四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1392号 上诉人（原审被告）：泸州市江阳区住房和城乡建设局，住所地四川省泸州市，组织机构代码X。 法定代表人/负责人：梅建，局长。 委托诉讼代理人：王松，四川理光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泸州长润房地产开发有限责任公司，住所地四川省泸州市，统一社会信用代码X。 法定代表人：刘小群，董事长。 委托诉讼代理人：钱智勇，四川远智律师事务所律师。 上诉人泸州市江阳区住房和城乡建设局（以下简称“江阳区住建局”）与被上诉人泸州长润房地产开发有限责任公司（以下简称“长润房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院作出的（2017）川0502民初1610号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人江阳区住建局的委托诉讼代理人王松、被上诉人长润房地产公司的委托诉讼代理人钱智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人江阳区住建局的上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判上诉人向被上诉人支付7.4万元购房费用；2.本案一、二审诉讼相关费用由被上诉人承担。其主要上诉理由是：被上诉人系房屋开发商，与上诉人之间，与陈太华之间，均系房屋买卖合同关系，而不是原审法院认定的委托代理关系；因被上诉人迟延履行交房义务，陈太华诉讼至法院形成的调解书，解决的仅仅是陈太华的诉求，未涉及《房屋代拆迁补偿安置合同》和《补充协议》中有关上诉人与被上诉人之间的权利义务；被上诉人与陈太华协商，将约定的交付房屋改为直接支付相应的对价，未对被上诉人造成任何的经济损失，被上诉人反而从中渔利。现上诉人为维持自己的合法权利，避免国有资产受到侵蚀，故请求二审法院在查明相关事实的基础上依法改判。 被上诉人长润房地产公司答辩：一审事实认定准确，适用法律正确，判决结果应当予以维持。 被上诉人长润房地产公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付原告代被告支付的拆迁安置补偿款人民币332183.5元；2.本案的诉讼费用由被告承担。 经一审法院审理查明：2005年10月13日四川省泸州市工商行政管理局直属分局出具《证明》载明：兹有四川泸州南建房地产开发公司由于企业改制，已于2004年企业名称变更为泸州长润房地产开发有限公司。 2009年，原告长润房地产公司（原南建公司，简称丙方，代拆迁安置人）与泸州市江阳区建设局（简称甲方、拆迁人）、案外人陈太华（简称乙方、被拆迁人）签订《房屋代拆迁补偿安置合同》约定：丙方于1994年11月与泸州市市中区房地产开发公司签订土地转让合同，并在区国土局办理了土地使用手续，飞跃开发区内小观山区域内的土地约10.41亩转让给丙方，2007年7月25日又在泸州市国土局以分割办理的形式取得该宗土地的使用权，按规定区开发办应附着物、建筑物、构筑物等清偿和拆迁。现该宗地内还有一户三人房屋未拆迁安置，因区房地产开发办公室已撤销，由建设局承担未完成的工作，现甲、乙、丙三方就拆迁安置达成如下合同：一、甲方负责对乙方拆迁安置，在丙方庆园小区十一号楼内安置乙方，丙方在十一号楼提供约90平方米住房给甲方用于安置乙方，结算面积以最终安置面积为准，超面积部分由被拆迁人按市场价支付，原有建筑物、构筑物按现行征地拆迁补偿标准，甲方补偿乙方各项费用56929元，在乙方拆迁完毕后十日内一次性付清。二、丙方提供的安置房按现行市国土局该区域征地拆迁限价商品房计价（如产生水、电、气、电视等配套费另计），由甲方负责于丙方安置完毕后30日内计算价款支付给丙方。三、丙方在原土地款中有500平方米土地价款未支付，应在甲方支付安置房款中扣减（按原土地价）。