湖北省神农架林区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9021民初419号 原告：汪菊芳，女，1970年5月6日出生，汉族，户籍地湖北省神农架林区，现住湖北省神农架林区。 委托诉讼代理人：李玲，湖北黄士功律师事务所律师。一般授权代理。 被告：神农架飞达房地产开发有限公司，住所地神农架林区松柏镇常青路。统一社会信用代码：91429021682654182U。 法定代表人：程光华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨军，男，该公司工作人员。一般授权代理。 原告汪菊芳与被告神农架飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告汪菊芳的委托诉讼代理人李玲、被告飞达公司的委托代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪菊芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理阳光佳苑第X幢X单元X号房屋的不动产权属证书；2.判令被告支付原告逾期办理不动产权属证书的违约金33511元；3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告立即将符合办理房屋权属登记的资料提交给产权登记部门用于原告办理阳光佳苑第X幢X单元X号房屋的不动产权属证书，原告在办理的过程中由被告协助办理。事实和理由：被告于2010年在神农架××松柏镇开发建设阳光佳苑商品房住宅小区。2014年12月8日，原告的丈夫陈庸忠（已故）与被告签订商品房买卖合同，该合同第十五条约定：“出卖人应当自商品房交付使用之日起90日内，将符合办理房屋权属登记的资料提交产权登记部门办理该房屋产权证书。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照已付房款的0.1%向买受人支付违约金……”。原告夫妻交清全部房款后，被告于2015年11月21日交付房屋，但一直未将办理产权证的相关资料移交产权登记部门，导致原告一直未能办理产权证，原告催促无果后提起诉讼。另，因合同约定的逾期办证违约金比例过低，不足以赔偿原告的损失，特申请法院予以调增，要求被告以总购房款为基数，按照日万分之一的标准向原告支付违约金33511元（自2016年3月16日至2019年8月6日，共计1220天，购房款274680元×0.01%×1220天）。 被告飞达公司当庭辩称，1.因合同及补充协议中对办理产权登记进行了约定，原告在主张办证前未按约定提供相关材料及支付相应的税费、面积补差费，其迟延办证的后果应由原告自行承担；2.房屋交付后，原告已经实际占用并使用，逾期办证并未给原告造成损失，原告要求调增违约金的请求不符合法律规定，不应得到支持；3.原告要求被告支付逾期办证违约金的请求已经超过了诉讼时效期间，不应受到法律保护。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告汪菊芳提交的宜昌市中级人民法院（2017）鄂05行初5号行政判决书、湖北省高级人民法院（2017）鄂行终948号行政判决书各一份，拟证明：（1）被告所称团购协议中涉及的1000万元土地出让金并非被告享有，而是神农架林区人民政府用于支持林区电力基础设施建设的资金，被告以此为借口，要求原告补足房屋差价的理由不成立；（2）原告夫妻在2016年至2017年期间，要求被告协助办理产权证，被告称其与林区政府关于土地出让金纠纷正在诉讼中，办理产权事宜推延的这一事实存在；（3）原告一直在积极主张权利，要求支付违约金未超过诉讼时效期间。被告提出其与林区政府关于土地出让金返还纠纷与本案无关。本院认为，该两份行政判决书中认定的事实涉及被告取得相应土地使用权，开发、建设阳光佳苑住宅小区及销售商品房的相关事实，与本案具有关联性，且系生效的法律文书，其证据效力予以认定。2.律师函复印件、通告照片打印件各一份，拟证明：（1）被告于2018年10月11日张贴律师函，以要求原告夫妻补交房屋差价为借口，拒绝向房产登记部门提交房屋登记资料为原告办证，是导致原告逾期未取得房屋产权证书的主要原因；（2）被告于2019年7月10日张贴通告，通知原告在2019年8月31日前提交办证资料，依据团购协议办证，及被告于2018年底才启动办证工作；（3）原告主张违约金的诉讼时效期间应当从2019年7月10日重新计算。被告对该组证据的真实性无异议，但提出：（1）律师函的相对方是国网神农架供电公司职工团购委员会（以下简称团购委员会），不是针对原告夫妻发出的，与本案无关；（2）在楼道张贴律师函不是被告行为，被告不知情；（3）通告是被告多次催促原告办证无果的情况下做出的书面告知行为；（4）通告的目的是催促原告尽快提交资料办证，与违约金诉讼时效问题无关，不应影响对诉讼时效的判定。本院对该组证据的真实性予以认定，对证据效力结合本案所查明的事实进行综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告飞达公司是神农架××松柏镇阳光佳苑小区的开发商，于2014年5月6日取得该小区1#、3#、4#楼商品房预售许可证〔鄂神房预字（2014）002号〕。2014年12月8日，原告汪菊芳的丈夫陈庸忠（2018年12月18日病故）与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：陈庸忠购买被告位于神农架林区松柏镇××大道××新区“阳光××小区”××单元××号的商品房，房屋建筑面积133.34平方米，单价为每平方米2060元，总价款共计274680元；被告应当在2015年6月30日前交付房屋。