广东省佛山市三水区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0607执异122号 异议人（案外人）：韦敏仪，女，1980年10月6日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。 委托诉讼代理人：曾小珠，广东浩淼律师事务所律师。 申请人：李杰，男，1987年12月21日出生，汉族，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：李琳，广东华法（三水）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宛青，广东华法（三水）律师事务所律师。 被申请人：叶勇辉，男，1975年2月14日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。 本院在执行李杰与叶勇辉财产保全一案中，异议人韦敏仪因对本院查封位于佛山市三水区西南街道三达路10号恒福丽铂公馆2座3008房产（以下简称3008房产）的执行行为不服，于2019年10月10日向本院提交执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人韦敏仪称：2019年8月29日，韦敏仪与叶勇辉经佛山市三水区西南街多成房屋中介服务部介绍签订房地产买卖合同，约定叶勇辉将登记在其名下的3008房产作价25万元出卖给韦敏仪。韦敏仪在签订购房协议书前到佛山市三水区城建水务局档案局查询确认3008房产无查封情况。合同生效后，韦敏仪陆续向叶勇辉支付全部的房款及缴纳了全部的税费。支付完全部房款后，叶勇辉将房屋交付韦敏仪使用。房屋移交后韦敏仪就对该房产进行水电过户，并与叶勇辉办理3008房产的过户手续，于2019年9月9日取得房产过户的业务受理回执。综上，韦敏仪已经支付3008房产全部的购房款并使用，同时也办理了该房屋的不动产权证，因此3008房产应归异议人所有，请求法院解除对该房屋的查封。 异议人韦敏仪提供的证据有：1.房地产买卖合同一份，用以证明韦敏仪与叶勇辉于2019年8月29日经佛山市三水区西南街多成房屋中介服务部、宝彤房产中介介绍购买了3008房产并签订房地产买卖合同；2.韦敏仪的中国建设银行个人活期账户交易明细一份及收据四份，用以证明韦敏仪按照合同约定支付全部房款250,000元及中介费；3.广东省佛山市存量房买卖合同及业务受理回执一份，用以证明韦敏仪与叶勇辉签订了网签合同并取得了过户回执；4.物业交接确认书一份，用以证明韦敏仪在按照合同约定支付完毕全部房款后，叶勇辉将3008房产交付韦敏仪使用，韦敏仪已实际占有该房屋；5.3008房产的不动产权证一份，用以证明3008房产的抵押权人刘婵娟于2019年9月9日注销抵押权登记；6.情况说明、卢丽芬身份证及佛山市三水区西南街多成房屋中介服务部的营业执照各一份，用以证明3008房产的交易过程；7.借款合同及赎楼、借款居间服务协议书、叶勇辉的中国农业银行个人明细对账单各一份，用以证明叶勇辉向胡郁求借款偿还给3008房产的抵押权人刘婵娟，在办理完解押手续后，再要求韦敏仪直接将购房款支付给胡郁求；8.（2019）粤0607民初4895号民事裁定书、（2019）粤0607执保658号协助执行通知书各一份，用以证明三水法院在审理（2019）粤0607民初4895号案中查封了3008房产。 申请人李杰辩称：一、申请人的债权是真实合法有效的，该债权已由三水法院（2019）粤0607民初4895号民事调解书确认，在叶勇辉没有依约还款的情况下，本案已经进入强制执行程序，因此法院有权对3008房产进行查封；二、截止目前为止3008房产登记在叶勇辉名下，因此法院对3008房产的查封是合法准确的；三、韦敏仪并没有在查封前支付全部的购房款，因此其不能主张享有房屋的产权，同时也不能要求中止对3008房产的执行；四、从本案材料来看，韦敏仪存在与叶勇辉等人串通转移资产等行为，不构成善意取得，尤其是在叶勇辉存在大量诉讼案件的情况下，3008房产没有任何购房款是转入叶勇辉的账户，而都是转入他人或者无关人员账户。综上所述，异议人主张的执行异议理由不成立，应当驳回异议人的异议请求。 申请人李杰提供的证据有：1.广东法院诉讼服务网查询表一份，用以证明李杰于2019年9月5日向法院起诉叶勇辉民间借贷纠纷一案；2.佛山市三水区西南街天创五金厂营业执照及企业信用信息公示系统查询资料、叶勇辉及梁婉仪人口信息查询表各一份，用以证明叶勇辉与梁婉仪原是夫妻关系，叶勇辉是佛山市三水区西南街天创五金厂的经营者，后于2019年9月16日变更为梁婉仪，两人也于2019年8月离婚。 被执行人叶勇辉辩称：一、3008房产在转让给韦敏仪之前，已经抵押给了刘婵娟，并且当时叶勇辉已经欠下两个月的利息没有支付，所以才着急出售还债，由于缺乏资金解除抵押，所以向胡郁求借款25万元给刘婵娟注销其抵押权；二、在向行政机关办理过户手续时，韦敏仪已经支付完毕全部房款，直接支付给了垫资人胡郁求。 