河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终2909号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐斌斌，男，1990年10月5日出生，汉族，住河南省温县。委托诉讼代理人：宋学敏，河南豫星律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：焦作振华置业有限公司。住所地：河南省焦作市山阳区景苑路景苑商住楼****。法定代表人：白华伟，董事长。委托诉讼代理人：吴幸梅，河南海搏律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建锋,河南海搏律师事务所实习律师。上诉人徐斌斌因与被上诉人焦作振华置业有限公司（以下简称：振华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省温县人民法院于2019年8月12日作出的（2019）豫0825民初2587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐斌斌上诉请求：1、撤销温县人民法院（2019）豫0825民初2587号判决，并查明事实，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。原判决认为阳台赠送属于特别约定，应在合同中标明出来，因合同中未特别标明，即认为阳台不是赠送的，该项事实认定错误，理由如下：1、被上诉人向上诉人发放的户型鉴赏宣传页载明其销售的尚水·翰林苑有“双阳台大赠送”的活动，上诉人因此优惠才愿意购买该处房屋，并于2017年4月5日签订了商品房预售合同，合同中也明确约定：“该商品房阳台是其中封闭阳台数为：0，非封闭阳台数为：0”，宣传页与合同约定完全一致，双方应严格履行合同。谁知被上诉人违背诚实信用，否认赠送阳台的事实，置合同约定而不顾，一审判决明显认定事实错误。2、上诉人一审时向法庭提交了（2018）豫0825民初3716号民事判决书复印件一份，在此份判决书中显示，其他业主与被上诉人签订的商品房预售合同载明的阳台数为零，法庭即支持该业主阳台赠送的事实。3、正如被上诉人在一审答辩称该合同是房屋管理部门提供的，即该项条款的约定是格式条款，那么对于合同与现实不符的情况，是不是应该作出应有的标示，而非让其错误下去，既然选择错误下去，那么就应该承担对其不利的法律后果，现已产生争议，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，是不是更应作出有利于上诉人的理解，即阳台为赠送，而非一审法院认定的对于被上诉人有利的事实。二、一审法院法律适用错误。上诉人不仅不应补交房款，相对的被上诉人还应返还部分房款。一审法院认定上诉人补交房款是错误的，即使错误地认为上诉人应补交房款，一审判决认定的上诉人补交数额也是错误的，预售合同与不动产权利证书显示的面积差为6.84平方米，合同法约定的面积为110.08平方米，该面积误差比绝对值为6.2％。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用于法律若干问题的解释》第十四条第二款之规定，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超乎3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。上诉人不应承担超出的3.2％的房款。振华公司辩称，1、2017年4月5日双方签署了商品房买卖合同，并到房产管理部门进行了备案，因此该房屋买卖合同的效力可以依法认定。2、商品房预售合同在说明第一项、第三项均显示了当事人已对该协议条款进行内容明确认可体现了双方真实自愿，第三条是对本条款的内容以及空格或者是进行补充约定等都体现了双方真实意思表示。第五条约定了对所售面积是以最终有资质的测绘公司实际测量为主，按面积差多退少补。上诉人作为买受方，在振华公司依据测绘面积向其发送催缴通知书时，上诉人应当依合同履行交纳房屋差价的义务。3、本案合同是在房管局备案的，具有统一的模板，与其他开发商使用的合同一样，都有封闭阳台为0，非封闭阳台为0的条款，并不表示合同约定阳台是赠送的。置业计划书正反两面是统一完整的内容，下方标注房屋售价最终以签订合同时开发商公布价格为准。本置业计划书所有图文仅作参考说明，并不能构成任何承诺和保证，还记载了所有文字资料，不可作为要约和合同的一部分，均以政府最后批准图及法律文件为准。本置业计划书最终的解释权归开发商所有。双方之后签订的价格认购单及合同确定了双方的义务，效力高于置业计划书。关于双方签署了商品房预售合同21条是写了合同附件与本合同具有同等效力。但是合同附件中没有包含图册和计划书，因此上诉人的诉请应当依法予以驳回。