北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13791号上诉人（原审原告）:北京金泰嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街**。法定代表人：吕明超，总经理。委托诉讼代理人：张永，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：常杨杨，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审被告）：北京甘茶九度餐饮管理有限公司，住所地北京市西城区西单北大街****楼****。法定代表人：王志强，总经理。被上诉人（原审被告）：北京甘茶九度餐饮管理有限公司悦秀城分公司，住所地，住所地北京市丰台区开阳路****601-07-1-1iv>负责人：冯岩，总经理。上诉人北京金泰嘉业房地产开发有限公司因与被上诉人北京甘茶九度餐饮管理有限公司、北京甘茶九度餐饮管理有限公司悦秀城分公司房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初24619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京金泰嘉业房地产开发有限公司（下称金泰嘉业公司）之委托诉讼代理人常杨杨、被上诉人北京甘茶九度餐饮管理有限公司（下称甘茶九度公司）之法定代表人王志强、北京甘茶九度餐饮管理有限公司悦秀城分公司（下称悦秀城分公司）之法定代表人冯岩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金泰嘉业公司上诉请求：同意一审判决第三、四项，撤销一审判决第一、二、五项，依法改判支持我公司全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由甘茶九度公司、悦秀城分公司承担。事实和理由：一、一审法院认定我公司在合同履行期间存在过错，属认定事实错误。一审法院认为：“根据本案查明的事实，在合同履行期内，金泰嘉业公司未能妥善解决并维持商城的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了甘茶九度公司、悦秀城分公司合同目的的正常实现，对此负有一定责任”。该段表述与事实不符，没有事实及法律依据。(一）我公司已按照合同约定履行了全部合同义务，不存在任何过错。我公司在开业前积极进行商场的招商、改造工作，并严格按照租赁合同约定交付了案涉房屋，商场各项设备设施方面亦没有影响甘茶九度公司、悦秀城分公司经营使用的情形；合同履行过程中，我公司也继续积极对商场各项运营情况持续优化、进行市场推广等工作。我公司在合理范围内均完全履行了合同义务，不存在任何过错或怠于履行合同义务的情形。(二）首先，在甘茶九度公司、悦秀城分公司未提供任何关于商场非顺畅运营状态的有效证据、法院也未组织现场勘查，对所谓“顺畅运营”的标准也未明确说明的情况下，一审法院就武断的认定商场当时属于非顺畅运营状态及非顺畅运营的时间，显属主观臆断。其次，从商场开业至合同解除已一年有余，即使商场开业初期存在人流量不理想的情况，但商场在开业后很快便处于正常运营状态，多数商户均正常经营。一审法院将案涉合同履行期如此长的区间均认为是非顺畅运营状态明显不符合常理且与事实不符，也难以让我公司及公众信服。二、一审法院酌定甘茶九度公司、悦秀城分公司支付租金、商场管理费无事实及法律依据，同时过分加重了我公司的责任，损害了我公司合法权益。(一）一审法院忽略了本案中两个重要事实：1.我公司与甘茶九度公司、悦秀城分公司关于租金的约定为保底租金模式，一般保底租金的标准远低于同区位固定租金，即该租金已经是在考虑了双方可能存在的市场经营风险情况下平衡了承租方成本及我公司最低成本收益的租金。2.按照商业惯例，甘茶九度公司、悦秀城分公司在承租场地进行经营之前，会对商场的周边环境、经营潜能、客流量等做详尽的考察，确认符合其心理预期才会与我公司签订租赁合同。即便商场人流量暂时低于甘茶九度公司、悦秀城分公司预期，亦属于正常的商业经营风险，该商业风险应当由甘茶九度公司、悦秀城分公司自行承担，而不应归咎于无任何违约行为的我公司，作为裁判机关，一审法院亦不应当过度行使自由裁量权干预市场正常经营行为。如一审判决所述我公司完成了交付商铺的主要合同义务，不存在任何违约或不当行为，相反甘茶九度公司、悦秀城分公司却因自身经营原因长期、持续拖欠租金等费用，其行为已明显严重违约，在租赁合同存续期间也未向我公司提出书面异议，明确表示其行使抗辩权等行为，只是在我公司提起诉讼后，才以种种理由、借口进行无理抗辩。基于上述分析，一审法院在认定我公司已履行主要合同义务的情况下不但未全额支持我公司主张的各项拖欠本金的诉求，而且完全免除了甘茶九度公司、悦秀城分公司的违约责任，减免了甘茶九度公司、悦秀城分公司的违约成本，置我公司合法权益于不顾，导致我公司的巨额损失无法得到弥补，有违公平公正原则。