安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初4113号原告：后世东，男，1949年10月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：后明香，女，1973年7月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区，系后世东女儿。委托诉讼代理人：方记艮，广东广和（芜湖）律师事务所律师。被告：袁永祥，男，1975年2月2日出生，汉族，户籍地安徽省无为县。委托诉讼代理人：万明红，安徽安然律师事务所律师。原告后世东与被告袁永祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案审理后于2018年11月20日作出（2018）皖0207民初4819号民事判决。被告袁永祥不服一审判决提出上诉，芜湖市中级人民法院于2019年5月30日作出（2019）皖02民终258号民事裁定，裁定撤销（2018）皖0207民初4819号民事判决，并发回本院重审。本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告后世东委托诉讼代理人后明香、方记艮，被告袁永祥委托诉讼代理人万明红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2005年8月24日签订的《房屋买卖协议书》；2、被告将芜湖市鸠江区城东小区9#楼2单元602室房屋腾空并返还给原告；3、被告支付原告房屋使用费4万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年8月24日，被告经人介绍购买原告坐落于芜湖市鸠江区官陡城东工业园高层区房屋一套，房屋总价以镇政府自动抓阄分配房屋出售价为准，另加户头费即定金39800元，双方约定原告向被告交房时一次性付清房款，定金当日已付，但涉案房屋房款至今分文未付。尤其是当原告知道被告以自己的名义交款，用的是原告的预留款时，在无凭无据的情况下，被告又谎称7万多元给了原告，其行为表明其履行不能且拒绝履行付款义务，已根本违约，在此情况下，原告只有解除合同。被告拒不履行合同付款义务却仍然霸占房屋。综上，原告的诉讼请求具有充分的事实和法律依据，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：1、涉案房屋虽然是2005年8月24日签订合同，但是已经于2006年5月交付给被告。在交付的同时，被告已经支付了所有的房款。直至2017年房屋已经具备办证过户手续的时候，也就是说在长达11年的时间里，原告对被告居住房屋并已经支付房款这个事实没有提出任何异议。在2017年房屋具备过户条件且房价大幅上涨的情况下，原告违反诚实信用原则，要求被告额外支付人民币30万元，否则就解除合同，这才是原告要求解除合同的真实原因，但额外支付30万元并非原、被告双方签订协议的内容，因此不符合合同解除的条件。2、虽然已生效法律文书确定没有证据证明被告已经支付了相应的房款，但是这个案件原告还在申诉当中，被告当庭向法院表示愿意先将71241元房款先行支付给原告，如申诉成功以后再予以回转。3、原告要求解除合同的真实目的是因为房价上涨，违背了诚实信用原则，不应当被法律所支持。4、在2006年5月份原告已经将涉案房屋交付给被告，即便被告没有支付相应的款项，原告的请求已超过了法定的诉讼时效，丧失了相应的合同解除权。原告一直要求被告给付30万，而并非单纯的房款，因此被告才没有将30万给付原告，从而导致本案的诉讼。综上，应依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2003年12月13日，原告与芜湖市鸠江区拆迁安置事务所签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议载明原告应获得的拆迁补偿费合计120000.52元，安置房预定户型小套80平方米，安置房预扣房款74000元，抵扣结算后芜湖市鸠江区拆迁安置事务所需支付原告46000.52元。2005年8月24日，被告经人介绍购买了原告上述拆迁安置房，双方签订《房屋买卖协议书》一份，约定原告将坐落于鸠江区官陡镇（现官陡街道）城东工业园高层区的房屋出售给被告。因当时拆迁安置房尚未交房，原告所分房屋的具体房号及面积无法确定，故双方在协议中约定转让房屋总价为抓阄后政府确定的房屋价格为准，另加户头转让款39800元，原告给被告交房时一次性结清。双方同时约定，被告先支付购房定金39800元（即户头转让款），付定金时合同已正式成立。当日，被告向原告支付39800元，被告出具了收条予以确认。2006年政府通知抓阄选房，由被告代替原告抓阄确定了安置房屋为芜湖市鸠江区城东小区9幢2单元602室。2006年5月31日，芜湖市鸠江区官陡街道城镇建设管理办公室向被告发出《城东住宅小区安置通知单》，告知其可凭此通知单到安置领导小组领取房号钥匙。当日，芜湖长江汽车工业开发建设投资有限公司开具了两张收款收据，金额分别为74000元、8003.6元，收据摘要分别为收预留房款、收购房差价款。芜湖市鸠江区官陡物业管理办公室出具安徽省行政事业单位往来结算收据及工商服务业统一收款收据各一份，收取卫生费、装潢垃圾清理费320元、装潢押金500元。上述通知、收据所标注的付款单位（交款单位）均为后世东。当天，原告在拿房后即将房屋交付被告，并由被告一直居住使用至今。后根据相关政策，涉案房屋所在小区可以办理相应的不动产权证并转移过户，因双方在办理产权过户登记的过程中发生争议，袁永祥遂于2017年8月17日将后世东诉至本院，要求确认双方签订的《房屋买卖协议书》有效，后世东履行协议书约定的义务，协助办理涉案房屋的不动产权证并将产权证办至原告名下。