江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏03民终5420号 上诉人（原审被告）：刘晶，女，1972年11月2日生，汉族，住江苏省邳州市。 委托诉讼代理人：杜户森，江苏恒久律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：于道水，男，1977年10月10日生，汉族，住江苏省邳州市。 委托诉讼代理人：吴立成，邳州市天成法律服务所法律工作者。 上诉人刘晶与被上诉人于道水房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2016年9月18日作出（2016）苏0382民初5837号民事判决，刘晶不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日作出（2016）苏03民终5814号民事裁定，裁定撤销（2016）苏0382民初5837号民事判决，发回一审法院重新审理。一审法院重新审理后，于2018年5月29日作出（2017）苏0382民初5754号民事判决，刘晶不服该判决，再次向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘晶及其委托诉讼代理人杜户森、被上诉人于道水的委托诉讼代理人吴立成到庭参加诉讼。经本院审判委员会研究决定，本案现已审理终结。 上诉人刘晶上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人和被上诉人之间并不存在房屋租赁合同关系，一审法院认定事实错误。1.涉案房屋共两间，其中一间是上诉人和他人共有，另一间上诉人不享有产权，上诉人不可能擅自做主将两间房屋出租给被上诉人。2.涉案房屋已经出租给他人，且正被正常使用，租赁期限至2019年5月，在此情形下上诉人不可能将涉案房屋又出租给被上诉人，被上诉人亦不可能承租这样的房屋,更不可能在未签订书面合同的情况下，匆匆将275000元租金支付给上诉人。3.根据被上诉人的说法，出租给被上诉人的租金和出租给王飞祥的租金是一样的，没有任何增加。在此情况下，上诉人没有理由，更没有权利单方撕毁和王飞祥的租赁合同,再出租给被上诉人。4.上诉人从未就房屋租赁事宜和被上诉人有过磋商，相反，从视频资料来看，在付款当天，被上诉人及其妻子在银行大厅长时间和案外人蒋焱接触、交谈，并让蒋焱给其出具一份收条，而恰恰没有看到被上诉人和上诉人接触、交谈的场景。如果上诉人是出租人，如何解释这一现象。5.如果上诉人和被上诉人之间存在租赁合同，那么该合同的租赁期限是几年，自哪一天开始到哪一天结束。对于一份租赁合同来说，这应是最基本的内容，但是对于这样的问题，一审期间被上诉人对此未置可否，一审法院也未查明。6.被上诉人在明知上诉人仅享有一间房屋的部分产权，且已经出租给他人正常使用，租期还未届满的情况下，仍然坚持承租涉案房屋，明显不合常理。再结合2016年5月4日，被上诉人和他人所签订的另一份合同的履行情况（合同形式为书面合同，租赁标的物是一间门面房，年租金是137500元，付款方式为两次付清）来判断，被上诉人更不可能和上诉人达成涉案租赁合同（合同形式是口头合同，租赁标的物是两间门面房，年租金是275000元，付款方式为在房屋正被他人租用的情况下一次性付清），这样的一份所谓合同，明显不合常理，不合逻辑，更不符合被上诉人的交易习惯。 二、涉案的275000元是被上诉人替王飞祥支付的三间门面房八个月的租金，在该笔资金进入上诉人账户的当天，上诉人就将该款项分发给各个房东。在一审期间。上诉人根据中院裁定的要求，申请部分房东出庭作证，证实了租金的领取情况。1.被上诉人和王飞祥是连襟关系，被上诉人之妻杨增利曾经有过替王飞祥支付租金的先例。2.中国银行邳州支行营业大厅的视频资料显示，在付款当天，房屋共有权人之一的蒋焱给被上诉人出具一份书面材料，上诉人主张该书面材料是收取王飞祥租金的收条，而被上诉人对此予以否认。