贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民终1843号上诉人（原审原告）：六盘水地中海酒店投资管理有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路，统一社会信用代码:91520200050821106M。法定代表人：张德华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱伟军，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202199810563757。委托诉讼代理人：彭华夏，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202201311860683。上诉人（原审被告）：周江南，女，1976年5月10日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：王光凤，系贵州矩墨律师事务所律师，执业证号：15202200411476078。委托诉讼代理人：涂倩，系贵州矩墨律师事务所实习律师，证号：23081805210252。原审第三人：贵州广大清洗技术服务有限责任公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路**，统一社会信用代码：91520200709620442Y。法定代表人：胡庆。委托诉讼代理人：周帅，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202201710661822。上诉人六盘水地中海酒店投资管理有限公司因与上诉人周江南及原审第三人贵州广大清洗技术服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，贵州省六盘水市钟山区人民法院于2017年6月2日立案后，于2017年8月30日作出（2017）黔0201民初2358号民事判决。六盘水地中海酒店投资管理有限公司与周江南不服该判决，向本院提起上诉，本院于2017年12月28日作出（2017）黔02民终2120号民事判决，撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初2358号民事判决并改判。后周江南及六盘水地中海酒店投资管理有限公司向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院裁定指令本院再审。本院于2018年10月11日作出（2018）黔02民再35号民事裁定，撤销本院（2017）黔02民终2120号民事判决书及贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初2358号民事判决书，将本案发回贵州省六盘水市钟山区人民法院重审。贵州省六盘水市钟山区人民法院重新审理后作出（2018）黔0201民初4162号民事判决，六盘水地中海酒店投资管理有限公司与周江南不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。六盘水地中海酒店投资管理有限公司上诉请求：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初4162号民事判决第一项，改判除一审判决支持的623578元租金外，再判决周江南向六盘水地中海酒店投资管理有限公司支付租金65800元、违约金85239元、赔偿经济损失882026元、律师代理费20000元，共计1053065元，2017年4月28日起每天按724.95元支付违约金直至租金付清之日止；二、本案一二审诉讼费用由周江南承担。事实和理由：一、2012年3月28日原审第三人与案外人六盘水新华书店签订《房屋租赁合同》，约定原审第三人承租六盘水新华书店名下的原新华大酒店及附楼；2012年5月8日周江南与原审第三人签订《合伙租赁协议》，2012年8月6日，经出租人六盘水新华书店同意，我公司替代原审第三人与六盘水新华书店签订了《房屋租赁合同》，我公司继承了原审第三人与六盘水新华书店签订的《房屋租赁合同》中的全部权利义务。之后我公司与原审第三人将合同主体变更事宜告知周江南，周江南同意将《合伙租赁协议》中出租方变更为我公司，虽无书面证据，但周江南已以实际行动表明认可变更合同主体。2012年8月21日周江南向我公司支付楼梯租金，2013年及2014年周江南向我公司支付租金，有我公司提交的《收款收据》及周江南自认的租金缴纳情况、《关于请求变更合同主体的申请》及两份《房屋租赁合同》予以证实。