文书内容江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0502民初7167号原告：中国邮政集团公司新余市分公司，住江西省新余市仙来东大道，统一社会信用代码：91360500705669206M。法定代表人：曾思民，该公司总经理。委托诉讼代理人：艾洪清，江西袁河律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁跃春(该公司员工)，男，1971年3月20日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。被告：新余市悦华商务有限责任公司，住所地江西省新余市长青北路**，统一社会信用代码：9136050077235735XM。法定代表人：刘平，该公司执行董事兼总经理。被告：刘平，男，1974年4月3日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。上述二被告委托诉讼代理人：吴平芳，江西弘道律师事务所律师。原告中国邮政集团公司新余市分公司（下称原告）诉被告新余市悦华商务有限责任公司（下称第一被告）、刘平（下称第二被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法组成合议庭于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人艾洪清、丁跃春及二被告委托诉讼代理人吴平芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.要求解除租赁合同，判令第一被告立即将租赁原告的房屋腾空，并返还给原告。2.判令第一被告向原告支付拖欠的租金3747276.18元以及逾期滞纳金（逾期付款利息）1133525.49元，两项合计4880801.67元(其中租金计算至合同期满，逾期滞纳金（逾期付款利息）仅按年息24%暂计算至2019年8月31日止，之后的利息以3747276.18元为本金基数按年息24%由法院计算至该本金全部清偿之日止，3.判令第一被告向原告支付消费免单补偿款142929元。4.判令第二被告对第一被告前述各项费用承担连带清偿责任。5.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：第一被告自2004年6月30日开始租赁原告的房屋经营酒店，期限为15年（自2005年3月20日至2020年3月19日止），2014年1月20日，第一被告因拖欠租金被原告起诉至法院，后双方达成和解并经法院制作了2014年渝民初字第00114号民事调解书，对截止2014年3月19日的房屋租金及消费补偿等进行了清算，确认了第一被告当时应付原告的租金、消费补偿款及违约金等。但自调解书生效后，两被告不仅拖延支付调解书确定的款项，而且对后期的租金也未按照合同约定支付。根据合同约定第一被告逾期支付租金应承担滞纳金（即逾期付款利息按年利率24%计算），据此截止2019年8月31日第一被告累计拖欠原告租金及滞纳金累计4880801.67元。双方还约定原告每年可以享受40000元的吃住等消费免单，但自2015年开始第一被告就没有按照约定让原告免费消费签单，经核算2014年至2020年期间原告可以享受的消费免单款还余142929元。据查，第一被告是由第二被告独自出资设立的个人独资企业，第二被告是第一被告的唯一投资人，且两被告的财产混同依法应对第一被告的债务承担清偿责任。由于第一被告未按照合同支付租金等行为已经构成违约，原告有权解除合同，第一被告还应承担滞纳金和违约赔偿责任，为此，原告向法院起诉。二被告辩称，1、2014年到现在第一被告共支付了3956714元，其中第一被告支付了2690512元，丽枫酒店付了100万元，这几年的消费挂账266202元。2、因为从2017年起第一被告与丽枫酒店合作，2018年、2019年都是丽枫与原告进行对接，2018年通过丽枫的账户转了100万元给原告，所以不存在原告陈述的违约问题。3、双方当时是约定原告的招待必须全部在被告酒店，但是从2015年开始，原告的招待基本没有在酒店进行消费，合同虽然约定每年有4万元的消费免单，如果当年没有消费到4万元，不存在补偿问题，因为消费与否是原告的自由和权利，另外，当年消费超过4万元的部分应该要抵扣房租。4、第一被告与原告签订补充协议的时候，公司并不是个人独资企业，只是在2015年7月才变更为第二被告唯一的股东，但是在2017年与丽枫进行合作后，第一被告没有其他业务，它仅仅只是丽枫酒店的一个股东，因为第一被告的经营范围就是现在丽枫的经营范围，经常场所也变成了丽枫的经营场所，所以不存在第一被告与第二被告的财产混同，第一被告的财产现在全部都是丽枫酒店的财产，第二被告不应对债务承担连带清偿责任，综上，被告不同意解除合同，对于租金到底拖欠多少，双方可以进行结算。原告围绕其诉讼请求向本院提交4组证据材料：第1组证据：企业信息及变更信息、刘平身份证复印件。拟证明：1、二被告的诉讼主体资格情况。2、第一被告是由第二被告独资设立，系个人独资企业。3.企业变更信息里面刘平的实缴出资为0.第2组证据：承包经营协议2份复印件（原告以及原告以新余市兴欣通信发展有限公司与景德镇市艺园饮食服务有限公司签订）、承包经营补充协议1份及补充协议1份、承包经营协议2份(原告以及原告以新余市兴欣通信发展有限公司名义与第一被告签订)及补充协议（原告与第一被告签订）。拟证明：1、2004年5月10日原告与景德镇艺园饮食服务有限公司签订2份承包经营协议，其中一份以新余市兴欣通信发展有限公司名义签订，合同第二条约定承包期限15年、装修期间5个月免交租金以及租金的交付：一个合同是40万元/年，另外一个合同31万/年，按时间顺序递增。第6条约定违约了责任。第7条第二款约定被告无权将房屋转包给他人。