广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终13653号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴文友，男，1957年8月12日出生，住广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：陈述，男，1970年5月27日出生，住天津市河北区，系上诉人经营的深圳市盐田区北山百友超市推荐人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈国超，男，1981年1月8日出生，住广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人：魏展鹏，广东中圳律师事务所律师。上诉人吴文友因与被上诉人陈国超房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初2071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人吴文友上诉请求：1.撤销（2018）粤0308民初2071号民事判决；2.判令陈国超返还吴文友保证金81130元并支付从2018年5月10日起至付清之日止的同期中国人民银行的贷款利率的利息损失。3.由陈国超承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。吴文友每月1日按时通过现金且通过由陈国超到吴文友处收取租金的方式交纳租金，并按时通过现金方式向业主缴纳水电及相关费用。一审法院罔顾这一客观事实，认定吴文友存在违约，严重违背客观事实。本案纠纷主要是因为陈国超在知道吴文友不再与其续签合同，而与业主签订合同后，未按照双方的交易习惯到吴文友处收取19天的租金，同时也不退还吴文友的押金导致的。吴文友主观上不存在拖欠19天租金的故意及必要，客观上也没有给陈国超造成任何损失。未交纳2018年4月租金的过错不在吴文友，而在于陈国超没有去收取，所以违约的不是吴文友，而是陈国超。据此，一审法院认定事实及适用法律明显错误且无任何依据。恳请二审法院查明客观事实，依法改判。陈国超答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案《房屋租赁合同》属双方的意思自治，双方应遵守契约精神。吴文友在原审中确认拖欠2018年4月1日至2018年4月19日的租金31223.74元。根据涉案合同第9条、第18条等约定，陈国超享有不予退还租赁保证金的权利。且吴文友绕过陈国超在涉案合同期满后直接与业主签订房屋租赁合同，致使陈国超丧失了涉案房屋的转租权，造成吴文友无可估量的经济损失。因此，租赁保证金不予退还有事实与法律依据。原审判决正确，请求法院驳回吴文友的全部上诉请求。吴文友向一审法院提出起诉，请求：1.判令陈国超返还保证金81130元并支付从2018年5月10日起至付清之日止的同期中国人民银行的贷款利率的利息损失；2.由陈国超承担本案诉讼费。陈国超向一审法院提出反诉，请求：1.确认陈国超有权没收吴友文租赁保证金81130元；2.判令吴友文立即向陈国超支付拖欠2018年4月1日至2018年4月19日的租金31223.74元及滞纳金4870.9元（以租金29736.9元为基数，按月2%计算至还清租金之日，暂计至2018年12月10日为止）；3.本案诉讼费由吴友文承担。一审法院认定事实，2014年8月20日，吴文友与陈国超签订《房屋租赁合同》及附页，约定陈国超将位于深圳市盐田区北××大楼××楼的房屋租赁给吴友文经营超市用，租金每月40565元，于每月5日前支付，自租赁年度第三年起，租金每年比上一年环比递增5%，合同期限从2014年4月20日起至2018年4月19日止。陈国超交付租赁房屋时，可向吴文友收取租赁保证金81130元；在合同届满且吴文友已经结清租金、水电费、管理费等并将租赁房屋恢复原状后，陈国超应在20天内将租赁保证金返还给吴文友；如吴文友拖欠租金或其他费用的，陈国超有权不予返还租赁保证金并要求吴文友按日千分之五支付滞纳金。涉案房屋的所有权人为深圳市上××酒店管理有限公司，该公司同意陈国超进行转租。合同签订后，陈国超按约向吴文友交付了房屋，吴文友向陈国超交付了租赁保证金81130元，并如约向陈国超支付房屋租金至2018年3月。自2018年4月1日起，吴文友再未支付房屋租金。双方确认，吴文友拖欠陈国超2018年4月1日至2018年4月19日房屋租金31223.74元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。吴友文、陈国超双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及附页是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，双方应依约履行相应的义务。吴文友拖欠陈国超2018年4月1日至2018年4月19日的租金，已构成违约，陈国超有权依照合同约定不予返还租赁保证金给吴文友。吴文友拖欠的租金31223.74元应向陈国超支付。关于拖欠租金的滞纳金，陈国超认为双方约定的按日千分之五计算过高，自愿调整为按月2%的标准计算，不违反法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百四十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告（反诉被告）吴文友应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈国超支付2018年4月1日至2018年4月19日的租金人民币31223.74元及滞纳金（滞纳金以人民币31223.74元为基数，自2018年4月20日起，按月2%的标准计至款项偿清之日止）；二、被告（反诉原告）陈国超已收取的原告（反诉被告）吴文友租赁保证金人民币81130元不予退还；三、驳回原告（反诉被告）吴文友的全部诉讼请求。