浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2625号上诉人（原审被告）：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道盐北路**美林?金色港湾小区****。统一社会信用代码：9133040077572037X9。法定代表人：林尔良，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯美芳，浙江国傲律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐好，浙江国傲律师事务所律师。上诉人（原审原告）：朱其惠，男，1982年10月9日出生，汉族，住浙江省海盐县。上诉人（原审原告）：李琴，女，1982年6月9日出生，汉族，住浙江省海盐县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。上诉人浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人朱其惠、李琴房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初2847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。美林公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判美林公司不承担责任或将案件发回重审。事实和理由：一、一审审理中遗漏了重要被告嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司），程序上存在重大错误。1.2015年11月8日，美林公司与伟达公司、中达公司在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称《转让协议》），将本案争议的美林三期房地产开发项目整体转让给了伟达公司。伟达公司成为开发主体，对该项目承担权利和义务。协议中明确约定伟达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等开发商需承担的全部责任。另外，中达公司是美林三期房地产开发项目总承包单位，美林公司与中达公司存在工程债权债务关系，签订转让协议的真正用意是将美林三期转让给中达公司。因中达公司没有房地产开发资质，故组建成立了伟达公司。转让协议签订后，伟达公司接管了美林三期项目，具体交付事宜都是由伟达公司办理。美林公司不掌握和保存房屋交付的相关信息和情况。因此，伟达公司和中达公司才是本案适格被告。2.本系列案中，业主的代理人曾提交了一份视频光盘证据，内容为2016年5月29日播出的《范大姐帮忙》中“海盐美林金色港湾三期的房子已交付，逾期违约责任谁承担”的视频，从视频中可以看到本案楼盘的实际操作人已经变更，该项目的售楼处、外墙以及交房处的标识，也均更名为“中达?美林三期”。该视频中业主均承认，楼盘的交房通知是由中达公司发出。并且在视频采访中，业主也认为：既然中达公司接手了美林三期，也要接手美林的所有债务。因此，在本系列案件中，业主在收房时，均是明确知晓本案楼盘已经转让，在同意中达公司、伟达公司作为接盘公司的前提下，才确认收房。因此，伟达公司和中达公司才是案件的真正当事人，才是适格的被告。二、因一审法院未将伟达公司和中达公司列为被告，其在一审中没有作出抗辩，故对于出卖人是否存在逾期办证以及逾期办证的原因等未调查清楚，更没有对责任承担的主体进行调查认定。根据转让协议，若本案存在逾期办证的违约责任，承担主体也应为中达公司和伟达公司。三、一审混淆了出卖人办理备案登记（初始登记）与办理转移登记（代办三证）的概念，认定美林公司应在向海盐县国土资源局上交办理权属登记的所有材料后给予7日作为办理转移登记证书的合理期限，没有事实和法律依据。本案购房合同及补充协议明确约定出卖人负责办理的是土地使用权初始登记，并负责申请商品房所有权初始登记。出卖人将相关资料报送产权登记机关登记备案，即取得大产证，也就是完成初始登记，与买受人委托出卖人办理转移登记取得三证（现统一为不动产权证）是两个不同的概念。因出卖人办理三证还需要买受人配合和提供相关材料，如买受人不配合或不提交相关材料，出卖人无法单独完成办理三证登记的任务。而不动产登记中心只有在双方材料和手续齐全的情况下才受理三证的办理手续。而一审法院不仅未能查清提交资料报产权登记机关备案的具体时间以及逾期的原因，还混淆了办理备案的时间和取得三证的时间，错误地认为美林公司向登记部门上交办理权属登记的所有材料后经过7日的合理期限就应当为涉案房屋取得不动产权属证书，属于认定事实不清。朱其惠、李琴辩称，一、合同约定的办证时间应当是对出卖人代办权属证书时间的要求。从合同约定和实际操作看，办理权属证书的前提需出卖人提供资料。既然买受人委托出卖人办理登记手续，买受人自然不需要直接向登记机关提交资料，转移登记的所有资料都可由出卖人报登记机关，这也与合同附件三第3条的约定一致。美林公司将“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”仅理解为办理初始登记，显然与合同第十六条、附件三第3条的逻辑相悖。即便存在此种歧义，作为格式条款也应当作出对出卖人不利的解释。二、违约责任的承担主体应当为美林公司。涉案商品房买卖合同的签订方为美林公司和朱其惠、李琴，由美林公司承担违约责任符合合同的相对性原则。朱其惠、李琴收到的交房通知书明确加盖了美林公司公章，在收房现场虽然知道中达公司的存在，但收房不代表朱其惠、李琴知道美林公司与中达公司之间转让协议的内容，也不代表同意转让行为。三、中达公司、伟达公司并非必须参加诉讼的案件当事人，一审法院没有追加，程序正当。