成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0124民初5521号 原告（反诉被告）：朱新碧，女，1972年12月18日出生，汉族，住重庆市开县。 委托诉讼代理人:谭杰，四川应天缘律师事务所律师。 委托诉讼代理人:庞伟，四川应天缘律师事务所律师。 被告（反诉原告）:罗汝毅，男，1976年1月24日出生，汉族，住重庆市梁平县。 被告（反诉原告）:陈玉娴，女，1983年10月16日出生，汉族，住四川省蓬安县。 二被告共同委托诉讼代理人:杨俊彪，四川中奥律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下简称原告）朱新碧与被告（反诉原告，以下简称被告）罗汝毅、陈玉娴租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱新碧的一般授权委托诉讼代理人谭杰、庞伟，被告罗汝毅、陈玉娴的一般授权委托诉讼代理人杨俊彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱新碧向本院提出以下诉讼请求：1、确认被告解除租赁合同无效；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告朱新碧通过成都中铁置业有限公司商业招商入驻西郡英华项目商业开办“好又多购物中心”，经营面积1500平方米。2017年2月9日，原告与成都中铁置业有限公司签订了7份场地房屋租赁合同，租赁期限为8年，自2017年2月1日至2025年1月31日止。2019年6月20日成都中铁置业有限公司与被告签订《商品房买卖合同》将原告所租赁的2期6栋7号商铺出售给被告。出售后，案外人、原告、被告就转让铺面租赁主体变更为此签署《三方协议》。在《三方协议》三方签字盖章生效后，原告即多次通知被告收取房租，但被告均以各种理由拖延、拒收租金。2019年8月16日被告发出律师函，以所谓的“拒收租金”等理由解除2期6栋7号商铺的租赁合同。被告在《三方协议》签字生效后天即以“逾期交纳租金”等无中生有的理由提出单方解除租赁合同。被告蓄意否定原租赁合同，不执行“买卖不破租赁”基本法律规定的行为严重损害了原告的合法权益，被告解除违法行为应属违法无效，被告应继续严格履行租赁合同。 被告罗汝毅、陈玉娴辩称，原告在履行租赁合同过程中存在多种违反合同约定的情形，根据双方合同约定以及合同法规定，被告享有解除合同的权利，被告也委托律师向原告发送了解除合同的律师函以及解除相应合同的条款，请法院驳回原告诉讼请求。 被告罗汝毅、陈玉娴向本院提出以下诉讼请求：1、请求确认《房屋租赁合同》已解除；2、判令原告立即腾退房屋，将房屋按现状移交给被告；3、判令原告支付2019年8月1日起至2019年8月16日的房屋租金1583元；4、判令原告从2019年8月22日起按12600元每月的标准支付房屋占有使用费至实际交付房屋之日止；5、诉讼费由原告承担。事实与理由：2017年2月9日，原告与成都中铁置业有限公司签订了7份场地房屋租赁合同，约定了双方的权利义务。2019年6月20日被告与成都中铁置业有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买了原告所租赁的2期6栋7号商铺，并于2019年6月28日办理了商务房合同备案。2019年7月19日，成都中铁置业有限公司、原告、被告签署《三方协议》，约定被告成为出租方，享有出租方的权利义务。原告存在众多违约行为：私自改变房屋结构；未购买火灾公共责任险；未经出租方书面同意将房屋隔断转租给其他二人进行经营活动；签订三方协议后不配合被告从成都中铁置业有限公司收取履约保证金等费用；未及时向被告支付房屋租金等。鉴于原告的违约行为，被告委托律师向原告发送了律师函，解除房屋租赁合同，要求被告限期腾退房屋并支付相关费用。 原告朱新碧辩称，解除合同事实不成立，本案不存在合同法第93、94条的情形，原告向被告依法支付租金，被告拒收，原告已通过提存方式交付。