文书内容贵州省遵义市中级人民法院裁判文书签发单            拟稿人：              签发人：                  参审法官签名：                  事由：民事判决书                  字号：（2019）黔03民终6145号              发出时间：      贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6145号上诉人（原审被告）：罗芬，女，1975年11月4日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县。被上诉人（原审原告）：遵义鑫港房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市播州区桂花小区****。法定代表人：胡钧，董事长。委托诉讼代理人：何誌远，贵州乾锋律师事务所律师。原审第三人：刘胜光，男，1968年11月20日出生，贵州省凤冈县人，住凤冈县。上诉人罗芬因与被上诉人遵义鑫港房地产开发有限公司，原审第三人刘胜光租赁合同纠纷一案，不服贵州省凤冈县人民法院（2019）黔0327民初2464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗芬上诉请求：1.撤销凤冈县人民法院（2019）黔0327民初2464号民事判决;2.将本案发回重审或改判驳回上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人在履行合同过程中已对书面合同约定的租金记付方式进行了变更，一审不考虑双方实际履行的事实，简单以书面合同为依据认定上诉人尚欠被上诉人租金，完全背离事实。二、上诉人已就已变更租金支付这一事实完成了举证，不存在举证不能。三、上诉人不存在违约情形，一审判令上诉人承担的违约金不当。遵义鑫港房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。遵义鑫港房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除遵义鑫港房地产开发有限公司与罗芬于2015年8月6日签订的《房屋租赁合同》以及双方租赁关系；2.判令罗芬向遵义鑫港房地产开发有限公司支付拖欠房屋租金124952.2元（暂计至2019年5月24日止），并支付违约金37485.66元；3.判令罗芬清空并返还房屋给遵义鑫港房地产开发有限公司，并支付自合同解除之日起到罗芬实际返还房屋之日止期间的房屋占用费，按每日252元计算；4.本案诉讼费由罗芬承担。一审法院认定事实：遵义鑫港房地产开发有限公司于2009年12月8日将位于遵义市凤冈县××路星港湾××楼建筑面积为76.08平方米的商业门面出售给刘胜光。随后遵义鑫港房地产开发有限公司与刘胜光签订《购门面返租合同》，刘胜光将该门面返租给遵义鑫港房地产开发有限公司。2015年8月6日，遵义鑫港房地产开发有限公司将遵义市凤冈县××路星港湾××楼商业门面房出租给罗芬，双方签订《门面租赁合同》，合同约定：租赁期限3年（从2015年8月6日至2018年8月5日），租金第一年按80元每月每平方米建筑面积计算，第二年、第三年每年按8%逐年递增房屋租金，付款方式一年一付及违约责任等内容。随后遵义鑫港房地产开发有限公司将门面房交付给罗芬使用，罗芬第一年按照合同约定支付了租金58000元，其后罗芬分别于2017年1月21日支付租金40000元，2018年2月11日支付租金40000元，2019年2月14日支付租金48000元，现合同已到期，但该房屋继续由罗芬使用。经遵义鑫港房地产开发有限公司多次追讨租金无果后，现遵义鑫港房地产开发有限公司诉至法院，提出如前所诉。在审理过程中，遵义鑫港房地产开发有限公司与罗芬均同意解除《门面租赁合同》，并由罗芬将房屋退还给遵义鑫港房地产开发有限公司。原审法院认为，本案的争执焦点：一、遵义鑫港房地产开发有限公司的主体是否适格；二、罗芬是否应按合同约定履行支付房屋租金的义务；三、罗芬是否应承担违约责任。一、关于遵义鑫港房地产开发有限公司主体是否适格的问题。从遵义鑫港房地产开发有限公司和刘胜光的陈述及双方签订的《购门面返租合同》来看，说明遵义鑫港房地产开发有限公司是本案适格主体。二、罗芬是否应按合同约定履行支付房屋租金的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，遵义鑫港房地产开发有限公司与罗芬签订的《门面租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，各方应按合同约定履行义务。从遵义鑫港房地产开发有限公司提供的《门面租赁合同》来看，合同中约定签订合同之日付款58000元，余款在2015年10月30日付清，说明房屋的租金并非是58000元，而是按照双方的约定按照确定的房屋平方米据实收取，从罗芬向法庭提供的支付凭证来看，该支付凭证上并未载明该支付的金额就是当年应支付的房屋租金，同时遵义鑫港房地产开发有限公司对罗芬的这一说法予以否认，罗芬也未提供充分的证据予以证明，且结合当地房屋出租的情况及遵义鑫港房地产开发有限公司向刘胜光支付返租租金的情况，故对罗芬主张不应按照合同约定而是按照和遵义鑫港房地产开发有限公司的口头协议支付租金的请求，法院不予采纳。另，遵义鑫港房地产开发有限公司与罗芬签订的合同期满后，遵义鑫港房地产开发有限公司与罗芬均未提出解除合同，且罗芬继续使用该租赁房屋，视为不定期租赁合同关系，故罗芬理应按照合同的约定履行支付租金的义务。即罗芬应支付遵义鑫港房地产开发有限公司的房屋租金到2019年5月24日止应为第一年（2015年8月6日-2016年8月5日）73036.8元；第二年（2016年8月6日-2017年8月5日）78879.74元；第三年(2017年8月6日-2018年8月5日)85190.12元；第四年（2018年8月6日-2019年5月24日）73859.84元，共计应收（73036.8元+78879.74元+85190.12元+73859.84元）310966.5元。