四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14294号 上诉人（原审原告）：孙亚君，男，1972年11月8日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：杨直甲，四川厚积律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李乾珍，女，1971年11月14日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：杨直甲，四川厚积律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都川博房地产开发有限公司。住所地：四川省邛崃市临邛镇君平大道648—**。 法定代表人：曾大柱，董事长。 委托诉讼代理人：袁梅，四川光时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彦进，四川光时律师事务所律师。 上诉人孙亚君、李乾珍因与被上诉人成都川博房地产开发有限公司（以下简称川博公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初1295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙亚君、李乾珍上诉请求：1.撤销原判第二项；2.判令川博公司在合理期限内（不超过判决生效之日起满90日）为孙亚君、李乾珍办理邛崃市君平大道638号【商业名：海博春天·钻石广场，对应国有土地使用权证号：邛国用（2012）1950号）】2幢2单元12楼3号房屋的不动产权证书，并支付逾期办理不动产权证违约金。计算方式为：以407488元为基数，按日息万分之一计，自2017年9月11日起至实际办理该不动产登记之日止。暂计算至2019年3月11日，违约金数额为22290元；或在二审事实认定上确认案涉房屋至本案一审判决送达之日都因不具备交付条件而未交付。3.由川博公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理错误。一、关于办理不动产权证书的问题。一审法院以案涉房屋在一审辩论终结前尚不具备交付条件为由，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或者事实上不能履行的”不支持孙亚君、李乾珍要求川博公司办理不动产权证的请求是错误的。川博公司完全可以通过积极的作为，让案涉房屋达到交付条件，并非“法律上或者事实上不能履行”；二、关于与其办理不动产权证违约金的问题。一审判决一方面确认了逾期交房违约金计算的止点，另一方面又对逾期办证违约金不予支持，显属合同双方权利义务严重失衡。 川博公司答辩称，1.目前该项目工程尚未竣工验收，客观上不能为孙亚君、李乾珍办理不动产登记证书。现在正在积极的采取措施，加进案涉项目的竣工验收，并不是孙亚君、李乾珍称川博公司现在不作为或没有积极作为。一审法院适用法律正确；2.办理不动产登记证书是房管局的职责，不属于法院受理范围。3.孙亚君、李乾珍在收房的时候已经向川博公司出具了承诺书，承诺书约定了办理不动产登记证书的时间。如办理不动产登记条件符合，川博公司会依约办理不动产登记证书。还有部分业主未出具承诺书，但是根据双方签订商品房买卖合同及补充协议，也约定了不动产登记证书的办理时间和条件，现在条件尚未成就；4、实际上，逾期交房违约金和逾期办证都是基于同一个违约行为，川博公司已经承担了逾期交房违约金，不应当加重川博公司的义务要求承担逾期办证的违约金。 孙亚君、李乾珍向一审法院起诉请求：1.川博公司为孙亚君、李乾珍购买的房屋办理不动产登记证书；2.川博公司向孙亚君、李乾珍支付从2015年12月26日起至2016年9月10日止的逾期交房违约金31784元（以407488元为基数，按日利率万分之三为标准进行计算），并支付利息，利息以本金31784元为基数，从2016年9月25日起计算至实际付清之日止，按年利率6%为标准进行计算；3.川博公司支付孙亚君、李乾珍逾期办理不动产登记证违约金，以407488元为基数，从2017年9月11日计算至实际办理不动产登记之日止，按日利率万分之一为标准进行计算。 一审法院认定事实：孙亚君、李乾珍与川博公司于2014年3月18日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定孙亚君、李乾珍贷款方式付款购买川博公司开发的“海博春天·钻石广场”2幢2单元12层3号房屋；价款407488元；交房时间为2015年12月25日前；逾期交房的按日万分之三支付违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付；孙亚君、李乾珍如未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，川博公司按已付房款的日万分之一支付违约金；川博公司应在案涉房屋所在楼宇所有物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起1年内协助买受人办理分户国土使用权证书，如孙亚君、李乾珍逾期未取得国土使用权证书，川博公司按已付房款的日万分之一支付违约金。此后，孙亚君、李乾珍按约支付购房款407488元。