四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川15民终2506号 上诉人（原审原告）：文世娟，女，1988年9月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：龚泰琴，宜宾市翠屏区正言法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告):宜宾鸿通房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾临港经济技术开发区白沙湾街道学堂路26号地中海蓝湾27幢1单元13层1号。 法定代表人：伍斌。 委托诉讼代理人：杨兵，四川戎州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雨涵，四川戎州律师事务所律师。 上诉人文世娟因与被上诉人宜宾鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初4267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。 上诉人文世娟上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判被上诉人返还上诉人购房定金100000.00元，以及双倍支付定金200000.00元。2、本案一、二审诉讼费用及保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定上诉人违约的事实明显错误，且又故意遗漏本案被上诉人工作人员存在欺骗的重要事实，严重影响本案定性和判决。1、被上诉人2019年6月27日才取得预售许可证，依据《城市商品房预售管理办法》的规定，上诉人2019年6月5日收取上诉人诚意金10万元违法。2、上诉人向被上诉人交纳10万元“诚意金”后即获得了“排号”资格，确定诚意登记顺序为S2530号，而选房方式是按排号号段先排先选，因此根本就无法确定上诉人选购的房屋更谈不上花时间去分析研究房屋的户型结构，只有在开盘进场后那一刻才能确定下来，但按照被上诉人开放选房流程规定入场选择房屋的时间仅3分钟，在短暂的3分钟时间内根本就不容上诉人分析研究房屋的户型结构，也无法考虑确定并决定是否购买。3、2019年6月29日开盘当天与被上诉人签订的《【白沙翡翠城】订购协议书》不是上诉人真实意思表示。开盘当晚，被上诉人工作人员刘主管告诉上诉人选房时间只有3分钟，且选购房屋仅剩余35-1-3和35-1-5，刘主管为了个人利益引诱上诉选购3号商铺，当上诉人在考虑中时刘主管就已撕下3号商铺的标号，即视为成功认购。上诉人从进场选房到签订《【白沙翡翠城】订购协议书》的整个过程中一直处于被动地位，诚意金转定金也是被动转的，其意思表示不真实。二、一审判决明显偏袒被上诉人，判决显失公正。上诉人未与被上诉人签订正式《商品房买卖合同》的责任不在上诉人，责任在被上诉人，违约也在被上诉人。1、被上诉人工作人员姚慧微信转发给上诉人的35栋平面图仅起到辅助参考作用，上诉人不是房产专业人士，缺乏必要房产知识和技能，且又存在太多不确定因素，不管上诉人用多长时间也无法分析研究房屋户型图，一审判决将上诉人对知识的缺乏作为认定违约的理由缺乏法律依据。2、《【白沙翡翠城】订购协议书》是被上诉人采用格式条款订立的合同。该协议书中以黑体斜体字载明的文字内容，被上诉人并未采取合理方式提醒上诉人注意，也未向上诉人说明。上诉人从进场选房到签字仅10余分钟，上诉人没有选择空间。3、3号商铺的标号不是上诉人亲手撕标，而是被上诉人工作人员为了收益提成擅自撕下标号的，且该工作人员对墙体两侧各有40公分凸出部分的重要事实未尽到如实告知义务，其过错应归结于被上诉人。综上，一审法院认定违约的事实错误，且遗漏被上诉人工作人员未尽到如实告示墙体两侧各有40公分凸出部分的重要事实，严重影响对本案争议事实的定性以及逻辑推理的错误认识。 鸿通房地产公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，根本不存在上诉人在《民事上诉状》中提到的所谓“故意遗漏本案被上诉人工作人员存在欺骗的重要事实，严重影响本案的定性和判决”的情况。二、上诉人选房行为完全自愿，选购被上诉人所开发的房屋是其真实意思表示，双方签定的《订购协议书》合法有效。三、上诉人违反了《订购协议书》的约定，构成违约，应当承担由此而产生的违约责任，其无权要求被上诉人退还定金，一审判决适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 文世娟向一审法院提出诉讼请求:1、解除文世娟、鸿通房地产公司于2019年6月29日签订的《【白沙翡翠城】定购协议书》；2.判令鸿通房地产公司立即返还购房定金10万元及双倍支付定金20万元；3.本案诉讼费、保全费由鸿通房地产公司承担。 一审法院认定事实：2019年6月5日，文世娟（意向人）与鸿通房地产公司签订《【白沙翡翠城】意向书》，主要约定：“意向人自愿参加由鸿通房地产公司组织的白沙翡翠城项目预售证号为（临港2019）房预售证第14号的诚意登记选房活动，并缴纳诚意金10万元，确定诚意登记顺序号S2530，并自愿遵守以下约定：1、意向人已知晓本次诚意登记选房所涉及的楼栋，具体选房规则以鸿通房地产公司另行通知或现场公示的为准。