湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0222民初3140号原告（反诉被告）：阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部，住所地阳新县白沙镇天福小区五号楼101铺。统一社会信用代码91420222MA494UBP08。负责人：刘三林。委托诉讼代理人：马骏，湖北文光律师事务所律师。委托权限：一般代理。委托诉讼代理人：刘灿，湖北文光律师事务所实习律师。委托权限：一般代理。被告（反诉原告）：石胜利，男，1985年9月9日出生，汉族，在外务工，住阳新县。被告（反诉原告）：王凡，女，1990年3月18日出生，汉族，在外务工，住阳新县。二被告（二反诉原告）委托诉讼代理人：董明良，上海木诚木律师事务所律师。委托权限：特别授权。原告（反诉被告）阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部（以下简称天福项目部）与被告（反诉原告）石胜利、王凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。天福项目部委托诉讼代理人马骏、刘灿，石胜利、王凡二人共同委托诉讼代理人董明良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天福项目部向本院提出诉讼请求：1.判决被告依法履行双方签订的《房屋买卖合同》支付房屋余款26,146元；2.判决被告支付违约金至款项还清之日止（以未付清房款为基数，按月利率1%标准计算）；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年1月26日，原被告双方签订《房屋买卖合同》，被告从原告处购买白沙天福小区C区208室。原告方于2016年12月前，陆续办好国有建设用地批准书、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收规划证明、建筑工程和市政基础设施竣工验收备案证明书等，并通知被告来原告售楼处提交办证材料办理房产证。被告万般推诿，既不提交办证相关材料，也未付清房屋尾款。根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条第3款约定，双方约定余款按月利率1%计算利息。原告找被告多次催讨房屋余款均无果，特诉至法院，请求依法支持原告诉请。石胜利、王凡共同辩称，原告诉请依法不能成立。理由如下：1、原告诉请不能成立，其必须遵守两个时间的约定，第一个时间点是原被告之间的买卖合同并未约定房屋的交付时间。因此基于法律规定，原告应当在交付房屋以后90天内办理相关产权证。第二个时间点是原告与被告事后补充协议约定，从2015年2月16日开始两年内办理产权证。而原告在本案中均已构成违约。因而其诉请没有事实和法律依据。2、其以利息计算违约金也没有事实和法律依据，依据双方签订的房屋买卖合同约定，以利息计算违约金是基于被告能够办理银行按揭为依据的，但由于原告在一开始进行房屋开发的时候是非法的，其无法办理银行按揭，责任在于原告，因此以利息计算违约金没有事实和法律依据。石胜利、王凡向本院提出反诉请求：1.判决驳回被反诉人的本诉诉讼请求，被反诉人承担100,000元违约金；2.判决被反诉人承担本诉和反诉的全部诉讼费。事实与理由：反诉人于2014年1月26日在被反诉人开发的阳新县白沙天福花苑小区购买了一套住宅，当时约定分期付款，首付100,000元，余款90,000元银行按揭。由于被反诉人不能协助反诉人办理银行按揭，2015年2月16日，反诉人在付了70,000元及2,000元利息后，对余款20,000元，被反诉人承诺变更为以房产证抵押金20,000元，能办房产证则付，不能办房产证则不付（作为抵偿），而且不计利息。同时，被反诉人于同日同时书面承诺，在两年内办不下来房产证（具体时间以房管局通知办证时间为准），则被反诉人自愿承担反诉人100,000元经济损失的违约责任。现状，被反诉人在其承诺的两年办证时间内仍未办证，早已违反法定和约定的办证时间，构成违约，因此，被反诉人不仅无权请求反诉人支付余款20,000元及利息，而且基于其已构成违反承诺，还应向反诉人支付100,000元违约金。现依法向贵院提起反诉，请予支持。天福项目部辩称，本案反诉人提起的反诉请求无法成立，缺乏事实和法律依据。1、双方在房屋买卖合同中有手写的详细约定，从2014年5月1日左右交房时如未与银行达成按揭，乙方须按1%的利率向甲方支付利息。证明双方就是否与银行达成按揭有详细的约定。且该约定不违法法律相关规定，是双方真实意思表示。2、双方的补充约定从2015年2月16日开始两年内办理产权证，现我方已于2016年12月之前办好建设用地批准书、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收规划证明等证明书，并多次通知被告来原告处办理房产证，因被告方推诿才未能办理相关房屋产权登记。故被告反诉请求不能成立。本院经审理认定事实如下：2014年1月26日，出卖人鑫达房地产开发有限公司（甲方）与买受人被告石胜利（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于阳新县白沙镇新街东侧天福花苑小区项目中第C区208室房屋；该房屋面积不低于98㎡（以房产证面积为准），总价为190,000元，以上面积为预测面积，实际面积以办理房产证时房管局面积为准，房款多退少补，据实结算；付款方式为首期于2014年1月26日支付房款100,000元，2015年2月16日支付房款70,000元，并支付利息2,000元（2015年2月16日支付）,房产证抵20,000元，不计利息。