所欠的租金。但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方，甲方将租赁保证金抵扣乙方所欠租金的，甲方应向乙方开具房屋租金的正式发票。4.2.3在任何情况下，乙方交纳的租赁保证金均不能视为因乙方违约而应承担的违约金、赔偿金等。14.3如出现以下情况，甲方有权单方解除本合同。甲方因此而解除合同的，乙方交纳的租赁保证金不予退还，保证金不足以补偿甲方损失的，乙方还需继续赔偿甲方损失。14.3.1拖欠应交纳房租达［30］日的。一审判决书载明：“对原告长沙爱咖餐饮管理有限公司提交的证据一、二、四、八、九，予以认定，对证据三、五、六、七、九、十、十一，不予认定；”结合一审法院事实认定内容，一审法院对证据九予以采信。对证据九的前后认定不一致系笔误，本院依法予以更正为：“对原告长沙爱咖餐饮管理有限公司提交的证据一、二、四、八、九，予以认定，对证据三、五、六、七、十、十一，不予认定”。本院认为，咖啡陪你（上海）投资管理有限公司与瑞琪行公司于2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。爱咖公司从咖啡陪你（上海）投资管理有限公司继受合同权利义务，应按照合同约定行使权利和履行义务。租赁期间，双方因租金问题发生纠纷，爱咖公司未按约交纳租金构成违约，鉴于合同对租赁保证金的约定存在前后矛盾，且一审法院已经判决爱咖公司支付相应的违约金，再扣除爱咖公司所交纳的租赁保证金，将导致爱咖公司承担的违约责任过重。故本院认为，瑞琪行公司应当退还爱咖公司租赁保证金200,000元。关于房屋租金，一审法院认为爱咖公司应按照2018年9月、10月的实际营业额按合同约定比例交纳2018年9月、2018年10月的房屋租金，事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。爱咖公司于2018年11月1日搬离涉案房屋，未再实际占有和使用房屋，未实际产生营业收入，且爱咖公司搬离涉案房屋后，为防止损失扩大，瑞琪行公司应积极采取措施止损。本案中，瑞琪行公司未主动收回房屋，造成的损失扩大部分应自行负担。故本院认为，爱咖公司自其实际搬离之日起，不再支付租金。对于爱咖公司主张的装修损失和加盟费损失，其提供的证据无法证明其装修损失，加盟费亦属于爱咖公司经营成本。一审法院对该部分损失不予认定于法有据，本院依法予以维持。综上所述，长沙爱咖餐饮管理有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初1773号民事判决第一、三、五项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初1773号民事判决第四项；三、将湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初1773号民事判决第二项变更为，长沙爱咖餐饮管理有限公司在本判决生效后5日内向湖南瑞琪行商业经营管理有限公司支付房屋租金3,900元。四、被上诉人湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司在本判决生效之日起5日内向上诉人长沙爱咖餐饮管理有限公司退还租赁保证金200,000元。五、驳回长沙爱咖餐饮管理有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11,222元，一审反诉受理费2,000元，由长沙爱咖餐饮管理有限公司负担7,855元，由湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司负担5,367元。二审案件受理费11,222元，由长沙爱咖餐饮管理有限公司负担7,855元，由湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司负担3,367元。本判决为终审判决。审 判 长  曹 彦审 判 员  旷学瑛审 判 员  刘 舸二〇一九年十一月二十五日法官助理梁盼代理书记员  何雨妍