湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终986号上诉人（原审原告）：刘林海，男，1974年9月15日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。被上诉人（原审被告）：张继平，男，1965年5月22日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。委托诉讼代理人：周建军，仙桃市沔州法律服务所法律工作者。上诉人刘林海因与被上诉人张继平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘林海上诉请求：撤销原判，改判张继平违约，支付违约金100000元。刘林海于二审过程中变更上诉请求为：请求判令张继平按照定金罚则赔偿50000元。事实与理由：1.张继平与刘林海签订的房屋买卖合同真实有效，张继平在除不可抗力的情况下，都不能违约。一审仅调查了张继平在2015年之前不能交房的原因，没有查明张继平在2017年具备交房条件的时候单方终止了合同，此时并没有阻却合同履行的不可抗力，故张继平不履行合同构成违约。2.案外人王娟不是合同当事人，其要求退还定金解除合同不具有法律效力。一审法院一方面认定王娟不是涉案房屋买卖合同的当事人，另一方面又认定王娟找张继平要求退还定金并解除合同有效前后矛盾。3.即使认定王娟要求退还定金具有法律效力，但并不能免除张继平的违约责任。一审未查明王娟要求张继平退还定金的时间。张继平在一审中陈述，王娟是在2017年春节后要求其退还定金，张继平于2017年7月退还了定金，但合同约定的履行时间为2015年年底以前，在王娟要求张继平退还定金时，张继平已经构成违约。4.一审认定王娟要求退还定金，刘林海在现场并未提出异议，且之后再未找张继平索要房屋与事实不符。证人陈某证明，刘林海在2017年找张继平要过房屋。5.张继平未提供证据证明刘林海明确同意解除合同，一审认定刘林海自愿放弃追究张继平的违约责任与事实不符。6.一审认为张继平交付房屋的义务要待位于仙桃市××大道以北××北区还建房竣工并验收合格，仙桃市龙华山街道办事处何李居委会制定还建房方案后，才具备履行条件，但未查明具备履行合同条件的时间。刘林海举证证明涉案房屋于2016年12月竣工，而张继平2017年7月才退还定金。在张继平退还定金前，涉案房屋已经竣工，具备履约条件。张继平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘林海的上诉请求。刘林海向一审法院起诉请求：1.判令张继平支付刘林海违约金100000元；2.本案的诉讼费用由张继平负担。一审法院认定事实：仙桃市国土资源局于2012年6月60日作出征收土地公告（仙征收公字[2012]24号），内容包括依据湖北省国土资源厅鄂土资函[2012]1895号函征收仙桃龙华山街道办事处何李社区集体建设用地5.7274公顷及征地补偿标准等。张继平位于仙桃市龙××街道办事处××组的房屋被拆除后，享有在位于仙桃市××大道以南××南区还建房补偿房屋面积的权利。2015年3月1日，经刘林海的妹夫介绍，刘林海与张继平签订房屋买卖合同书，约定：刘林海以220000元的价格购买张继平坐落在仙桃市××大道以北、××路以西××套预期动迁房，房屋面积约127平方米。刘林海在签订本合同时，支付定金50000元。张继平应在2015年底前将该房产交付刘林海。本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付二倍定金违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约。此时，位于仙桃市××大道以南××**还建房并未建设，位于仙桃市××大道以北××**还建房尚未建成。刘林海于2015年3月4日向张继平转账定金50000元。刘林海和妻子王娟、妹夫后找张继平，要求退还定金，张继平同意。张继平于2017年7月11日向刘林海转账退还定金50000元。仙桃市昌升路北端金港瑞景3号楼1单元1601室系别茂平的房屋被拆除后获得的还建房，与张继平没有关系。一审法院认为，刘林海与张继平签订的涉案房屋买卖合同书时，位于仙桃市××大道以南××**还建房并未建设，位于仙桃市××大道以北××**还建房尚未建成，张继平可获得的安置房方位、楼层等并未明确，该房屋买卖合同书实质是张继平可获得安置房之财产性权利转让给刘林海，转让标的是可期待的财产权利，双方之间形成房屋买卖合同关系，该法律关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。