安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖01民终4579号上诉人（原审原告）:徐相京，男，1992年2月26日出生，汉族，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：李智贤，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。上诉人（原审被告）:合肥市住友酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区温州商城**，统一社会信用代码91340100325465711B（1-1）。法定代表人：姚杰英，总经理。委托诉讼代理人：侯卫爽，安徽国运律师事务所律师。委托诉讼代理人：马青松，安徽临湖律师事务所律师。上诉人徐相京因与上诉人合肥市住友酒店管理有限公司（以下简称住友酒店）房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院(2018)皖0191民初5677号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月28日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐相京的上诉请求为：1、撤销一审判决的第一项后半部分，逾期付款违约金的计算方法，改判为自2018年8月9日起按年利率24%支付逾期付款违约金至款清之日止（按一审判决租金从2018.8.9暂计算至2019.3.1违约金为129219.80元）；2、本案诉讼费用由住友酒店承担。事实和理由：2014年10月31日，大华公司(甲方、出租人）与住友酒店(乙方、承租人)签订《商铺租赁管理合同》，乙方逾期支付租金，每逾期一日，应向甲方支付未支付金额1%的违约金。合肥中院于2017年7月17日作出（2016）皖01执214号执行裁定书，裁定将大华公司所有且抵押的温州商城2层202室、3层（302-342）房产以物抵债的形式抵偿给徐相京，自本裁定书送达时，该房屋及其房屋土地使用权的财产权转移给徐相京。随后，徐相京多次向住友酒店催要房租，住友酒店一直拒绝支付，2018年8月2日徐相京委托律师向住友酒店发《律师函》，告知其在接函后5日内向徐相京支付自2017年7月17日以后欠付的租金，2018年8月13日再次发催款《律师函》，住友酒店在接函后仍未向徐相京支付租金。虽然涉案房屋自2017年7月17日已裁定归徐相京所有，徐相店主动放弃此前未支付租金的违约金，诉讼请求自律师函要求支付房租的时间（2018年8月9日）开始计算违约金，具有事实依据和法律依据，一审法院认定住友酒店一直未支付租金给徐相京造成了一定的经济损失，但违约金支付从判决书作出之日开始起算有违公平原则，一审判决未能弥补徐相京一直未收到租金所造成的损失。2、一审认定商铺租赁合同意思表示真实，合法有效。合同奉行自愿原则，当事人可以明确约定惩罚性违约金，只要此种条款不违反法律的强制性规定，应为有效。徐相京两次发出《律师函》，已明确告知抵扣协议无效，不支付房租应按合同约定每日1%支付违约金，住友酒店仍拒不支付，说明住友酒店对于按日1%标准支付违约金有心理预期。一审法院即使认定违约金过高予以调整，也应综合考虑当事人的过错程度以及预期利益等因素予以调整。一审判决按中国人民银行同期贷款利率为1.5倍，按照此标准计算年利率约6.5%，此违约金计算标准过低，与合同约定每日向甲方支付未支付金额1%的违约金，相差甚远，严重损害了房屋财产权人的合法权益。本案中结合住友酒店在拖欠一年多租金后经徐相京委托律师两次《律师函》仍拒付租金，徐相京收回租金需用于经营，法院可参考最高院《关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，以不超过年利率24%为限予以调整违约金较为合理。