吉林省通化市东昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0502民再7号原审原告宋承国，男，1962年10月20日生，朝鲜族，无职业，现住集安市。委托诉讼代理人宋太彬，男，1938年4月28日生，朝鲜族，无职业，现住集安市。委托诉讼代理人宋佳鹤，女，1993年7月24日，朝鲜族，移动公司职员，现住址同上。原审被告通化市万合华园喜事文化有限公司破产清算组。负责人王明剑，组长。第三人郭品涛，男，1962年6月28日生，汉族，个体工商户，现住通化市东昌区。委托诉讼代理人陈志强，吉林良智律师事务所律师。原审原告宋承国与原审被告通化市万合华园喜事文化有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2014）东民二初字第284号民事判决并已生效。经本院审判委员会讨论决定，于2018年9月28日本院作出（2018）吉0502民监21号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，应有独立请求权第三人郭品涛申请，追加其为第三人，于2018年12月5日、2019年4月4日公开开庭进行了审理，原审原告宋承国委托诉讼代理人宋太彬、原审被告通化市万合华园喜事文化有限公司清算组负责人王明剑、第三人郭品涛及其委托诉讼代理人陈志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告宋承国向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的购房协议有效；2、被告交付房屋并协助办理房屋过户手续。事实及理由：2011年4月8日，原告与被告签订了购房协议，协议约定原告购买被告开发的江南万合华园X号楼X单元XXX号，房屋总面积108平方米，房屋总价款324,000.00元。合同签订后，原告缴纳全部购房款324,000.00元，被告至今未交付房屋。原审被告通化市万合华园喜事文化有限公司辩称，原告情况属实，原告请求无意见。第三人郭品涛陈述称，对原告的交易的真实性不认可，原告在2011年4月8日签订协议，当日交款原告应提供银行取款凭证或转账记录加以佐证，并且万合华园X号楼X单元XXX号的房屋并非原告最初签订协议所购买的房屋，该房屋已于2012年11月30日被人民法院依法查封。原告在2014年9月24日签订的补充调换协议，在此期间原告没有到房产部门查询该房屋的权属情况，并且原告也没有取得该房屋的任何产权证照，原告对此存在一定过错，不能认定为真实有效的交易。原审原告宋承国向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的购房协议有效；2、被告交付房屋并协助办理房屋过户手续。事实及理由：2011年4月8日，原告与被告签订了购房协议，协议约定原告购买被告开发的江南万合华园X号楼X单元XXX号，房屋总面积108平方米，房屋总价款324,000.00元。合同签订后，原告缴纳全部购房款324,000.00元，被告至今未交付房屋。本院原审认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原被告双方签订的《购房协议》符合法律规定，本院予以确认。原告按照协议要求被告交付房屋，办理过户手续，依据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，本院予以支持。本院原审判决：一、原告宋承国与被告通化市万合华园喜事文化有限公司签订的《购房协议》合法有效。二、被告通化市万合华园喜事文化有限公司于本判决生效后立即将原告宋承国购买的江南万合华园X号楼X单元XXX号房屋，面积108.54平方米房屋交付给原告，并协助办理此房屋过户手续。本院再审认定案件事实如下：2011年3月10日，被告向原告出具交纳房款定金50000.00元收据一张。2011年4月8日，原、被告签订合资建房协议一份。协议约定原、被告合资建房，房屋位于江南万合华园X号楼X单元XXX号，房屋面积108平方米，每平方米3000元，交房日期2013年5月，被告负责协同办理房屋过户手续，费用由原告承担。当日被告又为原告出具收到房款274,000.00元的收据一张。2012年11月30日，第三人郭品涛因合同纠纷一案起诉被告，并申请查封了被告位于江南大街的11户房屋，其中含江南大街XXX号。当日查封裁定送达房屋产权部门。2014年9月24日被告出具证明一份，称原告2011年4月8日购买被告的江南万合华园X号楼X单元XXX号，面积108平方米房屋，根据产权测绘确定为X号楼XXX号，面积为108.54平方米。诉讼期间通化市房产测绘队出具说明一份，说明因X、X号幢不可分，故X号楼为（X号、X号）。本院再审认为，被告在2011年取得的《建设用地规划许可证》标明用地性质为“商业用地”，《建设工程规划许可证》为“通化市万合影像婚庆基地”。2011年4月8日原、被告签订合资建房协议，虽名头为合资建房，但经审查该合同的内容实质上就是房屋买卖，故应按协议的实际内容确定合同的性质，原告购买该地块上房屋为住宅。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”鉴于房屋产权管理部门已为争议房屋办理了房屋所有权证（所有权人为被告），故应视为对该规划变更的认可。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”故应认定原、被告双方签订的购房协议成立并生效。被告分两次为原告出具324,000.00元的收据，第三人对真实性提出异议，认为应提供相应的转账记录或取款凭证。原告称当时是现金支付，划卡取现金一部分，其余是在工行贷款。本院认为原、被告签订了购房协议，且被告出具了与合同约定相符的收据，不能因原告不能提供转账记录或取款凭证而断然否认原告的付款行为，另第三人虽提出异议，但并未提供出反驳证据。故应认定原告已实际履行了相关的合同义务。关于2011年4月8日，双方签订“合资建房”协议时约定原告购买被告江南万合华园X号楼X单元XXX号房屋，而在2014年9月25日被告出具证明称该房屋根据产权测绘确定为X号楼XXX号，故第三人对该交易的真实性提出异议。在诉讼期间，通化市房产测绘队出具说明一份，说明因X、X号幢不可分，故X号楼为（X号、X号）。经查其他房屋买受人，该楼确存在重新排号问题，且该房屋号与其他统一被调整门牌号的房屋顺序相符，故应认定原江南万合华园X号楼X单元XXX号房屋现为江南大街XXX号。关于原告要求被告交付房屋并协助办理房屋过户手续的诉讼请求，原审在办理过程中，该争议房屋因另案被人民法院查封，事实上无法过户，被告无法履行该房屋房地产权利转移的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”故该判项有误，应予撤销。现通化市万合华园喜事文化有限公司已被破产清算，其所开发建设并出售的房屋均不能办理不动产登记转移手续，且被告现同意原告的诉讼请求。故原告该诉讼请求，本院暂无法支持，可在状况消除后，被告仍不履行时另案告诉。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百一十条及相关法律法规的规定，判决如下：一、维持（2014）东民二初字第284号民事判决的第一项，撤销第二项；二、驳回原告其他诉讼请求；三、驳回第三人的诉讼请求。案件受理费6180.00元（已付100.00元），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  盖希箐人民陪审员  郭玟希人民陪审员  王克君二〇一九年十一月二十五日书 记 员  辛鹏宇