山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8688号 上诉人（原审原告）：王建占，男，1974年4月4日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：张杰生，山东海利丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丰顺莲，山东海利丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：隋洪英，女，1974年8月27日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：丁志强，山东海乐普律师事务所律师。 原审第三人：刘瑞玉，男，1975年1月1日出生，汉族，现住青岛市城阳区。 原审第三人：王常荣，女，1958年12月1日出生，汉族，现住青岛市城阳区。 上诉人王建占因与被上诉人隋洪英、原审第三人刘瑞玉、原审第三人王常荣所有权确认纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初3098号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 王建占上诉请求:1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。2、一审、二审诉讼费用由隋洪英承担。事实与理由：一、本案为所有权确认纠纷，且房屋买卖合同自始无效，一审认定上诉人的起诉超过诉讼时效，适用法律错误。（一）上诉人作为涉案宅基地及房屋的权利人，诉请排除妨碍并确认拆迁利益归其所有，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，不适用诉讼时效的规定。（二）隋洪英提交的1998年2月14日签订的《证明》因违反法律法规强制性规定而自始无效。首先，《证明》中买受人刘瑞玉的主体不合法，《证明》中上诉人的签名非本人签署，涉嫌伪造，且该《证明》涉及房屋交易未经过有权机关审查批准，该《证明》无效。其次，合同因违反法律强制性规定而无效，具有溯及力，自始无效，不能转化为有效。一审认定上诉人与刘瑞玉的购房协议效力得到补正属适用法律错误。另依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村居民不能违反“一户一宅”的规定。隋洪英在本村已有一处宅基地，不符合上述规定。二、一审判决认定事实不清，证据不足。（一）上诉人未收到房款，一审认定上诉人收到房款证据不足。（二）一审认定隋洪英在涉案房屋内居住多年，认定上诉人未及时主张权利属认定事实不清。（三）隋洪英与王常荣系亲戚关系，双方的房屋买卖合同涉嫌恶意串通，意图损害上诉人的合法权益。 隋洪英辩称，一、隋洪英依法取得涉案房屋，房屋买卖合同有效。一审法院已经查明了涉案房屋的流转过程。涉案房屋由上诉人卖给刘瑞玉，刘瑞玉又卖给魏增邦，魏增邦又卖给隋洪英。即便该合同在最初买卖时属于无效合同，但最终合同效力得到补正。涉案房屋最终在本社区集体成员之间流转，不违反法律强制性规定，社区集体利益并没有受到任何损害，应视为对买卖合同效力的追认，房屋买卖合同合法有效。二、上诉人起诉超过诉讼时效。涉案房屋1998年便出售给他人，出售后上诉人不再对房屋享有任何权益。该合同合法有效，依法受诉讼时效的限制。集体所有土地范围内的宅基地房屋买卖合同纠纷以及集体经济组织全部成员转为城镇居民但尚未办理国有土地使用权证的相关范围内的房屋买卖合同纠纷，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或合同双方交付完毕之日起超过两年的，应当驳回当事人的诉讼请求。本案房屋买卖发生于1998年，距今20多年，远超过最长的诉讼时效保护期限。三、1998年2月14日的《证明》是买卖双方的真实意思表示。上诉人称对《证明》不知情，直到2017年社区拆迁时才看到，其陈述明显违背常理。该房屋系上诉人委托叔叔王某进出售的。2005年上诉人返回本社区后就居住在涉案房屋旁边。据上诉人一审自认，其2008年回到后始终没有住进涉案房屋，其主张对房屋买卖不知情违背常理。