浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6050号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州世茂嘉年华置业有限公司。住所地：杭州市江干区凤起东路****。统一社会信用代码：91330100079336964F。 法定代表人：孙岩，董事长。 委托诉讼代理人：陈洋，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙宇政，浙江天册律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张先庚，男，1955年1月6日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：王雷、孔子莹,浙江锦丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张耐秋，女，1958年1月12日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：王雷、孔子莹,浙江锦丰律师事务所律师。 上诉人杭州世茂嘉年华置业有限公司（以下简称世茂公司）与被上诉人张先庚、张耐秋因商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。 原审法院审理认定：世茂公司（出卖人）曾与张先庚、张耐秋（买受人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买杭州市江干区茂宸金座7幢1801室商品房，建筑面积共为386.42平方米，单价为每平方米60540.33元，总金额为23393996元，其中包含全装修总价3091360元；合同签订之日，买受人一次性支付商品房总价款23393996元；出卖人应当在2018年6月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人；出卖人应于本合同约定的交付日前将商品房交付买受人，买受人应在上述期限内自行到出卖人项目现场办理领房手续，届时出卖人不再另行通知买受人，买受人未按期来领房的，不视为出卖人逾期交付；出卖人逾期交房不超过60日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；等等。张先庚、张耐秋已按约于2018年2月10日前支付完毕所有购房款。 2018年5月3日，张先庚出具承诺函，载明：本人于2018年2月11日购买了贵司开发建设的茂宸金座7幢1801室房屋；鉴于房屋合同附件1的房屋平面图与贵司前期对外宣传资料存在差异，该差异为贵司根据本人要求对户型进行调整后的结果，且双方确认以合同附件1的房屋平面图为准；本人承诺不就前述差异向贵司主张违约责任或其他责任，或主张赔偿或补偿；此外因户型调整影响工程进度，本人同意该房屋合同约定的交付时间由2018年6月30日变更为2018年7月31日，不视为贵司逾期交付；若有违反的，本人应向贵司支付10万元违约金并赔偿贵司因此遭受的全部损失；等等。后双方一致协商同意房屋交付时间由2018年6月30日变更为2018年7月31日。 2018年10月23日，世茂公司与张先庚、张耐秋签署商品房交接书，双方确认：交付房屋为杭州市江干区茂宸金座7幢1801室房屋，实测建筑面积为386.42平方米，房屋总价款为23393996元，张先庚、张耐秋已付全部房价款，世茂公司已开具发票；出卖人逾期交房的违约责任按照商品房买卖合同及附件约定执行；等等。 张先庚、张耐秋曾要求世茂公司对餐厅背景柜的装修做如下修改：1、原餐厅矮柜和大理石踢脚线取消，业主自己提供鱼缸代替；2、背景墙面墙纸饰面型号与客厅墙纸相同；3、背景两侧木饰面上顶天花、下至地面。双方未约定因装修改动而产生的费用承担、工期增加等事项。 世茂公司委托第三方制作了个性化装修明细及说明，列举了共计18项个性化改造施工项目，施工费用共计64597元。 张先庚、张耐秋于2019年1月18日提起本案诉讼，诉请判令：世茂公司支付逾期交房违约金589529元。世茂公司于原审诉讼中提起反诉，诉请判令：张先庚、张耐秋支付改造费用共计64597元。 原审法院审理认为：张先庚、张耐秋与世茂公司签订的商品房买卖合同、承诺函合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。商品房买卖合同约定出卖人应于合同约定的交付日前将商品房交付买受人，买受人应在上述期限内自行到出卖人项目现场办理领房手续，届时出卖人不再另行通知买受人。案涉房屋约定的交付日期为2018年7月31日，即若案涉房屋在2018年7月31日前已具备交付条件的，则世茂公司无需书面通知张先庚、张耐秋交房。