文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3145号上诉人（原审原告）：上海华燕房盟网络科技股份有限公司，住所地上海市奉贤区环城东路383号2幢14楼D05室。法定代表人：胡书芳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张滨，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄昳芸，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：江苏万城置业有限公司，住所地句容市宝华镇仙林东路16号。法定代表人：宋小忠，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩露，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：王重，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人上海华燕房盟网络科技股份有限公司（以下简称华燕公司）因与被上诉人江苏万城置业有限公司（以下简称万城公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2018）苏1183民初6732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华燕公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。华燕公司在一期“春天里”住宅房源销售完毕后，就与万城公司签订了二期代理合同，故一期工作人员并未撤出，而是继续留在同一售楼处为二期楼盘的销售做准备工作。因此，一审法院认定华燕公司未进场是错误的。2.涉案代理合同约定了，若因万城公司原因导致延迟开盘，万城公司应当支付补偿金。涉案项目迟迟未能取得二期预售证，属于万城公司导致的不能开盘情形，符合合同约定的“6个月仍为开盘”的条款，其应当依约支付补偿金，且华燕公司有权单方解除合同。3.华燕公司提供了大量的证据证明其为履行涉案的二期代理合同做了大量的推广预热、现场活动、来人来电接访等工作，根据一般房地产行业的惯例和诚信原则，华燕公司有权按照合同约定的补偿条款，对其前期的额外成本投入向万城公司收取补偿金。万城公司答辩称：1.双方签订的代理合同第四页第二条约定，华燕公司人员进场时间以进场确认单为准，进场人员须通过万城公司确认，其中销售人员须通过万城公司考核。华燕公司并无证据证明其人员已经进场。2.华燕公司并未进行涉案楼盘的销售工作，其所谓的工作成果，并无充分证据证明。即使有，也仅是华燕公司作为销售代理的前期准备工作，不能构成万城公司支付补偿金的条件。3.案涉楼盘未开盘，并非万城公司原因所致。双方约定的开盘时间仅是暂定时间，根据法律规定，房地产开发企业未取得商品房预售许可证的不得进行商品房预售。华燕公司也知道商品房的销售涉及到法定许可等因素，并非双方自行约定即可，双方作为市场经营主体，均应依法经营，涉案楼盘未开盘是根据法律规定的，而非万城公司所致。综上，双方合同约定的支付补偿金的条件均未成立，华燕公司无权要求万城公司支付补偿金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华燕公司向一审法院起诉请求：判令万城公司支付华燕公司延迟开盘补偿金45万元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月，万城公司作为开发商（甲方），华燕公司作为（乙方）签订《句容“万城春天里1号、2号楼”项目销售代理合同》一份，双方约定，甲方聘请乙方作为本项目的两家销售代理商之一，负责万城春天里项目的联合销售代理事宜。委托物业开盘日期不迟于2017年11月30日。甲方委托项目的销售代理工作，包括但不限于房屋销售、房款核收、合同签订登记备案、按揭办理、回款催收、交付配合、产证办理配合、客户满意度维护、客户资料整理存档等内容。合同代理服务期限自2017年9月1日至2018年8月31日。