北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14053号上诉人（原审被告、反诉第三人）：北京合悦海堂餐饮管理有限公司，住所地北京市西城区金融大街**2L301、2L302。法定代表人：田野，经理。委托诉讼代理人：陆智韶，北京崇学律师事务律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国泛海控股集团有限公司北京分公司，，住所地北京市东城区建国门内大街**民生金融中心****法定代表人：王辉，经理。委托诉讼代理人：刘景省，北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国锋，北京国舜律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京君顶华悦酒店管理有限公司，住，住所地北京市东城区建国门内大街******/div>法定代表人：韩雪，总经理。被上诉人（原审被告）：北京悦海堂餐饮管理有限责任公司，住所地北京市朝阳，住所地北京市朝阳区工人体育场北路**盈科中心裙房**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：沈淑文。上诉人北京合悦海堂餐饮管理有限公司（以下简称合悦海堂公司）与被上诉人中国泛海控股集团有限公司北京分公司（以下简称泛海公司北京分公司）、北京君顶华悦酒店管理有限公司（以下简称君顶公司）、北京悦海堂餐饮管理有限责任公司（以下简称悦海堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。合悦海堂公司上诉请求：将本案发回重审或撤销一审判决第六项,依法改判我公司不承担连带责任。事实和理由：1.一审法院认定事实不清有误，未确认泛海公司于2018年7月就给君顶公司锁门的事实。2.一审判决我方承担连带责任显失公平。依据变更协议书的约定，泛海公司北京分公司和君顶公司都明知和认可签约后北京合悦海堂餐饮管理有限公司东单分公司（以下简称合悦海堂公司东单分公司）注销的事实，合悦海堂公司东单分公司实体不存了，不应再承担连带责任；我方与君顶公司没有任何经济往来和隶属关系。经过三方变更承租人后，我方已全面履行了义务。按照协议约定应该由君顶公司自行承担经营风险；在转让和交接时君顶公司的股东由中粮国有大型企业改为了北京天恒盛世文化传播有限公司，我方不知情。3.我方认为变更协议书中，我方承担连带责任只是在转让过程中的一种保证责任，是为了顺利转让交接。泛海公司北京分公司辩称，同意一审判决，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，不同意对方的上诉请求和事实理由，对方应该承担连带责任。君顶公司与悦海堂公司均未提出答辩意见。泛海公司北京分公司向一审法院起诉请求：1.判令君顶公司向泛海公司北京分公司支付自2018年6月1日起至判决生效之日止的涉案房屋租金及物业管理费，租金按照每月31.26921万元计算，物业管理费按照每月8.37263万元计算，并支付截止至2019年5月31日的违约金共计44.894384万元；2.判令君顶公司以475.70208万元（2018年6月1日起至2019年5月31日止期间的租金）为基数，按照每日万分之五的标准，向泛海公司北京分公司支付自2019年6月1日起至实际支付之日止的违约金；3.判令君顶公司向泛海公司北京分公司支付电费10.8684万元、水费1.5314万元（包括冷水费及热水费），并支付截止至2019年2月18日止的违约金共计1.767308万元；4.判令君顶公司以12.3998万元（电费10.8684元和水费1.5314元）为基数，支付泛海公司北京分公司自2019年2月19日起至实际支付之日止的违约金，按照每日万分之五的标准计算；5.判令合悦海堂公司对君顶公司前述第1-4项诉请中的付款义务承担连带责任；6.判令悦海堂公司对合悦海棠公司的付款义务承担连带责任。