重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8991号上诉人（原审原告）：王成曦，女，1987年9月13日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：曾云兴，重庆智圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宗波，重庆智圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆加州医院有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道龙华大道**，统一社会信用代码91500112060543787A。法定代表人：何春阳，董事长。委托诉讼代理人：何平，重庆商坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：何明西，重庆商坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆鑫灵医院管理有限公司，住所，住所地重庆市九龙坡区科园二路********社会信用代码91500107MA5XEWHN6W。法定代表人：黄家兴，职务不详。上诉人王成曦因与被上诉人重庆加州医院有限公司（以下简称加州医院公司）、重庆鑫灵医院管理有限公司（以下简称鑫灵医院公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初6432号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月14日立案后，对本案进行了询问。上诉人王成曦的委托诉讼代理人曾云兴，被上诉人加州医院公司的法定代理人何春阳及委托诉讼代理人何平、何明西到庭参加询问，被上诉人鑫灵医院公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王成曦上诉请求：1、在原判决第一项基础上增加租金损失600667元；2、撤销原判第二项，改判为被上诉人支付延迟支付租金的违约金432000元；3、在原判决第三项基础上增加解除合同的违约金4446000元；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、在被上诉人违约的情况下，上诉人享有合同解除权，双方在2019年6月办理了房屋交接手续，故上诉人认为合同解除时间应为2019年7月1日，一审法院将解除时间认定为诉状副本送达的时间即2019年3月13日，没有事实依据。即便合同在该时间解除，被上诉人在2019年6月12日才将房屋交付上诉人，故被上诉人应当支付此期间的房屋占用损失。2、租赁合同约定了逾期支付租金的违约金计算标准，上诉人已经自愿降低为未付租金的30%，而一审法院以违约金过高为由，将违约金调整为贷款利率的1.3倍，没有达到双方约定此违约金的目的。3、一审酌情判决被上诉人支付违约导致合同解除的违约金320000元，该违约金难以弥补上诉人的租金损失。4、被上诉人目前仍在使用案涉房屋的一部分。加州医院公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。鑫灵医院公司未到庭，无答辩意见。王成曦向一审法院起诉请求：1．加州医院公司支付2018年10月1日至2019年6月30日的欠付租金1440000元；2.加州医院公司支付迟延支付租金的违约金432000元（1440000元×30%）；3.加州医院公司支付解除租赁合同的违约金4766000元；4.加州医院公司支付物业管理费、水电气费；5.鑫灵医院公司对上述债务承担连带保证责任；6.诉讼费、保全费及保全担保费由加州医院公司、鑫灵医院公司负担。一审法院认定事实：2015年4月12日，王成曦（出租方、甲方）、加州医院公司、何春阳（承租方、乙方）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，第2.1条约定：租期自2015年3月1日至2025年2月28日；第3.1条约定：签订本合同后三日内，乙方一次性支付甲方100000元保证金，期满乙方还房后3日内无息退还；第3.2条约定：2018年3月1日至2019年2月28日租金为3090000元/年，772500元/季度，2019年3月1日至2020年2月29日租金为3210000元/年，802500元/季度；第3.3条约定：实行乙方先支付租金后使用房屋的原则，按自然季度计算，每次支付