江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终4091号上诉人(原审原告)：尚梅，女，1963年3月23日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：刘民，系尚梅之丈夫，1963年2月2日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。上诉人(原审原告)：刘民，男，1963年2月2日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：苑新阳，男，1986年12月5日生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：张会娟，江苏它石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：聂林，男，1988年9月12日生，汉族，住江苏省丰县。上诉人尚梅、刘民因与被上诉人聂林、苑新阳租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尚梅、刘民上诉请求：1、被上诉人应支付上诉人尚欠的租金216730元及利息而非一审已支持的73567元及利息；2、一审、二审案件受理费及保全费由被上诉人承担。事实与理由：第一、一审认定事实部分“被告以铜山万达室外步行街人流量不足，租金成本太高，无法继续经营为由要求降低租金及被告于2017年9月搬离涉案房屋”没有事实依据，被上诉人从未以人流量不足，租金成本高为由向上诉人提出降低租金，事实是万达广场是著名品牌，人气十足，被上诉人作为餐饮服务经营者在租房之前对万达广场进行投资经营做过分析和研究，对经营风险作过透彻的分析和判断。被上诉人将经营风险转嫁至上诉人于情于理均无道理和根据。被上诉人本来是经营餐饮，但普通民众都认为他是卖口红的，取名为“炫唇”，图片是美女加腥红的唇。令餐饮消费者望而却步，经营不善却推责于他人。再者上诉人本不愿租期过长，以二年三年为宜。但被上诉人强烈要求五年租期。长期承租是被上诉人的意愿，合同要求终止就终止，被上诉人既不受合同约束，也不受法律约束。第二、一审法院判决双方当事人之间的租赁合同解除没有事实依据和法律依据。被上诉人苑新阳、聂林辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请二审法院维持原判。关于上诉人所述“被上诉人门店经营名称的误解”，被上诉人做解释：涉案门面所处铜山万达金街二楼，周边商铺都是已规划的餐饮一条街，不存在会被消费者误解成其他商业模式。尚梅、刘民一审诉请：1、请求法院依法判令苑新阳、聂林支付房屋租金及逾期利息共计216730元（诉讼期间逾期利息计算至实际支付之日止）；2、判令苑新阳、聂林继续履行合同；3、诉讼费用由苑新阳、聂林承担。事实和理由：尚梅、刘民与苑新阳、聂林于2016年8月22日签订房屋租赁合同，约定由苑新阳与聂林承租尚梅位于房屋，租期为5年，自2017年1月28日起算。在合同履行期内，苑新阳、聂林共拖欠房租216730元。尚梅与刘民曾多次与苑新阳、聂林交涉，苑新阳、聂林均拒绝支付，且拒绝继续履行合同。尚梅、刘民无奈，诉至法院，请求法院依法判决支持尚梅、刘民的诉讼请求。一审法院审理查明：2016年8月22日，尚梅（出租房、甲方）和苑新阳、聂林（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方租赁甲方位于铜山万达室外步行街1号-256号的房屋用于经营，租期5年，自2016年月至2021年月。月租金11500元，合同签订后乙方向甲方交纳六个月租金69000元，以后租金每六个月交纳一次，在期满前交纳，乙方另交纳水、电、物业费等押金10000元。甲方给予乙方20天装修期。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。2017年1月7日，尚梅向苑新阳、聂林交付了涉案房屋的钥匙，尚梅与苑新阳、聂林之间的房屋租赁合同自装修期满后即2017年1月28日开始计算租金，且苑新阳、聂林已按约支付2017年1月28日至2017年7月27日的租金69000元及押金10000元。后苑新阳、聂林以铜山万达室外步行街人流量不足，租金成本太高，无法继续经营为由要求降低租金，尚梅未同意。苑新阳、聂林于2017年9月搬离涉案房屋。徐州市铜山区人民法院于2017年11月1日立案受理了（2017）苏0312民初9787号尚梅与苑新阳、聂林房屋租赁合同纠纷一案，尚梅于2017年12月13日向本院提出撤诉申请。2017年12月6日，在该案的庭审中，苑新阳认为尚梅与苑新阳、聂林之间的合同已于2017年9月解除，苑新阳、聂林陈述的与尚梅、刘民协商解除合同的过程与本案一致。后尚梅于2017年12月13日向本院提出了撤诉申请。一审法院另查明，苑新阳、聂林搬离涉案房屋时房屋的水、电、物业费不存在欠费的情况。一审法院认为，尚梅与苑新阳、聂林之间的房屋租赁合同有效，双方当事人均应按照合同约定履行权利义务。一、关于合同是否已经解除及何时解除的问题。本案中，尚梅、刘民要求继续履行合同，苑新阳、聂林主张已于2017年9月20日向尚梅交还了涉案房屋的钥匙，并于该日期前向尚梅要求解除合同，尚梅对此均不予认可。