重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8516号上诉人（原审被告）：重庆唯伊美医院管理有限公司铂生医疗美容门诊部，住所地重庆市观音桥洋河路**海怡花园裙楼第**4-1A，统一社会信用代码91500105053244543A。负责人：杜亚旭，经理。委托诉讼代理人：李南鳕，男，公司员工。委托诉讼代理人：张玉，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何强，男，1963年1月26日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：黄志涛，北京盈科（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆唯伊美医院管理有限公司铂生医疗美容门诊部（以下简称“唯伊美门诊部”）因与被上诉人何强房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初6676号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人唯伊美门诊部的委托诉讼代理人张玉，被上诉人何强的委托诉讼代理人黄志涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人唯伊美门诊部上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回被上诉人何强的诉讼请求；2.本案诉讼费由何强承担。主要事实和理由：1.一审判决主张的违约金过高，请求二审法院调整；2.唯伊美门诊部提前腾房达到交房条件并未占用租赁房屋，不应承担合同解除后至2018年9月18日期间的房屋占用费；3.唯伊美门诊部不应承担前述期间的物业费和水费。何强答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯伊美门诊部的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。何强向一审法院提出诉讼请求：1.判令唯伊美门诊部恢复租赁房屋1号房和9号房的隔墙；2.判令唯伊美门诊部赔偿何强租赁房屋原装修及物品损失5000元；3.判令唯伊美门诊部向何强支付延期缴纳租金的违约金1128元；4.判令唯伊美门诊部向何强支付擅自搬离的违约金56400元；5.判令唯伊美门诊部向何强支付房屋占用费30707元；6.判令唯伊美门诊部向何强支付拖欠的物管费4426.11元、水费374.5元；7.判令唯伊美门诊部承担何强因本案支付的律师费4000元。一审法院认定事实如下：2017年3月30日，何强（甲方、出租方）与唯伊美门诊部（乙方、承租方）签订《房屋出租协议》，约定甲方将重庆市江北区北城天街龙湖北岸星座第29层1-8号共8套房屋（总建筑面积约350平方米）出租给乙方用作经营美容。租赁期限2年，从2017年5月1日至2019年4月30日。租赁期满甲方有权收回该八套房屋及其房屋装饰物、设备、设施，乙方无条件交还甲方。租金18800元/月，按季度结算，提前30日交付甲方。房屋出租保证金18800元，签订协议时，乙方一次性缴清；待协议终止，结清所有租赁房屋期间的一切税、费等，手续完毕后（如水电气物管卫生费等），隔一月将如数退还。承租期间乙方承担水、电、物管费以及因房屋租赁、经营等活动发生的一切相关税、费。如乙方逾期两天不交房租和违约，甲方有权不经乙方同意，立即终止协议和收回房屋及房屋装饰物、配套设施、设备等，甲方有权处理房屋内的一切物资等，甲方不退还乙方任何费用（如保证金）等。乙方失去对该房的使用和该房内物资的一切权利，且乙方负责承担一切责任和办好完清费用手续。同时，按每天为月租金2%的滞纳金计算，每天计376元，按超期天数累计缴纳。合同还约定，在协议期内，甲乙双方任何一方出现违约时，要按月租金的三倍赔偿对方。甲方房屋状况及物品如下：1.卫生间装修：地砖、墙砖、坐便盆、洗手盆、排风扇、吸顶灯、墙挂镜……2.房间装修：美心室内门一幅，钥匙3把，完好玻璃幕墙及门窗，强化木地板、双管雷士日光灯盘4个、消防喷淋4个、消防烟感器1个、户内配电箱1台，开关、电话、闭路电视插座和插座完好，均按每套房屋标准配齐完好，各墙面、天棚洁白卫生。