湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）湘02民终2182号上诉人（原审原告）：刘均良，男，1964年12月9日出生，汉族，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：高起群，湖南一星律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘裕，湖南弘一律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）：周志海，男，1968年5月14日出生，汉族，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：李建军，株洲市法学会法律服务部法律工作者。代理权限：特别授权。原审第三人：黄志纯，女，1962年9月30日出生，汉族，住湖南省醴陵市。原审第三人：彭谦，男，1959年11月17日生，汉族，住湖南省醴陵市。原审第三人：翁海红，女，1968年8月20日生，汉族，住湖南省醴陵市。原审第三人：蔡勇，男，1973年12月17日生，汉族，住湖南省醴陵市。原审第三人：张媛媛，女，1983年6月18日出生，汉族，住湖南省醴陵市。原审第三人：柳发响，男，1969年12月20日生，汉族，住湖南省醴陵市。原审第三人：刘静霞，女，1968年6月20日出生，汉族，住湖南省醴陵市。上诉人刘均良因与被上诉人周志海、原审第三人黄志纯、彭谦、翁海红、蔡勇、张媛媛、柳发响、刘静霞排除妨害纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院作出的（2019）湘0281民初1264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘均良及其委托诉讼代理人高起群、刘裕，被上诉人周志海及其委托诉讼代理人李建军，原审第三人黄志纯、彭谦、翁海红、蔡勇、柳发响到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘均良上诉请求：1、撤销（2018）湘0281民初1264号民事判决书,改判支持刘均良的诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人对案涉房屋的买卖没有尽到基本的合法性和合理性审查义务，一审判决认定事实明显错误；1、一审判决仅认定上诉人与案外人李力争、第三人彭谦、蔡勇在2014年4月合伙购买案涉房屋所占用土地的事实，而完全忽略了案涉房屋系上诉人与第三人共同合伙出资筹建，并且案涉房屋所占用土地在法定的登记机构登记为共同共有的事实。而第三人蔡勇、柳发响在房屋建成后，与被上诉人买卖达成前向被上诉人出示的《醴陵市建设项目竣工规划验收合格证》载明的权利主体也是四个人，而非柳发响一个人。无论是按照国土部门核定的规划要求，还是依照物权法规定，改变权属均应当经过所有共同所有权人的一致同意并办理变更手续，否则不可能产生变更物权的法律后果；2、一审判决认定第三人蔡勇、柳发响向被上诉人出示了《房屋承建协议书》，但对该份文书的性质、限制性条款及内容却没有进行确认。本案《房屋承建协议书》第四条明确约定：“乙方（柳发响）在房屋完工验收合格后，交给甲方（合伙人）房屋范围为一楼至顶楼，并由甲方自行挑选，面积为960平方米，补差价格2000元每平方米。”该协议书约定的甲方为原有合伙建房人，只有原有合伙建房人才具备分配房屋的资格，对于这一项合伙权益的分配方案也应该征得所有合伙人的一致同意和认可，而不是乙方可以代为决定。该协议书文字表述清晰，没有歧义，被上诉人作为具有行为能力的人能够依此作出合理的判断。而且在被上诉人与第三人的房屋买卖合同中还明确约定，尚未支付的6万元购房款在房屋过户至被上诉人名下后再支付，足可证明被上诉人与第三人对案涉房屋已经登记为共同所有而非第三人个人所有知悉且应当知悉，对所买卖房屋能否完成过户登记并不能确认；3、本案《房屋承建协议书》第四条约定的合伙人内部补差价格都不得少于2000元每平米，而案涉102号房屋约定面积120平米（登记面积为114.17平米），合同总价26万元折合每平米仅为2167元。2017年醴陵市房价均价都不少于3000元每平米，可见被上诉人的购房价格明显低于市场价格，被上诉人与第三人的交易显然不具有合法性和合理性。一审判决对此交易完全没有尽到合法性审查义务。二、被上诉人对案涉房屋不构成善意取得。善意取得必须符合下列条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三者缺一不可，不符合其中任何一项规定的，均不构成善意取得。