君顶公司向一审法院反诉请求：1.判令解除泛海公司北京分公司与君顶公司之间的FJJ-11-S-004《民生金融中心租赁合同》、泛海公司北京分公司、君顶公司、合悦海堂公司之间的FJJ-11-S-004-2《变更协议书》、泛海公司北京分公司、君顶公司之间的FJJ-11-S-004-3《民生金融中心租赁合同》变更协议及FJJ-11-S-004-车位《补充协议》；2.判令泛海公司北京分公司配合君顶公司搬离承租房屋内的所有物品（配合系指不得阻拦，给君顶公司开门、电梯等一般的配合义务）；3.判令泛海公司北京分公司赔偿君顶公司因泛海公司北京分公司锁门及不允许君顶公司搬离物品给君顶公司造成的营业损失（以每月20万元计算，自2018年7月9日起至泛海公司北京分公司配合君顶公司搬离涉案房屋内所有物品之日止）4.判令泛海公司北京分公司返还押金102.522万元。一审法院认定事实：中国泛海控股集团有限公司系涉案房屋所有权人。中国泛海控股集团有限公司出具授权委托书，授权泛海公司北京分公司经营管理涉案房屋，包括全面履行租赁合同等。2011年8月26日，泛海建设控股有限公司与悦海堂公司签署编号为FJJ-11-S-004号《民生金融中心租赁合同》，合同约定悦海堂公司承租北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座X单元（产权证标识为XXX号），建筑面积为1708.7平方米，租期8年，自2012年2月1日至2020年1月31日，2018年2月1日至2020年1月31日期间的租金为每月312692.1元。物业管理费为每月83726.3元。押金为三个月租金及三个月的物业管理费。合同约定，悦海堂公司应于每月起始的第五个工作日之前预先交付当月全额租金和物业管理费，水电费除乙方直接向公用设施供应商交纳的项目外，该费用由甲方或甲方指定的管理机构代收。如未按时交付租金、物业管理费及其他应付费用，每逾期一日应按逾付总额的万分之五支付违约金。2012年2月1日，泛海建设控股有限公司（甲方）与悦海堂公司（乙方）、北京合悦海堂餐饮管理有限公司东单分公司（丙方）（以下简称合悦海堂公司东单分公司）签署编号为FJJ-11-S-004-1《变更协议》，约定三方一致同意变更租赁合同的承租人，即租赁合同中的承租方由乙方变更为丙方，自本协议生效之日起，丙方成为租赁合同的承租方，享有和承担租赁合同中约定的承租方的全部权利和所有义务。乙方负有监督丙方履行租赁合同的义务，若丙方不履行租赁合同或者履行租赁合同有瑕疵，造成甲方损失的（包括直接损失及间接损失），乙方需承担连带责任。2014年8月21日，泛海公司北京分公司（甲方）、合悦海堂公司东单分公司（乙方）、君顶公司（丙方）签署编号为FJJ-11-S-004-2号《变更协议书》，载明泛海建设控股有限公司内部调整，甲方于2012年2月23日向乙方发送《关于民生金融中心租金收款账户变更的通知》：《租赁合同》中出租方的权利义务全部由甲方享有和承担，乙方已书面确认收到上述通知；乙方因自身原因，向甲方提出将承租单元的承租人变更为丙方，为此，甲、乙、丙三方就变更承租方事宜约定：自2014年9月1日起，丙方成为《租赁合同》、《变更协议》的承租方，享有和承担《租赁合同》、《变更协议》中约定的承租方的全部权利和所有义务。乙、丙双方负有相互监督对方履行《租赁合同》、《变更协议》及本协议的义务，若乙、丙其中一方不履行《租赁合同》、《变更协议》及本协议或者履行有瑕疵，另一方须承担连带履行、违约、赔偿责任，甲方有权要求乙、丙方中任何一方或双方履行义务并追究违约和赔偿责任。除本协议对《租赁合同》、《变更协议》明确变更的条款之外，《租赁合同》、《变更协议》的其余条款继续有效。该协议第十条同时约定，本协议签署后，乙方、丙方应保证在2014年8月31日前完成承租单元的交接，交接事项的具体内容如下：……3、乙方经营所产生债权、债务由乙方自行承担。