湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终1864号上诉人（原审原告）：湖北爱佳物业服务有限公司大冶分公司，住所地大冶市东风东路**。负责人：陈同举，系该分公司经理。委托诉讼代理人：纪光发，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：鄂彬，湖北易圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王睿，男，1972年7月23日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：胡龙山，男，1948年8月10日出生，汉族，住大冶市。上诉人湖北爱佳物业服务有限公司大冶分公司（以下简称：爱佳物业公司）因与被上诉人王睿物业服务合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2019）鄂0281民初2404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。爱佳物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判王睿支付物业服务费5404元及违约金1762元，合计7166元。事实和理由：1.其与王睿签订的《恒大·现代城2期中央美寓前期物业管理服务协议》合法有效，是双方真实意思表示，王睿应依照合同约定支付物业服务费及违约金。2.其已经依照合同约定完全履行了物业服务义务，一审判决参照物业服务收费等级酌情认定物业服务费收费标准为0.8元/㎡没有事实依据。其提交的保安保洁工作人员照片、人员工资表、电梯维护维修保养合同、职工值班表等证据足以证明其已依约履行了物业服务的职责，不存在严重失职及违约行为。退一步讲，即使实际物业服务中出现部分瑕疵，一审判决直接变更物业服务费收费标准亦属不当。3.其并未出现违约情形，王睿应按照约定支付迟延交纳物业服务费的违约金。王睿辩称：1.其与爱佳物业公司签订的前期物业管理服务协议是由爱佳物业公司事先打印好的统一格式的协议书，因为收房心切，在未作过多审阅的情况下就签了字。然而，爱佳物业公司并未按照合同约定履行物业服务义务，服务质量低劣，小区既没有入内封闭岗亭，也没有保安二十四小时轮流值班，更没有电信视频和监控，屋顶私拉乱建，车辆乱停乱放，业主车辆被盗被划无人问津。2.恒大现代城二期中央美寓小区没有选举业主委员会，爱佳物业公司所称的业主委员会认可收费标准是恒大现代城一期的业主委员会，一期业主委员会作出的认可不能视为二期业主均已认可。3.爱佳物业公司提交的大冶市物价局对恒大现代城小区物业服务收费标准的批复是对一期的收费批复，不是对二期的收费批复，且该批复的试用期为一年，早已失效。4.因爱佳物业公司没有全面履行合同义务，没有达到物业服务的质量标准，其出于无奈才拒交物业服务费，并不存在违约情形，无需支付违约金。一审判决正确，请求驳回爱佳物业公司的上诉请求。爱佳物业公司向一审法院起诉请求：判令王睿向其支付物业服务费5404元，违约金1762元，合计7166元。一审法院认定事实：王睿系大冶市新冶大道恒大·现代城二期中央美寓1单元1806室（建筑面积145.28㎡）的业主。2014年5月20日，爱佳物业公司作为甲方，王睿作为乙方，双方签订《恒大·现代城2期中央美寓前期物业管理服务协议》一份，协议约定有如下条款：住宅按建筑面积以每月1.2元/㎡收取物业服务费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间支付有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按应交服务费的5‰支付违约金。2015年12月14日，大冶市物价局向爱佳物业公司下达“市物价局关于大冶市‘恒大现代城’小区物业服务收费标准的批复”的文件，批准爱佳物业公司可按建筑面积收取物业服务费，标准为1.2元/㎡（含电梯运行维护费0.5元/㎡·月）。该文件另说明：以上收费标准从2015年12月14日起执行，试行期一年。试行期满后，由公司提出申请，物价局再行核定正式收费标准。2018年7月23日，恒大·现代城业主委员会向爱佳物业公司出具《关于湖北爱佳物业恒大·现代城小区收费标准的认可》，确认恒大·现代城物业收费标准遵循以往收费标准执行，1.2元/㎡，按年交纳。现因王睿自2016年8月1日起未再向爱佳物业公司交纳物业服务费，爱佳物业公司经催讨无果，故而向法院起诉。另认定：恒大·现代城二期中央美寓与一期物业服务存在差距，没有封闭围墙和活动场所，其他配套管理设施亦较为简陋。一审法院认为：爱佳物业公司与王睿所签订的《恒大·现代城2期中央美寓前期物业管理服务协议》合法有效，双方理应依约履行。