陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2019)陕民终855号 上诉人（原审原告）：张亚利，女，汉族，1969年5月10日生，住陕西省泾阳县。 委托诉讼代理人：张万星，陕西万星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏志亮，男，汉族，1965年4月9日出生，住陕西省三原县。委托诉讼代理人：张胜利，陕西世创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西鑫军安房地产开发有限公司，住所地：陕西省西咸新区XX城泾阳县商铺。法定代表人：吴斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄涛，陕西太柏律师事务所律师。上诉人张亚利因与被上诉人魏志亮、陕西鑫军安房地产开发有限公司（以下简称鑫军安房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服咸阳市中级人民法院(2019)陕04民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张亚利的委托诉讼代理人张万星，被上诉人魏志亮的委托诉讼代理人张胜利，被上诉人鑫军安房地产公司的委托诉讼代理人黄涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张亚利上诉请求：请求撤销咸阳市中级人民法院(2019)陕04民初36号判决。事实与理由：一、上诉人认为一审法院根据《最高院办理执行异议和复议事件若千问题的规定》第二十八条的四条标准来衡量上诉人与被上诉人魏志亮对陕西军安地产公司产权证201XXXXX号406商铺执行异议判决缺乏客观性，以致该判决显失公正，不能成立。1、判决书表明:合同的定价格为13000元/平方米，总价678.613万元，而庭审中原告(上诉人)称实际价格为8000元/平方米，总价为417.608万元，不符合日常交易习惯。且陕西鑫军安房地产公司未给上诉人开具购房款收款收据……。据以证明上诉人没有交清购房款，即没有取得该房产的所有权。上诉人认为这一认定与客观不符，因为买卖双方是上诉人与鑫军安房地产公司，合同价格约定是双方必须上交国家税收规定的价格(即必须按13000元/平方米完成国家的税收)。至于双方实际交付价格，包括优惠比例，法律规定是双方自愿原则。另外，一审法院在判决时忽略了一个重要的客观存在，即2014年鑫军安地产公司法定代表人吴斌由于资金短缺，向上诉人分两次借款150万元，到2017年元月再次资金紧张，才提出用出售商铺的方法再次向上诉人借款，很清楚吴斌2014年借上诉人150万元时明确是按2分/万元计息的。但双方在2017年3月2日签订购房合同。交付房款时，上诉人没有提到150万元3年多的利息，被上诉人鑫军安地产公司代表人吴斌故明确表态每平方米按8000元收取，是合情合理的，法律不应干涉当事人之间的情谊让价。至于没有开具房款收款收据，是因为双方在汇款单上都有签名，汇出和收到款项双方均认可，正式收据是由税务部门开具的销售与双方当事人无关。2、上诉人付款、签订购房合同，同时双方到现场划钱、交付商铺均为客观存在。至于至今上诉人没有办理房产过户手续，这一事实的存在是被上诉人鑫军安房产公司的责任，与上诉人无关。因为至今鑫军安房地产公司应该完成的后续工程至今尚未完成，故绝大多数的购房户均未办理过户手续不存在购房关系不成立。以上客观事实的存在，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，一审法院的判决有失公平，应予纠正。二、关于被上诉人鑫军安房地产公司2017.5.4日提交成阳中院变更查封财产申请书》注明将上诉人已经购买的406商铺产权证:201XXXX号子以査封。上诉人认为鑫军安房地产公司一女两嫁，出尔反尔的不道徳的商业行为不能与上诉人诚实购买的法律事实相对抗。在事实清楚的基础上，一审法院仍然支持上诉人违背商业诚信原则的不道德商业行为，本身就是对法律的违背。一审判决在支持被上诉人鑫军安房地产公司出具的《变更查封财产申请书》是有失公平的错误判决，上诉人当然无法接受。综上所述，上诉人认为一审判决缺乏对事件全过程客观全面的了解，竟然对被上诉人违背商业交往必须遵守的诚信原则予以肯定与支持，显然失去了法律公正，请求上级法院依法撤销该判决。