广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20120号上诉人（原审原告）：广州宏城广场房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路**。法定代表人：庄天助，职务董事长。委托诉讼代理人：李庆辉，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄施韵，广东实德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海兆妩品牌管理有限公司，住所地上海市黄浦区泰康路**3，住所地上海市黄浦区泰康路****楼**'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：孙青锋，职务执行董事。委托诉讼代理人：陈晚云，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建峰，男，该司员工。上诉人广州宏城广场房地产开发有限公司（以下简称“宏城公司”）与被上诉人上海兆妩品牌管理有限公司（以下简称“上海兆妩公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初15865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏城公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，并依法改判上海兆妩公司立即向宏城公司支付广州市天河区天环广场地下一层B122号商铺从2018年1月1日起至2018年6月6日止的基本租金共649456.67元（按每月124100元计算）及滞纳金（以每月欠付租金为本金，按照每日1‰的标准,分别从当月2日起计至清偿之日止）；2.本案一、二审诉讼费用由上海兆妩公司承担。事实与理由：1.原审判决认定事实错误。上海兆妩公司于2017年12月27日仅搬走案涉商铺内的部分货物及清空商铺的展示货架，并未暂停营业。实际上，上海兆妩公司于2018年6月7日才实际腾空、搬离并交还案涉商铺，应以双方签署的《退铺表格》作为相关标志。2017年12月27日，上海兆妩公司仅撤下展示商品及搬走备存货品，并未将陈列货架、家具等清空，只要上海兆妩公司重新备货，随时可以恢复营业。上海兆妩公司中断营业时，将案涉商铺大门的电动卷闸拉下三分之二，该卷闸的遥控器在上海兆妩公司手中，故商铺仍处于其实际控制之下。针对上海兆妩公司2017年12月27日的行为，宏城公司及案涉商场物业管理处向上海兆妩公司发送的函件、邮件中清晰描述“商铺货品展示清空”，原审判决却将此定性为“撤场”，属于事实认定错误。实际上，上海兆妩公司于2018年6月7日才正式撤场，并签署《退铺表格》。2.上海兆妩公司擅自中断经营属于违约行为，不享有单方合同解除权。在双方均主张解除合同的情形下，合同的解除日期应以宏城公司（守约方）发出的《解除合同函》中确定的日期（即2018年6月7日）为准。原审法院及中院之前对天环广场的同类案件作出的生效判决也是按该原则确定合同解除日期的。上海兆妩公司也于宏城公司主张解除合同之日签署了《退铺表格》，等于以实际行为认可了于2018年6月7日解除合同之事实，故案涉商铺的租金也应计至合同解除的前一天（即2018年6月6日）止。原审判决以上海兆妩公司擅自中止营业之日作为酌情判决租金的起算点错误，等于变相认可上海兆妩公司的单方解除权。3.宏城公司已经穷尽最大的努力控制损失，且宏城公司仅在本案中向上海兆妩公司追索《租赁合同》解除前的租金及滞纳金，并未就解除《租赁合同》后的空置租金及租金差额等损失提出索偿。原审法院将“租赁合同期内的正常租金”当作“承租人撤场后的空置损失”，并作出“仅支持上海兆妩公司擅自中止营业日之后的两个月租金”的酌情判决，属于基本事实认定错误导致错判。4.《租赁合同》约定每日千分之一的滞纳金计算标准是双方在平等协商一致后确定的，上海兆妩公司无证据证明滞纳金标准过分高于损失，原审法院调整滞纳金标准毫无根据。上海兆妩公司辩称：1.关于商铺清空的时间，上海兆妩公司在2017年12月27日撤柜的时候把其能够清空的货物及其他的东西都已经清空。剩余东西是在没有宏城公司的配合之下，上海兆妩公司是没办法清空的，如果没有宏城公司允许颁发施工许可证，上海兆妩公司没办法单方面做到。上海兆妩公司在2017年12月底给宏城公司的函件和2018年1月初给宏城公司的回函当中明确要求宏城公司尽快配合，允许上海兆妩公司对商铺恢复原状。