江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0731民初3100号原告：于都县祥泰物业服务有限公司地址：于都县贡江镇滨江大道锦绣嘉园15栋01车库法定代表人：杨六秀，总经理。委托代理人：朱书泉，江西律嘉律师事务所律师，代理权限:一般代理。被告：邹露瑶，女，汉族，1974年10月16日生，户籍地：会昌县，委托代理人：谭剑，江西至中律师事务所律师，代理权限:一般代理。原告于都县祥泰物业服务有限公司（以下简称：祥泰物业公司）与被告邹露瑶物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥泰物业公司的委托代理人朱书泉、被告邹露瑶的委托代理人谭剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付自2016年10月16日元至2019年6月15日拖欠的物业费12641.92元及滞纳金18773.25元，共计31415.7元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的于都县学府商街小区5#-栋203、204号写字楼的业主，203号写字楼建筑面积为148.78平方米，204号写字楼建筑面积为246.28平方米。2014年10月21日，被告在接收上述物业后、与原告签订了《学府商街小区物业管理服务合同》，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三收取滞纳金。被告身为5#-栋203、204号写字楼的业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2016年10月16日起至2019年6月15日止，累计欠物业服务费12641.92元及滞纳金18773.25元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。综上所述，现原告为维护自身合法权益，根据我国民事法律相关规定、特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。被告邹露瑶辩称，一、原告起诉状中所述“被告拒不缴纳物业费”是因为被告未按约履行合同以及未按约定提供服务，违约在先。1.依据原被告双方签订的《学府商街二、三期前期物业服务合同》第二条约定对房屋共有部分、共同设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。被告所有的物业中的卫生间公共排污管、下水道漏污水及楼顶面积墙面均有裂缝且渗水，被告多次与原告沟通要求其维修上述共用设施设备，原告却始终不予处理。由于上述问题严重影响被告生产经营，无奈之下被告执行雇请工人对上述问题进行多次维修，并花费了相关的维修费用。2.被告物业门口外的垃圾和道路垃圾，没有人进行清理，之后都是由被告自费由环卫所清理门前垃圾。同时根据《物业服务合同》第三条第三项的约定：“每天一次的家居生活垃圾收集、清运”，原告从始至终没有履行上述义务和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运的工作。原告与被告成立物业服务关系至今从未进行一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与原告矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也从未入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务角度去解决问题。根据《物业管理条例》以及《物业管理条例实施细则》第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。原告不但不履行合同义务，违约在先，导致被告因此财产受到损害，现还要求被告支付物业费用，于法无据。二、被告已实际缴纳9370元，根据原告目前仅有的收费标准有效期，被告自2015年10月起至2017年9月时止共计23个月的9085元已缴纳完毕，原告主张新收费标准，必须有于都县物价局的有效期内批示与签订的补充协议作为依据。三、原告要求被告承担滞纳金的请求于法无据。1.原被告签订的《前期物业合同》有违约金的规定，没有滞纳金的约定，违约金对双方违约行为的惩罚性补偿金，而滞纳金仅仅是对具有支付义务的被告而言存在的，因此不能将两者混为一体，更不能对被告适用《前期物业合同》第九条的第二项的违约金约定。2.