湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5597号上诉人（原审被告，反诉原告）王卿卿，女，1997年5月6日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：李芳，湖南一星律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶翔锋，湖南一星律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）湖南鸿俊房地产开发有限公司，住所地长沙经济技术开发区望仙路**。法定代表人张少金，董事长。委托诉讼代理人：杨洪，湖南孚悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，湖南麓邻律师事务所律师。原审第三人：王启军，男，1969年11月7日出生，汉族，住湖南省长沙县，系被告的父亲。委托诉讼代理人：李芳，湖南一星律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶翔锋，湖南一星律师事务所律师。上诉人王卿卿因与被上诉人湖南鸿俊房地产开发有限公司（以下简称鸿俊公司）、原审第三人王启军商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2017）湘0121民初4819号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王卿卿的上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判被上诉人按照蓝山郡购房协议向上诉人继续履行合同，包括按照约定的总价款638604元与购房人办理完善的商品房买卖手续、接受购房余款、交付房屋；3、依法改判被上诉人将蓝山郡3D栋503房进行整改达到交付条件；4、一审、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决查明的第1、2项事实疏漏了被上诉人作为证据使用的“延期付款申请单”已经对《蓝山郡认购协议》进行变更的客观事实，该申请单中申请人是“王启军、王卿卿”而不是“王卿卿”一人，该申请单是对“首期款”而非“全款”申请延期；该申请单是被上诉人的制式文件，也是由被上诉人保留，出现理解上的歧义时不应当作出对上诉人不利的解释。二、《认购协议》、延期付款申请单以及蓝山住宅缴费明细单已经具备商品房买卖合同的性质，一审法院的定性认定错误，导致本案判决结果错误。三、一审法院认为被上诉人在2017年8月18日行使解除权解除了与上诉人的《认购协议》，属于适用法律错误。被上诉人鸿俊公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审第三人王启军陈述：同意上诉人的上诉请求及理由。鸿俊公司的一审诉讼请求：1、确认鸿俊公司、王卿卿双方订立的《蓝山郡认购协议》已经解除；2、确认鸿俊公司不需要退还王卿卿定金10000元；3、王卿卿承担全部诉讼费用。王卿卿的一审反诉请求：1、鸿俊公司按照《蓝山郡购房协议》继续履行合同，包括按总价款638604元与购房人办理完善商品房买卖手续、接受购房余款、交付房屋；2、鸿俊公司将蓝山郡3D栋503房进行整改达到交付条件；3、本案反诉费由鸿俊公司承担。一审法院经审理查明：一、双方当事人无争议的事实：1、2017年7月22日，王启军代王卿卿与鸿俊公司签订《蓝山郡认购协议》，协议约定由王卿卿购买涉案房屋一套，由王卿卿支付购房定金10000元，并在七天内一次性付清购房款，在协议上王启军代王卿卿签名。《认购协议》签订当天，王启军以王卿卿的名义交付鸿俊公司购房定金10000元。2、2015年8月8日，王启军代王卿卿向鸿俊公司签署延期付款申请单，注明认购书中约定的首期款延期至2015年8月8日付清及签订《商品房买卖合同》，逾期没有办理则视为放弃该房源购买权等。