江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初10677号 原告：许玉庆，男，1964年9月9日出生，汉族，住江苏省常熟市。 被告：张小梅，女，1985年11月22日出生，户籍地河南省清丰县，住江苏省常熟市。 原告许玉庆诉被告张小梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序于2019年9月19日、11月1日公开开庭进行了审理，原告许玉庆、被告张小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许玉庆向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告即时返还租赁房屋及赔偿自2019年06月26日起至返还该租赁房屋之日期间的房屋租金损失人民币9500元整。2、请求判令被告赔偿租住期间因不当使用导致租赁房屋内的家具、电器、装修装饰等损坏而产生的重置费用人民币40599.48元整及评估费用人民币800元整。3、请求判令被告赔偿重置期间导致房屋延迟出租而产生的租金损失人民币7125元整。4、请求判令被告赔偿拖欠的水费人民币396.81元整、电费人民币1221元整、及承担清运租赁房屋内垃圾所需费用人民币1800元整。5、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年06月20日，原、被告之间签订了房屋租赁合同，合同约定：甲方将座落于常熟市虞山镇(莫城街道)商城西路67幢202室住房一套，共计房屋建筑面积101平方米左右租赁给乙方使用。房屋年租金总额为人民币28500元整…本租赁合同壹年一定，乙方于本租赁合同订立时付清年租金。租赁期限自2018年06月26日起至2019年06月25日止。乙方在租赁期间内，独自承担水、电费用及其他相关费用等(注：乙方在使用该房屋期间，如出现下水道、马桶堵塞、漏水、漏电、漏气等对甲、乙双方及邻居造成损失的，以及可能出现的线路故障等均由乙方独立负责疏通及维修、并由乙方承担所产生的全额费用)。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁期间内水费、电费等费用保证金人民币2000元整……另、甲方交付该房屋时房屋内的家具、电器、装修装饰等完好，租住期间如有损坏，保证金不退，并照价赔偿”。本合同租赁期届满，乙方需续租或退租的，应提前三个月书面向甲方提出请求，并取得甲方的书面同意，除经甲方同意继续租赁外，应将租赁房屋按原状腾出交还给甲方(如有损坏、必须修复或赔偿，甲、乙双方书面验收交接为准)。被告于该租赁合同订立时付清了年租金，原告让被告按租赁合同约定支付保证金时，被告拒不支付。被告在使用该租赁房屋期间，不顾公共环境卫生，在公共区域楼道处乱扔垃圾，损害公共利益，引起邻居强力不满并投诉到原告处。原告前往租赁房屋处时，每次目睹租赁房屋内的脏乱差，特别是由于被告卫生间内用水后随意乱倒，导致污水渗透到客厅墙面及地板处。并且、被告在租赁房屋内私拉乱接电灯、电线，把彩条带直接系在照明灯具之上等，为此、埋下了严重的安全隐患，更为重要的是由于被告的不当使用导致租赁房屋内的家具、电器、装修装饰等均遭到不同程度的损坏。原告多次好言相劝被告注意公共卫生，同时做好房屋内的卫生工作，更要注意用水用电安全，要求被告及时整改并及时消除安全隐患，尽快修复己遭到损坏的家具、电器、装修装饰等，但被告态度蛮横予以拒绝，原告多次提醒被告如果不及时进行整改与修复，租赁合同期届满后，原告不会再把租赁房屋续租给被告。被告的恶劣行径，虽经原告多次劝阻，但被告却置若罔闻，依然我行我素，由于被告的一意孤行，最终导致原告决定租赁合同期届满后不再把租赁房屋续租给被告。由此、原告于2019年03月24日采用微信、短信及在该租赁房屋门上张贴告示的方式，正式提前三个月通知被告租赁合同期届满后不再续租，被告可提前做好搬离的准备，到时请准时移交该房屋。因此、被告开始恶意拖欠本该由被告独自负责承担的水、电费用，房屋内的家具、电器、装修装饰等遭到更为严重的损坏。