河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初4457号原告：刘晓静，女，1980年11月8日生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：朱彦召，河南昌浩律师事务所律师。被告：郑州勤丰实业有限公司，统一社会信用代码：91410108055975163B，住所地：郑州市惠济区安泰路西、福利院路北。法定代表人：桂志诚，总经理。委托诉讼代理人：吕亚琼，公司员工。原告刘晓静因与被告郑州勤丰实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱彦召、被告的委托代理人吕亚琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期办理易谷国际（良库老街）小区房号为A3#-505(现房号为A3#-517)房屋的正式网签手续补偿金31903元及逾期交房违约金39729元，合计71632元；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中原告将第一项诉讼请求变更为：被告支付原告逾期办理正式网签手续补偿金暂计算至2019年3月31日为31903元，此后继续计算至实际办理网签之日止；被告支付原告逾期交房违约金暂计算至2019年3月31日为39729元，此后继续计算至实际交房之日止。事实与理由：2015年12月31日，原、被告签订《房源定制协议》，约定被告在位于京沙××路与××处东北地块建设“易谷”（良库老街公寓）项目，被告愿意以内部优惠价格为原告定制房源，被告为原告定制的房源房号为A3#-505(现房号为A3#-517)，该房源建筑面积约为46.31㎡（以房管规划最终批复为准，现面积为44.61㎡）；该房源招商定制单价：5537元/㎡,该房源总价为256406元（房屋总价最终以房管局最终测绘面积计得总价为准，多退少补，现房款为246994元）。并约定该房源交付日期为2016年12月31日。原告按约支付了购房款。被告却迟迟不与原告签订正式的《商品房买卖合同》，也不向原告交付符合本协议约定及国家交房规定的房屋。在原告多次主张权利后，被告于2017年11月4日与原告签订了房源网签《补充协议》和房源延期交付《补充协议》。其中网签《补充协议》约定：网签时间为2017年11月30日前，截止到2018年2月10日，若被告出现一房多卖现象，被告承担原告已付房款三倍的责任；2017年6月1日至被告通知原告办理网签之日止，被告向原告支付已付房款年利率4.5%的补偿金，若2017年11月30日前仍未网签，补偿标准自2017年12月1日至被告通知原告办理网签之日止，按年利率8%计算补偿金；上述补偿金的支付时间为正式交房后7日内支付。延期交房《补充协议》约定，2017年12月31日前，按已付房款的日万分之0.5计算，在实际交房之日以物业费形式冲抵；2017年11月1日至2017年12月31日，按已付房款的日万分之1.5计算，在实际交房之日以物业费形式冲抵；2018年1月1日后，按已付房款的日万分之3计算，次月10日前上个月违约金。超过2018年2月10日仍不能交房，原告保留正当合法维权的权利。时至今日，被告既未办理正式网签也未按国家规定交房，也没有按约定支付补偿金或违约金，为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告辩称，一、被告因业主打横幅拦路被迫签订补充协议，补充协议约定的逾期交房违约金赔付标准过高，请求法院在扣除不可抗力期间及已经达交房条件期间后对逾期交房违约金标准进行酌减，请求法院对逾期网签违约金标准进行酌减。（一）原告要求支付违约金的时间应扣除不可抗力存续期间。根据被告与原告签订的《房源定制协议》第九条，政府行为等不可抗力造成履约条件发生变化的，双方不再追究对放责任，故被告在封土令期间不应承担延期交房的违约责任。在双方合同关系存续期间，郑州市环境污染防治攻坚领导小组下发办公室文件，要求：郑州市2017年11月15日到2018年3月15日采暖期间城市建成区内停止各类建筑工程土方工程作业，期间惠济区办事处在标的房产所属工程（以下简称“涉案工程”）处设立了监督点，并派员进驻24小时全程监督，在此期间被告被迫停止施工。双方签订的《补充协议》已将《房源定制协议》约定的交房日期做了变更，且《补充协议》系对《房源定制协议》的补充，除《补充协议》变更补充的内容外，合同双方仍受《房源定制协议》的约束。不可抗力情形发生于《补充协议》约定的交房期日之前，故《房源定制协议》中不可抗力条款的约定，同样适用于《补充协议》的履行。