湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终1009号上诉人（原审被告）：刘超，男，1979年10月25日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住仙桃市。上诉人（原审被告）：郭莲，女，1982年8月1日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。被上诉人（原审原告）：武汉华夏物业管理有限公司仙桃新城分公司。住所地：仙桃市纺织工业园区纺织大道明珠新城3号楼2单元102号。负责人：陈红波，该分公司总经理。委托诉讼代理人：胡军，男，该分公司工作人员。上诉人刘超、郭莲因与被上诉人武汉华夏物业管理有限公司仙桃新城分公司（以下简称华夏物业仙桃新城分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初1289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘超、郭莲上诉请求：1、撤销湖北省仙桃市人民法院(2019)鄂9004民初1289号民事判决，依法发回重审或改判驳回华夏物业仙桃新城分公司的起诉或诉讼请求；2、一、二审诉讼费由华夏物业仙桃新城分公司承担。事实和理由：1、华夏物业仙桃新城分公司不具备起诉的主体资格，应当驳回其起诉。刘超、郭莲是与武汉华夏物业管理有限公司明珠新城物业管理处签订的物业管理服务协议，并非华夏物业仙桃新城分公司。华夏物业仙桃新城分公司一审时提交的变更文件未经当庭质证，一审法院直接进行确认违反《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条的规定，因此华夏物业仙桃新城分公司不具备本案的诉讼主体资格。2、华夏物业仙桃新城分公司要求刘超、郭莲支付物业费已超过两年诉讼时效。刘超、郭莲与武汉华夏物业管理有限公司明珠新城物业管理处签订的物业管理服务协议中明确约定交纳物业费的时间为每季度第一个月的5日前。华夏物业仙桃新城分公司于2019年3月11日起诉要求刘超、郭莲交纳2015年1月1日至2018年12月31日的物业费，从2015年至今已长达四年，华夏物业仙桃新城分公司也从未向刘超、郭莲催收过物业费，因此已超过法定诉讼时效。刘超、郭莲在一审庭审过程中也曾提出时效抗辩，但一审法院在未作任何解释说明的情况下驳回了该抗辩，违反相关法律规定。3、一审判决认定刘超、郭莲与华夏物业仙桃新城分公司签订的物业管理服务协议不违反法律的强制性规定，合法有效与事实不符。首先，双方在签订协议时没有经过平等协商，协议是华夏物业仙桃新城分公司制作好的格式文本，开发商要求必须签订协议才能交付房屋，刘超、郭莲迫于无奈才签字；其次，该协议只是前期物业管理协议，并非永久性协议。华夏物业仙桃新城分公司拒不提供办公用房和相关资料，恶意阻挠小区业主成立业主委员会，导致法律赋予业主委员会选聘物业服务企业的合法权利无法行使；第三，除了一审认定的华夏物业仙桃新城分公司提供的物业服务瑕疵外，还存在可视对讲、门禁系统一直未开通，小区出入口未设专人看管，未在停车场设置安保人员，小区保安未提供24小时巡逻导致盗窃经常发生等服务瑕疵，因此华夏物业仙桃新城分公司无权收取刘超、郭莲物业费；第四，华夏物业仙桃新城分公司未对收取的物业费依法进行公示，也未用于小区公共事业。华夏物业仙桃新城分公司辩称，1、华夏物业仙桃新城分公司成立之前是武汉华夏物业管理有限公司在向刘超、郭莲收取物业费。2016年，武汉华夏物业管理有限公司成立了华夏物业仙桃新城分公司，并办理了工商注册登记手续，因此华夏物业仙桃新城分公司具有该案的诉讼主体资格；2、根据相关司法解释规定，当事人双方约定分期付款的，诉讼时效应从最后一笔债务期限届满之日起计算。本案中，刘超、郭莲拖欠物业费是一个连续的过程，华夏物业仙桃新城分公司每年都向刘超、郭莲催讨物业费，因此本案的物业费未超过法律规定的诉讼时效；3、华夏物业仙桃新城分公司并未强迫刘超、郭莲签订物业管理服务协议，如果刘超、郭莲认为涉案协议违反法律规定，可以拒绝签署；4、华夏物业仙桃新城分公司认可自己提供的物业服务存在瑕疵，但物业服务具有整体性、连续性等特点，没有任何一家物业公司能够保证自己的物业服务能够让业主百分之百满意。