福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1280号 上诉人（原审被告）：龙岩市创佳物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区双泉路****楼**，统一社会信用代码91350800735652675P。 法定代表人：黄木生，总经理。 委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秀清，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会，住，住所地龙岩市新罗区城市桂冠小区内/div> 负责人：吴木荣，主任。 委托诉讼代理人：郭阿妍，福建岩风律师事务所律师。 上诉人龙岩市创佳物业管理有限公司（以下简称“创佳物业公司”）因与被上诉人龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会（以下简称“城市桂冠业委会”）合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人创佳物业公司的委托诉讼代理人许东、林秀清，被上诉人城市桂冠业委会的负责人吴木荣及委托诉讼代理人郭阿妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创佳物业公司上诉请求：1.撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初1394号民事判决，依法驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2．由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由： 一、一审遗漏重要事实未予查明。 （一）一审法院未依法根据《物业管理条例》的相关规定及《业主大会议事规则》对本案物业合同纠纷进行谨慎审理，属于适用法律错误。依据国务院颁布的《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”之规定，前期物业服务合同的终止应截止至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日，若业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同未能依法生效，则前期物业服务合同仍存续。根据上诉状第二部分的第三要点之详细阐述，可知被上诉人未经法定程序即选聘亿航物业公司，双方的物业合同依法未能生效，因此上诉人的前期物业服务合同至今仍具有法律效力且未予以解除。此外，审理物业合同纠纷案件，应当审查小区《业主大会议事规则》，议事规则中规定了业主委员会的相应职权，业主委员会代表业主大会提起诉讼的要求及召开业主大会的程序、实体要求。一审法院未审查小区《业主大会议事规则》径直作出裁判属于遗漏审查、认定重要案件事实及证据。（二）一审原告并未提交小区公共设施设备范围之证据，一审法院也并未审查认定哪些属于小区公共设施设备即判决要求上诉人向被上诉人移交相应设施设备，属于在遗漏重要事实未予审查认定情况下作出错误的判决，应予纠正。根据《福建省物业管理条例》第二十三条规定：“业主委员会可以要求建设单位或者物业服务企业提供下列资料：......（六）物业服务企业办公用房、门卫房等配置证明；（七）业主委员会办公用房配置证明；（八）属全体业主共有的不动产清单；（九）物业管理所需的其他资料......”，被上诉人如欲证明物业管理用房的范围，应向建设单位搜寻充足的证据，并向法院提供。但本案中被上诉人并未依据法律规定向法院提供上述相关证据，且一审法院亦未行使职权调查取证要求相关单位提供证据的情况下，忽略事实的查明及认定程序，直接判令上诉人应移交物业管理用房，明显无事实依据，业已严重违反公平公正原则。此外，在没有相应证据证明一审原告诉讼请求所提的房屋、设施属于小区公共管理用房及公共设施的情况下即作出判决要求移交，将导致直接通过一审判决认定小区公共用房及公共设施范围的法律后果将损害上诉人及可能的案外人的利益。 二、一审判决存在重大事实认定错误及法律适用错误。 （一）一审原告所提诉讼请求的类型属于“要求人民法院确认合同解除”而非向人民法院提出要求“判令解除合同”。一审判决超出原告诉讼请求，以判令解除的方式作出判决，属于适用法律错误，违反民事审判的不告不理原则。