2019年06月25日租赁合同到期后，被告既不积极主动的与原告处理好相关善后事宜，也不与原告办理书面验收交接手续、将该租赁房屋按原状腾出交还给原告，在原告主动与被告在微信上提出于2019年06月26日下午4点左右，原告过去跟被告书面验收交接房屋，被告微信也不回复，原告到租赁房屋后见不到被告的身影，即打电话给被告，被告未接原告电话，是一位自称是被告老公的男性人员接了电话，态度极端恶劣的说“你不返还我押金，我就不还你房子”，原告让该男性人员与被告到租赁房屋处来面谈，那位男性人员骂骂咧咧没有回话，就恶狠狠的挂断了电话。电话被挂断后，原告继续在租赁房屋处楼下的“小卖部”等被告，希望被告能过来面谈，原、被告双方能够妥善的协商解决好相关事宜。原告在等待之中见到租赁房屋的窗户都开着，天空真在下雨，原告担心雨水进入房屋造成不必要的损失，就从房屋前面的简易棚爬上去关了前面的窗户，其它的窗户在房子外面够不着就无法关闭，原告只能给被告发送了微信，内容是“张小梅你好!我们之间的房屋租赁协议到昨天(即2019年6月25号)已届满，你不跟本人见面，微信也不回复，打你电话你老公接的，他表示拒绝交接房屋，特别是你在租赁期间导致房屋内家具，装修装饰的损坏，你是需要承担赔偿责任的。另外、刚才看到房子的窗户都开着，前面的窗户本人从房子外面爬上去关了，其它的窗户希望你回去关好了，房子仍在你的手上，你有保管好房屋的责任，如果在签订书面验收交接之前，由于你把窗户开着导致雨水进入房子，而造成的损失还是需要你来承担赔偿责任的。另外、建议你千万別以身试法，故意侵犯本人的合法权益。明天下午4点左右我还是会去租赁房屋门口等你的，希望你准时过来进行租赁房屋的书面验收交接手续并妥善处理善后事宜，希望你能配合，谢谢你!另外、你延迟交房期间，也是需要承担延迟交房所产生的房屋租金的，希望你好自为之”。原告于2019年06月27日下午14.21分左右，再次微信通知被告，希望被告能到租赁房屋处面谈，原、被告双方能够妥善的协商解决善后事宜，但没想到的是被告己把原告微信拉黑，原告的微信通知无法发送给被告，原告只能通过短信息的方式发送给被告，原告虽然在不断的努力，希望与被告之间友好协商解决相关善后事宜，但是被告还是一意孤行，最终没有前往租赁房屋处与原告书面验收交接该租赁房屋。被告于2019年07月01日中午10.22分左右发微信给原告，内容是“房东，下午4点左右会房子那里你可以来拿钥匙”，原告于11.39分左右回复被告微信，内容为“你带好身份证、居住证，先验收，如果家具、装修装饰等完好，并结清水费、电费、退场所产生的垃圾清理等相关费用及延迟交房期间所产生的房租金后，可办理书面交接手续，然后移交钥匙，家具、装修装饰等如有损坏必须修复或赔偿”。原告抱着能妥善解决问题的希望，于下午4点左右再次前往租赁房屋处，期待与被告真诚的解决问题，但是由于被告的原因导致租赁房屋书面验收交接失败。另、被告再次把原告微信拉黑。事己至此，由于被告不按租赁合同的约定全面履行自己的责任与义务，违背了自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，其行为侵犯了原告的合法权益，原告被迫无奈故依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律之规定，向贵院提起诉讼，请依法判如诉请，以法维护原告之合法权益。 被告张小梅辩称：首先他的房屋是6月26日到期，在7月1日我已经返还给他了，钥匙也给他了，不存在没有返还房屋的情况。原告说我损坏他房屋里面的装饰装修电器，请他提供证据证明是我损坏的，我租之前是什么样子，我租后是什么样子。第三条房屋重置或者延迟出租跟我没有关系，因为房子已经还给他了。第四条他让我赔偿他水电费和垃圾费用，搬房子之后我清理过了垃圾，地也拖了一遍，打扫卫生的时候上面一个人看到过的。他出租房屋的电费我垫付了一年，我问他要，他拒绝给我，所以我才没有交水电费。房子我们合同签的时候押金2000元，交房的时候我老公跟他说房租结清，押金退我，但是他没有退我。 本院经审理认定事实如下：位于常熟市商城西路67号202室房屋登记为原告许玉庆单独所有，建筑面积为101平方米、车库5.54平方米。