河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终5494号上诉人（原审被告）:南阳市三豪房地产开发有限责任公司，住所地西峡县建设路中段。法定代表人：张涛，任该公司董事长职务。委托诉讼代理人：刘兵，河南宇洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李运昌，男，汉族，1951年7月14日出生，住西峡县城区。被上诉人（原审原告）：李武，男，汉族，1962年3月31日出生，住西峡县城区。被上诉人（原审原告）：李红，女，汉族，1968年4月25日出生，住西峡县城区。以上三位被上诉人共同委托诉讼代理人：张鑫，河南龙城律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陈伟信，男，汉族，1969年2月14日出生，住河南省西峡县。上诉人南阳市三豪房地产开发有限责任公司（以下简称三豪公司）因与被上诉人李运昌、李武、李红、陈伟信合同纠纷一案，不服河南省西峡县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1323民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三豪公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回李运昌、李武、李红诉讼请求或起诉。事实和理由：1.三豪公司在本案中没有过错，因李运昌、李武、李红没有对第三人陈伟信的施工损失及时赔偿，导致双方房屋置换协议不能履行责任在李运昌、李武、李红。2.李运昌、李武、李红提起诉讼程序错误。三豪公司已向李运昌、李武、李红发出解除合同通知书，李运昌、李武、李红只能对该解除合同的效力提起诉讼，而非请求继续履行双方房屋置换协议。李运昌、李武、李红辩称，1.李运昌、李武、李红与第三人陈伟信合作建房期间，三豪公司与李运昌、李武、李红协商由其开发，并补偿第三人陈伟信的施工损失。三豪公司在双方签订房屋置换协议后未履行承诺，故责任在三豪公司。2.三豪公司在李运昌、李武、李红起诉要求履行双方协议后，向李运昌、李武、李红通知解除房屋置换协议，不符合法律规定。请求驳回三豪公司的诉讼请求。第三人陈伟信未向本院陈述自己的意见。李运昌、李武、李红向一审法院起诉请求：1.三豪公司向李运昌、李武、李红交付所开发的原人行家属楼一层门面房900平方米（不含公摊面积和上主楼步梯）和地下停车场四个停车位（每个车位18平方米左右）；2．三豪公司给李运昌、李武、李红办理900平方米门面房的房权证，费用由三豪公司承担。一审法院认定事实：李运昌、李武、李红系姊妹关系，其父李相山于2002年3月15日以变更出让的方式取得了位于西峡县建设东路人行家属院的国有土地一处，该国有土地使用证号为：西国用（2002）字第024号，该证显示：土地使用者为李相山，地址为建设东路人行家属院，用途为住宅，用地面积252.3㎡。该宗土地上的房产于2002年4月21日办理了房权证号为西峡县房权证西私字第**的房屋所有权证，该证显示：房屋所有权人为李相山，房屋坐落于城关人行家属院，房屋建筑面积为238.98㎡，房屋共有人为包含李运昌、李武、李红在内共5人。2003年11月李相山去世。2012年10月9日，经李运昌、李武、李红申请，西峡县规划局向李运昌、李武、李红颁发了西规副字（2012）第149号建设工程规划许可证，许可李运昌、李武、李红在原土地基础上建设五层共1261㎡的砖混结构楼房一座。随后李运昌、李武、李红就与第三人陈伟信等协商房屋开发事宜。双方达成了协议后，陈伟信就在该涉案土地上进行建筑施工，自2012年至2013年期间陈伟信将该土地地基圈梁工程施工完毕。因该宗土地与三豪公司拟开发的锦都商城小区（三单元）相邻，三豪公司欲利用该土地进行统一开发，故三豪公司法定代表人张涛就与第三人陈伟信协商，让陈伟信及中间人朱少伟从中与李运昌、李武、李红协调，承诺用三豪公司开发的锦都商城待建楼盘（与人行家属院相邻）门面房若干与李运昌、李武、李红的土地进行置换。