浙江省杭州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）浙01民申412号 再审申请人（原审被告）：汤水荣，男，1966年1月11日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：郭安，浙江郭安律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：孙佳恒，男，1992年7月2日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：蒋新、徐广科，浙江奇沁律师事务所律师。 原审被告：范菊妹，女，1965年6月8日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原审被告：汤佳明，男，1989年8月3日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原审被告：汤某，男，2016年3月28日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 再审申请人汤水荣因与被申请人孙佳恒及原审被告范菊妹、汤佳明、汤某房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初17484号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 汤水荣申请再审称，（一）土地性质事关双方房屋买卖协议的效力认定，但原审判决并未查清。（二）原审判决未认定徐维嘉涉案房屋中介及双方代理人身份的事实。孙佳恒已经先后支付的30万元房款中有两笔即2017年7月6日10万元、2017年7月13日10万元是通过徐维嘉支付，说明孙佳恒清楚的知道徐维嘉中介及双方代理人的身份。（三）原审判决未查清涉案房屋买卖合同出卖方在承担违约金的前提下有权解除涉案合同的权利事实。本案房屋买卖合同即使合法有效，根据该合同第六条违约责任的明确约定，“甲乙双方签订协议后具有法律效力，如有一方违约上述条款，可走法律程序。违约一方需支付违约金五万元整”，该条款充分说明，在承担违约金的前提下，汤水荣也有权主动解除涉案合同。因此，本案在汤水荣方已经表示无意履行涉案合同的情况下，依法不应判决继续履行涉案房屋交付义务。（四）原审判决未查清涉案房屋客观上已经解除的事实。出卖方已通过汤佳明的哥哥汤荣明将房款30万元以及违约金5万元交付给徐维嘉，通过徐维嘉退返孙佳恒。（五）原审判决未查清涉案合同是否侵犯未成年人汤某合法权益。未成年人汤某对涉案房屋享有份额。根据法律规定，监护人不能随意处分被监护人名下的财产，除非有利于被监护人。本案中涉案房产的处理显然不利于被监护人汤某，严重损害了汤某的权利。（六）原审判决错误认定涉案标的物。原审判决将万陈花苑3幢1单元901室房屋判断成涉案房屋买卖协议中双方交易的标的物完全违背了常理。从一般常理分析，汤水荣家并无其他居住房屋，即使汤水荣家对外存在债务，也不可能将所有房屋全部卖掉，必定会留下一套自己居住，而汤水荣家的家庭成员共有5人，不可能选择80多平方，势必会选择122.55平方的房屋作为汤水荣家的居住用房，这从汤水荣户对万成花苑3幢1单元901室房屋进行了装修就可充分说明，该套房屋绝对不是涉案房屋买卖协议书中的交易标的物，否则是汤水荣户是不可能对该套房屋进行装修自住的，也就是说，当时双方签订涉案《房屋买卖协议书》的交易标的物显然是指另一套120平方左右的房屋即万陈花苑9幢1单元901室(该房面积122.55平方)，而不是指向汤水荣户自己装修居住的房屋。由此可见，原审判决将涉案房屋推定成涉案房屋买卖协议书中的交易标的物显然与客观事实不符。而万陈花苑9幢1单元901室已经在2017年12月29日卖给舒美霞且已经交付，案涉协议客观上已经无法履行。如果孙佳恒要主张权利也应当针对一房两卖中在后的房屋交易关系另案提起撤销之诉，或者主张返还购房款及违约金。但不能张冠李戴，将汤水荣自己居住的房屋认定成涉案房屋买卖协议中的标的物。