葫芦岛市龙港区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽1403执异62号异议人（被执行人）：葫芦岛亿发置业有限公司。住所地：葫芦岛市龙港区。法定代表人：张某，该公司经理。申请执行人：段某，女，汉族，会计，住兴城市。本院在执行申请执行人段某与被执行人葫芦岛亿发置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，被执行人葫芦岛亿发置业有限公司于2019年11月4日对本院作出的（2019）辽1403执603号执行裁定书提出书面异议，认为本院的查封裁定属于超额查封，请求解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人葫芦岛亿发置业有限公司（以下简称亿发公司）称：龙港区人民法院在执行段某等25户购房者申请执行我公司的案件中，作出（2019）辽1403执603号执行裁定书，查封了我公司的“葫芦岛国用（2012）第000020号”土地使用权。该宗土地的评估价为20125万元，而25户购房者的诉求标的额大约700万元，查封的金额远远超过了购房者的标的额，属于超额查封，我公司请求依法解除超值查封部分。该案在执行中，我公司竭尽所能于2019年8月18日履行100万元，龙港区法院不但未解除超值查封部分的土地，又查封了我公司25套房屋和葫芦岛市金科房地产开发有限公司为该笔债务提供担保的评估价格为1723.68万元的房屋。现在无论是我公司的25套房屋还是金科公司提供担保的房屋价格都足以支付25户购房者的购房款及利息。龙港法院超值查封的违法行为严重侵害了我公司的合法权益，使公司无法正常经营，导致已经预售的150户购房者不能进行按揭贷款及全款购房者不能赎回在建工程抵押，该行为不但没有化解矛盾，反而增加了与其他购房者的矛盾，造成社会不稳定因素，导致我公司的恶性循环，造成巨大损失。因此请求龙港法院依法解除对葫芦岛国用（2012）第000020号土地的查封。申请执行人段某称：亿发公司在执行异议申请书中陈述的理由均不能成立，请贵院立即驳回其异议申请。理由如下：一、亿发公司申请撤销的执行裁定书是其违规操作、违规倒贷时法院作出的裁定，亿发公司无权在实现自己的非法目的后提出异议。我们25位申请人公认的查封手续是龙港法院根据我们在诉讼中的财产保全申请于2018年9月26日作出的（2018）辽1403民初1530-1557号民事裁定书，查封了亿发公司名下坐落在龙湾××商务区Ａ-10-01地块、面积为71562.6平方米的土地，查封期限三年，自2018年9月27日至2021年9月27日。亿发公司申请撤销的（2019）辽1403执603号执行裁定书我们没有收到过，法院也没有向我们送达。2019年4月15日上午9时，我们25位申请人应法院通知与亿发公司代理人在法院见面，亿发公司提出两点意见：一是25人可以继续要房，二是以超值查封为由要求解除对土地的查封，以便公司倒贷。对此我们25人全体否决。但后来得知龙港法院还是配合亿发公司解封和倒贷，我们猜测是倒贷完成后再次查封了该块土地，亿发公司申请解除查封的裁定就是这个裁定。我们认为配合亿发公司倒贷程序违法，亿发公司倒贷后不偿还25位申请人的购房款更是侵犯了申请人的合法权益。二、龙港法院的原查封裁定没有超值查封亿发公司的土地。1、亿发公司宣称该宗土地评估价格为20125万元，但此价格并非法院委托的评估机构所作的评估，不能作为认定该地块原查封时市场价值的依据。2、该地块在财产保全时已经存在银行抵押权，抵押贷款本金高达1、5亿元，而且已一年时间没有偿还贷款利息，现在距保全查封又一年过去了，银行贷款按惯例还会有高额罚息，估测本息金额已接近2亿元。3、我们25位执行申请人加上于丽华共26份判决确定的本息以及罚息高达1000万元，随着时间推移，申请执行金额必然持续上升，并非亿发公司所说的只有大约700万元。4、因亿发公司迟迟不交房，曾参与信访的购房人多达164户，我们25位申请人以及独立起诉的于丽华共26人选择了解除合同退房款，其他至少有138户选择了等待交房，这说明该地块必然存在消费者优先权，还可能存在建设工程价款优先权，而且法院还会优先扣除诉讼费和执行费，这些因素必然影响到该地块执行拍卖变现价值和可供我们分配的变现额。5、地上物权属复杂的土地在拍卖工程中降价贬值甚至流拍的可能性极大，查封整块地也不能保证我们的判决能够顺利执行。我们的案件从2019年2月28日立案执行到现在长达9个多月，法院仍没有采取任何实质性执行措施。三、亿发公司种种行为已涉嫌拒不执行判决裁定罪。1、在执行过程中，在我们的强烈反对下，龙港法院于2019年4月17日上午同亿发公司一起到办理土地解封手续，亿发公司于2019年4月29日办理了土地抵押倒贷，并且没有按向法院承诺的原贷款金额进行倒贷，而是多贷了760万元，贷款总金额高达15760万元，也未向银行偿还利息。亿发公司显然是恶意转移财产，拒不履行生效判决确定的给付义务，已涉嫌拒不执行判决裁定罪。2、2019年端午节期间，亿发公司铂金水岸项目开盘售卖，售楼处负责人承认已经收取了12户每户1万元的定金，后续房款一周内交齐。