四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15564号 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐永建，男，1984年1月2日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：苏广婷，女，1984年12月25日出生，彝族，住四川省成都市青羊区。 共同委托诉讼代理人：杜正钦，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：向君，女，1984年9月18日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：蒋春林，四川泰仁（重庆）律师事务所律师。 上诉人徐永建、苏广婷因与被上诉人向君房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初11353号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徐永建、苏广婷上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。一审、二审所涉诉讼费、律师费等费用均由被上诉人向君承担。二审期间新增上诉请求：被上诉人承担拆走家具给上诉人造成的损失，共计19089.85元。事实和理由：1.上诉人没有向被上诉人支付的50000元购房款是交房保证金，由上诉人在被上诉人按照约定交付房屋后支付给被上诉人，但被上诉人没有按照约定交付房屋，且逾期付款利息计算方式没有任何依据，一审法院对此没有查明，认定事实不清。2.被上诉人逾期交房的事实清楚，证据确凿，一审法院对此也予以了认定，但一审法院在被上诉人没有主张违约金标准过高而要求调整，也没有组织双方对违约金标准是否过高进行辩论的情况下径直认定违约金过高，酌情调整为15000元没有依据，违反了法律规定，剥夺了上诉人的辩论权利，程序违法。3.被上诉人拆走家具，构成违约，应当弥补上诉人损失。 向君辩称，一审判决基本公正合理，上诉人首付款50000元并未支付，已构成违约，双方并未就50000元是保证金进行任何约定，所谓的50000元系保证金只是中介与上诉人的提议，并未与向君协商达成一致意见，上诉人首付款50000元未支付，已构成违约。合同明确约定签订合同后90日内支付所有房款，但上诉上并未在签订合同后90日内支付完所有房款，明显构成违约。虽然一审法院支持了部分违约金，向君对此不予认可，只是为了减少诉累，并未提起上诉。房屋过户后，向君并未强占房屋不准上诉人使用，过户之后房屋所有权、支配权在于上诉人，向君也将钥匙交给了中介，上诉人不履行收房义务，责任在于上诉人。上诉人主张水费、物管费没有结清，交房条件不具备的理由不能成立。水费、物管费仅是向君与物管的关系，与上诉人无关。合同明确约定逾期交付按照日万分之五的标准，向君在没有违约的情况下，一审按50000元计算违约金并无不当。上诉人于一审判决之后向向君支付了50000元，但不足以弥补向君的损失。针对上诉人主张赔偿家具家电被拆走的损失，系上诉人在二审期间新增，不符合法律规定。另外虽然合同约定包含家具家电，但并未列清单，属于约定不明。 向君向一审法院起诉请求：1.徐永建、苏广婷支付购房首付款50000元及逾期付款利息（以50000元为基数，每日按万分之五，从2017年11月10日计算至付清止）；2.徐永建、苏广婷承担逾期支付按揭贷款违约金48600元（以1800000元为基数，逾期54天，每日按万分之五计算）；3.徐永建、苏广婷承担本案的律师费7000元；4.被告承担本案的诉讼费用。 徐永建、苏广婷向一审法院反诉请求：1.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付逾期交房的违约金195920元；2.本案诉讼费、律师费等费用均由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月29日，向君与徐永建、苏广婷签订《个人房屋买卖合同》。主要内容为：向君将其单独所有的位于成都市青羊区东坡北三路99号3栋2单元1层101号房屋（权2872771）出售给徐永建、苏广婷；建筑面积142.61平方米，房屋总价3160000元，此价格包含此房内家具家电，具体清单见后面备注；合同签订当日支付购房定金200000元，首付款1160000元由徐永建、苏广婷在其贷款审批通过后到房管局过户递件成功当日支付向君，尾款1080000元以向银行贷款的形式支付，若因徐永建、苏广婷自身原因未获贷款或或获批贷款额度不足，则任何不足部分由徐永建、苏广婷在前述情况出现后90个工作日内以现金补足，否则视为徐永建、苏广婷违约；买卖双方应在银行贷款审批通过后5个工作日内前往成都市房地产交易中心办理该房屋的过户手续；向君于2018年2月1日之前将案涉房屋交付于徐永建、苏广婷使用，交付之日以前案涉房屋产生的费用如物管费、燃气费、水费等由向君承担并结清；违约条款约定买卖双方任何一方不履行合同义务或履行义务不符合约定致使合同目的无法达到，守约方有权单方解除本合同，违约方应向守约方支付房屋总价20%的违约金并承担守约方为实现上述权利所支付的费用，包括但不限于守约方聘请律师的费用、诉讼费、调查费等。 2017年9月30日，中国银行长城电子借记卡（尾号6192）向向君银行账户（账号：62×××12）转账200000元，附言：碧华邻3-2-101定金。2017年11月7日，苏广婷尾号3597的账户向向君转账50000元。同日，苏广婷尾号3597的账户中扣划1060000元至存量房交易资金监管子账户，向君收到该笔款项。2017年11月10日，向君与徐永建、苏广婷办理了产权变更登记，徐永建、苏广婷取得案涉房屋所有权。2018年4月2日，中国建设银行个人贷款支付凭证载明，苏广婷的贷款1800000元发放于向君账户中。 2018年11月25日，四川高路物业服务有限公司出具证明，载明：案涉房屋原业主向君于2018年6月5日结算并支付2015年4月至2018年3月的物业管理费、水费、垃圾清运费后，四川高路物业服务有限公司准予现业主徐永建、苏广婷于2018年6月6日办理物业更名手续。 一审法院另查明，2018年8月15日，向君与四川泰仁律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费7000元。 一审法院认为，向君与徐永建、苏广婷签订的《个人房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。