广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0804民初648号原告：唐学超，男，1967年2月2日出生，汉族，身份证住址：广东省湛江市霞山区，现住广东省湛江市开发区，原告：丛云波，女，1969年7月9日出生，汉族，身份证住址：广东省湛江市霞山区，现住广东省湛江市开发区，两原告共同委托诉讼代理人：谢明演，广东大展律师事务所律师。被告：恒大地产集团湛江御景置业有限公司，住所地：广东省湛江市坡头区海湾南路12号。法定代表人：陈淼，职务：总经理。委托诉讼代理人：何杨妮，女，1993年12月10日出生，汉族，身份证住址：福建省漳浦县，现住广东省广州市海珠区，系该公司员工。原告唐学超、丛云波诉被告恒大地产集团湛江御景置业有限公司（恒大地产湛江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐学超、丛云波及其委托诉讼代理人谢明演，被告恒大地产湛江公司的委托诉讼代理人何杨妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐学超、丛云波提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房的违约金（从2018年2月1日开始计算至实际交付房屋之日止，暂计至2019年6月23日，共计507天，违约金为69923元），并履行交付合格房屋义务；2、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中原告明确诉讼请求第一项：判令被告支付原告逾期交房的违约金（以总房款1379147元为基数，从2018年2月1日开始按每日万分之一计算至实际交付房屋之日止，暂计至2019年6月23日，共计507天，违约金为69923元），并履行交付合格房屋义务。事实和理由：原、被告双方于2017年7月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于湛江市××海湾××路××绿洲花园××楼××号商铺，该房屋总价款为1379147元，原告一次性支付房款。被告应在2018年1月31日前交付房屋。该合同第十条约定了房屋交付的条件，第十三条约定了出卖人逾期交房的违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，已完全履行合同的全部给付义务。被告于2018年1月31日后没有交付房屋，原告了解到涉案房屋没有按合同约定做烟道墙，烟道上面方洞存在漏油和冒油烟的情况，存在严重质量问题，已经严重影响到原告对房屋的交付使用。经原告多次催促整改，但被告至今无法交付合格房屋，其行为已严重违约，应当承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，特诉至本院，望判如所请。被告恒大地产湛江公司辩称，商品房交付日期为2018年1月31日，2016年6月12日被告已取得五方验收，2016年6月24日取得竣工验收备案表，被告不存在逾期交楼。被告出售的房屋经过相关机构验收合格才取得的竣工验收备案表，原告提出的房屋存在楼房烟道墙瑕疵问题也予以配合修复。如果原告认为涉案房屋属于严重影响正常居住的质量问题，请提交第三方的鉴定证明。原告因为房屋质量存在表面瑕疵拒绝验收房屋，不能要求被告承担逾期的违约责任。关于补充协议，是双方经过签字确认的。原告也说在日常的购房中，不可能每一个条款都是经过长时间的协商再逐条拟定，但是签订购房合同前，原告是确认了合同条款才签字的，并无强迫或威胁等情形。所以，补充协议是双方真实意思表示。至于原告认为被告减轻了自己的责任，但涉案房屋不仅符合合同约定的取得五个验收单位证明，也取得了竣工验收备案表，并非原告所称低于国家法定交付条件。对方购买的是首层商铺，被告提供的图纸当中明确显示一楼没有油烟管井，二层的油烟管井不是涉案商铺的。图纸可以明确显示涉案商铺无需设置烟道墙。综上，原告的诉讼请求缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经庭审质证，本院对双方有异议的证据作如下认定：对原告提交的证据四的真实性予以确认；对证据五的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告提交的证据一、二及补充证据一、二的真实性、合法性、关联性予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2017年7月29日，原告唐学超、丛云波（买受人）与被告恒大地产湛江公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》(合同编号：X2017001224),主要约定：买受人购买出卖人位于湛江市××海湾××路××绿洲花园××楼××号商铺，建筑面积316.21平方米，其中套内建筑面积253.86平方米，按套内建筑面积每平方米5432.71元计算，总价款为1379147元。合同第八条，付款方式及期限。（二）买受人采取下列方式付款：1.一次性付款。买受人应当在2016年8月13日前支付该商品房全部价款。第十二条，交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付该商品房。（三）查验房屋。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应当向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。第十三条，逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第十四条，商品房质量。（二）其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。双方签订上述《商品房买卖合同》补充协议，其中第五条双方同意对《商品房买卖合同》第十二条进行补充：（二）买受人因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为出卖人已经按期交付房屋。