贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2019）黔8601民初810号 原告（反诉被告）：贵州海恒置业有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区省府路**贵山城市花园。 法定代表人：袁光明，总经理。 委托诉讼代理人：陈泓妍，贵州匠心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗小芳，贵州匠心律师事务所实习律师。 被告：孙怡雯，女，1986年7月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：李圳，贵州尚境律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵利芳，贵州尚境律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贵州极智尚怡商业管理有限公司，，住所地贵州省贵阳市云岩区中华中路**振华凯都大厦**** 法定代表人：赵晓林，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡婵，贵州尚境律师事务所律师。 原告（反诉被告）贵州海恒置业有限公司（以下简称海恒公司）与被告孙怡雯、被告（反诉原告）贵州极智尚怡商业管理有限公司（以下简称极智公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。海恒公司的法定代表人袁光明及委托诉讼代理人陈泓妍、罗小芳，孙怡雯的委托诉讼代理人李圳、赵利芳，极智公司的委托诉讼代理人胡婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海恒公司提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋租金、空调、水电、物业管理费等费用116.85万元，并赔偿原告六个月的租赁损失65.34万元，合计182.19万元，被告孙怡雯在其出资范围内承担补充赔偿责任；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回“被告孙怡雯在其出资范围内承担补充赔偿责任”的诉请。事实及理由：原告与被告孙怡雯于2015年7月23日签订《贵山大酒店一层商业物业租赁合同》（合同签订时原告名称为贵州海恒房地产开发有限责任公司，以下简称《租赁合同》），约定被告租赁贵山城市花园D幢负2层1C号进行商业经营，同时约定在被告孙怡雯成立项目公司后与原告另行签订租赁合同。2015年8月极智公司成立，孙怡雯担任法定代表人，原告与极智公司签订《租赁合同》，租赁面积1578平方米，租赁期限五年，并对租金标准及逾期付款、提前解除合同赔偿等进行了约定。由于被告经营过程中出现较大经营问题，于2017年3月向原告提出解除合同退出经营的申请，后经过双方多次沟通协商，在解决经营户善后工作后同意退出。双方确认：截止到2017年3月16日，被告共欠原告房租、空调、水电、物管等费用116.85万元。由于被告提前申请解除合同，根据租赁合同第九条第16项的约定，应赔偿甲方六个月的租金65.34万元。以上两项欠款合计182.19万元，被告至今未支付。被告孙怡雯作为极智公司股东，经查询国家企业信用信息公示系统，其尚未履行出资义务。根据相关司法解释，被告孙怡雯应在其出资范围内承担补充赔偿责任。综上，特请求人民法院判如所请。 被告孙怡雯辩称：1.海恒公司诉请孙怡雯承担责任与事实不符。2016年7月21日，双方签订补充协议，解除合同关系。合同解除后，极智公司与原告签订合同，有关权利义务概括转移至极智公司。2.孙怡雯与海恒公司、极智公司因履行本案租赁合同而签署的系列合同都系代表极智公司，有关权利义务也已转移至极智公司。3.孙怡雯已实际履行出资义务，请求驳回原告的诉请。 被告极智公司辩称：1.极智公司与海恒公司于2017年3月16日对退场前形成的房屋租金及其他费用核对，极智公司诉请的金额中有736008.13元是房屋租金，有81218.44元为房屋租金的违约金。