四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终1078号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：四川优爱康科技有限公司。住所地：四川巴中经济开发区秦巴大道中段**五金机电综合市场****。 法定代表人：赵儒鸿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈韦为，四川法邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：四川中德元实业有限公司。住。住所地：四川省巴中市经济开发区五金机电市场/div> 法定代表人：苟小龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨海林，男，1980年10月10日出生，汉族，大专文化，系该公司员工，户籍地辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：陈伟国，北京盈科（昆明）律师事务所律师。 上诉人四川优爱康科技有限公司（以下简称优爱康公司）因与被上诉人四川中德元实业有限公司（以下简称中德元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人优爱康公司的委托诉讼代理人陈韦为、被上诉人中德元公司委托诉讼代理人杨海林、陈伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人优爱康公司的上诉请求：1.撤销（2019）川1902民初2290号民事判决书，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误。（一）一审判决认定的“原告（反诉被告）的诉请不符合《中华人民共和国合同法》关于约定解除和法定解除条件。”属于事实认定不清，适用法律错误。1.上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》现已无法实际继续履行。2.被上诉人出租房屋的使用性质为商场市场、非工业生产用房，出租房屋的使用属性是导致被上诉人企业无法办理企业认证、无法通过环评、消防验收的直接原因。被上诉人将属于商业市场使用性质的房屋以工业生产性质用房出租给上诉人，未履行相应的消防、安全、环评等验收手续。3.被上诉人在签订租赁合同时，并不知道承租房屋的使用性质。4.被上诉人迟迟不履行租赁合同约定的相应义务，已严重违约。根据双方签订的《租赁合同》的约定，被上诉人除提供6000平方米的厂房外，还应按照本合同第一条第（二）款约定，在五金机电项目规划的第三期用地范围内修建2000平方米左右的标准钢构厂房租赁给上诉人用作生产车间。还应按照上诉人要求安装5吨的航吊和配套卫生间，地面抹平、墙面磨白、水、电力线缆等基础设施由被上诉人安装。还应按照本合同第三条第（六）款约定，负责在A1栋安全通道楼梯口安装符合一般工业企业要求的货运电梯二部；应按照本合同第七条的约定借款给上诉人150万元人民币作为流动资金。上诉人多次催促被上诉人应按租赁合同的约定如实履行相应的义务，并完善上述义务，但被上诉人予以拒绝。租赁期间内，在上诉人并不拖欠任何水电费和房租费的情况下，被上诉人以未交付租金为理由，多次对上诉人承租的厂房采取断水、断电、锁门等非法行为，导致上诉人企业无法正常生产经营，承租的厂房无法使用，企业厂房的设备无法调拨，被上诉人的行为已严重违约，给上诉人造成重大的经济损失，双方签订的《租赁合同》已实际无法继续履行。5.被上诉人将使用性质为“商场市场”的房屋以“工业生产用房”的名义出租给上诉人，未经相关部门批准或备案，其行为违反《建筑法》和《消防法》的相关规定。《租赁合同》第十二条，对租赁合同不能继续履行进行了相应的约定。