广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20152号上诉人（原审被告）：广州市誉城房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区同福西路**自编**。法定代表人：文小兵，职务总裁。委托诉讼代理人：丁维，广东瀛杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：里曼，广东瀛杜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘力平，男，1982年4月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：李诗慧，女，1986年11月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李旸，广东连越律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：程巍，广东连越律师事务所律师。上诉人广州市誉城房地产开发有限公司（以下简称“誉城公司”）因与被上诉人刘力平、被上诉人李诗慧商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人誉城公司向本院上诉请求：1.撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初759号民事判决第一项；2.本案一、二审案件受理费由刘力平、李诗慧共同承担。事实和理由：1.涉案房屋已达到合同约定的交房条件，合同约定的交房时间为2017年6月30日，誉城公司没有违反合同约定，不应承担违约金。根据双方签订的买卖合同附件七：本合同补充协议第十条约定：“特别约定：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘查单位出具的《工程竣工验收报告》……”涉案房屋竣工验收报告上的竣工日期为2017年6月8日，即涉案房屋于2017年6月8日已达到交房条件。2.誉城公司已于2017年6月20日向刘力平、李诗慧送达《交楼通知书》，已履行通知义务，但其因自身原因于2017年7月16日收楼，逾期收楼责任应由其自身承担。3.广州燃气集团有限公司向原审法院函复内容确认涉案房屋燃气工程已于2017年6月8日竣工验收完成，房屋符合交付使用条件。原审法院自行定义涉案房屋达到“永久供气”时间属于认定事实错误。（1）根据《建筑法》第六十一条及《广东省燃气管理条例》第二十一条规定，燃气工程竣工验收合格是燃气工程项目交付使用的法定条件。（2）广州燃气集团有限公司向原审法院函复内容明确指出涉案房屋燃气工程已于2017年6月8日竣工验收完成，符合交付条件，原审未采用该结论是错误的。（3）原审法院以《管道燃气开户合同》的签订时间或者《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》加盖公章的时间为永久供气时间缺乏事实依据。虽双方签订的房屋买卖合同第十二条有关于永久供气约定，但是燃气行业的相关法律和政策并无“永久供气”概念，且根据燃气公司函复内容，无法对此作出定义和解释，可见该约定是不规范且没有实际操作性的，原审法院因根据函复内容认定事实。4.原审法院认定誉城公司违约并承担违约金错误，且按照总房款0.05%的标准支付的违约金明显高于刘力平、李诗慧的实际损失，违反《合同法》第一百一十四条第二款的规定。因燃气公司函复内容足以证明因刘力平、李诗慧自身原因导致燃气通气时间晚于实际收楼时间日三个多月，在2017年7月1日至2017年7月16日期间，刘力平、李诗慧并未因燃气问题遭受任何损失，故原审法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及逾期利益等因素，根据公平原则和诚信原则予以调低违约金。被上诉人刘力平、李诗慧辩称，坚持原审意见。刘力平、李诗慧向原审法院起诉请求：1.誉城公司支付违约金468294.75元（每日按总房价款0.05%的标准，自2017年7月1日起计算至2017年8月22日止，即17671500元×0.05%×53天=468294.75元）；2.誉城公司承担本案诉讼费。原审法院认定事实：2016年6月25日，刘力平、李诗慧（乙方、买方）与誉城公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：（第二条）甲方以出让方式取得位于海珠区马冲××、××、××以南、以东地段编号为116的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设天誉半岛花园商品房；（第四条）乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的天誉半岛花园自编A-1、A-2、A-3、A-4、A-5、A-6、A-7、C-1栋第同福西路26号自编A-3栋12层1202号房，房屋地址：海珠区同福西路26