江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民再5号 监督机关：吉安市吉州区人民检察院。 申诉人（原审被告）：熊美珍，女，汉族，住江西省吉安市吉州区。 被申诉人（原审原告）：吉安市同创房地产置业顾问有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区井冈山大道**（恒荣丽景花苑）****，统一社会信用代码：91360802693723980J。 法定代表人：肖英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖晋军，江西庐陵律师事务所律师。 申诉人熊美珍因与被申诉人吉安市同创房地产置业顾问有限公司居间合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院2018年8月6日作出的（2018）赣0802民初2563号民事判决，向吉安市吉州区人民检察院申诉。吉安市吉州区人民检察院以吉州检民（行）监[2019]36080200001号民事再审检察建议书向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2019年6月3日作出（2019）赣0802民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。申诉人熊美珍、被申诉人吉安市同创房地产置业顾问有限公司的委托诉讼代理人肖晋军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉安市吉州区人民检察院提出再审检察建议：1、原审寄出的传票并非由原审被告签收，而是由与原审被告熊美珍同名之人签收，导致原审被告熊美珍不知情，在其未到庭的情况下缺席审理案件，剥夺了当事人的诉讼权利；2、原审判决认定事实不清，存在实体错误。涉案房屋在多家房屋中介挂牌销售，何承霖通过彭玉婷于吉州区忠正房产中介了解了该房的房源信息，并通过该中介促成了房屋买卖合同成立，其合同成立时间先于原审原、被告签订的《服务确认书》时间，原审原告并未促成合同成立，原审被告不需要向其支付佣金。故认为吉州区人民法院作出的（2018）赣0802民初2563号判决存在送达程序违法、认定事实不清，判决确有错误，建议再审。 申诉人熊美珍称：1、申诉人未接到原审邮寄的传票及判决书，吉安市同创房地产置业顾问有限公司提供的我的地址和电话都是错误的，在申诉人不知情不到庭的情况下缺席审判违反法定程序。2、吉安市同创房地产置业顾问有限公司提供的《服务确认书》其内容形式都不符合合同的规范，不应认定为合同，且属格式条款，该条款应无效。3、吉安市同创房地产置业顾问有限公司没有履行到居间义务，是我儿子通过忠正公司购买的，不应向吉安市同创房地产置业顾问有限公司支付佣金。请求再审，驳回吉安市同创房地产置业顾问有限公司的诉讼请求。 被申诉人吉安市同创房地产置业顾问有限公司辩称：1、启动再审程序不符合法律规定。熊美珍提供的证据不能证实法院传票、判决书没有依法送达，法院判决书也是按照身份证地址邮寄送达并没有违反法律规定。熊美珍在庭审中提出的关键证据不属于法律规定的新证据，不符合再审条件。2、熊美珍与我司签订的《服务确认书》，是双方自愿签订，合法有效。3、本案是熊美珍的关联人，即其子何承霖在违反《服务确认书》的情况下跳过我司完成该房的交易。根据确认书的约定应视为我司居间成功，应支付佣金。熊美珍在庭审中并没有提供与忠正网签合同，无法证明其是通过正规的房屋中介公司完成成交的。综上，请求依法支持我司的诉讼请求。 原审原告吉安市同创房地产置业顾问有限公司的诉讼请求：要求被告熊美珍支付所欠原告佣金12750元并承担诉讼费。本院原审认定事实：2018年4月30日，原告方业务员廖其谱带被告熊美珍实地查看了阳明公馆3栋2单元1102房，并于当日签订了《服务确认书》，约定：“……甲方（被告）同意并保证本人及关联人员在看房之后六个月内不与所看的出售方私下或通过其他中介机构完成房屋买卖或租赁，反之视为居间成功，甲方应向乙方（原告）支付其成交价的1.5%作为佣金……”。2018年5月18日，何承霖与黄美玲签订《存量房买卖合同》（自行成交版），约定由何承霖购买黄美玲坐落于吉州区石阳路66号3幢2－1102室房产（产权证号为：赣（20**）吉安市不动产权第0035699号），房屋买卖成交价为560000元。另，何承霖与被告熊美珍系母子关系。本院原审认为，原告吉安市同创房地产置业顾问有限公司与被告熊美珍签订的《服务确认书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方形成居间合同法律关系，双方当事人应按合同全面履行自己的义务。被告熊美珍在2018年4月30日看房后，其子何承霖与售房人黄美玲私下于2018年5月18日签订《存量房买卖合同》，按双方的约定应视为居间成功，被告熊美珍应按约支付案涉房屋交易成交的1.5%的服务佣金。原告主张双方交易价为850000元，未提供证据证实，本院不予支持，应按《存量房买卖合同》中确定的交易价560000元的1.5%计算佣金，即8400元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告熊美珍于本判决生效之日起十日内支付原告吉安市同创房地产置业顾问有限公司服务佣金8400元；二、驳回原告其他诉讼请求。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 一、申诉人熊美珍再审提交的证据：1、快递回单、居委会证明、出售依据、微信记录，用以证明其未接到原审传票及判决书等材料，法院邮寄送达的吉州区广场南路2号5单元702房有两个名称，该房在2017年8月17日已经出售。吉安市同创房地产置业顾问有限公司业务员廖其谱知道我的电话，却未向法院提供正确的电话号码。被申诉人对上述证据提出异议，认为不能达到其证明目的，邮寄的地址是其之前的地址，至于搬迁我司并不知情，法院按正确的地址送达视为送达成功。