辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽05民终1665号 上诉人（原审原告、反诉被告)杨靖超，男，1988年1月20日出生，汉族，住辽宁省阜新市海州区。 委托诉讼代理人邹明月，辽宁瞰法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）王鹏，男，1972年1月21日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。 委托诉讼代理人教翔，辽宁湘辉律师事务所律师。 上诉人杨靖超因与被上诉人王鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2018）辽0502民初546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人杨靖超的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费及相关费用由王鹏承担。事实及理由：1、一审判决认定杨靖超与王鹏之间租赁期限错误。租赁合同的租赁期限应当是2016年12月6日至2017年6月30日。2、双方签订的租赁协议期限届满日期是2017年6月30日，期限届满后，王鹏不腾空房屋，继续占用房屋，应承担租金至2018年6月30日。3、王鹏在对案涉房屋装修营业前明知消防隐患未经消除不得投入使用仍然进行装修，违反合同法规定的减损义务，产生的扩大费用应由王鹏自行承担。 被上诉人王鹏辩称，一审判决正确，请求维持原判。 杨靖超向一审法院起诉请求：1、解除与王鹏的租赁协议并判令王鹏立即搬出位于本溪市平山区环球商场4号楼3层房屋；2、支付超期使用房屋2017年6月30日起至2018年6月30日的房租10万元，并自协议约定的到期日起支付月租金10%的违约金；3、诉讼费由王鹏承担。 王鹏向向一审法院提出反诉请求：1、要求杨靖超返还王鹏的房屋租金10万元及利息；2、要求杨靖超赔偿王鹏的装修损失25.2446万元；3、反诉费由杨靖超承担。 一审法院认定事实：2006年8月3日，本溪市平山区环球国有资产管理办公室与彭志明签订房屋租赁合同一份，约定将本溪市平山区解放路3号环球5号楼1-5层和4号楼第3层部分租赁给彭志明使用，租赁期间为2006年7月30日至2018年5月30日止。 2016年6月3日，杨靖超与本溪市平山区环球国有资产管理办公室签订租赁合同一份，约定本溪市平山区环球国有资产管理办公室将位于本溪市平山区环球商场4号楼3层、建筑面积为840平方米的房屋出租给杨靖超，租期为5年，租金为每年10万元，第一年的租金以原本溪市平山区环球国有资产管理办公室法定代表人张海波于2015年年底向杨靖超的借款10万元（借款用于为本溪市平山区环球国有资产管理办公室职工发工资）抵顶，后续租金于每年6月15日前交清。 杨靖超承租上述房屋后，一直空置，直至将房屋租赁给王鹏使用。 2016年12月6日，杨靖超（甲方）与王鹏（乙方）签订租赁协议一份，双方约定的主要内容为：1、乙方承租甲方位于环球商场4号楼3层、面积为840平方米房屋；2、租赁期限：自年月日起至2017年6月30日止，共计1年（起始时间为空白）；3、租金年付，年租金为10万元；4、权利义务：……；5、合同的解除：……；6、其他违约责任：（1）甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失……；7、争议解决方式……。王鹏向杨靖超交纳房屋租金10万元。双方的租赁行为得到本溪市平山区环球国有资产管理办公室的认可。 王鹏承租上述房屋后，对该房屋进行装修开办舞厅。2017年1月13日，王鹏开办的舞厅试营业一段时间后，本溪市平山区公安消防大队对王鹏下达责令限期改正通知书，认为该场所存在如下消防隐患：1、通往第二出口的防火门开启方向错误；2、部分疏散指示标示和应急照明灯未保持完好有效；3、缺少一处室内消火栓；4、室内消火栓和自动喷水灭火系统管网内无水。因通往第二出口的防火门被彭志明关闭无法协商开启，该舞厅消防检查未通过停业。 2017年3月10日，王鹏开设的“平山区真爱永恒舞厅”经本溪市平山区市场监督管理局核准设立登记，核发营业执照。 本案审理过程中，经王鹏申请，经由本溪市中级人民法院委托本溪市众合信价格评估有限公司对舞厅的装修情况予以评估，2019年7月4日，该评估机构做出价格评估结论书，结论为：“根据价格评估依据和价格评估方法，确定评估标的在价格评估基准日的评估价格为25.2446万元”。由王鹏预交评估费7000元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。杨靖超与王鹏签订租赁协议依法有效，双方应该按照约定行使权利、履行义务。 一、确定杨靖超与王鹏签订的房屋租赁合同的期限。双方于2016年12月6日签订房屋租赁合同，合同中的租赁期限仅载明至2017年6月30日止，未写明期限的开始日期，但合同中“租赁期限共计1年”、“租金标准为10万元每年”均表明双方实际的租赁期限应为一年，现双方均认可房屋租赁合同从2016年12月6日开始，故实际截止日期应为2017年12月5日。二、对于杨靖超要求解除合同及腾空房屋的诉讼请求。因杨靖超起诉时，双方的租赁合同期限已届满，双方的租赁合同已终止，无需解除，故对杨靖超要求解除双方租赁合同一节，不予支持。