云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初2127号原告：罗惠华，女，汉族，生于1975年12月25日，大专文化，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：罗惠玲，身份信息如下。代理权限：特别授权代理。原告：罗惠玲（系罗惠华胞姐），女，汉族，大专文化，生于1966年2月9日，住普洱市思茅区。被告：普洱江南投资开发有限公司，住所地：普洱市思茅区振兴路46号，统一社会信用代码：91530800668284349X。法定代表人：王宝卫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨磊，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告罗惠华、罗惠玲与被告普洱江南投资开发有限公司（以下简称“普洱江南投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗惠玲（原告罗惠华的委托诉讼代理人），被告普洱江南投资公司法定代表人王宝卫及其委托诉讼代理人杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗惠华、罗惠玲向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告双方于2015年3月12日签订的《协议书》；2.判令被告于判决生效后立即将位于普洱市思茅区XXX号房屋返还给二原告；3.判令被告按2116.5元/月的标准向二原告支付自2015年4月9日至房屋返还之日止的收益金（该收益金截至2019年7月10日为107941.5元）;4.判令被告向二原告支付自2015年4月9日计算起至款项付清时止的违约金（该违约金截至2019年7月10日为151500元）；5.由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2011年5月1日,原、被告双方签订了《商品房购销合同》,约定二原告向被告购买其开发建设的XXX号房屋，房屋总价为215508元。合同签订后，二原告按合同约定支付了房款，后因二原告所购房屋面积发生变化，二原告补交房款后被告于2014年9月1日出具了金额为253568元的发票，因被告向二原告收取的购房款中已抵扣了两年应付二原告的收益款，故二原告实际的购房金额为294139元。2015年3月12日，原、被告双方签订了《协议书》，明确二原告所购房屋参考面积为21.11平方米，参考套内面积为15.59平方米，协议约定，二原告将所购买的商品房及附属设施委托给被告，由被告负责招商经营，委托招商的期限为十年，即自2012年10月10日起至2022年10月9日止。二原告将商品房交付被告后的三个月内视为经销商装修及试营阶段，该阶段不计收益，第三个月后，每年按购房款的8%计算收益，其中第一年、第二年收益已从购房款中抵扣，商品房交付被告后的第25至第27个月不计收益期，每季度支付一次收益，先付后使用，如被告不能按照协议将收益支付给二原告，迟延一天须支付违约金50元，迟延30天后须每天支付违约金100元，直至最终支付。2017年2月9日，二原告领取了该房屋的不动产权证书，而被告自2015年4月9日起未向二原告支付收益金，已构成严重违约，并致使合同目的不能实现。综上，为维护二原告的合法权益，故诉至法院。被告普洱江南投资公司辩称，1.因为当时市场经济低迷，公司每年只有200多万元的租金收益，只能勉强经营到2017年9月，之后公司与第1、2、3层的业主达成协议，成立了一楼返租铺面业主委员会，由业主自行经营使用商铺，之前所欠的租金用铺面进行折抵，2017年9月以后，被告基本解散了工作人员，现只剩法定代表人一人，被告于2017年9月前向业主发出过解除协议的通知书，要求解除双方签订的协议，故被告认为，二原告要求解除的协议已经解除。2.二原告购买的商铺并非独立的一间商铺，而是商场当中的一小个部分，现在已经租赁给苏宁电器使用。3.关于租金、违约金的计算标准，请法院按照之前处理过的100多件案件进行处理，时间至2017年9月前。4.被告已将二原告应享有的收益金及违约金以折抵铺面的形式交由一楼返租业主委员会代管。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即二原告提交的第1组证据《证明》1份，第2组证据《协议书》1份，第3组证据《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》各1份。对其真实性，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告普洱江南投资公司提交的证据《第一次会议决议》、《第二次会议决议》、《补充协议》各1份，其用以证明一楼商铺的租金及违约金已经协商折抵给了一楼返租业主委员会的事实；二原告质证不予认可；本院认为，该组证据均有相应当事人的签字确认，对其真实性，本院予以确认。通过各方当事人的举证质证，本院确认如下法律事实：2011年5月1日，二原告与被告普洱江南投资公司签订了《商品房购销合同》（合同编号：30862），约定二原告向被告购买位于普洱市思茅区XXX号房，并约定了面积、价款等内容。2015年3月12日，二原告与被告补签了《协议书》，约定二原告将所购买的XXX号房及其附属设施整体委托给被告，由被告负责招商经营，委托招商的期限为十年，自2012年10月10日起至2022年10月9日止，被告保证自二原告将商品房交付被告后，三个月内视为经销商装修期及试营阶段，该阶段不计收益，第三个月之后，每年按二原告购房款的8%计算收益，具体为每年2419元，其中第一年、第二年收益已从购房款中抵扣，商品房交付乙方后第25个月至27个月为不计收益期。收益每季度支付一次，于每季度第一个月15日之前以转账的方式支付，双方还约定了各自的权利义务，以及违约责任的承担。2016年12月2日，被告的法定代表人王宝卫代表被告向二原告出具了一份内容为：“截止2015年4月9日至2016年12月10日未付XXX号商铺（罗惠华）租金42330元，大写肆万贰仟叁佰叁拾元正”的《证明》。另查明，2017年6月17日，思茅区“江南国际楼盘”一楼返租铺面业主召开第一次会议，通过讨论，决议如下：一、成立思茅区“江南国际楼盘”一楼返租铺面业主委员会，负责处理“江南国际楼盘”一楼返租铺面的一切事项。