重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初9574号原告：重庆首恒房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区经开园翠渝路**，统一社会信用代码91500000552010899Y。法定代表人：吴林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄婷婷，女，该公司员工。被告：巫晓娜，女，汉族，1980年12月22日出生，住重庆渝**。委托诉讼代理人：高振华（系被告巫晓娜丈夫），男，汉族，1975年11月27日出生，住重庆市渝**。原告重庆首恒房地产开发有限公司（以下简称首恒房地产公司）与被告巫晓娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告首恒房地产公司的委托诉讼代理人黄婷婷、被告巫晓娜的委托诉讼代理人高振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告首恒房地产公司向本院提出如下诉讼请求：1、由被告配合原告办理涉案《商品房买卖合同》网签解除手续；2、被告向原告支付违约金120012.40元(应付款620000元×5%+房屋总价款890124元×10%)，该违约金原告直接从被告已付购房款中扣除；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月29日，原、被告签署编号为CQ-107-01885764的《重庆市商品房买卖合同》及相关补充协议，约定原告将开发的位于重庆市北碚区XX大道X号X幢X-X商品房卖给被告，房屋总价890124元。2019年1月30日，被告向原告出具《延迟补款承诺书》，被告承诺于2019年5月30日前向原告支付剩余购房款620000元。合同及承诺书还约定了被告逾期付款的违约责任。截止目前，被告仅向原告支付了购房款270124元，未按约支付尾款620000元。原告多次发函催促被告履行付款义务，被告均未支付。为维护自己的合法权益，原告遂起诉来院，望判如所请。被告巫晓娜辩称，1、被告逾期未付款情况属实，但并非被告恶意违约，而是因为按揭贷款办理的问题导致逾期未付款；2、原告主张的违约金过高，请求法院调低；3、原告主张解除合同网签手续，被告在违约金金额合理的情况下同意解除；4、如果原告同意给被告2-3个月的时间，被告愿意付清剩余所有房款。被告请求法院依法判决；若法院认定被告应支付原告违约金，被告同意在首付款中进行抵扣。经审理查明，2018年6月29日，原告首恒房地产公司（甲方、卖方）与被告巫晓娜（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买由原告开发的重庆市北碚区XX大道X号X幢X-X商品房一套，建筑面积98.76平方米，总成交价890124元，被告以按揭贷款方式购买，于2019年6月29日付清首付款270124元，贷款额620000元由银行审核办理按揭。关于办理按揭贷款违约责任的约定：1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房款x%赔偿乙方；2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起x日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任；如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。该合同第十条、乙方逾期付款的违约责任约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天至实际支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第（1）款约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应按应付款的5%向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同附件五《补充协议》第一条约定，乙方须按本合同第五条中规定的付款期限支付房价款，并补充约定如下：……3、乙方在签署合同前已对房贷政策进行了充分了解，并结合自身的实际情况和银行贷款条件要求与甲方协商确定了合同约定的申请按揭贷款，但银行可能会以政府金融政策改变、乙方的资信、身份、资料不符合规范、贷款要求提高等原因改变贷款金额、贷款年限、贷款利率，降低乙方贷款额度或拒绝贷款。乙方已知晓此可能性，同意以银行最终审批结果为准，且不得以此为理由，向甲方提出退房或任何索赔要求。乙方承诺若因任何非甲方原因导致银行批准的按揭贷款额少于约定贷款额的，乙方应当在接到甲方或者银行相关通知后30日向甲方补足约定贷款额与实际贷款额之差。如有逾期则按合同第十条乙方逾期付款的条款处理。如按揭银行拒绝向乙方发放按揭贷款或减少按揭贷款金额的（双方同意以甲方通知为准），出现该种情形时，乙方有权选择一次性付款。乙方选择一次性支付的，应当在甲方告知后30日内付清购房款。如有逾期按合同第十条乙方逾期付款的条款处理。逾期30日以上，甲方有权直接解除本合同及附件、补充协议等法律文件，并将该房屋另行出售给他人且不承担违约责任。在此情况下合同自动终止履行，乙方因此向甲方承担总房款百分之十的违约金，且甲方有权从乙方已付的首付款中直接扣除乙方应当承担的违约金及甲方的损失，不足扣除的，由乙方在甲方通知送达之日起5个工作日内补足，有剩余的，留存在甲方处，由乙方自行到甲方领取，剩余款项不计利息。4、乙方同意在签订本合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本合同生效后6个月内，将按揭贷款支付给甲方作为部分房价款。若甲方在约定期限内未收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从本合同生效后满6个月的次日起，按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。……该合同附件五《补充协议》第十二条、关于合同解除的约定：……（二）根据本合同约定甲方有权解除合同的，自甲方发出的书面解除合同通知送达乙方之日起7日内，乙方应与甲方签订包含解除合同协议在内的相关协议。