安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民终1164号 上诉人（原审原告）：赵云起，男，1963年7月2日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 委托诉讼代理人：朱翠荣（系赵云起之妻），女，汉族，1962年6月9日出生，住安徽省淮北市烈山区。 委托诉讼代理人：叶广明，安徽省淮北市辰光法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：赵云玲，女，1964年7月21日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 委托诉讼代理人：李鹏宇，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任程，安徽北方之光律师事务所实习律师。 原审第三人：周长坤，男，1960年9月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。。 委托诉讼代理人：梅青松（系周长坤之妻），女，汉族，1958年9月10日出生，住安徽省淮北市相山区。 上诉人赵云起因与被上诉人赵长玲、原审第三人周长坤确认合同无效纠纷一案，不服安徽省淮北市烈山区人民法院（2019）皖0604民初1268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵云起的委托诉讼代理人朱翠荣、叶广明，被上诉人赵云玲的委托诉讼代理人李鹏宇，原审第三人周长坤的委托诉讼代理人梅青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵云起上诉请求：1.撤销一审判决,改判本案宅基地买卖合同为无效合同；2.诉讼费和其他费用由赵云玲和周长坤承担。事实和理由：1.本案宅基地协议书签订于1998年10月30日。约定将赵云起的楼房4间（一楼2间，2楼2间），配房2间和院子房屋土地，以2.9万元全部卖给赵云玲。但当时赵云起没有告知妻子朱翠荣卖房一事。因房屋是赵云起和朱翠荣婚后夫妻共有财产,故赵云起无权单独处分。《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农村土地属集体所有,个人无权买卖交易,农民集体土地使用权不得出让、转让,用于非农业建设。根据《中华人民共和国婚姻法》第18条（实际应为第17条）规定,夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。夫妻一方对夫妻关系存续期间的财产的处分,须征得配偶的同意,否则系无效处分。2.周长坤通过赵云玲购买宅基地和住房,并以赵云玲的名义签订协议,其行为具有欺诈性。《农村宅基地管理办法》第8条规定，农村宅基地所有权是集体土地,未经批准任何人不得擅自转让。本案宅基地转让协议,系个人私自转让集体所有土地的行为,在没有经过乡镇政府和区政府有关部门批准的情况下,显然是无效的。 赵云玲辩称，本案应当驳回上诉，维持原判。理由：1.赵云起不能证明本案所转让房屋和宅基地属其所有。即使属其所有，涉案协议也不存在法定的无效事由，其上诉请求缺乏事实和法律依据。2.赵云起在向赵云玲出卖涉案自建房时是经过家庭成员同意的。如果未经过其配偶同意，也构成表见代理。3.本案交易行为发生在赵云起和赵云玲之间，与第三人周长坤无关。赵云起提起诉讼的真实原因是涉案房屋和宅基地被征迁，其对买卖行为反悔违背了诚实信用原则。 周长坤陈述同意赵云玲的答辩意见。 赵云起向一审法院起诉请求：1.请求确认赵云起、赵云玲于1998年10月30日签订的宅基地买卖合同无效；2.本案诉讼费用由赵云玲或周长坤承担。 一审法院认定事实：赵云起和赵云玲是堂兄妹关系，二人均是烈山镇吴山口社区（原为烈山镇吴山口村）居民委员会六组居民。1998年10月，经过协商，赵云起将自己位于吴山口村的楼房四间（上下各两间）、配房两间出卖给赵云玲。双方签订了协议书，协议书内容如下：赵云啟有楼房肆间（一楼2间，二楼2间），配方2间、院子及房后地皮全部卖给赵云皊所有，经双方多次商议，价格为贰万玖仟元整￥29000元，空口无凭，立字为据。赵云起（协议中为赵云啟）、赵云玲（协议中为赵云皊）在协议书上签名，雷修杰作为证人签名。协议日期为1998年10月30日。