黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑10民终1118号上诉人（原审原告）：海林市威虎山物业管理有限公司，住所地黑龙江省海林市海林镇中心区22委（海林市威虎山商厦）。法定代表人：冯语真，公司总经理。委托诉讼代理人：车兆富，男，1949年10月29日出生，汉族，公司法律顾问，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：徐维波，男，1966年7月17日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：高天姿，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘英，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。上诉人海林市威虎山物业管理有限公司（以下简称威虎山物业公司）因与被上诉人徐维波物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省海林市人民法院（2019）黑1083民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人威虎山物业公司的法定代表人冯语真及委托诉讼代理人车兆富，被上诉人徐维波的委托诉讼代理人刘英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人威虎山物业公司上诉请求：1.依法撤销（2019）黑1083民初453号民事判决书，改判被上诉人给付上诉人自2013年至2019年物业费（即修缮费）28312.68元，并承担违约金5663元；2.一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：2000年7月7日，海林市威虎山消费品综合市场（甲方）将自有商厦北侧第X间XX号门市出卖给隋从伟（乙方），双方签订《买卖门市房合同书》。合同第三条约定：“乙方对所购精品屋……转让须经甲方同意，出租须到甲方备案，否则按违约处罚。”第四条：“乙方必须服从甲方和工商行政管理部门的统一管理。”第七条：“乙方按使用面积，自愿每月每平方米交纳（1.38）元的公共设施维修费。”第十三条：“以上条款甲乙双方共同遵守。违约者按年交费额的30％交纳违约金。”该合同执行期限为长期。2003年上诉人买断了威虎山消费品综合市场的全部所有权，接收了债权债务，并对接了全体业主，同时公告原合同继续执行。2006年，经上诉人同意，19号门市房业主隋从伟将该门市房转让给高继峰。2012年1月1日，上诉人向商厦所有业主公告了《威虎山商厦取暖、物业收费标准》，所有业主均无异议，并积极按照规定和约定履行交付物业费义务。2013年10月14日，高继峰将该门市房又出让给被上诉人徐维波。徐维波接手后，没有按规定和约定履行应交纳物业费义务，6年拖欠修缮费28312.70元。一、一审认定事实错误。2000年7月7日，隋从伟与商厦签订了买卖门市房合同书，后转给高继峰，2013年10月14日，高继峰将门市房转让给徐维波。所有业主与商厦签订的《买卖门市房合同书》一直延续执行，没有变动或废止。一审判决对威虎山物业公司提供“物业收费公示照片彩印件”予以采信，全体业主没有异议，且一直实际履行，这是客观、真实的书面合同，不会出现徐维波“特殊业主”。一审法院认为徐维波每年向威虎山物业公司交纳13000元取暖费、物业费，威虎山物业公司出具相应发票，视为双方已达成合意，这是谬论，违背常理。且被上诉人每年交纳多少钱，交的是什么钱，交给谁均没有依据。取暖费与物业费不能混为一谈，被上诉人没有按规定要求足额交纳相关费用。二、被上诉人长期拖欠物业费用，在商厦造成极坏影响，必须承担违约责任。请二审法院以事实为根据，以法律为准绳，拨乱反正，作出公正判决。被上诉人徐维波辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。威虎山物业公司向一审法院起诉请求：1.要求徐维波支付拖欠的2013年至2019年物业费28312.68元；2.要求徐维波承担违约金5663元；3.要求徐维波自2019年3月11日起支付利息至欠款偿还为止；4.要求徐维波承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2003年，威虎山物业公司取得了海林市威虎山商厦的所有权。