大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5763号原告大连泰达新城建设发展有限公司，统一社会信用代码91210200550633371A，住所地大连市甘井子区营城子街道金龙寺沟村。法定代表人郁晓耕，系该公司总经理。委托代理人孟繁旭，系该公司员工。被告大连天地健电子商务有限公司，统一社会信用代码912102113411173110，住所地大连市甘井子区泉水**********。法定代表人曲龙，系该公司经理。原告大连泰达新城建设发展有限公司与被告大连天地健电子商务有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连泰达新城建设发展有限公司的委托代理人孟繁旭到庭参加诉讼，被告大连天地健电子商务有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大连泰达新城建设发展有限公司诉称，原、被告双方于2015年签订《孵化器（创客谷）协议书》、《补充协议书》及《园区管理服务协议》，约定被告在原告提供的场地内建立孵化器，并按照上述协议向原告支付管理服务费、能源费等。上述协议履行期间，被告每年度均存在大额欠费情形。原告诉至法院，请求判令被告支付欠费70,154.88元及利息9,681.37元；支付欠付的管理服务费424,419.52元及利息15,836.72元；支付欠付电费92,951.47元；支付补交租金163,108.28元。被告大连天地健电子商务有限公司未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2015年11月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天地健-泰达慧谷孵化器（创客谷）协议书》，约定：甲乙双方同意建立孵化器，合作期限为5年，自2015年9月1日至2020年8月31日。孵化场地设在泰达慧谷呼叫中心1号楼2F和4F，使用面积4000平方米（以实测面积为准）。在孵企业的孵化期为三年，具体孵化期的起始时间以《租赁合同》约定为准。乙方免除在孵企业孵化期三年的租金及一年的物业费，其他费用按照《租赁合同》的约定执行。甲方完成招商运营指标为项目整体2015年底进驻率达到50%，人员规模不少于150人，2016年底进驻率达到85%，人员规模不少于300人，进驻率考核不包含运营自用面积。乙方将在合同期内每年12月31日清点项目实际入住率，甲方如果未达到当期招商指标，需补交当年度未达标部分闲置场地/办公室对应的租金，按0.8元/平（使用面积）/天计算，如两个连续年度未达到招商标准，乙方有权解除本合同。为孵化运营平台提供300平方米办公场地并配备办公家具，免除合同期内租金，物业费、能源费收取标准按正常租赁标准收取，具体标准另行签订物业服务合同。后，原告（乙方）与被告（甲方）又签订了《泰达慧谷产业园园区管理服务协议》，约定甲方租赁泰达慧谷产业园区59号楼2、4层（下称该物业）。该物业建筑面积3921.88平方米。本合同自2015年9月1日起生效，自合同生效前10日内完成首期费用交付。乙方为甲方提供园区管理服务，包含但不限于企业综合服务、工商行政代办、金融服务、人力资源服务、供暖服务、物业服务、设备运行管理等。甲方向乙方缴纳该物业管理费为每日0.3元（以建筑面计算每平方米计，租赁面积认定遵从创客谷补充协议书中约定，按照实际签约面积计算），包含采暖费，甲方须按季度交付，并于计费周期的前10天内完成支付；乙方免费甲方第一年物业费，但采暖费正常收取，费用标准为31元/平/年。电费、电话费、水费、有线电视和网络费用由甲方承担。2016年12月9日，原告向被告发出《关于费用冲抵的函》，内容为“我司与贵司自2015年至2016年有费用交叉，现将相关费用进行冲抵，具体如下：一、我司应付贵司款四笔共计164,500元。1、2015年创客谷开园仪式费49,500元；2、2015年东北亚互联网及电商大会合租协议5,000元；3、网站建设服务委托合同10,000元；4、2016年东北亚移动互联网电商系列会议100,000元。二、以上应付贵司款冲抵我司应收款294,464.88元中的如下部分：1、2015年及2016年采暖费77,023.10元；2、2016年管理服务费48,156.78元；3、2015年度电费3,094.20；4、2016年度电费8,785.80元；5、部分保证金27,440.12元。三、综上所述，贵司还需付我司100,059.88元，请尽快支付”。被告在该函件下方加盖了印章。后被告支付给原告29,905元。原告自认保证金是要退回给被告的孵化企业的，故保证金均不在此次诉讼的金额中。截至2016年12月9日，被告尚欠原告42,714.76元（100,059.88元-29,905元-27,440.12元）。2017年12月13日，被告给原告发出《关于回复收费通知单的函》，内容为“大连泰达新城建设发展有限公司：由于近期我司存在资金周转问题，正在积极收回客户账款，原定物业费用、管理费、能源费（其中物业费145,147.97元、能源费7,831.68元、保证金150,000元，共计302,979.65元），我司近期计划在本月付到贵司账户”。2018年9月18日，被告收到原告发出的缴费通知单，通知单载明“T12层园区管理费2018年第一季度35,892.63元、2018年第二季度41,894.49元、2018年第三季度52,139.15元、2018年第四季度44,758元；T14层园区管理费2018年第一季度17,180.37元、2018年第二季度18,857.70元、2018年第三季度25,254.48元、2018年第四季度35,819元；T1二层和四层2017年欠费65,148元；保证金40,060元；合计金额377,004元”。