宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2019）宁02民初231号原告（申请执行人）：长城（宁夏）资产经营有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区修业路长信春天综合楼**。法定代表人：雷军辉，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王明明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张理，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告（案外人）：李彦奇，男，1971年5月28日出生，汉族，神华宁煤集团汝萁沟无烟煤分公司治安保卫大队职工，住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：卢汉祥，宁夏宁和律师事务所律师。被告（被执行人）：宁夏复兴市场经营管理有限公司，，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区文明路华欣房地产开发有限公司综合大楼**法定代表人：潘占荣，该公司董事长。被告（被执行人）：石嘴山市华欣房地产开发有限公司，住，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区文明北路**/div>法定代表人：刘美兰，该公司董事长。被告（被执行人）：刘美兰，女，1967年3月17日出生，汉族，石嘴山市华欣房地产开发有限公司董事长，住宁夏回族自治区石嘴山市。被告（被执行人）：潘占荣，男，1968年6月21日出生，汉族，宁夏复兴市场经营管理有限公司董事长，住宁夏回族自治区石嘴山市。被告（被执行人）：潘琪琛，女，1992年8月27日出生，汉族，宁夏复兴市场经营管理有限公司监事，住宁夏回族自治区石嘴山市。原告长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城资产公司）与被告李彦奇、宁夏复兴市场经营管理有限公司（以下简称复兴市场公司）、石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣房产公司）、刘美兰、潘占荣、潘琪琛申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告长城资产公司的委托诉讼代理人王明明、张理，被告李彦奇及其委托诉讼代理人卢汉祥到庭参加诉讼，被告复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经本院公告依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。长城资产公司向本院提出诉讼请求：1.继续执行华欣房产公司名下位于石嘴山市某某号房屋；2.诉讼费由各被告承担。事实及理由：2018年9月30日，长城资产公司依据银川市国安公证处作出的（2018）宁银国安证字第xxxx号《执行证书》向石嘴山市中级人民法院申请强制执行，该院作出（2018）宁02执260号执行裁定书，长城资产公司基于对包括位于石嘴山市某某号房屋在内的xx套商铺享有的抵押权申请评估拍卖，随后法院对xx套抵押房产进行了查封。在执行过程中，李彦奇提出案外人执行异议，石嘴山市中级人民法院审查后作出（2019）宁02执异24号执行裁定，中止对位于石嘴山市某某号房产的执行。长城资产公司认为李彦奇的执行异议不能成立，（2019）宁02执异24号执行裁定适用法律错误。根据《物权法》第九条之规定，长城资产公司享有的抵押权已依法登记，李彦奇的权利未经合法登记，仅享有请求出卖人办理案涉房屋转移登记手续的请求权，而不享有物权。长城资产公司对执行财产享有的抵押权，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的“对抗案外人的担保物权等优先受偿权”，李彦奇的执行异议不能成立。此外，异议抵押财产系登记在华欣房产公司名下的商品房，而华欣房产公司属于房地产开发企业，李彦奇主张的权利如想要排除执行，须同时具备根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，而案涉房屋性质系商铺并非住宅，李彦奇显然不具备第二十九条规定，其享有的权利显然不足以排除执行，请求人民法院准许继续执行石嘴山市某某号房屋。李彦奇辩称，其于2011年至2014年期间以分期付款方式购买华欣房产公司开发建设的位于石嘴山市某某号房屋一套，并实际占有、收益。2014年3月7日，李彦奇和妻子裴某某与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》，房号xx-xx号，面积31.07平方米，总价254153元。2013年11月1日，华欣房产公司将案涉房屋交付给李彦奇，同日李彦奇将房屋出租给潘占荣使用。李彦奇于2014年3月17日付清了最后一笔房款，同时与潘占荣签订《房屋租赁合同》。2018年8月，因潘占荣拖欠租金，李彦奇将潘占荣诉至法院，石嘴山市大武口区人民法院判决解除了双方的租赁合同并判令潘占荣支付拖欠的租金。2019年1月李彦奇又将案涉房屋出租给马某某使用至今。法院查封的时间是2018年12月10日，发生在李彦奇占有之后。案涉房屋未办理过户登记手续，系华欣房产公司的过错，并非是李彦奇的过错所致。案涉房屋是李彦奇通过合法方式取得，属于李彦奇所有，长城资产公司申请查封案涉房屋损害了李彦奇的合法权益。