三豪公司并向第三人陈伟信承诺，若能够协商成功，三豪公司负责对陈伟信所打地基圈梁及其他所有工时费用等支出予以补偿。随后在多方协调下，2014年6月20日，李运昌、李武、李红与三豪公司达成了置换协议，内容为：“置换协议甲方：南阳市三豪房地产开发有限公司（公章）乙方：李运昌、李武、李红经甲乙双方协商，本着平等、自愿、互惠互利的原则共同达成置换协议，为此明确甲乙双方责任如下：一、乙方在原中小企业局北、原广电局东（人行家属院南院），有一宗国有住宅用地，面积为254平方米。乙方将现上述土地纳入甲方出全资、包工包料、按建筑程序开发的一幢层合格标准的商品楼开发项目（位置：包括乙方现有土地在内的由甲方开发的广电局、中小企业局开发楼盘），乙方有权监督甲方建筑质量。二、甲方给乙方置换房屋按以下标准兑现：甲方在上述地块东北部原人行家属楼盘建成后，无偿在地上一层门面给乙方900平方米房屋（门面部分不含公摊面积，上主楼步梯不算面积），若一层门面不足900平方米，不足部分甲方可在该门面二层安排兑现，若二层部分不各方，多出部分乙方按临界售价的60％付给甲方购房款。若乙方不要二层多出的部分，甲方按临界售价60％支付给乙方。三、新房标准、水电、车位以及土地出让金等事项约定：1．新房标准：外墙是货真价实的正品柒，门面安装铝合金卷帘门，根据实际设计情况双方协商分套设梯，窗户为80铝合金或塑钢窗、室内墙壁招白，室内地坪拉毛。2．水、电、有线电视走到门口，上下水管通畅，室内线管走好，室内不通水电，但配送乙方水、电、有线电视接头费。3．在新建楼房二层地下停车场配送乙方四个18平方米左右大小车位。4．乙方用于置换的土地是国有土地，土地出让金已交纳，并办有建设规划许可证。本协议签订后，乙方将原土地证和房权证交给甲方，新房建成后，甲方负责给乙方办理新房权证，并承担费用，大修金由乙方交纳。四、置换兑现时间及物业管理：协议签订后一年半时间内，甲方应将上述置换标准的房屋交给乙方使用，房权证在交房后一年内办理完毕。置换后乙方的房屋甲方不收取任何物业管理费。五、违约责任：任何一方违约，按工程总造价的25％赔偿对方违约金，并赔偿违约金不足部分损失。六、争议解决：双方在履行本协议工程中，发生纠纷，应协商解决，协商不成，由西峡县人民法院管辖诉讼。本协议一式二份，甲乙双方各一份，具有同等法律效力。甲方：南阳市三豪房地产开发有限公司（公章）张涛（签名）乙方：李运昌李武李红（签名摁指印）”，该协议签订的同时，乙方将西国用（2002）字第024号国有土地使用证交给了甲方。随后三豪公司在开发建房时因与第三人陈伟信为地基补偿事宜发生争议，其应当补偿陈伟信的费用双方无法达成一致，遭到陈伟信的阻拦施工，致使该置换的涉案土地未能开发成功。2017年冬，三豪公司在该宗土地东北部原人行家属院建起13层的楼房，但其却未按置换协议的约定，将900㎡门面房及配送的4个18㎡左右车位交付李运昌、李武、李红。李运昌、李武、李红于2018年5月18日向一审法院提起诉讼，一审法院进行了预立案登记，并决定进行诉前调解程序，案号为（2018）豫1323民调990号。经一审法院诉前调解，双方未能达成调解协议，一审法院于2018年8月13日正式立案受理。2018年8月9日，三豪公司分别向李运昌、李武、李红邮寄了“解除合同关系通知书”，邮寄快递单显示：李运昌的收件于2018年8月13日由其委托诉讼代理人张鑫代收，李武、李红的收件均显示于2018年8月11日由门卫签收。在本案原审过程中，李运昌、李武、李红委托诉讼代理人张鑫于2018年7月5日调查中间人朱少伟时，朱少伟陈述“2014年6月份，张涛也就是三豪公司要开发西峡县建设路老广播局及附近地段。开发这个处需要占用李武三兄妹的一处地皮，张涛想把这个处置换过来。开始的时候李武他们不同意，张涛就找到我，让我给李武做工作。因为我和李武从小就认识，关系不错，我就找到李武，说明了张涛的意思。经过几次和李武商谈，李武他们才同意和张涛置换。