湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘31民终1128号上诉人（原审原告）：王海波，男，1981年6月18日出生，土家族，住重庆市酉阳县。上诉人（原审原告）：吴育伟，男，1983年2月3日出生，苗族，住湖南省花垣县。二上诉人共同委托诉讼代理人：彭德高，重庆渝法律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：田径，湖南生元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：花垣金宇房地产开发有限责任公司，住所地花垣县花垣镇建设中路**。法定代表人：黄金香，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：石华动，男，1980年7月20日出生，苗族，住湖南省花垣县。上诉人王海波、吴育伟与上诉人花垣金宇房地产开发有限责任公司、被上诉人石华动房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省花垣县人民法院（2018）湘3124民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日受理后，依法组成合议庭，通过询问方式进行了审理。本案现已审理终结。王海波、吴育伟上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判被上诉人返还上诉人房屋租金1133688.8元；3、依法改判被上诉人赔偿上诉人渗水修复损失6.8万元。事实和理由：1、被上诉人并未按照合同约定交付租赁物，事实上，被上诉人向上诉人交付的标的物仅为该房屋的二楼（面积为2206.36㎡）以及一楼入户大堂（面积145.6㎡），其余房屋因存在纠纷以及法律手续不齐备而尚未交付；2、被上诉人不能全面交付租赁物的原因系租赁物尚未通过房屋主体验收、竣工验收及消防验收，不具有交付条件；3、租赁物一楼至今系被上诉人作为停车场使用并收取停车费用；4、上诉人临时使用一楼场地堆放垃圾及杂物，不能证实被上诉人交付租赁物的事实；5、因被上诉人未开通电梯及入户通道上楼，伴碧江山二期楼盘三楼以上的业主入户全部是经租赁的一楼作为通道，客观上上诉人亦无法使用一楼；6、一审判决认定事实错误，花垣县金樽公馆的注册地址为“花垣县花垣镇伴碧江山二期二楼”，并未一审判决认定的“1、2、3楼”；7、一审判决适用法律错误，在合同效力、合同无效后果及举证问题的法律适用上均存在错误。在二审询问过程中上诉人补充上诉理由认为，一审判决认定双方在合同中约定了二次消防的问题是错误的，二次消防是建立在一次消防通过的前提下，二次消防原则上由使用者负责，一次消防是被上诉人的责任，结合本案中，被上诉人直至今天都没有提供涉案标的物已经通过了一次消防。上诉人使用二楼办理营业场所，并不代表被上诉人已经履行了交付义务，一审法院不能进行推定，举证责任在被上诉人。花垣金宇房地产开发有限责任公司答辩称，我们口头协议是二次消防与一次消防是同步进行的，是一起做的，上诉人称只使用了二楼，与事实不符，行人通行也是很正常的。石华动未进行答辩。上诉人花垣金宇房地产开发有限责任公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判为驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人并未收到被上诉人租金1680000元，上诉人所收到的1680000元系被上诉人石华动与黄金香之间的其他债权债务；2、一审判决少计算了三个月的租金376536.6元，因此不存在多支付173856.6元；3、被上诉人石华动在一审中，已自愿放弃在本案中的诉权，以及放弃自己合伙份额内的诉讼权益，因此一审判决把被上诉人石华动作为原告并判决退还租金不仅程序违法，且判决结果错误。