文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初5768号原告：重庆双宇物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道玉屏一街5号，统一社会信用代码91500226320300483B。法定代表人：颜克东。委托诉讼代理人：何颖，女，该单位工作人员。被告：吕琴，女，1975年7月30日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆双宇物业管理有限公司（以下简称双宇物业）与被告吕琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何颖，被告吕琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告双宇物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的物业服务费等3753.3元，违约金375元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系荣昌区“XX小区”的物业服务企业，被告系该小区房屋X-10-X的业主，该房建筑面积89.63平方米。在原告提供物业服务期间，被告拒绝交纳2016年1月1日至2018年12月30日的物业费2097.3元，电梯费1260元，公共能源费360元，二次供水费36元。同时被告逾期缴费应承担违约金，原告对违约金酌情主张375元。经原告多次催收，被告仍未交纳。因此，原告根据相关法律规定起诉至法院，请求法院依法判决。被告吕琴辩称因原告收取不合理费用，暂时拒缴，原因为：1.被告所在小区为开放式小区，原告未把入户门周边环境状况理清，下面市场前期管理不到位，老鼠成灾，噪音大；2.小区绿化面积小，原告未维护好；3.小区3栋步行房与1.2栋共享电梯，导致电梯超负荷运作，电梯维护维修时间长，维修更换不及时不到位；4.小区更换物业未征求业主意见，业委会成员不是业主选举产生；5.公共能源费2019年1月前存在问题，市场办公与车库的水电未与楼上住户公共能源分割，应出示核算公示；6.强烈要求降低收费标准。本院经审理查明，认定事实如下：被告吕琴是重庆市荣昌区XX街道X路X号X幢X单元10-X房屋的所有权人，该房屋建筑面积为89.63平方米。2015年11月30日，XX小区主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《XX小区物业服务委托合同》。该合同第五条载明：“本小区物业服务费（指本条所列的全部费用）实行包干制，乙方向业主收取物业服务费后，向业主提供本合同约定的物业服务内容及标准后，物业服务盈亏或结余由乙方享有或承担……物业服务费等费用应于乙方正式接管该小区之日起交纳。1、根据物业管理条例规定，本物业管理收费实行市场调节价，由双方约定，本小区物管费收费标准为：住宅：高层电梯房物管费：0.65元/月/平方米；电梯费：10-19层（含）35元/月/户，二次供水按1元/吨的标准计收。2、公共能源费：高层、电梯楼10元/月/户。本物业公共能源费实行包干价，乙方收取该费用后盈亏自负，不得再以任何理由向甲方业主收取不足部分，甲方业主也不得以任何理由向乙方提出退取剩余部分。公共能源费主要用于公共部位、共用设备设施的能源消耗（如楼道照明、消防照明、监控用电、电梯间照明、院落墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料、绿化用水等水、电、油能耗费）。上述费用业主（住户）需于本物业接管之日起5日内按月、季度或年度交纳，前一个缴费周期到期后需在下一个缴费周期的前5日交纳。本物业服务费的交纳方式为先缴费后服务，以月、季度、年度为缴费周期。……业主未及时交纳物业服务费，物业公司可收取欠费总额每日3%的违约金”该合同第十五条载明：“本合同有效期限为叁年，自2016年1月1日至2018年12月30日”。被告吕琴2018年2月5日至2018年12月6日，自来水起度269，止度305，共用自来水36吨。原告分别于2017年12月15日、2018年12月5日、2019年10月24日在被告房屋门口张贴催缴通知单，要求被告缴纳相应期间物业服务费。上述事实有原被告的陈述、《XX小区物业服务委托合同》、催收照片、房屋查询信息、重庆渝荣水务有限公司用量明细查询、被告提供的照片等证据予以证实。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，XX小区业主委员会与原告签订的《XX小区物业服务委托合同》系依法成立的合同，对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照协议内容履行各自义务。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。被告辩称业委会成员不是由该小区业主选举产生，认为业委会签订的物业服务合同未征求业主意见，未进行招标选择物业服务企业。被告如果认为本案中的《XX小区物业服务委托合同》效力存在问题，可向法院另行起诉，故被告该项辩称意见本院不予采纳。原告请求被告支付拖欠2016年1月1日至2018年12月30日期间的物业服务费用，原告分别于2017年12月15日、2018年12月5日、2019年10月24日在被告房屋门口书面催交被告交纳物管费用，被告在庭审中辩称几年都未在家，不清楚原告是否张贴。原告出具了张贴催交的照片，且水务公司的用水明细显示被告的房屋存在用水，故被告该项辩称意见本院不予采纳。本案于2019年10月10日立案，原告应在立案之前书面催交被告，故本案原告最后一次书面催交时间为2018年12月5日，本院支持原告请求被告支付拖欠2016年1月1日至2018年11月30日期间的物业服务费用。被告吕琴应向原告交纳的费用如下：1、物管费，被告举示了《前期物业服务合同》，认为应按原告的请求减半收取物业管理费。《前期物业服务合同》的期限为2012年12月31日至2015年12月30日，该合同已到期，故被告该项意见本院不予采纳，被告应按《XX小区物业服务委托合同》交纳物管费，被告应交纳的物管费为2039.08元（0.65元/月/平方米×35个月×89.63平方米）；2、公共能源费，被告认为市场办公与车库的水电未与楼上住户公共能源费分割，并建议实行一费制。《XX小区物业服务委托合同》中已明确公共能源费按高层、电梯楼10元/月/户收取，该约定符合法律规定，故被告应交纳的公共能源费为350元（10元/月×35个月）；3、电梯费，被告建议按面积收费，95平方米以下按20元/户，但原告不予认可。被告住在10楼，根据合同约定，应按35元/月/户支付电梯费。被告应交纳的电梯费为1225元（35元/月×35个月）。4、二次供水费，原告请求被告交纳二次供水电费36元，被告在庭审中予以认可，本院予以支持。关于违约金，《物业服务委托合同》中约定，业主未及时交纳物业服务费，物业公司可收取欠费总额每日3%的违约金，本案中原告酌情要求被告支付375元违约金。被告吕琴举示了照片，拟证明小区卫生脏乱差，绿化面积少，电梯等问题，该组证据表明原告提供的物业服务的确存在瑕疵，被告因原告提供的物业服务产生争议未交纳物管费，并非恶意拖欠物业服务费，故原告请求被告支付违约金375元，本院不予支持。原告提供的物业服务存在瑕疵,根据权利义务对等原则，本院酌情被告减少交纳5%的物管费,被告应当向原告交纳2016年1月1日至2018年11月30日期间的物管费为1937.13元（2039.08元×95%）。前述，被告应交纳物管费1937.13元，公共能源费350元，电梯费1225元，二次供水费36元，合计3548.13元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吕琴于本判决生效后5日内支付原告重庆双宇物业管理有限公司2016年1月1日至2018年11月30日期间的物业服务费等合计3548.13元；二、驳回原告重庆双宇物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告吕琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告吕琴负担。本判决为终审判决。审 判 员 余广键二〇一九年十一月十三日法官助理 周 阳书 记 员 胡 亮