黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终3001号上诉人(原审原告)：侯成良，男，1971年3月27日出生，汉族，无职业，住黑龙江省安达市。委托诉讼代理人：李建忠，黑龙江拓行律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大庆市佞金房地产开发有限公司，住所地大庆市让胡路区远望04-30-1-63。法定代表人：宁希春，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓宇，黑龙江龙凤律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭明新，男，1974年7月5日出生，大庆市佞金房地产开发有限公司员工，住大庆市让胡路区。被上诉人（原审第三人）：大庆市东安阳光商场有限公司，住所地大庆市萨尔图区纬七路**。法定代表人：王金成，该公司经理。委托诉讼代理人：李枫楠，北京岳成（大庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，女，1979年10月22日出生，大庆市东安阳光商场有限公司员工，住大庆市萨尔图区。上诉人侯成良因与被上诉人大庆市东安阳光商场有限公司、大庆市佞金房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服大庆市萨尔图区人民法院（2019）黑0602民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人侯成良及其委托诉讼代理人李建忠，被上诉人大庆市东安阳光商场有限公司的委托诉讼代理人李枫楠、王慧，被上诉人大庆市佞金房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨晓宇、郭明新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯成良上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在相关报纸上看到的被上诉人刊登的广告，主要内容为三年售后返租，一次性回报24%，三年后预期年收益15%，8年即可回本等，内容具体明确，符合要约规定，依据相关法律，上述广告属于要约，应作为上诉人购买房屋的买卖合同组成部分，并予以适用。二、导致双方没有签订委托经营合同的责任在被上诉人、第三人，因双方未达成一致的原因是，被上诉人虽同意继续按照年8%支付收益，但却以购房款6折为基数，导致双方不能协商一致。三、在双方就委托经营未达成一致的情况下被上诉人一致强行实际占有上诉人的商铺至今，并没有将商铺交付给上诉人占有、使用，就想以这种方式逼迫上诉人接受其条件。四、上诉人认为被上诉人还是想继续和我方签订委托经营协议，只是想采取种种手段迫使上诉人接受其无理条件，结合本案实际情况，应当参照原委托协议继续履行。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，应当予以撤销，改判支持上诉人的诉讼请求。大庆市佞金房地产开发有限公司辩称，一、上诉人所称广告的内容属于要约应当作为购买房屋的买卖合同的组成部分是明显错误的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，及双方签订的商品房买卖合同补充协议第十二条的约定，商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明才属于要约。上诉人所称广告的内容没有任何关于房屋及设施的说明，因此该广告内容不属于要约。上诉人称广告的内容是房屋买卖合同组成的部分，但上诉人始终没有提供有关购房的买卖合同，关于投资风险的评估是上诉人应当自行承担的。因此，上诉人所称广告的内容及宣传资料均不属于房屋买卖合同的组成部分，也不构成合同的要约。二、宣传资料投资回收期8年与《委托经营管理协议》委托期限没有任何关系，被上诉人已按照协议的约定全面履行自己的义务，并且双方约定委托管理的期限三年已届满，如上诉人继续委托，应另行签订《委托经营管理协议》。上诉人与被上诉人没有签订委托协议，所以上诉人要求被上诉人继续履行《委托经营合同》没有事实和法律依据。三、在双方签订过《委托经营管理协议》期限届满后，没有另行签订委托管理协议是由于上诉人不同意继续委托被上诉人经营管理，且拒绝签订《委托经营管理协议》，并且涉案商铺在《委托经营管理协议》期限届满后已经由上诉人收回自行对外出租，上述事实由被上诉人在一审中提供的生效法院判决所确定，现上诉人又要求被上诉人继续履行《委托经营合同》与生效的判决相矛盾。同时上诉人在上诉状中称被上诉人强行占有商铺，这种说法与生效法律文书所确定事实相违背，不存在被上诉人仍然占有商铺的事实，更不存在委托经营管理的事实。综上，一审判决认识事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。大庆市东安阳光商场有限公司辩称，一审认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判。侯成良向一审法院起诉请求：1、被告向原告继续履行委托经营合同；2、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年12月24日，被告大庆市佞金房地产开发有限公司在大庆晚报、大庆油田报上刊登商品房销售广告，推销其开发的东安阳光商贸大世界内部商铺，并宣传“三年售后返租，一次性回报24%，三年后预期年收益15%，8年即可回本”。