江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1462号上诉人（原审原告）：玉山投资控股集团有限公司，住所地江西省上饶市玉山县冰溪镇县财政局内，统一社会信用代码91361123MA35GNYH2U。法定代表人：童庆权，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑诗贵，浙江开发律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴叶姗，江西淮玉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林永敏，男，1982年9月30日出生，汉族，浙江省永嘉县人，私营业主，户籍住址浙江省永嘉县，现住江西省横峰县。委托诉讼代理人：谢良忠，江西廉诚律师事务所律师。上诉人玉山投资控股集团有限公司因与被上诉人林永敏房屋租赁合同纠纷一案,不服江西省横峰县人民法院（2019）赣1125民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人玉山投资控股集团有限公司上诉请求：1、撤销（2019）赣1125民初516号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定的事实错误，一审法院在(2017)赣1125民初830号民事判决中已经认定被上诉人的租金付至2017年7月31日，并且该判决经过上饶市中级人民法院确认，再次确认了被上诉人租金付至的时间。一审法院推翻生效民事判决中对事实的认定，认定被上诉人支付租金的期限是2021年2月28日显然是错误；2、一审法院适用法律错误，一审法院以“买卖不破租赁”为由驳回上诉人应当取得的财产租赁收益系适用法律的错误。“买卖不破租赁”的法律原则仅指买受人不得以财产权转让为由主张解除租赁合同，并未剥夺上诉人作为出租人行使收益权的权利；3、补充协议存在恶意串通行为，应当认定为无效，不应当作为证据采信，本案的协议是被上诉人与案外人签订的协议，与本案无关；4、补充协议的金额68.75万元与原租赁合同约定的金额159万元相差巨大，损害了上诉人的合法权益。被上诉人林永敏辩称，1、原审认定事实正确，上诉人第一次诉讼的租金时间段是要求答辩人支付2016年8月25日至2017年8月24日的租金，故原审判决认定这段时间的租金已经付清，驳回了上诉人的第一次诉讼。第二次诉讼上诉人请求的2017年8月1日至2019年7月31日的租金，而答辩人也提交了证据证明2021年2月28日前的租金已经付清。这是两个不同时间段支付租金的诉请，所以不存在因为有两个付款的时间段就认为是互相矛盾，原审对于租金支付的时间是正确的；2、原审适用法律正确，答辩人是在房屋出售前，就已经和原房屋所有权人达成了补充协议，就房租的支付时间和金额作了变更，且在房屋出售给上诉人前也实际交付了租金，答辩人不存在任何侵害上诉人财产权利的行为，上诉人在购买房屋前没有充分了解房屋的出租情况，致使其目前无法收取租金，对此上诉人也无权向答辩人主张支付租金权利，因为答辩人在对合同的履行无过错、无违约、无欺诈和胁迫行为，原审判决驳回上诉人的诉请符合法律规定，请求二审法院维持原判。玉山投资控股集团有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2017年8月1日起至2019年7月31日止的租金603,131元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月18日房屋原产权人新盛东旭分公司作为出租人与被告林永敏作为承租人订立《房屋租赁合同》。双方约定：新盛东旭分公司将位于横峰县虹桥东路枫景保亿商都3号楼整幢楼（一至五楼）和楼顶出租给被告林永敏作为酒店客房餐饮配套使用。房屋租赁期限为15年，即2014年8月1日至2029年7月31日。2014年3月1日至2014年7月31日为装修期，出租方不收取被告任何租金。租金按整幢建筑物计算，前三年即2014年8月1日至2017年7月31日租金总计180万元；第四年至第五年即2017年8月1日至2019年7月31日每年租金80万元；第六年至第十年即2019年8月1日至2024年7月31日每年租金120万元；第十一年至第十五年即2024年8月1日至2029年7月31日每年租金130万元。租金支付方式：前三年被告在合同签订30天内支付100万元租金，2014年12月31日支付80万元租金；后十二年按每年支付，被告应于每年12月30日前向新盛东旭分公司支付下一个年度的租金。合同签订后，房屋原产权人将租赁物交由被告经营酒店，被告于2014年12月31日前按约交纳自2014年8月1日至2017年7月31日的租金。2016年6月30日被告与房屋原产权人新盛东旭分公司签订了《补充协议》，双方对原房屋租赁合同中的第三条“租金和支付方式”进行了调整，内容为：因2014年8月1日至2017年7月31日的租金已付清，故双方商定自2017年8月1日至2021年2月28日的总租金为人民币120万元，2021年3月1日至2029年7月31日按每年租金人民币45万元支付，支付方式为：签订本补充协议之日支付人民币100万元，2017年6月31日前支付人民币20万元，2021年3月1日以后的租金在每年的3月31日前支付下一年的租金（人民币45万元，不足一年或超出一年的，按年租金除以12月计算承租月租金）。