辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2318号上诉人（原审被告）：抚顺顺隆建设集团顺隆房地产开发有限公司，住所地：抚顺市东洲区南花园东三街**。法定代表人：王贺，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹阳，辽宁煤都律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚慧，辽宁煤都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王新，男，1968年6月16日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：陈立俊，男，1954年11月22日出生，汉族，住抚顺市新抚区。上诉人抚顺顺隆建设集团顺隆房地产开发有限公司（以下简称顺隆公司）与被上诉人王新房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2019）辽0402民初772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人顺隆公司的委托诉讼代理人曹阳、刘亚慧，被上诉人王新及其委托诉讼代理人陈立俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺隆公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回王新诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件受理费由王新承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、一审法院认定顺隆公司与王新存在商品房买卖关系错误。顺隆公司与王新之间仅签订了《房号保留协议》，该协议并不是《商品房预售协议》，也不是正式的《商品房买卖合同》。根据《商品房销售办法》的相关规定，《房号保留协议》不具备《商品房买卖合同》的构成要件。《房号保留协议》中约定顺隆公司与王新之间需另行签订正式的《商品房买卖合同》，所以顺隆公司与王新之间不存在商品房买卖合同关系。一审庭审中王新明确表示，其并没有向顺隆公司交付购房款571140元，其与本案第三人田军海有以转账方式汇款50万元的往来，《房号保留协议》中明确约定“乙方（王新）签订本协议时，应向甲方（顺隆公司）支付人民币571140元”并没有约定王新应向案外人支付购房款，所以王新未按照合同约定履行支付购房款的义务，顺隆公司没有收到购房款，顺隆公司与王新之间不存在房屋买卖关系，且《房号保留协议》没有履行。2、一审法院认定顺隆公司存在一房二卖错误。所谓一房二卖是指房地产开发企业作为出卖人，先后或同时以两个买卖合同将同一个特定的房屋出卖给两个不同的买受人获取两份利益。本案中顺隆公司并没有获得两份收益，虽然顺隆公司向王新出具了收款收据（收款收据备注了工程款抵顶），但顺隆公司并没有实际收到王新支付的任何款项，且双方没有任何工程款往来。所以，顺隆公司不构成一房二卖。3、一审法院认定本案并未超过诉讼时效错误。《房号保留协议》签订的日期是2013年11月6日，而王新提起诉讼的时间是2019年1月8日，已经远远超过了诉讼时效期间。一审法院在王新并未提交任何证据证明其在起诉前向顺隆公司主张过交付房屋或返还购房款的情况下，推定王新向顺隆公司主张过权利，系认定事实错误。王新辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院驳回顺隆公司上诉请求，维持原判。理由：1、顺隆公司与王新签订的《房号保留协议》是双方真实意思表示，具有法律效力。2、双方签订协议后，王新足额支付房屋价款，顺隆公司给王新出具发票，收款收据与协议内容一致，不违背法律、行政法规的强制性规定，表明顺隆公司与王新就案涉房屋买卖达成一致意见。3、双方虽未签订商品房买卖合同，但《房号保留协议》与专用收款收据已经具备了商品房买卖合同要件，商品房买卖关系已经成立。4、顺隆公司已将案涉房屋另售他人，就案涉房屋取得两份收益，存在一房二卖的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，买受人王新可以请求顺隆公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。5、王新在诉讼前的几年里多次找顺隆公司索要房屋并办理商品房买卖正式合同，但顺隆公司以各种理由推脱，王新在无奈之下才起诉到法院，而且该请求权属于物权请求权，不受时效限制。王新在明确房屋无法交付后主张返还购房款并要求顺隆公司承担违约责任，不超过诉讼时效。王新向一审法院起诉请求：判令顺隆公司将位于抚顺市新抚区房屋交付给王新，并配合王新办理房屋过户手续；如顺隆公司已将该房屋出卖，则要求顺隆公司给付王新购房时的三倍价款；诉讼费由顺隆公司承担。一审法院查明：2013年11月6日，王新、顺隆公司签订了《顺隆˙温莎公馆房号保留协议》，主要内容载明：“甲方：抚顺顺隆建设集团顺隆房地产开发有限公司，乙方：王新。甲、乙双方遵循自愿、平等和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方自愿参加甲方开发的《顺隆˙温莎公馆》项目商品房并保留房号事宜，签订本协议并约定如下：第一条、本协议约定保留房号的商品房（以下简称该商品房），为甲方开发的位于抚顺市新抚区《顺隆˙温莎公馆》项目第2栋2单元902室。该房屋建筑面积约为95.19平方米。第二条、该商品房认购单价为：￥6000元/平方米;认购总价为人民币571140元，（大写）伍拾柒万壹仟壹佰肆拾零元整。第三条、乙方签定本协议时，向甲方支付人民币571140元。