上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9942号上诉人(原审被告)：上海乃钦商业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张林青，总经理。委托诉讼代理人：张红云，上海兰盾律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：钱峰，男，1980年1月20日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。被上诉人(原审原告)：蔡燕青，男，1985年6月16日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被上诉人(原审原告)：华形转，男，1962年10月15日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：吴多翠，北京市中闻(上海)律师事务所律师。上诉人上海乃钦商业管理有限公司(以下简称“乃钦公司”)因与被上诉人钱峰、蔡燕青、华形转(以下简称“钱峰一方”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初7369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乃钦公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项，依法改判不予解除乃钦公司与钱峰一方签订的《房屋租赁合同》，不予返还租赁商铺、及不应当一次性支付2018年8月租金及违约金、物业费、免租期损失、律师费。事实和理由：1、乃钦公司与钱峰一方签订的《房屋租赁合同》为整体分割出租，涉及40余家商户，因实际使用人没有追加进本案，故案件事实未完全查明。2、乃钦公司与钱峰一方签署的虽为租赁合同，但实际担负市场经营的作用，且乃钦公司不存在主观恶意违约行为，其行为没有达到解除合同的条件。如法院判处解除合同，不利于被上诉人商业价值的实现，易造成社会矛盾。3、对于租金的支付，因合同不应解除，故应按原合同约定支付。4、本案中，10个月免租期并不是完全免租，是基于三方转接，乃钦公司已经支付给案外人上海峻铭餐饮管理有限公司(以下简称“峻铭公司”)部分租金，故对于免租期损失，不应支付。二审审理中，乃钦公司变更上诉请求为撤销一审判决第一项、第二项、第六项、第七项、第八项，依法改判不予解除乃钦公司与钱峰一方签订的《房屋租赁合同》，不予返还租赁商铺、及不应当一次性支付2018年8月租金及违约金、物业费、免租期损失、律师费。被上诉人钱峰一方辩称：1、合同具有相对性，乃钦公司与钱峰一方是合同当事人，不涉及第三人。2、乃钦公司除了2018年7月的租金按时支付外，其余均未足额、按时支付。根据双方签订的租赁合同，乃钦公司延期支付租金达到20日以上，钱峰一方有权解除合同。乃钦公司的行为严重违约，远超合同约定的解除条件。3、租赁物涉及几百家小业主，乃钦公司拖欠租金的行为，严重损害小业主的利益。4、关于10个月的免租期变为有租期，合同已明确约定，乃钦公司应按合同约定承担违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。钱峰一方向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1、解除钱峰一方与乃钦公司于2018年6月29日签订的《房屋租赁合同》；2、乃钦公司按每月人民币(以下币种均为人民币)481,231元的标准支付至合同解除日的租金，暂计算至2019年1月份为1,956,610元(其中8月份531,686元、11月份462,462元、12月份481,231元、1月份481,231元)；乃钦公司支付10个月免租期租金4,812,310元；乃钦公司按每月50,455元的标准支付从2018年10月份起至合同解除日的物业管理费，暂计至2018年12月份为151,365元；以上三项合计6,920,285元，抵扣租赁保证金1,040,172元，乃钦公司还应支付5,880,113元；3、乃钦公司支付逾期付款违约金，按日千分之五的标准计算至实际清偿日止，暂计至起诉时为399,177.30元；4、乃钦公司腾空租赁房屋、恢复原状后交还给钱峰一方；5、乃钦公司按每月531,686元(含物业管理费)的标准支付钱峰一方从合同解除日至实际返还房屋之日止的占有使用费；6、乃钦公司承担前期律师费20,000元。一审法院认定事实如下：律嵘企业管理(上海)有限公司(以下简称“律嵘公司”)系为便于统一出租管理嘉定区嘉罗公路XXX号科创大厦部分商铺而专门成立的公司。