湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初3636号 原告（反诉被告）：邝志林，男，1972年11月06日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：李军，湖南德建律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒋国灿，男，1963年6月17日出生，汉族，湖南省临武县人，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：朱城波，湖南郴华律师事务所律师。 第三人：中国光大银行股份有限公司郴州分行，住所地：湖南省郴州市北湖区南岭大道**，统一社会信用代码：91431000557628508K。 负责人：宋建军，该行行长。 原告（反诉被告）邝志林与被告（反诉原告）蒋国灿，第三人中国光大银行股份有限公司郴州分行（以下简称“光大银行”）买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，被告（反诉原告）蒋国灿提起反诉，本院依法适用普通程序，对本诉、反诉公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）邝志林的委托诉讼代理人李军、被告（反诉原告）蒋国灿的委托诉讼代理人朱城波到庭参加诉讼，第三人光大银行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邝志林向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告在2009年11月4日签订的“购房合同书”有效，原告取得郴州市邮政综合大楼107号门面所有权（被告于2012年4月4日以门面购房尾款作抵押，以每月1.5%的利息向原告借款59.6万，至2019年8月4日止，本息共计138.272万，抵扣129万元购房尾款，被告所欠9.272万元由原告另行主张权利）；判令被告在判决生效后十日内偿还以郴州市邮政综合大楼107号门面抵押所贷款项，并解除该门面的抵押登记，在解除抵押登记十日内办理该门面过户给原告的相关手续；2、判令被告继续履行2009年11月4日签订的“购房合同书”，不得转让、买卖或再次抵押郴州市邮政综合大楼107号门面；3、判令被告承担原告门面租金损失45.6万元（从2017年6月30日至2019年7月1日止，每月租金按1.9万元计算），此后的租金按每月1.9万元计算至门面过户之日止；4、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。 被告（反诉原告）蒋国灿答辩要点：原告诉请没有法律依据，双方合同书约定，原告方应支付全部房款后，被告才有义务承担产权过户责任，本案原告仅支付了130万房款，剩余129万元房款至今未支付，被告多次催收房款，但原告置之不理，被告被逼无奈，便以借款的形式向原告收取了约59.6万元的房款，至今原告还欠被告购房款69.4万元，根据先合同义务的原则，原告方应当支付全部购房款后，被告才有义务承担过户责任，根据双方签订的购房合同书第五条约定，在原告未支付清房款的前提下，按照付款比例享受权益、分配收益。原告方总共支付了50%房款，因此，只享有50%的产权，被告方以反诉的形式要求原告方支付2009年11月至2019年8月租金收益的50%，金额约101万元。 被告（反诉原告）蒋国灿向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉原告、反诉被告对位于郴州市升平路邮政综合大楼二号门面属于按份共有，并确认反诉原告、反诉被告对该门面的所有权各占50%的份额；2、依法判令反诉被告支付2009年11月5日至2019年7月底门面租金的50%（每月租金1.9万元，共计117个月）1111500元给反诉原告，后期租金收益由反诉被告按月支付给反诉原告；3、依法判令先由反诉被告支付清50%的租金收益后，再由反诉原告按政策规定将相应的50%产权过户给反诉被告；4、诉讼费、保全费、担保费由反诉被告承担。 原告（反诉被告）邝志林反诉辩称：1、答辩人与被告（反诉原告）蒋国灿就本案门面买卖签订有《购房合同书》，本案门面在合同约定中非常明确是由答辩人购买，不存在按份共有的问题，被告（反诉原告）蒋国灿诉求完全突破法律和双方合同约定；2、被告（反诉原告）蒋国灿从2010年7月31日至2017年6月期间，该门面一直都是被告（反诉原告）蒋国灿所有的郴州市汇泉宾馆管理有限公司代理门面的出租、收租事宜，2017年6月至答辩人起租期间，因被告（反诉原告）蒋国灿的原因，造成该门面一直未能出租，受到损失的是答辩人；3、被告（反诉原告）蒋国灿的第三项诉求无事实和法律依据。综上，鉴于被告（反诉原告）蒋国灿严重违约和滥用诉权的事实，请法院依法驳回被告（反诉原告）蒋国灿的反诉请求，并承担本案诉讼费、保全费、担保费。 第三人光大银行未提交书面答辩状，但口头回复本院，第三人依法设立抵押权，在未得到清偿的情况下不同意解除抵押担保，并提交了《个人贷款合同》及办理抵押登记手续的材料。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 1、2008年6月18日，被告（反诉原告）蒋国灿以人民币1388.38万元在挂牌人郴州市国土资源交易中心处竞得土地编号为2008D24，土地面积3616.8㎡的住宅用途土地、1509.5㎡的商业用途土地。 2、2009年7月9日，被告（反诉原告）蒋国灿与中国邮政储蓄银行郴州分行签订《房屋（商铺）租赁合同》，双方约定蒋国灿将坐落于湖南省郴州市火车站现代广场一楼门面，使用面积159㎡，租赁给中国邮政储蓄银行郴州分行，租赁期限自2009年8月1日至2010年7月31日止，租金约定1.9万元/月。 3、2009年11月4日，原告（反诉被告，乙方）与被告（反诉原告，甲方）签订《购房合同书》，约定：“①乙方所购门面号为主楼第贰号，建筑面积约153平方米，总房款双方商定为2590000元包干，互不不差。②乙方预付款为50%，即1300000元，另50%门面款1290000元由银行按揭贷款。