本案被上诉人向一审法院提出诉讼请求之一：“判令从2017年7月起解除城市桂冠业委会与创佳物业公司的物业管理合同关系”，一审中被上诉人围绕诉求陈述了相应的事实与理由，提供了进行选聘工作及召开业主委员会的相关材料，但一审中被上诉人的请求权基础均是确认从2017年7月起解除物业合同关系。另，一审法院未对被上诉人提出上述诉讼请求的事实基础予以依法查明，只根据被上诉人的书面阐述，并于事实认定部分作重复性说明，并未依法结合相关证据予以查明。基于被上诉人的单方阐述的事实内容，及结合其未提供有效证据材料的情况，可确认其并未召开业主大会，未形成有效的业主大会决议，便作出重新选聘亿航物业公司的决定，业已违反了《福建省物业管理条例》等相关法律规定，一审法院应依法确认被上诉人于2017年第一次选聘亿航物业公司的流程系违反法定程序，并将上述诉讼请求依法予以驳回。但一审法院不仅未依法予以驳回，还超出被上诉人的诉讼请求范围进行审理，并作出被上诉人与上诉人的物业服务合同关系于2019年1月23日起解除的判决，属于适用法律错误，已严重违反民事审判的不告不理原则。 （二）一审法院认定被上诉人出具的已加盖公章的《证明》文件，系由被上诉人前任业委会主任林家瑜提供，属于认定事实错误。被上诉人虽主张该份《证明》文件系被上诉人前任业委会主任林家瑜提供，但却未提供证据予以有效证明，又上诉人一直主张上述文件非由林家瑜提供，而是由被上诉人加盖公章后出具的，因此系代表被上诉人的意愿，依法具有法律效力。而一审法院未予以审慎查明事实，偏听被上诉人的一面之词，即认定该文件系林家瑜提供，与事实严重不符，属于认定事实错误。且与一审法院在本院认为部分认定的“2019年1月8月，城市桂冠业委会出具证明一份，主要内容......”内容自相矛盾，一审法院认定的事实依据何在？认定的标准实在难以参透。 （三）被上诉人的两次选聘物业公司及解聘上诉人的流程均违反《物业管理条例》的相关规定，违反法定程序，其选聘及解聘行为应依法认定为无效。根据《物业管理条例》第十一条及十二条之规定，选聘和解聘物业服务企业事宜，应当召开业主大会，且须有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，及经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但反观被上诉人2017年的第一次选聘物业工作流程，被上诉人未提供相应的业主大会决议、选票情况及通知等材料予以证明选聘工作的合法性，只作简单的主观阐述，无法证明其已经小区业主授权进行选聘物业工作，且业主同意的人数及专有面积占比均无法查明，可认定被上诉人2017年的第一次选聘物业工作流程严重违反法定程序，且无相关材料予以佐证证，因此第一次选聘物业企业的行为依法应认定为无效。另，2019年1月8日，被上诉人依法出具的已加盖公章的《证明》文件，明确认可上诉人从2017年7月直至当日的物业管理工作，且承诺上诉人可继续按照所述收费标准对小区业主继续提供物业服务，并会撤回要求上诉人移交物业工作的通知等相关材料。因此结合事实及法律依据可知上诉人与亿航物业公司于2017年6月13日签订的物业合同依法应认定未生效。后被上诉人于2019年1月15日召开业主代表（楼长）大会，先经举手表决通过解聘上诉人事宜的决定，再提交全体业主书面投票。被上诉人的“先作出决定，再予以表决”的解聘流程已违反相关法律规定。依据《福建省物业管理条例》及《物业管理条例》的相关规定，解聘物业公司的决议须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，及专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但被上诉人不仅未先提交业主大会表决，且以书面形式征求小区业主意见的汇总表统计结果及计算方式均系错误，具体错误之处为：法律规定应经专有部分面积占建筑总面积过半数的业主同意，而非业主个人的建筑面积占建筑总面积过半数，被上诉人不仅严重错误解读相关规定，且混淆了建筑面积与专有面积的概念。甚者，被上诉人亦未就错误的表决结果书面通知上诉人。因此被上诉人的解聘行为系严重违法，不具有法律效力。而关于被上诉人于2019年1月22日向亿航物业发出中标通知书事宜，即选聘新物业公司行为。依据上述法律规定，选聘新物业公司须召开业主大会进行决议，且决议通过人数及专有面积占总面积应符合相关法律规定，但被上诉人于诉讼中并未提供相关决议及表决结果的材料，因此被上诉人重新选聘亿航物业的行为系违反法律规定的，且与亿航物业公司签订的合同未生效。 