辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14945号上诉人（原审被告）：中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区星海路18号2层8门。法定代表人：王鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈星，辽宁名熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵红召，男，1990年2月18日出生，汉族，该公司员工，住长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：王涛，男，1989年1月29日出生，汉族，住辽宁省海城市。上诉人中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“中南世纪城公司”）因与被上诉人王涛商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初3755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中南世纪城公司上诉请求：1.依法改判上诉人以被上诉人已付购房款为基数，按照同期银行贷款利率标准计算逾期办证违约金11,533.88元；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，上诉人于2015年10月30日按时交付房屋，根据合同第十五条，上诉人应在交付后360日内办妥初始登记，本案中，上诉人因竣工验收备案延迟，导致初始登记延期至2017年7月18日止。因此，上诉人逾期办证的违约期间自2016年10月25日至2017年7月18日止。补充协议第28条是针对开发商未能按时解除抵押登记导致逾期办理初始登记这一情形而专门设定的违约金计算方法，本案中上诉人逾期办理房屋初始登记的原因是逾期完成竣工验收备案，并非逾期解除抵押登记所致，因此，补充协议第28条无法适用。鉴于买卖双方因竣工备案延迟导致逾期办理初始登记的情形，并未约定违约金计算方法，一审法院直接以补充协议第28条计算上诉人应承担的违约金，缺乏事实依据。此外，上诉人虽然办理房屋初始登记的时间有所延迟，但并未给被上诉人造成实际损失，一审法院判决上诉人承担高达总房款9%的违约金，严重高于被上诉人的实际损失。王涛辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人于2015年10月31日向被上诉人交付房屋，于2017年7月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，案涉商品房所处楼宇范围的国有土地使用权于2013年3月28日设立抵押，于2017年7月25日注销抵押权，系上诉人的责任，导致被上诉人不能在规定的期限内取得产权证书。王涛向一审法院起诉请求：1.依法判令中南世纪城公司向王涛给付自2016年5月1日至2018年6月13日期间的逾期办证违约金55,549元;2.本案诉讼费由中南世纪城公司承担。一审法院认定事实：王涛、中南世纪城公司签订《商品房买卖合同》，王涛购买中南世纪城公司开发的位于沈阳经济技术开发区的商品房，支付总房款358,845元。该《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行。”附件四补充协议一第二十八条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立贷款抵押。出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金。”中南世纪城公司于2015年10月31日向王涛交付房屋，于2017年7月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查明，案涉商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权于2013年3月28日设立抵押，于2017年7月25日注销抵押权。一审法院认为，《商品房买卖合同》系王涛、中南世纪城公司双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据该合同约定，中南世纪城公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行。本案商品房于2015年10月31日交付使用，中南世纪城公司应于360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而中南世纪城公司于2017年7月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，显系违约。关于王涛提出的要求中南世纪城公司给付2016年5月1日至2018年6月13日期间的逾期办理房证违约金的主张，因中南世纪城公司未能按照合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案已经违约，按照合同附件四补充协议一第二十八条的约定，违约金自房屋交付后第七个月起计算至2017年7月25日解除抵押之日止，故本院对王涛主张2016年5月1日至2017年7月25日期间逾期办证违约金32367.82元予以支持。关于王涛提出的要求中南世纪城公司给付2017年7月25日之后的违约金的主张，因在本案审理期间，王涛未能证明其主张的合法性，故不予支持。一审判决：中南世纪城公司于本判决生效后十日内给付王涛2016年5月1日至2017年7月25日期间的逾期办证违约金32,367.82元。案件受理费1188元，因适用简易程序，减半收取594元，由王涛负担248元，由中南世纪城公司负担346元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，用于证明上诉人工程竣工备案时间是2016年12月1日，因竣工备案较晚，导致初始登记延误。被上诉人质证意见：真实性没有异议，但认为还是因为抵押造成初始登记延迟。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人未在合同约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当向被上诉人承担违约责任。现本案双方当事人对违约金计算标准存在争议，对此，本院认定如下：《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：按附件四补充协议一第二十八条约定履行。”《附件四补充协议一》第二十八条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立贷款抵押。出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金”。上述第二十八条之约定，宜理解为约束出卖人尽快解除抵押之目的，如因抵押权之存在，导致买受人无法按时办理房屋产权登记，则出卖人应按照该约定承担违约责任。本案案涉房屋于2017年7月18日取得初始登记，所处土地于2017年7月25日注销抵押权。从以上时间先后能够推定，该抵押权之存在并未影响案涉房屋取得初始登记。且初始登记完成后7日内，出卖人即办理了抵押权注销，该抵押权并未对买受人办理转移登记产生实质障碍。故自出卖人交付房屋之日起第361日至抵押权注销之日止，即2016年10月26日至2017年7月25日，按照已付房款金额每日万分之二标准计算上诉人应承担的逾期办证违约金为宜。一审判决自房屋交付后第七个月起算违约金欠妥，本院将违约金金额调整为19,521.17元（358,845元×0.2‰×272天）。综上所述，中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初3755号民事判决；二、中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付王涛逾期办证违约金19,521.17元；三、驳回双方当事人其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费594元，由中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担144元，王涛负担450元。二审案件受理费321元（中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司预交1188元，其中867元予以退回），由中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担200元，王涛负担121元。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇一九年十一月十五日法官助理姜博书记员李祉仪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。