即使《证明》上“王建占”并非本人所签，但王某进的行为也构成表见代理。且上诉人对房屋买卖行为没有提出任何异议，表明代理行为合法有效。四、关于上诉人主张的一审判决事实不清、证据不足的问题。上诉人主张涉案房屋没有买卖，始终由其实际控制，并在房屋院内种植蔬菜，对此没有提交任何证据。隋洪英提交了涉案房屋历次买卖的合同，也持有涉案房屋的钥匙，足以证明涉案房屋由隋洪英控制管理支配。隋洪英与王常荣确实存在亲戚关系，但不能以此否认双方买卖合同的真实性。上诉人主张双方系恶意串通后补签合同，依法不能成立。综上，涉案房屋已经出售20多年，在巨大的拆迁利益面前，上诉人否认先前的买卖关系，意图获取不当利益，有违诚信原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王建占向一审法院提起诉讼请求：1、确认青岛市城阳区村87号1户的房屋拆迁补偿利益归原告所有。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在青岛市城阳区户有房屋四间。1991年11月由青岛市崂山区土地管理局颁发集体土地使用权证,登记土地使用者为原告,地号为I11-22-451,用地面积为151.20平方米。2017年因济青高铁修建征用原告的房屋,原告到位于村的拆迁办签署拆迁补偿协议,被告隋洪英向拆迁办提交了该房屋已卖给她的房屋买卖协议,无法与原告签署拆迁补偿协议。原告认为该房屋从未出卖过任何人,被告的行为致使原告无法签署拆迁补偿协议得到拆迁补偿款。 一审法院对当事人无争议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 1、原告提交土地登记材料一宗及土地使用权证一份（均为复印件），证明该土地的使用者为原告，该土地上的房屋归原告所有。被告质证称，对证据的真实性无异议，但原告大约是2004年、2005年左右回到王家村，先是住在涉案房屋的隔壁其叔叔家，2008、2009年左右搬至其奶奶的房屋，该房屋离涉案房屋10米左右，并在该房屋开了一个超市，且该超市所在的房屋也已经被拆迁，拆迁款也是原告获得。原告提交的土地使用证上的房屋已经被转卖给被告，其房屋已经归被告所有，因此拆迁款也应归被告所有。第三人刘瑞玉质证称，对证据的真实性无异议，但涉案房屋已经转卖，其土地上的房屋不应归原告所有。本人与原告买卖房屋时，原告也没有将房产证转给本人。第三人王常荣质证称，对证据的真实性无异议，但涉案房屋已经转卖给被告，房屋应该归被告，拆迁款也应归被告所有。一审法院认为，被告、两第三人均对涉案房屋的地籍档案及集体土地建设用地使用证无异议，该宗证据可以证明涉案房屋的登记权利人系王建占。 2、原告提交户口簿一份，证明原告一家四口的户口一直在涉案房屋内，1994年离开，2007年回到，回来后对涉案房屋进行管理以及维修。被告质证称，对证据的真实性无异议，但原告回来后离涉案房屋10米左右处开了小卖部，从未对涉案房屋进行过维修及管理。第三人刘瑞玉质证称，对证据的真实性无异议，1998年我将涉案房屋转卖后，原告所说的对涉案房屋进行过装修一事不知情。第三人王常荣质证称，对证据的真实性无异议，本人从刘瑞玉处购买涉案房屋后进行了简单的装修，原告从未进行过装修及管理。一审法院对该证据的真实性、合法性予以确认，可以证明原告王建占以及李同蕾、王雅佳、王嘉轩四人户口登记在山东省青岛市城阳区村****的事实，关联性需结合全案证据综合加以认定。 3、被告提交证明一份、收条一份、房屋转让协议两份，证明1998年2月14日刘瑞玉购买了涉案房屋，1998年8月11日王常荣的丈夫从刘瑞玉处购买了涉案房屋，2009年1月17日王常荣的丈夫与刘瑞玉补签了涉案房屋的转让协议，2009年10月2日被告与王常荣的丈夫签署了涉案房屋的转让协议，被告一直居住至涉案房屋拆迁。原告质证称，对该宗证据的真实性、证明事项均不认可。原告从未向刘瑞玉出卖过涉案房屋，也没有委托任何人向刘瑞玉出卖过该房屋。1998年2月14日的证明原告是在2017年12月23日在村委第一次看到，以前原告从不知还有房屋买卖的事情，该证明上的“王建战”并非原告本人所签，因此，该证明属于无效的。