魏志亮辩称，被答辩人陈述其与鑫军安房地产公司达成了《商品房买卖合同》内容与其提交的书面《商品房买卖合同》内容完全不同。书面《商品房买卖合同》房价为13000元/㎡，而被答辩人却说房价是8000元/㎡，其陈述与实际的买卖合同不符，也与其陈述自相矛盾，既然是2016年底协商达成了8000元/㎡房价的协议，为什么2017年3月签订书面的协议，还要写成13000元/㎡，原审法院认定不符合日常交易习惯是正确的。而且鑫军安房地产公司在向咸阳中院申请变更查封物时，承诺“案涉房屋无抵押、无担保且产权属于我公司”，要求将案涉房屋查封，说明该房屋没有出售，被答辩人所述其已和鑫军安房地产公司达成协议，鑫军安房地产公司将案涉房屋卖给答辩人与事实不符。被答辩人的异议请求，不符合法律规定，应依法驳回其上诉，维持原判。陕西鑫军安房地产开发有限公司辩称，一、张亚利诉状所列举的事实经过，是真实客观的。二、企业不论大小，坚守诚实信用是最基本的行为准则。2014年本公司资金紧张之时，本人向原告伸手借款，原告与其夫路新力主动借给我公司200万元。2017年本公司再次资金短缺，主动提出让原告购买我公司的商业门面房。原告夫妇主动配合，再付350万元。我作为企业法人，在我公司困难之时，为原告夫妇慷慨助人的友情所感动!我主动提出低于市场价格按每平方米8000元价格是合理的，因为原告2014年借给我公司200万元到2017年并没有主动索要利息，故我理应低于市场销售价是符合公平原则的。三、我公司与原告商铺买卖交易，双方签订合同，原告主动付款。我当然要当面向原告划清界限交付了四楼406号商铺，并交付了406号商铺的产权证书。咸阳中院因我欠魏志亮借款一事查封原告张亚利的商铺，事先根本没有告知我，我不能接受。张亚利向一审法院起诉请求：1、原告购买被告鑫军安房地产公司幸福家园门面房4楼406号（泾房权证泾干字第201XXXXX号）价款4176080元全部付清，房产已交付，请求人民法院对原告所属产权予以确认；2、被告魏志亮对原告所属（泾房权证泾干字第201XXXXX号）申请查封错误，请求判决不予执行；3、本次诉讼费用判令两被告承担（包括聘请律师代理费10万元）。一审法院认定事实：2017年12月15日，咸阳中院作出（2017）陕04民初第93号民事判决，已经发生法律效力。该生效判决主文确定：被告鑫军安房地产公司于判决生效之日起十日内支付原告魏志亮借款本金7159427元及利息（从2013年12月4日起算至付清之日止，利率按照月息2分计算）。因鑫军安房地产公司未履行上述生效法律文书确定的义务，魏志亮于2018年1月23日向咸阳中院申请执行，咸阳中院于2018年2月2日立案执行。2018年2月9日，咸阳中院作出(2018)陕04执47号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人鑫军安房地产公司的银行存款1500万元人民币或扣留、提取、查封、扣押其相应价值的收入或财产。2018年6月29日，咸阳中院依法查封鑫军安房地产公司名下相关房产，包括不动产权证号为泾房权证泾干字第201XXXXX号房产。一审另查明，2014年12月鑫军安房地产公司向张亚利借款，约定月息2%，张亚利个人名下有住房。2017年1月3日，鑫军安房地产公司与张亚利就涉案房产（不动产权证号为泾房权证泾干字第201XXXXX号）签订了书面的商品房买卖合同。一审再查明，魏志亮与鑫军安房地产公司民间借贷纠纷案件中，魏志亮向咸阳中院提出财产保全申请，咸阳中院作出(2017)陕04民初93号民事裁定书，裁定查封冻结鑫军安房地产公司、吴斌、王欣盛银行存款人民币3000万元或查封、扣押相应价值的财产。2017年3月27日，咸阳中院执行局向泾阳县不动产登记局出具（2017）陕04执保9号协助执行通知书，载明：依法查封鑫军安房地产公司泾房权证泾干字第20158172号、泾干字第20158192号、泾干字第20158193号、泾干字第20158174号、泾干字第20158195号、泾干字第20158170号房产。2017年5月4日，鑫军安房地产公司向咸阳中院提交《变更查封财产申请书》载明：“贵院于2017年3月27日发（2017）陕04执保9号查封鑫军安房地产公司泾房权证泾干字第20158172号、泾干字第20158192号、泾干字第20158193号、泾干字第20158174号、泾干字第20158195号、泾干字第20158170号房产，并于2017年3月27日查封了具体房号107、110、505计3套房产，由于以上查封财产系经过网签出卖于案外人，现案外人要求我公司交付房屋，请求法院变更查封我公司以下财产：泾房权证泾干字第20158186号、泾干字第20158187号、泾干字第20158193号、泾干字第20158174号、泾干字第201XXXXX号、泾干字第20158170号房产。