辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终3762号上诉人（原审原告）：李东旭，男，1969年9月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王忠原，辽宁东拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴文，辽宁东拓律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李旭辉，女，1971年1月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王忠原，辽宁东拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴文，辽宁东拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李朝晖，男，1970年1月5日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：中国民生银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区南京北街**。法定代表人：程清亮，系该行行长。委托诉讼代理人：许振海，辽宁正元律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德巍，辽宁正元律师事务所律师。上诉人李东旭、李旭辉因与被上诉人李朝晖、中国民生银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“民生银行沈阳分行”）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初9192号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李东旭、李旭辉上诉请求：撤销原审判决，确认案涉房屋归上诉人所有，停止对该房屋的执行，被上诉人承担诉讼费。事实与理由：一、原审认定事实不清，证据不足。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人与被上诉人李朝晖在法院查封前已签订书面合同。上诉人自2011年按约定按月支付银行贷款。有银行流水证明我方的还款明细。约定还款账户与实际还款账户是否一致，不影响还款的事实。2015年4月至2016年5月，上诉人陆续支付2321180元房款，其中包括案涉房屋除去贷款部分879491.77元，李朝晖出具收条。2017年11月10日将案涉房屋贷款还清。因五处房屋一起出卖，故未单独约定每处房屋应付价款，只需要计算总价款。故上诉人给付价款超过案涉房屋除贷款外的总价款就应当认定支付了房屋价款，并无证据证明上诉人支付款项不是房屋价款。上诉人提交营业执照、供暖费发票证明上诉人将案涉房屋作为公司寝室，已实际占用案涉房屋。上诉人实际缴纳了各项费用。签订合同时开发商不具备办证条件，无法办理过户，直到2016年才具备办证条件。但因李朝晖与前妻共同购买案涉房屋，2014年双方离婚后其前妻下落不明，案涉房屋无法办理过户，直到2017年李朝晖起诉前妻，2017年末房屋才能办理过户，因房屋贷款未偿还完毕就未办理，未办理过户不是上诉人的原因。李朝晖未答辩。中国民生银行股份有限公司沈阳分行辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，判决正确。理由如下：上诉人的情形并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人不具备排除执行的实体权利。1.李朝晖与上诉人签订的《房屋买卖合同书》不是一份有效真实的合同。《房屋买卖协议书》中约定的五处房产属李朝晖与靖彥峰夫妻共同财产，根据婚姻法的规定，对家庭重大财产的处分决定，夫妻双方应平等协商处分，双方房屋作为夫妻共同财产，在出售时，应由夫妻双方共同签字，而不是由一方签字，如果一方没有签字，在事后应授权给签字的一方。而《房屋买卖协议书》仅由兄妹关系的李朝晖及李旭辉签订，明显是恶意串通、不真实的，并且上诉人也没有任何证据证明靖彥峰事后对此事是知情的。