湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终2342号上诉人(原审原告）：黄冈新泰纺织服装有限公司，住所地湖北省团风县回龙山镇。法定代表人：胡汉春，总经理。委托诉讼代理人：胡祥霖，湖北文赤壁律师事务所律师。上诉人(原审被告）：湖北台耀印染有限公司，住所地湖北省团风县回龙山镇沙畈村。法定代表人：陈宪璋，董事长。委托诉讼代理人：郭凌霄，江苏恒冠律师事务所律师。原审第三人：徐远理，男，1967年10月14日出生，汉族，江苏省无锡市人，住江苏省无锡市锡山区。上诉人黄冈新泰纺织服装有限公司（以下简称新泰公司）、湖北台耀印染有限公司（以下简称台耀公司）因与原审第三人徐远理房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省团风县人民法院（2019）鄂1121民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判台耀公司支付2017年8月1日至2019年4月1日期间的租金80万元。事实和理由：一、一审认定事实不清。我方与徐远理之间本质上是股权转让，而非转让公司，故我方的法人主体没有变更，不影响租赁合同的继续履行，同时股权转让协议尚未履行完毕，并非一审认定的已经履行。台耀公司的主要财产已被法院保全，未经合法程序不得转让，一审认定台耀公司将投入的资产转让给徐远理错误。我方与徐远理之间的股权转让，和台耀公司与徐远理之间的资产转让，均不是本案的审查范围，一审对转让行为的认定可能导致相关权利人利益受损。二、一审适用法律错误。一审中，我方和台耀公司均未主张解除合同，一审认定租赁合同已经解除，超出当事人的诉请及抗辩，于法无据。三、一审计算租金错误。因租赁合同尚未解除，故租金至少应计算至本案一审受理之日即2019年4月1日，之后的租金另行主张。台耀公司辩称，新泰公司的资产已于2018年10月29日交付给徐远理，租赁合同已实际解除，新泰公司无权再主张租金。台耀公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新泰公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。根据《消防法》第十条规定和租赁合同第七条第3款约定，新泰公司应承担消防验收全部责任，新泰公司未办理构成根本违约。费用承担义务与手续办理义务系完全不同的责任性质，一审认定新泰公司仅承担协助办理义务错误。二、移交房屋系新泰公司的基本义务，根据举证规则，是否移交房屋应由新泰公司举证证明，因新泰公司未向我方移交出租房屋，最后直接将房屋转让给徐远理，故其无权要求我方支付租金。新泰公司无法办理消防环保手续，无法满足我方使用房屋的法定条件，我方因新泰公司的原因未取得房屋使用的权利，故不应支付租金。三、一审以转让合同的签订时间作为租金结算点，显然不当。根据徐远理陈述，其在2018年6月即与我方和新泰公司商谈厂房转让事宜，此时双方已形成解除租赁关系的意思表示，一审判令新泰公司仍然有权收取租金错误。四、案涉厂房未办理规划许可手续，厂房租赁合同应被确认无效，双方应按无效合同的法律后果确定各自责任。因租金不是新泰公司的合法收入，不能成为其损失，故其无权向我方主张。新泰公司辩称，一审对租赁合同的认定正确，只是对合同是否解除认定有误，台耀公司的上诉不能成立。徐远理辩称，本案系新泰公司与台耀公司之间的纠纷。新泰公司向一审法院起诉请求：一、判令台耀公司支付租金约80万元（从2017年8月1日起，按月租金4万元，暂计算至判决之日止）及拖欠租金的资金占用损失；二、判令我方对台耀公司安装在我方场地的设备享有优先受偿权。一审法院认定事实：2017年6月14日，新泰公司、台耀公司分别作为甲、乙方共同签订一份《厂房租赁合同》，约定新泰公司将其厂房、土地及设施出租给台耀公司使用。租期为10年，从2017年6月15日至2027年6月14日；合同第三条为租金及支付方式，约定月租金为4万元，前两年租金不变，第三年开始租金每月56000元。乙方应向甲方提供租赁保证，并以乙方投入甲方厂区内的所有固定资产做为保证。合同第七条第一款约定：“租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方在甲方投资的所有损失。租赁期间，如乙方提前退租或欠租金超过两个月而违约，应补偿甲方新建厂房的经济损失。”第七条第三款约定：“甲方所持有的环评和锅炉许可证全部免费供乙方使用。消防有关手续，由甲方出面办理其费用由乙方承担。”双方还对其他的权利和义务进行了约定。合同成立后，台耀公司接收了新泰公司的厂房及设施，进驻新泰公司厂房内，并添制相关资产和设备。但由于种种原因，台耀公司生产经营状况一直不佳，亦未向新泰公司交纳租金。2018年10月29日，新泰公司与第三人徐远理签订了《公司整体转让协议》，将公司股权及资产（含出租给台耀公司的租赁物）以400万元的价格转让给第三人，该转让合同正在履行中。2019年1月31日，台耀公司与第三人徐远理签订《转让协议》，约定将投入到新泰公司公司内的设备及地面建筑物等资产以400万元的价格转让给第三人，目前该《转让协议》亦在履行中。