但是因为宏城公司的阻拦，导致商铺无法恢复原状。2.宏城公司第二点上诉理由不成立。上海兆妩公司在原审庭审当中主张的是，因为宏城公司自身原因造成扩大的损失，由宏城公司承担。从2017年9月开始，上海兆妩公司一直与宏城公司沟通，要求尽快将商铺进行招租，减少相应的损失，而且上海兆妩公司在2017年9月向宏城公司书面提出，希望在2017年11月30日进行撤场交接，上海兆妩公司已经给了宏城公司三个月的准备时间。在2017年11月底，上海兆妩公司再次向宏城公司书面提出，希望宏城公司考虑实际情况，同意在11月30日双方终止合同撤柜，但宏城公司拒绝配合和协商沟通。由于宏城公司没有任何的进展，损失不断的扩大。从2017年11月30日之后，租金损失应该都是宏城公司造成的。3.宏城公司的第三点上诉理由不成立，扩大损失当然应该由宏城公司承担。4.对于宏城公司的第四点上诉理由。按照实际的损失来计算，至今宏城公司还有几十万押金没有还给上海兆妩公司，实际上宏城公司没有实际损失，所以其主张违约金损失没有事实依据。宏城公司向一审法院起诉请求：1.上海兆妩公司向宏城公司支付广州市天环广场地下一层B122号商铺从2018年1月1日起至2018年6月6日止的基本租金共649456.67元（其中2018年1月至5月按124100元/月计算，2018年6月按28956.67元/月计算）及滞纳金（以每月欠付的租金为本金，按照每日千分之一的标准，分别从当月2日起计至清偿之日止）；2.上海兆妩公司偿还宏城公司聘请律师代理本案诉讼所支付的一审律师代理费20000元；3.上海兆妩公司承担本案一审全部诉讼费用。原审法院认定事实：宏城公司是广州市天河区天河路212号214号216号218号220号房地产（天环广场）的登记权属人，该房地产建筑面积为112035.16平方米。宏城广场综合改造工程（天环广场）的《竣工验收备案表》载明该工程备案时间为2015年3月5日。2016年9月3日，宏城公司（出租人/甲方）与上海兆妩公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将座落在天河区天河路212、214、216、218、220号自编220号地下一层B122房号的房地产（以下简称“承租单元”）出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为2016年9月23日至2019年9月22日；其他约定详见双方另行签署的租赁协议，如本合同项下的条款与租赁协议项下的条款有任何不一致或相互抵触之处，双方同意以租赁协议的条款为准等。宏城公司（出租人）与上海兆妩公司（承租人）遂签订《关于广州市天河区天河路天环广场地下一层B122号商铺之租赁协议》（以下简称“《租赁协议》”），约定：（7.05）支付时间及支付方式：基本租金、管理及空调费和推广费的支付时间，除本合同另有规定外，在整个租赁期内，承租人须于每个日历月的首日或之前向出租人预先缴付当月的基本租金、管理及空调费和推广费。若基本租金、管理及空调费和推广费的首次和末次支付的期间不足一整月份的，则承租人应付的数额应为每个日历月的基本租金、管理及空调费和推广费的总额分别乘于所占该日历月的天数和该日历月全部天数的比例。滞纳金，倘承租人向出租人拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理及空调费、推广费、其它费用等各项费用超过七(7)日，在不影响出租人其它权利或补救的前提下，出租人有权要求承租人按逾期天数交纳滞纳金，滞纳金每日以应缴款额之千分之一计。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至承租人付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用。（8.01）于签署本合同之时或之前，承租人须按本租赁协议附表三第5部分规定的保证金金额向出租人存放保证金，以确保承租人遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。（12.03）若承租人在开张营业日当日仍未能正式对外营业或在租赁期内任何时间中断、停止其经营，则承租人除须按本合同的规定按时支付本合同项下的租金、管理及空调费、推广费及其它费用外，还须自开张营业日起的第一日或中断、停止经营之日起算，每日向出租人额外缴纳金额为日基本租金3倍的违约金，直至承租人实际正式对外营业之日或恢复正常营业之日止。