中华人民共和国北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14356号上诉人（原审被告）：彭凤云，女。法定代理人：刘燕平（彭凤云之女）。委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵晓强，男。委托诉讼代理人：顾鹏，北京市首信律师事务所律师。原审被告：LIUANPING（中文名刘安平），男。委托诉讼代理人：柴国京，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璋，北京市广盛律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工。上诉人彭凤云因与被上诉人赵晓强、原审被告LIUANPING及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初3686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。彭凤云上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回赵晓强的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由赵晓强承担。事实和理由：根据北京回龙观医院精神疾病司法鉴定科出具的《司法鉴定意见书》及人民法院生效判决，彭凤云为无民事行为能力人，一审法院认为无法据此证明彭凤云签订合同时系无民事行为能力人系举证责任分配错误。且涉案房屋系彭凤云与LIUANPING（中文名刘安平，以下称刘安平）共有财产，彭凤云处分涉案房屋未经过三分之二以上按份共有人同意，故彭凤云与赵晓强之间买卖合同无效。即使买卖合同合法有效，网签合同价格违反《税收征收管理法》，且赵晓强拒绝以实际成交价格网签，亦未按时进行购房资质审核，导致网签流程停滞，故其构成根本违约，根据合同约定我有权单方解除合同，并以书面形式通知赵晓强，故房屋买卖合同已经解除，不具备继续履行的基础，一审法院认定事实错误。另，《装修款补充协议》不是双方真实的意思表示，目的系为避税，根据合同法第52条该协议无效。赵晓强辩称，同意一审判决，请求法院驳回彭凤云的上诉请求。刘安平辩称，不同意一审判决但未上诉，同意彭凤云的上诉意见。北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）述称，同意一审判决。赵晓强向一审法院起诉请求：1.彭凤云、刘安平继续履行合同，将位于北京市丰台区XXX号房屋（以下简称XXX房屋）权属转移至赵晓强名下，配合赵晓强办理转移登记手续；2.彭凤云、刘安平将上述房屋交付赵晓强；3.彭凤云、刘安平支付违约金58万元；4.本案诉讼费由彭凤云、刘安平承担。一审法院认定事实：2016年6月25日，彭凤云（出售方，甲方）与赵晓强（购买方，乙方）、我爱我家公司（居间方，丙方）签订《房屋买卖定金协议》，约定：鉴于丙方为甲、乙双方提供房屋买卖的交易信息，促成甲乙双方达成购买意向，并共同委托丙方为该交易进行后续的居间服务，合同涉及物业地址位于XXX房屋及其附属设施，甲方以5800000元出售给乙方，此价格为甲方的净得价……。乙方在签订本协议时向甲方支付20000元作为购买该房屋的定金。甲、乙双方商定签订本协议后20天内准备相关资料并到我爱我家公司签订购买该房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房买卖居间服务合同》以便买卖交易的顺利进行。同日，赵晓强依约向彭凤云、刘安平支付定金20000元。2016年7月5日，彭凤云、刘安平（出售方，甲方）与赵晓强（买受方，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E1607030266），约定：第一条房屋基本情况：（一）甲方所售房屋坐落在：XXX号房屋，……建筑面积共116.35平方米……第二条房屋权属情况：（一）该房屋所有权证号为：京（2016）丰台区不动产权第XXXX号，共有权证证号为：京（2016）丰台区不动产权第XXXX号……第四条成交总价格、付款方式、付款时间：（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为5800000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金20000元，定金通过自行交接方式划转。（二）乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款。2.乙方选择公积金贷款申办贷款的，拟贷款金额为1200000元，甲乙双方一致同意，乙方分4次向甲方支付除定金和拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于查档确认后，乙方向甲方支付130000元，资金通过自行交接方式划转。第二次，于网签后，2016年11月15日前，乙方向甲方支付2930000元，资金通过资金监管方式划转。第三次，于过户前2个工作日内，乙方向甲方支付1500000元，资金通过自行交接方式划转。第四次，于交房当日，乙方向甲方支付20000元，资金通过自行交接方式划转。