住友酒店辩称，1、住友酒店与原房屋产权人合肥市大华房地产开发公司（以下简称大华公司）签订了《商铺租赁管理合同》后，住友酒店一直按照合同约定履行义务，按时缴纳相关费用，住友酒店在涉案房屋产权变更前后的履约过程中不存在违约行为，住友酒店并不拖欠房屋租金，2015年12月26日双方签订一份《借款抵房租协议书》，该协议明确约定“甲方用乙方借款的本金和利息抵用租金，抵用时间为2016年5月1日至2023年4月30日，本协议签订后，视为甲方支付了该期间的租金，乙方不得再向甲方主张该期间的租金费用”，住友酒店以借款抵租金并签订合同具有合法依据，并非恶意拖欠租金。在徐相京获得案涉房屋的所有权后双方就是否缴纳租金产生争议，且该争议一直在沟通协商或者诉讼处理过程中，并非是住友酒店主观上恶意拖欠租金，因此，双方是在争议处理期间产生的租金，徐相京是否具有获取租金的权益需要人民法院最终的判决确认，住友酒店不存在任何的违约行为。2、在原审诉讼中，徐相京的诉讼请求是要求按照未付金额的每日1%计算支付违约金，二审中又改变原诉讼请求，要求按照年利率24%支付违约金显然不符合法律规定，无论住友酒店是否应当支付租金，原审中要求的每日1%违约金显然过高，该标准远远超过了其实际损失，原审法院按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支持违约金本身也缺乏法律依据，住友酒店就此不服也提起了上诉，现在徐相京在上诉的二审中提出按照年利率24%支付逾期付款违约金不仅明显过高，更是缺乏事实和法律依据，本案是房屋租赁合同纠纷，不是民间借贷纠纷。住友酒店并不存在恶意拖欠租金的情形，徐相京虽然后来获得了涉案房屋产权，但是其获得产权时，徐相京对于房屋出租及借款抵租金的情况是明知的，2017年3月30日，在房屋拍卖前，合肥中院作出《关于第一次拍卖方案修改的函》，内容为：“拍卖房产承租人向本院提供其与被执行人合肥大华房地产公司签订的《商铺租赁管理合同》及《借款抵房租赁协议书》，鉴于前述拍卖房产存在长期租赁，且部分房租被用于抵偿借款，故将拍卖方案修改为：以评估价90%为拍卖底价拍卖标的物，即3层价格降为1799万元，2层价格降为2306.4元”，而且徐相京书面申请要求降低评估价自愿以房抵债，合肥中院也是考虑到涉案房屋的实际情况，在二次拍卖过程中主动降低起拍价，徐相京虽然在获得房屋产权后几年内不能收取租金，但是其已经获得了以低于市场价469.91万元的价格获得二三层房屋产权，其利益并未因此遭受任何损失，故徐相京要求住友酒店支付租金及逾期违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回徐相京的上诉请求。住友酒店的上诉请求为：1、撤销一审判决，依法改判并驳回徐相京的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由徐相京承担。事实和理由：1、原审法院判决认定大华公司与尹建签订的《借款抵房租协议书》损害了抵押权人徐相京的合法权益，应为无效协议”的认定属于超越职权、越俎代庖，原审法院在本案中对住友酒店与案外人签订的协议作出无效的确认缺乏事实和法律依据、依法不能成立。《借款抵房租协议书》并未损害徐相京的利益，该协议书系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效协议。