本案涉案标的为房屋，系不动产，依据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。被上诉人与第三人的房屋买卖合同中也约定，取得不动产登记才最终完成交易。然而本案的房屋并没有进行登记，而且转让合同也因违反合同法第五十二条规定而无效。而且，依据物权法司法解释之规定，善意取得必须是取得物权，即进行了物权登记之后才构成善意取得，而本案的被上诉人并未将房屋登记在自己名下，故本案被上诉人不符合法律规定的善意取得的情形，依法不产生善意取得的物权法律效力。三、第三人与被上诉人实施的买卖房屋行为依法不构成表见代理，一审判决适用法律明显错误。被上诉人与第三人签订房屋买卖合同时是以第三人个人名义签订的，既没有表达代理的意思，也没有表述为合伙人的共同意愿，第三人更不具有代表其他合伙人的职务或权利。从买卖房屋合同的内容看，交易的也是第三人个人的房屋，而非表达为转让他人或与他人共有的房屋。依据《合同法》第四十九条之规定，构成表见代理的首要条件为“行为人以被代理人名义订立合同”。本案明显不存在代理的前提，既然没有代理行为，又何谈表见代理，表见代理的适用应当非常严谨，不宜随意，更不宜扩大，一审判决对表见代理的认定和使用明显违反法律公平、公正且合法的基本要求。四、（2018）湘0281民初3281号民事调解书对合伙人房屋的分配并无错误，属合法有效的生效文书。该民事调解书审理的实质上是合伙人对建造房屋区分所有权的纠纷即初始物权处分纠纷，合伙建造人因建造的事实行为而享有房屋的初始物权，该权利的初始状态为共同共有，在各合伙人对共同共有的初始物权的具体份额不能达成一致的情况下，起诉至人民法院要求对房屋的所有权进行区分，人民法院依法立案后，在审理过程中就诉讼各方的意思表示一致的情况下形成调解书，事实上各方当事人行使的是合伙人一致决议的权利，而非对他人权利的侵权行为，故该调解书程序合法、内容合法，并不存在错误。一审判决否定生效文书的效力，作出与之相悖的判决，明显损害司法的公信力。被上诉人周志海答辩意见：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人在2017年2月18日与蔡勇、柳发响签订合同时看到了《房屋承建协议书》、《醴陵市建设项目竣工规范验收合格证》和《湖南省非税收入缴款书》才签订的《房屋买卖合同》。并且还看到了《醴陵市建设项目竣工规范验收合格证》上面有柳发响的名字，已经尽到了基本的合法性和合理性审查义务。二、柳发响既是该房屋的承建人，又是上诉人一起的股东之一，被上诉人完全有理由相信柳发响有代理权，也符合法律的表见代理形式。合同签订后，被上诉人支付了价款，后来还签订了房屋交接书，是合法善意取得的房屋。三、关于房屋价格问题，就按照上诉人的计算方式亦为2167元/平方米，当时，柳发响是需要我们的钱做建房资金结材料账，这样的房屋本身也只能值这个价，就是低于醴陵市房屋均价3000元/平方米也不违法。请求二审驳回上诉，维持原判。刘均良向一审法院起诉请求：判令被告停止对位于醴陵市仙岳山街道办事处碧山村大王坪组102室房屋的装修，搬出物品、恢复房屋原貌，并交出钥匙、停止对原告房屋所有权的侵害，将房屋归还给原告。庭审过程中，原告明确其诉讼请求为：判令被告将102号房屋腾退给原告。一审法院认定的事实：2014年4月，原告刘均良与案外人李力争（李涵之父）、第三人彭谦、蔡勇合伙购买了位于醴陵市仙岳山街道办事处碧山村大王坪组的土地。2014年4月9日，原告刘均良和彭谦、李涵、蔡勇作为甲方，与作为乙方的柳发响签订《房屋承建协议书》，约定乙方采取自筹资金的方式承包甲方位于醴陵市（原）渌江乡碧山村大王坪组的房屋承建工程。2014年9月，李力争退出合伙，将其股份转让给了第三人柳发响。2014年5月2日，第三人蔡勇将其股份转让给了第三人张媛媛。第三人黄志纯和第三人翁海红、刘静霞分别以原告刘均良和第三人彭谦、柳发响的配偶身份对案涉不动产享有股份。2014年11月，第三人柳发响在筹集资金后开始建设案涉楼房。2015年11月19日，工程竣工并取得了《醴陵市建设项目竣工规划验收合格证》，合格证载明的建设单位为彭谦、张媛媛、柳发响和刘均良。2017年2月18日，被告了解到第三人在出售位于醴陵市仙岳山街道办事处碧山村大王坪组的五层砖混结构房屋。当日，第三人蔡勇、柳发响（甲方、出卖方）向被告出示上述《房屋承建协议书》、《醴陵市建设项目竣工规划验收合格证》和《湖南省非税收入一般缴款书》（载明的付款人为彭谦、张媛媛、柳发响和刘均良）后与被告（乙方、买受方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于醴陵市仙岳山街道办事处碧山村大王坪组房屋的102号房屋出售给乙方，合计金额为26万元。