江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9120号上诉人（原审被告）：沈艳。委托诉讼代理人：郭华明，江苏德富信律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢融融，江苏德富信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李茂明。被上诉人（原审原告）：王厚芳。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李明，江苏苏相律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李诗明，江苏苏相律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：沈荣伟。被上诉人（原审被告）：陆五妹。上诉人沈艳因与被上诉人李茂明、王厚芳、沈荣伟、陆五妹房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2018)苏0507民初4402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费由李茂明、王厚芳、沈荣伟、陆五妹负担。事实和理由：一、李茂明、王厚芳与沈荣伟签订房屋买卖合同时要求沈艳签字是基于沈艳是王厚芳的女儿，可能对房屋有相应的份额，担忧将来过户存在障碍。沈艳对整个房屋买卖过程并不知情，也没有收到房款，对房屋也没有份额，一审判决沈艳返还购房款加重了沈艳的负担，没有相应法律依据。二、李茂明、王厚芳没有对自己的损失提供证据加以证明，也没有申请对房屋进行评估来计算二者之间的差额作为损失的依据，而是以沈荣伟与第三人康瑞珍签订的房屋价格认定损失。上述合同网签价格是60万元，低于本案成交价格。即使按与康瑞珍的合同价格101万元计算，违约金的金额应是101万元减去涉案合同价86.9万元，并且李茂明、王厚芳收取了近三年租金，一审判决的违约金过重。李茂明、王厚芳辩称：请求驳回上诉，维持原判。沈荣伟、陆五妹未作答辩。李茂明、王厚芳向一审法院起诉请求：1、确认房屋买卖合同有效；2、判决确认苏州市相城区房屋（建筑面积81.78平方米）归李茂明、王厚芳所有；3、判决沈荣伟、陆五妹、沈艳及苏州市高铁新城建设投资有限责任公司履行协助过户义务；4、诉讼费由沈荣伟、陆五妹、沈艳承担。后因涉案房屋已登记至案外人名下，故李茂明、王厚芳撤回对第三人苏州市高铁新城建设投资有限责任公司的起诉，并将诉讼请求变更为：1、解除李茂明、王厚芳与沈荣伟、陆五妹、沈艳于2016年8月31日签订的房屋买卖合同；2、沈荣伟、陆五妹、沈艳向李茂明、王厚芳返还购房款83万元并支付该款自2016年8月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至沈荣伟、陆五妹、沈艳实际支付之日止的利息；3、沈荣伟、陆五妹、沈艳向李茂明、王厚芳支付违约金173800元（本案房屋成交价869000元*20%）；4、本案诉讼费、保全费等费用沈荣伟、陆五妹、沈艳承担。一审法院认定事实：2013年11月4日，沈荣伟（为买方、乙方）与苏州市高铁新城建设投资有限责任公司（为卖方、甲方）签订《拆迁安置房购销合同》一份，约定乙方购买甲方坐落于富元家园小区3幢2502室的房屋，该安置房的建筑面积为81.78平方米，房款、税费合计87455元。2016年8月31日，沈荣伟、陆五妹、沈艳（为甲方、出售方）与李茂明、王厚芳（为乙方、购买方）在苏州市相城区联欢房产经纪有限公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落于苏州市相城区房屋出售给乙方，房屋建筑面积81.78平方米，房屋成交价格为896000元。乙方于2016年6月9日、6月12日、7月21日已支付给甲方定金70000元、30000元、50000元，合计150000元；乙方于2016年9月1日支付甲方房款680000元；余款39000元，乙方应于双方办理过户手续甲方签字的同时全额支付甲方。甲方保证对所出售的房产拥有完全的所有权，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。