甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民初514号原告：甘肃某建筑工程集团有限公司，住所地甘南藏族自治州合作市江卡拉。法定代表人：崔仲科，该公司董事长。委托诉讼代理人：白天宝，甘肃兴正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：李学军，甘肃兴正义律师事务所律师。被告：甘肃某房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区靖远路九州大道某花园12号楼1单元401室。法定代表人：何静，该公司经理。委托诉讼代理人：靳雯，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：田娥，甘肃金城律师事务所律师。原告甘肃某建筑工程集团有限公司（以下简称某公司）因与被告甘肃某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，于2019年7月10日向本院提起诉讼，本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭。本院于2019年9月19日公开开庭审理了本案，某公司的委托诉讼代理人白天宝、李学军，某房地产公司的委托诉讼代理人靳雯、田娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。某公司诉讼请求：一、请求确认原告与被告签订的《房屋出售合同》于2018年9月7日解除。二、判令被告向原告返还购房款22615075元。三、判令被告支付违约金226150.75元。四、判令被告向原告赔偿装修损失750000元。五、判令被告向原告支付利息：自2017年4月6日起至2019年7月5日止2416986.14元；自2019年7月6日起按每年4.75%支付利息至本息全部清偿完毕之日。六、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2017年4月6日，原告与被告签订《房屋出售合同》，合同约定:被告将坐落于兰州市城关区九州开发区九州大道某花园12号楼，共计10套商铺出售给原告，总建筑面积1722.2㎡，房屋总价款为22615075元；因原告为被告发包的某上层观邸住宅小区7#、9#楼项目总承包人，被告同意购房款在应付工程款中予以抵扣。合同生效后，被告于2017年4月8日向原告交付了房屋，原告接受后对部分房屋进行装修。用于办公。《房屋出售合同》第三条约定：（一）双方同意，自本合同签订之日起7日内将房屋全权移交给乙方拥有，并共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，双方应在合同签订之日起3个月内办理完房屋权属转移登记手续（甲方将房款过户给乙方和乙方认可的第三人办理过户手续），如因任何一方违约另一方都有权终止合同，违约方赔偿对方的损失，并支付合同价款1%的违约金。（二）甲方保证该房屋在办理权属转移登记时没有产权纠纷，没有设置任何抵押、质押或担保（或已解除）……。原告接受被告交付的房屋后，根据上述约定，多次要求被告办理权属转移手续，但被告违反合同约定不予办理，其实际办理房屋权属转移也不可能。原告无奈的情况下，于2018年9月7日向被告发出《合同解除函》，通知解除双方签订《房屋出售合同》，被告收悉后未提出异议。综上，被告违反合同约定，严重损害了原告的合法权益。请求人民法院判如所请。某房地产公司辩称，1.答辩人与被答辩人之间签订的《房屋出售合同》是基于工程款支付形成的代物清偿协议，且协议已实际履行。双方签订的合同合法有效，应当约束双方当事人。根据合同约定，双方已就逾期应当支付的工程款达成了合意，按照以房抵债的形式抵顶部分工程款。答辩人已将涉案房屋交付给对方，由对方使用并收取租金。2.答辩人未能向被答辩人办理变更登记手续不能归责于答辩人。双方签订合同时，王玉兰已经将抵顶房屋现状告知被答辩人，答辩人不存在隐瞒真实情况向被答辩人抵顶的行为。答辩人在抵顶房屋时，被答辩人明知该房屋已被抵押贷款。根据涉案合同约定，甲乙双方均不得已任何理由主张本协议解除，被答辩人不得主张解除合同。3.被答辩人请求解除合同显失公平，不符合法律规定，不应获得支持。答辩人签订协议后将房屋交付被答辩人，被答辩人已实际控制使用该房屋并获利，未能办理过户仅是合同履行中的小瑕疵。答辩人不构成根本违约，合同不应当解除。4.答辩人未能办理房屋变更登记存在不安抗辩权。被答辩人将公司股权质押于甘肃银行，现被答辩人未能还款，甘肃银行已向答辩人落实了房屋的情况，在被答辩人不还款的情况下，要求答辩人将房屋的权利让与甘肃银行。甘肃银行已准备通过诉讼方式保全涉案房屋。5.被答辩人的其他诉讼请求均不应得到支持。双方的合同应当继续履行，答辩人同意尽快履行变更登记。根据被答辩人的请求，其已对房屋进行了装修，解除合同对双方来说，都会产生巨额损失。请求人民法院考量本案的基本情况，结合答辩人已经履行合同的绝大部分义务的事实，作出公平合理的处理结果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：经审理查明，2017年4月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋出售合同》，合同约定:被告将坐落于兰州市城关区九州开发区九州大道某花园12号楼，共计10套商铺出售给原告，房屋总价款为22615075元。合同第二条.（二）.1约定：因乙方为甲方发包的某上层观邸住宅小区7＃、9＃楼项目总承包人，甲方同意购房款在应付工程款中予以抵扣。合同第二条.（二）.2约定：本协议下房屋购房款按合同价格从甲方未付乙方的上层观邸7＃、9＃楼项目工程款中抵扣后，甲方在抵账房屋金额范围内不再对乙方享有债权，即乙方在该金额范围内对甲方的债务将完全消除，且甲乙双方均不得以任何理由主张本协议解除或者变更抵偿价款。