湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂10民终1320号上诉人（原审被告）：李强，男，1977年12月22日出生，汉族，住荆州市荆州区御河路**，现住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：余逸飞，湖南瀛湘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：焦路，女，1976年2月29日出生，汉族，住，住荆州市荆州区/div>委托诉讼代理人：余逸飞，湖南瀛湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐年春，女，1975年12月27日出生，汉族，住，住荆州市沙市区江汉北路星星生活小区**住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：陈大红，沙市区复兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：徐德胜，沙市区复兴法律服务所法律工作者。上诉人李强、焦路因与被上诉人徐年春房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省荆州市荆州区人民法院(2019)鄂1003民初795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月25日开庭进行审理，上诉人焦路的委托诉讼代理人（特别授权）余逸飞当庭申请撤回焦路的上诉。上诉人李强、焦路的委托诉讼代理人余逸飞，被上诉人徐年春及其委托诉讼代理人陈大红、徐德胜，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李强上诉请求：1.撤销荆州区人民法院（2019）鄂1003民初795号民事判决书第二项，依法改判为上诉人只需“返还购房款194100元”；2.本案的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人根本没有支付购房款的动机。被上诉人徐年春，在前诉和本案中，一直利用诉讼手段和合同技巧，试图构成一个完整的“闭环”，造成已经支付完毕42万元购房款的假象，达到在民间借贷案确认的19万基础上，不花一分钱就取得和占有上诉人夫妇房屋的非法目的。人民法院对此应当明察秋毫，不应予以支持。二、被上诉人主张已支付了8万余元购房款不符合事实，更不符合经验、习惯和常理。一审业已查明徐年春所主张的各种转款、汇款等“购房款”均发生在房屋买卖合同订立之前，不符合日常生活经验和常识。但仍支持了被上诉人请求中的8万余元，上诉人提出异议如下：1.不符合交易习惯。如果被上诉人真的支付了8万元，按照民间交易习惯，被上诉人应当要求上诉人出具收条，或者在其自己提供的合同版本里列明购房款的构成和支付方式。2.不符合双方情势。根据被上诉人之前与上诉人民间借贷一案的证据情况反映，被上诉人对于各种债权债务和支付行为都要求上诉人提供了收条或收据，且这些行为均发生在双方朋友关系没有破裂之前。本案中双方房屋买卖协议订立时，双方已经情谊破裂且成诉，矛盾激烈，被上诉人如果真的支付了8万元，不可能不要求上诉人出具收款凭证或留有其它证据。3.不符合合同约定。双方2018年3月7日订立的买卖房屋合同中（被上诉人提供的合同文本），已经明确约定是“已支付”除30万元以外的其它购房款。那么为何会在2018年3月8日还向上诉人支付8万元，前后矛盾，无法合理解释。4.不符合常理。上诉人陈述是2018年3月7日双方订立房屋买卖合同之后，被上诉人再也没有出现和取得联系（除了双方诉讼的几次庭审现场）且没有支付任何购房款项，被上诉人亦根本没有证据证明其在2018年3月8日和上诉人取得过联系、见过面并交付了8万元。如果双方真的见过面、有联系且支付了8万元，被上诉人一定可以通过人证、微信、电话记录等予以证实。三、被上诉人的主张缺乏证据证实。上诉人在一审中陈述，事发当天已就被上诉人偷盗上诉人的购房合同、票据等行为，向公安机关报过案。被上诉人为了取得上诉人的房产已经经过精心布局，对于上诉人的房款按揭及还贷事宜非常清楚，其仅仅提供8万余元的取款记录就证明已支付过上诉人，不符合“谁主张谁举证”的基本证据规则，亦没有达到优势证据的标准；二手房交易中虽然有购房人先帮出售人支付完银行按揭的情形，但也大量存在出售人自行先还清房屋按揭再转让的情形，因此，人民法院在没有其它证据佐证的情形下，不应据此就对被上诉人的主张予以认定和采信。