但恒大现代城小区二期因地理环境等原因而没有建设封闭围墙，导致二期的物业服务等级无法达到一期的水准。事实上，爱佳物业公司在二期的管理服务投入确比一期要少，王睿所描述的某些管理缺陷在二期确实存在。诚然，这种同价不能同服务的实际情况并非爱佳物业公司完全造成，但对小区二期业主来说是不公平的。收费标准应与服务质量比配,根据现状，王睿要求降低收费标准，结合爱佳物业公司物业服务实际情况,并参照物业服务收费等级酌情予以认定，暂以每月0.8元/㎡为宜，根据爱佳物业公司诉求认定王睿差欠爱佳物业公司2016年8月1日至2019年3月31日的物业服务费3719元，故对爱佳物业公司要求王睿支付3719元物业服务费的诉讼请求予以支持，其诉求中超出部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决：一、王睿应于本判决生效之日起三日内支付爱佳物业公司物业服务费3719元；二、驳回爱佳物业公司其它诉讼请求。二审中，双方当事人没有提供足以改变一审判决认定事实的新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，恒大.现代城小区于2018年7月23日成立业主委员会，并于2018年12月与爱佳物业公司签订《现代城物业服务合同》，约定高层住宅的物业服务费为每月1.2元/㎡。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确…受损方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，爱佳物业公司与王睿达成的《恒大·现代城2期中央美寓前期物业管理服务协议》约定，爱佳物业公司对房屋共用部分、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目进行维护、修缮、管理和服务。此后，恒大·现代城小区业主委员会与爱佳物业公司达成的《物业服务合同》亦对上述服务项目作出约定。而事实上，爱佳物业公司向恒大·现代城二期业主提供的物业服务存在诸多问题，相关照明设备损毁无人维修、小区物品随意堆放、车辆停放无章、在房屋共有部分私拉乱建等，从王睿等业主在一审中提供的照片等证据中可见一斑。虽然王睿已实际接受爱佳物业公司的物业服务，应就接受的服务支付物业服务费，但因爱佳物业公司提供的物业服务项目和服务质量与约定标准存在差距，亦应承担相应的违约责任，而双方在协议中并未就此进行约定，故一审法院减少王睿应支付的物业服务费让爱佳物业公司承担相应的责任，并不违反法律规定。但依照《物业管理条例》第四十条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适宜的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。可见，物业服务费是在遵循政府指导定价的框架下，由业主与物业服务公司自主协商议定，是双方自由意志的体现，则物业服务费收费标准的变更亦应当由业主与物业服务企业协商予以变更，一审法院直接变更物业服务费收费标准明显不当，故物业服务费收费标准仍应按照双方约定的1.2元/㎡。至于王睿等业主辩称，恒大·现代城二期并未成立业主委员会，恒大·现代城小区业主委员会作出的认可对其无约束力，依据《物业管理条例》的规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。恒大·现代城小区虽分一期、二期进行开发，亦应当为同一业主大会。事实上，恒大·现代城小区业主委员会也增补了二期业主作为业委会的委员，故恒大·现代城小区业主委员会向爱佳物业公司作出的认可、签订协议代表的均是恒大·现代城小区全体业主。诚然，如王睿等业主所称，恒大·现代城小区业主委员会作出的认可不能代表其意思表示，但王睿等业主与爱佳物业公司达成的前期物业管理服务协议，是双方真实意思表示，应对双方均有约束力，在业主委员会成立前，双方均应遵照履行。故王睿等业主应按约定的标准支付物业服务费，爱佳物业公司提供的服务质量存在瑕疵，王睿等业主可要求爱佳物业承担相应的违约责任，但不能以此为由拒交物业服务费。至于违约金，爱佳物业公司在物业管理服务方面的确存在有待完善的地方，王睿等业主以迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故对爱佳物业公司要求王睿支付违约金的上诉请求不予支持。综上所述，爱佳物业公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽处理方式欠妥，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由爱佳物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  南又春审判员  乐 莉二○二○一九年十一月四日法官助理周希书记员田梦