山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终10357号上诉人（原审原告）：山东金奥电子科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：韩庆云，董事长。委托诉讼代理人：庞宝山，男，该公司员工。委托诉讼代理人：徐静，山东齐鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东永川科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：周全，董事长。委托诉讼代理人：金白水，山东千舜律师事务所律师。上诉人山东金奥电子科技有限公司（以下简称金奥公司）因与被上诉人山东永川科技有限公司（以下简称永川公司）合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初1337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金奥公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判；2.一审、二审诉讼费用由永川公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、证据不足。1.一审法院认为金奥公司将涉案房产交付给了永川公司是错误的。理由是：金奥公司与永川公司于2011年8月16日签订了《房屋买卖合同》，由永川公司购买金奥公司所有的位于济南市高新区舜风路101号齐鲁文化创业基地9号楼3单元、4单元，建筑面积4262.73平方米的房屋。该合同对房屋的价款、支付方式和时间、房屋的交付均做出了明确约定，第三条约定购房总价款为18952445元；第五条约定永川公司应先交付总房款的50%，剩余50%应以自行办理流动资金贷款的方式予以交付；第六条约定如永川公司逾期付款，应向金奥公司支付日万分之五的违约金，交房日期顺延。合同签订后，永川公司仅支付了1000万元购房款，剩余购房款未支付。双方对于剩余房款的支付又重新进行了约定，双方于2011年8月22日又签订了一份《购房款支付协议书》，在第二条约定：永川公司应当与齐鲁银行东环分行签订贷款协议，贷款金额为89万元，贷出的款项用于支付剩余购房款，但该剩余购房款至今未支付，同时，因永川公司未支付剩余购房款，金奥公司并未将涉案房屋交付给永川公司。因此，金奥公司与永川公司所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，是合法有效的，但是因永川公司未向金奥公司支付全额购房款，金奥公司至今未将涉案房产交付给永川公司。2.金奥公司与永川公司签订的《委托租赁合同》，系附条件的合同，并未生效。永川公司作为涉案房屋的买受人，应当按照买卖合同约定支付全部购房款之后才取得对涉案房屋的支配权，其中包括占有、使用、收益等权利。但金奥公司与永川公司签订《委托租赁合同》时，永川公司并未取得涉案房屋的支配权，该委托租赁合同不发生物权效力，即便是该租赁合同成立，也是在基于永川公司付清全部购房款的条件下方可成立。在永川公司未有证据证明金奥公司已将涉案房屋交付给永川公司，在房屋所有权未发生转移，房屋使用权未实际交付的前提下，一审法院仅依据《委托租赁合同》就推定为涉案房屋已经交付给永川公司，显然证据不足。众所周知，房屋购买人应当在支付完全部购房款后，出卖人才有将房屋交付给买受人的义务。因此本案中金奥公司至今未将涉案房屋交付给永川公司。另，金奥公司在其出售的其他房屋交易中，金奥公司在交付房屋时，均有详细、明确、完整的交付程序和手续，无一例外。而本案中永川公司并未向法院提供其与金奥公司之间的房屋交付的证据。3.一审判决认定“北京蓝特恒信科技有限公司(以下简称蓝特公司)作为金奥公司的债权人，与永川公司达成债权转让协议，将其对金奥公司的债权折抵永川公司的剩余房款，并未违反法律强制性规定”是错误的。理由是：2009年金奥公司的上级公司山东嘉恒房地产开发有限公司与中国联合网络通信有限公司济南市分公司及蓝特公司三方签订了一份《通信工程建设合作及服务协议书》，明确约定由联通公司向蓝特公司结算工程款，由此可见，工程款的结算以及支付均与金奥公司无关。工程款的结算应当由结算双方签字后予以确认，金奥公司从未与蓝特公司进行过工程款结算，蓝特公司转让的是与谁的债权？转让了多少价值的债权？一审法院对以上事实并未予以查明，仅凭蓝特公司单方出具的《情况说明》就予以了认定，是不符合事实的。如果按照一审法院的说法，我们任何一个人均可以单方面出具一份声明，认定无限定的任何人的财产为其所有，只要依据声明法院均会予以认可。这样一来，社会影响是非常巨大的。根据永川公司提交的由案外人蓝特公司出具的《情况说明》记载：蓝特公司用其工程款抵扣永川公司的剩余购房款。但是该情况说明的出具时间为2011年8月22日，该时间与蓝特公司和金奥公司签订的《金奥创意园弱电工程施工合同》及金奥公司与永川公司签订的《购房款支付协议书》的时间系同一天，均为2011年8月22日。