云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终1571号上诉人（原审被告）：陈石娄，女，1972年6月1日生，哈尼族，农民，住红河县。委托诉讼代理人：李泉华，云南铭众律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：郭文俊，云南铭众律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张利牛，女，1937年1月6日生，哈尼族，农民，住红河县。被上诉人（原审原告）：龙思秋，女，1964年5月20日生，哈尼族，事业人员，现住蒙自市。被上诉人（原审原告）：龙呼崩，女，1968年11月12日生，哈尼族，农民，住红河县。被上诉人（原审原告）：龙莉，女，1977年10月20日生，哈尼族，住蒙自市。四被上诉人共同委托诉讼代理人：李林海，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。四被上诉人共同委托诉讼代理人：杜鹏，云南谣光律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。原审被告：龙思斗，男，1954年8月10日生，哈尼族，农民，住红河县。原审被告：白格奴，女，1963年11月3日生，哈尼族，农民，住红河县。二原审被告共同委托诉讼代理人：龙牛走（龙思斗、白格奴儿子），男，1982年2月10日生，哈尼族，住红河县。代理权限为特别授权代理。上诉人陈石娄因与被上诉人张利牛、龙思秋、龙呼崩、龙莉及原审被告龙思斗、白格奴确认合同无效纠纷一案，不服云南省红河县人民法院（2019）云2529民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈石娄上诉请求：1撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审主要事实部分认定错误，具体表现在：1.一审法院将涉案房屋全部认定为是龙哈德和张利牛建盖，进而认定该房屋是龙哈德与张利牛的夫妻共同财产，认定事实错误。部分涉案房屋于1990年至1992年初建，至今已近30年,自被上诉人龙思秋、龙呼崩、龙莉外嫁后，涉案房屋一直都是上诉人一家在管理和居住。期间因房屋年久失修，屋顶漏雨，面临倒塌，上诉人为修缮房屋，将屋顶瓦片换成彩钢瓦花费18000余元，房屋室内外重新装修花费12000余元；另新建盖农村烤酒设备、猪厮花费14000余元，并于2001年在宅基地上新扩建耳房铺面60余平方米（现价值9万余元），上述所有费用全部由上诉人承担，一审时上诉人向法庭提交的村委会出具的《证明》可得到证实。上述上诉人修缮、扩建的房屋部分，依法由上诉人原始取得所有权，一审法院将该部分上诉人新扩建的房屋一同认定为是龙哈德与张利牛建盖的夫妻共同财产，属认定事实错误。2.在红河县当地农村，老人由儿子赡养，遗产由儿子继承系千年以来的民俗习惯，而且也一直这样履行，应得到法院尊重。本案被上诉人龙思秋、龙呼崩、龙莉外嫁后，龙哈德和张利牛同上诉人一家共同在涉案房屋生活，由上诉人和丈夫龙飞照顾。涉案房产中龙哈德张利牛建盖的部分，在三名被上诉人外嫁时，实质上就已进行分家析产，房屋已由龙飞继承所有。上诉人的老公公龙哈德去世时（2004年），也是按照当地哈尼族的传统习俗由上诉人一家承担所有安葬费用，被上诉人龙思秋、龙呼崩、龙莉三姐妹没有承担一分钱。被上诉人张利牛在其丈夫去世后与上诉人一家生活了6年多，甚至在上诉人丈夫2010年6月去世后，又一直与上诉人一家共同生活了7年多，直到2017年底才由被上诉人龙思秋接到蒙自。故涉案房产中龙哈德、张利牛建盖的部分也应属上诉人一家所有，被上诉人龙思秋、龙呼崩、龙莉无权争夺。3.一审法院认定诉争房屋买卖合同的卖方仅是陈石娄一人是错误的，本案诉争房屋买卖合同的卖方是张利牛和陈石娄两人一起。将涉案房屋卖给龙思斗、白格奴夫妇，本身就是被上诉人张利牛提出来的，是张利牛告诉龙思斗、白格奴要卖房屋，并让他们去找上诉人商量房屋价格的。