湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终51号上诉人（一审原告）：王夕其，男，1961年6月15日出生，汉族，湖南省韶山市人，住湖南省韶山市。委托诉讼代理人：文波，湖南湘晋律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：韶山市红日建筑安装有限责任公司，住所地湖南省韶山市创业服务中心办公楼****。法定代表人：彭志军，该公司董事长。委托诉讼代理人：周建强，男，1963年11月9日出生，汉族，湖南省韶山市人，住湖南省韶山市。委托诉讼代理人：肖曙，湖南典明律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨树奎，男，1967年3月6日出生，汉族，湖南省韶山市人，住湖南省韶山市。被上诉人（一审第三人）：韶山市清溪镇人民政府，住所，住所地湖南省韶山市清溪镇迎宾路div>法定代表人：贺小勇，该镇镇长。委托诉讼代理人：刘山，男，1965年10月9日出生，汉族，湖南省韶山市人，住湖南省韶山市。委托诉讼代理人：李相和，男，1978年1月1日出生，汉族，湖南省韶山市人，住湖南省韶山市。上诉人王夕其因与被上诉人韶山市红日建筑安装有限责任公司（以下简称“红日公司”）、杨树奎、韶山市清溪镇人民政府（以下简称“清溪镇政府”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省韶山市人民法院（2016）湘0382民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王夕其上诉请求:1、撤销湖南省韶山市人民法院（2016）湘0382民初240号民事判决；2、请求支持上诉人的一审诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对房屋出卖主体的事实认定不清。上诉人一直认为是与红日公司签订房屋买卖合同，如果知道房屋出卖是杨树奎个人行为，在看不到房屋与权证的情况下，肯定不会签订房屋买卖合同，也不会将房款交给杨树奎个人。杨树奎本人也表示，他是代表红日公司对外销售房屋、收款，仅仅因为该工程由其承包人个人出资，已向红日公司交纳了管理费，所以购房款无需向红日公司交纳。因此，从合同签订双方的客观反映来看，房屋出卖人就是红日公司。二、一审判决认定的诸多事实证据不足。1、一审判决书第七页“另查明”中第15行记载的事实说明红日公司已经作为施工承建单位进入到该房地产开发项目。在项目建设进行中，施工单位红日公司可以与建设单位合伙开发，也可以以房屋作价冲抵工程款，因此红日公司成为房屋销售方也是一种可能。一审判决书第9页“本院认为”中第15行认为红日公司没有设立如意分公司和项目部，房屋的交付、购房款的收取与红日公司无关，故红日公司不承担责任。但一审判决该描述与其前述查明的事实矛盾。既然红日公司是施工单位，那如意项目部必然成立，项目部是否注册，不是红日公司承担责任的必要条件。房屋的交付、购房款的收取均由杨树奎操作，只能说明红日公司管理存在严重问题，不代表红日公司没有参与房屋销售。清溪镇政府在诉讼中当庭承认，杨树奎一直是红日公司的项目负责人，并提供了红日公司的委托手续，否则清溪镇政府无法也不敢进行开发。红日公司以杨树奎涉嫌伪造公司印章和涉嫌合同诈骗向公安机关报案后，公安机关和检察机关做出了不起诉的决定和撤销案件，说明杨树奎对外签订合同、使用公章的行为均得到了红日公司的认可，否则司法机关肯定会对杨树奎的行为进行追究。2、本案法律责任与政府无关的证据不足。根据一审查明的事实，当时的如意镇政府在一系列的报批手续中，是作为建设方与开发方出现，杨树奎等人只是通过与政府签订协议的方式，作为政府代表，具体实施项目的建设与开发。没有政府的参与，相关行政审批部门不可能批准杨树奎个人开发建设。三、一审判决程序违法。杨树奎在本案中的行为涉嫌伪造公司印章、合同诈骗罪，应依据民事诉讼法的规定，中止本案审理，向司法机关已送涉案的事实。但一审法院对杨树奎的违法行为予以放纵。四、合同无效并非杨树奎没有商品房销售资质，而是因为本案涉及的房屋在如意镇政府、红日公司及杨树奎等人的违规操作下，相关政府行政职能部门纵容下，才造成立项、报建、施工、发证等环节，错误连连，最终无法实现开发的目的，上诉人购买的房屋无法交易过户。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人红日公司答辩称，坚持一审答辩意见。一审判决适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人清溪镇政府答辩称，坚持一审答辩意见。被上诉人杨树奎未提出答辩意见。