河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终5721号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李丽杰，女，1978年2月23日出生，汉族，系晋冀鲁豫烈士陵园办事员，现住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：武増军，河北赵苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李智慧，河北赵苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯俊艳，女，1980年6月4日出生，汉族，系康德商场售货员，现住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：张蕾，河北均梓鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘星，河北均梓鉴律师事务所律师。 原审第三人：河北银行股份有限公司邯郸分行，住所地邯郸市丛台区滏东北大街**。 负责人：杜文强，该行行长。 委托诉讼代理人：刘娇，该分行员工。 上诉人李丽杰因与被上诉人冯俊艳、原审第三人河北银行股份有限公司邯郸分行（以下简称河北银行邯郸分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李丽杰和委托诉讼代理人李智慧、被上诉人冯俊艳的委托诉讼代理人刘星、原审第三人河北银行邯郸分行的委托诉讼代理人刘娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李丽杰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回冯俊艳全部诉讼请求。2、改判解除李丽杰与冯俊艳的购房约定，由李丽杰返还冯俊艳10.2万元。3、本案诉讼费由冯俊艳承担。事实与理由：1、一审认定事实不清，适用法律不当。一审法院认为冯俊艳与李丽杰之间形成房屋买卖合同关系，该合同成立并成效是错误的。理由如下：双方没有合同，权利义务不明确，无法继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款、履行期限、、地点和方式违约责任、解决争议的方式等内容。其中的“一般包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量”是合同成立的必备条款，如当事人对上述条款没有约定或约定不明，则合同不能成立。当事人的房屋买卖必须要签订书面合同，仅有当事人的合意而没有口头、书面或者其他形式的载体，合意将成为无本之木。本案中，2017年3月4日，李丽杰出具收据：今收到雅士名邸7号楼1单元11号部分房款150,000元，共计63万元。这是一个约定不明的收据，没有买受人的签名，对标的物的位置、面积、附属地下室、房屋的支付方式和履行期限、所得税与增值税交纳、违约责任均没有约定，不具备房产买卖合同成立的法律要件，不能说明双方的权利义务情况，根本无法履行。虽然说合同法第三十六条规定，法律行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，冯俊艳仅交付了5万元（2017年2月转账，另10万元是现金存入，不能证明是冯俊艳所存），还欠我房租48,000元（2016年11月至2019年7月，每月1,500元），不能说履行了主要义务。在此情况下一审法院就认定合同成立，也与合同法的规定相抵触。与李丽杰洽谈购房的是张永兵，原告冯俊艳系张永兵妻子，根据合同相对性，冯俊艳不具备本案主体资格。李丽杰曾多次打电话、微信留言催要房款房租，均无回复，房屋燃气费都是李丽杰垫付的，后得知张永兵涉嫌金融纠纷，被警方羁押8个月，根本不具备履行合同的能力。2、退一步讲，即使收款收据可以被认为房屋买卖合同，但张永兵应承担违约责任。李丽杰提交的电话录音中张永兵明确表明未向李丽杰支付房屋尾款的原因是房屋尚未办理房产证，而非李丽杰要求多加房款。