湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10162号上诉人（原审被告）：胡树狄，男，1969年1月23日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：何杜林，女，1972年7月21日出生，汉族，住长沙市岳麓区。系上诉人配偶。被上诉人（原审原告）：长沙层峰物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓街道黄鹤村安置小区3片****。法定代表人：龙秋香，总经理。委托诉讼代理人：覃佐怡，湖南大梵律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡金花，湖南大梵律师事务所律师。原审被告：刘壮力，男，1962年7月20日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原审被告：余沙，女，1981年2月10日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原审第三人：长沙市岳麓区岳麓街道办事处黄鹤村民委员会，，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓街道黄鹤村主要责任人：王清，村支部书记。委托诉讼代理人：覃佐怡，湖南大梵律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡金花，湖南大梵律师事务所律师。上诉人胡树狄、原审被告刘壮力、余沙因与被上诉人长沙层峰物业管理有限公司（以下简称层峰公司）、原审第三人长沙市岳麓区岳麓街道办事处黄鹤村民委员会（以下简称黄鹤村民委员会）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初5124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。胡树狄上诉请求：1、依法撤销长沙市岳麓区人民法院(2018)湘0104民初5124号民事判决,驳回层峰公司对胡树狄的诉讼请求。2、请求追究层峰公司以及黄鹤村民委员会的过错责任并赔偿胡树狄经济损失。3、一、二审诉讼费由层峰公司承担。事实和理由：一、层峰公司不具有诉讼主体资格；二、对于胡树狄与层峰公司双方租赁关系的认定,一审法院撇开直接书证即租赁合同,仅根据收费标准和证人证言等一系列旁证来证明租赁关系的存在显然缺乏法律依据；三、租赁合同未签订并非是胡树狄的过错,而是层峰公司及黄鹤村民委员会在此前一直无故推诿拖延与胡树狄订立租赁合同。由于层峰公司及黄鹤村民委员会无法提供营业房合法产权证,导致胡树狄无法办理工商登记,因而蒙受了巨大的经济损失,应当依法追究过错并给予胡树狄相应赔偿,但一审法院以非同一法律关系为由不予认定,显然错误。层峰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院予以维持。层峰公司向一审法院起诉请求：1.解除层峰公司与胡树狄之间的租赁合同；2.胡树狄立即将长沙市岳麓区黄鹤安置小区2期3片9栋1、2号门面腾空交还层峰公司；3.胡树狄向层峰公司支付自拖欠之日起至实际腾空房屋之日止的占用费（暂计至起诉时止145102.24元）；4.胡树狄按照中国人民银行同期同类贷款利息标准向原告支付自逾期支付租金之日起至实际支付之日止的利息（暂计至起诉时止14507.08元）；5.本案诉讼费和财产保全费由胡树狄承担。一审法院认定事实：2009年2月17日，黄鹤村委员会为配合城中村集体产权改制工作，成立了黄鹤物业公司，由该公司全权管理黄鹤安置小区，包括签订租赁合同、收取租金等。2009年12月18日，黄鹤物业公司与刘壮力签订了《黄鹤安置小区门面租赁合同》，合同约定：“刘壮力租赁黄鹤安置小区二期3片9栋1、2号门面，其建筑面积为193.91㎡，租赁期限为2年。租金及卫生管理费为20.5元/㎡，每年共计47700元，每年提前一个月交付第二年租金”。合同到期后刘壮力继续租赁该门面，但未签订租赁合同。2012年7月刘壮力将该门面转租给了余沙，后余沙于2012年底又将该房屋转租给胡树狄。胡树狄分别于2012年12月31日、2013年12月13日共向长沙黄鹤物业有限公司缴纳租金40000元，2014年11月18日，长沙黄鹤物业有限公司注销，黄鹤村委会成立了长沙层峰物业管理有限公司。2014年12月16日，2015年6月17日和2016年1月31日共向层峰公司交纳了租金60000元，共计10万元。据层峰公司所提交的《收据》表明，以上款项为2012年12月18日以后胡树狄所缴纳的部分租金。2015年11月19日，长沙黄鹤物业有限公司向胡树狄出具了《缴费承诺书》，2016年9月8日长沙黄鹤物业有限公司又向胡树狄出具了《欠费催缴通知书》。因胡树狄未继续缴纳租金，层峰公司因之成诉。另查明：1、黄鹤村委会于2006年7月27日取得黄鹤村村民安置用地建设用地规划许可证副本。2012年11月22日，取得安置用地的土地使用权证[长集用（2012）第061号、长集用（2012）第062号]。2、从2012年1月20日起，长沙黄鹤物业有限公司将集体门面的租赁价格由原来在20元/㎡/月调至25元/㎡/月，卫生费0.5元/㎡/月。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、层峰物业公司是否为本案合法主体？二、层峰公司、胡树狄之间是否具有合法的租赁关系？关于层峰物业公司是否为本案合法主体的问题。黄鹤村委会出具《证明》载明：“为了更合理的管理黄鹤村安置小区，我单位于2009年2月17日成立黄鹤物业公司，由该公司全权管理黄鹤村安置小区，包括签订租赁合同、收取租金等等。2014年11月18日，黄鹤物业公司注销。依照上级部门要求，我单位于2014年5月13日成立长沙层峰物业管理有限公司，接收黄鹤物业公司所有的业务，承担房屋所有权人权利义务，包括管理上述物业、对外签署租赁合同、收取房租、物业管理费等”。胡树狄以成立层峰物业公司程序不合法，拒付租金。一审法院认为，胡树狄抗辩理由与本案诉请并非同一法律关系，应通过其他途径予以解决。第三人黄鹤村委会作为集体财产的管理者，授权层峰公司管理集体财产、收取集体财产收益，故层峰物业公司为本案租赁关系的合法主体。