浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初9301号 原告（反诉被告）：绍兴市柯桥区华隆物业管理有限公司，住所地绍兴市柯桥区齐贤街道阳嘉龙村，统一社会信用代码91330621697005505J。 法定代表人：王国龙。 委托诉讼代理人：郦海忠,浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹晨竹,浙江浙杭（绍兴）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：绍兴柯桥华亿置业有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥柯东工业园区耶溪路旁，统一社会信用代码913306215633073053。 法定代表人：刘心愿。 原告绍兴市柯桥区华隆物业管理有限公司（以下简称华隆物业公司）诉被告绍兴柯桥华亿置业有限公司（以下简称华亿置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法由审判员任莹独任审判，后被告华亿置业公司提起反诉，本院于2019年10月25日受理。本院于2019年10月8日、11月22日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华隆物业公司的委托诉讼代理人郦海忠，被告（反诉原告）华亿置业公司的法定代表人刘心愿均到庭参加诉讼。审理期间，当事人申请庭外和解半个月，但未成。本案现已审理终结。 原告华隆物业公司向本院提出本诉请求：1.判令被告支付香逸公寓小区2014年7月1日至2018年12月31日未售物业的物业管理服务费324294.90元，并支付本金67343.25元自2015年1月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计33941元）；支付本案53511.02元自2015年7月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计24063.91元）；支付本金36783.51元自2016年1月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计14511.09元）；支付本金31211.29元自2016年7月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计10618.08元）；支付本金28177.39元自2017年1月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计8030.56元）；支付本金27400.10元自2017年7月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计6321.20元）；支付本金26622.78元自2018年1月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计4672.30元）；支付本金26622.78元自2018年7月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计3226.68元）；支付本金26622.78元自2019年1月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计1757.10元）；合计431436.82元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告（原名为绍兴县华隆物业管理有限公司）依据与位于绍兴市柯桥区百舸路468号香逸公寓小区的建设单位华亿置业公司（原名绍兴县华亿置业有限公司）2013年6月3日签订的《香逸公寓小区前期物业管理服务合同》，为香逸公寓小区提供前期物业管理服务，被告已于2014年6月向香逸公寓小区物业买受人交房。原告入住接管香逸公寓小区前期物业管理服务至今。香逸公寓小区尚未成立业主委员会（审理期间于2019年11月期间刚成立）。因案涉香逸公寓小区被告有多处未售物业（包括公寓住宅、商铺、地下停车位等）的物业管理费用未付，虽经催交，但被告至今尚未支付香逸公寓小区未售物业2014年7月1日至2018年12月31日，共计324294.90元的物业管理服务费用。故原告特起诉法院，要求被告支付案涉的物业管理服务费及违约金，望予以支持。 被告华亿置业公司辩称，1.对原告主张的总金额有异议：对于原告主张地下停车费60元/月，被告认为双方没有合同依据，无须支付，故不予认可；对于原告主张的1号楼、2号楼的物业费，被告认为根据竣工验收报告，香逸公寓小区1号楼、2号楼的竣工验收时间为2014年9月19日，故原告主张的物业费应当自2014年10月开始计算；对原告主张的4号楼101室，根据三维测绘报告并无此房，被告不予认可；对原告主张的5号楼202室、302室，已经法院司法拍卖，相应的物业费应由买受人承担，被告无须支付；2.