湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初10742号原告：王南，女，1985年8月4日出生，汉族，住上海市普陀区，委托诉讼代理人：祝诚（一般授权代理），湖北申简通律师事务所律师。被告：左姗姗，女，1981年7月4日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区，委托诉讼代理人：贾立光（一般授权代理），男，1980年9月29日出生，汉族，系左姗姗丈夫，住河北省石家庄市裕华区，被告：贾立光，男，1980年9月29日出生，汉族，系左姗姗丈夫，住河北省石家庄市裕华区，原告王南诉被告左姗姗、贾立光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因本案案情复杂，不宜适用简易程序，本院依法裁定转为适用普通程序，并组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员危玉霞、程晓鸿参加的合议庭进行审理。本案于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告王南及其委托诉讼代理人祝诚，被告贾立光，被告左姗姗的委托诉讼代理人贾立光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王南向本院提出诉讼请求：1、判令被告左姗姗、贾立光共同赔偿原告王南房屋维修费用58,168.48元（人民币，下同）；2、判令被告左姗姗、贾立光共同赔偿原告王南各项损失共计25,500元，其中26栋5层4室维修费1,500元、误工费8,432元、律师代理费10,000元、交通费768元，3月至5月租金损失4,800元；3、判令被告左姗姗、贾立光共同承担本案诉讼费用。事实与理由：贾立光与左姗姗系夫妻关系。我向贾立光、左姗姗购买位于武汉市江岸区二七路89号东立国际三期26栋6层4室房屋（以下简称604房屋），双方于2018年9月29日签订《武汉市存量房买卖合同》，约定房屋建筑面积为40.74平方米，合同总价968,000元。合同约定房屋成交价格、付款方式、房屋产权状况以及违约责任等条款。我履行了全部合同义务，2018年11月1日贾立光、左姗姗将604房屋交付我占有使用。贾立光、左姗姗在房屋买卖过程中隐瞒了房屋严重漏水的情况。因房屋严重漏水，给我带来了巨大的经济损失。我主张的房屋维修费用58,168.48元是维修604房屋需要的维修费用，有武汉聚源天成装饰工程公司的报价单为证，我目前还没有维修，也尚未支付上述维修费用。故诉至法院，望判如所请。被告贾立光、左姗姗共同辩称：我方在房屋买卖过程中，并没有违约，不应承担违约责任，应由王南承担房屋漏水维修费用和附带损失，请求驳回王南的诉讼请求。我方不构成违约的理由如下：1、我方于2018年9月29日签订《武汉市存量房买卖合同》，于2018年11月1日办理交接手续，该房屋在2018年11月1日所有权由我方转移至王南名下，在交房确认书中说明，双方已经按照约定履行相关义务。《武汉市存量房买卖合同》约定，如果存在漏水情况，应在交房前进行维修，此后我方不再承担房屋漏水的维修义务。王南在合同履行期间并没有告知我方房屋漏水，也没有要求我方进行维修，现在已经交房，该条款前提条件并不存在，我方并没有违约。2、根据物权法，房屋过户后的维修义务由王南自行承担。3、我方在房屋买卖过程中，并没有对房屋的状况进行故意隐瞒，房屋漏水是可以通过观察、触摸得知的物理现象，王南在看房过程中，我方积极配合，并没有对该房内墙面、地面进行装修、粉刷、掩盖，也没有要求任何人隐瞒该房屋的相关情况，在签订交房确认书时，我方就自己所知的房屋状况包括家电维修、更换以及房屋的租赁情况对王南进行了如实说明，王南并没有对此房屋存在的问题提出异议。综上所述，王南的诉讼请求并没有事实和法律依据。经审理查明，2018年9月29日买方王南与卖方贾立光、左姗姗签订《武汉市存量房买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为武汉市江岸区二七路89号（东立国际三期）26栋6层4室，房屋所有权证载明建筑面积为40.74平方米；房屋转让价共计968,000元，此转让价包含房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备；出卖人确认该房屋主体结构内不存在漏水的情况，若房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复，如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用，因维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应赔付买受人因此所受的实际损失，但买受人使用不当，导致房屋主体结构内发生漏水的不在本条款约定范围内。合同还约定了其他条款。合同签订后当日，王南向贾立光、左姗姗支付定金40,000元；2018年11月1日，王南向左姗姗支付购房首付款250,000元。2018年11月1日，双方签订《交房确认书》，贾立光、左姗姗将上述604房屋交付王南。2018年11月1日，上述604房屋过户至王南名下。2019年1月1日，王南向左姗姗支付购房尾款670,000元。另查明，2018年1月25日，左姗姗与田某签订《房屋租赁合同》，左姗姗将上述604房屋出租给田某居住使用，月租金为1,600元。此后田某一直承租上述房屋。2018年6月，上述房屋存在漏水情况，田某微信告知了左姗姗。2018年6月25日，贾立光、左姗姗到604房屋查看，并告知田某把洗漱台的水管关掉，看看是否还会漏水。田某停用后发现还在漏水，左姗姗陈述估计是地板下面漏水，因田某一直使用604房屋，不方便腾房把地板撬开查看漏水情况，故一直没有维修。2018年8月左姗姗告知田某打算把房子卖掉，希望田某配合同意看房人来看房。看房人看房时，604房屋的墙群贴了墙纸覆盖，地板用全新的地毯覆盖，地毯下面铺了几层地板革，因此看不出房屋有漏水。看房人来看房时田某把钥匙交给同事打开房门，故王南看房时田某不在现场，也没有说过漏水情况。王南与左姗姗办理交接手续后，2018年11月1日田某第一次见到王南。