湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初1264号原告：汪世明，女，生于1962年10月25日，汉族，住湖北恩施市，委托诉讼代理人：李永松，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张力，湖北正典律师事务所实习律师。被告：李大莲，女，生于1982年2月2日，汉族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：王潇潇，湖北雄视律师事务所律师。原告汪世明与被告李大莲租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，在适用简易程序审理过程中发现案情复杂，遂依法裁定转为普通程序并依法组成合议庭于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告汪世明及其委托诉讼代理人王潇潇、被告李大莲及其委托诉讼代理人李永松到庭参加诉讼。审理中，双方同意延长调解期间三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2015年7月19日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾退位恩施市××街道办事处××火车站××小区编号××房屋××栋栋并将该房屋恢复原状；3.判令被告向原告赔偿违约金100000元及自2018年10月19日起至腾退之日止的房屋租金损失，租金损失标准为58000元/年；4.判令被告承担本案诉讼费。其事实和理由：2015年7月19日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将其位于恩施火车站一小区5排12号1至5楼的房屋出租给被告使用，租期15年，自2015年10月19日至2030年10月18日，前五年每年租金58000元，第六年至第十年租金每年递增10%，并约定未经出租人同意擅自转租的，出租人有权终止合同收回房屋。2018年7月，原告发现被告私下已将该房屋转租给第三人使用，遂通知被告给予说法并处理此事，但被告一直借故拖延推脱，无奈之下原告即通知第三人停止使用该房屋并以电话、信息及邮寄律师函的方式通知被告解除租赁合同并要求被告腾退房屋支付违约金，被告收到通知后却在第三人停止使用该房屋的情况下不将房屋内物品搬离且将该房屋上锁至今未予以腾退交付给原告，期间被告曾多次故意将该房屋内空调电视洗浴等水电设施开放不予关闭浪费原告的水电费，致使原告无法再对外出租造成较大的租金收益等损失。原告曾多次与被告协商，但均未果。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉请。被告辩称，1.原、被告之间解除合同不成立；2.原、被告租赁合同第七条约定，承租方不得破坏已装修部分结构和架构；3.原告主张违约金及相关损失，被告不存在任何违约情况。若人民法院认定解除合同，且违约金及租金损失过高，应当以实际损失为准，在前一个案件中原告承认本案的房屋及宾馆的相关设备是在其控制之下，被告并未造成其实际损失，反倒是被告的相关财产得不到使用，请求人民法院依法驳回原告的请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院将结合已确认的其他证据和审理查明事实予以综合认定。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月19日，原告为出租方（简称甲方），被告为承租人（简称乙方），签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于火车站一小区5排12号1至5楼、建筑面积120平方米的房屋出租给被告用于居住、经商，租赁期限为15年，自2015年10月19日至2030年10月18日止；租金前五年每年58000元，从第六年开始至第十年按58000元每年递增长10%，从第十一年后根据周边市场经济环境再议价，第十五年（2029年10月19日至2030年10月18日）合同期满后，如退租，里面所有装修及设备不动，归房东所有，勉此年的房租；租金支付方式以现金形式支付，租金暂定为每1年支付一次，并必须提前一个月时间；出租方和承租方的变更约定租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务；承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1.承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2.承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3.承租方拖欠租金累计达180天的，并赔偿违约金30000元。违约金和违约责任约定：1.若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金100000元；2.若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金100000元；3.承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金100000元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。双方还约定了其他相关事项。合同签订后，被告按约定支付租金后，原告按约定将房屋交付被告使用。2017年9月26日，被告为甲方（转租方），案外人（下同）马长胜为乙方（承租方），签订《住宿转租合同》，约定甲方将承租的案涉房屋朋来住宿转租给乙方经营，租赁期共三年，自2017年9月26日至2020年9月25日，租金为2017年9月26日到2018年9月25日140000元，2018年9月26日到2019年9月25日150000元，2019年9月26日到2020年9月25日160000元，乙方在每年6月26日前向甲方交付租金。