河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终6686号上诉人（原审被告、申请执行人）：遵化市遵化镇小河村顺安建筑器材租赁站，住所地遵化市遵化镇小河村。经营者：佟国忠，男，1966年1月8日生，汉族，现住遵化市遵化镇小河村文化北道****。委托诉讼代理人：梁红英，河北立昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：董国顺，男，1964年10月6日出生，汉族，，现住河北省迁安市委托诉讼代理人：董礼娟，河北丹丹律师事务所律师。原审第三人：牛春祥，男，1963年8月1日出生，汉族，，现住遵化市委托诉讼代理人：孙志军，男，1980年9月27日出生，汉族，，现住遵化市该公司员工。原审第三人：唐山恒祥源房地产开发有限公司，住所地唐山市路**南新西道**。法定代表人：牛春祥，该公司经理。委托诉讼代理人：孙志军，男，1980年9月27日出生，汉族，，现住遵化市该公司员工。上诉人遵化市遵化镇小河村顺安建筑器材租赁站（以下简称顺安租赁站）因与被上诉人董国顺执行异议之诉一案，不服河北省遵化市人民法院（2019）冀0281民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人顺安租赁站、被上诉人董国顺、原审第三人唐山恒祥源房地产开发有限公司（以下简称恒祥源公司）、牛春祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人顺安租赁站上诉请求：1、撤销遵化市人民法院（2019）冀0281民初1696号民事判决书，依法改判或发回重审。2、判令被上诉人承担本案一切相关费用。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人购买了恒祥源公司房屋并支付了价款理据不足。在一审审理过程中，被上诉人为证明其购买房屋提交了其与遵化市堡子店镇十八里村新民居筹建处（以下简称筹建处）签订的《别墅买卖合同》，为证明支付购房款提供了十八里筹建处的收据，银行转账记录，但上述证据真实性存在问题，不能作为定案依据。关于《别墅买卖合同》，系被上诉人与筹建处签订，而非是与恒祥源公司签订，筹建处是否存在无法确定，即便存在筹建处也不可能具备销售房屋的资质，因此该《别墅买卖合同》并不是合法有效的合同。上诉人对该合同的真实性也不认可。关于收据和转行记录，被上诉人主张支付了购房款，但其提供的银行转账凭条却是董文洁2010年5月31日支付给牛艳娟。关于牛艳娟的身份，被上诉人及恒祥源公司称其是恒祥源公司的会计，但没有提供任何证据予以证实，因此不能认定该款是支付给了恒祥源公司，此外，董文洁转账的金额也不是合同上的价款。在无法确定被上诉人银行转账款项的性质的情况下，一审法院仅凭收据及转账记录就认定被上诉人支付了购房款是完全错误的。2、一审法院认定恒祥源公司向被上诉人交付了别墅、被上诉人实际占有使用了诉争别墅无任何依据，是完全错误的。被上诉人自称是2010年5月29日购买的房屋，并称别墅在2010年5月31日交付款后恒祥源公司向其交付了房屋，恒祥源公司与被上诉人说法一致，但被上诉人和恒源祥公司根本没有提供任何证据证明房屋交付，被上诉人也没有任何证据证明其自2010年5月31日起占有使用房屋的证据。反而是上诉人向一审法院提交了照片证明本案别墅一直荒废没有任何人居住。3、被上诉人的执行异议不符合法律规定的排除强制执行的情形，一审法院的判决于法无据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，本案中的别墅没有办理房屋产权手续，仍在开发商恒祥源公司名下，被上诉人提供的合同是与筹建处签订的，筹建处不具备商品房销售资质，双方签订的合同不具备合法性，不符合条件一；被上诉人是迁安人，现住址在迁安，案涉房产自2010年至今没有装修、无人居住，说明案涉房屋不是用于居住用途，不符合条件二；被上诉人并未向开发商恒祥源公司账户支付过任何购房款，因此不符合条件三。被上诉人董国顺答辩称，1、案涉房屋所占土地系村集体土地，由村委会统一组织开发建设，由有资质的施工单位恒祥源公司施工。包括案涉房屋在内的新民居均登记在遵化市××镇民委员会名下，并未登记在恒祥源公司名下，不属于被执行人可执行财产范围。2、河北省住房和城乡建设厅、河北省委河北省人民政府农村工作办公室颁发了《关于引发〈河北省农村新民居规划建设指导意见（实行）>的通知》，规定新民居建设由村委会集中统一申报，有关部门现场统一办理。施工应由有资质的施工企业承担。案涉房屋系河北省政府规划建设产生的新民居，区别于商品房，是时代政策的产物，不适用上诉人顺安租赁站主张的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的规定》第29条规定。