3.房屋清洁卫生。4.电交费卡每房号各一张。以上1-4条为甲方交房条件，乙方还房时必须按甲方交房条件，齐全、完好、洁白、清洁、进出水通畅等条件还房，如未达到负责赔偿。2018年7月14日，唯伊美门诊部向龙湖物业服务集团有限公司发出通知，载明：我司于2018年6月已实际搬离29楼并不再使用该物业，于2018年7月1日起不再承担物业管理费用。2018年7月15日，唯伊美门诊部向何强发送《房屋出租协议解除后续事宜的通知》，载明：因我公司经营调整，需解除您我双方签订的房屋出租协议……协议解除后续事宜，您我双方正在进一步协商中。为了您上述房屋的保值、增值，最大限度减少闲置浪费，有利于您我后续事宜的友好处理，我公司现慎重通知您，请您尽快接收上述房屋，并联系出租或安排用作其他使用。2018年7月20日，何强委托律师向唯伊美门诊部发送律师函，载明：2018年6月中上旬，贵司将部分医疗设备搬离租赁房屋，工作人员也全部撤离，实际经营活动也全部停止。2018年7月15日贵司发函，在贵我双方并没有就协商解除事宜达成一致，未签订任何解除书面协议的情况下，直接向何强先生传达了解除《房屋出租协议》的意思表示……贵司未经双方协商一致，且贵司在无单方解除权的前提下，以实际行为和公司函件的方式作出单方解除协议的意思表示，构成违约……现向贵司郑重告知：1.《房屋出租协议》于2018年7月31日解除；2.请贵司于2018年7月31日前恢复1号房和9号房屋之间的隔墙；3.请贵司于2018年7月31日前将租赁房屋全部交付给何强，逾期交付的，何强先生有权直接收回房屋，同时有权自行处置房屋内的设施、设备、物品，另对超过交付时间而未履行交付义务的情形按照现有的租金标准按日计算房屋占用费。后双方因对于是否满足交还房屋条件有不同意见，一直未予办理交接。2018年9月18日，双方办理涉诉房屋的钥匙交接。双方均认可，该日办理交接的时候，1号房与相邻9号房之间的隔墙已经恢复，但是对于具体恢复时间，无法查实。一审法院另查明，何强缴纳了2018年7月1日起至2018年9月30日之间的物管费，8间房屋共计4426.11元（收费收据显示8间房屋面积共计351.28平方米，单价4.2元）；截止2018年9月6日，何强还缴纳了水费374.5元。一审庭审中，双方均认可唯伊美门诊部缴清了2018年7月31日之前的房租、以及2018年6月30日以前的物管费和水电费。一审法院认为，《房屋出租协议》系何强与唯伊美门诊部双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约行使权利、履行义务。唯伊美门诊部未按合同约定提前30日支付2018年8月-10月的租金，根据合同有关“乙方逾期两天不交房租，甲方可立即终止协议”的约定，何强有权解除《房屋出租协议》。同时，唯伊美门诊部在2018年6月已经实际搬离涉诉房屋，并且向何强发送了《房屋出租协议解除后续事宜的通知》，唯伊美门诊部的此行为也符合《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第九十四条第二项规定的何强可行使法定解除权的情形。何强于2018年7月20日向唯伊美门诊部发送律师函，提出合同于2018年7月31日解除，一审庭审中，唯伊美门诊部对此也予以认可。因此一审法院认定《房屋出租协议》于2018年7月31日解除。对于何强的第一项诉讼请求。因为一审庭审中双方均认可1号房与相邻9号房之间的隔墙已经恢复，因此对于该项诉讼请求，一审法院不再判决支持。对于何强主张的延期缴纳租金违约金和擅自搬离违约金。一方面，前述已经认定，唯伊美门诊部迟延缴纳租金系合同解除原因之一。另一方面，何强依据“协议期内甲乙双方任何一方出现违约时，需要按月租金的三倍赔偿对方”主张擅自搬离违约金，而擅自搬离和迟延缴纳租金均为违约行为表现形态，正是唯伊美门诊部的违约行为导致合同解除。因此一审法院仅两选其一，支持后一项的诉讼请求。对于房屋占用费的诉讼请求。本案中，《房屋出租协议》在2018年7月31日已经解除，唯伊美门诊部在该日应当将房屋返还给何强，迟延返还的，应当负担参考房租水平的占有使用费。但是，鉴于以下原因，对于何强的该项诉讼请求，一审法院无法全部支持：1.《房屋出租协议》中关于交房及还房条件的相关条款，并没有就隔墙问题作出约定。