甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终2915号上诉人（原审原告）：李克平，男，1978年9月5日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：万锦奎，甘肃雷奇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃东升房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区黄河大道以北、祁连山大道以西通达国际城。法定代表人：薛建云，该公司董事长。上诉人李克平因与被上诉人甘肃东升房地产开发有限公司（以下简称东升公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2019）甘0191民初1061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李克平上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由东升房地产公司承担。事实与理由：原审判决于法无据。双方当事人于2015年8月2日在平等协商基础上达成商品房买卖协议，协议内容是双方真实意思表示。依据合同约定，东升公司应于2015年9月30日前依照国家和地方政府的有关规定将经验收合格并符合合同约定的商品房交付李克平。但时至今日，东升公司仍然没有交付涉案房屋，李克平可以行使合同解除权。原审认为东升公司在庭审结束后提交的《商铺返祖经营管理协议》与案件事实有关错误。东升公司在庭审结束后提交的协议没有经过质证，该协议是否符合证据的实质要件和形式要件不得而知，原审法院采纳该证据错误。该份协议与本案是两个法律关系。即使确实签订有返租协议，与本案也没有关联性。返租协议中是租赁法律关系，与本案中的房屋买卖合同关系没有关系。原审对该份协议的认定属于法律理解错误。李克平购买房屋用于何种用途并不妨碍本案合同关系的认定。东升公司未到庭未提出答辩意见。李克平向一审法院起诉请求：1.依法解除其与东升公司签订的商品房买卖合同（合同编号：2015预25563）；2.请求东升公司向其返还购房款348081元；3.请求东升公司向其支付违约金6961元；4.诉讼费用由东升公司承担。一审法院认定事实：2015年8月2日，李克平（买受人）与东升公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：2015预25563），双方约定，李克平购买东升公司位于兰州新区通达国际城的第001幢3-365层号房，建筑面积67.21平方米，用途为商业，单价每平方米5179元，总金额348081元；2014年6月20日付款150000元整；2015年8月2日付款198081元整；出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。2014年6月20日及2015年8月2日，东升公司分别出具了李克平向该公司交纳房款15万元及198081元的收款收据。2019年4月18日，李克平以东升公司未向其按约交付房屋为由，诉至法院处理。2015年8月2日，李克平与案外人通达公司签订《商铺返租经营管理协议》，李克平将上述购置房屋委托给通达公司经营管理。委托期限为2015年9月30日至2025年9月29日；第一年、第二年的年租金，按房价总额的6%支付租金47464元，第三年、第四年、第五年每年根据房价总额的8%，由通达公司向李克平支付委托经营收益金31642元，委托经营管理期内，双方同意按照每个年度结算一次委托经营收益，每个年度的9月29日之前，由通达公司通过银行转账汇款至李克平提供的银行账号。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李克平与东升公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，内容合法有效，依法予以认定，双方应按《商品房买卖合同》的约定履行各自义务。本案一审庭审查明，李克平和东升公司于2015年8月2日签订的《商品房买卖合同》约定交房日期为2015年9月30日，同日李克平又与通达公司签订租期为十年的《商铺返租经营管理协议》，约定商铺的起租日亦为2015年9月30日。因此，可以认定，李克平已指定通达公司为涉案商铺的实际接收人。另外，两份合同分别约定的交房日期与起租日期为同一日，根据日常生活经验可知，李克平购买涉案房屋并非用于自己实际经营，而是以出租方式获得利益。故根据现有证据，涉案商品房买卖合同并不存在合同解除之法定情形，李克平要求解除涉案商品房买卖合同的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。判决：驳回李克平的诉讼请求。本院二审期间，李克平围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。李克平提交照片一组，证明涉案商品房到目前为止仍没有达到交工状态。东升公司未到庭未发表质证意见。对当事人二审中提交的证据，本院认定如下：李克平提交的证据与本案事实认定有关联，本院予以确认。本院审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。另查明，兰州新区通达国际城截至目前未建成，无法达到交房条件，其中包括本案涉案第001幢3-365层号房。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是李克平与东升公司签订的《商品房买卖合同》是否达到了解除条件。首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。李克平与东升公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，内容合法有效，依法予以认定，双方应按《商品房买卖合同》的约定履行各自义务。李克平和东升公司于2015年8月2日签订的《商品房买卖合同》约定交房日期为2015年9月30日，二审经审查，涉案商铺至今未达到交房条件。双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第二项明确约定，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。现东升公司已实际无法完成交房义务，李克平的合同目的无法实现，符合解除合同的条件。对李克平解除《商品房买卖合同》的诉讼请求应当予以支持，原审认定错误，本院予以纠正。据此，东升公司因违约应向李克平返还购房款348081元。根据合同约定，东升公司应向李克平支付李克平已付房款2%的违约金6961.62元。李克平主张的违约金6961元未超过应支付的违约金数额，应当予以支持。原审认定有误，本院予以纠正。其次，根据2015年8月2日李克平与通达公司签订租期为十年的《商铺返租经营管理协议》、约定商铺的起租日为2015年9月30日的事实，能够认定李克平已指定通达公司为涉案商铺的实际接收人，但本案中没有证据证明东升公司实际向李克平或通达公司交付过涉案商铺，亦没有证据证明李克平或通达公司接收了涉案商铺，且通达公司亦没有依据《商铺返租经营管理协议》的约定向李克平支付过租金。李克平购买涉案商铺的用途并不影响《商品房买卖合同》的效力。综上所述，上诉人李克平的上诉请求部分成立。一审判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销兰州新区人民法院（2019）甘0191民初1061号民事判决；二、解除李克平与甘肃东升房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》；三、甘肃东升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李克平返还购房款348081元，并支付违约金6961元。一审案件受理费3313元，由李克平负担；二审案件受理费6626元，由甘肃东升房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张亦工审判员  徐晓曦审判员  王志娟二〇一九年十一月四日书记员  岳媛媛