北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10551号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王薇，女，1972年5月10日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：仁知教育科技（北京）有限公司，住所地北京市延庆区。法定代表人：梁宝云，执行董事。委托诉讼代理人：罗渭临，女，该公司员工。上诉人王薇与被上诉人仁知教育科技（北京）有限公司（简称仁知教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初49413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日依法受理后，组成由法官张静担任审判长，法官梁睿及许广会参加的合议庭审理本案。本案现已审理终结。王薇上诉请求：请求本院撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：仁知教育公司逾期4日支付房租，存在违约事实，应按照每逾期一天按照应付租金的千分之八支付违约金，共计应当支付7680元；违约金与赔偿金不是同一概念，一审法院适用法律错误；一审判决仁知教育公司支付违约金116元明显偏低，显失公平。仁知教育公司辩称：同意一审判决，请求本院予以维持。仁知教育科技（北京）有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令王薇返还仁知教育公司租赁保证金20000元；2、请求判令王薇支付仁知教育公司逾期返还租赁保证金的违约金30000元（自2018年12月15日按照每日租赁保证金千分之八支付违约金计算至王薇实际返还全部租赁保证金之日止，暂计算至2019年6月19日）；3、判令王薇返还仁知教育公司电费253元；4、本案诉讼费由王薇承担。事实与理由：2016年11月16日，仁知教育公司与王薇及居间方第三人签订了《北京市房屋租赁合同》，王薇将位于北京市海淀区大钟寺13号院某室（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为146．17平方米房屋出租给仁知教育公司，租赁期限自2016年11月17日至2018年12月1日，其中免租期为2016年11月17日至2016年12月1日。月租金为20000元，租金按每12个月为一期支付。租赁保证金为20000元，王薇应于租赁合同终止之日起10个工作日内返还仁知教育公司。租赁合同签订后，按照补充条款约定，仁知教育公司授权罗渭临先后于2016年11月16日、2016年11月17日向王薇共计支付首期租金240000元及租赁保证金20000元。2017年11月24日，仁知教育公司支付了第二期租金240000元，完成了合同项下仁知教育公司全部租金支付义务。租赁合同应于2018年12月1日届满，双方于2018年11月30日办理了交接手续，仁知教育公司将涉案房屋交付王薇，王薇出具交接条。交付房屋时电卡仁知教育公司支付了441元，交付时剩余253元，王薇未返还。按合同约定，王薇应该于租赁合同终止之日起10个工作日内（2018年12月14日以前）返还仁知教育公司租赁保证金20000元。仁知教育公司认为：租赁合同对三方均有约束力，均应按合同履行义务。现仁知教育公司履约，王薇经多次长时间催促，拒不返还租赁保证金及电费，严重侵害仁知教育公司合法权益，王薇应按租赁合同第二十一条“甲方若逾期返还乙方保证金，每逾期一天，则甲方需按保证金千分之八支付违约金”之约定支付逾期保证金期间的违约金。望贵院查明事实，依法支持仁知教育公司的诉讼请求。王薇辩称，对返还保证金的请求，仁知教育公司违约在先，故要求扣除保证金用以支付部分违约金，对第二项请求，因仁知教育公司违约在先，仁知教育公司延迟交付房屋，包括了空间和地址，时间届满后，仁知教育公司仅仅交付了房屋，但地址仍被占用，认为仁知教育公司没有完全交付房屋；第二、仁知教育公司在合同存续期间有延迟交付房租的情形，存在违约情形，原约定是11月20日支付租金，实际仁知教育公司是11月24日才支付租金；第三仁知教育公司装修有问题，仁知教育公司与王薇合同中约定的装修的要求，承租方一直没有修复问题。不同意仁知教育公司的诉讼请求。我方提出反诉，反诉请求：1、判令仁知教育公司支付延期交付房屋的违约金共计98620．89元（从乙方的租赁保证金中扣减20000元后，还需支付78620．89元）；2、判令仁知教育公司赔付延迟支付房屋租金的违约金共计7680元；3、判令仁知教育公司赔付装修违约的修复费用预估共计3000元；4、诉讼费由仁知教育公司承担。仁知教育公司对王薇的反诉辩称，不同意王薇所述的延迟交付房屋的陈述，第三条约定甲方提供乙方办理注册工商等部分要求的资料的义务，合同签订后，我方急需办理注册时，王薇告知已经注册了公司，另外还有一家公司，让我们自己等，一等就是几个月，后来王薇让我自己去找那家公司，我们公司无奈，在不断与工商咨询联系的情形下，我们得知可以改造成四个区域，但王薇拒绝配合，我们公司自行办理了装修的更改，后我们知道这个地址已经多次办理工商注册，故不能办理注册手续。我方多次找工商局的领导和朋友，2017．11．14以复印件的形式办理了注册登记手续，一直用了11个月的时间，我们才办理了工商注册手续。我们明确交接了房屋，房屋交接完毕，约定租赁用途是办公，不存在王薇反诉中提到的地址资源，合同中没有约定变更登记的时间，根据合同约定的到期时间，王薇应给仁知教育公司合理的变更时间，仁知教育公司迁出时间赶上了国家法定节假日，应延长时间。