广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂03民终2141号 上诉人（一审原告）：张小玲，女，1978年9月10日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 委托诉讼代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙青，广西桂鸿凯律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）：临桂县桂医置业有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区致远路**桂林医学院秋实苑**，统一社会信用代码914503226976389191。 法定代表人：覃克强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：段华，广西齐兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：左明超，广西齐兴律师事务所律师。 一审第三人：苏莉，女，1979年4月5日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区谭屋四巷**，现住广西桂林市象山区。 上诉人张小玲因与被上诉人临桂县桂医置业有限公司、一审第三人苏莉商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院(2019)桂0312民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日受理后，依法组成由审判员袁荣礼担任审判长，审判员李永群、霍凤玲参加的合议庭，于2019年7月8日对本案进行了询问。书记员伍解红担任记录。上诉人张小玲的委托代理人朱定龙、孙青，被上诉人临桂县桂医置业有限公司的委托代理人段华、左明超，一审第三人苏莉到庭参加询问。本案现已审理终结。 张小玲上诉请求：1.撤销（2019)桂0312民初220号民事判决书；2.依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金130781元（违约金以房款299821元，按每日万分之六计算，自2016年9月30日计至2018年9月27日）。事实和理由：一、一审法院适用合同条款错误。《商品房买卖合同》第六条第4款约定:“买受人于2015年12月25日支付首付款人民币159821元，余款人民币220000元现金支付，支付时间按照公司约定。”《商品房买卖合同》第八条第二款第5项约定：“如买受人的购房款未在上述交房时间前全部付到出卖人的账户，则交房时间调整为全部购房款及违约金到达出卖人账户后三个月内。”由于合同约定的交房期限为2016年9月30日，结合上述合同条款的约定，被上诉人有义务在2016年9月30日前通知上诉人交清全部房款，被上诉人才能够取得上诉人付清全部房款后三个月内交付房屋免责的权利。如果被上诉人在2016年9月30日以后才通知上诉人支付购房尾款的，则属于被上诉人违约，不再适用合同上述条款。二、被上诉人逾期交付房屋，构成违约行为。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家规定，将符合建设工程竣工验收合格条件的，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特诉情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品交付给买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之陆的违约金。”一审法院认为上诉人的购房尾款支付期间为2017年3月6日至2017年3月17日，该认定与事实不符。上诉人付款金额和付款时间都是根据被上诉人通知履行的，不存在逾期付款情形。2015年12月24日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人购买被上诉人开发的桂林医学院临桂校区职工住宅校区15幢2单元3层3号房。依照双方的约定，被上诉人应当于2016年9月30日前向上诉人交付涉案房屋，如逾期不交付房屋的，属于违约行为，应当依约向上诉人承担违约责任。合同签订后，被上诉人未能依约在2016年9月30日前向上诉人交付房屋，经上诉人多次催告后，仍长期拖延不交付，直至2018年9月27日才向上诉人交付房屋，已逾期两年。被上诉人逾期两年交付房屋的行为，已经构成严重违反了双方的合同约定，已构成严重违约。对此，在一审审理中，上诉人已经向一审法院提交了被上诉人逾期交付房屋的证据，证据间相互印证，充分证实了被上诉人逾期交付房屋的事实，一审法院应当依法认定被上诉人构成违约行为。综上所述，一审判决适用合同条款错误，判决没有事实和法律依据。上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金130781元。 临桂县桂医置业有限公司未作答辩。 苏莉未作陈述。 张小玲向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金130781元（违约金以房款299821元，按每日万分之六计算，自2016年9月30日计至2018年9月27日）；2.本案诉讼费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2015年12月24日，原告张小玲，第三人苏莉与被告临桂县桂医置业有限公司签订了《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，合同约定的与本案相关的主要条款为:一、原告张小玲，第三人苏莉购买被告临桂县桂医置业有限公司开发的位于桂林市临桂区东侧的桂林医学院临桂校区职工住宅第15幢2单元3层3号房，建筑面积共142.79平方米，套内面积130.26平方米，按套内面积计价，单价为每平方米2916元，总价款为379821元；二、买受人于2015年12月24日支付首付款人民币159821元，余款人民币220000元现金支付，支付时间按照公司规定；三、合同第八条交付期限：被告临桂县桂医置业有限公司在2016年9月30日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格（是指经