双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，被告将租赁房屋交付马长胜使用。2018年7月12日，原告与被告电话联系，商量房屋转租事宜。2018年8月，原告鉴于被告未经书面同意将承租的房屋转租，委托律师向被告送达《律师函》，向被告提出要求如下：1.由于贵方存在根本违约行为，贵方收悉本律师函之日，委托人即与贵方解除双方于2015年7月19日签订的《房屋租赁合同》。2.在贵方收悉本律师函之日，贵方应立即腾空房屋，将所租赁房屋返还我方委托人，并与我方委托人或本律师积极协商房屋交接等事宜。3.贵方应与我方委托人及时结清租金，并将租赁期间的物业费、水电等相关费用与相关单位一并结清，在双方结算时贵方需向委托人出示相关缴费凭证。4.贵方应向委托人支付因未经委托人同意将租赁房屋转租给第三人行为的违约金，根据《房屋租赁合同》第十条第三款约定违约金为100000元，限贵方在收到本函之日起七日内及时与我方委托人联系，将违约金实际支付至我方委托人指定账户。5.考虑到贵方现对租赁房屋处于失控状态，已将房屋租给马长胜用于住宿经营等实际情况，我方委托人给予贵方合理腾房宽限期，宽限期自贵方收到本函之日起七日内。贵方应自行与第三人协商处理腾房事宜，并将租赁房屋恢复原状，达到我方委托人标准，且按租赁合同约定的租金标准支付腾房宽限期内使用房屋的费用；另贵方应提前三日告知委托人交房日期，以便委托人积极协助双方的交房手续。若贵方超过腾房宽限期仍未腾房的，亦或未按我方要求履行相应义务的；则本律师将通过法律手段追究贵方的法律责任，以维护委托人的合法权益。届时一切后果以及与此相关的一切费用读一并由贵方承担。被告收到《律师函》后，未将租赁房屋交还原告，将租金支付至2018年9月20日。2018年8月20日，原告将租赁房屋钥匙从马长胜手中取回。2018年12月20日，原告之子袁洲、袁涛与被告因租赁房屋曾发生纠纷，经恩施市公安局红庙派出所调解。此后，被告未将租赁房屋返还原告，致原告提起本案诉讼。审理中，原、被告认可被告转租房屋时未经原告书面同意。原告认可被告转租房屋时口头告知原告。本院经主持调解，双方未能达成协议。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。在履行合同的过程中，因被告将租赁房屋转租他人，致原告依据合同约定向被告发出通知解除合同。原、被告在《房屋租赁合同》中约定“租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务；承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1.承租方擅自将房屋转租、转让或转借的”。被告于2017年9月26日转租房屋时，虽然口头告知了原告，但是未征得原告书面同意。根据双方的约定，被告的转租行为构成根本违约，作为守约方的原告，有权依据双方约定和法律规定解除合同。因此，被告的解除合同通知有效。且被告在2019年8月20日将出租房屋的钥匙从次承租人马长胜处收回后一直由其管理至今，双方曾因租赁房屋发生纠纷并经公安机关调解，被告也明确表示合同没有继续履行可能。因此，原告与被告签订的《房屋租赁合同》于解除合同通知到达原告之日解除。关于解除合同的时间。虽然双方认可被告于2018年8月送达解除合同通知，但双方均未提供送达的具体时间，则以原告收回房屋钥匙之日即2018年8月20日为准。故对原告的该诉讼请求本院予以支持。被告辩称未违约，与事实不符。故对被告的该辩解意见本院不予支持。关于原告要求被告立即腾退位恩施市××街道办事处××火车站××小区编号××房屋××栋栋并将该房屋恢复原状的请求。因原告已于2018年8月20日将房屋收回后由自己管理，所以不需要被告再行腾退，且原告收回房屋的行为即表示对房屋现状的认可。故，对原告的该请求本院不予支持。关于原告要求被告赔偿违约金100000元及自2018年10月19日起至腾退之日止的房屋租金损失，租金损失标准为58000元/年的请求。原告于2018年8月20日将房屋钥匙收回后由自己管理，此时原告即可自行处理。且被告已将房屋租金支付至2018年9月20日，因此，不存在租金损失。故对原告要求被告赔偿租金损失的请求不予支持。作为具有完全民事行为能力的原、被告所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方在订立合同时，对因违约所致风险应予全面评估，也完全可以进行评估。且《房屋租赁合同》中关于违约金和违约责任“承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金100000元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿”的约定不违反法律、行政法规的禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第六条和第六十条的规定，双方应遵循诚实信用原则，全面履行合同约定的义务。而被告未按合同约定履行自己的义务，构成违约，依法应承担违约责任，即按约定支付违约金。根据上述，虽然被告抗辩未违约，但是结合案涉合同约定的租赁时间较长以及被告的违约情形，对约定的违约金数额100000元本院予以确认。故对原告要求被告支付违约金100000元的请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告汪世明与被告李大莲于2015年7月19日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月20日解除。二、被告李大莲于本判决生效之日向原告汪世明支付违约金100000元。三、驳回原告汪世明的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费2300元，由被告李大莲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  于永国人民陪审员  贺全银人民陪审员  黄汉卿二〇一九年十一月十三日书 记 员  刘 丹