江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0682民初7984号原告：如皋市万都文化传媒有限公司，住所地如皋市如城街道中山路**如皋万都广场**B2。法定代表人：姜波，执行董事。委托诉讼代理人：陈鑫波、魏建平，江苏品川律师事务所律师，特别授权。被告：如皋市万都商业广场经营管理有限公司，住，住所地如皋市如城街道中山路**/div>法定代表人：姜剑。委托诉讼代理人：朱益鸣，江苏常武（苏州）律师事务所律师，特别授权。原告如皋市万都文化传媒有限公司（以下简称万都文化传媒公司）与被告如皋市万都商业广场经营管理有限公司（以下简称万都商管公司）与侵权责任纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万都文化传媒公司的法定代表人姜波，委托诉讼代理人陈鑫波、魏建平，被告万都商管公司的委托诉讼代理人朱益鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万都文化传媒公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失3270432元（转让的授课费1070432元和装修款220万元）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因经营需要，向原告租赁万都广场内的商铺，双方约定了开业时间，但被告不仅未能通过相关部门审批保证商场准时开业，且提供的商铺存在瑕疵，甚至安全隐患，使得原告花费巨额装修后长期无法正常经营，原告多次向被告反映问题，被告只知道向原告索要租金和物业费用，对于原告反映的问题不予理会，最后甚至强行锁门，并安排保安封场，阻止原告的工作人员及客户进入，使得原告歇业至今，最终导致原告将学员的剩余课程转至其他机构，遭受巨大损失。被告应承担赔偿责任。被告万都商管公司辩称，1.被告没有实施任何侵权行为，被告与原告签订了房产租赁合同，依约将相应房屋交付给原告使用，原告使用租赁房屋至今已有五年，可见被告交付的租赁房屋符合合同的约定。2.被告要求解除合同是因为原告的根本性违约导致，原告长期拖欠房屋租金，被告再三催促，原告拒不缴纳房屋租金等费用，原告长期拖欠租金的行为已构成了根本性违约，进而导致合同解除，原告作为完全行为能力人，其应当知道违约行为所产生的法律后果，其应当对其违约行为承担责任。3.被告未实施任何侵权行为，依法不应承担任何侵权责任。请求依法驳回原告的诉请。原告万都文化传媒公司向本院提交了以下证据：1.网媒新闻播报、照片，以证明被告方所提供的租赁场地自开业之初就存在各种瑕疵，严重影响经营，营业场所有外墙脱落的情况，存在严重的安全隐患，后原告与被告协商，达成了相关的租金减免优惠予以补偿的协议。2.原、被告的工商登记信息及股权转让协议和特殊客户申请表，以证明原告就相关问题与被告协商后达成新的协议，被告给予原告租金优惠，帮助原告继续经营，在与被告达成新的协议后，原告一直按照协议积极履行支付租金的义务，原告并无违约。3.被告的原法定代表人郑栋的通话录音以及关于特殊客户申请表的聊天记录、被告收到特殊客户申请表原件的收条，以证明郑栋一直作为被告的负责人与原告联系，相关手续均由郑栋办理，虽然郑栋后期并非被告的法定代表人，但被告未通知原告，应当认定郑栋有代理权限，故而原告方只应承担2017年1月1日以后的租金及其他债权债务。4.装修款协议书及相关的付款记录，以证明因被告存在违约，并未将2017年1月1日之前的债务结清，导致原告额外承担了本应由被告承担的对外债务，该费用应由被告承担。5.现场照片与视频，以证明被告强行关闭原告经营场所，阻碍原告经营，导致原告损失，原告并不存在违约。6.转让合同与付款记录，以证明因被告阻碍原告经营，原告无法开展正常的授课，无奈将剩余学员转让给第三方机构，并将剩余授课款项支付给第三方，该损失应当由被告承担。被告万都商管公司发表质证意见如下：对原告的证据1的真实性合法性、关联性有异议，被告是按照双方签订的房产租赁合同约定的交付标准向原告交付租赁房屋。对原告提供的证据2中的工商登记信息予以认可，对该组证据中的其他证据不予认可。对原告提供的证据3的真实性有异议，被告未向郑栋授权向原告方出具任何文件，郑栋不具房租减免的权利。对原告提供的证据4的真实性有异议，该证据中的装修款协议所提及的2016年2月23日的装修协议内容不明确，难以确认装修的具体情况。对原告提供的证据5中的照片，原告所承租的商铺中有一间系业主李兵所有，正因为原告长时间拖欠房屋租金，导致被告无法向业主支付相应租金，业主在商铺的门上贴通知书要求原告缴纳租金，该证据证明是原告违约。