陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终5700号上诉人（原审被告）：李学平，女，1977年7月24日出生，汉族，无业，住西安市曲江新区。委托诉讼代理人：麻海军，男，1976年11月18日出生，汉族，无业，住西安市曲江新区。被上诉人（原审原告）：西安金辉房地产开发有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：林茂祺，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田薇，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司西安雁塔路支行，住所地西安市雁塔区。法定代表人：崔庆福，该支行行长。委托诉讼代理人：张浩，男，1972年3月17日出生，汉族，该支行员工，住西安市碑林区。上诉人李学平因与被上诉人西安金辉房地产开发有限公司（以下简称金辉房地产公司），原审第三人中国光大银行股份有限公司西安雁塔路支行（以下简称光大银行雁塔路支行）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初6901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李学平上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判由其向金辉房地产公司支付因逾期向光大银行雁塔路支行还款而导致金辉房地产公司代垫的款项45489.45元及至实际清偿之日止的利息（即在一审判决的基础上减少支付违约金113952.30元）。事实和理由：一、涉案《商品房买卖合同》的权利义务均已履行完毕，其在合同履行过程中并不存在任何违约行为，且金辉房地产公司已经收到其全部购房款，不存在任何实际损失。二、金辉房地产公司在合同履行过程中存在严重违约行为，向其交付的房屋至今仍存在严重质量问题。三、一审法院依据金辉房地产公司提供的格式条款中约定过高的违约金，判令其按照全部购房款的10﹪支付违约金，标准明显过高，违反公平及诚实信用原则。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持其上诉请求。金辉房地产公司辩称，一、即便《商品房买卖合同》终止，李学平也应按期偿还贷款；二、《商品房买卖合同》终止并不影响合同条款的效力，其公司有权要求李学平支付合同约定的违约金；三、其公司主张房屋总价款10%的违约金符合合同约定，李学平无权要求减免违约金。光大银行雁塔路支行述称，李学平贷款逾期的事实属实。金辉房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令解除其与李学平签订的《商品房买卖合同》，并由李学平协助其办理商品房买卖和其他备案注销手续；2、判令李学平及光大银行雁塔路支行配合办理预购商品房抵押登记注销手续；3、判令李学平向其支付解除《商品房买卖合同》的违约金113952.30元；4、判令李学平支付其因其逾期偿还银行按揭贷款而履行担保责任支出的代付款项20497.45元（代付款项包括但不限于按揭本金、利息、诉讼费用等，最终以实际金额为准）；5、诉讼费由李学平承担。一审法院认定事实：2009年8月17日，李学平与金辉房地产公司签订了《商品房买卖合同》(合同登记号:Y09067227)。约定：李学平购买金辉房地产公司开发的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积166.67㎡，总金额1139523元;首付229523元，剩余91万元李学平向银行办理抵押按揭贷款。《商品房买卖合同》附件五第二条第1款第(2)项约定:“在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用(以下统称代付款项)而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的10%的违约金；买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议，并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用(包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费，进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等)后，余额将返还给买受人。如果房屋再次出售价格不足以偿还买受人所欠款项，则不足部分仍应由买受人承担。”合同附件八第十六条第2款约定:“无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在导致解除合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续。”后金辉房地产公司、李学平与光大银行雁塔路支行签订了《借款合同》，金辉房地产公司为李学平按揭贷款91万元提供连带保证。按揭手续办理完成后，李学平按约每月偿还贷款4180元。2017年8月，李学平停止向银行偿还本息，经光大银行雁塔路支行电话催收，李学平仍未能按期偿还本息。光大银行雁塔路支行遂要求金辉房地产公司承担保证责任。金辉房地产公司代李学平偿还贷款本息至2018年6月。金辉房地产公司并通过EMS方式向李学平寄送了催款解约函。但李学平仍未能称金辉房地产公司垫付款。金辉房地产公司催款未果，遂诉至法院。另查明，李学平所购房屋房产证已办理。审理中，金辉房地产公司就其请求解除金辉房地产公司、李学平与光大银行雁塔路支行签订的《借款合同》，并由李学平及光大银行雁塔路支行配合办理预购商品房抵押登记注销手续变更为要求李学平及光大银行雁塔路支行配合办理预购商品房抵押登记注销手续。一审法院认为，金辉房地产公司、李学平签订之《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。李学平支付金辉房地产公司首付款后，剩余房款910000元采用银行按揭形式向金辉房地产公司支付。现因李学平未按期向光大银行雁塔路支行支付月供致使光大银行雁塔路支行从金辉房地产公司保证金账户划扣垫款本息45489.45元（截止2018年6月25日），且在金辉房地产公司催告之后至今尚未向金辉房地产公司清偿上述款项。李学平的行为已经侵犯了金辉房地产公司的合法权益，依据金辉房地产公司、李学平间签订的商品房买卖合同及附件的约定，李学平的行为已经构成违约，金辉房地产公司要求支付违约金及代付款项理由正当，于法有据，法院依法予以支持。根据《合同法》第九十一条之规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；”由于涉案房屋已登记过户至李学平名下，李学平也以首付款加银行按揭的方式向金辉房地产公司支付了全部房款，金辉房地产公司、李学平双方关于《商品房买卖合同》的权利义务均已履行完毕，且该合同不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故金辉房地产公司因李学平逾期偿还银行按揭贷款而承担保证责任向光大银行雁塔路支行支付了垫付款，要求解除其与李学平间签订的《商品房买卖合同》并办理备案注销手续，于法无据，法院不予支持。在本案审理中，金辉房地产公司自愿变更第二项诉讼请求，法院依法予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，原审遂判决：一、被告李学平于本判决生效之日起十日内向原告一次性支付违约金113952.30元，并支付原告因其逾期向第三人还款而导致原告代垫的款项45489.45元及至实际清偿之日止的包括但不限于本金、利息（实际金额以第三人光大银行雁塔路支行的流水账单为准）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中6华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费15056元，由被告李学平承担。原告已预交，被告李学平于本判决书生效后直接支付原告15056元。经审理查明，二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为李学平应否承担113952.30元的违约金。李学平在与金辉房地产公司签订《商品房买卖合同》后，因李学平未按期向光大银行雁塔路支行偿还按揭贷款，导致光大银行雁塔路支行要求金辉房地产公司承担连带保证责任，金辉房地产公司代李学平向光大银行雁塔路支行偿还了45489.45元的贷款本息，之后金辉房地产公司向李学平发出催款函，但李学平至今未予偿还。依据《商品房买卖合同》附件五第二条第1款第(2)项“在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的10%的违约金“之约定，李学平应向金辉房地公司承担合同约定的违约金。对于李学平上诉认为，其在履行《商品房买卖合同》过程中不存在违约行为，金辉房地公司也没有任何实际损失，一审判决其承担违约金不当的意见，一审法院根据李学平的履行合同情况、过错程度以及金辉房地公司的实际损失等因素判决的违约金并无不当，李学平该上诉请求缺乏事实依据和合同依据，本院不予采纳。关于李学平上诉提出金辉房地产公司向其交付的房屋存在质量问题，金辉房地产公司构成违约一节，不属于本案审查范围，本案不予涉及。综上，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2579元，李学平已预交，由李学平承担。本判决为终审判决。审 判 长  何  强审 判 员  王 慧 芳审判员  辛   娟 二○一九年十一月四日 书 记 员  刘 燕 子 1