广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终5585号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾房利美投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港路右银海花园海发楼**。法定代表人：尹立鹏委托诉讼代理人：俞永、魏小琴,广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市乐有家房产经纪有限公司，住所，住所地：惠阳区淡水人民六路中天彩虹城**商铺div>法定代表人：李莉委托诉讼代理人：侯涛，男，汉族，1995年1月26日出生，住址：湖北省巴东县。系该公司法务专员。李杰，女，汉族，1995年12月30日出生，住址：四川省广安市广安区。系该公司法务专员。上诉人惠州大亚湾房利美投资有限公司(以下简称“房利美公司”)因与被上诉人惠州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人房利美公司的委托诉讼代理人俞永及被上诉人乐有家公司的委托诉讼代理人候涛、李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房利美公司上诉请求：一、判决撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初902号民事判决，改判上诉人向被上诉人支付代理服务费214500元。二、判决本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案争议的焦点为被上诉人主张的代理服务费用结算付款条件是否成就，部分涉案房产是否系被上诉人居间促成的交易一审法院未能就相关事实予以查清。根据上诉人与被上诉人签订的《奥园隆基绿洲花园联动销售代理合同》及附件约定，被上诉人成功销售涉案项目单位房产并经双方确认无异议后上诉人方才按照合同约定支付居间代理服务费。合同约定的成功销售是居间代理服务费结算的必须具备的前置条件，成功销售必须同时满足以下条件：1、一次性付款的，已签订《商品房买卖合同》并全款到账；2、商业按揭付款的，已签订《商品房买卖合同》客户已交齐首付款，银行按揭资料收齐，并获得银行放款回执；3、公积金按揭的，已签订《商品房买卖合同》客户已交齐首付款，公积金资料收齐，并获得银行放款回执。被上诉人诉请结算的代理服务费中除有现业主徐××因按揭贷款申请被银行退回应退还代理服务费用外，还存在彭××报备时间过期、崔××报备时间不足、苏××存在先刷卡后报备及非客户本人签字等虚报成功销售户数的欺诈销售行为。事实上被上诉人主张促成的38套客户成交物业的代理服务费中共计有8名客户的销售成交是不符合双方签订《奥园隆基绿洲花园联动销售代理合同》约定的付款条件，甚至说被上诉人主观上存在以非法占有为目的的侵占行为，将非居间促成的交易通过虚报成交以达到非法占有上诉人财物目的。上述情况根据双方签订的《联动销售代理合同》及附件一《奥园隆基绿洲花园项目二三级联动管理办法》均不能视为代理销售成功，且均有上诉人提交微信报备、刷卡记录等证据予以佐证。二、原审法院认为被上诉人代理服务费结算付款条件成就属认定事实错误，适用法律不当。根据双方签订的合同有关结算的约定：关于代理服务费付款时间约定为：一次性付款客户交齐全款并网签合同后结算1OO%；按揭付款客户（含商业贷款和公积金贷款）网签合同并按规定支付首付款及按揭资料提供齐全后结算50%，银行审批通过后结算50%。关于代理服务费付款结算方式约定为：代理服务费每月结算，每月最后一个工作日为结算日，被上诉人应配合上诉人提交相关核实及结算手续；被上诉人应于结算日后三天内按上诉人要求开具与本合同业务相对应的等额、合法、有效的增值税普通发票，代理服务费给被上诉人为激励被上诉人业务人员的推介积极性，上诉人同意对成功推介上诉人物业的被上诉人业务人员予以现金奖，具体奖励方式：无论建筑面积大小，现金奖励统一为5000元／套。关于结算现金奖标准，双方约定：1、被上诉人报备客户经上诉人确认为被上诉人有效推介客户；2．该客户成功缴纳不少于与上诉人约定的购房定金并签订《奥园隆基绿洲花园认购书》；3、被上诉人提供给上诉人盖章的结算清单以及被上诉人带客上门时经过双方确认的《联动确认单》对当批成交客户进行确认；4、被上诉人提供成交明细表以及《联动确认单》后，经双方确认后，被上诉人须在上诉人付款前提供等额且合法有效的增值税普通发票。