福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8836号 上诉人（原审被告）：毛晓云，女，1975年7月26日出生，汉族，住福建省闽清县。 上诉人（原审被告）：余朝枫，男，1972年10月30日出生，汉族，住福建省闽清县。 被上诉人（原审原告）：福州市国有房产管理中心，住所地福建省福州市吉庇路**。 法定代表人：夏宁，主任。 委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林烨，福建名仕律师事务所律师。 上诉人毛晓云、余朝枫因与被上诉人福州市国有房产管理中心(以下简称国有房产中心)房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2596号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 毛晓云、余朝枫上诉请求：撤销一审判决，改判驳回国有房产中心的诉讼请求。事实与理由：一、毛晓云、余朝枫取得公共租赁住房保障资格是通过多个政府部门层层审核，有完整有效流程的。若晋安区住房保障和房产管理局、晋安区民政局对毛晓云、余朝枫公共租赁住房保障资格审核有异议，两部门应按公租房审核规定退回复审并补充材料，但两部门未告知毛晓云、余朝枫已被取消公共租赁住房保障资格的任何书面信息，而是告知了国有房产中心。毛晓云、余朝枫被取消公共租赁住房保障资格唯一的知情者是国有房产中心，国有房产中心有告知毛晓云、余朝枫该情况的义务，并按有关公共租赁住房审核规定程序退回晋安区住房保障和房产管理局重新审核。毛晓云、余朝枫在2017年9月以后多次向国有房产中心提出申请复议请求，但国有房产中心屡次推诿，国有房产中心在该工作上有明显失职。国有房产中心工作流程不规范，草率发文隐瞒毛晓云、余朝枫符合资格真相的做法被一审法院采纳，导致一审法院作出错误判决，《福州市公共租赁住房租赁合同》依然有效。二、根据《福建省公共租赁住房租金管理办法》第十二条规定：“......未按合同约定退回公共租赁住房，承租人确无其他住房的，自应当收回之日起按市场租金标准缴交租金；......”。国有房产中心已经受理毛晓云、余朝枫的无房证明，毛晓云、余朝枫依据合同可以加租继续租住。一审法院依据榕政综（2017）1768号《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》为判决依据，与上一级文件闽价服（2017）305号《福建省公共租赁住房租金管理办法》冲突，故一审判决应当予以撤销。三、毛晓云、余朝枫依据《福州市公共租赁住房租赁合同》缴交的是房屋租金，不存在非法侵占，不涉及非法侵占房屋使用费用。且公租房的租金标准应按照“同区域、同类型住房市场租金水平”进行价格评估，但一审法院根据国有房产中心按照“同区域、同等级普通商品住房的租金”进行评估的结果来计算毛晓云、余朝枫2019年的租金，是错误的。四、毛晓云、余朝枫入住时添附了家庭生活必备用品等共计17829元，若国有房产中心未执行省政府有关文件精神，强行违规违法清退该房屋，恳请法院判决国有房产中心按照财产的八折14263.2元回购处理。 国有房产中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。毛晓云、余朝枫被取消了公共租赁住房保障资格，《福州市公共租赁住房租赁合同》的解除条件成就，国有房产中心依法有权解除《福州市公共租赁住房租赁合同》，收回该公租房。租赁合同解除后，毛晓云、余朝枫没有继续占用公租房的法律依据，依法负有将该公租房返还给国有房产中心的义务。毛晓云、余朝枫继续占用公租房，依法应当按照市场租金标准价格向国有房产中心支付房屋占有使用费。 国有房产中心向一审法院起诉请求：1.解除毛晓云、余朝枫与国有房产中心签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；2.毛晓云、余朝枫立即无条件腾退福州市晋安区鼓山镇东三环路100号远东丽景19座1801单元房屋，并返还国有房产中心；3.毛晓云、余朝枫按每月3179元(57.8㎡×27.5元/㎡×2倍)的标准向国有房产中心支付自2019年4月起至毛晓云、余朝枫实际返还房屋之日止的租金；4.