广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终4638号上诉人（原审被告）：东莞东碧实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市道滘镇金牛新村三横路**。统一社会信用代码为91441900315132497T。法定代表人：梁北生，总经理。委托诉讼代理人：曾展豪，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙春华，广东名道律师事务所律师（2019年9月5日解除代理关系）。委托诉讼代理人：刘书芝，女，公司员工。（2019年9月5日成立代理关系）被上诉人（原审原告）：东莞市道滘镇大罗沙股份经济联合社。。住所地：广东省东莞市道滘镇大罗沙村组织机构代码为61811048-X。负责人：刘森明，理事长。委托诉讼代理人：曾伟君，广东海联泰达律师事务所律师。上诉人东莞东碧实业投资有限公司（以下简称东碧公司）因与被上诉人东莞市道滘镇大罗沙股份经济联合社（以下简称大罗沙经联社）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初5723号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。大罗沙经联社向一审法院提起诉讼，请求：1.依法解除大罗沙经联社与东碧公司于2015年10月21日签订的《租赁合同书》及于2017年5月2日签订的《租赁合同书补充协议》；2.东碧公司立即交还租赁物给大罗沙经联社；3.东碧公司立即支付租金702297.6元及逾期付款滞纳金（自起诉时起计，按每日5‰计，以702297.6元为本金，计至付清款项时止）；4.东碧公司按33682.6元/月的标准向大罗沙经联社支付自2018年3月1日起至交付租赁物时止的租金；5.东碧公司立即支付诉讼费用2182元；6.案件诉讼费由东碧公司负担。诉讼过程中，大罗沙经联社于2018年5月7日向一审法院提交增加诉讼请求申请书，称由于大罗沙经联社委托评估公司作出的评估报告费用为12000元，且已经支付完毕，根据双方签订的补充协议，该费用是由大罗沙经联社与东碧公司各承担一半，故东碧公司应承担6000元。为此，大罗沙经联社增加诉讼请求：东碧公司立即支付评估费6000元。大罗沙经联社于2018年11月12日向一审法院提交申请书，如果案涉《租赁合同书》被认定为无效，上述诉讼请求2、5、6不变，诉讼请求1变更为“确认大罗沙经联社与东碧公司所签订的《租赁合同书》无效”；诉讼请求3变更为“东碧公司立即支付使用费702297.6元及逾期付款滞纳金（自起诉时起计，按每日5‰计，以702297.6元为本金，计至付清款项时止）”；诉讼请求4变更为“东碧公司按33682.6元/月的标准向大罗沙经联社支付自2018年3月1日起至交付租赁物时止的使用费”。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认大罗沙经联社与东碧公司于2015年10月21日签订的《租赁合同书》无效；二、东碧公司应于判决发生法律效力之日起五日内向大罗沙经联社返还案涉戏曲茶楼、会馆、空地（其中戏曲茶楼首层973平方米已返还）；三、东碧公司应于判决发生法律效力之日起五日内向大罗沙经联社支付使用费（从2017年5月1日起按33682.6元/月的标准计至返还案涉租赁物之日止，扣除装修评估价值款533359.53元）；四、东碧公司应于判决发生法律效力之日起五日内向大罗沙经联社支付诉讼费用2181.76元；五、东碧公司应于判决发生法律效力之日起五日内向大罗沙经联社支付评估费6000元；六、驳回大罗沙经联社的其他诉讼请求。案件受理费10844.8元（大罗沙经联社已预交），由大罗沙经联社负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初5723号民事判决。东碧公司不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）关于东碧公司与大罗沙经联社于2015年10月21日签订的《租赁合同书》及补充协议的效力问题。根据东碧公司提交的《大罗沙特色项目承包第三次招标公告及说明》，该招标公告是政府性公开文件，系镇重点项目，并且大罗沙经联社作为出租单位，具有公信力，案涉租赁物作为招标竞投内容，东碧公司有充分理由相信已经过严格的招标程序审核，其产权、报建手续、租赁使用情况、建设规划许可情况等均应是符合法律法规规定的，适合用于租赁事宜，并且订立合同的各方面程序合法。