上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8608号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海玛萨美容美发有限公司，住所地上海市徐汇区百色路****。法定代表人：后金水，总经理。委托诉讼代理人：杨德强，上海瀛泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海新长宁（集团）有限公司，住所地上，住所地上海市长宁区仙霞路**v>法定代表人：倪尧，董事长。委托诉讼代理人：郭杰，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓琳，上海市新华律师事务所律师。上诉人上海玛萨美容美发有限公司（以下简称玛萨公司）与被上诉人上海新长宁（集团）有限公司（以下简称新长宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初4490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人玛萨公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，驳回被上诉人一审反诉请求。事实与理由：房地产权证显示土地状况为工业，但房屋状况一栏的记载为“详见登记信息”，被上诉人刻意隐瞒涉案房屋真相，签订合同前，被上诉人告知上诉人涉案房屋之前是门诊部，可以实现医疗、健康服务以及附属办公的合同目的，上诉人由此打消顾虑，并为收购此间门诊部支付高额费用，但上诉人直至2018年2月9日办理消防设计备案时才知晓涉案房屋用途为厂房。被上诉人以2009年、2012年涉案房屋通过相关消防验收来证明涉案厂房现在可以开设医院，没有事实和法律依据。消防支队的录音明确开医院肯定不行，被上诉人隐瞒事实真相，属于欺诈，涉案合同应当予以撤销。一审法院在合同有效的前提下认定被上诉人通知解除合同系适用法律错误。被上诉人新长宁公司答辩称：涉案房屋的房地产权证是房地产管理部门所发，是通常格式，根据房随地走的原则，土地是工业用途，房屋不可能是商用。涉案房屋不是第一次出租，以前1-2楼也是做医院使用，上诉人正是因为看到此点所以才愿意承租。在其租赁后的一年中，上诉人经营医院也没有遇到过行政干预。现上诉人将1-4层全部打通作为医院，需要办理新的医疗资格审批以及园区审批。被上诉人没有欺诈，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。玛萨公司向一审法院起诉要求：1、依法撤销玛萨公司、新长宁公司于2017年1月9日签订的XX花园租赁协议（以下简称租赁协议）；2、新长宁公司返还租赁保证金人民币（下同）2,917,748.55元；3、新长宁公司返还已支付的6个月零19天的租金5,694,182.51元；4、新长宁公司返还2017年2月13日起算的物业管理费1,401,856.97元；5、新长宁公司返还2017年2月至10月停车费111,600元（后变更为2月至11月的停车费124,000元）；6、新长宁公司返还电梯改造押金40万元；7、新长宁公司返还拆除原装修押金15万元；8、新长宁公司赔偿拆除装修的费用损失42万元。新长宁公司反诉要求判令：1、确认玛萨公司、新长宁公司于2017年1月9日签订的租赁协议于2018年3月29日解除；2、玛萨公司立即向新长宁公司支付2018年3月1日至2018年3月29日的租金820,966.80元（按照每日28,309.20元标准计算）及租金滞纳金（以820,966.80元为基数，按每日0.3%的标准，自2018年3月6日起计算至实际付清之日止）；3、玛萨公司支付房屋使用费7,077,300元（按照日租金两倍每日56,618.40元标准，自2018年3月30日起计算至涉案房屋返还之日即2018年8月1日止）；4、玛萨公司支付物业管理费557,556.75元（按照每月111,511.35元标准，自2018年3月1日起至涉案房屋返还之日即2018年8月1日止）及滞纳金（分别以每月111,511.35元为基数，按每日0.3%的标准，自2018年3月6日起计算实际付清之日止）；5、玛萨公司支付车位费99,200元（按照每月12,400元，自2017年12月1日计算至2018年8月1日）；6、玛萨公司支付水电费41,353.51元；7、玛萨公司支付违约补偿金9,056,760.40元（补足6个月免租期的租金5,166,429元，并按照月租金与月物业管理费之和的四倍支付补偿金3,890,331.40元）；8、判决玛萨公司已支付的2,917,748.55元保证金归新长宁公司所有；9、玛萨公司赔偿恢复原状费用14,314,181元；10、玛萨公司赔偿恢复工期租金损失6,794,208元（按照房屋使用费标准，计120天）。