三、业主委员会提起诉讼不能超越业主委员会作为业主大会常设机构与执行机构的范围，应当要有业主大会的授权。业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机构，是有期限限制的，期限为3-5年，而城市桂冠业委会备案登记的存续的时间是三年，其已于2019年9月19日届满。因此，被上诉人现已不具备主体资格，无法参加本案的诉讼，故请求驳回被上诉人一审的起诉或驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。 综上所述，上诉人认为，一审判决事实认定错误，遗漏关键事实未予查明，及适用法律错误。一审法院忽略上诉人与开发商签订的前期物业合同约定，径直对本案合同纠纷的争议进行审理，且对法律与事实依据未做谨慎查明、遗漏相关事实及争议要点的裁量与认定，未依法驳回被上诉人的无事实及法律依据基础的诉讼请求，已严重违反了民事审判原则及合同法相关原则。该判决结果存在严重不合理性，法律逻辑亦不能成立。为维护上诉人合法权益，特向贵院提起上诉，望二审法院依据事实和法律对本上诉案作出处理。 城市桂冠业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、根据我国物权法第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2019年1月期间，城市桂冠业委会组织业主代表（楼长）会议作出同意解聘创佳物业公司的决议，并由各楼长提交全体业主表决，经统计，同意解聘创佳物业公司的业主户数占总户数的62.71%，同意解聘创佳物业公司的业主的专有部分面积占建筑物总面积的56.5%，即该表决的程序及结果均符合上述法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”，2019年1月8日，城市桂冠业委会出具证明一份，主要内容为“认可2017年至今龙岩创佳物业管理有限公司对本小区提供的物业服务”，该证明对全体业主具有约束力，而上述内容经全体业主表决同意，达到了法律规定的解除条件，因此一审法院判决解除双方的物业服务合同是符合法律规定的。二、一审法院在庭审时已查明上诉人使用的物业管理用房为城市桂冠小区12号楼底层4间、10号楼底层3间、8号楼一层1间、西大门保安室、北大门保安室、15号楼西大门保安室、18号楼保安室2间、18号楼一层2间。上诉人在一审中予以确认，因此一审法院判决上诉人交回上述物业用房证据充分，无需再向相关单位调查取证物业用房的证据，法院判决上诉人移交物业用房不会损害上诉人及可能的案外人的利益，本案不存在案外人利益的情形。三、一审判决解除的时间为2019年1月23日符合法律规定。全体业主于2019年1月作出同意解聘的决定，并于2019年1月23日向新罗区人民法院提起诉讼，因此一审确认双方的物业服务合同从2019年1月23日起解除未违反法律规定。四、被上诉人已经提交了2018年10月26日的备案表，委员变更程序是合法的，委员的任期是到2019年9月19日，但在2019年的7月24日召开了楼长会议，然后由楼长提交全体业主进行表决，表决结果达到了70%同意由本届的委员续任，直到创佳物业公司解除合同后交接手续完毕，以及由新的物业公司入驻正常工作为止，该备案表已经提交了隔后居委会进行备案，故被上诉人具有主体资格。 城市桂冠业委会向一审法院起诉请求：1．判令从2017年7月起解除城市桂冠业委会与创佳物业公司的物业管理合同关系；2．判令创佳物业公司立即交回物业管理用房即交回城市桂冠小区12号楼底层4间、10号楼底层3间、8号楼一层1间、西大门保安室、北大门保安室、15号楼西大门保安室、18号楼保安室2间、18号楼一层2间。 一审法院认定事实：创佳物业公司系城市桂冠小区的前期物业服务公司，从2007年10月起开始为城市桂冠小区业主提供物业服务。2016年5月31日，创佳物业公司出具证明，内容为“城市桂冠小区是2007年10月交付使用，由我司承接物业管理服务。小区内住宅总数为578户，入住使用户数为576户，入住率达到90%以上”。2016年9月19日，城市桂冠小区成立业主委员会。2017年4月起，城市桂冠业委会开始启动选聘物业服务公司工作。2017年5月31日，城市桂冠业委会向亿航物业公司发出中标通知书，主要内容为：小区物业选聘邀请招标项目，经评标委员会专家评委评审，结果提交全体业主代表大会表决及中标公示，现确定贵单位为中标单位，请收到本通知后15天内，与我委签订物业服务合同。