广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2250号上诉人（原审原告）：刘秀芳，女，1962年8月28日出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：廖国华、何文基，均为广东兴会律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁碧容，女，1963年2月4日出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：黄亮，广东君亮律师事务所律师。上诉人刘秀芳、梁碧容因房屋租赁合同纠纷一案，均不服四会市人民法院（2019）粤1284民初1481号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘秀芳的委托诉讼代理人何文基、上诉人梁碧容的委托诉讼代理人黄亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘秀芳提出上诉请求：一、改判一审判决第二项，增判梁碧容向刘秀芳付清2019年1月的租金22647元；二、本案一、二审诉讼费用由梁碧容承担。事实与理由：1、梁碧容由始至终并未能提供证据证实其已经支付了2019年1月份租金，且提供的银行流水账不完整，不能证实其在2018年12月支付的就是2019年1月份的租金。因此，梁碧容应当承担举证不能的法律后果。2、在2013年签订《商铺租赁合同》时，梁碧容一开始确实采取上月月尾交付下月租金的方式，但后来梁碧容因其自身原因延迟给付租金，给付租金的方式变成月尾交付当月租金，这可从2017年3月到5月刘秀芳开具给梁碧容的租金收据可证明，在2017年3月20日梁碧容交付3月份的租金；在4月、5月的月尾时交付当月租金，梁碧容在2018年12月支付的是当月租金。3、一审判决没有查实梁碧容在中途已转变交付租金方式，虽然都是月尾交付租金，但已经转变成月尾交付当月租金。且一审法院在梁碧容不能提供完整的银行流水账予以证实其支付租金的完整性的情况下，认定梁碧容在2018年12月支付的就是2019年1月份的租金属证据不足，认定事实不清。综上所述，请二审法院查明事实，依法改判并支持刘秀芳的上诉请求。梁碧容答辩称：关于缴纳租金的意见与一审法院认定的事实一致。双方自签订合同以来，梁碧容已经缴交租金超过70多个月，在一审已经提交了缴纳租金的银行流水，刘秀芳所陈述的只是收据上面书写内容，只是称某个月收到租金，并非收到某个月的租金。对应梁碧容缴纳租金的银行流水足可以证明梁碧容每月均有缴纳租金，2019年1月有缴纳租金非常清晰的。梁碧容提出上诉请求：一、撤销一审判决第一、三项，改判驳回刘秀芳的诉求；二、本案一、二审诉讼费用由刘秀芳承担。事实与理由：1、梁碧容未付2019年2月后租金责任在于刘秀芳，且合同于2019年3月1日起解除不单是刘秀芳单方面提出，更是刘秀芳违约对商铺强行停水电、上锁而导致，责任在于刘秀芳，一审判决第一项判决梁碧容无权要求退还押金5万元是错误的。根据案涉合同约定，该5万元就是押金，用于保证合同终止时梁碧容没有拖欠水电费等相关费用。2019年2月（春节期间）商铺已经常停水停电，期间梁碧容与恒辉物业管理处电话沟通时已明确合同到期不再续租。但刘秀芳却错误认定梁碧容没有缴纳2019年1月租金，违法要求梁碧容缴纳2019年1月、2月租金，导致双方在合同解除缴清租金数额上产生纠纷，梁碧容出于维护自身合法权益，就拒绝刘秀芳缴纳2019年1月起租金的违法错误要求，所以梁碧容还没缴纳租金责任在于刘秀芳。刘秀芳在没有任何通知下于2019年3月1日前对商铺停水停电，更在商铺大门强行加锁，导致梁碧容无法开门营业、所有财物被关铺内的损害结果。后经协商，刘秀芳才于2019年3月8日恢复用电和开锁给予梁碧容搬离，至3月19日梁碧容安装好新的商铺卷闸后将商铺交还刘秀芳。请二审法院对此予以查明认定。合同履行至今约6年，梁碧容从未拖欠刘秀芳任何费用，而梁碧容实际所交租金已交至2019年1月31日，且有5万元押金在刘秀芳处，根本不会导致刘秀芳有任何损失。