苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8215号原告：耿传巧，男，1972年9月3日生，汉族，住江苏省高邮市。原告：王庆玉，女，1969年5月29日生，汉族，住江苏省高邮市。上述两原告共同委托诉讼代理人：孙磊、张春，上海申浩（昆山）律师事务所律师。被告暨被告胡光勇委托诉讼代理人：凌新友，男，1976年2月22日生，汉族，住河南省固始县，现居住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：岳炜、周晓松，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告：胡光勇，女，1978年6月22日生，汉族，住河南省固始县，现居住江苏省苏州市吴中区。第三人：北京高因科技有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州工业园区星港街**中园大厦**。负责人：王鹏，董事长。委托诉讼代理人：范晓青，系公司员工。原告耿传巧、王庆玉诉被告凌新友、胡光勇及第三人北京高因科技有限公司苏州分公司（以下简称高因科技苏州公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日受理后，依法由审判员高为民独任审判，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告耿传巧、王庆玉及其委托诉讼代理人孙磊、张春，被告暨被告胡光勇委托诉讼代理人凌新友，被告凌新友委托诉讼代理人周晓松，第三人高因科技苏州公司委托诉讼代理人范晓青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿传巧、王庆玉诉称，其与两被告签订《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》，由两被告将房屋出让与其。事后，两被告明确表示不履行合同。其要求解除《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》，并由两被告返还购房款2万元并偿付律师费和以2万元为基数、按中国人民银行同期同类贷款利率、自2019年4月26日起至实际返还之日止的利息，偿付居间费损失22634.5元及违约金452690元。被告凌新友、胡光勇辩称，其并非恶意不履行合同，是因知道了出卖房屋后无购房资格才不履行的；被告凌新友有长期的抑郁症。其同意退还定金，但不同意承担居间损失、利息损失。至于违约金，因原告未提供实际损失依据，且该房房价也只是上涨10%左右，要求法院予以下调。第三人高因科技苏州公司述称，其对原告的诉讼请求无意见。经审理查明，2019年4月25日，两原告与两被告及第三人签订“苏州市存量房买卖合同”1份，约定：由两被告将苏州吴中经济开发区房屋（建筑面积89.35平方米）转让与两原告；房屋价款2243450元；支付方式为2019年7月19日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户；自买受人付清房款之日起7天内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因一方责任致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应按逾期时间承担违约责任，造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任；逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起7日内，出卖人将已收房屋及附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金；等等。同日，两原告与两被告签订“补充协议”1份，约定：两原告与两被告确定两被告转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计人民币2263450元。同日，被告凌新友向原告耿传巧出具收据1份，明确收到定金2万元。2019年6月15日，被告凌新友通过第三人向两原告发出信息：“你们好！很抱歉由于没有你们的电话号码，我只能麻烦中介代为转达下急需和你们沟通的情况。正如你们所知道的，我两个小孩，考虑房子有点小，想换个大一点的，所以当时是诚心卖给你们的。但最近我去看了几套房子，才知道我卖了这套房子，我就买不了房子了。我们也是外地人，就这么一套房子，在苏州这么多年干的都是体力活，从来没有交过社保，当时我买房子的时候根本就没有这些限制，要不是因为想换个大点的，也根本不知道现在的限制这么多。我知道了这个情况，马上联系了中介，托他们和你们说下这个情况。还好现在还早，听说你们也还在凑购房资格的材料，我愿意将两万元定金返还给你们，另外，我额外再给你们两万元的补偿。非常抱歉，我家庭需要这个落脚的地方，房子不能卖给你们，希望你们能理解，也祝你们找到合适的、幸福的家园。”2019年6月21日，第三人向两原告转发了上述信息。2019年9月5日，原告诉讼来院并提出上述诉请。另查明：1、被告凌新友与被告胡光勇于1999年5月1日登记结婚。被告凌新友于2017年5月15日、2017年10月15日去尹山湖医院就诊，被诊断为抑郁症。2、2019年4月6日，原告耿传巧在中国邮政储蓄银行账户反映，存款为451921.59元。3、2019年4月25日，原告耿传巧与第三人签订“服务费确认书”，明确居间服务费22634.50元。同日，原告耿传巧支付第三人22634.50元，第三人开具收据。4、2019年7月24日，苏州市人民政府颁布苏府（2019）61号《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，其中明确：非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。该意见于2019年7月25日生效。5、截止2019年10月，与本案争讼住房同小区、面积相近、已成交住房的出让均价在240万元至245万元左右。审理中，第三人确认：其收到被告凌新友中介费2万元，尚有中介费13450元未收到。以上事实有原告提供的苏州市存量房买卖合同1份、补充协议1份、家具设备物品清单1份、服务费确认书1份、收据2份、支付凭证2份、微信聊天记录1份、银行交易明细1份、苏府（2019）61号文件1份，被告提供的结婚证复印件1份、病历原件2本及发票3份及原、被告陈述笔录在案佐证。本院认为，两原告与两被告签订的“苏州市存量房买卖合同”及“补充协议”属双方真实意思表示，未见违反效力性禁止性法律规定，应认定有效。有效的合同，双方均应全面履行。两被告因故做出不履约决定，应当按约履行相应义务并承担相应责任。现两原告主张解除与两被告间的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》，并由两被告返还购房款2万元及偿付以2万元为基数、按中国人民银行同期同类贷款利率、自2019年4月26日起至实际返还之日止的利息，偿付居间费损失22634.5元的请求，符合约定及法律规定，本院予以支持。原告请求被告偿付违约金452690元，被告要求予以降低，本院考虑到两原告因两被告违约造成的损失在15万元左右，同时鉴于两被告主观过错较小，酌定由两被告偿付违约金20万元。至于被告凌新友称其患有抑郁症之事，未见足够证据显示其因此影响签约的意思能力，故不予理睬。原告请求的律师费损失，未提供任何证据，且亦不属必要费用，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告耿传巧、王庆玉与被告凌新友、胡光勇签订的“苏州市存量房买卖合同”和“补充协议”。二、被告凌新友、胡光勇应返还原告耿传巧、王庆玉定金2万元并偿付以2万元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自2019年4月26日起至实际返还之日止计算的利息，于本判决生效后十日内履行。三、被告凌新友、胡光勇应偿付原告耿传巧、王庆玉居间费损失22634.5元及违约金20万元，于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告耿传巧、王庆玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12454元、其他诉讼费（财产保全费）3770元，合计16224元,由被告凌新友、胡光勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  高为民二〇一九年十一月十五日书记员  陈文文