福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽06民终2710号 上诉人（原审原告）：庄锋，男，1967年10月30日出生，汉族，住福建省东山县。 上诉人（原审原告）：苏舜晖，女，1973年9月15日出生，汉族，住福建省东山县。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：林振顺，漳州市东山县泽园法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告)：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：邱世吴，福建初道律师事务所律师。 上诉人庄锋、苏舜晖因与被上诉人福建新新房地产开发有限公司(下称新新公司)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院(2019)闽0626民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人庄锋、苏舜晖的共同委托诉讼代理人林振顺、被上诉人新新公司的委托诉讼代理人蓝建全、邱世吴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄锋、苏舜晖上诉请求：撤销一审判决第二项，改判新新公司支付逾期交房违约金67602.15元（从2016年7月1日起至2018年3月21日止以购房款358252元为基数按日万分之三计算）。事实和理由: 一、《补充协议》第五条第三项约定属无效格式条款。1.新新公司未提供其已尽提示注意义务的证据。2.上述条款交房顺延内容具有“免责”性质。 二、本案《监理日记》《施工日志》不具有真实性和合法性，无相应证明力，不能作为本案定案依据。 新新公司辩称：一审法院对本案顺延交房的认定事实清楚，适用法律正确。本案顺延交房事实与法律依据已在一审判决中得以确认，庄锋、苏舜晖主张《监理日记》《施工日志》不具有证明力，无事实和法律依据。《监理日记》《施工日志》系监理单位、施工单位分别制作，具有真实性，庄锋、苏舜晖持有异议应提供相反证据予以反驳。 庄锋、苏舜晖向一审法院起诉请求：一、新新公司支付逾期交房违约金67602.15元（从2016年7月1日起至2018年3月21日止以购房款358252元为基数按日万分之三计算）；二、新新公司支付逾期办证违约金9601.15元（从2018年6月21日起至2019年3月15日止以购房款358252元为基数按日万分之一计算）。 一审法院认定事实：庄锋、苏舜晖于2013年11月23日与新新公司签订《商品房买卖合同》，约定庄锋、苏舜晖向新新公司购买址在福建省东山县环路东侧新新·帝景国际星城2号楼1705号商品房，总价款358252元。合同第八条约定：出卖人应在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。《补充协议》第五条第三项约定：出现昼夜降雨超过18㎜及六级或六级以上大风天气、遇政府部门作出暂停施工作业或者实施交通管制等决定时间达到8小时以上等原因时，双方同意顺延交房时间，出卖人应提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实；众所周知的原因除外。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十四条约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《补充协议》第五条第六项约定：因买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天起视为买受人对该商品房认定合格同意接受。《补充协议》第十二条第二项约定：以特快专递方式送达的，信发出后第二日为送达日。合同签订后，庄锋、苏舜晖支付了全部购房款。新新公司于2017年10月29日以特快专递方式向庄锋邮寄交房通知书。 讼争商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 一审法院认为：双方争议的主要焦点为：一、新新公司是否构成逾期交房；二、新新公司是否构成逾期办证。 新新公司是否构成逾期交房 《补充协议》第五条第三项约定，系双方真实意思表示，符合建设工程施工有关施工、操作规范要求，也符合商品房建设开发实际情况，并未免除出卖人逾期交房责任，也未排除买受人主要权利，其内容公平合理，合法有效。《气象报告》所采用数据均来自东山县国家基本气象观测站观测资料，该证据真实性应予确认。《监理日记》《施工日志》其内容由监理单位和施工单位工作人员记录，二者可以互相印证，该证据真实性应予确认。经核对，《监理日记》《施工日志》和《气象报告》，自合同签订之日（2013年11月23日）起至约定交房之日（2016年6月30日）止，昼夜降雨量超过18毫米及六级或六级以上大风天气导致停工天数共计547天，故新新公司据此可顺延交房547天，即约定交房时间2016年6月30日可顺延至2017年12月29日。