陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终11167号 上诉人（原审被告）：陕西明辰房地产开发有限公司，住所地：西安市长安区。法定代表人：齐祥义，该公司总经理。委托诉讼代理人：史革俊，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史为强，男，1989年11月23日生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：黄鑫，陕西致易衡律师事务所律师。上诉人陕西明辰房地产开发有限公司（以下简称明辰公司）因与被上诉人史为强房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。明辰公司上诉请求：1.撤销一审判决中第一项、第二项判决，并改判明辰公司在合理期限内（政府安排的期限）将办理被上诉人史为强所购买的涉案房屋产权证书需要由其提供的资料报产权登记机关备案, 驳回被上诉人要求上诉人承担违约金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由史为强承担。事实和理由：史为强没有在约定期限内办理房屋所有权登记手续，系因涉案项目属于西安市城中村改造项目，政府部门一直没有将涉案土地的出让价格审定完毕，导致其公司无法缴纳土地出让金，亦无法将《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》更名至其公司名下，终致其公司无法履行向房屋权属登记机关提交涉案房屋备案登记的相关资料之合同义务。即使政府土地价格评估审定工作现已完成，也比原预期时间逾期达4个月，按照政府安排后续工作的完成时限，涉案房屋具备办证条件，必然会顺延至2020年1月15日以后，其公司客观上已无法在判决生效后三个月内履行一审判决第一项；涉案房屋交付后，其公司积极履行了协助办证义务，双方在合同中没有约定规定时间内其公司不提交备案资料需要承担违约金，史为强在诉讼中也承认其没有缴纳契税和大修基金，一审法院判决其公司向史为强支付违约金，于法无据。史为强辩称：双方合同合法有效，明辰公司只是办理产权登记的配合义务主体，并非办证主体，其公司至今没有完成涉案房屋的初始登记，造成业主无法办理产权证书，明辰公司应当承担相应违约责任；其公司上诉称其公司未履行约定义务系因政府部门不作为或过失造成没有依据，一审判决明辰公司应在三个月内履行备案义务，已经给了其公司合理的办证期限。请求驳回上诉，维持原判。史为强向一审法院起诉请求：1、判令明辰公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，并履行为其办理房屋权属证书的义务；2、判令明辰公司向其支付违约金3254元；3、判令明辰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月11日，史为强、明辰公司签订《商品房买卖合同》，约定由史为强购买明辰公司开发建设的明威橡树湾第5幢1单元22层12202号房屋，总价款为650761元，房屋交付时间为2015年12月31日前。该合同第十五条约定，明辰公司应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因明辰公司的责任，史为强不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列款项处理：1.史为强退房，明辰公司在史为强提出退房要求之日起90日内将史为强已付房价款退还史为强，并按已付房价款的0.5%赔偿史为强损失；2.史为强不退房，明辰公司按已付房价款的0.5%向史为强支付违约金。该合同落款处有史为强的签名及印章、明辰公司的合同专用章。双方签订合同后，史为强依约向明辰公司支付了房款650761元。2016年2月25日，明辰公司向史为强交付了涉案房屋。后因明辰公司一直未能向产权登记机关提交相关办证资料，史为强遂向法院提起诉讼。另查明，明辰公司开发建设的明威橡树湾有相关部门核发的西安市长安区商品房预售许可证，并通过竣工验收和消防验收，土地手续尚在办理之中。截止本案法庭辩论终结前，明辰公司仍未将涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，史为强未能取得房屋权属登记证书。一审法院认为，史为强、明辰公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方应依据合同约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，明辰公司应在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案。现史为强已依约支付了房款，明辰公司于2016年2月25日将涉案房屋交付史为强，但明辰公司至本案法庭辩论终结前仍未依约将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，故对史为强要求明辰公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的请求，予以支持。另外对于史为强要求明辰公司协助履行为其办理房屋权属证书的义务，并未明确协助履行的义务内容，在现阶段该协助义务应理解为将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的应有之意，故不再单独进行处理。因明辰公司违约，史为强主张按照合同约定由明辰公司支付违约金，依法予以支持。但史为强计算有误，具体数额以一审法院核定为准，经核算为3253.81元。明辰公司以未能按时提交办理房地产权属登记的备案资料之责任不在明辰公司，史为强要求明辰公司支付违约金的条件未能成就为由抗辩，但未能提交有效证据，且即使明辰公司因第三人原因造成违约，其也应按照合同相对性原则向史为强承担违约责任，故该抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、被告陕西明辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内将办理原告史为强所购买的明威橡树湾第5幢1单元22层12202号房屋不动产权属证书需要由被告陕西明辰房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、被告陕西明辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告史为强违约金3253.81元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已预交，由被告承担，于本判决生效后十五日内给付原告。本院二审期间，当事人没有提交证据。经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，按照《商品房买卖合同》第十五条之相关约定，明辰公司应当在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案。但截止史为强提起本案之诉之日，明辰公司仍未按照《商品房买卖合同》约定，将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案，明辰公司已构成违约，应当承担违约责任。一审法院综合考虑合同性质、约定内容及履行实际等因素，判令明辰公司将涉案房屋办理权属登记应由明辰公司提交的资料报产权登记机关备案，并向史为强支付逾期备案违约金，符合本案已查明事实及合同约定，并无不当。明辰公司上诉称涉案项目系本市城改项目因政府部门停止办理相关供地手续致其公司未能如约履行协助办证义务，但其公司在诉讼中提交的证据并不能证明其公司之事实主张，明辰公司应当承担举证不能的不利后果，本院对明辰公司该项上诉意见不予采纳。综上，明辰公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陕西明辰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长    邹守鸣审 判 员    杨晓昱审 判 员    何  强 二〇一九年十一月二十日法 官 助 理   孙静文书 记 员 郑  瑜 1