山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0591民初3111号原告：东营高原万邦投资有限公司，住所地：东营市东营区。法定代表人：崔健，董事长。委托诉讼代理人：刘锦纯，男，汉族，系职工。被告：董玉宝，男，汉族，现住东营市垦利区。第三人：中国工商银行东营东城支行，住所地：东营市东营区。负责人：刘立军，行长。原告东营高原万邦投资有限公司（以下简称高原万邦）诉被告董玉宝、第三人中国工商银行东营东城支行（以下简称工行东城支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘锦纯到庭参加诉讼，被告董玉宝、第三人工行东城支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高原万邦向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的编号为X《商品房预售合同》，原告收回不再交付房屋。2、判令被告和第三人协助撤销预售合同网签预售登记手续。3、判令被告向原告偿付代偿款及利息罚息49507.79元、垫款利息831.174元（利息暂算至2019年8月31日，垫款之后的利息按照同期贷款利息计算至实际偿还之日）。4、判令被告向原告偿付律师费74000元。5、判令将上述应向原告偿付的款项与退房款抵销，抵销后剩余的房款先用以偿还被告应偿还第三人的贷款，再有剩余款项作为被告向原告承担违约责任由原告没收。6、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房预售合同》，被告购买东营区南一路301号海洋城X户房屋。合同约定该房屋的总房价款为人民币1110129元，其中除首付外，其余款项由被告从银行贷款支付，原告提供阶段性担保。合同履行过程中，被告逾期偿还银行贷款，导致银行要求原告承担担保责任，分批从原告处扣划部分款项偿还被告的贷款，截至起诉之日，原告已经为被告担保垫款49507.79元，被告未向原告归还该垫款。垫款后，被告依法应向担保人归还代偿款项，且根据合同约定，此种情况下，出卖人有权解除合同，买受人所交的全部款项不予退还。买受人应承担产生的律师费等费用，因此，原告提出请求。被告董玉宝在审理期间未答辩。第三人工行东城支行在审理期间未发表意见。本院经审理认定事实如下：2013年11月6日，高原万邦与董玉宝签订编号为X的《商品房预售合同》一份，合同约定：董玉宝购买高原万邦开发的位于东营市东营区房屋，房屋总价款为1110129元；签订合同前，买受人已向出卖人支付首付款340129元，余款77万元按揭贷款，并于合同签订之日起30日内办理完银行贷款；合同附件八补充协议第1条第5项约定，在《房地产权证》办理完毕前买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享受下列权利（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，如果买受人已支付的房价款不足以赔偿出卖人损失的，出卖人有权追偿。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内，协同出卖人到政府部门办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院执行等方式行使追偿权。第9条第3项第（5）约定，买受人以贷款方式支付房价款的，因合同解除出卖人向买受人退还房款时，买受人应优先将退款偿还贷款，并办理房屋的抵押权注销登记。出卖人也可以直接将应退还买受人的房款代买受人偿还提供的贷款的银行，不足部分由买受人继续偿还。2014年2月11日，高原万邦、董玉宝、工行东城支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定，董玉宝在工行东城支行贷款77万元，用于购买东营市东营区南一路301号X号房屋，贷款期限为300个月，高原万邦为涉案房屋的按揭贷款提供阶段性连带责任保证，至涉案房屋正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。涉案房屋高原万邦于2015年6月28日向董玉宝发出收房通知，但董玉宝未办理收房手续。董玉宝于签订合同时交纳首付款340129元，通过按揭贷款方式支付购房款77万元，共计支付购房款1110129元。因董玉宝未按时偿还银行按揭贷款，高原万邦承担了保证责任，截至2019年8月31日，高原万邦代董玉宝偿付工行东城支行按揭贷款及利息、罚息共49507.79元，涉案房屋尚未办理房产证，未完成按揭贷款的抵押登记手续。以上事实由《商品房预售合同》、《个人购房借款/担保合同》、扣划明细及原告陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，高原万邦与董玉宝签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行权利义务。针对原告诉讼请求：1、涉案合同应否解除。董玉宝未按约定偿还银行贷款导致高原万邦履行保证责任，代其向工行东城支行履行了还款义务，高原万邦要求解除合同符合双方《商品房预售合同》附件八第1条第5项的约定，单方解除合同的条件已成就，故对原告要求解除与被告签订的编号为X的《商品房预售合同》的诉讼请求予以支持，涉案房屋并未交付，因此高原万邦无需再行向董玉宝进行交付，被告应协助原告办理网签备案撤销手续，高原万邦要求第三人协助办理备案撤销手续，无事实和法律依据，本院不予支持。2、关于代偿的银行按揭贷款及利息罚息。高原万邦作为保证人承担保证责任，有权向董玉宝追偿，其要求董玉宝支付代偿工行东城支行的银行贷款及利息罚息49507.79元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。高原万邦要求董玉宝按中国人民银行同期贷款利率支付垫付款项的利息损失，不违反法律规定，高原万邦主张截至2019年8月31日为831.17元未超出上述数额，本院予以支持。3、关于律师费。高原万邦要求董玉宝支付律师费74000元，无事实和法律依据，本院不予支持。4、关于将上述款项与退房款抵销及抵销后剩余的房款的处理。高原万邦主张将上述款项与应退还的房款抵消，不违反法律规定，本院予以支持。高原万邦主张抵消后的剩余款项作为董玉宝向其承担违约责任的款项由高原万邦没收，本院认为双方虽在合同中作了约定，但该约定加重了董玉宝的责任、排除了董玉宝的权利，且高原万邦未证实其就该条款向董玉宝作了明确提示，因此该约定无效，对高原万邦该项主张，本院不予支持。董玉宝已交付高原万邦的购房款，根据合同约定应优先偿还贷款，因第三人未要求解除合同，贷款本息处于不确定状态，高原万邦可依照合同将应退还给董玉宝的贷款代董玉宝提前偿还给第三人，如有剩余再退还给董玉宝，对剩余房款尚有纠纷时董玉宝可另行诉讼。董玉宝经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃部分诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告东营高原万邦投资有限公司与被告董玉宝签订的合同编号为X的《商品房预售合同》，原告东营高原万邦投资有限公司收回位于东营市东营区房屋，被告董玉宝于本判决生效之日起十日内协助原告东营高原万邦投资有限公司办理网签备案撤销手续；二、被告董玉宝支付原告东营高原万邦投资有限公司代垫的银行本金、利息、罚息共49507.79元及截至2019年8月31日的代垫款利息损失831.17元，并支付自2019年9月1日至付清之日止的利息损失（以49507.79元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告东营高原万邦投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14791元，减半收取7395.5元，由被告董玉宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  王建彩二〇一九年十一月四日法官助理孙东平书记员韩璐