原告物业服务不到位，主张的违约金被告不予认可；3.2017年6月30日前的物业费已经超过诉讼时效，故对超过诉讼时效的物业费不予认可；4.要求原告提供相关物价部门关于收费的备案标准，否则被告拒绝支付全部物业费用。综上，请求法院驳回原告的本诉请求。 反诉原告华亿置业公司向本院提出反诉请求（变更后）：1.判令反诉被告支付反诉原告违约金10000元；2.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订《香逸公寓小区前期物业管理服务合同》，合同约定反诉被告对反诉原告开发的香逸公寓小区提供前期物业服务，服务内容与质量按照双方约定的标准执行。项目交付后，反诉被告正式入驻香逸公寓小区并提供物业服务。但根据香逸公寓小区业主反映，反诉被告提供的物业服务严重达不到约定的质量标准，人员配备缺失，保洁服务不达标，消防设备检查不过关，安全隐患不及时维修等问题比较突出，造成业主较大意见，严重影响小区和谐，也给反诉原告造成了名誉上和经济上的损失，特别是业主把相关问题投诉到12345市长热线处后转交反诉原告，称在柯桥区柯桥街道安全隐患大检查中小区存在的各种问题。反诉原告于2018年8月8日发函反诉被告，针对小区业主投诉信访的1幢外墙开裂脱落的问题，告知其履行维修、维护保养义务，望其在收函后30天内安排维修，并随函附信访综合平台信访件、消防检查记录表，但反诉被告在收函后未采取任何安排维修。根据合同第28条规定，反诉被告提供的服务未达到合同的第二条、第三条、第五条约定的内容和质量标准，原告有权要求反诉被告限期整改，逾期未整改的，反诉原告有权终止合同。同时反诉被告未按第20条商定购齐物品清单上约定的所应购买物业服务必备的物品。反诉被告的物业服务标准和质量也达不到合同的要求。因此，反诉原告发函给反诉被告要求解除双方签订的《香逸公寓小区前期物业管理服务合同》，但反诉被告拒绝。为此，反诉原告为维护自己的合法权益，特提起反诉。 反诉被告华隆物业公司辩称，1.香逸公寓小区现已成立业主委员会，故双方间的前期物业服务合同已经终止；2.反诉原告要求反诉被告支付违约金10000元，没有事实和合同依据，反诉原告不予认可。对反诉原告主张的外墙开裂脱落，系开发商的保修义务，由物业公司承担维修责任在实际中操作很难，反诉被告也进行多次协调，但至今确实尚未修复。至于反诉原告提出的其他服务不到位的主张，不予认可。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的【华亿·香逸公寓】业主使用手册，用以证明该业主使用手册是原告与被告共同制定的，且约定小区地下车位停放费为60元每月，故以此要求被告支付地下车位物业费（停放费）。被告经质证认为其与原告之间并未签订关于地下车位收费的合同，且上述业主使用手册仅对业主有约束力，被告在业主使用手册中的盖章行为仅是作为见证人或第三方，但不受该业主使用手册的约束。本院认为，根据《香逸公寓小区前期物业管理服务合同》第三章第九条约定：停车场、车位使用费，由原告根据发改委及相关部门的规定标准，向车位使用人收取。根据上述合同约定，车位使用费应向车位的使用人收取。被告作为该小区的开发商，对其未售的地下车位享有相关使用等权益，也是原告作为物业公司的服务对象，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。2.原告提供的香逸公寓未售物业服务费用汇总，用以证明被告尚欠原告物业费。被告经质证认为，4号楼101室房屋不存在。本院认为，根据被告提供的三维测绘报告显示确无4号楼101室，原告对此予以认可，故原告主张的4号楼101室的物业费缺乏依据，本院不予支持。3.原告提供的《2016年9月1日物业费催交通知》及照片张贴复印件，用以证明原告曾于2016年9月向被告进行催讨，被告经质证表示对该证据不予认可。本院认为，原告未能提供上述照片拍摄的原始载体，且照片上也无法显示张贴的具体时间，对其真实性无法确认，故对原告的证明内容不予采信。4.原告提供的《2017年5月20日浙江鉴水律师事务所律师函》、挂号信函收据，用以证明原告于2017年5月对被告进行物业费催讨。被告经质证表示未收到上述律师函，故不予认可。本院认为，根据挂号信尚未退回，且2019年6月20日原告以同样方式寄送催交通知书被告收取的情况，本院认为原告2017年5月已向被告催讨，故被告以未签收为由提出的诉讼时效抗辩，本院不予采信。5.被告提供的竣工验收备案表，用以证明香逸公寓小区1号楼、2号楼竣工验收时间为2014年9月19日。原告经质证认为根据竣工验备案表显示1号楼、2号楼的竣工时间为2014年6月26日，故其主张1号楼、2号楼物业费自2014年7月1日起算并无不妥。本院认为，竣工验收备案表上载明的2014年9月19日系备案时间，其竣工验收时间为2014年6月26日。故被告要求自2014年10月开始计算物业费的抗辩意见，本院不予采信。