重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8629号上诉人（原审被告）：重庆遵大房地产开发有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道**蓝湖丽都，统一社会信用代码915002256635967655。法定代表人：雷水生，总经理。委托诉讼代理人：李建刚，重庆锐力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张成德，男，1972年10月28日出生，汉族，住重庆市大足区。被上诉人（原审原告）：陈本康，男，1970年10月5日出生，汉族，住重庆市大足区。共同委托诉讼代理人：曹阳，重庆晶晶律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李济鹏，重庆晶晶律师事务所实习律师。上诉人重庆遵大房地产开发有限公司（以下简称遵大公司）因与被上诉人张成德、陈本康商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院(2019)渝0111民初2912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人遵大公司的委托诉讼代理人李建刚，被上诉人张成德、陈本康的共同委托诉讼代理人曹阳到庭参加了询问。本案现已审理终结。遵大公司上诉请求：撤销一审判决；一、二审诉讼费用由张成德、陈本康承担。主要事实和理由：遵大公司虽然逾期办证，但是在合同约定日期将涉案房屋交付张成德、陈本康使用，张成德、陈本康没有实际损失，合同约定的逾期办证违约金过高，显失公平，请求改判。张成德、陈本康辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。张成德、陈本康向一审法院起诉请求：一、判令遵大公司立即向张成德、陈本康支付逾期办证违约金243599.2元（从2016年3月1日起以3176000元为本金、按照每日万分之一计算至2018年4月7日）；二、本案诉讼费用由遵大公司负担。一审法院认定事实：2015年4月27日，张成德、陈本康与遵大公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：张成德、陈本康购买遵大公司开发的位于重庆市大足区商业门市，总价款为3176000元。合同第七条约定，属预售商品房的，遵大公司应当在2015年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给张成德、陈本康使用。第十三条约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因遵大公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期超过180日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同），乙方有权解除合同，乙方解除合同的。甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。张成德、陈本康在与遵大公司签订正式《重庆市商品房买卖合同》之前，于2015年3月3日支付两笔分别100000元、200000元，2015年4月15日支付2300000元。签订合同后，于2015年8月3日支付417200元，2015年12月31日支付158800元。共计缴纳购房款3176000元，张成德、陈本康已按约付清全部购房款。张成德、陈本康并于2016年1月5日向遵大公司缴纳契税9528元、印花税1588元、权证印花税5元、转让手续费31760元、零星测绘费74元、土地调查费20元、所有权登记费550元共计129277元。涉案工程于2016年1月13日竣工验收合格，遵大公司于2016年1月20日取得《工程竣工验收备案登记》，遵大公司于2015年12月20日向张成德、陈本康发出《接房通知书》。遵大公司于2018年5月10日取得涉案房屋的《不动产登记受理通知单》，张成德、陈本康于2018年5月17日取得《不动产权证书》。现张成德、陈本康起诉来院，并提出前述诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，张成德、陈本康与遵大公司签订商品房预售合同，双方应当按照合同约定及时全面履行各自义务。张成德、陈本康缴清了房款，虽然张成德、陈本康于2015年12月20日收到《接房通知书》，但是涉案房屋于2016年1月20日取得《工程竣工验收备案登记》，才具有法定的交付条件，因此，交付房屋时间应认定为2016年1月20日，按照合同约定遵大公司应在房屋实际交付使用之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因此，遵大公司应在2016年3月20日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期即构成违约；本案中，遵大公司实际于2018年5月10日取得《登记受理单》，对张成德、陈本康请求遵大公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院依法予以支持。对遵大公司认为张成德、陈本康主张的违约金过分高于造成的损失、请求法院予以适当降低的辩称意见，一审法院认为，双方当事人约定的违约金按已付房款每日万分之一计算并未超过中国人民银行同期贷款基准利率；因此，遵大公司请求降低违约金的辩称意见，一审法院不予支持。从2016年3月21日至2018年5月10日共计780天，违约金为3176000元×0.0001×780天=247728元。现张成德、陈本康主张767天为243599.2元，是对自己权利的处分，一审法院予以认可。一审法院判决：“一、由被告重庆遵大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张成德、陈本康逾期办证违约金共243599.2元。二、驳回原告张成德、陈本康其他诉讼请求。如果被告重庆遵大房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费2477元（已减半），由被告重庆遵大房地产开发有限公司负担。”二审中，双方均未举示新的证据。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，经双方当事人共同确认，本案二审的争议焦点为：逾期办证违约金是否存在过高的情形，应否予以调低。现评析如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，合同已对办理产权证的期限以及逾期办证的违约责任进行了明确约定，即遵大公司应在2016年3月20日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期即构成违约，应自约定的向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至遵大公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，由遵大公司按日向张成德、陈本康支付已付房价款万分之一的违约金。合同履行过程中，遵大公司迟至2018年5月10日方取得登记受理单，依约应承担相应违约责任。一审法院依据合同约定的标准计算违约金并无不当，本院予以维持。遵大公司虽上诉主张违约金标准明显高于实际损失，请求予以调低，但因其主张既明显与合同约定不符，亦缺乏事实依据佐证，对其相关上诉意见，本院依法不予采信。综上所述，遵大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4954元，由重庆遵大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇一九年十一月五日法官助理 刘 莉书 记 员 陈 宇