江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9204号上诉人（原审被告）:郁佳。被上诉人（原审原告）:江苏嘉正物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇曹浦路**，统一社会信用代码证号码91320583551211947B。法定代表人：朱建永，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雪荣，昆山市花桥法律服务所法律工作者。上诉人郁佳因与被上诉人江苏嘉正物业管理有限公司（以下简称嘉正公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的(2018)苏0583民初6006号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郁佳上诉请求：1.请求依法撤销昆山市人民法院（2018）苏0583民初6006号民事判决主文第一项，依法驳回被上诉人对上诉人的物业费及滞纳金的诉讼请求或将本案移送公安机关处理；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认为业主投票解聘嘉正公司后仍应适用前期物业管理协议计算物业服务费没有法律依据。根据苏州中锦能源投资有限公司与嘉正公司签订的《昆山市前期物业管理委托合同》第十八条乙方相关的权利义务第八项约定，本合同终止时，向甲方或业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属甲方或业主委员会所有的其它资产，并办理交接手续。第二十七条规定，本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方或业主委员会作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目等。乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付相应的违约金。根本没有原审法院所谓的“根据前期物业管理服务协议约定的自2016年7月1日起至2017年12月31日期间仍应适用前期物业管理服务协议计算物业服务费”。原审法院认定的事实显然与约定不符。2.嘉正公司与业主委员会于2018年1月1日签订的物业服务合同不对上诉人产生约束力。业主委员会并未召开大会行使表决权，直接与被上诉人签订《物业服务合同》显然侵犯了上诉人的合法权益。3.业主行使表决权解聘嘉正公司后自行寻找的上海复瑞物业管理有限公司回函称因消防等问题的存在无法提供服务，故被上诉人前期提供的服务存在问题。且开发商与被上诉人互相踢皮球不解决上诉人反应的问题，开发商与被上诉人均为中城联合投资集团有限公司控制的公司。4.原审法院判决所采信的是依据中诚业委会的孔宏伟出具的一份《情况说明》去证实2018年新物业服务合同的合法性，但事实上孔宏伟不是业主委员会成员。5.被上诉人涉及非法经营，应移送公安机关侦查。嘉正公司以物业的方式代收电费，超出其工商资料登记的经营范围。电力是国家专营，而嘉正公司不给业主办理接表入户手续，强行高价卖给业主。对于安全消防措施，嘉正公司不仅不整改，反而安排人员趁半夜拆除消防建材和管道用于销售，嘉正公司的行为已经涉及到以危险方法危害公共安全。5.原审法院在第一页上明确表明，在审理过程中，原告嘉正公司撤回对被告郁佳赖彦勋的起诉，本院予以准许，故不应继续审理此案。嘉正公司答辩称，同一审意见。嘉正公司向一审法院起诉请求：1.请求郁佳支付自2014年5月1日至2017年12月31日止的物业管理费18848.8元及滞纳金16712.5元，合计35561.3元。其中2014年5月1日至2017年6月30日按4.8元/月平方米计算，自2017年7月1日至2017年12月31日按3.8元/月平方米计算。2.请求郁佳支付嘉正公司为其垫付的电费5160.5元；3.诉讼费用由郁佳承担。一审法院认定事实：2012年，郁佳与苏州中锦能源投资有限公司（以下简称中锦公司）签订《商品房购销合同》，确定郁佳购买位于昆山市房屋，约定建筑面积91.86平方米，房屋价格为733900元。2013年2月26日，郁佳取得中城商务广场2号楼410室房屋产权证书（昆房权证花桥字第**），载明建筑面积为91.86平方米。2013年3月11日，郁佳取得涉案房屋土地使用权证（昆国用2013第15314号），使用权面积14.18平方米。