山东省莘县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1522民初4738号 原告：刘书锋，男，1981年2月18日出生，汉族，住莘县。 委托诉讼代理人：张振举，莘县莘城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：林玉保，莘县莘城法律服务所法律工作者。 原告：冯美丽，女，1981年3月15日出生，汉族，住莘县。 委托诉讼代理人：张振举，莘县莘城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：林玉保，莘县莘城法律服务所法律工作者。 被告：山东莘县天盛房地产开发有限公司，住所地：莘城镇政府街西段南侧。 法定代表人:刘高杰，经理。 委托诉讼代理人：孟冕，北京市京师（聊城）律师事务所律师。 原告刘书锋、冯美丽与被告山东莘县天盛房地产开发有限公司（以下简称天盛房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告山东莘县天盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人孟冕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘书锋、冯美丽向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告赔偿违约金13298元。事实和理由：原告与被告于2015年5月7日签订《商品房预售合同》（合同编号为：YS010019）一份，约定原告从被告处购买位于莘县政府街205号的天盛常青藤小区5号楼1单元503室（房屋代码39925）及地下二层7号地下室（房屋代码39752）房产一套，约定价款404194元。后原告依约将全部购房款向被告支付完毕。原被告在商品房预售合同第九条约定2016年5月1日前，交付原告适用，但直至2017年3月25日，被告才通知原告领钥匙，被告未按期交付使用，依照商品房预售合同第十条约定，被告应向原告偿付违约金13298元。 天盛房地产公司辩称，1.被告没有违约，合同附件六约定，原告只有交齐所有费用后，被告才有义务交房。原告在交齐费用的当日被告就交付了房屋，原告无权要求违约损失。2.延期交房是因不可抗力导致的，合同中约定了被告可以因不可抗力延期交房。3.原告起诉是2019年9月3日，主张2016年9月3日之前的违约损失，诉讼时效已届满，对该部分违约损失被告不予认可。 本院经审理认定事实如下：2015年5月7日，原告刘书锋、冯美丽作为买受人与被告天盛房地产公司（××）签订商品房预售合同一份（含1-7的附件及补充协议）。合同约定，刘书锋、冯美丽购买天盛房地产公司开发建设的莘县政府街205号天盛常青藤小区5号楼1单元503室及地下二层7号地下室，天盛常青藤小区5号楼1单元503室预测建筑面积为125.66平方米，地下****地下室预测建筑面积为12.31平方米。商品房价款按建筑面积计算，单价2929.58元／平方米，房屋总房款404194元。合同第九条交付时间：××应于2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2.该商品房取得面积实测技术报告书。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知买受人的；2．因有政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致××逾期交房的，但××应出具相应证明文件：因气候原因（以当地气象部门报告为准），使公共配套无法按期交付的但最长不超过半年。第十条××逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别按下列第1、2种方式处理（不作累加）：1.逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止××按日向买受人支付已交付房价款万分之0．5的违约金，合同继续履行：2．逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，××应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十二条交接：商品房达到交付使用条件后，××应当面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第九条规定的证明文件，签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按协商解决。 同时，双方于当日签订附件六《合同补充协议》，协议约定：买受人在办理按揭贷款时和交房手续前应据实结算办理按揭贷款、入住以及办理产权所需的费用，包括房产抵押费、房屋公共维修资金、天然气管道建设安装费、暖气开口费、有线电视初装费、契税、确权费、手续费、测绘费、产权登记费、他项权证费、垃圾清运费及其他工本费用等，上述费用未包括在总房价中，应买受人另行支付。以上费用如遇政策调整，则以调整后文件为准。……。本协议作为《商品房买卖合同》附件，经××及买受人双方签字、盖章后生效，与合同具有同等法律效力。 另查明，原告分三次向被告支付了购房款，其中于2015年7月21日通过中国建设银行贷款向被告支付了最后一笔购房款，原告履行了支付房款的义务。2017年3月25日，二原告接受涉案房屋，并交纳了暖气开口费、天然气开口费、公共维修基金。原告曾于2018年11月1日向莘县人民法院起诉并经法院依法受理。 又查明，山东莘县天盛房地产开发有限公司系具有房地产开发资质的企业，并于2014年10月31日取得天盛常青藤小区1-5号楼的商品房预售许可证。另，截止庭审结束时原告未提交涉案商品房进行竣工验收或在房屋管理部门进行备案登记的相关证据。 本院认为，原告刘书锋、冯美丽与天盛房地产公司就涉案房屋签订的商品房预售合同（含附件及补充协议）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行自己的义务。 关于交房时间的认定问题；二原告主张被告未按照合同约定的2016年5月1日前交房，而是在2017年3月25日才将涉案房屋交付给原告使用。被告对原告的主张不予认可，被告认为原告只有交齐所有费用后，被告才有义务交房。但是合同中明确约定了交房时间，被告应在约定的交房时间通知原告交纳相关费用，但是被告没有提供证据证明于合同约定的交房当日通知了原告交纳费用。故对被告的诉讼主张，本院依法不予采信。综上，房屋交付时间应以原告主张的2017年3月25日为准。 关于被告是否构成逾期交房及是否应承担违约责任的问题；原被告合同约定房屋交付时间为2016年5月1日，被告于2017年3月25日交付房屋已构成逾期交房。本院认为，原被告合同约定，如因有政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致××逾期交房的，××应出具相应证明文件；因气候原因延迟交房的，应当以当地气象部门报告为准，但并未提供任何有效证据予以证明。被告又辩称，根据双方签订的附件六《合同补充协议》之约定，买受人在办理按揭贷款时和交房手续前应据实结算办理按揭贷款、入住以及办理产权所需的费用，包括房屋公共维修资金、天然气管道建设安装费、暖气开口费、有线电视初装费等费用。原告于2017年3月25日据实结算上述费用，被告于当天向原告交付房屋，符合合同约定，被告不存在违约行为。原告对此不予认可。本院认为，该补充协议未明确约定被告应于何时交房，被告也未举证证明曾于何时通知原告交纳相关费用并交付房屋，导致原告权益处于不确定状态，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，故被告应按照主合同约定的2016年5月1日向原告交付房屋，被告于2017年3月25日向原告交付房屋，已构成违约，并应承担违约责任。 关于诉讼时效的问题。被告主张2016年9月3日之前的违约金已经超过诉讼时效。本院认为，本案违约金是基于被告未按约定履行交房义务的违约行为而产生的，按照双方当事人在购房合同的约定，被告如违反约定的期限延迟交房，应向原告缴纳违约金，违约金按日支付已交付房价款的1/10000计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，即相对于购房方来讲，主张向合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割的若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可在该项整体权利没能实现的时候提出主张，如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方式，并没有约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债务人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”诉讼时效才开始计算。故本院对被告辩称的2016年9月3日之前已过诉讼时效的理由不予采信。 关于违约金的计算问题；原被告合同约定房屋交付时间为2016年5月1日，实际交房时间为2017年3月25日。原告要求被告支付自2016年5月1日起，至2017年3月25日止，共计329天的违约金13298元（404194元×1/10000元/天×329天=13298），于法有据，本院依法予以支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第十一条的规定，判决如下： 被告山东莘县天盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘书锋、冯美丽逾期交房违约金13298元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费132元，减半收取计66元，由被告山东莘县天盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审判员  卜祥坤 二〇一九年十一月八日 法官助理李甜甜 书记员葛于彪