四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15895号 上诉人（原审被告）：成都长源新晨鑫贸易有限公司，住所地：成都市建设北路一段99号。 法定代表人：党志刚。 委托诉讼代理人：李琼，女，1980年11月21日，汉族，住成都市成华区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：吴舸，男，1971年9月22日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：顾振鲲，四川蜀文律师事务所律师。 上诉人成都长源新晨鑫贸易有限公司（以下简称“长源新晨鑫公司”）因与被上诉人吴舸房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初2116号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 长源新晨鑫公司上诉请求：请求二审法院依法查明本案的全部事实进行改判或者依法发回重审。事实和理由：一、长源新晨鑫公司与吴舸签订的《房屋租赁合同》约定，在租赁期间若房屋所有权发生变动，新的第三人承继租赁合同的权利义务，成为新的甲方。本案中，案外人邓妮通过司法拍卖取得该房屋，长源新晨鑫公司的权利义务已由邓妮承继，只是租赁合同的甲方主体变更而已。但一审法院认定事实不清，法律关系认定错误，判决结果错误。二、根据吴舸向长源新晨鑫公司发出的《告知书》可知吴舸是认可案涉房屋所有权变动的相关约定的，并且其明确表示让长源新晨鑫公司与邓妮交接押金及剩余商铺租金事宜。三、在邓妮取得房屋所有权后，吴舸仅支付了2019年2月1日至2019年7月31日的房屋租金，吴舸并未重复支付租金，故不存在退还的情况。且新的房屋所有权人邓妮实地看样，是对房屋现状的确认，其无权推翻购买前已经合法存在的法律关系，也无相应的追索权利。综上，请求二审法院判如所请。 吴舸辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对一审法院的判决结果无异议，请求二审法院驳回上诉维持原判。根据成都市中级人民法院在2018年11月23日及27日分别发行了执行裁定书、协助执行通知书，当时长源新晨鑫公司已不是合法的所有权人，不享有商铺获得租金的权利，吴舸向长源新晨鑫公司出具的书面告知书，清楚的载明了如果发生产权变更应当将租金和押金移交给新的所有权人，并且长源新晨鑫公司也是清楚的，但是其并未向新的所有权人移交相应的租金和押金，导致新的所有权人一直催要商铺押金及补交租金，吴舸提前支付的租金及前期支付的2万元商铺押金应当予以退还。上诉人提到房屋租赁合同第12条约定，上诉人将房屋所有权转移第三人，商铺新的所有权人通过法院执行文书取得了商铺所有权人，并非上诉人租售而取得的。上诉人未与第三人邓妮完全转让移交手续，如果完成了转让及移交手续，案外人邓妮也不会再向被上诉人一直催要商铺押金及补交租金。双方签订的房屋租赁合同，房屋所有权发生转移时，上诉人不再是房屋的所有权人，我方与新的所有权人形成新的房屋租赁关系，不影响原房屋租赁合同无法继续履行的事实，原房屋租赁合同无法继续履行时，应当退还多收取的租金和押金。 吴舸向一审法院起诉请求：请求判令长源新晨鑫公司退还吴舸房屋租赁保证金20000元及2个月房屋租金20553元。吴舸明确诉讼请求中2个月的房屋租金系2018年12月和2019年1月。 一审法院认定事实：2015年10月30日，长源新晨鑫公司与吴舸签订《房屋租赁合同》，约定长源新晨鑫公司同意将其拥有所有权及出租权的位于成都市成华区建设北路一段99号“新晨商厦”一层F号房屋出租给吴舸，租期为五年，从2016年2月1日起至2021年1月31日止，房屋免租装修期为三个月，从本合同签订生效之日起至2016年1月31日结束，租金起算日为2016年2月1日；租金单价为85元/平方米/月，每两年在上一年度租金的基础上递增6%，具体为第一年度（2016年2月1日-2017年1月31日）年租金116340元，第二年度（2017年2月1日-2018年1月31日）年租金116340元，第三年度（2018年2月1日-2019年1月31日）年租金123320元，第四年度（2019年2月1日-2020年1月31日）年租金123320元，第五年度（2020年2月1日-2021年1月31日）年租金130719元；租金按半年支付，每次支付全年租金的50%，先付后用；长源新晨鑫公司交付房屋前，吴舸向长源新晨鑫公司支付房屋租赁保证金20000元。2015年11月2日，长源新晨鑫公司出具《收据》，载明收到吴舸房屋租金押金20000元。2017年12月29日，长源新晨鑫公司出具《收据》，载明收到吴舸2018年2月1日至2018年7月31日的租金61660元。2018年6月29日，长源新晨鑫公司出具《收据》，载明收到吴舸2018年8月1日至2019年1月31日的租金61660元。 2018年11月13日，四川省成都市中级人民法院出具（2016）川01执1980号之六执行裁定书，裁定位于成都市成华区建设北路一段99号1层6号房屋（业务件号：权1641359）所有权归买受人邓妮所有，上述不动产的所有权自本裁定送达买受人邓妮时转移，买受人邓妮可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年11月27日，四川省成都市中级人民法院向成都市不动产登记中心出具（2016）川01执1980号之六协助执行通知书，载明（2016）川01执1980号之六执行裁定书已经发生效力，请协助执行，将位于成都市成华区建设北路一段99号1层6号的房屋过户给买受人邓妮。