当日，王启军以其与王卿卿两人的名义交付购房款188604元及物业维修基金15560元，由鸿俊公司开具发票，付款方写明为王启军与王卿卿，王启军认可该款项中有99%系代王卿卿交付。3、2017年5月8日与5月10日双方互发函件就本案涉及的有关纠纷进行联系，其中鸿俊公司认可合同解除的时间在2017年8月18日。二、双方当事人有争议的事实：1、鸿俊公司是否违反《蓝山郡认购协议》，未及时收取购房款以及未及时签订商品房买卖合同。鸿俊公司认为，《蓝山郡认购协议》合法有效，双方应当严格按照协议约定履行权利义务。王卿卿在协议签订后未按约全额支付购房款，导致正式《商品房买卖合同》无法签订，王卿卿的行为构成违约；王卿卿认为，双方签订的《认购协议》内容于2015年8月8日已发生变更，因案涉房屋不符合质量要求，王卿卿要求鸿俊公司整改，因鸿俊公司一直未整改，王卿卿才拒绝全额付款。王卿卿的行为并未违反《认购协议》；一审法院认为，《蓝山郡认购协议》系鸿俊公司、王卿卿双方真实意思表示，合法有效。现认购协议双方于2015年8月8日签订了延期付款申请单，但王卿卿并未按照申请单约定的期限全额支付购房款，致使《商品房买卖合同》签订不能，应认定王卿卿单方违反《认购协议》，构成违约。鸿俊公司无违约行为。2、《认购协议》中的内容是否进行变更。鸿俊公司认为，双方在订立《认购协议》后，除2015年8月8日延期付款申请单上重申当日全款付款承诺外，未再订立新的协议，故《认购协议》并未发生变更；王卿卿认为，《认购协议》已经变更：房屋认购方由王卿卿变更为王启军和王卿卿，房款总价由639729元变更为638604元，付款方式由一次性付款变更为分期付款，余款支付时间未定，鸿俊公司单方主张合同解除的权利丧失；一审法院认为，案涉延期付款申请单能够证明买卖双方将《认购协议》约定的原付款时间及签订《商品房买卖合同》的时间延期至2015年8月8日，逾期不办理则视为买方自动放弃该房源的购买权。经查明，王卿卿在2015年8月8日未支付全款属实，而王卿卿已缴纳部分购房款及其他费用的行为，因无其他相应有效证据佐证，故不能达到双方将付款方式变更为分期付款的证明目的。因此，在认购协议双方没有签订新的书面补充协议的情况下，应认定双方对认购人、付款方式及付款总额等主要事项均未发生实质性变更，亦不能以此认定双方形成了事实购房关系。3、《认购协议》是否符合解除条件,协议解除的时间是否认定为2017年8月18日。鸿俊公司认为，王卿卿拒不履行全额支付房款的义务，致使双方未能签订正式的《商品房买卖合同》，已经具备解除条件。鸿俊公司经多次催缴购房余款无果，于2017年8月18日正式通过回函方式向王卿卿代理律师声明办理违约处理事项及解约退款事项，因此应当确认该回函日期为协议解除时间；王卿卿认为，鸿俊公司已经收取王卿卿部分房款，并作出了扣除定金、对支付房款和其他费用等事宜进行沟通，以行为表明认可案涉《认购协议》已变更且仍在继续履行，同时协议也不存在不能继续履行的法定事由，鸿俊公司亦从未针对王卿卿的具体义务进行过催告。因此，鸿俊公司已丧失对《认购协议》的单方解除权，对其于2017年8月18日在回函中提出解除协议的声明，王卿卿不予认可；一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《认购协议》系鸿俊公司与王卿卿双方真实意思表示，双方应根据诚实信用原则履行义务。依据协议约定：乙方（王卿卿）须按约定的时间及地点主动与甲方（鸿俊公司）签署正式的《商品房买卖合同》，并交付房款，若乙方逾期未签署正式《商品房买卖合同》，视同乙方单方终止本协议。现王卿卿以验房后发现房屋有质量问题需要整改为由，拒绝履行一次性付款义务，因不符合《认购协议》的约定，故其理由不成立。因王卿卿未按约支付全部购房款，导致鸿俊公司在2015年8月8日无法与王卿卿签订《商品房买卖合同》，应认定王卿卿构成根本违约，《认购协议》的解除条件成就。现鸿俊公司于2017年8月18日通过回函的方式向王卿卿代理律师发出解除协议的声明，故应认定案涉《认购协议》解除时间为2017年8月18日。4、鸿俊公司是否应履行与王卿卿、王启军签订正式《商品房买卖合同》，接受房款、交付房屋等义务。