四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1322民初2218号 原告：苏晗，男，1994年4月出生，汉族，四川省营山县人，住四川省营山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋子英,女，1973年9月出生，汉族，四川省营山县人，住四川省营山县，系苏晗之母。 委托诉讼代理人：王康平，四川营欣律师事务所律师。 被告：营山县中能置业有限公司，住所地营山县朗池镇北门桥街********。 法定代表人：蹇波，公司总经理。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈萱，四川明炬（南充）律师事务所律师。 原告苏晗与被告营山县中能置业有限公司（以下简称“中能公司”）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，由本院副院长张翼秋担任审判长，与审判员刘苍、罗雄组成合议庭，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋子英、王康平，被告的委托诉讼代理人李雄、陈萱到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议后，提请审判委员会研究讨论作出决定，现已依法审理终结。 原告苏晗向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，原告已支付给被告购房款2251850元，为购房消费；2.判令被告继续履行上述合同，并按合同约定承担相应的违约责任和赔偿原告的损失；3.案件诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年8月24日签订编号为2015005485、2015005486号《商品房买卖合同》及补充协议，于2016年7月7日向营山县房地产管理局缴纳维修资金共计5938元（收据编号为0013053464、0013053453），被告于2016年7月18日到营山县房地产管理局进行了商品房买卖合同备案登记。合同约定，被告出售给原告营山县朗池镇北门桥街“朗润国际广场”7幢1层1-3号、建筑面积为117平方米的商品房，7幢1层1-4号、建筑面积为30.85平方米的商品房，房屋总价共计2251850元，被告于2016年7月31日之前向原告交付房屋。合同签订后，原告依约向被告缴纳了全部购房款（其中抵款2000000元，支付现金251850元），被告于2015年5月20日向原告出具收据（收据号为：1206616、1206617）。到合同约定的交房日期，原告多次要求交付，被告一直未履行交付义务。目前，被告已进入破产程序，原告向其管理人申报债权，管理人作出（2019）中能审查异复字第109号《债权异议复核告知书》，对原告提出的2000000元债权不予认定。为维护合法权益，特向法院提起诉讼，恳请判如诉请。 被告营山县中能置业有限公司辩称，原被告之间不是真实的商品房买卖合同关系，被告至今未为原告办理房屋过户手续。原告所谓的购房款其中2000002元是抵款，是蒋子英转给营山县鼎新铸信置业有限责任公司的款项。原告的购房行为实际是以房抵债，且原告不属于中能公司的直接债权人，本案是营山县中能置业有限公司的破产债权确认纠纷，原告抵款的2000002元债权不能进行破产债权申报，剩余251850元是购房款，属于消费者请求权债权。 原告苏晗围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《商品房买卖合同》及补充协议、营山县中能置业有限公司出具的收据、专项维修资金专用收据、商品房预售备案通知书、蒋子英向营山县鼎新铸信置业有限责任公司的转款凭证、债权审查告知书及债权异议复核告知书。被告营山县中能置业有限公司围绕答辩主张依法提交了以下证据：债权申报表、债权异议复核告知书。本院依职权调取了证据：（2018）川1322破申1号民事裁定书、决定书、成立清算组的通知以及审计报告。本院组织当事人进行了证据交换并对证据进行质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蒋子英系原告苏晗之母。2015年8月24日，原告苏晗与被告中能公司签订两份《商品房买卖合同》及补充协议，合同编号分别为2015005485和2015005486。合同约定：原告购买被告开发的四川省营山县朗池镇北门桥街朗润国际广场7幢第一层1-3号和1-4号房屋，其中1-3号房屋预测建筑面积为117.6平方米，单价为15385.92元/㎡，总价为1809384元；1-4号房屋预测建筑面积为30.85平方米，单价为14342.5元/㎡，总价为442466元。出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房30日以上，买受人有权退房，并要求被告返还购房款及支付已付购房款5%的违约金；若继续履行合同，被告从交房期限届满次日至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。2016年7月7日，原告向营山县房地产管理局缴纳住宅专项维修资金4704元（1-3号房屋）、1234元（1-4号房屋）。2016年7月18日，营山县房地产管理局为上述房屋办理商品房预售备案登记，备案登记号为201568005485、201568005486。2015年5月20日，营山县中能置业有限公司出具两张收据（编号为1206616、1206617），载明交款单位分别为“苏晗7-1-1-3”和“苏晗7-1-1-4”，收款方式均为“抵款”，收款金额分别为“1809384.00”和“442466.00”，收款事由分别为“房款门市抵款：1809384”和“房款门市抵款190618换票10000，现金241850”。 