吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民终5536号 上诉人（原审原告，案外人）：张大维，男，1981年11月28日生，汉族，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：田大原，吉林衡丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄秀婷，吉林衡丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，申请执行人）：黄兴华，男，1981年3月25日生，汉族，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：马雯雯，吉林上维律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：长春兆丰房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市宽城区。 法定代表人：张宝利，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李辉，女，该公司职员。 上诉人张大维因与被上诉人黄兴华、原审第三人长春兆丰房地产开发有限公司（以下简称兆丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服长春市宽城区人民法院（以下简称宽城法院）（2019）吉0103民初1279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。 张大维上诉请求：1.请求上级法院撤销一审判决，改判支持张大维的上诉请求。2.一、二审诉讼费由黄兴华承担。上诉理由：2019年3月，张大维就黄兴华及兆丰公司执行异议一案，张大维请求确认黄兴华执行的兆丰嘉座2幢106房屋和2幢107号房屋为张大维所有，并停止对该财产的执行。原判决认定事实不清，适用法律不当，依法应当予以改判，支持张大维的请求。本案有严格的法律依据，即有“足以排除执行”的法律规定和事实依据。（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同：这一点原审法院不否定上诉人所签的四份合同的合法性，也不否认是原审法院申请执行前签定的合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，对于争议的房屋，张大维因与兆丰公司存在特殊关系，故在合同签订不久就将涉案的房屋租给了邵爽。时间从2015年8月28日至2023年8月28日止。并有邵爽租赁费给张海波（上诉人之妻）银行转账凭条，黄兴华虽然有与兆丰公司的租赁合同，但没有实际占有和使用。（三）己支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。涉案的房屋开发区域在2010年便开始销售，由于张大维与兆丰公司的特殊关系，开发单位将开发区域最黄金段涉案房屋留给了张大维，并允许其按付款能力进行分期付款。合同的总价款6692202元，截止合同签订前己分期付款总额为6658990元，对于尚欠的33212元，在办理入住时也一并偿还了，宽城法院主张的“不符合交易习惯”是因为没有查清事实，特别是该房屋的实际销售时间，而形成的错误结论。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，由于张大维与兆丰公司的特殊信任关系，没有立即办理《商品房买卖合同》的备案登记。但没有意料到兆丰公司却将房屋抵押给了黄兴华，造成张大维无法办理备案手续，责任在兆丰公司。 黄兴华辩称：上诉人上诉请求没有事实和法律依据，请求法院维持一审判决。 兆丰公司辩称：支持上诉人的上诉请求，我公司认为上诉人提交的证据都是真实的。 张大维向宽城法院提出诉讼请求：1.确认黄兴华申请执行兆丰公司的涉案商品房归张大维所有并停止对上述财产的执行；2.诉讼费由黄兴华承担。事实和理由：2019年3月8日张大维收到（2019）吉0103执异13号执行裁定书,张大维认为法院驳回张大维提出的执行异议裁定事项，缺乏事实与法律依据。黄兴华申请执行的财产为张大维所有，而不属于兆丰公司所有，本案涉及的兆丰嘉座2幢106号[丘地号6-13/8-7（106)]房屋和2幢107号[丘地号6-13/8-7（107)]是张大维于2014年9月在兆丰公司处购买的。黄兴华对属于张大维的财产申请执行是错误的，其行为没有法律依据，张大维已经缴纳了全部购房款,现在仍然占有使用和受益;在法院查封之前，张大维就与兆丰公司签订了买卖合同。黄兴华与兆丰公司签订的《商品房屋买卖合同》已被确定为借贷的担保，属于无效合同。法院对张大维提出的执行异议不予采纳是完全错误的,损害了张大维对上述财产的所有权。综上，执行裁定书驳回张大维作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为了维护张大维的合法权益，起诉至法院，请求依法公正判决。 黄兴华在一审辩称，张大维与与兆丰公司有利害关系，不属于善意第三人，其所签订的《购房合同》不具有真实性、合法性，亦未办理备案登记。张大维未提供证据证明其对案涉房屋已合法占有、使用和收益，案涉房屋一直由兆丰公司对外出租。张大维无充分证据证明其已缴纳的购房款，不符合商品房买卖合同的交易惯例。黄兴华在2016年5月与兆丰公司签署了正式的《商品房买卖合同》，并按规定办理了网签备案手续，有权利就涉案房屋申请执行，张大维不能排除对案涉房屋的执行，故请求法院驳回张大维的诉讼请求。 第三人兆丰公司在一审辩称，与张大维意见一致。 