湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10406号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈栎珉，女，1991年11月16日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：熊丰，湖北维思德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：柯晓璐，1984年6月30日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：胡小良，湖北珞珈律师事务所律师。原审第三人：武汉阳诚房地产经纪服务有限公司，住所地：武汉市汉阳区金色世家1栋3单元S1-3-2。法定代表人：杨洲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田文军，系该公司员工。上诉人陈栎珉因与被上诉人柯晓璐、原审第三人武汉阳诚房地产经纪服务有限公司（以下简称阳诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初3528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈栎珉上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判为驳回柯晓璐的反诉请求；二、撤销原审判决第三项，改判为柯晓璐向陈栎珉支付违约金并赔偿各项损失154,231.08元；三、本案全部诉讼费用由柯晓璐负担。事实及理由：1、陈栎珉无违约行为，一审判决认定陈栎珉应承担60%的违约责任错误。2、案涉房屋不存在安全隐患，柯晓璐私自拆除电表构成根本违约，应当承担全部违约责任。3、基于柯晓璐根本违约，应当赔偿陈栎珉各项损失及违约金。4、陈栎珉未支付后续房屋租金系行使不安抗辩权，柯晓璐无权要求陈栎珉支付租金。被上诉人柯晓璐答辩称，陈栎珉未按照承诺履行装修义务，导致涉案房屋存在严重安全隐患，陈栎珉关于该房屋不存在安全隐患的上诉理由没有事实依据。柯晓璐以较低的租金、较长的租期出租给陈栎珉，就是考虑了陈栎珉签约时承诺出资5万元-7万元进行装修，阳诚公司一审中亦出庭证实。陈栎珉为转租牟利仅简陋装修，导致房屋存在安全隐患，且拒绝整改是导致合同不能继续履行的根本原因，陈栎珉构成根本违约。柯晓璐被迫采取拆除电表、更换门锁等措施，促其整改并无不当，陈栎珉拒绝整改是最终导致合同解除的根本原因。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人阳诚公司述称，同意柯晓璐的答辩意见。2018年8月8日，陈栎珉诉至一审法院，请求：1、解除陈栎珉、柯晓璐双方的房屋租赁合同关系；2、柯晓璐赔偿陈栎珉违约金、预期可得利益、租金、装修、物品、物业费、水费、电费各项损失共计147，431.08（含：违约金63，760元、预期利益损失51，000元、装修损失27，116元、物品损失3,605元、物业费、水费、电费损失三项合计1，650.08元）；3、柯晓璐返还陈栎珉保证金800元；4、柯晓璐支付陈栎珉为维护自身权益所产生的律师费6，000元；5、本案诉讼费由柯晓璐承担。事实及理由：陈栎珉与柯晓璐于2015年6月17日签订《物业租赁合同》及《物业委托书》，约定：柯晓璐将其位于武汉市汉阳区人信汇5栋1212室房屋租赁给陈栎珉使用，租期自2015年8月18日至2021年8月17日，租金前三年为800元/月，后三年为850元/月。