河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初4502号原告：霸州市绿宸物业服务有限公司固安分公司。住所地：固安县刘园市场西京开路东侧。负责人：杨旋，任该公司总经理。统一社会信用代码：91131022589664749J。委托代理人：董春芝，女，1980年11月4日出生，汉族，霸州市绿宸物业服务有限公司固安分公司员工，住辽宁省建平县。委托代理人：李敏，女，1984年2月23日出生，汉族，霸州市绿宸物业服务有限公司固安分公司法务，住北京市海淀区。被告：韩海洋，男，1990年10月8日出生，汉族，河北省唐山市迁西县人，现住北京市大兴区。原告霸州市绿宸物业服务有限公司固安分公司与被告韩海洋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霸州市绿宸物业服务有限公司固安分公司的委托代理人李敏到庭参加诉讼，被告韩海洋经本院合法传唤，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其进行了缺席审理，现已审理终结。原告霸州市绿宸物业服务有限公司固安分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年6月1日至2020年5月31日期间物业费8652元。2.判令被告支付逾期违约金（自2017年11月1日至被告实际交付之日止，计算至2019年11月14日，为13758元）。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系固安县绿宸万华城小区物业管理单位，为绿宸万华城小区提供物业管理服务以及供暖服务。被告系绿宸万华城小区B1-1-2704室业主，一直享受原告提供的物业服务。被告拖欠自2017年6月1日至2019年6月5日的物业管理服务费，经原告多次口头及书面催缴，仍未缴纳。原告认为，小区系全体业主共同的家园，原、被告双方均应努力维护小区的正常运转，原告依约履行了物业服务义务，被告在享受服务及供暖服务的同时亦应依约履行按时缴纳物业管理费的义务。现被告拒绝履行缴费义务不仅损害了原告的合法权益，亦损害了其他按约缴纳费用业主们的合法权益。故此，为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请依法调判。原告当庭补充事实与理由：被告于2016年6月2日对涉案房屋进行了收房验收，确认房屋是不存在任何问题的，且领取了钥匙及入住文件，并同时缴纳了一年度即2016.6.1-2017.5.31的物管费。被告其实是有履行部分合同义务的，双方亦存在合法有效的物业合同关系，我方起诉的是在那之后的物管费。被告韩海洋在法律规定的期限内未提交书面答辩意见，亦未参加本案庭审。经审理查明，2016年6月2日，被告韩海洋作为绿宸万华城B1号楼1单元2704室的业主签了《房屋验收交接表》，《钥匙领取登记表》等，同日，作为甲方的原告与作为乙方的被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议中约定，本物业名称：绿宸.万华城小区，乙方所购房屋基本情况坐落位置B1号楼1单元2704室，建筑面积110.62平方米，乙方交纳费用时间：自接到所购房屋入住通知标明收房日期算起，一次性交纳12个月的物业服务费，入住通知标明的收房日期是以后每年交费对应日。产权人（使用人）应在每年交费对应日前30日交纳下一年度的物业服务费。物业服务费标准：本小区实行包干制，物业管理服务费收费标准：2.1元/月.平方米（建筑面积）；物业服务周期自每年6月1日起至次年5月31日止；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和实践交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按交费总额的3‰交纳违约金，直至实际支付日止。未交纳费用期间，不得向甲方主张物业服务权利。若因未交纳物业服务费用导致甲方损失的，乙方负违约赔偿责任等内容。同日，被告韩海洋作为绿宸万华城B1号楼1单元2704室的业主在《霸州市绿宸物业服务有限公司固安分公司业主入住文件签收表》上签字确认，签收表的内容为被告韩海洋收到了前期物业管理服务协议、业主临时管理规约、安全管理协议、业主手册、承诺书、房屋验收单等。被告韩海洋于当日缴纳了一年度即2016年6月1日至2017年5日31日的物业服务费。2016年7月13日，原、被告签订了《房屋装修施工前质量确认单》，确认单内容包括：卫生间闭水24小时无渗漏等检查项目正常等。2016年12月28日，原、被告签订了《装修验收表》，验收表内容包括：暖气、自来水打压没有记录、卫生间闭水没有记录，三卧室拆除防护栏。厨房拆除墙一段（改推拉门），以上装修各项今后如出现任何问题均由业主自负等。现被告拖欠自2017年6月1日至2020年5月31日的物业管理服务费，经原告多次口头及书面催缴，被告以种种理由拒付，双方成讼。上述事实有原告的当庭陈述、原告提交的《前期物业管理服务协议》、《房屋验收交接表》、《钥匙领取登记表》、《业主入住文件签收表》、《承诺书》、《房屋装修前质量确认单》、《装修确认表》、《业主入住缴费单》、B1-1-2704韩海洋欠费明细、催费函、律师函及邮寄凭证等证据材料在案佐证。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定如约履行了自己的义务，被告亦应依照约定交纳物业服务费，在本院对此案诉前调解过程中，被告主张其家窗户坏了系自己维修的，以及其家被盗物业不配合等问题，未向本院提交相应的证据材料加以证实，本案立案后，被告亦未提交足够证据证明原告存在不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形，对被告的相关主张，本院不予采信，故对原告要求被告支付2017年6月1日至2020年5月31日期间物业费8652元的诉讼请求，本院予以支持。被告逾期支付物业服务费，应当依约支付违约金，但从原告实际可能所产生的损失，以及合同的性质、当事人的预期利益等综合因素考量，根据公平原则，本院认为其双方约定的违约金计算标准过高，酌定以中国人民银行同期同类贷款年利率为标准计算承担违约金为宜。2017年6月1日-2018年5月31日的物业服务费为2884元，根据双方约定交纳该期物业服务费的日期为2017年5月2日，被告该期物业费应按年利率4.75%从2017年5月3日起至被告实际履行之日止计算违约金；2018年6月1日-2018年5月31日的物业服务费为2884元，根据双方约定交纳物业服务费的日期为2018年5月2日，被告该期物业费应按年利率4.75%计算从2018年5月3日起至被告实际履行之日止计算违约金；2019年6月1日-2020年5月31日的物业服务费为2884元，根据双方约定交纳物业服务费的日期为2019年5月2日，被告该期物业费应按年利率4.35%计算从2019年5月3日至被告实际履行之日止计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告韩海洋于本判决生效后五日内给付原告霸州市绿宸物业服务有限公司固安分公司物业服务费8652元并支付以2884元为基数，分别自2017年5月3日起、自2018年5月3日起、自2019年5月3日起，分别以年利率4.75%、年利率4.75%、年利率4.35%计算违约金至被告实际履行之日止。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，由被告韩海洋负担，限于本判决发生法律效力五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  李珉二〇一九年十一月十五日法官助理刘艳桥书记员安卫玲