文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初26232号原告：潘家伟，女，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：张小红，广东国晖（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楚悟，广东国晖（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：饶广华，总经理。委托诉讼代理人：钟绮云，广东纵横天正律师事务所律师。原告潘家伟与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月19日公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人陈楚悟、被告的委托诉讼代理人钟绮云到庭参加诉讼。因本案案情复杂，争议较大，不适宜适用简易程序进行审理，故本院依法作出（2018）粤0605民初26232号民事裁定，转换适用普通程序审理本案，并于2019年5月30日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人陈楚悟、被告的委托诉讼代理人钟绮云到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年5月29日签订《物业租赁意向书》、《物业租赁合同》、《补充协议》；2.被告向原告退还租赁使用费和分期付款手续费共224980元；3.被告向原告支付资金占用利息（以224980元，按年利率6%计算，从原告起诉之日起计算至被告实际支付日止）；4.被告向原告支付律师费7500元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月21日，原告与被告签订《物业租赁意向书》，约定原告有意承租被告开发的XX广场X座X层X号物业（以下简称涉讼房屋）的使用权，建筑面积39平方米，物业租赁使用费总价款290745元；2017年5月29日，双方签订了《物业租赁合同》、《经营管理服务协议》、《补充协议》；重新约定原告支付上述使用费支付方式及金额，并约定被告应在2018年10月31日交付涉讼房屋。上述合同签订时，涉讼房屋还处于建设中，没有封顶。其后，原告依约按期向被告支付物业租赁使用费以及分期付款手续费。但直到2018年11月原告到达涉讼房屋现场后发现：1.涉讼房屋阳台设施不符合被告所宣称的交房标准，具有严重瑕疵，致使原告无法使用。2.物业的户外环境与被告当初宣传的空中花园事实不符，物业使用价值大打折扣。3.被告与佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社所签订的《土地使用权租赁合同》有以下约定：被告不得一次性收取第三方一年以上的租金”等约定。这对于涉讼房屋原告取得使用权属存在争议，但被告在签订《物业租赁意向书》、《物业租赁合同》、《经营管理服务协议》、《补充协议》时并没有向原告披露上述事实，涉嫌隐瞒事实。4.原、被告签订的《物业租赁合同》事实上是具有转租法律关系，该转租关系是否为合法转租，还需实际出租人同意，原被告之间的合同存在合同无效的风险。5.被告直至到原告起诉之日，还没有把合格的涉讼房屋交付给原告。综上，原告认为：涉讼房屋具有严重瑕疵（包括房屋的瑕疵和使用权属存有争议），被告在签订合同时并没有告知原告，致使原告利益受到重要影响，不能进行使用和收益，致使不能实现合同目的。而被告严重违反合同的约定，原告有权解除双方合同。另外，原告因本次诉请聘请广东国晖（佛山）律师事务所律师代理本案，并支付律师费7500元。为了维护原告的合法权益，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告潘家伟的所有诉讼请求。原、被告双方就涉讼房屋所签订的《物业租赁合同》及其《补充协议》没有违反法律和行政法规的强制性规定，属于双方真实的意思表示，合法且有效，对双方均具约束力，依法应当继续履行。而且原告的诉请既不符合合同的约定，也没有事实和法律依据，且原告无故单方要求提前解除合同的行为已构成违约，按照合同的约定应承担违约责任。因此被告请求法院依法驳回原告的所有诉请。涉讼房屋所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社，权属性质为国有土地使用权。2014年5月14日佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司），通过佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易中心，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方（三溢同利公司）”，负责在涉讼土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且“乙方”有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日，被告与前述《土地使用权租赁合同》的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中“乙方（三溢同利公司）”权利义务由被告享有和承担。被告按《土地使用权租赁合同》约定，在涉讼土地上出资建成总建筑面积约150341.39平方米的建筑项目“XX广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件均早已在涉案项目的现场予以公示。