安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7165号上诉人（原审原告）：罗守根，男，1984年2月3日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。上诉人（原审原告）：章玲，女，1985年2月9日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陶志敏，安徽律维律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：唐行，安徽律维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽荣港置业有限公司，住所地合肥市滨海新区林芝路278号烟墩社区服务中心308室，统一社会信用代码913401000691134762。法定代表人：王天翊，该公司总经理。委托诉讼代理人：程晋龙，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志泉，北京大成（合肥）律师事务所律师。上诉人罗守根、章玲因与被上诉人安徽荣港置业有限公司（以下简称荣港公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初827号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月9日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。罗守根、章玲的上诉请求为：1、撤销一审判决，在查明事实基础上依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由荣港公司负担。事实和理由：1、2018年5月13日，荣港公司向罗守根、章玲交房，并收取罗守根、章玲代办权属证书的费用46256元及相关全部资料。按照合同约定在2018年7月13日前将办理权属登记需要由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案，否则就构成根本违约。荣港公司并未在交付商品房后60日内，将办理权属登记需要由荣港公司提供的全部资料报产权登记机关备案。荣港公司的行为已经构成根本违约。原审法院在民事判决书中记载其查明2018年6月25日荣港公司向合肥国土资源局递交了权籍调查资料。2018年8月10日，荣港公司从该局取得权籍调查成果审核证明，2018年8月21日，荣港公司从合肥市不动产登记中心取得涉案房屋所有权登记证明，2018年9月18日、2018年10月22日，荣港公司为罗守根、章玲缴纳了涉案房屋契税和专项维修资金。2019年3月20日合肥市国土资源局颁发了权利人为罗守根、章玲涉案房屋的《不动产权证书》。按合同约定荣港公司未将办理权属登记需有出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案致使罗守根、章玲无法在法律规定的期限内取得房地产权属证书，属于根本违约。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定房屋交付之日起90日办妥房屋权属证书。荣港公司在2018年10月22日前还未向产权登记机关备案提供完全部资料。不动产权证书也到2019年3月20日才办理，早早已经过了房屋交付之日起90日（即2018年8月13日）办妥房屋权属证书的规定，原审法院却没有认定荣港公司未按照合同约定的60日期间内提供的全部资料报产权登记机关备案系属于根本违约行为，属于认定事实错误。原审判决采纳荣港公司主张其未按约履行义务是因合肥产权登记政策调整导致的抗辩属于认定事实错误。合肥市自2016年4月8日开始实施不动产统一登记，但合同签于2017年1月9日，明显是在此之后，虽然国家政策调整会影响到具体工作的实施，但荣港公司作为一家专门从事房地产开发销售的企业对于相关的法律政策应该知晓并遵守，同时国家政策的变更比原荣港公司签订合同之日早接近1年，但双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。这是基于信任，双方意思自治的结果，国家政策调整在前实施接近一年，对于本合同的签订不会有什么预测不到的影响，在合同签订前荣港公司不可能不知道不动产登记发证增加了《宗地分割情况调查表》、《宗地图》等与权籍调查有关的工作事项。如果荣港公司认为在60日内无法备案其完全可以对60日的期限与罗守根、章玲重新协商，以签订补充协议书的方式予以确认，但荣港公司自始至终均没有就该60日的期限问题与罗守根、章玲进行友好协商，只能说明荣港公司完全有把握在60日内完成该项合同约定的义务，故合同约定的这60日期限应该是合理合法的，合同签订的双方应当共同遵守该条约定。