如果不是基于合同权利义务的概括转让、周江南认可这一转让行为的话，周江南第一年实际使用租赁房屋及楼梯租金应当是全部向原审第三人缴纳或者全部向我公司缴纳，而不是在我公司继承了原审第三人的权利义务之后，周江南将剩余租金支付给我公司。周江南第一年先向原审第三人缴纳房屋租金，后向我公司缴纳楼梯租金，结合周江南2013年、2014年房屋、楼梯租金均向我公司缴纳的事实，再结合周江南向我公司提交的《减租申请》及《场地移交通知书》，原审第三人与本案审理结果有法律上的利害关系，其已经出庭说明本案的由来，足以认定周江南知晓并同意《合伙租赁协议》中的出租方变更为我公司，我公司与周江南之间实际有租赁合同约束。二、关于本案各项费用的计算问题。1、我公司主张的租金为689378元，一审仅支持623578元错误。我公司自认收到周江南支付的租金4998252元（具体为：2012年5月12日收款145万元，2012年8月21日收款12万元，2012年共计收款157万元；2013年5月8日收款50万元，2013年5月27日收款50万元，2013年6月8日收款30万元，2013年7月30日收款32万元，但因当年有漏水损失，剩余应付款44200元我公司自愿免收作为赔偿损失，2013年共计收到1664200元；2014年5月19日收款100万元，2014年8月7日收款74万元，但因当年有漏水损失，剩余应付款24052元我公司免收作为损失赔偿，2014年共计收款1764052元），故周江南应向我公司支付的租金为5687630元-4998252元=689378元。2、违约金应支持85239元，根据《房屋租赁合同》第十三条第一项约定，乙方逾期交纳租金的，甲方按月租金千分之五向乙方收取违约金。周江南自2016年10月13日欠付租金，2016年10月13日至2016年12月24日之间的租金标准按照1717元/天的标准计算，应当支付违约金18543.6元（257.55元/天，共计72天），2016年12月25日至2017年3月27日之间按照租金标准4833元/天计算，应当支付违约金66695.4元（724.95元/天，共计92天），违约金共计85239元。虽然周江南移交了租赁场地，但是其差欠我公司的租金的侵权行为一直持续，根据约定，周江南应当负担从2017年3月28日起按照每天724.95元向我公司支付违约金至租金付清之日止。3、周江南应赔偿我公司损失882026元。根据《房屋租赁合同》第十四条第二项约定，如承租人经营亏损致使无力承担房屋租金，应提前六个月书面通知出租人解除本合同，届时，不动资产归甲方所有，承租人应从书面通知之日起继续向甲方支付六个月房屋租金。周江南于2017年3月27日才通知我公司退出场地，故其应支付当年租金1764052元的一半即882026元租金损失。虽然周江南欲证明我公司提前对外招租，但我公司提前对外招租只是在周江南常年差欠租金的情况下采取措施避免损失扩大，不代表我公司免除周江南的赔偿责任。4、我公司主张的律师代理费20000元应予支持。根据《房屋租赁合同》第十六条约定，违约方必须承担守约方的诉讼费、律师费……，该项主张有事实及法律依据，应当依法支持。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请二审依法支持我公司的上诉请求。上诉人周江南、原审第三人贵州广大清洗技术服务有限责任公司未提交答辩和陈述意见。周江南上诉请求：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初4162号民事判决，改判周江南不向六盘水地中海酒店投资管理有限公司支付租金623578元；二、本案一二审诉讼费用由六盘水地中海酒店投资管理有限公司承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。对于楼梯是否应当支付租金，周江南认为楼梯系通往租赁物的通道，系租赁物的附属部分，上诉人周江南未提出亦未同意每年另外支付12万元且每年递增6%来使用楼梯。退一万步说，即使法院认为楼梯需另外计算租金，也应当启动评估程序确定租金金额，法律依据为《中华人民共和国合同法》第六十二条。若六盘水地中海酒店投资管理有限公司有充分证据证实楼梯有租金且需递增，费用也应结合案件实际情况处理。一审认定2014年10月28日至2016年12月24日期间，新华书店仅按每月150000元收取六盘水地中海酒店投资管理有限公司租金，六盘水地中海酒店投资管理有限公司自愿将周江南上述期间应支付的租金降至原租金数额的35.52%，说明2014年10月28日至2016年12月24日新华书店未对六盘水地中海酒店投资管理有限公司的租金有递增，是固定按每月150000元收取，一审判决却认定整个租赁期间楼梯租金需递增。