北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初9651号原告:孙玉华，男，1948年4月22日出生，汉族，北京市通州区潞河中学退休教师，住北京市通州区。委托诉讼代理人：薛莲，北京量权律师事务所律师。被告：北京市通州区潞河中学，住所地北京市通州区新华南路×号。法定代表人：徐华，校长。委托诉讼代理人：郝颖，北京市德通律师事务所律师。第三人：高会敏，女，1946年6月2日出生，汉族，北京市通州区潞河中学退休教师，住北京市通州区。委托诉讼代理人：侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。第三人：杜灵枢，男，1946年8月17日出生，汉族，北京市通州区潞河中学退休教师，住北京市通州区。委托诉讼代理人：侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。原告孙玉华（以下简称孙玉华）与被告北京市通州区潞河中学（以下简称潞河中学）及第三人高会敏（以下简称高会敏）、第三人杜灵枢（以下简称杜灵枢）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，于2018年12月7日裁定驳回孙玉华的起诉。后孙玉华不服，上诉于北京市第三中级人民法院（以下简称三中院），三中院于2019年2月18日裁定撤销一审裁定，指令本院审理。本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月10日、4月26日公开开庭审理了本案。诉讼过程中，高会敏、杜灵枢提出与本案有关的诉讼请求，本院依法合并审理。孙玉华及其委托诉讼代理人薛莲，潞河中学的委托诉讼代理人郝颖，高会敏、杜灵枢及其共同委托诉讼代理人侯海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙玉华向本院提出诉讼请求：1.请求判令孙玉华、潞河中学继续履行双方签订的《房屋买卖合同》（实为《协议书》，以下简称《孙潞协议》）；2.请求判令位于北京市通州区玉带河西街20号院3号楼4单元×号房屋（以下简称×号房屋）所有权归孙玉华所有；3.请求判令潞河中学协助孙玉华办理×号房屋的产权转移登记手续，将该房屋产权转移登记至孙玉华名下，高会敏、杜灵枢对此予以配合；4.×号房屋房屋产权变更登记所产生的费用由潞河中学负担；5.本案诉讼费用由潞河中学负担。事实和理由：孙玉华系潞河中学退休教师。2003年，根据潞河中学对本校教职工房屋调配的第二批教职工改善性住房政策，孙玉华以82446.08元向潞河中学购买了登记在高会敏名下的×号房屋。孙玉华已在该房屋内居住了15年，在此期间屡次要求潞河中学配合办理房屋过户手续，均未果。为维护自身合法权益，故诉至法院，望法院依法判决。潞河中学辩称，同意孙玉华的诉讼请求，同意支付过户费用。高会敏、杜灵枢述称：不同意孙玉华的诉讼请求。主要理由如下：1.本案依法不属于人民法院受案范围。本案关于涉案房屋的三个协议均为单位福利分房，协议中不仅包括分配新住房，还包括退还旧房的内容、房屋物业管理、费用结算、可以从购房人工资中代扣相应款项的内容，协议本身已经超出了普通民事合同的范围，本案属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，依法应驳回孙玉华的起诉；2.本案中高会敏、杜灵枢、孙玉华分别与潞河中学签订了协议书（以下分别简称为《高潞协议》、《杜潞协议》、《孙潞协议》），三份协议书分别涉及不同的法律关系、不同的合同主体，不应在一个案件中处理；3.依据合同相对性原则，孙玉华与高会敏、杜灵枢并无买卖或者赠与关系，孙玉华无权要求高会敏、杜灵枢配合过户，其只能向潞河中学主张权利；4.