河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终2910号上诉人（原审原告、反诉被告）：李德亮，男，1968年9月24日出生，汉族，住河南省温县。上诉人（原审原告、反诉被告）：王秀丽，女，1968年10月14日出生，汉族，住河南省温县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：焦作振华置业有限公司。住所地：河南省焦作市山阳区景苑路景苑商住楼****。法定代表人：白华伟，董事长。委托诉讼代理人：吴幸梅，河南海搏律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建锋,河南海搏律师事务所实习律师。上诉人李德亮、王秀丽因与被上诉人焦作振华置业有限公司（以下简称：振华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省温县人民法院于2019年8月2日作出的（2019）豫0825民初2579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李德亮、王秀丽上诉请求：1、撤销温县人民法院（2019）豫0825民初2579号民事判决，改判被上诉人退还上诉人所购房屋差价26636.5元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：购房合同应是案件胜败关键所在，合同中第三条商品房阳台面积为零，置业计划书所交房款30.7049万元与赠送阳台相互对应，充分证明阳台赠送的事实。置业计划书是业主购房前开发商所赠宣传资料，人手一份，但由于购房时间过长，不慎丢失，实属正常，法院不应以有无置业计划书为主要依据，违背事实做出判决。（相同购房户部分置业计划书原件在温县人民法院）。同一时期，同样购房合同，购买同一开发商同样的房，先后判决结果不同，同案岂可不同判。焦作振华置业有限公司辩称，上诉人并没有缴纳房屋差价款。上诉人诉请的事项应驳回：2017年2月6日双方签署了商品房买卖合同，并到房产管理部门进行了备案，因此该房屋买卖合同其效力可以依法认定。商品房预售合同在说明第一项、第三项均显示了当事人已对该协议条款进行内容明确体现了双方真实自愿的，第三条是对本条款的内容以及空格或者进行补充约定等都体现了双方真实意思表示。第五条约定了对所售面积确认是以最终有资质的测绘公司实际测量为主，按面积差多退少补。上诉人作为买受方，在依据测绘面积向其发送催缴通知书时，上诉人应当履行交纳房屋差价的义务。本案合同是在房管局备案的，具有统一的模板，与其他开发商使用的合同一样，都有封闭阳台为0，非封闭阳台为0的条款，并不表示合同约定阳台是赠送的。置业计划书正反两面是统一的完整的内容，下方标注首付所需费用显示房屋售价最终以签订合同时开发商公布价格为准，本置业计划书所有图文仅作参考说明，并不能构成任何承诺和保证，还记载了所有文字资料不可作为要约和合同的一部分，均以政府最后批准图及法律文件为准，本置业计划书最终的解释权归开发商所有。双方之后签订的价格认购单及合同确定了双方的义务，效力高于置业计划书。李德亮、王秀丽向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告所购房屋差价26636.5元；2、本案诉讼费用由被告负担。焦作振华置业有限公司反诉请求：二原告向被告支付房屋面积差价款21002元，诉讼费由二原告承担。一审法院认定，2017年2月6日，原告李德亮、王秀丽与被告振华公司签订一份商品房预售合同，合同约定：李德亮、王秀丽购买振华公司位于尚水·翰林苑第2号楼2单元1105号房屋，该商品房阳台是其中封闭阳台数为：0，非封闭阳台数为：0，该商品房预测建筑面积为110.08平方米，其中套内建筑面积92.