广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终1465号上诉人（原审被告）：方美春。委托诉讼代理人：蔡伟雄，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：詹丰。委托诉讼代理人：张晓顺，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈小玲，上海市君悦（深圳）律师事务所实习律师。上诉人方美春因与被上诉人詹丰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初20779号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人方美春上诉请求：1、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初20779号民事判决第二项、第三项、第四项，依法改判；2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销并改判。一、上诉人并非涉案商铺的实际承租人，商铺从未交付上诉人实际占有使用运营。涉案《房屋租赁合同书》中上诉人名为承租人，实际上是为众多小业主出面解决东x商楼负一层商铺招商出租的历史遗留问题,系为协同、团结众业主与案外人谭某晖和物业管理处协商，以便尽快有效运作招商运营。上诉人只有具备大多数商铺承租人的身份，才好投入自有资金，确定合适经营项目对东x商楼负一层重新进行装修，利于整体招商，目的是为全体小业主摆脱旧困实现盈利。而该历史遗留问题，包括被上诉人在内的众多小业主都很清楚，在本案租赁合同签署之前，谭某晖就已长期霸占了包括被上诉人名下商铺在内的整个负一层商铺，无正常经营，欠缴租金，致众多小业主一直未能盈利。但上诉人持众业主的租赁合同投资将负一层商铺重整装修完毕后，谭某晖提出要与上诉人合作经营，并阻挠上诉人收铺、招商。上诉人根本无法对商铺进行有效运作，只得同意与谭某晖签署《合伙经营协议书》，由其占有负一层商铺经营火锅城。然而谭某晖其依旧不遵守承诺和协议，拒不支付上诉人投入的装修补偿款、租金、经营利润。连以上诉人名义签署的其他小业主商铺（包括物业管理处名下所有的商铺）租金也拖欠支付。二、本案应追加案外人谭某晖为第三人参加诉讼。东x商楼负一层商铺存在的历史问题以及上诉人为何会与小业主签署租赁合同、为何会与谭某晖签署《合伙经营协议书》，所有业主都很清楚。被上诉人要起诉，也应当列谭某晖为被告，追究真正失信者的法律责任。但上诉人及众多小业主晓之以理，被上诉人也不为所动，坚持不把谭某晖列为被告。上诉人无奈只得向法庭提出追加谭某晖为第三人参加诉讼的请求。被上诉人名下商铺一直被谭某晖实际控制占用这一事实至今未能改变。上诉人为所有业主出面解决此事，因谭某晖阻挠收铺，又不履行《合伙经营协议书》而损失巨大，从未获益。一审未查清事实，机械适用法律，判决上诉人承担不应有的责任，且在并无法律上障碍的情况下不支持追加谭某晖为第三人参加诉讼的请求，确有不当。三、被上诉人主张的租金部分已过诉讼时效。按照民法通则和民法总则的相关规定，被上诉人主张2015年10月1日到2016年10月1日期间的租金，已经过了原规定一年的诉讼时效。租金分期付款诉讼时效起算点并不同于其他一般性债权分期付款诉讼时效起算点。针对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》，2004年4月6日最高人民法院作出法函〔2004〕23号答复，该答复载明：“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起算。”据此租金应就每一笔给付独立起算诉讼时效。四、判决上诉人承担租金及占有使用费不当。因案外人谭某晖阻挠，上诉人未能实际承租涉案商铺经营使用。被上诉人曾直接收取过谭某晖缴纳的前两年租金，对缴租责任人和事情真相非常清楚，应向谭某晖提出诉讼主张。一审未能查明事实，误判上诉人承担不应有的责任。综上所述，本案一审判决认定事实不清，适用法律不当，裁判错误。特提起上诉，望判如所请。被上诉人詹丰答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。被上诉人詹丰向原审法院起诉请求：1、方美春将东x商楼负一楼P31、P32商铺腾出，并交给詹丰；2、方美春将商铺恢复原状，并承担相关的施工费用，或者詹丰自行将商铺恢复原状，费用由方美春承担；3、詹丰进入方美春商铺，并清除遗留在商铺内的所有物品；4、方美春支付詹丰2015年10月1日至2018年1月17日商铺租金人民币39467.57元；5、方美春支付詹丰商铺占有使用费人民币11593.55元（参照每月租金人民币1797元，自2018年1月18日暂计至2018年7月31日，实际计算至商铺腾出之日）；6、方美春支付詹丰拖欠2015年10月1日至2018年1月17日的商铺租金滞纳金人民币12105.34元（以当月的租金为基数，按日利率万分之五标准，从应当支付租金之日起暂计至2018年7月31日，实际计算至租金支付之日）；7、方美春向詹丰支付赔偿金人民币23187.1元（按照双倍租金及参照月租金人民币1797元标准，自2018年1月18日暂计至2018年7月31日，实际计算至腾出日）；8、方美春承担本案的案件受理费等诉讼费用。