云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云08民终993号上诉人（原审原告）：普洱老黄牛物业管理有限责任公司。住所：云南省普洱市思茅区。法定代表人：陶晓川，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：刘莉琳，女，1980年12月15日生，汉族，现住云南省普洱市江城哈尼族彝族自治县。委托诉讼代理人：卢国院（刘莉琳的丈夫），男，1982年5月12日生，现住云南省普洱市江城哈尼族彝族自治县。代理权限为特别授权代理。上诉人普洱老黄牛物业管理有限责任公司（以下简称老黄牛公司）因与被上诉人刘莉琳物业服务合同纠纷一案，不服云南省江城哈尼族彝族自治县人民法院（2019）云0826民初482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭于2019年11月22日公开开庭进行了审理。上诉人老黄牛公司的法定代表人陶晓川、被上诉人刘莉琳的委托诉讼代理人卢国院到庭参加诉讼。本案现已审理终结。老黄牛公司上诉请求：撤销或改判支持老黄牛公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定的事实错误，老黄牛公司系江城山水宝郡小区的前期物业管理公司，2016年6月14日老黄牛公司与该小区开发商江城浙商投资开发有限公司签订《山水宝郡物业管理服务合同》约定：老黄牛公司入驻该小区提供前期物业管理服务。2018年8月，该小区成立业主委员会后老黄牛公司退出了该小区。老黄牛公司有证据证明老黄牛公司是于2018年8月31日退出的该小区的物业管理服务。刘莉琳应支付老黄牛公司2016年7月1日至2018年8月30日止的物业管理服务费，而一审法院只认定刘莉琳支付老黄牛公司2016年7月15日至2017年12月31日止的物业管理服务费是错误的。请二审人民法院查明事实给予改判。二、老黄牛公司一审中要求的资金占用费是有法律和事实依据的。《山水宝郡物业管理服务合同》约定逾期不支付物业管理费的，应承担逾期资金占用费。老黄牛公司已经在小区粘贴栏上贴过书面通知催收物业管理费，也多次打电话给刘莉琳催收，但刘莉琳一直没有缴纳过物业管理费。刘莉琳口头辩称，请二审法院驳回上诉，维持原判。老黄牛公司向一审法院起诉请求：1.判令刘莉琳支付老黄牛公司2016年7月1日至2018年8月30日止的物业服务费2982元，公用水电费120元，电梯费225元，资金占用费963.48元（当庭增加），扣除刘莉琳缴纳的2000元装修保证金后，刘莉琳还应当支付老黄牛公司共计2290.48元；2.案件受理费由刘莉琳负担。一审法院认定事实：2016年6月14日老黄牛公司与江城山水宝郡小区开发商江城浙商投资开发有限公司签订《山水宝郡物业管理服务合同》，约定：老黄牛公司于2016年6月14日起至业主委员会成立止，为该小区提供物业管理服务。2017年1月20日，江城县发展和改革局作出《江城县发展和改革局关于核准山水宝郡物业服务收费等级标准的批复》，规定：江城山水宝郡小区电梯房收费标准为每平方米每月1元。老黄牛公司支付了2017年1月5日，江城山水宝郡小区水费9074.4元和2428.2元，老黄牛公司支付了2017年1月至2017年12月江城山水宝郡小区管理人员的工人工资。江城山水宝郡业主委员会于2018年8月20日作出《通知》，要求老黄牛公司于2018年8月25日之前搬离物业管理办公室。另查明：刘莉琳自认于2016年7月15日取得4-802号房屋的使用权，房屋建筑面积为110.41平方米。老黄牛公司于2016年7月15日收取刘莉琳装修押金2000元，收取电梯增容费和楼道恢复费300元。一审法院认为，本案的争议焦点为：刘莉琳是否应当支付老黄牛公司物业服务费2982元，公用水电费120元，电梯费225元，资金占用费963.48元的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本案中，2016年6月14日，老黄牛公司与江城山水宝郡小区开发商江城浙商投资开发有限公司签订的《山水宝郡物业管理服务合同》是合法有效的，对全体江城山水宝郡小区业主具有法律约束力。老黄牛公司自2016年6月14日起至2017年12月31日止，已经按照合同约定对江城山水宝郡小区履行了物业管理服务的义务，并提交了相应的证据，刘莉琳应当支付老黄牛公司自房屋实际接收之日起至2017年12月31日止的物业服务费。刘莉琳不同意支付老黄牛公司物业服务费的辩称，于法无据，一审法院不予支持。本案中，刘莉琳自认于2016年7月15日取得4-802号房屋的使用权，房屋建筑面积为110.41平方米。根据《江城县发展和改革局关于核准山水宝郡物业服务收费等级标准的批复》的规定：江城山水宝郡小区电梯房收费标准为每平方米每月1元，刘莉琳应当自2016年7月15日起向老黄牛公司交纳110.41平方米房屋，每平方米每月1元的物业服务费。