对于房屋租金问题，因本案租赁合同解除、极智公司的损失系原告根本违约所造成，极智公司无需支付房屋租金和违约金。2.原告无权诉请空调、水电、物管等费用。原告诉请金额中包括空调费61545元、水电费189559.6元、物管费100801.96元，上述费用由第三方贵阳海锦物业管理有限公司（以下简称海锦物管公司）收取。极智公司在经营期间也是向海锦物管公司支付费用（仅有2016年7月8日至8月8日的一个月空调费支付给原告，该笔支付系错付），海恒公司未提异议。3.本案租赁合同提前解除，原因并非极智公司经营不善所致，而是因为海恒公司恶意违约致经营实际不能而解除。 反诉原告极智公司提出诉请：1.确认反诉原告与反诉被告海恒公司签订的《租赁合同》已解除；2.反诉被告返还反诉原告已支付的装修保证金100000元、房屋租金及商业设施管理费1566368元、空调费10893.72元，合计1677261.72元；3.反诉被告赔偿反诉原告经济损失1246661.9元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2016年8月，极智公司与海恒公司签订《租赁合同》，租赁海恒公司位于贵阳市省府路××山城市花园××号的物业用于经营。鉴于海恒公司出租的物业所处外围空地用于停车用途，加之外围其他阻挡物遮挡，导致出租物业的整个外环境几乎处于全封闭状态，不利于商业经营。因此双方在合同中约定了出租人保证承租人房屋各进出口、周围通道的开放，以及承租人负责户外空间整体改造方案，提交出租方审核等。但合同履行过程中，海恒公司拒绝按租赁合同的约定履行同意改造外环境的义务，对极智公司多次提出的改造申请不予理睬。因此，入驻出租物业的商户纷纷要求退租、赔偿。双方租赁合同已丧失履行可能性，只得解除。2017年3月，极智公司致函海恒公司要求办理物业设备移交，结清有关事项，但海恒公司未能配合。由于海恒公司不履行合同约定的义务，导致本案租赁合同解除，极智公司损失重大。根据相关法律，海恒公司应承担责任。 反诉被告海恒公司辩称：1.海恒公司与极智公司签订的《租赁合同》已于2017年3月16日解除，并于3月22日签署《贵山酒店一楼租赁移交清单》，完成解除合同的场地移交手续。2.2015年9月23日、10月20日，极智公司向海恒公司发出申请装修报告，请求进行室内装修及门头装修，海恒公司均同意其进行改造。2016年10月20日、11月3日，极智公司两次提交《租赁合同》终止申请，正式告知海恒公司终止合同。同年12月，极智公司向海恒公司提出《贵山大酒店户外环境改造申请》，在其经营失败后向海恒公司提出的改造申请，其前期亏损与海恒公司无关，且此次改造申请涉及范围大、超出其租赁的房屋红线范围，海恒公司未予同意承租期内极智公司实际占有并使用承租房屋理应支付房租及相关费用。3.极智公司应自行承担商业投资亏损。承租期内极智公司实际占有并使用承租房屋理应支付房租及相关费用。4.海恒公司已履行了合同约定义务，不存在任何违约或未履行约定义务的问题。综上，海恒公司对双方协商解除租赁合同的事实予以认可，且已依约履行了相应的合同义务，极智公司负有向海恒公司支付承租期间所产生实际费用的义务；极智公司要求海恒公司返还相关费用和赔偿损失的诉请没有事实和法律依据，请求驳回极智公司的反诉请求。 经审理查明，2015年7月17日，海恒公司（甲方，原贵州海恒房地产开发有限责任公司）与孙怡雯（乙方）签订《贵山大酒店一层商业物业租赁合同》。甲方将位于贵阳市省府路××山城市花园××号房屋出租给乙方经营使用，并对租赁面积、租赁期限、租金标准、违约责任等问题进行了约定。 2015年7月23日，孙怡雯以极智公司（尚未设立，乙方）的法定代表人与海恒公司（甲方）签订《租赁合同》。合同约定：1.甲方将位于贵阳市省府路××山城市花园××号房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方经营使用。2.租赁面积为1578平方米，该面积为租赁区域范围内的建筑面积。3.在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋原有结构和用途。