现被上诉人改变房屋用途，将商场市场以工业生产用房出租给上诉人，未向相关部门办理审批或备案手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条第（三）款，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的规定；《商品房屋租赁管理办法》第六条第（三）款，违反规定改变房屋使用性质的规定；《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款，当事人明确表示或以自己的行为表明不履行主要义务；第九十四条第四款，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等规定，上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同无法继续履行，应予以解除。（二）一审判决认定上诉人从2018年3月12日至2019年5月12日，扣减装修补助18万元后，应支付租金528920元、物管费52920元的事实认定不清。1.从房租中扣减装修补助应为20万元。根据《租赁合同》第六条约定，甲方同意对五金机电市场A1栋3楼乙方使用的面积约（6000平方米）以实际使用的面积计算，按照每平方米30元的标准补助乙方用于装修；A2、A3栋顶楼装修甲方补助乙方20000.00元整；费用在乙方支付第一次房租时扣减。两项合计装修补助为20万元。2.租金的起算日应从2018年5月15日起开始计算。一审判决认定从2018年3月12日起算的事实认定不清。3.租金的终止计算日应为2018年10月31日，一审判决认定租金计算至2019年5月12日的事实认定不清。2018年10月底，被上诉人对上诉人承租的厂房采取完全断水、断电、锁门行为。至此，上诉人对承租的厂房及厂房的设备、设施，已完全失去控制和支配；承租厂房的实际占有和控制人应为被上诉人，从2018年10月31日起，双方签订的租赁合同已无法继续履行。4.截止2018年10月31日，上诉人已多支付租金3000元。5.一审判决认定上诉人从2018年3月12日至2019年5月12日应支付物管费52920元的事实认定不清。上诉人认为，双方未签订物业管理合同，被上诉人也未向上诉人派遣相应的保安和保洁员，未提供相应的物业管理服务，不应向被上诉人支付物业管理服务费。二、一审判决程序不合法。一审判决在审理过程中，对上诉人和被上诉人提供的证据未进行举证、质证和证据的三性进行认定，直接对相关证据予以采信，其程序不合法。 被上诉人辩称，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。1.本案的租赁行为应当继续履行，租赁的房屋至今都在上诉人的控制之下，本案没有法定需要解除合同的情形出现，上诉人只是欠房屋租赁费；2.上诉人称的房屋性质问题，上诉人在经过经开区管委会招商入驻的时候，是经过充分考察的，对商业属性是了解的。上诉人称的环保、消防的问题，是上诉人自己需要办理的，其主体是不当的，我公司只能进行配合办理。商业厂房不能承重的问题，是上诉人进驻时没有将超重的设备拉过来，上诉人也没有相关的请求。案涉房屋已经通过竣工验收，是合格的建筑工程。3.到底谁在违约，上诉人2017年12月入驻后一直没有交付租金，真正的违约方在上诉人。4.上诉人的损失是否应当计算，被上诉人采取催缴租金的方式，是在合理的范围内实施的，我们确实采取过断水断电的行为，只要上诉人将租金交纳了，是完全可以恢复生产，而且房屋至今在上诉人的控制之下。 优爱康公司向一审法院起诉请求：1.解除《四川优爱康科技有限公司项目入驻巴中市五金机电市场厂房租赁合同》；2.被告赔偿原告直接经济损失5654738元；3.被告退还房租费21000元，并允许原告拉走厂区的设备和材料；4.本案诉讼费由被告承担。 中德元公司向一审法院提出反诉的起诉请求：1.判令反诉被告继续履行事实租赁关系；2.反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金及物管费1429659元；3.反诉被告向反诉原告支付专为反诉被告安装的电梯、物业改造费130015.6元；4.反诉被告承担本诉、反诉诉讼费用。 一审法院认定事实：巴中市经开区五金机电综合市场由巴中德嘉元投资有限公司开发建设，工程竣工验收合格，通过竣工环境保护验收，建设工程消防验收合格。