湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初2812号原告：张家界市永定区电影发行放映公司，统一社会信用代码914308021986920453X，住所地为张家界市永定区解放路**。法定代表人:张晓辉，经理。委托诉讼代理人:吴胜军，湖南风云律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告:张家界安顺物业服务有限公司，统一社会信用代码91430800597574487F，，住所地:张家界市永定区解放路**(张家界文化影视城**)法定代表人:黄华荣，董事长。委托诉讼代理人:高远新，男，1970年8月14日出生，土家族，系被告1公司法务部负责人，住张家界市永定区，代理权限为特别授权代理。被告:宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司，统社会信用代码914308007808626044，住所，住所地:张家界市解放路**div>负责人:张礼荣，经理。委托诉讼代理人:张凌，男，1978年8月20日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区，代理权限为特别投权代理。被告：宜春市房地产综合开发总公司，住所地，住所地为江西省宜春市袁州区秀江中路**iv>法人代表：张礼荣，董事长。被告：张礼荣，男，1956年6月27日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人:张凌，男，1978年8月20日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区，代理权限为特别投权代理。原告张家界市永定区电影发行放映公司与被告张家界安顺物业服务有限公司、宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司、宜春市房地产综合开发总公司、张礼荣物权确认纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，本院对本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张家界市永定区电影发行放映公司（以下简称永定区电影公司）的法定代表人张晓辉及委托诉讼代理人吴胜军、被告张家界安顺物业服务有限公司（以下简称安顺物业）的委托诉讼代理人高远新、被告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司（以下简称宜春房地产开发张家界分公司）及张礼荣的共同委托诉讼代理人张凌到庭参加诉讼。被告宜春市房地产综合开发总公司（以下简称宜春房地产开发总公司）经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告永定区电影公司向本院提出诉讼请求：1请求确认张家界文化影视城大楼室外广场的停车场利益归原告享有，各被告不得侵占；2、案件受理费由各被告共同承担。事实与理由，原告拥有坐落在张家界市城区角原人民电影院，面积为10.283亩（详见原告的国有土地地籍登记表资料）。为了发展我市文化电影事业，通过招商引资开发原告的旧电影院，2005年9月15日，被告江西省宜春市房地产综合开发总公司与原告签订《张家界文化影视城开发合同》，合同约定原告场的总面积10.283亩（根据张家界市国土局挂牌土地中的4.1亩土地使用权出让给乙方），并在双方签订正式合同后一个月内无偿给乙方办理该4.1亩土地使用权的过户手续。原告将10.283亩土地上的附着建筑物出让给乙方。未出让的6.183亩土地仍由乙方无偿使用50年，且由乙方保管该6.183亩的《土地使用证》。各被告依据《张家界文化影视城开发合同》第六条第3款“室外广场产权归乙方所有”，而将张家界文化影视城大楼室外广场的停车场利益归其所有，原告前不久在水定区政府法制办档案室找到该合同的审核件（详见区政府法制办保存在的档案文件），才发现区政府法制办审核原件中并没有约定室外广场产权归开发商所有，这是开发商向原告当时法定代表人周勇行贿（详见周勇的刑事判决书、刑事卷宗材料及区检察院的检察建议），相互串通损害原告国有资产，开发商没有对属于室外广场土地支付代价的情况下，该合同约定由开发商所有是无效的。原告认为:开发商在张家界文化影视城大楼室外广场土地上并未支付任何代价，张家界文化影视城大楼室外广场的停车场依附土地而产生的利益，该利益属于原告。各被告依据合同中有利条款对原告土地权利进行阻止，该条款涉嫌恶意串通损害国有资产。为此，原告依据《物权法》的相关规定向法院提请诉讼。被告安顺物业辩称，1、本案诉争室外停车场属于江西省宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司所有，被答辩人无权享有。2004年9月，原告向张家界市国土资源局申请挂牌出让影视城10.283亩土地:同年10月14日，张家界市国土资源局发布影视城10.283亩土地出让公告;2004年11月13日，江西省宣春市房地产综合开发总公司张家界分公司以1025万元的价格竞标成功。2007年1月15日，张家界市国土资源局水定区分局向本案第二被告送达土地出让收费通知显示:土地出让面积为3913.2平方米，道路面积2965.6平方米，合计出让土地总面积为6878.8平方米(10.283亩)需缴费4499314.00元(其中契税383047.00元、土地交易收益费285797.00元、土地出让金3830470.00元)。2007年4月11日，第二被告通过先征后返的方式将竞拍中标的影视城10.283亩土地的所有契税、出让金、土地交易收益等费用全部交清。2007年7月2日，第二被告与张家界市国土资局签订了《影视城土地使用权出让合同》，并于同年7月9日颁发了10.283亩土地的《出让土地使用权证》；2、安顺物业没有侵占原告的停车场，更不存在侵占原告停车场的利益。