3个月租金，且每次在自然季度前一个月的前3日内支付；第7.1.6、7.1.7条约定：乙方逾期拖欠房租10天以上的,合同自然终止，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋并另行处置，不退还保证金，同时通知水电气部门停止供应房屋的水电气；第8.1条约定：租赁期间，乙方有本合同第7.1条情形之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，且乙方应按照：乙方违约时间（季度）×乙方季租金×50%的计算方式向甲方支付违约金，乙方除应按约定支付的违约金外，还应对违约金以外给甲方带来的损失进行赔偿，甲方不退还保证金；第8.2条约定：乙方如经甲方同意逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金，乙方未经同意逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付滞纳金，乙方未经甲方同意且逾期超过10天以上的按第8.1条执行。2018年1月21日王成曦（出租方、甲方）、加州医院公司、何春阳（承租方、乙方）再次签订《房屋租赁合同》，将2018年1月1日至2018年12月31日租金调整为1920000元/年，480000元/季度，其余条款未做更改。2018年4月12日，王成曦（甲方），加州医院公司、何春阳（乙方），鑫灵医院公司（丙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，第1条约定：原租赁合同乙方的何春阳变更为重庆加州医院有限公司；第2条约定：2018年7月1日至2021年12月30日，租金变更为1920000元/年，160000元/月；第3条约定：丙方自愿为变更后的乙方提供房屋租赁的连带责任担保（包括但不限于按时足额向甲方支付房屋租金的担保，但不包含本协议生效日之前的部分）。2018年12月17日，加州医院公司向王成曦邮寄《关于催告王成曦解除房屋租赁合同及其补充协议的律师函》，称鑫灵医院公司为加州医院公司的母公司，鑫灵医院公司的实际控制人因涉嫌犯罪已被采取强制措施，短期内无法对公司进行有效管理，同时鑫灵医院公司的股权亦被质押权人行使质押权。加州医院公司认为由于控股股东及实际控制人的现实处境，加州医院公司的经营已经陷入严重困难，加州医院公司及其连带担保人无法继续负担房屋租金，现已欠付租金近一个季度。故请王成曦于收函之日起3个月内与加州医院公司商量合同解除事宜，如王成曦怠于行使上述权利，扩大的损失由王成曦自行承担。2018年12月18日，王成曦收到该份邮件。2019年3月6日，加州医院公司再次向王成曦邮寄《终止与王成曦签订的房屋租赁合同及其补充协议的律师函》，称由于控股股东及实际控制人的现实处境，加州医院公司的经营已经陷入严重困难，加州医院公司及其连带担保人均已经无法继续支付租金。2018年12月17日律师函告知，已欠租近一个季度，根据租赁合同第7条的约定，拖欠房租10天以上，合同自然终止。故正式通知双方于2015年4月12日签订的《房屋租赁合同》已经于2018年10月自然终止，请收函后尽快解决终止后的相关事宜，以保护合法权益。该份邮件邮寄地址及收件人电话与2018年12月27日邮的邮件地址、收件人电话均一致。经查询该邮件于2019年3月7日经家人签收，审理中王成曦认可查询记录，但陈述其实际并未收到该份邮件。2019年6月12日，双方办理了房屋交接，王成曦收回了房屋，交接清单中载明被告转让电表1个，转让费30000元在应付租金中抵扣。审理中，双方均认可如本案判决被告需承担租金，则电表转让费30000元直接抵扣部分租金。王成曦另陈述1.由于其尚未垫付物管费及水电气费，故不清楚该项诉讼请求的具体金额；2.2018年10月加州医院公司准备重新对案涉房屋进行装修，也告知过王成曦，2018年12月王成曦邮寄了《关于催告王成曦解除房屋租赁合同及其补充协议的律师函》，因过年双方并未进行任何协商，直到2月底3月初双方会面协商时，加州医院公司的律师才告知在拆除装修时因加州医院公司、鑫灵医院公司的实际控制人涉嫌犯罪被采取强制措施，加州医院公司就停止了装修，王成曦遂要求加州医院公司发函解除合同，但其不同意，王成曦遂起诉；3.2018年12月加州医院公司邮寄律师函时其确已欠付租金，加州医院公司虽发函协商解除合同，但至开庭之日加州医院公司也未发出解除函，故不认可双方合同已于2018年10月解除，由于被告违约未按时支付租金，王成曦有权选择合同解除时间，故其认为合同于2019年7月1日解除；4.