北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10562号上诉人（原审原告）：王跃进，男，1958年7月9日出生，回族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵福，辽宁政德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘义，男，1973年6月11日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：郝庆新，女，1975年7月14日出生，汉族，住北京市海淀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张成，北京市现代律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘雪峰，北京市现代律师事务所律师。上诉人王跃进因与被上诉人潘义、被上诉人郝庆新房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初10706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王跃进上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持王跃进诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定王跃进与潘义、郝庆新签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》有效是错误的。所涉房屋是经济适用房，《房屋买卖合同》签订于2015年3月12日，按照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干法律问题的指导意见》（以下简称《指导意见》）规定，本案诉争的《房屋买卖合同》不属于“可以认定合同有效”的经济适用房购买合同。2.《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》是附条件合同，以2013年4月12日办下房产证为房屋买卖条件，如果2013年4月12日没有办下来房屋产权证，潘义、郝庆新只能选择退房或享有房屋使用权。而王跃进未在2013年4月12日取得房产证，所以双方已不存在房屋买卖合同关系，而是使用房屋的关系。3.一审法院认定王跃进行使解除权超出法定时效是适用法律错误，双方合同的标的是房屋使用权，潘义、郝庆新只享有房屋使用权，王跃进可以在任何时候解除合同，要求潘义、郝庆新腾退房屋。4.另案录音证据显示，王跃进2014年曾与潘义、郝庆新协商过处理房屋事宜，潘义、郝庆新向王跃进索要88万元，说明其明知合同内容只涉及房屋使用权而不涉及所有权。潘义、郝庆新辩称，请求维持一审判决。具体答辩意见：1.王跃进主张诉争房屋属于经济适用房是错误的。本案诉争房屋性质为按成本价购买的房改房，不是经济适用房，不适用《指导意见》。2.王跃进主张自2013年4月13日起双方不是房屋买卖关系，理由不能成立。双方合同第五条约定了即使潘义、郝庆新未取得诉争房屋所有权，也享有对诉争房屋整体的物上权益。签约后潘义、郝庆新占有、使用诉争房屋至今，所享有的权能超过使用权。3.本案中不存在王跃进可以单方解除合同的法定或约定情形。潘义、郝庆新已依约履行了全部付款义务，支付了全部房款，王跃进无解除合同的依据。4.王跃进在本案中虚构向潘义、郝庆新借款并以房屋担保的事实，实质是其一房二卖后恶意提起的诉讼。王跃进向一审法院起诉请求：1.解除王跃进与潘义、郝庆新签订的房屋买卖合同；2.潘义、郝庆新腾退房屋交给王跃进；3.诉讼费由潘义、郝庆新负担。一审法院认定事实：王跃进与赵俊华系夫妻关系，赵俊华于2015年2月28日去世，其父母均已去世。潘义与郝庆新系夫妻关系。董桂英与毛永强系夫妻关系。2009年8月7日，王跃进、赵俊华（甲方）与潘义、郝庆新（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、房屋状况：甲方现有单位租赁给甲方的福利房一套，位于海淀区**小区*号楼*门**号（以下简称**号）。二、甲方承诺：如果上述房屋在两年之内，单位为甲方办理了房产证，即上述房屋的所有权归属甲方所有后，甲方将上述房屋以30万元卖给乙方，并协助乙方办理房屋过户手续。三、甲乙双方商定成交价格为30万元，乙方在2011年8月10日前分2次付清。甲方在2009年8月10日将上述房屋交付给乙方使用，并将该房屋的房租、煤、水、电、网络及其它所有费用结清。四、如果上述房屋在两年之内，甲方单位没有为甲方办理房产证，即甲方没有取得上述房屋的所有权：1、乙方可以选择无条件退房，甲方承诺将收取乙方的叁拾万元购房款无条件退还给乙方。乙方不用支付使用上述房屋的任何费用，包括租赁费等。2、乙方可以选择继续使用上述房屋，甲方承诺将上述房屋的使用权转移给乙方使用。五、在乙方没有取得上述房屋的所有权，而且乙方不选择退房时，如遇拆迁或者占地等，上述房屋的所有收益归乙方所有，甲方应当配合乙方得到上述利益。六、如果乙方违约，甲方应当将收取乙方的叁拾万的购房款无条件退还给乙方，并赔偿乙方装修上述房屋的装修费等费用，另外按照购房款的50％向乙方支付违约金。七、如因上述房屋与他人产生纠纷，由甲方负责解决，产生的费用由甲方承担；如果给乙方造成损失，由甲方对乙方承担造成的损失。八、本合同经双方签字之日起生效，双方应严格履行。如有违约，违约方应当承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。合同签订后，潘义给付王跃进20万元购房款，剩余10万元以王跃进欠付潘义姐姐的藏獒款折抵，王跃进将**号房屋交付潘义、郝庆新，二人入住居住至今。2010年4月12日，王跃进（甲方）与潘义（乙方）签订《房屋买卖补充合同》，双方补充约定：一、**号的房款已付清，经双方协商，甲方承诺自房款付清当日起三年内为乙方办理该房屋的房产证，如三年内仍未办理房产证，即乙方未取得该房屋的所有权，仍按照前订合同第四项规定办理。