贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初4286号原告：钟山区荷办东胜建筑物资租赁，住所地：贵州省六盘水市钟山区，统一社会信用代码：92520201MA6EW6M87Q。经营者：陈义勇，男，1967年12月22日出生，汉族，住湖北省大悟县，委托诉讼代理人：耿立兵，系贵州教学律师事务所律师，执业证号：15201201510952393。被告：六盘水顺意翔房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区箐兴路与凉都大道交汇处东南侧明湖映月**商住楼**，统一社会信用代码：91520200666957685P。法定代表人：马忠义，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梅永德，男，系该公司员工。被告：贵州化工建设有限责任公司，住，住所地：贵州省贵阳市乌当区洛湾一社会信用代码：91520000214400296G。法定代表人：陈丽琪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：舒永礼，男，系该公司员工。被告：李定贵，男，1960年4月10日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被告：李时荣，男，1970年11月13日出生，汉族，住贵州省水城县。委托诉讼代理人：腾凯，男，1971年9月10日出生，苗族，住贵州省水城县。原告钟山区荷办东胜建筑物资租赁与被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司、贵州化工建设有限责任公司、李定贵、李时荣合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟山区荷办东胜建筑物资租赁的经营者陈义勇及委托诉讼代理人耿立兵，被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梅永德，被告贵州化工建设有限责任公司的委托诉讼代理人舒永礼，被告李定贵，被告李时荣及其委托诉讼代理人腾凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟山区荷办东胜建筑物资租赁向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原告、被告李定贵、六盘水顺意翔房地产开发有限公司于2016年8月1日签订的《以房屋抵付工程款合同》。二、依法判决被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司向原告返还购房款519285元，被告贵州化工建设有限责任公司、李定贵、李时荣对上述款项承担连带责任。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月4日，原告与被告贵州化工建设有限责任公司前身贵州化工建设公司签订《周转材料租赁合同》，约定被告贵州化工建设有限责任公司向原告租赁建筑材料设备用于其承建的“明湖映月楼”的工程项目，被告李定贵、李时荣在乙方负责人处签字。由于被告资金紧张，未按合同约定向原告支付租赁费用。2016年8月1日，以被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司为甲方、被告李定贵为乙方、原告为丙方签订《以房屋抵付工程款合同》，合同约定：甲方用“明湖映月”项目位于钟山区××河西侧××都大道西延伸南侧明湖映月楼22层，房号2202号的房屋抵付甲方欠付乙方的工程款。乙方同意上述合同工程内容的部分工程款购买上述商品房，并转让给丙方，乙方要求甲方将上述房屋产权办至丙方名下，房屋总价款519285元，同时丙方以被告贵州化工建设有限责任公司欠付的设备租赁款抵付购房款。原告与被告签订上述协议后并没有实际履行，导致原告至今没有得到相应的租赁款，房屋也没有登记到原告的名下，原告的合法权益未得到维护。另外，贵州化工建设公司于2017年11月13日变更为被告贵州化工建设有限责任公司。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，敬请贵院依法判决支持原告的诉讼请求为谢。被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司辩称，我公司认为原告的诉讼请求无合法依据，其事实理由如下：一、原告请求判决解除与李定贵和我公司于2016年8月1日签订的《以房屋抵付工程款合同》无合法理由。该份合同的产生实际情况是，我公司开发建设“明湖映月1号商住楼”时将整体工程发包给贵州化工建设公司施工建设，双方并于2013年7月8日签订了“建设工程施工合同”承包方式为包工包料。实际施工负责人为贵州化工建设有限责任公司委派被告李定贵为工程项目负责人。因此，李定贵、李时荣为了施工的开展要使用钢管材料搭建脚手外架以利施工，即以贵州化工建设公司于2014年3月4日与原告签订“周转材料租赁合同”。在本工程整个施工支付工程款项中我公司只对承包施工方贵州化工建设有限责任公司项目负责人李定贵，并到目前为止我公司已预付工程款1700余万元。另有少部分工程付款是以修建但尚未竣工验收结算的商品房抵款方式处理的。正如本案一样，原告向被告贵州化工建设公司(项目负责人李定贵)要求支付租赁款未果时才提出“以房抵款”的方式，并于2016年8月1日三方签订“以房屋抵付工程款合同”，用我公司开发建设的“明湖映月1号”2202号商品抵偿原告519285元施工外架工程款(以我公司出具的收款收据为凭)。