双方合同终止后，杨靖超有权要求王鹏腾空房屋。三、对于杨靖超要求王鹏支付2017年6月至2018年5月3日房屋租金及王鹏要求杨靖超返还已支付租金10万元的两项请求。双方合同约定“甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金”，王鹏于2016年12月6日租用该房屋后，因未通过消防检查，于2017年1月13日被本溪市平山区公安消防大队责令限期改正并因此停业至今，此系因杨靖超提供的房屋设施存在瑕疵造成王鹏不能营业，故对王鹏要求减收相应租金的诉讼请求应予支持，对于减收金额的确认，双方实际租赁期限为2016年12月6日至2017年12月5日，合同期内租金10万元王鹏已支付，按年租金10万元的标准，杨靖超应返还王鹏2017年1月13日至2017年12月5日的租金，金额为8.974886万元。对于杨靖超辩称王鹏明知该房屋没有消防手续仍与其签订租赁合同应视为对该房屋认可一节，因案外人彭志明关闭消防通道系不可预见因素，故对该辩称意见，不予支持。四、对王鹏要求杨靖超赔偿装饰装修损失一节。双方租赁合同约定“甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失”，故对其诉讼请求，予以支持，数额以本溪市众合信价格评估有限公司出具的价格评估结论书为准，为25.2446万元。据此，一审判决如下：1、王鹏于本判决生效后20日内腾空位于本溪市平山区环球商场4号楼3层、面积为840平方米的房屋；2、驳回杨靖超的其他诉讼请求；3、杨靖超于本判决生效后10日内返还王鹏房屋租金8.974886万元；4、杨靖超于本判决生效后10日内赔偿王鹏装修款25.2446万元及评估费7000元，装修残值归杨靖超所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由杨靖超负担；反诉案件受理费2594元，由杨靖超负担。 本院经二审审理，查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，杨靖超与王鹏签订的租赁协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同，双方当事人应严格履行。从杨靖超的上诉内容来看，本案主要存在如下需要解决的问题： 一、关于杨靖超与王鹏签订的租赁协议租期问题。杨靖超上诉主张租赁合同的租赁期限应是2016年12月6日至2017年6月30日。杨靖超与王鹏租赁协议中未写明租赁期限开始日期，但杨靖超与王鹏对2016年12月6日签订租赁协议并开始租赁案涉房屋均无异议，故本院对此予以确认。关于租赁截止日期，虽然双方租赁协议上载明租期截至2017年6月30日，但双方租赁协议又约定“每年租金为10万元，租期为1年”，王鹏已交付10万元租金，综合以上情况，原审判决认定杨靖超与王鹏签订的租赁协议租截止日期为2017年12月5日并无不当，原审判决认定杨靖超与王鹏租赁期限为2016年12月6日至2017年12月5日正确。 二、关于杨靖超上诉主张租赁期限届满后，王鹏不腾空房屋，继续占用房屋，应承担租金至2018年6月30日问题。本案中，双方于2017年12月5日租赁期限届满，王鹏没有充分证据证明其将案涉房屋交还给杨靖超，同时庭审中陈述至本案一审判决前案涉房屋内仍有灯具、桌椅板凳、音响等开舞厅所用的必要设备。租赁期限届满，租赁双方权利义务即告结束，承租人已没有占用租赁房屋的合法依据，王鹏未腾空案涉房屋继续占用案涉房屋应当支付相当于租金的占用费。故王鹏应向杨靖超支付从2017年12月6日起至2018年6月30日止的租金56718元。 三、杨靖超是否应赔偿王鹏的装修损失问题。本案中，双方租赁协议约定“甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失”，王鹏租用案涉房屋后，因消防不合格，被本溪市平山区公安消防大队责令限期改正并因此一直停业，此系因杨靖超提供的房屋设施存在瑕疵所致，故原审判决杨靖超赔偿王鹏装修损失，且数额以本溪市众合信价格评估有限公司出具的价格评估结论书为准并无不当，应予维持。 综上，杨靖超的上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持辽宁省本溪市平山区人民法院（2018）辽0502民初546号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、撤销辽宁省本溪市平山区人民法院（2018）辽0502民初546号民事判决第二项； 三、王鹏于本判决生效后10日内向杨靖超支付2017年12月6日起至2018年6月30日止的租金56718元； 四、驳回杨靖超、王鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费一千六百五十元，由王鹏负担九百三十六元，杨靖超负担七百一十四元；一审反诉案件受理费二千五百九十四元，由杨靖超负担二千五百一十九元，王超负担七十五元。二审案件受理费三千二百三十三元，由杨靖超负担二千六百九十七元，王鹏负担五百三十六元。 本判决为终审判决。 审判长  潘秀菊 审判员  高广明 审判员  高 伟 二〇一九年十一月十五日 法官助理王晓雪 书记员霍颖 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。