另外根据东碧公司一审提交的证据五，该项目经过市委领导、镇各部门领导的现场考察以及指导，符合相应发展规划，得到各部门、各领导的支持与认可，不存在一审判决认定的“未办理报建手续或未取得建设规划许可证”的违反法律强制性规定致使《租赁合同书》无效的情形，故双方真实意思表示签订的《租赁合同书》及补充协议等均合法有效。另外，因租赁物的产权、规划情况等证据均系大罗沙经联社持有，系大罗沙经联社故意否认事实或故意不提交相关证据以达到收回租赁物的目的，请求法院认真调查并查明案件事实。因此，一审判决认为案涉《租赁合同书》及补充协议应认定为无效合同，属事实认定、适用法律错误。（二）根据上述第一点，该《租赁合同书》及相关补充协议为有效合同，根据约定大罗沙经联社有先交付租赁物的义务（东碧公司已经依约交付定金101047.8元及补充协议约定的第一期租金200000元），但其迟迟不配合交付案涉租赁物给东碧公司，严重违反合同约定，在大罗沙经联社未交付租赁物前，东碧公司无须支付任何租金更不涉及返还租赁物的问题。东碧公司并不存在任何违约行为并且已经投入大量人力、物力、资金的情况下，大罗沙经联社无权单方解除合同，一审判决认为东碧公司应当返还案涉租赁物以及需要从2016年1月1日起支付租金（使用费）属于事实认定错误，东碧公司请求二审改判驳回大罗沙经联社一审的相关诉讼请求，大罗沙经联社应继续履行合同并且立即履行合同约定的完全交付案涉租赁物义务，并且租金应当从大罗沙经联社实际完全交付案涉租赁物之日起计算。（三）关于租金的支付情况以及评估装修价值款抵扣租金的情况。东碧公司除已经依约缴交补充协议约定的第一期租金200000元外，还于2015年10月28日缴交了租赁合同定金101047.80元，该租赁合同定金也可用于抵扣相应租金，一审判决遗漏该定金未处理。另外，根据东碧公司一审提交的证据三，除大罗沙经联社委托评估的咨询报告显示的装修评估价值872281.13元可以用以抵扣租金（使用费）外，还有装修设计费286434元也应包含在评估范围内（评估公司称可以对该设计费进行评估，但大罗沙经联社未提交该方面材料），东碧公司在评估时就已提交有关装修设计费等材料给大罗沙经联社，但大罗沙经联社故意不提交给评估公司，故该装修设计费286434元也应算进最终评估价格当中用以抵扣租金。结合上述第二点所述，因为大罗沙经联社至今仍未完全交付租赁物给东碧公司，所以租金应当从大罗沙经联社实际完全交付案涉租赁物之日起计算，同时应以东碧公司已经支付的定金101047.8元、第一期租金200000元、双方约定的装修评估价值款872281.13以及装修设计费286434元抵扣租金。退一步讲，无论是否认定大罗沙经联社完全交付案涉租赁物，均应将定金101047.8元以及装修设计费286434元计算入用以抵扣租金的款项内。（四）退一步讲，因双方签订的合同有效，且不论大罗沙经联社是否已完全交付租赁物给东碧公司，假设已经交付了，根据《租赁合同书》补充协议书及调解协议书约定，第三点阐述的评估价值以及相关款项足以抵扣本案起诉时东碧公司的应缴租金，而且还有盈余，故东碧公司不存在拖欠租金的违约行为，大罗沙经联社解除合同的请求并无法律依据，故请求二审法院判决大罗沙经联社继续履行合同并立即完成交付租赁物义务。综上，上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，依法改判驳回大罗沙经联社的全部诉讼请求；2.改判东碧公司与大罗沙经联社于2015年10月21日签订的《租赁合同书》及相关补充协议有效，大罗沙经联社继续履行《租赁合同书》，并立即向东碧公司交付《租赁合同书》约定的租赁物（包括戏曲茶楼、会馆、空地）；3.改判东碧公司无须向大罗沙经联社支付2016年1月1日起至2017年4月30日止的租金（使用费）共计538921.6元以及无须从2017年5月1日起按33682.6元/月的标准支付租金（使用费），租金应当从大罗沙经联社实际完全交付案涉租赁物之日起计算，同时应以东碧公司已经支付的定金101047.8元、第一期租金200000元、双方约定的装修评估价值款872281.13以及装修设计费286434元抵扣租金；4.由大罗沙经联社负担本案一审、二审案件诉讼费。