河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4271号上诉人（原审原告）：信阳万有房产营销有限公司。地址:信阳市羊山新区十六大街政和花园****楼**。法定代表人:高玉兰。委托诉讼代理人：杨成，该公司员工。被上诉人（原审被告）:沙祥锐，女，1968年7月30日出生，现住:河南省信阳市平桥区。被上诉人（原审被告）:李楠，女，1990年3月20日出生，现住:河南省信阳市羊山新区。上诉人信阳万有房产营销有限公司（以下简称万有公司）因与被上诉人沙祥锐、李楠居间合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初4239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万有公司的委托代理人杨成、被上诉人沙祥锐、李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万有公司的上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判二被上诉人支付上诉人居间服务费20500元。2.判令一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定二被上诉人与上诉人签订的《居间服务合同》为无效合同，系适用法律错误。该《居间服务合同》系上诉人与二被上诉人三方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力强制性规定，系合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。最高院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第一款第五项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而《房地产经纪管理办法》第二十条仅是对规范房产经纪合同形式的管理性规定，不是对房产经纪合同的效力性规定，不影响房产经纪合同的效力。而且《房地产经济管理办法》是住建部、发改委、人社部颁布的部门规章，不属于法律、行政法规，故原审法院依据《房地产经纪管理办法》这一部门规章认定居间服务合同无效显然是适用法律错误。二、原审法院认定二被上诉人没有违约，不应当承担违约责任，系认定事实错误。上诉人与二被上诉人在《居间服务合同》对居间服务内容、居间费支付方式和违约责任做了约定。其中第二条约定，居间服务费20500元应由受让人于签订本合同当日付清；第三条约定，转让方与受让方利用上诉人提供的信息条件机会等，私自或者另行通过其他居间方签署《买卖合同》的，买卖双方应当支付本合同全部居间代理费。在《居间服务合同》的实际履行中，被上诉人沙祥锐与被上诉人李楠在上诉人的居间服务下，已经于2018年11月2日签订了《存量房买卖合同》。上诉人已经积极履行了《居间服务合同》第一条第一款第六项：“协助查看房屋权属证明文件”，第七项：“协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容”，第八项：“促成交易双方签署合法有效的买卖合同”的义务，但被上诉人李楠作为买受人未按约定支付服务费，且与被上诉人沙祥锐于《存量房买卖合同》和《居间服务合同》签订第二天，因为中介费原因与另一家费用低的中介公司签了居间合同，二被上诉人的行为构成根本违约，致使《居间服务合同》无法继续履行。而且从时间上看，二被上诉人与上诉人签订《居间服务合同》和《存量房买卖合同》在先，与第三人佳和经纪公司签合同在后，二被上诉人必然利用了上诉人提供的信息、机会，且享受了上诉人履行的促成二人达成买卖合同这一居间服务。本案情况与非独家委托时买受人仅是利用了提供的房源信息跳过原中介选择其中一个房产中介达成房屋买卖交易的情形不一致，不应当混淆而论。二被上诉人的行为已构成根本违约，应当根据该《居间服务合同》第三条违约责任的约定，由二被上诉人承担全部中介费。李楠答辩称：一、被答辩人不具备行业从业资质，签订的合同形式无效。答辩人在被答辩人处看房源及签订合同时，被答辩人未向答辩人出示相关证照，后经了解《房地产经济管理办法》规定，从事房产中介的单位及从业人员必须具有相关从业资质，被答辩人作为从业单位应遵守相关规章制度和部门规章，但被答辩人未向答辩人出示证照或资质，所签订的合同上也没有其具有房产经纪资格的房产经纪人的签字盖章，违反了《房地产经济管理办法》的第二十条规定，因此合同缺乏生效的形式要件，属无效合同。二、本案案涉房源在多家中介机构挂牌，该房源不具备唯一性，答辩人并非利用被答辩人提供的信息来达成交易。答辩人经向其他房产中介机构咨询，本案案涉房源均有挂牌，答辩人从其他多种正当途径了解过该房源信息，且被答辩人牵头组织签订《居间服务合同》后并未履行后续其他服务。因此，答辩人并非是利用被答辩人提供的信息及服务成果达成了房屋买卖交易，也未享受被答辩人提供的其他服务。答辩人选择其他中介公司相关服务时，了解到被答辩人的中介服务费用过高，从交易的安全性考虑和自身的经济因素考虑，答辩人另选其他中介机构。三、被答辩人仅仅牵头组织答辩人与被告沙祥锐签订了《居间服务合同》，且该合同并未给答辩人持有。居间服务合同的签订仅仅是整个服务流程的第一步，按揭、过户才是居间服务流程的重中之重，仅仅签订居间合同对于被答辩人而言，其付出的劳务微乎其微，基本可以忽略不计。由于该居间服务合同仅仅由被答辩人持有，且是其制定的格式合同，相关条款未向答辩人明示，未向答辩人解释和说明，答辩人因此并不明确该合同的相关条款所指称的具体含义。因此，该居间服务合同对于答辩人而言并未生效。根据《房地产经纪管理办法》第19条“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取服务费。”