江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终1571号上诉人（原审被告）：谢新祖，男，1970年2月24日出生，汉族，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：吴珂，江苏正大发展律师事务所律师。上诉人（原审原告）：常熟市红峰制衣厂（普通合伙）,住所地江苏省常熟市莫城街道安定村**。委托诉讼代理人：陈宇龙，江苏世纪天合律师事务所律师。上诉人谢新祖、常熟市红峰制衣厂（普通合伙）（以下简称红峰制衣厂）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2018)苏0581民初4530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谢新祖上诉请求：撤销原审判决并依法改判驳回红峰制衣厂的诉讼请求，诉讼费由红峰制衣厂承担。事实与理由：1、谢新祖就涉案房屋租赁合同均不是与红峰制衣厂签订的，且谢新祖每年缴纳租金，红峰制衣厂及陆银华在7年间均未提出异议，谢新祖有理由相信杨勤良有权收取租金，且杨勤良也是红峰制衣厂合伙人之一，杨勤良收取租金的行为构成表见代理。至于红峰制衣厂所提交的其与谢新祖签订的租赁合同，从内容来看，与之前的合同有多处不一致，可见该份合同并非双方当事人真实意思表示。谢新祖作为小作坊主，根本无法意识到其在该份合同上签字的后果。2、关于座谈会通知，谢新祖签字时并无通知上的内容。3、一审中红峰制衣厂提交的电话录音不能证明谢新祖知道杨勤良无权收取租金（房屋使用费）。4、高宝中知晓杨勤良收取了全部租金。5、在双方当事人签订合同后不久，杨勤良告知谢新祖等承租户继续与其签订合同，否则停水停电，因此谢新祖向杨勤良支付租金也无可厚非。谢新祖向杨勤良支付租金（房屋使用费）是善意的，红峰制衣厂不应再次向谢新祖主张。6、常熟市红峰制衣厂已经出具承诺书，载明撤回对包括谢新祖在内的承租户的起诉，已经判决的不再申请执行，已经执行到位的款项由红峰制衣厂返还给承租人，故红峰制衣厂无权向谢新祖主张房屋使用费。红峰制衣厂辩称，2012年12月25日，谢新祖与杨勤良签订租赁合同，在2014年12月10日，本案双方当事人又重新签订了租赁合同，出租主体发生了变化，谢新祖对此充分知情且不存在任何重大误解，故其应当向红峰制衣厂支付租金。红峰制衣厂上诉请求：请求依法改判支持红峰制衣厂的全部诉讼请求。事实与理由：红峰制衣厂对涉案房屋拥有完全所有权，故谢新祖应当向红峰制衣厂支付2015年1月1日至2017年11月30日的租金。谢新祖则表示以其上诉意见为准。红峰制衣厂向一审法院起诉请求：1.判令谢新祖支付拖欠的房屋占有使用费118000元、违约金5900元；2、谢新祖承担诉讼费用。一审法院认定事实：红峰制衣厂于1998年9月下旬成立，合伙人为陆银华、高峰、杨勤良。涉案租赁房屋系红峰制衣厂出资在其承租土地上建造，但未取得建设规划许可，亦未办理权属登记。自2012年3月1日起，谢新祖向红峰制衣厂租赁涉案厂房。2013年3月1日租期届满，谢新祖与红峰制衣厂合伙人杨勤良继续建立租赁关系，租期延长至2016年2月28日。2014年12月10日，双方当事人就同一租赁物签订房屋租赁合同一份，约定谢新祖向红峰制衣厂租赁200平方米左右厂房，租期自2015年1月1日至2018年12月31日止，租金总计118000元。该份合同还规定了承租方违约条款：如承租方违约，已缴房屋租金不退并一次性支付房租总价的5%作为违约的罚金。履约中，谢新祖占有使用租赁物至2017年11月底，但未及时向红峰制衣厂支付租金，故红峰制衣厂诉讼来院。