广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19437号上诉人（原审第三人）：天伦控股有限公司，住所地广州市天河区林和东路******。法定代表人：张国明，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶珊，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李穗军，男，1971年5月25日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：王剑锋，广东德法理律师事务所律师。原审被告：广发银行股份有限公司广州天河支行，住所地广州市天河区，住所地广州市天河区广园东路**首层v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：方喜东，该支行行长。原审被告：广东粤财控股有限公司，住所地广州市越秀区东风中，住所地广州市越秀区东风中路**粤财大厦**tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：杨润贵，该公司董事长。原审被告：广东力中实业有限公司，住所地广州市天河北路175-1，住所地广州市天河北路**祥龙花园祥龙阁**e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：梁树勇。上诉人天伦控股有限公司（以下简称天伦公司）因与被上诉人李穗军、原审被告广发银行股份有限公司广州天河支行（以下简称广发银行）、广东粤财控股有限公司（以下简称粤财公司）、广东力中实业有限公司（以下简称力中公司）物权确认纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初8837号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人天伦公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回李穗军等人的诉讼请求。事实理由如下：一、力中公司已经被吊销，且法定代表人下落不明，加盖公司公章的行为不能代表力中公司的意志，彭汉林也无权作为力中公司的代表参加诉讼。二、天伦公司是本案有独立请求权的第三人，但一审法院拒绝接收天伦公司的起诉状，要求天伦公司另案起诉，损害了天伦公司的合法权益。三、一审法院故意回避抵押权经登记才生效的法律规定及合同约定，回避天伦公司是案涉房屋登记所有权人，并且错误认定力中公司有权作出“以物抵债”的决定，严重损害了天伦公司对案涉房屋的所有权。四、力中公司于2004年8月30日被吊销营业执照，应予解散，应当成立清算组，办理注销登记手续。五、一审判决违反《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十四条的规定，以本案判决形式行使了清算组的相关权利，损害了力中公司债权人的合法权利，导致天伦公司不仅损失房屋收益，并造成天伦公司大额税费损失。六、《房地产预售契约》因违反法律法规的强制性规定无效，李穗军以案涉房屋的买卖合同要求力中公司及天伦公司协助其将案涉房屋过户至其名下的请求，缺乏法律依据。（一）《房地产预售契约》违反法律法规的强制性规定，应属无效。广发银行虽与天伦公司签订《房地产预售契约》，但并非双方真实买卖合同关系。双方确认签订此预售契约，是因为力中公司向广发银行借款，力中公司以案涉房屋抵押提供担保，当时无法办理抵押登记，且案涉房屋登记在天伦公司名下，故签订《房地产预售契约》将案涉房屋预告登记至广发银行名下，为该债权提供担保。这种在主债务履行期限届满前双方将抵押物的所有权转移为债权人所有的担保称之为让与担保或者流质条款，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条的强制性规定，应属无效。