文书内容沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初2450号原告：李鹏，男,1986年3月11日出生，住所地辽宁省昌图县。委托诉讼代理人：张晗、刘洋洋，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：金福革，男，1969年3月6日出生，住所地沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：马玉芹，女，1969男5月5日，住所地沈阳市沈北新区,系被告金福革的妻子。原告李鹏与被告金福革返还原物纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李鹏委托诉讼代理人张晗、刘洋洋、被告金福革及委托诉讼代理人马玉芹到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告李鹏向本院提出诉讼请求：1、判令解除租赁协议。2、判令被告赔偿损失36万元，包括与房屋形成附和的装饰装修物（含完成全部装饰装修的人工费）损失、一次性投入物品损失、已扎根不可移动绿植损失；3、判令被告赔偿原告营业损失24万元；4、判令诉讼费用被告承担。事实与理由：2017年11月，原、被告双方达成口头协议，将被告位于沈北新区前进农场的一处承包地在五年内交由原告无偿使用，由原告在此地建造、装修农家院生态园，并进行餐饮、采摘、大中型宴会等经营，待期限届满后由原告将此地及后期建造物等一并交还被告。此后，原告进行装修建造，花了数十万元，经营数月，每月营业收入净利润最低时万元之上。被告见后断水断电、强行锁门、堵门，阻挠经营，并在2018年8月7日通知原告腾退，致使原告无法营业，造成极大损失。上述事实在另案已证实，经另案鉴定，我方损失36万元。因另案被告金福革得知鉴定结论后撤诉，我方无法反诉，特提起诉讼。被告金福革答辩称，1、我方不认可原告诉求，双方没有租赁协议，我方没有收到租金。2、原告主张赔偿投资损失36万元缺少事实及法律依据。3、原告要求被告赔偿经营损失24万元缺少法律依据，不予支持。综上，应驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，原告李鹏通过朋友介绍与被告金福革相识，原告李鹏欲找个场地开生态园农家院，被告金福革称其在沈阳市沈北新区前进农场有场地。双方经几次口头协商，未确定以购买或租赁方式使用该场地及地上物，但双方达成一致，被告金福革口头同意原告李鹏先行进驻场地进行生态园农家院经营，然后双方慢慢商谈购买或租赁该场地及地上物的价格。2017年10月，被告交付了涉案场地，原告李鹏进驻了涉案场地开始装修。在2018年1月前，被告金福革找到原告李鹏协商购买、租赁该场地及地上物的价格，双方针对购买、租赁该场地及地上物的价格，给付方式等内容未能达成一致，原告李鹏亦未给付涉案场地款项。2018年1月，原告李鹏筹建的生态园农家院营业，被告金福革又找原告李鹏协商购买、租赁该场地及地上物的价格、给付方式等内容未成。2018年6月至7月，被告金福革找到原告李鹏询问是租是买涉案房产及土地，双方未能协商一致，被告金福革要求原告李鹏腾空涉案场地，原告李鹏称需其赔付损失费方可腾空场地，双方协商未成。此后，被告金福革通知原告李鹏腾空场地，原告李鹏一直使用涉案场地，未能腾空，被告金福革断电、锁门，警方出警处置。被告金福革于2018年8月27日另案诉至本院，要求原告李鹏返还涉案场地，在审理过程中，本院依李鹏申请，依法委托辽宁天汇资产评估事务所对一次性投入物品及绿植损失评估，依法委托辽宁东联工程造价咨询事务所有限责任公司对装修工程造价进行评估，评估机构分别作出评估结论为一次性投入物品及绿植损失122,223元（其中绿色植物损失31,342元、餐厨用具10,567元、一交性用品2441元、酒店桌椅32,702元、设备、机器等28476元、杂品用具16,695元），装修工程损失244,690.26元。此后被告金福革申请撤诉，本院于2019年2月28日作出（2018）辽0113民初6806号民事裁定书，裁定准许金福革撤诉。2019年初，涉案场地上的部分地上物（含房产），因涉及违法违规的“大棚房”问题，被依法强制拆除。原告李鹏一直实际占用涉案场地至今。在诉讼过程中，经现场勘察，涉案场地内存放着评估机构评估所列的绿色植物、一次性用品中除烧烤木炭现存1箱其他物品现场存放、酒店桌椅中1.2米桌子（即资产评估明细表中序号135项）1张现场存放、设备、机器等中资产评估明细表中序号138-140、142-149、154-165、168-169、171-172项物品现场存放，杂品用具中资产评估明细表中序号173-184、186-194、196-197、199-200、202-204、207-209、215-216、219-227项物品现场存放。原告李鹏称现场勘察未见物品因涉案场地条件受限，已搬离就近存放。在庭审过程中，双方当事人均不同意分摊一次性投入物品及绿植的损失，且均未提出优先选择残值物明细、依据及证据材料。本院认为，公民、单位的财产权依法受法律保护。本案中，虽双方当事人针对涉案房产场地的使用多次协商，但一直未就购买、租赁等方式使用涉案房产场地及购买、租赁对价、支付方式等重要内容达成一致协议，无法体现双方当事人的真实意思合意。又涉案房产场地属农业用地性质，双方口头约定将涉案房产场地用于非农经营用途，且生态园农家院已对外营业，可证双方约定并从事非农经营本身亦违反法律法规的强制性规定，依法无效。无效是自始无效，故原告主张解除租赁协议于法无据，本院不予支持。本案中，双方当事人未就使用涉案房屋场地的权利义务形成明确约定情况下，原告先行入驻使用涉案房屋场地经营生态园农家院，被告也口头同意原告先行使用涉案房屋场地进行非农经营，可见双方当事人对未明确约定使用涉案房屋场地的对价、支付方式及用于生态园农家院非农经营的用途均是明知的，双方当事人对此均有明显的过错。在使用涉案房屋场地过程中，原告一直未给付涉案房屋场地使用费用不当在先，虽被告金福革主张返还涉案房屋场地在后，但被告金福革采用措施过激，行为欠妥，结合事实经过、双方当事人的过错程度、对农业用地损害影响程度等因素，本院酌定原告李鹏承担60%的赔偿责任，被告金福革承担40%的赔偿责任为宜。原告主张的涉案房屋场地装修损失244,690.26元，系原告经营生态园农家院的装修损失，经评估机构依法仅对鉴定标的本身成本、价值进行评估鉴定，与是否为违章建筑无关。又被告亦未提供充足证据推翻该评估意见，故该鉴定意见本院予以采信。原告主张被告赔偿其装修损失244,690.26元的40%即97,876.1元部分于法有据，本院予以支持，超出部分应由原告自行承担。原告主张的一次性投入物品损失及绿植损失122,223元，系原告经营生态园农家院的一次性投入物品及绿植损失，经评估机构依法评估，被告亦未提供充足证据推翻该评估意见，故该鉴定意见本院予以采信。原告主张被告赔偿其一次性投入物品及绿植损失的40%即48,889.2元部分于法有据，本院予以支持，超出部分应由原告自行承担。又因大部分物品及绿植现存在，故在分摊损失过程中，应将上述物品及绿植根据价值及物尽其用的原则，合理分配给双方当事人所有。本案中，评估报告书中《资产评估明细表》所列绿色植物（即资产评估明细表中序号第1-42项）部分，因属不可移动或移动可能减损其自身价值类物品，本着物尽其用原则，该绿色植物（即资产评估明细表中序号第1-42项）部分评估价值即31342元应折抵被告应付原告的赔偿款项31,342元，故上述绿色植物应由原告给付被告所有、处置。关于餐厨用具（即资产评估明细表中序号第43-119项）部分，现场勘查过程中，原告自述其暂时搬离附近存放，考虑到搬移成本、损耗等因素，不宜折抵给被告，折抵给原告所有、处置为宜。关于一次性用品（即资产评估明细表中序号第120-126项）部分，经现场勘查，除烧烤木炭现存1箱外，其他物品现场存放，故该剩余一次性用品部分（即资产评估明细表中序号第120-124项、第126项、及第125项中1箱烧烤木炭）评估价值即2345元应折抵被告应付原告的赔偿款项2345元，上述剩余一次性用品应由原告给付被告所有、处置。关于酒店桌椅（即资产评估明细表中序号第127-137项）部分，经现场勘查仅第135项即1.2米桌子（评估价值1170元）在现场，故该第135项1.2米桌子评估价值即1170元应折抵被告应付原告的赔偿款项1170元，上述第135项1.2米桌子应由原告给付被告所有、处置。关于酒店桌椅中的剩余部分，考虑到搬移成本、损耗、便民等因素，不宜折抵给被告，折抵给原告所有、处置为宜。关于设备、机器等（即资产评估明细表中序号第138-172项）部分，经现场勘查，部分（资产评估明细表中序号第138-140、142-149、154-165、168-169、171-172项）物品现场存放，因涉及分摊损失，故现场未见物品部分不再现场勘查。