宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁04民终940号 上诉人（原审原告）：高军，男，1968年8月29日出生，汉族，住宁夏西吉县。 上诉人（原审被告）：郭利萍，女，1977年10月2日出生，汉族，住宁夏固原市。 上诉人（原审被告）：郝向峰，男，1973年3月18日出生，汉族，住宁夏固原市。 以上二上诉人的委托诉讼代理人：张慧武，宁夏益成律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：杜效平，男，1977年8月2日出生，汉族，住宁夏彭阳县。 委托诉讼代理人：贺瑞婷，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原审被告：固原宁新房地产开发有限公司，住所地：宁夏固原市原州区文化街**。 法定代表人：张录，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛宗智，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人高军因与上诉人郭利萍、郝向峰，被上诉人杜效平，原审被告固原宁新房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2019）宁0402民初5671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高军，上诉人郭利萍、郝向峰的委托诉讼代理人张慧武，被上诉人杜效平的委托诉讼代理人贺瑞婷，原审被告固原宁新房地产开发有限公司的委托诉讼代理人薛宗智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高军上诉请求：1、撤销原州区人民法院(2019)宁0402民初5671号判决书判决第三、四项；2、依法改判各被上诉人在返还购房款的同时，共同支付自2018年01月30日起至生效判决确定之日利息损失(按年利率6％计算)；3、依法改判由被上诉人郭利萍、郝向峰支付违约金25250.00元(依合同约定暂按5％主张)，由被上诉人杜效平支付违约金28062.00元(依合同约定暂按5％主张)；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决第6页认定被上诉人社效平并非合同一方当事人不正确。理由:1、上诉人与被上诉人郭利萍和郝向峰签订买卖合同后，由于被上诉人郭利萍和郝向峰的原因无法向上诉人交付XX房屋，导致合同目的不能实现，后被上诉人郭利萍、郝向峰与杜效平协商，杜效平愿意以自已取得的XXX房屋共同向上诉人履行合同并交付。当时按照售楼部和被上诉人的要求，上诉人在2018年01月24日与被上诉人社效平签订了《工程抵顶房屋转让协议》。2、被上诉人郭利萍、郝向峰、杜效平作为共同的债务人与上诉人存在买卖合同关系，之间将原来的XX房屋变更为XXX房屋，将原来的债务人郭利萍，郝向峰变更为郭利萍、郝向峰、杜效平三人。3、以上两点事实说明，本案实质上属于合同主体(主体增加)和内容变更，只是在形式上签订了两份合同而已，所以被上诉人郭利萍、郝向峰、杜效平应该共同向上诉人承担责任。二、一审判决第7页认定:“原告明知该房屋交易的风险高于正常水平，的确因交易不能造成相应损失，其所主张的违约金未在合同中约定，同时又主张了2018年1月30日至判决确定之日资金占用的利息，原告自认为向各被告主张权利的时间为2018年底，本院酌情按照现行中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2019年1月1日起至判决生效之日止利息”该认定错误。理由:1、上诉人在交易时已经尽到注意义务，并无过错，上诉人也对房屋情况进行了解，当时被上诉人郭利萍、郝向峰也向上诉人出示其购买该房屋的相关手续且保证该房屋不存在瑕疵。2、上诉人与被上诉人在合同中明确约定违约金。杜效平与高军《工程抵顶房屋转让协议》第四条对违约责任进行明确约定并约定违约金。