讼争商品房所在建设项目不在高考考点500米范围内，且根据《监理日记》《施工日志》记载，施工单位并未因此停工，故新新公司主张高考停工2天，应不予确认。新新公司于2017年10月29日向庄锋、苏舜晖发出收楼通知书，根据《补充协议》第五条第六项、第十二条第二项约定，通知之日起第8天即2017年11月7日，应视为新新公司已履行交房义务。综上，本案约定交房时间顺延至2017年12月29日，新新公司于2017年11月7日履行交房义务，不构成逾期交房。 二、新新公司是否构成逾期办证 新新公司于2017年11月7日已履行交房义务，按双方约定其应于2018年1月6日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。但本案中新新公司并未按时办理房屋所有权初始预登记，致使庄锋、苏舜晖不能在讼争商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，故应认定新新公司已构成逾期办证违约，其应承担相应违约责任；逾期协助办证计算期间应自2018年2月6日起算（庄锋、苏舜晖主张从2018年6月21日起算）。新新公司协助办证义务既包括办理完毕房屋所有权初始登记，也包括具备办证条件后通知买受人。故本案应以出卖人完成土地使用权和房屋所有权协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证截至日，也即新新公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日。经计算，本案中新新公司逾期办证148天。新新公司所提交证据可以证实其在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金行为，致使相关行政部门在用地复核验收过程中需进一步核实履约情况，故应认定新新公司对此存在过错。虽本案也存在东山经济技术开发区管理委员会违约颁发《国有土地使用证》及受政府有关土地和规划建设管理权限调整等影响，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，属新新公司与相关行政部门之间其他法律关系，不影响新新公司向买受人承担违约责任。新新公司主张非其原因导致办证逾期，其无需承担违约责任，缺乏依据，应不予采纳。 综上，本案合同有关交付期限、逾期交房违约责任、商品房交付、产权登记等约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。本案约定交房时间顺延至2017年12月29日，新新公司于2017年11月7日履行交房义务，并未逾期交房。庄锋、苏舜晖请求新新公司支付逾期交房违约金，应不予支持。经核对，新新公司办证共逾期148天，其应支付逾期办证违约金5302.13元（358252元×0.0001/天×148天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、新新公司应于判决发生法律效力之日起十日内向庄锋、苏舜晖支付逾期办证违约金5302.13元；二、驳回庄锋、苏舜晖其他诉讼请求。案件受理费1730元，减半收取计865元，由庄锋、苏舜晖负担806元，新新公司负担59元。 对一审法院认定事实，双方均无异议。对该无争议事实，本院予以确认。 本院认为：根据诉辩主张，本案可以归纳为以下二个争议焦点：一、《补充协议》第五条第三项约定效力问题；二、《监理日记》《施工日志》可否作为本案定案依据。 一、《补充协议》第五条第三项约定效力问题 《补充协议》第五条第三项约定系双方真实意思表示，符合建设工程施工有关施工、操作规范要求，也符合商品房建设开发实际情况，并未免除出卖人逾期交房责任，也未排除买受人主要权利，其内容公平合理。虽从合同文本和本案证据看，订立《补充协议》第五条第三项约定时，新新公司在合理提示和尽说明义务方面存在瑕疵，但因该约定并不具有《中华人民共和国合同法》第四十条所规定情形，故不足以认定其无效。庄锋、苏舜晖主张《补充协议》第五条第三项约定无效，与事实与法不符，理由不能成立。 二、《监理日记》《施工日志》可否作为本案定案依据 从《监理日记》《施工日志》文本看，其中部分记录确实不够规范，但该瑕疵对其真实性并不足以产生实质影响，且林文彬、吴阿芬也未提交足以反驳的相反证据，故应认定《监理日记》《施工日志》具有证明力，可以作为本案定案依据。庄锋、苏舜晖主张《监理日记》《施工日志》不能作为本案定案依据，与事实与法不符，理由不能成立。 综上，庄锋、苏舜晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1490元，由庄锋、苏舜晖负担。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 （） 二〇一九年十一月二十六日 法官助理徐明水 书记员林延龄 书记员蒋舒红