关于如何置换，最初李武他们要求张涛给置换1200平方米房子，张涛嫌多，要求再少一点。又经过协商最终决定张涛给李武他们900平方米房屋，先给一层门面，如果门面不够，在二层安排兑现，多退少补，或者支付相应差价，除此之外，另加地下室四个车位。这个事情从开始协商到最后谈成签订协议，我都参加了。”对于陈伟信为李运昌、李武、李红打地基补偿一事，朱少伟证明：“在张涛决定开发这个处以前，陈伟信已经在开发这个处，并且已经打好地基。在还没有开始主体建筑时，张涛要置换这块地。虽然李武他们开始不同意和张涛置换，但是经过我从中间协调，加上李武他们也看到张涛毕竟是大规划开发，如果不让出这块地，对张涛的开发会造成不利影响，也算通情达理吧，最后同意置换。对于陈伟信地基的补偿，在签订置换协议时已经说好，由张涛对准陈伟信协商，与李武三兄妹无关。”一审法院认为，李运昌、李武、李红于2014年6月20日与三豪公司签订的《置换协议》所涉置换土地系李运昌、李武、李红之父李相山通过有偿出让的方式取得的国有土地，而并非其自有的宅基地，李运昌、李武、李红作为该宗土地的使用者，通过与三豪公司置换，转让土地使用权的行为，并不违反法律规定。故该协议出自双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。双方当事人均应忠实履行协议，并承担相应的法律责任。该协议签订当日李运昌、李武、李红依照协议的约定将置换土地的土地使用权证交付三豪公司，即视为已经完成了置换土地的交付义务，三豪公司在楼盘建成后即应按照协议约定履行交付相应置换房屋及地下车位的合同义务，没有交付即构成合同违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”基于上述法律规定，李运昌、李武、李红要求三豪公司继续履行合同的诉请符合法律规定，一审法院予以支持。三豪公司辩称的李运昌、李武、李红建设规划许可证过期因而双方置换协议无效的理由依法不能成立，因李运昌、李武、李红是否申请建设规划、规划证许可期限是否逾期均不影响该置换协议的有效性与合法性，三豪公司此辩解一审法院不予采纳。对于三豪公司辩称的导致合同不能履行的违约责任完全在李运昌、李武、李红及第三人陈伟信，李运昌、李武、李红应当承担违约责任的意见。对此一审法院认为，根据李运昌、李武、李红在原审时提交的陈伟信证明及其委托诉讼代理人对陈伟信、朱少伟的调查笔录，结合重审时第三人陈伟信的陈述，应当能够认定双方签订置换协议时，三豪公司对第三人陈伟信曾在涉案土地上打地基圈梁是明知的，且也能够证明三豪公司为了促成置换协议的尽快签订，承诺由自己对第三人陈伟信打地基圈梁及其他所有工时费用予以补偿的事实。但在置换协议签订之后，三豪公司并没有履行对陈伟信的补偿义务，导致陈伟信的阻拦致使其无法施工，致使合同不能履行。虽然三豪公司在原审时提交了其委托诉讼代理人刘兵、李运昌及李红和第三人陈伟信的谈话录音，想以此证明工程无法施工是因为陈伟信的阻拦，且对陈伟信所打地基圈梁的补偿应当由李运昌、李武、李红履行。对此一审法院认为，该谈话录音虽显示有李运昌、李武、李红承诺对陈伟信所打地基圈梁进行补偿的意思，但应考虑到三方谈话的背景，此谈话内容是双方为了促成《置换协议》的尽快履行而进行的协商解决问题的途径。李运昌、李武、李红在协商和解过程中提出的和解意见是有一定前提条件的，即：只要三豪公司同意根据置换协议交付房屋，对陈伟信的补偿由李运昌、李武、李红履行，陈伟信不再阻拦三豪公司施工。根据上述分析，不能据此认定李运昌、李武、李红的和解意见是对第三人陈伟信进行补偿的依据。综合分析谈话录音的相关内容及各方的意思表示，再结合李运昌、李武、李红提供的陈伟信证言及调查笔录、朱少伟调查笔录等证据，恰恰能够佐证双方在签订《置换协议》时约定应由三豪公司对陈伟信所打地基圈梁进行补偿的事实。综上所述，导致置换协议无法履行的根本原因在于三豪公司违反了诚实信用原则，其在合同履行过程中存在过错，应当承担相应的违约责任，三豪公司无证据证明李运昌、李武、李红在履行合同过程中存在过错，故李运昌、李武、李红不应承担过错责任。