辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终9969号上诉人（原审原告）：沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司，住所地沈阳市浑**南大甸子**。法定代表人：王小宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：李凯，辽宁比孚德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳地铁房地产开发有限公司，住所地沈，住所地沈阳市沈河区大西路**v>法定代表人：向春兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：翁迪，辽宁弘立律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕胜春，辽宁弘立律师事务所律师。上诉人沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司（以下简称“亿邻汇公司”）与上诉人沈阳地铁房地产开发有限公司（以下简称“地铁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初9212号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2018）辽01民终8948号民事裁定，将本案发回原审法院重审。亿邻汇公司、地铁公司不服、地铁公司不服原审法院重审后作出的（2019）辽0112民初**民事判决诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。亿邻汇公司上诉请求：1.撤销一审判决中第二项及第三项，依法改判，支持上诉人亿邻汇公司全部诉讼请求；2.由被上诉人地铁公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、本案是由于地铁公司的违约导致合同解除，亿邻汇公司无违约行为，故地铁公司应全额赔偿装修损失，并按约定承担违约责任。175号判决以沈阳市消防局2016年7月4日出具沈公消竣查字[2016]第0103号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书的内容，认定地铁公司与亿邻汇公司对租赁合同的解除承担主次责任实属错误，二审法院应予纠正。理由如下：第一，本案中，地铁公司的违约行，地铁公司的违约行为发生在交付租赁房屋之时》的规定，用于大型公众聚集场所的房屋在投入使用前，必须经建设工程竣工消防验收合格，否则不能投入使用。地铁公司在明知租。地铁公司在明知租赁房屋建设工程未经消防验收的情况下不知情的亿邻汇公司。亿邻汇公司依约，投入了大量资金装修，却被消防主管部门告知，因为地铁公司没有办理租赁房屋的建设工程竣工消防验收，所以租赁房屋无法办理装修消防验收。此时，租赁合同的目的已无法实现。据此，亿邻汇公司才行使合同解除权。合同目的不能实现与亿邻汇公司装修无因果关系，因为交房前就要完成建设工程竣工消防验收，而装修则是在交房后的行为。第二，[2016]第0103号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书是地铁公司在违约行为已发生，合同目的已无法实现的事实发生后，补救其违约行为时形成的消防文书。该文书主要内容是未通过消防验收的原因。175号判决以该文书中“商业部分已要装修，改变格局，并投入使用，与设计不符，且造成疏散距离超长等问题，不能满足规范要求”的内容，认定亿邻汇公司装修影响建设工程竣工消防验收，对合同解除有过错。但本案事实是亿邻汇公司的装修没有违约，也不存在过错。因为亿邻汇公司在地铁公司交房时，并不知道该房屋建设工程竣工未经消防验收，亿邻汇公司依约正常装修，装修后必然会与交房时的清水房状态有区别，但没有破坏主体结构，危及房屋安全。地铁公司用交房前。地铁公司用交房前清水房的图纸去报消防验收当然与装修后现状不同的根本原因是地铁公司在交房时就已违约，所以亿邻汇公司不存在违约行为，更不存在过错，不应自担装修损失30%的责任。第三，如上所述，租赁合同及补充协议的解除完全是由于地铁公司单方违约造成的。依据房屋租赁合同第十四条第1项：“地铁公司因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应向亿邻汇公司支付本合同租金总额的2%作为违约金”。地铁公司应向亿邻。地铁公司应向亿邻汇公司支付合同总租金2%的违约金520元。综上所述，租赁合同的解除完全是地铁公司的违约行为造成的，地铁公司应向亿邻，地铁公司应向亿邻汇公司全额赔偿装修损失4,833,177约金683,520元。二、175号判决遗漏三项诉讼请求，二审法院依法应予审理并作出判决。第一，地铁公司应向亿邻，地铁公司应向亿邻汇公司给付案涉租赁房屋的中央空调投资费1,390,408租赁合同第三条3款之约定内容，地铁公司委托亿邻，地铁公司委托亿邻汇公司安装中央空调投资费用折算免租期。现本案租赁合同已解除，约定的免租期还有剩余，无需另折算免租期。中央空调依约应归地铁公司，投资费用应按评估报告关于中央空调评估的数额1,390,408.21元给付亿邻汇公司。第二，关于房屋押金返还的问题。