《服务确认书》上没有写熊美珍电话，起诉状上写了尾号“8873”这个电话号码，至于邮寄回单上另外一个电话号码不清楚怎么来的。本院认为，这组证据可以证实吉安市同创房地产置业顾问有限公司向法院提供的申诉人熊美珍的两个电话号码均有误，提供的吉州区广场南路2号5单元702房地址也不是申诉人现在的住址，申诉人已于2017年8月17日将该房卖出并搬离该住址，申诉人未收到原审传票等法律文书。2、2018年4月21日《看房确认书》、《居间购买合同》、佣金收据、黄美玲证明，用以证明涉案房屋原所有人黄美玲在不止一个中介公司挂出售房的信息。彭玉婷在我看房之前就在忠正公司看过涉案房屋，后通过忠正公司签订房屋购买合同，并向忠正公司交了佣金。被申诉人对上述证据的真实性无异议，但认为不能达到证明目的。《看房确认书》上签名的是彭玉婷，她与熊美珍的关系不清楚；居间合同是熊美珍儿子何承霖所签，该合同不是网签合同，不能证明是通过中介公司成交的，黄美玲的证明证明了房子是私下通过同学亲戚关系购买，黄美玲与熊美珍在同一利益上，该证明依法不能采用，该组证据恰恰证明熊美珍方是跳过我司私下完成交易的。本院认为，以上这组证据可以证实涉案房屋在多家房屋中介挂牌销售，彭玉婷先于熊美珍在吉州区忠正房产中介了解了该房的房源消息，并通过吉州区忠正房产中介促成了房屋买卖合同，且向吉州区忠正房产中介交付了相应佣金。3、《服务确认书》一份，证明《服务确认书》不符合合同规范，不应予以认可。被申诉人对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为该《服务确认书》为居间买卖合同组成部分，与居间合同一样有法律效力。 二、被申诉人吉安市同创房地产置业顾问有限公司再审提交的证据：廖其谱上岗证、《服务确认书》、熊美珍与何承霖身份证、《存量房买卖合同》、吉安市中级人民法院及本院的民事裁定书各一份，其中前4组在原审中已提交，申诉人熊美珍对《服务确认书》真实性没有异议，但认为不应认定为合同；对被申诉人提供的其他证据，没有异议，本院予以确认。 本院再审查明：黄美玲将其所有的吉州区石阳路66号阳明公馆3栋2单元1102室房公布在多家房屋中介平台挂牌出售。2018年4月21日，彭玉婷通过吉州区忠正房产中介实地查看上述房屋后，与吉州区忠正房产中介签订了《看房确认书》，约定：“……甲方确保为首次了解到以下房屋信息，承诺不通过非乙方途径直接或间接与以下房屋业主联系、成交，承诺不将以下房屋信息提供给第三方与房屋业主联系成交。如甲方违反此条约定，则须向乙方按相关房屋销售总价3%或单月租金之双倍金额支付违约金……”。2018年4月30日，吉安市同创房地产置业顾问有限公司的业务员廖其谱带熊美珍实地查看了上述房产，并于当日签订《服务确认书》，约定：“……甲方同意并保证本人及关联人在看房之后六个月内不与所看的出售方私下或通过其他中介机构完成房屋买卖或租赁，反之视为居间成功，甲方应向乙方支付其成交价的1.5%作为佣金……”。2018年5月18日，何承霖与黄美玲签订了《房屋居间买卖合同》，约定由何承霖购买黄美玲坐落于吉州区石阳路66号阳明公馆3栋2单元1102室房产（产权证号为：赣（20**）吉安市不动产权第0035699号），成交价560000元，吉州区忠正房产中介作为居间方在该合同上签字盖章。同日，何承霖向吉州区忠正房产中介支付佣金5600元。另查，何承霖系熊美珍儿子，彭玉婷与何承霖系夫妻关系，于2018年11月26日登记结婚。 本院再审认为，综合双方诉辩意见及举证、质证的情况，双方主要的争议焦点为：一、双方签订的《服务确认书》是否有效；二、申诉人熊美珍是否违约，是否应向被申诉人支付佣金。 关于第一个焦点问题。申诉人与被申诉人签订的《服务确认书》系双方自愿签订，不违反法律规定，属于居间合同性质，其中的格式条款，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该条款不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。 关于第二个焦点问题。衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方及关联人是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方及关联人并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，涉案房屋在多家房屋中介挂牌销售，何承霖先于申诉人熊美珍通过其他的中介公司获得涉案房屋房源信息，并通他其他中介公司促成了房屋买卖合同成立，虽然何承霖系申诉人熊美珍关联人，但其并非通过申诉人获得的房源信息购得涉案房屋，故申诉人熊美珍不存在“跳单”违约行为。被申诉人吉安市同创房地产置业顾问有限公司并未促成房屋买卖合同成立，申诉人熊美珍不需要向被申诉人吉安市同创房地产置业顾问有限公司支付佣金。 关于原审的送达程序问题。由于吉安市同创房地产置业顾问有限公司提供错误的电话号码、住址信息，致使原审法律文书送达错误，熊美珍因此未能到庭参加诉讼，原审送达程序存在瑕疵。 本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百零六条的规定作出的本案由本院再审的民事裁定书，已经发生法律效力，故对于吉安市同创房地产置业顾问有限公司关于本案启动再审程序不符合法律规定的抗辩意见，不予采信。 综上，原审判决送达过程存在瑕疵、认定事实不清，判决确有错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）赣0802民初2563号民事判决； 二、驳回被申诉人（原审原告）吉安市同创房地产置业顾问有限公司的诉讼请求。 原审案件受理费119元，减半收取为60元，由被申诉人吉安市同创房地产置业顾问有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  李丽萍 人民陪审员  龙启发 人民陪审员  周天庆 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  杨 欢