广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤01民终16589号 上诉人（原审被告）：广州市山亿发展有限公司，住所地广州市越秀区东风东路******。 法定代表人：周伟宁，该公司执行董事。 被上诉人（原审原告）：国家粮食和物资储备局广东局机关服务中心（原名广东储备物资管理局机关服务中心），住所地广，住所地广州市越秀区麓苑路**之**v> 法定代表人：蒋正玲，该中心副主任。 委托诉讼代理人：刘学灵，上海通研律师事务所律师。 原审被告：广州市百信经贸有限公司，住所地广州市越秀，住所地广州市越秀区麓苑路**之二地下**106铺div style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：段德文，该公司执行董事。 原审被告：广州市山一茶艺有限公司，住所地广州市越秀区，住所地广州市越秀区麓苑路**之二地下**103、104、105铺iv style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：卢丽梅，该公司执行董事。 上诉人广州市山亿发展有限公司（以下简称山亿公司）因与被上诉人国家粮食和物资储备局广东局机关服务中心（以下简称粮食储备局广东中心）、原审被告广州市百信经贸有限公司（以下简称百信公司）、广州市山一茶艺有限公司（以下简称茶艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0105民初36074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 山亿公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并驳回粮食储备局广东中心对山亿公司的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由粮食储备局广东中心承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。山亿公司于2018年5月31日撤场后再未使用过案涉商铺，根据案涉租赁合同第三条“本合同约定之租赁期限届满，甲方（粮食储备局广东中心）有权无条件收回该物业”之约定，粮食储备局广东中心有权直接收回案涉商铺，根本不存在商铺空置或其他损失。粮食储备局广东中心自认其在2019年1月4日已收回案涉商铺，但该日双方并未办理交接手续，也未就交接商铺达成共识，不存在交钥匙及商铺上锁与否问题，也不存在电表水表使用等情况，粮食储备局广东中心完全有权利在案涉合同到期之日单方收回案涉商铺，上述情况不足以影响粮食储备局广东中心行使收回案涉商铺的权利。另，106商铺的电表并非专供106商铺独立使用，故一审法院仅以电表用电来判定山亿公司在使用案涉商铺，显属不当。其在案涉合同到期后予以搬离，且多次致电联系粮食储备局广东中心，明确要求粮食储备局广东中心自行收回商铺，并明确告知山亿公司已搬离，但粮食储备局广东中心为达多收占用费的目的，采取拒收函件或者故意拖延时间的方式，既不提供交接标准，也不自行接收商铺。山亿公司搬离后，粮食储备局广东中心完全可以另行公开招租，粮食储备局广东中心不会存在任何损失，故粮食储备局广东中心在案涉合同到期后长达半年的时间内，怠于收回案涉商铺，导致的后果应由其自行承担。（二）一审法院适用法律错误。粮食储备局广东中心作为原告，其有义务对其诉请承担相应的举证责任，即其应当举证证明山亿公司于2018年6月-12月实际占有使用案涉商铺。但粮食储备局广东中心既未证明山亿公司占有使用的时间点，也不能证明占有的连续行为，本案不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定的条件，因此，粮食储备局广东中心并未对山亿公司的占用行为进行充分举证。一审法院对粮食储备局广东中心关于诉请的证据的证明力存疑，认定这些证据无法确认争议事实时，应当适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第二款的规定，即因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判，显属不当。 