广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29578号原告：广州誉海生物科技有限公司，住所地广州市白云区白云大道**百富广场****。法定代表人：胡亚。委托诉讼代理人：谢小刚，广东润科律师事务所律师。被告：林霜红，女，1969年12月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：边丽丽、涂晓月，广东国智律师事务所律师、实习人员。被告：广州生活港百货有限公司，住所地广州市越秀区越秀南路**3，住所地广州市越秀区越秀南路****='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黄国栓，总经理。委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。原告广州誉海生物科技有限公司（以下简称誉海科技公司）与被告林霜红、广州生活港百货有限公司（以下简称生活港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢小刚，被告林霜红的委托诉讼代理人边丽丽，被告生活港公司的委托诉讼代理人谢海傲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、两被告于2017年7月19日签订的《租赁合同》于2019年3月1日解除；2、两被告立即将广州市白云区同和路荔庭街地下三层B3104号自编11号铺腾退交还给原告；3、两被告向原告支付自2019年3月1日起的占有使用费至实际腾房之日止（2019年3月1日至2019年6月30日为23205元/月、2019年7月1日至2020年6月30日为24365元/月、2020年7月1日至2021年6月30日为25583元/月、2021年7月1日至2022年6月30日为26863元/月、2022年7月1日至2023年6月30日为29012元/月、2023年7月1日至2024年6月30日为31333元/月、2024年7月1日至2025年6月30日为33839元/月、2025年7月1日至2026年6月30日为37223元/月、2026年7月1日至2027年6月30日为40945元/月）及经济损失（按照应付未付占有使用费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率两倍为基数，计算至实际清偿之日止）；4、两被告共同承担本案诉讼费。事实与理由如下：2016年3月4日，被告生活港公司与案外人广州伟成房地产开发有限公司（以下简称伟成公司）签署了《商铺租赁合同》，约定被告生活港公司承租广州市白云区同和路828号荔庭街1号地下三层B3102、B3104-B3107号铺，租期自2016年9月1日至2026年8月31日。2017年7月19日，被告生活港公司将其中B3104号自编11号铺出租给被告林霜红，租期自2017年7月1日至2026年8月31日。2018年5月5日，案外人广州誉海企业管理有限公司（以下简称誉海管理公司）从伟成公司处购买并取得上述商铺所有权。2018年6月12日，伟成公司将其与被告生活港之间的租赁关系移交给誉海管理公司继续履行。2019年3月1日，原告与誉海管理公司、被告生活港公司签订《协议书》，约定生活港公司将其与誉海管理公司之间的租赁关系移交给原告继续履行，且约定了具体移交方式。之后，被告生活港公司未能成功协助原告与被告林霜红建立新的租赁合同关系，且未按协议约定向原告缴纳租金或腾退商铺，严重违约。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告林霜红辩称：原告依据其与被告生活港公司签订的《协议书》提起本案诉讼，而我方并非该协议书当事人，并非本案适格被告，其无权请求确认两被告之间的租赁合同解除，我方与生活港公司之间的纠纷我方将另案解决。生活港公司与我方签订的租赁合同自2017年7月1日至2026年8月31日，誉海管理公司于2018年5月29日取得B3104产权证，根据买卖不破租赁的规定，生活港公司与我方的租赁合同仍然合法有效。我方承租后投入大量资金装修达到口腔门诊的医疗标准，取得口腔门诊的资质，配备专业医疗团队进行经营，合同履行了不到两年，即使商铺产权转移，也应当保障我方的合法权利。我方与原告在履行过程中，未如约支付2019年3月份租金，是因誉海管理公司向城管部门投诉导致我方被处罚，因此发现生活港公司违反规划用途将燃气管理站公用设施场地出租，且B3103商铺未取得合法产权，故我方在与生活港公司协商未果的情况下，函告生活港公司延期支付2019年3月份租金，是依法行使抗辩权，并不存在任何违约行为。