一审庭审中亿邻汇公司提交的证据证明在2016年1-2月期间亿邻汇公司已交电费共计105，600元，这部分已交的电费与情况说明中“亿邻汇公司供暖期2015年11月－2016年2（4个月）月”的电费重复。所以地铁公司依据电费结算情况说明主张亿邻汇公司欠电费336,379.06元是错误的，实际欠电费230,779.06元。地铁公司应向亿邻。地铁公司应向亿邻汇公司返还剩余房屋押金169,220汇公司已于2019年4月22日将一楼自营超市及办公设施从租赁房屋搬离腾空，并多次发函通知地铁公司上述事实，通知其接收租赁房屋，但地铁公司一直拒绝接收。第三，地铁公司应向亿邻，地铁公司应向亿邻汇公司给付剩余免租期折算的具体违约金11月27日签订的案涉补充协议第3条约定“地铁公司于2014年10月15日前完成消防验收，延迟一个月则增加一个月的免租期，以此类推。”该免租期的约定显然是对地铁公司交房时租赁房屋建设工程竣工未经消防验收这一违约行为，约定的承担违约责任的方式，而违约责任的约定并不因合同解除后而失去效力。根据最高法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）的8条规定：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院应当根据《合同法》第九十八条处理”，而《合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”根据上述规定精神，违约责任条款应属于合同的“结算和清理条款”。其并不因合同的解除而无效。所以尽管双方间的租赁合同解除，但由于地铁公司违约而新增加的免租期并不能免除。地铁公司辩称：一、亿邻汇公司违约装修是导致消防验收无法通过进而导致合同解除的原因之一，其应就违约行为分担相应的责任，地铁公司亦不应向，地铁公司亦不应向亿邻汇公司支付违约金3款约定“乙方收房后首次装修方案应征得甲方书面同意后，方可进场装修。甲方认为乙方装修方案可能影响租赁场所安全或不符合法律法规及地方政府的相关规定的，乙方应依据甲方的建议作出必要调整”，故该条约定不仅保证甲方地铁公司知晓亿邻汇公司准备装修并对其装修方案有所了解，也保证了地铁公司可以要求亿邻汇公司对装修方案进行修改，以保证按照该方案装修后能保证租赁场所安全且符合法律法规要求，同时在双方补充协议第3条也再次强调了“装修过程中乙方配合甲方消防验收”，也就是说，亿邻汇公司明知在装修过程中有义务按照上述约定配合地铁公司，以保证顺利通过建设工程消防验收。但是，亿邻汇公司的装修并未取得地铁公司的书面同意，且在擅自装修中破坏了原有的消防设计结构、拆改了部分消防卷帘等设施而拒不改正、恢复，此系严重违约行为。进而从结果上来看，根据沈阳市消防局出具的《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知》，未通过消防验收的部分原因是“商业部分已经装修，改变格局，并投入使用，与设计不符，且造成疏散距离超长等问题，不能满足规范要求；部分防火卷帘、应急广播等消防设施不能正常联动等问题”，正是由于亿邻汇公司的擅自装修，才导致了上述问题。亿邻汇公司的违约行为与案涉房屋无法通过消防验收具有直接因果关系，该违约行为造成的后果系消防验收无法通过的原因之一，故其应就违约行为分担相应的责任，即装修损失。同时，合同约定“如乙方的整体或局部装修、改建、增设设施损坏了租赁场所的主体结构、承重构件，增加了房屋荷载或危及毗邻房屋及租赁场所安全，甲方有权要求乙方恢复原状，因此给甲方造成损失，乙方应承担赔偿责任”，亿邻汇公司的装修行为增加了案涉房屋的安全隐患，属于危及租赁场所安全的情形，应对其装修行为造成的损失承担相应的责任。2.通常情况下，应当在出租方完成房屋一次消防验收（即建设工程消防验收）后，承租方才可对房屋进行装修，然后经过场地装修的二次消防验收后才可以开业经营。但由上，亿邻汇公司的擅自先予装修行为导致了地铁公司无法通过一次消防验收。因此不符合《租赁合同》第十四条第1项约定的情形，亿邻汇公司自身的违约行为也是导致合同解除的前置原因，故我公司不应向其支付违约金。3.亿邻汇公司在2014年7月接收租赁场地装修后即开始对场地进行分租及经营获利，而同时又以合同约定的未通过消防属于免租期为由，拒不向地铁公司交纳租金，一直无偿占用房屋至今已余5年之久。但由上可知，对于未通过建设工程消防验收，亿邻汇公司是负有责任的。二、地铁公司不应向亿、地铁公司不应向亿邻汇公司全额支付中央空调费用于亿邻汇公司对于本案租赁场所现状的形成负有过错，因此地铁公司不应向亿邻汇公司全额支付中央空调费用，至少应当按照装修损失的分担比例进行分担。2.对于亿邻汇公司主张中央空调费用的数额，首先，亿邻汇公司并未提供相应的证据对其主张数额进行证明；其次，其所主张的该费用数额是购置时的金额，由于该中央空调从安装开始直至庭审今日，一直是由亿邻汇公司控制并使用的，其除存在折旧外，一直是由亿邻汇公司受益的，与地铁公司没有任何关系，亦未因地铁公司原因毁损、灭失，且在双方合同已告解除的情况下，亿邻汇公司要求地铁公司按购置时价格向其支付其主张的全部中央空调费用毫无道理。三、亿邻汇公司主张应返还押金的数额错误，且该押金应在双方交接结算后若有剩余才涉及返还问题。地铁公司亦向本院提起上诉，上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项判决，依法改判；2.本案一审、二审的案件受理费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由:1.