2017年12月8日，本院作出（2017）皖0207民初3351号民事判决，确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效，并以袁永祥未能举证证明已向后世东支付了全部购房款，其诉请要求后世东配合办理房屋过户手续条件不成就为由，判决驳回了袁永祥要求后世东协助办理房屋过户登记的诉讼请求。后袁永祥不服上诉至芜湖市中级人民法院，芜湖市中级人民法院于2018年7月5日作出（2018）皖02民终291号民事判决，判决驳回袁永祥上诉请求，维持原判。2018年7月20日21时18分，原告女儿后明香打电话给被告，表示被告起诉原告要求过户的房屋判决已经生效，要求被告给付房款。被告虽然法院已经二审判决，但房款确已支付。原告向被告之前主张要求给付20万元不能接受，被告最多只同意给付原告15万元，超过15万元就不再谈了，并让后明香和家人商量看是否同意被告的方案，后明香表示会和家人商量一下。2018年7月21日，原告给被告发送短信，因短信原始载体灭失，原告提供的证据微信截图反映短信的内容为“袁老板因为你隐瞒事实真相，欺骗老人，这种不诚信行为，给老人带来很大程度损害，现给你半个月时间，也就是2018年8月5日前给付逾期房款，否则我们会解除合同”。被告认可收到原告发送的短信，但被告提供的短信原始载体反映短信的内容为“袁老板因为你隐瞒事实真相，欺骗老人，这种不诚信行为给老人带来很大程度损害”。2018年7月25日，原告向被告邮寄了一封书面催告函（注：原告陈述该催告函内容与2018年7月21日发送的短信内容一致，被告提供的催告函中载明原告要求被告赔偿损失共计30万元，自本催告函发出十天付清，否则房屋买卖协议解除）。当晚21时35分，原告女儿后明香打电话给被告妻子张尚红，告知已向被告发送了书面催告函，要求被告注意签收。被告后收到催告函，并于2018年7月31日向原告邮寄了《关于催告函的回复》，认为原告无权单方解除买卖合同且原告无证据证明被告未付清房款，原告签收了该回复。2018年8月6日，原告向被告邮寄了《房屋买卖合同解除通知书》，以原告房款至今未付，构成严重违约为由，通知原告自本通知发送之日起即解除双方签订的《房屋买卖协议书》，归还被告户头费39800元，并要求被告配合办理解除合同的相关手续，腾空房屋。被告于2018年8月7日签收该通知书。2018年8月10日，被告向原告发送《关于解除通知的答复》，认为原告无权解除双方签订的房屋买卖合同，且原告无证据证明被告未支付房款，原告签收了该答复。2019年9月7日，原告诉至本院，要求解除原、被告签订的《房屋买卖协议书》以及腾空房屋、支付房屋使用费等。另查明：原告已于2018年8月15日办理了芜湖市鸠江区城东小区9#楼2单元602室的不动产权证书，将该房屋登记在原告名下。上述事实，有原告提交的身份证、《房屋买卖协议书》、（2017）皖0207民初3351号民事判决、（2018）皖02民终291号民事判决、（2017）皖0207民初3351号民事裁定、民事起诉状、快递单、《房屋买卖合同解除通知书》、短信催告函及扣费通知、通话录音，被告提交的催告函、短信截图、证韦某春证言在卷佐证，本院予以确认。本院认为：一、根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因双方在《房屋买卖协议书》中未就解除合同的情形作出明确约定，因此本案的争议焦点是原告是否享有法定的合同解除权。对此分析如下：1、本院（2017）皖0207民初3351号民事判决以及芜湖市中级人民法院（2018）皖02民终291号民事判决中，均是以袁永祥举证不能为由，对袁永祥主张的其已经向后世东付清购房款的事实不予认定。虽然袁永祥对上述民事判决持有异议，但其在本案中已明确表示尊重法院判决，并同意将未付清的7万余元剩余房款支付给原告。因此，被告不存在拒绝或怠于向原告支付欠付购房款的情形。2、原告提交的短信截图、房屋买卖合同解除通知书、通话录音等证据中，虽然均表达了“要求被告支付房款，如被告不能支付，将解除合同”的意思表示。但均未明确说明要求对方支付的“房款”的组成或金额。根据原告女儿后明香在重审中的开庭陈述，其在2018年7月20日打电话给被告要求给付“房款”时，所称的“房款”是包括被告欠付的房款以及逾期利息共计15万元（注：通话录音中被告多次提到原告要求被告给付20万元，自己无法接受。原告女儿在通话中对此并未明确否认，但也未说明被告具体应给付的金额）。依照双方合同约定以及生效判决的认定，对于欠付的7万余元房款，被告虽有义务支付给原告。但对于逾期利息，双方在合同中并未约定，被告是否应当给付以及具体应给付的金额也未经双方协商达成一致或经生效裁判所确认，因此被告的该部分款项给付义务尚不明确。在此情形下，被告有权拒绝原告要求给付明显超过欠付房款金额款项的请求。被告在2018年7月20日与后明香的通话中已经表示同意给付不超过15万元金额的款项，但后明香并未同意，表示要与家人协商。被告的该项表态也证明被告并非不同意履行给付欠付房款的义务，而是双方就给付金额未能协商一致。故原告仅以被告不同意给付原告单方认定金额的款项，未履行合同义务导致合同目的不能实现，并要求解除合同的理由和主张不符合法律规定单方解除合同的条件。综上，原告在本案中要求解除《房屋买卖协议书》的请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。二、鉴于原、被告签订的《房屋买卖协议书》并未解除，故双方仍应按照合同约定履行各自的权利义务，原告在合同继续履行的情况下要求被告腾空交还房屋及支付房屋使用费缺乏相应依据，本院不予支持。但原告仍可就欠付房款、逾期付款利息或相关损失等费用的支付事宜与被告进一步协商，或另行通过诉讼予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告后世东的诉讼请求。案件受理费960元，由原告后世东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长 周 恒人民陪审员 强 龙人民陪审员 王 红二〇一九年十一月四日书 记 员 丁志鹏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。