上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9331号上诉人(一审被告)：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。委托诉讼代理人：陈卓，国浩律师(南京)事务所律师。委托诉讼代理人：夏李娜，国浩律师(南京)事务所律师。被上诉人(一审原告)：刘德萍，女，1957年5月3日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被上诉人(一审原告)：姚佩晶，女，1982年11月1日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：姚珏(系姚佩晶之父)，男，1955年8月7日生，汉族，户籍地上海市普陀区。一审被告：上海彰荣房地产投资顾问有限公司，住所地上海市。法定代表人：柯燕。一审被告：上海翠达企业管理服务事务所，住所地上海市奉贤区。投资人：吴爱华。委托诉讼代理人：姚敏辉，江苏沉浮律师事务所律师。上诉人上海绿茵置业有限公司(下称“绿茵公司”)因与被上诉人刘德萍、姚佩晶，一审被告上海彰荣房地产投资顾问有限公司(下称“彰荣公司”)、上海翠达企业管理服务事务所(下称“翠达事务所”)商品房销售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初14415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿茵公司上诉请求：撤销一审法院(2018)沪0114民初14415号民事判决书，改判驳回刘德萍、姚佩晶的一审诉讼请求。事实与理由：刘德萍、姚佩晶的款项实际进入绿茵公司账户的为人民币15万元(以下币种同)、进入彰荣公司账户的为748,990元。一审法院将刘德萍、姚佩晶支付给彰荣公司的款项认定为支付给绿茵公司的购房款存在错误。虽然彰荣公司系绿茵公司的代销公司,但是,彰荣公司和绿茵公司是两个不同的民事主体,绿茵公司从未授权过彰荣公司收取购房款,也从未收到过彰荣公司转付该笔购房款。绿茵公司和刘德萍、姚佩晶签订的《上海市商品出售合同》第四条约定了刘德萍、姚佩晶应当将房价款转入绿茵公司指定的账户,即宁波银行上海嘉定支行,账号为XXXXXXXXXXXXXXXXX。即便彰荣公司作为绿茵公司的委托销售方,刘德萍、姚佩晶相信彰荣公司有收取房价款的权限,但在《上海市商品出售合同》明确约定付款方式的情况下,刘德萍、姚佩晶未尽审慎的审查义务,自身亦存在过错,因此彰荣公司收取款项不应当构成表见代理。一审判决错误认定支付给彰荣公司的款项即为支付给绿茵公司的房款，不应当判决由绿茵公司承担返还房款的责任。请求二审法院纠正一审法院的错误，支持绿茵公司的上诉请求。被上诉人刘德萍、姚佩晶辩称：不同意绿茵公司的上诉请求。首付款1,098,990元已经如约支付，绿茵公司也开具了89,899元的发票，不可能只收到15万元。相关的款项均是在售楼中心通过POS机支付，作为普通消费者无法甄别POS机对应的商户。彰荣公司作为代销机构未将款项转给绿茵公司，属于绿茵公司监管不力，不能将责任推卸到消费者身上。一审被告彰荣公司未作陈述。一审被告翠达事务所述称：对于一审法院查明的事实，翠达事务所没有何异议。鉴于翠达事务所与绿茵公司签订过绿茵商业广场营销代理合同，为绿茵公司推介客户，以团购费的形式在客户购买房款时予以一定的折扣。在本案中体现为20万元抵30万元的房款，该行为确实是购房人享受到了实实在在的优惠。在完成相关的中介居间服务的前提下，理应享有收取相关费用的权利。因此，无需由翠达事务所退还相关20万元的费用。刘德萍、姚佩晶向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除刘德萍、姚佩晶与绿茵公司于2016年11月19日签订的《上海市商品房出售合同》；2、判令绿茵公司返还刘德萍、姚佩晶购房款1,098,990元；3、判令绿茵公司赔偿损失219,790元。一审法院认定事实：2016年8月30日，姚珏提交《绿茵商业广场换房申请单》一份，载明：本人姚珏于2016年8月26日购买了上海市嘉定区银翔路XXX号绿茵商业广场B1层62室，商铺建筑面积为37.59平方米，购买总价为2,327,344元。现因本人原因，特申请将上述商铺调换，调换后的商铺为上海市嘉定区银翔路XXX号绿茵商业广场1层238室，建筑面积为20.83平方米，购买总价为2,192,542元。当日，姚珏另在一份《购房折扣申请单》上签字，其中载明：拟认购房屋信息：房号1层238室，单价105,258.86元/㎡，总价2,192,542元，成交单价72,011.52元/㎡,成交总价150万元；团购申请及支付：团购确认—享受电商团购20万元抵30万活动，团购支付—剩余20万元整承诺2016年10月30日之前付清；客户付款方式和时间约定：于2016年8月26日付定金2万元、2016年9月5日付定金3万元、2016年10月30日付首付45万元(含团购)、2016年11月20日补足首付款。2016年11月19日，姚佩晶在《签约确认单》上签字确认，该确认单载明：买受人为姚佩晶、刘德萍；房源信息：1层238室，认购日期2016年8月26日，建筑面积20.83平方米，总价2,192,542元，合同总价1,698,990元；收款信息：首付(含定金)898,990元，贷款80万元。该确认单上另备注有：于2016年11月19日签约付首付款50万元整(含定金5万元)，剩余398,990元于2016年11月25日前付清，今日付款20万元(团购费)以及契税，剩余80万元为银行贷款。2016年11月19日，刘德萍、姚佩晶(乙方、买方)与绿茵公司(甲方、卖方)签订一份《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款1,698,990元。第四条约定乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确。