我公司保证以上财产无抵押、无担保且产权属于我公司，请贵院予以支持。”2017年5月9日，咸阳中院向泾阳县不动产登记局出具（2017）陕04执保9-1号协助执行通知书载明：1、依法查封鑫军安房地产公司泾房权证泾干字第20158186号、泾干字第20158187号、泾干字第201XXXXX号房产；2、解除鑫军安房地产公司泾房权证泾干字第20158192号、20158195、20158172号房产的查封；3、查封期限为叁年，即2017年5月9日至2020年5月8日止。一审法院认为，被告魏志亮与鑫军安房地产公司民间借贷纠纷案件中，已有生效判决确认魏志亮与鑫军安房地产公司之间的债权债务关系魏志亮申请强制执行生效判决，咸阳中院对诉争商铺予以查封，符合法律规定。原告张亚利现主张查封财产中存在其向鑫军安房地产公司购买的商铺，要求对查封的商铺予以解封，并提交了《商品房买卖合同》和产权证证实其主张。因一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该条款规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需符合所购商品房系用于居住，因法院查封的房产为商业用房，不是案外人张亚利用于个人居住的房屋，且根据案外人张亚利自认其与鑫军安房地产公司签订商品房买卖合同实因双方存在民间借贷关系，其提交的证据不足以排除对查封房产的执行。因二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经庭审调查，张亚利与鑫军安房地产公司原属借款关系，后签订商品房买卖合同，合同约定价格为13000元/平方米，总价678.613万元，而庭审中原告称实际价格为8000元/平方米，总价417.608万元，不符合日常交易习惯，且鑫军安房地产公司并未给张亚利开具购房款收款收据；自2017年1月3日合同签订后至法院对鑫军安房地产公司财产保全期间，张亚利并未主张办理过户登记，且2017年5月4日鑫军安房地产公司向法院提交《变更查封财产申请书》载明：“……请求法院变更查封我公司以下财产：……泾干字第201XXXXX号、……。我公司保证以上财产无抵押、无担保且产权属于我公司，请贵院予以支持。”因此张亚利对登记在被执行人鑫军安房地产公司名下的不动产提出异议，不符合法定情形，其请求不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定判决：驳回张亚利的诉讼请求。本案诉讼费40208元，由张亚利承担。    二审中，上诉人提交一份《致评估委托人函》复印件，证明评估商品房是每平米8000元。被上诉人魏志亮认为没有原件，对真实性不认可。即使是真的和本案也没有关联性。被上诉人鑫军安公司认可该评估报告的真实性。本院认为，该证据无法推翻一审判决查明的事实，对于一审查明事实本院依法予以确认。    本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从查明的事实看，案涉房产为商业用房，并非用于个人居住。张亚利与鑫军安房地产公司之间此前存在借款关系，之后签订的《商品房买卖合同》明确约定房屋价格为13000元/平方米，总价678.613万元。上诉人诉称房屋买卖的实际价格为8000元/平方米，总价417.608万元，与双方签订的书面合同约定价格不符，鑫军安房地产公司也未向张亚利开具购房款的收款收据以说明款项性质以及双方已经结清房款，加之鑫军安房地产公司于2017年5月4日向法院提交的《变更查封财产申请书》中声称案涉房产的产权属于其公司。综上所述，原审判决认定张亚利不符合上述司法解释规定的能够排除执行的情形，合法有据，并无不当。上诉人二审中提交的《致估价委托人函》以及就合同价款所持的上诉理由均不能证实其诉讼主张，依法不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40209元由上诉人张亚利负担。本判决为终审判决。        审 判 长  胡晓晖                       审 判 员  赵艳华                        审 判 员  张奋霆 二〇一九年十月二十八日 书 记 员 蔡星辰