新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初10078号原告：李钰，女，1963年3月6日出生，汉族，无业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：胡楷，新疆鼎卓律师事务所律师。被告：新疆鑫伊坤牧业有限公司，住所地：乌鲁木齐市新市区河南西路216号。法定代表人：张彩红，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭勇，新疆仕诚律师事务所律师。被告：张彩红，女，1975年8月26日出生，汉族，新疆鑫伊坤牧业有限公司总经理，住乌鲁木齐市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王阳，新疆仕诚律师事务所律师。第三人：朱洪峰，男，1978年12月6日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐经济技术开发区。委托诉讼代理人：于洋，新疆法库律师事务所律师。原告李钰与被告新疆鑫伊坤牧业有限公司（以下简称鑫伊坤牧业公司）、张彩红、第三人朱洪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法适用简易程序于2019年9月27日、2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告李钰及委托诉讼代理人胡楷、被告鑫伊坤牧业公司的委托诉讼代理人谭勇、被告张彩红的委托诉讼代理人王阳、第三人朱洪峰及委托诉讼代理人于洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李钰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告鑫伊坤牧业公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告鑫伊坤牧业公司退还房租36,630.14元；3.判令被告鑫伊坤牧业公司退还押金1万元；4.判令被告鑫伊坤牧业公司返还房屋改造费2万元；5.判令被告鑫伊坤牧业公司支付利息损失909.09元（2019年6月8日至2019年8月30日，年息6%）；6.判令被告张彩红对上述债务承担连带责任；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月13日，原告与被告鑫伊坤牧业公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告承租被告鑫伊坤牧业公司位于新市区北纬一路138号门面房壹间，租期自2018年11月15日至2021年8月31日止。原告交纳了房租、房屋改造费及押金共计9万元。2019年5月8日，因该房屋被征迁，被告鑫伊坤牧业公司收回了房屋。鑫伊坤牧业公司原名为哈密市伊坤牧业有限公司，2019年5月8日更名为鑫伊坤牧业公司，为被告张彩红个人独资设立。原告多次要求被告退还未果，遂诉至法院，请求法院判如所请。被告鑫伊坤牧业公司辩称，被告鑫伊坤牧业公司与原告不存在房屋租赁合同关系。鑫伊坤牧业公司是与第三人朱洪峰签订的《房屋租赁合同》。被告手里没有原告诉称的《房屋租赁合同》，也不清楚。尽管合同有鑫伊坤牧业公司印章，但是印章的形成过程并非鑫伊坤牧业公司真实意思表示。原告也称租赁款打到第三人朱洪峰账户，并没有打入被告鑫伊坤牧业公司及张彩红账户，双方根本不存在租赁合同关系。被告张彩红辩称，该房屋系被告张彩红转租给第三人朱洪峰，被告张彩红与原告没有签订任何合同。案涉《房屋租赁合同》系第三人朱洪峰与原告签订的，被告张彩红作为公司法人，并没有准许第三人朱洪峰在合同上盖章。这份合同真实意思表示应该是第三人朱洪峰将房屋出租给原告，合同应当约束真实意思表示的当事人。同时，被告张彩红及鑫伊坤牧业公司均没有收到原告租金，鑫伊坤牧业公司也没有授权第三人朱洪峰收款。第三人朱洪峰收款后，也没有将钱打给被告鑫伊坤牧业公司及张彩红。故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人朱洪峰述称，第三人在原、被告《房屋租赁合同》中仅是代理人，合同双方是原、被告。第三人和被告张彩红是朋友，帮助被告张彩红将房屋改造出租，第三人收取租金后，都支付给被告张彩红了。因帮助被告张彩红签订合同，所以被告鑫伊坤牧业公司给了印章，收据上盖的是公司财务章。本院经审理认定事实如下：2018年11月13日，原告李钰（乙方）与被告哈密市伊坤牧业有限公司（甲方，以下简称伊坤牧业公司，2019年5月8日更名为新疆鑫伊坤牧业有限公司）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于北纬一路138号门面房壹间，建筑面积为叁拾平米房屋，交付给乙方从事商业经营。租赁期限为三年，自2018年11月15日起，至2021年8月31日止，约定租金为首年玖万元，押金壹万元，房屋改造费贰万元，后期租金逐年递增不得高于5%。租金的缴纳方式为合同签订时一次性支付第一年房租，次年房租应提前60日向甲方缴纳，以此类推……。该合同还注明：2018年11月13日实收租金3万元，余额于2019年2月1日前付清，如未履行合同，甲方收回房屋，合同解除，费用不退还。若遇政府拆迁，乙方租金按实际天数结算，合同终止的30日内退还。如遇第壹年度2018年–2019年11月16日拆迁，给予贰万元减免。