上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9232号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海磊浩商贸有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：林天聪，总经理。委托诉讼代理人：周国涛，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：童丽雯，上海中夏律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：浩乾(上海)实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：董作斌，总经理。被上诉人(原审被告、反诉原告)：董作斌，男，1964年1月30日出生，汉族，住辽宁省鞍山市。上诉人上海磊浩商贸有限公司(以下简称“磊浩公司”)因与被上诉人浩乾(上海)实业有限公司(以下简称“浩乾公司”)、被上诉人董作斌房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初15234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人磊浩公司的上诉请求：撤销一审判决第四、五、六、七项，依法改判支持磊浩公司一审全部诉讼请求,即判令浩乾公司赔偿损失人民币(以下币种均为人民币)2,382.068.16元等,并驳回浩乾公司一审全部反诉请求。事实与理由：磊浩公司与浩乾公司就上海市嘉定区曹安公路XXX号厂房、仓库、办公楼共计12623平方米场地(以下简称“系争场地”)签订的三份租赁合同是连贯的，租赁关系一直存续从未间断。三份合同中争议的两个条款即第1.3条和第13.3条并不矛盾，是双方真实意思表示。第13.3条明确约定了非乙方(磊浩公司)原因造成合同无法履行时甲方(浩乾公司)赔偿标准“按照租赁物折旧价格”，与磊浩公司强调的鉴定报告中“在系争场地上上诉人装修、扩建、添附部分的价值经鉴定折旧后现值为2,382,068.16元”是一致的。一审未查明系争场地合法性而认定合同有效，系错误。且双方从未约定物业管理费事宜，而一审认定磊浩公司支付物业管理费明显错误。浩乾公司从未向磊浩公司催讨租金，说明浩乾公司同意磊浩公司延期支付租金。被上诉人浩乾公司、董作斌均未作辩称。一审法院认定事实如下：浩乾公司(甲方)与磊浩公司(乙方)于2011年12月16日签订《厂房租赁合同》一份，约定由甲方将位于曹安公路XXX号的厂房或仓库租赁给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为12623平方米。其中包括仓库、仓库以南、办公楼以北的空地，办公楼以南的空地为出租方、承租方公摊，主办公楼(不包括副楼)一层(扣除联通、天宏、浩乾三间办公室)，二层和三层(具体使用面积见附图)。租赁期限为五年，自2011年9月15日起至2016年9月14日止。租赁期限届满前三个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先权。合同第1.3条约定，乙方如需在租赁范围内自行搭建其他建筑物，须经甲方书面同意，所有费用自行承担。乙方在租赁期间拥有其使用权，该搭建物的所有权在合同终止时(包括自然终止、提前解除、合同被撤销等不再履行合同的状况)归甲方所有。合同第11条约定，在租赁期限内，如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建的设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意；乙方在施工改造中所有的建筑材料发票也必须提供给甲方复印备案存档。合同第13.3条约定，在五年合同有效期内，非乙方原因造成本合同无法履行，甲方负责按租赁物的折旧价格赔偿，该租赁物的土地使用权依法提前收归政府或因城市建设需要依法拆迁按政府有关政策执行。同日，磊浩公司向浩乾公司提出场地改造申请报告，申请在不改变原有建筑结构的基础上，进行场地改造，包括A、B库房和中间简易房提升、办公楼后空地加建厂房、所有库房内需加装行吊、A、B库房和中间简易房和楼后新建厂房、办公室进行必要装修等，浩乾公司在场地改造申请报告盖章确认。当日，浩乾公司(甲方)与磊浩公司(乙方)还签订补充协议一份，内容主要为：乙方因经营需要等原因，向甲方提出由乙方自筹资金对租赁区域进行改造；甲方原则上同意乙方提出的地坪提高、仓库顶提高和仓库前2663平方米空地加盖大棚的要求，但需满足包括改造费用由乙方自理、乙方对房屋安全负责等条件，乙方所进行的改造的项目，合同期满后产权均归甲方所有。上述协议签订后，磊浩公司出资对租赁物和租赁场地进行了改造、扩建和装修。2016年9月1日，浩乾公司(甲方)与磊浩公司(乙方)签订第二份《厂房租赁合同》，约定由甲方将上述第一份合同确定的租赁标的物出租给乙方。租赁期限为1年，自2016年9月15日起至2017年9月14日止。