粮食储备局广东中心二审辩称，不同意山亿公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。具体理由如下：一、山亿公司否认其在租赁合同期满后继续占用案涉商铺的理由不符合事实，且没有法律依据予以支撑。一审判决第20-21页的“本院认为”一节，查明了案涉商铺在2018年5月31日租赁期限届满后，粮食储备局广东中心、山亿公司双方有多次往来函件，但“就如何交接商铺未达成共识”，且山亿公司有交纳6-11月水电费的证据。此外，山亿公司没有提供相反证据证明其2018年5月31日起已迁出案涉商铺。粮食储备局广东中心认为，一审判决所认定的事实清楚，符合最高人民法院民事证据规则的规定，符合事实真相，依法应予以维持。二、山亿公司否认粮食储备局广东中心对其逾期占用案涉商铺的违约行为进行过充分举证，不符合庭审调查和证据质证的事实。粮食储备局广东中心在一审提交的证据16中，提供了山亿公司直至本案一审立案的2018年9月时仍在开门营业、正常经营的证据，以及双方多次往来函件催促交接而山亿公司故意纠结所谓“验收标准”和要求“商讨物业交还事项”的证据。一审期间，双方均提供了山亿公司于2018年12月30日要求交接案涉商铺的短信等证据。这些证据充分说明，山亿公司在租赁合同期限届满后仍不退租、不交还案涉商铺的事实。一审判决对此进行了反复查证认定，事实清楚，不存在粮食储备局广东中心所述的需承担举证不能后果的情形。山亿公司认为一审判决适用法律不当、举证责任分配不当的情形，并不存在。综上，恳请贵院依法驳回山亿公司的上诉请求，维持原判。 百信公司、茶艺公司二审经本院合法传票传唤后未到庭发表意见，亦未提交书面意见。 粮食储备局广东中心向一审法院起诉请求：1.山亿公司、百信公司、茶艺公司向粮食储备局广东中心支付2018年6月1日至2019年1月3日的租金损失合计共284899.99元（其中山亿公司按每月33315元计支付共236429.03元，百信公司按每月3530元计支付共25051.61元，茶艺公司按每月3300元计支付共23419.35元）；2.山亿公司、百信公司、茶艺公司向粮食储备局广东中心支付2018年12月1日至2019年1月3日的水电费共529.78元（其中山亿公司支付490.19元，百信公司支付29.96元，茶艺公司支付9.63元）；3.百信公司、茶艺公司在判决生效后2个月内将公司注册地迁出承租的房屋广州市越秀区麓苑路33号之二地下一层103-106铺，山亿公司承担连带责任。 一审法院认定事实：广州市越秀区麓苑路33号之二地下一层104铺（建筑面积38.35平方米）、106铺（建筑面积303.68平方米）、103铺（建筑面积70.17平方米）、105铺（建筑面积41.03平方米）的房地产权属人为广东储备物资管理局。2017年7月，广东储备物资管理局（甲方）与粮食储备局广东中心（乙方）签订《黄华路28号、麓苑路33号行政物业委托代管协议书》，约定甲方将拥有的黄华路28号、麓苑路33号若干物业委托乙方代为管理，管理期限从2017年7月1日至2022年6月30日止，乙方在代为管理期间，负责房屋及配套的设施和相关场地的维修、装修、养护、调配使用、办证、出租出借和相关管理等。2017年7月14日，粮食储备局广东中心（出租方、甲方）与山亿公司（承租方、乙方）签订《广州市越秀区麓苑路物业租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区麓苑路33号之二地下一层103铺、106铺（出租面积373.85平方米）出租给乙方作商业使用，租期自2017年7月1日至2017年12月31日，月租金33315元，租金在每月5日前以现金或转账方式缴纳给甲方；乙方迟延支付租金或延迟补足租赁保证金，每延迟一天，应按欠付金额的1‰承担滞纳金；签订本合同时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金66630元、水电押金8100元，以上费用不能抵扣应缴的租金及水电费、物业管理费；租赁期间，乙方必须按本合同的约定用途和所领取的营业执照记载的主体资格对外经营、使用物业，未经甲方同意，乙方不得分租或转租，不得以任何形式将物业转让给第三方经营使用；乙方在下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金超过十日的…等。