号1202房；（第七条）房屋总金额为17671500元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，在2016年6月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第十二条）交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构也应向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间、分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方己支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交楼时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。（第十六条）乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起即日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。（第十七条）乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。（第二十三条）甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照第3种方式处理：3.甲方进行修理、更换，如遇市场变化，甲方有权以同等质量、类似之装饰设备或材料代替，乙方不得以此为理由拒绝接收该商品房。该合同附件七：作为对主合同的修改和补充，约定：（第八条）对主合同第十三条的补充约定：2.甲方书面通知乙方后，乙方应按照《交楼通知书》的时间和要求办理交房手续。若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响乙方正常使用房屋的均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照主合同第二十五条承担保修责任；乙方以此拒绝验收房屋和拒绝签收钥匙的，甲方不承担延期交房的责任，且视同甲方已在主合同约定的交房期限届满之日按主合同约定的标准向乙方交付了该商品房；4.除该商品房存在主体结构和地基基础的房屋质量缺陷外，其他情况不得作为拒绝收楼之条件。房屋质量严重影响乙方对房屋的正常使用的，甲方按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起45日内修复，并承担修复费用；（第九条）对主合同第十四条的补充约定：2.除主合同规定的不可抗力因素外，如出现以下情形之一的，致使甲方履行主合同规定的义务被延误，乙方同意甲方将该商品房交付日期相应顺延，甲方无须承担违约责任，也无须对乙方赔（补）偿任何费用：（3）配合国家和地方法律法规、重大政策及重要政府行因执行政府的政策政令造成延期的；（5）因市政配套设施延误造成延期的；（7）因政府部门需要的各项管制延期的；（8）因技术部门证明施工中遇到重大技术问题及困难导致延期的；（9）施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致延期的。3.双方同意对甲方逾期交房的违约责任做以下补充修改：无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，甲方按照主合同第十四条的标准承担违约责任，但甲方对乙方应承担的最高赔付额不超过总房价款的10%；（第十条）对主合同第十五条的补充约定：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向甲方主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；（第十一条）对主合同第十六条的补充约定：房屋交付验收的时间以甲方收楼通知书约定的时间为准。如交付时甲方具备本协议第十条约定的资料，乙方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。乙方对于房屋交付标准或条件有异议的，应一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，否则视为乙方无异议，房屋已交付。如之后乙方再次或重复提出异议的，之后的异议无效。甲方在接到乙方书面异议后，只要在约定期限内做出书面答复和意见，即视作该商品房己如期交付给乙方，乙方不得以此追究甲方的任何责任；（第二十三条）本协议是主合同的组成部分，主合同之条款内容与本协议不一致的，以本协议为准；等。2017年12月19日，刘力平、李诗慧向誉城公司支付了涉案房屋楼款17671500元，誉城公司开具了两张售房发票。据建设单位为广州市誉城房地产开发有限公司的《建筑工程竣工验收报告》记载，工程地点为海珠区马涌以北、洪德路以南、珠江以南以东地段的住宅楼（自编A2、3栋及对应地下室工程）于2017年6月8日验收。