山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2424号上诉人（原审被告）：王家进，男，1978年7月20日出生，汉族，住滨州市滨城区。被上诉人（原审原告）：张利建，男，1979年5月8日出生，汉族，住滨州市滨城区。上诉人王家进因与被上诉人张利建房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初1416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王家进上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案诉讼费用由张利建承担。事实与理由：一、一审法院对法律关系认定错误，双方之间存在预约合同权利再转让的法律关系，而不是房屋买卖合同关系。涉案房屋由开发商进行商品房团购，上诉人因参加团购而获得内部员工团购优惠政策，上诉人取得的是预约合同权利。虽然双方签订的是房屋买卖合同，但在签订合同时，涉案房屋并未建成，也未取得建设工程施工许可证、商品房预售许可证，房屋买卖的标的不存在，房屋面积、价格等客观交易条件都不具备，故此时双方的真实意思表示是预约合同权利的转让。虽然双方约定房屋交易价格为70万元，但无论是合同条款约定的模糊性，房款交付约定的不完整性，还是房款现实交付的割裂性，能体现双方的真实意思表示是转让上诉人已取得的预约合同权利，而非买卖房屋，且从款项的实际支付情况可以看出双方预约合同转让的真实价格为20万元。一审法院错误地认定双方存在房屋买卖合同关系，没有认清双方之间真实的法律关系，进而导致在认定事实及法律适用方面存在错误。二、一审法院混淆了诉讼双方之间的预约合同权利再转让合同关系、张利建与开发商之间的房屋买卖合同关系、张利建与银行之间的金融借款合同关系，错误地认定张利建多支付的购房款、多贷的贷款都是由上诉人原因导致，进而错误地认定上诉人违约，并判定上诉人承担违约责任。1.上诉人已经按照约定履行了合同更名义务和协助张利建办理贷款义务，不存在合同违约事实。虽然在合同签订时，上诉人口头承诺，张利建购买涉案房屋不需要绑定车位，但是在合同实际履行过程中，经上诉人电话询问，张利建自愿购买配套车位，此时应视为双方对合同的变更，对此不应认定上诉人违约。关于上诉人退还的13805元是双方当事人协商的结果，是上诉人对张利建的自愿补偿，并不能认定是上诉人承担违约责任的表现。2.张利建与开发商之间就涉案房屋签订的房屋买卖合同，是张利建与开发商之间的房屋买卖合同关系，与上诉人无关。上诉人已经将涉案房屋购房资格转让给张利建，其合同权利与义务已经终结，双方签订的《房屋买卖合同》合同目的即告实现。作为房屋买卖合同的当事人，张利建与开发商就房屋价格、面积、房款交付等具体约定，与上诉人无关。若张利建对房屋面积、价款等合同条款有异议，完全可以向开发商进行主张，而不应将其多交的房款的责任由上诉人承担。这既违背合同相对性，也不符合公平和诚信原则。3.张利建与银行之间的金融借款合同关系，上诉人不是金融借款合同的相对方，借款数额的多少与上诉人无关。4.一审法院将张利建支付给房屋中介的7000元中介费认定为张利建的损失，缺乏事实和法律依据。在上诉人不存在违约的情况下，根据合同的相对性，张利建应向房屋中介主张返还中介费，而不是向上诉人主张返还。张利建辩称，首先，上诉人所述的预约合同权利再转让没有法律和事实依据.预约合同权利系双方当事人请求对方履行订立本约义务的权利，即是双方约定将来一定时间内订立合同的义务。而该案中上诉人与开发商、诉讼双方签订的均是房屋买卖合同，与预约合同的权利转让有着本质的区别。上诉状中提到的《北海城市花园团购置业计划单》中，双方就当事人的名称，购买商品房的基本情况、房屋位置、面积、价格等进行了约定，其后开发商也取得了项目相关的批准手续及预售许可证，双方签订的《北海城市花园团购置业计划单》具备了房屋买卖合同的实质性要件。根据合同法解释二第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称、标的和数量的，一般认定合同成立”,在上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，上诉人是涉案房屋的实际所有人，至于该房屋是否建成或竣工并不影响物权属性，更不影响上诉人对房屋的物权处分权，诉讼双方签订的是合法有效的房屋买卖合同。