河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22635号上诉人（原审被告）：董心英，女，1974年7月20日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：祁小宏，河南德高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南正商物业管理有限公司，住所地郑州市郑东新区康平路9号院综合楼。法定代表人：黄可飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：许浚疆，男，该公司员工。委托诉讼代理人：程青茹，女，该公司员工。上诉人董心英因与被上诉人河南正商物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初11263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。董心英上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审;2.依法支持董心英在一审的反诉请求，并予以合并审理;3.上诉费用由河南正商物业管理有限公司承担。事实与理由：董心英与河南正商物业管理有限公司存在物业服务合同纠纷，由于河南正商物业管理有限公司怠予履行其维修物业(楼体外墙及顶层的渗水修复)义务，致董心英的室内墙面大面积霉变，起包和溃烂，使窗户的窗套由原来的红色霉变为酱黑色，致董心英在新房装修近一年后仍无法入住。董心英曾多次向河南正商置业有限公司反映，河南正商置业有限公司均依约指派河南正商物业管理有限公司处理，并要求妥善修复。董心英与河南正商物业管理有限公司及河南正商置业有限公司在签订购房合同时也签订了三方协议，该协议约定河南正商物业管理有限公司负有对物业(含楼体的公共部分)的修缮义务。但河南正商物业管理有限公司敷行了事，不是找来六七十岁的老人，就是十五六岁的孩子，这些所谓的维修人员职业素养极低，从未采取降尘和室内保护措施，甚至用铁锹直接在董心英已铺好的地板砖上拌泥灰，把董心英早已装修好并置备齐全家具的室内搞的尘灰飞扬、乌烟瘴气，其维修人员铲下的霉变墙皮大部分落入已与内墙固定的衣柜、书柜与墙体的缝隙中，以至于常有不知名的黑色和白色小虫爬出来。且河南正商物业管理有限公司的维修治标不治本，由于外墙渗水的地方并没有处理，造成董心英室内墙面已出现两次大面积霉变，铲除霉变墙皮和重新涂抹也已先后搞了两次，至今室内墙面渗水现象仍在持续。董心英以河南正商物业管理有限公司未能履行物业服务义务，才行使先履行抗辩权，故而被起诉。董心英在接到应诉通知时，依法提起了反诉，交纳了反诉费用，并提交了大量的证据材料。然而一审法院在庭审时，无视董心英的诉讼权利，要求董心英另行起诉，董心英拒绝，并坚持应依法合并审理。一审法院偏袒河南正商物业管理有限公司又严重违反诉讼程序，最终作出了一份没有反诉形式和内容的判决书。河南正商物业管理有限公司辩称，河南正商物业管理有限公司为物业服务行业。董心英所购买的花语里小区的房屋是河南正商置业有限公司所售卖的，双方签订的房屋买卖合同中有明确约定了对于房屋质量问题的维修以及赔偿等，而河南正商物业管理有限公司只是提供物业服务。对于董心英所说的房屋维修问题，河南正商物业管理有限公司积极协调董心英与开发商之间的问题，开发商派维修人员对董心英的房屋进行过维修，故董心英主张的主体不正确，房屋问题应该另案进行起诉。物业公司不具备维修房屋的资质，故对董心英的上诉请求应予驳回。河南正商物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．请求判令被告支付原告物业费3852元及违约金963元；2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告具有中华人民共和国物业服务企业资质证书，资质等级为壹级，证书编号：（建）110091。2015年3月4日，原告河南正商公司（甲方）与被告董心英（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，主要约定：根据相关法律规定，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成协议；甲方提供物业的名称：郑州正商花语里；乙方所购房屋为居民住宅，坐落位置及面积：17号楼1单元705室，建筑面积93.05平方米；双方在协议中就甲方的权利和义务、乙方的权利和义务、物业管理服务的内容、环境卫生、公共秩序维护、物业管理服务质量及违约责任等方面进行了约定；其中协议第四条对物业管理服务费约定：乙方缴纳费用时间为每六个月缴纳一次，高层住宅部分物业管理服务费用标准为2.1元／平方米／月；商业住宅物业服务费用标准为2.3元／平方米／月，商业用房物业服务费用标准为3.9元／平方米／月……。被告所购买房屋属于高层居民住宅。协议签订后，被告按时缴纳了至2017年12月底的物业费，但自2018年1月1日起一直未按时交纳物业费。