四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初1857号 原告（反诉被告）：阳霞，女，1986年2月12日出生，汉族，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人:梁静，四川百柯律师事务所律师。 委托诉讼代理人:唐邦竣，四川百柯律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川文氏实业有限公司，住所：仁寿县视高镇奋勇村，统一社会信用代码：91511421565659363K。 法定代表人：韩高强，负责人。 委托诉讼代理人：冯光伟，四川君合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川省家园佳居商务服务有限公司，住所：仁寿县视高镇奋勇村****，统一社会信用代码：91511421337820530Y。 法定代表人：文志强，负责人。 委托诉讼代理人：冯光伟，四川君合律师事务所律师。 原告（反诉被告）阳霞与被告（反诉原告）四川文氏实业有限公司（以下简称：文氏实业公司）、四川省家园佳居商务服务有限公司（以下简称家园佳居公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，在审理过程中本诉原告申请将本诉被告家园佳居公司变更为本诉的第三人，反诉原告家园佳居公司撤回其作为反诉原告的反诉申请，要求家园佳居公司作为反诉的第三人参加诉讼，本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）阳霞及其委托诉讼代理人梁静、唐邦竣，被告（反诉原告）文氏实业公司及第三人家园佳居公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告阳霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告文氏实业公司向原告支付合同约定的装修补贴1612292元；2、判令被告文氏实业公司赔偿原告装修损失64万元；3、判令被告按200元／㎡的标准支付违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：第三人家园佳居公司受被告文氏实业公司的委托，由第三人家园佳居公司代被告文氏实业公司出租被告名下的“家园佳居.国际材料城”的商铺。原告与第三人于2016年7月8日签订《商铺租赁框架协议》，约定由原告在第三人处承租位于仁寿县视高镇“家园佳居.国际材料城”62001-62008，62046-62053号商铺，建筑面积为1465.72㎡，租赁期限为商场开业之日起五年，双方同时约定：“租期前两年不收取租金，并对装修后经营的承租人进行装修补贴，连续经营满半年的，按照500元／㎡（套内使用面积）进行补贴，连续经营满一年的，按照300元／㎡（套内使用面积）进行补贴，连续经营满二年的，按照300元／㎡（套内使用面积）进行补贴。若有一方单方面终止合同，则按照200元／㎡的标准支付违约金”。 合同签订后，原告对租赁商铺进行了装修，共计花费80余万元，随后按照《商铺租赁框架协议》的约定开始经营。但是在2018年7月26日，被告和第三人将原告的商铺关门上锁，并且强行断电，导致原告无法正常经营。后经双方多次协议未果。原告在不存在任何违约的情况下，二被告无正当理由强行关停原告的门面，导致原告在仅经营一年的情况下无法继续经营，原告正常经营五年的合同目的无法实现，对原告造成了巨大的装修损失和经营损失。被告依法应按照合同的约定，赔偿装修损失，给付装修补贴并承担违约责任。现原告诉来本院，提出上述诉讼请求，请求判如所请。 被告文氏实业公司辩称，1、文氏实业公司没有授权第三人进行装修补贴，装修补贴政策是第三人为了营造商场的营商环境单方面推出的营销策略；2、原告与第三人签订的商铺租赁框架协议明确约定若原告违反连续经营标准的，则视为其放弃全部已得和未得的装修补贴，根据我方取证原告不符合连续经营的标准，此前原告律师函回函中也并未对取消装修补贴提出异议；3、原告2、3、4项诉讼请求不具有请求权基础，因为原告违法转租的违法行为在前，被告解约具有充分的合同依据和法律依据；3、本案的争议焦点装修补贴和装修补贴分属于不同的法律关系，两个合同两个被告，不具备在一个案件中审理的法律基础。 反诉原告向本院提出反诉请求：1、请求法庭判令被反诉人向反诉人支付擅自转租的违约金293144元（200元／㎡标准）；2、请求法庭判令被反诉人向反诉人支付租赁物被占用的租金损失至被反诉人搬离之日止，暂计算至2019年5月14日为510070.56元（30元／㎡标准，暂计348天）；3、判令由被反诉人承担全部的诉讼费。事实及理由：第三人家园佳居公司作为受托人，受反诉人文氏实业公司之委托，代为管理、代为租赁案涉物业。依据第三人与被反诉人签订的《商铺租赁框架协议》“经营期的前两个年度，乙方不得转租或改变经营用途”之约定，以及依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，第三人于2018年5月28日发函《违法转租解约函》解除双方所签订《商铺租赁框架协议》。