苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初11439号原告：翁凯，男，1992年10月6日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：王漫，浙江望道律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩成贵，浙江望道律师事务所律师。被告：吴江月亮湾房产有限公司，统一社会信用代码913205097673876262，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖高新技术产业开发区。法定代表人：徐蓉芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏卿，男，系该公司员工。被告：上海丽仁行房地产经纪股份有限公司，统一社会信用代码913101100559371757，住所地上海市杨浦区平凉路****。法定代表人：顾宏羚，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴家敏，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：强晓钟，江苏法舟律师事务所律师。原告翁凯与被告吴江月亮湾房产有限公司（以下简称月亮湾公司）、上海丽仁行房地产经纪股份有限公司（以下简称丽仁行公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法由审判员杨柳适用简易程序于2019年9月25日、2019年10月15日两次公开开庭进行了审理。原告翁凯及其委托诉讼代理人王漫，被告月亮湾公司的委托诉讼代理人苏卿两次开庭均到庭参加诉讼，被告丽仁行公司的委托诉讼代理人吴家敏仅到庭参加2019年9月25日的庭审。本案现已审理终结。翁凯向本院提出诉讼请求：1、被告月亮湾公司支付逾期交房违约金16000.97元（2017年7月1日起计算至2018年10月30日，以876165元为基数，按照每日万分之0.5计算），支付逾期办理产证违约金872.12元；2、被告月亮湾公司退还产证代办费220元，契税差额622.95元；3、被告月亮湾公司、丽人行公司共同退还原告翁凯支付的购房团购费80000元并赔偿原告翁凯的利息损失13070元(利息按同期人民银行基准贷款利率4.9%，自80000元支出之日即2016年5月27日起计算至实际归还之日，暂计算至2019年9月30日为1217天)；4、被告月亮湾公司、丽人行公司承担本案诉讼费。庭审中，翁凯变更第一项诉请中的逾期办理产证违约金为25759.25元（以872120元为基数，从2018年10月31日次日起加90日开始计算至申请人实际取得商品房权属之日即2019年6月26日，共计147天，按照每日万分之二的计算），同时撤回第二项诉讼请求；另翁凯同意第一项诉讼请求中的逾期交房违约金按照实际支付的房款872120元为基数计算。事实和理由：2019年5月14日，原告翁凯在被告丽人行公司业务员带领下，来到吴江汾湖月亮湾小区看房，看中一套湖景房，被告丽人行公司的销售人员告知此房为特价房，交8万抵12万元购房款，房价为8990元/平，面积97.46平(实际交房面积有0.45平的误差)，合计总价为956165元。原告翁凯于当天支付给被告丽人行公司2万元购房定金。2016年5月27日，原告翁凯第二次来到吴江汾湖月亮湾售楼处，支付了剩余房款936165元(其中支付给被告月亮湾公司356165元，支付给被告丽人行公司80000元，剩余500000元为银行按揭)，并于2016年6月13日签完商品房买卖合同。按照合同约定，被告月亮湾公司应于2017年6月30日前交房，但被告月亮湾公司实际交房时间为2018年10月31日(被告月亮湾公司取得商品房交付使用通知书的时间)，共延期487天，根据合同约定需支付违约金21334.62元。被告月亮湾公司和原告翁凯于2019年1月30日签署了违约金付款计划，共计五期，但被告月亮湾公司在支付了前两期违约金后，后三期违约金并未支付，合计16000.97元。合同约定，被告月亮湾公司交房后90日内将产证登记资料报产权登记机关备案。