上述三份同一天所签订的文件中的内容相互矛盾，如果按照永川公司所述用所谓的未经结算的工程款抵扣购房款，那么永川公司就不应当再与金奥公司签订《购房款支付协议书》。既然已经用工程款抵扣了购房款，永川公司为什么还要向银行进行贷款？既然永川公司已经支付了全部房款，又为什么还要再次向银行贷款用以支付购房款？难道是永川公司自愿支付双倍的购房款吗？以上三份文件的内容明显不符合常理，是相互矛盾的，无法证明永川公司主张的用工程款抵扣购房款的事实，却可以证明永川公司至今并未支付剩余购房款的事实。因此，蓝特公司并不是金奥公司的债权人，一审法院认定的转让协议也与金奥公司无关，该转让行为不是折抵永川公司未支付给金奥公司的剩余购房款。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院予以改判，以维护金奥公司的合法权益。永川公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回金奥公司的上诉，维持原判。一、金奥公司在上诉状中称一审法院认定房屋已交付是错误的，该诉称完全无法自圆其说，无论是从双方买卖合同签订后还是在以工程款抵房款，特别是在签订委托租赁合同后，这一系列的事实充分说明房款已付清，房屋已交付。特别是在2019年1月18日山东省高级人民法院以（2018）鲁民再1157号民事判决书认定双方的委托行为是名为委托，实为售后包租合同。基于上述事实，金奥公司的说法是完全不能成立的。二、金奥公司反复陈述双方在2011年8月22日签订的购房款支付协议书与同日永川公司与蓝特公司签署的相关协议及情况说明是相互矛盾的。但是永川公司从购房款支付协议内容上就明可以看出该协议名为永川公司贷款，实为金奥公司承担全部贷款及担保费用，说明该款项实际是为金奥公司充实自己的需求而签订的。三、金奥公司在上诉中称其上级公司山东嘉恒房地产开发有限公司与中国联合网络通信有限公司济南市分公司以及蓝特公司的三方协议书是具体实施该争议房产的相关工程。但这份协议与蓝特公司和金奥公司签订的弱电施工合同是两份完全独立的合同，而且永川公司在一审中也提交了蓝特公司与金奥公司具体实施该工程的相应证据。从而更加证明了蓝特公司在为金奥公司施工后将自己的工程款转为永川公司的部分购房款是客观存在的事实。综上所述，金奥公司的上诉理由缺乏事实和证据支持，请求法庭予以驳回。金奥公司向一审法院起诉请求：1.判令永川公司支付拖欠金奥公司的购房款890万元；2.判令永川公司支付金奥公司违约金等共计1161万元，其后违约金计算至金奥公司全额受偿上述房款之日；3.本案诉讼费由永川公司承担。诉讼中，金奥公司变更第一项诉讼请求为：请求判令永川公司支付拖欠金奥公司的购房款8952445元。一审法院认定事实：2011年8月16日，金奥公司(出卖人)与永川公司(买受人)签订《房产买卖合同》一份，约定出卖人以出让方式取得位于济南高新区丰满路与刘智远路交汇处，编号为010202028的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为(高新)国用(2005)第0100056号规划用地许可证号(2004)鲁01-高新-28;建设工程规划许可文件:济南市规划局济规法[2009122]号、济南市规划局济规法[20112]号。该块用地规划用途为工业用地，土地证号:(高新)国用(2005)第010006号出卖人经批准，在上述地上建设产业园区，现定名【齐鲁文化创意基地】。买受人已对所购房产的项目建设依据和建设现状进行了充分了解，买受人所购房产为第9幢3、4单元，该房产用途为工业用房，属框架结构，建筑层数6层，地上建筑面积共4262.73平方米。按建筑面积计算，该房产1-5层单价为4100元/m，六层单价为6150元/m，该房产总额为18952445元，买受人应在签署本合同之日向出卖人支付总房款的50％，即10052445元，剩余50％房款8900000元在本合同签订后7个工作日内办理流动资金贷款，待办理完房产证15日内办理房屋抵押贷款。永川公司先后支付了房款1000万元。另查明，2011年12月15日永川公司（委托方、甲方）与金奥公司（受托方、乙方）签订《委托租赁合同》，甲方委托乙方出租的房屋为甲方购买的济南市高新区舜风路101号“齐鲁文化创意基地”9号楼3单元、4单元。永川公司曾于2016年3月8日就其与金奥公司之间的委托合同纠纷向一审法院提起诉讼，要求1.判令金奥公司《委托租赁合同》违约；2.将济南市舜风路101号“齐鲁文化创意园”9号楼3单元、4单元的房屋返还永川公司，同时移交房屋产权与房屋租赁、使用的全部资料；3.金奥公司支付租金3180467元，并支付延期付款期间利息382000元（截止2016年2月29日）并支付至实际支付房屋租金之日止；4.判令金奥公司支付实际收取的2015年1月1日后的房屋租金。