湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初987号原告宁波奥克斯物业服务有限公司长沙分公司，住所地:湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道岳麓大道**奥克斯广场****。法定代表人戴万宏，系该公司总经理。委托代理人张珊艺，女，1986年12月25日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区，系该公司员工。被告王冀红，女，1968年10月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托代理人肖璐萍，女，1987年10月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系王冀红同事。委托代理人汤杰，湖南荣湘律师事务所律师。原告宁波奥克斯物业服务有限公司长沙分公司（以下简称“奥克斯物业公司”）诉被告王冀红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月11日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，分别于2019年3月7日、2019年3月19日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录，原告奥克斯物业公司的委托代理人张珊艺，被告王冀红的委托代理人肖璐萍、汤杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥克斯物业公司诉称，原告与被告签订了《长沙奥克斯广场商铺物业委托服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，被告按照7元/平方米/月的标准向原告支付物业服务费。同时约定被告按季度缴纳物业服务费，首次缴纳时间从通知收房之日次月1日起，每季度第一个月15日内由乙方缴纳本季度物业服务费。被告未按照约定履行支付物业服务费的义务，截至2018年12月24日，被告拖欠原告物业服务费784437.93元，所涉物业为奥克斯广场8、9栋204、205、206、207、209、212、213、214、215、216房屋及10、11栋101、102、206、207、212、213、214房屋共计17套。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.被告支付拖欠的物业费784437.93元；2.本案诉讼费、财产保全费、财产保全担保费由被告承担。被告王冀红辩称，一、被告没有与原告签订过物业委托服务协议，原告向法庭提供的该证据的签名不是被告所签。二、因为没有看到原告物业服务费计算明细，无法得知其物业服务费784437.93元如何计算而来。三、被告在使用部分物业期间已经向原告缴纳物业费69234.17元，而且在使用该部分物业的时候因为装修向原告缴纳了32969.7元装修保证金及9542元公共能耗金，该两笔款项原告至今未退回给被告。四、被告从2015年9月开始至2018年12月已经没有使用所有物业，综上，请求法庭对原告第一项诉讼请求予以部分驳回，第二项诉讼请求全部驳回。经审理查明，被告王冀红从案外人长沙奥克斯广场置业有限公司购买了位于长沙市岳麓区，10、11栋101、102、206、207、212、213、214房屋，并签订了相应的商品房买卖合同。原告奥克斯物业公司系上述房屋的物业服务企业。后被告在原告奥克斯提供物业管理服务的过程中，未按时足额缴纳物业服务费，经原告催讨未果，原告遂起诉至本院，并向本院提交了一份签订日期为2013年11月26日，乙方签有“王冀红”字样的《长沙奥克斯广场商铺物业委托服务协议》,载明：“甲方：宁波奥克斯物业服务有限公司长沙分公司乙方：王冀红本物业名称：长沙奥克斯广场物业类型：商铺坐落位置：8＃、9＃商铺204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217＃底商，10＃、11＃203＃、204＃、205＃、208＃、209＃、210＃、211＃底商。根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务一、甲方的权利1.对房屋共有部位、共有设施设备、公共绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.依据本协议向乙方收取物业服务费用及其他应由乙方应当承担的相关费用……二、乙方的权利义务1.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守长沙奥克斯广场关于物业使用的各项管理制度和守则……第二条服务内容一、房屋共有部位的维护和管理……第三条收费标准物业服务费按照7元／平方米／月收取（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用、市政人行道清扫费及政府部门规定的其他经营性费用），由乙方按季度进行缴纳，首次缴纳时间从通知收房之日次月1日起，每季度第一个月15日内由乙方交纳本季度物业服务费……第七条违约责任一、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；二、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，逾期超过一个月的，甲方可以采取停水、停电等措施催缴……”案件审理过程中，被告王冀红对上述协议中“王冀红”字样的真实性提出异议并向本院书面申请对该签名的真实性进行鉴定。