被执行人叶勇辉没有提交证据。 在本案执行听证过程中，异议人韦敏仪向本院申请证人董某出庭作证，用以证明韦敏仪向叶勇辉购买3008房产的交易过程。 根据当事人提供的上述证据及该案执行情况，本院经审查，查明如下事实：李杰与叶勇辉民间借贷纠纷一案，李杰于2019年9月9日向本院申请财产保全，请求在216,400元财产范围内对叶勇辉的财产采取保全措施。本院经审查于2019年9月10日作出（2019）粤0607民初4895号民事裁定书，裁定冻结叶勇辉的银行存款216,400元，或者查封其相应价值的财物，并于2019年9月10日作出（2019）粤0607执保658号协助执行通知书，查封了叶勇辉名下的3008房产。 另查明：韦敏仪与叶勇辉的代理人梁婉仪于2019年8月29日签订房地产买卖合同，约定韦敏仪以25万元的价格购买叶勇辉名下的3008房产，交楼时间为收齐房款当天内。2019年8月29日，韦敏仪向梁婉仪账户转入50,000元购房款。叶勇辉与韦敏仪签订了一份物业交接确认书，共同确认双方同意交接物业，并移交门卡、门匙、信箱钥匙、物业维修基金存折等物品，该份确认书的落款时间为2019年9月6日。2019年9月9日，叶勇辉、梁婉仪与胡郁求签订借款合同及赎楼及借款居间服务协议书，约定叶勇辉向胡郁求借款200,000元用于偿还以3008房产作为抵押的借款。当日，胡郁求分四笔各50,000元向叶勇辉中国农业银行账户转账200,000元，叶勇辉随即将该笔200,000元转账给刘婵娟。随后，叶勇辉与韦敏仪签订存量房买卖合同，韦敏仪按照叶勇辉要求将购房余款200,000元转账至胡郁求账户，双方共同向佛山市三水区行政服务中心提交了3008房产的国有土地范围内买卖转移登记的相关材料，并取得回执。 此外查明：叶勇辉就3008房产于2018年9月6日进行了抵押登记，权利人为熊子毅，该项抵押权于2019年7月30日注销。2019年7月31日，叶勇辉就3008房产再次进行了抵押登记，权利人为刘婵娟，该项抵押权于2019年9月9日注销。 本院认为，异议人韦敏仪对本院在执行（2019）粤0607执保658号财产保全一案中查封3008房产的执行行为提出执行异议，其理由是认为其已通过向叶勇辉购买的方式取得该房屋的所有权，该异议本质上是针对执行标的所提出的排除执行异议，因此本院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定对本案进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”因此本案的审查内容为异议人韦敏仪是否系3008房产真实合法的权利人，其权利是否能够排除执行。 本案中，李杰是叶勇辉的一般金钱债权人，韦敏仪是叶勇辉名下房产的买受人，一般金钱债权人和不动产买受人的权利如何平衡，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定明确了不动产买受人在符合特定条件的情况下享有对不动产排除执行的权利，根据本院查明的事实，在本院查封案涉房产之前，韦敏仪与叶勇辉签订了书面买卖合同，且并无证据表明该合同不合法或者无效；叶勇辉已经将3008房产的门卡、门匙等物品交付给韦敏仪，应视为韦敏仪已经合法占有了案涉房产；韦敏仪已经按照叶勇辉的指示向他人支付完毕3008房产的全部价款；韦敏仪在合理期限内向房屋登记管理部门申请办理房屋过户手续，因3008房产被法院查封而不能及时办妥过户手续，3008房产未能办理过户登记并非出于韦敏仪自身的原因。因此，本案情况符合上述规定的各项条件，韦敏仪对3008房产享有足以排除执行的民事权益。 关于申请人李杰认为韦敏仪并未向叶勇辉支付完毕3008房产全部购房款的问题，本院认为，虽然根据查明事实，韦敏仪是向梁婉仪支付的购房款50,000元，向胡郁求支付的购房款200,000元，但首先，该付款行为均是按照叶勇辉的指示进行，其次，叶勇辉对此有合理解释，其向胡郁求借款200,000元用于偿还之前向刘婵娟所借款项从而注销3008房产的抵押权，随即要求韦敏仪直接将购房款200,000元转账至胡郁求账户用于偿还200,000元借款，均有相应的证据予以证明，再次，韦敏仪向何人付款并不影响其已支付完毕3008房产全部购房款这一事实的认定。因此，申请人李杰的该项主张缺乏依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对叶勇辉名下位于佛山市三水区西南街道三达路10号恒福丽铂公馆2座3008房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判、监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林晓莉 审判员  刘新湖 审判员  黄 灿 二〇一九年十一月十八日 书记员  余丽雯