江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0732民初2955号原告：赣州长海置业有限公司，住所地：兴国县潋江镇兴国大道**金福花园********。法定代表人：李卫，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李剑玲，江西南芳律师事务所律师，执业证号：13607201211567248。特别授权代理。被告：钟圣辉，男，1984年5月6日生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县，委托诉讼代理人：钟圣跃，男，1986年6月3日生，汉族，江西省兴国县人，系被告的弟弟，住兴国县，被告：曾根平，女，1987年9月29日生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县，原告赣州长海置业有限公司与被告钟圣辉、曾根平房屋买卖合同一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州长海置业有限公司的委托诉讼代理人李剑玲、被告钟圣辉及其委托诉讼代理人钟圣跃、被告曾根平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州长海置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告于2017年11月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2017103104681），并判令由被告在判决生效后五日内协助配合原告办理备案登记、预告登记等注销手续，且承担所有相关费用；2、依法判令被告向原告支付因出售本案商品房而支出的各项税费人民币50064.10元以及支出销售代理佣金人民币11285.93元共计人民币61350.03元；3、判令被告向原告退还银行已转扣原告的保证金及利息、罚息（均以银行最终划扣数额为准，暂计至2019年7月30日转扣的保证金本金为19898.59元，保证金利息、罚息为31318.66元合计51217.55元，庭审中变更为：截止2019年8月27日保证金利息及罚息共计55473.42元）；4、判令由被告承担合同解除后的违约责任，即向原告支付违约金5万元；5、判令被告向原告支付逾期偿还代偿款的利息（以代偿金额为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率，暂计算至2019年7月31日为1347.85元）；6、判令被告向原告支付律师费3万元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月3日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2017103104681）1份。合同约定，被告购买原告开发的位于兴国县潋江镇和睦片区长海云府楼1202号房屋，建筑面积为112.43平方米，总价为752395元，付款方式为银行按揭贷款，即在2017年11月3日前支付首期房价款152395元，剩余房价款60万元由被告向银行办理按揭贷款。合同附件五补充协议第一条第3款第（7）项约定“买受人原因导致出卖人承担保证代偿责任的，买受人须在出卖人保证代偿行为发生之次日起的3个工作日内，向出卖人清偿全部代偿款项，否则出卖人有权单方解除合同，买受人支付的购房定金即转为违约金支付给出卖人，并承担出卖人为解除合同而支付的所有费用。”补充协议第十四条第2款还约定“如因买受人原因导致本合同解除时，买受人向出卖人支付房款定金即转为违约金支付给买受人。出卖人因签署本合同等相关文件而承担的全部费用（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费、办证费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他等费用）均由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前，将违约金和应由买受人承担的相关费用先行扣除。买受人支付的款项不足以支付前述费用的，出卖人有权继续向买受人追偿。”合同签订后，被告支付了首付款人民币152395元，并于2017年11月24日办理了该房产的商品房买卖合同登记备案手续。2018年2月1日，被告与中国工商银行股份有限公司兴国支行、赣州长海置业有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，申请办理了按揭贷款60万元。该合同约定原告为被告的贷款提供连带保证担保。2018年2月1日，银行发放贷款60万元。