安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1622民初5013号原告：合肥杭邦物业管理有限公司蒙城县分公司，住所地蒙城县金城御园**物管**，统一社会信用代码91341622MA2N8G2J7W（1-1）。主要负责人：何朝伦，该公司经理。委托诉讼代理人：陈学亚，蒙城县漆园法律服务所法律工作者。被告：朱丽君，女，汉族，1987年2月28日出生，住蒙城县城南新区。委托诉讼代理人：时盼盼，男，汉族，1986年6月1日出生，住址同上。原告合肥杭邦物业管理有限公司蒙城县分公司(以下简称杭邦物业公司)与被告朱丽君物业服务合同纠纷一案,本院于2019年7月1日受理后,依法由审判员张芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杭邦物业公司的委托诉讼代理人陈学亚、被告朱丽君的委托诉讼代理人时盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杭邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠物业管理服务费人民币2642元（违约金12053元），电费1331元，总计：16026元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年5月31日，原告与被告签订了前期物业服务协议，协议约定由原告向被告位于蒙城县金成御园小区17号楼1单元1404室房产提供物业服务。被告自2017年5月31日起，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费及电费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。庭审中，杭邦物业公司变更诉讼请求：物业费1586元、电费1331元、违约金4322元，合计数额为7239元。朱丽君辩称：一、原告合肥杭邦物业管理有限公司蒙城分公司虽然与我方签订了前期物业服务协议，但该物业服务协议已经超出有效期，物业服务合同到期后被答辩人并没有与答辩人或者业主委员会签订物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十一条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。明确规定了前期物业服务合同的期限，仅存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡期间内。现我方所在的金成御园小区已经全部交付使用，且业主委员会已经成立，应当由业主委员会选任新的物业服务公司，前期物业服务协议应当解除。但原告却拒绝解除物业服务关系，长期霸占物业管理用房和物业服务资料，阻挠业主委员会选任新的物业管理服务企业。2018年8月18日我们小区业主通过800余户(已达到小区三分之二的户数)的签名，根据《安徽省物业管理法》规定解除杭邦物业的被动服务，但杭邦物业依旧不撤离金成御园小区。2019年5月底，在供电局进行电移交期间继续对业主进行大面积停电，造成我们业主一百多人到县政府门前请愿。证据:金成御园800余户同意更换杭邦物业的签名表。故根据上述《物业管理条例》规定，双方的物业服务合同关系实际已经不存在，我方也不存在违约行为，无需向原告支付物业费水电费，更不存在违约金。即使原告有权主张违约金，也应当向建设单位主张，相关费用应当由建设单位支付。二、即使物业服务协议有效，但原告没有按照约定提供物业服务，没有维护业主的合法权益，我方有权拒绝支付物业费。即使我方与合肥杭邦物业管理有限公司蒙城分公司签订的前期物业服务协议还在有效期，但自小区交付开始原告就没有为业主提供相应的物业服务，小区内卫生环境差，基础设施损坏无人维修，业主多次向物业和有关部门反映都没有得到解决，具体方面如下:1、杭邦物业总经理何朝伦、项目经理胡香伟、魏朝坤在小区进行野蛮服务，打骂业主，非法剪断业主电线一两百户，致使业主无法生活。(附有大量视频资料为证)2、小区公共设施严重损害，无法护理修缮。(1)小区监控多数只是摆设，不能使用，有百分之七十以上为盲灯，物业几年来未曾修理。(2)小区路灯、照明灯只有一半是亮的，草坪灯全部损坏，被物业人员用土埋掉。楼道里的应急消防照明灯超过一半都是坏的。小区广播只有交房的时候响过几次，几年来都是坏的。(3)树木大量死亡，草皮损失殆尽，植物景观很少打理。(4)小区保安人员年龄过大，无组织无纪律，行为散漫，着装随意，数量少，根本无法保障小区的安全。(5)小区卫生极差，环卫工人年龄过大，数量少，有的楼道几天都不能打扫一次。偶尔打扫，也仅仅在早晨打扫一次。(6)小区电梯质量特差。荷载800KG,实载360KG便提示超载，多次出现关人、滑梯现象。电梯内部照明没有达标，风扇停用，环境污浊。(7)小区消防设施几年来，形同摆设，消防栓无水，灭火器失效，应急照明灯大部分损坏。(8)居住环境差，物业人员没有工作牌，没有统一的服装；催收物业费时，几个疑似黑恶势力的份子强行堵在业主门口。综上种种，已与前期物业服务合同约定内容相违背，属于违约。原告作为物业服务公司，是提供服务的一方，但业主们没有享受到应有的待遇，故根据合同法相关规定业主当然有权拒绝缴纳物业费，同时我方还保留向原告追究相应违约责任的权利。三、原告起诉主张的费用标准过高，与实际数额不符。