安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1503民初5627号 原告（反诉被告）：刘庆林，男，汉族，1981年10月17日生，户籍地安徽省霍邱县，现住安徽省六安市裕安区。 原告（反诉被告）：李开修，男，汉族，1972年11月18日生，户籍地安徽省霍邱县，现住安徽省六安市裕安区。 两原告委托诉讼代理人（特别授权）：陈功勇，安徽大森（六安）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：六安粤通置业有限公司，统一社会信用代码91341500578541399G，住所地安徽省六安市梅山南路政务中心**（市招商局内）。 法定代表人：黄晓华，公司总经理。 委托诉讼代理人：金本剑，男，汉族，1987年4月18日生，住安徽省黄山市屯溪区，公司员工。 原告（反诉被告）刘庆林、李开修与被告（反诉原告）六安粤通置业有限公司（以下简称粤通置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘庆林、李开修提出以下诉讼请求：1、请求法院判令依法解除原被告之间的商品房买卖合同；2、请求法院判令被告向二原告立即返还购房首付款1433180元及资金占用利息暂计143562.83元（按照银行同期贷款基准利率4.35%/年，从2017年6月2日计算至首付款返还完毕之日止）；3、请求法院依法判令被告向二原告支付因逾期交房而产生的违约金28531.8元；4、请求依法判令被告承担本案诉讼费用及其他费用。事实与理由：原、被告于2017年6月2日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告方支付总房款的50%作为首付款，剩余50%的房款通过银行按揭的形式进行购买。合同签订当日，原告方支付首付款1433180元。合同签订以后，原告方提供了银行按揭所需的所有资料，并陪同银行工作人员做贷前调查，所有材料均符合银行要求。直至2018年6月份被告方才首次告知原告方因银行金融政策调整的原因按揭办不下来，同时告知原告耐心等待，正在更换其他银行办理贷款手续。原告要求被告方按照合同的约定进行交房，被告直至起诉之日也没有向原告交房。因被告的违约行为，给原告投资的房产造成了经济损失，原告有权要求被告支付因逾期交房而产生的违约金。与此同时原告认为在长达2年的时间里，因银行政策的原因导致无法办理银行按揭，属于不可抗力因素，原告有权要求解除合同。原告诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）粤通置业辩称：1、被告同意解除商品房买卖合同。2、原告要求利息损失及逾期交房的违约金不符合事实，无法律依据，被告逾期交房是因原告逾期付款所致，并非被告的原因。3、原告因自身原因导致按揭未办理，退一步说即使是银行政策调整，也不属于不可抗力，因这种情况不会从根本上导致合同不能履行，且这种影响是可以克服的。 被告（反诉原告）粤通置业提出以下反诉请求：1、请求法院判令依法解除反诉人与被反诉人之间的商品房买卖合同；2、请求判令被反诉人支付违约金285318元；3、请求判令被反诉人协助被告办理商品房买卖合同备案撤销手续；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年6月2日签订了涉案商品房买卖合同，约定被反诉人购买反诉人开发建设的六安恒大御景湾6栋330号房屋一套，总价为2853180元，被反诉人首付房款1433180元，剩余房款1420000元被反诉人办理按揭贷款，商品房买卖合同约定：如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条规定承担逾期付款的违约责任，如因买受人无法付清房款导致合同被解除，则买成受人应向出场人支付该商品房总价款的10%作为违约金。被反诉人于2018年6月因个人资质原因被银行拒贷。事后反诉人通过电话、短信、函件等方式多次催促被告还款，被反诉人均置之不理。 原告（反诉被告）刘庆林、李开修辩称：1、同意解除商品房买卖合同。2、反诉原告所主张的违约金的诉讼请求依据是双方的补充协议，但该协议事实上不存在，不真实，不符合反诉被告按揭买房的购房初衷。 原告（反诉被告）刘庆林、李开修举证如下：1、身份证复印件、企业公示系统；2、商品房买卖合同，3、POS机刷卡记录复印件，证明原告支付首付款1433186元的事实；4、微信聊天记录；5、公证费发票。 被告（反诉原告）粤通置业质证意见为：1、证据1无异议。2、证据2三性无异议，证明目的有异议，不能达到证明目的，不能证明被告违约。3、证据3三性、证明目的无异议。4、证据4三性有异议，无法证实此人是公司员工，且与本案无关，达不到证明目的。按揭贷款应是由原告承担的义务，并非被告。5、证据5真实性无异议，关联性、证明目的有异议，该证据只能证明费用的发生，不能证明公证的内容，也与本案无关。 本院对原告（反诉被告）刘庆林、李开修所举证据认证如下：对被告无异议的证据1、2、3均予以认定，对证据4真实性予以认定，可以证明原、被告间为按揭贷款无法办理而协商的事实；对证据5公证费发票三性予以认定。 被告（反诉原告）粤通置业举证如下：1、补充协议；2、通知单及送达记录。 原告（反诉被告）刘庆林、李开修质证意见为：1、证据1三性有异议，不认可，商品房买卖合同中第29页关于附件11补充协议的约定是没有的，如果被告不能证明有四份补充协议，则说明被告在房屋买卖过程中存在欺诈行为，根据商品房买卖合同第29条，合同生效条款的约定“本合同及附件一式五份，其中出卖人两份，买受人一份，不动产登记中心一份，银行按揭一份，合同附件与本合同具有同等法律效力”。