（二）依照最高人民法院《关于审理民间借贷纠纷的司法解释》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，本案仍应按借贷关系处理而不是按买卖合同关系处理，当事人不同意变更诉讼请求的，应驳回起诉。七、李穗军等人与粤财公司签订的是《债权转让协议》，其受让的是对力中公司的债权和担保权，在债务人力中公司不能履行债务时，依照《中华人民共和国担保法》的规定，李穗军有权依照担保法规定以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，但无权直接要求抵押物的物权，即其请求将抵押物过户至其名下，没有法律依据。八、力中公司与李穗军达成以房抵债合意时因其已无经营主体资格，不得再进行任何经营活动，更无权处置公司的财产。力中公司在2019年5月28日做出《同意以房抵债情况说明》中，将八套住房以合计以2584920元抵债给李穗军等人，属于以明显低价处置公司资产，此行为严重损害了其他债权人的利益，该《同意以房抵债情况说明》应当无效。被上诉人李穗军二审答辩称：不同意天伦公司的上诉请求。一、一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、天伦公司的上诉理由不成立，缺乏事实依据。（一）彭汉林有权作为力中公司的代理人。虽然力中公司已于2004年8月30日被广东省工商行政管理局吊销营业执照，但工商部门吊销行为属于行政处罚行为，并不等于企业法人资格的消灭。在力中公司被吊销营业执照后至注销登记前，该企业法人仍视为存续，可以以自己的名义进行诉讼活动。彭汉林提交了力中公司相应委托手续，自然有权代表力中公司参与诉讼。（二）一审法院在庭审中均有告知各方诉讼参与人的权利和义务，天伦公司也委托专业律师参与案件审理。对于天伦公司超过答辩期的起诉请求，一审法院告知天伦公司另案起诉并无不妥。一审法院核实案涉八套房屋现状情况，有告知各方诉讼参与人，天伦公司在现场，并在笔录上签字，当事人的相应权利均已得到保护，不存在损害其权利的情形。（三）天伦公司称其是案涉房屋所有权人与事实不符，其只是案涉房屋的挂名开发商，是项目的初始登记人。案涉房屋于1999年2月23日已登记在广发银行名下，并缴纳了合计29085元的契税，同时在房管部门办理了鉴证，《房地产预售契约》原件及广州市资源和规划委员会发的《协助调查函》的复函等，均可证明房屋产权人是广发银行。所以案涉八套房屋已与天伦公司无关。（四）力中公司与广发银行的贷款之所以没有办理抵押登记手续，正是由于天伦公司在该项目是挂靠开发的性质，天伦公司没有义务为力中公司承担抵押担保责任，所以天伦公司同意盖章直接以房屋销售买卖的方式将房屋产权直接过户至广发银行名下，同时项目实际开发人力中公司与广发银行签订《借款合同》《抵押合同》约定如力中公司还贷后，广发银行则需将案涉八套房屋办理产权过户手续。以上事实有天伦公司盖章的《房地产预售契约》及力中公司与广发银行签订的相关合同可予证明。并且，案涉房屋签订《房地产预售契约》至今已经超过二十年，天伦公司也一直没有提出异议。所以一审法院认定天伦公司同意案涉八套房屋交由力中公司全权处理，合法有据。力中公司借款逾期，同意将房屋抵债也是合理的。（五）案涉八套房屋登记在广发银行名下，且广发银行已将160万元债权及权利转让给粤财公司，同时移交了案涉八套房屋的预售契约。而粤财公司与李穗军等八人签订《债权转让合同》，将对力中公司的债权及权利转让给李穗军等八人，同时粤财公司亦将包括案涉房屋在内的预售契约移交给李穗军等人，并在《债权转让合同》中对案涉房屋的相关问题进行了明确约定，并且《债权转让合同》力中公司也盖章确认。上述房屋的债权及房屋归属李穗军等八人，即粤财公司及力中公司同意将案涉八套房屋以物抵债给李穗军等八人，是各方当事人的真实意愿，各方对此应切实履行。李穗军等八人支付对价取得广发银行名下八套房屋的权益后，要求广发银行办理相关房屋过户手续的诉讼请求合法合理。（六）案涉房屋虽然产权登记在广发银行名下，但二十年以来一直由力中公司员工李穗军等八人使用及支配，力中公司借款逾期后，李穗军等八人也一直与广发银行及粤财公司多次沟通协商赎回方案，直至2015年12月7日签订《债权转让合同》。