云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民初123号原告（执行案外人）：李新林，男，汉族，1981年1月8日生，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：何燕芳，云南律道以和律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：熊正前，云南律道以和律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（申请执行人）：王嘉庸，男，汉族，1990年11月25日生，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：刘小克，云南王永明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（被执行人）：云南金福地房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市滇池路四公里处。法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。原告李新林与被告王嘉庸、被告云南金福地房地产开发经营有限公司（以下简称金福地公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月12日公开开庭审理了本案。原告李新林的委托诉讼代理人何燕芳，被告王嘉庸的委托诉讼代理人刘小克到庭参加了诉讼。被告金福地公司经本院送达开庭传票，未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李新林向本院提出诉讼请求：1.请求停止对金福地花园小区1幢22层2204号房屋的执行，并解除查封措施；2.请求确认金福地花园小区1幢22层2204号房屋为原告所有；3.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由为：王嘉庸与陈春蕊、金福地公司、云南海运房地产开发经营有限公司、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷一案，本院在执行(2014)云高民一初字第7-1号民事裁定书时，于2014年4月22日查封了金福地花园小区12栋27层2704号房屋，又于2016年2月17日作出(2015)云高执字第18号执行裁定书，拟拍卖上述房产。原告对其执行标的提出书面异议，当时因原告无法提供商品房购销买卖合同，本院驳回了原告的异议请求。在2013年1月20日，原告就案涉房屋与金福地公司签订了购房合同，约定购房总价款为449900元。原告于当日支付了229900元，已支付比例约占总房款的51.1%。在查封之前金福地公司就已将案涉房屋交付给了原告，原告一直居住使用至今，且该房屋系原告名下唯一住房。涉案房产未办理房屋过户登记手续也不是原告原因所致，原告对此并无过错，望依法支持原告的诉讼请求。被告王嘉庸辩称：案涉房屋登记在金福地公司名下，原告在执行异议审查程序中提供的购房合同没有金福地公司签章，且金福地公司提供的房屋明细表中已说明未与原告签订购房合同。原告不符合不动产物权期待权的保护条件，不能排除对案涉房屋的执行，故请求驳回原告的诉讼请求。被告金福地公司未到庭参与诉讼，也未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合各方诉辩主张及举证质证，确认本案法律事实如下：2013年1月20日，李新林通过银行以转账方式向金福地公司银行账户支付共计229900元。金福地公司向李新林出具了收到案涉房屋购房首付款229900元的收据。2013年4月2日，李新林向金福地公司支付了案涉房屋配套设施费、维修基金、契税、产权登记费等各项税费共计30014元。金福地公司分别就该各项费用向李新林出具了收据。案涉房屋目前由李新林占有使用。另查明，王嘉庸诉陈春蕊、金福地公司、云南海运房地产开发经营有限公司（以下简称海运公司）、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷一案，本院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷价值1.2亿元的财产。2014年4月22日，本院查封了金福地公司开发的“金福地花园”部分房屋和部分土地使用权，其中包括案涉房屋。案件进入执行程序后，本院于2016年2月17日作出（2015）云高执字第18号执行裁定书，裁定拍卖“金福地花园”小区价值6863.41万元的房地产。李新林以其对执行标的案涉房屋享有合法权益为由，向本院提出执行异议。本院于2019年3月22日作出（2018）云执异159号执行裁定，驳回李新林的异议请求，其中载明：金福地公司向本院提交了《金福地花园小区8套房屋情况明细表》，称其与李新林之间没有签订房屋买卖合同。……李新林虽然提供了《商品房购销合同》的复印件，但该复印件上无金福地公司及其法定代表人的签章，而且金福地公司否认与李新林签订过书面买卖合同，据此，应当由李新林承担举证不利的后果。故，案外人李新林对涉案房屋不享有物权期待权，不能排除本院对该房屋的执行。本案中，李新林提供具有其和金福地公司签章的《商品房购销合同》，并称是2019年4月份陈春蕊出现在金福地小区，去找她要的合同。综合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1.李新林对案涉房屋是否享有所有权；2.李新林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于李新林对案涉房屋是否享有所有权的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”案涉房屋属不动产，至今登记于金福地公司名下，故李新林并非其所有权人。李新林要求确认其为案涉房屋所有权人的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。关于李新林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。李新林主张其根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，享有对案涉房屋排除执行的民事权益。本院认为，上述规定均要求买受人在人民法院查封之前已就被执行不动产签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，李新林提供了具有其和金福地公司签章的《商品房购销合同》；而李新林在本案起诉之前的执行异议阶段，就案涉标的物所提供的书面买卖合同系无金福地公司及其法定代表人签章的复印件，故本案中重点审查李新林新提交的《商品房购销合同》是否具有真实性及应否釆信。根据该《商品房购销合同》约定，李新林购买案涉房屋价款为449900元，应于2013年1月20日前支付总房款的50%（计229900元），剩余50%的购房款（计220000元）应于2013年1月20日前办理银行按揭手续，由提供按揭银行划到金福地公司指定账户；如李新林逾期六十天未向金福地公司支付全部购房款，金福地公司有权解除合同且李新林应按合同总额的2%支付违约金。本院认为，第一，该合同签订时间显示为2013年1月20日，而同时约定关于50%购房款的按揭贷款手续办理及付款期限亦为2013年1月20日之前。该期限明显短于一般购房按揭贷款资料银行审核及放款所需的必要时间。第二，李新林称其于2013年4月份入住案涉房屋，虽由于金福地公司原因导致按揭贷款未能办理成功，剩余50%的购房款一直未支付，但从收到过金福地公司要求支付剩余购房款的通知。本院认为，在合同已明确约定付款期限及逾期付款违约责任的情况下，李新林作为房屋买受人欠付50%购房尾款已逾六年之久，而作为房屋出卖人的金福地公司从未向其催收或主张违约责任，显与常理不符。同时，作为一般房屋买受人，应明确知晓若未按约定付清购房款项，必然影响其房屋产权证书办理及其他权益的实现。李新林辩称因金福地公司长期涉及其他诉讼纠纷，公司账户被法院保全，故怠于催收购房款，但未能提供相应证据证实该主张。因此，本案中李新林所提交的《商品房购销合同》内容与一般商品房买卖交易习惯及李新林关于该合同实际履行情况的陈述存在明显矛盾，且李新林不能作出合理解释。第三，本案中金福地公司经本院送达开庭传票，未到庭参与诉讼，故对李新林新提交的《商品房购销合同》加盖有金福地公司印章的真实性无从核实。但金福地公司在（2018）云执异195号中向以向本院提交《金福地花园小区8套房屋情况明细表》的方式，否认与李新林签订过书面买卖合同，故本院认为李新林新提交的加盖有金福地公司印章的《商品房购销合同》尚不能否认或推翻金福地公司之前否认与李新林签订过书面买卖合同的事实。综上，李新林所提交的《商品房购销合同》不具有真实性，依法不予采信。据此，李新林不能证明其与金福地公司就案涉房屋在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，依法不享有排除强制执行的民事权益。综上所述，原告李新林的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二项之规定，判决如下：驳回原告李新林的诉讼请求。案件受理费4749元，由原告李新林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 龚睿审判员王健审判员周惠琼二〇一九年十一月四日法官助理谢胜文书记员冯帅