四、乙方在本合同签订之日起20日内搬迁住房并交空房给丙方拆除……2009年12月30日，原告长润房地产公司（原南建公司，简称丙方、代拆迁安置人）与泸州市江阳区建设局（简称甲方、拆迁人）、案外人陈太华（简称乙方、被拆迁人）签订《补充合同》约定：甲、乙、丙三方于2009年签订了房屋拆迁补偿安置合同，经三方再次协商达成如下补充合同：一、丙方提供给甲方用于安置乙方的住宅房明确为：庆园小区十一号楼一单元八号约90平方米，超面积部分由乙方按每平方米2200元购买。二、原合同正文第一自然段中“房地产开发公司”更正为“房地产开发办公室”。 2013年6月26日，原审法院受理陈太华与泸州市江阳区住房和城乡规划建设局、长润房地产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，陈太华以其与泸州市江阳区住房和城乡规划建设局、长润房地产公司签订《房屋代拆迁补偿安置合同》和《补充合同》，约定由长润房地产公司提供位于江阳区约90平方米的住房对原告进行安置，由泸州市江阳区住房和城乡规划建设局向长润房地产公司支付该套安置房价款，后陈太华依约进行了搬迁，但至起诉时长润房地产公司提供的安置房仍未修建为由诉至原审法院请求泸州市江阳区住房和城乡规划建设局、长润房地产公司继续履行合同，立即将安置房交付原告，若不能交付安置房则补偿陈太华购房款640000元，并由泸州市江阳区住房和城乡规划建设局、长润房地产公司承担本案的诉讼费用。该案在审理过程中，经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、泸州长润房地产开发有限责任公司在2014年12月31日前将90平方米安置房交付陈太华；泸州长润房地产开发有限责任公司逾期未能交付，则按同地段（泸州市江阳区之间）新房的评估价格购置90平方米房屋交付陈太华；二、泸州长润房地产开发有限责任公司从2013年8月起每月另外补偿陈太华400元过渡费；三、泸州市江阳区住房和城乡规划建设局补助陈太华1000元，此款于2013年8月20日前支付原告；四、陈太华自愿放弃其他诉讼请求。 2015年1月20日，泸州市江阳区委机构编制委员会关于泸州市江阳区住房和城乡建设局更名的通知载明：因机构改革的要求，“泸州市江阳区住房和城乡规划建设局”部分职能调整，单位名称由“泸州市江阳区住房和城乡规划建设局”变更为“泸州市江阳区住房和城乡建设局”。被告江阳区住建局当庭陈述与原告签订《房屋代拆迁补偿安置合同》的泸州市江阳区建设局与其系同一主体，因机构名称变化原因，变更后的名称现为被告泸州市江阳区住房和城乡建设局。 2015年11月30日，原告的法定代表人刘小群从其在中国建设银行股份有限公司卡号为62×××67的账户转款473000元至被拆迁人陈太华62×××73的账户中。同日，陈太华出具《收条》载明：今收到泸州长润房地产开发有限责任公司支付给我陈太华撤迁安置于泸州市江阳区大山坪刺园路二段至三段之间新房的购房款肆拾陆万捌仟元正（小写468000.00元），以及安置过渡费5000元（5个月）。对此，双方拆迁安置补偿纠纷履行完毕。此据。注：账号62×××73，开户行农行泸州分行营业部，收款人陈太华。2017年3月22日，原告长润房地产公司出具《付款情况说明》载明：由于当时公司资金周转困难，由刘小群为我公司支付的468000元（人民币大写：肆拾陆万捌仟元整）给陈太华的，支付卡号：62×××67。2017年5月22日，案外人刘小群出具《付款情况说明》载明：由于公司资金周转困难，由我本人为公司垫付的468000元给陈太华，支付卡号为62×××67。 本案在审理过程中，原告于2017年6月8日向原审法院申请对位于泸州市江阳区庆园小区11号楼1单元8号的商品房（清水房、面积90平方米）在2014年12月至2015年1月的市场价格和当时周边同地段（泸州市江阳区之间）2014年12月至2015年1月新建商品房（清水房）市场价格进行评估，原审法院经审查认为该申请符合有关法律的规定，遂予以准许。经抽取，本案评估机构确定为四川开元房地产评估有限公司。原告长润房地产公司开发的庆园小区11号楼，房屋坐落地点为江阳区，建设用地规划许可证号为泸规用2008-012，建设工程规划许可证号为泸规建（2008）-139。