我方与生活港公司协商租金减半支付后，在2019年4月9日所租商铺被停电的情况下，仍于2019年5月13日减半支付B3103铺、全额支付B3104铺2019年3至5月租金及管理费，时至今日，涉案商铺仍未恢复用电，造成我方巨大经营损失，生活港公司亦无权以我方拖欠租金为由解除合同，原告更无权要求我方腾退。请求驳回原告该部分诉讼请求。被告生活港公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。我方与被告林霜红之间的合同解除时间及履行情况与原告并无直接关联，我方已依据《协议书》的约定在2019年3月1日将涉案场地的经营管理权移交给原告，且我方已在涉案场地停止了所有管理活动，并未占用涉案B3014号商铺，不应承担占有使用费。另，原告主张的租金标准与我方与被告林霜红之间履行的租金标准相差甚远，不同意按照原告主张的租金标准执行。经审理查明，2017年7月19日，被告生活港公司（甲方、出租方）与被告林霜红（乙方、承租方）签订第一份《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区同和路荔庭街地下三层B3104自编11号铺出租给乙方，建筑面积约110平方米；租期自2017年7月1日至2026年8月31日，2017年9月1日至2018年6月30日月租金为22100元，2018年7月1日至2019年6月30日月租金为23205元；乙方在签署本合同时应向甲方缴纳履约保证金66300元；乙方须于每月1日前将当月租金交付给甲方，未按约定支付，每逾期一天需支付1%的违约金；等等。2017年7月19日，被告生活港公司（甲方、出租方）与被告林霜红（乙方、承租方）签订第二份《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区同和路荔庭街地下三层B3103自编13号铺出租给乙方，建筑面积约236平方米；租期自2017年7月1日至2026年8月31日，2017年9月1日至2018年6月30日月租金为20060元，2018年7月1日至2019年6月30日月租金为21063元；乙方在签署本合同时应向甲方缴纳履约保证金60180元；乙方须于每月1日前将当月租金交付给甲方，未按约定支付，每逾期一天需支付1%的违约金；等等。同日，被告生活港公司（甲方、出租方）与被告林霜红（乙方、承租方）签订《补充协议》，约定自2017年7月1日起，乙方按优惠标准向甲方支付租金，其中2017年9月1日至2018年6月30日260㎡月租金为22100元、86㎡月租金为5310元，合计27410元；2018年7月1日至2019年6月30日260㎡月租金为23205元、86㎡月租金为6310元，合计29515元；2019年7月1日至2020年6月30日260㎡月租金为24365元、86㎡月租金为6800元，合计31165元；等等。被告生活港公司与被告林霜红均确认该补充协议中的260㎡为B3103号商铺，86㎡为B3104号商铺。2018年5月29日，广州市白云区同和路828号荔庭街1号地下三层B3104房登记至誉海管理公司名下，建筑面积为250.29㎡。2019年3月1日，誉海管理公司（甲方）与原告（丙方）、被告生活港公司（乙方）签订《协议书》，记载2016年3月4日，乙方与案外人广州伟成房地产开发有限公司签署了《商铺租赁合同》，约定乙方承租位于广州市白云区同和路828号荔庭街1号地下三层B3102、B3104、B3105、B3106、B3107五间商铺，租期从2016年9月1日至2026年8月31日，甲方于2018年5月5日与广州伟成房地产开发有限公司签署了《广州市商品房买卖合同》，取得了上述五间商铺的所有权，2018年6月12日，甲、乙方与广州伟成房地产开发有限公司签署了《移交协议》，约定由甲、乙双方继续履行《商铺租赁合同》，现甲乙双方协商由乙方将《商铺租赁合同》中承租方的权利义务概括转让给丙方（期限自2019年3月1日至2026年8月31日），同意由丙方直接（按照乙方与原承租人签订的租赁合同条款不变的情况下）与原承租人建立租赁关系；并约定，一、甲乙双方同意于2019年3月1日起将《商铺租赁合同》的权利义务概括转让丙方（含经营管理权）；二、丙方向乙方支付2800000元作为权利义务概括转让给乙方的补偿款，该补偿款包含了乙方对商铺、门前广场（停车场不含小租户的充电桩设备）的全部装修、添置和改造费用补偿；鉴于乙方称