并且依据合同第七条第1款之规定，被反诉人应当承担200元／㎡的违约金。同时，由于被反诉人一直拒不搬离，导致租赁物被占用而无法出租，被反诉人应当赔偿反诉人的租金损失（合同约定第三年租金为30元／㎡），为了维护自身合法权益，特依法提起反诉，请求判如所请。 反诉被告阳霞辩称，1、整个合同履行过程中阳霞没有违约行为也没有转租，不存在违约行为；2、租赁物并非完全在我方控制下，反诉原告在发出解除合同通知书后我方提出了异议，因为我方不存在违约和可以解除合同的行为，提出异议后反诉原告作出了断电和锁门等一系列导致阳霞无法正常经营的行为，导致最终合同不能继续履行，且并非我方一直占用案涉房屋，双方对合同解除后的后续事宜没有达成一致意见就被反诉原告采取了锁门行为，我方报警也没有解决该事情，所以租赁物被反诉原告方所控制，不存在我方占用租赁物的情形，更不可能支付给租赁费用和租赁损失；3、“家园佳居.国际材料城”整栋处于半歇业状态，绝大部分入驻的商家都被采取了特殊的措施，导致无法正常经营，租金是否有损失还不确定，阳霞从2018年8月证实发表声明暂停营业，并没有利用租赁物进行经营活动产生收益，案涉租赁物现在处于的状态并非我方而是反诉原告造成的，因此应当驳回反诉原告的请求，同时，根据双方合同约定，在经营的前两年属于免租期，反诉人主张的348天这个期限内不存在任何租金收入，所以也就不存在租金损失。 第三人家园佳居公司辩称，1、文氏实业公司对第三人家园佳居公司的委托仅限于租赁委托不包括装修补贴政策，装修补贴政策是第三人为了营造商场的营商环境单方面推出的营销策略，因此原告向被告文氏实业主张补贴没有合同依据和法律依据；2、被告文氏实业公司解约是基于原告违法转租的违法行为在前，被告解约具有充分的合同依据和法律依据，因此原告2、3、4项诉讼请求均不具有请求权基础，因为原告违法转租的违法行为在前，被告解约具有充分的合同依据和法律依据；3、本案的争议焦点装修补贴和装修补贴分属于不同的法律关系，两个合同两个被告，不具备在一个案件中审理的法律基础。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：文氏实业公司系视高镇景观大道（家园佳居）B区“家园佳居.国际材料城”的开发商。文氏实业公司与家园佳居公司签订《委托租赁合同》，文氏实业公司将“家园佳居.国际材料城”项目中自持未出售商品房委托家园佳居公司对外出租，委托期限约定为：从房屋交付之日起12年。委托租赁合同中对租金标准约定未进行约定，载明由双方另行协商。合同载明文氏实业公司委托家园家居公司与承租人签订《租赁合同》等相关协议（包括但不限于《预租意向合同》、《租赁定金合同》、证实《租赁合同》及《补充协议》）。 2016年7月8日，阳霞作为乙方与家园佳居公司作为甲方签订《商铺租赁框架协议》，阳霞租赁视高镇“家园佳居.国际材料城”项目6幢2层62001-62008、62046-62053号商品房，该商铺建筑面积约1465.72平方米。合同约定经营期的前两个年度，乙方不得转租或改变经营用途，经营期满两个年度后，乙方可以自行转租分租。租赁期限为商场开业之日起至五年期满为止，商场开业日期为2016年12月1日。双方对租金的约定为：租赁期限五年，前两年为免租培育期，甲方不收取租金，第三年租金为人民币30元／㎡（含公摊），第四年、第五年租金不做递增。合同约定了补贴政策，即乙方自开业之日起正式连续经营已经满半年的，甲方对其进行装修补贴，补贴标准为人民币500元／㎡（套内使用面积），乙方自开业之日起正式连续经营已经满壹年的，甲方对其进行装修补贴，补贴标准为人民币300元／㎡（套内使用面积），乙方自开业之日起正式连续经营已经满两年的，甲方对其进行装修补贴，补贴标准为人民币300元／㎡（套内使用面积），“连续经营”的标准约定为：除商场管理方或甲方书面通知的放假、歇业日期外，任何一个周期内（0.5年、1年、2年），乙方停业不得超过累计七个工作日，否则视为自动放弃全部已得或未得之补贴。合同约定甲乙双方任一方违反本协议的上述条款或者单方面终止本协议者，均视为违约，如果任何一方违约，须按照200元／㎡的标准向守约方支付违约金，但因乙方依本协议约定或者法定条件解除本协议的除外。 合同签订后，阳霞入驻“家园佳居.国际材料城”并注册了“仁寿县视高镇万象创意家居馆”开始进行经营。2018年5月14日，阳霞与案外人黄斌签订《商铺租赁协议》，将自己承租的“家园佳居.国际材料城”中的62046-62049号商铺出租给黄斌。阳霞向本院出示的《商铺租赁协议》尾部备注“以收到租金160440元后生效”。黄斌在缴纳2万元定金之后，双方并未实际履行该商铺租赁合同。 2018年5月28日，家园佳居公司出具《违法转租解约函》，载明因为阳霞将6栋2层62001-62008、62046-62053号部分商铺转租给黄斌用于家具经营，并且已签订《租赁合同》及收取款项，告知阳霞双方签订的《商铺租赁框架协议》等相关合同及文件解除。家园佳居公司向阳霞邮寄该解约函，显示为他人收。 2018年5月24日，家园佳居公司出具催收函，载明因为阳霞拒绝连续经营，构成根本违约，决定取消全部的装修补贴。