原审第三人在一审中对于楼梯是否存在租金的回答是“见合同”，但没有任何一份合同约定楼梯需支付租金。周江南向法院陈述：“第三人在第一年时要求支付12万元的楼梯建设费用，考虑到已投入了大量资金装修，自己仿佛被绑架，只能在第一年时另支付了12万元的费用给第三人”，该回答合情合理，从常理上看，任何人租赁商场都需要使用楼梯，楼梯系租赁物的附属部分，本案中无证据证明双方就楼梯租金达成合意，故周江南不应向六盘水地中海酒店投资管理有限公司支付楼梯租金。二、周江南已不欠六盘水地中海酒店投资管理有限公司租金，而六盘水地中海酒店投资管理有限公司多收取周江南租金。案外人新华书店与六盘水地中海酒店投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》中，原约定的免租金装修期为2012年5月1日至2012年10月1日，但因租赁物的消防系统需要改造，双方签订补充协议，将免租期延长至2013年2月5日，故周江南的免租期间也应延长至2013年2月5日。2013年2月5日至2017年3月27日期间，周江南应支付的房屋租金为4472226元，原审第三人认可收到周江南的租金为5074052元，周江南已超付租金601826元。计算方法为：（1）2013年2月5日至2014年2月5日租金1450000元；（2）2014年2月6日至2015年2月5日租金1537000元；（3）2015年2月6日至2016年12月24日（678天）租金为1074630元。计算方法为第三年年租金1629000元，每天4463元×35.52%=每天1585元，1585元/天×678天=1074630元；（4）2016年12月25日至2017年3月27日（92天）租金为410596元，每天4463元×92天=410596元。1450000元+1537000元+1074630元+410596元=4472226元。5074052元-4472226元=601826元。三、原审第三人与案外人新华书店签订的《房屋租赁合同》、原审第三人与周江南签订的《合伙租赁协议》、周江南与六盘水地中海酒店投资管理有限公司形成的事实租赁合同均为无效合同，理由是租赁物系临时搭建，消防未验收。上诉人六盘水地中海酒店投资管理有限公司、原审第三人贵州广大清洗技术服务有限责任公司未提交答辩及陈述意见。六盘水地中海酒店投资管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判决被告向原告支付2016年10月13日至2017年4月28日期间的房屋租金724701元，支付违约金108694.8元，支付提前解除合同赔偿经济损失882026元，支付律师代理费20000元，以上共计1735421.8元；2、请求人民法院判决被告从2017年4月28日按每天724.95元向原告支付违约金直至租金付清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年4月26日，第三人贵州广大清洗技术服务有限责任公司（合同乙方）与贵州省新华书店六盘水市中心支店（合同甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定新华书店将其拥有产权的位于六××水市××路的房屋即原新华大酒店及附楼（主楼一层至十二层、附楼一至六层及锅炉房和停车场）出租给第三人贵州广大清洗技术服务有限责任公司，免租金装修期为2012年5月1日起至2012年10月1日止。房屋租赁期限为10年，自免租金装修期满次日起计算，即自2012年10月1日起至2022年9月30日止。每年按增长后年租金的6%增加。计租期间2012年10月1日至2013年9月30日，租金数额为4510000元、2013年10月1日至2014年9月30日，租金数额为4780600元……。合同第七条第一款约定房屋装修由承租人负责，乙方应将装修方案及图纸报消防部门审查同意后进行装修，并报甲方备案。所有装修改造及相关费用由乙方自行承担。合同第十三条第一款约定本合同签订生效后，乙方应按时交纳租金、乙方每逾期一天，甲方按月租金的千分之五向乙方收取违约金……，合同第十四条第二款约定如承租人经营亏损致使无力继续承担房屋租金，应提前六个月书面通知出租人解除本合同。届时，不动产归甲方所有。承租人应从书面通知之日起继续向甲方支付六个月房屋租金。合同第十六条约定在履行合同过程中发生争议，违约方须承担守约方的诉讼费、律师费及因主张权利产生的其他费用。合同还对双方的权利和义务等其他事项进行了约定。2012年5月8日，第三人贵州广大清洗技术服务有限责任公司（协议甲方）与被告周江南（协议乙方）签订《合伙租赁协议》一份，协议约定：甲、乙双方共同出资以每年451万元以后每年在上一年度的基础上递增6%的最高出价竞得新华书店六盘水市中心支店位于钟山××房产十年租赁经营权，其中乙方出资以每年145万元以后每年在上一年度的基础上递增6%将该楼主楼二层、三层作爱心园商场使用，其余部分由甲方作酒店经营使用。