故，老黄牛公司要求刘莉琳支付其2016年7月1日至2018年8月30日止的物业服务费2982元的诉讼请求，部分符合事实和法律依据，一审法院予以部分支持刘莉琳向老黄牛公司支付2016年7月15日起至2017年12月31日止的物业服务费1932元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，虽然江城山水宝郡小区业主委员会通知老黄牛公司于2018年8月25日之前搬离物业管理办公室。但是，老黄牛公司提交的证据不足以证明老黄牛公司在2018年1月至2018年8月履行了物业服务职能，老黄牛公司应当承担举证不能的法律后果。本案中，老黄牛公司仅仅提交了支付江城山水宝郡小区的水费票据，未提交支付公用电费和电梯管理费的票据，也未提供证据证明刘莉琳需要承担公用水电费120元和电梯费225元的计算依据及分摊金额来源。因此，老黄牛公司应当承担举证不能的法律后果。故，老黄牛公司要求刘莉琳支付其2018年1月1日至2018年8月30日止的物业服务费、公用水电费120元，电梯费225元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对老黄牛公司要求刘莉琳支付其资金占用费963.48元的问题，一审法院认为，虽然在物业管理合同中有逾期资金占用费的条款，但是，物业管理服务合同中未约定具体支付物业费的时间和期限。老黄牛公司在物业管理期间，对业主应当承担物业服务费金额未在小区内进行公示，老黄牛公司也未向刘莉琳发出过交纳物业服务费的书面通知。刘莉琳并非故意拖欠老黄牛公司物业服务费，且老黄牛公司于2016年7月15日收取刘莉琳装修押金2000元，收取电梯增容费和楼道恢复费300元尚未退还。故，老黄牛公司要求刘莉琳支付其资金占用费963.48元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案中，江城浙商投资开发有限公司承诺免除《住房免物业费一年清单》中的业主2016年7月10日至2017年7月10日的物业服务费，该承诺只对江城浙商投资开发有限公司和《住房免物业费一年清单》中的业主具有法律约束力。江城浙商投资开发有限公司和老黄牛公司没有签订书面免除刘莉琳物业服务费的协议，江城浙商投资开发有限公司对业主的承诺对老黄牛公司不具有法律约束力。故，刘莉琳要求老黄牛公司免除一年物业服务费的辩称，于法无据，一审法院不予支持。本案中，江城浙商投资开发有限公司对刘莉琳承诺免除一年物业服务费及老黄牛公司是否清退刘莉琳装修押金2000元、电梯增容费和楼道恢复费300元的问题，是刘莉琳与江城浙商投资开发有限公司，刘莉琳与老黄牛公司之间的另一法律关系，不属于本案审理范围，刘莉琳可以另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘莉琳于本判决生效之日起十五日内支付普洱老黄牛物业管理有限责任公司2016年7月15日起至2017年12月31日止的物业服务费1932元；二、驳回普洱老黄牛物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由刘莉琳负担11元，由普洱老黄牛物业管理有限责任公司负担14元。二审中，老黄牛公司围绕其上诉请求向本院提交以下证据：一、（2018）云0826民初424号民事调解书。欲证明，老黄牛公司工作人员一直工作到2018年8月30日。刘莉琳不认可该组证据，认为2018年老黄牛公司的员工未在江城山水宝郡小区上班。本院认为，该组证据仅能证明老黄牛公司保安直至2018年8月30日一直在江城山水宝郡小区工作，但不能证明其他员工亦在岗工作的事实，对证明目的本院予以部分采信。二、《证明》、发票5张。欲证明，2018年8月30日前水费全部由老黄牛公司代收代缴。刘莉琳不认可该组证据。本院认为，该组证据能证明老黄牛公司缴纳了江城山水宝郡小区2016年11月17日至2017年7月31日的水费，本院予以采信。三、电（扶）梯保养合同。欲证明，电梯一直维修保养到2018年8月30日。刘莉琳对该组证据不予认可。本院认为，该组证据仅能证明老黄牛公司与云南安迅电梯工程有限公司签订过电（扶）梯保养合同，对于合同中约定保养义务以及付款义务是否已经履行均无其他证据印证，对其证明目的本院不予采信。四、江城浙商投资开发有限公司的通知函。欲证明，业主委员会成立的时间是2018年7月5日成立，接到通知后，老黄牛公司撤出小区的时间。刘莉琳对该组证据予以认可，认可小区业主委员会成立的时间。本院认为，该组证据能够证明小区业主委员成立于2017年7月5日，本院予以采信。刘莉琳向本院提交以下证据：一、南方电网江城分公司出具汇总表。欲证明2018年5月至2018年9月业主委员会以江城浙商投资开发有限公司名义缴纳电费情况。二、南方电网江城公司出具的刘莉琳缴纳的2018年2月至2018年12月的电费清单、江城水务公司出具的用户清单表、江城县水务公司缴费凭证。欲证明，江城山水宝郡小区4-802室2018年2月至2018年12月生活用水、用电交费情况。老黄牛公司对该组证据不予认可。本院认为，该组证据中业主委员会交纳费用时间段以及刘莉琳交纳自家水电费与本案诉争的公用水电费不属于同一笔费用，对其关联性本院不予采信。