广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初5066号原告：广州家悦房地产代理有限公司，住所地广州市南沙区雅颂街****，统一社会信用代码91440101MA5APK4Q4M。法定代表人：孔丽丝，职务总经理。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁靖宇，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。被告：广州城建开发南沙房地产有限公司，住，住所地广州市南沙区广隆管理区一社会信用代码914401017268110139。法定代表人：赖雅，职务董事长。委托诉讼代理人：郭小鲁，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张睿，广州金鹏律师事务所律。被告：广州城建开发兴业房地产中介有限公司，住，住所地广州市天河区体育西路**一社会信用代码91440101190543558C。法定代表人：何硕慧，职务总经理。委托诉讼代理人：米蕾，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：广州市购房荟网络科技有限公司，住所地，住所地广州市南沙区金环街******会信用代码91440115MA59B14F57。法定代表人：罗明志，职务执行董事。委托诉讼代理人：黎小莹，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健明，广东华誉品智律师事务所律师。原告广州家悦房地产代理有限公司（以下称家悦公司）诉被告广州城建开发南沙房地产有限公司（以下称城建公司）、广州城建开发兴业房地产中介有限公司（以下称兴业公司）、广州市购房荟网络科技有限公司（以下称购房荟公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家悦公司的委托诉讼代理人林闻娥,被告城建公司的委托诉讼代理人张睿，被告兴业公司的委托诉讼代理人米蕾，被告购房荟公司的委托诉讼代理人黎小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家悦公司向本院提出如下诉讼请求：1.三被告支付原告中介费用79200元（前佣36000元，后佣1200010元×3.6%=43200元）；2.三被告赔偿原告的利息损失（以79200元为本金，从2019年7月4日起算至三被告实际付清之日止，按照中国人民银行一年期贷款基准利率的标准计算）；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告于2018年5月与被告购房荟公司签订《[越秀国际总部广场]项目联动分销协议》，约定由原告推荐的客户成交（以该客户与开发商签订《商品房买卖合同》为准）后，被告购房荟公司按照公寓36000元前佣+3.6%房价后佣/套佣金支付原告中介费用。经过原告提供中介服务后，客户苏玉莉刷卡成交3套公寓（2套支付了定金，1套支付了诚意金），购买位于南沙滨海花园X期XX号房、XXX号房、XX号房（以下分别简称XX房、XX房、XX房），其中XX房因客户原因退房。事后，被告城建公司通过被告购房荟公司支付了原告3003房的中介费用，而另一套房屋3005房的中介费用尚未支付。由于被告城建公司是涉案房屋的开发商，被告兴业公司是该公司旗下的中介公司，被告城建公司楼盘的一二手联动都是通过被告兴业公司与被告购房荟公司签订协议，而原告提供中介服务都是通过被告购房荟公司提供的，但实际是为被告城建公司做事。原告已按约定促成了合同成立，但三被告仅支付了一套房的佣金，迟迟不肯支付第二套房的佣金。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告城建公司答辩称：原告的诉请没有法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。1.城建公司不是《项目联动分销协议》的签订方，根据合同相对性，基于分销协议发生的佣金结算纠纷，原告应当找购房荟公司解决。原告突破合同相对性向城建公司追索佣金依法无据；2.