刘林海提供的涉案房屋买卖合同书上有王娟的签名，其称签订涉案房屋买卖合同书时王娟没有签名，系之后所补，张继平亦称签订案涉房屋买卖合同书时王娟没有签名，故王娟不是案涉房屋买卖合同书的当事人。虽然根据案涉房屋买卖合同书第七条的约定，张继平应在2015年底前将房产交付刘林海，但双方在签订涉案房屋买卖合同书时，位于仙桃市××大道以北××**还建房尚未建成，双方可以预见位于仙桃市××大道以北××北区还建房的建设进度可能导致房屋交付逾期，而张继平交付房屋的义务要待位于仙桃市××大道以北××北区还建房竣工并验收合格，仙桃市龙华山街道办事处何李居民委员会制定还建方案后，才具备履行条件，且刘林海称位于仙桃市××大道以北××北区还建房于2016年12月竣工，故张继平没有按约定时间交付房屋不是由于张继平自身原因造成。刘林海主张案涉房屋买卖合同书的标的物为仙桃市昌升路北端金港瑞景3号楼1单元1601室，系张继平指定，且张继平已转卖他人，但张继平予以否认，且与该院查明事实不符，该院不予认可。刘林海主张2016年12月，其与张继平约定的房屋已竣工，但张继平迟迟不向其交付房屋，因刘林海没有提供证据证明张继平已经获得位于仙桃市××大道以北××北区还建房，该院不予认可。刘林海和王娟、妹夫找张继平，要求退还定金，张继平同意并于2017年7月11日向刘林海转账退还定金50000元。即使如刘林海所述，其本人当时没有要求退还定金，是王娟要求退还定金，但其作为涉案房屋买卖合同书一方当事人，在现场并未提出异议，且之后未再找张继平索要房屋，刘林海主张张继平明确表示不出让房屋，该院不予认可。刘林海主张张继平不能依约交付合同标的房屋，系根本违约行为，缺乏事实根据，该院不予认可。综上，本案不应认定张继平在交付房屋的期限上违约，刘林海要求张继平支付违约金100000元的诉讼请求证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回刘林海的诉讼请求。案件受理费2300元，由刘林海负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明，张继平系案涉拆迁区域南区的拆迁户，南区的拆迁安置房位于沔阳××以南。张继平与刘林海在房屋买卖合同约定的买卖房屋位于沔阳大道与××以北。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，刘林海与张继平签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于王娟是否为案涉合同当事人的问题，虽然刘林海与张继平在签订合同时，王娟并未在合同上签名，但合同首部载明了买方为王娟与刘林海，据此可以认定刘林海与张继平缔约时即认可王娟为该合同的当事人，且王娟此后在案涉合同上补签了签名，构成对合同内容的追认，故可以认定王娟是案涉合同的当事人，该合同对王娟产生效力。根据张继平的陈述，其拆迁房屋位于南区，而案涉合同约定的房屋系北区拆迁房屋的还建房，其原本希望与北区的人调换还建房但未成功导致无法交付房屋。张继平因未取得标的房屋的所有权导致合同目的无法实现，构成违约。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款的规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”虽然双方于2017年7月合意解除了案涉房屋买卖合同，但并无证据证实刘林海明确表示放弃了对张继平违约责任的追究，故刘林海请求张继平按照定金罚则双倍返还定金的请求符合法律规定。因2017年张继平已向刘林海返还了50000元定金，故其还应向刘林海支付50000元。综上，刘林海的上诉请求成立，予以支持。本院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初218号民事判决；二、张继平于本判决生效后十日内向刘林海赔偿50000元；三、驳回刘林海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由张继平负担1050元，刘林海负担1050元；二审案件受理费2300元，由张继平负担1050元，刘林海负担1050元。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇一九年十一月八日法官助理谢筱书记员胡灵