重庆市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）渝01执复181号复议申请人（案外人）：郑宇，男，1983年3月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：敖强，重庆百众律师事务所律师。委托诉讼代理人：李长城，重庆瀛永律师事务所律师。被执行人：唐多全，男，1965年1月30日出生，汉族，原住重庆市合川区，现在永川监狱服刑。被执行人：戴强，男，1970年3月28日出生，汉族，原住重庆市合川区，现在永川监狱服刑。被执行人：重庆金万科房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区南办处赵家街**附****，统一社会信用代码91500117747478192H。法定代表人：唐多全。复议申请人郑宇不服重庆市合川区人民法院（2019）渝0117执异35号之一执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月29日、11月4日举行了听证，复议申请人郑宇的委托诉讼代理人敖强，被执行人重庆金万科房地产开发有限公司（以下简称金万科公司）的法定代表人唐多全（同时亦为本案被执行人）、被执行人戴强分别参加了听证。现已审查终结。重庆市合川区人民法院查明，2014年5月20日，郑登银通过银行转账出借给王代明10000000元。2014年11月21日，王代明作为甲方，金万科公司作为乙方，昆明尚信房地产开发有限公司（以下简称尚信公司）作为丙方自愿签订《债务抵偿协议》，约定，鉴于乙方已向甲方借款用于丙方开发的“尚源郦城”项目投资，甲方欠购买了丙方“尚源郦城”项目商品房房款，形成了丙方欠乙方、乙方欠甲方、甲方欠丙方的三方债务，为了清偿该债务，现经甲、乙、丙三方友好协商一致，用甲方购买“尚源郦城”项目的商品房的购房款依次抵偿丙方欠乙方、乙方欠甲方、甲方欠丙方的三方债务，达成协议如下：一、甲方购买丙方《尚源郦城·枫桦园》A5幢99套商品房（期房），共计8994.34平方米，总房价款75042384元，其购房款依次抵偿丙方欠乙方、乙方欠甲方、甲方欠丙方的三方债务款75042384元。二、本协议签订后，即为乙方偿还了欠甲方的75042384元债务，甲方在2014年12月28日前，将乙方出具给甲方的借款等相关债务凭据交给甲方，完善财务手续后，即为甲方支付了欠丙方的购房款。当天，尚信公司作为甲方与王代明作为乙方又签订《商品房团购协议》，主要约定：一、乙方购买甲方开发的位于昆明市五华区《尚源郦城·枫桦园》A5幢99套商品房（期房），共计8994.34平方米，总价款75042384元（具体房号及各套价款见清单），最终房款金额以实际面积结算为准，交房时间：2015年12月31日。二、乙方以一次性付款方式支付房款，并于2014年11月21日一次性支付房价款75042384元，乙方交清房款后，未经乙方同意，甲方不得将上述商品房销售给第三方，若乙方在七日内未完善交款手续，甲方可将上述商品房销售给第三方。三、上述商品房权属转让登记所产生的税、费由甲乙双方按规定各自承担。若甲方对外溢价转让上述抵偿的商品房，溢价部份所产生的税费由甲方承担，若甲方将上述商品房进行网签后再转让，第二次交易所产生的一切税费全部由甲方承担。同时王代明在所附的购房房号及房价款清单上所载明的99套房屋的房号、建筑面积、单价和成交总价签字予以认可。