自2014年9月1日起，丙方享有承租单元内餐饮服务的经营权和承租场地的使用权，丙方经营所产生的债权、债务由丙方自行承担，与乙方无关；……5、交接工作不得对甲方及其他承租人造成损害、干扰、影响，否则乙、丙双方对上述情形所造成的赔偿责任负有连带责任，应共同赔偿由此给甲方及其他承租人造成的损失。2017年7月19日，泛海公司北京分公司（甲方）与君顶公司（乙方）签署《变更协议》，主要内容为将《租赁合同》中所有涉及“物业管理费”的项目名称统一变更为“管理费”，付款金额和时间不变，同时变更了付款账户；自2017年7月1日起，乙方按以上账户支付“管理费”，甲方收款后为乙方开具“管理费”的相应发票，乙方按《租赁合同》应付的其他各种能源费用仍需支付甲方指定的物业管理公司账户；本协议是FJJ-11-S-004的《租赁合同》不可分割的组成部分，与《租赁合同》具有同等法律效力。另外，泛海公司北京分公司同君顶公司签署了编号为FJJ-11-S-004-车位的《补充协议》，就《租赁合同》约定的停车费标准进行了补充约定。该《补充协议》签订日期处未载明日期。泛海公司北京分公司与君顶公司依上述协议履行，君顶公司将租金交纳至2019年5月31日，现有押金102.522万元在泛海公司北京分公司处。君顶公司提交了2017年4月至2018年5月的聊天记录，该记录显示泛海公司北京分公司多次催要租金，亦有表示过如果未能支付将停水停电、关门等。另外，双方微信往来显示：2018年7月3日，君顶公司表示“王总，我们刚刚有了最后的决议，这个地方继续经营，赶快付款，同时给您一个书面承诺，谢谢您的支持，明天全部办妥。”2018年7月5日上午，泛海公司北京分公司工作人员询问“韩总，付款了吗”，君顶公司人员回复“承诺函已经完成，付款今天上午最后签字完成，肯定可以付款了。非常感谢您的帮助和支持”，泛海公司北京分公司表示“我们没有收到付款，今天开始关门，我们谈解约吧”，君顶公司“王总，今天肯定能办完，您再给我点时间”。该日下午，泛海公司北京分公司询问“办完了吗？”，君顶公司表示“正在等大领导，我把财务人员都软磨硬泡的给留下了，等大领导指示，赶快付钱”，“领导刚刚给了指示，明天先从其他公司付款。这边要等审计结束，我一早就去集团财务去划款。”，泛海公司北京分公司表示“那我们先关门等您付款后再开或者您自己关门付款后再营业，反正明天能付，可以吧。”，君顶公司表示“我明天先不营业，但您能不能不去锁门”，泛海公司北京分公司表示“那您自己关门可以吧”，君顶公司表示“明天不对外营业了”，泛海公司北京分公司表示“我不去关，您自己关也算给我们领导个说法，说明您在积极在办，好吧”，“但是明天还付不了，周一我去关门您可别怪我”“我也没有余地再和您讨价还价了”，君顶公司表示“这个我接受，您放心吧”“明天确认付款，完成付款后，我们才对外营业”。2018年7月10日，泛海公司北京分公司询问“贵司应付款项是否能够支付，还请明确落实”，君顶公司回复“已经提报了，我开的条件是，这周如果不能全部付清，您那边就要解约了，不是向现在这样允许我们停业整顿。我在等结论。谢谢您的关心和支持。现在差新来的书记点头了。应该没问题了。关门是正确的。”后，君顶公司并未付款。君顶公司提交的聊天记录显示，2018年9月，君顶公司同泛海公司北京分公司沟通，表示财务人员要去办公室，请其开门。泛海公司北京分公司表示已安排。2018年11月，君顶公司表示要网上申报社保，请泛海公司北京分公司开办公室的门，泛海公司北京分公司表示已安排。另外，君顶公司提交了其工作人员之间的聊天记录，欲证明泛海公司北京分公司将涉案房屋锁门，对此泛海公司北京分公司不予认可。关于关门问题，双方说法不一。泛海公司北京分公司提交2019年1月4日拍摄的照片一张，照片显示卷帘门上有黑色链条锁一把，但法院现场勘验时未发现。泛海公司北京分公司表示照片不能证明锁为泛海公司北京分公司所上。泛海公司北京分公司表示，其确实于2018年9月份将君顶公司财务室上锁，具体时间记不清了，但是没有锁卷帘门。君顶公司认为泛海公司北京分公司从7月5日开始就将财务室锁门，只不过双方9月份才有沟通记录，合悦海堂公司意见同君顶公司意见。