黑龙江省齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0205民初107号原告：于丹丹。原告：石涛（系于丹丹丈夫）。二原告共同委托诉讼代理人：杨艳英，黑龙江晨阳律师事务所律师。被告：齐齐哈尔市昂昂溪区长兴物业管理有限责任公司，住所地齐齐哈尔市昂昂溪区中心委。法定代表人：方华恩，该公司经理。委托诉讼代理人：姚国忠，该公司职员。原告于丹丹、石涛与被告齐齐哈尔市昂昂溪区长兴物业管理有限责任公司（以下简称长兴物业）财产损害赔偿纠纷一案，原告于丹丹、石涛原以长兴物业及王某等16人为被告提起诉讼，后撤回了对王某等16人的起诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告于丹丹、石涛及其共同委托诉讼代理人杨艳英、被告长兴物业的委托诉讼代理人姚国忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于丹丹、石涛向本院提出诉讼请求：1.要求被告维修地热部分，包括将地热管抹上水泥；2.地热以上自行铺设瓷砖，共计12700.00元；3.房租费损失，2018年11月10日至2019年5月10日，共计8250.00元，此后按照每月1375.00元计算至被告维修完毕至（指第一项请求履行完毕）；4.突然冒脏水裂口严重导致的必要的维修费用2520.00元；5.给付原有房屋的装修费40000.00元。事实与理由：2015年11月10日起，原告将位于昂昂溪区XX小区X号楼X层X室，建筑面积95.56平方米、登记在二原告名下的商服楼一处租赁给王某，用于经营饭店，租期五年，至2020年8月10日止，租金一年一付（每年16000.00元）。2018年10月，原告收取房租时，王某称一年前该房屋曾跑水，地面几个月前鼓起来了，2018年12月王某拆除了房屋所有装修，于2018年12月14日刨开地面，发现地面渗水，王某找到长兴物业，长兴物业推说公用下水管破裂，与王某经营饭店及楼上住户有关。现原告起诉要求赔偿。被告长兴物业辩称，原告所居住的房屋属于一层门市房，该房屋于2011年10月15日竣工验收，至今已使用了八年多，按黑龙江省《建筑工程质量管理条例》的有关规定，工程质量保修期为二年。现已不在保修范围之内，下水管道属于公用部分，原告家室内下水管破裂，导致地面渗水，造成地面砖起鼓，原因是该单元用户使用不当而造成的，长兴物业同意法院选择有资质并具有专业的技术人员进行司法鉴定，发生的损失费用应由使用者承担，或申请启用维修专项基金，原告起诉长兴物业，没有法律依据，长兴物业不承担任何费用。原告于丹丹、石涛向法庭提交如下证据材料：（一）房照一本。拟证明问题：二原告对受损房屋享有所有权，具有起诉的主体资格。被告长兴物业对该证据无异议。（二）2013年至2018年的物业费收据六张。拟证明问题：原告从入住到现在从未拖欠物业费，室内地下管线破裂，被告有义务对原告进行赔偿。被告长兴物业对该票据无异议。（三）原告与王某的房屋租赁合同一份。拟证明问题：原告从2015年起将房屋租赁给王某，前三年的租金为16000.00元，2019年起每年16500.00元，双方约定由原告缴纳物业费，室内有装修，装修归原告所有，被告应赔偿原告装修损失及按此租赁合同赔偿原告每年房租损失16500.00元。被告长兴物业认为该证据与本案没有关系。（四）照片十四张。拟证明问题：原告室内有装修，四个单间及四个卡台，单间为实木装修，地面是瓷砖，因渗水导致地面鼓包，瓷砖破裂，诉讼期间原告雇人将地面刨开，发现地下管线破裂，管线壁特别薄，室内现在还在跑水，损失还在继续。被告长兴物业认为应该有影像资料，拆除时也应通知物业。（五）光盘四张。拟证明问题：瓷砖的价格及地面渗水、管线破裂及维修等。被告长兴物业表示依《建设工程质量管理条例》规定，给排水管道设备安装及维修期限是两年。（六）录音光盘一张。拟证明问题：长兴物业自认地下管线损坏系自然原因，瓷砖损失1万余元，原告多次要求长兴物业给予维修，长兴物业不予理睬。