昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10407号原告：昆明世博新区开发建设有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区世博路10号世博园2号门昆明世博新区开发建设有限公司办公楼。法定代表人：杨俊峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李淑芳，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李鹏程，云南八谦律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南林洋生物科技有限公司，住所：云南省昆明市高新区海源北路六号高新招商大厦九楼。法定代表人：白欣霏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：巢建伟，男，1982年4月28日出生，汉族，云南省玉溪市人，住云南省玉溪市易门县，系云南林洋生物科技有限公司总经理，特别授权代理。委托诉讼代理人：汪滨，男，出生于1973年6月18日，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区，系云南林洋生物科技有限公司总经理助理，特别授权代理。原告昆明世博新区开发建设有限公司与被告云南林洋生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告昆明世博新区开发建设有限公司的委托诉讼代理人李淑芳、李鹏程及被告云南林洋生物科技有限公司的委托诉讼代理人巢建伟、汪滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明世博新区开发建设有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告云南林洋生物科技有限公司向原告昆明世博新区开发建设有限公司支付自2019年1月1日起至被告实际腾退租赁物之日止的租金（暂算至2019年8月10日为70418.34元）；2、判令被告云南林洋生物科技有限公司向原告昆明世博新区开发建设有限公司支付违约金47520.00元；3、判令被告云南林洋生物科技有限公司腾空租赁物并将其交还原告；4、判令本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年5月7日，原告与被告签订了合同编号为新区公司合字（2018-27）号的《房屋租赁合同》，合同约定原告将自有的位于昆明市盘龙区白龙路世博园二号门办公楼四楼部分办公区域面积336平方米、多功能厅面积800平方米、地下仓库面积256平方米出租给乙方作为办公仓储使用。租期为2018年7月1日期至2018年12月31日。后2018年11月2日，被告云南林洋生物科技有限公司向原告发函要求终止《房屋租赁合同》，但意愿续租地下仓库256平方米以及四楼401室至2019年2月28日。原告于2018年11月20日向被告回函表示同意终止合同并要求被告于2018年11月25日前腾退租赁物，但由于被告意愿续租的部分原告将自用不再续租，故合同租期并未延长。但被告至今未清空租赁物内堆放的办公用品及货物，原告多次以发函等各种形式要求被告清空其所占的房屋，被告均不予理会，其行为严重侵犯了原告的权益。故依据合同约定及法律规定，原告为维护自身的合法权益，特依法向本院提起诉讼。被告云南林洋生物科技有限公司辩称：1、租金不符合实际签订的合同，目前只使用256平方的仓库；2、其他办公楼区域被告早已腾退，租金的计算标准应当是以256平方米的仓库来计算；3、违约金不存在，被告没有完全使用租赁面积，所以不承担违约金；4、多功能厅的面积是重复计算的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的照片，未有其他证据予以佐证，本院不予采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年5月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有位于昆明市盘龙区白龙路世博园二号门办公楼四楼部门办公区域面积336㎡、多功能厅面积800㎡及地下仓库面积256㎡出租给被告作为办公仓储使用。租赁期限自2018年7月1日起至2018年12月31日止，年租金237600元（办公室按55元/㎡/月计算，6月租金合计110800元；多功能厅、地下仓库按20元/㎡/月计算，租金合计为126720元）。租金由被告于2018年7月10日前一次性支付给原告。并指定了收款账号。双方任何一方违反本合同中任何一条均属违约，任何一方如有违约行为，违约方除向守约方支付租金20%的违约金外，给守约方造成经济损失的，还须赔偿损失，守约方有权单方解除合同。2018年5月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》补充协议，约定：原、被告双方于2018年5月7日签订的《房屋租赁合同补充协议》项下由原告应退给被告的23833元租金用于抵扣2018年5月7日签订的《房屋租赁合同》项下租金237600元中的部分金额，抵扣后被告应于2018年7月10日前一次性支付剩余租金213767元，原告向被告开具了增值税发票。