四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终853号 上诉人（原审被告）：钟伟，男，2000年4月26日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人（特别授权）：钟昌兴，系钟伟祖父，1952年2月18日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：张科，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川森诚物业服务有限公司，住所地四川省遂宁市国开区九莲西街1号松涛水岸花都，统一社会信用代码9151090355897025XF。 法定代表人：吴勇，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：张成彬，系该公司项目经理，男，1986年10月15日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：何云福，四川广略律师事务所律师。 上诉人钟伟因与被上诉人四川森诚物业服务有限公司（以下简称森诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省遂宁市安居区人民法院（2019）川0904民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人钟伟的委托诉讼代理人钟昌兴、张科，被上诉人森诚物业公司的委托诉讼代理人张成彬、何云福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟伟上诉请求：1.撤销原判，改判驳回森诚物业公司的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由森诚物业公司承担。事实和理由：钟伟的房屋位于国贸阳光小区外，系独立房屋，不在森诚物业公司的物业服务范围内，森诚物业公司未提供过任何物业服务，前期物业公司亦未向钟伟收取物业服务费。森诚物业公司从未向钟伟进行催收，其主张的部分物业服务费已超过诉讼时效。一审法院认定的业主委员会与钟伟无关，钟伟不是森诚物业公司服务的国贸阳光小区业主，也未参与和加入业主委员会以及选举业主委员会代表，业主委员会代表业主与森诚物业公司签订的《物业服务合同》系无效合同。 森诚物业公司辩称，森诚物业公司的物业服务范围是国贸阳光小区，物业服务并未区分安置房和商品房，钟伟的房屋在《物业服务合同》约定的服务范围内。钟伟在一审中没有提出诉讼时效抗辩，森诚物业公司在服务过程中向其进行了物业服务费的催收，钟伟关于诉讼时效的抗辩于法无据。业主委员会是国贸阳光小区的内部治理机构，业主委员会签订的《物业服务合同》对全体业主具有约束力。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 森诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令钟伟支付物业服务费3033元及资金利息，利息从2015年1月1日起至付清日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；2.本案诉讼费由钟伟负担。 一审法院认定事实：2014年11月20日，国贸阳光小区成立国贸阳光小区业主委员会（以下简称国贸阳光业委会）并在遂宁市安居区房产管理所进行了备案登记。2014年12月26日、2017年12月8日，国贸阳光业委会与森诚物业公司分别签订了《物业服务合同》，约定由森诚物业公司为国贸阳光小区提供物业管理服务。根据双方签订的《物业服务合同》第五条，森诚物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，多层住宅0.55元/月/平方米、高层住宅1.1元/月/平方米、商业物业1.2元/月/平方米、车库0.55元/月/平方米……钟伟系国贸阳光12栋1单元2楼2号的业主，建筑面积108.13平方米，其房屋属森诚物业公司的物业管理服务的范围。森诚物业公司按照合同履行了物业管理服务的义务和责任，钟伟从2015年1月1日起至2019年3月31日共欠物业服务费3033元，经催收未付。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。遂宁鑫汇房地产开发有限公司是钟伟所居住小区的建设单位，其在业主委员会和业主大会选聘物业服务企业之前，与四川怡心物业服务有限公司依据《物业管理条例》相关规定签订前期物业服务合同。2014年11月8日，国贸阳光小区业主选举产生业主委员会，2014年11月26日，国贸阳光业委会代表国贸阳光小区全体业主与森诚物业公司签订《物业服务合同》，四川怡心物业服务有限公司将国贸阳光小区物业管理移交森诚物业公司管理，并在遂宁市安居区房产管理所备案。