河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终668号上诉人（原审原告）：付文昌，男，汉族，1974年5月20日出生，住河南省栾川县。上诉人（原审原告）：王伟，男，汉族，1979年5月19日出生，住河南省栾川县。上诉人（原审原告）：李建锋，男，汉族，1971年2月20日出生，住河南省栾川县。上诉人（原审原告）：付武昌，男，汉族，1977年9月28日出生，住河南省栾川县。上诉人（原审原告）：陈志飞，女，汉族，1990年5月25日出生，住河南省栾川县。以上五上诉人共同委托诉讼代理人：冯成栋，洛阳市栾川县信达法律服务所法律工作者。以上五上诉人共同委托诉讼代理人：麦松波，洛阳市栾川县信达法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：洛阳市政发置业有限公司，住所地：河南省宜阳县城关镇文明中路。统一社会信用代码91410327670060774J。法定代表人：韦润五，该公司经理。被上诉人（原审被告）：洛阳市政发置业有限公司栾川第一分公司，住所地：河南省栾川县城君山路。统一社会信用代码914103240522561478。主要负责人：贾庆伟，该公司经理。委托诉讼代理人：李建国，河南凯仁律师事务所律师。上诉人付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞因与被上诉人洛阳市政发置业有限公司（以下简称政发置业公司）、洛阳市政发置业有限公司栾川第一分公司（以下简称政发置业栾川分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省栾川县人民法院（2018）豫0324民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞及其共同委托诉讼代理人冯成栋、麦松波，被上诉人政发置业栾川分公司的负责人贾庆伟及其委托诉讼代理人李建国到庭参加诉讼。被上诉人政发置业公司经公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞上诉请求：1.撤销一审判决。2.依法判令政发置业公司、政发置业栾川分公司限期完工交付付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞的202房塑钢窗户的安装，付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞13套房屋的电线安装到进户门口，13套房屋楼梯涂料粉刷工程完工，并协助付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞办理房屋分户产权证书。3.判令依双方调解协议由政发置业公司、政发置业栾川分公司给付付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞5万元损失费用。事实与理由：1.2013年9月11日付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞与政发置业栾川分公司签订了栾川金鼎世家项目十三套房产团购买卖协议，双方合同约定政发置业栾川分公司应于2014年9月11日前向付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞交付符合条件的房产。合同签订后付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞代表13户购房业主依约向政发置业栾川分公司交付了全部购房款，政发置业栾川分公司到期只交给付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞13套房屋的钥匙和销售卡，对遗留工程迟迟不予完工。在原一审审理期间，政发置业栾川分公司与付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞达成调解协议，一审法院未按双方协议下发法律文书却作出判决驳回付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞诉讼请求。2.2013年9月11日，由李建锋向政发置业栾川分公司交付50万元，政发置业栾川分公司出具收条一张，注明“今收到房款现金50万元整，贾庆伟，2013年9月11日”并加盖政发置业栾川分公司印章。同日，付文昌向政发置业栾川分公司交付50万元，政发置业栾川分公司出具收条一张，注明“今收付文昌人民币50万元系购房款，贾庆伟”，加盖政发置业栾川分公司印章。2014年9月24日付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞向政发置业栾川分公司指定银行账户转账两笔，现金一笔，三笔共计51万元，政发置业栾川分公司向付文昌出具收条一张。同时政发置业栾川分公司收到李建锋现金50万元，政发置业栾川分公司出具收到条一张。付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞如实向一审法院陈述除案涉房款201万元外，贾庆伟还向李建锋借款10万元（2014年10月19日），借王伟现金26万元（2015年1月30日），均出具有借条。一审法院据此认定付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞与政发置业栾川分公司长期发生借贷关系。但一审法院忽视了付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞提交的购房协议和购房款的吻合性。