河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19130号上诉人（原审原告）：郑丽，女，汉族，1971年10月15日出生，住河南省周口市川汇区。上诉人（原审原告）：郑艳灵，女，汉族，1974年4月24日出生，住河南省周口市川汇区。二上诉人共同委托诉讼代理人：郭杰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：李信瑞，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州鑫达实业有限公司，住所地郑州市金水区郑花路**嘉秀园**，社会统一信用代码91410100752265087K。法定代表人：郭杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张熠航,河南国银律师事务所律师。上诉人郑丽、郑艳灵因与被上诉人郑州鑫达实业有限公司（以下简称鑫达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初6400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郑丽、郑艳灵及其委托诉讼代理人郭杰、李信瑞，被上诉人鑫达公司的委托诉讼代理人张熠航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑丽、郑艳灵上诉请求：一、请求贵院依法撤销郑州市金水区人民法院作出的（2019）豫0105民初6400号民事判决书，改判为:1.被上诉人履行《商品房买卖合同》义务，协助上诉人办理郑州宏达国际车业广场（宏达国际汽车用品城）一区二层A13、A14号商铺（价款1072500元）的房屋不动产登记手续；2.被上诉人支付上诉人违约金1252680元（自2012年3月4日起至办理完不动产登记手续之日止，暂计至2018年8月1日计2336天，以后另计）。二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院以涉案房屋的土地性质为仓储，不具备分割条件为由，判决驳回上诉人要求办理涉案房屋的过户登记手续诉请系事实认定错误，于法无据。根据中国裁判文书网查询显示，一审法院在已往的众多涉及到被上诉人的类似案例中，同样是土地使用性质为仓储的情况下，均判决要求被上诉人协助办理房屋产权过户登记手续。二、一审法院认定双方没有约定具体的办证期限，属于认定事实错误。2010年9月11日签订的《商品房买卖合同》明确约定，被上诉人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，逾期则承担违约责任。2015年6月6日双方签订的《协议书》不具有为被告免责的法律效力。该协议书第5条明确约定：“该《商品房买卖合同》项下所购房产办理完《房屋所有权证》后，乙方不再依据双方于2010年9月11日签订的《商品房买卖合同》的任何条款追究甲方的任何法律责任”。事实上，被告不仅没有积极为原告办理涉案房产的权属证书，而是再次将涉案房产于2016年1月28日、2017年4月26日两次抵押，办理银行贷款获益。因此，该《协议书》不应成为被告免责的事由。三、被上诉人自2012年3月4日至今一直处于持续违约状态，应按照合同约定向上诉人支付违约金，一审法院对此事实认定错误。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条已经明确约定“买受人不退房的，出卖人按已付房款的日1‰向买受人支付违约金”，且上诉人在诉讼请求中已在合同约定范围内主动调减为日万分之五。综上所述，一审法院以涉案房屋的土地性质为仓储，不具备分割条件为由，判决驳回上诉人要求办理涉案房屋的过户登记手续诉请系事实认定错误，于法无据。一审法院以双方于2015年6月6日签订的《协议书》中约定的“具体办妥时间以房管局具体下发房产证的时间为准”，认定双方没有约定具体的办证期限，属于认定事实错误。恳请贵院在查明事实的基础上依法改判。鑫达公司辩称：一、一审法院认定涉案房屋无法办理权属登记证书，事实认定清楚正确。1.涉案房屋所在郑州宏达国际车业广场使用土地性质为仓储，整体登记在鑫达公司名下，且根据郑州市房屋管理部门的相关政策，该房屋项下土地暂不具备分割条件，鑫达公司无法协助上诉人办理房屋过户手续，上诉人诉请鑫达公司协助办理房屋不动产权属证书并不具备履行条件。2.上诉人列举的同类型、同区域其他业主的办理情况及既往案例并不具有参考价值。上诉人所列举的涉案房产所在区域其他业主办理完毕相应的权属证书的情况，是由于当时房屋管理部门政策的松动，允许房屋项下土地分割，其他业主配合鑫达公司提供相关材料、缴纳相关税费才办理成功，而涉案房屋未办理权属证书恰恰是由于上诉人当时未缴纳相关税费，不配合鑫达公司积极办理导致，随后政策一直不允许对仓储用地进行分割。因此，原审判决在查清事实的基础上做出裁判，并无不当，应予维持。二、上诉人要求鑫达公司支付违约金无事实与法律依据。1.签订《商品房买卖合同》时，上诉人已经对涉案房屋进行了相应的了解，其在明知土地为仓储性质，鑫达公司并未隐瞒其性质的真实状况下，因出售的价格低于同类型房屋市场价（考虑到仓储用地的实际情况），于是选择购买涉案房屋。在政策影响无法办理涉案房屋权属证书后，上诉人与鑫达公司双方协商又签署了《协议书》妥善解决了无法办证的困扰，因此协议书中明确约定：双方积极配合争取尽早为上诉人办理房屋产权权属证书，具体办妥时间以房管局下发房产证时间为准，上诉人对此无异议，不再因此追究鑫达公司的违约责任。且涉案房屋项下土地性质为仓储，暂不具备分割条件所致，系政府相关政策导致，而非鑫达公司责任，鑫达公司不应承担违约责任。2.由于仓储用地无法进行分割，包含涉案房屋在内的整个宏达国际车业广场项下土地都登记在鑫达公司名下，鑫达公司在处置自有资产办理抵押时只能以土地证书中登记的土地进行抵押，不能将涉案房屋项下土地单独割除而办理抵押，且在抵押存续期间，鑫达公司的抵押行为也并未对上诉人有任何影响。三、一审法院在认定无法办理房屋权属登记系因政策原因导致的基础上，进而认定因鑫达公司原因导致，由鑫达公司承担诉讼费，系事实认定错误，鑫达公司未上诉并非是对其认可，而是为避免增加诉累。