（二）被告已按约定向原告履行了交房责任，2018年6月29日后被告无需再承担延期交房违约责任。1、涉案工程已于2018年6月29日完整了五项竣工验收，达到了交房条件。河南省建设厅向被告颁发了《建设工程档案合格证》，涉案工程已在2018年6月29日完成竣工验收。涉案工程的水、电均已接通，电梯可以正常使用，并已覆盖光纤网络，达到了交付、入住条件。被告的其他业主在办理了交房手续后，不少业主已经开始自主装修，且已经有业主完成了装修工作，正常使用房屋。2、在双方签订《补充协议》后，原告出于对交房进度的关心，持续关注着涉案工程的进度，定期都会赴现场了解最新动态，故原告完全明确标的房屋已在2018年6月29日达到交付条件的事实。在本案标的房屋具备交房交付条件时，被告以公告的方式公告交房通知，房屋交付须双方共同履行，在被告进行交房通知的公告后，原告未至涉案地办理交房手续，属于怠于履行合同义务，故被告不应为原告不予配合的行为承担违约责任，自2018年6月29日后，被告无需再承担延期交房的违约责任。（三）原告请求的逾期交房违约金计算标准过高，请求法院予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。同时参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，在原告没有对其损失进行举证的前提下，其损失应当参照银行同期贷款利率的标准计算，请求法院参照银行同期贷款利率标准予以减少。（四）原告起诉的逾期网签合同补偿金的标准过高，请求法院予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。同时参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，在原告没有对其损失进行举证的前提下，其损失应当参照银行同期贷款利率的标准计算。故请求法院参照银行同期贷款利率的标准予以减少。（五）即便被判令承担《补充协议》约定的违约责任，按照约定，2017年12月31日前的违约金应抵充物业费，不应计算在原告的诉讼请求内。二、请求法院判令本案诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述、举证、质证，结合有效证据，本院确认事实如下：2015年12月31日，原、被告签订《房源定制协议》，双方约定：被告在位于京沙××路与××处东北地块建设“易谷”项目，被告愿意以内部优惠价格为原告制定房源，该房源为A3#-505，建筑面积约为46.31㎡（以房管规划最终批复为准），招商定制单价5537元/㎡，该房源总价款256406元（房屋总价最终以房管局最终测绘面积计得总价为准，多退少补）。该房交房日期为2016年12月31日，交房标准为毛坯房、达到使用条件；因被告原因，造成房源交付延期的，视为被告违约，应按房源总价款日息万分之零点五支付违约金；签署本协议时，该房源还不具备法定出售条件，一旦符合法定出售条件，被告应按本协议约定的条件将房源出售给原告，并签订房屋买卖合同；双方还约定了其他内容。后原、被告签订《良库老街公寓房源情况确认单》，约定认购房号变更为A3#-517，认购房源面积44.61㎡，认购单价5536.73元/㎡，认购房源总价246994元，已付全款。备注：1.认购房源面积为房管局预测销售面积，具体以交付前房管局测绘部门实测为准，多退少补；2.约定交房时间为房管局备案交房日期，如因不可抗力等因素导致交付延期，相应责任以良库老街公寓公示的《商品房买卖合同》内约定条款为准；3.被告承诺此房源的真实有效性，绝不一房多卖；4.因被告原因导致原告网签《商品房买卖合同》的时间延迟的，被告承担原告已付房款按年利率4.5%计算的补偿金，时间自2017年6月1日起直至《商品房买卖合同》签订之日止。2017年11月4日，原、被告分别签订了认购房源网签《补充协议》和认购房源延期交付《补充协议》，其中认购房源网签《补充协议》约定：认购房号现为A3#-517，认购房源面积44.61㎡，认购房源单价5536.73元/㎡，认购房源总价246994元，已付全款。网签时间为2017年11月30日前，截止到2018年2月10日，若被告出现一房多卖现象，被告承担原告已付房款三倍的责任；2017年6月1日至被告通知原告办理网签之日止，被告向原告支付已付房款年利率4.5%计算的补偿金；若2017年11月30日前仍未网签，补偿标准自2017年12月1日至被告通知原告办理网签之日止，按年利率8%计算补偿金；上述补偿金的支付时间为正式交房后7日内支付。延期交房《补充协议》约定：1.被告认可对原告所购买房源延期交付的事实，并愿意承担合同中约定的延期交付违约责任；2.