但自2018年7月以后，被告不按借款合同约定向银行偿还贷款，暂截止到2019年7月30日被告连续未按合同约定还款，致使工行兴国支行于2018年8月到2019年7月累计划扣原告保证金账户51217.55元（其中扣划利息、罚息等共计31318.66元）。为催收贷款，原告于2018年11月27日向被告发出催收函，但被告未归还代偿款项，后原告又多次联系被告，均未果。2019年4月10日，原告委托律师事务所向被告送达律师函，通知被告解除《商品房买卖合同》，并要求被告协助配合原告办理解除购房合同的登记备案手续和贷款合同，清偿全部代偿款项和解除合同支付的所有费用。但被告在2019年4月12日收到律师函却仍然未予以回复及偿还。根据双方合同约定和法律规定，被告的行为已构成严重违约，给原告造成重大经济损失。为维护原告的合法权益，依法诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告钟圣辉辩称，我方希望能与原告方协商解决，在开庭之前包括昨天晚上都有找原告进行协商沟通。被告曾根平辩称，没有什么辩论意见。本院经审理认定事实如下：两被告因按揭购买原告开发的商品房，于2017年11月3日与原告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2017103104681），合同约定：双方交易的商品房为兴国县潋江镇和睦片区B-10-01地块的长海云府项目1幢1202号房屋，建筑面积为112.43平方米，单价6692.12元/平方米，总价为752395元；付款方式为银行按揭贷款，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应于2017年11月3日前支付首期房价款152395元，剩余房价款60万元，向出卖人指定的合作银行（贷款机构）申请贷款支付；出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房合同登记备案手续；本合同自双方签字或盖章之日起生效。《合同附件五补充协议》第一条第3款第（7）项约定：“买受人原因导致出卖人承担保证代偿责任的，买受人须在出卖人保证代偿行为发生之次日起的3个工作日内，向出卖人清偿全部代偿款项，否则出卖人有权单方解除合同，买受人支付的购房定金即转为违约金支付给出卖人，并承担出卖人为解除合同而支付的所有费用。”第十四条第2款约定：“如因买受人原因导致本合同解除的，双方一致同意按以下方式处理：买受人向出卖人支付房款定金即转为违约金支付给买受人。出卖人因签署本合同等相关文件而承担的全部费用（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费、办证费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他等费用）均由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前，将违约金和应由买受人承担的相关费用先行扣除。买受人支付的款项不足以支付前述费用的，出卖人有权继续向买受人追偿。”合同签订后，被告支付了首付款人民币152395元，并于2017年11月24日办理了该房产的商品房买卖合同登记备案手续。2018年2月1日，被告与中国工商银行股份有限公司兴国支行、原告签订《个人购房借款/担保合同》，申请办理了按揭贷款60万元。该合同约定原告为被告的贷款提供连带保证担保。2018年2月1日，银行发放贷款60万元。2018年3月起，被告共返还银行按揭款本息22253.46元（其中：本金8434.5元、利息13818.98元）。自2018年7月以后，被告不按借款合同约定向银行偿还贷款本息，截止2019年8月27日，原告被工行兴国支行从原告保证金账户累计扣划两被告到期应还款的本金、利息、罚息共计55473.42元，分别为：2018年8月31日扣划本金1565.67元、利息2262.83元，2018年10月26日扣划本金3333.19元、利息5360.02元，2018年12月29日扣划本金3333.34元、利息5334.91元，2019年2月21日扣划本金3333.34元、利息5292.11元，2019年3月29日扣划本金1666.67元、利息2628.49元，2019年4月30日扣划本金1666.67元、利息2621.80元，2019年5月30日扣划本金1666.67元、利息2614.25元（含罚息、复息19.92元），2019年6月28日扣划本金1666.67元、利息2605.06元（含罚息、复息22.35元），2019年7月30日扣划本金1666.67元、利息2599.19元（含罚息、复息23.97元），2019年8月27日扣划本金1666.67元、利息2589.2元（含罚息、复息21.46元）。2019年4月10日，原告委托律师事务所向被告送达《律师函》，《律师函》载明：“一、自本律师函送达之日起，解除与你方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017103104681）。