徐斌斌向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告所购房屋差价6267.81元；2、请求判令被告将尚水·翰林苑第2号楼2单元1205号房屋的不动产权证归还原告；3、请求判令被告支付原告违约金3760元；4、本案诉讼费用由被告负担。审理过程中，原告放弃第2、3项诉讼请求。焦作振华置业有限公司反诉请求：原告向被告支付房屋面积差价款23363元，诉讼费由原告承担。一审法院认定，2017年4月5日，原告徐斌斌与被告振华公司签订一份商品房预售合同，合同约定：徐斌斌购买振华公司位于尚水·翰林苑第2号楼2单元1205号房屋，该商品房阳台是其中封闭阳台数为0，非封闭阳台数为0，该商品房预测建筑面积为110.08平方米，其中套内建筑面积92.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.04平方米；按建筑面积计算商品房价款，每平方米3415.7元，总金额376000元；合同约定面积与产权登记面积有差异时，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方同意按照第1种方式进行处理，即所售房屋面积最终以有资质的测绘公司实际测量为准，按面积差多退少补（在第五条中约定）；在签订合同时累积首付房款100000元，剩余房款276000元办理按揭手续等。合同签订后，被告振华公司按照约定履行了交房义务。2017年，温县国土资源局为被告振华公司办理了不动产权利证书，载明：权利人为振华公司，尚水·翰林苑2号楼2单元1205号房屋套内建筑面积为94.05平方米、共有分摊面积22.87平方米，建筑面积为116.92平方米。现原告以房屋产权登记面积小于商品房预售合同面积（应加上双阳台面积8.675平方米）为由，要求被告支付原告相应面积差款项6267.81元，被告对此不予认可并提出反诉，要求原告按照合同约定支付被告房屋面积差价款23363元，双方之间形成纠纷。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告徐斌斌与被告振华公司签订的商品房预售买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定忠实履行义务。本案中相关商品房预售合同明确约定：合同约定面积与产权登记面积有差异时，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方同意按照第1种方式进行处理，即所售房屋面积最终以有资质的测绘公司实际测量为准，按面积差多退少补。本案中，原、被告双方争议焦点实质为商品房预售合同约定面积应如何认定问题，即被告振华公司是否存在承诺向原告赠送双阳台的事实。原告陈述预售合同面积为110.08平方米，但应另外加上被告赠送的阳台面积8.675平方米，依据为预售合同中显示阳台面积为0，但根据合同条款以及房地产销售市场的交易习惯，如果合同面积不包含阳台面积，或者阳台属于赠送的，双方应在合同中特别约定，没有特别约定的，阳台面积属于房屋面积的组成部分，阳台价款是整个房款的组成部分。从实际情况来看，涉诉房屋在出售时，原告知道房屋有阳台，并且知道阳台的数量，且合同附件一中的房屋平面图中显示有阳台，附件也是合同的有效组成部分，故不能简单地以合同中约定的阳台数为0，就推断出被告振华公司售给原告房屋的阳台不应计算价款，或者赠送给原告的结论，而且原告也没有提供其他有效证据证明自己的主张，且被告对其该主张也不予认可，故不能推定为合同约定赠送阳台的事实。对于原告陈述在其他案件中该院支持了业主要求被告返还阳台面积价款的请求，故自己也应享有相同权利，但根据本案庭审调查，本案中原告并不能提供有效证据证明被告向其发放置业计划书的事实，并不能证明被告向其发出赠送双阳台要约的事实，原告应当承担举证不能的不利后果，故本案中原、被告双方合同约定的面积仍应按照书面合同约定的面积即110.08平面米计算，对于原告陈述需另外加上8.675平方米阳台面积的理由，该院不予支持。关于原告补房屋面积差部分的计算：根据被告振华公司所举的不动产权利证书显示涉案房屋建筑面积为116.92平方米，虽然该证书上权利人是振华公司，但是证书上所记载的房屋就是原告所购买的房屋，该证书系登记机关依法颁发的，具有法律效力。结合上述分析及商品房预售合同载明的情况，原、被告合同约定的房屋面积为110.08平方米，故原告应向被告补交6.84平方米的房屋面积差，单价3415.7元，计23363.39元，故被告现要求原告支付其23363元，于法有据，该院予以支持。综上所述，对于原告要求被告返还其购房款6267.81元的请求，证据不足，该院依法不予支持，原告依法应向被告振华公司支付房屋面积差价23363元。一审法院判决：一、驳回原告徐斌斌的诉讼请求。二、限原告徐斌斌在本判决生效后十日内向被告焦作振华置业有限公司支付人民币23363元。案件受理费50元，减半收取25元，由原告徐斌斌负担。反诉费384元，减半收取192元，由原告徐斌斌负担。二审中，上诉人徐斌斌提供如下证据：户型鉴赏宣传页一份。