律嵘公司接受上海嘉华房地产发展有限公司、上海恒基鑫富商贸有限公司及个人商铺一、二楼业主的共同委托，对嘉定区嘉罗公路XXX号“一、二层上投”部分、合计建筑面积约为8,455.9平方米的商铺(以下简称“系争商铺”)统一代为对外出租事宜，其同意并确认由钱峰、蔡燕青、华形转三人名义与乃钦公司签订《房屋租赁合同》并提起诉讼。2018年6月29日，钱峰一方(出租方、甲方)和乃钦公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争商铺出租给乙方；上述房屋甲方已于签订本合同之前向乙方交付，免租期乙方实际享用了10个月，2017年8月1日至2018年6月30日；租赁期限为2018年7月1日起至2032年7月31日止(未包括实际使用的免租期10个月)；双方确认在签订合同前，乙方已实际占用使用该房屋10个月，享受了10个月的免租期；给予峻铭公司的免租期9个月，实际为乙方享有了，且甲方又另外给予了乙方一个月的免租期，如遇合同违约终止，免租期转为有租期；双方约定，系争商铺的月租金(含物业管理费)为531,686元，租金递增期限为3年，递增率5%；现双方确认租金起算点从2018年7月1日起计算，承租方应当按时支付租金，每月30日前支付下一期的租金(先付后用)；考虑到承租方的资金困难，出租方同意8月份的租金可以暂缓支付，平均摊入到2019年的12个月的租金中，届时与当期租金一同支付；后续如承租方延期支付租金，应当向出租方承担每日千分之五的逾期付款违约金，承租方延期支付租金达20日以上的，出租方有权解除租赁合同，在此情形下承租方自愿放弃任何向出租方主张赔偿的权利，并应当赔偿出租方10个月免租期的租金损失，即支付出租方10个月租金，后续如拒绝搬离租赁房屋的，还应当按日计算占有使用费(具体以租金核算)；本合同签订之日乙方应向甲方一次性支付租赁保证金，保证金为二个月租金，即1,040,172元(原峻铭交付的押金变更为乙方支付)，甲方收取保证金后应向乙方开具收款收据；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；如因承租方的违约行为给出租方造成损失，出租方决定提起诉讼的，承租方应当承担出租方为此支付的律师费、诉讼费、鉴定费等。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，乃钦公司按约支付了2018年7月份的租金(含物业管理费)531,686元。2018年8月份开始，双方把合同约定的月租金(含物业管理费)拆分为月租金481,231元和物业管理费50,455元，其中物业管理费由乃钦公司直接支付给物业公司。后乃钦公司仅向钱峰一方支付了9、10月份的租金及11月份的部分租金，向物业公司支付了8、9月份的物业管理费。因乃钦公司未能按约支付后续租金及物业管理费，钱峰一方多次发函催讨未果，遂涉讼。为本次诉讼，钱峰一方支付律师费20,000元。一审法院另查明，系争商铺原由律嵘公司出租给峻铭公司，本案合同签订后，峻铭公司和乃钦公司签署《情况说明》一份，载明峻铭公司同意将其已支付给律嵘公司的押金1,040,172元的权利转给乃钦公司，算作乃钦公司的押金，最终如需退换，退给乃钦公司。一审审理中，钱峰一方表示要求乃钦公司恢复原状的部位是乃钦公司在系争商铺外的违章搭建，不在租赁面积内。乃钦公司则表示并不存在钱峰一方所称的违章搭建。一审法院认为，钱峰一方与乃钦公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。租赁期间，乃钦公司理应按约支付租金和物业管理费，现其未按约支付租金，钱峰一方根据合同约定要求解除合同合法有据，法院予以支持。合同解除后，乃钦公司应将系争商铺返还钱峰一方，并向钱峰一方支付拖欠的租金及占有使用费。合同约定的租金包含物业管理费，虽在合同实际履行过程中，乃钦公司将2018年8、9月份的物业管理费直接支付给了物业公司，但其未支付后续物业管理费，现钱峰一方按照合同约定向乃钦公司主张物业管理费，于法有据，法院予以支持。经核算，乃钦公司应支付钱峰一方2018年8月份的租金481,231元、11月份租金462,462元，10月份物业管理费50,455元、11月份物业管理费50,455元，并按17,480.09元/日的标准支付钱峰一方自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止的租金及占有使用费(含物业管理费)。因乃钦公司拖欠租金的行为已构成违约，按照合同约定应向钱峰一方支付逾期付款违约金。钱峰一方根据合同的约定及乃钦公司支付租金的时间和数额计算违约金，合法有据，法院予以支持。