甲方收到原告支付的每一笔房款时均应开具发票。第六条约定乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。第七条约定乙方付清该房屋全款后，于2017年12月30日前，甲方向乙方交付房屋。第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之次日起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权单方解除本合同。第十九条约定双方商定2017年5月19日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2017年11月19日前取得房屋房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2017年11月19日之日起的180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。第二十条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的20%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。附件一付款时间和付款方式中约定：1、乙方于2016年11月19日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款50万元；2、乙方于2016年11月25日前向甲方支付房款398,990元；3、乙方以贷款方式于2017年1月25日前应支付房款计80万元；4、以上述第3条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第3条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第3条所述期限到账后七天内自行补足；如第3条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第3条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；5、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。合同另对其他内容进行了约定。又查明,2016年8月26日，姚珏在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付2万元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海绿茵置业”、商户编号标注为XXXXXXXXXXXXXXX，对应的收据收款事由载明“定金”。2016年9月4日，姚珏在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付3万元，对应的POS机签购单商户名称、商户编号现已字迹模糊，对应的收据收款事由载明“定金补款”。2016年11月19日，刘德萍、姚佩晶在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式分别支付30万元、10万元及5万元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海绿茵置业”(商户编号标注为XXXXXXXXXXXXXXX)、“上海绿茵置业有限公司绿茵商业广场分店：绿茵置业银翔路店”及“上海绿茵置业有限公司绿茵商业广场分店：绿茵置业银翔路店”，对应的收据收款事由载明“首付款”、金额载明“45万元”。当日，刘德萍、姚佩晶在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付20万元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海翠达企业管理服务事务所绿茵商业广场分店：翠达企业管理银翔路店”，对应的收据收款事由载明“团购服务费”。2016年11月24日，刘德萍、姚佩晶在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式分别支付198,990元、20万元，对应的POS机签购单商户名称均标注为“上海绿茵置业”(商户编号均标注为XXXXXXXXXXXXXXX)，并收到了相应收据。以上付款，绿茵公司仅认可收到2016年11月19日的一笔10万元、一笔5万元，其他款项均否认收到。另案审理中已查明，POS机商户编号XXXXXXXXXXXXXXX及XXXXXXXXXXXXXXX对应的均系彰荣公司。由此得知，姚珏、刘德萍、姚佩晶支付的款项实际进入绿茵公司账户的为15万元、进入彰荣公司账户的为748,990元、进入翠达公司账户的为20万元。就系争房屋，绿茵公司于2017年5月13日开具了金额为898,990元的发票，但未将该发票交付于刘德萍、姚佩晶。一审再查明，1、绿茵公司的股东为常熟市新源房地产有限责任公司和常熟市常福农贸市场有限公司，该两股东与案外人上海鑫贤资产管理有限公司(法定代表人吴军)因股权转让发生纠纷，案外人上海鑫贤资产管理有限公司已于2017年11月15日向上海国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。该两股东的股权亦被上海市嘉定区人民法院仲裁程序中的财产保全案件(2018)法执沪0114财保字第12号冻结。2、一审法院于2018年7月13日对上海银行一名工作人员进行询问，该工作人员陈述：2017年12月之后，由于彰荣公司和绿茵公司股东之间的股权纠纷，上海银行暂停办理绿茵公司的所有贷款业务。