3、原审中，答辩人提交了别墅买卖合同全部购房款收据、银行流水，证明答辩人购买楼房的事实，且案涉房屋已交付给了答辩人。案涉房屋不能办理房产登记，答辩人没有任何过错。另，补充，恒祥源公司系通过招投标方式，承包了包括案涉房屋在内的新民居建设，恒祥源公司仅为施工单位。案涉房屋既未登记在被答辩人名下也不是商品房。答辩人享有案涉房屋的实体权利。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律证据，应驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。恒祥源公司、牛春祥答辩称：同意董国顺的意见，一审法院适用法律正确，事实清楚。请求法院驳回上诉人的上诉请求。董国顺向一审法院起诉请求：1．判令立即停止对原告购买并所有的位于遵化市××镇的位于遵化市××镇东数第一幢别墅，即十八里山庄21号别墅强制执行，解除对上述别墅的查封。2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告顺安租赁站与第三人牛春祥、恒源祥公司租赁合同纠纷一案，本院经重审理后于2018年2月27日作出（2017）冀0281民初5269号民事判决书，判决：“一、唐山恒源祥房地产开发有限公司给付遵化市遵化镇小河村顺安建筑器材租赁站建筑器材租赁费851503.21元、未返还的建筑器材损失为211375元、因自行拉回建筑器材产生的费用36360元，共计1099238.21元。扣除已付押金5000元，应实际给付1094238.21元；二、牛春祥对上述款项承担连带给付责任；三、驳回遵化市遵化镇小河村顺安建筑器材租赁站其它诉讼请求”。判决后，第三人牛春祥、恒源祥公司不服提起上诉，唐山市中级人民法院经审于2018年7月8日作出（2018）冀02民终4378号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，第三人牛春祥、恒源祥公司未履行法律文书确定义务。被告顺安租赁站申请强制执行，在执行过程中，唐山市中级人民法院于2018年10月25日作出（2018）冀02执17085号之一执行裁定书，裁定：“一、查封第三人恒源祥公司开发的遵化市××镇新民居别墅区南数第五排的遵化市××镇的东数第1、3、4、5、8、9、10幢，南数第二排的西数第1、2、3幢。查封期间任何人不得擅自处置该查封财产，确需处置须经本院许可。二、查封期限分别为三年，自2018年10月27日至2021年10月26日止”。现原告提出执行异议。2019年3月15日，本院作出（2019）冀0281执异28号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服，提起执行异议之诉。2010年5月29日，原告作为乙方与第三人恒源祥公司的遵化市××镇新民居筹建处作为甲方签订《十八里山庄别墅买卖合同》，合同约定：乙方购买的房屋为第21幢房，该房屋的用途为居住，属砖混结构，层高为二层，建筑层数地上二层。建筑面积共264平方米。该房主体单价为每平方米2000元，合计金额528000元。2010年5月31日，原告由其侄女董文洁通过中国农业银行向第三人恒源祥公司的会计牛艳娟银行账户转款528000元，遵化市堡子店镇十八里村新民居筹建处为原告出具了收到别墅房款的收据。第三人恒源祥公司将该楼房交付给原告方管理。一审法院认为，本案属于执行异议之诉，旨在审查原告对涉案标的是否享有排除强制执行的权益。关于本案，其一，原告提供2010年5月29日《别墅买卖合同》一份，2010年5月31日转账凭条及别墅房款的收据，能够证明原告购买第三人恒源祥房公司楼房及支付价款事实；其二，涉案房产已由第三人恒源祥公司交付给原告管理，原告已实际占有；其三，第三人恒源祥公司开发的楼房手续不全，涉案房产不能办理房产登记，属于第三人恒源祥公司过错，且原告无任何过错。综上，原告主张对涉案执行标的享有实体权利，所提供证据能够充分证明其主张，故原告的主张应予以支持。判决停止对原告董国顺购买并所有的位于遵化市××镇的位于遵化市××镇东数第一栋别墅，即十八里山庄21号别墅的强制执行。案件受理费9080元，由被告遵化市遵化镇小河村顺安建筑器材租赁站负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了如下证据：上诉人顺安租赁站向本院提交：1.照片复印件，证明目的：证明该涉案房屋并未实际占有使用；2.2018冀02民终4378号民事判决书复印件一份，证明目的：涉案房屋是恒祥源房地产与十八里村委会共同签订十八里山庄工程施工合作协议，用于证实该涉案房产是恒祥源与村委会共同合作开发并分配利润，属于本案可执行财产。被上诉人董国顺质证认为：对上诉人提交的证据一关联性有异议，无法证实照片中的房屋系涉案房产。