华夏物业仙桃新城分公司对自己存在的服务瑕疵在一审时已同意就刘超、郭莲需交纳的物业费按80%的比例打折，同时放弃了违约金。华夏物业仙桃新城分公司向一审法院起诉请求：1.判令刘超、郭莲给付2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费5238元，支付欠款违约金1155元；2.本案诉讼费由刘超、郭莲承担。一审法院认定事实：刘超、郭莲系仙桃市纺织大道现代明珠新城小区2号楼2单元703号的业主，2012年7月3日办理入住手续。2011年10月15日，武汉华夏物业管理有限公司与该小区开发建设单位湖北超宇房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，约定由武汉华夏物业管理有限公司为该小区提供前期物业服务。武汉华夏物业管理有限公司在该小区设立明珠新城物管处，并与刘超、郭莲签订前期物业管理服务协议，约定物管处为刘超、郭莲提供物业管理服务，刘超、郭莲按房屋建筑面积90.93平方米、每月每平方米1.20元的标准，向物管处缴纳物业服务费，协议约定了双方的权利义务、交费时间、方式、违约责任等事项。协议签订后，刘超、郭莲缴纳物业服务费至2014年12月31日。2016年6月22日，武汉华夏物业管理有限公司设立华夏物业仙桃新城分公司，由该分公司承担明珠新城物管处的物业服务业务。由于武汉华夏物业管理有限公司明珠新城物管处以及新城分公司提供的物业服务监管不到位，致使整个小区存在卫生保洁不及时，安保松散，电梯维修不及时，公共设施存在安全隐患等物业服务瑕疵。刘超、郭莲认为物业公司未按协议约定提供合格的物业服务，未履行其职责，故未向物业公司交纳2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费。华夏物业仙桃新城分公司对刘超、郭莲提交的服务瑕疵照片的真实性予以认可。一审法院认为，本案中武汉华夏物业管理有限公司以明珠新城物管处名义与刘超、郭莲签订前期物业管理服务协议，双方形成物业服务合同关系，武汉华夏物业管理有限公司设立新城分公司，承继明珠新城物管处的权利义务，系其公司内部管理程序的变更，不影响业主的实际物业服务，华夏物业仙桃新城分公司作为本案一审原告主体适格。华夏物业仙桃新城分公司要求刘超、郭莲支付物业费5238元，计算金额有误，该院依法核算为5237.57元。物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。刘超、郭莲辩称物业公司的物业服务不到位，存在重大服务瑕疵，华夏物业仙桃新城分公司对刘超、郭莲的该辩称理由也予以认可，故依法减轻业主的缴费义务，对物业服务费依法扣减20%，刘超、郭莲应向华夏物业仙桃新城分公司交纳2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费4190.06元（5237.57×80%）。同时考虑到物业公司的服务尚有不完善之处，希望其予以重视，提升整体服务意识，妥善处理与业主关系，并及时检讨和完善工作中的不足，争取给业主提供更高质量的服务，对华夏物业仙桃新城分公司要求刘超、郭莲支付违约金的诉讼主张依法不予支持。刘超、郭莲辩称房屋漏水导致遭受损失，物业公司没有履行职责，要求驳回华夏物业仙桃新城分公司的诉讼请求，刘超、郭莲没有向该院提交充分的证据，对此抗辩理由，该院依法不予采纳。华夏物业仙桃新城分公司作为物业服务企业，应不断增强企业员工的服务意识和责任意识，加强与业主的沟通，对于业主提出的合理诉求高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、刘超、郭莲于该判决生效之日起十日内给付华夏物业仙桃新城分公司2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费4190.06元；二、驳回华夏物业仙桃新城分公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘超、郭莲负担。二审中，刘超、郭莲与华夏物业仙桃新城分公司均未提交新证据。二审查明，刘超、郭莲系夫妻关系。2012年7月3日，武汉华夏物业管理有限公司明珠新城物业管理处与刘超签订前期物业管理服务协议1份，该协议第十五条约定，本协议自签字之日起生效，至业主委员会于物业管理企业签订《物业管理合同》生效时终止。