重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初7009号原告：廖庆莲，女，1977年7月15日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：王敏，女，1970年7月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：重庆翔升实业有限公司，住所地重庆市长寿区桃源大道******，统一社会信用代码91500115084661761H。法定代表人：杨胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：周唐兵，男，该公司员工。原告廖庆莲与被告王敏、重庆翔升实业有限公司（以下简称翔升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖庆莲、被告王敏、被告翔升公司的委托诉讼代理人谢军、周唐兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖庆莲向本院提出诉讼请求：1、判令二被告赔偿其财物损失及维修费用共计40000元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告王敏于2016年10月15日签订《门面租赁合同》，被告王敏将其所有的位于重庆市长寿区渡舟街道桃源西x路xxx号的门面出租给原告用于灯饰经营买卖，合同租期为三年，自2016年12月15日至2019年12月14日止。合同签订后，原告对门面进行装修后开始经营，并及时向被告王敏支付了门面租金。2017年5月22日，因租赁门面发生外墙渗漏，导致门面屋顶出现大面积渗水，致使悬挂于屋顶的高端灯饰严重受损无法销售，造成灯具损失32700元及屋顶、地、地面修复损失计40000元。被告王敏作为租赁门面的所有人，外墙渗漏系其交付的门面有严重质量问题，应对外墙渗漏导致原告的财物损失负责。被告翔升公司作为涉案租赁房屋的登记权利人，应当与被告王敏共同承担责任。原告多次与被告协商，但被告总是将责任推给物管公司，对原告的请求置之不理，故起诉至法院，望依法判决。被告王敏辩称，原、被告于2016年10月15日签订《门面租赁合同》，约定将其所有的位于长寿区xx街道xx西x路xxx号门面出租给原告用于灯具销售经营，合同租期为三年，自2016年12月15日起至2019年12月14日止。在签订合同过程中，原告的签名系其兄长代为签字，故原告不具备起诉的主体资格。合同约定，租金支付方式为每半年作为一期支付，并由原告将全部租金交至其住所地。根据“先交租后使用”的原则，原告应在已付租金租期届满前20日内将下一期租金全额支付给被告，否则每逾期一日，按月租金的5‰向其支付违约金，但截至目前，原告未按合同约定支付租金导致累计欠交的滞纳金已高达105083元，按合同约定原告已严重违约。合同第四条第三款约定，交房时，如原告未提出异议，则视为原告验收合格并接受租赁房屋，原告在2016年10月15日验房接房过程中，并未对该门面房屋质量提出任何异议，并由其兄长代为签字确认房屋验收合格，由此证明涉案房屋在交付给原告使用时并无任何质量问题。合同第五条第三款约定，租赁期间，原告未经被告同意，不得擅自改变房屋结构及使用功能，原告如因使用不当或其他任何原因致使租赁房屋和设备损坏的，原告承担由此造成的损失及责任。2017年5月23日，其在接到原告反映房屋漏水以后，及时委托物管公司工作人员及公司同事到现场查看，发现房屋渗水根本原因系原告违规装修，擅自改动涉案房屋二楼外墙及消防防火门的位置，而且由于原告的违规装修，已经给涉案房屋造成了极大的损失，严重影响该房屋以后再次对外出租。涉案租赁房屋产权虽登记在被告翔升公司名下，但被告翔升公司已于2017年1月30日将该房屋出售了被告王敏，且王敏已付清房款。原告要求其赔偿40000元的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告翔升公司辩称，涉案租赁房屋产权虽登记在被告翔升公司名下，但被告翔升公司已于2017年1月30日将该房屋出售了被告王敏，且王敏已付清房款。原告租赁的商铺于2015年11月27日取得了该项目工程的竣工验收备案登记证，证明该房屋不存在任何质量问题，故其公司没有任何责任。原告与被告王敏签订的《门面租赁合同》第四条第三款约定，交房时，如原告未提出异议，则视为原告验收合格并接受该租赁房屋，原告在2016年10月15日验房过程中，并未对该门面房屋质量提出任何异议，并当即签字确认房屋验收合格，由此证明该房屋在交付给原告使用时并无任何质量问题。合同第五条第三款约定，租赁期间，原告未经同意，不得擅自改变房屋结构及使用功能，原告如因使用不当或其他任何原因致使租赁房屋和设备损坏的，原告承担由此造成的损失及责任。