合同第三条.（一）约定：双方同意，自本合同签订之日起7日内将房屋全权移交给乙方拥有，并共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，双方应在合同签订之日起3个月内办理完房屋权属转移登记手续（甲方将房产过户给乙方和乙方认可的第三人办理过户手续），如因任何一方违约另一方都有权终止合同，违约方赔偿对方的损失，并支付合同价款1%的违约金。合同第三条.（二）约定：甲方保证该房屋在办理权属转移登记时没有产权纠纷，没有设置任何抵押、质押或担保（或已解除）……。被告于2017年4月8日向原告交付了涉案房屋。2018年9月7日，某公司向某房地产公司发出《合同解除函》，该函载明，“按双方签订的合同及法律规定贵公司均已违约且贵公司和我公司签订《九州花坛12号商铺买卖合同》后又将房屋产权抵押给第三方进行经济交易，违反了合同的本质，合同已失效，我司现发函通知贵公司解除2017年4月6日签订的《九州花坛12号商铺买卖合同》”。2018年9月11日，某房地产公司的工作人员签收合同解除函。在庭审中，某房地产公司确认认可收到该解除函。另，不动产权证书号为：兰房权证（城关区）字第××号、兰房权证（城关区）字第××号、兰房权证（城关区）字第××号、兰房权证（城关区）字第××号房屋的抵押情况均为：已被抵押。本院认为，关于涉案《房屋出售合同》的效力问题。双方当事人于2017年4月6日签订的《房屋出售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时应指出，涉案合同第二条.（二）.2中约定“……，甲乙双方均不得以任何理由主张本协议解除或变更抵偿价款”，其中不得主张协议解除的约定明显与我国合同法第九十四条的规定相悖，应属无效。关于涉案合同是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，涉案合同约定，“……，双方应在合同签订之日起3个月内办理完房屋权属转移登记手续（甲方将房产过户给乙方和乙方认可的第三人办理过户手续），如因任何一方违约另一方都有权终止合同，……”，所以，无论根据法律规定，还是当事人之间的约定，在由于某房地产公司的原因，导致某公司无法办理房屋所有权登记的情况下，某公司均有权要求解除合同。双方合同签订于2017年4月6日，某房地产公司至迟应于2017年7月7日前协助办理完涉案房屋的权属转移登记手续，但截至目前，某房地产公司仍未完成该义务，某公司有权解除涉案房屋买卖合同。关于某公司要求确认涉案合同已解除的请求能否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，由于某房地产公司未在合同约定的时限内，协助办理完涉案房屋的权属转移登记手续，某公司发出合同解除函，某房地产公司于2018年9月11日签收该解除函。依据现有证据，某房地产公司在收到解除函后，并未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。因此，本院确认某公司与某房地产公司之间签订的涉案《房屋出售合同》于2018年9月11日解除。关于某房地产公司是否应当向某公司返还购房款的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方当事人约定用涉案购房款抵顶某公司应得的工程款，金额为22615075元，现由于涉案售房合同已解除，某房地产公司理应向某公司返还购房款22615075元。关于某房地产公司是否应当向某公司支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方当事人约定，“……，如因任何一方违约另一方都有权终止合同，违约方赔偿对方的损失，并支付合同价款1%的违约金。”因此，由于某房地产公司违约，其应当向某公司支付违约金226150.75元。关于某公司所主张的装修损失以及利息是否应当支持的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该规定，如果出卖人未在约定的期限内办理房屋所有权登记，只有在合同未约定违约金或损失数额难以确定的情况下，才可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息，而根据前述，本案中双方当事人对于违约金有约定，因此某公司主张利息的请求并不符合法律规定，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，某公司并未提交证据证明装修损失实际发生，其应当承担举证不能的不利法律后果，该请求本院不予支持。综上所述，某公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认甘肃某建筑工程集团有限公司与甘肃某房地产开发有限公司签订的《房屋出售合同》于2018年9月11日解除；二、甘肃某房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向甘肃某建筑工程集团有限公司返还购房款22615075元；三、甘肃某房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向甘肃某建筑工程集团有限公司支付违约金226150.75元；四、驳回甘肃某建筑工程集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费171841元，由甘肃某房地产开发有限公司负担151220元，甘肃某建筑工程集团有限公司负担20621元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长  赵辉君审 判 员  李孔攀人民陪审员  李 芳二〇一九年十一月二十七日书 记 员  魏 婕