山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁15民终3533号上诉人（原审原告）：冯耀平，男，1987年8月16日出生，汉族，住东昌府区。委托诉讼代理人：邹洪敏，山东智祥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张伟，女，1989年3月24日出生，汉族，住东昌府区。委托诉讼代理人：杨安茹，聊城高新弘正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：董伟，男，1989年11月19出生，汉族，住聊城市。委托诉讼代理人：房涛，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。上诉人冯耀平、张伟因与被上诉人董伟房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初5510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。冯耀平上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判二被上诉人支付上诉人自2018年11月2日至2019年6月2日的违约金153300元(自2019年6月3日至实际履行之日，以75万元为基数，按万分之十支付违约金)；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决以被上诉人董伟委托上诉人办理过户手续，不存在违约行为是错误的；本案涉案房屋被查封而导致上诉人不能过户的根本原因是二被上诉人之间存在矛盾，被上诉人董伟对该矛盾存在严重过错，并且二被上诉人为上诉人出具的委托书也载明：“上述事项未能在委托期限内处理完毕的，委托人另行授权委托人或委托其他人办理”，也即，二被上诉人均有义务及时为上诉人办理房屋过户手续。因为被上诉人董伟对本案的发生(张伟申请查封房屋)存在过错，故其应承担违约责任。2.一审判决主动将违约金从日万分之十下调到日万分之三，属适用法律错误。涉案协议约定的违约金为日万分之十，而本案二被上诉人在一审时均未提出违约金过高或请求予以减少，一审判决主动适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，将违约金酌情下调到日万分之三，显然是错误的。因房屋被查封导致上诉人不能过户而给上诉人造成的损失远远超出一审判决的违约金。另，诉讼费用中保全费，一审法院未判决。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决第二项，依法改判。张伟辩称，冯耀平的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。具体理由：冯耀平与董伟签署合同始终对张伟隐瞒事实，冯耀平支付的全部房款均打到了董伟的帐户，冯耀平未对房屋买卖合同进行公证，却对委托书进行了公证且冯耀平未在合同约定的期限内办理过户。冯耀平无理由的拖延办理过户结合董伟的婚内背叛，令张伟有理由相信其二人存在串通。所以张伟采取的保全措施属于正当合法的自助行为，冯耀平主张的违约金未实际发生，依法不应被支持。董伟辩称，我方对冯耀平不能过户没有任何过错。请求法院依法驳回冯耀平的上诉。张伟上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，二审改判支持上诉人原审答辩意见，或将本案裁定发回重审；2.一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：原审判决对涉案事实审查不清，认定证据不确实充分，适用法律明显不当。原审既判决上诉人协助办理过户，又判决上诉人向冯耀平赔偿未实际发生的违约金损失45771元；该判决不具有任何事实及法律依据，且严重违背公平公正的依法裁判原则。一、上诉人签署房屋买卖合同时，系遭二被上诉人事先串通谋划的骗局而作出的非真实意思表示；房屋买卖合同约定内容显示，空格处填写的内容未填或胡乱填，并系格式化条款、系重复使用，存在多处事先手写的霸王条款内容，合同约定条款明显不公平，系二被上诉人为达到协助董伟非法转移、隐藏夫妻共同财产，而精心设计的欺诈合同，上诉人在签署该合同时存在重大误解；涉案房产是位于市中心的学区房，该地段同类房产交易价应在12000元/平方左右，涉案房屋面积90余平+储藏室10平左右=100余平，正常计算价值应为120万元左右。因上诉人遭受董伟哄骗、家暴和胁迫因素影响，被董伟编造的“卖旧房换带电梯高档新房”谎言误导后，上诉人才被动签署涉案合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，涉案合同依法应被判决撤销。二、上诉人与董伟的夫妻关系已通过法院调解解除；涉孩子抚养及离婚后财产纠纷另向阳谷县法院提起诉讼，该案尚在审理中。