上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10102号上诉人(原审原告)：刘炜，男，1991年10月25日出生，汉族，住上海市静安区。上诉人(原审原告)：王源菲，女，1990年4月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：郑成绩，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：赵夏罗，女，1943年5月9日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：范俊峰，上海君澜律师事务所律师。原审第三人：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：陈曦，女。上诉人刘炜、王源菲因与被上诉人赵夏罗及原审第三人上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初6396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘炜、王源菲上诉请求：撤销一审判决，依法改判由赵夏罗向刘炜、王源菲支付逾期交房违约金人民币81,200元(以下币种均为人民币)及相应的利息(自2019年1月9日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至其实际支付之日止)、赔偿金300,000元、见证费5,000元。事实和理由：一、一审法院无视当事人合同的自愿约定，将逾期交房的违约金调整为每天支付300元无法律依据，严重损害刘炜、王源菲的合法利益。根据合同约定，如赵夏罗逾期超过15日仍未交房的，刘炜、王源菲有权单方解除合同，并有权要求赵夏罗支付本应交付期限次日起计算至发出书面解除通知之日止的赔偿金外，还应按房屋总价的20%支付违约金。二、一审法院错误认定赵夏罗无义务交付可移动家具，酌定赵夏罗支付赔偿金10,000元偏低。《补偿协议》约定的房屋总价为550万元，装潢、厨卫设施及附属设施、设备价值为135万元，赵夏罗同意按现状交付给刘炜、王源菲，现刘炜、王源菲主张赵夏罗支付赔偿金30万元。三、一审法院未支持刘炜、王源菲提出的租金损失、见证费损失及保全申请费，缺乏事实和法律依据。由于赵夏罗迟延交付房屋且不符合要求，直接造成刘炜、王源菲租房费、见证费和保全申请费等实际损失。赵夏罗辩称，不同意刘炜、王源菲的上诉请求。一、赵夏罗迟延交付房屋，是因为刘炜、王源菲违约在先。一审法院结合刘炜、王源菲的实际损失、合同的履行情况、双方的过错程度等因素，将违约金标准调整成每天支付300元，完全是符合法律规定。二、一审法院认定赵夏罗无义务交付可移动的家具，是在详细的查明案件事实的基础上作出的认定，同时酌定交付不符合合同违约金1万元也是合理的。三、刘炜、王源菲主张的逾期交房的租金损失已经包含在违约金之内，同时刘炜、王源菲主张的交房后的租金部分及律师见证费用没有任何法律依据。太平洋公司述称，由法院依法判决。刘炜、王源菲向一审法院起诉请求：一、赵夏罗向刘炜、王源菲支付逾期交房违约金154,000元(2018年11月14日至2019年1月9日，以已付金额550万元的万分之五计算)及利息(从2019年1月9日至实际支付日止，按银行同期贷款利率计算)；二、赵夏罗向刘炜、王源菲支付租金损失42,400元(每月5,300元，已支付8个月，从2018年11月开始算至2019年7月1日)；三、赵夏罗向刘炜、王源菲支付违约金60万元；四、赵夏罗向刘炜、王源菲支付见证费5,000元。一审法院认定事实：2018年3月13日，赵夏罗(甲方)与刘炜、王源菲(乙方)在太平洋公司的居间下，签订了《房地产买卖(含居间)协议》，约定甲方将上海市宝山区三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给乙方，出售总价5,550,000元。同日，赵夏罗(甲方)与刘炜、王源菲(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，系争房屋建筑面积88.03平方米，出售款4,200,000元。买卖合同第6条约定，甲乙在2018年11月30日之前双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。买卖合同第9条约定，乙方未按照合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方面解除合同。第10条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。买卖合同补充条款(一)第2条约定甲乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；第3条约定甲方于甲乙双方办理过户手续当日，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电等费用进行结算；第7条约定，甲方须保证交房时该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符；第8条约定，乙方于付清贷款银行所需首付款项后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。买卖合同附件三约定，乙方于2018年3月16日之前，支付甲方房款人民币150,000元整，乙方于2018年8月30日之前，支付甲方房款人民币1,500,000元整，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币2,500,000元整，该款项由贷款银行直接转入甲方账户，乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款人民币50,000元整。