合同签订后，徐永建、苏广婷向向君支付购房房款3110000元。徐永建、苏广婷辩称未支付的50000元系双方口头约定的交房保证金，并提交与中介的聊天记录予以佐证。一审法院认为，徐永建、苏广婷辩称交房保证金系双方口头约定，但向君并不认可，且提交的聊天内容亦是中介在陈述，该内容并不能证明向君与徐永建、苏广婷达成50000元系交房保证金的约定。故向君主张徐永建、苏广婷支付购房款50000元及逾期付款利息的诉请，符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持。关于向君主张逾期支付按揭贷款的违约责任。原被告双方在案涉合同中约定尾款1800000元以银行按揭方式支付，徐永建、苏广婷在因其自身原因未获批贷款或贷款额度不足时，90个工作日内以现金补足。该条款并未约定银行按揭贷款应在90个工作日内发放至向君。同时，2018年4月2日，银行已将1800000元支付至向君账户，徐永建、苏广婷已履行完支付尾款1800000元的义务。故向君主张徐永建、苏广婷支付逾期支付按揭贷款的违约金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于律师费。向君提交了《委托代理合同》及发票，符合案涉合同的约定，一审法院予以支持。 关于徐永建、苏广婷主张向君逾期交房的违约责任。案涉合同约定向君于2018年2月1日之前交付房屋，并结清产生的费用如物管费、燃气费、水费等由向君承担并结清。向君辩称，双方已于2017年11月10日办理了产权变更登记。一审法院认为，产权变更登记并不意味着交房，且物管出具证明向君于2018年6月5日结清案涉房屋的相关费用，向君无证据证明其按照约定交付了案涉房屋。但鉴于向君已于2017年11月10日变更了产权登记，且2018年4月2日银行才向其发放了徐永建、苏广婷的按揭贷款，一审法院考虑向君的违约情节及徐永建、苏广婷的实际损失，酌定违约金金额为15000元。关于徐永建、苏广婷主张向君承担律师费，因其并未提交相关证据，一审法院不予支持。 据此，一审法院按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决：1.被告（反诉原告）徐永建、苏广婷于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）向君支付购房款50000元及逾期利息（以50000元为基数，从2017年11月10日起按照每日万分之五计算至实际付清之日止）；2.被告（反诉原告）徐永建、苏广婷于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）向君支付律师费7000元；3.原告（反诉被告）向君于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）徐永建、苏广婷支付违约金15000元；4.驳回原告（反诉被告）向君的其他诉讼请求；5.驳回被告（反诉原告）徐永建、苏广婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2412元，反诉案件受理费4218元，合计6630元，由被告（反诉原告）徐永建、苏广婷负担5000元、由原告（反诉被告）向君负担1630元。 二审审理期间，徐永建、苏广婷向本院提出新的上诉请求，并提交了被摘除家具家电购买清单及价格构成，拟证明因被上诉人向君违约拆走案涉房屋家具给上诉人带来的损失。以上证据经质证，被上诉人向君对此证据的客观性、真实性和关联性不予认可，认为上诉人在一审中并未提出该请求，二审新增，不符合法律规定。 二审审理期间，经双方确认，上诉人徐永建、苏广婷已在一审判决后支付被上诉人向君50000元。 本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人徐永建、苏广婷的上诉请求以及新增上诉请求与被上诉人向君的答辩意见，本案二审争议焦点为:1.对于一审中未支付但一审后上诉人已支付给被上诉人的50000元定性问题；2.向君是否存在逾期交房承担违约责任的问题。现就该争议焦点的认定分述如下。 向君与徐永建、苏广婷签订的《个人房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。合同签订后，按照购房合同第四条“房屋价款及支付方式”第“1、该房屋价款为人民币3160000元……”及第“3、乙方选择向银行贷款的方式支付卖方，其中首付款1160000元徐永建、苏广婷向向君支付购房房款3110000元应于乙方贷款审批通过后到房管局过户递件成功当日付给卖方……”2017年11月10日，徐永建、苏广婷向向君支付首付款1060000元，2018年4月4日支付50000元，至一审判决时尚有50000元仍未支付。徐永建、苏广婷辩称未支付的50000元系双方口头约定的交房保证金，并提交了与中介的聊天记录予以佐证。但向君不予认可。本院认为，徐永建、苏广婷辩称交房保证金系双方口头约定，提交的聊天内容仅是其与中介之间交流陈述，没有其它证据证明其与向君有过达成50000元系保证金的约定，且向君予以否认。故，对于上诉人认为50000元为保证金的主张，本院不予认定。 关于徐永建、苏广婷主张向君逾期交房，应承担违约责任的请求。按照购房合同第六条约定，向君应于2018年2月1日前交付房屋，并结清交付之日以前案涉房屋所产生的物管费、燃气费、水费等费用。向君辩称已于2017年11月10日双方就办理了产权变更登记，上诉人可以正常入住，自己不存在违约行为。本院认为，产权变更登记并不意味着交房，且物管出具证明向君于2018年6月5日结清案涉房屋的相关费用，向君也无证据证明其按照约定交付了案涉房屋。对于向君存在违约行为的主张，本院予以支持。但鉴于向君已于2017年11月10日变更了产权登记，于2017年11月16日将其户口迁出涉案房屋，且2018年4月2日银行才向其发放了按揭贷款，上诉人徐永建、苏广婷现已入住涉案房屋等综合情节，酌情考虑向君的违约责任。 关于二审审理期间，徐永建、苏广婷新增的上诉请求及与新增上诉请求对应的相关证据。因该诉讼请求未在一审中明确提出，故不属于二审审理范围。 综上，徐永建、苏广婷的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费6630元，由徐永建、苏广婷负担。 本判决为终审判决。 审判长  冷雅民 审判员  石俊峰 审判员  马鹏飞 二〇一九年十一月四日 书记员  龚芸伟