广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终22781号上诉人（原审原告）：罗文峰，男，汉族，1983年11月20日出生，身份证住址：广东省兴宁市，委托诉讼代理人：龙李平，广东文顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨荣斌，男，汉族，1978年11月20日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，被上诉人（原审被告）：温剑萍，女，汉族，1981年6月30日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区,两被上诉人的共同委托诉讼代理人：彭定榜，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张萌，广东卓建（龙岗）律师事务所实习律师。上诉人罗文峰因与被上诉人杨荣斌、温剑萍排除妨害纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初12939号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗文峰上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判杨荣斌、温剑萍于判决生效之日起十日内腾空搬离深圳市龙岗区元景花园2栋K单元624房屋(2016)深圳市不动产权第0255070号）并将该房屋移交给罗文峰；3、杨荣斌向罗文峰支付房屋占有使用费30504.25元（以每月每平米50元为标准，按占用房屋面积95.46平方米计算，自2017年1月1日起算至将房屋移交给罗文峰止，本项暂计算至2017年7月30日）；4、温剑萍向罗文峰支付房屋占有使用费27597.5元（以每月每平米50元为标准，按占用房屋面积78.85平方米计算：自2017年1月1日起算至将房屋移交给罗文峰止，本项暂计算至2017年7月30日）；5、本案的一、二审诉讼费用全部由杨荣斌、温剑萍承担。事实和理由：一、罗文峰与房屋的前所有权人签订了房屋买卖合同，支付了全部价款，涉案房产已过户至罗文峰名下，罗文峰对涉案房产享有所有权。二、预售权利人是否有将涉案房产交付买受人，权利人是否有占有使用涉案房产并不影啊涉案房产物权的设立与取得。三、杨荣斌、温剑萍在罗文峰取得涉案房产的所有权后继续占有使用涉案房产构成侵权，罗文峰有权要求其排除妨害。四、罗文峰与温剑萍、杨荣斌并非从同一出卖人处购买涉案房产，一审法院认定本案罗文峰与温剑萍、杨荣斌之间的争议，实际上是预售权利人擅自更改规划，“一房多卖”而引起的多个房屋买卖合同之间的争议，毫无事实和法律依据。温剑萍、杨荣斌辩称，罗文峰与农业银行的抵押贷款合同缺失第一部分内容。该合同只能证明罗文峰向农业银行贷款了220万，不能证明罗文峰实际支付了400多万，不能证明罗文峰与郭俊明房屋买卖的真实性，有恶意串通企图非善意过户涉案房产的嫌疑。罗文峰向郭俊明支付的定金只有2万元，不符合常理。另外，预售权利人以及复式K624的房产不动产登记权利人不管是高启波还是郭俊明均未实际占有过复式624房或624、724。罗文峰明知复式624房屋当时是被查封的，且杨荣斌、温剑萍对复式624房屋权属证书的颁发持有异议，在福田区人民法院执行过程中也提出过异议，在执行过程中，杨荣斌、温剑萍也向法院提出过行政复议及行政诉讼，在行政诉讼中判决书中都载明实质是一房多卖而引起的。罗文峰并没有实际足额支付购房款给郭俊明，罗文峰构成善意取得存疑。复式624房屋权属证书与624、724两套平房，不管是在房屋结构、面积等都不一致，请求法院驳回罗文峰的上诉请求，维持原判。罗文峰向一审法院起诉请求：1、杨荣斌、温剑萍搬离深圳市龙岗区园景花园2栋K单元624号房屋，停止对罗文峰所有权和居住权的侵害，排除对罗文峰正常居住和生活的妨碍；2、杨荣斌向罗文峰支付涉案房产的占用使用费30504.25元（以50元/平方米/月为标准，按占用面积87.155平方米计算，自2017年1月起支付至占用状态结束止，暂计至2017年7月为30504.25元）；3、温剑萍向罗文峰支付涉案房产的占用使用费30504.25元（以50元/平方米/月为标准，按占用面积87.155平方米计算，自2017年1月起支付至占用状态结束止，暂计至2017年7月为30504.25元）；4.