6.反诉原告提供的《消防安全隐患大排查专项行动检查记录表》，用以证明反诉原告提供的物业服务不到位。反诉被告经质证认为，该记录表所反映的问题早已整改完毕。本院认为，小区存在安全隐患并整改系较为常见的现象，现反诉原告对反诉被告对香逸公寓小区上述问题整改完毕予以认可，故反诉原告以此作为要求反诉被告支付违约金的事实依据不足，本院不予支持。7.反诉原告提供的绍兴市信访综合平台信访件详情，用以证明小区1栋外墙开裂脱落，反诉被告未履行物业服务合同义务。反诉被告经质证认为该信访件是针对开发商，与物业公司无关。本院认为，根据双方签订的《香逸公寓小区前期物业管理服务合同》约定，反诉原告委托反诉被告在物业保修期接受业主报修投诉事项，直接用书面通知反诉原告施工，由反诉原告落实施工方保修事项，并对施工单位的维修进行全程跟踪和督促，做好维修记录和台帐。若施工单位未能及时履行保修义务的，反诉被告以书面形式征得反诉原告同意后自行安排维修，维修费用由反诉原告在工程质量保修金中扣出后支付给反诉被告3个月结算一次。因此，在反诉原告未履行外墙开裂脱落的保修义务时，反诉被告作为物业公司，理应为小区业主解决此问题，但反诉被告亦未履行，其服务确实也存在一定的瑕疵。故反诉被告以该维修义务系开发商的保修义务为由拒不履行，不符合双方合同约定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明，2013年6月30日，合同乙方华隆物业公司（反诉被告，前身为绍兴县华隆物业管理有限公司）与合同甲方华亿置业公司（反诉原告，前身绍兴县华亿置业有限公司）签订《香逸公寓小区前期物业管理服务合同》一份，约定：乙方为甲方开发的香逸公寓小区提供物业服务。物业类型：公寓住宅、商铺、地下室，建筑面积：25655.81平方米（12431.21平方米、商铺6910.98平方米、地下室6913.62平方米）。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施、设备和维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维修，安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1.甲方委托乙方在物业保修期接受业主报修投诉事项，直接用书面通知甲方施工，由甲方落实施工方保修事项，并对施工单位的维修进行全程跟踪和督促，做好维修记录和台帐。若施工单位未能及时履行保修义务的，乙方以书面形式征得甲方同意后自行安排维修，维修费用由甲方在工程质量保修金中扣出后支付给乙方3个月结算一次；2.甲方委托乙方负责管理的物业红线范围内的公共路灯《不含楼道灯》在保修期内由甲方或施工方负责承担，保修期后由乙方负责日常养护、管理；3.甲方委托乙方负责管理的物业红线范围内的化粪池、污水井等在保修期内抽空清运、疏通等费用由甲方或施工方负责承担，保修期满后由乙方负责日常养护管理。本物业管理区域物业收费采取包干制方式，多层住宅1.80元/月·平方米（不含电梯、水泵能耗费），商铺营业房2.10元/月·平方米。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按70%交纳。每半年交纳一次。停车场、车位使用费，由乙方根据发改委及相关部门的规定标准，向车位使用人收取。委托管理期限自2014年2月起至本小区业主委员会成立后三个月止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理服务合同时，本合同自动终止。乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第五条约定的服务内容和服务质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同或向甲方支付违约金壹万元。合同签订后，原告为香逸公寓小区提供物业服务。 2014年6月26日，香逸公寓小区1号楼、2号楼竣工验收。 2016年3月10日，香逸公寓小区5幢202室、302室房产由案外人通过司法拍卖程序拍卖。根据拍卖公告，物业等费用缴纳情况不明，如存在欠缴，由买受人负担。 2017年5月20日，华隆物业公司向华亿置业公司以挂号信方式邮寄《浙江鉴水律师事务所律师函》，要求华亿置业公司支付2014年6月27日至2017年6月26日物业费298830元左右。 2018年6月27日，香逸公寓小区1栋的住户因小区1栋外墙开裂脱落向开发商沟通无果，向绍兴市信访局信访。华亿置业公司于2018年8月8日发函华隆物业公司，要求对外墙开裂脱落进行维修。 2018年8月6日，香逸公寓小区进行消防安全隐患进行排查，柯桥区柯桥街道办事处要求小区在2018年8月15日前对检查中发现的问题进行整改。后华隆物业公司对存在隐患项目进行整改并整改完毕。 2018年10月8日，华亿置业有限公司致函华隆物业公司，要求解除双方的前期物业管理服务合同，但遭华隆物业公司拒绝。