同日，粮食储备局广东中心（出租方、甲方）与茶艺公司（承租方、乙方）签订《广州市越秀区麓苑路物业租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区麓苑路33号之二地下一层104铺（出租面积38.35平方米）出租给乙方作商业使用，租期自2017年7月1日至2017年12月31日，月租金3300元；签订本合同时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金6600元、水电押金900元，以上费用不能抵扣应缴的租金及水电费、物业管理费等。其他条款与山亿公司签订的前述合同一致。同日，粮食储备局广东中心（出租方、甲方）还与百信公司（承租方、乙方）签订《广州市越秀区麓苑路物业租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区麓苑路33号之二地下一层105铺（出租面积41.03平方米）出租给乙方作商业使用，租期自2017年7月1日至2017年12月31日，月租金3530元；签订本合同时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金7060元、水电押金1000元，以上费用不能抵扣应缴的租金及水电费。其他条款与山亿公司、茶艺公司签订的前述合同一致。合同签订后，粮食储备局广东中心将案涉房屋交付百信公司使用，2018年1月19日，粮食储备局广东中心分别与茶艺公司、山亿公司签订《房屋租赁合同延期协议》，均约定原合同租赁期2017年12月31日到期，延至2018年3月31日，其他事项按原合同约定执行。同年3月26日，粮食储备局广东中心与百信公司签订《房屋租赁合同延期协议》，均约定原合同租赁期2017年12月31日到期，延至2018年3月31日，其他事项按原合同约定执行。同年3月26日，粮食储备局广东中心分别与茶艺公司、山亿公司、百信公司签订《房屋租赁合同延期协议》，均约定原房屋租赁合同延期协议租赁期2018年3月31日到期，现将租赁期延至2018年5月31日，此协议仅作合同延期使用，其他事项按原合同约定执行。 另查，据国家企业信用信息公示系统记载，茶艺公司于2012年5月4日成立，住所地为广州市越秀区，住所地为广州市越秀区麓苑路**之二地下**103、104、105铺等；百信公司于1993年3月15日成立，住所地为广州市越秀区麓，住所地为广州市越秀区麓苑路**之二地下**106铺营范围商品批发贸易等；山亿公司于2000年5月26日成立，住所地为广州市越秀区东风，住所地为广州市越秀区东风东路****** 庭审中，百信公司陈述案涉商铺的水电费是直接向保利物业发展股份有限公司广州麓苑大厦物业服务中心缴交，百信公司陈述于2018年8月27日将案涉105商铺的钥匙交付给粮食储备局广东中心，粮食储备局广东中心确认百信公司上述事实。粮食储备局广东中心为证明其主张，向一审法院提供证据：1、2018年6月20日向山亿公司发出的粤储中心（2018）7号《欠费通知函》，内容记载租赁期限届满，多次通知其公司交还案涉商铺，并要求支付5、6月的租金共80290元。2、粮食储备局广东中心2018年8月1日向山亿公司发出的粤储中心（2018）8号《通知》，内容要求山亿公司在8月10日前交还案涉103铺、106铺、104铺、105铺物业，并补交6、7月的租金共80290元及2018年10月31日前完成山亿公司、百信公司、茶艺公司在案涉商铺的注册公司地址的注销、变更等。3、粮食储备局广东中心2018年8月10日向山亿公司发出的粤储中心（2018）9号《通知》，告知山亿公司2018年8月12日前不迁出案涉商铺和清付所欠租金，其中心将于8月13日停水、停电。4、山亿公司于同年8月11日向粮食储备局广东中心的《复函》，记载收到粮食储备局广东中心的（2018）9号《通知》，记载其公司只承租103铺和106铺，租期至2018年5月31日届满，租期内的租金、水电费已全部结清，其司已多次通知中心前来商讨、签署物业的备忘录等事宜，但至今中心未来处理。5、山亿公司于2018年9月3日、9月7日分别向粮食储备局广东中心发出的《敦促收铺通知》和《通知》，记载粮食储备局广东中心案涉商铺于2018年5月31日到期，至今三个月不来办理收铺手续，粮食储备局广东中心9月6日发来的粤储中心（2018）13号《通知》已知悉，要求粮食储备局广东中心于9月9日来商铺办理交接。