扣除保证金40,060元，被告2017年、2018年欠付原告管理服务费336,944元（其中2017年欠费65,148元，2018年欠费271,796元）。被告在2017年的入驻率为81%，距入驻率85%的面积差额为120.44平方米。2018年的入驻率为72%，距入驻率85%的面积差额为438.15平方米。2019年1月1日至4月1日，被告欠付原告物业费68,745.69元。至2019年4月1日，被告用电产生电费129,288.74元，被告于2016年至2018年陆续给付原告电费36,337元，尚欠原告电费92,951.74元。本院所确认的上述事实，有天地健-泰达慧谷孵化器（创客谷）协议书、泰达慧谷产业园园区管理服务协议、关于费用冲抵的函、关于回复收费通知单的函、缴费通知单、转租合同、照片在案为凭，这些证据材料已经本院的审查，应予采信。本院认为，原、被告签订的《天地健-泰达慧谷孵化器（创客谷）协议书》及《泰达慧谷产业园园区管理服务协议》是双方的真实意思表示，双方应按照协议约定履行各自义务。协议签订后，原告将泰达慧谷产业园59号楼2、4层交付给被告使用，被告理应按照合同约定完成入驻率指标，并向原告支付管理服务费、电费等。关于原告主张被告支付欠费70,154.88元及利息9,681.37元一节，原告主张的该欠费为2015年、2016年被告欠付的费用，双方在2016年12月9日《关于费用冲抵的函》中确认，被告欠付原告100,059.88元。该费用中包含了27,440.12元保证金，后被告又给付原告29,905元，扣除上述两笔费用外，被告欠付原告42,714.76元（100,059.88元-29,905元-27,440.12元）。故对原告主张被告给付欠费70,154.88元中的合理部分，本院予以支持。关于对应的利息，原告主张自2016年12月9日计算至起诉日即2019年5月15日，按照年利率6%计算，本院对计算的期间予以照准，利率标准调整为按照中国人民银行同期贷款利率。经计算，利息为4,936.19元（42,714.76元×4.75%÷365天×888天）。关于原告主张被告给付欠付的管理服务费424,419.52元及利息15,836.72元一节，根据被告给原告发出《关于回复收费通知单的函》及原告向被告发出的《缴费通知单》，被告尚欠原告2017年管理服务费65,148元、2018年管理服务费271,796元、2019年4月1日前的管理服务费68,745.69元，共计405,689.69元。故对原告主张被告给付欠付的管理服务费424,419.52元的合理部分，本院予以支持。关于欠付管理服务费的利息，原告主张欠付2017年的管理费的利息自2018年1月1日计算至起诉日，2018年的管理服务费的利息自2019年1月1日计算至起诉日，按照年利率6%计算，本院对计算的期间予以照准，利率标准调整为按照中国人民银行同期贷款利率。经计算，利息为9,014.13元（65,148元×4.75%÷365天×500天+271,796元×4.75%÷365天×135天）。关于原告主张被告给付欠付的电费92,951.74元一节，至2019年4月1日，被告用电产生电费129,288.74元，被告于2016年至2018年陆续给付原告电费36,337元，尚欠原告电费92,951.74元，故对原告的该节主张，本院予以支持。关于原告主张被告补交租金163,108.28元一节，双方约定，被告完成招商运营指标为项目整体2015年底进驻率达到50%，人员规模不少于150人，2016年底进驻率达到85%，人员规模不少于300人，进驻率考核不包含运营自用面积。原告将在合同期内每年12月31日清点项目实际入住率，被告如果未达到当期招商指标，需补交当年度未达标部分闲置场地/办公室对应的租金，按0.8元/平（使用面积）/天计算。被告在2017年的入驻率为81%，距入驻率85%的面积差额为120.44平方米；2018年的入驻率为72%，距入驻率85%的面积差额为438.15平方米。按照约定，被告需补交未达标部分闲置场地对应的租金，按照0.8元/平/天计算。被告需补交租金163,108.28元（120.44平方米×0.8元/平/天×365天+438.15平方米×0.8元/平/天×365天），故对原告的该节主张，本院予以支持。被告未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告大连天地健电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告大连泰达新城建设发展有限公司欠费42,714.76元及利息4,936.19元。二、被告大连天地健电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告大连泰达新城建设发展有限公司管理服务费405,689.69元及利息9,014.13元。三、被告大连天地健电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告大连泰达新城建设发展有限公司电费92,951.74元。四、被告大连天地健电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告大连泰达新城建设发展有限公司补交租金163,108.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,562元，公告费600元，合计12,162元（原告已预交），由原告负担810元，由被告负担11,352，于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长 于 伟人民陪审员 阎 华人民陪审员 王春红二〇一九年十一月十五日书 记 员 石 艺本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。