湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6295号上诉人（原审被告）：赵雪，女，1982年1月30日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被上诉人（原审原告）：湖南水清木华物业管理有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉北路159号锦绣华天C栋210号。法定代表人：吴晓燕，该公司董事长。委托诉讼代理人左堃，湖南怀治律师事务所律师。委托诉讼代理人熊畅，湖南怀治律师事务所律师。上诉人赵雪与被上诉人湖南水清木华物业管理有限公司（以下简称水清木华物业）物业服合同纠纷一案，赵雪不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人赵雪上诉请求：不认同开福区人民法院判决的水清木华物业物业公司服务属“瑕疵”的认定，由于双方签署的《前期服务合同》中水清木华物业前物业公司服务不到位，导致小区公共设施设备遭到严重损坏，且在众多业主多次要求，及相关政府部门介入指导修复后，前物业仍拒不修复。应属未按照《前期服务合同》履行合同以及按相关规定提供服务，已造成违约的事实。同时给我本人的生活工作心理都带来极大的影响和伤害。请求法院驳回开福区人民法院2019年3月25日作出的民事判决。并且要求水清木华物业公司赔偿违约金及精神损失共计三万元。事实理由：1.本人于2012年收房到2016年期间都不在长沙并没有装修，而我的邻居1708号房的业主在我不知情和未经我同意的情况下私自把我们之间的公共过道封住，霸占为自己的私有面积，严重造成我房屋的通风与采光问题受很大影响，水清木华前物业没有及时制止1708业主的违建行为，也没有第一时间通知我，当我与2016年回来装修的时候才发现公共过道已被1708业主封住，我于第一时间告知物业，物业并没有给我处理，物业对小区业主的违章建筑及默许，纵容违反物业条款第四十六条导致使业主之间的关系产生了很大的矛盾。2.本人房屋装修好之后发现阳台洗衣下水管被楼下1607的业主锯掉，导致17楼以上的邻居每次启动洗衣机洗衣我阳台洗衣机下水严重冒泡反水出来新装修的柜子都被水泡湿了柜子开裂，情况之下我多次找图到水清木华物业物业，让他们帮忙处理此事，物业对于此事完全不理一直到2017年11月30日撤离威尔士春天还是没有解决我家下水反水的问题，一直到现物业泰宏物业讲场跟他们反映这个情况泰宏物业及时去跟楼下1607的业主去沟通最后查明是楼下1607业主在装修时把我的下水管锯掉了，经过泰宏物业人调节楼下1607业主同意吧下水管复原并跟我道歉，所以本人开始质疑水清木华物业水清木华物业的工作态度与能力，根本不负责，没有尽到一个物业公司该尽的义务，3.本人装修入住以来，水清木华物业管理公司存在这严重的不作为，水清木华物业管理公司管理松懈，消防电梯长期不予保养记录和年检，严重违反《中华人民共和国特种设备法》消防泵损坏也置之不理。4.水清木华霸占业主广告费和其他公共收益，从入驻到撤场后期间内，对小区从未公示广告费及其他收益，对于业委会及广大业主的多次要求也从来不予理会，作为物业服务企业这种粗暴行为已经违反《物权法》。5.门禁坏了不修理监控几乎瘫痪，保安物业服务人员工作服着装不统一，小区大门敞开外来人口随意进出，经常发生偷窃，业主安全全无。6.地下室各处漏水以及地面破碎严重，保修全无下文。7.水清木华物业违反了物权法替住改商业主违规出具公章使其办到了工商营业执照其他人纷纷模仿，甚至开起了饭店。8.水清木华物业于2017年11月30日违规跑路之后小区所有的资料不移交，致使小区漏水等质量问题无据可查，电梯时常停摆无保养记录，因为水清木华物业不负责任的管理，小区公共设施到处被破坏得让每个业主心痛。9.由于水清木华的突然撤场，给威尔士春天留下的烂摊子不管与现在的泰宏物业没有做任何交接是小区破坏严重。本人自2012年收房以来交过8个月的管理费给水清木华到2017年中间五年时间本人房屋没有装修一直在深圳工作在这期间也没有收到水清木华物业的电话通知缴纳物业费，直到2016年本人回到长沙要装修房子是准备把之前的物业费一起缴纳的，可是回来之后出现了以上这么多的问题从房屋装修以来本人一直提心吊胆生活在一个完全没有门禁监控，没有安保，电梯不做年检经常有业主被关在里面时常还摆动严重，消防栓腐烂的不成样子，每天生活在水生火热当中，就这一个不负责任不把我们业主的生命安全当回事的物业公司我们为什么还要付给他1.6每平米的物业费。以上所说全属实情，请求法院支持我的诉求,能公平公正的判决,给我们所以业主一个公道。二审审理过程中，上诉人赵雪变更上诉请求认为被上诉人水清木华物业并未尽到物业管理义务，请求撤销原审判决，判令无需缴纳物业费。被上诉人水清木华物业辩称：被上诉人水清木华物业已经依照合同履行物业管理服务，原审认定事实清楚，请求二审维持原判。