依据刘秀芳2019年3月1日起就单方违法解约行为，且违法错误要求梁碧容支付2019年1月租金，梁碧容依据抗辩事由可暂缓支付2019年2月份租金，刘秀芳拒不同意之时还要违法没收梁碧容5万元押金实在是毫无依据。2、刘秀芳单方面违法解约导致合同提前于2019年3月1日解除，更导致梁碧容被迫提前搬离，若有损害依法应由刘秀芳自行承担。刘秀芳交付给梁碧容时该商铺属于毛坯，合同第五条约定承租方应妥善保管卷闸、门窗等，梁碧容搬离后该商铺的卷闸、门窗等均没有损坏，按刘秀芳提交的评估书涉及的费用并不涉及修复卷闸、门窗等，仅是涉及一些拆除费用，该评估书并没有详细列明所要实施具体项目，故刘秀芳应承担举证不能之后果。一审中梁碧容阐明若需其承担恢复原毛坯状况，梁碧容可自行负责拆除，但不认同按评估书作金钱赔偿，因为刘秀芳足可以收取款项却不作拆除，也就是说商铺现状没有造成刘秀芳损失。请二审法院查明事实，支持梁碧容的上诉请求，以维护梁碧容的合法权益。刘秀芳答辩称：坚持其民事上诉状意见。梁碧容认为其无权没收5万元押金是没有事实依据的，一审法院已经查明梁碧容有拖欠租金的事实，而根据商铺租赁合同的约定，租金拖欠超过10天，就可以不退回押金。梁碧容所提其他上诉理由并没有事实和法律依据。梁碧容没有任何证据推翻鉴定结论，且在一审时是放弃了申请重新鉴定，梁碧容的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院予以驳回。刘秀芳向一审法院提出诉讼，请求判令：1、确认刘秀芳与梁碧容于2013年4月26日签订的《商铺租赁合同》已经在2019年3月1日解除，刘秀芳没收梁碧容5万元押金；2、梁碧容立即向刘秀芳支付毁坏四会东城街道四会大道中翡翠城四座71号商铺的赔偿款36100元以及评估费2000元，合共38100元；3、梁碧容向刘秀芳支付拖欠的租金59637元及17891元滞纳金（租金及滞纳金从2019年1月1日计至2019年3月19日）；4、本案诉讼费由梁碧容承担。一审法院认定事实如下：2013年4月26日，刘秀芳与梁碧容签订《商铺租赁合同》，约定刘秀芳将位于四会市东城街道四会大道中翡翠城四座71号的商铺出租给梁碧容作为经营整体衣柜用途，租赁期自2013年6月1日至2019年5月31日，按月缴交租金，梁碧容在签订合同之日必须交纳首月租金，以后在每月前5天缴交当月租金，逾期缴交每天加收5%滞纳金，租金拖欠超10天则视为违约，刘秀芳有权收回铺位终止合同并不退回保证金，第一、二年的租金按每平方70元计算，第三年开始租金按每平方每年递增5%计算，即第一、二年每月租金为18631元、第三年每月租金为19562元、第四年每月租金为20541元、第五年每月租金为21569元、第六年每月租金为22647元，合同签订后梁碧容即向刘秀芳交押金5万元，合同终止时待梁碧容交清水电费等费用后由刘秀芳不计利息退回押金给梁碧容，梁碧容在租赁期间应妥善保管商铺原有室内设置（例如卷闸、门窗等），损毁按价赔偿，不得擅自改动铺位的形状结构，需要室内装修及修缮须经刘秀芳同意，否则作违约处理，终止合同并赔偿所造成的损失，梁碧容有把铺位私自转租、转借、进行非法活动或未经刘秀芳同意改变铺位租赁用途的情形时，刘秀芳可随时终止合同、收回铺位并不退回押金，如梁碧容中途退场则按违约处理，刘秀芳将不退回押金，租赁期间刘秀芳可不经梁碧容同意将铺位转让给第三方，但应以书面形式通知梁碧容，铺位转让后，经第三方同意，第三方即成为本合同的当然出租方，承担相应的合同权利和义务，租赁期满，梁碧容要把铺位及配套设施原好交回给刘秀芳（包括梁碧容在租赁期内自行装修及新增设施），否则按时价赔偿给刘秀芳，如铺位继续出租，在同等条件下，梁碧容拥有优先租赁权，梁碧容应提前三个月向刘秀芳提出书面续约申请等内容。签订合同后，梁碧容向刘秀芳交付了5万元押金，刘秀芳将商铺交付给梁碧容使用。梁碧容在2013年5月27日向刘秀芳支付第一个月的租金18631元，至2018年12月21日最后一次向刘秀芳支付租金22647元。从2019年1月起梁碧容没有向刘秀芳支付租金。2019年3月4日，刘秀芳委托他人通过邮政速递向梁碧容的身份证地址寄送了一份《违约通知书》，但并非梁碧容签收。后经协商，梁碧容同意搬离商铺。2019年3月19日，梁碧容将上述租赁的商铺交还刘秀芳。刘秀芳接收商铺时发现梁碧容拆除了商铺的装修并毁坏了墙壁、地面、天花及卷闸，经刘秀芳交涉，梁碧容在2019年3月25日修复了商铺的卷闸，但没有修复商铺的墙壁、地面和天花。