合同第十五条另约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将符合办理房屋产权登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的0.1%向买受人支付违约金；3.因买受人原因，如不能提供相关资料、不配合办理等行为而导致不能按期办理产权登记的由买受人负责”。附件七合同补充协议第四条补充约定：“买受人委托出卖人办理房地产权属证书，需买受人承担的税费，买受人应在办理房屋交接时足额预付给出卖人或委托办证代理机构。如因买受人迟延交纳购房面积补差款、测量费、契税等应由买受人交纳的办证税费造成延期办证的，则逾期责任由买受人承担”。合同签订后，原告夫妻依约支付了全部购房款，并于2015年12月16日向被告交纳了1413元费用，该费用包含房屋维修基金、房屋登记费。同日，被告向原告夫妻交付了房屋，原告装修后入住至今。 从2017年开始，原告咨询被告关于办理产权证的相关事宜，被告答复因其与神农架林区人民政府关于返还土地出让金的纠纷尚在处理，不能办证。2018年10月11日，被告飞达公司委托湖北竟成律师事务所杨清律师出具主要内容为：“……请团购职工在收到本律师函30日内，按照所购商品房建筑面积每平方米210元的标准，向飞达公司补足房屋差价，否则，除不予交房或不予办理产权登记外，还将通过适当司法途径追究相关人员的民事或行政责任……”的律师函，并将律师函张贴在小区楼道。之后，被告便以原告未按每平方米210元补足房屋差价为由，至今未为原告办理产权登记。 同时查明，被告飞达公司与神农架林区人民政府因返还土地出让金发生争议并引起行政诉讼，宜昌市中级人民法院于2017年6月26日作出（2017）鄂05行初5号行政判决，驳回飞达公司的诉讼请求。飞达公司不服，提起上诉，湖北省高级人民法院于2017年12月22日作出（2017）鄂行终948号行政终审判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，原告丈夫陈庸忠与被告飞达公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同，双方均应按照约定全面履行各自的义务，以实现合同目的。 一、被告是否负有协助办证义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”因此，在商品房买卖合同中，出卖人除向买受人交付房屋外，还负有移转房屋所有权的义务，即开发商负有协助办证义务。本案中，在原告夫妻依约向被告支付全部购房款及交纳办证费用后，被告应当履行协助办证义务，原告要求被告协助其办理案涉房屋不动产权属证书的诉请，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。同时，被告向原告夫妻交付房屋日期是2015年12月16日，按照合同约定，被告应当在交付房屋之日起90日内，即2016年3月16日前将符合办证的资料报送产权登记机构，而被告并未提交证据证明其已向产权登记机构报送应当由其提交的办证资料的具体时间，并且直至2018年10月11日才向业主发出律师函称“未补足差价不办证”，应视为被告未能在合同约定期限内向产权登记机构报送应当由其报送的办理产权登记的资料，故被告存在违约行为，应当承担继续履行、支付违约金的违约责任。被告飞达公司辩称原告未按合同约定提供相关材料，支付相应的税费、面积补差费及未按“团购协议”补齐房屋差价款的理由，因未能提供证据证明其主张而不能成立，本院不予采纳。 二、原告主张逾期办证违约金的诉讼时效期间是否届满。本案中，虽然双方均未提供书面证据证实就办证事宜进行了正式协商，但综合全案实际情况来看，直到2018年10月11日被告才通过律师函的形式明确提出不补足房屋差价不办理产权证，据此可以合理推定原告等购房户在被告发函之前，为办证及逾期办证违约金与被告发生争议，被告在律师函中回应购房户的诉求时，并未拒绝履行办证义务，而是称如果“团购职工”不补齐差价款则不办证（飞达公司在诉讼中一直主张原告丈夫为团购职工），即补齐差价款后办证，应当认定为是对原告夫妻主张权利的一种答复。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，原告向被告主张权利，被告通过律师函形式书面进行了回复，产生诉讼时效中断的效力，原告主张逾期办证违约金的诉讼时效期间应从2018年10月12日重新计算。原告于2019年9月9日向本院提起诉讼，其诉讼时效期间并未届满。故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。 三、被告逾期办证应当承担的违约责任。本案中，原告并未提交证据证明被告逾期办证给其造成的损失大于合同约定的违约金，故原告要求调增违约金的请求，没有事实依据，本院不予支持。被告未在合同约定期限内履行协助办证义务，应按合同约定向原告支付已付房价款0.1%即275元（274680元×0.1%）的违约金。 综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告神农架飞达房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将需由其提供的办理房屋产权登记资料报送不动产登记机构，协助原告汪菊芳办理不动产权属证书； 二、被告神农架飞达房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告汪菊芳支付逾期办理不动产权属证书违约金275元； 三、驳回原告汪菊芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费637元，减半收取计319元，由原告汪菊芳负担219元，被告神农架飞达房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  王天赋 二〇一九年十一月二十五日 书记员  张媛媛