重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初23082号原告：何琴，女，1987年3月26日出生，汉族，职业不详，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：杨忱，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾野，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告：重庆同景宏航置地有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路1号第2层，统一社会信用代码91500106596703443D。法定代表人：彭善荣，重庆同景宏航置地有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘孟凯，男，重庆同景宏航置地有限公司员工，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：李雪梅，女，重庆同景宏航置地有限公司公司员工，住重庆市云阳县。原告何琴与被告重庆同景宏航置地有限公司合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法由适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何琴的委托诉讼代理人曾野、杨忱，被告重庆同景宏航置地有限公司的委托诉讼代理人李雪梅到庭参加了诉讼。审理中，因涉及双方当事人申请庭外和解，依法扣除了相应期间的审限。本案现已审理终结。原告何琴向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告重庆同景宏航置地有限公司继续履行《告知书》第一条、第二条的内容，对四、五组团别墅与高楼（含洋房）区域用绿植方式进行区隔，分开管理，对四、五组团别墅交界的消防通道进行景观升级；2.由被告重庆同景宏航置地有限公司负担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告何琴为恒大优活城HDYHC四组团的业主，原、被告双方在签订恒大优活城《商品房买卖合同》之前，被告重庆同景宏航置地有限公司为完成小区内建设规划调整，与原告何琴协商一致，并于2017年5月19日向原告何琴出具《告知书》，明确表示“感谢全体业主同意我司规划方案调整，按照业主要求，我司配合工作如下：一、四五组团的别墅统一管理且无围墙隔离，四五组团别墅与高楼（含洋虏）区域分开管理，采用绿植等方式进行区域分隔；二、四五组团交界的消防通道在满足验收条件下进行景观升级”，但被告重庆同景宏航置地有限公司在四、五组团已经通过验收，且业主已经入住的情况下，未按照《告知书》的承诺履行别墅与高楼（含洋房）绿植区隔和消防通道景观升级的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影晌的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告重庆同景宏航置地有限公司不履行《告知书》承诺的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原告何琴有权要求被告重庆同景宏航置地有限公司立即履行《告知书》中一、二条所承诺的义务。现原告何琴为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望法院依法判如所请。被告重庆同景宏航置地有限公司辩称：1.《告知书》的内容并不具体确定，且被告重庆同景宏航置地有限公司也只是配合，并不是承诺。根据《告知书》的内容，被告重庆同景宏航置地有限公司已经在法律规定和法律框架内配合完成了相关工作。经代理人查看现场，原告何琴所起诉内容，被告重庆同景宏航置地有限公司均已经履行，不存在违约。2.我方已经按照《告知书》的内容进行了景观升级，也采用了绿植进行了区域分隔和分开管理，因为告知书并没有约定具体的标准，我方认为满足一般的条件即可。3.原告何琴所述根据某一段的景观为标准进行景观升级，我方认为原告何琴的要求没有依据。4.对《告知书》第一条的解释应当合法合理，应当解释为符合设计规范，主要是采用物业管理的方式对别墅和高楼进行服务管理上差别化的服务，采用绿植等方式进行区域分隔，而不能进行物理隔离。如果大范围的进行切割，既不符合消防规定的，也缺乏可行性，不应作此解释。5.根据我国物权法第七十三条规定，建筑区划内的道路属于业主共有。根据我国物权法第七十六条规定，改建重建建筑物及附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上的业主。按照原告何琴对告知书第一条的解释，肯定会对小区内部进行物理分隔，造成部分业主或大部分业主对共有设施的合法权益受到侵害。而且没有合适方案处理贯穿小区的消防通道，强行分隔一方面会造成安全隐患，另一方面可能激化小区内部矛盾。6.物业公司已对四、五组团别墅区进行统一管理，且区别于高楼。被告重庆同景宏航置地有限公司已举示证据证明采用了绿植进行了区域的分隔，另外被告重庆同景宏航置地有限公司对四、五组团交界的消防通道进行了景观升级。而原告何琴未举示证据证明被告重庆同景宏航置地有限公司的景观不符合合同约定或者法律规定。综上所述，不同意原告何琴的诉讼请求，请求法院依法判决。