本院经审查后依法予以准许并依法委托湖南司法警官职业学院司法鉴定所对上述事项进行鉴定，2019年10月10日，该鉴定所作出湘警职院司鉴所［2019］文鉴字第104号《司法鉴定意见书》认定：“送检的签订日期为‘2013.11月26日’的《长沙奥克斯广场商铺物业委托服务协议》上‘乙方：（公章）’处的‘王冀红’署名字迹与提供的王冀红样本字迹不是出自同一人笔迹。”另查明，涉案位于长沙市岳麓区房屋的建筑面积分别为118.57㎡、62.37㎡、80.18㎡、80.18㎡、118.57㎡、84.61㎡、83.7㎡、78.15㎡、84.61㎡、103.55㎡，共计894.49㎡；10、11栋101、102、206、207、212、213、214的建筑面积分别为66.14㎡、311.5㎡、82.93㎡、231.22㎡、80.86㎡、87.65㎡、111.77㎡，共计972.07㎡。上述物业面积共计1866.56㎡。原告向本院提交的一份《业主收楼记录表》中载明被告王冀红已确认接收的房号为奥克斯广场8、9栋204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217底商以及10、11栋203、204、205、208、209、210、211底商。被告王冀红向原告奥克斯物业公司缴纳了8、9栋204、205、206、207、209、212、213、214、215、216商铺2013年12月4日至2014年5月3日的物业服务费共计37596.4元；2014年6月1日至2014年9月3日的物业服务费共计18818.26元。以上两项共计56414.66元。被告王冀红与案外人长沙奥克斯广场置业有限公司签订的17份关于奥克斯8、9栋204、205、206、207、209、212、213、214、215、216，10、11栋101、102、206、207、212、213、214房屋的长沙市商品房买卖合同已于2018年8月22日解除，被告王冀红已于2018年12月24日将上述房屋退还给案外人长沙奥克斯广场置业有限公司。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙奥克斯广场商铺物业委托服务协议》、（2017）湘0104民初8722号民事调解书、房地产勘测报告、《业主收楼记录表》，被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD120082207）、原告向被告出具的物业服务费收据、湘警职院司鉴所[2019]文鉴字第104号《司法鉴定意见书》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，业主自物业交付之日起应当根据物业服务合同的约定向交纳相应的物业服务费用。本案中，原告奥克斯物业公司要求被告王冀红交纳位于长沙市岳麓区房屋的物业服务费用，但根据其提交的《业主收楼记录表》记载的内容显示，原告奥克斯物业公司仅向被告王冀红交付了奥克斯广场8、9栋204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217号房屋及10、11栋203、204、205、208、209、210、211号房屋，未提供相应的证据证明其已向被告交付10、11栋101、102、206、207、212、213、214号房屋，根据《物业管理条例》第四十二条第二款之规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”因此，在原告未提供充分的证据证明其已将奥克斯广场10、11栋101、102、206、207、212、213、214号房屋交付给被告王冀红的情形下，对其要求王冀红交纳上述物业的物业服务费用的诉请，本院不予支持。对已交付给王冀红的奥克斯广场8、9栋204、205、206、207、209、212、213、214、215、216号房屋的物业服务费用，被告王冀红理应支付给原告奥克斯物业公司。虽然经鉴定，原告奥克斯物业公司提交的《长沙奥克斯广场商铺物业委托服务协议》中“王冀红”字样并非本案被告所签，但鉴于其在接收奥克斯广场8、9栋204、205、206、207、209、212、213、214、215、216号房屋后已按7元／ｍ2／月的标准向原告支付了2013年12月4日至2014年5月3日、2014年6月1日至2014年9月3日的物业服务费共计56414.66元，故对上述物业自2013年12月1日至被告将上述物业退还给案外人长沙奥克斯广场置业有限公司之日即2018年12月24日期间欠付的物业服务费，被告王冀红亦应按7元／ｍ2／月的标准向原告交纳，根据前述标准及原告交付给被告的奥克斯广场8、9栋204、205、206、207、209、212、213、214、215、216号房屋的实际面积，被告王冀红自2013年12月1日至2018年12月24日期间共计应支付原告的物业服务费用为894.49㎡×7元／ｍ2／月×60个月＋894.49㎡×7元／ｍ2／月÷30天×23天＝380486.23元，核减被告王冀红已支付的56414.66元，还应支付原告380486.23元-56414.66元＝324071.57元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告王冀红于本判决生效之日起十日内向原告宁波奥克斯物业服务有限公司长沙分公司支付物业服务费用共计324071.57元；二、驳回原告宁波奥克斯物业服务有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5822元、保全费4520元，由原告宁波奥克斯物业服务有限公司长沙分公司负担4842元，由被告王冀红负担5500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇一九年十一月二十九日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