2017年6月12日，巴中德嘉元投资有限公司与本案被告（反诉原告）中德元公司签订《房屋委托经营及管理协议书》，约定将其开发建设的巴中市经开区巴中五金机电市场房屋委托中德元公司经营及管理，参与巴中五金机电市场房屋的招商和对外出租。期限为5年，在委托期间，巴中德嘉元投资有限公司委托中德元公司进行经营及管理活动，包括但不限于乙方（中德元公司）以自己名义或以甲方（巴中德嘉元投资有限公司）名义进行如下活动：对外招租、确定营销方案和租赁／使用条件、与租户／其他使用人签订租约等合同、收取租金等款项、进行管理和解除合同、安排物业管理等各种配套服务、签署与经营管理有关的文件、其他与经营及管理有关的事项。在委托期间，该房屋的占有、使用和安排他人占有、使用及由此产生之相关权利授权乙方享有，乙方有权独立处理与该房屋经营管理有关的一切事务。 经巴中经开区管委会招商引资，原告（反诉被告）优爱康公司于2017年11月入驻巴中五金机电市场A1栋三楼，并于2018年3月12日开始缴纳电费，使用房屋。2018年5月15日，原告（反诉被告）优爱康公司（乙方）与被告（反诉原告）中德元公司（甲方）签订《四川优爱康科技有限公司项目入驻巴中五金机电市场厂房租赁合同》，约定：甲方租赁五金机电市场A1栋3楼靠近格力电器侧的工业用房6000平方米，作为乙方铜线灯和医疗器械项目的生产厂房；甲方负责在五金机电项目规划的第三期用地范围内修建2000平方米左右的标准钢构厂房租赁给乙方用作生产车间，甲方按照乙方要求安装5吨的航吊和配套卫生间，地面抹平、墙面磨白、水、电力线缆等基层设施由被申请人安装、电直接接至主电箱；甲方负责在A1栋安全通道楼梯口安装符合一般工业企业要求的货运电梯二部，验收合格交付乙方作为申请人专用电梯使用；甲方同意至少3名正式合格保安员1名保洁负责公共场所的清洁安全，在乙方正式投产后按照每年60000.00元的标准一次性收取所有物业管理费用；甲方同意对五金机电市场A1栋3楼乙方使用的面积（约6000平方米）以实际使用的面积计算，按照每平方米30元的标准补助乙方用于装修……费用在乙方支付第一次房租时扣减；甲方同意在乙方的全部装修合格后达到机器进场要求时，借给乙方一百五十万元人民币作为乙方短期流动资金……；乙方同意甲方按照前三年9元／平方米／月的标准签订正式的租赁合同和支付租金，按照0.63元／平方米／月的标准签订物业管理合同和支付租金……乙方协助甲方签订相关对外协议以该标准申报纳税；对违约责任的约定：（一）甲方违约责任。出租的场地工业生产性质、消防、安全、环保等必须通过验收，因甲方原因造成该项目不能履行前述的各项政策（不可抗力因素除外），视为甲方违约，应在约定工作日内解决相关问题；若未在约定时间内解决相关问题，或因甲方原因致使本协议内容不能继续履行的，甲方应当赔偿乙方因本项目经双方确定或依法裁定的直接经济损失；（二）乙方违约责任。乙方不得以未达到与巴中市经开区的协议导致巴中经开区不按期支付租金对抗不支付甲方租金。甲方有权通过断水、断电等方式督促乙方支付租金，并对乙方的机器设备具有留置权；如因乙方项目的消防、安全、环保等未通过验收，不得影响甲方按时收取租金；特别约定：本协议与甲方和乙方签订的对外的房屋租赁协议、电梯使用协议、注塑车间修建协议、物业管理协议与本协议有冲突的，以本协议签订最后时间为准，双方不得以上述对外的协议对抗本协议的效力。原告入驻后，为尽快投产作了一系列的准备工作，原告（反诉被告）的装修由巴州区东盛骏达建材经营部承包，并提供工厂、宿舍、食堂装修共花费3335700.00元、墙面涂料施工费用支出227274元、净化板及彩钢311161.8元的证据；另外，提供与成都赛锐医药咨询有限公司签订委托合同支付24000元预付款、支付阿里巴巴（中国）网络技术有限公司信息技术服务费用13376元、购深圳市仁和兴业投资有限公司仁和ERP管理系统花费49800元、财务管理支付巴中市瑞信财务管理有限公司9900元的证据；再则，还采购了部分机器设备。2018年5月2日致函中德元公司，要求对厂房楼层进行安全鉴定，以便设备进场；2018年7月26日，原告（反诉被告）优爱康公司部分设备入场，开工试营业。