2017年5月，其公司在接到原告反映房屋漏水后，其公司及时安排工作人员会同该房屋的物业管理公司即重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司一起到现场查看，经查发现该房屋的漏水系楼上即xx-x-x-x的业主违规装修占用平台导致的，与其公司无关。而后物业管理公司在巡查中发现原告违规装修，擅自改动涉案房屋二楼外墙及消防防火门的位置，造成房屋外墙渗水，故原告所称的漏水完全系其自身原因造成，且物业管理公司通过多种形式要求原告对违规装修的部分进行整改，恢复原貌，但时至今日原告拒不整改，故原告要求其公司承担赔偿责任无事实和法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告王敏于2016年9月5日向被告翔升公司支付了重庆市长寿区xx街道xx西x路xxx号房屋的定金500000元。2017年1月30日，被告翔升公司（甲方）与被告王敏（乙方）签订编号为CQYJ-451869D《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定被告翔升公司将位于重庆市长寿区渡舟街道桃源西x路xxx号，建筑面积为299.06㎡的房屋出售给被告王敏，房屋总成交金额为2222145元，付款方式为一次性支付。同日，被告王敏向被告翔升公司支付了xxx号房屋的房款1722145元。2016年10月15日，被告王敏（邬艳代、甲方）与原告廖庆莲（原告廖庆莲的哥哥代、乙方）签订了《门面租赁合同》，该合同约定甲方将位于重庆市长寿区xx街道xx西x路xxx号商铺出租给原告廖庆莲使用，租赁期限为三年，自2016年12月15日至2019年12月14日，免租期从2016年10月15日至2016年12月14日止，免租金额为21606元。2016年12月15日至2017年12月14日期间，每月楼下单价60元/平米，楼上单价26元/平米，月租金10803元；2017年12月15日至2018年12月14日期间，每月楼下单价66元/平米，楼上单价28.6元/平米；2018年12月15日至2019年12月14日期间，每月楼下单价72.6元/平米，每月租金楼上31.46元/平米。交房时，如乙方未提出异议，则视为乙方验收合格并接受租赁房屋。租赁期间，乙方未经甲方同意，不得擅自改变房屋结构及使用功能，乙方如因使用不当或其它人为原因致使租赁房屋和设备损坏的，乙方承担由此造成的损失及责任。租赁期间乙方应遵守甲方及物业管理公司统一的房屋管理规定，房屋及设施设备的维修由乙方负责。报警时间为2017年5月22日18时06分23秒的《重庆市公安局案（事）接报回执》载明“联系方式：15823****xx匿名于2017/5/2218:06:23报称：在菩提印象526号真天下，报警人称：在菩提印象526号真天下下雨漏水，自己是卖灯的，怕引起火灾。三方通话转渡舟所。2017年5月22日18时6分许，报警人称：在菩提印象xxx号真天下下雨漏水，自己是卖灯的，怕引起火灾。三方通话转渡舟所。我所民警接警后赶到现场了解到，系廖庆莲（身份证号码：51022119xx********，电话号码：15823******）在灯天下上班，发现门面有漏水的情况，怕引起火灾故报警，民警建议廖庆莲对漏水部位进行整修，做情况掌握。”。2017年5月23日的物管部门的服务中心值班记录载明“xx-x-x-x13栋xxx门面9:30关于xxx门面跃上漏水一事，经物管方到现场通知施工单位共同查找发现为xx-x-x-x违规装修占用平台导致漏水，经协调后门面业主要求赔偿，吊顶和木地板由xx-x-x-x恢复，门面内灯损失五个共计32700元整，已将门面业主的报价告知xx-x-x-x业主，物管员跟进协调中。2017年6月5日，重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司向原告廖庆莲出具《关于xx幢x单元xxx漏水至xx幢xxx门面的整改协调函》，载明“尊敬的菩提印象xx幢xxx租户：我司工作人员2017年5月22日接贵户反应：跃上天棚漏水，经我司工作人员现场查看，并邀请开发商工程专业工作人员现场勘察。是属于xx幢x单元201违规装修将客厅阳台连接外平台的墙面拆除并装修施工至外平台地面导致原开发商处理防水层破坏引起漏水。现贵户室内墙面漆及部分商品严重受损。虽经我司工作人员发放违规装修整改通知书及多次对两户进行电话协调、当面协调。”2017年6月27日，被告王敏书写了一份说明，载明“洋世达物管：我的菩提印xxx门面租赁给灯天下，承租户灯天下告知我2017年5月22日屋顶漏水并告知物管公司损失灯具六盏。请物管公司和楼上业主尽快查找原因并妥善解决，否则承租户灯天下将诉之法律。特此告知”。