青海省格尔木市人民法院民事判决书（2019）青2801民初2129号原告：格尔木翔宇有限公司，住所地格尔木市江源路**。法定代表人：郝伟，总经理。委托诉讼代理人：许国涛，青海盐成律师事务所律师。被告：马玉梅，女，1983年7月17日生，回族，个体，住青海省。被告：杨云岭，男，1980年9月16日生，汉族，个体，住安徽省宿州市。原告格尔木翔宇有限公司与被告马玉梅、杨云岭租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告格尔木翔宇有限公司委托诉讼代理人许国涛，被告马玉梅（参加第一次庭审）、杨云岭（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告格尔木翔宇有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告房屋租赁合同；2、请求判令被告支付房屋租金29万元，违约金29000元，合计319000元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭表示因被告已于2019年10月23日实际腾退房屋，双方合同约定的租赁期限也已届满，合同已实际解除，故放弃第一项诉讼请求。事实和理由：2016年9月15日，二被告租赁原告格尔木翔宇有限公司位于翔宇锦世纪（格尔木市××路西侧第二间8号商铺，原、被告签订房屋租赁合同，约定年租金为12万元，租期为2016年9月15日至2019年10月15日，经核算，被告尚欠租赁费为16万元，因起诉后至2019年10月15日第三年租期届满，故原告追加第三年租金13万元。现经原告多次催要，被告拒不支付租金，故原告诉至法院，请求判如所请。被告马玉梅辩称，在合同履行过程中，原告无故停水停电，无奈被告只得关闭店铺，同时要求被告赔偿其损失。被告杨云岭辩称，2018年10月份原告以“修水”为由拿走两把商铺钥匙中的一把，之后原告就无故给被告租赁的商铺断水断电，被告只得关闭店铺并留下店内物品，本打算以店内物品折抵租金。后被告又于2019年5月将第二把钥匙交付原告。对于因原告停电造成的店铺内商品的损失，要求被告赔偿。原、被告双方在格尔木市工商局备案的合同中约定租金为每年1万元，租金应以该合同为准。因是原告违约，故不同意承担违约金也不同意承担本案诉讼费。本院经审理认定事实如下：2016年9月15日，原告（甲方）与被告马玉梅（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于格尔木市××路西侧第二间面积为230平方米的商铺租赁给被告马玉梅使用，租期为2016年9月15日至2019年10月15日，免租期为30天即2016年9月15日至2016年10月15日。租金每年为13万元，在每租赁年度前一个月支付。同时约定被告向原告支付房屋租赁保证金1000元，在租赁期满或合同解除后，“房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。”该合同第十二条第（四）项约定“1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的……”，第十三条第（一）项约定“乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，应按月租金的1%向甲方支付违约金，并根据实际损害情况承担赔偿责任。”。该合同有“徐平”的签字及被告马玉梅的签字。同日，原告（甲方）与被告杨云岭（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同载明房屋坐落为“格尔木市建设中路21号翔宇锦世纪1#商住楼1层2#商铺。”，该合同其他内容除违约金为按月租金的10%交纳外，均与被告马玉梅签订的《房屋租赁合同》相同。庭审中，原、被告均认可上述二份合同实际为一份合同，租赁的商铺也是一个商铺，承租方应为马玉梅、杨云岭二人。两份合同约定的违约金不同，原告庭审中要求由法院裁决违约金数额。另查明，徐平为原告工作人员，其在上述二份合同上签字系代表原告。2018年8月29日，被告杨云岭向原告交纳2017年部分房租2万元，原告对此出具《收据》一份予以确认。庭审中，原告自认被告还交纳2016-2017年（第一年度）房租10万元，但未出具书面收据。庭审中，原、被告均认可被告于2018年10月将一把房屋钥匙交给原告，之后商铺处于停水停电的状态。被告于2019年5月将剩余一把房屋钥匙交给原告。