2014年11月25日，郑登银作为甲方，郑宇作为乙方，张继平作为丙方自愿签订《以房抵债确认协议书》，该《以房抵债确认协议书》主要约定：王代明向甲方的借款10000000元未偿还，王代明已通过以房抵债锁定的房屋中15套房屋抵偿甲方借款，其中7套房屋以乙方的名义办理抵房手续，郑宇、张继平抵房房号及房价清单载明郑宇抵偿7套房屋[抵房房号及房价为：A5-3层307（套内面积：69.9平方米，价款758567元），A5-3层308（套内面积：69.06平方米，价款678036元），A5-3层309（套内面积：60.18平方米，价款627448元），A5-3层310（套内面积：92.46平方米，价款957847元），A5-402（套内面积：60.63平方米，价款642921元），A5-4层403（套内面积：69.06平方米，价款682931元），A5-4层405（套内面积：69.9平方米，价款775906元）抵房均价为建面8310元/平方米]。2014年12月18日，金万科公司与王代明就借款本金及利息进行核对，金万科公司确认至2014年11月30日止共欠王代明借款本息70350700元（其中借款本金61000000元，利息9350700元）。2015年1月12日，尚信公司按照上述《以房抵债确认协议书》载明的房屋明细与郑宇自愿签订了7份《商品房购销合同》，并按约定的价格由尚信公司开具7份交纳房款的收据给郑宇。2015年2月11日，尚信公司对郑宇的7套房屋进行了登记备案。从2013年8月31日起至2014年7月3日止，张继平通过重庆农村商业银行向金万科公司指定的账户转款25000000元。2015年1月28日，张继平作为甲方，郑宇作为乙方，郑力巾作为丙方自愿签订《以房抵债确认协议书》，主要约定：金万科公司（包含唐多全、戴强）欠甲方借款本息，经甲方与金万科公司、尚信公司协商，决定以尚信公司开发建设的位于昆明市五华区丰宁办事处项目名称（暂定）枫桦园的商品房用于抵偿金万科公司拖欠甲方的借款本息，于2015年1月8日尚信公司法定代表人唐多全在出具情况说明上签字确定由尚信公司以30套房屋抵偿甲方部分借款本息，就抵债的房屋由甲方于2015年1月9日向尚信公司出具承诺书进行分配。甲方以通过以房抵债锁定的房屋中的30套房屋抵偿借款本息，其中10套房屋以甲方名义办理抵房手续，10套房屋以乙方名义办理抵房手续，10套房屋以丙方名义办理抵房手续，抵偿房屋作价以甲方通过以房抵偿锁定的房屋作价相同。甲、乙、丙在《张继平抵房房号及房价清单》上签名确认，该清单载明郑宇抵偿10套房屋[抵房房号及房价为：A1-0303（套内面积：92.46平方米，价款926879元），A1-0305（套内面积：60.63平方米，价款631869元），A1-0306（套内面积：69.28平方米，价款676960元），A1-0309（套内面积：69.28平方米，价款659719元），A1-1201（套内面积：60.18平方米，价款628976元），A1-1202（套内面积：92.46平方米，价款937366元），A1-1203（套内面积：92.46平方米，价款960268元），A1-1205（套内面积：60.63平方米，价款653694元），A1-1206（套内面积：69.28平方米，价款701979元），A1-1208（套内面积：99.55平方米，价款1108954元），抵房均价建筑面积为8375元/平方米]。2015年1月9日，尚信公司按照上述《以房抵债确认协议书》载明的房屋明细与郑宇自愿签订10份《商品房购销合同》，并按约定的价格由尚信公司开具10份交纳房款的收据给郑宇。2015年1月14日，尚信公司对郑宇的10套房屋进行了登记备案。