江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终3721号上诉人（原审被告）：凌红良，男，1981年4月24日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：张斯容，江苏兆锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市滨湖区蠡湖街道震泽社区居民委员会，住所地无锡市滨湖区蠡湖街道震泽社区东顾巷**。法定代表人：张生，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：陈新华，无锡市滨湖区新华法律服务所法律工作者。上诉人凌红良因与被上诉人无锡市滨湖区蠡湖街道震泽社区居民委员会(以下简称震泽居委会)房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2018)苏0211民初7969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凌红良上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回震泽居委会的诉讼请求。事实和理由:凌红良与震泽居委会之间签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间为2015年11月1日至2017年12月31日，年租金为4.7万元,一年一付，先付后用。合同签订后，凌红良向震泽居委会交的租金仅仅交至2016年5月21日。2017年1月19日起,在未经凌红良同意的情况下，案外人臧辉和震泽居委会同意将涉案的房屋转租给滨湖区原点食品经营部使用,未再问凌红良收取租金。现震泽居委会因自身未收到相应租金,而根据与凌红良签订的租赁合同要求凌红良支付相应的租金,明显不合理。综上，案涉房屋经震泽居委会同意已由案外人臧辉转租于陈军，并且由陈军向臧辉交付相应的租金，凌红良已不再是租赁合同的相对方，震泽居委会要求凌红良支付租金于法无据。震泽居委会辩称：一审事实认定清楚，适用法律正确，请求二审驳回凌红良的上诉请求。震泽居委会向一审法院起诉请求：1.判令凌红良立即向其支付租金97200元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋系蠡湖街道办东顾巷拆迁安置房项目中的一部分，由震泽居委会负责经营管理。2015年11月1日，震泽居委会（甲方）与凌红良（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋建筑面积约180平方米的房屋出租给乙方；租期自2015年11月1日起至2017年12月31日止，2015年11月1日至2015年12月31日，租金为7800元；2016年1月1日至2017年12月31日，年租金47000元，另含物业费1000元；租金一年一付，租赁方必须在每年的12月31日前交付下年度租金，保证先付后用。凌红良承租后，在涉案房屋内开设广告公司，并向震泽居委会支付租金30600元。另查明，2017年1月19日，在涉案房屋内，滨湖区原点食品经营部成立，经营者程慧。2018年7月1日，震泽社区告知程慧不要再向臧辉支付租金，并与程慧签订租赁协议。2019年1月1日后，由程慧直接向震泽社区支付租金。为支持诉请，凌红良向一审法院提交出租方为臧辉、承租方为陈军的《商铺租赁合同》一份及程慧向臧辉转账记录。合同约定臧辉将涉案房屋出租给陈军，租期自2017年1月1日至2018年12月11日，年租金10万元；转账记录为臧辉收取房屋信息。震泽居委会对该两份证据真实性无异议，认为该合同系臧辉与陈军之间的关系，且钱款也由臧辉收取，臧辉与凌红良系合伙关系，其有理由相信臧辉是受凌红良委托转租给了第三人。上述事实，有《房屋租赁合同》、规划许可证、委托管理书、《商铺租赁合同》、转账记录及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。震泽居委会与凌红良签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，依法成立、有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照协议履行。根据《房屋租赁合同》约定，租期自2015年11月1日起至2017年12月31日止。本案中，房屋系凌红良自震泽居委会处承租用于开设广告公司。合同签订后，震泽居委会已将房屋交付给凌红良。作为承租人，凌红良在无需使用涉案房屋时，应向震泽居委会返还涉案房屋或就《房屋租赁合同》解除事宜协商处理妥当，以脱离双方合同的束缚。根据凌红良陈述，其与臧辉系合伙关系，其在2016年6月退出由臧辉一人负责涉案房屋内的经营事宜。此时，就涉案租赁合同的权利义务，凌红良应当与臧辉及震泽居委会另行约定做债权债务转让处理，以使自身彻底退出涉案房屋租赁事宜。虽然凌红良述称其已向震泽居委会说明了此点并也取得了同意，但在震泽居委会对此否认的情况下，凌红良并未能提供相应证据对此予以证实，应自行承担举证不能的相应责任。结合房屋实际由臧辉向陈军租赁，且租金均由臧辉收取与震泽居委会并无关联的事实，进一步说明涉案房屋并未由震泽居委会另行出租，凌红良作为承租方支付租金及到期返还房屋的义务，仍旧存在。合同至2017年12月31日到期，但房屋并未交还震泽居委会，震泽居委会也未能行使该房屋的处分权利。且根据凌红良自述，臧辉已将2018年度租金收取。故对震泽居委会要求凌红良支付截至2018年6月30日期间结欠租金的诉请，一审法院予以支持。根据双方合同约定，合同期内租金合计103800元。2018年1月1日至2018年6月30日期间，按合同约定租赁标准，应付24000元。现凌红良已付30600元，尚应付97200元。故对震泽居委会的诉请，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：凌红良于判决发生法律效力之日起三日内向震泽居民委员会支付结欠租金97200元。如凌红良按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2724元，由凌红良负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，凌红良陈述，其与臧辉系合伙关系，共同在案涉房屋内经营广告公司，后凌红良退出合伙关系，由臧辉继续在案涉房屋内经营广告公司，但至今双方未办理股权转让手续。二审另查明：2017年1月11日，震泽居委会与程慧签订房屋租赁合同一份，约定震泽居委会将案涉房屋出租给程慧，租赁期限为2017年1月7日至2019年1月6日。后案涉租赁房屋地址上成立滨湖区原点食品经营部，经营者为程慧。以上《房屋租赁合同》签订后，程慧并未交任何租金给震泽居委会，而是将租金交给凌红良的合伙人臧辉，臧辉亦并未将以上收取的租金交付给震泽居委会。以上事实有震泽居委会与程慧签订房屋租赁合、支付宝转账记录、收款收条、当事人陈述予以在卷佐证。本院认为，震泽居委会与凌红良签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，亦不违反法律禁止性规定，应合法有效。承租人凌红良应当按照约定的期限向出租人震泽居委会支付租金。震泽居委会要求凌红良按约支付2015年11月1日起至2017年12月31日止的租金，于法有据。凌红良上诉认为其在租赁期限内已退出租赁并得到震泽居委会同意，故不应再承担租金，无事实和法律依据，本院不予支持。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，震泽居委会明知其与凌红良的租赁合同已于2017年12月31日到期，案涉租赁房屋系程慧在占有使用，仍要求凌红良支付2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金，于法无据。一审支持震泽居委会该项诉讼请求实属不当，应予纠正。根据震泽居委会与凌红良签订的《房屋租赁合同》约定，合同期内租金合计为103800元，扣除凌红良已支付的租金30600元，凌红良尚应支付剩余租金73200元。综上所述，凌红良的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销无锡市滨湖区人民法院(2018)苏0211民初7969号民事判决；二、凌红良于本判决发生法律效力之日起十日内向震泽居民委员会支付租金73200元。三、驳回震泽居民委员会的其他诉讼请求。如凌红良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2724元，由凌红良负担2043元（凌红良应负担的诉讼费用已由震泽居民委员会预缴，凌红良于本判决发生法律效力之日起十日内径付震泽居民委员会），由震泽居民委员会负担681元。二审案件受理费2724元，由凌红良负担2043元，由震泽居民委员会负担681元（震泽居民委员会应负担的诉讼费用已由凌红良预缴，震泽居民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内径付凌红良）。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  华敏洁审 判 员  张朴田二〇一九年十一月二十二日法官助理  诸佳英书 记 员  钱菲佳