2019年4月1日，刘秀芳自行委托广东永辉资产价格与土地房地产评估有限公司对商铺被毁坏装修的拆卸及清运费用（包括夹板天花拆除工程、间墙拆除工程、地板砖拆除工程）进行评估，该公司在2019年4月3日作出《价格评估报告书》，评估刘秀芳的商铺被毁坏装修的拆卸及清运费用（包括夹板天花拆除工程、间墙拆除工程、地板砖拆除工程）为36100元。刘秀芳因此支出评估费2000元。因与梁碧容无法就欠缴租金数额及商铺损坏赔偿费用达成一致意见，刘秀芳遂向该院提起诉讼。一审法院认为，刘秀芳将其商铺出租给梁碧容进行经营，刘秀芳与梁碧容之间构成房屋租赁合同关系。合同约定租赁期限至2019年5月31日，现刘秀芳起诉主张合同在2019年3月1日解除，而梁碧容对此并无异议，故该院确认刘秀芳与梁碧容在2013年4月26日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月1日解除。结合当事人的诉辩，本案的争议焦点是：一、在履行合同过程中，刘秀芳与梁碧容哪一方存在违约行为，刘秀芳能否没收梁碧容所交纳的5万元合同押金；二、梁碧容交还给刘秀芳时的商铺状况是否符合合同约定，梁碧容应否向刘秀芳赔偿。对于焦点一，刘秀芳认为梁碧容从2019年1月起就欠缴租金并中途退场，构成违约，对此，梁碧容提供了从2013年5月27日向刘秀芳支付第一个月的租金18631元，至2018年12月21日最后一次支付租金的转账记录或收款收据，从这些证据来看，梁碧容是一直没有间断地向刘秀芳支付上述期间租金的，刘秀芳在这段期间也没有提出异议，从梁碧容的支付方式可知，梁碧容是在上月提前支付下月租金的，故梁碧容在2018年12月21日所支付的是2019年1月份租金。从2019年2月起梁碧容没有再向刘秀芳支付租金，并持续到刘秀芳要求解除合同时仍没有支付，梁碧容的行为构成违约。至于刘秀芳称梁碧容中途退场，但没有提供证据证实，该院不予采信。梁碧容辩称2019年2月大部分时间是春节假期，故准备在3月份上班后支付2月份租金的意见，与其一直提前支付租金的习惯不符，该院不予采信。梁碧容还认为所交纳的押金可以抵扣租金，不会造成刘秀芳的损失，但从双方约定的合同内容来看，梁碧容所交押金是为了保障合同的履行，具有定金性质，并非可以随时充抵租金，对梁碧容此意见该院亦不予采信。梁碧容认为刘秀芳存在强行对商铺停水电、上锁、单方面在2019年3月1日解除合同、迫使其提前搬离商铺等违约行为，但梁碧容没有提供可以证明刘秀芳强行对商铺停水电、上锁的证据，而刘秀芳要求解除合同并要求梁碧容搬离商铺是基于梁碧容没有支付租金，故刘秀芳不存在梁碧容所称的违约行为。根据合同约定，梁碧容应在每月5日前缴交当月租金，超过10天不缴交则刘秀芳可以终止合同并不退回保证金（即押金），由于刘秀芳在2019年3月1日解除合同时，梁碧容仍未向刘秀芳支付2019年2月租金，所以刘秀芳可以没收梁碧容的5万元押金。对于焦点二，梁碧容搬离商铺时，拆除了其新增的装修设施，毁坏了商铺的墙壁、地面和天花，其行为违反合同第十二条“租赁期满后，乙方要把铺位及其配套设施原好地交回甲方（包括乙方在租赁期内自行装修及新增设施），否则按时价赔偿甲方”的规定，即梁碧容交还给刘秀芳的商铺状况不符合合同约定，梁碧容应赔偿刘秀芳的实际损失。刘秀芳自行委托评估机构对商铺被毁坏装修的拆卸及清运费用进行评估，结论为所需费用为36100元，并支出评估费用2000元，而梁碧容经该院释明，不同意进行重新评估，故该院对刘秀芳自行评估的损失予以采纳，梁碧容应赔偿刘秀芳上述损失及评估费用。综上，梁碧容应向刘秀芳支付2019年2月租金22647元，由于合同在2019年3月1日解除后，梁碧容至3月19日才交回商铺给刘秀芳，故该段时间梁碧容应参照租金支付占用费用给刘秀芳，即22647元÷30×19=14343.1元。