广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终4574-4585号上诉人（原审被告）：惠州市凯南房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾**开城大道南路**富康国际综合楼**房。法定代表人：廖广先。委托诉讼代理人：廖德清，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：秦红莉，女，汉族，住址：广东省深圳市。（4574号）被上诉人（原审原告）：代琼珍，女，汉族，住址：四川省营山县。（4575号）被上诉人（原审原告）：刘文朋，男，汉族，住址：山东省定陶县。（4576号）被上诉人（原审原告）：侯庆华，女，汉族，住址：山东省定陶县。（4576号）被上诉人（原审原告）：王万为，男，汉族，住址：广东省深圳市。（4577号）被上诉人（原审原告）：姜丽娟，女，汉族，住址：山西省襄汾县。（4577号）被上诉人（原审原告）：高俊峰，男，汉族，住址：湖北省南漳县。（4578号）被上诉人（原审原告）：王柯英，女，汉族，住址：湖北省南漳县。（4578号）被上诉人（原审原告）：张胜文，男，汉族，住址：江西省上饶市。（4579号）被上诉人（原审原告）：程翠娥，女，汉族，住址：江西省上饶市。（4579号）被上诉人（原审原告）：刘南荣，男，汉族，住址：广东省信宜市。（4580号）被上诉人（原审原告）：梁秋，女，汉族，住址：广东省信宜市。（4580号）被上诉人（原审原告）：陈旭明，男，汉族，住址：广东省揭阳市。（4581号）被上诉人（原审原告）：严金敏，女，汉族，住址：广东省四会市。（4581号）被上诉人（原审原告）：汤华丽，女，汉族，住址：广东省化州市。（4582号）被上诉人（原审原告）：昝佩佩，女，汉族，住址：河南省南阳市。（4583号）被上诉人（原审原告）：黄兴兴，男，汉族，住址：陕西省宝鸡市。（4584号）被上诉人（原审原告）：吴颖，女，汉族，住址：甘肃省张掖市。（4584号）被上诉人（原审原告）：桑美玲，女，侗族，住址：广西融安县。（4585号）共同委托诉讼代理人：游珊珊，广东商达（龙岗）律师事务所律师。上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司（下称凯南公司）因商品房预售合同纠纷十二案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2018)粤1391民初2166、2153、2165、2164、2156、2157、2160、2162、2163、2155、2152、2161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。（因上述十二案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以4574号案件为例进行表述、论证）上诉人凯南公司向本院提出上诉请求：l.判令撤销原审民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由各被上诉人承担。事实及理由:一、原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》并未就逾期办证明确约定计付违约金，是错误的。事实上，双方《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期提交产权登记备案资料的违约责任及处理方式，不存在合同没有约定违约责任的情形。双方《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理。”该条款明确约定如被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项“买受人同意由出卖人继续办理”，可见，双方合同对逾期办理产权登记备案的违约责任及承担方式是明确的，即违约责任承担方式为“买受人同意由出卖人继续办理”，并非“由出卖人支付违约金”。且双方在签订商品房买卖合同时，被上诉人对该约定是知悉清楚的，故即使上诉人存在逾期办证的行为，但按照合同约定，被上诉人同意上诉人承担继续办理产权证的违约责任方式，非支付违约金的承担方式。由此可见，双方《商品房买卖合同》明确约定了逾期办理产权登记备案的违约责任承担方式及处理方法，不存在合同没有约定违约责任的情形，故原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》并未就逾期办证明确约定计付违约金，并适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定判令上诉人向被上诉人支付违约金，无合同及法律依据。二、即使上诉人存在逾期办证情形，原审判决逾期时间认定有不妥当的。在被上诉人都认可上诉人同意按照惠州大亚湾区、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发的《关于暂停受理不动产登记业务的通知》和《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》规定的计划暂停受理业务时间，相应扣减被告逾期履行办证义务的逾期时间。从2016年6月起，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区和惠州市大亚湾经济技术开发区房管局联合发布的关于《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项公告》，规定；自2016年6月30日起，区土地，房屋，林地，海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证》《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及地块信息，包括地块权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。2016年11月29日，大亚湾区房产管理局下发《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》，规定自2016年11月30日起，每个项目每天送件不多于15份，一手房转移登记受理窗口每天限受理10个项目的一手房转移登记申请；2017年2月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局下发《关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》，规定该局于3月6日开始全面推行网上预约办理一手房转移登记，预告登记、抵登记业务；2017年6月19日，惠州大亚湾区房产管理局、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂停受理不动产登记业务的通知》，确定计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间暂停受理所有不动产登记业务；2017年6月28日，惠州大亚湾区房产管理局，惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》，载明计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间，将暂时关闭网签系统和义务受理系统，同时暂停受理所有不动产登记业务。