青海省互助土族自治县人民法院民事判决书（2019）青0223民初3035号原告：西宁润丰物业管理有限公司，住所地西宁市城中区。法定代表人：李铭。系西宁润丰物业管理有限公司经理。被告：任文云，男，汉族，住互助县。原告西宁润丰物业管理有限公司与被告任文云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西宁润丰物业管理有限公司的法定代表人李铭、被告任文云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西宁润丰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告物业费4987元、垃圾费72元，合计：5059元；2.依法判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系互助县威远镇七彩明珠小区物业，被告是该小区的住户，被告从2016年起至今未向原告缴纳物业费及垃圾费，至2019年累计欠缴物业费4987元、垃圾费72元，共计5059元，原告每年向被告催要所欠物业费及垃圾费，被告均不予理会。2019年5月13日，原告在被告所住的13号楼张贴物业费催款通知，被告一直未来缴纳所欠物业费。原告在被告欠缴物业费的情况下向被告继续提供物业管理服务，被告于情于理应当按时缴纳上述物业费，但被告在原告多次上门索要时，以拒绝开门或者以其他方式躲避不见原告，且原告在打电话催要时一直推脱不予支付。该行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告为维护自身的合法权益特依据我国相关法律之规定向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的各项诉讼请求。被告任文云辩称，对原告的诉讼请求不认可，对现有的物业费4987元有异议，物业费我交到了2016年9月，合同书中1平方是0.45元，我的面积是140平方米，一个月物业费应该是70元，一年840元，3年共计2520元，我认为我和原告的关系是商业关系，原告为我提供服务，原告没有达到在合同中所达到的标准，所以我认为收费不合理。具体如下：1.原告西宁润丰物业没有按合同约定履行应有的物业服务，违约在先。（1）原告拙劣的安保措施，使小区存在很大的安全隐患，原告未在小区没有安装任何门禁措施，任何人、任何车辆任意进出小区，给本人和本小区住户造成严重的安全隐患，车辆被砸，财物被盗已出现多次；白天卖菜的，收垃圾的，倒奶子的叫卖声，此起彼伏，严重扰乱了小区安静正常的生活秩序；（2）原告在小区安装的监控摄像头数量少，清晰度低，本人汽车两次被刮蹭，无法寻找肇事车辆；（3）本人单元防盗门五六年中一直处于损坏状态，安全指示灯部分损坏，楼道应急灯经常不亮，原告不加维修，给本人和本单元住户造成严重的安全隐患，原告不及时更换灯，在停电时，上下楼梯十分不方便；（4）本单元电梯内的备用电话一直不见踪影，原告也不加安装，我儿子被困电梯好几次，这个问题我多次反映，物业就是不加理睬；（5）本单元电梯备用发电机不能正常启动，在停电时，本人和本单元住户经常性被困电梯，原告对电梯的维护维修不及时不彻底，没有完全排除安全隐患；2.差劲的卫生服务，基本的维修维护工作敷衍了事，不尽应有责任，让我们的生活质量大打折扣。原告对电梯偶尔一拖，电梯底角的泥土可以刮出一层，电梯内壁长时间不擦，楼道基本上是好几月扫一回，楼道内杂物垃圾长时间无人清理，单元门、楼道内设施长时间不擦，各种张贴广告也不清理。大部分墙面依旧没有维修，少部分维修了的墙面相当粗糙；3.对于西宁润丰物业的管理水平和资质，本人提出疑义。如前所述拙劣的管理、差劲的服务和工作上的不负责任。原告没有明确公示等级资质、服务承诺和收费标准，同时也存在重复收费的问题。“脏，乱，差”已经成为了这个小区的标签，夜间也没例行巡逻。绿化水平低，绿化简单，好多绿化带已经踩出了小路，对一些该硬化的地方没有做硬化处，小区的公共设施损坏以后不及时维修。路灯不亮就有好几处。路面已经大面积开裂。我本人也不存在原告所说的“躲而不见”“拒接电话”的情况。俗话说，什么货卖什么价。