2018年11月1日，左姗姗、王南与田某签订《关于东立国际三期26栋6层604房屋转租的协议》，约定左姗姗将604房屋产权登记转移到王南名下，房屋于2019年1月25日出租给田某居住，之前的房屋租金收益归原房东左姗姗所有，之后的房租由王南收取，押金1,600元转到新房东王南名下。2019年1月26日，王南与田某重新签订《房屋租赁协议书》，租金仍为每月1,600元。因604房屋漏水严重，2019年3月2日王南与田某解除了房屋租赁协议，双方签订《房屋租赁协议解除书》。2019年3月20日，王南退还田某租金2,934元、押金1,600元。604房屋楼下5层4室房屋的房东是马某，马某将其房屋出租给了售楼中介，2018年12月中介搬离时马某发现其房屋屋顶漏水，马某于2019年1月底通过物业公司找到了王南，2019年2月王南和马某一起查看5层4室屋顶漏水情况，通过压力测试发现是进水管破裂。后王南委托武汉市邦宇盛房屋修缮有限公司对5层4室房屋屋顶进行维修，2019年4月10日王南支付维修费1,500元。上述事实，有原告王南提交的《武汉市存量房买卖合同》、定金收条、2018年9月28日王南借记卡账户历史明细清单、首付款收条、2018年11月1日王南借记卡账户历史明细清单、契税发票、鄂（2018）武汉市江岸区不动产第0058711号房产证、左姗姗与田某签订的《房屋租赁合同》、左姗姗、王南与田某签订的《关于东立国际三期26栋6层604房屋转租的协议》、王南与田某签订的《房屋租赁协议书》、左姗姗与田某聊天的微信截图、604房屋照片7张及2019年2月录制的视频、5层4室房屋照片5张及视频、《湖北增值税普通发票》、《房屋租赁协议解除书》、支付宝转账电子回单、证人田某、马某证言，被告贾立光、左姗姗提交的《武汉市存量房买卖合同》、《交房确认书》、《关于东立国际三期26栋6层604房屋转租的协议》、左姗姗的银行流水及到庭当事人的陈述在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以确认。本院认为，2018年9月29日王南与贾立光、左姗姗签订的《武汉市存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定履行。关于贾立光、左姗姗是否应赔偿王南相关损失问题，双方签订的《武汉市存量房买卖合同》约定，“出卖人确认该房屋主体结构内不存在漏水的情况，若房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复，如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用，因维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应赔付买受人因此所受的实际损失”。贾立光、左姗姗辩称上述条款系约定交房前进行维修，王南没有在交房前告知贾立光、左姗姗604房屋漏水，也没有要求贾立光、左姗姗维修，故其没有违约。因贾立光、左姗姗在2018年6月底已知604房屋漏水，王南看房时604房屋墙群贴了墙纸覆盖，地板用地板革和地毯覆盖，看不出房屋有漏水，贾立光、左姗姗故意隐瞒了其出售的604房屋存在漏水情况，故王南不可能在交付房屋之前发现漏水情况并要求贾立光、左姗姗维修。因贾立光、左姗姗采用隐瞒方式造成房屋不存在漏水情况的假象，且本案不属于“买受人使用不当，导致房屋主体结构内发生漏水”的情况，故根据《武汉市存量房买卖合同》的上述约定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条关于“买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主张出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持”的规定，贾立光、左姗姗应赔偿王南因604房屋漏水产生的相关损失。关于王南主张贾立光、左姗姗赔偿房屋维修费用58,168.48元的诉讼请求，王南陈述上述费用是维修604房屋需要的维修费用，其目前还没有维修，也尚未支付上述维修费用。因王南尚未支付上述维修费用，上述损失尚未实际产生，其提交的武汉聚源天成装饰工程公司的报价单不足以证明上述费用必然会产生及相应金额，故对上述诉讼请求，本院依法不予支持。关于王南主张左姗姗、贾立光共同赔偿其5层4室维修费1,500元、3月至5月租金损失4,800元、误工费8,432元、律师代理费10,000元、交通费768元的诉讼请求，因604房屋漏水导致楼下的5层4室房屋屋顶漏水，王南对5层4室房屋进行维修，且已实际支付维修费1,500元，该费用系604房屋漏水导致产生的合理维修费用，故贾立光、左姗姗应予以赔偿。关于王南主张的3月至5月租金损失4,800元的诉讼请求，因604房屋漏水，导致田某与王南解除租赁合同，王南产生了相应的房租收益损失，贾立光、左姗姗应赔付王南产生的该项损失。关于王南主张的误工费损失，因其未能提交银行流水等充分证据证明其实际产生了该项损失，故对该项诉讼请求，本院依法不予支持。关于王南主张的律师代理费10,000元，因该项费用并非604房屋漏水导致产生的必要费用，故对该项诉讼请求，本院依法不予支持。关于王南主张的交通费768元，因其于2019年3月1日从居住地上海到武昌的车票系赠票，2019年3月21日王南系从武汉到北京，并非居住地上海，故与604房屋漏水不具有必然因果关系，故对该项诉讼请求，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百五十三条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告贾立光、左姗姗于本判决生效之日起五日内赔偿原告王南支付的位于武汉市江岸区二七路89号东立国际三期26栋5层4室的维修费1,500元、2019年3月至5月租金损失4,800元；二、驳回原告王南的其他诉讼请求。案件受理费1,892元，由原告王南负担1,842元，被告贾立光、左姗姗负担50元。因原告王南已将案件受理费预交本院，故被告贾立光、左姗姗应于本判决生效之日起五日内将50元款项支付给原告王南。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  侯立平人民陪审员  危玉霞人民陪审员  程晓鸿二〇一九年十一月十二日书 记 员  汪 为