而在原审判决中只给了上诉人大小权籍调查合计60天的时间，以及被上诉人认可应当免责的办证部门计划暂停受理业务的6天时间，合计共66天。而其它政府职能部门顺延的时间不给予相应扣除是不合理的。三、即使上诉人存在逾期办证情形，原审判决既然引用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定的标准计付逾期违约金，但又以本地审判实践为由酌情按年利率6％计付违约金，这前后说理相互矛盾，也无法律依据。即使上诉人存在逾期办证须承担支付违约金的情形，但计算违约金的标准也应当依据法律规定或司法解释规定的标准计付。本案中，原审判决既然引用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，但又以结合本地审判实践酌情以总房价款为基数按年利率6％计付逾期违约金，显然原审法院前后两种说理是相互矛盾的，也是无法律依据的，故应予纠正。四、即使上诉人存在逾期办证情形，但并未造成被上诉人损失，也未影响被上诉人对房屋的居住使用，且被上诉人主张的违约金过高，故被上诉人要求支付逾期办证违约金无事实及法律依据。退一步讲，即使上诉人存在逾期办证情况，但被上诉人并未举证证明因逾期办证造成其损失，且被上诉人也不存在实质上的损失，故被上诉人要求上诉人赔偿其逾期办证的损失无事实依据。其次，被上诉人是以银行按揭形式购买房屋的，该房屋至今仍抵押给银行，在被上诉人未注销房屋抵押的情况下，被上诉人是无权处置该房屋，因此无论被上诉人是有房产证，均不影响被上诉人对房屋的居住使用，也即被上诉人也不存在任何损失。最后，被上诉人主张的逾期违约金过高，明显高于逾期交房的违约金，有失公平，再结合上述政策及政府原因导致办证延误、以及逾期办证未造成被上诉人损失等客观事实，即使被上诉人主张逾期办证违约金成立，人民法院对该违约金也应依法予以调低。综上所述，双方《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期办理产权登记备案的违约责任及处理方式，不存在合同没有约定违约责任的情形，故本案不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定或其他法律规定。又因被上诉人自身存在未按期缴清契税等违约行为，导致上诉人无法按期完成报备义务，故应当由被上诉人承担逾期办证的全部过错责任。同时，逾期办证并未造成被上诉人损失，也未影响被上诉人居住及使用，且原审判决计付逾期办证违约金的标准前后矛盾，故被上诉人主张逾期办证违约金无事实及法律依据。基于以上事实，原审判决判令上诉人向被上诉人支付违约金，是错误的，应依法予以撤销、改判或者驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人辩称：第一，双方签订的商品房买卖合同并未约定逾期办证的违约责任，一审法院按6%计算负荷法律规定；第二，一审法院已扣减了权籍调查天数，以及因为政府部门原因导致延期的天数。我方认为一审法院查明事实清楚、计算正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金，违约金以总房价款为基数，按年利率6%计算，自2017年11月6日起计算至涉案房屋完成产权登记之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾×号的凯南广场×号商品房，总价款为354000元。关于付款方式，合同第六条约定：原告应当于2015年1月8日前支付购房款107000元，余款247000元通过银行按揭贷款方式支付。关于交房时间，合同约定，被告应在2016年5月30日前将房屋交付原告使用。关于办理产权登记的期限及违约责任，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：考虑到大亚湾区主管部门办理产权证明手续的严谨性，如维修基金缴存，房屋查档、房屋测绘、契税申报等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理”。上述合同签订后，原告按约付清了购房款，并交纳了涉案房屋的契税和维修基金。2016年11月12日，被告将房屋交付原告使用。2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。上述房屋交付使用后，被告于2018年8月13日向登记部门提交了办理房屋权属转移登记所需资料。在此之前，被告办理涉案房屋的两次权籍调查手续，共用时60天。因涉案房屋尚未完成房屋权属转移登记，原告于2018年7月12日向一审法院起诉，提出前述诉讼请求。另查明，被告提交，原告认可的资料显示：2016年11月29日，大亚湾区房产管理局下发《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》，规定自2016年11月30日起，每个项目每天送件不多于15份，一手房转移登记受理窗口每天限受理10个项目的一手房转移登记申请；2017年2月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局下发《关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》，规定该局于3月6日开始全面推行网上预约办理一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务；2017年6月19日，惠州大亚湾区房产管理局、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂停受理不动产登记业务的通知》，确定计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间暂停受理所有不动产登记业务；2017年6月28日，惠州大亚湾区房产管理局、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》，载明计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间，将暂时关闭网签系统和义务受理系统，同时暂停受理所有不动产登记业务。本案庭审中，原告同意按照惠州大亚湾区房产管理局、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发的《关于暂停受理不动产登记业务的通知》和《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》规定的计划暂停受理业务时间，相应扣减被告逾期履行办证义务的逾期时间。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。关于被告的办证义务问题。