大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5356号原告：孙一卓，男，1989年4月5日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人李视春，辽宁圣邦律师事务所律师。被告大连万峰置业有限公司，住所地大连市甘井子区甘北路****，统一社会信用代码91210200058082424W。法定代表人李扬，总经理。委托诉讼代理人陈建东，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人王飘飘，辽宁法大律师事务所律师。原告孙一卓与被告大连万峰置业有限公司（以下简称“万峰置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院公开开庭进行了审理。原告孙一卓的委托诉讼代理人李视春、被告万峰置业的委托诉讼代理人陈建东、王飘飘均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2017年11月16日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于大连市甘井子区商品房，约定建筑面积127.01平方米，套内面积94.33平方米，按建筑面积计算单价为13,370.3元/平方米，总房款1,698,162元。合同签订后，原告通过首付款和按揭贷款支付了全部购房款，被告交付了商品房。经大连市勘察测绘研究院有限公司测绘，实际建筑面积126.57平方米，套内面积87.91平方米。实交总房款为1,692,279元，约定套内面积单价为17,939.98元/平方米（按实交总房款计算）。合同第5条约定面积差异处理方法，但对套内面积误差约定不明，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第十四条规定处理，即实际套内面积小于约定套内面积，面积误差比在3%以内部分的房款价和利息由被告返还原告；面积误差比超过3%部分的房款价由被告双倍返还原告。约定的套内单价为17,939.98元/平方米，套内误差比在3%以内部分2.83平方米，应返还房价款50,770元，套内面积误差比超过3%部分3.59平方米，应双倍返还房价款128,809元。原告请求法院判令1、被告返还实际套内面积小于约定套内面积误差比在3%以内部分的房价款50,770元并支付利息（自起诉之日起至返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、被告双倍返还实际套内面积小于约定套内面积误差比超过3%部分房价款128,809元及利息（利息计算方式同上），合计179,579元。被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求，原告的诉请没有事实和法律依据，应当依法予以全部驳回，理由如下：一、原被告双方明确约定，案涉房屋均按照建筑面积结算，房屋套内面积是否发生偏差，与双方结算无关，原告以实测套内面积与合同约定面积不符为由，向被告主张返还购房款及利息，没有事实和法律依据。原被告双方在《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）中对房屋面积差异的处理进行了明确的约定，其中附件四《合同补充协议》第二条第二款约定：“建筑面积、套内建筑面积或分摊建筑面积中任何一项或多项发生误差时，买卖双方同意该房屋的房价款均统一按照建筑面积调整，即：均按照实测建筑面积及《合同》第四条约定的单价结算最终价款，在房屋交付时据实结算，多退少补。除此之外，买受人不因此向出卖人主张任何退房、赔偿、补偿责任或费用，《合同》继续履行。”因此，无论建筑面积、套内建筑面积还是分摊建筑面积中一项或多项发生误差，案涉房屋均只按照建筑面积进行结算。故，原告以实测套内面积与合同约定的套内面积不符为由，向被告主张返还购房款及利息，没有事实和法律依据。二、双方已按《商品房买卖合同》的约定，依据建筑面积就案涉房屋面积差异问题，结算完毕。关于差额房款，被告已依约返还，原告亦全额接收。因此，原、被告双方不仅于《商品房买卖合同》签订时就已达成房屋面积差异处理的合意，双方依据建筑面积对房屋面积差进行结算的行为，也表明合同约定的内容实际得到了履行。因此，原告现以套内面积误差为由再次向被告主张结算房屋价款，不仅于法无据，更有违诚实信用原则，故原告的诉请应当依法予以驳回。三、如前所述，案涉房屋价款应当按建筑面积进行结算。原被告双方不仅从未约定按套内面积结算房款，更未对套内面积单价进行过约定。原告现主张按照其所谓的套内面积单价对套内面积差异进行结算，没有事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以全部驳回。经审理查明，2017年11月16日，原告孙一卓与被告万峰置业签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告位于大连市甘井子区的预售商品房，建筑面积共127.01平方米，套内建筑面积为94.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.68平方米。