辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0711民初1840号原告：锦州天元房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区重庆路一段**，统一社会信用代码91210700120548679K。法定代表人：王强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王娜，辽宁新阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢巨元，辽宁新阳律师事务所律师。被告：董颖，女，1968年10月14日出生，汉族，住锦州市古塔区。被告：赵强，男，1966年2月15日出生，满族，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：李德光，凌海市翠岩法律服务所法律工作者。（追加）第三人：胡标，男，1972年1月12日出生，汉族，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：赵海侠（系第三人胡标妻子），女，1977年8月31日出生，满族，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：孟祥菊，锦州市古塔区站前法律服务所法律工作者。原告锦州天元房地产开发有限公司与被告董颖、赵强、（追加）第三人胡标房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告锦州天元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王娜、被告赵强及其委托诉讼代理人李德光、（追加）第三人胡标及其委托诉讼代理人赵海侠、孟祥菊到庭参加诉讼。被告董颖经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间房屋买卖合同，被告向原告返还xxx区商品住宅X区X#楼XX号房屋；2.按照合同约定被告向原告支付滞纳金，自2013年11月24日到房屋返还之日止，暂定为69468.75元；3.被告承担一切诉讼费用。事实与理由：被告董颖与赵强系夫妻关系，二人于2013年11月4日与锦州天元房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买XXX区商品住宅X区X#楼XX号，建筑面积140.59平方米，房款总额421770元，已缴纳房款167700元，欠交房款254070元，该不动产没有过户到董颖与赵强名下。经原告多次催款，二被告一直未缴纳其余房款。因董颖与赵强拒不支付剩余房款，现已构成根本性违约。胡标与董颖、赵强借款合同纠纷案件，古塔区人民法院下达（2018)辽0702民初1176号之一民事裁定书，对锦州市太和区XXX区商品住宅X区X#楼XX号房屋进行了诉讼财产保全，锦州市古塔区人民法院已下达（2018)辽0702民初1176号民事调解书（已发生法律效力），胡标申请古塔区人民法院强制执行，现正在执行过程中，现原告对执行标的提出书面异议，申请古塔区人民法院中止对该房产的执行。原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告董颖未提交答辩意见，亦未提交证据。被告赵强辩称，不同意原告的第一项诉讼请求，原、被告双方已经签订房屋买卖合同，虽然我方没有按照约定向原告支付后续余款，但不等于我方不主张这户房子。我方与原告方签订买卖合同，并且房屋已经交付我方使用至今，而且我方对整个房屋进行了装修，只是因被告方未能办理公积金贷款致使拖欠尾款至今，退一万步说，如果原告坚持收回房屋，那么首先将被告向原告交付的楼房首付退还，再将装修的损失按实际评估给予赔偿，方能终止合同。如不能兑现，我方要求继续履行房屋买卖合同，力所能及情况下我们将尾款和滞纳金交付原告，我们认为本案与第三人不发生任何关系及关联性。（追加）第三人胡标述称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。一、原、被告房屋买卖合同真实有效并且已经实际履行六年之久，原告为被告在房产登记处做了预告登记，第三人认为原、被告之间没有欠剩余房款的关系，即使有余款未还也是债权债务关系，并不影响该房屋归被告所有；二、该争议房屋在产权部门做了预告登记，已经向社会公示，该房屋的电子档案表明董颖为该房屋所有权人，该预告登记具有排他的效力，房屋产权应该归被告所有；三、原告要求解除合同超过诉讼时效，该房屋买卖合同2013年生效，并且原告向被告交付了房屋，被告进行了装修并实际居住六年之久，原告在锦州市古塔区人民法院对此房进行了清空、拍卖，在第三人交了拍卖款和评估费用后才提起诉讼；四、锦州市古塔区人民法院（2018）辽0702民初1176号民事裁定书对被告名下的XXX区X区X#-XX号房屋进行保全，执行回执中也清楚记载预查封X-XX号房屋档案三年，该房在不动产登记中心已经实际存在预告登记和电子档案均显示董颖为产权人而非原告；五、原告请求解除合同，属程序错误，应驳回起诉。