湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂0106执异265号异议申请人（案外人）：祝超，男，1996年11月1日出生，汉族，居民身份住址武汉市江夏区，委托代理人：祝志禄（祝超之父），男，1969年8月21日出生，汉族，居民身份住址武汉市江夏区，委托代理人：晏周生，湖北谦顺律师事务所律师。被申请人（申请执行人）：平安银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市武昌区中北路54号宏城金都1-3层。负责人：邓红，行长。委托代理人：汪振、毛以涛，湖北维思德律师事务所律师。被申请人（被执行人）：王倩，女，1983年12月14日出生，汉族，居民身份住址湖北省随县，被申请人（被执行人）：张显勇，男，1982年2月19日出生，汉族，居民身份住址武汉市江夏区湖泗镇夏祠村张广湾，本院在执行平安银行股份有限公司武汉分行（以下简称平安银行武汉分行）申请对王倩、张显勇借款合同一案中｛执行案件案号（2019）鄂0106执7061号｝，异议申请人祝超向本院申请对登记在张显勇名下的坐落于武汉市江夏区纸坊街物泰小区14层1404室的房屋予以解封。本院于2019年10月16日立案受理。祝超主张的事实及理由:平安银行武汉分行诉王倩、张显勇借款合同纠纷一案，武昌区人民法院于2019年1月30日作出（2018）鄂0106民初7051号民事判决书。因该判决已经发生法律效力并进入强制执行程序，武昌区人民法院依据（2019）鄂0106执7061执行裁定书查封了登记在被执行人张显勇名下的坐落于武汉市江夏区纸坊街物泰小区14层1404室的房屋。尽管张显勇没有将此房屋过户给祝超，但是祝超有证据能够证明其是房屋的实际所有人和使用人，故向法院提出异议申请，申请解除对坐落于武汉市江夏区纸坊街物泰小区14层1404室房屋的查封。申请人祝超向本院提交如下证据（均系复印件）：1、祝超、祝志禄、徐细意的户口登记簿，证明祝超系祝志禄、徐细意之子，祝志禄与徐细意系夫妻关系。2、2017年12月1日张显勇与祝超签订的购房协议及徐某1的书面证言，证明涉案房屋买卖是双方真实意思表示。3、登记在张显勇名下的不动产证及相关的完税证明、建行（尾号654）交易明细，证明2017年11月24日张显勇在武汉市江夏区政务中心办理了涉案房屋的不动产证，契税由祝超母亲徐细意交纳。4、晏楼保（案外人）在中国建设银行江夏支行个人活期账户交易明细显，证明祝超向晏楼保借款19万元用于支付房款；5、熊国军（案外人）在中国建设银行江夏支行个人活期账户交易明细显，证明熊国军借给张显勇30万元，后该借款由祝超负责偿还并冲抵房款；6、张显勇出具的收条及徐细意的取款记录，证明祝超已向张显勇支付房款。7、微信、支付宝支付涉案房屋水电费转账记录、供气协议、宽带入网登记表及涉案房屋所属物业公司出具的情况说明和收据，证明涉案房屋的水电气等相关费用均由祝超交纳，祝超是房屋的实际使用人和所有权人。8、张显勇在中国银行武汉江夏支行的交易流水明细清单，证明自2017年12月起，涉案房屋偿还银行贷款的专用账户中均由祝超方按期存入款项用于偿还。9、涉案房屋装修的视频及照片，证明祝超投入一定资金进行装修，房屋是购买而非租住。10、熊国军出具的情况说明及取款记录，证明祝超已经归还张显勇对熊国军的借款。被申请人平安银行武汉分行辩称：1、祝超提供的购房合同不具备房屋买卖合同签订的基本要求。房屋买卖合同至少应当对房屋买卖所涉的关键要素（包括反不限于标的、价款、付款时间方式、房屋交付、权利担保、违约责任等）一一进行约定，而祝超提供的购房合同严重缺乏这些必备要素；2、被执行人张显勇于2017年11月24日完成纳税并于2017年12月1日办理房产权证当天与执行异议人祝超签订售房合同，但在售房合同中没有对此作出说明，此行为不符合常理；3、价款支付环节中无任何房屋价款支付记录，虽然张显勇出具了60万元的房款收据，但其中有部分款项是以偿还债务的形式冲抵房款的，却没有得到债权人确认，有悖常理；4、祝超以张显勇所负债务抵扣房款，但无证据证实债务的真实性；5、从涉案房屋的权属登记、纳税证明及水电燃气开户等资料可以充分证明房屋所有权人系张显勇，祝超与张显勇之间应为房屋租赁关系。被申请人(申请执行人)平安银行武汉分行没有就上述主张提供证据。被申请人（被执行人）张显勇认可祝超所述属实。被申请人（被执行人）王倩被通过法院专递邮件向其寄送“执行异议申请书”，在规定期限内未提交证据。审查查明，平安银行武汉分行诉王倩、张显勇金融借款合同纠纷一案｛（2018）鄂0106民初7051号｝，平安银行武汉分行向本院申请诉前财产保全，本院作出（2018）鄂0106财保1277号民事裁定书，并依据该裁定作出（2018）鄂0106执保949号协助执行通知书，对张显勇名下的涉案房屋（位于武汉市江夏区纸坊街物泰小区14层1404室）进行了查封。