山东省郯城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1322民初4327号原告：山东郯城农村商业银行股份有限公司，住所地：郯城县人民路**。法定代表人：程洪德，董事长。委托诉讼代理人：倪敬明，男，山东郯城农村商业银行股份有限公司城区支行职工，特别授权。被告：刘夫山，男，1976年1月2日出生，汉族，郯城县，居民，被告：张锦花，女，1977年1月30日出生，汉族，郯城县，居民，系第一被告之妻，二被告共同委托诉讼代理人：丁可华，郯城星洋法律服务所，法律工作者，一般代理。被告：郯城县恒大房地产开发有限公司，住，住所地：郯城街道南关三街**/div>法定代表人：王加林，董事长。委托诉讼代理人：宋艳争，男，1985年7月12日出生，汉族，郯城县，系第三被告公司职工，特别授权。原告山东郯城农村商业银行股份有限公司（以下称郯城农商行）与被告刘夫山、张锦花、郯城县恒大房地产开发有限公司（以下称恒大房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郯城农商行的委托诉讼代理人倪敬明，被告刘夫山、张锦花共同委托诉讼代理人丁可华、被告恒大房地产公司委托诉讼代理人宋艳争均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郯城农商行向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还我行借款301301.06元及利息；2、判令被告恒大房地产公司对上述借款承担连带清偿责任；3、判令被告承担原告为实现债权产生的所有费用；4、判令原告对被告提供抵押物的处置价款享有优先受偿权。事实和理由：2015年7月22日被告刘夫山在我行借款32万元，到期日为2035年7月6日，该借款由被告张锦花、郯城县恒大房地产开发有限公司自愿提供连带责任保证，贷款利率执行月利率4.5‰，还款方法等额本息，按月结息。根据合同约定，本金逾期后按利率上浮50%计收逾期罚息。被告多次逾期偿还按揭贷款，已经严重违约，截止2019年6月22日结欠本金301301.06元、利息31425.96元，我行多次催要未果，特提起诉讼，请依法判如所请。被告刘夫山、张锦花辩称，第一、二被告与本案案涉的借款文本上的签名属实，但该借款原告并未按照合同约定将借款全额向二被告履行交付义务，原告与二被告之间借款合同不成立；第二，该笔借款由被告三实际使用并按照合同约定履行了还款义务；第三，该笔借款被告一、二并非该款的使用人，该款使用人为被告三也是本案借贷关系的实际借款人，综上，案涉借款应当由被告三承担偿还本息的义务，二被告不承担清偿责任，请法庭驳回原告对二被告的诉请。被告恒大房地产公司辩称，对原告陈述的事实没有异议，对第一、二被告答辩的借款是以购房款划入我公司的，第一、二被告陈述我公司是实际借款人不属实。原告为证明其诉讼请求及主张的事实，向本院提交如下证据：提供证据一是借款借据一份，证明原告已把钱打入刘夫山帐户；提供证据二是个人住房借款合同一份，证明原告与三被告存在债务关系；证据三是商品房预售合同一份，证明三被告签订了商品房买卖合同。被告刘夫山、张锦花质证认为，对第一组借款合同和借据文本上刘夫山、张锦花署名的行为无异议，但对其该借款的用途真实性提出异议，对商品房回购协议书真实性无异议，该证据恰恰证明原告与被告一、二、被告三三方之间就该笔借款的行为以及履行合同之间的债权债务关系作出明确约定，并且一致同意如果被告一、二未按照合同约定偿还购房借款本息连续三期违约的，由出卖人偿还该买受人所欠银行全部贷款本息，并以贷款资金金额回购该商品房，该协议系三方的真实意思表示，法庭应当作为证据确认由被告三向原告清偿借款本息的责任，被告一、二无责任无义务。对其它证据无异议。被告恒大房地产公司质证无异议。被告刘夫山、张锦花提供如下证据：证据一、刘夫山开设借款银行卡历史交易明细表一份三页，证明涉案的借款由被告三间接向原告履行清偿借款义务，本案的被告一、二并未按照合同约定履行清偿借款的义务，从始至终履行的活动均系被告三所为。证据二、证人陈某出庭作证，证实当时恒大公司促成这笔贷款是由证人联系的，证明这笔借款是由恒大公司以被告刘夫山名义贷出自己使用的。该证人证实：本人在恒大房地产公司干工程，与公司董事长王加林认识，与被告刘夫山是朋友，王加林说找个人给签个购房合同，首付款、按揭贷款由他支付，就是说为了回笼资金。