一审法院认定事实如下：上海市长宁区XX路XX弄XX号房屋，产权人为新长宁公司，土地状况用途工业，总面积5,810平方米。2017年1月9日，玛萨公司（乙方）、新长宁公司（甲方）签订租赁协议，约定由玛萨公司承租新长宁公司所有的位于上海市长宁区XX路XX弄XX号产业楼第1-4层（1层部分）及地下室（部分）（上海市房地产产权证复印件见附件一，该房屋具体位置见附件二），计租建筑面积为7,434.09平方米，乙方租赁用途为医疗、健康服务、附属办公。该房屋按现状交付。甲方向乙方提供的该房屋的装修、附属设施、设备状况如下，实际以该房屋交付时的现状为准（双方确认的房屋平面图见附件三）。在签订本协议前，乙方已对该房屋进行了验收，对该房屋现状及附件三已充分了解并予以接受，乙方应于本协议签订之日签署《房屋、设备交接确认书》。双方确认已于本协议签订之日即2017年1月9日按房屋现状将该房屋交付给乙方（该房屋内现有设备由Z公司交付给乙方），乙方应按时接受该房屋（包括该房屋内现有设备）。甲方、乙方及Z公司三方签署的《房屋、设备交接确认书》等验收文件内容为甲方向乙方交付该房屋之验收依据。协议1-5约定，房屋交付后，在装修期内，乙方应自行完成除本协议第1-3条所列事项以外的办公区域的其余装修工作。乙方可以自行实施上述装修工作的方案、施工图设计和施工，但应在装修期开始前10个工作日内书面通知甲方并征得甲方同意。乙方在装修开始前应自行完成向政府部门的建设工程报建手续。装修费用以及如遇装修造成对第三人的损害责任均由乙方承担。乙方享有自2017年2月13日起至本协议2-1条约定的起租日止的6个月装修期装修（简称：装修期），即2017年2月13日至2017年8月12日。本协议签订后，在乙方已经支付租赁保证金且该房屋现场具备装修条件并经甲方同意后，乙方可于本协议约定的装修期开始之前提前进场装修。如乙方提前进场装修，则物业管理费、停车费和公用事业费从乙方实际进场装修日起算。协议2-1约定，租赁期自2017年8月13日（起租日）至2022年8月31日。协议2-2约定，租赁期内，乙方有权提前终止本租赁协议，但须提前6个月向甲方送达书面通知。如乙方在租赁期开始36个月内终止本协议的，乙方不再享有6个月的装修期，应向甲方补足6个月的租金，并按月租金与月管理费之和的4倍向甲方支付补偿金（乙方已经支付的保证金或其他已付未用的费用将直接抵扣补偿金，不足部分由乙方另行支付）。如乙方在租赁期开始后36个月后终止本协议的，甲方将不再返还乙方已经支付的保证金。协议2-3约定，租赁期届满不再续租或本协议提前终止的，甲方有权收回房屋，乙方应于本协议终止之日前清除该房屋内所有可拆除的隔断及该房屋内外所有非由甲方添置的装饰装修附着物以及非属于甲方的设备、家具等并将该房屋交还甲方，否则视为乙方未归还房屋。本协议终止时，如仍有乙方未移除的该房屋内的装饰装修及设施设备等添附、物品视为乙方遗弃物，甲方有权予以处理且无需对乙方作出任何补偿或赔偿，乙方应承担甲方为清理或处置上述遗弃物所支出的相关费用，甲方有权在保证金已付未用费用中扣除相应金额。如本协议终止后乙方未按规定归还房屋，从协议终止日起至实际归还日止，乙方须每日向甲方支付相当于日租金2倍的房屋使用费，并赔偿甲方因此受到的全部损失。根据协议3-1约定，玛萨公司、新长宁公司确认涉案房屋每月租金861,071.50元，应自租赁期的起租日开始计算。在整个租赁期内，乙方应于每月25日前向甲方支付下月租金，先付后用。如遇特殊情况乙方在超过支付时间的下一个月的5日仍未支付的，每逾期1日，乙方应按逾期款项的0.3%支付滞纳金。每期的租金逾期超过30日，乙方仍不支付到期租金的，视为乙方严重违约，甲方有权解除本协议，并按本协议第八条的规定追究乙方的违约责任。玛萨公司、新长宁公司确认根据协议4-1约定，玛萨公司已于租赁协议签订后按照首个租赁期三个月租金和三个月物业管理费之和向新长宁公司支付租赁保证金2,917,748.55元。协议4-3约定，保证金的担保范围，包括但不限于：乙方应支付的租金及其他应由乙方支付未支付的费用；乙方逾期支付租金及其他费用的滞纳金、乙方的违约金、对甲方造成损害的损害赔偿金、根据协议2-2条乙方应向甲方支付的补偿金、根据本协议2-3条乙方应向甲方支付的房屋使用费等。