原告获得佣金的前提是罗浩为原告的有效推荐客户，原告没按照分销协议的要求报备客户信息，因此罗浩并非原告的有效推荐客户，故原告不能获得3005单元的佣金。根据原告提供的证据显示，罗浩于2018年5月19日向城建公司缴纳定金，双方确立了房屋认购关系，但原告没有在罗浩缴纳定金前在群上报备信息，违反了分销协议约定的流程，因此该客户无效；3.现场销售人员在客户推荐登记表上签字，不代表原告的推荐关系成立，推荐登记表明确写明推荐关系以最终项目经理确认为准，由于兴业公司是城建公司的销售代理商，且存在多层分销关系，因此兴业公司对各分销商带来的客户都会统一登记，事后再进行实质性的审核，因此推荐登记表才会做出上述说明；4.城建公司补充提交3005单元的网签合同，证明涉案房屋的成交价是1176010元。被告兴业公司答辩称：兴业公司与原告没有合同关系，原告要求兴业公司承担中介费用及损失没有事实与法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告购房荟公司答辩称：请求驳回原告对购房荟公司的全部诉请。1.原告诉请的佣金并不符合双方佣金结算条件，结算条件详见分销协议第三条第一款、第二款，城建公司认为该客户不是有效客户；2.购房荟公司未收到城建公司的佣金，因此无需向原告支付该项佣金。经审理查明：城建公司是涉案房屋所在楼盘的开发商，委托兴业公司销售该楼盘的房屋，购房荟公司是涉案房屋所在楼盘的分销商。2018年4月26日，城建公司（委托人，甲方）出具《关于越秀国际总部广场公寓项目推介启动函》委托购房荟公司为越秀国际总部广场公寓项目的渠道销售合作方，合作起止日为2018年4月27日至2018年5月30日。购房荟公司（甲方）与家悦公司（乙方）签订《【越秀国际总部广场】项目联动分销协议》，其中约定兴业公司已与甲方达成合作协议，指定甲方为越秀国际总部广场公寓项目的销售合作伙伴，现甲方与乙方一致确认，乙方作为甲方签约合作分销商，按照下列条件参与场外分销：一、项目分销合作期限自2018年5月19日起至2018年5月25日止。二、报备带客流程，乙方经纪人须提前30分钟在甲方指定报备群报备并须陪同客户到项目销售现场甲方驻场处签到，经甲方工作人员及现场负责人签名确认后开始计算客户保护期，如乙方经纪人的操作流程与前述约定不符或未经甲方签名确认的，该客户签到即为无效，乙方不享有客户保护期。三、佣金及结算条件1.由乙方推荐的客户成交（以该客户与开发商签订《商品房买卖合同》为准）后，甲方按照公寓36000元前佣+3.6%后佣/套佣金支付乙方费用，乙方须提供对应金额的有效增值税专用发票给甲方，合作期间甲方可根据市场行情对前述佣金进行调整（包括上浮及下浮）。2.甲方实行按月结算佣金模式（佣金结算支付前提：甲方已收齐乙方推荐成交客户的电商费用及收齐开发商支付的后佣），乙方须于每月5号前将上月已成交并网签客户的身份证复印件、认购书复印件、首期款发票复印件、《商品房买卖》复印件、佣金结算单及等额增值税专用发票提交给甲方。甲方核对无误后，于当月15号之前以转账或支票方式支付乙方佣金（如遇节假日等特殊情况，支付时间作相应顺延）。四、注意事项，3.不是首次到访的客户不作为二手客户资源不作为二手推荐客户。家悦公司陈述其报备的是苏小姐及家人，后来苏小姐和其丈夫江先生及其妹苏玉莉一起看楼，然后现场下定3套房屋，3套房屋的定金都是从江先生的银行账户上支付。由于苏小姐和江先生都是公务员，不方便以其名义办理注册公司，故其中一套房用苏小姐的亲戚开办的公司购买。购房荟公司提供名为“购房荟-越秀总部+…（496）”的微信群聊天记录，显示2018年5月19日18：27，A大湾区置业顾问丝丝159××××****：经纪公司家悦公司，客户名字苏小姐客户电话137……1789，经纪姓名陈芬秀手机号码130××××****报备时间2108年5月19日看楼时间2018年5月19日。冰：收到。购房荟公司确认该微信群为其组建用于报备客户信息，群内只有购房荟的工作人员和其他中介人员。家悦公司提供其员工陈芬秀与“苏姐”的微信聊天记录，2018年5月21日上午苏姐向陈芬秀发送罗浩的身份证照片及公司名称为广州市浩粤建筑有限公司的截图，苏姐“罗浩的公司用这个名字，苏玉莉的公司用广州市君粤贸易有限公司”。2018年6月21日苏姐“哦，突然想起来，小妹！