四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初8956号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区年丰巷**附**。 法定代表人：徐耀祥，系九龙仓（中国）物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：李远强。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（简称九龙仓物管公司）与被告李远强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，由于被告李远强下落不明，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告九龙仓物管公司的委托诉讼代理人徐路平到庭参加诉讼。被告李远强经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 原告九龙仓物管公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令李远强支付其欠付九龙仓物管公司2017年11月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费用5752.29元及违约金至付清全部欠费之日止（当庭变更诉讼请求为：李远强向九龙仓物管公司支付自2017年11月1日至2018年10月31日因延期交费而产生的违约金，截止于2019年10月7日，违约金为457.88元，以及2018年11月1日至2019年3月31日期间的物业服务费本金1691.85元及违约金，按日万分之二计算至付清之日止）；2、请求判令被告支付原告律师费1000元；3、请求判令本案的诉讼费用由李远强承担。 事实与理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓物管公司）与李远强于2009年9月4日签订《前期物业管理服务协议》，约定由九龙仓物管公司为李远强位于成都市锦江区住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋公用部分、公用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。按照协议第四条第一款之约定“李远强应按其拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为112.79平方米）按3元/月/平方米的标准向九龙仓物管公司交纳物业服务费用”；同时按照协议第四条第七款之约定“李远强每次交纳物业服务费用的时间是每季第一月的5日前”。协议签订后，九龙仓物管公司依约履行了物业管理和服务的义务，但李远强怠于支付物业服务费用，经九龙仓公司多次催收，李远强均拒绝支付。截至2019年3月31日，李远强共欠付九龙仓物管公司物业服务费用本金5752.29元，因李远强于2019年10月8日交纳了2017年11月1日至2018年10月31日的物业服务费本金，故还欠物业服务费1691.85元。按照协议第八条第四款之约定“李远强违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求李远强补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准缴纳违约金”，故李远强应向九龙仓物管公司支付违约金。同时，依据《临时管理规约》第六章第三十七条第18款规定“若业主或物业使用人欠交”物业管理服务费或根据本规约以及物业服务公司规定的其他任何费用时，物业服务公司有权采取下列措施：物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支），故李远强还应当向九龙仓物管公司支付律师费1000元。 被告李远强未作答辩，未提交证据。 经审理查明，成都天府时代广场物业管理有限公司更名为九龙仓物管公司。2009年9月4日，九龙仓物管公司（甲方）与吴亦文、王迎春（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：本物业名称为天府时代广场A2区，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务公司、且业主委员会与物业服务公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；甲方依据本协议向乙方收取物业管理服务费和其他有偿服务费用；物业服务收费实行包干制，乙方应按照所购房屋的建筑面积按3元/月/平方米的标准交纳；乙方应在房屋办理交接手续时向甲方一次性付清3个月的物业管理服务费，3个月之后的物业管理服务费按月每季第一月5日前交纳，如遇休息日、节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金，如果乙方在一个月内仍未补交，甲方有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、甲方聘请律师的费用）由乙方承担。何开荣于同日在承诺书上签字，承诺同意遵守上述规约全部内容，承担违反规约的相应责任。 2009年9月4日，吴亦文、王迎春与龙茂房地产开发(成都)有限公司(简称龙茂房地产公司)签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定吴亦文、王迎春购买龙茂房地产公司开发的位于成都市锦江区“时代豪庭”9栋1单元5楼号房屋。2011年8月31日，吴亦文、王迎春登记为案涉房屋权利人，建筑面积112.79平方米。2012年9月17日，案涉房屋所有权人变更为被告李远强。 李远强每季应向九龙仓物管公司交纳物业管理服务费1015.11元。2018年10月31日以前的物业管理服务费，李远强已支付。从2018年11月1日至至2019年3月31日，李远强欠九龙仓物管公司物业管理服务费1691.85元。 2018年11月13日，九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》，约定九龙仓物管公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓物管公司向其管理的天府时代广场、擎天半岛等项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。2019年7月1日，九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所、中豪律师集团（四川）事务所签订《协议书》，约定：自协议签订之日，四川衡平律师事务所在附件所列合同项下的权利义务（含法律服务费收取）转移至中豪律师集团（四川）事务所，由中豪律师集团（四川）事务所继续履行附件所列合同项下的义务，承继合同项下的权利。附件包括九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》。九龙仓物管公司向中豪律师集团（四川）事务所支付本案律师费1000元。 上述事实有九龙仓物管公司提交的工商信息、企业名称变更核准通知书、李远强身份信息、《商品房买卖合同》及附件、《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》、房产证、发票、《委托代理合同》、《协议书》、律师费发票、《情况说明》，以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，李远强作为时代豪庭小区的业主，九龙仓物管公司作为时代豪庭小区的物业管理公司，向包括李远强在内的时代豪庭小区提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，李远强作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。根据《前期物业管理服务协议》约定，李远强应于每季第一月的5日前按季交纳物业公共服务费，未按约交纳的从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金。本案查明，李远强从2018年11月1日起至2019年3月31日至尚欠九龙仓物管公司物业管理服务费1691.85元，九龙仓物管公司要求李远强给付前述物业管理服务费用，本院予以支持。李远强逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约，九龙仓物管公司主张李远强支付2017年11月1日至2018年10月31日因延期交费产生的违约金457.88元，本院予以支持。2018年11月1日至2018年12月31日欠付物业服务费的违约金，以676.74元为基数，从2018年10月8日起，按每日万分之二的标准支付至付清之日止；2019年1月1日至2019年3月31日欠付物业服务费的违约金，以1015.11元为基数自2019年1月7日起按每日万分之二支付违约金至付清之日止。因李远强逾期交纳物业管理服务费，九龙仓物管公司提起本案诉讼并支付律师费1000元，根据合同约定，李远强应向九龙仓物管公司支付上述律师费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李远强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付截止2019年3月31日期间的物业管理服务费1691.85元及违约金（2017年11月1日至2018年10月31日因延期交费产生的违约金为457.88元；2018年11月1日至2018年12月31日欠付物业服务费的违约金，以676.74元为基数，从2018年10月8日起，按每日万分之二的标准支付至付清之日止；2019年1月1日至2019年3月31日欠付物业服务费的违约金，以1015.11元为基数自2019年1月7日起按每日万分之二支付违约金至付清之日止）； 二、被告李远强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费1000元。 如果被告李远强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告李远强负担。本案公告费300元和后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告李远强负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  雷膦绮 人民陪审员  李 燕 人民陪审员  钟方洁 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  干 家