辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽11民终783号 上诉人（原审被告）：盘锦信兴发房地产发展有限公司，住所地辽宁省盘山县。 法定代表人：林万春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙密文，辽宁光华律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：张宇男，辽宁光华律师事务所专职律师。 被上诉人（原审原告）：盘锦杰庄臣物业管理服务有限公司，住所地辽宁省盘山县。 法定代表人：张琪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯帆，辽宁双兴律师事务所专职律师。 上诉人盘锦信兴发房地产发展有限公司（以下简称“信兴发公司”）因与被上诉人盘锦杰庄臣物业管理服务有限公司（以下简称“杰庄臣公司”）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省盘山县人民法院（2018）辽1122民初3348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人信兴发公司的委托诉讼代理人孙密文、张宇男，被上诉人杰庄臣公司的委托诉讼代理人冯帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人信兴发公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人的法律关系是合作关系，而不是物业服务关系。作为房地产开发企业，上诉人没有任何义务为被上诉人提供物业开办费用，上诉人出资与被上诉人合作，专门为上诉人提供服务，合作完成物业前期服务，上诉人属于隐形出资。根据双方的《前期物业服务合同》的签订时间2011年8月17日与被上诉人成立的时间2011年8月26日来看，显然可以反映出，双方签订《前期物业服务合同》的目的也是双方合作完成前期物业服务，实为合作关系。原审判决认定事实错误，适用法律错误。开办费用是附条件的，条件未成就，一审法院判决给付与事实不符。根据《前期物业服务合同》第三十三条的约定，被上诉人待50万元的注册资金用完，其余款项上诉人按照资金需要分期分批按月支付至款项付清，且用于小区物业管理与服务工作启动、售楼处日常服务等工作。但是被上诉人没有提供注册资金到位以及相关花费的证据，违背了约定，一审判决认定事实错误。上诉人出资30万元应当视为前期物业服务的投资，前期物业退出时间为业主大会选聘其他物业企业，上诉人尽了出资30万元的义务，应当获得相应权利。被上诉人收取1.2元/月/平方米错误，收取费用应当由物价部门审核备案，且与服务质量挂钩，不是双方约定的，应受物价部门管理，约定为1.2元/月/平方米不合法，一审法院不审查合法性错误，明显不当。被上诉人同样没有达到约定的服务标准。本案空置房物业费收取，不能不考虑上诉人的投入和份额。按照上诉人应缴纳的物业开办费用计算598,752元与被上诉人出资50万元的比例计算，上诉人应当占比54.5%。根据权利义务对等原则，上诉人应当按照比例分配收入，原审法院没有审查被上诉人物业收取情况，而只考虑空置物业费，不考虑上诉人的投入，属于认定事实错误。前期物业服务合同与物业服务合同不同。物业服务是对等主体，而双方的前期物业服务合同的目的是成立物业公司，是合作关系，因此被上诉人无权直接起诉上诉人给付空置物业费。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法支持上诉人的请求。 被上诉人杰庄臣公司庭审辩称，上诉人与被上诉人签订的前期物业服务合同，双方多年履行的也是前期物业服务合同，该合同中并没有双方进行合作的内容，而且上诉人一审答辩状中承认已付被上诉人30万元为开办费，只是认为应按实际开发面积计取开办费，认为不签被上诉人开办费。2017年6月12日，上诉人与被上诉人负责人签字确认的会议纪要，也有物业开办服务费“按照目前开发面积与原合同的约定作出比例调整，经双方确认后由地产支付给物业”的内容，开办费是上诉人按照前期物业服务合同约定应当支付给被上诉人的费用，而不是上诉人在上诉状中所述的“隐形出资”。被上诉人的注册档案信息，能够确切的体现被上诉人是自然人张琪出资50万元发起设立的，而且出资数额与前期物业服务合同中约定的出资数额完全一致，这就说明，被上诉人发起设立迄今，上诉人没有注入过资金。