安徽省宣城市中级人民法院 行 政 裁 定 书 (2019)皖18行终89号 上诉人（一审原告）：郭辉霞，女，1965年1月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 上诉人（一审原告）：金贤祥，男，1964年12月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托代理人：沈向华，安徽国伦律师事务所律师。 委托代理人：赵晓玲，安徽国伦律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：泾县房地产管理中心，住所地安徽省泾县泾川镇桃花潭东路延伸段，统一社会信用代码12341729486354641N。 法定代表人：闻霞，该中心主任。 委托代理人：史军，该中心交易办主任。 委托代理人：吴梦勤，安徽泾川律师事务所律师。 一审第三人：安徽省泾县腾达房地产开发有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇红星路****，统一社会信用代码91341823153467648T。 法定代表人：黄金明，该公司总经理。 诉讼代表人：李祎，该公司破产管理人负责人。 委托代理人：陈飞飞，安徽明泉（宁国）律师事务所律师。 委托代理人：乐娟，安徽明泉律师事务所律师。 一审第三人：芜湖市民强融资担保（集团）有限公司，住所地，住所地安徽省芜湖市鸠江区皖江财富广场**楼**会信用代码913402006820908157（1-1）。 法定代表人：古国梁，该公司董事长。 委托代理人：阚灵坤，该公司员工。 一审第三人：中国银行股份有限公司泾县支行，住所地安徽省，住所地安徽省泾县泾川镇迎宾路**代码91341823153462863L（1-1）。 负责人：杜剑陵，该行行长。 委托代理人：陈庆，该行业务发展部主任。 一审第三人：泾县不动产登记中心，住所地安徽省泾，住所地安徽省泾县政务服务中心码12341729MBOP37455L。 法定代表人：唐华，该中心主任。 出庭应诉负责人：殷俊，该中心副主任。 委托代理人：李磊，安徽泾川律师事务所律师。 上诉人郭辉霞、金贤祥因诉被上诉人泾县房地产管理中心（原泾县房地产管理局，以下简称“泾县房管中心”“原泾县房管局”）房屋行政登记一案，不服安徽省泾县人民法院（2018）皖1823行初31号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。上诉人郭辉霞、金贤祥及其二人共同的委托代理人沈向华、赵晓玲，被上诉人泾县房管中心的委托代理人史军、吴梦勤，一审第三人安徽省泾县腾达房地产开发有限公司（以下简称“腾达公司”）的委托代理人陈飞飞、芜湖市民强融资担保（集团）有限公司（以下简称“民强公司”）的委托代理人阚灵坤、泾县不动产登记中心副主任殷俊及委托代理人李磊到庭参加诉讼，一审第三人中国银行股份有限公司泾县支行（以下简称“中行泾县支行”）经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。经安徽省高级人民法院批准延长本案审理期限三个月。本案现已审理终结。 一审法院审理查明：2006年3月10日，金贤祥与腾达公司签订《帝一景房屋定购单》，就腾达公司开发的泾县新四军大道一侧“帝一景”C区1#、2#营业用房达成买卖意向。同年5月10日，郭辉霞向腾达公司股东兼会计童冰支付35万元。同年6月9日，郭辉霞、金贤祥与腾达公司签订《商品房买卖合同》，约定:所购买的C区1#、2#房屋的面积分别为110.86㎡、101.62㎡，每平方米售价为3482.68元，房屋总价为74万元;付款方式为：首付款37万元，剩余款项按揭支付；腾达公司应于2006年9月30日前交付房屋。腾达公司交付房屋后90日内为郭辉霞、金贤祥办理房屋权属登记;自合同生效之日起30日内，由腾达公司向泾县房地产交易中心申请登记备案。该合同签订后，郭辉霞、金贤祥向腾达公司支付了剩下的2万元首付款。