山西省太原市中级人民法院民事判决书 （2019）晋01民终6490号 上诉人（原审被告）：张慧兰，女，1971年7月8日出生，汉族，住古交市马兰滩水源路水源**商住楼****。上诉人（原审被告）：张建明，男，1969年5月11日出生，汉族，住古交，住古交市马兰滩水源路水源**商住楼****iv>被上诉人（原审原告）：山西宜安居物业管理有限公司，住所地太原市小店区北张村东街东巷**。法定代表人：张秀环,该公司经理。委托诉讼代理人：李燕锋，山西晟达律师事务所律师。上诉人张慧兰、张建明因与被上诉人山西宜安居物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服古交市人民法院（2019）晋0181民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张慧兰，张建明，被上诉人山西宜安居物业管理有限公司的委托诉讼代理人李燕锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张慧兰、张建明上诉请求：1、撤销一审判决,驳回被上诉人山西宜安居物业管理有限公司在一审提出诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：既然按照合同约定判决,为何不按照私自涨价扣除多交电梯费用以及2019年3月份无服务的服务费用。上诉人张建明与张慧兰是夫妻关系。被上诉人山西宜安居物业管理有限公司是经古交市永贺房地产开发有限公司考察选聘,对位于古交市马兰滩水源路水源一号商住楼进行管理服务的物业公司。上诉人张慧兰与被上诉人在2011年12月27日签订《前期物业管理服务协议》，协议签订后被上诉人服务差。2019年2月25日该商住楼成立业主委员会后在无人解聘下被上诉人自己擅自离开。上诉人损失如下:1、2019年多收3月份物业管理服务费。135.84X0.35=47.54元、135.84X0.75=101.88元；2、2014--2015年多收电梯费358.62元。3、物业无修缮造成屋顶漏水墙壁损坏约花费8107元。4、烫房顶开支3860元；5、修理水管费用290元。上诉人张慧兰、张建明房屋建筑面积为135.84平方米。电梯费按阶梯收费，3-6层每平米每月0.2元，7-12层每平米每月0.22元，13-18层每平米每月0.24元，19层以上每平米每月0.25元已收取。上诉人在16层，电梯费应该按每月每平米0.24元计算。上诉人按照每平米0.35元付费，每平米多付0.11元，2014-2015年电梯费多付0.11元X135.84平方米X12X2=358.62元。以上合计损失12765.04元。如按一审判决,上诉人应支付被上诉人5091.8元。核减后被上诉人应支付上诉人7673.24元。因此特此上诉,请求驳回被上诉人在一审的诉讼请求。山西宜安居物业管理有限公司辩称，一、物业费提高问题，我们征求过业主意见且小区贴有公告，业主缴费时也进行了必要的示明。二、我公司服务到2019年3月31日才进行撤离。撤离时向社区、街办、小区进行公告，并且与下一家进行过交接。不存在没有服务就收费情况。三、关于上诉状屋顶漏水墙壁等费用，我们没有理由承担，上诉人也没有提供证据，是谁承担责任也没有证据证明。损失数额也没有证据证明。因此上诉理由不成立，根据合同约定，上诉人应当缴纳相关费用。因此，驳回上诉，维持原判。山西宜安居物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决被告张慧兰、张建明向原告支付物业管理服务费及电梯费共计5827.5元及违约金1314元，共计7141.5元。2、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：对被告张慧兰、被告张建明是古交市马兰滩水源路水源一号商住楼1单元1601号业主，该住宅楼建筑面积为135.84平方米。原告山西宜安居物业管理有限公司是被告该住宅楼开发商古交市永贺房地产开发有限公司选聘的前期物业管理公司，原告按被告住宅楼建筑面积每月每平米收业主物业管理服务费为0.75元。电梯费按阶梯收费，3-6层每平米每月0.2元，7-12层每平米每月0.22元，13-18层每平米每月0.24元，19层以上每平米每月0.25元已收取了被告张慧兰、被告张建明2015年以前的物业管理服务费、电梯费按上述标准已交清，被告认可此事实，本院予以确认。对有争议的事实与证据本院认定如：对原告提交的太原住宅小区装修和电梯运行服务标准内容，证明太原市物价局对电梯服务费进行了上调，原告已把被告电梯费上调为每月每平米0.35元，被告质证意见为：对上调电梯费被告不知情，原告也未通知被告，不予认可。经本院审核，原告提交的上述证据未显示证据的来源及适用范围，原告也未提交其他证据佐证被告知情且无异议，对原告提交的该证据不予认定。原告提交了前期物业管理服务协议、装修进场管理协议，证明原、被告系物业管理服务关系，且签订了物业管理服务协议。被告的质证意见为：被告张慧兰没有与原告签订前期物业管理服务协议，协议上签字不是本人所签。装修进场管理协议属实。经本院审核，原告提交了前期物业管理服务协议，被告提出异议，原告未补强证据，不足以证明双方签订了前期物业管理服务协议，但原、被告对装修进场管理协议无异议，且原、被告之间存在按其他业主标准履行2015年前的物业管理服务费的事实，对原、被告之间存在物业管理服务合同关系的事实，予以认定。