海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1414号 上诉人（原审原告）：伍曼云，女，1975年5月25日出生，汉族，海南省文昌市人。 委托诉讼代理人：王飞雄，海南川合律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：海南椰园房地产开发有限公司，原住所地：海南省海口市龙华路**财盛大厦**，现住所地不详。 法定代表人：黎冬枝，总经理。 被上诉人(原审被告)：文昌市地震事务中心（原文昌市地震局），住所地：海南省文昌市文城镇文岭里**。 法定代表人：张业和,该中心副主任。 原审第三人：王康华，男，汉族，1954年11月13日出生，海南省文昌市人。 委托诉讼代理人：邢逸，海南瑞来律师事务所律师。 上诉人伍曼云与被上诉人海南椰园房地产开发有限公司（以下简称椰园公司）、文昌市地震局（以下简称市地震局）及原审第三人王康华商品房销售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2018）琼9005民初1231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 伍曼云上诉请求：1.撤销文昌市人民法院(2018)琼9005民初1231号民事判决第二项判决；2.依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，错误将《椰林山庄商住楼认购书》（以下简称《认购书》）和《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）认定为两个不同法律关系，漠视两者之间的前后衔接关系以及同一个购房行为。首先，上诉人与被上诉人市地震局签订的《认购书》和在被上诉人市地震局协调下上诉人与被上诉人椰园公司签订《买卖合同》指向项目均是椰林山庄商住楼，且该椰林山庄商住楼系由市地震局报建开发后转让给椰园公司的，转让行为发生在上诉人与市地震局签订《认购书》和付款之后。根据我国合同法之规定，二被上诉人均应当向上诉人承担履行《认购书》的义务。后续正是因为二被上诉人应当履行《认购书》才在原协议约定的6层C户型被出售给案外人后，二被上诉人将2层C户型202房按《认购书》约定的价格出售给上诉人。该《认购书》及《买卖合同》是一个买卖房产的行为，是前后相互衔接的购房合同，是一个购房合同法律关系。其次，上诉人购房款是分预付款和最终应补交的购房款两部分，其中，预付款10万元系上诉人向被上诉人市地震局支付，后续按《认购书》约定的价格及面积加上超出面积部分应补交的购房款100704元系向椰园公司支付。上诉人与二被上诉人均系前后衔接履行上述两份合同。2.一审判决认定案涉的202房在登记为物业用房归全体业主所有的情况下，却不认定202房已经被椰园公司出售给第三人，明显错误。首先，物业用房是含在全体业主的公摊面积之内的，其他业主在购买房产时已经支付了202房应分摊的到其名下的面积的对价，即案涉的202房已经由其他业主全体购买。其次，《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三款中的“第三人”是指《买卖合同》两相对方以外的其他人，该“第三人”并不具体明确，而是泛指。一审在认定案涉202房登记为物业用房(业主共有面积)，却忽视该房已由全体业主支付了对价款的事实，错误认定被上诉人椰园公司未收受购房款，明显错误。故根据该条之规定，二被上诉人应当向上诉人承担已付房款一倍的赔偿责任。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。 椰园公司因下落不明，未提交书面答辩意见。 市地震局辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.《认购书》和《买卖合同》系两个不同法律关系。《认购书》是上诉人与市地震局签订的，合同主体是上诉人与市地震局，合同标的××庄房，认购房定金100000元，上诉人与市地震局之间形成的是商品房预约合同关系；《买卖合同》是上诉人与椰园公司签订的，合同主体是上诉人与椰园公司，合同标的为椰林山庄C栋202房，购房款为391104元，上诉人与椰园公司之间形成的是商品房销售合同关系。上述两份合同的合同主体、标的及单价等要件均不同，系属于不同的法律关系。上诉人前期认购及后续购买的房屋均是整个项目中的某一套具体特定的房屋，且两次买卖的房屋楼层、建筑面积均不同，而以整个项目椰林山庄商住楼作为合同标的来主张两份合同是同一购房行为，明显与事实不符。