上海市松江区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0117执异232号异议人(买受人)：徐杨，男，1982年2月11生，汉族，住江苏省南京市建邺区沿河四村******。申请执行人：上海市松江第五建筑工程公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陶志强，总经理。委托诉讼代理人：陈学彬，上海仕为律师事务所律师。被执行人：淮安富城房地产开发有限公司，住所地江苏省。法定代表人：许法庭，总经理。委托诉讼代理人：金海，男。本院在执行申请执行人上海市松江第五建筑工程公司与被执行人淮安富城房地产开发有限公司企业借贷纠纷一案中，异议人徐杨对本院作出的(2018)沪0117执2789号之二十一拍卖成交裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月14日公开开庭进行听证，异议人徐杨、申请执行人上海市松江第五建筑工程公司的委托诉讼代理人陈学彬、被执行人淮安富城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人金海参加了听证，现已审查终结。异议人徐杨称，2019年6月10日，松江区人民法院在淘宝网上发布了江苏省淮安经济技术开发区明远路与淮海南路交汇处(幸福美地)5号楼404室的拍卖信息。异议人于2019年8月2日参加竞拍，最终以617,000元的最高应价胜出。松江区人民法院也向异议人送达了(2018)沪0117执2789号之二十一拍卖成交过户裁定书。但是，时至听证之日拍卖标的的过户手续仍然没有办理，而房屋现被他人占有，异议人无法使用。异议人事后得知拍卖标的所在的楼盘是烂尾楼，所在地块只有土地证，因房屋没有办理最后的竣工验收(水、电尚未入户)，至今尚未办理大产证和小产证。异议人认为，在拍卖公告中，法院对拍卖标的物的上述信息无任何公示和提醒产证号的描述，对拍卖标的物的瑕疵也没有进行详尽的说明，导致异议人产生重大误解，购买目的无法实现，故要求撤销法院就江苏省淮安经济技术开发区明远路与淮海南路交汇处(幸福美地)5号楼404室的网络司法拍卖并撤销(2018)沪0117执2789号之二十一成交过户裁定书。申请执行人上海市松江第五建筑工程公司称，不同意异议人的请求。涉案标的作为在建房屋是可以拍卖的，且该楼盘是有预售许可证的，也有其他房屋由被执行人进行正常销售，有无产证并不是决定是否可以拍卖的依据。对于房屋被他人占有的问题，异议人可以另行主张。竞买须知第十二条中也明确了房屋是否办理过户，应当由买受人自行咨询，法院不作任何承诺。同时，第五、十条均告知竞买人对标物的现状在拍卖前仔细审查、调查，法院是以现状进行拍卖的，因此买受人在拍卖前应进行了解，在竞拍时就视为买受人已经完全了解。被执行人淮安富城房地产开发有限公司称，涉案房屋所在小区被执行人为开发商，该小区有15万平方的建筑面积，现有房屋13幢，目前取得了预售许可证，也预售了一批房屋，但因为资金的问题所以整个小区都无法竣工验收，所以目前只有土地证，大产证和小产证均未办出，小区的水、电也是开发商临时提供的。对于异议人的请求，被执行人不发表意见，由法院作出裁决。本院查明，上海市松江第五建筑工程公司与淮安富城房地产开发有限公司企业借贷纠纷一案，本院于2017年10月16日作出(2016)沪0117民初19826号民事判决书，判决：淮安富城房地产开发有限公司偿还上海市松江第五建筑工程公司借款本金12,370,948.07元以及利息。在该案的审理过程中，本院查封了淮安富城房地产开发有限公司名下位于江苏省淮安经济技术开发区明远东路(2#)与淮海南路交汇处2号楼1301-1307、1401-1407、1501-1507、1601-1607、1701-1707、1801-1807、1901-1907、2001-2007、2101-2107、2201-2207、2301-2307、2401-2407、2501-2507、2601-2607、2701-2707、2801-2807、2901-2907、3004-3007房屋；5号楼404、6号楼302、7号楼102、304；9号楼801；12号楼商铺12-13之房屋。一审判决后，淮安富城房地产开发有限公司不服该判决提起上诉，二审以(2017)沪01民终14390号民事判决驳回上诉，维持原判。审理判决生效后，因淮安富城房地产开发有限公司不履行生效文书确定的付款义务，上海市松江第五建筑工程公司向本院申请执行，执行案号为(2018)沪0117执2789号。执行过程中，本院以(2018)沪0117执2789、2792号案件(现2792号案件已经执行完毕)查封了淮安富城房地产开发有限公司名下苏(2017)淮安市不动产权第XXXXXXX号的国有建设用地使用权(查封期限为2018年6月20日至2021年6月20日)，同时对审理中查封的房屋进行了评估。2018年7月6日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具的对上述房屋的估价报告的第二部分，估价的假设条件中载明，“本估价报告假定估价对象可以正常竣工验收并取得合法产权且能合法处置，并以此作为重要评估依据”。在其他有关说明中第4条载明：“经估价人员实地勘察，至价值时点，估价对象所在小区尚未全部竣工，应委托方要求，并结合本次估价目的，本次估价结果为估价对象的期房市场价值。在此提请报告使用者注意！”该报告的第三部分估价结果报告的第(四)估价对象第4点建筑物情况中，载明“所在小区建筑物主体结构及外立面工程已基本完工，剩余小区环境工程及部分内部收尾工程未完成”。上述估价报告经估价机构出具有效期说明，应用有效期至2020年7月5日。嗣后，因双方达成执行和解协议，故本院暂未启动拍卖程序，2018年10月15日，本院出具执行裁定书，裁定该案的本次执行程序终结。