对原告提供的证据6的真实性有异议，因原告长时间拖欠租金导致房产租赁合同解除，原告转让学员的授课款损失与被告无关。被告万都商管公司在本案中未提交证据。本院对当事人所举证据认证如下：对原告万都文化传媒公司提供的证据真实性予以认定，但对证据1、2、4、5、6的证明目的不予认定。经审理查明：2015年8月13日，被告万都商管公司（甲方）与如皋市万都教育投资管理有限公司（乙方）签订了《房产租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁位于如皋市万都广场，总建筑面积为3547.75平方米的商铺用于经营教育培训，租赁期限自2015年12月15日至2023年12月14日，每六个月为一个支付期，自2015年12月15日至2018年12月14日期间年租金为871336元，自2018年12月15日至2019年12月14日期间年租金为1742674元，后续租金逐渐上涨。物业费为每平方米每月3元，公共区域能耗费为每平方米每月3元，每年的公共区域能耗费和物业费共计255438元；商铺交付条件为按房屋现状毛坯交付，乙方对照甲方的交付标准对房屋进行验收，如交付标准存在一定的瑕疵，但不影响乙方装饰装修工程的，视为符合相关交付标准，甲方应当在乙方进场后对瑕疵予以修补和完善；租赁期满或合同因任何原因而终止之日，乙方应将房屋、房屋钥匙及相关资料交还甲方，乙方可以按照房屋届时的现状交还房屋，搬离房屋内属于乙方的可移动的物品，但不得对无法移动的装修故意破坏。上述合同并约定：乙方未按合同约定的日期缴纳租金的，自拖欠租金之日起，每日按所欠租金的千分之五支付滞纳金，如乙方未在规定时间支付租金或其他费用，逾期超过15个工作日的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方按约定交还租赁房屋，甲方有权要求乙方承担5个月租金的违约金，及为解除合同所产生的律师费、交通费等，甲方无需赔偿乙方任何装饰装修费用，租赁期满或或合同因任何原因而终止之日如乙方故意对装修进行破坏的，则甲方或其委托管理人有权要求乙方承担因此给甲方造成的损失；如甲方未履行合同约定的义务致使乙方无法经营的，乙方有权提前终止合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失。上述合同对租赁标的交付、装修也有约定：乙方开设或准备装饰装修工程，或乙方实际接收该房产，视为该房产符合交接条件，乙方的装修期为5个月，装修期不需要支付租金；该商铺的整体开业日（或试营业日）为2015年12月15日，但经双方协商一致变更的除外，实际开业日若迟于月底开业日，推迟时间不得超过8个月。上述合同签订后，原告将合同约定的商铺交付给了如皋市万都教育投资管理有限公司，该公司将该商铺进行装修后，开业经营教育培训。2017年4月14日，被告万都商管公司（甲方）与如皋市万都教育投资管理有限公司的另一股东常州市美合天音琴行有限公司（乙方）签订《股权转让协议》，载明：甲乙双方分别系如皋市万都教育投资管理有限公司股东，甲方将持有的如皋市万都教育投资管理有限公司90%的股权全部转让给乙方，转让价款为240万元，…。双方确认至2016年12月31日止，如皋市万都教育投资管理有限公司的债权债务已核实清楚，没有债权债务，自2017年1月1日起往后如皋市万都教育投资管理有限公司的债权债务与甲方无关等。该协议被告万都商管公司作为转让方加盖印章，并有万都商管公司的法定代表人郑栋签名，常州市美合天音琴行有限公司作为受让方加盖印章，并有姜波签名。2017年5月15日，被告万都商管公司与如皋市万都教育投资管理有限公司签订《房产租赁合同补充协议》，主要内容为对双方于2015年8月13日签订的《房产租赁合同》的租赁期限进行修改，约定租赁期限自2017年1月1日起至2024年12月31日止。租金标准与《房产租赁合同》相同。该协议有甲方万都商管公司加盖印章，并有万都商管公司法定代表人郑栋签名，乙方如皋市万都教育投资管理有限公司加盖印章，并有姜波签名。被告万都商管公司于2013年8月20日登记设立，最初登记的公司类型为自然人独资有限责任公司，股东及法定代表人为范正梨，注册资本、实收资本为300万元。2015年3月5日，变更登记股东为聂德美，法定代表人为郑栋，注册资本：1000万元。2017年4月18日，变更登记股东为姜传浩，2017年7月27日，变更登记注册资本为300万元。2018年7月13日，变更登记法定代表人为姜传浩。2018年12月20日，变更登记公司类型为自然人投资或控股的有限责任公司，股东为姜剑、姜传浩，法定代表人为姜剑。如皋市万都教育投资管理有限公司于2015年4月21日登记设立，股东为万都商管公司占股90%，常州市美合天音琴行有限公司占股10%，法定代表人为郑栋，2018年6月5日变更登记公司名称为现住的如皋市万都文化传媒有限公司，变更登记股东为许蒙蒙、姜波，变更登记的法定代表人为姜波。