虽然两次买卖行为具有前后衔接关系，但是每次买卖行为都是上诉人与不同主体之间达成的全新意思表示，且后行为与前行为不是同时存在的，上诉人作出后行为时，前行为合同解除终止，故《认购书》和《买卖合同》是不同的买卖房产行为，不属同一法律关系。2.上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三款之规定，要求市地震局与椰园公司承担已付房款一倍的赔偿责任没有事实和法律依据。该规定是指出卖人具有故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，而市地震局与上诉人订立《认购书》时，椰林山庄6层C号房不存在该种情形，不适用上述赔偿规定。椰园公司也不存在一房二卖的行为，因《海南经济特区物业管理条例》第三十二条的规定，将案涉房屋椰林山庄C栋202房确定为小区的物业服务用房，产权属于全体业主，该结果是因为政策规定，不是椰园公司主动出售房屋取得购房款，不存在将房屋出卖给第三人的情形，不符合上述法律规定，不适用一倍的赔偿规定。3.市地震局对上诉人已付房款不承担连带赔偿责任。市地震局没有收取案涉房屋C栋202房的房款，履行《买卖合同》的主体也不是市地震局，市地震局于2011年1月26日已经将椰林山庄项目的土地转让登记至椰园公司，该公司于2011年取得开发建设项目“椰林山庄”预售许可证，可见市地震局早己退出了该项目。2012年4月13日上诉人与椰园公司订立合同，与市地震局没有直接法律关系，市地震局没有在该合同中享受权利，不应承担退款义务，且上诉人没有证据证明市地震局应与椰园公司承担连带责任的证据，应承担举证不能的法律后果。二、原审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院在判决中适用了《合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定是正确的，判决市地震局不应承担付款责任，驳回上诉人的该项诉讼请求，程序合法，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人王康华述称，一、伍曼云与市地震局签订的《椰林山庄商住房认购书》和伍曼云与椰园公司签订的《买卖合同》属于不同法律关系，原审判决认定正确。2009年4月14日，伍曼云与市地震局签订《认购书》，认购市地震局和龙得置业有限公司开发的××庄房，面积约119m，单价为1600元/m，总房价190400元。2012年4月13日，伍曼云与椰园公司签订《买卖合同》，约定伍曼云购买椰园公司开发的“椰林山庄”C座202房，面积约122.22m，单价为3200元/m，总房价391104元。可见，《认购书》和《买卖合同》的合同主体、标的物、合同单价、总价等不同，虽然伍曼云分别签订该两份合同有一定的关联，但该两份合同分属不同法律关系。二、伍曼云与椰园公司的《买卖合同》应当认定无效。证据已经证实，椰园公司出售给伍曼云的C202房属于该小区的物业用房，其产权为全体业主共有。《物业管理条例》第二十七条规定业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第三十七条规定物业管理用房的所有权依法属于业主。《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，根据《民法总则》第一百四十三条、《民法通则》第五十八条、《合同法》第五十二条之规定，该《买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定应当认定无效。三、将购房款中的290400元直接退还给市地震局更有利问题解决。伍曼云购买“椰林山庄”C座202房时，自己仅支付了100704元，其余290400元是市地震局应其要求向案外人杨某借款支付给椰园公司的。因此，椰园公司退还伍曼云3911**元时，应将其中的290400元直接退还给市地震局更有利于问题解决。综上所述，请求二审法院查明事实，依法作出公正判决。 伍曼云向一审法院起诉请求:1.判令两被告连带退还原告购房款391104元，以及自2012年4月13日起至实际支付之日止的利息（按年息6%计算）；2.两被告连带向原告双倍赔偿购房款391104元；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审庭审中伍曼云变更诉讼请求主张椰园公司返还其实际纳的购房款100704元及利息、市地震局返还100000元购房款及利息。 