宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初2562号原告：李某，河南省平舆县人，个体建筑业，现住宁夏回族自治区银川市。原告：张某，山西省阳城县人，硕士研究生学历，现住宁夏回族自治区银川市，二原告系夫妻关系。二原告共同委托诉讼代理人：马某，宁夏塞北律师事务所律师。被告：宁夏金冠投资置业有限公司，统一社会信用代码916401226704051118。法定代表人：王某，江苏省如皋市人，大学文化，现住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：范某，宁夏辅德律师事务所律师。原告李某、张某与被告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某、张某及其共同委托诉讼代理人马某、被告金冠公司的委托诉讼代理人范某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某、张某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告房屋租金72530.58元、违约金14506.11元（72530.58元×20%=14506.11元），以上金额共计87036.69元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月27日，原告购买了被告公司位于贺兰县金盛·欧洲城第1幢3层029号房，建筑面积64.2平方米，总价款394188元。双方在签订商品房买卖合同的同时签订了两份《代租协议》，约定：1.原告所有的029号房由被告代为租赁和管理，期限为2014年2月27日起至2026年2月27日止，租金从2014年2月27日起开始计算；2.被告在代租及管理期的前六年，按照总房款的8%返还原告租金，即每年31535.04元；3.从第一年开始，被告每年在2月27日之前，一次性交付给原告当年租金。若逾期超过15天，被告以当年租金为基数，按照每天千分之一的标准支付原告违约金。原告与被告签订《代租协议》后，被告于2015年2月27日、2016年2月27日、2017年2月27日分别支付原告房屋租金各28381.54元，2017年2月28日至2018年2月27日、2018年2月28日至2019年2月27日两个年度的租金至今没有支付。截止2019年3月26日，被告累计共拖欠原告房屋租金72530.58元，违约金14506.11元（按照协议约定计算违约金过高，原告主动降低至欠付租金本金的20%，即72530.58元×20%=14506.11元）。经原告多次催要，被告拒不偿还。原告为维护自己的合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告金冠公司辩称，一、被告对原告主张的金额不予认可。1、自被告第一次向原告交付租金，租金的交付日期都是在次年的2月27日前支付，原告也未提出异议，该租金的交易方式符合交易规则。根据合同的约定及双方的交易习惯，能够确定当年的2月27日支付的是上一年度2月27日至本年的2月26日期间的返租租金，原告也认可双方的支付方式。2、租金不能支付的原因是由于原告不去办理实名纳税所导致延期，且在营改增以后被告多次告知原告办理实名纳税，但原告对此置若罔闻，责任应由原告承担。二、协议虽然未明确约定税金问题，根据宪法和税法的相关规定，公民的纳税义务是法定的，并不需要特别约定，且国家税务总局公告2016年第16号文，再次明确提出纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，应当向不动产所在地主管地税机关申报纳税，被告已扣除原告的税金并上交的行为合理合法，被告并未拖欠原告租金不付的行为。三、原告主张的违约金没有依据，被告不予认可。原告所主张的违约金比例违反法律规定，即使被告承担违约金也应当按照日万分之一标准计算。本院经审理认定事实如下：2014年2月27日，原告购买了被告公司的的位××县商铺（面积64.20平方米，房屋价款394188元），该房屋房权证书登记的房屋坐落为贺兰县德胜商住××区。同日，原告将上述商铺交于被告代为租赁、管理，并与被告签订《协议书》，约定原告将上述商铺交于被告管理12年，管理期自2014年2月27日起至2026年2月27日止；租金管理期前6年以该套商铺的购房款394188元为基础乘以8%（即31535.04元），管理期后6年以购房款为基数乘以9%；被告须在每年2月27日之前一次性交付给原告当年的租金。若被告逾期超过15天，每逾期一天被告支付原告当年租金额千分之一的违约金。根据原告提交的证据显示，在涉案合同履行过程中，被告分别于2015年2月27日、2016年2月27日向原告支付了2014年度和2015年度的租金28381.54元，2017年5月12日、6月13日、7月18日被告分三次共向原告支付了2016年度（2016年2月27日至2017年2月27日）租金28381.54元，金额分别为8514.46元、3973.42元、15893.66元。后因被告未能按照约定支付租金，原告诉至法院，请求判如所请。另查明，被告在向原告支付上述房屋租金时，扣除了2014年-2017年三年度的税费并代原告向税务部门进行了缴纳。以上事实，依据原、被告的当庭陈述以及原告提交的证据一、银川德胜工业园区金盛·欧洲城1号楼3层029号房《房屋所有权证》一份、证据二、银川德胜工业园区金盛·欧洲城1号楼3层029号房屋租赁《协议书》一份、证据三、原告李某《个人账户明细查询单》一份；被告提交的证据一组，协议书复印件一份、宁夏回族自治区地方税务局通用机打发票一张、中华人民共和国税收缴款书二张、宁夏增值税普通发票二张、中华人民共和国税收完税证明二张、纳税人员明细二张予以证实，本院予以采信并在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《协议书》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中，合同签订日期为2014年2月27日，被告于2015年2月27日支付了第一年的租金，根据《协议书》有关“被告需在每年2月27日之前一次性交付给原告当年的租金”的约定，结合双方的交易习惯，能够确定次年的2月27日支付的系上年度2月27日至次年的2月27日期间的返租租金，原告接受租金后未提出异议，可视为原、被告双方就《协议书》约定的租金支付方式进行了变更，即租金支付方式为次年2月27日支付上一年度至次年2月27日期间的租金。对于原告要求被告支付2017年2月27日至2019年2月27日期间租金72530.58元的诉讼请求，原告主张将被告扣除三年的税费9460.5元计算在内，但就涉案商铺出租所获收益进行纳税应系房屋所有权人的义务，对此原告亦未举证证实双方之间约定由被告负担该部分费用，故对其主张将被告已扣除并代原告缴纳的税费计算在房屋租金之内的诉请，本院不予支持；2017年2月27日至2019年2月27日期间的房屋租金，按照双方约定本院予以支持63070.08元（31535.04元×2年）。对于原告要求被告按照欠付租金的20%支付违约金14506.11元的诉讼请求，被告庭审中请求降低违约金标准，并自愿按照欠付租金每日万分之一的标准支付违约金，对于被告的该意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，原告并未提交证据证明其因被告逾期支付返租租金给其造成的损失，原告主张违约金的计算方式为被告欠付租金的20%，考虑到被告逾期支付租金原告有一定的利息损失，结合合同履行情况、当事人过错程度，本院考虑以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务出发，对于被告关于违约金的承担方式的意见，本院予以采纳，则违约金调整为被告逾期支付租金超过15天（应付日期为2月27日前），每逾期一天按当年应付租金31535.04元的万分之一计算违约金，从履行期限届满之日起计算（2月27日+15天），因此，原告主张的违约金，以上述标准计算至本案起诉之日2019年4月18日，计算为1372元（31535.04元×0.0001×400天+31535.04元×0.0001×35天），超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告李某、张某2017年2月27日至2019年2月27日期间房屋租金63070.08元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏金冠投资置业有限公司向原告李某、张某支付违约金1372元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告李某、张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元（已减半收取），由原告李某、张某负担256元，被告宁夏金冠投资置业有限公司负担732元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘月风 二〇一九年六月二十四日法官助理 崔黎明书 记 员 李 娜附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。