湖南省双牌县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1123民初1116号原告：黄鹏，男，1995年02月08日出生，汉族，居民。被告：湖南新祥房地产开发有限公司，住所地双牌县泷泊镇紫金中路30号。法定代表人：黄晒，该公司经理。被告：全玉增，男，1967年12月4日出生，汉族，居民。二被告共同委托诉讼代理人：蒋隆旭，双牌县峦山法律服务所法律工作者。原告黄鹏与被告湖南新祥房地产开发有限公司（以下简称“新祥房地产公司”）、全玉增房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄鹏与被告新祥房地产公司、全玉增的共同委托诉讼代理人蒋隆旭到庭参加诉讼，被告法定代表人黄晒经本院传票传唤因事未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄鹏向本院提出诉讼请求：1.被告按合同支付交房延期违约金107813.94元并交付房产证；2.被告按合同交付房屋产权证延期违约金35000元，并尽快交付房产证给原告；3.本案诉讼费由被告支付。事实和理由：原告于2016年6月29日与被告就滨江明珠3栋2406号商品房签订《商品房买卖合同》一份。合同约定2017年7月30日交付房产，由于被告的原因，迟迟没交房，原告急需装修房屋居住，于2019年7月13日到被告物业公司拿了钥匙准备装修，但该房产仍不具备交房条件，不能交房。原约定在2018年7月30日前交付的房产证更是遥遥无期，被告严重违约的行为，给原告造成了极大的损失，根据《商品房买卖合同》条款第四章第十二条（2）项及第八章第十条第（二）项规定及《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告新祥房地产公司、全玉增辩称，被告与原告签订的商品房买卖合同，虽然真实有效，形式上未交付房屋的行为，其责任是多种因素造成的。商品房开发是受政府行为牵制的，实际上被告的房屋完全符合合同约定的交房条件，很多购房户都实际取得了房屋，并经装修后已经入住，原告也同样可以装修入住，原告对自己购买的房屋何时装修、何时入住，由其自己决定，被告卖给原告的是现房，不存在违约交房的行为，未正式办理交房手续，并不影响房屋的实际使用，且被告正在与有效部门协调办理。合同中被告与原告签订的违约条款违反了法律规定的公正原则，因此约定的违约条款属无效条款，法律规定无效的民事法律行为从成立时起，就不具有法律的约束力，在本案中原告也不能举证说明，由于被告的违约行为给原告造成了哪些损失，其损失又是多少的有效证据，原告请求赔偿因违约所造成的损失没有真实依据。综上所述，原告所称的事实不清，证据不足，其理由不能成立。据此，被告请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告黄鹏提交的证据：证据1.商品房买卖合同一份，用于证明原告与被告于2016年6月29日签订了《商品房买卖合同》，合同上约定了延迟交房、违约金的赔付标准以及交房时间是2017年7月30日的事实；被告对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。因该商品房买卖合同约定违约金每日万分之三过高，违反相关法律规定，本院对证据1的证明目的予以部分采信。根据当事人的陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2016年6月29日，原告黄鹏与被告新祥房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告黄鹏购买被告新祥房地产公司建造的位于双牌县泷泊镇滨江明珠3栋2406号商品房，该房成交价为504039元，同日，原告支付首期房价款154039元给被告，合同签订后，原告以按揭贷款的形式交清了全部购房款350000元。该合同约定：被告向原告交房时间定为2017年7月30日前，办理房屋产权证的期限为商品房交付之日起的360日内。逾期交房超过60日，买受人即原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第十条规定的最后交付期限的第二天起即2017年7月31日起至实际交付之日止，出卖人即被告按日计算向买受人即原告支付已交付房价款万分之三的违约金。逾期办理产权证，买受人即原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第二十条规定的最后办理房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人即被告按日计算向买受人支付合全部房价款万分之二的违约金。原告于2018年5月9日向被告缴纳该商品房维修资金费用4883元。原告于2019年7月13日在被告处领取了房屋钥匙并对其进行了装修，但被告至今未办理产权证给原告。另查明，根据中国人民银行发布的历年历次贷款基准利率的有关规定，2015年10月24日，金融机构执行三至五年（含五年）人民币贷款基准利率年利率为4.75%，贷款逾期罚息年利率为6.175%（逾期贷款罚息利率在原贷款利率水平上加收30%-50%，本案标准为30%）。本院认为，本案的争议焦点为：争议焦点为1.双方签订的《商品房买卖合同》是否有效；2.逾期交房的违约金应当如何计算；3.确定在何时交付产权证，是否应当支付逾期交付产权证的违约金；对焦点1，双方签订的《商品房买卖合同》是否有效，被告新祥房地产公司与原告黄鹏签订的《双牌县商品房买卖合同》系双方合同当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。又因被告全玉增不是涉案合同的主体，原告对被告全玉增提起诉讼无事实依据。对焦点2，违约金的数额应当如何计算。被告没有按合同约定时间交付商品房给原告使用事实存在，被告不履行合同义务，逾期交房构成违约。关于违约金的计算期限，被告已于2019年7月13日实际接收了房屋钥匙，并对其进行了装修，可以视为房屋已经交付，故逾期交房的违约金的计算期限应从2017年7月30日计算至2019年7月13日。原告要求被告给付逾期交房违约金107813.94元，被告辩称自己按合同约定计算违约金，其内容违反有关法律规定，这是对原告要求赔偿违约金提出的抗辩异议，该抗辩意见可以作为被告申请调整违约金的主张。由于原告未提供证据证实因被告违约导致实际损失的具体金额，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，其实际损失应以原告已交付房价款350000元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至交房之日（即2019年7月13日）的利息，即：2017年7月31日至2019年7月13日利息为42099元（350000元×6.175%÷365天×711天）。以原告实际损失42099为基础、根据公平原则和诚实信用原则，并结合合同履行具体情况，本院认为原告主张被告支付违约金107813.94元已超过实际损失的30%，属于过分高于造成损失的情形，故对原告要求被告给付107803.94元违约金的诉讼请求，本院酌情考虑支付违约金8420元（42099×20%）。对焦点3，被告实际交付房屋给原告的时间是2019年7月13日，按照合同约定，被告应当在房屋交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书。现尚未达到被告取得房屋所有权证书的最后期限，被告并没有逾期取得房屋所有权证书的行为，故对原告要求被告支付逾期办理房屋产权证延期违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条，第一百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百一十九条第（三）项之规定，判决如下：一、被告湖南新祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告黄鹏逾期交房违约金8420元；二、被告湖南新祥房地产开发有限公司于2020年7月8日前取得位于双牌县泷泊镇滨江明珠3栋2406号商品房产权证书并交付给原告使用；三、驳回原告黄鹏对被告全玉增的诉讼请求；四、驳回原告黄鹏其他诉请请求；案件受理费3156元，减半收取计1578元，由被告湖南新祥房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  袁凌波二〇一九年十一月二十九日书记员  蒋蕙兰