江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏03民终5977号 上诉人（原审被告)：朱国栋，男，1963年8月18日出生，汉族，住新沂市。 被上诉人（原审原告)：吴宗昌，男，1963年7月20日出生，汉族，住新沂市。 原审被告：钱振辉，男，1972年1月27日出生，汉族，住新沂市。 上诉人朱国栋因与被上诉人吴宗昌、原审被告钱振辉案外人执行异议之诉一案，不服新沂市人民法院（以下简称原审法院）作出的（2018）苏0381民初10060号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行审查。本案现已审理终结。 原审法院查明，朱国栋与钱振辉、史啸、刘圣陶民间借贷纠纷一案，根据朱国栋申请，原审法院于2011年7月21日作出（2011）新民初字第1592-1号民事裁定：查封钱振辉开发的位于新沂市门面房自东向西第27间、28间、29间、30间、31间、32间、33间、34间、35间、36间、37间、38间、39间、40间、41间、42间、43间、44间、51间、52间、53间、54间、55间、56间，共计24间（12套）一至二层。2011年12月20日，原审法院作出（2011）新民初字第1592号民事判决，判令：一、钱振辉偿还朱国栋欠款50万元，此款钱振辉于判决生效后十日内一次性付清给朱国栋。二、史啸、刘圣陶对上述借承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，朱国栋向原审法院申请强制执行，案号为（2013）新执字第0360号。执行过程中，原审法院分别于2013年7月11日、2015年7月11日、2018年7月19日作出执行裁定书，续行查封上述房屋。案外人吴宗昌提出异议后，原审法院作出（2018）苏0381执异225号执行裁定，驳回吴宗昌的异议请求。 原审法院查明：2009年11月28日，新沂市港头镇人民政府（甲方）与钱振辉（乙方）签订《合同书》，内容为：一、经甲乙双方协商一致，甲方将史圩村原青菜市场南边水沟地块的使用权转让给乙方使用，期限50年。二、该地块东西长300米，南北长14米。三、施工要求：每户进伸12米，7米开间，二层，局部三层，一层为门面房。四、转让费用22万元（包括房屋规划建设许可证和土地使用证等费用）。五、甲方要协助乙方做好前期拆迁，处理地方群众关系等工作，相关费用由乙方负责。六、乙方要对工程质量和安全生产负责，甲方及镇有关职能部门有权指导监督乙方的上述工作。协议签订后，钱振辉在该地块进行房屋开发建设，其中包括涉案房屋。2010年7月12日，钱振辉（甲方）与吴宗昌（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要内容为：甲方将坐落在新沂市港头镇史圩村新街道东第十九户房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，价款为12万元；甲方保证该房屋合法，房款付清后，甲方催促政府部门向乙方提供规划证和土地使用证，并协助乙方办理房屋所有权证。当日，吴宗昌向钱振辉支付购房定金5万元。2010年8月3日，吴宗昌向钱振辉支付下余购房款7万元，钱振辉出具收据一张，内容为：“今收到吴宗昌房款共计壹拾贰万元正，其中5万元定金于2010.7.12交付。收款人：钱振辉2010.8.3。” 2011年3月28日，新沂市人民政府就涉案房屋项下土地向钱振辉颁发《集体土地使用权证》，载明：土地使用权人为钱振辉，土地所有村民委员会，证号为新集用（2011）030025，地号：81-103-127-0015，使用权类型为拨用宅基地，使用权面积100.8平方米。2019年4月10日，新沂市墨河街道史圩村村民委员会出具证明一份，内容为：“史圩新街小区房自东至西第19户于2010年10月交付吴宗昌，2011年3月开始使用做服装生意。” 另查明：吴宗昌系新沂市墨河街道史圩村村民。 原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据此规定，判断吴宗昌对涉案房屋是否享有阻却执行的民事权益，应审查是否符合上述条件，缺一不可。本案中，吴宗昌提供的房屋买卖合同、钱振辉向吴宗昌出具的收据，可以证明吴宗昌与钱振辉在原审法院查封之前已经签订了房屋买卖合同并支付了全部价款。吴宗昌提供的新沂市墨河街道史圩村村委会出具的证明以及电费发票等证据，能够证明吴宗昌在法院查封之前已经合法占有、使用涉案房屋。涉案房屋至今未办理房屋初始登记，故无法办理产权变更登记，对房屋没有过户，吴宗昌并不存在过错。综上，吴宗昌符合上述规定的四个条件，对其要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，原审法院依法予以支持。因涉案房屋土地使用权仍登记在钱振辉名下，朱国栋申请查封涉案房屋并无过错，故本案案件受理费应由吴宗昌负担。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决不得执行（2013）新执字第0360-1号执行裁定查封的位于新沂市墨河街道史圩村新街门面房东第19户房屋[第37、38间，土地使用权证号：新集用（2011）030025]。 朱国栋不服上述判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判继续执行涉案房屋，本案上诉费用由被上诉人负担。事实与理由：钱振辉于2009年11月28日与新沂市史圩村签订了土地使用权转让合同，于2010年年底建成房屋，2011年上诉人与钱振辉发生借贷合同纠纷诉至法院，原审法院于2011年7月份依法对涉案房屋进行查封保全并张贴查封公告。其后，上诉人对涉案房屋分别于2013年、2015年、2018年进行了续封，目前该案件仍在执行阶段，钱振辉因债务缠身，躲债至外地，至今下落不明。2018年，被上诉人吴宗昌提出执行异议，称钱振辉已经于2010年7月份将房屋出售给他，要求终止执行。原审法院在对其执行异议依法进行审查后，驳回了吴宗昌的执行异议，裁定继续执行涉案房屋，后吴宗昌提起执行异议之诉。但原审法院对本案的事实认定存在错误，导致该案事实不清，适用法律错误。钱振辉在外面欠有大量债务，其房屋已经被上诉人保全，为阻挠案件的执行，故意将房屋的买卖合同倒签，伪造虚假的付款凭证。 被上诉人吴宗昌辩称，其买房在上诉人朱国栋和钱振辉借款交易之前，请求维持原判。 本院查明事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据此规定，判断吴宗昌对涉案房屋是否享有阻却执行的民事权益，应审查是否符合上述条件，缺一不可。由此可见，案外人对登记在被执行人名下的不动产主张物权期待权，需要满足在查封前签订涉案房屋买卖合同、给付全部房款或按合同约定支付房款并将剩余房款交付执行、查封前占有涉案房产以及未办理过户登记无过错等要件，本案中，根据查明的事实，被上诉人吴宗昌提供的房屋买卖合同、收据可以说明，其在本案查封前已经签订涉案房屋买卖合同并交付全部价款。墨河街道史圩村村民委员会出具的证明可以证明，吴宗昌在本案查封前已占有涉案房屋，结合吴宗昌系新沂市墨河街道史圩村村民以及涉案房屋未办理初始登记，故目前不能办理过户的过错并不在被上诉人吴宗昌一方。由此，被上诉人吴宗昌对涉案房产享有的权利符合上述规定的要件，能够排除本案执行。原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费2700元，由吴宗昌负担。二审案件受理费2700元，由上诉人朱国栋负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 飞 审判员 韩黎华 审判员 刘 洋 二〇一九年十一月十五日 书记员 赵 冉