约定服务期限届满前的2017年12月8日，国贸阳光业委会代表国贸阳光小区全体业主继续与森诚物业公司签订《物业服务合同》，前述两次合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同内容对国贸阳光小区全体业主均具有约束力。森诚物业公司按照《物业服务合同》约定，从2015年1月1日起对该小区进行了物业服务，钟伟应当支付物业服务费等费用。钟伟拒不支付森诚物业公司提供物业服务期间的物业服务费系违约，应承担支付物业服务费的民事责任。钟伟认为现居住的房屋系拆迁还房，政府职能部门工作人员曾作出可免交物业服务费的承诺，而且，物业收费花名册上标注的钟伟案涉房屋有“开发商”字样，均表明其不应当支付物业服务费。钟伟的房屋虽系城市拆迁安置房屋，但给予钟伟所安置的房屋系房地产企业开发商业住房范围内，该房屋与其他商品房从规划、设计、工艺、结构及所接受的物业服务等方面均具有整体性、一致性，理应纳入开发小区物业统一管理，并适用同一收费标准。业主花名册中钟伟的房屋虽系森诚物业公司标注有“开发商”字样，森诚物业公司说明并不能表示物业服务费应当由开发商承担，该辩解理由成立，钟伟并未提供其他相应的事实和政策、法律依据支持其主张，其辩解意见不予采信。钟伟以系社区居民，不属于国贸阳光小区居民，没有享受也不接受森诚物业公司的物业服务为由不支付物业服务费的辩解理由，涉及建筑物区分所有权的整体性问题。建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。建筑物区分所有权人往往人数众多，共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。更何况共用部分的管理和利用皆与其正常居住生活息息相关，关乎其正常生活权利的合理实现。因此，钟伟该辩解意见显然违背了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，此外，我国《物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。所以，业主大会决定委托物业服务企业进行管理的，业主必须予以接受。按照我国《物权法》第七十二条的规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”，业主不得以无需接受相关物业服务或者以未接受服务为由不交纳物业费。因此，钟伟的辩解意见不予采信。钟伟提出，森诚物业公司的服务不到位，不应当支付物业服务费，从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定来看，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。钟伟所提交的证据并不能证明森诚物业公司未履行合同或者履行合同存在重大瑕疵，因此，钟伟的该辩解意见不予采信。综上，森诚物业公司要求钟伟支付2015年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3033元诉求理由正当，予以支持。森诚物业公司自愿减免部分物业服务费500元及放弃要求支付违约金的诉讼请求，予以尊重。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十八条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“钟伟于本判决生效后立即支付四川森诚物业服务有限公司物业服务费2533元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由钟伟负担”。 本案二审期间，上诉人钟伟依法提交了以下新证据：1.沈功兵等业主出具的《证明》，拟证实国贸阳光小区12栋是开放式独栋房屋，历届物管公司均未提供物业管理服务，上述业主未参加过业主大会和选举业主委员会代表；2.小区平面图，拟证实钟伟房屋所在的国贸阳光二期12栋系独栋楼，没有围墙和安保设施；3.国贸阳光业委会会议记录复印件2份，拟证实业主委员会成立及换届选举的程序不合法；4.遂发改﹝2013﹞431号文件，拟证实森诚物业公司提供的物业服务没有达到与其物业服务收费对应的等级标准；5.森诚物业公司保安巡逻签到表3张；6.遂宁市安居区凤凰街道凤凰社区居民委员会出具的《证明》；7.四川华润万通燃气股份有限公司费用收据4张；8.视听资料（U盘）；9.（2019）川0904民初829、830、831号民事裁定书，证据5-9拟证实12栋系独栋楼和安置房，绿化、卫生等由政府管理维护，森诚物业公司并未提供物业服务，《物业服务合同》系森诚物业公司伪造。被上诉人森诚物业公司依法提交了以下新证据：10.国贸阳光小区12栋业主情况明细表以及2015年至2019年业主欠费明细表，拟证实12栋属于森诚物业公司物业服务范围，大多数业主从2015年起都缴纳了物业服务费，钟伟也应当履行物业费缴纳义务。