4.租赁期为5年，第一年度租赁期为2015年7月23日至2016年10月22日，租金为每月每平方米53.6元，每月租金84580.8元；第二年度租赁期2016年10月23日至2017年10月22日，租金为每月每平方米69.01元；第三年度至第五年度，除另有约定外，按原出租价格的标准以年递增3%计算租金。第二年起，乙方按季度支付租金，不得晚于对应租期5日内支付。5.乙方违反合同约定逾期支付租金和物业管理费用的，每逾期一天，按当期应付租金总额的1‰向甲方支付违约金；逾期30日未支付的，甲方有权解除本合同，乙方应付清当期应付租金，并按当期六个月租金赔偿甲方。6.租赁期间，乙方须向甲方或其委托的管理公司支付相应物业管理费，具体由双方另行签订合同约定。7.若乙方装修涉及到任何关于房屋结构改造的问题，乙方应向甲方提供具有相应设计资质的设计单位设计的结构改造方案，经甲方及其原设计单位书面同意后，由乙方负责施工。8.甲方有责任和义务保证乙方房屋的各进、出口、周围通道的开放，以确保人行动线畅通；由于该房屋户外空间为半封闭现状，不利于该房屋经营使用，亦不利于贵山酒店大门昭示，乙方负责户外空间整体改造方案，提交甲方审核通过后，对户外空间进行整体改造，费用由乙方承担。9.租赁关系结束后，乙方对其投资安装的一切经营专用设备保留所有权，除基础装修外，其它专用设备有权拆除，相关费用由乙方自行承担；所有经营专用设备应于租赁关系结束后1个月内拆除完毕，并向甲方移交房屋，否则视为乙方自愿放弃剩余设施、设备的所有权，无偿交由处置。10.本合同履行期内，若乙方因经营不善出现实际困难，不能履行完成本合同签订的租赁期限，乙方应提前六个月向甲方提出书面申请和撤场文案；甲方应在十个工作日内做出答复。待甲方书面批复同意后，乙方应按撤场方案执行严格，有序停业撤场，并以租赁房屋当期六个月的房屋租金赔偿甲方。11.合同终止或者租赁期满，乙方须付清租金和物业管理费用。12.本合同签字盖章之日起7日内，乙方向甲方支付装修保证金100000元。在乙方装修完成经甲方验收，确定乙方工程未对该房屋造成房屋结构上的破坏之后，此笔装修保证金用作充抵下一季度乙方承租该房屋的租金。同日，双方当事人再签订《贵山大酒店商业设施管理合同》，约定极智公司有偿使用海恒公司的配电房及强电系统等共用设施；商业设施管理费按合同租赁面积计算，第1年费用为每月每平方米22.4元，第2年的费用为每月每平方米28.84元，从第3年起，费用按年递增3%的幅度计算；起租期每月商业设施管理费为35347.2元，第2年起按季度并于合同约定的租赁期前5日内支付；合同终止或者合同期满，极智公司须付清商业设施管理费。以上合同均由极智公司股东孙建光代为签名，并盖有极智公司印章。 签订上述合同当日，海恒公司（甲方）与孙怡雯（乙方）签订《补充协议》，对双方于2015年7月17日签订的《贵山大酒店一层商业物业租赁合同》作出修改和约定：1.该合同只用于乙方通过招商方式需入驻贵阳市省府路××山城市花园××号房屋，即“佐敦道艺术购物街”商场的商户办理工商营业执照及相关执照使用；2.该合同与2015年7月23日甲、乙签署的租赁合同不一致之处，甲乙双方的租赁主体关系以2015年7月23日签订的租赁合同为准。 极智公司取得案涉房屋后进行装修及对外招租，并向海恒公司支付装修保证金100000元及房屋租金。2015年9月24日、10月21日，海恒公司同意极智公司对案涉房屋的内装修及门头装修的申请。装修及招商完毕后，极智公司以“佐敦道艺术购物街”名称对外经营。 2016年7月21日，海恒公司与孙怡雯签订《关于解除合同的补充协议》，明确海恒公司与孙怡雯的项目公司（即极智公司）重新签订租赁合同后，双方签订的原租赁合同解除。 2016年10月21日，极智公司向海恒公司提交《〈贵山大酒店一层商业物业租赁合同〉终止申请》，载明：极智公司经营的佐敦道艺术购物街项目自开业后，由于主入口不利于人流动线的进入，商业经营惨淡，入驻商户多次要求解约，截止2016年10月，极智公司已严重亏损。面对实际经营状况，极智公司已无力按合同约定完成租金的交纳，告知海恒公司申请近日终止合同，并拟于2017年1月执行退场工作。