2014年11月21日，何平作为甲方，金万科公司、唐多全作为乙方，尚信公司、唐多全作为丙方签订《债务抵偿协议》，约定，鉴于乙方已向甲方借款用于丙方开发的“尚源郦城”项目投资，甲方欠购买了丙方“尚源郦城”项目商品房房款，形成了丙方欠乙方、乙方欠甲方、甲方欠丙方的三方债务，为了清偿该债务，现经甲、乙、丙三方友好协商一致，用甲方购买“尚源郦城”项目的商品房的购房款依次抵偿丙方欠乙方、乙方欠甲方、甲方欠丙方的三方债务，达成协议如下：一、甲方购买丙方《尚源郦城·枫桦园》A1幢119套商品房（期房），共计11711平方米，按产权实际面积为准（附件债务房屋清单），总房价款约98780000元，按实际结算金额为准，其购房款依次抵偿丙方欠乙方、乙方欠甲方、甲方欠丙方的三方债务款；二、面积误差的处理：按相关法律规定处理，据实结算；三、本协议签订后，即为乙方偿还了欠甲方的债务，甲方在预售许可证下达七日前，将乙方出具给甲方的借款等相关债务凭据交给甲方，完善财务手续后，即为甲方支付了欠丙方的购房款；四、丙方用于抵债的房屋，甲方有权以丙方的名义出售房屋，丙方凭甲方与购房户签订的购房协议，无条件为购房户办理房屋产权登记。当天，尚信公司、唐多全作为甲方，何平作为乙方还签订《商品房团购协议》，主要约定：一、乙方购买甲方开发的位于《尚源郦城·枫桦园》项目商品房（期房），共计约11711平方米，总房价款98780000元，具体房号及各套价款见清单，最终房款金额以实际面积结算为准，交房时间：2015年12月31日；二、乙方以一次性付款方式支付房款，并于2014年11月21日一次性抵偿房价款98780000元，乙方交清房款后，未经乙方同意，甲方不得将上述商品销售给第三方，若乙方在预售证下达七日内完善交款手续，甲方可将上述房源另行销售给第三方；三、上述商品房权属转让登记所产生的税费由甲乙双方按规定各自承担，若甲方对外溢价转让上述抵偿的商品房，溢价部分所产生的税费由甲方承担，若甲方将上述商品房进行网签后再转让，第二次交易所产生的一切税费全部由甲方承担；四、本协议作为债务抵偿协议的附件。尚源郦城·枫桦园定房协议约定：认购房源及价格为A1-501至2009号119套，11711平方米，总金额98780000元）。2014年11月25日，郑登银作为甲方，郑宇作为乙方，张继平作为丙方签订《以房抵债确认协议书》，约定：1.金万科公司（包括唐多全、戴强）欠何平借款本息，经何平与金万科公司、尚信公司协商，决定以尚信公司开发建设的位于昆明市五华区丰宁办事处项目名称（暂定）枫桦园的商品房用于抵偿金万科公司拖欠甲方的借款本息，并于2014年11月21日分别签订《债务抵偿协议》和《商品房团购协议》，尚信公司以房抵债98780000元；2.何平向甲方的借款20000000元未偿还；3.各方同意以甲方通过何平以房抵债上述房屋中的22房屋抵偿甲方借款。在此基础上，经充分协商，各方就甲方通过以房抵债锁定的房屋抵偿乙方借款等相关事宜，达成如下确认条款，供各方遵守。一、抵偿房屋，何平以通过以房抵债锁定的房屋中15套房屋抵偿甲方借款，其中12套房屋以乙方名义办理抵房手续，10套房屋以丙方名义办理抵房手续，抵偿房屋作价以何平通过以房抵债锁定的房屋作价相同；二、甲方保证，签订本协议后，甲方保证协调何平、金万科公司、尚信公司及相关部门，就本协议约定的抵债房屋完成签订商品房买卖合同及办理登记备案、产权登记等相关手续；三、实现形式，通过以乙方、丙方分别与尚信公司签订商品房买卖合同的形式实现以房抵偿的房屋，即何平以购房商品房的房屋价款抵偿甲方债务；四、债务偿还，尚信公司向乙方、丙方分别开具的收取房款的收据金额对等抵消何平的债务，由甲方协调何平向尚信公司完善财务手续，乙方、丙方予以协助。在何平与郑宇、张继平抵房房号及房价明细中载明郑宇抵偿的房屋12套为：A1-0502（套内面积：92.46平方米，价款921741元），A1-0503（套内面积：92.46平方米，价款944644元），A1-0507（套内面积：99.54平方米，价款1123125元），A1-0508（套内面积：99.54平方米，价款1092247元），A1-0602（套内面积：92.46平方米，价款923562元），A1-0603（套内面积：92.46平方米，价款946248元），A1-0607（套内面积：99.54平方米，价款1125084元），A1-0608（套内面积：99.54平方米，价款1093976元），A1-0902（套内面积：92.46平方米，价款928483元），A1-1108（套内面积：99.54平方米，价款1102847元），A1-1603（套内面积：92.46平方米，价款969150元）,A5-0210（套内面积：92.46平方米，价款956755元）抵房均价为8625.4元/平方米。