湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终2689号上诉人（一审原告）：谭和跃，男，1968年9月27日出生，住湖北省襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：张健，湖北春园律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：左学林，男，1962年1月17日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。一审第三人：湖北家天下房地产开发有限公司。住所地：湖北省丹江口市新港大道北端。统一社会信用代码：914203816951309190。法定代表人：李来军，该公司总经理。上诉人谭和跃因与被上诉人左学林、一审第三人湖北家天下房地产开发有限公司（以下简称：家天下公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省丹江口市人民法院（以下简称：一审法院）（2019）鄂0381民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。谭和跃上诉请求：1、撤销一审法院（2019）鄂0381民初1251号民事判决。2、改判确认谭和跃与家天下公司签订的五份《商品房买卖合同》有效，谭和跃对上述涉案房屋享有物权期待权。3、一审法院立即停止对上述涉案房屋的强制执行。4、一、二审案件受理费由左学林负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，适用法律错误。⑴谭和跃与家天下公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律、法规强制性规定，是合法有效的。买卖双方签订有《抵偿协议》，不存在将价款支付或打入指定的购房账户。⑵涉案房屋是否办理预告登记、网签登记或物权登记以及涉案房屋是否办理转移手续不是谭和跃是否对涉案房屋享有排除强制执行的物权期待权的法定条件；《抵偿协议书》不仅能产生债权效力，而且还具有偿付效力，用于抵消债务，也是一种支付或偿付债务的方式；谭和跃作为抵债标的物的受让方，完全享有物权登记的请求权和物的交付权，更应享有物权期待权。⑶一审庭审已经查明谭和跃已从家天下公司领取了涉案房屋的钥匙，至于涉案房屋是否验收、结算与谭和跃无关，并不影响谭和跃合法占有涉案房屋。2、谭和跃与家天下公司于2015年5月18日签订《抵偿协议》、2017年7月20日签订五份《商品房买卖合同》时左学林并没有提起诉讼和申请财产保全，谭和跃在签订《商品房买卖合同》前已以抵偿的方式支付了全部购房款，同时，家天下公司也将涉案房屋交付给了谭和跃。涉案房屋没有办理房屋产权证是因家天下公司的原因造成的，谭和跃没有过错。左学林辩称，谭和跃和家天下公司对诉争五套房屋没有办理网签、备案和售房款也没有支付指定账户，对其主张的物权期待权不能成立，请求二审法院依法驳回谭和跃的上诉请求。家天下公司未提交答辩意见。谭和跃向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认谭和跃与家天下公司签订的五份《商品房买卖合同》有效，并对上述房屋享有物权期待权。2.请求法院立即停止对上述房屋的强制执行。3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定如下事实：左学林与家天下公司因建设工程施工合同纠纷一案，左学林于2018年5月11日向一审法院申请财产保全，对家天下公司位于丹江口市城市印象××房产予以查封，一审法院于2018年5月14日作出（2018）鄂0381民初1432号民事裁定（诉讼保全），裁定：查封被申请人家天下公司位于丹江口市城市印象××房产（其中包括原告谭和跃指向的5幢1单元1-201、3-301、4-401、5-501、6-601室）。该案于2018年8月6日作出（2018）鄂0381民初1432号民事判决。判决：家天下公司在判决生效后十五日内支付左学林工程款10557414.74元，案件受理费和诉前保全费合计47572元，由家天下公司负担。该判决生效后，家天下公司未履行。左学林申请强制执行，执行过程中，案外人即谭和跃提起执行异议，一审法院审查后作出（2019）鄂0381执异18号民事裁定驳回了谭和跃的异议请求，谭和跃遂提起案外人执行异议之诉。另查明，甲方即湖北海信隆食品工业集团股份有限公司（以下简称：海信隆公司）、乙方即湖北江波源岩土工程公司（谭和跃）（以下简称：江波源公司）、丙方即家天下公司三方分别于2015年5月18、19、20日（三方签字日期非同一日）签订了《抵偿协议书》，甲方海信隆公司将其在丙方家天下公司的债权转让给乙方谭和跃，以抵偿谭和跃在承建该公司太平店肉食加工厂所欠的工程款。《抵偿协议书》载明，截止2015年4月21日甲方欠乙方工程款人民币贰佰陆拾叁万陆仟伍佰捌拾元零玖角伍分整（￥：2636580.95元），因乙方提出要求，以丙方房产作抵偿，经三方友好协商，现同意将甲方投资在丙方投资开发的房产作为抵偿，甲、乙、丙三方友好协商，就以丙方开发的位于湖北省丹江口市新港大道北端东侧暂定名为“城市印象”小区的部分房屋，抵偿甲方对乙方欠款一事达成协议如下：一、抵偿债务的确定：甲乙双方确认，截止2015年4月21日，甲方尚欠乙方工程款人民币2636580.95元（大写：贰佰陆拾叁万陆仟伍佰捌拾元零玖角伍分整），自本协议签订之日起，到该房产在网签至乙方名下后作相关账务处理，冲减乙方工程款。二、抵偿房屋的确定：甲、丙用以向乙方抵偿债务的房屋为该小区5#楼，共计5套，总面积699.63平方米。具体情况以房屋销售清单为准，该清单作为本合同附件（附后），具备法律效力。