安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初10268号 原告：张夫彪，男，1977年4月9日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。 原告：张德芳，女，1977年7月21日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。 两原告共同委托诉讼代理人：孟凡利，阜南县鹿城镇法律服务所法律工作者。 被告：安徽鑫马置业有限公司，住所地阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412255770606574。 法定代表人：马超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庞金超，该公司员工。 委托诉讼代理人：冷振初，该公司员工。 原告张夫彪、张德芳与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理，原告张夫彪、张德芳的共同委托诉讼代理人孟凡利，被告安徽鑫马置业有限公司委托诉讼代理人冷振初、庞金超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张夫彪、张德芳向本院提出诉讼请求:一、判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金即人民币27797.7元；二、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由:2015年11月6日，原告购买被告开发、位于阜南县，为了明确双方权利义务，双方共同签订《商品房买卖合同》一份。该份合同中，双方约定了原告给付房款的方式为商业贷款，原告2015年11月6日前向被告支付首期购房款319700元。按照合同的约定，原告在2015年11月6日合同签订之日向被告支付首期购房款319700元。根据合同第八章关于《合同备案与房屋登记》中第二十条第二款之规定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房支付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2中方式处理，即双方协商解决。合同第二十七条争议解决方式，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解；或者按照下列第1种方式解决（依法向房屋所在地人民法院起诉）。因为被告逾期办证且双方经协商解决不成，根据法律规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。出卖人逾期办证，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算应向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。 原告按照合同的约定向被告支付首付款、办理银行按揭贷款后，2017年1月15日从被告处正式接收该套房屋，房屋接收的时间有物业费用发票在卷为凭。按照合同条款的约定，被告本应于2017年4月14日前（商品房交付之日起90日内）为原告办理该商品房的房屋所有权证书，但是被告于2018年2月13日才为原告正式办理不动产权证书。根据合同第二十条、第二十七条之规定，被告逾期办证，应承担向原告支付逾期办证违约金的法律后果，根据逾期办证一日违约金按照全部房款万分之二的标准计算，被告逾期时间应从2017年4月15日计算至2018年2月13日，逾期期间总共为305天，按照每天违约金91.14元的标准计算，被告向原告应该支付延期办证的违约金为305天×91.14元/天=27797.7元。 综上，请求法院查明事实，依据法律规定及合同约定，判令被告向原告承担逾期办证的违约金27797.7元、负担本案的诉讼费用。 被告安徽鑫马置业有限公司辩称，就被答辩人张夫彪、张德芳（原告）诉讼商品房买卖合同纠纷一案，提出答辩如下:被答辩人要求支付逾期办理房屋产权证违约金27797.7元事实不清，证据不足，被告公司在履行通知办证和协助办证过程中无过错，不承担逾期办证违约责任。2015年11月6日，被答辩人与被告公司签订商品房买卖合同，被告公司将开发的位于阜南县北侧的金马中央公馆3＃807室一套房屋出售给被答辩人，该房屋面积94.21平方米，总房款455700元。合同约定在2016年12月31日前交房。（一）涉案房屋的物权已于2015年12月2日办理在被答辩人名下。根据《物权法》第十四条、第十六条之规定，不动产登记机关管理的不动产登记簿是物权设立的依据，而根据银行和不动产登记中心的抵押登记信息显示，案涉房屋的不动产物权已经于2015年12月2日登记在被答辩人名下，并办理住房公积金贷款136000元，案涉房屋的物权已经是被答辩人所有，被告公司已经尽到了所有义务，不存在因出卖人原因导致被答辩人未取得不动产权登记证。（二）被告公司已经尽到通知办证和协助办证的义务。2017年11月2日取得综合验收备案后，被告公司及时电话通知原告提供办理房屋不动产权登记所需个人相关资料（手机号150××××9260），原告接到电话后答复“月底抽时间回来”，原告没有按照通知要求前往办证。被告公司根据涉案合同附件十一补充协议5约定，“买受人同意出卖人采取报纸公告或在本合同房地产所在地一楼单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日，因买受人原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。被告公司于2017年12月4号在该小区多处显著位置和涉案房屋3＃楼梯入口处张贴《不动产权证办理通知》，原告仍未按通知要求前往办理不动产权证。