安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初2557号 原告：梁鹏，男，1986年4月4日，汉族，住河南省新蔡县。 委托诉讼代理人：宋在庆，安徽明钰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙艳春，安徽明钰律师事务所律师。 被告：徐春虎，男，1993年3月10日出生，汉族，户籍地安徽省凤阳县，现住安徽省蚌埠市淮上区。 被告：高婷婷，女，1982年10月3日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 原告梁鹏诉被告徐春虎、高婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁鹏的委托诉讼代理人宋在庆、被告徐春虎、高婷婷第一次开庭均到庭参加了诉讼。原告梁鹏的委托诉讼代理人孙艳春、被告徐春虎第二次开庭到庭参加了诉讼，被告高婷婷经本院传票送达无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，第三次开庭原告梁鹏、原告委托诉讼代理人宋在庆、孙艳春、被告徐春虎、被告高婷婷均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告梁鹏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告梁鹏与被告徐春虎、高婷婷分别签订的《房屋买卖合同》；2、被告徐春虎、高婷婷共同向原告梁鹏返还已支付购房款200059.05元；3、被告徐春虎、高婷婷共同向原告梁鹏支付解除《房屋买卖合同》损失即房屋增值部分的差价（具体数额以鉴定为准）；4、本案诉讼费用全部由被告徐春虎、高婷婷负担。事实和理由：2017年9月13日原告梁鹏与被告徐春虎通过中介机构签订《房屋买卖合同》，约定被告徐春虎向原告梁鹏出售坐落于蚌埠市禹会区禹会商业中心3号楼1单元32层7号房屋。合同签订后原告梁鹏已按合同约定履行向被告徐春虎支付购房款的义务并按时缴纳该房屋的银行按揭。同时还约定2017年11月1日前原告梁鹏与被告高婷婷办理完成公证手续。但得知该房屋被法院查封导致原告梁鹏的利益受损，合同目的不能实现，被告徐春虎、高婷婷的上述行为已构成实质性违约，经原告梁鹏通知后被告徐春虎、高婷婷不能够排除查封。现原告梁鹏为维护自身合法权益，特诉至法院请求依法支持原告梁鹏的各项诉请。 被告徐春虎辩称，原告梁鹏所有的买房行为都经过了公证。而且买卖房屋在前，此后房屋被查封，要求本被告补偿，本被告不同意。 被告高婷婷辩称，原告梁鹏在签合同时对房屋的状态都查实过，现在要求退还购房款，本被告不同意。 本院经审理认定事实如下：2013年2月23日，被告高婷婷与蚌埠百大置业有限责任公司签订一份商品房买卖合同，以贷款方式购得蚌埠禹会商业中心3#楼1单元32层3207号房屋一套，建筑面积81.48平方米。2017年4月12日，被告高婷婷出具一份委托书，欲将其上述所购房屋出售，委托被告徐春虎为其代理人，代理办理相关事宜，包括转让上述房屋，签订房屋买卖合同并申办过户、代收售房款等共七项委托事项。该委托书经安徽省蚌埠市众信公证处进行公证。2017年9月初，原告梁鹏与被告徐春虎通过房屋中介机构，谈妥购买位于蚌埠禹会商业中心3#楼1单元32层3207号房屋事项。2017年9月12日原告梁鹏向被告徐春虎支付30000元购房定金，被告徐春虎向原告梁鹏出具收条一张。次日，原告梁鹏与被告徐春虎签订一份房屋买卖合同，约定购房款420000元，委托公证交易（转按揭）。2017年9月21日，被告徐春虎将涉案房屋的钥匙交原告梁鹏。2017年10月2日原告梁鹏向被告徐春虎支付60000元购房款，被告徐春虎向原告梁鹏出具收条一张。2017年10月9日被告高婷婷出具声明：“因徐春虎至今没有将上述房屋转让，现我声明撤销该委托，并已将撤销委托的决定通知了徐春虎”，此声明经安徽省蚌埠市众信公证处公证。当日，原告梁鹏与被告高婷婷签订一份房屋买卖合同，约定，被告高婷婷出售蚌埠禹会商业中心3#楼1单元32层3207号房屋一套，成交价格420000元。原告梁鹏于合同签订后三日内向被告高婷婷先行支付除被告高婷婷所欠银行贷款本金余额（以签订买卖合同当月贷款本金余额为准，共计243638.95元）之外的差价款，即176361.05元作为购买房屋的首付款，即为被告高婷婷净得款。