新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院   民事判决书   （2019）新2327民初2207号   原告（反诉被告）：曾文龙，男，1987年10月20日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县建国路神东电力小区**楼****，住新，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县div>   委托诉讼代理人：李军，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李腾蛟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被告（反诉原告）：吉木萨尔县五彩实业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县北庭综合物流园综合服务区综合大楼**。   法定代表人：单晓栋，该公司董事长。   委托诉讼代理人：周盛荣，新疆明笃律师事务所律师。   原告（反诉被告）曾文龙与被告（反诉原告）吉木萨尔县五彩实业有限公司（五彩实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）曾文龙及其委托诉讼代理人李军、李腾蛟，被告（反诉原告）吉五彩实业公司的委托诉讼代理人周盛荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）曾文龙向本院提出诉讼请求：1．请求确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除的行为有效；2．请求判令被告返还租金1547794.95元（2045519元+102274.95元-600000元）；3．判令被告支付利息232169.24元（1547794.95元×5％×3）；4．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月，原告通过新疆宏科拍卖有限公司竞拍取得吉木萨尔县五彩湾商铺的租赁权（上下二层楼共28间），支付拍租手续费为102275元。竞拍公告中明确：商铺项目位于准东五彩湾7917线（准东公路），商铺西侧紧邻五彩湾医院和车站，南侧紧邻五彩湾1号-4号公租房，商铺门前有大型停车场（可经营餐饮、洗浴、宾馆、商超、金融等项目）。经过与被告协商，双方于2016年1月25日签订了《商铺租赁合同》，承租11套商铺，共22间。租赁期共10年，自2016年7月20日起至2026年7月19日止。合同签订后，原告按照合同约定缴纳了第一阶段（自2016年7月20日起至2019年7月19日止）的租金。然而，在合同的履行过程中，被告承诺的车站并未建成，仅有的一家医院没有看诊能力，人烟稀少。由于影响人流量大小的两个重要基本设施车站（未建成）和医院（未完善），导致承租人的经营活动受到严重影响，亏损严重。因被告的违约行为导致原告无法实现签订《商铺租赁合同》的目的，故原告根据《合同法》第94条、第96条的规定，已于2019年6月26日发出解除合同通知书，解除合同通知书于2019年7月1日被签收，为维护原告的合法权益，故诉至法院。   被告（反诉原告）五彩实业公司辩称，曾文龙通过竞拍方式取得租赁权是事实，取得租赁权是22间房屋，曾文龙作为竞拍人在竞拍过程中已经对本案房屋看过对承租房屋进行核实，曾文龙接受了房屋竞拍时的现状包括房屋瑕疵，原、被告于2016年1月25日签订《房屋租赁合同》，该合同第一条第三项本案原告（反诉被告）确认，已明确告知商铺情况，愿意按照现状承租房屋，证实原告（反诉被告）对房屋现状，合同是真实有效的，原告（反诉被告）提出的医院和车站是存在的，并不是没有建成，因此不存在违约行为。在诉讼前被告（反诉原告）没有收到曾文龙本人送达关于商铺租赁合同解除的相关文件，2019年6月26日律师函被告收到了，没有曾文龙的委托授权书，不是其真实意思表示，综上请求驳回原告（反诉被告）的全部诉讼请求。   被告（反诉原告）五彩实业公司向本院提出如下反诉请求：1.请求确认原、被告签订的《商铺租赁合同》有效，并继续履行合同义务；2.请求确认北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所于2019年6月26日作出的《律师函》不产生解除反诉原、被告签订的《商铺租赁合同》的效力；3.请求判令原告（反诉被告）支付水电费74719.44元；4.诉讼费及邮寄送达费由原告（反诉被告）承担。事实与理由：2015年10月，原告（反诉被告）通过竞拍方式竞得被告（反诉原告）位于吉木萨尔县五彩湾1698.23平方米商铺的租赁权，拍卖确认书备注栏载明：1.竞买人（买受人）已查看过本公司提供的该标的相关资料，并现场核实过实物；2.经拍卖师的定槌成交，即表示竞买人（买受人）接受此标的现状，包括标的物的瑕疵。2016年1月25日，原、被告签订一份《租赁合同》，将11套（22间）商铺出租给原告（反诉被告），租赁期限共10年，自2016年7月20日起至2026年7月19日止。对双方权利义务进行了约定。根据《合同法》第八条之规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。现曾文龙未按约定支付租金、水电费已构成违约，且解除合同系当事人的权利，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所在未提供曾文龙授权的情况下，以《律师函》形式解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，不产生解除的效力。为维护被告（反诉原告）的合法权益，现依法提起反诉，请求依法判令如上所请。   原告（反诉被告）曾文龙辩称，本案曾文龙承租的商铺是事实，但车站始终未建成，对方承诺的医院已建成四层，与拍卖中承诺的情况是完全不吻合的，合同目的不能实现，作为原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）发出律师函解除租赁合同。水电费具体产生了，具体数额有待确认，和五彩实业物业协商用10万元硬化费用抵扣水电，暖的费用。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告出示拍卖公告、拍卖结论书及成交确认书各一份，以上证据虽为复印件，但能够相互印证，本院对真实性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年10月26日，曾文龙通过新疆宏科拍卖有限公司竞拍下坐落于吉木萨尔县五彩湾商铺租赁权，建筑面积为1698.23平方米。