2018年6月20日，原告许玉庆（出租方、甲方）与被告张小梅（承租方、乙方）签订房屋租赁合同1份，内容为：“一、甲方将座落于常熟市虞山镇商城西路67幢202室住房一套，共计房屋建筑面积101平方米左右租赁给乙方使用。（注：不包含车库）。二、房屋年租金总额为人民币28500元整，大写贰万捌仟伍佰元整。上述租金为纯租金不包含向有关部门缴纳的房屋持有税（即：房产税）及各种其他税、费等等，如需缴纳须有乙方按实另行支付。三、本租赁合同1年一定，乙方于本租赁合同订立时付清年租金。四、租赁期限自2018年06月26日起至2019年06月25日止。五、乙方在租赁甲方的房屋过程中，应遵守国家及地方颁布的法律、法规，独自承担租赁期间产生的债权、债务，并及时做好防火防盗工作，若因乙方自己的过错违法造成的严重后果，由乙方独立承担法律及经济损失的责任。六、房屋租赁期内，若遇国家、地方拆迁或产业政策调整及若遇不可抗力事宜，协议无法继续履行的，造成乙方经济损失，由乙方自己承担，与甲方无关。七、乙方在租赁期间内，独自承担水、电费用及其他相关费用等。（注：乙方在使用房屋期间，如出现下水道、马桶堵塞、漏水、漏电、漏气等对甲、乙双方及邻居造成损失的，以及可能出现的线路故障等由乙方独立负责疏通及维修、并由乙方承担所产生的全额费用）。八、甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁期间内水费、电费等费用保证金人民币贰仟元整，租赁关系终止时，保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，扣除可能出现的房屋迟延期间的租金、清理退场所产生的垃圾等费用后的剩余部分的保证金、凭保证金收条原件无息归还乙方，如出现不足部分由乙方另行支付。另、甲方交付该房屋时房屋内的家具、电器、装修装饰等完好，租住期间如有损坏，保证金不退，并照价赔偿”。九、乙方如需对租赁的房屋进行装修，需征得甲方的书面同意，办理相关批准手续，乙方的装修不得改变房屋的结构，在租赁合同到期后乙方不再续租、或乙方经甲方同意提前解除租赁合同、或甲方根据本合同的约定提前收回房屋使用权的，装修财产的所有权则无条件归甲方所有。乙方续租的可无条件使用。十、乙方在租赁期间内如将租赁房屋转借、转租、转让、调换给第三方，必须经甲方书面同意。十一、在乙方的租赁期间内，甲方不得提前收回房屋使用权，但乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，收回出租房屋使用权：（1）乙方无论任何原因不按本合同约定日期支付房租金的；（2）乙方拖欠满三个月水电费的；（3）乙方将租赁房屋擅自转借、转租、转让、调换给他（她）人使用的；（4）乙方擅自改变租赁房屋的结构及用途的；（5）乙方利用承租房进行非法活动，损害公共利益，扰乱邻居反应强力的。（6）乙方违反国家有关法律、法规的规定造成严重后果的。（7）乙方有侵害甲方合法权益的其他情形的；十二、本合同租赁期间届满，乙方需续租或退租的，应提前三个月书面向甲方提出请求，并取得甲方的书面同意，除经甲方同意继续租赁外，应将租赁房屋按原状腾出交还给甲方（如有损坏、必须修复或赔偿，以甲、乙双方验收书面交接为准），如过七天不交还租赁房屋，则甲方视乙方留在房屋内物品为放弃之物，甲方有进行处置留在房屋内物品的权利，在处置过程中所产生的费用由乙方独立承担。十三、乙方在租赁期间内，应妥善维护租赁房屋，如因不可抗力的原因导致房屋的自然损坏，由甲方进行维修。十四、甲、乙双方应共同遵守本合同的规定，任何一方违反本合同的约定，即为违约。违约责任按照下列方法承担：（1）、一方提前退租或擅自提前收回出租房屋使用权，向另一方支付退租或擅自提前收回出租房屋使用权之日起六个月的房租金。（2）、乙方拖欠房屋租金、物业管理费用、水电费用的，违约金为拖欠总额的日百分之五；十五、本合同到期后，在同等条件下乙方有优先租赁的权利，须在2018年05月25日前签定租赁合同，付清下年度房屋租金。如过该约定期限未签订租赁合同的，乙方即丧失优先租赁的权利，甲方有权将该房屋另行出租。