贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1801号上诉人（一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司，住所地贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告）：赵光宇，女，1987年8月18日出生，侗族，住贵州省黎平县。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司（以下简称“鸿邺公司”）因与被上诉人赵光宇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2019）黔2631民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿邺公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，证据不足，导致适用法律错误，判决结果不当。1.被上诉人违约不交契税、印花税、房屋专项维修资金、物业服务费等，其未履行先行义务，违约在先，其请求上诉人支付逾期交房违约金以及逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金的诉讼请求不成立。2.上诉人没有按合同约定时间交付办理商品房转移登记的相关文书，没有给被上诉人造成如此大的损失，被上诉人未能举证证明其损失，应鉴定评估其损失。一审判决上诉人支付的逾期办理商品房转移登记相关文书违约金明显过高，判决不当。二、原审查明，被上诉人存在违约在先的过错，存在先行义务没有履行的过错，其逾期未付契税和维修基金等相应款项，依据合同约定以及法律规定，上诉人可以不交付转移登记的有关文书。法院在被上诉人违约在先的情况下判决上诉人承担违约金缺乏事实依据和法律依据。赵光宇辩称：请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。事实和理由：一审判决认定事实清楚，证据合法有效，适用法律得当，判决结果正确，上诉人的上诉理由不能成立。赵光宇向一审法院起诉请求：1.依法判决被告继续履行编号为DEFQ20-042的《商品房买卖合同》（以下简称合同）将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币37,410.00元给原告。2.依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移商品房违约金人民币345,134.76元给原告。3.依法判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证。4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20幢1单元3层1-3-3号商住房，建筑面积为114.2平方米、房屋总价款为318,390元。合同第十条交付时间和条件约定：（一）出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条交接手续第（四）约定：双方同意按下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳维修基金、契税等费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交付给出卖人，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修基金存入住宅专项维修资金专户，未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。合同第十九条房屋登记第三转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告付清了全部购房款318,390元和登记、工本费。维修基金、契税至今未交。被告至今没有将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告所购买的被告开发的侗族风情园20幢至今未具备办证条件。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充约定是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。关于原告要求被告继续全面履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记，协助原告办理不动产权证书的请求，因合同是有效合同，原告要求继续履行并将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记，协助原告办理不动产权证书，予以支持。关于原告要求被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金37,410元的请求，根据双方合同第十三条第四项约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳维修基金、契税等费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交付给出卖人，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修基金存入住宅专项维修资金专户，未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。原告购买的商品房为住宅房，原告已付清房款，但至今未交纳专项维修资金、契税，被告也没有与原告办理交房手续，根据双方上述合同约定，现原告要求被告支付交房违约金没有依据，故，原告要求被告支付交房违约金的请求不予支持。关于原告主张逾期转移商品房违约金人民币345,134.76元（按到起诉之日逾期1084天计算），根据《商品房买卖合同》第十九条房屋登记第三转移登记约定出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，现被告未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约。被告辩称原告未尽先履行义务，被告不存在违约或应免除违约责任。本案被告所开发的20号楼至今未具备办证条件，无论原告是否已履行自己的义务，被告均无法将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因此，被告亦未履行合同约定的义务，属违约行为。同时，先履行缴纳购房契税、专项维修基金与办理不动产权证和交房有关，与被告及时向原告交付办理不动产权证的必要证明文件无关。为此，对被告的辩称理由不予采信。合同约定，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金，合同约定明显过高，被告要求调整符合法律规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，结合本案实际情况，按年利率6.18%支付原告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，自2016年7月1日（合同约定2016年6月30日）起算至起诉时（2019年6月19日）止，合计1084天，违约金为：318,390元×6.18%/年÷365天×1084天=58,436.52元，超出部分，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行与原告赵光宇签订的《商品房买卖合同》，将出售给原告赵光宇的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记，协助原告赵光宇办理不动产权证书；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告赵光宇逾期办理商品房转移登记相关文书违约金58,436.52元；三、驳回原告赵光宇的其他诉讼请求。案件受理费7,038元，减半收取3,519元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担1,519元，原告赵光宇负担2,000元。二审中，鸿邺公司向本院提交了《贵州省住宅专项维修资金专用收据》、《契税完税证明》、《维修基金申报清单》，因该三份证据对本案的认定没有影响，本院不再组织双方当事人进行质证。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院二审只围绕上诉人上诉理由及请求进行审理。围绕上诉人鸿邺公司的上诉请求，本案二审争议焦点为：1.一审判决上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金是否不当；2.被上诉人未交纳契税和专项维修资金，是否可以免除上诉人的违约责任。关于争议焦点一，本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中关于转移登记的约定:“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”上诉人作为商品房出卖人，在办理商品房转移登记的过程中，其应当根据合同约定向被上诉人交付应当由出卖人提供的有关文书，但其至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，根据合同约定应承担违约责任。双方当事人在合同中约定的违约金为按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金，被上诉人诉请的违约金已主动调整为按照年利率6.18%计算，未违反法律规定，一审判决予以支持并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立。关于争议焦点二，本院认为，虽然被上诉人未交纳契税和专项维修资金，根据合同的约定，上诉人负有向被上诉人交付商品房所有权转移登记有关文书的义务，该义务并不以被上诉人缴纳契税和住宅专项维修资金为前提。因此，上诉人认为被上诉人未履行交纳契税、专项维修资金的先行义务，其不应逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的上诉理由不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1261元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  田 嫄审判员  王山地二〇一九年十一月十一日书记员  刘智慧