江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初5191号原告：孙家其，男，1957年2月28日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：刘瑛，江苏开南律师事务所律师。被告：无锡协圆贸易有限公司，住所地无锡市东亭街道锡沪东路**。法定代表人：顾立舟，该公司经理。委托诉讼代理人：钱壮禾，江苏泰伯律师事务所。原告孙家其与被告无锡协圆贸易有限公司（以下简称协圆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙家其的委托诉讼代理人刘瑛、被告协圆公司的委托诉讼代理人钱壮禾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙家其向本院提出诉讼请求：判令协圆公司向其赔偿办理无锡市梁溪区广瑞二村102-402商品房土地使用证所垫付的土地出让金13081元。事实与理由：2000年3月9日，孙家其以145000元的价格向协圆公司购买无锡市梁溪区广瑞二村102-402房屋（以下简称案涉房屋）。嗣后，孙家其至无锡市国土资源局申请办理案涉房屋的国有土地使用权证，被告知由于协圆公司手续不完善，不能办理土地证。后经多次协调，在孙家其先行垫付土地出让金的基础上，顺利领到了不动产权证。协圆公司按商品房收取的房款，应承担相应义务，应支付孙家其的垫付土地出让金13081元，为维护自身合法权益，故诉至本院。被告协圆公司辩称：对双方之间的房屋买卖关系没有异议，但是该土地出让金损失应由协圆公司与无锡市梁溪区广益街道丁村社区居民委员会（以下简称丁村居委）共同负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对于双方当事人没有争议的房屋销售合同书、不动产权证、一般缴款书、（2017）苏0205民初6009号民事判决书、（2018）苏02民终3810号民事判决书、合作建房协议书等，本院予以确认并查明：1998年7月24日原无锡市郊区广益镇丁村村民委员会（由于行政区划调整，现为丁村居委）作为甲方、无锡协鑫房地产开发有限公司（以下简称协鑫公司）作为乙方，签订合作建房协议书一份，该协议书约定：“丁村居委经锡计（1998）第153号文件批准，在丁村后胡村建造新农村公寓式住宅楼，甲乙双方就联合开发该住宅楼事，经磋商，达成如下协议：一、联合开发该住宅楼的原则：甲方提供完备的建房手续，以利施工的顺利进行和确保乙方在销售房屋过程顺利地办好房屋产权证申领手续。乙方提供资金，按建筑规范保证资金及时到位，以确保房屋竣工（具体按施工合同书）。”“三、房屋竣工后：1、甲方同意所建房屋由乙方全权处理、销售和分配。2、为协助乙方做好销售工作，甲方必须提供乙方盖有公章或财务章的收款收据凭证，但售房中的有关纳税等事宜由乙方负责处理。3、甲方应协助乙方落实好户口迁移政策许可范围内买房户的户口，以及提供落实好户口的住户孩子入学、入托等相关方面的服务。4、乙方应做好房屋的质监、竣工验收等各项手续，费用由乙方负担。5、乙方应全力做好房屋的销售工作，负责办理好买房户的房产产权证申办手续的具体工作，并按国家规定交纳办证中所需的各项费用和纳税事项。6、乙方应做好售房后的物业管理工作。”“四、甲乙双方商定，因所建房屋由乙方全权处置，所以乙方应补贴甲方总费用额（照设计图纸的建筑面积补贴每平方米370元结算，阳台面积不计算在内），其中含甲方所支付的各项费用以及联合开发应得部分。支付时间：开工前乙方支付甲方贰拾万元，八月中旬付贰拾万元，工程到四层时再付贰拾伍万元，待工程粉刷结束付款总额达85%，余款在竣工后办妥房产证申领手续时付清。”合同还约定了其他内容。合作建房协议书签订后，协鑫公司建造了包括案涉房屋在内的房屋。2000年3月9日，孙家其与协鑫公司签订房屋销售合同书1份，约定：孙家其向协鑫公司购买座落于广瑞二村102#编号为新房402号的房屋（即案涉房产），面积106.35平方米，房屋总价145000元（大修理基金、进户费另收），协鑫公司负责办理房产证，契税由孙家其负担。孙家其按协议约定支付了房款，协鑫公司将案涉房屋交付给孙家其。2016年3月30日，国土资源局向市政府作“关于广瑞二村93-103号住户办理产权证的请示”，文号锡国土资发〔2016〕72号（以下简称72号文）。该文件载明：广瑞二村93-103号有关居民陆续向市领导来信反映1998-2000年左右在广益丁村购买的商品房无法办理产权证，经调查核实，将有关处置建议请示。一、基本情况。1.