文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终1340号上诉人（原审原告、反诉被告）：酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）钟多镇桃花源大道桃源金水岸，统一社会信用代码91500242565614122G。法定代表人：郭小红，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓建，重庆或戎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冉杰明，男，1979年5月8日出生，土家族，住重庆市酉阳县。上诉人酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司（以下简称桃花源实业公司）因与被上诉人冉杰明房屋租赁合同纠纷一案，不服酉阳县人民法院（2019）渝0242民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日受理后，依法组成合议庭，对上诉人桃花源实业公司的委托诉讼代理人邓建、被上诉人冉杰明进行了询问。本案现已审理终结。桃花源实业公司上诉请求：依法撤销（2019）渝0242民初2559号民事判决第三条，并改判冉杰民立即向桃花源实业公司支付从2018年6月1日起至2019年5月7日止租金25920.7元、延迟支付租金违约金9906元，并从2019年5月8日起按每日165.1元的标准支付房屋占用使用费至实际搬出之日止；一、二审诉讼费用由冉杰明承担。事实和理由：桃花源实业公司与冉杰明签订《租赁合同》时已经考虑到全面闭园改造会对冉杰明的经营造成影响，所以约定了长达12个月的免租期。桃花源实业有限公司对商户的扶持是附有条件的。因政策扶持享有的的免租期是在合同到期后才开始享受。冉杰明答辩认为，2016年12月1日至2017年3月闭园改造，签订合同时招商引资的政策对我们商户免租了12个月，在签订合同时隐瞒了闭园改造的事实，改造期不是属于合同奖励期。冉杰明与桃花源实业公司之间是存在合同关系的，冉杰明原来是不知晓所有的优惠政策，在没有达成合同协议之前桃花源实业公司应当告知冉杰明。请求二审法院支持一审判决。桃花源实业公司向一审法院起诉请求：1.冉杰明立即支付2018年6月1日至2019年5月7日的租金25920.7元；2．冉杰明支付迟延支付租金的违约金9906元；3．解除桃花源实业公司、冉杰明的租赁合同关系，责令冉杰明立即搬出租赁房屋并交付给桃花源实业公司；4．冉杰明从2019年5月8日起按每日165.1元的标准支付房屋占有使用费至实际搬出之日止；5．由冉杰明承担本案诉讼费、执行费等实现债权的相关费用。冉杰明向一审法院反诉请求：1.由桃花源实业公司赔偿冉杰明经济损失406793.5元；2．该案诉讼费、反诉费、执行费等实现债权的相关费用由由桃花源实业公司承担。一审法院认定事实：2016年10月6日，桃花源实业公司（甲方）与冉杰明（乙方）签订《租赁合同》，约定桃花源实业公司将位于重庆市酉阳县酉州古城13-C号物业（套内面积183.26㎡）出租给冉杰明用于商业经营；租赁期限为9年，从2016年12月1日起至2025年11月30日止；免租期共12个月（从2016年12月1日起至2017年11月30日止），租金实际从2017年12月1日起开始计算；2017年12月1日起至2018年11月30日止执行初始租金，从2018年12月1日起每年在上一年基础上递增6%，交纳的时间具体为：2017年12月1日至2018年11月30日期间每半年应交纳28038元，2018年12月1日至2019年11月30日期间每半年应交纳29178元；乙方在签订合同时支付租金28038元，2017年12月1日前支付28,038元，合计56076元，为2017年12月1日至2018年11月30日租金。以后每半年结算一次，于每期期满前30日前交纳下个半年租金；乙方在签订合同时向甲方交纳租赁保证金11215元；合同第八条第一款约定，若乙方不按时交纳租金、水、电、气、综合物业管理等费用，则每逾期一日应支付相对应金额1%的滞纳金；逾期超过30日，甲方或甲方授权的商业运营管理机构除有权停水、停电、停气外，还可采取其他必要的措施，同时甲方有权解除合同。第九款约定：若乙方在2017年3月1日前协助甲方招商引进符合业态商家，签订合同成功，则奖励6个月免租装修期给乙方；合同第十条第四款约定：乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，收回承租物业，乙方按当期月租金的2倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不能弥补甲方的费用及损失的，乙方须承担赔偿责任。同时甲方已收保证金不予退还：......（3）逾期支付租金及其他费用超过30日的......。案涉酉州古城13-C号物业由冉杰明经营手工艺品，店铺名称为“葫芦园”。冉杰明于合同签订后交纳了保证金11215元、初始租金28038元，之后未再交纳任何费用，桃花源实业公司多次催收租金未果。