2018年10月9日，因厂房漏水致函中德元公司予以解决。 因要求原告支付租金等问题，被告（反诉原告）中德元公司于2018年9月，对原告（反诉被告）优爱康公司采取了断电措施，并于2018年10月12日致函原告（反诉被告）要求原告（反诉被告）在2018年10月19日17:00前，完善租赁手续并交纳租赁使用费用，并提出如逾期未办理，将采取断电锁门等措施。因原告（反诉被告）未在规定的期限内交纳租赁费用，被告（反诉原告）于2018年10月20日再次对原告（反诉被告）采取断电、断水等措施。 2018年11月5日下午，经开区党工委委员、管委会副主任吕娟召集优爱康公司、巴中德嘉元投资有限公司及相关负责人在管委会602会议室，专题研究解决优爱康公司相关问题专题会。会议纪要如下：一、手续完善问题。各行业主管部门要加强对四川优爱康科技有限公司、巴中德嘉元投资有限公司两家企业的行业监管，特别是需进一步加强对优爱康公司在环保、安全、消防、质量等手续办理的指导和手续完善的监管，提供优良的政务环境服务，确保企业安全生产有序发展。二、厂房承重问题。四川优爱康科技有限公司在对五金机电市场的生产厂房进驻设备时，必须按流程请专业鉴定机构鉴定厂房承重载荷，在符合相关安全许可条件下进驻设备进行生产。如未按照相关流程进行安全鉴定，不得进驻设备进行生产。三、厂房属性问题。针对目前出现的厂房属性影响企业办理认证手续的问题，由经济发展局牵头，积极配合企业办理相关手续。四、厂房租金的问题。由四川优爱康科技有限公司与巴中德嘉元投资有限公司，在原厂房租赁合同的基础上，对原告租赁合同有异议的地方，本着友好协商原则，再重新签订厂房租赁合同，根据合同执行。四川优爱康科技有限公司原借支给巴中德嘉元投资有限公司的10万元借款，转为四川优爱康科技有限公司支付巴中德嘉元投资有限公司的厂房租金，四川优爱康科技有限公司再支付巴中德嘉元投资有限公司40万元厂房租金。五、其他事宜。四川优爱康科技有限公司和巴中德嘉元投资有限公司重新签订租赁合同后，由巴中德嘉元投资有限公司落实专人，根据四川优爱康科技有限公司提供的手续办理清单，配合四川优爱康科技有限公司办理相关手续，并及时提供相关资料。但原告优爱康公司和巴中德嘉元投资有限公司或者被告未重新签订租赁合同，租赁费用亦未支付。2018年12月13日，原告（反诉被告）欲搬离机器设备，被告（反诉原告）发现后即时制止，并要求解决欠付租金问题后，方可搬离撤厂，原告（反诉被告）优爱康公司已搬离部分设备，余下设备存放室外地面。截止目前，涉诉房屋仍由原告（反诉被告）优爱康公司占用。 另查明，巴中德嘉元投资有限公司为涉诉房屋增设导轨式升降平台一部，并对物业进行了改造。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。 关于合同认定的问题。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2018年5月15日签订的《四川优爱康科技有限公司项目入驻巴中五金机电市场厂房租赁合同》有双方公司代表签字，且盖有公司印章，应属双方真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，合法有效。虽在巴中市经开区管委会召集下协调双方对原告租赁合同有异议的地方，本着友好协商原则，再重新签订厂房租赁合同，按合同执行；但之后双方并未重新达成新的租赁合同，双方应本着诚实信用的原则按该租赁合同执行。被告（反诉原告）认为该合同无效，但其未提供充分证据予以支持，对其主张，不予采信。而原告的工作人员罗梅虽与被告（反诉原告）于2018年3月15日签订了《四川优爱康科技有限公司项目入驻巴中五金机电市场厂房租赁合同》，但罗梅于同日声明“不做正式合同”。故案涉合同应以2018年5月15日签订的《四川优爱康科技有限公司项目入驻巴中五金机电市场厂房租赁合同》为准。 关于被告（反诉原告）诉讼主体资格的问题。