第七条房屋的交付：（一）甲方应当在2017年4月30日将房屋交付给乙方……第九条权属转移登记：（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。2、如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付……第十条违约条款：……（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除的情形的，使用本合同第十一条解除条款约定。同日，彭凤云、刘安平（出卖方，甲方）与赵晓强（买受方，乙方）、我爱我家公司（见证方，丙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意将位于XXX号房屋的住房出售给乙方……甲、乙双方要求，乙方自行支付甲方购房款3100000元……由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2016年7月5日签订的《买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2017年4月30日。因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延……。同日，彭凤云、刘安平（甲方）与赵晓强（乙方）签订《装修款补充协议》，约定：甲方出售给乙方的房屋交易总价款为5800000元，包含标的房屋配套设施折价款3100000元，因此甲方出售该房屋的合同价格为2700000元。上述配套设施折价款的交接方式和时间，由甲乙双方自行协商。……甲乙双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移，本协议是甲方双方签订的《北京市存量房买卖合同》不可分割的组成部分。2016年7月7日，赵晓强向彭凤云、刘安平支付第一次购房款130000元。2016年10月8日，我爱我家公司组织买卖双方就XXX号房屋进行网签。审理中彭凤云、刘安平提交的“草拟网签合同”载明：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为2700000元，其中自有交易结算资金为1500000元……买受人应将房价款1500000元存入存量房自有交易资金监管账户……买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为1200000元……。该“草拟网签合同”买受人处由赵晓强签字，出卖人处空白。2016年10月20日，刘安平、彭凤云发出《甲方正式提出解除房屋买卖合约》，其上载明：甲方彭凤云、刘安平于2016年10月7日第一次收到和看到补充协议，仔细阅读所有合同，发现不能保障甲方利益，加上其他因素，甲方于2016年10月20日正式提出解除房屋买卖合约。希望乙方赵晓强和丙方我爱我家公司认真考虑并同意解除有关合约。2016年10月31日，彭凤云向赵晓强发出《催告函》，其上载明：……直至2016年10月8日，中介公司才要求我们办理网签手续。但是由于网签合同中的价格条款并非双方所签订的买卖合同的580万元，而是270万元，远远低于双方真实的交易价格，明显违反了国家关于税收等方面的法律规定，所以双方并没有针对网签事宜达成一致意见……望您自收函之日，尽快联系中介公司，按照我们真实的交易价格（580万元）及其他合同条款，办理网签手续，我们予以配合。该《催告函》由彭凤云本人分别在落款处和骑缝处签字。2016年11月16日，刘安平向赵晓强发出《告知函》，其上载明：由于彭凤云女士自2013年就患有脑梗疾病，多次住院治疗，根据其以往的住院病历及诊断证明，彭凤云女士存在认知功能障碍，其根本就不清楚自己行为的意义，应属于法律上的无民事行为能力人，因此其所签订的买卖合同及补充协议应属无效。而且，由于网签合同中的价格条款……明显违反了国家关于税收等方面的法律规定，所以双方并没有针对网签事宜达成一致意见……建议双方可以通过协商的方式考虑一下买卖合同的后续处理事宜……。期间，赵晓强及北京某投资管理有限公司均向彭凤云、刘安平发出函件，要求二人继续履行合同。案件审理中，彭凤云、刘安平认为彭凤云无民事行为能力，并另案申请确认彭凤云为无民事行为能力人。2017年11月9日，北京回龙观医院精神疾病司法鉴定科出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为被鉴定人彭凤云诊断为痴呆状态，无民事行为能力。2017年11月20日，北京市丰台区人民法院作出（2017）京0106民特130号民事判决书，判决：彭凤云为无民事行为能力人。2018年5月31日，北京市丰台区人民法院作出（2018）京0106民特7号民事判决书，判决：指定刘燕平为彭凤云的监护人。本案审理中，经彭凤云、刘安平申请，法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所（以下称鉴定机构）对彭凤云在2016年7月5日签署涉案房屋买卖合同时的民事行为能力进行鉴定，鉴定机构要求提供彭凤云在2016年7月5日前后一个月内的相关病历，经法院释明风险，彭凤云、刘安平表示无法提供。2019年2月13日，鉴定机构以“鉴定材料不充分，且无法补充，不能满足鉴定需要”为由予以退案。庭审中，赵晓强陈述合同签订情况时称：“看房见过彭凤云两次，还与我聊天，说她从某学校毕业，在某处工作。