河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终20384号上诉人（原审被告）：李小党，女，1981年8月21日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人（原审被告）：李现伟，男，1979年12月6日出生，住河南省内黄县。二上诉人共同委托诉讼代理人：林慧涛，河南中锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张霞，女，1988年10月11日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人李小党、李现伟因与被上诉人张霞租赁合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初4880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李小党、李现伟的共同委托诉讼代理人林慧涛，被上诉人张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小党、李现伟共同上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书中第一项判决。2.一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：首先，李小党、李现伟与河南农业职业学院签订纸质的《房屋租赁合同》真实日期为2019年5月10日，而李小党、李现伟将该房屋转租给张霞的时间为2019年3月份，因此该份纸质的《房屋租赁合同》对合同签订前李小党、李现伟的转租行为不应当具有溯及力，一审法院不应当无视该《房屋租赁合同》签订的真实时间，强行赋予该合同中“不得转租”条款本不具有的溯及力和约束力，更不能就此认定该纸质合同签订前李小党、李现伟与张霞就已经口头达成的转租协议无效。因此，李小党、李现伟与张霞之间口头达成的转租协议应当为有效合同。其次，河南农业职业学院对李小党、李现伟的转租行为是明知且认可的，并且至今未对该转租行为提出任何异议，一审法院直接认定李小党、李现伟与张霞之间的口头转租协议无效，属于适用法律错误；再次，河南农业职业学院提供的《房屋租赁合同》系格式合同，其中的“禁止转租”系格式条款，河南农业职业学院自始至终未做任何解释和说明，应当属无效条款，不应当对河南农业职业学院发生效力。张霞辩称，一审查明的事实清楚，适用法律正确，依法应驳回李小党、李现伟的上诉请求，维持一审原判。且不得转租的事实是一直存在的。李小党、李现伟无法证明其不知道涉案的租赁房屋不得转租。张霞向一审法院起诉请求：请求依法判令二被告返还店铺转让费63000元，并赔偿损失暂定为10000元。本案在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：要求撤销租赁合同，返还转让费63000元、租赁费20000元、押金5000元，共计88000元，并赔偿资金占用期间的利息损失，利率从2019年3月8日起至实际偿还之日止按年利率6%计算。并赔偿装修损失，损失数额为22304元。以上共计110304元。一审法院认定事实：2019年1月10日，被告李小党与河南农业职业学院签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：“出租方（甲方）：河南农业职业学院，承租方（乙方）：李小党。第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于青年路××段，建筑面积16平方米。二、房屋租赁情况1、租赁用途：经营玩具、饰品等。2、在租赁期限内，未事前征得甲方同意，乙方不得擅自改变该房屋的租赁用途。三、租赁期限1、该房屋租赁期限为12个月。自2019年1月1日起至2019年12月31日止。四、租金及支付方式1、该房屋的年租金为每间24000元整，共24000元。2、租金按年度支付，先付后用。七、1、乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能符合国家法律及地区管理规定。5、乙方应按本合同的约定合法使用租赁房屋，不得转租，不得存放危险物品及不合法之物品。九、违约处理为防止乙方未经甲方同意，私自转让出租甲方房屋资产。乙方需缴纳一定保证金，按每间房屋10000元计算。乙方未经甲方同意私自转让，除收回房屋外，不再退还保证金，按违约金收缴”。2019年3月份，被告李小党、李现伟与原告张霞口头协商一致达成《房屋租赁合同》。双方约定，被告李小党、李现伟将上述房屋转租给原告张霞，房屋租金是每月2000元，一年24000元。原告向被告支付租金20000元，转让费63000元，押金5000元，上述费用共计88000元。后二被告将房屋交付给原告使用。2019年4月1日，河南农业职业学院向各租赁户发出通知，决定于2019年12月31日收回所有出租出借的房屋、场地，不再对外出租、出借。