一审法院认为，新泰公司、台耀公司所签订的《厂房租赁合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。台耀公司在签订合同后未交纳租金，违反双方签订合同的约定，构成违约。台耀公司辩称新泰公司未移交租赁物，既无证据证实，也与事实不符，不予认定。台耀公司称新泰公司未办理合格的环保、排污手续，构成违约，然而双方所订合同中，并未约定合格的环保、排污手续由新泰公司提供，新泰公司租赁合同中应承担的主要义务仅是移交租赁物，所以，办理合格的环保、排污手续是台耀公司应尽的义务，环保、排污手续不合格，不是新泰公司违约。合同第七条第三款约定，消防有关手续，由甲方（即新泰公司）出面办理其费用由乙方承担，依据该条约定，新泰公司的义务仅仅是协助办理的义务，因为合格的消防手续的取得，取决于台耀公司承租后的消防设施及消防措施是否符合有关规定，因而，未取得合格的消防手续，责任在台耀公司，新泰公司并不构成违约。虽然合同中约定台耀公司投入到新泰公司厂区内的所有固定资产作为租赁合同的保证，但固定资产担保必须依法登记，由于双方没有履行这一程序，担保没有生效，故新泰公司要求对台耀公司投入的设备享有优先受偿权，没有法律依据。双方在合同中明确约定，台耀公司不按约定交纳租金，应补偿新泰公司新建厂房的经济损失，而新泰公司现要求台耀公司承担拖欠租金的资金占用损失，明显不符双方约定，不能获得支持。由于台耀公司违约不交纳租金，新泰公司已于2018年10月29日将公司及资产（含租赁物）转让给第三人，且转让合同已履行，后台耀公司亦将投入的资产转让第三人，新泰公司、台耀公司租赁合同不可能再履行，双方租赁合同实际已解除，台耀公司租金交纳期限应至2018年10月29日止。遂判决：一、台耀公司向新泰公司偿付租金597420元（从2017年8月1日至2018年10月29日期间的租金）。限台耀公司于判决生效后十日内履行完毕。二、驳回新泰公司的其他诉讼请求。二审中，新泰公司向本院提交一份房产证，拟证明其已取得厂房的房产证和土地证，厂房租赁合同有效。经质证，台耀公司称对上述房产证的真实性无法核实，同时该房产证载明的面积为7600.57㎡，其余大部分房产没有规划手续。徐远理对上述房产证的真实性没有异议。本院认为，上述房产证系有权机关颁发，客观真实，本院对其真实性予以采信，至于厂房租赁合同是否有效，将在下文中予以阐述。本院经审理查明，一审查明的事实属实。另查明，新泰公司位于团××县回龙山镇沙畈村的办公厂房于2008年办理了房屋所有权证，建筑面积7600.57㎡。台耀公司在签订厂房租赁合同之后，在新泰公司厂房内添置了相关设备，并将其生产经营权承包给胡汉春经营。本院认为，本案的争议焦点有以下两点：一、新泰公司与台耀公司签订的厂房租赁合同是否有效。新泰公司与台耀公司就厂房租赁相关事宜，在平等协商的基础上达成租赁合同，该合同系当事人的真实意思表示。台耀公司主张新泰公司出租的厂房未办理规划许可手续，合同应当无效。但新泰公司在二审中已举证证实其为案涉租赁房屋办理了房屋所有权证，可以证实租赁房屋系合法建筑，故新泰公司将该房屋出租给台耀公司不违反法律强制性规定，双方签订的厂房租赁合同合法有效。台耀公司主张合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。二、新泰公司是否有权要求台耀公司支付租金，计算租金的截止时间如何确定。台耀公司主张新泰公司未移交租赁物，且未办理消防手续，新泰公司无权主张租金。但台耀公司在与新泰公司签订厂房租赁合同之后，已在厂房内添置了相关设备，并将其生产经营权承包给新泰公司的法定代表人胡汉春，可见，台耀公司已实际控制并使用了新泰公司的厂房，因新泰公司作为出租人已经履行了移交租赁物的义务，故其有权要求台耀公司支付租金。关于租金计算的截止时间如何确定，虽然新泰公司与台耀公司签订的租赁合同期限为十年，但新泰公司已于2018年10月29日与徐远理签订《公司整体转让协议》，将出租给台耀公司的租赁物作价对外转让，且之后台耀公司也将其设备及建筑物转让给徐远理，故新泰公司与台耀公司的租赁合同客观上已无法履行，一审认定双方之间的租赁关系已于2018年10月29日解除并将该日作为计算租金的截止日期具有依据。新泰公司与台耀公司认为一审对此认定有误的上诉理由均不能成立，本院不予支持。关于办理消防手续的义务由谁承担，因新泰公司作为出租人没有办理消防手续的法定义务，同时台耀公司签订租赁合同的目的系自身从事生产经营，根据合同权利义务相对等的原则以及合同中关于办理消防手续的费用最终由台耀公司承担的约定，一审认定办理消防手续的义务由台耀公司承担并无不当。台耀公司认为新泰公司未办理消防手续构成违约并主张拒付租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，新泰公司和台耀公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16189元，由黄冈新泰纺织服装有限公司负担4339元，湖北台耀印染有限公司负担11850元。本判决为终审判决。审判长 杨 华审判员 邱爱兵审判员 张 敏二〇一九年十一月七日书记员 黄 宁