西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终8091号 上诉人（原审原告）西安市鄠邑区甘亭街道南关村第五村民小组。负责人吴永恒，组长。委托诉讼代理人曾香英，陕西方新律师事务所律师。委托诉讼代理人周强，陕西力德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陕西明玉置业有限公司。法定代表人郑楠，总经理。委托诉讼代理人李振东，陕西博纳新律师事务所律师。上诉人西安市鄠邑区甘亭街道南关村第五村民小组（以下简称南关村五组）因与被上诉人陕西明玉置业有限公司（以下简称明玉公司）确认合同无效纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院（2018）陕0118民初3033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人南关村五组的负责人吴永恒及委托诉讼代理人曾香英、周强、被上诉人明玉公司的委托诉讼代理人李振东到庭参加诉讼。本案现已审理终某某。南关村五组上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持南关村五组一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由明玉公司负担。事实和理由：第一，一审判决适用法律错误。一审法院适用的《土地管理法》第63条是正确的，但判决结果却与引用的法律条文背道而驰。根据这一法律条文，法律是明文禁止集体土地出让、转让、出租的，但判决结果却是集体土地被以“和解协议”的形式非法买卖了。一审判决存在明显的逻辑错误。双方签订执行和解协议出让贱卖土地时，不符合土地利用总体规划。涉案土地被规划为医疗卫生用地，但明玉公司是以牟利为目的转手倒卖涉案土地和房屋，此牟利行为不符合土地利用总体规划。涉案土地和房屋没有办理任何土地审批手续和规划建设手续，其转让、出让、抵偿行为自始无效。第二，一审判决“以资抵债执行和解协议不违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效”的论断严重违反法律的强制性规定。涉案以资抵债执行和解协议明显违反《土地管理法》第63条和《村民委员会组织法》第24条的强制性规定，根据《合同法》第52条第2、3、4、5款之规定，该和解协议完全无效。第三，明玉公司通过所谓的以资抵债执行和解协议侵占集体财产的行为，属于依法予以重点打击的侵吞集体资产的黑恶势力犯罪行为，不应受到法律的庇护。明玉公司辩称：第一，一审判决适用法律正确。案涉土地属于规划的医疗卫生用地，不是依法限制流转的耕地或宅基地。涉案土地使用权是通过法院执行程序依法发生的转移。双方所签以资抵债执行和解协议第一条约定的是以房屋、配套设施和地上附着物抵债，不是以土地使用权抵债，只是根据地随房走的原则对土地使用权作了说明，因此符合《土地管理法》第63条的规定。抵债行为不属于出让、转让或出租行为。第二，一审认定以资抵债执行和解协议合法有效，是正确的。案涉财产的转移是通过法院执行程序依法进行的，合法有效。村民委员会组织法不得对抗人民法院的执行行为。双方当事人法律地位平等，南关村五组的集体性质不得凌驾于其他主体，不得为自身利益损害他人利益。南关村五组的会议真实与否属其自身管理行为，不得对抗善意第三人。执行程序中南关村五组出示了会议纪要，人民法院也进行了审查，因此证明明玉公司完全是善意的。第三，明玉公司不是黑恶势力，不存在侵占集体财产的行为。南关村五组是在对抗法院执法，所谓黑恶势力保护伞的说法纯属猜测臆断。明玉公司在抵债过程中付出了对价，所以不是侵占行为。综上，明玉公司不同意南关村五组的上诉请求。南关村五组向一审法院提出诉讼请求：1、确认 2017 年 10 月 22 日南关村五组与明玉公司签订的《以资抵债执行和解协议》无效。2、 明玉公司向南关村五组返还位于鄠邑区甘亭街道三球仪什字西北角门面房7间、库房和相关配套设施及场地。3、诉讼费由明玉公司负担。