福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2998号 上诉人（原审原告）：郑宝兰，女，1969年8月10日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄玉玲，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：漳州市金石房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市海澄镇山后片区二环路北侧东方康桥花园小区。 法定代表人：陈建同，执行董事。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师。 上诉人郑宝兰因与被上诉人漳州市金石房地产开发有限公司（下称金石公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院(2019)闽0681民初2996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑宝兰上诉请求:撤销一审判决,改判支持郑宝兰全部诉讼请求。事实与理由: 一、一审法院遗漏查明本案合同关于交房条件的约定，且对于讼争商品房交房条件认定错误。 二、一审中，金石公司并未充分举证证明讼争商品房存在可以顺延交房的情形。一审法院认定讼争商品房受台风气象和高考影响可顺延交房25天错误。金石公司应严格按本案合同约定时间交付讼争商品房，否则应承担违约责任。 三、一审法院根据《补充协议》第十六条第三款约定认定郑宝兰行使解除权条件未成就属对合同条款有效性认定错误及适用错误，本案合同的解除并不以借款合同解除为前提。 四、一审法院认定郑宝兰不能以《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》（下称决议）为据解除合同错误。金石公司于2015年11月26日所作决议与其它一系列宣传R3线将于2010年通车的宣传广告一起，赋予郑宝兰另一合同解除权。因决议载明的解除条件已成就，宣传广告载明的2020年R3线通车并未实现，郑宝兰有权根据决议及其它宣传广告解除本案合同。 金石公司辩称：一、一审法院认定讼争商品房交付条件正确。讼争商品房主体建筑工程及消防已通过综合验收，故讼争商品房在2018年1月29日已达到交付条件。 二、根据本案合同约定，在遇到台风天气时，交房可以相应顺延，一审法院扣除台风、高考天数，顺延交房期限于法有据。 三、即使本案已达到合同解除条件，因郑宝兰以逾期交房为由，其请求解除合同也已超过解除权行使一年期限，即其解除权已消灭。 四、一审法院根据《补充协议》第十六条第三款约定，认定郑宝兰行使解除权条件未成就，认定事实清楚，适用法律正确。 五、郑宝兰所提供决议不能作为解除合同的依据。 郑宝兰向一审法院起诉请求：一、解除双方于2015年9月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、金石公司立即返还郑宝兰已支付购房款516100元；三、金石公司立即返还郑宝兰已支付公维金8547.86元；四、金石公司立即支付郑宝兰解除合同违约金103220元；五、金石公司立即赔偿郑宝兰已支付契税5161元；六、金石公司立即支付郑宝兰利息暂计62979.75元（以购房总价516100元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.9%计息，自郑宝兰实际付款之日起，自2015年11月20日起计至金石公司实际付款之日止，暂计至起诉之日即2018年5月17日）。 一审法院认定事实：2015年9月17日，郑宝兰与金石公司签订《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，约定:郑宝兰向金石公司购买位于龙海市滨海康桥2＃楼733号商品房，总价款516100元。合同第七条约定，买受人应于2015年9月17日前支付首期房价款156100元，余款360000元向中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行（下称建行开发区支行）申请贷款支付。合同第九条约定：该商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.具体详见本合同补充协议第六条约定。合同第十一条约定：出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：出卖人未按第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应书面通知出卖人。出卖人应自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照确认违约当日的中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按全部房价款的20%向买受人支付违约金。合同补充协议第八条约定：如发生以下情形，出卖人有权据实延期交房：1.不可抗力因素，包括但不限于：火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力；2.非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误，包括但不限于停水、停电等情况造成无法正常施工的；3.