江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9073号上诉人（原审原告）：宋海云。委托诉讼代理人：魏晨，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨思敏，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏五丰置业有限公司。诉讼代表人：江苏五丰置业有限公司清算组，该公司管理人。委托诉讼代理人：刘卿涛，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鑫华，江苏百年东吴律师事务所实习律师。上诉人宋海云因与被上诉人江苏五丰置业有限公司（以下简称五丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初9693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋海云上诉请求：1.撤销原判，改判支持宋海云一审全部诉请；2.本案诉讼费用由五丰公司负担。事实和理由：一、管理人有权解除双方均未履行完毕的合同，案涉合同系双务合同，在宋海云一次性支付全部购房款，合同义务全部履行完毕的情况下，管理人解除合同违反法律规定。二、案涉《商品房购销合同》应继续履行。1.房地产开发项目、工程的法定交付使用条件为工程竣工验收，根据《江苏五丰执业有限公司破产清算案第一次债权人会议会议材料》，案涉房屋已完成竣工验收，故案涉房屋已具备法定房屋交付使用条件。宋海云与五丰公司通过自己的行为对案涉房屋的交付条件达成了新的合意，五丰公司已向宋海云交付案涉房屋并向宋海云支付租金，案涉房屋已经发生了法律意义上的转移占有。2.案涉《商品房购销合同》的目的在于购买案涉房屋并取得房屋产权，而一审判决将管理协议的目的错误理解为购销合同的目的。现无法办理竣工备案手续的原因系五丰公司拖欠施工方款项，施工方不予配合。但管理人已对施工方优先权进行了认定，五丰公司以现有资产偿付施工方欠款后，后续竣工备案手续完全可以实现，进而办理房产证，实现案涉《商品房购销合同》的合同目的。3.案涉房屋符合《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，不属于破产财产，宋海云的诉请不构成个别清偿。三、一审判决适用法律错误。五丰公司的破产清算使本案不同于一般购销合同，不仅需要考虑《中华人民共和国合同法》的相关规定，还须兼顾其他相关法律规定进行综合研判。五丰公司辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、五丰公司进入破产程序后，公司账面已基本没有资金，大部分员工也因拖欠工资离职，所售房屋没有建完且丧失继续建设的能力，更没有取得办理产权证所需的全部资料，已不存在交付房屋的可能。二、根据《中华人民共和国物权法》第九条、《江苏省高级人民法院民二庭破产案件审理指南修订版》第七章第二条对房地产开发企业破产中商品房的权属变动规定，以及五丰广场商品房买卖合同的实际履行情况，若案涉《商品房购销合同》继续履行将构成个别清偿，损害其他债权人的利益，有违《中华人民共和国破产法》的相关禁止性规定。司法实践中对于购房人要求交付房屋的诉讼请求，苏州市中级人民法院的终审判决也已驳回。宋海云向一审法院起诉请求：1.五丰公司继续履行昆山市商品房购销合同，并办理房屋权属登记；2.诉讼费由五丰公司承担。一审法院认定事实：2013年12月7日，宋海云与五丰公司签订《商品房购销合同》，宋海云购买五丰公司开发的位于昆山市南侧（地块编号为3205831072310027000）五丰广场第8幢4层40964号房屋，合同约定房屋总价款为170083元。合同第六条约定的付款方式为一次性付款：2013年12月7日前支付房价款，计人民币170083元。补充条款附件四第三条对该付款方式作了补充约定：如本合同签订之日起30日内除因出卖人的原因贷款银行未把贷款额支付给出卖人的，买受人应于本合同签订之日起35日内将余款全额付清，逾期按本合同第七条规定处理；如买受人未按照本合同第六条规定付清所有款项，则出卖人可不交付房屋，不办理房产证。合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定：逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金等内容。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.县级及以上规划、文物、环保、土地及政府相关部门根据法律法规采取的某项行政措施或开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术难题而导致开发期延长；3.因政府规划设计变更造成的工期顺延，因政府配套设施延期交付使用，重大不利天气，停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等原因；或因本项目分期开发，如政府相关部门要求的一标和二标均完成竣工、并验收通过后再发放《交付备案证书》的出卖人据实延期，不承担逾期责任。合同第九条第二项关于出卖人逾期交房违约责任的约定：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，自本合同的第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。