若承租人在未能以书面形式通知出租人并经出租人事先书面同意之情况下中断、停止经营持续三(3)日或以上的，则承租人将被视作违约，出租人除有权按照本条款之约定向承租人追讨违约金外，还有权提前终止本合同并收回承租单元。（19.04）在不影响出租人根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，出租人有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回承租单元：承租人未能按照本合同规定，在必须支付租金、管理及空调费、推广费、其它费用的日期后的十五(15)天内支付该租金、管理及空调费、推广费、其它费用（无论出租人是否已经向承租人作出任何形式的催付）；承租人未能根据本合同条款的相关期限正式对外营业或在租赁期内中断、停止其经营其在承租单元的业务。若出租人因上述情形终止本合同，则承租人必须向出租人支付于本合同终止前根据本合同应付而未付的一切款项，并赔偿出租人因此而遭致的一切损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用及承租单元空置期间出租人根据本合同的规定本可收取的租金、滞纳金等预期收益）。出租人除可没收承租人缴纳的全部保证金及承租人根据本合同向出租人预先支付的租金作为违约金以外，还可就出租人因此遭致的上述一切损失向承租人进行追讨。（19.05）若承租人未经出租人事先书面认可擅自提前终止本合同的（包括但不限于擅自撤离承租单元），则承租人必须向出租人支付于本合同终止前根据本合同应付而未付的一切款项，并赔偿出租人因此而遭致的一切损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用、承租单元空置期间出租人根据本合同的规定本可收取的租金、滞纳金等预期收益）。出租人除可没收承租人缴纳的全部保证金及承租人根据本合同向出租人预先支付的租金作为违约金以外，还可就出租人因此遭致的上述一切损失向承租人进行追讨。（20.03）双方在此不可撤销地同意，出租人应向承租人发出书面通知说明出租人将行使由本合同赋予其收回承租单元的权利，而出租人无需实际进入承租单元作为行使该项权利的标志。若出租人根据相关条款终止本合同，本合同应被视为在出租人向承租人发出终止通知的当日即已终止本合同；同时，若承租人未根据本合同相关条款将承租单元恢复至毛坯状态，则出租人除本合同其它条款规定所具有的权利外，出租人有权在事先向承租人发出书面通知的情况下通过任何形式恢复承租单元，出租人的该等行为将视为适当的且符合本合同的规定，并且出租人有权将承租单元租赁给任何第三方。（21.01）承租人须在租赁期届满或提前终止前至少三十（30）日之前，与出租人及物业服务企业联系交回承租单元事宜，且承租人须在本合同终止的当日内把承租单元连同其所有的附属物、装置、附加物按本合同规定在与原状一致或者出租人书面认可的标准的可租用及良好的使用状态或毛坯状态下交还出租人；出租人和承租人应对承租单元进行验收，并就承租单元的返还情况签署一份由出租人制备的交接表格；同时承租人须将承租单元及本商场各部分的钥匙（如有）交还出租人。（21.03）若承租人未按本条约定的状态将承租单元交还予出租人，出租人有权自行对承租单元作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由承租人负担；出租人有权把该等开支及费用视作债项，向承租人追讨。（33.01）如有需要，双方将另行签订《广州市房屋租赁合同》以供提交广州市国土资源和房屋管理局登记备案之用，如该登记备案合同与本合同（包括本租赁协议，其附表和附件）有不一致或相互抵触，则以本合同的条款为准。（附表二）承租单元的租赁面积为73平方米。租赁期共计3年，自起租日起计算。交付日不迟于2016年9月12日，出租人于交付日前至少14天向承租人发出《出租人通知书》以确认交付承租单元的日期。起租日即交付日。装修免租期自起租日起计算，至起租日起第45个日历日或承租人之承租单元展开营业之日前一日止（上述两者以较早发生之日为准）。（附表三）承租人须根据本合同规定的方式及日期于每个日历月向出租人缴交基本租金或营业租金，两者取其金额较高者作为该日历月的租金，且不得以任何方式进行扣除和抵销。基本租金：第一年，每个日历月基本租金共计116800元；第二年，每个日历月基本租金共计124100元……除非本合同另有规定，保证金包括以下部分，租金保证金：相当于承租单元三个日历月的基本租金；每次增加基本租金后，租金保证金应相应增加为相当于三个日历月的增加后的基本租金；在本合同签订时，租金保证金为394200元等。