原告翁凯于2018年11月21日去月亮湾小区拿房并交完契税和维修基金，被告月亮湾公司于2019年3月4日书面通知去提交办理产证的资料，通知时间离交房时间隔了124天，导致原来翁凯领取产证时间滞后。合同约定的逾期办理产证违约金明显过低，显失公平，故要求按照每日万分之二的标准调高该违约金。原告翁凯领取购房发票时发现财务并未开具8万元购房团购费(8万抵12万)的发票，故索要8万购房发票，被告月亮湾公司财务人员解释说被告丽人行公司并未将8万元团购费转给被告月亮湾公司，为此事被告月亮湾公司也在和被告丽人行公司打官司。原告翁凯于2019年7月27日在汾湖派出所报案，由于此案属于合同欺诈不属于刑事案件，故建议去法院起诉。因被告丽人行公司以购房团购费名义(8万抵12万)欺骗原告翁凯，让原告翁凯支付了8万元购房团购费，这笔额外收取的8万元没有事实与法律依据。被告丽人行公司是代理销售房地的中介服务机构。根据商品房销售管理第二十八条，被告丽人行公司只能依约向被告月亮湾公司收取佣金，其在代售商品房过程中向买受人收取团购费的行为不合法。事实上，原告翁凯与被告丽人行之间并未签订过任何团购或者优惠服务协议，原告翁凯也从未接受过被告丽人行公司提供的优惠服务，购房前原告翁凯被被告丽人行公司的销售人员误导，认为可以参与交8万元抵12万的优惠活动，原告翁凯一直认为这8万元是购房款的组成部分，未料到在后来购房合同中这8万元只字未提。二被告的行为违背了合同法规定的诚实信用原则，不仅是在欺骗原告翁凯，同时也严重侵害了原告翁凯的合法权益。原告翁凯认为所购商品房的购房金额应以购房合同和正式发票为准。在原告早已全面履行购房合同义务的基础上，被告丽人行公司在代售过程中违法额外向原告收取的这8万元钱应当予以退。因为本案被告丽人行公司在代理权限内以被告月亮湾公司的名义并向买受人收取额外费用。被告月亮湾公司作为被代理人依法也需要承担民事责任，即使被告丽人行公司存在无权代理或者越权代理的行为，也构成表见代理，被告月亮湾公司也依然要为此承担相应的法律后果。故请求法院判令被告月亮湾公司、丽人行公司共同退还8万元，并支付该金额占用期间的相应利息。月亮湾公司辩称，关于逾期交房违约金，应按照实际的支付的房款金额872120元进行计算（此前的违约金付款计划是按照预售面积确定的房款计算所得，相应面积差价已经退回原告翁凯），对于该违约金的起始时间和计算标准没有异议，故尚应支付的违约金为15902.47元。关于逾期办理产证违约金，原告翁凯于2018年11月21日才来月亮湾公司处办理交房手续，办证始点应该从2018年11月22日开始计算，原告翁凯于2019年3月12日才来月亮湾公司处提交相应的办理产证的有关材料，2018年11月22日至2019年3月12日期间，因月亮湾公司未收到原告翁凯的全部办产证材料，也不能为原告翁凯办理相应产证。原告翁凯主张的计算标准与合同约定不符，不予认可。对于团购优惠费用，购房优惠用户协议约定了该费用的用途不可抵扣房款，可以用于享受房价的优惠价格，一般来说，如果不缴纳8万元的优惠服务费，房款总价会再高出4万元，当时均是被告丽人行公司作为经纪方销售房屋的，该费用由被告丽人行公司收取，且已生效的判决书认定8万元抵12万元的优惠总价中，被告丽人行公司应退还月亮湾公司相应损失，故对于原告翁凯要求被告月亮湾公司共同退还8万元的诉讼请求不予认可。丽人行公司辩称，第一，原告翁凯没有明确其要求返还团购费的请求权基础。首先，如果原告翁凯是基于双方之间的居间合同主张返还，原告翁凯认为，双方之间居间法律关系依法成立并生效，原告翁凯已经享受了相应的购房优惠，签订了商品房销售合同，目前也已经交房，双方之间既非无效合同，也没有解除，也没有可以变更或者撤销的情形。原告翁凯要求返还缺乏请求权基础。其次，原告翁凯在称团购费的收取没有事实与法律依据，根据民法总则的规定，没有合法根据取得不当利益造成他人损失的，构成不当得利。如果原告翁凯认为被告丽人行公司收取团购费构成不当得利，应当以不当得利为由起诉，而原告翁凯对于团购费的支取方式和内容是明知的，双方存在居间合同关系，而并非没有合法依据，不构成不当得利。第二，对于本案楼盘团购费的收取，被告月亮湾公司与被告丽人行公司之间已经有生效判决（2017）苏0509民初10819号以及（2019）苏05民终1525号民事判决书，判决被告丽仁行公司支付给被告月亮湾公司公司本案的楼盘的团购优惠补偿款。