湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘1022民初2156号 原告：湖南省梅华物业有限公司，住所地湖南省郴州市宜章县玉溪镇玉溪河畔****，统一社会信用代码91431022MA4LTMLG68。 法定代表人：欧阳湘波，该公司执行董事，身份证号码4303021979********。 委托诉讼代理人：黄亚青，湖南宜林律师事务所律师。 被告：范桂英，女。 委托诉讼代理人：彭胜干，男，1963年6月21日出生，汉族，湖南省宜章县人，住宜章县栗源镇甘堂湾村**，系湖南省宜章县神憩国际商住小区**业主的负责人，身份证号码4328241963********。 委托诉讼代理人：曹学兵，宜章县诚晟法律服务所法律工作者。 被告：彭细国（范桂英之夫），男。 原告湖南省梅华物业有限公司（以下简称梅华物业）与被告范桂英、彭细国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梅华物业的法定代表人欧阳湘波和委托诉讼代理人黄亚青，被告范桂英的委托诉讼代理人彭胜干、曹学兵到庭参加诉讼，被告彭细国经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梅华物业请求本院判令：被告支付原告物业服务费7189元（从2015年1月1日计至2019年1月31日）、电梯公摊电费130元、电梯保险费32.5元（2018年1月1日至2019年1月31日）共7351.5元，违约金13917.58元（按每日千分之五计至2019年1月31日，后续违约金计至物业服务费全部给付之日），以上共计21269.08元。事实与理由：两被告系宜章县神憩国际小区6栋901号房的业主，物业面积为134.95平方米。2014年12月26日，宜章县聚成物业服务有限公司（以下简称聚成物业）受宜章神憩国际商业小区开发商郴州联发房地产有限公司（以下简称联发公司）的委托，为宜章神憩国际小区提供物业管理服务，双方签订了《神憩国际前期物业服务合同》，2015年1月21日，聚成物业神憩国际项目部（甲方）与被告范桂英（乙方）签订了《神憩国际商住小区前期物业服务合同书》，合同约定高层住宅（电梯楼）第四层以上为：每月每平方米1.2元，由被告每半年交一次物业服务费，在第一个月的前10日交纳物业服务费，合同还约定了乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。保险方面，共用部位、共用设施设备若参保则其保险费用按照甲方即聚成物业公司与保险公司签订的保险单和所交纳的年保险费按照房屋建筑面积比例分摊，由甲方收费时收取。合同签订后，聚成物业公司为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，但被告拖欠了2015年、2016年和2017年的部分物业服务费5083元。2017年年底，因各种原因，聚成物业经与郴州联发公司协商，决定退出物业服务，因当时交付使用的物业专有部分建筑面积未达到建筑物总面积百分之五十以上，该小区未成立业主委员会，所以开发商联发公司找到原告，与原告协商由原告接手该小区的物业服务。2017年10月31日，原告与聚成物业签订《神憩国际小区物业交接协议书》，协议书约定：由原告与开发商签订服务合同，在与聚成物业公司交接完后进驻小区服务，同时，合同对聚成物业公司在神憩国际2017年11月1日前的所有债权债务作出处理：债权债务包括2015-2017年未收到的所有住宅物业管理费，约十四万五千多元由原告打包承担。2017年12月30日，原告按与聚成物业的约定与联发公司签订了《神憩国际前期物业服务合同》，合同大部分承继了聚成物业公司与开发商原来的权利义务。2018年1月1日，原告开始为小区提供包括公共区域的清洁卫生、秩序维护、共用部分的运行、保养、维修、绿化、代收代交相关费用等物业服务，小区的业主也接受了原告的服务。按合同的约定，被告应从2018年1月1日开始支付原告2018年的物业服务费，但直到现在，被告仍没有交纳包括2016年至后期的物业服务费以及电梯公摊电费和电梯保险费。2019年1月31日，因与开发商签订的物业服务合同到期，原告按合同约定退场。原告数次经电话催讨、邮寄信件催讨，2019年8月6日还委托律师发律师函进行催讨，但被告仍不交纳物业服务费，构成违约，严重损害了原告的合法权益，遂诉至法院。 被告范桂英答辩称：一、原告不能举证证明原告与被告是签订本案物业服务合同的合同主体，故原告的起诉无事实和法律依据，请求法院判决驳回原告全部诉讼请求。二、关于合同效力、合同转让的问题。前期物业服务合同到期后，案外人宜章县聚成物业服务有限公司与梅华物业擅自签订的《神憩国际小区物业交接协议书》的约定违反了法律、行政法规的强制性规定，案外人郴州联发房地产有限公司与梅华物业、案外人宜章融合国际大酒店有限公司签订的宜章县神憩国际商住小区前期物业服务委托合同对本小区的一栋、三栋、四栋、五栋、六栋的全体业主不具有法律约束力，该协议和合同只对签订合同的当事人、梅华物业和宜章融合国际大酒店有限公司具有法律约束力。