还手写备注“2014年5月1日左右交房时如暂未与银行达成按揭，乙方从2014年9月1日起须按月利率百分之一向甲方支付利息”；乙方未缴纳最后一笔房款，则甲方可以不予办理房产证手续；双方还对其他事项进行了约定。甲方由刘三林签字，并加盖阳新县白沙天福花苑印章；乙方由石胜利签字。同日，石胜利支付了购房款100,000元，该100,000元收款收据再次注明“从2014年5月1日左右交房时，如未与银行达成按揭，乙方须按百分之壹的利率向甲方支付利息”。2014年8月28日，石胜利领取了涉案房屋钥匙。2015年2月16日，石胜利支付购房款72,000元（含利息2,000元）。同日，阳新县白沙天福花苑在房屋买卖合同上承诺“如果该房房产证在两年内办不下来（以房产局通知办证时间为准），愿意承担乙方经济损失壹拾万元”。后因余款经原告催讨未果，遂起诉来院。另查明，石胜利与王凡于2010年6月21日经政府登记结婚。2016年6月27日，涉案楼盘取得《国有建设用地批准书》；2016年7月19日，涉案楼盘取得《建设用地规划许可证》；2016年7月20日，涉案楼盘取得《建设工程规划许可证》；2016年10月9日，涉案楼盘取得《建设工程竣工验收规划条件核实证明》；2016年12月27日，涉案小区办理了《湖北省商品房预售许可证书》。2016年12月1日,石胜利所购户型经阳新县房产测绘队测量实际面积为101.17平方米。2017年3月起，涉案楼盘的部分购房户陆续办理了不动产权证书。还查明，白沙天福花苑小区系阳新县鑫达房地产开发有限公司开发建设，在商品房售卖期间，以阳新县白沙天福花苑名义与购房人签订《房屋买卖合同》，负责人为刘三林。2018年7月9日，经阳新县鑫达房地产开发有限公司同意，阳新县白沙天福花苑更名为阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部，并经阳新县工商行政管理局注册登记，负责人为刘三林。本院认为，在商品房买卖合同纠纷案件中，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原、被告双方于涉案房屋取得预售许可前签订了房屋买卖合同，原告交付了房屋，被告也支付了部分购房款，在涉案房屋取得商品房预售许可后，双方理当按照约定继续全面履行自己的义务，当事人一方未支付价款的，对方可以要求其支付价款。本案中，结合原告（被反诉人）、被告（反诉人）双方的诉求，本院归纳争议焦点为，涉案房屋应先办理房产证还是先交纳购房余款？当事人双方合同约定涉案房屋的余款“房产证抵20,000元，不计利息”，合同还约定“乙方未缴纳最后一笔房款，则甲方可以不予办理房产证手续”。同时，石胜利、王凡的反诉事实中亦陈述“以房产证抵作押金20,000元，能办房产证则付，不能办房产证则不付（作为抵偿）”。上述事实表明，在涉案房屋未取得商品房预售许可证明的情况下，当事人双方约定购房余款的交纳是以房产证的办理为条件的。又结合双方有未缴纳最后一笔房款，可以不予办理房产证手续的约定。故本院认定涉案房屋在取得商品房预售许可证明后，当事人双方合同义务履行的先后为先支付购房余款后办理房产证。天福项目部关于要求被告支付房屋余款26,146元的诉讼请求，本院结合双方约定房款以办理房产证时房管局面积为准，多退少补据实结算。且涉案房屋于2016年12月1日经阳新县房产测绘队测量实际面积为101.17平方米的事实，本院对天福项目部的该项诉讼请求，依法予以支持。石胜利、王凡关于天福项目部违反2017年2月15日前办理房产证的承诺，应支付违约金100,000元的诉讼请求。本院结合涉案房屋于2016年12月27日取得了商品房预售许可证明，涉案楼盘部分业主在2017年3月陆续办理了不动产权证书的事实，在石胜利、王凡未履行先行支付购房余款义务的情况下，对其该项反诉主张，依法不予支持。天福项目部关于要求被告支付违约金至款项付清之日止（以未付清房款为基数，按月利率1%计算）的诉讼请求，结合当事人双方对购房款余款有不计利息的约定，但石胜利、王凡怠于支付购房款余款的行为确已给天福项目部造成了资金占用期间的利息损失，在天福项目部未提供证据证明其主张过权利的情况下，本院酌定石胜利、王凡自天福项目部起诉之日即2019年7月12日起按年利率6%的标准向天福项目部支付资金占用期间的利息。综上所述，本院依法支持石胜利、王凡向天福项目部支付购房余款26,146元及资金占用期间的利息。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）石胜利、王凡于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部支付购房余款人民币26,146元及资金占用期间利息（资金占用期间利息以购房余款26,146元为基数，按年利率6%的标准自2019年7月12日起计算至款项付清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）石胜利、王凡的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费454元，减半收取计227元，由被告（反诉原告）石胜利、王凡负担；案件反诉受理费2,300元，减半收取计1,150元，由被告（反诉原告）石胜利、王凡负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时按照不服判决数额预交上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  刘细刚二〇一九年十一月五日书记员  陈明明