四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14546号 上诉人(原审原告)：雷丹婷，女，1996年1月19日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：丁新妮，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张巧，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈龙云，男，1971年12月6日出生，汉族，住成都市天府新区。 被上诉人（原审被告）：庄秀清，女，1952年7月7日出生，汉族，住成都市天府新区。 法定代理人：陈某（庄秀清之子），住成都市高新区。 以上二被上诉人委托诉讼代理人：夏永全，四川华夏之光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赖某1，男，2009年8月7日出生，汉族，住成都市天府新区。 法定代理人：赖某（系赖某1之母），住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：赖易，男，1978年7月20日出生，汉族，住成都市天府新区，赖某之弟。 原审第三人：成都成业房地产经纪有限公司，住所地成都市锦江区通盈街**。 法定代表人：李红梅，总经理。 上诉人雷丹婷因与被上诉人陈龙云、庄秀清、赖某1以及原审第三人成都成业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初3502号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现本案已审理终结。 上诉人雷丹婷上诉请求：1.请求将原判决第二项改判为被上诉人陈龙云、庄秀清、赖某1连带向上诉人雷丹婷返还购房款84000元；2.请求将原判决第三项改判为被上诉人陈龙云、庄秀清、赖某1连带向上诉人雷丹婷支付违约金416320元；3.一审案件受理费9740元、诉讼保全费1780元、评估鉴定费12050元由被上诉人陈龙云、庄秀清、赖某1连带承担；4.上诉案件受理费由被上诉人陈龙云、庄秀清、赖某1承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，庄秀清在签订合同时意识清醒，在一审庭审时表现的词不达意及司法鉴定意见只能说明其目前无民事行为能力；二、陈龙云在签订合同时隐瞒了其已经办理离婚手续并在离婚协议中约定案涉房屋归女方所有的事实，合同无法最终履行系陈龙云的欺诈行为所导致，其违约行为明显，应当承担违约责任；三、雷丹婷在签订合同过程中知晓案涉房屋登记在陈龙云、庄秀清、赖某1名下，也知晓赖某1系未成年人，但是房屋是否办理产权并不影响合同效力，雷丹婷并不存在任何过错；四、一审法院对上诉人和被上诉人过错责任分配存在错误。上诉人的损失共计416320元，一审法院依据公平原则和认为合同无法继续履行的主要过错责任在于上诉人，仅酌情支持了100000元。 被上诉人陈龙云、庄秀清、赖某1答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人成都成业房地产经纪有限公司对此未作答辩。 雷丹婷向一审法院起诉请求：1.解除雷丹婷与陈龙云、庄秀清、赖某1于2017年6月23日签订的《房屋买卖合同》及关于合同的补充协议（合同编号：MM8100392）；2.陈龙云、庄秀清、赖某1支付雷丹婷违约金416320元；3.陈龙云、庄秀清、赖某1向雷丹婷返还定金84000元。 一审法院认定事实：陈龙云并代赖某1、庄秀清（卖方）与雷丹婷（买方）在成业公司的居间下于2017年6月6日签订了《房屋买卖合同》，约定卖方将案涉房屋出售给买方，建筑面积71.89平方米，成交价款840000元。付款方式及期限约定：本合同签订之日，买方应向卖方支付定金84000元作为购房担保。在申请办理房屋产权过户前，卖方违约的，双倍返还买方定金；买方毁约的，无权要求卖方返还定金。完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款。除定金、保证金之外的剩余房款756000元，约定采取贷款方式支付，买方于递件当日支付卖方首付款256000元，剩余房款500000元申请贷款，如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未获批准的，买方应于贷款机构出具贷款通知之日起三个工作日内补足应支付款项。房屋交付约定：卖方应于本合同签订后，递件过户当日将房屋交付买方。居间服务约定：经纪方为买卖双方提供居间服务的费用由卖方支付5000元，由买方支付16800元。