因此《房屋买卖协议书》无效，并且答辩人在一审中提供了工商局查询证据，证明在2013年12月1日，李朝晖和靖彥峰作为共同出租方与辽宁车饰达汽车用品有限公司签订《租赁合同》一份，约定李朝晖和靖彥峰将案涉房屋出租给辽宁车饰达汽车用品有限公司作为经营场地，租赁期限自2013年12月1日起到2016年11月30日止，租金为每年94200元，该合同最后由辽宁车饰达汽车用品有限公司签章和法定代表人李东旭签章。而《房屋买卖协议书》签订时间落款在2011年12月1日。这两份证据是矛盾的。如果房屋在2011年买卖了，就不应该在2013年再出现租赁的情况，《租赁合同》来源于国家机关档案局，即工商局档案，它的真实性高于作为兄妹关系的李朝晖及李旭辉签订的《房屋买卖协议书》，进而证明《房屋买卖协议书》是不真实的证据。2.关于房屋价款问题。《房屋买卖协议书》签订后，上诉人一直没有支付房款，而房款收条是在2015年4月至2016年5月出具，也就是五个房屋的买卖价款写在一份合同中，总价接近500万元，房屋买卖协议中对如此大的价款没有约定付款时间及付款方式。并且不可思议的在协议书签订后三年半的时间才开始付款，并且有的收条居然有零有整，例如2016年5月6日的房款收条为145030元，2016年5月19日的房款收条为676150元，这明显不是购房款的支付特点，而是具有支付货款的特点。据我们核实，李朝晖与李东旭、李旭辉同在汽配城做汽配生意，也都各自在汽配城购买了门市，双方又是兄妹关系，完全具有买卖货品或发生其他法律关系的可能，并且在其提供的房款转帐凭证上并没有标明是购房款，因此其主张已支付购房款的证据不足，无法证实其支付购房款的事实。3.关于案涉房屋的实际占有问题。答辩人提供的工商局工商档案中《租赁合同》证明上诉人占有诉争房屋为租赁占有，而非买卖占有的事实。4.关于办理过户的问题。买受房屋其中有一处办理了过户，但并不是办理在了上诉人的名下，而是过户到其他人名下，因此证明房屋买卖协议是虚假的。至于李朝晖在2017年开始办理名下房屋的过户，是因为李朝晖在2017年在我行的贷款开始逾期，并且李朝晖在其他银行的大量贷款也已开始逾期。我行在2017年因李朝晖贷款逾期向和平区人民法院提起诉讼，李朝晖在2017年开始办理过户是逃避银行债务的转移行为，是恶意逃债行为。李东旭、李旭辉一审诉讼请求：1.停止对沈阳市铁西区北二路26-5号1-11-1房产的执行，并确定该房产归二原告所有；2.诉讼费由李朝晖承担。一审法院经审理查明：2017年8月25日，民生银行沈阳分行作为原告向一审法院起诉被告李朝晖借款合同纠纷一案，一审法院立案受理后，民生银行沈阳分行提出财产保全申请，申请保全李朝晖名下的银行存款1818249.29元或查封、扣押同等价值的财产。一审法院经审查，对民生银行沈阳分行的上述保全申请予以准许，并作出（2017）辽0102民初10327号民事裁定书。财产保全执行过程中，一审法院将李朝晖名下位于沈阳市铁西区产（建筑面积114.18平方米）等五处房产予以查封。该案经开庭审理，一审法院于2017年11月21日作出（2017）辽0102民初10327号民事判决，判决解除民生银行沈阳分行与李朝晖于2015年5月29日签订的《综合授信合同》；李朝晖于判决生效之日起十日内一次性偿还民生银行沈阳分行借款本金1752286.16元、利息28962.54元、罚息37000.59元，并自2017年7月27日起按《综合授信合同》约定的计息办法给付逾期利息至本判决实际偿还之日止；李朝晖于判决生效之日起十日内赔偿民生银行沈阳分行律师费2800元。案件受理费21189元，减半收取10594.5元、保全费5000元、公告费400元，由李朝晖负担。宣判后，双方当事人均未在法定期间内提出上诉，该民事判决发生法律效力。因被告李朝晖未如期履行上述（2017）辽0102民初10327号民事判决，民生银行沈阳分行向一审法院申请强制执行。执行过程中，原告李东旭、李旭辉作为案外人提出书面执行异议。一审法院经审查，于2018年6月22日作出（2018）辽0102执异179号执行裁定书，裁定驳回案外人李东旭、李旭辉的异议请求。李东旭、李旭辉不服该执行裁定，向一审法院提出本案案外人执行异议之诉。另查明，李朝晖与案外人靖彦峰于2002年5月31日登记结婚，于2014年3月17日办理离婚登记。2010年5月7日，李朝晖、靖彦峰与沈阳瑞盛置业有限公司（以下简称“瑞盛公司”）签订《商品房买卖合同》一份，约定共同购买瑞盛公司开发建设的位于沈阳市铁西区产（建筑面积114.18平方米），总价款为360809元，首付款190809元。