湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13397号上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡芳，女，1988年8月17日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：张秋红，湖南高泽律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南鑫融汇商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段**新芙蓉之都商务大楼**。法定代表人：左琴。委托诉讼代理人：梁浪，女，1982年8月14日出生，汉族，住湖南省湘潭县，系该公司员工。委托诉讼代理人：谢俊鹏，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人蔡芳因与上诉人湖南鑫融汇商业管理有限公司（以下简称鑫融公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。蔡芳提出上诉请求：1、请求依法改判双方签订的场地使用合同及物业管理合同未生效；2、请求改判支持蔡芳在一审提出的诉讼请求；3、所有诉讼费用由鑫融公司承担。事实与理由：一、鑫融公司在未经业主授权的情形下擅自将物业管理用房出租给蔡芳用于商业用途即概念餐饮的经营，违反了法律效力性强制性规定，双方签订的合同应属无效合同。一审法院认为，鑫融公司的行为仅违反管理性规定，并不当然影响民事行为的效力，明显认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判。二、即使合同有效，鑫融公司作为物业服务公司，知道或应当知道物业管理用房系全体业主共有，且未经业主大会同意，不得改变其用途。鑫融公司在此情形下仍恶意出租其无权租赁的本案所涉物业管理用房给蔡芳用作商业餐饮，致使蔡芳无法正常使用该涉案房屋，系合同的根本违约方。一审法院无视鑫融公司违约，认定蔡芳承担三个月的物业管理费、场地使用费无法律依据，明显属于认定事实和适用法律错误，应当依法予以改判。鑫融公司辩称：一、双方签订的协议合法有效，不属于未生效合同，一审时蔡芳诉讼请求是确认合同无效，二审要求改判合同未生效，不属于一审诉讼请求范围，不应在二审审理范围内。二、基于双方合同合法有效，蔡芳一方违反合同约定逾期支付场地使用费、商务服务费等，才导致合同解除，其应承担相应责任。在合同签订过程中，蔡芳对于房屋的性质是明知并认同的，蔡芳不能以该房屋性质为物业管理用房为由主张合同无效。鑫融公司提出上诉请求：1、请求撤销一审判决第二、三、四项判决内容，并依法改判；2、判令鑫融公司不退还商务服务费62212元、保证金147465元；3、请求判令蔡芳支付鑫融公司于2018年12月19日至2019年3月12日的场地使用费、商务服务费、物业费（场地使用费25345.5元/月、商务服务费20737元/月、物业费15361元/月），并按照2‰/日向鑫融公司支付逾期付款违约金；4、请求判令蔡芳支付鑫融公司合同解除违约金147465元；5、本案诉讼费用、保全费、律师费由蔡芳承担。事实与理由：一、一审法院认定诉讼房屋未能征得涉案小区业主大会同意，致使蔡芳无法正常使用房屋，场地租赁合同不能继续履行，认定事实错误。双方当事人签订的场地使用合同及物业管理协议合法有效，鑫融公司也将房屋交付给蔡芳使用并正常提供物业服务，涉案小区尚未成立合法业委会，也无任何业主提供不允许蔡芳使用涉诉房屋的异议，不存在无法正常使用房屋的情形。二、鑫融公司未违反《场地使用合同》及《物业管理协议》的约定，不存在过错，不应退还蔡芳已经交付的保证金及商务服务费。三、蔡芳应当按照合同约定向鑫融公司支付2018年12月19日至2019年3月12日的场地使用费、商务服务费、物业费及逾期付款违约金。四、蔡芳应当按照《场地使用合同》的约定支付鑫融公司合同解除违约金147465元。蔡芳辩称：双方签订的《场地使用合同》以及《物业管理协议》未征得业主的授权，事后也未追认，因此，该两份协议未生效。因此，蔡芳没有支付场地使用费、商务服务费以及物业管理费的义务。同时在履行上述合同时，鑫融公司是过错方，其将明知没有获得授权的租赁物进行出租，给蔡芳造成了重大的损失，故除了应将蔡芳交付给鑫融公司的商务服务费、场地使用费、物业费及保证金返还，还应承担蔡芳遭受的损失。蔡芳在一审提出诉讼请求：1．