2017年2月1日，宏城公司（甲方）、上海兆妩公司（乙方）与广州兆妩贸易有限公司（丙方，以下简称“广州兆妩公司”）签订《协议书》，约定：甲、乙双方已于2016年9月3日签署了《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》（以下统称“租赁合同”），约定由乙方承租承租单元。现甲、乙、丙三方均同意，自本协议签署之日起，乙方将租赁合同项下“承租人”的全部权利义务一并转让给丙方，丙方同意作为租赁合同项下的“承租人”继续向甲方承租承租单元，并依照租赁合同约定承担全部责任和义务；乙方应对丙方的上述责任和义务承担连带责任（包括但不限于本协议签订前及签订后租赁合同项下的“承租人”应承担的全部责任和义务）；在任何情况下，甲方均有权选择向乙方及/或丙方主张租赁合同项下的任何权利等。2017年9月8日，广州兆妩公司向宏城公司发送电子邮件《广州天环店撤店申请》，称承租单元经一年运营下来，一直处于严重亏损状态，为了不影响宏城公司商场业绩及有利于重新招商租赁，现向宏城公司提出于2017年11月30日予以撤店的申请。2017年9月22日，宏城公司向广州兆妩公司回复电子邮件《答复广州天环店撤店申请》，称不同意广州兆妩公司要求的于2017年11月30日予以撤店的申请等。2017年12月5日，广州兆妩公司向宏城公司发出《关于要求于2017年12月31日终止承租单元租赁合同关系的函》，称2017年9月8日广州兆妩公司向宏城公司租务部张小兰发邮件正式要求于2017年11月30日撤店，终止双方租赁合同关系；过去三个月中，广州兆妩公司始终要求宏城公司同意广州兆妩公司撤柜并尽快进行承租单元的重新招租；经慎重考虑，广州兆妩公司再次恳求宏城公司同意于2017年11月30日终止双方租赁合同关系，如宏城公司迟迟无进一步实质性答复，广州兆妩公司决定要求于2017年12月31日终止与宏城公司的租赁合同关系；希望宏城公司收到本函后尽快安排对承租单元的重新招租，完成承租单元的撤柜（包括同意安排广州兆妩公司负责店铺恢复原状，或者宏城公司安排恢复原状，费用由广州兆妩公司支付）；广州兆妩公司将积极配合完成上述事项，避免双方损失扩大；如宏城公司未采取相关积极措施，甚至采取消极措施的，则由此造成的双方扩大的损失由宏城公司承担等。2017年12月22日，宏城公司向上海兆妩公司及广州兆妩公司作出《回复函》，称上海兆妩公司、广州兆妩公司无权单方提前终止租赁合同，宏城公司不同意上海兆妩公司、广州兆妩公司提出的于2017年12月31日提前终止租赁合同的请求，恳请上海兆妩公司、广州兆妩公司严格按照租赁合同的约定继续履行相应的义务；如上海兆妩公司、广州兆妩公司仍擅自实施提前终止租赁合同之违约行为，宏城公司将严格按照租赁合同的约定追究上海兆妩公司、广州兆妩公司违约责任及追讨因此造成的一切损失赔偿等。2017年12月31日，广州兆妩公司向宏城公司作出《关于承租单元已撤柜并于2017年12月31日终止租赁合同关系的函》，称鉴于广州兆妩公司已完成承租单元的撤柜，门店场地（大门、钥匙等）已转由宏城公司委托的物业公司接管；再次恳切要求宏城公司确认双方租赁合同于2017年12月31日终止，尽快对承租单元重新招租，尽快安排承租单元恢复原状（广州兆妩公司予以充分配合，且费用由广州兆妩公司支付），尽快与广州兆妩公司就租赁合同终止的后续事宜进行友好协商；如宏城公司未采取相关积极措施、甚至采取消极措施的，则由此造成的扩大损失均由宏城公司承担等。2018年1月17日，宏城公司向上海兆妩公司及广州兆妩公司发出《关于贵司擅自暂停承租单元营业之事宜》，称2017年12月27日晚上发现承租单元货品展示已经清空，到翌日早上再巡查时发现承租单元仍没有按规定时间开门营业，经电话联系，承租单元的负责人回复为因公司商务原因暂停营业，截至目前为止，上海兆妩公司、广州兆妩公司仍没有按规定时间开门营业；上海兆妩公司、广州兆妩公司的上述行为已严重违反租赁合同约定，请上海兆妩公司、广州兆妩公司收函后立即恢复正常营业；为了尽量降低有关负面影响，宏城公司将在上海兆妩公司、广州兆妩公司擅自停止经营期间于承租单元的店面或橱窗上暂时贴上与商场形象或节日相关的装修标贴，在收到上海兆妩公司、广州兆妩公司恢复承租单元正常营业的通知后，宏城公司可立即将上述装修标贴移除等。就上海兆妩公司提交的广州市启胜物业管理有限公司天环广场服务处（以下简称“天环广场服务处”）2017年12月28日向上海兆妩公司发出的《有关承租单元正常营业时间事宜》显示，天环广场服务处亦确认承租单元在2017年12月27日晚上被清空，12月28日早上未按规定时间开门营业；所附巡查照片显示承租单元的大门铁闸拉下了三分之二。