李丽杰在办理了房产证后，就及时告知了张永兵，说明李丽杰积极配合过户，而至今没有办理过户的原因是张永兵根本没有支付房屋尾款的能力。李丽杰的收款收据对于剩余款项什么时候、以什么方式支付，在什么情况下由卖方配合过户，均没有约定，在双方约定不明时，应依据交易习惯确定先由买受方支付房款，出卖方才予以配合过户。张永兵迟迟没有履行支付尾款的义务，李丽杰有权解除合同。综上，冯俊艳要求将争议房屋过户其名下的诉讼请求于法无据，请求二审法院查清事实，支持李丽杰的上诉请求。 冯俊艳辩称：1、冯俊艳与李丽杰之间房屋买卖合同成立并生效，李丽杰应当按照约定履行义务。双方于2017年2月份商议买卖房屋事宜，并于2017年3月4日达成一致意思，李丽杰将案涉房屋以总价款63万元卖给冯俊艳，冯俊艳先付房款15万元，因当时房屋没有房产证，便约定待李丽杰办理完房产证之后，立即协助冯俊艳办理过户，同时冯俊艳将尾款给付李丽杰。双方权利义务约定非常明确，没有不能继续履行的条件。我国法律没有规定未签订书面房屋买卖合同的行为即为无效。李丽杰亲笔书写了卖方字据，并收下了部分卖房款，现因房地产市场好，房价居高不下，李丽杰以各种理由拒绝继续履行合同，完全是不诚信的表现。另外，双方商议买卖房屋时，也口头约定了包含地下室，况且，，地下室属于房屋的附属物，小区里每个房子都包含地下室理应归冯俊艳所有并使用。2、冯俊艳不存在违约行为，具备支付房屋尾款的能力。李丽杰是2018年10月办理房产证的，我方于2018年11月9日通过网上起诉李丽杰，一审法院要求到现场提交纸质材料，我们立即将书面纸质材料提交一审法院立案庭，等待很长时间后，于2019年1月份正式立案。但自李丽杰取得房产证到冯俊艳起诉，这期间仅1个月。当时双方未约定交付尾款的时间，仅约定待房产证办下来之后办理过户交付尾款。根据房管局规定，二手房交易要到房管局和不动产登记中心签订正规房屋买卖合同，并将全部购房款交付至房管局监督账号，而不是由卖方人自行收取购房款。但因李丽杰办证后一直拒绝与冯俊艳签订正式购房合同，只是一味地增加房款，才导致合同无法继续履行，是李丽杰违约，擅自变更合同，冯俊艳有权拒绝增加房款。另外，李丽杰在收到一审起诉书后将涉案房屋恶意抵押给第三人。综上，冯俊艳认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当依法维持原判。 河北银行邯郸分行辩称：河北银行邯郸分行在贷款偿清后，配合办理解除房产抵押。 冯俊艳向一审法院起诉请求：1．判令被告继续履行约定，将邯山区新市场街109号雅士名邸小区7号楼1单元11号过户至原告名下；2．判令冯俊艳代李丽杰提前偿还李丽杰在河北银行股份有限公司邯郸分行的抵押贷款（代偿金额在剩余房款中予以扣除），判令第三人在收到上述未还清的抵押贷款后协助注销邯山区新市场街109号雅士名邸小区7号楼1单元11号房屋他项权证；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告夫妇自2016年5月开始租赁被告的房屋邯山区新市场街109号雅士名邸小区7号楼1单元11号，当时签订的租赁期限为2016年5月至2017年4月，现在原告夫妇仍在此居住。2017年2月份，原、被告商议买卖房屋的事宜，并于2017年3月4日达成一致意思，被告将租赁房屋以总价款63万元卖给原告，因当时被告的房屋没有房产证，无法办理过户，双方约定原告先将部分房款15万元给付被告，待被告办理完房产证之后，立即协助原告办理过户。后被告办理完房产证后，拒绝履行约定，不给原告办理房屋过户，严重侵犯了原告的合法权益，依据我国合同法及相关法律规定，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 李丽杰向一审法院反诉请求：1．请求法院解除双方的房屋买卖合同，由反诉原告返还反诉被告15万元；2．本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告夫妇于2016年5月份开始租赁反诉原告位于邯山区新市场街109号雅士名邸小区7号楼1单元11号的房屋，2017年期间，反诉原告与反诉被告配偶张永兵通过协商，将本案涉诉房屋卖于张永兵，由于该涉案房屋尚未办理房产证，于是双方约定房屋价款共63万元，由张永兵先支付15万元，待反诉原告办理了房产证后，张永兵支付剩余房款，反诉原告配合张永兵将该房屋予以过户，之后，反诉被告通过银行转账向反诉原告支付5万元，由张永兵支付现金10万元，共收取15万元。