为配合政府法规、规章、通知、命令（包括但不限于交通管制、高考、创卫等）而造成无法正常施工；4.施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决，发生此类情形以施工单位记录或监理单位、设计单位证明为准；5.气象原因［24小时累计降雨量超过30毫米、或发生6级或6级以上大风、8级以上（含8级）热带风暴（台风）］……。合同补充协议第十六条第三款约定：买受人解除合同时，若买受人已办理贷款，则买受人应先行与贷款机构解除贷款关系。合同补充协议第十八条第三款约定：本补充协议作为主合同不可分割的一部分，与主合同具有同等法律效力；若本补充协议的内容与主合同有相抵触之处，以本补充协议约定为准。合同签订后，郑宝兰支付金石公司购房首付款156100元、契税5161元、公维金3405元，并在建行开发区支行办理个人贷款360000元支付金石公司。 漳州龙海.滨海康桥（下称滨海康桥）2#楼工程于2017年7月27日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收，结论为：该工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内页资料齐全、有效，同意验收、交付使用。该工程经龙海市公安消防大队（下称龙海消防）初次验收不合格，内设有消防电梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统，防烟排烟系统、其他灭火系统等建筑消防设施，经福建中志消防科技有限公司全数现场检查及功能测试，检验合格。龙海消防于2018年1月29日出具建设工程消防验收意见书，对金石公司申报的滨海康桥1#楼、2#楼、3#楼及地下室工程第一次重新申请进行消防验收，意见为：综合评定本工程消防验收合格。金石公司于2018年3月22日向郑宝兰合同登记的联系地址邮寄《交房通知书》，通知其办理交房手续。该交房通知于2018年3月24日被签收。讼争房屋至今未办理交房手续。郑宝兰未与建行开发区支行解除借款合同关系。 一审法院认为：本案《商品房买卖合同》及合同补充协议，内容不违反法律、法规效力性强制性规定，且系双方真实意思表示，应为合法、有效，双方应按合同约定全面履行。本案中金石公司逾期交房虽超过90日，但根据《补充协议》第十六条第三款约定，在买受人已办理贷款情况下，买受人行使解除权的前提是买受人应先行与贷款机构解除贷款关系，且该协议与主合同有相抵触之处，应以《补充协议》约定为准。郑宝兰至今未与建行开发区支行解除借款合同关系,其行使解除权的条件尚未成就，故郑宝兰请求解除本案合同，应不予支持。郑宝兰其他诉讼请求均以解除本案合同为前提，因该前提不成立，故均应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回郑宝兰诉讼请求。一审案件受理费10760元，由郑宝兰负担。 二审中，当事人未提交新证据。对一审法院认定事实，双方均无异议。对该无争议事实，本院予以确认。 本院另查明：本案决议载明：热烈庆祝国家发改委批复建设厦漳城际铁路环线，漳州-港尾-厦门（R3线）率先于2016年开工，2020年通车，滨海康桥就在港尾站；滨海康桥邀您共享买房发财巨大红利；若2016年未开工，2020年未通车，购房者可选择退房，并获得由金石公司对已交房款每年10%的红利补贴，购房者的退房选择权于2020年终止。漳州市金石房地开发有限公司（加盖公章）。2015年11月26日。 本院认为：根据诉辩主张，本案可以归纳为以下六个争议焦点：一、关于讼争商品房何时符合交付条件问题；二、关于漳州市华风气象科技服务有限公司（下称华风公司）所出具气象报告能否作为本案顺延交房依据问题；三、关于《补充协议》第十六条第三款效力问题；四、关于本案决议是否构成要约并可作为郑宝兰解除本案合同依据问题；五、关于郑宝兰行使合同解除权是否已超过法定期间问题；六、关于本案合同结算清理问题。 一、关于讼争房屋何时符合交付条件问题 本案《商品房买卖合同》第九条虽约定讼争商品房交付时需取得项目竣工验收备案证明、房屋测绘报告，但讼争商品房已分别于2017年7月27日、2018年1月29日经竣工验收、消防验收为合格，故根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国消防法》、《建设工程质量管理条例》等相关法律法规，应认定至2018年1月29日讼争商品房已符合法定交付条件。因讼争商品房是否取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并不影响郑宝兰正常安全居住使用，故未取得上述文件不能作为郑宝兰拒绝收房理由。至于郑宝兰所提讼争商品房《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》问题，因该文件属郑宝兰接收讼争商品房时才能主张的权利，故对上述认定无实质影响。郑宝兰主张金石公司通知交房时讼争商品房不符合交付条件，与事实与法不符，理由不能成立。 二、关于华风公司所出具气象报告能否作为本案顺延交房依据问题 根据漳州市气象局所出具证明，华风公司所出具气象报告的气象资料来源于漳州市气象局，故该气象报告的真实性可以认定并作为本案定案依据。郑宝兰主张华风公司所出具气象报告不能作为本案定案依据，与事实与法不符，理由不能成立。 