上述协议签订后因开发的“明湖映月1号楼”主体工程已完工，正在开展的竣工、验收、结算工作尚在进行，我公司多次要求被告施工方贵州化工建设有限责任公司及李定贵抓紧验收工作，却迟迟未得结果。因而整个工程项目尾款无从支付以上被告施工方。不仅如此，还影响整体商住楼的销售办证工作，并非我公司故意不将抵债之房不去登记办证给原告名下。二、综上所述，原告诉请解除与两被告及我顺意翔房开2016年8月1日签订的《以房屋抵付工程款合同》无正当理由。其次贵州化工建设有限责任公司项目负责人李定贵、李时荣(实系外架施工负责人)以及宋安相(系顺意翔房开副总)在2017年3月8日三方人员对账时签订的“外架钢管材料租赁费补充协议”明确该笔租赁费为41万元，而以房抵款为519285.00元。多抵了租赁费109285.00元，故而原告应退还我公司此笔多抵房款。如果原告自愿坚持退房付款，只能等待我公司与被告贵州化工建设有限责任公司竣工、验收，结算之后将应付工程尾款付给施工方，再由施工方支付原告(或凭生效裁判协助执行支付)。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条第1款及《中华人民共和国合同法》第2l2条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，我公司并非该案的适格被告。依据原告向法庭提供的“租赁合同”证据充分证实这一法律关系事实。因而我公司依法不承担连带责任，也不承担本案诉讼费用。请求法庭公证判决。被告贵州化工建设有限责任公司辩称，1、本案原告请求解除以房抵付工程款合同已经超过一年的诉讼时效，根据合同第七条，甲方即本案被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司，保证于2017年9月30日前将抵付的房屋交付，即原告2017年9月30日就知道其权利受到侵害，截至目前已经超过一年除斥期间。2、以房抵付工程款合同，实际为房屋买卖合同，其合同相对主体是本案被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司、被告李定贵、原告三方，与我公司无关，即本案我公司作为被告不适格，且不承担连带责任的任何法律依据。3、针对事实部分，我公司与原告不存在租赁关系，根据钟山区人民法院（2019）黔0201民初1895号生效判决，认定李时荣、李定贵于原告之间存在租赁关系。综上所述，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。被告李定贵辩称，无答辩意见。被告李时荣辩称，1、请求依法驳回原告的第一项诉讼请求，事实及理由：2016年8月6日被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司、李定贵、陈义勇三方签订以房抵押工程款的合同，该抵押关系成立，造成合同不能实现的前提是因为房开和陈义勇办理网签过程中造成的，而且以房屋抵押工程款的关系是李定贵、被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司、陈义勇三方的真实意思表示。2、李时荣由被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司代为支付的金额是41万，代为支付的金额有证据证实，被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司代为支付的金额仅为41万。但是该以房抵债的价值是519285元，超出了109285元，超出部分应该返还给李时荣。造成该事实的责任人不是李时荣，本案诉讼费用由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告钟山区荷办东胜建筑物资租赁提交的其营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份、二被告公司的企业公示信息复印件各一份、以房屋抵付工程款合同复印件一份、收款收据复印件一份、收款收据复印件五张。以上证据符合证据的真实性、合法性及关联性，且各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告钟山区荷办东胜建筑物资租赁提交的周转材料租赁合同复印件（原件存于本院（2019）黔0201民初3538号案卷内）一份，结合庭审中各方当事人的自认，该组证据可以证明2014年3月4日被告李定贵以被告贵州化工建设公司负责人名义与原告签订合同约定租赁周转材料的事实，故本院对该组证据的三性予以确认；2、被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司提交的工程施工合同复印件一份，该组证据可以证明2013年7月8日，被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司为发包人与被告贵州化工建设有限责任公司为承包人签订《建设工程施工合同》约定将“明湖映月1#楼”发包给被告贵州化工建设有限责任公司修建的事实，故本院对该组证据的三性予以确认；3、被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司提交的（2019）黔0201民初3538号开庭传票、应诉通知书、民事起诉状复印件各一份，对上述证据的真实性本院予以确认，但结合庭审中查明事实来看，上述证据及所涉案件与本案不具有关联性，故本院不予采信；4、被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司、被告李时荣分别提交的外架钢管材料租赁费补充协议复印件一份，该组证据系被告李定贵、李时荣与被