经审理查明：2017年9月4日，原告何琴与被告重庆同景宏航置地有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，载明：该商品房项目名称为同景优活城项目（四组团），案涉房屋坐落为重庆市沙坪坝区**组团**标准分区**号地块**号楼****，该房屋为预售商品房，被告重庆同景宏航置地有限公司应于2018年12月30日之前将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告何琴使用。上述《重庆市商品房买卖合同》还对双方的违约责任、房屋质量标准、基础设施等进行了约定。另查明，2017年5月19日，被告重庆同景宏航置地有限公司出具《告知书》，其主要内容为：“感谢全体业主同意我司规划方案调整，按照业主要求，我司配合工作如下：一、四五组团的别墅统一管理且无围墙隔离，四五组团别墅与高楼（含洋房）区域分开管理，采用绿植等方式进行区域分隔；二、四五组团别墅交界的消防通道在满足验收条件下进行景观升级；三、在符合法律法规政策的前提下，确保楼下地库两个车位由别墅业主同等条件下优先购买。如暂时不能销售，确保优先租用；四、保证四组团别墅已认购未签约的客户陆续进行签约工作，明细详见现场公告”。之后，由于原告何琴要求被告重庆同景宏航置地有限公司按照《告知书》内容整改未果，原告何琴遂提起本案诉讼，要求法院依法判如所请。本案审理中，原告何琴明确诉讼请求如下：1.将四组团中每一家的别墅入户处修建门头，并修建围墙（围墙样式为0.4米左右的砖墙做底，上面修建铁栅栏，风格为法式，外立面由被告重庆同景宏航置地有限公司维护，内部由业主自己负责）做成独家独户的封闭式；2.将四组团、五组团之间的消防通道提升至路旁地面相同高度（拆掉路沿石）；消防通道路面用大理石铺设；将四、五组团之间的消防通道靠四组团一侧的12、14、16幢别墅和消防通道之间的绿色植物予以拆除并修建法式喷泉景观，将10、18、19幢别墅和消防通道之间的绿色植物，升级为：在路边沿修建花坛，花坛内根据花坛长度修建2-3个法式高立花盆，花盆内的植物根据季节更换为不同颜色绚丽的鲜花，花坛内种植不低于60厘米的常青植物，并配以名贵花卉，花期一年不少于两季。靠五组团一侧，31、35幢别墅之间的区域修建一个半径不低于1.5米、高度不低于2米的圆形的中心对称造型的喷泉景观。针对原告何琴变更后的诉讼请求，被告重庆同景宏航置地有限公司认为，原告何琴只能代表四组团部分业主的意见，原告何琴前述方案，涉及到侵犯其他业主权益，且该方案并没有任何合同依据，实际上也没有办法落实。《告知书》上要求别墅采用绿植等方式进行区域分割，且实际情况上，别墅也采用了绿植进行分隔。原告何琴变更后的诉讼请求，超出了《告知书》和《重庆市商品房买卖合同》约定的范畴，请求法院依法判决。上述事实，有原告何琴举示的《重庆市商品房买卖合同》，《告知书》，现场照片；被告重庆同景宏航置地有限公司提交的现场照片，消防布置总平面图；本院进行现场勘察拍摄的现场照片、现场视频以及原、被告双方当事人的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告何琴自述，《告知书》是参加被告重庆同景宏航置地有限公司变更规划听证的业主领取，并根据《告知书》第一条和第二条来确定本案诉讼请求。该《告知书》虽然从形式上看系被告单方承诺，但因《告知书》明确表达了意思表示，相对方即原告何琴也表示接受。因此，《告知书》对本案原、被告双方发生法律效力。但《告知书》的内容，“分开管理”、“绿植”、“景观升级”等约定较为主观和模糊，双方在审理中也无法就上述问题达成补充协议，应视为约定不明。原告何琴变更后的诉讼请求，对《告知书》中的内容进行了细化，属于对合同内容的解释。本院认为，首先，在审理中，原告上述解释内容未取得被告重庆同景宏航置地有限公司的同意。其次，根据《告知书》的内容，结合《告知书》所使用的语句、有关条款、合同目的、交易习惯等，均无法得出原告变更后的诉讼请求的内容。因此，原告对《告知书》的解释、变更后的诉讼请求，对被告重庆同景宏航置地有限公司不发生法律效力。其次，原告变更后的诉讼请求，即要求将四组团、五组团之间的消防通道提升至路旁地面相同高度（拆掉路沿石），消防通道路面用大理石铺设。本院认为，任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾的义务。建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。消防通道作为消防设施，其建设、维护、修缮等，都应符合相关要求，并接受消防部门的检查验收。原告上述要求，不仅超出原、被告双方之间的房屋买卖合同以及《告知书》的约定，且违反消防法相关规定。原告的请求，不符合法律规定，也不够明确，缺乏可操作性。再次，原告的要求，涉及到小区公共区域，涉及其他业主的权益，原告的要求需要按照规定和程序征求其他业主的意见。综上，原告的诉讼请求不成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十八条、第一百二十五条，《中华人民共和国消防法》第五条、第九条、第十条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回原告何琴的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半交纳40元，由原告何琴负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 谢国忠二〇一九年十一月二十八日法官助理 张 伟书 记 员 刘 维