该协议由第三人朱晓峰签字，盖有伊坤牧业公司印章。合同背面有2019年2月1日朱晓峰签字的补充部分，主要内容为：1.该房屋若在2019年11月15日前拆迁，甲方退还乙方押金壹万元，退还未产生的房租，并协助乙方向拆迁方申请装修补偿；2.若租期内，乙方因经营问题不进行续租，应提前1个月向甲方申请告知，甲方退还乙方押金壹万元；3.若租期内乙方将房屋转租，在不用向甲方索要手续的情况下，甲方不向乙方收取过户费用；4.剩余费用于2019年2月28日前交纳。合同签订当日，原告向第三人朱晓峰支付租金3万元、押金1万元、房屋改建费2万元，收据均盖有伊坤牧业公司的财务专用章。被告鑫伊坤牧业公司将门面房交付原告使用。2019年3月1日,原告支付余款的收据载明：今收到北纬一路房屋租金余额肆万元整。盖有伊坤牧业公司的财务专用章。涉案房屋资产方为中国铁路乌鲁木齐局集团有限公司文化体育工作站（以下简称铁路局文体工作站），管理方为新疆新铁房地产集团有限公司（以下简称新铁房产公司）。2018年8月3日，铁路局文体工作站与被告张彩红及新铁房产公司签订《房屋租赁合同》，铁路局文体工作站将委托新铁房产公司管理的北纬一路138号、建筑面积138平米的房屋出租给被告张彩红，租期自2018年9月1日至2021年8月31日。2018年11月16日，铁路局文体工作站及新铁房产公司向被告张彩红送达《关于终止经营房屋租赁合同的通知》，主要内容为：2018年11月13日，中国铁路乌鲁木齐局集团有限责任公司通知，因铁路改造建设需要要求相关单位立即终止乌鲁木齐新市区北纬一路138号房屋租赁合同，故通知被告张彩红自接到通知之日起终止三方签订的《租赁合同》，请张彩红做好相应善后处置，2018年11月30日前按合同约定退场交房。原告及第三人均称未收到该通知。审理中，第三人称将部分租金交付被告张彩红，部分用于门面房改造。原告租赁门面房改造了水、电、暖、卷帘门、铝合金门等。2019年5月16日，原告因该门面房被拆迁而搬离。另查明：被告鑫伊坤牧业公司为自然人独资公司，股东为被告张彩红。以上事实有《房屋租赁合同》、收据、《关于终止经营房屋租赁合同的通知》、中国建设银行个人账户支出交易明细、准予变更通知书、国家企业信用信息公式系统等以及庭审笔录存卷为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案原告主张权利的《房屋租赁合同》盖有伊坤牧业公司印章，收取租金的收据亦盖有伊坤牧业公司财务专用章，原告有理由相信合同相对人为伊坤牧业公司。故对被告鑫伊坤牧业公司、张彩红辩称其不是合同当事人的意见，本院不予采信。该份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表明或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。该合同因拆迁事由致使不能实现合同目的，故对原告主张解除《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告鑫伊坤牧业公司应将收取的押金1万元及剩余租金退还原告。本院核算剩余租金为3.5万元（7万元÷12月/年×6月，2019年5月17日至2019年11月15日），对原告多主张的部分，本院不予支持。原告主张被告鑫伊坤牧业公司退还改造费2万元，经本院核实该笔费用已用于门面房水、电、暖、卷帘门、铝合金门的改造，但合同未履行完毕即终止，故被告鑫伊坤牧业公司应当按实际履行租期折价补偿原告部分损失，核算为16,666.67元（2万元－2万元÷36个月×6个月）,对原告多主张的部分,本院亦不予支持。原告主张被告鑫伊坤牧业公司支付2019年6月8日至2019年8月30日利息损失909.09元，原告搬离后，被告鑫伊坤牧业公司即应返还原告上述款项，现原告按贷款年利率6%主张被告鑫伊坤牧业公司承担资金占用利息不违反法律规定，本院核算为841.37元（61,666.67元×6%÷365天×83天）。原告主张被告张彩红承担连带责任，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告张彩红为被告鑫伊坤牧业公司自然人独资股东，被告张彩红未提供公司财产独立于自己的财产的证据，故被告张彩红应对被告鑫伊坤牧业公司的债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、解除原告李钰与被告新疆鑫伊坤牧业有限公司2018年11月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告新疆鑫伊坤牧业有限公司退还原告李钰租金3.5万元；三、被告新疆鑫伊坤牧业有限公司退还原告李钰押金1万元；四、被告新疆鑫伊坤牧业有限公司返还原告李钰改造费16,666.67元;五、被告新疆鑫伊坤牧业有限公司支付原告李钰利息841.37元；六、被告张彩红对上述债务承担连带责任。上述款项合计62,508.04元，被告于本判决生效后十日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额67,539.23元，确认给付额62,508.04元，确认给付额占诉讼标的额的92.55%。本案减半收取案件受理费744.24元（原告已预交），由原告负担7.45%即55.45元，由被告负担92.55%即688.79元。被告应负担的诉讼费在履行义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判员 刘 萌二〇一九年十一月二十一日书记员 张钟月