由于原告不积极、不及时提供个人办证资料，不履行合同约定办证义务，导致房屋不动产权证逾期办理，以达到主张逾期办理不动产权证违约金的目的，其行为违背《合同法》第一百一十九条（减损原则）：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，答辩人根据合同二十条约定，履行了共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记义务，而原告不履行该约定义务，致使逾期办证损失进一步扩大，并就扩大的损失主张赔偿，显然违背法律规定，不应得到受诉法院的支持。总之，在整个办理房屋不动产证过程中，被告公司都在积极尽职尽责履行合同约定的义务，不存在案涉合同第二十条（二）约定的“出卖人原因”的情形，被告公司不承担违约责任。综上所述，在逾期办证违约金的问题上，答辩人始终都在积极履行合同约定的义务，由于被答辩人不积极、不主动，不及时提供个人办证资料，故意拖延办证时间，才导致房屋不动产权证没有按期办出，不存在因为答辩人的原因未取得不动产证的情形，被告公司亦不承担违约责任。请求法院依法驳回被答辩人诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年11月6日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号201511060020。该合同约定：原告购买被告开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区3号楼895幢8层807号房屋一套，建筑面积为94.21平方米，该商品房单价为每平方米4837.07元，购房总价455700元。 合同第二十条关于房屋登记约定:（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、双方协商解决。 合同附件十一补充协议特别约定：……3、以按揭贷款（包括商业贷款和公积金贷款）方式支付房款的，买受人应按规定承担办理按揭贷款所需要承担的费用，包括：保险费、公证费、抵押登记费等费用；一次性付款的买受人办理房屋产权证由买受人自行办理，也可委托出卖人办理，委托手续由买受人办理，办理产权证费用由买受人承担；按揭贷款的买受人办理房屋产权证须由出卖人统一办理，办理产权证费用由买受人承担……5、买受人同意出卖人采用报纸公告或者本合同房地产所在地一楼单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日。因买受人原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。 原告已按合同约定支付购房首付款319700元，其余136000元申请了按揭贷款。原告于2017年1月15日实际接收房屋，于2018年2月13日取得不动产登记证书。 另查明:2016年5月24日，涉案房屋所在3#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》；2017年11月21日，涉案房屋经综合查验合格，被告取得3#楼《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2017年12月4日被告在原告房屋所在单元张贴公告要求业主携带办证材料到金马中央公馆售楼部办理房屋产权证书事宜。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。涉案房屋在2017年11月21日才取得竣工验收备案表，在未综合验收前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告的原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任。原告于2017年1月15日实际接收房屋，于2018年2月13取得不动产登记证书，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日即2017年4月16日起算，被告在取得综合验收后于2017年12月4日以张贴公告形式通知原告办理房产证，根据双方合同附件十一条补充协议特别约定被告已尽到通知义务，自2017年12月4日起15日期满即视为已向原告送达办证事宜，被告的违约办理房屋产权证期间为2017年4月16日至2017年12月19日，对原告请求超出上述违约期间的部分本院不予支持。本案中，原、被告双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 被告安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款455700元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告张夫彪、张德芳自2017年4月16日至2017年12月19日的逾期办理房屋产权登记违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费247元，由被告安徽鑫马置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  杜天顺 二〇一九年十一月二十日 法官助理刘丽影 书记员刘沙沙 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知事项 一、本案申请执行期限为二年，时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户，并请通知主审法官：杜天顺，办公电话0558-67××××6；通讯地址：皖阜南县人民法院立案庭。 我院账户开户名：阜南县人民法院执行标的款； 账号：17×××07；开户行：中国银行股份有限公司阜南支行。