上诉人王夕其向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《如意集镇开发项目商品房买卖合同》无效；2、被告连带返还购房款285392元、并赔偿装修费用6万元及至判决生效日止的利息；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定：2013年6月30日，原告王夕其与被告杨树奎经协商，双方签订《如意集镇开发项目商品房买卖合同》，合同抬头记载出卖人为被告红日公司，合同尾部盖有韶山市红日建筑安装有限责任公司如意集镇开发项目部的印章，并由王夕其、杨树奎分别签名。合同约定：1、出卖人以出让方式取得位于韶山市编号为韶国用（2011）第11273号地块的土地使用权；2、买受人购买的商品房为该项目的Ｄ栋面积59.84平方米的1107＃铺面及面积为68.15平方米的1104＃车库和共7.79平方米的公摊面积；3、总价款为411142元；4、付款方式为：2013年6月30日前首付15万元，2013年10月5日前付61142元，其余20万元采用个人贷款分期付款的方式；5、逾期付款的责任：逾期在30日之内，按银行活期存款计算利息，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按应付款的2%支付违约金，经出卖人同意继续履行合同的，买受人双倍给付利息；6、交房时间为2016年7月1日，房屋经验收合格并符合合同约定的装饰、设备标准；7、违约责任约定：由于出卖人原因，如未按期将该商品房交付给买受人使用，逾期不超过30日，按合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付以交房款万分之一的违约金，合同继续履行；8、关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷；因出卖人原因造成不能办理登记的或债务纠纷，由出卖人承担全部责任；出卖人应在商品房交付使用后90日内，将该栋商品房向韶山市住房与城乡建设局办理初始登记取得产权证，360日内申请办理买受人的房屋所有权证和土地使用证；及其他事项。同日，王夕其与杨树奎签订《抵押贷款合同》作为上述合同的附属合同，约定：贷款金额20万元，期限自2013年10月5日起至2021年10月1日由王夕其按月2753元偿还和支付利息。合同签订前后，王夕其向杨树奎支付购房款285392元，杨树奎作为经手人均向王夕其出具了收据，并加盖韶山市红日建筑安装有限责任公司如意集镇开发项目部的印章。原告自杨树奎处接收了案涉房屋，并进行了装修（原告未提供相应证据证实，房屋装修情况不明），后因房屋不能过户以及合同尾款的支付问题，原告与杨树奎发生争执，杨树奎将案涉房屋上锁。该房屋的初始所有权人为杨树奎，坐落于韶山市，证号为韶房权证韶山字第**，登记时间2014年9月18日。2015年5月25日，杨树奎因其它涉诉案件，案涉房屋被湘潭市雨湖区人民法院、岳塘区人民法院、韶山市人民法院查封。另查明，2010年6月25日，韶山市发改局向韶山市如意镇发出《关于如意镇集镇开发项目立项的批复》，同意如意镇集镇开发建设，项目选址为S208原如意亭收费站两厢，项目占地20亩（按国土部门审核确定），期限至2012年7月。2010年7月26日，如意镇人民政府（甲方）与杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明（以红日公司如意镇分公司名义，乙方）签订《如意镇集镇开发意向协议》，约定：开发位置S208原如意亭收费站两厢（见红线图）；由甲方协助国土部门征收土地后，通过合法的程序交乙方整体开发建设；甲方负责通过国土部门办理好土地征收相关手续，取得规划审定的红线图内国有土地使有权证，且土地使用证按乙方要求分发到户；及其他事项。2012年9月5日，韶山市规划局就该规划土地认为符合城乡规划要求，向杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明发出湘建规地106877号《建设用地规划许可证》。2012年9月10日，被告红日公司向建设行政主管部门提出《建设工程施工许可申请表》，载明建设单位为韶山市如意镇政府，工程名称韶山市如意集镇开发D栋，预计竣工日期为2013年9月23日。2013年11月6日，杨树奎以个人名义向建设行政主管部门出具《建设工程项目登记表》，记载建设单位为如意镇政府，施工单位红日公司。2011年11月8日，韶山市国土资源局（出让人）与杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：受让人以630万元受让韶土网挂（2011）01号项下6080平方米的上述土地及其他事项。以上行政审批手续完成后，红日公司即进行施工。建设完毕后，2013年9月28日，湘潭市湘建工程质量检测中心有限公司向红日公司如意镇开发项目部出具《韶山市如意镇集镇开发D栋主体工程质量鉴定报告》，认为房屋可靠性等级评定为1级，房屋结构整体承载功能和使用功能均符合要求。2014年8月6日韶山市城乡规划局向杨树奎发出如意镇集镇开发商住楼D栋的0000028号《城乡规划途径核实证书》。2014年7月18日，杨树奎作为自然人股东设立韶山市如逸房地产开发有限公司。