福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初4750号 原告：丁泽玮，男，1994年2月8日出生，回族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：江梅英，福建知力律师事务所律师。 被告：平潭长福文化地产有限公司，住所地福建省平潭县万宝路康德花园**。 法定代表人：李福德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴玲玲，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮逸嫔，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 原告丁泽玮与被告平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁泽玮的委托诉讼代理人江梅英，被告长福公司的委托诉讼代理人阮逸嫔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁泽玮向本院提出诉讼请求：1.判令长福公司向丁泽玮回购并支付车位优惠券面值40596元，并按日万分之三标准向丁泽玮支付逾期回购违约金（从2019年7月19日起计至款项付清之日止）；2.判令长福公司向丁泽玮支付自2016年8月1日起至2017年1月23日止的延期交房补偿金34200元；3.本案诉讼费由长福公司承担。事实和理由：2014年11月20日，丁泽玮与长福公司签订《商品房买卖合同》，约定丁泽玮向长福公司购买位于平潭县长福麒麟海湾第XX幢XXX号的商品房，商品房总价款1252981元，商品房交付时间为2015年12月30日。 之后，丁泽玮与长福公司签订《优惠补充协议书》，约定交房时间顺延至2016年3月30日，丁泽玮应在2015年5月20日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。丁泽玮可向长福公司领取一张面值为130596元的车位优惠券，约定车位优惠券的面值可于2016年7月1日起至2016年9月30日期间向长福公司申请回购。若长福公司未按时回购，逾期则每日按剩余优惠券面值的日万分之三计算违约金，违约金总额不超过上述优惠券面值且上限不超过十万元。该协议第五点第5款约定在丁泽玮办理交房手续后，车位优惠券尚未使用、转让、回购的，仍可使用、转让、回购车位优惠券。《优惠补偿协议书》签订后，丁泽玮于2015年5月4日办理完结了所有按揭贷款手续，贷款银行于2015年5月11日办理了抵押登记，已经到达放款状态。丁泽玮依约支付了所有购房款，并未违约。 2015年7月29日，丁泽玮用车位优惠券中的90000元抵扣购买了麒麟海湾地下壹层XXXX号车位使用权。丁泽玮已于2016年7月1日至2016年9月30日期间向长福公司申请了车位优惠券面值40596元的回购事宜。但长福公司以丁泽玮未在约定时间内放款构成违约为由，未通知丁泽玮办理回购手续。丁泽玮又于2019年7月18日向长福公司书面申请回购剩余车位优惠券面值40596元，长福公司于2019年7月19日收到申请书，但至今为止，长福公司仍未依《优惠补充协议书》之约定回购。 2016年9月3日，双方签订了《延期交房协议书》，协议约定将交房时间延期至2016年12月31日,长福公司向丁泽玮支付延期交房补偿金，2016年3月30日起至2016年6月30日止的延期交房补偿为10101元；2016年7月至2016年11月的违约金按4897元/月赔付，2016年12月的违约金按4897元/月的150%赔付；若至2017年1月1日长福公司仍无法交房，丁泽玮同意再给一个月缓冲期，缓冲期的补偿金为4897元的200%。上述合同及协议签订后，丁泽玮依约履行了合同义务，可丁泽玮于2017年1月24日才收到长福公司的交房通知，延期交房补偿金仅支付至2016年7月31日。因长福公司的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。 长福公司辩称，1.丁泽玮主张长福公司支付2016年8月份的违约金诉请已超过诉讼时效。2.违约金计算标准过高，明显高于造成的损失，应依法予以减少。违约金以补偿为主，即以赔偿实际损失为原则，在逾期交房时，业主的实际损失金额可按照同地段同类房屋租金44元/天标准确定，丁泽玮主张的违约金明显高出该租金标准。长福公司作为平潭当地的房地产开发公司，由于各方面原因导致经营状况较为困难，且还有大量类似案件，故请求合理调整违约金。3. 丁泽玮关于回购车位优惠券及要求长福公司支付逾期回购违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。首先，《优惠补充协议书》约定丁泽玮应当在2015年5月20日前办妥贷款手续且款项全部进入长福公司的账户，否则长福公司有权取消丁泽玮的全部优惠。长福公司至2015年6月9日才收到银行款项，已超过合同约定的期限；其次，丁泽玮未在《优惠补充协议书》所约定的有效期内申请回购车位券剩余面值，因丁泽玮的自身原因最终未能使用、转让车位优惠券的，已不得要求长福公司回购车位优惠券。再次，丁泽玮要求长福公司回购并支付车位优惠券明显错误。《优惠补充协议书》约定，在车位优惠券尚未使用、转让、回购前，丁泽玮只能书面申请长福公司代缴契税和物业维修基金，而非要求回购车位优惠券。 本院经审理认定事实如下：2014年11月20日，丁泽玮与长福公司签订《商品房买卖合同》，约定丁泽玮向长福公司购买位于平潭县长福麒麟海湾X期第XX幢XXX号的商品房，商品房总价款1252981元，商品房交付时间为2015年12月30日。