浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6994号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州子默互动文化发展有限公司，住所地：杭州市西湖区西溪街道教工路********，统一社会信用代码：91330103MA27W8P299。 法定代表人：杨泓，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋俊杰、林乾平，浙江厚儒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州华讯文化创意有限公司，住所地，住所地：杭州市下城区环城北路******会信用代码：913301000678544228。 法定代表人：张璐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙嘉伟、杜斌，浙江峰翔律师事务所律师。 原审被告：杭州子默网络科技有限公司，住所地：杭州市，住所地：杭州市拱墅区湖州街**裙楼**码：91330100790945112J。 法定代表人：沈凌骏，执行董事兼总经理。 上诉人杭州子默互动文化发展有限公司（以下简称子墨文化公司）因与被上诉人杭州华讯文化创意有限公司（以下简称华讯公司）、原审被告杭州子默网络科技有限公司（以下简称子墨科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初6826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2015年，华讯公司（出租方、甲方）与被告子墨文化公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在杭州市下城区环城北路139号1幢1202室房屋出租给乙方使用，租赁期自2015年12月26日至2020年12月25日；房屋租赁用途为写字楼办公、演播室运营；装修免租期不包含在租赁期限之内，自2015年9月7日起至2015年12月25日止，甲方应在2015年9月7日前向乙方交付该房屋；租金按4.8元/平方米/天的标准计算，全年按365天计算，总租金为1568040元；自第2年起，每年租金在上一年度租金基础上递增5%，租金先付后用，一年支付一次，支付时间为每年的9月1日，乙方提前退租的，当期租金不予退还；合同订立3日内，乙方向甲方支付1个月租金作为保证金，金额为人民币128880元，并且同时支付第一年租金，金额为1568040元，乙方若有拖欠租金或其他违约行为、损害行为，甲方有权直接扣除相应保证金，若乙方没有任何违约或损害行为的，待租赁期满并腾退房屋后，甲方应于7个工作日内向乙方退还保证金，退还保证金不计利息；租赁期满或合同终止、解除，乙方应立即腾退并归还该房屋，如遇特殊情况退出租赁的，需提前2个月告知甲方，由甲方核定处理；租赁期满或合同终止、解除后2日后，乙方放置于租赁房屋内的财产，视为乙方放弃所有权等一切权利；如乙方逾期不能腾退并向甲方归还房屋的，则应主动提前每日向甲方支付使用费，使用费按当年房屋日租金标准的两倍；合同的变更须经双方协商一致并以书面形式作出，双方协商一致以书面形式解除合同的不承担违约责任；租赁期内，甲方无正当理由，提前收回该房屋的，甲方应按2个月租金向乙方支付违约金；乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按2个月租金向甲方支付违约金；本合同签订后立即生效，同时废除原与子默科技公司签订的租赁合同，原合同的1个月房租意向金转为本合同的保证金；等等。附件租金明细表约定，第一年至第五年租金分别为1568040元、1646442元、1728464元、1815202元、1905962元。 2018年3月19日，子墨文化公司向华讯公司出具《告知函》一份，称双方于2017年12月经协商一致房屋租金变更为按季支付且合同期限至本季度租金到期之日（本季度租金2017年12月26日至2018年3月25日），子墨文化公司已于2017年11月10日支付本季度租金，经子墨文化公司决策租赁到期后（2018年3月25日），子墨文化公司不再租赁下城区环城北路139号1幢1202室房屋，自发函之日起至2018年3月25日期间，子墨文化公司开始搬离办公用品及设备，要求华讯公司在搬迁过程中予以配合、协助等。 