双方合同第二条约定了双方的权利与义务。其中甲方的权利：甲方对乙方销售承诺、合同的签订登记备案、按揭办理、房屋的交付、客户满意度维护、客户资料的整理存档等全部代理服务事项享有最终决定权及考核权，同时享有依据销售目标、客户满意度的情况提出更换乙方工作人员的权利。甲方的义务：甲方应保证其项目的合法性，可依法销售，甲方按规定申办与本项目销售相关的法律文件，并向乙方提供进行代理销售本项目所必需的法律文件及相关资料，以便乙方全面、准确和清晰地向购房者进行介绍。甲方向乙方提供本项目销售中心一处，作为甲乙双方以及相关合作单位的现场工作场所。具体可售房源与销售目标可由甲乙双方根据市场情况协商一致后进行调整，最终由甲方发布并作为本合同附件。甲方应按本合同约定按期足额向乙方支付本合同中约定的各项代理费用。双方约定了乙方的权利义务：其中权利：乙方享有项目在媒体广告和对外宣传资料上的销售代理署名权。乙方享有在合作期限内以合同结取销售代理费的权利。按合同约定，如甲方无正当理由延迟支付合同所约定的销售代理费超过1个月的，经乙方书面催告无效后，乙方有权全面终止履行合同并继续向甲方追索和要求赔偿的权利。乙方的义务。乙方在销售代理服务期内必须及时、准确地完成甲方委托乙方对本项目的房屋销售、合同登记、协助按揭办理、交付配合、产证办理配合、客户满意度、客户资料存档等各项工作，乙方应根据本项目实际情况及销售目标，及时、有效地开展下列工作：制定推广计划书（包括市场定位、销售对象、销售计划等）；根据市场推广计划、制定销售计划、安排时间表；每周周一提交上周周报和下周计划，报告内容包括销售现场每周的来电、来访量、客户信息来源、成交情况及广告反馈等信息；每月3日提交上月月报和本月计划，报告内容包括阶段销售情况的汇总分析及应对措施；按照甲乙双方约定的条件，在代理服务期内，协助进行广告策划、宣传；利用各种形式派送售楼书等各类形式的销售资料；利用各种形式协助开展多渠道销售活动（房展会、商圈巡展等）。乙方人员进场时间以进场确认单为准。进场人员需通过甲方确认（其中销售人员需通过甲方上岗考核），并应根据甲方的要求，合理地调整工作小组人员。双方合同第四部分约定了销售代理费的计算与支付。销售代理佣金为销售金额的1%。双方合同第七部分约定了合同修改、终止、违约责任、生效内容，其中第二条合同终止与违约责任条款第7项约定，若因甲方（指万城公司）原因导致迟延开盘，甲方将支付给乙方（指华燕公司）补偿金，支付条件如下：1）、若开盘时间在乙方人员进场的第4-第6个月内的，则从第4个月起至最终开盘日止，甲方每个月支付给乙方5万元的补偿金，但此补偿金甲方可在后期产生的佣金中扣除；2）若乙方人员进场6个月仍未开盘，则乙方不用归还前期收取的补偿金，且乙方有权单方解除本合同。2018年8月13日，华燕公司向万城公司发出《关于支付迟延开盘补偿金的沟通函》，该函指出委托物业开盘日期不迟于2017年11月30日，然而项目自2017年9月华燕公司进场一直未开盘销售，截止目前已长达12个月。万城公司应从华燕公司人员进场的第4个月起至最终开盘日止，每月支付5万元补偿金，望万城公司于合同代理服务期限终止（即2018年8月31日）后10日内，向华燕公司支付上述补偿金，共计9个月，合计45万元。收到上述沟通函后，万城公司于2018年8月30日向华燕公司复函，指出：因政府发展提出调规和土地置换等不可抗力的因素，政府主管部门尚未核发1号、2号楼的销售许可等相关手续，相关楼盘依法不得进行销售，并非万城公司原因导致迟延开盘。依据双方协议的约定，华燕公司人员进场的时间以万城公司书面进场确认单为准，进场人员需要通过万城公司确认。万城公司至今未书面要求或确认华燕公司人员进场。故华燕公司要求万城公司支付补偿金没有事实和法律依据。2018年10月17日，华燕公司诉至一审法院，请求判如所请。另查明，涉案楼盘二期项目在双方合同期限内未开盘。一审法院认为：华燕公司要求万城公司支付2017年12月至2018年8月共计9个月，合计45万元的补偿金。依据双方的合同约定，该补偿金的支付条件为“若开盘时间在乙方人员（指华燕公司）进场的第4-第6个月内的，则从第4个月起至最终开盘日止，甲方（指万城公司）每个月支付给乙方5万元的补偿金”。