四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川20民终761号 上诉人（原审原告）：江华勇，男，1974年8月22日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：陈良权（江华勇之母），女，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人（原审被告）：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司，住所地资阳市雁江区娇子大道北2巷**。 法定代表人：罗德成，董事长。 委托诉讼代理人：王力，四川雁南飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩虹，女，该公司工作人员。 上诉人江华勇因与被上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（以下简称得宇房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初3399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人江华勇的委托诉讼代理人陈良权、被上诉人得宇房产的委托诉讼代理人韩虹、王力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江华勇上诉请求：1、请求依法撤销雁江区人民法院（2019）川2002民初3399号民事判决，改判支持江华勇的全部诉讼请求；2、本案两审诉讼费由被上诉人全部承担。事实和理由：2014年4月14日，被上诉人得宇房产向上诉人江华勇交付房屋时，江华勇已将办理该房屋产权证的相关资料、费用、委托书一并交给了得宇房产。江华勇常年在外务工，2017年11月不在家，也没有委托任何人签署办理房屋产权证的委托书，故得宇房产提交的2017年11月江华勇委托其办理产权证的“委托证书”属伪造证据，不是江华勇亲笔签名、也没有捺手印。如果得宇房产在收取江华勇办理产权证的相关费用时，没有收齐全部资料及委托书，光收费不办事，时隔3年多才通知签委托书，没有尽到及时告知义务，存在重大过错。 得宇房产辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。1、江华勇对双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条第二款的规定是明知的，其并没有及时向得宇房产提供完整的房屋办证登记资料、办证委托书；江华勇常年在外务工，得宇房产也通知了其交委托书，但到2017年11月江华勇才将办证委托书交给得宇房产，故房屋产权证办理期限应当至江华勇提交委托书后计算；2、一审中，江华勇电话承认办证委托书是其委托其母亲陈良权代签的，同时其放弃笔迹鉴定。 江华勇向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告因未按时办理房屋产权证书的违约金额34,740元（房价总款×违约天数×1/10,000），即470,100×739×1/10,000=34,740元；2.依法判令本次诉讼所产生的诉讼费及其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，载明合同备案号201301150000574出卖人得宇房产与买受人江华勇合同约定原告购买被告开发的座落于资阳市雁江区教育园区花果山春天半岛八区二期8-15幢8-15（Z）1-6-2号住宅一套，建筑面积125.36平方米，单价3750元/平方米，总价470,100元。还约定买受人采取贷款方式付款，首期支付总价款的30%，其余价款向银行或住房公积金管理机构借款支付。合同第二十条还就转移登记进行约定:商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰佰元人民币（大写）。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）见补充协议。《补充协议》第八条对本《合同》第二十条的补充（产权登记）1、一次性付款的买受人不委托出卖人代为办理房屋权属证书的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不代办。2、买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴纳办理权属证书所需的各项资料和费用，由出卖人代为向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述相关费用和资料并办理完委托手续后的730日内，代买受人办理房屋所有权证。如买受人未完整交齐资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋权属证书的办理时间而无须承担延迟办证的责任。3、采用按揭付款方式的买受人所购房的权属证书，必须由出卖人代为办理；且在规定的时间内交齐所需资料和费用，并向出卖人提供公证的书面委托手续。若逾期达7日以上，买受人应承担抵押贷款总额5%的违约金，逾期30天以上的，出卖人有权解除合同。4、受政策及专业部门的有关规定，工作程序的影响，造成不能按上述时间办理相关手续的、出卖人不承担责任。5、自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约于合同签订当日向被告支付了首期房款即总房价款的30%，即170,100元。 另查明，被告于2014年4月14日向原告交付涉案商品房，原告于当日向被告缴纳200元办证资料费。原告于2017年11月13日委托其父母代办向被告签署《房屋登记委托书》事宜，该委托书载明原告委托被告代办案涉房屋的房屋所有权登记，并已将所有信息准确、真实的告知受托人，受托人可代原告回答登记机关的相关询问并领取相关权属证书、证明。该委托书上委托人栏有原告签名捺印和受托人即被告用印。被告于2018年4月23日为原告代办了案涉商品房不动产权证书。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实守信的遵照执行，全面履行各自的合同义务。本案中，被告于2014年4月14日向原告履行了交付案涉商品房的义务，原告2017年11月13日才向被告签署代办案涉房屋权属登记的《房屋登记委托书》，并未依照合同中明确约定的义务：委托出卖人代为办理房屋权属证书的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，原告虽缴纳了办证费用200元，但合同约定是在买受人缴齐费用并办理完委托手续后的730日内，由被告代为办理权属证书。原告未如约按时提交《房屋登记委托书》，致合同处于迟延履行状态。原告虽称被告违约在先，但并未就此进行举证。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。依据当事人的陈述和现有的证据查明的事实，被告代办房产权属证书的时间应从2017年11月13日起算，被告在2018年4月23日为案涉房屋办理不动产权登记未超过合同约定的730日，不构成违约。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，缺乏必要的事实依据和法律依据，依法不予支持。 综上，原告江华勇的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告江华勇的诉讼请求。案件受理费668元，减半收取计334元，由原告江华勇负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求申请证人出庭作证并依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。江华勇提交的纸条两张以及证人孙某的证人证言虽然证明双方存在争议，但不能证明争议的具体内容，本院不予采信。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，上诉人江华勇与被上诉人得宇房产签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。本案中，得宇房产于2014年4月14日向江华勇交付涉案商品房时，江华勇当日即向得宇房产交纳了200元办理产权登记（办证）手续费用，委托得宇房产代办涉案商品房权属证书。按照交易习惯和江华勇与得宇房产签订的《商品房买卖合同》的《补充协议》第八条的规定，购房人江华勇向得宇房产交纳办证费用的同时应出具委托办证的授权委托书，如果江华勇当时未出具授权委托书，得宇房产应提示江华勇出具授权委托书。现得宇房产未提交证据证明在江华勇交纳委托办证费用、提交办证相关材料时，已经向江华勇说明委托手续或者所需资料的办理要求，也未提供买受人江华勇不委托出卖人代为办理房屋权属证书的书面承诺。代办房屋权属证书的时间应从得宇房产向江华勇交付涉案商品房并向得宇房产交纳200元办证费用的时间即2014年4月14日起算。故得宇房产关于江华勇于2017年11月13日才向其提交委托书、代办房屋权属证书的时间应从2017年11月13日起算的理由不能成立，原审法院关于得宇房产代办房产权属证书的时间应从2017年11月13日起算的认定不当，应予纠正。得宇房产为江勇华办理房屋权属证书的期间应从2014年4月14日起计算至2016年4月13日共730日。得宇房产为涉案商品房办理房屋权属证书的时间为2018年4月23日，已经构成违约。依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，得宇房产应承担江华勇2016年4月14日至2018年4月23日逾期办理房屋权属证书的违约金。得宇房产在本案中抗辩违约金过高，并请求调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而江华勇并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、预期利益等综合因素，对江华勇主张的2016年4月14日至2018年4月23日的逾期办理房屋权属证书违约金，酌情确定为10422.00元。 综上所述，上诉人江勇华的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初3399号民事判决； 被上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内给付被上诉人江华勇违约金10422.00元； 驳回上诉人江华勇的其他上诉请求。 本案一审案件受理费334元、二审案件受理费668元，由被上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李克洪 审判员  罗文利 审判员  王 力 二〇一九年十一月二十一日 书记员  龙 艳