广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初1584号 原告：广西实德房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇扶绥大道大塘新村**。统一社会信用代码91451421690212763T。 法定代表人：苏增加，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴静，广西同望律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所执业律师。 被告：黄新涛，男，1992年2月10日出生，壮族，司机，住广西扶绥县。 原告广西实德房地产开发有限公司（以下简称实德地产公司）诉被告黄新涛商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告实德地产公司委托诉讼代理人黎美宏，被告黄新涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告实德地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除实德地产公司与黄新涛签订的《商品房买卖合同》；2.判令黄新涛协助实德地产公司到不动产登记部门办理解除《商品房买卖合同》备案登记手续；3.判令黄新涛向实德地产公司支付违约金69119．80元；4.判令黄新涛向实德地产公司支付逾期办理解除涉案房屋备案登记手续的违约金13823.96元（以购房总价款691198元为基数，从2019年7月5日开始，按每日0.05％计算，暂算至2019年8月13日，要求计算至涉案房屋备案登记手续实际解除之日止）；5.判令黄新涛向实德地产公司支付因本案产生的律师费20000元。事实与理由：2018年10月10日，黄新涛与实德地产公司签订合同编号为FX20180803010的《商品房买卖合同（预售）》，以银行按揭付款方式向实德地产公司购买扶绥县某号房，购房总价691198元。合同签订后，黄新涛向实德地产公司支付购房首付款201198元，余款490000元向广西扶绥农村商业银行股份有限公司营业部申请贷款支付。但由于黄新涛的个人征信原因未能通过银行审核而被银行拒贷。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四的约定，黄新涛应无条件选择一次性付款，并在接到实德地产公司书面通知后7日内办理相关手续并付清该商品房剩余房价款。实德地产公司多番短信、电话催促，并于2019年5月28日向黄新涛函告《关于催促尽快补足剩余房款的函》，要求黄新涛在2019年6月6日前按照合同约定缴清剩余房款490000元。然而截至今日，实德地产公司多次采取信函、电话、微信等多种联系方式催告黄新涛尽快付清购房款，黄新涛仍然未付。黄新涛的行为已经严重违约，为此特诉至法院。 被告黄新涛辩称，其已经向实德地产公司申请办理更名手续，还未得到答复，与实德地产公司签订的《商品房买卖合同》并没有解除，也不同意解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告黄新涛对原告实德地产公司提交的证据《商品房买卖合同（预售）》、《关于催促尽快补足剩余房款的函》微信聊天记录截图、通话记录截图、《商品房预售许可证》、《预售登记备案证明》的真实性、合法性、关联性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。黄新涛对实德地产公司提交的《律师函》、邮寄凭证、邮政签收信息截图，提出异议，辩称邮寄签收人不是其本人，但过后确实已经收到邮寄材料；对《委托代理合同》、《委托付款书》、增值税专用发票有异议，辩称实德地产公司业务员告知他公司可撤诉，不应支付。对当事人有异议的证据，本院将在本文裁判说理部分再进行综合阐述。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月10日，实德地产公司（出卖人）与黄新涛（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FX20180803010），合同约定：黄新涛购买的商品房位于广西扶绥县某号房，该商品房总金额691198元；黄新涛采取贷款方式付款（商业贷款），2018年7月14日前支付首期房价款139198元，余款552000元向广西扶绥农村商业银行股份有限公司营业部（贷款机构）申请贷款支付；逾期付款责任按照合同第七条及附件四确定；合同自双方当事人签字或盖章之日生效，本合同的解除应当采取书面形式，合同附件与本合同具有同等的法律效力。附件四第五条约定：如买受人已向贷款银行提供办理贷款所需全部材料，但不能获得银行批准贷款的，买受人同意无条件选择一次性付款，并在接到出卖人的书面通知后7日内办理相关手续并付清该商品房剩余房价款，否则视为买受人逾期付款。第六条约定：买受人因自身原因不能办理银行按揭手续，又未能按合同附件四第点约定的方式补足总房款的，出卖人有权提出解除合同，买受人须承担违约责任。买受人按合同总房款的10%向出卖人支付违约金，违约金从已付房款中扣除。买受人应及时配合出卖人办理撤销预售登记备案、解除抵押登记等手续，买受人不协助的，出卖人有权拒退买受人已付房款，且每逾1日，买受人按商品房总价款的万分之五支付违约金给出卖人。此外，买受人还需赔偿因此出卖人造成的损失：包含但不限于本金、利息、罚息，催收费、诉讼费（或仲裁费）、公告费、执行费、律师费等相关费用。附件十一第十二条约定：任何通知、付款要求，出卖人只需按买受人在合同中确认的地址送达，以信函通知的，以发送后5个工作日（以邮戳为准）为送达日期。 