世茂公司陈述案涉房屋于2018年8月10日才具备合同约定的交付条件，且世茂公司于当日在案涉房屋施工现场口头通知张先庚、张耐秋可以收房，故2018年7月31日前案涉房屋并未达到交付条件，世茂公司仍负有书面通知张先庚、张耐秋办理房屋交付手续的责任。世茂公司主张其于2018年8月10日当天口头通知张先庚、张耐秋收房，但未提供证据予以证明，故实际交房日期原审法院认定为双方签署商品房交接书的日期，即2018年10月23日。 商品房买卖合同约定，出卖人逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。案涉房屋约定的最后交付期限为2018年7月31日，实际交付日期为2018年10月23日，逾期交付已超过60天，故世茂公司应当按照合同约定向张先庚、张耐秋支付违约金，经计算为589529元。 张先庚、张耐秋曾要求对案涉房屋的装修进行改动，世茂公司由此主张张先庚、张耐秋曾承诺承担装修改动的费用，并不向世茂公司主张由此而产生的逾期交房违约责任。本案审理中未有证据证明张先庚、张耐秋与世茂公司就装修改动的费用承担、工期延长问题达成过合意；世茂公司委托第三方制作的个性化装修明细及说明中统计的施工费用共计为64597元，大大小于商品房买卖合同约定的全装修总价3091360元；因此，世茂公司主张工期延长及要求张先庚、张耐秋承担装修改造费用依据不足。世茂公司要求张先庚、张耐秋支付改造费用64597元的反诉诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2019年5月15日判决：一、世茂公司向张先庚、张耐秋支付逾期交房违约金人民币589529元，于判决生效后十日内付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回世茂公司的反诉诉讼请求；本诉案件受理费人民币4847.50元，由世茂公司负担；反诉案件受理费人民币708元，由世茂公司负担；世茂公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的案件受理费。 宣判后，世茂公司不服，向本院提起上诉称：1、由于被上诉人要求对案涉房屋进行个性化装修，上诉人不应承担逾期交房违约责任；2、上诉人为被上诉人所购房屋进行个性化装修，被上诉人应当支付相应费用。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求、支持上诉人的反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 张先庚、张耐秋共同辩称：上诉人明显构成逾期交房，应当承担违约责任。除2018年5月3日被上诉人出具承诺函外，被上诉人未提出过对案涉房屋进行个性化装修，更未要求对装修好的部分进行拆除再装修。被上诉人买的是精装修房屋，已经包含装修，不需支付额外装修费，对于上诉人与第三方的结算证据不予认可。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”该法第六十五条第一款规定“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据现有证据证实，双方当事人变更后所约定的案涉房屋的交付日期为2018年7月31日，在该约定交付日前，世茂公司按约不需履行通知义务而是由张先庚、张耐秋自行办理领房手续。而现有证据证实，双方当事人实际办理案涉房屋的交接时间为2018年10月23日，世茂公司不能举证证实其在2018年7月31日之后至2018年10月23日前已按约履行书面通知交房义务，据此，原审判决认定案涉房屋交付时间为2018年10月23日系正确。世茂公司于原审诉讼中提交的张先庚出具的业主个性化修改单载明，2018年9月17日，张先庚、张耐秋曾提出要求取消部分装修内容、更换部分装饰材料及变更部分施工方案。张先庚、张耐秋认为，直至该单据出具日，世茂公司仍然未完成案涉房屋的装修施工，且张先庚、张耐秋提出的修改方案系减少施工内容，也不影响装修施工进度。世茂公司认为，因张先庚、张耐秋曾提出上述修改内容而影响案涉房屋的装修进度，致使案涉房屋交付逾期。世茂公司就其主张未能提交证据证实案涉房屋至张先庚、张耐秋提出上述修改方案时已经装修完毕并已通知张先庚、张耐秋交房，依法应自担举证不能的不利后果。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。世茂公司的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10341元，由上诉人杭州世茂嘉年华置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年十一月四日 书记员 王 勤