湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂0106执异255号异议申请人（案外人）：王苗苗，女，1994年8月27日出生，汉族，居民身份住址湖北省松滋市，委托代理人：袁振凤，湖北山河律师事务所律师。被申请人（原告）：平安银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市武昌区中北路**宏城金都**。负责人：邓红，行长。委托代理人：钟惊龙、王影，北京大成（武汉）律师事务所律师。被申请人（被告）：王芳，女，1970年4月28日出生，汉族，居民身份住址武汉市武昌区，本院在执行平安银行股份有限公司武汉分行（以下简称平安银行武汉分行）申请对王芳财产保全一案中｛财产保全案号（2019）鄂0106财保449号｝，异议申请人王苗苗向本院申请解除对位于武汉市洪山区洪山街双沁二路1号B12、B13、S3栋B13号楼2单元29层1号房产的查封。本院于2019年10月9日立案受理。申请人王苗苗主张的事实及理由:2019年3月5日，王苗苗与王芳签订《房屋买卖居间合同》，约定王苗苗以150万元的价格购买王芳名下位于武汉市洪山区洪山街双沁二路1号B12、B13、S3栋B13号楼2单元29层1号房产（诉争房屋）。合同签订后王苗苗按合同约定向王芳指定的第三人支付房款150万元，王芳也将房屋钥匙交付王苗苗，办理了交房手续。但王芳未按合同约定于2019年3月19协助办理过户手续。2019年3月23日，王苗苗与王芳签订《补充协议》，约定王苗苗已支付全部房款，王芳应于2019年3月26日前完成房屋过户手续，此后王芳无法联系。王苗苗遂于2019年3月29日向仲裁委员会申请仲裁。2019年7月26日，经仲裁作出《裁决书》，确认《补充协议》有效，王芳应按协议约定履行过户义务。裁决生效后，王苗苗至洪山不动产中心办理查询房产状态时被告知诉争房屋已被武汉市武昌区人民法院查封。现王芳以其在法院查封诉争房产前已经支付全部购房款，且实际占有房屋，是房屋实际所有人为由，向本院提出案外人异议申请，申请解除对武汉市洪山区洪山街双沁二路1号B12、B13、S3栋B13号楼2单元29层1号房产的查封。申请人王苗苗向本院提交如下证据（均系复印件）：1、王芳的户籍证明及离婚协议书，证明王芳的婚姻状况及诉争房屋由王芳所有。2、诉争房屋不动产证及承诺书、交房承诺书及诚信声明。3、房屋买卖居间协议及《补充协议》。4、招商银行转账汇款业务回单。5、中国国际经济贸易仲裁委员会作出的（2019）中国贸仲鄂裁字第0090号裁决书。6、武汉市武昌区人民法院作出的（2019）鄂0106财保449号民事裁定书及协助执行通知书。7、武汉市不动产查封信息单。上述证据证明诉争房屋被查封前已经被王苗苗全额付款购买，目前该房产被武汉市武昌区法院查封。被申请人平安银行武汉分行辩称：1、法院作出保全裁定的日期是2019年3月5日，查封日期是2019年3月25日，均早于中国国际经济贸易仲裁委员会（2019）中国贸仲鄂裁字第0090号《裁决书》的生效时间2019年7月26日，王苗苗所提异议不属于排除保全裁定执行的事由；2、法院作出保全裁定的日期是2019年3月5日，早于《房屋买卖居间协议》的履行时间，且申请人所提交证据不足以证明《房屋买卖居间协议》的实际履行情况。款项的实际支付情况、房屋的实际占有情况并未经过实际调查，不能证明诉争房屋已经在查封之前进行买卖。关于房屋占有交付，王苗苗也仅提交一份《交房承诺书》而无其他辅助证据；3、仲裁案件开庭中，王苗苗提交的是诉争房屋2018年的房产房查信息，如果如王苗苗所述，房屋交易比较仓促，如何会有2018年的房产房查信息？根据二手房中介房屋网站显示，诉争房屋最低报价不低于每平方米1.5万元，总价不应低于200万元，而双方签订的房屋价款仅150万元，明显低于市场房价；4、中介公司是否将欠款偿还给武汉汉口北担保投资有限公司、房屋抵押情况是否已经解除、剩余款项是否支付王芳、是否收取居间费用均未举证证明。被申请人王芳经本院邮寄送达异议申请书，未在规定时间内提交答辩意见。审查查明，平安银行武汉分行诉王芳金融借款合同纠纷一案在本院审理中，平安银行武汉分行于2019年3月4日申请财产保全，本院依据申请于2019年3月5日作出（2019）鄂0106财保449号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人王芳名下的银行存款40万元或其他等值财产。2019年3月25日，本院向武汉市洪山区不动产登记中心送达协助执行通知书，执行项目“查封被申请人王芳名下位于洪山区××街××、××、××楼××单元××的房屋一套【权证号码：鄂（2018）武汉市洪山不动产权第0089931号】，查封期限三年，自2019年3月25日至2022年3月24日。”