本人找刘夫山与恒大公司一个员工一起到银行签的购房贷款合同。银行职员问你们是真实买房吗？带我们去的员工还说是的，然后就办这个就签字的。对于刘夫山向王加林如何支付购房款情况不知道。贷款后刘夫山经常打电话给本人让找王加林说每月按揭贷款没偿还。证据三、通话录音，证明被告一催促被告三履行还款的意思表示，同时证明涉案的借款被告三系实际借款使用人而非被告一、二。原告质证认为，回购协议不是原告当庭提供的证据，只是作为法庭参考资料。回购协议是我行与开发商签订的协议，并不能证明免除被告一、二借款责任。对还款明细没有异议，对证明内容没有异议，庭后对此证据进一步核实。证人证词不能说明我行与被告无债务关系，反而证明了被告与原告债务关系真实存在。被告提供的通话录音不能证明原告与被告债务关系不存在。被告恒大房地产公司质证认为，对交易明细的证据没有异议，是由我方通过刘夫山的银行帐户偿还的。证人证言不能证明被告三是借款人。被告一提供的录音不能证明是被告三借原告的钱。被告恒大房地产公司未提供证据。本院对上述证据认证意见如下：原告提供的借款合同及借款借据，被告恒大房地产公司无异议，被告刘夫山、张锦花对其真实性无异议，本院依法予以确认。原告所提交的个人住房借款合同所附商品房回购协议，原告虽然没有作为独立的证据提供，但该协议依附于借款合同，与个人借款合同有关事实能够相互印证，具有证明力，且三方当事人对其真实性均未提出异议，故本院确认该协议的合法性、真实性及相应的关联性。被告刘夫山提供的交易明细能够证明借款合同签订后，系由被告恒大房地产公司代为偿还借款部分本息的事实，对此证明效力予以确认。证人证言证实了被告与原告签订借款合同的事实以及在办理该住房贷款时，原告已经尽到了贷款用途予以审查义务的事实，对被告刘夫山用以证明被告恒大房地产公司偿还该买受人所欠银行全部贷款本息，并以贷款资金金额回购该商品房后，免除第一、二被告还款责任的证明目的，因被告恒大房地产公司尚未完全履行代偿义务，故被告以此作为反驳证据的证明力不足。对通话录音真实性予以确认，对证明效力应综合其他证据分析认定。本院经审理认定事实如下：被告刘夫山、张锦花系夫妻关系，二被告于2015年1月7日与被告恒大房地产公司签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定二被告购买被告恒大房地产公司开发的皇亭华府2幢2单元701室房产一套。2015年1月31日原告下属单位郯城农商行城区支行与三被告共同签订了《个人住房借款合同》，约定：被告刘夫山、张锦花向原告贷款32万元用于支付其在被告恒大房地产公司处购房的购房款，借款期限自2015年1月31日至2030年1月10日，贷款利率执行月利率5.1250‰，还款方法为等额本息偿还法，每月甲方以相等的金额偿还贷款本息。甲方违反本合同约定的任一条款，乙方有权采取停止发放、提前收回已发放贷款本息或者其他资产保全措施。本金逾期后按利率上浮50%计收逾期罚息，贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利，贷款逾期后该按罚息利率计收复利。被告刘夫山、张锦花对上述借款以其购买的皇亭华府2幢2单元701室房产进行抵押担保，被告恒大房地产公司作为丙方对上述借款提供了连带保证。2015年1月27日，原告与被告刘夫山、张锦花在郯城县房管局对案涉商品房办理了预购商品房抵押权预告登记，并颁发了预告登记证书。合同签订后，原告按照合同约定将32万元贷款打入到被告刘夫山开办的贷款账户内，被告刘夫山、张锦花并未按照合同约定还款方式偿还贷款本息。2015年7月22日，原告与被告刘夫山、被告恒大房地产公司签订《商品房回购协议》，约定：买受人购买出卖人的位于郯城县皇亭华府楼盘项目第2号楼1单元1003号的商品房【商品房销（预）售合同号：YS022573】，因资金不足向贵行申请个人住房按揭贷款人民币320000元，经出卖人、买受人和按揭银行三方协商，一致同意达成以下协议：若买受人（借款人）未按合同约定偿还购房贷款本息，连续出现三期（含）未履行，由出卖人偿还该买受人所欠银行全部贷款本息，并以代偿资金金额回购该商品房。截止2017年6月13日，被告恒大房地产公司已代被告刘夫山、张锦花偿还原告贷款本息，尚欠本金301301.06元及之后的相应利息，原告多次催要，三被告均未偿还，原告向本院提起诉讼。