甲、乙双方按本协议各自出资、按各自的使用范围各享收益，由甲方统一与贵州新华书店六盘水市中心支店签订租赁合同，租金由甲方统一交付新华书店。乙方因使用面积小，双方协商装修免租期为两个月，即乙方租期第一年为2012年5月8日至2013年7月8日，以后九年的租赁期限以此类推，并于每年度5月8日前将下一年度租金交给甲方后统一支付新华书店。计租期间2012年5月8日至2013年5月7日，租金数额145万元；2013年5月8日至2014年5月7日，租金数额153.7万元；2014年5月8日至2015年5月7日，租金数额162.9万元；2015年5月8日至2016年5月7日，租金数额172.7万元；2016年5月8日至2017年5月7日，租金数额183万元……。协议第七条约定，本协议和甲方与新华书店签订的《房屋租赁合同》为一个整体，具有同等效力。本协议和甲方与新华书店签订的《房屋租赁合同》内容不一致的以本协议为准，其它权利、义务按《房屋租赁合同》条款履行。2012年8月2日，第三人贵州广大清洗技术服务有限责任公司向贵州省新华书店六盘水市中心支店提交《关于请求变更合同主体的申请》，主要内容为：贵州广大清洗技术服务有限责任公司及法定代表人胡庆为发起人，新注册成立了“六盘水地中海酒店投资管理有限公司”，为便于地中海酒店管理公司独立开展经营活动，自主经营、自负盈亏，独立承担债权、债务，独立进行经营和财务核算，申请将原其公司与新华书店签订的《房屋租赁合同》在不改变原合同的所有条款的前提下，由地中海酒店管理公司与新华书店再行签订一份《房屋租赁合同》。2012年8月6日，原告六盘水地中海酒店投资管理有限公司（承租人）与贵州省新华书店六盘水市中心支店（出租人）签订《房屋租赁合同》一份，该合同内容与第三人贵州广大清洗技术服务有限责任公司与贵州省新华书店六盘水市中心支店于2012年4月26日签订的《房屋租赁合同》内容一致。被告周江南在得到上述房屋主楼二层、三层作爱心园商场使用后向原告交纳了第一年度（租金起算时间2012年7月9日至2013年7月8日）的租金1586000元（除双方无异议的120000元外，被告提交证据证实其转款1466000元，原告认可其收到1450000元），第二年度（2013年7月9日至2014年7月8日）租金1620000元，第三年度（2014年7月9日至2015年7月8日）租金1740000元。原告在二审庭审中承认收到租金共计5064052元。被告周江南支付的上述租金包括房屋租金与楼梯租金。之后被告周江南未再支付过房屋租金。被告周江南与原告六盘水地中海酒店投资管理有限公司至今未签订书面房屋租赁合同。因市政府实施人防工程对钟山中路进行全封闭施工，致使爱心园商场经营受到影响。2014年12月1日，被告周江南向原告六盘水地中海酒店投资管理有限公司提出减租申请。2015年6月28日，贵州省新华书店六盘水市中心支店（协议甲方）与原告六盘水地中海酒店投资管理有限公司（协议乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定六盘水市人民政府于2014年10月28日起对钟山中路封路施工，待完全恢复通车之日，甲、乙双方以书面形式确认恢复通车的具体时点，然后确定封路期间为多少个月。封路期间承租人房屋租金按每月15万元支付给出租人，从2015年2月5日起加上甲、乙双方确认的封路时间为合同租期的顺延时间，该顺延期间的终止日为上年度租金按6%递增的起算日（以2015年2月5日前已付租金为基数）。2017年3月24日，被告周江南向原告六盘水地中海酒店投资管理有限公司邮寄《场地移交通知书》，该通知书载明其将租赁的钟山中路二、三层于2017年3月27日移交给原告及第三人。2017年3月27日，原告六盘水地中海酒店投资管理有限公司收到了上述通知书。且在爱心园商场撤离前，原告已向外张贴广告对被告周江南租赁的房屋进行招租。市政府人防工程全封闭施工时间自2014年10月28日至2016年12月24日。因该期间内，新华书店仅按每月150000元收取原告六盘水地中海酒店投资管理有限公司租金，原告六盘水地中海酒店投资管理有限公司自愿将被告周江南上述期间应支付的租金降低至原租金数额的35.52%。现因被告周江南未支付原告尚欠租金，故原告诉至法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，原告六盘水地中海酒店投资管理有限公司与被告周江南之间租赁事实存在且租赁期限已超过六个月，但因双方并未签订书面租赁合同，故双方之间应为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除租赁关系，原告于2017年3月27日收到《场地移交通知书》后，双方租赁关系即解除。