我不是不交，我只是不知道给这样的物业，给这样的服务应该交多少钱。基于上述理由，本人要求原告西宁润丰物业公司：1．撤销将本人列为被告；2．明确公示物业管理的等级资质、服务承诺和收费标准；3．根据自己的服务质量和水平重新制定收费标准；4．拿出粉刷楼道墙面的住户押金，粉刷维修好楼道墙面；5．将我13年14年15年和16年9个月额外所收的电梯费和垃圾费给予退还。本案争议的焦点是：1.原告要求被告支付物业费的依据；2.被告抗辩不交纳物业费的依据。原告西宁润丰物业管理有限公司为支持自己的诉讼请求向法庭提供了以下证据材料：1.青海合盛房地产开发有限公司与原告西宁润丰物业管理有限公司签订的《物业管理合同》复印件1份，拟证明青海合盛房地产开发有限公司与原告签订物业合同，由青海合盛房地产开发有限公司委托原告对合盛·七彩明珠实行专业化、一体化的物业管理，并在合同中约定物业管理费住宅每月每平方米高层为1元、多层为0.45元；2.业主（住户）档案表复印件1份，入住通知复印件1份，七彩明珠小区业主花名册复印件1页，拟证明被告已和原告方签订了物业服务合同，被告是小区业主；3.物业费核对至2019.9.10核对表1份，物业费催收通知复印件1份，拟证明被告任文云应交2016年9月11日至2019年9月10日物业费4987元及垃圾费72元，并证明向被告催收交纳物业费；4.《电梯日常维护保养合同》《电梯维修保养合同》《电梯日常维护保养合同》复印件各一份、青海宝安川电梯有限公司《电梯维护保养记录表》一本，拟证明原告对七彩明珠小区的电梯进行日常维护。经被告任文云对原告提交的上述证据进行质证。被告对原告提交的证明1的真实性不持异议，但对证明方向有异议，认为原告提交的证据1与本案无关；对证据2的真实性不持异议，认为证据2不能证明其与原告签订了物业服务合同；对证据3核实的收费时间无异议，对收费标准持异议，对物业催收单无异议；对证据4的真实性无异议，但认为，此证据不能说明电梯能正常运行。被告任文云为支持自己的反驳请求向法庭提供了以下证据材料。1.《业主服务手册》复印件1份，拟证明原告应当履行合同中的义务，在实际中没有履行，在这个手册上没有原、被告双方的签字，未与原告直接签订物业服务合同；2.图片打印件23张（庭审次日，被告提交图片打印件，图片与被告提交答辩状中的图片一致），拟证明楼道有墙壁脱落、张贴小广告、墙壁有补刷现象、部分地面有灰尘等。经原告西宁润丰物业管理有限公司对被告提交的反驳证据进行质证。原告对被告提交的证据1的真实性没有异议，但认为，这个手册代表了原、被告双方已签订物业合同，手册中对双方的权利义务、收费标准都已载明；对证据2的真实性无异议，原告认可物业对小区相关服务有不到位的情况，对存在的绿化问题、瓷砖裂缝问题、墙面粉刷的方面我方已经进行了改进。经原、被告双方对上述证据进行质证，本院对上述证据认证如下：对原告提交的青海合盛房地产开发有限公司与原告西宁润丰物业管理有限公司签订的《物业管理合同》复印件1份，被告对该份证据的真实性不持异议，认为与本案无关，但青海合盛房地产开发有限公司与原告签订物业合同，是青海合盛房地产开发有限公司委托原告对合盛·七彩明珠实行专业化、一体化的物业管理，并在合同中约定物业管理费住宅每月每平方米高层为1元、多层为0.45元，此合同系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，与本案有关联，其证据效力本院予以认定；对原告提交的业主（住户）档案表复印件1份，入住通知复印件1份，七彩明珠小区业主花名册复印件1页，被告任文云对真实性无异议，档案表复印件、入住通知复印件、七彩明珠小区业主花名册复印件，能证明原告通知被告任文云接受住房及被告是小区业主，故对档案表复印件、入住通知复印件、七彩明珠小区业主花名册复印件的证明效力本院予以认定；对物业费核对至2019.9.10核对表、物业费催收通知复印件，被告任文云对物业费收费时间、物业催收通知无异议，被告虽对收费标准持异议，但“物业费核对至2019.9.10核对表”载明对其他业主与被告任文云居住的高层收费是同一标准的，故对物业费的核对表及催收通知的效力本院予认定；对《电梯日常维护保养合同》《电梯维修保养合同》《电梯日常维护保养合同》复印件、青海宝安川电梯有限公司《电梯维护保养记录表》证明原告对七彩明珠小区的电梯按约定进行了正常维护，其证据效力本院予以认定。