双方租赁合同应已于2016年10月25日即告解除，而非判决生效之日解除。一审判决适用法律错误，因此得出了错误的解除时间判决结果。本案被上诉人于2016年10月17日以消防问题为由向浑南区人民法院对上诉人提起了诉讼，诉请解除双方之间的《租赁合同》，案号为“（2016）辽0112民初9212号”。上诉人于2016年10月25日即收到法院送达的该案起诉状副本及开庭传票。随后，本案经过了一审、二审及发回原一审法院重审，在这整个诉讼过程中，本案被上诉人一直主张的是其是依据《合同法》第九十四条的规定行使的合同单方解除权。而上诉人于2016年11月16日原一审法官首次开庭审理本案时，已在当庭对解除租赁合同及其补充协议表示同意，并要求被上诉人限期腾退房屋，双方对合同解除及解除时间并无异议。现本案一审法官在判决合同解除时间时，所适用的与解除时间有关的法律规定只有《合同法》第九十六条，该条款原文为“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。依据该条规定，合同应自通知到达对方当事人时即告解除，而对于通知的形式，我国法律并没有作出特别的限定，只要解除的意思表示到达对方即可，若对方对合同解除有异议应当在合理期限内提起诉讼或仲裁。本案中，早在2016年被上诉人就诉至法院要求解除双方租赁合同，则上诉人收到“（2016）辽0112民初9212号”案件被上诉人要求解除租赁合同的起诉状副本时，即为被上诉人的合同解除意思表示已通知到达上诉人，而上诉人亦并未对合同的解除提出任何异议，则双方合同就已告解除。在我国的司法实践中，也认同对合同单方解除权解除时点问题的上述主张。并且，原一审判决租赁合同于2016年解除后，被上诉人也并未对原一审该项判决提起上诉，也未在原二审中提出过任何异议，而是在发回重审的过程中为了逃避上诉人另案主张的涉案房屋占用费用，才变更了合同解除时点的相应诉讼请求。另外，由于上诉人已另案起诉被上诉人要求其支付房屋占用费用直至腾退房屋之日止，因此被上诉人是否仍占用上诉人房屋与双方租赁合同的解除时点没有任何关联。解除权作为一种形成权，其具有即时性及不可撤销性，一经做出即发生法律效力，而无需通过法院的宣告才生效。否则，在判决前，法律关系就将一直处在一种不确定的状态之下，不利于双方当事人权益的保护，也使问题更加复杂化。一审法院判决本案合同解除的时点为“判决生效之日解除”即无明确的法律依据，也与《合同法》第九十六条的规定明显不符，属于适用法律错误。因此，本案双方的租赁合同应于起诉状副本送达之日即告解除。2.上诉人不应向被上诉人赔偿70%的装修损失，且上诉人对于装修损失的计算基数存有异议，应当予以酌减，一审判决存在适用法律错误和事实认定错误。首先，上诉人整体工程的消防验收通过前，被上诉人就接收了房屋并对房屋进行了装修、使用，但被上诉人并未将相应装修方案报上诉人同意。装修拆改了消防结构，包括消防设计布局、内部建筑结构、消防喷淋及消防卷帘门等消防设施，这也是导致无法通过消防验收的主要原因之一。根据消防验收不合格通知书可知，消防不合格的主要原因是由于被上诉人对租赁房屋内部结构的拆改致使消防格局变动及上诉人建筑外墙保温材料不符合消防要求所导致的，其他方面均可即时整改完毕。而对于上述两个主要原因，若有任何一方不进行整改，则都无法通过最终的消防验收。因此，在上诉人自身完成整改，又在被上诉人拒不合作的情况下自行与第三方签订委托协议通知后拆除了被上诉人的部分装修隔断后，立即通过了消防验收。故双方对于消防不合格均具有过错，且无法区分双方过错的大小或主次，而在无法区分的情况下，应当由双方平均分担责任。并且，被上诉人在装修完毕后即开始对场地一、二层进行了全面的分租及经营获取利润，而同时又以合同未通过消防属于免租期内为由拒不向上诉人交纳租金。2014年-2019年，被上诉人一直占用上诉人房屋盈利而从未向上诉人交纳过任何费用。而对于未通过消防验收，被上诉人亦存在过错。故从公平合理的角度，本案责任至少也应当由双方平均分担。其次，在原审一审诉讼过程中，虽对于涉案租赁房屋的装修装饰工程进行了资产评估，并出具了“辽唯评报字（2018）第32号”《资产评估报告》。但是，该评估报告的评估基准日为2018年1月16日，距今已有一年半的时间。从评估报告出具至今,案涉房屋仍一直处于被上诉人的控制和使用之下，在此期间所导致的相应价值减损应由被上诉人承担，故双方分担的装修装饰残值应以现阶段的真实价值为基准。亿邻汇公司辩称：一、案涉房屋租赁合同及其补充协议应于判决生效之日解除，175号判决该部分判决内容正确，应予维持。理由如下：第一，地铁公司所称的9，地铁公司所称的**案判决未生效的案涉租赁合同及补充协议解除时间亦未生效。亿邻汇公司因故错过了上诉期，未能上诉，并不表示9212号判决就是正确的。本案因存在案件事实未查清而发回重审后，依据民诉法的规定，发回重审是对全案重新审理，175号判决根据亿邻汇公司的诉讼请求以及案件事实依法判令案涉合同解除时间为判决生效之日，符合法律规定，应予维持。第二，《合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之内容不适用本案。亿邻汇公司在起诉前并未向地铁公司发出“解除案涉租赁合同的通知”，而是以诉讼方式直接请求法院判令解除双方签订的租赁合同。案涉租赁合同能否解除，单方解除权的行使是否符合条件，应由人民法院依法判定，根据本案的诉请内容，是形成之诉和给付之诉，而绝不是确认之诉。至于何时解除，应以人民法院的判决生效为准。