大罗沙经联社辩称，（一）一审判决认定正确，案涉合同应属无效合同，案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证。（二）大罗沙经联社于2017年提起诉讼，要求解除合同，东碧公司返还租赁物，后双方和解并签订《调解协议书》和《租赁合同书补充协议》，该两份协议均可认定大罗沙经联社已将案涉租赁物交付给东碧公司，否则东碧公司无法进行装修。（三）东碧公司占用租赁物多年，已经产生巨额占有使用费，但东碧公司仅支付200000元租金，存在拖欠占有使用费的情形。根据上述两份协议，茶楼首层返还大罗沙经联社，其装修费充抵租金，但该部分装修费不足以充抵全部占有使用费，其余由东碧公司使用的部分仍未交纳占有使用费。（四）东碧公司一审并未诉请101047.8元定金及286434元设计费的问题，一审判决对此不作处理是恰当的。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另，东碧公司二审期间申请证人和鉴定人员出庭并提交了证人出具的情况说明，证人为双方签署案涉合同时任大罗沙经联社主任及理事长兼村委书记的刘某均，鉴定人员为广东方圆土地房地产评估有限公司的法定代表人肖云及作出《咨询报告书》的评估鉴定人员。东碧公司另向本院提交一份（2018）月1971民初32493号民事判决书，拟证明因大罗沙经联社未按照约定交付案涉租赁物，造成东碧公司损失。大罗沙经联社二审期间向本院提交了东莞市道滘镇规划管理所的回复函，拟证明案涉茶楼未办理建设工程规划许可证，东碧公司质证称无法确定其真实性，由法院核实。本院另查明：1.本院于2019年8月28日向东莞市自然资源局发函询问案涉茶楼、会馆是否办理了建设工程规划许可证。东莞市自然资源局于2019年10月14日回函称：所属地块上建筑未办理建设工程规划许可证。2.东碧公司在二审法庭调查中确认，其主张的装修设计费为286434元，该装修设计费未在最终的评估报告中体现。但东碧公司未在一审期间申请重新评估，其在二审期间向本院提交了设计合同为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人东碧公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:一、案涉《租赁合同书》及补充协议的效力应当如何认定；二、案涉租赁物的交付情况应当如何认定；三、大罗沙经联社诉请的款项应否支持。针对焦点一。案涉租赁物经东莞市自然资源局确认所属地块上的建筑未办理建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审判决认定案涉《厂房租赁合同书》属无效合同并无不当，本院予以维持。东碧公司申请证人刘某均出庭作证，由于东碧公司系在一审举证期间届满后提出，该证据亦不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的情形，且东碧公司提供刘某均的证言拟证明合同的签署过程，即便确认刘某均证言的真实性，亦不足以推翻上述合同效力认定。故对东碧公司的证人出庭作证申请，本院不予准许。针对焦点二。东碧公司上诉主张《租赁合同书》签订后，戏曲茶楼一直被大罗沙经联社的原租户占有使用，为此其一审提交了催收大罗沙戏曲茶楼给东碧公司使用的报告、戏曲茶楼交付情况及使用现状照片、用电报装材料。对此，本院分析如下：首先，催收大罗沙戏曲茶楼给东碧公司使用的报告为单方证据，大罗沙经联社不予确认其真实性，对该证据，本院不予采信。其次，双方签署《租赁合同书》补充协议后，东碧公司已将戏曲茶楼首层973平方米交还大罗沙经联社管理使用，而东碧公司提交的戏曲茶楼的照片未显示拍摄时间，不足以证明戏曲茶楼一直被大罗沙经联社的原租户占有使用。再次，大罗沙经联社称东碧公司提交的用电报装材料是东碧公司要求增加用电，原租赁物有电可供使用，否则东碧公司不可能对租赁物进行装修。大罗沙经联社的抗辩理由充分，且东碧公司提交用电报装材料不足以证明案涉租赁物未完成全部交付。综上，本院认为，东碧公司主张案涉戏曲茶楼部分未完全交付，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于案涉租赁物的交付问题，一审判决的说理充分，本院不再赘述，认定大罗沙经联社已将租赁物全部交付给东碧公司使用，在双方签署《租赁合同书》补充协议后，东碧公司已将戏曲茶楼首层973平方米交还大罗沙经联社管理使用。