交付时间为2017年12月31日；3.双方就延期交付违约赔偿达成以下内容：①2017年10月31日前，被告按原告已付房款的日万分之0.5向原告支付迟延交付违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；②2017年11月1日起至2017年12月31日，被告按原告已付房款的日万分之1.5向原告支付延迟交付违约金，该违约金以物业费形式抵充，在实际交房之日兑现；③若2017年12月31日仍不能如期交付，自2018年1月1日起违约金按原告已付房款的日万分之0.5调整至日万分之3向原告支付延迟交付违约金直至交房，以现金转账形式支付，次月10号前支付上个完整月的违约金；4.本补充协议签署后，即视为双方对以上内容无异议。期间原告不得采取垃条幅、堵门、堵路等过激行为表达诉求，否则被告有权单方解除本补充协议；超过2018年2月10日仍不能交房，原告保留正当合法维权的权利。2018年6月29日，涉案A3#仓库建设工程通过建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位的竣工验收。此后，被告在东方今报上发布公告，通知购买涉案项目房屋的业主办理交房手续。原告以不符合交房条件为由至今未接收房屋。被告至今未与原告网签《商品房买卖合同》。另查明，2017年11月13日，郑州市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发郑环攻坚办[2017]196号文件，要求郑州市城市建成区内自2017年11月15日至2018年3月15日停止各类建设工程土方作业。涉案工程属于该封土行动停止作业范围。本院认为，原、被告签订的《房源定制协议》、《良库老街公寓房源情况确认单》、认购房源网签《补充协议》及认购房源延期交付《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告未约定与原告网签商品房买卖合同，且未按时向原告交付房屋，其行为已构成违约，应按照认购房源网签《补充协议》向原告支付逾期网签合同补偿金，并按照认购房源延期交付《补充协议》向原告支付逾期交房违约金。关于被告辩称调减违约金标准的意见，因该标准属于双方自行约定，并未超出合理限度，故本院不予采纳。关于逾期网签合同补偿金的具体计算时间及标准，自2017年6月1日至2017年11月30日，按原告已付房款年利率4.5%计算补偿金为5557元，自2017年12月1日暂计算至2019年3月31日，按原告已付房款年利率8%计算补偿金为26346元，以上共计31903元，之后的补偿金继续以246994元为基数按年利率8%计算至被告实际与原告网签合同之日止。关于逾期交房违约金的具体计算时间及标准如下：2017年12月31日以前违约金因双方补充协议约定以物业费形式冲抵，故该部分原、被告应按约定进行核算，积极履行各自权利义务，该部分现因支付条件未成就本案不予处理。自2017年11月15日至2018年3月15日，因郑州市政府要求城市建成区内停止各类建设工程土方作业，涉案工程停止了施工，属于不可抗力因素，客观上导致了履约条件的变化，该时间段内不应按被告违约处理；自2018年3月16日至2019年3月31日按原告已交房款日万分之三计算，应为28231.41元（246994元×0.03%×381天），之后的逾期交房违约金继续以246994元为基数按日万分之三计算至实际交房之日止（涉案房屋符合交房条件，被告通知原告接收房屋后，原告应积极履行收房义务，否则被告不再支付违约金）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘晓静自2017年6月1日起至2019年3月31日逾期网签合同补偿金31903元，此后的补偿金继续以246996元为基数按年利率8%计算至被告实际与原告网签商品房买卖合同之日止。二、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘晓静自2018年3月16日起至2019年3月31日逾期交房违约金28231.41元，此后的逾期交房违约金继续以246996元为基数按日万分之三计算至实际交房之日止。三、驳回原告刘晓静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1591元（原告已预交），由原告负担289元，被告负担1303元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  吕岳督人民陪审员  韩建强人民陪审员  葛俊霞二〇一九年十一月二十九日书 记 员  王珊珊