对被告任文云的交的《业主服务手册》原告对此份证据的真实性无异议，该业主服务手册中虽然双方未签名，但被告在庭审中表明该手册是其装修房屋时物业办公室交给的，认可其手册的承诺与标准，且庭审中被告认可向原告交纳了2014年至2016年9月份的物业费用，故对业主手册载明的内容的证明效力本院予认定；对被告提交的23张图片照片，原告认可物业对小区相关服务有不到位的情况，故对其证据效力本庭予认定。另原告于2019年11月14日（开庭次日）向本院提交资质证书、收费许可证各一份，本庭未组织原、被告质证，故对其效力无法认定。根据原、被告提交的证据及本院的认证情况，结合当事人的当庭陈述确认本案事实如下：2013年5月14日，青海合盛房地产开发有限公司与本案原告西宁润丰物业管理有限公司签订《物业管理合同》，由青海合盛房地产开发有限公司委托原告对合盛·七彩明珠实行专业化、一体化的物业管理，并在合同中约定住宅物业管理费每月每平方米高层为1元、多层为0.45元。2014年9月11日，被告任文云申请装修七彩明珠小区13号楼1单元6楼1061室，原告交付被告《业主服务手册》1份，手册载明双方的权利义务、物业服务内容、服务质量等，并载明高层住宅根据建筑面积按1元／平方米·月收清，乙方（业主）每月需交纳垃圾处理费2元，由甲方（物业公司）代收代缴，但原、被告双方未在服务手册中签名。后被告交纳了2014年9月11日至2016年9月11日期间的物业费等费用。被告任文云对2016年9月11日至2019年9月11日期间的物业费及垃圾处理费未向原告交纳。2019年5月13日，原告张贴物业费催收款通知，要求被告任文云等人到原告办公室交清所欠的物业费。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。青海合盛房地产开发有限公司与本案原告西宁润丰物业管理有限公司签订《物业管理合同》系双方的真实意思表示，应为有效合同，建设单位在交付房屋前，与物业服务企业签订了前期物业服务合同。在交付房屋且业主入住后，该合同对于业主有强制约束力，业主应当按照合同内容交纳物业管理费。本案中原告在交给被告《业主服务手册》时双方虽未签名，但被告入住房屋后，向原告交纳2014年9月至2016年9月11日期间的物业费等，被告已经履行主要义务，原告亦接受被告交纳的金钱，该合同成立。原、被告双方形成物业服务合同，被告作为业主，应当向原告交纳物业服务的相关费用。现被告拖欠2016年9月11日至2019年9月11日的物业相关费用，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，原告请求被告支付拖欠的物业管理费4987元、垃圾费72元，合理合法，本院依法予以支持。被告辩称，与原告是商业关系，原告没有达到在合同中所达到的标准及原告未安装门警系统，致使闲杂人员入内，对原告未尽到管理义务及服务质量差，服务效率不高、卫生等问题。因对有关共同管理、维修等的其他重大事项，由业主共同决定。被告的上述辩称不能代表全体业务的意愿，也并非原告服务管理中的常态现象，虽然本案原告在物业服务中服务存在瑕疵，但被告以此拒绝交纳物业管理费及垃圾费，其理由并不构成拒绝缴纳物业服务等费用的理由，故对被告的上述辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：被告任文云于本判决生效之日起十日内支付原告西宁润丰物业管理有限公司自2016年9月11日起至2019年9月11日的物业费4987元，代收的垃圾费处理费72元，共计5059元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告任文云负担（原告已预交，被告在履行付款义务时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判员 李 东 生二〇一九年十一月十四日书记员 央宗卓玛本判决所依据的相关法律及其他有关法律《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。