2014年11月28日，原房屋产权人合肥市大华房地产开发公司（以下简称大华公司）因经营需要向住友酒店借款人民币100万元，住友酒店按照约定将款项支付至指定的账户，且借款合同约定第三条“乙方若不能按期还款，应按照合同第一条约定，以智尚酒店全部房租抵押借款，即智尚酒店在房屋承租合同约定期间，不再承担房屋租金费用，抵扣乙方的借款及利息等全部费用”，同时约定“若清偿前抵押物转移给第三方，应随同权属变更同步转移，本合同约定对第三方依然有效“由于大华公司未能按时归还借款本息，2015年12月26日双方签订一份《借款抵房租协议书》，该协议明确约定“甲方用乙方借款的本金和利息抵用租金抵用时间为2016年5月1日至2023年4月30日，本协议签订后，视为甲方支付了该期间的租金，乙方不得再向甲方主张该期间的租金费用”，该协议书在徐相京申请强制执行一案中，住友酒店也将借款的手续及该协议书、房屋租赁合同等材料如实交给了徐相京，徐相京也将该协议书等材料递交给了合肥市中级人民法院，徐相京对于借款抵房屋租金的事实是明知的，且大华公司向住友酒店借款的行为发生在徐相京借款给赵晓云、蒋晓萍、大华公司之前，大华公司将涉案房屋抵押给徐相京也发生在住友酒店借款给大华公司之后。原审法院判决中所述的《借款抵房租协议书》损害抵押权人徐相京的合法权益”与事实不符，《物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中，大华公司向住友酒店借款属实，借款到期后没有归还也是客观事实，双方在此基础上签订《借款抵租金协议书》完全符合常理，该协议的签订系双方当事人意思自治的结果，并没有损害徐相京的权利，因为当时徐相京对涉案房屋并无所有权，徐相京只是对赵晓云、蒋晓萍、大华公司享有债权，虽然该协议书签订在房屋抵押给徐相京后，但是并不因此影响协议书的效力，理由是：房屋虽然抵押给徐相京，但是房屋的产权仍然属于大华公司，双方基于租赁合同的存在和存在借款的客观事实基础上签订抵租金协议并没有侵犯徐相京的任何权利，且在签订该协议时，住友酒店也不知道该房屋被抵押的事实，双方的协议完全尊重客观事实的基础上平等达成的协议，且该协议双方一直实际履行，此后大华公司也未向住友酒店主张过房租，根本不存在”恶意串通”，按照”谁主张、谁举证”的规则分配举证责任，徐相京主张”恶意串通”，但是并无证据证实，仅凭主观臆断和猜测难以成立，主张权利的当事人应对存在“恶意串通”的事实承担全部举证责任。恶意串通不属于举证责任倒置的情况，因此认定恶意串通时仍要按照我国民事诉讼法举证责任分配原则，确定主张人来承担举证责任，并要看所举证据是否能支持其主张。原审法院在审理本案租赁合同纠纷中，直接认定住友酒店与案外人签订的合同为无效合同违反法律规定，《借款抵租金协议书》的存在徐相京几年前就已经知道了，如果徐相京认为损害了其合法权益，完全可以在法定期限内向法院提起诉讼请求撤销或者确认无效。而原审法院却在本案中直接对该协议书作出确认无效的认定完全背离法律规定，属于越权认定。2、原审法院忽略了一个重要的基本事实，即合肥中院在涉案房屋第一次拍卖前就因为存在《商铺租赁管理合同》以及《借款抵房租赁协议书》而降价10%进行拍卖，并非原审法院所说的“二次流拍后再降价”。涉案的三楼房屋评估价为1998.91万元，2017年3月30日，在房屋拍卖前，合肥市中级人民法院做出《关于第一次拍卖方案修改的函》，内容为“拍卖房产承租人向本院提供其与被执行人大华公司签订的《商铺租赁管理合同》及《借款抵房租赁协议书》，鉴于前述拍卖房产存在长期租赁，且部分房租被用于抵偿借款，故将拍卖方案修改为：以评估价90%为拍卖底价拍卖标的物，即3层价格降为1799万元，2层价格降为2306.4元”，也就是说房屋在第一次拍卖之前就已经因为上述情况而主动降价10%，并非因为流拍后再降价的，原审法院在判决中一直回避这一现实问题，住友酒店在原审中已经提供了合肥市中级人民法院作出的《关于第一次拍卖方案修改的函》，而原审法院却视而不见。2017年6月13日，在第一次流拍后，合肥中院作出《第二次拍卖方案》决定”以第一次拍卖底价（即1799万元的85%为拍卖底价即3层降为1529元2层降为1960元”；该证据充分证明该房屋在拍卖前就已经考虑到房屋租赁及借款抵租金情况，并且对房屋进行降价拍卖。