该合同于当日在房产部门备案。2010年5月18日，该房屋在房产部门办理预告登记，权利人登记为“李朝晖、靖彦峰”。李朝晖、靖彦峰于2010年5月27日在兴业银行沈阳分行办理该房屋按揭贷款17万元（贷款期限为180个月，自2010年5月27日至2025年5月27日），还款账户户名：李朝晖，还款账户账号：62×××13。2015年4月19日至2016年5月19日期间，原告李东旭通过银行转账方式向被告李朝晖名下在招商银行的账户（账号为：62×××63）转款六笔，共计2321180元。本案庭审中，二原告表示“以上款项均是李东旭通过个人账户转至李朝晖个人账户，至今原告支付了五套房屋的价款2321180元，包括涉案房屋除去贷款部分的价款271820.38元，现在原告仅差涉案房屋银行贷款没有支付完毕”。2011年12月1日，原告李东旭、李旭辉（乙方）与被告李朝晖（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将包括涉案房产在内的五处房产（其余四处房产分别为：位于沈阳市铁**2门、3门、4门、8门的房产）出售给乙方，其中涉案房产的出售单价为3800元/平方米，房款总计约为433884元。“自协议签订之日起，乙方要继续履行代替甲方将上述房产所在银行的所有贷款本金和利息的偿还义务，上述房产乙方支付的银行贷款本息以每个月的银行流水为准，乙方不得以任何借口拖延或者不履行，否则造成的一切后果或对甲方在银行信誉受到影响，甲方有权向乙方提出赔偿或提出终止此协议”。双方还就各自的权利义务等其他事项进行了约定。2014年3月17日，被告李朝晖与靖彦峰办理协议离婚登记，双方在离婚协议中约定，包括涉案房产在内的共七处房产，均在“取得房屋完全所有权后，全部归男方所有”。2017年3月22日，李朝晖向沈阳市铁西区人民法院（以下简称“铁西区法院”）提起离婚后财产纠纷诉讼，要求判令包括涉案房产在内的五处房产归其所有。铁西区法院因靖彦峰下落不明，遂通过公告方式为其送达，并依法缺席开庭审理，于2017年8月15日作出（2017）辽0106民初2605号民事判决书，判决包括涉案房产在内的五处房产由李朝晖居住、使用，待取得所有权后归李朝晖所有，房屋贷款由李朝晖继续偿还。宣判后，双方当事人均未在法定期间内提出上诉，该判决于2017年11月6日发生法律效力。另查明，2017年12月14日，被告李朝晖将位于沈阳市铁西区2门房产以1469835.18元价格出售给案外人即二原告之子李新宇，并于2017年12月18日取得该房产不动产权证书[编号：辽（2017）沈阳市不动产权第0452124号]。再查明，原告李东旭、李旭辉名下共同共有的位于沈阳市和平区南五马路183-4号（2-12-2）房产一处，建筑面积178.75平方米，于2010年12月30日取得房屋产权证书。原告李东旭、李旭辉名下共同共有的位于沈阳市铁西区（1门）房产一处，建筑面积178.75平方米，于2016年11月2日取得房屋产权证书。原告李东旭名下位于沈阳市于洪区2门房产一处，建筑面积206.54平方米，于2004年取得房屋产权证书。一审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告李东旭、李旭辉是否是涉案房屋的真实物权人；原告李东旭、李旭辉的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。关于原告李东旭、李旭辉是否是涉诉房屋真实物权人的问题。根据二原告与被告李朝晖于2011年12月1日签订的《房屋买卖协议》，包括涉案房屋在内的共五处房产由买卖双方一并进行交易，总房款为4547196元。依据该协议，“自协议签订之日起，乙方（即二原告）要继续履行代替甲方（即被告）将上述房产所在银行的所有贷款本金和利息的偿还义务……乙方不得以任何借口拖延或者不履行……”，但根据二原告提供的银行交易明细显示，在签订上述买卖协议之前，原、被告间即存在银行交易往来，并且二原告提供的收条、银行交易明细等证据并未指明其款项用于支付五处房产中的哪一处。此外，根据李朝晖、靖彦峰与瑞盛公司签订的《商品房买卖合同》，其中约定“还款账户户名：李朝晖，还款账户账号：62×××13”，而二原告提供的李朝晖涉案房屋的还款账户为42×××09。