合同第1.3条和第11条的约定与第一份合同一致。该合同第13.3条约定，在1年合同有效期内，非乙方原因造成本合同无法履行，甲方负责按租赁物的折旧价格赔偿，该租赁物的土地使用权依法提前收归政府或因城市建设需要依法拆迁按政府有关政策执行。2017年9月10日，浩乾公司(甲方)与磊浩公司(乙方)签订第三份《厂房租赁合同》，约定由甲方将上述两份合同确定的租赁标的物出租给乙方。租赁期限为3年，自2017年9月15日起至2020年9月14日止。合同第5.1条约定，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后15日内，甲方向乙方无条件退还租赁保证金。合同第1.3条和第11条的约定与前两份合同一致。该合同第13.3条约定，在3年合同有效期内，非乙方原因造成本合同无法履行，甲方负责按租赁物的折旧价格赔偿，该租赁物的土地使用权依法提前收归政府或因城市建设需要依法拆迁按政府有关政策执行。2018年7月24日，浩乾公司向磊浩公司发出通知称，因成本上升等原因，决定从2018年9月14日起提高租赁租金，将磊浩公司租用的库房、办公楼、宿舍费用每平方米的租金在原价基础上上调0.42元。之后因双方对租金调整事宜未能达成一致，浩乾公司遂于2018年8月26日通知磊浩公司解除双方签订的租赁合同，并要求磊浩公司在收到告知书后于2018年9月12日迁出系争房屋，双方互不追究对方的违约责任等。一审审理中，磊浩公司坚持要求对系争租赁房屋和场地上由磊浩公司装修、扩建、添附部分的价值进行司法鉴定。经一审法院委托，鉴定单位出具的司法鉴定报告给出的鉴定金额为3,855,521.98元。嗣后，鉴定单位又出具司法鉴定意见书的补充意见，确认上述工程审价金额折旧后现值为2,382,068.16元。磊浩公司认为，根据系争租赁合同第13.3条约定，在三年合同有效期内，非乙方原因造成本合同无法履行，甲方负责按租赁物的折旧价格赔偿。本案系浩乾公司单方违约提前解除租赁合同，合同履行过程中磊浩公司并无任何违约行为，故应当适用合同第13.3条的约定，由浩乾公司按照司法鉴定报告确认的折旧价格向磊浩公司承担全部赔偿责任。另根据审价单位出具的鉴定意见书的补充意见认定，磊浩公司所装修、改建或添附部分折旧后的现值为2,382,068.16元，也符合上述合同约定的折旧价格，故磊浩公司基于该约定以及鉴定补充意见所确定的金额，将诉请调整为要求法院判令浩乾公司赔偿磊浩公司2,382,068.16元。浩乾公司则认为司法鉴定报告存在以下问题：司法鉴定的范围未经浩乾公司和磊浩公司双方确认，司法鉴定的依据不确实、不真实，司法鉴定中的相关工程图纸磊浩公司未作为证据提交，剥夺了浩乾公司质证的权利。司法鉴定人员现场勘测的范围超出了磊浩公司厂房改扩建预算单关于磊浩公司的改扩建范围，也超出了磊浩公司向浩乾公司提交的场地改造申请报告所申请的改扩建范围。磊浩公司也未提供工程正式发票和设计图纸、施工图纸等。故浩乾公司对司法鉴定报告不予确认。一审法院认为，浩乾公司与磊浩公司所签《厂房租赁合同》约定的租赁物面积为12623平方米，其中包括仓库、仓库以南、办公楼以北的空地及办公楼以南的空地(出租方、承租方公摊)，其余有证面积建筑物达6000余平方米，磊浩公司称租赁标的物中仅百余平方米办公楼属有证面积，其余建筑物均为无证面积的主张与法院查明的事实不符，法院不予认同，故磊浩公司认为上述租赁协议依法应认定无效的理由显然不能成立。浩乾公司与磊浩公司所签三份《厂房租赁合同》均是双方真实意思表示，合法有效，其中第三份《厂房租赁合同》的租期从2017年9月15日起至2020年9月14日到期，浩乾公司在2018年7月租期尚未届满之时即要求上调租金，在双方对租金调整事宜未能达成一致的情况下浩乾公司又通知磊浩公司解除合同，浩乾公司的上述行为已构成违约。磊浩公司本可以要求浩乾公司赔偿因浩乾公司违约所造成磊浩公司的损失。但磊浩公司主张的装修、改建、添附部分，均系由磊浩公司在第一份租赁合同履行期间搭建或装修，根据该份合同第1.3条约定和补充协议第1.5条约定，上述搭建物的所有权在合同终止时(包括自然终止、提前解除、合同被撤销等不再履行合同的状况)归甲方即浩乾公司所有，故在第一份租赁合同租期届满后，尽管浩乾公司与磊浩公司又签订了第二份租赁合同，但上述搭建物及作为添附物的装修按照合同约定均应归浩乾公司所有，磊浩公司主张赔偿上述损失，与合同约定相悖，法院难以支持。因磊浩公司已从租赁物所在地搬迁，双方合同已经实际解除，且浩乾公司已就磊浩公司所欠租金及其他费用提出反诉，故浩乾公司应将收取磊浩公司的租赁保证金20万元返还给磊浩公司。磊浩公司要求董作斌对浩乾公司所负债务承担连带责任的理由成立，法院对磊浩公司此项诉请予以支持。关于浩乾公司认可磊浩公司尚在租赁场地的8台行车及1台大理石红外线切割机，在合同实际解除后磊浩公司有权搬走，浩乾公司应予以配合。对于磊浩公司主张的其余机器设备浩乾公司不予认可，且磊浩公司也无证据证明除8台行车及1台大理石红外线切割机以外的其余机器设备仍在租赁场地处，故对磊浩公司要求搬走其余机器设备的诉请，法院不予支持。