经核算，设备、机器等项下部分物品（资产评估明细表中序号第138-140、142-149、154-164项）评估价值达14473元，应折抵被告应付原告的赔偿款项仅为14,032.2元（48,889.2元-31,342元-2345元-1170元），又第164项物品即取暖车不宜分割，故被告尚需给付原告440.8元（14,473元-14,032.2元），方可折抵被告应付原告的赔偿款项。同时，原告应将上述物品（资产评估明细表中序号第138-140、142-149、154-164项）给付被告所有、处置。剩余设备、机器、其它杂品用具等物品，涉及原告分摊损失，应由原告自身承担相应损失，并取得剩余设备、机器、其它杂品用具等物品，可自行处置。关于原告主张的营业损失24万元，原告在农业用地上进行农家院餐饮非农经营，其行为本身不具有合法性，又生态园农家院的经营受市场经营环境、地理位置、经营特色、经营水平等诸多因素影响盈亏不一，原告仅提供了部分所谓点菜单的证据材料，未能提供充足证据证明在强制拆除前实际发生的营业损失，综上，原告的该项诉讼请求缺少事实及法律依据，本院无法支持。关于被告抗辩原告未经其同意，将借用农用地改变土地用途从事非农经营，无需赔偿损失，本案中，从原告实际进入涉案场地房屋至农家院营业持续较长时间，且被告自述期间多次协商给付相关款项，可见被告对原告使用涉案场地进行生态园农家院经营是知情、同意的，故其主张未经其同意与事实不符，本院不予采信。关于被告抗辩原告长期占用涉案场地房屋，拒不腾空，并未提出反诉，本院不予认定。被告若认为原告侵害其合法权益，可依法另行主张权利。综上，被告金福革应给付原告李鹏装修损失97,876.1元。被告金福革应给付原告李鹏一次性投入物品及绿植损失48889.2元；同时，原告李鹏应将被告金福革折抵所得上述物品交付给被告金福革，被告金福革在原告交付时再行给付物品差价款440.8元。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告金福革于本判决发生法律效力后五日内一次性给付原告李鹏装修损失97,876.1元；二、被告金福革于本判决发生法律效力后二十日内一次性给付原告李鹏一次性投入物品及绿植损失48,889.2元；三、原告李鹏应在被告金福革给付一次性投入物品及绿植损失48,889.2元的同时，向被告金福革交付本案所附的《折价交付资产明细表》中的绿色植物及部分物品（具体明目、数额、规格等详见所附的《折价交付资产明细表》），被告金福革在原告李鹏付清上述绿色植物及部分物品的同时再行给付物品差价款440.8元。四、驳回原告李鹏、被告金福革的其它诉讼请求。案件受理费9800元，由原告李鹏承担5880元，被告金福革承担3920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  肖鲁峰审 判 员  郑力山人民陪审员  罗 强二〇一九年十一月十九日书 记 员  王赫男            附表：          折价交付资产明细表                  序号              名称               型号规格              厂家              单位              数量              价值（元）              备注                  1              龙血树              8年生                             株              20              4000                                 2              发财树              9年生                             株              19              4180                                 3              夏威夷椰子树              8年生                             株              20              4000                                 4              木 槿                                            株              2              100                                 5              香蕉树                                            株              1              450                                 6              平安树                                            株              5              800                                 7              香蕉鹤望兰                                            株              2              480                                 8              非洲茉莉                                            株              2              1300                                 9              橡皮树              高2米、径2㎝                             株              1              200                                 10              无花果              高2M                             株              1              480                                 11              发财树              大树                             株              1              3000                                 12              柠檬树              大树                             株              1              150                                 13              柠檬树              小树                             株              3              390                                 14              火龙果树                                            株              2              300                                 15              菠萝树                                            株              2              300                                 16              橘子树                                            株              6              900                                 17              红豆杉              10年                             株              2              1000                                 18              红豆杉              2年                             株              1              150                                 19              橡皮树              2年                             株              