2018年3月22日，华讯公司向子墨文化公司出具《回复函》称，子墨文化公司提出租金变更为按季度支付且合同至2018年3月25日到期的事实不存在，华讯公司从未同意过；子墨文化公司不同意解除《房屋租赁合同》，要求继续履行合同；子墨文化公司坚持退租的，华讯公司要求子墨文化公司支付两个月租金288127.35元作为违约金及逾期支付租金的违约金144788.87元，华讯公司在收到违约金后同意与子墨文化公司解除房屋租赁关系，且须在支付违约金后三日内腾退房屋等。 2018年3月23日开始，子墨文化公司工作人员与华讯公司“池总”进行微信沟通，“池总”于2018年3月25日回复：“你们自己搬吧，另外滞纳金你们看着办好了，好商量的。”3月28日，被告子墨文化公司工作人员向“池总”微信发送一份《合同终止协议书》，“池总”回复“你这个要求恐怕没法满足，毕竟你们违约了。” 2018年4月11日，子墨文化公司向华讯公司出具《企业函》一份，称双方合同于2018年3月25日终止后，因第三方公司意欲租赁房屋产同时愿意购买其已装修的设施设备，在此沟通期间内导致其装修设施设备未及时拆除，不应视为其放弃设施设备的所有权，其将从本函件发出之日起3日内其将继续拆除已装修的设备设施等。 2018年5月3日，浙江京衡律师事务所接受子墨文化公司的委托向华讯公司寄送《律师函》一份，称子墨文化公司在腾空租赁物业操作时，受到华讯公司及绿升公司的阻挠，导致灯光、音响、大屏、空调等设备至今未搬出，影响子墨文化公司的正常使用，要求华讯公司收函之日起3日内协助腾空。 2018年5月11日，华讯公司（出租方、乙方）与子墨文化公司（承租方、甲方）签订《交接确认函》一份，载明：一、因甲方于2018年3月25日向乙方提出解除租赁协议，并要求搬离租赁房屋内所有物品，现甲方确认于2018年5月11日已搬离租赁房屋内所有物品。二、乙方说明：乙方因甲方要求而同意甲方搬离房屋内所有物品，但并不视为乙方已同意甲方单方面解除房屋租赁合同，更不视为乙方已放弃追究甲方的违约责任，乙方将保留继续要求甲方履行租赁合同的权利。三、甲方说明，甲方是为了能顺利交接租赁房屋内的相关器材、设备等财物，为避免损失的进一步扩大，甲方才同意签署该交接确认函，但甲方签署该交接确认函不视为认可上述第二点内容，甲方认可合同终止日为2018年3月25日。《交接确认函》所附物品交接清单载明：LED大屏24箱，LB330光束灯63只，JBL音响8只，AC90帕灯78只，灯光配件线材1批，音响配件线材1批，大屏配件线材1批，空调机10只，信号放大器5只。 子墨文化公司系一人有限责任公司，其股东为子默科技公司。 原审法院另查明：子墨文化公司起诉华讯公司的房屋租赁合同纠纷一案，原审法院作出的（2018）浙0103民初4935号民事判决现已生效，该民事判决另查明事实载明，子墨文化公司与华讯公司在庭审中均确认案涉《房屋租赁合同》已于2018年3月25日解除，该案判决华讯公司返还子墨文化公司保证金128880元。华讯公司在该案中辩称子墨文化公司存在违约，其已另案（即本案）起诉，故有权扣留保证金。现华讯公司起诉至原审法院，请求：1.判令子墨文化公司向华讯公司支付违约金288077.33元；2.子墨文化公司向华讯公司支付房屋占有使用费445138.68元；3.子默科技公司对上诉第1-2项诉请承担连带责任；4.子墨文化公司、子默科技公司承担该案诉讼费用。子墨文化公司提出反诉，请求：1.确认双方于2015年9月签订的《房屋租赁合同》于2018年3月25日终止；2.判令华讯公司赔偿其给子墨文化公司造成的经济损失合计837226.95元；3.判令诉讼费用由华讯公司承担。子墨文化公司当庭撤回第1项反诉诉讼请求。 原审法院认为：华讯公司与子墨文化公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方争议的焦点在于子墨文化公司是否存在违约行为。华讯公司主张子墨文化公司存在单方解除合同的违约行为，故应承担相应的违约责任；子墨文化公司则认为系双方合意解除合同，故无须承担违约责任。该院认为，华讯公司在该院（2018）浙0103民初4935号房屋租赁合同纠纷一案中虽然确认案涉《房屋租赁合同》合同于2018年3月25日解除，但坚持认为子墨文化公司存在违约行为，并已在该案中主张子墨文化公司的违约责任，且其在数次回函、微信沟通的内容中及《交接确认函》中均认为子墨文化公司存在违约，故不能得出双方系协商一致解除案涉《房屋租赁合同》的结论。