该证明中的内容不是同一颜色的笔书写的；对两份转让协议及收条均不予认可，该两份协议应属无效，其中2009年10月2日的协议，因魏增邦是被告的亲舅舅，原告认为该协议有伪造的可能。被告从未在涉案房屋居住过一天。第三人刘瑞玉质证称，对该宗证据的真实性无异议，当时是原告委托其叔叔王某进与我签订的证明。原告称涉案房屋没有卖于他人，原告为何自2007年回到王家村后不居住在涉案房屋，而是居住他人的房屋，可见原告的陈述不符合事实，实际上原告将涉案房屋已经出卖。第三人王常荣质证称，对证据的真实性无异议，魏增邦确系是被告的亲舅舅，但有亲属关系也不影响房屋转让协议的效力。一审法院认为，对该宗证据的真实性、合法性、关联性需结合全案证据综合加以认定。 4、被告提交历月电费明细复印件一份、常住人口登记卡一份，证明涉案房屋电费用户名是王常荣，该房屋的实际使用人并非原告，被告一直以王常荣的名义缴纳水电费。被告系涉案房屋所在村的本村村民，被告所购买的涉案房屋是唯一住房。原告质证称，对常住人口登记卡无异议，但对历月电费明细表的真实性不予认可，该证据证明不了是涉案房屋的水电费，且王常荣在2009年将涉案房屋卖给被告，但电费明细上是2010年的电费，不能证明是为涉案房屋缴纳的电费。第三人刘瑞玉质证称，对该宗证据不知情。第三人王常荣质证称，对证据的真实性无异议，2009年本人将房子转卖之后一直未更名，所以该电费明细中一直记载的是本人的名字。第二次庭审时被告提交加盖青岛供电公司财务章的历月电费明细一份，据此证明涉案房屋的电费以王常荣的名义缴纳，涉案房屋的实际所有人并非原告，被告一直以王常荣的名义缴纳电费。原告质证称，对该证据真实性无异议，但该证据证明不了被告以第三人王常荣的名义为涉案房屋缴纳的电费，因此对其证明的事项不予认可。第三人王常荣质证称，无异议。一审法院对历月电费明细的真实性、合法性予以确认，关联性需结合全案证据综合加以认定；对常住人口登记卡的真实性、合法性、关联性予以认可，该证据可以证明被告系城阳区上马街道社区居民。 第三人王常荣提交证明复印件一份，据此证明王常荣与魏增邦系夫妻关系，魏增邦于2010年2月份去世。原告质证称，无异议。被告质证称，无异议。一审法院认为，原被告对该证明均无异议，该证据可以证明王常荣与魏增邦系夫妻关系。 一审法院审理查明：1991年11月30日由青岛市崂山区土地管理局颁发的崂村建字第0022号，地号为I11-22-451的集体土地建设用地使用证,登记的土地使用者为王建占,用地面积为151.20平方米。四至：北至胡同、东至王某军、南至胡同、西至胡同。涉案房屋已于2017年11月份拆掉，被告称与王家村社区只对涉案房屋进行了评估，没有签订安置补偿协议。涉案房屋拆迁补偿款共计1255188元，现存放于城阳区交通局的补偿款专款专用账户。 另查明，原告于1994年搬离王家村社区，后于2007年搬回，暂在其叔叔王某贵的房屋居住。一审法院在询问原告在社区共有几处房屋时，原告称“除了涉案房屋，还有一处，另一处离涉案房屋很近”。并称“该房屋登记在王建强名下，拆迁时是王建强与社区签订的安置补偿协议，该处房屋是原告2011年左右从王建强处购买的，该处的房屋安置补偿利益归原告所有”。 再查明，第三人王常荣系魏增邦之妻，魏增邦于2010年2月去世。被告隋洪英系青岛市城阳区社区居民，与原告王建占系同一社区集体经济组织成员。 一审法院认为，本案争议的焦点是，涉案房屋是否存在买卖的事实。被告提交的1998年2月14日的证明载明“证明，此房（王迠占）已卖给诸城市林家村镇，皂户村刘瑞奇，价格4500元（肆仟伍佰元正）已交。房子四间，东至王某軍，后至王迠礼，南至王某良。此房东山属于此房，东伙墙属于两家，房权证没交于刘瑞奇。此证明于1998年2月14号有效。卖房人：王迠战，王某进，购买人：刘瑞奇，证明人：王某续、王某进，1998年2月14号”。原告称从未向刘瑞玉出卖过涉案房屋，也没有委托任何人向刘瑞玉出卖过该房屋。该证明是原告于2017年12月23日在村委第一次看到，该证明上的“王建战”并非原告本人所签。第三人刘瑞玉称该证明是原告委托其叔叔王某进与本人签订的。原告于2018年5月2日即在本案第一次庭审前，向本院递交证人出庭申请书，要求申请证人王某进出庭证明王建占不知道涉案房屋被买卖一事。