租赁关系解除后，被告周江南仍然有义务将欠付的房屋租金付清。本案争议焦点之一为原、被告是否对楼梯租金进行约定，因被告周江南自2012年至2014年每年按原租赁期限实际支付的租金均超出合同约定的租金数额，原告陈述第一年楼梯租金120000元，以后每年递增6%符合本案实际情况，故应认定为双方对楼梯租金另行进行了约定；对被告周江南辩称未约定楼梯租金的辩称理由，不予采信。对原告主张被告周江南支付租金724701元的诉讼请求，被告周江南的租期应按其与第三人贵州广大清洗技术服务有限责任公司签订的《合伙租赁协议》中约定，免租期为两个月，即租期自2012年7月9日起开始计算，第一年租期为2012年7月9日至2013年7月8日，该期间租金为1570000元（房屋租金1450000元+楼梯租金120000元）；第二年租期为2013年7月9日至2014年7月8日，该期间租金为1664200元（房屋租金1537000元+楼梯租金127200元）；第三年租期2014年7月9日至2014年10月27日，该期间租金为531566元[（房屋租金1629000元+楼梯租金134832元）÷365天×110天]；2014年10月28日至2016年12月24日封路期间的租金为1422418元[以被告周江南应负担的租金总和4004554元（2014年10月28日至2015年7月8日的租金1222601元+2015年7月9日至2016年7月8日的租金1869922元+2016年7月9日至2016年12月24日的租金912031元）×原告主张的比例35.52%]；2016年12月25日至2017年3月27日的租金以1981497元/年（房屋租金1830000元+楼梯租金151497元）为基数，该期间租金为499446元（1981497元/年÷365天×92天）。以上共计5687630元，扣除原告在二审庭审中自认收到的租金5064052元，被告周江南尚应支付原告租金623578元，故对原告主张被告周江南支付其租金623578元的诉讼请求，予以支持；对原告主张的租金超出部分，不予支持。对被告周江南辩称原告已自认收到租金5074052元的辩称理由，因现有证据载明原告在二审中自认收到的租金为5064052元，故以原告自认的收到租金5064052元为准。对原告主张被告支付其违约金、律师代理费并赔偿其提前解除合同经济损失的诉讼请求，因合同具有相对性，原告与新华书店对于承租人应提前六个月书面通知出租人解除合同并继续向出租人支付六个月房屋租金、承租人未按时交纳租金，每逾期一天按月租金千分之五支付违约金及产生纠纷律师费承担问题的约定不能约束合同以外的其他人，换言之上述约定不能约束被告周江南，故原告要求被告赔偿提前解除合同经济损失、支付违约金及律师费的诉讼请求无事实及法律依据，对原告的该项诉讼请求，不予支持。因原、被告双方并未约定逾期支付房屋租金应承担违约金，故原告要求被告按每天724.95元支付违约金至租金付清的诉请无事实及法律依据，不予支持。对被告周江南辩称第三人贵州广大清洗技术服务有限责任公司与新华书店签订的《房屋租赁合同》，第三人与其签订的《合伙租赁协议》及其与原告之间形成的事实租赁合同均为无效合同的辩称理由，因贵州省新华书店六盘水市中心支店与第三人贵州广大清洗技术服务有限责任公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定，承租的房屋为有产权证的房屋，即原、被告陈述的被告使用的三楼部分搭建房屋并未包含在合同约定的租赁范围内；被告与第三人基于该份合同签订的《合伙租赁协议》中约定被告周江南承租的也应为拥有产权证的二、三层房屋，故对被告辩称因租赁房屋未取得产权证，该两份合同应为无效合同的辩称理由，不予采信。而原、被告之间只形成了事实租赁关系，双方并未有合同关系，故对被告辩称其与原告之间形成的事实租赁合同为无效合同的辩称理由，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告周江南于本判决生效后十日内支付原告六盘水地中海酒店投资管理有限公司房屋租金623578元；二、驳回原告六盘水地中海酒店投资管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20418元，由原告六盘水地中海酒店投资管理有限公司负担13081元，由被告周江南负担7337元。二审中各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，对当事人未提出上诉部分，二审不予审理。