湖北省长阳土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0528民初889号原告：李鹏飞，男，1991年10月25日出生，土家族，住湖北省长阳土家族自治县。102委托诉讼代理人：杨艳（李鹏飞妻子），特别授权代理。委托诉讼代理人：卢玉华，湖北博真律师事务所律师，一般授权代理。原告：田本军，男，1992年10月16日出生，土家族,住湖北省长阳土家族自治县。委托诉讼代理人：卢玉华，湖北博真律师事务所律师，一般授权代理。被告：龚舟华，男，1976年11月22日出生，汉族，住湖北省长阳土家族自治县。委托诉讼代理人：周乔，湖北仁辉律师事务所律师，特别授权代理。第三人：王仁春，女，1974年2月22日出生，汉族，住湖北省长阳土家族自治县。原告李鹏飞、田本军与被告龚舟华，第三人王仁春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李鹏飞的委托诉讼代理人杨艳、卢玉华，原告田本军及其委托诉讼代理人卢玉华，被告龚舟华及其委托诉讼代理人周乔，第三人王仁春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李鹏飞、田本军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《转让合同》。2.判令被告退还转让费60000元，被告与第三人共同退还房屋租金49583元。3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月8日，原告李鹏飞、田本军与被告龚舟华就房屋转租事宜签订《转让合同》，被告龚舟华将位于一楼A018号的商铺（云之味）及店内设备及未到期的房租以121862元的价格转让给原告。被告龚舟华向原告表明已经与房东王仁春沟通清楚，并称房东王仁春同意其转租上述商铺。原告为了事后的续租和转租等权益，与申请人龚舟华在合同中约定被告龚舟华于2020年1月1日前协助原告与房东直接签订租赁合同。原告接手店铺后于2019年4月23日正式营业。然而，2019年5月初，申请人仅开业经营一周，第三人王仁春找到店铺，向原告表明被告龚舟华与其因擅自拆除房内的卫生间和厨房等设施产生的纠纷遗留尚未处理，未经其同意擅自转租，要收回该商铺。原告为安稳经营店铺，便通知被告龚舟华与王仁春一起协商，但未能协商一致。原告知道如果遗留不解决清楚，无法顺利安稳正常经营，于是要求与龚舟华解除合同，并将钥匙交给龚舟华，龚舟华不接，第三人王仁春趁机收回原告手中的店铺钥匙。事后，第三人王仁春又明确表明最迟让原告经营到十月份，之后将另行出租。原告签订合同的目的是长期安稳经营店铺，想享有事后的房屋续租和转租权利，所以才在合同中约定要求其在2020年1月1日前协助原告与房东另行签订租房合同。被告不但不履行协助义务，且隐瞒了与房东因拆除设施的遗留纠纷未解决的事实，导致原告无法达到安稳经营店铺的合同目的，原告有权解除合同。第三人王仁春因与龚舟华的拆除纠纷而收回申请人手中的店铺钥匙，导致原告不能正常经营，该期间的房租损失理应由二人共同赔偿给原告。故起诉。被告龚舟华辩称：一、原告要求龚舟华退还转让费、租金没有法律依据。二、如果原告要求解除合同，没有约定或法定解除合同的事实，人民法院不应该予以支持。本人的承租、转租行为合法，双方没有约定合同解除的事实，也无法定解除合同的事由，双方应当诚实守信、遵照履行。三、原告起诉称龚舟华未征得出租人王仁春的同意擅自转租与事实不符，而且龚舟华的行为不构成违约行为。四、原告起诉称龚舟华谎称店铺装饰装修系龚舟华所有与事实不符。而且无论该事实是否存在，也不构成违约。五、原告诉称“2019年6月3日，出租人王仁春将商铺钥匙收回，导致原告无法经营，亏损严重”。本案中无论王仁春是否收回钥匙或者是否造成原告经济损失，责任主体都不是龚舟华。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人王仁春辩称：一、王仁春将自己所有的商铺于2018年1月10日与龚舟华签订商铺租赁合同。二、龚舟华在合同签订后存在三个方面的违约，合同约定自签订之日一次性付清年租金85000元，当日龚舟华只支付年租金的一半，理应算龚舟华违约，应给王仁春按每天300元的标准支付违约金。4月份才支付了所欠租金的一半。龚舟华未经请示擅自改变商铺的相关结构，存在过错，龚舟华口头承诺补偿30000元或者解除合同时恢复原状。合同约定可以转租，但必须事先通知王仁春，龚舟华在转租过程中严重违约。三、原告与被告于2019年4月8日签订商铺转让合同，作为房东主观意识是不反对、不干预、不阻扰，但是原告在转让过程中严重失误，应该与房东取得沟通和联系，核实转让方是否存在扯皮纠纷等隐患。四、王仁春为维护自身权益，应关心商铺是否按照合同中的条款经营，期间龚舟华存在违约，过问违约责任也在情理之中，并没有强制阻扰原告的正常经营。五、原、被告双方的纠纷，王仁春不介入、不干预，因产生纠纷，双方通知王仁春到场，因协商无果，原告将商铺钥匙暂放王仁春处代管，如果原告经营随时随取。王仁春与龚舟华签订的租赁合同合法有效，龚舟华存在违约及纠纷，双方可通过调解及诉讼途径解决，其间没有影响原告的正常经营，也没有强行干预阻扰合同的相关事项。故要求原告撤回对王仁春的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了质证。