截止本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋还不具备交付条件，川博公司也不具备办理该房屋不动产登记证书条件。孙亚君、李乾珍于2016年9月10日从川博公司处接收了案涉房屋。 一审法院认为，孙亚君、李乾珍与川博公司之间的房屋买卖合同合法有效，双方应当按约行使权利、履行义务。川博公司认为其逾期交房是由承建方的原因造成的，即便是事实也不影响孙亚君、李乾珍依据与川博公司订立的房屋买卖合同主张逾期交房违约金，况且川博公司未提供证据证明其主张。因川博公司在合同约定的交房期限届满后无正当理由不履行交房义务构成违约，川博公司应当按照合同约定承担支付逾期交房违约金的责任。结合合同的约定，履行情况，当事人过错程度以及预期利益等各方面因素综合考量后，一审法院认为孙亚君、李乾珍主张按日利率万分之三支付逾期交房违约金未超过合同约定。川博公司支付的逾期交房违约金为：407488×0.0003×259=31661.82元。 孙亚君、李乾珍主张的逾期交房违约金是川博公司承担逾期交房违约责任的具体体现。在孙亚君、李乾珍的损失通过川博公司承担违约金的方式已经得到充分救济的情况下，孙亚君、李乾珍再对逾期交房违约金提出利息的主张，此类利息主张不当地加重了川博公司所应承担的违约责任，缺乏法律依据，故对孙亚君、李乾珍主张逾期交房违约金利息的请求，一审法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”截止本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋还不具备交付条件，川博公司也不具备办理该房屋不动产登记证书条件。孙亚君、李乾珍要求川博公司为该房屋办理不动产登记证书在客观上不能强制履行，故一审法院对该项请求不予支持。 关于逾期办理不动产登记证书的违约金，因该违约金责任适用的前提条件是商品房具备交付条件，合同可以继续履行。而截止本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋还不具备交付条件，合同继续履行的条件尚不具备。故对孙亚君、李乾珍主张川博公司支付逾期办理不动产登记证书违约金的请求，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、一百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、成都川博房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付孙亚君、李乾珍逾期交房违约金31661.82元；二、驳回孙亚君、李乾珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费（减半收取）684元，由孙亚君、李乾珍负担388元，由成都川博房地产开发有限公司负担296元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院另查明：经川博公司确认，案涉房屋现未完成竣工验收。 本院认为，根据孙亚君、李乾珍的上诉请求与川博公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：案涉房屋的不动产登记证书是否已经具备办理条件、川博公司是否应向孙亚君、李乾珍支付逾期办理不动产权证书的违约金。现就上述争议焦点的认定论述如下。 根据孙亚君、李乾珍与川博公司签订的合同约定，案涉房屋所有权证书的办理期限为商品房交付之日起365个工作日，国有土地使用权证的办理时间为案涉房屋所在楼宇所有物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起1年内。根据本案查明的事实，孙亚君、李乾珍于2016年9月10日从川博公司处接收了案涉房屋，但房屋未经竣工验收，故根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，该交付行为无效；且孙亚君、李乾珍和川博公司均认可房屋不具备合同约定的交付条件。因房屋交付系约定的办证前提条件，孙亚君、李乾珍认为接收房屋不发生交付的效力，则其主张办理房屋的权属证书亦无相应事实依据。 关于孙亚君、李乾珍主张川博公司逾期办理不动产权证书的违约金的问题。因成都市在2016年开始实施不动产统一登记制度，原房屋所有权证以及国有土地使用权证合并登记。虽因办证政策发生变化，但川博公司仍负有为买受人办理案涉房屋不动产权的义务，故川博公司认为孙亚君、李乾珍诉请办理不动权属证书不属于人民法院受理范围的理由不能成立。根据上文本院论述，孙亚君、李乾珍认为接收房屋不符合合同约定，故办理房屋所有权证书或不动产权证书的条件尚不具备，一审法院驳回孙亚君、李乾珍要求川博公司为该房屋办理不动产登记证书以及给付逾期办理不动产权证书违约金的请求正确，本院予以确认；孙亚君、李乾珍的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，孙亚君、李乾珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费358元，由孙亚君、李乾珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  赵 锋 审判员  李 玲 二〇一九年十一月五日 书记员  龙春光