广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16616号上诉人（原审被告）：林泽娜，女，汉族，1989年9月24日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：董浩，广东固信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖承彬，男，汉族，1978年6月22日出生，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：沈宝欣，广东恩慈律师事务所律师。上诉人林泽娜因与被上诉人赖承彬房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初36657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林泽娜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赖承彬的全部诉讼请求。事实和理由：（一）广州市xx区x路x号x号商铺（以下简称涉案商铺）买卖合同并非因林泽娜的过错导致延迟过户，林泽娜不应当承担违约责任。涉案商铺未能过户的真正原因，是涉案商铺面临不能开业的情况，双方在街道办的主持下，多次磋商未能达成一致方案导致的。在协商的过程中，各方一致认为在达成一致意见前需搁置过户事宜，赖承彬实际上也默认了该事实，从未要求林泽娜办证过户。因此造成过户迟延的责任是各方造成的，赖承彬无权解除合同，林泽娜不应当承担违约责任。（二）赖承彬未按合同履行通知程序，合同不应解除，尚可继续履行。根据商铺买卖合同的约定，赖承彬行使解除权应当书面告知林泽娜，但赖承彬无论是过户还是解除合同，均未按照约定通知林泽娜，因此其解除合同的意思表示并不生效，而目前该买卖合同依然可以继续履行，从保护交易的稳定性的原则出发，也不宜解除合同，应当继续履行。请求二审法院维护林泽娜的合法权益。被上诉人赖承彬二审辩称，一审判决审理事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：（一）赖承彬已依约支付了全部购房款，林泽娜逾期不办理不动产权属证书已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案商铺产权清晰，并无其他致使无法办理产权过户登记的障碍，林泽娜的上诉理由并不足以构成其免责的事由，赖承彬有权单方提出和决定解除合同。涉案合同已经明确约定，买受人同意本商铺的交易过户自2018年1月13日起计150个工作日内，出卖人负责向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，出卖人如违反本合同规定未在规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解除和合同，若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退回全部已付房款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金等，林泽娜逾期不办理不动产权属证书已构成违约，应承担相应的违约责任。（二）赖承彬向法院提起诉讼并请求解除双方之间的合同关系已足以表明其解除合同的意思，林泽娜亦承认在2018年10月初收到起诉状副本，一审法院酌定林泽娜收取起诉状副本的时间为2018年10月8日，即赖承彬解除合同的意思表示已于2018年10月8日送达林泽娜，赖承彬已履行通知程序，涉案合同自该日起已被解除。赖承彬于2018年9月21日向一审法院起诉请求：1.判令解除赖承彬、林泽娜于2017年6月17日签订的《商铺买卖合同》自2018年9月21日起解除；2.判令林泽娜向赖承彬返还已支付的房款590000元；3.判令林泽娜以已付房价款为基数，自支付房款之日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率向赖承彬计付违约金，暂计至2018年9月21日为35900.3876元；4.判令林泽娜向赖承彬返还已支付的综合税费（其中包括契税16857.14元、过户登记费550元、交易手续费21元、印花税295元）共17723.14元；5.判令林泽娜向赖承彬支付已缴纳的《商铺买卖合同》律师费及公证费1800元；6.判令案件的财产保全费由林泽娜承担。一审法院认定事实：根据广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》记载，坐落在本市××区××号商铺的建筑面积为10.284平方米。2017年6月16日，赖承彬（认购方）与广州市车耀荟企业管理服务有限公司（出售方委托代理人，以下简称车耀荟公司）签订《商铺认购书》，约定：认购方自愿认购广州市x区x路x号第x层x号物业单元，该商铺建筑面积为10.28平方米，最终认购总价款590000元等。次日，赖承彬（买受人）与林泽娜（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人所购的商铺为广州市x区xx路x号x商铺，该商铺建筑面积共10.2840平方米；该商铺属现房，按现状出售，按建筑面积计价，房价款总金额为590000元；买受人应在2017年6月17日前支付全部房价款的100%（包含定金）合计590000元；出卖人于2017年10月1日前将该商铺按现状交付买受人，买受人同意本商铺的交易过户自2018年1月13日起计150个工作日内，出卖人负责向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，买受人应当在本合同签订之日付清交易过户的相关税费及相关费用（包括但不限于契税、交易印花税、交易服务费、房产税、《不动产权证书》印花税、登记费等）；出卖人如违反本合同规定未在规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解除合同，若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金等。