二、其他事宜仍按前订合同办理。当日，王跃进为潘义出具收据，内容为：今收到**号房款叁拾万元整，全部房款已收齐。2015年3月12日，王跃进与北京房地集团有限公司签订《房屋买卖合同》，以36370元购买**号房屋。北京市住房和城乡建设委员会于2015年10月14日核发了**号（建筑面积50.6平方米），房屋所有权人登记为王跃进。同年10月25日，王跃进与毛永强签订《协议书》，王跃进以**号房屋作价200万元，抵偿欠付毛永强的5条藏獒款及配种费160万元，余款40万元在签约之日起15日内，由毛永强给付王跃进。2016年3月18日，王跃进又与毛永强之妻董桂英签订《房屋买卖合同》，将**号房屋以200万元出售给董桂英。同年6月24日，毛永强以王跃进代理人身份与董桂英在房屋管理部门签订网签合同，除房屋成交价款约定100万元外，其他合同条款均未填写。后房屋所有权证办理至董桂英名下。2016年3月22日，潘义、郝庆新起诉王跃进、赵俊华，要求办理**号房屋所有权过户手续。诉讼中，因得知**号房屋已登记在董桂英名下，潘义、郝庆新撤回起诉。后潘义、郝庆新起诉要求确认王跃进与董桂英签署的房屋买卖合同无效，该院根据潘义与毛永强间的对话录音认定，毛永强在已知王跃进与潘义间存在**号房屋买卖事宜后，仍以其配偶董桂英的名义与王跃进就**号房屋再次签订买卖合同，存在恶意串通，损害潘义、郝庆新的合法权益，并据此确认王跃进与董桂英就**号房屋的买卖合同无效。董桂英不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2018年6月27日以本案合同是否为房屋买卖及效力、履行情况未查清为由，撤销了（2016）京0108民初28018号民事判决书，发回重审。本案审理期间，王跃进就双方系借款关系而以**号房屋作为担保一节未提供证据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王跃进、赵俊华与潘义、郝庆新签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、法规的强制性规定，应属有效。庭审中，王跃进虽称此次房屋买卖系为借款提供担保，但对此未提供证据。经该院对双方询问确认，**号房屋在合同签订后已实际交付潘义、郝庆新，潘义、郝庆新亦将20万元购房款给付王跃进，另10万元以王跃进欠付潘义亲属的款项折抵，故实际交付和给付对价款的行为均已履行完毕，仅差房屋过户手续未办理，这一点在王跃进出具收取30万元的收条中也明确载明是“购房款”。综上，本案双方当事人间形成的是**号房屋的买卖，而非以房抵押用于借款归还，王跃进所述房屋买卖的原因既无事实根据，亦无证据佐证，该院不予采信。从本案双方当事人签订的一系列合同内容分析，潘义、郝庆新享有不动产权证书未核发给王跃进的解除权，而未约定王跃进方的解除权。其次，双方合同约定，潘义方在未取得不动产权证且不选择退房时，享有对诉争房屋的继续使用和拆迁收益，由此可以看出，潘义方即便在未取得不动产权证的情况下，仍享有对**号房屋整体的物上权益。再次，王跃进的解除权应在合同约定期限届满后1年内行使，其在2015年取得房屋所有权证后，在明知与潘义方的房屋买卖合同未解除且潘义方仍占用**号房屋的情况下，仍将**号房屋以近7倍的价格出售给董桂英，其明显存在主观获利的意思。综上所述，本案双方间就**号房屋买卖所签署的一系列合同真实有效，且主要的义务已履行完毕，现王跃进以**号房屋作为其对潘义债务担保的理由不成立，其要求解除合同亦于法无据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十五条规定，判决：驳回王跃进的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审期间依法补充查明，**号房屋性质为房改房（成本价），房屋所有权系由北京房地集团有限公司以房改售房方式转予王跃进。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，王跃进、赵俊华与潘义、郝庆新签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、法规的强制性规定，应属有效。**号房屋系公房改制出售的房改房，王跃进主张案涉《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》因违反经济适用房购房政策而无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。王跃进主张《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》并非针对房屋所有权转让的约定，而是针对房屋使用权的约定，本院认为，首先，两份合同名称即表明合同关系为房屋买卖关系，通观合同内容，合同标的为购买**号房屋。合同履行过程中，王跃进所出具的收据亦载明所收款项系购房款。其次，双方合同中关于王跃进未能如期办理房屋产权证的约定，是保障潘义、郝庆新在此种情形下仍对**号房屋享有使用、收益的权利，并未改变双方买卖**号房屋的意思表示。再次，双方合同中并未约定，如未能如期办理房屋产权证，王跃进也享有解除合同的权利。潘义、郝庆新早已足额交齐房款且已实际入住多年，现王跃进主张解除《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》，缺乏合同和法律依据。故本院对王跃进的上诉意见不予支持。综上所述，王跃进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由王跃进负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 婷审 判 员  金 莙审 判 员  徐 冰二〇一九年十一月二十九日法官助理  孙梦青书 记 员  姜 菲