一审法院查明：2009年4月14日，原告与市地震局签订《认购书》，原告同意购买市地震局与龙得置业有限公司在市地震局文城文岭里3号“椰林山庄”半拉子待续建项目中的商住楼6层C号房，建筑面积约119㎡（最终面积以房产证面积为准），单价1600元/㎡，总房价为190,400元。该认购书约定，双方签订认购协议后，先付认购房定金100,000元，购房余款在交付楼房使用时一次性付清。市地震局于2009年4月14日向原告盖章出具《收据》二张（一张收款人为林春杏，一张收款人为王康华），金额分别为50,000元。椰林山庄项目用地原登记在市地震局名下，由市地震局负责报建，该局于2011年1月26日将椰林山庄项目的土地转让登记至椰园公司名下。椰园公司于2011年取得开发建设项目“椰林山庄”预售许可证。因认购书中认购的房屋已另行出售，原告与椰园公司于2012年4月13日签订《买卖合同》，约定由椰园公司将其位于文昌市文城镇文岭里3号椰林山庄项目第C幢2层202号房出售给原告，建筑面积为122.22平方米，单价为3200元/㎡，房屋总价款为391104元。《买卖合同》第六条约定的付款方式及期限为一次性付款391104元。第八条约定的房屋交付期限为2012年8月30日。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2012年4月13日向椰园公司转账支付房款100704元，余款290400元由案外人杨某代为支付。椰园公司同日出具《收据》，确认“收到杨某付C栋202（房主伍曼云）购房款290400元”，同时出具《往来凭证》，确认已收到原告交来案涉房屋房款391104元。杨某代为支付上述房款后，王康华出具欠条，载明“兹欠杨某同志代垫伍曼云同志购房款290400元”。王康华与杨某因该款项的借款纠纷案件已经海南省海口市中级人民法院作出（2018）琼01民终1567号终审判决，确认王康华向案外人杨某借款用以支付原告欠付椰园公司的购房款。另查明，椰林山庄项目的商品房已于2013年开始交付使用，因建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域内建筑物总面积2‰的比例配置物业服务用房，但最低不少于50平方米，最高不超过500平方米，案涉项目的C-202号房已于2011年2月24日被确定为物业服务用房，产权属全体业主共有。原告因房屋交付问题于2015年10月26日曾向一审法院提起诉讼，后撤回起诉。现原告以解除案涉《认购书》及《买卖合同》为由，向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点是：1.案涉《认购书》及《买卖合同》是否属于同一法律关系，在本案当中能否一并处理；2.案涉《买卖合同》是否有效；3.原告要求二被告连带退还并双倍赔偿购房款的主张是否应予以支持。一、关于案涉《认购书》及《买卖合同》是否属于同一法律关系，能否一并处理的问题。案涉《认购书》的签订主体为原告与市地震局，合同标的××庄房，原告与市地震局之间为商品房预约合同关系；《买卖合同》的签订主体为原告与椰园公司，合同标的为椰林山庄C栋202房，原告与椰园公司之间为商品房销售合同关系。《认购书》与《买卖合同》的合同主体、标的及单价等均不同，属于不同的法律关系，不能在本案中一并处理。原告因《认购书》与市地震局产生的纠纷可另案提起诉讼。二、关于案涉《买卖合同》是否有效的问题。案涉房屋于2011年2月24日已被确定为物业服务用房，产权属全体业主共有。原告与椰园公司于2012年4月13日签订《买卖合同》时对案涉房屋虽无所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持”的规定，第三人王康华以椰园公司对案涉房屋没有所有权为由主张《买卖合同》无效的，不予支持。原告以椰园公司对案涉房屋没有所有权致使案涉房屋不能转移交付，请求解除合同，予以支持。三、关于原告要求二被告连带退还并双倍赔偿购房款的主张是否应予以支持的问题。案涉《买卖合同》自提起本案诉讼之日起即2018年4月17日依法予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因椰园公司对案涉房屋没有所有权导致合同解除，椰园公司应向原告退还购房款391104元。原告要求椰园公司自2012年4月13日起即收到房款之日起按年利率的6%计付利息至该房款退还之日止作为损失赔偿，于法有据，予以支持。