当天，城市桂冠业委会向创佳物业公司发出《关于配合做好城市桂冠小区物业服务移交的函》，主要内容为：经过全体小区业主（代表）共同努力，完成小区物业服务单位选聘工作，确定亿航物业公司中标单位（服务期限2017年7月1日-2020年6月30日），2017年6月24日-30日期间为小区物业服务交接期，从2017年7月1日起小区物业由亿航物业公司负责，请贵公司配合做好物业办公场所、相关资产资料移交手续，并确定小区设备设施完好、运行正常，物业服务有序、平稳过渡。 2017年6月13日，城市桂冠业委会与亿航物业公司签订《城市桂冠物业服务合同》，其中约定“城市桂冠小区由亿航物业公司提供物业服务，服务期限从2017年7月1日起至2020年6月30日止”。2017年6月23日，城市桂冠业委会向小区业主发出《关于福建亿航物业入驻城市桂冠小区物业服务的公告》。2017年7月24日，南城街道办事处向城市桂冠业委会及全体业主发出《南城街道关于城市桂冠小区选聘物业业主征询真实性调查结果反馈意见》，主要内容为：南城街道于2017年7月20日组织相关部门对城市桂冠小区选聘物业征询意见结果真实性进行调查，结论认为意见征询真实有效，要求城市桂冠业委会按照相关流程对本次选聘结果进行公示及进入后续选聘程序。2017年8月15日，城市桂冠业委会向创佳物业公司、亿航物业公司发出《关于城市桂冠小区物业服务移交的函》，主要内容为“经南城街道办事处组织对本小区‘拟选聘物业业主征询全体业主意见结果’进行真实性调查，调查结果为意见征询真实有效，并由隔后居委会将调查结果进行了公示，最终确认亿航物业公司为本小区物业服务合法有效中选单位。2017年8月20日-31日期间为小区物业服务交接期，从2017年9月1日开始，城市桂冠小区物业服务由亿航物业公司负责，请创佳物业公司配合做好物业交接工作”。2017年9月4日，龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局向创佳物业公司发出《新罗区住房和城乡规划建设局关于要求城市桂冠物业服务限期交接的通知》，主要内容为：根据《福建省物业管理条例》第三十九条相关规定，创佳物业公司必须按照业委会约定交接期进行交接并限期撤出，否则将按照《福建省物业管理条例》第六十三条相关规定对创佳物业公司进行处罚。2017年9月11日，城市桂冠业委会向南城街道办事处提交《关于请求支持城市桂冠小区物业服务移交的报告》，主要内容为：请求南城街道办事处通知并督促创佳物业公司做好物业交接工作。 2017年11月10日，亿航物业公司向城市桂冠业委会发出《关于要求龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会尽快提供小区相关资料、场所、设施设备等移交工作的告知函》，主要内容为:城市桂冠业委会与亿航物业公司签订物业服务合同后，因各种原因无法在约定时间内完成物业的交接工作，如城市桂冠业委会在2017年11月20日无法提供入驻条件，亿航物业公司请求在与城市桂冠业委会的物业服务合同无法履行期间，退还亿航物业公司参加投标时交纳的5万元保证金，亿航物业公司暂时保留入驻城市桂冠小区服务的权利。之后，城市桂冠业委会退还了亿航物业公司5万元保证金。2017年12月18日，亿航物业公司(甲方)与创佳物业公司（乙方）签订《协议书》，主要内容为:乙方要求甲方退出城市桂冠小区物业服务，若甲方同意退出，乙方应先取得城市桂冠业委会同意，若未取得城市桂冠业委会的同意，所造成的一切后果由乙方自行承担；乙方同意向甲方支付5万元作为甲方退出的补偿；若城市桂冠业委会依法追究甲方于2017年6月13日签订的物业服务合同项下的违约责任，甲方因此所受到的损失由乙方承担；甲乙双方应严格履行本协议保密义务。 2018年12月17日，创佳物业公司及亿航物业公司均报名参加城市桂冠业委会组织的第二次物业招聘活动，并缴纳了相关费用。2019年1月8日，城市桂冠业委会前任业委会主任林家瑜将一份盖有“龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会”公章的证明提交给创佳物业公司，内容为“2017年4至6月份，城市桂冠小区业主委员会进行小区物业选聘工作，由于选聘工作的程序不规范等原因，造成2017年7月至今都没有选好物业公司，所以从2017年7月至今，城市桂冠小区的物业管理工作还是由龙岩市创佳物业管理有限公司依法提供。我委已撤回2017年由龙岩市创佳物业管理有限公司发出的要求进行物业移交的所有通知与函件，并认可自此至今龙岩创佳物业管理有限公司对本小区提供的物业服务。