2017年6月20日，誉城公司向刘力平、李诗慧邮寄发出《商品房收楼通知书》，主要内容为：我司开发建设的【天誉半岛花园】A3栋26号1202单元物业已按照您与我司签订的《商品房买卖合同》及其附件约定交楼时间（2017年6月30日）达到交付使用的标准，特通知您前来办理收楼手续；具体详见附见（收楼须知），由于本次收楼客户较多，且时间集中，请提前与我们联系预约收楼时间；等。《业主收楼须知》，主要内容为：您好！欢迎您入住[天誉半岛花园]，我们将竭诚为您提供优质的服务。由于本次收楼客户较多，且时间较为集中。为能给您带来尊贵、专属、便捷的收楼服务，建议您于2017年7月16日14:30-16:00时亲临现场办理收楼，我们届时将为您安排专人一对一收楼服务；收楼时缴交费用：预交三个月物业管理费，等。据建设单位为广州市誉城房地产开发有限公司的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载，涉案楼宇工程的备案日期为2017年6月30日。2017年7月16日，广州市天誉物业管理有限公司出具收取刘力平、李诗慧预交的三个月物业管理费6714.17元的收据。同时，刘力平、李诗慧写下字据，内容主要为“确认向誉城公司所购买的天誉半岛花园A3栋26号1202单元符合签订的《商品房买卖合同》内约定的交楼条件，确认接收涉案房屋，并收到钥匙IC卡，接收业主手册、住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。”。2017年7月17日，刘力平、李诗慧申请对房屋进行室内二次装修。2017年7月22日，刘力平、李诗慧领取室内装修施工许可证，2017年9月2日，室内二次装修竣工，刘力平、李诗慧向物业公司申请退回押金。另查明，在原审法院（2017）粤0105民初10855号案件诉讼中，原审法院分别向供水、供气、供电和邮政部门发函调查相关永久供水、供气、供电和通邮的情况。广州市自来水公司南区供水分公司向原审法院函复称：天誉半岛花园有4个水表供水，均为永久水表，于2017年6月15日安装。广州供电局有限公司海珠供电局函复称：广州市誉城房地产开发有限公司开发的天誉半岛花园的商品房已安装永久用电设施；根据我局营销系统记录，该址于2017年3月22日后送电，用电性质为永久用电。中国邮政集团公司广州市分公司函复称：位于广州市海珠区同福西路****的天誉半岛花园已于2017年4月11日正常通邮，通邮申请单位为广州市誉城房地产开发有限公司。广州燃气集团有限公司向原审法院函复，主要内容为：一、来函所附的竣工日期为2017年5月9日的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》上供气单位的章及代表签名涉嫌假冒，请贵院依法查明该资料的真实性与合法性。二、根据《广州市燃气管理办法》第十一条之规定：“建设单位自行建设的红线范围内的燃气管道设施，应当在投入运行前将相关档案资料移交管道燃气经营企业，并签订移交管理协议，明确营运、维修、养护等管理责任。管道燃气经营企业在接管红线范围内的燃气管道设施时，应当对其安全技术状况进行检查，不符合安全技术要求的，不予接收及供气。”因此，我司在接管红线范围内的燃气管道设施前，要求建设单位将管道工程档案资料移交我司核查，并对其安全技术状况进行检查（我司称之为“复验”）。三、经查，我司于2017年6月8日收到天誉洲头咀住宅楼燃气管道工程施工单位广东创粤建设有限公司提交的燃气管道工程资料，经初步核查资料后于2017年7月12日组织对该小区燃气管道工程进行现场复验。经现场复验和对竣工资料核查发现该工程质量及竣工资料有须整改项，施工单位于2017年8月4日整改完毕并经监理单位确认。我司检查合格后，于2017年8月9日对小区工程竣工资料之一《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》进行签字盖章，并与广州市誉城房地产开发有限公司签订《管道燃气开户合同》。至此，该小区的燃气管道设施才正式移交我司管理。四、如上所述，复验属于小区燃气设施移交我司管理前的必要检查程序，并非因更换物联网智能燃气表才需要进行复验。附件中有两份《广州市燃气输配及应用工程》，其中工程为（庭院）的竣工日期为2017年6月2日，工程为（户内）的竣工日期为2017年6月8日。刘力平、李诗慧于2019年1月7日提起本案诉讼。诉讼中，根据双方的申请，原审法院向广州燃气集团有限公司发函调查，广州燃气集团有限公司向原审法院函复，主要内容为：一、广州市商品房项目燃气工程可以交付使用的条件，根据《广东省燃气管理条例》第十二条规定，燃气工程项目竣工后，建设单位应当依法组织有关单位进行竣工验收，并在验收合格之日起十五日内报所在地燃气行政主管部门备案；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。具体以相关工程主管部门意见为准。二、天誉半岛花园商品房项目燃气工程竣工验收时间，天誉半岛花园商品房项目燃气工程建设单位为广州市誉城房地产开发有限公司，由建设单位自行委托有相应资质的单位进行设计、监理、施工安装。