福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽06民终2394号 上诉人(原审被告)：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州市漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯**南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：刘贤松，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贲继业，男，1979年3月17日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。 委托诉讼代理人：冯春龙，黑龙江冰都律师事务所律师。 上诉人漳州招商房地产有限公司因与被上诉人贲继业商品房预约合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初3014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 漳州招商房地产有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回贲继业的全部诉讼请求。事实和理由：一、贲继业以合同目的无法实现为由主张解除《楼宇认购书》于法无据；我方已将案涉房产申请网签备案至贲继业名下，只要完成网签手续，就可以签订《商品房买卖合同》，实现合同目的；二、即使贲继业的解除权能得到支持，但双方无法按期签订《商品房买卖合同》系政府调控所致，属于不可归责于双方当事人的事由，我方也仅需返还已收取的定金和购房款，无需承担支付资金占用利息的责任。 贲继业辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。 贲继业向一审法院起诉请求：1.判令漳州招商房地产有限公司双倍返还贲继业购房定金100000元；2.判令漳州招商房地产有限公司返还购房款237705元并按照银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息（以购房款为基数，自2018年8月26日起至全部清偿之日止）；3.判令由漳州招商房地产有限公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，贲继业增加诉讼请求为：确认双方签订的《楼宇认购书》已经解除。 一审法院认定事实：2018年8月26日，贲继业作为乙方与漳州招商房地产有限公司作为甲方签订一份编号为0003209的《楼宇认购书》。该认购书约定：贲继业认购漳州招商房地产有限公司所建设的招商兰溪谷97幢402，建筑面积73.87平方米，套内建筑面积60.47平方米；定金50000元；标准售价1265000元，优惠楼价965000元；付款方式为银行按揭付款；乙方须于2018年9月2日前到招商兰溪谷销售处与甲方签订正式《商品房买卖合同》（全部条款包括：《商品房买卖合同》与其附件；但因不可归责双方事由时，签约期限顺延，详见背面第8条）。该《楼宇认购书》正面最后一条系黑体字，内容为：“特别提示：乙方在签署认购书前已仔细阅读本认购书正反两面全部条款。乙方一经签署此认购书视作已阅读并承诺遵守本认购书背面所列之各条款”。该《楼宇认购书》反面第1条载明：正式买卖合同签订后，乙方支付的定金冲抵楼款。该《楼宇认购书》反面第2条载明：“本认购书生效后，若因乙方的原因导致认购房产的购房合同未在本认购书约定的期限内签署的，则视为乙方违约。在该情况下，甲方有权将乙方所认购房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的认购房产的定金，本认购书终止。若因甲方的原因，甲方在乙方支付定金之日起至本认购书前述约定的期限止，擅自将认购房产另行出卖给第三方的，则视为甲方违约。在该等情况下，乙方有权要求甲方双倍返还乙方已支付的定金，本认购书终止。”该《楼宇认购书》反面第8条载明：“乙方同意，若因房地产主管单位的行政管制等不可归责于双方事由而导致目前认购书签订后而无法办理商品房买卖合同的网签、备案登记等手续，认购书约定的签约期限将顺延；待该签约的相关障碍消除后，在甲方通知后7天内，带齐相关证件、资料等前往甲方的销售场所办理完毕商品房买卖合同签手续并缴交足额首付款。否则，为乙方违约，在该情形下，甲方有权将您所认购房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的认购房产的定金，认购书终止”。漳州招商房地产有限公司于2018年8月26日、2018年8月31日、2018年12月30日分别向贲继业出具一份金额为50000元、137705元、100000元的收款收据，并分别载明“招商兰溪谷97幢402购房定金”、“招商兰溪谷97幢402购房款”、“招商兰溪谷97幢402购房款”。贲继业于2019年1月22日委托黑龙江冰都律师事务所冯春龙律师向漳州招商房地产有限公司邮寄《律师函》，要求：“1.解除同被告所签订的《楼宇认购书》；2.被告双倍返还原告所支付的购房定金拾万元；3.