虽被告（反诉原告）中德元公司是受巴中德嘉元投资有限公司委托从事巴中五金机电市场房屋的管理，但其委托经营管理协议明确约定了其权限，即：包括但不限于乙方（中德元公司）以自己名义或以甲方（巴中德嘉元投资有限公司）名义进行如下活动：对外招租、确定营销方案和租赁／使用条件、与租户／其他使用人签订租约等合同、收取租金等款项、进行管理和解除合同、安排物业管理等各种配套服务、签署与经营管理有关的文件、其他与经营及管理有关的事项。在委托期间，该房屋的占有、使用和安排他人占有、使用及由此产生之相关权利授权乙方享有，乙方有权独立处理与该房屋经营管理有关的一切事务。故被告（反诉原告）在本案中具有诉讼主体资格，享有相应权利，但亦应履行相应义务。 关于合同是否解除的问题。原告主张解除合同，被告坚持继续履行协议。根据双方签订的租赁合同内容及查明的事实显示，租赁合同仍在履行中；原告（反诉被告）以涉诉房屋性质、办理环评、消防验收等原因主张解除合同，不符合合同约定和法律规定；被告（反诉原告）提供的证据显示涉诉房屋竣工验收、环评、消防验收均合格或已通过。原告（反诉被告）在签订合同时已明知涉诉房屋的现实状态，原告租赁房屋的用途致法律规定的其他要求，应由其自己负责办理，或在合同中予以明确约定由一方负责，未予明确，其不利后果应由自己承担。原告（反诉被告）的诉请不符合《中华人民共和国合同法》关于约定解除和法定解除条件，故原告该主张，不予支持；相反，被告该反诉观点，予以支持。 关于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付租金及物管费的问题。既然租赁合同仍在履行中，原告（反诉被告）该按合同约定向被告（反诉原告）支付相关费用。根据租赁合同第九条约定，乙方同意甲方按照前三年9元／平方米／月的标准签订正式的租赁合同和支付租金，按照0.63元／平方米／月的标准签订物业管理合同和支付租金，庭审中，被告（反诉原告）提出涉诉房屋面积为6189平方米，但未提供相关测绘报告，原告（反诉被告）认可6000平方米，且合同约定亦为6000平方米，原告（反诉被告）2018年3月12日开始缴纳电费，使用房屋，被告（反诉原告）主张至2019年5月12日；故原告（反诉被告）应支付的租金为6000㎡×9元／㎡／月×14月=756000元，应付的物管费为6000㎡×0.63元／㎡／月×14月=52920元，租金及物管费共计为808920元。根据巴中市经开区管委会会议纪要，四川优爱康科技有限公司原借支给巴中德嘉元投资有限公司的10万元借款，转为四川优爱康科技有限公司支付巴中德嘉元投资有限公司的厂房租金，应予扣除，再根据合同第六条规定，应扣减每平方米30元的标准的装修补助18万元(6000㎡×30元／㎡)。扣减后，原告（反诉被告）应付被告（反诉原告）租金及物管费计528920元。 关于被告（反诉原告）要求支付电梯及物业改造费用的问题。被告（反诉原告）为原告（反诉被告）单独增设电梯及由此进行的物业改造，是履行租赁合同义务的行为。因此，被告该主张，不予支持。 关于案件受理费的负担。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，应由败诉方负担。即本案的案件受理费应由原、被告分别负担，即本诉受理费由原告全部负担；反诉受理费，原告优爱康公司在528920元范围内承担诉讼费，被告中德元公司因不当行使诉讼权利而承担其余诉讼费用。 一审法院判决：一、驳回原告四川优爱康科技有限公司的诉讼请求；二、原告四川优爱康科技有限公司在本判决生效后十日内向被告四川中德元实业有限公司支付租金及物管费528920元；三、驳回被告四川中德元实业有限公司其他诉讼请求。 二审中，上诉人提交以下证据：第一份证据：视频资料，第二份证据：照片5张，主要证明承租的厂房漏水，无法正常使用。被上诉人的行为，严重影响企业的经营，也影响企业人员正常生活和工作。租赁合同已无法实现合同约定的目的，应予以解除。 被上诉人对上诉人提交证据的质证意见：关于视频资料，没有全部内容，只剪接部分内容，我公司不予认可；关于照片，第一张照片是在租赁房屋的楼下，是我们阻挡其搬离设备，因上诉人没有缴纳房租，我们不允许其搬离设备。第二张照片是车辆的照片，不清楚证明什么内容。第三张照片是在派出所，不清楚证明什么内容。第四张照片是我们去催缴房租。