辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0281民初5619号原告：大连三合盛物业管理有限公司，住所地瓦房店市共济办事处大宽街二段********。统一社会信用代码：91210281MA0YHDH20E法定代表人：丛君，该公司执行董事委托诉讼代理人：薛成东，辽宁中和律师事务所律师。被告：大连隆成地产集团有限公司，住所，住所地瓦房店市文兰办事处南共济街二段122—**div>统一社会信用代码：91210200792012965W法定代表人：俞陈。第三人：大连同程物业管理有限公司，住所，住所地大连市西岗区新开路******div>统一社会信用代码：91210203559807788M法定代表人：葛琳琳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱中林，江苏词瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王羽佳，江苏词瑞律师事务所律师。原告大连三合盛物业管理有限公司（以下简称三合盛公司）与被告大连隆成地产集团有限公司（以下简称隆成公司）、第三人大连同程物业管理有限公司（以下简称同程公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三合盛公司委托诉讼代理人薛成东、第三人同程公司委托诉讼代理人邱中林、王羽佳到庭参加诉讼，被告隆成公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三合盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认2019年3月28日原、被告签订的“隆成壹品四”物业管理委托服务合同有效；2.请求人民法院判令被告依照合同约定，立即履行将原告应当享有，现第三人实际占有的物业办公楼（即瓦房店市南共济街二段240号—6、240号—7公建楼）交付给原告占有使用，第三人配合予以腾退。3.请求人民法院判令被告依照合同约定，立即履行将“隆成·壹品”四期物业管理下的相关住宅、公建、车库、车位以及住户业主等信息提供给原告。事实和理由：被告系“隆成·壹品”四期楼盘的开发者，2019年3月28日，原、被告签订了“隆成壹品四”物业管理委托服务合同，合同约定：被告将“隆成.壹品”四期委托于原告实行物业管理，该建筑面积：142511平方米，占地面积71828平方米，多层为2栋，高层为18栋。委托管理期限为5年，自2019年3月28日起至2024年3月27日止。其中合同还约定：将瓦房店市南共济街二段240号—6、240号—7公建楼作为原告物业管理办公使用楼，自合同签订之日10日内交付，合同还对其他权利义务进行了详细约定。合同签订后，原告发现，被告承诺提供的物业办公场所系由第三人占有使用。原告找到被告要求提供安全合法无瑕疵的办公场所，但是被告一再述称，正在对第三人采取措施进行清退，始终不见效果。依照合同法之合同对等性和相对性的规定，被告应当依约履行合同义务，但是履行时，迟迟不见明显效果，不仅影响了原告的利益，而且影响到了业主的相关利益。经查，第三人原系被告临时委托的物业管理企业，合同自2015年9月15日起至2018年9月14日止。合同早已到期自然终止，且被告与第三人并未续签正式委托物业管理合同。鉴于此，从保护原告和众多业主利益的角度出发，请求人民法院查清事实，判如所请。被告隆成公司未到庭，无答辩意见。第三人同程公司述称，我们认为被告与原告签订物业管理合同无效，理由如下：原告签订物业管理委托合同系被告无权处分，且未依法取得处分权，该合同应当认定为自始无效。二、被告与第三人签订物业合同尚在有效期内，根据物业管理条例33条规定，一个物业管理区域内由一个服务企业实施管理，所以原、被告依法不能再签订物业服务合同，原、被告签订物业服务合同也因违反物业管理条例强制性规定，符合合同法第52条关于合同无效的规定，也应当认定为无效合同。而且原、被告在签订物业管理合同时均明知第三人已经作为案涉小区前期物业公司为小区提供物业服务，原、被告仍然签订合同，并原告起诉至法院明显符合合同法第52条恶意串通情况的规定。三、被告法定代表人系该公司实际控制人案外人滕飞代持股份，滕飞享有公司100%的股权，根据滕飞与其签订代持股约定，被告法人在书面授权范围内行使股东权利，滕飞从未授权被告法人俞陈在与第三人签订物业服务管理合同之后，签订其他物业管理服务合同，所以也未授权俞陈与原告签订物业管理服务合同，所以俞陈代表公司与原告签订的物业管理服务合同也应当认定为无效。综上，基于原告、被告签订物业管理服务无效，原告无权依据无效合同向第三人主张权利，自然也无权要求第三人向其交接物业办公楼、住宅、公共建筑、车位、业主信息等，依法驳回原告全部的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求，依法提交了证据材料,经开庭审查，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2015年9月15日，被告隆成公司作为委托方（甲方）与受托方第三人同程公司（乙方）签订《“隆成·壹品”四期前期物业服务委托合同》，该合同载明：“物业类型：住宅、公建、车库、车位；名称：隆成壹品四期；座落位置：瓦房店市文兰办事处南共济街二段；占地面积：71828平方米；建筑面积：142511平方米。……委托服务期限暂定为三年。自2015年9月15日起至2018年9月14日止。”同日，被告隆成公司（甲方）与第三人同程公司（乙方）签订《隆成壹品一、二、三、四期、隆成领秀物业服务委托合同》，约定：物业基本情况:甲方将位于瓦房店市，建筑面积90502平方米。隆成壹品小区二期，建筑面积100306平方米。隆成壹品小区三期，建筑面积50137平方米。隆成壹品小区四期A组团，建筑面积52000平方米。隆成领秀，建筑面积86182平方米范围内的物业委托给乙方实行统一管理。委托管理期限为：自2015年9月15日起到2030年9月15日双方解除合同为止。同日，被告隆成公司（甲方）与第三人同程公司（乙方）签订《隆成壹品四期前期物业服务合同的补充协议》，约定：大连隆成地产集团有限公司（甲方）与大连同程物业管理有限公司（乙方）于2015年9月15日签订的《隆成壹品四期前期物业服务委托合同》、《隆成壹品四期物业服务方案》只用于办理隆成壹品四期预售许可证、物价局备案手续使用，其他服务委托内容详见双方于2015年9月15日签订的《隆成壹品一、二、三、四期、隆成领秀物业服务委托合同》。2.2019年3月28日，被告隆成公司作为委托方（甲方）与受托方原告三合盛公司（乙方）签订《“隆成壹品四”物业管理服务合同》，约定：物业类型：住宅、公建、车库、车位；名称：隆成壹品四期；坐落位置：瓦房店市文兰办事处南共济街二段；建筑面积：142511平方米；占地面积：71828平方米；委托管理期限为5年。自2019年3月28日起至2024年3月27日止。本院认为，本案所涉小区至今未成立业主委员会和业主大会，各方对此并无异议，则该事实应予以认定。根据国务院颁布的《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，被告隆成公司作为本案所涉小区的开发商依法与第三人同程公司签订相关物业管理协议，将瓦房店市、二期、三期、隆成壹品小区四期A组团及隆成领秀委托给第三人同程公司进行管理，且该份协议系被告隆成公司与第三人同程公司真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。现上述协议仍在履行期限内且并未解除。依据国务院颁布的《物业管理条例》第三十三条：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”的规定，本案所涉小区只能由一个物业公司进行管理。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在第三人同程公司依法取得对案涉小区的物业服务管理权之后，被告隆成公司与原告三合盛公司签订《“隆成壹品四”物业管理服务合同》，违反了《物业管理条例》的强制性规定，因此，该《“隆成壹品四”物业管理服务合同》自始无效，故对原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告大连三合盛物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费300元，由原告大连三合盛物业管理有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  胡妮娜人民陪审员  叶福贤人民陪审员  单晓云二〇一九年十一月十八日书 记 员  化凌弘