解除双方签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》，并确认以上协议自2018年9月27日解除；2．鑫融公司向蔡芳退还商业服务费62212元，物业管理费46083元，场地使用费76036元，保证金147465元，合计331796元；3．鑫融公司向蔡芳支付以331796元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2018年9月13日起至本款项付清之日止的利息；4．鑫融公司向蔡芳赔偿损失50000元；5．鑫融公司向蔡芳支付以30000元为基数按日万分之一点七五自2018年9月17日起至本款付清之日止的利息；6．鑫融公司向蔡芳支付以20000元为基数按日万分之一点七五自2018年11月13日起至本款付清之日止的利息；7．判令本案的诉讼费、保全费等由鑫融公司承担。在本案审理过程中，蔡芳将第一项诉讼请求变更为：确认蔡芳、鑫融公司签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》无效。鑫融公司向一审法院提出反诉请求：1．解除蔡芳与鑫融公司签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》；2．蔡芳向鑫融公司支付自2018年12月19日起至实际返还房屋之日止的场地使用费、商务服务费、物业费（场地使用费25345.5元/月、商务服务费20737元/月、物业费15361元/月），并按2‰/日向鑫融公司支付逾期付款违约金；3．蔡芳向鑫融公司支付合同解除违约金147465元；4．本案的诉讼费、保全费、律师费等由蔡芳承担。一审法院经审理查明，2018年9月13日，蔡芳（乙方）、鑫融公司（甲方）签订《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》约定：甲方将位于长沙市雨花区交汇处）鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼二层202号合计出租建筑面积约921.66㎡的场地出租给乙方使用，经营项目／用途为概念餐厅；使用年限为5年整，自2018年9月18日起至2023年9月17日止；本合同期内，因乙方原因（包括但不限于乙方中途退租、乙方违约提前终止解除合同、因乙方违约而导致甲方依据合同约定或法律规定单方解除合同等）而导致上述约定的合同期限没有履行完毕的，则乙方除应承担本合同第九条第（二）款所约定的责任外，还应向甲方支付惩罚性违约金147465元；第一期场地使用费（2018年9月18日至2019年9月17日）为304146元（月场地使用费为25345.5元／月）；第二期场地使用费（2019年9月18日至2020年9月17日）为375924元（月场地使用费为31327元／月）；第三期场地使用费（2020年9月18日至2021年9月17日）在前一期场地使用费375924元的基础上递增3%，共计场地使用费为387204元；第四期场地使用费（2021年9月18日至2022年9月17日）在前一期场地使用费387204元的基础上递增3%，共计场地使用费为398820元；第五期场地使用费（2022年9月18日至2023年9月17日）在前一期场地使用费398820元的基础上递增3%，共计场地使用费为410784元；乙方应于本合同签定当日向甲方以现金或转账的方式一次性支付保证金147465元（直至合同期满，乙方无违反本合同相关约定，甲方一次性退还，不计利息）、第一个交费周期（一个交费周期为3个月，第一个交费周期为2018年9月18日-2018年12月18日，以此类推）的场地使用费76036.5元；下一个交费周期的场地使用费在上一个交费周期期满前一个月以现金或转账的方式一次性支付到甲方，以后依此类推。如乙方逾期交纳或未足额交纳，每逾期一天须向甲方支付应交场地使用费及费用的2‰作为惩罚性违约金，逾期一个月，甲方有权单方面解除本合同，由此造成的一切责任和经济损失由乙方自行承担；乙方进场时须同时与甲方签订《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》，并按其规定按时、如数交纳相关费用，包括但不限于商务服务费、物业管理费等，水、电等乙方产生的费用按实照缴；在甲乙双方签订本合同且乙方付清场地使用费和保证金等费用后，甲方应将本场地交付乙方使用；非因乙方原因，甲方迟于上述时间交付本场地，乙方可要求将租期顺延，双方应书面签字确认；甲方向乙方提