陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民初1712号原告（案外人）：周加利，男，汉族，1963年9月8日出生，无业，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：刘元，陕西三秦律师事务所律师。被告（申请执行人）：穗甬融信资产管理股份有限公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：郝光辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李侠，陕西融德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李羽飞，陕西融德律师事务所律师。第三人（被执行人）：陕西伟业工贸公司，住所地西安市。法定代表人：靳建鸣，该公司董事长。第三人（被执行人）：西安伟业房地产开发有限责任公司，住所地西安市。法定代表人：靳建鸣，该公司董事长。第三人：西安市碑林区城建委德福巷低改指挥部办公室，住所地西安市。负责人：陈兴云，该办公室主任。委托诉讼代理人：张志清，北京德恒（西安）律师事务所律师。原告周加利与被告穗甬融信资产管理股份有限公司（以下简称穗甬公司）、第三人陕西伟业工贸公司（以下简称伟业工贸公司）、第三人西安伟业房地产开发有限责任公司（以下简称伟业房地产公司）、第三人西安市碑林区城建委德福巷低改指挥部办公室（以下简称德福巷低改指挥部）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周加利的委托诉讼代理人刘元，被告穗甬公司的委托诉讼代理人李羽飞，第三人德福巷低改指挥部的委托诉讼代理人张志清到庭参加诉讼。第三人伟业房地产公司、伟业工贸公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周加利向本院提出诉讼请求：1、不得执行西安市碑林区XX大厦XX幢XX单元XX、XX、XX室的房屋，解除对该房屋的查封。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告周加利与伟业房地产公司分别于2003年8月15日、2001年11月8日、2004年8月26日签订《西安市商品房买卖合同》各一份，购买了伟业房地产公司开发出售的西安市碑林区XX大厦XX幢XX单元XX、XX、XX号房屋。原告分别按合同约定向伟业房地产公司付清了全部房款，并对上述房屋进行了接收，占有使用至今。长期以来原告一直要求伟业房地产公司履行办理产权登记的合同义务，但其总以各种理由推诿，至今未给原告的房屋办理权属登记手续。2018年11月20日，西安市中级人民法院在原告房屋处张贴了执行查封的公告，原告遂才知悉因被告与伟业工贸公司、伟业房地产公司之间的债权债务纠纷执行案件，市中院已查封上述房屋并将进行评估拍卖。故原告随后即向市中院提出了案外人执行异议，请求不得执行涉案房屋并解除查封。市中院于2019年6月11日作出（2019）陕01执异353号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。综上，原告在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，在查封前已合法占有该房屋，已支付了全部价款，非因原告自身原因未办理过户登记，其完全符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，享有足以排除强制执行措施的民事权益，特提起案外人执行异议之诉，望判如所请。被告穗甬公司辩称，穗甬公司对涉案房产享有抵押权，有权对涉案房产拍卖、变卖的价款优先受偿，该权利能够对抗原告，原告的异议不能成立。根据西安市XX中心颁发的抵押权证（市房交抵备字200012846号）的记载，抵押权人为中国农业银行西安市西稍门支行。中国农业银行股份有限公司西稍门支行与陕西伟业工贸公司、西安伟业房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，陕西省高级人民法院作出(2012)陕民二初字第00002号民事调解书，确定中国农业银行股份有限公司西安西荷花园支行对西安伟业房地产开发有限责任公司位于西安市XX大厦XX层停车场1801.88ffl2.1-3层商场6519.75平方米、高档商用写字间42套6890.92平方米、高档住宅11套1471.87平方米，共计16684.42平方米的房屋享有抵押权。涉案房产包含在上述抵押范围内。2016年9月29日，中国农业银行股份有限公司西安分行与中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司（下称长城资产管理公司）签订《委托资产批量转让协议》，将(2012)陕民二初字第00002号民事调解书确认的债权转让给长城资产管理公司；2017年9月28日，长城资产管理公司与被告签订《债权转让协议》，又将上述债权转让给被告。被告作为债权受让人依法取得涉案房产的抵押权，被告对涉案房产享有的抵押权能够对抗原告，原告的执行异议不能成立。德福巷低改办无权处分涉案房产，原告对涉案房产不享有权利。且在被告申请法院执行期间，德福巷低改办明确表示涉案房屋为其与第三人西安伟业房地产开发有限责任公司的联建房屋，其在办理产权登记时以低改办指挥部的名义，在开发建设过程中将大厦地下一层停车场，地上**商业用房，42套商用写字间及11套住宅向中国农业银行股份有限公司西安西荷花园支行抵押贷款，并办理了抵押登记，该房产确属第三人西安伟业房地产开发有限责任公司所有。请求：驳回原告的诉讼请求。第三人德福巷低改指挥部辩称，1994年12月2日起德福巷低改指挥部对诉争房屋不享有任何权益，不知晓案涉房屋的出售情况。诉争房屋所属伟业大厦（原名鹏程大厦）系德福巷低改项目的一部分，1994年12月2日西安鹏程建设开发有限公司（以下简称“鹏程公司”）与德福巷低改指挥部签订一份《联建合同书》，双方以买断形式将伟业大厦开发、经营、所有权一次性转让给鹏程公司。