2017年5月29日，被告与原告共同委托广东卓展律师事务所，在律师见证下，双方签订《物业租赁合同》、及其《补充协议》（以下合并简称“租赁合同”）等协议。租赁合同对涉讼房屋的权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的条款约定。原告以“被告违反《土地使用权租赁合同》：项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，不得一次性收取第三方一年以上的租金”（该条款以下简称“35000平方米限制条款”）、以及“土地出租人未同意被告的转租行为”、和“涉讼房屋的阳台设施不符合交房标准、户外环境与宣传不符”等理由，请求法院解除合同。原告的解除理由没有事实和法律依据。一、被告对于涉讼房屋具有合法、有效的出租权。1.《土地使用权租赁合同》已明确被告对涉案类物业具有合法的转租权。根据该土地合同第八条的“（二）地上建筑物经验收合格后，如乙方把地上建筑物整体转租给第三方的，须征得甲方的书面同意，否则转租无效；乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方”。该条款已明确：被告不得将地上建筑物即整个“XX广场”项目，整体转租给第三方外，除此之外，被告对XX广场中的任一部分的建筑物都拥有自主的转租权。根据涉讼土地的《土地使用权证》及《建设用地规划许可证》，整个XX广场占地面积为42849.5平方米。并且土地权利人在《土地使用权租赁合同》中明确“要求宗地上建筑物的总计容建筑面积不少于11万平方米”。而事实上，被告出资兴建的XX广场总建筑面积约150341.39平方米，其中涉案类的高层酒店式物业建筑面积约65592.56平方米，商业建筑面积约48464.06平方米。因此原告所引用的、《土地使用权租赁合同》中的“35000平方米限制条款”，与涉讼房屋根本无关，涉讼房屋并不在该“35000平方米限制条款”的范围内。如按原告对该条款的理解，被告租赁“42849.5平方米土地35年，出资金额以亿元为结算单位”，仅仅为了长期转租其中之面积差额不到8仟平方米的土地，这明显有违常理，且与《土地使用权租赁合同》的合同目的不相符。2.涉讼土地的权利人、土地出租人，已书面确认被告的转租权合法。没有证据显示，涉讼土地的权利人“佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社”，即《土地使用权租赁合同》中的出租方，就被告“违反35000平方米限制条款”而提出过异议。相反，该土地权利人及出租人于2016年10月25日再次以书面《证明》的形式，确认被告的转租权合法。况且原告以“35000平方米限制条款”要求解除租赁合同的理由，已被生效判决书认定为“租赁合同合法有效”。（二）涉讼房屋符合租赁合同约定的交付条件，且被告已将涉讼房屋交付给原告。租赁合同目的已经达到，双方继续履行合同不存在任何的障碍。1.涉讼房屋符合租赁合同约定的交付条件，且原告已于2018年11月17日接收涉讼房屋。根据租赁合同第四条第1点的约定，被告交付给原告的“物业使用标准详见本协议附件二”，即《精装修交付标准》。而根据原告收楼时所填写的《单元验收确认表》所反馈的情况，证明涉讼房屋已符合租赁合同约定的交付条件，根据不存在影响正常使用的严重质量问题。2.原告清楚其所承租的物业与“第5层的平台”相连。原告通过“楼宇模型”推断“第5层平台是空中花园”属于其主观臆断。根据租赁合同第十条第2点“甲方的宣传资料、模型、示范单位等仅为参考，不构成本合同的附件或组成部分，所有细节以政府部门批准法律文书及双方约定为准”。且没有证据证明被告承诺“第5层的平台将建成空中花园”，且该平台作为楼宇间的公用通道，后续将由物业管理公司承担该公用通道的绿化、环境卫生等维护工作。且原告据此要求解除租赁合同，理由不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的相关法律规定，据法无据。（三）被告已履行提醒和告知义务，不存在任何隐瞒或欺诈行为。且没有证据证明，在双方签订租赁合同后，涉讼房屋发生了订立合同时，双方当事人无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。关于涉讼房屋、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）的所有资料，包括原告所引用的《土地使用权租赁合同》，以及基于该合同而随附的一系列证明被告权力来源的文件：《竞投租赁成交确认书》《南海区桂城街道办事处桂城法律服务所见证书》及《补充协议》等等，还有双方拟签的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利的材料，被告均早在涉案项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。根据原告与被告的工作人员，在接待现场的“项目属性说明”大型公示文件牌前的查阅照片，以及租赁合同在律师见证的情况下签订的等事实。证明原告在签订租赁合同前，已经清楚合同及涉讼房屋的所有情况，并自行作出相应的民事法律行为。因此原告要求解除租赁合同，既没有事实依据，也不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条的相关规定。二、原告无权要求单方解除《物业租赁合同》及其《补充协议》，且其解除行为构成违约。1.原告的解除行为不符合租合同约定的解除条件。根据《合同法》第93条关于“合同约定解除”的规定。在涉讼房屋的租赁合同中，对于“乙方（即原告）可以行使合同解除权的条件”，分别有“第八条4、5点；第十条1点”等条款，予以明确约定。只有在符合合同约定的情况下，解除合同的条件才成就，原告才有权单方提出解除租赁合同。