贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔27民终2268号上诉人（原审原告）：芮志秀，女，1984年9月1日生，汉族，贵州省龙里县人，住龙里县。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州海鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南州龙里县冠山街道水桥村。法定代表人：朱钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：张洋，贵州鼎尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢晓梅，女，1965年5月2日生，布依族，系该公司财务，住贵州省贵阳市南明区。上诉人芮志秀因与上诉人贵州海鑫房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院（2019）黔2730民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。芮志秀上诉请求：1.撤销贵州省龙里县人民法院（2019）黔2730民初920号民事判决；2.改判支持芮志秀的原审诉讼请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同》系双方当事人签订，合同相对方并未涉及第三方建设施工方，贵州海鑫房地产开发有限公司因建设施工方不予配合导致不能办理产权证，这不能成为减轻贵州海鑫房地产开发有限公司违约责任的依据。二、《商品房买卖合同》对关于逾期办证以及逾期交房的违约责任均进行明确约定，该约定系真实意思表示，即使一审认为违约金过高，应按照法律规定及在合同约定逾期办证违约责任基础上予以调整，而不能参照逾期交房违约标准进行调整。三、一审将双方约定的逾期办证违约金每日千分之二调整为每日万分之零点五，严重侵害了芮志秀的合法权益，且违反双方约定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金调整应以实际损失为基础，且兼顾合同履行程度、当事人过错等多项因素综合权衡。本案中，因贵州海鑫房地产开发有限公司将案涉房屋用于贷款，致使在2019年7月份前，案涉房屋一直处于抵押状态，从客观上，案涉房屋有抵押不可能完成办理产权转移登记可能性，因此，贵州海鑫房地产开发有限公司存在过错，但一审在调整违约金标准时却未予以考虑。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，就本案而言，一审如认为需要调整违约金，应以实际损失为基础，因逾期办证损失本身难以确定，可以根据前述规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（约每日万分之二标准）进行调整，而不是自由裁量权调整至每日万分之零点五。综上，一审判决严重侵害了芮志秀的合法权益，望二审改判支持芮志秀的原审诉讼请求。贵州海鑫房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销龙里县人民法院（2019）黔2730民初920号民事判决；2.改判驳回芮志秀的全部诉讼请求。事实和理由：一、贵州海鑫房地产开发有限公司与芮志秀签订的《商品房买卖合同》只是作为政府购买房屋安置芮志秀备案以及结算使用，并非双方交易房屋的真实意思，芮志秀并未实际履行付款义务，芮志秀不能根据《商品房买卖合同》向贵州海鑫房地产开发有限公司主张逾期办证违约金。二、案涉房屋至今未能办理房屋产权证的原因是施工单位贵州建工集团第一建筑工程有限公司严重延误工期、拒绝配合贵州海鑫房地产开发有限公司办理结算及相关手续，通过恶意诉讼，造成贵州海鑫房地产开发有限公司无法为芮志秀办理房屋产权证，贵州海鑫房地产开发有限公司主观上并不存在任何过错。三、本案芮志秀购房的目的是用于居住的，涉案房屋已交付，芮志秀的合同目的已基本实现，逾期办证对芮志秀不会造成任何实质影响及经济损失，芮志秀主张按日支付违约金明显严重超出其损失。四、本案中臻溪观邸项目业主300余户，总销售房款超过1亿元，如果违约金标准过高，贵州海鑫房地产开发有限公司将面临重大财务危机及经营困难，不仅影响当地经济社会和谐、健康、有序的发展，也必然会严重影响业主的权益。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，本案中，逾期办证的直接原因在于施工单位恶意诉讼，拒绝配合结算及其他相关手续，逾期办证造成业主的损失几乎可以忽略不计，请法院综合考虑各种客观情况及贵州海鑫房地产开发有限公司实际困难，根据公平原则，将逾期办证的违约金调整为每日万分之零点一以内，并且就违约金作一次性结算，不再累计计算，这既保护了业主的权益，也让贵州海鑫房地产开发有限公司可以继续生产发展。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请二审法院依法予以撤销，并改判驳回芮志秀诉讼请求。芮志秀向一审法院起诉请求：请求依法判令贵州海鑫房地产开发有限公司向芮志秀支付从2018年7月1日起至实际交付房屋转移登记文书之日止的违约金（按购房款每日万分之三的标准计算）。一审法院认定事实：芮志秀属于贵州双龙航空港经济区指挥部通过政府采购进行集中安置的购房户，芮志秀与贵州海鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号20160311），约定芮志秀向贵州海鑫房地产开发有限公司购买其开发的位于2016年10月10日龙里县的商品房，房屋总价351118元，双方并对房屋价款、面积、交房时间、违约责任等进行了约定。该合同第十一条、第十三条对交房时间和逾期交房违约责任作了约定，确定贵州海鑫房地产开发有限公司应当在2016年12月15日前交付商品房，如逾期交房，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付全部已付款的万分之一违约金。第二十二条约定，贵州海鑫房地产开发有限公司应于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付芮志秀，逾期60日后不能交付的，贵州海鑫房地产开发有限公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的千分之二的违约金。合同履行中，贵州海鑫房地产开发有限公司未按约如期将办理商品房转移登记的有关文书交付芮志秀，因双方就违约金支付不能达成协商，芮志秀遂诉至一审法院。另查明，贵州海鑫房地产开发有限公司和贵州龙山旅游开发有限公司作为发包人，将其开发建设的案涉商住楼发包给贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司进行建设施工。