重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民初613号原告（申请执行人）：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江**创富路**********。统一社会信用代码91500000202830053J。法定代表人：李桂林，董事长。委托诉讼代理人：杨素，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈小龙，男，该公司工作人员。被告（案外人）：田园，男，1960年1月12日出生，汉族，住内蒙古赤峰市松山区。委托诉讼代理人：田平，内蒙古百柳律师事务所律师。第三人（被执行人）：赤峰伟映房地产开发有限公司，住所，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区金钰大都会**1-3-030127社会信用代码91150404660984455B。法定代表人：高荣富，执行董事。委托诉讼代理人：雷学军，重庆鉴识律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆市伟映实业(集团)有限公司，住所，住所地重庆市永川区人民南路****社会信用代码91500118203798374W。法定代表人：张伟，董事长。委托诉讼代理人：雷学军，重庆鉴识律师事务所律师。原告新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）与被告田园，第三人赤峰伟映房地产开发有限公司（以下简称赤峰伟映公司）、重庆市伟映实业(集团)有限公司（以下简称重庆伟映公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新华信托公司的委托诉讼代理人杨素、陈小龙，被告田园的委托诉讼代理人田平，第三人赤峰伟映公司、重庆伟映公司的委托诉讼代理人雷学军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新华信托公司向本院提出诉讼请求：1.判决准许对内蒙古自治区赤峰市新城区金钰大都会二期01029房屋（产权证号×××号）、010210房屋（产权证号×××号）的执行;2.本案诉讼费用由被告田园承担。事实和理由：1.田园不能证明张伟欠其借款；即便张伟欠田园借款，也不属于赤峰伟映公司与田园之间的债务，不能进行债务抵销；田园与赤峰伟映公司的抵债协议因恶意串通损害债权人利益而无效。故田园与赤峰伟映公司之间不存在合法有效的债务抵销关系，不能视为田园已支付房屋价款；2.以房抵债受让人不享有物权期待权，不享有足以排除执行的民事权益；3.田园因自身过错未办理过户登记；4.在《购买商厅协议书》签订之前，案涉房屋已抵押，因未经抵押权人同意，前述协议无效。田园辩称，1.田园与赤峰伟映公司之间的借贷关系有转款凭证证明；2.2016年4月20日的《购房款与借款冲抵协议》第三条明确约定是将乙方田园尚欠房款与甲方赤峰伟映公司尚欠借款进行冲抵；3.案涉《购买商厅协议书》不是以物抵债合同；4.以案涉房屋出售前存在抵押为由主张协议无效没有法律依据；5.案涉房屋客观上无法办理过户登记，田园自身无过错；6.田园自2016年4月21日起占有案涉房屋。请求驳回原告诉讼请求。赤峰伟映公司述称，赤峰伟映公司与田园的借款合同及房屋买卖合同合法有效，请求依法判决。重庆伟映公司述称，赤峰伟映公司与重庆伟映公司系两个独立法人，本案与重庆伟映公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人质证的证据，本院经评议后予以确认并在卷佐证。本院确认以下事实：新华信托公司与赤峰伟映公司、重庆伟映公司借款合同纠纷一案，本院于2015年11月25日作出（2015）渝一中法民初字第01262号民事判决，判决主要内容为：“一、限令被告赤峰伟映房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告新华信托股份有限公司归还贷款本金57980000元、利息11829790元,以及罚息（具体计算方法为：以本金3000000元为基数，按日万分之五的利率自2015年4月11日起算至付清之日止；以本金16200000元为基数，按日万分之五的利率自2015年8月15日起算至付清之日止；以本金38780000元为基数，按日万分之五的利率自2015年8月15日起算至付清之日止；以利息69940元为基数，按日万分之五的利率自2014年10月