河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22388号上诉人（原审原告）：高健行，男，1975年6月8日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：谷钰莹，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈方强，河南千业律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州怡商置业有限公司，住所地河南省郑州市市辖区郑东新区天韵街**怡商花园售楼部****。法定代表人：张金送，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁贵保，河南厚业律师事务所律师。上诉人高健行因与被上诉人郑州怡商置业有限公司（以下简称怡商置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初12476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高健行上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为：1.怡商置业支付高健行2016年7月1日至2018年6月30日物业品质维护基金补贴7133.62元；2.怡商置业返还高健行多交纳的暖气费6807.59元（以后的暖气费标准与未起诉业主的采暖用热计费标准等同，即与郑州市热力公司规定的采暖用热计费标准等同）；3.一审、二审诉讼费用由怡商置业承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，关于举证责任分配有失公正。一、关于基金补贴，一审认定高健行的诉讼请求计算方式无依据，且双方对如何计算补贴无明确约定，故高健行应当承担举证不能的法律后果。该认定举证责任分配严重不公，高健行已尽到合同是否约定及履行的初步举证证明责任，在合同履行过程中，怡商置业未提供证据材料证明其发放过2016年至2018年的基金补贴，也未提供证据其向业主公示过具体的补贴标准时，应由怡商置业承担举证不利的后果。二、关于暖气费用。首先，暖气费用并非由物业服务中心代收，而是由怡商置业代收，且怡商置业在暖气费收据上加盖了财物专用章。高健行一审提交的收据显示2017年暖气费用3626.56元，系191.01平方米*0.9*0.19/平方·日*111天得出，该标准与热力公司供热费用标准也是一致的。但2018年暖气费用为10727.12元，可知每平方0.52元，计算标准提高了近三倍。怡商置业未提供任何证据证明有关部门调整过针对市民的收费标准，怡商公司向热力公司支付暖气费系根据小区建筑面积及供热量得出，而怡商置业根据实际用热面积核算单价，事实上是将未入住业主应承担的暖气费转嫁至起诉业主身上，而其对面的业主因未起诉怡商置业迟延办证，支付的暖气费仅为5690.20元。这种严重违反合同公平原则的行为应当得到纠正。怡商置业辩称：一、怡商置业对一审认定《郑州怡商花园式商务会馆永续性物业服务品质维护基金说明书》及《郑州怡商花园式会馆业主温馨提示》作为合同的内容，怡商置业不认可，维护基金属于怡商置业的一项赠与服务，而不是合同义务。二、关于高健行主张基金补贴7133.62元，时间是从2016年7月1日至2018年6月30日，没有事实基础和法律依据。三、怡商置业从来没有多收高健行暖气费6807.59元，高健行要求返还没有事实基础和法律依据，请求驳回高健行的上诉请求，维持原判。高健行向一审法院起诉请求：一、被告支付原告2016年7月1日至2018年6月30日物业品质维护基金补贴7133.92元，并继续履行2018年6月30日之后发放基金补贴费用的义务；二、被告返还原告多交纳的暖气费6807.59元（以后的暖气计费标准与未起诉业主的采暖用热计费标准等同）；三、被告继续履行《业主手册》与《基金说明书》约定义务，向原告支付物业品质维护基金及暖气费补贴；四、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月21日，高健行作为买受人与怡商置业签订编号为D140××××****的《商品房买卖合同》，购买怡商置业开发的位于郑东××、××外××北××房产，合同总价款4309186元，建筑面积158.66㎡。出卖人即怡商置业应当于2015年6月30日交付房屋。