甘肃省金昌市中级人民法院民事判决书（2019）甘03民终504号上诉人（原审被告）：管录，男，1963年3月25日出生，汉族，住永昌县。被上诉人（原审原告）：马荣平，男，1963年5月2日出生，汉族，住永昌县。委托诉讼代理人：袁淑霞（系马荣平妻子），住永昌县。上诉人管录因与被上诉人马荣平房屋租赁合同纠纷一案，不服永昌县人民法院（2019）甘0321民初2165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人管录、被上诉人马荣平及其委托诉讼代理人袁淑霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管录上诉请求：撤销原判，改判驳回马荣平的诉讼请求。事实和理由：管录收房租、房屋押金都给马荣平出具了收条，2013年12月17日马荣平交房屋押金20000元，租赁合同约定的房屋租金每年18000元，同时，双方口头约定马荣平应给付管录转让费15000元作为装修补偿。但马荣平对转让费15000元并未支付，马荣平所交的房屋押金20000元抵付房屋租赁转让费15000元，剩余5000元顶付2014年房租5000元，之后马荣平又支付10000元和3000元，付清了2014年的房租18000元；马荣平未支付2018年的房租，马荣平提出用转让费15000元抵顶2018年房租，因双方约定转让费是对管录装修房屋的补偿，且马荣平没有支付转让费，马荣平提交的录音内容也不能证明管录同意用转让费抵顶2018年房租。一审认定事实错误，导致判决结果错误。马荣平辩称，房屋押金和转让费是不同的。双方签订合同前，管录收取房屋押金20000元出具了收条，双方口头约定房屋租赁转让费15000元，合同签订后，马荣平支付20000元，但管录未出具收条，这20000元中的15000元是转让费，双方约定抵付最后一年即2018年的房租，5000元付的是2014年的房租，加上2014年3月15日付10000元、5月18日付3000元（有收条），付清了2014年房租18000元；2018年的房租是用转让费15000元抵付的事实，有双方的通话录音证实，下欠2018年房租3000元，是因管录让电厂停电，导致马荣平无法经营，抵付的违约金。因此，马荣平付清了房租和转让费，管录应当返还房屋押金20000元。原判正确，请予维持。马荣平向一审法院起诉请求：判令管录返还房屋租赁押金20000元。一审法院认定事实：2013年12月17日，马荣平与管录口头达成房屋租赁协议，马荣平给付管录房屋租赁押金20000元。2014年1月1日，马荣平与管录签订《商铺出租合同》，合同约定：管录（甲方）自愿将自己拥有的永电38栋轮胎店部分租给马荣平（乙方）使用，租赁期5年，年租金为18000元。2014年3月15日，管录收取马荣平2014年房租10000元，2014年5月18日，管录收取马荣平房租3000元，并在收条中备注2014年房租已全部交清；2015年9月26日，管录收取马荣平房租8000元，并在收条中备注2015年房租已交完；2016年10月22日，管录收取马荣平房租10000元，后又收取8000元，并在收条中备注2016年全年房租已全部交清；2017年12月24日，马荣平妻子袁淑霞通过甘肃银行金昌河西堡支行向管录转账10000元，2018年3月9日，马荣平妻子袁淑霞用同样的方式向管录转账8000元，付清了2017年房租；2018年房租经马荣平妻子袁淑霞与管录多次电话协商，管录同意用已收取马荣平的房屋转让费15000元抵顶房租，剩余房租3000元因马荣平使用房屋至2018年9月，未满1年，不再交纳。马荣平与管录签订的《商铺出租合同》已履行完毕，合同自行解除。另查明，管录出租给马荣平的房屋，是管录租赁金昌中天源工贸有限责任公司位于河西堡镇河雅路永昌电厂福利区38栋商住房的1楼5号房屋，该房屋建筑面积267.57平方米。管录自用一部分房屋用于开设河西堡镇管录轮胎补修店，又将其中的约90平方米转租给马荣平用于开设舞校。一审法院认为，房屋租赁合同中的押金，是承租人抵押给出租人的一笔财产，用以保证自己履行租赁合同中的义务。承租人履行了租赁合同中的义务后，出租人应当将押金返还给承租人。