2015年1月11日，尚信公司按照抵房房号及房价明细载明房屋与郑宇自愿签订12份《商品房购销合同》，并按约定的价格由尚信公司开具12份交缴房款的收据给郑宇。2015年2月10日，尚信公司对郑宇的12套房屋进行了登记备案。2015年12月22日，金万科公司、唐多全、戴强因涉嫌非法吸收公众存款罪被立案侦查。2016年2月26日，重庆市合川区公安局对异议房屋进行了查封。2017年12月28日，重庆市合川区人民法院以（2017）渝0117刑初1号刑事判决书判决：一、金万科公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金450000元。二、唐多全犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑九年六个月，并处罚金300000元。三、戴强犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑九年，并处罚金300000元。四、对金万科公司非法吸收的公众存款1088316489.85元，依法应予追缴，发还各集资参与人（包括对金万科公司、唐多全将非法吸收的公众存款投入到下列项目中的资金及其转换财物予以追缴，发还各集资参与人：……4.尚信公司535600000元……）。唐多全、戴强不服该刑事判决，在法定期限内向本院提起上诉。2018年9月14日，本院以（2018）渝01刑终54号刑事裁定书裁定驳回上诉，维持原判。2018年11月20日，该院发出拍卖公告，确定对金万科公司非法吸收的公众存款投入到尚信公司资金转换的财产，即位于尚信公司枫桦园的97套房屋进行公开拍卖（包括郑宇提出异议的29套房屋），故郑宇向该院提出异议，认为其取得抵债的房屋不应当予以追缴，且其具有对执行标的的主张足以阻止执行的实体权利，法院对其房屋采取查封、追缴、拍卖等执行行为是错误的，故请求撤销对郑宇涉及的29套房屋的查封、追缴、拍卖等执行行为，不得执行该29套房屋。另查明，2014年12月26日，昆明市住房和城乡建设局向尚信公司颁发商品房预售许可证，准许尚信公司对枫华园房屋预售。2015年1月和2015年6月，案外人孙中威、李建英与尚信公司签订《商品房购销合同》，其中孙中威购买房号为A2-1305房屋，套内面积69.19平方米，价款659322元，李建英购买房号为A1-409房屋，套内面积69.28平方米，价款646496元。重庆市合川区人民法院认为，根据郑宇提交的证据，郑宇与尚信公司签订的29份《商品房购销合同》，约定郑宇购买尚信公司的房屋29套，系唐多全任尚信公司法定代表人时，与王代明、张继平、何平签订以房抵债协议后再与郑宇签订的《商品房购销合同》，但郑宇支付的购房款均系金万科公司、唐多全、戴强向王代明、张继平、何平的借款，该借款涉及金万科公司、唐多全、戴强非法吸收的公众存款。而作为执行依据的生效刑事判决已明确判决对投入到尚信公司的535600000元及其转换财物予以追缴，且该刑事判决附件1载明王代明、张继平、何平的借款分别已归还的金额为28470000元、27651229元和6577300元，并未将前述案涉29套房屋在内的以房抵债金额计算在内，且该29套房屋既并未实际交付给郑宇占用使用，也未将产权登记在郑宇名下，故郑宇的异议理由不能成立，遂裁定驳回其的异议请求。郑宇向本院申请复议称，一、其基于与尚信公司签订的《商品房购销合同》而取得的权利并不直接及于金万科公司及唐多全非法吸收公众存款一案，和金万科公司、唐多全也无直接法律关系。