2018年11月，实德地产公司与黄新涛签订《补充协议》，将购房首付款提高至201198元，剩余购房款490000元以银行按揭贷款方式支付。《补充协议》签订后，黄新涛依约支付了首付款201198元。 2019年5月28日，实德地产公司向黄新涛送达《关于催促尽快补足剩余房款的函》，告知黄新涛其因个人征信原因未能通过审核被银行拒贷，要求其在2019年6月6日前到该公司售楼部按《合同》约定缴清剩余房款490000元，同时函告其相关违约责任。黄新涛收到该通知后未按时补缴剩余房款。 2019年6月28日，实德地产公司委托广西同望律师事务所向黄新涛发送书面《律师函》，通知：一、即日起，解除黄新涛与实德地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、黄新涛向实德地产公司支付违约金69119.8元，违约金从已付购房款中扣除；三、黄新涛于2019年7月5日前前往实德地产公司售楼部办理撤销预售登记备案手续；四、如黄新涛未能在上述期限内配合实德地产公司办理撤销预售登记备案手续的，实德地产公司依约追究违约责任。2019年7月6日，该《律师函》由黄新涛所在村屯投递站工作人员签收后转交黄新涛。黄新涛收到《律师函》后，向实德地产申请办理贷款更名手续，但实德地产公司未应允。2019年8月13日，实德地产公司就本案诉讼委托广西同望律师事务所、广西同望（钦州）律师事务所代理，并已支付律师费20000元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，实德地产公司与黄新涛双方签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方真实意思表示，有双方盖章、签字确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。 案涉合同附件四第四条、第五条、第六条明确约定了买受人因自身原因不能办理银行按揭手续的，应当补足总房款，否则出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，自出卖人向买受人发出书面通知5日后自动解除，且买受人按合同总房款的10%向出卖人承担违约金。黄新涛依约向实德地产公司支付涉案房屋首付款201198元后，因个人征信未通过而不能办理银行按揭手续，在收到实德地产公司的函告后，未依约补足购房余款490000元，已构成根本性违约，解除合同的条件成就，实德地产公司依合同约定可以行使解除权。2019年6月28日，实德地产公司向黄新涛发出书面《律师函》，通知解除双方签订的合同，该书面通知次日由他人代收。黄新涛辩称该《律师函》并非本人签收，并表示已向实德地产公司申请办理更名手续，不认可、不同意解除合同。本院认为，根据合同约定，实德地产公司以信函方式送达，自发出通知后5个工作日视为送达，且黄新涛也当庭确认已收到书面通知，但确未提出异议，而实德地产公司也明确表示不同意办理更名手续，故本院确认实德地产公司与黄新涛于2018年10月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年7月5日解除。由于黄新涛未按约定按时向实德地产公司支付房款，构成违约，导致双方合同解除，依照《商品房买卖合同（预售）》附件四第六条的约定，黄新涛仍需按房屋总价款的10%向实德地产支付违约金69119.8元。故本院对实德地产主张黄新涛支付违约金69119.8元，予以支持。双方合同解除后，根据合同约定及交易习惯，买受人有义务配合出卖人办理《商品房买卖合同》撤销预售登记备案手续，故对实德地产公司请求黄新涛配合办理《商品房买卖合同》信息备案登记解除手续的诉请，本院予以支持。对于实德地产主张逾期配合办理解除案涉房屋预售登记备案手续的违约金，虽然双方对此有约定，但对如何配合办理约定不明，且非违约方即实德地产公司也未能提供证据证明其具有实际损失，鉴于法律法规设定违约金以补偿为主，惩罚为辅的特性，考虑本案的实际情况，对此项请求，本院不再予以支持。关于律师费，双方合同有约定，因黄新涛的违约行为导致合同解除，且实德地产公司确已因本案诉讼实际支付律师费20000元，故本院对实德地产的该诉请予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告广西实德房地产开发有限公司与被告黄新涛于2018年10月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FX20180803010）于2019年7月5日已解除； 二、被告黄新涛于本判决生效之日起十日内协助原告广西实德房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FX20180803010）注销备案登记信息手续； 三、被告黄新涛于本判决生效后十日内向原告广西实德房地产开发有限公司支付违约金69119.8元； 四、被告黄新涛于本判决生效后十日内向原告广西实德房地产开发有限公司支付本案律师费20000元； 五、驳回原告广西实德房地产开发有限公司对被告黄新涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1179元，由原告广西实德房地产开发有限公司负担158元，被告黄新涛负担1021元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 梁金玲 二〇一九年十一月十一日 法官助理 甘璧霆 书 记 员 何艳荣 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。