之后，丁泽玮与长福公司签订《优惠补充协议书》，约定交房时间顺延至2016年3月30日，丁泽玮应在2015年5月20日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。丁泽玮可向长福公司领取一张面值为130596元的车位优惠券，约定剩余的车位优惠券面值由长福公司回购，车位优惠券的面值可于2016年7月1日起至2016年9月30日期间向长福公司申请回购。若因长福公司原因未按时回购，逾期则每日按剩余优惠券面值的日万分之三计算违约金，违约金总额不超过上述优惠券面值且上限不超过十万元。该协议第五点第5款约定在丁泽玮办理交房手续后，车位优惠券尚未使用、转让、回购的，仍可使用、转让、回购车位优惠券。《优惠补偿协议书》签订后，丁泽玮于2015年5月4日与银行签订借款合同，2015年5月15日抵押出件且丁泽玮已办理完结该商品房按揭贷款的全部手续，并达到可放款状态。 2015年7月29日，丁泽玮用车位优惠券中的90000元抵扣购买了麒麟海湾地下壹层0829号车位使用权，剩余车位优惠券面值为40596元。丁泽玮于2019年7月18日向长福公司书面申请回购车位优惠券剩余面值，长福公司于2019年7月19日收到申请书。 2016年9月3日，双方签订了《延期交房协议书》，协议约定将交房时间延期至2016年12月31日,长福公司向丁泽玮支付延期交房补偿金，2016年3月30日起至2016年6月30日止的延期交房补偿为10101元；2016年7月至2016年11月的补偿金按4897元/月赔付，2016年12月的补偿金按4897元/月的150%赔付；若至2017年1月1日长福公司仍无法交房，丁泽玮同意再给一个月缓冲期，缓冲期的补偿金为4897元的200%。丁泽玮于2017年1月24日收到长福公司的交房通知，长福公司支付延期交房补偿金至2016年7月31日。 本院认为，丁泽玮与长福公司签订的《商品房买卖合同》、《延期交房协议书》、《优惠补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。长福公司应按照《商品房买卖合同》和《延期交房协议书》、《优惠补充协议书》的约定履行支付延期交房补偿金及回购剩余的车位优惠券面值的义务。案涉房屋实际交房时间为2017年1月24日，故延期交房补偿金应截止至2017年1月23日。长福公司应支付2016年8月1日至2016年11月30日的逾期交房补偿金4897元×4=19588元，2016年12月的逾期交房补偿金为4897元×150%=7345.5元，2017年1月1日至2017年1月23日的逾期补偿金为4897元×200%÷31×23=7266.5元，合计34200元。双方在《延期交房协议书》中对逾期交房的补偿金标准予以明确约定，长福公司抗辩按同地段租金计算补偿金，证据不足、理由不充分，不予采纳。长福公司抗辩2016年8月的违约金已超过诉讼时效，本院认为，《延期交房协议书》系2016年9月3日签订的，补偿金支付时间应为2016年9月3日之后，丁泽玮于2019年8月20日向法院起诉，未超过诉讼时效，故长福公司该抗辩不成立。 关于车位优惠券回购的问题。本院认为，双方签订的《优惠补充协议书》第五条第2款“车位优惠券的使用”约定如下“……如车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位使用权价款的，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余车位优惠券的面值甲方按照第五条第3款的约定进行回购”，该条款已经明确约定对于剩余车位优惠券的面值长福公司应当进行回购。长福公司认为车位优惠券的使用是附期限、附条件的，丁泽玮未按照约定期限和条件提出回购申请，已丧失回购的权利。但从《优惠补充协议书》的条款来看，并未明确未按约定期限和条件提出回购申请即已丧失回购的权利，且《优惠补充协议书》是长福公司提供的，关于车位优惠券的使用及回购也均是以格式条款的形式出现，长福公司对其所主张的“附期限、附条件”的条款并未采取合理的方式提请注意、作出说明，依法应承担不利的后果。长福公司尚主张丁泽玮未在2015年5月20日前办妥贷款手续且款项全部进入长福公司的账户，长福公司有权取消丁泽玮的全部优惠。本院认为，《优惠补充协议书》第四条第1项约定“乙方系通过按揭贷款方式支付该商品房购房款的，乙方应于2015年5月20日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。……”,丁泽玮通过按揭银行审批，于2015年5月4日与银行签订借款合同，2015年5月15日抵押出件且丁泽玮已办理完结该商品房按揭贷款的全部手续，并达到可放款状态。故丁泽玮未违约，对长福公司的该项主张，本院不予采纳。 2019年7月18日，丁泽玮通过EMS邮件向长福公司寄送“车位优惠券回购申请书”，该邮件于2019年7月19日由长福公司员工签收。长福公司辩称未收到回购申请，本院不予采信。故剩余车位优惠券面值逾期回购的违约金自2019年7月20日起算。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付丁泽玮车位优惠券剩余面值40596元及违约金（以剩余面值40596元为基数，按日万分之三标准，自2019年7月20日起计至款项付清之日止）； 二、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向丁泽玮支付逾期交房补偿金34200元； 三、驳回丁泽玮的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1679元，减半收取计839.5元，由平潭长福文化地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  李小洪 二〇一九年十一月十一日 法官助理李志超 书记员施琳燕