湖北省宜昌市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂05民终3081号上诉人（原审原告）：陈红伟，男，1986年12月29日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区沿江大道**,现住湖北省宜昌市伍家岗区。上诉人（原审原告）：李春雨，女，1990年6月10日出生，汉族，住湖北省，住湖北省宜昌市夷陵区太平溪镇黄家冲村**省宜昌市伍家岗区。二上诉人共同委托的诉讼代理人：温建波，湖北楚贤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢涛涛，男，1991年5月15日出生，土家族，住湖北省五峰土家族自治县傅家堰乡大龙坪村**,现住湖北省五峰土家族自治县（原五峰镇初级中学职工宿舍）。委托诉讼代理人：王国庆，女，1971年5月8日出生，土家族，系卢涛涛母亲。委托诉讼代理人：张永红，五峰土家族自治县天民法律服务所法律工作者。上诉人陈红伟、李春雨因与被上诉人卢涛涛排除妨害纠纷一案，不服五峰土家族自治县人民法院（2019）鄂0529民初466号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈红伟、李春雨上诉请求：1.撤销五峰土家族自治县人民法院（2019)鄂0529民初466号《民事裁定书》；2.裁定指令五峰土家族自治县人民法院对本案进行实体审理。事实及理由：一、一审法院法律适用错误。本案是因卢涛涛无权占有陈红伟享有所有权的房产而产生的排除妨害纠纷，法院理应依据《物权法》等物权保护或侵权相关法律规定作出裁判，而一审法院仅仅以卢涛涛单方陈述就认定本案为借贷法律关系，没有事实依据。因此，一审法院适用《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十四条第一款作出驳回起诉的裁定，属于法律适用错误。二、一审法院认定本案为民间借贷法律关系缺乏证据支持，本案是否是民间借贷纠纷也应当经过实体审理才能查清。根据《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十四条第一款规定的内容，一审法院只有在查明双方之间存在借贷关系且本案中的《房地产买卖协议》是上述借贷关系担保的基础上，才能在一审原告不同意变更诉讼请求的情况下裁定驳回起诉，但上述两个重要事实，一审法院显然是没有查明的。只要《房地产买卖协议》的签订是双方真实意思表示，房价的高低和是否允许回购均不违反法律的强制性规定，一审法院以该约定区别于普通的房屋买卖为由，就认定该协议是民间借贷的担保，无法令人信服，人民法院尚需要对本案进行实体审理，才能做出公正的裁判。卢涛涛答辩称：本案的房屋买卖合同并非真实的卖房合同，本来应该是对借贷进行房产抵押，但是陈红伟要求办理过户以后才借款，借款当时有写借条，借条现在还在陈红伟手中。本来卢涛涛与陈红伟并不认识，双方是通过另一债权人刘宇超介绍而找的陈红伟。当时卢涛涛欠刘宇超的钱，为了还刘宇超的钱，就通过刘宇超找陈红伟借钱。陈红伟、李春雨向一审法院起诉请求：判令卢涛涛腾退位于五××自治县五峰镇××（××室）的房屋，并承担诉讼费。一审法院经审查认为，陈红伟、李春雨与卢涛涛虽签订房地产买卖协议，并办理了房屋过户手续，但根据卢涛涛陈述，当时是卢涛涛向陈红伟、李春雨借款4万元，约定一年后还款10万元，以房屋作抵押。结合双方在签订房地产买卖协议中，陈红伟、李春雨始终未查看房屋，且约定的房屋买卖价格严重偏低，并有一年后卢涛涛可以10万元回购该房屋的条款。上述情况与正常房屋买卖明显不符，陈红伟、李春雨与卢涛涛签订房地产买卖协议应系对双方民间借贷的担保，陈红伟、李春雨与卢涛涛之间实为民间借贷关系。关于双方签订的房地产买卖协议效力的问题，当事人可另案主张。经当庭释明，陈红伟、李春雨拒绝变更诉讼请求。一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十四条第一款的规定，裁定：驳回陈红伟、李春雨的起诉。并决定一审案件受理费50元，退还陈红伟、李春雨。二审中，陈红伟、李春雨为支持其上诉主张，向本院提交了如下证据：证据一：陈红伟于2018年10月14日与卢涛涛母亲王国庆的通话录音。拟证实案涉房屋买卖是双方真实意思表示，卢涛涛母亲也承认本案为房屋买卖合同关系。