二、委托人将收回你们所购买的商品房并另行处置，请你们自本律师函送达之日起10日内配合委托人长海公司到相关部门、银行办理解除购房合同的登记备案手续和贷款合同。三、你方已支付的全部购房款项在清偿全部代偿款项和扣除违约金以及为解除合同而支付的所有费用后余额退还。四、本解除购房合同的通知自本律师函送达你方之日起生效”。2019年4月12日，被告钟圣辉一方收到该律师函。另查明，1、因和被告进行本案所涉商品房的交易，原告缴纳各项税费合计人民币50064.10元以及向江西红动商业运营管理有限公司支付销售代理佣金人民币11285.93元共计人民币61350.03元，此外，因本案纠纷接受江西南芳律师事务所的法律服务，2019年8月7日原告依约向江西南芳律师事务所支付法律服务费用人民币3万元。2、本案所涉兴国县潋江镇和睦片区B-10-01地块的长海云府项目1幢1202号房屋，原告至今未交付给两被告。上述事实，有原告提供的《赣州市商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》、赣州市房地产信息平台打印件、工行兴国支行钟圣辉的按揭贷款还款明细表及相关凭证、《关于证明完税申请》《完税凭证》《策划销售代理合同》、营业执照、代理佣金支付凭证、律师函、EMS快递凭证和邮寄回执、委托代理合同、增值税普通发票（均为复印件）予以证实，结合当事人的庭审陈述，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同依法成立和生效。原、被告双方已经约定“买受人原因导致出卖人承担保证代偿责任的，买受人须……向出卖人清偿全部代偿款项，否则出卖人有权单方解除合同”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”之规定，2019年4月12日被告方收到该律师函之日起原、被告之间签订的商品房买卖合同就已依法解除，原告再次要求解除该合同，不符合法律的规定，本院不予支持。原告要求被告在判决生效后五日内协助配合原告办理备案登记、预告登记等注销手续，且承担所有相关费用之主张，要求被告支付原告因出售本案商品房而支出的各项税费人民币50064.10元以及支出的销售代理佣金人民币11285.93元共计人民币61350.03元之主张，要求支付违约金5万元、法律服务费3万元之主张，均符合双方的约定及法律规定，本院一并予以支持。原、被告已约定在解除商品房买卖合同后，在扣除违约金和应由买受人承担的相关费用之后再将剩余购房款无息退还买受人，且双方签订的商品房买卖合同在2019年4月12日被告方收到原告的律师函就已“通知解除”，原告提供的现有证据也仅证实在本案商品房买卖合同通知解除后原告有87.7元的罚息、复息支出，因此，原告再要求被告向其退还银行已划扣其垫付的保证金及利息、罚息55473.42元之主张，本院不予支持。为减轻诉累，两被告已返还的购房款本息在扣除本院确认的上述各项款项后，由原告支付给两被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告赣州长海置业有限公司与被告钟圣辉、曾根平于2017年11月3日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2017103104681）及其合同附件于2019年4月12日解除；二、被告钟圣辉、曾根平在本判决生效后五日内协助配合原告赣州长海置业有限公司办理备案登记、预告登记等注销手续，办理注销登记手续需要向登记部门交纳的费用由被告钟圣辉、曾根平负担；三、被告钟圣辉、曾根平向原告赣州长海置业有限公司支付原告缴纳的各项税费50064.10元以及原告付出的销售代理佣11285.93元共计人民币61350.03元；四、被告钟圣辉、曾根平向原告赣州长海置业有限公司支付违约金人民币5万元；五、被告钟圣辉、曾根平向原告赣州长海置业有限公司支付法律服务费用人民币3万元；六、上述二至五项给付内容共计人民币141350.03元、应由两被告负担的受理费12750元共计154100.03元，从被告钟圣辉、曾根平已付购房款174648.46元（即首付款152395元+按揭款22253.46元）中直接扣除，余款20548.43元由原告赣州长海置业有限公司在本判决生效后五日内返还给被告钟圣辉、曾根平；七、驳回原告赣州长海置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13264元，原告赣州长海置业有限公司已预交，由被告钟圣辉、曾根平负担12750元，由原告赣州长海置业有限公司负担514元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期视为放弃权利。审 判 长  谢兼明人民陪审员  邹崇蕃人民陪审员  李赞祯二〇一九年十一月十二日书 记 员  邱欣荣