现原告要求撤销租赁合同，要求二被告返还转让费63000元、租赁费20000元、押金5000元，共计88000元，并赔偿资金占用期间的利息损失以及装修损失。双方为此产生纠纷，协商未果。原告诉至原审法院。庭审中，原、被告均表示，原、被告所争议的房屋系河南农业职业学院北门东边第三个门面房，位于中牟县青年路××号，所有权属于河南农业职业学院。庭审中，原告表示，涉案房屋租赁是从2019年3月20日开始的。被告表示被告于2019年3月19日把店铺交给原告。庭审中，原告表示，原告对上述房屋进行装饰装修，支出装修费用22300元。为了避免扩大损失，涉案房屋现在由原告占有使用，但没有进行实际经营。被告表示该店铺存在长期的经营行为，现在仅是因为学校放假了，没有生意，暂时关门。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告口头协商一致达成《房屋租赁合同》，被告李小党、李现伟将涉案房屋转租给原告张霞，但2019年1月10日被告李小党与河南农业职业学院签订《房屋租赁合同》约定涉案房屋不得转租，且二被告亦未提供充分证据证明河南农业职业学院对原、被告口头达成的《房屋租赁合同》予以追认，故原、被告口头达成的《房屋租赁合同》为无效合同，二被告因该合同取得的财产，应当予以返还，结合本案实际情况，原告可要求二被告退还原告押金5000元，转让费63000元，租赁费20000元（扣除原告相应房屋占有使用费，自2019年3月19日起至实际返还涉案房屋之日止，按月租金2000元计算）。原告的其他诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。被告的抗辩理由，证据不足，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告李小党、李现伟于本判决生效之日起十日内退还原告张霞押金五千元，转让费六万三千元，租赁费二万元（扣除原告张霞相应房屋占有使用费，自2019年3月19日起至实际返还涉案房屋之日止，按月租金二千元计算）；二、驳回原告张霞的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2506元，由原告张霞负担1000元，由被告李小党、李现伟负担1506元。本院二审中李小党、李现伟提交新证据：2019年9月26日和2019年9月27日录制的视频光盘一份；证明目的是证明张霞在一审判决后仍然在继续使用。其从李小党、李现伟处租来的房屋，证明其对李小党、李现伟的转租行为是认可的，而且是希望能够继续使用该房屋的。本院二审中张霞提交新证据：证据一：2019年10月8日上午11：48的邮寄视频一份；证明向李小党、李现伟邮寄了店铺钥匙及电卡。2019年10月8日上午12：10，电表显示一份显示电表剩余1140度，每度八毛钱，合计九百多元。证据二：邮政EMS快递单据一份；证明2016年10月8日上午向李小党、李现伟邮寄了农校东第三门铺钥匙两把、电卡一张，电费余额九百多元。押金条两张，且该邮件已于2019年10月9日上午11：51由张霞签收。证明涉案店铺在一审判决生效时间过了以后，张霞已经停止经营并积极与李小党、李现伟协商退还钥匙及电卡相关事宜，但是李小党、李现伟均不配合，无奈于2019年10月8日将相关票据还有钥匙材料邮寄给李小党、李现伟。本院组织各方当事人进行了证据交换与质证。二审经审理查明的事实与原审查明事实一致外，另查明，2019年10月8日张霞向李小党、李现伟邮寄了店铺钥匙及电卡。本院认为：李小党与河南农业职业学院签订的房屋租赁合同约定涉案房屋不得转租，故本案当事人之间口头达成的房屋租赁合同无效，李小党、李现伟因该合同取得的财产，应当予以返还，结合本案实际情况，李小党、李现伟应退还张霞押金5000元，转让费63000元及剩余租赁费。2019年10月8日张霞将涉案店铺钥匙及电卡交付李小党、李现伟，之前应视为张霞一直经营，张霞实际占有房屋期间应自2019年3月19日起计算至2019年10月8日共计七个月，合计应支付租赁费14000元。李小党、李现伟上诉称合同有效无法律依据，本院不予支持，除押金转让费应当全额返还外，张霞实际占有期间的租赁费14000元从张霞已支付20000元租赁费中扣除后，剩余租赁费6000元亦应当返还。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但关于租赁费的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初4880号民事判决第二项；二、变更河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初4880号民事判决内容为：李小党、李现伟于本判决生效之日起十日内退还张霞押金5000元，转让费63000元，租赁费6000元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2506元，张霞负担1000元，李小党、李现伟负担1506元。二审案件受理费1506元，张霞负担506元，李小党、李现伟负担1000元。本判决为终审判决。审判长 朱 梅审判员 贾建新审判员 黄跃敏二〇一九年十一月十三日书记员 程佳攀