玛萨公司、新长宁公司确认协议4-4、4-5、4-6约定了电费(1.3元每千瓦时）、水费（5元每立方米）、物业管理费（15元每平方米，合计每月111,511.35元）、车位管理费及车位租赁费（简称停车费，合计每月12,400元）及具体支付期限方式。协议4-9约定，除本协议另有约定外，本协议项下物业管理费、公用事业费以及实际发生的车位租赁费均应自装修期的起始日（即2017年2月13日）起开始计算。审理中至2018年8月1日，玛萨公司、新长宁公司签订房屋交付书，当时一并确认水、电读数。新长宁公司确认玛萨公司物业管理费支付至2018年2月。租赁协议8-3约定，甲方有权书面通知乙方后采取如下其一或全部措施而不承担任何责任；包括但不限于停止该房屋水、电、燃气、通讯的供应、使用，提前终止本协议，收回该房屋等。同时甲方有权没收乙方已支付的保证金作为违约金；如不足以弥补甲方损失的，甲方有权就不足部分继续向乙方追索。若甲方采取停止该房屋水、电、燃气、通讯等其一或全部措施的，在此期间，乙方仍应向甲方支付租金（房屋占用费）、物业费、车位费、公用事业费（包括空置费）以及其他费用，直至乙方将该房屋按本协议约定交付甲方为止。2）乙方逾期支付租金或其他应付费用达30日以上（甲方不负有催告义务），乙方仍不支付到期款项的；或乙方违反本协议约定未按时交付保证金的；或乙方有其他违约行为，未能在收到甲方书面通知后的三十日内予以纠正的；5）本协议有效期内，非本协议规定的情况乙方擅自解除本协议的。2017年1月9日，玛萨公司（丙方）、新长宁公司（甲方）与上海XX投资管理公司（乙方，以下简称XX医院）签订《关于XX花园XX路XX弄XX号楼租赁事宜的三方协议，该协议第3条约定，因乙方及乙方的关联公司具有医疗相关资质，丙方有意收购乙方及/或乙方的关联公司，以及乙方及乙方的关联公司置于该房屋内的现有设备，同时丙方有意向甲方承租该房屋……该协议第五条约定，经三方确认，在本协议签订前，乙方已于2016年12月31日完成该房屋的全部腾退工作（包括地下室部分的使用人上海A有限公司），因丙方同意按现状接受该房屋内的现有设备，故乙方返还房屋时无需清空全部设备，乙方将该等设备（除该房屋内甲方提供的设备设施除外）的所有权自《房屋、设备交接确认书》签订后视为不存在任何争议地已经转移给丙方。乙方和/或实际使用人对该房屋所做的任何装修装饰或添附等均归甲方所有，甲方无需对此做任何补偿或赔偿。该协议第六条约定，本协议签订前，丙方已对该房屋的现状作了充分、全面地了解，包括但不限于装修、设施设备、以及该房屋所涉纠纷等，并同意按甲方交付时的现状（包含置于该房屋内的现有设备）接受该房屋。同日，玛萨公司、新长宁公司与上海XX投资管理公司签订房屋、设备确认书。此外，审理中新长宁公司（甲方）提供了一份玛萨公司（乙方）加盖公章的《XX花园租赁协议》之备忘录2，其中第2条约定房屋交付乙方后，因乙方在该房屋第1-2层开设医疗门诊部，第3-4层作为办公场所使用，故乙方希望把该房屋原有货梯改建为医用电梯，并调整第1至4层卫生间平面布局（下称：“装修改建工程”）。另双方约定备忘录如下：一、上述装修改建工程由乙方自行实施并承担费用。乙方在装修改建工程前应将全套改造施工图提交甲方审核，包括但不限于建筑结构、水、电、风、消防、强电、弱电等专业图纸。二、乙方在开始装修前应取得环保、卫生、消防等相关部门的行政审批。七、租赁期届满双方未签订续租协议或《租赁协议》提前终止的，乙方返还该房屋时应将该房屋恢复至《租赁协议》第2-3条约定的状态（包括移除本协议项下所有乙方改建或新增的设备设施、装饰物及附着物，并恢复该房屋建筑结构和电梯设备至甲方提供乙方的原有状态）。如乙方违反本条款之约定义务，则甲方有权书面通知乙方后自本协议第八条所述保证金中扣除相应款项，不足部分甲方有权向乙方继续追偿。八、为确保乙方如约履行本协议约定之义务，乙方应在装修改建工程开始施工前向甲方另行支付该装修改建工程及《租赁协议》终止时恢复工程的保证金，计40万元。该保证金在《租赁协议》终止后，乙方按《租赁协议》及本协议之约定将该房屋返还甲方且如约履行本协议项下所有义务后的10个工作日内向乙方无息返还。审理中新长宁公司表示其出示的备忘录2系玛萨公司盖章确认，玛萨公司对该备忘录内容亦予以确认，新长宁公司亦确认收到上述40万元。2018年3月13日，新长宁公司向玛萨公司出具催缴通知函，要求支付拖欠租金及费用，新长宁公司可能按照租赁协议约定解除合同并要求玛萨公司承担赔偿责任。2018年3月20日，玛萨公司向新长宁公司出具关于催缴通知函的回函，表示已于3月5日向人民法院起诉要求撤销房屋租赁协议，并于起诉之日不再支付租金及任何费用等。