山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2019）晋0602民初2506号原告：陆晓华，女，1964年3月30日出生，汉族，黑龙江省鸡西市人，现住朔州市。委托诉讼代理人：杨宝林，山西洪涛律师事务所律师。被告：大同市广社房地产开发有限责任公司，地址：大同市司令部街****商铺。法定代表人：张社明，职务：执行董事。委托诉讼代理人：刘润芳，山西业盛律师事务所律师。原告陆晓华与被告大同市广社房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆晓华之委托诉讼代理人杨宝林、被告大同市广社房地产开发有限责任公司之委托诉讼代理人刘润芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆晓华向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期为原告办理朔州市朔城区世纪星城9号楼3单元801号的房屋权属证书；2、判令被告给付原告违约金107857.58元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年2月11日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告按照和被告的约定缴纳了购房款，后被告将房屋交付于原告。在房屋交付之后，原告曾多次联系被告要求被告为原告办理房屋权属证书，但是被告一直以各种理由推拖。根据合同中的约定被告应当在商品房交付使用后的180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。亦根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”很明显被告已经超出了合同约定的和司法解释规定的为原告办理房屋权属证书的期限，被告应当承担相应的违约责任并积极为原告办理涉案房屋权属证书。经原告与被告协商无果，原告只能诉至贵院，请求贵院依法做出判决，维护原告的合法权益。被告大同市广社房地产开发有限责任公司辩称，答辩人愿意依约依法履行法定及约定义务，愿意在符合法律及客观条件的情况下尽快协调办理相关不动产产权登记。但就原告的诉讼请求，答辩人需说明如下：一、因被答辩人诉讼所涉的房屋无法正常缴纳不动产增值税，因此，客观上被答辩人所诉房屋暂时不具备办理不动产登记的条件，被答辩人第一项诉讼请求因客观原因，现不具备直接履行的可能，请求法庭依法审判，驳回被答辩人的该项诉讼请求或者判令在税务系统能够正常交税后答辩人再办理产权证书。1、答辩人也在积极通过各种合法渠道为被答辩人在内的业主开具不动产税票，但不动产票现在的客观情况是不能开具，且原因并不是答辩人自身原因导致。答辩人的登记注册地为大同，税务由大同平城税务局管理，税号为：×××。因在朔州开发房地产项目需要在朔州缴税，因此在朔州登记了临时税号，税号为:140XXXXXXXX9499。2017年该公司三证合一时，朔州税务局将朔州税号也变更为：×××，这样就与大同的税号完全一致，致使大同和朔州两地都不能正常申报。因朔州发行的税控盘不能正常清盘，导致发票不能正常开具。国税、地税合并后，由于税务系统等各种原因，答辩人国税与地税也没有正常合并，成了两个账户，税号都为×××。朔州税务局税务大厅解决不了，已报省局后台维护，现在正等省里的回复。现因以上客观原因导致，在系统恢复正常前客观上答辩人无法缴纳世纪星城项目的相关不动产增值税，也打印不出税票。因此，被答辩人起诉的第一项诉讼请求答辩人也想办理，但客观情况是根本没有办法交税，更开不了票。答辩人希望法庭判决时充分考虑客观情况，否则直接判令答辩人向被答辩人开票，在税务系统问题没有解决的情况下，该判决就不具备履行的可能，成了无法履行的判决内容。2、不动产交易税票是办理不动产的必要前提，在客观上无法缴税的情况下，不动产登记的条件不具备，无法正常办理。根据《国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知》9.1.3申请材料“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，提交的材料包括：1不动产登记申请书；2申请人身份证明；3不动产权属证书或者土地权属来源材料；4建设工程符合规划的材料；5房屋已经竣工的材料；6房地产调查或者测绘报告；7建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料；8相关税费缴纳凭证；9法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料”。不动产发票是办理不动产产权登记的必要条件，在税务系统无法交税、无法开票的情况下，答辩人根本没有办法协调被答辩人办理不动产登记，该项请求在第一项内容不能实现的情况下根本不具备可行性。3、答辩人正在积极协调税务机关处理上述问题，被答辩人诉讼所涉房屋的不动产登记很快即可办理，答辩人希望被答辩人了解事实，相互理解。二、答辩人没有义务支付被答辩人违约金，被答辩人的第二项诉讼请求应该被驳回。1、被答辩人无法办理不动产登记的原因并非是答辩人导致，答辩人无义务支付被答辩人违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，出卖人承担违约责任的前提是因为自身原因导致，被答辩人的房款在2017年9月8日才付清，之前因为房款尚未付清，根本没有办理房本的可能，之后因为税务原因也无法办理，而以上原因均不属于答辩人原因造成，答辩人无义务支付违约金。2、被答辩人关于违约金的诉讼请求已经超过了债权的诉讼时效，依法应该被驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照共规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。结合答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，违约金的起算从商品房交付使用后180日满后计算，被答辩人的房屋是在2012年5月12日交付，被答辩人应当知道自2012年11月11日起其有权主张违约金，但被答辩人至其提起诉讼的2019年10月从未向答辩人主张过该项违约金，至其起诉早已经超过三年的法定时效，在被答辩人没有证据证明时效中止、中断的情况下，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释》第二百一十九条：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”。原告的该项诉讼请求依法应该驳回。3、被答辩人未按约定交纳房款，其要求答辩人从房屋交付后180日就支付其违约金违反了合同约定和法律规定。