第五张照片，不清楚证明什么内容。对这些证据的真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，不能达到上诉人的证明目的。 本院对上诉人提交的证据认定如下：被上诉人对上诉人提交的两份证据的真实性、合法性没有异议，本院对该两份证据的真实性及合法性予以认定，对其证明目的，本院结合本案其他证据综合予以认定。 本院依职权调取如下证据：第一组证据，《调查笔录》一份，主要证实：1.租赁房屋系上诉人要求入驻的德嘉元五金机电市场；2.上诉人法定代表人在租赁该房屋前就清楚该房屋的性质；3.经开区给付房屋补贴未达到相应的条件，现未支付，双方当事人所说的政府补贴200万元系上诉人向财政的借款；4.商业用房可以变更为工业用房；5.上诉人未实际投入生产；第二组证据，四川巴中经济开发区管理委员会与深圳荣汇光电有限公司签订的《LED光电产品及职能医疗器械生产项目投资协议》及《补充协议》，主要证实上诉人系深圳荣汇光电有限公司成立的目标公司，政府给该项目提供相应的政策支持以及对双方的权利义务、违约责任等进行了约定；第三组证据，《四川优爱康科技有限公司关于机器搬运政府指定地点宇光玻璃有限公司的汇报》一份，主要证实上诉人将21台机械设备搬运到经开区管委会指定的地点进行存放。 上诉人对本院依职权调取的证据的质证意见：对三组证据的真实性、合法性予以认可，部分证明目的不予认可。1.投资协议中不是上诉人要求入驻的，补充协议中第3页第11款约定，是在招商引资局的要求下，与被上诉人委托人巴中德嘉元投资有限公司签订租赁合同。三组证据不能证明租赁房屋是上诉人要求入驻，并对租赁房屋的性质知情；2.200万元系借款。 被上诉人对本院依职权调取的证据的质证意见：对所有证据的真实性、合法性、关联性都没有异议。 本院对依职权调取的证据认定如下：对《调查笔录》，因系案涉项目所租赁房屋所在地的政府管理职能部门负责人和相关工作人员就案涉租赁的相关事实陈述，与双方当事人均不具有利害关系，本院予以采信；对《LED光电产品及职能医疗器械生产项目投资协议》、《补充协议》、《四川优爱康科技有限公司关于机器搬运政府指定地点宇光玻璃有限公司的汇报》，双方当事人对其真实性、合法性均无异议，本院予以采信。 经审理，二审审理查明的事实与一审判决认定的基本事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点：一、双方于2018年5月15日签订的《四川优爱康科技有限公司项目入驻巴中五金机电市场厂房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）是否应当解除；二、租金应如何计算；三、物业管理费是否应当计算；四、被上诉人是否存在违约行为以及上诉人主张的赔偿损失是否应当予以支持。 一、双方于2018年5月15日签订的《租赁合同》是否应当解除 上诉人优爱康公司认为双方签订的租赁合同已经无法实际继续履行，无法实现租赁合同的目的，应予解除。被上诉人中德元公司辩称本案的租赁合同应当继续履行，没有出现解除合同的法定情形。 经查，上诉人优爱康公司与被上诉人中德元公司于2018年5月15日签订《租赁合同》，对上诉人租赁被上诉人五金机电市场A1栋3楼6000平方米作为上诉人铜线灯和医疗器械项目的生产厂房，对装修补贴、租金和物业费用等进行约定，双方公司的法定代表人在该合同上签字，并加盖公司印章，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案中，双方签订的《租赁合同》没有租赁期限条款，《租赁合同》第九条“乙方同意甲方按照前三年9元／平方米／月的标准签订正式的租赁合同……。乙方同意甲方按照后二年……”，该条款未约定明确的租赁期限，双方亦未另行达成租赁期限的相关约定，因双方对租赁期限没有明确约定，应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，上诉人作为承租人，可以随时解除合同，故上诉人于2019年4月9日起诉要求解除《租赁合同》的请求符合法律规定，本院予以支持，双方于2018年5月15日签订的《租赁合同》于2019年4月9日解除。 