（三）如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。另查明，2017年7月29日，被告出具一份《收据》给原告，确认原告已支付该商品房全部价款。2017年9月27日，原告已缴纳契税和印花税。原告于2018年1月31日收楼日期前后的日期去查验房屋，发现存在漏油烟的问题。经多次与被告的物业人员反映问题以及催促解决漏油问题，2018年12月28日，被告物业发信息告知原告已整改完毕。目前，该商品房尚未办理收楼手续。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否存在质量问题？1.从原告提交的照片、电话录音可知涉案房屋确实存在漏油烟，明显未达到买受人购买房屋的使用性目的。2.被告抗辩称施工图纸上一层没有烟道，且原告在购买房屋前已经知情。本院认为虽然该图纸上仅显示二层有烟道管井，但原告购买的是一层和二层，且原告作为一般的购房者，不可能取得被告的施工图。故本院对被告的该抗辩意见不予采信。3.被告抗辩称按照双方在《商品房买卖合同》补充协议第五条第（二）（三）款中约定，原告因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为被告已经按期交付房屋。如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，被告提前书面通知原告办理收楼手续，双方同意以被告书面通知的收楼日为交房日期；若原告未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为原告同意该商品房符合交付条件，并已实际交付原告。本院认为，首先，原告逾期查验房屋的责任与被告房屋质量保证责任明显不相当，不能以原告逾期查验即推定被告的房屋无质量问题。其次，上述补充协议是被告拟定的，且被告没有证据显现其已经对原告尽到合理的提示义务，属于明显加重原告的责任，减轻被告的责任。故本院对被告的该抗辩意见不予采信。综上，结合《商品房买卖合同》第十二条第（三）款查验房屋的第2项第（1）点约定，涉案房屋漏油烟，属于“屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等”其他质量问题。二、原告主张被告交付合格房屋应否支持？双方在《商品房买卖合同》第八条第（二）款第1项中约定，原告应当在2016年8月13日前支付涉案房屋全部价款；在该合同第十二条第（一）款中约定，被告应当在2018年1月31日前向原告交付涉案房屋。原告现已依约支付全部价款，被告应依约交付房屋。被告因涉案房屋存在其他质量问题应按照合同第十二条第（三）款第2项的约定，在60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。至今，被告尚未向原告交付涉案房屋，已构成逾期交房，应承担违约责任。由于涉案房屋于2018年12月28日已具备交付条件，故被告逾期已超过180日。双方在该合同第十三条中约定，被告逾期交付房屋超过180日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行。现原告不主张解除合同，主张被告交付合格房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告诉讼请求被告交付房屋，于法有据，本院予以支持。三、原告主张的违约金是否合理？双方在《商品房买卖合同》的第十二条第（一）（二）款中约定，原告有在2018年1月31日收楼的责任，被告亦有在2018年1月31日交楼的责任。原、被告双方在2018年1月31日办理收楼相关手续的责任相当。原告查验发现涉案房屋存在其他质量问题，被告负有在60日内修复的责任。在2018年1月31日后的60日内，为被告义务修复期限，但被告一直至2018年12月28日才将漏油烟的问题整改完毕。该合同的第十四条第（二）款第（1）项中约定：“如更换、修理给原告造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。”即，从2018年4月2日起至2018年12月28日止期间，被告应该承担逾期交房的违约责任。由于该项中未明确具体的赔偿计算依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院综合考虑各方因素，认为应参照合同第十三条逾期交付责任的约定计算逾期交房违约金，即按日以全部房价款万分之一计算的违约金。原告诉讼请求被告支付逾期交房的违约金，本院支持从2018年4月2日起至2018年12月28日止，一共270天的违约金，即1379147元×0.0001×270天=37236.97元。至于2018年12月28日之次日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，由于2018年12月28日涉案房屋已具备交付条件，故从2018年12月29日起双方均具有交楼和收楼的义务，在互为义务期间双方的责任相互抵消。原告超出部分的逾期交房违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、限被告恒大地产集团湛江御景置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐学超、丛云波逾期交房违约金37236.97元；二、驳回原告唐学超、丛云波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1548.07元，由原告唐学超、丛云波负担548.07元，被告恒大地产集团湛江御景置业有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  林丽雀人民陪审员  张荣达人民陪审员  陈 兴二〇一九年十一月十三日书 记 员  刘玉婵附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。