北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10800号上诉人（原审被告、反诉原告）：吕国振，男，1962年7月1日出生。委托诉讼代理人：施秀清，男。被上诉人（原审原告、反诉被告）：田玉珍，女，1960年9月15日出生。委托诉讼代理人：郭秋杰，男，北京市门头沟区潭柘寺镇法律服务所基层法律服务工作者。上诉人吕国振因与被上诉人田玉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初3152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕国振上诉请求：同意原判第一项、第五项，撤销原判第二项、第三项、第四项、第六项，改判驳回田玉珍的一审诉讼请求，支持吕国振的一审反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决对于有关装修的事实认定错误。北京市门头沟区160平方米房屋（以下简称涉案房屋）是田玉珍使用，不应由吕国振负责装修。2.一审判决认定田玉珍给付8万元房屋占有使用费过低。涉案房屋及场地在出售给田玉珍前每年有对外出租的收益，田玉珍占有使用涉案房屋及场地6年，按之前的租赁标准为28万元，加之房屋增值损失，吕国振主张33万元损失有相应依据。田玉珍辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。田玉珍向一审法院起诉请求：1、确认田玉珍与吕国振2013年5月12日签订的房屋买卖协议书无效。2、判决吕国振归还田玉珍购房款31万元，并以31万元为基数，自2014年3月20日起，至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。3、要求吕国振赔偿房屋装修费用47700元。吕国振向一审法院反诉请求：要求田玉珍赔偿吕国振经济损失33万元。一审法院认定事实：2011年4月11日，吕国振与军庄村委会签订合同书，主要约定，吕国振向军庄村委会承包南山承包山沟养殖事宜经军庄大队全体村委会研究一致通过承包期为30年，从2011年4月11日起至2041年4月11日为止在这期间不允许转包，自己修路平整不允许破坏园林，允许建房1500平方米……签订合同书后，吕国振在承包的山地上建房若干间，均未办理建设工程规划许可证。2013年5月12日，吕国振（甲方）与田玉珍（乙方）签订协议书，约定甲方自愿将自己承包的山地30年，房屋大约160平米建筑一次性出售给乙方，共计十间，人民币32万元……如遇国家与开发商占地费拆除，乙方所购房屋根据拆迁法地上补偿物完全属于乙方，跟甲方无关，甲方配合乙方工作，协议书签订后甲方尽快给乙方装修。协议签订后，田玉珍支付吕国振房款31万元，其中，2013年5月12日给付5万元，2013年5月21日给付10万元，2013年12月22日给付6万元，2014年3月30日给付4万元，2014年4月4日给付1万元，2014年4月13日给付5万元。吕国振于2013年5月12日将涉诉房屋交付田玉珍。2018年9月2日，田玉珍、吕国振、田某签订一份字据，载明：宽9米*17米，=153平方米（同意拆），测量有田玉珍、田某、吕国振。2018年11月8日，北京市门头沟区军庄镇人民政府（甲方）、北京市门头沟区军庄镇村委会（乙方）、吕国振（丙方）签订军庄镇违法建设自拆协议书，约定：丙方在军庄村建有153.9平米，属于违法建设。因丙方全力配合甲方开展的“门头沟区2018年打击违法建设违法用地百日攻坚工作”，在奖励期限内完成违法建设拆除工作，按照北京市测绘设计研究院评定结果和相关奖励政策，由甲方向丙方分两次拨付奖励资金和拆除费用，奖励资金共计人民币123120元，拆除费用共计30780元，丙方认可此奖励资金和拆除费用数额。协议书中确定的奖励费由吕国振领取。现涉诉房屋已经被拆除。审理中，双方认可上述153.9平方米的房屋即为双方买卖的房屋。田玉珍陈述在购买房屋后对房屋进行了装修，申请证人高某、付某、刘某出庭作证。高某陈述，在2013年7月，我在军庄镇曹家沟给田玉珍干活，挖沟、修房子、换窗户、换门，房子里面总是进水，所以挖沟，安装水管。付某陈述，在2013年7月中旬，我给田玉珍曹家沟的房子装修，批腻子，窗户改门口，后面的洪水沟，三个窗户，两个门，拆除了旧的，换成了新的，别的活没有了。刘某陈述，2014年我受伤，去中国人寿咨询保险，田玉珍是中国人寿业务员，我认识了田玉珍；2016年，田玉珍跟我说让我给他家干活，我到曹家沟重新给房子刮腻子，清理杂物、做后坡、做防水，干这些活的时候吕国振知道。活是我干的，料是田玉珍出的；田玉珍说给我钱，但是花500元请我吃了饭，钱就没给我，田玉珍说钱应该是吕国振出。经质证，田玉珍对证人证言予以认可。吕国振对证人证言不予认可，三人陈述都是刮腻子，不可能都是刮腻子，田玉珍买房后再装修和吕国振无关。审理中，田玉珍就其主张在购买房屋后又对房屋进行装修的事实，提交收据、出库单、室内木门订货合同单、起诉冯某的民事起诉书、与冯某进行调解的谈话笔录等证据，显示田玉珍支付建材款、防水款、木门货款共计35400元。另外，田玉珍主张向吕国振支付修上水费用3500元、修路费用3600元、修电路费用3200元、向吕国振给付2000元购物卡（用于疏通关系），对上述四笔款项共12300元，田玉珍未提供证据证实。审理中，吕国振申请冯某出庭作证，冯某陈述：“我证明吕国振卖房之前，房子是我住着，我租的房。卖了之后，我就搬走了。搬走之后，吕国振又让我帮他装修。