王海波、吴育伟答辩称，租金已经支付，根据三原审原告签订的协议书，该事实一审法院已经认定，且该事实金宇公司并未提出上诉，三方对于出资168万元租金进行了确认，168万元租金交付的事实在一审中金宇公司是没有异议的，一部分租金黄金香女儿收取。我方使用面积并没有金宇公司所称的面积，应该以实际的使用面积计算，一审法院在判决前，并没有收到石华动的撤诉申请，所以一审判决并没有错误。石华动未进行答辩。上诉人王海波、吴育伟、原审原告石华动向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告租金1，133，668.8元；2、判令被告赔偿原告租赁物渗水修复损失20，000元。一审法院认定事实：三原告因经营需要，承租被告开发的花垣县“伴碧江山”二期房产，双方于2017年5月28日签订《房屋租赁合同》，约定：1、租赁范围为“伴碧江山”二期一、二、三楼，建筑面积7000㎡；2、租期十年，从2017年8月1日至2027年7月31日；3、甲方第一年按20元/㎡/月建筑面积收取租金，第一年租金为1，680，000元整；本合同签订后，乙方一次性支付甲方第一年租金，此后每年的租金乙方须在每个租赁年度到期前的一个月一次性付给甲方；乙方支付第一年房租后，此后每三年甲方按递增9%收取乙方租金，每年租金具体为：2017年8月1日至2018年7月31日，租赁单价20元/㎡/月，租金1，680，000元/年；2018年8月1日至2019年7月31日，市场培育期甲方不收取乙方租金；2019年8月1日至2020年7月31日，租赁单价20元/㎡/月，租金1，680，000元/年；2020年8月1日至2021年7月31日，市场培育期甲方不收取乙方租金；2021年8月1日至2023年7月31日，租赁单价21.8元/㎡/月，租金1，831，200元/年；2023年8月1日至2026年7月31日，租赁单价23.6元/㎡/月，租金1，982，400元/年；2026年8月1日至2027年7月31日，租赁单价25.4元/㎡/月，租金2，133，600元/年；4、甲方从2017年8月1日起计租，甲方负责在2017年7月15日前将租赁房屋内堆放的杂物清运出场地，为乙方装修进场做好准备；二次消防由甲、乙双方共同协商确定，并签署补充协议；租赁物外立面装修由乙方负责并承担相关费用，乙方装修外立面未涉及到的墙面由甲方负责按照甲方标准进行装修；乙方装修不得破坏甲方房屋主体结构，如有破坏，乙方负责进行修复并承担相关费用；乙方装修须符合相关主管部门要求，如有不符合，乙方须负责整改并承担相关费用，乙方装修完毕后须将所有装修垃圾清运至当地环保部门规定的堆放地点，不得在小区内随意堆放；5、甲方应积极配合乙方装修，并应按时将租赁物交付给乙方；乙方应严格按照各主管部门的规范进行装修，乙方应按照合同约定支付租金；6、合同有效期内，甲方不得将租赁房屋转租给第三方，否则甲方须赔偿乙方一切损失；合同签订后，乙方不得以任何理由单方解除合同，否则甲方有权没收乙方所缴纳的一切费用且收回出租房屋；甲方延期交付租赁房屋的，则甲方计租时间顺延；乙方不按时交付租金的，30天以内的，则甲方按每延期一天收取乙方欠交额5‰的滞纳金且甲方交付房屋时间相应顺延，超过30天的，则甲方有权单方面解除本合同，且甲方有权扣留乙方设备作为违约金；7、本合同所涉及的租金及其他费用均以人民币为计价单位；本合同租金为不含税租金，因乙方租赁甲方房屋所产生的一切租赁税费由乙方自行承担并按期缴纳；8、本合同在甲乙双方签字盖章且乙方支付甲方第一年租金后生效，乙方须将租金打入甲方指定账户，否则甲方视为乙方未交纳租金。此外，双方还对合同其他事项进行约定。合同签订当天，原告方即将第一年房租1，680，000元转到被告指定账户，其中924，000元转到被告法定代表人黄金香个人账户，756，000元转到黄金香女儿彭瑶个人账户。被告将租赁房屋内堆放的杂物清理运出场地后，原、被告双方进行了口头移交，原告方于2017年8月进场装修。在完成一楼入户大堂和二楼的装修后，原告方于2017年12月底开门营业至今。