6、山亿公司、百信公司、茶艺公司于2018年8月3日向粮食储备局广东中心的《复函》，内容均为收到粮食储备局广东中心的（2018）8号《通知》，由于粮食储备局广东中心的续租期限反复无常，续租期限短，导致其公司经营陷入困境，责任在粮食储备局广东中心，关于注销、变更工商注册地址的问题将尽快完成相关手续。7、茶艺公司2018年9月7日向粮食储备局广东中心发出的《通知》，内容为其司对粮食储备局广东中心9月6日的粤储中心（2018）14号《通知》已知悉，其司对此要求茶艺公司办理收铺手续，其司至今未接收到任何交接标准及物业交接书，要求粮食储备局广东中心9月8日前到商铺商谈并签订物业交接备忘。8、百信公司8月20日及茶艺公司9月3日向粮食储备局广东中心发出的《敦促收铺通知》，记载粮食储备局广东中心案涉商铺于2018年5月31日到期，至今三个月不来办理收铺手续，再次敦促粮食储备局广东中心尽早到案涉商铺办理交接。9、粮食储备局广东中心2018年9月7日分别向山亿公司、百信公司、茶艺公司发出的粤储中心（2018）15号、16号、17号《通知》，记载案涉商铺的租期已到，茶艺公司、山亿公司截止2018年9月6日仍在营业，要求茶艺公司补交2018年6-8月租金9900元、9月1-7日的租金770元及违约金，山亿公司补交2018年6-8月的租金99945元、9月1-7日的租金7773.5元及违约金，百信公司补交2018年6-7月的租金7060元、8月1-27日的租金3074.52元及违约金。10、2018年9月7日及2019年1月8日保利麓苑大厦服务中心自制的《麓苑大厦103-106号商铺2018年6-8月份应交未交水电费汇总表》及《103-106号商铺9-12月水电费汇总表》，记载106铺（01号电表）、105铺（02号电表）、104铺（03号电表）、103铺（04号电表）的6-8月的水电费总额51730.4元，9-12月水电费总额28664.83元。11、粮食储备局广东中心2019年1月7日向山亿公司、百信公司、茶艺公司发出的《确认收回出租场地的告知函》，记载粮食储备局广东中心负责人2018年12月30日收到山亿公司交换场地的短信，其中心2019年1月4日到达现场查看，确认当日收回案涉商铺。山亿公司、百信公司对粮食储备局广东中心的提供的上述证据的真实性没有异议，对欠费通知的关联性有异议，其公司多次通知粮食储备局广东中心收回商铺，但粮食储备局广东中心一直不予理睬，故不能存在欠费。另山亿公司、茶艺公司向一审法院提供证据：1、2018年10月18日、19日分别向粮食储备局广东中心发出的《敦促收铺通知》，记载告知粮食储备局广东中心其公司在2018年5月31日合同届满后已撤出案涉商铺，要求粮食储备局广东中心从速接收物业，并退回租赁和水电押金。2、2018年12月30日向粮食储备局广东中心的法定代表人蒋正玲（136××××3700）发出的短信，内容为其公司在案涉商铺的合同届满后已撤出商铺，并结清全部租金和水电等费用，多次向通知发出收铺函件，但粮食储备局广东中心不予理睬，只能通过此方式再次通知中心，其公司所有人员和物品已撤出，即日起不再代看管商铺。3、2018年12月27日保利麓苑大厦服务中心向山亿公司、茶艺公司出具《缴费证明》，记载山亿公司（01号电表）、茶艺公司（03号电表）2018年6-11月的电费已按期缴清。粮食储备局广东中心对山亿公司、茶艺公司提供的上述证据的真实性、合法性及关联性没有异议。 一审法院认为，粮食储备局广东中心就案涉商铺分别与山亿公司、百信公司、茶艺公司自愿签订的《广州市麓苑路物业租赁合同》及《房屋租赁合同延期协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。案涉商铺的租赁期限于2018年5月31日届满后，粮食储备局广东中心、山亿公司、百信公司、茶艺公司均没有续签租赁合同，就本案粮食储备局广东中心、山亿公司、百信公司、茶艺公司就如何交接商铺来往的函件显示，粮食储备局广东中心于2018年6月-9月陆续向山亿公司、百信公司、茶艺公司发出了表示要收回商铺、补交租金的通知或函件，山亿公司、百信公司、茶艺公司亦分别于2018年8月3日、8月11日、8月20日、9月3日、9月7日、10月18日就粮食储备局广东中心的通知复函或发函要求粮食储备局广东中心办理商铺的接收手续，但双方均没有提供此期间交接商铺的有效证据。也就是说双方就如何交接商铺未达成共识。