合同签订后，高健行分别于2014年2月22日、10月20日支付房款2159186元、2150000元。房屋交付后，经测量房屋实际面积为191.01㎡。《郑州怡商花园式商务会馆永续行物业品质维护基金说明书》载明：郑州怡商花园式商务会馆区位品质尊贵、产品品质尊贵、客户品质尊贵，为确保该项目投入使用后三大品质尊贵属性的永久性持续，特设立郑州怡商花园式商务会馆永续行物业品质维护基金。该基金设立主体为怡商置业；基金来源为从项目营销推广费中提取；基金规模1.5亿元；受益人为郑州怡商花园式商务会馆业主（临街商铺业主除外）。该基金由怡商置业委托专业金融机构运作，基金收益的10％捐赠该监管部门；收益的20％进入基金再积累；收益的70％用于物业品质维护，包括每年按一定比例补贴业主应交的物业管理费，每年按一定比例补贴入住业主已发生的水、电、气、暖等费用，设立业主装修及时补贴，如补贴装修垃圾清运费等。2016年2月25日，郑州怡商花园式商务会馆交付物品清单显示，6#楼3单元701室接收人（代表）高健行领取包括业主手册等资料及钥匙。郑州怡商花园式会馆业主温馨提示第一条载明：郑州怡商置业有限公司根据郑州怡商花园式商务会馆《永续性物业服务品质维护基金说明书》的约定“收益70％用于物业品质维护”，项目交付后业主采取先预缴后补贴的方式；基金将在交付之后由怡商置业开始筹备运作，筹备期不超过三个月，收益部分主要用于物业费、水电暖、文化建设的补贴，正式运作一年有收益之后即可回报业主。第二条费用收缴标准载明：1．物业服务费：商业4元／平方米／月；办公3.5元／平方米／月；2．地下停车场服务费：60元／车位／月；…5．热力：考虑项目的特殊性，由物业服务中心按照业主房屋的实际使用面积代收暖气费用，收费标准：0.22元／平方米；以上标准随着有关部门的调整而调整。2019年5月25日，怡商花园物业服务公司绿城物业服务集团河南分公司出具《关于郑州怡商花园6-3-701情况说明》载明：郑州怡商花园6-3-701业主高健行2016年2月份至2018年12月31日的物业费共计24922.59元，2016年2月至今缴纳电费5111.1元，2016年2月至今水费未收。2015年7月1日至2016年6月30日退基金补贴显示，2016年12月2日退高健行基金补贴3566.96元。同日，高健行工行账户内收到怡商置业转款3566.96元。怡商置业于2017年9月11日公布的《郑州怡商花园式商务会馆物业品质维护基金设立与管理试行办法》第四条载明：基金收益人及服务对象为园区业主，但与园区物业或开发商有诉讼争议的业主以及不接受园区管理的业主除外。该院受理该案后，经调解未果。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方事实请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点主要是《郑州怡商花园式商务会馆永续性物业服务品质维护基金说明书》及《郑州怡商花园式会馆业主温馨提示》即《业主手册》是否构成合同约定内容。高健行与怡商置业签订《商品房买卖合同》购买本案所涉房屋，怡商置业交付房屋时向业主交付的物品清单中包含《业主手册》，其第一条载明“郑州怡商置业有限公司根据郑州怡商花园式商务会馆《永续性物业服务品质维护基金说明书》的约定‘收益70％用于物业品质维护’，项目交付后业主采取先预缴后补贴的方式”，该条款可以证明怡商置业在交付房屋之前向购房者发放有《永续性物业服务品质维护基金说明书》资料，且该《基金说明书》宣传彩页有“手册所有图文仅供参考，不作为合同邀约，开发商保留最终解释权”的字样，可以认定该《基金说明书》系怡商置业销售房产时的销售广告及宣传资料，该《基金说明书》对基金收益使用进行详细约定，并明确约定基金受益人为郑州怡商花园式商务会馆业主，且怡商置业已经于2016年12月5日向高健行发放2015年7月1日-2016年6月30日的基金补贴3566.96元，履行《基金说明书》约定的内容，故该《基金说明书》应当视为合同约定的内容，对双方均具有法律约束力，故怡商置业应当按照《基金说明书》的约定向高健行发放基金补贴。怡商置业辩称其并未向业主发放该《基金说明书》，且该基金系其向业主的单方赠与，因高健行违反《郑州怡商花园式商务会馆物业品质维护基金设立与管理试行办法》第四条的规定，故不应当向其发放基金补贴。该院认为，该《基金说明书》与怡商置业交房时交付资料中的《业主手册》第一条相互印证，足以证明该《基金说明书》系其销售房屋时向购房者（业主）发放的宣传资料，该向业主发放基金的宣传对购房人是否购买房屋有着重大的影响，应当视为要约，故怡商置业关于该基金系其向业主单方赠与的辩称，该院不予支持。