呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3827号上诉人(原审被告)：张小玮，男，住呼和浩特市。上诉人(原审原告)：中国邮政集团公司呼和浩特市分公司，住所地呼和浩特市新城区中山东路10号。法定代表人：赵建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周靖，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨乐，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人张小玮、中国邮政集团公司呼和浩特市分公司（以下简称邮政呼市分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初3172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张小玮、上诉人中国邮政集团公司呼和浩特市分公司的委托诉讼代理人杨乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邮政呼市分公司上诉请求：1、依法撤销一审判决的第一项和第二项,改判支持邮政呼市分公司的原审第3项、第4项、第5项全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费等诉讼费用全部由张小玮承担。事实和理由：一审判决关于涉案房屋是否进行过拆除的事实认定错误,与涉案房屋拆除事实紧密相关的其他事实的认定也存在错误。1、关于拆除房屋的问题。张小玮应就涉案房屋部分拆除的事实承担举证责任,否则应承担举证不能的法律后果。一审法院在张小玮未能举证的情况下,径行作出了上述认定,存在错误；2、关于房屋租金的问题。根据涉案《房屋租赁合同》第七条租金的约定可以认定,本案房屋租金的计算与房屋租赁面积无关。另外,被上诉人也未能举证证明涉案房屋存在拆除的事实。因此,一审判决在计算邮政呼市分公司诉请的房屋租金时扣减30平米的租金以及支持张小玮请求返还2017年5月7日至2018年3月15日房屋租金9593元的诉请明显存在错误；3、关于供暖费的问题。根据涉案《房屋租赁合同》第九条的约定可以认定,供暖费应由张小玮承担。本案中,在涉案房屋的供暖费由张小玮垫付的情况下,张小玮向邮政呼市分公司全额支付垫付的供暖费具有事实依据和法律依据。因此,一审判决未能全额支持邮政呼市分公司的一审诉请明显存在错误。4、关于违约金的问题。根据涉案《房屋租赁合同》第十五条违约责任的约定结合张小玮欠付邮政呼市分公司房屋租金的基本事实可以认定,张小玮存在违约行为是一个不争的事实。一审判决关于“张小玮亦是因合理的理由而未向邮政呼市分公司缴纳房屋租金”的认定缺乏事实依据与证据支撑,明显存在错误,应予纠正。二、一审判决在缺乏证据支持的情况下直接认定涉案房屋进行过拆除的行为属于适用法律错误,应予纠正。本案中,一审判决在没有任何证据证明的情况下,直接认定涉案房屋存在拆除的行为属于适用法律错误。张小玮辩称，1、涉案房屋已经部分拆除，双方在拆除问题上从没有争议，《减租报告》中邮政呼市分公司已经清晰表述同意张小玮核减租金的结果，核减租金已得到邮政呼市分公司的认可。2、房屋租赁合同的主要约定是面积，租赁面积改变了租金也应相应改变，依据租赁合同约定，合同生效后双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，邮政呼市分公司未提供书面文件。张小玮上诉请求：1、判令邮政呼市分公司存在违约行为,判令邮政呼市分公司从2018年3月15日至2019年3月15日租金中减免2楼(约60平米可实地测量)租金10465元；2、判令邮政呼市分公司依据合同向张小玮支付违约金；3、判令邮政呼市分公司赔偿张小玮营业损失1.5万元；4、判令涉诉审费用全部邮政呼市分公司承担。事实和理由：1、一审法院认为从2015年3月15日开始,对于张小玮租赁房屋是否存在暖气问题,张小玮未提交证据予以证明,故不予支持属认定事实不清。第一、张小玮自始至终向邮政呼市分公司提出的是2楼冬季温度过低,无法正常使用的问题。第二、依合同约定，邮政呼市分公司应保障该房屋及附属设施处于适用和安全的状态,在邮政呼市分公司未按约定履行维修义务造成张小玮人身财产损失的,邮政呼市分公司应承担赔偿责任。