三、关于《补充协议》第十六条第三款效力问题 《补充协议》第十六条第三款约定：“买受人解除（商品房买卖）合同时，若买受人已办理贷款，则买受人应先行与贷款机构解除贷款关系。”但能否与贷款机构协商一致提前解除贷款关系，非买受人单方意志可决定，买受人需承担商品房买卖合同不能解除的风险；退一步讲，即使贷款机构同意提前解除，所产生资金成本也必然由买受人承担，明显不符合常理。故该约定既加重买受人一方负担，又限制买受人主要权利，考虑该格式合同及条款是由金石公司提供，虽本案合同补充协议第十八条及落款处也有提到双方已阅读、协商、金石公司已作了说明与提醒等内容，但具体到《补充协议》第十六条第三款约定文本内容未见醒目标识，并不能证明金石公司已对该条款尽到充分说明、提醒的义务。故依法应认定《补充协议》第十六条第三款约定无效；一审法院根据该约定认定郑宝兰行使解除权条件尚未成就，属适用法律错误，应予纠正。本案中，金石公司因台风警报天气和高考停工，根据约定其可以顺延交房25天。但扣除该顺延交房天数后，金石公司仍然超过逾期交房90日期限，根据约定，郑宝兰有权解除合同，并请求金石公司承担相应违约责任。郑宝兰主张《补充协议》第十六条第三款约定无效、不能以此作为解除本案合同条件、本案合同解除条件已成就及金石公司应承担相应违约责任，有事实和法律依据，理由可以成立。 四、本案决议是否构成要约并可作为郑宝兰解除本案合同依据问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从内容上分析，本案决议所涉允诺并非针对商品房开发规划范围内的房屋及设施，依法不能视为合同内容。从形式上分析，本案决议即使其内容明确，仍然要通过一定方式的外化才能形成销售广告和宣传资料，但郑宝兰并未提供该决议有对外公开的证据，且该决议在系列案件中仅有一张原件，证据来源不清。故对本案决议真实性及其拟证明事项应不予认定。郑宝兰主张本案决议构成要约并可作为解除本案合同的依据，与事实与法不符，理由不能成立。 五、关于郑宝兰行使合同解除权是否已超过法定一年期间问题 本案中，郑宝兰起诉时间是2018年5月14日，即使按本案主合同约定交房期限2017年6月30日的第二日起算，该起诉也未超过法定一年期间。况且，从双方约定看，是否超过本案约定交房期限，不仅应根据本案主合同约定，还应结合《补充协议》中关于顺延交房情形约定进行判断。而客观上顺延交房情形具体信息系掌握在金石公司一方而非郑宝兰一方，故在金石公司未告知郑宝兰顺延交房情形具体信息情况下，郑宝兰不知道也不应当知道金石公司何时超过本案约定交房期限，即行使合同解除权法定一年期间起算点无法确定。本案中，至起诉前金石公司并未告知郑宝兰顺延交房情形具体信息，故应认定本案上述期间起算点无法确定，不存在行使合同解除权超过法定一年期间问题。金石公司主张郑宝兰行使合同解除权超过法定一年期间，其合同解除权已消灭，与事实与法不符，理由不能成立。 六、关于本案合同结算清理问题 本案主合同第十二条“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照确认违约当日的中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金”约定系本案情形导致合同解除的结算清理条款，故应遵照履行。上述约定中所涉时点、计算标准和金额，部分一审法院已查明，双方无异议，部分系公开发布的标准，故应对照认定并计算。至于公维金、契税部分，因金石公司仅系代收性质，且该费用涉及其他法律关系，故不属本案审理范围，可由郑宝兰另行解决。郑宝兰主张金石公司承担本案主合同第十二条约定违约责任，有事实和法律依据，理由可以成立；但主张金石公司应分别返还公维金和赔偿契税，与法不符，理由不能成立。 综上，郑宝兰的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙海市人民法院(2019)闽0681民初2996号民事判决； 二、郑宝兰与漳州市金石房地产开发有限公司于2015年9月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议予以解除； 三、漳州市金石房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力起十五日内向郑宝兰退还购房首付款156100元，并自2015年9月17日起按2017年7月25日中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息至该款还清之日止； 四、漳州市金石房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力起十五日内退还郑宝兰银行贷款360000元，并自2015年11月20日起按2017年7月25日中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息至该款还清之日止； 五、漳州市金石房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力起十五日内向郑宝兰支付违约金103220元； 六、驳回郑宝兰其他诉讼请求。 本案一、二审案件受理费各10760元，均由漳州市金石房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 二〇一九年十一月十八日 法官助理黄倩茹 书记员卢杰