合同约定，被告承担的办证义务是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，被告应当提交备案的上述资料，应当是办理涉案房屋权属转移登记所需资料。故被告的办证义务应当是：在合同约定的期限内将办理涉案房屋权属转移登记所需资料提交登记部门备案。关于办证义务履行期限的认定问题。根据合同第十五条的约定，被告应当在涉案房屋交付后的360个工作日前履行将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案的合同义务。被告方提供的证据，能够证明登记部门出台关于一手房转移登记每日受理数量和网上预约办理的规定，以及登记部门对登记管理系统进行升级的事实。但是，登记部门的这些行为，并不必然造成被告提交转移登记资料的迟延，且与被告向登记部门提交转移登记资料的行为之间没有直接的因果关系。故对于被告提出的相应的免责抗辩意见，一审法院不予支持。但是，涉案合同签订于惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。而惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》相应调整了不动产权登记政策，在涉案房屋办理转移登记前增加了权籍调查程序，并由此相应延长了被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加了被告履行办证义务的时间成本。该项增加的时间成本，并非被告方过错造成，并且并非被告能够预见和克服，应当相应顺延被告履行办证义务的期限。因此，被告办理涉案房屋权籍调查手续所花费的60天时间，以及原告认可的应当免责的办证部门计划暂停受理业务的6天时间，合计为66天，应当在合同约定的360个工作日的基础上，相应顺延被告履行办证义务的期限。涉案房屋于2016年11月12日交付，按照合同约定，被告应当在360个工作日后的2018年4月23日前履行将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案的合同义务。被告直至2018年8月13日才完成该项义务，超出约定报备时间112天。考虑上述需要给予被告免责的66天时间，被告实际逾期46天。关于违约责任承担及违约金的计算问题。如前所述，被告逾期46天才将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，其行为已经构成违约，应当按约承担违约责任，向原告支付逾期履行违约金。原、被告签订的商品房买卖合同没有约定逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金和违约损失赔偿额度，而原告因被告逾期提交资料报产权登记机关备案的行为所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，以及本地区审判实践的相关标准，一审法院酌情确定为：以总房价款为基数按年利率6%的标准确定并计算逾期违约金。故对于原告要求被告以总房价款为基数按年利率6%的标准计算支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。被告提出上述违约金计算标准过高应予调整减少的抗辩意见，因无相关证据佐证支持，一审法院不予采纳。这样，本案被告应向原告支付的逾期违约金计为：354000元×6%/年÷365天/年×46天=2677元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告惠州市凯南房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告秦红莉支付逾期办证违约金2677元；二、驳回原告秦红莉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元，由原告秦红莉负担115元，被告惠州市凯南房地产开发有限公司负担30元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是一审支持的逾期办证违约金是否适当。上诉人凯南公司上诉主张即便存在逾期办证的事实其所承担的也只是“继续办理”的义务，对此，本院认为，该条款在事实上是免除了凯南公司逾期提交资料导致产权证办理延期的法律责任。如果有效，将导致凯南公司一直不提交办证所需由其提交的资料而无需承担任何法律责任，买受人无法办理产权之间也无法向凯南公司主张任何权利。同时，所谓的“特别约定”中列举的“大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金缴存、契税申报办理等”事项，是凯南公司作为专业房地产开发企业应当预知的事项，应当在关于“办理产权登记的约定”中约定提交资料时限是予以预先考虑而留出足够的时间。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该条款依法属于出卖人凯南公司事先拟定的免除其主要责任的格式条款，依法应当认定为无效。在涉案的合同中，关于买受人逾期付款的违约责任约定是：逾期在30日内，按照应付款的日万分之三支付违约金；逾期30天后，出卖人解除合同的按照累计应付款5%向出卖人支付违约金，继续履行的按照逾期应付款的日万分之二支付违约金。一审参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息确定按照年利率6%确定出卖人向买受人承担逾期办证的违约金，该责任标准明显低于买受人因逾期付款项出卖人承担的违约金。凯南公司二审中以买受人没有实际损失、一审认定损失计算标准过高的上诉理由，本院也不予支持。上诉人凯南公司主张应当予以扣减大亚湾经济技术开发区房管局、不动产登记中心因系统升级暂停受理业务的时间，对此本院认为，根据上诉人所提交的惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局所出具的《关于对惠州市凯南房地产开发有限公司〈申请书〉的回复》中的内容，上诉人分三批次向该局提供材料申请首次登记，受理及办结时间分别是：第一批：1-3栋、23栋于2015年3月19日受理，4月27日办结；第二批：4栋、5栋于2015年10月28日受理，均于11月20日办结；第三批：6-10栋于2018年3月23日受理，6月12日办结。对于已办首次登记的楼栋，交易双方分别于2015年9月7日、2016年4月29日、2018年8月6日开始向该局提供材料申请转移登记。由此可见，第一批、第二批均在系统升级前向登记部门提交首次登记和转移登记的申请，第三批在房管局恢复业务受理后的时间段开始首次登记和转移登记的申请，因此系统升级暂停业务受理不会对其造成影响。故一审法院未扣除系统升级暂停业务受理期间的逾期办证时间，并无不当，本院予以维持。至于上诉人主张因限号措施及其他政府部门增加的时间予以扣除，没有充分的依据，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，二审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇一九年十一月二十一日本件与原本核对无异法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；