山东省惠民县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1621民初68号原告（反诉被告）：李佐安，男，1963年7月18日出生，汉族，住惠民县。委托代理人尹增栋，山东尹增栋律师事务所律师委托代理人赵阳，山东尹增栋律师事务所律师代理权限：特别授权被告（反诉原告）：邵云泉，男，1960年4月2日出生，汉族，住惠民县。委托代理人田凤枝，山东常盛律师事务所律师代理权限：特别授权原告（反诉被告）李佐安与被告（反诉原告）邵云泉租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李佐安的委托诉讼代理人尹增栋、赵阳，被告邵云泉及其委托诉讼代理人田凤枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李佐安向本院提出诉讼请求：1、要求被告邵云泉将未征得原告同意私自拆毁的原告的地上建筑物恢复原状或折价赔偿并支付违约金50万元。2、本案一切诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年10月12日，被告与原告签订《厂房租赁合同》，由被告承租了原告享有出租权的位于惠民县饮食机具厂的全部土地使用权及除办公室东5间房外的厂房、变压器及配套设施。租期为10年，每年租金115000元。合同第七条约定：在租赁期内，乙方（邵云泉）有权对租赁厂房对外租赁使用。乙方建设新厂房，需要拆除甲方厂房，必须经甲方书面同意（甲方到现场确认）方可拆除。第九条约定：乙方在租赁期内，保证厂房、变压器等设施完好。否则由乙方修复或原价赔偿。第十条约定：甲乙双方如有一方违约本合同，则违约方须赔偿对方违约金50万元。本合同签订后，被告严重违约，私自拆除所租赁的地上建筑物，给原告造成巨大经济损失。被告（反诉原告）邵云泉辩称，本案李佐安诉讼主体不适格，李佐安不具备原告主体资格。邵云泉没有违约，李佐安在诉状中陈述邵云泉私自拆除地上建筑物造成巨大损失与事实不符。如果法院认定邵云泉构成违约，李佐安诉求违约金50万元明显过高，因为李佐安没有任何经济损失，邵云泉所建新厂房价值远远超过所拆除的旧厂房的价值。被告（反诉原告）邵云泉提出反诉请求：1、请求依法判决反诉被告承担延期交付租赁厂房的违约责任，向反诉原告支付违约金50万元。2、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月12日，反诉原告为设立惠民县云泉化纤绳网有限公司（以下简称云泉公司）以自己名义与反诉被告签订厂房租赁合同（以下简称合同），合同约定反诉原告租赁原惠民县饮食机具厂全部土地（以买卖合同为主）及除办公室东5间房外的厂房、变压器及配套设施，租赁期限10年，自2017年11月1日至2027年10月31日止，年租金115000元。合同签订后，反诉原告于2017年10月12日支付了第一年的租金，但反诉被告一直占用厂区内东西走向的厂房（长30米X宽7.1米）、南北走向的厂房（长31米X宽6.7米）及三间房屋和仓库进行生产，并在厂区内任意存放物品，反诉被告的行为严重影响了云泉公司的生产经营，反诉原告曾就被告占用厂房、不交付问题多次与其沟通，直至2018年5月份，反诉被告才陆续将上述东西走向的厂房（长30米X宽7.1米）、南北走向的厂房（长31米X宽6.7米）及三间房屋交付给反诉原告，反诉被告迟延交付上述租赁物长达半年之久，严重影响了反诉原告的经营，给反诉原告造成了重大经济损失，其行为构成违约。因反诉被告先行挑起诉讼，为维护自身合法权益，现反诉原告依法提起反诉，请予支持。原告（反诉被告）李佐安针对邵云泉的反诉辩称：我方并未违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：1、1993年2月25日，李佐安与原大年陈乡人民政府签订的惠民县饮食机具厂买卖合同复印件（复印件一份，原件质证后原告方取回），证明我方以支付买卖款的方式获得了惠民县饮食机具厂土地使用权及地上物的所有权，这主要用于证实我方在本案中作为主体适格。