山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8225号 上诉人（原审原告）：苏之林，男，×。 委托诉讼代理人：孙寿师，山东新禾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：崔洪路，男，×。 被上诉人（原审被告）：孙德莲，女，×。 以上二被上诉人之共同委托诉讼代理人：周成玉，男，×。 上诉人苏之林因与被上诉人崔洪路、孙德莲房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2018）鲁0285民初7320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人苏之林上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，依法改判被上诉人付清借款15万元，并承担违约金5万元，共计20万元。2、一审、二审诉讼费由被上诉人负担。上诉理由：一、一审法院认定事实错误。本案上诉人与被上诉人于2012年12月12日签订房屋买卖协议，双方在协议第四条中约定房产证、土地证办理期限为2个月(2012年12月12日一2013年2月11日)，逾期未办理完结双方再议。本案双方未能在房屋买卖协议约定的期限内办理好双证的过户手续，直至2015年1月26日，上诉人和被上诉人才实际履行完毕本协议，上诉人为被上诉人办理过户手续，被上诉人依约付清购房款。因被上诉人资金短缺，无法即时付清购房款，遂向上诉人出具借条一份，之后上诉人依约为被上诉人办理了房产证过户手续。但因被上诉人对涉案房屋私自改建，且拒不整改，导致土地证无法过户，以上事实有2016年9月5日莱西市国土资源局夏格庄国土所出具的证明予以证实。以上，结合本案其他相关证据，上诉人已经依约为被上诉人办理双证的过户手续，土地证无法过户的原因系被上诉人私自改建且拒不整改造成，上诉人并不存在任何过错或违约责任。被上诉人出具的借条系被上诉人履行付款义务，能够证明双方签订的房屋买卖协议已经履行完毕，因此，本案并非房屋买卖合同纠纷，实为借款合同纠纷，一审法院认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。被上诉人出具的借条系双方真实意思的表达，且借款原因系购买上诉人的房屋使用，双方签订的房屋买卖协议能够证明双方借款的真实性和合理性，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条之规定，被上诉人应依法付清借款15万元，并依约支付违约金5万元，两项共计20万元。 被上诉人崔洪路、孙德莲共同辩称：一审法院认定事实正确，判决公正。1、上诉人上诉称，双方于2012年12月12日签订房屋买卖协议第四条约定：房产证、土地证办理期限为2个月，但上诉人在规定的时间内未办好，属于单方违约在先。2、对于上诉人诉称在2015午1月26日为被上诉人办理房产证与土地证时因被上诉人资金短缺，无法即时付清购房款而出具借条不属实。实际情况是：2015年1月26日在办理双证日当天，上诉人心胸狭窄，害怕等给被上诉人办好双证后不付款给上诉人，因此在办双证之前，由上诉人起草后，被上诉人才出具借条一份，该借条并非现金，而是双方在办理双证过程中的一个约定条款。对此，原审法院在审理中，对事实的认定是正确的，适用《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”是恰当的，上诉人的上诉理由不成立。3、导致土地证无法过户的责任并非属于被上诉人对涉案房屋私自改建，上诉人与被上诉人签订的“买卖协议”中明确指出附带平房和临时钢构房整体转让，被上诉人也未对上述房屋私自改建。从2016年9月5日莱西市国土资源局夏格庄国土所出具的证明来看，只能证明上诉人在出卖该房屋时就存在瑕疵，理应由上诉人承担后果。 苏之林向一审法院起诉请求：1.判令崔洪路、孙德莲付清房款15万元，并承担违约金5万元，共计20万元；2.诉讼费由崔洪路、孙德莲承担。 一审法院认定事实: 2012年12月12日，苏之林（甲方）与崔洪路（乙方）达成房屋买卖协议，约定了以下内容：1、现甲方有楼房一幢，位置：209省道（老204国道）路西，南邻小街，北邻李德海，土地证持有人是：李德海，土地证编号：西国用（2004）第G1346号N0：001075580，建筑面积约123平（以实物为准），附带平房和临时钢构房（以实物为准）。协议整体转让给乙方所有。2、甲方负责将本楼房的土地证、房产证双证过户到乙方名下，保证房屋产权清楚，以前所有因为房屋的纠纷由甲方处理（双证不含平房和临时钢构房）。3、双方协议价格为32.8万元（双证办好后的价格），乙方交纳4.8万元作为定金，定金缴纳后，乙方有权对房屋进行装修及入住，待甲方办好土地证、房产证后，乙方再交给甲方13万元，剩余款（15万元）在30天内付清。4、双证办理期限为2个月（2012年12月12日-2013年2月11日）。逾期未办理完结双方再议。5、本协议一式两份，双方签字后生效，本协议同时也是4.8万元定金的证明或收据。协议签订当日，崔洪路付给苏之林4.8万元，2014年12月23日，崔洪路付给苏之林之妻王月红10.2万元。