签订上述合同后，被告向第三人蔡勇、柳发响支付了20万元购房款，尚余6万元购房款双方约定在房屋过户至被告名下后支付。2017年6月2日，第三人蔡勇、柳发响将上述房屋交付给被告。被告收房后对房屋进行了装修。2018年10月9日，刘均良及其配偶黄志纯以张媛媛、蔡勇为被告，彭谦、柳发响、翁海红、刘静霞为第三人向本院提起合伙协议纠纷诉讼。刘均良、黄志纯在起诉的事实与理由中指明了蔡勇和柳发响私自对外出售合伙建造的房屋系双方发生纠纷的原因之一。该案经组织调解后，原审法院于2018年12月10日作出（2018）湘0281民初3281号民事调解书，约定102号房屋归合伙人刘均良所有，登记在刘均良名下。2019年2月，原告刘均良依据上述调解书办理了湘（2019）醴陵市不动产权第0001126号不动产权证，将102室房屋登记为其单独所有。另查明，第三人柳发响代持了蔡勇的股份。第三人柳发响和蔡勇在出售案涉房屋时未征得原告等其他合伙人的同意。2018年12月5日，案外人伍满春作为甲方，张媛媛作为乙方，彭谦作为丙方签订《协议书》，协议主要内容为为了解决柳发响、蔡勇共同售卖房屋导致的与其他购房人的纠纷，乙方同意将404、405、502、503、504、505号6套房屋初始登记在丙方名下，丙方以该6套房屋的出售收入为担保向甲方借款170万元用于处置柳发响、蔡勇共同销售房屋与其他购房人所形成的纠纷。一审法院认为：本案系排除妨害纠纷，双方争议的焦点是：被告对案涉房屋的占有属于合法占有还是非法占有；原告要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求是否有事实和法律依据。本案，依据原告和第三人的约定，案涉楼房在建成后应属于原告和第三人八人共有。第三人柳发响和蔡勇在向被告出售案涉房屋时虽未征得原告等其他合伙人的同意，但案涉楼房系由第三人柳发响承建，第三人柳发响和蔡勇在向被告出售案涉房屋时，向被告出示了《房屋承建协议书》和表明柳发响业主身份的《醴陵市建设项目竣工规划验收合格证》和《湖南省非税收入一般缴款书》。在案涉楼房的产权尚未进行初始登记，各合伙人尚未对共有房屋进行分配，第三人柳发响和蔡勇向被告提供的上述协议和文件能够证实其系案涉楼房的实际承建人和共有人，对案涉房屋享有处分权的情况下，被告作为买受人，基于一般人对未进行初始登记的房屋的权利外观的判断，已对交易的安全性尽到了合理的审查和注意义务，其有理由相信第三人柳发响和蔡勇对案涉房屋的处分享有完全的代理权。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，第三人柳发响和蔡勇向被告转让案涉房屋的行为符合表见代理的构成要件，依法应属有效。此外，被告在与第三人柳发响和蔡勇签订《房屋买卖合同》后，按照合同约定支付了到期购房款，第三人柳发响、蔡勇亦已按照合同约定将案涉房屋交付给了被告。被告系在善意且有偿的情况下受让案涉房屋并对房屋进行占有和使用，依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条关于“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，即使第三人柳发响、蔡勇是擅自将其与原告等人共有的房屋处分给被告，基于被告系善意且有偿地受让案涉房屋的事实，亦应优先保护被告的合法权益。第三人柳发响和蔡勇于2017年2月将案涉房屋转让给被告后，在与原告及其他五名合伙人的合伙协议纠纷中，又在法院组织下于2018年12月10日达成了（2018）湘0281民初3281号民事调解书，将案涉102号房屋分配给了原告刘均良。从第三人柳发响和蔡勇私自对外出售合伙建造的房屋是引起该案纠纷的原因之一及张媛媛和彭谦在向案外人伍满春借款170万元时明确约定该借款的用途是用于解决柳发响和蔡勇与其他购房人的纠纷的事实可以看出，原告和其他第三人是在明知案涉房屋已经转让给他人的情况下，罔顾被告等购房人的合法权益，私自将案涉房屋又重复处分给原告刘均良。故此，原告刘均良在受让该已被第三人柳发响、蔡勇转让给被告的案涉房屋时主观上并非善意，其虽在事后依据（2018）湘0281民初3281号民事调解书取得了案涉102号房屋的产权登记，但其行为不符合善意取得的法定要件，其仅依据物权登记而取得的权利不能优于被告依合法购买和实际占有案涉房屋所取得的财产权利。综上，第三人柳发响和蔡勇向被告转让案涉房屋的行为符合表见代理的构成要件，其与被告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。基于第三人柳发响和蔡勇的表见代理行为，上述合同对刘均良、黄志纯、彭谦、翁海红、张媛媛、刘静霞等其他共有人亦均具有法律约束力。