而事实上，本案并未不存在“逾期180天交付租赁物业、因不可抗力或国家及公共利益需要而征用租赁物业、2028年9月1日起壹年内附条件的解除”等情形，即承租人的单方解除条件未成就，原告无权要求解除合同。2.原告的解除行为不符合法定解除合同的情形。根据《合同法》第94条关于“合同法定解除”的规定。只有符合法定的五种情形下，当事人才可以解除合同，且当事人依照《合同法》第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，还应当履行事前通知对方的义务。本案中，原告未能举证证明被告存在“法定的五种解除情形之一”的事实和行为，应承担举证不能的法律责任。3.原告要求解除合同的行为，违反《合同法》第60条关于严格履行与诚实信用的规定，且构成违约。如其诉请被支持，则应按照合同的约定向被告承担违约责任。根据租赁合同“第八条违约责任”的约定:1、乙方（原告）违反本合同其他约定（包括……和无故提前解除合同），经甲方催告后仍不予纠正的，甲方有权解除本合同。2、如因乙方违约导致甲方解除本合同，乙方已付款不予退还，乙方未足额支付物业租赁使用费应予以补足。4.原告以事实行动证明，继续履行租赁合同不存在任何事实障碍。截止至2018年12月，原告一直按合同的约定，按时足额支付涉讼房屋的租赁使用费和分期付款手续费，长达19个月，并已办理涉讼房屋的交接手续。因此本案依法应当驳回原告的诉请，以维护契约意思表示的稳定性和体现契约自由精神。否则原告的行为构成违约，应当依合同约定承担违约责任。三、原告要求“退还租赁使用费及分期付款手续费，并赔偿利息及因本案原告自行产生的律师费，合计344485元”,没有事实和法律依据。1.被告基于合法有效的租赁合同而收取的款项，依法无须退还。且根据合同的约定，在被告不存在任何违约或过错的情况下，原告的单方解除行为既不符合合同约定，且构成违约。如原告无故提前解除合同，被告有权不予退还已收取的款项，及要求原告补足20年租赁期内的预期租金收入。2.租赁合同明确约定“20年租赁期限的使用费290745元”。被告没有收取、租赁合同也没有约定，超过20年租赁期限以外的租金。在涉讼房屋已按合同标准交付的情况下，不存在退款的事实和法律依据。3.没有证据证实，本案符合我国相关司法解释或法律规定，“应由败诉方承担律师费”的法定情形。综上所述，涉讼房屋产权来源清晰、行政审批手续完备，且已交付给承租人；被告出租权利明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明被告存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉讼房屋权属的情况下，才与被告签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法向相关行政主管部门调查涉讼房屋所在项目的规划报建、竣工验收情况及涉讼项目所在土地的登记情况，并组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，对相对方未对其真实性提出异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对相对方有提出异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的银行流水信息反映其付款情况，本院综合被告的陈述进行认定，本院予以采信。2.原告提交的民事委托合同、广东增值税发票均是原件，且本案原告也确实委托律师代理诉讼，故本院采信其真实性并综合认定其证明力。3.原告提交的佛山市南海区人民政府文件关于印发佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法的通知属于政府文件，本院确认其真实性。4.被告提交的《竞投租赁成交确认书》、《土地使用权租赁合同》、《南海区桂城街道办事处桂城法律服务所见证书》、《补充协议》、《证明》均是原件，且与本案查明事实相符，本院予以采信。5.被告提交的土地使用权证、建设用地规划许可证、广东省企业基本建设投资项目备案证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、南海区建设工程竣工联合验收终审意见书、建设工程规划条件核实意见（建筑）、建设工程消防验收意见书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、门楼牌号码申领（变更）决定通知书反映涉讼房屋所在楼宇的规划报建、土地权属情况，与本院查明事实相符，本院予以采信。6.被告提交的项目平面图反映涉讼项目的平面布置情况，本院综合认定。7.被告提交的温馨提示公示照片反映被告的公示情况，原告主张温馨提示部分未公示，但未提交证据证明，本院结合双方举证进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社（甲方）与佛山市三溢同利置业投资有限公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金）。