余款为被告高婷婷尚欠银行贷款本金余额，此余额不为被告高婷婷直接取得，由原告梁鹏代被告高婷婷向贷款银行直接清偿，因该贷款本金余额在本合同签订后产生的利息均由原告梁鹏承担（因利率变化导致的利息金额发生变化亦均由原告梁鹏承担），以消除上述房屋上设置的他项权利负担。原告梁鹏还清银行贷款本息即视为已付清被告高婷婷余款。合同尚约定了房屋交付等事宜。该合同经安徽省蚌埠市众信公证处进行公证。2017年10月16日，原告梁鹏向被告徐春虎支付房屋尾款86560元，被告徐春虎出具收条一张。自2017年10月至2019年2月期间的房屋贷款每月1394元，合计23698元，由原告梁鹏交纳。原告梁鹏与被告高婷婷未办理产权变更手续。2019年3月，原告梁鹏得知其所购房屋2018年2月5日被法院依法查封，2019年4月原告梁鹏搬离涉案房屋，并在2019年4月17日向被告徐春虎、高婷婷发出《排除房屋权利瑕疵通知书》，要求被告徐春虎、高婷婷在七日内排除涉案房屋的权利瑕疵，如不能按期排除房屋的权利瑕疵，原告梁鹏将停止缴纳房屋的银行按揭及解除与被告徐春虎、高婷婷签订的《房屋买卖合同》，并要求二人退还购房款及赔偿损失。被告徐春虎、高婷婷未予答复原梁鹏的通知书，原告梁鹏遂诉至法院。 诉讼中：原告梁鹏向法院申请对坐落于禹会商业中心3号楼1单元32层7号房屋自2017年9月13日起至2019年4月期间的增值价值进行评估。本院依法委托安徽建工房地产土地资产评估有限公司按照原告梁鹏申请进行评估。安徽建工房地产土地资产评估有限公司评估坐落于禹会商业中心3号楼1单元32层7号房屋自2017年9月13日起至2019年4月期间的增值价值为99510元。 本院认为：被告徐春虎受被告高婷婷委托售房，被告徐春虎并不是案涉房屋的所有人，其与原告梁鹏签订的合同应视为被告徐春虎代被告高婷婷签订的购房合同。在原告梁鹏与房屋所有人被告高婷婷签订房屋买卖合同时，原告梁鹏、被告徐春虎、被告高婷婷共同将原告梁鹏与被告徐春虎订立的《房屋买卖合同》变更为原告梁鹏与被告高婷婷签订的《房屋买卖合同》，故原告梁鹏要求解除其与被告徐春虎订立的《房屋买卖合同》的诉请与事实不符，本院不予支持。原告梁鹏与被告高婷婷之间的《房屋买卖合同》系在平等自愿的基础上订立，经过公证部门进行了公证，且已部分履行。但由于原告梁鹏未全额支付房款，双方未办理产权过户手续，被告高婷婷因其他债务问题，导致涉案房屋被依法查封，致使原告梁鹏与被告高婷婷之间的房屋买卖合同目的无法实现。故原告梁鹏要求解除其与高婷婷订立的《房屋买卖合同》应予以支持。关于原告梁鹏要求被告徐春虎、高婷婷返还支付购房款一节，虽然原告梁鹏通过被告徐春虎支付购房款176560元；通过银行还款的形式支付购房款23698元，但上述款向的真正接收人应为《房屋买卖合同》的出售人被告高婷婷，故双方解除合同后，该房款应由被告高婷婷予以返还，被告徐春虎不承担返还责任。虽然原告梁鹏共支付购房款200258元，但其诉请中仅主张200059.6元小于实际给付数额，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告梁鹏要求被告徐春虎、高婷婷共同向其支付解除《房屋买卖合同》损失即房屋增值部分的差价99510元一节，导致合同无法继续履行主要过错责任为被告高婷婷因其他债务致使已出售未过户房屋被查封，但原告梁鹏作为正常民事行为能力人应当能预见到未能及时办理产权过户手续可能造成的不利后果，故导致目前合同不能继续履行原告梁鹏亦存有一定过错，结合本案案情，酌定由原告梁鹏承担30%过错责任，被告高婷婷承担70%过错责任。故原告梁鹏该项诉请本院部分予以支持，即由被告高婷婷赔偿原告梁鹏房屋增值损失69657元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告梁鹏与被告高婷婷于2017年10月9日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告高婷婷于本判决生效之日起十日内返还原告梁鹏购房款合计200059.6元； 三、被告高婷婷于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁鹏房屋增值损失款69657元； 四、驳回原告梁鹏其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4301元，减半收取2150.5元，由被告高婷婷负担。鉴定费4764元，由原告梁鹏负担1429.2元，被告高婷婷负担3334.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌 埠市中级人民法院。 审判员 汪 婕 二〇一九年十一月二十二日 书记员 魏春丽