第三，提起诉讼可以视为解除合同意思表示的一种表达方式，但其行使的法定或约定解除权是否成立，需由人民法院根据合同履行情况和法律规定进行判定。法院立案后，向地铁公司送达亿邻汇公司含有解除合同诉讼请求的起诉状，系执行法定的民事诉讼程序的公权力行为，并不代表亿邻汇公司将请求解除合同的具有私法性质的意思表示到达地铁公司。法院以判决的方式判令案涉两协议予以解除，系人民法院行使公权力对当事人私领域的商事交易行为的判定，其解除的时间应为判决生效之日（详见所附判例：最高院关于中国铝业股份有限公司重庆分公司、中国铝业股份有限公司招标投买卖合同纠纷（2017）最高法民终722号二审民事判决书）。第四，依据最高法2011年《全国民事审判工作会议纪要》第63条“一方当事人向人民法院请求确认解除合同效力，人民法院经审查认定对方当事人对合同解除异议不成立的，合同自通知到对方时解除；当事人向人民法院起诉解除合同，人民法院判决解除合同的，合同自判决生效之日起解除”的规定，本案租赁合同及补充协议解除之日应为判决生效之日。《民事审判与指导》第35集中“法院判决解除合同后如何起算解除日期”（执笔人最高院吴晓芳）一文中，最高院的观点是：如果一方当事人起诉请求判令解除合同，法院经审查认为符合约定解除或法定解除条件的，则合同自法院判决生效之日起解除。第五，地铁公司在上诉中亦承认，地铁公司在上诉中亦承认亿邻汇公司行使的是单方解除权需要地铁公司的同意，因为双方不是协议解除。所以地铁公司在上诉状中称“在2016年11月16日原一审法官首次开庭审理本案时，地铁公司当庭对解除租赁，地铁公司当庭对解除租赁合同及补充协议表示同意”与本案无关案涉合同解除认定成“亿邻汇要求解除合同，地铁公司也同意解除，本，地铁公司也同意解除同解除形式错误的认定成了合意解除。第六，亿邻汇公司于2019年4月24日向地铁公司公司发函，告知亿邻汇公司于4月22日将一楼自营超市部分及办公设施全部搬离腾空，告知对方接收租赁房屋。这是为了避免双方损失的扩大，能更有效的利用租赁房屋的价值，亿邻汇公司这么做是出于善意的考虑。至于地铁公司所称的“接收后能否招租？用不用向亿邻汇公司交租金？”这种理解就歪曲了亿邻汇的本意。而且案涉租赁合同的解除所涉及的不仅是房屋的交接，还包括违约金、装修损失等诸多法律问题。第七，若按地铁公司的观点，起诉状送达之日为合同解除之日，如果起诉后撤诉、法院判令不予解除呢？综上，175号判决书判令案涉租赁合事及补充协议于判决生效之日解除正确，应予维持。二、地铁公司应向亿邻汇公司、地铁公司应向亿邻汇公司全额赔偿装修损失4,833,17744.72元-1,251,367.39元），理由如下：第一，地铁公司同意装修。首先，地铁公司同意装修承租人，地铁公司书面同意承租人装修中第3条予以明确约定：“装修过程中亿邻汇公司配合地铁公司消防验收，地铁公司于2014年1，地铁公司于2014年10月15日完成消防验收”亿邻汇公司装修。其次，地铁公司参与了装修工程，地铁公司参与了装修工程与地铁公司间的多次就装修问题进行的邮件电话沟通，地铁公司派人到装修现场，地铁公司派人到装修现场进行指导等行为意亿邻汇公司进行装修，而且还参与了装修。再次，根据生活经验法则，亿邻汇公司大兴土木的装修，地铁公司在丽水新城有其，地铁公司在丽水新城有其他工程不可能不知道丽水新城的物业公司也都是知情的，说明地铁公司同意装修。最后，从亿邻汇公司2014年7月1日接收案涉房屋后就开始装修，到发现地铁公司违约，并要求地铁公司完成租赁房屋的建设工程竣工消防验收，到2015年初试营业，以及地铁公司补办消防竣工验收的这一过程中，直至本案起诉前历经近三年时间，地铁公司从未对装修提出，地铁公司从未对装修提出过异议的。第二，地铁公司没有证据证明亿，地铁公司没有证据证明亿邻汇公司的装修违约，并没有损坏租赁房屋的主体结构、承重构件，增加房屋荷载或危及毗邻房屋及租赁场所安全。装修后的房屋必然与地铁公司清水房的消防设计图不符，但这是地铁公司自身违约造成的，租赁房屋的消防验收是建设工程竣工验收的分项验收，应在投入使用，即租给亿邻汇公司之前完成。所以导致装修后的房屋格局与地铁公司清水房的消防设计图不符这一事实，与亿邻汇公司无关。且亿邻汇公司积极配合地铁公司自行整改，不存在拒不合作的情况，对此地铁公司亦未提供证据证明。况且一堵墙也绝不可能导致建设工程消防验收历经四年未通过，主要的问题是丽水新城小区整个楼盘的外墙保温材料不合格造成的，直至2018年6月保温材料全部更换才通过验收。第三，案涉租赁房屋装修残值的评估值在本案诉讼中是合法有效的。案涉评估报告是双方经法院摇号共同选定的评估机构，该机构具有鉴定资质，鉴定人员具有鉴定资格，因此该评估报告上的评估值合法有效。诉讼是一个持续、整体的过程，评估报告是为本案而做，在本案审理的整个过程中当是合法有效的。所以，租赁房屋的装修残值当然应以评估报告载明的价值为准，地铁公司的主张及计算方，地铁公司的主张及计算方法于法无据》规定，属于大型公众聚集场所的房屋，所涉及的建设工程竣工，未经消防验收或验收不合格的，禁止投入使用。案涉租赁房屋亦属于公众聚集场所，所以地铁公司应在交房前完成建设工程消防验收，但地铁公司在交房时即违法、违约，租赁房屋未经建设工程竣工验收。