2015年1月，因办理房产过户手续，双方协商，由崔洪路承担2.2万元过户费，合同总价款变更为35万元。崔洪路、孙德莲为剩余购房款给苏之林出具借条一份，载明：“今借苏之林人民币￥20.00万元（大写：贰拾万元整）,定于2015年2月13日（阳历）前还清。因苏之林钱有特定用途，逾期不还会有相当严重的后果产生，特承诺，如在2015年2月13日前未一次性还款，则付给苏之林50000元(伍万元)赔偿金，来做为违约赔偿。借款人：崔洪路孙德莲2015.1.26日”。之后双方办理了房产证过户手续，崔洪路为此支付房屋过户费45410.60元。2015年6月29日，崔洪路付给苏之林5万元。2016年9月5日，莱西市国土资源局夏格庄国土所出具证明，载明：夏格庄镇夏七村村民李德海在的商住房申请土地证权属转移办理时，因测绘部门现场测绘发现房屋实际占地面积与原土地证记录面积不相符，在其整改之前不予办理相关手续。 一审法院认为,苏之林与崔洪路达成的房屋买卖协议属于双方自愿，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方均应依法履行。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”双方买卖协议约定“甲方负责将本楼房的土地证、房产证双证过户到乙方名下，待甲方办好土地证、房产证后，乙方再交给甲方13万元，剩余款（15万元）在30天内付清”，苏之林负有先办理好房屋的土地证、房产证，并将二证过户到崔洪路名下的义务。2015年1月26日崔洪路、孙德莲出具借条时，双方并未对土地证的办理进行过重新约定，不能免除苏之林办理土地证过户的先履行义务。现苏之林未按合同约定办理好土地证过户手续，且崔洪路已履行了大部分付款义务，故苏之林要求崔洪路支付剩余购房款及违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回苏之林的诉讼请求。案件受理费2150元，由苏之林负担。 二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。 二审时，本院调查了下列问题： 一、关于在合同约定办理双证的期限（2012年12月12日至2013年2月11日）内，未办理双证的原因，苏之林称：因为该房屋的土地证和房产证是李德海的，当时联系不上李德海。崔洪路、孙德莲称：不清楚，苏之林一直没有给办理。 二、关于土地证未能办到崔洪路名下的原因。苏之林称：房屋卖给崔洪路时，后面的平房是个车库，是后建的。崔洪路、孙德莲装修房屋时，把附属物和主体装修到一起，将平房和楼梯装到一起，无法从内部识别主体与平房。苏之林带领土地局测绘科现场测绘时，发现现有建筑面积与房产证建筑面积不符，土地局不予出测绘图纸，所以土地证未能办至崔洪路名下。恢复原样，苏之林可以继续申请土地测绘部门进行测绘并出具图纸。崔洪路、孙德莲辩称：原因是苏之林的土地证和原房主李德海的土地证在一起，必须由李德海和双方当事人一起办理土地证，至今苏之林没有给崔洪路办好土地证。不存在苏之林所说的崔洪路、孙德莲改建房屋问题。因为购房时明确说明平房是附属物，不在办理房产证和土地证中，不存在房屋结构改变问题。 三、苏之林称，在其带领土地局对房屋进行测绘之后，其曾就本案同一纠纷起诉过崔洪路、孙德莲两次，两次起诉都在一审撤诉了。崔洪路、孙德莲辩称：土地局从未到现场测绘过。苏之林起诉过两次，后来都撤诉了，本案是第三次起诉。 本院认为，双方签订的房屋买卖协议，合法有效，双方均应按照合同的约定履行。协议约定，崔洪路缴纳4.8万元定金后接收房屋入住，待办理土地证、房产证后，再支付余款。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，苏之林按照合同约定为崔洪路办好房产证、土地证双证过户后，才能主张定金之外的其余房款。而实际情况是，苏之林仅在2015年1月份为崔洪路办理了房产证过户，至今没有办理土地证过户，崔洪路则先后支付了大部分房款。崔洪路、孙德莲出具的20万元借条，其实是20万元购房余款的欠据，虽然约定了还款时间，但没有对土地证的办理时间重新约定，因此，无论是协议约定的支付房款还是“借条”约定的“还款”，都应以苏之林将房产证、土地证都办好过户为先决条件。故本案苏之林要求崔洪路、孙德莲再支付剩余房款及违约金，没有法律依据，一审法院不予支持并无不当。苏之林称未能为崔洪路办理土地证过户的原因，是崔洪路、孙德莲将平房和楼梯装到一起，无法从内部识别房屋主体与平房，致使土地部门不予出具测绘图纸。因崔洪路、孙德莲否认，且莱西市国土资源局夏格庄国土所出具的证明，并未载明是装修改造的原因，故本院不予采信。待苏之林有充分证据证明，不能办理土地证过户的原因非其自身原因，或办理完土地证而崔洪路、孙德莲拒付房屋余款时，可另行主张。 综上所述，苏之林的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人苏之林负担。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  李 蕾 审判员  王昌民 二〇一九年十一月二十六日 书记员  王 晶 书记员  于国英