郭利萍与高军《顶账房转让协议》第六条第一款、第二款均对违约金进行了约定。上诉人在起诉时按5％主张已做出最大让步，应该予以支持，但一审法院未支持违约金存在错误。3、上诉人于2018年1月30日向被上诉人郭利萍、郝向峰交清所有购房款，由于被上诉人郭利萍、郝向峰的原因导致合同目的无法实现，依据法律规定，利息应该从高军付清购房款之日起算;高军于2018年1月30日付清房款，故其主张从2018年1月30日计算利息应予支持。一审法院对此裁判错误，违反法律规定，对上诉人明显不公平。 郭利萍、郝向峰辩称，1.上诉人高军主张的返还购房款、逾期违约金的责任应由杜效平承担；2.高军主张的利息损失没有法律依据；3.对违约金合同中没有明确约定，所以其主张没有事实和法律依据。 杜效平辩称，1.杜效平与高军签订的工程抵顶转让房屋协议是在高军与郭利萍签订的顶账房转让协议的基础上对原协议的内容所作的变更，而且高军将全额的房款支付给郭利萍、郝向峰夫妻，房屋买卖合同的相对方是高军和郭利萍，杜效平没有向高军返还房款的义务。2.上诉人主张的5%的违约金没有事实和法律依据，一审判决已经按照中国人民银行利息予以支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 固原宁新房地产开发有限公司述称，一审法院对宁新公司的判决正确，请求维持。 郭利萍、郝向峰上诉请求：撤销宁夏固原市原州区人民法院(2019)宁0402民初5671号判决第一、三项，改判由被上诉人杜效平向高军返还购房款。事实和理由：一、一审程序违法。本案与被上诉人高军签订合同的主体有两方:一是上诉人郭利萍，二是被上诉人杜效平。根据“一事一诉”原则，被上诉人高军只能选择其中一个主体进行诉讼，其将上诉人郭利萍、郝向峰和被上诉人杜效平以及其他一审被告作为共同被告诉至一审法院的诉讼方式明显违反法律规定，属程序错误。二、一审认定事实错误。1、从被上诉人高军一审诉状事实和理由来看，高军要购买的房屋是ＸＸ，其虽然和上诉人郭利萍签订顶房合同，但是所签订的合同日期在高军和杜效平所签订的合同之前，但是高军自己认可后来三方通过协商将所要购买的ＸＸ变更成了ＸＸＸ，顶房合同主体是被上诉人高军和杜效平。另外上诉人郭利萍、郝向峰收取房款是基于被上诉人杜效平的指示，原因是杜效平对郭利萍、郝向峰负有债务，该事实高军在一审诉状事实和理由中持认可的态度，所以对于上诉人郭利萍和郝向峰来说，收到的根本不是房款，而是杜效平返还的借款。2、一审处处在强调合同相对性，但是与被上诉人高军签订合同的主体是上诉人郭利萍，与郝向峰没有任何法律关系，郝向峰只是作为郭利萍的丈夫参与了与高军解除合同的谈判及收款事务。现一审判决由郝向峰共同承担还款义务没有任何的法律依据，该问题既属于认定事实错误，同时也属于程序违法。 高军辩称，1.我向郭利萍、郝向峰购买宁新公司的房屋，我向郭利萍付清房款；2.郝向峰与杜效平之间的债务我不清楚；3.郭利萍、郝向峰、杜效平存在欺诈嫌疑，应承担相应的违约责任；4.合同明确约定违约金，我按照5%主张合理合法，一审判决不合理，应从付款之日起计算违约金。 杜效平辩称，与对高军的答辩意见一致。 固原宁新房地产开发有限公司述称，与对高军的答辩意见一致。 高军向一审法院起诉请求：1.判令解除案涉的《顶账房转让协议》、《工程抵顶房屋转让协议》；2.判令由四被告共同向原告返还房款505000.00元；3.判令由被告郭利萍支付违约金25250.00元（依合同约定暂按5%主张）；4.判令由被告杜效平支付违约金28062.00元（依合同约定暂按5%主张）；5.由被告杜效平、郭利萍、郝向峰共同支付资金占用利息损失42925.00元（按年利率6%，暂计算2018年1月30日至2019年6月30日期间的利息损失），并按此利率标准支付2019年7月1日至生效判决确定之日的利息损失；6.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告郝向峰、郭利萍系夫妻关系。被告杜效平在被告固原宁新公司开发的宁新国际城施工，该公司将XX及XXX室给杜效平抵顶了工程欠款。