被告返还原告所支付的购房款贰拾叁万柒仟柒佰零伍元；4.被告支付自2018年8月26日至归还前述全部款项的资金占用费（参照银行同期贷款利率计算）”。该邮件于2019年1月24日被签收。 一审法院认为：涉案《楼宇认购书》是出卖人漳州招商房地产有限公司与买受人贲继业在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方在《楼宇认购书》中所约定的定金从性质上讲，是立约定金，目的在于确保当事人能够最终订立商品房买卖合同。漳州市中级人民法院所审理的本案讼争楼盘的其他案件，即（2018）闽06民终2019号案件，已经确认根据当前漳州市政府出台的相关调控政策，存在因政府调控导致无法及时办理商品房买卖合同及其补充协议的网签、备案登记等手续的情形。对于漳州招商房地产有限公司所辩解的本案双方当事人未能按照《楼宇认购书》所约定的时间签订正式《商品房买卖合同》系因房地产主管单位行政管制等不可归责于双方事由所致的意见予以采纳。就此，本案双方对导致正式《商品房买卖合同》无法依约如期签订均无过错，可视为不可归责于双方的事由。由于备案、网签登记等手续何时可进行，时间不确定，从签约开始至贲继业发出解除《楼宇认购书》已有一定时间，合同目的短期内难以实现，若双方继续等待备案、网签登记等，那么双方因此会造成机会利益的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，贲继业可以解除合同。因贲继业于2019年1月22日委托黑龙江冰都律师事务所冯春龙律师向漳州招商房地产有限公司邮寄《律师函》，要求解除双方所签订的《楼宇认购书》，且该邮件于2019年1月24日被签收，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方所签订的《楼宇认购书》于2019年1月24日已经解除。《楼宇认购书》解除后，漳州招商房地产有限公司应当及时返还贲继业购房定金及购房款。贲继业请求漳州招商房地产有限公司双倍返还定金，于法不符，不予支持。因漳州招商房地产有限公司占用贲继业购房款，故其应当支付占用期间的利息。因贲继业未提供证据证明其缴纳购房款的具体时间，故认定漳州招商房地产有限公司出具收款收据的时间即为贲继业的缴款时间。综上所述，本案《楼宇认购书》于漳州招商房地产有限公司收到《律师函》时即解除。漳州招商房地产有限公司应当返还贲继业购房定金50000元、购房款237705元并支付占用购房款期间的利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认贲继业与漳州招商房地产有限公司于2018年8月26日签订的《楼宇认购书》已经解除；二、漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还贲继业购房定金50000元；三、漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还贲继业购房款237705元，并按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率支付利息至实际还清款项之日止（其中137705元从2018年8月31日开始计算，另外100000元从2018年12月30日开始计算）；四、驳回贲继业的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：涉案《楼宇认购书》是协议双方建立在平等、自愿、协商的基础上签订的，意思表示真实，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《楼宇认购书》属于商品房买卖合同的预约合同，目的是为将来签订买卖合同所作的事先约定。由于备案、网签登记等手续何时可进行，时间不确定，从签约开始至起诉之日已有一定时间，合同目的短期内难以实现，现若双方继续等待备案、网签登记等，那么双方因此会造成机会利益的损失。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的，故涉案的《楼宇认购书》应予解除，贲继业请求解除涉案《楼宇认购书》，依法成立，应予支持。漳州招商房地产有限公司认为贲继业的合同目的完全可以实现的上诉理由缺乏事实与法律依据，不予采纳；另，本案双方在《楼宇认购书》中所约定的定金，是立约定金，是为了保障签订《商品房买卖合同》而交付的款项，因不可归责于双方的原因导致《商品房买卖合同》不能签订，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，原审判决由漳州招商房地产有限公司返还贲继业定金50000元及购房款237705元并从交付之日起计算利息并无不当，因漳州招商房地产有限公司占用贲继业购房款，故应当支付占用期间的利息，其上诉主张无需承担支付资金占用利息的理由不能成立，不予采纳。 综上所述，漳州招商房地产有限公司的上诉不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5484元，由漳州招商房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 二〇一九年十一月二十六日 法官助理徐明水 书记员卢杰