浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初4213号 原告：吴朝云，女，1977年9月17日出生，汉族，住浙江省海盐县。 委托代理人：王立，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被告：弓启慧，女，1996年5月5日出生，汉族，住山西省宁武县。 被告：刁明飞，男，1986年7月5日出生，汉族，住河北省承德市承德县。 原告吴朝云为与被告弓启慧、刁明飞房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月23日向本院起诉，诉请判令：1、二被告共同赔偿原告因房屋租赁合同提前解除的违约金16250元(按三个月租金计）；2、二被告承担本案全部诉讼费用。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王立到庭参加诉讼，被告弓启慧、刁明飞经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 因二被告未到庭，本院只能结合庭审证据、原告的当庭陈述综合认定案件相关事实如下： 2018年10月2日，原告（作为甲方）与被告刁明飞（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方因经营活动需要，向甲方承租坐落于海盐县海韵华庭综合楼（商业）13号，建筑面积103.28平方米；租赁期限为2年（从2018年10月3日至2020年10月2日止），每年租金为65000元，押金1500元，租金一年一付，下一年租金应提前1个月支付；租赁期限内，甲乙双方认真履行本合同，任何一方违约者，均按三个月的房屋租金金额向对方支付违约金；乙方如因营业需要，需要甲方提供房产证明文件登记注册工商营业执照的，在租赁期结束后必须在20天之内进行工商注册登记注销事宜，如违约将履行法律程序解决。2018年10月3日，姚建平、徐芳、黄琴芳、姚建峰（作为甲方，系涉案房屋的所有权人）与嘉兴乐趣餐饮有限公司（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定内容与前述租赁合同内容一致（庭审中原告陈述，该合同系二被告为嘉兴乐趣餐饮有限公司进行工商登记所需与房屋所有权人所签，实际涉案房屋由原告向房屋所有权人承租，承租后再转租给嘉兴乐趣餐饮有限公司，故实际履行相对方为原告与嘉兴乐趣餐饮有限公司），该合同落款甲方处由姚建平签字，乙方由嘉兴乐趣餐饮有限公司盖章、被告弓启慧签字。原告于2018年10月2日收到被告刁明飞支付的房屋押金5000元，于2018年10月12日至2019年4月22日期间共收到房屋租金55000元。 经查，嘉兴乐趣餐饮有限公司于2018年10月18日经工商登记成立，股东为二被告，注册地址即为涉案租赁房屋地址，经营范围为餐饮服务、餐饮管理、食品经营。2019年5月7日，二被告作为公司股东为注销登记上述公司，向工商部门提交有关公司债权债务的承诺书。2019年6月25日，该公司被工商部门核准进行简易注销登记。该公司实际于2019年5月14日搬离涉案租赁地址。原告于2019年5月13日、2019年7月31日分别退还二被告10000元、5500元，合计退还金额15500元。2019年7月1日，原告将涉案租赁房屋出租给他人，约定租赁期限从2019年7月1日开始，租金为每年68000元。 2019年7月31日，本案被告弓启慧向本院起诉，请求本案原告支付其剩余房屋租金4500元以及因本案原告违约导致的食宿费500元，本院以（2019）浙0424民初3584号予以立案受理。