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.04平方米；按建筑面积计算商品房价款，每平方米3070.49元，总金额338000元；合同约定面积与产权登记面积有差异时，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方同意按照第1种方式进行处理，即所售房屋面积最终以有资质的测绘公司实际测量为准，按面积差多退少补（在第五条中约定）；在签订合同时累积首付房款102000元，剩余房款236000元办理按揭手续等。合同签订后，被告振华公司按照约定履行了交房义务。2017年，温县国土资源局为被告振华公司办理了不动产权利证书，载明：权利人为振华公司，尚水·翰林苑2号楼2单元1105号房屋套内建筑面积为94.05平方米、共有分摊面积22.87平方米，建筑面积为116.92平方米。现原告以被告承诺赠送阳台为由，要求被告返还相应款项，被告对此不予认可并提出反诉，要求原告按照合同约定支付被告房屋面积差价款21002元。一审法院认为，原告李德亮、王秀丽与被告振华公司签订的商品房预售买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定忠实履行义务。根据被告振华公司所举的不动产权利证书，虽然权利人是振华公司，但是证书上所记载的房屋就是二原告所购买的房屋，该证书系登记机关依法颁发的，具有法律效力。合同约定的房屋面积差处理方式，一般人对条款的理解均不会产生歧义，对合同当事人具有约束力。合同约定的房屋面积110.08平方米不是最终确定房屋价款的面积，应以产权登记面积116.92平方米作为房屋价款的计算面积，房款按面积差多退少补，故二原告应向被告补交6.84平方米的房屋面积差，单价3070.49元，计21002.15元，故被告现要求二原告支付其21002元，于法有据，该院予以支持。原告陈述被告赠送其面积为8.675平方米的阳台，依据为预售合同中显示阳台面积为0，但根据合同条款以及房地产销售市场的交易习惯，如果合同面积不包含阳台面积，或者阳台属于赠送的，双方应在合同中特别约定，没有特别约定的，阳台面积属于房屋面积的组成部分，阳台价款是整个房款的组成部分。从实际情况来看，涉诉房屋在出售时，二原告知道房屋有阳台，并且知道阳台的数量，且合同附件一中的房屋平面图中显示有阳台，附件也是合同的有效组成部分，故不能简单的以合同中约定的阳台数为0，就推断出被告振华公司售给原告房屋的阳台不应计算价款，或者赠送给原告的结论，而且原告也没有提供其他有效证据证明自己的主张，故不能推定为合同约定赠送阳台的事实。对于原告陈述在其他案件中该院支持了业主要求被告返还阳台面积价款的请求，故自己也应享有相同权利，但根据本案庭审调查，原告并不能提供有效证据证明被告向其发放置业计划书的事实，并不能证明被告曾向其发出赠送双阳台的要约，故原告应当承担举证不能的不利后果。综上考虑，对原告要求被告返还其购房款26636.5元的请求，证据不足，该院依法不予支持。综上所述，二原告依法应向被告振华公司支付房屋面积差价21002元。一审法院判决：一、驳回原告李德亮、王秀丽的诉讼请求。二、限原告李德亮、王秀丽在本判决书生效后十日内向被告焦作振华置业有限公司支付人民币21002元。案件受理费466元，减半收取233元，由原告李德亮、王秀丽共同负担。反诉费326元，减半收取163元，由原告李德亮、王秀丽共同负担。二审中，上诉人李德亮、王秀丽提供如下证据：证据一、置业计划书一份。证明：被上诉人向上诉人进行过宣传，有赠送阳台的宣传。证据二、被上诉人在市场管理局的备案资料一份。证明：被上诉人开发商做出过上述宣传。被上诉人振华公司质证称，对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，上诉人一审时称置业计划书原件已经丢失，提交了其他人的复印件，该证据不属于新证据，来源不合法。并且从该份证据内容来看正反两面是统一的完整的内容，下方标注首付所需费用显示房屋售价最终以签订合同时开发商公布价格为准。本置业计划书所有图文仅作参考说明，并不能构成任何承诺和保证，还记载了所有文字资料，不可作为要约和合同的一部分，均以政府最后批准图及法律文件为准，本置业计划书最终的解释权归开发商所有，该证据上面加注的联系人霍慧字样在原审提交的证据材料里并没有，需要霍慧核实。