关于《郑州怡商花园式商务会馆物业品质维护基金设立与管理试行办法》第四条将与园区物业或开发商有诉讼争议的业主排除在享受基金补贴范围之外的约定，该院认为，《基金说明书》中明确约定基金受益人为郑州怡商花园式商务会馆业主（临街商铺业主除外），该约定清晰、明确，《郑州怡商花园式商务会馆物业品质维护基金设立与管理试行办法》第四条系对《基金说明书》约定内容的变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，该方案应当取得业主的同意，但本案所涉合同的相对方高健行并不同意该第四条约定内容，故其双方应当按照《基金说明书》约定内容继续履行。关于高健行主张怡商置业支付2016年7月1日至2018年6月30日物业品质维护基金补贴7133.92元的诉讼请求，该诉求数额是按照怡商置业支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的基金补贴3566.96元计算两年得出，该计算方式并无依据，且其双方对基金补贴如何计算并无明确约定，故高健行应当承担举证不能的法律后果，对高健行的该项主张，该院不予支持。关于高健行主张怡商置业返还多交纳的暖气费6807.59元的诉讼请求，《基金说明书》约定由物业服务中心代收暖气费用，收费标准为0.22元／平方米，并约定以上标准随着有关部门的调整而调整，据此无法确定暖气费用的收费标准，高健行仅以该园区类似面积房屋的业主交费数额远低于自己为由主张怡商置业返还多缴纳的费用依据不足，故对其该项主张，该院亦不予支持。高健行可待搜集相关证据后另行主张，该院在此予以释明。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告郑州怡商置业有限公司应当继续履行《郑州怡商花园式商务会馆永续性物业服务品质维护基金说明书》及《郑州怡商花园式会馆业主温馨提示》即《业主手册》的约定内容；二、驳回原告高健行的其他诉讼请求。案件受理费180元，减半收取90元，由原告高健行负担。本院二审期间，怡商置业未提交新证据。高健行提交郑州市热力总公司文件（郑热[2018]53号），证明2018年-2019年的供热价格，应该按套内面积计算，居民用热是0.19元每平方米每日的标准，而非怡商置业所称的0.56元每平方每天的标准，怡商置业应将多收取的暖气费予以返还。怡商置业质证称，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。一、案涉房屋属于办公属性，不属于住宅房屋，在取暖上也不适用关于住宅的相关标准。二、本案2018年园区在取暖的方式上是由热力公司与怡商置业签订供热合同，由于新小区入住率达不到供暖条件，热力公司不对每户进行结算，热力公司只对怡商置业进行结算。在取费方式上，是按照两部制计量计费，高健行称按套内建筑面积计费以及按照居民用热标准，与本案实际情况不符。本院经审查认为，怡商置业对高健行提交的证据真实性无异议，本院对高健行提交的证据真实性予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，谁主张谁举证。一、关于维护基金补贴的问题。高健行请求怡商置业支付两年的维护基金补贴，高健行的计算方式为怡商置业曾给其发放的基金补贴计算两年所得。对于该补贴包含哪些部分，高健行称包括水电气暖费用、物业管理费用、装修及时补贴等费用，怡商置业称给高健行发过的补贴中主要有新房装修产生的垃圾清运费、因装修楼道磕碰产生的楼道维护费，还有业主用电产生的电费差额补贴。根据双方陈述可知，基金补贴包含内容较多，双方对如何补贴没有明确约定，且业主在实际入住过程中所产生的费用亦不相同，故高健行要求怡商置业支付7133.92元基金补贴的请求证据不足，一审法院未予支持并无不当。二、关于暖气费的问题。高健行二审提交证据称按照居民用热标准0.19元每平方每日的标准计费，但案涉房屋为办公性质，高健行对于用热标准的主张无事实依据。高健行称其对门业主所交暖气费远低于自己所缴，要求怡商置业返还多缴的暖气费的理由依据不足，一审未支持其该项请求并释明高健行可在搜集相关证据后另行主张并无不当。综上所述，高健行的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费169元，由高健行负担。本判决为终审判决。审判长 陈涛审判员王燕燕审判员谢宏勋二〇一九年十一月二十七日书记员 柴      涵      博