2018年3月14日，原告方以原告石华动的名义办理了工商登记，登记的名称为“花垣县金樽公馆”，，地址为花垣县花垣镇建设中路**伴碧江山****经营范围为KTV服务、餐饮服务等。除了已装修、使用的一楼入户大堂和二楼外，原告方还使用了一楼原承建商修建的仓库，此外，原告方将日常经营垃圾，如酒瓶、食用垃圾等堆放在一楼，不定期清理后再拉走。因一楼大部分未装修，被告及他人有在空闲地临时性放置一些杂物，三楼未装修，现处于空置状态。由于租赁房屋的外立面未装修及二楼包间窗户的玻璃整改更换未及时，导致二楼部分营业包间渗水。2018年9月11日，原告方发函致被告，提出被告未全面履行合同，未能交付合同标的物，造成双方纠纷，要求被告将合同标的物即花垣县“伴碧江山”二期一、二、三楼房屋交付给原告方并承担违约责任，要求被告退还原告方未使用的房屋所产生的租金，要求被告采取补救措施处理二楼外墙渗水问题。由于双方未能达成一致协议，三原告遂诉至本院。2018年12月19日，三原告签订协议书，原告石华动自愿放弃本案中在诉权，放弃自己合伙份额内在诉讼权益。庭审中，原、被告一致确认花垣县“伴碧江山”二期房屋的一、二、三楼的实际建筑面积总计6275.61㎡。对涉案合同第四条第2项约定的“二次消防”，原、被告双方至今未达成补充协议。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告王海波、吴育伟、石华动与被告金宇房产签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于原告方是否已向被告交纳了租金。涉案合同第八条第7项约定，“乙方须将租金打入甲方指定账户，否则甲方视为乙方未交纳租金”。原告方在合同签订当天即从原告石华动个人账户取款1，680，000元并存入被告法定代表人黄金香账户924，000元，存入黄金香女儿彭瑶账户756，000元，原告方存、取款的账户、金额及时间符合涉案合同的约定，而被告应诉后直至第二次庭审才辩称未收到原告方交纳的租金且未提供相应证据加以证实，被告对其抗辩主张应承担举证不能的法律后果。故，本院确认原告方依约向被告交纳了租金1，680，000元。关于被告是否依约向原告方交付了租赁房屋。原告方认为因被告与他人存在纠纷和一、三楼消防没有过关而未得到使用即属于没有交付租赁房屋的一、三楼。原告方在庭审中陈述，“双方口头移交后，原告方于2017年8月底开始进场装修，进场后发现消防没有过关，故而只启动二楼装修和营业，一、三楼没办法过消防，未得到使用”。从原告方的陈述可以确认，原、被告是以口头方式移交租赁房屋的。另，原、被告陈述，原告未对一楼全面装修，未装修部分不完全使用，被告和他人有在空闲地临时放置杂物。原告方未能提供有效证据证实其未使用一楼系被告与他人存在纠纷所致。根据租赁合同第四条第2项，在签订租赁合同前，双方已明知须完善二次消防，并作了专项约定。合同履行过程中，原告方自2017年8月进场装修一楼入户大堂和二楼，到当年年底金樽KTV开业并营业至今。本案中原告方未提供证据证明其因消防问题而导致不能装修、营业或受到消防主管部门任何处罚，故原告方认为只启动二楼装修和营业，是因被告与他人存在纠纷以及原告方进场后发现一、三楼消防没有过关致使一、三楼未得到使用属于被告未按合同交付合同标的物的理由不成立，一、三楼是否装修、使用实属原告方经营决策所致。故认为被告已依约向原告方履行了交付租赁房屋的义务。原告方主张被告应返还租金1，133，668.8元是否成立。被告按合同约定将租赁房屋交付给原告方，原告方即应依约向被告支付房屋租金。合同中，双方对租赁单价有明确约定，即第一年、第三年的租赁单价是20元/㎡/月，第二年、第四年是市场培育期甲方不收取乙方租金。现原、被告均确认花垣县“伴碧江山”二期一、二、三楼实际的建筑面积共计6275.61㎡，故租金应按实际面积计算，2017年7月31日至原告方起诉之日即2018年10月29日，原告方应支付被告租金1，506，146.4元（20元×6275.61×12），现原告方已支付给被告1，680，000元，超付173，853.6元，超付部分被告应予退还。关于二楼包间渗水维修损失。