湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1122民初2070号原告：唐海峰，男，1986年3月14日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，现住湖南省东安县。委托诉讼代理人(特别授权)：蒋林政，湖南宗元律师事务所律师。被告：永州市鑫睿置业有限责任公司，住所地湖南省永州市东安县白牙市镇东安大道（紫瑞华庭）****。法定代表人：夏龙新，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：周雄燕，该公司法律顾问。原告唐海峰与被告永州市鑫睿置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐海峰的委托诉讼代理人蒋林政、被告永州市鑫睿置业有限责任公司的委托诉讼代理人周雄燕到庭参加诉讼，原告唐海峰、被告永州市鑫睿置业有限责任公司法定代表人因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐海峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将原告所购买的紫瑞华庭行政公馆一单元702号商品房的房地产权属登记需要提交的资料报东安县不动产权登记机关备案，办理好原告所购房屋的不动产权证书；2.判令被告支付违约金35,229元(暂自起诉日止逾期办证25个月，以原告购房款总额356,000元为基数，依照中国人民银行同期计收逾期贷款年利率标准为基础计算，即356,000×4.75%÷12×25=35,229元），逾期办证违约金计算到被告办理好不动产权证为止；3.判令本案诉讼费用等相关费用由被告承担。事实与理由：2015年4月3日，原告与被告签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》，原告购买了紫瑞华庭行政公馆一单元702号商品房，总金额356,000元，付款方式为付全款。合同第六条：产权登记，出卖人应当在交房给买受人之日起360日内，办理好房屋所有权证书，办理房产证与国土证的全部税费由买受人承担。合同第九条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2016年6月20日被告交房给原告。原告依约付清了全部购房款，并应被告要求缴纳了契税与专项维修基金，已履行了相关义务，但被告交房360日过后，一直没有办理好不动产权证书。为了拿到属于自己的不动产权证，包括原告在内的众多业主通过紫瑞华庭的业主委员会和业主代表为此多次向被告交涉，并向政府相关主管部门请求责令被告立即履行办理好不动产权证的义务并承担违约赔偿责任。时至起诉日，应由开发商办理房屋总证所需要提交的材料还均没有向不动产登记机关提供，原告不动产权分证更是无从谈起。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告特具诉状，请求法院支持原告的诉讼请求。原告唐海峰为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期间内提供了以下证据：1.原告身份证（复印件），拟证明原告是适格的诉讼主体；2.紫瑞华庭商品房买卖合同（复印件），拟证明①原被告双方签订了此买卖合同；②此合同的非填写项均为被告单方拟定格式条款；③合同约定了被告办理房屋所有权证书的义务、具体时间以及违约应承担全部责任；④被告超出合同约定的办证时间，已构成违约；3.收据（复印件），拟证明原告已依约全额支付了所购房屋的房款；4.原告房屋的契税完税证明（复印件），拟证明原告已全额缴纳所购房屋的契税款项；5.收据与业主手册、物业服务合同（复印件），拟证明①原告应被告要求于2016年6月20日收房时缴纳了水电入户费；②被告2016年6月20向原告交房，延迟近15个月。被告永州市鑫睿置业有限责任公司辩称，1.关于不动产登记所有权证，被告目前正在积极办理中；2.至于违约金的问题，合同中未书面约定逾期办证违约金的计算方法，且原告已实际使用该房，故原告不产生任何实际损失；3.被告房屋符合交房条件的时间是2014年10月10日，原告5年后才起诉，已超过了诉讼时效。综上所述，根据《合同法》“违约金与损失应当一致，违约金过高或过少，可以请求人民法院增加或减少”的规定，敬请法院依法判处。被告永州市鑫睿置业有限责任公司为支持其抗辩主张，在本院指定的举证期间内提供了（2015）东法民二初字第172号民事判决书（复印件）一份，拟证明该判决认定被告开发的行政公馆符合交房条件的时间是2014年10月10日，在2014年，已有6个业主向法院起诉，该判决系生效的判决。本案经庭审举证、质证、辩证，现对原、被告提供的证据认证如下：被告对原告提供的1、2、3、4号证据无异议，但对2号证据的证明目的有异议。经本院审查，原告提供的上述证据皆符合证据“三性”，被告亦无异议，故本院予以采信。被告对原告提供的5号证据的真实性、关联性有异议，认为其不能证明原告的收房时间。经本院审查，该份证据不能证明被告实际交房时间，不能达到证明目的，故本院不予采信。原告对被告提供的证据无异议，该份证据亦符合证据“三性”，且是经过法定程序证明的法律事实和文书，故本院对该份判决书中认定的事实予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月3日，原告唐海峰与被告永州市鑫睿置业有限责任公司签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的位于东安县东安大道北侧、检察院东侧的紫瑞华庭行政公馆一单元702号的商品房，总金额为356,000元，付款方式为一次性付清全款。合同签订后，原告按照约定付清了购房款项，并于2015年4月3日向有关部门缴纳了房屋买卖契税。被告于2016年6月20日向原告交付了房屋。原、被告签订的合同第六条约定：“产权登记，出卖人应当在交房给买受人之日起360日内，办理好房屋所有权证书，办理房产证与国土证的全部税费由买受人承担”。合同第九条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。被告交付房屋后，一直未给原告办理好房屋所有权证书，现原告认为被告违反了双方所签订合同第六条的约定，应当向原告支付逾期办证违约金，遂起诉来院，请求法院依法处理。本院认为，原、被告双方签订的《紫瑞华庭商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面实际的履行各自义务。原告已经依约履行了付款义务，被告亦应当按照合同约定在交房给原告之日起360日内，办理好房屋所有权证书，但被告至今仍未办理好房屋所有权证，属违约行为，应当承担违约责任。关于本案计算逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题。本案中，被告迟延办证的违约行为持续存在，原告诉请被告限期办证具有物权属性，故该诉请不适用诉讼时效规定；但原告诉请被告承担逾期办证违约金是债权性质的义务，其请求权应当适用诉讼时效的规定。被告于2016年6月20日向原告交付了房屋。按照双方约定，被告应当在交房之日起360日内，即2017年6月15日前办理好房屋不动产所有权证。作为房地产开发商的被告负有办理权属证书的义务，取得不动产权属证书是作为购房人的原告的主要的合同目的，办理权属证书亦是合同法的基本原则即诚实信用原则的基本要求，作为购房人的原告没有怠于要求被告办理权属证书的必要，必定会在合同约定的办理期限内以合理的方式催告被告按期办理好权属证书，因被告未按期办理，按惯常推断，原告必然会多次催告，从而引起诉讼时效的连续中断，导致诉讼时效连续重新计算。故原告的诉请并未超过诉讼时效。对于被告称原告诉请超过时效的抗辩主张不予采纳。关于逾期办证违约金数额的确定。本案中双方签订的合同并未约定具体违约金数额及计算方式，结合本案实际情况，原告已实际接收房屋，且原告未提供证据证明逾期办证造成的实际损失，根据损失赔偿额应与违约所造成损失相当原则及结合被告的违约程度等，本院酌情确定由被告支付原告违约金3500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告永州市鑫睿置业有限责任公司在本判决生效之日起六十日内将原告唐海峰购买被告开发建设的紫瑞华庭行政公馆一单元702号商品房办理权属登记的资料报送产权登记机关备案，办理好原告唐海峰所购房屋的不动产所有权证书；二、被告永州市鑫睿置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐海峰逾期办证违约金3500元；三、驳回原告唐海峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取计340元，由被告永州市鑫睿置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  李洪涛二〇一九年十一月二十六日书记员  唐艳芳附件：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条迟延履行被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。