江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0583执异167号异议人（利害关系人）：昆山陈琪资产管理有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇昆太路528号祥和花园6号楼7室，统一社会信用代码：91320583MA1M93CC0C。法定代表人：陈琪。申请执行人：中国农业银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市前进中路246号，统一社会信用代码91320583838132488K。负责人：吴国兵，该行行长。被执行人：奥捷五金（江苏）有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇长江北路459号，统一社会信用代码91320583754603967P。法定代表人：施碧溪，该公司董事长。本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司昆山分行（以下简称农行昆山分行）与被执行人奥捷五金（江苏）有限公司（以下简称奥捷五金公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人昆山陈琪资产管理有限公司（以下简称陈琪资产公司）向本院提出书面执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。异议人陈琪资产公司提出异议称：1、2018年6月22日，异议人作为承租方与出租方奥捷五金公司签订了房屋租赁合同，合同约定将出租方位于昆山市长江北路XX号厂区房及厂区内所有房屋和附属设施租赁给异议人，租期8年且异议人已一次性支付5年房租及保证金。现该租赁合同尚未到期，法院作出不带租拍卖决定，严重损害了异议人的合法权益。2、异议人承租时得到政府的支持，因为当时出租方无力支付遣散员工的费用，导致员工上访等，严重影响了社会治安。正是异议人的房租费解决了出租方的相关问题（详见说明），政府对异议人与出租方的租赁关系是认可的。在此期间，农行昆山分行对异议人承租奥捷五金公司房屋一事是知悉的，也一直未对租赁提出异议，异议人认为农行昆山分行对上述租赁关系是认可的。3、承租后，异议人与出租方共同处理出租方相关债务，在法院执行局相关法官主持下与数家债权人签订了和解协议，并用后续租金代出租方支付了300多万元。异议人认为法院对异议人与出租方的租赁关系是认可的。现法院作出不带租拍卖决定，严重损害了异议人的合法权益。4、苏公正评估【2019】第XXX号房地产评估报告未将异议人承租完成的雨污分离工程及第三方承租户的装修等评估进去，评估价格明显低于市场价格。如以此价格作为被执行人的财产进行拍卖，就损害了异议人的权益。综上，异议人提出执行异议，要求暂停对奥捷五金公司位于昆山市长江北路XX号XXX号房、宿舍门卫、X号楼北面仓库、X号房东面垃圾用房的房地产拍卖。申请执行人农行昆山分行辩称：1、抵押设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案被执行人奥捷五金公司于2016年12月12日将其名下位于昆山市××市镇××北路XX号XXX号厂房及相应土地使用权抵押给农行昆山分行进行融资，并已于2016年12月办理他项权证；异议人是2018年6月15日与奥捷五金公司签订租赁合同，即抵押在先，出租在后。即根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。奥捷五金公司系在其名下不动产设立抵押后，又将该不动产出租，租赁合同对受让人不具有约束力。因奥捷五金公司在进行抵押时系整块土地进行抵押，抵押效力应及于土地上未办理产权证的不动产。2、奥捷五金公司在出租厂房时已告知有在先抵押权，租赁双方也对抵押人行使抵押权的不利后果约定了救济途径，故异议人无权就在先抵押权的行使提出异议。异议人与奥捷五金公司签订的《厂房租赁合同》（编号：2018XXX）第七条第1款第（1）、（3）项已明确租赁物业设定了抵押权，异议人在签订租赁合同时应当并且能够预见到抵押权人必然会行使抵押权的后果，系明知其租赁的不动产存在权利限制而仍然自愿承租，后果应由其自身承担。且租赁合同也已经约定，“如因在先抵押权致使乙方经营受到影响的，甲方应赔偿乙方的损失，包括但不限于装修费用、搬迁费用等。”可见租赁双方已经约定了不带租拍卖后果的救济途径，异议人对不带租拍卖提出异议无任何法律依据。3、租赁合同是否真实，是否实际履行等事项，请法院依法审核。异议人提供了形式上的《厂房租赁合同》，合同约定的出租建筑面积为33573.64平方米，年租金为600万元，折算每平方米月租金为14.05元，而周边区域的市场租金均高于每平方米月租金25元，租金明显低于市场价，在没有其他资产可供执行的情况下，低价出租损害了债权人的利益，效力存疑。作为租金的款项收支均不是租赁双方的账户，转款凭证并不能直接认定为租金支付凭证，故租金是否实际支付存疑。4、奥捷五金的评估报告《苏公正评估【2019】第XXX号》已于2019年9月27日送达，已过了法定异议期，且异议人也无权就被执行人的财产评估价格提出异议。迁房公告在2019年8月1日已张贴在奥捷五金厂区内，异议人未向法院主张租赁权，也已超过了异议期。5、农行昆山分行在催收贷款过程中了解到奥捷厂房存在租赁关系，但从未认可租赁关系具有对抗抵押权的效力。而且，为尽早清收贷款，在供应商执行奥捷五金公司的过程中农行昆山分行于2019年1月向法院提交了去租赁拍卖的申请，不认可租赁关系的意思表示已明示。被执行人奥捷五金公司未提交答辩意见。经审查查明：农行昆山分行诉奥捷五金公司金融借款合同纠纷一案，经本院于2019年5月28日作出的(2019)苏0583民初573号民事判决书裁判：“一、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金4900000元、欠息（含罚息、复利，自2018年10月21日起的欠息按编号32010120170015108《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止）。二、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金4500000元、欠息（含罚息、复利，自2018年10月21日起的欠息按编号32010120180001893《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止）。三、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金4150000元、欠息（含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号320101XXXX80《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止）。