呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初7671号原告：内蒙古泽信物业服务有限公司。法定代表人:马治国，该公司执行董事。委托诉讼代理人:付彦彬，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵乾，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告：李先兰，住呼和浩特市。原告内蒙古泽信物业服务有限公司（以下简称泽信物业公司）与被告李先兰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泽信物业公司的委托诉讼代理人赵乾，被告李先兰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古泽信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付拖欠的自2017年8月23日至2019年12月31日的物业费12748.53元;2.请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金1137.82元(违约金系按照应交费用每日万分之二点一的标准，自2017年8月12日分段计算至2019年7月4日，原告具体请求计算至被告实际给付之日)以上两项暂计13886.35元;3.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告是受内蒙古希望阳光股份有限公司的委托向“希望加州华府”项目提供物业服务的企业，被告是希望加州华府一期6-2-102室的业主，所购房屋建筑面积为148.69平方米，地下室建筑面积97.13平方米。根据《前期物业服务合同示范文本》和《业主临时管理规约》的规定，被告所购房屋物业收费标准为2.38元/平方米/月，地下室1元/平方米/月，物业管理费按年度缴纳，业主及物业使用人应当于每年物业费到期日的十日之前交纳次年物业管理费，逾期物业公司有权按每日万分之二点一的标准收取违约金。被告至今未缴纳自2017年8月23日至2019年12月31日的物业费。原告认为，被告拖欠物业费的行为违反了《前期物业服务合同示范文本》和《业主临时管理规约》的相关约定，已构成违约，根据法律以及合同的相关规定，原告依法有权要求被告继续履行，并有权按照合同约定收取违约金。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告李先兰辩称，一、没有缴纳物业费的原因及被告家无暖气给被告家造成的后果：2017年8月23日-2019年10月23日，共计26个月。被告是6号楼2单元102业主，于2014年5月28日从内蒙古希望阳光股份有限公司以1128480元购买此房，被告于2014年5月28日接收此处的精装修房，并买家具入住当日，感觉潮湿，有异味，憋气，地面不干爽，后发现房内渗有脏水，多次报告物业，有时有人来查看并答应进一步检查，大约两个月后物业开始了大的检修动作：先是客厅、走廊、过道所有房间、卫生间、不但精装修部分所有地面掘地二三尺，连同墙面刨掉，最后终于在卫生间与卧室的一处墙角下查到了冒水的一段水管，此时他们才找到了问题的所在。当时内蒙古希望阳光股份有限公司给予补偿费，内蒙古泽信物业有限公司，不但拿走了内蒙古希望阳光股份有限公司给我们此项赔偿款后，强行逼迫我签字，因被告不可能接受这样的无理、无情、无据的事实，只能以拒缴物业费来表示，另一方面被告发现房内漏水时只有一个房间有水，当时到真正维修全屋所有房间浸湿水已达到上墙两米高，难道物业不应对此承担职责吗，对业主有所交代吗，因为内蒙古泽信物业服务有限公司的职责首先是确保业主安全居住，出现这些问题很明显内蒙古泽信物业服务有限公司完全应该意识到。当初被告找内蒙古泽信物业服务有限公司时就清楚的告知他们：被告入住新家时身体感受异样曾去找过医生，可是内蒙古希望阳光股份有限公司给予被告的赔偿款却被内蒙古泽信物业服务有限公司无情地扣留，请问依据是什么。被告是业主，理应由内蒙古希望阳光股份公司来解决处理。以上发生的问题，被告的身体感受不应当得到保障和尊重吗，被告有权保留对内蒙古泽信物业服务有限公司给被告造成的伤害追究。