本案符合《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，（2019）宁02执异24号执行裁定书认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当驳回长城资产公司的诉讼请求。复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。长城资产公司提交证据一：（2018）宁银国安证字第xxxx号《执行证书》、（2014）宁银国安证字第xxxx号《公证书》、中银石委贷字[2014]xxx号《委托贷款委托合同》、（2014）宁银国安证字第xxxx号《公证书》、中银石委贷字[2014]xxx号《委托贷款借款合同》、中银石委贷押字[2014]xxxx号《委托贷款抵押合同》、石房建大武口区字第xxxxx号在建工程抵押登记；证据二：不动产登记信息查询单；证据三：（2018）宁02执260号执行裁定书；证据四：（2018）宁02执260号执行裁定书；证据五：商品房预售许可证；证据六：（2019）宁02执异24号执行裁定书。本院认证意见，证据一是生效法律文书及当事人之间签订的合同、证据二是由不动产登记机关出具、证据四是由行政机关制作并发放的文书，以上证据均具备真实性、合法性、关联性，对上述证据的三性予以确认；证据三、五是法院生效法律文书具备真实性、合法性、关联性，也能达到长城资产公司证明目的，予以采信。李彦奇提交证据一：（2018）宁02执260号执行裁定书；证据二：收据;证据三:（2018）宁0202民初3046号民事判决书、《房屋租赁合同书》、中国某某银行投资理财业务凭证、解除租赁合同声明、收据。本院认证意见，证据一与长城资产公司提交的证据三是同一证据，具备真实性、合法性、关联性，予以确认，但不能达到李彦奇的证明目的，对证明目的不予确认；证据二具备真实性、合法性、关联性，且能达到李彦奇的证明目的，本院予以采信;证据三（2018）宁0202民初3046号民事判决书、与潘占荣签订的《房屋租赁合同书》、中国某某银行投资理财业务凭证、解除租赁合同声明，具备真实性、合法性、关联性，且能达到李彦奇的证明目的，本院予以采信；与马某某签订的《房屋租赁合同书》、收据系复印件无法与原件核实其真实性，不予采信。为查明案件事实，本院从（2018）宁02执260号卷宗中调阅、复制协助执行通知书（存根）及送达回证、查封公告。长城资产公司及李彦奇对上述证据均无异议，本院予以确认。复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛未到庭参加诉讼，也未提交证据，视为其放弃举证、质证的权利。根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：李彦奇以分期付款的方式购买华欣房产公司开发建设的位于石嘴山市某某号房屋一套。华欣房产公司于2011年9月23日至2014年3月17日期间先后出具了八张收据，分别是2011年5月22日会费16000元、2011年5月29日会费26000元、2011年5月20日会费10000元、2011年5月28日会费34000元、2011年9月13日会费18100元、2014年3月7日房款110000元、2014年3月17日房款10000元、2014年2月28日房款30053元，共计254153元。2012年3月27日，华欣房产公司取得石嘴山市某某号楼《商品房预售许可证》。2014年3月7日，李彦奇和裴某某与华欣房产公司签订了《商品房买卖合同》，经双方确认李彦奇、裴某某购买了华欣房产公司开发建设的某某号房产，房屋面积31.07平方米,单价8180元/平方米，总价款254153元。案涉房屋由李彦奇占有、收益至今。2014年3月28日，长城资产公司与某某银行股份有限公司石嘴山市分行（以下简称某某银行石嘴山分行）签订《委托贷款委托合同》，约定长城资产公司将自有资金20000000元委托某某银行石嘴山分行向复兴市场公司贷款20000000元。同日，某某银行石嘴山分行与复兴市场公司签订了《委托贷款借款合同》，合同约定某某银行石嘴山分行将委托贷款20000000元发放给复兴市场公司；同时，某某银行石嘴山分行与华欣房产公司签订《委托贷款抵押合同》，华欣房产公司自愿以其合法拥有的某某号楼面积为8475.9平方米商铺及相应土地3378.94平方米（包括案涉xxx号房屋在内）的xx套商业用房作为《委托贷款借款合同》项下的债务抵押财产，并于2014年3月31日在石嘴山市产权产籍管理所办理了抵押登记，登记的抵押权人为某某银行石嘴山分行。2018年10月11日，宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院审理了李彦奇诉潘占荣房屋租赁合同纠纷一案，并作出（2018）宁0202民初3046号民事判决，认定2014年3月17日李彦奇、潘占荣签订《房屋租赁合同书》，约定潘占荣租赁李彦奇面积为31.07平方米房屋一套（该房屋位于某某号），租赁期15年，从2013年11月1日至2021年10月30日。签订合同后，李彦奇将房屋交付给潘占荣，潘占荣2016年支付了8000元租金，2017年支付了2796元租金。李彦奇索要欠付租金未果，故诉至法院。该法院判决：一、解除李彦奇与潘占荣于2014年3月17日签订的《房屋租赁合同书》；二、潘占荣于判决生效之日起五日内将位于石嘴山市某某号房屋返还给李彦奇；三、潘占荣于判决生效之日起五日内向李彦奇支付租金24996.6元，违约金5000元，共计29996.6元。