二十年来无论广发银行及粤财公司、天伦公司均没有对李穗军等八人占有使用案涉房屋的权益提出异议，所以当李穗军等八人支付对价取得八套房屋的权益时，天伦公司来主张其是产权人，不承认李穗军等八人的权益，没有事实依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。天伦公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审被告力中公司二审提交书面意见称：对一审判决没有异议。原审被告广发银行、粤财公司经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。李穗军于2018年3月29日以广发银行为被告向一审法院提起本案诉讼，请求判令：广发银行协助其办理广州市天河区五山路天华苑B栋西梯xxx房过户登记手续。一审诉讼中，一审法院依照广发银行的申请追加粤财公司、力中公司为共同被告，天伦公司为第三人。李穗军变更其诉讼请求为：广发银行、粤财公司、力中公司及天伦公司共同协助李穗军将广州市天河区五山路天华苑B栋西梯xxx房过户登记至李穗军名下。一审法院经审理查明：根据当事人提供的证据显示，广东发展银行广州天河办事处（下简称广发银行天河办事处）经过多次工商变更后现名称为广发银行股份有限公司广州天河支行即本案广发银行；广东省农村财务服务中心（下简称广东农村财务中心）经工商行政管理部门核准更名为广东力中实业有限公司即本案力中公司；广州天伦房地产开发有限公司经过多次工商变更后现名称为天伦控股有限公司即本案天伦公司。1999年12月22日，广发银行天河办事处（贷款人/甲方）与广东农村财务中心（借款人/乙方，同时亦为担保人/丙方）签订《广东发展银行贷款合同》（下简称《贷款合同》），约定本合同项下甲方将向乙方发放的贷款本金金额为1600000元，贷款期限为自贷款发放之日起至全部贷款收回之日计共12个月，贷款的利率按月息6.3375‰等。同日，广发银行天河办事处（抵押权人/甲方）与广东农村财务中心（抵押人/乙方）还签订了《抵押合同》，约定根据本合同甲方和乙方及广东农村财务中心所签订的《贷款合同》，由乙方作为抵押人，提供其所合法拥有的财产作为抵押物，担保借款人履行主合同项下所约定的债务责任；乙方以“抵押物清单”所列之财产为抵押物设定抵押担保，甲方为抵押权人；抵押担保的主合同项下贷款本金金额为1600000元；抵押担保期限自本合同生效之日起至主合同项下贷款期限届满后两年止，在此期间，如果甲方在主合同项下的债权得以全部实现，本合同即自动失效；甲方作为抵押权人，享有以该抵押物折价抵偿或以拍卖、变卖该抵押物所得抵押物价款的第一优先受偿权等。另，《抵押合同》后附《抵押/质押物清单》，显示抵押/质押物为天华苑B栋西梯301房、304房、401房、501房、701房、704房、801房、804房（下统称案涉八套房屋），并由抵押人广东农村财务中心、抵押权人广发银行天河办事处盖章确认。2006年10月31日，广发银行天河办事处（转让方/甲方）与粤财公司（受让方/乙方）签订《债权转让协议》，约定甲方将其对借款人力中公司《贷款合同》项下的债权转让给乙方，截至转让基准日2005年6月30日该债权本金余额为1600000元；自2005年12月31日起，乙方取代甲方行使本协议第一条所述债权的债权人的各项权利，享有该等债权自2005年6月30日次日起产生的收益，并承担自2005年6月30日次日起与该等债权相关的风险，及甲方本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律文件项下的全部义务、风险与责任，并由乙方将转让事实以法律认可的方式及时通知义务人，及承担相应费用；自2005年12月31日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由甲方转移至乙方等。其后，广东发展银行股份有限公司广州分行将编号为96006134、96006135、96006145-96006150的《房地产预售契约》原件移交给粤财公司。