原审法院在判决主文中称”因涉案房屋拍卖时二次流拍，合肥中院考虑到房屋的实际情况，主动降低起拍价亦是常规操作”，该认定完全与事实不符，房屋降价并不是因为二次流拍后再降价的，在第一次递交拍卖前就因《商铺租赁管理合同》及《借款抵房租赁协议书》而主动降低起拍价10%。原审法院在判决中自始至终都没有提到第一次拍卖前主动降10%的事实，原审法院是故意回避该事实。如果按照原审法院的判决，徐相京既低价获得了房屋又获得了房屋的租金，这样对住友酒店是极为不公的也有悖案件客观事实。徐相京知道涉案房屋存在租赁并存在借款抵租金协议，并且在法院的执行过程中，也将租赁合同及借款抵租金协议书交给了合肥中院，2017年3月10日徐相京向法院提出书面申请，申请内容为“拍卖标的物已经被大华公司自行出租，租期较长，已经收取承租人保证金和部分租金，大华公司下落不明，此种情形可能导致竞拍人拍下房产后无法自行使用或者租赁，还可能存在租金无法调整，也无法收取已交租金期间的收益的情形，鉴于上述情况要求法院对标的物降低评估价的20%作为起拍价”；2017年6月9日，第一次流拍后，徐相京书面申请要求在第一次流拍的基础上降价20%，若法院准许二拍降价15%以上，其自愿放弃超过拍卖保留价的利息和延期双倍罚息，2017年7月13日，二次流拍后主动以书面形式提出《以物抵债申请书》，要求以房屋抵债。3、徐相京主张租金和违约金的诉讼请求于法无据，其利益并未遭受任何损失，反而因《商铺租赁管理合同》及《借款抵房租赁协议书》获得巨额利益。合肥中院执行局已经充分考虑到涉案房屋存在租赁和借款抵租金情况，是以评估价90%为拍卖底价拍卖涉案房产的，且经两次降价拍卖。原三楼房屋评估价为1998.91万元，二层房屋评估价为2562.71万元，徐相京在抵偿三楼房屋时的价格为1529万元，低于评估价469.91万元，抵偿二楼房屋时的价格为1960万元，低于评估价602.71万元，徐相京获得抵付的房产价值比市场价格足足少了1072.62万元。本案涉案的房屋为三楼，三楼房屋评估价为1998.91万元，第一次拍卖前因存在《商铺租赁管理合同》及《借款抵房租赁协议书》，合肥中院主动降价10%（即199.891万元），该199.891万元完全是因为存在上述协议书而降低的价格，与是否流拍没有任何的关系，原审法院却将价格的降低完全归于流拍是不符合客观事实的。徐相京辩称，1、住友酒店前法定代表人尹建与合肥大华公司签订《借款抵房租协议书》存在恶意串通，损害第三人利益的行为。徐相京与大华公司2015年5月25日是签订抵押借款合同，借款2500万，月息2.2%，期限12个月。当天就在房产局办理了抵押登记手续。因大华公司欠其他债权人款项，2015年12月24日、12月25日，这些房产被瑶海区人民法院和高新区人民法院保全。正是在这种情况下，12月26日，大华公司与住友酒店前法定代表人尹建签署了《借款抵房租协议书》，以借款本息115万（实现出借96.5万）抵7年的房租438万余元，而这些抵房租的出租房产已经被抵押和被两个法院保全查封，大华公司对此是明知的。抵押和保全也都予以登记，住友酒店在此情况下不可能不知道。因此一审法院判决《借款抵房租协议书》无效具有事实和法律依据。2017年3月22日，合肥中院执行局法官向住友酒店送达公告后，住友酒店才提交了《商铺租赁管理合同》和《借款抵租金协议书》，徐相京当时即对协议存在异议，但此时处于执行阶段，房产所有权并非是徐相京所有，因此徐相京也无权向法院提出撤销或确认无效之诉，并非是徐相京怠于行使权利，对此协议的认可。2、合肥中院因执行房屋系商业用房且面积过大，又存在已被出租的事实同意申请执行人的首拍降价申请，但流拍的根本原因仍是因为价格太高，徐相京与大华公司借款的本金、利息、迟延履行金及自行承担的执行费、过户税费等累计金额，在两次降价基础上，仍是损失几百万元。