第三、因涉案房屋拆除的原因,势必造成张小玮的经营损失,邮政呼市分公司应赔偿张小玮营业损失1.5万元(包括人员工资、房屋租金、正常营业利润等)邮政呼市分公司向一审法院起诉请求：1、解除邮政呼市分公司、张小玮双方于2015年3月15日签订的《房屋租赁合同》；2、判令张小玮自房屋租赁合同解除之日将新城区卫生厅西巷呼市××层商业门脸房返还邮政呼市分公司；3、判令张小玮支付拖欠邮政呼市分公司2018年3月15日至2019年3月15日的房屋租金6万元；4、判令张小玮向邮政呼市分公司支付违约金250元；5、判令张小玮立即向邮政呼市分公司支付垫付的供暖费5190．96元；6、判令本案诉讼费等一切实现债权的费用均由张小玮承担。张小玮向一审法院反诉请求:1、判令邮政呼市分公司违约,合同期减免该房屋2楼租金33170元;2、判令邮政呼市分公司向张小玮支付合同违约金250元;3、判令邮政呼市分公司因2017年该房屋拆除32平方米,返还张小玮多交租金10233元;4、判令邮政呼市分公司向张小玮支付15000元营业损失费;5、判令邮政呼市分公司向张小玮支付各项经济损失55173元;6判令诉讼费用由邮政呼市分公司承担。一审法院认定事实：2015年5月5日，邮政呼市分公司、张小玮签订了《房屋租赁合同》，约定：张小玮租赁邮政呼市分公司新城区卫生厅西巷呼市××门脸房，使用面积为172平方米；租赁期限为2015年3月15日至2020年3月15日；租金标准为：第一年4．5万元、第二年5万元、第三年5．5万元、第四年6万元、第五年6．5万元，总计27．5万元；租金支付时间为：合同签订之日起交清当年房租，以后每年提前一个月交清当年房租。2018年11月，邮政呼市分公司向张小玮送达了《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容为：张小玮存在严重违约行为，张小玮逾期支付2018年度-2019年度的房屋租金6万元达30日；欠缴供暖费达4285．56元；通知张小玮：1、双方签订的租赁合同立即解除；2、收到通知书后15日办理房屋交接手续，将房屋返还邮政呼市分公司；3、收到通知书后7日内向邮政呼市分公司支付2018年度-2019年度的房屋租金6万元；4、收到通知书后7日内交清欠缴的供暖费4285．56元；5、收到通知书后7日内向邮政呼市分公司承担违约责任，赔偿给邮政呼市分公司造成的一切经济损失。张小玮于2018年11月26日签收上述通知书。2018年9月、2018年11月，张小玮两次向邮政呼市分公司提出关于租赁房屋二楼冬季温度低，无法正常使用，及租赁房屋于2017年4月末拆除一楼的一部分，而向邮政呼市分公司提出减免租金的请求。2018年11月，张小玮向邮政呼市分公司送达了《针对2018年11月26日甲方解除房屋租赁合同通知书的答复》，邮政呼市分公司于2018年11月29日签收。张小玮向呼和浩特科林城发热力有限公司缴纳了2014年-2015年、2015年-2016年的采暖费，每年5190．96元，建筑面积为172平方米；向呼和浩特科林热电有限责任公司缴纳了2016年-2017年的采暖费5190．96元，2017年-2018年的采暖费4290．39元，建筑面积为142平方米。一审庭审中，邮政呼市分公司认可张小玮退还房屋钥匙时间为邮政呼市分公司向张小玮送达解除合同通知书之后，张小玮认可于2018年11月29日退还了邮政呼市分公司租赁房屋的钥匙；邮政呼市分公司、张小玮认可邮政呼市分公司已于2019年2月15日将涉案房屋另租于他人。邮政呼市分公司、张小玮认可张小玮缴纳了涉案房屋2015年至2018年的房屋租金。一审法院认为，邮政呼市分公司、张小玮签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；邮政呼市分公司向张小玮送达了《解除房屋租赁合同通知书》，张小玮于2018年11月29日向邮政呼市分公司退还了涉案房屋的钥匙，应视为双方对于解除合同，达成合意，双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年11月29日解除，张小玮已向邮政呼市分公司返还了涉案房屋，对于邮政呼市分公司请求解除合同，返还涉案房屋的诉请，一审法院不予支持；对于张小玮反诉请求邮政呼市分公司返还2017年度多交的房屋租金10233元，对于涉案房屋是否进行过拆除，邮政呼市分公司未作出明确的意见，根据张小玮向一审法院提交的2017年10月15日至2018年4月15日涉案房屋的采暖费缴费记录，比较其之前的采暖费缴费记录，涉案房屋建筑面积减少30平方米，故一审法院认定涉案房屋存在部分拆除的情形；对于拆除的时间，邮政呼市分公司未向一审法院提交证据予以说明，张小玮认可拆除的时间为2017年4月末5月初，一审法院以张小玮认可的时间2017年5月6日为房屋拆除的时间；根据双方签订租赁合同，2017年3月15日至2018年3月15日的房屋租金为5．