对于刘秀芳要求梁碧容支付拖欠租金的滞纳金问题，由于合同既约定了定金条款又约定了违约金条款，刘秀芳最终选择了定金条款，故梁碧容无需向刘秀芳支付违约金（滞纳金）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认刘秀芳与梁碧容于2013年4月26日签订的《商铺租赁合同》在2019年3月1日解除，梁碧容无权要求刘秀芳退回合同押金（定金）5万元；二、梁碧容应于该判决生效之日起10日内向刘秀芳付清2019年2月的租金22647元及2019年3月1日至2019年3月19日的占用费14343.10元；三、梁碧容应于该判决生效之日起5日向刘秀芳支付赔偿款36100元及评估费2000元；四、驳回刘秀芳其他的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费1806元，由刘秀芳负担443元、梁碧容负担1363元。二审期间，刘秀芳提交如下证据：1、2016年12月9日《补充协议》，拟证明双方最后一期租金优惠是2017年10月份，根据刘秀芳提供的系列收据显示，梁碧容在2017年10月26日缴纳2017年10月份租金为17699元，在2017年11月22日交纳2017年11月份租金21569元。由此可知，刘秀芳提供的系列收据也显示梁碧容在之后并非先交租后使用，而是先使用后交租的。2、2017年4月至2018年12月的租金收据，拟证明梁碧容提供收据中所写的“3月交4月份租金”、“4月交5月份租金”、“5月交6月份租金”的字样，这些字样都是梁碧容自行单方添加的，不具有法律效力。2018年12月支付的租金只是支付当月的租金。梁碧容提交如下证据：1、2019年6月3日上午9:31梁碧容与恒辉物业管理员邱海燕通话录音，拟证明2019年3月1日，恒辉物业以梁碧容没有交租、没有搬出为由强行在商铺加锁，导致梁碧容无法开门营业，以逼使梁碧容接受解除合同、搬离商铺。2、2018年11月至2019年3月案涉商铺缴纳电费、水费单据，拟证明2019年2月、3月水费减少，案涉商铺存在被停电、停水的不正常情况。经质证，对于刘秀芳提交的证据，梁碧容表示对《补充协议》及租金收据的真实性、合法性没有异议。但关联性有如下异议：1、《补充协议》的第1、2条约定并没有真正按约履行，如第1条约定从2016年11月1日起至2017年10月31日止按每月租金17699元缴纳，实际上从2015年12月起已按17699元缴纳租金（原合同约定是19563元），且一直按此标准缴纳至2017年11月。2、刘秀芳没有提交2017年4月前的租金收据，属于选择性提交证据，其应全部提交2013年6月起至2017年3月租金收据，就可证实梁碧容共缴纳了多少个月的租金。而梁碧容提交的交租明细表可以证实：1、除了2017年5月、6月这两个月是现金缴纳没有银行记录外（但有收据且刘秀芳承认该两月租金已交），其他所有的租金不是转账尾数为9461刘秀芳银行账户就是转账尾数为2927刘秀芳银行账户（无论是银行转账还是手机银行转账），若刘秀芳予以否认，其应将上述其银行账户流水账提交法庭予以核对。2、从交租明细可知，梁碧容总共交租68个月（2013年6月到2019年1月刚好68个月）共1294200元。若刘秀芳所称只交到2018年12月，那梁碧容只能交租67个月，所以刘秀芳所述与交租事实不符。对于梁碧容提交的证据，刘秀芳认为：1、梁碧容现时才提供水电费单据，已过举证期限，不应采纳。2、梁碧容提供的电费单据，有部分并非涉案商铺，水费单据也不能证实就是涉案商铺。3、涉案商铺是由梁碧容自主经营，至于梁碧容是否有经营并怎么经营，刘秀芳是无权干涉的，梁碧容经营所产生的水电费，只能证明梁碧容自身经营的问题，不能证实物业公司有停水停电的情况。而且假设物业公司停水停电，梁碧容可以报警处理，但梁碧容并没有相关报警材料证实物业公司有停水停电的行为。4、2019年2月份刚好是春节期间，按照惯例，梁碧容在2019年2月20日（农历年15）才逐渐恢复经营，加上梁碧容已无意续租经营。所以梁碧容在2019年春节后基本上没有正常经营，所生产的水电费比平时少是正常的。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。另查明，2016年12月9日，刘秀芳与梁碧容签订《补充协议》，约定从2016年11月1日起至2017年10月31日止，一年内的租金协商改为66.5元／平方,该商铺租赁面积为266.15平方米,即租金为17699元／月。梁碧容从2017年11月起按照原合同签订的约定条款不变，否则按违约处理。