徐相京第一次申请法院在拍卖时在评估价基础上降价，是基于拍卖公司的建议，该房产拍卖公司在征询市场潜在卖家时，普遍认为评估价过高，商业地产市场不好，这种价格不可能有人竞拍，徐相京作为申请执行人，希望可以拍卖成功，收回借款本息，因此向合肥中院提出申请。关于该房产存在已出租的事实及借款抵房租的情况，执行局认为属于以后买受人可以依法进行诉讼程序确认是否有效，执行局经合议认为同意降价10%，也只是基于商业房产的市场因素予以降价，不考虑抵房租的问题。从徐相京的申请及安徽九华拍卖公司的两次流拍情况汇报来看，也可以证明降价及流拍与抵房租无关。徐相京的申请中提出“此种情形客观导致竞拍人拍下房产后无法自行使用或租赁，还可能存在租金无法调整，也无法收取已交租金期间的收益的情形。”无法收取已交租金是指该房产二层用于开设明珠建材城，当时建材城承租人一直声称已交租金但未能提供转款凭证，因此无法确定租金是否实际交纳，在这份降价拍卖的申请中并未提及住友酒店所使用的三层借款抵房租的情形是降价的理由，因为这份合同当时执行局及申请人均认为是无效的。拍卖公司的两次情况说明中也都提到流拍的原因是“该标的参考价与意向竞买人心里价位有一定的差距，所以意向竞买人不愿参加竞买。”更是证明该房产评估价是高于实际市场价的。本案的案外人大华公司欠款众多，在多家法院存在无担保执行案件。在此情形下，该房产的两次降价完全是基于徐相京主动放弃大华国际港14层的抵押优先受偿权，留给其他无抵押债权人的情形下所做的置换，这种置换本意是为了能够顺利拍卖成功，且符合最高院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，是合理合法的，且是徐相京自身利益受损，自行承担执行费、过户税费300多万元及放弃利息、延期履行双倍罚息，并未损害任何第三人的利益。尹建与大华公司签署《借款抵房租协议书》后，在得知合肥中院对此房产进行拍卖后，将酒店予以转让，并以该抵扣协议为由，向受让方收取360万元的房租，此种情形，说明住友酒店利用损害第三人利益的方式，为自己谋取利益，认定这种在明知房产已抵押及被法院查封保全的情形下签署的协议书是有效的，明显违背社会合理合法的经济秩序，违背公平正义原则，对恶意串通损害第三人利益的行为是一种纵容的态度。徐相京向一审法院提出的诉讼请求为：1、解除《商铺租赁管理合同》；2、住友酒店支付徐相京房屋租金757005元，以30元/平方米暂计算2017.7.18-2018.10.31期间，后期按合同约定租金标准顺延至住友酒店实际撤场之日；3、住友酒店支付徐相京违约金（按未付金额每日1%标准自2018年8月9日计算至款清之日止）。一审法院查明：2015年5月25日，徐相京（甲方、出借人）、赵晓云、蒋晓萍（乙方、借款人）、大华公司（丙方、担保人）签订了《抵押借款合同》，约定：“甲方同意借款给乙方2500万元，借款期限12个月，利息按2.2%计算，丙方将其所有的位于温州商城二层、三层共59套房屋作为抵押物向甲方提供抵押担保。如借款人不能按期偿还借款本息，出借人有权依法拍卖、变卖抵押物，所得款项优先偿还上述借款。三方协商一致，赋予该债权债务具有强制执行效力。”该抵押借款合同办理了具有强制执行效力债权文书公证手续。合同签订后，徐相京按约出借了2500万元并办理了抵押权登记手续。因赵晓云、蒋晓萍未能清偿借款，合肥中院于2017年7月17日作出（2016）皖01执214号执行裁定书，内容如下：一审法院依据已发生法律效力的安徽省界首市公证处（2015）皖界公证字第0482号具有强制执行效力债权文书公证书，因被执行人未履行付款义务。案件执行中，法院委托安徽华兴房地产土地评估有限责任公司对被执行人大华公司所有的温州商城3层、2层商202室共2处房产进行评估，后经二次拍卖均未能成交。申请执行人徐相京向法院提出书面申请，同意以第二次拍卖的保留价，即3层价格1529万元、2层商202室价格1960万元接受上述房产，用以冲抵被执行人欠其债务。