认可现案涉房屋装修已拆除，现处于空置状态；5.第3项诉讼请求的违约金标准按合同约定应为50%，现王成曦自愿调整为按30%，至于王成曦收取的保证金100000元不同意抵扣租金，如果届时符合退还条件王成曦同意退还；6.2019年5月10日下午对方当事人确联系王成曦交房，因王成曦有事要去外地，5月21日才能回重庆，6月5日对方律师再次联系说如果何春阳同意就在6月9日交接，但之后律师没有告知何春阳是否同意在6月9日交接，故6月9日双方未交接，直到6月12日才交接。加州医院公司陈述1.合同第8.1条的违约金标准约定过高，请求调整为5%；2.2018年8月加州医院公司为了重新装修案涉房屋，已经将房屋内的装修拆除、物品搬空，之后因为实际控制人的问题及经营困难，加州医院公司就没钱装修了，现其确定不再承租案涉房屋了；3.2018年12月17日的律师函王成曦已实际签收，该函件的作用就是督促王成曦尽早行使合同解除权，且函上面也记载了3个月内进行协商，但至今未协商；4.根据合同第7.1.7条约定，加州医院公司认为租赁合同已于2018年10月3日终止；5.保证金100000元应抵扣欠付租金；6.由于王成曦未行使合同解除权，无权要求按合同第8.1条约定支付违约金，另因加州医院公司已发函催告行使合同解除权，而王成曦未行使，不得就扩大的损失要求赔偿；7.2019年5月10日下午确联系王成曦交房，因王成曦有事要去外地，5月21日才能回重庆，6月5日律师再次联系说6月9日交接，但6月9日王成曦未来，直到6月12日才交接。另查明：起诉状副本等于2019年3月13日送达加州医院。一审法院认为，王成曦与加州医院公司就案涉房屋形成的租赁合同关系真实合法有效，双方均应按照合同履行义务。至王成曦起诉时，加州医院存在拖欠租金10天以上的行为，故王成曦有权解除合同。现王成曦起诉时要求对方当事人支付解除合同的违约金，表达了解除合同的意愿，起诉状等于2019年3月13日送达对方当事人，此时租赁合同即告解除。王成曦称因对方当事人违约，其有权选择解除时间，以此认为租赁合同于2019年7月1日解除无事实和法律依据，一审法院不予认可。加州医院公司称租赁合同于2018年10月3日即解除，理由在于1.因合同第7.1.7条约定拖欠租金10天以上，合同自然终止，王成曦有权单方解除合同。一审法院认为该条款系赋予了加州医院公司违约情形下，王成曦单方解除合同的权利，在王成曦未行使合同解除权时不能当然认定此时合同即告解除；2.2018年12月17日的律师函已表达了合同解除的意愿。因该函中其表示的乃是王成曦收函后3个月内商量合同解除事宜，该函虽表达了解除合同的意愿，但因其不具有合同解除权，不能达到合同解除的目的，故此加州医院公司的理由不成立，一审法院不予采纳。租赁合同解除前，加州医院公司占有房屋应当支付租金，故2018年10月1日至2019年3月13日的租金为869333元（160000元/月×5个月+160000元/月÷30天×13天），审理中双方均同意以电表转让费30000元抵扣，抵扣后余款839333元（869333元-30000元）加州医院公司应当支付，一审法院对此项诉讼请求予以支持。加州医院公司另称保证金应抵扣租金，因合同中并未约定保证金可抵扣租金，王成曦亦不同意抵扣，且表示另案处理。故加州医院公司关于抵扣的意见无合同约定和法律规定基础，一审法院不予采纳。加州医院公司迟延支付租金存在违约，应当支付违约金。现王成曦依据合同第8.1条要求其支付违约金，加州医院公司称应按照合同第8.2条约定支付违约金。因合同第8.2条约定逾期支付租金超过10天以上的按第8.1条执行，现加州医院公司逾期支付租金已超过10天，故违约金计算方式应依据合同第8.1条约定。然该条约定的违约金标准过高，一审法院依法予以调整，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准计算。根据合同约定2018年10月1日至2018年11月30日的租金160000元应于2018年8月3日支付，2018年12月1日至2019年2月28日的租金480000元应于2018年11月3日支付，2019年3月1日至3月13日的租金229333元应于2019年2月3日支付，同时由于2019年6月12日双方同意抵扣欠付租金30000元；故违约金计算方式为：以160000元为基数，从2018年8月4日计算至2019年6月12日；以130000元为基数，从2019年6月13日计算至付清时止；以480000元为基数，从2018年11月4日计算至付清时止；以229333元为基数，从2019年2月4日计算至付清时止；均以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准计算，且违约金总额不得超过432000元。