山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终10687号上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，董事长。委托诉讼代理人：刘恩杰，山东元邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：艾常海，男，1982年5月14日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：王燕，女，1980年9月13日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹彬，山东荟萃律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭焱，山东荟萃律师事务所律师。上诉人济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）因与被上诉人艾常海、王燕商品房预售合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初3637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。帝华公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2.案件受理费由艾常海、王燕承担。事实与理由：原审法院判决帝华公司向艾常海、王燕退换购房意向金，属于事实认定不清，适用法律错误。1.艾常海、王燕购买了帝华公司开发的帝华北岸新城XXX室及储藏室XXX,并于2018年7月18日缴纳首付款269783元。双方已就买卖合同达成合意，且已经履行主要部分，由于艾常海、王燕不办理贷款，已构成违约。2.帝华公司与艾常海、王燕就涉案房屋约定定金为5000元。艾常海、王燕于2018年7月18日向帝华公司缴纳涉案房屋首付款269783元，但艾常海、王燕迟迟不配合帝华公司办理银行按揭。后帝华公司于2019年6月12日向艾常海、王燕邮寄一份催促办理银行按揭的律师函，但艾常海、王燕仍未主动联系帝华公司办理银行按揭。因此，艾常海、王燕构成严重违约，应扣除其缴纳的5000元定金，而一审法院认为艾常海、王燕缴纳的269783元（其中包括5000元定金）系购房意向金，属于认定事实不清，适用法律错误。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决。艾常海、王燕辩称，一、一审法院认定事实清楚正确，程序合法。艾常海、王燕在2018年7月份与帝华公司工作人员商谈从该处有购房意向，于是帝华公司工作人员向艾常海、王燕推荐了涉案商品房及储藏室，并且工作人员承诺意向金交的越多及越早到签订购房合同时公司给予客户的优惠最大，如果以后不签订购房合同帝华公司也全额退款。于是艾常海、王燕于2018年7月18日在帝华公司工作人员的指引下向帝华公司缴纳购房意向金269783元，并在帝华公司出具的固定形式表格上签字。由于当时帝华公司没有向艾常海、王燕出具商品房建设的相关证件，并且帝华公司在外一直存在违约情况，艾常海、王燕害怕帝华公司不能及时交房，所以事后明确向帝华公司表示不再与帝华公司签订购房合同，要求公司退还意向金。2019年6月12日帝华公司委托山东元邦律师事务所向艾常海、王燕发律师函，让双方尽快签订购房合同，否则帝华公司将另行出售涉案房屋及储藏室。因为艾常海、王燕之前已经明确向帝华公司表示不再有购买涉案房产的意向，同意帝华公司另行出售涉案房，帝华公司有尽快退还艾常海、王燕意向金的义务。艾常海、王燕对于帝华公司上诉状中事实与理由的第一项、二项中的观点不认可，艾常海、王燕向帝华公司只是缴纳的意向金，并非帝华公司所称是缴纳的首付款，更没有定金之事。由于帝华公司一直不退还意向金，艾常海、王燕起诉至一审法院。二、一审法院适用法律正确。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定作出判决，于法有据。综上，请求二审法院依法驳回帝华公司的上诉请求，维持一审判决。艾常海、王燕向一审法院起诉请求：1.判令帝华公司退还艾常海、王燕缴纳的购房意向金269783元及相应利息；2.本案诉讼费用由帝华公司负担。一审法院认定事实：2018年7月18日，艾常海、王燕向帝华公司支付了269783元，帝华公司向艾常海、王燕出具了收据，载明“收款事由C26-2-4022-110，房款”，艾常海、王燕并在收据上签字。后艾常海、王燕没有办理房贷按揭手续，也没有将购房余款交齐。2019年6月12日，帝华公司委托山东元邦律师事务所向艾常海、王燕发出律师函，函告艾常海、王燕在收到律师函后限期内与帝华公司签订商品房买卖合同及办理贷款相关手续或补足剩余房款，若艾常海、王燕逾期帝华公司将涉案房屋另行出售，或通过诉讼解决此事。艾常海、王燕未在律师函要求的日期内办理涉案房屋的贷款手续，亦未补齐剩余房款，艾常海、王燕与帝华公司双方也没有签订商品房买卖合同。关于艾常海、王燕向帝华公司支付的269783元如何认定的问题。艾常海、王燕主张该269783元为认购房屋意向金，帝华公司主张该269783元为购房首付款。一审法院认为，艾常海、王燕与帝华公司并未签订房屋认购协议或商品房买卖合同，虽然帝华公司在向艾常海、王燕出具的收据中载明了“房款”，但帝华公司也未提交证据证明该269783元属于购房首付款以及双方就购房付款方式达成了一致协议，故一审法院认定该269783元为购房意向金。一审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，对合同双方均具有约束力，合同双方应当根据诚实信用的原则行使合同权利、履行合同义务。本案中，在艾常海、王燕与帝华公司双方没有签订房屋认购协议或商品房买卖合同的情况下，艾常海、王燕向帝华公司支付购房意向金269783元后，未办理房贷按揭手续，亦未补齐剩余房款。在帝华公司委托的律师事务所发出函告后，艾常海、王燕仍未办理房贷按揭手续或者补齐剩余房款，艾常海、王燕与帝华公司双方就涉案房屋在根本上无法签订商品房买卖合同，故帝华公司需要将艾常海、王燕支付的购房意向金269783元返还给艾常海、王燕，帝华公司主张要求扣除20000的违约金及当时房价与现在的差价，但帝华公司并未提交证据证明艾常海、王燕与帝华公司有此约定，故一审法院对该主张不予采纳。艾常海、王燕主张帝华公司退还利息、承担律师费，但其主张并不明确，亦未提交证据证明艾常海、王燕与帝华公司双方对利息及律师费有约定，一审法院对该主张不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告济南帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内退还原告艾常海、王燕购房意向金269783元；二、驳回原告艾常海、王燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5346元，减半收取计2673元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确商品房的基本状况、价格、交付条件等13项内容。本案中，艾常海、王燕与帝华公司没有签订房屋认购协议或商品房买卖合同，艾常海、王燕向帝华公司支付的款项，虽然收据上标明了房款及房屋座落号，但并不具备《商品房管理办法》第十六条规定的主要内容。因此，一审判决认定该款项为购房意向金正确。帝华公司委托的律师事务所发出函告，如艾常海、王燕未办理房贷按揭手续或者补齐剩余房款等事宜，帝华公司可以将艾常海、王燕认购的房屋另行出售。艾常海、王燕未反对并提出要求帝华公司退还购房意向金269783元，并不违反法律强制性规定。帝华公司上诉称艾常海、王燕违约要求继续履行，无合同约定和法律规定，因此，本院不予支持。综上所述，帝华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5346元，由上诉人济南帝华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十一月二十七日书记员  张 强