案涉商住楼于2013年12月2日2015年3月2日开工，2016年12月28日竣工，2017年11月6日验收，贵州海鑫房地产开发有限公司委托第三方完成了案涉商住楼房屋面积测绘。2018年8月上旬，贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司以贵州海鑫房地产开发有限公司未付清其工程款为由，向黔南布依族苗族自治州中级人民法院提起诉讼，诉讼中贵州海鑫房地产开发有限公司就双方争议的工程款结算问题委托第三方机构进行建设工程造价咨询，该诉讼现尚未审结。芮志秀作为贵州双龙航空港经济区指挥部通过政府采购进行集中安置的购房户，其购房款系由龙里县政府直接支付贵州海鑫房地产开发有限公司。该户的购房款已支付总价款的90%，即316006元，余款10%按贵州海鑫房地产开发有限公司与贵州双龙航空港经济区指挥部协议约定，需待贵州海鑫房地产开发有限公司将办理商品房转移登记的有关文书交付芮志秀后方2018年5月3日予支付。一审法院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系合法成立有效的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方应严格按照合同约定全面履行义务。贵州海鑫房地产开发有限公司未按合同约定如期向芮志秀交付办理房屋权属转移登记文书的行为已构成违约，应依法向芮志秀承担违约责任。对于逾期交付办证文书的违约金，双方已在合同中约定该违约金承担方式为从约定日期至实际交付办理商品房权属转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的千分之二的违约金。该违约金明显过高，芮志秀诉请时自行调减为日万分之三，但贵州海鑫房地产开发有限公司仍认为过高而要求调低。即本案主要争议焦点为逾期交付办理房屋权属转移登记文书的违约金是否应予调减及如何调减。从贵州海鑫房地产开发有限公司提供的证据看，其作为房地产开发商，所实施的项目审批和缴费等各项手续基本齐备，其不能向商品房买受人按时办理房屋权属转移登记文书的主要原因系与案涉商住楼的建设施工方存在工程款结算争议不能得到对方配合所致。结合双方合同约定的逾期交房违约金为按已付房款的每日万分之一计算的标准，宜考虑将逾期交付办证文书的违约金调整为按已付购房款的日万分之零点五。就逾期交付办证文书违约金约定的意义而言，该违约金计算的截止期限仍宜按双方合同约定，为贵州海鑫房地产开发有限公司交付该办证文书时止。关于违约金的计算基数问题，因芮志秀属于贵州双龙航空港经济区指挥部通过政府采购进行集中安置的购房户，其购房款只支付了总价款的90%，余款10%按贵州海鑫房地产开发有限公司与贵州双龙航空港经济区指挥部协议约定，需待贵州海鑫房地产开发有限公司将办理商品房转移登记的有关文书交付芮志秀后方予支付，这实际上也是违约责任的一种承担方式。从公平的角度而言，违约金的计算基数应按实际付款金额。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：贵州海鑫房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，以已付房价款316006元为基数，按日万分之零点五的标准，向芮志秀支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（从2018年7月1日起计算至其向芮志秀交付办理商品房转移登记有关文书之日止）。如贵州海鑫房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256元（已减半收取），由贵州海鑫房地产开发有限公司负担。本院二审期间，贵州海鑫房地产开发有限公司向本院提交了以下证据：1.2019年7月25日龙里县房屋产业征收局出具的通知一份；2.2018年11月12日龙里县房屋产业征收局出具的交房通知一份。本院组织双方当事人对上述证据进行了证据交换和质证。本院认为，贵州海鑫房地产开发有限公司提交的上述两份证据与本案没有关联性，本院不予认定。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：关于贵州海鑫房地产开发有限公司主张芮志秀不能根据《商品房买卖合同》主张逾期办证违约金的问题。从一审查明的事实看，虽然芮志秀系贵州双龙航空港经济区指挥部通过政府采购进行集中安置的购房户，其购房款亦是由龙里县政府直接支付给贵州海鑫房地产开发有限公司，但是，由于贵州海鑫房地产开发有限公司已经与芮志秀签订了《商品房买卖合同》，且该合同已明确约定了房屋转移登记有关文书交付时间，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，贵州海鑫房地产开发有限公司就有义务在合同约定时间内将该房屋转移登记有关文书交付给芮志秀。贵州海鑫房地产开发有限公司未按约定履行交付房屋转移登记有关文书的义务，已构成违约，依法应当承担支付违约金的责任。故，贵州海鑫房地产开发有限公司的此项主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于一审对逾期交付房屋转移登记有关文书违约金的调整是否合理的问题。双方当事人在合同中约定了违约金的额度，本应得到尊重，但为平衡合同双方权利义务，使合同责任不致于过度失衡，法律又规定了在当事人请求调整违约金的情况下，赋予人民法院根据公平原则、当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等对违约金过高或过低进行调整。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中已经约定了该违约金承担方式为从约定日期至实际交付办理商品房权属转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款千分之二的违约金，芮志秀在提起本案诉讼时，又自愿将该违约金调减为按日万分之三计算，但贵州海鑫房地产开发有限公司仍认为过高而要求调低，一审综合当地经济发展和本案实际情况，将该违约金调整为按日万分之零点五计算，并无不当，本院予以确认。故，芮志秀主张按每日万分之三计算逾期办证违约金，以及贵州海鑫房地产开发有限公司主张将逾期办证的违约金调整为每日万分之零点一以内的理由均不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人芮志秀、贵州海鑫房地产开发有限公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1024元，上诉人芮志秀、上诉人贵州海鑫房地产开发有限公司各自负担512元。本判决为终审判决。审判长  陆育义审判员  莫玉魁审判员  万 青二〇一九年十一月五日法官助理吴美岭书记员詹劭