关于水电费，泛海公司北京分公司表示自2017年11月10日起至2019年1月30日止，君顶公司共欠电费10.8684万元、自2017年11月10日起至2019年2月14日止水费1.5314万元，后，泛海公司北京分公司表示水费欠费起止时间应为2017年11月3日起至2019年2月14日止，但金额不变。对此，君顶公司不予认可，君顶公司表示其仅应支付截止至2018年7月9日关门之前的水费和电费。泛海公司北京分公司提交君顶公司2018年7月5日出具的《承诺书》一份，载明“我公司于2018.7.5收到贵公司关于租赁费与水电费的《催款通知书》，我公司严格按照贵公司的要求，收到通知单日期7天内交纳所欠款项。一、2018年6月—2018年7月租金及滞纳金797990.24（元）；二、2018年1月—2018年7月水电费及滞纳金96015.39（元）。特此承诺”。关于该承诺书确认的所欠水电费及滞纳金所对应的期间，君顶公司表示系其函中所称的2018年1月—2018年7月的水电费及滞纳金，泛海公司北京分公司表示，君顶公司的该承诺函是基于2018年7月3日，泛海公司北京分公司出具的《催款通知单》所做的承诺，君顶公司表示未收到2018年7月3日的《催款通知单》原件，但是泛海公司北京分公司对其进行了电话告知，其并未核实具体费用，根据泛海公司北京分公司的告知电话，出具了上述承诺函。该《催款通知单》显示，电费为2017年11月10日至2018年6月10日，水费为2017年11月3日至2018年6月5日。按照该《催款通知单》计算，2017年11月10日至2018年6月10日，电费共计77155.2元，水费（包含热水费）共计14085元，其余为滞纳金4775.19元。为查证水电数据，法院于2019年3月4日对现场进行了勘验，在当事人的见证下，对电表及八块水表分别进行了数据采集，并告知如认为电表及水表读数如与泛海公司北京分公司主张的金额不符，向法院递交书面意见。君顶公司表示水电的起始点不清楚，泛海公司北京分公司所述的起始点系其单方制作，君顶公司不予认可，其方自2018年7月起因泛海公司北京分公司锁门、停水、停电已经不再经营，故要求其承担并未使用的水电费没有依据，水电费单子系泛海公司北京分公司单方制作，不具有客观性。水及电均在泛海公司北京分公司的掌控之中，泛海公司北京分公司并未采取合理措施避免损失扩大；泛海公司北京分公司提交的2018年11月9日催款通知单中9月、10月、11月并没有水费及热水费，说明泛海公司北京分公司已经采取了停水的措施，对9月之后的水费及热水费要君顶公司承担没有依据。在君顶公司提出反诉后，法院再次到现场，对涉案房屋内物品进行了录像，如双方在搬离过程中就物品产生争议，双方可另行解决。法院同时告知君顶公司，鉴于室内物品较多，如需准确清点物品，可联系公证处对室内物品逐一清点并进行公证，泛海公司北京分公司及合悦海堂公司予以配合，君顶公司表示不需要。另外，君顶公司向法院提出调查取证申请，要求向泛海公司北京分公司调取餐厅正门两个摄像头、餐厅货梯内摄像头和财务室门口摄像头的监控录像，泛海公司北京分公司表示餐厅正门摄像头系君顶公司安装，其处没有录像，财务室门口摄像头不能记录到财务室的进出情况，且君顶公司申请的日期已经被覆盖，餐厅货梯内摄像头损坏，无法调取录像。法院向涉案房屋的物业管理公司即泛海物业管理有限公司北京第一分公司核实，其答复同泛海公司北京分公司一致。此外，泛海建设控股有限公司于2012年2月16日出具授权委托书，表示泛海建设控股有限公司系涉案房屋所有权人，其授权泛海公司北京分公司经营管理涉案房屋。2015年12月25日，泛海建设控股有限公司注销。2015年9月18日，中国泛海控股集团有限公司授权泛海公司北京分公司经营管理涉案房屋，包括全面履行租赁合同等。一审法院认为：本案所涉合同系当事人真实意思表示，当事人均应依约履行。本案中，根据泛海公司北京分公司同君顶公司的聊天记录，无法证明2018年7月9日君顶公司将涉案房屋上锁，故君顶公司应承担2018年6月1日至泛海公司北京分公司将财务室锁门期间的房租及物业管理费。