广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终1704号 上诉人（一审被告、反诉原告）：刘月艳，女，1957年9月2日出生，壮族，百色市红日房地产开发有限公司那坡分公司经理，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：邓荔，广西济文律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄晓玲，女，个体户，1984年10月14日出生，壮族，住广西马山县。 委托诉讼代理人：赵国库，广西中名（靖西）律师事务所律师。 一审第三人：百色市红日房地产开发有限责任公司，住所地：广西百色市城北二路麒麟巷3号。 法定代表人：刘日红，董事长。 委托诉讼代理人：邓荔，广西济文律师事务所律师。 上诉人刘月艳因与被上诉人黄晓玲、一审第三人百色市红日房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服那坡县人民法院（2019）桂1026民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，于2019年9月3日通知各方当事人到庭进行法庭调查。上诉人及一审第三人的委托诉讼代理人邓荔，被上诉人的委托诉讼代理人赵国库到庭。本案现已审理终结。 刘月艳上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、确认上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同于2018年11月24日解除；4、判令被上诉人返还那坡县睦边凤凰城负一楼A012、A0123、A014号房屋并恢复原状；5、确认被上诉人的租赁保证金归上诉人所有；6、判令被上诉人按日800元支付上诉人房屋占用费，从2018年11月24日起至被上诉人返还房屋之日止。事实和理由：2018年10月被上诉人未按约定支付下半年租金，并拖欠物业管理费3013.5元、水费812.7元、电费67元、垃圾费30元、违约金2423元，解除合同条件成就。上诉人于2018年11月22日通过EMS向被上诉人送达解除合同通知，11月24日被上诉人收到该通知。至今被上诉人仍占有出租房屋。上诉人不是供电企业，也不是断电行为人，被上诉人停业不是上诉人交付租赁房屋的效用瑕疵或权利瑕疵造成，是被上诉人自身过错所致，上诉人不应为被上诉人的过错承担责任。 黄晓玲辩称，一、上诉人及第三人将房屋出租给被上诉人后，有义务保持出租房屋符合约定用途，然而阳光物业公司断电停止了被上诉人的经营，第三人有能力也有义务解决，但其却不管不问还突然解除合同。被上诉人明知上诉人、第三人、阳光物业公司同为一帮人马，有理由相信即使缴纳了费用也不能实现合同目的。二、合同解除条件没有成就。合同约定租金按半年结算，上诉人未与被上诉人就租金、物业费、卫生费等各项费用进行结算的情况下，就认定被上诉人拒交物业费是不妥当的。且被上诉人已经交纳了保证金15000元，可以用来充抵租金，因此还不能认定被上诉人已经根本违约。一审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审驳回上诉人的上诉请求。 百色市红日房地产开发有限责任公司陈述称：第三人与上诉人是委托的关系，与阳光物业公司是物业服务合同关系，权利义务各不相同，不存在串通打压被上诉人的行为。被上诉人不能正常营业室因为其经营过程中产生噪音影响小区业主生活作息，对阳光物业公司的整改通知置之不理，物业公司行使制止权对其断电，因此被上诉人存在严重过错，一审适用公平原则限制上诉人的合同解除权明显不公。 黄晓玲向一审法院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决确认被告作出的解除合同通知无效，双方签订的房屋租赁合同继续履行；二、本案全部诉讼费由被告承担。 刘月艳向一审法院提出反诉请求：1、请求法院依法确认反诉原告与反诉被告于2018年1月8日签订的房屋租赁合同于2018年11月24日解除；2、判令反诉被告恢复那坡县百马路的红日睦边凤凰城负一楼A012、A013、A014号房屋的原状；3、判令反诉被告返还那坡县百马路的红日睦边凤凰城负一楼A012、A013、A014号房屋；4、确认反诉被告的租赁保证金15000元归反诉原告所有；5、判决反诉被告按每日800元支付反诉原告房屋占用费，从2018年11月24日起至返还房屋之日止；6、本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：被告根据第三人的授权委托，2018年1月8日以被告的名义与原告签订了《房屋租赁合同》。