且这部分物业的相关收益乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2017年5月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业租赁意向书》，约定：乙方意向物业为涉讼房屋，建筑面积为39平方米；乙方已清晰XX广场所在地块使用权系甲方通过佛山市南海区桂城街道农村集体资产交易中心组织的公开程序，向佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；土地租赁期限内，甲方对地块以及所建设的建筑物（包括构筑物、广场、地下室、车位等）享有开发经营权、使用权、收益权；本项目物业不属于商品房，乙方通过租赁的方式取得有期限的物业使用权，并非所有权，且签订本意向书时，涉讼房屋仍为在建工程；物业租赁使用费为290745元，定金80000元须于签订意向书时付清；首期款150745元须于2017年5月27日前付清（含定金），且签署《物业租赁合同》；剩余物业租赁使用费140000元须于签订《物业租赁合同》时申请办理银行贷款手续；涉讼房屋使用期限为20年（自物业交付之时计算），乙方按约履行，甲方同意乙方可免费使用至2049年5月21日；涉讼房屋的使用性质为商业；等等。该意向书备注手写约定：“客户潘家伟投资1座508单位，现下定金20000元，剩余定金60000元于2017.5.22前补齐，否则当挞定处理”。2017年5月29日，在广东卓展律师事务所律师见证下，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋，建筑面积39平方米；乙方在签订合同前已清楚XX广场地块为集体商业用地，系甲方向佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业有使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼房屋租赁期限内使用费为290745元；乙方须于2017年5月29日前签署合同时付清首期租赁使用费150745元，并办理剩余租赁使用费140000元的银行贷款手续；甲方应当在2018年10月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；乙方必须合法、合约使用涉讼房屋，自行承担相关的风险以及责任；在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费、滞纳金等）、乙方经营使用该物业产生之税费均由乙方承担；乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后，自2028年9月1日起一年内，乙方可向甲方申请提前解除合同，收回该物业，如符合下列条件[（1）租赁物业不处于乙方对外出租或委托经营期限内，没有发生整体转租变更使用人情况，该物业没有处于质押或担保期间；（2）物业状态与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）乙方已全额付清该物业租赁使用费（含贷款本息、分期手续费）、物业管理费、水、电费等其他能源费]，甲方应予以解除，不视为乙方违约；在符合本条约定解除合同的情况下，甲方向乙方退回部分租赁使用费，退款标准为合同约定的物业租赁使用费总额扣减物业装修折旧费用（装修折旧费用标准为1200元/m2），该费用包含乙方在该物业内新增的水、电增容、不可拆卸装修价值，甲方无需作其他补偿，乙方已支付的物业管理费、水电费等其他费用不作退还；甲方确认解除后，乙方应在通知期限内办理回收手续（包括签订合同、办理物业交接、协助办理退税等手续），全部手续办妥后十五个工作日内支付退款；如乙方未在约定期限内提出解除申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理解除手续，均视为乙方放弃申请提前解除的权利，乙方应继续履行合同的约定。该合同附有平面图及《精装修交付标准》。同日，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉讼房屋首期转让款及经营管理服务费（总价50%）150745元于签订《物业使用权转让合同》当日付清，剩余转让款及经营管理服务费变更为分期付款方式支付，分60个月/期付清，每月2334元，须于每月15日前支付；分期付款手续费770元/月，分60个月/期支付，与前述物业租赁使用费分期款项同时支付；手续费不含税，因此产生的税费按原合同处理；乙方应每月按时支付本协议项下的全部款项，否则视为逾期付款；如乙方逾期付款的，每逾期一天，乙方应按逾期欠付金额的万分之五支付违约金，且甲方有权视情况要求乙方一次性清偿剩余未到期的转让款及经营管理服务费、手续费；如乙方逾期超过三期的，则甲方有权解除原合同及本协议，乙方已支付的款项不予退还，且乙方应按照《物业使用权转让合同》第八条第2款承担违约责任。2018年11月7日，被告溢汇盛公司向原告邮寄《XX广场收楼通知书》，通知原告于同月12日办理收楼手续。该邮件于同月8日妥投。2018年11月17日，原告在办理涉讼房屋的验收手续时，认为“阳台水泥突出太多须打掉”、“洗手间天花镜子上边补缝”，拒绝在单元验收确认表上签名，并拒绝接收涉讼房屋。2018年12月10日，原告与广东国晖（佛山）律师事务所签订《民事委托合同》，约定原告委托该所指派的律师代理本案诉讼，原告向该所支付前期律师费7500元。同日，该所开具发票确认收到律师费7500元。2018年12月25日，原告提起本案诉讼。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目XX广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540453）载明工程建设规模为地上23层、地下**，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下**，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上**，地下室面积8239.93平方米，地下**，计入容积率面积为4074.47平方米。