罗守根、章玲是基于信任荣港公司而购买了该房屋，荣港公司没有履行相应义务，按照双方签订合同约定，罗守根、章玲可以要求解除合同，要求荣港公司返还已付购房款，并要求荣港公司按约承担违约责任。2、原审证据不仅仅包含罗守根、章玲提交的证据，也包含荣港公司提交的证据，原审法院应当综合全案证据材料依法作出公平公正的判决。原审中，荣港公司提交的证据以及庭审笔录中明确记载：荣港公司是2018年5月13日向罗守根、章玲交付房屋，2018年6月25日取得《宗地图》，2018年8月21日取得涉案房屋所有权登记证明，2018年10月22日才完成缴纳契税以及专项维修基金，2019年3月20日才取得不动产权属证书。按照双方合同约定：荣港公司应当于2018年7月13日之前将办理房屋权属登记需要由其提交的全部资料报产权登记机关备案，从上述证据可以认定，荣港公司并未按照合同约定的期限履行合同约定的义务，其行为已经构成根本违约。原审判决却无视这些有力证据，其作出的判决完全是错误的判决。3、罗守根、章玲与荣港公司于2017年1月9日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该《合同》合法有效，双方应按《合同》约定履行自己的义务。《合同法》第六十条规定：当事人应当全面履行自己的义务。荣港公司应当严格按照合同的约定履行自己的义务，否则就构成违约。原审法院以罗守根、章玲与荣港公司签订涉案合同的权利交付目的已经实现判决驳回罗守根、章玲的全部诉讼请求没有任何事实法律依据。在原审诉讼中，荣港公司通过提出管辖权异议以及管辖权异议上诉，足足拖延了三个月的时间，这三个月的时间才使得荣港公司成功办理了不动产权属登记证书，假如没有拖延这三个月，那么一审开庭时，荣港公司将无法提供已经办理成功的不动产权属登记证书。不管荣港公司什么时候履行合同义务，只要最后的结果是不动产权属登记证书最终下来了，荣港公司都不构成违约，这显然是对本案基本事实的不尊重，也是对法律的曲解。荣港公司辩称，答辩人已按约履行了合同约定的协助办理产证义务，并无任何违约、不当之处。答辩人在交付案涉商铺后，第一时间即将办理产证所需的不动产测量工作交由经合肥市不动产登记部门认可的安徽天行勘测服务有限公司进行测绘，安徽天行勘测服务有限公司于2018年5月16日即出具了银河幸福广场商业B#C#D#E#的《不动产测量报告》。答辩人在交付案涉商铺后，已按约及时将相关办理产证材料交付合肥市不动产登记中心，并按时交纳了办证需要的税费等费用，但在现因需增加权籍调查等程序等增加办证资料量的情况下，答辩人仍已于2018年7月23日即取得了由合肥市不动产登记中心工作人员审核确认的《宗地图》、于2018年8月2日即取得了合肥市不动产登记中心权籍调查科出具的《权籍调查成果审核证明》、2018年8月21日又取得了合肥市不动产登记中心出具的已完成初始登记可以进行转移登记业务的《房屋所有权登记证明》，足以证明答辩人已按约及时履行了向产权登记机关移交办证材料的义务，答辩人不存在拖延时间的过错，答辩人已及时完成了购房合同约定的配合办证义务。案涉房屋交付后，答辩人已及时按照不动产登记中心的办证流程于2018年9月18日即时缴纳了案涉房屋的相关税费、于2018年10月22日即缴纳了案涉房屋的相关住宅专项维修资金，足以说明答辩人一直在按正常的提交办证资料等事项的进度配合权属登记机关办理案涉房屋的相关产证，但因国家政策调整变化导致由房产证变为不动产权证的办理时限的加大延长的法律责任显然不应该由答辩人承担，答辩人对此并无直接的过错行为。二、因不动产登记法规、政策变化，导致产证办理周期延长，依法不应由答辩人承担办证时间延长的责任。2016年1月1日，《不动产登记暂行条例实施细则》公布并施行的，并明确规定房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。合肥市是从2016年4月份开始将原来由房地产管理部门办理的房地产证和由国土资源部门办理的国有土地使用权证合并调整为由新设立的不动产登记中心办理的不动产登记。由此给案涉房屋的权属登记带来重大的影响。而2016年5月30日国土资源部颁布《不动产登记操作规范（试行）》后，合肥市不动产登记才明确具体需要提交哪些变更后的具体办证材料，以及办证程序中存在哪些程序变动事项，明确了房屋所有权首次登记前需要进行不动产权籍调查，而权籍调查需要委托第三方具有资质（且需要不动产登记部门认可的）的测绘机构进行测绘，测绘成果提交国土部门审核（需要对提交的成果形式上审核，且要到房屋现场进行调查）。完成整个权籍调查（即委托测绘-测绘单位测绘-国土部门审核测绘成果）流程至少需要3个月的时间。