湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初10778号原告：浏阳市瑶缘物业管理有限公司，住所地浏阳市大瑶镇汇丰社区大文路。法定代表人：王贤礼，总经理。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：黄承湖，男，1971年3月29日出生，汉族，住浏阳市。原告浏阳市瑶缘物业管理有限公司（以下简称瑶缘物业公司）与被告黄承湖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑶缘物业公司的委托诉讼代理人王鹏、被告黄承湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑶缘物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费、违约金共计人民币9444元；2、本案诉讼费由被告承担。被告黄承湖的主要答辩意见如下：1、被告黄承湖并非无故不交纳物业服务费，因本案房屋出现漏水等问题，且一直未能维修成功；2、原告应赔偿因漏水给被告造成的损失。综上，请求法院查清事实后依法判决。本院经审理认定事实如下：瑶缘物业公司系经依法登记注册、从事经营物业管理等业务的企业，黄承湖系本市大瑶镇新城市广场小区A栋06001户业主，房屋建筑面积为153.19m2。2015年7月21日，瑶缘物业公司（乙方）与大瑶新城市广场小区业主委员会（甲方）签订了《大瑶新城市广场物业管理服务合同》，合同约定：委托管理服务内容含房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等，以及公共环境卫生及公共秩序维护等；物业管理委托期限暂定为1年，自2015年7月21日起至2016年7月20日止；物业管理服务费住宅由业主按其拥有建筑面积1.5元/月/平方米向乙方交纳；装修管理服务费、装修垃圾清运费、环卫费等按政府物价部门有关规定执行；双方还对委托管理服务内容、物业管理公共服务质量、双方权利义务、违约责任等进行了具体的约定。后瑶缘物业公司（乙方）又分别于2017年7月21日、2018年7月21日与浏阳市大瑶新城市广场小区业主委员会（甲方）签订了《大瑶新城市广场物业管理服务合同》，仅物业管理委托期限分别变更为自2017年7月21日起至2018年7月20日24时止、自2018年7月21日起至2020年1月21日24时止，其余内容与上述合同约定基本一致。另，浏阳市人民政府于2014年1月26日发布了浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》，通知确定了生活垃圾处理费的收费对象包括浏阳市城区居民，收费标准为8元/户/月，执收主体为市容环境卫生管理局；通知明确：已实行物业服务的居民小区，清扫保洁费在物业服务费中列支，物业服务费不包含生活垃圾处理费，垃圾处理费由市容环境卫生管理局委托物业管理机构上门征收；未实行物业服务的居民小区，垃圾处理费由市容环境卫生管理局上门征收。黄承湖因拖欠了瑶缘物业公司2015年7月21日至2016年7月20日、2017年7月21日至2019年7月20日期间的物业管理服务费，并经瑶缘物业公司书面催缴后仍未交纳，瑶缘物业公司遂诉至本院，要求判如所请。另查明：1、诉讼过程中，黄承湖向本院提交照片数份，拟证明其房屋因漏水问题而受损，因此要求瑶缘物业公司对此进行赔偿；2、瑶缘物业公司提交的2018年9月27日的工作日志中记载，黄承湖于当日通过电话方式向瑶缘物业公司反映涉案房屋外墙渗水问题，瑶缘物业公司已向开发商反映并已答复黄承湖，黄承湖对此表示认可，但陈述问题并未得到解决；3、瑶缘物业公司提交的欠费明细表中显示，其主张的费用含环卫费288元；4、瑶缘物业公司表示其主张的逾期付款违约金系按应交费用的10%的标准计算。以上事实，有当事人的陈述、《大瑶新城市广场物业管理服务合同》、物业费欠缴明细、催缴通知、不动产登记信息、《证明》等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案浏阳市大瑶新城市广场小区业主委员会与瑶缘物业公司签订的《大瑶新城市广场物业管理服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，均合法有效，对浏阳市大瑶新城市广场小区全体业主具有约束力。而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。瑶缘物业公司为浏阳市大瑶新城市广场小区提供了物业服务，黄承湖作为该小区业主，理应按约定向瑶缘物业公司交纳相应的物业服务费用。根据计算，黄承湖应当向瑶缘物业公司缴纳物业服务费8272元（153.19×1.5×36）。对于瑶缘物业公司要求黄承湖支付违约金的诉讼请求，因《大瑶新城市广场物业管理服务合同》中并未就违约金一项进行约定，且黄承湖未及时交纳物业服务费亦未对瑶缘物业公司造成实际损失，故对瑶缘物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。另，瑶缘物业公司主张黄承湖支付生活垃圾处理费，根据浏阳市人民政府发布的浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》之规定，瑶缘物业公司受浏阳市市容环境卫生管理局的委托向小区业主收取该费用，且亦有合同约定，黄承湖作为该小区业主，理应向瑶缘物业公司交纳该费用，故对瑶缘物业公司主张黄承湖交纳2015年7月21日至2016年7月20日、2017年7月21日至2019年7月20日期间的生活垃圾处理费288元的诉讼请求，本院予以支持。对于黄承湖求瑶缘物业公司赔偿其损失的辩解意见，黄承湖应另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、黄承湖于本判决生效之日起五日内支付浏阳市瑶缘物业管理有限公司2015年7月21日至2016年7月20日、2017年7月21日至2019年7月20日期间的物业服务管理费8272元、环卫费288元，合计8560元；二、驳回浏阳市瑶缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由浏阳市瑶缘物业管理有限公司负担1元，由黄承湖负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审判员  余园静二〇一九年十一月二十六日法官助理陈雅芳书记员左芬附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）、遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）、按照国家有关规定交纳专项维护资金；（五）、按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。