综上，上诉人的诉讼请求无任何事实与法律依据，请求合议庭依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。郑丽、郑艳灵向一审法院起诉请求：1、被告完全履行《商品房买卖合同》义务，协助原告办理郑州宏达国际车业广场（宏达国际汽车用品城）一区二层A13、A14号商铺（价款1072500元）的房屋产权和土地使用权的过户手续；2、被告支付原告违约金1252680元（自2012年3月4日起至办理完房产证过户手续之日止，暂计算至2018年8月1日计2336天，以后另计）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2010年9月11日签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：出卖人被告，买受人原告；原告购买被告公司位于郑州宏达国际车业广场一区二层A13、A14房，该商品房建筑面积共143平方米套内面积85.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积57.2平方米；房屋价款按建筑面积计算，该房屋单价为7500元/平方米，总金额1072500元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终面积由房管部门测绘为准，据实结算房款；原告自合同签订之日起首付50万，剩余房款十日内付清；被告应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的日1‰向原告支付违约金；产权期限2007.11-2057.11，合同签订之日即为交付使用日；等等。原告提交的2010年9月20日宏达国际车业广场收据载明：兹收到一区二层A13/14郑艳灵交来商铺房款全款1072500元。被告对原告提交的收据无异议。同日，原、被告签订《委托租赁合同》一份，主要约定：委托方（甲方）原告，受托方（乙方）被告公司，原告将自己购买的上述房屋从2010年9月11日至2020年9月10日委托被告出租经营，被告风险自担，在十年委托期限内，被告应每年向原告支付租金107250元，每季度租金为26812.5元；等等。2015年6月6日，原、被告签订《协议书》一份，主要约定：甲方（即被告）同意以位于金水区××楼××号房屋过户给乙方（即原告）；双方积极配合争取尽早为原告办理金水区××楼××号房屋的《房屋所有权证》，具体办妥时间以房管局下发房产证的时间为准，原告对此无异议，不再因此追究被告违约责任；双方《商品房买卖合同》项下所购房产办理完《房屋所有权证》后，原告不再依据双方在2010年9月11日签订壹份《商品房买卖合同》的任何条款追究甲方的任何法律责任等。被告当庭认可该《协议书》所涉金水区××楼××号房屋即为原、被告于2010年9月11日签订壹份《商品房买卖合同》中原告所购的郑州宏达国际车业广场一区二层A13、A14商品房。原告提交的不动产登记资料查询结果证明（房屋）显示，坐落于金水区郑花路****的不动产产权人为被告，面积5941.16平方米，该房产于2017年4月26日由被告抵押给招商银行股份有限公司郑州分行。一审法院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》、《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，原、被告均应按照合同约定履行义务。原告已经依据《商品房买卖合同》的约定足额交付了购房款，被告应依约协助原告办理案涉房屋的相关登记手续。但涉案房屋所在郑州宏达国际车业广场使用土地性质为仓储，暂不具备分割条件，原告诉求办理过户手续不具备执行条件，该院不予支持。关于违约金，双方于2015年6月6日签订的《协议书》约定“具体办妥时间以房管局下发房产证的时间为准”，该约定内容未明确具体的办证期限。故对原告所诉违约金该院不予支持。但本案系因被告原因导致合同不能履行而引发，应由被告承担诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，之规定，判决：驳回原告郑丽、郑艳灵的诉讼请求。案件受理费25401元，由被告郑州鑫达实业有限公司负担。本院二审期间，郑丽、郑艳灵提交不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案房屋的大证已办理相应的产权人鑫达公司名下，被上诉人已具备为上诉人办理不动产证的条件。鑫达公司发表质证意见：该份查询证明不属于二审新证据的种类，该份证据材料仅仅能够证明涉案房屋项下土地已办理出大证，并不能够证明项下土地具备分割条件能够进行分割。鑫达公司未提交证据。经本院审查认为，郑丽、郑艳灵提交的证据不属于新证据，且不能证明其待证的事实，本院不予采信。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在城市规划中，仓储用地是指城市中专门用作储存物资的用地，变更登记需经政府相关主管部门批准。本案中，郑州宏达国际车业广场使用土地性质为仓储，目前未获得政府主管部门准许产权分割过户的相关批文，故上诉人要求被上诉人协助办理案涉房屋不动产登记手续的上诉主张不能成立。双方在明知暂不能办理产权分割过户手续的情况下达成《协议书》,主要约定双方积极配合争取尽早为上诉人办理《房屋所有权证》，具体办妥的时间以房管局下发房产证的时间为准，办理完《房买所有权证》后，上诉人不再依据《商品房买卖合同》追究被上诉人任何法律责任。该《协议书》的内容系当事人双方真实意思表示，上诉人要求被上诉人履行协助办证义务时，被上诉人并未拒绝履行协助义务。据此，上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的上诉主张没有事实和法律依据，亦不能成立。综上所述，郑丽、郑艳灵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25401元，由上诉人郑丽、郑艳灵负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年十一月二十八日书记员  李 杨