同年6月13日，郭辉霞、金贤祥以购买的“帝一景”C区1#、2#房屋作为抵押向中行泾县支行申请按揭贷款37万元，并在泾县房地产交易服务部办理了房地产抵押预告登记。泾县房地产交易服务部向中行泾县支行出具了《房地产抵押预登记证明》，设定的抵押期限为2006年6月13日至2016年6月12日。中行泾县支行向腾达公司放款后，郭辉霞、金贤祥即已付清全部购房款。同年9月，腾达公司向郭辉霞、金贤祥交付了房屋。郭辉霞、金贤祥每月按时归还按揭贷款，截止2016年6月30日还清所有按揭贷款。 腾达公司为办理涉案房屋的所有权初始登记，依照《房屋登记办法》的有关规定向原泾县房管局提交了相关材料。原泾县房管局经审查认为符合办理条件，遂于2007年11月6日向腾达公司颁发了房地权泾川20**字第012062号《房地产权证》（其中，商铺面积为1455㎡、住宅面积为2103㎡，其中包括郭辉霞、金贤祥购买的案涉帝一景C区1#、2#商铺）。 本案审理过程中，腾达公司未提供证据证明其已到泾县房地产管理交易中心办理了涉案房屋的登记备案手续，也未配合郭辉霞、金贤祥办理涉案房屋的转移登记手续。2013年5月13日，因腾达公司将包括郭辉霞、金贤祥购买的Ｃ区1＃、2＃房屋在内的上述房屋抵押给了民强公司（抵押金额为300万元）并申请抵押登记，原泾县房管局遂向民强公司颁发了房地产他证泾县字第××号《他项权证》。根据安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2017年1月29日作出的（2017）皖0202民撤2号民事判决书第6页认定的事实，金贤祥于2014年11月就从腾达公司总经理黄金明处得知涉案房屋已被抵押给民强公司的事实，郭辉霞、金贤祥称其二人于2018年8月30日才得知原泾县房管局为腾达公司办理了房地权泾川20**字第012062号《房屋产权证》，与镜湖区人民法院认定的事实不符。郭辉霞、金贤祥诉称其曾多次要求腾达公司办理房地产权证，但均遭拒绝，缺乏证据佐证。 一审法院审理认为：1.关于本案起诉是否超过法定起诉期限的问题。依据修改前的行政诉讼法以及修改后的新行政诉讼法的规定，2015年5月1日之前，行政机关作出行政行为未告知起诉期限的，从知道或者应当知道行政行为之日起最长不超过两年；至2015年5月1日，起诉期限尚未届满的，以剩余期限计算起诉期限，但剩余期限超过修改后的行政诉讼法第四十六条第一款规定的六个月起诉期限的，以六个月为限，至2015年11月1日起诉期限届满；2015年5月1日至2018年2月8日期间，行政机关作出的行政行为未告知起诉期限的，从当事人知道或者应当知道行政行为之日起仅有六个月的有效起诉期限，超过六个月起诉期限届满;至2018年2月8日，起诉期限尚未届满的，起诉期限适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的适用解释》第六十四条第一款规定，即从知道或者应当知道行政行为之日起最长不超过一年。根据查明的事实，金贤祥与腾达公司于2006年3月10日签订《帝一景房屋定购单》，就腾达公司开发的“帝一景”C区1#、2#营业用房达成买卖意向。同年6月9日，双方签订《商品房买卖合同》对涉案房屋办理登记备案、交付日期等事项作出约定。金贤祥于2014年11月从腾达公司总经理黄金明处得知涉案房屋已被抵押给民强公司，并非于2018年8月30日才得知原泾县房管局为腾达公司办理了房地权泾川20**字第012062号《房地产权证》以及将房屋抵押给民强公司，故郭辉霞、金贤祥于2018年10月17日提起本案行政诉讼，已超过起诉期限。2.关于原泾县房管局将涉案房屋登记在腾达公司名下并办理案涉抵押权登记的行为是否合法，以及郭辉霞、金贤祥要求腾达公司协助其二人办理案涉房屋的所有权转移登记手续，是否具有事实根据和法律依据的问题。根据查明的事实，郭辉霞、金贤祥与腾达公司签订《商品房买卖合同》后，郭辉霞、金贤祥未付清购房款，而是以购买的房屋作为抵押物向中行泾县支行按揭贷款37万元，并在泾县房地产交易服务部办理了房地产抵押预告登记。泾县房地产交易服务部向中行泾县支行出具了房地产抵押预登记证明。