福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初1929号 原告：福建正宏置业发展有限公司，住所地福建省罗源县罗源湾开发区江滨南路**。 法定代表人：吴章文，总经理。 委托诉讼代理人：林丽，女，公司员工。 委托诉讼代理人：吴韵欣，女，公司员工。 被告：雷金文，男，1972年3月15日出生，畲族，住福建省罗源县。 被告：黄庄娟，女，1979年5月2日出生，汉族，住福建省罗源县。 第三人：中国农业银行股份有限公司福州湖东支行，住所地福建省福州市湖东路东段**。 主要负责人：沐舟，行长。 原告福建正宏置业发展有限公司（以下简称“正宏公司”）与被告雷金文、黄庄娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法追加中国农业银行股份有限公司福州湖东支行（以下简称“农行湖东支行”），并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正宏公司的委托诉讼代理人林丽到庭参加诉讼，被告雷金文、黄庄娟、第三人农行湖东支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正宏公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除正宏公司与雷金文、黄庄娟签订的《商品房买卖合同》；2.雷金文、黄庄娟协助正宏公司办理讼争房产预告抵押登记和预告登记的注销手续，并承担相关费用；3.雷金文、黄庄娟归还正宏公司代其偿还的按揭贷款36728.97元及逾期利息（从垫款之日起至实际履行完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算，），该款项从雷金文、黄庄娟已付购房款中予以抵扣；4.雷金文、黄庄娟应支付相当于购房定金3万元的违约金；5.雷金文、黄庄娟应腾空并返还涉案房屋。事实与理由：2014年11月29日，正宏公司与雷金文、黄庄娟就位于罗源县罗源湾开发区正祥特区商品房（以下简称“涉案房屋”）签订编号为0571086的《商品房买卖合同》，合同约定：涉案房屋的建筑面积117.97平方米，购房总价款537864元；雷金文、黄庄娟应于合同签订当日向正宏公司支付首付款167864元（定金3万元充抵首付款），余款37万元申请银行按揭贷款。2015年3月11日，雷金文、黄庄娟向农行湖东支行申请借款37万元用于支付涉案房屋剩余购房款，并签订了《个人购房担保贷款合同》，约定正宏公司为上述借款提供阶段性连带担保责任（阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止）。后农行湖东支行向正宏公司发放37万元。自2018年1月起雷金文、黄庄娟未按约还贷，农行湖东支行要求正宏公司承担担保责任并代垫雷金文、黄庄娟所欠按揭贷款，截至2019年4月，正宏公司为雷金文、黄庄娟代偿按揭贷款计36728.97元，已超过贷款本金的5%。正宏公司承担担保责任系因雷金文、黄庄娟无故拖延办理房屋权属登记证书导致，且正宏公司曾多次催促雷金文、黄庄娟归还上述代垫款项，但雷金文、黄庄娟至今分文未付。因雷金文、黄庄娟没有履行能力，正宏公司为取得购房款而出售该房产的合同目的已无法实现。根据《商品房买卖合同》约定，正宏公司依法、依约均有权解除商品房买卖合同，并要求雷金文、黄庄娟支付相当于定金金额的违约金。 雷金文、黄庄娟未作答辩。 农行湖东支行未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2014年11月29日，正宏公司与雷金文、黄庄娟签订了《商品房买卖合同》（备案号为：ＬＹ1412ＸＪ006687），约定雷金文、黄庄娟向正宏公司购买由正宏公司开发的罗源县罗源湾开发区正祥特区商品房；该房总价款537864元（后正宏公司退给雷金文、黄庄娟房屋面积差价45元）；签订本合同时支付购房首付款167864元（其中3万元为购房定金抵扣），余款37万元通过申请银行按揭／公积金贷款支付。《合同补充协议》第四条约定，根据本合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人选择按揭／公积金贷款支付购房款的，除应按照本合同约定执行外，应按照如下条款约定执行：“……6、买受人在获得贷款后，应按贷款合同约定及时归还贷款本息。因买受人未及时归还贷款本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人应于出卖人发出还款通知之日起3日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日到买受人归还之日期间的利息（按银行同期贷款利率计算）以及由此引起的相关责任，如超过3日应加倍支付利息。