（2018）鄂0106民初7051号民事判决书于2019年7月5日发生法律效力。平安银行武汉分行遂于2019年8月14日向本院申请执行｛执行案号（2019）鄂0106执7061号｝。2019年10月16日，祝超向本院提出执行异议申请，主张祝超系武汉市江夏区纸坊街物泰小区14层1404室房屋的实际所有人，申请对涉案房屋予以解封。祝超系祝志禄与徐细意之子，祝志禄与徐细意系夫妻。审查中，祝超向本院陈述：祝志禄与张显勇是朋友，都从事装修工作，因张显勇需要资金周转，在2017年1月向熊国军借款30万元，祝志禄是担保人。2017年11月，由于张显勇不能按期还款，加之祝超要结婚买房，就提出将涉案房屋出售给祝志禄，房价100万元，对熊国军的30万元借款由祝志禄偿还并折抵房款。案件审查中，祝超提交一系列证据证明其购房的真实性，证据显示：1、熊国军在2017年1月6日支取现金29万元，祝超陈述熊国军将此款借给张显勇，后由祝超代为偿还并冲抵房款；2、2017年11月24日徐细意代张显勇交纳涉案房屋的契税9016.56元，祝超陈述该款之后冲抵了房款；3、2017年12月1日甲方张显勇与乙方祝超手签协议一份，协议内容“本协议所出售房屋位于武汉市江夏区纸坊街物泰小区14层1404，房屋建筑面积125.23平方米，实际面积125.23平方米。以每平方米单价8000元出售给乙方，甲方必须配合乙方将此房屋产权证、土地证等于该套房屋相关证件证明办理至乙方名下。从2017年12月1日起，甲方剩余贷款39万元人民币（不含利息）由乙方偿还，剩余贷款利息由乙方承担，并将该套房屋总价减去剩余应还贷款的余款60万元（人民币分二次付甲方，甲方应开具收据证明）。该协议见证人上有‘张佑华、徐某1、徐某2签名”；4、徐细意于2017年11月26日、12月4日、12月8日、12月9日，分别向张显勇转款1万元、57000元、1万元、9000元，合计86000元，祝超陈述此系支付房款；5、晏楼保在2018年1月26日支取现金19万元，祝超陈述其于当日向晏楼保借款19万元加上家中1万元，支付了张显勇20万元房款；6、2018年1月26日，张显勇向祝超出具收条，载明“今收到祝超购房款人民币陆拾万元。（我向熊国军借款借款叁拾万元，由祝志禄负责处理与我无关，我以前向祝志禄出具的所有收条全部作废）银行贷款继续由祝超偿还”；7、熊国军书面表示祝志禄已贷代显勇偿还借款30万元。8、武汉军桥物业管理有限公司2019年9月22日出具情况说明“武汉市江夏区纸坊街物泰小区1404室，原业主是张显勇。后张显勇将该房屋出售给了祝志禄。因张显勇拖欠物业费，2017年12月19日祝志禄在补交该房屋拖欠的物业费后开始装修，并居住至今。祝志禄目前不欠物业费。”9、武汉军桥物业管理有限公司出具的收据两份，2017年12月19日开具的收据显示收取祝志禄代交的2017年物业费1800元，2019年1月16日出具的收据显示收取业主祝志禄交纳的2018年物业费1800元；10、涉案房屋电费、水费、燃气费、网费交费记录及银行贷款的还款记录，祝超陈述因涉案房屋涉及贷款未结且不能转贷，所以无法办理房屋产权过户，但登记在张显勇名下的不动产权证原件及还贷的银行卡均由祝超保管，涉案房屋产生的水电气等的相关费用由祝超交纳，贷款也由祝超按期偿还。本院审查认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于祝超在法院查封之前是否已经合法占有涉案房产，祝超提供的证据能够证明其于2017年12月将涉案房屋装修后，一直居住至今；关于是否支付全部价款，祝超提交的房款支付凭证及对支付凭证中涉及的金额、时间作出的说明符合日常交易习惯，虽然尚有部分房款在通过分期偿还银行贷款的形式支付，但迄今为止，祝超未怠于履行还款义务，可以视为祝超已经按照合同约定在支付购房房款；关于房屋买卖合同是否合法有效，祝超与张显勇签订的房屋买卖合同没有违反法律禁止性规定，且合同签订和履行时间均在本院查封涉案房屋之前；关于祝超与张显勇之间是否实为租赁关系，涉案房屋的还贷银行卡自2017年12月起一直由祝超保管，且每月10日左右由祝超往卡中存入2500元-2800元不等款项，如果双方是租赁关系，在一定期限内的租金应当相对固定，所以祝超作出的参照卡内余额及还贷金额每次存入不等款项的解释更贴合买房实际，祝超与张显勇之间房屋租赁关系特征不明显。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：中止本院（2018）鄂0106执保949号《协助执行通知书》的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  夏汉军审判员  韩 野审判员  彭 夙二〇一九年十一月十二日书记员  徐晶晶