另外，上诉人李强基于对“消极的事实无需举证”的规则，认为在被上诉人不能提供已支付过8万元证据的情况下，已当庭陈述过资金来源（庭后也提交了大量持有现金的照片）。同时，按照常识和经验，自然人持有8万元现金并不是一个巨大的数额，且非常普遍。综上所述，上诉人请求人民法院在依法查明事实的基础上进行改判，以维护上诉人的合法权益。徐年春辩称:一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。答辩人与被答辩人就房屋买卖合同产生争议，答辩人请求解除双方于2018年3月7日签订的房屋买卖合同，判令被答辩人退还答辩人42万元的购房款。对42万元购房款中的194700元由民间借贷转为购房款，被答辩人没有异议，一审法院予以认可，答辩人没有意见。答辩人与被答辩人就42万元中237242元有分歧，这237242元是由二笔款项组成，一笔是82529.54元，另一笔是154712.46元。答辩人于2018年3月8日，也就是在签订房屋买卖合同的次日，答辩人在招商银行取款28000元、平安银行取款55000元，合计83000元，帮被答辩人李强还房款82529.54元，答辩人提供补充证据图片9张，能够充分证明答辩人帮被答辩人还其按揭房贷的事实。该笔取款，还按揭款发生在涉案房屋买卖合同签订的次日，金额几乎没有差距，被答辩人虽一味否认并称其以自己现金偿还按揭贷款，但其没有举证多达8万多元的自有资金的来源，而且涉案房屋买卖合同中还有“剩余余款30万元整由乙方贷款分期支付”的约定，实务中多有购房者就房屋再行办理按揭货款以筹资支付剩余购房款的实例。答辩人帮被答辩人还82529.54元按揭房款的事实清楚，证据充分，应予以维持。被答辩人在上诉中对194700元说成是194100元缺乏事实依据，应予驳回。焦路当庭提交撤回上诉的申请书，并陈述支持上诉人李强的上诉请求。徐年春向一审法院起诉请求：1.解除2018年3月7日房屋买卖合同；2.判令两被告退还原告42万元购房款；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：被告李强与被告焦路为夫妻关系，二人婚后于2012年9月7日按揭购买了位于荆州区××路××单元××室的房屋，合同备案在李强名下。2017年不动产登记信息即显示该房产登记在被告李强、焦路名下。被告李强与原告徐年春原为民间借贷关系，原告徐年春起诉后，本院于2017年9月27日受理民间借贷案件，2017年11月20日本院（2017）鄂1003民初1715号民事判决确定被告李强应偿还原告徐年春借款本金192000元及利息。判决生效后，原告在向人民法院申请强制执行过程中，被告李强与原告徐年春于2018年3月7日签订房屋买卖合同，约定被告李强将登记其名下的坐落于荆州区××路××单元××室的房屋（荆房备××号），以72万元转让给原告徐年春。合同约定：第二条房屋过户手续的办理：1、本合同签订时，甲（李强）、乙（徐年春）双方按产权管理部门的要求当日提供办理不动产相关证件、资料，收齐资料交乙方于合同签订的当日开始为乙方办理房产证的过户手续。2、乙方交付甲方房款的方式，房产证、土地证，过户费均由乙方自行承担。（1）乙方于2018年3月7日已付肆拾贰万元整，其中包括壹拾玖万贰仟元整192000元借款，以及逾期利息、案件代理费2100元民事判决书金额均已冲抵，其他金额以现金支付，剩余余款叁拾万元整由乙方贷款分期支付。第三条关于违约责任的约定：（1）自甲乙双方签订本合同后，甲、乙双方都不得违约，如乙方支付房款后，不愿意继续购买此房，乙方所付房款不予返还，乙方需要承担违约金50000元，其中赔偿给甲方人民币伍万元整。（2）如果甲方在乙方支付房款后改变出售意向，不想出售此房，甲方退还房款，甲方需要承担违约金人民币叁拾万元整，其中赔偿人民币壹拾万元整。在涉案房屋买卖合同签订后，原告徐年春撤回执行申请，原民间借贷案件于2018年3月14日执行终结。庭审时，关于房屋买卖合同中约定的“其他金额以现金支付”中的“其他金额”的组成，原告徐年春陈述的组成以及被告李强的抗辩分别如下：第一，原告徐年春于2018年3月8日通过平安银行、招商银行取款共计83000元；被告李强于同日提前归还银行个人住房购置贷款82529.54元。原告徐年春主张取款即是用于还贷，被告李强否认取款用于还款并以自有的现金偿还贷款反驳。