合同签订后，被上诉人进行了代理销售服务。如房屋买受人未根据合同约定银行审批通过，被上诉人未开具相应金额发票，上诉人有权根据合同法的相关规定行使先履行抗辩权，被上诉人须按照合同约定达到销售条件、服务费结算时间以及开具发票后才能对服务费进行结算。综上所述，原审判决查明事实不清，证据不足。希望二审法院查明事实，依法撤销错误判决，判决支持上诉人的上诉请求。乐有家公司辩称，1、上诉人主张案涉38名客户未达到结算条件，明显与事实不符。上诉人在一审时已经确认涉案38名客户均已达到结算条件，银行均已放款成功。2、被上诉人提交了涉案38名客户的《联动确认表》与《成交确认表》，上诉人的财务、销售人员、对接人均已签字确认，上诉人对其真实性也不存在异议。依据《联动确认表》与《成交确认表》已经足以证明涉案38名客户由被上诉人推荐成功，且经上诉人确认应当结算代理服务费。3、关于发票问题。在起诉之前被上诉人通过各种方式要求上诉人支付涉案38名客户的代理服务费，但上诉人都以审计等问题进行推脱，并不是以发票问题拒绝付款。双方在合作时也是先确认可以付款后，再由被上诉人开具发票。所以在明显有争议的情况下，被上诉人为避免扩大损失才没有开具全部发票。况且发票问题只是关乎税费缴纳，并不是付款的阻却事由。综上，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。乐有家公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付推介服务费人民币1422000元及其违约金（违约金按年息24%计算，自2018年11月1日起计至被告实际付清之日止，暂计至2019年1月11日）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用、保全费用与执行费用。诉讼过程中，原告将诉请的推介服务费变更为624500元。一审法院审理查明，2018年5月22日，原、被告签订《奥园隆基绿洲花园联动销售代理合同》及附件，约定被告委托原告为奥园隆基绿洲花园项目的非独家代理销售服务方。合同约定委托服务期自2018年3月10日起至2018年9月30日止（每次合作时间以被告发出的《工作联系函》为准）。关于收取代理服务费标准，合同约定为原告成功销售涉案项目单位，成功销售定义为：成功销售是佣金结算的充分条件，成功销售必须同时满足以下条件：1.一次性付款的，已签订《商品房买卖合同》并全款到账；2.商业按揭付款的，已签订《商品房买卖合同》客户已交齐首付款，银行按揭资料收齐，并获得银行放款回执；3.公积金按揭的，已签订《商品房买卖合同》客户已交齐首付款，公积金资料收齐，并获得银行放款回执。关于代理服务费收费标准，双方约定为：销售面积89㎡-92㎡-101㎡的住宅，代理服务费按每套45000元标准计收；销售面积116㎡的住宅，代理服务费按每套50000元标准计收。关于代理服务费付款时间约定为：一次性付款客户交齐全款并网签合同后结算100%；按揭付款客户（含商业贷款和公积金贷款）网签合同并按规定支付首付款及按揭资料提供齐全后结算50%，银行审批通过后结算50%。关于代理服务费付款结算方式约定为：代理服务费每月结算一次，每月最后一个工作日为结算日，原告应配合被告提交相关核实及结算手续；原告应于结算日后三天内按被告要求开具与本合同业务相对应的等额、合法、有效的增值税普通发票，被告应在结算日后15个工作日内支付代理服务费给原告。为激励原告业务人员的推介积极性，被告同意对成功推介被告物业的原告业务人员予以现金奖，具体奖励方式为：无论建筑面积大小，现金奖励统一为5000元/套。关于结算现金奖标准，双方约定为：1.原告报备客户经被告确认为原告有效推介客户；2.该客户成功缴纳不少于与被告约定的购房定金并签订《奥园隆基绿洲花园认购书》；3.原告提供给被告盖章的结算清单以及原告带客上门时经过双方确认的《联动确认单》对当批成交客户进行确认；4.原告提供成交明细表以及《联动确认单》后，经双方确认后，原告须在被告付款前提供等额且合法有效的增值税普通发票。合同签订后，原告进行了代理销售服务，被告也按约支付了部分代理服务费用和相应现金奖。但是，被告未按约足额支付原告促成38套客户成交物业的代理服务费624500元，经催收未果，原告遂诉至一审法院，要求处理。上述事实，有原、被告的庭审陈述，双方向法庭提交的证据并经庭审质证，在卷佐证。一审法院认为，原、被告签订的《奥园隆基绿洲花园联动销售代理合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。