2018年3月28日，新长宁公司向玛萨公司出具解约通知函，告知：租赁协议于本通知函之日起解除，要求恢复租赁协议2-3条约定的状态，或赔偿损失；支付各项欠费及租赁协议约定的补偿金，没收保证金，赔偿损失。该函于次日送达玛萨公司。审理中，玛萨公司提供沪长公消设备字（2018）第0032号建设工程消防设计备案凭证，为Y公司于2018年2月9日申报Y公司内装修建设工程（地址：上海市（地址：上海市长宁区XX路****楼第**、地下室案。玛萨公司还一并提供了上海玛萨美容美发有限公司、Y公司、吕某、王某出具的情况说明，表示玛萨公司是Y公司的实际控制人。上海市长宁区公安消防支队于2018年2月24日出具建设工程消防设计备案检查不合格通知书：本工程建设单位的申报材料不符合法定形式，违反了《建设工程消防设计审查规则》（GA1290-2016)5.1e。鉴于以上情况，该工程消防设计备案抽查为不合格，请你单位收到通知后，立即停止施工。审理中，玛萨公司表示已于2019年2月向上海铁路运输法院提起诉讼，但至本案判决时尚未受理。审理中，新长宁公司向上海市长宁区公安消防支队发送征询函，要求对上海XX门诊部消防设计备案的申报情况进行征询。上海市长宁区消防支队回复称，2018年2月9日Y公司就该房屋改扩建工程进行的消防设计申报，因申报资料不符合要求，消防支队审查结果为不合格。申报单位应提供与其行业用途相关的前置审批手续后方可办理消防设计备案。审理中，新长宁公司就涉案房屋恢复原状及修复工期申请鉴定，一审法院经上海市高级人民法院委托上海大华工程造价有限公司进行鉴定。鉴定意见为，本案所涉标的物“长宁区XX路XX弄XX号产业楼第1-4层（1层部位）及地下室（部分）房屋恢复原状的全部费用”的造价为14,314,181元；根据TY01-89-2016建筑安装工程工期定额，本工程定额工期为120天，供法庭参考。关于鉴定意见说明部分，（一）对玛萨公司异议的说明。1、玛萨公司提出，鉴定结果为涉案房屋恢复到全新的装修状态的价格水平，实际状况为涉案房屋固定装修在2009年已竣工验收，残值客观上已经不足20%。对此新长宁公司表示，对涉案房屋的原装修工程，于2010年经审价为4,000余万元，实际可以考虑成新率适当折价，但对于人工费税费管理费安装费等项目没有折旧及残值概念。2、涉案房屋已处于拆除装修后的状态，新长宁公司不能提供出租当时的现场状况，鉴定仅凭新长宁公司提供的近10年前的竣工图纸，难以做到与事实相符。鉴定单位说明，本案审价鉴定，参考新长宁公司提供的原工程审价报告及竣工图纸及现场勘查的资料（照片及测量资料），对现拆除的房屋恢复原状进行造价鉴定。3、涉案房屋系新长宁公司在与前承租人解除合同，前承租方离场人去楼空情况下，与玛萨公司办理的房屋交接手续，并就交房签订了交接清单，玛萨公司认为应以此交接清单来认定恢复原状的主要依据，其中的折旧、废弃或损坏部分应予扣减：1、交接清单对现场设备及装修的状态的良好和缺陷均予以了备注说明（以“V”和“X”来表示的），并且当事各方确认；2、从交接清单中可以看到，房屋有暖通系统大面积缺陷，几近废弃，而鉴定造价中该部分却有330万之多，对此玛萨公司重点提出异议；3、消防系统绝大部分已不能正常使用，亦应在造价中扣除；4、厨房设备在交接书中明确载明缺陷且非产权人提供，该部分11,800元的价值显然要从工程造价中扣除；5、2号楼4F的卫生设施将近一半损坏或废弃，也应在造价中予以扣除；6、交接清单及现场确认，当时房屋内根本没有窗帘，而对应的造价中142,921元也是不存在的。对此鉴定单位说明，对装修前现场三方确认10页交接清单涉及金额如下：1、原乙方餐厅区域，涉及排风机电源、集水井、油烟净化器及灶头排烟风机，备注中注明为维护保养问题。勘查现场已经进行了拆除，鉴定报告按恢复原状工程造价进行计入。2、7号块2号楼1F设备清单，VRV全热交换机（BCF16000D与BCF-3200D各一台）及温感、烟感、手报、消防风机，备注中部分功能无法使用，勘查现场已经进行了拆除，本次鉴定按恢复原状工程造价进行计入。3、7号块2号楼2F设备清单，VRV全热交换机（BCF16000D数量2台、BCF-3200D数量2台、BCF-4000D数量1台），备注中由于乙方（XX医院）在二次装修拆除风管和控制面板，已无使用功能。勘查现场时VRV全热交换机与部分新风管现场是存在的，本次鉴定现场存在的全热交换器与部分风管未进行计价，拆除部分按恢复原状工程造价进行计入。