同日，双方又签署《补偿协议》，约定：甲乙双方就系争房屋签订的买卖合同约定的成交价为人民币4,200,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方人民币1,350,000元，并于2018年11月30日前支付甲方。乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备(详见家具清单)按现状交付乙方即可。合同签订后，刘炜、王源菲按约在2018年3月16日之前支付了150,000元给赵夏罗。并于2018年9月14日支付1,500,000元给赵夏罗，赵夏罗于2018年9月15日出具收条，因刘炜、王源菲构成支付逾期，另行支付了10,000元违约金给赵夏罗。关于刘炜、王源菲的贷款审批时间。刘炜、王源菲的表述为，2018年9月14日，其支付了首付款后，向中国银行申请贷款，并于2018年10月16日获得了贷款审批，赵夏罗2018年12月17日去贷款银行签字，办理放款手续，后贷款银行将贷款2,600,000元发放给赵夏罗。2018年11月10日，王源菲通过银行转账形式支付赵夏罗1,000,000元，共分5笔，每笔200,000元。2018年11月11日，王源菲通过银行转账形式支付赵夏罗250,000元。2018年11月14日，刘炜、王源菲与赵夏罗双方至不动产登记部门办理审税、申请过户手续。2018年11月19日，双方再次至不动产登记部门办理缴税手续。增值税发票显示，系争房屋实际成交价为4,200,000元，同日，税务机关开具《税收完税证明》。2018年11月20日，刘炜、王源菲取得系争房屋产权登记。2019年1月9日，双方进行了房屋交接，并签署了《交房确认书》，刘炜向赵夏罗支付尾款50,000元。关于赵夏罗应向刘炜、王源菲交付的房屋状况，刘炜、王源菲认为应该包括房屋装修、附属设施设备、家具，但实际没有交付家具，并且拆除了抽油烟机、灯具等固定设施。赵夏罗认为不包括家具，仅是固定装修及固定设施部分，交房时除了马桶、墙壁的装修、厨房的板材、地板之外，其余设施设备都搬走了。太平洋公司陈述应为固定装修及固定设施，不包括可以移动的部分。另据太平洋公司表述，系争房屋为中等装修。一审法院认为，关于赵夏罗是否承担逾期交房的违约责任。赵夏罗表示因为刘炜、王源菲未能在规定时间内获得银行贷款审批，所以其将交房时间延后，此说法一审法院不予支持。首先，没有证据表明刘炜、王源菲未在规定时间内获得银行贷款审批。其次，系争房屋的买卖合同明确约定赵夏罗应于过户当日将系争房屋交付给刘炜、王源菲。故赵夏罗未及时将房屋交付的行为构成违约。按照合同约定以已经支付的金额的日万分之五计算，该支付标准较高，一审法院依法调整为每日支付300元，共计支付56天。关于赵夏罗是否按照约定交付房屋。双方的补偿协议约定赵夏罗将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付刘炜、王源菲。但没有制作具体的清单。对于可以移动的家具部分是否包括在内，双方各执一词。结合中介方的陈述，可以移动的家具不应包括在内。因此赵夏罗交房时，应将不可移动的装潢、厨卫设施及附属设施、设备留给刘炜、王源菲。赵夏罗交房时并不完全符合上述标准，参考系争房屋的实际状况，应作出赔偿。一审法院酌定应赔偿的金额为10,000元。另刘炜、王源菲的租金损失，其中因为赵夏罗逾期交房导致的租房损失，已经包括在违约金之内，一审法院不再支持，交房后的租金部分，于法无据，一审法院不予支持。关于诉请中的律师见证费部分，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决如下：一、赵夏罗于判决生效之日起十日内支付刘炜、王源菲逾期交房违约金16,800元；二、赵夏罗于判决生效之日起十日内支付刘炜、王源菲赔偿金10,000元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《上海市房地产买卖合同》约定，刘炜、王源菲未按照合同付款协议约定期限付款的，应当向赵夏罗支付赔偿金，赔偿金按刘炜、王源菲逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止；赵夏罗未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向刘炜、王源菲支付赔偿金，赔偿按刘炜、王源菲已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。本案中，刘炜、王源菲逾期支付房款在前，以支付违约金10,000元与赵夏罗达成和解。现刘炜、王源菲以赵夏罗逾期交房为由要求支付赵夏罗违约金，一审法院根据双方履行合同情况、过错程度和实际损失，调整为每天支付300元并无不当，本院予以维持。关于刘炜、王源菲主张装潢、厨卫设施及附属设施、设备的损失赔偿的问题，由于双方并未在合同列明应该交接的清单，一审法院结合太平洋公司的陈述及系争房屋的实际状况，酌定赔偿金额为10,000元并无不妥，本院予以认可。刘炜、王源菲主张的租房损失、见证费，于法无据，本院不予采纳。综上所述，刘炜、王源菲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,159元，由上诉人刘炜、王源菲负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  成 皿二〇一九年十一月二十六日书记员  丁 玎附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……