广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25776号上诉人（原审被告）：深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂，住所地：深圳市龙华新区观澜街道观澜牛湖石一居民小组新湖路，统一社会信用代码：92440300L12012095U。经营者：张加忠。委托诉讼代理人：方红华，广东君一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市牛湖俊亮股份合作公司，住所地：深圳市龙华区观澜街道牛湖社区石一船岭**201，统一社会信用代码：91440300769194625T。法定代表人：陈亮宇，董事长委托诉讼代理人：李明星，广东志润律师事务所律师。委托诉讼代理人：许汉芬，广东志润律师事务所实习律师。上诉人深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂（以下简称东方家私厂）因与被上诉人深圳市牛湖俊亮股份合作公司（以下简称牛湖俊亮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初5630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人东方家私厂上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判。二、本案上诉费用由牛湖俊亮公司承担。上诉事实和理由：一、东方家私厂并未收到牛湖俊亮公司在一审中变更诉讼请求的通知，一审法院也未将牛湖俊亮公司变更诉讼请求的申请送达给东方家私厂，也未指定变更诉讼请求的举证期限，违反法定程序，应发回重审。二、牛湖俊亮公司在本案中明知涉案房产未取得产权证书或建设工程规划许可证，并将涉案房产出租给东方家私厂，且东方家私厂花费巨资对涉案厂房进行装修和改造，牛湖俊亮公司存在重大过错，牛湖俊亮公司应对东方家私厂装修改造产生的花费进行赔偿。三、东方家私厂一直在涉案厂房兴办实业，牛湖俊亮公司系因涉案厂房所在地涉及旧城改造，涉及巨额利益而不愿意对东方家私厂进行任何赔偿。被上诉人牛湖俊亮公司辩称，一、一审法院并未违反法定程序，其依法作出的判决合法、有效。二、涉案房产未取得建设工程规划许可证，牛湖俊亮公司与东方家私厂签订的《厂方租赁合同书》无效。三、东方家私厂应立即向牛湖俊亮公司腾退涉案房产，并应向牛湖俊亮公司支付占有使用费。综上所述，一审查明事实清楚、法律关系清晰、适用法律正确，应依法予以维持。牛湖俊亮公司向一审法院起诉请求：1.判令牛湖俊亮公司、东方家私厂之间的租赁关系已于2018年7月9日终止；2.东方家私厂立即向牛湖俊亮公司交还承租物业；3.东方家私厂按每月人民币27150元的标准向牛湖俊亮公司支付自2018年7月10日起至东方家私厂向牛湖俊亮公司实际交还承租物业期间的房屋占有使用费，暂计至2018年9月5日为人民币49775元，要求实际计至东方家私厂交还承租物业之日止；4.东方家私厂承担本案诉讼费。立案后牛湖俊亮公司将诉讼请求第1项变更为：请求判令牛湖俊亮公司、东方家私厂于2015年5月26日签订厂房租赁合同书无效；诉讼请求第2项变更为：请求判令东方家私厂立即向牛湖俊亮公司无条件交还承租物业。一审法院认定事实：2015年5月26日，出租方（甲方）牛湖俊亮公司、承租方（乙方）东方家私厂签订《厂房租赁合同书》，约定：一、甲方现将位于观澜街道××马××社区××路段的壹幢厂房及配套设施租给乙方使用。厂房宿舍总面积2715平方米（其中厂房建筑面积1880平方米，宿舍第二、三层建筑面积835平方米）……三、租用时间从2015年7月10日起至2018年7月9日止，期限三年；四、租金计算方式，从二〇一五年七月十日起至二〇一八年七月九日止，为每月每平方米人民币壹拾元整计算，租金为贰万柒仟壹佰伍拾元整，直到合同期满；五、租金按月结算，由乙方在每月的二十日前内交付给甲方，付款方式为银行转账或现金。1.本合同乙方向甲方交来两个月押金54300元。2.合同期满后经双方协议可以优先续租，价钱另议……十、乙方如拖欠租金超过一个月每逾期一日，甲方有权追加处罚金，并按月租加收5%的滞纳金，若超二个月不交厂租，甲方有权终止合同，并不作任何补偿……牛湖俊亮公司确认收到东方家私厂缴纳的押金54300元，主张东方家私厂自2018年7月9日起未缴纳房屋占有使用费至今，且一直占用案涉租赁房屋。