原告此次诉讼主张2018年1月1日至2019年6月30日的物业费，计算标准为：93.05平方米×2.3元／平方米／月×18个月＝3852元；违约金原告酌情主张963元。原告于2019年3月4日以“催缴通知书”形式向被告催交2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业费。一审法院认为，原告对被告所居住的小区进行物业管理，双方并签订《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告依照约定履行了为被告入住小区提供物业管理服务的主要职责，故原告收取相应物业服务费，合情合法。被告作为该小区业主亦应履行约定的义务，及时交纳物业管理服务费。因物业公司所提供的物业服务具有公共性、整体性、持续性，物业服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，被告作为原告小区接受服务的业主，原告的服务即使存在一定瑕疵，但并不能免除被告交纳物业服务费的义务。根据物业服务协议约定，每半年交纳一次物业费，涉案房屋建筑面积为93.05平方米，高层住宅物业服务费用标准为2.3元／平方米／月；以此计算，2018年1月1日至2019年6月30日期间被告应向原告交纳的物业费为3852元（93.05平方米×2.3元／平方米／月×18个月），原告主张3852元，一审法院予以支持。被告辩称原告未对房屋顶层和外墙的防水履行维修义务，故拒绝缴纳物业费。一审法院认为，被告提交的《正商花语里商品住宅质量保证书》约定房地产开发企业对房屋质量问题承担保修责任、是商品住宅质量第一责任人，且物业费的交纳主要是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，故被告以其个人房屋存在质量问题为由拒绝交纳物业费的辩称不能成立，一审法院不予采纳。关于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务确实存在一定瑕疵，导致被告未能按期交纳物业服务费，故对原告的该项主张，一审法院不予支持。另，本案原告作为被告所在小区的物业服务公司，应当按照诚实信用的原则，尽心尽责地履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，从而赢得业主的理解、认同和支持。原告对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉，应当及时、积极、认真地予以整改，不断改进、完善自身服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。同时，原告作为物业公司，是以业主交纳的物业服务费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不交纳物业服务费，将导致物业公司无法及时运转并无法提供相应的服务，最后利益受损亦是业主自身。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、被告董心英于本判决生效之日起十日内支付原告河南正商物业管理有限公司2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费3852元；二、驳回原告河南正商物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告董心英负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审认定的事实相同外，另查明：董心英在一审中向一审法院提交了反诉状，其反诉请求为要求河南正商物业管理有限公司赔偿因外墙和房顶渗水而支出的材料和维修费及更换窗套、购买的施工伸缩梯等费合计7420元。董心英于2019年7月29日向一审法院缴纳反诉费50元。本院认为，上诉人董心英的上诉请求为支持其一审反诉请求。经审查，董心英的反诉请求与本案的一审本诉并非同一法律关系，且涉及案外人河南正商置业有限公司，一审法院对于董心英的反诉请求未予审理并无不当，但应当在判决书中予以明确说明，并退还董心英反诉费用。一审法院程序虽存在瑕疵，但不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的一审程序严重违法应发回重审的情形。上诉人董心英已实际享受了河南正商物业管理有限公司提供的物业服务，应按照约定支付物业服务费。董心英认为其房屋质量有问题，但其相关请求与本案并非同一法律关系，上诉人董心英所述拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定河南正商物业管理有限公司提供的服务存在一定瑕疵而未支持违约金，处理并无不当。综上所述，董心英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由董心英负担，反诉费50元，退还董心英。二审案件受理费50元，由董心英负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇一九年十一月二十日书记员  刘 洋