江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9514号上诉人（原审被告）：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。法定代表人：史国新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何芳，女，1981年6月2日出生，汉族，住所地江苏省苏州市。委托诉讼代理人：田明，江苏诚鑫律师事务所律师。原审被告：上海思府房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇云汉路979号2楼。法定代表人：张伟。上诉人吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）因与被上诉人何芳、原审被告上海思府房地产营销策划有限公司（以下简称思府公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初18号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安富公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回何芳的全部诉讼请求；2.何芳承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.安富公司收取的购房款为537664元，而非882320元。金额为139183元、205473元的两张收据由思府公司出具，款项亦由思府公司收取，该部分款项没有支付给安富公司，不属于商品房买卖合同约定的购房款，是何芳向思府公司支付的装修款(或类似中介费、团购费用等)。2.合同约定何芳应一次性支付购房款，但何芳仅支付537664元，剩余款项至今未付。思府公司销售人员未经书面授权，无权更改付款时间和付款方式，何芳仍应按照合同约定支付尾款。何芳未按合同约定支付购房尾款，违约在先，无权行使合同解除权。二、一审判决适用法律错误。何芳通过思府公司从安富公司处购买涉案房屋，其与安富公司之间成立商品房买卖合同关系，与思府公司成立居间合同关系，二者系不同的法律关系，一审法院将思府公司收取的中介费用认定为安富公司收取的购房款，属于法律适用错误，损害了安富公司的合法权益。三、即使法院认定安富公司应退还购房款，违约金也应该以537664元为基数来计算，而非以882320元作为计算基数。四、商品房买卖合同文本系双方平等协商一致签订，有关退还购房款约定并非属于格式条款，安富公司在签订合同时已向何芳进行提示，应属有效。被上诉人何芳辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。原审被告思府公司辩称，认可一审判决。原审原告何芳向一审法院起诉请求：1.解除何芳与安富公司签订的位于芗槟商业广场A幢3008号房、D幢354号房屋的两份《吴江市商品房买卖合同》；2.安富公司返还何芳购房款882835元；3.安富公司支付资金占用期间的利息损失（以882835元为基数，按年利率6%，自2018年8月11日起计算至安富公司返还全部购房款之日止）；4.思府公司对安富公司返还购房款344656元以及资金占用利息（以344656元为基数，按年利率6%，自2018年8月11日起，计算至实际返还之日止）承担连带清偿责任。一审法院认定事实如下：2018年6月，安富公司（甲方）与思府公司（乙方）签订了《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，思府公司作为专业的代理销售公司，思府公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，承担由此发生的一切费用。2018年8月2日，何芳认购了吴江香槟街商业广场A幢3008号商铺，该商铺面积为38.25㎡、单价为20171元/㎡，总价为771573元，当日何芳支付了定金5万元。2018年8月3日，何芳认购了吴江香槟街商业广场D幢354号商铺，该商铺面积为31.27㎡、单价为20171元/㎡，总价为630747元，当日何芳支付了定金5万元。2018年8月11日，安富公司（出卖人）与何芳（买受人）签订《吴江市商品房买卖合同》二份。合同约定，何芳购买安富公司开发的芗槟商业广场A幢3008号房、D幢354号房，合同载明价款分别为566100元、491564元。关于付款方式，房屋买卖合同补充协议中约定买受人一次性支付购房款，但对于具体支付时间，在该书面购房合同中未作约定。关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2019年1月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。合同签订前后，何芳累计支付了882320元。2018年8月11日，苏州香槟街物业管理有限公司向何芳出具了金额为537664元的收据，安富公司对该收据无异议，确认已收到该购房款。思府公司向何芳出具了金额分别为139183元、205473元的两张收据，收据载明款项内容为“装修款”。2018年10月，何芳通过微信与思府公司销售经理王玉银联系，询问涉案房屋何时办理网签，并询问何时交钱、会不会影响拿房，王玉银回复“不会的!你的贷款我已经和财务说了！客户要全款！你可以网签的时候再补”。2018年11月27日，何芳向安富公司发送律师函，要求安富公司开具正式的收款收据、回复律师函中问题，并表示何芳在收到正面回函以及收款收据后，协商确定剩余购房款175344元的支付时间。一审另查明：涉案房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件。以上事实，有销售代理合同、吴江香槟街项目认购协议书、吴江市商品房买卖合同、收据、付款凭证、律师函及EMS快递单、微信聊天记录以及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，本案争议焦点为：本案所涉房屋的价款问题；本案所涉房屋买卖合同解除的问题；合同解除后财产返还及违约责任问题。首先，关于本案所涉房屋的价款问题。一审法院认为，根据安富公司与思府公司签订的《销售代理合同》，思府公司代理销售香槟街商业广场的部分商铺。