约定原告租赁位于那坡县睦边凤凰城负一楼A012、A013、A014号的铺面，租赁期限自2018年1月10日至2023年1月9日止，合同签订后甲方（被告）给乙方（原告）4个月装修期，装修期内免租金，租金为4800元/月，租赁保证金为15000元。约定付款方式：本着先交租金后租用的原则，原告于本合同生效之日向甲方支付首期租金及租赁保证金（人民币）43800元，租金按半年结算，以后交纳时间必须在每半年租期结束一个月前支付。合同的第十一条约定：原告超过5天不按期交纳租金及相关费用的，视为原告违约，被告可解除合同收回房屋，造成甲方损失，由原告负责赔偿，被告不退还租金保证金。此外该合同还对其他的权利和义务进行了约定。2018年8月10日，百色市阳光物业服务有限责任公司以原告经营的酒吧损害了其他业主的正常生活秩序为由切断了原告的电源，为此，酒吧一直处于停业状态。2018年11月21日，被告出具了一份《解除合同通知书》以原告没有按时缴纳租金为由解除了合同并没收了保证金，并责令原告三日内腾空并返还房屋。原告认为，原告虽有逾期交纳租金的行为，但并非不想交。原告有试图联系被告本人直接向其交纳租金，但因无法联系上被告本人而无法向其交纳租金，且被告向原告提出解除合同的时间，不与原告联系和沟通，没有向原告做过任何催告通知，直接就作出了解除合同。原告此前向被告交纳的保证金尚可抵扣逾期期间的租金，还不至于形成根本违约，因此被告作出的解除合同行为不符合法律规定，其行为应当无效。为此，原告特诉至一审法院，恳请法院依法判决。 一审法院认为，一、关于百色市红日房地产开发有限责任公司是否为适格的第三人的问题，被告提交的《授权委托书》明确委托人（百色市红日房地产开发有限责任公司）对受托人（刘月艳）的依据代理权实施的代理行为予以认可，并承担法律责任。为此，红日公司作为本案出租房屋的产权人，应为本案适格的第三人；二、关于被告（反诉原告）向原告出具的《解除合同通知书》是否有效的问题。被告根据第三人的授权委托，2018年1月8日以被告的名义与原告签订了《房屋租赁合同》。约定原告租赁房位于那坡县睦边凤凰城负一楼A012、A013、A014号的铺面，租赁期限自2018年1月10日至2023年1月9日止。在原告与被告签定的《房屋租赁合同》中的第十一条约定：原告超过5天不按期交纳租金及相关费用的，视为原告违约，被告可解除合同收回房屋，造成甲方损失，由原告负责赔偿，被告不退还租金保证金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2018年8月10日，原告在租赁第三人房屋的过程中，被百色市阳光物业有限责任公司以经营过程扰民的原因断电而停止了经营活动。在百色市阳光物业有限公司对原告采取断电的措施后，第三人所出租的房屋就已失去了约定的用途。虽然断电行为是百色市阳光物业的行为，但根据合同的相对性，保障出租房屋的约定用途为出租方也就是本案被告及第三人的义务。在一审法院审理的（2018）桂1026民初664号的案件中明确了百色市阳光物业有限公司与本案第三人签订了《前期物业服务合同》。被告作为出租方，也是物业公司的聘请人，有能力也应当要保障出租房屋的约定用途。且在本案中，被告在答辩中称原告是通过百色市阳光物业公司交纳了2018年5月10日至2018年11月9日的租金，原告可将后续的房租交给百色市阳光物业有限公司。但由于百色市阳光物业有限公司的断电行为致使原告无法正常经营，在原告与阳光物业公司就恢复营业事宜无法达成一致意见的前提下，原告有正当理由相信其按期交纳房屋租金也不能实现合同目的。综上，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。被告及第三人在未能按合同约定保障出租房屋的用途的情形下，未与原告方协商就以原告未按合同约定交纳房屋租金为由单方解除合同，对原告而言显失公平。为此，被告以原告未按合同约定交纳房屋租金为出具的《解除合同通知书》无效，双方签订的《房屋租赁合同》继续履行。若双方认为已无继续履行的必要，可自行协商解除《房屋租赁合同》；三、基于被告（反诉原告）方所作出的《解除合同通知书》无效，被告（反诉原告）的反诉请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条的规定，判决：一、确认被告（反诉原告）作出的《解除合同通知书》无效，双方签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。案件本诉受理费100元，由被告刘月艳负担；反诉受理费4756元，由被告（反诉原告）负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换、质证。上诉人向法庭提交以下证据：百色市阳光物业服务有限责任公司整改通知书两份，证明被上诉人经营中产生噪音被投诉，物业公司两次要求其整改降噪，其不能正常使用租赁房屋是自身过错造成的。 