原告主张椰园公司一房二卖，应双倍赔偿购房款391104元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，椰园公司在与原告签订案涉《买卖合同》前因《海南经济特区物业管理条例》第三十二条的规定，将案涉房屋确定为小区的物业服务用房，产权属于全体业主，并非收受购房款将房屋出卖给第三人，原告要求双倍赔偿房款的主张不符合该条的规定，不予支持。关于市地震局是否应当对上述房款承担连带赔偿责任的问题。原告未提交证据予以证明市地震局已收取案涉房屋C栋202房的房款，也未提交市地震局对案涉《买卖合同》承担连带责任的证据，合同履行主体并非市地震局，对原告要求市地震局对案涉房款及其利息承担连带赔偿责任的主张，不予支持。第三人王康华在庭审陈述中要求被告椰园公司退还其代原告支付的房款290400元，该房款290400元系其向案外人杨某借款由杨某代付给椰园公司，根据合同的相对性，第三人王康华并非案涉《买卖合同》的履约主体，且王康华作为无独立请求权的第三人参加诉讼，其无权在本案中提出主张。对于王康华因代付房款产生的纠纷，其可另案提起诉讼。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告海南椰园房地产开发有限公司应向原告伍曼云退还购房款391104元，并自2012年4月13日起按照年利率6%的标准向原告伍曼云计付利息至该房款退完之日止，应于本判决生效之日起十日内一次性付清；二、驳回原告伍曼云的其他诉讼请求。如果被告海南椰园房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11622.08元（该款项原告已预交），由原告伍曼云负担5811.04元，由被告海南椰园房地产开发有限公司负担5811.04元，限于本判决生效之日起五日内向一审法院缴付；原告多预交的受理费5811.04元，一审法院予以退还。公告费（以刊登公告部门出具的发票金额为准），由被告海南椰园房地产开发有限公司负担。 各方当事人二审未提交新的证据，本院予以确认。 一审查明的事实本院二审予以确认。 本院另查明，2009年4月14日，甲方市地震局与乙方伍曼云签订《椰林山庄商住楼认购书》约定主要内容为：一、付款方式：双方签订认购协议后，先付人民币10万元作为认购房定金，购房余款在交付楼房使用时一次性付清，甲方才能办理房产证交付使用。二、乙方承诺将本认购书约定时间交付各期付款，逾期未交或未按认购书规定时间签订《商品房买卖合同》，甲方有权视为乙方放弃认购该房屋，乙方所交定金不予退还，所认购房屋甲方有权另行出售，如甲方违约，需双倍返还乙方所付的定金。三、其他约定。1.甲乙双方签署《商品房买卖合同》，本认购书自行作废，一切约定以商品房买卖合同为准。2009年8月28日，甲方市地震局与乙方椰园公司签订《房地产项目合作开发合同》。该合同主要约定：一、合作开发方式：1.市地震局负责提供建设项目用地（含已有桩基），椰园公司负责投入建设资金并组织施工建设、策划销售及其他相关开发工作，双方按投资比例分配可售房产。2.项目开发以市地震局和椰园公司名义进行。5.为方便项目统一销售，双方同意对项目所有的房屋不作具体分割，统一由椰园公司全权负责销售。二、投资与合作收益分配：1.甲方。投入的建设项目用地（含已有桩基），按720元/平方米作价，按1300平方米计算，投资额为93.6万元；椰园公司按照实投建设资金计算。双方按照各自投资额度比例享有项目收益。项目建成后市地震局可分得相应比例建筑面积的房产，或者可分得前述比例的房产经委托椰园公司统一销售后所得的收益。2.乙方。除去上述市地震局所分得的收益部分之外，该项目开发的其余其他所有收益全部归椰园公司享有，市地震局无权干涉。3.如果续建项目建设面积增加或者减少，双方的利益分配比例不变。4.项目建成并销售完毕，双方应及时进行项目合作清算。三、合作项目的特别约定条款。合作项目土地现为国有划拨用地，须首先依法转变为商住用途的出让用地，并且在项目经评估后，须按国家规定补交土地出让金。四、甲方责任。1.市地震局因及时积极办理与该项目经营活动有关的各项手续，包括但不限于如下内容：项目用地的转性及补签土地出让合同、项目续建批复、项目规划报建手续、项目续建工程免交规划报建费的批复、项目施工报建手续、项目预售许可证手续和房屋产权证明手续等。2.市地震局应根据项目建设需要及时配合椰园公司盖章并出具相关手续3.市地震局负责协调解决续建项目及其本单位内部所有可能发生的与本项目有关的纠纷及问题，并保证不影响项目开发。2011年1月26日，椰园公司通过转让依法取得原文昌市地震局坐落于文成镇文岭里面积为1296.45平方米的国有土地使用权，国有土地使用证书号为文国用﹝2009﹞第W0104088号。