第九条违约责任（五）约定卖方或买方违反本合同其他违约或违背诚实信用原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权要求解除合同，并要求对方按该房屋成交总价的20%支付违约金。合同签订当日，陈龙云向雷丹婷出具了定金收据一份。尔后，陈龙云、赖某1、庄秀清（陈龙云代签字，庄秀清按手印）作为卖方与买方雷丹婷、经纪方成业公司签订了关于合同（编号：MM8100392）的补充协议，协议约定：1.买卖双方一致确认：房屋买卖合同约定的标的房屋为卖方仅与开发商签订了商品房买卖合同，尚未取得初始产权证，现买卖双方对房屋现状、相关法规政策、以及与标的房屋交易相关的一切信息均已明知，并自愿承担房屋买卖合同及补充协议履行过程中可能出现的一切风险。2.（1）本协议签订当日买方将定金84000支付至经纪方托管；（2）因产权人赖某1、庄秀清未到场签字，在补充签字并查询该房屋真实性后，经纪方应根据买方委托将代收定金84000支付给卖方。协议签订后，雷丹婷支付了贷款服务费2000元、评估费2520元和中介费16800元。 另查明，案涉房屋于2015年3月28日备案登记至陈龙云、赖某1、庄秀清名下。陈龙云与赖某于2017年4月7日在四川成都天府新区成都片区管理委员会社会事业局婚姻登记处办理了离婚登记，离婚协议约定婚生子赖某1由赖某抚养，案涉房屋归赖某所有。 再查明，庄秀清于2014年开始患有精神疾病，随着病情加重，长年服用精神疾病类药物，神志不清。庭审中，由于庄秀清神志不清，词不达意，在法庭的引导下，陈龙云于2018年6月27日委托四川鼎诚司法鉴定中心对庄秀清进行民事行为能力鉴定，该鉴定中心出具鉴定意见为：庄秀清目前无民事行为能力。签订合同的过程中，雷丹婷知晓案涉房屋登记至陈龙云、赖某1、庄秀清名下，也知晓赖某1系未成年人，同时也知晓赖某1、庄秀清补签了关于合同（编号：MM8100392）的补充协议。 诉讼过程中，雷丹婷申请对案涉房屋的价值进行鉴定，一审法院委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对房屋进行评估，深圳市国策房地产土地估价有限公司对案涉房屋在2018年2月3日的市场价值做出估价为1235000元，评估鉴定费由雷丹婷支付。 以上事实，有双方身份信息、房屋买卖合同及补充协议、收据、离婚协议、出生证明、房屋信息查询记录、房地产预估函、离婚证、离婚协议及到庭当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，陈龙云与雷丹婷于2017年6月6日签订的《房屋买卖合同》及陈龙云与雷丹婷签订的关于合同（编号：MM8100392）补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。而赖某1在签订关于合同（编号：MM8100392）补充协议时尚不满八岁，根据《中华人民共和国民法总则》第二十条的规定“不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为”，故关于合同（编号：MM8100392）补充协议不能约束赖某1。陈龙云虽系赖某1的监护人，但作为赖某1的另一监护人不同意出售案涉房屋，《房屋买卖合同》也只能约束陈龙云。而庄秀清于2014年开始患有精神疾病，随着病情加重，长年服用精神疾病类药物，神志不清。庭审中，由于庄秀清神志不清，词不达意，在法庭的引导下，陈龙云于2018年6月27日委托四川鼎诚司法鉴定中心对庄秀清进行民事行为能力鉴定，该鉴定中心出具鉴定意见为：庄秀清目前无民事行为能力。结合陈龙云代庄秀清签订合同的事实，本院亦认为《房屋买卖合同》及补充协议不能约束庄秀清。庭审中，陈龙云与雷丹婷一致同意解除《房屋买卖合同》及补充协议，陈龙云亦同意返还购房定金84000元，一审法院予以确认。 关于雷丹婷要求陈龙云支付违约金416320元是否得到支持问题。一审法院从以下几点综合评判，一是陈龙云未按约定履行合同，违约行为明显，应当承担违约责任。二是签订合同的过程中，雷丹婷知晓案涉房屋登记至陈龙云、赖某1、庄秀清名下，未办理房屋权属证书，也知晓赖某1系未成年人，同时也知晓赖某1、庄秀清补签了关于合同（编号：MM8100392）的补充协议。即合同最终没有履行雷丹婷也存在过错。三是雷丹婷系成都市高新区的户籍，签订合同时具有购房资格。四是深圳市国策房地产土地估价有限公司对案涉房屋在2018年2月3日的市场价值做出估价为1235000元，与双方签订合同时的房屋价差为395000元，可以作为确定损失的基础之一。五是雷丹婷仅支付了购房定金84000元，占总房款的十分之一。