自2003年至今，该商厦内各业主的物业费（包括修缮费、卫生费、看护费）、取暖费（超高费：3.2米以上每超高0.1米加收3%）、电费、水费由威虎山物业公司负责收取。该收费标准，在海林市威虎山商厦内予以公示。2013年，徐维波取得了位于商厦北侧东起第X间XX号门市的所有权。该门市面积为245.77平方米，用途为经营水产。海林市威虎山商厦的业主未成立业主大会或业主委员会，威虎山物业公司未与全体业主签订服业服务合同，也未单独与徐维波签订物业服务合同，但与徐维波之间存在事实上的物业服务法律关系。经双方口头约定后，2013年至2018年12月期间，徐维波每年向威虎山物业公司交纳取暖费和物业费13000元，从未间断。此期间，威虎山物业公司从未向徐维波下发过物业费欠缴通知书，也未在徐维波交纳本年度物业费时向徐维波追缴前几年度的物业费。2018年12月3日，威虎山物业公司向徐维波下发通知1份，要求徐维波在2018年12月30日前交纳2018至2019年度取暖费和物业费，逾期原告将停止物业服务、并追缴全额的物业费和取暖费。此通知未列明应交纳的取暖费和物业费数额。接到通知后，2018年12月28日，徐维波向威虎山物业公司交纳了13094.63元，威虎山物业公司向徐维波出具8847.72元取暖费发票和4246.91元物业费发票各1张。2018年12月28日后，威虎山物业公司未向徐维波下发过欠费通知书或物业费催缴通知书。2019年3月12日，威虎山物业公司以徐维波交纳的物业费与其他业主交纳的标准不符为由将徐维波诉至法院，要求徐维波支付2013年至2019年拖欠的物业费28312.68元、违约金5663元，并自2019年3月11日起按年利率6%标准支付利息至欠款偿还完毕时止。一审法院认为，物业服务合同是物业服务公司与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。物业服务合同是物业服务公司与业主行使权利、履行义务、收取（交纳）物业费用的依据。本案中，威虎山物业公司与徐维波之间存在事实上的物业服务法律关系，但双方未签订物业服务合同，威虎山物业公司与海林市威虎山商厦的全体业主或业主大会之间亦未签订物业服务合同。就本案争议的焦点问题，分论如下：一、关于徐维波应否支付2013年至2019年拖欠的物业费28312.68元的问题。一审法院认为，威虎山物业公司与徐维波未通过书面合同对每年应交纳的物业费用进行过约定。经双方口头约定后，2013年至2018年，徐维波每年向威虎山物业公司交纳13000元取暖费、物业费，威虎山物业公司向徐维波出具13000元的取暖费和物业费发票。此期间，威虎山物业公司从未向徐维波下发欠费通知书或在下一年度的交费过程中扣除徐维波前一年度应补缴取暖费和物业费，威虎山物业公司多年来的默认行为，应视为威虎山物业公司与徐维波在每年应缴纳的取暖费、物业费金额上已经达成合意，即每年交纳13000元。2018年12月3日，威虎山物业公司向徐维波下发通知1份，要求徐维波在2018年12月30日前交纳2018至2019年度取暖费和物业费，未标明应交费金额。2018年12月28日，徐维波按该通知要求向威虎山物业公司交纳了物业费和取暖费共计13094.63元。威虎山物业公司向徐维波出具8847.72元取暖费发票和4246.91元物业费发票各1张后，未向徐维波再次下发书面欠费通知书或催款通知书。综上，威虎山物业公司与徐维波未签订物业服务合同；2013年至2018年徐维波每年交纳取暖费和物业费13000元，通过威虎山物业公司每年的默认行为可以推断双方已经达成物业费交纳合意；徐维波于2018年12月28日最后一次交纳取暖费和物业费后，威虎山物业公司未再次书面告知徐维波欠缴物业费并进行过书面催缴。为维护合同的稳定性，对威虎山物业公司以徐维波交纳的物业费标准与其他业主的交纳标准不一致为由，要求徐维波补交2013年至2019年拖欠的物业费28312.68元的主张，一审法院不予支持。如威虎山物业公司欲变更2019年以后与徐维波之间的物业收费标准，可与徐维波签订物业服务合同，在合同中进行约定；也可以在告知徐维波解除口头约定的前提下，依据威虎山物业公司经过公示的物业收费项目，按照其他业主的收费标准，在经过书面催交（金额具体明确）、业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费的情况下，向法院提起诉讼予以解决。二、关于徐维波是否承担支付违约金5663元和2019年3月11日后利息的问题。