一审法院认定事实如下： 2017 年 4 月 10 日，南关村五组与明玉公司之间的联营合同纠纷经一审法院审理，作出（2016）陕 0125 民初 4085 号民事判决书，判决内容如下：一、解除南关村五组与明玉公司签订的《联合开发建设合同》，二、 南关村五组退还明玉公司土地转让金 800000 元，并按年利率 6% 的利率标准承担 1000000 元自 2011 年 1 月 29 日至 2016 年 9 月 1 日的利息，按年利率 6%的利率标准承担 800000 元自 2016 年 9 月 2 日至给付之日的利息，三、驳回明玉公司其余诉讼请求。该判决生效后，明玉公司申请强制执行，南关村五组给付了部分案件款，下欠案件款 617958 元及利息未给付。2017 年 10 月 22 日， 南关村五组原任组长陈县龙代表南关组五组（甲方）与明玉公司（乙方）签订《以资抵债执行和解协议》，协议约定： 一、甲方自愿将其自有的（所有权归甲方集体所有）位于户县草堂路中段路西（三球仪什字西北角）的简易门面房七间（一层）及后院简易库房（门面房西边）连同配套设施、地上附属物抵债给乙方，以抵消甲方所欠的剩余全部案件款，所有权归乙方，该房屋及库房所占土地（含空地）的使用权归乙方，由乙方向法院交纳执行费 13890 元。二、房产的位置及面积（土地四至：东临草堂路（简易门面房暂不含最北边两间，长 8 米、宽 6.6 米。实为七间）；南以三球仪西北角城建公厕北墙为界；西以户县国土资源局小区东围墙为界；北临户县国土资源局小区东门通道。其中东长 30 米，南长 32 米，西长约为 36 米（非直线）、 北长为 32 米（非直线、不规则）。三、乙方同意甲方将上述房产的所有权抵债给乙方，协议生效后，该处房产的所有权及土地的使用权归乙方。乙方有转让和处置权。以后如遇政府拆迁或政策性征地等事项该房产及土地的受益、收益等权利归乙方，与甲方没有任何关系。同样，风险乙方自行承担。四、1、今后乙方如对房屋及库房等建筑物进行翻新、改造或重建时，甲方及其村组村民不得以任何理由或其他方式进行阻挠、干扰、干涉或参与工程建设。否则，一切后果甲方承担。2、乙方如需办理该处房产及土地的各种证件、证书时（如国有土地使用证、建设用地规划许可证等），甲方及其所在村委会必须无条件配合、支持。3、甲方保证：甲方抵债给乙方之房产的所有权及土地使用权具有合法性和有效性。保证该处房产没有出售、转让或抵押给第三方，该房产没有经济或其他产权方面的纠纷。反之，由此给乙方造成的一切损失及后果由甲方承担并负法律责任。五、该抵债房产目前正由他人租赁经营，甲方双方确定至 2017 年 12 月 31 日租赁期满房产正式交接。甲方保证于 2018 年元月 1 日前必须将该处房屋及配套设施完好无损地全部交付给乙方。如有违约，由此给乙方造成的一切损失及后果由甲方承担。协议签订后，一审法院于 2017 年 10 月 31 日以南关村五组与明玉公司自愿达成和解协议为由，终某某了（2017） 陕 0125 执 884 号案件的执行。2018 年 6 月 12 日，南关村五组诉至一审法院。审理中,双方均称涉案土地已被规划为医疗卫生用地。一审法院认为，为了保证交易的稳定和经济的平衡发展，合同的无效和解除应依法从严认定。本案涉案土地非依法限制流转的耕地或宅基地，故南关村五组与明玉公司签署的《以资抵债执行和解协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。南关村五组主张确认《以资抵债执行和解协议》无效并要求返还涉案土地上门面房、库房和相关配套设施及场地等无事实及法律依据，一审法院予以驳回。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：驳回西安市鄠邑区甘亭街道南关村第五村民小组要求确认《以资抵债执行和解协议》无效及陕西明玉置业有限公司返还位于鄠邑区甘亭街道三球仪什字西北角门面房 7 间、库房和相关配套设施及场地之诉讼请求。一审案件受理费 9980 元，由西安市鄠邑区甘亭街道南关村第五村民小组自行负担。 本院二审经审理查明，2017年10月17日南关村五组的《会议纪要》中，存在两种笔迹；倒数第六行“问题：农贸市场的收回、打路的工作安排”这行字的笔迹、大小、字间距明显不同于上下文；原任组长陈县龙的签字位置紧挨正文，不符合常理。一审中南关村五组村民代表吴永恒、卜东营出庭作证证明，2017年10月17日在南关村五组原任组长陈县龙家中开会时，只说了收回农贸市场和道路拓宽的事，并没有说如何履行法院判决，开完会签名时，《会议纪要》中并无后面五行的内容。