河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终11784号上诉人（原审原告）：姜志慧，女，1957年10月5日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：刘云峰，天津众驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石家庄中迪房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**大径街****。法定代表人：潘伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵建英、张琪（实习律师），北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京绿地京城置业有限公司，住所，住所地北京市大兴区黄村镇清源路**黄村镇政府东配楼**div>法定代表人：潘伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵建英、张琪（实习律师），北京市中伦文德律师事务所律师。上诉人姜志慧因与被上诉人石家庄中迪房地产开发有限公司（以下简称中迪公司）、北京绿地京城置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初3063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姜志慧的上诉请求：1、请求撤销石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初3063号民事判决第二、三项判决内容，并判决支持上诉人一审全部诉讼请求；2、上诉费由二被上诉人承担。事实和理由：1、案涉四套房产名义上存在三个买受人，但实际买受人为姜志慧一人，姜志慧在本案中提出自己是四套房产的买受人的主张，并提交娄忠明、娄光颖出具的情况说明印证。一审法院认定娄光颖为独立购买主体，导致出现上诉人仍需补齐第四套房产购房款的错误判决；2、上诉人提交了中迪公司工商信息证明其唯一股东系中迪公司；3、中迪公司虽主张上诉人补齐购房款，但未提出反诉请求，一审法院违反了不告不理原则，不应审理。中迪公司、绿地公司辩称：娄光颖、娄忠明与中迪公司签订的《绿地中山公关意向购房协议书》是双方之间真实意思表示。姜志慧就案涉中山公馆4号地12-3-1702号、12-1-2101号房产不享有对应《购房协议书》项下的权利义务。2、绿地公司并非本案适格主体，与上诉人不存在合同关系，不应承担连带责任。3、一审法院判决继续履行合同未违反不告不理原则。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。姜志慧一审的诉讼请求：1、判令被告中迪公司履行与原告签订的石家庄绿地中山公馆项目认购协议（编号：0000201号），中迪公司办理此房产的所有权登记手续至原告名下；2、判令被告中迪公司退还原告购房款467756元；3、判令被告中迪公司迟延履行上述义务应赔偿原告的经济损失226963.42元，计算到2019年4月9日，要求被告继续给付自2019年4月10日起被告履行第一条诉讼请求完毕后的经济损失；4、判令被告绿地置业有限公司对被告中迪公司上述第二、三项付款义务承担连带给付责任；5、诉讼费、保全费由二被告承担。一审法院的认定事实：原告姜志慧（乙方）与被告中迪公司（甲方）于2016年8月8日签订《绿地中山公馆意向购房协议书》。协议书约定原告购买被告的房产12-3-1602，建筑面积约137.68㎡，成交总价2167178元，首付款433436元，定金30000元。2017年3月29日，原、被告另签订《绿地中山公馆意向购房协议书》（编号：0000201），协议约定原告购买被告的房产12-1-2001室，建筑面积137.63平方米，房屋原总价2141019元，定金50000元，首付款428204元。2016年7月23日，娄忠明（乙方）与被告中迪公司签订《绿地中山公馆意向购房协议书》。协议书约定乙方购买甲方的房产12-1-2101，建筑面积约137.68㎡，成交总价2143773元，首付款428755元，定金50000元。被告于2016年7月23日出具收到姜志慧4＃-12-1-2001首付款428204元收据、2017年3月29日出具姜志慧4＃-12-1-2001房款222038元收据。2018年6月14日，娄忠明向被告提交退房申请表，因无购买资格等原因，申请将4＃12-1-2101退房、退款。退房申请表载明楼忠明付款情况：1、2016年7月23日金额428755元，票据号NO.032502；2、2017年3月29日金额214240元，票据号NO.0424118，合计金额642995元。被告于2018年6月14日出具姜志慧4＃-12-1-2001房款642995元收据。2018年6月14日，姜志慧向被告提交退房申请表，称因家庭资金不足无力支付购买两套住宅的剩余房款，现申请将所购买的4号地块12-3-1602住宅房款转至4号地块12-1-2001住宅中。退房申请表载明姜志慧付款情况：1、2017年3月29日金额222956元，票据号NO.0424116；2、2016年8月16日金额403436元，票据号NO.148343，3、2016年8月8日金额30000元，票据号NO.032610，合计金额656392元。被告于2018年6月14日出具姜志慧4＃-12-1-2001房款656392元收据。