杨荣斌、温剑萍承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2002年7月6日，温剑萍（买方，乙方）与深圳市中实达经贸发展有限公司（卖方，甲方）签订园景花园楼宇认购书，约定由乙方向甲方购买园景花园二栋K单元624号房屋，房屋建筑面积78.85平方米（以国土局竣工查丈为准），折后总价款为185692元，乙方以按揭贷款方式支付购房款。同日，温剑萍向深圳市中实达经贸发展有限公司支付了购房定金1万元。2002年7月31日，温剑萍向深圳市中实达经贸发展有限公司支付了购房首期款55692元。2003年温剑萍办理了该房屋的入伙手续并进行了装修居住，缴纳了相应的物业管理费、水电燃气电视费等。一审庭审时温剑萍陈述目前该房屋由温剑萍的亲属在居住。温剑萍确认该房屋的剩余购房款至今尚未支付，因为当时是以按揭贷款的方式支付剩余购房款，但因未能办理房产证，故无法按揭贷款。2003年4月21日，杨荣斌（买方，乙方）与深圳市中实达经贸发展有限公司（卖方，甲方）签订园景花园楼宇认购书，约定由乙方向甲方购买园景花园二栋724号房屋，房屋建筑面积95.46平方米（以国土局竣工查丈为准），折后总价款为210566元，乙方以按揭贷款方式支付购房款。同日，杨荣斌向深圳市中实达经贸发展有限公司支付了购房首期款20566元。2003年杨荣斌办理了该房屋的入伙手续并进行了装修居住，缴纳了相应的物业管理费、水电燃气电视费等。一审庭审时杨荣斌陈述目前该房屋由杨荣斌的亲属在居住。一审庭审后杨荣斌陈述该房屋已于2005年8月转让给杨荣希。杨荣斌确认该房屋的剩余购房款至今尚未支付，因为当时是以按揭贷款的方式支付剩余购房款，但因未能办理房产证，故无法按揭贷款。园景花园管理处出具证明，证实二栋K单元724号房屋为平层房屋，非复式户型，面积为95.18平方米，自2003年入伙以来，未发现K724住户有加建改造施工的行为。2004年1月13日，深圳市规划与国土资源局龙岗分局向园景花园2栋六层、七层的业主发出《关于园景花园2栋六层七层办理产权证有关问题的复函》，内容为：经查，深圳市龙岗区远龙实业有限公司与深圳市中实达经贸发展有限公司未经我局批准，在规划验收之后擅自将园景花园2栋顶层复式住宅（六层为复式下层、七层为复式上层）改为标准层，我局对发展商违法行为已经进行了处罚，并要求其按原批准的施工图予以整改恢复，故园景花园2栋六层、七层业主目前暂时不能办理产权证，待开发商按要求整改并通过验收后即可办理。2005年6月1日，深圳市龙岗区远龙实业有限公司、深圳市中实达经贸发展有限公司向深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局提交《申请报告》，称其公司开发的园景花园原规划设计的11套复式住宅（房号为：二栋A单元601、602，B单元603、604，C单元605、606，J单元621、622，K单元623、624，L单元625），未经相关部门批准，擅自将11套复式房屋改为22套标准房，这是违规行为，事后经相关部门检查并提出恢复原状的整改方案，从去年起，公司已按照深圳市龙岗区国土资源和房产管理局龙岗分局的要求，逐步将原复式房恢复原状，至2005年4月30日已全部整改完毕，申请恢复上述11套复式房房产证的办理。园景花园二栋于2004年1月12日办理了初始登记，登记的权利人为深圳市龙岗区远龙实业有限公司、深圳市中实达经贸发展有限公司。2009年5月22日园景花园2栋K单元复式624房屋办理了不动产权证书，登记的建筑面积为174.31平方米，登记的权利人为高启波，产权证附记注明业主于2001年6月13日向深圳市龙岗区远龙实业有限公司、深圳市中实达经贸发展有限公司购买商品房。2009年6月24日，高启波将园景花园2栋K单元复式624房屋转让给了简健祥，并办理了过户登记手续。2009年10月12日，简健祥又将园景花园2栋K单元复式624房屋转让给了郭俊明并办理了过户登记手续。2016年12月19日，郭俊明又将园景花园2栋K单元复式624房屋转让给了罗文峰即本案罗文峰，并办理了过户登记手续和房产抵押手续。经该院函询，截至2017年7月30日，园景花园2栋K单元复式624房屋已办理产权登记，未查到其他“624”、“724”房产产权登记记录。