十六、在本合同有效期内如出现房屋所有权变更的情况发生，甲方会在该租赁房屋的门上张贴告示，或采用短信、微信、邮件、QQ等方式通知乙方，也即视为给乙方送达房屋所有权变更的通知，在同等条件下乙方有优先购买的权利，但须一星期内书面提出申请，否则视为乙方放弃优先购买的权利。十七、本协议履行过程中，双方如有纠纷，首先应平等友好协商解决，若协商不成，由租赁所在地（江苏常熟）人民法院依法处理。十八、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致订立补充协议，与本合同具有同等法律效力。十九、本合同经甲、乙双方签字后乙方付清全额年租金，既时生效，合同租赁期届满即时终止。本协议一设二份，甲、乙双方各执一份。水表：（空）电表：（空）房内甲方物品：两台空调、壹台热水器、壹台机顶盒、厨房及卫浴设备”。合同签订后，被告张小梅交纳了2018年06月26日起至2019年06月25日止的房屋租金28500元。 2019年3月24日，原告许玉庆向被告张小梅发出终止续租通知1份，内容为：“张小梅女士你好！你租赁的商城西路67幢202室住房一套，于2019年6月25日合同到期届满，到期届满后该房屋不再续租，现正式提前三个月通知你，你可提前做好搬离准备，到时请准时移交该房屋。谢谢配合！通知人：许玉庆2019年3月24日”。 另查明，2017年6月28日，原告许玉庆与案外人李啸龙签订房屋租赁合同一份，将其位于常熟市虞山镇商城西路67幢202室房屋出租给案外人李啸龙，房屋租金为26000元。合同约定，许玉庆交付房屋时，案外人李啸龙应向许玉庆支付房屋租赁期间内水费、电费等费用保证金2000元。审理中，原告许玉庆表示其未退还李啸龙房屋押金2000元，被告表示，其向李啸龙交纳了房屋押金2000元，未向原告交纳押金。审理中，原被告一致确认，扣除被告为原告支付的车库电费541元，被告还结欠原告水电费1076.81元（396.81元+1221元-541元）。 再查明，2019年7月1日10:22分，被告张小梅向原告许玉庆发出信息“房东，我下午4点左右会房子那里你可以来拿钥匙”；原告许玉庆于当日11:39分向被告张小梅发出信息：“你带好身份证、居住证，先验收，如果家具、装修装饰等完好，并结清水费、电费、退场所产生的垃圾清理等相关费用及迟延交房期间所产生的房租金后，可办理书面交接手续，然后移交钥匙，家具、装修装饰等如有损坏必须修复或赔偿”。被告张小梅于当日16:24分发信息给原告许玉庆:“我在楼下”。原告许玉庆于当日16:42分向原告发信息：“张小梅你不跟我办理书面验收交接手续，把钥匙扔了你以为就是交房了？（自己回去拿，钥匙被别人捡走了，还是你的责任），况且，你这样做就可以不给修复或赔偿了？”。被告张小梅于当日16:48分向原告许玉庆发出信息:“我没有扔你钥匙，不要说我扔你钥匙，当着你的面开的门，你进去了，房子还给你了，钥匙在门上，并且这把钥匙我也不是从你手里拿的”。原告许玉庆于同日18:19分向被告张小梅发出信息：“合同约定书面验收交接为准，损坏了东西想不赔，你耍无赖是没有用的。”该信息被张小梅拒收。 还查明，原告许玉庆委托苏州新新资产评估有限公司对常熟市商城西路149号67幢202室内受损的装修及电器设备等的价值进行评估。2019年7月30日，该评估公司出具评估结论为：经评估，截止评估基准日2019年7月3日，在满足相关评估假设及限制条件下，委托方委估固定资产的评估值合计为40599.48元。具体评估对象为：阳台：夹板大窗套、夹板小窗套、涂料、夹板吊顶、不锈钢晾衣架；客厅：夹板隔断、榉木门套、射灯、涂料；房间：夹板隔断、球形锁、榉木造型吊顶；涂料、格兰仕1.5P空调、榉木贴面门；餐间：榉木贴面、吊灯、射灯、榉木造型吊顶、局部免漆地板；大门过道：吸顶灯、涂料、配电箱PZ30、球形锁、普通锁；厕所及过道：夹板吊顶、免漆地板、榉木门套、榉木移门、淋浴房、浴霸；厨房间：矮厨、吊厨、吸顶灯、2眼煤气灶、油烟机、球形锁、玻璃榉木门；小房间：球形锁、榉木贴面门、榉木矮厨、榉木造型吊顶、涂料、夹板隔断；装修水电费。为此，原告支付鉴定费800元。