第四条、乙方签订本协议之后，等待与甲方签署《商品房买卖合同》。乙方须在接到甲方通知后10日内与甲方签署《商品房买卖合同》，贷款客户将余款一次性付清或办理贷款手续。如因乙方原因逾期未能签署《商品房买卖合同》，甲方有权单方终止合同。第五条、本协议经双方签字盖章后生效，待双方签定正式《商品房买卖合同》后本协议自行终止”。上述合同签订后，王新在乙方处签字，顺隆公司在甲方处加盖公司印章。当日顺隆公司向王新出具专用收款收据一份，载明：“付款单位（交款人）王新，收款单位（领款人）顺隆房地产，人民币（大写）伍拾柒万壹仟壹佰肆拾元整，￥571140元。收款事由：房款2#2单元902室（工程款抵顶）”。同时，顺隆公司在该份专用收款收据上加盖公司财务专用章。现涉案争议房屋已出售他人。另，王新称其与顺隆公司签订房号保留协议当日，将购房款50万元通过银行转账及现金支付方式交付田军海后在田军海带领下，在顺隆公司签订前述房号保留协议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王新提交的《顺隆˙温莎公馆房号保留协议》中已就涉案房屋的地址、面积、价款等作出明确约定，同时顺隆公司对王新出具了房号保留协议中约定价款的足额收款收据且专用收款收据中收款事由一项已记载：“工程款顶账”，现双方虽未签订正式的商品房买卖合同，但结合上述信息，已初步满足了订立商品房买卖合同的要件，因此可以认定双方之间的商品房买卖关系成立。现顺隆公司答复涉案商品房已出售他人，客观上顺隆公司现已无法满足对王新交付该商品房的条件，因此可以认定顺隆公司将涉案房屋现已一房二卖的事实。根据法律规定商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但对于王新支付价款一节，其自认交付房款个人出资部分为50万元，因此顺隆公司应就王新个人出资部分的已付房款一倍以内对王新进行赔偿，结合王新出资购买涉案房屋的时间、价款等因素，一审法院酌情确定顺隆公司赔偿王新已支付价款的50%，即25万元，同时将王新已付房款的50万元返还王新。关于王新诉求是否超过诉讼时效一节，王新在诉讼前一直向顺隆公司主张交付房屋，该请求属于物权请求权，不受时效限制，在明确无法交付房屋后，主张返还购房款并不超过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、王新、抚顺顺隆建设集团顺隆房地产开发有限公司于2013年11月6日签订的《顺隆˙温莎公馆房号保留协议》自判决生效之日起解除；二、抚顺顺隆建设集团顺隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还王新已付购房款500000元，同时支付王新已付购房款50%的赔偿金，即250000元，共计750000元；三、驳回王新的其他诉讼请求。案件受理费9512元，由抚顺顺隆建设集团顺隆房地产开发有限公司负担。此款王新已预交，抚顺顺隆建设集团顺隆房地产开发有限公司随判决确定的给付款项一并给付王新。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审判决查明的事实予以确认。另，根据被上诉人王新申请，本院依法查封上诉人顺隆公司名下房屋三处：抚顺市新抚区南阳路27-12号2单元201室、202室，抚顺市新抚区南阳路27-13号3单元201室。本院认为：根据双方诉辩意见，本案争议焦点为顺隆公司与王新签订的《顺隆˙温莎公馆房号保留协议》能否认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案，顺隆公司与王新签订的《顺隆˙温莎公馆房号保留协议》载有当事人的名称、姓名和基本信息，商品房的位置、面积，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款时间等内容，具有人民法院认定合同成立的要件。因此，《顺隆˙温莎公馆房号保留协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。双方签订《顺隆˙温莎公馆房号保留协议》当日，顺隆公司为王新出具与该协议内容一致的专用收款收据，表明其认可按照协议约定收受了购房款。专用收款收据在收款事由一栏明确标注“工程款抵顶”，顺隆公司主张没有收到王新购房款的上诉理由，与其开具收款收据的事实相互矛盾，故该项上诉理由不能成立，本院无法支持。顺隆公司与王新签订的《顺隆˙温莎公馆房号保留协议》不仅具备商品房买卖合同的主要内容，而且顺隆公司按照该协议约定收受了案涉房屋全部购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。一审法院认定双方之间成立商品房买卖关系，符合法律规定，本院予以确认。案涉商品房买卖合同订立后，顺隆公司又将该房屋出卖给第三人，导致王新无法取得房屋，商品房买卖合同目的不能实现。一审法院依据王新请求，判决解除双方签订的《顺隆˙温莎公馆房号保留协议》，返还王新已付购房款500000元，同时支付已付购房款50%的赔偿金，即250000元，符合法律规定，本院予以维持。关于顺隆公司主张本案已超诉讼时效一节，王新向顺隆公司主张交付案涉房屋，系物权请求权，不受诉讼时效限制；王新得知案涉房屋已另售他人后，才明确房屋无法交付，其主张返还购房款并未超过诉讼时效。顺隆公司该项上诉主张于法无据，本院不予支持。综上所述，顺隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元、保全费4270元，由上诉人抚顺顺隆建设集团顺隆房地产开发有限公司负担（保全费王新已预交，抚顺顺隆建设集团顺隆房地产开发有限公司随判决确定的给付款项一并给付王新）。本判决为终审判决。审判长  孙晓龙审判员  张庆敏审判员  张 秦二〇一九年十一月二十七日书记员  吕香凝