山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0112民初7955号原告：梁进冲，男，1986年12月2日出生，汉族，户籍地山东省鄄城县，住济南市，公民身份号码。原告：王瑜，女，1984年11月7日出生，汉族，户籍地山东省泰安市，住济南市，公民身份号码。以上两原告共同委托诉讼代理人：纪淑璐（特别授权代理），山东储誉律师事务所律师。被告：赵金霖，男，1979年4月11日出生，汉族，住济南市，公民身份号码。委托诉讼代理人：张会丽（特别授权代理），山东鲁舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：马戎，山东鲁舜律师事务所实习律师。原告梁进冲、王瑜与被告赵金霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告梁进冲、王瑜及其委托诉讼代理人纪淑璐、被告赵金霖的委托诉讼代理人张会丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁进冲、王瑜向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间解除店铺转让合同；2、判令被告返还原告店铺转让费42000元；3、判令被告返还原告店铺装修款3700元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：赵金霖想将位于历城区华信花园12号楼底层的店铺转租，原告在网上看到该转租信息后，便与赵金霖进行交涉。双方约定，2019年3月25日开始计算租期，原告先行支付42000元的部分房屋转让款。但后因客观原因导致原告无法对店铺进行租赁，原告多次找赵金霖协商无果，为维护合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告赵金霖辩称，一、被告与出租人李军浩的房屋租赁合同合法有效，系合同双方真实意思表示，被告在与出租人签订合同后，按照合同约定交付了租赁费用9万元，租赁期限为2018年9月8日至2019年9月7日，被告按照合同约定积极履行了承租义务，被告系涉案商铺的合法承租人，其承租主体合法有效。二、被告从未向两名原告表示不允许租赁涉案商铺的事实，至于原告在诉状中所述因客观原因导致原告无法对店铺进行租赁的事实，被告并不清楚。原告也从未明确向被告说明自己无法继续租赁涉案店铺的理由。原告因客观原因导致其店铺无法进行经营，将被告诉至法院缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。三、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同的法定解除权，要求合同一方逾期违约，迟延履行或因不可抗力方可行使法定解除权，就本案而言，导致租赁合同不能继续履行的原因不明，不具备法定解除的条件。四、原告主张的第二项请求要求返还店铺转让费42000元，于法无据。五、依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，原告主张的第三项诉求要求被告返还店铺装修款项3700元，无法律依据，且其主张费用并无证据予以证实。综上原告所述与事实不相符，请求法院驳回其诉求。本院经审理认定双方无争议的事实如下：赵金霖为经营快餐店与李军浩签订房屋租赁合同，承租位于济南市历城区华信路16-23号门头房，合同履行期间为2018年9月8日至2019年9月7日。在该合同履行期间，2019年3月份，赵金霖与梁进冲、王瑜达成口头协议，约定梁进冲、王瑜承租涉案房屋；租赁期限自2019年3月25日至2019年9月8日；店铺转让费9万元及承租期内的房租，合计133750元。梁进冲、王瑜与赵金霖达成口头协议时，知晓赵金霖与李军浩之间的租赁合同关系，双方口头约定的租赁期限到期后，再与李军浩签订租赁合同。口头协议达成后，梁进冲、王瑜支付部分费用，2019年3月25日，赵金霖将房屋交付梁进冲、王瑜。梁进冲、王瑜承租该房屋亦用于餐饮经营，3月27日对涉案房屋进行装修，后因故停止装修，形成本案诉讼。涉案房屋现处于闲置状态。当事人争议的事实如下：一、对于转让费及租赁费用的履行及梁进冲、王瑜已支付费用的性质问题。