江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣执异27号异议人（利害关系人）：韦伟，女，汉族，1974年8月29日生，住江西省上饶市信州区。异议人（利害关系人）：胡秀英，女，汉族，1946年6月26日生，住江西省上饶市铅山县。委托代理人：程子怡、邹晨，江西撼唐律师事务所律师。申请执行人：余干县安顺实业有限公司。住所地：江西省上饶市余干县玉亭镇世纪大道中英文学校门口**。统一社会信用代码：91361127MA35G29H6A。法定代表人：江小华，总经理。委托代理人：许海霞，江西哲远律师事务所律师。被执行人：上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司。。住所地：江西省上饶市信州区凤凰大道****4-1统一社会信用代码：91361100693742110H。法定代表人：李德明，董事长。被执行人：李德明，男，汉族，1978年3月15日生，住江西省上饶市信州区。被执行人：章水琴，女，汉族，1981年8月6日生，住江西省上饶市信州区。本院在执行申请执行人余干县安顺实业有限公司与被执行人上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司、李德明、章水琴营业信托纠纷一案过程中，利害关系人韦伟、胡秀英因不服本院（2017）赣执25号之二执行裁定提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人韦伟、胡秀英称，本案裁定将被执行人上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司名下位于江西省上饶市信州区凤凰大道99号的23套房产（证号：上房权证上饶市字第**-××号）及分摊的土地使用权作价7791万元交付给申请执行人余干县安顺实业有限公司抵偿债务，在拍卖之前未依法通知作为该房产承租人的异议人，侵害了异议人的优先购买权。另外，被执行人上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司、李德明、章水琴等对外欠债数亿元，但是根据执行法院对上述房产的作价金额及建筑面积计算，折合单价为4468元每平方米，而该地段房价现为每平方米8000元至9000元，该以物抵债裁定的价格明显低于市场价格，侵害了其他债权人的利益，违反了《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十二条的规定。请求撤销本院（2017）赣执25号之二执行裁定并停止执行。为证明上述主张，异议人韦伟、胡秀英在本案异议审查期间向本院提交了《欣凯皇冠大酒店承包经营协议书》和2010年1月至2012年5月期间韦伟向李德明的银行账户汇款明细表、李德明出具的收条。余干县安顺实业有限公司答辩称，1．案涉执行标的物是登记在被执行人上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司名下的23套房产，韦伟、胡秀英没有同该公司签订租赁协议，其既不是案涉标的物的合法承租人，也没有按照本案竞买公告申报承租人身份，不具备案涉标的物优先购买权。2．本案拍卖标的物以评估价降价30%（8597.55万元）作为第一次网络拍卖起拍价，在第一次拍卖流拍后，依法再降价至7791万元，在两次流拍情况下依法将标的物以物抵债给答辩人，符合法律规定，不存在损害其他债权人利益的情形。本院查明，原告华能贵诚信托有限公司与被告上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司、李德明、章水琴营业信托纠纷一案，贵州省高级人民法院于2017年4月14日作出（2016）黔民初301号民事调解书，确定：1．上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司在2017年4月21日前一次性向原告支付华能信托（2012）信托字第061-1号的《华能信托?欣凯皇冠大酒店物业经营收入收益权单一财产权信托合同》项下截止2017年4月11日的款项6776.06万元及利息。李德明、章水琴对上述付款义务承担连带清偿责任。2．上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司、李德明、章水琴逾期未能清偿本调解书第一项所列债务时，原告在本调解协议第一项和第四项所列债权范围内，对华能信托（2012）信托字第061-抵押1号《抵押合同》项下的抵押物（他项权证号：房他证上：房他证上房2012字第**卖所得价款享有优先受偿权；3．上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司、李德明、章水琴逾期未能清偿本调解协议第一项所列债务时，原告在本调解协议第一项和第四项所列债权范围内，对华能信托（2012）信托字第061-质押1号《质押合同》项下的质物（登记编号：00450862000056672112）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4．一审案件受理费370705元，已由原告预交，在本案调解书生效后，由法院退还原告预交的一审案件受理费185352.5元，其余185352.5元由上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司、李德明、章水琴连带支付给原告。因本案被告在该调解书确定的期限内未履行确定义务，华能贵诚信托有限公司向本院申请执行，本院于2017年9月6日立案执行，案号为（2017）赣执25号。