双方自愿达成的调解协议充分证明本案系房屋买卖关系，并非是借款的担保。一审法院错误作出（2018）豫0324执民26号裁定书，洛阳市中级人民法院（2018）豫03执复106号执行裁定已经撤销了一审法院错误的裁定书。3.一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第六十四条错误。适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条认定双方之间系借款担保关系，但付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞未主张借款法律关系，一审法院未向付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞释明。政发置业栾川分公司辩称，一、本案符合套路贷特征，合同无效。1.付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞只借给政发置业栾川分公司91万元，却主张400余万元的房产。2.付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞暴力讨债，非法拘禁政发置业栾川分公司负责人贾庆伟十天。3.本案共有两套手续，一套借款手续，一套房屋买卖协议。4.付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞采用诉讼的方式达到主张400余万元房产与套路贷完全吻合。59.1万元是汇款，剩余100余万元是砍头息，系三分利息转成本金后打的欠条，并没有实际向政发置业栾川分公司支付借款。二、本案房屋买卖协议，不符合正常房屋买卖构成要件，属于抵押性质。1.购房资金需要通过房管局监管账户，否则不能出合同也不能备案。而付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞的资金没有通过房管局监管账户。2.本案合同不是制式合同版本，也没有到房管局备案登记。双方真实意思并不是房屋买卖。3.案涉房产三楼是2400元/平方米，而付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞合同约定的是1053元，与售房价格差一倍，政发置业栾川分公司向施工企业每平方还要支付1140元，连成本都不够。4.房屋钥匙仍在施工企业手中，政发置业栾川分公司从未向付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞交付案涉房屋钥匙。5.付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞持有的房卡与正式购房人房卡不一致。政发置业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞向一审法院起诉请求：1.判令政发置业公司、政发置业栾川分公司限期完工交付202房塑钢窗户安装，13套房屋的电线安装通电到每户门口，上下水管通水，13套房屋楼梯涂料粉刷工程完工，并协助付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞办理房屋分户产权证书。2.判令政发置业公司、政发置业栾川分公司赔偿因附属工程延期完工给付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞造成的各项损失共计20万元。3.诉讼费由政发置业公司、政发置业栾川分公司承担。一审法院认定事实：付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞出具2013年9月11日与政发置业栾川分公司签订13份《房屋买卖协议》，协议约定由付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞购买政发置业栾川分公司开发的栾川县金鼎世家小区三号楼13套房产，其中：付文昌购买三套（一单元三层301室、二单元二层203、204室），王伟购买三套（二单元一层104、一单元二层203、204室），李建锋购买三套（一单元一层101、102室、二单元一层103室），付武昌购买二套（一单元三层302室、四层402室），陈志飞购买二套（一单元十层1002室、二单元三层302室、四层402室）。协议约定：每平方米1053元，每套房屋150000元；付款方式为一次性付款；交房时间为2014年9月11日；房屋交付条件为毛墙毛地，强电弱电到户门口，上下水贯通，不含器具，室内住室无门，进户门为品牌防盗门，窗为塑钢窗，室外和楼梯间涂料达到国家验收标准。2013年9月11日，政发置业栾川分公司负责人贾庆伟向李建锋出具500000元收到条一张，加盖公司印章及贾庆伟签字，款项由李建锋通过工商银行栾川县君山路支行向贾庆伟转款455000元，李建锋称剩余45000元支付现金。同日，贾庆伟向付文昌出具500000元购房款收据一张，加盖公司印章及贾庆伟签字，付文昌称该款为现金交付。2014年9月24日，贾庆伟向付文昌出具510000元收到条一张（未加盖公司印章），款项由付文昌向贾庆伟工商银行卡转款255000元、向贾庆伟农行卡转款200000元，付文昌称剩余55000元交付现金。同日，贾庆伟向李建锋出具收到条一张500000元（未加盖公司印章），李建锋称该款从工行取现后现金交付。