……七、违约责任。如抵偿欠款的房屋因甲、丙方原因被查封、抵押、出售或无法办理房地产权证，乙方有权要求甲方支付不能交付房屋价款10%的违约金，提供其他房屋抵偿或赔偿一切损失等内容。该抵偿协议书附房屋销售清单5#楼房号分别是5201、5301、5401、5501、5601，五套房屋折款1644133元。抵偿协议签订后，谭和跃及案外人陈艳莉与第三人家天下公司于2017年7月20日签订了五份商品房买卖合同（预售），房号分别是5#楼1单元2层1-201号，1单元3层1-301号，1单元4层1-401号，1单元5层1-501号，1单元6层1-601号。一审法院认为，谭和跃主张的其通过债权转让的方式取得了涉案房屋的物权期待权。对物权期待权的保护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四个条件缺一不可。一审法院在查封之前，谭和跃与第三人家天下公司基于债权转让，以物抵债的方式取得涉案的房屋，双方虽然签订了商品房买卖合同（预售），但商品房买卖合同（预售）效力并不等同于合法有效的商品房买卖合同，且按照双方签订的商品房买卖合同（预售）约定，谭和跃并没有将价款支付或打入指定购房账户。再则，涉案房屋没有办理预告登记或物权登记，即使谭和跃和第三人家天下公司当庭陈述，已办理了网签，但网签登记不具有物权的效力，涉案房屋的所有权仍是房地产开发商。谭和跃与第三人家天下公司对涉案房屋没有办理转移手续之前，《抵偿协议书》仅能产生债法的效力，谭和跃与第三人家天下公司应是债权债务关系。谭和跃作为抵债标的物的受让人，享有抵债标的物的登记请求权和物的交付权，并不享有物权期待权，抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另一个金钱债权的实现，不能排除（2018）鄂0381民初1432号民事裁定书作出的查封。谭和跃提出异议之诉的理由不能成立，不予支持。谭和跃诉称与家天下公司签订商品房买卖合同（预售）后已合法占有涉案房屋，经庭审查明，截止开庭之时，左学林施工的5#楼没有验收、结算和交付。因此，谭和跃虽然取得了涉案房屋的钥匙，但并没有证据证明是合法占有。据此作出（2019）鄂0381民初1251号民事判决，判决：驳回谭和跃的诉讼请求。案件受理费100元，由谭和跃负担。本院二审期间，对双方争议的事实，本院认定如下：1、海信隆公司、江波源公司（谭和跃）与家天下公司签订的《抵偿协议书》是否有效的争议。谭和跃提交2015年5月20日海信隆公司、江波源公司（谭和跃）与家天下公司达成的《抵偿协议书》，家天下公司以涉案五套房屋抵偿海信隆公司欠江波源公司工程欠款2636580元。本院认为，上述《抵偿协议书》确系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定。在无相反证据否定的情形下，该《抵偿协议书》成立。2、谭和跃与家天下公司之间是否形成了涉案房屋买卖关系的争议。谭和跃提交与家天下签订的涉案五份《商品房买卖合同（预售）》，拟证明与家天下公司之间建立了商品房买卖关系。本院认为，根据前述《抵偿协议书》的约定和当事人庭审陈述，该五份合同所涉房屋系家天下公司代海信隆公司偿付江波源公司（谭和跃）的工程欠款，因此，谭和跃与家天下公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。3、谭和跃是否向家天下公司支付涉案房屋对价的争议。谭和跃二审期间提交海信隆公司向其出具的收到1644100元抵偿款的收据，拟证明已经支付涉案房屋对价。本院认为，⑴该收据不是正规的财务票据；⑵涉案房屋属家天下公司所有，应以家天下公司出具正规票据为准。因此，该证据不足以证明谭和跃向家天下公司履行了付款义务。4、谭和跃对涉案五套房屋在法院查封前已合法占有的争议。谭和跃主张在2015年5月18日收到家天下公司交付的涉案五套房屋钥匙，拟证明占有涉案房屋。本院认为，占有指占有人对不动产或动产的实际控制，谭和跃上述证据不足以证明其实际控制涉案五套房屋。5、谭和跃对涉案五套房屋是否进行了网签的争议。谭和跃主张涉案五套房屋办理了网签，但未能提交网签的证据；结合左学林提交的丹江口市不动产登记中心出具的查解封登记信息载明内容，不足以证明谭和跃对涉案房屋进行了网签。其次，网签是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。网签是为了让房地产交易更加透明，防止“一房多卖”，但网签不具有房地产备案登记的法律效果。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点：谭和跃对涉案五套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，根据谭和跃提交的《抵偿协议书》、收据、《商品房买卖合同（预售）》等证据，能够证明谭和跃与家天下公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，而是以物抵债的法律关系。在本案诉讼过程期间，谭和跃未能提交家天下公司向其出具的购房发票，无法证明其支付了涉案房屋的对价。其次，谭和跃亦未提交证据证明对涉案房屋进行实际控制。因此，谭和跃的上诉理由无法满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，其诉请不予支持。综上，谭和跃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费100元，由上诉人谭和跃负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 肖建军审判员 王 涛二〇一九年十一月二十六日书记员 江 澜