在本案执行过程中，本院于2017年9月13日作出（2017）赣执25号执行裁定，冻结、扣划被执行人上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司、李德明、章水琴在银行等金融机构的存款6810万元。如上述冻结、扣划的款项数额不足以偿还本案债务，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人其他相应财产。据此，本院作出：1．（2017）赣执25号协助通知书，查封被执行人上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司位于上饶市信州区凤凰大道99号房产证号为上房权证上饶市字第245769号-××号的23套房产所有权及土地使用权共计23块土地使用权，上述房产、土地使用权查封期限为三年，自2017年9月至2020年9月。查封期间，未经本院许可不得转移、变更、质押、变卖上述房屋产权、土地使用权；2.（2017）赣执25号之一协助执行通知书，冻结被执行人上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司收益权应收账款，冻结期限为三年，自2017年9月至2020年9月。冻结期间，未经本院许可不得转移、变更、质押、变卖上述收益权。2018年3月26日，南昌开元房地产土地评估咨询有限公司受本院委托评估，于2018年3月26日作出赣开元（2018）（估）房字第**房地产估价报告，估价结果为上述23套非住宅房产总建筑面积17436.43平方米，总价为12282.21万元，平均单价为每平方米7044元。2018年7月15日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台对被执行人上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司名下位于上饶市信州区凤凰大道99号的23套房产（证号：上房权证上饶市字第：上房权证上饶市字第**-××号用权［权证编号：饶市信国用（2012）第008号-030号］进行了公开拍卖，由于无人报名，两次拍卖均已流拍。根据余干县安顺实业有限公司申请，本院于2018年8月12日作出（2017）赣执25号之一执行裁定，以债权转让为由裁定将本案申请执行人华能贵诚信托有限公司变更为余干县安顺实业有限公司。同年8月16日，申请执行人余干县安顺实业有限公司提出以物抵债申请，同意该公司以第二次拍卖保留价7791万元接受以物抵债。同年8月24日，本院作出（2017）赣执25号之二执行裁定，将被执行人上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司名下上述房产及土地使用权作价人民币7791万元，交付申请执行人余干县安顺实业有限公司抵偿债务，申请执行人可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。经查，华能信托（2012）信托字第061-抵押1号《抵押合同》所附抵押物清单显示，该合同项下的抵押物（他项权证号：房他证上房2012字第000：房他证上房2012字第**司名下位于江西省上饶市信州区凤凰大道99号的23套房产（证号：上房权证上饶市字第245769号-××：上房权证上饶市字第**-××号0日。另查明，异议人提交的《欣凯皇冠大酒店承包经营协议书》显示：该协议签订于2103年9月20日，签订主体名称为上饶市欣凯皇冠大酒店（甲方）和韦伟、胡秀英（乙方）。该协议中的乙方署名为韦伟、胡秀英，甲方虽然署名“上饶市欣凯皇冠酒店”和李德明，但没有加盖上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司印章。该协议约定：甲方同意将座落于上饶市凤凰大道99号的房屋租赁承包给乙方，甲方保证拥有对该房屋所有权及经营权，房屋由甲方负责投资装潢、改造，承包期限为20年（2013年9月20日至2033年9月19日），承包费用为每年260万元，共计5200万元。乙方向甲方支付租金方式如下：2010年支付1920万元，2011年支付1580万元，2012年支付300万元，2013年6月30日支付1400万元。在本协议签订租赁承包期内，甲方及其股东对外所发生的债权、债务由甲方享有承担，所有债权、债务与乙方无关。乙方承包期限内，享有转包给第三方经营及出租的权利，甲方无权干涉。甲方对乙方经营提供一切便利，并提供营业执照、印章等经营必备证照。甲方确保乙方的承包经营权，如因甲方原因导致乙方在承包期限内不能承包经营的，甲方应将已收承包金退还乙方，并另行支付违约金。异议人向本院提交的银行账户明细表显示：自2010年1月至2012年5月期间，韦伟的银行账户先后分21期向李德明（其中2012年5月8日的300万元是汇款给叶峰）的银行账户汇款总计4167万元，其中2010年汇款2848万元，2011年汇款1019万元，2012年汇款300万元（叶峰账户）。该明细表未注明任何一期的汇款用途。异议人提交的李德明向韦伟等人出具的收条显示：李德明于2010年12月30日收到租赁金1920万元、2011年12月30日收到1580万元，2012年12月30日收到300万元，2013年6月30日收到1400万元。再查明，本院于2018年12月12日经向李德明调查，李德明陈述：其个人与韦伟、胡秀英签订《欣凯皇冠大酒店承包经营协议书》的实际时间为2014年，合同签订时存在胁迫情形，合同上署名的时间是为规避银行抵押所倒签。韦伟、胡秀英系其债权人之一，实际上是2014年开始由韦伟、胡秀英以承包该大酒店部分房产设施的形式抵债，该抵债债务是李德明个人债务，与上饶市欣凯皇冠大酒店无关。