至于三豪公司与第三人陈伟信的补偿问题，双方可以通过协商或法律途经予以解决，但不能成为拒绝履行合同的合法理由。因此三豪公司的上述辩解理由不予采纳。针对三豪公司辩解因合同不能履行，三豪公司已经向李运昌、李武、李红送达了解除合同通知书，双方合同关系已经解除的意见。经查：因三豪公司在原人行家属院楼盘建好后，并未按照置换协议的约定向李运昌、李武、李红交付相应的门面房及车位，李运昌、李武、李红于2018年5月18日提起诉讼，主张权利，一审法院也进行了立案预登记，并进入了诉前调解程序，但因调解无果后于2018年8月13日正式立案受理。上述事实能够证明李运昌、李武、李红主张要求三豪公司继续履行合同的意思表示。三豪公司于2018年8月9日分别向李运昌、李武、李红邮寄了“解除合同关系通知书”，该行为处于本案诉前调解期间。对其向李运昌、李武、李红邮寄的“解除合同关系通知书”能否产生合同解除的法律后果，一审法院认为，李运昌、李武、李红并不存在违约行为，三豪公司向李运昌、李武、李红邮寄“解除合同关系通知书”不符合合同解除的法定或约定情形，三豪公司不具备法定解除权和约定解除权。且向李运昌、李武、李红邮寄通知书之前，李运昌、李武、李红已经提起诉讼，要求三豪公司继续履行合同，李运昌、李武、李红并未同意或默示三豪公司解除合同的要求，故三豪公司向李运昌、李武、李红邮寄的“解除合同关系通知书”不能产生合同解除的效力。三豪公司称双方合同关系已经解除的意见，一审法院不予采纳。三豪公司仍应按照置换协议的约定继续履行合同。综上所述，基于一审法院确定双方签订的《置换协议》合法有效，三豪公司应当继续履行合同。李运昌、李武、李红提出要求三豪公司交付门面房900平方米（不含公摊面积和上主楼步梯）和地下停车场四个停车位（每个车位18平方米左右）的诉讼请求，合理合法，予以支持。对于李运昌、李武、李红要求三豪公司办理房权证并承担费用的诉请，需待履行房屋交付义务后另行予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、南阳市三豪房地产开发有限责任公司于本判决生效后二十日内向李运昌、李武、李红交付其合同约定的已建门面房900平方米（门面部分不含公摊面积及主楼步梯面积，不足部分被告可依协议约定在该门面二层安排兑现）和地下停车场四个停车位（每个停车位面积18平方米左右）。二、驳回李运昌、李武、李红的其他诉讼请求。本案受理费53800元，由李运昌、李武、李红负担15600元，被告南阳市三豪房地产开发有限公司负担38200元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审查明相关事实予以确认。本院认为，李运昌、李武、李红于2014年6月20日与三豪公司签订的《置换协议》，将自己有偿取得的宅基地转让给三豪公司开发使用，该协议内容没有违法之处，原审认定为有效协议正确。双方协议之前，因第三人陈伟信为开发该宅基地已进行了资金投入，有证据证明，三豪公司承诺对第三人陈伟信的资金投入予以补偿而一直未兑现补偿承诺，导致陈伟信阻挠施工，三豪公司的开发活动不能正常进行，过错在三豪公司。三豪公司称责任在李运昌、李武、李红，因没有提供充分证据，本院不予支持。关于三豪公司向李运昌、李武、李红发出解除合同的效力问题。经查，在李运昌等三人已就双方房屋置换协议履行纠纷向人民法院提起诉讼时，三豪公司向李运昌、李武、李红发出解除合同通知，且三豪公司解除合同的理由，不符合合同解除的法定或约定情形，系滥用合同解除权行为，一审认定三豪公司不具备合同解除权并无不当。综上所述，南阳市三豪房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38200元，由南阳市三豪房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢国伟审判员  李锡敏审判员  周 杰二〇一九年十一月五日书记员  张 帅