二审中，梁碧容提供2017年1月–12月交租明细显示，梁碧容在2017年10月21日缴纳租金17699元，认为属于11月份租金；在2017年11月23日缴纳租金21569元，认为属于12月份租金。本院认为，本案是租赁合同纠纷，刘秀芳与梁碧容签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，应受法律保护。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点为：1、梁碧容是否已经支付2019年1月份租金；2、刘秀芳是否可没收梁碧容5万元押金；3、梁碧容是否应支付拆除装修的费用及评估费用。关于梁碧容是否已经支付2019年1月份租金的问题。在履行合同期间，刘秀芳与梁碧容签订《补充协议》，约定从2016年11月1日起至2017年10月31日止，一年内的租金协商改为17699元／月；梁碧容从2017年11月起按照原合同签订的约定条款不变，否则按违约处理。二审中，梁碧容提供2017年1月–12月交租明细显示，自认在2017年10月21日缴纳租金17699元属于11月份租金，这与《补充协议》约定在2017年11月份应缴纳租金21569元不相符。且梁碧容提供的3张收据均由刘秀芳签名确认收取开收据当月租金，梁碧容收取收据后明知该书写内容直至本案诉讼前未提出异议，反而自行在收据下面添加标明“3月交4月租金”、“4月交5月租金”、“5月交6月租金”，该改动内容未经刘秀芳确认，不能证明梁碧容提前缴交租金的事实。梁碧容在2018年12月支付的租金是当月租金，梁碧容拖欠刘秀芳2019年1月份租金。刘秀芳上诉请求梁碧容补交2019年1月租金的事实依据充分，本院予以支持。关于刘秀芳是否可没收梁碧容5万元押金的问题。梁碧容上诉认为刘秀芳存在强行对商铺停水电、上锁、单方面在2019年3月1日解除合同、迫使其提前搬离商铺等违约行为，但梁碧容提供的证据仅证明其租赁商铺使用水电的情况，并不足以证明刘秀芳强行对该商铺停水电并上锁，梁碧容应承担举证不能的法律责任。《商铺租赁合同》第二条约定在签订合同之日梁碧容必须交纳首月租金，以后在每月前5天缴交当月租金，逾期缴交的每天加收5%滞纳金，如租金拖欠超10天则视为违约，刘秀芳有权收回铺位终止合同并不退回保证金。梁碧容拖欠2019年1、2月的租金属违约行为，刘秀芳依合同约定不予退还押金。梁碧容上诉要求刘秀芳返还押金5万元的合同依据不充分，本院不予采纳。关于梁碧容是否应支付拆除装修的费用及评估费用的问题。《商铺租赁合同》第十二条约定租赁期满后，梁碧容要把铺位及其配套设施完好地交回给刘秀芳（包括梁碧容在租赁期内自行装修及新增设施）。梁碧容将该商铺交还给刘秀芳时应包括梁碧容在租赁期内自行装修及新增设施的固定物，梁碧容搬离商铺时损坏了其中部分装修物，刘秀芳可主张梁碧容予以修复。但刘秀芳自行委托广东永辉资产价格与土地房地产评估有限公司对商铺的夹板天花拆除、间墙拆除、地板砖拆除的工程费用进行评估，评估费用为36100元。刘秀芳要求梁碧容承担拆除商铺的装修固定物的费用并不符合合同的约定，梁碧容返还带装修的商铺给刘秀芳并无不当，刘秀芳要求梁碧容承担拆除商铺的装修固定物的费用的合同依据不足，本院不予采纳。综上所述，刘秀芳的上诉请求成立，本院予以支持。梁碧容关于其不承担拆除商铺装修物费用的上诉请求成立，本院予以支持；其他上诉请求无理部分，本院予以驳回。一审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持四会市人民法院（2019）粤1284民初1481号民事判决第一项；二、撤销四会市人民法院（2019）粤1284民初1481号民事判决第三、四项；三、变更四会市人民法院（2019）粤1284民初1481号民事判决第二项为：梁碧容应在本判决生效之日起10日内支付2019年1月、2月的租金45294元及2019年3月1日至2019年3月19日的占用费14343元给刘秀芳；四、驳回刘秀芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1806元，由刘秀芳负担560元，梁碧容负担1246元；二审受理费3979元，由刘秀芳负担1234元，梁碧容承负担2745元。本判决为终审判决。审判长 唐 强审判员 张秀丽审判员 陈卓杰二〇一九年十一月二十六日法官助理黎嘉豪书记员陈唐玲