吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉03民终1514号上诉人（原审被告）：北京东方京鑫伟业商业管理有限责任公司，住所地：北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-D362。法定代表人：魏伟，执行董事。委托诉讼代理人：李冰，吉林功承律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉林亿通商贸物流城开发有限公司，，住所地：吉林省伊通满族自治县伊通大街长顺路**法定代表人：何彦平，董事长。委托诉讼代理人：李冰，吉林功承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹贤杰，男，1989年12月27日出生，汉族，住伊通满族自治县。上诉人北京东方京鑫伟业商业管理有限责任公司（以下简称北京京鑫伟业公司）、吉林亿通商贸物流城开发有限公司（以下简称亿通商贸公司）因与被上诉人曹贤杰租赁合同纠纷一案，不服吉林省伊通满族自治县人民法院（2019）吉0323民初1869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京京鑫伟业公司、亿通商贸公司上诉请求：1、撤销一审民事判决第一项，依法改判驳回曹贤杰全部诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由曹贤杰承担。事实及理由：1.曹贤杰依法可选择向北京京鑫伟业公司或亿通商贸公司主张权利，一审判决上诉人共同赔偿损失缺乏法律依据。本案的基本法律关系是北京京鑫伟业公司接受亿通商贸公司的委托，与曹贤杰签署了房屋租赁协议，就此，北京京鑫伟业公司已向曹贤杰进行了披露。依据我国《合同法》第四百零三条第二款的规定，曹贤杰可选择受托人北京京鑫伟业公司或委托人亿通商贸公司作为相对人主张权利，且一经选择不得再变更，无权向二公司同时主张权利。人民法院应首先释明曹贤杰依法行使第三人的选择权，并对其未选择的公司申请撤诉，否则应裁定驳回起诉。一审判决对上述基本法律关系未予审理，径行判令上诉人共同赔偿损失缺乏法律依据，不仅违反了前述法律规定，也违背了合同相对性原则，应予改判。2.上诉人已全面履行合同义务，并无违约行为，一审判令返还全部租金损失，缺乏合同依据，且违约金金额过高，显失公平。首先，租赁合同第7.2条已明确约定了出租方所负合同义务，并未约定提供整体开业的商业经营环境是合同义务，也未约定相应法律后果。且租赁合同第1.3条已明确约定了曹贤杰在签署租赁合同前，已实地查验了租赁标的物，确认租赁标的物现状及其周边环境、物业服务、能源供应、交通等情况符合合同约定，能够满足其正常经营活动的需要。足以证明合同订立目的是用于曹贤杰个人经营，整体开业与否并非上诉人所应承担的合同义务。一审法院以上诉人未提供整体开业的商业经营环境为由判令承担违约责任，缺乏合同依据，与事实不符。其次，一审判决已查明合同签订后，曹贤杰自行经营至合同期满，在此基础上判决上诉人返还全部租金及押金，直接导致上诉人自2015年7月1日至2018年12月31日期间，是无偿出租商铺供曹贤杰自行经营，这显然与出租人签订租赁合同收取租金的根本目的不符。曹贤杰经营商铺长达3年半之久，已在合同履行中获利受益，一审判决对此未予以审理扣除，径行判令返还全部租金及押金，严重违反公平原则。综上，上诉人认为租赁合同已履行完毕，上诉人无任何违约行为，曹贤杰无权要求赔偿各项损失。曹贤杰答辩称，亿通商贸公司将其开发的亿通装饰建材城的商铺委托北京京鑫伟业公司对外出租，亿通商贸公司为此向北京京鑫伟业公司支付管理酬金，亿通商贸公司作为租赁物的所有权人和受益人虽然未与曹贤杰直接签订租赁合同，仍需要对委托租赁商铺的被代理人承担法律责任。一审认定事实清楚，适用法律正确。曹贤杰于2014年8月17日与北京京鑫伟业公司签订了亿通装饰建材城商铺租赁合同，合同约定要求曹贤杰在2015年7月1日亿通商贸建材城正式开业时装修完毕营业，曹贤杰投入大量的人力、物力、财力，将租赁的商铺进行装修，等待建材城的正式开业，后由于亿通商贸公司的工程进度，公共管线介入等原因致使建材城未能如期开业，2015年9月3日，经双方协商签订了租赁合同补充协议，协议中确定在原租赁合同中的租赁期限基础上额外给予6个月的免租期限，并约定起租日以北京京鑫伟业公司通知曹贤杰商贸建材城正式开业日期为准。补充协议签订后至今商贸建材城未正式开业，由于建材城一直未正式开业，导致曹贤杰在此期间生意亏损，货物流量及顾客流量都远远达不到投入的资金。一审法院按照补充协议中双方约定的起租日，判令返还曹贤杰全部租金并无不当。本案采取赔偿的方式由上诉人承担违约责任是正确的。曹贤杰向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订亿通国际装饰建材城13栋1层编号102和28栋2层编号为115、116的商铺租赁合同；赔偿原告店面装修款30万元，返还已交租金19.6万元，押金2000元，认筹改图费8000元，赔偿营业损失20万元，合计70.6万元；2.案件受理费及其他诉讼费等由被告承担。一审法院认定事实：原告于2014年6月23日参加由被告亿通商贸公司开发的委托被告北京京鑫伟业公司管理的亿通国际装饰建材城商铺认筹活动，现场缴纳认筹改图费8000元，并于2014年8月17日正式签订了商铺租赁合同。原告承租建材城13栋一层102室和28栋二层115、116号商铺，面积414平方米。