根据最高院的证据规则及民诉法的规定，如果被上诉人拒不出示该书面材料，应当认定上诉人的主张成立。在中院的裁定中，也要求一审法院进一步查明该资料的真实内容，但是一审法院并未就此做任何调查工作，而是直接否定了上诉人的主张，采信了被上诉人的主张，而被上诉人对该书面材料内容的解释明显不合常理。3.一审法院对王飞祥所做的询问笔录根本不值得采信。因为在被上诉人和上诉人诉讼期间，由于王飞祥和被上诉人的亲戚关系，王飞祥不可能作出有利于上诉人的陈述。另外王飞祥现在身陷囹圄，且身背巨额债务，王飞祥现在否认委托他人替其交付租金，真实目的就是牺牲自己，保全家人和亲戚。 被上诉人于道水辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人要将房屋出租给被上诉人，并收取被上诉人支付的275000元是客观事实。1.上诉人与他人所有的房屋是捆绑式出租，这个事实在原一审、二审、发回重审后一审中均已经查明，这也是上诉人自认的事实。2.涉案房屋原出租给案外人王飞祥是事实，后王飞祥涉嫌非法吸收公众存款罪，金额达到两千余万元，而被公安机关采取措施，上诉人等人看到这个情况后认为王飞祥已经无法履行合同，且到期的租金都没有着落，就在这样的背景下，上诉人同蒋焱分别与被上诉人沟通，说王飞祥同被上诉人是连襟关系，房子出租给王飞祥也是租，租给被上诉人也是租，现在王飞祥出事了，也没有钱支付房租，你就把房子接过去。当时被上诉人知道王飞祥不可能再去履行合同，甚至什么时候从监狱出来都不知道，怎么可能再去履行合同。于是被上诉人根据自己的需要提出用不了那么多房子，只能用两间，上诉人也同意，但是提出让被上诉人先将一年的租金打给上诉人，这样大家都收到了钱，把与王飞祥签订的房屋租赁合同终止了，再与被上诉人签订合同。被上诉人基于信任又都是熟人，所以就按照上诉人的要求，将275000元打入上诉人账户。上诉人等人收到上述款项后，没几天就变脸改口说这个款是被上诉人替王飞祥支付的房租，被上诉人随即就与其交涉。从2016年5月11日打款，到2016年6月20日起诉，时间仅仅是一个多月，如果是被上诉人自愿替王飞祥垫付租金，被上诉人怎么可能在一个月就起诉上诉人。3.上诉人与被上诉人没有签订书面租赁合同，是因为上诉人同蒋焱都跟被上诉人谈过，王飞祥将房子租去后就转租给别人，而和王飞祥的租赁合同中明确约定不准许转租，上诉人等人完全可以终止合同，将房子收回来，等把房子收回后，再跟被上诉人签订正式合同。这就是暂时没有约定起止期限的原因，现在回想起来，是上诉人同蒋焱等人故意欺骗被上诉人。 二、涉案的275000元不存在是替王飞祥支付租金的问题。1.上诉人认为收取被上诉人275000元，不是出租给被上诉人的租金，而是被上诉人替王飞祥支付的租金。被上诉人与王飞祥是连襟关系，王飞祥涉嫌两千多万的款项能判多少年，什么时候出来都不知道，被上诉人会傻到替王飞祥垫付275000元。王飞祥当时已经被公安机关采取措施，他怎么可能和上诉人、蒋焱沟通，又怎么可能安排被上诉人替其垫钱。上述诸多疑点严重，暴露了上诉人在撒谎，上诉人没有任何证据能够证明涉案款项是垫付款项的事实。一审法官本着实事求是的态度，亲自到监狱向王飞祥询问案情，得到的答案是王飞祥根本就没有委托过被上诉人向上诉人、蒋焱等人垫付房租。2.房租支付的方式，从常理上讲，要么一次性支付，要么半年支付一次。上诉人竟然主张是八个月支付一次，难道真是凑数字吗，正好凑对275000元。从租赁时间来看也计算不对。3.如果是垫付房租的话，那么在此之前上诉人的家属的确给王飞祥帮过一次忙，给上诉人等人打过一次房租，但上诉人的家属之前是给每一个人都打款，为什么这次却是给上诉人一个人打款。被上诉人有各个人的账户，被上诉人假如受王飞祥的委托，只需按照各个人的账户直接打款就行，为什么还要一起去开账户，再一次性打款。按照上诉人的观点，这不符合常理。 