后华亿置业公司曾就解除合同向法院起诉，后撤回起诉。 2019年6月20日，华隆物业公司以挂号信方式邮寄《浙江浙杭（绍兴）律师事务所物业费催交通知书》，要求华亿置业公司支付2014年6月27日至2019年6月30日未售物业的物业管理服务费400000元左右。 另查明，华隆物业公司与业主签订的小区业主使用手册，约定地下车位停放费（不含车位费，含地下车库照明能耗费）为每月每辆60元。华隆物业公司向华亿置业公司主张的物业费收费标准为住宅1.70元/月·平方米，商铺营业房2.10元/月·平方米。 同时查明，现华亿置业公司尚未向华隆物业公司支付香逸公寓小区2014年7月至2018年12月期间的部分住宅、营业房及地下车位物业服务费，具体明细如下： （一）1号楼、2号楼2014年7月至9月物业费合计15152.51元；2幢301室、2幢606室、3幢101室、3幢201室、4幢604室、5幢402室、5幢502室、5幢303室、5幢604室2014年7月至12月期间的物业费合计8693.43元；5-101上中下（新房号444、446）、5-102上中下（新房号440、442）、6-101上下（新房号486）、6-103上下（新房号480）、6-104上下（新房号478）、6-109上中下（新房号464）、6-110上中下（新房号462）、6-111上中下（新房号460）、6-112上中下（新房号458）、6-113上中下（新房号456）、6-114上中下（新房号452）、6-115上中下（新房号450）、6-116上中下（新房号448）2014年7月至12月期间的物业费合计23836.94元。2014年7月至12月期间地下车位物业费16128元，共计63810.88元。 （二）3幢101室、5幢604室2015年1月的物业费合计349.10元；5幢502室2015年1月至2月的物业费476.29元；3幢201室、4幢604室、5幢303室2015年1月至5月的物业费合计2507.04元；2幢301室、2幢606室、5幢402室2015年1月至6月期间的物业费合计2111.17元；6-103上下（新房号480）2015年1月的物业费167.02元；6-101上下（新房号486）2015年1月至4月期间的物业费合计1150.72元；5-102上中下（新房号440、442）2015年1月至5月期间的物业费合计3656.56元；5-101上中下（新房号444、446）、6-104上下（新房号478）、6-109上中下（新房号464）、6-110上中下（新房号462）、6-111上中下（新房号460）、6-112上中下（新房号458）、6-113上中下（新房号456）、6-114上中下（新房号452）、6-115上中下（新房号450）、6-116上中下（新房号448）2015年1月至6月期间的物业费合计16470.88元（其中5-101中下服务期间为2015年1月至5月）。地下车位物业费16128元，合计43016.78元。 （三）2幢606室2015年7月至9月的物业费163.04元；5幢402室2015年7月至12月期间的物业费1428.85元；6-112上中下（新房号458）2015年7月的物业费263.07元；6-104上下（新房号478）、6-109上中下（新房号464）、6-113上中下（新房号456）、6-114上中下（新房号452）、6-116上中下（新房号448）2015月7月至12月期间的物业费合计8305.77元。2015月7月至12月期间地下车位物业费16128元，共计26288.73元。 （四）5幢402室2016年1月至4月期间的物业费952.57元；6-114上中下（新房号452）2016年1月的物业费617.34元；6-104上下（新房号478）、6-116上中下（新房号448）2016年1月至2月期间的物业费合计860.01元；6-113上中下（新房号456）2016年1月至3月期间的物业费789.18元；6-109上中下（新房号464）2016月1月至6月期间的物业费合计1554.61元。2016月1月至6月期间地下车位物业费16128元，共计20901.71元。 （五）6-109上中下（新房号464）2016年7月至12月期间的物业费1554.61元；2016月7月至12月期间地下车位物业费16128元，共计17682.61元。 （六）6-109上中下（新房号464）2017年1月至3月期间的物业费777.32元；2017月1月至6月期间地下车位物业费16128元，共计16905.32元。 （七）2017年7月至2018年12月地下车位物业费48384元。 上述（一）至（七）项合计236990.03元。 本院认为，构建良好的小区前期物业环境，是建设单位与物业服务企业共同的责任。本案系一起建设单位与物业服务企业之间的前期物业服务合同纠纷。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务，并依法享有合同权利。被告辩称原告必须提供物价部门关于收费标准的备案材料，否则拒绝交纳物业费。