(二）一审判决过度维护了承租方的不当利益，影响了我公司正常经营管理秩序，也必定会对正常商业环境造成不良影响。商场各承租户在经营不善情况下，均可依据此公开裁判肆意违约，而不承担任何违约成本，这将会导致商业诚信严重缺失，市场经济的正常秩序严重破坏。三、一审判决认为《租赁合同》系我公司提供的格式合同，混淆了格式合同与我公司提供“合同文本”的概念。根据《合同法》第三十九条对于格式条款的定义，格式合同多见于银行存单、保险单等情况。而案涉租赁合同是在双方协商一致的情况下签订，不存在一方强迫、胁迫、显失公平的情况，我公司仅是提供了合同文本，对于合同条款双方也可以协商修改，明显不属于格式合同。一审法院错误的认定，进而认为保证金“不予退还”条款无效，不但严重损害了我公司合法权益，也有违合同意思自治原则。综上，一审法院认定事实错误，过度行使自由裁量权干预正常市场经营，将商业经营风险不合理的归咎于我公司，过分减轻了甘茶九度公司、悦秀城分公司违约责任、过分加重了我公司的责任和义务，损害了我公司的合法权益，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审，支持我公司上诉请求。甘茶九度公司、悦秀城分公司辩称，同意一审判决。不同意金泰嘉业公司的上诉请求。根据商务部的网站，在2016年12月8日发布的《北京市餐饮业经营规范（试行）》里，在城六区范围内不得低于60米，我们之间合同签订日为2016年11月，当时我们公司是不知情的情况下进行的签约，我们当时找商场谈过，金泰嘉业公司租给我们公司的商铺不符合经营条件，我们公司申请解除合同，但金泰嘉业公司没有回应，有政府不可抗力，我们双方是免责的。金泰嘉业公司向一审法院起诉请求：1.判令甘茶九度公司、悦秀城分公司连带支付拖欠租金187899.91元，商场管理费21473.73元，三方接口技术支持费4407.68元，水电费657.2元，并支付上述费用产生的逾期违约金39102.42元；2.判令甘茶九度公司、悦秀城分公司连带支付违约金57002.52元；3.判令甘茶九度公司、悦秀城分公司连带支付2017年11月24日至2018年3月31日的房屋占用费239873.89元；4.本案诉讼费用由甘茶九度公司、悦秀城分公司承担。一审法院认定事实：2016年11月，金泰嘉业公司（出租方、甲方）与悦秀城分公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：第一部分通用条款：4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行商场管理的公司（下称管理公司）支付该房屋的商场管理费，该商场管理费由甲方或管理公司自主使用。此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等商场管理项目发生的费用。4.8本合同约定的租金、商场管理费等所有款项均为不含税金额，乙方应向甲方支付以下各项费用：4.8.3合同价款、价外费用依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款、价外费用之适用税率计算的增值税。10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、商场管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金。12.2甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已付的租赁保证金及乙方己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月商场管理费之和的金额作为违约金；如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的。13.1乙方应于租赁期满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称不可移动的物品）拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态．由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用．该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。第二部分专用条款：19.1甲方出租给乙方的房屋座落在北京市丰台区果园7号楼被称为“合生广场”L3层3708号房屋（合同中简称该房屋）。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、商场管理费及其他费用的租用面积为24.36平方米。19。