该宗土地使用权转让合同书约定：市地震局同意将坐落于文昌市××镇面积为1296.45平方米，土地使用证号国用2009第W0104088的土地使用权转让给椰园公司。转让地价每平米1025元，共计人民币1,328,861元。交款办法：合作。 再查明，本案二审期间，2019年5月21日，中共文昌市委机构编制委员会印发《关于使用“委、办、局”等称谓的正科级事业单位更名的通知》（文编﹝2019﹞5号）将文昌市地震局更名为文昌市地震事务中心（以下简称市地震中心）。 本院认为，一审判决后当事人名称变更,市地震局变更为市地震中心,二者为同一法人主体,《中华人民共和国合同法》第七十六条已明确规定,当事人名称变更或法定代表人变动均不影响其合同责任的承担,本院据此对相关内容予以变更。 本案的争议焦点为：一、案涉《认购书》及《买卖合同》是否属于同一法律关系，在本案当中能否一并处理；二、上诉人请求市地震中心和椰园公司连带退还并双倍赔偿购房款的主张是否应予以支持。 关于争议焦点一，上诉人主张两被上诉人返还购房款，其依据是分别与原市地震局签订的《认购书》、与椰园公司签订的《买卖合同》，并分别缴纳100000元、100704元的购房款。虽然《认购书》和《买卖合同》所涉房号、面积和单价等都不同，但均指向椰林山庄商住楼房。《认购书》中约定的是认购原市地震局与龙得公司开发的案涉商住楼，该项目合作方后变更为椰园公司，并由原市地震局与椰园公司签订合作开发合同，续建该项目。项目建成后由于《认购书》中约定的6层C号房已出售给他人，在原市地震局局长王康华的协调下，被上诉人椰园公司同意出售案涉202房给上诉人，并签订的案涉《买卖合同》。虽然《认购书》和《买卖合同》所约定房号、价款、面积等不同，合同签订的主体也不同，但不能否定《认购书》和《买卖合同》之间的关联性，本案《认购书》为预约合同。预约合同，一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。根据本案查明的事实，上诉人与原市地震局签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。双方在案涉认购书中所指向的房屋并非虚构。同时，该认购书载明了双方当事人名称，对拟购房屋位置、面积、价款计算、签订商品房合同等均作了较为清晰且适于操作的约定，表明双方当事人经过磋商，就条件成就时实际进行房屋买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排，并以书面形式明确将来签署正式商品房买成合同时再详细约定。综上，案涉认购书是具有法律约束力的预约合同。如项目进展顺利，双方理应签订商品房买卖合同，但因项目开发的原因，原合作方龙得公司退出，椰园公司加入到合作开发中来。经几方协调最终上诉人与椰园公司直接签订《买卖合同》。综上，认购书和买卖合同的案涉标的为上诉人购买的房屋一套，不能纯粹按照两个合同孤立地分析合同的相对性，而忽视前后购房行为的同一性、关联性。两个合同一并审理，更有利于纠纷解决。一审法院关于案涉《认购书》及《买卖合同》属于不同的法律关系，不能在本案中一并处理的认定错误，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务。原市地震局在案涉项目变更合作方，项目建成后，应及时通知上诉人按照认购书约定签订商品房买卖合同，但原市地震局并未积极履行认购书约定的义务，致使椰园公司将认购书中约定的原房号房屋对外销售，造成上诉人无法履行签订原房号的买卖合同，继而引发本案诉讼，原市地震局的行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定为违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原市地震局的违约行为导致上诉人丧失了继续购买认购书中约定的房屋，虽然经过第三人王康华的协调，上诉人与椰园公司签订了房屋买卖合同，但因买卖合同涉及的房屋系物业用房，买卖合同无法继续履行，致使买卖合同的根本目的不能实现。因此，原市地震局应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，认购书中虽然约定有定金条款，但上诉人并未主张双倍返还，只要求市地震中心返还收取的购房款10万元及利息，市地震中心应当返还实际收取的10万元购房款，并以10万元为本金，可自2009年4月14日收到房款之日起按照年利率的6%计付利息至该房款退还之日止作为损失予以赔偿，但上诉人仅主张自2012年4月13日起计付利息，本院照准。