所以由于地铁公司的根本违约行为，导致合同履行不能，依据《合同法》九十四条（四）款“当事人的违约行为致使合同目的不能实现的，可以解除合同”、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条（三）款“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致房屋无法使用的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”以及第十一条“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之内容，应由其赔偿全部装修损失。请求二审法院驳回地铁公司的全部上诉请求。亿邻汇公司向一审法院起诉请求：1.从法院判决生效之日起解除原、被告签订的《沈阳地铁丽水新城公租房一期1-3#商业网点房屋租赁合同》及补充协议；2.被告赔偿原告装修损失4,833,177.33元；3.被告向原告支付中央空调费用1,390,408.21元；4.被告支付原告合同违约金683,520元；5.被告返还原告房屋押金40万元；6.被告向原告给付剩余免租期折算的违约金（合同解除之日起至2019年9月31日止）；7.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年7月，原告（原名沈阳胜丰源市场管理有限责任公司，2014年7月22日变更为沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司）与被告签订沈阳地铁丽水新城公租房一期1-3#商业网点房屋租赁合同，约定，被告将位于沈阳市浑南新区，商业网点1-3#，建筑面积为8900平方米（最终以房产局实际测绘面积为准，单价不变）房屋租赁给原告使用；被告于2014年7月1日前将房屋交由原告作为国家政策法规不禁止的生活服务类项目（超市、餐饮、银行、网吧、酒吧、洗衣店、书店等）经营使用；以房屋现有情况作为交房标准，清水房；房屋押金400,000元，该押金用于保障房屋及内部设计完好，如出现损坏现象，被告有权按照市场价格扣除房屋押金以作赔偿，如在房屋租赁期届满后，房屋内所有设施保持完好、各种费用全部结清，被告将于二十个工作日内无息退还押金；该房屋租赁期共20年，自2014年7月1日起至2034年6月30日止，免租期共计18个月（未包括中央空调折价免租期），自2014年7月1日起至2015年12月31日止，免租期内，原告无须支付租金，但应支付实际发生的水费、电费、通讯、燃气、供暖费、物业服务费、经营类税费及其它费用等；租金标准为16元每平方米每月，1,708,800元/年，租期内，计租日起5年内（不含免租期）租金保持不变，之后由被告根据市物价局适时发布的非住房租赁指导价格，签订补充协议调整；租金支付周期为12个月，合同签订日交付第一周期租金，以后每租赁周期的租金支付时限为上一周期租金到期前30个日历日前一次性支付（以到账日期为准），以此类推；原告应按时交纳水费、电费、物业费、经营类税费、房屋采暖费、其它费用；原告自行办理各项经营证照，独立承担各项社会责任，原告从事的经营项目如涉及消防申报及验收，由原告负责，被告予以配合；原告收房后首次装修方案应征得被告书面同意后，方可进场装修，被告应于收到原告装修方案后10日内审查完毕出具书面意见，被告认为原告的装修方案可能影响租赁场所的安全或不符合法律、法规及地方政府的相关规定的，原告应依据被告的建议作出必要的调整，由此产生的费用以及因此拖延工期导致无法在装修期内完成工作的责任由原告自行承担，被告对原告的设计方案给予书面同意不得视作被告对原告的装修工程承担任何责任；被告有以下行为之一的，原告有权解除合同：不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；被告因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付原告本合同租金总额的2%作为违约金。合同签订后，原告向被告交纳了押金400,000元，被告将房屋交付给原告，原告接收房屋后到消防主管部门办理经营手续时，被告知原告承租的房屋没有通过消防竣工验收，为此，原、被告于2014年11月27日签订沈阳地铁丽水新城公租房一期1-3#商业网点房屋租赁合同补充协议，约定：租赁房屋地址最终变更确认为沈阳市浑南新区南大甸子378-1甲号甲（共二层），其余不变；装修过程中原告配合被告消防验收，被告于2014年10月15日完成消防验收，延迟一个月则增加一个月免租期，以此类推。补充协议签订后，原告开始对租赁房屋进行装修，装修过程中，2015年6月8日，原告收到辽宁省沈阳市浑南区公安消防大队的行政处罚决定书，因房屋未经竣工验收消防备案擅自投入使用，责令限期整改，并进行罚款等。随后，原告即与被告进行沟通，被告也未予解决消防竣工验收备案问题。2016年9月19日，辽宁省沈阳市浑南区公安消防大队再次向原告下发了责令立即改正通知书，具体问题如下：公共场所未经消防安全检查，擅自投入使用营业，责令限期整改，并停止使用。为此，原告向被告发出通知函，要求7日内解决消防验收，但至原告2016年10月起诉时仍未予解决。另查明，沈阳市消防局于2016年7月4日出具沈公消竣查字[2016]第0103号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，载明：被告新建的位于辽宁省沈阳市浑南区的地铁丽水新城一期工程（公租房）土建工程：建筑栋数：3栋；建筑层数：1#-3#，3-18层；建筑高度：57.80米；总建筑面积：36,670.51平方米；使用性质：1#-3#，裙房及1-2层商业，3-18层住宅。