综上，可确定2017年10月17日《会议纪要》中后面五行的以资抵债执行和解协议内容系随后添加，并未经过村民代表会议研究通过。2017 年 10 月 22 日案涉《以资抵债执行和解协议》签订后，明玉公司于2017年11月2日和陕西创宏建筑工程有限公司（以下简称创宏公司）签订《联合开发建设协议》一份，主要内容为：明玉公司与创宏公司就位于鄠邑区三球仪什字西北角的案涉简易门面房七间一层及简易库房共同进行改造、开发建设一事协商一致，明玉公司将该处房产及相应的土地使用权作为投资，创宏公司负责办理该处房产的相关变更、立项、建设等手续文件，之后由创宏公司负责项目的规划设计及工程建设；为保证工程建设的顺利进行，明玉公司与创宏公司另签署一份房屋转让协议，约定明玉公司将案涉房产及相应的土地使用权转让给创宏公司，转让费252万元。同日，创宏公司与明玉公司另签订《转让协议》一份，内容如上。一审案件审理期间，创宏公司于2018年12月6日向一审法院出具《情况说明》一份，内容为：其公司2017年11月2日与明玉公司签订一份，为保证建设工程的顺利进行，双方虚拟了一份《转让协议》，只是为了排除外界干扰，消除不必要的麻烦和纠纷。根据《联合开发建设协议》约定，由创宏公司负责办理该意向项目的立项、建设等相关手续文件，因其公司未能取得相关手续文件，故而两份协议均未履行。目前案涉房屋及配套设施和空地仍维持现状未变，土地使用权仍属于南关村五组。一审法院查明的其他事实属实。本院认为，本案的争议焦点是案涉《以资抵债执行和解协议》的效力。对此评析如下：第一，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 案涉《以资抵债执行和解协议》的内容涉及土地使用权的转让，该土地虽然被政府规划为医疗卫生用地，但仍属于南关村五组农民集体所有的土地。明玉公司作为房地产开发企业，取得该土地的目的是为了用于开发建设，亦不符合土地利用总体规划。案涉《以资抵债执行和解协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。第二，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的；……”。案涉《以资抵债执行和解协议》内容属于以以资抵债的方式处分集体财产，涉及村民重大利益，依法应当经过村民会议讨论决定。但该《以资抵债执行和解协议》并未经过村民会议讨论通过，亦违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》上述规定。综上所述，案涉《以资抵债执行和解协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，明玉公司因该协议取得的财产应当予以返还。南关村五组的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实和适用法律均有错误，应予撤销，并改判支持南关村五组一审中的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销西安市鄠邑区人民法院（2018）陕0118民初3033号民事判决；二、确认西安市鄠邑区甘亭街道南关村第五村民小组与陕西明玉置业有限公司2017年10月22日所签《以资抵债执行和解协议》无效；三、陕西明玉置业有限公司于本判决生效后七日内向西安市鄠邑区甘亭街道南关村第五村民小组返还位于西安市鄠邑区甘亭街道三球仪什字西北角门面房7间、库房和相关配套设施及场地。一审案件受理费9980元，西安市鄠邑区甘亭街道南关村第五村民小组已预交，由陕西明玉置业有限公司负担，于本判决生效后七日内给付西安市鄠邑区甘亭街道南关村第五村民小组。二审案件受理费9980元，西安市鄠邑区甘亭街道南关村第五村民小组已预交，由陕西明玉置业有限公司负担，于本判决生效后七日内给付西安市鄠邑区甘亭街道南关村第五村民小组。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  李 美 红审 判 员  朱 利 安 二○一九年十一月十二日法官助理  王学堂 书 记 员  张  佳  欣