弓启慧在该案中起诉称：其于2018年10月3日租赁吴朝云（即本案原告）涉案租赁房屋用于餐厅经营，当时双方协商约定租金半年一付，房屋可转租后签订租赁合同；其支付给吴朝云350**元，并用涉案租赁地址注册嘉兴乐趣餐饮有限公司执照；至2019年4月，其因资金出现短缺先后支付房租25000元；后吴朝云以第一次支付35000元中5000元为房租押金、弓启慧应补齐剩余租金10000元、房屋不可转租等为由，导致其无法履行租赁合同事宜；经双方口头协商，吴朝云退还其所有费用21500元，其中10000元当场结算由吴朝云支付，另11500元抹去1500元，剩10000元于2019年5月16日前搬离租赁房屋并注销其所用租赁房屋注册的营业执照后退还；其于2019年5月7日申请注销营业执照，因公示期，其与吴朝云协商后，经吴朝云同意，其将注销材料交于吴朝云委托其代理注销，并于2019年5月14日搬离租赁房屋；营业执照在2019年6月24日完成注销；2019年6月28日，其向吴朝云讨要剩余租金时，吴朝云以食品经营许可证未注销、因时间不允许等为由迟迟不退还剩余租金；无奈之下其于2019年7月16日来到所在地开始注销其他证件，所有证件于7月24日注销完成；在其向吴朝云讨要剩余租金时，吴朝云又以拖得太久为由只退一个月租金并进行支付。其认为，其与吴朝云在口头协商后没有违反合约，并分别于2019年5月7日、5月14日对协商内容履行了义务，其与吴朝云之间即成立口头协议的法律关系。这一关系是合法有效的，理应得到双方切实遵守和执行。现其依约履行了口头协商的义务，吴朝云未依约如期足额向其归还租金，违背了民事活动中诚实信用的基本原则，已构成根本违约，故请求判如所请。弓启慧起诉时向本院提交了房屋所有权人与嘉兴乐趣餐饮有限公司于2018年10月3日签订的房屋租赁合同复印件、微信聊天记录复印件、房租转账记录复印件、房产证复印件、税务事项通知书复印件、简易注销股东承诺书复印件、电子银行签约单复印件。该案审理过程中，弓启慧经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，故本院作出（2019）浙0424民初3584号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。 本案庭审中，原告认为，本案租赁合同相对方应为原告与嘉兴乐趣餐饮有限公司，该公司注销后，应由作为股东的二被告承担相关合同义务并向原告承担相关责任；租赁合同签订后，公司一直以资金困难或自身合作问题为由拖延支付租金；后公司自身经营问题，于2019年5月14日从商铺搬离，但一直未注销营业执照以及未按合同约定提前通知原告不再继续租赁，致使原告房屋空置，直到2019年7月1日才将房屋出租给其他租客；二被告与原告协商退租时，为方便计算，原告同意租金计算到2019年5月3日，租金为简便起见按每月5500元计算，故当时经结算，原告共收到押金5000元、租金55000元，共计60000元，计算至2019年5月3日租金为38500元，另原告收取1500元作为水电费支出；原告于2019年5月13日退还二被告10000元；二被告全部注销公司所有执照后，原告于2019年7月底退还5500元；余款4500元，原告当时考虑到二被告开办的公司一直未经营，人也找不到，并拖欠房租，如收回店铺，则需要二被告配合注销公司营业执照，以免影响后期租赁，故予以预留；由于二被告最终至2019年6月底才注销工商登记，7月24日才全部完成注销，导致最后给原告造成的损失远高余款；对于实际租金，原告同意由法院按合同约定租金标准计算7个月，之后同意放弃主张；另，对于二被告应向原告承担的违约损失，原告同意一并在剩余款项（含押金部分）中结算，水电费原告另行主张。 以上事实，由原告提供的二份房屋租赁合同（其中房屋所有权人与嘉兴乐趣餐饮有限公司签订的合同为复印件）、产权人情况说明、嘉兴乐趣餐饮有限公司企业信息及注销登记材料（含全体股东承诺书、简易注销登记审核表）、原告与第三人房屋租赁合同、收退款记录、本院依职权出示的（2019）浙0424民初3584号案件案卷材料（含起诉状和相应证据材料复印件、民事裁定书）以及原告当庭陈述予以证实。 本院认为，本案为一起房屋租赁合同纠纷，本案主要涉及案件主体问题、合同是否存在违约问题以及相关责任问题。