宽城法院查明：黄兴华与兆丰公司民间借贷纠纷一案，宽城法院于2018年1月16日立案进行了审理，后查封了兆丰公司开发的买受人为黄兴华的，坐落于长春市宽城区北亚泰大街东、长新路南兆丰嘉座****房，丘地号为6-13/8-7（106）的房屋和坐落于长春市宽城区北亚泰大街东、长新路南兆丰嘉座2幢107号房，丘地号为6-13/8-7（107）的房屋，并于2018年6月22日作出（2018）吉0103民初319号民事判决：兆丰公司于判决生效后十日内偿还黄兴华借款5000000元，并自2016年11月14日起至借款本金全部还清之日止按照年利率24%给付利息。后黄兴华向宽城法院申请强制执行，案号为（2018）吉0103执729号，在执行过程中，宽城法院对涉案房屋进行评估作价。后张大维向宽城法院提出执行异议，宽城法院作出（2019）吉0103执异13号执行裁定，驳回张大维的异议。2016年5月19日，兆丰公司为向黄兴华借款，与黄兴华签订两份《商品房买卖合同》，约定：黄兴华购买兆丰嘉座第二幢106号房、107号房。同日，黄兴华和兆丰公司将上述两份《商品房买卖合同》在房产登记部门进行登记备案。现该两处房屋出租他人占有、使用。 宽城法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，张大维作为案外人提起诉讼，其负有证明其对执行标的享有所有权或者其他足以排除执行标的继续执行、转让、交付的实体权利的举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，张大维虽提供了其与兆丰公司签订的《购房合同》，但张大维提供的转款凭证的总数额与合同中约定的总价款不一致，且支付方式、支付时间不符合交易习惯，故无法认定张大维已支付全部价款。张大维提供租赁合同主张其已将房屋出租给邵爽，但黄兴华亦提供《协议书》证明出租人为兆丰公司，故对张大维提出的其已实际占有涉案房屋并将房屋出租给邵爽的事实，宽城法院不予确认。根据当事人一审庭审时的陈述查明，在能够签订购买涉案房屋的《商品房买卖合同》并登记备案的情况下，张大维由于自身原因而未签订备案合同，应承担对其不利的法律后果。因此，依据现有证据并结合当事人陈述不足以认定张大维与兆丰公司签订了合法有效的商品房买卖合同、交付全部购房款、实际占有涉案房屋等事实，张大维主张涉案房屋归其所有及停止对涉案房屋的执行无事实和法律依据，宽城法院不予支持。宽城法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回张大维的诉讼请求。案件受理费31010元，由张大维负担。 二审期间，经本院审理查明的事实与宽城法院一审认定的事实一致。另查明，张大维提供了其与兆丰公司于2014年9月18日签订的四份购房合同，约定购买兆丰嘉座2幢106-108号及1幢113号房屋，合同约定四套房屋的总房款为6692202元，且合同均约定在签订本协议书的同时，张大维自愿在2014年9月18日前付清全部房款，否则兆丰公司不予保留该房源。张大维提供了其分别于2012年6月25日、8月22日、8月31日、2013年10月25日、2013年12月3日分五次向兆丰公司支付25万元、589000元、62万元、20万元和4999990元的凭证。除2013年10月25日支付20万元没有银行转账凭证外，其余四笔均有银行转账凭证，但前两笔转账用途分别记载工程款和燃气费，另外两笔没有记载转账用途。且2012年8月31日支付的62万元是支付给王涛。据张大维和兆丰公司表示，王涛系兆丰公司当时的会计。以上五笔总金额为6658990元，张大维尚欠33212元房款欠款。对此欠款，张大维在上诉状称“在办理入住时也一并偿还了”，但在二审询问过程中，其表示“兆丰公司表示不再向我收取”。针对1号楼113号第一层房屋的入住问题，张大维提供了2014年1月8日兆丰公司和吴丽娜签订的门市租赁合同，吴丽娜将房屋租金转给张晓艳的妹妹张海波（该人现在也为兆丰公司的员工），张大维表示实际是其租给吴丽娜房屋的，但因为其当时尚未和兆丰公司签订书面房屋买卖合同，故对外以兆丰公司的名义和吴丽娜签订的租赁合同。2018年9月17日由张海波同刘清水签订了1栋113号一层房屋的租赁合同，同时，张大维提供了2019年8月13日刘清水向张晓艳转账10万元的历史明细清单。针对2号楼106-108号房屋及1号楼113号第二层房屋的入住问题，张大维提供了宽城区湘池大澡堂池的天眼查档案信息，该档案信息记载：该澡堂池于2012年11月9日注册，法定代表人为张镇维（系张大维的堂弟），注册地址为宽城区兆丰嘉座小区**。在该澡堂池之后，张大维主张其于2015年7月5日将2号楼106-108号房屋及1号楼113号第二层房屋租赁给邵爽经营餐饮，并提供了其与邵爽签订的房屋租赁合同和张晓艳为邵爽出具的从2015年2019年的租金收据及贾艳春向张晓艳转账明细。被上诉人黄兴华在一审开庭时亦向法庭提供了在2016年5月19日其向兆丰公司借款当时，其、兆丰公司与当时涉案四套房屋的实际经营人吴丽娜、邵爽分别签订的两份租赁协议。 本院认为，首先，虽上诉人张大维提供了在法院查封前其与兆丰公司签订的房屋买卖合同，但结合张大维提供的其交纳涉案房屋房款的部分转账凭证上记载用途为“工程款”、“燃气费”及张大维前后陈述尾款33212元房款的支付方式不一致，以及张大维交付房款时间跨度大、周期长，且交付时间和方式同买卖合同的约定均不一致等情况，法院无法确认张大维已经交纳了涉案房屋的全部房款。其次，虽张大维针对其在法院查封前已经占有使用涉案房屋一事提供了多份证据予以佐证，但在张晓艳曾为兆丰公司实际控股股东，黄兴华亦向法院提交了其和兆丰公司同吴丽娜、邵爽签订的租赁合同，且实际承租人尚未出庭予以作证的情况下，法院无法确认现在涉案房屋的实际承租人是从张大维处承租涉案房屋的。最后，在条件允许的情况下，张大维由于自身原因未对涉案房屋登记备案，其自身存在过错。综上，张大维的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31010元，由张大维负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 晶 审判员 周翠翠 审判员 邢春鹤 二〇一九年十一月二十九日 书记员 马可欣