虽然涉案房屋办理了抵押预告登记，但因该房系期房，不宜办理产权转移登记手续，应待条件成熟时再将该房的权属登记至郭辉霞、金贤祥名下。本案中，原泾县房管局未提供证据证明腾达公司已申请商品房预售登记备案。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”根据案涉《商品房买卖合同》的约定，郭辉霞、金贤祥付清购房款后，腾达公司应于2006年9月交付房屋，郭辉霞、金贤祥应在90日内，由腾达公司提供相关资料报登记机关备案，及时办理涉案房屋的权属证书。但是，郭辉霞、金贤祥如期接受房屋后，却因种种原因未能将涉案房屋转移登记至自己名下。郭辉霞、金贤祥于2014年11月发现涉案房屋抵押反担保给民强公司后又未能及时主张权利,导致预告登记失效，郭辉霞、金贤祥显然存在一定的过失。腾达公司为申请办理房地产权属初始登记向原泾县房管局提交了相关材料，该局经审查认为符合办证条件，遂于2007年11月6日向腾达公司颁发《房地产权证》并无违法之处，且中行泾县支行对前述发证行为也未提出异议。腾达公司为芜湖四宝堂艺术品有限公司的贷款提供反担保，将涉案房屋抵押给民强公司，因前述反担保抵押行为符合法律规定，故原泾县房管局于2013年5月13日向民强公司颁发《他项权证》亦无违法之处。民强公司在办理抵押反担保前，并无证据证明其已知晓涉案房屋已由腾达公司预售给郭辉霞、金贤祥，故民强公司对由此产生的行政争议并无过错。当然，腾达公司在办理了房屋的初始登记后，未按照合同约定将房屋所有权转移登记至郭辉霞、金贤祥名下，且以此房进行反担保抵押，此行为严重损害了郭辉霞、金贤祥的合法权益，应当承担相应的法律责任，对此，郭辉霞、金贤祥可依法另行主张权利。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回郭辉霞、金贤祥的诉讼请求。案件受理费50元，由郭辉霞、金贤祥负担。 郭辉霞、金贤祥不服上述行政判决，向本院提起上诉称：1.2014年11月，其从腾达公司法定代表人黄金明处得知其购买的“帝一景”Ｃ区1＃、2＃房屋被芜湖市中级人民法院查封以及已抵押与民强公司，起初其认为只是道听途说，真实性不能确认。直到2016年3月民强公司以其和腾达公司等为被告提起追偿权诉讼时［案号为（2015）镜民二初字第02086号］，其才开始意识到自己的权利可能受到侵害。其随即于2016年10月以腾达公司、民强公司为被告向泾县人民法院提起民事诉讼，要求确认其对案涉房屋享有权利［案号为（2016）皖1823民初1837号之一］。泾县人民法院裁定驳回其起诉后，其又向芜湖市镜湖区人民法院提起第三人撤销之诉［案号为（2017）皖0202民撤2号］。在镜湖区人民法院裁定驳回其起诉后，其又向芜湖市中级人民法院提起上诉［案号为（2018）皖02民终961号］。芜湖市中级人民法院在审理此案过程中，于2018年8月30日对案涉房屋的行政登记资料进行了调查取证，这才发现原泾县房管局已向腾达公司颁发了《房屋产权证》以及向民强公司颁发了《他项权证》，即此时其才知道其权利受到侵害系基于前述错误登记行为，故而提起本案行政诉讼。综上，本案起诉并未超过法定起诉期限。2.原泾县房管局向腾达公司颁发《房地产权证》以及向民强公司颁发《他项权证》的行为违法，应予撤销。办理商品房预售合同登记备案手续是开发商的法定义务，虽然腾达公司否认其就案涉《商品房买卖合同》办理了预售登记备案手续，但是从案涉房屋已于2006年办理抵押权预告登记之事实可以认定案涉房屋在办理前述抵押权预告登记之前就已经办理了商品房预售合同备案登记。原泾县房管局在房屋已进行商品房预售合同登记备案和抵押权预告登记的情况下，再进行案涉所有权登记和抵押权登记，显然违法。请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，即：1、撤销原泾县房管局向腾达公司颁发的房地权泾川20**字第012062-××号《房地产权证》；2、撤销原泾县房管局向民强公司颁发的房地产他证泾县字第××号《他项权证》；3、判令腾达公司协助郭辉霞、金贤祥办理泾县新四军大道一侧帝一景Ｃ区1＃、2＃房屋的所有权转移登记手续。 