2018年10月10日，反诉原告办理了房产证并告知了张永兵，但张永兵迟迟未支付房屋尾款，无奈之下反诉原告于2019年1月12日电话正式通知张永兵该房不予转让。依据《合同法》相关规定，一方当事人迟延履行主要债务，非违约方有权解除合同，综上所述，反诉被告的行为，已经构成违约，增加了反诉原告不必要的麻烦和诉累，望人民法院查清事实，维护反诉人的合法权益。 一审法院认定事实：2017年2月份冯俊艳与李丽杰协商由冯俊艳购买李丽杰名下位于邯山区新市场街109号雅士名邸小区7号楼1单元11号房屋，达成一致意思，购房款总价为63万元，冯俊艳于2017年3月4日向李丽杰支付购房款15万元，李丽杰出具收据，“今收到雅士名邸7号楼1单元11号部分房款150,000元整（拾伍万元整）共计63万元（陆拾叁万元整）”。关于剩余房款480,000元何时交付如何交付并无约定。冯俊艳于2016年5月起租赁该房屋，并居住至今。李丽杰于2018年10月10日取得该房屋不动产权证书。因李丽杰未能将争议房产过户，冯俊艳提起诉讼，诉请如前。因冯俊艳未按约定支付购房款，李丽杰提起反诉，反诉请求如前。 一审另查明，2019年1月21日李丽杰与河北银行邯郸分行签订《个人借款合同》（合同编号：DK190121000157），合同约定，贷款种类为个人综合消费贷款，贷款金额30万元，贷款用途自用房的装饰、装修，贷款期限自2019年1月21日至2029年1月20日，还款方式为等额本息还款。同日，李丽杰与河北银行邯郸分行签订《抵押合同》（合同编号：DY190121000551），约定李丽杰以其名下位于邯山区新市场街109号雅士名邸小区7号楼1单元11号房产为该笔贷款进行抵押，并办理抵押登记手续。截至2019年5月9日，李丽杰尚欠河北银行邯郸分行贷款本金295,003.97元，利息1,284.94元。 在诉讼过程中，冯俊艳向一审法院提出保全申请，一审法院于2019年3月27日作出（2019）冀0402民初509号民事裁定，查封了李丽杰名下位于邯山区新市场街109号雅士名邸小区7号楼1单元11号房产。 一审法院认为，冯俊艳与李丽杰之间虽然未签订房屋买卖合同，但双方就购买房屋均系真实意思表示，并达成一致意思，冯俊艳按照双方约定的一致意思向李丽杰支付部分购房款，足以证明冯俊艳与李丽杰之间形成房屋买卖合同关系。该合同成立并生效，对双方具有法律约束力。冯俊艳主张继续履行房屋买卖约定的诉讼请求予以支持。根据双方的约定，李丽杰在收到该房购房款尾款后，有在争议房屋办理房产登记手续后过户至冯俊艳名下的义务，因此冯俊艳主张将邯山区新市场街109号雅士名邸小区7号楼1单元11号过户至其名下的诉讼请求应予以支持。庭审中，第三人河北银行邯郸分行自认一旦贷款还清，可以提前解除合同，表明第三人同意抵押人出售抵押房产，冯俊艳主张代替李丽杰提前偿还在第三人处的抵押贷款，并主张代偿金额在剩余房款中予以扣除的诉讼请求，可以视为李丽杰将转让所得的价款向第三人提前清偿债务，并取得偿还贷款后的剩余房款，符合法律规定，冯俊艳的该项诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定，“债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。”故第三人自同意放弃抵押物之日起，视为其放弃抵押权，第三人对邯山区新市场街109号雅士名邸小区7号楼1单元11号房屋不再享有抵押权，其享有对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及物上抵押权。自第三人表示同意转让抵押房屋后，抵押权消灭，第三人应解除对房屋的抵押登记。冯俊艳的该项诉讼请求有法律依据，予以支持。关于李丽杰的反诉请求，冯俊艳与李丽杰之间虽然未签订书面买卖合同，但事实上形成了房屋买卖合同关系，但依据本案现有证据，无法通过合同有关条款和交易习惯确定履行期限，李丽杰认为冯俊艳违约在先，但其提供的证据不足以证明其事实主张，故李丽杰请求解除合同的反诉请求，不予支持。 