3、2017年10月30日，绿茵公司出具一份《承诺书》，载明：至绿茵商业用房所有业主，我公司承诺如下：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿茵公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，绿茵公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担。一审审理中，绿茵公司自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，系争房屋的签约及付款时间均在代销期间内，具体事项均由彰荣公司操作办理。但绿茵公司否认与翠达公司签订过营销代理合同，同时认为翠达公司收取的团购费20万元与其无关。刘德萍、姚佩晶则于审理中陈述：其早已将贷款所需资料提交给绿茵公司，但绿茵公司未帮助其办理贷款，且在未开具发票的情况下亦无法自行办理贷款。一审法院认为，最终由刘德萍、姚佩晶与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方均应按约履行。按照双方约定，刘德萍、姚佩晶负有按期办理贷款并在贷款未能办出的情况下以现金方式补足的支付义务，现其仅支付首付款898,990元，贷款80万元未付，且现有证据及当庭陈述不能反映刘德萍、姚佩晶按约于合理期限内向银行递交了能够通过审批的贷款资料；而绿茵公司对于办理贷款未及时提供必要协助，其与彰荣公司的纠纷导致即便提交了贷款申请及相应资料，最终亦无法正常办理，对此绿茵公司在2017年10月30日向绿茵商业用房所有业主出具的《承诺书》中也自认并承诺“现因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任”，由此可见绿茵公司对于业主未能正常办理贷款的情形是知晓的；因此，对于贷款未办理成功双方均存在过错。综合绿茵商业广场的经营现状，双方之间的合同以解除为宜。但本案中合同的解除存在双方的原因，故对刘德萍、姚佩晶主张赔偿损失的诉请，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，绿茵公司应将刘德萍、姚佩晶已付的购房款予以返还。关于返还的房款数额问题，虽然系争《上海市商品房出售合同》约定了付款账户，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款客观上都是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。刘德萍、姚佩晶在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争《上海市商品房出售合同》，由该处的销售经办人员引领在POS机上刷卡付款，收取相应收据，且相关POS机签购单上均显示商户为绿茵公司，故刘德萍、姚佩晶的付款行为不存在过错，其已经尽到了审慎注意义务。刘德萍、姚佩晶有理由相信收款方为绿茵公司，其也无从知晓收款人实际为彰荣公司。即便系由彰荣公司收取房款，根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的绿茵商业广场的独家代理销售单位，全权负责绿茵商业广场的销售事宜，刘德萍、姚佩晶对于此节事实并不知悉，其对于绿茵公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓。同理，姚珏支付5万元定金的行为亦无过错，另结合《购房折扣申请单》、《签约确认单》所载内容可知，姚珏所付款项已归并为系争房屋的房款，故该款项应一并退还给刘德萍、姚佩晶。综上，法院认定刘德萍、姚佩晶已共计向绿茵公司支付898,990元购房款，现绿茵公司称未收到房款，与其自身开具的发票相矛盾，绿茵公司可根据与彰荣公司之间的协议向彰荣公司另行主张。刘德萍、姚佩晶主张退还房款1,098,990元，因其中20万元实际由翠达事务所收取，该款项对应的POS机签购单已明确载明收款单位并非绿茵公司，且收据上亦注明为“团购服务费”，此外《购房折扣申请单》、《签约确认单》上亦体现了该笔款项的性质，刘德萍、姚佩晶对于此款不属于房款明知并确认，故不应由绿茵公司返还，就该款刘德萍、姚佩晶可另行主张。彰荣公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其放弃答辩、质证、辩论等诉讼权利的法律后果自负。一审法院据此判决：一、解除刘德萍、姚佩晶与绿茵公司于2016年11月19日签订备案的《上海市商品房出售合同》；二、绿茵公司应于判决生效之日十日内返还刘德萍、姚佩晶已付房款898,990元；三、刘德萍、姚佩晶的其余诉讼请求不予支持。案件受理费16,669元，由刘德萍、姚佩晶负担5,334元，绿茵公司负担11,335元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：绿茵公司的上诉主张在于对已收款项数额的认定，根据一审查明的事实，刘德萍、姚佩晶所支付的款项仅有15万元计入绿茵公司账户，绿茵公司据此认为其对刘德萍、姚佩晶所支付的其余款项不负有返还义务。对此，本院不能认同。虽然涉案《上海市商品房出售合同》载有绿茵公司的账户，但在实际付款过程中，刘德萍、姚佩晶均是在售楼中心通过POS机付款，并非以银行转账方式直接汇款。刘德萍、姚佩晶付款地点是售楼中心，现场接洽的系绿茵公司代销商彰荣公司。作为普通买受人，要求其甄别开发商与代销商POS机的区别后再行付款，显然过于苛责。一审法院在查明付款细节的基础上，结合绿茵公司开具发票的事实，认定由绿茵公司返还刘德萍、姚佩晶898,990元，并无不当。绿茵公司上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,669元，由上诉人上海绿茵置业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理冯则煜审判长 汪 毅审判员 郑 璐审判员 黄 亮二〇一九年十一月二十八日书记员 陈玲君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……