天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6735号上诉人（原审被告）：陈彦强，男，1967年8月23日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘志芳，天津益清律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈某，男，2015年1月8日出生，汉族，住天津市南开区。法定监护人：陈彦强（系上诉人陈某之父），男，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘志芳，天津益清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：栾佳迪，女，1993年4月22日出生，汉族，天津市南开区南开医院护士，住内蒙古呼伦贝尔市。被上诉人（原审被告）：陈艳芳，女，1963年9月29日出生，汉族，自由职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：李月强，天津融汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢李娟，天津融汇律师事务所律师。上诉人陈彦强、陈某因与被上诉人栾佳迪、陈艳芳房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初8631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈彦强、陈某委托诉讼代理人刘志芳、被上诉人栾佳迪、被上诉人陈艳芳委托诉讼代理人李月强、谢李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈彦强、陈某上诉请求：一、撤销原审判决第一项，发回重审或者依法改判为驳回被上诉人第一项诉讼请求；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一、原审认定事实不清。涉案房屋系家庭共有财产，陈艳芳无权单独出售，原审对此未予认定，明显系认定事实不清；二、原审适用法律错误，二被上诉人签订涉诉《房屋买卖合同》并转移房屋产权的行为实际上系二被上诉人恶意串通，侵吞涉诉家庭共有房屋，故该协议应该无效，原审认定该《房屋交易合同》合法有效明显系适用法律错误。上诉人陈某系残疾人，上诉人陈彦强无收入，靠低保收入勉强维持生计，生活困难，原审判决二上诉人将涉诉房屋腾交被上诉人，但是却并未判决给二上诉人提供腾房条件。导致二上诉人无家可归。栾佳迪辩称，不同意上诉人诉讼请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。2019年1月19日被上诉人经过中介介绍，签订了房屋交易合同，我方依照合同约定支付全部价款，并且已经办理完成产权过户手续，陈艳芳违反合同约定，未交付房屋，因为房屋系上诉人非法占有，我方因此要求上诉人腾房。陈艳芳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无法律事实依据，请求驳回上诉，维持原判。涉诉房屋系我方名下财产，出售房屋无需上诉人的同意，房屋买卖合同真实有效，栾佳迪已经取得房屋的所有权，上诉人即使无家可归，也不是侵占房屋的合法理由。栾佳迪向一审法院起诉请求：1．判令三被告立即向原告交付涉案房屋；2．判令陈艳芳向原告支付逾期交房违约金人民币48,450元（自2019年5月26日起至2019年6月24日止共计19个工作日），以及自2019年6月25日起到实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（按房屋交易合同约定的计算，人民币2,550元/每工作日）；3．判令被告承担本案原告支付的律师费5,000元；4．本案的诉讼费用由被告承担，由被告直接给付原告。一审法院认定事实：原告栾佳迪与被告陈艳芳经居间方天津蚂蚁筑家房地产经纪有限公司介绍，签订了合同编号为100003118859的《房屋交易合同》根据合同约定，“甲乙双方通过丙方的居间介绍，自愿出售及购买天津市南开区南开五马路朝园里2号楼1门302的房屋；甲、乙双方确认该房成交价为人民币（小写）2，550，000.00元”。合同第4条第4款约定：“甲方应于甲乙双方到房管部门办理过户手续完毕，且甲方全部房款到账后30日内将房屋交付乙方”；合同第8条第1款约定：“甲乙双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续。则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金......”；合同第8条第9款约定：“因违约方导致守约方，为实现债权或物权，而实际产生的有关费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息等）应由违约方承担”。合同签订后，原告栾佳迪依照合同约定支付了全部购房价款，且该房屋已经于2019年4月25日办理完成了产权过户手续，但被告陈艳芳至今仍未按照合同约定交付房屋。至原告成讼。另查，该房内有陈彦强、陈某居住。陈某名下有坐落于天津市红桥区大胡同爱华里3门113-116号的房屋一套。庭审中，原告提交证据《房屋交易合同》、定金收款证明、原告自监管系统查询到的监管协议基本信息及业务流程信息截图、不动产权证书复印件一份、出警记录一份、涉诉委托代理合同及律师服务费发票复印件各一份，佐证其主张事实。被告陈艳芳提交证据为：为配合腾空房屋将其母亲名下房屋办理到被告陈某名下，并支付税费，并承担房屋修缮义务、天津市住房委员会发布2018年居住房屋市场租金文件及从网络查询诉争房屋同一小区的租赁信息的截图。一审法院认为，栾佳迪与陈艳芳签订的《房屋交易合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同依法成立、合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。现陈艳芳未按合同约定及时腾房实属违约。另因该房内有陈彦强、陈某居住，故原告要求三被告腾房的诉讼请求，法院予以支持。本案的争议焦点为，1.逾期交房违约金标准是否过高；2.律师费是否应当支付。1.逾期交房违约金一节，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，因栾佳迪与陈艳芳约定的每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金标准过高。陈艳芳抗辩称原告没有举证证明存在租金之外的损失。结合陈艳芳抗辩理由及天津市住房和城乡建设委员会发布的天津市居住房屋市场租金水平中南开区2018年居住房屋市场租金水平，法院考虑原告实际损失情况，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，调整违约金标准为每日109元，按照2019年5月26日至实际腾交房屋之日止之间的实际天数计算。2.律师费一节，涉案合同中对律师费约定为由违约方一方承担，陈艳芳作为合同相对方，应按照合同约定承担原告为此支出的律师费，故法院对此予以支持。判决：一、本判决生效后三十日内，被告陈艳芳、被告陈彦强、被告陈某将坐落于天津市南开区房屋腾交原告栾佳迪；二、本判决生效后三十日内，被告陈艳芳按照每日109元的标准计算，给付原告栾佳迪自2019年5月26日至实际腾交房屋之日止的迟延履行违约金；三、本判决生效后三十日内，被告陈艳芳支付原告栾佳迪所支出的律师费5000元；四、驳回原告栾佳迪其他诉讼请求。案件受理费1136元，减半收取计568元，由原告栾佳迪负担481元、被告陈艳芳负担87元。被告陈艳芳负担部分于本判决生效后三十日内直接给付原告栾佳迪。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出诉争房屋系家庭共有财产，陈艳芳无权单独出售，请求撤销陈彦强、陈某腾交栾佳迪诉争房一节，上诉人陈彦强提出其与父母对诉争房屋有出资无相应证据佐证，该主张本院不予采纳，一审法院判决陈彦强、陈某将诉争房屋腾交栾佳迪并无不当。二审案件受理费1136元，应由陈彦强、陈某负担。考虑陈彦强、陈某生活困难，本院予以免除。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1136元，由上诉人陈彦强、陈某负担，免于收取。本判决为终审判决。审判长  姜海宽审判员  纪曼丽审判员  李 芳二〇一九年十一月二十一日书记员  张 璠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；