第二，原告徐年春提供了一笔工商银行汇款凭证（2017年10月20日24000元）以及六笔微信（第一笔2017年10月18日2700元、第二笔2017年10月28日4000元、第三笔2017年11月10日11000元、第四笔2017年12月6日10000元、第五笔2018年2月22日1550元、第六笔2018年3月7日支付600元，合计29850元），三笔支付宝（第一笔2017年10月18日100元、第二笔2017年10月29日10000元、第三笔2018年2月22日10000元，合计20100元）向李强的转款记录。总金额合计73950元。被告李强认可转款的真实性，但表示双方互有经济往来，这些转款并非房款。庭审时本院询问在前述时间段内原告徐年春向被告李强通过微信、支付宝转账，被告李强在同样的时间段内是否曾以同样的方式向原告徐年春转账时，原告徐年春陈述被告李强曾向其汇款但汇款又被李强要回、而且其未统计对方汇款次数与金额。第三，原告徐年春陈述向李强支付现金65000元（五笔），金条冲抵购房款10000元，物业费662元、违约金3600元。关于金条，原、被告各持一词，原告徐年春称被告李强以金条质押向其借款10000元，后又将金条拿回，被告李强否认将金条拿回的事实。关于物业费662元，原告徐年春称被告李强的房屋物业费是其代缴，被告李强称房屋是原告徐年春在居住，物业费应该由其负担。关于违约金3600元，原告徐年春称其帮助被告李强偿还房屋按揭贷款时其向银行支付的提前还贷违约金，被告李强否认原告徐年春帮助其偿还房屋按揭贷款以及存在违约金的事实。原告徐年春主张的以上三大项组成金额加上前民间借贷案件中的借款（含利息、受理费、执行费等）194700元转房款合计430441.54元。庭审时原告徐年春称双方签订房屋买卖合同时确定的是42万元，所以只按42万元主张权利。庭审时，被告李强认可前述194700元转为购房款的事实。原、被告曾就本案中的房屋买卖合同形成诉讼，本院于2018年9月20日判决驳回原、被告的诉讼请求、反诉请求。原告徐年春上诉后又撤回上诉，本院原关于房屋买卖合同的判决已经生效。本案2019年5月30日庭审时原、被告均同意解除本案涉案房屋买卖合同。一审法院认为：本案庭审时双方当事人一致同意解除涉案房屋买卖合同，本院依法予以确认。被告李强对原民间借贷案件中的194700元转为购房款予以认可。双方当事人仅对42万元中的237242元（82529.54元+154712.46元）有分歧。原告庭审时陈述已经支付，被告李强予以否认。原告徐年春为证明在本案中主张的涉案房屋买卖合同中“其他金额以现金支付”中的“其他金额”的组成，向本院提交了三部分资金构成，本院逐一分析之。第一部分资金构成，原告徐年春于2018年3月8日通过平安银行、招商银行取款共计83000元；被告李强于同日提前归还银行个人住房购置贷款82529.54元。原告徐年春主张取款即是用于还贷，被告李强否认取款用于还款并以自有的现金偿还贷款反驳。本院认为，该笔取款、还按揭款发生在涉案房屋买卖合同签订的次日，金额几乎没有差距，被告李强虽一味否认并称其以自有现金偿还按揭贷款，但其并没有举证证明多达八万多元的自有资金的来源，而且涉案房屋买卖合同中也有“剩余余款30万元整由乙方贷款分期支付”的约定，实务中多有购房者代售房者清偿按揭贷款，以方便办理房屋过户并由购房者就房屋再行办理按揭贷款以筹资支付剩余购房款的实例。对原告徐年春主张的42万元中的这一部分资金82529.54元，本院予以认定。第二部分资金构成，原告徐年春提供了一笔工商银行汇款凭证（2017年10月20日24000元）以及六笔微信（第一笔2017年10月18日2700元、第二笔2017年10月28日4000元、第三笔2017年11月10日11000元、第四笔2017年12月6日10000元、第五笔2018年2月22日1550元、第六笔2018年3月7日支付600元，合计29850元），三笔支付宝（第一笔2017年10月18日100元、第二笔2017年10月29日10000元、第三笔2018年2月22日10000元，合计20100元）向李强的转款记录。总金额合计73950元。被告李强认可转款的真实性，但表示双方互有经济往来，这些转款并非房款。庭审时本院询问在前述时间段内原告徐年春向被告李强通过微信、支付宝转账，被告李强在同样的时间段内是否曾以同样的方式向原告徐年春转账时，原告徐年春陈述被告李强曾向其汇款但汇款又被李强要回、而且其未统计对方汇款次数与金额。本院认为，原告徐年春与被告李强的民间借贷案件纠纷在本院诉讼时间是2017年9月27日，本院判决时间是2017年11月20日，签订涉案房屋买卖合同的时间是2018年3月7日，民间借贷案件执行终结的时间是2018年3月14日。