龙岩创佳物业管理有限公司保持小区物业收费标准（多层0.7元/平方、电梯1.4元/平方、店面1.0元/平方、车位60元/月），根据前期物业服务合同的服务标准依法为本小区继续提供物业服务管理”。2019年1月15日，城市桂冠业委会召开业主代表（楼长）大会，会议认为小区业委会出具的手写落款2019年1月8日的《证明》未经业主代表（楼长）会议及业主大会表决通过，不具有法律效力，会议经举手表决一致同意解聘创佳物业公司对城市桂冠小区的物业管理，并提交全体业主表决。2019年1月21日，经统计，城市桂冠小区表示同意解聘创佳物业公司业主票数为412张，不同意票数为1张，弃权票数为244张（小区总户数为657户，其中住宅户数546户，商铺户数81户），同意解聘的户数占总户数的比例为62.71%。根据城市桂冠小区18栋楼每一梯的公摊比率，城市桂冠业委会计算出同意解聘创佳物业公司的业主的专用部分面积为46297.24㎡占总建筑面积为81880㎡的比例为56.5%。2019年1月22日，城市桂冠业委会向亿航物业公司发出《中标通知书》，主要内容为：经过选聘流程，在城市桂冠小区全体业主投票表决中选及公示，确定亿航物业公司为中选单位，请收到本通知书后15天内，与城市桂冠业委会签订物业服务合同。城市桂冠业委会第二项诉请中所涉及的物业用房（城市桂冠小区12号楼底层4间、10号楼底层3间、8号楼一层1间、西大门保安室、北大门保安室、15号楼西大门保安室、18号楼保安室2间、18号楼一层2间）现状系由创佳物业公司在使用。至今，创佳物业公司仍未退出城市桂冠小区，也未与亿航物业公司办理物业服务交接手续。 上述事实，有城市桂冠业委会提供的龙岩市业主委员会备案表、2016年5月31日龙岩市创佳物业管理有限公司的证明、城市桂冠业委会出具的证明、业主意见表决表、业主代表(楼长)会议记录、情况汇总表、照片、中标通知书、关于配合做好城市桂冠小区物业服务移交的函、城市桂冠物业服务合同、关于福建亿航物业入住城市桂冠小区物业服务的公告、关于城市桂冠小区物业服务移交的函、关于请求支持城市桂冠小区物业服务移交的报告、龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局文件、南城街道关于城市桂冠小区选聘物业业主征询真实性调查结果反馈意见、尽快提供小区相关材料等移交工作的告知函、创佳物业公司与亿航物业公司签订的协议书、中标书、恒宝豪庭部分业主住房信息、网银收款回单、收款收据、城市桂冠小区业主同意解聘创佳物业公司情况汇总表、城市桂冠小区18栋楼楼主的房产证，以及到庭当事人当庭陈述在案佐证。 一审法院认为，根据《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2019年1月期间，城市桂冠业委会组织业主代表（楼长）会议作出同意解聘创佳物业公司的决议，并由各楼长提交全体业主表决，经统计，同意解聘创佳物业公司的业主户数占总户数的62.71%，同意解聘创佳物业公司的业主的专有部分面积占建筑物总面积的56.5%，即该表决的程序及结果均符合上述法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”，因此本案中城市桂冠业委会要求解除与创佳物业公司的物业服务合同关系的诉讼请求有理，予以支持。2019年1月8日，城市桂冠业委会出具证明一份，主要内容为“认可2017年至今龙岩创佳物业管理有限公司对本小区提供的物业服务”，而上述表决决议城市桂冠业委会系于2019年1月期间作出，并于2019年1月23日提起诉讼，因此一审法院确认双方的物业服务合同关系从2019年1月23日起解除。城市桂冠业委会要求创佳物业公司交还物业管理用房的诉请有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，《中华人民共和国物业法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，判决：一、龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会与龙岩市创佳物业管理有限公司的物业服务合同关系于2019年1月23日起解除；二、龙岩市创佳物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会交还物业管理用房即位于龙岩市新罗区城市桂冠小区12号楼底层4间、10号楼底层3间、8号楼一层1间、西大门保安室、北大门保安室、15号楼西大门保安室、18号楼保安室2间、18号楼一层2间；三、驳回龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由龙岩市创佳物业管理有限公司负担。 