审理中，原告表示涉案房屋其出租了六、七年左右，家具家电是在2003年购买的，中间没有更换过，有一台空调是添置的。 本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。本案争议焦点为：2019年7月1日，原被告双方是否完成了涉案房屋的交接。首先，从双方的信息往来的内容可以看出，当天双方到租赁房屋内的目的是交接涉案房屋，且原告实际上进入了涉案房屋；其次，双方签订的房屋租赁合同第十二条约定：“……，如过七天不交还租赁房屋，则甲方视乙方留在房屋内物品为放弃之物，甲方有进行处置留在房屋内物品的权利，在处置过程中所产生的费用由乙方独立承担。”可以看出，即使双方未能办理书面房屋交接手续，合同期满后经过七天，也应视为原告已经接收了房屋。综上，本院认定，被告已于2019年7月1日将涉案房屋交付给原告，但被告应支付自合同期满（2019年6月26日）起至2019年7月1日之间的房屋占有使用费468.49元（28500元/年÷365天×6天），故对于原告要求被告即时返还租赁房屋及赔偿自2019年6月26日起至返还该租赁房屋之日期间的房屋租金损失9500元的诉讼请求本院予以部分支持。审理中，原被告一致确认，被告结欠原告水电费1076.81元，故对于原告要求被告支付拖欠的水费396.81元、电费1221元的诉讼请求中的1076.81元予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于原告要求被告赔偿租住期间因不当使用导致租赁房屋内的家具、电器、装修装饰等损坏而产生的重置费用40599.48元及评估费用800元的诉讼请求，本院认为，承租人应按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。本案中，原告未能举证证明被告未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，故原告的上述主张依据不足，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿重置期间导致房屋延迟出租而产生的租金损失7125元的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。对于原告要求被告承担清运租赁房屋内垃圾所需费用1800元的诉讼请求，依据不足，本院亦不予支持。被告认为原告应返还押金2000元的抗辩，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张小梅于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告许玉庆房屋占有使用费468.49元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院，常熟市人民法院开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××60）。 二、被告张小梅于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告许玉庆水电费1076.81元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院，常熟市人民法院开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××60）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告许玉庆其他诉讼请求。 案件受理费668元，由原告许玉庆负担651元，由被告张小梅负担17元，由被告张小梅于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，原告预交的诉讼费用17元本院予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：江苏省苏州市中级人民法院）。 审判员  曾庆会 二〇一九年十一月八日 书记员  吴 燕