被告长兴物业表示谁接的电话不清楚，但电话里已经给出了明确的原因和结果，原告提供的录像也说明是用户使用不当，主干线堵塞已经超出物业维修范围，物业也曾去过，住户不配合。（七）收据二张。拟证明问题：原告购买管线60.00元，修理下水管开挖地面费用2200.00元，下水管破裂维修费260.00元。被告长兴物业对该证据有异议，认为一张收据应该写一张纸，材料的收据应当有单独的收据，不应该合计在人工费里。（八）石某和书面证言一份。拟证明问题：铺瓷砖的费用。被告长兴物业认为应查清责任及造成的原因是什么。（九）申请证人石某和出庭作证。拟证明问题：铺瓷砖的预计费用为12700.00元。被告长兴物业对证人证言有异议。经审查，对上述证据予以确认。被告长兴物业向法庭提交《建设工程质量管理条例》一份。原告认为该条例不具备证据形式，不能作为证据使用，本案不适用该条例。经审查，该条例与本案没有关联性，不予确认。本院经审理认定事实如下：于丹丹、石涛系XX小区X号楼X层X室房屋的业主，该房屋为商服性质，采用地热供暖，该商服由长兴物业实施物业管理。2015年11月10日，于丹丹、石涛将该商服租赁给王某开饭店使用，租期五年，前三年租金每年16000.00元，后二年每年上调500.00元。2018年10月发现地面鼓起，瓷砖开裂，王某表示不想再继续租赁该房屋，于丹丹与王某商订，由王某将地面瓷砖重新铺设后交回房屋。但王某在2018年12月初拆除了屋内装修，12月14日刨开了一部分地面，发现地面渗水，向长兴物业反映此情况，长兴物业未给予处理。2019年4月3日，地下渗水增大，4月4日，于丹丹、石涛自行雇人将地面挖开，对地下损坏的部分排水管线进行了维修，支出费用共计2460.00元。庭审后，长兴物业表示损坏的管线可以使用房屋维修资金维修，征得于丹丹、石涛同意后，长兴物业牵头申请了房屋维修资金，对涉案房屋的地下排水管线等进行了维修，2019年9月23日对损坏的管线维修完毕，并将开挖的地面回填。于丹丹、石涛还表示长兴物业告知其前期自行维修支出的2千余元，已经上报房屋维修资金管理部门审批，审批后由房屋维修资金管理部门支付，但具体审批结束的时间不确定。本院认为，本案首要解决的问题是涉案房屋中地下管线漏水给于丹丹、石涛造成的损失，长兴物业应否承担相应的赔偿责任。对于该问题，应从长兴物业是否对该漏水管线负有维修管理义务的角度来分析。《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）第十六条第（二）项规定：“共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等”，本案中，漏水的管线位于涉案房屋的地下，系该栋建筑的排水管线，根据上述《物业承接查验办法》的规定来看，该管线属于共用设备，长兴物业对该管线负有维修管理义务。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“行为人因过错造成侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”本案中，发生漏水的排水管线属于公共管线，长兴物业对该管线负有维修管理责任，因其管理不当造成漏水致于丹丹、石涛的财产受损，于丹丹、石涛要求长兴物业承担赔偿责任，符合法律规定。虽然事后，长兴物业牵头，申请了房屋维修资金对漏水管线进行了维修，但这并不意味着长兴物业没有赔偿责任。对于长兴物业在辩论中所称管线的损坏系16户居民使用不当造成，损失应由使用者承担的抗辩主张，本院认为，损坏的管线系楼内排水设施的一部分，长兴物业负有检查、维修楼内外排水管线的义务，在无证据证实损坏管线系16户居民人为损坏的情形下，不符合共同侵权行为的构成要件，不属于共同侵权行为，也没有法律依据可以要求16户居民承担无过错的侵权责任，长兴物业的该抗辩主张缺乏依据。