然而时至今日，我们仍未见亿发公司将售楼款用于偿还我们的欠款。亿发公司隐匿售楼款并拒绝向法院提供买房人名单之行为，显然也已涉嫌拒不执行判决裁定罪。3、2019年6月25日，我们25人去法院申请以拒执罪逮捕开发商，7月9日，亿发公司股东刘宏宁因惧怕承担刑事责任，在法院写下承诺书，承诺2019年8月15日前先给付我们100万元。此款居然被亿发公司标榜为“竭尽所能”还钱的表现。4、执行期间，亿发公司申请再审，被法院驳回，其滥用诉权以拖延给付的目的达到了。此次申请解除查封，同样是滥用诉权拖延给付的伎俩。四、亿发公司将公司无法正常经营、已预售购房户不能按揭贷款以及全款购房者不能赎回在建工程抵押的责任归责于法院查封，纯属颠倒黑白、无理狡辩。亿发公司无法正常经营的真实原因是，2013年9月13日亿发公司原法定代表人刘巍巍单方面突然退股出现经营困难、资金和管理双压力等情况，导致其不能按照约定交房，并且在长达7年的时间里，既不交付楼房也不退还房款，经营不善，资金链断裂，这完全是自身原因造成的。138户原购房户，亿发公司7年都没能交付房屋，没能办按揭贷款，甚至五证都没办全，12户新购房户则是在土地已经查封后违法售卖的，所有的责任和过错均是亿发公司自己造成的。查封亿发公司25套房屋和金科房地产公司的14套门市房，是为了担保倒贷时不超额多贷而提供的担保，既然多倒出了760万元，用担保物承担担保责任，并不属于多查封了财产。本院经审查，查明：申请执行人段某与被执行人亿发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月18日作出（2018）辽1403民初1531号民事判决书，判决解除双方签订的商品房买卖协议，被告葫芦岛亿发置业有限公司于本判决生效后四十五日内一次性返还原告段某购房款170,396.00元及利息（利息自2012年10月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。在诉讼期间，本院依原告申请，保全查封了葫芦岛亿发置业有限公司名下“葫芦岛国用（2012）第000020号”土地使用权。判决生效后，段某向本院申请执行，本院于2019年4月3日立案执行。执行中，亿发公司为倒贷申请暂时解除对土地的查封，倒贷期间如果土地被其他法院查封或者超额倒贷，金科房地产开发公司愿以其所有的14户门市房承担连带责任。倒贷完成后，本院继续查封了该宗土地及25个申请人解除合同的25户房屋。因亿发公司倒贷多倒760万元，本院查封了金科房地产开发公司提供的14户担保门市房。在本院准备对亿发公司的股东刘宏宁采取强制措施时，刘宏宁承诺于2019年8月15日前给付100万元，后履行了诺言。现被执行人亿发公司认为本院超标的查封，向本院提出异议，申请解除对土地的查封。申请执行人段某认为异议人的申请理由不能成立，应依法驳回异议人的异议申请。本院认为，异议人亿发公司以本院超标的额查封为由，请求解除对该公司土地的查封理由不能成立。其理由如下：一、本院查封的亿发公司名下“葫芦岛国用（2012）第000020号”土地使用权，是亿发公司唯一可供执行的财产，虽然表面上25位申请执行人申请的执行标的额与该宗土地的总价值相差悬殊，但首先该宗土地为不可分物，只能对该宗土地整体查封，不能分割查封；其次该宗土地已经抵押银行贷款1.5亿元，其本身净值仅以千万元计，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，即使查封土地超标的额，也属“但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”之情形。二、本院虽然查封了亿发公司25户房屋，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条关于“查封土地使用权的效力及于地上建筑物”的规定，查封土地使用权的效力已经及于地上建筑物，查封这25户申请执行人解除合同退订的25户房屋，其查封标的额不能重复计算，且该宗土地上的建筑物也已经以在建工程向银行抵押贷款，房屋本身净值也是个未知数。三、本院查封的金科房地产开发公司的14户门市房，是因为亿发公司超额倒贷而查封的金科房地产开发公司提供的担保财产，且这14户门市房也已抵押银行贷款，25户申请人既不同意解除土地查封倒贷，又不同意对这14户门市房评估拍卖，现这14户门市房暂时不能处置。四、如果本院解除对亿发公司土地的查封，该宗土地被其他法院查封，亿发公司又无其它可供执行的财产，造成25位申请执行人的权益不能实现，该不利后果本院无法承担。综上，本院查封亿发公司的土地完全符合法律规定，不存在违法查封的问题，异议人亿发公司的异议请求本院不能支持，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人葫芦岛亿发置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十日内，向葫芦岛市中级人民法院申请复议。审 判 长  贺亚军人民陪审员  李 双人民陪审员  赵丽芹二〇一九年十一月十五日书 记 员  李树常