如银行扣款的数额超过贷款本金的5%的，出卖人有权解除合同，收回房产，买受人所付定金不予退还。出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收应向相关部门缴付的税费、合同注销费等）后，余款不计利息退还买受人……”。合同签订后，雷金文、黄庄娟支付了167864元首付款中的137864元，剩余首付款以雷金文、黄庄娟已付的3万元定金抵扣。2015年3月11日，雷金文作为借款人和抵押人、黄庄娟作为抵押人、农行湖东支行作为贷款人和抵押权人、正宏公司作为连带责任保证人共同签订了《个人购房担保借款合同》，约定雷金文向农行湖东支行贷款37万元用于购买上述房产。后银行向雷金文发放了贷款。自2018年1月起至今，雷金文未偿还贷款本息。正宏公司于2018年4月23日、8月20日、8月21日、11月22日、12月25日、2019年4月18日代雷金文、黄庄娟分别垫付银行贷款本息9802.84元、2472.52元、7326.86元、7330.35元、2429.4元、7367元，共计36728.97元,代垫款已超过贷款本金的5%。2019年3月28日，正宏公司向雷金文、黄庄娟发出催告函，雷金文、黄庄娟至今未偿还正宏公司上述代垫款。 本院认为，正宏公司与雷金文、黄庄娟签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，以及农行湖东支行与雷金文、黄庄娟、正宏公司签订的《个人购房担保借款合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同已成立并生效。借款人雷金文、黄庄娟未按约偿还银行贷款本息，导致正宏公司因承担担保责任而被银行扣款累计36,728.97元，故正宏公司诉请偿还代偿款36,728.97元及逾期利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。另根据《合同补充协议》第四条第6项约定，因正宏公司被扣划的代偿款数额已超过贷款本金的5%，且正宏公司已于2019年3月28日向雷金文、黄庄娟发出催告函，雷金文、黄庄娟至今未偿还该代垫款，故正宏公司有权依约单方面解除合同。合同解除，双方互负返还义务，雷金文、黄庄娟应向正宏公司返还该商品房，并协助办理商品房预告登记的注销手续；正宏公司应归还雷金文、黄庄娟已支付的购房款。正宏公司要求雷金文、黄庄娟协助办理商品房预告抵押登记注销手续的诉讼请求，因预告抵押登记权利人系第三人农行湖东支行，该诉请涉及第三人的权益，故不予支持。雷金文、黄庄娟购房前支付的3万元在性质上属于订约定金，合同成立后已抵扣购房首付款，定金已不存在，且合同中未就合同解除后雷金文、黄庄娟应支付相当于定金数额的违约金作出约定，故正宏公司要求支付相当于购房定金数额的违约金的诉请，于法无据，不予支持。雷金文、黄庄娟、农行湖东支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除雷金文、黄庄娟与福建正宏置业发展有限公司签订的备案号为LY1412XJ006687的《商品房买卖合同》； 二、雷金文、黄庄娟应于本判决生效之日起七日内协助福建正宏置业发展有限公司办理注销商品房预告登记相应手续，并支付相关费用； 三、福建正宏置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还雷金文、黄庄娟购房款537,819元； 四、雷金文、黄庄娟应于本判决生效之日起十日内偿还福建正宏置业发展有限公司代为垫付的银行贷款本息36,728.97元及逾期利息（其中以9802.84元为基数自2018年4月23日起、以2472.52元为基数自2018年8月20日起、以7326.86元为基数自2018年8月21日起、以7330.35元为基数自2018年11月22日起、以2429.4元为基数自2018年12月25日起、以7367元为基数自2019年4月18日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率加倍计算至实际还清垫付款之日止）； 五、驳回福建正宏置业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9179元，由雷金文、黄庄娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林 勇 人民陪审员  甘伙荣 人民陪审员  林柳美 二〇一九年十一月二十七日 法官助理聂金华 书记员张雨薇 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。