2018年6月底至7月初，董伟突然向上诉人说明“出售涉案旧房，换购带电梯高档房的计划”骗取上诉人同意卖房，董伟具有与冯耀平恶意串通，以合伙哄骗的手段将上诉人拥有共同产权的房产虚假出售，以其未对房屋买卖合同公证，却对代办过户《委托书》进行公证可予以证实；冯耀平在签署《房屋买卖合同》后，不但未按约定向上诉人交付购房款，且在长达近半年时间内未办理房屋过户手续；基于上述情况，上诉人在2018年10月底才意识到遭二被上诉人恶意转移、隐藏夫妻共同财产的串通欺诈，遂向法院提起离婚诉讼，并将涉案房产申请保全查封措施。三、上诉人既未收到冯耀平购房款，又发现董伟违背承诺，才感觉遭到董伟欺骗。此时到房管局一查，又发现冯耀平至今未(在约定时间内)办理过户手续，所以才有理由相信冯耀平具有与董伟串通，企图以虚假房屋买卖方式来转移隐藏夫妻共同财产的恶意，故在提起离婚诉讼时采取房屋保全查封措施，据此，证实上诉人是为防止自己合法财产遭非法侵占而作出的善意自助补救行为；其主观意识不存在恶意，更不存在过错，未给他人造成任何损失。退一步讲，即便冯耀平与董伟的房屋买卖关系真实，在冯耀平未向上诉人支付任何购房款情况下，遇上诉人发现上当，而对涉案房屋作出的补救性保全措施行为，依法应被认定系正当自助行为，没有实际过错。冯耀平主张违约金但未在原审中提交因房屋被保全所遭受损失的证据，原审单凭房屋买卖合同约定的违约金来认定其违约损失显然不公，判决上诉人向冯耀平赔偿45771元违约金于法无据。冯耀平辩称，一、原审判决第一项认定事实清楚，适用法律正确，张伟的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原审判决第一项。具体理由：1.上诉人在涉案二手房屋买卖合同及补充协议中均签字认可，并在收据上签字认可收到购房款。2.无论张伟与董伟之间是何种关系、有何纠纷，均不影响涉案房屋买卖合同成立并生效的事实，亦不能否认二人共同收到答辩人全部购房款的事实。董伟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回张伟的上诉。冯耀平向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，协助原告办理房产过户手续；2、判令被告向原告承担违约金153300元（自2018年11月2日至2019年6月2日）；3本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月29日原告（乙方）与二被告董伟、张伟（甲方）签订《二手房屋买卖合同》（0000029），约定二被告将董伟名下坐落于柳园办事处龙山南路龙山开发区【鲁（2017）聊城市不动产权第：00161214号】转让给原告，房屋成交价格73万元，定金20000元。同日，原告将定金2万元通过银行转账的方式支付给董伟，董伟向原告出具定金收条。2018年6月12日原告向被告董伟转账28万元，董伟出具收到条，载明“今收到冯耀平371522198708160862购买龙山南区23号楼4单元452室的房屋首付款贰拾捌万元整（280000）”。2018年7月13日二被告（甲方）与原告（乙方）签订房屋买卖补充协议，约定“一、乙方已向甲方支付定金2万元，首付款28万元，乙方于签订本补充协议之日将剩余房款43万元支付甲方。二、甲乙双方应按照原协议及本补充协议忠实履行义务，乙方将上述房款向甲方交付完毕后，甲方应积极配合乙方将上述房产过户到乙方或第三人名下，甲方延迟履行视为违约，履约起算日期以另一方通知之日起计算，违约方应按照每逾期1日向守约方支付购房款万分之十的逾期违约金……。”同日，原告向被告董伟转账34万元，支付现金9万元。二被告共同向原告出具收到条一份，载明“今收到冯耀平因履行《二手房屋买卖合同》（0000029）而支付房款43万元（大写肆拾叁万元整），其中支付现金9万元，银行转账34万元。至此，房款已全部支付完毕。收到人：董伟张伟2018年7月13日星期五”。2018年7月16日原被告双方办理了授权委托公证，由二被告授权原告办理房产过户相关手续，委托期限自2018年7月16日起至2019年7月15日止，未能在委托期间内处理完毕的，委托人另行授权受托人或委托其他人办理。被告董伟将涉案房屋交付原告后，原告对房屋进行了装修，装修后被告张伟将房屋门锁更换并搬入居住。另查明，被告董伟、张伟于2016年7月28日复婚，2019年5月20日经聊城市中级人民法院调解解除婚姻关系。阳谷县人民法院根据被告张伟的保全申请，作出（2018）鲁1512执保649号、（2019）鲁1512执保437号民事载定，分别于2018年11月5日、2019年6月21日查封了涉案房产。一审法院认为，被告张伟与董伟共同与原告签订《二手房屋买卖合同》，在原告支付了定金、首付款后，被告张伟又与董伟共同与原告签订《房屋买卖补充协议》，共同向原告出具收条，证明房款全部收到，并共同办理公证委托，委托原告单独办理房屋过户手续。通过以上事实可以认定被告张伟对涉案房屋的买卖知情并认可。