云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2527民初3027号原告：高洪文，男，1967年12月15日生，汉族，居民，高中文化，住泸西县。原告：张丽芬，女，1969年6月12日生，汉族，居民，初中文化，住泸西县。系原告高洪文之妻。二原告之共同委托代理人：夏晴昱，云南弘石律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：高洪光，男，1963年4月9日生，汉族，居民，住泸西县。被告：王莲芬，女，1965年3月16日生，汉族，居民，泸西县。系被告高洪光之妻。二被告之共同委托代理人：刘树胜，云南明彰律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告高洪文、张丽芬诉被告高洪光、王莲芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告高洪文、张丽芬之共同委托代理人夏晴昱，被告高洪光、王莲芬之共同委托代理人刘树胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高洪文、张丽芬向本院提起诉讼，请求依法判决：一、依法解除《高丰大厦出租合同》；二、依法判令被告支付2019年3月23日至2019年9月22日期间的房屋租金人民币10万元，违约金人民币5万元。两项共计人民币15万元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告高洪文与被告高洪光系兄弟关系，之前兄弟三人共同建盖了位于泸西县的高丰大厦。后经协商一致兄弟三人分别办理了各自享有部分的房产证和土地证。2014年3月22日，被告提出为了方便出租，由被告统一承租整栋高丰大厦(除自住部分)后，再对外整体出租。随后被告自2017年3月开始拖欠租金，至今拖欠的租金原告多次向法院起诉要求解除合同并支付欠款，该案经两级法院审理终结后进入强制执行，被告至今仍然未付。截至原告起诉时，被告再次拖欠自2019年3月23日起至今的租金，再次构成违约。之前多次违约诉讼的强制执行也由于被告方转移财产，隐瞒资产情况而无法执行，其实际行动已经明确被告属于恶意违约。同时，被告延迟履行付款义务，已经以其行为明确表示不再履行合同主要义务致使合同目的无法实现。双方就租金收取及房屋分配问题多次发生肢体冲突，已经丧失了相互信任的合同基础，合同已无继续履行的必要和意义。综上所述，被告方一而再、再而三的违约行为已经严重侵害原告的合法权益。为维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。被告高洪光、王莲芬辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由原告承担。事实和理由：1.高丰大厦所有产权原本属于高洪光个人所有，因家庭原因，高洪光将部分房产登记在高洪文等人名下，但前提是在15年的期限内，高洪文及家人必须无条件将房产交由高洪光管理、经营、使用、收益，双方当事人之间的租赁合同附加了一定的条件，高洪光已经履行了将房屋登记在高洪文名下的义务，高洪文及家属也应当履行提供房产给高洪光使用、经营的义务。2.《高丰大厦出租合同》系双方当事人协商一致自愿签订，不存在显失公平等合同无效或应当被撤销的情形，依法应当认定该合同有效。高丰大厦从土地的取得至房屋的建盖、装修、产权证件办理的所有资金及税款缴纳均由高洪光全额出资，大厦的所有产权原本属于高洪光个人所有，只因考虑到高洪光、高洪文系同胞兄弟，出于弟兄感情，于是在办理不动产权证件时，高洪光提议将部分土地、房产登记在高洪文名下，但前提是在15年的期限内，高洪文及家人必须无条件将房产交由高洪光管理、经营、使用、收益，高洪光每年给高洪文家20万元的生活费，高洪文及其家人同意该提议后，才将房屋的部分产权登记在高洪文名下。双方协商一致后，为避免高洪光、高洪文的后代因房产发生纠纷，双方签订了《高丰大厦出租合同》。3.《高丰大厦出租合同》不应解除，应当依法继续履行。（1）根据《高丰大厦出租合同》第三条第2款“由于家庭历史种种原因，建盖高丰大厦的债权、债务、装修费用由乙方承担”及第8条“乙方在经营中甲方不能以任何理由和借口干涉，若甲方出现干涉乙方正常经营的情况，乙方有权追回前期建盖大厦工程款，利息按银行同期贷款计算”的约定，高洪文、张丽芬将房屋出租给高洪光、王莲芬是一个附条件的合同，条件是高洪光、王莲芬承担建盖大厦的所有费用。目前，高洪光、王莲芬已经对房屋进行装修并承担了所有资金，履行了合同义务，因此，高洪文、张丽芬也应当继续承担提供房产的义务。（2）高丰大厦的房屋分别登记在高洪光、高洪才、高洪文三兄弟名下，但高洪光、王莲芬在对外转租房屋时，有的涉及到三人名下的房屋由一人承租，而且大厦楼层并没有明显隔界，电梯及通道均为公用，不便于分割，如果仅由高洪文、张丽芬直接与次承租人协商租房事宜，不具有可行性，而且将大大缩减该财产的应有价值。经审理，本院确认本案事实如下：原告高洪文与被告高洪光系亲兄弟，高洪才、高洪光、高洪文兄弟三人共同建盖位于泸西县的高丰大厦，三人分别办理了各自享有部分的房产证和土地证。2014年3月22日，高洪光、王莲芬与高洪文、张丽芬签订《高丰大厦出租合同》，由其统一承租整栋高丰大厦（除自住部分），再对外整体出租，高洪光、王莲芬以每年20万的租金承租了高洪文、张丽芬所有部分的高丰大厦房屋，对外出租给包括泸西皇朝大酒店、泸西薇薇新娘婚纱摄影店在内的几家承租人开展经营活动。双方在合同中约定：高洪光以合同签订时间为准，必须提前一个月支付次年房租，方可经营使用，违约金为5万元。