安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民再109号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）:合肥英格马服饰有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳工业区刘冲社区东风47付1号。法定代表人：王家章，该公司董事长。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：安徽通用电子仪器有限责任公司，住所地安徽省合肥市大西门水湖路17号。法定代表人：黄桦，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁长松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雍彬，北京金诚同达（合肥）律师事务所实习律师。一审第三人：祥源控股集团有限责任公司，住所地浙江省绍兴市迪荡新城汇金大厦十楼。法定代表人：俞发祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁长松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雍彬，北京金诚同达（合肥）律师事务所实习律师。一审第三人：合肥市工业投资控股有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳工业区工投兴庐科技产业园研发楼14-15层。法定代表人：雍凤山，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢贤榕，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚海东，安徽天禾律师事务所律师。再审申请人合肥英格马服饰有限公司（以下简称英格马公司）因与被申请人安徽通用电子仪器有限责任公司（以下简称安通公司）及一审第三人祥源控股集团有限责任公司（以下简称祥源公司）、合肥市工业投资控股有限公司（以下简称工投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2014）合民一终字第03138号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年5月9日作出（2015）皖民申字第01095号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理本案。再审申请人英格马公司法定代表人王家章、被申请人安通公司和一审第三人祥源公司的共同委托诉讼代理人鲁长松、雍彬、工投公司委托诉讼代理人奚海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。英格马公司申请再审称，一、有新的证据足以推翻原判决。2006年1月1日安通公司在预先未通知的情况下对英格马公司停水停电，也未下达终止房屋租赁合同通知，直到2007年8月14日才发出“关于解除合肥英格马服饰有限公司房屋租赁合同的通知”。以上事实表明双方一直在履行房屋租赁合同，安通公司应赔偿因其严重违约给英格马公司造成的经济损失，退回英格马公司支付的31500元房屋租金。二、原判适用法律有误。原判将英格马公司因停水停电导致八份加工合同无法履行而支付的242000元违约金损失认定为间接损失并认定安通公司对此不能预料错误。一审法院对安通公司给英格马公司造成的损失已委托合肥皖资资产评估事务所作出评估报告，原判对英格马公司请求的预期可得利润不予支持错误。原判依据《合肥市房屋拆迁补偿补助标准》（合政〔2002〕195号）计算过渡临时安置补助费错误。应依据《合肥市城市房屋拆迁货币补偿基准价格、产权调换差价及临时安置补助费标准》（合政秘〔2006〕32号）中第三条第（二）项进行计算。三、原判确定的过渡临时安置补助费过低及搬迁补助标准时间过短，均存在明显错误。请求：1.撤销安徽省合肥市中级人民法院（2014）合民一终字第03138号民事判决和安徽省合肥市庐阳区人民法院（2007）庐民一初字第01233号民事判决，依法改判支持申请人的一审诉求，即由被申请人赔偿申请人自2006年1月1日至2007年8月19日期间的经营损失和支付服装加工违约金合计100万元（其中被申请人应向申请人支付经营损失合计312000元，4个月内人员工资损失和申请人的预期可得利润，以及退回申请人支付给被申请人9个月的房屋租金31500元），或将本案发回重审。2.一、二审和再审诉讼费用由被申请人承担。