山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终5425号上诉人（原审被告）：高东光，男，1974年5月5日出生，汉族，住嘉祥县。被上诉人（原审原告）：济宁浩邦物业服务有限公司，住所地：济宁建设北路**。统一社会信用代码：913708115578800339。法定代表人：周广金，系该公司总经理。委托诉讼代理人：祝国平，山东宏易律师事务所律师。上诉人高东光因与被上诉人济宁浩邦物业服务有限公司物业服务合同一案，不服嘉祥县人民法院（2019）鲁0829民初2007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高东光上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。第一，在调查问卷上签字同意的业主，大部分是与原物业费相比降低的业主。由于水印兰亭小区尚未成立业主委员会，被上诉人与每一名业主都单独签订《物业管理服务协议》，根据协议，5、6、8、9、10号楼(高层带电梯)原来的物业服务费为1.2元每平方米每月。被上诉人在调查问卷中将物业服务费降为1.1元每平方米每月，当然这部分业主会签字同意。而上诉人所居的7号楼(多层带电梯)，根据与被上诉人签订的《物业管理服务协议》，物业服务费为0.7元每平方米每月，在上诉人未签署调查问卷、亦未与被上诉人变更《物业管理服务协议》的情况下，以大多数是与原物业服务费相比降低的业主签署同意为由，擅自大幅度提高上诉人的物业服务费，明显违反公平原则，亦不符合双方合同约定。第二，少部分与原物业费相比提高的业主，之所以签字是受到被上诉人的欺骗。被上诉人为了达到违法上涨物业服务费的目的，向部分业主发放的调查问卷名为《业主满意度调查问卷》而非《物业费收费标准调查问卷》，却将提高物业费标准的条款植入该调查问卷中，且未作出特别说明或以醒目方式提醒此少部分业主注意。被上诉人以满意度调查为名、实际上想达到提高物业费的目的，具有明显的欺骗性质。二、一审法院适用法律错误。从法律实体规定的角度来说，根据《物业管理条例》第十二条的规定，即使在有业主委员会的情况下，如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主都可以请求人民法院予以撤销。何况水印兰亭小区尚未成立业主委员会，一审法院依据具有欺骗性质的调查问卷，在大多数签署同意的业主属于物业费降低的情况下，认定被上诉人大幅度提高上诉人物业费的程序基本符合《物业管理条例》的规定，明显不当。从法律效力的角度来说，《物业管理条例》系国务院制定的行政法规，《中华人民共和国合同法》系全国人大制定的法律。《中华人民共和国合同法》的法律位阶高于《物业管理条例》，应优先适用。即使被上诉人提高上诉人物业费的程序基本符合《物业管理条例》的规定，在没有业主委员会与物业公司统一约定物业服务合同的情况下，也必须在被上诉人与上诉人变更《物业管理服务协议》之后，才能按新的协议提高物业费，否则即突破了合同相对性原则。一审法院置法律位阶较高的《中华人民共和国合同法》于不顾，而适用法律位阶较低的《物业管理条例》，属于适用法律错误。济宁浩邦物业服务有限公司辩称：一审判决事实认定清楚，法律适用正确，上诉人的上诉事由不能成立，请求依法驳回上诉人的上诉。具体事由如下：一、一审判决事实认定清楚，被上诉人依法调整物业收费标准，不存在欺骗业主等情况。1.被上诉人在征求业主是否同意提高物业费收费标准时文字表述客观、无歧义，被上诉人所做的问卷调查客观反映了小区大部分业主同意提高物业费收费标准。虽然调查问卷名是《业主满意度调查问卷》，但是从问卷内容来看，被上诉人并没有将调整物业费收费标准的问项与其他事项合并从而让业主无法选择或两难选择。被上诉人将是否同意提高物业费收费标准时单独列为一项让业主选择是否同意，如果业主对该项不同意或者不满意，完全可以选择。因此，问卷调查不存在欺骗业主的情形。2.上诉人认为赞同调整物业费的大部分是降低收费标准的业主，以此对上诉人提高物业费标准不公平。但是反过来讲，物业服务企业依照物业服务合同的约定，对小区内房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序。对于小区内的公共维护等物业服务，上诉人与其他业主是享受同等待遇的。被上诉人对小区所有业主一视同仁的提供物业服务，上诉人与其他高层带电梯的业主同样享受这被上诉人提供的公共卫生服务、公共环境的管理、维护服务，并无差别。上诉人比其他业主物业费的收费标准低是否公平？《物权法》等相关法律法规规定了小区全体业主对小区公共事务平等的管理权，并未因房屋面积大小、高层多层等因素而将业主的权利划分等级。不能光站在上诉人个人的角度来谈公平。需要说明的一点事实：被上诉人对于部分业主降低收费标准是为了贯彻政府部门下发的《物业收费指导意见》，并非以降价来取得部分业主的支持。3.从小区全体业主现已交纳物业费的情况来看，小区共有业主566户，至今未交纳物业费的业主仅有二十几户。