因原告万都文化传媒公司经营状态不佳，该公司与被告万都商管公司协商要求租金优惠，2018年7月6日被告万都商管公司的工作人员邓后芸制作了《特殊客户申请表》，载明：扶持商户持续经营，现给予租金优惠，优惠日期为2017年1月1日至2019年12月31日，优惠后的租金为每年50万元，物业费、公共能耗费每年255438元，每6个月为一个支付期，每个支付期结束的30日前支付下个支付期的费用。该申请表由被告万都商管公司的工作人员邓后芸签名后报领导批示，审核意见的总经理栏中郑栋于2018年7月23日签名，同日，聂德美在公司领导栏中签名。根据该《特殊客户申请表》，原告共计应支付被告上述期间的租金及物业费、公共能耗费共计2266314元。原告万都文化传媒公司于2017年7月4日向被告万都商管公司缴纳30万元，于2017年7月5日缴纳135668元，于2017年11月15日缴纳15万元，于2018年1月4日缴纳5万元，于2018年7月23日缴纳119770元，于2018年10月18日缴纳15万元，2019年1月7日缴纳75000元，被告合计向原告支付款项980438元。因原告未能按期足额缴纳租金，原告租赁房屋的业主于2017年3月和2019年4月来原告的经营场所索要租金，被告也多次要求原告缴纳租金，2019年5月22日，被告派人将原告的经营场所的门上锁，以此方式要求原告缴纳租金及相关费用。本院认为，被告万都商管公司与原告万都文化传媒公司（原如皋市万都教育投资管理有限公司）于2015年8月13日签订的《房产租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。上述租赁协议对租赁标的交付、租赁期限、租金标准及租金支付等进行了约定，被告按约定将被租赁的商铺交付给了原告，原告接手后开展经营活动。其后原、被告签订补充协议，对租赁期限进行了变更即原告应自2017年1月1日起向被告支付租金，但原告并未按照双方签订的《房产租赁合同》及《补充协议》约定的期限向原告支付租金。后原告向被告申请租金优惠，经协商，被告同意后出具了《特殊客户申请表》，被告公司原法定代表人郑栋、原股东聂德美进行了审核，该《特殊客户申请表》应视为对租金标准变更的合同文件，原告应按照《特殊客户申请表》向被告支付租金及物业费等费用，但原告并未按照《特殊客户申请表》约定的期限缴纳租金等费用，虽已支付了980438元，尚欠1285876元，原告显属违约，导致所租赁房屋的业主多次到原告的经营场所索要租金，在此情况下，被告为督促原告缴纳租金等费用将原告的经营场所上锁，该做法对原告的经营活动有所影响，但起因系原告违约所致，如果原告能及时将所欠的租金、费用足额缴纳，则可避免争端，避免发生纠纷。且原告所提供的转让培训课程的合同签订时间为2019年6月6日，距被告将原告的经营场所上锁的时间仅15天，如果原告按期缴纳了租金等费用也无须转让培训课程，被告将原告的经营场所上锁不必然导致原告转让培训课程，故原告要求被告赔偿其转让的授课费1070432元缺乏事实和法律依据。双方签订的《房产租赁合同》约定“乙方对照甲方的交付标准对房屋进行验收，如交付标准存在一定的瑕疵，但不影响乙方装饰装修工程的，视为符合相关交付标准”，原告接受所租赁的房屋时并未提出房屋有瑕疵，虽然原告提供的证据网媒新闻播报、照片反映万都广场在2016年8月、9月期间因下大雨使一处外墙装饰物脱落，但原告受让原如皋市万都教育投资管理有限公司的股权时间为2017年4月，即原告自2017年4月起实际经营教育培训，原告无证据证明自2017年4月至今所租赁的房屋发生商铺存在安全隐患，故对原告诉称“商铺存在瑕疵，甚至安全隐患”缺乏事实依据。上述《房产租赁合同》约定商铺交付条件为按房屋现状毛坯交付，由承租方装修，故原告起诉要求被告支付装修款220万元缺乏事实依据。综上，原告诉称被告侵权，要求被告赔偿损失依法难以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告如皋市万都文化传媒有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取16480元，由原告如皋市万都文化传媒有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费32960元。（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，帐号：46×××65，户名：江苏省南通市中级人民法院）。审判员  刘斌二〇一九年十一月二十日书记员  钱肸