前期物业服务合同约定上诉人应给付被上诉人开办费108万元，而不是30万元，这也说明上诉人给付被上诉人的30万元不是合作资金。物业费1.2元/月/平方米是双方协商约定的，此约定并不违反法律规定，合法有效，而且国家已经废除了物业收费许可和备案制度。综上，上虽然诉人称双方是合作关系，而不是物业服务关系，但是没有提供合法有效的证据予以证明，而且上诉人在上诉状中所述的事实与其一审提交的答辩状中的事实相悖。请贵院驳回上诉，维持原判。 原审原告杰庄臣公司向一审法院起诉请求称：1．要求被告给付原告物业开办费298,752元及利息，利息自2018年1月1日起至全部给付时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2．要求被告给付空置房物业费3,140,372.74元及利息，利息自2018年1月1日起至全部给付时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；3．要求被告给付减免业主物业费571,551.01元及利息，利息自2017年8月1日起至全部给付时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；4．被告在给付上述欠款总额时扣除原告应给付被告的电费396,570元及被告已给付原告的物业费15万元。事实和理由：2011年8月17日，原被告签订前期物业服务协议，协议约定原告为被告开发的位于盘山县御湖国际小区提供物业服务；原告自筹资金50万元注册物业公司，被告分批给付原告物业开办费108万元，于2011年8月签订合同时给付30万元，剩余款项待原告50万元注册资本用完之后依照原告物业工作进度及资金需要按月支付直至付清；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层、多层收费标准为1.2元/月/平方米，实行包干制，盈亏由原告方自负；合同还约定了双方的其他权利义务等。合同签订后，原告按合同约定履行了相应的义务，但是被告尚欠原告物业开办费、空置房物业费等，经原告催要，至今未给付，故诉至法院。 一审法院认定事实：2011年8月17日，原被告签订前期物业服务合同，合同约定，原告为被告开发的坐落于盘山县御湖国际小区提供前期物业服务，服务的预测面积为50万平方米，被告分期分批支付原告开办费共计108万元，用于御湖国际小区物业管理与服务工作启动、售楼处日常服务等工作。签订合同时被告支付原告开办费30万元，原告自筹资金50万元注册物业公司，待原告50万元注册资金用完之后，其余开办费被告依照原告物业工作进度及资金需要分期分批按月支付至付清为止。还约定，物业管理服务费住宅按1.2元/月/平方米计算，以被告正式通知业主交屋日期为计费起算日，每年交纳一次，时间为每年首次入住日期30日前。被告委托原告对其进行物业约定的免费服务之外的特约服务时，可按约定的标准由被告向原告交纳有偿服务费。又约定，对于物业服务区域内已竣工但尚未出售的房屋及因被告原因未能按时交付物业买受人的房屋及自有房屋的服务费用，按时并按照原被告约定的标准第一年支付60%，第二年支付80%，第三年起支付100%。合同还约定了原被告双方的物业服务内容、标准、期限以及权利义务等。原被告双方口头约定，被告将已出售的房屋通过转接单交付原告后，原告为被告代收业主入住前电表中被告预交的电费，再转交给被告。合同签订后，被告于2011年9月8日支付原告开办费30万元；原告按照合同约定注册资金50万元成立物业公司，截止至2012年10月前已使用资金607,583.41元。原告前期物业服务的面积（被告实际开发面积）为27.72万平方米，开办费总额598,752元（108万元÷50万平方米×27.72万平方米），被告尚欠原告开办费298,752元（598,752元-30万元）。被告于2016年8月12日给付原告物业费10万元，于2016年11月30日给付原告物业费5万元。另查明，原被告于2017年6月12日就御湖国际小区一期至四期工程维修问题及原被告之间的账务问题召开会议，会议约定，开办费依照目前开发面积与原合同中约定做出同比例的调整，经双方确认后被告于2017年底前支付给原告；被告公司财务人员王克明与原告方就空置房物业费进行核对、确认后于2017年底前支付给原告；被告售楼处就减免及优惠物业费核实签字确认后，于2017年7月31日前支付给原告。