签约时，彭凤云和刘安平及亲属们均在场，中介把程序说了一遍，大家经确认均同意”。我爱我家公司陈述：“认可赵晓强的陈述，签约时有录像但只保存三个月”。另查，XXX号房屋由彭凤云、刘安平共有，二人各占50%份额，彭凤云的房屋所有权证号为京（2016）丰台区不动产权第XXXX号，刘安平的房屋所有权证号为京（2016）丰台区不动产权第XXXX号，房屋建筑面积为116.35平方米。再查，本案在一审法庭辩论终结前，赵晓强具有在京购房资格，且有能力一次性付清剩余购房款。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，赵晓强与彭凤云、刘安平和我爱我家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应依约履行义务。彭凤云、刘安平未举证证明在签订合同时彭凤云系无民事行为能力人，故对其就双方签订合同及补充协议应属无效的抗辩意见，法院不予采信。虽合同未明确约定网签的时间，但根据双方对付款方式、付款时间的约定，赵晓强于2016年7月7日支付第一次购房款，第二次购房款付款时间为“于网签后，2016年11月15日前”，因此，双方应在2016年7月7日以后、11月15日以前的合理期限内办理网签手续。经查，双方在《装修款补充协议》中将房屋合同价格合意变更为2700000元，同时约定房屋配套设施折价款3100000元。彭凤云、刘安平以网签合同违反国家税收等规定为由拒绝办理网签手续，既不符合双方约定，又无法定事由，致使合同不能继续履行，其行为已构成违约。因未网签，赵晓强向彭凤云、刘安平支付2930000元的条件尚未成立，其未在2016年11月15日前支付该笔购房款并不构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定“除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任”。现赵晓强同意一次性支付剩余购房款，并具有在京购房资格和一次性付清剩余购房款的能力，涉案合同具备继续履行的条件，故对于赵晓强要求继续履行合同、交付房屋并办理过户的诉讼请求，法院予以支持。赵晓强依约主张违约金，彭凤云、刘安平提出违约金过高的抗辩意见，并要求法院酌减违约金。综合考虑合同的履行情况、房屋市场价值、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对赵晓强主张的违约金，法院酌情支持120000元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、赵晓强于判决生效后十日内给付彭凤云、LIUANPING剩余房款5650000元；二、彭凤云、LIUANPING于判决生效后十日内协助赵晓强办理位于北京市丰台区XXX号房屋从彭凤云、刘安平名下过户至赵晓强名下的权属转移登记手续；三、彭凤云、LIUANPING于判决生效后三十日内将位于北京市丰台区XXX号房屋腾退并交付给赵晓强；四、彭凤云、LIUANPING于判决生效后十日内支付赵晓强违约金120000元；五、驳回赵晓强其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。关于签约过程，各方均认可，签订定金协议时，彭凤云由其女婿陪同到场，购房定金转入彭凤云名下的银行账户；而签订《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》时，彭凤云本人、刘安平、刘燕平及刘某之配偶均在场，首付款亦转入彭凤云名下的银行账户。彭凤云、刘安平、刘燕平亦认可彭凤云子女对卖房一事均是知晓的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。彭凤云、刘安平主张因彭凤云不具备民事行为能力，导致彭凤云、刘安平与赵晓强之间签订的《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》无效。根据查明的事实，原审期间彭凤云、刘安平申请对签约时彭凤云的民事行为能力进行鉴定，但因彭凤云一方无法提交鉴定机构所需鉴定材料而被退案处理。同时，根据各方当庭陈述，彭凤云本人在子女的陪同下到场签订上述合同，彭凤云、刘燕平、刘安平亦认可子女对卖房一事均系知晓，在此情况下，彭凤云主张上述合同无效依据不足。赵晓强依约给付了定金及第一笔购房款，现其要求继续履行合同，有事实及法律依据，应予支持。在合同履行过程中，彭凤云、刘安平以双方拟网签价格与实际成交价格不符为由不同意继续履行合同，但“草拟网签合同”上的价格系依据各方签署的《装修款补充协议》中约定的价格拟定的，彭凤云、刘安平又以此为由不同意继续履行合同，存在违约。赵晓强要求彭凤云、刘安平承担违约责任，原审法院综合考虑合同履行情况、房屋市场价格、违约情节、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金数额并无不当，本院对此不持异议。彭凤云的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52400元，由彭凤云负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇一九年十一月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 刘欣欣