另查明：2017年10月26日，红峰制衣厂的合伙人陆银华、高峰将部分合伙事务执行委托张健、李峰处理，但授权范围排除了签署不动产租赁合同及收取租金。审理中，谢新祖举出了落款日期2018年3月1日代理人李峰与杨勤良签订的和解协议，该协议确认2018年3月1日前杨勤良与各承租户间的租赁协议效力，谢新祖据此主张其已向杨勤良足额支付了案涉房屋使用费。红峰制衣厂对该项证据真实性持有异议，认为李峰超出了授权范围。对此争执，谢新祖未提交其他充足证据证明其向案外人杨勤良的支付构成对本案债务的有效清偿。上述事实由厂房租赁合同、房屋租赁合同、座谈会通知、公证书、（2017）苏05民终10255号民事判决书及当事人陈述等证据为证。一审法院认为：当事人签订的房屋租赁合同所涉租赁房屋未经建设规划许可，该租赁合同无效。但涉案房屋由红峰制衣厂建造，谢新祖已实际占有使用，谢新祖应支付相应的房屋占有使用费。现红峰制衣厂参照房屋租赁合同规定的租金标准要求谢新祖支付房屋占有使用费，一审法院予以准许。在本案租赁合同之前，谢新祖与红峰制衣厂合伙人杨勤良建立租赁关系，于此情形的发生红峰制衣厂给予了原因力，故基于诚信原则，红峰制衣厂不得向谢新祖主张先前租赁合同与本案租赁合同重叠租期（2015年1月1日至2016年2月28日）内的房屋占有使用费。本案房屋占有使用费计算为：自2016年2月29日起按约定租金标准118000元/4年计算至2017年11月底止（共计641天），为51806.85元。因案涉合同无效，违约金条款不能适用，故一审法院对红峰制衣厂违约金主张不予支持。谢新祖未提交充足证据证明其向案外人杨勤良的支付构成对本案债务的有效清偿，其在已与红峰制衣厂签订房屋租赁合同，明知合同相对方为红峰制衣厂的情况下，仍向未经红峰制衣厂授权、追认的案外人支付2016年2月29日之后的房屋占有使用费，该履行对红峰制衣厂不发生法律效力。谢新祖拒付房屋占有使用费的抗辩意见，一审法院碍难支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决：一、谢新祖给付常熟市红峰制衣厂（普通合伙）房屋占有使用费51806.85元，于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回常熟市红峰制衣厂（普通合伙）的其他诉讼请求。一审案件受理费2778元、保全费1150元，由常熟市红峰制衣厂（普通合伙）负担2273元、谢新祖负担1655元。对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，谢新祖称在双方当事人于2014年12月10日签订房屋租赁合同后，红峰制衣厂并未告知其支付方式以及具体向谁支付。红峰制衣厂则称已经告知，但无法提供相应证据。二审中，谢新祖提交收条两份、借条一份及4万元银行交易明细单一份，均显示出具人为杨勤良，借条内容为“今有杨勤良借谢新祖现金陆万元正，其中肆万元抵扣2017年租金，余款贰万元2018年租金扣除特此条借款人杨勤良2016年5月13号”，两份收条内容分别为“今有杨勤良收谢新祖2016年度房租金40000元正特此条收款人杨勤良2016年1月4号”、“今有杨勤良收谢新祖房租肆万元正特此条杨勤良2014年12月10号”，证明谢新祖已经付清房屋占有使用费。红峰制衣厂经质证认为不能确认收条、借条是否系杨勤良出具，如果是杨勤良出具，则与本案无关；关于银行交易明细单，反而可以证明谢新祖是明知转账对象是杨勤良儿子，谢新祖不应支付。