被告张伟辩称受欺骗签订合同，且认为合同显失公平，并未提交相应证据进行证明，亦未申请本院对涉案房屋的价值进行鉴定，故对被告张伟的上述辩解不予采信。原被告双方签订的《二手房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》为其双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在原被告双方签订涉案房屋买卖合同及交付房款时二被告为夫妻关系，原告将房款以现金及转款形式交付于被告董伟，被告张伟与董伟共同出具收条，可认定原告履行完毕交付房款的义务，二被告应依照合同约定协助原告办理涉案房屋的过户手续。现涉案房屋因二被告间的纠纷，由被告张伟申请被依法查封，导致无法办理过户手续，被告张伟应履行合同，申请解除对涉案房产的查封。故原告主张判令被告继续履行合同，协助原告办理房产过户手续的诉求，本院予以支持。关于违约责任及违约金的承担问题。被告董伟在与原告签订相关合同后，将涉案房产交付原告，并委托原告办理相关过户手续，不存在违约行为，不应承担违约责任。被告张伟违反合同约定，申请阳谷县人民法院于2018年11月5日查封了涉案房屋，以其自身行为表明不履行合同义务，故从该日起应承担违约责任。《房屋买卖补充协议》约定“甲方迟延履行视为违约，履约起算日期以另一方通知之日起计算，违约方应按照每逾期1日向守约方支付购房款万分之十的逾期违约金”，原告依据上述约定按照日万分之十主张逾期违约金，该违约金明显过高，本院结合合同的履行情况、违约情形等，依法酌定为日万分之三。因此被告张伟应向原告支付自2018年11月5日起至2019年6月2日止的违约金为45771元（以73万元为基数，按日万分之三计算）。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告董伟、张伟于本判决生效之日起十日内协助原告冯耀平办理坐落于柳园办事处龙山南路龙山开发区【鲁（2017）聊城市不动产权第：00161214号】房产的过户手续；二、限被告张伟于本判决生效之日起十日支付原告自2018年11月5日起至2019年6月2日止的违约金45771元；三、驳回原告冯耀平其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1683元，由被告张伟负担472元，原告冯耀平负担1212元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为。一、关于董伟是否应当承担违约责任。被上诉人董伟已按照合同约定将涉案房产交付上诉人冯耀平，并与张伟共同授权委托冯耀平办理房产过户相关手续。冯耀平未提供证据证明董伟对涉案房产被查封导致不能过户存在过错。对冯耀平主张董伟应当承担违约责任的上诉理由，本院不予支持。二、关于原审对违约金进行调整是否属于适用法律错误。张伟在原审中虽未提出调整违约金的请求，但其以不构成违约进行了免责抗辩，原审根据合同履行情况、违约情形等，将违约金从日万分之十调整为日万分之三，不属于适用法律错误的情形。冯耀平的该项上诉理由不能成立。三、关于张伟是否应当承担协助办理房产过户的义务。张伟、董伟在夫妻关系存续期间共同与冯耀平签订了房屋买卖合同及补充协议，共同出具收到购房款的收条、共同办理了公证委托，足以证实张伟对涉案房屋买卖事宜知情且同意。张伟上诉称签订涉案房屋买卖合同不是其真实意思表示、合同条款显失公平、其受到董伟哄骗胁迫影响存在重大误解、董伟与冯耀平有恶意串通欺诈的嫌疑等，但未提供证据支持自己的主张，也未起诉或在本案中反诉请求人民法院依法撤销涉案房屋买卖合同，故对其所提涉案房屋买卖合同应予撤销的理由不予支持。原审判决认定涉案房屋买卖合同合法有效，事实清楚，证据确实充分。张伟作为房屋买卖合同的当事人，应当按照合同约定履行协助冯耀平办理房屋过户的义务，由于其申请阳谷县人民法院对涉案房产进行了查封，导致冯耀平无法办理房屋过户手续，故原审判决支持冯耀平要求张伟协助办理房屋过户义务的诉讼请求是正确的。四、关于原审判决张伟向冯耀平支付违约金45771元是否正确。冯耀平履行了交付购房款的合同义务，房屋交付后冯耀平进行了装修。张伟与董伟之间因离婚产生的纠纷与买受人冯耀平无关，张伟申请法院查封涉案房产导致无法办理过户的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。原审判决根据本案的具体情况，酌定由张伟按照购房款的日万分之三承担自2018年11月5日起至2019年6月2日止的违约金45771元，并无不当。张伟上诉称保全涉案房产系正当自助行为、不存在过错的理由不能成立。综上所述，冯耀平、张伟的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人冯耀平预交的二审案件受理费3366元、上诉人张伟预交的二审案件受理费944元，由各自负担。本判决为终审判决。审判长  张海洋审判员  吉洪林审判员  陈正飞二〇一九年十一月二十六日书记员  刘 颖