在本案中，被告提供的附件11不符合商品房买卖合同第29条的约定。补充协议的内容违反了原告按揭买房的初衷及交易习惯，若原告能够全额付款，就没有办理按揭的必要。该补充协议存在瑕疵，协议的最后一页只有原告的签字，但却没有日期，也无像商品房买卖合同那样按手印，也无骑缝章，经过备案的商品房买卖合同第28条补充协议中约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的仍以本合同为准”，显然补充协议中第3条第一款第三项，不合理的加重了买受人的责任，该约定应无效。补充协议符合格式条款特征，属无效条款。双方仅就商品房买卖合同进行了公证，除此外双方再无公证事项，原告不认可该补充协议的内容。2、证据2通知书原件与庭前提供的复印件内容不一致，我方对于该材料三性不认可，且系反诉原告的单方陈述，我方无违约，是反诉原告的违约。 本院对被告（反诉原告）粤通置业所举证据认证如下：对证据1补充协议，该补充协议经查系格式条款且未在房产部门登记备案，该格式条款明显加重了购房者刘庆林、李开修的义务，应认定为系无效条款；对证据2通知单及送达记录真实性予以认定，可以证明刘庆林、李开修未办理成功按揭贷款多次与粤通置业协商的事实。 经审理查明：2017年6月2日，原告（反诉被告）刘庆林、李开修与被告（反诉原告）粤通置业签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份，合同约定：刘庆林、李开修购买粤通置业开发的六安恒大御景湾6栋330号房屋一套，总价款为2853180元，刘庆林、李开修首付房款1433180元，剩余房款1420000元由刘庆林、李开修办理按揭贷款支付。双方在《商品房买卖合同》第八条逾期付款责任中约定：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。《补充协议》载明：“三、双方同意本合同第三章第七条补充如下：（一）关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）……，3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。 合同签订当日，刘庆林、李开修支付了首付款1433180元。2018年6月24日，粤通置业向刘庆林、李开修发送了《律师函》，告知刘庆林、李开修必须在2018年6月30日前办理完毕按揭贷款申请手续，否则将依法解除与其签订的《商品房买卖合同》，并依法追究其违约责任。直至起诉之日刘庆林、李开修仍未办理好银行按揭的贷款手续，粤通置业也没有向刘庆林、李开修交房，双方一致同意解除合同。刘庆林、李开修多次找粤通置业协商退房款事宜，粤通置业要求按房屋总价款10%扣违约金，致协商不成。刘庆林李开修起诉后，粤通置业遂提起反诉，双方均要求解除合同，判令对方承担违约责任。 本院认为：原告（反诉被告）刘庆林、李开修与被告（反诉原告）粤通置业之间系商品房买卖合同关系，双方在合同中约定，买受人逾期超过60日，出卖人有权解除合同，现双方当事人均同意解除合同，依法应确认《商品房买卖合同》解除，合同解除后，被告（反诉原告）粤通置业负有返还已付房款的义务。关于原告（反诉被告）刘庆林、李开修提出的资金占用期间利息及逾期交房违约金问题，双方未对退款后资金占用期间利息作出约定，本院对资金占用期间的利息不予支持。被告（反诉原告）粤通置业未按合同约定交房是基于买受人未办理成功按揭贷款也未交付剩余房款，其行为系行使不安抗辩权，不属于合同约定的逾期交房行为，因此，本院对该项诉请不予支持。关于原告粤通公司主张按10%扣除违约金的问题，即该《补充协议》第三章第七条约定的效力问题，因该项条款系原告提供，直接约定原告解除合同后，扣除已付房款的10%作为违约金，为格式条款，故该部分约定无效。根据双方签订的已在房产管理部门登记备案的《商品房买卖合同》第八条的约定，违约金应按累计应付房款的1%计算，对被告（反诉原告）粤通置业要求原告（反诉被告）刘庆林、李开修协助其办理《商品房买卖合同》备案撤销手续的反诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）刘庆林、李开修与被告（反诉原告）粤通置业之间签订的《商品房买卖合同》（六安市裕安区恒大御景湾6栋3层330号）解除； 二、被告（反诉原告）粤通置业于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）刘庆林、李开修购房款1433180元； 三、原告（反诉被告）刘庆林、李开修给付被告（反诉原告）粤通置业违约金14200元； 上述二、三项两比后，被告（反诉原告）粤通置业应返还原告（反诉被告）刘庆林、李开修1418980元。 四、原告（反诉被告）刘庆林、李开修于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）粤通置业办理《商品房买卖合同》备案撤销手续。 五、驳回原告（反诉被告）刘庆林、李开修的其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）粤通置业的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19250元，减半收取为9625元，反诉费2790元，合计12415元，由原告（反诉被告）刘庆林、李开修负担2415元，被告（反诉原告）粤通置业负担10000元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  房冬蓉 二〇一九年十一月二十日 书记员  鲍伟伟