但罗芬在承租期间分别向遵义鑫港房地产开发有限公司支付房屋租金共计（58000元+40000元+40000元+48000元）186000元，现罗芬应支付遵义鑫港房地产开发有限公司房屋租金（310966.5元-186000元）124966.5元。故遵义鑫港房地产开发有限公司主张罗芬支付拖欠房屋租金124952.2元（暂计至2019年5月24日止）的请求，法院予以支持。三、罗芬是否应承担违约责任。从遵义鑫港房地产开发有限公司与罗芬签订的《门面租赁合同》来看，确实对违约责任进行了约定，但从遵义鑫港房地产开发有限公司与罗芬履行合同的情况来看，罗芬未按约定的时间和未按当年应交纳的房租足额支付租金，罗芬存在违约行为，理应按照合同的约定承担违约责任，遵义鑫港房地产开发有限公司在庭审中提出按未交房屋租金的30%承担违约责任，符合相关法律规定，现罗芬应承担违约金为（124966.5元×30%）37489.95元。故遵义鑫港房地产开发有限公司主张罗芬支付违约金37485.66元的请求，原审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、解除原告遵义鑫港房地产开发有限公司与被告罗芬于2015年8月6日签订的《门面租赁合同》及不定期租赁合同关系。二、由被告罗芬在本判决生效后十日内支付原告遵义鑫港房地产开发有限公司门面租金124952.2元和违约金37485.66元。三、在本判决生效后十日内由被告罗芬将租赁的门面房（遵房权证凤冈县字第**）交付原告遵义鑫港房地产开发有限公司，同时支付占用期间（未计算在本次租期内）房屋租金，并按当年房屋租金据实支付。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3158元，减半收取1579元，由被告罗芬负担（该款原告已预交，在本判决生效后由被告直接支付给原告）。本院二审期间，上诉人罗芬提供案外人甘丹丹与王正旭签订的门面租赁协议复印件一份及微信聊天记录截图一张，以此证明出租人与承租人未按照门面租赁协议实际给付租金。被上诉人胡昌群认为称该证据与本案没有任何关联，拒绝发表质证意见。经审查，李正齐提交的证据系复印件，无法证明来源及真实性。且不能证明本案双方当事人之间租赁合同关系成立、履行的情况，故该证据与本案无关联，对该证据本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人二审诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、双方是否对涉案租赁合同租金标准协商变更；二、罗芬应否承担违约责任，违约金认定数额是否适当。一、遵义鑫港房地产开发有限公司与罗芬签订的《门面租赁合同》中明确约定了租赁门面的建筑面积、租赁期限、租金计付方式等内容，该合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。罗芬主张在履行合同过程中双方已对租金计付方式进行了口头变更，为此已履行完租金给付义务。遵义鑫港房地产开发有限公司否认双方存在上述口头约定，罗芬亦未提供其他证据佐证其主张的上述事实，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对于罗芬欠付遵义鑫港房地产开发有限公司租金的事实予以认定，罗芬应继续履行租金给付义务。二、遵义鑫港房地产开发有限公司与罗芬签订的《门面租赁合同》约定：如违反合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的100%作为违约金；逾期未交付租金的，每逾期一日按年租金的5%加收滞纳金。罗芬主张不应承担违约金，对违约金的认定有异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，违约金的认定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况予以综合考虑。罗芬未按合同约定足额支付租赁费用，依法应承担违约责任，但一审按未付租金的30%计算违约金过高，应予调整，考虑罗芬在案涉门面的实际经营困难的情况，本院酌情调整违约金以未付租金124952.2的10%计算，即罗芬应承担违约金12495.22元。综上所述，遵义市诚达投资开发有限责任公司的上诉请求部分成立，本院相应予以支持；一审认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以改判，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省凤冈县人民法院（2019）黔0327民初2464号民事判决第一项、第三项、第四项；{即：一、解除原告遵义鑫港房地产开发有限公司与被告罗芬于2015年8月6日签订的《门面租赁合同》及不定期租赁合同关系。三、在本判决生效后十日内由被告罗芬将租赁的门面房（遵房房权证凤冈县字第**）付原告遵义鑫港房地产开发有限公司，同时支付占用期间（未计算在本次租期内）房屋租金，并按当年房屋租金据实支付。四、驳回原告的其他诉讼请求。}二、变更贵州省凤冈县人民法院（2019）黔0327民初2464号民事判决第二项为：由被告罗芬在本判决生效后十日内支付原告遵义鑫港房地产开发有限公司门面租金124952.2元和违约金12495.22元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1579元（减半、遵义鑫港房地产开发有限公司交纳），由罗芬负担；二审案件受理费3158元（罗芬交纳），由罗芬负担1579元，遵义鑫港房地产开发有限公司负担1579元。审判长 吴 雨审判员 任建毅审判员 何 亮二〇一九年十一月二十八日法官助理李会书记员黄佩玉