一审法院予以支持。裁定：将被执行人大华公司所有的且提供抵押的温州商城3层、2层商202室共2套房产作价3489万元交付徐相京，用以抵偿赵晓云、蒋晓萍、大华公司的欠款。前述房屋及土地使用权的财产权自本裁定送达徐相京转移……。徐相京办理了涉案房屋的产权变更登记手续。另查明：2014年10月31日，住友酒店的股东尹建代表住友酒店（乙方，承租方）与大华公司（甲方、出租方）签订《商铺租赁管理合同》约定：乙方承租甲方所有的温州商城3层用于经营“智尚酒店”，租赁面积为2404.44平方米，租赁期为11年，自2014年11月1日至2025年10月31日，免租金装潢期自2014年11月1日至2015年10月31日。租金标准为：2015年11月1日至2018年10月31日，租金为30元/平方米/月；2018年11月1日至2020年10月31日，租金为31.8元/平方米/月。乙方逾期支付租金，每逾期一日，应向甲方支付未付金额1%的违约金。如乙方迟延支付租金超过15日，甲方有权解除合同……。2015年12月16日，尹建（甲方）、大华公司（乙方）、赵晓云（丙方）签订《借款抵房租协议书》，约定：“2014年11月28日，甲方向乙方出借100万元，丙方为乙方履行还款义务提供担保；2014年11月28日，双方签订租赁合同，甲方已支付租金166399元，甲方用乙方借款的本金和利息抵用租金，抵用时间为2016年5月1日至2023年4月30日，本协议签订后，视为甲方支付了该期间的租金，乙方不得再向甲方主张该期间的租金费用……”。再查明：徐相京享有抵押权的温州商城2层商202建筑面积为2314.59平方米；3层办302室-342室建筑面积为2655.65平方米。原产权人大华公司将3层302室-318室另租赁给案外人经营；将1层电梯厅（产权系大华公司自有）及3层319室-342室（建筑面积为1635平方米）租赁给住友酒店经营，即本案涉案房屋。根据（2016）皖01执214号执行裁定，徐相京自2017年7月17日起系租赁合同中3层的所有权人，住友酒店亦知晓此事。住友酒店未向徐相京支付相应的租金。徐相京委托律师于2018年8月2日发出《律师函》，称“智尚酒店租赁三层面积中有1635平方米（319-342）自2017年7月17日属于徐相京所有，请贵公司接函后五日内向徐相京支付2017年7月17日至2018年10月31日的租金757005元……。”住友酒店回函称“我公司与大华公司签订了《借款抵房租协议书》，约定我公司以尹建借款的本金及利息抵用租金，抵用时间2016年5月1日至2023年4月30日，房屋所有权人不得再主张该期间的租金费用……”。徐相京收函后于2108年8月13日再次发出《律师函》，称“尹建与大华公司签订《借款抵房租协议书》系双方恶意串通，故意损害抵押权人徐相京的合法权益，依法为无效协议。我公司已发函要求贵公司及时支付租金，如贵公司仍未支付租金，我公司有权解除《商铺租赁管理合同》……。”住友酒店回函称“法院拍卖房产时，我方已提供了租赁合同及协议书，贵方在接受该房产时，明知上述房屋现状。贵方要求单方解除租赁合同没有法律和事实依据……”。一审法院认为：2014年10月31日，住友酒店与大华公司签订的《商铺租赁管理合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应按约履行。合同约定的租期为11年，住友酒店投资装修后经营“智尚酒店”。合同履行中，因大华公司的其他债权债务，徐相京依法取得了租赁合同中三层的所有权。现涉案租赁合同的一层电梯厅属大华公司所有，三层建筑面积为1635平方米属于徐相京所有，住友酒店未向徐相京支付2017年7月18日至今的租金属实。住友酒店以与大华公司签订《借款抵房租协议书》为由抗辩其已无须支付抵用期间的租金，一审法院认为，如大华公司与尹建之间存在借款关系，尹建可以另案诉讼要求大华公司偿还借款。