2015年12月7日，粤财公司（甲方）与吴刚、王彬林、刘广荣、黎婉艳、禤捷、李穗军、张捷、梁国仪（乙方）及力中公司（丙方）签订《债权转让合同》，约定甲方拟将其从广发银行天河办事处（现已更名为广发银行天河支行）受让的对力中公司（原称广东农村财务中心）享有的不良贷款债权及有关的全部从权利（包括但不限于保证权利、抵押权、质押权）（详见附件一）以债权转让方式进行处置；乙方在已被甲方告知并完全清楚地知道受让不良贷款债权风险的基础上，愿意按现状整体受让甲方的上述不良贷款债权；甲方向乙方转让的标的为附件一所列甲方对力中公司享有的债权，即标的债权；截至基准日，标的债权的账面本金金额折1600000元，利息余额约3295700元，本息合计约为4895700元；双方在充分考虑标的债权作为不良资产所具有的所有风险的基础上，确定本协议所列转让标的的转让总价款为2584920元；乙方在签订本合同之日起10个工作日内将2584920元支付到甲方指定账户；乙方清楚地知道标的债权作为不良资产存在诸多已揭示及潜在的风险，并清楚地知道该等风险的内容及后果，乙方在此基础上愿意按现状整体受让本协议第二条约定的标的债权，并自愿承担由上述已揭示和潜在的所有风险造成的一切损失以及不能获得相应预期利益的后果，甲方不承担任何责任；双方确认，在乙方严格按照本合同第三条约定的金额、期限支付完毕全部转让价款之日即权利转移日，标的债权从甲方转移至乙方；乙方承诺，乙方受让债权后，只能对借款人力中公司在标的债权项下的抵押物即案涉八套房屋提出权利主张，对力中公司的任何其他财产不得提出任何权利主张，如法院在执行过程中处置了力中公司名下其他财产，乙方亦不能向法院主张及/或接受因处置其他财产的执行款物；乙方承诺，乙方受让债权后，不将受让债权转让给任何第三方；甲方在处置借款人力中公司另外两笔债权时，不对力中公司在标的债权项下的抵押物即案涉八套房屋主张权利，如甲方将该两笔债权转让给第三方，应要求该第三方作出与前述承诺相同的承诺等。2015年12月3日、4日，粤财公司共出具8张《收款收据》，分别确认收到王彬林（天华苑B栋西梯301房，下简称301房）支付的力中公司债权转让款348224元、刘广荣（天华苑B栋西梯304房，下简称304房）支付的力中公司债权转让款281269元、黎婉艳（天华苑B栋西梯401房，下简称401房）支付的力中公司债权转让款348224元、吴刚（天华苑B栋西梯501房，下简称501房）支付的力中公司债权转让款348224元、禤捷（天华苑B栋西梯701房，下简称701房）支付的力中公司债权转让款348224元、李穗军（天华苑B栋西梯xxx房，下简称704房）支付的力中公司债权转让款281269元、张捷（天华苑B栋西梯801房，下简称801房）支付的力中公司债权转让款348224元、梁国仪（天华苑B栋西梯804房，下简称804房）支付的力中公司债权转让款281269元。一审诉讼过程中，李穗军与力中公司均提交了《同意以房抵债情况说明》（以下简称《以房抵债说明》）。李穗军提交的《以房抵债说明》显示由王彬林、刘广荣、黎婉艳、吴刚、禤捷、李穗军、张捷、梁国仪八人共同签名确认，内容为李穗军等八人在2015年12月7日共同出资2350000元与粤财公司签订《债权转让合同》，购买力中公司的1600000元的债权及资产；李穗军等八人同意力中公司将案涉八套房屋以物抵债，具体为301房以物抵债给王彬林、304房以物抵债给刘广荣、401房以物抵债给黎婉艳、501房以物抵债给吴刚、701房以物抵债给禤捷、704房以物抵债给李穗军、801房以物抵债给张捷、804房以物抵债给梁国仪。力中公司提交的《以房抵债说明》显示由力中公司出具，内容为2015年12月7日粤财公司与李穗军等八人签订《债权转让合同》，由八人共同出资2350000元购买力中公司的1600000元的债权及资产（案涉八套房屋的预售契约一并移交给了李穗军等八人），力中公司也在《债权转让合同》盖章确认；案涉八套房屋原本就是李穗军等八人的职工福利房，已经居住使用将近20年，具体8名职工对应房号为王彬林（301房）、刘广荣（304房）、黎婉艳（401房）、吴刚（501房）、禤捷（701房）、李穗军（704房）、张捷（801房）、梁国仪（804房）；力中公司没有其他资产可供清偿债务，同意将案涉八套房屋按上述职工对应房号以物抵债；力中公司对广发银行、粤财公司、力中公司及天伦公司协助李穗军等八名职工办理案涉八套房屋过户没有异议。