于道水向一审法院起诉请求：判令刘晶返还275000元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：于道水于2016年5月4日承租一门面，该门面与刘晶有部分产权的门面相邻，刘晶向于道水提出其与他人共有的门面可租赁给于道水使用，前提是将租赁费用交付给刘晶。出于对邻居的信任，在没有签订任何合同的情况下，于道水将275000元打入刘晶的账户，而刘晶却以各种借口不将房屋租赁给于道水使用，也未返还款项。 刘晶一审辩称：刘晶和于道水之间并不存在房屋租赁合同关系，涉案的27.5万元是于道水替案外人王飞祥交付给刘晶及其他房东的房屋租金，于道水的诉请没有事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回于道水的诉讼请求。 本院经审理查明：涉案房屋位于邳州市运河街道建设南路原欧亚酒楼一层，从南向北共四间，该四间房屋分别由多人共有。其中刘晶为南数第二间房屋共有权人之一，案外人蒋焱为南数第三间房屋共有权人之一，案外人张运玲为南数第四间房屋共有人之一。 案外人王飞祥与刘晶、蒋焱、张运玲等十共有人签订房屋出租合同一份（合同没有落款日期），约定甲方（刘晶、蒋焱、张运玲等）将座落在原欧亚大酒楼下的涉案四间房屋出租给乙方（王飞祥）使用，租金为每年55万元，租赁期限自2014年5月11日至2019年5月10日，并约定：“乙方承租期间如需转租第三人，必须征得甲方同意”。 2016年3月，王飞祥因涉嫌非法集资犯罪被采取刑事强制措施。 2016年5月11日，于道水向刘晶转账支付275000元。于道水与杨增利系夫妻关系，王飞祥与杨增敏系夫妻关系，杨增利与杨增敏系同胞姐妹。 对于为何向刘晶转账275000元，于道水在一审庭审中陈述“刘晶等人找到于道水的时候说王飞祥被捕进去了，交不起租金了，你看这个房子你们能使吗，然后于道水、刘晶双方协商房屋价格，后来于道水当初提出要签订合同，因为当时房屋（王飞祥与房东的房屋租赁合同）没有终止，房东提出王飞祥房屋私自转租给他人，他们有权来进行终止的，等终止过后再来签订合同。于道水也是基于这个情况和信任才将款项打入刘晶账户”、“他们提出根据他们和王飞祥签订的房屋租赁合同有约定没有经过出租方是可以随时终止合同的，等把房子终止合同后所有后遗症处理完毕后，但是提出要原告先把租赁费打过来，原告方把钱打过去后，被告就变卦了”、“当时因为租金紧张，被告方提出1-3间房屋都给原告使用，原告方因为资金紧张用不了剩余三间，加上第二、第三间房屋和第四间是连在一起的，这样提出用两间”、“于道水租赁第四间房屋从事361运动服装经营，为了扩大经营和被告方沟通，因为当时王飞祥已经出事了，被告方也看到王飞祥交不出房屋租赁费用了，同意将从南至北第二和第三间房屋一并出租给于道水，于道水每一间房屋租赁费用137500元，两间房屋一年租金是275000元，这个价格和第四间价格一样的”。 刘晶陈述其和于道水之间并不存在房屋租赁合同关系，涉案的275000元是于道水替案外人王飞祥交付给刘晶及其他房东的房屋租金，是南数一至三间房屋2016年5月11日至2017年1月10日的租金，“当时蒋焱打电话说于道水和杨增利受王飞祥的委托要到中行给我们王飞祥的房租”“按照合同约定王飞祥应该一次性付给我们一年的租金，后来他说经营状况不好……这次的275000元8个月的房租，是杨增利和于道水要求的，我们按他的要求来的”。 另查明，2016年5月1日，南数第四间房屋的共有人袁月、林桂新、冯飞、李增辉共同向张运玲签署委托书一份，内容为“我们自愿将运河街道建设南路（原欧亚酒楼一楼）门面房一间租给于道水经营服装使用，现委托张运玲全权代办如下手续：一、签订租赁合同；二、收取租金；三、监督房屋的使用情况。委托人：冯飞、袁月（武广梅代）、林桂新、李增辉2016年5月1日。” 2016年5月4日，张运玲、袁月、林桂新、冯飞、李增辉等作为甲方，于道水作为乙方签订房屋租赁合同一份，约定“一、甲方自愿将座落在运河街道建设南路原欧亚酒楼一层南数第四间门面房屋出租给乙方经营康博服饰使用，乙方自愿租赁该房屋。