上诉人诉述的预约合同权利再转让明显是对法律概念的混淆,一审法院认定法律关系清楚，法律适用正确。其次，在一审中上诉人已自认退还的13805元系房屋面积差价，上诉状称是自愿补偿明显与事实不符。8946元是上诉人多收取的房款，应予退还。关于7000元中介费的损失是由上诉人的虚假承诺造成的违约行为产生的，上诉人承诺购买房屋不需要绑定车位是成立诉讼双方房屋买卖合同的关键，是房屋买卖合同成立必不可少的部分。正因为如此，我才会缴纳7000元中介费在中介处与上诉人签订房屋买卖合同，后证实在开发商处必须购买车位才能更名，与上诉人在签订合同时的承诺事实不符。上诉人的行为是典型的合同违约行为，7000元的中介费损失与上诉人的违约行为有直接关联性，系我购房直接损失，应予赔偿。张利建向一审法院起诉请求：1.判令王家进归还张利建因购买房屋所受损失8946元，因王家进欺诈导致张利建支付的7000元中介费，共计15946元；2.诉讼费由王家进承担。一审法院认定事实，2017年9月4日，王家进及其妻子王云霞购买滨州市中盛房地产开发有限公司（下称中盛公司）开发的北海城市花园房屋一套，团购置业计划单记载，客户姓名王云霞，房号18-1-603，暂定面积120.18平方米，房屋单价4920元/平方米，地下车位9万元/个，储物室单价3280元/平方米；内部员工团购优惠政策：不要装修的客户按600元每平方米退还。王家进已向中盛公司交纳首付款20万元、号费8万元。王家进对外出售上述房产。2018年2月28日，张利建（买方、乙方）与王家进（买方、甲方）经中介国城房产中心签订房屋买卖协议，约定1.该房屋位于滨州市北海城市；2.双方商定的房屋价格为70万元；3.乙方在签订合同时付给甲方5000元作为定金。此定金包含在上述房屋总房款内。2018年3月11日前乙方将首付款295000元交付给甲方并且甲方负责改名，改名所产生的费用由甲方承担，乙方去开发商处办理贷款(如需要甲方配合，甲方积极配合)，贷款到帐后乙方一个月内返还甲方10万元；4.本合同由国城房产中心提供中介服务订立，乙方应在本合同签订同时按房屋价款的1%付给中介方中介费，该中介费不包括为客户垫资、贷款服务所需的费用或支出，本合同一经签订，中介费概不退还；5.双方中如有一方违约，违约方愿承担违约责任，违约金为房屋成交价格的10%；如违约金不足以抵偿对方经济损失，则以实际损失为准。双方在合同落款处签字确认。中介方未签字或盖章。合同签订时，王家进口头承诺，张利建购买涉案房屋不需绑定购买车位。合同签订后，张利建向国城房产中心工作人员盖丽丽转账10000元、乔玲转账2000元，其中支付中介费7000元，由盖丽丽转交定金5000元。盖丽丽已将5000元定金转交王家进。王家进向张利建出具了定金收据。2018年3月1日至3月3日，张利建分三次向王家进转账支付首付款295000元。王家进办理更名时，与张利建电话沟通后，代张利建填写签约客户确认登记表一份，记载：买受人张利建，楼号18-2-601，单价5084元，面积117.81平方米，总价598946元；储藏室号一层43号，单价3280元，面积7.53平方米，总价24698元，合计623644元；首付款203644元，余款42万元，申请银行按揭贷款。中盛公司退还王家进交纳的首付款20万元。2018年11月26日、2018年11月29日，王家进向张利建返还房款10万元。2018年11月30日，王家进向张利建返还房屋面积差价13805元【70万元÷120.18平方米×（120.18平方米－117.81平方米）】。2018年11月28日，张利建（买受人）与中盛公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定，买受人购买出卖人开发建设的北海?城市花园第18幢2单元601室，建筑面积117.81平方米，附属物143号；商品房总价598946元，附属物24698元，总金额623644元；买受人于2018年11月28日前付清总房款33%以上，即203644元，剩余房款42万元办理银行按揭，出卖人应于2022年7月10日前交付房屋。