一审庭审中双方均认可协议书中的赵云啟即为本案赵云起，赵云皊即为本案赵云玲。协议签订后，赵云玲交给赵云起现金2.9万元，赵云起将房屋及院落交付赵云玲。其后，赵云起搬到其购买的黎苑新村房屋居住，至今未回吴山口居委会居住。2017年-2018年，吴山口社区居民委员会六组房屋由政府进行棚户区改造征收，征迁过程中，因征迁补偿问题，赵云起找赵云玲要补偿款，双方产生纠纷。 另查明，该房现已被拆除，拆除前由周长坤长期居住，在房屋出售后至今，赵云起从未向周长坤主张过权利，也未因该房屋其他问题找过周长坤。现赵云起、赵云玲户籍仍在吴山口社区。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案买卖协议是否有效；二、赵云起与周长坤之间是否存在合同关系。 关于买卖协议的效力问题。赵云起和赵云玲双方均为吴山口社区居民（原为吴山口村村民），双方签订的协议书经过充分协商，并由证人签字，充分表明签订协议时其意思表示真实。签订协议后的约20年时间,赵云起从未提出异议。诚实信用是民事活动的基本原则，双方之间的合同不存在合同法中规定的无效情形。因此，本案买卖协议合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。 关于赵云起和周长坤之间是否存在合同关系的问题。赵云起陈述周长坤通过赵云玲购买了其宅基地和住房，根据查明的事实，赵云起在卖房前后，均未与周长坤商谈过房屋买卖问题，也没有从周长坤处收取过房款，买卖行为在赵云起和赵云玲之间发生。至于赵云玲购买房屋后是否出售，由谁居住，是其对房屋所享有的合法处分权利，与赵云起无关。同时，从本案买卖协议内容来看，该协议实际是一个房屋买卖协议，而非单纯的宅基地买卖协议。农村宅基地所有权属于集体，村民个人无权出售，房屋出售后，房屋所在的宅基地转移的是使用权而非所有权。本案赵云玲在购买赵云起的房屋后，即同时拥有对该房屋所在宅基地的使用权。赵云起关于周长坤通过赵云玲购买宅基地和住房的观点，无充分证据支持，不予采信，其请求确认宅基地买卖协议无效，不予支持。 综上所述，判决：驳回赵云起的诉讼请求。案件受理费80元，由赵云起负担。 二审赵云起提交如下新证据：1.赵云玲在烈山区有房屋和宅基地的社区证明。2.赵云玲的户籍信息。上述证据拟证明赵云玲在有农村宅基地。农村宅基地依法只能享有一处，不能再享有第二处。赵云玲的质证意见是：对上述证据的真实性无异议，但其与本案不具有关联性，达不到赵云起的证明目的。只能说明赵云玲在当地有相应的住址，但不能证明赵云玲在购买赵云起房屋时有其他居所和宅基地。周长坤的质证意见与赵云玲相同。本院的认证意见是：上述证据不能证明与本案之间存在法律上的关联性，故不予认定。 赵云玲和周长坤二审均未提交新证据。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另，二审朱翠荣陈述，其至迟在2002年时对本案宅基地协议书即已知情。 本院认为，本案二审的争议焦点是，赵云起和赵云玲之间的宅基地买卖合同是否有效。 本案双方在买卖合同签订时是同一集体经济组织成员，其买卖房屋和宅基地使用权的行为不违反效力性强制性法律规定，不存在法定无效的情形。赵云起上诉主张其妻子朱翠荣对合同不知情，但2.9万元在当时不是一个小数目，有关房屋和土地也属于大宗物品。在其夫妻关系正常存续期间，对于如此大宗交易，朱翠荣不知情的可能性虽然存在，但是可能性明显较低。况且，即便按照朱翠荣的陈述，至少其在2002年时也已经知情，但其夫妻二人在事后长达近20年的时间里也没有向赵云玲主张过权利，应当视为朱翠荣对赵云起处分行为的认可。赵云起上诉主张本案买卖合同违反相关法律规定，既没有事实依据，也不符合相关法律规定的精神，且明显有悖于诚实信用原则。赵云起上诉主张周长坤借用赵云玲的名义签订买卖合同，存在欺诈行为，对此依法负有举证证明责任。鉴于其至今对此不能提交充分证据予以证明，一审判决对其相关主张不予支持，并无不当。 综上所述，赵云起的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由赵云起负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 文 审判员 张春茹 审判员 郑泽恩 二〇一九年十一月二十七日 法官助理尹彤彤 书记员陈慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。