第三，原告翁凯要求退还团购费的主张已经超过诉讼时效，原告翁凯于2016年5月27日缴纳团购费，即便原告翁凯主张返还，其时效最长为三年。原告翁凯报警或起诉的时间均晚于诉讼时效的最晚期限，其已经丧失了胜诉权。综上，原告翁凯对于被告丽仁行公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的相应诉请，维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：1、《购房优惠用户协议》、《商品房买卖合同》的签订及款项交付的事实。2016年5月14日，翁凯与丽人行公司签订《购房优惠用户协议》一份，约定即日起至2016年5月21日至，如用户参与本次购房优惠协议并购买月亮湾楼盘的2#504产品，可享受8万元抵12万元的购房优惠。翁凯知悉并认可：1、丽人行公司为此次购房优惠服务费的收取方，金额为8万元，该款项不可抵扣房款，由丽人行公司开具相应付款凭证；。6、备注，买受人于签约当日支付购房优惠服务费可享优惠总价956165元（含8万元购房优惠服务费）。2016年5月27日，翁凯通过POS机向丽人行公司支付了8万元，丽人行公司出具了收据一份，载明的收款事由为2#504购房优惠服务费。收据的收款人处加盖了上海京目实业有限公司财务专用章。2016年6月13日，翁凯与月亮湾公司签订《商品房买卖合同》一份，约定翁凯购买月亮湾公司开发的位于苏州市吴江区房屋。商品房单价为每平方米8990元，建筑面积为97.46平方米，房屋总价为876165元；该合同第八条约定，出卖人应于2017年6月30日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得商品房交付使用通知书；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之0.5的违约金，合同继续履行；合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，翁凯依约向月亮湾公司支付了房款876165元。2、交房及办理产证的事实。2018年10月31日，月亮湾公司取得案涉房屋的《商品房交付使用通知书》。2018年11月21日，翁凯至月亮湾公司处办理了交房手续，后月亮湾公司根据实测面积，向翁凯返还了房屋面积差价，翁凯最终支付的房款金额为872120元。月亮湾公司开具了金额为872120元的购房发票。翁凯于2018年11月21日办理交房手续时，签署了一份月亮湾大花园四期业主信息确认单，签字确认委托开发商办理产证，产证代办费1000元，其中600元为委托代办费用，其余多退少补。无需做“不动产登记询问记录”的，资料齐全之日后180天内办理出证；需做“不动产登记询问记录”的，则以做完询问记录当天视为资料齐全之日，出卖人在买受人办理完交房手续后180天内通知业主办理“不动产登记询问记录”，业主需接到通知后5个工作日内前来办理询问记录。2019年3月4日，月亮湾公司通知翁凯案涉房屋可以办理产证，并告知了办理产证所需要的资料。2019年3月12日，翁凯向月亮湾公司提交了办理产证所需的资料。月亮湾公司于2019年6月13日通知翁凯做不动产登记询问笔录。2019年6月26日，涉案房屋的产权登记办理完成。经查，月亮湾公司于2019年3月14日将案涉房屋办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案,苏州市吴江区不动产登记中心于当日予以受理，并于2019年3月19日完成了首次登记。翁凯提供了一份月亮湾违约金付款计划复印件（无月亮湾公司的盖章），载明了违约金总计21334.62元，其中第一期2133.46元于2019年3月31日支付，第2期3200.19元于2019年4月30日支付。翁凯起诉时主张的违约金即按照该付款计划，扣除已付的前两笔违约金后计16000.97元。3、与购房优惠服务费有关的已生效判决及相应争议。本院于2017年9月5日立案受理了月亮湾公司起诉丽人行公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，并于2018年12月27日作出（2017）苏0509民初10819号民事判决书。