但日千分之五的违约金标准明显过高，乃钦公司在庭审中亦要求予以调整，故法院将违约金的标准酌情调整为日万分之五。经核算，乃钦公司应支付钱峰一方截至2019年1月14日的逾期付款违约金为39,917.73元，并应以1,424,924元为基数，按照日万分之五的标准支付自2019年1月15日起计算至实际付款之日止的逾期付款违约金。钱峰一方主张免租期租金损失的诉请，法院认为免租期系出租方对于承租方完整履行合同的一种优惠条件，本案合同约定的租赁期限长达15年，现乃钦公司承租未满一年即违约导致合同解除，理应按照合同约定补交免租期租金，现钱峰一方主张的金额符合合同约定，法院予以支持。钱峰一方诉请的律师费，符合合同约定，且收费尚属合理，法院亦予支持。至于钱峰一方主张恢复原状的诉请，因乃钦公司否认违章搭建的存在，钱峰一方亦未举证证明，且该部位不在租赁面积内，故法院不予支持。合同解除后，钱峰一方收取的租赁保证金应予返还。据此，一审法院判决如下：一、解除钱峰、蔡燕青、华形转与上海乃钦商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、上海乃钦商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区嘉罗公路XXX号“一、二层上投”部分、合计建筑面积约为8,455.9平方米的商铺返还给钱峰、蔡燕青、华形转；三、上海乃钦商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付钱峰、蔡燕青、华形转2018年8月份和11月份的租金943,693元；四、上海乃钦商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付钱峰、蔡燕青、华形转2018年10月份和11月份的物业管理费100,910元；五、上海乃钦商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内按17,480.09元/日为标准支付钱峰、蔡燕青、华形转自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止租金及占有使用费(含物业管理费)；六、上海乃钦商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付钱峰、蔡燕青、华形转截至2019年1月14日的逾期付款违约金39,917.73元，并以1,424,924元为基数、按照日万分之五的标准支付自2019年1月15日起计算至实际付款之日止的逾期付款违约金；七、上海乃钦商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿钱峰、蔡燕青、华形转免租期租金损失4,812,310元；八、上海乃钦商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿钱峰、蔡燕青、华形转律师费20,000元；九、钱峰、蔡燕青、华形转应于判决生效之日起十日内返还上海乃钦商业管理有限公司租赁保证金1,040,172元；十、驳回钱峰、蔡燕青、华形转的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，钱峰一方与乃钦公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履约。《房屋租赁合同》中已明确约定，承租方延期支付租金达20日以上的，出租方有权解除租赁合同，且应赔偿出租方10个月免租期的租金损失，现承租方乃钦公司未支付租金已达20日以上，故钱峰一方依照合同约定解除合同，并收取10个月免租期的租金损失，于理有据，应予支持。按照《房屋租赁合同》约定，在解除合同的基础上，乃钦公司还应返还租赁商铺并支付欠付的租金、物业管理费、房屋占有使用费、违约金、律师费，一审法院对上述款项的起算时间及具体金额已作详细阐述，本院认同，不再赘述。关于乃钦公司提出追加实际使用人一节，因实际使用人不是合同当事人，并非本案必要诉讼参与人，一审法院未予追加并无不妥。综上所述，乃钦公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币52,938.39元，由上诉人上海乃钦商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长 陈 俊审判员 王 珍审判员 俞 璐二〇一九年十一月二十八日书记员 李照枫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……