原审查明认定以下事实：2013年3月28日，詹丰（出租方）与方美春（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：詹丰将位于深圳市××××东x商楼地下层P31、P32(房产证号码：深房地字××号，深房地字××号）的房屋出租给方美春使用，涉案房屋的建筑面积共计17.6平方米；租赁期限自2013年1月18日起至2018年1月17日止；单位租金按房屋建筑面积每平方每月人民币80元，月租总额为人民币1408元，方美春于每月一日前向詹丰支付租金；詹丰交付租赁房屋时，可向方美春收取两个月租金数额的租赁保证金人民币2816元，如方美春发生违约行为，詹丰可不予返还保证金；租赁期间，方美春不得将租赁房屋全部或部分转租予他人；本合同终止后，方美春应于7日内迁离并返还租赁房屋，方美春逾期不迁离或不返还租赁房屋的，詹丰有权依法律规定或合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向方美春收取相当于双倍租金的赔偿金；等等。随后双方又签订《补充协议》，约定：月租金从第二年起每年递增5%，即第二年月租金为人民币1552.32元，第三年月租金为人民币1629.94元，第四年月租金为人民币1711.44元，第五年月租金为人民币1797元；方美春不能将铺位间隔、转租及分租他人，否则，詹丰有权单方终止合同，收回出租给方美春的铺位；方美春如拖欠租金，詹丰向方美春加收滞纳金（滞纳金按拖欠租金的日万分之五计算）；方美春违约而被詹丰收回商铺时，拒不退铺或弃铺出走，视为方美春自行放弃商铺内一切财物，詹丰有权进入该商铺并清除遗留在商铺内的所有物品，并有权继续向方美春追讨欠交租金及其他欠交费用（含滞纳金）；方美春退租时，如詹丰要求方美春将商铺恢复原状，方美春应无条件恢复，并承担相关的施工费用，否则詹丰有权自行将商铺恢复原状，费用由方美春承担；等等。另查，方美春曾于2014年10月25日以合作经营合同纠纷为由对案外人谭某晖提起仲裁申请。2015年10月20日，深圳仲裁委员会作出【2015】深仲裁字第1516号裁决书，查明方美春与谭某晖曾于2013年6月6日签订《合伙经营协议书》，谭某晖没有按约定按时支付租金等事实，并裁决谭某晖支付方美春前期投入款及商铺租金等款项。该《合伙经营协议书》载明，方美春拥有东x商楼负一层约90平方米的商铺所有权，谭某晖拥有东x商楼负一层约60平方米的商铺所有权，且方美春又和东x商楼负一层商铺其他业主签订了五年的租赁协议。现该负一层商铺已具备火锅餐饮店的基本开业条件，方美春自续签租赁协议至今又向其他业主支付五个月的租金、管理费等，谭某晖向其他业主支付一个月的租金，现双方就共同在该负一层商铺共同合伙经营火锅餐饮店达成协议。协议第五条约定，谭某晖在本协议签订后应严格按照方美春与出租方签订的租赁合同约定的时间和金额向业主交付租金和管理费等一切费用（租金通过管理处向出租方代缴）。方美春在庭审中陈述，其与谭某晖之间不存在涉案房屋的转租关系，而存在合作经营关系，詹丰及管理处对此是知悉的。又查，2015年12月31日，方美春通过银行转账方式向詹丰支付款项人民币16896元，已付清涉案租赁房屋2014年11月1日至2015年9月30日期间拖欠的所有租金。随后，管理处于2016年12月13日、2016年12月21日、2017年2月6日和2017年3月23日分四次向詹丰代缴款项各人民币1567.85元，用于支付2016年10月-2017年1月四个月的租金。经核算，2015年10月1日至2018年1月17日期间方美春尚未支付的剩余租金数额为人民币39499.25元，前述拖欠租金按合同约定日万分之五标准计算至起诉时2018年7月31日产生的滞纳金共计人民币12105.34元。另，2018年1月18日至起诉时2018年7月31日期间涉案租赁房屋按最后一年租金标准每月人民币1797元计算产生的占有使用费为人民币11593.55元。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《房屋租赁合同》和《补充协议》均是当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行义务。关于本案应否追加案外人谭某晖作为第三人参加诉讼的问题。其一，从【2015】深仲裁字第1516号裁决书查明的事实和裁决内容来看，可以确认方美春与谭某晖存在合作经营关系的事实，该合作经营关系与本案詹丰与方美春之间的房屋租赁合同关系分属不同的法律关系；其二，从涉案《合伙经营协议书》载明内容来看，方美春签订协议书之前已经自行向各小业主支付了五个月的租金，且于2015年12月31日直接向詹丰转账支付部分拖欠租金，可以认定涉案租赁房屋已实际交付方美春使用，至于具体系由方美春实际占有使用，还是作为方美春与谭某晖的合作经营场地使用并无实际影响；其三，涉案《合伙经营协议书》载明由谭某晖承担包括詹丰在内其他小业主的租金并由管理处代缴的相关内容是方美春与谭某晖之间的内部约定，不能推断得出谭某晖即系涉案租赁房屋的实际承租人的结论。由此，本案不需追加谭某晖作为第三人参加诉讼。关于方美春应如何承担民事责任的问题。其一，涉案租赁合同约定的租赁期限已于2018年1月17日届满，故詹丰主张方美春返还涉案租赁房屋理由成立，法院予以支持。其二，詹丰未举证证明其交付使用时涉案租赁房屋的原来状况，故其要求方美春恢复原状并承担相关费用缺乏依据，法院不予支持。