二、因为被告购买了希望加州华府一期6-2-102室，此房并接收后于2014年5月28日至2019年的今日，一直没有供应暖气，被告家无暖气，曾多次找过内蒙古泽信物业服务有限公司的马志国、金总、主管，内蒙古希望阳光股份有限公司和内蒙古泽信物业服务有限公司韩总、徐总，内蒙古希望阳光股份有限公司和内蒙古泽信服务有限公司给被告家改造过一次暖气管道，但还是不热，暖气冰冷，当时内蒙古泽信物业服务公司的马志国经理的处理意见是：1、让被告搬到物业公司去居住；2、让被告自行买循环栗他们给安装，并让物业给予报销，但一直没有报销过；3、又让被告买电暖气解决供暖，电费由物业报销，时至今日也没有兑现承诺。另外，热力公司小刘（刘建勋）和一位副所长（朱薇）也曾来过被告家测过温度并证实无暖气冰冷，此事被告可出示证明来证实。三、被告每年每月都在找内蒙古泽信物业服务有限公司和内蒙古希望阳光股份有限公司，他们两家一直承诺给被告家维修，每年到送暖期我家还是无暖，内蒙古泽信物业服务有限公司说:“已送暖气了，今年不能修了，明年停暖再修。”年年都用这样的话来打发被告，但等到第二年的四月份停暖后，被告找内蒙古泽信物业服务有限公司进行维修，他们说，已维修，一直推托了6年。今年被告又多次找物业维修，内蒙古泽信物业服务有限公司主管说：“他们修不了啦，让我们找内蒙古希望阳光股份有限公司”。被告随后又找到内蒙古希望阳光股份有限公司韩总，说了被告家无暖气供应还是不能入住一事，现在被告的手机里留有当时的录音，可证实韩总在2019年8月22日的谈话，完全可以证实此事，韩总已说交给内蒙古泽信物业服务公司多年，所有的工程项目、维修等早已交给内蒙古泽信物业公司管理了。四、在这6年里，因家里无暖气，家冷导致孩子多次生病，医治花费100多万元，又因家里冷无暖气没办法居住，被告家一直在外租房居住，一年3万元租金。6年总计已花费18万元，被告要求内蒙古泽信物业服务公司赔偿因无暖气不能居住造成以上的损失。以上是被告的应诉事实和理由，敬请法官予以公平、公正处理解决。另外对物业服务的不满意:1、暖气：从交房起，暖气没温度；2、室内墙体、磁砖裂缝、房顶掉皮、厨房老鼠、吸油烟机反油烟；3、热水器一直不能用；4、室外绿化，两棵大树挡阳光；5、卫生间地漏反味；6、所购买房屋地下室建筑面积与开发商出具合同面积不符；7、对希望阳光股份有限公司对被告房屋维修赔偿费用，金额的去向有异议，恳请法院予以查明，被告至今分文未拿到；8、在购买房屋起至今没有暖气，使被告无法居住，并在这6年里正常缴纳的取暖费用究竟由谁来负责。这几年来的暖气费一直按时己缴纳费用共计：21117.6元。无论是谁造成的家里无暖气，请做出合理的解释。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：就原告泽信物业公司提交的证据，因证据形式、来源合法且证据之间能够相互印证形成完整证据链条足以证明案件事实，本院予以采信，就被告李先兰提交的证据，因欠缺与本案关联性以及证明力不足，本院不予采信。结合本案证据，本院认定事实如下：1.原告泽信物业公司是经核准许可进行物业服务的物业公司，具有物业服务资质，被告李先兰是希望加州华府一期6-2-102号房屋的业主，所购房屋建筑面积为148.69平方米，地下室建筑面积97.13平方米。以上事实有原告提交营业执照、质证证书以及庭审笔录在卷佐证。2.2014年7月18日，被告李先兰与案外人内蒙古希望阳光实业股份有限公司（以下简称希望阳光实业公司）签订《希望·加州华府地下室赠与协议》，协议约定乙方李先兰遵循该项目物业公司规定的交付管理费的时间及具体收费标准待物业公司进驻本项目后统一制定。庭审中，原告提交收款专用收据以证明地下室物业费收费标准为1元/月.平方米，被告李先兰在庭审中亦承认对此收费标准知情并曾以此标准交纳过地下室物业费。同年8月29日，被告李先兰与案外人希望阳光实业公司签订《加州华府临时管理规约》，规约约定物业服务费用标准为多层及高层住宅物业2.38元/月.平方米，物业管理费按年度缴纳，每年物业费到期日的十日之前缴纳次年物业管理费，未能按时如数交纳物业管理费和专项维修资金的，应按每日万分之二点一的标准支付违约金物业管理企业有权对违约业主提起诉讼。2015年8月10日，原告泽信物业公司与案外人希望阳光实业公司签订《前期物业服务合同示范文本》，具体约定物业名称为泽信·加州华府一期，服务内容包括对共用部位、共用设施、公共秩序、公共物业以及小区地下仓储室的物业服务及收费工作，服务费用为多层住宅、高层住宅2.7元/月.