二审中，谢新祖提交《承诺书》复印件一份及署名为李峰的《证明》一份，承诺书内容为“本着家庭以和为贵的原则经友好协商，常熟市红峰制衣厂及其合伙人之间关于所涉红峰制衣厂资产租赁管理事项已达成和解，红峰制衣厂撤回依照租赁合同起诉租户马文、潘兴华、洪祖体、蔡爱治、傅立平、谢新祖等人的诉讼，不再追偿以上诸人欠租事宜，已经判决的判决书不再申请执行，已经执行到的款项由红峰制衣厂返还给承租人。认可所有自2014年1月1日至2018年12月30日由杨勤良以个人名义代常熟红峰制衣厂租赁协议有效，杨勤良收取的租金收入视同常熟市红峰制衣厂所收取……”，该承诺书落款处加盖“常熟市红峰制衣厂（普通合伙）”印章，落款签字姓名为“陆银华”；《证明》的内容为“2018年10月26日陆银华所签的承诺书是我做她工作后，本着以家庭和为贵的原则，有陆银华确认，并认可后盖章”。谢新祖称根据《承诺书》及《证明》，可以证明涉案房屋租赁纠纷已经在承诺书出具时了结，谢新祖不应再次支付房屋使用费。红峰制衣厂代理人经质证称，承诺书并非出具给谢新祖和法院；据代理人了解陆银华称是受案外人李峰欺骗才盖章签字的，签字盖章时并不清楚承诺书的内容；关于李峰的身份陆银华及代理人均不清楚。上述事实由当事人提供的收条、借条、银行交易明细单、承诺书复印件、证明复印件及二审庭审笔录予以证实。本院认为,谢新祖与红峰制衣厂签订的房屋租赁合同因房屋未取得合法建造手续而无效，但谢新祖已实际占有使用房屋，红峰制衣厂有权要求谢新祖支付相应的房屋占有使用费。谢新祖明知合同相对方为红峰制衣厂，仍向未经红峰制衣厂授权的杨勤良支付使用费，对红峰制衣厂不发生法律效力，故谢新祖以其已向杨勤良支付过房屋租金为由主张无需再次向红峰制衣厂支付使用费的上诉理由不成立。本案中，谢新祖先与杨勤良就涉案房屋签订租赁合同，约定租赁期截止2016年2月28日，后又与红峰制衣厂就同一房屋另行签订租赁合同，约定租赁期自2015年1月1日至2018年12月31日止，故谢新祖理应知晓出租方已经由杨勤良变更为红峰制衣厂，则其在已经缴纳完毕截止2016年2月28日的房屋使用费后，应当就之后的费用向红峰制衣厂缴纳。谢新祖关于杨勤良向其收取租金构成表见代理的上诉理由，无充分证据予以佐证，本院不予采纳。谢新祖上诉称其与红峰制衣厂签订合同后，杨勤良要求谢新祖继续与其签订合同，否则停水停电，故其不得不向谢新祖支付房屋占有使用费。谢新祖的该项抗辩不足以作为其无需向红峰制衣厂支付房屋占有使用费的理由，本院亦不予采纳。关于谢新祖向本院提交的承诺书、借条、收条及银行交易明细，本院认为，现并无证据证明该承诺书是由红峰制衣厂出具给谢新祖，该承诺书不足以证明红峰制衣厂对杨勤良收取租金行为的追认，故本院对上述证据不予采纳。谢新祖可在收集相关证据后另行向杨勤良主张权利。红峰制衣厂上诉称，谢新祖应当支付自2015年1月1日起之后的所有租金，本院就此认为，陆银华、高峰委托李峰、张健行使执行事务合伙人权利，李峰与杨勤良达成的和解协议载明双方认可杨勤良在2018年3月1日前与各承租户签订租赁协议的效力。杨勤良与谢新祖签订的租期是截止2016年2月28日，谢新祖已向杨勤良缴纳了租期内租金，依据诚信原则，红峰制衣厂要求谢新祖再向其支付2015年1月1日至2016年2月28日的租金，本院不予支持。综上所述，谢新祖、红峰制衣厂上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4729元，由谢新祖负担2778元，常熟市红峰制衣厂（普通合伙）负担1951元。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  沈维佳审 判 员  沈军芳二〇一九年十一月十八日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。