被告提交了2017、2018年、2019年的水电费收据，证明原告卖给被告的水费电费超过50元，因原告规定不欠物业管理服务费就可以随便买水电费，欠物业管理服务费的只能买10元至50元的水费电费，因此被告已不欠原告物业管理服务费，电梯费。原告的质证意见为：我们公司对水费、电费只是履行代收代缴的义务，被告提交的证据不能直接证明，更不能推定证明被告已经交纳物业管理服务费或者是有相抵扣的情况，不予认可。经本院审核，原告提交的证据缺乏关联性，不能证明被告的主张，不予认定。一审法院认为，原告山西宜安居物业管理有限公司与被告张慧兰、被告张建明存在物业服务合同关系，且2016年、2017年、2018年，2019年1-3月被告张慧兰、被告张建明未向原告交付物业管理服务费、电梯费的事实清楚。《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中被告张慧兰、被告张建明的住宅楼在原告物业管理范围内，客观上也享受了原告的物业管理，被告张慧兰、被告张建明曾经对2015年以前的物业管理服务费按其他业主标准进行了交纳，因此原、被告已形成了物业服务合同关系。被告应当遵循诚实信用原则履行支付所欠物业管理服务费、电梯费的义务。原告对电梯费提价要求被告履行，依据不足，被告抗辩理由成立。被告住宅物业建筑面积为135.84平米，参照其他前期物业管理服务业主收费标准及被告已履行的标准计算：2016年物业管理服务费为1222.6元（135.84平方米*0.75元*12个月），电梯费为340.2元（135.84平方米*0.24元*12个月），共计1562.8元。2017年物业管理服务费为1222.6元（135.84平方米*0.75元*12个月），电梯费为340.2元（135.84平方米*0.24元*12个月），共计1562.8元。2018年物业管理服务费为1222.6元（135.84平方米*0.75元*12个月），电梯费为340.2元（135.84平方米*0.24元*12个月），共计1562.8元。2019年物业管理服务费为305.6元（135.84平方米*0.75元*3个月），电梯费为97.8元（135.84平方米*0.24元*3个月），共计403.4元。以上共计欠款金额为5091.8元。综上所述，被告张慧兰、被告张建明违反诚实信用原则，未完全履行合同义务，应当承担继续履行的责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。二被告系夫妻，因所住楼房物业产生的债务，系夫妻共同债务。因此对原告要求二被告支付物业管理服务费、电梯费合理的诉讼请求予以支持。因原告未能提交充分证据证明原、被告已明确约定交费时间及违约责任的事实，应承担举证不能的责任，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。被告抗辩因原告管理不善漏水损害了其房屋，已抵消了物业管理服务费，但未提交充分证据，抗辩理由不能成立。《物业管理条例》规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案被告未进行诉讼，不属于本案审理的范围。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告张慧兰、被告张建明于本判决生效之日起十日内给付原告山西宜安居物业管理有限公司所欠物业管理服务费、电梯费5091.8元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张建明、张慧兰向法庭提供证据：证据一：2012年2月11日的《前期物业服务协议》。证明：与对方提供的合同相同，只是时间不同。证据二：2019年2月份成立的业主委员会出具的证明。证明：被上诉人三月份没有服务。被上诉人山西宜安居物业管理有限公司的质证意见为：证据一：对该证据认可，该证据客观存在。证据二：不予认可。业主委员会没有证明主体资格，是在2019年3月分刚成立的，对所有的资料并没有交接，对我公司的服务情况并不了解。证明内容也不真实。我们撤离时，对他们选定的下一任公司4月份进行的交接。我们是3月31日撤离的，在撤离前我们的相关服务还在进行，有实质性服务。本院审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，根据一、二审查明的事实，一审判决对上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系认定正确，上诉人享受了原告的物业管理后，应履行支付所欠物业管理服务费、电梯费的义务。上诉人在上诉中主张被上诉人没有提供2019年3月的服务，不能收取3月份的相关费用，及电梯费收取不合理等，但现有证据不足以证明其主张。故原审判决依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，对上诉人担所欠物业管理服务费、电梯费的认定并无不妥。综上，张慧兰、张建明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张慧兰、张建明负担。本判决为终审判决。    审  判  长   李铁柱审  判  员   唐 璐审  判  员   安源生   二O一九年十一月五日 书  记  员   梁 卉