本案中，原告乐有家公司已经按照上述合同约定成功促成客户购买被告房利美公司开发的奥园隆基绿洲花园项目商品房，并经被告授权的代表签名确认，且房屋买受人已与被告签订房屋买卖合同并完成支付房款的义务，被告应当按合同约定支付原告相应的代理服务费。被告未能如约足额支付38套奥园隆基绿洲花园项目代理服务费合计624500元，且经原告催讨后仍未支付，其行为已构成违约，应当承担继续支付及逾期付款的违约责任。故原告请求被告支付代理服务费624500元有事实和法律依据，予以支持。因原、被告双方未进行代理服务的结算且未约定逾期付款的违约责任，故本案被告逾期付款的利息可以624500元为基数从原告起诉之日即2019年3月5日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，原告诉请逾期付款利息从2018年11月1日起按年利率24%计付，理由不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十三条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾房利美投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市乐有家房产经纪有限公司支付代理服务费624500元及利息（利息以624500元为基数从2019年3月5日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；二、驳回原告惠州市乐有家房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5022.50元，由被告惠州大亚湾房利美投资有限公司负担；原告多预付受理费4028.50元予以退回。本院二审审理期间，房利美公司向本院提交一份新证据，证据一：问题单据统计表。证明上诉人在上诉状所陈述的有8户成交单据不符合双方合同约定及结算代理费用的条件。所有成交的报备需要提前一个小时报备。以李×、申××为例，报备时间为2018年4月29日17:11，但是刷卡的时间为当日16：07，这一单就存在刷卡后再报备的情况，明显不符合双方合同约定的成交条件，并且可能存在虚假报备的情况。乐有家公司质证意见如下：对其三性不予认可。1、上诉人是基于一审提交的证据进行统计，该表赖以支撑的证据是一审上诉人提交的各种微信截图，这些微信截图的真实性有待考证，并不能作为定案根据。2、上诉人该表格中客户名称为黄××，上诉人备注“审批通过、已通知开票”，也足以证明双方就发票问题是有明显约定的。只有在上诉人确认可以结算佣金，被上诉人才会向上诉人开具对应发票。本院二审查明事实与原审查明的基本一致，本院二审予以确认。本院认为，本案系二审案件，本院只在当事人的上诉请求范围内进行审理。根据当事人的上诉请求及答辩意见，本案的争议焦点为：房利美公司仍应继续支付给乐有家公司代理服务费多少元？本院认为，从乐有家公司提交的《联动确认表》、《成交确认单》看，房利美公司的财务人员、销售人员均予以签字确认。同时，房利美公司也已按照合同约定向乐有家公司支付了成功推介案涉38名客户的现金奖励，以上事实足以证明案涉38套客户成交物业的代理服务费均以达到结算条件。房利美公司认为38名客户中有8名客户不符合《奥园隆基绿洲花园联动销售代理合同》约定的付款条件，理由是乐有家公司违反附件一《奥园隆基绿洲花园项目二三级联动管理办法》第三条有关规定，存在先刷卡后报备、报备过期及非客户本人签字等情况。本院认为，该《奥园隆基绿洲花园项目二三级联动管理办法》是房利美公司为方便管理，对中介业务员的联动销售行为提出的规范性要求，带有工作管理的性质，不是民事主体平等协商的结果。本案所涉代理服务费是否达到结算条件，应以《奥园隆基绿洲花园联动销售代理合同》双方当事人的相关约定为依据。本案中，乐有家公司已经按照合同约定促成38名客户购买相关商品房，房利美公司应当按合同约定支付乐有家公司相应的代理服务费。根据查明的事实，房利美公司仍应继续支付给乐有家公司代理服务费624500元。综上所述，房利美公司的上诉请求理由不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4517.5元，由惠州大亚湾房利美投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年十一月七日法官助理任婷婷书记员刘丽珠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。