重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8598号上诉人（原审被告）：武桂中，男，1971年6月23日出生，汉族，居民身份证住址重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：游斌，重庆金雷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱建林，男，1973年4月5日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：朱亮，系朱建林堂兄。原审第三人：重庆瑞豪房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道共兴街一巷**，统一社会信用代码91500115450485295A。法定代表人：刘远忠，总经理。委托诉讼代理人：郑华，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。原审第三人：廖吉祥，男，1948年2月3日出生，汉族，住重庆市长寿区。上诉人武桂中因与被上诉人朱建林、原审第三人重庆瑞豪房地产开发有限公司（以下简称瑞豪房地产公司）、廖吉祥排除妨害纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院(2018)渝0115民初6067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人武桂中及其委托诉讼代理人游斌，被上诉人朱建林及其委托诉讼代理人朱亮，原审第三人瑞豪房地产公司的委托诉讼代理人郑华到庭参加二审询问。本案现已审理终结。武桂中上诉请求：请求依法改判或发回重审。事实及理由：1、上诉人是合法的通过工程材料款抵房，正当地从瑞豪房地产公司取得本涉案房屋，廖吉祥与挂靠的瑞豪房地产公司法定代表人刘远忠协商，将第三人廖吉祥实际投资开发的重庆长寿“瑞豪·财富广场”2号2单元31—7住宅以抵材料款的形式出售给上诉人；2、上诉人在同意接受此房后，瑞豪房地产公司售房部才通知上诉人领取钥匙、装修，入住本涉案房屋是得到了瑞豪房地产公司的认可的；3、本案所涉房屋是第三人瑞豪房地产公司一房二卖；4、被上诉人购买本涉案房屋被上诉人并未支付对价，明显是与瑞豪房地产公司恶意串通；5、一审法院适用法律错误，被上诉人应当向瑞豪房地产公司要求履行其交房义务。朱建林辩称，一审法院判决合理合法，予以认可。瑞豪房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，证据充分，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。廖吉祥未到庭发表意见。朱建林向一审法院起诉请求：1.判决被告武桂中立即停止侵权行为，立即搬离重庆市长寿区桃花西路8号2幢2单元31-7号房屋并将房屋返还给原告；2.本案诉讼费由被告武桂中承担。一审法院认定事实：第三人瑞豪房地产公司于2010年10月15日在重庆市长寿区发展和改革委员会进行项目备案，备案项目名称为瑞豪·财富广场，建设地址为长寿区凤城街道桃西路8号，项目法人为第三人瑞豪房地产公司。长寿区桃花西路8号2幢房屋于2015年5月15日办理城镇房屋初始登记，登记权利人为瑞豪公司，幢证为渝（2015）长寿区不动产权第000002654号，共有情况为单独所有。2011年7月30日，被告武桂中与第三人廖吉祥签署了《石材产品购销合同》，合同约定了石材材质及单价等内容。2013年10月30日，被告武桂中与第三人廖吉祥签署了《抵房协议确认书》，确认书载明：“甲方：武桂中，身份证号码：5102211971********。乙方：廖吉祥，身份证号码：5102211948********。一、甲方于2013年10月30日共计材料款肆拾肆万元；乙方已付材料款，利息共计/万元、已抵扣物业/万元。甲乙双方经协商一致，截止该确认书双方签字之日止，双方确认乙方尚欠甲方材料款总金额为肆拾肆万元（含本金、利息及抵扣物业办理产权手续过程中甲方代乙方支付的不动产销售营业税、土地增值税、建安营业税等相关税费、规费）。从本确认书签字之日起及以后不再计算利息。二、还款方式：乙方仅以其投资开发的重庆市长寿“瑞豪、财富广场”2号、2单元31-7号住宅作为支付。按照住房伍仟伍佰元/平方米价格与确认金额据实结算多退少补，现双方确认为乙方以住房79.8平方米作为支付给甲方的本确认书第一条所确认的欠款总额。三、其他需约定事项：1、该确认书替代相应结算单据对已确认后的数额，甲乙双方均不得提出异议，也不得持本确认书签订之日之前的结算单据等为依据对抗本确认书。2、在清偿债务包括产权过户但不限于此中所涉及的规费、税费（该费用已含在本确认书中第一条确认的欠款总额中）等均由乙方承担并缴纳，对此甲方不承担任何费用。四本确认书履行时若发生争议，双方确认重庆市长寿区人民法院享有管辖权。