2018年10月8日，本院在执行长城资产公司申请执行复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛委托贷款合同纠纷一案中作出（2018）宁02执260号执行裁定：冻结、扣划被执行人复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛的存款或扣留、提取被执行人的收入29580142.94元（含执行申请费96883元），或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。并于2018年12月10日依法查封了被执行人华欣房产公司名下位于石嘴山市某某号房产。本院据此于2018年12月10日在案涉房屋处张贴查封公告，2019年1月21日在石嘴山市不动产登记事务中心依法查封了华欣房产公司名下的位于石嘴山市某某号楼包括xxx号在内的房产。查封期限自2018年12月10日至2021年12月9日止。在执行过程中，李彦奇提出案外人执行异议申请，本院于2019年4月26日作出（2019）宁02执异24号执行裁定，认为本院查封的石嘴山市某某号房产系李彦奇于2011年至2014年期间通过分期付款从华欣房产公司处购得，并已实际交付，李彦奇通过出租的形式占有使用至今。而本院查封该房产是2018年12月10日，发生在李彦奇与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》并占有使用之后。案涉房屋虽未办理过户登记手续，但无证据证明李彦奇对此有过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李彦奇对案涉房屋享有能够排除强制执行的权益，因此，李彦奇的异议理由成立，故支持了李彦奇的执行异议请求，裁定中止对位于石嘴山市某某号房屋的执行。长城资产公司对该裁定不服，于2019年5月15日向本院提出申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条规定：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”本案中复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，无法对长城资产公司的诉讼请求明确表明意见，故应当将其列为共同被告。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案的争议焦点为：案外人李彦奇对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的合法民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”李彦奇提供的收据、《商品房买卖合同》等证据能够相互印证证实李彦奇购买涉案房产，并分期向华欣房产公司付清了全部购房款254153元，并于2014年3月7日与华欣房产公司正式签订了《商品房买卖合同》。李彦奇提供的（2018）宁0202民初3046号民事判决书、与潘占荣签订的《房屋租赁合同书》、中国农业银行投资理财业务凭证、解除租赁合同声明能够相互印证证实李彦奇通过出租的形式对案涉房屋占有、收益至今。关于长城资产公司以是案涉房屋抵押权人为由要求执行案涉房屋的诉讼请求是否成立的问题。本案中，华欣房产公司在取得石嘴山市某某号楼《商品房预售许可证》后与李彦奇签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同签订的时间在《委托贷款抵押合同》以及本院作出查封公告之前；李彦奇也在抵押之前付清全部购房款，并在抵押和查封前将房屋出租受益；出卖方华欣房产公司负有为房屋的购买者办理过户登记手续的义务，但涉案房屋所在的整个某某号楼至今均没有办理房产证，对此无证据证明李彦奇存在怠于主张权利或者拖延协助出卖人办理房屋登记手续的过错行为，故李彦奇对案涉房屋未办理过户登记不存在过错。案涉房屋自2014年3月17日就租给潘占荣占有使用而并非处于空置状态，长城资产公司作为专业资产管理公司在签订抵押合同、办理抵押登记前后对抵押物未尽谨慎审查义务，未履行抵押房产是否存在预售、占有、使用、处置等情况的监管职责，其作为案涉房屋的抵押权人对此应当承担不利后果。因此，李彦奇的抗辩理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对人民法院查封的案涉房屋享有物权期待权并足以排除强制执行的民事权益，故长城资产公司以是案涉房屋抵押权人为由要求执行案涉房屋的诉讼请求不能成立。综上所述，长城资产公司的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经本院公告依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告长城（宁夏）资产经营有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告长城（宁夏）资产经营有限公司负担。审 判 长 王 伟审 判 员 张 红审 判 员 安立莎 二〇一九年十一月十三日法官助理 王 芳书 记 员 李 彤附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给被告，被告已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；被告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果被告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。