湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6935号上诉人（原审原告）：黄慧荣，女，汉族，1972年11月10日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：胡彤（黄慧荣丈夫），男，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：杨雄，湖南君见律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙中海梅溪房地产开发有限公司，住所地长沙市高新开发区麓谷麓天路**五强科技园办公楼****。法定代表人：庄勇，董事长。委托诉讼代理人：熊明强，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚飞，湖南弘一律师事务所律师。上诉人黄慧荣与上诉人长沙中海梅溪房地产开发有限公司（以下简称中海梅溪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄慧荣的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判增加支持黄慧荣租金损失49.5万元；并由中海梅溪公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：黄慧荣已提供了同地段出租信息作为租金损失的参考依据，具有合法证据形式，应当予以采信。黄慧荣主张的租金标准已略低于同地段同类房屋的租金标准。事实上，黄慧荣因无法入住涉案房屋，不得以调整择校规划，并实际支出租金27万元。中海梅溪公司辩称，一、黄慧荣主张的租金损失没有法律依据。本案不存在严重影响居住的情况，均系房屋外墙漏水，只是瑕疵问题，不影响实际居住。二、损失应以实际发生为前提，但黄慧荣没有证据证明实际发生了损失。三、租金损失没有合同约定，而且依据合同第15条的约定，中海梅溪公司承担损失的前提是拒绝或者拖延整修，但本案中不存在这种情况。其余意见同中海梅溪公司的上诉意见。中海梅溪公司上诉请求：撤销一审判决，改判中海梅溪公司无需向黄慧荣支付房屋修复费用48768.19元、损失65675.54元；并由黄慧荣承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误,现有证据不能证明涉案房屋存在的质量问题系中海梅溪公司的原因所致。首先,鉴定报告不能作为认定中海梅溪公司存在责任的依据；且鉴定程序不合法。其次，鉴定报告中确认的房屋漏水部分明显超出了黄慧荣在《房屋验收交接表》《房屋质量问题整改督促单》中主张的范围。二、黄慧荣主张的各项损失无事实和法律依据。首先，2018年6月查看现场时，黄慧荣已经对涉案房屋进行装饰装修，改变了涉案房屋的部分结构，致使鉴定机构对涉案房屋已经改动的部分无法进行鉴定，无法确定是房屋的质量缺陷所致，还是黄慧荣的违规装修行为所致。其次，黄慧荣提供的2016年3月10日《房屋质量问题整改督促单》所提出的问题仅是针对面层未修复，因此其损失应仅限于面层修复。且损失依据应当以2016年的市场价为准，而不应当以2018年的市场价作为计算的依据。第三，关于鉴定费用。黄慧荣无证据证明其损失数额才申请鉴定，故此鉴定费用系因其不能履行相应的举证责任所致，应由其自行承担。另外，物业费损失并不属于黄慧荣的损失范围，无论黄慧荣是否实际入住，其所产生的物业费与本案没有任何关联。最后，黄慧荣主张的房屋租金损失，因其收房后并未进行装修，不存在出租及使用的价值，故不存在租金损失。另外,合理整修期内的损失也不属于赔偿范围。黄慧荣辩称，一审鉴定存在渗水问题之后，黄慧荣才动土去装修，在做造价鉴定的时候，原样不存在了，所以一审判决只支持了一部分损失（4万多元）。隔壁同样情况的业主鉴定就支持了19万多元。此外，物业费的判决是正确的。黄慧荣向一审法院起诉，请求判令：1、中海梅溪公司向黄慧荣支付房屋维修费用345000元；2、中海梅溪公司向黄慧荣支付租金损失495000元、物业管理费用38183.43元（租金损失和物业管理费损失暂计算至2016年12月31日，实际计算至涉案房屋符合国家验收标准之日止）；3、中海梅溪公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2012年10月18日,黄慧荣与中海梅溪公司签订了一份编号为ＸＤ120184103的《长沙市商品房买卖合同》，约定黄慧荣购买由中海梅溪公司开发建设的位于长沙市岳麓区房屋，建筑面积317.54平方米，总价款3146774元。该合同第六条约定：买受人按照下列第1种方式按期付款：首付款2179830元在签订合同之日支付，剩余房款966944元在2012年10月28日支付。在第十条约定，出卖人应当在2014年3月28日前将经验收合格的商品房交付买受人。第十五条约定：买受人购买的商品房为商品房住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同并要求出卖人赔偿损失。