上述政策的调整变化是在原答辩人之间的购房合同签署后、办理权属证书前发生的，系国家政策重大调整变化导致的，不是答辩人单一个体所能左右的，由此所产生的为被答辩人房产证办理提交不动产登记机关的办证资料需要量发生变化和时间的加大延长，进而导致答辩人房产证在不动产登记机关办理的时间也相应地加大延长，因此基于国家层面对不动产办证政策导致的整体办证时间加大延长的法律责任显然不应该由答辩人来承担，答辩人因此导致办证时限的延长无直接的过错行为，所以被答辩人要求答辩人承担法律责任的诉请不应获得法院判决支持。三、被答辩人已实际收取案涉不动产，且该不动产产权证书现已下发，案涉购房合同中办证事宜已全部履行完毕，现已无任何解除合同的法律依据及现实必要。案涉银河广场商业B#C#D#E#商1114室商铺已于2018年5月13日交付被答辩人并经被答辩人签字确认办理完房屋交接手续。且，案涉房屋已于2019年3月20日取得《不动产权证书》，产权证号为：皖（2019）合肥市不动产权第10120216号，产权人为被答辩人罗守根，被答辩人已经登记为案涉房屋的合法产权人，即案涉合同关于购房、办证的各项权利义务均已履行完毕，现已无任何解除合同的法律依据及现实必要。答辩人为被答辩人办证并无直接的过错责任，所以被答辩人本案诉请不应获得法院判决支持。综上，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，且案涉购房合同中关于办理产证事宜已实际履行完毕，因此请贵院查明案情后依法驳回被答辩人的诉讼请求。罗守根、章玲向一审法院提出的诉讼请求为：1、解除双方于2017年1月9日签订的《商品房买卖合同》；2、荣港公司立即退还罗守根、章玲已付购房款1025147元；3、荣港公司赔偿罗守根、章玲房屋按揭款利息损失暂计41195.32元（直至《浦发银行个人购房担保借款合同》解除之日止）；4、荣港公司赔偿罗守根、章玲办证费46256元、抵押登记费550元、物业费1559.88元；5、荣港公司立即向罗守根、章玲支付违约金51257.35元；6、本案的诉讼费用由荣港公司全部承担。一审法院查明：2017年1月9日，罗守根、章玲（买受人）与荣港公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于合肥市包河区庐州大道以东、紫云路以北银河幸福广场商业1幢商1114室房屋，房屋总价款1025147元，首付房款515147元应在2017年1月9日前支付给出卖人，剩余房款51万元办理按揭贷款；出卖人应在2018年4月30日将取得《建设工程规划许可证（正本）》的商品房交付给买受人使用，应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内退还已付房款，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失，如因买受人原因或产权登记机关相关政策调整等造成办证延误，出卖人不承担责任，产权登记办理依据产权登记机关管理时相关规定执行。合同签订后，罗守根、章玲向荣港公司支付购房款515147元。同日，罗守根、章玲交纳了550元抵押登记费。2017年2月10日，罗守根、章玲与浦发银行合肥分行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定罗守根、章玲以案涉房屋作为抵押向浦发银行合肥分行借款51万元，荣港公司提供担保。后，浦发银行合肥分行代罗守根、章玲向荣港公司支付购房款51万元。自2017年3月至2018年10月，罗守根向浦发银行合肥分行合计偿还借款本金85000元、利息41195.32元。2018年4月16日,荣港公司取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》。2018年5月13日，荣港公司与罗守根、章玲办理了案涉房屋交接手续。同日，罗守根、章玲向荣港公司缴纳案涉房屋办证费46256元、物业费1559.88元、印花税334元。另查明，2018年6月25日，荣港公司向合肥市国土资源局递交了权籍调查资料，2018年8月10日，荣港公司从该局取得权籍调查成果审核证明，2018年8月21日，荣港公司从合肥市不动产登记中心取得案涉房屋所有权登记证明，2018年9月18日、2018年10月22日，荣港公司为罗守根、章玲缴纳了案涉房屋契税和专项维修资金。2019年3月20日，合肥市国土资源局颁发了权利人为罗守根、章玲，编号为皖（2019）合肥市不产权第10120216号案涉房屋《不动产权证书》。一审法院认为：罗守根、章玲与荣港公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应合同约定履行义务。罗守根、章玲未在规定期限内，取得案涉房屋产权证书，是否是荣港公司的责任，罗守根、章玲是否享有前述合同解除权是本案争议焦点。