襄阳高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂0691执异133号案外人：韩玲，女，1981年7月18日出生，汉族，住襄阳市襄城区。申请执行人：唐晓文，女，1973年12月12日出生，汉族。户籍地襄阳市樊城区，现住襄阳高新技术产业开发区。被执行人：靖超，男，1990年4月24日出生，汉族，户籍地襄阳市襄州区，现住襄阳市襄州区。被执行人：文雯（靖超之妻），女，1989年9月29日出生，汉族，住襄阳市樊城区。本院在执行申请执行人唐晓文与被执行人靖超、文雯民间借贷纠纷一案中，于2019年9月6日作出（2019）鄂0691执585号协助执行通知书，案外人韩玲不服本院查封行为，向本院提起执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人韩玲称，请求中止对文雯名下房产的查封。事实与理由：案外人韩玲与被执行人文雯系房屋买卖关系，案外人于2016年12月18日交付房屋定金，截止2017年1月11日已支付房款32万元，房屋已经交付我实际使用，从2017年4月每月支付5000元，直至全部房款支付完毕。截止2019年9月，已支付房款48万元，此房屋于2019年6月10日出租，租金用于抵付房屋购房款。贵院在执行（2018）鄂06民终2953号民事判决中，查封了文雯名下位于襄阳市××区航空北路（华中工业博览城）××幢××单元××层××室，此房屋我已购买并实际占有，因房产证未办结，不能过户。即使本案应该履行义务，不应当查封案外人已实际购买并占用的房产。综上，请求人民法院立即解除对文雯名下房产的查封。为证明上述事实，案外人韩玲向本院提供《泽家地产买卖居间合同》，《付款委托书》，购房银行、微信、支付宝转账流水及收据，《借据》，文波给靖超、文雯的转账流水，《房屋租赁合同》，租金流水，租户缴纳物业费、水电费收据等相关证据材料。本院查明，唐晓文与靖超、文雯民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月11日作出（2016）鄂0691民初2053号民事判决，判决：“一、靖超、文雯于判决生效之日起偿还唐晓文借款本金490000元并支付从2016年9月9日起按年利率6%的利息至还清之日止；二、驳回唐晓文的其他诉讼请求”。靖超、文雯不服（2016）鄂0691民初2053号民事判决，向襄阳市中级人民法院提起上诉，襄阳市中级人民法院于2018年9月28日作出（2018）鄂06民终2953号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判”。因文雯、靖超未按期履行生效法律文书确定的义务，唐晓文向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年6月4日作出（2019）鄂0691执585号执行裁定，裁定：冻结、划拨、提取被执行人靖超、文雯60万元银行存款或查封、扣押、提取其同值的其他财产。同年9月6日，本院向襄州区不动产登记中心作出并送达（2019）鄂0691执585号《协助执行通知书》，请求襄州区不动产登记中心协助“查封被执行人文雯所有的位于襄阳市××区航空北路（华中工业博览城）××幢××单元××层××室不动产（产权证号：襄阳市房预襄州区字第××号）。查封期限三年。”同日，襄州区不动产登记局协助办理，并在送达回证上备注“有预抵押”。案外人韩玲不服本院查封行为，向本院提起执行异议。《泽家地产买卖居间合同》显示，文雯、文波（甲方）、韩玲（乙方）、襄阳泽家房地产经纪有限公司（丙方）于2017年1月3日签订《泽家地产买卖居间合同》，文雯、文波（系被执行人文雯之父）将襄阳市襄州区五洲国际华中工业博览城31幢1单元1层121室（建筑面积63.95平方米）以63.95万元的价格出卖给韩玲，中介费12000元。付款方式为2016年12月18日交付购房定金5万元，2016年12月30日付购房款5万元，2017年1月3日付购房款19万元，2017年1月3日微信转账购房款17万元，2017年1月11日转购房款2万元，剩余购房款每月交甲方5000元直至剩余195000付清为止，付清之日甲方为乙方办理过户。合同加盖“襄阳泽家房地产经纪有限公司合同专用章”，并由文波、文雯、韩玲签字确认。《付款委托书》显示，被执行人文雯、靖超于2016年12月18日委托案外人韩玲将襄阳市襄州区五洲国际商贸城××商铺的全部款项（人民币63.95万元）转到文波名下账号为62×××20建行账户或文波微信支付宝账户中。《房屋租赁合同》显示，韩玲、文雯（案外人、被执行人）为甲方，曹俊杰为乙方，双方于2019年6月10日签订《房屋租赁合同》，房屋租期20年，年租金3000元。现曹俊杰已将20年案涉房屋租金共计6万元汇入文波银行账户。但根据案外人提供的“租户交物业费、水电费收据”仅能证明××商铺于2017年7月4日缴纳电费，该收据中并无缴款方信息，无法证明案外人韩玲、被执行人文雯已将案涉房屋交付韩玲，并由文雯、韩玲租赁给曹俊杰并由曹俊杰占有并使用。另查明，襄阳泽家房地产经纪有限公司（下称泽家地产）于2017年8月28日成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资），公司设立时股东为张强。本院于2019年11月14日向文波、文雯与韩玲签订《泽家地产买卖居间合同》的实际经办人张强询问签订该合同的相关情况，张强表示：“泽家地产虽于2017年8月28日成立，但我以前就从事房屋中介工作，文雯就我的老客户，说是之前已与韩玲签订一份《房屋买卖合同》，由于房屋性质特殊，不好办理过户，故于襄阳泽家房地产经纪有限公司签订《泽家地产买卖居间合同》，主要就是代办过户。在《泽家地产买卖居间合同》签订之时，我已经明确告知泽家地产于2017年8月28日才成立，但韩玲、文雯坚持要将合同落款日期签订为2017年1月3日。该合同约定中介费12000元，现12000元已全部支付我公司，其中2000元是属于定金，在合同签订前通过现金方式给付我公司，剩余10000元是在2018年8月26日通过文雯支付宝转入我个人支付宝账户”。本院认为，生效法律文书确定的义务必须履行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，《泽家地产买卖居间合同》显示，文雯、文波（甲方）、韩玲（乙方）、襄阳泽家房地产经纪有限公司（丙方）于2017年1月3日签订《泽家地产买卖居间合同》，但丙方襄阳泽家房地产经纪有限公司于2017年8月28日成立，《泽家地产买卖居间合同》签订时间早于丙方襄阳泽家房地产经纪有限公司成立时间，该合同真实性依然存疑。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人提供的证据不足以证明案涉房屋已实际交付案外人韩玲，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。综上，《泽家地产买卖居间合同》真实性存疑，且案外人提供的证据不足以证明被执行人文雯、靖超已将案涉商铺交付案外人韩玲，故案外人的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人韩玲的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审 判 长 刘 战人民陪审员 张 财人民陪审员 杨 炜二〇一九年十一月二十八日书 记 员 张雨凡