成都铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2019）川71民终70号 上诉人（原审原告、案外人）：伏瑞彦，男，1968年4月28日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：李贵芳，四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司成都温江支行，住所地四川省成都市温江区柳城镇东大街**。 负责人：彭诗庆，行长。 委托诉讼代理人：罗敏，四川中一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓小江，四川中一律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：冯昕，男，1982年3月31日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人伏瑞彦因与被上诉人中国农业银行股份有限公司成都温江支行（以下简称农业银行温江支行）、被上诉人冯昕案外人执行异议之诉一案，不服成都铁路运输法院（2019）川7101民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，公开询问当事人进行了审理。上诉人伏瑞彦及其委托诉讼代理人李贵芳、被上诉人农业银行温江支行的委托诉讼代理人罗敏、原审第三人冯昕到庭接受询问。本案现已审理终结。 伏瑞彦上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由农业银行温江支行、冯昕承担。事实和理由：1.一审未查明基本事实。其在法院查封之前即2014年12月16日就已与冯昕签订了书面的房屋买卖合同并于当日向冯昕支付了购房款35万元，后续又多次付款，已支付房屋全部价款65万元及利息2.7万元，2014年12月27日案涉房屋已交付其占有并使用至今，冯昕在另案庭审过程中对收到其67.5万元予以认可。房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。其购买案涉房屋是用于居住且其名下无其他住房。综上，其对案涉房屋享有的权利能够排除强制执行。2.一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十七条存在错误，本案应适用该规定第二十九条之规定，第二十九条属第二十七条的例外条款，且从价值衡量看，房屋购买者的居住权与抵押权相比应具有优先性。故其对案涉房屋享有的权益符合执行异议和复议规定第二十九条规定的情形，能够阻却强制执行。 农业银行温江支行辩称，（一）冯昕与伏瑞彦之间可能存在其他经济来往，不排除双方恶意串通，并伪造《房屋买卖合同》等证据来排除强制执行的可能性。（二）即使冯昕与伏瑞彦之间签订的《房屋买卖合同》是真实的，也不能达到排除强制执行的目的。理由如下：1.2013年6月18日，冯昕取得了案涉房屋的所有权，此后该房屋一直登记在冯昕名下。为购买该房屋，冯昕向其申请贷款415000元，并将该房屋向其抵押作为担保，于2013年11月20日办理了抵押登记，其对该房屋享有担保物权，并且伏瑞彦在购买该房屋时知晓抵押事实。2.即使《房屋买卖合同》是真实的，伏瑞彦对冯昕也只享有债权。3.根据物权优先于债权的原则，只有当担保物权人的债权优先受偿后，普通债权人的债权才能进行受偿。其对案涉房屋享有担保物权，优先于伏瑞彦享有的债权请求权。综上，伏瑞彦的上诉请求不能成立，应驳回上诉，维持原判。 原审第三人冯昕述称，请求二审法院依法认定。 伏瑞彦向一审法院起诉请求：1.确认位于成都市双流县住宅系其出资购买并享有权利，停止对该房屋的执行并解除查封；2.案件诉讼费由农业银行温江支行承担。 一审法院认定事实如下：2009年1月7日，农业银行温江支行与冯昕签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：51105200900000876），约定冯昕以其贷款购买的位于成都市双流县房屋（权证号：权08××92）为农业银行温江支行提供抵押担保，并于2013年11月20日办理了抵押登记。 2014年12月16日，伏瑞彦与冯昕签订《房屋买卖合同》，约定：“伏瑞彦以650000元购买冯昕位于成都市双流县房屋（权证号：权08××92），伏瑞彦支付定金350000元，余款300000元分2年支付完”。合同签订后，伏瑞彦之妻黎海燕于2014年12月12日将80000元通过银行转账至冯昕之母李红的账户，剩余房款以现金支付。2014年12月27日冯昕及其母李红出具承诺书：“完全按照买卖双方签订的房屋买卖合同执行……待买方将剩余房款含利息按照协议中约定的期限内如数交清后，无条件配合买方办理房屋产权和国土证过户手续……水卡、气卡已交伏瑞彦”。2014年12月16日至2017年4月14日，冯昕及其母李红向伏瑞彦出具收条14份，总计收到伏瑞彦支付的购房款677000元。 在一审法院执行农业银行温江支行与冯昕公证债权文书一案中，一审法院于2017年8月29日以（2017）川7101执449号执行裁定书及协助执行通知书查封了被执行人冯昕位于成都市双流县房屋（权证号：权08××92），案外人伏瑞彦于2019年4月23日向一审法院提出书面异议。一审法院于2019年5月7日作出（2019）川7101执异28号执行裁定书，驳回案外人伏瑞彦的异议申请。 一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉，审查重点是伏瑞彦对案涉房屋是否享有足以阻却法院强制执行的民事权益。首先，伏瑞彦与冯昕于2014年12月16日签订《房屋买卖合同》，农业银行温江支行与冯昕于2013年11月20日就办理了抵押备案登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，伏瑞彦与冯昕之间的买卖未经农业银行温江支行同意，受让人不能因此取得房屋的所有权。其次，现案涉房屋仍登记在冯昕名下，即使冯昕与伏瑞彦之间存在真实的房屋买卖关系，在未办理房屋权属转移登记的情形下，伏瑞彦对案涉房屋享有的权利性质上仍为债权，而农业银行温江支行为案涉房屋的抵押权人，根据物权优先于债权的原则，其享有的担保物权应当优先于伏瑞彦享有的债权请求权。