广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初1593号 原告：桂林市悦泰物业服务有限公司，住所地：桂林市象山区雉山路25号14#-15#1-20铺面。 法定代表人：韦琳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭银艳，女，系该公司经理。 委托诉讼代理人：黄芳，女，系该公司经理。 被告：郑毅，男，1982年10月14日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 原告桂林市悦泰物业服务有限公司（以下简称：悦泰公司）诉被告郑毅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，于10月22日公开开庭进行了审理。原告悦泰公司的委托诉讼代理人郭银艳、黄芳，被告郑毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告悦泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业服务费人民币4378.08元；2、判令被告支付违约金1983.27元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系桂林市叠彩区抗战路7号独秀公寓15-1号房业主。2014年1月1日，被告通过该小区的业主委员会与原告签订《独秀公寓物业服务合同》，由原告提供物业服务，被告每月向原告缴纳104.2元的物业服务费。期间，原告一直积极履行相关权利和义务，按照合同约定对被告居住的小区提供规范、完善的物业管理服务。但被告自2015年7月1日起便无故拖欠物业服务费至2018年12月31日共42个月，合计4378.08元。原告屡次以多种形式向被告追索该费用，并于2019年5月15日通过邮局向被告邮寄了挂号信件催缴，但其仍未缴纳。原被告双方签订的物业服务合同中明确约定拖欠物业费的违约金为每日3‰共1983.27元。原告希望被告能尊重原告公司广大员工的劳动成果，依法履行双方签订的服务合同义务。原告现依据相关规定向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告郑毅辩称，1、被告并非无故拖欠物业服务费。根据《物业服务合同的》第二章1-3条、第四章的1-3条，原告并未履行好义务，被告房屋渗水，被告多次找原告沟通，原告并未解决；2、小区门口门禁、对讲系统损坏一直没有修复，外人可以随意进出，存在安全隐患；3、物业公司为了节省开支，三部电梯只开两部，有时一部坏了只开一部楼电梯，业主众多影响出行的效率和安全。电梯里还张贴了很多广告、里面还有垃圾；4、小区一楼的老人活动公共区域随意出租影响业主利益。原来的绿化带被改成了停车场，影响小区环境。健身器材大部分都拆了，现在都改成了停车场，财务不公开，取公共维修基金没有业主签名。综上所述，被告觉得不应该缴纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，因与本案具有一定的关联性，亦可以作为本案定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告作为乙方与独秀公寓业主委员会作为甲方分别于2013年12月16日、2016年12月25日各签订了《独秀公寓物业服务合同》和《桂林市独秀公寓小区物业服务合同》，上述两份合同约定：甲方委托乙方为独秀公寓提供楼盘物业管理服务；合同期限分别自2014年1月1日起至2016年12月30日止、2017年1月1日起至2018年12月31日止；住宅收费为：住宅按建筑面积每月0.8元/每平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下方式处理：1.从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳违约金。上述两份合同均未约定业主交付物业费的具体日期。原告与独秀公寓业主委员会还就其他双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告的房号为独秀公寓15-1号，建筑面积为130.3平方米。因被告未向原告交纳物业费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，原告对独秀公寓小区的物业服务存在如下瑕疵：1、独秀公寓只有一个单元门出入，该门的门禁系统、对讲系统均已损坏，至今未修复；2、该楼有电梯三部，目前运行两部；3、灭火器未挂在墙上而是放置在地面上。另，被告向原告反映楼上空调滴水渗透到被告房屋的情况，原告至今未予处理。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与独秀公寓业主委员会自愿签订两份物业服务合同，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。该合同对本案被告具有法律约束力，被告应当按该物业服务委托合同的约定，履行其业主的义务。原告进驻小区后应按照物业服务合同的约定，全面履行物业管理服务义务，经查该小区物业服务存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，本案原告将催交物业费的通知已通过邮寄送给被告，证明原告已经进行了书面催收，业主应向原告支付物业费。被告辩解原告履行物业合同没有尽到合同的义务，被告不应支付物业费，本院认为，原告的物业服务存在瑕疵是事实，但不能构成对原告追索物业服务费的抗辩，亦非属法定或约定违约救济手段。因原告提供的物业服务存在瑕疵，本院根据现有证据并综合考量小区物业服务质量，酌定被告按欠缴物业管理服务费总额的80%缴纳物业管理服务费。被告住房的建筑面积为130.3平方米，按照合同约定的多层楼物业费每月每平方米0.8元计算，2015年7月1日至2018年12月31日应为4378.08元，按欠缴物业管理服务费总额的80%计算，被告向原告缴纳物业管理服务费为3502.46元，故对原告要求被告支付物业费4378.08元的诉讼请求，合理部分本院予以支持。原告要求被告支付违约金，本院认为，被告未支付物业费是事实，但并非恶意拖欠，因此原告的该项诉请，本院不予支持。被告认为原告将健身器材拆除，开设停车场，因被告的照片证明的是现状，没有提供证据证明原先该场地的情况，本院无法判断是否是原告所拆及改建；被告认为原告将一楼老年活动中心出租给他人盈利，因被告没有提供租赁合同，无法判断是谁出租的；被告认为电梯内安装广告，存在安全隐患，但《物业服务委托合同》中没有不允许原告设置广告牌的规定；被告认为小区楼道堆放杂物、电梯内地面有垃圾，因照片中显示的只是片段，不能证实该情况系长期性的存在。故被告的上述辩解，本院不予采信。 综上，小区环境的好坏有赖于物业公司尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郑毅给付原告桂林市悦泰物业服务有限公司从2015年7月1日至2018年12月31日的物业服务费3502.46元； 二、驳回原告桂林市悦泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元（原告桂林市悦泰物业服务有限公司已预交），适用简易程序减半收取25元，由被告郑毅负担，另25元由本院退还原告桂林市悦泰物业服务有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  李 海 二〇一九年十一月二十七日 法官助理  梁兴林 书 记 员  杨 何