市地震局一二审答辩称签订认购书后只收取上诉人5万元购房款，另外5万元没有入账的问题。根据一二审查明的事实，原市地震局于2009年4月14日向上诉人出具两张收据，一张收款人为林春杏，一张收据收款人签名为王康华，金额分别为5万元，都加盖有“文昌市地震局”公章。两张收据均加盖公章，且其中一张有时任市地震局法定代表人王康华签名并加盖单位公章，两张收据的效力勿容置疑。至于王康华是否超越权限，则是其单位内部管理的问题，不影响该收据的证明效力。上诉人请求市地震中心返还购房款及利息，有事实和法律根据，本院予以支持。上诉人与椰园公司签订《买卖合同》，由于案涉202号房为物业用房，椰园公司无法出售给上诉人，上诉人已不能实现合同目的，其请求解除买卖合同并要求返还购房款及利息，有事实和法律依据，应予支持。上诉人一审起诉时主张返还391104元及利息，但其并未直接向两被上诉人支付391104元款项，且一审庭审中关于变更诉讼请求主张椰园公司返还其实际纳的购房款100704元及利息、市地震中心返还其收取的100000元及利息，二审庭审中再次主张。放弃或者变更诉讼请求，是作为原告人的一项诉讼权利，本院予以确认。一审法院认定椰园公司应当向上诉人返还购房款391104元不当，本院予以纠正。 关于第三人王康华向椰园公司支付的290400元购房款问题。该款项为王康华以个人名义向椰园公司的股东杨某借款进行缴纳，该借款没有证据证明经过上诉人的同意或授权，应属于王康华与椰园公司之间的债权债务问题。且第三人王康华一、二审并未放弃该笔债权，但因王康华在本案中属于无独立请求权第三人，本院在本案中不予处理，王康华可另案提出诉讼主张。 关于争议焦点二，案涉商住楼为原市地震局和椰园公司合作开发，但在最终签订《买卖合同》的主体为上诉人和椰园公司，原市地震局并未直接参与签订《买卖合同》，上诉人也未能举证证明原市地震局参与签订《买卖合同》或者应承担连带责任的依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人应承担不利的法律后果，上诉人关于请求两被上诉人承担连带责任的请求没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。关于是否应当双倍返还购房款的问题。本案并非属于一房二卖，案涉202房属于物业用房，上诉人主张双倍返还的请求，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定之情形，故上诉人的该项上诉请求没有充分的事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。 综上所述，上诉人伍曼云关于撤销一审法院驳回其其他诉讼请求的上诉请求不能成立，应予驳回。但一审判决认定事实不清，处理结果不当，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销海南省文昌市人民法院（2018）琼9005民初1231号民事判决； 二、被上诉人文昌市地震事务中心（原文昌市地震局）应向上诉人伍曼云退还购房款100000元，并自2012年4月13日起按照年利率6%的标准向上诉人伍曼云计付利息至该房款退完之日止，应于本判决生效之日起十日内一次性付清； 三、被上诉人海南椰园房地产开发有限公司应向上诉人伍曼云退还购房款100704元，并自2012年4月13日起按照年利率6%的标准向上诉人伍曼云计付利息至该房款退完之日止，应于本判决生效之日起十日内一次性付清； 四、驳回上诉人伍曼云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11622.08元（该款项伍曼云已预交），由上诉人伍曼云负担9633.08元，由被上诉人海南椰园房地产开发有限公司负担998元，由被上诉人文昌市地震中心负担991元；二审案件受理费5812元，由上诉人伍曼云负担4321元，由被上诉人海南椰园房地产开发有限公司负担748元，由被上诉人文昌市地震中心负担743元。公告费（以刊登公告部门出具的发票金额为准），由海南椰园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴佳敏 审 判 员 周传忠 审 判 员 昌 盛 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 周忠胜 书 记 员 冯学博 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。