江苏省太仓市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏0585执异86号 案外人：太仓市经济协作总公司，住所地江苏省太仓市城厢镇太平路城北桥北堍。 法定代表人：李建民，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王妍，江苏孙剑良律师事务所律师。 申请执行人：太仓新蓬环保设备有限公司，统一社会信用代码9132058531383302X2，住所地江苏省太仓市双凤镇新湖温州路19号。 法定代表人：王炳元。 被执行人:苏州冠桢金属制品有限公司，统一社会信用代码91320585694512587T，住所地江苏省太仓市双凤镇维新村。 法定代表人：龚国光。 被执行人：苏州国光机电工业有限公司，统一社会信用代码91320585768260045J，住所地江苏省太仓市双凤镇凤扬路。 法定代表人：龚国光。 被执行人：龚国光，男，1967年7月28日生，汉族，住所地江苏省太仓市。 被执行人：浦秋红，女，1969年10月14日生，汉族，住所地江苏省太仓市。 本院在执行太仓新蓬环保设备有限公司与苏州冠桢金属制品有限公司、苏州国光机电工业有限公司、龚国光、浦秋红房屋买卖合同纠纷一案中，案外人太仓市经济协作总公司于2019月10月30日向本院提出书面异议。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 经审查查明，2018年8月20日，本院对太仓新蓬环保设备有限公司与苏州冠桢金属制品有限公司、苏州国光机电工业有限公司、龚国光、浦秋红房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）苏0585民初4989号民事调解书：一、被告苏州冠桢金属制品有限公司于2018年8月25日之前一次性归还太仓新蓬环保设备有限公司转让款及违约金合计1200万。苏州国光机电工业有限公司、龚国光、浦秋红对上述债务承担连带担保责任。二、案件受理费97520元，减半收取48760元，保全费5000元，合计53760元，由苏州冠桢金属制品有限公司、苏州国光机电工业有限公司、龚国光、浦秋红负担。 2018年8月15日，本院根据太仓新蓬环保设备有限公司申请，作出（2018）苏0585民初4989号民事裁定书：查封龚国光、浦秋红名下位于太仓市××星都公寓××室房屋（房屋所有权号0100002889）。 根据太仓新蓬环保设备有限公司申请，本院于2018年9月3日立案强制执行，案号为（2018）苏0585执3030号。在本案执行过程中，本院于2018年9月25日作出（2018）苏0585执3030号执行裁定书：查封、扣押、冻结被执行人苏州冠桢金属制品有限公司、苏州国光机电工业有限公司、龚国光、浦秋红1215万元或相应价值财产，并对案涉房屋张贴执行裁定书、封条予以告知。 太仓市经济协作总公司提出异议称，龚国光名下位于城厢镇星都公寓××幢房屋（房屋所有权证号：0100002889），其系合法权利人。具体理由如下：1998年11月25日，异议人和太仓市迅达机械设备厂（龚国光担任法定代表人的企业，现已注销）签订《房屋转让协议》，约定太仓市迅达机械设备厂将房屋抵偿其对异议人的欠款40万元，并于1998年11月20日交付房屋及房地产证，尚余3万元于1998年11月底前归还给异议人。上述协议签订后，太仓市迅达机械设备厂将房屋以及房屋所有权证、土地使用权证的原件交付异议人。虽然房屋未办理过户登记，但双方对于房屋的交付及转让的事实早已于1998年发生并得到异议人和房屋所权人龚国光的确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，异议人对案涉房屋享有合法权利并足以排他。请求：中止对龚国光名下坐落于城厢镇星都公寓××幢104室房屋（房屋所有权证号：0100002889）的执行并解除对该房屋的查封。 申请执行人太仓新蓬环保设备有限公司未作答辩。 被执行人苏州国光机电工业有限公司、龚国光、蒲秋红未作答辩。 另查明：太仓市××星都公寓××室房屋于1999年9月22日办理产权登记，房屋所有权人登记为龚国光，房屋所有权证号为0100002889太国用（2002）第4220015229号，建筑面积152.3平方米。 2019年7月15日，案外人陆献忠就案涉房屋提出执行异议，认为龚国光将案涉房屋转让给了太仓经济协作总公司，后太仓经济协作总公司又转让给了陆献忠。 2019年7月30日，本院作出（2019）苏0585执异58号执行裁定，驳回了陆献忠的异议请求。陆献忠于2019年8月15日提起执行异议之诉，案号为（2019）苏0585民初4997号，该案目前仍在审理中。 