4、7号块2号楼3F设备清单，K-3-1西办公室（K-3-4南办公室）3台空调机乙方（XX医院）进行了移位，造成漏液，导致制冷、制热效果不佳。勘查现场时进行了拆除，鉴定时按照恢复原状工程造价进行计入，全热交换器与第3条意见相同。5、7号块2号楼4F设备清单，涉及的全热交换器与第3条意见相同。7号块2号楼4F设施清单中，阳光房-男女卫生间交接清单中无数量，备注中由于二次装修，改变现场设施，吊顶内上水管渗水，现将4F阳光房的卫生间洁具计价列入争议项，涉及金额为6,911元。6、说明：现场勘查时因涉案房屋的吊顶装修已拆除，依据新长宁公司提供的涉案房屋的装修竣工图纸及材料购物合同确定窗帘的费用为142,921元，未计入鉴定总价，提请法庭据实裁定。审理中，玛萨公司申请鉴定人出庭，就上述问题作了询问，关于玛萨公司提出的第1项装修折旧后残值问题，鉴定人表示涉案房屋鉴定现场装修已基本拆除，唯一的鉴定资料就是新长宁公司提供的2009年装修的图纸，鉴定时没有考虑XX医院二次装修的因素，因仅凭三方协议及房屋交接单没有办法确定该工程造价，鉴定意见主要是恢复原来的状态，不能理解为完全按照原装修再做一遍，对于原图纸中不能确认系玛萨公司拆除的部分，列为争议项。鉴定人表示，新长宁公司所述的原工程实际造价不能等同于恢复费用。鉴定人另补充了费用项目明细表。审理中，新长宁公司陈述2018年8月29日，其与案外人上海D有限公司（以下简称D公司）签订租赁协议，将涉案房屋整体出租给D公司，并于2018年8月31日交付并恢复、清理房屋，给予案外人7个月免租期，自2019年3月31日起租。一审法院认为，本案争议之一在于租赁协议是否系新长宁公司隐瞒真相，对玛萨公司欺诈，依法应予撤销。玛萨公司表示，租赁协议签订后玛萨公司着手对涉案房屋进行装修，并向上海市长宁区公安消防支队申报消防设计备案时新长宁公司知涉案房屋产权登记土地用途为工业，依法不能就合同约定的房屋用途即医疗、健康服务、附属办公通过并取得消防设计备案许可，对此新长宁公司表示异议，认为涉案房屋中除玛萨公司、新长宁公司租赁协议使用的部位以外，其余实际租赁使用的案外人均通过消防验收，且玛萨公司承租之前的涉案房屋第1、2层，经X公司申请于2012年7月17日取得消防验收合格。新长宁公司在审理中向上海市长宁区公安消防支队发函就玛萨公司以收购的上海XX门诊部名义申报消防备案进行征询，且已收到相应回复；综上双方签订租赁协议时，已将房屋产权证明作为附件提交玛萨公司，且租赁协议及相关备忘录已就玛萨公司租赁改建工程的权利义务作出了明确约定，故玛萨公司所述消防设计备案不合格的理由与事实不符。新长宁公司还认为，玛萨公司提出撤销租赁协议的诉讼请求已超过法定期间，一审法院认为，结合玛萨公司、新长宁公司上述陈述意见及相关证据，玛萨公司依据2018年2月24日消防不合格通知书为不能实现合同目的的基础事实提出本案诉讼，且该申请涉及的设计场所实际为涉案房屋，故新长宁公司关于上述不合格通知书与玛萨公司没有关联且玛萨公司诉请超过法定一年期间的辩解意见，法院依法均不予采纳；玛萨公司、新长宁公司在租赁协议后签订的备忘录2系玛萨公司真实意思表示，明确约定了玛萨公司在装修改建工程前应将全套改造施工图提交新长宁公司审核，玛萨公司在开始装修前应取得环保、卫生、消防等相关部门的行政审批，审理中，玛萨公司提供的通知书内容不能充分证明其关于系新长宁公司隐瞒涉案房屋系工业产权导致玛萨公司不能实现租赁协议用途的主张，针对新长宁公司提供的征询回复，玛萨公司补充提供的录音文件形式上亦不能作为行政机关的有权解释，诉讼期间玛萨公司也未能就其于合理期限内提起行政复议或者提起行政诉讼提供证据，综上，一审法院认为玛萨公司以新长宁公司欺诈为由要求撤销租赁协议，并请求新长宁公司承担合同撤销之相关法律后果的全部诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院均不予支持。本案争议之二为玛萨公司是否具有违约行为，新长宁公司依据合同约定及法律规定通知玛萨公司解除租赁协议是否可得确认。新长宁公司反诉诉称，租赁协议签订后，玛萨公司未能及时履行付款义务。