2012年11月13日，嘉正公司与郁佳及中锦公司签订《昆山市前期物业管理服务协议》，约定：在本物业区域业主委员会成立前，由中锦公司选聘的嘉正公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为办公楼4.8元平方米，前期物业管理费自中锦公司通知郁佳入伙之日起计算，如郁佳未入伙或未入住期间的物业管理费由郁佳全额承担。…违约责任…（三）郁佳不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，嘉正公司有权要求郁佳补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。…2015年中锦公司与嘉正公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》，约定中锦公司通过协议先聘方式将中城商务广场A、B座委托嘉正公司实行物业管理服务。委托服务期限3年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2015年7月1日起至2016年6月30日止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。…在前期物业管理阶段，实行服务费用包干制，物业服务费按月计收。嘉正公司根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），办公楼4.8元/平方米/月（包括代收代缴和电梯运行费用1.2元/平方米/月）。…郁佳在涉案房屋内居住办公，并缴纳了前期物业费至2014年4月30日。嘉正公司多次向郁佳催要物业费未果，遂起诉至一审法院。另查明，昆山市花桥经济开发区规划建设局物业管理办公室、曹安街道办事处于2016年12月30日作出《通告》，内容为：1、中城业委会发布的《关于业主大会投票表决解聘前期物业管理公司的公告》不符合《江苏省物业管理条例》规定第十九条，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主的规定，中城业委会的通知公告落款日期为2016年12月24日，投票截止日期为2016年12月31日，仅7天时间，公告日期和投票日期不符合规定。2、表决投票单存在问题。…3、解聘前期物业属重大事项，应由中城商务广场全体业主共同参与。综上，即日起请中城业委会停止解聘前期物业的投票表决事项，并制定整改措施，并报曹安街道物业科备案，等规范程序后再行实施。2017年6月7日，嘉正公司向全体业主作出《公开信》，主要内容为：…从2017年7月1日起将物业管理收费标准从4.8元/平方米降至3.8元/平方米（不再收取公共能耗费）。…电费按0.95元/度收取。再查明，2017年8月28日，江苏昆山花桥经济开发区曹安街道办事处、花桥经济开发区规划建设局物业管理办公室向本院花桥法庭出具情况说明，内容为：因中城商务广场1号、2号楼业主委员会于2016年12月31日召开业主大会，就是否解聘中城商务广场1号、2号楼前期物业服务企业苏州嘉正物业管理有限公司一事进行投票表决。中城商业广场开发商苏州中锦能源投资有限公司于2016年12月底向花桥规划建设局物业管理办公室、曹安街道办事处等部门反映业方大会召开的有关问题。花桥规划建设局物业管理办公室、曹安街道办事处于2016年12月30日向中城商务广场1号、2号楼全体业主及第一届业主委员会发布通知，要求中城商务广场1号、2号楼业主委员会进行整改。同时就中城商务广场1号、2号楼召开业主大会的有关问题，花桥规划建设局物业管理办公室和徐公桥社区居委会向昆山市住建局物业管理科进行咨询，物业管理科给予答复：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专用部分占建筑面积过半数业主或占总人数过半数的业主同意。投票表单虽存在瑕疵，但是解聘嘉正物业是否成立，主要依据业主投票是否为其真实意愿的表达，是否符合“双过半”的规定。对此，徐公桥社区居委会在业方大会召开后，聘请了第三方机构花桥法律服务所对投票进行核实。经花桥法律服务所核实，业主表决票为真实可信，同意解聘嘉正物业的表决票符合应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的条件。2017年12月14日，上海复瑞物业管理有限公司出具知照会，内容为：昆山中城商务广场（1-2号楼）第一届业委会，由于中城商务广场（1-2号楼）因消防等问题的存在，我司无法为中城商务广场（1-2号楼）项目提供优质的物业服务，请贵委遴选其他物业服务企业，感谢对我司的信任。五个工作日内贵委未提出异议，视为同意，双方再无任何权利主张。