根据苑新阳、聂林提供的尚梅在微信群“万达业主群”的聊天记录截图以及前案庭审中尚梅的陈述可以看出，尚梅在2017年9月份是知道苑新阳、聂林要求退还押金的，这固然不能确定苑新阳、聂林与尚梅的商谈过程中是否有解除合同的明确意思表示，但苑新阳、聂林要求退还押金至少涵盖着不再继续履行合同的意思。2017年12月6日，在前案的庭审中苑新阳、聂林明确表示不再继续租赁涉案房屋，尚梅认为关于苑新阳、聂林在庭审后要求缓付租金，合同并未解除的主张，苑新阳、聂林不予认可，尚梅亦无证据证明，该院不予采信。至此，可以看出至迟于2017年12月6日庭审当天苑新阳、聂林已明确告知尚梅解除双方的房屋租赁合同，且当天与苑新阳、聂林搬离涉案房屋间隔两个多月，故该院认为原苑新阳、聂林之间的合同已于2017年12月6日解除。二、关于尚梅诉请租金数额如何确定问题。尚梅与苑新阳、聂林之间的合同于2017年12月6日解除，根据合同约定及尚梅与苑新阳、聂林庭审陈述，苑新阳、聂林应向尚梅支付拖欠的自2017年7月28日至合同解除之日2017年12月6日（4个月又8天）的租金，为49067元。2017年12月6日后的租金，即合同解除后的租金，实际应为租赁房屋闲置期间的租金损失。根据合同法第九十七条，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，苑新阳、聂林负有返还房屋的义务。基于诚实信用原则，尚梅作为出租人也应采取适当措施防止损失的扩大，在合理时间内（该院酌定为自2017年12月6日起三个月内）接收、管理房屋；之后如系尚梅、刘民自身原因没有采取措施放任损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综合本案情况，该院支持2017年12月6日后3个月的房屋闲置期间的租金损失为34500元（11500元/月*3个月）。鉴于合同已解除，尚梅收取的1万元押金应予以返还。故苑新阳、聂林应给付尚梅、刘民租金及房屋闲置期间的租金损失扣除押金后应为73567元。关于尚梅、刘民主张的逾期履行利息，该院支持以73567元为基数，按年息6%，自2017年7月28日计算至款项实际给付之日。一审法院遂判决：一、苑新阳、聂林于本判决生效后十日内给付尚梅、刘民73567元及利息（利息计算方法：以73567元为基数，按年息6%，自2017年7月28日计算至款项付清之日）；二、驳回尚梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2275.5元，保全费1634元，共3909.5元，由尚梅、刘民负担2000元，苑新阳、聂林负担1909.5元。二审中，上诉人尚梅、刘民为证明其上诉主张，提交照片打印件一份，拟证明涉案房屋在铜山万达著名商业综合体内，商业环境优越，而被上诉人经营方式、方法存在问题。被上诉人经质证认为，对证据的真实性不持异议，但是不能证明上诉人的证明观点，被上诉人经营的是小吃麻辣烫生意，本身着重的是客户的口味，“炫唇”正凸显了该小吃，迎合大众喜好，并无不妥。本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致。本案二审期间的争议焦点为：一、双方涉案租赁合同是否已经解除，何时解除。二、被上诉人应付上诉人租金的数额。本院认为，一、涉案租赁合同已于2017年12月6日解除。首先，涉案合同确系因被上诉人单方违反合同约定，拒不履行合同缴纳租金的义务，搬离租赁房屋，导致涉案房屋租赁合同无法继续履行，被上诉人应承担相应的违约责任。但根据被上诉人一审提供的证据可以看出，因当时商场整体经营问题，周边不少店铺也存在大幅亏损和降租退租的情况，被上诉人提出解除合同的理由存在一定合理性；其次，上诉人第一次起诉被上诉人主张租金时，被上诉人在2017年12月6日的庭审抗辩中已经明确表示不愿继续履行合同，要求返还押金，并抗辩涉案房屋钥匙已经交还上诉人。且在此之前，被上诉人曾向上诉人要求退还押金，上诉人尚梅予以拒绝，有被上诉人一审提交的万达业主群聊天记录和刘民一审陈述予以佐证；第三，上诉人在第一次提起租金之诉后又撤回起诉，回避解决涉案租赁纠纷，时隔一年多后又再次提起诉讼主张租金，存在故意扩大损失的情况，损失扩大部分应由上诉人自行承担。上诉人主张其撤回第一次起诉系由于被上诉人要求缓付租金，但与一审庭审中被上诉人的抗辩不符，上诉人亦不能提供相关证据予以证明，本院依法不予采信。综上，一审法院认定涉案房屋租赁合同于2017年12月6日解除并无不当，本院依法予以确认。二、关于应付租金的数额问题。涉案租赁合同虽未约定违约条款，但一审法院综合考量被上诉人的违约行为及上诉人的实际损失，并结合上诉人故意拖延诉讼造成的损失扩大问题，未以被上诉人主张的2017年9月搬离房屋和交还钥匙的时间作为合同解除时间，而是酌定合同于2017年12月6日双方第一次诉讼庭审时解除，又判决被上诉人向上诉人多支付三个月的租金作为房屋闲置损失的补偿，亦为对被上诉人违约的惩罚，一审法院上述判决于法有据，亦合情合理，本院依法予以确认。综上，上诉人的上诉请求缺乏充分的事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4551元，由上诉人尚梅、刘民负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 宏审 判 员  冯昭玖审 判 员  徐海青二〇一九年十一月二十八日法官助理  朱文茜书 记 员  李 璟