一审法院于2016年11月22日作出（2016）鲁0191民初527号民事判决书，判决：一、金奥公司支付永川公司租金3180467元；二、金奥公司支付永川公司支付逾期付款利息（以租金3180467元为基数，自2016年3月8日起至实际付清支付止按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）；三、驳回永川公司的其他诉讼请求。后金奥公司不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉。济南市中级人民法院于2017年6月14日作出（2017）鲁01民终1365号民事判决书，判决：一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初527号民事判决；二、金奥公司支付永川公司租金834286元；三、金奥公司支付永川公司逾期付款利息（以租金834286为基数，自2016年3月8日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）；四、驳回永川公司的其他诉讼请求。后永川公司不服该二审判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2019年1月18日作出（2018）鲁民再1157号民事判决书。再审认为“永川公司与金奥公司所签订的《委托租赁合同》，名为委托实为售后包租合同”，判决：一、撤销山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终1365号民事判决；二、维持山东省济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初527号民事判决。2017年5月5日，金奥公司因与永川公司确认合同无效纠纷向一审法院提起诉讼，要求确认金奥公司与永川公司于2011年8月16日签订的《房产买卖合同》无效。一审法院于2017年12月24日作出（2017）鲁0191民初1142号民事判决书，判决驳回金奥公司的诉讼请求。金奥公司不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2018年5月15日作出（2018）鲁01民终2292号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。诉讼中，永川公司称案涉房产的剩余房款是以双方均有关联的蓝特公司与金奥公司签订的金奥创意园弱电工程施工合同工程款（合同总价：8948628元）来折抵的。提交永川公司（甲方）与案外人蓝特公司（乙方）于2010年12月3日签订的《金奥工程款协议》、金奥公司（甲方）与蓝特公司（乙方）于2011年8月22日签订的《金奥创意园弱电工程施工合同》及《金奥创意园弱电系统汇总表》、与山东嘉恒房地产开发有限公司员工王晨的通话录音及蓝特公司于2011年8月22日、2016年3月8日出具的出具《情况说明》。《金奥工程款协议》中约定甲方同意垫付乙方为金奥电子施工的材料费、人工费等，乙方同意工程决算后全额工程款用于抵扣甲方在该园区的购房款。《金奥创意园弱电工程施工合同》第六条第三项约定，乙方接受以园区内房产冲抵工程款项，并建议在乙方选定房子的基础上一次性扣除房款，最后以决算价格为依据进行多退少补。2011年8月22日蓝特公司出具的《情况说明》载明：蓝特公司与永川公司系关联公司，两公司的股东互相持股。蓝特公司与金奥公司亦系关联公司，两公司的股东互相持股。蓝特公司在2010年3月承接了“金奥创意园”弱电工程（总价款8948628.00元），在2011年8月22日签订“金奥创意园弱电工程施工合同”时，该工程实际已竣工交付。该合同第六条第三款约定：蓝特公司接受以园区内房产冲抵工程款项，并建议在乙方选定房子的基础上一次性扣除房款。2011年8月16日永川公司与金奥公司签订“房产买卖合同”（总价款18952445.00元），之后2011年8月22日的“金奥创意园弱电工程施工合同”的第六条第三款约定的“以园区内房产冲抵工程款项”即指该“房产买卖合同”的房产（蓝特公司也与永川公司签订相应协议结账）；即截止到2011年8月22日永川公司已付房款为：转账资金三笔合计壹仟万元、工程款抵房款8948628.00元，合计18948628.00元。当时三家公司已经确认按照上述方案，永川公司已向金奥公司付清全部购房款。2016年3月8日蓝特公司出具的《工程情况说明》，载明：由北京蓝特恒信科技有限公司承建的金奥创意园弱电系统工程已经严格按照合同约定按期分七个子系统交付甲方使用。电视监控系统、园区安防系统、综合布线系统、有线电视系统、停车场管理系统、电子巡更系统、室外管网和施工系统(系统总报价8948628)都按期报给甲方进行结算由于该工程已实际交付使用，该施工合同中涉及的以工程款抵房款(永川公司购买的金奥创意园9号楼3、4单元)，业已将房屋交付永川公司，三方(永川公司、金奥公司、蓝特公司)已确认，工程款和购房款都已结清。金奥公司称其与蓝特公司的工程已经竣工，但未支付过工程款，原因是金奥公司的上级公司山东嘉恒房地产开发有限公司与中国联合网络通信有限公司济南市分公司及蓝特公司三方曾于2009年签订《通信工程建设合作及服务协议书》，约定由中国联合网络通信有限公司济南市分公司向蓝特公司结算工程款，该结算方式与金奥公司无关。