韶山市发改局于2014年9月23日向如意镇人民政府发出《关于调整如意镇集镇开发建设项目的复函》，同意由如意镇人民政府负责筹建的一栋三层商住楼调整为四栋六层，开发业主变更为韶山市如逸房地产开发有限公司。因房屋不能办理过户手续，原告遂于2016年6月12日诉至该院。又查明，红日公司名下没有任何分公司、项目部。再查明，韶山市因行政区划变更，原韶山市如意镇人民政府与清溪镇人民政府合并成立为韶山市清溪镇人民政府。一审法院认为：原告王夕其经与被告杨树奎协商，被告杨树奎在其缺乏商品房销售资质的情形下，以并不存在的红日公司如意项目部的名义将案涉房屋出卖给原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，因出卖方缺乏资质，违反国家法律规定，其行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，及第五十八条之“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，原告请求认定合同无效的主张，该院予以支持。原告应向被告杨树奎返还案涉房屋，由杨树奎向原告返还已经交付的购房款。原告主张由被告红日公司连带承担还款责任的主张，经查，红日公司没有设立如意分公司和如意项目部，案涉房产的交付、购房款的取得均与红日公司无关，按照权利义务相一致的原则，红日公司无需承担责任，对红日公司的辩称意见，该院予以采纳。第三人清溪镇人民政府作为行政管理机关未参与案涉房地产的开发建设，也不享有权利义务，与原告的诉讼标的没有牵连。关于原告主张的装修款损失6万元，因其未提供证据证实，该院不予支持。原告主张由被告杨树奎支付至判决生效日止的利息的请求，根据以上合同法的规定，导致合同无效的主要责任在于杨树奎，杨树奎应当向原告承担赔偿责任，对原告的该请求，该院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原告王夕其与被告杨树奎于2013年6月30日签订的《如意集镇开发项目商品房买卖合同》无效；二、原告王夕其于本判决生效后十五日内向被告杨树奎退还位于韶山市的房屋；三、由被告杨树奎于本判决生效后十五日内向原告王夕其返还购房款285392元，并支付自2013年10月6日起至本判决生效之日止按月利率4.75‰计算的利息；四、驳回原告王夕其对被告韶山市红日建筑安装有限责任公司的诉讼请求；五、驳回原告王夕其的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6480元，由被告杨树奎负担6000元，由原告王夕其负担480元。二审诉讼期间，上诉人王夕其二审诉讼提交了韶山市清溪镇人民政府于2018年8月8日出具的《关于庞景华信访事项答复意见书》复印件和韶山市公安局2013年9月11日出具的韶公（清）决字〔2013〕第0234号《公安行政处罚决定书》复印件。拟证明红日公司是案涉项目的开发商。被上诉人红日公司经质证后认为，对于前述两份证据的真实性无异义。但《关于庞景华信访事项答复意见书》中提到的红日公司如意分公司是不存在的，红日公司没有建立任何分公司；《公安行政处罚决定书》中所称的如意镇集镇开发建设项目部不是红日公司组建，是杨树奎个人组建的，与红日公司无关。上述证据均不能达到上诉人的举证目的。被上诉人清溪镇政府经质证后认为，对上诉人提交的两份证据的真实性均无异议，但不认可其关联性，不能达到举证目的。被上诉人杨树奎未对前述证据发表质证意见。本院认证认为，红日公司和清溪镇政府对上诉人提交的前述证据的真实性没有异议，本院予以确认。是否可达到上诉人的证明目的，需结合本案案情及其他相关证据综合认定。被上诉人红日公司、清溪镇政府及杨树奎均没有向本院提交证据。经审理查明：一审判决查明的基本事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，本案所涉如意集镇开发项目实质系房地产开发经营行为。根据我国《城市房地产管理法》、《房地产开发企业资质管理规定》及其他有关法律、行政法规、规章规定，房地产开发经营者应具备企业法人条件及相应的资质，并经工商行政管理部门登记并核发营业执照。以上规定排除自然人、不具备相应资质的企业法人及其他组织从事房地产开发经营活动。本案中，无论是杨树奎还是红日公司均不具备房地产开发主体资格，一审法院据此认定杨树奎以红日公司如意集镇开发项目部的名义与王夕其签订的商品房买卖合同无效正确，本院对此予以确认。根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案争议焦点问题在于杨树奎以红日公司如意集镇开发项目部的名义与王夕其签订的商品房买卖合同被宣告无效后，红日公司与清溪镇政府是否需承担相应责任。上诉人在诉讼中主张与红日公司建立商品房买卖合同关系，杨树奎系代表红日公司与其签订合同，本院认为上诉人的上述主张不能成立。