湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初487号原告王某，女，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人王茉莉，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告陈某某，男，汉族，住湖南省汉寿县。被告某公司，住所地长沙市芙蓉区定王台街道。法定代表人龙某某，总经理。委托诉讼代理人：李某某，男，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区，系该公司员工。原告王某与被告陈某某、某公司(以下简称某公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某委托诉讼代理人王茉莉，被告某公司委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼。被告陈某某经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1、解除王某与陈某某、某公司签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令陈某某退还王某已支付的定金100000元，并支付王某合同总价款的20%违约金183400元；3、判令某公司在上述第二项违约金范围内对王某的损失承担过错赔偿责任；4、判令陈某某、某公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：王某欲购买位于长沙市雨花区的房屋，遂于2018年5月25日与某公司签订了委托协议，委托某公司联系业主提供交易机会。双方约定王某向某公司支付18000元服务佣金，同日，王某向某公司支付了2000元购房诚意金，某公司向王某出具了收条一份。2018年5月26日，王某经某公司介绍，与陈某某签订了《房地产买卖居间合同》，合同约定王某向陈某某购买位于长沙市雨花区的房屋，总房款917000元，签合同当天支付定金100000元，合同签订120日内办理过户手续，办理过户手续时支付房款177000元，剩余的房款640000元通过银行按揭贷款的方式支付。若任何一方违约，守约方均可要求对方支付房屋成交价的20%作为违约金。合同签订后，2018年5月27日，陈某某向王某出具了100000元定金收条并提供了收款账户。2018年5月30日，王某按照陈某某的要求将100000元定金转账支付至陈某某父亲陈维专的银行账户。后因陈某某并非该房屋的产权所有人，王某无法办理房屋过户，王某为维护自身合法权益，遂提起本诉。被告某公司辩称，某公司诉讼主体不适格，王某起诉的法律关系不明确，若为居间合同关系，某公司无责任，不应该作为本案被告；王某未向某公司支付定金，某公司无需承担任何责任；陈某某涉嫌以一房多卖的形式进行诈骗，现公安机关已立案，某公司亦为受害者，无需承担任何责任。被告陈某某未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，本院视为其自动放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。经审理查明，2018年5月25日，王某与某公司签订《某公司（购买／承租）委托协议》，双方约定由某公司联系业主为王某提供购房交易机会，王某向某公司支付18000元服务佣金。同日，王某向某公司支付了2000元购房诚意金，某公司向王某出具了收条一份。2018年5月26日，王某经某公司介绍，与陈某某签订了《房地产买卖居间合同》，合同约定王某向陈某某购买位于长沙市雨花区的房屋，房屋总价款为917000元，签合同之日支付定金100000元，合同签订120日内办理过户手续，办理过户手续时支付房款177000元，剩余的房款640000元通过银行按揭贷款的方式支付。若任何一方违约，守约方均可要求对方支付房屋成交价的20%作为违约金。合同签订后，2018年5月27日，陈某某向王某出具了100000元定金收条并提供了收款账户。2018年5月30日，王某按照陈某某的要求将100000元定金转账支付至陈某某父亲陈维专的银行账户。后因陈某某并非该房屋权利所有人，无法配合王某办理房屋过户手续，故王某诉至本院。另查明，至案件审理时，位于长沙市雨花区的房屋权利人为杨士红，该房屋转移登记及抵押登记时间均为2016年，抵押权人为中国工商银行股份有限公司长沙广厦支行，现已被长沙市开福区人民法院、长沙市天心区人民法院查封。以上事实，有《某公司（购买/承租）委托协议》、《房地产买卖居间合同》、收款收据、中国建设银行流水清单、不动产登记情况表、谈话笔录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案系合同纠纷。陈某某以自己的名义于2018年5月26日与王某、某公司签订的《房地产买卖居间合同》，是各方当事人真实意思的表示，且内容不违反我国法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，各方当事人均应严格依约履行。陈某某非涉案房屋的权利人，对房屋无处分权，该房屋设置抵押并被多家法院查封，且陈某某拒绝履行合同义务，王某无法取得涉案房屋的所有权，《房地产买卖居间合同》的合同目的无法实现，故王某要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。本院于2019年3月7日向陈某某、某公司送达了关于王某要求解除《房地产买卖居间合同》的起诉状副本，可视为王某已通知陈某某、某公司解除《房地产买卖居间合同》，故本院认定三方签订的《房地产买卖居间合同》已于民事起诉状送达之日即2019年3月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。同时，合同的权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力。本案王某已按合同约定向陈某某支付了购房定金100000元，合同解除后，陈某某应当向王某返还上述款项，故王某要求陈某某向其返还定金100000元的诉讼请求，本院予以支持。关于王某要求陈某某向其支付违约金的诉讼请求，本院认为，《房地产买卖居间合同》中约定，任何一方违约，须支付本合同成交价的20%作为违约金给守约方，现陈某某隐瞒涉案房屋所有权属情况，导致其与王某签订的《房地产买卖居间合同》无法继续履行，已构成违约，应当承担违约责任，故王某该项诉讼请求有合同依据，本院予以支持。双方约定的房屋价款为917000元，根据合同约定，陈某某应向王某支付违约金183400元（917000×20%）。关于王某要求某公司在违约金范围内承担过错赔偿责任的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。在房屋买卖居间活动中，中介公司（居间人）对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资质等证明材料的真实性。中介公司因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷，导致另一方遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。本案中，某公司作为居间人，未对交易房屋的所有权属及出卖人陈某某的权利范围尽到必要的注意义务，导致王某无法实现其合同目的从而遭受损失，应当承担一定的过错赔偿责任。王某系完全民事行为能力人，其作为买受人亦应当对交易房屋的所有权属等基本情况进行核实，王某自身对其遭受的损失亦存在一定过错。某公司作为房屋买卖合同的居间方不属于房屋买卖合同的相对人，王某要求某公司对陈某某的债务承担连带责任的请求无合同及法律依据，本院不予支持。本院结合王某向房屋出卖人陈某某交付100000元定金尚未返还造成资金占用损失、以及其曾向某公司支付了2000元购房诚意金、双方约定王某向某公司支付18000元服务佣金等事实，酌定某公司应向王某赔偿损失12000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，判决如下：一、王某与陈某某、某公司于2018年5月26日签订的《房地产买卖居间合同》已于2019年3月7日解除；二、陈某某于本判决生效之日起十日内向王某返还定金100000元；三、陈某某于本判决生效之日起十日内向王某支付违约金183400元；四、某公司于本判决生效之日起十日内向王某赔偿损失12000元；五、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5551元，公告费560元，合计6111元，由被告陈某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  祁谷芸人民陪审员  陶术光人民陪审员  何显莲二〇一九年十一月十四日法官助理雷婉婷书记员周明璇