至于财务室锁门的具体日期，双方均无证据证明，但通过泛海公司北京分公司陈述可以认定2018年9月后，泛海公司北京分公司将涉案房屋财务室的门上锁，法院认为，泛海公司北京分公司亦当庭表示过君顶公司在其锁财务室门的时候并未开门营业，泛海公司北京分公司在未通知君顶公司的情况下给财务室锁门，故具体的锁门日期应由泛海公司北京分公司提供，现泛海公司北京分公司无证据证明具体锁门日期，故法院认为应在泛海公司北京分公司认可的区间内作出不利于泛海公司北京分公司的判定，法院认为君顶公司全额缴纳租金及物业管理费至8月31日即可。在泛海公司北京分公司对财务室锁门后至2019年1月28日本案谈话前，并无证据显示君顶公司曾就解除合同、搬离物品提出过主张，故君顶公司仍应承担租金及物业管理费，但因泛海公司北京分公司对财务室上锁，对于餐厅经营来说，财务室是经营所必需，故泛海公司北京分公司对财务室的上锁行为导致房屋使用受到影响，租金及物业管理费应予酌减。法院依据双方证据、合同履行情况予以酌定支付租金及物业管理费数额。在2019年1月28日君顶公司提出要求搬离物品，泛海公司北京分公司表示要回去考虑，法院已经释明产生的扩大损失由责任方自行承担，但在2019年2月18日再次谈话时泛海公司北京分公司仍表示未请示出结果，在2019年2月28日，泛海公司北京分公司仍表示君顶公司交纳租金等费用后才能搬离，后续法院又进行多次释明，泛海公司北京分公司仍坚持上述主张，就此，法院认为，虽然君顶公司系2019年4月1日提出反诉要求解除合同、搬离物品，但君顶公司在2018年6月份开始即拖欠房租及物业管理费，泛海公司北京分公司在2018年9月份已经将涉案房屋的财务室锁门，君顶公司在2019年1月28日答辩意见中已经明确表示要求解除合同、搬离物品，泛海公司北京分公司作为出租方，亦应有止损义务，泛海公司北京分公司表示需要考虑是否同意君顶公司搬离，法院认为，因涉及公司决策，可以给予泛海公司北京分公司一定的考虑时间，截止至2019年2月28日，考虑期间已经足够，泛海公司北京分公司仍旧答复需交纳租金等费用后才能搬离。法院认为，泛海公司北京分公司要求君顶公司交纳租金与泛海公司北京分公司应及时止损并不矛盾，故2019年2月28日后，泛海公司北京分公司对于其扩大的损失应承担责任，君顶公司无需再交纳租金及物业管理费。关于滞纳金，君顶公司表示合同约定标准高于泛海公司北京分公司的实际损失，申请法院予以调整，法院认为，泛海公司北京分公司主张的违约金标准并未过高，法院不予调整。关于水电费，君顶公司在2018年7月5日的《承诺书》中已经确认了水电费及滞纳金金额，该金额同泛海公司北京分公司2018年7月3日的《催款通知单》一致，君顶公司也表示系接到泛海公司北京分公司电话通知后作出的《承诺书》，可见泛海公司北京分公司认可该《催款通知单》中列明的起始期间、水电费及违约金。根据上述期间及金额可大致核算出君顶公司每月水电费的使用情况。根据《催款通知单》，泛海公司北京分公司催收的系2017年11月10日至2018年6月10日的电费、2017年11月3日至2018年6月5日的水费，未经君顶公司认可的系2018年6月11日以后的电费及2018年6月6日之后的水费。君顶公司主张2018年7月9日后其未在经营，不应承担之后的水电费，从泛海公司北京分公司统计的明细可见，2018年6月10日至2018年7月10日期间的电费及2018年6月5日至2018年7月5日期间的水费，依据季节特殊性等原因来看，泛海公司北京分公司主张的金额并未显著高于同期金额；2018年7月5日后，依据泛海公司北京分公司统计，未再产生水费，产生了一定的电费，泛海公司北京分公司表示系被告有个大鱼缸比较耗电，后期才进行了清理。法院认为，泛海公司北京分公司主张的、君顶公司未确认的期间的水电费金额并未显著高于之前的使用金额；经现场勘验，对水表及电表均进行了现场检查数据，符合泛海公司北京分公司的主张，君顶公司对此未举出反证；2018年7月9日至本案谈话前，君顶公司并未主张过要求搬离物品，餐厅中有各种电器，故产生一定的电费属于正常情况，故对于泛海公司北京分公司主张的水电费金额法院予以支持。