四、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金2210000元、欠息（含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010XXXX643《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止）。五、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金3280000元、欠息（含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010XXXX010《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止）。六、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金4350000元、欠息（含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010XXXX154《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止）。七、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金1500000元、欠息（含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号3201XXXX9401《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止）。八、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金3980000元、欠息（含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号3201XXXX574《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止）。九、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金2850000元、欠息（含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号320101XXXX9870《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止）。十、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金4580000元、欠息（含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010XXXX9864《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止）。十一、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金5270000元、欠息（含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010XXXX9976《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止）。十二、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金4980000元、欠息（含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号3201XXXX028《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止）。十三、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金3570000元、欠息（含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号320101XXXX0553《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止）。十四、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金4040000元、欠息（含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010XXXX2193《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止）。十五、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金4980000元、欠息（含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010XXXX960《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止）。十六、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金3120000元、欠息（含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号320101XXXX168《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止）。十七、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金3470000元、欠息（含罚息、复利，2018年10月21日起的欠息按编号32010XXXX798《流动资金借款合同》约定标准计算至实际给付之日止）。十八、被告奥捷五金（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司昆山分行律师费损失570000元。十九、被告奥捷五金（江苏）有限公司未按上述第一、二项付款义务履行的，原告中国农业银行股份有限公司昆山分行有权就编号为苏2016昆山市不动产证明第XXX5号不动产权证项下抵押物（坐落于昆山市××市镇××北路东侧房产证号为27××80、27××81、27××48、27××82房产以及土地证号为昆国用2004字第120XXXX79土地使用权）折价或拍卖、变卖所得价款在最高余额58000000元范围内优先受偿。