5万元，故对于张小玮请求返还2017年5月7日至2018年3月15日租金9593元（5．5万元×30平方米÷172平方米）的诉请，一审法院予以支持；对于邮政呼市分公司请求张小玮支付2018年3月15日至2019年3月15日房屋租金，及支付2018年至2019年的采暖费的诉请，因双方签订的租赁合同已于2018年11月29日解除，且涉案房屋拆除30平方米，故一审法院支持邮政呼市分公司请求的张小玮支付2018年3月15日至2018年11月29日租金34606．6元（142平方米÷172平方米×6万元×255天÷365天）的诉请，及2018年10月15日至2018年11月29日采暖费1072．6元（4290．39元×45天÷180天）的诉请；对于张小玮反诉请求邮政呼市分公司返还租赁期间2楼的租金33170元的诉请，因根据双方合同约定，涉案房屋的采暖费由张小玮缴纳，双方租赁期限自2015年3月15日开始，对于租赁房屋2楼是否存在暖气问题，及产生问题的原因，张小玮均未向一审法院提交证据予以证明，且根据张小玮提交的证据，张小玮向邮政呼市分公司反应问题的时间为2018年，对于自张小玮租赁房屋开始，即2015年3月15日开始，是否存在暖气问题，张小玮未向一审法院提交证据予以证明，故对于张小玮的此反诉请求，证据不足，一审法院不予支持；对于张小玮请求邮政呼市分公司赔偿营业损失1．5万元的反诉请求，因涉案房屋拆除的原因，势必造成张小玮的经营损失，但张小玮未向一审法院提交证据证明造成停业的时间，无法对于其营业损失进行鉴定，故对于张小玮的此反诉请求，证据不足，一审法院不予支持；对于张小玮反诉请求邮政呼市分公司赔偿装修损失55173元的诉请，因双方对于因拆除房屋之后，减免房屋的数额，未达成一致，邮政呼市分公司提出解除合同，张小玮向邮政呼市分公司退还钥匙，双方系达成一致解除合同；且张小玮请求的装修损失，未向一审法院提交正规的票据予以证明，故对于张小玮的此诉请，一审法院不予支持；对于邮政呼市分公司请求张小玮承担违约金250元，及张小玮反诉请求邮政呼市分公司承担违约金250元的诉请，因涉案房屋存在拆除的事实，双方对于拆除后的房屋租金数额存在争议，因双方对于缴纳房屋租金的数额未达成一致，邮政呼市分公司有权向张小玮提出解除合同的请求，张小玮亦是因合理的理由而未向邮政呼市分公司缴纳房屋租金，双方的行为不构成违约，双方签订的租赁合同的解除，系双方真实意思表示的结果，故对于邮政呼市分公司的此诉请，即张小玮的此反诉请求，一审法院不予支持。判决：一、张小玮于本判决生效之日起十日内向中国邮政集团公司呼和浩特市分公司支付人民币26086．2元（35679．2元-9593元）；二、驳回中国邮政集团公司呼和浩特市分公司的其他诉讼请求；三、驳回张小玮的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张小玮提交了录音书面材料、证明、两组照片、缴费凭证、转款凭证等六组新证据，拟证明张小玮交纳房租、取暖费以及涉案房屋已进行拆除且双方对于核减的面积和金额均不持异议等事实。本院对上述证据在下文中综合予以认证。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,依据涉案房屋的采暖费缴费记录以及中山东路街道中山社区出具的证明等证据，可以认定涉案房屋部分拆除以及相应拆除面积的事实，一审法院依据拆除房屋的时间以及面积多少对相应租金及取暖费进行核减的计算以及违约责任的认定并无不当。张小玮虽然因暖气问题与邮政呼市分公司进行协商，但其所举证据不能准确反映取暖温度的差异多少及对其生产生活以及经营活动的妨碍程度，故应承担举证不能的相应法律后果。综上所述，张小玮、中国邮政集团公司呼和浩特市分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1954元，由张小玮负担。二审案件受理费286元，由中国邮政集团公司呼和浩特市分公司负担。本判决为终审判决。审判长 何玉山审判员 李 艳审判员 宋 敏 二〇一九年十一月十二日书记员 方 岩