当日，陈栎珉向柯晓璐支付了房屋半年租金及保证金共计5,600元。陈栎珉从未承诺过花费50,000元至70,000元装修涉案房屋，《物业委托书》明确约定系简单装修，陈栎珉的实际装修符合简单装修约定。2017年6月29日，柯晓璐未经陈栎珉同意将租赁房屋的门锁换掉，并在房门上张贴通知要求收回租赁房屋，租户告知陈栎珉后，陈栎珉及时更换了门锁。当时物业公司在租赁房屋楼上的1312号房屋门上张贴《物业整改通知书》，就该房屋漏水问题要求整改，只是提及由于漏水造成楼下陈栎珉租赁房屋可能引发安全隐患。2017年8月29日柯晓璐未经陈栎珉同意将租赁房屋外的电表拆除，导致陈栎珉无法继续使用租赁房屋。在陈栎珉转租期间，陈栎珉的租户从未向陈栎珉反映电线起火花的安全隐患等问题。2018年3月10日柯晓璐未经陈栎珉同意将陈栎珉留存在涉案房屋内的部分物品搬离涉案房屋，造成陈栎珉物品丢失损失。陈栎珉租金缴纳至2018年2月17日，柯晓璐于2017年8月底拆除电表，故存在5个月预付租金损失。柯晓璐的上述行为违反合同约定，严重损害了陈栎珉的合法权益。柯晓璐一审针对陈栎珉的诉讼请求辩称，2015年6月16日，柯晓璐作为甲方、陈栎珉作为乙方，通过百居易房屋超市阳诚店签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于汉阳区龙阳村汉阳人信汇5号楼1212室，租期自2015年6月17日至2021年8月17日，月租金为800元，租金每半年结算，每期租金提前7天支付；乙方支付该房屋保证金800元。陈栎珉和柯晓璐于当日均向武汉阳诚房地产经纪服务有限公司支付了中介服务费。陈栎珉口头向柯晓璐承诺出资50,000元到70,000元对租赁房屋进行装修，且对房屋装修后先行自住5年，再考虑转租。《房屋租赁合同》签订后，陈栎珉违反合同约定以低于承诺的装修标准对房屋进行简陋装修导致存在安全隐患，存在危及消防安全的短路、漏电、失火等重大安全隐患。2017年6月，陈栎珉的租户反映装修简陋、电线裸露存在安全隐患，并多次短路跳闸，产生电火花。物业公司于同月22日在租赁房屋楼上的1312号房屋门上张贴《物业整改通知书》，并经柯晓璐及中介多次催促陈栎珉整改，但是陈栎珉拒不整改。柯晓璐为了消除人身及消防隐患，于同年8月29日对涉案租赁房屋拆除电表予以断电，限制陈栎珉对房屋的使用，该处理并无不当。由于陈栎珉拒不整改，且继续占用房屋未支付租金，故违约方是陈栎珉，其主张的预期利益损失没有依据。2018年2月18日陈栎珉停止支付租金后，在柯晓璐及阳诚公司多次催促下拒绝交付租金或交付房屋，柯晓璐于2018年3月10日打开租赁房屋门锁，将房内陈栎珉购置的电冰箱、洗衣机及两个桌子等物品搬离后，存放在阳诚公司门店门口外，柯晓璐曾经通知陈栎珉过来领取，陈栎珉不予理睬。目前这些物品已经不在阳诚公司门店门口外了。柯晓璐将陈栎珉部分物品搬出是行使正当权利。陈栎珉于物品搬离次日就将门锁再次进行了更换，并继续使用诉争房屋直到2018年7月20日。期间陈栎珉仍拒不对安全隐患进行整改，反而于2018年1月以柯晓璐违约为由诉至汉阳区人民法院，并于同年6月撤诉。由于陈栎珉未按约定支付租赁房屋2018年2月18日后的租金，柯晓璐于2018年7月3日向陈栎珉发出《律师函》，注明“双方租赁合同关系于2018年7月4日解除；3日内退还租赁房屋；没收租赁保证金；3日内支付拖欠租金（自2018年2月18日至2018年7月4日期间）”。