二十、被告奥捷五金（江苏）有限公司未按上述第三至第十七、第十八项付款义务履行的，原告中国农业银行股份有限公司昆山分行有权就编号为苏2016昆山市不动产证明第XXX号、苏2018昆山市不动产证明第XXX号不动产权证项下抵押物（坐落于昆山市××市镇××北路东侧房产证号为27××80、27××81、27××48、27××82房产以及土地证号为昆国用2004字第12XXXX79土地使用权）折价或拍卖、变卖所得价款在最高余额80000000元范围内优先受偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费373315元，保全措施申请费5000元，合计378315元，由被告奥捷五金（江苏）有限公司负担。其中，原告中国农业银行股份有限公司昆山分行预交的案件受理费及保全措施申请费合计378315元，本院予以退还，被告奥捷五金（江苏）有限公司应当负担的378315元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811101581，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。”因被执行人奥捷五金公司未依照(2019)苏0583民初573号民事判决书履行所确定的法律义务，申请执行人农行昆山分行向本院申请执行，执行案号：（2019）苏0583执6788号。被执行人奥捷五金公司于2004年10月14日取得位于周市镇××路东侧土地使用权，土地使用权面积为40000平方米，位于昆山市××市镇长江××号房屋（建筑面积17679.96平方米）、X号房屋（建筑面积7613.75平方米）、X号房屋（建筑面积2747.46平方米）、X号房屋（建筑面积7532.47平方米）登记在被执行人奥捷五金公司名下，上述房地产于2016年12月12日办理抵押登记给农行昆山分行，债权数额为5800万，于2018年5月2日抵押给农行昆山分行，债权数额为2200万，于2018年5月3日抵押给中国工商银行股份有限公司昆山分行，债权数额4000万元。在执行中，经现场调查，被执行人在上述土地上建造有无证房屋，分别是X号房屋（建筑面积80.03平方米）、X号房（建筑面积284.79平方米）、X号房东面垃圾用房（建筑面积75.87平方米）、X号房屋（建筑面积91.12平方米）、7号房北门仓库（建筑面积1001.21平方米）、宿舍门卫（建筑面积22.15平方米）及其他无证房屋。上述土地使用权及有证、无证建筑物、固定装饰物经本院委托苏州公正建设咨询评估房地产评估有限公司进行价值鉴定并于2019年9月23日出具房地产评估报告，评估价值为74076860元（证载房产价值为51093692元、无证房产价值为2132368元、土地使用权价值为13400000元、固定装饰物价值为7450800元，详见苏公正评估【2019】第XXX号房地产评估报告）。在执行过程中，陈琪资产公司向本院提交房屋租赁合同证据，合同载明：2018年6月15日，陈琪资产公司（乙方）与奥捷五金公司（甲方）签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将位于江苏省昆山市周市镇XX北路XX号厂区及厂区内所有房屋（地号020XXXX4建筑面积2747.46平方米、昆房权证周市字第××建筑面积17679.96平方米、昆房权证周市字第××建筑面积7613.75平方米、昆房权周市字第27××82建筑面积7532.47平方米）和附属设施租赁给乙方使用，租赁面积35573.64平方米，租赁期限8年，自2018年6月22日起至2026年6月21日止。年租金为人民币600万元，保证金70万元。此租金不含税，如开票，税金由乙方承担。在厂区完全交付后保证金及前5年租金一次性付清，后3年每年一付。租金支付指定账号为邱某6228XXXX879农业银行昆山周市支行。其中第七条第1款第（3）项约定：甲方确认，截止本合同签署之日，租赁物业已设定了抵押权，抵押权人为农行昆山分行、中国工商银行股份有限公司昆山支行。除前述抵押外，租赁物业在签合同之日不存在查封、保全等任何其他权利限制。甲方违反前述承诺的，乙方有权解除本合同，并要求甲方赔偿乙方的全部损失。甲方承诺，如因在先抵押权致使乙方经营受到影响的，甲方应赔偿乙方的损失，包括但不限于装修费用、搬迁费用等。因陈琪资产公司承租了涉案不动产，农行昆山分行申请涤除租赁，本院于2019年10月29日作出（2019）苏0583执6788号之一执行裁定书，裁定：涤除位于昆山市××市镇××北路XX号XXX号房、宿舍门卫、X号楼北面仓库、X号房东面垃圾用房不动产上的租赁权。并作出（2019）苏0583执6788号之二执行裁定书，裁定：拍卖被执行人奥捷五金(江苏)有限公司名下位于昆山市××市镇××北路XX号XXX号房、宿舍门卫、7号楼北面仓库、X号房东面垃圾用房的工业用途房地产（含土地使用权、无证房产、固定装修物），以清偿债务。异议人向本院提交了奥捷五金公司出具的情况说明、法院调解后代奥捷五金付款明细、工程合同书、银行转账凭证、房租支付明细等证据，证明异议人代付奥捷五金公司拖欠员工工资、代偿奥捷五金公司的债务、支付奥捷五金公司的租金及结算情况。本院认为：异议人基于奥捷五金公司名下的不动产设定抵押给农行昆山分行之后与奥捷五金公司签订的《厂房租赁合同》向本院提出执行异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查。奥捷五金公司名下的已办理产权证的房屋及土地使用权已经全部被设定抵押给农行昆山分行，即使土地上有新增未办理产权证明的建筑物，依法应与土地使用权一并处置，异议人与奥捷五金公司签订的厂房租赁期限过长且异议人在设定抵押登记后承租涉案不动产，异议人的承租行为对农行昆山分行享有担保物权优先受偿权的实现产生了重大影响。至于异议人主张本院未将其承租后完成的雨污分离工程及第三方承租户的装修等评估进去造成的损失，因该部分资产非被执行人的资产，且异议人在承租时已经明知涉案不动产已经办理抵押登记，如因本院拍卖涉案不动产造成了其损失，应由异议人承担相应法律后果，本院无需评估该部分资产。农行昆山分行申请涤除租赁，本院裁定涤除租赁且依法拍卖涉案不动产符合法律规定，故本院对陈琪资产公司请求停止对涉案不动产的处置，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十条、第二百条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条之规定，裁定如下：驳回昆山陈琪资产管理有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省苏州市中级人民法院申请复议。审 判 长  苏军伟人民陪审员  叶卿唯人民陪审员  李 铭二〇一九年十一月十五日书 记 员  张 磊