本院二审期间，双方围绕上诉请求均依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 创佳物业公司提交的证据及其证明内容有： 1.业主委员会备案证明１份，证明被上诉人的任期为三年，并已于2019年9月19日届满，因此被上诉人不具有主体资格。 2.小区现场照片一组，证明一审判决要求移交的房屋具体情况与一审载明不符，且不属于业主所有，且15号楼实际存在两间保安室，可知被上诉人及一审法院均未对判决移交的物业管理用房的数量及位置等情况予以实地考察并作出确权及认定。 3.情况说明1份，证明8号楼一层1间、10号楼底层3间、12号楼底层4间、15号楼西大门保安室、18号楼保安室1间、18号楼一层2间及北大门保安室用房实际上未纳入业主的公摊面积，一审判决要求移交的房屋并非属于业主公共所有，并未确权。 4.关于要求南城街道办事处、隔后社区居委会依法组织城市桂冠小区业委会换届选举的报告1份，证明城市桂冠小区诸多业主就被上诉人任期届满且至今未换届事宜，已经依据相关法律规定，向南城街道办事处、隔后社区居委会递交文件要求依法组织业委会换届选举。 城市桂冠业委会经质证认为，证据1只能证明业委会委员任期是三年，城市桂冠小区在2019年的7月24日召开了楼长会议，然后由楼长提交全体业主进行表决，达到了70%的表决率同意由本届的委员续任，直到创佳物业公司解除合同后交接手续完毕为止，该组证据不能证明被上诉人不具有主体资格。对于证据2，上诉人已经在一审庭审陈述了被上诉人的一审第二项诉讼请求中的所有标的物是属于物业用房。对证据3的真实性无法确认，该份情况说明没有法定代表人的签字，恒宝房地产开发有限公司也是上诉人的法定代表人黄木生，存在利害关系，违反了最高人民法院关于民事若干证据规则的要求，不具备证据的必要条件，该证明中罗列的房屋实际上已经纳入了业主的公摊面积，恒宝房地产开发有限公司出具的证明不能证明上诉人的主张。对证据4的真实性没有异议，黄木生本身是创佳物业公司的法定代表人，与本案有利害关系，且黄木生不是业主，故对其签字的关联性有异议，对其他人的签字没有异议。根据物权法第76条的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员的，经过专有部分占总建筑面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意就可以延长届期，被上诉人已经履行了换届选举，其目前所提出异议的只有8个人，持反对票的人数没有超过法律上双过半的比例，所以不能改变整个案件的性质。 城市桂冠业委会提交的证据及其证明内容有： 1.关于延长城市桂冠业委会任期的报告1份，新罗区城市桂冠小区延长首届业委会任期征询意见情况汇总表1份，建设工程规划许可证1份，延长首届业委会任期统计表1份，延长首届业委会任期的征询业主意见表1组，证明2019年6月26日，被上诉人经过全体业主的表决向隔后社区党委、居委会递交了一份关于延长城市桂冠业委会任期的报告，而且关于延长首届业委会任期经过了全体业主的表决，其中参与投票421户，同意延期411户，专有部分建筑面积占总建筑面积65%，已符合物权法第七十六条第二款的规定。规划许可证上的建筑规模体现开发商在开发小区的时候，必须配置社区配套用房1200平方米，被上诉人在一审的第二项诉讼请求中的标的物设施属于社区配套用房，不属于房地产公司。 2.龙岩市恒宝豪庭总平面图1份，现场照片1组，《龙岩市不动产中心出具的恒宝豪庭1-17号楼查询结果》及1-17号楼龙岩市建设工程竣工规划认可报告、18号楼龙岩市建设工程竣工规划认可报告各1份，证明被上诉人一审第二项诉讼请求中的标的物的具体位置（平面图中红色虚线标注部分），这些标的物目前均由上诉人在使用，且已在查询结果及规划认可报告中记载了物业用房的坐落和面积等内容。 创佳物业公司经质证认为，被上诉人提供的第1组证据中，关于延长城市桂冠业委会任期的报告表面真实性予以认可，但对于合法性、关联性及其证明对象均不予认可。首先，根据新实施的《福建省物业管理条例》第二十七条的规定，业主委员会在任期届满前三个月，应当召开业主大会进行换届选举。该条明确是“应当”，且法律并未规定可以直接由业主表决来延长任期，因此该报告的内容违反了法律、行政法规的强制性规定。