单就上诉人所说的七号楼来看，共36户，至今仅有3户未交纳。以上事实足以说明，绝大部分业主对被上诉人调整物业费收费标准是同意、理解和支持的。二、一审判决法律适用正确。1.上诉人所引用的《物业管理条例》第12条第五款不适用本案。该款规定：业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以要求人民法院予以撤销。该款所指的侵害业主合法权益的，是指所作出的决定侵害了业主对其建筑专有部分的合法权益。而物业费事项是小区业主共同管理的事项，不是业主个人事务。因此，业主应当遵守业主大会或业主委员会所作出的决定，没有侵害上诉人个人合法权益，上诉人不享有撤销权。2.《物业管理条例》的11条、12条规定是基于对《物权法》76条规定的细化。《物权法》与《合同法》系同位阶的法律。而对物业管理事项而言《物权法》是特别法。根据特别法优于一般法的原则，本案当然优先适用《物权法》。三、上诉人应按照调整后的物业收费标准交纳物业费。1.物业费是物业服务企业收入的唯一来源，是支撑物业服务企业为小区业主提供物业服务的根基。物业服务企业毕竟不是慈善机构，其经营的目的是为了盈利。同时，物业公司所提供的物业服务在小区范围内具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，如果因个别业主拒不交纳物业费，会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。因此，在原物业费收费标准较低，不足以维持企业运营的情况下，物业公司有权通过法定程序来调整物业费的收取标准。2.物业服务的内容更多的是对整个物业管理区域内的公共环境的管理、维修、维护。物业服务合同从表面上看，物业公司与每位业主均单独签订了物业服务合同，但是从实质上看，物业服务合同是物业服务企业与小区全体业主共同签订的合同。物业服务合同体现的是物业服务企业与全体业主协商而达成的协议，被上诉人通过法定程序调整物业费收费标准应视为物业公司与业主双方对物业服务合同内容的变更。客观上讲，业主的意见不可能达到绝对的统一，如果因为个别业主不签字、不同意就可以不交物业费，而物业公司又不能单独对不交物业费的业主拒绝提供物业服务，会出现不交物业费一样享受物业服务的不公平现象，进而给正常交物业费的业主产生不良影响，如此恶性循环，势必影响物业服务质量、最终损害全体业主的利益。本案小区虽未成立业主大会，但业主团体已经实际产生了意志，单个业主应当受业主团体意志的约束。因此，在涉及小区公共管理事项方面，应尊重少数服从多数的原则，《物权法》第76条规定的业主公共事务议事规则正是这一原则的体现。3.被上诉人已根据《物权法》、《物业管理条例》等相关规定，就调整物业费收费标准事项征求了小区全体业主的意见。在未成立业主大会时，法律未排除物业服务企业可以分别征求每个业主的意见，以确定是否多数业主同意物业费调整方案。并且涉案小区的多数业主已经按照调整后收费方案缴纳了物业费，表明多数业主已经同意物业调整方案，物业服务合同的内容发生变更。根据问卷调查统计结果，被上诉人调整物业费收费标准事项已取得了专有面积过半、总人数过半的“双过半”业主的同意，被上诉人并将调整后的收费标准在小区宣传栏公示、备案。被上诉人调整物业费收费标准符合法定程序，上诉人应按调整后的收费标准交纳物业费。综上，根据《物权法》第76条、《物业管理条例》第11、12条之相关规定，被上诉人已按照合法程序就调整物业费事项取得了双过半业主的同意，并公示、备案。根据《物业管理条例》第7条之相关规定，上诉人应按照调整后的收费标准按时交纳物业费。济宁浩邦物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业费1618元；2、判令被告向原告支付滞纳金1311元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月1日，原告与济宁新金昊地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对水印兰亭小区提供物业服务，并约定了服务内容与标准、服务费用、停车管理、权利与义务及违约责任等内容。该合同期限自2014年4月1日起至2034年4月1日止，但在该合同期限内，业主委员会或社区居委会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。2014年12月27日，原告与被告高东光签订了《物业管理服务协议》，约定电梯多层物业管理费按每月每平方人民币0.7元计收，每年公共能耗费200元，并约定每年物业费到期前一个月为交次年物业费时间，业主必须主动按时交纳各项费用，不得以任何理由拒交或拖欠物业管理费。未按收费标准和时间交纳水电费、物业管理费等项费用的，原告有权要求补交，并从逾期之日起按应交费用的3‰按日交纳违约金。