合同第四条计价方式与价款，约定出卖人与买受人约定按建筑面积计算，单价为13,370.3元，总金额为1,698,162元。合同第五条关于面积差异处理约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的合同约定面积发生误差的，在法律法规规定框架下，双方同意按照第2种方式处理。2、根据第四条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同附件一绘制了案涉房屋平面图。同日，原告孙一卓与被告万峰置业签订了附件四《合同补充协议》，第二条关于面积确认及面积差异处理的补充约定，约定建筑面积、套内建筑面积或分摊建筑面积中任何一项或多项发生误差时，买卖双方同意该房屋的房价款均统一按照建筑面积调整，即：均按照实测建筑面积及《合同》第四条约定的单价结算最终房价款，在房屋交付时据实结算，多退少补。除此以外，买受人不因此向出卖人主张任何退房、赔偿、补偿责任或费用，《合同》继续履行。原告向被告支付完毕全额房款后，被告于2018年10月5日向原告出具购房发票。大连市勘察测绘研究所有限公司于2018年8月30日出具房屋面积明细表，案涉房屋套内面积为87.91平方米，比合同约定套内面积减少6.42平方米，建筑面积为126.57平方米，比合同约定建筑面积减少0.44平方米，分摊面积为38.66平方米。原、被告均确认，原告在购买房屋时，被告向原告出具的销售宣传单户型图及样板间展示中，案涉争议的6.42平方米面积包含在套内面积中，但在实际交房中，上述争议面积被分割出套内面积，变更为消防前室，性质属于公摊面积。2018年10月17日，原告向被告出具收条，内容为：根据大连万峰置业有限公司与本人签订的天下粮仓项目《商品房买卖合同》及补充协议等相关文件关于面积差异处理的相关约定，本人于2018年10月17日收到大连万峰置业有限公司返还的购房款5,883元，付款方式为电汇。本院所确认的上述事实，有原告提供的证据《商品房买卖合同》及合同补充协议、发票、房屋面积明细表、销售宣传单、视频资料、被告提供的证据收条、当事人陈述以及庭审笔录等在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效。本案的争议焦点为：案涉房屋实际交付时套内建筑面积与合同约定存在差异，被告是否构成违约。本院认为，被告的行为不构成违约。首先，案涉合同约定的房款的计算方式是按照建筑面积计算。《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款的约定，出卖人与买受人约定按建筑面积计算。因此，该合同已明确约定了案涉房屋单价及总价款是按照房屋建筑面积为标准进行计算，故原告按照房屋套内建筑面积要求被告退还套内建筑面积小于约定面积误差比绝对值3%以内的已付房款及双倍返还套内建筑面积小于约定面积误差比绝对值超过3%部分的已付购房款的诉讼请求，依据不足。其次，案涉合同约定了面积差异结算标准。商品房面积误差属于物的瑕疵，出卖人交付的商品房面积与合同约定有差异时，出卖人构成瑕疵给付。本案中，双方当事人签订的附件四《合同补充协议》第二条关于面积确认及面积差异处理的补充约定，约定建筑面积、套内建筑面积或分摊建筑面积中任何一项或多项发生误差时，买卖双方同意该房屋的房价款均统一按照建筑面积调整，即均按照实测建筑面积及《合同》第四条约定的单价结算最终房价款，在房屋交付时据实结算，多退少补。据此，上述合同条款已经明确约定以建筑面积而非套内建筑面积为依据处理面积确认和面积差异，故在判断案涉房屋面积是否存在误差、是否构成瑕疵物以及被告交付房屋是否构成瑕疵给付均应以房屋的建筑面积为标准，即以案涉房屋的建筑面积与合同约定是否相符作为判断瑕疵存在与否的标准，而非以套内面积为依据。故原告主张以套内面积为判断被告违约的依据与合同不符。本案中，被告已经按照合同约定向原告退还建筑面积差额部分的房款，不存在违约行为。关于原告主张被告实际交付的房屋与原告购买时被告出具的销售宣传单户型图、样板间展示不一致一节，本院认为，根据合同法第十五条第一款的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，商业广告等为要约邀请。本案中，被告在销售房屋过程中出示的房屋销售宣传单及样板间展示均为要约邀请，不作为合同组成部分，对双方不具有约束力，应当以原、被告签订的合同约定内容为准。本案中，案涉《商品房买卖合同》附件一中已就房屋户型图给予描述，应当以该合同中展示户型图为准。且案涉《商品房买卖合同》已约定了面积差异的处理条款。根据双方当事人约定了“面积差异”的相关条款，就表明双方在签订合同时就已经预见会出现房屋实测面积与约定面积不一致的可能性。因此，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告孙一卓的全部诉讼请求。案件受理费3,890元，减半收取人民币1,945元，由原告孙一卓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  战婧玲二〇一九年十一月四日书记员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。