对证据二的真实性无异议，对关联性有异议，与上诉人提交的相关证据显然不是同一证据，该证据是复印件，无法比对是否为公司发布。该证据没有对应的行政处罚文书。被上诉人振华公司提交如下证据：2017年4月4日双方签署的认购协议书、2017年4月5日签署的价格认可单。证明：振华公司没有赠送阳台，赠送的是水电开口费，与双方签署的商品房买卖合同相互对应。上诉人李德亮、王秀丽质证称：真实性均没有异议，证明指向有异议。认购协议和价格认可单不能否认商品房预售合同的效力。在商品房预售合同中表述了该商品房阳台是封闭的，非封闭阳台数为零。上诉人购买的房子实际上是有两个阳台的。结合户型、鉴赏、宣传页，以及对该条款的理解，可以认定为双阳台是对购买方的赠送，双阳台赠送并不影响水电开口的赠送。本院对当事人提供的证据认证如下：上诉人李德亮、王秀丽提供的证据客观真实，本院予以认定。被上诉人振华公司提供的证据具有客观性，但不能证明其指向。本院经审理查明，李德亮、王秀丽持有的置业计划书为内容空白的格式条款，宣传页的背面“户型鉴赏”载明：B户型两室两厅一卫，建筑面积约109.96平方米，厨房外设阳台，方便储物；双阳台大赠送等内容。商品房预售合同附件一：房屋平面图，载明的户型与“户型鉴赏”宣传页上载明的户型一致，双阳台是厨房阳台、与客厅相邻的阳台。其他的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，振华公司的“户型鉴赏”宣传页的“双阳台大赠送”具体明确，对商品房买卖合同的订立和房屋价格具有重大影响，影响购房人的心理，符合要约的基本要件，应认定为合同的一部分。商品房买卖合同系振华公司提供的格式合同，签订合同时，振华公司应对合同中与宣传资料不一致的内容负有说明义务，对此，振华公司并没有履行该义务。李德亮、王秀丽基于振华公司在宣传资料中的说明和允诺签订商品房买卖合同，应当视为要约，振华公司对“双阳台大赠送”的允诺应视为商品房买卖合同的内容，振华公司在计算房价时不应当计算“户型鉴赏”宣传页中载明的双阳台面积。根据“户型鉴赏”宣传页中房屋平面图记载，明确赠送的双阳台是厨房阳台、与客厅相邻的阳台。该双阳台建筑面积经计算为8.675平方米。登记机关依法颁发的不动产权利证书，具有法律效力，虽然权利人是振华公司，但证书上所记载的房屋就是李德亮、王秀丽所购买的房屋。合同约定的房屋面积110.08平方米不是最终确定房屋价款的面积，应以产权登记面积116.92平方米作为房屋价款的计算面积，房款按面积差多退少补。从产权登记面积116.92平方米中扣除赠送的双阳台面积8.675平方米，涉诉房屋价款实际应计算的面积为108.245平方米（116.92平方米－8.675平方米），按照每平方米3070.49元计算，价款为332365.19元。从李德亮、王秀丽已付房款338000元中扣除332365.19元后，振华公司应返还李德亮、王秀丽房款5634.81元。振华公司要求李德亮、王秀丽补交房款差价21002元，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，李德亮、王秀丽的上诉理由部分成立，一审判决认定事实清楚，但因李德亮、王秀丽二审提供证据导致案件改判，责任不在一审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省温县人民法院（2019）豫0825民初2587号民事判决；二、焦作振华置业有限公司应于本判决生效后十日内返还李德亮、王秀丽房款5634.81元；三、驳回李德亮、王秀丽的其他诉讼请求；四、驳回焦作振华置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费466元，减半收取233元，由李德亮、王秀丽负担208元，由焦作振华置业有限公司负担25元。反诉费326元，减半收取163元，由焦作振华置业有限公司负担。二审案件受理费434元，由李德亮、王秀丽负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇一九年十一月二十六日书记员 李国良