乙方与甲方签订相关协议之日起7日内，双方共同到预售登记机关办理预售登记注销手续，本合同自注销登记之日解除。若乙方未在上述约定期限内与甲方签订相关协议的，视为乙方同意解除本合同。若乙方未在上述约定期限内与甲方到预售登记机关办理预售登记注销手续的，则乙方同意委托甲方代其到预售登记机关办理预售登记注销手续。本合同自注销登记之日解除，甲方有权从乙方已付的购房款中扣除本合同总价款的10%作为乙方支付给甲方的违约金（该违约金不得冲抵本合同第十条约定的乙方应支付给甲方的违约金），不足的由乙方补齐，扣除10%后的余款甲方于办理注销手续完毕之日起按本合同各相关条款约定的天数内退还乙方购房款。合同签订当日，被告向原告交纳了购房款270124元。2018年12月29日，原告向被告以邮寄方式发出《催款通知函》，载明：被告仅支付了首付款270124元，剩余房款须在签订合同之日起六个月内支付至原告账户。现原告通知被告，要求被告于2019年1月5日前到签订的按揭银行处完善相关放款手续或至原告销售中心补足剩余房款620000元，逾期原告将按照合同约定追究被告逾期付款的违约责任。次日，该邮件被签收。2019年1月30日，被告向原告出具《延迟补款承诺书》，载明：本人巫晓娜于2018年6月29日签订首恒房地产公司开发建设的位于北碚区XX大道X号X幢X-X房屋《商品房买卖合同》，该套房屋总价890124元，已付房款270124元，剩余房款620000元，合同约定以银行按揭方式支付。现本人因原因，导致无法以合同约定的时间及方式补足剩余房款，现承诺以方式于2019年5月30日之前补足剩余房款，如届时未补足剩余房款，本人自愿承担因此造成的法律责任。2019年6月3日，原告向被告以邮寄方式发出《催款通知函》，载明：被告仅支付了首付款270124元，还需支付620000元。但被告至今未按照合同约定向原告支付剩余房款，被告已经构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。现原告再次提示被告应及时支付剩余房款，要求被告于2019年6月10日之前，到原告销售中心付清房款及违约金，逾期原告将按照合同约定追究被告逾期付款的违约责任。2019年6月5日，该邮件被签收。2019年6月28日，原告向被告以邮寄方式发出《解除函》，载明“您于2018年6月29日与我司签订了XXXX二期X幢X-X号房屋的买卖合同。您向我司申请办理合同项下按揭贷款，因您无法满足银行贷款条件，后经双方同意与我司签订《延迟付款承诺书》，约定2019年5月30日前补齐余下房款620000元；我司于2019年6月4日向您发送了催款函，通知您于销售中心补齐余款。截止今日，您未向我司支付该笔款项，且逾期已达30日以上，现根据合同第十条第2款约定，请于2019年7月10日前配合我司机办理相关解除网签手续，我司有权将房屋另行出售，并保留向您追究其他违约责任的权利。”次日，该邮件被签收。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方均应按照该约定享有权利、承担义务。根据补充协议第一条第4项约定“乙方（即被告）同意在签订本合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本合同生效后6个月内，将按揭贷款支付给甲方作为部分房价款。若甲方在约定期限内未收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从本合同生效后满6个月的次日起，按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任”，本案中，原、被告双方2018年6月29日签订合同，则被告应在6个月之内即2018年12月28日前将按揭贷款支付给原告，但截止2019年10月29日第一次庭审之日，被告仍未支付，故被告逾期付款已超过30日，依照《重庆市商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项的约定，原告有权解除合同，并要求被告按应付款的5%向原告支付违约金。2019年6月28日，原告向被告以邮寄方式发出《解除函》，次日邮件被签收，则双方签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年6月29日解除。关于原告要求被告配合办理合同的解除网签手续，本院认为，合同解除后被告有义务配合原告办理解除网签手续，故对该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金金额。原告认为包含两部分：1、根据合同第十条，被告应承担应付款的5%，即620000元×5%=31000元；2、根据补充协议第十二条第（二）项，被告应承担合同总价款的10%，即890124元×10%=89012.40元；合计120012.40元。被告认为原告主张的违约金金额过高，请求调低。对此，本院认为，因原告主张的违约金已超过被告未付购房款按人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失的四倍（自2018年12月29日计算至2019年6月29日合同解除之日为6.03个月，620000元×4.35%×4倍×6.03个月/12个月=54209.70元），故本院酌情调整至54209.70元。因被告已支付原告购房首付款270124元，经品迭后，原告须返还被告215914.30元（270124元-54209.70元）。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告巫晓娜于本判决生效之日起10日内配合原告重庆首恒房地产开发有限公司办理双方于2018年6月29日签订、编号为CQ-107-01885764的《重庆市商品房买卖合同》的网签解除手续；二、原告重庆首恒房地产开发有限公司于网签手续解除后5日内返还被告巫晓娜购房款215914.30元；三、驳回原告重庆首恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告重庆首恒房地产开发有限公司负担772元，被告巫晓娜负担578元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张小会二〇一九年十一月十九日书记员  曾 峥