陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终10971号 上诉人（原审被告）：陈五季，男，1958年12月26日出生，汉族，陕西日报传媒集团有限公司员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹平，男，1957年5月27日出生，汉族，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：冯红林，男，1974年9月18日出生，汉族，陕西日报传媒集团有限公司员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：袁洋，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞，陕西宝伦律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发集团有限责任公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人陈五季因与被上诉人冯红林，原审第三人陕西地建房地产开发集团有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2016年5月3日，冯红林、陈五季签订《房号转让协议》约定，陈五季自愿将单位统一分配的房号转让给冯红林，房号转让费五万元整。协议如下：经双方一致协商，冯红林用陈五季在单位排名的为12号的名次和名义购买位于长安区XX城附近《南山花园》楼盘小区房屋一套，产权归冯红林所有。2、该房屋的一切费用由冯红林承担，陈五季不承担任何费用（用陈五季的名义缴纳包括首付款和后续所有房款）。3、办理房产证与过户时，费用由冯红林承担（如果能在网签时写成冯红林名字，或者初次办理房产证时，能写成冯红林的名字，陈五季必须提供相应的手续，免去将来需过户的手续）。当日，冯红林向陈五季缴纳房号转让费50,000元，陈五季向冯红林出具收条。2016年5月4日，冯红林（乙方）以陈五季名义与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》约定：本次商品房认购单价为3,980元。乙方认购甲方开发的“南山花园”4号楼1单元9层东户商品房，户型编号为G，建筑面积约为259平方米（所有户型XX城XX户型图为准，最终建筑面积以房地局实测为准）。认购金缴纳人民币200,000元整（大写：贰拾万元整）。认购金将作为商品房首付款中的组成部分。在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。当日，冯红林以陈五季名义向地建公司缴纳认购款200,000元，2016年8月26日冯红林以陈五季名义向地建公司缴纳房款6,164元。2016年12月20日冯红林（乙方）以陈五季名义与地建公司（甲方）签订《南山花园地下车位认购协议》，乙方已认购甲方开发的 “南山花园”4号住宅楼，认购车位位置为D区地下一层161号。本协议签订时，乙方所选车位性质为全产权车位，乙方本次向甲方交纳车位款13万元整（大写：壹拾叁万元整）。当日，冯红林以陈五季名义向地建公司交纳车位认购款13万元。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至交款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后冯红林、陈五季就车位认购问题进行了协商，但未达成一致。冯红林遂向原审法院起诉。2018年8月16日冯红林向地建公司交纳保证金279,246元。另查， 2019年2月21日地建公司名称由陕西地建房地产开发有限责任公司变更为陕西地建房地产开发集团有限责任公司。冯红林起诉至西安市碑林区人民法院称，2016年5月3日，冯红林、陈五季签订《房号转让协议》，约定：陈五季同意将其单位位于长安区XX城附近《南山花园》楼盘小区房屋一套的购房资格转让给冯红林，产权归冯红林所有。协议签订后冯红林向陈五季支付了伍万元转让费，取得了陈五季的南山花园购房资格。次日，冯红林、陈五季一同去地建公司售楼部签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0027）。2016年12月20日又一同签订《地下车位认购协议》（NSC0080）。此协议签订后，冯红林积极履行协议，但陈五季却不配合冯红林在地建公司处进行认购协议书的更名，已严重违约。现请求：1、确认2016年5月3日冯红林、陈五季签订的《房号转让协议》合法有效；2、陈五季协助冯红林在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》及《南山花园地下车位认购协议》更名手续；3、诉讼费由陈五季承担。陈五季辩称，2016年5月3日，冯红林、陈五季签订《房号转让协议》属实。依据陕西日报社的福利政策，陈五季作为报社职工同时具备购房资格与购买车位资格，但是冯红林仅从陈五季处受让购房资格，陈五季从未同意或授权冯红林购买车位，冯红林亦不同意从陈五季处受让购买车位资格。冯红林以陈五季名义与地建公司签订的《南山花园地下车位认购协议》未经陈五季同意。同时，冯红林要求陈五季办理“更名手续”本质是要求陈五季将其在《南山花园商品房认购协议》的权利义务概括转让给冯红林，依法需要征得地建公司同意，地建公司将车位和购房捆绑销售作为合同权利义务概括转让的条件，冯红林拒绝受让陈五季名下车位购买资格，不符合地建公司同意更名的条件，导致购房资格不能履行的责任在冯红林非陈五季，且冯红林的诉请严重违反合同相对性和缔约自由的合同法原则。综上，请求驳回冯红林的诉讼请求。地建公司述称，《南山花园商品房认购协议》、《南山花园地下车位认购协议》均是在陕西日报社签订，是由陕西日报社的人员对现场秩序进行维持，并对人员身份进行确认。《南山花园地下车位认购协议》签订时存在以下情况，由实际购买人或者代办人携带《南山花园商品房认购协议》原件及原认购人身份证复印件前往办理，对冯红林的诉请同意按照法律规定处理，配合法院生效判决执行。