《物业租赁合同》、《物业委托书》的文本是由陈栎珉提供，柯晓璐对合同条款未能仔细阅读，约定条款不是柯晓璐本人的意思，且该合同不是正式合同，与正式《房屋租赁合同》约定不一致。《物业租赁合同》及《物业委托书》的内容不是柯晓璐真实意思表示，应当以陈栎珉、柯晓璐及阳诚公司三方共同签订的《房屋租赁合同》的约定内容为准，并且双方实际按照《房屋租赁合同》的约定履行。陈栎珉对租赁房屋的安全隐患拒不整改，且拒不支付约定的房租，构成违约，柯晓璐有权解除合同，并追究对方违约责任，故陈栎珉诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。柯晓璐提起反诉，请求：1、解除双方因人信汇5号楼1212室的租赁合同关系；2、陈栎珉向柯晓璐支付租金3,600元（自2018年2月18日至2018年7月4日期间）；3、由陈栎珉承担本案反诉费用。针对柯晓璐的反诉请求，陈栎珉一审答辩称，陈栎珉对租赁房屋装修时电路均安设暗线而非明线，电路不存在安全隐患。双方实际履行的是《物业租赁合同》，柯晓璐违约在先，陈栎珉不存在任何违约行为。柯晓璐于2017年8月29日已将陈栎珉租赁房屋电表拆除，导致陈栎珉无法使用租赁房屋，故柯晓璐要求陈栎珉支付2018年2月18日至2018年7月4日期间租金的诉讼请求缺乏事实依据，故请求驳回柯晓璐的反诉讼请求。阳诚公司一审述称：双方在签订《房屋租赁合同》时，陈栎珉口头承诺花费50,000元至70,000元对租赁房屋进行装修，并且装修后自住五年以后方可对外出租盈利，所以柯晓璐才低于市场价格出租给陈栎珉。《房屋租赁合同》签订后，陈栎珉虽然进行了装修，但装修很简陋，未达到陈栎珉在签订合同时承诺的标准。陈栎珉装修后存在电线外漏的情况，存在安全隐患。阳诚公司不同意陈栎珉的诉讼请求，柯晓璐的反诉讼请求求符合事实和法律规定，阳诚公司无异议。一审认定事实：柯晓璐系汉阳区龙阳村汉阳人信汇5栋12层12室房屋所有权人。阳诚公司于2014年成立后，加盟武汉百居易房地产经营咨询有限公司经营，在加盟期间阳诚公司做房屋买卖租赁中介业务时使用百居易汉阳阳诚加盟店章。2015年6月17日，柯晓璐、陈栎珉及阳诚公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：柯晓璐将上述房屋租赁给陈栎珉，该房屋仅作居住使用，陈栎珉不得擅自挪作他用；租赁期限自2015年6月17日起至2021年8月17日止，共74个月；月租金为800元，租金按半年结算，首次租金陈栎珉于2015年6月17日交付给柯晓璐，此后各期租金交付时间为下半年开始前7天；陈栎珉于合同生效之日向柯晓璐支付该房屋保证金800元，合同期满，若陈栎珉无违约行为，柯晓璐应在合同到期当日将保证金退还给陈栎珉；柯晓璐应于合同生效之日起3日内，将该房屋交付给陈栎珉；陈栎珉有下列情形之一的，柯晓璐有权单方解除合同并要求陈栎珉在3日内退还该房屋，同时没收保证金，保证金不足以弥补柯晓璐损失的，柯晓璐有权要求陈栎珉赔偿：?未经柯晓璐同意，擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用的；?未经柯晓璐同意，擅自将拆改该房屋结构、损坏该房屋或改变该房屋使用用途；?拖欠租金累计达3日；④利用该房屋从事非法活动或存放危险物品；租赁期间柯晓璐擅自解除合同的，应赔偿陈栎珉保证金；陈栎珉擅自解除合同的，无权要求柯晓璐返还保证金；中介费为800元，由柯晓璐、陈栎珉共同承担并在签订合同书同时一次性支付给阳诚公司；2015年6月17日至2015年8月17日为两个月装修免租时间等内容。