（2018）浙0103民初4935号案件判决华讯公司返还子墨文化公司保证金的理由也是华讯公司已另案主张违约金，就同一行为华讯公司不能既主张违约金又主张没收保证金，子墨文化公司以该案已判决返还保证金为由认为其不存在违约的抗辩不能成立。《房屋租赁合同》第11.2条约定，子墨文化公司未经华讯公司同意中途擅自退租的，应按2个月租金向华讯公司支付违约金。子墨文化公司于2018年3月19日向华讯公司出具的《告知函》中称双方于2017年12月经协商一致房屋……且合同期限至本季度租金到期之日（本季度租金2017年12月26日至2018年3月25日）的事实没有证据证实，且华讯公司一直未予认可，故可以认定系子墨文化公司单方提出解除合同。根据合同前述约定，子墨文化公司应按2个月租金标准向华讯公司支付违约金。华讯公司主张子墨文化公司支付违约金288077.33元，具有事实和法律依据，该院予以支持。关于房屋占有使用费。华讯公司主张子墨文化公司在《房屋租赁合同》解除后直至2018年5月11日才搬离剩余设备，故应支付房屋占有使用费；子墨文化公司辩称其在搬离剩余设备时遭到华讯公司和绿升公司的阻挠，并非其有意占用案涉租赁房屋。该院认为，从在案证据来看，子墨文化公司向华讯公司出具的2018年3月19日《告知函》中已提出将搬离设备，2018年4月11日《企业函》中称其将继续拆除已装修的设备，视频资料显示其在搬离设备时确有遭遇阻拦的情况，2018年5月3日律师发函中称搬离设备时受到阻拦，直至2018年5月11日双方确认交接剩余设备。从上述事实可知，子墨文化公司搬离剩余设备受到阻挠的时间应在2018年4月11日至5月3日之间，因子墨文化公司无法提交证据证明视频拍摄日期，华讯公司自认视频拍摄时间为2018年4月13日，故以华讯公司自认的日期作为子墨文化公司搬离剩余设备受到阻挠的日期。华讯公司自称未阻挠子墨文化公司搬离，但从现场绿升公司工作人员所称可推断，其是受华讯公司授意所为，更何况华讯公司工作人员在当日拍摄视频时，若无意阻挠完全可以与物业公司沟通让被告子墨文化公司搬离。综上，该院认为，2018年3月26日至4月12日期间，子墨文化公司实际仍占用案涉房屋，故仍需向华讯公司支付房屋占有使用费；2018年4月13日之后的房屋占用并非子墨文化公司原因造成，故无需向华讯公司支付房屋占有使用费。子墨文化公司认为合同约定的房屋占有使用费属于违约金性质，且约定为房租的两倍明显过高。该院认为，房屋占有使用费与解除合同的违约金并不冲突，但约定按房租两倍计算过高，该院酌情调整为按房租一倍标准计算为89974.83元。子默科技公司已提交初步证据证明其公司财产独立于子墨文化公司，故华讯公司主张子默科技公司对子墨文化公司的案涉债务承担连带清偿责任于法无据，不予支持。 关于子墨文化公司的反诉诉讼请求。子墨文化公司提交的证据不足以证明因华讯公司或绿升公司的阻挠导致其产生直接损失，故不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2019年6月24日判决：一、子默文化公司于判决生效之日起十日内支付华讯公司违约金288077.33元；二、子默文化公司于判决生效之日起十日内支付华讯公司2018年3月26日至4月12日期间的房屋占有使用费89974.83元；三、驳回华讯公司的其他诉讼请求；四、驳回子默文化公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11172元，由华讯公司负担5893元，由子默文化公司负担5279元。反诉案件受理费6086元，由子默文化公司负担。 宣判后，子默文化公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院存在程序违法的情形，依法应当发回重审。1、一审法院同意追加子默科技公司为原审本诉被告是错误的，属于程序违法。华讯公司在2018年10月22日向一审法院提出追加子默科技公司为原审本诉被告的申请，理由是子墨文化公司系一人有限责任公司，而原审本诉被告子默科技公司系子墨文化公司的唯一股东，故不能证明子墨文化公司的财产是独立的，原审本诉被告子默科技公司应当为子墨文化公司承担连带责任。但华讯公司在申请中提交的子墨文化公司的企业信息作为证据仅能证明原审本诉被告子默科技公司系子墨文化公司的唯一股东，并不能证明两公司存在财产混同的情形。故一审法院在华讯公司没有提供任何证据的情况下，就同意了华讯公司的申请，追加子默公司为原审本诉被告，这显然违反了民事诉讼法中关于追加诉讼当事人的立法精神。2、一审法院同意子墨文化公司提起反诉，将子墨文化公司的反诉请求与华讯公司的本诉请求合并审理属于程序违法，也是错误的。