层峰公司、胡树狄之间是否具有合法的租赁关系？黄鹤村委会成立的黄鹤物业公司于2009年12月18日与刘壮力签署了黄鹤安置小区二期三片9栋1、2号门面的租赁合同，约定租期两年。租赁期满后按当时村里合理定价后优先由原租户租用。租赁期满后，黄鹤物业公司再未与刘壮力另行订立租赁合同。刘壮力将上述门面转给了余沙，后余沙将门面转给了胡树狄。胡树狄以其并未与层峰公司订立租赁合同，不存在房屋租赁关系作出抗辩。一审法院认为，第一，黄鹤安置小区二期三片9栋1、2号门面的原租户为刘壮力，在租赁合同期满后没有续签合同，两者之间存在不定期租赁。胡树狄从原租户接手门面，且向层峰公司支付了部分租金，层峰公司、胡树狄之间存在事实上的租赁关系。第二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称为“《解释》”）第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三人黄鹤村委会在一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，就未取得合法权证而作出的房屋租赁合同，应当然无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；层峰公司主张胡树狄腾空返还黄鹤安置小区二期3片9栋1、2号门面，符合法律规定，予以支持。根据《解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。胡树狄作为本案租赁物的实际使用人，理应参照租金标准支付房屋占用使用费，据2011年12月28日黄鹤村委会《通知》已将门面使用费标准调整为25元/㎡/月，卫生费0.5元/㎡/月，结合原租户对租金标准的证明，一审法院认定以25.5元/㎡/月为标准从2012年12月18日计算房屋占用使用费，层峰公司主张从2016年4月1日以30.5元/㎡/每月计算租金，因无相关证据证明层峰公司已向胡树狄送达该项通知，故一审法院认定从2016年12月26日（即层峰公司向一审法院主张费用之日）起按照30.5元/㎡/月计算房屋占用使用费，综上，2012年12月18日至2016年12月26的租金应为25.5元/㎡/月×193.91㎡×48月=237345.84元，扣除胡树狄前期已支付的100000元。胡树狄需支付2012年12月18日至2016年12月26的房屋占用使用费137345.84元。并以5914.26/月（30.5元/㎡/月×193.91㎡=5914.26/月）标准从2016年12月26至门面实际腾空返还之日止计算房屋占用使用费。另，层峰公司主张胡树狄支付未付租金所产生的逾期利息，因该项主张缺乏法律依据，不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，原审法院判决：一、限胡树狄于收到民事判决书之日起十日内将黄鹤安置小区二期3片9栋1、2号门面腾空并交付给长沙层峰物业管理有限公司。二、限胡树狄于收到民事判决书之日起十日内向长沙层峰物业管理有限公司支付2012年12月18日至2016年12月26的房屋占用使用费137345.84元。并以5914.26/月标准从2016年12月26至门面实际腾空返还之日止计算房屋占用使用费。三、驳回长沙层峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3492元，由胡树狄负担3000元，长沙层峰物业管理有限公司自行负担492元。如果胡树狄未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本院二审期间，胡树狄提交了三份新证据：证据一、黄鹤村民委员会出具的证明一份，拟证明层峰公司已经解散，不是本案合法的诉讼主体；证据二、收款收据，拟证明黄阳铺的租金比胡树狄租金要低的多；证据三、员工书写证明一份，拟证明涉案房屋内的电器因房屋漏水全部被损坏。层峰公司质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，其内容与胡树狄是否应缴纳租金缺乏关联性。本院认定：关于证据一原审法院对层峰公司是否为本案合法主体的问题已作出了认定；证据二、三与本案缺乏关联性。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院另查明，原审第三人长沙市岳麓区岳麓街道办事处黄鹤村民委员会于2018年1月26日更换了统一社会信用代码证书，并于2019年10月8日刻制新公章为长沙市岳麓区岳麓街道黄鹤村村民委员会。本院认为，本案争议的焦点在于：一、层峰公司是否具有诉讼主体资格；二、胡树狄与层峰公司之间的租赁关系是否成立，租金如何计算。一、黄鹤村委会出具《证明》载明：“为了更合理的管理黄鹤村安置小区，我单位于2009年2月17日成立黄鹤物业公司，由该公司全权管理黄鹤村安置小区，包括签订租赁合同、收取租金等等。2014年11月18日，黄鹤物业公司注销。依照上级部门要求，我单位于2014年5月13日成立长沙层峰物业管理有限公司，接收黄鹤物业公司所有的业务，承担房屋所有权人权利义务，包括管理上述物业、对外签署租赁合同、收取房租、物业管理费等”。黄鹤村委会作为集体财产的管理者，授权层峰公司管理集体财产、收取集体财产收益，故层峰物业公司为本案租赁关系的合法主体。二、黄鹤村委会成立的黄鹤物业公司于2009年12月18日与刘壮力签署的黄鹤安置小区二期三片9栋1、2号门面的租赁合同在期满后没有续签合同，两者之间存在不定期租赁。胡树狄从原租户接手门面，且向层峰公司支付了部分租金，层峰公司、胡树狄之间存在事实上的租赁关系。胡树狄作为本案租赁物的实际使用人，理应参照租金标准支付门面占用使用费，一审法院认定胡树狄应支付给层峰公司门面占用使用费的金额有事实和法律依据，应予以支持。综上所述，胡树狄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3492元，由胡树狄负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十一月四日书记员 杨 念附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。