同时要求阳霞缴纳物管费80615元。 2018年7月19日,家园佳居公司出具《最后通牒》，载明因阳霞未取得公司同意的前提下，擅自转租商铺、改变经营用途，家园佳居公司告知阳霞双方签订的《商铺租赁框架协议》等相关文件已经解除，要求阳霞在2018年7月24日前将商铺恢复原状、结清相关欠费后退场。并载明如有逾期，家园佳居公司将采取适当措施防止损失继续扩大，具体措施为：将商铺断电、封锁商铺通道及门禁、强制清空商铺、变卖遗留物以冲抵合理费用。家园佳居公司向阳霞邮寄该份《最后通牒》，未提供邮件邮寄信息。 2018年5月26日，阳霞向家园佳居公司出具律师函，针对家园佳居公司2018年5月24日的催收函进行回复，不同意解除合同。 2018年7月26日，家园佳居公司对阳霞经营的商铺进行断电，后将阳霞经营的商铺进行了锁门。2018年8月26日，阳霞经营的商铺闭店停止营业。 本院认为，依法成立并生效的合同对合同当事人具有法律约束力。阳霞与家园佳居签订的《商铺租赁框架协议》系双方自愿达成，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。 针对阳霞转租的行为，本院核对了文氏实业公司和阳霞提交的两份阳霞与黄斌签订的《商铺租赁协议》，在文氏实业公司提交的该协议尾部被涂抹，位置与阳霞提供的该协议的尾部备注“以收到租金160440元后生效”的位置吻合，说明两份合同尾部均进行了备注，家园佳居公司称系黄斌不认可所以进行的涂改，但是并没有对阳霞所持有的合同尾部备注一并进行删除，不符合常理，故对家园佳居公司该辩解理由本院不予采信。黄斌虽然交付了定金，但是并没有实际履行，该合同并未生效。家园佳居公司向阳霞原告发出解约函，通知解除双方订立的《商铺租赁框架协议》时，没有约定异议期，且家园佳居公司向阳霞邮寄解约函时均显示为他人收，不能证实解约函已送达阳霞本人，也没有出示证据将解约函送达了阳霞本人，故家园佳居公司向阳霞发出解约函的行为并不能发生解除合同的法律效力。家园佳居公司在2018年7月对阳霞经营的商铺进行了断电和锁门的行为，导致商铺不能继续经营，双方的租赁合同无法继续履行，2018年8月26日阳霞关闭商铺的时间应视为双方租赁合同解除的时间。针对该租赁合同的解除，原告方与黄斌签订的转租合同虽然并没有生效，但是阳霞收取了黄斌的定金，实际存在转租行为，对于该合同的解除双方均存在过错，结合本案的具体情况，双方的过错成都相当，故对于双方的所主张的违约金均不予支持。 关于装修补贴的问题。阳霞于2016年1月1日开始经营至2018年8月26日双方解除租赁合同，按租赁合同的约定应获得装修补贴（500+300）元／㎡×【（1-30%）×1465.72】等于820803.2元，双方对装修补贴的支付方式没有进行约定。原、被告的租赁合同约定的租赁期限为5年，其中免租期为2年，阳霞与家园佳居公司解除租赁的时间在免租期内。双方签订租赁合同是一个整体，家园佳居公司给予商户免租期是为了招商，拉动商户入驻积极性，以达到后期盈利的目的，如果将免租期脱离合同约定的5年的租赁期限，仅理解为一个固定时间段，明显与双方签订合同的真实意思表示不符合。现在双方解除合同，应结合整个合同的租赁期限，参考公平原则，认定免租期的比例为2年除以5年等于0.4，阳霞共计租赁期限为20个月，则应补给家园佳居公司租金20个月×0.6×1465.72㎡×30元／㎡等于527659.2元，品迭阳霞应获得的装修补贴，阳霞应获得293144元。 文氏实业公司与家园佳居公司签订的委托合同中明确载明委托家园佳居公司与商户签订租赁协议等相关合同，即表明文氏实业公司认可家园佳居公司与商户签订的租赁合同，现文氏实业公司辩称租赁合同中对于阳霞的装修补贴系家园佳居公司单独作出的承诺，并未提供证据证明双方对装修补贴的委托进行了单独约定，对其辩解理由不予采信，文氏实业公司作为委托人，应承担支付阳霞装修补贴的责任。 对于文氏实业公司要求阳霞支付租赁物被占用的租金损失的问题。经庭审查明阳霞所经营的门市系家园加居公司断电和锁门，导致阳霞不能完全取得该商铺的控制权，无法继续进行经营，说明案涉商铺在阳霞公示闭店不再营业后，应处于家园佳居公司的控制下，现对于文氏实业公司起诉要求阳霞支付租赁物被占用的租金损失的反诉请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第二百六十九条、第二百七十二条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告四川文氏实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告阳霞293144元； 二、驳回原告阳霞的其他诉讼请求； 三、驳回四川文氏实业有限公司反诉的全部反诉请求。 本诉案件受理费24818元，、，由原告阳霞负担12409元，被告四川文氏实业有限公司负担12409元；反诉案件受理费5916元，由反诉原告四川文氏实业有限公司自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  李琴 审 判 员  王琴 人民陪审员  李梅 二〇一九年十一月八日 书 记 员  黄越