冉杰明实际享受的免租期为18个月，即从2016年12月1日至2018年5月31日。该免租期为合同第三条第二款约定的12个月免租期以及合同第八条第九款约定的6个月免租装修期。另查明，酉阳桃花源景区于2016年12月1日至2017年3月进行为期100余天的全面闭园升级改造，闭园期间暂停接待游客。桃花源实业公司为此向所有商户发出《通知》，对景区所有已按时交纳2016年12月31日前的租金的商户进行政策扶持，其中对大商户的扶持政策为：2016年6月30日前的全部租金作为扶持资金奖励给商户，2016年7月1日至2017年6月30日前的应缴租金全额作为扶持资金奖励给商户，2017年7月1日至2018年6月30日的应缴租金的一半作为扶持资金奖励给商户。因冉杰明处于免租期，且未按时交纳租金，故桃花源实业公司没有让其享受该扶持政策。一审法院认为，桃花源实业公司与冉杰明签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按照合同约定全面及时履行。根据《租赁合同》约定，合同免租期为一年即从2016年12月1日起至2017年11月30日止，后又因为冉杰明协助桃花源实业公司招商引进符合业态商家，奖励6个月免租期，即冉杰明实际享受的免租期至2018年5月31日止。冉杰明于《租赁合同》签订后交纳了半年初始租金28038元及保证金11215元，其交纳的租金应当作为2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金。冉杰明欠付的租金应当为2018年12月1日至2019年5月7日的租金25920.7元。桃花源景区从2016年12月1日起至2017年3月进行全面闭园改造，桃花源实业公司虽然发出《通知》对景区所有商户进行政策扶持，但冉杰明实际并未享受到该政策，即使冉杰明当时正处于免租期内，但该免租期是基于双方原签订的《租赁合同》而享受。桃花源实业公司的闭园行为对冉杰明的实际经营造成了影响，冉杰明有权要求桃花源实业公司进行一定的赔偿或者补偿，因冉杰明未享受到桃花源实业公司的扶持政策，故该院采信冉杰明要求增加3.5个月免租期的意见。冉杰明的免租期原至2018年5月31日止，增加3.5个月免租期后，其免租期应顺延至2018年9月15日。冉杰明应当从2018年9月16日起开始支付租金，其中2018年9月16日至2018年11月30日的租金为11682.5元，扣除冉杰明已交的28038元，还剩租金16355.5元。2018年12月1日至2019年5月7日期间的租金为25920.7元，抵扣后，冉杰明还欠租金9565.2元。故该院对桃花源实业公司要求冉杰明支付租金的请求支持9565.2元，对其租金超出部分请求不予支持。根据《租赁合同》约定，租金每半年结算一次，于每期期满前30日交纳下半年租金，逾期支付租金超过30日的，桃花源实业公司有权解除合同，收回承租物业，不退还保证金，并要求冉杰明按当期月租金的2倍支付违约金。冉杰明至今未足额交纳租金，桃花源实业公司有权根据合同约定解除合同，不退还保证金并要求冉杰明承担违约责任，故该院对桃花源实业公司要求解除《租赁合同》并责令冉杰明搬出租赁房屋，承担违约金9906元的诉讼请求予以支持。同时，桃花源实业公司请求冉杰明从2019年5月1日起按照每日165.1元的标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，该院亦予以支持。冉杰明反诉要求桃花源实业公司赔偿损失406793.5元，因其举证不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除桃花源实业公司与冉杰明于2016年10月6日签订的《租赁合同》；二、冉杰明于判决生效后十五日内搬离位于重庆市酉阳县酉州古城的13-C号物业；三、冉杰明于判决生效后十五日内向桃花源实业公司支付租金9565.2元、违约金9906元，并从2019年5月8日起按每日165.1元的标准支付房屋占有使用费至实际搬离之日止；四、驳回桃花源实业公司的其他诉讼请求；五、驳回冉杰明的反诉请求。本诉案件受理费776元，减半收取计388元，由桃花源实业公司负担161元，冉杰明负担227元。反诉案件受理费3701元，由冉杰明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，桃花源实业公司上诉称租赁合同约定的12个月免租期是因为考虑到闭园改造会影响冉杰明经营，所以才约定了这么长的免租期，应当由桃花源实业公司对其该项上诉主张举示证据予以证明，举证不能应当自行承担不利后果。酉阳桃花源景区于2016年12月1日至2017年3月进行全面闭园改造，导致景区无游客，影响了冉杰明租赁桃花源实业公司的房屋进行商业经营目的实现，桃花源实业公司应当延长租期或者减少租金，在本案冉杰明请求延长免租期3.5个月，一审法院予以支持并无不当。综上，桃花源实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费209元，由上诉人酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 陈明生审 判 员 王军峰二〇一九年十一月二十日法官助理 熊海燕书 记 员 程方坪