庭审中，吴舸在庭审中还提交了以下证据： 1．房屋产权证复印件、不动产权证书复印件以及邓妮的身份证复印件，拟证明案涉商铺在签订案涉租赁合同时的所有权人系长源新晨鑫公司，后由邓妮取得案涉商铺产权； 2．成都银行交易凭证及委托付款说明，拟证明吴舸向邓妮支付了2019年2月至2019年7月的租金； 3．微信聊天记录，拟证明邓妮要求吴舸支付保证金及案涉两个月租金； 4．录音，拟证明2019年4月18日吴舸、长源新晨鑫公司与邓妮进行协商，关于两个月租金由谁收取没有达成一致意见。 长源新晨鑫公司对证据1中的房屋产权证、证据2的真实性予以认可，对证据1中的不动产权证书主张系复印件真实性不予认可，对证据3、证据4三性均不予认可。 长源新晨鑫公司提交了（2016）川01执1980号拍卖通知书复印件及拍卖公告，拟证明长源新晨鑫公司对拍卖后续事项无从了解，且案外人邓妮取得案涉房屋不从产权证的时间应作为案涉租赁合同终止的时间。吴舸对该两项证据的三性予以认可，但对证明目的有异议。 上述事实，有当事人陈述、庭审笔录及下列经庭审质证的证据证实：当事人身份信息、《房屋租赁合同》、《收据》三份、（2016）川01执1980号之六执行裁定书、（2016）川01执1980号之六协助执行通知书等。 一审法院认为，本案的争议焦点有以下两点，一是吴舸应向长源新晨鑫公司支付案涉房屋租金的截止时间系2018年11月还是案外人邓妮取得案涉房屋权属证书的时间；二是吴舸作为承租方是否有权要求长源新晨鑫公司返还保证金及多支付的租金。 第一，吴舸应向长源新晨鑫公司支付案涉房屋租金的截止时间。（2016）川01执1980号之六执行裁定书，裁定位于成都市成华区建设北路一段99号1层6号房屋（业务件号：权1641359）所有权归买受人邓妮所有，所有权自本裁定送达买受人邓妮时转移，并载明裁定送达后即发生法律效力，（2016）川01执1980号之六协助执行通知书，载明（2016）川01执1980号之六执行裁定书已经发生效力，由此可见，案涉房屋系由四川省成都市中级人民法院进行司法拍卖，并由案外人邓妮竞得该房屋，法院出具协助执行通知书时执行裁定已经生效，故案涉房屋的所有权转移发生在2018年11月，并非系长源新晨鑫公司主张的在邓妮取得案涉房屋权属证书登记时才发生所有权转移。 第二，吴舸作为承租方是否有权要求长源新晨鑫公司返还保证金及多支付的租金。吴舸作为承租方，与长源新晨鑫公司签订了《房屋租赁合同》，如上所述，因为房屋所有权转移，导致长源新晨鑫公司不再是房屋所有权人，无论吴舸是否与案外人形成新的房屋租赁合同关系，案外人是否知晓案涉房屋存在租赁合同，均不影响《房屋租赁合同》实际上已经无法继续履行的事实，故吴舸作为租赁合同的相对方，基于此原因要求长源新晨鑫公司退还保证金20000元及2018年12月、2019年1月的租金20553元（61660元÷6×2），一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、长源新晨鑫公司于判决发生法律效力之日起十五日内向吴舸退还保证金20000元；二、长源新晨鑫公司于判决发生法律效力之日起十五日内向吴舸退还租金20553元。一审案件受理费814元，减半收取计407元，由长源新晨鑫公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。 根据双方诉辩意见，现对本案案涉争议焦点问题阐述如下： 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，在租赁期间，租赁物的权属发生变动，继受案涉房屋的出租人依法享有原租赁法律关系的权利与义务。于本案中，承租人吴舸与原出租人长源新晨鑫公司租赁期限为2016年2月1日至2021年1月31日，案涉房屋于2018年11月经法院裁定并送达申请执行人邓妮处，故案涉房屋所有权人变更为邓妮，于此之后，案涉租赁法律关系的主体依法变更为邓妮和吴舸，邓妮依法享有原租赁法律关系的权利，承担原租赁法律关系项下的义务。 对于吴舸所主张的退还保证金和已支付的租金的问题。关于“退还”须建立房屋租赁法律关系终止的前提下并结合当事人的约定，予以判定。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，于租赁法律关系终止的情形下，享有返还请求权的行为人可诉求返还。而本案中，案涉租赁法律关系并不具备法律规定或当事人约定的终止情形，故案涉租赁法律关系继续存续，承租人吴舸基于先前给付行为已发生债的清偿效果，因此承租人主张返还不具有适法理由，故本院对吴舸的诉讼请求予以驳回。一审法院对此认定不当，本院对此予以纠正。 综上所述，长源新晨鑫公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初2116号民事判决； 二、驳回吴舸的全部诉讼请求。 一审案件受理费814元，减半收取计407元，由吴舸负担；二审案件受理费814元，由吴舸负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十一月十八日 书记员  刘昱君