广瑞二村93-103号共计住房四幢120套。其中93-98号始建于1996年，二幢共60套，批准用地面积1842.9平方米，建筑面积5628.38平方米，批准用途为本村居民居住的公寓式住宅；99-103号始建于1998年，二幢共60套，批准用地面积2341.3平方米，建筑面积6056.98平方米，批准用途为农民住宅。2.广瑞二村93-95号（一幢计30套），1997年由锡山市经济适用住房发展中心变相以商品房形式统一对外销售；96-103号（三幢计90套），由丁村居委与协鑫公司联合开发，1998年协鑫公司将只能用于本村村民居住的住宅变相以商品房形式统一对外销售。二、相关建议。1.鉴于两个项目分别办理使用土地的通知后未办理土地登记手续，依据与《关于规范使用集体建设用地建造的拆迁安置房办理土地登记的意见》（锡国土资发〔2009〕256号）规定，上述两宗土地已有集体建设用地批文和撤组批文，可以确权为国有建设用地。2.根据《房地产管理法（1995）》第三十九条第二款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”和《关于加强国有划拨土地使用权转让管理的意见》（锡政办法〔2000〕73号）文件明确“企事业单位转让房地产（包括以房地产抵债和以地联建，即一方出地，一方出钱，建成房屋后分成），涉及划拨土地使用权转让，其行为发生在1995年1月1日以前的，补办划拨用地手续，发生在以后的，补办土地出让手续，补交出让金，应补交的出让金额按评估确认地价的10%-40%确定”的规定，丁村村委和锡山市经济适用住房发展中心、协鑫公司应承担违规销售的相应责任，补缴有关土地收益后，方可给予办理土地证。考虑到相关购房者已按照1997年的房价水平（1300元/平方米左右）支付了相应购买商品房的价款（房价中应已包含了相应的划拨土地权益价格），若按照现时地价水平补缴土地收益及规费也不尽合理，建议按照锡政办发〔2000〕73号文件发文时点即2000年基准地价水平的10%确定补缴划拨土地权益价格（核算为123元/平方米），作为政府收益，相关手续办妥后，凭房产证直接办理国有划拨土地的不动产权证，可上市交易。3.为减轻购房者负担，建议由开发建设单位和村委缴纳政府土地收益，完善手续，保障住户能及时办理国有划拨土地的不动产权证；由于该两个项目时间跨度较长，人员变动多，开发建设单位和村委相互推诿，缴纳的积极性打折扣，时间上没有计划表，建议责令梁溪区政府做好工作，督促村委缴纳政府土地收益；4.若开发建设单位和村委不能马上落实缴纳政府土地收益，而个别购房者提出自愿承担缴纳的要求，建议予以支持，既可以保证政府土地收益缴纳到位，也可以让购房者早办到不动产权证。2016年5月17日，孙家其就案涉房屋向无锡市国土资源局支付了案涉房屋土地划拨收入13081元。2016年5月19日，孙家其、乔燕领取了案涉房屋不动产所有权证书，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权。无锡协鑫房地产开发有限公司于2018年5月2日变更名称为无锡协圆贸易有限公司。审理过程中，协圆公司经本院释明，未向本院书面申请追加丁村居委参与本案诉讼。本院认为：双方之间的商品房买卖合同关系有效。孙家其交纳的土地划拨收入，属于土地划拨出让金，双方在合同中未有明确约定，考虑该合同性质属于商品房买卖合同，根据该类合同性质及交易习惯，取得土地使有权以及支付相关的土地出让金，属于房屋出卖人的义务。孙家其作为房屋购买人垫付了该项费用，现孙家其主张由房屋出卖人协圆公司承担，本院予以采纳。协圆公司抗辩应由丁村居委共同负担该损失，对此协圆公司未向本院申请追加丁村居委参与诉讼，且根据合同的相对性，丁村居委并非本案必要的共同诉讼参与人，协圆公司可在向孙家其承担责任后，另行向丁村居委主张，本院对协圆公司的抗辩意见不予采纳。综上，孙家其对协圆公司给付土地出让金损失13081元的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：无锡协圆贸易有限公司于本判决生效之日起10日内给付孙家其13081元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元减半收取64元，由无锡协圆贸易有限公司负担（原告同意其预交案件诉讼费用，由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起三日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  柯菲菲二〇一九年十一月七日书记员  高 婧