截止至2019年4月30日，被告尚欠原告空置房物业费总额3,286,082.23元，已于2017年11月22日经被告公司财务人员王克明签字确认。在诉讼过程中，经原被告对账，有220户空置房月数计算错误，多计算物业费14,321.20元；2017年11月至2019年4月30日期间，御湖国际小区又有129户空置房屋已出售，物业费131,388.29元；扣除上述多计算和已出售房屋的物业费145,709.49元（14,321.20元+131,388.29元）后被告尚欠原告空置房物业费3,140,372.74元（3,286,082.23元-145,709.49元）。截止至2018年4月22日，被告尚欠原告减免物业费总额560,534.01元，其中2013年10月11日至2015年9月11日期间减免物业费225,090.05元已经被告公司范全斌和杨建兴于2015年9月12日签字确认；2015年9月11日至2016年12月31日期间减免物业费176,822.64元和2016年12月31日至2017年11月3日期间减免物业费140,221.86元及2017年11月3日至2018年4月22日期间减免物业费18,399.46元已经被告公司范全斌签字确认。还查明，被告已支付电业部门电费811,600元。截止至2019年2月20日，御湖国际小区已办理入住2,937户，原告向业主收取电费588,370元；公共楼道部位232块电表，每块电表200元，共计46,400元；新办理入住9户，每户每块电表200元，共计1,800元；上述电费合计636,570元，原告已经给付被告24万元，尚欠396,570元（636,570元-24万元）未支付被告。 一审法院认为，原被告签订的前期物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，应当认定合法有效。原告按合同约定提供前期物业服务，被告也应按约定标准、期限给付开办费、物业费等，逾期拒不给付系违约行为，应当承担违约责任。在本案审理过程中，被告主张的应在原告诉请总额中扣除已给付物业费1,671元、车库租金295,900元、监控设备工程款171,226元，经当庭质证后，被告不再主张扣除上述款项；原告在自愿放弃维修费和其他费用主张的同时保留该项另诉的权利，原被告是对各自权利所作的处分，本院予以准许。关于被告提出的应在开办费总额中扣除原告自筹资金50万元、被告不欠原告开办费的问题，原告按合同约定自筹资金50万元注册物业公司，且原告在经营过程中已于2012年10月就将50万元用完，该50万元并非是被告给付原告的开办费，不应在开办费总额中予以扣除。原被告已经按实际开发面积确认开办费总额为598,752元，被告已给付原告30万元，尚欠298,752元；关于被告提出的截止至2019年4月30日又出售空置房170户应予扣除物业费388,602.30元的问题，被告没有提交2019年4月30日前又出售空置房170户的相关证据，也没有将170户的全部转接手续交付给原告，反之原告向本院提供了已出售的129户转接手续及相关物业费明细，能够证明截止至2019年4月30日应予扣除的129户空置房物业费为131,388.29元。原被告对空置房物业费总额及应扣除多计算月数的空置房物业费数额没有异议，本院予以采信，故被告尚欠原告空置房物业费应为3,140,372.74元（3,286,082.23元-14,321.20元-131,388.29元）；关于被告提出的5户减免物业费11,017元不予认可的问题，原告向本院提供了经被告公司工作人员签字确认的减免物业费明细表共计560,534.01元，被告没有异议，本院予以采信。原告虽然又提供了5户减免物业费11,017元的明细表，但是该明细表没有经被告公司签字确认，被告又否认，该5户减免物业费11,017元本院不予认定，故被告尚欠原告减免物业费应为560,534.01元；关于被告提出的已给付原告减免物业费581,073.02元（333,654元+247,419.02元）应在原告诉请总额中扣除的问题，虽然被告向本院提供了该两笔款项的付款凭证，但是并未提供证据证明该款项对应的物业费期间及明细。反之原告向本院提供了该款项对应的物业费明细表，减免物业费期间为2012年8月28日至2013年10月11日，并且已经被告公司杨建兴签字确认，并未在原告减免物业费诉请范围内。