安通公司辩称，一、案涉租赁合同于2006年1月1日即告解除，英格马公司提交的新证据一的内容是安通公司将收回房屋使用权，请求英格马公司限期搬离，不能作为其主张房屋租赁关系存续的依据。英格马公司认为在停水停电后仍维持租赁合同关系不符合客观实际情况。二、英格马公司房屋租金仅交付至2006年11月20日，而其占用租赁房屋至2007年9月30日，应支付占用期间的租金。安通公司不应退还其房屋租金3.15万元。三、英格马公司因八份服装加工合同无法履行而支付的违约金不应由安通公司承担。因该损失并非安通公司所能合理预见，且该八份合同签署时间在安通公司通知搬离之后，英格马公司应当预见到生产经营活动面临的影响，应采取补救措施。四、英格马公司主张的逾期可得利润不应得到支持。该公司主张的逾期可得利润仅是依据评估结果，而评估结果又是依据其单方提供的资料形成，故不应得到支持。五、英格马公司主张过渡临时安置补助费按照2006年32号文的标准计算以及补偿补助标准时间应为四个月，无事实依据。祥源公司辩称，同意安通公司的答辩意见。补充一点：祥源公司在竞拍案涉土地以后整体收购安通公司，至于安通公司与案涉土地上的租赁户因租赁合同产生的纠纷与祥源公司无关。工投公司辩称，工投公司不属于适格的诉讼第三人，不应参加本案的诉讼活动。英格马公司向一审法院起诉请求：1、判令安通公司赔偿原告经济损失100万元；2、安通公司给付原告已支付的房租发票；3、安通公司承担本案的全部诉讼费用。安通公司反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人房屋占用费31500元及逾期支付利息1786.05元（该房屋占用费以房屋租金标准每月3500元计算，计算期限自2006年11月20日至2007年8月20日，逾期支付按照银行同期贷款利率计算至被反诉人实际支付之日）；2、反诉案件受理费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2002年8月20日，安通公司与英格马公司签订一份房屋租赁合同，双方约定：安通公司将其所有位于合肥市荣事达大道663号厂房大楼五、六两层合计2000平方米厂房出租给英格马公司作服装生产厂房，租期为五年，自2002年8月20日至2007年8月19日，月租金3500元，英格马公司于每月月前付清；租赁期间，如因市政建设拆迁，合同自行解除。合同签订后，英格马公司按约使用房屋，并支付租金至2006年11月19日。合肥市政府为旧城改造，于2003年7月挂牌出让租赁房屋所在经营性用地，范围为东至荣事达大道，西至蒙城北路，南至北一环路，北至北二环路，用途为商业和住宅。祥源公司拍得该宗土地。安通公司由工投公司持股92.6%、安通公司职工合股会持股7.4%。2005年6月20日，祥源公司、合肥市机械电子行业办公室、工投公司签订收购重组协议，工投公司、安通公司职工合股会与祥源公司、赖某签订股权转让协议书，两份协议约定，工投公司、安通公司职工合股会将全部股权转让给祥源公司、赖某，祥源公司收购安通公司，安通公司位于合肥市阜阳北路土地范围内的门面及部分厂房提前解除租赁合同产生的违约补偿费用，核实后由工投公司支付。安通公司于2006年1月1日对出租房屋停水电，英格马公司于2007年9月30日搬离。2007年8月20日，英格马公司以安通公司无故断水电，致其停产遭受巨大经济损失为由起诉至一审法院，请求判令：安通公司赔偿其经济损失100万元、给付其已付房租发票并承担本案全部诉讼费用。安通公司遂以英格马公司于解除租赁合同后拒不腾退租赁房屋为由提起反诉。经安通公司申请，祥源公司、工投公司被一审法院通知以第三人身份参加诉讼。英格马公司提出因停水电不能生产，其为解除八份服装加工合同支付违约金24.2万元，并向一审法院申请对八份服装加工合同、解除合同协议书、收条的笔迹时间鉴定，但因样本不足、证据材料形成时间太久等，鉴定条件不满足，未能得出鉴定结论。英格马公司另向一审法院申请对其2006年1月1日至2007年8月20日停业期间预期可得利润评估，合肥皖资资产评估事务所依据英格马公司提供的资料，评估认为预期可得利润为854076元。一审法院判决：一、安徽通用电子仪器有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿合肥英格马服饰有限公司经营损失156000元；二、合肥英格马服饰有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽通用电子仪器有限责任公司房屋租金24500元；三、驳回合肥英格马服饰有限公司的其它诉讼请求；四、驳回安徽通用电子仪器有限责任公司其它反诉请求。英格马公司和安通公司均不服一审判决。英格马公司上诉请求：二审法院撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的全部诉讼请求，并由安通公司承担本案全部诉讼费用。