贾庆伟称仅收到付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞借款910000元，13份《房屋买卖协议》及2010000元收到条是在付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞恐吓胁迫下所写，不是其真实意思表示。另查明，涉案争议的13套房屋于2015年5月27日因赵建华与政发置业公司建设工程施工合同纠纷一案被一审法院根据（2015）栾民初字第630-1号民事裁定书依法查封，2018年5月8日根据（2018）豫0324执57号之一执行裁定书续查封。一审法院认为：付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞与政发置业栾川分公司及贾庆伟在一定期间多次形成借贷关系，曾以签订借款和房屋买卖双重协议确保借款的偿还，双方签订的13份房屋买卖协议约定房屋价格明显过低，并非是实质意义上的购房协议，购房协议是借款的担保，本案中双方之间的基础法律关系为借贷关系。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十四条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定判决：驳回付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞的诉讼请求。案件受理费20100元，由付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞负担。本院二审期间，付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞提交证据一，（2016）豫0324民初127号民事判决书，拟证明双方在一审法院民一庭办公室签订调解协议，一审法院对贾庆伟询问时其表示系自愿签订，不存在胁迫行为。协议明确双方系房屋买卖合同，购房款已经付清，钥匙已经交付。证据二，（2018）豫03民终2099号民事裁定书，拟证明该裁定书认定双方签订了房屋买卖协议并支付了相应的购房款，同时领取了商品房销售卡和房屋钥匙。证据三，（2018）豫03执复106号民事裁定书。拟证明案涉房屋于2015年5月27日被赵建华查封，付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞提出异议，二审法院撤销了该查封裁定。政发置业栾川分公司质证称，证据一真实性有异议，是在对方威胁的情况下签订的协议书。证据二钥匙不是政发置业栾川分公司交付的，且双方前期借款都是两套手续，借款归还后，借款手续和房屋买卖手续都退还给政发置业栾川分公司。证据三不能证明本案房屋买卖协议属于购房合同关系。经二审审理查明，一审法院将原告“李建锋”姓名写为“李建峰”系笔误，本院予以纠正。另查明，因工程款纠纷，赵建华于2015年5月25日向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2015）栾民初字第630-1号民事裁定书，查封了金鼎世家3号楼1单元七套房产（1002、102、201、202、301、302、402），二单元五套房产（101、102、201、202、1001），另，12层、13层，1单元1301、1302，2单元1201、1202、1301、1302因系超规划所建，国土部门未予办理查封登记。一审法院于2016年8月23日作出（2015）栾民初字第630号民事判决书，认定2012年10月11日，政发置业栾川分公司与赵建华签订《建设工程施工合同》，约定由赵建华承建栾川县金鼎世家小区三号楼工程，合同单价1140元/平方米，总面积为5694.10平方米。金鼎世家3号楼工程未完工的原因，系政发置业栾川分公司未按工程进度付款造成。工程未经竣工验收，总体质量是否合格不得而知，但赵建华主体结构工程合格，则政发置业栾川分公司应对主体工程的价款予以支付，即支付合同总价款的50%，扣除已付2000000元，政发置业栾川分公司应再付主体工程的合同价款1245637元（5,694.10㎡×1140元/㎡×50%-2,000,000元），其他工程价款因未经竣工验收，也未提交工程验收质量合格证明，故该案中不予支持。关于赵建华主张部分房屋已出售入住，应视为竣工验收合格的理由，一审法院认为，在政发置业栾川分公司负责人贾庆伟故意逃避责任、避而不见的情况下，购房户自行入住不应视为竣工验收合格。依法判决：一、政发置业栾川分公司应于本判决生效之日起十五日内给付赵建华主体工程的合同价款1245637元。二、政发置业公司对本判决第一项负连带清偿责任。三、驳回赵建华的其他诉讼请求。赵建华不服一审判决提起上诉，本院于2017年9月2日作出（2016）豫03民终5203号民事判决，改判：一、维持河南省栾川县人民法院（2015）栾民初字第630号民事判决第二、三项；二、变更河南省栾川县人民法院（2015）栾民初字第630号民事判决第一项为：政发置业栾川分公司应于本判决生效之日起十五日内给付赵建华主体工程合同价款5523986.5元。三、政发置业栾川分公司应于本判决生效之日起十五日内给付赵建华利息损失（损失的计算办法为：自2015年5月19日起，以5523986.5元为基数，按中国人民银行规定的同期同类一年期贷款利率，计算至实际履行完毕之日止）；政发置业公司对此承担连带清偿责任。政发置业栾川分公司依法申请再审，河南省高级人民法院于2019年4月22日作出（2018）豫民申7073号民事裁定书，裁定驳回申诉。还查明，2013年9月11日，付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞分别与政发置业栾川分公司签订《房屋买卖协议》，约定王伟购买由政发置业栾川分公司开发的栾川县金鼎世家小区三号楼房产三套，分别为二单元一层104室、一单元二层201室、202室。