在签订本协议后买卖双方如有一方违约，需向另一方赔偿此房屋房价的20%作为违约金（此房按当时违约时的市场价评估得出）且房屋价格的差额部分违约方要补偿给守约方。另查明，2016年8月31日，沈荣伟出具收条一份，确认收到李茂明买房款200000元。2016年9月1日，沈荣伟出具收条一份，确认收到李茂明买房款600000元。另，2016年8月31日，李茂明出具欠条一份，确认欠沈荣伟买房款30000元，承诺于2016年11月30日前支付。2016年10月27日，沈荣伟在上述欠条下方书写收条，确认收到买房款30000元。李茂明合计向沈荣伟支付购房款830000元。再查明，2018年7月6日，沈荣伟与案外人康瑞珍签订《苏州市存量房买卖合同》一份，约定沈荣伟将案涉房屋以600000元的价格出售给康瑞珍。2018年7月9日，坐落于苏州市相城区的房屋登记至案外人康瑞珍名下。又查明，一审法院于2019年1月15日受理康瑞珍诉李茂明、王厚芳排除妨碍纠纷一案，在该案中，康瑞珍请求判令：1、李茂明、王厚芳排除妨碍，腾出相城区元和街道采莲路2805号富元家园3幢2502室房屋；2、李茂明、王厚芳支付康瑞珍按每月租金2000元计算，自2018年12月1日起至李茂明、王厚芳实际腾出房屋时止的房租；3、该案诉讼费用由李茂明、王厚芳承担。后，一审法院于2019年3月25日受理李茂明诉沈荣伟、康瑞珍确认合同有效纠纷一案，在该案中，李茂明请求判令：1、确认沈荣伟与康瑞珍签订的苏州市相城区房屋买卖合同无效；2、撤销苏(2018)苏州市不动产权第7016748号不动产证；3、该案诉讼费用由沈荣伟、康瑞珍负担。上述案件一审法院均在审理中。庭审中，李茂明、王厚芳陈述，案涉房屋现在市场价在16000元/平方米左右，由于房屋价格上涨，按案涉《房屋买卖合同》确定的房屋成交价869000元的20%计算的违约金不能弥补李茂明、王厚芳因沈荣伟、陆五妹、沈艳违约造成的损失；李茂明、王厚芳向沈荣伟、陆五妹、沈艳方支付的830000元由沈荣伟、陆五妹、沈艳占用，且该购房款是李茂明、王厚芳向他人所借需要支付利息，故李茂明、王厚芳既主张资金占用期间的利息，又主张沈荣伟、陆五妹、沈艳承担违约。沈荣伟、沈艳陈述，沈艳并没有参与本案房屋买卖，李茂明、王厚芳也不认识沈艳本人，案涉房屋原是由沈荣伟所有，卖方为沈荣伟一人，陆五妹、沈艳是基于李茂明、王厚芳的担忧才签字，应当由沈荣伟承担相应的法律责任，陆五妹、沈艳并不应当因为签字而承担相应的法律责任。且《房屋买卖合同》中的甲方只载明沈荣伟、陆五妹，并没有载明沈艳，沈艳签字只是因为系沈荣伟、陆五妹的女儿，为了考虑到将来涉及的过户才让沈艳签字，所以沈艳不应当承担责任。案涉《房屋买卖合同》签订后，李茂明、王厚芳在住进房屋时写了“此房已售，请勿受骗，有事联系新房主”，导致沈荣伟的生意伙伴和亲戚对沈荣伟产生不好的印象，所以沈荣伟将案涉房屋卖给了案外人康瑞珍。案涉房屋现在市场价就是沈荣伟、陆五妹、沈艳卖给李茂明、王厚芳的价格，沈荣伟与康瑞珍签订的《苏州市存量房买卖合同》中约定房屋价格为600000元是为了避税。李茂明、王厚芳一直占用案涉房屋并且收取房租可弥补相应利息损失，即使李茂明、王厚芳主张利息，也应从本案合同解除之日起算，李茂明、王厚芳既主张违约金又主张利息不合理。李茂明、王厚芳与沈荣伟、沈艳一致确认，案涉房屋于2016年8月底交付李茂明、王厚芳使用至今，案涉《房屋买卖合同》在本案判决生效之日解除。上述事实，由身份信息、《拆迁安置房购销合同》、《房屋买卖合同》、收条、欠条以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。审理中，李茂明、李茂明另外举证：1、沈荣伟与康瑞珍签订的《房屋买卖（居间）合同》复印件一份，证明沈荣伟、陆五妹、沈艳将案涉房屋出售给康瑞珍的价格为1010000元，故李茂明、王厚芳主张的违约金是合理的。2、隔壁小区房屋备案价打印件一份，证明案涉房屋所在地段房屋均价已达27500元/平方米左右，故李茂明、王厚芳购房成本提高了。经质证，沈荣伟、沈艳认为，1、对沈荣伟与康瑞珍签订的《房屋买卖（居间）合同》复印件真实性不认可，李茂明、王厚芳在起诉沈荣伟、陆五妹的另一案件中请求确认该合同无效，沈荣伟与康瑞珍签订的《苏州市存量房买卖合同》约定的房屋价格为600000元。2、对房屋备案价不认可，该证据中的房屋是商品房，案涉房屋为拆迁安置房，房屋结构、绿化率、楼层、区域位置都不同，不具有参考性。