沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初13107号原告：沈阳迈格森教育培训学校，住所地沈阳市和平区太原北街**，统一社会信用代码52210102050756834K。法定代表人：谢琴，系该校校长。委托代理人：简纪平，系辽宁卓政律师事务所律师。委托代理人：冯显晰，女，1989年8月30日出生，汉族，住沈阳市大**。被告：中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司，，住所地沈阳市和平区太原北街**统一社会信用代码91210000243490294P。法定代表人：魏海军，系该公司董事长。委托代理人：丁云鹏，系辽宁同方律师事务所律师。委托代理人：赵琳，女，1973年10月1日出生，汉族，住沈阳市大**。原告沈阳迈格森教育培训学校（以下简称“迈格森学校”）诉被告中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司（以下简称“中兴大厦”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告迈格森学校委托代理人简纪平、冯显晰，被告中兴大厦委托代理人丁云鹏、赵琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迈格森学校诉称，原、被告双方于2014年4月18日签订商铺租赁合同，约定原告租赁被告位于和平区的物业中兴方城十层用于经营新东方迈格森英语教学，面积为768平方米。租赁期限5年，自2014年4月18日至2019年4月17日止。合同签订后，原告向被告缴纳了50000元保证金和2000元电表押金并依约履行了其他合同义务。2018年6月20日在租赁期限未届满的情况下被告向原告发函，要求原告务必于9月20日前撤场，逾期撤场的，被告将对原告租赁场地断水断电。为了保证教学的正常进行，原告无奈于10月10日临时租用玖伍文化城负一层进行教学。原告认为，被告在合同未到期的情况下要求原告撤场的行为已构成违约。其违约行为致使原告没有足够的时间去寻找合适的场地并按照国家标准进行装修，原告只能租赁简陋的临时场地进行简单装修后使用，致使大量学生家长不满意要求退费，并严重影响原告招生。被告的违约行为造成原告各项经济损失，现原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修损失146049.41元、临时场地搬迁费损失12300元、临时场地装修费损失51000元、学生退费损失417631元，招生损失645623.5元；2、判令被告退还原告保证金50000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告中兴大厦辩称，1、本案被告并未要求解除与原告的租赁合同，而是因为原告原因最终导致合同无法继续履行，且在合理期限内通知原告不构成违约不应当承担责任。首先，被告出于内部经营需要，将对7F/8F-10F区域进行装修改造，考虑到原告是教育机构服务对象为未成年儿童，出于环境及安全因素的考虑，故被告于2018年6月20日通知原告提前撤场，由双方另行协商待改造完毕后重新为原告商定租赁场，而非通知原告终止合同。其次，被告多次与原告进行协商，曾为原告安排新的经营场所，待被告楼体升级改造完毕后，另行为原告安排与之前租赁位置、条件等同的经营场所。是因为原告不同意该条件，最终导致双方协议无法继续履行合同。再次，根据双方的合同约定，租赁期至2019年4月17日，被告已于2018年6月20日通知原告于9月20日撤场，已于合同到期前6个月通知原告，因此退一步讲《合同》中并无关于原被告撤场的约定，且从未要求与原告解除合同。被告不应当承担违约责任。2、被告认为原告提出赔偿要求缺乏事实和法律依据，原告的赔偿金额应当以可量化且实际发生的损失为限。其提出的赔偿数额远大于其实际损失，并将大量的经营成本、经营风险转嫁给被告，被告不应当承担相关赔偿责任。首先，原告主张的招生损失，属于不可预料或量化的损失，原告并未提供相应的证据予以证明，同时招生的多少受多方面因素的制约，如经济环境下滑、市场不景气、同行业竞争压力增大、教育需求变化、课程安排不合理、师资力量不足等因素对原告招生均有重大的影响，不能仅凭原告不在被告处经营就将招生不利的后果全部强行归结于被告，且原告未能够证明该损失与被告存在事实上因果关系，不能证明招生不利的后果是由于被告所导致的，被告不应当承担相应赔偿责任。其次，关于装修残值，装修残值属于原告为保障经营利润必须负担的成本，与招生损失构成重复主张，应当在招生损失中予以扣减相应的经营成本。