陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民初1785号原告（执行案外人）：林秀花，女，1956年3月14日出生，汉族，住西安市灞桥区变电站。 委托诉讼代理人：陈进，陕西池阳律师事务所律师。被告（申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区。法定代表人：黄建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。原告林秀花与被告陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）、第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林秀花的委托诉讼代理人陈进，被告敬瑁公司的委托诉讼代理人南溪，第三人世纪熙源公司的委托诉讼代理人李刚在本院第一次开庭审理时到庭参加诉讼，本院第二次开庭审理时，世纪熙源公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林秀花向本院提出诉讼请求：1．判令立即停止对熙源·观澜天下3幢19层03号房屋的强制执行，并解除查封扣押；2．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年9月27日，林秀花与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，约定林秀花从世纪熙源公司处购买熙源·观澜天下3幢19层03号房，建筑面积99.6㎡，总房款583908元，付款方式为一次性付款。合同签订后，林秀花于2014年9月27日向世纪熙源公司交纳了购房款300000元，2014年11月14日向世纪熙源公司支付了283908元，天然气材料费1650元，大修基金14442元。双方约定的交房期限为2016年12月31日之前。林秀花已支付全部购房款，但因世纪熙源公司的原因一直未交付房屋且未办理该房屋的预售登记。2017年5月9日，西安市中级人民法院发布查封公告，林秀花才得知世纪熙源公司名下的涉案房屋被查封。2018年5月，林秀花向西安市中级人民法院提起案外人执行异议申请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，林秀花与世纪熙源公司签订的商品房买卖合同有效，且林秀花已支付完全部购房款，其名下无其他用于居住的房屋，其完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的解封条件。根据最高人民法院（2002）16号关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，林秀花的解封请求符合相关法律规定。西安市中级人民法院作出（2019）陕01执异506号执行裁定，驳回了林秀花的执行异议申请。林秀花现提起执行异议之诉，请求支持其诉请。被告敬瑁公司辩称，一、林秀花与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》无法排除执行。1．林秀花与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售证许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。目前熙源•观澜天下小区3号楼并未取得预售许可证，因此，林秀花与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同。2． 林秀花虽然主张熙源•观澜天下小区3-1903号房屋归其所有，提交了其与世纪熙源公司签署的《商品房买卖合同》，且已付房款583908元，但并未提交证据证明涉案房屋已经登记在其名下或者涉案房屋购买合同已经在房屋管理行政部门备案登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”、第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。自2018年4月11日西安市灞桥区人民法院保全查封涉案房屋至今，仍属于被执行人世纪熙源公司的财产，也没有任何证据表明该公司与林秀花就购房合同在房屋管理行政部门备案登记，林秀花主张该房屋已归其所有与事实不符。二、根据林秀花提供的《商品房买卖合同》记载：买受人分两次支付300000元、283908元，买受人提供了手写的收款收据，还提供了银行转账凭证，显示向史某某周转账100000元、200000元、200000元、100000元，共计600000元，金额和收款方均与合同约定不一致，并不是世纪熙源公司收款。三、林秀花并未提交证据证明其作为买受人的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条关于排除执行的规定。林秀花在承建方未交房给开发商的情况下撬锁非法入住，无视法院查封封条，且林秀花未证明其名下及其配偶和未成年子女名下无其他任何房屋，也未证明其已交付足额购房款。因此，林秀花并未能够提交相应证据证明其权利能够排除人民法院的执行行为。综上，请求驳回林秀花的异议，依法执行（2018）陕01执704号裁定内容，以维护敬瑁公司合法权益。第三人世纪熙源公司述称，其同意林秀花的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出（2017）第259号仲裁裁决已发生法律效力。后因世纪熙源公司未履行上述生效裁决确定的给付义务，敬瑁公司向本院申请强制执行。在执行过程中，2018年6月4日，本院作出（2018）陕01执704号之二执行裁定：查封（现状查封）被执行人世纪熙源公司在西安市浐灞生态区XX路XX路XX号楼包括涉案房屋3-1903在内的部分房产，查封期限为三年。林秀花作为案外人以上述被查封的房屋中包含其享有合法所有权的3号楼3-1903号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异506号执行裁定：驳回林秀花的执行异议请求。林秀花遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2014年9月27日，林秀花与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，约定购买世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积99.6平方米，单价为5862.53元/平方米，总金额为583908元。付款方式为其他方式：买受人于2014年9月27日向出卖人支付首付款300000元，2014年11月14日前支付房款283908元。2014年9月27日，世纪熙源公司向林秀花出具《收款收据》载明：收到林秀花观澜天下3-11903室房款300000元。2014年11月14日，世纪熙源公司向林秀花出具《收款收据》载明：收到林秀花观澜天下3-11903室房款283908元又查，世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下3号楼至今未取得《商品房预售许可证》。上述事实，有（2019）陕01执异506号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据、转账凭证、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。” 本案的争议焦点为林秀花就位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX层XX号的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，林秀花虽与世纪熙源公司于2014年9月27日签订《商品房买卖合同》，约定购买熙源·观澜天下第3幢1单元19层03号房。世纪熙源公司作为出卖人至今未取得涉案《商品房预售许可证》，故林秀花与世纪熙源公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。林秀花基于该无效合同不能成为涉案房屋的权利人，仅享有对世纪熙源公司相应债权，该债权不足以排除对涉案房屋的强制执行。 参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十”之规定，本案中，林秀花虽然与世纪熙源公司于本院查封之前签订《商品房买卖合同》，但因该合同为无效合同，不符合该规定之情形，故林秀花诉请的事实和理由不能成立。综上，林秀花主张其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求停止执行涉案房屋，事实及法律依据不足，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告林秀花的诉讼请求。案件受理费100元，由原告林秀花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长  马 莉  莉审  判  员  姜  亦  君                     审 判 员  马  延  环         二○一九年十一月二十日 书 记 员  张      佩 1