山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6332号上诉人（一审原告）：尹玉珍，女，1954年12月10日出生，汉族,住山西省太原市。上诉人（一审被告）：张锴杰，男，1998年2月7日出生,汉族,山西美印印象有限公司员工,现住太原市。上诉人(一审原告)尹玉珍与上诉人(一审被告)张锴杰因房屋租赁合同纠纷一案，均不服太原市迎泽区人民法院(2018)晋0106民初5220号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尹玉珍，上诉人张锴杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。尹玉珍上诉请求：1.请求法院判令被告（即被上诉人）承担非法占用费14000元；2.请求法院判令被上诉人承担维修、保洁、更换费6500元；3.请求法院判令被上诉人承担承租期间的物业费、水费、燃气费工共计168.92元；4.上诉费全部由被上诉人承担；5.请求法院撤销原判，依法改判。事实与理由：2017年5月4日，上诉人将传染病医院6-1-20房屋出租给被上诉人，并签定了《租赁合同》和《续租合同》。1.合同提前解除原因。合同中约定了解除合同的条件及合同解除后的处理，本案中，承租期间，被上诉人违约：（1）私自更换了室内三把门锁；（2）私自安装了大功率的电器空调；（3）在承重墙上打洞凿眼，破坏房屋主体；（4）长期拖欠各种费用。2.合同解除后，租赁关系终止，被上诉人已无权继续占用租赁物，但属于被上诉人的大件物品拒不搬离，既无合同，又无协议，非法长期占用达10个月之久，长期非法占用给上诉人的各方面包括收益受到严重影响包括损失，故应承担非法占用期间2018年7月20日至2019年4月24日非法占用费14000元。法院在一审判决称“房屋返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置”，原告有权自行处置被告遗留物品，但其未依约履行，导致房屋一直未出租，放任损失的扩大，因此而造成的损失应由原告承担。上诉人认为：法院首先认定了被上诉人非法占用对原告是有损失的，但损失在判决中没有任何体现。损失是被上诉人造成的，至于扩大多少取决于被上诉人占用时间的长短，因此，损失与损失的扩大责任由被上诉人承担，故请法院重新查明事实，重新认定。3.被告的物品不属于遗留物，属于恶意占用。理由：（1）遗留物一般指体积小，容易忽略物品。（2）上诉人有电话告知。（3）有短信通知。（4）多次庭审上诉人都提出拿走东西。（5）中院二审裁决因此事发回重审。（6）2019年4月25日（10个月之后）拿走。以上说明被上诉人的东西不是遗留物，而是恶意占用。4.上诉人交付租金时对已坏的物品（油烟机）和有瑕疵的物品（灶具）告知被告，并用文字写入合同，除此之外，其他物品无论从外观、功能都属完好，具有品质完好的使用价值，被告也是查验，认可，符合交付条才签的合同。交房时被上诉人是查看过的，除合同之外的还有其他损坏，为什么当时不写入合同？上诉人先行垫资请师傅做了维修、保洁、更换，被上诉人在二审答辩期间只对维修费用不认可，认为费用不合理，从始至终质疑的只是费用问题，而不是否认其他损坏的事实。被上诉人在二审中称愿照价赔偿。现在被上诉人为了逃避责任竟然反悔。上诉人进行了举证，被上诉人对证据不认可应提供足够的相应证据进行反证，因此，上诉人垫资所有的费用全部应被上诉人承担。5.被上诉人承租期间所产生的物业、水、燃气（双月刷卡）等费用长期欠缴，合同解除后，上诉人交了，当问他要的时候说丢了，经查全部欠缴，上诉人全部垫资补交了168.92元。6.被上诉人的行为违反了合同，因为违约的原因合同被提前解除。那么被上诉人同意提前解除合同，他已经认可他违约，所以依据合同第九条的约定和续租合同的约定，被上诉人违约后押金及所有费用概不退还。被上诉人已经违约，就应该承担违约责任。法院依据合同条款与事实做出不退押金的认定并无错误。综上所述，被上诉人承担租期严重违约，非法占用事实清楚，损坏损毁证据确凿，并长期恶意欠缴各项费用，恳请贵院查清事实，依法改判张锴杰辩称，1.关于对方要求承担非法占用房屋无法出租的经济损失费14000元，房屋租赁合同上第七条第3项表明了房屋返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置，但是对方未依约履行导致房屋一直未出租，放任损失的扩大，因此造成的损失应由对方自行承担。2.关于钥匙是7把的情况，我们只收到了4把钥匙。另外三把锁是从淘宝买的，淘宝上的锁是不需要钥匙的。至于上诉人说的房子进不去不可能。3.关于上诉人所说的房屋损失，租赁房屋本来就是老旧房屋，被上诉人只是正常使用租赁房屋，并未损坏租赁房屋。