2010年，深圳发展银行股份有限公司深圳分行就与郭俊明的借款合同纠纷起诉至深圳市福田区人民法院，深圳市福田区人民法院作出（2010）深福法民三初字第1426号民事判决，判决解双方签订的《房地产买卖抵押贷款合同》、郭俊明向深圳发展银行股份有限公司深圳分行偿还贷款本金1091265.58元及利息、罚息、复利、深圳发展银行股份有限公司深圳分行有权就依法处分郭俊明名下抵押物（位于深圳市龙岗区园景花园****复式**房产）所得之价款享有优先受偿权，不足部分仍由郭俊明继续清偿。该判决生效后，深圳发展银行股份有限公司深圳分行向福田区人民法院申请强制执行，福田区人民法院于2011年3月3日立案号（2011）深福法执字第2066号予以受理。后福田区人民法院作出（2011）深福法执字第2066号民事裁定，裁定冻结、扣押郭俊明的银行存款及其他款项或提取其等值收入或查封、扣押其等值财产，以清偿债务1091265.58元、利息及逾期利息和相关费用，并根据该裁定查封了郭俊明名下位于深圳市龙岗区园景花园2栋K单元复式624房产。在执行过程中，温剑萍提出执行异议，福田区人民法院遂作出（2011）深福法执字第2066-1号执行裁定，裁定终结本次执行程序。2012年10月10日，温剑萍以已就龙岗区园景花园涉案房产提起行政诉讼为由申请撤回执行异议。2012年，杨荣斌、温剑萍等人分别向该院起诉深圳市规划和国土资源委员会（被告）、深圳市中实达经贸发展有限公司（第三人）、深圳市龙岗区远龙实业有限公司（第三人）、郭俊明（第三人）、深圳发展银行股份有限公司深圳分行（第三人）等，诉请判令确认深圳市规划和国土资源委员会就深圳市龙岗区园景花园2栋6单元共11套复式房屋恢复办理初始登记的行为违法并予以撤销、深圳市规划和国土资源委员会分别赔偿各杨荣斌、温剑萍经济损失10万元等。该院于2012年11月30日作出（2012）深龙法行初字第38、39、45－48号行政裁定，以杨荣斌、温剑萍不具有行政诉讼主体资格为由裁定驳回杨荣斌、温剑萍等原告的起诉。杨荣斌、温剑萍不服，分别提出上诉。2013年10月28日深圳市中级人民法院作出（2013）深中法行终字第459、460号行政裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。2015年1月27日平安银行股份有限公司深圳分行向福田区人民法院申请恢复执行（2011）深福法民三初字第1426号民事判决。2015年6月23日，福田区人民法院作出（2015）深福法执恢字第388号恢复执行通知书，通知郭俊明收到通知之日起立即向平安银行股份有限公司深圳分行或福田区人民法院履行债务，逾期不履行，将依法强制执行。2015年8月20日，温剑萍向福田区人民法院提出执行异议。2015年8月27日，福田区人民法院受理了该执行异议案件，案号为（2015）深福法执外异字第67号。2015年9月12日，福田区人民法院作出（2015）深福法执外异字第67号执行裁定，裁定驳回温剑萍的执行异议。2016年11月29日，郭俊明与罗文峰签署深圳市二手房买卖合同，约定将深圳市龙岗镇园景花园2栋K单元复式624房以398万元转让给罗文峰，但罗文峰并未提供相关的付款证据。一审庭审时罗文峰陈述罗文峰向申请执行人支付了执行款，福田区人民法院解除了对园景花园2栋K单元复式624房的查封，郭俊明遂将园景花园2栋K单元复式624房过户至罗文峰名下。2018年3月27日杨荣斌、温剑萍向深圳市盐田区人民法院起诉深圳市不动产登记中心、罗文峰，请求撤销深圳市不动产中心颁发的粤（2016）深圳市不动产权第0255070号不动产权证书。深圳市盐田区人民法院已立案号（2018）粤0308行初791号予以受理。该案正在审理过程中。一审庭审时罗文峰陈述：罗文峰为了改善居住环境向郭俊明购买园景花园2栋K单元复式624房屋，罗文峰购房后曾到现场查看，但因杨荣斌、温剑萍非法占用房屋，罗文峰无法进入，不清楚房屋实际状况是复式还是平层。杨荣斌、温剑萍陈述：杨荣斌、温剑萍只是上下楼邻居关系，园景花园二栋K单元624房屋是温剑萍购买，园景花园二栋K单元724房屋是杨荣斌购买，两人均与开发商签订了买卖合同，但被开发商以向国土局备案、办理按揭手续为由收走了，后来一直没有归还，杨荣斌、温剑萍均已支付了部分购房款，但因房屋没有办出房产证，无法办理按揭贷款故没有付清剩余购房款，2002年、2003年左右杨荣斌、温剑萍办理了房屋入住手续，后进行了装修并实际居住，现两套房屋是由杨荣斌、温剑萍的亲戚在分别占有使用，624房屋、724房屋都是平层结构，属于各自完全独立的两套平层房屋。