供的本场地及其设施和装修标准、室内布置等，以乙方和甲方租赁洽商时，乙方至本场地踏勘的现状为准，乙方和甲方签认的《鑫融国际广场场地及设备设施交付验收表》作为本合同附件；乙方拖欠或部分拖欠场地使用费或商务服务费或物业管理费或水电费用或其他各项费用达一个月的，甲方有权单方面直接解除本合同，收回本场地使用权，已交纳的场地使用费和保证金不退还，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；乙方在签订本合同前，对开发公司（湖南银旺置业发展有限公司）已将鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）的相关招商、经营运管及物业管理等事项委托给甲方的情况已完全知晓并接受，乙方不得以此为由甲方提出任何要求或经济赔偿等；在本合同履行期间，乙方拖欠或部分拖欠甲方商务服务费或物业费累计达一个月的，甲方有权要求乙方按照本合同第九条第（二）款的约定承担违约责任，即甲方有权单方面直接解除本合同，收回本场地使用权，已交纳的场地使用费和保证金不退还，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；甲方依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知乙方迁离，并于迁离通知发出后七个日历天内收回本场地；本合同附件及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》与本合同具有同等法律效力；该合同还对双方其他权利义务进行了约定。双方还在涉案房屋平面图纸上对所承租房屋的位置进行了签字确认，该图纸上202号房间注明为物业管理用房。蔡芳、鑫融公司双方还当庭一致确认，涉案房屋承租时为毛坯房。同日，蔡芳（乙方）、鑫融公司（甲方）还签订《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》，载明：鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）产权属湖南银旺置业发展有限公司，该公司委托甲方负责商务大楼的招商招租、经营管理、日常运营、日常维修维护保养、装饰装修、精装提质改造、设备设施优化等经营管理和日常运管及物业管理等工作，甲、乙双方就甲方为乙方提供商务服务及物业管理等事宜达成协议。协议约定，乙方使用区域为鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）二层202，面积921.66㎡，场地情况为毛坯；商务服务费、物业管理费计算起止日与《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》中约定的使用期限起止日期一致，即自2018年9月18日起至2023年9月17日止，乙方在场地使用过程中产生的水、电费按计量的实际使用量，由乙方自行承担并交纳；商务服务费收费标准为，第一期（2018年9月18日起至2019年9月17日）商务服务费为248848元，第二期（2019年9月18日起至2020年9月17日）商务服务费为307576元，第三期（2020年9月18日起至2021年9月17日）商务服务费为316800元，第四期（2021年9月18日起至2022年9月17日）商务服务费为326304元，第五期（2022年9月18日起至2023年9月17日）商务服务费为336096元；物业管理费收费标准为，第一期（2018年9月18日起至2019年9月17日）物业管理费为184332元，第二期（2019年9月18日起至2020年9月17日）物业管理费为227834元，第三期（2020年9月18日起至2021年9月17日）物业管理费为234668元，第四期（2021年9月18日起至2022年9月17日）物业管理费为241708元，第五期（2022年9月18日起至2023年9月17日）物业管理费为248960元；商业服务费、物业管理费交纳时间为，乙方应于本协议签订当日向甲方以现金或转账的方式一次性交付第一个交费周期（一个交费周期为3个月，第一个交费周期为2018年9月18日-2018年12月18日，以此类推）的商务服务费62212元、物业管理费46083元；下一个交费周期的商业服务费、物业管理费在上一个交费周期期满前一个月以现金或转账的方式一次性支付到甲方，以后依此类推；如乙方逾期交纳或未足额交纳的，每逾期一天须向甲方支付应付费用的2‰作为惩罚性违