济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初8866号原告：于淑芬，女，1961年12月17日出生，汉族，住济南市委托代理人：郭继鸿，山东国曜律师事务所律师。委托代理人：刘洪昌，山东国曜律师事务所律师。被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137**************。法定代表人：薛全刚，总经理。委托诉讼代理人：张太亮，山东圣凯置业有限公司员工。原告于淑芬与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于淑芬的委托诉讼代理人郭继鸿、刘洪昌，被告圣凯公司的委托诉讼代理人张太亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于淑芬向本院提出诉讼请求：1.圣凯公司支付2013年12月1日起至2019年8月31日止拖欠的房屋租金共计37666.45元及拖欠期间的相应利息（以37666.45元为基数，按照同期银行贷款利率6%为计算标准，自2014年11月1日起至实际清偿之日止）；2.圣凯公司支付于淑芬为实现债权所支付的律师代理费2000元；3.由圣凯公司承担本案的诉讼费用。事实及理由：2011年9月19日，原、被告双方签订了一份委托经营管理协议，协议约定原告于淑芬将其位于济南市（编号：*****-***）商铺委托被告圣凯公司经营管理，租期为8年，自2010年9月1日至2018年8月31日，租金每年支付一次，支付时间为每年十月份，合同签订后，双方按约定履行。自2014年12月1日起被告开始无故拖欠原告2013年12月以后的租金，原告多次催要，被告以各种理由推脱，2019年2月28日，在某某某办事处的协调下，原告及部分业主与被告就欠付租金事宜进行协商，被告承诺2019年6月份结清拖欠的租金，但截至起诉之日，被告一直没有按照承诺履行此义务。被告的违约行为，侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉，望判如所请。原告于淑芬为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1.房屋权属状况信息表一份；证据2.济房权证历字第******号房屋所有权证一份；证据3.委托经营管理协议、2011年9月19日被告出具欠条一份；证据4.委托代理合同、律师费发票、银行流水回单各一份。被告圣凯公司辩称，对原告主张的租金期间有异议，委托合同中有约定租金每年支付一次，支付时间为每年10月份，故原告主张2019年8月的租金尚未到支付期。原告主张的租金数额有异议，委托金管理协议第2条已明确约定租金支付标准，另外第4、5条约定租金支付时需扣除维修基金和楼宇保险。针对律师费、诉讼费，委托协议中约定为由败诉方承担合理部分，而不能理解为全部承担。被告圣凯公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：证据1.被告制作的付款业主统计表一份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺位于济南市，房屋所有权人为于淑芬，房产证号为济房权证历字第******号，登记时间为2009年10月12日。2011年9月19日，于淑芬（甲方）与圣凯公司（乙方）签订委托经营管理协议一份（合同编号：*****-***），约定：甲方将其购买的圣凯财富广场商业广场字第******号商铺委托给乙方经营管理，委托经营期限为8年，自2010年9月1日起至2018年8月31日止，商铺总楼款为135207元；租金计算方式为：按商铺总楼款为基数，第一年到第四年为4%，第五年到第八年为5%，第九年至第十二年为6%…，租金每年支付一次，每次租金支付时间为每年十月份；公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除；委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。另，协议第十条约定，若甲、乙双方因纠纷诉至法院，败诉方应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。合同签订后，于淑芬依约将涉案商铺交付给圣凯公司使用。庭审中，于淑芬称涉案房屋仍由圣凯公司租赁使用，尚未解除原租赁合同。圣凯公司认可涉案房屋尚未实际返还于淑芬，圣凯公司未支付2013年12月1日之后的租金。另查明，2019年10月12日，于淑芬与山东国曜律师事务所签订《委托代理合同》，为本案支付律师代理费2000元；2019年10月14日，山东国曜律师事务所向于淑芬开具2000元律师代理费发票。本院认为，原告于淑芬与被告圣凯公司签订的委托经营管理协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行。圣凯公司未按约定向于淑芬支付2013年12月1日至2018年8月31日期间的委托经营租金，已构成违约。本案中，对于于淑芬要求圣凯公司支付自2013年12月1日至2019年8月31日的拖欠租金37666.45元的主张，根据协议约定，涉案商铺自2013年12月1日至2014年8月31日期间的租金标准为135207元*4%÷12*9=4056.21元；自2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金标准为135207元*5%*1=6760.35元；自2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金标准为135207元*5%*1=6760.35元；自2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金标准为135207元*5%*1=6760.35元；自2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金标准为135207元*5%*1=6760.35元。对于2018年9月1日至2019年8月31日的租金，根据《中华人民合同法》二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，协议约定期限截至2018年8月31日，但圣凯公司未返还涉案房屋且未向于淑芬主张终止租赁关系，因此，自2018年8月31日后应视为不定期租赁。该协议继续有效，嗣后租金应按照原协议约定的标准继续计算，即2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金标准为135207元*6%*1=8112.42元。因维修基金在协议第四条中已明确约定，故应扣除该段期间的维修基金，故自2013年12月1日至2014年8月31日期间的维修基金为135207元*2%÷40*9/12=50.7元；自2014年9月1日至2019年8月31日期间的维修基金每年均为135207元×2%÷40×1＝67.6元，合计50.7+67.6*5=388.7元。对圣凯公司主张扣除的保险费，因其未提交证据证实该笔费用的实际发生及具体金额，故在返还租金中暂不予抵扣。综上所述，经本院核算，自2013年12月1日至2014年8月31日期间欠付商铺租金为4056.21-50.7=4005.51元，2014年9月1日至2015年8月31日期间欠付商铺租金为6760.35-67.6=6692.75元；自2015年9月1日至2016年8月31日期间欠付商铺租金为6760.35-67.6=6692.75元；自2016年9月1日至2017年8月31日期间欠付商铺租金为6760.35-67.6=6692.75元；自2017年9月1日至2018年8月31日期间欠付商铺租金为6760.35-67.6=6692.75元，自2018年9月1日至2019年8月31日期间欠付商铺租金为8112.42-67.6=8044.82元，以上共计4056.21+6760.35*4+8112.42-388.7=38821.33元,于淑芬仅主张37666.45元，未超过上述标准，本院对此应予以支持。对于原告于淑芬主张的利息损失，因圣凯公司未按协议约定期限支付租金，给于淑芬造成一定的经济损失，故圣凯公司应向于淑芬支付相应的利息损失，但该利息损失应当按照双方委托经营管理协议中约定的欠付租金的期间按照中国人民银行同期贷款利率分段予以计算。对于原告于淑芬主张的律师费，本院认为，该费用系于淑芬为主张权利所支出的合理必要费用且有合同约定，圣凯公司应当承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于淑芬支付济房权证历字第******号房屋2013年12月1日至2019年8月31日期间的租金37666.45元；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于淑芬支付欠付租金的利息（分别以4005.51元为基数，自2014年11月1日起；以6692.75元为基数，分别自2015年11月1日、2016年11月1日、2017年11月1日、2018年11月1日起，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于淑芬支付律师费2000元；四、驳回原告于淑芬超出部分的诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，减半收取395元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  于骐宁二〇一九年十一月十三日书记员  徐 睿