由于案涉合同已被认定为无效合同，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，认定东碧公司应向大罗沙经联社返还案涉戏曲茶楼、会馆、空地（其中戏曲茶楼首层973平方米已返还），并无不当，本院予以维持。针对焦点三。承上所述，案涉《租赁合同书》及补充协议无效，但鉴于大罗沙经联社已经实际交付案涉租赁物给东碧公司使用，东碧公司未举证证明其已将案涉租赁物全部返还大罗沙经联社，因此东碧公司应向大罗沙经联社支付使用期间的占有使用费。一审判决根据双方在2017年5月2日达成的调解协议及补充协议，认定东碧公司应支付大罗沙经联社自2016年1月1日起至2017年4月30日止的使用费共计538921.6元以及从2017年5月1日起按33682.6元/月的标准计至返还案涉租赁物之日止的使用费并无不当，本院予以维持。关于评估装修价值款抵销使用费的情况，东碧公司主张装修设计费286434元应计算在评估价格中用以抵销使用费。本院认为，东碧公司虽对评估报告有异议，但在一审期间未申请重新评估，二审期间亦仅提供设计合同，未提交任何支付凭证证明装修设计费的数额，应承担举证不力的法律后果，故对其该项主张，本院不予采纳。综上，一审判决根据调解协议书、补充协议及广东方圆土地房地产评估有限公司的咨询报告等证据，核算出的使用费，计算方式和计算数额均准确，本院予以维持。东碧公司二审期间再次申请鉴定人员出庭接受质询，已无必要，本院不予准许。关于已支付的使用费，东碧公司上诉主张除依约已支付大罗沙经联社租金（使用费）200000元以外，另于2015年10月28日缴交了定金101047.80元。对此，大罗沙经联社予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”东碧公司主张上述定金应用于抵销部分使用费，具有事实和法律依据，本院予以采纳。东碧公司向大罗沙经联社支付的使用费，从2017年5月1日起按33682.6元/月的标准计至返还案涉租赁物之日止，应扣除装修评估价值款533359.53元及已缴交的定金101047.80元。综上，上诉人东碧公司的上诉理由部分成立，本院对成立部分支持。一审判决认定基本事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第三项及上述法律、司法解释的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初5723号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初5723号民事判决第六项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初5723号民事判决第三项为“东莞东碧实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市道滘镇大罗沙股份经济联合社支付使用费（从2017年5月1日起按33682.6元/月的标准计至返还案涉租赁物之日止，扣除装修评估价值款533359.53元及已缴交的定金101047.80元）”；四、驳回东莞市道滘镇大罗沙股份经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。一审案件受理费10844.80元（东莞市道滘镇大罗沙股份经济联合社已预交），由东莞市道滘镇大罗沙股份经济联合社负担。二审案件受理费4414.86元（东莞东碧实业投资有限公司已预交），由东莞市道滘镇大罗沙股份经济联合社负担2148元；东莞东碧实业投资有限公司负担2266元。结合上述诉讼费的负担情况，在本判决执行时，由东莞市道滘镇大罗沙股份经济联合社向东莞东碧实业投资有限公司迳付2148元。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一九年十一月十二日书记员  王垚丹郭惠球附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新的证据”，是指以下情形：（一）一审程序中的新的证据包括：当事人在一审举证期限届满后新发现的证据；当事人确因客观原因无法在举证期限内提供，经人民法院准许，在延长的期限内仍无法提供的证据；（二）二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。