前述认购书及合同签订后，赖承彬经由案外人赖xx以银行转账的方式支付了购房款590000元，并由林泽娜出具三份《收款收据》收取。赖xx另通过支付宝向林泽娜支付了综合税费合计17723.14元。此外，赖承彬另向广东科德律师事务所支付了律师费1300元、代收公证费500元，并由该律所以《收据》收取。因林泽娜未能依约按时办理涉案商铺的不动产权属证书，赖承彬遂向一审法院提起诉讼。一审庭审中，林泽娜确认其于2018年10月初收到一审法院送达的起诉状副本材料，但林泽娜认为未能办证的原因是由于车耀荟公司的原因导致大批购房人未能及时支付购房款，现涉案楼盘处于烂尾状态。虽然涉案的商铺具备过户的条件，但在街道的介入调解时，双方均未提出过办理过户的要求。为维持社会稳定，也要求林泽娜暂不将涉案商铺办理过户手续。一审法院认为，赖承彬、林泽娜双方就买卖涉案商铺签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。赖承彬已依约支付了全部购房款，林泽娜理应依约及时办理涉案商铺的不动产权属登记手续。根据前述合同的约定，林泽娜逾期办理不动产权属证书，显已构成违约，应承担相应的违约责任。因涉案商铺产权清晰，并无其他致使无法办理产权过户登记的障碍，林泽娜仅以因车耀荟公司的原因导致无法办理过户为由，并不足以构成其免责的事由。根据前述约定，赖承彬有权单方提出和决定解除合同，林泽娜则应在合同解除通知到达之日起90日内退还全部已收购房款并按同期银行贷款利率支付违约金。因本案诉讼之前，赖承彬并未向林泽娜发出过解除合同的通知，但其向一审法院提起诉讼并请求解除双方之间的合同已足以表明其解除合同的意思，因林泽娜确认其于2018年10月初收取一审法院送达的起诉状副本，即林泽娜收取起诉状副本之日即可视为赖承彬解除合同的意思已到达林泽娜。至于该到达之日，因林泽娜未能明确，结合国庆假期安排，一审法院酌定林泽娜于10月8日收取一审法院送达的起诉状副本材料。因此赖承彬、林泽娜告双方签订的前述《商铺买卖合同》应自该日起即已解除，赖承彬诉请一审法院解除合同已无实际判处之必要。林泽娜理应在90天内即2019年1月6日前向赖承彬退还其已付购房款590000元、支付违约金以及退还赖承彬支付的综合税费17723.14元。至于赖承彬诉请要求林泽娜退还的律师费及公证费1800元，因该款项非属前述合同约定的应付款项内容，亦非林泽娜收取，故对赖承彬的该项请求，一审法院不予支持。因本案纠纷系由林泽娜违约引致，故案件的诉讼费用由林泽娜负担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条之规定，于2019年3月22日作出如下判决：一、林泽娜应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向赖承彬返还已付购商铺房款590000元及该款自2017年6月17日至实际还款之日止的违约金（按中国人民银行同期贷款利率的标准计付）；二、林泽娜应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向赖承彬返还已付综合税费17723.14元；三、驳回赖承彬的其他诉讼请求。一审案件诉讼费14001.30元（其中案件受理费10254.20元，财产保全费3747.10元），由林泽娜负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审审理过程中，双方当事人均同意本案书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合林泽娜的上诉请求和理由以及赖承彬的答辩，本院确定本案争议的焦点是：林泽娜抗辩涉案《商铺买卖合同》不应解除以及无需承担违约责任理由能否成立问题。现评析如下：首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，赖承彬与林泽娜于2017年6月17日签订的《商铺买卖合同》约定，买受人同意本商铺的交易过户自2018年1月13日起计150个工作日内，出卖人负责向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，出卖人如违反本合同规定未在规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解除合同。因林泽娜至今尚未依约办理涉案商铺的过户登记手续，违反了双方合同约定，故赖承彬有权依据双方的合同约定和上述法律规定主张解除与林泽娜的买卖合同。现林泽娜已确认收到一审法院送达的起诉书副本，而赖承彬起诉就是要求解除双方合同，故一审法院认定林泽娜在收到起诉状副本之日即可视为赖承彬解除合同的意思已到达林泽娜，并据此判决双方签订的《商铺买卖合同》于该日解除，并无不当，本院予以确认。林泽娜认为赖承彬未按合同履行通知程序，合同不应解除，依据不充分，本院不予支持。其次，承上所述，本院已确认林泽娜与赖承彬签订的《商铺买卖合同》解除，根据上述合同的约定，如买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已付房价款为基数，按银行同期贷款利率向赖承彬计付违约金。因此，一审法院判决林泽娜向赖承彬返还已付购商铺款、综合税费和支付相应违约金，并无不妥，本院予以维持。林泽娜上诉认为并非其原因导致迟延过户，但林泽娜并无举证证明是赖承彬的责任或者不能归责于林泽娜原因导致未能过户，因此，其上诉主张继续履行合同以及不应承担违约责任，显然缺乏理据，本院不予支持。综上所述，林泽娜的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10254.2元，由上诉人林泽娜负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十一月二十二日书记员 李志康谢金泽