陕西省咸阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）陕04执异216号 案外人：咸阳市商业零售公司。住所地：陕西省咸阳市渭城区。统一社会信用代码：91610400221723720N。 法定代表人：马澍，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王岷咸，男，1971年10月1日生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区，公民身份号码：61040XXXX1********，系该公司员工。 申请执行人：大秦建设集团有限责任公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。统一社会信用代码：91610000710077117N。 法定代表人：张志军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨帆，陕西宇斌诚律师事务所律师。 被执行人：陕西源利房地产开发有限公司。住所地：陕西省咸阳市渭城区。统一社会信用代码：91610400719731613T。 法定代表人：王军，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高吉庆，系该公司总经理。 本院在执行大秦建设集团有限责任公司与陕西源利房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人咸阳市商业零售公司对本院查封的位于咸阳市XX路XX大厦一、二层门面房提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人咸阳市商业零售公司称，2007年3月5日，咸阳市商业零售公司等共三家与被执行人陕西源利房地产开发有限公司签订了咸阳市渭城区XX路28号东旭大厦位置土地联合开发协议书（实为拆迁返迁房屋协议书）。拆除前我司房屋土地综合面积为284平方米，合同拆迁后补偿房屋面积为一、二层共114.35平方米。2009年10月被告正式移交了返迁房屋上、下两层约136.35平方米。其中二层多移交了约22平方米，多移交部分2015年12月28日该公司与被执行人签订付款合同，该公司以现金60500元补偿给了被执行人，最终确定被执行人拆迁补偿办证房屋面积约136.5平方米，办证时以实交面积房地部门测量数据为准。请求：解除对东旭大厦一、二层门面房中房证号（G01XXXX-3和G01XXXX-6）两套房屋的查封。 申请执行人大秦建设集团有限责任公司称，案外人未在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同，未合法占有该不动产，亦未按照合同约定支付房屋价款。因案外人与被执行人之间未形成真实有效的商品房买卖关系，不存在非因买受人自身原因未办理过户登记的问题，案外人异议请求无事实与法律依据，应依法予以驳回。 被执行人陕西源利房地产开发有限公司称，案涉房产土地使用权在其建楼时已登记在其名下，建设工程许可证、规划许可证、商品房预售许可证及房产证均登记在其名下。联合开发协议约定案涉房产归案外人所有，因当时办证时双方因需要各自承担的税费问题发生异议，故案外人未办理房产证。 本院查明，本院在执行大秦建设集团有限责任公司与陕西源利房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2018年2月9日作出（2018）陕04执67号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人陕西源利房地产开发有限公司的银行存款740万元人民币或扣留、提取、查封、扣押其相应价值的收入或财产。2018年9月29日本院向咸阳市房产交易管理处送达了（2018）陕04执67号执行裁定书及协助执行通知书，对被执行人陕西源利房地产开发有限公司名下位于渭城区XX路XX大厦，预售证号为200XXXX号房产1号楼商业1层1号、1层2号、2层1号、2层2号，房产证号为：G01XXXX-2、G01XXXX-3、G01XXXX-5、G01XXXX-6房产进行了查封，查封期限为三年。案外人咸阳市商业零售公司所主张的东旭大厦一、二层门面房中房产证号为G01XXXX-3、G01XXXX-6两套房屋在本院上述查封范围内。 2010年元月6日，咸阳市商务局咸商综[2010]3号《关于市糖酒副食品总公司零售公司变更公司登记事项的批复》载明，经研究同意市糖酒副食品总公司零售公司将企业名称变更为“咸阳市商业零售公司”。 另查明，2007年3月5日，甲方咸阳市糖酒副食品总公司零售公司（现名称变更为咸阳市商业零售公司）等三方与乙方咸阳源利房地产有限公司签订《联合开发协议书》，约定：甲方将坐落于咸阳市XX路北段西侧，南邻咸阳市蔬菜公司、西邻是（南边二中、北边咸阳职中）、北边是陕西粮油机械厂家属院、东边是咸阳市XX路的土地与乙方咸阳源利房地产开发有限公司联合开发，该楼建设费用、土地过户费用全由乙方投资，甲方只出土地投资。现在建筑面积经双方确认，咸阳市糖酒副食品总公司零售公司综合面积284㎡（包括二楼57.81㎡，该二层面积只作为补差处理），按照咸阳市咸规建条[2006]字2号，该地建设面积为每层420㎡，甲乙双方应分配一、二层各210㎡，咸阳市糖酒副食品总公司零售公司一、二层为114.35㎡，其余甲方剩余面积经甲乙双方协商折价为每平方米补偿金500元，咸阳市糖酒副食品总公司零售公司为8.48万元。 2009年10月8日，出租方（甲方）咸阳市糖酒副食品总公司零售公司与承租方（乙方）咸阳源利盛茗物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于咸阳市XX路XX大厦XX单元一、二层房屋出租给乙方（最终面积以房产证为准）。租赁期限为五年，即自2009年12月8日至2015年12月8日。2015年12月28日，甲方咸阳市商业零售公司（原咸阳市糖酒副食品总公司零售公司）与乙方咸阳源利房地产开发有限公司签订《联合开发房移交合同》，载明：2006年4月17日甲乙双方就甲方在XX路一宗土地签订了联合开发协议，协议规定了乙方在新楼建成后给甲方分配一、二层，现一层由乙方统一承租，二层乙方由2016年1月1日正式移交给甲方，二层根据实际房屋结构是一室一厅一卫，比拆迁应移交面积多，现经甲乙双方协商多出面积由甲方补交60500元，作为多出面积补偿（以乙方承租甲方的XX路一层门面房2016年的全年房租抵交）。二层移交多出面积数字，最后办房证时以房地局测量为准。 还查明，案涉房产登记在被执行人陕西源利房地产开发有限公司名下。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人；已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。 本案涉案房产登记在被执行人陕西源利房地产开发有限公司名下，案外人咸阳市商业零售公司与被执行人陕西源利房地产开发有限公司签订的《联合开发协议书》中约定的关于房产建成后相关产权分配的约定，仅能在案外人咸阳市商业零售公司与被执行人陕西源利房地产开发有限公司之间有法律约束力，在本院执行时案涉房产登记在被执行人名下，案外人咸阳市商业零售公司没有相关房屋权属证书等房屋产权登记管理机构的权属证明文件，其依据联合开发协议中所约定的房产归属条款对该争议房产主张所有权，请求排除本案执行，证据不足，亦不符合上述法律规定，故对其异议请求本院不予支持。因本院执行而致双方签订的《联合开发协议书》不能完全履行的纠纷，案外人可另行寻求法律途径解决。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人咸阳市商业零售公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 杨党代 审 判 员 任建章 审 判 员 陈寒瑛 二〇一九年十一月二十六日 法官助理 王高鹏 书 记 员 王丹丹