关于水电费的违约金，双方合同中对于水电费何时支付并未进行约定，故对于君顶公司在《承诺书》中已经确认的违约金，系君顶公司自愿支付，法院予以支持，对于君顶公司未认可的违约金，法院不予支持。泛海公司北京分公司要求合悦海堂公司对君顶公司的付款义务承担连带责任，法院认为，根据2014年8月21日泛海公司北京分公司（甲方）、合悦海堂公司东单分公司（乙方）、君顶公司（丙方）签署的FJJ-11-S-004-2号《变更协议书》，若乙、丙其中一方不履行《租赁合同》、《变更协议》及本协议或者履行有瑕疵，另一方须承担连带履行、违约、赔偿责任，甲方有权要求乙、丙方中任何一方或双方履行义务并追究违约和赔偿责任。合悦海堂公司表示该协议第十条第3款约定丙方经营所产生的债权、债务由丙方自行承担，与乙方无关，法院认为协议第十条系针对乙、丙交接期间的事项，是约束乙、丙的条款，不能据此免除本协议第二条中乙、丙应对甲方承担的责任。关于合悦海堂公司所主张的分公司不能成为保证人的答辩意见，法院认为，泛海公司北京分公司、合悦海堂公司东单分公司、君顶公司签署的FJJ-11-S-004-2号《变更协议书》并不是保证合同，而是三方就如何履行《租赁合同》以及在合同履行过程中如何承担责任所做的约定，三方均应依约履行。至于合悦海堂公司表示泛海公司北京分公司、君顶公司后又对合同进行过变更，合悦海堂公司不应再承担连带责任的意见，法院认为，双方只是变更了收款账户及对车位进行了约定，并不是对合同主要条款的变更。故合悦海堂公司上述答辩意见法院不予采纳。现合悦海堂公司东单分公司已注销，分公司的责任应由总公司承担，故泛海公司北京分公司要求合悦海堂公司承担连带责任法院予以支持。关于泛海公司北京分公司要求悦海堂公司对合悦海堂公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求，依据2012年2月1日泛海建设控股有限公司（甲方）与悦海堂公司（乙方）、合悦海堂公司东单分公司（丙方）签署的编号为FJJ-11-S-004-1《民生金融中心租赁合同》变更协议中约定乙方负有监督丙方履行租赁合同的义务，若丙方不履行租赁合同或者履行租赁合同有瑕疵，造成甲方损失的（包括直接损失及间接损失），乙方需承担连带责任，鉴于后期泛海公司北京分公司（甲方）、合悦海堂公司东单分公司（乙方）、君顶公司（丙方）又重新签署了FJJ-11-S-004-2号《变更协议书》，将涉案房屋的承租人变更为君顶公司，合悦海堂公司已经不是涉案房屋租赁合同的履行方，且并无证据显示泛海公司北京分公司、君顶公司、合悦海堂公司曾就该变更告知过悦海堂公司，故悦海堂公司对此不应承担连带责任。关于君顶公司要求解除泛海公司北京分公司与君顶公司之间的FJJ-11-S-004《民生金融中心租赁合同》、泛海公司北京分公司、君顶公司、合悦海堂公司之间的FJJ-11-S-004-2《变更协议书》、泛海公司北京分公司、君顶公司之间的FJJ-11-S-004-3《民生金融中心租赁合同》变更协议及FJJ-11-S-004-车位《补充协议》的反诉请求，君顶公司表示解除合同的依据为2018年5月7日泛海公司北京分公司曾表示要解除合同，2018年7月5日泛海公司北京分公司也曾向君顶公司提出解除合同，泛海公司北京分公司后以锁门、停水电的方式致使合同目的无法实现。法院认为，在2018年5月7日后，君顶公司将租金交纳至2018年5月31日，泛海公司北京分公司予以收取，双方合同继续履行；2018年7月5日，泛海公司北京分公司方的短信并非行使合同解除权，而是表示要和君顶公司谈解除合同事宜，君顶公司反复表示要继续履行合同，要泛海公司北京分公司给其时间支付费用，泛海公司北京分公司亦表示同意，故双方合同并未解除；君顶公司表示泛海公司北京分公司以锁门、停水电的方式致使合同目的无法实现，法院认为，现无证据表明在2018年7月9日之后泛海公司北京分公司曾停水电，但君顶公司自2018年6月1日起即欠付租金、物业管理费，泛海公司北京分公司于2019年9月后将财务室上锁，已经导致合同目的无法实现，故君顶公司要求解除《民生金融中心租赁合同》的诉讼请求法院予以支持，君顶公司要求解除的其他合同均为《民生金融中心租赁合同》的变更或补充，君顶公司要求一并解除，法院予以支持。