阳诚公司在《房屋租赁合同》上加盖百居易汉阳阳诚加盟店印章。《房屋租赁合同》签订后，柯晓璐与陈栎珉于当日另行签订《物业租赁合同》和《物业委托书》各一份。《物业租赁合同》约定“柯晓璐将上述房屋出租给陈栎珉居住使用；租赁期为六年，从2015年8月18日起至2021年8月17日止；租金每月为人民币800元，每次租金于当月25日前支付给柯晓璐，首次租金于合同起租日前5个工作日交付柯晓璐；陈栎珉于合同起租日五个工作日内向柯晓璐交付1个月租赁保证金和6个月租金，共计5，600元；本合同双方应共同遵守，任何一方违约导致合同不能正常履行，违约方须按物业剩下的合同期的双倍租金向对方支付违约金，来补偿守约方的经济损失；违约金计算方法：月租金÷30天×剩下的合同期天数×2倍=违约金；陈栎珉、柯晓璐任何一方违约导致纠纷，违约方除承担合同规定的赔偿责任以外，还要承担对方或其委托代理人为解决该纠纷所产生的交通费、误工费（劳务费）、律师费等意外支出；经纪方在租赁合约上盖章只起见证作用，不承担本合同内容任何条款的法律责任；经双方协商一致该房屋为清水房出租，柯晓璐同意陈栎珉对该房屋进行装修隔断及水电线路；柯晓璐同意陈栎珉对该房屋进行转租，但因租赁中所发生任何安全事故、民事纠纷、漏水均由陈栎珉负责，与柯晓璐无关；租金前三年（2015年-2018年）为800元/每月；后三年（2019年-2021年）为850元/每月”等内容，阳诚公司工作人员田文军在《物业租赁合同》经纪方栏签名。《物业委托书》注明：“本人（委托方）柯晓璐现委托（受托方）陈栎珉将坐落于武汉市汉阳区汉阳大道汉阳人信汇5号楼1212室之物业作代理出租，受托方有权收取定金、同承租方签合同、收租金、放行条和代领电卡钥匙水卡代缴费租赁等相关手续及房屋简单装修隔断及水电线路，委托期为六年，2015年8月18日起至2021年8月17日止”。上述《房屋租赁合同》、《物业租赁合同》和《物业委托书》签订当日，陈栎珉和柯晓璐分别向阳诚公司支付中介费400元，同日柯晓璐将涉案房屋交付给陈栎珉使用。同年6月25日，陈栎珉向柯晓璐支付2015年8月17日至2016年2月16日房屋租金4，800元及保证金800元。同月26日，陈栎珉在武汉和信物业管理有限公司汉阳人信汇物业服务中心（以下简称：人信汇物业中心）办理了涉案房屋装修申请手续，开始对该房屋进行装修，具体包括对房屋进行了地面、墙壁、吊顶、水电及厨卫等装修，安装了燃气热水器等家用电器，并添置了桌、椅、床及洗衣机等家用物品。陈栎珉分别于2016年2月17日、2016年8月11日、2017年2月16日、2017年8月9日各向柯晓璐支付6个月房屋租金4800元。2016年9月7日陈栎珉与冯某某签订《房屋租赁合同》一份，将上述房屋转租给冯某某使用，约定租金为每月1,600元，租赁期限六个月，合同到期后每季度续签一次。自2017年3月起冯某某租金由1600元每月调整至1800元每月。最后一次双方于2017年6月6日续签《房屋租赁合同》三个月。合同签订后，陈栎珉按照合同约定将上述房屋交付冯某某使用，冯某某亦按照合同约定向陈栎珉支付租金。2017年6月涉案房屋数次发生电路短路跳闸事故，冯某某联系人信汇物业中心请求帮助处理。由于涉案房屋楼上的房屋向涉案房屋卫生间渗漏水，涉案房屋卫生间吊顶内电线安置凌乱，电线连接部使用胶布包裹处理，遇水易引发短路、跳闸、失火等危险，该中心派工作人员于同月22日向涉案房屋楼上1312室房屋大门张贴《整改通知书》，注明“被通知单位：D地块5-1312，整改内容如下：经查贵户装修漏水已涉及楼下1212房裸露线路跳闸，存在安全隐患，请贵户收到《整改通知书》后于3天内及时整改到位，以避免因漏水而造成楼下线路的安全隐患。”