2、2017年10月12日，原、被告签订的厂房租赁合同及附图（复印件）（原件经质证后，由原告方取回）一份，用于证实一方面该厂房及土地使用权的出租方为李佐安，上面填写的惠民县饮食机具厂及法人李佐安，纯属笔误并表述不准确。而真正的出租人就是自然人李佐安。证实的第二个问题是该合同第七条明确约定了被告要拆除甲方厂房，必须经甲方书面同意，并由甲方到现场确认。证实的第三个问题合同明确约定如一方违约需向对方支付违约金50万元。结合本合同的附图部分，能够清楚的证实被告方未经原告同意，私自拆除了部分地上建筑物，给我方造成巨大经济损失。我方第三份证据：照片五份，用于证实我方在证据二中所讲到的被告私自拆除地上建筑物的原貌及现状。其中有西房仓库七间加一间泵房、柏油路东侧仓库三间、钢窗办公室五间。3、提交光盘一张，欲证实2017年10月14日，原告方就该厂区的厂区厂貌进行了录像，该证据可与现实情况进行对比，就能证明被告拆除我方房屋的情况。4、提交已经标注违约拆除范围的平面布置附图一张。被告提交如下证据：本案本诉部分证据1、从国家企业信用公示系统查询的“惠民县饮食机具厂”企业信息一份，证明惠民县饮食机具厂于2006年11月26日被吊销营业执照。根据最高人民法院法经（2000）23号函和法经（2000）24号函，被吊销的企业仍具有诉讼主体资格。原告李佐安当时购买的是惠民县饮食机具厂股权，也是以惠民县饮食机具厂的名义与被告邵云泉签订租赁合同，其只是惠民县饮食机具厂的代表人，无权以个人名义起诉，没有原告主体资格。2、证明一份，当时经办人杨书文身份证复印件一份。证明2017年11月14日，在租赁的厂区内，李佐安对准备拆除的厂房进行了签字确认。说明一下：李佐安当时称，对长度面积都想不太清楚,他家里有画的对厂区的图纸，下一步建厂还要拆厂房，等着全都拆完了，根据图纸一块再签个协议。3、新建厂房的照片3张和平面图一张。证实，新建厂房面积远远大于拆除旧厂房的面积，李佐安没有任何损失，反诉人对厂区厂房和路面进行了大额投入。退一步讲，假如被告邵云泉违约，根据《合同法解释二》第二十七条、二十九条之规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案，邵云泉租赁厂房院落的目的就是为了建厂生产，原来的院落厂房年久失修，地面杂草重生，无法使用。需要拆除部分厂房是履行合同的需要，根据双方合同第七条的约定，新建厂房抵顶旧厂房面积，多余厂房邵云泉自行处理。本案中邵云泉新建厂房面积远远大于原来厂房面积，原告没有任何损失，其违约金主张不能成立。本案反诉部分证据1、收条一张，与合同相互印证，2017年10月12日，反诉人签订厂房租赁合同后，当天支付给李佐安115000元租赁费用，李佐安给反诉人出具的收条中注明租赁费是2017年11月1日至2018年10月31日的租赁费，证明签合同当时约定的租赁期限和交付期限是2017年11月1日，李佐安应该在2017年11月1日之前向反诉人交付租赁的厂房院落。2、照片19张证明2018年3月、4月时李佐安还没有完全向反诉人交付租赁的厂房，还一直在占用着反诉人租赁的厂房和院落，从照片中也明确看出当时反诉人这边原材料都已经进来，李佐安违约交付，造成无法正常施工，造成反诉人重大损失。李佐安构成违约。反诉人多次催促2018年5月份李佐安才清理完货物。3、李某证明2018年3月份李佐安在反诉人租赁的厂区内生产，被镇政府责令断电停止生产。证明李佐安没有及时交付租赁厂房，还占用厂房进行生产。4、邵云泉通话记录三份，证实邵云泉多次与李佐安通电话，催促交付租赁的厂房等，与李佐安通话记录的时间为2018年5月10日，2018年5月29日，2018年3月25日，2018年4月2日。5、营业执照原件（已经取回）及复印件，证明反诉人邵云泉签订租赁合同后成立了惠民县云泉化纤绳网有限公司。6、惠民县环保局文件和环评文件原件（原件均取回）及复印件，证明反诉人的惠民县云泉化纤绳网有限公司投入了资金5100万元，并且，得到政府部门和环保部门的审批，年利润3000万元，李佐安占用租赁房屋不按时交付，造成反诉人重大经济损失，李佐安从2017年11月1日应交付租赁厂房到2018年5月份，长达7个月的时间，按照每月250万元利润计算，损失1750万元，反诉人根据双方合同第十条约定暂主张支付违约50万元。