本院组织当事人进行了质证，森诚物业公司认为，证据1的三性不予认可；证据2系钟伟自行制作，虽然反映12栋的坐落位置，但不涉及国贸阳光小区的用地和规划，12栋属于国贸阳光小区用地规划范围内，不能达到钟伟的证明目的；证据3真实性无法确认，与本案不具有关联性；证据4真实性、合法性无异议，本案《物业服务合同》约定的价格没有超过文件指导价格；证据5的真实性无异议，反证了森诚物业公司对12栋进行了安保巡逻和提供了物业服务；证据6、7与本案没有关联性，无论安置房还是商品房，只要享受了物业服务就应当缴纳物业服务费，达不到钟伟的证明目的；证据8中钟伟自行录制的证人证言真实性无法确认，监控视频显示有保安巡逻，保洁、绿化、管道疏通视频显示区域在小区红线之外，故由政府派人进行服务管理，与本案没有关联性；证据9真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性。钟伟认为，证据10由森诚物业公司自行提供，无其他证据佐证，仅对明细表中涉及钟伟信息的真实性无异议。对本案当事人二审争议的事实，本院认定如下：证据1不符合法定证据形式，证据3以及证据8中证人证言的真实性无法确认，证据2、4、6、7、9以及证据8中的保洁、绿化、管道疏通视频与本案缺乏关联性，不能到达钟伟的证明目的，对以上证据不予采信，对证据5、证据8中的监控视频以及证据10的三性予以确认。证据8的监控视频显示，2019年8月26日13时10分，森诚物业公司保安在12栋处巡逻，与保安巡逻签到表所载明的内容一致。经二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、钟伟作为业主所在的房屋是否属于森诚物业公司物业管理服务的范围，钟伟是否应向森诚物业公司支付物业服务费；二、森诚物业公司的起诉是否超过诉讼时效；三、国贸阳光业委会与森诚物业公司签订的《物业服务合同》是否有效。 关于争议焦点一，森诚物业公司在一审中提供了其与国贸阳光业委会签订的《物业服务合同》，约定了物业服务范围为国贸阳光小区，森诚物业公司在二审中明确上述范围包括国贸阳光小区1-20栋，钟伟认可其房屋所在的第12栋在该范围内，且国贸阳光业委会备案表也记载“区域地址：国贸阳光小区1号至20号楼居住地区域”，部分业委会委员亦为12栋业主，故钟伟作为业主的国贸阳光12栋1单元2楼2号房屋属于森诚物业公司物业管理服务的范围。虽然钟伟诉称案涉房屋系安置房，森诚物业公司未提供安保等物业服务，其不应当缴纳物业服务费，但根据钟伟举示的保安巡逻签到表和监控视频的载体内容，反而证实森诚物业公司对12栋提供了安保巡逻服务，钟伟未提供安置房可不予缴纳物业服务费的法律依据和事实依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。钟伟作为业主接受了森诚物业公司按照《物业服务合同》约定提供的物业服务，理应向森诚物业公司支付物业服务费。 关于争议焦点二，钟伟主张森诚物业公司从未向其催收物业服务费，针对部分费用的起诉请求已经超过诉讼时效，但森诚物业公司在一审中提交的《物业服务费缴费通知书》符合客观实际和商业惯例，可以证实其分别于2016年12月1日和2018年12月1日向钟伟进行过物业服务费的催收，主张了相关权利。同时，森诚物业公司与国贸阳光业委会签订的《物业服务合同》仍处于有效期，从2015年1月1日起至今，森诚物业公司亦在持续履行提供物业服务的合同义务，双方之间因物业服务合同所形成的权利义务关系并未中断和终止，因此，森诚物业公司的起诉没有超过诉讼时效。钟伟未提供确实充分的反驳证据，其提出的诉讼时效抗辩不能成立。 关于争议焦点三，钟伟诉称国贸阳光业委会的选举程序不符合法律规定，其无权代表全体业主与森诚物业公司签订《物业服务合同》，案涉合同系无效合同。本案审理查明，国贸阳光业委会选举产生后，经所在的凤凰社区居民委员会和凤凰街道办事处同意并进行了备案登记。国贸阳光业委会代表全体业主与森诚物业公司签订《物业服务合同》，主体身份适格，钟伟未举证证明上述合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形，其在二审中亦对《业主委员会备案表》和《物业服务合同》上国贸阳光业委会签章的真实性不持异议，案涉《物业服务合同》应属合法有效。钟伟提出的国贸阳光业委会成立和换届选举程序不合法的问题涉及业委会与业主内部权利义务的法律关系，但在本案中不能以此为由对抗森诚物业公司作为合同相对方依据物业服务合同行使权利，故其关于《物业服务合同》无效的主张不能成立。 综上所述，钟伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由钟伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  康 英 审判员  魏 星 二〇一九年十一月十一日 书记员  肖 敏