广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初8301号原告（反诉被告）深圳市益广丰实业有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道新澜社区观澜大道****（单号）洁盛广场101，统一社会信用代码91440300741206057P。法定代表人陈小锋。委托代理人蔡好平，广东驰浩律师事务所律师。委托代理人李新农，公司员工。被告（反诉原告）深圳市光耀健身会所有限公司，住所地深，住所地深圳市宝安区松岗街道松涛社区楼岗大道**集信大厦204信用代码914403000883840609。法定代表人邹翰锋。委托代理人周尔东，广东俭德律师事务所律师。委托代理人钟威发，公司员工。上列原告诉被告、被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人蔡好平、被告委托代理人周尔东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月22日，原告与被告签署《房屋租赁合同》，将原告承租的深圳市集信投资发展有限公司的坐落于深圳市宝安区松岗街道楼岗路集信大厦裙楼物业之部分共计2100平方米转租给被告，双方约定租赁期限自2014年10月1日至2019年1月15日，租赁合同同时对租金、水费、电费等事宜进行了约定。合同生效后，原告依约将房产交付于被告使用后，被告自2018年11月开始拒付水、电、物业管理费，并自2018年12月起拖欠租金。租赁期满后，被告亦未依约将租赁房产返还原告，至今仍占用租赁房产。截至具状之日，被告已拖欠租赁期内租金98158.06元、物业管理费9815.81元，原告代其垫付水费、电费28541元。原告认为，本案《房屋租赁合同》合法有效，被告应当遵守。被告的违约行为，给原告造成了巨大经济损失，严重影响原告的正常生产经营，原告曾多次向被告主张权利，但被告均拒绝履行约定义务。请求法院判令被告向原告支付：一、2018年12月份租金66150元、物业服务费6615元、2018年11月份水电费11352元及逾期利息（逾期利息以84117元为基数，按银行同期贷款利率自2018年12月11日起计算至被告付清租金、物业服务费之日止，暂计至2019年3月31日为1087.18元）；二、2019年1月1-15日租金32008元、物业服务费3201元、2018年12月份水电费13011元及逾期利息（逾期利息以48220元为基数，按银行同期贷款利率自2019年1月11日起计算至被告付清租金、物业服务费之日止，暂计至2019年3月31日为449.17元）；三、2019年1月水电费4178元及逾期利息（逾期利息以4178元为基数，利息按银行同期贷款利率自2019年1月20日起计算至被告付清租金及利息之日止，暂计至2019年3月31日为35.35元）；四、2019年1月16日至2019年3月31日期间的房屋占用费599917.50元；五、拆除、装卸、搬运费50000元和存放费，存放费自2018年3月10起按每月2750元计算至被告将所有物品搬离之日止；六、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，租金及水电费双方在租赁合同到期前商议以押金进行抵扣，因双方在租赁合同中约定了同等条件下的优先承租权，双方在租赁合同到期前后一直在协商继续承租的事宜，故对相关租金及水电费未进行结算，我方已在反诉请求中请求以押金与房租及水电费进行抵扣，不存在原告所述的违约情形。原告主张其2019年3月31日将被告存放于涉案商铺内的物品全部转移至东莞市，与事实不符，实际是原告的期间是2019年3月28日，被告方在3月27日、3月28日曾两次报警，被告已向法庭提交申请，调取报警记录、询问笔录、公安机关拍摄的照片及录像。原告要求我方支付租赁合同到期后的占有使用费，在2019年1月16日到2019年3月28日期间涉案物业停水停电，我方并未在涉案物业进行活动，而是双方一直在就继续承租事宜进行协商，同时我方亦要求原告向我方开具租金及水电费发票，不存在原告所述的应付占用费的事实。另，原告方与第三人签署的租赁合同显示租金为70元/平方米，我方对该租金并不认可，不应以该租金计算房屋占用费，双方合同约定在同等的条件下优先承租权，原告方如真有意将涉案物业70元/平方米进行出租，应将该租赁条件向我方进行发送，由我方优先选择是否承租，在我方选择不承租的情况下，原告方才可将涉案物业租给第三人，而原告直接将涉案物业租给第三人的行为，直接侵犯了我方在同等条件下的优先承租权。