综上，美林公司的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。朱其惠、李琴向一审法院提出诉讼请求：判令美林公司支付逾期办证违约金23408元（按购房款453650元自2016年11月25日起按日万分之一计算至2018年4月25日，计算方式为453650元×0.0001×516天）。一审法院认定事实：2014年10月16日，朱其惠、李琴与美林公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：朱其惠、李琴向美林公司购买美林·金色港湾三期第19幢1单元1902号房，该房建筑面积约107.50平方米，合同总价款453650元；该合同第十六条对关于办理产权登记的约定为：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；附件三第3点对合同第十六条的补充约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延误迟办理的，出卖人不承担责任。针对《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记补充约定为，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于实际交房之日180天起，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列约定处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。合同对双方当事人的其他权利义务进行了约定。2016年5月24日，朱其惠与美林公司办理收房及结算手续，美林公司出具购房确认结算清单一份，并由美林公司加盖公章。该结算清单载明：房屋总房款为453650元，加上美林公司代收办证费用、物业专项维修基金等共计466479.75元，朱其惠、李琴已预交453650元，应收12829.75元，朱其惠、李琴于同日缴清该款项。2018年4月25日，朱其惠、李琴取得涉案房屋的不动产权证。一审庭审中，美林公司答辩称：首先，本案的主体不适格。因美林公司与伟达公司、中达公司于2015年11月18日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称《协议书》），约定美林公司将本案争议的美林三期项目整体转让给伟达公司和中达公司，并由伟达公司和中达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等，因此申请法院将伟达公司、中达公司追加为共同美林公司；其次，认可适用补充约定中关于在商品房交付后180日内由出卖人办理初始登记的约定。经向不动产登记中心的查询，本案涉及的房屋产权初始登记是在2018年2月5日办理完成，美林公司已按照约定办理好了初始登记，并于2018年4月24日提交窗口办理产权过户，朱其惠、李琴于2018年4月25日取得不动产产权证书并非过分迟延，因此2018年2月5日之后的时间不应再主张逾期办证违约金；最后，因美林公司目前经营困难，朱其惠、李琴提出的逾期办证违约金过高，恳请法庭予以调整。一审法院认为，朱其惠、李琴与美林公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，作如下认定：第一，关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同美林公司的问题。首先，美林公司申请追加伟达公司、中达公司为共同美林公司的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对原理，与朱其惠、李琴签订购房合同及办理结算手续的均为美林公司，故即便是伟达公司、中达公司确在与美林公司履行相关协议中存在违约情况导致美林公司办证的延迟，也系美林公司与伟达公司、中达公司之间的法律关系，美林公司不能以此来对抗其应向朱其惠、李琴履行的义务。美林公司与伟达公司、中达公司间的争议纠纷可另行处理。因此，对于美林公司提出追加伟达公司、中达公司为共同美林公司的申请不予准许。第二，关于逾期办证的天数问题。朱其惠、李琴认为，依据双方签订的补充协议的约定，美林公司应当在2016年11月25日前为朱其惠、李琴办理房屋产权证书，美林公司于2018年4月25日才为朱其惠、李琴办理好，逾期了516天。一审法院认为，商品房买卖合同中第十六条虽没有明确具体的交付权属证书的时间，但合同补充约定对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定，该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效。因此双方当事人提出应适用补充约定中关于逾期办理权属证书约定的意见，予以采纳。本案中，朱其惠、李琴委托美林公司办理涉案房屋的权属证书，并于2016年5月24日交房当日交清美林公司预收的办证费用及房屋专项维修基金。按照合同补充约定，美林公司应于2016年11月20日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案办理。另，结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，一审法院认为美林公司向海盐县国土资源局相关部门上交办理权属登记的所有材料后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，故涉案房屋应于2016年11月27日前办理不动产权登记并取得权属证书，而涉案房屋实际办理不动产权登记证书时间为2018年4月25日，逾期514天。