该份户型鉴赏宣传页属于被上诉人的商业宣传资料，在该份宣传中明确具体地列明了双阳台大赠送。该项表述对商品房买卖合同的订立和房屋价格具有重大影响，影响了上诉人当时购房的心理。正是基于此上诉人购买了被上诉人的开发的房产。根据相关的法律规定，该项应当视为要约，应视为商品房买卖合同的内容。被上诉人振华公司质证称：对证据的合法性、客观性、关联性均有异议，从该份证据内容来看正反两面是统一的完整的内容，下方标注首付所需费用显示房屋售价最终以签订合同时开发商公布价格为准。户型鉴赏宣传页所有图文仅作参考说明，并不能构成任何承诺和保证，还记载了所有文字资料不可作为要约和合同的一部分，均以政府最后批准图及法律文件为准，户型鉴赏宣传页最终的解释权归开发商所有，户型鉴赏构不成要约，从法律性质上应该是要约邀请，根据商品房销售管理办法第15条及合同法第15条规定不构成要约。双方签订的买卖合同和认购协议明确了双方的权利义务，并没有关于赠送阳台的相关约定，原审中没有关于置业顾问签字的置业计划书，不能证明向其发放过该广告，故赠送阳台的约定没有事实依据。被上诉人振华公司提交如下证据：2017年4月4日双方签署的认购协议书、2017年4月5日签署的价格认可单。证明：振华公司没有赠送阳台，赠送的是水电开口费，与双方签署的商品房买卖合同相互对应。上诉人徐斌斌质证称：对真实性均没有异议，证明指向有异议，认购协议和价格认可单不能否认商品房预售合同的效力。在商品房预售合同中表述了该商品房阳台是封闭的，非封闭阳台数为零。上诉人购买的房子实际上是有两个阳台的。结合户型、鉴赏、宣传页，以及对该条款的理解，可以认定为双阳台是对购买方的赠送，双阳台赠送并不影响这其中的水电开口的赠送。本院对当事人提供的证据认证如下：上诉人徐斌斌提供的证据客观真实，本院予以认定。被上诉人振华公司提供的证据具有客观性，但不能证明其指向。本院经审理查明，徐斌斌持有的“户型鉴赏”宣传页载明：B户型两室两厅一卫，建筑面积约109.96平方米，厨房外设阳台，方便储物；双阳台大赠送等内容。“户型鉴赏”宣传页的背面为“置业计划书”，为内容空白的格式条款。商品房预售合同附件一：房屋平面图，载明的户型与“户型鉴赏”宣传页上载明的户型一致，双阳台是厨房阳台（长2米、宽1.3米）、与客厅相邻的阳台（长8.1米÷2＝4.05米、宽1.5米）。其他的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，振华公司的“户型鉴赏”宣传页中的“双阳台大赠送”具体明确，对商品房买卖合同的订立和房屋价格具有重大影响，影响购房人的心理，符合要约的基本要件，应认定为合同的一部分。商品房买卖合同系振华公司提供的格式合同，签订合同时，振华公司应对合同中与宣传资料不一致的内容负有说明义务，对此，振华公司并没有履行该义务。徐斌斌基于振华公司在宣传资料中的说明和允诺签订商品房买卖合同，应当视为要约，振华公司对“双阳台大赠送”的允诺应视为商品房买卖合同的内容，振华公司在计算房价时不应当计算“户型鉴赏”宣传页中载明的双阳台面积。根据“户型鉴赏”宣传页中房屋平面图记载，明确赠送的双阳台是厨房阳台、与客厅相邻的阳台。该双阳台建筑面积经计算为8.675平方米。登记机关依法颁发的不动产权利证书，具有法律效力，虽然权利人是振华公司，但证书上所记载的房屋就是徐斌斌所购买的房屋。合同约定的房屋面积110.08平方米不是最终确定房屋价款的面积，应以产权登记面积116.92平方米作为房屋价款的计算面积，房款按面积差多退少补。从产权登记面积116.92平方米中扣除赠送的双阳台面积8.675平方米，涉诉房屋价款实际应计算的面积为108.245平方米（116.92平方米－8.675平方米），按照每平方米3415.7元计算，价款为369732.45元。从徐斌斌已付房款376000元中扣除369732.45元后，振华公司应返还徐斌斌房款6267.81元。振华公司要求徐斌斌补交房款差价23363元，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，徐斌斌的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因徐斌斌二审提供证据导致案件改判，责任不在一审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省温县人民法院（2019）豫0825民初2587号民事判决；二、焦作振华置业有限公司应于本判决生效后十日内返还徐斌斌房款6267.81元；三、驳回焦作振华置业有限公司的反诉请求；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由焦作振华置业有限公司负担。反诉费384元，减半收取192元，由焦作振华置业有限公司负担。二审案件受理费434元，由徐斌斌负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇一九年十一月二十六日书记员 刘 颖