该协议及合同中，本小区的一栋、三栋、四栋、五栋、六栋的全体业主没有签字确认，这两份合同不得作为本案认定事实的依据。本案中宜章县聚成物业服务有限公司选聘梅华物业违反了《神憩国际前期物业服务合同》第三十六条的约定。三、物业费应从业主收房之日计算。被告一直未装修、未入住，房屋钥匙仍然在原告那里保管，房屋未正式交接，原告要求被告交纳物业费不符合合同约定。物业公司也没有与小区业主签订书面物业服务合同。物业公司服务质量太差、物业服务未达到合同约定标准，被告可以选择不交纳物业费。电梯保险费属于超外收费。原告资质为四级，参照《湖南省住宅小区公共性物业服务基准价》，原告应按多层住宅带电梯每平方米0.6元标准计算，而电梯电费按物价审批价格为每平方米0.4元，原告存在违法违规收费。且被告一直未使用电梯，原告不应向被告收取该项费用。原告无法出示合法的价格审批文件原件，业主可以拒绝交纳物业费。四、原告没有按照被告不动产证书登记的面积计算收取费用，诉讼请求中的物业费用计算有误，被告房屋面积为134.87平方米，不应按134.95平方米计算。如果被告已经入住，并且物业管理企业服务到位的情况下即参照四级资质0.6元/平方米×134.87平方米×37个月=2994.11元，原告多主张了4194.89元。五、原告至今没有将物业服务合同拿到宜章县住房和物业服务保障中心（原来称房产局）和宜章县发改委备案，属于违法违规行为。六、原告没有在其从事物业服务十三个月的时间里按照合同约定全面履行服务义务，才直接导致业主不交物业费，原告违约在先，基于原告在管理上和履行职责上存在重大问题及过错，请求业主支付违约金没有事实和法律依据。七、原告对小区的公共设施设备未尽到维护、维修义务，存在重大安全隐患，给业主造成了具大的损失，其损失应由原告承担赔偿责任。 被告彭细国未作答辩。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及举证、质证情况，本院查明事实如下： 原告梅华物业是一家成立于2017年6月22日的有限责任公司，经营范围为物业管理服务、清洁服务、园林绿化工程施工、房屋租赁。 郴州联发房地产有限公司（以下简称联发公司）是宜章县宜章大道与民主东路交汇处的神憩国际商住小区的开发商，2014年12月26日，宜章县聚成物业服务有限公司（乙方，以下简称聚成物业）与联发公司（甲方）签订《神憩国际前期物业服务合同》，约定聚成物业对神憩.国际商住小区提供前期物业服务，该合同对物业服务的内容、物业服务费收费标准、违约责任等进行了约定，其中对物业服务费约定多层为0.63元/月·㎡，高层为1.22元/月·㎡，尚未装修投入使用的空置房屋，物业服务费按收费标准的90%向业主或物业使用人收取，甲方或其物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按年应交纳费总额的千分之五交纳滞纳金。该合同约定委托服务期限自2015年1月1日至2016年12月31日。 被告范桂英、彭细国是夫妻关系，是联发公司开发的宜章县神憩国际小区6栋901号房高层建筑的业主，被告范桂英（乙方）于2015年1月21日与聚成物业神憩国际项目部（甲方）签订《神憩国际小区前期物业服务合同》，该合同注明乙方所购房屋的基本情况内容中明确该房的面积为134.95平方米。合同对双方的权利和义务、服务内容与质量、服务费用、有偿服务收费、保险、违约责任等进行了约定，其中，明确高层住宅物业服务费为1.2元/平方米·月，每半年交一次物业服务费，在第一个月的前10日交纳物业服务费，公共部位、设施设备等运行及维修维护的用电用水，按实际用量由业主分摊；交房时预交一年的物业服务费；违约责任约定为甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任和赔偿责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。同一天，被告范桂英还与聚成物业神憩国际项目部签订了《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对装修的相关事项进行了约定，被告并交纳了3000元装修保证金。 2017年底，聚成物业决定退出被告所在神憩国际小区的物业服务，因神憩国际小区未成立业主委员会，原告于2017年12月30日与小区的开发商联发公司签订了《神憩国际前期物业服务合同》，合同基本承继了聚成物业与开发商联发公司原来的合同权利义务。聚成物业在与原告办理交接时约定聚成物业2015-2017年未收到的所有住宅的物业管理费约十四万五千多元由原告打包承担。从2018年1月1日始，原告为神憩国际小区提供物业服务。2019年1月31日，原告以与联发公司签订的合同到期为由退出了神憩国际小区，不再为小区提供物业服务。被告范桂英与聚成物业神憩国际项目部签订《神憩国际小区前期物业服务合同》《住宅室内装饰装修管理服务协议》后，至今未对该房装修，房屋一直空置，被告也一直未交物业服务费。