原告向本院主张的减免物业费期间为2013年10月11日至2018年4月22日，所以被告已给付原告减免物业费581,073.02元不应在原告诉请总额中扣除，被告该抗辩本院不予支持；关于被告提出的其向电业局交纳电费811,600元应在原告诉请总额中予以扣除的问题，原告向本院提供了相关证据证明其已代收电费636,570元（含公共楼道和物业用房），已给付被告24万元，被告没有异议，本院予以采信。原被告已约定，原告为被告代收每个业主入住时电表中被告预交电费后再转交给被告，虽然被告已向电业局交纳811,600元电费，并提供了该部分电费的房屋明细，但是未能提供证据证明该部分房屋已经全部出售，也未将业主入住手续转接单转交给原告。原告未代收的电费不能先行给付被告，故应在原告诉请总额中扣除的电费应为396,570元（636,570元-24万元）；关于被告提出的给付原告物业费45万元应予扣除的问题，对于其中的物业费15万元，原被告对此均无异议，原告同意在其诉请总额中予以扣除。对于被告提供的2012年11月21日30万元物业费发票，被告未能提供该30万元的付款凭证，也未能说明该30万元物业费的具体明细，原告予以否认，原告认为被告提供的该30万元发票是原告为被告补开的开办费发票，本院结合被告向本院提供的开办费付款凭证及收款收据，确认该发票为开办费发票，故被告该抗辩本院不予支持；关于被告提出的原告未按合同约定提供前期物业服务、物业费应予适当减免的问题，被告虽然提供了杨亚丽证言、调查问卷和照片等证据，但是杨亚丽和出具调查问卷的业主均未出庭作证，被告也未能说明照片拍摄于何时，真实性无法确定。即便被告该抗辩属实，也属于反诉内容，被告未在举证期限内提出反诉，本院不予审查审理，故被告该抗辩本院不予支持。综上所述，被告尚欠原告3,453,088.75元（开办费298,752元+空置房物业费3,140,372.74元+减免物业费合计560,534.01元-电费396,570元-已给付的物业费150,000元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条之规定，判决如下：被告盘锦信兴发房地产发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付尚欠原告盘锦杰庄臣物业管理服务有限公司3,453,088.75元及损失，损失自2018年12月7日原告向本院主张权利之日起至本判决确定的给付时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39,699元，减半收取19,849.50元，保全费5,000元，共计24,849.50元。由被告盘锦信兴发房地产发展有限公司负担21,667.50元，由原告盘锦杰庄臣物业管理服务有限公司负担3,182元。 围绕其上诉请求，上诉人二审中提交悬挂在被上诉人办公地点的公示牌照片三张，证明被上诉人的服务标准为二级，与合同约定的一级不一致。被上诉人质证认为，由于上诉人提交的不是证据的原件，故该组证据不能作为认定本案事实的依据，并且该证据与本案焦点没有关联性。本院认证为，在双方已有合同约定的情况下，双方应当按照约定的服务标准和价格履行合同，上诉人提供的证据不能证明被上诉人的服务不符合合同约定，本院不予采信。 本院查明事实与原审认定一致。 本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定，全面履行该合同。对于合同当事人的权利义务，有约定的应当依照合同的约定，就《前期物业服务合同》的内容而言，其主要内容是关于物业服务标准和物业费标准的约定，这些约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院依照该合同处理双方争议认定上诉人应当支付的开办费、空置房物业费以及物业费标准并无不当。 就上诉人提出的双方是合作关系问题，虽然在《前期物业服务合同》中约定了由上诉人支付被上诉人开办费，该款项是用于御湖国际小区物业管理与服务工作启动、售楼处日常服务等工作，但未对该款项的性质作出明确约定，在此情况下，仅依据现有证据不能说明双方当事人是合作关系。本院对上诉人提出的双方是合作关系的主张不予采信。若上诉人有证据证明双方存在其他法律关系，可另案主张权利。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费39,699元，由上诉人承担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 温 宇 审判员 孙继晨 二〇一九年十一月四日 书记员 范佳慧