建设工程竣工消防验收申请及有关材料收悉，但评定为消防验收不合格，具体情况如下：一、该工程与相邻的临时社区活动用房防火间距不足，不符合《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95第4.2.1条的规定；二、该工程还存在应为消防竣工验收项目，却申报消防竣工验收备案；外墙保温材料与设计不符，且不符合相关文件要求；部分消防应急照明灯具为声控灯，不符合规范要求；消防控制室未设置能拨打119的有线电话；商业部分已经装修，改变格局，并投入使用，与设计不符，且造成疏散距离超长等问题，不能满足规范要求；部分防火卷帘、应急广播等消防设施不能正常联动等问题。上述问题应按《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95相关条款规定进行改正，改正后向我局申请复查。再查明，依原告申请，在沈阳市中级人民法院技术处随机选定辽宁唯实信资产评估有限公司对案涉位于沈阳市浑南新区南大甸子378-1甲号甲房屋的装修残值进行鉴定，原告承租房屋装修残值价值于评估基准日即2018年1月16日的评估价值6,084,544.72元，其中拉丝白钢玻璃门斗（含门）、楼地面水泥砂浆找平（平均100mm厚）、地面塌陷找平、墙面抹灰、地面塌陷找平电工程等争议部分1,845,832.09元。原告为此支付60,000元评估费用。再查明，2018年7月4日，沈阳市消防局沈公消验字第[2018]第0242号建设工程消防验收意见书载明，被告沈阳地铁房地产开发有限公司新建的位于沈阳市东陵区的地铁丽水新城一期（公租房）（沈公消验凭字[2018]第0209号；建筑栋数：5栋；建筑层数：2-18层；建筑高度：57.8M；建筑面积：36670.51M2,使用性质：人员密集场所及有人员密集场所的建设工程，高层民用建筑）经审查及检查依据建设工程消防验收评定规则综合评定为消防验收合格，具体情况如下：一、建筑总平面布置、安全疏散、防火分隔基本符合我局原消防设计审核要求。二、测试室内消火栓系统，自动喷水灭火系统，供水正常，测试火灾自动报警系统，机械防排烟系统，使用功能基本正常。三、安全疏散指示标志及应急照明的设置基本符合规范的要求。再查明，沈阳地铁房地产开发有限公司诉沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司房屋租赁纠纷一案，一审法院以（2018）辽0112民初6151号案件立案受理，现该案正在审理中,沈阳地铁房地产开发有限公司的诉求为支付房屋占用费、赔偿损失、支付违约金等。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，原、被告自愿签订房屋租赁合同及补充协议，均系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应自觉遵守履行。合同签订后，原告按合同约定用途办理经营手续时得知涉案房屋未通过消防验收，导致原告无法办理经营手续，被告承诺于2014年10月15日完成消防验收，但被告并未按承诺完成消防验收，沈阳市消防局于2016年7月4日出具沈公消竣查字[2016]第0103号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，说明未通过消防验收的原因为：一、该工程与相邻的临时社区活动用房防火间距不足，不符合《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95第4.2.1条的规定；二、该工程还存在应为消防竣工验收项目，却申报消防竣工验收备案；外墙保温材料与设计不符，且不符合相关文件要求；部分消防应急照明灯具为声控灯，不符合规范要求；消防控制室未设置能拨打119的有线电话；商业部分已经装修，改变格局，并投入使用，与设计不符，且造成疏散距离超长等问题，不能满足规范要求；部分防火卷帘、应急广播等消防设施不能正常联动等问题。由以上可见消防验收不合格的主要原因系被告的原因，且被告应当对原告的装修负有监管责任，如原告的装修不符合消防要求，被告有权制止，现被告怠于履行监管责任，被告应承担主要责任，但原告的装修对消防验收造成影响亦是客观事实，故原告对涉案租赁合同不能正常履行应承担一定的责任。现原、被告因履行房屋租赁合同发生纠纷，原告请求解除与被告签订的房屋租赁合同及补充协议，被告亦同意解除房屋租赁合同及补充协议，故案涉租赁合同及补充协议应予解除，关于合同解除的时间节点，因原告与被告不能达成一致，基于原告持续占有房屋的事实，本案合同解除的时间节点应为判决之日。原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，原、被告对涉案房屋租赁合同的解除均有过错，且合同的解除对原告确实造成损失，根据双方过错程度，本院认为原告对租赁合同的解除应承担次要责任即30%的责任、被告对租赁合同的解除应承担主要责任即70%的责任，考虑双方合同约定中央空调折价免租期，参照涉案房屋的装修评估价值为6,084,544.72元（基准日2018年1月16日），故被告应赔偿原告装修损失（6,084,544.72-1,251,367.39）×70%=3,383,224.13元；关于原告要求被告向原告支付中央空调费用1,390,408.21元的诉求，因双方合同约定中央空调折价免租期，故该项费用应与租金一并处理；关于原告请求判令被告支付合同违约金683,520元、被告向原告给付剩余免租期折算的违约金（合同解除之日起至2019年9月31日止）的诉求，因合同双方均有违约之处，该两项诉求不予支持；关