同时更重要的是原告曾书面表示放弃店内物品及建筑，被告不应赔偿。再次，临时场地装修费用，为原告与他人间的商业往来，为自身正常的经营活动，为原告的营业成本，不属于实际经济损失也不属于预期损失，不应由被告赔偿。另外，搬家费用，应由原告提供相应的搬家合同、付款凭证票据等加以证明，否则被告不予赔付。最后，关于原告主张的退费损失，无法证明是由于被告原因造成的，无法证明全部学员退费与被告行为间存在因果关系，退一步讲即便是有因被告装修事宜导致学员退费的情形，但原告不接受在被告为原告在7F-10F另行安排租赁场地的提议，也是造成学员退费的原因之一，其应当对退费损失承担责任。同时原告主张的退费损失，应当以可得的利益损失为限，需扣除相应的经营成本（包含水电房租教师工资税费等），不得变相转嫁经营风险及经营成本。综上，原告的主张缺乏事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年4月18日，原告（乙方）与被告（甲方）就位于沈阳市和平区，经营面积768平方米区域签订《商铺租赁合同》，约定租赁日期自2014年4月18日至2019年4月17日止，年租金981120元，乙方应在合同签订后五个工作日内向甲方交纳保证金5万元（不计利息）……在本合同期满或提前终止后，经甲方催告，如果乙方仍未将放置在场地内的物品或其它任何财产搬出，甲方有权处理乙方上述财产而无需给予其任何赔偿……第十三条提前终止合同1、租赁期间，承租方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经出租方同意，双方协商后签订终止合同书。否则，应补偿由此而给对方造成的全部损失（至少补偿相当于6个月的租金）在终止合同书生效前，本合同仍有效。2、出租人有权在租赁期限内的任何时间以提前六（6）个月书面通知承租人的方式提前终止本协议，承租人无须就该等提前终止给予出租人任何赔偿或补偿……。原告分别于2013年10月8日、2014年1月15日向被告交纳了保证金50000元、电表押金2000元。2018年6月20日，被告向原告发出《通知函》载明“经过前提充分专业论证和公司董事会慎重研究，决定从今年7月开始，对现有7F、8F-10F（方城）区域的功能业态及商业环境进行全面规划、全面升级。故，经集团决定于2018年9月20日起对上述区域进行停业改造，现将停业的相关事宜通知如下：1、撤场时间：按照此次调整规划及时间步骤的相关要求，请贵司务必于9月20日前完成现有经营区域的撤场工作。逾期撤场的，中兴将无法保证您的水电等正常供应。贵司现有品牌或升级品牌有继续合作意愿的，我司将结合新的规划及定位，积极做好后续的相关合作的洽谈工作。2、费用结算：如果您在9月20日前完成撤场的，公司将您的租金、物业费、水电等费用在您撤场完毕时一并结算，质保金除外。3、其他未尽事宜双方可协商解决”。2018年10月9日，原告向迈格森家长们发出《重要通知》载明“由于中兴商厦方城7-10楼整体升级改造，故从10月10日起，我校将整体搬至玖伍文化城授课……给您带来不便深表歉意”。2018年10月10日，原告迈格森学校撤场。另查明，2013年12月28日，原告与承包人辽宁城建集团有限公司装饰分公司就涉案租赁场地签订《建设工程施工合同》，约定工程名称：沈阳迈格森教育培训学校中兴校区装饰装修工程；工程地点：沈阳和平区太原北街86号中兴商业大厦方城十层；工程内容：施工图所示拆除工程、装饰工程、电气工程、给排水工程等；开工日期：2013年12月30日、竣工日期2014年1月30日；合同价款720000元。《沈阳迈格森中兴校区装饰工程决算书》载明“审核后结算金额872547.43元”。原告分别于2014年3月25日、2016年4月13日向辽宁城建集团有限公司支付工程款720000元、112084.99元，合计832084.99元。另，2017年7月11日北京文新创展工程造价咨询有限公司作出《咨询费申请报告》，载明“沈阳迈格森教育培训学校中兴校区装饰装修工程：报审金额922294.13元，审减金额49746.70元。咨询费用6984.80元、差旅费432.5元；迈格森国际教育沈阳天地中心装修工程：报审金额714326.29元，审减金额29798.93元。咨询费用5787.94元、差旅费432.5元，合计13637.74元”。2017年7月17日，原告向北京文新创展工程造价咨询有限公司支付咨询费13637.74元。2013年12月28日，原告与沈阳同泽安消防工程有限公司签订《沈阳迈格森教育培训学校中兴校区消防系统改造协议》，约定工程地址沈阳市和平区。工程内容和范围：消防系统改造工程包括消防报警、消火栓、消防喷淋及消防排烟系统，并负责组织办理相关消防手续和确保消防验收合格。