安顺物业与宜春房地产开发总公司签订的《开发合同》第六条第五款约定张家界文化影视城大楼室内、室外的物业全部由宜春市房地产综合开发公司负责。第十条第二款第三项约定宜春市房地产综合开发公司负责影视城物业管理工作，收费标准按国家规定法律、政策执行。因此，第被告选聘答辩人对影视城项目小区进行前期管理符合《物业管理条例》规定，双方于2012年8月签订了《前期物业服务合同》，合同第六条和第十四条明确约定，第二被告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司委托答辩人对影视城大楼室内及室外广场(含地下车库)进行前期物业管理，安顺物业在管理期间有权向相关业主和物业使用人收取物业服务费、停车费和租赁费等费用。对诉争室外停车场，原告可以使用，但也要遵守前期物业管理合同的约定，向停车场的管理人也就是本案原告交纳相应的物业管理费；3、原告在诉状中陈述的事实与理由纯属无稽之谈，引用的法律条文明显属于偷换概念，与本案也毫无关联。被告宜春房地产开发张家界分公司辩称，1、关于开发商是否对室外广场土地支付代价的问题。我公司经报政府部门同意，以先征后返的方式交清了3830470元的土地出让金，根据土地证红线图和土籍图以及不动产登记土地分割方案很清楚看到3913.2平方米出让土地即2774.5平方米的建房占用土地，也包括室个广场1044.1平方米的土地，根本不是原告所称开发商对室外广场未支付代价；2、关于室外广场产权归被告宜春房地产开发张家界分公司所有是否通过行贿导致的问题。当时检察院认定的是周勇索贿，才没有追究张礼荣的责任，是否行贿与室外产权归属没有必然联系。至于原告诉称的《开发合同》条款与政府法制办保存的档案文件不符的问题，这是原告与主管部门的内部问题，与被告宜春房地产开发张家界分公司签订《开发合同》的是原告，不是区政府，原告用没有法律效力的合同来推翻有效力的合同是错误的；3、关于影视成开发合同的土地分割条款是否有效的问题。虽然在《开发合同》中存在4.1亩和6.183亩土地的分割出让问题，但因被告宜春房地产开发张家界分公司足额交清人10.283亩整宗地的土地款，国土局拒绝分割发证，故将整宗土地的《土地使用权证》都办到了被告宜春房地产开发张家界分公司名下；4、关于宜春总公司是否应作为被告的问题。张家界文化影视城项目是张礼荣挂靠宜春总公司的资质进行开发的，为此还专门注册了宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司。根据张礼荣与宜春总公司签订的《房屋开发挂靠合同》和宜春市国资委出具的张家界分公司产权界定批复，宜春公司张家界分公司与总公司独立核算，自负盈亏，总公司对张家界分公司资产不享受权利，也对债务不承担义务，所以原告将宜春市房地产综合开发总公司列为被告是错误的；5、关于张家界安顺物业服务有限公司对影视城大楼室外广场的停车场行使收益权是否合法的问题根据张家界文化影视城《开发合同》第六条第5款:“由乙方负责大楼和室外所有物业的物业管理，实行有偿服务”，第十条第(二)款第3点:“项目工程竣工交付使用后，乙方负责文化影视城的物业管理工作，其收费标准按国家有关法律法规和政策执行。”所以选聘张家界安顺物业服务有限公司承担张家界文化影视城项目的前期物业管理完全合规合法，我司与张家界安顺物业服务有限公司签订的物业服务合同也完全有效。关于室外停车场的问题，《开发合同》第六条第3款已明确约定:“室外广场产权归乙方所有，甲、乙双方共用”。电影公司不是室外停车场的产权所有人，就没有权力获取室外停车场的管理权和收益权。现室外停车场已纳入安顺物业公司的物业管理服务范围，按照前述有偿服务的原则，电影公司可以使用室外停车场，但必须向安顺物业公司缴纳服务费。被告张礼荣与被告宜春房地产开发张家界分公司的答辩意见一致。被告宜春市房地产综合开发总公司未到庭答辩，也未提交证据和书面答辩意见。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2004年11月13日，被告宜春市房地产综合开发总公司与张家界市国土资源局签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，确认被告宜春市房地产综合开发总公司以1025万元的成交价取得编号为张国土资（挂）2004-17号、土地总面积为10.283亩地块的国有土地使用权。2005年9月15日，原告永定区电影公司（甲方）与被告宜春市房地产综合开发总公司（乙方）签订了《张家界文化影视城开发合同》，双方在合同中约定：一、开发范围为原告座落在张家界市城区角原人民电影院，面积为10.283亩（张国土资成交确字［2004］18号成交确认书的面积为准）；二、开发方式。1、乙方出资在甲方的范围内开发（含甲方出让给乙方的4.1亩土地）；2、乙方开发的投资额不得少于5800万元，投资将文化影视城的项目全部建成；3、甲方场地面总面积10.283亩（根据张家界市国土局挂牌土地中的4.1亩土地使用权出让给乙方），并在双方签订正式合同后一月内无偿给乙方办理该4.1亩土地使用权的过户手续；4、甲方将10.283亩土地上的附着建筑物出让给乙方；5、未出让的6.183亩土地仍由乙方无偿使用50年，且由乙方保管该6.183亩的《土地使用证》………六、产权分配。1、乙方用于开发建设的下列房产无偿返还给甲方；地上一层（；地上**（裙楼处面积300平方米的门面；售票处；主楼的三、四层和裙楼的三、四层（建筑面积约6200平方米，按国家规定实际建筑面积为准）；2、乙方拥有地下停车库、地上裙楼一、地上裙楼**面、售票处），二层、主楼五层至十五层；3、产权归乙方所有，甲、乙双方共用部分：一层至四层的客梯、楼梯、通道、扶手电梯、大门、入口、公共卫生间、电梯间、室外广场、室外景观灯、绿化、人行道等公共部分，其中主楼和裙楼的平顶为甲、乙双方共同所有；……5、由乙方负责大楼和室外所有物业的物业管理，实行有偿服务，若乙方房屋产权全部对外出售，物业管理权归属甲方；……十、权利和义务（二）2、项目工程竣工交付使用后，乙方负责文化影视城的物业管理工作，其收费标准按国家有关法律法规和政策执行。