人信汇物业中心于该日将上述情况通知柯晓璐，柯晓璐亦通知陈栎珉要求对该房屋电路进行整改，陈栎珉未予积极回应。2017年6月29日，柯晓璐拨打110报警，并在110出警警察、阳诚公司工作人员及人信汇物业中心工作人员在场的情况下，撬锁进入涉案房屋查看电路情况。同年8月初冯某某再次联系人信汇物业中心帮助处理电路跳闸断电事故，该中心派员到场处理后恢复送电，并发现涉案房屋内电路情况仍未作处理，此时楼上施工漏水情况已经整改完毕。该中心将上述情况再次通知了柯晓璐。柯晓璐于2017年8月29日拆除涉案房屋外电表，涉案房屋停止供电。当日陈栎珉得知后即更换门锁。2017年9月1日冯某某提前搬离涉案房屋（同月5日双方租赁合同到期），未向陈栎珉要求损失赔偿。陈栎珉于2018年1月31日就本案纠纷向一审法院提起诉讼，要求1、解除双方签订的《物业租赁合同》及《物业委托书》；2、柯晓璐赔偿陈栎珉经济损失51000元；3、柯晓璐返还陈栎珉保证金800元；4、柯晓璐支付陈栎珉为维护自身权益所产生的律师费6000元；5、陈栎珉承担该案诉讼费用。陈栎珉在2018年4月13日该案庭审中表示“涉案房屋是有一定问题，现在在整改”。同年6月1日陈栎珉撤回对该案的起诉。2018年3月10日柯晓璐以陈栎珉逾期未付租金为由，撬锁打开涉诉租赁房屋房门，将屋内电冰箱一台、洗衣机一台、桌子一张及椅子两把搬至阳诚公司门店门口（现已遗失）。当日陈栎珉得知后再次换门锁。2018年7月3日，柯晓璐向陈栎珉发出《律师函》，以陈栎珉拖欠租金为由，通知陈栎珉双方租赁合同关系及相应的租赁合同于同月4日解除，柯晓璐没收陈栎珉租赁保证金，并要求陈栎珉3天内退还涉案房屋和支付拖欠自2018年2月18日至同年7月4日期间租金。同年7月5日柯晓璐更换涉诉租赁房屋门锁。陈栎珉、柯晓璐均认为对方违约，故向一审法院提起诉讼及反诉。一审法院另查明：陈栎珉为本案诉讼支付律师费6000元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、关于装修标准。柯晓璐主张双方在签订《房屋租赁合同》时，陈栎珉口头承诺花费50000元至70000元对租赁房屋进行装修，且对房屋装修后先行自住5年，再考虑转租。陈栎珉对此予以否认。由于柯晓璐就其上述主张未能提交证据证明，故不予采信。2、关于装修损失。陈栎珉主张己方存在装修损失27116元，柯晓璐对此不予认可。陈栎珉为此提交收据、送货单及销售合同等证据予以证明。经审查，陈栎珉提交的票据中部分缺乏销售单位公章，部分未注明使用人，装修费15000元（含防水、涂料、水泥、沙等）的收据出具时间为2015年5月17日，与本案陈栎珉装修时间不相符，上述证据不能充分证明陈栎珉为涉案房屋装修花费了27，116元。陈栎珉使用了涉案房屋两年余，装修残余价值还存在折旧问题，经释明后，陈栎珉未申请就装修残余价值进行鉴定。并且根据《物业租赁合同》和《物业委托书》约定的内容来看，合同到期后，经陈栎珉装修的房屋应返还给柯晓璐，即双方六年租赁合同到期后涉案房屋装修残余价值归柯晓璐所有。综合考量上述因素，酌定陈栎珉存在装修损失8000元。3、关于物品损失。2018年3月10日柯晓璐将陈栎珉留存在涉案房屋内的电冰箱一台、洗衣机一台、桌子一张及椅子两把搬至阳诚公司门店门口放置导致遗失。由此陈栎珉主张己方存在物品损失3605元，柯晓璐对此不予认可。陈栎珉为此仅提交电子订单予以证明，该电子订单系打印件，又缺乏发票等其他证据相佐证，不能充分证明陈栎珉为购置上述物品花费了3,605元。