宏城公司对天环广场服务处发出的该函件的真实性予以确认。上海兆妩公司则主张，根据该函件所附照片可知承租单元并未加锁，可见已交还宏城公司。2018年5月7日，宏城公司向上海兆妩公司、广州兆妩公司作出《解除合同函》，称上海兆妩公司及广州兆妩公司在未经宏城公司同意的情况下于2017年12月28日开始中断、停止营业，宏城公司多次电话及函件通知上海兆妩公司、广州兆妩公司立即恢复正常营业，但上海兆妩公司、广州兆妩公司至今未恢复正常营业，也未按合同约定支付租金等费用，根据租赁合同12.03及19.04条的约定，现正式通知上海兆妩公司、广州兆妩公司与宏城公司签署的租赁合同于本函发出之日起的第31天即2018年6月7日正式解除，宏城公司将于解除日收回承租单元，请上海兆妩公司、广州兆妩公司按照租赁合同约定对承租单元履行恢复和交还的义务并依约承担责任等。2018年6月7日，广州兆妩公司与天环广场服务处签署了《退铺表格》，天环广场服务处确认自广州兆妩公司处收回了承租单元的《退铺表格》、《钥匙交收表格》、《商铺还原业主提供的设施》（载明退铺日期为2018年6月7日）及《商铺还原缺陷列表》（载明完工日期为2018年6月6日，无缺陷）。宏城公司为证明其为提起本案诉讼支出了律师费20000元，向原审法院提交了《委托代理合同》（载明宏城公司与广东实德律师事务所约定：宏城公司因与天环广场承租人提起租赁合同纠纷的系列案件之一审诉讼委托广东实德律师事务所的律师作为诉讼代理人，进入庭审阶段的案件按照20000元/件计算代理费）及《发票》（载明出具时间为2018年9月20日，销售方为广东实德律师事务所，服务名称为律师费，价税合计20000元）。经质证，上海兆妩公司对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关，该律师费应属宏城公司导致的扩大损失，应由宏城公司自行承担。2019年1月30日，广州兆妩公司经广州市天河区工商行政管理局核准注销。另，上海兆妩公司主张以其已付的保证金抵扣其应向宏城公司支付的款项；宏城公司表示上海兆妩公司并未在本案中提起反诉，且合同明确约定在上海兆妩公司违约的情况下宏城公司有权没收保证金，故本案不存在保证金冲抵欠费的问题。原审法院认为：宏城公司、上海兆妩公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁协议》，宏城公司、上海兆妩公司及广州兆妩公司签订的《协议书》均是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。根据《协议书》之约定，广州兆妩公司应按《广州市房屋租赁合同》、《租赁协议》的约定承担全部责任和义务，上海兆妩公司则对广州兆妩公司的上述责任和义务承担连带责任，而宏城公司有权选择向上海兆妩公司主张《广州市房屋租赁合同》、《租赁协议》项下的任何权利。就本案查明的事实可知，广州兆妩公司存在擅自提前终止合同的违约情形，且其实际于2017年12月27日腾空并搬离了承租单元；虽广州兆妩公司自2017年9月22日起便多次向宏城公司申请提前终止合同，但宏城公司一直不予同意，直到2018年5月7日宏城公司才向广州兆妩公司及上海兆妩公司发函表示同意于2018年6月7日解除承租单元的租赁合同，并于2018年6月7日与广州兆妩公司办理了退铺手续。原审法院认为，虽广州兆妩公司为违约方，但宏城公司自2017年9月起便知悉广州兆妩公司有提前解除承租单元租赁合同的意愿，亦知悉广州兆妩公司实际于2017年12月27日腾空并搬离了承租单元，且广州兆妩公司在宏城公司催告后亦未纠正其违约行为，根据我国《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，因宏城公司未采取适当措施防止损失的扩大，其应当就广州兆妩公司撤场后承租单元的空置损失承担一定责任；故原审法院根据公平原则，酌情确定宏城公司在广州兆妩公司撤场后收回承租单元的合理时间为二个月，故对宏城公司在本案中诉请的承租单元的租金，原审法院仅支持上海兆妩公司向宏城公司支付2018年1月1日至2018年2月28日的租金248200元（124100元×2个月），宏城公司诉请超出部分，原审法院不予支持。关于宏城公司要求上海兆妩公司支付上述期间租金滞纳金的诉请。该滞纳金实为违约金。本案中宏城公司主张滞纳金按合同约定的千分之一的标准计算，上海兆妩公司则辩称该标准过高。