工程造价165363.21元，施工日期2013年12月30日至2014年1月30日止。后原告分别于2014年1月2日、2014年1月24日、2014年4月3日向沈阳同泽安消防工程有限公司支付工程款49609元、66145元、44648元，合计160402元。2014年1月8日，原告与沈阳正通敖舒特制冷工程有限公司签订《迈格森国际教育沈阳中心空调及排烟设备安装工程合同》，约定合同工程造价141998元。后原告分别于2014年1月10日。2014年1月20日、2014年1月23日向沈阳正通敖舒特制冷工程有限公司支付工程款42599.4元、56799.2元、38339.46元、4259.94元，合计141998元。2014年1月14日，原告与辽宁城建集团有限公司装饰分公司签订《沈阳迈格森中心弱电工程合同书》，约定工程名称：沈阳迈格森中心弱电工程；工程地点：沈阳市和平区；工程价款90000元。2014年3月25日辽宁城建集团有限公司为原告出具面额为90000元《建筑业统一发票联》。2014年4月3日，原告向沈阳市和平区兴沈禾美术装饰部支付广告围挡费7200元。2014年4月3日、2014年4月8日，原告向北京金嘉航商贸有限公司分别支付地板款47328.5元、45334元，合计92662.5元。2014年4月6日，原告与沈阳市沈河区新隆昌喷绘雕刻部签订《沈阳迈格森教育培训学校中兴校区门头制作合同》，约定合同价款29000元。后原告分别于2014年4月4日、2014年4月19日向沈阳市沈河区新隆昌喷绘雕刻部支付制作费8700元、20300元，合计29000元。2014年11月6日原告向沈阳市沈河区新隆昌喷绘雕刻部支付制作费27319元。2017年8月1日，原告与沈阳晟源房屋维修服务有限公司签订《房屋维修合同书》，约定工程地址：沈阳太原街；工程项目：教室墙壁维修，地，地面清洗工内容：每个教室部分墙面大白清理、维修、粉刷，地，地面地板胶清洗廊墙面大白粉刷，地，地面地板胶清洗修工程总价款11000元。原告于2017年8月15日向沈阳晟源房屋维修服务有限公司支付维修费11000元。再查明，2018年10月10日，原告从被告处撤场，搬离至临时培训场地发生搬家费12390元。原告与北京嘉盛恒业建筑装饰工程有限公司签订《迈格森沈阳玖伍文化城地下一层改造施工合同》，约定工程地点：沈阳市和平区；工程价款35000元；合同工期七天，从2018年10月25日至2018年11月2日。2019年4月10日，北京嘉盛恒业建筑装饰工程有限公司为原告出具工程款面额为35000元的《北京增值税普通发票》一张。原告与北京厚谊势创商贸有限公司签订《迈格森国际教育沈阳玖伍文化中心教室迁移弱电工程合同》，约定工程地点：沈阳市和平区；工程价款16000元。2019年3月7日，北京厚谊势创商贸有限公司为原告出具工程款面额为16000元的《北京增值税普通发票》一张。从2018年10月至12月期间有16名学员退费，退费合计140091元；从2019年1月至4月期间有27名学员退费，退费合计277540元。退费理由中均记载类似“校区搬家”、“对新校区环境不满意”的内容，除此之外还记载“课堂客控一般、班级助教较乱”、“选择应试机构”、“课堂家长不能进去，对课堂看不到”、“对换老师不满意”等理由。2018年10月24日，被告中兴大厦委托辽宁中意慧佳资产评估有限公司对原告迈格森学校承租场地装修残值进行评估，该评估公司于2018年12月6日作出辽中意评报字（2018）第142号《中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司拟确定沈阳迈格森教育培训学校补偿价值项目资产评估报告书》，评估范围：包括租赁区域内所有不可移动的装修……经现场勘查，租赁区域内分为接待厅、走廊、二十五个不同风格的教室，所有可移动的教学设备及物品均已搬走……评估结论：沈阳迈格森教育培训学校装修残值为123394元。对于该装修残值数额原告迈格森学校予以认可。上述事实，有当事人提交的场地租赁合同、保证金收款收据、通知函、搬迁通知、建设工程施工合同结算书、咨询申请报告、结算审核报告，空调及排烟设备安装工程合同、消防工程施工合同、地、地板发票头制作合同，广告围挡清单、弱电工程合同、房屋维修合同、地、地下**改造施工合同伍文化迁移弱电工程合同、增值税发票、发票、班级维权群、微信聊天记录、学员退费申请单、银行付款回单、资产评估报告书、资产评估委托合同等证据及当事人当庭陈述笔录、询问笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为,原、被告签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告作为教育培训服务商家对于自身经营包括室内外装修等事项会结合经营场地、租赁期限等客观情况作出相应的商业规划及合理判断。