湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0602民初7427号 原告岳阳众和物业管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前西路原物贸老院****。 法定代表人乔立华，该公司经理。 委托代理人徐罡，湖南了得律师事务所律师。 被告冯湘伟，男，汉族，1981年5月16日出生，住岳阳市岳阳楼区。 委托代理人杨会英，女，汉族，1982年8月8日出生，住岳阳市岳阳楼区。 原告岳阳众和物业管理有限公司（以下简称岳阳众和公司）与被告冯湘伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告岳阳众和公司诉称，被告冯湘伟系原告提供物业管理服务的日东名苑小区3号楼302号房业主。2013年5月28日，双方签订了《日东名苑物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业服务，被告每月按照房屋建筑面积74.08平方米×1.28元/平方米的标准支付物业费，如被告未按约支付物业费，被告除应补交物业费外，还需从逾期之日起按照日千分之三支付滞纳金。原告现已为被告提供了物业服务，但被告未依约向原告支付物业费，其中2015年1月起至2018年12月期间物业费至今未支付。为维护原告的合法权益，遂起诉至人民法院，要求判令被告向原告支付2015年7月起至2018年12月期间物业费4267.01元（74.08平方米×1.2元/月×12月×4），后变更为3733元，并支付逾期付款滞纳金至付清之日止，暂计算至2019年6月30日止为9312.87元［（74.08×1.2×12×3‰×（365×3+180）+74.08×1.2×12×3‰×（365×2+180）+74.08×1.2×12×3‰×（365+180）+74.08×1.2×12×3‰×180）］，后变更为7272.65元，诉讼费由被告承担。 被告冯湘伟辩称，1、原告未尽到管理职责，被告家中一次被盗，两次摩托车电瓶被盗，室外东西被盗，原告不能提供视频监控。2、原告违反一楼门面不能出租给油漆经营的约定。3、门禁形同虚设。4、小区门口有酒店，酒店后门直通小区，存在安全隐患。5、室内房屋墙面开裂。6、原告提出的诉讼请求超出诉讼时效。7、要求驳回原告高额滞纳金的主张，并降低物业费。 根据双方当事人举证、质证的证据和当庭陈述，确认如下案件事实： 被告冯湘伟系原告提供物业管理服务的日东名苑小区3号楼302号房业主。2013年5月28日，双方签订了《日东名苑物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业服务，被告每月的10日前按照房屋建筑面积74.08平方米×1.28元/平方米的标准支付物业费，如被告未按约支付物业费，被告除应补交物业费外，还需从逾期之日起按照日千分之三支付滞纳金。原告现已为被告提供了物业服务，但被告未依约向原告支付物业费，其中2015年1月起至2018年12月期间物业费3733元至今未支付。 双方对下列事实存在争议： 1、对原告是否提供符合约定的物业服务的争议。被告在诉讼中提出，被告家中一次被盗，两次摩托车电瓶被盗，室外东西被盗，原告不能提供视频监控，小区没有安装监控，原告违反一楼门面不能出租给油漆经营的约定，门禁系统是坏的，对讲机有问题，小区门口有酒店，酒店后门直通小区，存在安全隐患，电梯卫生状况差，乱贴广告，室内房屋墙面开裂，并向法庭提交了门禁照片、墙体开裂的照片、微信聊天记录、电梯内照片、《日东名苑油漆中毒事件处理方案》和汽车美容中心经营照片。原告则认为双方并非财产保管合同关系，原告财物被盗不能认定系原告的责任，并提供了多份岗亭交接班日志，开发商本身就未安装门禁系统，被告所称的盗窃发生时，小区装有视频监控且能正常运行，但该系统为老旧的模拟系统，像素极地，晚上监控无法辨别，物业公司仅对上述门禁系统以及监控进行维护和管理，并不具有安装的责任。小区一楼油漆中毒事件处理方案属实，但3号楼一楼门面系业主所有，原告并无产权或管理权。酒店系开发商开发设计，相关问题应由业委会与开发商沟通处理，原告提供协助。本院认为，原告与被告之间并非财产保管合同，原告提供的多份岗亭交接班日志，能够证明原告已经履行了安全管理义务，被告并无相反证据证明原告的安全管理义务存在瑕疵，亦无证据表明原告存在拒不提供监控的情况，原告仅对门禁系统以及监控设备的运行履行维护和管理义务，至于该系统的安装与否的责任并不在原告，被告并无充分证据证明原告存在怠于履行上述义务，并无证据表明小区酒店后门系原告设置，原告也并非一楼门面的所有权人，不能决定该门面的出租对象，被告室内墙体的裂缝并非原告的维修服务范围，综上，被告并无充分证据证明原告存在严重违反物业服务协议约定的情形，对被告提出原告没有提供符合约定的物业服务的主张，本院不予支持。 2、对原告的诉求是否超过诉讼时效的争议。被告认为原告并未向原告催讨物业费，其主张已经超过诉讼时效。被告则认为，物业服务合同是典型的继续性合同，管理费用实际上是同一笔债务，只是约定分期履行，但各期并不是独立的债务，每月应缴纳的物业费并非独立的债务，不应单独计算诉讼时效。本院认为，根据双方签订的《物业管理服务协议》，被告应当在每个月的10日前交清本月的物业费，原告亦是在提供相应的物业服务后才收取对应的物业费，原告并非是一次性提供完物业服务后，再由被告分期支付费用，故对原告提出物业管理费是同一笔债务分期履行的主张，本院不予支持。被告未按照约定支付物业费，原告应当在履行期限届满后对相应的物业费及时进行催讨，由于原告提交的催缴律师函、物业费水费催缴通知，显示的时间最早为2019年2月25日，并无证据显示原告在此之前及时进行了催讨，同时考虑到《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效变更为3年的规定，故原告提出的2016年2月25日之前的物业费主张已经超过诉讼，本院对此不予支持。 3、对违约金是否过高的争议。被告提出本案约定的违约金过高，要求驳回原告该项主张。本院认为，本案物业管理服务协议约定逾期违约金为日千分之三，明显较高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院酌情将本案违约金调整为月利率1%，即日0.333‰。 本院认为，原告岳阳众和公司与被告冯湘伟之间形成了物业服务合同关系。被告应当按照约定支付物业管理费。原告并无证据证明其对2017年2月25日之前的物业费及时进行了主张，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，对原告提出2016年2月25日之前的物业费的主张超过诉讼时效，本院不予支持。原告自愿按照1.2元/平方米/月计算物业费，并无不当。被告应当支付原告2017年2月25日至2018年12月31日止的物业费1973.49元（74.08平方米×1.2元/月×22.2月）、违约金498.06元［（74.08×1.2×12×0.333‰×365+74.08×1.2×12×0.333‰×306）］，并以1973.49元为基数，按照月息1%支付自2019年1月1日起至付清之日止的违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 限被告冯湘伟在本判决书生效后七日内支付原告岳阳众和物业管理有限公司物业费1973.49元、违约金498.06元，并以1973.49元为基数，按照月息1%支付自2019年1月1日起至付清之日止的违约金；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费140元，减半收取70元，由被告冯湘伟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员 陈 军 二〇一九年十一月二十五日 书记员 张小红