买卖协议达成后，卖房所得中5万元也由张利牛于2017年先收取，隔了几个月后，上诉人才收到剩余的17万元。张利牛本身就是房屋买卖合同卖方中的一人，卖房也系张利牛的真实意思表示，被上诉人龙思秋、龙呼崩、龙莉三姐妹对此是知道或应该知道的，是同意的。自卖房至今已近2年时间，四被上诉人突然起诉要求确认买卖合同无效，违背了基本的诚实信用原则，不应得到法院支持。二、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案即使法院认定涉案房屋属于上诉人和被上诉人张利牛、龙思秋、龙呼崩、龙莉等人的共有财产，上诉人在卖房时未取得诉争房子的全部所有权和处分权，也不必然导致诉争买卖协议无效，根据该司法解释，本案诉争买卖合同为有效合同。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，认定买卖合同无效，适用法律错误。三、一审判决第二项，超出了法院的审理范围，违背民诉法规定的“不告不理”基本原则。本案，被上诉人仅起诉要求确认买卖合同无效，并未要求“互相返还财产”，即使法院最终认定诉争买卖合同为无效合同，在被上诉人未提出合同无效后，双方的财产如何处理的诉请情况下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，法院超越原告的诉请范围，直接对合同无效后财产如何处理进行判决，违背了民诉法“不告不理”的基本原则。综上，请二审法院查明案件事实，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。张利牛、龙思秋、龙呼崩、龙莉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、一审法院主要事实部分认定是正确的。(一）一审法院将涉案房屋全部认定为龙哈德和张利牛建盖，进而认定该房屋是龙哈德和张利牛的夫妻共同财产，完全有事实依据。涉案房屋为龙哈德和张利牛建盖，并且一直主要由张利牛夫妇居住和管理。上诉人一家并没有一直在此房居住。建盖此房时，龙哈德夫妇的儿子龙飞还在部队当兵，还未结婚。在龙飞与陈石娄结婚以后近六年时间，龙哈德夫妇并没有让龙飞夫妇来自己建盖的住房即涉案房共同居住，而是让龙飞夫妇居住在龙哈德夫妇过去建盖和居住过的老房子。到2000年龙哈德夫妇才让他们搬过来老两口住房与老两口共同居住。2010年6月龙飞去世。2013年至今，陈石娄在红河县凹腰山做生意，绝大部分时间没有居住在浪堵老家。2018年10月至今，陈石娄一家人又在其新建房居住。建盖耳房、铺面、装修堂屋、建盖烤酒棚、猪圈所需资金包括建材费用、工钱等都是由张利牛夫妇承担，只是许多具体支付事宜由龙哈德交给儿子龙飞承办而已。陈石娄一家靠张利牛夫妇生活，长期吃住在张利牛夫妇家，陈石娄夫妇在实施上述工程过程中投工投劳，后来修缮房顶时出了点钱，是天经地义的事。(二）龙思秋、龙呼崩、龙莉外嫁以后，龙哈德和张利牛主要是靠龙哈德的退休工资生活，生活也能自理，家务事基本上是由张利牛承担。龙哈德在世时，陈石娄一家人基本上也是靠龙哈德的退休工资生活。陈石娄一家人在生活方面给予父母一些照顾是天经地义的，龙思秋、龙呼崩、龙莉外嫁以后也没少给父母照顾。从龙哈德去世到2014年6月10年来，张利牛的抚恤金等收入让儿媳陈石娄使用，家里的生活费、孙子孙女读书等费用，多半是靠张利牛的抚恤金等收入开支。不是上诉人一家赡养了张利牛，而是张利牛供养了上诉人一家。龙思秋、龙呼崩、龙莉外嫁，并没有改变她们与龙哈德、张利牛之间父母和子女的关系，法律没有剥夺她们继承父母财产的权利。（三）一审法院认定诉争房屋买卖合同的卖方仅是陈石娄一人是正确的，张利牛并没有参与涉案房屋买卖。本案实际情况是：有一天，白格奴领着小孩到张利牛家串门，闲聊时张利牛提到陈石娄要准备去盖新房，白格奴便对张利牛说：你家要去盖新房子，这个房子的地基过去是我家的，以后如果要卖，就卖给我家好了。张利牛回答白格奴说:我丈夫和儿子都在这个房子里死，我活着要在这里，死也要死在这里，要从这个房子出殡，如果你家要买这个房子，可以考虑我死后优先卖给你家，你可以跟我儿媳先商量一下。