力中公司又作出《情况说明》，内容为广东农村财务中心于1988年5月由广东省农业委员会批准成立，为全民所有制企业法人，后按照《中华人民共和国公司法》进行工商规范登记，变更企业名称为力中公司；1999年12月22日，广东农村财务中心因经营需要向广发银行（原广发银行天河办事处）借款1600000元，签订编号99-01-抵字038号《贷款合同》和《抵押合同》；作为借款抵押物，广东农村财务中心将单位的8套职工福利房（广东农村财务中心与天伦公司合建的商品房，即案涉八套房屋，其产权归广东农村财务中心，实际分配给李穗军等8名职工），因当时无法办理房屋抵押登记，为增加放贷资信证明，广东农村财务中心就把案涉八套房屋由天伦公司与广发银行签订《房地产预售契约》（实际不是房屋买卖，未付款）；2006年广发银行按照政府及总行要求，将力中公司的1600000元债权及资产一并转让给粤财公司并签订了《债权转让协议》；案涉八套房屋的预售契约也一并移交给粤财公司；2015年12月7日，粤财公司与李穗军等8名职工签下《债权转让合同》，由8名职工共同出资2350000元向粤财公司购买前述的1600000元的债权及资产；粤财公司收取资金后，也已将案涉八套房屋的预售契约移交给了李穗军等8名职工，力中公司也在《债权转让合同》盖章确认；具体八名职工及对应房号如下：王彬林（301房）、刘广荣（304房）、黎婉艳（401房）、吴刚（501房）、禤捷（701房）、李穗军（704房）、张捷（801房）、梁国仪（804房）；以上情况均属实，力中公司对广发银行协助李穗军等8名职工按《债权转让合同》办理上述八套房屋过户没有异议。另，为证明案涉八套房屋是力中公司分配给李穗军等8名职工的房屋，力中公司提交了《会议纪要》等证据。一、《会议纪要》，显示由力中公司出具，会议日期为2000年10月11日，议题包括讨论关于给予本公司副总经理吴刚、李穗军等8位公司骨干人员房改问题的决定。二、《力中公司关于天华苑住房分配的决定》，显示由力中公司于2000年10月12日作出，内容为经力中公司董事会研究，决定将五山路东、省农科院水稻所晒场天华苑××8套住房分配给公司骨干员工居住，具体安排为301房分配给王彬林、304房分配给刘广荣、401房分配给黎婉艳、501房分配给吴刚、701房分配给禤捷、704房分配给李穗军、801房分配给张捷、804房分配给梁国仪。李穗军对上述证据的真实性予以确认，天伦公司则对上述证据的真实性不予确认，广发银行表示上述证据的真实性由法院依法认定。李穗军主张天伦公司按照力中公司的要求将案涉八套房屋以与广发银行签订预售契约的形式提供信用担保，实际上并非买卖关系；预售契约也是由广发银行随债权资料转让给粤财公司，粤财公司又转让给李穗军。为予证明，李穗军提供了其所持有的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号）。该《房地产预售契约》显示由天伦公司（甲方/卖方）与广发银行天河办事处（乙方/买方）签订，约定甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市天河区五山路东省农科院晒场，用地面积为6492平方米的土地使用权；甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为天华苑，由甲方预售；乙方向甲方预购上述房地产的704房，该房地产的建筑面积为70.3173平方米（含公共分摊面积为6.9573平方米）；甲、乙双方议定该房地产的成交总价格为210952元，甲方同意乙方选择本契约附件二中第一项方式向甲方支付购房款；甲方应于2000年6月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用等。