一审判决：一、被告（反诉原告）李丽杰继续履行将邯山区新市场街109号雅士名邸小区7号楼1单元11号房产转让给原告（反诉被告）冯俊艳的约定；二、本判决生效之日起十日内原告（反诉被告）冯俊艳以被告（反诉原告）李丽杰的名义向第三人河北银行股份有限公司邯郸分行清偿邯山区新市场街109号雅士名邸小区7号楼1单元11号房产尚欠的抵押贷款本金和利息共296,288.91元（暂计算至2019年5月9日）及相关提前还贷的费用； 三、在原告（反诉被告）冯俊艳向被告（反诉原告）李丽杰一次性清偿完邯山区新市场街109号雅士名邸小区7号楼1单元11号房产抵押贷款后，一次性向被告（反诉原告）李丽杰支付剩余购房款（480,000元减去本判决第二项中实际清偿抵押贷款本金的数额）；四、在原告（反诉被告）冯俊艳清偿上述判决第三项的本金和费用后的三日内，被告（反诉原告）李丽杰和第三人河北银行股份有限公司邯郸分行协助原告（反诉被告）冯俊艳办理邯山区新市场街109号雅士名邸小区7号楼1单元11号房产的解除抵押登记手续；五、在邯山区新市场街109号雅士名邸小区7号楼1单元11号房产的解除抵押登记手续办妥后三日内，被告（反诉原告）李丽杰协助原告（反诉被告）冯俊艳办理邯山区新市场街109号雅士名邸小区7号楼1单元11号房产过户至原告（反诉被告）冯俊艳名下的登记手续；六、驳回原告（反诉被告）冯俊艳的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）李丽杰的全部反诉请求。 一审案件受理费80元，反诉案件受理费40元，均由李丽杰负担。 二审中，冯俊艳提交一份网上立案的登记表，冯俊艳向一审法院起诉的时间是2018年10月9日，李丽杰取得房产证的时间是2018年11月10日，证明冯俊艳有能力支付尾款和履行合同。李丽杰私下让冯俊艳交付房款，不符合法律规定。 李丽杰对登记表的真实性没有异议，对证明目的和关联性有异议，认为冯俊艳不是合同的相对方，不能提起诉讼。河北银行邯郸分行对上述证据没有异议。本院对网上立案登记表的真实性予以认定。 河北银行邯郸分行提交截至2019年10月24日李丽杰贷款的本息表一份。李丽杰和冯俊艳质证后均无异议，本院予以认定。 二审庭审中，冯俊艳表示同意承担案涉房屋的过户费用。 二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，关于本案房屋买卖合同的主体，冯俊艳与张永兵系夫妻关系，张永兵对以冯俊艳的名义购买李丽杰的房屋没有异议，李丽杰也收到冯俊艳支付的部分房款，冯俊艳符合本案原告主体资格，李丽杰关于合同主体问题的上诉理由不能成立。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，双方虽未签订书面买卖合同，但冯俊艳于2016年5月即租赁案涉房屋并居住至今，买卖合同的标的物是明确的，双方对房款63万元也无异议，本案买卖合同具备成立的必备条款，李丽杰主张买卖合同未成立，没有法律依据，本院不予支持。双方对剩余房款48万元的支付时间没有明确约定，李丽杰也没有提交在办理房产证后至冯俊艳起诉前通知冯俊艳支付剩余房款的证据，故李丽杰以冯俊艳迟延履行主要债务为由请求解除买卖合同的反诉请求，没有事实依据，本院亦不予支持。 二审中，冯俊艳同意承担案涉房屋的过户费用，本案买卖合同能够继续履行，冯俊艳主张继续履行房屋买卖合同的诉讼请求应予支持。 双方对买卖合同中其他相关财产的争议，可以协议补充，不能达成补充协议的，均可另行主张。 综上所述，李丽杰上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初509号民事判决； 二、邯郸市邯山区房产的过户费用由冯俊艳承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 二审案件受理费2,340元，由上诉人李丽杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨伟烈 审判员  梁国华 审判员  李忠军 二〇一九年十一月十二日 书记员  秦梦啟