2017年1月7日（应为2018年1月7日），江苏昆山花桥经济开发区中城商务广场1、2号楼第一届业主委员会（以下简称中城业委会）作出《关于同意续聘江苏嘉正物业的公告》，内容为：为更好构建和谐中城商务广场项目，同时江苏嘉正物业的服务也在持续不断改进中，我业委会于2017年12月14日通过微信业主群、业委会公告栏、圆通快递向全体业主发布《关于续聘江苏嘉正物业意见征询》后，在2018年1月6日前没有收到反对的书面意见，仅有不超过5%的业主通过微信为主群提出反对意见，鉴于此业委会对续聘工作公告如下：1、依据《物业管理条例》，同意续聘原告嘉正公司；2、物业服务费标准，…3至20层3.8元/月平方米，电费0.95元/度（包括自用和电路损耗）；3、合同时限：3年（2018年1月1日至2020年12月31日），其中试用期6个月（2018年1月1日至2018年6月30日），试用期间如业主反对意见超过40%双方终止合同。2017年中城商务广场AB楼业主大会授权中城业委会与嘉正公司签订《中城商务广场AB楼物业服务合同》，合同期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。2019年6月10日,中城商务广场1、2号楼业第一届业主委员会向本院出具情况说明,内容为:中城商务广场1、2号楼业第一届业主委员会于2016年6月成立，成立后启动解聘嘉正公司和另聘物业公司程序。后因新选聘上海复瑞物业管理有限公司发函表示无法为项目提供物业管理服务，要求业委会重新选聘。2017年12月中城商务广场1、2号楼第一届业主委员会启动续聘工作，最终确定嘉正公司续聘3年，试用期6个月。试用期内，无业主提出反对意见，合同正式执行中。上述事实，有《商品房购销合同》、房屋产权证书、房屋土地使用权证、《昆山市前期物业管理服务协议》、《昆山市前期物业管理委托合同》、《通告》、《关于同意续聘江苏嘉正物业的公告》、《中城商务广场AB楼物业服务合同》、《公开信》、《情况说明》和当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：嘉正公司与中锦公司签订的《昆山市前期物业管理委托合同》以及嘉正公司与郁佳和中锦公司共同签订的《昆山市前期物业管理服务协议》均系双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合方均应全面履行。合同签订后，嘉正公司对中城商务广场A、B座提供前期物业服务，郁佳于2013年2月26日取得涉案房屋所有权证书，应按合同约定支付嘉正公司物业管理费。根据嘉正公司和郁佳共同确认郁佳物业费缴至2014年4月30日，根据约定的物业服务费计算标准，在上述合同或协议期内郁佳应支付物业服务费为11464.13元（26个月×4.8元×91.86平方米）。合同期满后，嘉正公司与中城商务业委会签订《中城商务广场AB楼物业服务合同》，约定由嘉正公司对涉案小区提供物业服务，合同期自2018年1月1日起至2020年12月31日。根据前期物业管理服务协议约定，在合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。故自2016年7月1日起至2017年12月31日期间仍应适用前期物业管理服务协议计算物业服务费，嘉正公司在2017年7月1日主动调整物业服务费计算标准为3.8元/月，故在此期间的物业费为7385.54元（12个月×4.8元×91.86平方米+6个月×3.8元×91.86平方米）。以上总计，郁佳应支付的物业管理费为18849.67元，嘉正公司主张物业管理费18848.8元符合法律规定，一审法院予以支持。关于嘉正公司主张滞纳金16712.5元的诉讼请求。根据合同约定，物业费按月支付，郁佳不按期支付物业管理费，应向嘉正公司按日千分之三标准支付滞纳金，因该标准偏高，一审法院调整为日万分之五，自2014年5月1日至2017年12月31日，郁佳支付的滞纳金为6519.84元[4.8元×91.86平方米×38月×(1+38月)/2×30日×5/10000+4.8元×91.86平方米×38月×6月×30日×5/10000+3.8×91.86平方米×(1+6)×6月/2×30日×5×/10000）。嘉正公司作为物业服务单位，要求郁佳支付垫付的电费5160.5元并未提供充分证据予以证明，郁佳对此不予认可，一审法院不予支持。关于郁佳提出其与嘉正公司物业服务合同已经于2016年12月31日解除，嘉正公司无权收取合同解除之后的物业管理费的抗辩意见。经查，前期物业服务合同期满之后，业主委员会曾投票解聘嘉正物业。