吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初2142号 原告：延边天信房地产开发有限公司，住所吉林省延吉市新兴街。 法定代表人：金信奎，经理。 委托诉讼代理人：金哲洙，吉林常春（延边）律师事务所律师。 被告：郎忠，男，满族，1985年5月15日出生，住吉林省珲春市哈达门乡胜利村**。 被告：张常荣，女，汉族，1989年4月8日出生，现住址不详。 原告延边天信房地产开发有限公司（简称天信公司）与被告郎忠、张常荣之间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。天信公司的委托诉讼代理人金哲洙到庭参加诉讼。郎忠、张常荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天信公司向本院提出诉讼请求：1.判令郎忠、张常荣共同偿还购房款241500.35元以及逾期付款违约金12075元，以上共计253575.35元；2.本案诉讼费和保全费由郎忠、张常荣负担。事实与理由：2012年10月9日，天信公司与郎忠签订内部认购协议书，约定：天信公司向郎忠出售位于延吉市锦绣天景XX号楼X单元XXXX号房屋，价款476455元，付款方式为按揭贷款。郎忠办理按揭贷款时，天信公司在交通银行股份有限公司延边分行处存入了保证金。签订内部认购协议书时，郎忠提供了张常荣的身份信息及结婚证，要求将房屋所有权登记在郎忠和张常荣名下。2019年2月27日，因郎忠未偿还剩余贷款，交通银行股份有限公司延边分行依据交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议约定扣收天信公司的保证金241500.35元。内部认购协议书中还约定，买受人逾期付款超过7日，继续履行合同的，郎忠应向天信公司支付应付款5%的违约金。2019年2月27日，交通银行股份有限公司延边分行从天信公司账户中扣除买受人应付的贷款时，买受人已支付完按揭贷款，但买受人欠付天信公司241500.35元。为维护天信公司的合法权益，故诉至法院。 郎忠、张常荣均未答辩。 经审理查明：2012年10月9日，天信公司（甲方）与郎忠（乙方）签订内部认购协议书，主要约定：乙方购买延吉市锦绣天景XX号楼X单元XXXX号房屋，建筑面积102.65平方米，总价款476455元；乙方于2012年10月9日付首付款143455元，余款333000元办理按揭贷款（未约定具体给付时间）；关于买受人逾期付款的违约责任。如乙方未按规定的时间付款，逾期在7日内，自规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.1%的违约金，合同继续履行。逾期超过7日后，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方向甲方支付逾期应付款5%的违约金。逾期应付款是指到期应付款的总额；按照国家法律规定，甲乙双方各自承担房屋买卖所需支付的各项税费及相关费用；在办理银行按揭贷款和房屋产权证时，乙方必须在甲方通知7日内将办理相关业务手续资料提供给甲方。如果当时办理该项业务的政策发生变化，乙方有义务按当时的政策执行，并且积极配合甲方完成该项业务的办理。如果乙方不履行当时银行和房产的政策，同时也不积极配合甲方的工作，甲方有权收回房屋另行销售，乙方应向甲方支付合同约定贷款额的5%违约金。同日，天信公司（出卖人）又与郎忠、张常荣（买受人）签订商品房买卖合同（合同编号YS00015385），主要约定：买受人购买延吉市锦绣天景XX号楼X单元XXXX号房屋，预测建筑面积102.65平方米，总价款476455元，其中首付款143455元，按揭贷款333000元（均未约定具体给付时间）；关于买受人逾期付款的违约责任。逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.01%的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买卖人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买卖人按日向出卖人支付逾期应付款0.01%的违约金。逾期应付款指依照本合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应当在2011年11月30日前交付房屋；出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同在延吉市房产管理中心办理了备案登记手续。另外，签订该合同时，郎忠与张常荣系夫妻关系。庭审中，天信公司陈述内部认购协议书是商品房买卖合同的补充内容。 签订内部认购协议书及商品房买卖合同后，天信公司称购房首付款确实收到，但不清楚具体给付时间。另外，天信公司称其按买卖合同约定的期限内交付了房屋。 2015年7月22日，天信公司出具销售不动产统一发票，备注中写明：面积102.65平方米，总金额476455元。对此，天信公司主张其已收取全部购房款476455元。天信公司陈述其收到买受人从交通银行股份有限公司延边分行处申请的贷款333000元后及时出具了销售不动产统一发票。 另查，2012年3月8日，天信公司（乙方）与交通银行股份有限公司延边分行（甲方）签订交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议，约定：乙方对购买锦绣天景二期楼盘的买受人向银行申请的贷款提供连带保证责任，并在甲方处存入保证金，本协议合作期限为20年。天信公司陈述因郎忠、张常荣未按时偿还银行贷款，交通银行股份有限公司延边分行于2019年2月27日按照上述合作协议的相关内容扣收了天信公司存入的保证金241500.35元（天信公司提供的扣款通知书中写明的金额为241503.51元），天信公司主张上述款是借款人的剩余全部贷款本金及利息。 本案中，天信公司依据内部认购协议书中关于逾期付款违约责任的内容向郎忠、张常荣主张逾期付款违约金12075元（241500.35元×5%）。 本院于2019年5月28日对郎忠进行询问时，郎忠表示其对天信公司提出的第1项诉讼请求无异议。 另外，在本案审理中，依据天信公司的申请，本院于2019年10月14日作出（2019）吉2401执保748号执行裁定，查封涉案房屋，查封期限为三年。为此，天信公司支付财产保全费1788元。 认定上述事实的证据有：内部认购协议书、商品房买卖合同、交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议、结婚证、票据、（2019）吉2401执保748号执行裁定书、发票、扣款通知书、调查笔录以及当事人的陈述。 本院认为，根据当事人举证情况、本院调查情况，并结合交易习惯等综合分析，具体到本案，可认定已办理备案登记手续的商品房买卖合同才是双方当事人之间最终形成的正式合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。天信公司虽主张内部认购协议书是商品房买卖合同的补充内容，但未能提供充分有效的证据，故其主张不成立。至此，天信公司依据内部认购协议书的内容主张逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。关于天信公司要求郎忠、张常荣支付其代偿还的贷款本息241500.35元的请求，根据其主张的事实理由，该请求权产生来源是承担了担保责任后享有的追偿权利，属于追偿权法律关系。因天信公司在本案中选择了房屋买卖合同法律关系，故对于天信公司提出的追偿请求本院不予审理，其可另行起诉解决。鉴于以上情况，关于天信公司要求郎忠、张常荣承担保全费的请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告延边天信房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费5104元，公告费600元，保全费1788元，以上共计7492元（原告已预交7492元），由原告延边天信房地产开发有限公司负担2490元。余款5002元，退还给原告延边天信房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  林大海 人民陪审员  高婷婷 人民陪审员  刘 芳 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  钟大林