泾县房管中心辩称：1.二上诉人在上诉状中陈述其系于2014年得知房屋被查封并已抵押给民强公司，且通过2016年10月17日二上诉人向泾县人民法院提起（2016）皖1823民初1837号民事诉讼时的第一项诉讼请求即“确认郭辉霞、金贤祥对腾达公司开发的案涉房屋的权利优先于民强公司的抵押权”就可以认定二上诉人对案涉房屋已被抵押给民强公司的事实是明知的。2.本案中，没有证据证明案涉房屋已经办理商品房预售合同登记备案手续，且案涉抵押预登记行为发生于2006年，二上诉人以2008年施行的《房屋登记办法》的相关规定推定案涉房屋已经办理了商品房预售合同登记备案手续，显然不当。3.案涉房屋虽然于2006年6月13日办理了房地产抵押预登记，但是因二上诉人未在法定期限内办理房屋登记使得该预告登记失效，且在此后长达7年的时间里，二上诉人均未办理房屋所有权登记，故2013年5月13日时二上诉人无权限制民强公司办理案涉抵押权登记。综上，二上诉人的上诉理由不能成立。请求：驳回上诉，维持原判。 腾达公司未发表述称意见。请求：依法裁判。 民强公司述称：2014年时，郭辉霞、金贤祥就已经知道被诉行政行为，并且提起了撤销之诉。一审判决认定事实、适用法律均正确。请求：驳回上诉，维持原判。 中行泾县支行未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面述称意见。 泾县不动产登记中心的述称意见同泾县房管中心，请求：驳回上诉，维持原判。 二审中，各方当事人均未向本院提举新证据。 经审查，一审法院证据认定意见正确，本院予以确认。经对本案有效证据的审查，本院对一审法院认定的载于一审判决书第15-16页的“2006年3月10日，金贤祥与腾达公司签订《帝一景房屋定购单》，就腾达公司开发的泾县新四军大道一侧（帝一景）Ｃ区1＃、2＃房屋（营业用房）达成买卖意向……2013年5月13日因腾达公司申请房屋抵押登记，被告颁发了房地产他证泾县字第××号他项权证，将两原告购买的涉案房屋在内的上述房屋抵押给民强公司，抵押金额为三百万元”之案件事实予以确认。 另查明：2015年11月，民强公司以芜湖四宝堂艺术品有限公司（以下简称“四宝堂公司”）、腾达公司、安徽省腾达环保科技发展有限公司（以下简称“腾达环保公司”）、安徽省芜湖市鑫达典当有限公司（以下简称“鑫达典当公司”）（前述四公司的法定代表人均为黄金明）、丁学飞、黄金明、卫香香、黄爱民、左晓萍、金贤祥、贾全海为被告向芜湖市镜湖区人民法院提起民事诉讼［（2015）镜民二初字第02086号］，请求判令：1.四宝堂公司支付其代偿款3015942.66元及从2014年6月6日起至还清之日止按照中国人民银行发布的1年期同类贷款利率6%上浮22%再上浮50%标准即年利率10.98%计息向其支付逾期付款利息；2.四宝堂公司承担其实现担保追偿权支出费用85537元；3.四宝堂公司支付增付其担保费27000元；4.腾达公司、腾达环保公司、鑫达典当公司、丁学飞、黄金明、卫香香、黄爱民、左晓萍、金贤祥、贾全海依法对前述第1、2、3项债务承担连带清偿责任；5.其有权对抵押物（房地产他证泾县字第××号）即位于泾县泾川镇太平湖腾达商贸区1幢、3幢房屋（房地权证泾川字第××号）、泾县泾川镇泾川大道帝一景Ｃ幢房屋（房地权证泾川20**字第012062-××号）、泾县泾川镇青狮大夫第花园别墅2幢房屋（房地权证泾川20**字第××号）拍卖款优先受偿。镜湖区人民法院于2016年3月24日公开开庭审理本案，金贤祥委托王社教到庭参加诉讼。该案庭审中，民强公司向法院提举了《抵押反担保合同》（合同编号为：民强201305002-05号，合同所附《抵押物清单》载明抵押财产为“泾川镇泾川大道帝一景苑Ｃ幢1、2号，房产证号为泾川20**字第012062号，面积为212.48㎡；泾县泾川镇青狮路腾达大夫花园别墅第2幢，房产证号为泾川20**字第××号，面积为259.28㎡）以及《他项权证》和房产证，拟证明腾达公司以该两处房产为该案所涉债务向其提供了抵押反担保。