河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终1764号上诉人（原审被告）：管泽强，男，1968年11月1日出生，汉族，住濮阳市。上诉人（原审被告）：王香菊，女，1968年8月3日出生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人：鲁世景，男，1946年3月15日出生，住濮阳市华龙区。被上诉人（原审原告）：孙兆勇，男，1970年8月8日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：黄大军，河南逐鹿律师事务所律师。上诉人管泽强、王香菊因与被上诉人孙兆勇房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初2972号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人管泽强、王香菊及其委托诉讼代理人鲁世景，被上诉人孙兆勇及其委托诉讼代理人黄大军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。管泽强、王香菊上诉请求：依法撤销濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初2972号民事判决，诉讼费由孙兆勇承担。事实及理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当。管泽强不应作为本案被告。孙兆勇拖延支付首付款导致房产未能解押，王香菊并未违约。孙兆勇辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孙兆勇向一审法院起诉请求：1.判令解除案涉房屋买卖合同，管泽强、王香菊共同偿还孙兆勇购房款300000元及中介费14600元；2.判令管泽强、王香菊支付孙兆勇房屋价款的20%违约金166000元；3.本案诉讼费和保全费由管泽强、王香菊承担。一审法院审理查明：2019年1月31日，孙兆勇与管泽强、王香菊、居间人濮阳市安家房产经纪服务有限公司就购买房屋收取购房定金事宜共同签订《买卖定金协议》，约定由孙兆勇购买位于濮阳市市辖区开州南路路东古城路南希望小区01号楼1单元101号房屋（房屋所有权证号：濮房市字第2013-03276号，登记所有权人为被告王香菊），总价款为830000元，该价款包含按法律规定应当由管泽强、王香菊承担的税费，孙兆强支付房款的方式为商业贷款，孙兆勇向管泽强、王香菊交付购房定金10000元。该《买卖定金协议》第三条第1、2项约定：孙兆勇与管泽强、王香菊应于签署定金协议后1个工作日内签署《濮阳市房屋买卖合同》等相关法律文件；管泽强、王香菊违约应双倍返还定金，孙兆勇违约则定金不予返还，违约方并承担居间人濮阳市安家房产经纪服务有限公司所有代理费。定金协议签订后，孙兆勇依约向管泽强、王香菊支付定金10000元，管泽强、王香菊向孙兆勇出具了收据。另查明，上述《买卖定金协议》签订后当天，孙兆勇与王香菊、管泽强签订《濮阳市房屋买卖合同》。该合同第三条关于成交价格、付款方式及资金划转方式条款中第（一）项内容为“经出售人和买受人协商一致，该房屋的成交价格为￥830000元；第（二）项内容为“买受人在签订本合同的同时支付定金￥10000元”；第（三）项约定孙兆勇贷款530000元，如贷款不成功的，孙兆勇继续申请其他银行贷款，至贷款批准。该合同第八条约定，自合同签订之日起约定之日内孙兆勇与管泽强、王香菊共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，孙兆勇在约定时间未能取得房屋所有权证书的，如属管泽强、王香菊原因，则孙兆勇有权退房；孙兆勇退房的，管泽强、王香菊应当自退房通知送达之日起15日内退还孙兆勇全部已付房款，并按照央行现行存款利率支付利息；孙兆勇不退房的，管泽强、王香菊应当在逾期日内按照全部已付房款日万分之五的标准支付违约金。上述房屋买卖合同签订后，孙兆勇与管泽强、王香菊及濮阳市安家地产经纪有限公司就案涉房屋又签订《补充协议》。补充协议第二条第2项约定，管泽强、王香菊应在2019年2月15日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。补充协议第二条第4项约定买方孙兆勇应于2019年2月5日前将案涉房屋的首付款130000元整（该金额包含孙兆勇支付的全部定金人民币10000元整）以自行直接支付的方式支付给管泽强、王香菊；第7项约定双方于房屋尾款付清后自行办理物业交割手续。该协议第四条第2项约定，管泽强、王香菊逾期履行补充协议第二条约定义务超过十五日的，构成根本违约，孙兆勇有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，管泽强、王香菊构成根本违约的，管泽强、王香菊应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向孙兆勇支付违约金；濮阳市安家地产经纪有限公司收取的孙兆勇的所有费用不予退还，由管泽强、王香菊直接赔付给孙兆勇。又查明，上述《濮阳市房屋买卖合同》签订后，2019年1月31日，管泽强、王香菊同意孙兆勇支付案涉房屋的首付款时间推迟到2019年2月13日。2019年2月12日、2019年2月13日，孙兆勇通过其妻子孙美香的账户向王香菊的账户转账140000元、150000元，管泽强、王香菊向孙兆勇出具了首付款收到证明。收到房屋有首付款后，管泽强向中介公司及原告表达了其不想卖房的主张，至今未办理案涉房屋抵押登记解除手续。再查明，2019年1月31日，孙兆勇向居间人濮阳市安家房产经纪服务有限公司交纳中介费14600元，居间人濮阳市安家房产经纪服务有限公司出具了收款收据。一审法院认为，孙兆勇与王香菊、管泽强签订的《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据《濮阳市房屋买卖合同》第八条第二款之约定：“如因出售人的责任，买受人有权退房。”管泽强、王香菊至今未按约定办理案涉房屋解押登记手续，致房屋买卖合同无法继续履行，其行为已经违反了补充协议第二条第二项之规定，且逾期超过十五日，根据补充协议第四条第2项之约定，该逾期违约行为构成根本违约。孙兆勇请求解除案涉买卖合同的诉讼请求，符合双方约定，一审法院予以支持。孙兆勇要求管泽强、王香菊退还购房款300000元的诉求，一审法院亦予准许。根据补充协议第四条第2项规定，管泽强、王香菊应在根本违约行为发生之日起十五日内，支付原告房屋总价款830000元价款的20%即166000元违约金。因孙兆勇仅支付部分房款，按照全部房款计算违约金，有违权利义务对等原则，一审法院酌情确定按孙兆勇实际支付的300000元购房款的20%确定违约金。补充协议第四条第2项还约定，管泽强、王香菊根本违约致合同被解除的，居间人收取孙兆勇的代理费不予退还，由管泽强、王香菊在以上违约金之外另赔偿于孙兆勇，该约定不违反法律强制性规定，应为有效。孙兆勇据此请求管泽强、王香菊赔偿给14600元中介费用的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告孙兆勇与被告管泽强、被告王香菊签订的《房屋买卖合同》。被告管泽强、王香菊共同退还原告孙兆勇购房款300000元并赔偿违约金60000元、中介费14600元，共计374600元，于判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8509元、保全费3020元，共计11529元，由原告孙兆勇承担2543元，被告管泽强、被告王香菊承担8986元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。孙兆勇与管泽强、王香菊签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示、合法有效，受法律保护，为有效合同。双方均应按合同的相关规定履行各自的义务，承担相应的责任。管泽强、王香菊至今未按约定办理案涉房屋解押登记手续，致房屋买卖合同无法继续履行，其行为已经构成根本违约。一审法院判决管泽强、王香菊退还孙兆勇购房款300000元并赔偿违约金60000元、中介费14600元，并无不当。综上所述，管泽强、王香菊的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1665元，由管泽强、王香菊负担。本判决为终审判决。审判长 李 亮审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇一九年十一月八日书记员 赵 令