双方合同还约定“乙方人员进场时间以进场确认单为准。进场人员需通过甲方确认（其中销售人员需通过甲方上岗考核）”，因涉案楼盘上述期间内未开盘，双方均无异议，故案件争议的焦点为华燕公司工作人员是否已经进场，并经万城公司确认。一审中，华燕公司未能提交进场确认单，但陈述华燕公司工作人员实际已经进场，并得到万城公司人员事实上的确认，也提交了微信往来拟证实自身主张。一审法院认为，从双方的合作关系看，华燕公司已有工作人员先期为涉案楼盘的一期销售而工作，但华燕公司并未提交充分证据证实已为涉案楼盘二期，也就是本案争议的销售工作安排人员进场。虽从华燕公司提交的微信往来内容看，有万城公司相关负责人对华燕公司的推广文案、市场推广计划、销售计划等工作进行沟通、部署，但依据双方协议，上述工作均属于华燕公司的义务，在工作人员进场前制定相关销售文案等也属正常的前期准备工作，但实施上述相关工作并不代表华燕公司已经安排工作人员进场，因此华燕公司要求万城公司支付迟延开盘补偿金的条件尚未成就，一审法院对华燕公司诉请不予支持。一审法院判决：驳回华燕公司的诉讼请求。本院二审期间，华燕公司围绕其上诉请求提交了以下证据：1.本案双方于2015年11月15日就同一地块一期“春天里”项目签订的销售代理合同，拟证明双方就同一涉案地块一期项目有合作代理关系并延续至二期项目，无需重复进场。2.名称为“春天里项目组”微信聊天记录及照片一组，拟证明华燕公司在涉案项目的售楼处已经提供了进场的营销活动，且华燕公司的销售团队在2017年至2018年期间同时服务于“春天里”的一、二期项目。其在项目一期的交房工作及项目二期的前期准备工作，均获得万城公司的追认，即华燕公司的进场和服务已经得到万城公司的追认。3.华燕公司费用统计表，系万城公司在另案中提供，拟证明万城公司认可华燕公司在售楼处长达三年，远超出一期代理合同一年的代理期限。万城公司质证认为：1.对证据1的真实性、合法性无异议，但该合同是双方就中航万城项目所签订的销售代理合同，与本案无关，不能达到其证明目的。2.对于证据2的真实性、合法性和关联性均不予认可。3.证据3确实是万城公司在另案中提交的，但双方就中航万城项目所签订的协议众明确约定华燕公司的销售代理工作中包括回款、交付配合、产权办理、客户资料整理等房产销售的中后期工作，而中航万城项目的楼盘于2018年中旬才实际交付，故华燕公司作为销售代理方自2015年起使用万城公司的办公室用品达三年，该事实不能证明华燕公司从未撤场的主张。本院认为，本案双方此前曾有合作关系，华燕公司主张其在为“春天里”一期项目（中航万城项目）提供服务后，就未曾撤场，故就涉案的“春天里”二期项目无需重复进场。万城公司对此不予认可。根据双方的合同约定，“乙方人员进场时间以进场确认单为准。进场人员需通过甲方确认（其中销售人员需通过甲方上岗考核）”。因此，华燕公司为“春天里”一期项目所提供的销售代理工作不能当然证明其已进场并履行了涉案的二期项目的销售代理合同。华燕公司未能提供经万城公司确认的进场人员名单和进场确认单。故华燕公司关于就涉案项目无需重复进场，其已经进场履行合同的主张，不能成立。华燕公司虽然提供了相关微信聊天记录和照片等证据证明其就涉案项目存在制定销售计划、进行推广等前期准备工作，但根据合同约定和销售代理工作的惯例，上述工作属于华燕公司作为销售代理方的售前准备，亦不能代表华燕公司已经安排人员进场。华燕公司根据相关微信沟通记录主张万城公司对华燕公司进场和履行合同的事实进行了追认，证据不足。本案双方均系商事主体，应当严格按照合同的约定履行各自的权利义务。根据涉案合同约定，在华燕公司人员进场的第4个月起，因万城公司原因导致延迟开盘的，万城公司应支付华燕公司补偿金。华燕公司尚不能提供充分有效的证据证明其已就涉案项目进场并实际履行合同的事实，故其要求万城公司依据合同约定支付补偿金的主张，本院不予支持。综上所述，华燕公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人上海华燕房盟网络科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  宋 涛审判员  田 原二〇一九年十一月二十九日书记员  柳婷婷