田玉珍给过我4800元让我给房子做防水，我退给田玉珍600元，这是买房之后的事，买房是五、六月份，买房后好像是过了一年，记不清了。卖房屋之前，我用房屋住工人，我是搞工程的。我给吕国振交租金，一年4万。外面的场地我用了，交钱，一年7000。我把房屋整个收拾一遍，弄顶子，该修的修，该补的补。我住的时候有隔断。隔断我忘了修没修。装修花了3万，工钱料钱。田玉珍买的房子北侧有长有20米，宽有4、5米的场地。装修是吕国振找的我。”田玉珍对此不予认可。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。因建设工程规划关系到城乡空间布局和人居环境，关涉公共利益，故上述规定系效力性强制性规定。本案中，因涉诉房屋并未取得建设工程规划许可证，属于违法建设，故田玉珍与吕国振就该房屋签订的协议书亦应归于无效。合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同无效后，吕国振应将购房款31万元返还田玉珍，对购房款利息，根据田玉珍的付款时间，法院确认吕国振应以21万元为基数，自2014年3月20日起，至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率返还田玉珍利息，应以4万元为基数，自2014年3月30日起至实际付清之日止，返还田玉珍利息；应以1万元为基数，自2014年4月4日起至实际付清之日止，返还田玉珍利息；以5万元为基数，自2014年4月13日起至实际付清之日止，返还田玉珍利息，对田玉珍主张利息过高部分，法院不予支持。因涉诉房屋已被拆除，田玉珍已无法将房屋返还，吕国振未取得规划建设手续，擅自建设涉案房屋，最终被拆除，房屋被拆除的后果吕国振应自行承担，且涉诉房屋被拆除时由吕国振与政府部门签订拆除协议，吕国振同意将涉诉房屋拆除，被拆除取得的奖励费已由吕国振领取，故对吕国振辩称田玉珍应返还房屋的意见，法院不予采纳。对田玉珍所提其在购买房屋后又对房屋进行装修所产生的损失，因吕国振对涉案房屋未批规划审批的事实明知，仍将其出售，田玉珍对房屋权属未尽审慎注意义务，双方对合同无效均存在过错，吕国振的过错程度大于田玉珍，应对房屋买卖后的装修损失承担较多责任，故法院对田玉珍有证据证实的装修费损失35400元，酌情确认吕国振应赔偿田玉珍24780元（70%），对田玉珍未提供证据证实的装修损失，法院不予支持。对田玉珍主张的其他过高部分，田玉珍亦应对房屋买卖合同无效承担一部分责任，法院对此不予支持。对吕国振所提房屋占有使用费，涉案房屋虽属违建，但不影响田玉珍占有期间的合理使用，从公平原则计，田玉珍应支付吕国振一定房屋占有使用费。综合考虑涉案房屋的位置、涉案房屋购买时的价款、面积、使用时间等因素，法院酌情确定，田玉珍应给付吕国振房屋占有使用费8万元。对吕国振主张的出售房屋之前的装修费3万元，应属吕国振自行负担的成本，法院不予支持。对吕国振主张的房租、场地租金等过高部分，仅有冯某一人的证言为证，缺乏事实依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、田玉珍与吕国振于二〇一三年五月十二日签订的《协议书》无效。二、吕国振于本判决生效之日起七日内返还田玉珍购房款310000元，并以其中210000元为基数，自2014年3月20日起，至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率返还田玉珍利息；以其中40000元为基数，自2014年3月30日起至实际付清之日止，返还田玉珍利息；以10000元为基数，自2014年4月4日起至实际付清之日止，返还田玉珍利息；以50000元为基数，自2014年4月13日起至实际付清之日止，返还田玉珍利息。三、吕国振于本判决生效之日起七日内赔偿田玉珍装修损失24780元。四、田玉珍于本判决生效之日起七日内给付吕国振房屋占有使用费80000元。五、驳回田玉珍的其他诉讼请求。六、驳回吕国振的其他反诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，田玉珍与吕国振之间的协议书所涉标的为未取得建设规划审批手续的房屋，故双方之间的合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。田玉珍与吕国振之间的合同无效后，田玉珍主张吕国振返还其所支付的购房款及利息，吕国振反诉要求田玉珍支付其占有房屋期间的使用费，均系无效后返还或者折价补偿的范围内，故一审法院判决吕国振返还田玉珍房款及利息正确，对于田玉珍给付吕国振8万元房屋占有使用费的认定，系一审法院在综合考虑涉案房屋的位置、涉案房屋购买时的价款、面积、使用时间等因素后酌情确定的，亦无不当，本院对此予以确认。吕国振认为一审判决的8万元房屋占有使用费的标准过低，但并未就此提供充分证据予以证明，本院对其主张不予采信。有关田玉珍要求吕国振赔偿装修损失的主张，虽然双方合同约定由吕国振进行装修，但双方并未就装修的标准予以明确约定，在履行过程中田玉珍自行进行了装修并支付了相应费用，鉴于双方对于合同无效均有过错，一审法院判决吕国振承担70%的装修费用亦属合理，本院对此予以确认。综上所述，吕国振的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由吕国振负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇一九年十一月二十七日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星