平方米，合同期限自2015年8月30日至小区业主委员会成立重新签订物业管理合同之日止。3.被告李先兰自行交纳了2014年度的物业费，2016年，原被告以及案外人希望阳光实业公司、中铁十六局集团北京工程有限公司一分公司希望加州华府项目部（以下简称中铁十六局加州华府项目部）签订《维修处理协议》，协议约定由案外人中铁十六局加州华府项目部一次性补偿李先兰自2014年10月15日至2016年4月15日两年的供热费共计10856元，该费用全部用于缴纳6号楼2单元102室的物业费。该费用由泽信物业公司直接向李先兰出具相应金额的物业费收据。原告泽信物业公司据此以10856元冲抵了被告李先兰自2015年8月29日至2017年8月22日的物业费（地上房屋及地下室）以及至2017年6月30日的垃圾清运费，并开具了相应的收款专用收据。庭审中，被告李先兰认可其在该协议中签字的真实性，其辩称受胁迫但未能提交充分证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果。4.被告李先兰尚欠2017年8月23日至2019年12月31日期间的物业服务费未付，原告泽信物业公司提交律师函以及物业费催缴记录以证明其已经向被告李先兰催缴，被告李先兰在庭审中亦承认欠缴物业费。现因被告李先兰经合理期限催要仍未履行支付拖欠物业费的义务，原告为维护自身合法权益诉至本院，请求判令：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付拖欠的自2017年8月23日至2019年12月31日的物业费12748.53元;2.请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金1137.82元(违约金系按照应交费用每日万分之二点一的标准，自2017年8月12日分段计算至2019年7月4日，原告具体请求计算至被告实际给付之日)以上两项暂计13886.35元;3.判令被告承担诉讼费用。本院认为，原告泽信物业公司是具有物业服务资质的物业公司，本案中，其依据《希望·加州华府地下室赠与协议》《加州华府临时管理规约》《前期物业服务合同示范文本》具体为泽信·加州华府一期业主提供物业服务，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告李先兰作为希望加州华府一期6-2-102号房屋的业主，亦实际接受了原告的物业服务，故双方成立真实合法有效物业服务合同法律关系，当事人合法权益应受法律保护，被告李先兰应当按照约定的地上房屋以及地下室物业服务费收费标准按年度向原告泽信物业公司交纳物业管理费。庭审中，被告李先兰以室内暖气不热作为拒交物业费的主要抗辩理由，但其提交的供热服务回访单以及录音并不足以佐证其辩称，应承担举证不能的不利法律后果，本院不予采纳。关于欠费时间，被告李先兰对欠费起始时间持有异议，原告提交的《维修处理协议》足以证明原被告双方已就供热赔偿费冲抵一段时间的物业费达成合意，本院予以确认，被告李先兰辩称受胁迫但没有证据予以证明，本院对其辩称不予采信。故综上，原告泽信物业公司请求被告李先兰支付2017年8月23日至2019年12月31日欠付物业费12748.53元（148.69平米×2.38元/月.平方米+97.13平米×1元/月.平方米）的诉请合法有据，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因被告李先兰并非主观恶意拖欠物业费且原告物业服务质量存在瑕疵，故对其相应主张本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十二条之规定，判决如下：被告李先兰于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古泽信物业服务有限公司2017年8月23日至2019年12月31日欠付物业服务费12748.53元（148.69平米×2.38元/月.平方米+97.13平米×1元/月.平方米）；驳回原告内蒙古泽信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费25元，由被告李先兰负担。本判决为终审判决。审判员 陈 红 二○一九年十一月四日书记员 李志红附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。