高会敏已经参加房改为涉案房屋办理了产权登记，高会敏与潞河中学之间对涉案房产是平等主体之间的财产关系，如果潞河中学要求高会敏将×号房屋办理产权变更登记手续，应另案起诉；5.对于杜灵枢来说，产权登记在高会敏名下，杜灵枢不是涉案房屋产权人，其不具有配合过户的义务。为了维护高会敏、杜灵枢的合法权益，特向法院提出与本案有关的诉讼请求：1.请求判决确认《孙潞协议》无效；2.请求依法判决确认《杜潞协议》第二条中“应退还的原住房，乙方在拿到新房钥匙后60天内办完移交手续”的约定内容无效；3.诉讼费由孙玉华、潞河中学负担。事实和理由：因孙玉华不具备分房条件，分房程序不合法，违反了分房政策，孙玉华作为合同一方主体不合法。该协议房改成本价格违反规定标准，严重侵害了国家利益。该协议项下房屋系协议双方共同处分的登记在高会敏名下的享有房屋所有权的房屋，协议双方对该房屋不享有所有权，对该房屋双方均属无权处分。因《孙潞协议》存在恶意串通，损害国家与第三人利益，依法应属无效。同时，×号房屋系高会敏享有所有权的私有房屋，孙玉华与潞河中学占用该房侵犯了高会敏的合法权益。杜灵枢本身具备分房资格和条件，不应该交回原住房，与潞河中学签定的《杜潞协议》中关于退回原住房的约定属于格式条款，且侵犯了高会敏权益，因此该条款无效。故请法院依法裁决。孙玉华针对第三人的诉讼请求辩称：不同意第三人的全部诉讼请求。主要理由如下：1.《孙潞协议》系孙玉华与潞河中学的真实意思表示，不违返国家法律规定，应属合法有效；2.×号房屋已经于2002年交还潞河中学进行处分，且实际交付孙玉华使用长达15年；3.《杜潞协议》系杜灵枢与潞河中学的真实意思表示应当有效，且该条中所规定内容证明杜灵枢、高会敏知道当时学校的调售方案，且该协议价格、是否违法违规不属于人民法院受案范围；4.孙玉华与潞河中学不存在恶意串通。潞河中学针对第三人的诉讼请求辩称：1.《孙潞协议》合法有效。潞河中学此次分房，经过多次会议讨论，制定了分房方案并提交教代会讨论通过，对所有参与分房的教职工进行评分，综合考虑了个人意见和需求，做到了公平、公开、民主。潞河中学此次分房，对新建房的价格已向区房改办申报，回购旧房的价格充分保障了原房主的利益，增购旧房的价格也在分房方案中明确规定，统一执行。潞河中学根据杜灵枢提交的《潞河中学住房申请表》中“调低层次、调新两居”的要求，对杜灵枢、高会敏的住房进行调整，回购旧房后重新进行分配，这一过程与其他人员无关。2.潞河中学与杜灵枢之间的《杜潞协议》合法有效。根据杜灵枢的申请，潞河中学为杜灵枢、高会敏调售新房。调售房屋的方式是回购旧房折抵新房房价。涉案房屋曾经是高会敏的私房，但是此次分房中，已经用于折抵新调房屋的价款，潞河中学因此取得了该房屋的所有权。就上述过程，双方于2002年8月16日签订了协议书，其中第二条约定“乙方在拿到新房钥匙后45天内办完移交手续”，后经协商将时间放宽为60日，并对合同进行修改。综上，潞河中学与孙玉华、杜灵枢签订的协议书均合法有效，不同意高会敏、杜灵枢的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：孙玉华与高会敏、杜灵枢原系潞河中学教师。高会敏、杜灵枢原系夫妻关系，二人于2019年4月2日办理离婚登记。1993年12月30日，高会敏与潞河中学签订《购房协议书》（即《高潞协议》）购买了×号房屋，并于1994年3月16日取得房产所有证（房产所有证编号：通字第×号，建筑面积78.48平方米），房屋所有权人登记为高会敏。1998年5月15日，潞河中学与高会敏共同向北京市通州区房屋土地管理局递交《变更产权申请》，根据（95）京房改办字第056号《关于购房职工调整住房等有关问题的试行规定》（以下简称《056号规定》）第三条，将涉案房屋改按成本价购房，并确定高会敏应补交房价款4921元。