二、甲乙双方议定房屋租赁期为伍年，自2016年5月11日至2021年5月10日。三、租金及交付：年租金为壹拾叁万柒千伍佰元整（￥137500）（每半年付￥68750）。张运玲在甲方处签字，于道水在乙方处签字。 2016年5月6日，张运玲向于道水出具收据一张，内容为：“今收到于道水房租金壹拾叁万柒千伍佰元整（￥137500）此据张运玲2016年5月6日”。于道水陈述“5月6日支付给张运玲137500元，也是转账”。 又查明，对于向刘晶转账275000元时房屋状况，于道水在原二审庭审中陈述南数第一至第三间房屋“王飞祥转租给联通公司了”、“（三间房屋）没有区分开，我只要求租两间”、“联通公司正常经营”。刘晶在原二审庭审中陈述“联通公司在2015年12月开始装修的，应该从2016年1月1日开始正式使用”。 对于租赁房屋时有无考察过房屋，于道水陈述“住在临边……”、南数第二、三间房屋被联通公司实际使用“当时是知道的”。 对于什么时候签订书面协议，于道水陈述“没有一个确定时间，只是把后续问题处理清楚了，然后再补签这个合同”。 对于支付给刘晶的275000元款项是何时的租金，于道水在原二审庭审中陈述“5月11日之后的租金”。在一审庭审中陈述“是第二间和第三间一年租金，等把后遗症清理完毕后，从签订书面合同之日起计算一年的租金，具体时间不确定”。 对于向刘晶转账275000元时是否明确房屋权属，于道水在原二审庭审中陈述“具体我不太清楚，我只知道刘晶能负责这个事情”。在本次二审庭审时先是陈述“转账时并不清楚，只知道总共8间房屋都是一种捆绑式租赁，由一个人牵头和承租人进行沟通”，后又陈述“商谈房屋租赁时具体不知道刘晶对房屋所有权是多少部分，在后续交流过程中知道了，在转账时是明确知道房屋产权情况，这些房屋并非刘晶个人所有，刘晶仅是南数第二间房屋的所有人”。 再查明，在原一审审理中，一审法院根据刘晶的申请，调取了中国银行2016年5月11日于道水办理向刘晶转账275000元业务时的视频，视频显示在于道水转账前后，房屋共有人蒋焱向于道水出具一份书面材料，于道水将该材料折叠整理后放入随身携带的挎包中。刘晶主张该书面材料是蒋焱向于道水出具的收条，大概内容是收到王飞祥2016年5月10日至2017年1月10日八个月的租金275000元（三间）。于道水称该材料是蒋焱与于道水一起计算每年租金折合成每月租金是多少钱，计算出来的数额，以此来落实于道水每年是否有利润。于道水还陈述该计算单在于道水还没出门时就已经扔掉了。 原一审审理中，刘晶申请蒋焱出庭作证，蒋焱陈述“我们的房子租给王飞祥，2016年5月10日该交房租。5月6日上午，王飞祥家属杨增敏打电话告诉我，她与王飞祥在外地回不来，让她妹妹杨增利及妹婿于道水谈交房租的事，当天于道水给我打电话说我姐让我跟你联系交房租的事。5月11日下午3点约到中国银行交付租金。因刘晶干过会计，让刘晶代我们八个人把租金收了。刘晶收到钱后，我给于道水打了收到条，内容为“收到王飞祥2016年5月10日至2017年1月10日八个月的租金275000元（三间屋）蒋焱”。 还查明，2015年12月23日、2015年12月25日，杨增利曾替王飞祥向蒋焱、刘晶等人支付过房屋租金。一审审理时，一审法院曾向王飞祥询问是否委托他人交付租金，王飞祥陈述“没有委托过别人”。 原二审审理中，刘晶提交“三间房东的证明”一份，该证明载明“我们是三间屋的房东……2016年5月11日在中行付款时3间屋的房东都先后到场，个别在外地是由代领的，说好是2016年全年的租金，临时改口给8个月的，27万5千元由刘晶按股份分发给了三间屋的房东”。在该证明下方有南数第一至第三间房屋所有权人王沛敏、王平、周桂芹、林桂新、刘晶、邵桂芳、蒋焱、李萍等人的签名字样。一审审理中，刘晶申请王沛敏家属陈令信、林桂新家属宋瑞出庭作证，该二人均陈述在转账当日，蒋焱通知二人去领房屋租金，刘晶在收到275000元后将二人应得的房租支付给该二人。 