一审法院认为，陈五季作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给冯红林，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。本案争议的焦点为，陈五季以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约。首先，如果开发商对购买小区车位以购买小区住房为前提，当小区车位与房屋配比达到1：1时，认购人取得房屋认购资格之时，则当然取得车位认购资格，车位认购资格即为房屋认购人的从权利。根据合同法第八十一条的规定，本案中陈五季签订房屋认购资格转让合同之日起，购买车位的资格即一并转让给冯红林，即便双方对此未进行约定。其次，地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效。陈五季在对车位购买已无实体权利的情况下，以地建公司的捆绑销售政策为由拒绝办理认购协议更名手续，其行为不具有正当性。再次，办理认购协议更名手续是陈五季的合同附随义务，双方即使对此未进行明确约定，陈五季亦有办理更名手续的义务。综上所述，陈五季的行为已构成违约。现冯红林要求继续履行合同，请求判令陈五季协助冯红林在地建公司处办理房屋认购协议及车位认购协议更名手续，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第八十一条、第一百零七条的规定，遂判决：一、2016年5月3日原告冯红林与被告陈五季签订的《房号转让协议》有效。二、本判决生效之日起十五日内被告陈五季协助原告冯红林在第三人陕西地建房地产开发集团有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》、《南山花园地下车位认购协议》更名手续。案件受理费1,050元，由被告陈五季负担（此款原告冯红林已预交，被告陈五季于本判决生效之日起十五日内支付原告冯红林）。宣判后，陈五季不服，向本院提起上诉称，一、其在本案中没有任何违约行为，地建公司拒绝其将购房资格转让给冯红林，不是其的违约行为，依法其无须且无法承担法定继续履行的违约责任。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。三、一审法院认定“车位认购资格即为房屋认购人的从权利”是一种严重的错误认定。在法律没有明确规定的情况下，剥夺了其的财产权，是严重的侵权行为。四、冯红林在本案起诉及一审庭审中认定其违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为，冯红林在一审中存在虚假诉讼的行为。五、一审认定的焦点“被告以第三人的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约”是事实认定的严重错误。六、其认为本案的核心焦点为：在2018年8月2日更名当日，其与冯红林到地建公司处就购房资格进行更名时（即履行双方之间的合同义务），地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为是否符合《合同法》第110条规定的履行不能。七、一审判决认为“第三人的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效”，严重违背《合同法》基本精神。综上，在其没有违约行为的情况下、在冯红林明显避重就轻、虚假陈述的情况下、在各项证据均指向本案系客观履行不能的情况下，一审法院认定事实不清，适用法律错误，审判程序违法。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回冯红林的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由冯红林承担。冯红林辩称，一、陈五季有协助其办理《南山花园商品房认购协议》更名的义务，双方签订的《房号转让协议》也不存在《合同法》第一百一十条规定的法定情形，一审判决陈五季协助办理更名手续适用法律正确。二、陈五季与地建公司签订《南山花园商品房认购协议》不符合《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十一条的规定，一审法院适用法律正确。三、一审判决遵循诚实信用和公平原则，判决合理合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，为维护其合法权益，请求驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，陈五季购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非陈五季，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而陈五季仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且陈五季转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案房号转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，陈五季作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。因此，陈五季认为车位认购资格应由其享有的主张，本院不予支持。最后，本案证据表明，涉案楼盘的开发企业地建公司也为资格转让后的合同履行创造了相应的便利条件，购房资格的转让并不存在陈五季所主张的法律上或者事实上不能履行的问题，故陈五季认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。本案涉及的是购房资格转让，不涉及房屋买卖，故对陈五季要求调查涉案项目五证情况的申请不予准许。综上所述，陈五季的诉称理由不能成立，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，陈五季已预交，由陈五季负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年十一月五日  书 记 员  陈   歆  1