浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初6508号 原告：史亦望，男，1964年1月27日出生，汉族，住嵊州市。 原告：俞文利，女，1969年4月15日出生，汉族，住嵊州市。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：张文江，浙江盛久律师事务所律师。 被告：嵊州市良宇房地产开发有限公司，住所地嵊州市长乐镇嵊义线南侧**楼。 法定代表人：孔春。 诉讼代表人：嵊州市良宇房地产开发有限公司的破产管理人浙江朋成律师事务所，住所地绍兴市越西路**鑫洲商务大厦**。 法定代表人：程幸福。 委托诉讼代理人：潘方军，浙江朋成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永军，浙江朋成律师事务所实习律师。 原告史亦望、俞文利与被告嵊州市良宇房地产开发有限公司（以下简称“良宇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告史亦望及两原告的诉讼代理人张文江、被告良宇公司的诉讼代理人潘方军、王永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告史亦望、俞文利向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告因实际交付的房屋面积少于约定面积应扣减的购房款157500元；2.判令被告支付逾期交房的违约金694342.40元，扣除应付购房款余额后应支付原告497142.40元。事实和理由：2014年1月11日双方签订了《浙江省商品房买卖合同》11份，约定将嵊州市书香苑楼盘11间商业房出售给原告，合计面积为770.47平方米，单价为每平方米1万元，总价款为770.47万元，原告应当在合同签订之日支付4254700元，余款345万元以按揭贷款的方式支付，营业房于2015年6月30日前交付，逾期交房的则被告应当按已付房款的日万分之一支付违约金，合同还对购房的具体事宜作了约定。早在合同订立前的2013年2月7日，原告史亦望就与被告法定代表人订立《协议书》，由原告预付定金200万元给孔春用于开发长广路书香苑，甲方承诺以临街第二层商务楼11间770.47平方米以不高于每平方米1万元的价格卖给史亦望，被告在协议书中加盖了公章。原告按约定支付了200万元预付房款，后又于2013年6月28日付50万元，又于2013年12月31日再支付50万元；2014年1月30日再支付给被告法定代表人购房款30万元，购房款共提前支付300万元，80万元经被告同意延后支付；2014年3月12日，被告开具了全额的购房发票，原告按要求办理了按揭贷款，支付了345万元购房款。约在2013年度，与建设中的房产相邻的文化新村住户因影响采光阻止工程施工，导致工程停工，经各方协调二层商务楼原设计进行了变更改为露天走廊以保证相邻方采光，因面积减少被告方同意原告暂缓支付相关房屋的购房款，待交付房屋时作必要扣减后再行支付，后经实测面积减少了15.75平方米，按约定的每平方米1万元的单价计算应当减少价款157500元。因被告建设资金没有到位致工程烂尾，企业几近破产，被告无力验收房屋，业主为了早日自救并交房，在政府的指导下由业主委员会出面集资验收房屋，原告向业主委员会支付了10万元，此款应当被认定为或者计算在已经支付的购房款之内，原告共支付购房款应当为735万元。合同约定房屋应当于2015年6月30日前交付，但实际至今没办交付手续，更没有办理产权登记，被告应按约定的购房款总额的日万分之一计算违约金，从2015年7月1日起到被告企业被宣告破产之日，暂计算到2018年2月7日（业主委员会要求以此日为准计算违约金，实际逾期的时间还要长），按920天计算延期交房的违约金为694342.40元，此款扣减尚欠的房款后，被告尚应支付原告违约金497142.40元。原告认为，商品房合同订立后，因被告的原因变更了房屋的结构减少了使用面积并因被告企业破产的原因使工程建设延期不能按时交付房屋，被告按实际减少的面积减少购房款并应当就延期交房赔偿原告的全部损失，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审后，原告变更第一项诉讼请求，要求确认二原告从被告处购买的位于嵊州市书香苑的商业用房（总面积为769.56平方米）房款已经付清。 