太仓市经济协作总公司为支持其异议请求，提供了如下证据： 证据一：《房屋转让协议》一份，证明太仓市经济协作总公司与太仓市迅达机械设备厂、龚国光签订协议将前述房屋抵偿债务。该协议于1998年11月25日签订，协议甲方为太仓市经济协作总公司，乙方为太仓市迅达机械设备厂（现已注销，法定代表人为龚国光），其中约定：约定乙方欠甲方43万元，乙方拥有星都别墅一幢，愿以房屋抵偿欠款，达成如下协议：一、星都别墅地处太平路（以下内容空白，另手写记载“惠阳二村五幢2单元104室”）；二、房屋含地坪、天面、铝合金隔断等装潢及空调器四只、淋浴器一只、20寸彩电一只；三、双方同意作价40万元抵偿欠款，并于1998年11月20日交付房屋及房地产证，尚余3万元乙方于1998年11月底前归还甲方；四、甲方如需过户，过户费用双方各负担50%。五、本协议一式四份，双方及双方主管各执一份；六、本协议需经太仓公证处公正。协议由甲乙双方盖章，龚国光作为企业代表在乙方处签字。 证据二：龚国光名下城厢镇星都公寓××幢104室房屋所有权证、土地使用权证原件各一份，证明龚国光向太仓市经济协作总公司交付了案涉房屋。 龚国光陈述，因时间间隔二十多年，《房屋转让协议》是否签订过没什么印象，但看上去加盖的太仓市迅达机械设备厂的公章和其本人的签名好像是真实的。案涉房屋是我个人的财产，与太仓市迅达机械设备厂无关，该厂也与太仓市经济协作总公司没有业务关系的。我在1994年和1996年期间承包太仓市经济协作总公司下面的公司进行经营，结欠其承包款大概50多万元，当时是协商以案涉房屋进行抵偿，当时还没有办理房产证。按当时的房价大概2400元-2600元每平米，案涉房屋不足以抵偿全部债务，当时还另外拿了一辆汽车一起抵偿债务。因为两样财产加起来的价值是超过50多万的，当时说好如果我后期归还了债务，可以赎回，但是债务后来是没有归还的。协商之后不久我就将汽车交付给了太仓市经济协作总公司，案涉房屋我只是进行了搬离，并没有办理交接，房屋一直空关着。房产证办好之后过了一段时间，太仓经济协作总公司找我拿走了房产证的原件，但房屋钥匙一直没有交付。后来陆献忠来找过我要求办理过户，我没有同意，我跟他说如果太仓市经济协作总公司要求过户我可以跟他们商量，但是陆献忠个人找我，我是不认可的。之后就没有人再找过我，但我听说之后房屋好像是被其他人占有了，但因为有过抵债的协议，所以我也没有管过这个事情。 本院认为，金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议的，应当符合下列条件：（1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同；（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产；（3）案外人已经支付全部价款（其中案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，应同时符合下列情形：①案外人与被执行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；②案外人对被执行人享有到期债权与执行标的的实际价值大致相当；③案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；⑥以房抵债协议不违反其他法律法规的规定）；（4）案外人非因自身原因未办理过户登记手续。本案中，虽然根据龚国光陈述，其与案外人太仓市经济协作总公司在案涉房屋被查封前存在到期债权债务关系，并且龚国光亦同意以其个人名下的案涉房屋抵偿债务，案外人并提供了书面以房抵债协议，但是现并无证据核查龚国光与案外人之间的债权债务关系是否合法有效，亦无法排除该以物抵债协议是否存在规避债务或逃避债务或损害其他债权人的情形。案涉房屋的房产证、土地使用权证原件虽然进行了交付，但龚国光明确否认其向案外人实际交付了案涉房屋，故不足以认定案外人在案涉房屋查封前已经实际占有房屋。并且，案外人在龚国光向其交付案涉房屋房产权、土地使用权证时应当已经知道案涉房屋符合办理过户登记条件，但其未在合理时间内办理过户登记，也未提供证据证明系龚国光拒不配合导致未能办理过户，故应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续。综上，案外人以其对案涉房屋享有物权期待权，提出执行异议，不符合法定要件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人太仓市经济协作总公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张红烈 审 判 员  陆 薇 人民陪审员  杨培兰 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  黄晓清