合同附件五《补充协议》第二条第3点约定：合同第十条约定的“商品房经验收合格”的房屋交付条件是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件。合同签订后，黄慧荣按照合同约定支付了购房款。2014年3月19日，涉案房屋勘察、设计、施工、工程监理、建设单位五方验收合格，并于2014年3月28日办理了建设工程竣工验收备案手续。2014年3月25日，中海梅溪公司在长沙晚报上发出交房公告，通知梅溪湖壹号别墅1至12栋买受人于2014年3月28日至梅溪湖壹号营销中心办理交房手续，并按照约定的联系方式和地址向黄慧荣寄发《交付通知书》。2014年3月30日，黄慧荣办理收房手续。中海梅溪公司按照合同约定向黄慧荣出具了《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。同时，黄慧荣在《房屋验收交接单》列明了涉案房屋存在的问题：1.车库门轨道螺丝松动；2.地下室积水、潮湿；3.厨房窗把手松动；4.三层卧室窗把手松动。黄慧荣于收房时向涉案房屋所在物业公司支付了一年的物业服务费14022.6元。2016年1月6日，涉案房屋办理了房屋产权证书。2016年3月10日，黄慧荣向中海梅溪公司发出了《房屋质量问题整改敦促函》，认为涉案房屋至今存在下列问题：1.地下室底板和墙根部进行渗漏处理后，面层至今未修复；2.车库门外墙漏水导致车库门严重腐烂，车库内严重积水，车库门外侧无收、排水沟；3.花园门至入户门无硬路面；4.室外花园地坪无排水系统；5.露台的女儿墙高度未满足安全高度要求。以上经多次与贵司和物管沟通交涉但至今未整改到位，未有完整、系统、专业的整改方案和措施。其要求：一、按每月1.5万元承担整改延期损失赔偿；二、房屋未整改符合要求之前的物业管理费由贵司承担。2016年12月20日，黄慧荣就涉案房屋存在的问题又向中海梅溪公司发出了《房屋质量问题整改敦促及索赔函》。2017年1月16日，黄慧荣向物业公司申请涉案房屋为业主空置房，时间为2014年4月1日至2016年12月31日，并支付了物业服务费24160.83元，后又支付至2017年12月31日的物业服务费10492.11元。另查明，1.在审理过程中，黄慧荣向一审法院申请对涉案房屋的漏水原因、修复价格进行鉴定。一审法院依法委托有关机构对黄慧荣的申请进行鉴定。2017年12月27日，湖南省建设工程质量检测中心司法鉴定所作出了涉案房屋渗水质量问题检测鉴定意见书，分析说明：涉案房屋漏水地方基本集中分布在外墙及屋面板或阳台顶板，即直接与室外接触的部位。房主目前未进行装修，未对其进行改动。该鉴定意见书认定：房屋漏水均为原施工质量问题，影响房屋正常使用，应进行修复。建议从墙、板的外侧进行防水修复。2018年3月8日，该鉴定机构出具了渗水修复方案。2.一审法院亦于2018年6月、9月组织双方及有关鉴定机构先后两次查看了涉案房屋现场。在2018年6月查看现场时，黄慧荣已经对涉案房屋开始进行装饰装修活动，并改变了涉案房屋的部分结构。3.2018年10月29日，湖南宏源中柱工程项目管理有限公司根据房屋渗水原因鉴定意见书、修复方案及房屋现状对涉案房屋的修复造价损失作出了鉴定意见：涉案房屋的修复造价为48768.19元。黄慧荣为本案房屋有关鉴定事项分别支付了鉴定费用14000元、3000元。黄慧荣在一审庭后质证过程中要求中海梅溪公司承担其已经支付的房屋物业服务费48675.54元及鉴定费用17000元的实际损失。一审法院认为，黄慧荣与中海梅溪公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律强制性禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，从现有证据来看，虽然涉案房屋在2014年3月19日经五方验收合格并办理了建设工程竣工验收备案手续，但黄慧荣在2014年3月30日办理收房手续时在《房屋验收交接单》中列明了涉案房屋存在质量瑕疵问题。根据湖南省建设工程质量检测中心司法鉴定所出具的鉴定意见书亦证明：涉案房屋漏水均为原施工质量问题，影响房屋正常使用，应进行修复。虽然中海梅溪公司对人民法院委托鉴定机构作出的该鉴定意见书提出异议，但其没有提供足以反驳的相反证据和理由，故对中海梅溪公司的此项异议，一审法院不予支持。根据双方合同中第十五条约定：买受人购买的商品房为商品房住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。中海梅溪公司作为出卖人应当根据合同约定履行其修复义务。其次，根据“出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的约定，现因中海梅溪公司不及时履行合同约定的修复义务，其应当向黄慧荣承担相应的违约责任。现湖南宏源中柱工程项目管理有限公司根据房屋渗水原因鉴定意见书、修复方案及房屋现状作出了涉案房屋的修复造价为48768.19元，对黄慧荣该部分房屋修复费用，一审法院予以支持。因黄慧荣在鉴定过程中对涉案房屋的结构进行部分改动，导致鉴定机构对涉案房屋已经改动部分无法进行鉴定，其应当为自身改动房屋结构的行为承担鉴定不能的法律责任。