内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0502民初2880号原告（案外人）：李燕，女，1979年9月26日出生，汉族，现住通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨天会，通辽市科尔沁区西门街道办事处法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：师秀丰，女，1977年5月23日出生，汉族，现住通辽市，公民身份号码：×××。第三人（被执行人）：孟宪红，女，1975年3月7日出生，汉族，户籍所在地通辽市科尔沁区明仁一委**，现住址不详，公民身份号码：×××。原告李燕与被告师秀丰、第三人孟宪红案外人执行异议之诉，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李燕及其委托诉讼代理人杨天会、被告师秀丰到庭参加诉讼，第三人孟宪红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李燕向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的孟宪梅名下的坐落于内蒙古通辽市××区龙庭秀舍A3-4-102房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：孟宪梅与原告在2014年7月15日签订房屋买卖合同，将位于通辽市科尔沁区龙庭秀舍A3-4-102的房屋出售给原告，原告支付全部房款1200000.00元，并于2014年7月入住该房屋。后由于孟宪梅不按时归还房款贷款，经原告与抵押权人中国银行股份有限公司通辽分行协商，中国银行股份有限公司通辽分行同意与原告按时还贷，还清房贷后解除抵押。依据《物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，原告与孟宪梅签订的房屋买卖合同应当有效。另最高人民法院民一庭意见对抵押房屋买卖合同效力认定的意见也认为“房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。”综上所述，原告对被告对该房屋的执行查封异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。且原告已符合以上四项条件，人民法院应当判决立即停止对原告购买的孟宪梅名下的坐落于内蒙古通辽市××区龙庭秀舍A3-4-102房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。被告师秀丰无答辩意见。第三人孟宪红未到庭答辩。本院经审理查明认定如下事实：2012年6月18日，孟宪梅与通辽市诚达房地产开发有限公司订立商品房买卖合同，孟宪梅购买了通辽市诚达房地产开发有限公司开发的坐落于通辽市××区。2012年7月14日，孟宪梅以184970.00元价格购买通辽市诚达房地产开发有限公司上述房屋附带的117平方米地下室。2014年7月15日，李燕与孟宪梅订立《房屋买卖协议书》一份，约定孟宪梅将上述房屋及地下室以120万元价格出卖给李燕，李燕给付孟宪梅房款120万元，孟宪梅将上述房屋及地下室交付李燕。另查明，孟宪梅系通过银行抵押贷款形式购买的本案涉案房屋，该房屋抵押权人为中国银行股份有限公司通辽分行。2015年1月26日，李燕以孟宪梅为被告诉至本院，要求确认其与孟宪梅订立的房屋买卖协议书成立，本院于2015年6月18日作出（2015）科民初字第680号民事判决，判决确认李燕与孟宪梅订立的房屋买卖协议书成立。2016年9月7日，李燕以孟宪梅、内蒙古诚达（集团）房地产开发有限公司为被告诉至本院，要求内蒙古诚达（集团）房地产开发有限公司为孟宪梅办理通辽市科尔沁区龙庭秀舍小区A3-4-102室房产登记手续；孟宪梅协助李燕办理通辽市科尔沁区龙庭秀舍小区A3-4-102室房产登记手续。本院于2017年3月13日作出（2016）内0502民初5281号民事判决，判决内蒙古诚达（集团）房地产开发有限公司于判决发生法律效力后，立即履行协助办理坐落于通辽市××区(复层)房屋所有权过户登记至孟宪梅名下；孟宪梅在涉案房屋所有权转移登记至孟宪梅名下后，立即履行协助办理房屋所有权过户登记至李燕名下。一审判决后，内蒙古诚达（集团）房地产开发有限公司提出上诉，后在二审期间撤回了上诉。再查明，师秀丰与孟宪梅、孟宪红民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月10日作出（2014）科民初字第3772-1号民事裁定，裁定查封孟宪梅名下的坐落于通辽市××区房屋。孟宪梅于2018年6月6日因病死亡，其继承人均放弃财产继承权，无权利义务承受人。2018年，李燕作为案外人就科民初字第3772-1号民事裁定的查封行为向本院提出执行异议，本院于2019年2月27日作出（2018）内0502执异25号执行裁定书，裁定驳回了李燕的执行异议请求。上述事实，有原告李燕出示的其与孟宪梅于2014年7月15日签订的《房屋买卖协议书》、2014年7月5日孟宪梅出具的收据、通辽市诚达物业服务有限公司出具的《居住证明》、中国银行客户回单及中国银行自动柜员机客户通知书43份、银行交易流水明细、交易记录、中国银行短信信息截屏打印件、李燕与闫凤阳结婚证、本院（2015）科民初字第680号民事判决书（复印件）及当事人陈述证明，上述证据相互印证，能够证明李燕主张的房屋买卖事实，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告提供的本院（2015）科民初字第680号民事判决书、孟宪梅与李燕于2014年7月15日签订的《房屋买卖协议书》、2014年7月5日孟宪梅出具的收据、2013年12月16日中国工商银行的交易凭证、通辽市诚达物业服务有限公司出具的《居住证明》相互印证，能够证明在涉案房屋被查封前，李燕与孟宪梅即签订了合法有效的房屋买卖协议，李燕已向孟宪梅支付了全部房款，李燕已实际占有涉案房屋至今。原告李燕在执行异议阶段提供的本院（2016）内0502民初5281号民事判决、在本案审理过程中提供的银行还款明细及交易流水明细可以证明，导致李燕未能办理过户的原因是由于涉案房屋的贷款未能偿还完毕，且李燕与孟宪梅签订买卖协议后，一直存在替孟宪梅偿还贷款的事实，因此可以证明导致涉案房屋未能办理过户并非是由于李燕的原因。庭审中，师秀丰对于李燕提供的房屋买卖协议中孟宪梅的签名的真实性提出异议，要求进行鉴定，但在本院向其释明后，在规定的期限内未提供书面的鉴定申请，应视为其放弃了当庭提出的鉴定请求，由此引起的不利法律后果应自行承担。综上，李燕提供的证据能够证明其是涉案房屋的实际权利人，对于登记在被执行人孟宪梅名下的涉案房屋具有排除执行的权利，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。原告李燕要求停止对孟宪梅名下的坐落于内蒙古通辽市××区龙庭秀舍A3-4-102房屋的强制执行的异议主张符合法律规定，本院予以支持，但对于其直接要求以判决形式解除对该房屋的查封的请求因不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条的规定的规定，判决如下：一、不得执行孟宪梅名下的坐落于内蒙古通辽市××区龙庭秀舍A3-4-102的房屋。二、驳回原告李燕的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告师秀丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区通辽市中级人民法院。本院（2018）内0502执异25号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  董 伟人民陪审员  肖汉华人民陪审员  苗 华二〇一九年十一月七日书 记 员  张 婷