2017年5月12日，南苑社区出具《证明》载明：原中华人民共和国建设工程规划许可证建字第泸规建（2008）-139，兹有建设单位泸州市长润房地产开发有限责任公司，建设位置大山坪；原建设用地规划许可证地字第泸规用（2008）-012号，兹有用地单位泸州市长润房地产开发有限责任公司，用地位置庆园路；原来社区编号为，现地址变更为江阳区大山坪路北段145号8栋。2017年5月12日，泸州市江阳区民政局在该《证明》上加盖印章并备注“属实”。后四川开元房地产评估有限公司作出川开房评报（2018）第272号房地产评估报告，其评估意见为：委估房产的市场价值为411183.50元。 另查明：1994年11月1日，泸州市市中区房地产开发办公室（简称“甲方”）与泸州南建房地产开发公司（以下简称“乙方”签订《土地转让合同》约定：泸州市中区房地产开发办公室将统一征用的飞跃二社土地转让给泸州南建房地产开发公司开发，订立以下合同：一、甲方将飞跃开发区内，以国土、规划部门划线为准的小观山区域内的土地约10.41亩（如图）以每亩10.2万的价格转让给甲方；甲方将飞跃开发区内乙方应分摊的小区道以实际分摊部分（如图计算）约1.35亩以每亩8万元的价格转让给乙方；上述两项面积均以实际放线测量数据为准进行结算。乙方按所定区域内建筑面积12000平方米向甲方交纳每平方米5元的开发基金。以上三项合计为合同的金额122.98万元……原、被告双方当庭陈述《房屋代拆迁补偿安置合同》第三条约定的“未支付500平方米土地价款”为7.9万元。 原审法院认为：原告、泸州市江阳区建设局与案外人陈太华签订的《房屋代拆迁补偿安置合同》、《补充合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性规定，合法有效，对合同各方均具有法律约束力。各方在《房屋代拆迁补偿安置合同》、《补充合同》中约定：“拆迁人为泸州市江阳区建设局”、“……按规定区开发办应负责土地地面附着物、建筑物、构筑物等清偿和拆迁，现该宗地内还有一户三人房屋未拆迁安置，因区房地产开发办公司机构已撤销，由建设局承担未完成的工作”、“泸州市江阳区建设局负责对陈太华拆迁安置，在原告庆园小区十一号楼内安置陈太华，原告在十一号楼提供约90平方米住房给泸州市江阳区建设局用于安置陈太华”，本案原告因与泸州市江阳区建设局、陈太华签订《房屋代拆迁补偿安置合同》、《补充合同》参与到案涉拆迁安置中来，根据前述合同的约定本案原告仅为代拆迁安置人，案涉拆迁安置主体为泸州市江阳区建设局和陈太华，泸州市江阳区建设局为拆迁人，陈太华为被拆迁人。 2013年7月31日，长润房地产公司、泸州市江阳区住房和城乡规划建设局与陈太华经本院主持调解自愿达成的协议“泸州长润房地产开发有限责任公司在2014年12月31日前将90平方米安置房交付陈太华；泸州长润房地产开发有限责任公司逾期未能交付，则按同地段（泸州市江阳区之间）新房的评估价格购置90平方米房屋交付陈太华”，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性规定，合法有效，对合同各方均具有法律约束力。前述协议的约定系对《房屋代拆迁补偿安置合同》、《补充合同》中约定的拆迁人泸州市江阳区建设局拆迁安置被拆迁人陈太华方式的变更，协议虽约定交房义务人为原告长润房地产公司，但拆迁人为泸州市江阳区建设局的事实并未改变，原告长润房地产公司是拆迁人泸州市江阳区建设局的代拆迁安置人的事实也未改变。前述协议中对拆迁安置方式的变更，系各方意思表示一致的结果，代拆迁安置人即原告长润房地产公司在代拆迁安置被拆迁人陈太华过程中拆迁安置方式的变更，拆迁人是知晓并同意该变更的，因拆迁安置方式的变更而产生的法律责任应由拆迁人承担。代拆迁安置人不论是在2014年12月31日前将90平方米安置房交付陈太华或按同地段（泸州市江阳区之间）新房的评估价格购置90平方米房屋交付陈太华，产生的相关法律责任均应由拆迁人承担。如果代拆迁安置人按调解协议的约定按同地段新房的评估价格购置90平方米房屋交付陈太华，代拆迁安置人因购置房屋而产生的购置款应由拆迁人承担。