有没有通知罗浩去签名啊？我没有跟他说，因为我出差了，你记得明天联系一下他好吗？我怕忘了，明天因为我一早的飞机，我在飞机上，我关机了，无法联系”，陈芬秀“苏姐，明天罗浩可以先不用来，等可以网签的时候再和莉莉姐一起过来就可以了，我和莉莉姐和江生说好了”。2018年7月3日，陈芬秀“苏姐，上午好，印花税我刚刚交完了，这资资料我寄到那里去呢？现在这两套公寓的事宜就等收楼了，其他已经搞好了”，苏姐“广州市……苏玉莹186××××****”。家悦公司提供《客户推荐登记表》，载明推荐人陈芬秀，所属楼盘购房荟，分区及分行家悦地产，推介日期2018年5月19日，客户填写栏国际总部广场1-1栋3005，客户姓名罗浩，电话186××****×5被横线划掉后改为186××××****，现场销售人员填写栏有兴业公司员工签名，表格下方注明：此表之客户推荐关系最终以项目经理确认为准。兴业公司对该登记表的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，认为该登记表并不代表兴业公司确认推荐信息的真实性及推荐程序的合理性、合规性，是否属于有效客户要依据家悦公司与购房荟公司的合同内容审查。家悦公司提供的广东银联持卡人存根、票据换领通知单显示，江远征分别于2018年5月19日19：10：32、19：11：06、19：11：44向兴业公司刷卡交纳3005房在内的购房定金，兴业公司于当日出具票据换领通知书，载明客户罗浩已缴交购买3005房定金20000元，交款方式刷卡。家悦公司提供的《订购书》显示，甲方（卖方）城建公司，乙方（买方）罗浩（联系电话186××******），约定罗浩订购3005房，于签订本订购书时支付定金20000元，乙方签名处落款为罗浩（代）江远征，甲方落款处有跟进销售代表宋鸿辉签名，联系电话189××******，签订日期2018年5月19日。2019年5月31日，广州亿诚房地产咨询有限公司向易购居公司发出告知函，告知涉案3005房的客户不属于有效成交客户，不符合双方约定的佣金支付条件，不予结算佣金。另查明：城建公司提供的《订购书》载明，甲方（卖方）城建公司，乙方（买方）罗浩（乙方）（联系地址广东省广州市花都区花东镇元岗村10队25号，联系电话184××******）约定罗浩订购3005房，折后售价1200010元于签订本订购书时支付定金20000元，乙方签名处落款为罗浩，甲方落款处加盖城建公司合同专用章，跟进销售代表打印宋鸿辉名字，联系电话189××******，签订日期2008年5月20日。城建公司陈述签订日期实际为2018年5月20日。2018年6月22日，城建公司（甲方、卖方）与广州市浩粤建筑有限公司（乙方、买方）（以下称浩粤公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，由浩粤公司购买涉案305房，总金额为1176010元，买受人落款处有浩粤公司盖章，加盖罗浩印章，委托代理人处有陈芬秀签名。家悦公司提供的客户推荐登记表，载明推荐人陈芬秀，所属楼盘购房荟，分区及分行家悦地产，推介日期2018年5月19日，客户填写栏国际总部广场1-1栋3003，客户姓名苏玉莉，电话137××****×9被横线划掉后改为186××××****，现场销售人员填写栏有兴业公司员工签名，表格下方注明：此表之客户推荐关系最终以项目经理确认为准。家悦公司另提供载明推介日期为2018年5月20日的客户推荐登记表两份，其中一份载明推荐人为陈芬秀，所属楼盘购房荟，分区及分行家悦，客户填写栏为3005房，客户为罗浩，电话为184××******。家悦公司另提供一份《订购书》显示，甲方（卖方）城建公司，乙方（买方）苏玉莉（乙方）（联系电话186××******），约定苏玉莉订购3003房，于签订本订购书时支付定金20000元，乙方签名处落款为苏玉莉（代）苏玉莹，甲方落款处有跟进销售代表宋鸿辉签名，联系电话189××******，签订日期2018年5月19日。家悦公司提供的营业执照显示浩粤公司的法定代表人为罗浩。本院认为：家悦公司与购房荟公司签订《【越秀国际总部公寓】项目联动分销协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效，家悦公司与购房荟公司存在居间合同关系。