但因被执行人未全部履行和解协议内容，本院于2018年12月5日作出执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人淮安富城房地产开发有限公司名下位于江苏省淮安经济技术开发区明远路与淮海南路交汇处(幸福美地)2号楼2101-2107、2201-2207、2301-2307、2401-2407、2501-2507、2601、2602、2603、2605、2606、2607、2701、2702、2703、2706、2707、2801、2802、2806、2807、3004、3005、3006、3007；5号楼404室；6号楼302室；7号楼102、304室；9号楼801室；12号楼12-13室之房屋。另查明，本案涉案房屋5号楼404室所在的5号楼已经取得淮房预售证XXXXXXX号商品房预售许可证，根据该预售许可证附件载明，该房屋为三室二厅套型，建筑面积为118.44平方，套内面积为87.25平方。2019年6月10日，本院在淘宝网上刊登了江苏省淮安经济技术开发区明远路与淮海南路交汇处(幸福美地)5号楼404室房屋的《拍卖公告》，第一条载明拍卖标的：“……5号楼404室(住宅)；不动产权证号：苏(2017)淮安市不动产权第XXXXXXX号；建筑面积：118.44平方米；土地权属性质：国有建设用地使用权：土地使用权取得方式：出让；土地用途：商业、住宅。”同时，本院亦在淘宝网刊登了《竞买须知》，第四条中对拍卖标的物权利负担、特别告知中载明：“1、该标的内部为毛坯，5号楼标的为住宅，层高约2.8米，配有电梯，建筑物主朝向均为南，建筑物外墙多为涂料，竞拍前竞买人须实地勘察，按标的现状拍卖；2、该标的截至2019年4月查询，产权在开发商名下；3、拍卖标的室内物品不包含在本次拍卖范围内；4、买受人须在签收过户相关法律文书之日起45天内办理完成标的物过户手续……”同时，该《竞买须知》的第十二条第三款载明：“拍卖标的能否办理过户手续及办理过户手续所需的时间请竞买人在拍卖前自行到相关职能部门咨询，因标的物现状存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果由买受人自行负责，法院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。”2019年8月5日，本院出具成交确认书，确认徐杨在本院于淘宝网开展的“江苏省淮安经济技术开发区明远路与淮海南路交汇处(幸福美地)5号楼404室”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的物网络拍卖成交价格为617,000元。2019年8月29日，本院出具(2018)沪0117执2789号之二十一执行裁定书，裁定：一、位于江苏省淮安经济技术开发区明远路与淮海南路交汇处(幸福美地)5号楼404室房屋的财产权自本裁定送达买受人徐杨时起转移；二、徐杨可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本院已将该裁定书送达异议人，但截止听证之日，因涉案小区“幸福美地”尚未竣工验收，拍卖标的物尚无法办理房屋产权证，也无法过户至异议人名下。以上事实，有民事判决书、(2018)沪0117执2789号执行裁定书、评估报告、延长有效期的说明、评估、拍卖裁定、拍卖公告、竞买须知、成交确认书、(2018)沪0117执2789号之二十一执行裁定书予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：“(一)由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。(二)……”本案在江苏省淮安经济技术开发区明远路与淮海南路交汇处(幸福美地)5号楼404室房屋的《拍卖公告》第一条中对标的物的描述，不动产权证号实际是国有建设用地使用权证号，建筑面积实际是预售许可证上的预售面积，在不加任何说明的情况下确实让竞买人产生了该房屋已经有产权证的误导。至于申请执行人认为，产证无法办理、房屋尚未竣工验收，法院均有免责声明，后果应当由异议人自行承担责任。对此，本院认为，拍卖标的的现状以及权属情况在评估报告中均有载明，即执行实施部门在拍卖前应当明知拍卖标的房屋尚未竣工验收，当然也不可能在拍卖成交后的短期内完成过户手续的办理，对于这些重要信息在《拍卖公告》、《竞买须知》中只字未提，虽然在《竞买须知》中用“以现状拍卖”、“法院不作过户的任何承诺”等含糊、笼统的表述要求竞买人承担一切后果，但是“公开、公平、公正”是司法拍卖的基本原则，执行实施部门应当将对拍卖标的物已知的情况尽可能的在对标的物的描述中中予以披露，特别标的物存在的过户上的瑕疵应当予以明确的告知，只有在明确的告知瑕疵的情况下，其对责任承担免除的声明才是合法有效的，因此《竞买须知》中的免责声明，并不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第(一)项规定中的除外情形。现《拍卖公告》、《竞买须知》中对标的物的说明，致使买受人产生重大误解，购买目的也无法实现，因此异议人提出撤销本次拍卖，本院予以支持。本院执行实施部门在此之后出具的拍卖成交裁定书亦一并撤销。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第(四)项、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第(一)项的规定，裁定如下：一、撤销本院就江苏省淮安经济技术开发区明远路与淮海南路交汇处(幸福美地)5号楼404室房屋在淘宝网进行的网络司法拍卖；二、撤销本院作出的(2018)沪0117执2789号之二十一执行裁定书。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向上海市第一中级人民法院申请复议。审 判 长  徐晓枫审 判 员  潘建华人民陪审员  张春龙二〇一九年十一月二十一日书 记 员  赵璋翊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：……（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；