同时查明，2012年2月27日，蒋子英向营山县鼎新铸信置业有限责任公司转款1000000元；2013年11月29日，蒋子英向营山县鼎新铸信置业有限责任公司转款1000000元；两次转款共计2000000元。原告苏晗称该2000000元的转款为营山县鼎新铸信置业有限责任公司的借款，且一直未偿还此借款。被告以涉案房屋抵偿借款，商品房买卖合同签订后，被告一直未履行交付房屋的义务。 2018年9月11日，因营山县中能置业有限公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，案外人杨青、张英等人向营山县人民法院申请破产重整，营山县人民法院审查后于2018年9月20月作出（2018）川1322破申1号民事裁定书，裁定受理杨青、张英、王三凯、陈琳、郑兵、贾志民、罗国东、吴昊彧、谢俊平对营山县中能置业有限公司的重整申请。原告苏晗向营山县中能置业有限公司破产清算组申报债权【编号为166】，申报金额为2251850元。营山县中能置业有限公司破产清算组管理人于2018年12月2日作出（2018）中能审查字第166号债权审查告知书，认定原告申报的7幢第一层1-4号房屋的购房款251850元为消费者请求权债权，对其余2000000元不予认定。原告提出债权异议后，营山县中能置业有限公司破产清算组管理人于2019年3月20日作出（2018）中能审查异复字第109号债权异议复核告知书，维持第一次债权审查结论。原告对异议复核结论不予认可，于2019年7月9日向营山县人民法院提起诉讼，请求作如上诉请之判决。 审理中还查明，被告中能公司在本院裁定受理其破产重整前的经营中，股东彭昌勇、营山华兴建材有限公司和营山县鼎新铸信置业有限责任公司分别用被告中能公司开发的房产抵偿各自的债务，公司账务记载以房抵债款项作为公司对其的应收款。（2018）川1322破2号破产重整案件中对营山县中能置业有限公司的财务审计报告中记载公司应收款栏目中显示股东彭昌勇3308万，营山华兴建材有限公司3200余万，营山县鼎新铸信置业有限责任公司1.18亿多。 本院认为，原告苏晗与被告营山县中能置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，约定苏晗购买被告开发的朗润国际广场7幢第一层1-3和1-4号房屋。原告称以其对被告公司股东营山县鼎新铸信置业有限责任公司的债权抵扣了购房款，被告向原告出具了收据；管理人认为原告并未向被告实际支付购房款，股东以公司财产抵偿股东个人债务违反法律规定，故认定原告对被告的债权不成立。本案中，被告公司除向原告出具购房款收据外，在公司财务记账时也将该款项记入其他应收款项，也即是说原告作为债权人，其相对债务人已将在原告处的债务转移给营山县中能置业有限公司，且该债务系到期债务，营山县中能置业有限公司接受了该笔债务转移，并以此抵扣涉案房屋的购房款。被告公司以向原告出具收据的形式，以及公司财务记账的形式认可了该笔债务转移。同时被告也未提供证据证明原告及案外人在形成债务转移和以房抵债过程中存在恶意串通，及损害国家、集体或他人利益的情形，原告是善意债权相对人，且该债务转移发生在本院裁定受理营山县中能置业有限公司破产重整案件的两年之前，不存在《中华人民共和国企业破产法》第三十一条和第三十二条规定的被告中能公司无偿转让财产和对个别债权人清偿的可撤销情形。被告中能公司在债务转移形成后，也未以任何形式主张要求撤销，故原债务人营山县鼎新铸信置业有限责任公司和原、被告之间形成的债务转移有效，原告通过债务抵消的方式支付了购房款，且所抵偿的房屋价款与当时同地段的市场价相当，原告履行了合同主要义务，合同约定内容不违反法律禁止性规定，原、被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议成立有效，被告应当按照约定履行房屋交付义务。原告主张确认其系真实购房，双方继续履行合同的理由成立，本院予以支持。原告要求被告按照合同约定承担逾期交房的违约金并赔偿其损失，虽然被告逾期交房存在过错，但考虑到被告现已进入破产程序，涉及众多债权人利益，所有债权人应该得到公平清偿，且双方可继续履行合同，房屋本身存在一定增值收益，原告在破产重整过程中能获得该部分增值收益的补偿。同时在破产重整程序中债权申报和审查时，对其他类似的真实购房户均没有确认其对被告逾期交房另享有债权，故对原告的该项请求本院不予支持。原告在本院裁定受理营山县中能置业有限公司破产重整案件后，依法向管理人申报了债权，管理人作出审查认定后，原告提出异议，管理人对其异议复核后，原告对复核意见仍不服，依法向本院提起诉讼，符合法律规定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条、第四十四条、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告苏晗与被告营山县中能置业有限公司于2015年8月24日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为2015005485和2015005486）及补充协议合法有效,双方继续履行，被告营山县中能置业有限公司负责配合原告苏晗办理涉案房屋的产权登记，所产生的税费按国家法律法规及相关政策的规定由双方各自负担。 二、驳回原告苏晗的其他诉讼请求。 案件受理费1000元，由被告营山县中能置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长  张翼秋 审判员  刘 苍 审判员  罗 雄 二〇一九年十一月十一日 书记员  董曲折