辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初214号原告：傅萍，女，汉族，1968年4月11日生，住所辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：付林超，系辽宁住邦律师事务所律师。被告：大连添米家地产代理有限公司，统一社会信用代码91210211MA0UCPGQ23，登记住所辽宁省大连市甘井子区泉水********。法定代表人：王纲。被告：王纲，男，1971年9月11日生，汉族，住，住所辽宁省大连市沙河口区/div>原告傅萍（以下简称“原告”）与被告大连添米家地产代理有限公司（以下简称“被告添米家公司”）、被告王纲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告傅萍及其委托诉讼代理人付林超律师到庭参加诉讼。二被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年9月18日，原告与被告添米家公司签订《房屋委托代理合同》，约定原告将坐落于大连市甘井子区泉水K2区房屋（以下简称“案涉房屋”）全权委托该公司代为出租，期限为三年，自2017年10月1日至2020年9月30日，月租金2700元。合同签订后，原告如约交付房屋。被告添米家公司自2018年初开始拖欠租金。原告多次索要乃至报警后，被告添米家公司又给付几个月的租金。截止起诉时被告添米家公司仍欠原告房屋16200元。被告王纲系被告添米家公司唯一自然人股东，其无证证明公司财产独立于个人财产。故诉请：1、解除原告与被告添米家公司签订的《房屋委托代理合同》；2、被告添米家公司给付2018年5月1日至11月1日的租金16200元；3、被告添米家公司给付违约金19440元；4、被告王纲对于第2、3向诉请承担连带责任。二被告未到庭应诉，亦未发表书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告提供一份《租赁房屋委托代理协议》，系原告（甲方）与被告添米家公司（乙方）于2017年9月18日签订，协议约定：甲方将自己所有案涉房屋租赁事宜全权委托给乙方代为办理。委托权限如下：有关房屋的出租事宜、代收租金、有关房屋室内设施的保管措施、管理房屋的修缮事宜、其他事项。租赁期限为三年，自2017年10月1日至2020年9月30日。月租金2700元；租金的付款方式为季度付款，以现金方式支付或转账至甲方指定的银行账户，甲方指定的银行账户为傅萍个人建设银行账户。租金的结算时间为2017年10月1日支付2017年10月1日至2017年12月31日的租金8100元，2018年1月1日支付2018年1月1日至2018年3月31日的租金8100元，以后按季度支付。乙方签署本合同时须向甲方支付2700元作为履约保证金，履约保证金用作乙方履行本合同约定义务的担保，如乙方违反合同约定，甲方可从履约保证金中扣除乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。合同亦约定如因乙方原因导致本合同解除，乙方须向甲方支付违约赔偿金，违约金额应相当于本合同约定的三年租金总和的20%，如违约赔偿金不足以弥补甲方损失的，乙方还须赔偿甲方的损失。原告另提供一份欠条，内容为“因资金周转不便，欠房主傅萍（房屋地址：泉水K2区），2018年5月1日至2018年10月1日房租13500元（大写壹万叁仟伍佰元），经协商约定每月5日支付贰仟柒佰元，至还清为止，同时租赁合同作废。”原告称因为搬家，上述《租赁房屋委托代理协议》及欠条的原件均无法找到未能提供。原告自称于2018年11月收回案涉房屋。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条之规定：“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”原告虽未能提供证据原件，但说明了相关理由。且涉及二被告其他案件中所提供的协议内容与原告所提供的为同一制式合同范本，故对于原告提供的《租赁房屋委托代理协议》予以采纳。在上述合同履行过程中，被告添米家公司未按照合同约定按期交付租金，故原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定提出解除合同的诉请，应予支持。原告并未提供证据证明其在本次诉讼前已书面通知被告添米家公司解除合同，但考虑原告自述已于2019年11月收回案涉房屋，故原告与被告添米家公司间《租赁房屋委托代理协议》于2019年11月1日解除。关于欠付租金，根据原告所提供的欠条（复印件）及诉请，被告添米家公司应向原告支付2018年5月1日至2018年11月1日共6个月的租金，数额为16200元（2,700元/月*6月）。关于原告主张的违约金，系根据合同约定按照三年租金的20%计算，因原告提交为证的欠条中载有“同时租赁合同作废”的字样及原告主张的违约金19440元为7.2个月租金标准，明显过高，故本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定将违约金数额调整为3个月租金标准8100元。关于原告要求被告王纲承担连带责任的诉请，系基于其为被告添米家公司的唯一自然人股东。《中华人民共和国公司法》第六十三条虽规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”但原告应提交相应证据来证明被告添米家公司的公司财产与被告王纲个人财产出现混同的基础事实，方能由二被告承担举证不能的不利责任。且《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第二十条亦规定，一人公司的股东对该企业的债务承担责任的前提是一人公司不能清偿生效法律文书确定的债务。因原告并未提供相应证据且现本案并未进入执行程序，被告添米家应承担的债务数额以及该债务能否清偿均不确定，故原告要求被告王纲承担连带责任，没有事实和法律依据，本院无法予以支持。被告添米家公司及被告王纲均未到庭应诉，亦未发表书面答辩意见，视为放弃抗辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告傅萍与被告大连添米家地产代理有限公司签订的《租赁房屋委托代理协议》解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连添米家地产代理有限公司向告傅萍支付租金16200元及违约金8100元，合计24300元；如果被告大连添米家地产代理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告傅萍的其他诉讼请求。案件受理费2180元（原告按照普通程序及诉请标的95040元预交），根据驳回诉请部分数额，由原告傅萍自行负担80元，被告大连添米家地产代理有限公司负担2100元。因向被告大连添米家地产代理有限公司公告送达法律文书所发生的全部公告费用（原告已预付560元），均由被告大连添米家地产代理有限公司承担并支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  马雯菁人民陪审员  刘精华人民陪审员  张晓青二〇一九年十一月四日书 记 员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。