9              450                                 20              杜 娟                                            株              1              120                                 21              龙血树              小树                             株              2              190                                 22              虎皮兰                                            株              1              95                                 23              文 竹                                            株              2              80                                 24              鸿运当头                                            株              1              100                                 25              春 雨              18年生、8公分                             株              1              150                                 26              仙人掌                                            株              1              50                                 27              美人蕉                                            株              1              20                                 28              樱花吊兰                                            株              2              120                                 29              口红吊兰                                            株              2              120                                 30              薄 荷                                            株              105              525                                 31              多肉植物              小株                             株              8              80                                 32              多肉植物              大株                             株              1              15                                 33              荔枝树              三年苗                             株              1              150                                 34              芒果树              三年苗                             株              1              150                                 35              串 红                                            株              16              80                                 36              草 莓                                            株              125              625                                 37              香客莱                                            株              2              20                                 38              水草（水莲草）                                            株              4              32                                 39              草 坪                                            平              209              2000                                 40              孔雀（公）              两年半                             只              1              1010                                 41              孔雀（母）              两年半                             只              2              1780                                 42              果树（李子树）              树高3米、底径10厘米                             株              4              1200                                 以上绿色植物等合计              31342                                 120              定制打火机                             定制              个              923              367                                 121              一次性台布              2.2m×2.2m                             张              10              180                                 122              餐桌口布（黄色）              40cm×40cm                             个              97              194                                 123              餐桌口布（白色）              25cm×25cm                             个              130              247                                 124              宣传单                                            张              5000              750                                 125              