毛晓云、余朝枫按3元/日的标准向国有房产中心支付自2018年12月23日起至毛晓云、余朝枫实际返还房屋之日止的逾期违约金(计至2019年3月31日共99天为297元）。 一审法院认定事实：毛晓云、余朝枫系夫妻关系，2016年毛晓云、余朝枫共同申请并取得了公共租赁住房保障资格。2017年2月14日，国有房产中心与毛晓云签订《福州市公共租赁住房租赁合同》，合同约定：国有房产中心将坐落福建省福州市晋安区（建筑面积57.80㎡）的公共租赁住房租赁给毛晓云及余朝枫（与毛晓云共同申请并取得公共租赁住房保障资格的共同申请人）使用，租赁期限自2017年2月16日起至2020年2月15日止；每月租金按房屋建筑面积的4.73元／㎡计算，为273.4元；租金按季结算，由承租人在每季的第一个月前5日内交付该季的租金，逾期支付的，每月按应收租金的5%支付违约金，逾期不足一个月的按一月计算；国有房产中心交付房屋时，毛晓云、余朝枫应缴交1734元作为租赁保证金，合同终止时，国有房产中心收取的租赁保证金在毛晓云、余朝枫无违约且将该房屋按时腾退国有房产中心后无息返还毛晓云、余朝枫；承租人有下列情形之一的，出租人可书面通知承租人解除合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还并追究承租人的违约责任：1.承租人采取隐瞒事实，提供虚假证明材料等方式骗取公共租赁住房的；2.拒绝向出租人和有关部门申报家庭人口、住房、收入和财产变动情况，或申报不实的；3.累计六个月以上未缴纳租金或未在该房屋居住的；4.其他不符合公共租赁住房保障条件情形的。合同还约定：逾期未腾退公共租赁房屋的，每逾期一日承租人应按3元／日计算支付违约金。合同订立后，毛晓云、余朝枫与国有房产中心依约履行合同义务。2017年2月16日，晋安区住房保障和房产管理局会同晋安区民政局根据福州市住房保障和房产管理局转来审计部门提供的资料，对晋安区2016年度公共租赁住房保障家庭的住房与资产收入情况进行重新核查后，认为其中有38户不符合公共租赁住房的准入条件，遂作出榕晋房综〔2017〕25号《关于取消赵世明等38户公共租赁住房保障家庭保障资格的报告》，认为“根据《福州市公共租赁住房管理办法》的相关规定，上述38户均不符合我市申请公共租赁住房条件”，决定取消赵世明等38户的公共租赁住房保障资格，毛晓云、余朝枫的名字在上述38户名单中第37位。2017年8月29日，国有房产中心在毛晓云、余朝枫租住的房屋门口张贴清退通知，次日毛晓云出具承诺书给国有房产中心，承诺自2017年4月17日起至2018年4月16日起每月按照公共租赁住房租金标准的120%即693.6元（57.8㎡×12元／㎡）缴纳租金，继续暂住在远东丽景小区19座1801单元。2018年7月2日，国有房产中心会同福州市物价局作出榕国房〔2018〕224号《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，该报告载明，远东丽景小区的市场租金评估结果为27.5元／㎡。2018年10月11日，国有房产中心再次在毛晓云、余朝枫承租的远东丽景19座1801单元门口张贴清退通知，并于2018年12月6日通过ＥＭＳ全球邮政特快专递向毛晓云、余朝枫寄送清退通知，限毛晓云、余朝枫于15日内腾空并退出承租的公共租赁住房。毛晓云、余朝枫于次日收到该通知后未在指定的期限内腾退租赁物。另查明：根据福州市不动产登记和交易中心出具的个人不动产登记信息查询记录，未查到毛晓云、余朝枫的房屋登记信息。 一审法院认为，国有房产中心与毛晓云签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》系基于国家的住房保障政策并根据有关规定订立，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同义务。由于公共租赁住房承租人的保障资格由有关行政机关审核确认，不属于民事诉讼审查的范畴，故毛晓云、余朝枫关于行政机关“具体情况尚未查明便否认符合条件的人员资格，与修建公租房的初衷相违背”的主张不宜在本案中处理。鉴于毛晓云、余朝枫公共租赁住房的保障资格已被行政机关取消，不再具备继续承租公共租赁住房的资格，在其保障资格未得到恢复的前提下，国有房产中心请求解除租赁合同，一审法院予以支持。