2、2004年5月10日签订的补充协议原告向甲方不需开具发票，每年都可以在第一被告处消费，每年原告吃住4万元等消费免单。3、2005年11月30日签订补充协议，原告与景德镇艺园公司签订补充协议，预定经营协议由悦华商务有限责任公司履行，协议继续生效。4、2006年4月4日原告与第一被告签订补充协议，约定由于原新余市兴欣通信发展有限公司申请注销，原以其名义出租的长期北路一号邮政大楼由甲方收回，并需以甲方名义出租，原新余市兴欣通信发展有限公司与第一被告签订承包经营协议之权利义务概由甲方享有和承担。第3组证据：2014渝民初字第00114号民事调解书复印件、悦华酒店租金及逾期滞纳金支付统计表、收款凭证15份、未付本金及逾期滞纳金（利息）计算清单、情况说明。拟证明：1、自2014渝民初字第00114号民事调解书确定应付款之日起被告仅支付房租及相关费用3183056元，第一被告累计拖欠原告租金及滞纳金累计4880801.67元，而且2014年至2020年期间每年40000元的消费签单款还余142929元未付，根据约定，被告已经构成违约，原告有权解除合同，第一被告还应承担滞纳金和违约金赔偿责任。2、4万元的消费是两个单位都可以在被告处签单。3、从2016年12月5日至2018年付款大部分都是第一被告法定代表人由个人名义付的，从而证明第一被告的财产与第二被告的个人财产混同。第4组证据：2018年7月19日还款计划。拟证明：第二被告应该对债务承担连带责任。二被告为支持其辩论意见，向本院提交了1组证据材料：2014年收款收据结账单28份、2015年至2017年结算业务申请书及清单9页、2018年挂账清单五张。拟证明：1、在2014年被告共支付原告管理费也就是房租900512元，签单130875元合计1031387元。其中和原告提供的这张单相同的有五项。2、2015年支付管理费30万元，证明内容与上面列的数据为准。3、邮政银行在2018年签单53000元。二被告对原告提交的证据质证称：对原告的第1组证据无异议。原告的第2组证据合同的真实性无异议，承租的两栋楼一栋是5560平方米产权是归原告，另外一栋是4340平方米产权现在归邮政银行，签订合同时候是邮政局，现在一分为二，所以邮政银行也在被告处进行签单消费。前面与景德镇公司名义签订协议的是由第一被告全面承接下来没有异议，协议里面约定违约金条款明显过高，而且原告不是行政单位无权收取滞纳金，而且合同约定不开税务发票是否违反法律规定，收到承包费应该开具税务发票。3、原来的邮政局一分为二，但是我们的租金还是交给了原告。对原告第3组证据的民事调解书真实性没有异议，收款收据核对后以票据为准。滞纳金是原告单方制作的。本身就是法定代表人，法定代表人个人为公司付款，在公司没有钱的情况下，法定代表人为公司的债务承担支付责任，如果公司为刘平个人债务承担支付责任的话，还可以说明刘平对公司债务承担连带责任，而现在反而是个人为公司债务承担支付责任，所以被告个人不应该承担连带责任，所有的公司资金走向没有反映出走向个人。对原告的第4组证据真实性没有异议，还款计划证明原、被告之间对房租的还款达成了一致，不存在原告要求追究违约责任。原告对二被告提交的证据核对后表示对真实性、合法性和关联性无异议，认可被告向原告支付款项合计为3183056元，与原告提供的悦华酒店租金及逾期滞纳金支付统计表一致，其中一笔2014年9月份的签订款90170元原告认为是被告所交的租金，在统计表中予以确认了，对原告及邮政银行在被告处的签单，原告均表示认可。原、被告对对方提交证据的真实性均不存疑义，双方提交的证据材料来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。结合审查的证据材料及庭审笔录，本院可以认定以下事实：2004年5月10日，新余市兴欣通信发展公司代表原告作为甲方与乙方景德镇市艺园饮食服务有限公司签订了一份《承包经营协议》，甲方将邮政大楼4340平方米的大楼承包给景德镇市艺园饮食服务有限公司；同日，原告以自己的名义作甲方与乙方景德镇市艺园饮食服务有限公司签订了另一份《承包经营协议》，将5560平方米的主楼和二层副楼承包给景德镇市艺园饮食服务有限公司，随后又签订一份《承包经营补充协议》，约定对承包经营协议作2条补充协议，其中第2条约定甲方来客接待应尽量到乙方进行消费，乙方同意甲方消费签单并每年免去甲方吃、住等消费共计4万元。后因景德镇市艺园饮食服务有限公司更名注册为第一被告，原告与第一被告于2005年11月30日签订《补充协议》，约定原告与景德镇市艺园饮食服务有限公司签订的承包协议中有关乙方的条款，由第一被告履行，协议继续生效。新余市兴欣通信发展公司和原告与第一被告重新签订了2份《承包经营协议》，协议其他内容未变更。2006年4月4日，因新余市兴欣通信发展公司被注销，原告与第一被告签订《补充协议》，确认原以新余市兴欣通信发展公司名义出租的大楼由原告收回并以原告名义出租，原兴欣通信发展公司与第一被告签订的承包经营协议之权利义务均由原告享有和承担。原告与第一被告的《承包经营协议》（5560平方米的租赁）约定承包期限为15年（2005年3月20日至2020年2月19日止），2005年3月20日前免上交利润，大楼承包纯交甲方利润分三阶段，第一阶段：第1-5年每年40万元，第二阶段：第6-10年每年在第一阶段年交利润金的基础上增加3万，第三阶段：第11-15年每年在第二阶段年交利润的基础上再增加3万，协议签订是预交第一年利润金，以后每年缴纳一次，每次提前一个月交纳下一年度利润。《承包经营协议》（4340平方米的租赁）承包期限、交纳利润的方式和阶段与（5560平方米）的《承包经营协议》约定相同，不同在于4340平方米的承包利润第一阶段为30万元/年，第二阶段增加数额为2万元，第三阶段再增加2万元。2份《承包经营协议》均约定乙方必须按期交纳承包利润，如拖欠一个月则按未缴纳利润部分的每天1%收取滞纳金，如拖欠时间达2个月还不交纳承包利润，甲方有权终止协议，由此造成的一切后果由乙方负担。