杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0102民初4192号 原告：吴峰，女，1978年11月11日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：沃建群，浙江泽大律师事务所律师。 被告：陈越，男，1987年10月5日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：陈爱民，男，1953年7月9日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区，系被告之父。 被告：罗弘，女，1960年5月14日出生，汉族，住上海市普陀区，系被告陈越之母兼其委托诉讼代理人。 原告吴峰为与被告陈越、罗弘房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月9日诉至本院，本院受理后，依法由审判员方亚新适用简易程序于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沃建群、被告罗弘（兼被告陈越委托诉讼代理人）、被告陈越委托诉讼代理人陈爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉请：1、判令被告陈越、罗弘退还押金20000元；2.判令被告陈越、罗弘退还电费结余款523.60元，维修空调费1240元，两项共计1763.6元;3.本案诉讼费由两被告承担。 原告向本院提交房屋租赁合同、房屋交割清单、支付凭证、电费、燃气费结清凭证、中介钥匙收件单、主卧墙面照片、微信支付凭证、空调维修费收据等证明其主张。 两被告辩称，双方租房合同到期后，在交接房屋过程中发现房屋多处墙面污损，有些地方损坏严重，已伤及墙面基层。因被告将房屋出租原告前花费25000元请杭州多乐士对室内墙面全面翻新，故双方合同约定原告承租房屋不得随意涂抹、钉挂钩等。因此对原告损坏的墙面我们要求由原施工单位修补，原告也同意的，并支付定金1000元，剩余工程款7193元从押金中扣除。因墙面修复造成原告事实逾期7日交房，原告应支付被告逾期交房违约金4666.62元，并赔偿被告车油费及过路费550元，住宿费320元。此外，原告交付房屋中还存在物品缺失和损坏情况，故还应赔偿被告损失2720元。综上，请求判定原告赔偿被告15449.62元。 被告向本院提交了房屋租赁合同、多乐士焕新施工服务合同二份、照片、杭州诺茂装饰材料有限公司钱良秀等人的证明材料、微信聊天记录等证据材料证明其抗辩主张。 经审理查明，本市上城区春江花月江树苑属被告陈越所有的房产，2018年7月经浙江绿城房屋置换有限公司居间被告罗弘作为被告陈越的代理人与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告陈越（甲方）将其位于本市上城区春江花月江树苑建筑面积152.4平方米的房屋出租给原告（乙方）居住使用，租赁期限自2018年7月8日至2019年7月7日，每月租金为10000元，租金支付方式为季付，每期租金30000元。乙方于2018年7月8日支付租赁押金20000元。租赁期满，乙方结清所有相关费用后，甲方全额无息退还乙方租赁押金。合同约定，租赁期内，该房屋的水、电、煤气、电话费、物业管理费、电视费等相关费用，由乙方承担，并按规定如期缴纳；甲方须按时交付房屋及附属设施，房屋设施情况详见附件（物业交割单），该附件作为甲方按合同约定交付乙方使用和乙方在租赁期满交还该房屋时的验收依据。乙方在入住时应按交割清单检查配备的设施与数量，并确定是否完好。租赁期内若发现问题应及时提出，非使用不当原因由甲方修复和配置。乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施，由于乙方使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。租赁期满，乙方应如期归还该房屋，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。若乙方逾期归还，每逾期一日，乙方应向甲方支付日租金的两倍作为违约金。合同第六条约定：甲、乙任何一方如未按合同条款履行，则视为违约，双方同意违约金为20000元。若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金。