③此门面购买前已由甲方出租给郴州市邮政银行，此购买合同受邮政银行合同的约束，乙方按其购买门面付款金额比例享受其相应的租赁收益及房产权益。④按国家有关规定，乙方应承担如购房契约税及房屋维修基金。有关产权证件均由甲方办理并承担其费用。⑤协议自签字之日并付足50%预付款后即生效，本协议的附件为协议的组成部分并有同等效力。附：《公开交易成交确认书》、《邮政银行门面租赁合同》。”原告（反诉被告）邝志林于2009年11月4日支付给被告（反诉原告）蒋国灿600000元、于2009年12月25日支付给被告（反诉原告）蒋国灿200000元、于2010年1月29日支付给被告（反诉原告）蒋国灿500000元，被告（反诉原告）蒋国灿出具三张收款收据给原告（反诉被告）邝志林。 4、2012年4月4日，被告（反诉原告）蒋国灿向原告（反诉被告）邝志林出具借条一张，载明：“借到邝志林人民币（累计结算）计596000元。以门面欠款作担保，月息15‰，按季结算，从2012年4月4日计息”。 5、2013年5月13日，被告（反诉原告）蒋国灿将坐落于湖南省郴州市交汇处邮政综合大楼107号房在郴州市房产交易与权属登记管理处办理了产权登记（产权证号：郴房权证北湖字第××号，房屋建筑面积153.16㎡）。 6、2016年8月17日，被告（反诉原告）蒋国灿与第三人光大银行签订《个人贷款合同》，约定：蒋国灿向光大银行贷款240万元，贷款期限自2016年8月17日起至2024年8月17日止，并以其名下坐落于湖南省郴州市交汇处邮政综合大楼（产权证号：713012789，房屋建筑面积153.16㎡）抵押给第三人光大银行。并于2016年9月5日在湖南省郴州市不动产登记中心办理了抵押登记，抵押期限自2016年8月17日至2024年8月17日止。 7、2019年6月6日，原告（反诉被告）邝志林向被告（反诉原告）蒋国灿出具《告知函》，要求被告（反诉原告）蒋国灿履行双方于2009年11月4日签订的《购房合同书》，并协助原告（反诉被告）邝志林办理按揭贷款手续，或协助其办理产权过户手续。 8、2019年6月10日，被告（反诉原告）蒋国灿向原告（反诉被告）邝志林出具《回复函》，回复要求其将房款、逾期利息及50%的租金收入共计3068616元付清。 9、案经本院主持调解，因双方当事人分歧较大，调解未能达成协议。 判决的理由与结果 本院认为，本案系买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：原告（反诉被告）邝志林的诉讼请求，被告（反诉原告）的反诉请求是否应支持。本院就双方争议焦点评议如下： 原告（反诉被告）邝志林的本诉请求是否应支持。一、原告（反诉被告）邝志林的本诉请求是否应支持。 1、原告（反诉被告）邝志林与被告（反诉原告）蒋国灿于2009年11月4日签订的《购房合同书》，该合同系双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故对原告（反诉被告）邝志林要求确认双方于2009年11月4日签订的《购房合同书》有效，本院予以支持。 2、依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方当事人均应按按合同约定履行各自的义务。原告（反诉被告）邝志林支付50%购房款后，剩余50%的款项以银行按揭方式付款，并由被告（反诉原告）蒋国灿提供相关的资料。本案中，案涉门面未及时登记至原告（反诉被告）邝志林名下，被告（反诉原告）蒋国灿已于2013年5月13日将涉案门面产权登记在自己名下，故对原告（反诉被告）邝志林要求本院确认其已取得案涉门面的所有权，本院不予支持。 2016年8月17日，被告（反诉原告）蒋国灿与第三人光大银行签订《个人贷款合同》，并以案涉门面提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权设立。抵押期限未到，抵押权尚未解除，目前无法办理房屋过户手续，合同履行不能，故对原告（反诉被告）邝志林要求本院判决被告（反诉原告）偿还第三人以案涉门面抵押所贷款项，并解除该门面的抵押登记，在解除抵押登记十日内办理该门面过户给原告的相关手续的诉讼请求，因涉及第三人利益，第三人表示在未得到清偿的情况下，不同意解除抵押，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 3、关于原告（反诉被告）邝志林诉请被告（反诉原告）蒋国灿承担门面租金损失456000元（自2017年6月30日至2019年7月1日止，按每月租金19000元计算），由于原告（反诉被告）邝志林未提供充足的证据证实该期间的租金系被告（反诉原告）蒋国灿收取，本院不予支持。 二、被告（反诉原告）蒋国灿的反诉请求是否应支持。 1、双方签订的《购房合同书》约定“乙方按其购买门面付款金额比例享受其相应的租赁收益及房产权益”，未明确约定双方对涉案门面的所有权按份共有，且原告也不同意按份共有案涉门面，故对被告（反诉原告）蒋国灿要求本院确认案涉门面属于按份共有，并确认双方对该门面各占50%份额以及要求反诉被告将相应的50%产权过户给反诉原告的诉讼请求，本院不予支持； 2、关于反诉原告（被告）要求支付租金的50%即1111500元及后期租金收益的归属问题，被告（反诉原告）没有提供证据证实原告（反诉被告）收取了该期间的租金，故对被告（反诉原告）蒋国灿的该项诉讼请求本院亦不予支持； 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、依法认定原告（反诉被告）邝志林与被告（反诉原告）蒋国灿于2009年11月4日签订的《购房合同书》合法有效； 二、驳回原告（反诉被告）邝志林的本诉的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）蒋国灿的反诉请求。 本案本诉受理费8300元，由原告（反诉被告）邝志林负担8220元，被告（反诉原告）蒋国灿负担80元；反诉案件受理费7442元，由被告（反诉原告）蒋国灿负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  贺丽梅 人民陪审员  李一庆 人民陪审员  吴 进 二〇一九年十一月十三日 法官助理王术妍 书记员蔡晓慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。