11日起算至付清之日止；以利息1242560元为基数，按日万分之五的利率自2014年10月16日起算至付清之日止；以利息3217890元为基数，按日万分之五的利率自2015年4月11日起算至付清之日止；以利息1242560元为基数，按日万分之五的利率自2015年4月16日起算至付清之日止；以利息3051390元为基数，按日万分之五的利率自2015年8月15日起算至付清之日止；以利息853160元为基数，按日万分之五的利率自2015年8月15日起算至付清之日止；以利息2152290元为基数，按日万分之五的利率自2015年8月15日起算至付清之日止）；二、限令被告赤峰伟映房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告新华信托股份有限公司支付律师费300000元；三、如被告赤峰伟映房地产开发有限公司不履行上述第一、二项给付义务，原告新华信托股份有限公司对被告赤峰伟映房地产开发有限公司的抵押财产（即内蒙古自治区赤峰市新城区八家组团金钰大都会一期1-1-01-11号房屋）有权优先受偿；四、限令被告重庆市伟映实业(集团)有限公司对上述第1、2项诉讼请求所列债务承担连带清偿责任。”判决生效后，经新华信托公司申请，本院于2016年4月15日立案执行。执行过程中，本院于2016年12月1日作出（2016）渝01执533号之二执行裁定，查封被执行人赤峰伟映公司名下位于内蒙古自治区赤峰市新城区金钰大都会二期建筑面积87240.59平方米的房产，其中查封序号173、174为01029（产权证号×××号）和010210（产权证号×××号）房屋。田园对本院查封位于内蒙古自治区赤峰市新城区房屋（产权证号×××号）和010210号房屋（产权证号×××号）提出书面异议，请求中止执行，解除查封。2019年6月13日本院作出（2019）渝01执异152号执行裁定，裁定中止对位于内蒙古自治区赤峰市新城区金钰大都会二期01029（产权证号×××号）和010210号（产权证号×××号）房屋的执行。新华信托公司对该裁定不服，于2017年7月1日向本院提起本案诉讼。本院审理查明：2014年2月24日，田园向赤峰伟映公司转款1100万元，转账凭证记载该笔款项为“伟映借田园款”。2016年4月20日，赤峰伟映公司（甲方）与田园（乙方）签订《购买商厅协议书》，约定：一、乙方购买甲方位于赤峰市新城区市政府南面金钰大都会（二期）上海城010210、01029号商厅。二、两商厅建筑面积分别为010210商厅114.87平方米、01029商厅191.45平方米，合计面积306.32平方米。三、商厅单价为5500元/平方米，总价为1684760元。四、签订本合同时，乙方应向甲方支付购买商厅人民币1684760元，在签本协议时付清。五、付款方式为一次性付款。同日，赤峰伟映公司（甲方）与田园（乙方）签订《购房款与借款冲抵协议》，约定：一、双方确认，乙方因购买010210、01029号二套商厅，尚欠甲方购房款1684760元；二、双方确认，甲乙双方在2016年3月23日签订《购房款与借款冲抵协议》后，甲方法定代表人张伟尚欠乙方借款2915400元。三、双方同意，自本协议签订之日起，将乙方尚欠房款与甲方尚欠借款进行冲抵。冲抵之后，甲方法定代表人张伟尚欠乙方借款1230640元。2016年4月21日，赤峰伟映公司出具《收据》，载明：收到田园010210、01029号商厅购房款1684760元。2016年7月4日，赤峰伟映公司在《赤峰日报》2016年7月4日第3版刊载《金钰大都会二期上海城交房通知》载明：金钰大都会二期上海城各位购房者，我司开发建设的位于内蒙古自治区赤峰市新城区金钰大都会二期上海城项目已竣工验收，从2016年4月16日起已正式开始向购房者交房……如各位购房者于在本公告发布后仍未前来办理相关交房手续的，购房者将承担由此带来的一切后果，即自2016年7月5日起该房屋所发生的一切费用（包括但不限于物业费、供热费等）均由未接房的购房者自行承担。2016年10月6日，重庆宿点物业管理有限公司赤峰分公司开具收据2张，分别载明：收到田园交纳的010210取暖费4962.38元；收到田园交纳的01029取暖费8270.64元。2017年1月17日，重庆宿点物业管理有限公司赤峰分公司开具发票6张，分别载明：收到赤峰草原明珠大酒店有限公司缴纳的010131厅、010132厅、01029厅、010210厅、010211厅、010212厅2016年8月1日至2017年12月3日的物业费5530元、10000元、10000元、10000元、10000元、10000元。