广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20208号上诉人（原审原告）：张奕。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东珠钢投资管理有限公司。法定代表人：吴秋婷。委托诉讼代理人：王非，系该司员工。被上诉人（原审被告）：广州四叶草酒店管理有限公司。法定代表人：冯坚强。委托诉讼代理人：梁智航，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。上诉人张奕因与上诉人广东珠钢投资管理有限公司（以下简称珠钢公司）、被上诉人广州四叶草酒店管理有限公司（以下简称四叶草公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初4503号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院判决：一、广东珠钢投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向张奕支付2017年11月1日至2018年5月10日期间的逾期交房违约金14925.47元。二、广东珠钢投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向张奕赔偿2018年5月11日至2019年1月8日期间的租金损失20626.67元。三、驳回张奕的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1205元，由张奕负担861元，由广东珠钢投资管理有限公司负担344元。上诉人张奕上诉请求：1、改判珠钢公司对房屋卫生间、楼梯、卧室进行修理、更换、重做；2、变更原审第一项判决为：珠钢公司支付2017年9月1日至2018年1月24日期间的逾期交房违约金12653.33元（146日2600元/月÷30）；3、变更原审第二项判决为：珠钢公司支付2018年1月25日至2019年1月8日期间的租金损失30246.67元（349日′2600元/月÷30）；4、改判四叶草公司对第3项上诉请求承担连带赔偿责任；5、判令珠钢公司、四叶草公司承担本案一、二审全部案件受理费。上诉的主要事实与理由：一、《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因珠钢公司迟延交付房屋已实际造成了张奕的租金损失，涉案房屋买卖合同中约定的迟延履行违约金低于实际租金损失，故张奕诉请增加违约金，于法有据，为此，法院应当按照租金标准增加珠钢公司应付的逾期交房违约金。二、四叶草公司以公共配套等原因拒绝进驻和返租，与珠钢公司串通欺骗张奕，应承担连带赔偿责任。珠钢公司上诉请求：l、撤销原审判决第一项，改判为珠钢公司向张奕支付2017年11月1日至20l8年1月24日期间的逾期交房违约金6642元。2、撤销原审判决二项。3、上诉费由被上诉人承担。上诉的主要事实与理由：一、张奕于2018年1月24日收楼，原审法院计算逾期交楼违约金至2018年5月10日有误。原审中，张奕已确认2018年1月24日办理收楼手续，故支付逾期交楼违约金的期间应为2017年11月1日至2018年1月24日，共6642元(781438×85天×0.0001)。与原审判决的逾期交房违约金差额为8283元。二、被上诉人四叶草公司与张奕在原审中已确认未签订任何租赁合同，张奕也未提供证据证明其存在租金的损失，原审法院支持张奕的租金损失缺乏事实和法律依据。原审法院仅以参照同时期同地段的租金标准认定张奕的租金损失为2600元／月，是对珠钢公司极其不公平、不合理的。涉案项目的业主是自愿选择与四叶草公司签订租赁合同的，而本案中张奕并未在举证期内提供与四叶草公司签订的涉案房屋的租赁合同，所以张奕应承担举证不能的责任，实际上张奕并不存在租金损失的事实。此情况在原审中已提出，但原审法院未在判决中体现。原审法院支持张奕的租金损失会对涉案项目其他业主产生“羊群效应”，会造成珠钢公司无可估量的损失，引起社会的不稳定。被上诉人四叶草公司答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张奕、珠钢公司的上诉请求。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合张奕、珠钢公司上诉意见以及四叶草公司答辩意见，评析如下：1、关于张奕上诉要求对讼争房屋卫生间、楼梯、卧室进行修理、更换、重做的问题。从张奕提交的装修平面示意图来看，该示意图并非双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》的组成部分，而珠钢公司在售楼时，已在样板间明确标明该样板间非交房标准，现房屋的卫生间、楼梯、卧室等设置并未违反《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》的约定，故张奕该上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。2、关于珠钢公司应承担违约责任及四叶草公司是否应承担连带责任的问题。张奕在珠钢公司未取得《竣工验收备案表》的情况下，已于2018年1月24日实际接收房屋，故逾期交房违约金应计至该日。至于违约金的标准，双方约定每日按总房价款0.01%的标准支付，合同是双方意思自治的选择，张奕在签署时并未提出异议，现张奕要求按租金标准增加逾期交房违约金，本院不予支持。为此，珠钢公司应向张奕支付2017年11月1日至2018年1月24日的逾期交房违约金6642.22元（781438元′85天′0.01%）。原审对此认定和处理欠妥，本院予以纠正。关于租金损失问题，张奕主张的2017年11月1日至2018年1月24日期间的租金损失可在上述违约金中得到相应补偿，而因未达法定标准导致张奕未能正常使用涉案房屋的租金损失则应由珠钢公司承担赔偿责任。珠钢公司虽然在2018年11月12日取得《竣工验收备案表》，但至2019年1月8日原审庭审时才出示给张奕，故珠钢公司应向张奕赔偿2018年1月25日至2019年1月8日的租金损失共30246.67元（349日′2600元÷30日）。原审对此认定和处理亦欠妥，本院予以纠正。珠钢公司上诉认为不应计算租金损失，理据不足，本院不予采纳。至于张奕要求四叶草公司与珠钢公司承担连带清偿责任问题，因本案张奕主张的损失是因珠钢公司逾期交房而产生，而四叶草公司与逾期交房并无因果关联，故对该上诉意见，本院亦不予支持。综上所述，珠钢公司、张奕部分上诉意见成立，本院予以采纳，其余上诉意见亦予驳回。原审判决认定事实清楚，但部分处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初4503号民事判决第三项；二、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初4503号民事判决第一项为：广东珠钢投资管理有限公司在本判决送达之日起十日内向张奕支付2017年11月1日至2018年1月24日期间的逾期交房违约金6642.22元；三、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初4503号民事判决第二项为：广东珠钢投资管理有限公司在本判决送达之日起十日内向张奕赔偿2018年1月25日至2019年1月8日期间的租金损失共30246.67元。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1205元，由张奕负担861元，由广东珠钢投资管理有限公司负担344元。二审案件受理费522.75，由张奕负担25元，由广东珠钢投资管理有限公司负担497.75元。本判决为终审判决。审判长  杨晓航审判员  谭健颖审判员  肖逸思二〇一九年十一月十二日书记员  叶永峰梁月英