3乙方承诺租赁该房屋作为经营“觅城鲜饮品牌餐饮业态”之用途，该房屋的商铺名称是觅城鲜饮，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变商铺名称、品牌及业态等内容）。19.4商场暂定于2016年12月24日开业，具体日期以甲方统一书面通知上载明的时间为准。20.1该房屋的租赁期为自交付日起1年的时间，即2016年11月24日至2017年11月23日。20．2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起一个月的装修期，即2016年11月24日至2016年12月23日。装修期仅限于乙方用于该房屋的装修。装修期内甲方不提供商场管理服务及宣传推广服务，故装修期内无商场管理费及宣传推广费，但乙方须遵守甲方关于装修期间的管理规定，并须交纳装修管理费及装修期间的其他费用（详见附件三）。21．1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取。乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即，应付租金＝保底租金十提成租金超出保底租金的部分。21.1.1保底租金：按租用面积计算。考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠：第一个租赁年度中的2016年11月24日至2017年1月23日期间的保底租金为人民币16240.08元。第一个租赁年度中2017年1月24日至2017年11月23日期间的月保底租金的计算标准为每平方米人民币666.67元，月保底租金为人民币16240.08元。21.1.2提成租金：2016年11月24日至2017年11月23日的月提成租金按乙方该期间每个日历月的营业额的20％计算。21．l．3乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于2016年12月24日前向甲方付清2016年11月24日至2017年1月23日的保底租金，于其后每月月底前向甲方付清下个月的保底租金及上个月提成租金超出保底租金的部分（如有）。21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币57002.4元。21.3目前该房屋的商场管理费按照租用面积每月每平方米人民币75.47元核算，每月的商场管理费为人民币1838.45元。乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的商场管理费，乙方应于装修期届满之次日前向甲方或管理公司付清2016年12月24日至2017年1月23日的商场管理费，应于其后每月月底前向甲方或管理公司付清下个月的商场管理费。21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金。装修押金的金额为人民币10000元，公用事业费保证金为人民币2436元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）。公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方。21.8本合同的收银方式为甲方提供三方接口。三方接口技术支持费自使用之日起计算，乙方使用甲方提供的l台三方接口，三方接口技术支持费为人民币400元/月/台，每个月三方接口技术支持费总计为人民币400元;三方接口保证金为人民币5000元/台。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清三方接口保证金及首月的三方接口技术支持费，自第二个三方接口实际使用月起，乙方于其后每月月底前付清下个月的三方接口技术支持费；未满月的三方接口技术支持费按当月的实际天数计收。2016年10月26日，金泰嘉业公司与悦秀城分公司签署的《合生广场商铺交接确认书》中弱电设备处均为空白。2016年11月2日，悦秀城分公司向金泰嘉业公司缴纳三方接口保证金5000元，公共事业保证金2436元，装修押金10000元，租赁保证金57002.4元以及垃圾清运费、装修管理费。双方均认可，上述费用均未退还，悦秀城分公司未缴纳租金及商场管理费，悦秀城分公司主张三方接口保证金、公共事业保证金、装修押金、租赁保证金抵扣租金及商场管理费。2017年11月13日，金泰嘉业公司向悦秀城分公司邮寄《催款函》一份。悦秀城分公司质证表示收到《催款函》后，多次与金泰嘉业公司沟通解决，未能达成一致。庭审中，金泰嘉业公司称商场整修后于2016年12月24日正式全面开业。甘茶九度公司、悦秀城分公司称商场自2017年4月1日开业，且开业率不足50%，悦秀城分公司于同日开始经营。关于三方接口设备，甘茶九度公司、悦秀城分公司称系2017年6、7月安装之前没有弱点设备，金泰嘉业公司认可弱电设备与三方接口使用相关。