梁进冲、王瑜主张，双方口头约定总费用为133750元，给付赵金霖42000元后，剩余的91750元于赵金霖将其在此注册成立的营业执照注销，再配合其办理营业执照后，予以交纳。赵金霖对此不予认可，辩称双方约定前期支付22000元，余款于4月1日之前全部付清。梁进冲、王瑜主张给付赵金霖42000元，有如下证据组成：微信转账2000元的转款记录；2019年3月21日赵金霖收到2万元后出具的收条；自述2019年3月26日给赵金霖2万元现金，提交当日自银行取款的交易记录。赵金霖认可收到22000元，否认收到20000元现金。对于支付给赵金霖20000元现金的问题，梁进冲、王瑜陈述当时支付给赵金霖2万元现金时，因店铺内太乱，需要到联通营业厅办理宽带，就忘记让赵金霖打收条。赵金霖对此不予认可。关于给付2万元现金问题，梁进冲、王瑜还提交与赵金霖2019年7月18日的现场通话录音，录音中关于是否收到2万元现金赵金霖未明确答复。经质证，赵金霖对于该通话录音的真实性不予认可，辩称录音中叙述逻辑不清楚，内容不详细，不能达到其证明目的。关于梁进冲、王瑜主张的2万元现金问题，因其提供的证据不足以证实，本院不予认定。关于已支付费用的性质，梁进冲、王瑜庭审中称，交款时并未说明是房租还是转让费，认为是房租，赵金霖辩称收到的22000元为转让费。二、租赁合同的履行问题。梁进冲、王瑜主张承租房屋用于经营羊肉汤，于2019年3月27日进行装修，3月29日城管下达了装修备案通知，当天下午接到二房东电话，称涉案店铺不能经营羊肉汤，此时才知道有二房东，4月3日与赵金霖、二房东、李军浩沟通后，将房屋退回，于当日根据二房东的指示将房屋钥匙放在了涉案房屋旁边的菜煎饼铺。当庭梁进冲、王瑜向二房东电话核实，接电话人认可梁进冲、王瑜已将钥匙于4月3日晚上放在涉案房屋隔壁的菜煎饼铺。赵金霖对此不予认可，辩称对于梁进冲、王瑜将钥匙放在菜煎饼铺不知情，亦不认识梁进冲、王瑜所述的二房东，根据合同相对性原则，梁进冲、王瑜如退租应将钥匙交付给赵金霖，而不是所谓的二房东。三、关于租赁合同无法继续履行的原因。梁进冲、王瑜在庭审中主张因大房东要收回房屋，导致合同无法履行。赵金霖对此不予认可，辩称因其经营的羊肉汤气味扰民，导致其不能经营，与赵金霖无关。四、梁进冲、王瑜主张其装修支付3700元，未提交证据证实，赵金霖不予认可。上述事实，有原告提交的其主张是二房东的宋姓女士的电话录音、与赵金霖的通话录音、赵金霖出具的2万元收条、微信转款记录；被告提交的个体工商户营业执照、与李军浩签订的房屋租赁合同及交款凭证、短信截图、涉案店铺转让之前及之后的照片、光盘等证据，及双方当事人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，梁进冲、王瑜与赵金霖之间达成口头协议时，知晓赵金霖与李军浩之间存在房屋租赁合同关系，赵金霖将涉案房屋转租给梁进冲、王瑜，双方口头协议的履行期限亦不超出该份租赁合同约定的期限，且根据梁进冲、王瑜的陈述，李军浩对于其双方之间的转租亦予以认可。为此，梁进冲、王瑜与赵金霖之间建立的房屋租赁合同口头协议不违背法律的强制性规定，应为有效协议。协议一经签订，双方均应按约履行。梁进冲、王瑜支付部分款项后，赵金霖交付房屋，梁进冲、王瑜在承租房屋期间，主张因客观原因导致其无法对店铺进行租赁，但未提交有效证据予以证实。梁进冲、王瑜与赵金霖之间存在租赁合同关系，其主张根据“二房东”的指示将钥匙放到涉案房屋隔壁的菜煎饼铺，梁进冲、王瑜不能说出其陈述的“二房东”具体姓名，不能证实与其通电话之人即是其主张的二房东，赵金霖对此亦不予认可，根据合同的相对性原则，对于梁进冲、王瑜主张2019年4月3日已将房屋予以退回的主张，本院不予采信。根据《民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证证据。现梁进冲、王瑜要求赵金霖返还42000转让款及3700元装修费无事实及法律依据，鉴于双方之间达成的口头协议已于2019年9月8日到期，为此，对于梁进冲、王瑜要求解除店铺转让合同的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回梁进冲、王瑜的诉讼请求。案件受理费471元，由梁进冲、王瑜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 李晓丽二〇一九年十一月十二日法官助理 于彩霞书 记 员 韩欢欢