青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2019）青0103民初1776号   原告：中国建设银行股份有限公司青海省分行，统一社会信用代码：916300009265808707。   负责人：梁世斌。   委托诉讼代理人：于堃。   委托诉讼代理人：李静。   被告：谈奎，公民身份号码：×××，户籍所在地：青海省湟源县。   被告：刘生芳：女，公民身份号码：×××，户籍所在地：青海省湟源县。   被告：青海汇都房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630000074553169G（1-1）。   法定代表人：李猛，该公司董事长。   原告中国建设银行股份有限公司青海省分行诉被告谈奎、刘生芳、青海汇都房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案。本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司青海省分行的委托诉讼代理人于堃、李静，被告谈奎到庭参加了诉讼，被告刘生芳、青海汇都房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。   原告中国建设银行股份有限公司青海省分行向本院提出诉讼请求：一、解除与被告谈奎、刘生芳签订的编号为630480000-2012-20140129231的《中国建设银行(个人住房)借款合同》。二、判令被告偿还截止2019年11月11日的借款本金201812.23元、利息7816.34元、利息的罚息233.34元、本金的罚息310.64元及至该笔贷款结清之日合同约定的利息及复利。三、判令原告对被告位于青海省××县房屋享有优先处置受偿权。四、判令被告刘生芳履行第三方保证人的保证责任，连带偿还借款人债务利息。五、判令被告青海汇都房地产开发有限公司履行借款合同项下的保证责任，连带偿还借款人债务本息。六、判令上述被告承担本案诉讼费。   事实与理由：被告谈奎、刘生芳因购买房屋资金不足，向原告申请按揭贷款，经原告审查，双方于2014年9月15日签订《中国建设银行（个人住房）借款合同》编号630480000-2012-20140129231,期限自2014年9月18日至2029年9月18日，被告刘生芳为被告谈奎该笔借款提供了《借款人配偶承诺及保证书》，就该笔贷款，借款人以所购位于青海省××县房屋设定抵押，双方同时签订《房地产抵押合同》，并为此在产权部门依法办理了抵押登记手续，原告取得《他项权证》(编号:源房预2014字第01622号），同时被告青海汇都房地产开发有限公司为被告谈奎、刘生芳该笔债务提供了阶段性连带责任保证。2014年9月18日，原告依约足额向被告谈奎、刘生芳发放贷款26万元。贷款发放后，被告谈奎、刘生芳能够按照合同约定主动还款，但从2017年8月2日开始拖延还款，时至诉讼日，借款人谈奎、刘生芳实际已无主动还款。按照合同第十三条“抵押条款”中第九项第(一)款、第十六条“违约情形”中第(一)款和第十七条“违约救济措施”中第2、3、4、6款之约定，原告决定提前解除与被告的合同，处置抵押物，收回贷款本息。综上，被告的行为已构成合同违约，理应偿还国家信贷资金，被告青海汇都房地产开发有限公司应承担连带保证责任，依照民事诉讼法合同法的有关规定，特诉至法院。   被告谈奎辩称：原告所述全部认可，无答辩意见。   被告刘生芳、青海汇都房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。   原告中国建设银行股份有限公司青海省分行为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：   证据一、借款合同，证明借款事实和双方债权债务的存在，约定了借款的期限、金额、利率、罚息利率、还款方式等事实。   证据二、借款人及保证人身份信息，证明被告主体身份适格的事实。   证据三、保证人保证书，证明保证责任存在的事实。   证据四、抵押合同，证明抵押事实的存在。   证据五、抵押登记及他项权证，证明抵押权的成立。   证据六、个人贷款支付凭证，证明原告放款的事实。   证据七、催收逾期贷款通知书，证明原告为借款催收的事实。   证据八、还款及欠款清单，证明截止诉讼日被告还款及欠款数额的事实。   被告谈奎质证认为：原告提交的证据一至证据八全部认可，无异议。   被告刘生芳、青海汇都房地产开发有限公司未到庭质证，亦未向本院提交相关的反驳证据。   本院认为，原告提交的证据一至证据八，与本案事实具有关联性，形式要件符合法律规定，能够证实原告中国建设银行股份有限公司青海省分行的证明方向，本院予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2014年9月15日，贷款人中国建设银行股份有限公司青海省分行与借款人兼抵押人谈奎、保证人青海汇都房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号630480000-2012-20140129231），该合同约定，借款用途：购置位于青海省××县的房屋；借款本金260000元，借款期限：180个月，自2014年9月17日至2029年9月17日止，实际起息日以贷款支付凭证所载的放款日期为准；贷款利率：6.55%，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率：借款逾期的，在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式：等额本息还款法，每月归还借款本息2272.03元；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约。该借款合同第十七条约定，借款人出现合同约定的任一违约行为的，贷款人有权行使以下一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系……6、对于借款人未按时还清的任意一期借款和本金（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……7、本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率标准执行……。担保方式：抵押加阶段性保证。被告谈奎、被告刘生芳以其购买的位于青海省××县的位于青海省××县的房屋提供抵押，抵押担保的范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。被告青海汇都房地产开发有限公司作为保证人在该合同保证人一栏中进行了签章，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间：本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证条款的效力独立于合同其他条款，如借款关系被确认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除，则保证人对于借款人应返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。同日，被告刘生芳出具《借款人配偶承诺及保证书》，承诺：同意并知晓其配偶谈奎借款，认可所签合同的法律后果及所借款项用于夫妻共同生活，愿与谈奎共同偿还借款。同日，中国建设银行股份有限公司青海省分行与被告谈奎、刘生芳签订了《房地产抵押合同》，合同约定将谈奎、刘生芳购买的上述房屋为涉案借款提供抵押担保。2014年9月17日，原告就上述抵押权取得房屋预告登记证明（证号：源房预2014字第**，房屋坐落：青海省××县），抵押期限：2014年9月17日至2029年9月16日。