根据《最高人民法院关于适用的解释》的规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人，而本案一审过程中，由于一审法院违法追加了子默科技公司为原审本诉被告，但反诉原告既未将原审本诉被告子默科技公司列为反诉原告，也未将原审本诉被告子默科技公司列为反诉被告，故原审本诉被告子默科技公司列为反诉原告并非反诉当事人，但这显然是违反反诉当事人为本诉当事人的相关规定的。因此，假设一审法院追加子默科技公司为原审本诉被告系合法的，那么子墨文化公司的反诉不予受理，而一审法院却将子墨文化公司的反诉与华讯公司的本诉合并审理属于程序违法。以上二处程序违法属于严重错误，依法应发回重审。二、原判认定事实错误。(一)原判认定子墨文化公司单方提出解除合同并按2个月租金标准支付违约金是错误的。理由如下：1、子墨文化公司与华讯公司解除案涉《房屋租赁合同》是双方协商一致的结果，并非子墨文化公司单方提出解除；2、根据“池总”2018年3月25日微信给子墨文化公司工作人员的回复”你们自己搬吧，另外滞纳金你们看着办好了，好商量的”来看，“你们自己搬吧，”意味着华讯公司是同意子墨文化公司中途退租，“滞纳金看着办好了，好商量的；”意味着华讯公司并未要求子墨文化公司按合同约定支付2个月租金的违约金；3、根据《房屋租赁合同》第11.2条“乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按2个月租金向甲方支付违约金”的约定，乙方支付违约金给甲方的前提是乙方未经甲方同意中途退租，但微信回复证明了子墨文化公司中途退租是经过华讯公司同意的，而不是未经同意。4、华讯公司未提供证据证明其损失，而事实上其也未受到损失，即使其有损失但也是华讯公司自已造成的。在子墨文化公司和华讯公司双方协商一致于2018年3月25日终止双方签订的《房屋租赁合同》后，子墨文化公司找到了第三方承租案涉房屋，但却被华讯公司拒绝，故双方于2018年3月25日解除案涉《房屋租赁合同》即使造成华讯公司有损失，则也应当由华讯公司承担，故在没有证据证明华讯公司的损失达到或接近于该条约定的2个月租金标准的情况下，该约定显然是过分高于损失了，故依法应当调低。因此，一审法院认定子墨文化公司单方提出解除合同并按2个月租金标准支付违约金是错误。(二)一审法院认定2018年3月26日至4月12日期间子墨文化公司实际仍占用案涉房屋这一事实是错误的。1、案涉《房屋租赁合同》经子墨文化公司与华讯公司确认后于2018年3月25日终止。合同终止前，子墨文化公司想立即将全部设备搬离案涉房屋。但是在搬离过程中受到了华讯公司和绿升物业的阻拦，导致子墨文化公司搬离的时间拖延了两个多月。2、2018年3月19日子墨文化公司即向华讯公司出具《告知函》，其中明确告知子墨文化公司自发函之日起至2018年3月25日期间，子墨文化公司开始搬离办公用品设备，要求华讯公司在搬迁过程中予以配合、协助等。从该已知事实即推理出子墨文化公司不可能不在该期间搬离办公用品设备，否则就没有必要发此函告知；3、华讯公司于2018年3月22日向子墨文化公司出具的《回复函》中称须在支付违约金后三日内腾退房屋等这恰恰证明了华讯公司在其认为的子墨文化公司应支付违约金而未支付的情况下是不会允许子墨文化公司搬离的。4、尽管子墨文化公司提交的视频最终证明的拍摄时间为2018年4月13日，但自上诉搬离之日起，子墨文化公司就开始受到华讯公司和绿升物业的阻拦。而子墨文化公司于2018年4月11日向华讯公司发出的《企业函》，也能说明在2018年4月11日之前已经受到了阻拦。否则子墨文化公司没有必要发此种内容的函件于华讯公司。5、但奇怪的是子墨文化公司关于因华讯公司阻挠而于2018年4月11日和5月3日发函给华讯公司要求华讯公司不要阻挠后，华讯公司并没有回函否定阻挠事实，只是在一审答辩时以子墨文化公司没有证据证明其阻挠事实为由否认该事实，但显然该否认是不诚信不实事求是的表现，因为一审法院并没有采纳该虚假陈述，只是机械地仅凭视频中的时间来认定该时间为阻挠的起算时间，但这显然是错误的。因此，从子墨文化公司提交的证据已经组成了关于华讯公司从据链，故导致子墨文化公司未能在2018年3月25日前搬离完毕子墨文化公司发函要求搬离之日起就开始阻挠这一事实的完整证据链，故该责任后果应由华讯公司承担，子墨文化公司不应承担支付占有使用费的责任。三、假设一审法院受理反诉是正确的，则原判未认定子墨文化公司因华讯公司阻挠造成的损失这一事实错误。