磊浩公司在租赁合同履行过程中确实存在未按时交纳租金和物业费的行为，磊浩公司虽称浩乾公司同意其延期支付，但未能提供证据证明，故磊浩公司仍应承担延期支付租金和物业费的违约责任，考虑到磊浩公司所述该项反诉诉请有部分已逾诉讼时效的抗辩理由成立，且磊浩公司要求调整违约金金额，故法院根据本案实际情况，酌情判令磊浩公司支付浩乾公司逾期付款违约金3万元。对于浩乾公司以磊浩公司在收到浩乾公司以书面形式发出的解除合同通知后未及时搬离及归还租赁物为由，要求磊浩公司支付从2018年9月13日至2018年9月17日期间因磊浩公司拒不返还租赁物而产生的双倍租金80,791.50元的反诉诉请，法院认为，即便不讨论浩乾公司在租期尚未届满时是否有权行使解除权的问题，浩乾公司于2018年8月26日向磊浩公司以书面形式发出解除合同的通知，要求磊浩公司于2018年9月12日之前搬离并归还租赁物，实际上是要求处于正常生产经营状态的磊浩公司及其多达十余家的下家承租人在不到二十天的时间内搬迁，显然存在不合理之处，故对该项反诉诉请，法院不予支持。磊浩公司关于物业费无合同依据的主张与合同约定不符，法院不予认可。考虑到浩乾公司已发出解除合同的通知且磊浩公司已开始搬迁，故酌情确定由磊浩公司支付浩乾公司物业费20,000元，对浩乾公司主张的物业费滞纳金的诉请不予支持。浩乾公司主张的公共事业费(水电费)25,574元的依据并不充分，但磊浩公司认可的水电费金额10,000元，磊浩公司应支付给浩乾公司。行车属于可以搬迁的设备，并不适用租期届满后所有权归属于浩乾公司的合同约定，故浩乾公司要求赔偿行车损失计252,000元的诉请，法院不予支持。一审法院判决如下：一、浩乾(上海)实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海磊浩商贸有限公司租赁保证金20万元；二、董作斌对上述20万元租赁保证金的返还承担连带责任；三、上海磊浩商贸有限公司应于判决生效之日起十日内将尚在租赁场地(位于上海市嘉定区曹安公路**)的8台行车及1台大理石红外线切割机搬走，浩乾(上海)实业有限公司应予以配合；四、上海磊浩商贸有限公司的其余诉讼请求，不予支持；五、上海磊浩商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付浩乾(上海)实业有限公司逾期付款违约金3万元；六、上海磊浩商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付浩乾(上海)实业有限公司物业费2万元；七、上海磊浩商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付浩乾(上海)实业有限公司水电费1万元；八、浩乾(上海)实业有限公司的其余反诉请求，不予支持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理中，磊浩公司述称一审中涉及场地上的物品还有220个铁架，一审中浩乾公司明确表示对于铁架的数量需要核实，但是从未对铁架属于磊浩公司所有的这一事实提出任何异议，故一审判决当中未对该部分铁架的归属作出一个明确的认定不当。此外，磊浩公司主张合同的13.3条内容是双方对浩乾公司违约责任的赔偿约定，即若浩乾公司擅自提前解除合同则应对磊浩公司投入的装修、扩建、添附剩余价值予以赔偿。浩乾公司之后以书面方式回复称其在一审中已表示在厂区内见过部分铁架子在次承租人控制下，无法确定上述铁架子权属确属磊浩公司所有，而磊浩公司亦未提交证据证明有相应数量铁架子从其控制之下转移到浩乾公司，故浩乾公司无返还义务，浩乾公司不会阻碍磊浩公司自行取回应属其的铁架子。此外，磊浩公司在一审中明确其诉讼请求未赔偿实际损失，在二审中却将合同13.3条歪曲为违约金标准，实质上属于变更诉讼请求，不符合法律规定。本院认为，一审法院基于查明的事实对涉案合同效力及相关当事人的合同责任的认定，并无不妥，本院予以认同。现磊浩公司提起上诉，仍坚持其在一审中的相关主张。需要指出的是，磊浩公司在本案一审中以实际损失为由要求浩乾公司承担装修、改建、添附部分的赔偿责任，但如一审判决所作的分析，相关财产根据双方之前的合同约定，所有权应已归浩乾公司所有，故在缺乏证据足以证明双方就上述财产另有约定的情况下，磊浩公司的上述诉讼请求显然缺乏权利基础。此外，若合同13.3条约定的是赔偿标准，则条文中关于“租赁物”的指向、包含范围、原始价值、折旧年限等均未作明确表述，在双方对上述各项因素缺乏一致意思表示的情况下，无法被采纳为计算标准。至于磊浩公司一审诉请中要求返还的220个铁架子，目前并无确实证据可以证明因浩乾公司原因导致磊浩公司现无法取回，亦无证据证明现在浩乾公司控制之下。综上所述，磊浩公司的上诉请求，依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25,856.6元，由上诉人上海磊浩商贸有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇一九年十一月二十八日书记员 蔡剑燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……