湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂10民终1188号上诉人（原审原告）：高华，男，1963年5月5日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：涂登富，荆州市荆州区正信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：胡万华，男，1966年10月4日出生，汉族，住荆州市荆州区。被上诉人（原审被告）：张琴，女，1970年9月27日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：王彩元，湖北蓝宇律师事务所律师。原审第三人：万志云，女，1967年9月13日出生，汉族，住荆州市沙市区。上诉人高华因与被上诉人胡万华、张琴及原审第三人万志云房屋买卖合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院（2018）鄂1003民初1124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高华的委托诉讼代理人涂登富，被上诉人胡万华，被上诉人张琴及其委托诉讼代理人王彩云、李立新，原审第三人万志云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高华上诉请求：1、依法撤销荆州区人民法院（2018）鄂1003民初1124号民事判决书；2、判决二被上诉人之间的合同无效；3、由二被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决在案件审理时对案件定性不准，案由错误。一审中，上诉人诉二被上诉人，请求法院确认合同无效，不是合同责任之诉，是侵权责任纠纷，因为二被上诉人恶意串通的合同行为，严重侵害了上诉人的权益。上诉人在一审的开庭和代理词中，反复说明本案是由于二被上诉人恶意串通，出卖他人的房屋，损害上诉人的利益，根据《合同法》第52条，这是一种合同责任与侵权责任竞合的情形，合同责任是依据合同的相对性，而本案是二被上诉人的恶意串通的合同行为，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人虽不是合同的当事人，但有权依《合同法》第52条第二款请求确认二被上诉人的合同无效。而一审使用的诚实信用原则，是合同责任，并没有依据《合同法》第52条进行审理。房屋所有权人的上诉人没有出卖房屋，占有房屋的第三人万志云没有出卖房屋，被上诉人张琴明知被上诉人胡万华没有房屋的处分权，双方却以超低价达成购买上诉人房屋的合同，这种合同是无效合同。二、一审判决对本案的事实和证据都予以认定，却罔顾事实，不以事实为依据。一审证据表明的事实是：上诉人于1996年5月16日将位于荆州区郢城镇××村××组××栋平房，土地证号是14××**，性质为集体土地，以15000元的价格卖给一审第三人万志云（一审原告表妹），约定签协议时付款1万元，房屋过户后支付剩余5000元。上诉人与第三人签订的《房屋买卖合同》违反了禁止性规定，在不能交易的情形下，由于双方是亲戚，达成了房屋继续由第三人使有，如果将来能过户就过户给第三人万志云，如不能过就仍由上诉人所有。只是谁给谁钱的问题，也就是双方都认为合同没有履行完成，是个暂停状态。第三人离婚后，房屋仍由第三人占有使用，也就是证明了第三人没有将上诉人的财产进行分割，并没有改变房屋的所有权状态。被上诉人胡万华服刑回来，由于没有房屋居住，向第三人借用房屋，借用期间，被上诉人由于经济困难，将借用的房屋以超低价卖给明知其已离婚，并无权处分房屋的被上诉人张琴，被上诉人胡万华的笔录和庭审时都明确说明，房子使用权在离婚时是分给第三人的，自己只是借住，上诉人张琴说“你敢卖，我就敢买”。况且被上诉人张琴与第三人万志云和上诉人都是邻居。这是明显的恶意串通，损害他人权益的合同买卖。这些事实，一审开庭都已查明并认定，却没有对该事实进行阐述，也没有依据事实进行判决。三、一审判决自相矛盾。一审判决认定上诉人与第三人之间的合同无效，却认为没有任何处分权的被上诉人胡万华与被上诉人张琴之间恶意串通的房屋买卖合同有效。在本案的一审中，上诉人和第三人均认为没有完成，只是由第三人占有和使用。作为借用房屋的被上诉人胡万华，其对该房屋无任何处分权，被上诉人张琴明知胡万华没有处分权，却仍与其达成低价买卖合同，双方都是非法牟取利益，损害他人的行为，这一严重违法行为，一审法院却仍认定为有效。四、被上诉人张琴为恶意占有他人财产，不是《合同法》所说的善意取得。在本案的庭审中查明的事实，庭审查明的证据都证明张琴知道被上诉人胡万华无权处分，却以谋取利益为目的，与被上诉人胡万华达成房屋买卖。作为房屋买受人，有义务要求卖房人提供房屋的产权证明、婚姻关系证明。而本案中的被上诉人张琴，却以8500元的低价与被上诉人签订合同。荆州城周围的房屋，有房有地的，从没有这样的低价，这样的房子再便宜也不会低于十万元，所以被上诉人双方无论是形式上的还是主观上的都是恶意买卖行为。五、一审判决主观判案，错误使用诚信原则。本案中的上诉人和第三人均认为该房屋买卖没有完成，第三人只是占有使用，被上诉人张琴并没有从上诉人或第三人处购买房屋，何来的房屋已出卖22年，本案也构不成连环买卖。所以说，一审判决使用诚信原则实属错误。综上，请二审法院查明事实后，撤销荆州区人民法院作出的一审判决，并改判确认二被上诉人之间的《房屋买卖合同》无效。