正是由于华讯公司的阻拦，才导致子墨文化公司的设备无法搬离案涉房屋，进而影响了子墨文化公司在履行其他合同时不能够正常使用该设备，无奈之下只能另行租赁设备或采购，其中产生的费用和损失应当由华讯公司承担。子墨文化公司在反诉过程中已经向一审法院提交了相应的证据，子墨文化公司租赁设备或购买与华讯公司阻拦子墨文化公司搬离设备显然是存在因果关系的。但一审法院在审理过程中，并未考虑子墨文化公司租赁设备或采购的原因和必要性，同时因其错误的认定华讯公司阻挠的时间造成了其未对子墨文化公司的证据进行认真、全面的审查，从而做出了全盘否定的事实认定错误。子墨文化公司已向一审法院提供证据证明了子墨文化公司因华讯公司阻挠造成的损失837226.95元，故应由华讯公司赔偿给子墨文化公司。综上，请求：1、依法撤销杭州市下城区人民法院作出的(2018)浙0103民初6826号民事判决第一、二、四项判决内容，改判发回重审或改判，驳回华讯公司的本诉请求、改判华讯公司赔偿子墨文化公司经济损失837226.95元；2、本案的一二审诉讼费用由华讯公司承担。 针对子墨文化公司的上诉，华讯公司答辩称：一、华讯公司认为一审程序合理合法。根据一审提交材料来看，关于子墨科技公司所承担连带责任举证责任应当是在子墨科技公司以及子墨文化公司，所以说一审法院追加子墨科技公司为本案的被告是合理的。二、关于反诉请求，华讯公司认为反诉请求当中子墨文化公司与华讯公司是基于同一案件，同一事实进行争议，当然可以在案件中一并提出反诉，提出反诉请求程序合法，不宜认定为错误。三、关于原判决认定事实问题，华讯公司认为在原审判决书第11页中。双方未能达成一致意思表示是十分明确的。子墨文化公司提交一组微信聊天证据里面也写的很清楚，2018年3月23日开始，子默文化公司与华讯公司工作人员进行微信沟通，池总于2018年3月25日回复：“你们自己搬，另外这押金你们看着好了，好商量的。”3月28日子默文化公司向池总微信发成分合同终止协议书诉讼池总回复：“你这个要求，恐怕没法满足，毕竟你们违约了。”从聊天图中可以看出，双方并未就合同解除达成一致意思表示，因此子墨文化公司违约的事实十分清楚，系其单方解除合同，应当承担相应的违约责任。三、关于最后一点，子墨文化公司并未能证明造成损失与华讯公司之间有因果关系，且子墨文化公司也并未举证说明其所受到的损失。综上，请求判决驳回子墨文化公司全部上诉请求。 针对子墨文化公司的上诉，子墨科技公司未发表意见。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：华讯公司与子墨文化公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现华讯公司主张子墨文化公司提前解除合同违约，要求支付违约金及占有使用费，而子墨文化公司则认为双方系协商一致解除合同，华讯公司应赔偿阻挠子墨文化公司搬离设备所造成的损失，对此，本院认为，首先，从双方的微信沟通的内容来看，并未体现出双方协商一致解除合同且华讯公司不再主张违约责任的意思表示，而子墨文化公司确实存在中途擅自退租的事实，故原审法院依据案涉合同的约定判令子墨文化公司支付违约金并无不当。其次，关于占有使用费，子墨文化公司虽主张其在案涉合同终止前后即想搬离设备但受到阻拦，但其所提交的《告知函》尚不足以证明其在当时已经实施搬离行为并遭受阻拦，而根据子墨文化公司提交的视频仅可以认定子墨文化公司直至2018年4月13日搬离设备时才受到阻挠，故原审法院据此判令华讯公司支付至2018年4月12日的占有使用费并无不妥。最后，关于子墨文化公司主张因华讯公司阻拦搬离设备导致其损失的上诉意见，本院认为，在子墨文化公司所提交合同中，部分合同中所约定的设备使用时间早于本院认定的阻拦行为发生时间，另有部分合同约定设备的使用地点在澳大利亚，故现有证据尚不足以证明子墨文化公司所提供的合同书均系因未搬离设备而签订并进而产生相关费用，原审法院据此认定子墨文化公司主张的损失与阻拦事实之间缺乏直接因果关系并判令驳回其该项反诉请求并无不当。另外，子默文化公司所主张的发回重审理由均无法律依据，不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15738元，由杭州子默互动文化发展有限公司负担。（杭州子默互动文化发展有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 金瑞芳 二〇一九年十一月七日 法官助理丁晔 书记员刘婧函