原告以多次向被告催收2015年1月1日至2019年1月31日的物业服务费未果为由，请求判令被告支付2015年至2019年1月31日的物业费7189元，电梯公摊电费130元，电梯保险费32.5元，合计7351.5元，支付违约金13917.58元，后续违约金按每日千分之五计算至付清之日。按被告范桂英与聚成物业神憩国际项目部签订的物业服务合同载明的房屋面积134.95平方米及《神憩国际前期物业服务合同》的约定计算，被告每年应交纳的物业费应为1894.5元（134.95㎡×1.2元/月•㎡×0.9×13个月）。 本院经实地查验，原告提供的物业服务部分项目不符合物业服务合同的约定，如小区绿化修剪、清杂草、补种、施肥等日常养护不合要求，消防设施、设备不能正常使用，小区入口门岗设置不到位，公共设施破损未及时修复存在安全隐患。 判决理由与结果 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。聚成物业及原告梅华物业是神憩国际小区未成立业主委员会前由开发商联发公司选定的前期物业服务企业，根据最高人民法院的上述规定，原告与联发公司签订的《前期物业服务委托合同》对被告具有约束力。被告抗辩主张联发公司与原告梅华物业签订的宜章县神憩国际商住小区前期物业服务委托合同对本小区的一栋、三栋、四栋、五栋、六栋的全体业主不具有法律约束力，该协议只对原告梅华物业和宜章融合国际大酒店有限公司具有法律约束力，无事实及法律依据，本院不予支持。原告梅华物业与联发公司签订《前期物业服务委托合同》后，根据合同的约定为神憩国际小区提供了物业服务，被告在接受物业服务的过程中也未对其服务资格提出异议，事实上也接受了原告一年多的物业服务，被告虽未装修入住，但房屋已交付，且被告自认已办好不动产权证，被告同样要对原告提供物业服务交纳物业费。被告主张房屋未交付，与事实不符，本院不予支持。被告以未入住为由主张不交纳物业费，无法律依据，本院不予支持。对于原告主张的聚成物业转让给其的被告所欠的物业服务费，因被告对聚成物业提供的物业服务质量不予认可，对应交纳的物业服务费有异议，被告与聚成物业之间的物业纠纷与本案的纠纷系不同主体之间的物业服务合同纠纷，对原告所诉的2015年至2017年被告所欠的物业服务费，本案不予处理。对于2018年1月之后原告提供物业服务期间的物业服务费，鉴于原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，原告要求被告支付逾期交纳物业费的违约金，本院不予支持。同时，物业服务费并不完全是物业服务企业的收入，其中一部分是用于小区公共部分的维修、养护及消耗。鉴于原告已于2019年1月31日退出小区的物业服务，且原告在安全保障方面，监控设施的维护、消防栓的维护等方面确实存在瑕疵，现已不能对服务中存在的瑕疵进行整改，且被告至今尚未装修入住，对原告请求的物业服务费，本院酌情按75%给付，则被告2018年1月1日至2019年1月31日应缴纳的物业费为1579元（134.95㎡×1.2元/月•㎡×0.75×13个月）。根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及公众责任保险费用为物业服务成本或物业服务支出。原告主张的电梯公摊电费130元、电梯保险费32.5元已包含在物业服务费中，被告主张其不应交纳电梯公摊费130元及电梯保险费32.5元，本院予以支持。原告购买的6栋901号住房系高层建筑，合同约定按每平方米1.2元收取物业服务费符合宜章县物价局公布的县城区住宅公共性物业服务收费指导价格标准中规定的指导价收费标准，也与宜章县城区其他小区高层建筑的收费标准基本一致，被告主张按0.6元每平方米收取物业费，本院不予支持。合同备案及价格审批体现的是主管部门监督，但是否备案及价格审批与合同效力无关，原告在为被告提供物业服务过程中未违反相关效力性强制性规定，被告以原告未出示合法的价格审批文件原件，至今没有将物业服务合同拿到宜章县住房和物业服务保障中心（原来称房产局）和宜章县发改委备案为由拒交物业费，无法律依据，本院不予支持。被告主张的房屋面积不符未提供证据证实，本院不予采信。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告范桂英、彭细国在本判决生效后十日内向原告湖南省梅华物业有限公司支付2018年1月1日起至2019年1月31日止的物业服务费人民币1579元； 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告湖南省梅华物业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费332元，减半收取计166元，由原告湖南省梅华物业有限公司负担154元，被告范桂英、彭细国负担12元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 冯国玉 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 刘素贞 书 记 员 高亚菲 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。