2014年9月18日，原告中国建设银行股份有限公司青海省分行通过青海汇都房地产开发有限公司账户向被告谈奎发放个人贷款260000元。截止2019年11月11日，被告谈奎全部未偿还借款本金201812.23元、利息7948.06元、罚息560.39元（利息罚息241.32元+本金罚息319.07元）,总计210320.68元。   另查明，被告谈奎、刘生芳于2017年10月16日办理离婚登记。   本院认为，原告中国建设银行股份有限公司青海省分行与被告谈奎、刘生芳、青海汇都房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》，均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。各方当事人均应依合同约定及承诺享受权利、履行义务。本案中，原告已履行了出借义务，借款人谈奎未按照合同约定按期足额地履行还本付息的责任，构成违约，在原告进行催告后仍未履行还款义务，应承担相应的违约责任。原告作为合法的债权人，按照合同约定要求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》并收回全部未还款项及相应费用，符合法律及合同约定，借款人谈奎应向原告偿还截止2019年11月11日的借款本金201812.23元、利息7948.06元、罚息560.39元,总计210320.68元。同时，根据合同约定，本案借款利率为基准利息上浮0%，逾期利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。因谈奎逾期不偿还借款，因此，本案逾期借款利息按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%从2019年11月12日起计算至实际清偿之日止。且由于谈奎不按时支付利息，应按上述利率标准计收当期应付利息的复利。借款发生于被告谈奎与被告刘生芳的婚姻存续期间，且被告刘生芳知晓借款事实的存在，并以书面方式承诺愿意与被告谈奎共同偿还贷款，应属夫妻共同债务，故被告谈奎、刘生芳应共同偿还原告截止2019年11月11日的借款本金201812.23元、利息7948.06元、罚息560.39元,总计210320.68元，并支付自2019年11月12日至实际清偿之日止以借款本金201812.23元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的利息及按上述利率标准计收当期应付利息的复利。   关于原告对拍卖、变卖被告谈奎用于抵押的不动产所得价款是否享有优先受偿权的问题。被告谈奎、刘生芳将位于青海省××县位于青海省××县的不动产作为抵押物向原告中国建设银行股份有限公司青海省分行提供抵押担保，并办理预购商品房抵押权预告登记，但其不等同于物权登记，不发生抵押权的物权效力，预告登记权利人不享有预告抵押登记房屋的优先受偿权，但具有顺位效力的请求权，具有对抗第三人的效力。因上述房产的抵押登记手续至今未办理，原告尚未取得抵押权，故其要求对该房产享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。   关于被告青海汇都房地产开发有限公司应否承担保证责任的问题。抵押登记手续至今未办理，原告尚未取得抵押权，同一债权项下并存物的担保与人的担保之间关系并不排除合同相对人自行约定这两种担保方式承担责任的顺序，若当事人之间约定有效，则应根据合同法第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，和第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”的规定，依当事人约定来确定各方当事人的权利义务。《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第五款（二）约定：“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。”被告青海汇都房地产开发有限公司应在抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告中国建设银行股份有限公司青海省分行核对无误、收执之日前继续承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。故被告青海汇都房地产开发有限公司的抗辩，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除原告中国建设银行股份有限公司青海省分行与被告谈奎、青海汇都房地产开发有限公司于2014年9月15日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号630480000-2012-20140129231）；   二、被告谈奎、刘生芳于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告中国建设银行股份有限公司青海省分行偿还截止2019年11月11日的借款本金201812.23元、利息7948.06元、罚息560.39元,总计210320.68元并支付自2019年11月12日至实际清偿之日止以借款本金201812.23元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%收取利息及按上述利率标准计收当期应付利息的复利；   三、被告青海汇都房地产开发有限公司在位于青海省××县位于青海省××县在位于青海省××县的不动产抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告中国建设银行股份有限公司青海省分行核对无误、收执之日前对本判决书确定的第二项债务承担连带责任；   四、被告青海汇都房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告谈奎、刘生芳追偿；   五、驳回原告中国建设银行股份有限公司青海省分行的其他诉讼请求。   如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4423元，公告费800元，由被告谈奎、刘生芳、青海汇都房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审 判 长 南文红   人民陪审员 李桂月   人民陪审员 陆 娟     二〇一九年十一月十五日   法官 助理 李文博   书 记 员 李龙德     附：《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。   第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。   第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。   《中华人民共和国物权法》   第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。   第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。   《中华人民共和国担保法》   第二十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。   连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。   第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。   《中华人民共和国民事诉讼法》