西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初9963号 原告：陕西华顺房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区。 法定代表人：李忠英，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘瑾，陕西菲格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王珍，陕西菲格律师事务所律师。 被告：李蜜，女，1992年5月13日出生，汉族，住陕西省西安市周至县。 委托诉讼代理人：李武，男，1970年9月11日出生，汉族，住陕西省西安市周至县，系被告之父。 第三人：中国工商银行股份有限公司西安南关支行，住所地：陕西省西安市碑林区。 负责人：房亚雄，系该行行长。 委托诉讼代理人：杨文，该行员工。 委托诉讼代理人：禹翼之，该行员工。 原告陕西华顺房地产开发有限公司（以下简称：华顺公司）与被告李蜜、第三人中国工商银行股份有限公司西安南关支行（以下简称：工行西安南关支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华顺公司的委托诉讼代理人王珍，被告李蜜的委托诉讼代理人李武，第三人工行西安南关支行的委托诉讼代理人杨文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华顺公司诉称，2015年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于西安市高新区XX路以南的罗马心家苑（罗马西西里）4幢2单元27层22701号房屋（以下简称：涉案房屋），建筑面积124.93平方米，房屋价款1109253元。随后，被告向原告缴纳购房首付款339253元并办理完毕银行按揭贷款手续，剩余770000元向工行西安南关支行申请了按揭贷款。同时，原告为被告的按揭贷款提供连带保证责任。后被告未依约向工行西安南关支行履行还款义务，且经银行催收仍不偿还，导致原告承担了还款保证责任，截至2017年8月24日，原告共代被告偿还贷款共计770400.86元。现原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的合同登记备案号为Y15146490的《房屋买卖合同（预售）》（合同登记号：Y15146490），由被告办理退房手续（其中包括办理注销抵押登记手续，办理商品房买卖合同备案注销登记手续）；2、被告返还西安市高新区XX路以南的罗马心家苑（罗马西西里）4幢2单元27层22701号房屋；3、被告返还原告代付的770400.86元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担自2017年8月24日起至实际给付之日止的利息（利息暂计至2019年1月8日共计51028.36元）；4、被告向原告支付违约金110925.3元；5、本案诉讼费由被告承担。 被告李蜜辩称，其购买房屋属实，但被告偿还一年多的月供后，因家中出事，无法继续偿还贷款，其遂第一时间和银行沟通，银行称需要和开发商联系，而原告的负责人却某某让被告与银行联系，沟通数次后始终未能解决问题。合同备案注销申请表上虽是被告签字，但是日期及其他信息并非被告所填，故不同意解除合同。请求原告给予被告一定的期限，由被告将违约金和代偿款项一次性支付给原告。 第三人工行西安南关支行述称，原告陈述属实，其行同意原告的诉请。被告的确存在违约行为，现银行与原被告之间的债权债务已经结清，涉案房屋由法院依法判决。 经审理查明，2015年11月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《罗马西西里认购协议书》（以下简称：认购协议书），约定被告认购涉案房屋，认购定金1942元，合同总价1109253元，付款方式为按揭贷款。认购该协议签订后，被告仅向原告交纳首付款1942.47元，原告向被告开具首付款收据339253元。2015年11月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15146490），约定由被告购买原告开发的涉案房屋，房屋总价款为1109253元。合同第七条约定，买受人应当于2015年11月28日前支付首期房价款339253元，占全部房价款的30%。余款770000元向工商银行申请贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。合同附件十二第三条“关于因买受人原因导致出卖人承担保证责任”约定，1、买受人同意用首付款及已还银行的按揭款所获得该房屋权益向出卖人提供反担保；2、若买受人累计三次不按时向银行缴纳个人按揭贷款或银行要求解除个人按揭贷款合同，导致出卖人利益受损或承担保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并收回房屋，买受人除应承担总房款10%的违约金，买受人房屋装修不予补偿，买受人有义务配合出卖人办理相关手续，买受人交纳的已付房款扣除违约金后无息返还。上述合同签订后，被告向第三人申请770000元按揭贷款，贷款期限为360个月。2015年12月29日，第三人向原告发放770000元贷款。2016年4月12日，原告向被告出具《销售不动产统一发票》，房屋总金额771942.47元。后被告按期收房但并未装修实际使用。2016年12月，被告开始出现逾期还款。2016年12月31日，原告代被告向第三人偿付贷款本金、利息、复息及罚息共4051.35元。自2017年5月起，被告再次出现逾期还款直至8月。2017年8月24日，原告再次代被告向第三人偿付贷款本金、利息、复息及罚息共766349.51元，将被告的按揭贷款全部结清。2017年12月15日，原告填写《西安市商品房买卖合同备案注销申请表》。庭审中，原告愿意就被告已付的购房款在扣除违约金及代偿款项后无息返还被告。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《确认书》、《西安市商品房买卖合同备案注销申请表》、中国工商银行交易凭证、个人贷款还款明细、《罗马西西里认购协议书》、购房首付款收款收据等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方合同约定若买受人累计三次不按时向工行西安南关支行缴纳个人按揭贷款或工行西安南关支行要求解除个人按揭贷款合同，导致原告利益受损或承担担保责任的，原告有权解除合同并收回房屋。现被告李蜜已出现逾期五期、连续四期未按时偿还按揭贷款，导致原告向工行西安南关支行承担担保责任，双方签订的商品房买卖合同解除的条件已经成就，现原告请求解除双方签订的商品房买卖合同并由原告返还涉案房屋，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因本案中双方签订的商品房买卖合同已进行了登记备案，现商品房买卖合同已依法予以解除，被告李蜜理应协助原告办理该合同的备案注销登记手续，原告应向被告返还被告已付的购房款771942.47元。双方合同附件十二第三条第2项约定，买受人除应承担总房款10%的违约金，买受人房屋装修不予补偿，买受人有义务配合出卖人办理相关手续，买受人交纳的已付房款扣除违约金后无息返还。考虑到被告在购买房屋时仅支付1942.47元首付款，并未足额支付合同约定的首付款339253元，原告对此情况和被告的偿付能力明确知晓，本院酌情认定被告应按照房屋实际价款的5%向原告支付违约金38597元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条之规定，判决如下： 一、原告陕西华顺房地产开发有限公司与被告李蜜于2015年11月28日签订的关于买卖西安市高新区XX路以南的罗马心家苑（罗马西西里）4幢2单元27层22701号房屋的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y15146490）予以解除。 二、被告李蜜于本判决生效之日起十日内协助原告陕西华顺房地产开发有限公司办理合同登记号为Y15146490的《商品房买卖合同》登记备案注销手续。 三、被告李蜜于本判决生效之日起十日内向原告陕西华顺房地产开发有限公司返还位于西安市高新区XX路以南的罗马心家苑（罗马西西里）4幢2单元27层22701号房屋。 四、被告李蜜于本判决生效之日起十日内向原告陕西华顺房地产开发有限公司支付代偿款项770400.86元、解除违约金38597元，以上共计808997.86元。 五、原告陕西华顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告李蜜返还购房款771942.47元。 上述四、五项在履行中可相互折抵。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 六、驳回原告其余诉讼请求。 本案案件受理费14783元，由被告李蜜承担。因原告已预交，故被告应于支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  叱红梅 人民陪审员  许 墨 人民陪审员  孙 强 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  孙源源 打印：相丽华校对：孙源源2019年月日送达 1