（七）原审判决对涉案房屋买卖协议的效力作出了错误的判断。涉案房屋土地并非是国有出让土地，且汤水荣户没有房产三证，涉案房屋买卖协议书虽然当时签约时是双方自愿的，但其内容是违反法律相关规定，依法应当认定违法无效。（八）原审判决对房屋买卖协议已经解除，客观上已经无法履行的事实作出了错误判断。汤水荣已经在2018年1月份至3月份期间已经委托汤荣明将涉案已经支付的30万元房款连同5万元违约金通过中介徐维嘉退返，双方房屋买卖合同已经解除。涉案房屋买卖协议书交易标的即万陈花苑9幢1单元901室已经转卖并交付第三人舒美霞，客观上合同已经无法履行。因此，涉案房屋买卖协议书即使合法有效，原审判决也应当驳回孙佳恒的诉请。综上，虽然汤水荣户将一房两卖存在过错，依法按约无疑应当承担违约责任，但原审判决将并非是涉案房屋买卖协议的交易标的房屋判决交付孙佳恒，显然违背事实和法律规定，损害和剥夺了汤水荣户对最后一套住房的基本居住权。为此，汤水荣户不服一审民事判决曾经提起二审，但因经济困难，筹措上诉费超过上诉期限，导致被撤诉。汤水荣提交情况说明及附件以证明自己的主张。汤水荣同时申请法院调取案涉房屋土地性质证明材料。汤水荣依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。 孙佳恒提交意见称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，徐维嘉系汤水荣的债权人，并非是孙佳恒的委托代理人或房屋买卖的委托代理人或中介，孙佳恒将款项支付给徐维嘉是基于汤水荣与徐维嘉之间的债权债务关系，通过孙佳恒支付房款给徐维嘉替汤水荣归还借款。汤水荣提出合同已经解除，但是孙佳恒从未收到解除的通知，也没有收到退还房款以及违约金的款项。合同的效力与案涉房屋土地性质没有关联。在司法审判当中，对于安置房屋的买卖的合同效力是予以认定的。汤荣明出具的情况说明，属于证人证言，不符合证据形式要求，且不能达到证明目的。汤水荣户单方面的意思表示并不能导致房屋买卖合同的解除。汤水荣的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。 本院经审查认为，首先，孙佳恒在原审中提交了《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋买卖协议》、《承诺书》、《收条》、《协议书》等证据，原审法院据此认定汤水荣户与孙佳恒签订《房屋买卖协议》、汤水荣陆续支付房款等事实，证据充分，认定事实并无不当。其次，虽然案涉房屋未办理三证，但这并不影响《房屋买卖协议》的效力。虽然《房屋买卖协议》没有明确安置房房号，但原审在汤水荣陈述万陈花苑9幢1单元901室已经转让的情况下，根据房屋面积，确定汤水荣户应交付万陈花苑3幢1单元901室，符合本案实际。汤水荣关于该房屋系自住，非合同标的，转让的房屋为万陈花苑9幢1单元901室，已另售他人，合同已实际解除的主张，本院不予采信。汤水荣申请本院对案涉房屋土地性质进行调查，本院不予准许。再次，汤水荣主张孙佳恒有两笔房款通过徐维嘉支付，可以说明徐维嘉系双方代理人，汤水荣已将解除合同的违约金五万元支付给徐维嘉，合同已解除。但徐维嘉接收孙佳恒支付的房款的行为并不能得出徐维嘉为孙佳恒的代理人、有权代表孙佳恒接收违约金并接受解除合同的意思表示的结论。汤水荣现提交的情况说明为汤荣明的书面证言，证言内容及附件亦不足以证明徐维嘉享有代孙佳恒收取款项的权限，不足以证明汤水荣已将解除案涉协议的违约金支付给孙佳恒，不能证明合同已经解除。汤水荣提交的证据不足以推翻原审判决，其关于合同已经解除的主张，本院不予采信。最后，关于未成年人权益问题。汤水荣户共安置4套房屋，并未对安置房屋进行具体分割，因此，案涉房产转让是否损害汤某的利益属于家庭内部问题，可另案解决，对本案房屋转让协议的效力不产生影响。综上所述，汤水荣的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回汤水荣的再审申请。 审判长  陈洁雅 审判员  寿俊峰 审判员  张喜妹 二〇一九年十一月二十二日 书记员  胡 丁