执行法院将案涉29套房屋认定为赃物缺乏依据。二、执行法院（2017）渝0117刑初1号判决将王代明、张继平、何平从退赔名单中剔除在外，说明已经认可案涉房屋的抵债行为。三、郑宇为善意第三人，案涉房屋未交付给其占有、使用，并非自身原因导致，且其在案涉房屋被查封以前，已对案涉房屋预告登记，可依法排除对案涉房屋的执行。四、该《商品房购销合同》合法有效，其基于该合同产生的权利应当依法予以保护。五、案涉房屋存在权属争议，应当暂缓执行案涉房屋。六、执行法院在郑宇已向法院递交变更代理人手续的情况下，仍向郑宇的原代理人送达执行裁定书，程序违法，应当依法撤销该裁定。故请求撤销重庆市合川区人民法院（2019）渝0117执异35号之一执行裁定书，停止对郑宇享有权利的29套房屋的执行。本院查明，2019年8月27日、30日，郑宇分别就案涉29套房屋在昆明市五华区人民法院起诉并缴费，请求确认涉及案涉房屋所签订的《商品房购销合同》的效力。另查明，郑宇在复议听证中认可其从原委托诉讼代理人处收到了本案执行异议裁定。本院在复议审查过程中查明的其他事实与执行法院在执行异议审查中查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，首先，案涉的29套房屋系郑宇分别从王代明、张继平、何平三人处通过以房抵债而来。虽然郑宇与前述三人之间的债权债务关系与该三人和金万科公司及唐多全之间的债权债务关系是不同的法律关系，但郑宇与前述三人之间的以房抵债的基础正是王代明、张继平、何平和金万科公司之间的以房抵债。而王代明、张继平、何平与金万科公司、唐多全、戴强之间的借款债务已被生效刑事判决认定为金万科公司、唐多全、戴强非法吸收的公众存款的一部分。并且作为执行依据的生效刑事判决也已明确对金万科公司等非法吸收公众存款后投入到尚信公司的535600000元及其转换财物予以追缴，且该刑事判决附件1载明王代明、张继平、何平的借款分别已归还的金额为28470000元、27651229元和6577300元，也并未将案涉29套房屋在内的以房抵债金额计算在内。故郑宇关于其和金万科公司、唐多全也无直接法律关系，执行法院将案涉房屋认定为赃物缺乏依据等复议理由，本院不予支持。其次，不动产所有权的设立依法以登记发生法律效力，不动产购销合同合法有效并不产生设立不动产所有权的效力。故本案中郑宇虽然就该29套房屋与尚信公司签订了购房合同，即使前述购房合同合法有效，郑宇依法也并未取得案涉房屋的所有权。另前述购房合同虽然进行了备案登记的，但购房合同备案登记并非预告登记，依法亦不能产生排除人民法院对该29套房屋执行处分的效力。并且，案涉房屋目前也并未交付给郑宇占有、使用，郑宇就此亦不能排除人民法院对该29套房屋的执行行为。因此，郑宇关于其可依法排除对案涉房屋的执行，《商品房购销合同》合法有效，其基于该合同产生的权利应当依法予以保护，以及案涉房屋存在权属争议，应当暂缓执行案涉房屋等复议理由，本院均不予支持。最后，本案中郑宇已经实际收到执行法院（2019）渝0117执异35号之一执行裁定书，并向本院提出复议申请，执行法院送达程序的瑕疵没有妨碍其程序性权利的行使，亦未对其实体权利造成损害，故其关于执行法院裁定书送达程序违法，该裁定应当依法撤销的复议理由，本院亦不予支持。综上，郑宇的复议理由均不能成立。原执行裁定正确，应予维持。依照《最高人民法院关于刑事裁判涉财财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人郑宇的复议申请，维持重庆市合川区人民法院（2019）渝0117执异35号之一执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  包颖审判员  但斌审判员  曹亮二〇一九年十一月十四日书记员  张卿