被上诉人质证认为，该证据不能证明被上诉人存在过错，是上诉人的单方意思表示。 被上诉人向法庭提交以下证据：百色市红日房地产开发有限责任公司、百色市阳光物业服务有限责任公司的公示信息两份，证明两公司存在关联，串通采用不公平的方式限制被上诉人经营。 上诉人质证认为，该证据与本案没有关联，不能证明第三人与上诉人、物业公司串通打压被上诉人，采用不公平的方式限制被上诉人经营。 对于当事人二审提交的证据，本院认证如下：上诉人提交的证据具备客观真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的依据；被上诉人提交的证据虽然客观真实、合法，但与本案不具有关联性，故不作为认定本案事实的依据。 二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：一、本案房屋租赁合同应否解除；二、被上诉人应否返还案涉租赁房屋并恢复原状；三、租赁保证金应否退还被上诉人；四、被上诉人按日800元支付上诉人房屋占用费，从2018年11月24日其至被上诉人返还房屋之日止。 被上诉人租赁上诉人的房屋经营酒吧，双方之间成立房屋租赁合同关系。租赁房屋所在小区由百色市阳光物业服务有限责任公司提供物业服务，被上诉人与该物业公司之间成立物业服务合同关系。上诉人依约向被上诉人交付房屋，被上诉人作为承租人，应当按照合同约定按时交纳租金，合理使用租赁房屋。被上诉人在经营酒吧期间，因为经营行为不当造成噪音和油烟污染，影响了小区业主的作息和生活，被业主投诉后，阳光物业公司向被上诉人发出两次整改通知，被上诉人均未整改到位，阳光物业公司采取停止供电的方式促其整改。被上诉人对阳光物业公司的行为有异议，或者认为阳光物业公司的行为对其造成损害，可以通过协商的方式或者司法途径主张权利，不能采用拒交租金和物业费等费用的方式对抗。上诉人、第三人、阳光物业公司三方无论是否存在关联，都不影响被上诉人与上诉人之间存在房屋租赁合同关系，与阳光物业公司之间存在物业服务合同关系，这是两个不同的法律关系。交付租金和物业费等费用是被上诉人在房屋租赁合同关系中应承担的义务，拒交租金和物业费等费用，不能起到在物业服务合同关系中抵消自身责任或对抗相对方的作用。由于被上诉人拒交租金和物业费等费用，违反了合同的约定，构成根本性违约，合同解除条件成就。2018年11月22日，上诉人向被上诉人发出解除合同通知，被上诉人于同年11月24日收到该通知。合同法第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除同的效力。”根据该规定，应确认本案合同于2018年11月24日解除。合同解除后，被上诉人应向上诉人返还房屋并恢复原状。合同第十一条约定，承租方超过5天不按期交纳租金及相关费用的，视为违约，出租方可解除合同收回房屋，造成出租方损失，由承租方负责赔偿，出租方不退还租金保证金。被上诉人交付的租赁保证金为15000元，合同解除后上诉人按该约定可不予退还。合同第十四条另约定，合同期满、终止、解除后，承租方应如期交还商铺，逾期归还的，每逾期一日则应向出租方支付日租金5倍的房屋占用费。本案双方约定的房屋租金为4800元/月，换算成每日租金为160元，日租金的5倍即为800元。被上诉人应依该约定按日800元向上诉人支付房屋占用费。 综上所述，上诉人请求解除合同理由成立，应予支持。合同解除后，被上诉人应返还租赁房屋并恢复原状，并向上诉人支付房屋占用费，其交付的租赁保证金不予返还。被上诉人请求继续履行合同理由不充分，本院不予支持。一审认定事实清楚，但适用法律和实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销那坡县人民法院（2019）桂1026民初32号民事判决； 二、确认上诉人刘月艳因与被上诉人黄晓玲签订的房屋租赁合同于2018年11月24日解除； 三、被上诉人黄晓玲返还上诉人刘月艳位于那坡县睦边凤凰城负一楼A012、A0123、A014号房屋并恢复原状； 四、上诉人刘月艳不予返还被上诉人黄晓玲租赁保证金15000元； 五、被上诉人黄晓玲按日800元支付上诉人刘月艳房屋占用费，从2018年11月24日起至返还房屋之日止； 六、驳回被上诉人黄晓玲的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 一审本诉案件受理费100元、反诉案件受理费4756元，均由被上诉人黄晓玲负担；二审案件受理费100元，由被上诉人黄晓玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  凌文楼 审判员  凌 除 审判员  黄小萍 二〇一九年十一月十七日 书记员  潘增毅