本案经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。另查明，江城山水宝郡小区业主委员会成立于2018年7月5日。本院认为，本案二审的争议焦点为：刘莉琳是否应支付老黄牛公司物业服务费、公用水电费、电梯费以及资金占用费的问题。关于刘莉琳应支付老黄牛公司的物业服务费金额如何认定的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中江城山水宝郡小区的建设单位江城浙商投资开发有限公司（甲方）与老黄牛公司（乙方）于2016年6月14日签订的《山水宝郡物业管理服务合同》不违反法律规定，为有效合同。该合同对于老黄牛公司和江城山水宝郡小区的业主刘莉琳均具有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。《山水宝郡物业管理服务合同》第四条约定：“委托管理期限自2016年6月14日起止至业主委员会成立。期间物业管理合同继续有效。”第十八条约定：“三、业主应自甲方通知交房之日起交纳物业管理费用。”第三十八条约定：“合同期满后，如未成立业主委员会合同继续有效，收费标准按普洱市发改委、物价局的计费标准执行。”《江城哈尼族彝族自治县发展和改革局关于核准山水宝郡物业服务收费等级标准的批复》中载明山水宝郡电梯综合楼物业服务收费标准为1.00元/平方米/月。根据查明的事实，江城山水宝郡小区的业主委员会于2018年7月5日成立，故老黄牛公司为该小区提供物业服务的时间应认定为2016年6月14日至2018年7月5日，刘莉琳应支付老黄牛公司其接房后至2018年7月5日的物业管理服务费2595元（110.41平方米×1元/月/平方米×23.5个月）。关于刘莉琳是否应支付老黄牛公司公用水电费和电梯费的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，老黄牛公司在庭审中表明，公用水电费是按照每户每月10元收取，但刘莉琳不认可该收费标准，老黄牛公司亦没有提交证据证明其向小区业主公示过，同时老黄牛公司提交的证据不能证明其缴纳了小区的公用电费，应承担举证不能的法律后果，故对于公用水电费，本院不予支持。关于电梯费问题。本院认为，根据老黄牛公司在二审庭审中的阐述，电梯费是根据入住的业主数量进行分摊，但小区业主入住时间不一样，其没有提交涉案时间段业主入住的数量，无法区分每户业主应承担的费用，应承担举证不能的法律后果。故对于电梯费，本院不予支持。关于装修保证金是否可以在本案中进行抵扣的问题，本案虽是基于物业公司与业主之间就物业服务合同履行过程中产生的纠纷，但老黄牛公司一审起诉以及二审审理期间均明确表示愿意在本案物业服务合同纠纷中予以抵扣。从尊重当事人对自己权益进行处分的意思表示，同时亦减少双方当事人诉累的角度考量，本院准许依据老黄牛公司的诉讼主张在本案中对业主交纳的装修保证金一并抵扣。综上所述，刘莉琳还应支付的物业管理服务费为595元。关于刘莉琳是否应支付老黄牛公司资金占用费的问题。本院认为，根据《山水宝郡物业管理服务合同》第十八条约定：“一、……物业管理费用按次接管月10日前全年收取。三、业主应自甲方通知交房之日起交纳物业管理费用。四、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每月物业费的月24%收取资金占用费。”该资金占用费实际为对违约金的约定。我国对违约金规定强调的是补偿性为主，惩罚性为辅，本案合同对违约金约定过高。本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则判令刘莉琳按照年利率6%向老黄牛公司支付资金占用费。依据查明事实刘莉琳应自2016年7月15日接房起至2018年7月5日向老黄牛公司支付资金占用费为36元（595元×6%）。综上所述，老黄牛公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江城哈尼族彝族自治县人民法院（2019）云0826民初482号民事判决；二、由刘莉琳于本判决生效之日起十日内支付普洱老黄牛物业管理有限责任公司2016年7月15日至2018年7月5日止的物业管理服务费595元（已扣除装修押金）以及资金占用费36元，合计631元。三、驳回普洱老黄牛物业管理有限责任公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由普洱老黄牛物业管理有限责任公司负担18元，由刘莉琳负担7元；二审案件受理费50元，由普洱老黄牛物业管理有限责任公司负担36元，由刘莉琳负担14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决送达后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向云南省江城哈尼族彝族自治县人民法院申请执行。审判长 赵 键审判员 邱继娇审判员 付学华二〇一九年十一月二十九日法官助理付梦瑶书记员李专政