共收取了小租户押金600000元，丙方同意由丙方收回小租户持有的由乙方开具的押金凭据，换回由丙方开具的等额押金收据给小租户，甲方应退还乙方租赁押金200000元，经三项数目结算，丙方实际应支付乙方2400000元（2800000元-600000元+200000元）；补偿金分两笔支付，首笔款项1900000元在签订本协议之日双方约定由丙方委托甲方法定代表人付款到乙方指定账户，乙方对于上述五处商铺（包括广场和开发商物业）于2019年3月1日起放弃租赁使用权由丙方接手，尾款500000元由丙方在2019年3月5日前支付到乙方指定的第三方账户，待乙方将2019年3月1日之前因使用商铺产生的下列事项完成：（1）完成水电费清缴；（2）卫生费用清缴；（3）代收租金、管理费、停车费用向丙方完成清缴；（4）停车场使用的车辆进出智能控制设备及各种配套设施设备向丙方移交；（5）各租户水电表及其它应向丙方完成移交的设备；（6）乙方、丙方与所有小租户签订三方协议（详见附件）或小租户不愿意与乙方、丙方签订三方协议、乙方与之终止租赁关系并将无异议空铺移交给丙方；由甲乙丙三方共同出具告示同时向原小租户派发通知，一是通告租户商铺按原合同不变移交给丙方，二是通告自2019年3月1日起，由丙方承接乙方与小租户签署的《租赁合同》中承租方及乙方的权利义务，小租户应向丙方履行交租义务；甲方同意由乙方、丙方与小租户签订三方协议，倘若部分小租户不同意与丙方签订三方协议又不退出商铺并占用商铺的，自2019年3月1日起，乙方须按照该商铺乙方与小租户签订的原租赁合同约定的租金标准，由乙方向丙方缴纳租金等费用，并履行合同约定的条款直至该商铺移交给丙方为止；在本协议三方签字前，乙方需提供所有小租户与乙方签订的租赁合同，主要包括但不限于租赁合同、备案合同、服务合同、押金凭据、近半年收取租户租金、管理费等凭据（原件）含银行转账记录；等等。同日，被告生活港公司将其与被告林霜红签订的租赁合同、补充协议等移交给原告签收。之后，原告多次向被告生活港公司发函要求继续履行交铺义务，被告生活港公司亦向原告发函催促原告接受商铺。2019年11月1日，两被告签署《三方协议》；2019年11月8日，原告收到两被告已签章的《三方协议》并表示同意签署该协议。被告林霜红租赁期间，每月按照《补充协议》中租金标准向被告生活港公司支付租金、管理费至2019年2月。2019年3月至5月的租金，被告林霜红系于2019年5月13日转账三笔19001.5元。被告林霜红称该租金标准系经过城管投诉及停电事宜后与被告生活港公司协商后的租金标准，被告生活港公司对该租金标准不予认可。被告林霜红为证实停电事实，出示“山水庭苑牙医”群信群聊天记录，显示2019年4月9日群内有人员发送信息称被停电并拍摄了涉案商铺现场停电照片。原告对该证据不予确认，被告生活港公司对该证据真实性无异议，称是原告违法停电。另查，被告生活港公司另案起诉誉海科技公司、誉海管理公司、林霜红、案外人王娟娜、华润万家生活超市（广州）有限公司，案号为（2019）粤0111民初27531号，该案庭审中，原告出示2019年8月16日广东省广州市南沙公证处出具的（2019）粤广南沙第39499号《公证书》，记载该处公证人员依据誉海科技公司的申请于2019年8月14日前往广州市白云区同和路828号“山水庭苑”小区门口的荔庭街1号B3104铺，对其中一家门口标有“霜红口腔门诊部”等字样的店铺现状进行了拍照；该公证书后附照片显示“霜红口腔门诊部”的入口被上锁，内部未经营。2019年10月25日，本院工作人员及电工李松海来到涉案商铺现场，经林霜红方人员打开涉案商铺大门，来到涉案商铺内部的电箱处，经万用表检测无外电接入。随后根据原告方工作人员指引来到涉案商铺外部的电表及电闸处，发现电表箱及电闸箱未上锁，里面安置的涉案商铺电表无数字显示，检测无电流通过；后经电工将电闸推上合闸，电表出现读数，随后来到涉案商铺，打开商铺内电箱，将电箱内电闸逐一合闸，涉案商铺用电恢复正常。审理中，被告林霜红同意支付2019年3月1日至2019年4月9日期间的租金。以上事实，有《协议书》、《三方协议》、《租赁合同》、不动产权登记证书、移交协议、委托证明、函、通知、快递单、《经营管理服务协议》、房地产测绘图、微信截图、律师函、付款明细、查册表及当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案房屋经报建领有不动产权证，原告与被告生活港公司、誉海管理公司就涉案房屋签订的《协议书》，两被告就涉案房屋签订的《租赁合同》、《补充协议》，该合同、协议内容均未违反法律的强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效，原被告均应恪守履行。