北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14345号上诉人（原审原告）：唐细云，女，1975年10月2日出生。委托诉讼代理人：霍晓娟，北京熙明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张啟凤，男，1951年8月15日出生。委托诉讼代理人：杨与平，北京市瑞风律师事务所律师。上诉人唐细云与上诉人张啟凤租赁合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初1854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人唐细云之委托诉讼代理人霍晓娟、上诉人张啟凤及其委托诉讼代理人杨与平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐细云上诉请求：请求撤销一审判决,依法改判支持我一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定唐细云与张啟凤之间的租赁合同无效是错误的。张啟凤虽未出示相关建房手续，但其依然就合同所涉房屋及装修取得了拆迁利益，说明其非违法建筑，租赁合同应认定为有效。2.双方的租赁合同附件明确约定了租赁房屋面积图，一审判决认定了我承租张啟凤房屋的坐落和面积，再根据我方提交的证据，足以证明我方的装修项目及面积，进而可以明确相应的装修补偿，一审应该支持我方相应的诉讼请求。张啟凤辩称，不同意唐细云的上诉请求和事实理由。关于合同效力问题，合同是无效的；关于对方主张的具体款项项目，没有充足的证据证明诉争院落及房屋内的装修设备系其建造，唐细云没有进行装饰装修，装饰装修是我做的；唐细云一审提交的两个证人与她是表亲、姨亲的关系，我方对证人证言的证明力有异议。张啟凤上诉请求：撤销一审判决,依法改判我无需向唐细云支付拆迁补偿款。事实和理由：1.一审认定事实错误。一审判决书中认定我出租的房屋是毛坯房与事实不符；关于涉案房屋装饰装修的认定，唐细云并未提供充分的证据予以证明，应当承担举证不能的责任，相关的诉求不应该得到法院的支持；一审认定的承租范围错误。唐细云承租的范围仅为测绘报告中编号①的范围，涉案地点所涉及的装修和附属物与唐细云无关。2.一审法院对于拆迁补偿款的计算方式没有事实和法律依据。3.关于彩钢棚，属于历史遗留问题，不是违章建筑。4.一审中唐细云出示的录音中所陈述的可移动设备，例如变压器、油漆生产设备等财物均可移动，即使拆迁也不会损害唐细云的利益。5.关于租金，唐细云仅仅支付到2017年11月26日，唐细云欠付租金13616.38元，期间欠付水电费。唐细云辩称，不同意张啟凤的上诉请求和事实理由，涉案院落的装饰装修是我完成的。唐细云向一审法院起诉请求：依法判令张啟凤支付拆迁补偿款共计500495.96元，其中移机费1100元、附属物补偿费244815.76元、装修补偿款254580.2元。2.诉讼费由张啟凤承担。一审法院认定事实：2012年11月26日，张啟凤（甲方）与唐细云（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于北京市房山区长阳镇佛满村养殖小区。租赁房屋间数大小间22间。租赁期限共壹拾年，即从2012年11月26日至2022年11月27日止。租赁费用为一年一交，2012年11月26日至2017年11月26日，每年的租金为叁万元整。2017年11月27日至2022年11月27日，每年的租金为叁万伍千元。现金交付，以交款收据为凭。首次支付租金时间为本合同签订后10日内付清，之后每年租金支付时间为租金到期前10日内付清。合同还约定乙方在甲方承包土地上所建房屋和其他设施等，均归乙方所有。租赁合同期满后，乙方将自己投资的地面建筑物（房屋、厂房、厂墙等），如不续租，合同期满，由乙方自行处理。在合同履行期间，如遇国家、上级部门及开发商征用土地，按国家有关法律规定予以赔偿，合同自行终止，双方均无违约责任，乙方自己投资的地面建筑物和附属设施及经营损失补偿款均归乙方所有，甲方的建筑物归甲方所有。合同后还附有房屋平面图。合同签订后，唐细云于2012年12月14日给付张啟凤东院第三年租金25000元，给付西院2012年11月26日至2013年11月26日租金30000元。2013年11月2日唐细云给付张啟凤2013年11月26日至2014年11月26日房屋租金30000元。张啟凤为唐细云出具内容为：今收魏国良（系唐细云之夫）2014年11月1号至2015年11月1号租金，交清为1年，25000元整。今收唐细云20**年11月26日至2015年11月26日租金，交清为1年，合计30000元整的收条。2015年11月24日，魏国良向张啟凤交来2015年11月26日至2016年11月27日租金30000元。审理中，唐细云提交一张啟凤签收的落款时间为11月19日的收条，内容为：今收魏国良租金2016年11月26日至2017年11月26日房租30000元。审理中，唐细云认为双方签订的合同已于2017年11月26日终止。张啟凤不认可唐细云将房租交到了2017年，但未提出相应证据予以证明。张啟凤主张彩钢棚是2013年建的，并对整体进行了装修，但未提供相应证据予以证明。