湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终2674号上诉人（原审被告）：余俊池，女，1996年6月28日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：袁红，系余俊池母亲，1967年6月11日出生，汉族，住湖北竹山县。委托诉讼代理人：熊光辉，湖北无为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李国华，男，1967年9月21日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：高春玲，湖北汉江源律师事务所律师。原审被告：十堰宏炎房地产咨询有限公司北京南路分公司，住所地湖北省十堰市茅箭区北京南路****2-2。负责人：张荻，该分公司经理。委托诉讼代理人：魏观，湖北经立律师事务所律师。原审被告：十堰宏炎房地产咨询有限公司，，住所地湖北省十堰市茅箭区人民南路**法定代表人：陈俊华，该公司经理。委托诉讼代理人：魏观，湖北经立律师事务所律师。上诉人余俊池因与被上诉人李国华、原审被告十堰宏炎房地产咨询有限公司北京南路分公司（以下简称宏炎北京南路分公司）、十堰宏炎房地产咨询有限公司（以下简称宏炎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2018)鄂0302民初4936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人余俊池的委托诉讼代理人袁红、熊光辉，被上诉人李国华的委托诉讼代理人高春玲，原审被告宏炎北京南路分公司、宏炎公司的委托诉讼代理人魏观到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。余俊池上诉请求：1.撤销原判，改判余俊池已收取的5万元定金不予返还。2.一、二审案件受理费由李国华承担。事实与理由：一、双方签订的合同说明了标的物存在抵押，买卖时需要解压方可进行交易，不存在隐瞒抵押事实；二、李国华在支付定金后，明确提出“能力不足”要求解除合同，不再继续履行协议，李国华无权要求返还定金，原审判决返还定金错误；三、原审判决认定上诉人在2017年8月2日再次抵押的事实没有告知李国华存在过错，不能成立。李国华知晓上诉人出卖的房屋存在抵押，上诉人不存在隐瞒事实。李国华辩称，双方在交易过程中，上诉人确实告诉李国华房屋存在抵押，但是上诉人隐瞒了还存在向他人借款二次抵押的事实。依据双方合同约定，出卖方未告知该房屋存在抵押的事实，买房人有权拒绝签订房屋买卖合同，并双倍返还定金。一审判决返还定金对李国华已是不公，但李国华考虑案件情况，选择了接受该判决。宏炎北京南路分公司、宏炎公司称，1.一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以撤销。2.上诉人的上诉理由成立，应当予以支持。李国华向一审法院起诉请求：1.解除李国华、余俊池于2018年8月8日所签订《房屋买卖定金协议》；2.余俊池双倍返还李国华定金，即10万元；3.宏炎北京南路分公司、宏炎公司对余俊池上述返还义务在5万元内负连带责任；4.本案诉讼费由余俊池、宏炎北京南路分公司、宏炎公司承担。一审法院认定事实：2018年8月8日，余俊池（卖方）、李国华（买方）、宏炎北京南路分公司（居间方）签订《房屋买卖定金协议》。该协议约定：余俊池、李国华在房地产经纪机构宏炎北京南路分公司的居间服务下，经协商一致就李国华向余俊池预定房屋事宜达成协议；李国华预定购买房屋位于十堰市××箭区××街办××海路××号房屋[不动产权证号：鄂（2016）十堰市不动产权第0019413号，权利人余俊池，预测建筑面积128.71平方米，简称涉案房屋]；李国华预定涉案房屋总价103万元，过户费用由李国华承担（过户费用包含：契税、交易费、转让费、登记费等和过户有关的费用），个人所得税由余俊池承担；李国华同意签订本协议时向余俊池预付购房定金5万元；李国华选择采用一次性付款方式购买此房屋，因此房屋需要解押，双方商定缴纳定金后在双方需要区公证处办理完公证委托抵押手续后再支付45万元，剩余尾款为到房管局签订《房屋买卖合同》办理正式过户当日交清尾款53万元；李国华和余俊池商定应在交纳定金后20日内，在宏炎北京南路分公司的协作下到当地房地产管理局正式办理过户手续，过户程序和过户费用以房管局及相关单位规定为准；在李国华交纳定金后20日内，且无违反本协议内约定的条款的情况下，余俊池拒绝或不配合到房管局签订《房屋买卖合同》办理正常过户的，双倍返还李国华定金及45万元购房款，李国华拒绝或不配合到房管局签订《房屋买卖合同》办理正常过户的，无权要求余俊池或宏炎北京南路分公司退还已交的定金；如出现下列情形：余俊池未告知李国华在本协议签订前涉案房屋已存在出租、查封、抵押及共有人不同意出售等事实的，或余俊池在李国华支付定金后将涉案房屋出售给第三方的，李国华拒绝签订《房屋买卖合同》的，余俊池应双倍退还李国华所交纳的房屋定金等。