杜效平与郝向峰多有经济往来，2017年9月11日，二人口头协商由杜效平将宁新国际城ＸＸ室通过以房抵债的形式抵顶给郝向峰，为此郭利萍向宁夏三度地产咨询有限公司支付了5000.00元团购款。2018年1月19日，郭利萍与原告高军签订了《顶账房转让协议》，将ＸＸ室以515000.00元的价格出售给原告，原告于当日向郝向峰账户转账支付315000.00元。2019年1月24日，杜效平提出ＸＸ室无法办理到原告名下，三方遂协商将房屋变更为XXX室，价款变更为505000.00元，杜效平自行与原告签订了《工程抵顶房屋转让协议》。2018年1月30日，原告向郝向峰转账支付了190000.00元房屋尾款，郝向峰出具了200000.00元的收条。2018年年底，原告向各被告催办购房事宜无果，故提起诉讼。 一审法院认为，本案争议的焦点在于涉案房屋买卖合同一方当事人为原告，而另一方当事人的范围应如何确定，买卖合同作为典型的双务合同，应严格遵循合同相对性原则，双方当事人互相承担义务和享有权利，双方的债权债务关系呈对应状态，本案中的被告固原宁新公司并未与原告协商过房屋买卖事宜，亦未签订买卖合同，不是该合同的当事人，故被告固原宁新公司不是本案的适格被告，原告对其所主张的诉讼请求，本院不予支持；被告杜效平是基于与被告郝向峰之间的债务关系，突破了合同的相对性原则，为其约定了合同义务，作为该合同的第三人履行本应由被告郝向峰及郭利萍履行的交付房屋的义务，杜效平在该合同中仅负有交付房屋的义务，并不享有收取购房款的权利，并非合同的一方当事人，第三人违约不履行债务，应由债务人郝向峰及郭利萍向债权人高军承担违约责任，故杜效平亦非本案的适格被告，原告对其所提出的诉讼请求，本院不予支持。原告与郭利萍在签订《顶账房转让协议》时，对涉案房屋的现实情况及房屋价款均有充分的了解，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容真实有效，未违反行政法规和法律的强制性规定，具有法律约束力。杜效平与原告签订的《工程抵顶房屋转让协议》，是在原告与郭利萍所签订的《顶账房转让协议》的基础上对原合同内容作的变更，郝向峰与郭利萍对上述变更内容完全知情并参与协商，亦对变更后的内容认可，该协议代表的是郝向峰与郭利萍的意志，其二人应是该合同的相对方。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，由买受人支付价款的合同，郝向峰与郭利萍在签订合同时，对涉案房屋并不享有所有权，即使所具有的处分权利也是基于与杜效平所达成的口头协议，而杜效平现认为其已清偿欠款，与郝向峰之间的债务关系已经消灭，不愿配合原告签订购房合同，涉案两套房产始终为杜效平所有，郭利萍及郝向峰无法履行交付房屋的合同义务，致使原告的合同目的不能实现，故原告要求解除上述两份协议、返还购房款的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。原告明知该房屋交易的风险明显高于正常水平，的确因交易不能造成了相应的经济损失，其所主张的违约金未在合同中约定，同时又主张了自2018年1月30日至判决确认之日资金占用的利息（按照年利率6%计算），原告自认向各被告主张权利的时间为2018年年底，本院酌情对按照现行中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算自2019年1月1日起至判决生效之日止的利息予以支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十五条、第九十四条第（四）项、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、解除原告高军与被告郭利萍、郝向峰签订的《顶账房转让协议》；二、解除原告高军与被告杜效平签订的《工程抵顶房屋转让协议》；三、被告郭利萍、郝向峰于本判决生效之日起十日内向原告高军返还购房款505000.00元并支付自2019年1月1日起至判决生效之日止的利息（按照现行中国人民银行贷款基准利率计算）；四、驳回原告高军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4906.00元，由原告高军负担481.00元，被告郭利萍、郝向峰负担4425.00元。 