2.《房屋出租协议》也约定有“甲方立即终止协议和收回房屋及房屋装饰物、配套设施、设备等，甲方有权处理房屋内的一切物资等”、“乙方无条件交房，甲方收回房屋，乙方交房时，对该房屋的装修、装饰等不得拆除”等内容。3.合同法第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”4.本案虽然属于因唯伊美门诊部自身的原因导致合同解除，但是其在2018年7月15日向何强发出的《房屋出租协议解除后续事宜的通知》中也明确提到“为了最大限度减少闲置浪费……请您尽快接收房屋，并联系出租或安排用作其他使用。”综上，一审法院酌定对于合同解除之后至实际返还房屋此一期间的房屋占有使用费，由双方各自负担一半，唯伊美门诊部应当支付何强（18800+18800/30*18）/2=15040元。对于何强主张的原装修及物品损失的诉讼请求。一方面，何强并未举示充足证据证明；另一方面，其计算损失的依据与本案实际情况也不相符，故一审法院不予支持。对于物管费、水费的诉讼请求。前述已经认定唯伊美门诊部减半负担合同解除之后至2018年9月18日的房屋占用使用费，因此对于该期间的物管费也相应的应予减半负担。具体金额为351.28*4.2+（351.28*4.2+351.28*4.2/30*18）/2=2655.68元。对于水费，因为涉诉房屋2018年9月18日才实际交还何强，因此本案中2018年9月6日前产生的费用应当全部由唯伊美门诊部负担。何强主张的律师费，没有法律及合同依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、重庆唯伊美医院管理有限公司铂生医疗美容门诊部于本判决生效之日起十日支付何强违约金56400元；二、重庆唯伊美医院管理有限公司铂生医疗美容门诊部于本判决生效之日起十日支付何强房屋占有使用费15040元；三、重庆唯伊美医院管理有限公司铂生医疗美容门诊部于本判决生效之日起十日支付何强物管费2655.68元、水费374.5元；四、驳回何强的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1170.36元，由何强负担316.18元；重庆唯伊美医院管理有限公司铂生医疗美容门诊部负担854.18元。”本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院……予以适当减少……”本案中，唯伊美门诊部上诉称案涉《房屋出租协议》中约定的保证金和三倍月租金的赔偿系双重违约金，且标准过高，对此，本院认为，何强与唯伊美门诊部签订的《房屋出租协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。该合同明确约定，若唯伊美门诊部逾期两天不交房租和违约，则何强享有单方解除权，且不退还唯伊美门诊部支付的保证金；同时约定，若在合同履行过程中，一方违约，则应按月租金的三倍赔偿对方损失，即违约金。在履约过程中，因唯伊美门诊部的违约行为导致合同被解除，故何强有权按照合同约定没收上述保证金，并要求违约方唯伊美门诊部按照上述标准支付违约金，一审法院判令唯伊美门诊部按照月租金的三倍向何强支付违约金，并无不当，本院予以确认，故唯伊美门诊部的该上诉理由不能成立，本院不予支持。对于唯伊美门诊部上诉称其不应承担合同解除后至2018年9月18日期间的房屋占有使用费及物业费、水费的问题，本院认为，一审法院结合双方在合同中约定的交房条件、履约过程中的违约行为及止损措施等情况，判令唯伊美门诊部承担上述各项费用的一半，亦无不当，本院予以确认，故唯伊美门诊部的该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，重庆唯伊美医院管理有限公司铂生医疗美容门诊部的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1662元，由上诉人重庆唯伊美医院管理有限公司铂生医疗美容门诊部负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  唐 松审 判 员  陈义熙二〇一九年十一月五日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