2013年12月25日，第一被告因拖欠原告租金起诉至本院，双方于2014年1月20日签订调解协议并由本院制作了（2014）渝民初字第00114号民事调解书，双方确认截止2014年1月13日，第一被告尚欠原告房租400512元（2013年3月20日至2014年3月19日期间）及逾期付款违约金59280元，第一被告同意在2014年2月底前连同原告诉讼费、保全费及房租共计411328.5元支付给原告，如第一被告未按时足额支付上述款项，则需支付逾期付款违约金59280元，并就赊欠房租及逾期付款违约金59280元之和为基数，自2014年3月1日起按每日万分之八支付违约金，直至付清为止。被告在调解书截止的时间仅支付了20万元费用，至今支付的房租费用共计2883056元、签单费用共计181332元（2014年40705元、2015年16366元、2016年48364元、2017年11197元）以及2014年1月1日至2016年12月31日原告利用第一被告的场地用于老年活动的费用54000元（每年18000元），（具体详见附件表格一）。后因被告不断拖延支付租金，故原告诉至本院并提出上列诉请。另查，第一被告是第二被告个人独资的企业法人，第二被告的实缴出资登记为0元，第一被告通过第二被告的个人账户支付了部分租金。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告与第一被告的租赁关系有《承包经营协议》佐证及双方的认可，本院予以确认。根据双方的承包经营协议、多份补充协议及（2014）渝民初字第00114号民事调解书可以确认在2013年年3月20日至2014年3月19日期间第一被告拖欠原告的租金为760000元，扣除2014年1月10日支付的300000元及2013年的消费签单中可抵租金的59488元（99488元-40000元免单额），第一被告尚欠原告2013年租金400512元，且第一被告亦未能按时足额支付之后的年租金，第一被告应当及时支付剩余租金并承担相应的违约责任。对原告的诉讼请求，本院作如下处理：一、原告要求解除租赁合同、第一被告将租赁房屋腾空并返还给原告的请求。本院认为，除却（2014）渝民初字第00114号民事调解书确定的租金外，仅2014年3月20日至2019年3月19日期间5年的租金总额已达420万元，第一被告仅支付了2945125元（租金2883056元+2014年签单超额705元+2016年签单超额8364元+抵扣老年活动租金54000）元费用，该数额与2019年3月19日止的租金数额相差较远，第一被告存在未按时足额支付租金的情形，因此，根据双方“乙方必须按期交纳承包利润，如拖欠一个月则按未缴纳利润部分的每天1%收取滞纳金，如拖欠时间达2个月还不交纳承包利润，甲方有权终止协议”的约定，原告要求解除租赁合同——《承包经营协议》符合双方约定，故对原告要求解除租赁合同的请求，本院予以支持，第一被告应在合同解除的同时将租赁房屋腾空并返还给原告。二、关于原告要求第一被告支付拖欠的租金3747276.18元以及逾期滞纳金1133525.49元，之后的利息以3747276.18元为基数按年息24%计算至本金全部清偿之日止的请求。本院认为，第一被告每次以管理费的名义支付租金，原告亦向第一被告出具了收据确认为管理费，因此，第一被告各阶段支付的费用本院视为租金，原告先扣滞纳金再冲抵租金的计算方式不符合双方的默认交易方式，本院予以调整，原告对（2014）渝民初字第00114号民事调解书确认的租金采取年利率29.2%计算滞纳金、对逾期支付的其他租金的滞纳金调整为年利率24%的计算方式符合双方的约定，且未超出法律规定的范围，本院予以采信。截止至2019年8月31日，本院计算第一被告欠付的租金为1888428.7元、滞纳金为1584447.1元，合计为3472875.8（计算方式见附件表格二）；第一被告还需自2019年9月1日起按2219.2元/日支付租金至房屋实际归还之日止，先前的滞纳金足以弥补原告的损失，故2019年9月1日后的租金不再计算滞纳金。三、关于原告要求第一被告支付消费免单补偿款142929元的请求。本院认为，消费免单款是在原告消费的基础上给予原告免费的优惠条件，在原告没有证据证明是第一被告不允许原告签单或者原告在第一被告处消费第一被告拒绝免单的情形下，原告要求第一被告补偿未消费产生的免单款于法无据，本院不予支持。四、关于原告要求第二被告对第一被告前述各项费用承担连带清偿责任的请求。本院认为，第一被告支付的部分租金是从第二被告账户支付给原告，而第一被告是第二被告个人独资的一人有限责任公司，第二被告作为公司的唯一股东在公司付款等方面的表现不符合规范，其也未提供证据证明公司财产独立于自己的财产。故本院认定第二被告需对第一被告上述债务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告中国邮政集团公司新余市分公司与被告新余市悦华商务有限责任公司签订的二份《承包经营协议》（租赁面积为5560平方米和4340平方米、租期为2005年3月20日至2020年2月19日止）于本判决生效之日起解除，被告新余市悦华商务有限责任公司应在合同解除之日将租赁房屋腾空并返还给原告；二、被告新余市悦华商务有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国邮政集团公司新余市分公司租金1888428.7元、滞纳金为1584447.1元，合计为3472875.8元，并自2019年9月1日起按2219.2元/日支付租金至房屋实际归还之日止；三、被告刘平需对被告新余市悦华商务有限责任公司的上述债务承担连带支付责任；四、驳回原告新余中国邮政集团公司新余市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46966元、保全费5000元，由原告中国邮政集团公司新余市分公司承担12413元，被告新余市悦华商务有限责任公司承担39583元，被告刘平连带承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  