在2014年4月双方签订的《场地租赁合同》中约定了场地租赁期限截止至2019年4月17日，现原告迈格森学校在租赁合同履行过程中不存在过错，被告中兴大厦要求其提前撤场系构成违约。庭审中，被告虽提出“未要求解除与原告的租赁合同，表示待商场改造完毕后重新为原告商定租赁场地，且多次安排其他位置的场地，但原告不同意”的抗辩，亦不能改变其在合同期限内要求原告提前撤场的违约事实，且原告作为英语培训学校，其所提供的服务具有连贯性和持续性，庭审中被告亦自认于2019年10月23日才升级改造完成，故对于被告的上述抗辩，本院不予采纳。关于原告主张的装修损失。2014年4月18日双方签订的《场地租赁合同》中虽有“出租人有权在租赁期限内的任何时间以提前六（6）个月书面通知承租人的方式提前终止本协议，承租人无须就该等提前终止给予出租人任何赔偿或补偿”的约定，但该约定系霸王条款，且在被告存在提前要求原告撤场严重违约的情形下，该条款对于原告显失公平。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。关于损失赔偿金额。根据原告提供的装修装饰工程、消防工程、空调及排烟设备安装工程、弱电工程、广告围挡、地、地板及门头制作相关合同及发票计算装修初始值为1380666.49元（832084.99元+160402元+141998元+90000元+7200元+92662.5元+56319元），而原告主张的咨询费及维修费不应计入装修初始投入。另，关于2018年12月6日辽宁中意慧佳资产评估有限公司作出的《资产评估报告书》，原告虽提出系被告单方委托，但也同时表示评估公司现场勘查过程中，双方人员均予以在场，原告对于《资产评估报告书》评估结论残值数额123394元表示予以认可，本院予以确认。本案中，原告于2018年10月10日撤场，所计算的装修损失为145247.2元[（1380666.49元-123394元）/实际使用期限1636天×剩余租赁期限189天]，因装修损失计算数额应以装修残值数额为限，故被告应赔偿原告装修损失为123394元。关于原告主张的搬家费12300元、玖伍文化城负一层临时场地装修费51000元问题。被告在合同租赁期内要求原告提前撤场已构成违约，原告为实现继续教学不得已另寻他处产生的上述费用具有客观必要性，故对于上述实际支出被告应当予以给付。关于原告主张的学生退费问题。从原告提供的学员退费申请单、银行付款回单可知，从2018年10月至12月期间有16名学员退费，退费合计140091元；从2019年1月至4月期间有27名学员退费，退费合计277540元。退费理由中均记载类似“校区搬家”、“对新校区环境不满意”等内容，结合班级维权群、微信聊天记录可看出，校区环境的变动确实成为学员退费的重要原因。另，退费理由还记载了“课堂客控一般、班级助教较乱”、“选择应试机构”、“课堂家长不能进去，对课堂看不到”、“对换老师不满意”等问题，考虑到上述退费的成因，结合退费发生的不同时间段，本院酌定被告对于从2018年10月至12月期间学员退费赔偿比例为80%，即112072.8元；从2019年1月至4月期间学员退费赔偿比例为70%，即194278元。关于原告主张的招生损失。该主张系间接损失，本院不予支持。关于原告主张返还的保证金50000元，被告同意返还，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告沈阳迈格森教育培训学校装修损失123394元、搬家费12300元、临时场地装修费51000元、学员退费损失306350.8元，合计493044.8元；二、被告中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告沈阳迈格森教育培训学校保证金50000元；三、驳回原告其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8352元（原告已预交，减半收取），由原告沈阳迈格森教育培训学校承担4923元，由被告中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司承担3429元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  冯菲二〇一九年十一月二十日书记员  王琳本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付延迟履行金。