于被告返还原告房屋押金40万元的诉讼请求，因合同约定该押金用于保障房屋及内部设计完好，如出现损坏现象，被告有权按照市场价格扣除房屋押金以作赔偿，如在房屋租赁期届满后，房屋内所有设施保持完好、各种费用全部结清，被告将于二十个工作日内无息退还押金，现仅仅对电费做了结算，另原告仍实际占有房屋，故该押金应在各项费用（包括租金等）结算后予以处置，本案不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条之规定，判决如下：一、原告沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司与被告沈阳地铁房地产开发有限公司于2014年7月签订的沈阳地铁丽水新城公租房一期1-3#商业网点房屋租赁合同及2014年11月27日签订的沈阳地铁丽水新城公租房一期1-3#商业网点房屋租赁合同补充协议于判决生效之日解除；二、被告沈阳地铁房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，赔偿原告沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司装修损失3,383,224.13元；三、驳回原告沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62,785元，由原告承担18,835.5元，被告承担43,949.5元；鉴定费用60,000元，由原告承担18,000元，由被告承担42,000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。亿邻汇公司提交了证据1.5张照片拍摄于2019年4月22日、6张照片拍摄于2019年5月30日、2019年4月22日《通知函》及ems邮政单、2019年5月29日《限期接收租赁房屋的通知函》及ems邮政单、2019年7月8日通知函及ems邮政单。证明：第一，2019年4月22日亿邻汇公司从案涉租赁房屋将一楼自营部分及公办设施全部搬离腾空。亿邻汇公司为了避免损失扩大，没有解除与第三方门市房的《租赁合同》，对于租赁期限未届满的第三方租户租金地铁公司可通过诉讼方式解决。证据2.建设工程消防设计备案复查意见书沈公消设复字【2014】第0115号、一堵墙的图纸及照片。证明：案涉租赁房屋的装修经消防主管部门复核通过，装修复合消防规范，并不涉及“造成疏散通道距离过长”的问题。地铁房地产发表质证意见。地铁房地产发表质证意见称议，与本案没有关联性，该组证据与亿邻汇公司诉讼请求无关，其所主张的情况与事实不符，亿邻汇公司未达到双方腾房交接的条件，是否腾房不影响本案裁判。对证据2的真实性没有异议，关联性、证明内容有异议，该复查意见书仅是亿邻汇公司装修消防设计的报验文件，无法证明在实际装修中是严格按照该消防设计进行施工，复查意见书的出具时间为2014年10月28日，消防局在2016年7月4日出具2016第0103号消防备案检查不合格通知书中明确表明消防仍存在7项问题，鉴于我方的消防设计已审核合格出现上述问题可知商业部分已经装修改变格局并投入使用等问题确实是因为亿邻汇公司装修造成的。因此亿邻汇公司提交的证据不能证明其证明目的。针对上述证据本院结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，双方房屋租赁合同第三条第3款约定：如需增加中央空调设施，由亿邻汇公司负责投资建设，产权归地铁公司所有。相关投资费用经由双方共同聘请中介机构审定后，按照投资核定费用最多额外延长不超过12个月的免租期，即：若审定费用不足12个月租金的，按实际审定费用协商确定免租期；若审定费用超过12个月租金的，最多按12个月确定免租期。本院认为，亿邻汇公司与地铁公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现双方因案涉房屋在合同履行期间消防验收问题引发本案纠纷。关于双方争议的合同解除时间的问题。亿邻汇公司虽系通过诉讼主张解除案涉房屋租赁合同，但在本案审理期间亿邻汇公司明确主张从法院判决生效之日起解除合同及补充协议，且在法院审理期间亿邻汇公司亦持续占有租赁房屋，双方的租赁合同仍处于履行状态，故一审认定双方房屋租赁合同及补充协议于判决生效之日解除并无不当，本院予以维持。地铁公司主张以其收到法。地铁公司主张以其收到法院送达该案起诉状副本时双方合同已告解除汇公司提出的要求地铁公司赔偿其装修损失的问题。亿邻汇公司认为系地铁公司租赁的房屋未经建设工程竣工消防验收，导致其无法办理装修消防验收，合同目的无法实现予以合同解除，地铁公司应承担全部责任，地铁公司应承担全部责任地铁公司认为，亿邻汇公。地铁公司认为接收房屋并装修，装修方案未报其同意，装修拆改了消防结构，是导致无法通过消防验收的主要原因之一。通过双方签订的补充协议可以认定，地铁公司对于亿邻汇公司，地铁公司对于亿邻汇公司未予完成房屋竣工验收消防备案前已同意了亿邻汇公司进行装修合地铁公司完成消防验收的义务,亦即亿邻汇公司对于地铁公司未予完成房屋竣工消防验收备案的事实已知晓,并仍予对房屋进行了装修。从2016年7月4日沈阳市消防局出具的建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书来看，未能通过建设工程竣工验收消防备案的检查系双方原因导致，一审根据该通知书载明的原因认定地铁公司系消防验收不合格的主要原因，并认定地铁公司承担解除合同的主要责任，即70%的责任，亿邻汇公司承担次要责任，即30%的责任，并无不当。