江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9279号上诉人（原审原告）:刘馨安。委托诉讼代理人：谭望燕，江苏紫东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山国润房产开发有限公司。委托诉讼代理人：张丽华，江苏聚思律师事务所律师。上诉人刘馨安因与被上诉人昆山国润房产开发有限公司（以下简称国润公司）买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初19317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘馨安上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费用由国润公司负担。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。根据《商品房购销合同补充协议》第二条第2款约定，刘馨安在使用车位期间,国润公司不应收取使用权管理费。《车位使用权协议书》中也约定甲方或其聘任的物业公司负责停车场的日常维护和卫生保洁等工作，保证其正常使用。车位交付以来国润公司怠于履行管理义务，给其造成诸多不便。物业公司通知收取60元/月的物业管理费，且多次阻挠其车辆进出小区，严重损害其合法权益。国润公司严重逾期交房，双方经反复协商才达成前述协议，开发商承诺使用车位不会收取任何费用，刘馨安才没有选择退房。前述协议作为格式文本，包含使用权管理费、使用费、车位服务费等多个非规范名词，应对国润公司作不利解释。根据相关法律规定，使用权管理费等项目已经包含了物业管理费。另根据《车位使用权协议书》第五条约定，目前车位所有权仍归国润公司所有，应由国润公司缴纳车辆物业管理费。刘馨安在起诉时将昆山市百强物业管理有限公司列为第三人，原审法院却未同意其参加诉讼。国润公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据双方的约定，国润公司以3万元逾期交房违约金折抵车位转让使用费，并不包含此后的物业管理费。刘馨安将两者混为一谈无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。刘馨安向一审法院起诉请求：1.国润公司一次性支付车位管理费41760元；2.由国润公司承担本案的诉讼费用。一审庭审中，诉请1变更为请求确认由国润公司承担溪香米兰49号车位的相关管理费用，暂以60元/月计算，具体以物业规定为准。一审法院认定事实：2015年初，刘馨安、国润公司签订了《商品房购销合同补充协议》及《车位使用权协议书》，约定由刘馨安在国润公司圈定的范围内挑选一个地下车位，国润公司作价30000元卖给刘馨安，在刘馨安使用期间，国润公司不收取车位使用权管理费，并以应支付给刘馨安的违约金抵冲该笔款项，多退少补。《车位使用权协议书》中明确国润公司提供车位给刘馨安使用，所有权归国润公司；约定了双方的权利、义务；特别条款中还约定，如因任何原因导致本协议无效或解除的，刘馨安应当在国润公司通知之日起3个工作日内交还该车位并承担自该车位移交之日至交还之日的使用费、车位服务费（按物业公司规定收取）等。之后，刘馨安认为，自2018年以来，国润公司聘任的前期物业公司却突然要求刘馨安缴纳每月60元的停车场地管理费，并以各种手段阻挠刘馨安车辆出入，严重影响了刘馨安的生活和工作。刘馨安为维护自身权益，遂向法院提起诉讼。一审法院认为，本案中，刘馨安、国润公司签订了的《商品房购销合同补充协议》及《车位使用权协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。双方应当严格按照约定积极履行义务。《商品房购销合同补充协议》约定很明确，由刘馨安在国润公司圈定的范围内挑选一个地下车位，国润公司作价30000元卖给刘馨安，在刘馨安使用期间，国润公司不收取车位使用权管理费，并以应支付给刘馨安的违约金抵冲该笔款项；但是并未约定免除刘馨安该车位的相应物业管理服务费用等，物业公司向刘馨安收取的相关物业管理服务费用系基于刘馨安与物业公司之间的物业服务法律关系，与刘馨安和国润公司之间的房屋销售法律关系显属不同的法律关系，二者显然不能混为一谈。《商品房购销合同补充协议》中的约定并不能看出相关管理费用应当由国润公司承担的意思表示，且根据《车位使用权协议书》中特别条款的约定，如因任何原因导致本协议无效或解除的，刘馨安应当在国润公司通知之日起3个工作日内交还该车位并承担自该车位移交之日至交还之日的使用费、车位服务费（按物业公司规定收取）等；从该约定可以看出，物业公司收取的车位服务费显然是与车位自身的使用费是分开的，故不存在刘馨安认为的应当由国润公司承担物业公司收取的相关费用问题。因此，刘馨安本案中的诉请，无证据支持，于法无据，故一审法院无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回刘馨安的诉讼请求。案件受理费844元，由刘馨安负担。二审中，刘馨安向本院提交：1.证人证言十份，证明国润公司与刘馨安签订补充协议时已明确约定不再收取车位任何费用。2.案情陈述一份，主要是对补充协议签订背景的情况说明，证明当时国润公司承诺不会产生有关车位的其他管理费用并提供日常维护、保洁等。国润公司质证认为，1.证人证言不属于新证据，且证人均是诉争小区业主，与刘馨安利益一致，其证人证言不应采信。2.案情陈述系刘馨安单方陈述，证据形式及内容均不予认可。对于上述证据，本院认定如下：1.上述证人证言中所涉证人均未出庭接受询问，且均是诉争小区业主，与本案有利害关系，上述证人证言的证明效力依法不应采纳。2.案情陈述系刘馨安单方陈述，国润公司不予确认，刘馨安亦未提供其他证据佐证，其证明目的依法不予采信。二审中，刘馨安、国润公司一致确认，根据商品房购销合同补充协议，国润公司应当支付刘馨安自2014年12月29日起至2015年3月31日的违约金，违约金总额为合同总价即房款的5.6%。2014年12月29日至2015年1月28日期间的逾期交房违约金已由国润公司支付至刘馨安一方的账户。2015年1月29日至2015年3月31日期间的违约金部分与车位使用权的3万元进行了抵扣，抵扣后剩余的违约金仍由国润公司支付至刘馨安一方的账户，且已经支付完毕，故双方就逾期交房违约金已经结清。上述事实，有当事人陈述、本院调查笔录在案佐证。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，如果没有证据或者证据不足的，则应当承担不利的诉讼后果。根据双方当事人签订的《商品房购销合同补充协议》及《车位使用权协议书》，国润公司以3万元的价格将涉案车位转让给刘馨安使用，同时以其应当向刘馨安支付的逾期交房违约金折抵使用权管理费。前述使用权管理费与业主使用车位期间产生的物业服务费在法律关系、收取主体、收费标准等方面均存在明显区别，不能混为一谈。双方在《商品房购销合同补充协议》、《车位使用权协议书》中未明确约定车位的物业服务费亦应当由国润公司承担，故刘馨安起诉主张国润公司一次性支付车位使用期限内的全部物业服务费并无法律依据。另昆山市百强物业管理有限公司虽然是案涉小区的物业服务企业，但是其并非《商品房购销合同补充协议》及《车位使用权协议书》的当事方，且物业服务合同与前述协议也并非同一法律关系，故原审法院未通知昆山市百强物业管理有限公司作为第三人参加诉讼，程序上亦无明显不当。综上，上诉人刘馨安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费844元，由上诉人刘馨安负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一九年十一月二十九日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。