胡万华辩称，房屋不是我的，只是给我住，我就卖了，刚服刑回来没有钱，有人买我就卖了。张琴辩称，1、根据我国土地管理法第十条、《关于加强农村宅基地管理的意见》第五条、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、最高人民法院《关于为推行农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》第二部分第（二）方面第四条规定：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效”。上诉人高华将案涉房屋（宅基地）出卖给万志云夫妻（万志云与胡万华其时未离婚），万志云（胡万华）不属于本集体经济组织（太晖村）成员，双方签订的房屋买卖合同应认定无效。2、胡万华（万志云）与张琴签订的房屋买卖合同有效。（1）出卖房屋23年未提出异议，未主张相应权利。从1996年5月16日至原告高华提起诉讼，23年过去了，高华从未向万志云（胡万华）主张过相应权利。（2）出卖案涉房屋十多年了未提异议，应视为默认。胡万华出卖案涉房产，其前妻万志云应知道这一情形。2006年胡万华将声称是其前妻万志云借给其居住的涉案平房出卖给张琴，万志云应当知道并默认这一事实。2006年出卖房屋后，万志云与张琴是好友，一起在外省打工，张琴告诉过万志云胡万华出卖房屋的情形。万志云期间应邀到张琴处做客，张琴又告知卖房事宜。万志云庭审中辩称，案涉房屋被前夫出卖给张琴，10多年了一直不知情，不合情理，因其从未提起异议，应推定其对胡万华出卖房屋的行为予以追认。胡万华在13年前处分案涉房屋时虽不是该房屋所有权人，但在胡万华无权处分案涉房屋后的十多年里，高华的住房与张琴购买的案涉房屋只一墙之隔，双方早不见面晚见面，高华一直未主张权利，应视为对胡万华无权处分行为的默认。（3）张琴与高华是同村同小组村民，且张琴在该小组未分得其他宅基地（无其他住房）其购买高华的二间平房（实为厨房或杂屋）居住，合法、合理、合情。案涉房屋已被政府征收拆除，交易安全应得到法律保护。23年前万志云以实际支付10000元购房，13年前张琴以8500元购得同一房屋，不存在上诉人辩称的超低价购买案涉房屋。上诉人在房屋出卖20余年后，面临拆迁补偿的情形下，主张原转让农村宅基地合同无效，其行为违背了诚信原则，若未面临拆迁，可以推定高华不会提起此民事诉讼，主张权利。万志云述称，我在1996年用15000元购买的房屋，当时装修花了近1万5，总共花了3万多元，我一直在里面居住，我的小孩也在太晖村读书，买房子的时候，姨爹姨妈都在，我和表哥达成协议，我和我的表妹住前面的四间房屋，我们给钱让两个儿子在后面重新建楼房，房子是四间房，大小不一，土地是平均分的，我住的房子要大些，我表妹住的房子小些，以后要建房必须两姐妹达成一致才行。我认为胡万华是不可能卖房子，房子也没有过户到我名下，当时房子借给胡万华住时，胡万华父母也跟我讲胡万华刚刚回来，没有地方住，等找到居住的地方就将房子还我，我看在孩子面上将房子借胡万华居住。房子借胡万华居住期间，我近3年没有回过太晖村，我对胡万华卖房子根本不知情。高华向一审法院起诉请求：1、请求确认被告胡万华与被告张琴双方达成的《购房协议书》无效；2、由二被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告高华系荆州市××区郢城镇太晖村**居民，第三人万志云系荆州市××区川店镇丫子桥村**居民，双方系表兄妹关系，1996年5月16日，原告高华与第三人万志云签订房屋买卖协议，约定原告高华将位于太晖八组一栋两间平房卖给第三人万志云，所卖房屋的土地证号为14××**，面积62.32平方米，出让价格为15000元，签订协议后支付给原告高华10000元，留下5000元过户后支付。此后，第三人万志云支付原告高华购房款10000元，房屋未办理过户手续。被告胡万华与第三人万志云原系夫妻关系，双方于1999年3月22日在荆州市荆州区人民政府办理协议离婚手续，协议约定第三人万志云所得房屋二间，彩电一台，家具一套，现金伍仟元整。2006年10月28日，被告胡万华经中介人高勇与被告张琴签订购房协议书，约定被告张琴向被告胡万华购房屋一栋，总面积陆拾肆平方米，经双方协商无异议购房金额8500元，土地证过户由被告张琴自理。协议签订后，被告张琴支付购房款8500元给被告胡万华。现房屋已被拆迁。一审法院认为，根据原告高华的诉讼请求，本案案由确定为确认合同无效纠纷。原告高华请求确认被告张琴与被告胡万华于2006年10月28日签订的购房协议书无效的理由为原告高华与第三人万志云于1996年5月16日签订的房屋买卖协议违反我国土地管理法第十条之规定且被告胡万华存在无权处分的行为未得到权利人追认。首先，关于原告高华与第三人万志云于1996年5月16日签订的房屋买卖协议是否违反我国土地管理法第十条之规定。农村房屋买卖合同纠纷涉及农村宅基地使用权的转让问题，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第二部分第（十）方面“加强村镇建设用地的管理”中规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）中亦指出：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》第二部分第（二）方面第4条规定：依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第五部分第（一）方面第19条之规定，现阶段，我国农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。