一审依据评估价值判令地铁公司赔偿亿邻汇公司装修损失亦无不当。虽至二审审理期间评估报告已至有效期间，但为避免因重复鉴定导致案件久审不绝，给当事人造成不必要的经济损失及诉累，本院结合一审评估价值及亿邻汇公司的实际使用情况，酌定地铁公司赔偿亿邻汇公司装修损失3,333,224.13元。在本院审理期间,亿邻汇公司提交了沈阳市公安消防局建设工程消防设计备案复查意见书,用以证明其装修经消防主管部门复核通过。该意见书出具的时间为2014年10月28日，且该意见书系对亿邻汇公司提交的工程消防设计文件的复查意见为合格，准许其恢复施工。而沈阳市消防局于2016年7月4日出具的系对建设工程竣工验收消防备案的检查，结果为不合格，亿邻汇公司以此意见书证明其装修已经经过消防部门审核通过与实际不符，本院不予采信。故本院对双方均认为应由对方承担责任，均不予支持。关于亿邻汇公司主张的中央空调的费用的问题。根据双方合同的约定，空调设施由亿邻汇公司投资建议，但产权归地铁公司所有，投资费用应抵顶不超过12个月的免租期，现因双方租赁合同已解除，亦无需再折抵免租期，另双方对于免租期间争议较大，地铁公司亦另案向亿邻汇，地铁公司亦另案向亿邻汇公司提起了主张给付租金的诉讼请求以确认，故为避免当事人不必要的诉累，本案中对亿邻汇公司该主张予以审理解决为宜。根据一审委托评估的价值，空调费用为1,390,408.21元，未超过一年的租金，符合双方合同约定，故在合同解除后地铁公司应将空调费用返还亿邻汇公司为宜。关于亿邻汇公司主张返还案涉房屋押金的问题，因案涉房屋亿邻汇公司尚未完全予以腾空交付地铁公司，所涉相关费用尚无法予以结清，故对于亿邻汇公司该主张，本院暂不予支持。关于亿邻汇公司主张地铁公司应给付其剩余免租期折算的违约金的问题，亿邻汇公司认为根据双方合同约定计算，其所应享有的免租期至合同解除后尚有未予使用的部分，对于合同解除后未使用的免租期地铁公司应折算违约金给付亿邻汇公司。根据日常交易习惯免租期应为在合同履行期限内，出租人给予承租人的在一定期间内不予收取租金的一种优惠措施。针对本案，亿邻汇公司该项主张的免租期系合同解除后要求地铁公司将剩余免租期予以折算成违约金支付给地铁公司，即亿邻汇公司所主张的免租期并非合同履行期间的免租期，另双方租赁合同中对于合同解除后剩余免租期的问题亦未予约定，故本院对亿邻汇公司提出的要求地铁公司给付其剩余免租期折算的违约金的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初175号民事判决第一项，即：“一、原告沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司与被告沈阳地铁房地产开发有限公司于2014年7月签订的沈阳地铁丽水新城公租房一期1-3#商业网点房屋租赁合同及2014年11月27日签订的沈阳地铁丽水新城公租房一期1-3#商业网点房屋租赁合同补充协议于判决生效之日解除”；二、变更沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初175号民事判决第二项，即：“二、被告沈阳地铁房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，赔偿原告沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司装修损失3,383,224.13元”为：沈阳地铁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，赔偿沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司装修损失3,333,224.13元；三、沈阳地铁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司空调费用1,390,408.21元；如果沈阳地铁房地产开发有限公司未按本判决二、三项指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回双方其他上诉请求。一审案件受理费62,785元，由沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司承担18,548元，沈阳地铁房地产开发有限公司承担44,210元；鉴定费用60,000元，由沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司承担18,000元，由沈阳地铁房地产开发有限公司承担42,000元。二审案件受理费沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司预交62,785元，由沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司承担18,548元，沈阳地铁房地产开发有限公司承担44,210元；沈阳地铁房地产开发有限公司预交62,785元，由沈阳地铁房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  韩彩霞审判员  李 妍审判员  金 鑫二〇一九年十一月十一日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。