黄小红人民陪审员  周 安人民陪审员  熊园兰二〇一九年十一月二十二日书 记 员  黄 欢附件：表格一：            序号              付款时间              付款金额（元）                  1              2014-2-28              200000                  2              2014-6-4              200512                  3              2014-9-4              90170                  4              2014-9-16              200000                  5              2014-9-30              302374                  6              2015-10-31              300000                  7              2016-1-4              150000                  8              2016-12-5              200000                  9              2017-8-11              300000                  10              2017-10-27              300000                  11              2017-11-9              300000                  12              2017-11-10              40000                  13              2017-12-21              200000                  14              2017-7-31              100000                  合计                            2883056元                  2014年签单              40705                  2015年签单              9108                  2016年签单              33226                  2017年签单              4753                  2014年1月1日至2016年12月31日老年活动1500元/月*36个月              54000                  邮政银行的签单款              2015年              7258                  2016年              15138                  2017年              6444      表格二：            序号              租金（元）              支付时间              支付金额（元）              剩余租金（元）              租金的滞纳金              备注                  天数              滞纳金（元）                  1              411328.5              14.2.28              200000              211328.5                                          59280元滞纳金入租金                  2              742000              14.6.4              200512              742000              76              37079.7              2014.3.20日起息按年利率24%计算，已扣减18000元/年租金                  270608.5              70096.5              95              20566.2              按年利率29.2%计算                  3              7420000              14.9.4              90170              721926.5              91              44398              按年利率24%计算                  70096.5              5103              按年利率29.2%计算                  4              721926.5              14.9.16              200000              