王成曦要求对方支付解除合同的违约金，因租赁合同无法继续履行的根本原因在于加州医院公司逾期支付租金，且首先表示不再租赁房屋，故其应当支付解除合同的违约金，然合同约定的违约金标准过高，一审法院依法予以调整，判令加州医院公司支付违约金320000元。对物业管理费及水电燃气费、保全担保费，因王成曦并未举示证据证明具体的金额，故一审法院对此项诉讼请求不予支持。至于鑫灵医院公司的责任，因其自愿为加州医院公司履行案涉租赁合同提供不限于租金的连带责任担保，故在加州医院公司因租赁合同对王成曦产生租金、违约金等支付责任时，其应对上述责任承担连带支付责任。故一审法院对王成曦请求判令鑫灵医院公司对上述债务承担连带支付责任的诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：“一、被告重庆加州医院有限公司于本判决生效之日起立即支付原告王成曦2018年10月1日至2019年3月13日的租金为839333元；二、被告重庆加州医院有限公司于本判决生效之日起立即支付原告王成曦逾期支付租金的违约金，计算方式为：以160000元为基数，从2018年8月4日计算至2019年6月12日；以130000元为基数，从2019年6月13日计算至付清时止；以480000元为基数，从2018年11月4日计算至付清时止；以229333元为基数，从2019年2月4日计算至付清时止；均以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准计算，且违约金总额不得超过432000元；三、被告重庆加州医院有限公司于本判决生效之日起立即支付原告王成曦解除合同的违约金320000元；四、被告重庆鑫灵医院管理有限公司就上述第一、二、三项债务向原告王成曦承担连带支付责任；五、驳回原告王成曦的其他诉讼请求。案件受理费58266元，减半收取29133元，由原告王成曦负担22432元，被告重庆加州医院有限公司、重庆鑫灵医院管理有限公司负担6701元。保全费5000元，由被告重庆加州医院有限公司、重庆鑫灵医院管理有限公司负担。”本院二审期间，王成曦举示了以下证据：2019年9月27日要求立即交付房屋并支付占有使用房屋费的律师函、回函、现场照片两张、产权证测绘平面图，拟证明被上诉人直到现在扔在占有使用案涉房屋的一部分。经质证，加州医院公司认可收到过上述律师函并出具过回函，照片不足以证明系本案诉争房屋，产权证测绘平面图不能证明使用了房产证上的面积，上述证据均不足以证明加州医院公司仍然占有王成曦的房屋。经审查，本院认为上述证据不足以达到证明目的，不予采信。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉租赁合同解除的时间为何时以及违约金是否过高。现针对争议焦点评判如下：1、关于案涉房屋租赁合同解除时间的问题。在加州医院公司存在违约行为且合同约定了出租方有解除权的情况下，王成曦有权解除合同，但其在提起本案诉讼前并未行使解除权，直至提起本案诉讼时才在诉状中提出了解除合同的意思表示，故一审法院以诉状副本送达加州医院公司的时间即2019年3月13日作为租赁合同的解除时间并将房屋租金计算至合同解除时并无不当。王成曦要求以2019年7月1日作为合同解除的时间没有事实和法律依据，本院不予支持。至于合同解除后至实际交房期间的房屋占用费，因王成曦在本案中并未提起该项诉讼请求，本院不予处理，可另案解决。2、关于违约金是否过高的问题。合同中设立违约条款的目的应该是对一方违约给对方造成的损失进行补偿，一审法院在支持了租金的诉讼请求之后，又根据加州医院公司的违约情况以及给王成曦造成的损失，在加州医院公司提出调整违约金请求的情况下，酌情对违约金的计算标准进行了调整，符合法律规定，并无不当。王成曦提出调整后的违约金不足以弥补其实际损失，但并未举示证据证明因加州医院公司的违约行为导致其经济利益受到的损失与依据原违约金计算标准计算所得金额相一致的事实，故本院对王成曦提出的一审法院不应调低违约金的意见不予支持。对一审法院做出的其他评判，本院予以确认。综上所述，王成曦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50151元，由上诉人王成曦负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫信良审 判 员 师玉婷审 判 员 郑 泽二〇一九年十一月四日法官助理 王 玲书 记 员 张冬梅