《中华人民共和国合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在承租期间保持租赁物符合约定的用途。4.关于上诉人所说的损坏房屋主体结构没有事实依据。5.关于上诉人所说的及提交的证据以及费用票据，真实性无法判断，真实性、合法性、关联性均不予认可。照片都是局部的，没有标注清楚解除租赁关系的前后的房屋变化，不能证明原告的证明目的。照片中很多东西都是正常使用，并不是原告所称的损坏。当时交钥匙的时候门锁都是好的，原告都验过，钥匙他也全部拿了，包括水电也全部都检验过。维修后什么情况我不知道。上诉人也提供不出2017年5月4日所承租房屋的所有照片，所以说损失不予认可。6.被上诉人所说的168.92元，这个可以承认。7.上诉人在一审的诉讼请求中并未提及押金1400元，在庭审中也未要求对该部分作出认定。太原市迎泽区人民法院超出被上诉人的请求作出“因上诉人对租赁房屋，造成的损坏违反合同约定，押金1400元有权不予退还。”的认定事实不当。因为押金1400元当时只是用来抵扣房屋的损耗费用。张锴杰上诉请求：依法撤销(2018)晋0106民初5220号民事判决书第一项,并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由:2019年8月5日,太原市迎泽区人民法院就上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案件出了(2018)晋0106民初5220号民事判决书。但上诉人认为该判决事实认定存在错误,故特向贵院提起上诉。具体理由如下:一、租赁房屋本来就是老旧房屋,上诉人只是正常使用租赁房屋,并未损坏租赁房屋，一审判决对此认定错误。上诉人承租的被上诉人房屋本来就是老旧房屋,上诉人承租时,该房屋门窗、厨房设备等均已有一定程度的破损,但考虑到价格比较实惠,上诉人才决定租赁该房屋。但被上诉人却中途要求收回租赁房屋,而且拒绝退还上诉人押金及剩余期间的租金。上诉人收入有限,将近5000元的押金及剩余租金对上诉人来说也是一笔不小的款项,而且此事是被上诉人违约在先,故上诉人依法向太原市迎泽区人民法院起诉,要求被上诉人退还押金及剩余期间的租金(本案经过一审、发回重审，现正在二审中）。没想到的是,在一审法院判令被上诉人退还押金及剩余期间的租金后,被上诉人却向太原市迎泽区人民法院提起本案的诉讼。2019年8月5日,太原市迎泽区人民法院就本案件出(2018)晋0106民初5220号民事判决书,该判决认定:“从原告(即被上诉人)提供的2018年7月20日视频资料和现场照片可以看出,原、被告交接房屋时,租赁房屋确实存在不同程度的损坏,被告也未提供证据证明上述损坏内容系承租时就一存在,故可以认定被告(即上诉人)在租赁期间确实对房屋造成损坏,直至退房时未对房屋损坏部分予以修缮”(一审判决第5页第二段)。但上诉人认为，被上诉人提供的照片中所谓的“损坏”实际上仅仅是正常使用的损耗,而并非被上诉人保管不善导致的损坏。《中华人民共和国合同法》第216条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第218条规定:“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。”第220条规定:“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。”第221条规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。”由此可见,被上诉人应当保证上诉人在租赁期间能够正常使用房屋并负有及时维修义务,而且上诉人正常使用租赁物的损耗应当由被上诉人承担。一审判决所认定的“损坏”并非对房屋结构、及门窗家具的严重毁损,均是正常使用的损耗,理应由被上诉人承担相应的维修费用。从举证责任的角度说,如上诉人在租赁期间存在对房屋及门窗家具的损坏,相应举证责任应当由作为一审原告的被上诉人承担。但正如上诉人在一审庭审中所阐述的,被上诉人提供的照片仅仅是局部照片,也不能说明开始租赁时房屋是什么状况,退还房屋时租赁房屋有哪些变化,照片最多是某一时间点的状况,并不能证明房屋存在损坏,更不能证明被上诉人所称照片中的“损坏”是由上诉人造成的。一审判决不仅对错误将租赁房屋的正常损耗认定为损坏,更错误的将举证责任分配给上诉人,从而错误认定上诉人在租赁期间对房屋造成损坏。一审判决对关键事实的错误认定最终导致错误的判决。二、一审判决认定“因被告(即上诉人)对租赁房屋造成损坏,违反合同约定,押金1400元原告(即被上诉人)有权不予退还”(一审判决第6页第四段)超出了被上诉人的诉讼请求,一审法院无权对此作出认定,且属于认定错误。在案件审理过程中,被上诉人已经承认且一审法院已经查明,被上诉人是在租赁期限未到期前,单方提出解除合同并收回房屋的要求,被上诉人所称“损坏”纯粹是其为了抵消应当退还上诉人的押金及租金才捏造出来的理由。