关于涉案3005房是否在家悦公司的转介下出售给浩粤公司的问题。其一，虽然家悦公司在“购房荟-越秀总部+…（496）”的微信群报备客户为苏小姐，事后实际由浩粤公司购买涉案3005房，但浩粤公司法定代表人罗浩与城建公司签订的《订购书》中注明乙方罗浩由江远征代签，约定的定金也由江远征刷卡代为支付，且报备客户的时间在刷卡支付定金之前。其二，家悦公司提供推介日期为2018年5月19日的《客户推荐登记表》显示推荐人陈芬秀所在单位为家悦公司，推介日期为家悦公司在“购房荟-越秀总部+…（496）”的微信群报备当日，客户姓名为罗浩，电话号码由186××******被横线划掉后改为186××××****，与苏姐在微信聊天中确认的电话号码一致，且更改前和更改后电话号码的前三位号码及后四位号码一致，该表有兴业公司销售人员签字，兴业公司应有该表留存，其不提供相反的证据反驳，城建公司、购房荟公司亦均无提供证据反驳，应承担对其不利的法律后果。其三，城建公司与浩粤公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》也载明浩粤公司的委托代理人为家悦公司的员工陈芬秀，城建公司、兴业公司、购房荟公司亦均未提供相反证据证明涉案房屋是通过其他销售代理公司的居间出售给浩粤公司或者由其自行销售。综合以上情况，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，本院认定家悦公司为促成涉案3005房的交易提供转介服务。关于承担支付中介服务费用责任方的问题。涉案3005房由购房荟公司分销给家悦公司，与家悦公司存在居间合同关系，应承担支付居间服务费的责任。而城建公司是涉案3005房所在楼盘的开发商，兴业公司是城建公司的代理销售商，城建公司、兴业公司与家悦公司不存在居间合同关系，家悦公司要求城建公司、兴业公司承担支付居间服务费的依据不足，本院不予支持。关于购房荟公司应否向家悦公司支付居间服务费及金额的问题。如上所述，家悦公司为促成涉案房屋的交易提供转介服务，虽然购房荟公司未收到佣金，但城建公司已与浩粤公司签订《广州市房屋买卖合同（合同）》较长时间，购房荟公司收到相关公司发出不予结算佣金告知函后又怠于行使权利。《【越秀国际总部广场】项目联动分销协议》约定结算佣金的支付前提为购房荟公司收齐开发商支付的佣金，只要开发商长期不支付佣金，购房荟公司就无需支付佣金，该约定有损家悦公司的利益，也不切合实际。故家悦公司要求购房荟公司支付中介费用及从起诉之日即2019年7月4日起至付清之日止计算的利息，本院予以支持。但中介费用为前佣36000元+后佣1176010元×3.6%共78336.36元，利息应以78336.36元为本金，从2019年7月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期一年期贷款基准利率的标准计算，从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。本院对于家悦公司主张的中介费用及利息，超出上述金额以外部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市购房荟网络科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州家悦房地产代理有限公司支付中介费用78336.36元及利息（利息的计算方法：以78336.36元为本金，从2019年7月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期一年期贷款基准利率的标准计算，从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；二、驳回原告广州家悦房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费890元，由原告广州家悦房地产代理有限公司负担11元，被告广州市购房荟网络科技有限公司负担879元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一九年十一月二十八日书记员  谢芝华