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、“不可抗力”包括但不限于不能遇见、不能避免或者不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业单位部门所引起的情况；3、遭遇特殊原因而延误的，特殊原因包括：某些政府行为、社会异常时间及其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如施工中遇到的强风、暴雨等灾害性的天气、或遇有火灾、水灾、地震、战争及其他影响出卖人按期交楼的特殊情况等；4、买受人逾期付款或买受人未按出卖人通知的时限交存首期物业专项维修资金的；5、如买受人的购房款未在上述交付时间前全部付到出卖人账户，则交房时间调整为全部购房款及违约金到达出卖人账户后三个月内；四、被告临桂县桂医置业有限公司逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之陆（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；五、对其余房屋买卖合同必备条款、双方权利义务、委托办证等作了约定。合同签订后，2015年12月25日原告张小玲，第三人苏莉付给被告临桂县桂医置业有限公司购房款159821元；后原告张小玲付给被告购房款140000元；2018年11月14日，原告张小玲付给被告购房款80000元；期间被告通知余款在2017年3月6日至2017年3月17日前交清。2013年11月20日，桂林医学院临桂校区职工住宅15#楼经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格。2018年9月17日被告发出交房通知，通知原告在2018年9月29日收房。2018年11月20日原告收房。2019年1月11日，原告诉至该院，提出前述请求。一审法院认为，原告张小玲、第三人苏莉与被告临桂县桂医置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，是合法有效合同，对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。原告张小玲、第三人苏莉与被告临桂县桂医置业有限公司签订的《商品房买卖合同》对买受人的付款方式及期限、房屋的交付期限作出了约定，并明确了出卖人可据实予以延期交付房屋情形：买受人的购房款未在交房时间前全部付到出卖人账户，则交房时间调整为全部购房款及违约金到达出卖人账户后三个月内。根据本案查明的事实，被告在2018年9月17日已向原告发出交房通知，而原告在2018年11月14日才履行将剩余的购房款80000元支付给被告的义务，原告未能按照合同约定在收到被告通知后在2017年3月6日至2017年3月17日期间按时履行自己的付款义务，根据原、被告双方签订的合同第八条第5项约定，被告在2018年9月29日向原告交房未违反合同的约定，亦符合买卖一手交钱一手交货的社会通常行为，原告张小玲要求被告向原告支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条之规定，判决：驳回原告张小玲要求被告临桂县桂医置业有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。案件受理费2916元，依法减半收取1458元，由原告张小玲负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张小玲在二审阶段提供的新证据：1.2017年3月24日在桂林医学院官网上发布的临桂住宅区代表大会决议，证明上诉人的付款期限并不是一审判决所认定的2017年3月，上诉人所购买的15号房的尾款是在工程五方验收以后付清；2.《竣工意见验收表》，证明涉案楼房是在2018年9月31日才经五方验收。被上诉人临桂县桂医置业有限公司对上诉人提供的证据质证意见是：对证据1的真实性予以认可，对证明内容不认可，且上诉人如果认可业主代表大会决议的相关内容，就不能否认其他业主代表大会的决议事项；对证据2真实性及证明内容均不予认可，一审时被上诉人已经举证证明五方验收已于2013年通过。 本院对当事人提交新证据的分析和认定：上诉人提供的新证据1，本院对该份证据的真实性、合法性予以确认；对证据2，上诉人只提供了复印件，且该份证据上并未写明所验收房屋的具体位置、楼号，因此，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性不予认可，对该份证据不予采信。 综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，桂林医学院工会委员会成立的临桂县桂医置业有限公司开发的桂林市临桂区医学院职工宿舍是针对内部医护人员和职工而建的市场运作房。上诉人张小玲本无资格直接向被上诉人临桂县桂医置业有限公司购房，其通过桂林医学院职工一审第三人苏莉共同与临桂县桂医置业有限公司签订《商品房买卖合同》，从而购得涉案房屋。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，桂林医学院工会委员会成立的临桂县桂医置业有限公司开发的桂林市临桂区医学院职工宿舍是针对内部医护人员和职工而建的市场运作房。上诉人张小玲本无资格直接向被上诉人临桂县桂医置业有限公司购房，其通过桂林医学院职工一审第三人苏莉共同与临桂县桂医置业有限公司签订《商品房买卖合同》，从而购得涉案房屋，因此，该房屋仍然应当是市场运作房性质。而职工因市场运作房的取得、价款、户型、面积等与单位发生争议提起的诉讼，属于不平等民事主体之间的纠纷，不属于民事诉讼案件受理范围。为此，本案不符合民事诉讼案件受理条件。一审法院判决驳回张小玲诉讼请求显属不当。 综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。上诉人张小玲的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019） 桂03**民初220号民事判决； 二、驳回上诉人张小玲的起诉。 一审案件受理费2916元，退还（一审原告）张小玲；上诉人张小玲预交的二审案件受理费2916元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 袁荣礼 审 判 员 李永群 审 判 员 霍凤玲 二〇一九年十一月二十日 法官助理 杨 曦 书 记 员 伍解红