双方合同解除，泛海公司北京分公司应配合君顶公司搬离承租房屋内的所有物品（配合系指不得阻拦，给君顶公司开门、电梯等一般的配合义务）。关于君顶公司判令泛海公司北京分公司赔偿君顶公司因泛海公司北京分公司锁门及不允许君顶公司搬离物品给君顶公司造成的营业损失（以每月20万元计算，自2018年7月9日起至泛海公司北京分公司配合君顶公司办理涉案房屋内所有物品之日止）的诉讼请求，未提交相关证据加以证明，法院不予支持。关于押金，根据双方合同约定，可以用以扣除君顶公司欠付的款项，现泛海公司北京分公司要求以押金抵扣君顶公司应支付的各项费用，故君顶公司要求退还押金的诉讼请求法院不予支持。据此，一审法院于2019年7月判决如下：一、解除中国泛海控股集团有限公司北京分公司与北京君顶华悦酒店管理有限公司之间的FJJ-11-S-004《民生金融中心租赁合同》、FJJ-11-S-004-3《民生金融中心租赁合同》变更协议、FJJ-11-S-004-车位《补充协议》和中国泛海控股集团有限公司北京分公司、北京君顶华悦酒店管理有限公司、北京合悦海堂餐饮管理有限公司之间的FJJ-11-S-004-2《变更协议书》；二、中国泛海控股集团有限公司北京分公司于本判决生效后十日内配合北京君顶华悦酒店管理有限公司搬离北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心X单元（产权证标识为XXX号）房屋内的所有物品；三、北京君顶华悦酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向中国泛海控股集团有限公司北京分公司支付自2018年6月1日起至2019年2月18日的租金及物业管理费（2018年6月1日至2018年8月31日，租金按照每月31.26921万元计算，物业管理费按照每月8.37263万元计算；2018年9月1日至2019年2月18日，租金按照每月15.634605万元计算，物业管理费按照每月4.186315万元计算，北京君顶华悦酒店管理有限公司在中国泛海控股集团有限公司北京分公司处的押金102.522万元在执行中予以折抵上述费用）；四、北京君顶华悦酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向中国泛海控股集团有限公司北京分公司支付逾期支付房租及物业管理费的违约金（计算方法为：以39.64184万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年6月8日始支付至该笔费用实际支付日止；以39.64184万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年7月9日始支付至该笔费用实际支付日止；以39.64184万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年8月8日始支付至该笔费用实际支付日止；以19.82092万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年9月10日始支付至该笔费用实际支付日止；以19.82092万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年10月15日始支付至该笔费用实际支付日止；以19.82092万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年11月8日始支付至该笔费用实际支付日止；以19.82092万