庭审中，原告廖庆莲申请证人吴燕出庭作证，证人吴燕系涉案房屋的物业管理人员，陈述原告反映涉案房屋漏水后，其第一时间到达了现场查实，经查看，原告所租赁的涉案房屋的天花板存在大面积漏水，其当即联系了物业维修人员进行检查，经检查未查找到漏水原因，后物业公司联系开发商及社区工作人员来查看漏水原因，经施工单位及开发商现场查看及排查，称是涉案房屋的楼上住户即xx-x-x-x住户装修原因造成的。本院当庭向证人出示了服务中心值班记录，其称该记录的内容属实，当时是其和原告一起对损坏的灯具进行的清理，并按照吊牌价格计算的损失金额。物业公司找到xx-x-x-x号住户进行协商，在原告没有明确损失金额的时候，xx-x-x-x号住户愿意协调，后原告明确了损失金额后，xx-x-x-x号住户觉得价格过高，就不愿意协调了。原告廖庆莲称漏水当晚物业公司就知道其的损失金额了，不存在xx-x-x-x号住户后面觉得价格过高不愿意协调，证人的其他陈述属实。被告王敏及翔升公司对证人证言无异议。庭审中，原告廖庆莲陈述涉案房屋从2017年5月22日开始漏水，漏水持续了大约一个月左右，现在涉案房屋已经不漏水了。现原、被告双方对漏水原因未能达成一致意见。原告廖庆莲当庭表示对漏水原因不申请鉴定，称系被告王敏提供的房屋出现质量瑕疵，应当承担赔偿责任。原告廖庆莲与被告王敏均认可对方系租赁合同相对方。另查明，重庆市长寿区不动产档案馆于2019年9月19日出具的《档案查询结果》载明坐落于重庆市长寿区渡舟街道桃源西x路xxx号的房屋的权利人为被告翔升公司，产权证号为渝（2017）长寿区不动产权第000425xxx号，建筑面积为299.06㎡。庭审中，被告王敏和被告翔升公司均认可涉案房屋系被告王敏所有，因被告王敏的个人原因未办理房屋产权的转移登记。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告廖庆莲举示了灯具发货单3张以及收据1张，拟证明其灯具损失了32700元及因漏水产生的维修房屋的费用8000元的。被告王敏及翔升公司对以上证据均不认可，称灯具的损失是其自行陈述的，且收据上加盖的印章不清楚。因发货单上未加盖发货单位的印章，且原告未举示其他证据证明损失的灯具的具体型号，故本院对该证据不予采信。因《门面租赁合同》中约定租赁期间乙方应遵守甲方及物业管理公司统一的房屋管理规定，房屋及设施设备的维修由乙方负责，现原告廖庆莲举示《收据》要求被告王敏承担维修费用，与上述合同约定不符，故本院对《收据》不予采信。2、被告翔升公司举示了照片打印件七张以及整改通知单一份，拟证明原告廖庆莲存在违规装修的情形，原告对该证据不予认可，称没有收到整改通知单，也没有改动二楼的消防门。因被告翔升公司称本次举示的证据中载明的要求原告廖庆莲整改的位置与2017年5月22日发生漏水的位置并不是同一位置，本案中，原告廖庆莲起诉要求赔偿损失系因2017年5月22日漏水产生的损失，故以上证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院认为，原告廖庆莲被告王敏签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定内容享受权利并履行义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”。本案中，原告廖庆莲主张因涉案租赁房屋漏水造成其灯具损失及装修损失，故要求被告王敏及翔升公司赔偿其灯具损失及维修的费用。因原告廖庆莲及被告王敏均认可对方系租赁合同的相对方，且被告翔升公司已于2017年1月30日将案涉租赁房屋出售给了被告王敏，被告王敏也支付了房款，被告翔升公司并非租赁合同相对方，故原告廖庆莲要求被告翔升公司承担赔偿责任无事实依据和法律依据，本院不予支持。原告廖庆莲称被告王敏提供的房屋出现瑕疵，应当承担赔偿责任。原告廖庆莲与被告王敏于2016年10月15日签订《门面租赁合同》并交付使用，涉案房屋于2017年5月22日出现漏水，即被告王敏在将房屋交付原告廖庆莲使用时，该房屋系完好的。现原被告双方对漏水原因未达成一致意见，原告廖庆莲明确表示对漏水原因不申请鉴定，且《门面租赁合同》中约定租赁期间乙方应遵守甲方及物业管理公司统一的房屋管理规定，房屋及设施设备的维修由乙方负责。因此，虽涉案租赁房屋于2017年5月漏水属实，但原告未举示充分证据证明该次漏水系因被告王敏出租的房屋存在质量问题所致，且其明确放弃对漏水原因进行鉴定，其应当承担举证不能的法律后果。现涉案租赁房屋漏水原因不明，故原告要求被告王敏承担赔偿责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告廖庆莲的诉讼请求。案件受理费400元，由原告廖庆莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  刘 婕二〇一九年十一月十八日法官助理  邓春梅书 记 员  李茂珣