在国家已确定的宅基地流转试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。从上述规定不难看出，认定农村房屋买卖合同无效的根本原因在于该买卖行为可能导致农村房屋所占宅基地流转出原农村集体经济组织，而损害本集体经济组织其他成员的社会保障效果和社会福利水平。如前所述，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，但该类合同效力可以因农村房屋权属变动方向不同而不同。房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同效力，应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。具体到本案中，原告高华与第三人万志云于1996年5月16日签订房屋买卖协议，将涉案房屋处分给了第三人万志云，该买卖协议虽未经太晖村村委会审批，但该协议系双方真实意思表示，合同签订后双方依约履行了各自的合同义务，且该房屋已交付第三人万志云居住使用，不存在欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同被撤销等情形。从1996年5月16日至原告向本院提起诉讼主张权利，房屋买卖行为已过二十余年，期间原告高华从未向第三人万志云主张过任何权利。故此，应认定原告高华与第三人万志云在履行该房屋买卖协议过程中系自愿的、真实的、连贯的。虽然第三人万志云不是太晖村村民，不属于太晖村集体经济组织成员，其购买诉争房屋的行为本应认定为无效，但之后其将诉争房屋又出卖给了具有房屋所在地集体经济组织成员资格的被告张琴，意味着该宅基地使用权又复原至法律法规许可的范围内，即第一手的房屋买卖行为非法性已经被消除。故在审查被告胡万华与被告张琴之间购房协议的效力时，应主要审查该协议签订时是否存在法律规定的无效情形。其次，对于被告张琴与被告胡万华于2006年10月28日签订的购房协议应否有效的问题。基于前述认定，原告高华与第三人万志云于1996年5月16日签订的房屋买卖协议本应无效，但在诉争房屋又出卖给具有房屋所在地集体经济组织成员资格的被告张琴，第一手的房屋买卖行为非法性已经被消除，故综合两次房屋买卖协议，不存在违反法律法规的强制性规定；另外，无证据证明本案存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形。同时，被告胡万华在处分该房屋时虽然不是该房屋的所有权人，但在被告胡万华无权处分涉案房屋的十多年时间里，原告高华居住在涉案房屋旁，其一直未主张权利，应视为对被告胡万华无权处分行为的默认，故被告张琴取得的涉案房屋亦并不违反法律法规的相关规定，现涉案房屋已经被拆除，从尊重历史照顾现实以及保护交易安全角度出发，被告胡万华与被告张琴就涉案房屋的买卖关系应为合法有效。在房屋售出十多年后，原告在房屋面临拆迁补偿的情况下，又以转让农村房屋违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。因此，对于原告要求确认合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款之规定，判决：驳回原告高华的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告高华负担。二审过程中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明:被上诉人张琴户籍于2008年6月27日由荆州市江陵县滩桥镇高兴村**移入荆州市××区郢城镇太晖村****。2017年12月31日，上诉人高华、原审第三人万志云、案外人张剑签订《协议书》一份，约定“今有太晖村八组（评估编号B3-037）房屋（房屋面积：62.32㎡）需征收。由于存在产权纠纷一直搁置，已经影响到北门片区征收进度，今由北门片区项目部和三方调解后达成协议如下：1、本房屋协议由张剑（身份证号：）与劳务公司签订房屋征收合同。2、该协议签订好后到下达房屋征收补偿款都暂存放于北门片区项目部。3、如三方达成协议需三方一起到北门片区项目部共同领取该房屋征收补偿款。4、该协议一式4份，甲乙丙各一份，北门片区项目部存档一份。”本案双方当事人二审争议的焦点是：案涉《购房协议书》的效力问题。本院认为，高华将其宅基地所建房屋出卖给其表妹万志云后，万志云将案涉房屋借给其前夫胡万华居住时，胡万华又将该房屋出卖给张琴并订立了《购房协议书》。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，即使胡万华在缔约时无权出卖该房屋，《购房协议书》并非无效合同。张琴在签订案涉合同后其户籍又户籍又迁入荆州市××区郢城镇太晖村**，农村集体经济组织成员资格，其取得案涉宅基地使用权不违反法律法规的强制性规定，因此，案涉《购房协议书》合法有效。此外，在胡万华出卖案涉房屋十多年后的房屋拆迁之际，高华诉至人民法院请求确认《购房协议书》无效,亦与诚实信用原则相悖。本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由高华负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  李 静二〇一九年十一月九日书记员  邱 爽