并且陈栎珉已经使用上述物品两年余，残余价值存在折旧问题。综合考量上述物品市场价值及折旧因素，酌定陈栎珉存在物品损失2,500元。4、关于物业费、水费及电费损失。陈栎珉主张己方存在物业费、水费及电费损失1650.08元，柯晓璐对此不予认可。陈栎珉为此提交收据两份，证明陈栎珉于2017年6月10日交纳物业管理费1450.08元、预存水费200元。经审查，由于2017年6月10日距离柯晓璐于同年8月29日拆表停电两月有余，期间陈栎珉正常使用涉案房屋，且陈栎珉未能举证证明每月应交纳物业管理费金额，无法计算物业管理费具体损失。综合考量物业管理费市场价格及涉案房屋的具体使用情况，酌定陈栎珉存在物业管理费损失1,200元。因陈栎珉预存水费200元后，其租户尚租赁使用涉案房屋两月有余，期间应该产生部分水费支出，故酌定陈栎珉存在水费损失150元。一审认为：一、关于陈栎珉与柯晓璐实际履行哪份租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同……”本案柯晓璐、陈栎珉及阳诚公司于2015年6月17日先签订《房屋租赁合同》一份，约定“柯晓璐将涉案房屋租赁给陈栎珉仅作居住使用，陈栎珉不得擅自挪作他用，如果陈栎珉未经柯晓璐同意，擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用的，或者擅自将拆改该房屋结构、损坏该房屋或改变该房屋使用用途的，柯晓璐有权要求陈栎珉赔偿。”《房屋租赁合同》签订后，柯晓璐与陈栎珉于当日就涉案租赁房屋另行签订《物业租赁合同》及《物业委托书》各一份，《物业租赁合同》约定“柯晓璐同意陈栎珉对该房屋进行装修隔断及水电线路；柯晓璐同意陈栎珉对该房屋进行转租”，《物业委托书》约定“柯晓璐现委托陈栎珉将涉案房屋之物业作代理出租，受托方有权收取定金、同承租方签合同、收租金、放行条和代领电卡钥匙水卡代缴费租赁等相关手续及房屋简单装修隔断及水电线路。”当日后签订的《物业租赁合同》及《物业委托书》与先签订的《房屋租赁合同》均系对同一租赁物（涉案房屋）基本同一时间段内的租赁关系进行约定，在房屋的租赁用途、装修、租金支付时间及违约责任等内容上存在差异，增加了重要内容，应该视为对原合同的变更。柯晓璐与陈栎珉在房屋租赁用途、装修等方面实际按照《物业租赁合同》及《物业委托书》的约定履行。故《物业租赁合同》及《物业委托书》与《房屋租赁合同》存在差异或增加的约定，应以《物业租赁合同》及《物业委托书》变更后的内容为准。诉争的《物业租赁合同》、《物业委托书》的约定内容及《房屋租赁合同》中未予变更的内容（包含关于保证金的约定等）均系合同当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强行性、禁止性规定，应为合法有效，当事人均应恪守。二、关于合同解除的问题。本案陈栎珉于2018年1月31日起诉要求解除双方签订的《物业租赁合同》及《物业委托书》（同年6月1日撤回起诉）。2018年2月18日陈栎珉停止向柯晓璐支付租金；2018年7月3日柯晓璐向陈栎珉发出《律师函》通知陈栎珉双方租赁合同关系及相应的租赁合同于同月4日解除，上述情形表明双方当时已经存有解除租赁合同关系的合意。柯晓璐于2018年7月5日更换涉诉租赁房屋门锁，实际收回控制涉案房屋，双方的房屋租赁合同关系于该日实际解除。三、关于违约责任的问题。本案《房屋租赁合同》、《物业租赁合同》及《物业委托书》签订后，柯晓璐将涉案房屋交付陈栎珉使用，陈栎珉即对该房屋进行了装修，装修中卫生间吊顶内电线安置凌乱，电线连接部使用胶布包裹处理，遇水易引发短路、跳闸、失火等危险。