2010年3月18日，被告大庆市佞金房地产开发有限公司在大庆油田报上刊登广告，宣传“100套商铺五年返租，五年一次性回报40%；100套商铺三年返租，超高回报，年回报12%”。2010年11月20日，原告侯成良与被告大庆市佞金房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定原告侯成良向被告大庆市佞金房地产开发有限公司购买位于大庆市萨尔图区纬七路12号东安市场二层商铺226号商铺，购房款总金额为10487.98元。当日，原告侯成良与被告大庆市佞金房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同补充协议（一）》，约定：本补充协议为商品房买卖合同的组成部分，具有同等法律效力。在本商品房销售过程中，所有销售广告和宣传资料及口头允诺均不构成本合同的要约，不是本合同的组成部分，如销售广告和宣传资料及口头允诺与房屋实际状况不一致，以实际交付的房屋为准。同日，原告侯成良（乙方）与被告大庆市佞金房地产开发有限公司（甲方）签订委托经营管理协议，约定：乙方将其购买的位于东安市场二层226号商铺委托被告大庆市佞金房地产开发有限公司经营管理；委托期限为五年，自2011年5月1日起计算；委托经营的收益及支付形式为乙方同意把该商铺无偿给甲方使用五年，由甲方或甲方委托第三方经营管理，甲方给予乙方总购房款6折的一次性优惠；委托年限期满前三个月，甲方以书面形式与乙方进行沟通，当一二层所有业主超过半数要求自营的情况下，甲方于期满后的10日内，在不损坏乙方商铺建筑结构安全情况下，甲方自行拆除加装的设施设备等，并按统一标准进行间隔，按时交回乙方自主经营；商铺交由乙方后，乙方或乙方商铺的承租方必须遵循甲方或甲方委托的管理方对商场的统一规划布局、业态组合和管理，同时乙方或承租方自行缴纳物业管理费、取暖费、相关税费及支付一切费用；若半数以上业主同意维持现有经营方式，其委托收益、委托年限、委托内容等再行确定。2011年12月17日，原告侯成良按照与被告大庆市佞金房地产开发有限公司的约定，在享受购房总价款6折的基础上，按照接收商铺的实际面积向被告大庆市佞金房地产开发有限公司交纳购房款171059元，被告大庆市佞金房地产开发有限公司在收到上述款项后给原告侯成良出具了销售不动产统一发票予以确认。自2011年5月1日起，原告侯成良将涉案商铺交由被告大庆市佞金房地产开发有限公司经营管理。2012年3月28日，原告侯成良办理了涉案商铺的房屋所有权证书及土地使用权证书，房屋所有权证书中载明共有人为马秀美。2011年5月25日至2016年5月1日期间，第三人大庆市东安阳光商场有限公司接受被告大庆市佞金房地产开发有限公司的委托，对于原告侯成良所有的商铺进行经营管理。现原告侯成良以合同期满后未与被告大庆市佞金房地产开发有限公司就管理费收费标准等事宜达成一致、房屋为被告大庆市佞金房地产开发有限公司实际占有且未履行委托经营行为诉至法院，要求被告大庆市佞金房地产开发有限公司继续履行委托经营合同并承担本案的诉讼费用。另查，2018年4月20日，侯成良、马秀美作为原告以大庆市佞金房地产开发有限公司、大庆市东安阳光商场有限公司为被告向本院提起诉讼，要求二被告赔偿2014年经济损失22807.90元并承担案件受理费。2018年9月17日，侯成良、马秀美向本院递交撤诉申请书，撤回起诉。2019年3月7日，马秀美出具声明，同意其对于涉案所有商铺的诉讼权利由原告侯成良去行使、主张。一审法院认为，本案系合同纠纷。原告侯成良与被告大庆市佞金房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、委托经营管理协议均系双方真实意思表示，内容符合法律规定，上述合同及协议均成立并生效，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。原告侯成良已按照约定向被告大庆市佞金房地产开发有限公司交付购房款并将所购买的商铺实际交由被告大庆市佞金房地产开发有限公司代为管理，被告大庆市佞金房地产开发有限公司亦已按照约定在给予原告侯成良购买商铺总价款折扣的基础上按照双方委托经营管理协议的约定实际使用了原告侯成良所有的商铺，现该委托经营管理协议约定的委托期限已经届满，原、被告双方签订委托经营管理合同内容已实际履行完毕，故原告侯成良主张原、被告签订的合同、补充协议的内容系格式条款且无提示说明应为无效格式条款的理由不充分，不符合法律规定。原、被告在双方签订的商品房买卖合同补充协议中明确约定“本补充协议为商品房买卖合同的组成部分，具有同等法律效力。在本商品房销售过程中，所有销售广告和宣传资料及口头允诺均不构成本合同的要约，不是本合同的组成部分”,且被告大庆市佞金房地产开发有限公司已完全按照双方在委托经营合同中的约定，对于原告侯成良所购买的涉案商铺给予了总价款基础上6折的优惠作为委托经营合同中无偿有期限使用涉案商铺的前提条件，并未侵犯原告侯成良的合法权益，而原告侯成良购买商铺的行为属于投资行为，投资行为即存在风险，原告侯成良将其购买商铺的投资预期解释为与被告大庆市佞金房地产开发有限公司签订商品房买卖合同及委托经营合同的合同目的，属于原告侯成良规避投资风险的单方解释。