理由如下：首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现没有充分证据证明红日公司如意分公司、红日公司如意集镇开发项目部为红日公司所设立，也没有充分证据证明杨树奎在向上诉人出售房屋时得到了红日公司的明确授权；其次，王夕其上诉称其在签订合同时就认为是与红日公司定约，且杨树奎也承认是代表红日公司对外出售房屋、收受购房款，故根据双方客观反映，房屋出卖人就是红日公司。但根据一审庭审笔录显示，杨树奎陈述在案涉房屋买卖合同中签名及加盖项目部公章代表的是其个人意思表示，且由于王夕其与杨树奎在合同主体上的陈述直接涉及红日公司利益，故即便两人做出一致的陈述，也不能单独以此作为认定案件事实的依据，不能免除有关杨树奎代表红日公司或红日公司授权杨树奎对外出售房屋相关事实的举证责任；再次，在没有充分证据证明红日公司授权杨树奎对外出售房屋，红日公司又拒绝认可杨树奎以红日公司如意集镇开发项目部的名义与王夕其签订的商品房买卖合同的情况下，只有杨树奎的行为构成表见代理，该商品房买卖合同的权利义务方由红日公司承担。杨树奎在与王夕其签订商品房买卖合同时使用了“韶山市红日建筑安装有限责任公司如意集镇开发项目部”的名义，且根据一审法院在韶山市住房和城乡建设局调取的案涉工程建设资料显示，红日公司为案涉工程施工方。但建设工程项目部是施工企业为完成工程建设施工而组建的临时性机构，而房屋销售与工程建设施工属于不同的领域和阶段。因此，虽然杨树奎使用“韶山市红日建筑安装有限责任公司如意集镇开发项目部”的名义使其初步具有表征代理红日公司的权利外观，但相对人对于该权利外观的合理信赖也应限于工程建设施工方面，不应延伸至房屋销售这一完全不同的阶段。本院注意到，上诉人在其书面上诉状中述称“以上事实，说明红日公司已经作为施工承建单位，进入到该房地产开发项目。在项目建设进行中，施工单位红日公司可以与建设单位进行合伙开发，也可以将房屋作价冲抵施工工程款。因此，红日公司成为房屋的销售方也是一种可能”。该段论述说明上诉人及其委托诉讼代理人对于建设施工与房屋销售不属于同一领域或阶段亦具有一定的认识。同时，我国《合同法》对表见代理的立法本意在于保护合法有效的交易行为，因本案所涉商品房买卖合同属于无效合同，故亦无适用表见代理的余地。此外，刑事诉讼与民事诉讼证明标准不同，刑事犯罪与民事违法行为存在本质上的差异。红日公司以杨树奎涉嫌伪造公司印章及合同诈骗向公安机关报案后，检察机关和公安机关分别做出不起诉和撤销案件的处理，仅仅说明杨树奎的行为因事实不清、证据不足或不构成犯罪、不应当追究刑事责任等原因而不为刑事追究，并不代表其行为即应认定为受红日公司所认可，两者并不存在非此即彼的关系。综上，上诉人认为杨树奎对外出售房屋是代表红日公司，应由红日公司承担相应民事责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该条款规定旨在合同被宣告无效或被撤消后，使合同双方当事人的财产状况恢复到合同未签订之前。本案中，上诉人所称杨树奎系原如意镇政府的代表，负责具体实施建设和开发的事实并无充分证据证实，且杨树奎与上诉人签订商品房买卖合同也未使用如意镇政府的名义，故原如意镇政府未与上诉人签订商品房买卖合同，也未取得上诉人所交纳的购房款，原如意镇政府是否案涉开发项目的建设单位或开发方并不影响该事实的认定。基于合同的相对性原则以及因合同履行而获利的实际归属，原如意镇政府权利义务的继受者清溪镇政府并无向上诉人返还购房款的义务。同时，在一审诉讼过程中，上诉人以“发现韶山市清溪镇政府（原如意镇政府）与本案所涉的房屋性质存在法律上的关联，参加案件诉讼有利于相关事实的核实和查清”为由，申请追加清溪镇政府为本案诉讼当事人，但并未针对清溪镇政府提出明确具体的诉讼请求。因此，上诉人在二审提出清溪镇政府应在本案中承担责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。除此之外，红日公司曾以杨树奎伪造公司印章和涉嫌合同诈骗为由，向公安机关报案，一审法院据此中止了本案的诉讼。后检察机关以事实不清，证据不足为由，对杨树奎涉嫌伪造公司印章罪一案决定不起诉；公安机关则对杨树奎涉嫌合同诈骗一案予以撤案处理。一审法院遂恢复了本案诉讼。基于以上事实，上诉人有关杨树奎涉嫌伪造公司印章罪和合同诈骗罪，一审法院不予中止本案诉讼，并向其他司法机关移送案件构成程序违法的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决审理程序合法，适用法律正确，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6480元，由上诉人王夕其负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 罗 亮审判员 蔡 涛审判员 章业尧二〇一九年十一月二十二日法官助理杨晟书记员何杏附本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……