原告与中铁签订了7份租赁合同，开设超市，合同已经履行两年多时间，被告主张诉争合同是7份合同之一，面积较小，被告于2019年7月期间向中铁购买该房屋，三方于2019年8月签署三方协议，确立了买卖和租赁的承租人主体变更，被告在合同签订生效不足10日之内提出解除合同的通知，实为违反诚信，破坏买卖不破租赁的法律法则，其提出原告违反合同履行的事实不成立，其双方合同刚因三方协议确立开始履行，属于合同起始阶段，被告存在拒收租金，刻意解除合同，其主张不应得到支持。 本院经审理认定如下事实：2017年2月9日，原告与成都中铁置业有限公司签订了7份场地房屋租赁合同，租赁期限为8年，自2017年2月1日至2025年1月31日止，租金按季度收取，第一期租金从2017年2月1日起至2018年12月31日止，后期每季度期满，需每次提前15个日历天向甲方交付下一季度的租金。原告向成都中铁置业有限公司交付租金至2019年7月31日。2019年6月20日成都中铁置业有限公司与被告签订《商品房买卖合同》将原告所租赁的2期6栋7号商铺出售给被告。2019年7月19日，案外人成都中铁置业有限公司（甲方）、原告（丙方）、被告（乙方）签署《三方协议》，约定出租方变更为乙方；约定了甲方已收取费用的结算，包括甲方已收取丙方的租金（截止2019年7月31日）；因乙方所购房屋为现房，乙方对房屋的现状不持异议，同意按房屋现状办理房屋的交接手续；合同经三方签字（盖章）后生效。该合同经甲方加盖公章后，被告罗汝毅于2019年8月5日领取三方协议，原告朱新碧于2019年8月12日领取三方协议。2019年8月16日，被告罗汝毅委托四川中奥律师事务所向原告朱新碧发送了律师函，以私自改变房屋结构、未购买火灾公共责任险、未经出租方书面同意将房屋隔断转租给其他二人进行经营活动、签订三方协议后不配合被告从成都中铁置业有限公司收取履约保证金等费用、未及时向被告支付房屋租金为由解除房屋租赁合同。2019年8月23日，被告在案涉商铺张贴《限期腾退房屋通知书》，要求案涉商铺各商户在三日内腾退房屋。原告于2019年8月14日就交纳租金事宜与被告罗汝毅通过短信联系。期间，原、被告通过电话、短信联系，被告表示合同已解除，原告则不认可合同解除。2019年9月5日，原告向被告陈玉娴支付租金，被告陈玉娴拒收。2019年9月10日，原告将2019年8月至2019年10月租金9496元提存于四川省成都市蜀都公证处。 以上事实有当事人的陈述，有房屋租赁合同、三方协议、客户资料领取表、短信截图、通话录音记录、律师函、公证书等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，被告购买案涉商铺后，与成都中铁置业有限公司、原告签订了三方协议，故房屋租赁合同、三方协议对原、被告均有约束力，原、被告应按房屋租赁合同、三方协议约定履行各自的义务。因三方协议约定被告对房屋的现状不持异议，同意按房屋现状办理房屋的交接手续，故被告关于私自改变房屋结构、未购买火灾公共责任险、未经出租方书面同意将房屋隔断转租给其他二人进行经营活动解除合同的理由不成立。因三方协议未约定原告有配合被告从成都中铁置业有限公司收取履约保证金等费用的义务，故被告以此解除合同的理由也是不成立的。在领取三方协议后，原告积极联系被告，要向被告支付租金，在被告拒收后又提存了租金，故被告以原告未按时支付租金解除合同的理由也不成立。综上，被告解除合同的理由不成立，且原告已将2019年8月至10月的租金已提存，故被告的反诉请求本院不予支持。原告关于被告解除租赁合同无效的主张成立，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）罗汝毅、陈玉娴解除租赁合同无效。 二、驳回反诉原告（被告）罗汝毅、陈玉娴的全部诉讼请求。 本案本诉收取案件受理费50元、反诉收取案件受理费50元，由被告（反诉原告）罗汝毅、陈玉娴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李文平 二〇一九年十一月五日 书记员  贾安琴