水清木华物业向一审法院提起诉讼，请求判令：1.赵雪立即支付水清木华物业威尔士春天9栋1707号房物业管理费10428.80元、违约金2085.60元，以上共计12514.40元；2.赵雪承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2008年12月22日，水清木华物业（乙方）与湖南省友联置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定水清木华物业对友联绿洲（威尔士春天）提供前期物业服务，自乙方接管首期物业后，本物业管理服务范围内物业服务收费实行物业服务费包干方式，乙方服务报酬在物业管理服务费中提取。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准为高层住宅1.6元/月/平方米计算。合同还对物业的基本情况、服务内容及质量、物业的经营与管理、物业的接管验收、物业的使用与维护、专项维修基金、违约责任等内容进行了约定。赵雪系该小区9栋1707号房的业主，房屋面积103.46平方米。2012年5月31日，水清木华物业与赵雪签订前期物业管理服务协议，约定由水清木华物业对赵雪所在小区提供前期物业服务。其中委托管理的事项包括房屋建筑共用部位的维护、养护和管理（共用部位包含内天井）、共用设施、设备的运行、维护和管理、园艺及环境卫生、安全消防、交通秩序与车辆停放、档案资料、房屋装饰装修管理等事项，物业服务费按1.6元/平方米/月支付，费用交纳时间为每月25日前，赵雪不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，水清木华物业有权要求赵雪补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3%交纳滞纳金。协议还对双方的权利及义务等内容进行了约定。赵雪认为，水清木华物业并未按照前期物业服务协议履行相应义务，服务不到位，电梯未年检，故拒交物业管理费。赵雪自2012年8月31日至2017年11月30日期间未缴纳物业费，拖欠物业费10428.80元。一审法院认为，一、水清木华物业、赵雪签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。水清木华物业应当严格按照上述合同约定为赵雪提供物业管理服务，赵雪也应当按照合同约定支付物业管理费。水清木华物业作为物业服务企业，亦应当为赵雪提供良好的物业管理和服务，但根据庭审中赵雪提交的相关证据，可以证明水清木华物业的物业服务确有瑕疵，因此酌情减免赵雪10%的物业服务费，故赵雪应当向水清木华物业支付2012年8月31日起至2017年11月30日止的物业管理费9385.92元；二、考虑到水清木华物业提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵，赵雪并非恶意拖欠水清木华物业物业服务费，故对水清木华物业要求赵雪支付违约金2085.60元的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、赵雪于本判决发生法律效力之日起五日内向湖南水清木华物业管理有限公司支付2012年8月31日至2017年11月30日止的物业服务费9385.92元；二、驳回湖南水清木华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币113元，因适用简易程序减半收取56.50元，由赵雪负担。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：上诉人赵雪是否应当向被上诉人水清木华物业缴纳物业费？上诉人赵雪认为被上诉人水清木华物业履行物业服务不到位，存在严重违约行为，不应当向其支付物业服务费。本院认为，首先，水清木华物业、赵雪签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方均应当按照合同全面履行自己的义务。其次，根据现有证据查明的事实，水清木华物业在履行合同过程中的物业服务确有瑕疵，存在不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，原审依据查明的上述事实酌情减免赵雪10%的物业服务费合理，上诉人赵雪请求完全不予支付物业服务费的请求缺乏事实和法律依据，故原审认为赵雪应当向水清木华物业支付2012年8月31日起至2017年11月30日止的物业管理费9385.92元合理，本院亦予以支持。综上，上诉人赵雪的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费113元，由上诉人赵雪负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十一月二十一日书记员  杨 蓓