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年12月10日始支付至该笔费用实际支付日止；以19.82092万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年1月9日始支付至该笔费用实际支付日止；以19.82092万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年2月13日始支付至该笔费用实际支付日止）；五、北京君顶华悦酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向中国泛海控股集团有限公司北京分公司支付电费10.8684万元、水费1.5314万元，并支付违约金4775.19元；六、北京合悦海堂餐饮管理有限公司对北京君顶华悦酒店管理有限公司前述第三至五项的付款义务承担连带责任；七、驳回中国泛海控股集团有限公司北京分公司的其他诉讼请求；八、驳回北京君顶华悦酒店管理有限公司的其他反诉请求。二审审理中，合悦海堂公司提交君顶公司工商登记查询信息打印件一份，证明君顶公司的投资人于2017年6月23日由山东中粮君顶世界名庄俱乐部有限公司变更为北京天恒盛世文化传播有限公司，上述变更行为实质上属于转租，泛海公司北京分公司与君顶公司达成新的租赁协议，合悦海堂公司不应该承担连带责任。君顶公司对上述证据的真实性认可，但认为不是新证据，不认可其证明目的，并主张承租人一直都是君顶公司，不存在转租的情况。本院对此认为，本案实际承租人系君顶公司，君顶公司投资人的变化不影响君顶公司作为承租人的客观事实，也不能证明存在转租的事实，故本院对于合悦海堂提交的上述证据不予采信。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，所有涉案合同均未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无证据证明违反各方当事人的真实意思表示，故均应认定为合法有效，各方均应依约履行。根据2014年8月21日泛海公司北京分公司、合悦海堂公司东单分公司、君顶公司签署的编号为FJJ-11-S-004-2的《变更协议书》，君顶公司变更为涉案房屋的承租人，但如果君顶公司、合悦海堂公司东单分公司存在不履行或瑕疵履行合同的情形，另一方需承担连带履行、违约、赔偿责任，泛海公司北京分公司有权要求君顶公司和合悦海堂东单分公司任何一方或双方履行义务并追究违约和赔偿责任。合悦海堂公司未提交证据证明上述合同约定存在无效或可变更、可撤销的情形，故上述合同约定对各方具有法律约束力，各方均应依约履行。因合悦海堂公司东单分公司已经注销，一审法院判决合悦海堂公司承担连带责任，无明显不当，本院予以支持。合悦海堂公司主张合同第十条可以对抗上述有关承担连带责任的条款，但合同第十条系针对合悦海堂东单分公司与君顶公司交接期间的事项，对于合悦海堂东单分公司与君顶公司具有法律约束力，但不足以对抗合同中对三方均具有约束力的连带责任条款，故本院对合悦海堂公司上述主张不予支持。合悦海堂公司主张合悦海堂公司东单分公司实际上是以保证人的身份签订了《变更协议书》，但《变更协议书》系关于变更合同主体以及各方主体如何承担责任的约定，并未约定当君顶公司不履行债务时合悦海堂公司东单分公司才承担责任，因此《变更协议书》并非保证合同，本院对于合悦海堂公司基于保证提出的各项抗辩均不予支持。另，合悦海堂公司主张泛海公司北京分公司于2018年7月5日既将涉案房屋上锁，但未就此提交确实充分证据，本院对其该项主张不予支持。综上所述，合悦海堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17501.5元，由北京合悦海堂餐饮管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  白 松审 判 员  刘慧慧二〇一九年十一月二十七日法官助理  梁 辰书 记 员  刘梓晨