广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初28961号原告（反诉被告，以下简称原告）：朱文斌，男，1984年10月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，广东格林律师事务所实习人员。被告（反诉原告，以下简称被告）：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地广州市白云区石井街石安路****（仅限办公用途）。法定代表人：张健宏。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。原告朱文斌与被告广州市继丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨金娜、刘伟，被告的委托诉讼代理人朱毅华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告因与被告签订房屋买卖合同后，被告迟延办理产权登记，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告支付违约金275107.25元（以1183257元为本金，按照每日万分之五自2017年5月24日计算至2019年7月5日共465日）；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，系原告违约在先，未按照合同约定支付购房款，应向被告支付违约金，而有关逾期付款的违约金是可以在购房款中由被告直接扣减，扣减后原告并未足额支付购房款，在此之前，原告无权主张逾期办证违约金。被告于2016年11月2日申请规划验收，后因国土房管部门变更了验收条件导致直至2018年4月才出验收合格证。根据合同约定，被告需取得规划验收合格证后才可办理房产证，且国土部门就地下室的土地出让金进行了调整，由不收取到收取，因政府原因导致的办证迟延的责任不应由被告承担。因此，被告提起反诉诉讼请求：1.原告向被告支付迟延付款违约金76053.03元；2.原告赔偿被告损失原告对反诉辩称：不同意被告的反诉诉讼请求。我方并未逾期付款，被告为原告指定按揭银行，因原告为中国铁通员工无法为原告办理混合贷款业务，故原、被告协商一致变更付款方式，增加了首付款金额。银行延期付款并非原告责任，被告要求原告按照每日万分之五支付违约金无合同依据。合同约定原告需在合同签订后120日内付清按揭款，但约定被告在合同签订后210个工作日办理产权登记，该期限约定不公平，应无效。被告行使解除权已超过期限，该权利消灭，被告主张损失无任何依据。经审理查明，2016年4月25日，原告向被告支付认购涉案房屋定金100000元。2016年5月11日，原告（乙方、认购方）与被告（甲方、出售方）签订《商品房预售合同》，约定乙方认购广州市白云区翠影路4号（自编F-3栋）1305房（以下简称涉案房屋），建筑面积79.45平方米、套内面积68.24平方米、共有分摊面积11.21平方米；总金额1183257元，首期款363257元自本合同签订之日起5日内支付，剩余房款820000元需于2016年6月11日前申请办理银行按揭手续按照按揭方式付款；如乙方未能按期支付首付款，需每日支付0.05%的违约金；甲方应当于2016年12月31日将房屋交付乙方使用，甲方应当在该房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，逾期则自逾期之日起每日按照商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按房屋总价款0.05%支付违约金；等等。合同附件补充协议约定：乙方以按揭方式付款的，应自本合同签订之日起120日内将剩余房款支付至甲方的监控账户，如果乙方贷款申请未获批准或所批准的贷款金额不足支付剩余房款，乙方应在本补充协议约定的120日付款期限届满之日起7日内以其他方式及时付清或补足剩余房款，否则视为逾期付款，甲方有权解除合同；乙方同意若乙方发生逾期付款的事实，甲方无论是否催告，均有权在乙方逾期付款的违约事实发生之日起2年内随时行使单方面解除合同的权利；甲方行使解除权，有权向乙方收取房款总价20%的违约金，因乙方违约造成甲方损失的，乙方还应另行赔偿甲方的损失；乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留该房屋的所有权，甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限，如因乙方未能及时提供完全办理房产证所需的证件资料和并交纳相关费用，甲方办理产权的期限自证件资料补齐并交清所有费用之日起算，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方不承担任何责任；等等。同日，原告向被告支付涉案房屋的契税及印花税共36090元；原告向案外人广东中粤云天律师事务所支付办证相关费用共2781元。