7、证人李某出庭证人证言，欲证实李佐安没有及时交付租赁厂房，还占用厂房进行生产。8、提交张某书面证明一份及张某的身份证复印件一份，同证人李某证明的问题一样，证实2018年3月份，李佐安在反诉人租赁的厂房内生产，被镇政府责任断电停止生产。证明李佐安没有及时交付租赁的厂房，还占用厂房进行生产，已经构成违约。9、证人张某出庭证人证言，欲证实上述8号证据内容。10、光盘一张，存储2号证据19张照片。证实我方提交证据的真实性和客观性。11、提交李清文、熊宝俊书面证明一份和李清文身份证复印件一份，证明2018年3月13日左右，李佐安还在邵云泉租赁的厂房内生产，被镇政府断电责令停止生产，证明李佐安没有按时交付租赁厂房已构成违约。与我方提供的反诉证据三相互印证。12、提交韩为财证人证言一份，证实在拆除房屋时李佐安的妻子在现场，并且从房屋内往外搬运东西。从来没有说不让拆除。原告方所主张的我方是违约拆除没有任何依据。本院依法组织了质证，原告(反诉被告)提交的1、2号证据能够证实案件事实，与本案有关联，本院依法予以确认。原告（反诉被告）提交的3、4号证据不能证实案件事实，本院不予认可。被告（反诉原告）就本诉提交的3号证据能够证实案件事实，与本案有关联，本院依法予以确认。就本诉提交的1、2号证据不能证实案件事实，本院不予认可。被告（反诉原告）就反诉提交的1、2、10号证据能够证实案件事实，本院依法予以确认。被告（反诉原告）就反诉提交的3、4、5、6、7、8、9、11、12号证据不能证实案件事实，本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李佐安与邵云泉于2017年10月12日签订《厂房租赁合同》，双方约定被告方建设新厂房，需要拆除原告方厂房，必须经原告方书面同意（原告方到现场确认），方可拆除。被告方未取得原告方的书面同意拆除了部分厂房，并在原址建起了新的厂房。租赁合同起始时间为2017年11月1日，原告方未在约定的此时间前全部腾空租赁厂房。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行。原告与被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。被告方建设新厂房，需要拆除原告方厂房，必须经原告方书面同意（原告方到现场确认），方可拆除。被告方未取得原告方的书面同意拆除了部分厂房，并在原址建起了新的厂房构成违约。租赁合同起始时间为2017年11月1日，原告方未在约定的此时间前全部腾空租赁厂房亦构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告方虽违约拆除原告方厂房建起新的厂房，双方在租赁合同中约定所拆原告厂房面积，被告用新建厂房同等面积顶替，如拆除厂房恢复原状明显不经济，酌情认定被告支付原告违约金10万元。原告未按时腾空厂房构成违约，酌情认定原告支付被告违约金4万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邵云泉于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）李佐安违约金10万元；三、原告（反诉被告）李佐安于本判决生效之日起十日内一次性支付被告（反诉原告）邵云泉违约金4万元；三、驳回原告（反诉被告）李佐安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，由原告负担7040元，由被告负担1760元。反诉案件受理费8800元，由反诉原告邵云泉负担8100元，由反诉被告李佐安负担700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于滨州市中级人民法院。审 判 长  孙金刚审 判 员  赵洪良人民陪审员  张志辉二〇一九年十一月七日书 记 员  曹 琦