对黄慧荣在鉴定过程中所花费的鉴定费用17000元，根据鉴定意见书可知涉案房屋确实因原施工质量问题存在瑕疵，且此费用系黄慧荣已经发生的实际损失，故对黄慧荣要求中海梅溪公司承担此部分损失的诉请，一审法院予以支持。虽然双方在合同第十九条约定：物业服务收费的起始时间为出卖人向买受人交付房屋之日，但根据现有鉴定意见书可知涉案房屋原施工质量问题影响了房屋正常使用，考虑到本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌定中海梅溪公司向黄慧荣支付其在2018年前的已付物业管理费损失48675.54元。故对黄慧荣要求中海梅溪公司承担此部分损失的诉请，一审法院予以支持。最后，虽然黄慧荣要求中海梅溪公司支付其租金损失，但其没有提供证据证实，且一审法院已经综合考虑了其实际损失情况，并作出了处理，故对黄慧荣此项租金损失诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限长沙中海梅溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向黄慧荣支付房屋修复费用48768.19元；二、限长沙中海梅溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向黄慧荣支付损失65675.54元；三、驳回黄慧荣的其他诉讼请求。如果长沙中海梅溪房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12582元，由黄慧荣负担2582元，由长沙中海梅溪房地产开发有限公司负担10000元（黄慧荣已预付，长沙中海梅溪房地产开发有限公司需在支付上述款项时一并支付）。二审中，黄慧荣向本院提交了如下证据：证据一、户口本、结婚证、独生子女证，拟证明黄慧荣的家庭成员情况以及黄慧荣儿子胡凯风2019年高考；证据二、房屋租赁合同；证据三、租金及押金收条；证据四、收条及交通银行个人客户交易清单；证据五、交通银行账户交易明细及说明，拟共同证明因涉案房屋无法居住导致黄慧荣孩子中学阶段的择校发生重大变化，并实际支出房屋租金27万元。经组织质证，中海梅溪公司发表如下质证意见：上述证据均发生在一审之前，不属于新证据；对证据一的真实性无异议，但与本案无关；证据二至证据五的真实性无法核实，三性均不予认可，且与本案无关。本院经审查认为，黄慧荣提交的上述证据均不属于新证据，且与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，黄慧荣与中海梅溪公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。根据合同第十五条之约定，中海梅溪公司对涉案商品房在保修范围内和保修期限内发生的质量问题应承担保修责任，如果拒绝维修或在合理期限内拖延维修的，还应承担修复费用及修复期间给黄慧荣造成的其他损失。首先，根据湖南省建设工程质量检测中心司法鉴定所受法院委托作出的鉴定意见，涉案房屋的漏水均为原施工质量问题，且影响房屋正常使用，故一审法院认定中海梅溪公司应按照湖南宏源中柱工程项目管理有限公司审定的金额向黄慧荣支付修复费用及鉴定费用，并无不当，本院予以维持。其次，黄慧荣在2014年至2016年陆续向中海梅溪公司提出了房屋质量问题，虽然中海梅溪公司进行了多次维修，但未能完全履行合同约定的修复义务，致使涉案房屋在一审进行质量鉴定时仍无法正常使用，必然给黄慧荣造成了实际损失，中海梅溪公司应当依约予以赔偿。同时，考虑到黄慧荣在《房屋验收交接单》和《房屋质量问题整改敦促函》中提出的质量问题主要为地下室、墙根、车库门外墙渗漏等，未及时提出房屋其他部位渗漏问题，因此黄慧荣对其损失的扩大亦存在一定过错。本院基于黄慧荣可能产生的实际损失，结合双方的过错程度、房屋质量问题的严重程度等情形，维持一审法院要求中海梅溪公司向黄慧荣支付物业管理费48675.54元的判决内容，同时酌情认定中海梅溪公司应向黄慧荣赔偿租金损失5万元。综上，上诉人黄慧荣的上诉请求部分成立，予以支持；上诉人中海梅溪公司的上诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初782号民事判决第一、二项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初782号民事判决第三项；三、限长沙中海梅溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向黄慧荣支付租金损失5万元；四、驳回黄慧荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12582元，由黄慧荣负担2582元，长沙中海梅溪房地产开发有限公司负担10000元；二审案件受理费11314元，由黄慧荣负担8000元，长沙中海梅溪房地产开发有限公司负担3314元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十一月十三日书记员 林 巧