上述事实，有当事人陈述、借款借据、个人住房借款合同、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、被告身份证复印件、预购商品房抵押权预告登记证书、账户交易明细等证据证实。本院认为，原告提供的借款借据、个人住房借款合同、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、被告身份证复印件、预购商品房抵押权预告登记证书能够相互印证，证明被告刘夫山、张锦花因购买被告恒大房地产公司开发的商品房交纳购房款需要，由被告恒大房地产公司提供连带责任保证，并以被告刘夫山、张锦花预购的商品房予以抵押担保，向原告郯城农商行贷款32万元，原告向被告刘夫山开设的贷款专用账户上打入合同约定32万元贷款资金的事实，三方之间的借贷及担保事实成立，所签订的个人住房借款合同、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效合同，本院依法予以确认。个人借款合同签订后，原告向被告刘夫山开设的贷款专用账户打入贷款资金32万元，被告恒大房地产公司认可，该笔贷款转入其公司账户作为被告交纳的购房款，原告已经履行了出借资金的交付义务。被告刘夫山、张锦花以其购买的皇亭华府2幢2单元701室商品房予以抵押担保借款，并办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押登记行为已经登记机关登记确认，本院确认其登记效力。在履行合同过程中，三方再次签订的《商品房回购协议》进一步印证了被告刘夫山、张锦花作为商品房的买受人向原告办理按揭贷款的事实成立，三方签订的商品房回购协议对于被告恒大房地产公司来说具有反担保性质，即在被告刘夫山、张锦花未能履行还款义务，作为担保人在代偿的情况下，以代偿资金金额回购抵押的房产，保证了担保人代偿后其代偿资金追偿权的优先实现，原告在该协议上签字认可，只是对被告内部约定还款方式的认可，并不表明签订协议当然认可被告刘夫山、张锦花偿还借款责任的免除。且从合同执行情况看，该协议只是借款合同履行过程中补充协议，其内容与主合同并不相悖，被告恒大房地产公司事实上也并未履行全部担保责任，代偿全部借款本息，该协议约定的“以代偿资金金额回购该商品房”的条件尚未成就，故被告刘夫山、张锦花作为借款人仍应履行借款合同义务，对所借款本息承担还款责任。被告刘夫山、张锦花未能按照约定的等额还本付息方法偿还借款，构成违约，原告有权按照合同约定的第十六条第二款、第十七条第二款规定，提前收回贷款本息，被告恒大房地产公司代为偿还了借款部分本息，只履行部分担保义务，仍应与借款人承担连带清偿责任，原告对三被告的诉讼主张，事实清楚，证据确实充分，符合法律规定，本院依法予以支持。被告刘夫山辩解原告没有向其交付购房贷款与借款借据记载事实不符，房屋是否交付，系被告之间签订商品房预售合同纠纷事项，不能作为偿还贷款的前提条件，其以此为由辩解借款应当由被告三承担偿还本息的义务，理由不充分，本院不予采信。被告刘夫山、张锦花在办理预购商品房登记时，涉案房产尚未完成所有权登记，抵押合同生效，原告有权主张以该抵押物折价或者变卖价款予以受偿，但不享有优先权。被告恒大房地产公司是否回购预购的商品房，是被告内部协商还款方式、方法问题，被告恒大房地产公司以回购商品房为其承担还款义务的前提，没有合同及法律依据，回购不回购均不影响被告恒大房地产公司所应承担连带保证义务。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告刘夫山、张锦花于本判决生效之日起五日内偿还原告山东郯城农村商业银行股份有限公司借款301301.06元及利息，利息以301301.06元为基数，自2017年6月13日起至给付之日止，按月利率5.1250‰标准计算，利息未按期支付部分按照合同约定计收复息。二、被告郯城县恒大房地产开发有限公司在上述贷款本息范围内承担连带清偿责任。三、原告山东郯城农村商业银行股份有限公司对被告刘夫山、张锦花抵押的皇亭华府2幢2单元701室商品房拍卖、变卖的价款享有受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，减半收取计3050元，由被告刘夫山、张锦花、郯城县恒大房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 高 祎二〇一九年十一月十一日书记员 徐勤凤