贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10261号 原告：李建华，男，1973年2月28日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：唐开树，女，1974年5月22日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：彭冬华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周丹（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。 原告李建华、唐开树与被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（下称“鑫城房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李建华、唐开树，被告鑫城房开公司的委托诉讼代理人周丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李建华、唐开树向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付违约金4975元；2.判令被告支付原告面积补差款17505元。事实及理由:原告在被告公司购买商品房一套，按合同第四章第十条第一款与第四章第十三条第二款的规定，被告逾期交房共151天，每天200元人民币，违约金共应赔付金额为人民币30200元。扣除税费后公司还欠原告人民币4975元，当时口头约定房产证办好后多退少补，但原告要求退还欠款时，被告公司以各种理由不归还欠款。由于被告出售给原告该商品房时，是按合同第三章第七条第一款约定的，按套内面积购买的，所以应按合同的第五章第十五条第一种方式计算面积差异处理。当时每平方米2775.92元，合同面积155.22平方米，但房产证上面积为145.77平方米，少了9.45平方米，套内建筑面积误差比绝对值达到了6%。其中4.725平方米按3%内(含3%)部分计算，4.725×2775.92=13116元，余下4.725平方米按绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍退还原告，也就是4.725×2775.92×2=26232元，一共39348元。由于被告之前按建筑面积计算退还原告21843元，还欠原告17505元。被告行为严重损害了原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至法院，请依法支持原告的诉求为谢。 被告鑫城房开公司答辩称：一、原告的起诉超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一）(试行)》第2条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，双方约定的交付商品房的日期为2013年10月31日，被告实际交房的时间是2014年3月31日，显然，在交房之前原告就知道其权利受到了侵害，但原告现在才起诉，故原告的起诉超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求。二、本案中，被告于2019年5月4日已将涉案房屋面积误差的购房款21843元退还给予原告，故，原告起诉要求再退还涉案房屋面积误差的购房款17505元，无事实及法律依据，应依法不予支持。2013年5月25日，原告与被告签订认购协议，原告认购被告投资开发的位于毕节市综合××市场××单元××号，建筑面积为175.36平米，每平米2588元，房屋总价为453832元的房屋(注:被告公司规定，如果购房者具有VIP卡则优惠5000元，如果一次性付款则优惠4%)。因原告恰好符合以上两个条件，所以，原告最终支付的房屋总价为403879元。2013年7月9日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，因该买卖合同是住建局等部门提供的标准合同，计价方式只有按套内建筑面积或按套计算，当事人不能更改，否则要受到行政处罚。而原告与被告双方约定的计价方式(即按建筑面积计价)又无法在合同中体现，如果按照合同约定的套内建筑面积来计算房屋总价款，则原告与被告将要受到严重损失。于是，被告就采取倒推的方式来确定《商品房买卖合同》中按套内建筑面积计算的该商品房的购房单价(即建筑面积175.36平米×每平米2588元-优惠的22953.27元÷套内建筑面积155.22平米=每平米2775.92元)，该单价并非原告及被告的真实意思表示，只是为不改变住建部提供的标准合同的情况下，不得已而采取的方法。故，商品房买卖合同第七条约定的计价方式及价款并非原、被告的真实意思表示，其真实计价方式应以房屋建筑面积175.36平米来计算，计价单价为2588元/每平米。基于真实的意思计价方式计算出来的房屋总价款减去优惠22953.27元后，最终的房屋总价款为403879元。据此，应尊重当事人双方的真实的计价方式。另外，由于该涉案房屋的不动产权属证书下来后，被告发现该不动产证书载明的涉案房屋的建筑面积为168.39平米，比约定的建筑积175.36平米少了6.97平方米。于是，2019年5月4日被告便按照法律规定向原告退还了6.97平米面积误差款21843元。综上，被告只需再向原告退还617元的面积误差款，共欠原告的所有的面积误差款就已退完毕，故，原告主张再退还17505元的面积误差款无事实及法律佼据，应依法予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律根据，应依法予以驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月8日，以原告李建华、唐开树为买受人，被告鑫城房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××区××大道茶亭村××市商品综合××市场××房，该商品房合同约定建筑面积为175.36平方米，套内建筑面积155.22平方米。出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米￥2775.92元，总价款430879元。买受人一次性付款，在2013年7月9日前支付全部房价款。出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、出卖人不能按时交房则视为出卖人违约，出卖人按每天200元向买受人支付违约金，直至交房为止，合同继续履行。该商品房交付时，实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1、根据套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。”《商品房买卖合同》还约定其他事项。签订合同后，原告按约定向被告支付430879元购房款。2014年3月31日，被告向原告交付涉案房屋。同时，被告在《物业单位交接验收表》上注明，逾期交房151天，逾期交房赔偿比例200元/天，实际逾期交房违约金30200元，公司应退补4975元。之后，被告向原告交付涉案房屋的不动产权证书载明，房屋建筑面积168.39㎡，专有建筑面积145.77㎡。2019年5月4日，原告向被告出具《领款单》载明，退15-1-501号住房面积差6.97㎡合计21843元。原告认为，被告逾期交房应支付原告逾期交房违约金，以及应支付该商品房面积误差款，故以前述诉请诉至本院，请求判决支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，各方当事人均应当全面履行合同义务。对于原告诉请判决被告支付逾期交付违约金4975元的请求。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房，出卖人不能按时交房则按每天200元向买受人支付违约金，直至交房为止。被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2014年3月31日，被告的行为构成违约。同时，根据《物业单位交接验收表》注明，逾期交房151天，公司应退补4975元。因此，对原告诉请的逾期交房违约金4975元，本院予以支持。对于被告辩称原告的该部分诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩主张，因《物业单位交接验收表》注明的是公司应退补4975元，并未注明应退补的时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，原告的该项诉讼请求因履行期限不明确，并未超过诉讼时效。故对被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。对于原告诉请判决被告支付面积补差款17505元的请求。根据《商品房买卖合同》约定，该商品房套内建筑面积155.22平方米，按照套内建筑面积计算，单价为每平方米2775.92元。本案中，涉案房屋的不动产权证书载明房屋专有建筑面积为145.77㎡，面积误差为9.45㎡。但是，原、被告于2019年5月4日自行协商处理6.97㎡面积误差，并且原告领取了6.97㎡的面积误差款21843元。因此，原、被告未处理的面积误差为2.48㎡（9.45㎡-6.97㎡），对应的房价款为6884.28元（2.48㎡×2775.92元/㎡），该部分套内建筑面积误差比绝对值在3%以内，根据《商品房买卖合同》约定，被告应据实结算房价款给原告。故对于原告诉请面积补差款的请求，本院予以支持6884.28元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李建华、唐开树逾期交房违约金4975元； 二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李建华、唐开树面积误差款6884.28元； 三、驳回原告李建华、唐开树的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费181元，由原告李建华、唐开树负担133元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担48元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇一九年十一月十三日 书记员  胡晨