上海市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪民终175号上诉人(原审原告)：杨春花,女,1960年6月29日出生,汉族,住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：梁万美,上海创远律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行,地址上海市嘉定区。负责人：周忆东,副行长。委托诉讼代理人：陈英。委托诉讼代理人：潘晔。原审第三人：上海超强投资发展有限公司,住所地上海市嘉定区。法定代表人：杨德凤。原审第三人：上海国际机电五金交易中心有限公司,住所地上海市嘉定。法定代表人：杨德凤。委托诉讼代理人：胡瑞。原审第三人：杨德凤,女,1972年4月22日出生,汉族,住福建省松溪县。原审第三人：张月生,男,1967年4月12日出生,汉族,住福建省松溪县松源镇。原审第三人：张雅玲,女,1992年2月22日出生,汉族,住福建省周宁县李墩镇。上诉人杨春花因与被上诉人中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行(以下简称建行嘉定支行)、原审第三人上海超强投资发展有限公司(以下简称超强公司)、上海国际机电五金交易中心有限公司(以下简称机电公司)、杨德凤、张月生、张雅玲案外人执行异议之诉一案，不服上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)(2018)沪02民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨春花上诉请求：撤销二中院(2018)沪02民初896号民事判决，发回重审或改判，案件诉讼费由建行嘉定支行承担。事实与理由：一、事实认定存在错误。对于上海市嘉定区泰云路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房产)，其房屋交接书尾部记载的“2017年9月4日”是杨春花办理房屋维修基金时自行填写，系争房产实际交付时间是该文件正文部分出现的“2013年4月28日”，二中院依据前一个时间否认系争房产查封前就已被杨春花实际占有，没有事实依据。二、2013年4月28日至系争房产被法院查封前一年零九个月时间里，杨春花多次要求机电公司办理过户，对方以种种理由拖延办理，未办理过户登记并非杨春花本人原因。故一审法院事实查明和法律适用均有错误，应予纠正。建行嘉定分行辩称，一审法院事实认定与法律适用没有错误，应予维持。另外，房屋交接书尾部落款的2017年9月4日系房屋的真实交接时间。机电公司述称，第一，杨春花支付了房屋全款，机电公司也向其交付了系争房产。第二，该公司当时经营比较混乱，房屋交接除了房屋交接书之外，可能还有一个回单。该交接书是2013年打印的，应以正文部分显示日期为交接日期，落款日期通常并不填写。但同时表示对具体的交接情况、交接人员并不清楚。杨春花向一审法院起诉请求：中止对机电公司名下系争房产的执行，解除查封。一审法院认定事实：一、案件由来。(2015)沪二中民六(商)初字第5号调解书明确，就超强公司欠付建行嘉定支行的借款本金人民币XXX万元(以下币种同)等，机电公司、杨德凤、张月生、张雅玲承担共同还款责任。该案审理中，该院于2015年1月21日诉讼保全了系争房产。后该调解书未获履行，建行嘉定支行向该院申请执行，案号为(2015)沪二中执字第571号(以下简称571号案)。案外人杨春花对查封该房产提出异议，该院于(2018)沪02执异42号案中驳回其异议，杨春花遂提起案外人执行异议之诉。二、系争房产情况。2012年5月19日，机电公司与杨春花就系争房产订立上海市商品房预售合同，约定房价为XXX元，机电公司在办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证后60天内，与杨春花签订房屋交接书，该交接书订立之日起60日内，向嘉定区房地产交易中心办理过户登记。后杨春花按约支付了全款，机电公司也开具了对应发票。同日，杨春花与机电公司、上海溱宇建筑安装工程有限公司订立了《委托装修合同》，总价为XXX元，工期从该年2月10日至同年12月31日。