再查明，2019年10月23日原告（甲方）与被告马玉梅、杨云岭（乙方）分别签订《房屋移交协议》，载明“双方于2019年10月23日对双方签订《房屋租赁协议》所涉及的房屋进行交接，双方确认室内所有物品已由乙方处理完毕，甲方现场予以确认，房屋正常交接。”本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告庭审提交的两份《房屋租赁合同》足以证实原告与二被告之间存在租赁合同关系，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对当事人具有法律约束力。被告提交的在格尔木市工商局备案的租赁合同载明的年租金为1万元与庭审查明的被告交纳12万元租金的事实及2万元租金的票据上注明的交纳的系2017年部分房屋的事实不符，本院对被告提交的租赁合同不予采信。原告欠付2016年至2017年（第一年度）房租1万元，对于2017年至2018年（第二年度）房租没有交纳，庭审中双方均认可在2018年10月因需要修理水管被告将一把租赁房屋的钥匙交给被告人员，对于之后停水停电的原因双方存在分歧。被告认为是原告为惩罚被告未及时交纳第一年度租金，原告则认为不存在惩罚的行为，只是由于维水管后被告店铺处于关门状态，原告无法为被告恢复供水供电。对此，庭审中被告杨云岭提交了其与被告公司工作人员徐平的通话录音，根据该录音的内容，徐平在录音中回答杨云岭“我交2万元之后就停水停电”时称是因为被告欠付2016年至2017年租金1万元，2017年至2018年以及2018年至2019年两个年度的租金没交。原告在庭审中也认可录音中是徐平本人说话，根据原告举证，徐平系被告公司工作人员，其在通话中的回答结合庭审中原、被告均认可2018年10月后被告租赁的商铺处于停水停电状态的事实，可以确定是原告因被告未及时交纳租金而对被告租赁商铺断水断电。根据原、被告签订的《房屋租赁协议》，水、电费由被告自行交纳，原告并不是供水、供电合同的主体，无权对被告采取断水断电的措施，且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，被告的该行为必然致使租赁物（商铺）不能按约定的用途使用，履行合同，就其本质而言，是指合同全部履行，只有当事人双方按合同的约定或者法律规定，全面、正确地完成各自承担的义务，才能使合同债权得以实现，也才能使合同法律关系归于消灭。因此自2018年10月开始因原告违约，被告可拒绝支付此期间租金。因《房屋租赁协议》中约定即2016年9月15日至2017年10月15日为免租期，因此租金交纳起从2017年10月15日计算。又因原告在庭审中认可从2018年10月后被告租赁的商铺处于停水停电状态，原告以其实际行为表明不再履行合同，故对原告要求被告支付2018年10月至2019年10月租金的部分诉求本院不予支持。被告辩称原告违约的部分意见成立，本院予以采纳。对于2018年10月之前的租金，原告不存在违约行为，被告应按照合同约定交纳租金，因被告未交纳第一年度剩余（即2016年10月15日至2017年10月15日）租金1万元，第二年度（2017年10月16日至2018年10月15日）租金13万元全部未交纳，故被告需交纳14万元租金，原告诉讼请求超出部分本院不予支持。关于违约金的诉讼请求。因两份合同违约金约定不一致，考虑到被告确属长期未交纳租金，因此本院酌定违约金按10%支付，即被告需支付原告14000元违约金，原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。因双方合同已经期满解除，被告也已实际腾退房屋，原告亦当庭放弃要求解除租赁合同的诉讼请求，本院对此项诉讼请求不再审理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告马玉梅、杨云岭共同支付原告格尔木翔宇有限公司租金140000元，违约金14000元，合计154000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告格尔木翔宇有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6085元，由原告格尔木翔宇有限公司负担2705元，被告马玉梅、杨云岭共同负担3380元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审 判 长 谭 夏人民陪审员 焦兴鹏人民陪审员 程 鹏 二○一九年十一月十九日书 记 员 白春莺