大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初8305号原告：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连市高新技术产业园区软件园知音园**。法定代表人：田野，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邵瑞，系该公司职员。被告：张磊，男，汉族，1983年9月21日出生，住哈尔滨市南岗区，现住辽宁省大连市中山区。原告亿达物业服务集团有限公司与被告张磊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邵瑞、被告张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付2017年6月1日至2019年10月1日期间物业费4267.12元；2、被告支付逾期交费违约金1280元（按欠费总额的30%计算），以上暂定合5547.12元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与大连圣北开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告房屋所在云集小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金，违约金计算标准为按日承担欠费金额千分之三作为违约金。被告系上述亿达云集小区G1-1-4-15号公寓业主，物业面积51.14平方米，收费标准为2.98元/月/平,按约定应向原告交纳自2017年6月1日至2019年10月1日期间物业费4267.12元，但最近一次催费后被告未缴纳。按照合同约定应当按欠缴金额日千分之三承担违约金，为4733元，我司自愿主张欠缴总额的30%，为1280元。望判如诉请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告物业管理方面存在漏洞及不足，服务达不到其收费标准，且2017年6月公共区域的空调井堵塞，污水倒流至我家，物业迟迟没有解决该问题。经审理查明,2014年7月14日，大连圣北开发有限公司（委托方、甲方）与大连亿达物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对云集小区提供物业服务事宜，物业类型为住宅、公寓、公建、、地下车库坐落位置为大连市中山区解放路；乙方提供包括物业共用部位和共同设施设备的日常维护和管理、物业管理区域内的环境卫生管理、物业管理区域内公共绿化管理等；物业服务费由业主按其拥有物业建筑面积交纳，住宅为1.98元/月/平方米，公建为3.98元/月/平方米，公寓为2.98/月/平方米，物业费含电梯费；乙方按照上述标准向业主收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，业主大会成立后如决定继续聘用乙方，乙方可根据实际运营情况，与业主委员会协调物业服务内容及费用标准；业主应于其所拥有的本项目物业交付之日起交纳物业服务费用。后被告购买案涉房屋，成为大连市解放路云集项目C1-1-4-15的买受人，并于2015年5月11日签署《承诺书》，载明“本人确认已详细阅读《前期物业服务合同》和《临时规约》；本人同意承担违反《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》的行为承担连带责任”。同年6月28日，被告签署《物品接收确认单》预计《商品房钥匙接收确认单》。《云集项目临时管理规约》约定：本物业管理区域内，物业服务费采取包干制方式，业主按照《前期物业服务合同》或《商品房买卖合同》的约定按时足额交纳物业服务费用，业主应于每季度首月10日前交纳该季度物业服务费；业主不得以相邻权或房屋质量、停车位数量等问题而拒交物业服务费，未按时交纳物业服务费、车位物业服务费、临时停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日1‰的违约金，物业服务企业有权督促其限期交纳。原告庭上主张案涉房屋物业面积51.14平方米，被告自2017年6月1日始至2019年10月1日止未按照合同约定缴纳物业费，被告庭上对此并无异议。故自2017年6月1日至2019年10月1日止被告共欠缴物业费4267.12元（2.98*28*51.14）。按照合同约定2017年4月10日前，被告应缴纳2017年6月1日至2017年6月30日的物业费152.4元，截至2019年10月1日违约金为135.79元；2017年7月10日前，被告应缴纳2017年7月1日至2017年9月30日的物业费452.59元，截至2019年10月1日违约金为362.52元；2017年10月10日前，被告应缴纳2017年10月1日至2017年12月30日的物业费452.59元，截至2019年10月1日违约金为321.79元；2018年1月10日前，被告应缴纳2018年1月1日至2017年3月31日的物业费452.59元，截至2019年10月1日违约金为281.06元；2018年4月10日前，被告应缴纳2018年4月1日至2017年6月30日的物业费452.59元，截至2019年10月1日违约金为240.33元；2018年7月10日前，被告应缴纳2018年7月1日至2017年9月30日的物业费452.59元，截至2019年10月1日违约金为199.59元；2018年10月10日前，被告应缴纳2018年10月1日至2017年12月31日的物业费452.59元，截至2019年10月1日违约金为158.86元；2019年1月10日前，被告应缴纳2019年1月1日至2019年3月31日的物业费452.59元，截至2019年10月1日违约金为118.13元；2019年4月10日前，被告应缴纳2019年4月1日至2019年6月30日的物业费452.59元，截至2019年10月1日违约金为77.39元；2019年7月10日前，被告应缴纳2019年7月1日至2019年9月30日的物业费452.59元，截至2019年10月1日违约金为36.66元，上述违约金共计1932.12元。查，通过被告提供的五十张照片显示，案涉云集小区墙面出现过破损、破裂现象，，地面出现过垃圾污渍，部分管道出现过破裂等。亿达云集公寓公建业主曾联名签名，但签名原因以及内容不知。又查，2016年10月17日，大连亿达物业管理有限公司更名为亿达物业管理有限公司；2018年6月27日，亿达物业管理有限公司更名为亿达物业服务集团有限公司。本院确认的上述事实，有原告提供的物品接收确认单、商品房交付验收单、前期物业服务合同，被告提供的照片五十五张、视频、业主联名签字表及原、被告陈述等在案为凭，这些证明材料已经本院审查，应予采信。本院认为，原告与案外人大连圣北开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故合法有效。被告购买案涉房屋并同意按《前期物业服务合同》中约定的物业费标准按时交纳物业费，但被告自2017年6月1日至2019年10月1日止一直未按照交纳物业费，欠缴物业费共计4267.12元，已经构成违约，故原告诉请被告支付2017年6月1日至2019年10月1日期间物业费4267.12元，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期交费违约金1280元（按欠费总额的30%计算）之诉请，鉴于截至2019年10月1日，被告共欠违约金1932.12元，原告诉请被告支付违约金1280元，视为对自身权利的放弃，本院予以支持，故被告应支付原告逾期交费违约金1280元。对于被告辩称原告未按合同约定标准提供物业服务，故其拒绝支付物业费一节，鉴于其提供的照片并不能充分证明原告未履行相应的义务，故本院不予采纳。被告辩称2017年6月公共区域的空调井堵塞，污水倒流至我家，物业迟迟没有解决该问题，此损害赔偿与本案不是同一法律关系，本院不予采纳，被告可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张磊支付原告亿达物业服务集团有限公司自2017年6月1日至2019年10月1日期间物业费4267.12元；二、被告张磊支付原告亿达物业服务集团有限公司逾期交费违约金1280元；上述一、二项被告张磊应偿付原告亿达物业服务集团有限公司之款项,于本判决发生法律效力后十日内付清;若逾期给付,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费50元，由被告张磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  牛小琦二〇一九年十一月一日书记员  周思雨