本院认为，物业公司对其收费向有关物价部门备案，其实质是遵从地方政府制定的规范，是管理性规定，但业主以原告未提供物价部门的备案材料拒付物业费，缺乏相应的法律依据，也违背了权利义务对等原则，故本院对该项抗辩意见不予采纳。结合本案诉辩双方的意见，本案的主要争议焦点为：一、原告主张的物业费是否已过诉讼时效？二、地下车位收费是否合理？三、双方是否需向对方支付违约金？现根据查明的事实，针对原告的本诉请求及反诉原告的反诉请求，本院作如下评判： 争议焦点一，关于诉讼时效的问题。被告认为，2017年6月30日前的物业费已经超过诉讼时效。本院认为，根据查明的事实，香逸公寓小区前期物业管理服务合同约定，物业费半年交纳一次。原告主张的物业费收取时间起点为2014年7月，根据半年交纳一次的规定，原告应于2015年1月1日前向被告主张2014年7月至12月的物业费。因此，原告最迟应于2017年1月1日前向被告主张物业费。现原告于2016年9月1日张贴的催讨函，因无法确定其真实性和关联性，故原告以此作为已经催讨的依据，本院不予认定。故2014年7月至12月期间的物业费，本院认为已经超过诉讼时效，不再予以支持。对2015月1月后的物业费，因原告于2017年5月20日向被告挂号催讨，故未超过诉讼时效。因此，被告应当向原告支付2015年1月至2018年12月31日的物业费合计173095.64元。 争议焦点二，关于地下车位物业费的问题。被告认为，双方之间没有合同约定，故原告无权向其收取车位服务费。本院认为，原告与业主之间，就车位停放约定每月60元。虽原、被告之间签订的《香逸公寓小区前期物业管理服务合同》未就尚未出售的车位物业费进行明确约定，但双方也未明确就车位物业费作出无需支付的否定性约定。被告作为开发商，同时也是接受物业公司前期物业服务的对象，与其他业主在本质上并无太大区别。根据原告与业主签订的小区业主使用手册，约定地下车位停放费（不含车位费，含地下车库照明能耗费）可知，原告对地下车位的收费也包含地下车库照明能耗费，因此，根据权利义务对等原则，被告也应当支付车位物业费。 争议焦点三，关于支付违约金的问题。原告认为，被告逾期未支付物业费，应当根据双方合同约定，向原告支付逾期付款的按日万分之三的违约金。反诉原告认为，反诉被告提供的物业服务严重未达到约定的质量标准，如消防设备检查不过关、安全隐患不及时维修、外墙开裂脱落未维修、未购齐物业服务必备物资，故应当向反诉原告支付违约金10000元。本院认为，根据查明的事实，原告在消防设备检查后，针对存在的问题已经进行整改，对外墙脱落事项也进行了协调沟通。至于未购齐物业服务必备物资，反诉原告也仅是提供了物资清单，但也没有充分证据证明反诉被告未购齐物资或是因未购齐物资造成物业服务严重不足或是重大瑕疵，因此，反诉原告以反诉被告的物业服务标准和质量达不到合同的要求为由，要求支付违约金10000元的反诉请求，理据不足，本院难以支持。但根据双方合同约定：华亿置业公司委托华隆物业公司在物业保修期接受业主报修投诉事项，直接用书面通知华亿置业公司施工，由华亿置业公司落实施工方保修事项，并对施工单位的维修进行全程跟踪和督促，做好维修记录和台帐。若施工单位未能及时履行保修义务的，华隆物业公司以书面形式征得华亿置业公司同意后自行安排维修，维修费用由华亿置业公司在工程质量保修金中扣出后支付给华隆物业公司3个月结算一次。可见，在被告未履行保修期内的维修责任时，作为物业公司的原告应当从小区业主角度出发，从小区安全角度，解决外墙开裂脱落的问题。但庭审中原告也明确表示，至今没有处理好。因此，本院认为，原告在履行物业服务过程中，其服务存在一定瑕疵，故原告再向被告主张逾期付款违约金，本院不再予以支持。 综上，本院对原告的本诉请求，其合理部分依法予以支持，不合理部分，依法予以驳回。对反诉原告的反诉请求，依法予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告绍兴柯桥华亿置业有限公司因于本判决生效后十日内支付给原告绍兴市柯桥区华隆物业管理有限公司物业服务费173179.15元； 二、驳回原告绍兴市柯桥区华隆物业管理有限公司的其他本诉请求； 三、驳回反诉原告绍兴柯桥华亿置业有限公司的全部反诉请求。 本诉案件受理费7772元，减半收取3886元，由原告绍兴市柯桥区华隆物业管理有限公司负担2327元，由被告绍兴柯桥华亿置业有限公司负担1559元。被告绍兴柯桥华亿置业有限公司应负担部分，限于本判决书生效后七日内向本院交纳。反诉案件受理费25元（已预交40元），由反诉原告绍兴柯桥华亿置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 任 莹 二〇一九年十一月二十七日 法官助理唐秋萍 书记员 王红梅 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对证据提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。