合同签订后，张利建分两次向中盛公司交纳首付款共计203644元。剩余房款42万元，张利建已办理银行按揭贷款。诉讼过程中，王家进自认张利建已向其支付购房款708946元。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同履行过程中王家进退还张利建的13805元，就该款项的性质，本院经审查认为，召开庭前会议时，王家进在举证过程中，明确说明“2018年11月30日，王家进向张利建返还房屋面积差价13805元”。诉讼过程中，王家进又主张该款项系退还的张利建多交纳的购房款8946元，及其对张利建需绑定购买车位的补偿款4859元。根据“反禁言原则”，王家进在作出前一明确陈述后，又作出另一种陈述，应对其后一主张，提交证据予以证实。王家进未提交有效证据证实其后一主张成立，对该主张不予采纳。综上，王家进退还的该13805元，系面积差价。关于张利建向王家进交付购房款金额。因王家进出售的房产系期房，其未向开发商交纳全部购房款，张利建向开发商交纳的主房房款及张利建直接向王家进交纳的款项，均为张利建向王家进交纳的购房款。张利建直接向王家进交纳购房款20万元（30万元－10万元）。张利建向开发商交纳的主房房款金额为508946元（张利建共计向开发商交纳623644元，减去其自行购买的储藏室计款24698元、车位款9万元，剩余即为主房购房款，为508946元）。综上，张利建向王家进交付购房款708946元（20万元+508946元）。合同约定房屋总价款为70万元，对多收取的8946元房款，王家进应予退还。合同签订时，王家进口头承诺，张利建购买涉案房屋不需绑定购买车位。虽系口头承诺，但亦是合同不可分割一部分，与合同条款具有同等效力。王家进履行更名义务时，开发商要求主房必须捆绑车位，张利建实际也购买了车位。王家进履行合同不符合约定，应承担违约责任。张利建主张王家进赔偿其损失7000元，不超出合同约定的房屋成交价格10%的违约金计算标准及相关法律规定予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王家进于本判决生效后十日内退还张利建购房款8946元；二、王家进于本判决生效后十日内赔偿张利建经济损失7000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198.66元，减半收取99.33元，由王家进负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1.是否应退还购房款8946元；2.是否应赔偿损失7000元。关于是否应退还购房款8946元问题。首先，王家进向张利建返还13805元应系面积差价，该数额与根据房屋面积差、房屋总价计算数额一致，且王家进在一审中明确陈述该款项系面积差价，后又予以否认，违反诚实信用原则，一审认定该款项系房屋面积差价正确。其次，张利建实际支付的购房款数额比合同约定多8946元，王家进应予返还。关于是否应赔偿损失7000元问题。本院认为，涉案房屋买卖合同签订时，双方对不需要绑定车位协商一致。但在合同履行过程中，因必须绑定车位，经王家进向张利建询问，张利建同意购买车位并向开发商支付了车位款，即双方对购买车位形成了新的合意，应视为对原合同的变更，此时就车位问题已不存在违约事实，故张利建依据车位问题主张王家进违约，无事实依据。一审判决王家进赔偿中介费损失7000元不当，本院予以纠正。综上所述，王家进的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初1416号民事判决第一项；二、撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初1416号民事判决第二项；三、驳回张利建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费198.66元，由张利建负担87.21元，王家进负担111.45元。二审案件受理费198.66元，由张利建负担87.21元，王家进负担111.45元。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇一九年十一月二十六日书记员  战亚玲