山东省东营市垦利区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0505民初2780号原告：田建召，男，1983年3月1日出生，汉族，东营市委组织部职工，现住东营经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙月芳（系田建召之妻），女，1980年4月10日出生，汉族，山东省利津县公安局职工，现住东营经济技术开发区。原告：孙月芳，女，1980年4月10日出生，汉族，山东省利津县公安局职工，现住东营经济技术开发区。被告：东营万坤物业服务有限公司，住所地：东营市垦利区郝家镇大务村，统一社会信用代码：913705210659380088。法定代表人：陈兴明，经理。原告田建召、孙月芳与被告东营万坤物业服务有限公司（以下简称万坤物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田建召的委托诉讼代理人孙月芳、原告孙月芳到庭参加诉讼，被告万坤物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。田建召、孙月芳向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判令万坤物业公司支付田建召、孙月芳租金68427元并支付违约金20528.1元；2、请求法院依法判令万坤物业公司返还田建召、孙月芳补交款项3573元；3、本案的全部诉讼费用由万坤物业公司承担。事实与理由：2014年2月22日，田建召、孙月芳作为甲方、东营万坤建材市场运营管理有限公司作为乙方，双方签订了《万坤国际五金建材家居广场商铺委托经营管理协议书》，协议书第四条租金约定：（一）第四年乙方向甲方支付租金39102元，租金支付时间为2017年6月30日；第五年支付租金39102元，租金支付时间为2018年6月30日前。（二）乙方须在向承租方收到该物业租金后的20工作日内（因考虑到相关手续办理时间，如代开发票等）向甲方支付租金收益税后金额的90%（遇节假日则相应顺延），协议书第六条违约责任约定，乙方如违反本协议第四条中（一）、（二）约定，乙方将每日按照签约房款万分之二向委托方支付违约金。2015年1月27日，东营万坤建材市场运营管理有限公司变更为万坤物业公司。2017年12月4日，田建召、孙月芳作为甲方、万坤物业公司作为乙方，双方签订《山东万坤国际建材家居广场商铺委托经营管理协议》。该协议第三条约定“2017年12月底前应支付39102元期支付给甲方，即将该款项按月支付（总计12个月），第一期于应支付的次月15日前支付3259元，以后每月均于15日前支付，最后一期全部支付完毕。”协议第四条约定“2018年12月底到期支付39102元，乙方分期支付给甲方，即将该款项按月支付（总计12个月），第一期于应支付的次月15日前支付3259元，以后每月均于15日前支付，最后一期全部支付完毕。”协议第五条约定“原协议约定的其他事项，双方均需继续遵守。”截至起诉之日万坤物业公司仅支付三个月的租金共计9777元，剩余租金68427元一直未支付，万坤物业公司的行为已经构成严重违约，根据双方签订的协议，万坤物业公司应支付以386136元为基数，按照每日万分之二计算自2018年1月1日至2019年9年30日的违约金，以及以386136元为基数，按照每日万分之二计算自2019年1月1日至2019年9月30日的违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中协议约定的违约金过高，因此仅按照法律规定主张损失的百分之三十即68427元＊30%，共20528.1元。因万坤物业公司严重违约，田建召、孙月芳找万坤物业公司多次协商，后双方未达成解决方案，田建召、孙月芳又于2018年11月30日补交款项3573元，但万坤物业公司无法真正解决问题，因此该补交款项3573元也应退回。万坤物业公司应当依法支付田建召、孙月芳租金68427元及违约金20528.1元，并退还3573元，共计92528.1元。田建召、孙月芳依法向贵院提起诉讼，请求判若所请。万坤物业公司未提交书面答辩意见。田建召、孙月芳围绕诉讼请求向法庭提交了《万坤国际五金建材家居广场商铺委托经营管理协议书》1份、《山东万坤国际建材家居广场商铺委托经营管理协议书》1份、提车单1份、抵车协议1份、收据1份；万坤物业公司未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月22日，田建召、孙月芳（甲方，委托方）与东营万坤建材市场运营管理有限公司（后变更名称为万坤物业公司）（乙方，受委托方）签订了《万坤国际五金建材家居广场商铺委托经营管理协议书》1份，双方约定：甲方自愿并同意将铺位号5-123、建筑面积97.5㎡的铺位提供给乙方统一经营管理，共计10年，租金支付标准为前3年租金一次性在房价中扣除，第4年、第5年乙方按优惠后返租前价格（488780元）的8%作为租金支付给甲方，即第4年乙方向甲方支付租金39102元，租金支付时间为2017年6月30日前，第5年向甲方支付租金39102元，支付时间为2018年6月30日前，第6年至第10年委托经营管理期间，该物业的年租金由乙方向承租人收取，租金收益的90%交甲方，10%支付给乙方，作为乙方统一经营管理费用；在委托经营管理合同履行期内，乙方若违反上述约定，乙方将每日按照签约房款万分之二支付违约金。2017年12月4日，田建召、孙月芳（甲方、委托方）与万坤物业公司（乙方、受委托方）签订了《山东万坤国际建材家居广场商铺委托经营管理协议》1份，双方针对上述协议又作出如下约定：涉案房屋的实际托管日期是2014年11月20日，原购房金额386136元，2017年12月底前应支付的39102元乙方分期支付给甲方，即将该款项按月支付（总计12个月），第一期于应支付（款项）的次月15日前支付3259元，以后每月均于15日前支付，最后一期全部支付完毕；2018年12月底到期应支付的（款项）39102元乙方分期支付给甲方，即将该款项按月支付（总计12个月），第一期于应支付（款项）的次月15日前支付3259元，以后每月均于15日前支付，最后一期全部支付完毕。2018年11月20日，万坤物业公司（甲方）与田建召（乙方）签订抵车协议，约定甲方将价值72000元的开瑞K60天窗版汽车作为收益款冲抵乙方商铺收益款68427元，共计1台，剩余3573元由乙方补交给甲方。当日，原告方将上述3573元补交给了万坤物业公司。原告方未能提取到上述车辆。庭审中，田建召、孙月芳主张的违约金的计算方式为68427元×30%=20528.1元。以上事实，由田建召、孙月芳当庭提交的证据及庭审笔录在卷为凭。本院认为，田建召、孙月芳与万坤物业公司签订的协议系当事人的真实意思表示，不违背法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。万坤物业公司应按照协议内容如期支付租金，万坤物业公司未按时向田建召、孙月芳支付租金是造成本案纠纷的原因，田建召、孙月芳要求万坤物业公司支付租金68427元的诉讼主张，符合法律规定，本院依法予以支持。对于田建召、孙月芳补交的3573元提车款，因田建召、孙月芳并未能按照其与万坤物业公司的约定提取到车辆，万坤物业公司收取该部分款项已无事实及法律依据，应当返还。对于田建召、孙月芳主张的违约金的计算方式和标准，不违背双方的约定及法律的强制性规定，本院予以支持。万坤物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己相应诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告东营万坤物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告田建召、孙月芳支付租金68427元及违约金20528.1元；二、被告东营万坤物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告田建召、孙月芳返还补交款3573元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2113.2元，减半收取为1056.6元，由被告东营万坤物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  张秋燕二〇一九年十一月六日书记员  陈 珊