约金；商务服务费及物业管理费主要由商务服务、招商招租佣金和宣传广告费用，对房屋的投资装饰、提质打造、添置设备设施，物业管理成本、法定税费和商务服务企业的利润构成；本协议与《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》具有同等法律效力，不论因何种原因而导致《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》提前终止、解除的，则本协议自《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》解除之日起自动解除。该协议亦对双方其他权利、义务进行了约定。上述合同及协议签订当日，蔡芳向鑫融公司交纳了商务服务费62212元、物业管理费46083元、场地使用费76036元、保证金147465元，为此，鑫融公司向蔡芳出具了收款收据。蔡芳签署了《承诺书》和《治安、消防责任书》，承诺遵守《鑫融国际广场（原新芙蓉之都商务大楼）管理规约》和承担消防安全责任。2018年9月14日，湖南味然餐饮管理有限公司名称进行申报。2018年9月25日，蔡芳在涉案场地注册成立湖南味然餐饮管理有限公司。2018年11月26日，湖南味然餐饮管理有限公司经营地址变更到长沙市雨花区曙光中路298号长房天翼未来城7栋101房。另查明，湖南银旺置业发展有限公司系新芙蓉之都商务大楼建设单位及所涉土地使用权人。2018年1月1日，湖南银旺置业发展有限公司向鑫融公司出具授权委托书，委托鑫融公司代表湖南银旺置业发展有限公司全权行使对该附楼所享有的所有权利，包括以鑫融公司自己的名义对外出租、签订相关租赁合同、行使出租方的权利等。2018年9月13日，湖南银旺置业发展有限公司出具情况说明，同意鑫融公司将鑫融国际广场附楼二层202号出租给蔡芳经营概念餐厅。2018年5月8日，该院受理了长沙市雨花区新芙蓉之都佳苑小区业主委员会与长沙市雨花区城乡建设局、长沙市雨花区东塘街道办事处物业管理行政决定一案，2018年7月13日，本院作出（2018）湘0111行初49号行政判决书，现已经生效。该判决书中查明，新芙蓉之都项目系由商住楼区（1＃栋、2＃栋）和酒店式公寓（3＃栋）组成的建筑群。商住楼区（1＃栋、2＃栋）总户数742户，占专有面积约69973平方米；酒店式公寓（3＃栋）总户数465户，地，地上地下共占专有面积约46682平方米016年9月20日，长沙市规划局根据新芙蓉之都小区部分业主的咨询函，作出长规信函2016第51号《关于新芙蓉之都3栋商住楼是否为同一项目等问题的复函》，认定商住楼区（1＃栋、2＃栋）和酒店式公寓（3＃栋）项目国土红线为一个整体，是一个整体项目。本院在该案中认定，新芙蓉之都商住楼区（1＃栋、2＃栋）和酒店式公寓（3＃栋）在同一用地红线范围内，消防水池、生活水箱、变电间、配电间等共用设施设备均设于酒店式公寓（3＃栋）地）地下室个建筑群的地下车库贯通相连，是一个整体项目，应当划分为同一个物业管理区域。在庭审中，蔡芳还提交2018年9月17日蔡芳与第三方签订的《装饰工程设计合同》、转账凭证、收据、解除合同通知书、委托代理合同、律师费收据，拟证明蔡芳产生装饰设计费损失30000元及利息、律师费用损失20000元及利息。鑫融公司对蔡芳提供的上述证据均不予认可。蔡芳还提交《接处警案（事）件登记表》复印件一份，拟与房屋平面图纸共同证明涉案场地系物业管理用房，但该份《接处警案（事）件登记表》系复印件，且未加盖公安机关印章，鑫融公司对此亦不予认可。鑫融公司则还提供图片与湖南味然餐饮管理有限公司《企业名称自主申报告知书》及工商登记信息拟共同证明，2018年9月18日鑫融公司已经向蔡芳交付租赁场地，蔡芳接收，装修并进行广告宣传，涉案房屋可以经营餐厅，蔡芳恶意解除合同；提供《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《长沙市城乡规划局建设工程规划审批单》、物业管理用房申请确认单，拟证明涉案房屋为第三栋单独物业管理用房，单独规划审批，且经竣工验收合格，鑫融公司经过该栋业主同意后可以对外出租，符合法律规定；提供《委托代理合同》及发票；拟证明蔡芳应当向鑫融公司赔偿损失5000元。