其次，对证明内容、证明对象也不认可，业委会有届期限制，并非由业主向社区的党委、居委会出具一份申请报告即能延长业委会的届期，被上诉人称获得社区居委会、党委备案就可以延长届期的主张是不成立的，业委会成立、换届的备案，是法定的行政备案程序，而非提交申请告知居委会即属于备案。对于征询业主意见情况汇总表、征询业主意见表的真实性、合法性、关联性均不予认可。被上诉人实际的投票、唱票、计票，均不符合业主大会的法定程序，解聘物业公司的投票没有车位业主的参与，没有经过全体业主参与投票。对于建设工程的规划许可证的三性均不予认可，其中载明的社区配套用房1200平方米，关于社区配套用房到底是归属于业主所有，还是按照谁投资、谁开发、谁建设、谁享有的原则归属于开发商所有，还是归属于社区所有，目前司法实践都是有争议的，且关于2号楼、4号楼、6号楼、8号楼等等载明的内容与一审中被上诉人作为原告要求移交的不动产并不是相对应的，被上诉人并不能证明其要求移交的不动产属于其所有。 对于被上诉人提供的第2组证据中，关于西大门保安室和18号楼保安室两间的问题，经过现场确认，被上诉人主张的西大门保安室是不存在的。18号楼保安室两间和18号楼一层两间保安室相互重叠，被上诉人没有完整指示该标的物。关于被上诉人提供的平面图和照片，照片无法具体体现被上诉人一审第二项诉求中的建筑物和构筑物的坐落、位置、面积和结构。对平面图的表面真实性予以认可，但对划红线的部分真实性、合法性、证明内容、证明对象均不予认可。图纸划红线部分并没有体现存在着建筑物和构筑物，图片和平面图均无法体现面积、结构和具体的间数。关于《龙岩市不动产中心出具的恒宝豪庭1至17号楼查询结果》及所附的1至17号楼竣工规划认可报告、18号楼竣工规划认可报告，对其表面真实性予以认可，但对关联性、证明对象、证明内容均不予认可，且与本案无关，不能证明其主张，其上载明的查询结果与一审原告诉求不存在一一对应的关系，也无法与被上诉人提交的图纸和照片相印证，结合被上诉人提交的竣工验收备案证明，上面载明了社区管理用房的具体楼层和位置，均与被上诉人一审诉请第二项的标的物位置不符，被上诉人认为是社区用房并要求上诉人返还是不能成立的。 本院经审查认为，对于上诉人在二审中提交的业主委员会备案证明的真实性予以认可，关于城市桂冠小区业委会出具的《证明》，城市桂冠小区业主解聘龙岩市创佳物业管理有限公司情况汇总表，业主代表（楼长）会议记录，以及城市桂冠小区关于解聘龙岩市创佳物业管理有限公司的业主意见表决表，上诉人已在一审中提交并作为证据使用，故不作为二审的新证据。对于被上诉人提交的建设工程规划许可证、龙岩市恒宝豪庭总平面图、《龙岩市不动产中心出具的恒宝豪庭1-17号楼查询结果》及1-17号楼龙岩市建设工程竣工规划认可报告、18号楼龙岩市建设工程竣工规划认可报告的真实性予以认可。另外，对于上诉人提交的小区现场照片、情况说明、关于要求南城街道办事处、隔后社区居委会依法组织城市桂冠小区业委会换届选举的报告，对于被上诉人提交的关于延长城市桂冠业委会任期的报告，新罗区城市桂冠小区延长首届业委会任期征询意见情况汇总表，现场照片，延长首届业委会任期统计表，延长首届业委会任期的征询业主意见表，应结合本案的其他证据，以及本院现场勘查情况及庭审查明的事实进行综合认定。 二审另查明，经二审审判人员现场勘察，被上诉人对其一审诉请要求创佳物业公司交回的物业管理用房在现场的具体位置进行一一指认，该标的物均客观存在。其中，就上诉人有异议的部分，“西大门保安室”实为进出西大门的门厅位置，有摆放供值班保安人员使用的桌子等设施；“18号楼保安室两间”，一间在18号楼一层东南角进门位置，另一间在18号楼一层西面地下停车场出口旁（结构为两层）；“18号楼一层两间”，一间在18号楼一层北面靠东边位置，另一间在18号楼一层西面靠北边（结构为两层），目前均由创佳物业公司使用。被上诉人对其要求创佳物业公司交回的全部物业管理用房在现场的具体位置已经标注在二审提供的平面图中，本院予以确认。 对于一审认定的事实，创佳物业公司提出部分异议：1.对一审认定“2019年1月8日，城市桂冠业委会前任业委会主任林家瑜将一份盖有‘龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会’公章的证明提交给创佳物业公司”有异议，认为该份证明是业主委员会出具的，而非业委会主任林家瑜的个人行为。2.对一审认定“会议经举手表决一致同意解聘创佳物业公司对城市桂冠小区的物业管理，并提交全体业主表决”有异议，认为关于解聘物业公司的事项，被上诉人并没有提交全体业主表决，也未召开业主大会。一审第二次开庭的笔录中载明被上诉人明确表示没有经过车位业主的表决，没有召开业主大会，也没有通知全体业主进行表决。