对于于丹丹、石涛要求维修地热部分（包括地热管抹上水泥）的请求，损坏的管线位于地下，维修地下管线必然要破坏地面，破坏到地热的正常使用，因此，长兴物业应当在本判决生效之日起的三十日内将涉案房屋内维修地下管线之后的地面（包括地热管线的投入及重新铺设）恢复到水泥地面的状态。特别说明，如果本判决生效后，长兴物业拒绝恢复或拖延恢复，于丹丹、石涛可以自行恢复，恢复费用由长兴物业承担。对于于丹丹、石涛要求给付地面上铺设瓷砖的费用12700.00元，结合于丹丹、石涛提供的询价视频、证人证言及当前的装饰装修行情来看，主张的费用与实际情况基本相差不大，但被破坏的瓷砖已使用了几年，需考虑折旧情况，综合本案情况，酌定该费用为7600.00元。对于于丹丹、石涛要求给付房屋租金损失的请求，涉案房屋属于经营性质的门市房，由于地下管线漏水，影响到正常使用，必然产生损失，王某实际租赁期间每年租金16000.00元，与本地区的房屋出租租金情况基本一致，故对于该损失的计算，以每年租金16000.00元为计算标准，从向长兴物业反映此情况的2018年12月4日开始计算，至前述要求长兴物业在本判决生效之日起的三十日内将涉案房屋内维修地下管线之后的地面（包括地热管线的投入及重新铺设）恢复到水泥地面的状态之日止。特别说明，如果长兴物业拒绝恢复或拖延恢复地面，于丹丹、石涛自行恢复的，恢复期间的租金损失由长兴物业承担。对于于丹丹、石涛要求给付其自行维修产生的必要维修费用2520.00元的请求，经庭审确认，该费用为2460.00元，因损坏管线的维修使用了房屋维修资金，于丹丹、石涛又表示长兴物业告知其该费用待审批后，由房屋维修资金管理部门支付，因此，如果房屋维修资金管理部门审批支付该费用后，长兴物业则不需承担赔偿责任，如果房屋维修资金管理部门审批后不予支付该费用，或支付了部分费用，则长兴物业应当承担赔偿责任或是差额部分的赔偿责任。对于于丹丹、石涛要求给付原有房屋的装修费40000.00元的请求，根据于丹丹陈述，在发现地面鼓起，瓷砖开裂后，与承租方王某商订，由王某将地面瓷砖重新铺设即可。而重新铺设地面，必然要拆除房屋的装修部分，这说明在没有确定排水管线损坏之前，在和王某商谈时，于丹丹、石涛已放弃了对装修部分的保留，现在主张，缺乏依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条，参照《物业承接查验办法》第十六条规定，判决如下：一、齐齐哈尔市昂昂溪区长兴物业管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将昂昂溪区XX小区X号楼X层X室房屋内维修地下管线之后的地面（包括地热管线的投入及重新铺设）恢复到水泥地面的状态；二、齐齐哈尔市昂昂溪区长兴物业管理有限责任公司赔偿于丹丹、石涛地面瓷砖费用7600.00元；三、齐齐哈尔市昂昂溪区长兴物业管理有限责任公司赔偿于丹丹、石涛房屋租金损失，该租金损失从2018年12月4日始，至判决第一项履行完毕，以每年16000.00元为计算标准；四、齐齐哈尔市昂昂溪区长兴物业管理有限责任公司赔偿于丹丹、石涛维修费用2460.00元（注：在本判决确定的履行期间内，该费用如果已由房屋维修资金管理部门全额或部分支付给于丹丹、石涛，则齐齐哈尔市昂昂溪区长兴物业管理有限责任公司无须给付或仅须给付差额部分。在本判决确定的履行期内，如果该费用尚未审批完毕，则齐齐哈尔市昂昂溪区长兴物业管理有限责任公司需先行给付，审批后房屋维修资金管理部门支付的费用由齐齐哈尔市昂昂溪区长兴物业管理有限责任公司收取）；上述第二、三、四项所确定的履行义务，应当在第一项履行期届满之日起十日内一次性履行完毕。五、驳回于丹丹、石涛的其他诉讼请求。案件受理费1387.00元，由于丹丹、石涛负担1016.00元，由齐齐哈尔市昂昂溪区长兴物业管理有限责任公司负担371.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  郭来生审 判 员  丛龙弟人民陪审员  郭柏岩二〇一九年十一月四日书 记 员  栾曲宝