湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13246号上诉人（原审原告、反诉被告）：开福区登湘市场管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区东风路街道浏阳河路刘家冲**。法定代表人：杨原成。委托诉讼代理人：袁伟平，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张爱兰，女，1960年1月7日出生，汉族，住湖南省岳阳县。上诉人开福区登湘市场管理有限公司（以下简称登湘公司）因与被上诉人张爱兰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初7018号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。登湘公司上诉请求：1.撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初7018号民事判决，改判支持登湘公司全部诉讼请求，驳回张爱兰的反诉请求；2.本案诉讼费用由张爱兰承担。事实和理由：双方租赁合同并未解除，租赁合同约定：甲方或乙方因自身原因需提前解除合同，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续。现双方从未就解除合同协商一致，且在亦未办理解除租赁手续的情况下，一审法院仅依据罗灿收取门面钥匙的行为认定登湘公司同意解除合同，且租赁合同已于2018年11月28日解除，张爱兰不存在违约行为，属认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。张爱兰辩称，按照合同条款，张爱兰在2018年12月1日前已事实上与登湘公司解除了租赁合同，登湘公司要求张爱兰再支付2019年1月1日至2019年3月31日的租金和垃圾费无任何理由和依据。张爱兰在经营期间垃圾费、水电费全部结清，未欠分文，没有任何违约行为，再要求张爱兰支付2018年12月份的逾期违约金无任何法律依据。因张爱兰不存在违约行为，登湘公司不退还张爱兰10000元履约保证金，无法律依据。登湘公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的DX-116号《湖湘农商沙湖桥农贸市场摊位／门面租赁合同》，并将该摊位／门面交还给登湘公司；2.张爱兰支付2019年1月1日至2019年3月31日欠付的租金6000元、垃圾费210元，此后租金、垃圾费用继续计算至合同实际解除之日止；3.张爱兰支付逾期缴费违约金7200元（按每日年租金总额1％的标准，从2018年12月1日计算至2018年12月31日）；4.张爱兰向登湘公司支付因张爱兰违约导致合同解除的违约金1000元；5.登湘公司收取的履约保证金10000元不予退还张爱兰；6.本案诉讼费用由张爱兰承担。张爱兰向一审法院反诉请求：1.登湘市场退还张爱兰门面押金10000元；2.登湘市场支付张爱兰经济损失55800元；3.诉讼费用由登湘市场承担。一审法院认定事实：2017年12月11日，登湘公司（甲方）与张爱兰（乙方）协商签订合同号为DX-116号的《湖湘农商沙湖桥农贸市场摊位／门面租赁合同》及相关附件，合同约定张爱兰租赁登湘公司位于沙湖桥农贸市场一楼C26号的摊位／门面，用于经营日杂类，租赁期限2年，从2017年12月16日起至2019年12月31日止，免租期3个月，从2017年12月16日起至2018年3月15日止，计租期从2018年3月16日开始。双方约定该摊位／门面租金2000元／月，乙方在签订合同当日起向甲方交纳摊位／门面履约保证金10000元，租金及各项费用每年缴纳一次，合同签订当日支付第一个年度的租金与费用。第二个年度的租金与费用12月1日之前缴纳。逾期30日未支付租金或水电等费用等情形的，甲方有权解除协议，但乙方的履约保证金不予退还，还应支付1000元的违约金给甲方，甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，但房租及相关费用算至甲方同意乙方解除该协议为止，已交的房租不予退还。双方还对合同的解除及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，张爱兰按约向登湘公司支付履约保证金10000元。在合同履行过程中，2018年11月9日，张爱兰向登湘公司的市场管理办公室递交了解除门面租赁合同的书面报告，登湘公司的市场管理办公室负责管理的罗灿收取了张爱兰的书面报告。2018年11月28日，张爱兰将门面里的货物等腾空并将门面钥匙交给了罗灿。此后，张爱兰多次向登湘公司方申请退还履约保证金未果。一审法院认为，双方当事人签订的《湖湘农商沙湖桥农贸市场摊位／门面租赁合同》及相关附件系当事人之间真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，为提前解除合同，张爱兰于2018年11月9日向登湘公司方市场管理办公室工作负责管理的工作人员罗灿提交了书面申请，因罗灿系登湘公司负责市场管理的工作人员，其行为系职务行为，张爱兰有理由相信其收取申请书代表了登湘公司的行为，且2018年11月28日张爱兰腾空门面并将门面钥匙交付给罗灿，罗灿收取门面钥匙的行为视为登湘公司方同意张爱兰提前解除合同，本案的门面租赁合同已于2018年11月28日予以解除，故登湘公司要求解除《湖湘农商沙湖桥农贸市场摊位／门面租赁合同》并将门面返还的诉讼请求，一审法院不予支持；张爱兰申请提前解除合同，登湘公司方同意并收取张爱兰的门面钥匙，且在合同解除前张爱兰没有欠付租金等相关违约行为，登湘公司应向张爱兰返还其交纳的履约保证金，故张爱兰要求登湘公司返还履约保证金10000元的反诉请求一审法院予以支持，登湘公司要求张爱兰支付违约金1000元的诉讼请求一审法院不予支持；因合同已于2018年11月28日解除，故登湘公司要求张爱兰支付2019年1月1日至2019年3月31日欠付的租金6000元及至租合同实际解除之日止的租金与支付逾期缴费违约金7200元及垃圾费的诉讼请求一审法院不予支持；关于张爱兰要求登湘公司赔偿经济损失55800元的反诉请求，因合同中没有关于就登湘公司独家经营日杂店等相关约定，故张爱兰的该项反诉请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，一审法院判决：一、登湘公司与张爱兰签订的《湖湘农商沙湖桥农贸市场摊位／门面租赁合同》已于2018年11月28日解除；二、登湘公司于判决生效之日起五日内向张爱兰返还履约保证金10000元；三、驳回登湘公司的其他诉讼请求；四、驳回张爱兰的其他反诉请求。一审本诉受理费160元，因适用简易程序减半收取80元，由登湘公司承担；反诉受理费723元，由登湘公司承担50元，张爱兰承担673元。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为登湘公司与张爱兰之间的合同是否已解除。首先，双方签订的《湖湘农商沙湖桥农贸市场摊位/门面租赁合同》第七条约定，登湘公司或张爱兰因自身原因需提前解除合同的，需提前30日书面通知对方。由于该条款对双方当事人的合同解除权作出了约定，故张爱兰有权在履行了解除合同的手续后行使合同解除权。其次，由于合同约定了双方当事人享有合同解除权，在一方当事人要求解除合同时，如对方当事人对解除合同有异议，应在解除合同的通知发出后30日内提出异议，否则合同解除。在张爱兰于2018年11月8日向登湘公司发出解除门面租赁合同的书面报告后，登湘公司不仅没有在30日内提出异议，其市场管理办公室负责管理的罗灿还接受了张爱兰交付的门面钥匙，故张爱兰行使合同解除权的条件已然成就。最后，在门面租赁合同已经解除的情况下，办理解除租赁手续只是合同解除后的后续行为，登湘公司主张因双方没有协商办理租赁解除手续而合同未解除的上诉理由不符合法律规定，本院不予采纳。因此，一审判决双方之间的门面租赁合同于2018年11月28日解除，认定登湘公司应向张爱兰返还履约保证金，并无不当，本院予以支持。综上所述，开福区登湘市场管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由开福区登湘市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年十一月二十九日法官助理蔡伦书记员刘子涵附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。