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司的工作人员的内部约定，与本案不具有关联性，故本院不予确认；5、被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司提交的（2019）黔02民初999号民事判决书、贵州化工建设公司【贵州化建司（2013）58号】任命书、中标通知书复印件一份，综合上述证据可以证明案涉工程施工中被告李定贵为被告贵州化工建设有限责任公司的项目负责人的事实，故对其三性本院予以确认；6、被告贵州化工建设有限责任公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份、工商表更通知书复印件一份，可以证明被告贵州化工建设有限责任公司的企业信息,同时证明其公司于2017年11月28日经工商登记机关批准由原贵州化工建设公司更名为现名称的事实，故对上述证据的三性本院予以确认；7、被告贵州化工建设有限责任公司提交的（2019）黔0201民初1895号民事判决书、（2019）黔02民终1548号民事判决书、（2019）黔02民终1549号民事判决书复印件各一份，该组证据均系已生效法律文书，对其三性本院予以确认，但对被告的证明目的本院综合本案情况不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贵州化工建设公司于2017年11月13日更名为被告贵州化工建设有限责任公司，企业性质由全民所有变更为有限责任公司。2013年7月8日，被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司为发包人，贵州化工建设公司为承包人签订《建设工程施工合同》，合同约定由承包人承建“明湖映月楼1#楼”。合同并就工程承包范围、工程价款，双方的权利义务等进行了约定。2013年9月10日，贵州化工建设公司作出贵州化建司（2013）58号文件，文件明确被告李定贵为该项目的副经理。合同签订后，被告李定贵为案涉项目实际负责施工，现工程已完工。2014年3月4日，原告钟山区荷办东胜建筑物资租赁为出租单位，贵州化工建设公司为承租单位签订《周转材料租赁合同》，合同约定由承租方为上述案涉项目向出租方租赁周转材料，合同就相应租金、双方责任等进行了约定。被告李定贵作为负责人签字并加盖贵州化工建设公司公章。合同履行过程中，因承租方未支付相应租金。2016年8月1日，被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司为甲方、被告李定贵为丙方，原告钟山区荷办东胜建筑物资租赁的经营者陈义勇为丙方签订《以房抵付工程款合同》，合同约定：“1、甲方用明湖映月的商品房等额抵付欠乙方工程款，土地使用权证号为520000201100126，建设工程规划许可证号为520000201101417，预售许可证号为2016.商房预字第05号，乙方同意以上述合同工程内容的部分工程款购买下述商品房，并转让给丙方。2、丙方知道下述房屋是乙方从甲方以工程款抵付方式取得。3、乙方要求甲方将上述房屋产权办至丙方名下。经甲、乙、丙三方本着平等，自愿的原则经友好协商，甲方就以房屋抵付乙方部分工程款暨为丙方办理商品房买卖手续等事项达成如下协议：一、以房抵款金额及方式：1、乙方同意甲方以位于钟山区××河西侧××都大道西××段南侧明湖映月楼2202房号房屋抵付甲方所差工程款。……3、本合同生效后5日内，乙方向甲方出具与抵付款金额等同的票据。……5、为方便乙方转卖房屋、办理产权等事宜，甲方直接按乙方要求与丙方签订《商品房预售合同》，并办理房屋产权登记，丙方亦同意按本协议的单价签订《商品房预售合同》，房款中不包括该房屋办理产权的相关税费以及物业管理费。以上费用收取种类、额度如有变化。按政府相关文件执行……二、甲方用于抵付工程款的上述房屋的有关情况及房价，商品房坐落于钟山区××河西侧××都大道西××段南侧明湖映月楼22层，房号2202，单价3900元/平方米。三、原合同工程结算、付款约定：因乙方承揽甲方的工程的原合同正在进行结算中，若结算额或工程进度款扣减甲方已付款余额超出房款，其余款项，三方同意为由甲方以转账方式付给乙方，再由乙方付给甲方。四、甲方的协助：1、甲方保证上述抵工程款的商品房未被其他事由查封、抵押或出售；2、甲方保证在本协议签订后不得因甲方原因导致抵工程款的商品房被查封、抵押，致使乙方权利无法实现；3、乙方同意甲方在《商品房预售合同》中将购买人名称直接按乙方要求写成丙方。五、承诺丙方从乙方处购得此房，房款交于乙方，并承诺本协议签订之日起关于此房的一切经济纠纷与甲方无关。丙方除结构问题外不得向甲方提出退房、换房或索取其他赔偿等要求，否则由此给甲方造成的全部损失由乙方承担赔偿责任。六、乙、丙双方保证签订本合同时丙方系在现行法律法规、规章及政策条件下符合购房条件的主体。若在签订《商品房预售合同》时发现丙方不符合法律法规、规章或政策规定的购买商品房的条件或因乙方不符合购买商品房住房条件导致有关行政主管部门不予办理合同网上备案的，乙方需另行安排购房人与甲方签订《商品房预售合同》并承担丙方在本合同项下的一切权利义务。七、交付日期甲方保证于2017年9月30日前将所抵顶的房屋交付丙方。八、违约责任如抵工程款的房屋因甲方原因被查封、抵押、出售或无法按时办理房地产权证，丙方有权要求甲方支付不能交付房屋价款的10%的违约金，提供其他等价位的房屋抵偿或赔偿一切损失……”被告李时荣作为证明人签字，并注明“此合同涉及金额以扣除钢管租金及赔偿为主，与正常工进度拨款无关”。2016年11月14日被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司向原告经营者陈义勇出具《收款收据》一张，内容为收2202室商品房款，519285元。