在案涉房屋已办理初始登记至共有人之一的原告刘均良名下的情况下，上述合同在客观上具备了生效及履行的条件，各共有人刘均良、黄志纯、彭谦、翁海红、张媛媛、刘静霞、柳发响、蔡勇均应按照上述合同约定履行其房屋出卖人的义务。被告在按照合同约定向出卖人支付对价并受让案涉房屋后，依法享有对案涉房屋进行占有和使用的权利。原告刘均良以其取得了案涉房屋的产权登记为由要求被告排除妨害、腾退房屋，但在其行为不构成善意取得且第三人柳发响、蔡勇已代理全体共有人将案涉房屋合法转让给被告的情况下，其仅依据物权登记而取得的权利不能阻却被告依合法购买而对案涉房屋进行占有和使用的财产权利。因此，原告要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。第三人黄志纯、张媛媛、刘静霞经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告刘均良的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘均良承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交了两组证据：证据一，（2019）湘0281民申16号民事裁定书原件，拟证明（2018）湘0281民初3281号民事调解书合法有效的事实。证据二，提交醴陵市统计局2017年醴陵市国民经济主要指标情况表1-12月、1-5月的原件，及醴陵市房产管理局2018房地产市场运行情况分析报告的原件，拟证明经醴陵市统计局统计，2017年1-12月和2017年1-5月，醴陵市的年平均房价分别为4565.17元/平方米、3960元/平方米，经醴陵市房产管理局统计，2017年2月住宅销售均价为3800元/平方米，被上诉人和第三人柳、蔡的交易价格低于当地平均房价。被上诉人质证称：对证据一，证据二的真实性均无异议，官方统计数据与本案没有关联性。原审第三人黄志纯、翁海红、彭谦均认对上诉人提供的证据无异议。原审第三人蔡勇、柳发响同意被上诉人的质证意见。被上诉人提供了两份证据：证据一，2018年12月5日伍满春与张媛媛、彭谦签订的协议书复印件，拟证明已经约定案涉房屋为初始登记。证据二：提交醴陵市人民法院2018湘02**民初3281号民事调解书形成的说明情况，拟证明刘均良、李涵（后转让给柳发响）、蔡勇、彭谦的出资情况，确定了他们的股份，也证明了民事调解书的形成的情况。上诉人质证称：对证据一，没有提交原件不予质证，对三性均有异议，该证据是向伍满春的借款协议，这与案涉的房屋没有关联。对证据二，没有原件，不予质证。原审第三人黄志纯、翁海红、彭谦均对上诉人提供的证据无异议。原审第三人蔡勇、柳发响同意被上诉人的质证意见。原审第三人彭谦提供的证据上诉人与被上诉人均认为与本案无关。本院经审查认为，上诉人提供的两份证据的真实性予以采信；对被上诉人提供的证据一在一审已提交，不是新证据，证据二是当事人的陈述，不属于证据，不予采信。对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。本院认为。本案系排除妨害纠纷。二审争议的焦点为：被上诉人是否合法占有涉案房屋，上诉人要求被上诉人腾退房屋是否有事实和法律依据。现分析如下：根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条“个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，……。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”之规定，本案中，上诉人与原审第三人合伙集资筹建位于醴陵市仙岳山街道办事处碧山村大王坪组的五层砖混结构房屋一栋，该房屋于2015年11月19日竣工并取得《醴陵市建设项目竣工规划验收合格证》。此后，第三人柳发响、蔡勇与被上诉人周志海于2017年2月18日签订《房屋买卖合同》，约定将坐落在醴陵市仙岳山街道办事处碧山村大王坪组房屋的一层102号房屋出售给周志海。对于合伙人柳发响的经营活动，应由包括上诉人在内的全体合伙人承担民事责任。因此，上诉人应当承担合伙人柳发响对外出售房屋的法律后果，原审据此驳回上诉人要求被上诉人腾房的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人刘均良的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘均良承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审判员段郴雯审 判 员 王       虹二〇一九年十一月十五日法官助理 黄   慧   娟书 记 员 王   菁   钰