4、参与选房当天，如成功认购，意向人需当场与鸿通房地产公司签订《【白沙翡翠城】定购协议书》，所缴纳诚意金自动转为部分购房定金。5、参与选房当天，如未能成功选购上述预售许可证项下房源的，可选择保留此号，拥有延续选购鸿通房地产公司开发的白沙翡翠城项目后斯新增获得预售许可证房源的资格，或选择退还诚意金。”同日，文世娟向鸿通房地产公司缴纳诚意金10万元，鸿通房地产公司向文世娟出具编号为0002273的《专用收据》一份。此后，鸿通房地产公司销售人员于2019年6月20日晚通过微信向文世娟发送了即将开盘的35栋商业的户型图。 后文世娟接到鸿通房地产公司通知2019年6月29日选房。选房当日，鸿通房地产公司已将本次开盘楼栋35栋的平面户型图及《开盘须知》在销售大厅内墙上进行公示。2019年6月29日，文世娟（乙方）与鸿通房地产公司（甲方）签订《【白沙翡翠城】定购协议书》，该定购协议书载明“房屋编号：35栋商业-103，房屋预测建筑面积：57.52㎡，原总价2320872元，优惠明细：排号在开盘当日购买优惠3%+按时3天内签约优惠2%。其中还以斜体黑体字体载明以下内容：乙方自愿向甲方交付定金10万元，于2019年7月1日前携带本协议及相关证件至白沙翡翠城销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》及相关附件。若乙方在约定时间内未与甲方签订《商品房买卖合同》及附件的，甲方有权没收定金并将房屋另行出售，定金没收后本协议自动终止。甲方在本定购协议书签订前，已将本协议约定的《商品房买卖合同》及补充协议等在销售现场予以公示，并已按乙方要求做出合理说明，乙方对其全部内容已经知悉并充分理解，乙方保证不以《商品房买卖合同》及补充协议等没有理解、无法达成一致或其他任何非双方约定或法定事由为由，拒绝或拖延签订《商品房买卖合同》及补充协议等，否则视为乙方违约，甲方有权解除本协议，没收乙方全部定金，并将房屋另行出售。除上述约定外，因乙方原因（包括但不限于乙方履行合同能力不足、无法提供应提供的个人资料、对已确认的房屋现状提出异议以及其他事由）未在约定的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》的，无权要求甲方返还定金”。同日，鸿通房地产公司向文世娟出具编号为0024001的《专用收据》一份，该收据“项目”处载明35栋商业-103定金100000。“备注”处载明“诚转定”。前述定购协议书签订后，文世娟认为其所选门面承重墙凸出部分两侧宽度约有40公分，会影响房屋使用价值，便拒绝与鸿通房地产公司签订《商品房买卖合同》。鸿通房地产公司于2019年7月11日向文世娟邮寄了《签约催告函》，通知文世娟于2019年7月1日之前前往宜宾白沙翡翠城项目售楼部签订正式的《商品房买卖合同》，否则，公司有权没收定金并将房屋另行出售。但文世娟仍未与鸿通房地产公司签订《商品房买卖合同》，后双方因此无法达成一致意见，文世娟遂诉至一审法院。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，文世娟与鸿通房地产公司签订的《【白沙翡翠城】意向书》及《【白沙翡翠城】定购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。文世娟因有购房意向而自愿向鸿通房地产公司交纳诚意金10万元并于开盘当日选定35栋商业-103号房屋且与鸿通房地产公司签订《【白沙翡翠城】定购协议书》。该定购协议书以黑体斜体字体明确约定了双方的权利义务，同时还约定因乙方（文世娟）原因（包括但不限于乙方履行合同能力不足、无法提供应提供的个人资料、对已确认的房屋现状提出异议以及其他事由）未在约定的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》的，无权要求甲方返还定金。文世娟从2019年6月5日交纳诚意金后不久便已知晓其所购房屋的户型图，直至2019年6月29日与鸿通房地产公司签订《【白沙翡翠城】定购协议书》，其间历时二十余天，文世娟有充足的时间去分析研究房屋的户型结构并决定是否购买，且鸿通房地产公司于开盘当日已将所售商业的户型图公示在销售大厅内。故文世娟在与鸿通房地产公司签订了《【白沙翡翠城】定购协议书》后，又以确认选定的35栋商业-103号房屋承重墙突出部分宽度影响使用价值为由拒绝签订《商品房买卖合同》，其行为违反了定购协议书的约定，已构成违约。故无权要求鸿通房地产公司退还定金。文世娟诉请解除与鸿通房地产公司签订的《【白沙翡翠城】定购协议书》，鉴于鸿通房地产公司同意解除，故一审法院依法予以支持。文世娟诉请鸿通房地产公司立即返还购房定金10万元及双倍支付定金20万元，于法无据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除文世娟与宜宾鸿通房地产开发有限公司于2019年6月29日签订的《【白沙翡翠城】定购协议书》。二、驳回文世娟的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取计2900元，诉讼保全费2170元，合计5070元，由文世娟负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 本院另查明：2019年6月27日，鸿通·白沙翡翠城项目取得预售许可证。