同年9月3日，通州区房屋土地管理局对涉案房屋登记为成本价出售。高会敏于2018年12月10日办理了×号房屋的产权登记手续，产权证号为京（2018）通不动产权第XXXX号。同期，孙玉华与潞河中学签订《购房协议书》，购买了北京市通州区玉带河西街20号院3号4单元×号房屋（以下简称×室房屋），后按照《056号规定》，改按成本价购房并补交房价款6208元。2011年1月26日，孙玉华取得×室房屋所有权登记证书，编号为X京房权证通字第XXXX号。2002年3月30日，杜灵枢向潞河中学提交了《潞河中学住房申请表》，该申请表“配偶工作单位及职称”一栏为“高会敏，潞河中学培训部中教高级”；“现详细家庭地址”一栏为“新城南关10号×号”；“家庭住房情况的说明”一栏为“本校宿舍楼新城南关10号×,70平米，5层一套”；“现家庭人口状况的说明”一栏为“两人”；“住房申请理由及调整住房愿望的说明”一栏为“调低层次，调新两居”；备注4）为“调整住房愿望：包括调新三居、调新两居、增购新三居、增购新两居、增购旧两居”。另查，《关于新建教工楼配售方案（草案）》显示，新建教工宿舍楼配售的对象为2001年6月底在编在岗且2001年6月底后仍在编在岗、已婚现已在城镇居住的教职工。杜灵枢提交申请表时高会敏已经退休，杜灵枢仍在编在岗。2002年8月16日，潞河中学（甲方）与杜灵枢（乙方）签订《杜潞协议》，主要内容为：“甲方新建教工宿舍楼二栋（北楼坡1#、2#教工楼），分配乙方2＃楼2门3层2号2居室一套房（以下简称×号房屋），建筑面积96㎡，每㎡售价1000元，层次系数120%，层次价1200元，各种手续费每建筑平米40元，公共设施维修基金每建筑平米26元，保险门900元/户，有线电视安装360元/户，可视对讲系统2103元/户，共计交房款124899元。现双方达成如下协议：一、甲方新建宿舍楼（北楼坡1#、2#楼）为潞河中学教工工作用房，以内部集资建设成本价出售给乙方，乙方享有房屋使用权。可以继承，但不得出售、转租、转让，不得改变居住性质。乙方因各种原因调离甲方，应将住房退还学校，学校按原交房款减除按国家规定的折旧费之余额房款退还乙方，不计利息。二、乙方须将房款、共用设施维修费、维修基金、有线电视安装费、防盗门等款项一次交清。应退还的原住房，乙方在拿到新房钥匙后60天内办完移交手续，超出期限按100元/间*日，由本人工资扣除，”协议还约定了其他内容。2004年3月1日，潞河中学与杜灵枢就前述房屋再次签订《潞河中学协议书》，重新核算了房屋面积和房款。后潞河中学与杜灵枢进行了购房款的结算，总价款为124899元，杜灵枢实际缴纳62115元，旧楼（即×号房屋）折价为62784元（72.48平方米*800元/平米）。2003年1月6日，潞河中学召开校长会对教师增购房屋进行讨论，其中包括对孙玉华增购房屋安排的意见。2003年1月13日，潞河中学（甲方）与孙玉华（乙方）签订协议书，约定：“甲方教工宿舍楼，分配乙方北楼4门5层1号2居室一套（即×号房屋）......共计交房款82446.08元。”孙玉华补交购房款后，潞河中学将×号房屋交付孙玉华居住使用至今。另查，2018年7月25日，潞河中学出具证明，载明：潞河中学2002年进行了第二批教职工福利分房，按照学校规定，孙玉华老师增购新城南关10号楼×房产（现玉带河西街20号院3号楼×室），该房原系高会敏老师所有，因高会敏老师2002年8月新购学校玉带河西街20号院2号楼×室，高会敏老师已将原新城南关10号楼×室（现玉带河西街20号院3号楼×室）按照学校以旧换新的规定把此套住房及房产证退交给学校。学校将新城南关10号楼×室分配给孙玉华老师。2010年学校统一为第二批分房教职工做过户和房产证变更手续。