广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终1034号 上诉人（原审原告）：梁姗，女，1987年11月10日出生，壮族，户籍地广西壮族自治区扶绥县，住广西壮族自治区南宁市。 被上诉人（原审被告）：扶绥县世纪房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇空港大道东1号世纪花园13#-B号楼。统一社会信用代码9145142169275657X6。 法定代表人：黄宗英，董事长。 委托诉讼代理人：黄元，广西中善律师事务所执业律师。 上诉人梁姗因与被上诉人扶绥县世纪房地产开发有限公司（以下简称世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁姗上诉请求：撤销一审判决，并改判世纪公司向梁姗支付逾期交房违约金54333.02元。事实和理由：一、一审判决判令世纪公司按照1200元/月×275/30个月×130%向梁姗支付逾期交房违约金无法律依据。根据梁姗与世纪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条已明确约定：逾期90日以上交房的，应当按照全部房款的每日万分之五向买受人支付违约金。该合同依法有效，应按照此条款履行。且民间借贷年利率未超过24%的均受法律保护，双方涉案合同约定房款总额日万分之五的违约金（即年利率18%）尚在法律保护范围之内，应得到支持。二、一审判决所适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款错误，该条款是指商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法的情形，但本案已经约定了合理合法的违约金计算方法，不应再参照适用房屋租金计算。一审判决直接依据已生效判决确认的同类房屋租金1200元/月进行计算不合理。法律规定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，1200元/月这一数据判决没有说明按照哪个标准，也未委托相应机构进行评定。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条第七项，人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应该综合案件的具体情形，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法。 世纪公司辩称，一审法院查明的事实和适用法律都正确，根据我国合同法和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，约定违约金过高的应予调整。一审判决正确，恳请依法驳回梁姗的上诉请求，维持原判。 梁姗向一审法院起诉请求：世纪公司支付梁姗逾期交房违约金54330.20元。 一审法院认定事实：2016年2月16日，梁姗与世纪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，梁姗购买世纪公司开发的位于扶绥县，建筑面积125.63平方米，总价款为395129元，世纪公司应自2017年2月28日前向买受人交付该商品房；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，梁姗于2016年2月27日支付首付款99129元，并于同年3月24日通过中国工商银行股份有限公司扶绥县支行按揭贷款方式支付296000元，履行了支付房款的义务。2017年11月22日，世纪公司向梁姗发出交房通知书，通知梁姗入伙时间为2017年11月30日。 另查明，另案当事人詹美美购买世纪公司开发的位于扶绥县，双方约定，世纪公司应自2017年2月28日前向买受人交付该商品房。2018年3月13日，詹美美向一审法院提起民事诉讼，请求世纪公司支付违约金69310.7元。同年一审法院作出民事判决，世纪公司不服提起上诉。2018年10月8日，崇左市中级人民法院作出的（2018）桂14民终422号民事判决认为，一审法院根据本案同类地段同类房屋租金，认定违约金标准为1200元/月合理，予以确认。世纪公司于2017年11月30日通知詹美美办理房屋交接手续，因此2017年11月30日应认定为实际交房时间。世纪公司实际违约天数为2017年3月1日至2017年11月30日共277天。世纪公司应支付詹美美逾期交房违约金为1200元/月×277/30个月×130%=14404元，该判决书已发生法律效力。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。梁姗与世纪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，没有违反法律或者行政法规强制性规定，该合同合法、有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，梁姗依合同约定履行了足额交清房款的义务，世纪公司应当在2017年2月28日前将位于扶绥县交付给梁姗，但至2017年11月22日世纪公司向梁姗发出交房通知书，通知梁姗于2017年11月30日交房入伙，世纪公司未依合同的约定履行交房义务，该行为已违约，应承担逾期交房的违约责任。 关于违约天数及违约金应如何计算的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。结合另案当事人詹美美购买1号楼2单元503号房与梁姗购买2号楼2单元1301号房均属同一地段，与世纪公司约定的交房时间、通知交房入房的时间均相同，参照已发生法律效力的崇左市中级人民法院作出的（2018）桂14民终422号民事判决书所确认的违约天数及违约金的计算方式，综合考虑未超过实际损失30％的原则，世纪公司逾期交房而给梁姗造成的租金损失为1200元/月较为符合实际。参照此标准，双方当事人约定违约金按已付房款日万分之五计付也远远过高，因此，梁姗关于应按合同约定向买受人支付全部房价款万分之五的违约金的主张，不予采纳，世纪公司请求违约金的计算应参照法院作出的生效判决确定，予以支持。依据梁姗主张的违约天数，世纪公司应支付梁姗逾期交房违约金为1200元/月×275/30个月×130%=14300元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：扶绥县世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向梁姗支付逾期交房违约金14300元。案件受理费579元，由扶绥县世纪房地产开发有限公司负担429元，梁姗负担150元。 本院二审期间，梁姗提交房贷的银行还款流水清单及租房支付宝转账单，拟证明世纪公司逾期交房给梁姗造成租房损失的事实，本院组织双方当事人进行了质证。世纪公司认为，对梁姗所提交的证据的真实性和合法性没有异议，认可梁姗每月房租为1200元的事实，但认为不能证实梁姗每月的损失大于 1200元，违约金不能按梁姗主张的54330.20元计算。本院认为，世纪公司对梁姗提交的上述证据的真实性、合法性没有异议，可作为本案的证据予以认定，但世纪公司因逾期交房对梁姗造成损失的违约金应如何计算的问题，本院将在本院认为部分进行阐述。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，梁姗与世纪公司签订的涉案商品房买卖合同合法有效，双方应遵照执行。双方当事人对一审判决认定世纪公司逾期交房构成违约及逾期交房天数均无异议，本院予以认定。本案双方争议的问题主要是违约金如何计算支付的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释二》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从本案查明的事实及证据分析，梁姗因世纪公司未能按期交房导致其租房居住，月租金为1200元，而双方签订的涉案商品房买卖合同合约定逾期交房违约金按购房总款日万分之五计付，明显高于造成梁姗损失的百分之三十，因此，一审判决根据世纪公司的请求予以调整符合法律规定。一审判决根据梁姗的实际损失及综合已发生法律效力的同类地段逾期交房违约金的判决，认定世纪公司支付梁姗逾期交房违约金14300元（1200元/月×275/30个月×130%=14300元）并无不当，本院予以确认。梁姗主张逾期交房违约金应按购房总款的日万分之五计付明显高于其造成的实际损失的百分之三十，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，梁姗的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1158元，由上诉人梁姗负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 黄 秀 审 判 员 韦权美 二〇一九年十一月二十二日 法官助理 陆小球 书 记 员 黄安丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。