安通公司上诉请求：二审法院撤销原判第一项，改判驳回英格马公司的诉讼请求，并由英格马公司承担本案全部诉讼费用。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。二审法院认为：英格马公司与安通公司订立了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应被诚信、全面履行。因安通公司在合同约定的租赁期限内对租赁房屋停水停电，以其单方行为终止合同履行，客观上造成了英格马公司的经济损失，其应承担赔偿责任。英格马公司诉请安通公司支付经济损失100万元，却未提供充足证据证明该数额与其实际遭受损失相符，以及该损失与安通公司违约行为的因果关系，故一审法院参照《合肥市城市房屋拆迁补偿、补助标准》，酌情以租赁房屋的两个月拆迁补偿、非住宅搬迁补助费、过渡临时安置补助费标准确定英格马公司经营损失156000元，符合公平、诚信的司法精神和市场规则，该院予以认同。英格马公司于安通公司单方终止租赁合同后仍占用租赁房屋，应承担占用期间的房租，一审法院参照租赁合同中的约定租金，扣减英格马寻找新厂房及搬迁的两个月宽限期，确定英格马公司向安通公司支付房租24500元，并无不妥，该院亦予认同。一审法院适用简易程序审理本案，鉴定、评估期间在审限内予以扣除，程序并未违反法律规定，对英格马公司上诉称原判程序违法，不予采信。安通公司上诉称因市政建设拆迁，租赁合同自行解除，因其无法证明向英格马公司送达了租赁合同解除及限期搬离的通知，且其停水停电造成了英格马公司的客观损失，故安通公司以该上诉理由作为其减免违约责任的依据，该院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。该院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审期间，英格马公司提交以下新的证据。证据一、安通公司《关于解除与合肥英格马服饰有限公司房屋合同通知》一份。证明目的：合同一直处于履行中，安通公司应赔偿英格马公司自停水停电后到合同期满期间的全部经济损失，并退回2006年1月1日到2007年9月30日的房屋租金。安通公司质证意见：对该份证据的真实性予以认可，对关联性及证明目的不予认可。安通公司于2006年1月1日停水停电后案涉合同已经事实上解除，本通知的实际内容为通知英格马公司搬离，不能证明房屋租赁合同依然存续的事实。祥源公司同意安通公司的质证意见。工投公司质证意见：该份证据的真实性、关联性均无法确认。本院认证意见：对该份证据的真实性予以认定，但达不到其证明目的。证据二、《建设项目环境影响登记表》，证明目的：英格马公司在厂房形成之前申请《建设项目环境影响登记表》至少需要一个月时间。安通公司质证意见：对该证据的真实性予以认可，对关联性不予认可。该证据是用已发生的环评审批结果去类推尚未发生的事件，在实际情况中每个项目的审批会根据环保局的具体规定、工作流程和实际情况而有所不同，该证据不能证明其主张。祥源公司质证意见：第一、同意安通公司的质证意见；第二、这份证据与本案无关。案涉租赁合同解除以后，法院酌情给予两个月厂址搬迁时间，英格马所举证的环评的影响包括后面讲的设备调试时间，均由其自身行业所决定，与出租人没有任何关系。工投公司质证意见：该份证据的关联性无法确认。本院认证意见：对该证据的真实性予以认定，对其关联性不予认定，不能实现其证明目的。证据三、《合肥市城市房屋拆迁货币补偿基准价格产权调换差价及临时安置补助费标准》（合政秘〔2006〕32号）和《合肥市房屋拆迁补偿补助标准》（合政〔2002〕195号）两份文件的部分。证明目的：原判决中过渡临时安置补助费的5元/月·m2修改为7元/月·m2。安通公司质证意见：对该两份文件的真实性予以认可，但对关联性和证明目的不予认可。2006年的32号文是2006年3月30日印发，而临时安置补助因为涉及到公共利益，基于信赖利益保护原则一般应当以项目拆迁公告时使用的标准进行计算，而案涉项目进行公告的时间远早于2006年3月30日，所以应当以2002年的195号文作为计算标准。祥源公司质证意见：同意安通公司质证意见。补充两点,第一、不论是依据2002年还是依据2006年补偿标准来计算都不正确。一审法院是在英格马公司不能证明其损失的情况下比照拆迁补偿的标准而不是适用。第二、即使按照2002年或者2006年拆迁补偿标准，该标准是针对被拆迁人也就是房屋所有权人而不是承租人。2002年的拆迁补偿标准第一条规定货币补偿款在所有人和使用人之间按照3:7的比例分配，一审参照使用2002年标准正确。工投公司质证意见：该份证据的关联性无法确认。本院认证意见：对该证据的真实性合法性关联性均予以认定，对证明目的予以确认。证据四、安徽省工商业联合会特发的荣誉证书和安徽省质量检验协会特发的荣誉证书。