承租期三年，即2014年8月17日至2018年6月30日，交给被告北京京鑫伟业公司租金19.6万元。另交押金2000元。合同约定建材城于2015年7月1日正式整体开业。因工程进度及公共管线接入延期，致使建材城未能如期开业。2015年9月3日双方签订补充协议，商铺租期延长6个月到2018年12月31日止。合同签订后，原告自行经营至合同期满。在此期间，被告已实际返还给原告开业保证金及装修返现款计170464元。另原告向被告借款10万元，被告对2015年7月1日至2016年6月30日一年的物业费免除，原告尚拖欠2017年及2018年度物业费11923.2元（414㎡×1.2元×2年×12个月），因店面装修损失和营业损失及是否应返还已交租金未达成协议。一审法院认为，原告与被告北京京鑫伟业公司在协商一致的基础上自愿达成商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，故租赁合同成立并生效。但在合同履行过程中，因被告未能使建材城达到整体开业要求，致使原告在投入装修款后自行经营，被告未能提供整体开业的商业经营环境，使原告遭受损失，应按租赁合同承担违约责任。依据《中国人民共和国合同法》第一百零七条的规定，在原告诉讼的各项损失中，认筹改图费8000元因原告已实际认筹租赁房屋，不予返还；押金2000元应返还；装修损失已返还；营业损失超出合同的约定，同时原告未提交任何证据证明遭受损失数额或营业损失的计算依据，不予保护。原告经营中向被告借款，并拖欠物业管理费，原告同意一并抵债处理，故在计算原告损失后将以上两项扣除，经认定，被告履行合同不符合约定造成原告租金损失应予赔偿，即由被告赔偿租金损失19.6万元，返还押金2000元，扣除原告借款10万元，拖欠物业费11923.2元，尚应返还86076.8元。因租赁期限已满，原告无权请求解除合同。被告亿通商贸公司系租赁物的所有人和受益人，应对北京京鑫伟业公司的代理行为承担连带返还责任。原告合理的诉讼请求予以支持。依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：被告北京京鑫伟业公司，亿通商贸公司赔偿原告曹贤杰租金损失86076.8元。案件受理费10860元由原告曹贤杰承担9536元，由被告北京京鑫伟业公司和被告亿通商贸公司共同承担1324元。本院二审除对一审法院的事实予以确认外，另查明，2014年5月25日，亿通商贸公司与北京京鑫伟业公司签订物业管理委托合同。北京京鑫伟业公司系接受亿通商贸公司的委托，与曹贤杰签署商铺租赁合同。2015年9月10日，北京京鑫伟业公司与曹贤杰签订的“亿通国际装饰建材城商铺租赁合同补充协议”中约定“原合同中商铺租赁的免租期在原有基础上再增加6个月。甲乙双方同意起租日以甲方通知乙方的正式开业日期为准”。本院认为，2014年8月17日，曹贤杰与北京京鑫伟业公司签订了《商铺租赁合同》，北京京鑫伟业公司亦按照合同约定交付了房屋，但因合同中约定的租赁房屋位于新开发的建材商城内，且该建材商城在合同签订时尚未正式开业，在曹贤杰接收租赁房屋，并按双方的另行约定进行装修使用后，亿通国际装饰建材城未能按照合同中约定的日期如期开业。双方于2015年9月10日再次签订了《亿通国际装饰建材城商铺租赁合同补充协议》，该补充协议明确约定“甲乙双方同意起租日以甲方（北京京鑫伟业公司）通知乙方（曹贤杰）的正式开业日期为准”，现北京京鑫伟业公司及亿通商贸公司未能提交证据证明租赁房屋所在的建材商城正式开业的日期，亦无通知曹贤杰建材商城开业的证据。故双方虽签订了《商铺租赁合同》，北京京鑫伟业公司亦交付了合同中约定的房屋，但曹贤杰租赁房屋的目的是用于商业经营，因租赁的商铺所在的商城未能正式开业，导致曹贤杰商业经营的目的不能实现，且双方签订的补充协议中亦约定了“起租日以甲方通知乙方的正式开业日期为准”，故可认定商铺租赁合同约定的起租条件并未成就，北京京鑫伟业公司收取的租金应予以返还。虽北京京鑫伟业公司与亿通商贸公司将房屋交付曹贤杰使用仍不能收取租金，为其造成了相应的损失，但其在租赁房屋所在的建材城未正式开业即签订商铺租赁合同，收取租金，并与曹贤杰签订补充协议，其承担建材城不能正式开业产生的损失，亦属商业经营风险。2014年5月25日，亿通商贸公司与北京京鑫伟业公司签订物业管理委托合同，亿通商贸公司亦自认北京京鑫伟业公司系接受亿通商贸公司的委托，与曹贤杰签署商铺租赁合同，曹贤杰在与北京京鑫伟业公司签订商铺租赁合同时对上述事实亦知晓。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”曹贤杰与北京京鑫伟业公司签订的商铺租赁合同对曹贤杰与亿通商贸公司有约束力，一审判决亿通商贸公司与北京京鑫伟业公司共同赔偿租金损失不当，应予以纠正。综上所述，北京京鑫伟业公司与亿通商贸公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更吉林省伊通满族自治县人民法院（2019）吉0323民初1869号民事判决判项为“吉林亿通商贸物流城开发有限公司返还曹贤杰租金86076.8元。”一审案件受理费10860元，由曹贤杰负担9536元，由吉林亿通商贸物流城开发有限公司负担1324元；二审案件受理费10860元，由曹贤杰负担9536元，由吉林亿通商贸物流城开发有限公司负担1324元。本判决为终审判决。审 判 长 刘伟杰审 判 员 王玉川审 判 员 赵文涛二〇一九年十一月二十六日法官助理 贾红玲书 记 员 王璐瑶