原告方主张其搬离我方物品是依据宝安区人民法院的执行裁定书，该执行裁定书显示查封被告相应的价值财产，沙发等动产。并未授予原告方将财物从租赁物搬离的权利，即使法院要实施查封也应通知双方当事人到场，对涉案财物进行清单、封存，故原告主张无事实及法律依据。被告反诉称，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，约定反诉原告承租反诉被告转租的位于深圳市宝安区××街道××大道××信大厦××楼××层，从事合法经营的业务，但到了2018年底，反诉被告采取停水停电，锁闭大门的方式逼迫反诉原告搬迁，破坏了反诉原告正常生产经营活动，反诉原告在租赁过程中花费巨额资金进行装修，进行大规模的招商推广，本可获得稳定收益时，但反诉被告丧失基本的商业道德，故意逼迁，将反诉原告的装修、设备、财物、预期利益等全部据为已有。反诉原告租赁房屋时大量的设备以及其它财物存放在租赁房屋内保管，并加锁防范，所有租赁房屋单位是一个一个单独的封闭的空间，反诉原告财产处于自力控制下，但反诉被告在2019年3月28日凌晨二点，强行破拆门锁，打开各商户的封闭空间的大门，在反诉原告等财物所有人不知情的情况下，秘密将反诉原告以及其他众商户的东西偷运，将存放在出租屋里的财产、设备等，悄悄盗走，把价值近80万元的财产偷运走，部分财物已经损坏，反诉被告的行为不仅造成了反诉原告的财产损失，而且已经涉嫌刑事犯罪，请求法院一并将案件线索移交司法机关处理。反诉原告认为反诉被告根本不具备本案租赁单位集信大厦的转租权，不是合格的出租主体，因此反诉被告无权对反诉原告进行逼迁，私自偷运反诉原告货物。请求法院判令：一、反诉被告赔偿反诉原告财产损失800000元。二、反诉被告提供与集信大厦产权方的有效的租赁合同。三、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费及保全费。原告答辩称，一、被告反诉请求押金、保证金抵扣合同到期之后租金及未付的水电费，我方认为被告在租赁合同到期后拒不向原告返还租赁房产，构成违约，被告所付租赁押金不予退还，被告拖欠的租金、水电费、利息支付给原告；二、关于被告的装修损失，由于原告已经到期，被告主张装修损失没有法律依据；三、被告主张的财物，由于被告未在举证期内提交任何证据，该项诉讼请求应予以驳回；四、关于被告主张的优先承租权，原告在合同到期前已多次告知被告至合同到期后将按新租金标准执行，被告不予同意，已视为被告放弃优先承租权；关于被告的反诉请求第一项，由于被告未提供相关证据，且原告将被告存放于涉案商铺内的物品搬迁至指定地点，其根据（2019）粤0306执保2105号执行裁定书，上述物品原告有聘请第三方深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司作出的长基评报字（2019）014号评估报告。另，原告已多次通知被告在涉案合同到期后搬离涉案商铺，被告均予以拒绝，原告在不得已的情况下，为避免自身的损失扩大，根据人民法院相关裁定，将被告的物品搬离。因此，该反诉请求应予以驳回。关于被告的反诉请求第二项，涉案合同已经履行五年，并已履行完毕，被告对该合同系原告转租是明知的，因此该项反诉请求应予以驳回。经审理查明，2014年9月22日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告按图纸标示位置租赁原告物业2100平方米，用于经营健身美容会所，租赁期限自2014年10月1日至2019年1月15日；押金126000元；租金标准递增，2014年10月1日至2017年9月30日为63000元/月，2017年10月1日至2019年1月15日为66150元/月，每月10日前缴租；物业管理费2.25元/平方米/月；承租方拖欠租金30天的，出租方不予退还保证金；原告提供房屋租赁登记备案合同及原房东租赁合同。合同签订后，原告提供租赁物业，被告缴纳租金、物业管理费、水电费等。2018年9月14日，原告书面通知被告，租赁合同于2019年1月15日到期后不再续租。此后，原告分别于2018年12月10日、2019年1月11日再次书面通知被告，租赁期满不续租。收悉通知，被告均不同意搬离，要求续租。2019年3月9日，原告租赁东莞市石排镇一处占地面积约1000平方米的仓库，自2019年3月10日起计租，月租11000元。2019年3月12日，原告委托深圳长基资产评估房地产土地评估有限公司对被告存放于租赁物业的物品进行清点和价值评估。2019年3月20日，原告与案外人签订一份《装卸业务承包合同》，委托案外人对被告在内的四家拒绝搬离租赁物业的商户进行拆除、装卸、搬运，合同价款20万元，合同有效期自2019年3月20日至3月31日止。