四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0522民初1848号 原告：张健康，男，1976年7月19日出生，汉族，四川省合江县人，身份证住址四川省合江县，现住四川省合江县。 原告：张琴，女，1980年11月24日出生，汉族，四川省合江县人，身份证住址四川省合江县，现住四川省合江县。 二原告共同委托诉讼代理人：王仕贵，四川万盛行律师事务所律师。 被告：四川百庆实业有限公司，住所地四川省隆昌市金鹅镇白塔路二段**，统一社会信用代码915110287090009645。 法定代表人：王刚，总经理。 委托诉讼代理人：刘锡坤，男，1991年3月17日出生,汉族,四川省资中县人，系四川百庆实业有限公司法务，身份证住址四川省资中县,现住四川省成都市。 原告张健康、张琴与被告四川百庆实业有限公司（以下简称四川百庆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序于2019年6月27日公开开庭进行了审理，原告张建康及二原告共同委托诉讼代理人王仕贵、被告四川百庆公司委托诉讼代理人廖伟、罗晨到庭参加诉讼。因案件有不宜适用简易程序的情形，本院依法裁定转为普通程序后，于2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告张健康及二原告委托诉讼代理人王仕贵，被告四川百庆公司变更后的委托诉讼代理人刘锡坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张健康、张琴共同向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告限期为原告办理不动产权证书；2.依法判决被告承担本案原告的律师费、承担本案的诉讼费。审理过程中，原告增加诉讼请求为依法判决被告支付原告从2019年1月1日起，每日按原告缴纳的购房款数额的万分之五计算支付违约金直至办理不动产权证书之日止。事实和理由：原告张健康、张琴与被告四川百庆公司于2016年12月21日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定二原告向被告购买的房屋建筑面积为93.5平方米，房屋总价款为410465元。合同第二十八条第（一）款1项还约定，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，合同继续履行，由出卖人继续协助买受人办理该商品房权属转移登记手续，且买受人同意不追究出卖人的违约责任。原告依合同履行了交付购房款等义务，而被告在交房后至今，超过合同约定期限迟迟不予为原告办理房屋不动产权证书。被告迟延不履行办证义务过错在被告，其行为违约，被告应依法承担违约责任。合同第二十八条“买受人同意不追究出卖人的违约责任”内容，原告在签订合同时没有细看，该条是格式条款，不是原告的真实意思表示，被告应当向原告支付违约金和承担本案原告支出的律师费。 四川百庆公司辩称，原告主张违约金没有合同依据和法律依据，虽然被告没有在期限内为原告办理不动产权证书，但合同第二十八条明确了双方约定内容，该内容是双方之间的特别约定，被告因此不应承担违约责任。房屋所有权证的办理是一个复杂的过程，既包括需要买受人一方提交足够办证所需的资料，又与办证部门需通过受理、办理、审核等复杂程序，还与“两证合一”政策变化等多种因素的影响有关，从而导致了办证时间过长。违约金主要是针对买受人未能取得房产而受到损失的补偿，被告早已实际交房，未对原告居住使用该房屋造成侵害。被告没有违约行为，依法不应承担支付违约金的责任。原告主张违约金计算方式所适用的合同条款错误，即便要计算违约金，以原告主张的计算方式则明显过高，依法也应当予以调整。此外，原告主张的律师费，没有合同依据和法律依据，不予认可。请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述和辩论意见，本院认定事实如下： 四川百庆公司是一家具有贰级房地产开发资质的有限责任公司，在四川省合江县境内取得了核准地名为“百庆•尚西国际”楼盘的开发建设，包括本案涉案房产在内的“百庆•尚西国际A区”多幢高层电梯住宅房的开发建设。2016年12月21日，张健康、张琴（夫妻关系）与四川百庆公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号YS215488），四川百庆公司为出卖人，张健康、张琴为买受人。