后在调解协议的履行过程中，原告由购房安置被拆迁人陈太华变为向被拆迁人陈太华支付购房款，履行完毕了代拆迁安置补偿义务，虽原告未提交证据证明其向被拆迁人支付购房款拆迁安置陈太华得到了被告的同意，但调解协议约定原告可按同地段新房的评估价格购置90平方米房屋交付陈太华，购置房屋产生的相应购置也款应由拆迁人承担，原告向陈太华直接支付的购房款如果未超出同地段新房的评估价格就不存损害拆迁人利益的情形，原告主张相应的购房款应由被告支付给原告的请求于法有据，应予支持。经评估，房产的市场价值为411183.50元，故原告向陈太华支付的购房款中的411183.5元不存损害拆迁人利益的情况，该411183.5元应由被告江阳区住建局承担。根据原、被告双方在《房屋代拆迁补偿安置合同》中“丙方在原土地款中有500平方米土地价款未支付，应在甲方支付安置房款中扣减（按原土地价）”的约定，被告在向原告支付原告代被告支付的拆迁安置补偿款411183.5元时应扣减原告未支付的500平方米的土地价款即79000元，故原告诉请被告向原告支付其代被告支付的拆迁安置补偿款332183.5元的请求于法有据，原审法院依法予以支持。被告主张原、被告双方应按《房屋代拆迁补偿安置合同》第二条的约定进行结算与前述调解协议的约定不符，被告该主张无事实和法律依据，对被告的该主张原审法院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十八条、第三百九九条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告泸州市江阳区住房和城乡建设局于本判决生效之日起十五日内向原告泸州长润房地产开发有限责任公司支付原告代被告支付的拆迁安置补偿款332183.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取3568元，由原告泸州长润房地产开发有限责任公司负担535元，由被告泸州市江阳区住房和城乡建设局负担3033元。 二审期间，双方均未提交新的证据。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为本案上诉人与被上诉人之间是否存在委托代理关系；江阳区人民法院（2013）江阳民初字第1653号民事调解书是否是对三方权利义务的更改；本案江阳区住建局应当按照什么标准支付房屋价款。本案中，上诉人、被上诉人与案外人陈太华各方签订《房屋代拆迁补偿安置合同》、《补充合同》约定：“拆迁人为泸州市江阳区建设局”、“泸州市江阳区建设局负责对陈太华拆迁安置，在庆园小区十一号楼内安置陈太华，被上诉人在十一号楼提供约90平方米住房给泸州市江阳区建设局用于安置陈太华”，被上诉人因与泸州市江阳区建设局、陈太华签订《房屋代拆迁补偿安置合同》、《补充合同》参与到案涉拆迁安置中来，为代拆迁安置人，泸州市江阳区建设局为拆迁人，陈太华为被拆迁人，泸州市江阳区建设局负有对陈太华的拆迁安置义务。因被上诉人按上诉人要求向陈太华提供安置房屋，上诉人与被上诉人之间形成了代为安置的委托关系。江阳区人民法院（2013）江阳民初字第1653号民事调解书，系各方意思表示一致的结果，是对安置拆迁方式的变更，案涉三方的主体地位并未改变，代拆迁安置人即长润房地产公司在代拆迁安置被拆迁人陈太华过程中拆迁安置方式的变更，拆迁人是知晓并同意该变更的，因拆迁安置方式的变更而产生的法律责任仍应由拆迁人承担。三方的调解协议中约定，被上诉人可按同地段新房的评估价格购置90平方米房屋交付陈太华，购置房屋产生的相应购置款由拆迁人承担，现被上诉人已完成了对陈太华的安置，上诉人应按约定向被上诉人支付安置陈太华的款项。其支付标准应按三方约定的同等地段房屋的评估价款。因此，本案中，被上诉人在一审中向上诉人主张的相应的购房款请求于法有据，本院予以支持。综上，上诉人江阳区住建局的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5173元，由上诉人泸州市江阳区住房和城乡建设局负担（已预交7136元）。 个人本判决为终审判决。 审判长 何 锋 审判员 李 霞 审判员 何 燕 二〇一九年十一月十三日 书记员 刘梦玲