但证人王某进并未到庭，因此，原告应承担举证不利的法律后果，并且原告方在本社区常年居住，原告明知被告在涉案房屋居住多年的情况下，仍未及时主张权利，称对买卖关系不知情，不符合常理，应认定涉案房屋存在买卖关系，原告收取了房款并交付了房屋，双方交付完毕至今已二十余年，原告在长达二十余年的时间里，并未对此提出过异议或进行过诉讼，被告主张的理由成立。 综上，原告将涉案房屋出卖给刘瑞玉，双方就协议内容早已履行完毕。且刘瑞玉实际占有该涉案房屋后又转卖给魏增邦，魏增邦又将涉案房屋卖给与原告系同一集体经济组织成员的被告隋洪英，原告与刘瑞玉之间的购房协议效力得到补正。原告王建占在长达二十余年期间没有主张自己的权利受到侵害，被告隋洪英在法庭辩论过程中主张原告王建占的起诉已经超过诉讼时效的意见，一审法院予以支持。故原告的诉讼请求，一审法院不予支持。 一审判决：驳回原告王建占的诉讼请求。 一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 二审期间，当事人未提交新的证据。 本院认为，本案系所有权确认纠纷。一审中王建占主张未与刘瑞玉就涉案房屋达成过买卖合意，1998年2月14日的《证明》属于无效合同，要求依据集体土地使用权登记确认其享有涉案房屋的拆迁利益。隋洪英则辩称涉案房屋先后历经了三次转让，隋洪英作为房屋的买受人实际控制涉案房屋，本案的房屋买卖合同合法有效，相关拆迁利益应归隋洪英所有。综合双方的诉辩主张，本院认为，本案双方争议的焦点问题有三：一是关于涉案房屋买卖合同关系的事实认定。二是涉案房屋买卖合同的效力认定。三是王建占的一审主张是否超过了诉讼时效。 焦点一，本院认为，根据在案证据，可以证明涉案房屋系由王建占的叔叔王某进代理王建占卖与刘瑞玉，刘瑞玉已于签约当日将4,500元房款交给王某进，该合同已经实际履行。虽然在1998年2月14日的《证明》中没有王建占本人的签字，但截止涉案房屋拆迁前，涉案房屋由刘瑞玉、魏增邦、隋洪英先后管理使用，王建占对此始终没有提出任何异议，应视为对王某进相关代理行为的追认。刘瑞玉购买涉案房屋后，于同年将房屋卖给魏增邦。魏增邦于2009年又将房屋卖给隋洪英。截止拆迁前，涉案房屋始终由隋洪英实际控制。尽管魏增邦与隋洪英之间存在亲戚关系，但不能以此否认双方买卖合同的真实性。王建占主张双方系恶意串通而补签的买卖合同，缺乏有效证据支持，本院不予采信。 焦点二，本院认为，尽管王建占将涉案房屋卖与非本集体经济组织成员的刘瑞玉，且该合同未经过有权部门审查确认，导致合同效力存在瑕疵，但上述瑕疵并不必然导致合同无效。涉案房屋经过数次流转后，最终由同属本集体经济组织成员的隋洪英购得，相关买卖行为并未损害集体组织的利益。涉案房屋因为济青高铁项目建设需要而被拆迁，隋洪英持有卖房协议书与城阳区上马街道社区居委会签订了拆迁安置补偿协议书，表明本集体经济组织对组织成员内部的房屋买卖合同关系并无异议。仅是因为王建占提出异议，城阳区上马街道社区居委会表示须等待人民法院的裁判结果，从而决定应当向哪一方拨付拆迁补偿款。综上，涉案房屋买卖合同的效力瑕疵最终得以补正。对于隋洪英是否因违反了“一户一宅”的规定而导致合同无效，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定属于管理性强制规定，并非效力性强制规定，不应据此认定隋洪英买卖涉案房屋的合同无效。 焦点三，本院认为，本案中王建占行使的请求权基础是物权请求权，要求确认对涉案房屋享有物权利益并排除妨碍。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，上述请求权不适用诉讼时效的规定。一审法院认定王建占的起诉超过诉讼时效属于适用法律错误，本院予以纠正。 综上，上诉人王建占的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律有误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16,097元，由上诉人王建占负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭虎成 审判员  魏 文 审判员  张立宁 二〇一九年十一月二十一日 法官助理 毕文娜 书记员肖梦琦