被上诉人鸿通房地产公司的工作人员于2019年6月20日晚通过微信发送给上诉人文世娟的35栋商业的户型图，与被上诉人在售楼大厅公示的户型图一致。2019年6月29日开盘当日，供选择的住宅有96套、商铺有11套，当天选房的人数有100余人，每个购房人进场选房从撕标到签订协议的时间仅有3分钟时间。从35-1-3号户型图中可以看出，建筑面积57.52平方米，商铺宽度为3.902米，其内部两侧中间有加粗加黑（承重墙）凸出部分，承重墙部分宽度和厚度未作标注。11套商铺中，3号商铺户型图中间有加粗加黑（承重墙）凸出部分。从签订意向书到签订《订购协议书》期间，鸿通房地产公司通过工作人员向文世娟发送的35栋商业的户型图，未对图中加粗加黑的部分和具体宽度、厚度作出特别说明。 本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：本案中上诉人是否存在违约行为？上诉人签订《订购协议书》及交付定金时，鸿通公司是否履行了上诉人订购的35号楼103号房屋内部结构的如实告知义务？ 其一、购房者对所购房屋内部结构应有知情权。本案中，案涉3号商铺宽3.902米，该商铺承重墙凸出部分两侧分别宽约40公分。承重墙凸出对房屋使用价值有重大影响，开发商应当如实告知并且作出明确提醒。普通购房者并非房地产专业人员，在户型图纸未对细微结构明确标识和标注尺寸的情况下，对户型图纸细微结构进行具体分析研究的专业意识和比例测算能力比较薄弱，不能苛求普通购房者具有房地产专业人员的意识和测算能力。被上诉人鸿通房地产公司虽然通过微信把35栋楼的户型图发送给了购房者文世娟，但该户型图上并未对3号商铺承重墙凸出作出明确提醒和尺寸标注，在2019年6月29日案涉楼盘开盘当日，鸿通房地产公司也并未主动对商铺户型图中承重墙凸出如实告知，而是在此后上诉人文世娟问到后，才通过该公司专门分管的工作人员确认后回复了文世娟。鸿通房地产公司也并未提供其他证据证明其履行了案涉商铺承重墙凸出的如实告知义务。其二、《【白沙翡翠城】意向书》和《【白沙翡翠城】订购协议书》均是鸿通房地产公司的格式合同，虽然订购协议书以斜体黑体字体载明：若乙方在约定时间内未与甲方签订《商品房买卖合同》及附件的，甲方有权没收定金并将房屋另行出售，定金没收后本协议自动终止。……除上述约定外，因乙方原因（包括但不限于乙方履行合同能力不足、无法提供应提供的个人资料、对已确认的房屋现状提出异议以及其他事由）未在约定的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》的，无权要求甲方返还定金。但并无对案涉3号商铺承重墙凸出作出如实告知和明确提醒。其三、通过二审审理查明，在开盘当日，每个购房人进场选房从撕标到签订协议的时间仅有3分钟时间。在选房时间极短的情况下，作为开发商的鸿通房地产公司更应履行如实告知义务，才更加符合公平合理的法治精神。因此，鸿通房地产公司未对3号商铺承重墙凸出事项尽到如实告知义务。双方经磋商后仍不能达成一致，文世娟以所选门面承重墙严重凸出影响房屋使用价值为由拒绝与鸿通房地产公司签订《商品房买卖合同》，诉请解除与鸿通房地产公司签订的《【白沙翡翠城】定购协议书》的理由成立，鉴于鸿通房地产公司同意解除，一审法院予以支持正确。 在双方签订《订购协议书》后，双方本应按照合同约定履行各自义务。双方未对承重墙凸出问题作出约定，购房者在签订《订购协议书》之前应当有一定的谨慎注意义务，在鸿通房地产公司于2019年6月20日发送房屋户型图后，文世娟应当及时关注、沟通、了解，其未尽到一定的注意义务。鸿通房地产公司亦未对3号商铺承重墙凸出事项尽到如实告知义务，双方均有一定过错。综合双方的过错程度，在《【白沙翡翠城】定购协议书》解除后，文世娟缴纳的购房定金应当予以返还。文世娟诉请鸿通房地产公司立即返还购房定金10万元，本院依法予以支持；其诉请鸿通房地产公司双倍支付定金20万元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人文世娟上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初4267号民事判决第一项，即“一、解除文世娟与宜宾鸿通房地产开发有限公司于2019年6月29日签订的《【白沙翡翠城】定购协议书》”； 二、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初4267号民事判决第二项，即“驳回文世娟的其他诉讼请求”； 三、宜宾鸿通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还文世娟购房定金100000元； 四、驳回文世娟的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 一审案件受理费5800元，减半收取计2900元，诉讼保全费2170元，合计5070元，由文世娟负担1690元、由宜宾鸿通房地产开发有限公司负担3380元；二审案件受理费5800元，由文世娟负担1933元，由宜宾鸿通房地产开发有限公司负担3867元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 静 审 判 员  陈志彬 审 判 员  林 涛 二〇一九年十一月二十九日 法官助理  李焕培 书 记 员  曾雪莲