2017年，因北京房山-天津南蔡500千伏输电线路（房山长阳段）工程，需要占用涉案土地及场院，拆迁方委托的北京开元恒基房地产土地评估有限公司于2017年11月17日至2018年1月6日进行了实地勘查，并于2018年4月25日出具了拆迁估价结果报告。2018年5月20日，北京市房山区长阳镇佛满村村委会（甲方）与张啟凤（乙方）签订了北京房山-天津南蔡500千伏输电线路（房山长阳段）工程拆迁协议书。法院依法调取了拆迁协议书、拆迁补偿价格评估结果通知单（装修、设备及附属物）、房蔡线500千伏输电线路（房山段）工程占地拆迁项目非住宅测绘报告等拆迁档案。拆迁协议书中显示北京开源恒基房地产土地评估有限公司出具的《北京房山-天津南蔡500千伏输电线路（房山长阳段）工程估价单》，地上物补偿款：2879722元，搬家补助费0元，移机费10970元。根据估价单中的测绘报告显示，占地面积为3502．29平方米，建筑总面积为2387．85平方米，其他557．28平方米。测绘图中有15项房屋，有4处棚子，房中房一处8．22平方米，认定建筑面积为1761．86平方米，装修设备及附属物总价842311元。审理中，唐细云主张其承租的房屋在图中显示为①201．60平方米、②63．33平方米、③165．59平方米、④49．82平方米及P1（棚子1），张啟凤对此不予认可，认为唐细云仅承租了①201．60平方米的房屋。审理中，唐细云指认，在52项的装修、设备及附属物中有21项系唐细云所建。另，移机费及特殊地上物迁移费中显示，空调移机，每台补助400元，宽带移机每个补助400元，有线电视每户补助300元。一审法院认为：唐细云、张啟凤双方签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，但诉争房屋并无相应建房手续，该租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该租赁合同因拆迁，自2017年11月起，已经实际无法履行，现有证据显示，唐细云交纳房租至2017年11月26日，故双方无需返还房屋或租金。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同中明确约定了征用土地时对唐细云自己投资的地面建筑物和附属设施及经营损失补偿款均归乙方所有，甲方的建筑物归甲方所有，该条款应视为解决争议的条款，对双方均具有效力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案唐细云并无充足证据证明其主张的诉争院落及房屋内的装修设备系其建造，张啟凤亦无充分证据证明院落及房屋内所有装修、设备均属于其原有，法院不予采信。根据审理查明情况，结合租赁合同的一般习惯，唐细云在诉争院落内自己装修或者置办部分附属设施，具有高度的盖然性。鉴于此，法院酌定按照唐细云承租的房屋建筑面积480．34平方米占建筑总面积2387．85平方米的比例，乘以装修设备及附属物总价842311元，来确定唐细云应享有的补偿款。对于唐细云租赁的房屋情况，唐细云主张与张啟凤主张存有争议，但根据唐细云提供的照片显示以及租赁单独成员的表述，唐细云主张更为合理。综上，唐细云应享有的拆迁补偿款为169439．31元。唐细云告合理请求予以支持，不合理、过高部分，法院不予支持。张啟凤合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。据此，一审法院于2019年10月判决如下：一、张啟凤于判决生效之日起十日内给付唐细云拆迁补偿款169439．31元。二、驳回唐细云的其他诉讼请求。二审中，张啟凤提交北京市房山区长阳镇佛满村村委会2013年5月8日出具的《证明》一份，证明涉案院落中的彩钢棚系其搭建。唐细云不认可该证据的真实性，认为不属于新证据。张啟凤申请证人张某、陈某出庭，欲证明涉案院落的装饰装修是张啟凤进行的。唐细云认为张某与陈某对若干事实记不清楚，对证人证言真实性不予认可。另，双方均认可唐细云承租房屋的建筑面积为480.34平方米。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院审理查明的事实与一审法院查明无异。本院认为,张啟凤与唐细云均未提交证据证明诉争房屋具有规划审批手续，一审法院确认双方签订的《租赁合同》无效是正确的。关于拆迁补偿的分配方式，虽然《租赁合同》无效，但一审判决参照《租赁合同》中有关“乙方自己投资的地面建筑物和附属设施及经营损失补偿款均归乙方所有，甲方的建筑物归甲方所有”的约定，在双方之间分配拆迁利益，符合公平原则，本院予以支持。关于涉案院落、房屋装饰装修及附属设施的投资和建造主体，张啟凤与唐细云均主张由其投资和建造，但均未提交确实充分的证据证明其主张成立，一审法院根据租赁合同的一般习惯，认定唐细云对涉案院落及房屋进行了部分装修及添附，并酌定按照唐细云承租的房屋建筑面积占全部建筑面积的比例，计算唐细云应当获得的拆迁利益，相对公平和合理，本院予以支持。综上所述，唐细云与张啟凤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8805元，由唐细云负担5825元（已交纳），由张啟凤负担2980元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  白 松审 判 员  刘慧慧二〇一九年十一月二十七日法官助理  梁 辰书 记 员  刘梓晨