烧烤木炭              7.5kg/箱              宝源              箱              1              32                                 126              定制餐巾纸              20张/盒                             盒              460              575                                 以上一次性用品合计              2345                                 135              桌 子              Φ1.2m              定制              张              1              1170                                 以上酒店桌椅合计              1170                                 138              潜水泵              QD×1.5·16-0.37                             个              1              221                                 139              扬子风扇              壁挂式Φ40㎝                             个              2              155                                 140              工业风扇              长城650mm              长城              个              1              160                                 142              验钞机              JBYD 3908（C）              得力              台              1              449                                 143              太阳能感应灯              LED壁灯              艾毅照明              台              1              54                                 144              电水壶(养生壶)              YSH1558 1.5升              荣事达              个              1              119                                 145              对讲机              Tktyea  1200              特快诵              个              5              1190                                 146              电脑显示器              G2208              HKC              台              1              450                                 147              电动药壶（喷雾器）              3WBO-20L              黄岩一帆              个              2              149                                 148              微波炉              G70D20CN1P-D2（SO）              格兰仕              个              1              339                                 149              搅馅机                             嘉源鑫居              个              1              85                                 154              冷柜（四门）                             银都冷柜              个              1              2398                                 155              水泵(循环泵)                                            个              1              142                                 156              潜水泵              三相100米深水泵              大连衡升              个              2              540                                 157              高压清洗机              ZXL-金刚                             个              1              364                                 158              音 响              长虹CYD-159                             套              1              2032                                 159              托盘秤              10㎏              大鹏永康市建中工贸有限公司              个              1              44                                 160              大电子秤              A380 150KG              吉祥              个              1              132                                 161              托盘电子秤                             芙蓉王              个              1              76                                 162              暖风机              菊花冷热一体              无锡市美菊电器              个              1              400                                 163              麻将机              TROKON                             个              2              1600                                 164              取暖车              Y060y                             个              1              3374              被告需补差价款440.8元                  以上部分设备、机器合计              14473                                                总合计                                                                          49330                     本判决所涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。