就算原告以违约金条款替代滞纳金，原告要求被告缴纳滞纳金的数额超出合同范围并且明显过高，根据《合同法解释二》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，可以认定为合同法第一百一十四条第二条规定的：“过分高于造成的损失”。就算被告分文未缴，按照原告的计算方式，已严重超过了法律规定的罚金上限，更何况被告已经缴纳了应当承担的符合法律规定的物业费，根本不存在违约情形。3.基于原告违约在先，被告保留因原告不履行合同义务同时给被告造成损失的法律追诉权利。综上所述，被告认为，原告没有完全履行合同义务，现要求被告支付相关物业费及滞纳金的要求于法无据。恳请法院在查明上述事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1.营业执照、法定代表证、法人身份证复印件，拟证明原告主体资格；2.被告身份证复印件，拟证明被告的主体资格；3.赣州市商品房买卖合同复印件，拟证明被告是案涉物业的业主；4.入伙通知书、房屋交付使用交接表、物业手册等，拟证明被告于2014年10月14日接受案涉物业；5.物业管理服务合同，拟证明原被告对收费标准进行了约定，同时约定逾期缴纳物业费的按照日千分之三收取滞纳金的事实；6.违规装修整改通知书，拟证明被告案涉房屋违规装修，原告于2014年10月23日通知被告装修整改的事实；7.收款收据，拟证明被告缴纳了一年物业费的事实。被告向本院提交如下证据：1.前期物业管理服务协议书复印件，拟证明原被告签订合同时间为2015年9月24日；合同约定原被告应对房屋共有部分、共同设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.照片，拟证明被告卫生间的公共排污管、下水道漏污水、楼顶面及墙面裂缝渗水的事实；3.聘请个人维修的证明材料，拟证明原告未履行合同义务，导致被告因公共排污管、楼面漏水导致电线短路、漏电，雇请工人维修花费材料费、公司共计3万余元的事实；4.微信转账记录、收据，拟证明被告已向原告支付物业费9370元的事实；5.物业收费标准的批复，拟证明收费标准截止到2017年9月。本院经审理认定事实如下：原告祥泰物业公司系2011年3月29日依法注册登记的有限责任公司，营业期限自2011年3月29日至2041年3月28日。经营范围：物业管理、保洁、物业租售代理服务；绿化工程施工、花木租售等。赣州市为尔房地产开发有限公司选聘原告祥泰物业公司作为学府商街建设项目的前期物业服务的公司，并在与所有买受人签订的《赣州市商品房买卖合同》中第二十二条约定了前期物业服务，该条明确约定：本合同签订前，出卖人依法已选聘于都县祥泰物业服务有限公司对该商品房所有在项目进行前期物业服务，并已签订了《前期物业服务合同》，买受人已经阅读并认可该合同。被告邹露瑶因欲提前对学府商街5-1#楼203号、204号商场用于商用，未与开发商赣州市为尔房地产开发有限公司签订买卖合同。经赣州市为尔房地产开发有限公司同意被告提前使用学府商街5-1#楼203号、204号商场，2014年10月14日，赣州市为尔房地产开发有限公司向被告邹露瑶发出《入伙通知书》，通知原告邹露瑶所购买的5-1#楼203号、204号店面可以交房，在2014年10月15日起到学府商街办理房屋交接及入伙手续。业主签收栏有被告邹露瑶签名和按手印。同年10月21日，原告祥泰物业公司（甲方）与被告邹露瑶（乙方）签订了《学府商街小区物业管理服务合同》。该合同中约定物业管理区域内物业公共性服务费由业主按其拥有物业建筑面积缴纳，标准为：店面（写字楼）1元／月／㎡；还约定乙方在首次办理入伙手续时，应一次性足额缴纳一年的物业管理公共性服务费，之后每季度缴费一次，乙方应在每季度第一个月的10日前主动到甲方物业服务企业缴纳当季应缴的各项费用。如逾期不缴纳，甲方按约定加收滞纳金。同日，被告邹露瑶缴纳了2370.4元，原告方开具收据，该收据载明：交款单位：邹露瑶5-1-203、204写字楼，人民币（大写）贰仟叁佰柒拾元肆角整，￥2370.4元，收款事由：物业管理费（2014.10.15-2015.10.14）；被告邹露瑶还缴纳了2000元装修履约金，原告开具了收据。被告邹露瑶即对该写字楼进行装修，因被告擅自扩大无承重墙上原有的门窗尺寸、楼梯，原告曾于2014年10月23日向被告下发了《违规装修整改通知单》，被告予以签收。时至2015年9月22日，被告邹露瑶与赣州市为尔房地产开发有限公司签订了购买学府商街5-1#楼203号、204号商场的《赣州市商品房买卖合同》。合同载明：203写字楼建筑面积148.78㎡，204写字楼建筑面积246.28㎡，共计395.06㎡。