一审法院对华夏物业仙桃新城分公司于一审庭审后提交的《武汉华夏物业管理有限公司关于成立武汉华夏物业仙桃新城分公司的决定》复印件（鄂华夏《2016》第001号文件）未组织刘超、郭莲进行质证。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的焦点为：1、华夏物业仙桃新城分公司是否具有本案诉讼主体资格；2、刘超、郭莲对涉案物业费提出诉讼时效抗辩是否符合法律规定；3、刘超、郭莲能否以华夏物业仙桃新城分公司提供的物业服务存在瑕疵作为其拒付物业费的理由。对前述争议焦点，本院分析评判如下：一、关于华夏物业仙桃新城分公司是否具有本案诉讼主体资格的问题华夏物业仙桃新城分公司一审过程中提交了《武汉华夏物业管理有限公司关于成立武汉华夏物业仙桃新城分公司的决定》复印件，本院二审询问过程中组织刘超、郭莲进行了质证，虽然二人对该文件的真实性有异议，但该文件的内容与华夏物业仙桃新城分公司的营业执照可以相互印证，能够证明华夏物业仙桃新城分公司系承继原武汉华夏物业管理有限公司明珠新城物业管理处相关权利义务的新的主体，刘超、郭莲一审庭审过程中对华夏物业仙桃新城分公司的身份亦未提出异议，因此华夏物业仙桃新城分公司具有本案的诉讼主体资格，一审判决认定华夏物业仙桃新城分公司作为本案一审原告主体适格合法有据。二、关于刘超、郭莲对涉案物业费提出诉讼时效抗辩是否符合法律规定的问题《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，一审卷宗中没有反映刘超、郭莲曾提出诉讼时效抗辩的任何记录或材料，刘超、郭莲二审期间也未提供新的证据证明华夏物业仙桃新城分公司请求的物业费已过诉讼时效期间，因此刘超、郭莲对涉案物业费提出诉讼时效抗辩不符合法律规定，本院依法不予支持。三、关于刘超、郭莲能否以华夏物业仙桃新城分公司提供的物业服务存在瑕疵作为其拒付物业费理由的问题《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，刘超、郭莲主要以华夏物业仙桃新城分公司在环境卫生服务和安全管理方面提供的服务不到位，且华夏物业仙桃新城分公司一直未对其房屋外墙渗水问题进行维修为由认为该公司提供的物业服务存在重大瑕疵，华夏物业仙桃新城分公司也认可其提供的物业服务存在瑕疵。本院认为，虽然华夏物业仙桃新城分公司提供的部分物业服务存在瑕疵，但刘超、郭莲一直在享受华夏物业仙桃新城分公司提供的物业服务，一审法院也因该服务瑕疵依法对刘超、郭莲需要交纳的物业服务费进行了扣减，同时对华夏物业仙桃新城分公司请求的违约金不予支持，因此一审判决实体处理得当，刘超、郭莲以华夏物业仙桃新城分公司提供的物业服务存在瑕疵作为其拒付物业费的理由事实依据不足。关于刘超、郭莲提出华夏物业仙桃新城分公司一直未对其房屋外墙渗水进行维修属于重大服务瑕疵的问题。本院认为，外墙渗水可能涉及房屋建筑质量问题，若在房屋质量保证期内，应由房屋开发商承担法定的维修义务，若已超过房屋质量保证期，则应向相关主管部门申请专项房屋维修基金解决。在处理此类问题时，物业公司应积极协助业主或业主委员会共同解决，但不宜认定该协助系物业公司的主要服务义务。因此，不能以华夏物业仙桃新城分公司未及时协助刘超、郭莲对房屋外墙渗水进行维修认定其存在重大服务瑕疵。关于刘超、郭莲提出双方签订的物业管理服务协议系华夏物业仙桃新城分公司制作的格式文本，签订时未经过平等协商，系被迫签署，该协议只是前期物业管理服务协议，并非永久性协议，一审法院认定该协议合法有效与事实不符的上诉意见，首先，刘超、郭莲未提供证据证明涉案协议系受胁迫签署，且即使存在胁迫行为，刘超、郭莲也未在法定期限内对该协议行使撤销权；其次，《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案的前期物业管理服务协议中约定本协议至业主委员会于物业管理企业签订《物业管理合同》生效时终止，但涉案小区至今未成立业主委员会。因此，一审判决认定华夏物业仙桃新城分公司与刘超签订的前期物业管理服务协议合法有效，符合法律规定。综上所述，刘超、郭莲的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘超、郭莲共同负担。该判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇一九年十一月十三日法官助理丰永闯书记员胡灵