本院认为，本案的争议焦点是异议人以本案以物抵债措施违法侵害其对执行标的的优先购买权为由请求撤销以物抵债裁定并停止执行的理由是否成立。一是关于异议人主张的优先购买权是否成立的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，根据证号为房他证上房2012字第000347号的他项权证载明，作为华能信托（2012）信托字第061-抵押1号《抵押合同》确定抵押物的上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司名下位于江西省上饶市信州区凤凰大道99号的23套房产（证号：上房权证上饶市字第245769号-××号），在异：上房权证上饶市字第**-××号013年9月20日）之前的2012年1月20日已经设立，属于该抵押物设立后抵押财产设立其所主张的租赁关系情形。异议人韦伟、胡秀英主张其已承租了案涉抵押的23套房产，虽然向本院提交了相关证据证明其优先购买权主张，但是该证据存在以下问题：（1）承包经营协议没有加盖案涉23套房产所有权主体上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司的印章，不能证明该协议的签订为公司行为，且合同签订的实际时间与李德明陈述不符；（2）银行转账明细显示的韦伟账户内所汇款时间均在承包经营合同签订之前三年内，且该汇款时间与协议约定的期间相互矛盾、收款账户名称并非其所主张的出租人上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司而是李德明（其中300万元收款账户名称为叶峰），该汇款行为与作为证明对象的租赁合同的履行不具有相关性；（3）银行转账明细显示的韦伟账户内所有汇款并未注明用途，且据李德明陈述该承包租赁协议的真实意思为以承包经营上饶市欣凯皇冠大酒店的形式抵偿其个人对韦伟等人的债务，并不存在租金支付；（4）李德明向韦伟等人出具的租赁金收条未注明系租赁上饶市欣凯皇冠大酒店的租金，且与上述银行账户汇款明细表显示的汇款金额和时间严重不符，该证据不具有排他性；（5）异议人未提交证据证明异议人在本院查封之前的2010年至2013年已合法占有使用该租赁物。因此，异议人韦伟、胡秀英因所提交的证据之间存在矛盾、缺乏相关性且不具有排他性，证据事实不足以达到高度盖然性的证明标准，不能直接证明异议人对案涉23套房产享有租赁权，不具有本案优先购买权资格。因此，异议人对案涉23套房产整体主张优先购买权缺乏请求权的事实基础，本院不予支持。二是关于是否应当撤销本案以物抵债裁定的问题。异议人韦伟、胡秀英认为本案以物抵债措施违法侵害其对执行标的的优先购买权及以物抵债的价格明显低于市场价损害其他债权人利益，请求撤销本案（2017）赣执25号之二以物抵债裁定，实际上是要求撤销本案对案涉23套房产的网络司法拍卖执行行为。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，撤销拍卖必须符合上述法律规定的条件。本案中，基于前述论证，异议人韦伟、胡秀英并不享有案涉23套房产的优先购买权，且以此为由主张撤销以物抵偿裁定的该项理由不属于上述法律规定撤销拍卖的具体情形。另外，案涉23套房产的评估总价为12282.21万元，平均单价为每平方米7044元。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条关于网络司法拍卖每次流拍降价幅度的规定，案涉23套房产第二次流拍价最低可以降至6878.0376万元，本案以物抵债裁定以第二次拍卖的流拍价为依据作价7791万元交付申请执行人余干县安顺实业而有限公司抵偿债务，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十八条第一项的规定，并不损害其他债权人的利益。因此，异议人韦伟、胡秀英请求撤销本案以物抵债裁定的主张缺乏事实和法律依据。综上，韦伟、胡秀英的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第三项、第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回韦伟、胡秀英的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向中华人民共和国最高人民法院申请复议。审 判 长 邹中华审 判 员 龙 崎审 判 员 汤志勇二〇一九年十一月二十六日法官助理龙广华代书记员 朱 沛附：本案裁定适用的相关法律规定。1．《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。第二十六条网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。3．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十二条被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。4．《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。第二十八条对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。5．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号）第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。