双方签订的《借款抵房租协议书》损害了抵押权人徐相京的合法权益，应为无效协议。徐相京以住友酒店长期欠付租金为由诉请解除《商铺租赁管理合同》，根据买卖不破租赁的原则，如住友酒店按期支付租金，涉案租赁合同应继续履行为妥。对徐相京诉请解除租赁合同，一审法院依法不予支持。住友酒店应当向徐相京支付2017年7月18日至2019年3月1日期间租金分段计算为：2017年7月18日至2018年10月31日期间为755370元（1635平方米*30元*15.4月）；2018年11月1日至2019年3月1日期间为207972元（1635平方米*31.8元*4月）；二段相加为963342元。鉴于住友酒店一直未支付租金，给徐相京造成了一定的经济损失，徐相京诉请按未付金额的每日1%的标准计算违约金计算标准过高，一审法院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算，自2019年3月1日计算至款清之日止。住友酒店辩称涉案房产在合肥中院拍卖时，因考虑到涉案房屋上有租赁及借款抵用房租的情况，将涉案房屋低于拍卖保留价进行拍卖，徐相京以低于市场价469.91万元获得房屋产权，徐相京的利益并未受损，故《借款抵房租协议书》是合法、有效。一审法院认为，因涉案房屋拍卖时二次流拍，合肥中院考虑到房屋的实际情况，主动降低起拍价亦是常规操作。徐相京向住友酒店诉请支付到期租金亦是行使自己的合法权利。对住友酒店的辩称，一审法院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、合肥市住友酒店管理有限公司于判决生效后十日内向徐相京支付2017年7月18日至2019年3月1日期间的租金963342元及逾期付款违约金（以963342元为基数，自2019年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算至款清之日止）；二、驳回徐相京的其他诉讼请求。案件受理费13414元，由合肥市住友酒店管理有限公司负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于因住友酒店与大华公司签订的《借款抵房租协议书》，借款是否可以抵用租金及法院拍卖时，是否因考虑到涉案房屋上有租赁及借款抵用房租的情况，将涉案房屋低于拍卖保留价进行拍卖，徐相京的利益是否受损。2015年5月25日，徐相京与赵晓云、蒋晓萍、大华公司签订了《抵押借款合同》，2015年12月16日，尹建与大华公司、赵晓云签订《借款抵房租协议书》，日期在《抵押借款合同》之后，故一审法院认定大华公司与尹建之间若存在借款关系，尹建可以另案诉讼要求大华公司偿还借款，住友酒店上诉要求按《借款抵房租协议书》的约定以借款抵扣房租的理由不能成立。案涉房屋在执行阶段拍卖时二次流拍，故考虑到房屋的实际情况，主动降低起拍价亦是常规操作，住友酒店所提供的证据并不能证明因案涉房屋上有租赁及借款抵用房租的情况，徐相京以低于市场价469.91万元获得房屋产权，其利益并未受损，住友酒店无须向徐相京支付租金这一事实。徐相京诉请按未付金额的每日1%的标准计算违约金计算标准过高，一审法院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算，自2019年3月1日计算至款清之日止并无不当。上诉人的上诉理由均不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16319元，由徐相京负担2885元，合肥市住友酒店管理有限公司负担13434元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十一月八日书记员 孟 成附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。