北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14382号上诉人（原审原告）：秦加强，男，1983年10月18日出生，汉族，艾昆维企业管理咨询（上海）有限公司职工，住北京市丰台区。上诉人（原审被告）：李瑞超，男，1985年11月13日出生，汉族，中国民生投资股份有限公司职工，住北京市西城区。上诉人秦加强因与上诉人李瑞超房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初34465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人秦加强、被上诉人李瑞超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦加强上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判李瑞超支付我房屋租金15860.22元。事实和理由：一审法院认定事实错误，认定的房屋交还日期有误。李瑞超直至2019年9月20日一审开庭审理，才声称2019年7月31日已搬离，但并未通知我，也未交还房屋钥匙、单元门门禁卡，也没有进行水电气等费用清算（截至目前欠费700余元）、核查房屋内物品现状，擅自将钥匙放在房屋外电表箱内，我不认为这样等同于已完成房屋交割。双方签订的房屋租赁合同第三条第二款约定，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电费使用等情况进行验收，结清各自应承担费用。李瑞超未按照合同约定完成房屋交割，而是私自将房屋钥匙置放他处，与其是否搬离并无本质关系，因为李瑞超依然是房屋实际控制人。李瑞超的做法既不符合合同约定，也不符合常理。故一审法院认定2019年7月31日已完成房屋交接，并作为房屋租赁费用计算截止日不符合事实，而应该计算至2019年9月20日，即我拿到钥匙可以进入房屋之日。另我与李瑞超签有补充协议，约定租赁期限最长不超过9个月，即自2018年11月6日起至2019年8月5日止，如逾期未交付房屋的，按照月租金双倍赔付，按照该补充协议计算，8月1日至9月20日的租金应为15860.22元。李瑞超辩称，不同意秦加强的上诉请求。第一，在本案庭前调解过程中我没有说过秦加强不撤诉我就不搬走，第二，聊天记录中我已经和秦加强说了要支付租金，但是其没有理会我，我在7月1日和4日都联系过秦加强说支付租金的事情，但是在此之后秦加强起诉了我，第三，我从未想过用押金抵扣租金，但是因为秦加强拒绝和我结算租金，我觉得押金肯定退不回来了。李瑞超上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回秦加强的诉讼请求。事实和理由：一、最后一笔租金数额在房屋租赁合同中没有约定。双方于2018年11月6日所签订的房屋租赁合同中，关于租金数额的表述只有5000元/月，并未约定日租金额或者最后一笔26天的租金数额，因此应该在双方书面或者口头对日租金数额协商一致后，才能由我向秦加强支付租金。二、最后一笔租金的支付日期没有约定。1.根据2019年5月7日的微信聊天记录，双方口头同意最后一笔租金支付方式为分两次支付，第一笔已支付两个月租金，第二笔租金支付日期未定，商定日期为6月30日之前，如果不租，则住到7月6日，不再支付租金；如继续住到合同租赁期末，则应在6月30日之前确定租金支付金额和日期。2.在2019年7月1日的微信聊天记录中，秦加强表达要求我7月6日搬走，我表达要求住到7月31日，并要求秦加强确认租金，但是其并不理睬。3.我于2019年7月4日致电秦加强，再次表达要求按照合同约定住到7月31日，并要求确认租金，秦加强告知考虑一下。4.秦加强于2019年7月8日提起诉讼，秦加强以我违反房屋租赁合同第八条第四款第一项和第九条第一款为由起诉我，秦加强7月1日后从未要求我支付租金，也从未回复我要求确认租金的请求，因此从7月1日开始，双方一直处在对于合同条款的谈判过程中，交纳房租的日期和数额都未确定，因此我并未违反合同约定。三、应由押金抵扣最后一笔租金。房屋租赁合同第四条第二款明确约定押金可以在租赁期满后抵扣应由乙方承担的租金，而押金的金额远大于最后一期租金，因此，在秦加强对于确认租金金额一事一直不予理睬后，我也从未再主动要求继续谈判。秦加强辩称，不同意李瑞超的上诉请求，第一，房屋租赁合同对房屋租金的支付方式和支付日期都有明确约定。第二，押金不能抵扣房屋租金，既不符合常理，也不符合房屋租赁合同约定。秦加强向一审法院起诉请求：1.判令李瑞超支付违约金5000元；2.判令李瑞超给付我租金损失（按照日租金166.67元的标准，自2019年7月6日起至李瑞超实际搬出之日止）。一审法院认定事实：秦加强（出租人、甲方）与李瑞超（承租人、乙方）签订的《北京市房屋租赁合同》约定，“乙方承租甲方坐落于北京市丰台区海户西里16#楼1单元13号房屋。租赁期自2018年11月6日至2019年7月31日。租金标准为5000元/月，支付方式为押1付3，各期租金支付日期：2018年11月6日、2019年2月6日、2019年5月6日；押金5000元，租赁期满或合同解除后，房租租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方应按月租金100%向甲方支付违约金。”