被告良宇公司辩称：1.被告于2018年11月13日被嵊州法院裁定受理破产程序，嵊州法院指定浙江朋成律师事务所为破产管理人，破产管理人没有收到任何的购房合同和发票，请求法院依法进行核实。2.即使合同是确实存在的，被告也没有收到全部的购房款，有部分购房款原告方是给被告的法定代表人孔春个人帐户的，良宇公司是否有收到购房款项无法确认。根据原告提供的证据，原告支付给孔春的款项是原告借给孔春的借款，两者之间是借贷关系，与良宇公司没有任何关系。即使法院认定原告向被告法定代表人支付的款项是购房款，但原告仍欠被告房款44.56万元以及按照原告提供的购房合同计算违约金为83104.4元，合计528704.4元。3.根据所了解的情况，上述房屋的实际面积为753.75平方米，根据原告提供的购房合同面积为769.56平方米，按单价为1万元/平方米，差价为157500元，被告可认定的款项为345万元，原告可向破产管理人申报债权。4.被告逾期交房的违约金，原告可申报债权，但不能抵扣房款，原告应支付的房款是其应承担的义务，原告应申报债权统一分配。综上，被告对原告的诉讼请求不予认可，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明，被告并予以质证： 1.商品房买卖合同11份（其中2份合同是从银行复印来的），证明201号至211号共11间营业房买卖的相关约定。被告质证后认为，对11份合同原件管理人处没有的，对其真实性由法院核实，对其中2份是复印件，原告陈述是从银行复印来的，但没有加盖银行的印章，无法确定其真实性；即使合同是良宇公司与原告签订的，但合同没有实际履行，原告没有将款项直接支付给良宇公司。 2.2013年2月7日协议书、借条、汇款凭证，证明原告预付被告200万元的事实。被告质证后认为，对协议书的真实性、关联性有异议，协议书上的甲方为孔春，乙方为史亦望，原告俞文利在协议书上是没有的，实际上是买房的形式签订的借款协议，并非真正的案涉的11套房屋的买卖，房屋买卖合同签订的时间是2014年1月11日，而借条是2013年2月7日，时间上也不一致。协议的内容也是不明确的，协议上是以不高于1万元的价格卖给乙方，但价格到底是多少，因此该协议是无效的，实际上该200万元是孔春与史亦望之间的借款。对借条的真实性没有异议，但与良宇公司没有关系。 3.借条、付款凭证，证明原告于2013年6月28日向被告方支付50万元房款的事实。被告质证后认为，对借条的真实性由法院依法核实，对汇款记录系复印件，对其真实性由法院依法核实，对关联性有异议，该款项是孔春个人向史亦望的借款，且借条上也没有另一个原告俞文利，即俞文利不是本案适格的原告，而良宇公司仅仅是该借款的担保人，因此该款项是史亦望借款给孔春的借款。 4.2013年12月31日支付凭证、收条，证明原告向被告支付购房款50万元的事实。被告质证后认为，对收条的真实性由法院依法核实，但从收条上看，与良宇公司没有关系的，工商银行的凭证上也是汇给孔春个人的，虽然收条上有书香园楼盘等字，但并不能证明是购房款。 5.2014年1月30日收条1份，证明原告将现金30万元交付给被告的事实。被告质证后认为，对收条的真实性由法院依法核实，因收款人为孔春，没有良宇公司盖章，良宇公司到底有无收到该30万元无法确认，因此与本案缺乏关联性。 6.2014年4月17日的汇款凭证，证明原告通过银行支付给被告50万元购房款的事实。被告质证后认为，对真实性由法院依法核实，50万元是支付给孔春个人的，也没有注明款项的性质，应该是原告与孔春之间的借贷关系，与案涉的购房款没有关系。 7.345万元按揭贷款的凭证，证明原告将345万元按揭贷款打入被告良宇公司帐户的事实。被告质证后认为，对借款的凭证真实性没有异议，借款人为俞文利，收款人只有帐号，没有注明收款人是谁，需要在庭审后核实再提交书面质证意见。 8.证明1份，证明为验收房屋而交付给业主委员会10万元的事实。被告质证后认为，对证明的真实性有异议，即使原告出资10万元用于竣工验收，也不能认定为购房款，这是业主自愿组织验收的，是自己处分自己财产的行为，与良宇公司没有关系。 