该判决书认定的事实包括：2016年4月2日，月亮湾公司作为甲方与丽仁行公司作为乙方签订《月亮湾项目联合销售代理合同》，约定甲方委托乙方销售代理甲方开发建造的月亮湾大花园项目中的住宅产品。2016年4月3日，丽仁行公司出具承诺书，承诺其在销售月亮湾大花园过程中需以团购形式进行大规模推广，前期费用较大，在不影响月亮湾公司定的最低优惠底价的前提下：A、5万元抵8万元，B、8万元抵12万元，C、10万元抵15万元，活动费有丽仁行公司直接开票给客户，考虑到抵扣部分月亮湾公司的损失，A、退1万元，B、退1.5万元，C、退1.5万元给月亮湾公司用于销售的工资补偿。倪胜荣作为担保人亦在承诺书上予以签字确认。经本院核对月亮湾公司提交的购房优惠协议、联系单确认单、POS单、收据等原始证据，确认丽仁行公司在作为月亮湾公司的联合销售代理方（自2016年4月2日至2016年6月30日期间）及作为月亮湾公司的销售代理方宜居堂公司的分销公司（自2016年6月30日之后）时，代理销售的涉案房源中，涉及5万元退1万元的80套，8万元退1.5万元的165套，10万元退1.5万元的72套，合计金额435.5万元，代理销售行为均有购房优惠协议、联系单确认单予以证实，收取款项情况均有POS单或收据予以证实，其中上海京目实业有限公司作为丽仁行公司的下级分销商经授权代开购房优惠服务费收据，应认定为相应款项由丽仁行公司收取。法院认为“被告丽仁行公司代理销售的每套房屋均收取了业主支付的购房团购优惠服务费，被告丽仁行公司据此出具书面承诺向原告分三种模式退款，用于抵扣原告销售的工资补偿，系被告丽仁行公司的真实意思表示，本院予以认定。”故法院判决丽人行公司退还月亮湾公司购房团购优惠服务费435.5万元。丽人行公司不服上述一审判决，上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院作出（2019）苏05民终1525号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年7月28日，翁凯向电话号码为130××******的用户拨打电话，并形成了相应电话录音，翁凯称该号码系丽人行公司销售经理唐丽霞的电话。电话录音内容为：翁凯说其购房发票中没有8万元，就是8万元抵12万元的活动，8万元已经交了，应当属于房款，能否开具相应发票。对方回复称这个款项是没有发票的，当时要么在房价基础上加上12万元，就能在合同中体现，要么少交4万元，只拿出8万元，现在其也不在丽人行公司工作了，现在房价都涨了。以上事实，有原告翁凯提交的商品房买卖合同、商品房交付使用通知书复印件、办证通知书复印件、不动产权证、发票、违约金付款计划复印件、购房服务费POS机回单及收据、电话录音，月亮湾公司提交的购房优惠用户协议复印件、业主信息确认单、产证办理流转单，丽人行公司提供的（2017）苏0509民初10819号民事判决书、（2019）苏05民终1525号民事判决书，以及双方当事人的庭审陈述等证据证实。本院认为，原告翁凯与被告月亮湾公司签订的商品房买卖合同合法有效。按照合同的约定，被告月亮湾公司应在2017年6月30日前取得《商品房交付使用通知书》并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，在此基础上，商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告月亮湾公司直至2018年10月31日才取得商品房交付使用通知书，已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。原告翁凯主张的自2017年7月1日起至2018年10月30日（487天），以实际支付的房款872120元为基数，按照每日万分之0.5计算逾期交房违约金计21236.12元，符合合同约定，且被告月亮湾公司对此亦予以认可，故本院予以支持，扣除被告月亮湾公司已支付的部分逾期交房违约金5333.65元后，被告月亮湾公司应支付的逾期交房违约金为15902.47元。