何芳购买涉案商铺，是通过思府公司销售人员的介绍、引导，签订房屋认购协议、买卖合同，并支付价款。在上述交易过程中，思府公司与何芳之间未成立合同关系，何芳没有向思府公司支付对价的义务。安富公司与思府公司的代理合同约定，思府公司向安富公司提供销售代理服务，安富公司向思府公司支付销售佣金，即安富公司系销售代理合同中支付佣金的履约主体。思府公司直接向购房人收取款项，系基于与安富公司之间的合同约定，不改变安富公司履约主体身份。思府公司向购房人何芳直接收取的款项，属于安富公司向思府公司支付的销售佣金，应当认定为安富公司向何芳收取了相应的款项，属于购房价款的组成部分。综上，思府公司向何芳收取的款项344656元，属于房屋价款的组成部分，涉案房屋价款应当为1402320元，何芳向安富公司已支付的房屋价款为882320元。何芳与安富公司签订的书面的商品房买卖合同记载的房屋价款为1057664元，不包括思府公司向何芳收取的款项，与事实不符，一审法院不予认定。其次，关于涉案房屋买卖合同解除的问题。一审法院认为，房屋买卖合同第八条约定，交房日期为2019年1月8日；合同第九条的约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人有权解除合同。安富公司至今未取得涉案房屋的交付使用通知书，逾期交房已超过90日，何芳有权解除房屋买卖合同。在2019年4月19日庭审中，何芳以安富公司逾期交房为由要求解除涉案购房合同，故本案购房合同于2019年4月19日解除。购房合同约定何芳一次性支付购房款，但对于剩余购房款具体支付时间，书面合同未作约定，根据何芳与销售经理王玉银的微信聊天记录，同意何芳于网签时支付剩余房款。涉案房屋至今也未办理网签手续，何芳未支付剩余购房款，不影响其依法行使解除权。最后，关于合同解除后财产返还及违约责任问题。涉案购房合同于2019年4月19日解除，安富公司应当返还何芳已支付的购房款882320元。购房合同约定，买受人解除合同的，出卖人自解除通知到达之日起180天内退还全部已付款。一审法院认为，合同解除后，安富公司应当立即返还购房款，购房合同中关于解除后180天内退还购房款的约定属于格式条款，免除了出卖人返还购房款的主要责任，限制买房人立即求偿的权利，使出卖人因违约行为获得了不当利益，制定该格式条款的出卖人未尽到提示义务，该格式条款应属无效。故安富公司应在合同解除后立即向购房人返还购房款。何芳主张安富公司支付资金占用期间的利息损失，符合法律规定，一审法院依法予以支持。何芳与思府公司不存在房屋买卖合同关系，思府公司收取的款项基于与安富公司之间的约定，属于购房价款的组成部分，应当由安富公司返还，何芳主张思府公司承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，一审法院判决：一、何芳与吴江安富置业发展有限公司于2018年8月11日签订的两份《吴江市商品房买卖合同》于2019年4月19日解除。二、吴江安富置业发展有限公司返还何芳购房款882320元，并赔偿利息损失（以882320元为基数，自2018年8月11日起按年利率6%计算至实际给付之日止），于判决生效后十日内履行。三、驳回何芳的其他诉讼请求。案件受理费14318元、保全费5000元，合计19318元，由吴江安富置业发展有限公司负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，安富公司与何芳之间的商品房买卖合同以及安富公司与思府公司之间的销售代理合同均依法成立，合法有效。关于安富公司上诉主张的实收购房款金额问题，安富公司仅认可收到购房款537664元，认为思府公司向何芳出具的两张收据139183元、205473元所涉款项，系何芳向思府公司支付的装修款或中介费，不属于房屋价款。对此本院认为，首先，思府公司与何芳均否认双方之间存在居间合同关系，何芳通过思府公司购买涉案房屋，系基于思府公司代理安富公司销售涉案房屋，何芳与思府公司不存在居间合同关系，也无证据证明双方存在装饰装修合同关系，故何芳并无向思府公司支付装修款或中介费的义务。安富公司主张金额为139183元、205473元的款项系何芳向思府公司支付的装修款或中介费，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。其次，根据安富公司与思府公司签订的销售代理合同，思府公司在保证不低于安富公司制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为思府公司的销售佣金，故思府公司以装修费或咨询服务费的名义直接向购房人收取的款项实为安富公司向思府公司支付的销售佣金，该佣金的付款主体应为安富公司。因此，思府公司向何芳收取的金额为139183元、205473元的款项应视为购房款的一部分。一审法院据此认定何芳已向安富公司支付购房款共计882320元，并无不当，本院予以确认。关于何芳是否享有合同解除权的问题，安富公司上诉认为思府公司销售人员未经书面授权，无权变更付款时间和付款方式，何芳未按合同约定支付购房尾款，违约在先，无权行使合同解除权。对此本院认为，思府公司与安富公司之间存在合法有效的房屋销售代理合同关系，思府公司向何芳作出的付款时间和付款方式的回复，未超越其代理权限，代理行为合法有效，应视为安富公司同意何芳于网签时支付剩余房款。涉案房屋至今未办理网签手续，剩余房款的支付条件尚未成就，安富公司主张何芳未按约支付购房尾款构成违约，本院不予支持。购房合同约定，交房日期为2019年1月8日，出卖人逾期交房超过90天后，买受人有权解除合同。涉案房屋至今无法交付，何芳于2019年4月19日明确要求解除合同，符合合同约定，应予支持。另，何芳已向安富公司实际支付购房款882320元，一审法院以882320元为基数计算违约金，并无不当。根据合同约定，出卖人自解除通知到达之日起180天内退还全部已付款，现上述退款期限已经届满，安富公司应当退还何芳全部已付购房款882320元。综上，安富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14138元，由上诉人吴江安富置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 周 红审判员 赵 东二〇一九年十一月二十九日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。