2016年5月24日，原告向被告支付涉案房屋房款263257元。2016年7月13日，原告向被告支付涉案房屋房款220000元。2017年3月30日，原告（借款人）与案外人中国建设银行股份有限公司广东省分行（贷款人，以下简称建设银行）、被告（保证人）签订《住房公积金借款合同》，约定原告向建设银行借款600000元用于购买涉案房屋。2017年5月23日，原告向被告支付贷款房款600000元。2017年5月31日，被告将涉案房屋交付给原告。2019年5月4日，被告向原告开具211651元首期房款发票。原、被告均确认该款项系原告在2016年7月13日支付的220000元房款中的一部分，差额部分为房屋面积差异款。2019年6月26日，涉案房屋登记至原告名下，面积79.52平方米，套内面积67.76平方米，分摊建筑面积11.76平方米。原告称原、被告协商一致同意原告变更付款方式，并出示《补充协议》拟证实，该协议仅有原告签名确认，内容为重新约定首付款583257元，剩余房款金额600000元按照按揭贷款方式付款；原合同项目下的其他条款内容保持不变。被告对该协议不予确认，称并无被告盖章确认，且该协议未约定同意免除原告迟延付款的违约责任。被告称系政府部门原因造成迟延办证，并提交穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号、穗国土规划咨询[2017]80号、建设工程规划验收合格证、国有土地出让合同及变更协议、测绘成果报告书、登记办证指引、收楼确认书等证据。原告对上述证据关联性均不予确认，称不能免除被告迟延办证的责任。以上事实，有商品房预售合同及补充协议、收据、发票、不动产权证、查册表、补充协议、住房公积金借款合同、费用报销单、穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号、穗国土规划咨询[2017]80号、建设工程规划验收合格证、国有土地出让合同及变更协议、测绘成果报告书、登记办证指引、收楼确认书及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当恪守履行。关于逾期办证违约金，按合同约定，被告应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并交付房地产权证。被告于2017年5月31日向原告交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2018年4月2日。被告于2019年6月26日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》已构成违约，应承担违约责任。现依据原告的诉请视为原告主张于2019年7月5日领取《不动产权证》（迟延459天），被告未提出异议，本院予以确认。被告抗辩因政府部门调整规划验收及需补缴纳土地出让金期间均应免除其违约责任的问题。对此本院认为，被告提出的上述情况均属于被告应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。被告上述抗辩于法无据，本院不予采纳。关于逾期付款违约金。根据《商品房预售合同》及补充协议的约定，原告应于合同签订之日起5日内支付首付款，合同签订之日起127日内将剩余房款支付至被告指定的账户，现原告于2016年5月24日才将合同约定的首付款支付完毕（迟延8天），于2017年5月23日才将贷款房款支付完毕（迟延250天），迟延付款理应由原告承担该迟延责任。关于违约金标准，因《商品房预售合同》及补充协议未明确约定贷款房款迟延支付的违约责任标准，故本院统一将违约金标准酌情认定为每日0.02%。被告应当承担的逾期办证违约金应为108622.99元（1183257元×0.02%×459天）。原告应当承担的逾期付款违约金为30421.21元（263257元×0.02%×8天+600000元×0.02%×250天）。关于赔偿损失，因被告未能举证证实因原告迟延付款导致被告的损失，故被告要求原告赔偿损失无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告广州市继丰房地产开发有限公司向原告朱文斌支付逾期办证违约金108622.99元；二、本判决生效之日起五日内，原告朱文斌向被告广州市继丰房地产开发有限公司向支付逾期付款违约金30421.21元；三、驳回原告朱文斌的其他诉讼请求；四、驳回被告广州市继丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5426元，由原告朱文斌承担3284元，由被告广州市继丰房地产开发有限公司承担2142元；本案反诉受理费4263.47元，由原告朱文斌承担269.2元，由被告广州市继丰房地产开发有限公司承担3994.27元。原、被告承担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  刘艳柳人民陪审员  吴湘萍二〇一九年十一月十一日书 记 员  蔡佳丽