该契约的附件二中约定的第一项付款方式为“一次性付款”，约定“乙方必须在《房地产预售契约》签署后天（注：该天数处为空白未填写）内将该房地产的成交价款总金额一次性交付或汇入甲方的售房款银行监控账户内。”该契约已于1999年12月23日办理了预售契约监证。广发银行对该证据的真实性予以确认，但认为该证据显示该行向天伦公司购买704房，且已在房管局备案并交纳契税，在名义上应属于该行资产；粤财公司对该证据的真实性予以确认，并确认是由粤财公司将该契约原件转交给李穗军；力中公司对该证据的真实性予以确认；天伦公司对该证据的真实性予以确认，并确认704房所在项目按挂靠模式开发，根据销售需要由天伦公司配合签约，但该契约的买方为广发银行，与李穗军没有任何关联性，天伦公司签订该契约的目的是出售房屋，并非办理抵押登记，力中公司无权以704房抵押，该证据也不能证明704房已为相关债权设立了抵押，李穗军购买的债权与704房的所有权并非同一标的，该证据与本案无关。天伦公司主张力中公司与天伦公司是合作建房关系，力中公司出地、天伦公司出资；案涉八套房屋为天伦公司所有，并没有进行抵押登记，抵押权并未设立；为便于销售，天伦公司向力中公司提供了空白的《房地产预售契约》，力中公司使用空白合同与广发银行天河办事处签订《房地产预售契约》后，按照双方约定将前述契约交回给天伦公司并办理了交接登记手续。为予证明，天伦公司提交了《合作经营房地产项目合同书》等证据。一、《合作经营房地产项目合同书》，显示由广东农村财务中心（甲方）与天伦公司（乙方）签订，约定共同开发甲方拥有合法使用权的，省农科院晒场地块的商住楼项目，开发项目的用地面积为6492平方米，建设规模为三栋共暂约15850平方米的综合楼；合作形式为共同开发、共同管理、共负盈亏；甲方以拥有使用权的土地和前期投入，乙方以建安工程所需资金为限，以货币投入；盈利分配为按双方各占50%的物业比例分配等。二、《广州市不动产登记查册表》（房屋登记号：稳字19603号），显示房屋地址为“天河区五山路天华街2-22号”，建筑面积为7574.81平方米，所有权人为天伦公司。三、交接登记手续表，显示双方人员签收移交契约原件情况，其中包括门牌为××304的契约原件96006135二本、门牌为××301的契约原件96006134二本、门牌为××401的契约原件96006145二本、门牌为××501的契约原件96006146二本、门牌为××701的契约原件96006147二本、门牌为××704的契约原件96006148二本、门牌为××801的契约原件96006149二本、门牌为××804的契约原件96006150二本。李穗军认为证据一虽有原件，但对其真实性不予确认，天伦公司与广东农村财务中心是挂靠关系，可能存在向天伦公司提交这种格式文本，但并非双方真实的法律关系，双方只是挂靠关系，且天伦公司也没有任何出资凭证；对证据二的真实性予以确认，天伦公司是名义上的开发商，所以办理大确权时是登记在其名下；对证据三的真实性予以确认，并认为该证据显示的前八套房屋的预售契约就是案涉八套房屋的预售契约，且该证据证明天伦公司与广发银行之间并非真实的房屋买卖合同关系。广发银行认为其并非证据一的当事人，对其真实性无法确认；对证据二真实性予以确认；对证据三，其没有参与，对相关情况不清楚，对真实性无法确认。粤财公司表示上述证据的真实性由法院认定。力中公司对证据一的真实性予以确认，但认为其与天伦公司是挂靠开发房地产关系，天伦公司没有出资，也没有进行实际参与开发，整个项目立项时是以广东农村财务中心宿舍的名义进行，只是在房屋建好需要销售时由于广东农村财务中心没有房地产开发资质，需要用天伦公司的资质去办理预售证；对证据二、三的真实性予以确认。李穗军为证明房屋的居住使用情况，提交了广州置源物业管理有限公司天华苑管理处于2018年6月20日出具的《证明》。该《证明》的内容为自1999年6月起，天华苑××（即天华苑B栋西梯）301房、304房、401房、501房、701房、704房、801房、804房分别由王彬林、刘广荣、黎婉艳、吴刚、禤捷、李穗军、张捷、梁国仪八人居住或对外出租。粤财公司表示其与李穗军签订《债权转让合同》前已对房屋进行了走访，确认704房是由李穗军在使用；力中公司确认李穗军使用704房；广发银行、天伦公司则表示不清楚704房的使用情况。