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，二原告所提供证据不足以对其在人民法院查封之前已合法占有该不动产加以佐证，且其尚未支付涉案房屋的全部价款，故无法认定二原告系涉案房产的真实物权人。关于原告李东旭、李旭辉的权利是否能够排除对涉诉房屋的强制执行的问题。根据前述分析，二原告提供的相关证据材料不足以对其系实际物权人加以佐证，故二原告的权利不能排除法院对涉案房屋的强制执行。综上，根据法律规定，案外人提起执行异议之诉的，其应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现二原告提供的证据不足以对其主张加以佐证，故其应承担举证不能的不利后果。一审判决：驳回原告李东旭、李旭辉的诉讼请求。案件受理费7808元，由原告李东旭、李旭辉负担。二审中，上诉人提交证据：案涉房屋园区管理方业委会作出的情况说明，证明：案涉房屋从2011年一直由李东旭占有使用，水电费也是由李东旭交纳。被上诉人质证意见：业主委员会不具有法人主体资格，电费和水费不应由业主委员会来收取。不属于证人证言，如果是的话，需要出庭作证，否则没有证明力。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点系上诉人李东旭、李旭辉是否具有能够排除对涉案房屋强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人虽提交其与被上诉人李朝晖于2011年12月1日签订的《房屋买卖协议》和供暖发票，用以证明其已于查封前签订书面买卖合同，并实际占有使用案涉房屋，但因《房屋买卖协议》交易的是包括案涉房屋在内的五处房产，未约定案涉房屋房款给付期限和给付方式，上诉人仅提供其2015年4月19日至2016年5月19日期间的六笔共计2321180元的银行转账记录和李朝晖出具的收条，证明向李朝晖支付了案涉房屋的部分购房款，但上述款项并未明确指向系案涉房屋购房款，且上诉人主张其于2011年8月25日开始按月转入李朝晖账户1500元左右用于偿还案涉房屋贷款，但李朝晖就案涉房屋与兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》中载明的还款账号与上诉人转入账户不一致，对此上诉人主张李朝晖的兴业银行还贷银行卡于2014年1月发生过变更，但上诉人并未提供证据对还贷银行卡发生变更的原因和事实加以证明，二审中上诉人在上诉状中主张2017年11月10日将案涉房屋贷款还清，在询问笔录中主张案涉房屋现在仍在还贷款，还欠9万多，其陈述并不一致，故上诉人未能提供充分证据证明其已于查封前支付了案涉房屋购房款。另外，双方在《房屋买卖协议》中约定“自协议签订之日起，乙方要继续履行代替甲方将上述房产所在银行的所有贷款本金和利息的偿还义务，上述房产乙方支付的银行贷款本息以每个月的银行流水为准，乙方不得以任何借口拖延或者不履行，否则造成的一切后果或对甲方在银行信誉受到影响，甲方有权向乙方提出赔偿或提出终止此协议。如果在上述房产交易过程中甲方完全具备过户条件后，乙方没有将全部款项支付给甲方时，甲方可以保留部分房产暂不过户的权利，直到对方全部支付完毕，甲方要无条件配合过户”，上诉人主张2017年末房屋才能办理过户，因房屋贷款未偿还完毕就未办理过户，可以认定在签订房屋买卖协议同时，双方就先替出卖人偿还贷款并支付全部价款后再办理过户是有明确约定的，上诉人应承担其未能支付全部房款则不能办理过户登记带来的风险，故上诉人不能证明非因其自身原因未办理过户登记。关于上诉人及被上诉人李朝晖提出申请要求对《房屋买卖协议》与查封协助执行通知书的形成时间的前后顺序进行鉴定的主张，因即便《房屋买卖协议》形成于查封之前，但其未能证明其于查封前支付了全部购房款，且非因其自身原因未办理过户登记，上诉人的诉讼请求亦无法得到支持。故对上诉人该项主张，不予支持。综上，上诉人未能提供充分证据证明其具有能够排除对涉案房屋强制执行的民事权利。综上所述，上诉人李东旭、李旭辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7808元，由上诉人李东旭、李旭辉负担。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇一九年十一月五日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。