北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10477号上诉人（原审被告）：北京腾飞昌佳果品销售部，住所地北京市昌平区。经营者：张小新，女，1987年10月7日出生，汉族，住河北省迁安市。委托诉讼代理人：张立红（张小新之父），男，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：席国旗，北京明旗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昌平市场服务管理中心，住所地北京市昌平区水屯村南。法定代表人：刘进玉，主任。委托诉讼代理人：郝建强，男，昌平市场服务管理中心员工。委托诉讼代理人：贾东初，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人北京腾飞昌佳果品销售部（以下简称果品销售部）因与被上诉人昌平市场服务管理中心（以下简称市场中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初8831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。果品销售部上诉请求：撤销一审判决第二项及第三项，改判给予果品销售部判决后腾退承租的位于北京市昌平区城南街道房屋期限适当延长，以及不予给付市场中心2019年1月1日至2019年1月15日期间的房屋占用费1582元。一审及二审诉讼费由市场中心承担。事实和理由：双方签订租赁合同至今，果品销售部按照合同约定履行全部义务，且出于经营目的对承租房屋进行改建、装修、加固，耗资10余万元。果品销售部于2018年底才了解到市场中心出租房屋属于违法建筑，据此，双方签订合同应为无效合同，市场中心无权收取租金或占用费。且一审判决给予的腾退时间过于仓促，请求二审法院酌情宽限。市场中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回果品销售部的上诉请求。虽然本案涉诉合同无效，但是果品销售部事实上占有并使用了涉诉房屋，应当交纳租赁费。不同意果品销售部所称不具备腾退条件，因为市场中心起诉至今已经11个月。市场中心向一审法院起诉请求：1．请求判令果品销售部立即返还房屋，面积58平方米；2．判令果品销售部给付市场中心自2019年1月1日至2019年6月30日的实际占用费用18948元，物业费8136元；3．案件受理费由果品销售部承担。一审法院认定事实：市场中心与果品销售部自2011年建立租赁关系。2018年1月1日市场中心与果品销售部签订《租赁合同》，合同约定：甲方（出租人）：市场中心，乙方（承租人）：果品销售部（张小新）。第一条租赁内容：1、甲方将位于昌平区房屋租赁给乙方。2、甲方租赁给乙方的房屋面积为58平方米。第二条、租赁期限：自2018年1月1日起至2018年3月31日止。第三条、租金、付款方式及其他费用：1、房屋租金每季度9492元。2、房屋租金支付方式：按季度支付，先付后用，乙方应在签订合同5日内付清本付费周期的租金，延续缴费日为下个交费周期初月的5日内交付本租赁周期租金。3、……物业费4068元，暖气费600元。第四条、租赁保证金：乙方应在签订本合同之日交付质量保证金40000元（保证金不计利息），作为履行本合同义务、职责和提供商品服务质量的担保。4、合同期满后，乙方在交还所租赁房屋及缴清所有款项后60日内，甲方将保证金退还乙方，不计利息。逾期未退，按银行贷款利息计息。第九条合同的变更、解除及违约：8、合同终止后，乙方应将房屋完整无损地交还甲方。如造成损坏，乙方应负赔偿责任。乙方产权的可动产、设备，由乙方自行处理，一切入墙嵌地及其他的固定装修和设施应予无偿保留，不得拆毁。合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，双方均依约履行了上述合同，合同期满后，双方分别于2018年4月1日、7月1日和10月1日分三次签订《续签协议》，每次续签时间为3个月，租赁期限于2018年12月31日届满。2018年12月19日市场中心在市场内张贴通知，告知合同期满后不再续签合同。合同期满后，果品销售部未腾退承租房屋，2019年1月中旬，市场中心终止向果品销售部提供水电，果品销售部继续占用租赁房屋至今。2019年4月，市场中心诉至该院，诉讼请求同诉称。另查，市场中心同意退还果品销售部质量保证金40000元。市场中心出租的涉案房屋未取得房屋产权证，一审庭审中，也未提交涉案房屋的建设规划审批手续。果品销售部称，自断水断电后，商店无法经营，仅是看店，市场中心称，断水断电并未影响其经营，期间果品销售部正常经营。再查，为果品销售部提供物业服务的单位为北京XX物业管理有限责任公司。上述事实，有当事人的陈述、市场中心提交的租赁合同及续签协议等；果品销售部提交的续签协议、租金及物业费交费发票等证据在案佐证。一审法院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，市场中心出租的房屋未取得房屋产权证，也未提交规划许可证，故双方签订的《租赁合同》及3份《续签协议》无效。该合同被确认无效后，双方签订的上述租赁合同及续签协议期限已经履行届满，果品销售部在对承租房屋装饰装修时，应当知晓该投入与租赁期限的关系，该项投入的价值在合同履行期内已经得到了实现，因此，果品销售部以市场中心未给付装饰装修补偿为由拒绝腾退房屋的辩解理由不能成立，该院不予采纳。根据法律规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，故市场中心要求果品销售部腾退涉案房屋的请求，符合法律规定，该院予以支持，同时，市场中心也应将其收取的质量保证金退还果品销售部，一审庭审中，市场中心同意退还质量保证金，该院不持异议。同时指出，市场中心作为出租方，将无建设规划审批手续的房屋对外出租导致合同无效，应承担主要责任，果品销售部至今虽占有房屋，但市场中心于合同期满后的两周左右即断水断电，同时市场中心也无证据证明其对涉案房屋断水断电后，果品销售部在占用房屋期间继续经营。此外，考虑双方的过错及本市疏解政策的影响，市场中心主张的停水停电以后的房屋占有使用费，该院不予支持，基于前述理由，果品销售部主张的质量保证金利息，该院不予考虑。市场中心主张的合同期满后至断水断电前的房屋占用费，符合法律规定，该院予以支持。关于物业费，因市场中心非提供物业服务的主体，且该争议与本案也非同一法律关系，故其主张的物业费，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条规定，判决：1．市场中心与果品销售部于2018年1月1日签订的《租赁合同》和于2018年4月1日、7月1日、10月1日分别签订的《续签协议》无效；2．果品销售部将其承租的位于北京市昌平区城南街道房屋（建筑面积58平方米）腾退给市场中心，于判决生效后10日内执行；3．果品销售部给付市场中心2019年1月1日至同年1月15日房屋占用费1582元，于判决生效后10日内执行；4．市场中心退还果品销售部质量保证金40000元，于判决生效后10日内执行；5．驳回市场中心的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，1．市场中心与果品销售部签订的《租赁合同》和《续签协议》无效，果品销售部应将其承租的涉案房屋腾退给市场中心，果品销售部要求腾退期限适当延长的主张缺乏充分依据，本院不予支持。2．果品销售部在占用房屋期间的房屋占用费问题，一审法院考虑双方的过错及停水停电的实际情况，仅支持了市场中心要求的合同期满后至断水断电前的房屋占用费并无不妥，且数额正确，本院予以确认。综上所述，果品销售部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京腾飞昌佳果品销售部负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妮审 判 员  白 云审 判 员  李春华二〇一九年十一月二十八日法官助理  李彤琳书 记 员  李心雨