天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2297号上诉人（原审原告）：天津斯瑞朗科技发展有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）庆盛道**中船重工大厦**。法定代表人：翟莉，总经理。委托诉讼代理人：王瑾玢，北京德恒（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙媛媛，北京德恒（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津滨海新区中新生态城茗缘阁茶社，注册，注册地天津生态城和旭路**天和新乐汇**楼**div>经营者：王海霞，女，1977年3月22日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王琢，天津融煦律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍雅丹，天津融煦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王海霞，女，1977年3月22日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王琢，天津融煦律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍雅丹，天津融煦律师事务所律师。上诉人天津斯瑞朗科技发展有限公司（以下简称斯瑞朗公司）与被上诉人天津滨海新区中新生态城茗缘阁茶社（以下简称茗缘阁茶社）、王海霞房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初45035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，审理了本案。本案现已审理终结。斯瑞朗公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人退还上诉人租赁房屋保证金17481.1元；2.一、二审案件受理费由被上诉人茗缘阁茶社、王海霞负担。事实和理由：上诉人与被上诉人2017年3月14日签订《房屋租赁合同》，约定由上诉人承租被上诉人的天和新乐汇项目3号楼一层110室，租赁期间是2017年4月1日至2019年12月25日；上诉人承租期间与案外人天津易贝乐教育咨询有限公司签订协议，上诉人支付租金至2017年11月14日，其后由案外人继续向被上诉人支付房租，且在上诉人与案外人天津易贝乐教育咨询有限公司签订协议后，被上诉人与案外人天津易贝乐教育咨询有限公司就租赁天和新乐汇项目3号楼一层110室签订了《房屋租赁合同》。因此，上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》因合同履行期限届满而终止，依据合同约定，被上诉人应在租期结束后将保证金退还上诉人。一审法院认定剩余部分保证金依约定亦不具备退还条件没有依据，被上诉人应在租期结束后退还保证金。茗缘阁茶社、王海霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。斯瑞朗公司向一审法院起诉请求：1.依法确认斯瑞朗公司与茗缘阁茶社之间《房屋租赁协议》解除；2.判令茗缘阁茶社、王海霞返还斯瑞朗公司保证金17481.1元；3.诉讼费由茗缘阁茶社、王海霞承担。一审法院认定事实：2017年3月14日，茗缘阁茶社与斯瑞朗公司签订《房屋租赁协议》，茗缘阁茶社将以其经营者王海霞名义自案外人天津生态城投资开发有限公司处租赁的天津中新生态城天和新乐汇项目3号楼一层110室转租给斯瑞朗公司，租期自2017年4月1日至2019年12月25日，租金2017年4月1日至2018年3月31日为3.46元/日/平方米、2018年4月1日至2019年3月31日为3.73元/日/平方米、2019年4月1日至2019年12月25日为4.02元/日/平方米，物业费为16.5元/月/平方米，保证金为77873.5元，保证金在协议签订后3日内支付，租金及物业费六个月支付一次，提前支付。此外合同约定，其余条款参照茗缘阁茶社原承租该房屋协议执行。合同签订后，斯瑞朗公司交纳了约定的保证金77873元，2017年4月1日至2017年9月30日的房屋租金211906.3元及物业费33132.3元。2017年9月22日，斯瑞朗公司与案外人天津易贝乐教育信息咨询有限公司签订《易贝乐中新生态城学校转让协议》，协议中第五部分第3条约定斯瑞朗公司负担天津中新生态城天和新乐汇项目3号楼一层110室房屋租金至2017年11月14日。