一审法院向广州市国土资源和规划委员会发出《协助调查函》，调查案涉八套房屋的权属等相关问题，该委员会函复一审法院称：五山路天华苑（自编B幢）以稳字19603号初始登记在天伦公司名下，登记地址为天河区五山路天华街2-22号；301房、304房、401房、501房、701房、704房、801房、804房以广发银行天河办事处的名义办理了预售合同备案（预售契约号分别为：96006134、96006135、96006145、96006146、96006147、96006148、96006149、96006150），上述房屋暂未办理转移登记（商品房过户），暂无查封、抵押登记信息等。一审法院组织各方当事人到704房进行现场查勘，承租人陈志明现场以钥匙打开该房大门，李穗军提交了其与陈志明签订的租赁合同作证。一审法院现场张贴申报权利公告，通知对704房主张权利的主体向一审法院申报权利，后无人申报。另，除本案李穗军外，王彬林等7人亦起诉要求广发银行、粤财公司、力中公司、天伦公司办理相关房屋的过户登记手续，一审法院分别立案审理。一审法院认为：根据已查明的事实可知，力中公司与天伦公司签订《合作经营房地产项目合同书》，约定共同开发省农科院晒场地块的商住楼项目，按双方各占50%的物业比例分配。其后，力中公司向广发银行贷款1600000元，并以案涉八套房屋作为抵押物，与广发银行签订《贷款合同》及《抵押合同》。但实际上，案涉八套房屋并未办理抵押登记，而是由广发银行与天伦公司签订相关的《房地产预售契约》并办理预售监证手续，作为对上述贷款的担保。其后，广发银行与粤财公司签订《债权转让协议》，约定将对力中公司的上述债权及从权利转让给粤财公司；粤财公司又与李穗军等八人签订《债权转让合同》，约定将对力中公司的上述债权及从权利转让给李穗军等八人。其后，李穗军等八人与力中公司同意力中公司将案涉八套房屋以物抵债给李穗军等八人，其中，力中公司将704房以物抵债给本案李穗军。现李穗军等八人在向粤财公司支付了债权转让款后，起诉要求广发银行、粤财公司、力中公司、天伦公司办理案涉八套房屋的过户登记手续。对此诉请，一审法院作如下分析：首先，力中公司与广发银行签订《贷款合同》及《抵押合同》后，相关的债权及从权利通过由广发银行转让给粤财公司、粤财公司又转让给李穗军等八人的方式，最终由李穗军等八人取得对力中公司的1600000元债权及从权利。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”李穗军等八人取得对力中公司的1600000元债权及从权利后，其与力中公司均同意力中公司将案涉八套房屋以物抵债给李穗军等八人（其中，704房以物抵债给李穗军），该合意是双方当事人的真实意思表示，双方对此均应切实履行。由于704房至今未过户登记至李穗军名下，现李穗军要求力中公司办理704房的过户登记手续的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。其次，力中公司与广发银行签订《贷款合同》及《抵押合同》，约定以案涉八套房屋作为其向广发银行贷款1600000元的抵押物，但其后双方当事人并未办理抵押登记手续，而是由天伦公司与广发银行签订案涉八套房屋的预售契约并办理预售契约监证。从上述事实可知，天伦公司与广发银行之间事实上并不存在对案涉八套房屋的预售合同关系，而只是以此方式作为对力中公司向广发银行贷款1600000元的担保。由于704房现预售监证登记在广发银行天河办事处名下，且广发银行将对力中公司的1600000元债权及从权利转让给粤财公司时，同时移交了案涉八套房屋的预售契约，即其对于案涉八套房屋的相应权利进行转让是知情同意的，故现李穗军要求广发银行协助办理704房的过户登记手续的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。另，粤财公司与李穗军等八人签订《债权转让合同》，将对力中公司的债权及从权利转让给李穗军等八人，同时粤财公司亦将案涉八套房屋的预售契约移交给李穗军等八人，并在《债权转让合同》中对案涉八套房屋的相关问题进行明确约定，因此，若704房的过户登记手续中需要其协助配合办理，粤财公司亦应承担协助办理的义务。