五、本确认书一式两份，自双方签字起生效。武桂中在甲方处签字捺印，廖吉祥在乙方处签字捺印。”。被告武桂中于2014年7月入场装修案涉的2幢2单元31-7号房屋，现案涉房屋由被告武桂中占有使用至今。因被告武桂中占有使用案涉房屋，2016年7月18日，瑞豪房地产公司登报声明如下内容：“瑞豪·财富广场是我公司的开发项目，所有开发产品属我公司所有，无论任何人、任何时候未办理购房手续及网签商品房买卖合同进行强占物业的行为是非法的、强占的物业也是无效的，否则由此引起的法律纠纷由他自行承担”。2017年6月21日，瑞豪房地产公司再次登报声明要求强占者15日内将房屋腾空并搬离等内容。2018年7月23日，原告朱建林与第三人瑞豪房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同主要约定：“甲方（卖方）：重庆瑞豪房地产开发有限公司，乙方（买方）：朱建林。乙方所购商品房坐落为：重庆市长寿区桃花西路8号2幢2-31-7.建筑面积79.80平方米，其中，套内建筑面积：65.13平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：14.67平方米。总成交金额为239400元整（大写：贰拾叁万玖仟肆佰元整），建筑面积为3000元/平方米，套内建筑面积单价为3675.75元/平方米。甲方应在2018年10月23日前，将商品房交付乙方使用。”，合同还约定了其他权利义务。签订合同当天，原告朱建林向第三人瑞豪房地产公司缴纳了购房款239400元。2018年7月27日，原告朱建林缴纳了物业专项维修资金及契税后，第三人瑞豪房地产公司将涉案房屋登记在原告朱建林名下。一审法院认为，被告武桂中无权占有案涉房屋，其对房屋的占有妨害了原告的权利行使，应当立即停止侵权，搬离案涉房屋并将房屋返还原告。理由如下：其一，涉案房屋的所有权人为第三人瑞豪房地产公司。瑞豪·财富广场2栋房屋办理了城镇房屋初始登记，已登记确认第三人瑞豪房地产公司为所有权人。2018年7月23日，原告朱建林与第三人瑞豪房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告朱建林向第三人瑞豪房地产公司支付了购房款，同年7月27日，原告第三人瑞豪房地产公司将涉案房屋登记在原告朱建林名下。原告朱建林现作为所有权人有权提起诉讼请求返还房屋、排除妨害。其二，第三人廖吉祥并无代理第三人瑞豪房地产公司销售案涉房屋的权利，也无代理第三人瑞豪房地产公司销售房屋的行为。从被告武桂中与第三人廖吉祥签订的《抵房协议确认书》内容看，第三人廖吉祥并非系以第三人瑞豪房地产公司名义与被告武桂中签订协议，并非代理第三人瑞豪房地产公司销售处分房屋，而是处理其自身的债务，第三人廖吉祥的该行为并不符合表见代理的法律规定。其三，被告武桂中未取得案涉房屋的所有权利，不能对抗所有权人的权利主张。本案所涉房屋系商品房，在被告武桂中与第三人廖吉祥签订《抵房协议确认书》时，瑞豪·财富广场商品房已经在进行销售，被告武桂中在《抵房协议确认书》时应当对第三人廖吉祥的权利进行充分的审查，但被告武桂中一方并未尽到充分的注意审查义务。本院审理的唐宗、陈桂英等系列案件、重庆市第一中级人民法院对其提出的确认所有权、要求过户等诉讼请求皆未能予以到支持。第三人廖吉祥、被告武桂中至今仍未能取得涉案房屋的权利。第三人廖吉祥的以房抵债行为在未得到追认前不能对抗所有权人的权利行使。综上所述，被告武桂中的辩解意见皆不能成立。原告请求判令被告武桂中停止侵权、立即搬离涉案房屋并将房屋返还原告的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告武桂中在本判决生效后立即停止侵权，立即搬离重庆市长寿区桃花西路8号2幢2单元31-7号房屋，并将房屋返还给原告朱建林。案件受理费40元，由被告武桂中负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，武桂中称其占有的案涉房屋系廖吉祥与瑞豪房地产公司协商一致用作抵款的住宅，其取得案涉房屋经过了瑞豪房地产公司的同意。但武桂中举示的《抵房协议确认书》没有瑞豪房地产公司的签章，也没有其他证据证明瑞豪房地产公司同意将案涉房屋出卖或抵偿给武桂中。廖吉祥不是案涉房屋的所有权人，其无权处分案涉房屋，其与武桂中签订的《抵房协议确认书》不能发生物权变动的效力。故武桂中不能基于《抵房协议确认书》取得案涉房屋的所有权，其对案涉房屋系无权占有。朱建林已经取得案涉房屋的所有权，且已办理了房屋权属登记，其有权请求排除妨害，对其诉请本院予以支持。综上所述，武桂中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由武桂中负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇一九年十一月十四日法官助理 刘 希书 记 员 曾 静