9.销售不动产统一发票24份，证明原告已经支付被告770.47万元购房款的事实。被告质证后认为，对发票的真实性由法院依法核实，根据发票上的金额为7695600元。 10.证明1份、测绘成果书1份、图纸2份，证明实际面积比合同中少了15.75平方米。被告质证后认为，对该组证据的真实性不予认可，根据测绘公司的测量，实际面积为753.75平方米（具体以测绘公司的报告为准），合同中的面积为769.56平方米，两者相差15.81平方米。 庭后原告提交《个人购房担保借款合同》和《工程竣工验收备案文件目录》，被告书面质证后认为，对这两份证据的真实性没有异议，但不能证明原告的主张。 被告没有向法庭提交证据。 本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻。2013年2月7日，孔春代表被告良宇公司与原告史亦望签订了一份预买房屋协议，协议内容如下：史亦望预付定金200万元（于2013年2月8日前付100万元，2013年3月底前付100万元），用于孔春开发长广路书香苑的综合楼开发。孔春承诺以临街第二层商务楼（共计770.47平方米，十一间）以不高于1万元/平方米价格竣工后卖给史亦望。协议人签字一栏中，甲方为孔春及加盖了“良宇公司”公章。原告在一年多时间总共汇入孔春个人帐户380万元，具体如下：1.2013年2月8日及2013年4月1日，原告通过工商银行汇入孔春个人帐户各100万元。2.2013年6月28日，史亦望借给孔春50万元，通过工商银行汇入孔春的个人帐户，并由被告良宇公司出具担保。3.2013年12月31日，孔春收到史亦望预交的书香苑楼盘购房款50万元，被告良宇公司在收条上加盖了公章，此款也汇入孔春的个人帐户。4.2014年1月30日，孔春收到史亦望购买书香苑商铺现金30万元。5.2014年4月17日，原告汇入孔春个人帐户50万元。2014年3月10日，原告俞文利向中国农业银行嵊州市支行购买商业用房按揭贷款345万元。至此，原告为购买良宇公司的商业用房已支付了725万元。2014年1月15日至3月12日，被告良宇公司一共开具了24份不动产销售发票共计金额7695600元。 另查明，两原告与被告于2014年1月11日签订了十一份的商品房买卖合同，购买被告开发的位于嵊州市间商铺用房，即从商业房201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211号等11间，共计合同建筑面积769.56平方米，商业用房单价为每平方米1万元。合同还约定了如下内容：例如，201号商业用房的合同约定：第七条付款方式及期限，……签订合同之日支付383900元，余款37万元于2014年1月18日前向出卖人指定银行办理银行按揭手续[首付比例为51%左右]，逾期视本合同第八条处理；第八条：买受人逾期付款的违约责任，（1）逾期不超过180日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一。第九条的交付期限，商业用房于2015年6月30日前交付给原告使用；第十条的出卖人逾期交房的违约责任……逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付购房款，并按买受人已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由出卖人向买受人支付已交付房屋款万分之一的违约金。（其他十份合同，除首付金额不一样，按揭贷款不一样，但首付比例都在51%左右，其余条款都与第一份合同一致）。据统计11份商品房买卖合同首付款总计3905600元和按揭贷款总计379万元，总金额为7695600元。被告在开发建设施工中，由于在建工程与相邻的文化新村的住户因采光问题发生纠纷，后经协商，被告变更了二层商务楼的设计，由原告购买的11间房变成7间房，总面积也略有减少。2017年3月1日，经嵊州市经纬房地产测绘有限公司测绘，原告购买的11间房变成7间后，其总面积变为753.75平方米，比合同面积减少了15.81平方米。庭审中，双方对减少面积认可一致。 又查明，2017年2月27日，被告法定代表人孔春因挪用资金罪被本院判处有期徒刑三年六个月，即从2016年5月5日至2019年11月4日止，并责令孔春退赔被告良宇公司418.90万元。