2017年3月29日，娄光颖（乙方）与被告中迪公司（甲方）签订《石家庄绿地中山公馆项目认购协议》（编号：0000223），协议约定乙方购买甲方房屋12号楼三单元1702室，建筑面积137.63平方米，房屋总价款2344139元，定金50000元。被告中迪公司分别于2016年8月8日出具收到娄光颖4＃-12-3-1702房款30000元收据、2016年8月16日出具收到娄光颖4＃-12-3-1702房款403987元收据、2017年3月29日出具收到娄光颖4＃-12-3-1702房款225159元收据，合计659146元。2018年6月14日，娄光颖向被告递交退房申请表，因无购买资格等原因申请将4＃-12-3-1702退房、退款。另查明，原告姜志慧与娄忠明系夫妻关系，原告姜志慧称其与娄光颖系母女关系。娄忠明与娄光颖分别出具情况说明，称“案涉房屋买卖的房产4号地块12-3-1702号、12-1-2101号房产的所有权益归属姜志慧所有，与本人无关”。案涉项目于2017年6月22日取得商品房预售许可证。案涉房屋现尚不具备交付条件。以上事实，有原、被告陈述，庭审笔录，原告提交的证据材料：购房协议书、付款收据、退房申请表、情况说明及户口页等证据；被告中迪公司提交的审计报告等证据可以证实，足以认定。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告姜志慧与被告中迪公司签订的《绿地中山公馆意向购房协议书》（编号：0000201）约定了房屋坐落、面积、房屋价款、付款方式、付款时间等主要内容，即使双方不再另行签订合同，双方亦可据此履行，并且购房协议签订后被告中迪公司已经收受原告姜志慧购房款650242元，该购房协议书应当认定为商品房买卖合同。该购房协议系双方当事人的真实意思表示，2017年6月22日中迪公司该项目取得商品房预售许可证。因此，该购房协议未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”娄忠明向被告中迪公司提交退房申请表，将其购买4号地块12-1-2101号房屋的房款计642995元，转抵原告姜志慧购买12-1-2001号房款，原告姜志慧申请将12-3-1602号退房，将该房款656392元转抵12-1-2001号房款，被告中迪公司并出具12-1-2001号交房款收据，可以认定原告对其购买的4号地块12-1-2001号房屋支付购房款共计1949629元。娄光颖与被告中迪公司签订《石家庄绿地中山公馆项目认购协议》（编号0000223）约定购买12-3-1702号房屋，并支付购房款659146元。该认购协议系娄光颖与中迪公司单独的房屋买卖法律关系，对买卖双方具有法律约束力，虽娄光颖向被告申请退房，但其未声明主张应退房款转抵12-1-2001号房款，原告未提交双方对终止履行《石家庄绿地中山公馆项目认购协议》（编号0000223）达成一致的证据，且被告中迪公司未出具转抵房款收据，并对此有异议。故对原告姜志慧提出12-3-1702号购房款659146元转抵12-1-2001号房款的主张，本院不予支持。娄光颖可另行主张权利，维护其合法权益。原告现要求继续履行对12-1-2001号房屋购房协议，被告亦无异议，不违反法律规定，应予准许。根据原、被告双方签订的《绿地中山公馆意向购房协议书》（编号：0000201）的约定，原告应向被告中迪公司支付剩余房款191390元，被告中迪公司应按规定将经竣工验收的房屋交付原告并办理房屋所有权登记手续。被告中迪公司与绿地置业公司独立法人主体，原告要求二被告对转抵房屋差价款467756元的利息损失承担连带给付责任等请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告石家庄中迪房地产开发有限公司继续履行与原告姜志慧签订的《绿地中山公馆意向购房协议书》（编号：0000201）；二、被告石家庄中迪房地产开发有限公司与原告姜志慧办理房屋交付手续时，原告姜志慧向被告石家庄中迪房地产开发有限公司支付剩余购房款191390元；三、驳回原告姜志慧的其他诉讼请求。案件受理费10747元，由原告姜志慧负担7786元，其中案件受理费2961元及财产保全费5000元由被告石家庄中迪房地产开发有限公司负担。经审理查明的事实与一审查明无异。本院认为，2017年3月29日，姜志慧和娄光颖分别与中迪公司签订《绿地中山公馆意向购房协议书》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。虽然姜志慧与娄光颖系母女关系，但娄光颖系完全民事行为能力人，其与中迪公司签订的《绿地中山公馆意向购房协议书》是其个人行为，与姜志慧无关。姜志慧称其为上述房产实际买受人的主张本院不予支持。虽娄光颖向中迪公司申请退房，但其未声明主张应退房款转抵12-1-2001号房款，姜志慧也未提交双方对终止履行《石家庄绿地中山公馆项目认购协议》（编号0000223）达成一致的证据，且中迪公司未出具转抵房款收据，并对此有异议。一审判决未支持姜志慧提出的用12-3-1702号购房款659146元转抵12-1-2001号房款的主张并无不妥。中迪公司和绿地公司是两独立法人，绿地公司虽然是中迪公司的股东但并不当然为中迪公司的债务承担连带责任。中迪公司向姜志慧交付房屋，姜志慧支付购房款是双合同约定的义务，且中迪公司已经就姜志慧应当补齐购房款进行了抗辩，一审判决双方同时履行合同义务并未违反不告不理的原则。综上所述，姜志慧的上诉理由不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10747元，由上诉人姜志慧负担。本判决为终审判决。审判长  郝东霞审判员  李 莉审判员  岳桂恒二〇一九年十一月二十日书记员  唐 园