山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终9739号上诉人（原审被告）：济南北斗星商业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄立仁，董事长。委托诉讼代理人：孙硕，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱月肖，男，1966年3月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙涛，山东顺周律师事务所律师。原审第三人：山东诚信农业科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔刚，总经理。上诉人济南北斗星商业有限公司（以下简称北斗星公司）因与被上诉人朱月肖及原审第三人山东诚信农业科技有限公司（以下简称诚信科技公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初2283号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。北斗星公司上诉请求：1.撤销一审判决，在查明事实的基础上依法改判；2.一、二审诉讼费由朱月肖承担。事实和理由：一、北斗星公司与朱月肖签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应受法律保护，双方理应继续履行合同确定的义务，北斗星公司有权要求继续履行合同，朱月肖主张解除合同没有依据。二、涉案房屋由诚信科技公司占有使用，事实上，北斗星公司无法将房屋返还给朱月肖，一审法院判决北斗星公司返还房屋，无事实及法律依据。三、朱月肖主张解除合同不存在法定解除事由，一审法院适用法律错误。朱月肖没有通知过北斗星公司在合理期限内支付租金，而是直接提起诉讼要求解除合同，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条判决解除合同适用法律错误。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。朱月肖辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。诚信科技公司未陈述意见。朱月肖向一审法院起诉请求：1.判令北斗星公司按日租金88.45元标准支付自2018年4月28日起至实际支付之日止的租金，暂计算至起诉之日为32300元；2.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》，北斗星公司和诚信科技公司将商铺恢复原状并返还给朱月肖；3.诉讼费用由北斗星公司承担。一审法院认定事实：位于济南市嘉汇环球广场**38.29平方米的商铺系朱月肖所有，朱月肖与北斗星公司于2013年7月29日签订商铺租赁合同一份，主要约定：朱月肖将上述商铺出租给北斗星公司使用，租赁期限20年，自2013年6月1日至2033年5月31日；自合同生效后，北斗星公司按建筑面积每平方米2.2元/天向朱月肖支付租金，并按照每三年递增5%的租金递增率给朱月肖递增，付款方式为每年分两次支付，具体付款时间为租赁合同生效后十五个工作日将半年租金打入朱月肖账户，下半年提前一个月给付租金；商铺建筑面积为38.29平方米，每天租赁单价为2.2元/平方米，每半年租金为15162.84元；北斗星公司如未按照合同约定按时支付租金，须按应付租金的万分之五向朱月肖支付违约金；合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，朱月肖将涉案商铺交付给北斗星公司使用，北斗星公司依约支付租金至2015年12月31日，因此后的租金及违约金一直未支付，故朱月肖于2018年1月2日将北斗星公司诉至一审法院，要求其支付拖欠的租金及违约金，一审法院经审理作出（2018）鲁0105民初3号民事判决书，判决北斗星公司按日租金88.45元标准向朱月肖支付自2016年1月1日起至2017年11月11日的租金59510元；按日租金88.45元标准向朱月肖支付自2017年11月12日起至判决生效之日止的租金；支付违约金：以12720元为基数，自2016年1月1日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以15921元为基数，自2016年5月1日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以15921元为基数，自2016年11月1日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以15921元为基数，自2017年5月1日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以15921元为基数，自2017年11月1日起至实际给付之日止，按日万分之五计算。该判决已于2018年4月26日生效，但北斗星公司尚未履行。另北斗星公司承租涉案商铺后转租给第三人诚信科技公司，现商铺由诚信科技公司占有使用。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，朱月肖和北斗星公司之间的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。朱月肖依约履行了交付商铺的义务，北斗星公司应按约定的数额及时支付租金，现朱月肖按每天88.45元的标准主张自2018年4月28日至实际支付之日止的租金，北斗星公司对租金标准及起算时间无异议，一审法院予以支持，但应计算至一审判决生效之日。因北斗星公司长期拖欠租金，符合法律规定的合同解除的条件，现朱月肖要求解除双方的租赁合同，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状；现涉案房屋由诚信科技公司占有使用，朱月肖要求北斗星公司和诚信科技公司将涉案房屋返还给朱月肖，于法有据，一审法院予以支持；但朱月肖主张恢复原状，因该诉讼请求不明确，且朱月肖未提交证据予以证实，一审法院对其该项请求不予支持。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除朱月肖与济南北斗星商业有限公司之间签订的商铺租赁合同；二、济南北斗星商业有限公司于判决生效之日起10日内按88.45元/日标准向朱月肖支付自2018年4月28日起至判决生效之日止的租金；三、济南北斗星商业有限公司、山东诚信农业科技有限公司于判决生效之日起10日内将位于济南市嘉汇环球广场1-167号商铺返还给朱月肖。四、驳回朱月肖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元，减半收取305元，由济南北斗星商业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审理认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，朱月肖和北斗星公司于2013年7月29日签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议，双方当事人均应依协议约定履行相应的义务。合同签订后，朱月肖按协议约定将本案诉争的商铺交付给北斗星公司，但北斗星公司仅交纳了2013年7月29日至2015年12月31日的租金，此后的租金并未支付。朱月肖曾以要求北斗星公司支付自2016年1月1日起至起诉之日止的租金及违约金为由诉至法院，已生效的（2018）鲁0105民初3号民事判决支持了朱月肖的诉讼请求，但北斗星公司至今未履行生效判决所确定的支付租金与违约金的义务，上述判决之后的租金也未支付。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。基于北斗星公司存在长期拖欠租金及经诉讼后仍不缴纳租金的违约事实，朱月肖诉至法院要求解除其与北斗星公司签订的《商铺租赁合同》的主张符合上述法律规定。另外，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，朱月肖和北斗星公司于2013年7月29日签订的商铺租赁合同第五条第十二款约定，北斗星公司及任何第三方有以下行为的，朱月肖享有单方解除本合同的权利，且朱月肖不承担任何法律责任：……（4）北斗星公司拖欠朱月肖租金累计达90天以上的。本案中，北斗星公司租赁诉争房屋，拖欠租金已经累计达四年有余，朱月肖依据合同约定亦享有单方解除合同的权利。综上，朱月肖请求解除《商铺租赁合同》，既符合约定解除条件，亦符合法定解除条件，一审法院予以支持并无不当。北斗星公司关于本案不存在法定解除事由而应继续履行合同的主张，本院不予支持。关于北斗星公司所主张的应否将诉争商铺返还给朱月肖的问题，北斗星公司系基于与朱月肖签订的商铺租赁合同而将诉争商铺转租给诚信科技公司，随着朱月肖和北斗星公司签订的商铺租赁合同的解除，北斗星公司再行租赁使用诉争商铺于法无据，北斗星公司与诚信科技公司的转租合同亦无继续履行的基础。虽然诉争商铺目前由诚信科技公司占有使用，但根据合同的相对性原则，北斗星公司负有向朱月星返还诉争房屋的义务，一审法院判决北斗星公司返还诉争房屋并无不当。综上所述，北斗星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费610元，由上诉人济南北斗星商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘学宽审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年十一月二十日书记员  李姗姗