同月26日，海恒公司回函极智公司，要求按照合同约定继续执行合同。11月3日，极智公司再次发函海恒公司，提出终止合同。但海恒公司收到该函后未予回复。 2016年12月23日，极智公司为重新启动招商做准备，向海恒公司提交《贵山大酒店户外环境改造申请》，载明：极智公司经营的佐敦道艺术购物街项目，再次向海恒公司提出佐敦道入口户外环境改造方案，并附相关改造图，提出拆除贵山大酒店前闭合空间的围合花池及构体，并利用原有高差做成人行步梯、拆除原有破损地面及所有地铺石材等设计思路。但海恒公司并未同意上述改造方案。 2017年1月13日，极智公司的原股东孙建光与海恒公司的法定代表人袁光明进行电话沟通，提出对商场业态部分变更为餐饮、案涉房屋外环境改造问题，但袁光明均未予同意其请求。 2017年1月16日，海恒公司向极智公司送达催促支付房屋租金及相关费用的函件，载明截止于2017年1月13日，极智公司欠付房屋租金463221.9元、违约金54660.18元及物业管理费、空调费、水电费445371.4元，要求极智公司按照合同约定交清房屋租金及相关费用。同月18日，极智公司复函：双方就租赁场地内通风受限及场地入口问题进行沟通，但海恒公司未按租赁合同签订时的承诺同意贵山酒店门前场地的升级改造，致使原有商户解约撤场；对商场进行改造和装修，入驻商户短暂经营后，由于经营场地受阻无法实现商业经营，导致解约赔偿等重大损失。请求海恒公司考虑实际困难，免除租金和相关费用。 2017年3月15日，极智公司向海锦物管公司发出《关于空调使用情况的说明》的函件，载明：由于佐敦道商户于2016年11月撤场退出，商场已停止使用中央空调，请求查实2017年1月至3月的水电费。 2017年3月16日，孙建光代表极智公司与海恒公司工作人员吴维惠就欠付费用进行了确认。截至当日，极智公司欠付房屋租金、空调、物业管理费、水电费等1169683.13元。3月22日，极智公司与海恒公司办理案涉房屋内租赁物（电表、水表、大门钥匙、空调等）的移交手续。 2017年8月23日，极智公司去函海恒公司，对于海恒公司将案涉房屋用于其他用途不持异议；对于房屋内装修及其设施，极智公司放弃使用权和所有权，由海恒公司全权处置。 海恒公司将案涉房屋收回后自行经营，于2018年9月用作健身房。 另查明，2015年8月6日，孙怡雯、孙建光以股东名义设立极智公司。该公司注册资本90万元，其中孙怡雯认缴出资为36万元（已于2016年8月23日认缴完毕）。极智公司于次年3月12日取得营业执照。2016年6月13日，孙建光将60%的股权变更至孙怡纯。 再查明，案涉房屋位于贵山大酒店右侧。该酒店门前的空地用于酒店停车使用，并用半封闭花池、电动栏杆将酒店与人行道隔离。 案件审理过程中，海锦物管公司向本院作出情况说明，对海恒公司代替其主张物业管理费、水电费、空调费的行为表示认可。 以上事实，有当事人的陈述、《贵山大酒店一层商业物业租赁合同》、《关于解除合同的补充协议》、支付投资款银行凭证、开业实景照片、函件、《贵山大酒店户外环境改造申请》、《关于空调使用情况的说明》、欠款确认明细、海锦物管公司情况说明、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，海恒公司与极智公司签订的《贵山大酒店一层商业物业租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性效力性规定，应遵照合同履行各方义务。根据庭审中查明的事实，孙怡雯设立极智公司后已足额支付投资款，海恒公司在庭审中撤回对孙怡雯的诉请，本院从其意愿。 本案的焦点问题：1.对于极智公司主张海恒公司未同意装修、改造的申请，是否构成合同违约；2.孙建光就欠款明细上的确认是否为双方已就房屋租金、空调费等进行了结算。 焦点一。首先，案涉合同中的“甲方有责任和义务保证极智公司房屋的各进、出口、周围通道的开放，以确保人行动线畅通”以及“由于该房屋户外空间为半封闭现状，不利于该房屋经营使用，亦不利于贵山酒店大门昭示，乙方负责户外空间整体改造方案，提交甲方审核通过后，对户外空间进行整体改造，费用由乙方承担”的约定上看，极智公司对案涉房屋所处的环境具有一定的认识，也反映出海恒公司有条件协助极智公司进行案涉房屋现状合同改造、以利于房屋商业用途最大化的合同义务。