江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初5078号原告：唐明庆，男，1950年10月11日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：杨靖，江苏庆源律师事务所律师。被告：无锡协圆贸易有限公司，住所地无锡市锡沪东路**。法定代表人：顾立舟，该公司经理。原告唐明庆与被告无锡协圆贸易有限公司（以下简称协圆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐明庆的委托诉讼代理人杨靖到庭参加诉讼。被告协圆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告唐明庆向本院提出诉讼请求：判令协圆公司向其赔偿办理无锡市梁溪区广瑞二村98-201商品房土地使用证所垫付的土地出让金12736元及自2016年5月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，返还面积差价3571元。事实与理由：1999年4月8日，唐明庆以136100元的价格向协圆公司购买无锡市梁溪区广瑞二村93-301房屋（以下简称案涉房屋），合同约定建筑面积106.34平方，每平方1280元/米。协圆公司实际交付的房屋面积仅为103.55平方米。嗣后，唐明庆至无锡市国土资源局申请办理案涉房屋的国有土地使用权证，被告知由于协圆公司手续不完善，不能办理土地证。后经多次协调，在唐明庆先行垫付土地出让金的基础上，顺利领到了不动产权证。协圆公司按商品房收取的房款，应承担相应义务，应支付唐明庆的垫付土地出让金12730元，为维护自身合法权益，故诉至本院。被告协圆公司未答辩。经审理查明：1998年8月3日，唐明庆与协鑫公司签订商品房销（预）售合同1份，约定：唐明庆向协鑫公司购买座落于的房屋（即案涉房产），建筑面积106.34平方米，售价每平方米1280元，房屋总价136100元（大修理基金、进户费另收），协鑫公司负责办理房产证，契税由唐明庆负担。唐明庆按协议约定支付了房款，协鑫公司将案涉房屋交付给唐明庆。2016年3月30日，国土资源局向市政府作“关于广瑞二村93-103号住户办理产权证的请示”，文号锡国土资发〔2016〕72号（以下简称72号文）。该文件载明：广瑞二村93-103号有关居民陆续向市领导来信反映1998-2000年左右在广益丁村购买的商品房无法办理产权证，经调查核实，将有关处置建议请示。一、基本情况。1.广瑞二村93-103号共计住房四幢120套。其中93-98号始建于1996年，二幢共60套，批准用地面积1842.9平方米，建筑面积5628.38平方米，批准用途为本村居民居住的公寓式住宅；99-103号始建于1998年，二幢共60套，批准用地面积2341.3平方米，建筑面积6056.98平方米，批准用途为农民住宅。2.广瑞二村93-95号（一幢计30套），1997年由锡山市经济适用住房发展中心变相以商品房形式统一对外销售；96-103号（三幢计90套），由丁村居委与协鑫公司联合开发，1998年协鑫公司将只能用于本村村民居住的住宅变相以商品房形式统一对外销售。二、相关建议。1.鉴于两个项目分别办理使用土地的通知后未办理土地登记手续，依据与《关于规范使用集体建设用地建造的拆迁安置房办理土地登记的意见》（锡国土资发〔2009〕256号）规定，上述两宗土地已有集体建设用地批文和撤组批文，可以确权为国有建设用地。2.根据《房地产管理法（1995）》第三十九条第二款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”和《关于加强国有划拨土地使用权转让管理的意见》（锡政办法〔2000〕73号）文件明确“企事业单位转让房地产（包括以房地产抵债和以地联建，即一方出地，一方出钱，建成房屋后分成），涉及划拨土地使用权转让，其行为发生在1995年1月1日以前的，补办划拨用地手续，发生在以后的，补办土地出让手续，补交出让金，应补交的出让金额按评估确认地价的10%-40%确定”的规定，丁村村委和锡山市经济适用住房发展中心、协鑫公司应承担违规销售的相应责任，补缴有关土地收益后，方可给予办理土地证。考虑到相关购房者已按照1997年的房价水平（1300元/平方米左右）支付了相应购买商品房的价款（房价中应已包含了相应的划拨土地权益价格），若按照现时地价水平补缴土地收益及规费也不尽合理，建议按照锡政办发〔2000〕73号文件发文时点即2000年基准地价水平的10%确定补缴划拨土地权益价格（核算为123元/平方米），作为政府收益，相关手续办妥后，凭房产证直接办理国有划拨土地的不动产权证，可上市交易。3.为减轻购房者负担，建议由开发建设单位和村委缴纳政府土地收益，完善手续，保障住户能及时办理国有划拨土地的不动产权证；由于该两个项目时间跨度较长，人员变动多，开发建设单位和村委相互推诿，缴纳的积极性打折扣，时间上没有计划表，建议责令梁溪区政府做好工作，督促村委缴纳政府土地收益；4.若开发建设单位和村委不能马上落实缴纳政府土地收益，而个别购房者提出自愿承担缴纳的要求，建议予以支持，既可以保证政府土地收益缴纳到位，也可以让购房者早办到不动产权证。2016年5月16日，唐明庆就案涉房屋向无锡市国土资源局支付了案涉房屋土地划拨收入12736元。2016年5月18日，唐明庆、周必庆领取了案涉房屋不动产所有权证书，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权，登记房屋建筑面积103.55平方米。无锡协鑫房地产开发有限公司于2018年5月2日变更名称为无锡协圆贸易有限公司。以上事实，有商品房销（预）售合同、收据、契税完税证、不动产权证、一般缴款书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：双方之间的商品房买卖合同关系有效。首先，关于唐明庆交纳的土地划拨收入，属于土地划拨出让金，双方在合同中未有明确约定，考虑该合同性质属于商品房买卖合同，根据该类合同性质及交易习惯，取得土地使有权以及支付相关的土地出让金，属于房屋出卖人的义务。唐明庆作为房屋购买人垫付了该项费用，现唐明庆主张由房屋出卖人协圆公司承担该费用及相应利息损失，于法有据，本院予以支持。其次，关于面积误差，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，本案中，按实际面积计算房屋总价应为132544元，故协圆公司应返还唐明庆房屋差价3556元。协圆公司未答辩，也未提供证据，视为放弃诉讼权利，应承担由此产生的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、无锡协圆贸易有限公司于本判决生效之日起10日内给付唐明庆12736元及以12736元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年5月16日起至实际给付之日止计算的利息。二、无锡协圆贸易有限公司于本判决生效之日起10日内给付唐明庆房屋面积差价3556元。三、驳回唐明庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元减半收取83元，由唐明庆负担3元，由无锡协圆贸易有限公司负担80元（原告同意其预交案件诉讼费用，由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起三日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  柯菲菲二〇一九年十一月十八日书记员  唐倩芸