证明目的：只有先进、高端的机器设备才能保证产品质量。故此机器设备的安装调试非常复杂，需要2个月左右的时间。安通公司质证意见：对证书的真实性无法确认，对关联性不予认可。证书的内容仅为质量放心产品，无法证明对方主张的安装调试相关内容。祥源公司质证意见同证据二的质证意见。工投公司质证意见：该份证据的真实性关联性均无法确认。本院认质意见：对该两份证书的关联性不予认定，不能实现其证明目的。本院再审查明：《关于合肥市城市房屋拆迁货币补偿基准价格产权调换差价及临时安置补助费标准的批复》（合政秘〔2006〕32号）对《合肥市房屋拆迁补偿补助标准》（合政〔2002〕195号）中的房屋拆迁货币补偿基准价格、产权调换及临时安置补助费进行调整，对办公、旅馆、工业厂房、仓储用房等其他非住宅临时安置补助费标准由5元/月·m2调整为7元/月·m2。本院对二审认定的其他事实予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点如下：一、安通公司是否应当向英格马公司赔偿违约金损失242000元及退还31500元房租？二、英格马公司的停产损失应如何确定？过渡临时安置补助费数额及搬迁补助时间是否适当？一、关于焦点一。英格马公司系服装生产加工企业，其业务范围包括为客户加工各种服装，安通公司作为租赁合同相对方对此应当是明知的，其也应当知道对案涉出租房屋停水停电必然会影响英格马公司的服装生产并造成经济损失。本案中，英格马公司举证证明其因解除八份服装加工合同支付了242000元的违约金，且该损失系因安通公司单方行为终止合同履行而造成的，安通公司应当承担相应的赔偿责任。但英格马公司在停水停电后亦未积极采取措施寻找厂房、重新组织生产以减少损失。本院综合全案实际情况，酌定安通公司向英格马公司赔偿因解除八份合同导致的损失200000元。英格马公司申请再审时称安通公司应当退还其31500元的房租。因其在一审起诉时并未就2006年1月1日至2006年11月19日已付租金提出退回请求，故对此期间的房屋租金退回问题不予审查。对2006年11月20日之后的房屋租金，因英格马公司于安通公司单方终止租赁合同后仍占用租赁房屋，原判参照租赁合同中的约定租金，确定英格马公司向安通公司支付房租24500元，并无不当。二、关于焦点二。如上所述，在2006年1月1日安通公司停水停电后，英格马公司应积极寻找新的厂房搬迁并重新组织生产，而不是等待赔偿、任由损失扩大。在寻找新厂房、重新组织生产期间给英格马公司造成的损失，应由安通公司予以赔偿。原判酌情确定两个月搬迁宽限期并以租赁房屋的两个月拆迁补偿、非住宅搬迁补助费、过渡临时安置补助费标准确定英格马公司该项损失基本符合客观事实。但因《关于合肥市城市房屋拆迁货币补偿基准价格产权调换差价及临时安置补助费标准的批复》中已将过渡临时安置补助费标准调整为7元／月·m2，故过渡临时安置补助费按新标准计算应为7元／月·m2*2月*2000m2=28000元，英格马公司的搬迁停产损失合计应为164000元。英格马公司虽以合肥皖资资产评估事务所作出的评估报告为依据诉请安通公司赔偿其经营损失，因预期可得利润评估意见系依据英格马公司单方提供的资料，且评估的损失期间为2006年1月1日至2007年8月20日，不能真实反映其实际遭受的损失和双方责任，故原判未予采信并无不当。综上，原判对英格马公司的损失认定不当，应予纠正。安通公司应赔偿英格马公司经济损失200000元+164000元=364000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市中级人民法院（2014）合民一终字第03138号民事判决和安徽省合肥市庐阳区人民法院（2007）庐民一初字第01233号民事判决；二、安徽通用电子仪器有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿合肥英格马服饰有限公司损失364000元；三、合肥英格马服饰有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽通用电子仪器有限责任公司房屋租金24500元；四、驳回合肥英格马服饰有限公司的其他诉讼请求；五、驳回安徽通用电子仪器有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取为6950元，合肥英格马服饰有限公司负担4550元，安徽通用电子仪器有限责任公司负担2400元；反诉案件受理费减半收取为520元，由合肥英格马服饰有限公司负担；评估费8000元，由合肥英格马服饰有限公司负担。二审案件受理费15660元，由合肥英格马服饰有限公司承担9960元，安徽通用电子仪器有限责任公司承担5700元。本判决为终审判决。审判长  李峰审判员  章勇审判员  王静二〇一九年十一月二十七日法官助理赵梅书记员宋爽