另外，一审遗漏认定以下事实：1.业主委员会作为常设机构和执行机构，业主大会议事规则中规定的业主委员会的具体权限内容，业委会代表业主大会行使的权利范围，以及提起一审诉讼是否经过业主大会的授权等问题，一审均未予查明。2.被上诉人在一审诉求第二项中要求移交的建筑物、构筑物的合法性、位置坐落、面积以及权利归属等问题均未查明。城市桂冠业委会对一审认定的事实无异议。 根据庭审查明的事实及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.本案的物业管理合同是否应当予以解除？2.如果本案的物业管理合同予以解除，应当交回给被上诉人的物业管理用房应当如何确定？对此，本院综合分析认定如下： 一、关于城市桂冠业委会的主体资格问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主可以选举产生业主委员会。本案中，被上诉人城市桂冠业委会已经于2016年9月19日成立，依法具有民事诉讼主体资格。该届业委会任期三年，至2019年9月18日届满，其于2019年1月23日提起诉讼时仍在备案期限内，依法具有提起本案诉讼的主体资格。根据《民事诉讼法》第四十八条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，城市桂冠业委会具备诉讼主体资格，可以提起本案诉讼。根据《物业管理条件》的规定，业主委员会依法成立后，其委员的任期为一届三年，届满时应当换届选举产生新一届委员。本案中，城市桂冠小区的该届业委会委员至2019年9月18日三年任期届满时，本案诉讼处于二审审理期间，本案纠纷尚未解决，为此，小区业主经表决同意该届业主委员会的委员延长任期，该行为属业主们为维护自身合法权益而作出的权利处分，且未损害国家、集体、他人的利益。此外，业主委员会委员的一届三年任期届满并非导致已经依法成立的业主委员会亦被撤销或需要重新成立，而只是需要依照《物业管理条例》的规定由业主选举产生新一届的委员。因此，上诉人认为被上诉人在二审期间没有诉讼主体资格，该主张于法无据，本院不予支持。 二、关于本案的物业管理合同是否可以解除的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2019年1月期间，城市桂冠小区召开业主代表（楼长）大会，并就解聘创佳物业公司一事提请小区全体业主进行表决。统计结果显示，同意解聘创佳物业公司的业主户数占总户数的62.71%，同意解聘创佳物业公司的业主的专有部分面积占建筑物总面积的56.5%，该表决的程序及结果符合《物权法》第七十六条的规定，城市桂冠小区与创佳物业公司之间的物业管理合同符合解除条件。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款的规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。因此，城市桂冠业委会要求解除与创佳物业公司的物业服务合同关系之诉讼请求具有事实基础和法律依据，本院予以支持。一审判决双方的物业服务合同关系从起诉之日即2019年1月23日起解除并无不当。 三、关于城市桂冠业委会要求创佳物业公司交回的物业管理用房如何确定的问题。《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。二审中，上诉人提供的平面图标明了要求上诉人交回的物业管理用房的具体位置，并经现场指认均客观存在。其中的“西大门保安室”系进出西大门的门厅，内有摆放供值班保安人员使用的桌子等设施，上诉人主张不存在该物业用房明显与客观事实不符；上诉人还主张18号楼保安室只有一间而非被上诉人诉请的2间，亦与现场客观事实不符。故对上诉人创佳物业公司提出该物业管理用房部分不存在或权属不明不应交还的抗辩主张，本院不予支持。双方当事人之间的物业服务合同终止时，创佳物业公司应当将上述物业管理用房交还给城市桂冠业委会。一审对事实的认定清楚正确，该项判决并无不当。 综上所述，创佳物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由龙岩市创佳物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  张煌忠 审判员  范文祥 审判员  陈水柏 二〇一九年十一月二十七日 法官助理林凤兰 书记员邱艳兰 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。