陈志飞购买二套，分别为一单元十层1002室、二单元十层1003室。再查明，11日，李建锋向贾庆伟工商银行卡转账455000元，2014年9月24日，付文昌向贾庆伟工商银行卡转款255000元，向贾庆伟农行卡转款200000元，2014年9月24日，李建锋向贾庆伟转账500000元。李建锋、付文昌在2013年9月11日至2014年9月24日期间通过转账方式共向贾庆伟转款1410000元。经本院现场勘查，栾川县金鼎世家小区三号楼一单元202室塑钢门窗已安装完毕，三号楼的上下水管已通水、楼梯涂料已粉刷。其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：关于付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞与政发置业栾川分公司签订《房屋买卖协议》行为性质应如何认定问题，本院认为，付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞与政发置业栾川分公司之间形成房屋买卖合同关系。理由如下：1.2013年9月11日，付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞分别与政发置业栾川分公司签订《房屋买卖协议》后，由李建锋、付文昌分批向政发置业栾川分公司负责人贾庆伟账户转账支付1410000元，2013年9月11日的二次转账由贾庆伟出具收条并分别加盖政发置业栾川分公司公章或财务专用章，且注明系收到房款。2014年9月24日的二次转账由贾庆伟出具收条。付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞分别持有所购房屋的由栾川县房产交易中心盖章的房源卡。政发置业栾川分公司辩称双方签订房屋买卖协议系为借款担保行为，贾庆伟称其仅收到91万元借款，其他系按照月息3分形成的利息，与双方资金往来情况不符，政发置业栾川分公司提交汇款25000元的存根称系支付借款利息，因付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞均不予认可，本院不予采信。2.政发置业栾川分公司与付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞于2016年10月17日签订的调解协议第一款明确注明双方之间系房屋买卖合同关系，政发置业栾川分公司已将房卡和钥匙交给付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞。虽然双方未按该调解协议履行，且贾庆伟于2018年10月29日在一审法院接受询问时表示其系在2015年被胁迫时签订的房屋买卖协议，房卡系被付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞抢走，但贾庆伟在被胁迫出具相关文书后既未向公安机关报案，在诉讼过程中也未申请对《房屋买卖协议》形成时间进行鉴定，对此，政发置业栾川分公司负责人贾庆伟未作出合理解释，也与常理不符。一审法院仅以双方之间曾存在多次以签订借款和房屋买卖合同双重协议确保借款的偿还，且《房屋买卖协议》约定房屋价格明显过低的事实认定双方之间系以签订房屋买卖协议为借款提供担保错误，本院予以纠正。政发置业栾川分公司应依据《房屋买卖协议》约定的房屋移交条件将案涉房屋配套设施完善，并在案涉房屋具备备案条件时协助付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞办理房屋产权登记证书。依据合同相对性原则，付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞上诉主张政发置业公司应共同承担继续履行合同义务的意见于法无据，本院不予支持。关于付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞上诉主张政发置业公司、政发置业栾川分公司应依据调解协议给付其5万元损失费用的问题，经查，付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞与政发置业公司、政发置业栾川分公司于2016年10月17日签订的调解协议并未实际履行，付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞该主张与查明事实不符，本院不予支持。综上，付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省栾川县人民法院（2018）豫0324民初728号民事判决；二、洛阳市政发置业有限公司栾川第一分公司于本判决生效之日起三十日内依据《房屋买卖协议》约定的房屋移交条件完成栾川县金鼎世家小区三号楼一单元101室、102室、201室、202室、301室、302室、402室、1002室，二单元103室、104室、203室、204室、1003室配套设施安装，并在以上13套房屋具备备案条件时协助付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞办理房屋产权登记证书。三、驳回付文昌、王伟、李建锋、付武昌、陈志飞的其他诉讼请求。一审案件受理费20100元、二审案件受理费1050元，均由洛阳市政发置业有限公司栾川第一分公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一九年十一月十二日书记员  常翠玲