江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1123民初3455号原告：玉山县胜达物业服务有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇宏达国际花园。法定代表人：林胜，系该公司董事长。被告：周炳正，男，1970年1月16日出生，汉族，家住江西省玉山县。原告玉山县胜达物业服务有限公司（以下简称胜达物业）与被告周炳正物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胜达物业的法定代表人林胜到庭参加诉讼，被告周炳正经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告胜达物业向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付绿景花园17栋1单元702室的物业费7,176元，违约金1,720元，共计8,896元；2.要求被告负担本案受理费。事实与理由：被告系绿景花园17栋1单元702室的业主，房屋建筑面积为131.43平方米，系步梯房。2013年6月1日，我公司和绿景花园小区业主委员会、江西东成置业发展有限公司签订了《绿景花园小区物业服务委托合同》，约定前期物业所产生的债权债务均由我公司承接。2013年11月25日，我公司和绿景花园小区业主委员会签订了《东城绿景小区物业服务合同》，约定由我公司为该小区提供物业服务，步梯房的物业费单价为每月每平方米0.6元。合同签订后，我公司积极履行了合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但是，被告自2012年5月30日起未再缴纳物业费，截至2019年12月31日，被告欠费共91个月，每月金额78.80元，共计欠费7,176元，同时，我公司本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告按年利率6%计算承担违约金1,720元，综上，各项请求金额合计8,896元。被告周炳正未作答辩。本院经审理认定如下事实：被告为江西省玉山县冰溪镇东成绿景花园17栋1单元702室房屋的业主，房屋建筑面积为131.43平方米，2011年3月，被告向玉山县房管局提交了申办该房屋产权证的申请表。2013年6月1日，原告与绿景花园小区业主委员会、江西东成置业发展有限公司签订了《绿景花园小区物业服务委托合同》，约定该小区前期物业所产生的债权债务均由原告接手和承担，2013年11月25日，被告与玉山县绿景花园业主委员会签订了《东城绿景小区物业服务合同》，约定物业服务费标准为步梯房0.6元/平方米/月，实行先服务后收费制度，业主应于每年4月1日前向原告缴纳上一年的物业服务费，原告不得强迫或者变相强迫业主预缴物业服务费。此后，原告为绿景花园小区提供了相应的物业服务，但被告自2012年5月30日起未再缴纳物业费，原告多次向被告催交物业费但至今未果。以上事实，原告提交了玉山县房管局的商品房产权登记申请表复印件一份，原告与绿景花园小区业主委员会、江西东成置业发展有限公司签订的《绿景花园小区物业服务委托合同》复印件、原告与绿景花园业主委员会签订的《东城绿景小区物业服务合同》复印件各一份，催收物业费照片打印件一张，清理化粪池、维修管道等收据复印件两页，员工工资表复印件三页，疏通管道领条复印件一页，江西省电力公司电费收据复印件一页，国网江西省电力公司玉山县供电分公司机打发票复印件一页在卷为证，以上证据中系复印件的均与原件核对一致，且相互承接印证，被告未提交证据辩驳，故本院对原告提供的证据予以确认，并结合原告的庭审陈述确认前述事实。本院认为，被告系玉山县东成·绿景花园小区业主，原告与玉山县东成绿景花园小区业主委员会签订了《东城绿景小区物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《东城绿景小区物业服务合同》对小区全体业主均有约束力，且原告已实际履行了相关的物业管理服务义务，即对涉案小区共同设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护小区的环境卫生和相关秩序等活动，故原告有权向被告收取物业服务费用。《东城绿景小区物业服务合同》对物业费的缴纳标准进行了约定，该小区多数业主也已按此标准交纳了相应的物业费，表明原告的物业服务收费标准得到多数业主的同意和认可，且物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，故被告也应按该标准向原告交纳物业费。因原告与该小区业主委员会及前期房产开发公司约定因物业服务而产生的债权债务均由原告接手和承担，而《东城绿景小区物业服务合同》约定“本小区实行先服务后收费制度……业主应于每年4月1日前向乙方缴纳上一年的物业服务费，乙方不得强迫或者变相强迫业主预缴物业服务费”，故本院对原告要求被告支付自2012年5月30日起至2019年3月31日止的物业费之诉讼请求予以支持，对原告要求被告支付2019年4月1日至2019年12月31日期间的物业费之诉讼请求不予支持，被告应交的物业费为：0.60元/月/平方米×131.43平方米×82个月=6,466元。被告未按时缴纳物业费，已构成了违约，应当承担违约责任，《东城绿景小区物业服务合同》未约定违约金的金额或是支付方式，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”的规定，被告应当支付的违约金应相当于原告因其违约而遭受的损失，而原告遭受的实际损失主要为利息损失，现原告主张按年利率6%计算支付违约金未超过最高人民法院关于民间借贷纠纷中逾期还款资金占用期间的利息的规定，故本院对原告要求被告按年利率6%计算支付违约金的诉讼请求予以支持，但合同约定了于每年的4月1日前交纳前一年的物业费，故违约金应当按每年应支付的物业费来分段计算，被告应于2013年4月1日交纳物业费0.60元/月/平方米×131.43平方米×10个月=788元，自2014年4月1日起于每年4月1日前交纳物业费0.60元/月/平方米×131.43平方米×12个月=946元，故暂计至2019年10月31日，被告应缴纳的违约金为：788元×6%÷12个月×79个月+946元×6%÷12个月×67个月+946元×6%÷12个月×55个月+946元×6%÷12个月×43个月+946元×6%÷12个月×31个月+946元×6%÷12个月×19个月+946元×6%÷12个月×7个月=1,361.32元，此后的违约金以应交的物业费6,466元为基数，按年利率6%计算至物业费付清之日止，但总额不能超过原告诉请的1,720元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告周炳正于本判决生效之日起十日内给付原告玉山县胜达物业服务有限公司自2012年5月30日起至2019年3月31日止的物业管理费6,466元及暂计至2019年10月31日止的违约金1,361.32元，合计人民币7,827.32元，并以6,466元为基数，按年利率6%计算支付自2019年11月1日起至物业费付清之日止的违约金（支付的违约金总额不超过1,720元）；二、驳回原告玉山县胜达物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周炳正负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员  汪舒立二〇一九年十一月一日书记员  吴海燕