521926.5              11              5221.6              以下均按年利率24%计算                  5              521925.5              14.9.30              302374              219552.5              13              4461.4                                6              791295              15.10.31              300000              710847.5              225              117068.3              2015.3.20起息，810000元扣除了705元超额签单和18000元/年租金                  219552.5              395              57023.5                                7              710847.5              16.1.4              150000              560847.5              64              29914                                8              792000              16.12.5              200000              1552847.5              260              135399.5              2016.3.20起息，810000元扣除18000元/年的租金                  560847.5              335              123540.1                                9              801636              17.8.11              300000              1654483.5              144              75902.8              2017.6.30起息，扣除16年的超额签单8364元                  1152847.5              248              187993.1                                10              1654483.5              17.10.27              300000              1354483.5              76              82678.8                                11              1354483.5              17.11.9              300000              1054483.5              12              10687.4                                12              1054483.5              17.11.10              40000              1014483.5              1              693.4                                13              1014483.5              17.12.21              200000              814483.5              40              26682.3                                14              810000              18.7.31              100000              1524483.5              133              70836.2              2018.3.20起息                  814483.5              221              113001.2                                15              1524483.5              至2019.8.31              0              1888428.7              396              396950.4              2019.3.20至2019.8.31止的租金，新旧租金起息日截至2019.8.31日止                  363945.2                            164              39246.2                                                            剩余租金合计              1888428.7              滞纳金合计              1584447.1                    滞纳金的计息方式为：租金×年利率÷365天×天数（起息日至付款日当天）。