原告要求确认两被告之间的租赁合同已经解除，因原告并非该合同相对方，无权对两被告之间的《租赁合同》主张确认解除，故原告该项诉请应当裁定驳回起诉，本院不再另行制作民事裁定书。关于腾退房屋，原告就涉案房屋的权利来源于《协议书》的约定，但《协议书》并未约定在三方协议未能签订或被告生活港公司未能移交无异议空铺时，原告有权要求两被告腾空交付涉案房屋，故原告要求两被告腾空搬离涉案房屋理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于占有使用费即租金，《协议书》约定若部分小租户不同意与原告签订三方协议又不退出商铺并占用商铺的，自2019年3月1日起，被告生活港公司需按照该商铺被告生活港公司与小租户签订的原租赁合同约定的租金标准，由被告生活港公司向原告交纳租金等费用，并履行合同约定的条款，直至该商铺移交给原告为止。现被告林霜红在2019年11月1日前未签订三方协议亦未移交商铺，故被告生活港公司应自2019年3月1日起按照两被告之间的租金标准向原告承担缴纳租金的义务。被告林霜红主张涉案商铺于2019年4月9日被停电无法经营，经本院在2019年10月25日现场勘验，认定涉案商铺被停电属实。因被告生活港公司已于2019年3月1日放弃租赁使用权由原告接手，故涉案商铺外部电闸应位于原告管理范围内，故停电责任应由原告承担，停电期间被告生活港公司应免除缴纳租金的义务，但自2019年10月26日起，被告生活港公司仍应按照两被告之间的租金标准向原告承担缴纳租金的义务。故被告生活港公司应向原告支付2019年3月1日至2019年4月9日期间的租金8203元（6310元+6310元÷30天×9天），2019年10月26日至2019年10月31日期间的租金1316.13元（6800元÷31天×6天）。原告于2019年11月8日才收到两被告签署的《三方协议》，故被告生活港公司还应按照《协议书》的约定在2019年11月1日前向原告支付2019年11月的租金6800元。2019年12月之后的租金则因两被告已签署《三方协议》，故之后的租金缴纳应由被告林霜红按照《租赁合同》、《补充协议》及《三方协议》的约定缴纳，现后续租金缴纳情况不明，原告在本案中主张后续尚未发生的违约情况，理据不足，本院在本案中不予调处，原告可以后续违约情况发生后另行主张权利。关于经济损失，因被告生活港公司未按照两被告之间的租赁合同及补充协议的约定按时向原告支付租金，实际造成原告资金被占用的损失，故原告要求被告生活港公司赔偿损失合法合理，本院予以支持，但应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以6310元为本金自2019年3月2日、以1893元为本金自2019年4月2日起、以1316.13元为本金自2019年10月2日起，以6800元为本金自2019年11月2日起，均计算至实际付清之日止。因被告林霜红与原告并无合同关系，原告直接要求被告林霜红支付占有使用费无事实及法律依据；且2019年3月1日至2019年4月9日期间涉案商铺的租金被告林霜红已向被告生活港交纳，故租金交纳义务应由被告生活港公司承担，原告要求被告林霜红承担租金交纳义务，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起5日内，被告广州生活港百货有限公司向原告广州誉海生物科技有限公司支付2019年3月1日至2019年4月9日及2019年10月26日至2019年11月30日期间的租金共16319.13元；二、自本判决生效之日起5日，被告广州生活港百货有限公司向原告广州誉海生物科技有限公司赔偿经济损失（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，以6310元为本金自2019年3月2日、以1893元为本金自2019年4月2日起、以1316.13元为本金自2019年10月2日起，以6800元为本金自2019年11月2日起，均计算至实际付清之日止）；三、驳回原告广州誉海生物科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1347元，由原告广州誉海生物科技有限公司负担1211元，由被告广州生活港百货有限公司负担136元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年十一月十三日书记员  蔡佳丽