最后，虽然天伦公司抗辩称案涉八套房屋已大确权在其名下，但根据其与力中公司签订的《合作经营房地产项目合同书》以及其确认将空白的《房地产预售契约》提供给力中公司、力中公司使用空白合同与广发银行签订案涉八套房屋的《房地产预售契约》后将前述预售契约交回给天伦公司等事实，一审法院可确认天伦公司同意案涉八套房屋交由力中公司处理的事实。因此，天伦公司的上述抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳。李穗军要求天伦公司协助办理704房的过户登记手续的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。至于力中公司的上述行为是否侵害了天伦公司的合法权利，属于力中公司与天伦公司之间的内部法律关系，若天伦公司认为力中公司的行为侵害了其合法权利，应另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年6月27日判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广发银行股份有限公司广州天河支行、广东粤财投资控股有限公司、广东力中实业有限公司及第三人天伦控股有限公司协助原告李穗军办理广州市天河区五山路天华苑B栋西梯xxx房的产权过户手续，将该房屋过户登记至原告李穗军名下。一审案件受理费5520元，由被告广东力中实业有限公司负担。本院二审经庭询调查，查明李穗军等八人共同出资2584920元向粤财公司购买债权，并非李穗军等八人及力中公司所述出资235万元，李穗军等人庭后书面回复确认其在起诉状等文件中对该事实陈述存在笔误。对一审判决查明的其他事实，各方均无异议，本院予以确认。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对天伦公司的上诉主张，本案焦点在于李穗军请求广发银行、粤财公司、天伦公司以及力中公司协助其办理涉案房屋过户登记至其名下的诉请能否成立的问题。据此，本院认定如下：涉案房屋登记在天伦公司名下，天伦公司与广发银行就涉案房屋签订的《房地产预售契约》仅仅是为了配合力中公司向广发银行贷款而设定的债权担保，天伦公司与广发银行之间并非真实的房屋买卖合同关系，广发银行仅是预售备案登记的买受人，其对涉案房屋并不享有物权。广发银行将其对力中公司的债权转让给粤财公司，而粤财公司又将该债权转让李穗军等人，广发银行、粤财公司并不负有为李穗军办理涉案房屋过户登记的义务。李穗军因受让债权而成为力中公司的债权人，其取得在力中公司作为债务人不履行金钱债务后，有权申请执行力中公司财产以实现债权的权利，但并不直接对涉案房屋享有物权，也不享有直接请求力中公司协助过户的权利。李穗军与天伦公司就涉案房屋之间也不存在买卖合同关系。因此，李穗军诉请广发银行、粤财公司、力中公司以及天伦公司协助其办理过户手续，缺乏法律依据。至于李穗军主张依照其与力中公司就涉案房屋达成以物抵债的协议请求过户的问题，首先双方并未签署以物抵债的协议，李穗军与力中公司虽各自向法院提交了关于以物抵债的情况说明，但存在同处笔误，不符常理；且双方明知涉案房屋登记在天伦公司名下，该以物抵债并未取得天伦公司的同意，对天伦公司不具有约束力。天伦公司不同意配合办理过户手续，李穗军要求天伦公司予以协助，缺乏合同和事实基础，本院不予支持。综上所述，一审法院认定案件事实有误，处理结果不妥，应予纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初8837号民事判决；二、驳回李穗军全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费各5520元，均由李穗军负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄 嵩审判员  黄春成二〇一九年十一月二十六日书记员  莫善友