，由于被答辩人并未完成合同约定的相关事项，因此，被答辩人不应向答辩人收取佣金。综上所述，鉴于被答辩人的诉讼请求缺乏事实依据与法律依据，恳请贵院在查明案件关键事实后，依法予以驳回，维持原判。沙祥锐答辩称，同意李楠的答辩意见。万有公司向一审法院请求：1、依法判令二被告支付居间服务费20500元整;2、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月，被告沙祥锐所有的位于河南省××羊山××区××大街××营小区××楼××单元××号房屋预出售，为出售该房屋，被告沙祥锐到多家房屋中介公司挂牌销售。与此同时，被告李楠委托原告万有公司等房屋中介公司，预购买房屋，原告万有公司为被告李楠提供了被告沙祥锐所有的这套房源信息，还带着被告李楠查看了此房。2018年11月2日，原告万有公司与被告沙祥锐、李楠三方签订了《居间服务合同》，该合同第二条约定：居间服务费共计人民币20500元，由乙方承担，应予签订本合同当日付清；该合同第三条第2项约定：甲（沙祥锐）、乙（李楠）双方利用丙方（万有公司）所提供信息条件、机会等，私自或另行通过其他居间方签署《买卖合同》，甲乙双方应当承担违约责任；丙方有权要求甲乙双方支付本合同全部居间代理费。被告沙祥锐、李楠在该居间合同上签字，原告万有公司没有经纪人员在该居间合同上签章，只是原告万有公司在该合同上盖了公司的印章。次日，信阳市佳和房地产经纪有限公司联系了被告沙祥锐、李楠，签订了对该涉案房屋的《房屋买卖居间合同》，成交价82万，居间代理费16400元，实收10000元。一审法院认为，根据本院查明的事实，结合原、被告诉辩意见，本案争议的焦点为：一是原、被告签订的《居间服务合同》是否生效；二是被告是否违约。关于第一个焦点，中华人民共和国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部，于2011年4月1日联合颁布实施的《房地产经纪管理办法》第二十条规定：房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。本案原告万有公司在与二被告签订的《居间服务合同》只是加盖了原告万有公司的印章，没有从事该业务的房地产经纪人员在该居间合同上签章，违反了《合同法》第五十二条第五项：“违反法律、行政发规的强制性规定”，属合同形式无效。关于第二个焦点，原告万有公司为了保障自己的利益，在《居间服务合同》第三条第2项载明禁止委托人跳单的条款，约定了跳单行为是违约行为。该条款的约定，没有《合同法》第五十二条、第五十三条规定的合同无效的情形，法律、法规也未强行规定当事人不得签订禁止跳单的条款，也不具有合同提供方原告万有公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。故，《居间服务合同》第三条第2项约定的，被告沙祥锐、李楠双方利用原告万有公司所提供信息条件、机会等，私自或另行通过其他居间方签署《买卖合同》，应当承担违约责任的约定条款合法有效。本案的关键是被告李楠通过第三方信阳市佳和房地产经纪有限公司与被告沙祥锐签订了《房屋买卖居间合同》，完成交易行为，是否利用了原告万有公司提供的信息、机会等条件。首先，被告沙祥锐的房源信息不是原告万有公司独家掌握。被告沙祥锐为了卖房在包括原告等多家房屋中介公司挂牌销售，作为买方的被告李楠可以通过多种正当途径了解到同一房源的信息，也可以联系多家中介公司以选择报价低、服务好的中介服务公司。被告李楠最终通过信阳市佳和房地产经纪有限公司促成了该房屋交易，不能认定被告李楠是利用了原告万有公司提供的信息条件、机会；其次，原告万有公司未能举证证明被告利用了原告万有公司的房源信息，根据“谁主张，谁举证”的原则，万有公司作为原告，对于被告利用万有公司房源信息这一主张负有举证责任，但万有公司没有提供充分证据证明被告利用了原告的房源信息。因此，二被告没有利用前一天与之签约的原告万有公司的房源信息，故，二被告不构成违约。综上，原告主张二被告支付居间服务费的诉请，没有法律、事实依据，法院不予支持。综上所述，原告万有公司主张二被告支付居间服务费的诉求，于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条，第五十七条，中华人民共和国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定规定，判决：驳回原告信阳万有房产营销有限公司的诉讼请求。案件受理费156元，由原告万有公司负担。二审期间双方均无新证据提交。二审查明的主要事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为，根据我国《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据证明，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案被上诉人沙祥锐（卖方）在多家房屋中介公司挂牌销售涉诉房屋，上诉人万有公司没有提供证据证明被上诉人李楠是利用了其公司提供的信息条件，获得的房源交易信息。并且其与被上诉人沙祥锐、李楠三方虽签订了《居间服务合同》，但次日被上诉人沙祥锐和李楠最终选择案外人信阳市佳和房地产经纪有限公司促成了该房屋交易的实现，万有公司并未能证明其履行了三方之间约定的居间服务全部事项，故原审驳回其诉请并无不当。综上所述，上诉人万有公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费313元，由上诉人信阳万有房产营销有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 宏审判员 邰本海审判员 张 杰二〇一九年十一月八日法官助理任明乐书记员张静