另查明，2019年3月5日，王芳（甲方）与王苗苗（乙方）、武汉市安盈吉屋物业管理有限公司（丙方）、李佩（丁方委托收款方）签订《房屋买卖居间协议》。协议约定：甲方自愿将坐落在洪山区××街××、××、××楼××单元××的房屋出售给乙方，房屋价款150万元，于2019年3月8日支付至丁方；由于该房屋上存在抵押、查封，为顺利实现房屋过户，甲方授权丁方从乙方支付的购房款中支出相应款项用于清偿甲方对外所负债务以解除抵押查封。2019年3月8日，王苗苗通过招商银行武汉岳家嘴支行向李佩分两次转款共150万元。2019年3月23日，王芳（甲方）与王苗苗（乙方）、武汉市安盈吉屋物业管理有限公司（丙方）、李佩（丁方委托收款方）签订《补充协议》。协议确定王苗苗已经支付房屋购房款150万元，诉争房屋已经实际交付王苗苗，王芳应于2019年3月26日前协助王苗苗办理完毕房屋过户手续，并于2019年4月7日前办理完毕户口迁出手续。协议同时约定因协议引起的争议均应提交中国国际经济贸易仲裁委员会湖北分会进行仲裁。王苗苗陈述:2019年3月11日王芳已将房屋钥匙交给王苗苗，二人办理了交房手续。但因王芳未按合同约定完成对诉争房屋的解押、过户义务，所以双方又签订了《补充协议》。《补充协议》签订后，王芳失联，王苗苗遂于2019年3月29日向中国国际经济贸易仲裁委员会湖北分会提交仲裁申请书（申请人王苗苗、第一被申请人王芳、第二被申请人武汉市安盈吉屋物业管理有限公司、第三被申请人李佩）。中国国际经济贸易仲裁委员会于2019年7月26日作出（2019）中国贸仲鄂裁字第0090号裁决书，裁决如下：（一）申请人与被申请人签订的《补充协议》合法有效；（二）第一被申请人于本裁决生效之日起七日内协助申请人办理完毕标的房屋的解押、过户手续，并承担房屋过户手续费；（三）第一被申请人向申请人支付以人民币1500000元为基数，按日万分之五的标准，自2019年3月27日起暂计至2019年6月3日的违约金人民币51000元；2019年6月4日以后的违约金，以人民币1500000元为基数，按照日万分之五的标准计算至房屋办理完毕过户手续之日止；（四）本案仲裁费43050元，全部由第一被申请人承担。考虑该笔费用已由申请人全额预缴，故第一申请人还应向申请人支付人民币43050元以补偿申请人代其垫付的仲裁费。上述被第一申请人应向申请人支付的款项，第一被申请人应自本裁定作出之日起10日内支付完毕。逾期，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条办理。再查明，根据武汉市不动产抵押记载信息单显示，诉争房屋建筑面积133.98平方米，于2018年11月30日设定抵押，不动产登记证明号鄂（2018）武汉市洪山不动产证明第0041474号，抵押物权证号鄂（2018）武汉市洪山不动产权第0089931号，被担保主债权的数额125万元，债务履行期限2018年11月30日至2019年5月29日，抵押权人武汉汉口北担保投资有限公司。武汉市安盈吉屋物业管理有限公司向本院陈述，王芳在2019年2月之前找到我们公司要求出售诉争房屋，王苗苗是我们为她匹配到的客户。她们协商的房款是150万元，基本与当时同地段房价相当。因为房屋设有抵押，为了便于快速解押，就约定由我们的员工李佩代为收取房款150万元并配合办理解除抵押手续。王苗苗支付房款后，王芳于2019年3月11日交付房屋。目前150万元中有25万元已经给了武汉汉口北担保公司，另支付了5万元律师费及仲裁费，还有120万元在李佩账户，公司愿意在涉案房屋所有权人确定后配合处理该款项。审查认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，王苗苗提交的《房屋买卖居间协议》、《补充协议》的形成时间及房款汇付时间虽然均在诉争房屋被查封之前，但是该款项至今仍在第三方账户，并未按照《房屋买卖居间协议》的约定用于消灭诉争房屋上设立的抵押权。根据本案查明情况，诉争房屋上设立的抵押权至今未消灭，诉争房屋也仍登记在王芳名下，诉争房屋的所有权并未转移至王苗苗。王苗苗以其是诉争房屋的实际所有权人请求解除对武汉市洪山区洪山街双沁二路1号B12、B13、S3栋B13号楼2单元29层1号房产查封的申请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回申请人王苗苗的异议申请。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  夏汉军审判员  韩 野审判员  彭 夙二〇一九年十一月十五日书记员  徐晶晶