美林公司提出自2018年2月5日初始登记之后至朱其惠、李琴取得产权的时间属于合理期限的意见没有事实和法律依据，不予采纳。对于违约金的计算标准，朱其惠、李琴主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，予以支持。因此，朱其惠、李琴可请求的逾期办证违约金为23317.61元（453650元×0.01%×514天），对朱其惠、李琴多请求部分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、美林公司于判决生效之日起十日内支付朱其惠、李琴逾期办证违约金23317.61元；二、驳回朱其惠、李琴其余诉讼请求。如果美林公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元，由朱其惠、李琴共同负担1元，美林公司负担192元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院除对一审认定的事实予以确认外，另认定：美林公司在二审中确认，其在与中达公司、伟达公司签订《转让协议》之前、之后，均未向朱其惠、李琴等业主发送过书面通知。本院认为，朱其惠、李琴与美林公司签订的商品房买卖合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。本案二审争议焦点有二：一、美林公司是否为逾期办证违约责任的承担主体，一审未追加中达公司和伟达公司为本案被告是否程序不当；二、一审法院确定的逾期办证天数是否正确。（一）关于美林公司是否为逾期办证违约责任的承担主体的问题。美林公司上诉称，其已将涉案美林三期房地产开发项目转让给中达公司和伟达公司，因此，即便确实存在逾期办证的事实，违约责任也应由中达公司和伟达公司承担，一审未追加前述两公司为共同被告不当。对此，本院认为，涉案商品房买卖合同的缔约双方为朱其惠、李琴和美林公司，现朱其惠、李琴要求美林公司承担逾期办证的违约责任，符合合同的相对性原则。一方面，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转让给第三人的，应当经债权人同意。美林公司如果将房屋买卖合同约定的交房和办证义务转让给中达公司和伟达公司，应当征得业主朱其惠、李琴的同意，否则对朱其惠、李琴不发生效力。目前，没有证据表明，美林公司就转让其合同义务已征得朱其惠、李琴的同意，况且在交房、结算等合同履行过程中，仍存在以美林公司名义实施、加盖其公章的行为。因此，即便美林公司所称涉案房地产项目转让属实，也不能据此免除美林公司所应承担的合同责任。另一方面，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”如果本案存在逾期办证的事实，即便是因中达公司、伟达公司的原因导致，美林公司也应当向朱其惠、李琴承担违约责任。其和中达公司、伟达公司之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。综上，美林公司要求追加中达公司、伟达公司为本案共同被告的依据不足，中达公司、伟达公司并非本案必须参加诉讼的当事人，一审未追加该两公司为共同被告，并无不当。美林公司就此所提上诉意见，于法无据，本院不予采纳。（二）关于美林公司逾期办证天数的确定。一方面，美林公司上诉称合同附件三第3条是针对房屋初始登记证书而非转移登记证书的约定，理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”根据商品房买卖的一般实践，初始登记通常指开发商就宗地向相关行政主管部门申报权属登记，即俗称“大证”，而转移登记则指购房者依据商品房销售合同向主管部门申请过户登记，即俗称“小证”。案涉商品房买卖合同第十六条“关于产权登记的约定”中明确，买受人委托出卖人办理案涉商品房的转移登记，但未对转移登记期限作出明确约定。而双方合同附件三第3条明确是对前述商品房买卖合同第十六条的补充，该第3条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从文义看，该条款既已明确系办理权属证书，并特别指出了权属证书包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证，显然应系对出卖人代为办理转移登记的期限要求。涉案房屋于2016年5月24日交付，而美林公司直到2018年6月11日才完成涉案房屋的转移登记，明显超过了合同附件三第3条约定的期限。另一方面，美林公司对其与朱其惠、李琴签订的补充协议并无异议。根据补充协议的约定，美林公司应当在交房后180天内取得案涉土地、房屋的初始登记证书。案涉房屋交房日为2016年5月24日，而美林公司自述在2018年2月5日才办理完成涉案房屋的初始登记，显然超过了补充协议约定的日期。美林公司应当按照补充协议的约定，自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。根据前述两方面，美林公司存在逾期办理初始登记和转移登记的违约行为，应当承担相应违约责任。一审在双方补充协议约定的180天的基础上，再增加7天作为登记机关办理时间，从而确定美林公司自2016年11月26日至2018年6月11日承担逾期办证的违约责任，并无不当。综上所述，美林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费383元，由上诉人浙江美林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  帅国珍审判员  谭 灿审判员  赵 超二〇一九年十一月二十八日书记员  赵婉沁-12--11-