安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0826民初3875号原告：中国农业银行股份有限公司宿松县支行，住所地安徽省宿松县孚玉镇人民路164号。主要负责人：吴丹，该行行长。委托诉讼代理人：齐向阳，男，该行职工。被告：虞林松，男，1982年7月14日出生，汉族，住安徽省宿松县。被告：林丽斌，女，1982年8月30日出生，汉族，住安徽省宿松县。被告：安徽运维房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县人民西路452号。法定代表人：胡盼盼，该公司经理。原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行（以下简称宿松农业银行）与被告虞林松、林丽斌、安徽运维房地产开发有限公司（以下简称运维开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宿松农业银行的委托诉讼代理人齐向阳到庭参加了诉讼，被告虞林松、林丽斌、运维开发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宿松农业银行向本院提出诉讼请求：1.要求被告虞林松、林丽斌偿还借款本金193517.69元、利息6674.41元（合计：200192.1元）及2019年8月20日以后产生的利息、罚息和复利至实际履行完毕之日止。2.要求被告虞林松、林丽斌承担以上款项的抵押担保责任、安徽运维房地产开发有限公司承担阶段性连带担保责任，且抵押物变卖、拍卖所得款项抵押权人享有优先受偿权。3.要求被告承担本次诉讼形成的所有费用。诉讼过程中，宿松农业银行明确诉讼请求中的利息按年6.19500%计算，罚息即逾期利率按年8.85000%计算，复利按中国人民银行规定计算。事实和理由：被告虞林松、林丽斌于2015年4月7日在原告签约商户运维开发公司签约购买商品房一套，所购房屋地址：宿松县破凉镇宿两公路东侧富华广场1幢3单元701室。于2015年3月24日向原告宿松农业银行申请个人购房担保贷款28万元，以所购房屋作为贷款抵押物，运维开发公司承担保证担保责任。经原告对被告申请的贷款资料和对借款人进行调查、审查、审批后，认定符合贷款条件。2015年4月7日，原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》，同时发放个人购房担保贷款28万元。根据被告承诺及我行个人购房担保贷款相关规定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，即视为贷款全部逾期，应全部收回下余贷款额度。被告本次违约已是未足额偿还借款本息超过90天以上，期间原告方客户经理多次电话和上门催收无果。为维护原告的合法权益，原告诉至宿松县人民法院，要求被告虞林松、林丽斌归还其在宿松县农行的个人购房担保借款所结欠借款本息200192.1元及2019年8月20日以后产生的利息、罚息、复利。同时要求担保人运维开发公司承担连带担保责任。虞林松、林丽斌、运维开发公司未作答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年3月20日，虞林松、林丽斌与运维开发公司签订商品房预售合同，约定：虞林松、林丽斌购买位于宿松县破凉镇宿两公路东侧富华广场1幢3单元701室商品房一套，总价款476844元，首付款196844元，余下28万元办理银行按揭。2015年3月24日，虞林松、林丽斌向宿松农业银行申请贷款，并签署共同还款承诺书。2015年4月2日，宿松农业银行与虞林松、林丽斌办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年4月7日，虞林松、林丽斌与宿松农业银行签订个人购房担保借款合同，合同约定：虞林松、林丽斌向宿松农业银行借款28万元用于购买房产；借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之伍后确定；借款人授权贷款人将全部借款划入运维开发公司账户；还款采用等额本息还款法，还款日为每期末月的20日；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押担保方式，由阶段性保证人运维开发公司提供连带责任保证担保，虞林松、林丽斌以富华广场1幢3单元701室商品房设置抵押担保，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、诉讼费等；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。运维开发公司在该合同上保证人栏盖章。同日，宿松农业银行依约向虞林松、林丽斌发放个人购房担保贷款28万元，明确执行利率6.19500%，逾期利率8.85000%。虞林松、林丽斌按约定偿还借款至2019年2月，此后未还款。至2019年8月20日止，虞林松、林丽斌尚欠本金193517.69元、各项利息6674.41元，本息合计200192.1元。原告多次催收无果，遂涉诉。上述事实，有原告的陈述以及原告提交的原被告营业执照和身份证复印件、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、商品房预售合同、共同还款承诺书、结婚证复印件、借款凭证、还款记录、预购商品房抵押权预告登记证等证据在卷佐证，以上证据均符合证据的真实性、合法性及关联性要求，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，宿松农业银行与虞林松、林丽斌和运维开发公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，宿松农业银行与虞林松、林丽斌之间成立抵押担保借款合同关系，宿松农业银行与运维开发公司之间成立保证担保合同关系，依法应予保护。宿松农业银行已按合同约定向虞林松、林丽斌发放了贷款，虞林松、林丽斌应按合同约定履行归还贷款本息的义务。现虞林松、林丽斌未按时归还贷款，显已违约。宿松农业银行依约有权提前收回已发放的贷款，并要求借款人按合同约定支付利息、罚息和复利。宿松农业银行要求虞林松、林丽斌返还所欠借款本金193517.69元并支付利息、罚息和复利（利息按年6.19500%计算，罚息即逾期利率按年8.85000%计算，复利按中国人民银行规定计算，所欠利息总额计算至2019年8月20日为6674.41元，2019年8月20日以后产生的各项利息计算至借款还清之日止）的诉讼请求，本院依法予以支持。虽虞林松、林丽斌以其购买的位于宿松县破凉镇宿两公路东侧富华广场1幢3单元701室商品房为该笔借款设置抵押担保，并协助宿松农业银行办理了预购商品房抵押权预告登记，但预购商品房抵押权预告登记并非不动产抵押登记，宿松农业银行尚未取得物权法规定的抵押权。宿松农业银行就拍卖、变卖案涉预购商品房所得价款优先受偿的请求，本院依法不予支持。运维开发公司作为上述借款的连带责任保证人，应在保证担保的范围内承担连带保证责任。宿松农业银行要求运维开发公司对虞林松、林丽斌的上述借款本息承担连带偿还责任的诉讼请求，依法应予支持。运维开发公司承担保证责任后，有权向虞林松、林丽斌追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第七条、第九条第一款、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告虞林松、林丽斌于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行借款本金193517.69元及利息、罚息和复利（利息按年6.19500%计算，罚息即逾期利率按年8.85000%计算，复利按中国人民银行规定计算，所欠利息总额计算至2019年8月20日为6674.41元，2019年8月20日以后产生的利息、罚息和复利计算至借款付清之日止）。二、被告安徽运维房地产开发有限公司对被告虞林松、林丽斌的上述借款本息承担连带偿还责任；安徽运维房地产开发有限公司承担偿还责任后，有权向被告虞林松、林丽斌追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4302元，减半收取计2151元，由被告虞林松、林丽斌负担，安徽运维房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  张美良二〇一九年十一月十四日法官助理胡多青书记员蔡青青附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。