按照双方约定，被答辩人所购房屋总价为349201元，付款方式为一次性付清，被答辩人于2012年支付了249201元后，答辩人为其办理了入住，但剩余的10万元被答辩人一直推脱支付，直到2017年答辩人向朔城区人民法院提起诉讼，经过法院调解，被答辩人才在2017年9月8日支付了调解的70000元，即实际支付总款为319201元。被答辩人在不履行合同主要义务的情况下，要求答辩人从交付房屋的180日起支付其违约金是显失公平的，在被答辩人房款尚未付清的情况下，根本不符合交税和办理房屋产权登记的条件。因此，被答辩人要求答辩人从交付后180日支付违约金明显不合法。4、被答辩人起诉状中违约金的计算违反了合同约定，计算是完全错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的前提是合同没有约定或者标准难以确定，而双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定了因出卖方原因导致未按期办理产权登记的违约金标准是已付房款的0.2%，即按照已付款319201元元计算，数额为638.4元，被答辩人的计算不符合法律规定和合同约定，其第二项诉讼请求从实体上也不应该得到法庭的支持。综上，请求法庭结合客观事实依法裁判，驳回原告的全部诉讼请求或者起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原被告均向本院提交商品房买卖合同复印件一份，原告认为该合同是格式合同，合同内容关于违约金约定显示公平，应当按照银行同期贷款利率计算违约金。被告认为该合同合法有效，但约定的违约金的赔偿已经超过诉讼时效，依法应不能支持。2、原被告均向本院提交缴费票据，被告认为原告最后一次交款是2017年9月8日，因此原告的违约金赔偿要求不应支持。原告对此不认可，原告认为应当按照合同约定在合同规定的时间内办理房本。3、被告向本院提交朔州经济开发区税务局出具的《关于大同市广社房地产开发有限责任公司开发建设的朔州世纪星城项目目前不能开具税票（不动产发票）的原因说明》一份，欲以证明无法办理房屋所有权登记的原因不是在被告。原告对该证明内容不认可，认为该证明不能否认被告违约的事实。4、被告向本院提交业主房屋交接记录一份，欲以证明房屋的实际交付时间。原告对此不认可，认为应当按照合同约定的交房时间计算。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月11日，原告陆晓华与被告大同市广社房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买位于世纪星城小区9幢3单元801号房屋，房屋总价349201元。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2012年2月11日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。原告于2012年2月22日交款249201元，于2017年9月8日交款70000元，共计交付房款319201元。被告向本院提交的业主房屋交接记录、物品交接单有原告陆晓华签字，显示世纪星城9号楼3单元801房间的交房时间为2012年5月12日。2019年7月23日，国家税务总局朔州经济开发区税务局出具关于大同市广社房地产开发有限责任公司开发建设的朔州世纪星城项目目前不能开具税票（不动产发票）的原因说明显示：目前被告无法缴纳世纪星城项目的相关不动产增值税，无法将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。原告已依约支付全部购房款，被告亦将房屋交付原告，但协助买受人办理房屋权属登记是出卖人应尽的附随义务，被告理应协助原告办理案涉房屋权属登记。原告无法按期取得房屋权属证书，被告应承担相应的违约责任。故原告请求被告协助其办理房屋权属登记，本院予以支持。依商品房买卖合同约定，被告应最迟于商品房交付使用后180日内（即从2012年5月12日起计算180日内）履行完毕协助原告办理房屋权属登记的义务。由于国家政策原因调整，被告大同市广社房地产开发有限责任公司开发建设的朔州世纪星城项目目前不能开具税票，涉案小区世纪星城的房屋权利人无法申请办理不动产登记相关业务。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。即被告有义务协助原告办理房屋所有权登记手续。但因被告目前无法缴纳世纪星城项目的相关不动产增值税，无法将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，因此在被告具备交税条件时应协助原告办理房屋所有权登记手续。根据最高人民法院2016年11月30日颁布的第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第18条的精神“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。本案原被告在商品房买卖合同中对给付违约金的约定是在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。可见对逾期办证没有约定违约金的给付时间，那么买受人可以随时要求出卖人给付违约金。即本案未超过诉讼时效。原被告在合同中已经约定给付违约金的数额为已付房价款的0.2%，原告共计支付房屋价款319201元，319201元×0.2%=638.4元。原告诉讼请求认为违约金约定太低要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原被告在合同中明确约定违约金的数额为已付房价款的0.2%，原告认为违约金太低显失公平，但没有提供任何关于造成其损失的证据，该合同合法有效，不属于显失公平。被告应当按照合同约定赔偿原告违约金638.4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告大同市广社房地产开发有限责任公司于办理房屋所有权登记材料齐备后一个月内协助原告陆晓华办理房屋所有权登记手续。被告大同市广社房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告陆晓华违约金638.4元。如果未按本判决指定的期间履行归还欠款的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2457元（原告已预缴），减半收取计1228.5元，由被告大同市广社房地产开发有限责任公司负担。（本院账户名称：朔州市朔城区人民法院；账号：×××；开户行：中国农业银行股份有限公司朔州朔城支行；行号：103XXXXXXXX9）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朔州市中级人民法院。审 判 员 李迎梅 二〇一九年十一月二十一日法官助理 赵青梅书 记 员 刘亚萍