2007年4月-5月，被告宜春房地产开发张家界分公司经政府相关领导及职能部门同意后，分四次征返土地出让金、先征后返土地收益金等方式交纳相关税费后取得位于永定区，宗地编号为Ｇ2007—1085的土地使用权。2007年7月2日，张家界市国土资源局与被告宜春房地产开发张家界分公司签订编号为Ｇ2007-1085号《国有土地使用权出让合同》，合同约定：张家界市国土资源局出让给被告宜春房地产开发张家界分公司的宗地位于永定区，宗地编号为Ｇ2007—1085，宗地总面积6878.8平方米，其中出让土地面积为3913.2平方米；用途为文化娱乐用地；本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米2447.15元，成交总额为1025万元（含道路及土地纯出让金、契税及交易代理费。备注：该宗地土地纯出让金为成交总额扣除道路及交易代理费后的40%计算，结果为3830470元）。2007年7月9日，张家界市国土资源局为被告宜春房地产开发张家界分公司下发了张国用2007第0518号土地使用权证，该证载明：土地使用权人为被告宜春房地产开发张家界分公司；地类用途为；地类用途为文化娱乐用地为国有出让；使用权面积为6878.8平方米。2012年8月1日，被告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司与被告张家界安顺物业服务有限公司签订了影视城前期物业管理服务合同，委托管理事项包括影视城的附属建筑、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、停车场（含地下车库车位及地面泊车位）等，并约定由安顺物业向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车费、车位租赁费、二次供电、代收旧门面租赁费、其他公共性收益收费等。另查明，被告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司与被告宜春市房地产综合开发总公司系挂靠经营关系（挂靠经营期限为2006年11月1日-2008年11月1日），被告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司经营、自负盈亏，负责“文化影视城”项目全部投资、销售、经营等一切责任。上述事实有各方当事人的陈述以及其提交的《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》、《土地使用权证》、《土地出让收费通知单》、《电影公司请示》、《张家界文化影视城开发合同》、《前期物业合同》、缴款凭证等证据在卷证实本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告永定区电影公司与被告宜春市房地产综合开发总公司签订的《张家界文化影视城开发合同》不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原、被告双方争议的停车场的产权及使用权在《张家界文化影视城开发合同》中已进行了约定，产权归被告宜春市房地产综合开发总公司所有，双方共用。被告宜春市房地产综合开发总公司负责大楼和室外所有物业的物业管理，实行有偿服务，若被告宜春市房地产综合开发总公司房屋产权全部对外出售，物业管理权归属原告。被告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司通过张家界市国土局挂牌出让等一系列程序获得永定区，宗地编号为Ｇ2007—1085，宗地总面积6878.8平方米，其中出让土地面积为3913.2平方米的土地使用权，并在享受政府部门相关优惠政策后，交纳了相关税费，办理了该宗土地的土地使用权证。被告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司在取得“文化影视城”项目土地使用权过程中享受政府部门招商引资的相关优惠政策，对土地出让金进行了减免。至于减免土地出让金的相关优惠政策是否合理系行政处理范畴，不能据此认定被告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司在取得“文化影视城”项目土地使用权时未支付任何代价。另原告诉称永定区法制办档案室《张家界文化影视成开发合同》的审核件与原、被告2005年9月15日双方签订的《张家界文化影视城开发合同》内容不一致，系原告当时法定代表人周勇行贿，相互串通损害原告国有资产的情况下签订，应认定为无效。本案中原告的原法定代表人周勇因受贿罪被判处有期徒刑，但原告向法庭提交的公诉机相关材料及判决书中并未载明与本案争议的停车场有直接联系，原告亦未向法庭提交其他证据予佐证，故原告认为被告宜春市房地产综合开发总公司与被告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司对本案争议的张家界文化影视城大楼室外广场土地并未支付任何代价，系恶意串通损害国有资产，该利益应属于原告这一诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张家界市永定区电影发行放映公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。案件受理费100元，由原告张家界市永定区电影发行放映公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  漆辉伏人民陪审员  李虹燕人民陪审员  田胜喜二〇一九年十一月七日法官助理覃锴书记员任萌附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。