原告在2019年9月2日在锦州市古塔区人民法院提交了案外人执行异议的申请，锦州市古塔区人民法院2019年9月9日作出（2019）辽0702执异39号执行裁定书，驳回了原告的异议，依据法定程序原告应该向锦州市古塔区人民法院提起执行异议之诉，是法律赋予原告的权利，但是原告却变换理由向锦州市太和区人民法院提起诉讼，实际上同样主张物权，现在是变换个角度而已，但是本案的实质就是案外人执行异议之诉，故应驳回原告起诉。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.商品房买卖合同、现金交款单、商品房买卖合同网上备案（存档）表、入户结算通知单、承诺书、现金缴款单及收款收据、购房申请表，证明原被告双方签订合同，被告部分交款，该房屋进行网上备案，交付及欠缴房款的事实；2.锦州市古塔区人民法院（2019）辽0702执异39号执行裁定书，证明我方申请执行异议但被驳回了，我方准备在涉案房屋实体审理有结论后重新提起执行异议。被告赵强未提交证据。（追加）第三人胡标围绕其陈述意见提交了下列证据：1.案外人执行异议申请书、（2019）辽0702执异39号执行裁定书，证明原告向本案另提起物权诉讼，属于法律程序错误，应提起案外人执行异议之诉，而不是就同一物权主张向太和区法院再提起诉讼；2.被告的交款收据，证明原告在其中一张收据上盖的“此户贷款”，原、被告恶意串通，被告不欠购房余款，第6页被告向原告做的承诺书（2013年11月4日），就原告催款承诺在20日内交房款，证明原告解除权超过诉讼时效，解除权消失，法庭调查中原告承认两种催款电话催款和单位领导电话催款，无论从现金、交款单、购房单、入住单还是网上预备档案均证明原告解除合同超过一年以上的时效，解除权消失；3.照片16张、录像，证明该房被法院执行的情况。对于上述证据，本院依法组织各方当事人进行了质证。上述证据具有真实性，对上述证据的真实性本院均予以确认。经审理本院认定事实如下：被告赵强、董颖系夫妻关系。2013年11月4日，被告董颖与原告锦州天元房地产开发有限公司签订锦州市太和区XXX区X区X-XX号房屋的商品房买卖合同，约定房屋总价421770元。当日，被告董颖向原告交付该房屋购房款167700元，被告董颖、赵强向原告出具承诺书，内容为：“本人董颖，身份证号码XXXXXXXXXX********，自愿申购XXX区商品住宅X区X#楼XX号，建筑面积140.59㎡，房款总额（人民币）421770元。已缴纳房款（人民币）167700元，欠交房款（人民币）254070元。现向锦州天元房地产开发有限公司郑重承诺：1.自接到开发公司办理公积金贷款的通知之日起20日内，将上述房屋的公积金贷款手续办理完毕并缴清上述房款；2.若发生超过上述期限未办理完公积金贷款手续或未缴清房款行为，开发公司有权按同期贷款利率收取滞纳金并收回上述房屋。由于拖欠房款行为而产生的法律责任和一切后果由本人承担。本承诺书一式贰份，锦州天元房地产开发有限公司、承诺人各执壹份”。当日，被告董颖、赵强即办理入住手续，并一直实际占有、使用该房屋。后，原告与被告董颖在锦州市不动产登记中心办理了该房屋的商品房买卖合同网上备案登记。此后，被告董颖、赵强因未能办理房屋贷款手续，一直未向原告支付剩余房款。另查，2018年9月11日，锦州市古塔区人民法院受理（追加）第三人胡标诉被告董颖、赵强民间借贷纠纷一案。2018年9月13日，锦州市古塔区人民法院做出（2018）辽0702民初1176号之一民事裁定书，裁定：“查封被告董颖名下所有的坐落于锦州市太和区XXX区X区X号楼X单元XX层XX号房屋，查封期限为三年”。2018年9月14日，锦州市不动产登记中心为锦州市古塔区人民法院出具协助执行通知书，载明：预查封董颖，南庄里XXX区X区X-XX号房屋，电子档案，三年。2018年9月29日，锦州市古塔区人民法院做出（2018）辽0702民初1176号民事调解书，调解内容为被告赵强、董颖共计应偿还（追加）第三人胡标借款本金756000元及具体还款期限等。后，被告董颖、赵强未在民事调解书约定的期限内履行给付金钱义务。2019年2月15日，（追加）第三人胡标向锦州市古塔区人民法院申请强制执行。2019年9月2日，原告锦州天元房地产开发有限公司向锦州市古塔区人民法院提出执行异议。2019年9月9日，锦州市古塔区人民法院做出（2019）辽0702执异39号执行裁定书，裁定：“驳回异议人锦州天元房地产开发有限公司的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉”。原告未在法定期限内向锦州市古塔区人民法院提起执行异议之诉。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原、被告签订的XXX区商品住宅X区X-XX号房屋的商品房买卖合同，合法、有效。原告未在法定解除权期间内行使解除权，解除权已消灭，故原告提出解除与二被告签订的房屋买卖合同、二被告返还诉争房屋的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持，原告主张二被告支付滞纳金的诉讼请求，本案不予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告锦州天元房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费818元，由原告锦州天元房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员 李 犇二〇一九年十一月二十九日书记员 李思佳