因此，该工程竣工验收时间应以建设单位组织的竣工验收合格时间为准。据建设单位提供给我司的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》显示该项目庭院管道工程竣工日期为2017年6月2日，户内管道工程竣工日期为2017年6月8日。三、涉案房屋（海珠区同福西路26号自编A-3栋12层1202号房）达到永久供气的条件，以及涉案房屋达到永久供气条件与实际通气并能正常使用之间的关联性，我司不清楚永久供气的判断条件及判断标准，不确定涉案房屋达到永久供气条件与实际通气的关联性。四、涉案房屋取得我司出具的永久供气证明文件的时间，我司没有对外出具永久供气的证明文件的业务。该地址天然气开通有关情况函复如下：海珠区同福西路26号A3栋12层1202房业主李诗慧于2017年10月14日到我司营业厅前台办理了申请点火手续，并与我司签订供用气合同；2017年11月17日客户联系我司上门通气点火，并于2017年11月18日通气并正常使用。原审法院认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。根据合同约定，誉城公司应当在2017年6月30日前将符合“竣工验收合格，取得《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件的商品房交付给刘力平、李诗慧使用。刘力平、李诗慧主张誉城公司在合同约定的2017年6月30日前未将符合合同约定的交楼条件的房屋交付给刘力平、李诗慧，就此原审法院已分别向供水、供气、供电、邮政部门发函调查，根据广州燃气集团有限公司（以下简称“燃气公司”）函复的内容来看，涉案小区的燃气管道设施于2017年8月9日才正式移交给燃气公司，燃气公司并于同日与誉城公司签订《管道燃气开户合同》，由此可见，涉案房屋的供气条件于2017年8月9日才真正具备。誉城公司未按约定时间向刘力平、李诗慧提供符合合同约定的交房条件的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。鉴于刘力平、李诗慧于2017年7月16日已经接收涉案房屋，应视为对涉案房屋交付条件的认可。合同约定，誉城公司延期交房的，应每日按总房价款0.05%的标准向刘力平、李诗慧支付违约金。现刘力平、李诗慧要求誉城公司支付从2017年7月1日至2017年7月16日的违约金合理有据，原审法院予以支持。刘力平、李诗慧在收楼后又以誉城公司未出示交楼文件及房屋未具备通气条件等为由主张2017年7月16日之后的延迟交楼违约金，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、广州市誉城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向刘力平、李诗慧支付延迟交楼违约金（从2017年7月1日起至2017年7月16日止，每日按17671500元的0.05%计算）；二、驳回刘力平、李诗慧的其他诉讼请求。本案受理费8324.4元，由刘力平、李诗慧负担5197元、誉城公司负担3127.4元。二审查明的事实与原审查明的事实一致。二审另查明，誉城公司在二审庭审中明确不将违约金调低作为上诉请求，即坚持上诉请求为撤销原审判决中关于违约金的判项。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为誉城公司是否应当支付违约金的问题。本院对此评析如下：首先，涉案商品房买卖合同中第十二条明确约定了交房条件，不仅包括商品房工程项目验收合格，亦包括满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。誉城公司上诉称补充协议第十条约定了唯一交房条件为竣工验收报告，但经审查，该约定是关于主合同第十五条即交楼资料的补充约定，并未因此推翻双方当事人将满足供气等必要居住条件作为交房条件的真实意思表示，故誉城公司该上诉主张缺乏合同依据，本院不予采纳。其次，誉城公司上诉认为原审法院将《管道燃气开户合同》签订时间定义为永久供气时间缺乏事实与法律依据，并提出依据燃气公司复函内容可得出永久供气的约定不规范且无实际操作性，但本院认为，原审法院并未对永久供气时间进行定义，仅是依据已查明的事实认定涉案房屋具备满足供气等必要居住条件的时间为2017年8月9日，并无不妥，本院予以确认。因此，誉城公司未在合同约定的2017年6月30日将满足交房条件的房屋交付给刘力平、李诗慧，构成违约，理应根据合同约定承担相应的违约责任。原审判决誉城公司按照合同约定向刘力平、李诗慧支付自违约之日起至收楼之日止的违约金合法合理，本院予以维持。综上所述，广州市誉城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3127.4元，由上诉人广州市誉城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 方审判员 丁阳开审判员 刘 欢二〇一九年十一月二十二日书记员 吴煜伦林丽敏