本院经审理认定事实如下：2018年1月10日第三人王仁春与被告龚舟华签订了《清江国际商铺租赁合同》，约定王仁春将其购买的座落于清江国际一楼A018号商铺租赁给龚舟华经营。合同主要内容为：租赁期间为五年。租金为每年85000元，五年内不发生变化，五年以后双方协商，随行就市，上浮10%。租金支付方式为第一年租金自签订之日支付。以后每年租金在第一年租金支付对应日前一个月一次性付清，逾期支付需要支付每天300元的违约金。租赁期间龚舟华可以转让，但必须事先通知王仁春等内容。原告与被告应合同解除未达成协议。合同签订后第三人王仁春依约将商铺交由被告龚舟华经营餐馆至2019年4月。2019年4月8日被告龚舟华与原告李鹏飞、田本军签订《转让合同》，双方约定被告龚舟华将租赁第三人王仁春位于清江国际一楼A018号的商铺转让给李鹏飞、田本军经营。合同的主要内容为：转让费为121862元，含2019年4月8日至2020年1月1日租金，租金为每年85000元。转让金于签订之日一次性付清。龚舟华必须按照合同规定期限按时间向原告提供商铺经营使用权，否则每天按百分之五支付违约金。2020年1月1日前龚舟华协商原告和房东另行签订租赁合同，原告2020年1月1日后房租直接交付于房东，龚舟华至此不参与原告事项。在承租期间不得损坏店面主体结构，否则造成经济损失由原告自己承担赔偿及法律责任。合同签订后，被告龚舟华随即将该商铺交原告李鹏飞、田本军经营。2019年4月23日原告李鹏飞、田本军正式经营。2019年5月初第三人知晓被告龚舟华将商铺转租后，向原告李鹏飞、田本军表示被告龚舟华在履行租赁合同中延期付租金，擅自改变房屋结构，转租未通知第三人，被告龚舟华如不进行赔偿，自己可以收回房屋。2019年6月3日，原告李鹏飞、田本军与被告龚舟华、第三人王仁春进行了协商，但未达成协议。原告李鹏飞、田本军以被告与第三人的争议未解决影响经营为由，要求与被告解除合同，随即原告要求将钥匙交给被告，被告龚舟华未同意，第三人王仁春便以保管为由收回了钥匙。故引起讼争。同时查明：原告于2019年7月20日左右又将门面钥匙找王仁春拿回，后又要求交第三人王仁春，第三人王仁春未收。本院认为，根据原、被告诉辩意见，案件争议的焦点为：一、被告龚舟华是否有违约行为?二、原告李鹏飞、田本军与被告龚舟华签订的《转让合同》是否解除?对原、被告争议的焦点，本院综合分析、认定如下：一、被告龚舟华是否有违约行为的问题《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，根据该规定被告龚舟华应按合同的约定全面履行自己的义务。被告龚舟华未处理好与第三人的租赁关系，致原告李鹏飞、田本军租赁的商铺钥匙被收回，客观上造成了原告在一定期限内不能经营。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此第三人收回钥匙致不能经营期间的违约责任应由被告龚舟华承担。被告龚舟华主张已经履行了合同，没有违约行为，于法无据，本院不予支持。二、原告李鹏飞、田本军与被告龚舟华签订《转让合同》是否解除的问题《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告李鹏飞、田本军与被告龚舟华签订《转让合同》没有约定解除条件，也未应合同解除协商一致。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告认为其合同目的不能实现，要求解除合同。本案中，被告龚舟华与第三人王仁春对原租赁合同的履行存在争议，第三人王仁春也有不解决争议便收回房屋的表示。原告主动表示如不解决好争议便与被告解除合同，随即原告将钥匙要求交给被告，被告龚舟华未同意，第三人王仁春便以保管为由收回了钥匙。原告在7月20日左右将钥匙领回拿东西，随即将钥匙再交回遭到王仁春拒收。原告在与被告、第三人协商过程中，认为合同目的不能实现，主动提出要求解除合同，并随即交出钥匙，没有经过充分协商。且原告从7月20日拿回钥匙之后亦可经营。在案件审理过程中，第三人王仁春表示认可原告可以继续租赁，也可转租。故原告认为合同目的不能实现的理由不充分，解除合同的请求本院不予支持。原、被告签订的《转让合同》有效，应继续履行。根据违约情形及原告停业的时间，本案酌情认定原告损失为15000元。该违约责任应由被告龚舟华承担。被告龚舟华与第三人王仁春的纠纷应另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十一条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、原告李鹏飞、田本军与被告龚舟华签订的《转让合同》有效，继续履行。二、被告龚舟华于本判决生效后十五内支付原告李鹏飞、田本军违约金15000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李鹏飞、田本军的其他诉讼请求。本案诉讼费1369元，原告李鹏飞、田本军已预交。本院决定由被告龚舟华承担769元，由原告李鹏飞、田本军承担600元。限被告龚舟华于本判决生效后十五日内直接支付给原告李鹏飞、田本军。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李民二○二○一九年十一月二十日法官助理吕媛书记员吕小玲