蔡芳则质证认为，照片无法确认拍摄时间地点，更不能证明该场地已经进行交付，蔡芳进行工商登记并不代表鑫融公司已经交付该场所，工商登记需要的经营场地仅需提供租赁合同即可，蔡芳签订场地使用合同后，一直没有占有使用该场地；而《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《长沙市城乡规划局建设工程规划审批单》、物业管理用房申请确认单只能证明湖南银旺置业发展有限公司是涉案大楼的建设单位，无法体现第3栋为单独的物业管理用房，物业管理用房属于全体业主所有，即使是建设单位，也不享有其所有权，更谈不上鑫融公司可以进行出租；对于《委托代理合同》及发票蔡芳不予认可，并认为鑫融公司是合同的违约方，其损失应当自行承担。蔡芳还当庭陈述，蔡芳委托装修公司对涉案房屋进行装修，因涉案房屋为物业管理用房，无法办理消防手续，涉案装修公司亦表示无法进行装修。鑫融公司则还当庭陈述涉案房屋在蔡芳起诉后，鑫融公司已经另行招租，但尚未租赁出去。双方一致陈述，涉案房屋为毛坯，没有房门，不需要交付钥匙。另，该院于2019年3月12日向鑫融公司送达本案起诉状副本及证据材料。一审法院认为，《物业管理条例》第三十七条规定，“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”第六十二条规定，“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”但上述条款系对物业服务企业改变物业管理用房用途的行为进行规范，并授权相关管理机关对违反上述民事行为的民事主体采取行政处罚措施，均属于管理性规定，并不当然影响民事行为的效力。同时，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人把租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人之间签订的租赁合同，其性质应属于产生债权请求权的负担行为，而不是直接发生财产权转移或变更的处分行为，出租人对租赁物是否具有处分权，租赁物的权利人是否同意或追认，影响的是租赁合同能否继续履行以及是否产生违约责任等问题，但并不直接影响租赁合同的效力，租赁合同也并不因此而当然无效。本案中，虽然涉案房屋为物业管理用房，但蔡芳、鑫融公司双方就涉案房屋签订《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属于有效合同，故蔡芳主张确认上述合同及协议无效的诉讼请求，应不予支持。鉴于蔡芳主张合同无效并要求退还商业服务费、物业管理费、场地使用费，明确表示不再履行上述合同及协议，而鑫融公司亦反诉主张解除上述合同及协议，双方均表达了不再履行合同及协议意思表示，故鑫融公司要求解除《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》的诉讼请求，应予以支持。关于蔡芳、鑫融公司双方的违约责任以及场地使用费、商务服务费、物业管理费、保证金、各方损失问题。因涉案房屋系物业管理用房，该院作出（2018）湘0111行初49号行政判决书确认，涉案房屋所在的3#栋，与新芙蓉之都商住楼区（1＃栋、2＃栋）在同一用地红线范围内，应当划分为同一个物业管理区域。鑫融公司将涉案房屋改变用途对外出租未能征得涉案小区业主大会同意，致使蔡芳无法正常使用系争房屋；而蔡芳在签订合同时亦明知涉案房屋为物业管理用房且蔡芳未能依约按期交纳物业管理费、场地使用费等费用。故蔡芳、鑫融公司双方对上述合同及协议不能继续履行而导致解除，均具有过错，应当承担各自相应的责任。因合同约定的房屋租赁期限自2018年9月18日起，而涉案房屋为毛坯房且无房门，并不以交钥匙作为交付和归还房屋标志，同时鑫融公司陈述在蔡芳起诉后，其对涉案房屋进行重新招租，鑫融公司已经实际收回涉案房屋，而鑫融公司收到本案起诉状及证据材料的时间为2019年3月12日；蔡芳亦未提供证据证明其在2018年9月18日至鑫融公司重新招租期间向鑫融公司主张过合同解除或无效。故一审法院综合考虑蔡芳实际使用涉案房屋的时间、房屋租金金额、双方过错等因素，从衡平双方利益出发，确认2018年9月18日至蔡芳起诉后鑫融公司重新招租之日的物业管理费、场地使用费，由蔡芳承担3个月为宜，其余部分由鑫融公司自行负担。因蔡芳已经缴纳3个月即截止2018年12月18日的物业管理费46083元，场地使用费76063元。故蔡芳要求鑫融公司退还商业服务费、物业管理费并支付利息的本诉请求以及鑫融公司要求蔡芳支付自2018年12月19日起至实际返还房屋之日止的场地使用费、物业费及逾期付款违约金的反诉请求，一审法院均不予支持。对于商务服务费，因蔡芳尚未进驻涉案房屋从事经营活动，亦未接受鑫融公司提供的相关商务服务，故鑫融公司收取的商务服务费62212元应当退还蔡芳。