现原告以上述协议后并没有实际履行，导致原告至今没有得到相应的租赁款，房屋也没有登记到原告的名下，原告的合法权益未得到维护为由诉至本院请求依法判如所诉。另查明，案涉房屋至今未实际交付原告且未签订《商品房预售合同》系因被本院另一执行案件查封。再查明，案涉工程施工过程中，被告李定贵与被告李时荣签订《钢管外脚手架承包合同》，合同中所涉钢管扣件等周转材料与本案中原告钟山区荷办东胜建筑物资租赁出租的周转材料为同一批材料。本院认为，本案所涉的《以房屋抵付工程款合同》签订的原因系被告李定贵对基于与原告钟山区荷办东胜建筑物资租赁签订的《周转材料租赁合同》在合同履行过程中因未能依约支付原告相应租金，而被告李定贵作为案涉工程中被告贵州化工建设有限责任公司的项目负责人，在被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司未能支付相应工程款的情况下所达成的该合同。合同所涉内容实际是三方在不能支付各方工程款情况下，由被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司用已修建的房屋以物抵债给原告钟山区荷办东胜建筑物资租赁，对于抵债金额通过被告出具的《收款收据》已明确为519285元，且被告李定贵亦认可属于应支付的租金。该《以房屋抵付工程款合同》系三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，理应认定合法有效。协议签订后，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。被告李定贵作为被告贵州化工建设有限责任公司的项目负责人已实际将所欠原告的519285元租金转为被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司应支付其涉案项目的工程款项进行冲抵并由被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司以出具《收款收据》方式予以确认冲抵，被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司亦以《收款收据》方式确认原告履行完毕支付购房款的义务。被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司理应按照合同约定履行交付房屋、签订《商品房预售合同》等义务，但协议签订至今，被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司并未实际履行上述义务，且被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司亦认可案涉房屋已被本院执行案件查封，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，现被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司已经不能实际履行合同约定的义务，符合合同解除的法定情形，故对原告诉请要求解除的三方于2016年8月1日签订的《以房屋抵付工程款合同》的诉请本院予以支持。对被告贵州化工建设有限责任公司提出的上述协议的解除已经超过一年诉讼时效的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，在三方签订上述协议并实际履行中，三方已由原分别形成的建设工程施工合同关系、建筑设备租赁合同关系所产生的支付相应工程款项或租金的义务转化为实质为债务转移的以物抵债的新的合同关系，现该合同关系的解除后，负有返还义务的相对方应为被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司，故对原告诉请的要求六盘水顺意翔房地产开发有限公司返还购房款519285元的诉请本院予以支持。对原告要求被告贵州化工建设有限责任公司、李定贵、李时荣承担连带责任的诉请，因新形成的该合同关系中，并未约定上述被告应承担连带责任且于法无据，故本院对该部分诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十四条、第八十五条、第八十六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，判决如下：一、解除原告钟山区荷办东胜建筑物资租赁经营者陈义勇与被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司、李定贵于2016年8月1日签订的《以房屋抵付工程款合同》；二、被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告钟山区荷办东胜建筑物资租赁购房款519285元；如果被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告贵州化工建设有限责任公司、李定贵、李时荣对上述款项不承担责任。案件受理费8992元，因适用简易程序减半收取4496元，由被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司负担（原告钟山区荷办东胜建筑物资租赁已预交，被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还给原告钟山区荷办东胜建筑物资租赁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内，向本院申请强制执行。审判员  张冰二〇一九年十一月十一日法官助理李婉婷书记员朱理