吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终2709号 上诉人（原审原告）：吉林市永庆物业服务有限公司，住所地吉林市丰满区。 法定代表人：周贤明，经理。 委托诉讼代理人：成德坤，该公司主任。 委托诉讼代理人：王超，该公司房管员。 被上诉人（原审被告）：张衡艳，女，1977年12月10日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：王俊祥（系张衡艳之夫），男，1975年12年28日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。 上诉人吉林市永庆物业服务有限公司（以下简称永庆物业）因与被上诉人张衡艳物业服务合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初1876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永庆物业的委托诉讼代理人成德坤、王超，被上诉人张衡艳及其委托诉讼代理人王俊祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永庆物业上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持永庆物业的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决对物业费的计算错误，请求二审法院依法改判。一审法院查明，2016年3月21日高层二层以上物业服务费为每月每平方米1.2元。另查明自2018年11月1日高层住宅调整每月每平方米为1.5元/平方米。一审法院查明，张衡艳现未交纳2017年11月30日至2019年11月30日期间物业服务费。计算应为2017年11月30日至2018年11月30日为12个月，每平方米1.2元(1.2元×100.07平方米×12个月=1441元);2018年11月30日至2019年7月31日应为8个月,每月1.5元/平方米(1.5元×100.07平方米×8个月=1200.84元)，合计为2641.84元，但一审法院计算为1010.71元系一审法院计算错误。 张衡艳辩称，从物业维修、消防绿化、卫生治安等方面阐述一下，不是我不交物业费，而是永庆物业没有达到服务标准。2012年房子下来至今每年都不拖欠物业费。交费的时候我向物业说房子不住，是否能减免物业费，按照国家物权法规定是可以减免一部分物业费，物业没有正面回答我。针对物业公司今年10月份对小区的修建，从2012年至今，车位200多个，每个售价为150元的租赁费，这笔钱属于全体业主，但是物业方没有将这笔钱公示出来。我们交物业费，应该开具发票，但只给我们开具收据，没有收到正规发票。 永庆物业向一审法院起诉请求：1.判令张衡艳给付2017年11月30日至2019年11月30日物业费3247元；2．判令张衡艳给付2017年至2018年滞纳金1584元。 一审法院认定事实：永庆物业向吉林市丰满区江南乡永庆村村民委员会提出《物业费调整申请》，永庆物业向永庆村提出物业费调整方案：1.多层住宅调整为每月每平方米1.2元，车库、门市调整为每月每平方米1.6元，高层住宅调整为每月每平方米1.7元（高层一楼调整为每月每平方米1.4元），执行二级物业服务标准。2.多层住宅调整为每月每平方米1元，车库、门市调整为每月每平方米1.4元，高层住宅调整为每月每平方米1.5元（高层一楼调整为每月每平方米1.2元），执行三级物业服务标准。 2018年5月25日，吉林市丰满区江南乡永庆村村民委员会（以下简称永庆村）出具《关于永庆村区域住宅楼物业调费事宜的情况汇报》，上报吉林市丰满区江南乡人民政府，对永庆村区域内的两个小区物业费调整事宜给予组织实施。 2018年5月29日，吉林市丰满区江南乡人民政府（以下简称江南乡政府）出具《授权书》，江南乡政府根据永庆村书面情况汇报，现授权永庆村进行公告，组织召开业主大会，对物业费调整事宜进行问卷表决。根据《物业管理条例》关于业主大会议事规则规定，依法履行程序和表决要求进行表决，表决结果报江南乡政府、区物业管理中心进行备案，并由区物业管理中心按比例抽查进行核实。 2018年5月30日，永庆村出具《委托书》，内容为物业费调费事宜，永庆村已上报江南乡政府备案，江南乡政府授权永庆村组织召开业主大会进行表决，按照业主大会议事规则，采取问卷表决方式，现由于永庆村工作人员较少，工作量较大，委托永庆物业协助永庆村开展问卷调查工作。 2018年7月1日，永庆村发布《关于物业费调价召开业主大会的通知》，内容为物业公司向永庆村提出物业费调整申请和方案。经村两委会研究、乡镇人民政府授权，永庆村履行业主委员会职责，组织召开业主大会，对物业费调整申请方案进行表决。现对调整方案进行公告期15日，公告期满后工作人员入户问卷签字表决，不在本市无法签署的，可通过电话方式征询意见。公示期为2018年7月1日至2018年7月15日。 2018年8月11日，吉林市丰满区住房和城乡建设局出具《关于丰满区裕丰馨苑小区物业费调价表决表抽查核实情况说明》，丰满区物业管理中心对上报的结果进行抽查，按此比例抽查81户核实，核实过程完全属实，均是由业主本人签字同意或委托他人签字同意，核实同意率100％。 