2016年9月28日，原告书面通知水印兰亭小区自2016年10月1日开始计收物业服务费，2017年10月1日前预交下年物业费。另查明，被告高东光在水印兰亭小区所居住的房屋为高层电梯住户，登记产权面积为122.61平方米，原告按照每月每平方1.1元收取物业服务费，被告每年应交纳物业服务费为122.61㎡×1.1元/月/㎡×12月=1618元。根据《物业管理服务协议》约定，被告应于2017年10月1日前向原告交纳2017年10月1日至2018年9月30日的物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护,合同当事人均应按合同约定履行权利义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权力的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，物业公司对水印兰亭的业主进行了问卷调查，调查人数为302户，调查人数已经超过半数，对于2017年起物业管理费单价提高0.30元等事宜，水印兰亭并未采用召开业主大会集体讨论的形式决定，程序上确定存在一定瑕疵。但鉴于提价后水印兰亭绝大多数居民已按照提高后的金额支付了物业管理费的实际情况，对于此次提价已得到了大部分居民的实际认可，尚属适当。对于上调物业费，由“双过半”的业主已经按照提价后的物业管理费支付了费用，可以确认调整物业费得到了过半的业主的认可。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告与被告高东光于2014年12月27日签订了《物业管理服务协议》，委托原告对嘉祥水印兰亭小区进行物业管理服务，约定了业主和物业公司的权利义务、物业管理服务收费标准、违约责任等内容，并约定业主必须主动按时交纳各项费用，不得以任何理由拒交或拖欠物业管理费。原告作为物业服务企业履行了对水印兰亭小区的房屋和配套设施设备及相关场地的维修、养护、管理，履行了维护相关区域内的环境卫生和秩序的义务。被告高东光作为水印兰亭小区业主，也实际接受了原告的相关服务。因此，根据上述法律规定及《物业管理服务协议》约定，被告高东光应当交纳自2017年10月1日至2018年9月30日止的所欠物业服务管理费1618元。关于违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本案中，原告与被告高东光签订的《物业管理服务协议》约定被告未按时交纳物业管理费等项费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按应交费用的3‰按日交纳违约金。被告高东光未在2017年10月1日前向原告交纳2017年10月1日至2018年9月30日的物业管理服务费1618元，已构成违约，应根据《物业管理服务协议》约定承担违约责任。鉴于原告提供的物业管理服务存在瑕疵，且原告要求被告高东光支付违约金1311元超过了上述法律规定，一审法院依法予以调整，由被告高东光向原告支付违约金243元（1618元×15%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决：一、被告高东光于本判决生效后七日内向原告济宁浩邦物业服务有限公司支付2017年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务管理费1618元及违约金243元，合计1861元。二、驳回原告济宁浩邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告高东光负担。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，案涉水印兰亭小区未成立业主大会，法律未排除物业服务企业可以分别征求每个业主的意见以确定是否多数业主同意物业费调整方案。被上诉人一审中提交了案涉小区9栋楼的分层房屋面积表、平面图、回收的同意按照新标准收取物业费的302份问卷调查表及嘉祥县房地产管理局出具的2018年第一季度物业服务企业综合排名表、嘉祥县物价局、住建局嘉价字（2014）**文件关于公布嘉祥县普通住宅物业服务收费标准的通知等，能够证实被上诉人调整物业费收费标准事项已取得了专有面积过半、总人数过半的“双过半”业主的同意，符合《中华人民共和国物权》、《物业管理条例》的相关规定，亦未超过政府物业收费的指导价格。上诉人关于按照原物业服务合同每平方米0.7元缴费物业费的理由不能成立，本院依法不予支持。上诉人二审中提交照片欲证实被上诉人未按照合同提供物业服务，但上诉人并未主张解除双方的物业服务合同，对于物业服务合同履行中出现的问题和纠纷，上诉人可另行处理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高东光负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年十一月十一日书记员 亓雅楠