在未得到被告大庆市佞金房地产开发有限公司的同意或原、被告双方另行达成合意的情况下，原告侯成良主张其在购买涉案房屋时，基于被告大庆市佞金房地产开发有限公司的宣传而签订商品房买卖合同及委托经营合同的合同目的为八年收回投资成本，然而三年委托经营到期后，由于被告大庆市佞金房地产开发有限公司没有按宣传内容继续履行委托经营合同，导致其合同目的没有实现，被告大庆市佞金房地产开发有限公司应当继续履行委托经营合同直至其合同目的实现的诉讼请求，没有事实和法律依据。原告侯成良所提交的证据不能证实被告大庆市佞金房地产开发有限公司在委托经营合同履行期限届满后继续占有涉案商铺并阻止其使用，且被告大庆市佞金房地产开发有限公司要求原告侯成良就涉案商铺交纳相应的管理费用是否合理的问题不在本案争议范围以内，而原告侯成良就涉案商铺的物权行使情况与其要求被告大庆市佞金房地产开发有限公司继续履行委托经营合同的诉讼请求亦无关联性。综上，原告侯成良要求大庆市佞金房地产开发有限公司继续履行委托经营合同的理由不充分，证据不足，不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告侯成良的诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交证据2014年9月15日情况说明（扫描件）、2015年2月10日的调查报告（复印件）、2016年6月20日调查报告、2018年3月30日的情况说明（提交复印件，与原件核对后原件退回）。欲证明涉案商铺的公共部分连同其他商铺公共部分被被上诉人及第三人出租并收益，涉案商铺一直在被上诉人及第三人的实际控制之下，并没有向上诉人进行交付。被上诉人质证称，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，上述证据与本案无关，税务机关的证明只能证实税金收入并不能证明具体面积是否包含哪部分，及无法证明上诉人欲证明的问题。原审第三人质证称，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，税收问题并不能证明业主是否实际取得其所有的房屋，且也证明不了我公司实际占有其商铺产生的费用，该份证据最多只能说明经营的状况及缴税的比例。本院对该证据的真实性予以认定，但从证据内容看不能认定上诉人欲证明的问题，故对证明的问题不予认定。被上诉人大庆市佞金房地产开发有限公司提交证据起诉状复印件一份。欲证明上诉人于2018年4月20日向萨区人民法院提起诉讼，该诉状内承认就是否继续委托被上诉人与第三人经营房租等事宜未达成协议，因此被上诉人将该商铺返还给上诉人。上诉人质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，起诉状中仅明确写明双方就后续的委托经营事宜以及收费标准没达成一致，但并没有陈述被上诉人及第三人向上诉人返还商铺的事宜，实际上涉案商铺现在一直在被上诉人及第三人实际控制下。原审第三人质证称，对证据的真实性及证明问题均无异议。本院对该证据的真实性予以认定，但该证据不是交接手续，不能直接证明大庆市佞金房地产开发有限公司欲证明的问题，故本院将结合其他证据、事实进行综合认定。被上诉人大庆市东安阳光商场有限公司提交证据电子照片两张及视频一份。欲证明上诉人的商服号为226号的商服现在处于闲置状态，没有被使用，也没有强制占有，阻止其对外出租。上诉人质证称，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据只能证明照片所照的商铺现在是闲置状态，但是无法证明实际在何方的控制之下。被上诉人大庆市佞金房地产开发有限公司质证称，对证据的真实性及证明问题均无异议。因上诉人对该证据的真实性认可，本院对该证据的真实性与证明的问题均予以认定。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案系合同纠纷，争议焦点为大庆市佞金房地产开发有限公司是否应当继续履行与侯成良签订的委托经营管理协议。对此本院评判如下：佞金公司与侯成良签订的委托经营管理协议约定的期限为5年，即自2011年5月1日起至2016年4月30日止，届满后双方因对委托经营管理的费用未达成一致意见，未签订后续的委托经营管理协议。侯成良主张在双方就继续委托经营事宜未达成一致意见后,大庆市佞金房地产开发有限公司、大庆市东安阳光商场有限公司一直强行占有涉案商铺、并没有将商铺交付给侯成良占有使用。但侯成良并未提交证据证明，二审提交的证据也不能证明其商服让被上诉人强行占有使用，且被上诉人大庆市东安阳光商场有限公司出示照片，显示涉案商服现处于闲置状态，不存在强制占用的情况。故本院对侯成良上述主张不予支持。上诉人在上诉状中提出的要求按照原委托经营协议签订合同，因合同属于双方意思自治行为，不属于法院强制履行范围，本院对该主张不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。佞金公司刊登的商品房广告中体现的“三年后预期年收益15%，8年即可回本”的内容不属于上述司法解释规定的内容，因此并不属于要约。侯成良与佞金公司签订了《商品房买卖合同》《委托经营管理协议》，对双方的权利、义务作出明确约定，亦并未约定“三年后年收益”“8年回本”的相关事宜。故本院对侯成良主张的将佞金公司刊登的商品房广告中体现的“三年后预期年收益15%，8年即可回本”作为房屋买卖合同的组成部分并适用于本案的理由，不予采信。综上所述，上诉人侯成良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由上诉人侯成良负担。本判决为终审判决。审判长  胡海陆审判员  王 宣审判员  赵 楠二〇一九年十一月十八日法官助理姜雅文书记员郭瑞娜