2018年2月玛萨公司向新长宁公司表达了提前退租的意思，并于3月起拒付租赁协议约定的费用，新长宁公司后多次催款，于2018年3月13日发函催缴，无果后于2018年3月28日向玛萨公司发出《解约通知函》（次日送达），告知玛萨公司解除租赁协议及要求玛萨公司承担其他法律后果；玛萨公司就此坚持其要求撤销租赁协议的诉讼主张，不同意承担继续承担租赁协议义务及相关违约责任；一审认为，根据上述本案争议一之论述，玛萨公司关于租赁协议依法撤销的诉讼主张不能成立，故应当按照租赁协议依法全面履行合同义务，现新长宁公司以玛萨公司迟延履行支付租金、物业管理费、水电费、停车费等主要义务，经催告后仍拒绝履行，依据租赁协议约定及法律规定，该租赁协议经2018年3月29日新长宁公司之书面通知送达玛萨公司即已解除，对于新长宁公司向玛萨公司主张支付欠付钱款、承担违约责任、赔偿新长宁公司损失的反诉诉讼请求，法院根据实际情况依法酌情予以支持，并具体分述如下：关于租金项，依据租赁协议约定及上述确定的解除日，玛萨公司应向新长宁公司支付2018年3月1日至2018年3月29日的租金820,966.80元（按照每日28,309.20元标准计算）及租金滞纳金59,109.61元（以820,966.8元为基数，按每日0.3%的标准，自2018年3月6日起计算至2018年3月29日止）。关于物业管理费项，依据租赁协议约定及上述确定的解除日，玛萨公司另应向新长宁公司支付物业管理费557,556.75元（按照每月111,511.35元标准，自2018年3月1日起计算至涉案房屋返还之日即2018年8月1日止，并依据租赁协议约定支付解除前滞纳金7,510.83元（分别以每月111,511.35元为基数，按每日0.3%的标准，自2018年3月6日起至2018年3月29日止）；玛萨公司关于其并未实际占用房屋，应以2018年3月20日通知作为房屋交接的辩解意见，与事实不符，法院不予采纳。关于房屋使用费项，依据租赁协议相关约定，玛萨公司应支付新长宁公司房屋使用费7,077,300元（按照日租金两倍每日56,618.40元标准，自2018年3月30日起计算至涉案房屋返还之日即2018年8月1日止）；玛萨公司关于其并未实际占用房屋，应以2018年3月20日通知作为房屋交接及对房屋使用费标准存在异议的辩解意见，与事实不符，法院不予采纳。关于水电费、停车费项，依据租赁协议相关约定结合玛萨公司、新长宁公司于2018年8月1日交接房屋时确认水、电读数的事实，玛萨公司应支付新长宁公司车位费99,200元（2017年12月1日至2018年8月1日），应支付新长宁公司水、电费41,353.51元。关于玛萨公司已交付的租赁保证金2,917,748.55元，玛萨公司主张应予返还，新长宁公司提出依据租赁协议3-2及8-3的约定，玛萨公司逾期支付租金或其他费用达30日以上的，新长宁公司有权没收已支付的保证金作为违约金，故法院对新长宁公司要求确认玛萨公司交付的上述保证金归其所有的主张予以支持。对于新长宁公司要求玛萨公司支付违约补偿金9,056,760.40元（补足6个月免租期的租金5,166,429元，并按照月租金与月物业管理费之和的四倍支付补偿金3,890,331.40元），玛萨公司对此不予认可，不同意承担违约责任；一审认为，玛萨公司与新长宁公司签订的租赁协议合法有效，现法院认定系玛萨公司拒绝履行承租人主要义务，应承担租赁协议约定的违约责任，但玛萨公司对租赁协议效力的异议，已实际包涵了对违约金条款约定标准的异议，故法院综合考虑租赁协议解除后，新长宁公司的主要损失为涉案房屋的租金收益及恢复原状的赔偿费用，并考虑法院已相应支持了新长宁公司关于没收保证金及按照双倍租金标准支付租赁协议解除后房屋使用费的反诉请求，如依据租赁协议支持上述全部违约金诉讼请求，显属过高，故法院酌情支持新长宁公司主张的补足六个月免租期的租金部分5,166,429元。关于新长宁公司要求玛萨公司赔偿恢复原状费用14,314,181元及恢复工期租金损失6,794,208元。新长宁公司主张，根据租赁协议及新长宁公司在审理中提供的经双方确认的租赁协议备忘录2第七条约定，租赁期届满双方未签订续租协议或《租赁协议》提前终止的，乙方返还该房屋时应将该房屋恢复至《租赁协议》第2-3条约定的状态（包括移除本协议项下所有乙方改建或新增的设备设施、装饰物及附着物，并恢复该房屋建筑结构和电梯设备至甲方提供乙方的原有状态）。如乙方违反本条款之约定义务，则甲方有权书面通知乙方后自本协议第八条所述保证金中扣除相应款项，不足部分甲方有权向乙方继续追偿。故新长宁公司主张玛萨公司赔偿恢复原状费用具有合同依据，审理中玛萨公司、新长宁公司对工程造价司法鉴定意见书均发表了意见，法院经审查综合认为，根据鉴定人在庭审中的陈述，对于意见书中装饰工程中的安装工程6,911元、窗帘142,921元两项争议部分，不能确认为交付涉案房屋时实际存在，故法院确认不计入鉴定总价的意见；对于玛萨公司提出的应当考虑涉案房屋客观装修在2009年就已经竣工验收，其残值客观上已经不足20%的意见，具有一定合理性，但结合新长宁公司提出对于鉴定意见书中人工费、机械费及其他费用系恢复原状工程客观实际需要而发生等不应考虑折扣的意见，法院亦予以采纳，故法院综合上述具体情况，结合鉴定意见书鉴定原则（二）价格的确定计算依据，酌定玛萨公司应赔偿新长宁公司恢复原状费用6,746,452.01元。