2017年9月4日，乾坤物业张贴《公告》，内容为打造企业品牌，提升服务品质，便于办理对外业务，经乾坤物业申请，永庆实业公司批准，乾坤物业自2019年9月1日起，企业名称变更为永庆物业。 另查明，永庆村张贴《公告》，内容为自2018年11月1日起，裕丰馨苑小区物业服务费执行新的物业费收费标准，即多层住宅调整为每月1元每平方米，高层住宅调整为每月1.5每平方米，车库、门市调整为每月1.4每平方米。 永庆村与永庆物业共同出具《丰满区裕丰馨苑小区物业费调价表决统计表》，内容为裕丰馨苑小区总户数1612户、住宅1408户、车库157户、门市47户。同意第一种调价0.3元的方案的1027户，同意第二种调价0.5元的方案的1户，不同意户数156户、放弃投票428户、抽查核实户数81户，核实同意率100％。 根据永庆物业的诉讼请求和张衡艳的答辩意见，归纳本案的争议焦点：永庆物业向张衡艳主张支付2017年11月至2019年11月期间物业费3247元及滞纳金1584元，是否有事实与法律依据，应否予以支持。 一审法院认为，张衡艳应当给付永庆物业部分物业服务费。永庆物业实际为涉案小区提供了物业服务，根据权利义务的相对性原则，张衡艳在享有接受物业服务权利的同时即负有交纳物业服务费用的义务。永庆物业实际提供了物业管理服务，服务质量虽有瑕疵，但不能成为张衡艳拒交物业服务费的正当理由，物业服务质量的提升不仅需要物业公司本着诚信的原则，落实服务投入和不断提高服务能力，也需要业主秉持整体观念，积极配合。维持正常的物业管理服务需要运营成本，而部分业主拒交物业费的行为，也是导致物业服务能力难以为继，服务质量下降的因素之一，既侵害物业公司的合法权益，也侵害其他按时交纳物业费业主的合法权利。另因2017年9月1日起永庆物业实际入驻涉案小区，故张衡艳应向永庆物业交纳2017年9月1日至2019年7月31日期间物业费。裕丰馨苑小区调价履行了相关手续，故按照0.7元及1元每月每平方米标准计算，物业费应为1010.71元（0.7元每月每平方米×100.07平方米×3个月＋1元每月每平方米×100.07平方米×8个月），永庆物业要求张衡艳支付乾坤物业服务期间的物业服务费及支付未服务期间的物业服务费的主张，一审法院不予支持。虽然永庆物业主张张衡艳应当支付欠缴物业服务费部分的滞纳金，但永庆物业与张衡艳之间确因物业服务质量问题存有争议，不能认定张衡艳拖欠物业服务费系恶意违约行为，故对永庆物业要求张衡艳给付滞纳金的诉请一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张衡艳于本判决生效后五日内一次性给付永庆物业物业服务费1010.71元；二、驳回永庆物业的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由永庆物业承担20元，张衡艳承担5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 永庆物业提交证据：吉林省吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初1891号民事判决，证明（2019）吉0211民初1891号民事判决结果是正确的。 张衡艳质证称：有异议，判决书是按照1.5元涨价标准，按照物价局标准，三级、高层是1元至1.2元，永庆物业非要收到1.5元、二级服务，我不同意。而且永庆物业涨价没有报到物价局批准，而是报到江南乡政府。如果乡政府有这个权力，要物价局有什么用。张衡艳没有新证据向法庭提供。 本院对永庆物业提交的证据，因系人民法院生效判决本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 自2017年11月30日起至2019年11月30日期间，张衡艳拖欠永庆物业物业服务费2641.84元。具体计算如下：自2017年11月30日起至2018年11月30日止为12个月，每平方米1.2元(1.2元×100.07平方米×12个月=1441.00元)；自2018年11月30日起至2019年7月31日止为8个月，每月1.5元/平方米(1.5元×100.07平方米×8个月=1200.84元)，合计为2641.84元。本院查明的其他案件事实与一审查明的事实一致。 本院认为，永庆物业为涉案小区提供了物业服务，根据权利义务的相对性原则，张衡艳在享有接受物业服务权利的同时即负有交纳物业服务费用的义务。张衡艳应当给付拖欠永庆物业2017年11月30日至2019年11月30日期间的物业服务费2641.84元。一审法院对张衡艳应交纳的物业服务费的数额计算存在错误，本院予以纠正。关于永庆物业的其他诉讼请求，一审法院已经充分阐述，且结果正确，本院不再赘述。 综上所述，永庆物业的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初1876号民事判决； 二、被上诉人张衡艳于本判决生效后五日内一次性给付上诉人吉林市永庆物业服务有限公司物业服务费2641.84元； 三、驳回上诉人吉林市永庆物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元（已减半收取），由上诉人吉林市永庆物业服务有限公司承担20元，被上诉人张衡艳承担5元；二审案件受理费50元，由被上诉人张衡艳负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  张 蕾 审判员  关 晶 二〇一九年十一月二十二日 书记员  王丽宁