2014年至2016年的租金高洪光、王莲芬已给付。2017年的租金高洪光、王莲芬未按约支付租金。2017年9月28日，高洪文、张丽芬向本院起诉，请求法院：一、依法解除《高丰大厦出租合同》；二、判令被告高洪光、王莲芬支付自2017年3月23日至2017年9月23日期间的房屋租金人民币10万元，违约金人民币5万元。两项共计人民币15万元；三、被告承担案件受理费。2017年11月23日，本院就高洪文、张丽芬与高洪光、王莲芬房屋租赁合同纠纷一案作出（2017）云2527民初1676号民事判决，判决：一、由被告高洪光、王莲芬于判决生效之日起十日内一次性支付原告高洪文、张丽芬2017年房屋租金人民币20万元,违约金人民币5万元，合计人民币25万元；二、驳回原告高洪文、张丽芬其他诉讼请求。原告高洪文、张丽芬不服该判决，向云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院提起上诉。2018年4月1日，云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院作出（2018）云25民终93号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，高洪光、王连芬于2018年5月23日向高洪文、张丽芬支付房屋租金20万元，剩余5万元尚未支付。2018年5月3日，高洪文、张丽芬再次向本院起诉，请求法院：一、依法解除《高丰大厦出租合同》；二、判令被告高洪光、王莲芬支付自2018年3月24日至2018年9月24日期间的房屋租金人民币10万元，违约金人民币5万元。两项共计人民币15万元；三、被告承担案件受理费。2018年7月24日，本院就高洪文、张丽芬与高洪光、王莲芬、第三人泸西皇朝大酒店、泸西微微新娘婚纱摄影店房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）云2527民初1018号民事判决，判决：一、继续履行原告高洪文、张丽芬与被告高洪光、王莲芬于2014年3月22日签订的《高丰大厦出租合同》；二、由被告高洪光、王莲芬于判决生效之日起十日内一次性支付原告高洪文、张丽芬2018年3月24日至2018年9月23日房屋租金人民币10万元,违约金人民币5万元，合计人民币15万元。原告高洪文、张丽芬不服该判决，向云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院提起上诉。2018年12月24日，云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院作出（2018）云25民终1641号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2019年的租金应于2019年2月22日前支付，但高洪光、王连芬至今未支付，高洪文、张丽芬多次催要未果，故诉至法院。本院认为，原告高洪文、张丽芬与被告高洪光、王莲芬签订的《高丰大厦出租合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，任何一方均不得擅自变更或解除。双方当事人签订的《高丰大厦出租合同》约定“乙方经签定时间为准，必须提前一个月支付次年房租，方可经营使用”，根据这一约定，被告应于2019年2月22日支付2019年度的租金，被告未按期限约定支付租金，存在违约事实，依法应当承担违约责任。双方合同约定租赁期限为15年，合同中并没有约定合同的解除条件。从合同中约定“由于家庭历史种种原因，建盖高丰大厦的债权、债务、装修费用由乙方（高洪光、王莲芬）承担，但甲方应将土地证、房产证等证件提供陆年给乙方作贷款使用，并配合签字担保，时间以签定合同之日算起”、“乙方在经营中甲方不得以任何理由和借口干涉，若甲方出现干涉影响乙方正常经营，乙方有权向甲方追回前期建盖大厦工程款，利息按银行同期贷款计算，甲方负责赔偿乙方在经营中装修及其他费用损失”的内容看，本案中的租赁关系还涉及担保关系及建盖大厦的出资权利义务因素。双方在合同中约定，高洪光承租房屋后可以转租、分租，高洪光一方承租房屋后是整体经营使用，对外出租的次承租人泸西皇朝大酒店、泸西薇薇新娘婚纱摄影店又投资对该房屋进行装修经营，且按约定支付了房屋租金，如解除合同将会对次承租人造成重大损失。综上，从维护合同的稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发，原、被告签订的《高丰大厦出租合同》不宜解除，应当继续履行。被告高洪光、王莲芬应按合同约定交付2019年3月23日至2019年9月22日的租金10万元。关于违约金，双方当事人签订的《高丰大厦出租合同》约定“付款方式：按年支付（现金或转账）。违约金伍万元整”，根据这一约定，被告未按期限约定支付2019年的租金，存在违约事实，依法应当承担违约责任给付违约金5万元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、继续履行原告高洪文、张丽芬与被告高洪光、王莲芬于2014年3月22日签订的《高丰大厦出租合同》；二、由被告高洪光、王莲芬于本判决生效之日起十日内一次性支付原告高洪文、张丽芬2019年3月23日至2019年9月22日期间的房屋租金人民币10万元，违约金人民币5万元，合计人民币15万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由被告高洪光、王莲芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  李旭峰二〇一九年十一月二十日书记员  王 凡