综合审查判断本案所有证据，按照通常理解，管录作为经营轮胎店的业主，在经济交往中对于押金、转让费的功能及性质应当是明知的，既然管录辩称20000元押金已抵顶了转让费和部分房租，那么在收取马荣平2014年房租时，就应当在收条中注明：押金中的15000元是转让费，剩余5000元用于抵顶2014年房租，或者也可以将马荣平手中的押金条收回，因为此时马荣平继续持有押金条已无实际意义。而管录既未在收条中对押金的用途进行注明，又未收回押金条，其做法不符合常理。故对管录辩称押金20000元已抵顶了转让费和部分房租，不同意向马荣平返还押金20000元的抗辩意见，不予采纳。综上所述，马荣平与管录签订的《商铺出租合同》已履行完毕，合同已自行解除。现马荣平持有管录出具的押金收条，要求管录返还房屋租赁押金20000元的诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：管录于判决生效后三十日内返还马荣平房屋租赁押金20000元。案件受理费300元，减半收取150元，由管录负担。二审中，双方当事人没有提交证据。对双方争议的事实，本院认定如下：双方当事人口头约定马荣平应支付管录转让费15000元，对此事实双方无异议。一审认定“2018年房租经马荣平妻子袁淑霞与管录多次电话协商，管录同意用已收取马荣平的房屋转让费15000元抵顶房租，剩余房租3000元因马荣平使用房屋至2018年9月，未满1年，不再交纳”的事实外，一审认定的其他事实，有相应证据证实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，房屋承租人马荣平应对其付清房租及双方约定其他费用的事实承担举证责任。马荣平要求管录退还房屋押金20000元，但该笔房屋押金20000元应否退还，应结合双方履行房屋租赁合同的实际情况来判断。马荣平认可双方口头约定其应按商铺租赁的行业习惯给付管录转让费15000元。但双方对马荣平是否已支付了转让费15000元存在争议。马荣平提出，2014年其除支付当年房租13000元外，又给管录付款20000元，但管录未出具20000元收条，这20000元中的15000元是转让费，5000元是2014年房租，双方约定的转让费和2014年的房租已付清，转让费15000元按约定抵付了2018年的房租，有双方的通话录音证实。管录认为其收取马荣平房屋押金、房租等款项均出具了收条或有转账凭据，2014年除房租外其未收到马荣平的20000元付款；通话录音中的转让费15000元就是房屋押金20000元中的15000元，通话录音不能证明其收到了转让费，也不能证明用转让费15000元抵付2018年房租的事实。因双方对马荣平付清2015年-2017年房租的事实没有异议。从马荣平支付房租的情况看，马荣平以现金方式向管录支付房租不但要求管录出具收条，还要求管录在收条中注明已付清当年房租的内容。在双方签订合同后马荣平向管录支付20000元却未要求管录出具收条，这与马荣平付款要求管录出具收条的行为习惯不符；马荣平在通话录音中虽然多次提到转让费之事，并要求管录退还转让费或有“你是不是拿了我的转让费”、“15000元顶掉用到年底差你多少钱”等内容，管录也有“对着呢”、“转让费这个东西是转让出去了，没说是你不租房子了，再把你的转让费退回去的这一说啊”、“差我3000元”、“行，用到年底”等内容，但从马荣平与管录三段通话录音的整体内容看，在马荣平再无其他证据印证录音内容的情况下，仅凭三段录音不足以证明马荣平在2014年又向管录支付20000元，其中15000元是转让费、并用转让费抵付2018年房租，其已付清房租和转让费的事实，对此，马荣平应当承担举证不能的责任。故马荣平要求管录退还房屋押金的请求，依据不足。一审认定管录无据证实房屋押金20000元已抵付转让费15000元和2014年房租，管录未收回押金收条不符合常理等为由，判决管录给付马荣平房屋押金20000元，认定事实错误，举证责任分配不当，应予纠正。综上所述，管录的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销永昌县人民法院（2019）甘0321民初2165号民事判决；二、驳回马荣平的诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取150元，由马荣平负担；二审案件受理费300元，由马荣平负担。本判决为终审判决。审判长 尚晓霞审判员 李 静审判员 蔡中利 二〇一九年十一月二十二日书记员 赵芯语