双方均认可甘茶九度公司、悦秀城分公司于2017年11月24日撤场，但金泰嘉业公司称不存在不允许甘茶九度公司、悦秀城分公司搬离设备的情况。双方均认可，悦秀城分公司欠缴金泰嘉业公司水电费657.2元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。金泰嘉业公司与悦秀城分公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，金泰嘉业公司与悦秀城分公司双方约定租赁期限为2016年11月24日至2017年11月23日，悦秀城分公司于2017年11月24日撤场，金泰嘉业公司与悦秀城分公司租赁合同关系终止。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，悦秀城分公司本着销售经营的目的与金泰嘉业公司签订《租赁合同》，金泰嘉业公司除应保障悦秀城分公司正常使用涉案商铺以外，还负有保障悦秀城分公司合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给悦秀城分公司带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由金泰嘉业公司和包括悦秀城分公司在内的全体商户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，金泰嘉业公司未能妥善解决并维持商城的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了悦秀城分公司合同目的的正常实现，对此负有一定责任。悦秀城分公司在合同签订后收取了金泰嘉业公司交付的涉诉商铺在商城内进行经营，未按照合同约定及时给付租金及其他费用，行为亦属不当。综上，对于金泰嘉业公司所主张的租金和商场管理费，金泰嘉业公司虽存在商城管理的失当行为，但亦完成了交付商铺供悦秀城分公司使用的主要合同义务，故悦秀城分公司亦应当支付一定租金及商场管理费，对于具体的数额，法院考虑合同履行的具体情况、商铺使用具体情况、商场及商铺的经营情况、双方的过错程度等情况酌情予以确定。对于三方接口技术支持费，金泰嘉业公司无证据证明按约定时间安装相关设备，法院以悦秀城分公司认可安装时间为准，确定三方接口技术支持费金额。对于水电费用，双方均认可，悦秀城分公司欠缴金泰嘉业公司水电费657.2元。金泰嘉业公司要求悦秀城分公司支付，法院予以支持。对于金泰嘉业公司主张的违约金，考虑到金泰嘉业公司在合同履行中亦存在一定程度的过错，悦秀城分公司亦提出相关协商方案，综合双方的过错程度、悦秀城分公司的逾期时间、金泰嘉业公司的实际损失等因素，不宜向承租方苛以违约责任，故对于金泰嘉业公司主张的违约金的诉讼请求，法院不予支持。对于金泰嘉业公司主张的占用费，金泰嘉业公司认可悦秀城分公司已于2017年11月24日撤场，涉案商铺已实际由金泰嘉业公司控制，金泰嘉业公司要求悦秀城分公司支付占用费，没有事实依据，法院不予支持。对于三方接口保证金、公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金一节，双方均认可上述费用均已缴纳，尚未退还。金泰嘉业公司、悦秀城分公司在《租赁合同》中约定：装修押金于该房屋之二次装修工程经金泰嘉业公司验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）；公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还悦秀城分公司；在因悦秀城分公司逾期不支付租金导致金泰嘉业公司行使解除权时，悦秀城分公司已付的租赁保证金及悦秀城分公司己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。法院认为，金泰嘉业公司为商场出租管理方，其与悦秀城分公司签订的《租赁合同》系金泰嘉业公司提供的格式合同，合同中约定在因悦秀城分公司原因使金泰嘉业公司行使解除权时不予退还相关费用的条款在合同中没有特殊标注，金泰嘉业公司亦未证明其向悦秀城分公司进行了合理的提示说明，明显加重悦秀城分公司责任，故该条款中关于“不予退还”的约定无效。此外，金泰嘉业公司、悦秀城分公司就租赁合同解除均存在过错，金泰嘉业公司以悦秀城分公司违约为由，不予退还相关费用，不能成立。悦秀城分公司要求上述保证金及押金抵扣欠付租金及其他费用，法院予以采纳。悦秀城分公司无法独立承担民事责任能力，金泰嘉业公司要求甘茶九度公司承担连带责任，法院予以支持。