二审中双方当事人均无证据向法庭提交。 二审经审理查明事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，买卖合同作为典型的双务合同，应严格遵循合同相对性原则，双方当事人互相享有权利、承担义务。本案中高军与郭利萍、郝向峰签订《顶账房转让协议》约定，郭利萍、郝向峰将其二人从被上诉人杜效平处顶账而来的位于固原ＸＸ室出售给上诉人高军。高军依约向郝向峰支付了部分购房款后，因郭利萍、郝向峰二人的原因致使房屋无法办理过户手续，随后郝向峰、郭利萍叫来杜效平，三方协商对出售的房屋房号及价款进行了变更，故上诉人郭利萍、郝向峰应按照双方变更后的房屋房号交付房屋，上诉人高军应按照变更后的房屋价款支付购房款，原合同中关于双方权利义务及违约责任等未协商变更的部分依然有效。杜效平与高军签订的《工程抵顶房屋转让协议》，是郭利萍、郝向峰为了让杜效平协助高军办理房屋过户手续需要签订，因该协议是高军与杜效平之间通谋而为的虚假意思表示，双方无受合同内容拘束的意思，故该协议应属无效协议。该事实有各方当事人的陈述及其提供的证据能够证实。现因杜效平拒绝协助高军办理房屋产权登记手续，而郭利萍、郝向峰至今未取得变更后房屋产权手续，无法履行合同约定的义务，致使涉案合同目的无法实现，高军主张解除其与郭利萍、郝向峰签订的《顶账房转让协议》，由郭利萍、郝向峰向其返还购房款的请求符合法律规定，一审法院予以支持正确。关于高军主张由杜效平向其支付违约金的请求能否成立。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。因杜效平不是涉案合同的当事人，其不履行义务应当由合同相对方郭利萍、郝向峰承担违约责任。故其该项请求不能成立，本院不予支持。关于高军要求由郭利萍、郝向峰向其支付自2018年1月30日起的利息的请求。郭利萍、郝向峰实际收取购房款的时间为2018年1月30日，且因其二人的原因致使涉案合同无法实际履行，在合同无法履行时其二人并未积极协调解决违约事宜，而是推诿扯皮，辩称涉案购房款是受杜效平指示收取，与庭审查明事实严重不符，有违诚实信用原则，故对上诉人高军的该项请求予以支持。 综上所述，上诉人高军的部分上诉请求成立，应予支持；上诉人郭利萍、郝向峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2019）宁0402民初5671号民事判决第一、四项，即：“一、解除原告高军与被告郭利萍、郝向峰签订的《顶账房转让协议》；四、驳回原告高军的其他诉讼请求”； 二、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2019）宁0402民初5671号民事判决第二、三项，即：“二、解除原告高军与被告杜效平签订的《工程抵顶房屋转让协议》；三、被告郭利萍、郝向峰于本判决生效之日起十日内向原告高军返还购房款505000.00元并支付自2019年1月1日起至判决生效之日止的利息（按照现行中国人民银行贷款基准利率计算）”； 三、确认上诉人高军与被上诉人杜效平签订的《工程抵顶房屋转让协议》无效； 四、上诉人郭利萍、郝向峰于本判决生效之日起十日内向上诉人高军返还购房款505000.00元并按照年利率6%计算支付自2018年1月30日起至判决确定之日止的购房款利息； 五、驳回上诉人高军的其他上诉请求； 六、驳回上诉人郭利萍、郝向峰的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4906元，二审案件受理费18662元，均由上诉人郭利萍、郝向峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  马晓红 审判员  李凤玲 审判员  苟改莉 二〇一九年十一月十八日 书记员  唐 妍