江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4158号上诉人（原审被告）：江阴新雄狮电脑城有限公司，住所地江阴市南街**。法定代表人：何枫。上诉人（原审被告）：何枫，男，1971年5月12日生，汉族，住江阴市。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司江苏省江阴市分公司，住，住所地江阴市梅园大街**/div>负责人：袁雪梅，该公司经理。委托诉讼代理人：金炎、季苏阴，江苏滨江律师事务所律师。上诉人江阴新雄狮电脑城有限公司（以下简称新雄狮公司）、何枫因与被上诉人中国邮政集团公司江苏省江阴市分公司（以下简称邮政江阴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2018）苏0281民初15940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新雄狮公司上诉称：1、请求改判新雄狮公司不承担利息38862.66元；2、请求依法改判降低违约金数额；3、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决新雄狮公司支付利息38862.66元于法无据。2、一审法院判决违约金数额过高。3、新雄狮公司对于拖欠租金不存在故意。何枫上诉称：1、请求依法改判何枫仅对租金1113439.45承担担保责任。2、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：根据签订的《房地产租赁合同之补充协议》第三条的约定，何枫对新雄狮公司的租金承担连带清偿责任,合同没有约定何枫要对违约金、利息承担责任。邮政江阴公司答辩称：一、关于新雄狮公司是否应承担利息、违约金问题。1、邮政江阴公司仅是按照银行同期贷款基本利率向其主张利息损失,并无不妥，相关法律也未禁止债权人同时向债务人主张利息和违约金。2、新雄狮公司长期拖欠租金给邮政江阴公司带来了较大的经济损失，且其违约性质较为严重，一审法院酌定的违约金数额符合客观实际。二、关于何枫担保范围问题。1、合同中约定的“租金支付”不应作狭义理解，而应当是指租金或租金相关的费用。2、《房地产租赁合同之补充协议》签订的背景是新雄狮公司一直拖欠租金不付，协议的内容主要就是为了解决此前拖欠租金的偿付问题。3、除非协议中有类似“何枫仅对新雄狮公司的租金承担担保责任，对包括利息、违约金等其他事项不承担保证责任”的明确表述，否则就应当承担全部担保责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。邮政江阴公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房地产租赁合同》于2018年9月5日解除；2、判令新雄狮公司向邮政江阴公司支付截至2018年9月5日的租金1113439.45元并支付逾期付款利息(截止2018年9月5日为38862.66元，此后以1113439.45元为基数按照同期银行贷款基准利率从2018年9月6日计算至实际给付之日）；3、判令新雄狮公司将租用房屋（江阴市南街140号1-5层、142号1-4层）返还邮政江阴公司并支付违约金1016209.18元；4、判令新雄狮公司赔偿占用房屋期间的损失（以第五年租金1273080元/年的标准从2018年9月6日计算至实际交还房产之日）；5、判令何枫对新雄狮公司上述付款责任承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年初，江阴市邮政局与江阴雄狮电脑城有限公司签订《房地产租赁合同》，约定将坐落于江阴市南街142号1-4层、南街140号1-5层房产约3461平米出租给新雄狮公司使用，房产租赁期限为八年，自2014年9月1日至2022年8月30日止，免租期五个月；前三年租金每年1200000元，第四年起至第八年租金每年递增率为上一年租金的3%，第一年租金每三个月支付一次，第二年起租金每半年支付一次，每期租金在上期租金到期前一个月支付；不支付或者不按约定支付租金达30天或欠缴各项费用达300000元的，出租方有权单方解除合同的条件，合同被解除的，承租人应按合同约定的八年租金总额的10%向出租人支付违约金。2014年4月，江阴雄狮电脑城有限公司变更为新雄狮公司。根据上级统一布置，邮政系统实行政企分离，江阴市邮政局的企业职能由邮政江阴公司承继。因新雄狮公司未能按约支付租金，邮政江阴公司与两被告于2016年1月5日签订《房地产租赁合同之补充协议》，对拖欠租金作了宽限支付的安排，同时约定2017年9月1日后（即从第四个租赁年度起）的租金金额和支付期按原合同履行，何枫对新雄狮公司的租金支付承担连带清偿责任。前三年拖欠的租金新雄狮公司己陆续结清。但第四年的租金至今仅支付140000元，结欠1096000元，邮政江阴公司多次向两被告催要无果。2018年9月5日，邮政江阴公司通知两被告因其拖欠租金不付，邮政江阴公司决定解除《房地产租赁合同》。根据相关规定，合同解除后，新雄狮公司应交还承租的房屋并支付房屋占用费。至合同解除日，新雄狮公司共计结欠租金1113439.45元，新雄狮公司应予支付，同时应承担相应的违约责任。何枫作为保证人应对新雄狮公司的付款义务承担连带清偿责任。综上，为维护自身合法权益，特诉至法院。一审法院经审理认定事实如下：2014年初，江阴市邮政局（甲方，后变更为邮政江阴公司）与江阴雄狮电脑城有限公司（乙方，后变更为新雄狮公司）签订《房地产租赁合同》一份，约定甲方将坐落于江阴市南街140号1-5层、南街142号1-4层房产出租给乙方使用，房产租赁期限为八年，自2014年9月1日至2022年8月30日止，装修免租期五个月；第一至第三年租金每年1200000元，第四年至第八年租金分别为1236000元、1273080元、1311272.40元、1350610.57元、1391128.89元，第一年租金每三个月支付一次，第二年起租金每半年支付一次，每期租金在上期租金到期前一个月支付；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋场地：1、不支付或者不按约定支付租金达30天；2、欠缴各项费用达300000元的…，乙方被甲方解除合同的，应按合同约定的八年租金总额的10%向甲方支付违约金；乙方须在合同期满、终止或收到甲方合同解除通知后十日内搬迁…。