镜湖区人民法院经审理认定前述证据为有效证据并进而认定前述两处房屋上所设定的抵押成立，民强公司对该房屋享有优先受偿权，同时认定金贤祥为该案所涉债务的保证人之一。 再查明：金贤祥、郭辉霞于2016年10月17日向泾县人民法院提起的（2016）皖1823民初1837号民事诉讼的诉讼请求为“1.确认金贤祥、郭辉霞对腾达公司开发的位于泾县泾川大道帝一景苑C区1#、2#房屋的权利优先于民强公司的抵押权；2.要求腾达公司为金贤祥、郭辉霞办理房屋产权证书。” 本院认为：在行政诉讼中，人民法院首先应当依职权主动对起诉期限问题进行审查，如认为已超过法定起诉期限则案件不应再进入实体审理，而应驳回起诉，如未超过法定起诉期限，案件则应进入实体审理。 根据已查明的事实：1.民强公司在(2015)镜民二初字第02086号案件的庭审中就已经提举了《抵押反担保合同》以及他项权证和房产证，《抵押反担保合同》所附的《抵押物清单》上明确载明抵押财产包括帝一景C幢1、2号房屋，金贤祥的委托代理人到庭参加诉讼；2.就(2015)镜民二初字第02086号案件所涉债务，金贤祥与民强公司另行签订了《个人保证反担保合同》，金贤祥同意向民强公司提供保证反担保；3.(2015)镜民二初字第02086号案，镜湖区人民法院于2016年4月11日作出判决，确认民强公司对案涉房屋享有抵押权以及金贤祥作为保证人应承担相应的保证担保责任；综上事实，本院认为金贤祥在(2015)镜民二初字第02086号案件的审理过程中至迟在判决作出时就应当知道帝一景C区1#、2#房屋被登记在腾达公司名下以及被腾达公司抵押与民强公司并办理了抵押登记的事实。金贤祥、郭辉霞于2016年10月17日向泾县人民法院提起的（2016）皖1823民初1837号民事诉讼之“请求确认其二人对帝一景C区1#、2#房屋的权利优先于民强公司的抵押权”的诉讼请求印证了其二人此前就已经知道案涉房屋所有权登记及抵押登记的事实。金贤祥、郭辉霞关于其系在芜湖市中级人民法院审理（2018）皖02民终961号案件的过程中，于2018年8月30日法院对案涉房屋的行政登记资料进行调查取证时才知晓被诉房屋登记及抵押登记一事的主张不能成立。 2016年施行的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”，根据该项规定，金贤祥、郭辉霞至迟应于2018年4月11日前针对被诉房屋登记、抵押登记行为行使诉权，其二人于2018年10月17日才提起本案诉讼，已经超过前述“2年”之法定起诉期限。虽然金贤祥、郭辉霞于2016年10月至2018年10月期间向不同法院提起了多起民事诉讼，但此并非行政诉讼法第四十八条所规定的应予扣除所耽误期限的法定情形。 综上，因超过法定起诉期限且无应予扣除期限的法定情形，本案依法应驳回起诉。一审法院在认定本案已超过法定起诉期限的情况下对本案进行实体审理并作出实体判决，系适用法律错误，二审依法予以改判。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条、第一百二十三条第（一）项之规定，裁定如下： 一、撤销泾县人民法院（2018）皖1823行初31号行政判决； 二、驳回郭辉霞、金贤祥的起诉。 一、二审案件受理费各50元（均由金贤祥、郭辉霞预交），均退还郭辉霞、金贤祥。 本裁定为终审裁定。 审判长 谢 贞 审判员 汪令璋 审判员 满先进 二〇一九年十一月五日 书记员 余亚琴 附：相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： …… （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； …… 第一百二十三条人民法院审理二审案件和再审案件，对原审法院立案、不予立案或者驳回起诉错误的，应当分别情况作如下处理： （一）第一审人民法院作出实体判决后，第二审人民法院认为不应当立案的，在撤销第一审人民法院判决的同时，可以迳行驳回起诉； ……