反之，案涉商铺的物业管理部门保利麓苑大厦物业服务中心电费表载明案涉商铺每月电费金额，其中106商铺的电费金额较大，如该铺没有使用不可能产生数额大的电费，且山亿公司也确认在合同届满后一直有支付案涉商铺的水电费，茶艺公司提供的该物业服务中心出具的证明证实其使用的案涉商铺2018年6-11月的电费已缴费，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”的规定，故认定粮食储备局广东中心收回103铺、104铺、106铺的时间为2019年1月。根据公平合理原则，山亿公司、茶艺公司应向粮食储备局广东中心支付2018年6-12月的租金。由于粮食储备局广东中心没有提供代缴水电费的凭证，故对粮食储备局广东中心要求山亿公司、百信公司、茶艺公司支付水电费的请求，一审法院不予支持。至于注册住所迁移事宜，是属工商行政服务范围，本案不宜调处。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条的规定，于2019年4月11日判决如下：一、山亿公司、茶艺公司自判决发生法律效力之日起七日内，向粮食储备局广东中心支付2018年6月-12月的租金（其中山亿公司每月按33315元计，茶艺公司每月按3300元计）；二、百信公司自判决发生法律效力之日起七日内，向粮食储备局广东中心支付2018年6月1日-8月26日的租金（每月按3530元计）；三、驳回粮食储备局广东中心的其他诉讼请求。一审案件受理费4057.4元，由粮食储备局广东中心负担200元，山亿公司负担3414.4元，百信公司负担65元，茶艺公司负担378元。 经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 二审中，山亿公司向本院提交如下证据：证据1.保利麓苑大厦服务中心于2019年4月22日出具的《说明》，拟证明106铺的电表并非专供106商铺独立使用，该电表是几个不同商铺共同使用的，包括山亿公司租赁的其他商铺用电，也包括保利麓苑大厦大堂中央空调，山亿公司基于消防、公共安全及便利等问题，没有切断该电表；证据2.保利物业发展股份有限公司与山亿公司签订的《场地服务协议》，拟证明山亿公司租赁案涉商铺楼上102房，该商铺与案涉商铺共用电表；证据3.保利麓苑大厦01号电表线路图，拟证明电费情况。粮食储备局广东中心质证称，证据1与证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，山亿公司向我方承租的是103房至106房，电表确实是共用的，但租用我方的房子是103房、104房、105房、106房，山忆公司提交证据证明的是102房也在使用01号电表，102房并不能排除103房到106房正在使用，一审证据中有山亿公司交电费证据、用电证据等均可证明山亿公司占有场地是正确的。 二审中，双方当事人对于案涉场地的交还事实存在争议，山亿公司表示：租赁期限届满后，其以口头形式告知粮食储备局广东中心要求交还商铺，但未办理交接手续；粮食储备局广东中心则表示山亿公司没有办理交接手续，且双方就场地交还问题多次来回发函，但没有达成一致意见。 本院认为，本案二审争议的焦点问题为：案涉场地交还时间的认定。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”据此可知，租赁合同期限届满后，承租人应当对其履行了法定的腾空交还义务承担举证责任。本案中，山亿公司作为承租方在租赁期限届满后，应当履行腾空交还和恢复租赁物原状的法定义务，现山亿公司作为履行合同义务一方并无提交充分证据证明其在2019年1月前已经实际履行了上述法定义务，故一审法院采纳粮食储备局广东中心的主张认定房屋的交还时间为2019年1月，符合举证责任分配原则。据此一审法院判决山亿公司支付争议期间租金并无不当，本院予以维持。山亿公司二审提交的证据不能证明其实际交还场地，不能支持其上诉主张，本院不予采信。 综上所述，山亿公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费4298.4元，由广州市山亿发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张怡 审判员  余盾 审判员  李静 二〇一九年十一月二十九日 书记员  杨希 曾龙辉