陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书 (2019)陕0404民初4833号 原告：周某某，男，汉族，1978 年10月24日出生，住陕西省 某某市某某区某某镇某某村一组。 被告：侯某某，男，汉族，1972年1月30日出生，住咸阳市渭城区某某街道办事处某某村某号。 委托诉讼代理人：贠某，陕西某某律师事务所律师。原告周某某诉被告侯某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周某某、被告侯某某的委托诉讼代理人贠某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周某某向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《协议书》，并判令被告依法返还购房款75000元及利息20025元（以75000元为基数，从2015年5月1日按照年利率6%计算至2019年10月15日），合计95025元；2.判令被告向原告支付违约金75000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告经朋友介绍认识被告侯某某，2015年4月25日，原告与被告侯某某签订《协议书》一份，约定被告侯某某将其所有的位于咸阳市渭城区XX街道办事处XX村XX号的房屋及院内地面附着物，出让与原告，原告支付价款75000元，并就各方的违约责任作出约定。该XX街道办事处XX村盖章见证。2015年4月27日，原告将该笔购房款汇入侯某某指定的被告之女侯某名下卡号为XXXXXXXXXXXXXXX5211的银行卡内。自合同签订至今已近5年，期间原告多次催被告腾房移交，但被告无故拖延，始终占有使用该房屋，毫无履行合同的诚信可言。被告的行为已严重违约，致使协议无法履行，现原告为了维护合法权益，故诉至法院。被告侯某某辩称，双方签订的《协议书》无效，同意返还购房款75000元，要求驳回其他诉讼请求。1.双方签订的《协议书》无效。从该《协议书》第一条“该庄基的使用权及该房屋等所有地面附着物全部归乙方所有”、第二条“价款总共75000元，由乙方一次性付清（其中含院内房产等地面附着物折价）”、第三条“期限70年”均显示本案所涉房屋系农村房屋买卖行为，故本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。涉案协议房屋买卖必然涉及到宅基地的买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据《土地管理法》相关规定，宅基地属于村集体经济组织所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋同时也是处分宅基地，损害集体经济组织权益，是法律法规明确禁止的。涉案宅基地系咸阳市渭城区XX镇XX村XX会所有，涉案房屋附属宅基地的出让行为应得到所有权人的同意，协议书上虽有村委会盖章，但原告自认为系“见证”行为，非“同意、批准行为”，故原告擅自将房屋及宅基地处分，属无权处分。2.原告主张的利息，无法律依据，该部分诉讼请求应当驳回。与利息相对应的是本金，本案系房屋买卖合同纠纷，非基于货币性质的民间借贷纠纷，利息的给付并非合同本来的目的，即便答辩人占有原告支付的购房款会产生相应的利息收益，但上述购房款的返还并不当然及于答辩人获取的利息收益，原告主张利息无法律依据。原告作为非集体经济组织内部的人员，在购买涉案房屋及宅基地时应当对该状况进行全面了解，本案中原告是有一定了解的，否则也不可能让村委会“见证”，故原告明知不具有受让房屋及宅基地的资格却坚持签订合同，对合同无效有一定过错，故对利息请求不应支持。3.该协议书无效，即自始无效，故原告主张违约金无事实及法律依据，应当驳回。“合同中独立存在的有关解决争议方法的条款”是关于民事责任程序性约定条款而不包括解决民事责任实体性规定，通常包括仲裁条款、选择受诉法院条款、选择检验、鉴定机构条款及法律适用条款。违约责任是约定双方违约后如何解决双方民事责任承担问题，属于实体性约定。根据《合同法》五十八条规定，合同无效后应当使用返还或者折价补偿、赔偿损失的救济方式，不适用合同中约定违约责任。综上，原告所诉部分缺乏事实及法律依据，应当驳回其请求，依法支持答辩意见。原告周某某向本院提交了《协议书》及汇款收据各一份，欲证明原告与被告于2015年4月25日签订的协议有效，事实存在，原告已经按照协议约定将购房款75000元支付给被告。被告侯某某向本院提交了《协议书》一份，欲证明根据双方达成的协议书的第一条及第三条，该合同转让的标的物是房屋及庄基地的使用权，该合同违反了法律的强制性规定，应当归于无效。以上证据经当庭质证，被告对原告提交的证据真实性认可，对双方签订的协议书是有效合同的这一证明目的不认可，认为是无效合同，对原告已支付购房款认可。原告对被告提交的证据真实性认可，认可协议第一条内容，但认为原告购买的只是房屋，并不是宅基地。以上证据经独任审判员审核后认为，原、被告提交的证据符合证据的客观真实性，双方均对真实性认可，并与本案具有关联性，故本院予以确认。本院经审理查明：周某某作为甲方，与作为乙方的侯某某于2015年4月25日签订《协议书》，载明：“依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，经甲乙双方自愿协商，现就咸阳市渭城区XX街道办事处XX村XX号庄基出租、出让一事，双方达成下列协议：一、甲方同意将位于咸阳市渭城区XX街道办事处XX村XX号属于自己使用及由自己投资建设的房产等地面附着物整体出租、出让给乙方，由乙方投资建房，用于居住及经营。该庄基的使用权及该院内房屋等所有地面附着物全部归乙方所有。二、价款：总共75000元（大写：柒万伍仟元整），由乙方一次性付清（其中含院内房产等地面附着物折价）。三、期限：70年，从2015年05月01日至2085年04月30日，协议到期后，按国家的土地政策自动延期，乙方不再承担任何费用。四、违约责任。1.甲方责任：（1）甲方必须确保庄基登记在自己名下，庄基使用权及院内房产等地面附着物所有权归甲方，与他人亲属无争议。（2）甲方必须确保该院庄基四址清楚，与四邻无任何纠纷。（3）甲方必须按本协议约定期限将该院庄基及院内地面附着物全部交付给乙方使用。