本诉案件受理费人民币1828.26元，反诉案件受理费人民币1322.25元，均由吴文友承担。本院二审庭审时，吴文友向本院提交了三份证据材料：1.落款日期为2018年4月13日以及5月21日，盖有深圳市上X酒店管理有限公司财务专用章的《收款收据》2份，以证明吴文友与涉案房产的业主在履行合同的过程中均是以现金方式支付租金的。2.收款收据（15份），收款单位为深圳市上X酒店管理有限公司，以证明在吴文友与陈国超履行涉案租赁合同过程中，吴文友一直是通过现金方式支付水电费以及管理费等相关费用。3.由陈国超签收的收款收据（15份），以证明陈国超收取涉案租赁合同标的物的租金均是在每月1日去到吴文友处收取，并且吴文友也一直是通过现金方式支付的涉案租赁标的物的租金。吴文友由此主张2018年4月1日至4月19日的租金未支付是因为陈国超没有去收取，吴文友也无法知道陈国超的具体住址、经营地或者是银行账号。陈国超质证称：1.对证据1的真实性予以认可，但对关联性不予认可，该组证据恰恰反映吴文友绕过陈国超，直接与业主深圳市上X酒店管理有限公司建立房屋租赁关系，造成了陈国超的转租损失。2.对证据2的真实性、关联性、合法性均予以认可。3.对证据3的真实性予以认可，但对其关联性不予认可；吴文友的超市与陈国超的住处及经营的公司不到100米，吴文友在上诉状明确提供了陈国超的住址，吴文友所述不清楚陈国超的具体住址、经营地完全与事实不符；并且吴文友主张陈国超拒绝收取，吴文友应当提供相应的证据予以佐证。经本院审理查明，二审期间，双方当事人均认可在本案《房屋租赁合同》履行期间，均是由陈国超每月前往吴文友处收取租金。对于吴文友未交纳2018年4月1日至2018年4月19日期间租金的原因，陈国超称其在2018年4月多次前往吴文友处收取租金，但吴文友以需先退还租赁保证金为由拒绝支付；吴文友则主张因其与涉案房产业主直接签订了租赁合同，陈国超心里不平衡，故未来收取租金。但双方均未就各自主张提供证据证明。一审查明其他事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于未交纳2018年4月1日至2018年4月19日期间租金的过错责任。对未交纳上述期间租金的原因，双方各执一词，但均未提供证据证明。对此，本院认为，第一，陈国超承认在合同履行期间均是其每月前往吴文友处收取租金，由此可以视为双方已形成上述交易惯例。陈国超主张其在2018年4月曾多次前往吴文友处收取租金，吴文友均拒绝支付。而吴文友则主张陈国超未曾向其收取过该月租金。在此情形下，应由陈国超承担举证责任，其应提供证据证明其存在前往吴文友处收取租金的事实。但陈国超未能举证证明，应承担举证不能的不利后果。第二，吴文友在签订合同时已向陈国超交纳了相当于两个月租金的租赁保证金，即使吴文友未交纳2018年4月1日至2018年4月19日期间的租金，其所交纳的租赁保证金亦足以抵扣该期间的租金。第三，吴文友在合同履行过程中，均按时足额支付了2018年4月之前的租金，从常理角度，其无必要拖欠最后仅19天的租金。因此，本院认为，现有证据不足以证明吴文友存在拒绝支付2018年4月1日至2018年4月19日期间租金的行为，陈国超主张没收租赁保证金及收取租金滞纳金的依据不足，本院不予支持。一审处理有误，本院予以纠正。虽然陈国超并无证据显示其在2018年4月曾前往吴文友处收取租金，但吴文友作为承租人，其也应积极履行交纳租金的义务。吴文友也无证据显示其曾联系过陈国超要求其前来收取租金，或对相关租金进行提存，其对双方未能及时就租金、租赁保证金等款项进行结算亦存在过错，故吴文友要求陈国超自2018年5月10日起支付利息，理由不成立，本院不予支持。一审确定的2018年4月1日至2018年4月19日租金31223.74元无误，双方均无异议，吴文友应予支付。综上，吴文友的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。原审认定事实部分不清，适用法律有误，处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、撤销广东省深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初2071号民事判决第二项、第三项；二、变更广东省深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初2071号民事判决第一项为：上诉人吴文友于本判决生效之日起十日内向被上诉人陈国超支付2018年4月1日至2018年4月19日期间的租金31223.74元；三、被上诉人陈国超于本判决生效之日起十日内退还上诉人吴文友租赁保证金81130元；四、驳回上诉人吴文友的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人陈国超的其他反诉请求。双方当事人互负债务相抵后，被上诉人陈国超还应在本判决生效之日起十日内退还上诉人吴文友租赁保证金49906.26元。如被上诉人陈国超未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费1828.26元，由上诉人吴文友承担60元，由被上诉人陈国超承担1768.26元；一审反诉受理费1322.25元，由上诉人吴文友承担357元，被上诉人陈国超承担965.25元。二审案件受理费1828.25元，由上诉人吴文友承担60元，被上诉人陈国超出的1768.26元（二审案件受理费上诉人吴文友已预交，本院不予退回，被上诉人陈国超所负之数应径付上诉人吴文友）。本判决为终审判决。审判长 邢 蓓 华审判员 蔡 雪 燕审判员 彭 建 钦二〇一九年十一月十三日书记员 张慧(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。