罗守根、章玲与荣港公司签订的《商品房买卖合同》约定，荣港公司应于2018年4月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付给罗守根、章玲使用，商品房交付使用后60日内，荣港公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因荣港公司的责任，罗守根、章玲不能在规定期限内取得房地产权属证书，有权退房，如因罗守根、章玲原因或产权登记机关相关政策调整等造成办证延误，荣港公司不承担责任。2018年5月13日，荣港公司与罗守根、章玲办理了案涉房屋交接手续。因合肥市在2016年4月8日起开始实施不动产统一登记发证工作，增加了需提交《宗地分割情况调查表》、《宗地图》等与权籍调查有关的工作事项，根据该要求，2018年6月25日，荣港公司在完成土地测量结果后向合肥市国土资源局递交了权籍调查资料，2018年8月21日，荣港公司取得案涉房屋所有权登记证明，2018年9月18日、2018年10月22日，荣港公司为罗守根、章玲缴纳了契税及专项维修资金，2019年3月20日，合肥市国土资源局颁发了权利人为罗守根、章玲，编号为皖（2019）合肥市不产权第10120216号案涉房屋的《不动产权证书》。因办理不动产权属登记流程、登记机构的变更，致使罗守根、章玲取得不动产权证书迟延，鉴于现有证据不能证明罗守根、章玲未能在规定期限内取得房地产权属证书系荣港公司的责任，同时合肥市国土资源局在本案诉讼过程中已为罗守根、章玲颁发了案涉房屋不动产权证书，不动产物权业已依法设立，罗守根、章玲与荣港公司签订案涉合同的权利交付目的已经实现，故罗守根、章玲主张解除与荣港公司签订的《商品房买卖合同》、荣港公司返还购房款1025147元、赔偿房屋按揭款利息损失41195.32元、返还办证费46256元、抵押登记费550元、物业费1559.88元，无法律依据，不应支持。关于罗守根、章玲主张荣港公司支付违约金51257.35元的问题，庭审中，罗守根、章玲陈述违约金的计算依据为已付房价款的5%，由于罗守根、章玲诉请解除案涉合同无法律依据，故其主张荣港公司支付已付房价款5%的违约金51257.35元，亦不应支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回罗守根、章玲的诉讼请求。案件受理费15320元减半收取7660元，由罗守根、章玲负担。本院对原判所认定而为双方当事人无异议的事实予以确认。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗守根、章玲提供的证据：证据一、（2019）皖0111民初827号民事裁定书、（2019）民辖终224号民事裁定书，证明荣港公司通过管辖区异议的方式拖延开庭的时间长达102天（2019年1月11日至2019年4月23日），这才导致荣港公司有足够时间去办理房屋权属登记证书（荣港公司成功办理房屋权属登记的时间为2019年3月20日）。证据二，光盘，证明合肥市不动产登记中心工作人员明确表示办理房屋产权登记证书是自收到材料之日起30个工作日内办证完毕。荣港公司质证认为证据一的真实性没有异议，但是对其证明目的有异议，荣港公司提起管辖权异议是履行审判程序过程的权利，罗守根、章玲在证明目的中所陈述的事实不能成立，是其自身猜想，不是事实。证据二的三性均有异议，合肥市国土资源局设立的不动产登记中心有两部分，其中一部分是在滨湖要素大市场，人员很多，另外一部分在政务区国土资源局也挂牌合肥市不动产登记中心，该光盘针对哪些人，在哪里取证不清楚。在地点、人员均不清楚的情况下其真实性不能成立，该证据不能被采纳。本院认为，本案中，依据罗守根、章玲与荣港公司签订的《商品房买卖合同》的约定，如因荣港公司的责任，罗守根、章玲不能在规定期限内取得房地产权属证书，有权退房，如因罗守根、章玲原因或产权登记机关相关政策调整等造成办证延误，荣港公司不承担责任。罗守根、章玲提供的现有证据不能证明罗守根、章玲未能在规定期限内取得房地产权属证书系荣港公司的责任，其是因合肥市办理不动产权属登记流程、登记机构的变更，致使罗守根、章玲取得不动产权证书迟延，且合肥市国土资源局在本案诉讼过程中已为罗守根、章玲颁发了案涉房屋不动产权证书，不动产物权业已依法设立，罗守根、章玲亦与浦发银行合肥分行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定罗守根、章玲以案涉房屋作为抵押向浦发银行合肥分行借款51万元，荣港公司提供担保。罗守根、章玲与荣港公司签订案涉合同的合同目的已经实现，其认为未在规定期限内取得权属登记证书是荣港公司的责任，荣港公司的行为已构成违约的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15320元，由罗守根、章玲负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十一月九日书记员 孟 成附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。