而卫生间的使用性质涉及水的大量使用（含使用热水时伴有大量水蒸气的产生），使得吊顶内电线遇水引发安全事故的可能性较大，故存在安全隐患。柯晓璐多次联系陈栎珉要求对涉案房屋电路进行整改，陈栎珉未予积极回应。柯晓璐因担心引发安全事故，在未与陈栎珉进行有效沟通、未形成实际损失的情况下，直接于2017年8月29日对涉案房屋实施拆表断电，致使涉案房屋不再符合双方约定租赁的用途。上述不当行为导致双方房屋租赁合同关系解除并造成经济损失，双方对此均负有责任。综合考量双方具体行为对造成最终损失结果的实际影响，酌定陈栎珉承担60%违约责任，柯晓璐承担40%违约责任。四、关于实际损失的问题。1、柯晓璐于2017年8月29日拆表停电后，陈栎珉虽不能正常使用涉案房屋，但仍实际占用涉案房屋直至双方房屋租赁合同实际解除，对于损失的扩大负有责任。故自2018年2月18日（陈栎珉停止支付租金之日）起至2018年7月4日（双方实际解除房屋租赁关系之日前一日），陈栎珉一直在未支付租金的情况下占用涉案房屋，柯晓璐存在租金损失3600元（800元×4.5个月）。2、柯晓璐拆表停电之前，陈栎珉转租涉案房屋每月可以获得租金利益1,800元，故柯晓璐拆表停电之后，自陈栎珉租户搬离涉案房屋次日（2017年9月2日）起至2018年7月4日（双方实际解除房屋租赁关系之日前一日）期间，陈栎珉存在预期利益损失18120元（1,800元×2日÷30日+1800元×10个月）。由于预期可得利益必须是将来实际会得到的切实利益，陈栎珉主张的2018年7月5日双方实际解除房屋租赁关系之后剩余三年余的预期可得利益，是建立在与柯晓璐的租赁合同能够正常持续履行且次承租人在合同期限内亦能够正常持续履行租赁合同的前提下获得的收益，而经营活动本身存在风险，即使合同正常履行，也不必然产生预期收益。并且陈栎珉对于后期的租金尚未支付，相应的收益亦未实际取得，故不属于合同履行后可以获得的实际利益。3、本案《房屋租赁合同》约定“陈栎珉于合同生效之日向柯晓璐支付该房屋保证金800元，合同期满，若陈栎珉无违约行为，柯晓璐应在合同到期当日将保证金退还给陈栎珉；陈栎珉、柯晓璐任何一方违约导致纠纷，违约方除承担合同规定的赔偿责任以外，还要承担对方或其委托代理人为解决该纠纷所产生的交通费、误工费（劳务费）、律师费等意外支出”，本案陈栎珉向柯晓璐支付了保证金800元，柯晓璐至今未予返还，因本案诉讼陈栎珉支付律师费6000元，故陈栎珉存在保证金损失800元及律师费损失6000元。4、陈栎珉还存在装修损失8,000元、物品损失2,500元、物业管理费损失1,200元、水费损失150元。由于陈栎珉就电费损失的主张未能提交证据证明，故不予支持。上述4项合计：陈栎珉存在实际损失36,770元，柯晓璐存在实际损失3,600元。根据双方各自的违约责任分担，柯晓璐应赔偿陈栎珉各项损失14,708元（36,770元×40%），陈栎珉应赔偿柯晓璐租金损失2,160元（3,600元×60%）。五、关于违约金的问题。本案《物业租赁合同》约定“本合同双方应共同遵守，任何一方违约导致合同不能正常履行，违约方须按物业剩下的合同期的双倍租金向对方支付违约金，来补偿守约方的经济损失；违约金计算方法：月租金÷30天×剩下的合同期天数×2倍=违约金”。双方应承担的违约金为80，876.67元（从柯晓璐拆表断电时间2017年8月29日计算至合同到期日2021年8月17日，其中2017年8月29日起至2018年8月17日止的违约金为：月租800元÷30日×353日×2倍=18，826.67，2018年8月18日起至2021年8月17日止的违约金为：月租850元÷30日×1，095日×2倍=62050元，两项合计80，876.67元）。