云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0424民初1027号原告：华宁泰安物业服务有限公司。住所地：华宁县宁州街道东市街。统一社会信用代码：91530424678712650J。法定代表人：王自美，总经理。被告：高兴林，男，1966年2月8日出生，汉族，居民，住华宁县。原告华宁泰安物业服务有限公司（以下简称泰安物业公司）与被告高兴林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰安物业公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令高兴林支付2018年的物业管理费1229元、滞纳金2018年4月-2019年6月共420天，1229元×1‰×420天=516元，滞纳金支付至款项付清之日止，以上费用共计1745元。事实和理由：泰安物业公司系华宁县锦绣宁州A区的物业管理公司，高兴林系华宁县锦绣宁州A区的业主。2016年2月3日，泰安物业公司与华宁县锦绣宁州A区业主委员会签订了《华宁县锦绣宁州A区物业管理服务合同》。合同中明确约定了委托管理期限、物业管理综合服务费、委托管理事项、双方的权利义务、违约责任等内容。其中合同中明确约定管理期限是2016年2月3日起至2019年2月2日止，合同中还约定了物业管理服务费的收费标准是住宅房按照建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人按年一次性收取，逾期交纳的从逾期之日起每天按费用的1‰交纳滞纳金。合同生效后，泰安物业公司按照合同约定履行自己的职责，但是高兴林在享受泰安物业公司提供的物业管理服务后，却不按时交纳物业管理费，其行为致使泰安物业公司难以开展物业服务工作。高兴林拖欠不付的行为，侵害了泰安物业公司的合法权益，应承担相应的民事责任，故要求法院依法判如所请。高兴林辩称，自己与泰安物业公司之间不存在合同关系，即使泰安物业公司在自己居住的小区具有管理物业的事实，但其卫生管理、安全管理是不达标的，泰安物业公司具有管理不作为的情形，包括涉水不作为及涉照明不作为，自己家因此还更换地漏、安装路灯，亲自清理排水管道。泰安物业公司还具有滥用管理权的行为，三道大门关了两道，只留下一道交由两个老年人看守。请求华宁县人民法院依法判令驳回泰安物业公司的起诉。即使应当给付物业服务费，也要扣减本人已经支付的各项费用2570元。泰安物业公司针对其诉讼请求，向本院提交了以下证据：《营业执照（副本）》、《证明》、《居民身份证》、《华宁县锦绣宁州A区物业管理服务合同》，经质证，高兴林对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，提出泰安物业公司并未按照合同履行管理义务。高兴林针对其答辩意见，向本院提交照片7张，经质证，泰安物业公司对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，认为高兴林更换地漏是因为其装修房子，嫌地漏太旧才更换，换灯是因为他本人嫌灯不够亮，并且也没有通知过泰安物业公司，至于泰安物业公司在墙上安装过铁丝，是因为宣传需要，确实没通知过业主。本院认为，泰安物业公司和高兴林所举证据客观、真实，且与本案具有关联性，本院予以采信，对证据的证明目的，本院综合全案予以评判。本院经审理认定事实如下：2008年8月15日，泰安物业公司经华宁县市场监督管理局注册登记成立，经营范围为物业管理。2016年2月3日，泰安物业公司与华宁县锦绣宁州A区业主委员会签订了《华宁县锦绣宁州A区物业管理服务合同》，约定由泰安物业公司为华宁县锦绣宁州A区提供物业服务，物业服务期限三年，自2016年2月3日至2019年2月2日止，物业服务费收费标准为住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.45元按年一次性收取，逾期交纳从逾期之日起每天按费用的1‰交纳滞纳金，合同同时约定了委托管理期限、委托管理事项、双方权利义务等。合同签订后，泰安物业公司为华宁县锦绣宁州A区提供物业管理服务。高兴林的房屋系向他人购得，前两年的物业费已经由前业主交纳，高兴林作为华宁县锦绣宁州A区业主，仅在第三年实际使用该房屋，其房屋建筑面积为227.6平方米。另查明，泰安物业公司在对华宁县锦绣宁州A区履行物业服务管理期间，存在管理混乱，对小区共用区域未能完全清扫及对共用绿地、花草养护不到位等情况。因高兴林未交纳2018年2月3日至2019年2月2日期间的物业管理费，2019年10月14日，泰安物业公司诉至本院，请求判如所请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条第一款规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，泰安物业公司与华宁县锦绣宁州A区业主委员会于2016年2月3日签订的《华宁县锦绣宁州A区物业管理服务合同》系业主委员会与物业服务企业之间的真实意思表示，亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对华宁县锦绣宁州A区全体业主均具有约束力。合同签订后，泰安物业公司依合同约定为该小区业主提供了物业管理服务，高兴林作为业主即应按照合同约定支付相应的物业服务费用，结合高兴林的抗辩意见及本院查明的事实，泰安物业公司未能完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，故泰安物业公司主张高兴林支付2018年2月3日起至2019年2月2日止的物业服务费的诉讼请求，本院依据合同约定的计费标准并结合泰安物业公司履行物业服务管理的实际，支持合理部分。关于泰安物业公司主张的滞纳金，因系泰安物业公司未完全按合同约定履行义务，引起业主的抗辩才导致合同不能正常履行，故本院不予支持。对高兴林提出物业管理费用应当扣减自己支出的各项费用的抗辩意见，因其所举证据并不能够充分证实该费用已经实际支出并且应当由泰安物业公司在物业管理费中扣减，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、由被告高兴林于判决生效之日起五日内支付原告华宁泰安物业服务有限公司2018年2月3日起至2019年2月2日止的物业服务费983.2元；二、驳回原告华宁泰安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告华宁泰安物业服务有限公司负担7元，由被告高兴林负担18元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。申请执行的期间为二年，自本案生效判决书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  尤琼芬二〇一九年十一月五日书记员  童 捷