绝大部分老师都按照学校要求和前期分房事实办理了相关手续，但高会敏老师不配合学校在变更手续上签字。后经学校多次派专人做高会敏老师工作，但高老师均表示不愿配合至今。本院认为，民事主体的财产权利以及其他合法权益受法律保护。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于本案争议焦点一，即本案是否为人民法院受案范围的问题，经查，潞河中学分别与杜灵枢、孙玉华签订协议书，为杜灵枢调新住房，为孙玉华增配住房，并约定房屋物业管理及退还原住房等内容。之后，协议各方分别通过交付房款、腾退房屋、入住新房等行为履行协议，潞河中学内部对福利房屋的分配已经处理完毕。现孙玉华要求潞河中学及高会敏、杜灵枢协助、配合完成×号房屋产权登记，不再涉及房屋分配的问题，仅系对房屋买卖相关协议后续履行、权属登记等问题的处理，人民法院依法可以管辖并审理。对此，（2019）京03民终1735号民事裁定书亦作出了明确的阐述。故高会敏、杜灵枢关于本案不属于人民法院受案范围的主张，本院不予采信。关于本案争议焦点二，即协议效力的问题，经查，2002年潞河中学对其学校教职工住房进行再次调配时，高会敏已经退休，没有申请资格，因杜灵枢仍在职工作，故由杜灵枢提出调整住房的申请，并由杜灵枢与潞河中学签定《杜潞协议》。但是，高会敏与杜灵枢作为共同生活的家庭成员，退还旧房、调换新房，改善了居住条件，调整住房的成果由二人共同享有，不应割裂评价。如前所述，按照《杜潞协议》潞河中学为杜灵枢、高会敏调换了新的住房，杜灵枢、高会敏退还×号房屋；后潞河中学按照《孙潞协议》将×号房屋分配给孙玉华，并在交纳购房款的基础上，将房屋交付给孙玉华使用至今。《杜潞协议》、《孙潞协议》系各方的真实意思表示并形成了合意，且不具有法律规定的合同无效的情形，应属合法有效。高会敏、杜灵枢关于协议无效的相关诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。本院认为，孙玉华通过履行协议，依法已经取得了涉案×号房屋的所有权，现房屋权属登记在高会敏名下，实际对孙玉华实现财产权利造成了阻碍，故对孙玉华要求潞河中学继续履行《孙潞协议》，将涉案房屋产权变更登记至孙玉华名下，高会敏、杜灵枢予以协助的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于孙玉华要求潞河中学负担涉案房屋产权变更登记所产生费用的诉讼请求，现潞河中学同意负担，本院对此不持异议。对孙玉华要求确认涉案房屋所有权归孙玉华所有的诉讼请求，鉴于本案系房屋买卖合同纠纷，而确认所有权属于物权确认之请求，本案中不宜一并予以处理，且涉案房屋所有权的归属可以通过继续履行合同，完成不动产的转移登记予以实现，故对孙玉华的该项诉请，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告孙玉华与被告北京市通州区潞河中学继续履行双方于2003年1月13日签订的《协议书》；二、被告北京市通州区潞河中学于本判决生效之日起十五日内协助原告孙玉华将登记在第三人高会敏名下位于北京市通州区玉带河西街20号3号楼5层×号房屋的所有权转移登记至孙玉华名下，第三人高会敏、杜灵枢对此予以配合，上述转移登记所产生的费用由被告北京市通州区潞河中学负担；三、驳回原告孙玉华的其他诉讼请求；四、驳回第三人高会敏、杜灵枢的诉讼请求。案件受理费11600元，由被告北京市通州区潞河中学负担，于本判决生效之日起七日交纳；并案审理案件的受理费5800元，由第三人高会敏、杜灵枢负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  高文斌审 判 员  杨 光人民陪审员  王义平二〇一九年十一月五日书 记 员  柳爱花