重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7493号上诉人（原审被告）：高原，男，1970年4月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：碧桂园金阳物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路**，统一社会信用代码91500108733947541J。法定代表人：王延超。委托诉讼代理人：陈梦霞，女，1991年3月29日出生，汉族，系该公司员工，住四川省广安市广安区。上诉人高原因与被上诉人碧桂园金阳物业服务有限公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初1883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高原，被上诉人碧桂园物业公司的委托诉讼代理人陈梦霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高原上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人负担。主要事实及理由：一审认定事实错误。上诉人与被上诉人无物业服务合同关系，且上诉人未接受被上诉人物业服务，餐厅的清洁卫生都是上诉人自己请人做，餐厨垃圾也是专人回收。被上诉人一审请求金额错误，其无端增加公摊面积，自行决定按照商业写字楼标准进行收费。碧桂园物业公司辩称:本案一审事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。双方存在合同关系，被上诉人向上诉人收取的费用符合物业合同和物业管理法规，计费面积和标准有相应证据支撑，物业服务主要是针对公共区域，保证公共区域的秩序以及设施设备的正常运转，并非为业主户内提供服务，上诉人的上诉理由缺乏依据。碧桂园物业公司向一审法院提出诉讼请求：请求被告支付2016年10月1日至2018年11月30日的物业管理费99750.56元、水电费175685.02元。一审法院认定事实：2017年10月17日，重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司更名为碧桂园金阳物业服务有限公司，该公司系具有资质的物业服务企业。原告与重庆金阳房地产开发有限公司签订《重庆映像二期前期物业服务委托合同》，约定由原告为重庆映像二期（金阳阿凯德·拾光里）提供物业服务，物业服务标准为写字楼6元/月/平方米，商业物业10元/月/平方米。合同期限为三年。自2014年11月8日至2017年11月7日，合同期内，本小区业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。如合同到期，未出现上述之情况，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：（1）乙方同意继续履行本合同；（2）未依法经专有部分占建筑面积过半的业主占总人数过半的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知原告。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前缴纳当月费用。业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。被告（乙方）与重庆金阳房地产开发有限公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将重庆市南岸区XXX路XX号“金阳阿凯德·拾光里”仓库1、2层房屋（建筑面积791.26平方米）出租给被告使用，被告自行承担物业服务费、电费、水费、气费等费用。被告欠交原告物业费55440元：2016年10月1日-2017年6月30日55440元（8元/平方米/月×9月×791.26平方米，抵扣了被告已支付的1530.72元）；2017年9月-2017年12月、2018年7月-2018年11月44310.56元（该项费用已全部缴纳，被告于2018年12月28日、29日共支付50000元，抵扣了该段区间欠费以及2018年12月欠费）；水费13156元：2017年7月-2018年10月（5.5元/方×2392方）；电费157254.87元：停用表2016年12月-2017年6月4849元（4849×1）；旧表1051元（1051×1）；2017年7月-2018年8月134040元（2234×60×1）；2018年9月11063.47元（266×60×0.69）；2018年10月6251.40元（151×60×0.69）；公摊电费2018年9月、10月3998.27元、1275.88元，共计5274.15元。原告已向水电部门垫付被告所欠水电费。原告曾向被告催收，但被告至今未缴纳。一审法院认为，一审原告与重庆金阳房地产开发有限公司签订《重庆映像二期前期物业服务委托合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的禁止性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应受到约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”一审被告作为涉案小区的房屋使用人，亦受该合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审原告为一审被告提供了物业服务，一审被告应按约定支付缴款义务。现一审原告主张一审被告支付物业费55440元、水费13156元、电费157254.87元、公摊电费5274.15元，符合法律规定，一审法院予以支持。一审被告辩称一审原、被告之间并未签订任何物业合同，且一审原告未向一审被告提供物业管理服务，无证据证实，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决如下：一、被告高原于本判决生效之日起十日内支付原告碧桂园金阳物业服务有限公司物业费55440元、水费13156元、电费157254.87元、公摊电费5274.15元，共计231125.02元；二、驳回原告碧桂园金阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2716元，由原告碧桂园金阳物业服务有限公司承担333元，由被告高原承担2383元（此款原告已垫付,被告支付上述款项时径付原告）。二审中，上诉人未提交新证据。被上诉人为证明其主张，举示金阳·重庆印象二期《中华人民共和国建设用地规划许可证》复印件以及规划设计图复印件，证明拾光里写字楼和商业是同一整体，是不可分割的，所有设施设备都是公用的，因此作为一个整体进行水电费公摊是合理的。高原提出，对该证据的真实性不清楚，对合法性有异议，一万多平方米商业是空置起的，不清楚写字楼和商业是否是同一整体，我们在的时候叫中关村创业小镇。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人辩称原、被告之间并未签订任何物业合同，因上诉人是重庆市南岸区XXX路XX号“金阳阿凯德·拾光里”仓库1、2层实际使用人，且与重庆金阳房地产开发有限公司签订的《租赁合同》中明确载明由上诉人承担物业服务费、电费、水费、气费等费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十二条之规定，物业服务企业有权对房屋承租人提出请求，故一审原告作为该区域物业服务提供者请求上诉人支付相关费用符合法律规定。物业管理服务主要针对物业共用部位共用设施设备提供养护、维修、管理，并无义务为业主的物业专有部分提供保洁服务，一审原告已提供充分证据证明其已为该区域提供了物业服务的情况下，上诉人主张未接受其提供物业管理服务的理由不能成立。上诉人认为被上诉人将商业写字楼和商业混在一起增加公摊面积，水电气的收费标准错误，但对其主张未提供任何证据予以证明，自应承担举证不能的不利后果；对于被上诉人二审中举示的规划许可证和规划图纸，上诉人对其真实性并未提出异议，该证据能够证明商业写字楼和上诉人租赁房屋处于同一个物业规划管理区域，相关公摊符合规范，因此上诉人相关上诉理由缺乏事实依据，收取的相关费用并无不当。综上所述，上诉人的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5432元，由上诉人高原负担。本判决为终审判决。审判长  苏致礼审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇一九年十一月十二日（院印书记员陈涛