赤峰市松山区市场监督管理局2016年11月25日颁发的《营业执照》载明：赤峰草原明珠大酒店有限公司法定代表人为田园，成立日期2012年1月16日。赤峰市松山区市场监督管理局2017年11月14日颁发的《营业执照》载明：松山区海盗船烤吧经营者为田志正，注册日期2016年7月6日，经营场所赤峰市新城区金钰大都会****厅。经本院现场勘查，该经营场所实际还包括案涉二处房屋。2018年8月25日，赤峰伟映公司、重庆宿点物业管理有限公司赤峰分公司出具《说明》，载明：我司在赤峰市新城区金钰大都会二期上海城项目已竣工验收，于2016年4月16日起已正式开始向购房者交房，现010131号、010132号、010210号、010211号、010212号、01029号厅本应在2016年4月16日起收取物业费，但因报装修手续，以上所有商厅物业费从2016年8月1日起收取，特此说明。另查明，2016年3月28日，抵押人（甲方）赤峰伟映公司与抵押权人（乙方）哈尔滨银行股份有限公司重庆分行签订《抵押合同》，抵押财产为赤峰伟映公司名下位于内蒙古自治区赤峰市新城区金钰大都会二期建筑面积11500平方米的房产，其中包括01029（产权证号×××号）和010210（产权证号×××号）房屋。2016年4月3日，双方对案涉房屋进行抵押登记。本院认为，田园对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：首先，田园在本院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且已经支付价款。本案中，田园与赤峰伟映公司签订《购买商厅协议书》约定，由田园出资1684760元购买案涉房屋二套。该协议对双方当事人的姓名或名称、房屋的基本情况如房号、建筑面积、总价款、单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，具备房屋买卖合同的主要内容。在赤峰伟映公司尚欠田园借款2915400元未归还的情况下，2016年4月20日，经过双方协商签订《购房款与借款冲抵协议》，约定将田园所欠房款与赤峰伟映公司所欠借款进行冲抵，该协议属于当事人对债务清偿方式的变更，合法有效。新华信托公司关于田园与赤峰伟映公司之间不存在合法有效的债务抵销关系的理由不能成立。在前述冲抵协议有效的情况下，赤峰伟映公司亦出具了收到购房款的《收据》，能够认定田园已支付了购房款，新华信托公司关于不能视为田园已支付房款的理由亦不能成立。案涉《购买商厅协议书》具备房屋买卖合同的主要内容且赤峰伟映公司已收受购房款，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。新华信托公司认为案涉《购买商厅协议书》未经抵押权人同意而无效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，属于管理性强制性规范，而非效力性强制性规定，不影响抵押物买卖合同的效力，新华信托公司的主张本院不予支持。其次，田园在本院查封之前合法占有案涉房屋。本案中，物业交费发票、收据等显示田园在2016年8月1日交纳了物业服务费、在2016年10月6日交纳了取暖费，另外案涉房屋自2016年7月6日后处于餐饮服务经营的状态，足以认定田园对案涉房屋在本院查封之前已实际占有使用。最后，未办理过户登记并非田园自身原因。在田园付清房款且实际占有使用案涉房屋的情况下，因案涉房屋存在哈尔滨银行股份有限公司重庆分行抵押，后被人民法院查封，导致未能办理产权变更登记手续，田园对此不存在过错。并且抵押权人哈尔滨银行股份有限公司重庆分行不是本案当事人，对其抵押权本院不做评判。新华信托公司申请执行的依据即生效判决确定的新华信托公司享有的抵押权并非案涉房屋。因此新华信托公司关于田园因自身过错未办理过户登记的主张不能成立。综上所述，田园对涉案房屋提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形，其就案涉房屋享有足以阻却新华信托公司对房屋申请强制执行的合法权益。新华信托公司要求准许对案涉房屋执行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告新华信托股份有限公司的诉讼请求。案件受理费19962.84元，由原告新华信托股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  李盛刚审 判 员  张欲晓人民陪审员  张庆玉二〇一九年十一月五日法官 助理  张晓亮书 记 员  李 莉