（4）乙方投资建房时甲方负有协助义务。（5）甲方违反上列（1）（2）（3）（4）项约定义务，甲方须按乙方已实际缴纳金额及建房投资总额的贰倍退还给乙方作为违约罚金，且还须赔偿乙方的一切损失。2.乙方责任：（1）乙方须按协议约定期限付清出让金。（2）乙方保证不用于非法目的。（3）乙方有转让、出租、继承的权利，与甲方无任何关系。（4）乙方如违约需按甲方已实际缴纳金额及建房投资总额的贰倍违约罚金。……七、该协议在甲乙双方签字后，必须经所在村委会盖章同意后生效……”双方在该《协议书》上签名捺印，咸阳市渭城区周陵街道办事处王车大村村民委员会在《协议书》上盖章。协议签订后，原告周某某于2015年4月27日根据侯某某的指示将75000元打入侯某某女儿侯某某的账户。侯某某至今未将涉案宅基地及房屋交付给周某某。另查明，侯某某系咸阳市渭城区XX街道办事处XX村村民，周某某非该村集体经济组织成员。本院认为，本案中原告周某某与被告侯某某签订的《协议书》中第一条约定“庄基的使用权及该院内房屋等所有地面附着物全部归乙方所有”第三条“期限：70年……协议到期后，按国家的土地政策自动延期”以及第四条“乙方有转让、出租、继承的权利，与甲方无任何关系”，以上条款均能表明双方就咸阳市渭城区XX街道XX村XX号宅基地使用权及地上房屋进行买卖。根据《土地管理法》相关规定，农村宅基地属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地使用权与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。本案中侯某某擅自向非本集体经济组织成员周某某出让其宅基地使用权及地上房屋，违反了法律的强制性规定，根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条“……对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效”之规定，并参照《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》中，关于33个试点县市区并不包含本案合同所涉房屋及宅基地所在区域，故双方于2015年4月25日签订的《协议书》应属无效合同。合同解除的前提是存在有效合同，现原被告签订的《协议书》为无效合同，无效合同自始不发生法律效力，故原告要求解除涉案合同的诉请，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，且被告也同意返还75000元购房款，故对原告要求返还购房款75000元的请求，本院予以支持。关于原告依据《协议书》第四条要求被告支付违约金75000元的主张，本院认为，除了合同中独立存在的有关解决争议方法的条款外，无效的合同自始没有法律约束力，故该违约金条款自始无效，原告依据协议内容要求违约金的请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付以75000元为基数，从2015年5月1日起按照年利率6%计算至2019年10月15日的利息20025元的主张，被告认为原告作为非集体经济组织内部的人员，对于购买涉案房屋及宅基地时的状况有一定了解，并让村委会盖章“见证”，故原告明知不具有受让房屋及宅基地的资格却坚持签订合同，对合同无效有一定过错，因此认为原告主张的利息请求不应支持。本院认为，被告作为王车大村集体经济组织的成员，应当知晓本集体经济组织内宅基地使用权不得出让，原告在购买涉案宅基地及房屋时亦应对该集体经济组织内能否出让进行全面了解，双方对《协议书》无效均具有过错，如双方因此受到实际损失应各自承担。关于原告按照民间借贷年利率6%计算利息的主张，2015425某某2015427某某75000某某某某根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条“……合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息”之规定，故原告按照年利率6%计算利息的主张，本院不予支持。关于利息起算时间，本案中，侯某某收到周某某某某支付的75000元购房款的时间为2015年4月27日，原告以75000元为基数从2015年5月1日起计算至2019年10月15日止利息的请求符合上述会议纪要精神，也是其行使处分权利的体现，故被告应向原告支付从2015年5月1日起以75000元为基数按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算至2019年10月15日止的利息。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决如下：一、原告周某某与被告侯某某于2015年4月25日签订的《协议书》无效；二、由被告侯某某向原告周某某返还房款75000元及利息（以75000元为基数，自2015年5月1日2015427起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年10月15日止）；三、驳回原告周某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的上述期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1850.5元，由周某某与侯某某各半负担。如不服本判决，可自收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                              审  判  员    卢  睿   二〇一九年十一月二十日                               书  记  员    余  焕 附相关法律条文：窗体顶端     附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》 第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第八条 ……农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。1