三、房产交接情况。机电公司与杨春花订立房屋交接书，确认于2013年4月28日就系争房产进行交接，由机电公司盖章。尾部有杨春花签名，填写的日期为2017年9月4日。此外，杨春花提供盖有机电公司公章的证明，出具时间为2018年3月13日。该证明记载：杨春花支付全部房款，2013年拿到系争房产后一直要求机电公司办理过户手续，因机电公司经办人员调动导致密码遗失，没有办理。一审法院认为：法院依据建行嘉定支行申请，查封机电公司名下系争房产并无不妥。杨春花主张对该房产有物权期待权要求排除查封，应提供充分证据。系争房产的买卖合同订立于查封之前，杨春花也支付了全部房款。但房屋交接书与所谓的机电公司证明都形成于571号案执行过程中，且机电公司未到庭说明情况，在没有其他证据证明情况下，该院难以认定杨春花于法院查封前实际占有该房产。而且，系争房产从2012年8月2日登记至机电公司名下，到2015年1月21日被查封，此期间杨春花明知机电公司拖延办理过户登记，未及时通过法律途径主张权利，是其自身原因导致未办理过户。据此，一审法院判决驳回杨春花的诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审查明事实相同。另查明：机电公司参加二审庭审，并表示系争房产交付应以交接书记载的2013年4月28日为准，但对房屋具体交接情况没有表述。本院于2019年11月1日至系争房产的现物业管理公司上海堃安物业管理有限公司处调查情况，该公司反映自己是应当地政府安排接手物业管理的，与之前的物业公司没有进行材料交接，不清楚也无法提供系争房产的房屋交接及使用情况证明。本院认为：根据一审查明的事实，杨春花系在查封前订立了系争房产的买卖合同，也已给付了全部房款，但其对该房产的实体权利能否对抗查封，还须明确杨春花是否因自身原因没有办理过户、是否已合法占有系争房产。关于自身原因问题。系争房产自2012年8月2日登记于机电公司名下，至2015年1月21日查封前，机电公司拖延办理过户登记，杨春花也采取多种方式与机电公司交涉。虽然杨春花没有通过提起诉讼来进行救济，但其作为普通民事主体，不可将其视为通晓法律的专业人士，此情形不能视为是其自身原因导致房产没有过户。一审法院就此问题的错误认识本院予以纠正。关于查封前合法占有问题。应明确案外人对系争房产的合法占有，宜理解为取得房产并以一定方式对外进行了公示。虽然该公示效力上弱于法定登记，但至少应形成对标的物的管理和支配，才足以对抗由债权人申请法院实施的法定查封。对此，结合本案情况分析如下：其一，仅从房屋交接书不能确定房屋合法占有的明确时间。本案中，房屋交接书出现了正文“2013年4月28日”和落款“2017年9月4日”两个日期，对此机电公司和杨春花都认为查封前的2013年4月28日为房屋交付日。同时杨春花表述后一个日期是自己在办理房屋维修基金时自行填写，但落款2017年9月5日的系争房产维修基金收款凭证上，记载的交款人是“徐英”，并非杨春花。其二，无其他证据证明杨春花系在法院查封前合法占有该房产。对系争房产的支配和管理才能产生对特定标的物的合法占有权利，才导致买房人就系争房产的交付请求权具有“类物权”属性，此为享有优先于金钱债权人特殊保护的基础。虽然机电公司向法院表示，系争房产的交接日期是2013年4月28日，但对具体的交接情况语焉不详。同时，本庭亦注意到一审中杨春花提供了该系争房产的租赁合同，该合同记载的租赁期间从2016年6月20日至同年12月20日，对从杨春花认为的交接日“2013年4月28日”，至上述租赁期间起始日之间房屋使用情况，其也未提供充分证据证明。据此，一审法院认为杨春花缺乏证据证明在查封前已交接并合法占有系争房产，并无不当。故认定其不能排除对系争房产的执行，于法不悖。综上所述，杨春花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,591.94元，由上诉人杨春花负担。本判决为终审判决。审判长 陈 克审判员 杜治平审判员 康志娟二〇一九年十一月十二日书记员 颜丹青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……