但2018年1月1日嘉正公司与业主委员会又重新签订了新的物业服务合同，根据前期物业管理服务协议约定，自2016年7月1日起至2017年12月31日期间仍应适用前期物业管理服务协议计算物业服务费，郁佳该项抗辩意见不能成立，一审法院不予支持。郁佳认为嘉正公司存在欺诈行为并未提供充分证据予以证明，故对于其提出嘉正公司无权要求支付2016年12月31日之前物业管理费的抗辩意见，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、郁佳于本判决生效之日起十日内支付江苏嘉正物业管理有限公司2014年5月1日至2017年12月31日物业费18848.8元和滞纳金6519.84元。（如采用转账方式，请汇入江苏嘉正物业管理有限公司指定账户，或一审法院账户，账户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526028651。）二、驳回江苏嘉正物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行上述义务的，可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费1502元，由江苏嘉正物业管理有限公司负担942元，郁佳负担560元。其中，江苏嘉正物业管理有限公司预交的案件受理费560元，一审法院予以退还，郁佳应当负担的560元缴纳至一审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：2250198643600000811101462，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，郁佳提交了四组证据。1.苏州中锦能源有限公司工商信息资料一份，证明其股东为中城联合投资集团有限公司。2.江苏嘉正物业管理有限公司工商信息资料，证明在2017年8月31日之前，其股东为中城联合投资集团有限公司。开发商和物业公司表面上是两家公司，但实际控制人是一家公司，既卖房子又搞物业。另从经营范围看，没有电力的销售资格。3.图片一组，证明被上诉人安排人员利用夜晚拆除消防管道，挪作他用，危害业主安全。4.2017年12月14日经业主大会决议新聘的上海复瑞物业管理有限公司来函原嘉正物业及开发商的消防不符合规定应整改后才能交接的函件复印件一份。嘉正公司对四组证据进行了质证，1.对中锦能源投资有限公司工商信息没有异议。2.对江苏嘉正物业管理有限公司的工商信息的真实性没有异议，但是物业服务公司没有电力收费的资格，我们公司是电力主管部门的授权委托代收电费，已经成向一审法院陈述很清楚。3.对证据三的一组照片，在一审中也已经陈述了与本案无关。4.证据四与事实不符，消防验收合格后才可以交付使用，郁佳所说的不是事实。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，嘉正公司与中锦公司签订的《昆山市前期物业管理委托合同》以及嘉正公司与郁佳、中锦公司签订的《昆山市前期物业管理服务协议》系各方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，嘉正公司为中城商务广场A、B座提供前期物业服务，郁佳应支付嘉正公司前期物业服务期间的物业服务费。此后中城商务广场成立业主委员会，业主委员会虽启动了解聘嘉正公司的程序，但在该过程中新的物业公司因故未能进场提供物业服务，且嘉正公司也未退场，仍继续提供了物业服务，故在新的物业服务合同签订前，郁佳仍应按照前期物业管理服务协议约定履行相应的义务。郁佳自2014年4月30日起未缴纳物业管理费，嘉正公司在2017年7月1日主动调整物业服务费标准为3.8元/月/平方米，一审法院据此核算郁佳应支付的物业服务费为18849.67元并无不当。至于郁佳上诉提出的业主委员会与嘉正公司签订的《中城商务广场AB楼物业服务合同》的效力问题，因嘉正公司的诉讼请求仅涉及到2017年12月31日止的物业管理费，并未涉及该问题，本院对该问题不予理涉。至于郁佳上诉提出的非法经营问题，因一审法院未支持嘉正公司电费的诉讼主张，嘉正公司对此亦未提起上诉，如郁佳有相关证据可以证明嘉正公司存在非法经营等违法问题，可由郁佳直接向有关部门联系。一审中，嘉正公司自愿撤回对赖彦勋的起诉，一审法院予以准许并无不当。综上所述，郁佳的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1502元，由上诉人郁佳负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  孙楚楚审 判 员  郭 锐二〇一九年十一月二十七日法官助理  徐馨岚书 记 员  徐 韬