对于保证金，因《房屋租赁合同》已经解除，且涉案房屋鑫融公司已经实际再次招租，故蔡芳要求鑫融公司返还保证金147465元的诉讼请求，应亦予以支持。对于蔡芳主张的利息以及原鑫融公司主张的违约金及律师费等其他损失，因蔡芳、鑫融公司双方对于合同的解除均有过错，亦均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、《物业管理条例》第三十七条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除蔡芳与湖南鑫融汇商业管理有限公司签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》；二、湖南鑫融汇商业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还蔡芳商务服务费62212元、保证金147465元；三、驳回蔡芳的其他诉讼请求；四、驳回湖南鑫融汇商业管理有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7027元，财产保全费2520元，反诉受理费3414元，合计12961元；由蔡芳负担4304元，湖南鑫融汇商业管理有限公司负担8657元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于案涉《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）附楼场地使用合同》及《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）商务服务及物业管理协议》是否应认定为无效以及本案所涉责任应如何承担的问题。关于合同效力问题，蔡芳上诉提出鑫融公司在未经业主大会同意的情况下将本案所涉物业用房改变用途出租给蔡芳经营餐厅，违反了物业管理条例的相关强制性规定，应认定为未生效的合同。对此，本院经审查后认为，从法理上而言，强制性规定分为管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认其在民商法上的效力。效力性规范则是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致行为无效的规范。该类规范意在否定其民商法上的效力。只有违反效力性的强制性规范的行为方认定无效，违反管理性的强制性规范并不必然导致行为无效。《物业管理条例》第三十七条关于“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”以及第六十二条关于“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分按照业主大会的决定使用”之规定，并未明确物业服务企业未经业主大会同意擅自改变物业管理用房用途的行为系无效行为，旨在管理和处罚物业服务企业违反规定所作出的上述行为，应属于管理性的强制性规范，一审法院据此认定双方签订的上述场地使用合同以及物业服务协议有效并无不妥，蔡芳上诉提出该两份合同未生效依据不足，本院不予支持。关于责任承担问题，本案双方均表示不再继续履行合同，一审法院确认上述合同解除并无不妥，本院予以维持。基于鑫融公司在未取得业主明确同意的情况下即与蔡芳签订上述场地使用合同，将本案所涉物业用房租赁给蔡芳经营餐厅，客观上给蔡芳带来了使用上的不便，存在一定过错。同时，基于蔡芳在注明本案所涉房屋为物业用房的平面图上按印签字，据此可以认定蔡芳明知该房屋为物业用房仍与鑫融公司签订合同，亦存在一定过错。一审法院综合考虑双方过错以及蔡芳实际使用涉案房屋的时间、房屋租金金额等因素，按照衡平原则确认双方所应承担的责任并无不妥，本院予以维持。蔡芳及鑫融公司主张自身无过错并要求对方承担全部责任缺乏充分的事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，蔡芳和鑫融公司的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7027元，由蔡芳负担3513.5元，由湖南鑫融汇商业管理有限公司负担3513.5元。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十一月二十九日书记员 杨 念附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。