双方在合同中约定，由张健康、张琴购买“百庆•尚西国际A区”3幢1层2单元102号房屋，建筑面积共93.5平方米，采用贷款方式付款（即按揭），房款总额为410465元。该合同涉案主要条款内容还包括：第十八条（交付时间和手续）（一）“出卖人在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”、第十九条（逾期交房责任）（一）1.⑴“……自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金……”、第二十八条（房屋所有权转移登记责任处理）（一）1.⑵“因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第⑵种方式处理”“买受人不解除合同，合同继续履行，由出卖人继续协助买受人办理该商品房权属转移登记手续，且买受人同意不追加出卖人的违约责任”。同日，双方再签订《商品房买卖合同》附件补充协议（协议编号YS5215488），补充协议第二十一条约定了争议解决方式，该条涵盖了“由过错方承担全部诉讼费和由此引起的全部经济损失”内容。涉及商品房所分摊的土地使用权设定抵押问题，《四川省商品房买卖合同（预售）》第五条明确了合同指向房产所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司合江县支行，抵押登记日为2013年7月2日。 合同签订后，张健康、张琴交付房屋首付款110465元，剩余房款300000元由中国农业银行股份有限公司合江县支行提供按揭贷款。2017年1月起，张健康、张琴另分别缴（交）纳了契税、办证费（含不动产工本费、地籍测绘费，四川百庆公司合江项目部代收）、物业维修基金等税费。2016年12月31日，四川百庆公司向张健康、张琴交付了“百庆•尚西国际A区”3幢1层2单元102号房屋。 本院另查明，依据当事人《四川省商品房买卖合同（预售）》内容，四川百庆公司将房产所分摊的土地使用权已经设定抵押，四川百庆公司为他人贷款抵押金额为2500万元，贷款期限为2013年10月31日至2021年4月1日。该笔贷款于2019年8月1日提前全部归还。 本院再查明，合江县房产交易中心于2017年2月21日办理了权利人为张健康、张琴，房屋坐落为合江县合江镇合江镇菜坝社区贵妃西路3栋2单元1层102号房屋的房产抵押登记和不动产权证号登记（不动产权证号川［2017］合江县不动产证明第0002664号）。2019年11月15日，合江县自然资源和规划局核准并颁发不动产权利证书（不动产权证书号川［2019］合江县不动产权第0030724号），该权利证书载明权利人为张健康、张琴，坐落为合江县，房屋建筑面积为93.5ｍ2。颁证同日，抵押权人中国农业银行股份有限公司合江县支行将该证领取，由其保管。本案《四川省商品房买卖合同（预售）》、不动产权属证书分别载明的房产，经核对系同一套房产。 本案争议焦点：一、被告为原告办理不动产权利证书是否逾期；二、逾期办证是否承担违约责任及违约金（损失）的计算标准；三、被告是否应当承担本案原告支出的律师费。 上述争议，本院根据当事人提交的证据，以及本院依职权调取的相关依据，结合当事人诉讼主张和抗辩主张，依法对相关证据和案件事实综合认定评述如下： 一、逾期办证问题。本院认为，依据当事人合同第十八条、第二十八条约定，四川百庆公司应当在交房期限届满日（2016年12月31日）次日即从2017年1月1日起计算730天，取得房屋所有权证的最后期日应为2018年12月31日。在2018年12月31日，四川百庆公司仍未能取得不动产权利证书，权力机关核准颁发不动产权利证书的时间系在本案审理过程中的2019年11月15日。据此，四川百庆公司协助王钧田办理房屋权利证书的期限已经超过合同规定的时间，逾期未能办理不动产权利证书的事实清楚。 二、逾期办证违约责任认定。四川百庆公司认为，如办证逾期，依据合同第二十八条约定应由出卖人继续协助办理该商品房权属转移登记手续，买受人不追究出卖人的违约责任。该约定系当事人之间的特殊约定，故被告逾期办证不属于违约，也不承担违约责任。本院认为，当事人合同第二十八条约定的逾期取得房屋所有权证书的处理条款，其⑵“买受人不解除合同，合同继续履行，由出卖人继续协助买受人办理该商品房权属转移登记手续，且买受人同意不追加出卖人的违约责任”的约定，除解决了办证义务承续问题外，该条内容涉及违约责任承担问题。