二、选举产生思茅区“江南国际楼盘”一楼返租铺面业主委员会委员，名单如下：袁开斌、魏大松、刘重、马涛、梁晓铭、蔡文秀、郭亚群，选举袁开斌为“江南国际楼盘”一楼返租铺面业主委员会的会长，魏大松、刘重为副会长。三、决定成立“江南国际楼盘”一楼返租铺面业主招商公司（或招商委员会），由一楼的返租铺面业主委员会代表筹备成立，负责“江南国际楼盘”一楼返租铺面的招租、收取租金、分配租金等事宜。四、思茅区“江南国际楼盘”一楼返租铺面业主一致委托袁开斌、魏大松、刘重、马涛、梁晓铭、郭亚群、蔡文秀全权处理其位于思茅区“江南国际楼盘”一楼返租铺面的出租事宜。2017年7月15日，思茅区“江南国际楼盘”一楼返租铺面业主召开第二次会议，通过讨论，决议如下：一、全体参会人员认可普洱江南投资公司及其李昌台用位于思茅区“江南国际楼盘”一楼的1016号商铺，每平方米单价为48000元，共计1996800元来折抵2017年3月8日前普洱江南投资公司所拖欠的“江南国际楼盘”一楼返租铺面的业主租金共计1996800元。二、全体参会人员认可把普洱江南投资公司及其李昌台用来折抵租金的位于思茅区“江南国际楼盘”一楼的XXX号商铺产权登记在魏大松、蔡文秀、梁晓铭的名下，但产权属于“江南国际楼盘”一楼的返租铺面的业主，魏大松、蔡文秀、梁晓铭等三人保证，在没有经过思茅区“江南国际楼盘”一楼返租铺面业主协商，不能将位于思茅区“江南国际楼盘”一楼的XXX号商铺进行出售、抵押等。三、折抵后，剩余的345328.46元（以实际甲乙双方最终结算金额为准）租金，全体参会人员同意汇入魏大松的账户进行管理，由魏大松、蔡文秀、梁晓铭等三人共同管理。经庭审查实，二原告未参与以上两次会议，亦未在会议决议上签字。2017年9月12日，因“江南国际楼盘”一层返租铺面等相关事宜，针对甲方普洱江南投资公司，乙方思茅区“江南国际楼盘”一层返租铺面业主（普洱欣源房屋租赁有限公司）、丙方李昌台于2017年7月15日签订的《协议书》（以下简称“主协议”），三方再次签订了《补充协议》，协议第一条约定：删除“主协议”第六、第七、第八条中“（不含何登丽，罗惠华等两人）”的内容，何登丽、罗惠华在本补充协议上签字即视为在“主协议”上签字有效，如不同意和普洱欣源房屋租赁有限公司签租的业主，由甲方代理同乙方签约共同出租，租金由甲方在乙方处领取，由甲方转发给业主。经庭审查明，二原告未在《补充协议》上签字确认。本院认为，二原告将所购买的位于普洱市思茅区XXX号商品房及其附属设施整体委托给被告，由被告负责招商经营，双方为此签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应按协议的约定履行自己的权利义务。关于《协议书》是否应予解除的问题。被告认为，其于2017年9月前即已向二原告发出过解除协议的通知书，该协议已经解除。庭审时，因被告未就该主张进行举证，且二原告不予认可，故本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告自2015年4月9日起至今未向二原告支付过收益款（租金），被告迟延履行主要债务，经催告后亦未在合理期限内履行，故二原告要求与被告解除于2015年3月12日签订的《协议书》的主张，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本院认为，原、被告双方签订的《协议书》解除后，尚未履行的，终止履行，故被告应将二原告交由其出租的位于普洱市思茅区XXX号商品房返还给二原告，对此，本院予以支持。2016年12月2日，被告出具给二原告的《证明》中显示，被告尚欠二原告自2015年4月9日起至2016年12月10日止的收益款（租金）42330元，由此本院确认二原告委托被告出租的房屋每月确定的收益款（租金）为2116.5元，二原告要求被告按此标准计算，支付其自2015年4月9日起至2019年7月10日止的收益款（租金）107941.5元的主张，于法有据，本院予以支持，自2019年7月11日起至该商品房返还之日止的收益款（租金），本院支持按每月2116.5元计算。关于逾期支付收益款（租金）的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原、被告双方在所签订的《协议书》中约定，收益款每季度第一个月15日前支付一次，对违约责任双方亦进行了约定。本院认为，双方约定的违约金明显过高，本院予以调整。被告未按季度付款即存在违约，为便于计算，本院确定自被告违约支付收益款（租金）一年后，即自2016年4月10日起按二原告每年应获得的收益款25398元（2116.5元/月×12个月）为基数进行计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，本院酌定逾期付款违约金按年利率7%计算。自2016年4月10日起至2019年7月9日止的逾期付款违约金为5778元（25398元×7%÷12个月×39个月），对此，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗惠华、罗惠玲与被告普洱江南投资开发有限公司于2015年3月12日签订的《协议书》。由被告普洱江南投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告罗惠华、罗惠玲返还位于普洱市思茅区XXX号的商品房。由被告普洱江南投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告罗惠华、罗惠玲支付自2015年4月9日起至2019年7月10日止的收益款（租金）107941.5元，自2019年7月11日起至房屋返还之日止的收益款（租金），按每月2116.5元计算。由被告普洱江南投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告罗惠华、罗惠玲支付自2016年4月10日起至2019年7月9日止的逾期付款违约金5778元，自2019年7月10日起至收益款（租金）付清时止的违约金，按年利率7%计算。五、驳回原告罗惠华、罗惠玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5192元，由原告罗惠华、罗惠玲负担2916元（多诉部分），由被告普洱江南投资开发有限公司负担2276元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  姚红艳审判员  黄海雁审判员  刘思陶二〇一九年十一月二十六日书记员  鲁晋宇