合同解除后，毛晓云、余朝枫无权继续占有使用租赁物，也不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，故国有房产中心请求毛晓云、余朝枫腾空、返还租赁物，一审法院予以支持。2018年12月7日，国有房产中心将清退通知送达毛晓云、余朝枫，并限毛晓云、余朝枫于15日内即2018年12月22日前搬离，毛晓云、余朝枫未按通知要求搬离，故国有房产中心依合同约定请求毛晓云、余朝枫按3元／日的标准支付自2018年12月23日起的违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。国有房产中心依《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》附件2第三条第（十）项“搬迁过渡期满不腾退的，由市国有房产管理中心依法强制执行，并按市场平均租金两倍加收罚金”的规定，请求毛晓云、余朝枫按市场平均租金的两倍支付自2019年4月起至实际返还房屋之日止的租金。由于该规定属于行政处罚措施，并非合同双方关于违约责任的约定，故国有房产中心主张按市场平均租金的两倍支付租金，一审法院不予支持。目前尚无证据表明毛晓云、余朝枫在福州市城区有其他住房，故国有房产中心应给予毛晓云、余朝枫30日的搬迁期限，搬迁过渡期的租金可以按照市场平均租金标准即27.5元／㎡／月计算。案涉公租房的面积为57.8㎡，因此毛晓云、余朝枫应按每月1589.5元（57.8㎡×27.5元／㎡／月）的租金标准支付自合同解除的次月起至其实际腾退公共租赁住房之日止的占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除福州市国有房产管理中心与毛晓云于2017年2月14日签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；二、毛晓云、余朝枫应于本判决生效之日起30日内将位于福州市晋安区的公共租赁住房腾空并返还给福州市国有房产管理中心；三、毛晓云、余朝枫应于本判决生效的次月起每月向福州市国有房产管理中心支付房屋占有使用费1589.5元，至实际返还租赁房屋之日止；四、毛晓云、余朝枫应于本判决生效之日起十日内按每日3元的标准向福州市国有房产管理中心支付自2018年12月23日起至2019年7月31日止（共221日）的违约金663元，自2019年8月1日起的违约金按每日3元的标准支付至毛晓云、余朝枫实际返还租赁房屋之日止；五、驳回福州市国有房产管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由毛晓云、余朝枫负担。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，晋安区住房保障和房产管理局会同晋安区民政局根据福州市住房保障和房产管理局转来审计部门提供的资料，对晋安区2016年度公共租赁住房保障家庭的住房与资产收入情况进行重新核查后，认为毛晓云、余朝枫不符合福州市申请公共租赁住房准入条件，取消了毛晓云、余朝枫公共租赁住房保障资格。依据国有房产中心与毛晓云签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》8-1（二）项“家庭住房、收入和财产发生变化，不再符合公共租赁住房保障资格，且不按照有关规定腾退该房屋”的约定，国有房产中心据此要求解除双方签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》并要求毛晓云、余朝枫腾退案涉公租房应予支持。鉴于双方租赁合同关系已解除，毛晓云、余朝枫仍继续占用案涉公租房，一审法院判定毛晓云、余朝枫按照市场租金支付房屋占有使用费至实际返还案涉公租房之日止正确。毛晓云、余朝枫要求国有房产中心按照市场价格八折回购案涉公租房内的家具家电缺乏合同依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由毛晓云、余朝枫负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇一九年十一月二十八日 法官助理刘玲玲 书记员段薇