一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人虽未签订书面的房屋租赁合同，但从双方前期的磋商及后期的行为来看，均有房屋租赁的意思表示及行为，本案应是房屋租赁合同纠纷。双方应依约履行义务，于道水已将涉案房屋租金支付给刘晶，刘晶理应向于道水交付房屋供其使用，但刘晶以其行为明确表示不履行合同义务，于道水依法有权请求解除合同，返还租金。刘晶称涉案的275000元是其替王飞祥交纳的房屋租金，但一审法院于2017年12月5日至连云港灌云县图河监狱询问了王飞祥，王飞祥称其当时并未委托于道水替其交房租给刘晶，且刘晶并未提交证据证明其主张，故对其辨称意见，一审法院不予采纳。刘晶已收到于道水的租房款项275000元，但却未提供房屋供于道水使用，故刘晶收取的275000元款项应予以返还。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：刘晶于判决生效起十日内返还于道水房屋租金275000元。 本院认为：于道水主张其与刘晶针对涉案南数第二、三间房屋存在房屋租赁合同关系，其向刘晶支付的275000元系该两间房屋一年的租金，不能成立。第一，根据双方当事人的陈述，在2016年5月11日于道水向刘晶转账时，涉案南数第二、三间房屋正被案外人联通公司承租，且联通公司系整体承租的南数第一至第三间房屋，第二、第三间房屋不具备单独出租的客观条件。 第二，根据于道水的陈述，刘晶等人已明确告知其房屋被王飞祥转租给他人使用，即于道水明知房屋已被他人承租，短期内不具备再次出租的条件，于道水仍然承租这样的房屋，与常理不符。 第三，于道水在向刘晶转账前几天，刚与张运玲等人签订南数第四间房屋的书面租赁合同，且交付租金后由对方出具收据，说明于道水具有相应的风险防控能力。而于道水主张的其与刘晶之间的南数第二、三间房屋租赁事宜，双方即无书面租赁合同，又不能确定何时签订合同，甚至支付的275000元是何时的租金，于道水前后陈述亦不一致。在房租租赁合同基本事项均不明确的情况下，于道水既急于向刘晶支付租金，这与于道水的交易习惯不符，亦与其应当具有的基本风险防范能力不符。 第四，根据一审法院调取的银行业务办理视频可知，在于道水转账前后，蒋焱曾向于道水出具过书面材料。于道水陈述该材料是蒋焱与其一道计算每月租金及是否能够获利，而于道水刚刚承租南数第四间房屋，对于每月租金及能否获利，于道水作为理性的商人，早已做过确认，无需在转账时刻再由他人向其计算。于道水原二审庭审中陈述，于道水系通过转账方式向张运玲等人支付的第四间房屋租金，后张运玲出具收据。涉案275000元，于道水同样是通过转账支付，按照交易习惯，刘晶主张的该材料系蒋焱向于道水出具的租金收据，具有可能性。于道水主张其在还未出银行大门时就将该材料扔掉了，与视频中反映的其整理后放入挎包的事实不符。于道水拒绝提供该材料，属持证不举，应作出对其不利的推断。 第五，于道水家属杨增利曾替王飞祥支付过租金，本案中刘晶主张于道水向其支付的275000元亦是替王飞祥支付的租金，存在可能性。于道水申请法院对王飞祥进行调查了解，但根据询问情况，王飞祥陈述其未委托过别人支付租金，与杨增利曾经的代付事实不符，即不得仅以王飞祥的陈述来否定上述可能性。 综上，根据现有证据及诸多不合常理之处，无法判定刘晶与于道水就涉案南数第二、三间房屋存在房屋租赁合同关系，亦无法判定于道水向刘晶转账支付的275000元系于道水向刘晶支付的该两间房屋的租金，故于道水以与刘晶存在房屋租赁合同关系，刘晶违约未向其交付房屋为由，要求刘晶返还该275000元，本院不予支持。一审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销江苏省邳州市人民法院（2017）苏0382民初5754号民事判决； 二、驳回于道水的诉讼请求。 一审案件受理费5425元，由于道水负担；二审案件受理费5425元，由于道水负担。 本判决为终审判决。 审判长  单雪晴 审判员  曹 辛 审判员  徐海青 二〇一九年十一月十五日 书记员  李昱莹