对于修复工程定额120天工期，法院予以确认，但应按照租金标准赔偿3,397,104元，对于新长宁公司要求按照房屋使用费标准计算的意见，法院不予采纳。八、关于租赁协议解除后玛萨公司支付的电梯改造押金40万元及装修押金15万元的处理问题。法院认为，上述约定合法有效，新长宁公司提出电梯改造押金于涉案房屋修复费用中抵扣的主张应予采纳，故玛萨公司要求返还的诉讼请求法院不予支持。此外，玛萨公司主张返还15万装修押金，但不能举证证明系与新长宁公司就租赁协议项下的权利义务，新长宁公司亦表示实际系物业公司收取，故玛萨公司另可循合法途径予以主张。据此，一审法院于二○一九年三月二十九日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，作出判决：一、上海玛萨美容美发有限公司与上海新长宁（集团）有限公司于2017年1月9日签订的虹桥国际花园租赁协议于2018年3月29日解除；二、上海玛萨美容美发有限公司应于判决生效之日起十日内向上海新长宁（集团）有限公司支付2018年3月1日至2018年3月29日的租金820,966.80元及租金滞纳金59,109.61元；三、上海玛萨美容美发有限公司应于判决生效之日起十日内向上海新长宁（集团）有限公司支付房屋使用费7,077,300元；四、上海玛萨美容美发有限公司应于判决生效之日起十日内向上海新长宁（集团）有限公司支付物业管理费557,556.75元及滞纳金7,510.83元；五、上海玛萨美容美发有限公司应于判决生效之日起十日内向上海新长宁（集团）有限公司支付车位费99,200元；六、上海玛萨美容美发有限公司应于判决生效之日起十日内向上海新长宁（集团）有限公司支付水电费41,353.51元；七、上海玛萨美容美发有限公司应于判决生效之日起十日内向上海新长宁（集团）有限公司支付违约补偿金5,166,429元；八、上海玛萨美容美发有限公司已交付的租赁保证金2,917,748.55元归上海新长宁（集团）有限公司所有；九、上海玛萨美容美发有限公司应于判决生效之日起十日内向上海新长宁（集团）有限公司赔偿恢复原状费用6,746,452.01元，并以上海玛萨美容美发有限公司已支付的400,000元电梯设备押金予以先行抵扣；十、上海玛萨美容美发有限公司应于判决生效之日起十日内向上海新长宁（集团）有限公司赔偿修复工期租金损失3,397,104元；十一、驳回上海玛萨美容美发有限公司全部诉讼请求；十二、驳回上海新长宁（集团）有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费220,984元，由上海玛萨美容美发有限公司负担103,073.60元，上海新长宁（集团）有限公司负担117,910.40元。一审本诉案件受理费88,372.30元，由上海玛萨美容美发有限公司负担。反诉案件受理费125,264.74元，由上海玛萨美容美发有限公司负担80,689.62元，上海新长宁（集团）有限公司负担44,575.12元。二审中，双方均未提供新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，2009年3月10日，长宁消防支队对新长宁公司报送的包括涉案房屋在内的长宁区XX路XX弄XX号房屋的新长宁多媒体产业制作楼内装修工程出具竣工消防验收合格意见书。2012年7月17日，长宁区消防支队对于X公司申报的涉案房屋1-2层（装修面积3,616平方米）内装修工程出具竣工消防验收合格意见书。2012年8月13日，长宁区卫生局核准上海XX门诊部（经营地址涉案房屋**以及**乙）登记，准予执业。2017年1月9日，玛萨公司与新长宁公司就涉案房屋签订了房屋租赁合同。租赁合同的附件1为房地产权证，该证载明，2009年5月19日新长宁公司取得包括涉案房屋在内的本市长宁区XX路XX弄XX号房屋的房地产权证，前述房屋的土地用途为工业，房屋用途为“详见登记信息”。租赁合同的附件4为房屋、设备交接确认书。该确认书为新长宁公司与玛萨公司、XX医院三方签署，确认新长宁公司已经于2017年1月9日将涉案房屋按合同约定交付给玛萨公司，同时该房屋内现有装修以及设备（非新长宁公司提供部分）已由XX医院全部移交给玛萨公司，双方对此无任何异议。根据不动产登记簿记载，涉案房屋用途均为厂房。