合同附件四《合同补充协议》第九条约定：“买受方同意由双方共同指定的昆山五丰广场商业管理有限公司代为办理交付手续…。为保证市场尽早实现统一开业和繁荣运营，买受方同意将房屋交由双方指定的昆山五丰广场商业管理有限公司经营，同意《委托经营管理协议》相关条款，接受此协议的约束”。2013年12月7日，宋海云支付购房款170082元。一审另查明，2013年12月7日，宋海云与昆山五丰广场商业管理有限公司（以下简称商管公司）签订委托经营管理合同，宋海云将涉案商铺交予商管公司管理经营。委托经营期限为2015年3月6日至2030年3月5日。据宋海云陈述，商管公司已经支付了多期租金。一审另查明，根据宋海云陈述及提供的证据，2016年6月9日，五丰公司给宋海云发送收楼资料预交须知。一审另查明，2017年12月19日，五丰公司因其各项债务集中违约、不能清偿到期债务、长期总体资不抵债的原因向昆山市人民法院提出破产申请。2018年8月23日，昆山市人民法院裁定受理了五丰公司的破产申请,并依法指定江苏五丰置业有限公司清算组作为管理人。一审再查明，2018年11月27日，江苏五丰置业有限公司管理人向所有购房人发出解除合同通知书，通知购房人五丰公司和商管公司与购房人的购房合同和商管合同于2018年12月1日解除。并通知购房人在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。以上事实由宋海云提供的商品房购销合同一份、购房发票、民事裁定书、解除合同通知书、收楼资料预交须知、收据、商管协议、银行流水以及当事人庭审中的陈述为证。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，宋海云与五丰公司签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。针对宋海云要求五丰公司继续履行合同并办理权属登记的诉请，一审法院认为：首先，从涉案房屋目前的状态，涉案商铺之建设工程并未完全施工完毕，亦未办理竣工备案手续，且五丰公司已向一审法院递交破产申请并裁定予以受理，已不存在五丰公司继续施工直至完成竣工备案的可能性，故该房屋目前的状态不符合双方合同约定的交付条件。其次，从涉案房屋的规划性质，五丰广场作为投资性的商业综合体的性质和定位决定了任何个体和部分均无法单独经营，必须进行统一的规划和招商才能带动整体商业环境的形成，且五丰公司已处于无人经营的状态，事实上已不可能进行招租为宋海云带来收益，故本案宋海云要求交付房屋的诉请与大部分业主选择解除购房合同的意愿相悖，宋海云购房的目的已无法实现。最后，五丰公司因集中违约、不能清偿到期债务、长期总体资不抵债的原因而向一审法院申请破产，一审法院已裁定受理并确定由五丰公司清算组作为管理人，在大部分业主均已与五丰公司解除商品房购销合同的情况下，宋海云要求五丰公司交付房屋，势必造成对宋海云的个别违法清偿，直接影响其他债权人的切身利益。综上，五丰公司已被裁定受理破产，其与宋海云签订的商品房购销合同无法继续履行，涉案房屋亦不满足交付条件。故宋海云的诉请一审法院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条之规定，一审法院判决:驳回宋海云的诉讼请求。一审案件受理费3702元，减半收取1851元，由宋海云负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审中，五丰公司称：五丰公司和商管公司实际为关联公司，五丰广场整个过程就是售后包租，因为五丰广场体量较大，分几期进行销售，故通过对前期购房人支付租金吸引后续的购买者，以高额租金回报刺激后期销售是销售策略的选择。签署购房合同的共计5755户，除325户外其余买受人都已申报债权并由苏州资产公司收购了该部分债权。未申报债权的325户中有106户工抵房买受人和219户普通购买人。本院认为，双方当事人签订的《商品房购销合同》系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于案涉商铺是否具备登记至宋海云名下的条件，本院认为，《商品房购销合同》第八条约定，“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书”。在宋海云支付购房款后，五丰公司向法院递交了破产申请，并由一审法院裁定予以受理，因案涉房屋属于产权式商铺的性质，截至目前尚未完成施工建设，也未取得竣工验收备案，不具备交付的条件。据此，宋海云主张继续履行合同即由五丰公司配合办理过户手续属于客观不能，其相关诉讼请求依法不应当得到支持。另外，案涉房屋属于产权式商铺，在其他大部分购房人已经选择解除合同并追究五丰公司违约责任的情况下，宋海云主张继续履行合同亦不具有可行性。据此，宋海云的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。此外，鉴于一审法院已经裁定受理五丰公司的破产申请，宋海云应当根据法律规定，向破产管理人申报债权，依法维护自己的合法权益。综上，宋海云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3702元，由宋海云负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈军芳二〇一九年十一月二十七日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。