关于原告翁凯主张的逾期办证违约金，根据商品房买卖合同约定，被告月亮湾公司应于交付房屋（以实际交房之日即2018年11月21日）后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告月亮湾公司实际于2019年3月14日才完成上述材料的备案，超出23天，该计算期限并非算至产权登记办理完成之日即2019年6月26日。故本院认定被告月亮湾公司存在逾期办理产证的违约行为，应承担相应的违约责任。根据原告翁凯办理收房手续时确认的业主信息确认单记载的委托开发商办理产证，被告月亮湾公司于2019年6月13日才通知原告翁凯做相应“不动产登记询问记录”，超出了该确认单规定的办完交房手续后180天内,通知做该询问记录的期限（应为2019年5月20日前，超出24天）,但最终办理产证的时间并未超出委托开发商办证的相应约定。根据双方合同约定，如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价的0.1%向买受人支付违约金。原告翁凯认为合同约定的违约金过低，要求予以调整，应以购房总额872120元为基数，按照每日万分之二的利率计算违约金。本院认为，根据合同约定的逾期办证违约金标准算得的违约金为872.12元，综合被告月亮湾的实际逾期天数（逾期向产权登记机关提交材料的时间为23天，即使参考委托开发商办理产证中的逾期通知买方做询问记录的时间为24天），再考虑交房这一卖方的主要合同义务的违约金标准为每日万分之0.5，合同约定的逾期办证违约金并未明显过低，原告翁凯亦未举证证明其实际损失，故本院对于原告翁凯要求按照每日万分之二计算违约金的诉讼请求不予支持，本院认定被告月亮湾公司应支付原告翁凯的逾期办证违约金为872.12元。关于原告翁凯主张的被告月亮湾公司、丽人行公司共同返还8万元的诉讼请求。原告翁凯与被告丽人行公司签署了《购房优惠用户协议》，该协议明确了款项的性质为优惠服务费，且不可抵扣房款，直接由丽人行公司收取并开具相应付款凭证，支付该8万元可抵扣12万元，可享受优惠总价956165元（含8万元购房优惠服务费）。原告翁凯与被告月亮湾公司签订的商品房买卖合同也明确约定了商品房单价为每平方米8990元，建筑面积为97.46平方米，房屋总价为876165元，即房款中并不包括其已交纳的8万元优惠服务费。因此，本院认定原告翁凯在签订上述协议及商品房买卖合同时，即应知晓8万元的性质，故本院对原告翁凯关于两被告存在欺诈的主张不予支持。从《购房优惠用户协议》协议中可以看出，该8万元应系享受优惠房价所支付的对价，如不签订该协议，可能的成交价格为996165元。已生效的商品房委托代理销售合同纠纷判决书也显示，买房人交纳的部分优惠服务费已作为被告月亮湾公司给出的最低优惠房价的部分损失的补偿，即应属于被告月亮湾公司相应成本的一部分或构成原本房价的一部分。原告翁凯通过销售代理公司即被告丽人行公司向被告月亮湾公司购买商品房，支付了房屋的对价并享受了被告丽人行公司提供的房价优惠服务，且合同均已履行完毕，故已无权要求被告月亮湾公司、丽人行公司返还该优惠服务费。因原告翁凯无权要求两被告返还8万元优惠服务费，故无需再审查原告翁凯的相应诉讼请求有无超出诉讼时效。据上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告吴江月亮湾房产有限公司应于本判决生效后十日内向原告翁凯支付逾期交房违约金15902.47元、逾期办理产证违约金872.12元，合计16774.59元。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××65)二、驳回原告翁凯的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1498元，由原告翁凯负担1388元，被告吴江月亮湾房产有限公司负担110元，被告吴江月亮湾房产有限公司负担部分于本判决生效之日起十五日内交至本院。原告翁凯预交的诉讼费用110元本院于本判决生效之日起十五日退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 杨 柳二〇一九年十一月十一日书记员 肖晨纯附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。