因此，根据执行异议和复议规定第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，伏瑞彦对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。 关于伏瑞彦要求确认案涉房屋为伏瑞彦出资购买并享有权利的诉讼请求，一审法院审查后认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该房屋登记在冯昕名下，冯昕在抵押期间未经抵押权人同意擅自转卖案涉房屋的行为违反了法律的禁止性规定，因此，伏瑞彦与冯昕签订《房屋买卖合同》的行为不发生所有权转移的效力。 综上所述，伏瑞彦关于确认位于成都市双流县住宅系其出资购买并享有权利，停止对该财产的执行并解除查封的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条第二款、执行异议和复议规定第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回伏瑞彦的诉讼请求。一审案件受理费10300元，由伏瑞彦负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依职权调取了证据并组织当事人进行了证据交换和质证。本院依职权于2019年10月14日向案涉房屋所在楼盘的物业管理公司森宇物业翰林上岛物业服务公司就涉案事实进行了调查，该公司出具一份《情况说明》，载明：案涉成都市双流区房屋，业主冯昕，从2014年至今，物业费、电费、生活垃圾处置费均如数缴纳，翰林上岛物业服务中心收费均开具了缴费凭证，凭证显示为“冯昕2-1-0705”，但无法证实是否冯昕本人缴纳；该公司从翰林上岛2009年开盘以来，一直在该楼盘从事物业管理工作。本案三方当事人对该证据及载明事实均予以认可。本院依职权向成都市双流区人民法院调取（2017）川0116民初10638号原告伏瑞彦诉被告冯昕房屋买卖合同纠纷一案民事起诉状、变更诉讼请求申请书、财产保全申请书及保函、民事裁定书等卷宗材料，证实伏瑞彦因与冯昕就案涉房屋买卖合同产生的纠纷于2017年11月2日向成都市双流区人民法院提起诉讼，后申请撤诉，该法院于2018年12月29日裁定准许其撤回起诉的事实。伏瑞彦二审提交了三组新证据：物管费、生活垃圾费、电费、电视收视费票据(共11张)、动物免疫证、伏瑞彦与黎海燕的户口本、结婚证，经质证，冯昕认可上述证据的真实性，农业银行温江支行对票据的真实性、合法性、关联性不予认可，对户口本、结婚证的真实性予以认可，经审查上述证据伏瑞彦均持有并出示原件，且与伏瑞彦、冯昕在本案和（2017）川0116民初10638号案件庭审中的陈述以及案涉楼盘物管公司出具的《情况说明》、转账凭证等在案证据相互吻合，能够证实自2014年12月27日起至今，伏瑞彦及其家人实际占有使用案涉房屋并缴纳物管费等相关费用的事实以及伏瑞彦和黎海燕系夫妻关系，黎海燕转账8万元系支付案涉房屋价款的事实，本院予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点系案外人伏瑞彦对执行标的物即本案诉争的成都市双流县房屋是否享有足以排除强制执行的权利。 首先，根据本案两审查明的事实，冯昕与农业银行温江支行于2009年1月7日签订《个人购房担保借款合同》，并于2013年11月20日对本案诉争房屋办理了抵押登记，而伏瑞彦与冯昕于2014年12月16日才签订《房屋买卖合同》，即农业银行温江支行对案涉房屋设立抵押权在先，伏瑞彦受让房屋在后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，在冯昕与伏瑞彦签订房屋买卖合同前，案涉房屋就已经办理了抵押登记，冯昕出售案涉房屋未经抵押权人同意，冯昕也未将伏瑞彦向其交付的房屋价款用于清偿其欠抵押权人的债务，即便伏瑞彦与冯昕签订的《房屋买卖合同》合法有效，伏瑞彦已经履行了几乎全部的合同义务，但因案涉房屋的产权未过户至其名下，故其依法对案涉房屋不享有物权，仅享有债权，根据物权优先于债权的原则，其权利不能优先于农业银行温江支行依法成立并予以公示的抵押权。综上，一审法院根据执行异议和复议规定第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，驳回伏瑞彦提出案涉房屋归其所有、停止执行并解除查封的诉讼请求并无不当。 其次，关于法律适用问题。根据执行异议和复议规定第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”之规定，上述条件必须全部同时满足，买受人的异议才能成立并得到支持。本案中，伏瑞彦在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该房屋，且已按照合同约定支付了绝大部分房款，符合执行异议和复议规定第二十八条规定的适用前提和前三款规定的情形，但其作为房屋买受人在购房时疏于核查房屋之上已设立的抵押权，未尽到合理的审慎注意义务，且在向冯昕支付房屋价款时未采取有效措施确保冯昕将款项用于向抵押权人清偿债务，自身存在一定过失，案涉房屋无法办理过户登记部分归责于其自身原因，故其异议不符合执行异议和复议规定第二十八条第四款所规定的情形，不能排除强制执行。另外，执行异议和复议规定第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定系对房屋消费者物权期待权的保护，赋予了消费者对买受房屋的物权期待权可以对抗抵押权从而排除执行的权利，但该条款仅适用于执行标的为登记在房地产开发企业名下的商品房的情况，而本案中伏瑞彦购买的案涉房屋系登记在冯昕名下的二手房，故该条规定不适用于本案。一审法院根据执行异议和复议规定第二十七条的规定对伏瑞彦提出的异议不予支持并无不当，伏瑞彦认为一审法院适用法律错误，其权利符合执行异议和复议规定第二十九条，能够排除执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，伏瑞彦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10300元，由伏瑞彦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 于甯一 审 判 员 钟 欣 审 判 员 蒋兴平 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 金 旭 书 记 员 陈小利