合同还约定了其他事项。租赁过程中，因新雄狮公司未能按合同约定按期支付租金，邮政江阴公司与新雄狮公司、何枫于2016年1月5日签订《房地产租赁合同之补充协议》一份，对前三年拖欠的租金进行了确认并约定了支付宽限期，同时约定2017年9月1日后（即从第四个租赁年度起）的租金金额和支付期按原合同履行，何枫对新雄狮公司的租金支付承担连带清偿责任，何枫在该补充协议保证人处签字。2018年6月25日，因新雄狮公司拖欠租金，邮政江阴公司向新雄狮公司、何枫发送《关于催收房屋租金函》一份，催收结欠第四年的租金1096000元，告知在接函后十日内付清，否则将解除租赁合同，收回房屋并追索拖欠的租金及违约金。2018年9月5日，因催收无果，邮政江阴公司的工作人员王永真书面告知何枫因长期拖欠租金，其公司正式通知解除双方的《房地产租赁合同》，何枫拒绝在《解除〈房地产租赁合同〉的通知》上签字，王永真遂将该通知的内容拍照后用手机发送给了何枫并将《解除〈房地产租赁合同〉的通知》特快专递邮寄给何枫。2018年10月26日，邮政江阴公司诉至法院。本案经多次协商调解，双方未能达成一致意见。一审法院认为，邮政江阴公司与新雄狮公司签订的《房地产租赁合同》，邮政江阴公司与新雄狮公司、何枫签订的《房地产租赁合同之补充协议》，均系各方真实意思表示，无法定无效情形，应为合法有效。邮政江阴公司依约将房屋出租给新雄狮公司后，新雄狮公司应按约支付租金。根据合同约定，新雄狮公司不支付或者不按约定支付租金达30天，或欠缴各项费用达300000元的，出租方有权单方解除合同，收回房屋。新雄狮公司拖欠第四年租金1096000元，邮政江阴公司书面催收并告知后果后，新雄狮公司、何枫仍未支付，邮政江阴公司遂于2018年9月5日正式通知新雄狮公司解除租赁合同，故双方签订的《房地产租赁合同》于2018年9月5日依法解除。新雄狮公司对截至2018年9月5日结欠租金1113439.45元不持异议，法院予以确认。邮政江阴公司主张截至2018年9月5日的逾期利息38862.66元，并要求新雄狮公司支付自2018年9月6日起按银行同期同类贷款利率计算的利息，符合法律规定，法院予以支持。合同解除后，新雄狮公司应将租赁房屋返还给邮政江阴公司，其未予返还，现邮政江阴公司要求新雄狮公司返还房屋并支付自2018年9月6日起至实际返还房屋之日止按租金标准1273080元/年计算的房屋占用费，符合法律规定，法院亦予以支持。关于邮政江阴公司主张的违约金，新雄狮公司抗辩过高，法院认为，根据本案具体案情，双方约定的违约金1016209.18元过高，应予调整，综合考虑违约造成的损失、合同履行程度、当事人过错等因素，法院酌定违约金为610000元。何枫作为保证人在《房地产租赁合同之补充协议》上签字，承诺承担连带清偿责任，依法应对新雄狮公司的上述付款义务承担连带清偿责任。新雄狮公司抗辩不同意解除合同及返还租赁房屋、不同意支付逾期利息及违约金，何枫抗辩其个人不承担连带责任的意见，均于法无据，法院不予采纳。一审法院判决：一、邮政江阴公司（原江阴市邮政局）与新雄狮公司（原江阴雄狮电脑城有限公司）签订的《房地产租赁合同》于2018年9月5日解除；二、新雄狮公司于判决发生法律效力之日起十日内支付邮政江阴公司租金1113439.45元、利息38862.66元并支付以1113439.45元为基数自2018年9月6日起至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、新雄狮公司于判决发生法律效力之日起十日内支付邮政江阴公司违约金610000元；四、新雄公司于判决发生法律效力之日起十日内将坐落于江阴市南街140号1-5层、南街142号1-4层房屋返还给邮政江阴公司；五、新雄狮公司于判决发生法律效力之日起十日内支付邮政江阴公司房屋占用费（自2018年9月6日起至实际返还房屋之日止按1273080元/年的标准计算）；六、何枫对上述第二、三、五项付款义务承担连带清偿责任；七、驳回邮政江阴公司的其他诉讼请求。案件受理费24148元、财产保全费5000元，合计29148元，由邮政江阴公司负担3088元，由新雄狮公司、何枫负担26060元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案争议焦点为：一、新雄狮公司是否应承担利息、违约金；二、何枫担保的范围。关于争议焦点一，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，新雄狮公司至2018年9月5日结欠邮政江阴公司租金1113439.45元，邮政江阴公司主张截至2018年9月5日的逾期利息38862.66元，并要求新雄狮公司支付自2018年9月6日起按银行同期同类贷款利率计算的利息，符合法律规定，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定的违约金1016209.18元，一审法院综合考虑违约造成的损失、合同履行程度、当事人过错等因素，酌定违约金为610000元，并无不当。关于争议焦点二，本院认为，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。本案中，何枫作为保证人在《房地产租赁合同之补充协议》上签字，承诺承担连带清偿责任，依法应对新雄狮公司的上述付款义务承担连带清偿责任。综上，新雄狮公司、何枫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15590元，由新雄狮公司、何枫负担。本判决为终审判决。（此页无主文）审判长 谢 伟审判员 张朴田审判员 毛云彪二〇一九年十一月二十九日书记员 刘天奇