我方根据向原告缴费的收据来看，答辩人实际缴费度数为6194度，2018年7月至2019年5月的用电量底数为7911度，我方在此期间只使用1717度电，根据供电公司电费收费标准0.5703元每度[官方回复:市热线办:我县接到贵办的转办单后，即转相关部门调查处理，现回复如下(反馈单位:房产局):蒙城县城南新区城市居民用电价格(公变)为0.5653元/每度，金成御园小区(专变)用电价格为0.5703元/每度，我方答辩人实际欠电费979.2051元，原告主张我方支付电费1331元没有任何事实和法律依据，同时自答辩人入住至实际最后缴费度数之日，被答辩人全部按照每度0.6元收取电费，按照规定每度多收0.0297元，那么被答辩人在服务期间共多收取183.9618元(上述多收取费用应予以返还)。四、要求杭邦物业公示利用小区公共部位、共用设施设备获得的收益单独列账并公示。根据2016年7月29日安徽省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议第二次修订《安徽省物业管理条例》“第四十七条，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。业主大会成立前，建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账，业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金，百分之三十用于补贴物业服务费。第八十五条，物业服务企业应当将第八十三条、第八十四条、规定属于业主共有的车辆停放费、公共经营收益单独列账。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用:没有决定或者约定的，百分之七十纳入专项维修资金，其余部分用于补贴物业服务费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金。建立物业管理区域公共经营收益财务账目定期审计和公示制度。”我们有权利要求物业对以下所得费用单独列账并公示。(1)电梯内部及小区里广告牌的广告收入;(2)地)地面车位收取的停车费015-2017年);(3)净水器场地的收费；(4)庄子幼儿园的租金。综上，答辩人认为，被答辩人在前期物业服务合同到期后并没有与答辩人重新签订物业服务合同，且在被答辨人在服务期间也并未按照规定提供符合要求的服务，反而违反规定违法收费，导致全体业主怨声四起，多次与被答辩人发生纠纷，甚至小区内多次发生物业与业主发生肢体冲突，业主被逼跳楼，故被答辩人要求业主缴纳物业费，违约金，水电费没有任何依据，相反被答辩人应按照业主及相关主管单位要求，返还答辩人多收取费用。本院经审理认定事实如下：2014年3月28日，蒙城县金成房地产开发有限公司与杭邦物业公司签订合同，将命名为金成御园小区物业管理服务委托给杭邦物业公司管理服务，合同对小区物业的范围、服务内容、质量及标准、服务费用、物业的使用与维修、违约责任等事项进行了相应的约定，其中小区物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，并且做了约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按应交总费日千分之五的标准向物业公司支付滞纳金。合同第六条约定：“合同管理期限为三年。自2014年4月1日至2017年3月31日止。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出延续选聘或续聘决定为止。”合同届满后该小区业主未作出选聘或续聘决定，继续接受杭邦物业公司管理服务。朱丽君系蒙城县金成御园小区17号楼1单元1404室房产业主，按照2014年3月28日签订的前期物业管理合同约定，朱丽君应向杭邦物业公司缴纳2017年11月30日至2019年5月31日的物业费1586元（0.9元×97.9平方米×18个月）。朱丽君以存在一定的服务瑕疵、收费标准过高为由至今未付。本院认为，杭邦物业公司是取得物业服务资质的物业服务公司，蒙城县金成房地产开发有限公司与杭邦物业公司签订的前期物业服务合同，内容不违反法律规定，应认定合法有效，对金成御园小区全体业主均有约束力。杭邦物业公司要求朱丽君按0.9元/平方米的标准交纳物业费，该收费标准经安徽省物价局核定许可收费，没有超出前期物业服务合同的约定。朱丽君亦未提供证据证明杭邦物业公司在整体服务上存在严重缺陷，以致于影响业主的基本生活质量。朱丽君作为金成御园小区业主应按时缴纳物业管理费用。因杭邦物业公司在庭审中未提供证据证明该公司已书面形式向朱丽君催交物业费，对杭邦物业公司要求朱丽君支付逾期违约金的诉讼请求，不予支持；杭邦物业公司要求朱丽君支付电费的诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，本案不予审理。朱丽君关于杭邦物业公司物业服务不到位，不应交纳物业费的答辩意见，证据不足，不予支持。综上，朱丽君应支付杭邦物业公司物业管理服务费。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第六十四条之规定，判决如下：一、朱丽君于判决生效后10日内支付合肥杭邦物业管理有限公司蒙城县分公司物业费1586元；二、驳回合肥杭邦物业管理有限公司蒙城县分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由朱丽君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员 张 芳二〇一九年十一月二十五日书记员 刘国君附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。