被告良宇公司截至2018年9月20日，在本院未执行案件40件，涉及的执行标的约1115万元。2018年11月13日，本院裁定受理被告良宇公司破产清算一案。现该破产案还在审理之中。 另查（2016）浙0683刑初755号刑事判决书中证人黄某的证言，其陈述于2013年3月承接孔春开发的书香苑楼盘，于2014年建成。 庭审中，原告陈述于2019年7月12日有10万元钱交由嵊州市书香园业主委员会用于房屋竣工验收。 本院认为，原、被告签订的十一份商品房买卖合同，合法有效。本案的争议主要焦点有二，一是原告交给被告法定代表人孔春的380万元款项是否可以认定为购房款；二是被告逾期交房产生的违约金是否可以抵扣房款。本院认为，原告在被告开发书香苑楼盘前已与被告法定代表人孔春签订了一份预买商品房协议，被告也加盖了公章，协议的内容与事后即2014年1月签订的11份商品房买卖合同实质内容基本一致，即商品用房面积及价格与正式签订的合同几乎一致。尽管原告的款项是汇入孔春的个人帐户内，但原告有理由相信，孔春是被告的法定代表人，其行为是代表被告公司的，故原告以后的几笔款项都按照孔春的要求汇入或现金交给孔春，总计380万元，应认定为购房款而不是借款。如果认定为借款，有失公平。因原告的目的是为了买房，而不是为了出借资金获取利润，与后来的原告银行按揭贷款也前后呼应。原告到目前为止，加上按揭贷款共支付购房款725万元（380万+345万）。根据合同及被告开具的发票，房款合同价为7695600元，至此，原告尚欠被告房款为445600元（7695600－7250000）。后被告委托第三方实测原告购买的商业用房面积为753.75平方米，与合同约定的面积769.56平方米减少了15.81平方米。原告在庭审中，变更诉讼请求，要求以被告实测面积为准。被告多收15.81平方米的购房款，应允许原告在尚欠的购房款中予以扣减，即原告还欠被告购房款287500元（445600－158100）。按照合同，原、被告都存在着违约情形。原告尾款未付，被告没有按时交房，双方各自的违约金统一计算到被告破产受理日止，即算至2018年11月13日。原告逾期付款违约金计算如下：按合同约定原告的购房款应于2014年1月18日前付清，如逾期180日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，即：287500元×1754天（违约天数）×1/10000＝50427.50元。被告逾期交房违约金计算如下：按合同约定，被告应于2015年6月30日交房，如逾期交房超过180日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金，即：7250000元×1228天（违约天数）×1/10000＝890300元。原告只主张违约金金额为694342.40元，系原告对自己权利的处分，本院尊重原告的意见。二者违约金相抵，被告还应支付原告违约金643914.90元（694342.40－50427.50）。本院认为，被告破产受理之前，原、被告间的债权债务可以相互抵销，即被告违约金可以扣减原告的剩余购房款287500元，余下的违约金356414.90元（643914.90－287500），原告可以向破产管理人申报债权。 综上所述，原告的诉讼请求合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、确认史亦望、俞文利从嵊州市良宇房地产开发有限公司购买的位于嵊州市书香苑商业用房（总面积为769.56平方米）房款已经结清； 二、嵊州市良宇房地产开发有限公司尚欠史亦望、俞文利违约金356414.90元，史亦望、俞文利可向嵊州市良宇房地产开发有限公司破产管理人申报债权； 三、驳回史亦望、俞文利其他诉讼请求。 案件受理费10346元，减半收取计5173元，由原告史亦望、俞文利负担1573元，被告嵊州市良宇房地产开发有限公司负担3600元（限被告于本判决发生法律效力之日起十日内付清）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  马月新 二０一九年十一月二十六日 书记员  马春燕