张利牛没有从白格奴家接收过房款，张利牛只为陈石娄代保管5万元。这5万元，是在2017年12月初张利牛因要过哈尼族十月年从蒙自回到老家浪堵以后，陈石娄为安全起见，把她第三次从白格奴家收到的5万元钱叫张利牛在桌柜抽屉里保管，之后张利牛把抽屉锁了起来。张利牛当时并不了解是什么钱，也不知道这笔钱的数目。白格奴家在2017年6月就把17万元房款通过手机和当面交付的方式交给了陈石娄，5万元是之后交给陈石娄，陈石娄又交给张利牛暂时保管，最后还有0.5万元未交付。二、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，认定买卖合同无效，适用法律是正确的。张利牛、龙思秋、龙呼崩、龙莉和陈石娄都是涉案房屋所有权人，但涉案房屋出卖人只有陈石娄一个人。按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，陈石娄作为当事人和出卖人，如果她要以当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，这是对的。而现在的情况是，陈石娄要坚持合同有效，与上述条文毫无关系。张利牛、龙思秋、龙呼崩、龙莉并不是出卖人，并不是她们要以出卖人身份以在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效。恰恰相反，她们作为房屋所有权人，是在共同反对陈石娄出卖涉案房屋这一非法行为和侵权行为，是在请求人民法院依法确认涉案房屋的买卖合同无效，以维护自己的合法权益，这是人民法院应当支持的。三、一审判决第二项判决，没有超出法院审理范围，符合法律原则和法理逻辑。一审原告提出确认涉案房屋买卖合同无效的请求，一审法院确认涉案房屋买卖合同无效，就已经包含买方要给房屋所有权人退还房屋、卖方要给买方退还售房款的内容，否则岂不变成一审法院确认涉案房屋买卖合同有效了。请求二审法院确定一审和二审的案件受理费均由上诉人陈石娄承担。龙思斗、白格奴述称，张利牛听说我家要盖房子，到我家说他们家的房子要卖，我家就不要重新盖了，价格让我家跟陈石娄谈，陈石娄在外面打工，我们打电话商量后就把他家的房子买了。张利牛、龙思秋、龙呼崩、龙莉向一审法院起诉请求：1.确认三被告对属于龙哈德和原告张利牛所有的位于红河县房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：龙哈德与原告张利牛系夫妻关系，双方生育四个子女，分别为原告龙思秋、龙呼崩、龙莉及被告陈石娄丈夫龙飞（2010年去世）。1990年6月14日，龙哈德取得红土用字第01号宅基地使用证，并于同年7月份开工建盖涉案房屋，于1992年7月份完工，故涉案房屋属于龙哈德与原告张利牛的夫妻共同财产。2004年12月龙哈德去世，2010年6月龙飞去世。2017年6月份，被告陈石娄与龙思斗、白格奴达成口头协议将涉案房屋以220000元价款出售。龙思斗、白格奴已付清购房款，其中17万元由陈石娄收执，剩余5万元交由张利牛收执。龙思斗、白格奴与张利牛、陈石娄系同村邻居。龙思斗、白格奴购买房屋未与龙思秋、龙呼崩、龙莉进行过协商。现四原告以被告陈石娄买卖房屋未经其同意，被告陈石娄对该房屋无处分权为由诉至一审法院请求确认买卖房屋合同无效。在审理中，经一审法院主持调解，双方各执己见，调解无效。一审法院认为，涉案房屋系龙哈德与原告张利牛共同建盖，属于二人夫妻共同财产。龙哈德去世后，该房屋属于其的部分依法发生继承，继承人有四原告及被告陈石娄丈夫龙飞，龙飞去世后属于其的财产份额依法发生继承。该房屋尚未分割，处于共有状态。故该房屋并非完全是被告陈石娄的个人财产。陈石娄未经其他权利人一致同意将该房屋出售给被告龙思斗、白格奴的行为系无权处分。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但本案被告陈石娄买卖房屋的行为未经其他权利人追认。