一审法院认为：本案为排除妨碍纠纷。罗文峰基于其与郭俊明签订的二手房买卖合同受让了郭俊明转让的园景花园2栋K单元复式624房屋，取得了复式624房屋的不动产权证书，基于该不动产权证书确认的物权罗文峰请求物权保护。根据不动产权资料电脑查询结果表，复式624房屋的预售权利人为深圳市中实达经贸发展有限公司、深圳市龙岗区远龙实业有限公司，最早由高启波于2001年6月13日向该两公司购买。但在预售过程中，两预售权利人未经批准，擅自将规划的复式624房屋又改造为624、724两套各自独立的平层房屋分别出售给温剑萍、杨荣斌。温剑萍、杨荣斌虽只支付了少部分购房款，但于2002年、2003年左右各自办理了该两套房屋的入住手续并实际居住至今，但因与规划不一致等原因，624、724房产无法取得法律意义上的独立完整的物权，至今亦没有“624”、“724”房产产权登记记录。2009年5月22日复式624房屋取得了房屋权属证书，并于此后多次转让，但不论是最初的高启波还是此后的登记权利人，均未实际占有过复式624房屋或624、724房屋。也就是说，虽然规划存在复式624房屋，罗文峰亦持有复式624房屋的权属证书，但预售权利人自始至终没有向登记的权利人交付过复式624房屋，复式624房屋实际也被非法改造为624、724两套各自独立的平层房屋；杨荣斌、温剑萍虽然没有“624”、“724”房产产权登记证书，“624”、“724”房产亦不符合规划要求，但实际存在624、724两套平层房屋，且杨荣斌、温剑萍早已各自实际入住624、724房屋。因此，本案罗文峰和温剑萍、杨荣斌之间的争议，实际上是预售权利人擅自更改规划、“一房多卖”而引起的多个房屋买卖合同之间的争议，该争议涉及的各房屋买卖合同的效力、履行、是否存在恶意办理所有权转移登记、各买受人权利的先后顺序、房屋的最终归属、房屋的交付等问题应由相关房屋权利人、合同双方或相关利益关系人等另案以房屋买卖合同纠纷予以解决。另外，罗文峰明知复式624房屋当时被查封、杨荣斌、温剑萍对复式624房屋权属证书的颁发一直持有异议且被执行人郭俊明一直未实际占有该复式624房屋，仍从郭俊明处购买复式624房屋，一审庭审时又未提供支付购房款的相关证据，罗文峰是否构成善意取得仍存疑。在杨荣斌、温剑萍从预售权利人处取得624、724两套平层房屋并居住至今、杨荣斌、温剑萍的认购书或买卖合同效力尚未被否定的情况下，罗文峰仅以其持有复式624房屋的权属证书为由要求杨荣斌、温剑萍搬离624、724两套平层房屋，理由尚不充分，况且，权属证书载明的复式624房屋与杨荣斌、温剑萍现在实际占有的624、724两套平层房屋在房屋结构、房屋面积等方面并不一致，因此，罗文峰要求被告搬离并停止侵害、排除妨碍，该院不予支持。相应的，罗文峰要求被告支付房屋占用费，该院亦予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回罗文峰的全部诉讼请求。案件受理费1325元（罗文峰已预交），由罗文峰负担。管辖权异议受理费200元，由温剑萍、杨荣斌各负担100元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：罗文峰是否有权要求温剑萍、杨荣斌搬离涉案房产并支付占有使用费。首先，2009年5月22日，涉案房产办理了不动产权证书，登记为“复式624房”。实际上，自2003年入伙后，涉案房产分别由温剑萍、杨荣斌占有使用，房屋结构为平层，房号分别为624、724。因此，涉案房产存在并未整改恢复复式结构、不符合规划而颁发房产证的嫌疑。其次，涉案房产几经转手，产权登记人均未入住涉案房产。罗文峰在二审中称其是做不良资产处置的，作为专业人员其在购买涉案房产前不实地查看现场，不符合常理，不能认定其系善意购买涉案房产。结合一审认定的其他理由，本院认为不宜判令温剑萍、杨荣斌搬离涉案房产并支付占有使用费。待相关行政部门对2009年涉案房产核发房产证是否合规重新核查后，罗文峰可再行主张权利。综上，罗文峰的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1325元，由罗文峰负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇一九年十一月二十五日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。