双方均认可李瑞超交付押金5000元，租金支付至2019年7月6日，之后租金未支付。双方之间2019年5月7日微信聊天记录显示：李瑞超向秦加强表示“我家很可能住到7月6日，所以这次先支付您两个月租金。六月会看情况跟您联系。”秦加强回复“好的，有什么提前联系吧。”2019年7月1日微信聊天记录显示：秦加强向李瑞超表示“房子快到时间了，去年11月6号开始的，应该到7月5号，是这周五，你要是没空的话，就这周六吧，我们交接一下。”李瑞超回复“好像是8月6日，我上次好像跟你少交了一个月租金。”秦加强表示“你上次说，就住到7月，你也没联系，也没有交房租，所以就到这个月5号，我们还要收拾房子呢，你们还是搬走吧。”秦加强将合同到期情况发给李瑞超，李瑞超回复“咱们还是按合同来吧，我把房租付给你。”后秦加强要求李瑞超7月5号搬走，李瑞超要求按照合同约定7月31日搬出，表示将之后的房租计算一下，支付给秦加强，双方就此未达成一致意见，李瑞超未于7月6日搬走，亦未向秦加强支付所欠房屋租金。双方之后均未再主动联系对方，李瑞超表示其按照合同约定于2019年7月31日搬离房屋，秦加强对搬离时间不认可，双方均表示未办理交接手续。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。秦加强与李瑞超签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。2019年5月，李瑞超未按照合同约定“押一付三”租金支付方式支付租金，根据双方之间聊天记录，以其很可能住到2019年7月6日，先付两个月租金，六月会看看情况跟秦加强联系为由，征得秦加强同意其支付2个月的租金。然而李瑞超未按照约定时间联系秦加强，秦加强在2019年7月1日主动联系李瑞超的时候，李瑞超要求按照合同继续租住至2019年7月31日，但至今并未支付2019年7月6日至2019年7月31日期间的租金。法院认定李瑞超的行为构成违约，应承担相应的违约责任，鉴于租赁合同中对违约责任有明确约定，故秦加强要求李瑞超按照合同约定支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院依法予以支持，违约金的数额，依照合同约定，与李瑞超已交纳的押金进行抵扣。李瑞超表示其于2019年7月31日搬离房屋，秦加强对此不认可。在双方之间没有约定合同到期后交接房屋的通知义务人的情况下，秦加强作为房屋所有权人，应该积极主动履行交接房屋通知义务，行使验收房屋的权利。故法院对于秦加强要求李瑞超支付2019年7月6日至2019年7月31日租金的诉求，依法予以支持。对于秦加强要求李瑞超支付2019年7月31日之后租金的诉讼请求，其未能提交证据证明李瑞超继续占有使用涉案房屋，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、李瑞超于判决生效之日起七日内支付秦加强房屋租金4193.55元；二、驳回秦加强的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审一致。庭审过程中，双方均认可涉案房屋是秦加强从李瑞超处购买。本院认为，秦加强与李瑞超签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应遵照履行。2019年5月，李瑞超未按照合同约定的“押一付三”的支付方式向秦加强支付租金，而是以其很可能住到2019年7月6日为由，向秦加强支付了两个月租金，同时表示六月会看情况跟秦加强联系，秦加强对此表示同意。然而李瑞超并未按照约定的时间与秦加强进行联系，直至秦加强在2019年7月1日主动联系李瑞超时，李瑞超才表示要按照合同约定继续租住至2019年7月31日，但始终未支付2019年7月6日至2019年7月31日期间的租金。一审法院据此认定李瑞超的行为构成违约并根据合同约定由李瑞超已交的押金抵扣违约金并无不当。李瑞超表示其已经按照房屋租赁合同约定于2019年7月31日搬离涉案房屋，秦加强对此不予认可，但未能提交证据证明李瑞超在合同到期后继续占有使用涉案房屋。秦加强所述在2019年9月20日第一次庭审时才取得涉案房屋的钥匙，不能作为李瑞超继续占有使用涉案房屋的依据。虽然双方在房屋租赁合同中约定了合同期满或解除之后的交接条款，但并未明确约定合同到期后交接房屋的通知义务人，作为出租人，秦加强应该积极主动履行交接房屋的通知义务，行使验收房屋的权利。故一审法院支持秦加强要求李瑞超支付2019年7月6日至2019年7月31日租金的诉求，于法有据，应予维持；秦加强要求李瑞超支付2019年8月1日至2019年9月20日的房屋租金的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，秦加强与李瑞超的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由秦加强负担50元（已交纳），由李瑞超负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刁久豹审判员  王 云审判员  赵胤晨二〇一九年十一月二十八日书记员  孙国栋