据此，一审法院于2019年8月判决：一、北京甘茶九度餐饮管理有限公司悦秀城分公司于判决生效之日起七日内向北京金泰嘉业房地产开发有限公司支付租金、商场管理费共计37889.54元；二、北京甘茶九度餐饮管理有限公司悦秀城分公司于判决生效之日起七日内向北京金泰嘉业房地产开发有限公司支付三方接口技术支持费共计2400元；三、北京甘茶九度餐饮管理有限公司悦秀城分公司于判决生效之日起七日内向北京金泰嘉业房地产开发有限公司支付水电费用共计657.2元；四、北京甘茶九度餐饮管理有限公司对北京甘茶九度餐饮管理有限公司悦秀城分公司的上述债务承担连带责任；五、驳回北京金泰嘉业房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。本院二审期间，被上诉人围绕其答辩意见提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。甘茶九度公司、悦秀城分公司提交《北京市餐饮业经营规范（试行）》网络打印件，用以证明我公司起不了照，餐饮许可证也办不了。金泰嘉业公司质证意见为：真实性予以认可，但该文件是否与甘茶九度公司、悦秀城分公司有关系我公司不能确认，关于面积，甘茶九度公司、悦秀城分公司自己签订的面积小，跟我公司无关，甘茶九度公司、悦秀城分公司可以通过其他方式解决，面积小不是我公司过错。本院认为，金泰嘉业公司与悦秀城分公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，金泰嘉业公司与悦秀城分公司双方约定租赁期限自2016年11月24日至2017年11月23日，悦秀城分公司于2017年11月24日撤场，故双方合同于该日终止。悦秀城分公司无独立承担民事责任的能力，故金泰嘉业公司要求甘茶九度公司承担连带责任，本院予以支持。关于双方是否存在违约行为的问题，本案中，悦秀城分公司本着销售经营的目的与金泰嘉业公司签订《租赁合同》，金泰嘉业公司除应保障悦秀城分公司正常使用涉案商铺以外，还应保障悦秀城分公司合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给悦秀城分公司带来的正常商业氛围，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由金泰嘉业公司和包括悦秀城分公司在内的全体商户共同努力。根据本案查明的事实，合同履行期内，金泰嘉业公司在维持商城的顺畅运营上有瑕疵，一定程度上影响了悦秀城分公司正常实现合同目的；悦秀城分公司未按合同约定及时给付租金及其他费用，其行为亦属不当。故悦秀城分公司应当支付一定租金及商场管理费，对于具体数额，一审法院根据本案合同履行的具体情况、商铺使用具体情况、商场及商铺的经营情况、双方的过错程度等实际因素，酌情确定租金、商场管理费的比例，并无不妥，本院予以维持。关于违约金、逾期支付违约金的问题，金泰嘉业公司主张的该项请求，缺乏依据，本院不予支持。关于三方接口技术支持费的问题，因金泰嘉业公司无证据证明按约定时间安装的相关设备，故一审法院以甘茶九度公司、悦秀城分公司认可安装时间为准，确定三方接口技术支持费金额，并无不妥。关于房屋占用费问题，因金泰嘉业公司认可悦秀城分公司已于2017年11月24日撤场，涉案商铺已实际由金泰嘉业公司实际控制，故金泰嘉业公司要求悦秀城分公司支付房屋占用费，没有事实依据，本院不予支持。关于三方接口保证金、公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金折抵租金和商场管理费一节，首先，双方均认可悦秀城分公司已实际交纳，其次《租赁合同》中载明：装修押金于该房屋之二次装修工程经金泰嘉业公司验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）；公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还悦秀城分公司；在因悦秀城分公司逾期不支付租金导致金泰嘉业公司行使解除权时，悦秀城分公司已付的租赁保证金及悦秀城分公司己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。前述租赁保证金条款明显单方加重了承租方的责任，金泰嘉业公司作为《租赁合同》文本的提供者，未提供证据证明其向甘茶九度公司、悦秀城分公司进行了合理的提示说明或在合同中进行特殊标注，故该格式条款的约定无效。一审法院对此认定准确，本院予以确认。甘茶九度公司、悦秀城分公司交纳的POS机保证金、公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金折抵租金、商场管理费之后，不足的部分，应向金泰嘉业公司及时支付，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，金泰嘉业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9305元，由北京金泰嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇一九年十一月二十九日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