之后茗缘阁茶社于2017年11月10日与案外人天津易贝乐教育信息咨询有限公司针对天津中新生态城天和新乐汇项目3号楼一层110室房屋签订《房屋租赁协议》并支付过房屋租金。另查明,王海霞与案外人天津生态城投资开发有限公司针对天津中新生态城天和新乐汇项目3号楼110室签订《租赁合同》中第3.1条约定，合同租期自2013年12月26日至2016年12月25日；第5.4条约定，如王海霞未按时交纳包括但不限于租金、物业管理费、电费、电话费等费用时，案外人天津生态城投资开发有限公司与物业公司有权从保证金中扣除该费用；第6.1条约定，王海霞在租赁期内，不得擅自转租该房屋，需事先征得案外人天津生态城投资开发有限公司同意后，方可将房屋部分或全部转租；第12.3条约定，租赁期间，如果王海霞未按合同约定时间交纳租金或物业费超过十日，案外人天津生态城投资开发有限公司有权单方终止本合同，王海霞无权请求返还保证金并承担实际占用所租房产期间发生的租金及物业费用和逾期付款的违约金。该租赁合同经一审法院作出的（2018）津0116民初45643号民事调解书确认已经解除。一审法院认为，王海霞作为茗缘阁茶社的经营者以茗缘阁茶社的名义将其自案外人天津生态城投资开发有限公司处承租的天津中新生态城天和新乐汇项目3号楼一层110室转租与斯瑞朗公司，基于王海霞与茗缘阁茶社之间特定关系，以茗缘阁茶社名义进行转租双方当事人并无异议，合同的签订系双方当事人合意真实意思表示的体现，并不违反法律、行政法规的强制性规定，转租期限亦未超出原始租赁合同约定的租赁期限，且在租期内，案外人天津生态城投资开发有限公司对转租行为并未提出异议，故茗缘阁茶社与斯瑞朗公司之间的《房屋租赁协议》依法有效。协议签订后，茗缘阁茶社交付了转租房屋，斯瑞朗公司应依约支付相应的费用。基于斯瑞朗公司与案外人天津易贝乐教育信息咨询有限公司的协议，明确了对涉案房屋使用及房租承担时间的临界点，并且案外人天津易贝乐教育信息咨询有限公司与茗缘阁茶社另行签订了《房屋租赁协议》且实际收取了案外人天津易贝乐教育信息咨询有限公司交纳的相关费用，在此情形下，案外人天津易贝乐教育信息咨询有限公司承继斯瑞朗公司在其与茗缘阁茶社签订的《房屋租赁协议》中2017年11月15日之后的权利与义务，茗缘阁茶社未明确提出异议并实际接受案外人天津易贝乐教育信息咨询有限公司给付的租金，其以实际行为表明对《房屋租赁协议》权利义务主体变更的认可，故茗缘阁茶社与斯瑞朗公司之间的房屋租金关系自2017年11月14日起履行期限届满已经终止，已并不具备行使合同解除权的条件，故对斯瑞朗公司诉请解除合同的主张一审法院不予保护。由于斯瑞朗公司未能按照约定支付2017年10月1日至2017年11月14日的房屋租金及物业费且迟延付款已超过十日，故茗缘阁茶社已协议约定有权自斯瑞朗公司交纳的保证金中扣除并且基于迟延付款情形，剩余部分保证金依约定亦不具备退还条件，故对于斯瑞朗公司提出返还部分保证金的主张不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回原告天津斯瑞朗科技发展有限公司的诉讼请求。案件受理费118元，由原告天津斯瑞朗科技发展有限公司负担。二审审理期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系双方当事人因房屋租赁合同纠纷成讼，本案的争议焦点为：斯瑞朗公司是否欠缴租金及物业费，是否属于违约行为，斯瑞朗公司主张退还保证金的请求是否应予支持。斯瑞朗公司与茗缘阁茶社签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，因《房屋租赁协议》约定，其余条款参照茗缘阁茶社原承租该房屋协议执行。而斯瑞朗公司实际经营者王海霞与案外人天津生态城投资开发有限公司针对天津中新生态城天和新乐汇项目3号楼110室签订《租赁合同》中第12.3条约定，“租赁期间，如果王海霞未按合同约定时间交纳租金或物业费超过十日，案外人天津生态城投资开发有限公司有权单方终止本合同，王海霞无权请求返还保证金并承担实际占用所租房产期间发生的租金及物业费用和逾期付款的违约金。”由于斯瑞朗公司违反了合同的约定未能按照约定支付2017年10月1日至2017年11月14日的房屋租金及物业费且迟延付款已超过十日，故其主张退还保证金的请求不予支持。综上所述，上诉人斯瑞朗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费237.03元，由上诉人天津斯瑞朗科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  王宗新审判员  孙 静二〇一九年十一月二十八日法官助理姜腾飞书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……