湖南省武冈市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0581民初3194号原告：关养才，男，1969年7月8日出生，汉族，武冈市人，住广东省佛山市顺德区。原告：曾冬梅，女，1977年12月8日出生，汉族，武冈市人，住武冈市。特别授权诉讼代理人：关养才，基本身份情况同上，系原告曾冬梅丈夫。被告：武冈市展辉房地产开发有限公司，住所地武冈市庆丰西路。法定代表人：钟伦团，该公司董事长。特别授权诉讼代理人：袁小平，湖南华硕律师事务所律师。原告关养才、曾冬梅与被告武冈市展辉房地产开发有限公司（以下简称展辉房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关养才暨原告曾冬梅的特别授权诉讼代理人与被告展辉房地产公司的特别授权诉讼代理人袁小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关养才、曾冬梅向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金10980元（2016年10月1日至2017年7月29日期间按每天36元计算）；2、被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金21024元（2018年1月1日至2019年7月25日期间按每天36元计算）；3、被告支付原告卫生间排风打孔费200元（100元×2个）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月22日，原、被告签订了《武冈市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的展辉中央新城一期一栋403房，总价款为360140元。合同约定：出卖人应依照国家和地方政府规定，将验收合格并符合附件三约定的装饰、装修标准的房屋于2016年9月30日前交付买受人；交房时应出示《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，逾期交房每日按已交房款的万分之一支付违约金；在交房后90天内办理初始登记，初始登记后365天内办妥房屋所有权证，违约按每日已交房款的万分之一支付违约金。原告已依约支付了全部房款，在合同约定交房日前，被告通知原告在2016年10月1日至8日期间交房。原告于2016年10月2日去收房时，被告不能出示验收合格证明文件以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，也未按附件三的约定在卫生间开排气孔，另入户水、电表正在安装，绿化与安保设施全无。原告为此未办理收房手续。2017年7月29日，原告因确需住房居住，只好办理收房手续并开始装修，此时被告仍然不能出示验收合格证明文件以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，也未按附件三的约定在卫生间开排气孔。2019年7月1日，被告通知原告领取产权证与补交面积差价款，原告按合同约定补交了房屋面积差价款4824元。原告认为被告逾期交房305天，逾期通知原告领取产权证548天，且未依约给卫生间开好排气孔，故依法提出以上诉讼请求。被告展辉房地产公司辩称：被告已按约定全面履行了合同义务，无违约行为；原告拖欠被告购房款，是原告违反了合同义务。双方签订合同时约定，被告在交房后90天内办理初始登记，初始登记后1年内办理房屋所有权证，办理房屋所有权证后1年内办理国有土地使用权证。2016年6月政策变化后，已不能办理房产证与国土证，只能办理不动产权证。因此，被告在2016年10月交房，在2019年1月前申办不动产权证符合合同约定。至于不动产登记机构每天能办好多少权属证，不属于被告的责任，故请求驳回原告的诉讼请求。原告关养才、曾冬梅与被告展辉房地产公司围绕诉讼请求，均依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。因当事人对证据的真实性无异议，本院对原、被告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据采信的证据，结合原、被告的当庭陈述，本院查明如下法律事实：原告关养才、曾冬梅与被告展辉房地产公司在2016年2月22日签订了合同编号2015003****的《武冈市商品房买卖合同》，购买被告开发修建的武冈市展辉中央新城1期*栋403房。原、被告在合同中对该房屋的面积、价款以及付款方式约定：商品房建筑面积110.5平方米，价格每平方米3259.19元，总价款为360140元；首付款110140元于2016年2月22日支付，余款采用银行按揭方式支付；房屋面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，超出3%时，买受人有权解除合同。对房屋交付以及逾期交房的违约责任约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、装修标准的商品房交付给买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人，买受人应在通知送达之日起30日内对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，交接时出卖人应出示验收合格的证明文件、提供《住宅质量保证书》和《商品房使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；逾期未超过90日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，违约金从约定交房期限的次日起计算到实际交房日止；买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在30日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担延期交房的责任。对办理房地产权登记约定的主要内容为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任未能在约定的期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，出卖人自合同约定期限的次日起至实际办妥登记之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。