XX广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下**。2018年10月15日，XX广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，XX广场1座办妥竣工验收备案手续。至庭审辩论终结时，XX广场2、3座尚未办理竣工验收备案手续。经现场勘验，涉讼房屋为XX广场1座酒店1其中一个单元的房屋。2.XX广场销售中心对涉讼项目属性、所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本等均进行了公示，且被告方的销售人员有对原告明确交易的标的为涉讼房屋一定期限的使用权，非所有权。3.关于款项的支付，原告向被告溢汇盛公司支付的首期租赁使用费150745元、双方签订《物业租赁合同》及《补充协议》后，原告从2017年6月开始按月向被告溢汇盛公司支付3104元，原告支付分期款的情况如下表所示。            日期              当期还款金额              分期租赁使用费金额              分期付款手续费金额                  2017.6.19              3104              2334              770                  2017.7.25              3104              2334              770                  2017.8.16              3104              2334              770                  2017.9.15              3104              2334              770                  2017.10.16              3104              2334              770                  2017.11.20              3104              2334              770                  2017.12.15              3104              2334              770                  2018.1.15              3104              2334              770                  2018.2.28              3104              2334              770                  2018.3.15              3104              2334              770                  2018.4.16              3104              2334              770                  2018.5.15              3104              2334              770                  2018.6.14              3104              2334              770                  2018.7.16              3104              2334              770                  2018.8.15              3104              2334              770                  2018.9.21              3104              2334              770                  2018.10.15              3104              2334              770                  2018.11.20              3104              2334              770                  2018.12.17              3104              2334              770                  2019.2.15              3104              2334              770                  2019.3.20              3104              2334              770                  2019.4.15              3104              2334              770                  2019.5.15              3104              2334              770                  合计              71392              53682              17710      4.佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社从2011年7月22日开始使用佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。本院认为，原告与被告签订的《物业租赁意向书》、《物业租赁合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、本案相关合同的效力的认定合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。本院综合各方意见，对本案相关合同的效力作如下分析：1.《物业租赁意向书》、《物业租赁合同》的效力的认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业租赁意向书》、《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业租赁意向书》、《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限，被告主张的超20年部分的租赁期限为赠送期限、《物业租赁意向书》、《物业租赁合同》不存在无效事由理据不足，本院不予采纳，并确认《物业租赁意向书》、《物业租赁合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业租赁意向书》、《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效，且现阶段不存在解除的事由，原告主张涉讼房屋存在质量问题，但其主张的质量问题即使存在，也仅为质量瑕疵，不构成原告拒绝收楼或解除合同的充分理由。同时，被告已于2018年11月7日书面通知原告于2017年11月12日接收涉讼房屋，通知收楼的时间并未超过合同约定的“逾期达180天”的程度，原告不能以此为由拒收涉讼房屋或单方解约。综上，原告诉请本院解除《物业租赁意向书》、《物业租赁合同》理据不足，被告不同意，本院不予支持。2.《补充协议》效力的认定及应否解除。《补充协议》的内容是原告与被告溢汇盛公司关于《物业租赁合同》项下租赁对价的支付的补充约定，涉及两个方面的内容，一是分期支付租赁对价的约定，二是分期支付分期付款手续费的约定。首先，因法律对租金的支付方式并未作限制性规定，故双方在《物业租赁合同》中约定分期短时间内支付全部租赁对价并不存在法律规定的无效情形，双方在《补充协议》中约定分期支付剩余的租赁对价亦合法有效。其次，关于《补充协议》约定的分期付款手续费，是对《物业租赁合同》约定的租赁对价余款的支付方式变更为分期付款支付，原告依约每月支付的分期手续费应视为原告采用分期付款的方式支付租赁对价的对价，该约定也并未违反法律强制性规定。综上，《补充协议》的约定合法有效，现阶段也不存在解约的事由，原告诉请解除《补充协议》理据不足，本院不予支持。二、关于被告溢汇盛公司应否退款计息如上所述，因《物业租赁合同》所约定的租赁使用费290745元构成原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价，原告无权要求被告溢汇盛公司退款；对2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价为190296元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，故290745×7305÷11161=190296元）。现原告已付款金额为222137元（150745+71392），该款扣除原告应付的使用涉讼房屋20年的对价及应付的分期付款手续费（以原告应付使用涉讼房屋20年的对价减去首期款金额，余款除以每期应付租赁使用费金额，取整得出原告应付分期款期数为17期，应付分期付款手续费金额按17期计算）后，得出被告溢汇盛公司应返还18751元予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。因《物业租赁合同》中关于租赁期限超出20年部分的约定经本院审理后确认无效，对此双方均有一定的过错，原告也没有提交证据证明其在本案起诉之前有向被告溢汇盛公司主张退款，故本院结合本案的实际情况，酌情判令被告溢汇盛公司应以应退的款项18751元为本金，从原告起诉之日（2018年12月25日）起至实际还款之日止，按年利率6%的标准计付利息予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。三、关于原告诉请的律师费的承担因双方对《物业租赁合同》中关于租赁期限超出20年部分的约定无效均有一定的过错，且原、被告均委托律师代理诉讼，均有律师费支出，同时，《物业租赁合同》也没有就本案情形下律师费的承担进行约定，故原告诉请被告溢汇盛公司承担律师费支出没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还18751元予原告潘家伟，并应以该款为本金，从2018年12月25日起至实际还款之日止，按年利率6%的标准计付利息予原告；驳回原告潘家伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，受理费6467.28元（原告已预交3233.64元）。本案因被告提供的合同文本存在部分无效的情形，且存在逾期交房、交付的房屋存在质量瑕疵等问题所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费3233.64元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 谢 晓 东审 判 员 蓝 斯 艺人民陪审员 梁 润 芬二〇一九年十一月二十九日书 记 员 孙王成欣