也就是说,违约方实际上是被上诉人,而非上诉人。另外,被上诉人在一审的诉讼请求中并未提及押金1400元,在庭审中也未要求对该部分作出认定。太原市迎泽区人民法院超出被上诉人的请求作出“因被告(即上诉人)对租赁房屋造成损坏,违反合同约定,押金1400元原告(即被上诉人)有权不予退还”(一审判决第6页第四段)的认定实属不当。综上所述,一审判决错误认定案件事实,作出了错误判决,故上诉人特向贵院提起上诉,恳请贵院依法改判。尹玉珍辩称，1.对方称我可以自行处理家里的物品，在对方没有放弃所有权的情况下，我是没有权利自行处理。2.合同里面我给的你是全部钥匙，而张锴杰所说的三个门是没有钥匙的情况是不对的。只有指纹、密码锁才没有钥匙，不论你是在淘宝买的还是什么，都应该带有钥匙，故钥匙的事情并不认可对方所说。3.关于房屋有何问题，对方也并没有提出来写入合同当中，而且对方每次在交付房租的时候都是在楼下，从来没有在家里进行。所以承租过程中房屋是没有任何问题的。4.关于押金的问题，对方同意解除合同，违约是事实。5.现对方承认的房屋破损的部位是房屋的门窗、厨房的设备，正好证明其他是完好的，与我提交的证据是一致的。6.对方在屋内养的两条狗把我的门都划坏了。7.窗户的定位仪也断掉了，灯也不亮了，煤气灶不能使用但煤气灶表还走字，这些损失都应由对方承担责任。8.上诉人认为房屋物件是否损坏也可以通过合同比对进行反证。尹玉珍向一审法院提出诉讼请求：1.被告立即停止侵权，把属于被告自己的东西搬离房间；2.被告承担非法占用费14000元，并承担侵权费2000元；3.被告承担损坏原告房屋所产生的维修费、维修保洁费、更换费共计6500元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月4日，原告将太原市双塔西街传染病医院宿舍6号楼1单元20号房屋出租给被告，并签订了《租房合同》，因被告在承租期间违约，合同被提前解除，本院一审已予确认，合同解除后，被告拒不搬走自己的物品，非法占用原告房屋，使原告房屋不能出租，给原告造成了直接的经济损失，被告的行为实属侵权与违法行为，应立即停止，并赔偿原告的经济损失及承担相应的侵权责任。被告在承租期间，私自在房内打墙凿洞，严重破坏房屋主体，不干胶画到处张贴，处理后墙体墙面受损，家中家具、门锁、窗户、灶具、阳台已损坏，沙发垫已损毁，无法修复。卫生状况不堪入目，被告对此置之不理，迫使原告对损坏的墙体、墙面等进行了修复，对门锁和沙发垫进行了更换，并请家政对房屋进行了清理保洁。原告认为被告的行为是违法的，侵权更是涉嫌犯罪的，请求法院追究被告的侵权与违法责任，并支持原告的全部诉讼请求。一审法院经审理查明，2017年5月4日，原告尹玉珍（甲方）与被告张锴杰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方出租给乙方的房屋位于太原市双塔西街传染病医院宿舍6号楼1单元20号；2.房屋用途为普通住宅；3.租赁期限为2017年5月4日至2018年5月3日；4.月租金为1400元；5.在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：除取暖费以外的其他费用；6.租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。房屋返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置；7.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的、擅自更换门锁等；8.租赁期满后，甲方在乙方完成合同约定的事项后，返还乙方交付的相应押金。上述《房屋租赁合同》签订后，被告支付原告2017年5月4日至2018年5月3日的租金16800元及押金1400元。2018年4月26日，原、被告签订《续租合同》，内容为：经双方同意，在2017年租房合同的基础上续租一年，时间为2018年5月3日至2019年5月3日，2017年的押金抵作2018年的押金，如违约，其押金及所有费用概不退还，2017年的租房合同继续有效。被告支付原告2018年5月4日至2018年11月3日的租金8400元。租赁期内，原告认为被告违约要求其搬离租赁物，被告于2018年7月20日搬离该承租房屋，并向原告返还承租房屋的钥匙，当时被告的折叠床、木床及柜子也未从承租房屋内搬出。被告已于2019年4月25日将涉案房屋中属于自己的上述物品搬离。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及其《续租合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应严格履行。