对此，我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述规定，综合本案案情，原审法院酌情将逾期支付租金的滞纳金调整为按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算。按此，2018年1月1日至2018年2月28日期间租金的滞纳金，应分别以每月欠付的租金124100元为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，分别自当月2日起计至清偿之日止；每月租金的滞纳金总额应以不超过本金为限。关于宏城公司要求上海兆妩公司偿还其本案律师代理费20000元的诉请。鉴于合同约定若承租人未经宏城公司同意擅自提前终止合同的，承租人须赔偿宏城公司因此而遭致的一切损失，包括但不限于律师费用；故在宏城公司提供了代理合同、律师费发票予以证实的情况下，原审法院对宏城公司该项诉请予以支持。关于保证金问题，宏城公司并未提出相关诉请，上海兆妩公司亦无提起反诉，且宏城公司认为上海兆妩公司构成违约，其依约有权予以没收，本案不存在以保证金抵扣欠费的问题，故原审法院对该保证金依法不予处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：“一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告上海兆妩品牌管理有限公司支付原告广州宏城广场房地产开发有限公司2018年1月1日至2018年2月28日期间的租金合计248200元及滞纳金（以每月欠付的租金124100元为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，分别自当月2日起计至清偿之日止；每月租金的滞纳金总额应以不超过本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告上海兆妩品牌管理有限公司偿还原告广州宏城广场房地产开发有限公司律师费20000元。三、驳回原告广州宏城广场房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13270元，由原告广州宏城广场房地产开发有限公司负担7270元，由被告上海兆妩品牌管理有限公司负担6000元。”经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，上海兆妩公司提交2张照片，拟证明宏城公司在2018年1月已经对案涉商铺进行了围蔽，把它拦起来了。因为海报的日期是1月27日到3月2日。宏城公司发表质证意见如下：原审时图片只是在当时上海兆妩公司代理人的手机里面，没有做任何的公证，也无法证明照片中的就是案涉商铺。当时上海兆妩公司没有将证据交换给宏城公司，故宏城公司认为该证据本身原审时就不应该作为证据。宏城公司对上述证据的证明内容不认可。即使海报上面有1月27日至3月2日的标识也不可以完全证明挡板在1月27日之前就放置在外面。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对宏城公司的上诉，本院评析如下：宏城公司上诉认为上海兆妩公司于2018年6月7日才实际腾空、办理并交还商铺，应以双方签署的《退铺表格》作为相关标志。对此本院认为，上海兆妩公司自2017年9月22日起便多次向宏城公司申请提前终止合同，并于2017年12月5日向宏城公司发出《关于要求于2017年12月31日终止承租单元租赁合同关系的函》，天环广场服务处亦确认案涉承租单元在2017年12月27日晚上被清空，故原审法院据此认定案商铺于2017年12月27日被清空并无不当，本院对此予以确认。鉴于上海兆妩公司多次表达申请提前终止合同的意愿，且实际于2017年12月27日清空，故宏城公司可于商铺清空后及时接管场地并进行招租，以防止损失的进一步扩大，并不需要迟至2018年6月份才开始处理案涉商铺，原审法院酌定给予宏城公司两个月收回案涉商铺的时间，处理并无明显不当，本院对此予以认同。宏城公司上诉认为日千分之一的滞纳金是双方平等协商一致后确定的，并没有过分高于损失。对此本院认为，每日千分之一的违约金按年计算已经超过了36%，该违约金计算标准明显过高，原审法院酌情予以调整并无不当，本院对此予以认同。综上所述，宏城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7270元，由上诉人广州宏城广场房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 丁阳开审判员 茹艳飞二〇一九年十一月二十二日书记员 曹筱雨林谷曼