针对上述问题，本院分析认定如下： 第一，主体问题。本院认为，虽然原告提供的证据中没有原告与嘉兴乐趣餐饮有限公司直接签订的房屋租赁合同，但是从二份合同的签订内容、二被告与嘉兴乐趣餐饮有限公司的关系，并结合产权人情况说明、被告弓启慧在另案的起诉陈述看，可以证明，涉案房屋租赁合同权利义务相对方实际为原告与嘉兴乐趣餐饮有限公司，具体理由如下：首先，嘉兴乐趣餐饮有限公司工商登记成立时间为2018年10月18日，公司注册经营地址即为涉案租赁房屋所在地，可见当时涉案租赁房屋实际使用者为该公司；其次，被告刁明飞与原告签订的房屋租赁合同，时间为2018年10月2日，目的为经营需要，当时嘉兴乐趣餐饮有限公司尚未经工商注册登记，而被告刁明飞本身为公司的股东之一，故其在公司正式成立之前为公司成立做准备、并为公司确定注册经营地址，代表公司签订租赁合同亦符合常理；再者，被告弓启慧作为公司的另一股东及法定代表人，在公司注销后，以自己名义提出诉讼，在（2019）浙0424民初3584号案件中其虽然提供产权人与公司之间的房屋租赁合同，但其诉称中亦将本案原告作为出租方，说明其也认可涉案租赁合同的相对方为公司和原告之间；最后，产权所有人与公司签订的房屋租赁合同系在原告与被告刁明飞签订的租赁合同第二天所签，且二份合同内容实际均一致，原告陈述该份合同实际为工商登记备案需要所签订，本院认为亦有一定合理性。再结合产权人情况说明、租金交付情况及合同其他实际履行情况看，也可以说明本案租赁合同中出租方实际为原告，承租方为公司。综上，本院认为涉案房屋租赁合同实际相对方为原告与嘉兴乐趣餐饮有限公司。现嘉兴乐趣餐饮有限公司已经工商简易注销，但如发现公司在之后存在遗留债务的，二被告作为公司的股东，理应承担相应责任。因此，本案原、被告主体均适格。 第二，涉案租赁合同是否存在公司违约的情况以及违约责任承担问题。本院认为，从原告自述及被告弓启慧在（2019）浙0424民初3584号案件中诉称的情况看，虽然嘉兴乐趣餐饮有限公司在向原告支付租金时存在延迟付款的情况，但原告在与二被告协商合同提前解除事宜时，双方实际对合同提前解除达成了一致意见，即租金按每月5500元计算至2019年5月3日，原告多收部分（含押金）扣除1500元后剩余退还，但二被告应当及时注销公司证照。原告亦在2019年5月13日向被告方退回了部分款项，说明原告在与二被告协商提前解除合同当时并未追究违约责任。但是之后嘉兴乐趣餐饮有限公司实际于2019年6月25日才经工商核准注销，且全部证照于2019年7月下旬才全部完成注销，这确实给原告带来损失。综合双方当事人之间的合同约定、合同履行情况、合同无法继续履行的原因以及原告后续再租赁的情况看，本院酌定由二被告向原告承担一个半月的租金损失作为违约损失，对原告超额部分请求，本院不予支持。根据合同约定，涉案房屋租金为每月5416.67元，二被告应向原告承担违约损失8125元。另原告收到租金及押金共60000元，扣除原告退还的15500元，原告实际收到44500元。原告同意合同解除前租金按原合同约定标准计算至2019年5月3日共计七个月，并同意就租金、违约金根据自己实际已收款按实结算，水电费由其另行主张，本院认为不违反法律规定，本院予以照准。经计算，二被告共应支付租金37916.69元、违约金8125元，合计应支付46041.69元，扣除原告已收到的44500元，二被告尚需支付原告违约损失1541.69元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告弓启慧、刁明飞共同支付原告吴朝云损失1541.69元，于本判决生效之日起十日内清结； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费103元，由原告吴朝云负担93元，被告弓启慧、刁明飞共同负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  李晓炯 二〇一九年十一月二十二日 法官助理李亚平 书记员张伟华