在2015年9月24日、10月21日，海恒公司同意对极智公司对案涉房屋的内装修及门头装修的申请，且从极智公司提交的佐敦道艺术购物街的开业照片显示，极智公司在该房屋的右侧建人行步梯，便于消费者进入，海恒公司对此并未作反对。其次，在极智公司于2016年12月23日提交的户外改造方案中，因涉及对贵山大酒店门前环境的改造，即拆除围台花池、地铺石、地铺石材等已超出了案涉房屋的使用范围。海恒公司从经营酒店角度，不同意极智公司的上述改造方案，并不违反合同约定。极智公司将海恒公司拒绝其改造方案作为主张违约的理由，无合同与法律依据，本院不予支持。相反，极智公司未按期支付房屋租金、设备管理费等行为，构成根本违约，应承担相应的违约责任。 焦点二。孙建光作为极智公司的代表，与海恒公司就房屋租金、空调、水电、物业管理等欠费明细进行了确认，庭审中极智公司提出该明细仅为对欠付金额的核对，双方未作结算的抗辩意见，但并未提交相反证据予以证实。相反，双方在将房屋内物品移交完成后，2017年8月23日孙建光在极智公司向海恒公司出具的《关于佐敦道装修及基设施如何处理的函》中，明确了放弃案涉房屋内原装修及其他设施使用权和所有权，因此可视为极智公司与海恒公司已就合同终止后相关物品的处置问题达成了一致意见。因此，极智公司提出的上述抗辩意见，无事实依据，本院不予支持。 对于本案当事人的各项诉请，结合庭审，本院作以下评判： 本诉部分。1.关于海恒公司主张极智公司支付房屋租金、空调、水电、物业管理费1168500元的诉请，符合庭审查明的事实，且海锦物管公司认可海恒公司在本案中代替其主张空调、水电、物业管理费等诉讼行为，为减少当事人的讼累，本院对该诉请予以支持。2.对于海恒公司主张极智公司赔偿六个月租赁损失653400元的诉请。极智公司在合同履行期限届满前与海恒公司解除房屋租赁合同关系，属于违约。海恒公司主张极智公司赔偿六个月租赁损失，符合合同约定，双方解除合同的时间为第二年度租期期间，该年度每月每平方米租金为69.01元，损失应为1578平方米×69.01元/平方米·月×6个月＝653386.68元。超出部分，本院不予支持。 反诉部分。1.关于极智公司主张确认其与海恒公司签订的《贵山大酒店一层商业物业租赁合同》已解除的诉请，经法庭询问，明确合同解除时间为2017年3月16日，海恒公司予以认可，本院对该诉请予以支持。2.关于极智公司主张海恒公司返还已支付的装修保证金100000元、房屋租金及商业设施管理费1566368元、空调费10893.72元，以及赔偿经济损失1246661.9元的诉请，均基于海恒公司违约为理由。因海恒公司并无违约情形存在，故上述诉请无事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）贵州海恒置业有限公司与被告（反诉原告）贵州极智尚怡商业管理有限公司于2015年7月23日签订的《贵山大酒店一层商业物业租赁合同》于2017年3月16日解除； 二、被告贵州极智尚怡商业管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内支付原告贵州海恒置业有限公司房屋租金、空调、水电、物业管理费1168500元及租赁损失653386.68元； 三、驳回原告贵州海恒置业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告贵州极智尚怡商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费21198元，减半收取计10599元，由被告贵州极智尚怡商业管理有限公司负担（本诉案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告支付）。反诉案件受理费31134元，减半收取计15567元，由反诉原告贵州极智尚怡商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 员 陈红时 二〇一九年十一月十八日 法官助理 秦仕旺 书 记 员 吴 阳