2018年7月24日，牛湖俊亮公司通过邮寄方式向东方家私厂送达书面通知，告知东方家私厂：租赁期限即将届满，我方正式通知贵方，双方不再续租，请贵方在租赁期限届满当日将租赁物业腾空并按照合同约定将租赁物业移交给我方，该通知落款时间为7月3日。2018年7月25日，牛湖俊亮公司再次通过邮寄方式向东方家私厂送达书面通知，告知东方家私厂：租赁期限已届满，我方已于2018年7月3日通知贵方在租赁期限届满前返还租赁物业给我方，但贵方至今未返还租赁物业。现我方再次通知贵方，请贵方在收到本通知之日起3日内将租赁物业腾空并按照合同约定移交给我方，否则我方将采取法律途径追究贵方的违约责任，由此产生的厂房占有使用费、律师费、保全费、诉讼费等均由贵方承担。该邮件被拒收。另查明，案涉租赁房屋未取得房产证或建设工程规划许可证，牛湖俊亮公司已申报历史遗留违法建筑。一审法院认为，牛湖俊亮公司用于出租的房屋未取得产权证书或建设工程规划许可证，属于违法建筑，其与东方家私厂签订的《厂房租赁合同书》依法应认定为无效。根据无效合同的处理原则，依据合同取得的财产应当各自返还，故东方家私厂应将占有的房产退还牛湖俊亮公司，牛湖俊亮公司应返还东方家私厂租赁保证金人民币54300元。虽然该《厂房租赁合同书》无效，但东方家私厂实际占有使用了该厂房，依照法律规定应当参照合同约定向牛湖俊亮公司支付房屋占有使用费。东方家私厂已经以租金形式支付占有使用费至2018年7月9日，仍需按照27150元/月的标准向牛湖俊亮公司支付此后继续占用期间的费用直至搬离之日。为明晰双方的权利义务、减少诉累，一审法院将牛湖俊亮公司应返还东方家私厂的租赁保证金在东方家私厂应支付的房屋占有使用费中直接予以抵扣。抵扣后东方家私厂应按27150元/月的标准，自2018年9月10日起至东方家私厂实际返还案涉房产之日止向牛湖俊亮公司支付房屋占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、确认牛湖俊亮公司、东方家私厂于2015年5月26日签订的《厂房租赁合同书》为无效合同；二、东方家私厂于判决生效之日起十日内返还牛湖俊亮公司位于观澜街道××马××社区××路段的壹幢厂房及配套设施；三、东方家私厂于判决生效之日起十日内支付牛湖俊亮公司房屋占有使用费（房屋占有使用费按27150元/月的标准，自2018年9月10日起计至东方家私厂实际返还案涉房产之日止）；四、驳回牛湖俊亮公司的其他诉讼请求。如东方家私厂未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币522元，由东方家私厂负担。受理费牛湖俊亮公司已预缴。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，牛湖俊亮公司系于一审庭审时变更其诉讼请求。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，关于一审审理程序问题。本案中，牛湖俊亮公司于一审庭审当庭变更其诉讼请求，而东方家私厂经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利。一审据此对本案进行缺席审理并无不妥，东方家私厂上诉主张一审审理程序违法、应予发回重审，于法无据，本院不予采纳。其次，涉案房产未有合法产权登记亦未取得建设工程规划许可证，故涉案合同依法应为无效，合同双方因此取得的财产应予互相返还。东方家私厂应向牛湖俊亮公司返还涉案房产，并应支付其占有使用房产期间的占有使用费；牛湖俊亮公司亦应向东方家私厂返还租赁保证金。一审处理正确，本院予以维持。至于东方家私厂上诉称其对涉案房产实施了装修改造，本院认为，东方家私厂于一审未到庭应诉、亦未就装修改造费用提出反诉请求，故其关于装修改造费用的主张并非本案审理范围，本案二审对此不作处理。综上，东方家私厂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费479元（深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂已预交），由深圳市龙华新区观澜东方工艺家私厂负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇一九年十一月二十六日书记员 陈晓莹（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。