补充协议未尽事宜以原合同为准。经审查，2018年11月2日，被告云南林洋生物科技有限公司发函至原告：1、要求终止租赁合同；2、2018年9月1日起至2018年11月25日止的租金请从被告云南林洋生物科技有限公司、案外人云南迈卡体育产业有限公司、云南迈卡生物科技有限公司、云南世恒国际旅行社有限公司签订合同中的80000元保证金扣除；3、继续续租地下仓库256㎡，租金与原合同一致，租期从2018年12月1日起至2019年2月28日止；4、四楼401室继续续租，租金与原合同一致。2018年11月20日，原告回函给被告云南林洋生物科技有限公司：1、同意提前终止租赁合同，终止时间为2018年11月25日；2、同意被告云南林洋生物科技有限公司、案外人云南迈卡体育产业有限公司、云南迈卡生物科技有限公司、云南世恒国际旅行社有限公司签订合同中的80000元保证金抵扣2018年10月1日起至2018年11月25日租金；3、地下仓库256㎡及四楼401室不再续租。本院对租赁场地进行现场勘查，具体如下：1、四楼401室面积为81.5㎡，该房间已锁，房屋内遗留着办公用品；2、多功能厅分一层和负一层，一层面积666.3㎡，堆放着原告物品。负一层面积为617.21㎡，堆放着大量玛咖酒、玛卡片、礼盒、石斛、葛根、洋参等物品；3、仓库面积为1265.96㎡，堆放着大量玛咖酒、玛卡片、礼盒、石斛、葛根等物品及个人生活用品。再查，截止开庭之日，被告未将仓库256㎡及四楼401室退回原告。本院认为：双方的争议焦点系：被告的行为是否构成违约？若构成违约，承担的违约责任是什么？针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，双方应当恪守履行，原告已按照约定将退回的租金支付给被告。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。本案中，因双方未对合同变更达成一致意见，双方租赁合同的期限应于2018年12月31日到期，到期后被告未按照合同约定将仓库256㎡及四楼401室腾还原告，被告的行为已然构成违约，对于被告辩称的观点与本院查实不符，本院不予采信，故在原、被告租赁关系到期终止的情况下，被告应当将租赁的仓库256㎡及四楼401室返还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告逾期不返还租赁物的行为构成违约，应当承担违约责任，被告逾期不返还租赁物的行为已经给原告造成房屋占用的损失，故原告有权请求被告支付逾期腾房的占有使用费，原告主张2019年1月1日起算逾期腾房占有使用费的时间于法有据，本院予以支持，故被告应当向原告支付从2019年1月1日起至实际腾还房屋之日止仓库以每月每平米20元（面积以256㎡计算）、办公室按55元每月每平米（面积以81.5㎡计算）计算的房屋占用费。此外对于原告主张违约金，本院认为，违约金的范围应当是给守约方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，基于本案上述的处理，原告的主要损失就是逾期腾房的占有使用费，但本院注意到堆放在仓库的物品有大量的纸箱和酒精，给原告带来巨大的安全隐患，属于可能造成的损失，故对于原告主张违约金的诉讼请求，本院根据目前租赁物的现状，酌情支持7500元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告云南林洋生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明世博新区开发建设有限公司腾还坐落于昆明市盘龙区白龙路世博园二号门办公楼地下层部分区域256㎡；二、被告云南林洋生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明世博新区开发建设有限公司腾还坐落于昆明市盘龙区白龙路世博园二号门办公楼四楼401室；三、被告云南林洋生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明世博新区开发建设有限公司支付从2019年1月1日起至实际腾还房屋之日止以每月每平米20元（面积以256㎡计算）计算的房屋占用费；四、被告云南林洋生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明世博新区开发建设有限公司支付从2019年1月1日起至实际腾还房屋之日止以每月每平米55元（面积以81.5㎡计算）计算的房屋占用费；五、被告云南林洋生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明世博新区开发建设有限公司支付违约金7500元；六、驳回昆明世博新区开发建设有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4798元，因适用简易程序审理减半收取计2399元由被告云南林洋生物科技有限公司承担1584，由原告昆明世博新区开发建设有限公司承担815元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇一九年十一月二十七日书记员 金 玉 洁