曾文龙交纳拍卖佣金102276元。   2016年1月25日，原告（反诉被告）曾文龙作为乙方（承租方）与被告（反诉原告）五彩实业公司作为甲方（出租方）签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于五彩湾商铺11套（22间）出租给乙方，建筑面积1689.23平方米。已尽确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺。该商铺为商业用途，乙方承租可自行经营。租赁期限共10年，自2016年7月20日起至2026年7月19日止（2016年4月20日至2016年7月19日为装修免租期）。租金及相关费用约定为：1.甲方给乙方三个月的装修免租期，免租期自交付日起算，期满次日开始计付租金；2.租赁按照该商铺的建筑面积计算，具体如下；3.2016年7月20日至2019年7月19日，一次性付清3年租金。租金单价1.1元/日/m，每年租金合计2045519元。4.第4年至第5年（2019年7月20日至2021年7月19日）在上一年基础上上浮8%，一次性付清2年租金。租金单价为1.88元/日/m，每年租金合计为1473000元；5.第6年至第7年（2021年7月20日至2023年7月19日）在上一年基础上上浮10%，一次性付清2年租金。租金单价为1.306元/日/m，每年租金合计1619000元；6.第8年至第10年（2023年7月20日至2026年7月19日）在上一年基础上上浮12%，一次性付清3年租金。租金单价为1.462元/日/m，每年租金合计2720000元。7.租金按年计算，乙方须于每阶段15日前以现金或银行转账方式将下阶段租金支付至甲方指定的账户。物业管理约定为：1.甲方将该商铺所属的物业交乙方统一管理，具体物业费、水电费、暖气费等将根据管委会统一标准执行，乙方在承租期间使用的物业费、水电费、暖气费等相关费用以月为单位向甲方交纳。违约责任约定为：1.乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按单项费用总额的2%，向甲方给付滞纳金，逾期超过15日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金。2.甲方违约解除本合同，甲方无偿返还当年的租金，并以当年租金的40%作为赔偿一次性支付给乙方，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿。3.乙方违约，经甲方要求改正后，未能在甲方要求期限内改正的，甲方有权解除本合同。合同签订后，五彩实业公司按合同约定向曾文龙交付了商铺，曾文龙向五彩实业公司交纳租金2045519元。2019年6月26日曾文龙向五彩实业公司邮寄律师函，以五彩实业公司违约，无法实现合同目的为由，通知解除双方签订的《商铺租赁合同》。该邮件于2019年7月1日由五彩实业公司工作人员签收。   另查明，截至2019年7月20日前，曾文龙承租期间共产生水费33756.8元，电费73148.64元，合计106905.44元，已支付32186元，尚欠74719.44元未付。   本案争议的焦点为：一、原告主张的诉讼请求是否成立；二、被告的反诉请求是否成立。   对于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“合同的法定解除，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第九十六条之规定：“解除权的行使，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。本案中，对原告（反诉被告）曾文龙主张确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除的行为有效的诉讼请求。原、被告达成的商铺租赁合同已经履行三年，在合同约定的期限没有到达之前，曾文龙给五彩实业公司送达了解除合同律师函，其理由是商铺旁未建设车站，仅有一家医院没有看诊能力，人烟稀少，导致曾文龙的经营活动受到严重影响，亏损150万元，合同目的不能实现，主张解除合同。但双方签订合同时，五彩实业公司已告知该商铺情况，在合同签署时曾文龙已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件并按现状承租商铺。由此可见，曾文龙解除合同的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，且五彩实业公司亦不同意解除合同，故曾文龙解除租赁合同的行为是无效的，本院不予支持。对曾文龙主张返还租金并承担利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。   对于争议焦点二，原告（反诉被告）曾文龙与被告（反诉原告）五彩实业公司双方签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且已实际履行，系有效合同，双方应当按照合同约定各自的权利义务继续履行合同，因此原告（反诉被告）曾文龙委托北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所于2019年6月26日作出的《律师函》不产生解除反诉原、被告签订的《商铺租赁合同》的效力，本院予以确认。对五彩实业公司主张曾文龙支付水电费74719.44元的诉讼请求，系曾文龙在租赁期间产生的合理的费用，且已明确约定支付方式及时间，曾文龙理应按约定予以支持，本院予以确认。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、确认原告（反诉被告）曾文龙与被告（反诉原告）吉木萨尔县五彩实业有限公司于2016年1月25日签订的《商铺租赁合同》有效并继续履行；   二、确认原告（反诉被告）曾文龙委托北京德恒（乌鲁木齐）律师事务于2019年6月26日发出的《律师函》不产生解除原、被告签订的《商铺租赁合同》的效力；   三、原告（反诉被告）曾文龙于本判决生效后三日内支付被告（反诉原告）吉木萨尔县五彩实业有限公司水电费74719.44元；   四、驳回原告（反诉被告）曾文龙的全部诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费20820元，减半收取10410元，由原告（反诉被告）曾文龙负担；反诉费1668元，减半收取834元，由原告（反诉被告）曾文龙负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   审判员 唐慧春   二〇一九年十一月八日   书记员 马 蓉