福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0203执异263号 异议申请人：黄继东，男，1969年2月24日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。 申请执行人：陈志斌，男，1972年3月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被执行人：刘晓轩，男，1968年6月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 本院在执行申请执行人陈志斌与被执行人刘晓轩买卖合同纠纷一案中，异议申请人黄继东就本院对位于厦门市思明区天泉西里8号505室及天泉西里6-8号地下一层第5号车位（以下简称“案涉房产”）的执行措施提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 异议申请人黄继东称，2012年11月，异议申请人通过厦门锴诚房产传媒有限公司了解到李晓航拟出售案涉房产，但恰逢厦门市实施限购政策，黄继东系山西省太原人，因无法提供在厦门累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明和社会保险缴纳证明，故无法在厦门以自己的名义购买房产。为购买涉案房产，黄继东经与被执行人刘晓轩沟通，双方达成先以被执行人名义购买案涉房产，再二次过户到黄继东名下的方案。在施行该方案的过程中，发现借名买房存在隐患，房产产权登记时登记在被执行人刘晓轩名下的，为最大限度的使黄继东对于天泉房产“住”的用益权利得到法律保护和救济。2012年12月10日，经双方协商黄继东和刘晓轩签订一份《天泉房产装修租用协议书》，即黄继东负责装修并以86万元的价格租用案涉房产20年，双方于当日在银行交付了房款。涉案房产交付给黄继东后，黄继东花费近180万元对案涉房产进行了装修，装修完毕后一直由黄继东实际占有和使用，案涉房产使用期间产生的水电费用、物业管理费用全部由黄继东缴交。之后2015年刘晓轩出售该案涉房产并没有通知黄继东。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”2、《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。”3、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”4、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”综上，异议申请人请求终结本案的执行；立即停止对案涉房产的执行措施，并解除对案涉房产的查封措施；确认异议申请人对案涉房产享有承租权。异议申请人提供《天泉房产装修租用协议书》、DCC储蓄活期明细查询、物业证明等证明其主张。 申请执行人陈志斌答辩称，申请执行人与刘晓轩之间就案涉房产所签订的买卖协议合法有效，且在另案中经两级法院生效文书确认；在另案中，异议申请人黄继东曾主张其为案涉房产的实际权利人，其在本案中所提供银行转账记录中款项在另案中主张为“购房款”，依据“禁止反言规则”，其异议主张与另案中其自认事实及法院查明的事实自相矛盾，据以提起异议主张的《天泉房产装修租用协议书》显然为异议申请人黄继东与被执行人刘晓轩恶意串通下炮制，对其异议主张应当不予支持。具体而言：异议申请人黄继东曾于2016年11月16日向厦门市思明区人民法院提起确认合同无效之诉，主张其为案涉房产实际权利人，要求确认申请执行人与被执行人刘晓轩就案涉房产所签订的买卖协议无效。在异议申请人黄继东提交的《起诉状》中，黄继东自述向被执行人刘晓轩转账支付了466万元（其中即包含有其在本案中主张的86万元租金）购房款，通过刘晓轩将房款支付给原房东李远航。该案经厦门市思明区人民法院（案号：（2016）闽0203民初17896号）、厦门市中级人民法院（案号：（2019）闽02民终1400号）两审审理、判决驳回了异议申请人黄继东的全部诉求。异议申请人黄继东在另案中已经主张及自认其为案涉房产的实际权利人且自认在本案中所提供银行转账记录中款项为“购房款”，前述自认事实与其在本案中的主张自相矛盾，依据“禁止反言规则”，其异议主张不应采纳。此外，黄继东在异议申请书中自行承认所谓租赁合同系为保护居住权而签订的形式合同，依据《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”故异议申请人黄继东与被执行人刘晓轩所签订租赁协议因不具有真实的租赁意思而无效。综上，申请执行人请求驳回异议申请人黄继东的异议申请。申请执行人提供起诉状、（2016）闽0203民初17896号民事判决书、（2019）闽02民终1400号民事判决书、生效证明书等证明其答辩意见。 本院查明，原告陈志斌与被告刘晓轩买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日作出（2016）闽0203民初9208号民事判决书，判决：“一、被告刘晓轩应于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区天泉西里8号505室及天泉西里6-8号地下一层第5号车位腾空交付给原告陈志斌；二、被告刘晓轩应于本判决生效之日起十日内向原告陈志斌支付厦门市思明区天泉西里8号505室及天泉西里6-8号地下一层第5号车位的逾期交房违约金（按778.5元/日的标准，自2016年4月1日起计算至实际交付前述房屋及车位之日止）；三、驳回原告陈志斌的其他诉讼请求。”刘晓轩不服该判决，上诉至厦门市中级人民法院，厦门市中级人民法院于2018年12月11日作出（2016）闽02民终4807号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”该民事判决书已于2018年12月24日发生法律效力。刘晓轩未按时履行生效法律文书确定的义务，陈志斌向本院申请强制执行，本院于2019年8月1日立案执行。2019年8月23日，本院发出公告，责令被执行人及实际使用人在2019年9月30日前将厦门市思明区天泉西里8号505室的房屋及天泉西里6-8号地下一层第5号车位腾空并交还申请执行人陈志斌。 另查明，黄继东与刘晓轩、王雪莲、陈志斌确认合同效力纠纷一案，本院于2017年11月29作出（2016）闽0203民初17896号民事判决书，认为：“黄继东主张的陈志斌、王雪莲与刘晓轩就讼争房屋及车位签订的房产买卖协议及存量买卖合同存在的无效情形均不能成立，其要求确认上述协议无效之诉求本院不予支持。其基于此要求三被告协助办理权属登记手续之诉求亦于法无据。”判决：“驳回黄继东的诉讼请求。”黄继东不服该判决，上诉至厦门市中级人民法院，厦门市中级人民法院于2019年6月10日作出（2019）闽02民终1400号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”该民事判决书已于2019年7月8日发生法律效力。 本院认为，本院根据已生效的厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初9208号民事判决书，责令被执行人及实际使用人履行生效判决书确定的义务。异议申请人黄继东对此提出执行异议，主张对案涉标的享有合法的租赁权，请求裁定终结本案的执行及停止对案涉房产的强制执行措施，解除对案涉房产的查封，确认对案涉房产承租权。其异议理由实质系属对判决不服及主张对案涉房产享有合法的使用权。该异议理由及主张不属执行裁决审查范围，不符合执行异议的受理条件，本院依法予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款的之规定，裁定如下： 驳回异议申请人黄继东的执行异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向厦门市中级人民法院申请复议。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇一九年十一月二十二日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。 …… 异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。