另王薇的公司占用涉案房屋地址在工商地址注册，导致仁知教育公司不能办理工商注册登记。租赁合同中约定的违约金过高，应予以降低，第二期支付应是11月20日，我方延迟4天支付，我方愿意按照同期银行利息支付116元。装修暖气包封是我方为了工商迁址目的，因为王薇不配合导致我方只能如此做，导致我方至今仍有装修押金在涉案房屋中无法退还。一审法院经审理认定事实如下：涉案房屋登记在王薇名下，系王薇所有。2016年11月16日，王薇（出租方）与仁知教育公司（承租方）签署《北京市房屋租赁合同》，约定，仁知教育公司承租王薇名下涉案房屋，房屋租期自2016年11月17日至2018年12月1日，其中免租期自2016年11月17日至2016年12月1日。双方约定租金为每平米每天4．498元，年租金为240000元，月租金为20000元。按每12个月为一期支付。首期租金人民币240000元，于签署本合同2日支付，以后各期租金提前10天支付，交付时间分别为2016年11月17日、2017年11月20日，以后各期租金以此类推按时支付。乙方同意支付甲方租赁保证金人民币20000元以保证乙方退租时结清所欠租金其他杂费的义务及合同履行保证，该笔租赁保证金由乙方在签署本合同时支付甲方，全部租赁保证金由甲方于本合同终止之日起十个工作日内抵偿乙方欠付租金或其他杂费后无息返还乙方。在双方违约责任中约定，甲方延期交付房屋的，每逾期一天，应向乙方支付双倍日租金的违约金，逾期未交房超过7天则视为甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方双倍返还保证金退还已付租金。乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按应付租金的千分之八支付违约金，拖欠租金超过10天，甲方有权解除本合同，收回房屋。合同签订当日，仁知教育公司向王薇银行账户转账200000元。2016年11月17日，仁知教育公司再次向王薇银行账户转账60000元，一审庭审中，双方均认可上述款项包含首期租金240000元及保证金20000元。2017年11月24日，仁知教育公司向王薇银行账户转账第二期租金240000元。王薇据此提出反诉，要求仁知教育公司支付违约金，仁知教育公司认可延迟4天支付房屋租金，但认为双方约定的违约金标准过高，要求一审法庭适当减少。2018年11月30日，王薇书写《交接条》，写明：今收到仁知教育公司交回大门钥匙壹把、电卡壹张（余电0224）、交接电表数（0390）、空调遥控板（3个）。双方完成房屋交接。一审庭审中，王薇认可双方交接房屋时尚余253元电费。王薇反诉提出因仁知教育公司延迟迁出工商注册，要求仁知教育公司承担违约责任，但王薇与仁知教育公司签署的房屋租赁合同中对工商注册迁入时间及迁出时间没有明确约定，王薇亦无提供相应的证据予以证明其主张。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王薇与仁知教育公司签订的《北京市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故为合法有效的合同，双方均应按照合同约定严格履行各自义务。该合同中明确约定了保证金收取的金额、退还时间及退还条件。现保证金退还条件已成就，仁知教育公司要求王薇退还保证金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。王薇反诉称仁知教育公司注册地迟延迁出，要求仁知教育公司承担违约责任，但未提交证据予以证明，故对该项反诉请求不予支持。关于仁知教育公司要求王薇支付逾期返还保证金违约金的诉讼请求，因双方在合同履行中产生争议，王薇并非恶意拖欠，故对仁知教育公司的该项诉讼请求，不予支持。关于电费，王薇认可涉案房屋内尚余253元电费，现仁知教育公司要求返还电费的请求，依法予以支持。关于王薇反诉要求仁知教育公司支付延迟4天支付房屋租金违约金的请求，仁知教育公司认可延迟4天付第二期房屋租金的事实，故王薇要求仁知教育公司支付违约金的请求，于法有据，予以支持，但双方约定的违约金计算标准过分高于造成的损失，对违约金予以适当减少，具体金额一审法院判定。对王薇反诉要求仁知教育公司赔偿装修修复费用的请求，其修复费用为预估价，该损失并未实际发生，故对该请求不予支持。一审判决：一、王薇于本判决生效后七日内退还仁知教育科技（北京）有限公司保证金20000元；二、王薇于本判决生效后七日内退还仁知教育科技（北京）有限公司电费253元；三、仁知教育科技（北京）有限公司于本判决生效后七日内一次性支付王薇违约金116元；四、驳回仁知教育科技（北京）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回王薇的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以认定。对于王薇所提一审法院对仁知教育公司逾期4天支付房租所判违约金数额过低的问题，本院经审查认为，双方约定的违约金计算标准过分高于实际损失的，应当对违约金数额予以适当减少，一审法院以同期银行贷款利率为标准酌予认定的违约金数额并无不当，本院予以确认。对王薇所提上诉理由，本院不予采信。综上，王薇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2486元，由王薇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 静审 判 员  许广会审 判 员  梁 睿二〇一九年十一月二十二日法官助理  慕林芳书 记 员  李 倩