双方违约责任相抵，陈栎珉应向柯晓璐支付20%（60%-40%）违约金16175.33元。故陈栎珉要求柯晓璐支付违约金63760元的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。六、关于赔偿内容的问题。由于陈栎珉应向柯晓璐支付的违约金足以抵消柯晓璐应赔偿陈栎珉的预期利益、装修、物品、物业费及水费损失，故对陈栎珉要求柯晓璐赔偿预期利益、装修、物品、物业费及水费损失的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认陈栎珉与柯晓璐于2015年6月17日签订的《房屋租赁合同》、《物业租赁合同》和《物业委托书》于2018年7月5日解除；二、陈栎珉于本判决生效之日起十日内向柯晓璐支付租金2160元；三、驳回陈栎珉的诉讼请求；四、驳回柯晓璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3385元，由陈栎珉负担（已交纳）。反诉案件受理费25元，由柯晓璐负担10元，陈栎珉负担15元，此款柯晓璐已预交，陈栎珉于本判决生效之日起十日将应负担的款项支付给柯晓璐。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、2017年6月29日后，柯晓璐、陈栎珉均有在协商未果情形下自行更换案涉房屋门锁的行为。2、陈栎珉、柯晓璐就案涉房屋租赁产生争议后，当地居委会、派出所、小区物业进行过协调，但未能解决双方争议。3、2017年8月29日，柯晓璐向电力管理部门申请对案涉房屋电表予以拆除。4、二审中，陈栎珉自述其是“做公寓出租行业的”。本院认为：本案应围绕陈栎珉的上诉请求及理由进行审理。2015年6月17日，柯晓璐与陈栎珉就案涉房屋签订《房屋租赁合同》后，同日又就案涉房屋另行签订《物业租赁合同》及《物业委托书》，一审判决认定诉争的《物业租赁合同》、《物业委托书》的约定内容及《房屋租赁合同》中未予变更的内容（包含关于保证金的约定等）均系合同当事人真实意思表示，合法有效正确。双方在合同履行过程中均认为对方违约产生争议，陈栎珉在承租房屋产生安全隐患情形下，未能积极地与柯晓璐协商妥善解决问题，反而消极对待存在的争议，并且未按期缴纳房租，构成违约。柯晓璐在与陈栎珉协商未果情形下，径行换锁、拆除电表、2018年7月5日收回房屋亦构成违约。现双方均主张解除双方房屋租赁关系，一审判决“确认陈栎珉与柯晓璐于2015年6月17日签订的《房屋租赁合同》、《物业租赁合同》和《物业委托书》于2018年7月5日解除”正确。根据本案查明的事实及本案的实际情况，一审判决酌情认定“陈栎珉承担60%违约责任，柯晓璐承担40%违约责任”并无不当，关于双方各自存在的损失及违约金承担的问题，一审判决结合双方合同约定、证据及双方实际损失发生等各种情形，经相互冲抵，判令“陈栎珉向柯晓璐支付租金2160元、驳回双方其他诉讼请求”有事实和法律依据，本院予以维持。综上，陈栎珉的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3385元，由陈栎珉负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  方 红审判员  骆朝辉二〇一九年十一月二十八日法官助理王晓曼书记员王晓曼