同年9月24日，原告祥泰物业公司（甲方）与被告邹露瑶（乙方）签订了《学府商街二、三期前期物业管理服务协议》。该协议约定店面（写字楼）物业费：每月每平方1元；约定的违约责任第九条第二款：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未缴纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律途径追收欠费，并有权按欠费总额从逾期之日起收取乙方每日3%的逾期付款违约金。被告经营期间，对于漏水问题，原告派工作人员到现场查看，上报了开发商。2018年7月9日，原告工作人员对被告经营的艺珍瑜伽馆问题处理情况为上楼梯一处是被告自行做的卫生间渗水；玻璃教室一处，（楼上业主前阳台）以前补了，现在不渗水；小教室一处以前补了，（楼上业主前阳台）现在不渗水；里面卫生间有时渗水，有时不会渗水，（楼上业主卫生间）已经处理过。被告方通过微信向原告方管理人员缴纳5000元物业费用。因被告以原告方物业服务未到位，拒不缴纳物业费，原告遂于2019年8月诉至本院，请求被告支付至2016年10月16日起至2019年6月15日拖欠的物业费12641.92元及滞纳金18773.25月，共计31415.17元。庭审调查阶段，原告确认变更被告所欠物业费为5271.52元。本院认为，原、被告物业管理服务合同纠纷一案，开发商赣州市为尔房地产开发有限公司选聘原告祥泰物业公司作为学府商街建设项目的前期物业服务的公司，原告具有物业管理服务的资质。原、被告于2014年10月21日签订的《学府商街小区物业管理服务合同》后，又于2015年9月24日签订了《学府商街二、三期前期物业管理服务协议》。上述两份协议均系当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告应按协议应缴纳物业管理服务费。被告拒不缴纳违反了法律规定。被告以原告未履行合同约定的管理职责，证据不充分，其提出的抗辩理由不成立，本院不予支持。被告提出物业费应从其签订买卖合同后，与原告在2015年9月24日签订的前期物业协议时间开始计算缴纳物业费的时间，其之前装修与原告签订的前期物业合同，缴纳的费用应算作从2015年9月24日起缴纳的物业费用，之前该写字楼尚未卖给被告，产权仍属于开发商，物业费用应由开发商支付；原告认为，被告先前选购了该写字楼，只是按揭无法办理，导致签订的买卖合同时间延后，被告已经接收房屋并于原告签订了前期物业合同，应按第一次签订的时间计算缴纳物业费的时间；本院认为，被告已实际取得房屋，并接收了房屋，视为买卖合同已经履行。被告与原告签订了前期物业合同并缴纳了物业费，应按2014年10月15日起计算物业费的时间。被告认为，原告请求支付滞纳金的请求于法无据，合同约定的违约金，且违约金按每日千分之三计算过高；原告认为，合同约定了滞纳金，应按合同约定；本院认为，根据第一次前期物业合同，该合同中载明，如逾期不缴纳，甲方按约定加收滞纳金。第二次签订的前期物业合同，该合同载明，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未缴纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律途径追收欠费，并有权按欠费总额从逾期之日起收取乙方每日3%的逾期付款违约金。被告违约，应按最后一次的约定为准。本案中，原告请求的滞纳金是通俗的说法，实际是违约金。原告请求被告支付滞纳金的主张合法，被告所欠物业费用应支付滞纳金，滞纳金按每日千分之三计算，考虑原告在物业管理中存在一定的瑕疵，在被告第一次签订物业合同时，原告前期工作处于准备完善阶段，故滞纳金酌定为3000元。综上所述，原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告邹露瑶于本判决生效后十日内向原告于都县祥泰物业服务有限公司支付自2016年10月16日起至2019年6月15日止期间拖欠的物业费5271.52元及滞纳金3000元，共计8271.52元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费585元，减半收取292.5元，由原告负担200元，被告负担92.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  严继东二〇一九年十一月十日书记员  梁 娜附：当事人申请退费的，请在本裁判文书生效后六个月内至本院诉讼服务中心申请。