在租赁合同履行过程中，原告要求收回承租房屋、被告于2018年7月20日向原告返还承租房屋，双方以各自的行为表明就合同解除达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方签订《房屋租赁合同》及《续租合同》于2018年7月20日解除。关于原告要求被告承担维修费、保洁费等6500元，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然原告提供的相关证据存在瑕疵，但考虑到被告存在损害事实，此项费用应予酌情处理，被告赔偿原告维修、保洁费合计3500元。双方租赁合同约定“房屋返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置”，原告有权自行处置被告遗留物品，但其未依约履行，导致房屋一直未出租，放任损失的扩大，因此而造成的损失应由原告承担，故原告要求被告承担非法占用费，房屋无法出租的经济损失费14000元的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告承担侵权费2000元，原告并未提供相应的证据及计算依据，对该项诉讼请求，本院不予支持。因被告对租赁房屋造成损坏，违反合同约定，押金1400元原告有权不予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张锴杰于本判决生效之日起十日内支付原告尹玉珍损坏房屋所产生的维修费、保洁费等共计3500元；二、驳回原告尹玉珍的其他诉讼请求。案件受理费363元，由原告尹玉珍负担200元、被告张锴杰负担163元。二审中，尹玉珍提交以下证据：证据一：墙面损坏的照片，证明内容：对方把墙面损坏了。证据二：电话、短信。证明内容：多次告知对方要搬离房屋。证据三：太原市中级人民法院2018晋01民终6353号民事裁定书。证明内容：该裁定是可以作为提醒证据并且证明房屋至今仍没有搬离。张锴杰质证称，证据一真实性不予认可，当时交付房屋时候不是这样的。证据二真实性认可。证据三不能证明房屋没有搬离，我认为对方是可以自行处理房屋滞留物品的。而后来物品进行搬离是因为一审法官让搬离的。其他二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及其《续租合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方均应遵守履行。在租赁合同履行过程中，尹玉珍要求收回承租房屋、张锴杰返还所承租房屋，双方以各自的行为表明就合同解除达成一致，双方签订《房屋租赁合同》及《续租合同》解除。关于张锴杰是否存在非法占用承租房屋问题。尹玉珍称张锴杰非法占用承租房屋自2018年7月20日至2019年4月24日长期达10个月之久，理由是属于张锴杰的大件物品拒不搬离，既无合同，又无协议，非法长期占用。但，双方签订的《房屋租赁合同》第七条第三项明确约定“房屋返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置”，尹玉珍据此有权自行处置张锴杰所遗留的物品，但其并未依约履行，因此造成的损失应由尹玉珍承担，故尹玉珍要求张锴杰承担非法占用费14000元的上诉请求，本院不予支持。关于涉案房屋是否存在被损坏及维修、保洁、更换等费用的承担问题。张锴杰认为租赁房屋本来就是老旧房屋,上诉人只是正常使用租赁房屋,并未损坏租赁房屋。尹玉珍认为存在损坏并要求对方承担维修、保洁、更换等费用6500元。本院认为，从尹玉珍在一审中提供的2018年7月20日视频资料和现场照片可以看出，双方交接房屋时，租赁房屋确实已存在不同程度的损坏，张锴杰也无证据证明上述损坏系承租时就已存在，故一审认定张锴杰在租赁期间确实对房屋造成损坏是正确的，上诉人张锴杰的该上诉主张，本院不予支持。关于对损坏的程度及维修的价格，并未经过相关部门鉴定或认定，双方对尹玉珍单方提供的维修、保洁、更换等费用证据存在争议，故一审考虑到存在损害事实，酌情判令张锴杰赔偿尹玉珍维修、保洁费用3500元并无不当，对尹玉珍要求张锴杰承担维修、保洁、更换等费用6500元的上诉主张，本院不予支持。关于尹玉珍要求张锴杰承担承租期间的物业费、水费、燃气费共168.92元，因其在一审诉讼时并未就上述费用提出相应诉讼请求，故一审对上述费用不予处理是适当的，尹玉珍的上述主张，不能予以支持。综上所述，上诉人尹玉珍与上诉人张锴杰的上诉请求，均不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费726元，由上诉人尹玉珍负担363元，上诉人张锴杰负担363元。本判决为终审判决。审判长 赵四民审判员 成志刚审判员 李 哲 二Ｏ一九年十一月二十日书记员 马凯丽