2018年8月8日，李国华与宏炎北京南路分公司签订《中介服务确认书》，约定：宏炎北京南路分公司已努力为李国华找到了合适的房源（即涉案房屋），并已促成李国华与卖方成交且已经签订完《房屋买卖合同》，宏炎北京南路分公司的受托事项已完成，涉案房屋的中介服务费为15000元，李国华交纳房屋购房定金时一并交纳等。宏炎北京南路分公司于2018年8月8日收取了李国华支付的涉案房屋购房定金5万元，上述5万元购房定金又于当日通过银行转账方式支付给了余俊池，余俊池出具了收条。后李国华认为余俊池在双方签订《房屋买卖定金协议》时隐瞒了涉案房屋已经被抵押给他人的事实，决定放弃购买涉案房屋，与余俊池协商未果，引起诉讼。一审法院另查明：涉案房屋系余俊池通过向中国建设银行股份有限公司十堰分行按揭贷款方式购买，涉案房屋于2017年3月25日被设立了抵押权登记，被担保主债权数额为48万元，抵押权人为中国建设银行股份有限公司十堰分行。2017年8月2日，涉案房屋再次被设立了抵押权登记，被担保主债权数额为15万元，抵押权人为王辉，该抵押权登记于2018年9月13日被注销。一审法院认为，余俊池、李国华、宏炎北京南路分公司于2018年8月8日共同签订的《房屋买卖定金协议》，属于当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在上述《房屋买卖定金协议》签订时，涉案房屋已被设立抵押权人为中国建设银行股份有限公司十堰分行的抵押权登记，存在需要解除抵押的事实，李国华对此并不持异议。但上述协议签订时，余俊池未向李国华告知涉案房屋已于2017年8月2日被再次抵押给他人并设立抵押权登记的事实，余俊池对此负有过错。在《房屋买卖定金协议》签订后不久，李国华曾因自身原因向余俊池作出了不再履行上述协议的意思表示，李国华对上述协议不能继续履行亦负有责任。宏炎北京南路分公司收取李国华支付的购房定金5万元后，又于当日将上述购房定金支付给了余俊池，余俊池亦认可收到了该5万元购房定金。根据上述分析及事实，余俊池应当返还已收取的李国华购房定金5万元。李国华主张宏炎公司和宏炎北京南路分公司对上述5万元购房定金负连带返还责任，缺乏事实与法律依据，不予支持。《房屋买卖定金协议》未对协议解除作出约定，李国华亦不享有上述协议的法定解除权，其主张解除《房屋买卖定金协议》，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、余俊池返还李国华购房定金50000元；二、驳回李国华的其他诉讼请求。以上应付款项应于判决生效之日起十日内支付，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由李国华负担575元，由余俊池负担575元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明：2018年8月13日，李国华以暂无钱购买房屋为由与余俊池的母亲袁红在宏炎北京南路分公司协商解除合同无果后，引起诉讼。一审判决认定的其他事实属实，二审予以确认。本院认为，余俊池、李国华、宏炎北京南路分公司于2018年8月8日共同签订的《房屋买卖定金协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。李国华在交付定金后，以无能力履行为由，不愿继续履行合同，违反合同约定，其主张退还定金不应予以支持。李国华称余俊池隐瞒二次房屋抵押的事实造成其不愿购房，但其在协商解除《房屋买卖定金协议》并未提及情况；余俊池在出售房屋时已告知涉案房屋存在抵押，李国华亦未提供证据证明余俊池存在故意隐瞒该房屋二次抵押的事实，且从合同履行的约定及事后余俊池解除了该二次抵押来看，该房二次抵押并不影响双方合同的继续履行。故余俊池的上诉理由成立，本院予以支持。综上，一审判决认定事实部分不清，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2018）鄂0302民初4936号民事判决。二、驳回李国华的诉讼请求。一审案件受理费1150元，二审案件受理费1050元，均由李国华负担。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 王广泉审判员 徐恩田二〇一九年十一月二十六日书记员 李大旭