辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0281民初5226号 原告：徐鹏，男，1986年9月13日出生，汉族，现住瓦房店市。 原告：宋美芝，女，1986年10月14日出生，汉族，系无业，现住瓦房店市。 委托诉讼代理人：徐鹏（系宋美芝的丈夫），男，现住瓦房店市。 被告：大连远洲东涛房地产开发有限公司，住所地瓦房店市共济办事处西长春路西段**（**楼）317房间。 法定代表人：牟谷敏，系该公司总经理。 统一社会信用代码：912102817920473917 委托诉讼代理人：谭永军，系大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。 原告徐鹏、宋美芝与被告大连远洲东涛房地产开发有限公司（以下简称远洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐鹏暨宋美芝的委托诉讼代理人、被告远洲公司的委托诉讼代理人谭永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐鹏、宋美芝向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即为两原告办理位于瓦房店市房屋不动产登记证书；2.要求被告承担逾期办理房屋不动产登记证书的逾期违约金按中国人民银行贷款利率年4.75%计算（自2016年3月10日起计算至2019年9月9日，共计3年6个月，即75522.22元，至实际办理完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月1日两原告（系夫妻关系）与被告签订《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的位于瓦房店商品房，建筑面积86.80平方米，首付144269元，贷款310000元，总价款454269元。两原告已按约定缴纳首付，并办理银行按揭贷款，被告按合同约定于2015年3月16日向两原告交房，但交房后，却迟迟未给两原告购买的商品房办理房屋不动产登记，为了维护两原告的合法权益，故诉至法院。 被告远洲公司辩称，请求法院驳回原告的两项诉讼请求。被告没有义务为原告办理不动产登记，不动产的办理单位应该是瓦房店市不动产局，而不是被告。对于原告要求的逾期办证违约金，原、被告双方的房屋买卖合同上没有约定给付逾期办理违约金。并且，原告要求的逾期办理违约金过高，已超过被告的给付能力。原告已实际占有、使用所购房屋，实现了该房屋的使用价值，原告所购的房屋在2019年4月11日已经有关部门验收合格，可以办理房照。被告并不存在恶意违约不给原告办理房照，前期不能办理的原因系建筑商大连三川建设集团没有向被告全部交付相应的竣工手续造成的。基于以上理由，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。原告系贷款购房，贷款31万元部分由被告承担连带保证责任，因此，原告和被告是互惠互利的关系。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月1日，原告徐鹏、宋美芝（共同买受人）与被告远洲公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于瓦房店市房屋，房屋面积86.8平方米，单价5233.51元/平方米，房屋总价款454269元。二原告已于2015年3月2日前付清首付款144269元，余款31万元以银行贷款形式付清。被告于2015年3月16日向二原告交付了案涉房屋。 另查，案涉《商品房买卖合同》第十五条中约定：“预购商品房预告登记和产权登记的约定1.在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自届满的次日起，买受人同意给予出卖人合理时间继续办理。”原告现未取得案涉房屋的房屋产权证书。 再查，二原告所购房屋位于瓦房店市，瓦房店市住房和城乡建设局于2019年4月11日出具的编号为N21028120190013（0）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载，远洲国际城二期2-20号楼（坐落号：康乐街71号）工程竣工验收备案文件已收讫。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、出入证押金收据、出入证工本费收据、销售不动产发票、物业服务管理规定、前期物业服务协议，被告提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、三期行政街号及庭审笔录记载的事实在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原、被告签订的《商品房销售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已经交付原告使用，被告应按合同约定协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续，故原告要求被告办理产权证的诉讼请求，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，指房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能依约在合理期限为原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩双方未在《房屋买卖合同》中约定给付逾期办证违约金视为原告放弃要求给付逾期办证违约金请求的主张，于法无据，本院不予认可。 关于违约金的计算期限。原、被告约定“自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人同意给予出卖人合理时间继续办理。”但双方未对“合理时间”进行明确，故结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“合理时间”确定90日为宜，即被告为原告办理案涉房屋的权属证书的最后时间应确定为：自2015年3月16日（房屋交付之日）起满360日后，再延长90日，即2016年6月8日。庭审中，被告提出案涉房屋已完成竣工备案登记，可以办理权属证书。但被告未举证证实其向原告明确告知，且直至原告将权属登记证书办理完毕之前，被告仍负有协助办理相关手续的义务。故违约金的计算期限应为：2016年6月9日起至起诉日2019年8月14日止，即1161天。对原告主张的2016年3月10日至2016年6月8日的违约期限本院不予认定。 关于违约金的数额。原告主张按照银行贷款利率年4.75%计算，被告提出原告主张的违约金过高，请求人民法院予以减少。对此，本院认为，违约金主要的立法目的和法律属性是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，故确定违约金数额时，守约方的实际损失应为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。本案诉讼中，原告并未提交证据证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且被告交付房屋后，原告已实际占有、使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按照原告所主张的标准计算违约金，认定的违约金数额将达到已付房款17%的比例，确实存在违约金过高的情形。另一方面，违约金虽具有一定惩罚性，但在确定违约责任时亦应充分考虑违约方的过错程度，以期体现民法的诚实信用原则，使惩罚程度与过错程度相适应。原告主张的的违约金计算标准依据不足，且主张标准过高，应予调整。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，本院认为将违约金数额调整为10295元（总房款454269元×逾期利率7.125%÷365天×1161×10%）为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告大连远洲东涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告徐鹏、宋美芝办理位于瓦房店市房屋的所有权登记手续； 二、被告大连远洲东涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，给付原告徐鹏、宋美芝逾期办理房屋权属证书的违约金10295元； 三、驳回原告徐鹏、宋美芝其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1688元（已收取4576元），减半收取844元，由原告徐鹏、宋美芝负担787元，由被告大连远洲东涛房地产开发有限公司负担57元。剩余3732元退还原告徐鹏、宋美芝。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  韩宏云 二〇一九年十一月五日 书记员  吴晓岩