由于鹏程公司资金不足，后又将合同中的权利义务转让给伟业房地产公司。自《联建合同书》签订之日起，德福巷低改指挥部对包括诉争房屋在内的伟业大厦不再享有任何权益，更不知晓伟业房地产公司是否将案涉房屋出售给原告。因对伟业大厦相关房产不享有所有权和处分权，德福巷低改指挥部需要得到伟业房地产公司指令才能配合办理过户手续。由于伟业大厦项目建审手续一直在德福巷低改指挥部名下，所以在签订联建协议时约定德福巷低改指挥部将房屋过户至鹏程公司名下或其指定第三方名下。因此，德福巷低改指挥部有配合办理相关房产过户手续的合同协助义务，但需要得到伟业房地产公司相应的指令。第三人伟业房地产公司、伟业工贸公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。本院经审理查明，穗甬融信资产管理有限公司申请执行被执行人陕西伟业工贸公司、西安伟业房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，因义务人未履行法律义务，权利人农业银行依据已经发生法律效力的陕西省高级人民法院（2012）陕民二初字第00002号民事调解书，于2012年12月5日向本院申请执行，本院同日依法立案执行。因被执行人未履行法定义务，本院作出（2013）西执民字第00151-3号执行裁定裁定“继续查封西安伟业房地产开发有限责任公司所有的登记在西安市碑林区城建委德福巷低改指挥部名下的位于本市XX大厦XX层停车场面积为1801.88平方米及伟业大厦总面积为15895.21平方米的房产。”之后该房屋一直因上述案件查封至今，其中包括本案中周加利主张解封的伟业大厦一幢一单元1101、1201、1301室。本案在执行过程中，案外人周加利以伟业大厦一幢一单元1101、1201、1301室归其所有为由向本院提出了执行异议申请。本院经审查，作出（2019）陕01执异353号执行裁定，裁定驳回案外人周加利的执行异议请求。周加利遂提起本案诉讼。另查明，原告于庭审中提供买方为“西安美伦现代家居有限公司”（以下简称美伦公司）与伟业房地产公司（卖方）于1999年10月12日签订《西安市商品房购销合同》，约定：美伦公司购买伟业房地产公司开发的伟业大厦一层面积为1600平方，单价9250元每平方，总金额1480万元，双方就分期付款时间及金额进行了约定。原告又提供自己与伟业房地产公司分别于2003年8月15日、2001年11月8日、2004年8月26日签订《西安市商品房买卖合同》（复印件）各一份，证明自己购买了伟业房地产公司开发出售的西安市碑林区XX大厦XX幢XX单元XX、XX、XX号房屋，以及购房付款票据（均为复印件）8张，证明其向伟业房地产公司已支付全部款项。原告提供其与西安泰恒兄弟商业管理有限公司于2016年5月签订的《房屋租赁合同》（复印件）一份，证明该房屋已于查封之前占有并出租给他人。再查明，西安市XX中心颁发的抵押权证（市房交抵备字200012846号）显示，抵押权人为中国农业银行西安市西稍门支行。中国农业银行股份有限公司西稍门支行与陕西伟业工贸公司、西安伟业房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，陕西省高级人民法院作出(2012)陕民二初字第00002号民事调解书，确定中国农业银行股份有限公司西安西荷花园支行（西稍门支行将债权转让给含光路支行，含光路支行更名为西安西荷花园支行，后又更名为西安分行）对西安伟业房地产开发有限责任公司位于西安市XX大厦XX层停车场1801.88ffl2.1-3层商场6519.75平方米、高档商用写字间42套6890.92平方米、高档住宅11套1471.87平方米，共计16684.42平方米的房屋享有抵押权。涉案房产包含在上述抵押范围内。以上事实，有陕西省高级人民法院（2012）陕民二初字第00002号民事调解书、（2018）陕执复54号执行裁定书、西安市中级人民法院（2013）西民再终字第00024号民事判决书、（2018）陕01执异353号《执行裁定书》、（2010）碑民三初字第00661号民事判决书、抵押权证（市房交抵备字第20012846号）、《西安市商品房购销合同》（复印件）、收款收据（复印件）、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理的焦点为原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”按照上述规定，原告就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告周加利主张其在涉案房屋被查封前已经与伟业房地产公司签订《西安市商品房购销合同》，并向伟业房地产公司支付购房款，以及占有使用涉案房屋，且未能办理过户登记系德福巷低改指挥部原因所致，故其权利能够排除执行。但原告周加利经法庭释明后，未能提供《西安市商品房购销合同》原件及收款收据原件，亦未能提供支付购房款的银行流水记录等证据佐证，故原告周加利提交的证据不足以证实其确实与伟业房地产公司签订商品房买卖合同并支付了购房款项，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房屋并不享有排除执行的权利，故对其要求停止强制执行涉案房产并解除查封的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告周加利的诉讼请求。案件受理费100元，原告周加利已预交，由原告周加利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交上诉状副本，上诉于陕西省高级人民法院。      审 判 长  刘     琪                     审 判 员  秦 燕 燕                      人民陪审员  党      华 二Ｏ一九年十月三十日  书 记 员  杨  雪  薇 1