合同签订后，被告方依约将房屋交原告使用，原告依约支付被告罗弘租房押金及按期交纳相应租金至合同期满。合同期满，原告不再续租。2019年7月7日原告通过中介向被告罗弘移交租赁房屋的钥匙3把、门禁卡3张。同日，被告罗弘与杭州诺茂装饰材料有限公司签订多乐士焕新施工服务合同，约定由该公司为江树苑房屋中主卧、次卧、书房、客厅进门一块、东边餐厅二块进行墙面刷新服务，工期5天，合同总价款8193元，定金1000元。合同签订当日支付定金1000元，余款7193元验收合格后由房东支付。2019年7月7日原告通过支付宝向案外人支付了该定金1000元。后因双方就相关赔偿事宜无法协商一致，原告遂诉至法院，要求被告退还押金等费用。 审理中，被告确认原告电费结余款523.60元应予退还。但要求原告赔偿其各项损失，具体内容为：墙面损失8193元（已支付1000元），因修复房屋逾期交房违约金4666.62元，因房屋内墙损坏造成交房多跑一趟杭州的车油费、过路费损失550元、住宿费损失870元，书架内陈列装饰物七个及电视机盖布一块遗失损失共270元，沙发垫缺失三块损失150元，阳台晾衣架损坏损失200元，餐厅吊灯损坏损失200元，进户门木头油漆损坏损失650元，原告擅自更换餐厅、客厅窗帘应赔偿1250元。 本院认为，本案原、被告签订的房屋租赁合同应属双方真实意思表示，合法有效，双方均依约履行。因出租房屋的所有人系被告陈越，被告罗弘系被告陈越的委托代理人，故该合同的主体系原告吴峰与被告陈越。现双方产生争议，就争议内容合同有约定的应当按约定处理，无约定的应当依照民事法律的有关规定处理。关于原告的诉讼请求中主张的多余电费523.60元，被告无异议，故本院予以确认。关于原告要求被告退还的押金，根据合同约定原告支付的押金应认定为是租赁房屋过程中产生费用的担保，原告在支付完应当支付的相关费用后被告应退还押金。现原告已结清租赁房屋产生的各项费用，故被告陈越应退还押金。关于被告的抗辩意见，本院认为，被告主张财产损失赔偿及违约责任，应当作为独立的反诉请求提出。庭审中，原告认可租赁房屋的墙面有毁损及物品缺失和调换窗帘的事实。为减少诉累，本院对被告主张的该部分请求在本案中予以一并处理。其中遗失物损失原告愿意赔偿300元，因被告未提交相应损失依据，庭审中亦认可原告自愿承担的金额，故本院确认应赔偿被告陈越物品损失300元。就墙面损失，因被告委托案外人修复原告系知情并已向案外人支付了1000元，审理中原告也认可墙面毁损，故原告应承担赔偿责任。原告认为其支付的1000元系其应承担的全部赔偿责任，而被告认为其与案外人合同约定的价款系原告应承担的赔偿责任。本院认为原、被告就墙面损失未达成赔偿协议。原告非多乐士焕新施工服务合同主体，原告的付款行为不能认定为被告同意原告赔偿1000元，也不能认定原告认可支付该合同约定的所有款项。故就被告主张的墙面损失本院综合双方提交依据以及房屋租赁合同关系存在对租赁物的自然损耗，及墙面重新粉刷的必要性及受益情况，酌定该项损失由原告承担5000元修复费用及1000元租金损失。原告未经被告许可擅自更换窗帘违反约定及法律规定，但因更换窗帘行为系物品更新行为，未改变租赁物用途，且被告并未因此减少租赁物收益，被告要求原告赔偿1250元缺少依据，故本院不予支持。关于原告要求被告承担空调维修费用的请求，因原告主张的依据并不充分，本院不予支持。综上，本院确认原告押金抵扣未付赔偿金5300元，余款14700元被告陈越应予退还。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百十八条、第二百十九条、第二百二十条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈越应于本判决生效之日起十日内退还原告吴峰押金14700元、电费523.60元，合计15223.6元； 二、驳回原告吴峰其它诉讼请求。 如果被告陈越未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 预收案件受理费344元，减半收取172元。由原告负担81元，被告陈越负担91元。 原告吴峰于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈越于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  方亚新 二〇一九年十一月四日 书记员  操惠慧