在原告提交的合同文本原件中，第二十八条（一）1.⑵内容字体下加下划线且加色处理，足够引起阅读人的充分注意。该条约定尤其是涉及违约责任买受人一方同意不追究的内容，清楚明了，所表达的含义具有唯一性。本院认为，合同当事人对自身权利既可以依法主张，也可以依法放弃，在原告没有提交证据证明该条有关内容具有可撤销、无效等情形下，原告所称在签订合同时没有细看，该条是格式条款，不是原告的真实意思表示的陈述，本院依法不予采信。本案中，根据庭审查明事实和相关证据，可以确认四川百庆公司未能在合同约定期限届满前取得房屋所有权证书，主要原因系出卖人将建设用地的土地使用权用于他人向中国农业银行股份有限公司合江县支行贷款作抵押，且在本案当事人合同约定取得房屋所有权证书期限届满前仍未解除抵押设定而导致，四川百庆公司逾期办证的行为违约，依法应予认定。但合同双方当事人就解决逾期办证有关事项时，除明确约定由出卖人继续履行办证义务外，对违约责任，买受人明确无误表达了“同意不追究出卖人违约责任”。 三、律师费负担问题。张健康、张琴以补充协议约定请求判决由被告承担原告本案律师费支出的理由，本院认为，该条款没有明确律师费项目，且该费用的支出不是本案需要确定损失的范围，即支出非合同违约导致的直接损失。在合同没有明确约定且符合法律规定的情况下，原告该项诉讼请求所依据的理由不充分，被告抗辩理由成立，原告该项诉讼请求依法不予支持。 案件审理过程中，本院通过矛盾纠纷化解机制而采取了多种方式化解当事人之间争议，包括管辖权异议的撤回、协调抵押设定的及时解除等事项，四川百庆公司也积极配合采取了相关措施。本案审理过程中在敦促义务人依法全面履行义务和保护权利人合法权利（不动产权利证书在本院判决作出前已核准颁发）两个方面，取得了良好的实际效果。 综上，本院认为，张健康、张琴与四川百庆公司之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》附件补充协议系双方当事人事实意思表示，不违反法律规定，合法有效。依照法律规定，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。在张健康、张琴支付了全部购房款，履行了缴（交）纳了相关税费和资料义务后，四川百庆公司应当积极履行义务，依照合同约定在期限内协助办理完毕涉案房屋的不动产权利登记事项，取得权利证书。因合同第二十八条对逾期办证违约责任的处理有明确约定，依法应当依照该条内容确定违约一方是否承担违约责任。二原告在审理中增加的关于被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，与合同约定不符，合同第二十八条规定内容，不违反法律规定，依法应当予以遵守。张健康、张琴请求依法判决被告支付原告从2019年1月1日起，每日按原告缴纳的购房款数额的万分之五计算支付违约金直至办理不动产权证书之日止的诉讼请求，本院依法不予支持。本案审理过程中由于出现了四川百庆公司已经协助办理完毕涉案房产的不动产权利证书这一新情况，该权证已由抵押权人领取，应视为向买受人交付。由此，张健康、张琴本案诉讼之“依法判决被告限期为原告办理不动产权证书”请求，因双方当事人该事项权利义务终结，故无必要再对此作出相应判决项。张健康、张琴请求四川百庆公司承担本案律师费请求，因无合同明确约定和法律规定，该项诉讼请求依法不予支持，依法应予驳回。本院最后认为，“百庆•尚西国际A区”多幢住宅楼尚有较大量房屋未取得不动产权利证书，涉及较大群体的权益实现问题，希望四川百庆公司认真研究，积极落实。在此过程中，还希望四川百庆公司就可能与各买受人产生的违约损失争议，以诚恳的态度，行之有效的方式，积极主动的沟通，实现最终协调处理的最好效果。据此，为保护合同双方当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告张健康、张琴请求被告四川百庆实业有限公司承担逾期办证违约责任向其支付违约金、承担本案原告支出的律师费的诉讼请求。 案件受理费100元，由被告四川百庆实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判长  王建容 审判员  吴 宏 审判员  张 洪 二〇一九年十一月二十七日 书记员  陈艳燕