其三，方美春现未返还涉案租赁房屋，詹丰是否进入涉案租赁房屋并清除遗留物品应属私力救济的范畴，法院不予处理。其四，2015年10月1日至2018年1月17日期间方美春尚未支付的剩余租金数额为人民币39499.25元，詹丰仅要求方美春支付租金人民币39467.57元系其对自身权利的自主处分，法院予以支持。其五，租赁期限届满后方美春未及时返还涉案租赁房屋，故应按合同约定最后一年租金标准向詹丰支付至起诉时的房屋占有使用费人民币11593.55元，2018年1月18日之后涉案租赁房屋何时返还尚不明确，詹丰可另行主张权利，法院不予处理。其六，詹丰要求方美春支付拖欠租金至2018年7月31日产生的滞纳金人民币12105.34元依据充分，法院予以支持；另因租赁合同约定方美春违约时詹丰可不予返还租赁保证金，该租赁保证金足以弥补2018年8月1日之后的滞纳金损失，故法院对2018年8月1日之后产生的滞纳金不予支持。其七，詹丰要求方美春支付暂计至2018年7月31日逾期不返还涉案租赁房屋产生的赔偿金人民币23187.1元，因法院已支持詹丰主张房屋占有使用费的请求，故本院对该项请求不予支持。关于詹丰起诉方美春支付2015年10月1日至2016年10月1日期间的拖欠租金及相应滞纳金是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。租赁合同各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。本案中，涉案房屋租赁合同租期长迖五年，租赁期限于2018年1月17日届满，最后一期租金履行期限届满的时间为2018年1月1日，詹丰于2018年8月16日起诉并未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、方美春应于本判决生效之日起十日内向詹丰返还深圳市××××东x商楼地下层P31、P32(房产证号码:深房地字××号，深房地字××号）；二、方美春应于本判决生效之日起十日内向詹丰支付2015年10月1日至2018年1月17日期间拖欠的租金人民币39467.57元；三、方美春应于本判决生效之日起十日内向詹丰支付暂计至2018年7月31日的房屋占有使用费人民币11593.55元；四、方美春应于本判决生效之日起十日内向詹丰支付滞纳金人民币12105.34元；五、驳回詹丰的其他诉讼请求。案件受理费人民币979元，由詹丰负担人民币263元，方美春负担人民币716元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《房屋租赁合同》和《补充协议》均是当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行义务。根据上诉人方美春的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：一、方美春是否是涉案商铺的实际承租人，是否应追加案外人谭某晖作为第三人参加诉讼。二、方美春拖欠的部分租金是否已超过诉讼时效。第一，关于方美春是否是涉案商铺的实际承租人，是否应追加案外人谭某晖作为第三人参加诉讼的问题。本院认为，方美春与谭某晖签订的《合伙经营协议书》显示，方美春签订《合伙经营协议书》之前已经自行向包括詹丰在内的各小业主支付了五个月的租金，且于2015年12月31日直接向詹丰转账支付部分拖欠租金，可以认定涉案租赁房屋已实际交付方美春使用。方美春与谭某晖双方存在合作经营事实，从【2015】深仲裁字第1516号裁决书查明的事实和裁决内容来看，可以确认方美春占有涉案商铺后，作为方美春与谭某晖的合作经营场地使用。因此，本院认定方美春是涉案商铺的实际承租人，依法应履行涉案《房屋租赁合同》和《补充协议》约定的义务。原审依照双方的约定，判决方美春履行约定义务和承担相应的民事责任，符合法律规定，本院予以确认。方美春与谭某晖的合作经营关系与本案詹丰与方美春之间的房屋租赁合同关系，分属不同的法律关系，《合伙经营协议书》载明由谭某晖承担包括詹丰在内其他小业主的租金并由管理处代缴的相关内容是方美春与谭某晖之间的内部约定，不能成为方美春不履行涉案《房屋租赁合同》和《补充协议》约定义务的合法抗辩事由。因此，本案不需追加谭某晖作为第三人参加诉讼。第二，关于方美春拖欠的部分租金是否已超过诉讼时效的问题。方美春上诉主张2015年10月1日到2016年10月1日期间的租金，已经过了一年的诉讼时效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。涉案各期租金的支付符合上述规定。因此，涉案租金支付的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。方美春上诉主张2015年10月1日到2016年10月1日期间的租金已经过了诉讼时效，理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人方美春的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费526元，由上诉人方美春负担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇一九年十一月十九日书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。