原告徐年春所主张的工商银行汇款、微信转账、支付宝转账均发生在民间借贷案件审判、执行过程中，也发生在涉案房屋买卖合同签订之前，在双方当事人就民间借贷发生纠纷形成诉讼进入执行程序，而且在房屋买卖合同没有签订前，原告徐年春向被告李强支付购房款本身就不符合日常生活经验。更为重要的是原告徐年春在前述时间段内与被告李强互有微信、支付宝转账，原告徐年春仅计算自己转出的资金而不计算被告李强向其转入的资金，而且原告徐年春对被告李强向其转入的资金用途的解释明显不符合常理。对原告徐年春主张的42万元中的这一部分资金154712.46元，本院不予认定。第三部分资金构成，原告徐年春陈述向李强支付现金65000元（五笔），金条冲抵购房款10000元，物业费662元、违约金3600元。关于金条，原、被告各持一词，原告徐年春称被告李强以金条质押向其借款10000元，后又将金条拿回，被告李强否认将金条拿回的事实。本院认为，原告徐年春并没有举证证明被告李强取回用于质押借款10000元的金条的事实。对此10000元，本院不予认定。关于物业费662元，原告徐年春称被告李强的房屋物业费是其代缴，被告李强称房屋是原告徐年春在居住，物业费应该由其负担。本院认为，因该物业费涉及二人之间可能违反公序良俗的行为，对此金额本院不予认定。关于违约金3600元，原告徐年春称其帮助被告李强偿还房屋按揭贷款时其向银行支付的提前还贷违约金，被告李强否认原告徐年春帮助其偿还房屋按揭贷款以及存在违约金的事实。本院认为，原告徐年春未举证证明其代为提前偿还按揭贷款存在违约金以及垫付违约金的事实，对此金额本院不予认定。原告未举证证明该债务系被告李强、焦路的夫妻共同债务，对原告要求被告焦路共同还款的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认原告徐年春与被告李强于2018年3月7日签订的房屋买卖合同经双方当事人协商一致于2019年5月30日解除。二、被告李强在本判决生效后十日内向原告徐年春返还购房款277229.54元。三、驳回原告徐年春的其他诉讼请求。案件受理费3800元、申请费2620元，由原告徐年春负担2183元，由被告李强负担4237元。二审中，上诉人李强、焦路没有提交新证据，被上诉人徐年春提交序号1（1张）、序号2（7张）、序号3（1张）共9张图片的补强证据，拟证明徐年春2018年3月8日帮李强还房贷82529.54元。上诉人李强、焦路的委托诉讼代理人当庭查看了徐年春手机中所拍摄的与这9张图片对应的照片，在确认被上诉人徐年春提供的9张图片与其手机中的照片在时间上、内容上是一致的后，发表了以下质证意见：对序号1的图片证明目的及三性均不予认可，无法证明该笔款项给谁且无法证明款项数额；对序号2的图片证明目的和三性均不予认可，无法证明拍摄地点，也无法说明序号1的款项是由被上诉人还清，二者之间不存在关联关系；序号3个人贷款结清证明图片对其证明目的不予认可，无法证明是由被上诉人代替上诉人还款。同时，其提交一份《提前还款申请书》复印件，拟证明上诉人具有提前还款的先前理由，在双方签订房屋买卖合同之前，上诉人李强已经提前向银行申请还款。被上诉人徐年春对此的质证意见：对其三性均有异议，提前还款申请书不能证明是否提前还款，达不到其证明目的，且该证据是复印件。综合当事人的举证、质证意见，本院对当事人在二审中提交的证据审查认为：被上诉人徐年春提交的序号1、序号2、序号3共9张图片与本案有关证据能够相互佐证，本院对其证明目的予以采信。上诉人李强提交的《提前还款申请书》系复印件，在一审中业已提交，其不属于二审新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，焦路撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。本案中，上诉人李强与被上诉人徐年春争议的焦点是案涉82529.54元是否应由李强返还给徐年春。徐年春主张应予返还，其在诉讼中提交了载明已付部分房款的2018年3月7日《房屋买卖合同》、2018年3月8日平安银行个人账户交易明细清单和招商银行户口交易明细表等证据，结合李强2018年3月8日提前归还案涉住房购置贷款的事实，其向李强支付了该款具有高度的可能性，该款在案涉合同解除的情况下应予返还；李强对此的抗辩缺乏依据，其上诉理由不足采信。综上，李强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1878元，由上诉人李强负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  李 静二〇一九年十一月七日书记员  邱 爽