证据二：新闻截图一张。拟证实卢涛涛与陈红伟之间的房屋买卖的价格并非显失公平，2015年11月五峰县城完成搬迁，陈红伟于五峰县城搬迁后在老县城购买卢涛涛的房屋价格低于卢涛涛在五峰县城搬迁完成前购买的房屋价格符合市场规律。经质证，卢涛涛认为陈红伟与王国庆之间有几次通话，上述录音是第二天通话内容的一部分，在通话时间前后双方一直有进行通话。第一天通话时，陈红伟说借给卢涛涛4万元，一年后要还10万，不然就拿房子进行抵债，上述录音不能反映案件的真实情况。对证据二的真实性无异议，但是不能达到陈红伟的证明目的，五峰县城搬迁与否，对房屋价格影响不大，出卖人不可能将本身20万元左右的房屋以4万元的低价进行出售。在2018年卢涛涛已经向公安机关报案。本院经审理查明：2014年，卢涛涛从覃士平处以10.5万元的价格购得案涉房屋（房屋建筑面积91.76平方米），并雇请向兴山对案涉房屋进行了简单装修。2017年9月6日，陈红伟（乙方）与卢涛涛（甲方）签订《房地产买卖协议》，双方约定：1.甲方自愿将座落在石良司52号（2-1-2-2室）五峰房权证五峰镇字第**房地产（房屋建筑面积91.67平方米）出售给乙方，乙方对该房产进行了充分的了解，愿意购买该房地产。2.甲乙双方议定的上述房地产成交价格为4万元，大写肆万元，定于2017年9月6日前付清。3.房款付清后甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时将严格按照原土地使用权证标明的建筑面积的所有权一并交给乙方。4.过户手续的审批和签字由乙方负责办理，税费由乙方支付。房屋交接完毕后，该房屋与其他方发生的一切民事和刑事责任与甲方无关。5.本房产过户时间为2017年9月6日前，过户时甲方需积极提供帮助，协助乙方顺利过户。6.违约责任：如一方违约，则需向对方支付10000元违约金……8.一年后甲方可以10万元，大写拾万元整回购此房。9.乙方一年内不得私自卖出此房产。10.即日起甲方在此房产中居住一年，乙方不得干预。2017年9月11日，陈红伟、李春雨通过转移登记获得案涉房屋的不动产权证书，证书编号为鄂（2017）五峰土家族自治县不动产权第××号。本院认为，关于本案法律关系性质的认定。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在房屋买卖合同关系中，买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权。在本案中，由于案涉双方对签订的商品房买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需要基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，以确定双方签订房屋买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。首先，卢涛涛在2014年以10.5万元的价格购得案涉房屋并进行装修后，在2017年以4万元的价格出售给陈红伟，不符合房屋销售的交易行情及定价习惯。其次，陈红伟与卢涛涛签订的《房地产买卖协议》约定“一年后甲方（卢涛涛）可以10万元回购此房”、“乙方（陈红伟）一年内不得私自卖出此房产”、“即日起甲方在此房产中居住一年，乙方不得干预”，前述约定与通常的买受人通过支付对价取得房屋所有权然后对房屋进行占有、使用、处分的购房目的不符。在购房人已经全额支付了购房款的情形下仍保有通过回购的方式将房屋取回的权利，并且回购价格是出售价格的2.5倍，该情形与目前实践中以商品房为借款担保时采取的由出卖方在借款到期之时保有房屋回购权的常见方式相吻合。一审基于在案证据并对双方签订合同的真实意思经合理分析后判断卢涛涛与陈红伟之间不属于真实的房屋买卖合同关系，而系以案涉房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系，认定事实及适用法律均无不当，本院予以维持。如前所述，本案系陈红伟与卢涛涛基于双方之间存在的借贷关系而以房屋买卖进行的担保，故陈红伟要求排除妨害的主张，本院不予支持。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  闫玲玲审判员  张 灿审判员  胡建华二〇一九年十一月二十五日书记员  郑宇灿