鸿俊公司认为，依据情势变更的原则，王卿卿一直不付款，现房屋涨价，如果按照之前的价格进行交易，则对鸿俊公司显失公平；王卿卿认为，其一直未放弃主张权利，协议尚未解除，鸿俊公司负有办理完善《商品房买卖合同》、接受购房余款、交付房屋的义务，且该协议具备可履行性；一审法院认为，《认购协议》主要事项变更应经双方同意，或重新签订书面《商品房买卖合同》。王卿卿主张《认购协议》已经变更，双方购房事实成立，无任何有效证据佐证。根据上述认定可知，案涉《认购协议》已解除，故王卿卿、王启军主张继续履行合同，无事实依据与法律依据，不予支持。一审法院认为，一、鸿俊公司与王卿卿签订的《蓝山郡认购协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。该协议虽涉及到购买房屋所处位置、面积、价款，但缺乏《商品房买卖合同》中诸如交付日期、交付使用条件、权证办理等必要内容，故双方签订的《认购协议》不能认定为《商品房买卖合同》本约，而只能认定为预约合同，本案案由应为商品房预约合同纠纷；二、本案中，《认购协议》签订后，双方经协商将付款时间延至2015年8月8日，因王卿卿以房屋需整改为由拒绝全额支付购房款，致使双方未能签订《商品房买卖合同》，故王卿卿要求鸿俊公司继续履行协议,即完善商品房买卖手续、接受购房余款、交付房屋的反诉请求，于法无据，不予支持。对王卿卿及王启军共同支付鸿俊公司的购房款188604元及物业维修基金15560元，因《认购协议》解除，故鸿俊公司应返还王卿卿及王启军；三、双方应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行合同义务并承担违约责任。本案因王卿卿构成违约，鸿俊公司主张定金不予返还，于法有据。但诉讼中鸿俊公司表示，如《认购协议》解除，其自愿退还王卿卿交付的全部费用（含定金），该承诺系鸿俊公司对自有权利的处分，应予认定。故王卿卿交付的定金10000元，应由鸿俊公司返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、鸿俊公司与王卿卿签订的《蓝山郡认购协议》于2017年8月18日解除；二、鸿俊公司在本判决生效后十日内返还王卿卿定金10000元；三、鸿俊公司在本判决生效后十日内返还王卿卿、王启军购房款188604元及代收费用15560元，合计204164元；四、驳回鸿俊公司的其他诉讼请求；五、驳回王卿卿的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费50元，反诉受理费3950元，由鸿俊公司负担1000元，王卿卿负担3000元。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，王启军代王卿卿于2015年8月8日向鸿俊公司签署的《延期付款申请单》延期付款原因说明中载明，将“认购书中约定的首期款”延期至2015年8月8日之前一次性付清，并签订商品房买卖合同，如逾期不办理，则视为王卿卿自动放弃该房源的购买权，而鸿俊公司与王卿卿签订的《蓝山郡认购协议》中明确付款方式为一次性付款，同时，《延期付款申请单》中约定的付款方式亦为“全款”，因此，在王卿卿未提供合法有效的证据予以反驳的情况下，其认为双方将付款方式变更为分期付款的理由不能成立。本案中，王卿卿未按照申请单约定的期限全额支付购房款，且无证据证明王卿卿按约定的时间及地点主动要求与鸿俊公司签订《商品房买卖合同》，故一审认定王卿卿违反《认购协议》的约定及《延期付款申请单》中的承诺，构成违约，鸿俊公司有权解除协议，并无不当。此外，因双方并未就房屋的交付条件、时间等进行相关约定，故王卿卿以验房后发现房屋有质量问题需要整改为由，拒绝履行《认购协议》的约定及延期申请单中的承诺，亦没有事实及法律依据。综上所述，王卿卿的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人王卿卿负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇一九年十一月二十六日书记员 肖佳敏