对商品房前期物业管理服务约定：出卖人以聘请方式选聘武冈市展辉物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理，物业管理期限自2016年9月30日至2017年9月30日，收费标准为住宅1.2元/平方米/月，收费的起始时间为2016年9月30日。合同附件三约定了房屋装饰、设备标准，其中有厨房安装grc排烟管、卫生间排气孔等约定。签订合同后，原告关养才、曾冬梅依约向被告展辉房地产公司支付了购房款360140元。2016年9月22日，武冈市展辉中央新城一期工程1栋楼竣工并经验收合格，被告委托武冈市展辉物业管理有限公司与业主办理商品房交接手续，同时通知业主在2019年10月初交接房屋。原告在2019年10月2日与物业公司交接房屋时，物业公司提出要原告交纳物业费才能交钥匙，原告提出要物业公司提供房屋验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》和《商品房使用说明书》，双方发生争执，被告便拿起交房流程尚未完成的《交房会签单》离开。2017年7月29日，原告拿着《交房会签单》到办理了房屋交接手续，物业公司将房屋钥匙交付给了原告。原告接收房屋后在装修过程中，因内、外两个卫生间无排气孔，便请人打了两个通风排气孔，花费200元。为整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，武冈市不动产登记中心于2016年6月成立，自此房产证、国土证由新的不动产权利证书替代。武冈市不动产登记中心在办理武冈市展辉中央新城一期1栋楼的不动产权利证书期间，被告展辉房地产公司于2019年1月开始陆续向该栋楼的业主发放不动产权利证书。原告关养才、曾冬梅的不动产权利证书于2019年5月办好，因权利证书登记的房屋面积111.98平方米比合同载明的110.5平方米多出1.48平方米，被告的售房工作人员在2019年5月要求原告按合同约定的每平方米3259.19元的价格补交4824元，原告通过微信聊天的形式向被告的售房工作人员提出异议，首先认为面积误差比在合同约定的3%范围内不需要补交房款，后于2019年7月25日又以被告“在约定的时间内交付房屋时，没有验收合格，业主有权不收房”为由，提出如被告要原告补交房款则要求被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任。2019年9月27日，原告向被告补交了4894元的房屋面积误差款并领取了不动产权利证书。本院认为，原告关养才、曾冬梅与被告展辉房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告应按照约定全面履行自己的合同义务。本案双方当事人争执的焦点是被告是否有违约行为以及应否承担违约责任。对争执焦点分析、评判如下：原、被告在合同中约定被告应于2016年9月30日前交房，被告于2016年9月底通知原告在2016年10月初办理房屋交接手续，原告未提出异议，视为双方同意变更了交房时间。被告出售的商品房在2016年9月22日前已竣工并通过相关验收，在2016年10月2日原、被告办理交接房屋时，应认定被告向原告提供了验收合格的商品房。原告在验收房屋时如认为交接的房屋存在质量问题等，依照约定应在房屋验收交接单上注明，交由被告在30日内整改，整改期间原告有权拒收房屋。原告在与被告委托办理房屋交接手续的物业公司发生争执后，并未验收房屋向被告提交书面意见与请求，要求被告整改，而是拿走会签单离开，其处理矛盾的方式欠妥，不符合双方的约定。在被告庭审举证证明交房时房屋已经验收合格且能提供《住宅质量保证书》和《商品房使用说明书》的情形下，原告拒收房屋近一年之久，该责任不能归咎于被告。原、被告约定在交付房屋后90日内办理初始登记，初始登记后365日内办好房产证，办好房产证后365日内办好国土证。依照该约定，被告应在2017年1月初办理初始登记，在2018年1月初与2019年1月初分别办好房产证与国土证，因政策原因2016年6月成立武冈市不动产登记中心后，房产证与国土证已停办，只能办理不动产权利证书，原、被告在签订合同时均不能预见该事实，故被告在2018年1月未办好房屋产权证属于不可抗力，对原告提出被告应承担2018年1月未办好房屋产权证违约责任的主张，本院依法不予支持。但房产证、国土证统一为不动产权利证书后，被告应依约在办好国土证的期限内即2019年1月初为原告办好不动产权利证书，被告直到2019年5月才为原告办好不动产权利证书，其行为已违反合同约定。虽然被告以原告所购买该栋房屋的部分业主的不动产权利证书在2019年1月初已办好为由，主张原告的产权证到2019年5月才办好的责任不在于被告，是因为不动产登记中心办证需要时间，但第三人的原因不能改变被告已违约的事实，依法不能免除被告的违约责任。2019年1月至2019年5月约4个月期间的违约金，依合同约定计算为人民币4322元。在产权证书办好后，被告及时通知原告补交房屋面积误差款并领取产权证书，原告提出异议不愿补交房价款，被告为此在产权证办好后迟延约两个月交付给原告有合法的抗辩理由，对原告要求被告承担该期间的违约责任，本院依法不予支持。原、被告在合同附件三中约定交付的房屋卫生间应有通风排气孔，因被告违约未设置，原告为打排气孔支付了200元，该损失应由被告承担。因此，原、被告在履行合同过程中，被告有逾期办理不动产权利证书与未按装饰、装修标准设置卫生间通风排气孔的部分违约行为，应向原告承担相应的违约责任；原告在交接房屋时不愿交纳物业费与物业公司发生争执后，在被告能够出示商品房合格验收的证明文件、使用说明书与质量保证书等情形下，以被告不能提供验收合格的房屋为由未完成交房流程便离开，不应认定为被告违约逾期交房，故对原告的该部分诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告武冈市展辉房地产开发有限公司在判决生效后10日内向原告关养才、曾冬梅支付逾期办理不动产权利证书的违约金4322元；二、被告武冈市展辉房地产开发有限公司在判决生效后10日内向原告关养才、曾冬梅赔偿未按合同装饰、装修约定设置卫生间通风排气孔的损失200元；三、驳回原告关养才、曾冬梅的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费600元，减半收取300元，由原告关养才、曾冬梅负担200元，被告武冈市展辉房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  刘洪森二〇一九年十一月二十日法官助理唐娟代理书记员  肖 睿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。