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李茂明、王厚芳与沈荣伟、陆五妹、沈艳于2016年8月31日签订了《房屋买卖合同》为双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。沈艳辩称《房屋买卖合同》首部出售方未载明其姓名，故其无需承担合同项下义务。对此一审法院认为，因沈艳在该合同尾部甲方处签名，故该合同对其具有约束力，其应履行合同义务，一审法院对其抗辩不予采信。根据李茂明、王厚芳交收条及双方当事人陈述，李茂明、王厚芳已向沈荣伟、陆五妹、沈艳支付购房款830000元。现沈荣伟、陆五妹、沈艳不仅不守信用，故意违约，且还将涉案房屋另卖与他人，致使李茂明、王厚芳买房的合同目的不能实现，故李茂明、王厚芳有权要求解除案涉房屋买卖合同，由沈荣伟、陆五妹、沈艳返还购房款830000元，并应赔偿相应损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人约定的违约金低于造成的损失的，可请求予以增加。现李茂明、王厚芳要求沈荣伟、陆五妹、沈艳支付按合同约定房屋成交价20%的违约金计173800元，并由沈荣伟、陆五妹、沈艳支付李茂明、王厚芳已付房款830000元自2016年8月31日起按年利率6%结算至沈荣伟、陆五妹、沈艳实际返还之日止的利息损失。对此，一审法院认为，李茂明、王厚芳主张的违约金与已付购房款的利息，均属李茂明、王厚芳要求沈荣伟、陆五妹、沈艳赔偿因违约而造成李茂明、王厚芳的损失，现综合本案中沈荣伟、陆五妹、沈艳的根本违约情况、涉案房屋系拆迁安置房性质、涉案房屋所在地段及该地段房屋近几年中的房价涨幅情况，以及案涉房屋自2016年8月底起交付李茂明、王厚芳占有使用已近三年及李茂明、王厚芳有租金收入的情况，一审法院认定按房屋成交价的20%的违约金173800元与李茂明、王厚芳损失基本相符，故对李茂明、王厚芳的利息请求不再支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除李茂明、王厚芳与沈荣伟、陆五妹、沈艳于2016年8月31日签订《房屋买卖合同》。二、沈荣伟、陆五妹、沈艳共同返还李茂明、王厚芳返还购房款830000元。三、沈荣伟、陆五妹、沈艳共同支付李茂明、王厚芳违约金173800元。上述二、三项，均于本判决生效之日起十日内履行。本案案件受理费人民币12490元，保全费5000元，公告费900元，合计人民币18090元，由李茂明、王厚芳负担290元，沈荣伟、陆五妹、沈艳共同负担17800元。二审查明，李茂明、王厚芳与沈荣伟签订的《房屋买卖合同》约定的房屋成交价应为869000元而非一审查明的896000元。二审经审理查明的其他事实与一审相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：虽然沈艳主张其不是房屋的所有权人，但是其与沈荣伟、陆五妹共同作为房屋的出卖方与李茂明、王厚芳签订《房屋买卖合同》，沈艳在合同尾部甲方处签名，该合同对沈艳应有约束力。一审判决沈艳共同承担因出卖方违约导致的返还购房款及支付违约金的义务合法有据。沈艳主张一审判决的违约金过高。本院认为，李茂明、王厚芳与沈荣伟签订的《房屋买卖合同》约定如一方违约，需向另一方赔偿此房屋房价的20%作为违约金（此房按当时违约时的市场价评估得出）。李茂明、王厚芳按合同价的20%主张违约金。沈艳主张违约金过高，应承担举证责任，其没有申请对房价进行评估，也不能仅依据沈荣伟将房屋出售给康瑞珍的价格认定李茂明、王厚芳的损失。综合沈荣伟、陆五建、沈艳根本违约的情况、涉案房屋所在地段近几年房价涨幅情况及李茂明、王厚芳占有房屋有租金收入的情况，一审法院判决沈荣伟、陆五建、沈艳按合同约定标准支付违约金有事实和法律依据，本院予以维持。综上，沈艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12490元，由上诉人沈艳负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年十一月二十五日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。