针对上诉人上诉请求，本案二审争议焦点是：一、上诉人周江南主张案涉《房屋租赁合同》、《合伙租赁协议》及周江南与六盘水地中海酒店投资管理有限公司形成的事实租赁合同均为无效合同的上诉请求是否成立？二、上诉人六盘水地中海酒店投资管理有限公司主张少计算租金65800元及上诉人周江南主张在本案中不应再支付租金的上诉请求是否成立？三、上诉人六盘水地中海酒店投资管理有限公司上诉主张的违约金、律师代理费、经济损失是否予以支持？针对争议焦点一。关于合同效力问题，一审判决已经进行了阐释，另周江南并非2012年8月6日《房屋租赁合同》的合同当事人，且《合伙租赁协议》中注明出租的是主楼二三层，三楼的临时建筑物从本院原二审时向新华书店工作人员所作笔录看，是在出租给周江南之前就搭建的，周江南也未提交证据证明是原审第三人自行搭建后出租给周江南的。对于消防验收问题，从当事人提交的证据看，诉争房屋所在的四至十二层取得了“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，二至三层楼当事人未提交相关消防验收证据，虽然《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中明确规定依法必须经过公安机关消防机构验收的房屋，未经消防验收或者经消防验收不合格的应认定租赁合同无效，但此后因该复函与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突，已于2013年4月8日被废止，故未经消防验收或验收不合格的房屋租赁合同不再认定为无效合同。综上，周江南上诉主张案涉合同及协议无效的请求不能成立，本院不予支持。针对争议焦点二。对于应付租金金额，六盘水地中海酒店投资管理有限公司主张其收到的租金是4998252元并非一审认定的5064052元，故一审少支持65800元。经查，对于已收到的租金金额，在本院（2017）黔02民终2120号案件的开庭笔录中，周江南主张已付租金为5074052元，六盘水地中海酒店投资管理有限公司当庭认可仅收到5064052元，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，对该自认六盘水地中海酒店投资管理有限公司现未提交相反证据足以推翻该自认，故一审判决认定已付租金为5064052元并无不当，对六盘水地中海酒店投资管理有限公司基于此主张租金少支持65800元不予支持。上诉人周江南主张其并未同意每年重新支付12万元且每年递增6%来使用楼梯，无证据证明其与原审第三人就楼梯租金问题达成合意且现在其已经超付了601826元租金。经查，本案周江南每年度支付的租金，均比《合伙租赁协议》约定的租金高，本院（2018）黔02民再35号案件庭审中周江南陈述“（2012年8月21日支付的12万元房租）广大公司告诉我是楼梯款，广大公司说上楼的款要重新支付，当时广大公司说那个地方占了他们一个位置，所以叫我们多付12万元的费用”，从该陈述及周江南此后实际支付租金金额及周江南与原审第三人约定的年租金每年按6%递增的事实，一审认定周江南与原审第三人对楼梯费用另行进行了约定并无不当。对于免租期问题，因六盘水地中海酒店投资管理有限公司与新华书店约定的免租期并非周江南与六盘水地中海酒店投资管理有限公司之间的约定，周江南主张免租期亦应顺延至2013年2月5日的主张不能成立，一审对应付租金进行了计算，不存在超付情形，周江南上诉认为应当对楼梯租金进行评估确定，因周江南并未依法提出评估申请，且就楼梯租金其与出租人已经达成了合意，本案没有再启动评估的必要，一审对于封路期间楼梯租金也是按照35.52%的比例进行折算，故周江南该项上诉主张不能成立，不予支持。针对争议焦点三。本案对于六盘水地中海酒店投资管理有限公司与周江南之间是否属于不定期租赁，一审判决已经进行了详细阐释，二审不再赘述，上诉人六盘水地中海酒店投资管理有限公司主张承继了原审第三人在《合伙租赁协议》中的全部权利义务与周江南形成了书面实际租赁关系的主张不能成立，本院不予支持。其基于该合同中的约定向周江南主张的违约金、律师代理费、经济损失没有依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人六盘水地中海酒店投资管理有限公司及上诉人周江南的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人六盘水地中海酒店投资管理有限公司预交的二审案件受理费14278元，由上诉人六盘水地中海酒店投资管理有限公司负担；上诉人周江南预交的二审案件受理费10036元，由上诉人周江南负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 龙 婷审判员 张德权二〇一九年十一月十一日法官助理李健书记员李炳兰