六是雷丹婷在协议签订后支付了贷款服务费2000元、评估费2520元、中介费16800元并支付了评估鉴定费，可以作为雷丹婷认定损失的参考。综上所述，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情支持雷丹婷主张的违约金100000元。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》二十九条之规定，判决：一、雷丹婷与陈龙云签订的《房屋买卖合同》及补充协议于2018年11月27日解除；二、陈龙云于本判决生效之日起五日内返还原告雷丹婷购房款84000元；三、陈龙云于本判决生效之日起五日内支付雷丹婷违约金100000元；四、驳回雷丹婷的其他诉讼请求。一审案件受理费9740元，诉讼保全费1740元，由陈龙云负担。 本院二审查明的事实和证据与一审查明的事实和证据一致,本院对一审查明的事实和证据予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、《房屋买卖合同》及关于合同的补充协议效力是否能够约束庄秀清、赖某1；二、雷丹婷主张被上诉人向其支付416320元违约金是否应当得到支持。本院对此评议如下： 关于《房屋买卖合同》及关于合同的补充协议效力是否能够约束庄秀清、赖某1的问题。陈龙云与雷丹婷签订的《房屋买卖合同》（编号：MM8100392）及关于合同（编号：MM8100392）的补充协议，是在平等、自愿的前提条件下签订的，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。而赖某1在签订案涉补充协议时尚不满八岁，应当由其法定代理人代理其实施民事法律行为，陈龙云虽是赖某1的监护人，但是签订涉案合同及补充协议时，陈龙云与赖某1之母已经离婚，赖某1随其母生活，其母并未同意出售案涉房屋，故涉案合同及补充协议的效力不能及于赖某1。庄秀清自2014年开始就患有精神疾病，经鉴定庄秀清系无民事行为能力人，陈龙云并非庄秀清的监护人，不能代理庄秀清为民事行为，故案涉合同及补充协议效力也不能约束庄秀清。因此，上诉人雷丹婷要求庄秀清、赖某1承担连带责任的主张不能成立，本院对此不予支持。 关于雷丹婷主张被上诉人向其支付416320元违约金是否应当得到支持的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；”的规定以及涉案《房屋买卖合同》第九条“卖方或者买方违反本合同或者违背诚实信用原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权要求解除合同，并要求对方按照该房屋的成交总价的20%支付违约金。”之约定，违约金具有保证合同履行的功能，在一方当事人违约的情况下应当按照约定支付违约金。本案中，陈龙云在签订合同及补充协议时并未获得相应授权，其也未在签订合同及补充协议后获得涉案房屋的完全所有权，其未按照约定履行合同，其违约行为明显，应当承担违约责任。一审法院在认定上诉人损失高于约定违约金的情况下，酌情调低违约金，没有法律依据，也不利于惩罚违反诚实信用原则的违约方。本院认定按照合同约定计算本案违约金，即168000元，由陈龙云支付给上诉人。 上诉人虽然提出请求按照实际损失调高违约金。但本院认为，在本案合同签订过程中，雷丹婷对案涉房屋登记在庄秀清、赖某1、陈龙云名下以及赖某1是无民事行为能力人的事实系明知，但在签订合同及补充协议过程中，未尽到审慎的审查义务，特别是明知赖某1的母亲未在合同及补充协议上签字确认，故合同未能履行雷丹婷也存在一定过错，其先期支付的费用也并不高，考虑到合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益损失情况等综合因素，上诉人要求调高违约金的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院（2018）川0116民初3502号民事判决第一项、第二项； 二、撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初3502号民事判决第四项； 三、变更成都市双流区人民法院（2018）川0116民初3502号民事判决第三项为：陈龙云于本判决生效之日起五日内支付雷丹婷违约金168000元； 四、驳回雷丹婷的其他诉讼请求。 一审案件受理费9740元，诉讼保全费1740元，由陈龙云负担；二审案件受理费9740元，由雷丹婷负担2870元，陈龙云负担6870元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  祝颖哲 审判员  赫耀文 审判员  何春梅 二〇一九年十一月十一日 书记员  李淇佑