一审法院认为，双方未对违约责任和利息给付进行过书面约定，庭审中，威虎山物业公司不能证明徐维波存在违约行为，也不能说明违约责任和利息计算的法律依据，故对威虎山物业公司的此项主张，一审法院不予支持。综上所述，徐维波不应向威虎山物业公司支付2013年至2018年的物业费28312.68元，不应承担向威虎山物业公司支付违约金及利息的责任。依照《物业管理条例》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回海林市威虎山物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费649.39元，减半收取计324.70元，由海林市威虎山物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交证据一，买卖门市房合同书一份。证明问题：隋从伟购买该门市房后卖给高继峰，而后又卖给本案被上诉人徐维波。该合同具有延续性，对双方具有约束力。被上诉人徐维波质证称，这份证据不属于新证据。该合同是否真的是隋从伟本人所签，必须有隋从伟本人出庭证实。该份合同与本案无任何关联性，该份合同不是与被上诉人签订，对被上诉人不具有约束力。上诉人称该份合同具有延续性，不是事实，该合同约定公共设施维修费交纳是1.38元，此后对被上诉人交纳的此项费用不是按此标准收取的，该份证据不能证明上诉人所要证明的问题。本院认为，该合同不能证实徐维波是否欠缴物业费，与本案争议焦点无关，不予确认。上诉人提交证据二，通话详单两份。证明问题：上诉人总经理蔡忠彦在2018年12月28日之后曾两次给被上诉人徐维波的儿子徐忠健打电话催款，一审判决认定2018年12月28日之后再没有向被上诉人索要物业费是错误的。被上诉人质证称，该份证据不属于二审新证据，客户名称是刘炳华，并非蔡忠彦。刘炳华身份不详，与上诉人有何关系，是否为上诉人职工没有证据证实。同时该份证据只能证明刘炳华给被上诉人打过电话，但不能证明具体通话内容，因此该证据不能证实上诉人想要证明的问题。本院认为，该证据不能证实通话内容系上诉人向被上诉人索要物业费，不予确认。根据当事人的举证、质证、法庭调查，二审查明的事实与一审所确认的事实一致，本院对一审法院认定的证据予以确认，并据以作为二审定案依据。本院认为，本案中，上诉人威虎山物业公司与被上诉人徐维波未通过书面合同对每年应交纳的物业费数额进行约定。2013至2017年，徐维波每年向威虎山物业公司交纳13000元取暖费、物业费，威虎山物业公司向徐维波出具共计13000元的取暖费和物业费发票。此期间，威虎山物业公司从未向徐维波下发欠费通知书或在下一年度的交费过程中扣除其主张徐维波上一年度应补交的费用。2018年12月3日，威虎山物业公司向徐维波下发通知一份，要求徐维波在2018年12月30日前交纳2018至2019年度取暖费和物业费，逾期威虎山物业公司将停止物业服务、并追缴全额的物业费和取暖费。徐维波按该通知要求向威虎山物业公司交纳了物业费和取暖费共计13094.63元，威虎山物业公司向徐维波出具8847.72元取暖费发票和4246.91元物业费发票各1张后，未向徐维波再次下发书面欠费通知书或催款通知书。本院认为，以上事实可以说明，威虎山物业公司与徐维波在每年应交纳的取暖费、物业费数额上已经达成合意。同时，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。威虎山物业公司在一审期间提供威虎山商厦取暖、物业费标准公示及其他三位业主的交费明细、票据及催缴通知，据此主张徐维波未交纳物业费，但徐维波在一审期间提供的2015年至2018年的交费发票服务名称上均显示为“物业费”，威虎山物业公司称此笔费用不是物业费，而是超高供热费，但其提供的证据不足以证实其主张，故其应当承担举证不能的法律后果。关于上诉人主张徐维波应承担违约责任的问题，因威虎山物业公司不能证明徐维波存在违约行为，故对威虎山物业公司的此项主张，不予支持。综上所述，海林市威虎山物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费649元，由上诉人海林市威虎山物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李冬梅审判员  杨大奎审判员  刘 洋二〇一九年十一月一日书记员  伊金萍附相关法律规定：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。