包间渗水是事实，但原告方主张维修损失68,000元，所提供的证据未能证实原告方进行维修和支付维修费用的事实，根据谁主张谁举证原则，原告方应承担举证不能后果，对其诉请，不予支持。如上所述，本案《房屋租赁合同》对原告石华动一样具有法律约束力。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告花垣金宇房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内退还原告王海波、吴育伟、石华动租金173，853.6元；二、驳回原告王海波、吴育伟、石华动其他诉讼请求。案件受理费15182元，由原告王海波、吴育伟、石华动负担11405元，由被告花垣金宇房地产开发有限责任公司负担3777元。二审中，上诉人王海波、吴育伟提交了花垣县金樽公馆的营业执照，拟证明只使用了**，并非1、2、3楼，1、3楼因为主体消防验收没有通过，装修公司无法进行装修，消防也不同意进行装修。花垣金宇房地产开发有限责任公司质证称，营业执照合法性没有异议，但是我们签订的租赁合同是1、2、3楼，至于租赁后如何使用我无权过问，1、3楼没有装修是因为价格的问题，而非所谓的消防问题。上诉人花垣金宇房地产开发有限责任公司提交了1、金樽公馆的消防工程承包合同；2、租赁物的相关照片；3、2018年12月26日黄金香与石华动之间的协议复印件一份，拟证明承租人实际在使用一楼和三楼，及双方口头协商约定二次消防与一次消防是在同步进行。王海波、吴育伟质证称，所有照片的证据形式不合法，该证据不能证实上诉人实际使用租赁物的事实，上诉人租赁房屋是经营使用而非处理垃圾，消防合同书与本案工程主体消防验收的问题不相符，二次消防合同的签订不能代表涉案租赁物一次消防通过了，且不属于新证据，该份证据没有原件对比，与本案没有关联性，2018年12月26日协议书的内容和一审提交的协议书是相互矛盾的，石华动应出庭接受双方的询问，对协议书真实性有异议。本院经审核认为，上述证据均不属于二审新证据，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。二审审理期间，上诉人花垣金宇房地产开发有限责任公司自愿向二审法院申请撤回上诉，本院依法予以准许。本院认为，本案的争议焦点为，一、本案所涉租赁物的一楼、三楼是否已经实际交付，租金应如何计算；二、上诉人王海波、吴育伟因租赁物渗水问题造成的损失是否应该支持。对于第一个争议焦点，本案所涉租赁物的一楼、三楼是否已经实际交付，租金应如何计算的问题。经查，上诉人王海波、吴育伟等人所开设的花垣县金樽公馆，实际使用本案所涉租赁房屋的一楼入户大厅约两个门面，以及二楼整层，并占用三楼一间房间作为厨房。在一审和二审过程中，上诉人王海波、吴育伟均未提交充分证据证实因消防未通过验收等问题，导致其不能使用租赁物或者无法对租赁物进行装修。该租赁物三层系整体出租、整体交付，上诉人王海波、吴育伟等已经将二楼整层及一楼、三楼部分进行装修，且营业超过一年，一审判决认定一楼、三楼已实际交付并无不当，应依据所租赁的三层楼的实际面积6275.61㎡计算租金。对于第二个争议焦点，上诉人王海波、吴育伟因租赁物渗水问题造成的损失是否应该支持的问题。上诉人王海波、吴育伟所开设的花垣县金樽公馆部分包间存在渗水情况，但上诉人王海波、吴育伟并未提交充分有效的证据证实，漏水问题系租赁物本身存在瑕疵，也没有提交证据证实具体损失及维修情况，一审判决对其该项诉求不予支持并无不当。综上所述，上诉人花垣金宇房地产开发有限责任公司自愿撤回上诉，依法予以准许；上诉人王海波、吴育伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15182元，由上诉人王海波、吴育伟负担。本判决为终审判决。审判长  黄振强审判员  彭四海审判员  张建英二〇一九年十一月二十日法官助理贵黎莹书记员唐广政附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……