包括案涉房屋在内的所有房产均没有水电，所以无法正常居住使用，并不是由被上诉人董国顺原因不能使用居住，案涉房屋已合法交付董国顺，是否居住使用由被上诉人董国顺自己决定，并不影响董国顺系涉案房屋的实体权利人。对证据二，对真实性无异议，但是不能实现其证明目的，因为判决书体现的是村委会与恒祥源利益分配，并没有明确记载包括案涉房屋在内的房屋登记在恒祥源名下，村委会系村民自治性组织，为了响应政府政策，实施新民居建设就房产承包费及利润问题与施工单位达成协议，无可厚非，也是与村委会与恒祥源房产内部协议，作为购买方的被上诉人对此并不知情。恒祥源公司、牛春祥质证认为：同意董国顺的质证意见。被上诉人董国顺向本院提交证据一：河北省农村新民居建设规划指导意见，证明：村委会系开发建设单位，恒祥源公司系施工单位，案涉房屋系新民居，并非是商品房。证据二：申请证人付友存、董国明、胡存江出庭作证。上诉人顺安租赁站质证认为：对被上诉人提交的证据一：该指导意见只是办公厅发布的指导意见，其效力低于法律法规；从指导意见的内容上来看，只是就新民居建设基本原则、指导思想、施工给与原则上的指导，但是并没有限定村委会可与施工方合作开发，也没有允许新民居可以对外出售，恒祥源是一家具有合法资质的房地产开发商，由上诉人提交的中院判决书可以看出，涉案房产是由恒祥源与十八里村委合作开发，共享利益，而且在庭审中，通过手机查询也可以得知恒祥源与十八里村委确实存在合作开发事宜，并引发一系列诉讼，涉案房产属于可执行范围是无可争议的事实；对于证人证言，通过证人证言可知，证人均是通过恒祥源公司购买房屋，并且已经有人员陆续入住，付友存更是已经实际入住，通过证言买房过程，也可恒祥源对涉案房屋有出售权，被上诉人主张的不可入住原因并不存在，涉案房屋并没有被被上诉人实际占有使用。恒祥源公司、牛春祥质证认为：对于被上诉人董国顺的证据均认可。本院对双方所提交的证据认定如下：本院对上诉人顺安租赁站提交的证据一，因无法证实与案涉房产的关系，故对该证据的证明目的不予确认。对于证据二的真实性本院予以确认，该证据能够证明恒祥源公司与十八里村委会等签订《十八里山庄工程施工合作协议》。对被上诉人董国顺提交的证据一《河北省农村新民居规划建设指导意见》，不能实现被上诉人的证明目的，本院不予采纳。对于被上诉人董国顺申请证人在庭审期间的陈述，仅能证实案涉房产与证人所购房产的购买情况基本一致，对于其他内容本院不予确认。本院查明事实与一审法院查明事实基本一致。另查明，案外人董国顺非遵化市堡子店镇十八里村村民，案涉房产位于遵化市××镇，案涉房产所占土地系该村村集体土地。2010年5月29日，被上诉人董国顺与遵化市堡子店镇十八里村新民居筹建处就案涉房产签订《十八里山庄别墅买卖合同》。本院认为，本案属于案外人异议之诉，旨在审查案外人对案涉标的是否享有排除强制执行的权益。关于不动产买卖首先需要买方与卖方签订合法有效的买卖合同，本案中，就案涉房产，虽然被上诉人董国顺与遵化市堡子店镇十八里村新民居筹建处签订了《十八里山庄别墅买卖合同》，但“筹建处”并不具备出售案涉房产的资质，亦未持有出售涉案房产的证照，不能作为房屋出售方对外出售房屋。包括案涉房产在内的新民居系恒祥源公司与遵化市堡子店镇十八里村等合作开发建成的，无论该新民居的性质如何，均应当由合作开发单位中的一方取得对外销售资质以及相关证照才能对外出售。但在一审、二审审理期间，恒祥源公司均未能向本院提交关于新民居的出售资质及准予其出售的相关证照。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，应破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案新民居项目所占用土地系遵化市堡子店镇十八里村村集体土地，且被上诉人董国顺亦非该村村民，基于上述法律规定，被上诉人购买案涉房产的行为系法律所禁止的行为，故《十八里山庄别墅买卖合同》不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所要求的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。虽然被上诉人为案涉房产支付了购房款，但不能认定其对案涉房产享有了排除强制执行的合法权益。本案经本院审判委员会讨论决定，遵化市遵化镇小河村顺安建筑器材租赁站的上诉请求成立，应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销河北省遵化市人民法院（2019）冀0281民初1696号民事判决；二、继续执行位于遵化市××镇东数第一幢别墅，即十八里山庄21号别墅。二审案件受理费9080元，由被上诉人董国顺负担。本判决为终审判决。审判长 郭 柳审判员 樊玲玲审判员 周 欣 二〇一九年十一月二十六日书记员 任颖超