提交《通信工程建设合作及服务协议书》复印件及《补充合作协议书》原件。一审法院认为，金奥公司与永川公司签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。本案焦点问题应为永川公司的房款是否已全部支付完毕。本案中，案涉房款总金额为18952445元，永川公司在案涉合同签订前后已先后支付了房款1000万元。永川公司辩称剩余房款是以蓝特公司与金奥公司之间的金奥创意园弱电工程施工合同工程款来折抵的，提交了《金奥工程款协议》、《金奥创意园弱电工程施工合同》、《情况说明》等证据。通过上述证据并结合金奥公司与永川公司之间的数次涉案纠纷的审理情况可以看出，就案涉房产永川公司先后支付了房款1000万元，金奥公司将案涉房产交付了永川公司，后双方就案涉房产达成了《委托租赁合同》，并因该租赁合同的租金问题产生了数次诉讼，但在该数次诉讼过程中，金奥公司从未提及永川公司尚欠剩余房款的问题，亦未就永川公司拖欠剩余房款要求解除合同，自双方签订买卖合同至今已达八年之久，金奥公司怠于行使权利的行为明显不符合常理。金奥公司自认其未向蓝特公司支付过工程款，蓝特公司作为金奥公司的债权人，与永川公司达成债权转让协议，将其对金奥公司的债权折抵永川公司的剩余房款，并未违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。虽金奥公司称其对永川公司与蓝特公司之间达成的工程款折抵协议不知情，但永川公司在本案中已向金奥公司告知了折抵协议的内容，应视为债权转让已通知金奥公司。且根据永川公司提交的与山东嘉恒房地产开发有限公司的员工王晨的通话录音可知，王晨对于工程造价折抵房款及房款已结清已作出了明确陈述。综上，永川公司已不再拖欠金奥公司的房款。故金奥公司要求永川公司支付剩余房款的诉讼请求不予支持。金奥公司虽称其对蓝特公司无结算义务，提交了《通信工程建设合作及服务协议书》复印件及《补充合作协议书》原件，但该证据与《金奥创意园弱电工程施工合同》系相互独立的合同，不能证实其主张，故对金奥公司的该辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回山东金奥电子科技有限公司的诉讼请求。案件受理费144350元，减半收取72175元，保全费5000元，共计77175元，由山东金奥电子科技有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为永川公司是否应向金奥公司支付涉案房款890万元，并承担违约责任。永川公司辩称，蓝特公司对金奥公司享有8948628元的弱电工程款债权，且蓝特公司已经将该债权转让给永川公司用以抵销永川公司所负金奥公司的购房款债务。金奥公司主张蓝特公司对金奥公司并不享有8948628元的弱电工程款债权，根据山东嘉恒房地产开发有限公司、中国联合网络通信有限公司济南市分公司、蓝特公司签订的《通信工程建设及服务合同协议书》，该工程款应当由中国联合网络通信有限公司济南市分公司向蓝特公司支付。本院认为，首先金奥公司并非该三方协议的当事人，金奥公司提交的证据不足以证明其所欠蓝特公司的弱电工程款项应当根据该三方协议由中国联合网络通信有限公司济南市分公司支付。其次，即便该三方协议适用于金奥公司所欠蓝特公司的弱电工程款项，该协议约定也已经被金奥公司与蓝特公司于2011年8月22日签订的《金奥创意园弱电工程施工合同》协议变更为由金奥承担该工程款项的支付义务。故，金奥公司主张蓝特公司对金奥公司并不享有8948628元的弱电工程款债权，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力”。第九十九条规定：“当事人互负到期债务的，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”。本案中，蓝特公司将对金奥公司享有的工程款债权转让给永川公司，永川公司用受让的对金奥公司的工程款债权抵销其所负金奥公司的购房款债务，虽永川公司未提交证据证明已经尽到通知义务，但最迟至本案审理过程中，金奥公司已经知悉债权转让及债务抵销事宜，该债权转让及债务抵销对金奥公司均发生效力。鉴于金奥公司未提交证据证明已经向蓝特公司支付了涉案弱电工程款，即便如金奥公司所述双方未进行工程结算，无法确定债权数额，在这种情况下，金奥公司向永川公司主张全部的剩余房款890万元并要求支付违约金，也不应得到支持。一审法院驳回金奥公司的诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上所述，金奥公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费144350元，由上诉人山东金奥电子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇一九年十一月二十二日书记员 孙 雪