二、租金应如何计算 上诉人认为租金的起算应从2018年5月15日起开始计算，租金的终止应为2018年10月31日，从房租中扣减装修补助应为20万元。 经查，双方于2018年5月15日签订《租赁合同》，该合同未约定租金的起算日期，上诉人自2017年11月底已经实际使用案涉房屋，对此双方均无异议。因此，在双方无明确约定租金起算时间的情形下，一审仅以上诉人缴纳电费的收据认为租金应从2018年3月12日开始计算不当。双方签订了书面的租赁合同，应以双方签订《租赁合同》的时间即2018年5月15日作为租金的起算时间。因此，上诉人认为租金的起算应从2018年5月15日起开始计算的理由成立。 被上诉人将房屋交付给上诉人后，上诉人即占有、使用该房屋，上诉人应当按照合同约定支付房屋租金。上诉人于2019年4月9日向法院起诉要求解除《租赁合同》，本院亦根据法律规定对上诉人该请求予以支持，故租金的截止日期应为起诉之日即2019年4月9日。《租赁合同》第六条约定“关于装修地面补贴。甲方同意对五金机电市场A1栋3楼乙方使用的面积（约6000平方米）以实际使用的面积计算，按照每平方米30元的标准补助乙方用于装修；A2、A3栋楼顶装修甲方补助乙方人民币20000元整；费用在乙方支付第一次房租时扣减。”根据该约定，应当扣减的装修补助为：6000平方米×30元／平方米+20000=200000元。上诉人应向被上诉人支付的租金为584820元（6000平方米×9元／平方米／月×10.83月）。扣减装修补助200000元及上诉人借支给巴中德嘉元投资有限公司借款转为支付厂房房租的10万元，上诉人实际向被上诉人支付的租金为284820元（584820元－200000元－100000元）。 三、物业管理费是否应当计算 上诉人认为，双方未签订物业管理合同，被上诉人也未向上诉人派遣相应的保安和保洁员，未提供相应的物业管理服务，不应向被上诉人支付物业管理服务费。 经查，《租赁合同》约定，“甲方同意至少3名正式合格保安员1名保洁员负责公共场所的清洁安全”，“按照0.63元／平方米／月的标准签订物业管理合同”，按照合同约定，被上诉人提供了物业服务，负责公共场所的清洁安全。同时，合同对物业费的收费标准亦予以了明确。被上诉人依照合同约定向上诉人提供了物业服务，上诉人理应向其支付物业管理费为40937元（6000平方米×0.63元／平方米／月×10.83个月）。 四、被上诉人是否存在违约行为以及上诉人主张的赔偿损失是否应当予以支持 上诉人认为被上诉人迟迟不履行租赁合同约定的相应义务，已严重违约。被上诉人应在五金机电项目规划的第三期用地范围内修建2000平方米左右的标准钢构厂房租赁给上诉人用作生产车间。还应按照上诉人要求安装5吨的航吊和配套卫生间，地面抹平、墙面磨白、水、电力线缆等基础设施由被上诉人安装。负责在A1栋安全通道楼梯口安装符合一般工业企业要求的货运电梯二部；借款给上诉人150万元人民币作为流动资金。 经审查，被上诉人作为出租方，具有交付房屋供上诉人使用的义务。被上诉人已向上诉人交付房屋，并提供了《竣工验收报告》、《关于五金机电综合市场一期项目竣工环境保护验收的批复》、《建设工程消防验收意见书》等证据证实出租人提供的房屋通过了房屋建筑工程及环保、消防验收。被上诉人向上诉人提供符合质量要求的房屋供上诉人使用，被上诉人作为出租人已完成其主要义务。上诉人作为承租方，对其租赁的房屋是否符合其使用性质具有合理的审慎注意义务。上诉人于2017年11月入驻巴中五金机电市场A1栋三楼，并于2018年3月与巴州区东盛骏达建材经营部签订《优爱康工厂装修承包合同》，开始对五金机电市场A1栋三楼进行装修，上诉人与被上诉人系2018年5月15日签订的《租赁合同》，上诉人从入驻到签订《租赁合同》长达半年时间，应当知晓案涉房屋的使用性质。同时，双方对房屋使用性质的变更主体、变更时间未作明确约定。此外，四川巴中经济开发区管理委员会《关于协调解决四川优爱康科技有限公司相关问题的专题会议纪要》载明“三、厂房属性问题。针对目前出现的厂房属性影响企业办理认证手续的问题，由经济发展局牵头，积极配合企业办理相关手续。”