被告陈石娄辩称的“房屋产权所有人龙哈德在世时，已将现争执的房屋赠与（指定继承）的方式，由儿子龙飞继承，这是按照当地的风俗习惯，遗产由儿子继承，女儿不得回娘家继承遗产，原告龙思秋、龙呼崩、龙莉不是房屋共有人”的主张，没有提供证据证明，也不符合法律规定，其抗辩主张一审法院不予支持。龙思斗、白格奴作为同村邻居，其明知涉案房屋系原告家庭共同财产，在未经其他权利人同意的情况下仍然购买房屋，不属于善意取得。综上，陈石娄与龙思斗、白格奴之间达成的房屋买卖协议无效，原告的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故各方应当返还因买卖房屋取得的财产。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、被告陈石娄与被告龙思斗、白格奴于2017年6月份达成的房屋买卖口头协议无效；二、被告陈石娄返还被告龙思斗、白格奴的购房款170000元，原告张利牛返还被告龙思斗、白格奴的购房款50000元；被告龙思斗、白格奴将本案争议房屋返还原告张利牛、龙思秋、龙呼崩、龙莉和龙飞的法定继承人。在本判决生效后10日内履行。案件受理费50元，由被告陈石娄负担。二审中，上诉人提交了收据一份，内容是收到龙思秋归还的低保费。被上诉人质证认为与本案无关，原审被告质证认为不清楚。被上诉人提供了光盘及整理资料一份，内容是房屋买卖经过及房款交付情况。上诉人质证认为录音真实性没有意见，证实张利牛参加出售房屋并收了房款；原审被告质证认为是张利牛主动提出卖房的。原审被告未提交证据。本院认为，上诉人提交的证据与本案无直接关联，对其证明效力不予认定，被上诉人提交的证据与本案有关联部分予以采信。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，一审法院认定的案件事实客观真实，有相应证据证实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。上诉人陈石娄和原审被告龙思斗、白格奴商谈，以220000元价款将位于红河县房屋出售给龙思斗、白格奴，双方当事人之间形成了买卖合同法律关系。陈石娄和龙思斗、白格奴买卖的房屋属于龙哈德、张利牛的夫妻共同财产，龙哈德去世后，其遗产份额发生了继承，龙哈德在房屋中享有的份额应由龙哈德的第一顺序继承人张利牛、龙思秋、龙呼崩、龙莉、龙飞继承，龙哈德的继承人没有对遗产进行分割，对房屋形成了共同共有关系。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”陈石娄作为龙飞的继承人之一，仅是涉案房屋的共有人之一，在没有经过其他共有人同意及追认的情形下，将共同共有的房屋出售给龙思斗、白格奴，侵犯了其他共有人的合法权益，陈石娄和龙思斗、白格奴达成的房屋买卖合同无效。涉案房屋的宅基地使用权证现仍然登记在龙哈德名下，权属并未发生变更，陈石娄和龙思斗、白格奴达成房屋买卖合同时，双方当事人均知道买卖的房屋还有其他共有人，因此，龙思斗、白格奴不构成善意取得，不能取得房屋的所有权。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件，本案中，张利牛虽然有出售房屋的想法并收取了部分房款，但与龙思斗、白格奴商谈达成房屋买卖具体事宜的是陈石娄，张利牛并没有将房屋以220000元价格出售给龙思斗、白格奴的意思表示，张利牛不是涉案房屋的出卖人。本案是买卖合同纠纷，并不是财产继承分割纠纷，扩建修缮均是在原房屋基础上进行，具体是谁扩建修缮并不影响本案的处理结果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。互相返还是合同无效后的处理原则，一审判决陈石娄、张利牛返还收取的房款，龙思斗、白格奴退还房屋符合法律规定，并不违反审判程序。综上所述，上诉人陈石娄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈石娄负担。本判决为终审判决。审判长  李彦斌审判员  佘华锋审判员  焦 艳二〇一九年十一月五日书记员  李晓蔚