此款支付后，甲方出具收款凭证给乙方。补充协议签订的当天，被告林永敏按房屋原产权人要求分两次将租金转入方超账户，房屋原产权人向被告出具收条一张，收条载明“今收到林永敏（横峰县洲尚精品酒店）2017年8月1日至2021年2月28日，总租金120万元，已收取100万元，收款人：黎利，2016年6月30日。”收条备注“钱转入方超卡”房屋原权利人签名并加盖公章。2016年11月7日被告林永敏向房屋原权利人缴纳租金20万元，房屋原权利人出具收条一张，收条载明：“今收到林永敏租金贰拾万元整，洲尚宾馆的尾款。今收人：黎利，2016、11、7”。在租赁期内，房屋原产权人新盛东旭分公司将被告林永敏所租的横峰县岑阳镇虹桥东路5号楼保亿商都3号楼2、3层房屋转让给原告玉山控股投资集团有限公司，原告于2016年8月25日取得该房屋的不动产权证(不动产产权号为赣（2016）横峰县不动产权第0000743号、第0000744号,面积为2,450.22平方米)。取得产权后，原告通知被告按原租赁合同约定向其交纳租金，被告林永敏于2017年1月11日在原告发出的告知书上签名已收到。2017年7月6日，原告向横峰县人民法院提起诉讼，要求被告林永敏支付2016年8月25日起至2017年8月24日止的租金226,155元。2017年9月11日，横峰县人民法院判决驳回原告的诉讼请求，2017年12月8日，上饶市中级人民法院作出维持原判的终审判决。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告林永敏与房屋原权利人新盛东旭分公司签订《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行各自义务。但依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原告向法庭提交的2016年8月25日办理的两份不动产权证可以证明原告取得被告林永敏所租的横峰县岑阳镇虹桥东路5号楼保亿商都3号楼2、3层房屋的所有权。原告依法承继原出租人新盛东旭分公司的权利、义务，其与承租人林永敏均受上述《房屋租赁合同》、《补充协议》的约束。根据《补充协议》的约定，2017年8月1日至2021年2月28日的总租金为人民币120万元，被告林永敏应在2017年6月31日前将120万元租金交清。庭审中被告提交了收条及银行交易明细清单证明被告已按照协议约定将2017年8月1日至2021年2月28日的租金120万元支付给房屋原产权人。被告林永敏在使用租赁物的过程中，符合合同约定，未出现违约行为。现原告请求被告立即支付2017年8月1日起至2019年7月31日止的租金603,131元的诉请不符合租赁合同补充协议的约定，因原告的诉请缺乏事实和法律依据，故一审法院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告玉山投资控股集团有限公司的诉讼请求。案件受理费9,831元，减半收取4,915.5元，由原告玉山投资控股集团有限公司承担。二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，上诉人玉山投资控股集团有限公司在被上诉人林永敏租赁横峰县岑阳镇虹桥东路5号楼保亿商都3号楼2、3层房屋期间，取得该房屋的所有权，并不影响在此之前被上诉人林永敏与原房屋所有权人签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》的效力。根据《补充协议》的约定，2017年8月1日至2021年2月28日的总租金为人民币120万元，林永敏应在协议签订之日支付100万元，2017年6月31日前支付20万元。现承租人林永敏提交了收条及银行交易明细清单证明自己已按照协议约定将2017年8月1日至2021年2月28日的租金120万元在上诉人取得房屋所有权之前支付给了出租人。故上诉人玉山投资控股集团有限公司请求被上诉人林永敏立即支付2017年8月1日起至2019年7月31日止的租金603,131元的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人认为被上诉人与新盛东旭分公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》存在恶意串通及签名、盖章不真实的上诉理由，本院认为，上诉人未提供充分证据予以证明自己的主张，且被上诉人提交的租金收条及银行交易明细清单，均可证明其交付租金时间是在上诉人与新盛东旭分公司房屋交易之前，可以印证《房屋租赁合同》、《补充协议》是在上诉人与新盛东旭分公司房屋交易之前签订，系原房屋租赁双方的真实意思表示，故对上诉人该上诉理由，本院不予采信。综上所述，上诉人玉山投资控股集团有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,831元，由上诉人玉山投资控股集团有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  聂晓红审判员  付 强审判员  范全敏二〇一九年十一月五日书记员  曹 颖