2018年2月9日，长宁消防支队出具32号建设工程消防设计备案凭证，对Y公司（以下简称XX门诊部）在当日申报的内装修建设工程（地址：上海市长宁区X（地址：上海市长宁区XX路****楼第**、地下室法合法备案凭证。2018年2月24日，长宁区消防支队向XX门诊部发送检查不合格通知书，称申报材料不符合法定形式，对该工程消防设计备案抽查为不合格，要求XX门诊部立即停止施工。合同履行过程中，玛萨公司向新长宁公司支付了三个月租金和三个月物业管理费2,917,748.55元、6个月19天（自2017年8月13日至2018年2月28日）的租金5,694,182.51元，2017年2月13日至2018年2月28日的物业管理费1,401,856.97元，2017年2月至11月的停车费124,000元、40万元的电梯改造押金。玛萨公司另向涉案房屋所在的物业公司支付了15万元的装修押金。2018年8月1日，玛萨公司与新长宁公司签订房屋交付确认书，鉴于2018年7月26日，评估机构已经完成现场勘查，双方确认玛萨公司以评估机构现场勘查评定之现状向新长宁公司返还房屋，新长宁公司予以接受。自该日起，新长宁公司有权以任何方式处置该房屋，玛萨公司应按一审法院审理结果承担该房屋恢复费用及工期损失等责任。当日，双方对相关水、电进行了抄录，玛萨公司还签署了退房单。玛萨公司在二审中确认：1、其通过相关信息得知XX门诊部的存在，决定收购该公司，此外还替XX门诊部代付了欠付的房租900余万元。后与新长宁公司签订租赁合同。2、合同签订后的一年时间内，玛萨公司委托他人代办医疗行业的行政审批，包括消防程序。玛萨公司曾于2019年4月2日向本市铁路运输法院提起行政诉讼，要求确认长宁消防支队2018年11月13日的“有关消防设计备案征询的回复”行为违法，并要求该支队对2018年2月24日出具的消防设计备案检查不合格通知书中所依据的法规提供法律依据，2019年8月30日，该院以该回复系对新长宁公司的回复，是对客观情况的描述，对玛萨公司的权利义务不产生影响，玛萨公司与该回复没有利害关系；玛萨公司要求的释明是咨询行为，非独立诉讼请求为由，裁定驳回玛萨公司的起诉。本院认为，本案的争议焦点为涉案合同是否因新长宁公司欺诈而予以撤销。本院认为欺诈导致的撤销，必须具备欺诈人有欺诈的故意，实施欺诈行为（包括故意隐瞒真实情况或告知虚假情况），该欺诈行为导致受欺诈人作出错误意思表示等要件。本案中，新长宁公司作为涉案房屋的出租人，并未故意隐瞒涉案房屋的性质，在双方签订的租赁协议附件中包含了涉案房屋的产权证，该产证虽然对房屋性质载明详见登记信息，但该产权证书为政府职能部门依法依职权颁发的证照，新长宁公司显然未造假。涉案房屋的土地及房屋性质均登记在房地产登记簿上，相关人员均可查询。玛萨公司作为承租方，应当事先对涉案房屋的产权情况、房屋性质等做出基本的调查核实，以确保涉案房屋能够实现租赁目的。玛萨公司在新长宁公司已经提供产权证的情况下，未核实涉案房屋的基本情况，系其疏于尽到注意义务，新长宁公司履行行为并非欺诈。同时，玛萨公司作为一家决定从事医疗行业的公司，为实现医疗之功能不惜花费巨资购买XX门诊部的股份以及代偿债务，就是为取得XX门诊部的医疗经营许可证，证明玛萨公司非常清楚开设医疗必须有医疗行业主管部门的许可。现玛萨公司要在原有XX门诊部的基础上改扩建，必须重新申报审批。玛萨公司虽然对长宁区消防支队的相关行为表示不满，并向铁路运输法院提起行政诉讼，但该案已被一审法院以主体不符为由裁定驳回起诉。无论二审结果如何，无法改变以下客观情况，即玛萨公司实施医院类改扩建工程，必须取得相关行业用途的审批手续。涉案房屋的消防设计备案被抽查为不合格后，玛萨公司未向消防部门提供其已经获得涉案房屋1-4楼的医疗许可证明，而该义务按备忘录约定应属于玛萨公司。鉴于新长宁公司并无欺诈玛萨公司履行行为，一审法院以欺诈不构成驳回玛萨公司撤销合同的诉讼请求，本院予以认同。玛萨公司无正当理由明确表示不再支付租金，新长宁公司发函解除，一审法院以此确定合同解除的时间，并依法处理合同解除的后果，有事实和法律依据，本院应予维持。综上所述，上诉人玛萨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币169,061.92元，由上诉人上海玛萨美容美发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇一九年十一月十四日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……