2019年3月21日，原告向被告发出一份《限期搬迁通知》，要求被告于2019年3月31日前搬离租赁物业。被告未同意搬离，要求续租。原告遂于3月底委托上述案外人将被告在内的四家拒绝搬离租赁物业的商户进行拆除、装卸、搬运，将其物品存放于上述租赁仓库，其时被告未在现场。双方对具体搬运时间有争议，原告主张系2019年3月31日，被告主张系2019年3月28日。另查，涉案物业由松岗镇人民政府于2002年办妥建设用地规划许可、建设工程规划许可手续，于2003年办理建设工程规划验收合格证。庭审中，被告确认已缴纳租金至2018年11月份，尚欠2018年11月份水电费11352元、12月份水电费13011元、2019年1月1日至1月15日水电费4178元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《限期搬迁通知》、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程规划验收合格证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间订立的书面租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，应当全面履行合同义务。本诉部分。原告于2018年9月即告知承租方租赁期满不续租，现合同已期满终止，双方应据合同约定结算相应的租金、占有使用费、物业管理费和水电费，退还押金。被告关于押金抵扣租金或占有使用费等的抗辩理由，合情合理，本院予以采纳。关于租金或占有使用费，原告主张计至2019年3月31日，但未能提供证据证实收回租赁物业的具体时间，应自负举证不能的不利后果，被告主张为2019年3月28日强制收回，故本院核算至2019年3月28日止。经审理查明，核得：租金或占有使用费66150元×3个月+66150元÷31天×28天=258198.39元；物业管理费2100平方米×2.25元/平方米/月×1.5个月=7087.50元；水电费28541元。以上合计293826.89元，抵扣押金126000元后，被告尚需支付原告167826.89元。由于租赁押金足以抵扣2018年12月1日至2019年1月15日期间的租金，而物业管理费和水电费并未约定支付期限，故原告诉求该部分款项的逾期支付利息，本院不予支持。原告诉求拆除、装卸、搬运费和存放费，由于原告所支出的拆除、装卸、搬运费和存放费系处理被告在内的四家拒绝搬离租赁物业的商户的总费用，本案无法区分被告商户对应开支部分，故应另诉为妥。反诉部分。一、经济损失问题，原告主张租赁期间装饰装修和强制搬离造成的经济损失。由于租赁期间届满，期间装修装饰费用已摊分于经营成本，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，本院不予支持。至于原告于2019年3月底强制收回物业的行为，由于原告已多次告知被告期满不续租，要求返还租赁物业，被告拒不及时返还，侵害出租方的权益，原告为免经济损失，委托第三方清点、登记、评估、搬运、存放，以妥善的方式实施自力救济，因合法救济所产生的损失后果归责于被告，被告请求赔偿因强制搬离所造成的损失，本院不予支持。二、被告诉求原告提供原租赁合同。此要求本符合合同约定，但该项义务非租赁双方的主要义务，为附随义务，被告在多年的租赁期限内并未及时提出，现合同期满，且原告明确拒绝提供，本院不支持被告该项诉求，若原告未履行该项附随义务给被告造成经济损失的，被告可另诉索赔。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市光耀健身会所有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市益广丰实业有限公司结付款项167826.89元。二、驳回原告其他诉讼请求。三、驳回被告的反诉请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11707.54元，保全费用1886.12元，由原、被告各承担一半；反诉受理费6900元，由反诉原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 伍  素  梅人民陪审员 罗  少  莲二〇一九年十一月二十二日书 记 员 林晓仪（兼）书 记 员 李  玉  婷附相关法条如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。