该会议纪要证明双方就房屋属性变更达成了一致意见，但对变更主体、变更时间未具体明确。随后，双方再次因租金给付发生纠纷，上诉人主动搬离生产设备，因此，对会议纪要确定的履行事项，各方均未履行。 《租赁合同》约定“甲方负责在五金机电项目规划的第三期用地范围内修建2000平方米左右的标准钢构厂房租赁给乙方用作生产车间，甲方按照乙方要求安装5吨的航吊和配套卫生间，地面抹平、墙面磨白、水、电力线缆等基层设施由甲方安装、电直接接至主电箱；甲方负责在A1栋安全通道楼梯口安装符合一般工业企业要求的货运电梯二部；甲方同意在乙方的全部装修合格后达到机器进场要求时，借给乙方一百五十万元人民币作为乙方短期流动资金”，双方所签合同均未对完成时间或具体交付日期作出约定，对于合同约定完成时限不明的事项，双方在履行合同过程中，并没有就上述的事项进行过协商或者达成过一致意见，上诉人据此认为被上诉人没有完成合同约定造成违约的理由不成立，本院不予支持。 关于上诉人主张厂房装修支出赔偿，本案系房屋租赁合同纠纷，被上诉人按照合同约定向上诉人提供符合质量要求的房屋，并无违约行为，上诉人未尽到对其租赁的房屋是否符合其具体使用要求的合理注意义务，在项目试营业后自行搬离机器，并向法院起诉要求解除《租赁合同》，被上诉人一直表示愿意继续履行合同，上诉人因自身原因单方要求解除合同，上诉人主张由被上诉人赔偿其装修支出费用的理由不成立，本院不予支持。 关于上诉人主张宿舍装修支出和食堂装修支出，根据《租赁合同》第二条约定，“关于生活配套设施（一）甲方同意乙方在五金机电市场A2、A3栋楼顶搭建厕所、冲凉房、休息场所。费用由乙方自行负责，安全、消防、防雷、管理等由乙方负责。乙方在不使用的时候可以撤除。使用期间甲方不收取该建筑的租赁费和物管费。（二）甲方同意将五金机电市场A2栋的三楼提供给乙方用于生活食堂使用。食堂油烟需按环保要求。装修和厨房设施由乙方自行负责，安全、防雷、管理等由乙方负责。乙方在不使用的时候可以撤除室内设施。甲方不收取该建筑的租赁费和物管费。”对于宿舍装修和食堂装修双方约定由乙方即上诉人自行承担费用，上诉人不使用可以自行撤除，且甲方即被上诉人亦未收取该部分建筑的租金及物管费，上诉人主张赔偿宿舍装修和食堂装修支出理由不成立，本院不予支持。 上诉人所主张的认证费用、网站网络费用、服务器设备支出、差旅费、财物管理支出、植物花草、工人工资、仓库设备等赔偿项目，这些费用和支出系上诉人自身花费和经营支出，上诉人主张对这些项目进行赔偿没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人优爱康公司的上诉请求部分成立，予以支持，部分不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初2290号民事判决； 二、上诉人四川优爱康科技有限公司与被上诉人四川中德元实业有限公司于2018年5月15日签订的《四川优爱康科技有限公司项目入驻巴中五金机电市场厂房租赁合同》于2019年4月9日解除； 三、由上诉人四川优爱康科技有限公司向被上诉人四川中德元实业有限公司支付房租284820元、物业管理费40937元，以上合计325757元； 四、驳回上诉人四川优爱康科技有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被上诉人四川中德元实业有限公司的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费51383.17元，由上诉人四川优爱康科技有限公司负担；一审反诉案件受理费18837元，由上诉人四川优爱康科技有限公司负担7200元，被上诉人四川中德元实业有限公司负担11637元； 二审案件受理费57771.17元，由上诉人四川优爱康科技有限公司负担50000元，被上诉人四川中德元实业有限公司负担7771.17元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘伯梅 审 判 员 杨 垚 审 判 员 杜觐良 二〇一九年十一月十九日 法官助理 张益珍 书 记 员 邓茳天