新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院民事判决书（2019）新2901民初2876号原告：王成国，男，1979年3月14日出生，汉族，阿克苏龙祥汽车销售服务有限公司经理，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。委托诉讼代理人：肖蓉，四川擎剑律师事务所律师。被告：阿克苏金土地房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市交通路**。法定代表人：赵强，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒲春恒，新疆天山律师事务所律师。被告：阿克苏康宏汽车销售服务有限公司，，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市乌喀中路**法定代表人：胡正祥，该公司总经理。第三人：王红云，女，1979年11月25日出生，汉族，个体户，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。原告王成国与被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司（以下简称金土地公司）、阿克苏康宏汽车销售服务有限公司（以下简称康宏公司）、第三人王红云商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王成国及委托诉讼代理人肖蓉、被告金土地公司委托诉讼代理人蒲春恒到庭参加诉讼，被告康宏公司、第三人王红云经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告王成国向本院提出诉讼请求：1.解除原告购买被告位于阿克苏市交通路金土地汽车城2期现C10（原A13、A26）商铺的商品房买卖合同关系；2.判令被告返还已收取原告的购房款人民币880000元、利息368906.96元，合计1248906.96元；3.判令被告赔偿原告已付购房款一倍的惩罚性赔偿费用880000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年8月28日，被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司与被告阿克苏康宏汽车销售服务有限公司签订合作开发金土地汽车城二期项目的《协议书》。双方约定康宏公司以每亩50万元的价格购买被告金土地公司国有土地使用权52亩，康宏公司支付金土地公司土地使用权转让价款共计2600万元；康宏公司以金土地公司的名义实际投资开发金土地汽车城二期项目，金土地公司作为名义开发商，负责办理审批手续；康宏公司享有项目房产的绝对租售权利，金土地公司则负责给购买项目房屋的购房户办理房产证。2010年，康宏公司将金土地汽车城二期项目房屋初步建成并销售。2011年11月，原告与被告康宏公司法定代表人胡正祥达成口头协议，原告以每个商铺44万元的价格购买被告开发的阿克苏市××路、A26号两个商铺，价款总计金额88万元。2012年1月16日，原告向被告康宏公司交付购房款。2012年5月20日，原告与被告对账，被告确认原告已交清购房款。2012年4月13日，被告康宏公司将该两个商铺交付给原告，原告接房后将该房出租给他人经营使用。原告每年均要求被告办理房屋产权证。2015年2月，金土地公司办理了金土地汽车城二期项目的房屋产权初始登记。原告购房时的房号与金土地公司初始登记的房号发生变化，原A13、A26变更为C10。2015年3月，原告向阿克苏市人民法院提起房屋所有权确认诉讼，请求法院确认原告享有包括原A13、A26商铺（即现Cl0商铺）在内的8个商铺的房屋所有权及土地使用权。2017年1月11日，阿克苏市人民法院作出(2015)阿市民初字第3332号民事判决，认定被告已将包括原Al3、A26商铺（即现Cl0商铺）在内的8个商铺卖给了原告，原告已付清了购房款，被告将房屋已交付给原告，原告已实际占有、使用包括原Al3、A26商铺（即现Cl0商铺）在内的8个商铺，但原告行使物权确认请求权不当，而应行使债权请求权，故驳回原告诉讼请求。2017年7月，阿克苏地区中级人民法院作出（2017)新29号民终655号民事判决书，维持原判。自2015年6月起，第三人王红云要求收取C10号门面的租金。原告以正在法院进行包括原A13、A26商铺（即现Cl0商铺）在内的8个商铺确权诉讼为由，拒绝了王红云收取租金的要求。2017年10月，C10号门面房的租房户告知原告，因王红云持有该房屋的房产证，故其向王红云交纳租金，不再向原告支付租金。原告经调查发现，2013年4月，被告金土地公司、康宏公司因与王红云发生纠纷，被告支付给王红云违约金。2016年1月，被告金土地公司在法院调解时将Cl0号门面抵偿给王红云。2015年6月，被告金土地公司将该房屋不动产权证办理给王红云。被告康宏公司已将Cl0商铺（原A13、A26商铺）卖给原告，原告已经支付了购房款，康宏公司将房屋交付给原告实际占有，原告接收房屋后将房屋租给他人使用，双方已经形成事实商品房买卖合同关系。被告金土地公司明知上述情况，却将该房的房产证办理给第三人，导致原告订立的商品房买卖合同的目的不能实现，应承担《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的法律责任。《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条规定“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”。被告康宏公司借用金土地公司资质和名义实际投资开发金土地汽车城二期项目，双方构成挂靠关系，应当作为共同被告对外承担责任。故此，原告特提起诉讼，请依法判决。被告金土地公司辩称，一、被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司从未与原告订立过位于阿克苏交通路25号金土地汽车城二期Cl0商铺的商品房买卖合同，原告要求解除与我公司的商品房买卖合同关系没有事实依据；二、被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司从未收取原告的88万元，原告要求被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司返还88万元并赔偿88万元的损失没有事实依据；综上，请依法查明事实，驳回原告对被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司的诉讼请求。被告康宏公司经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。第三人王红云经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但提交书面答辩状述称，2015年6月第三人依法从被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司处取得了位于阿克苏市××路商铺的所有权及土地使用权，并依法办理了房屋所有权证书及土地使用权证书。房屋所有权证书号为×××，房屋面积为195.69平方米，土地使用权证书号阿市国用2015第92235号，土地使用权面积为197.4平方米。2017年10月13日变更为不动产权证书，不动产权号为新(2017)阿克苏市不动产权第XXXX号，由于该Cl0房屋所有权及土地使用权均已登记于第三人名下，根据《物权法》的规定第三人是该Cl0商铺的合法所有权人。原告关于与被告康宏公司、金土地公司购买Cl0商铺的陈述，第三人不知情、不知道。原告的四项诉讼请求均是向被告主张，没有向第三人主张权利，与第三人无关，且不具有利害关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交原告王成国身份证复印件及两被告企业基本信息单各一份，证明原、被告具备诉讼主体资格。被告金土地公司对证据予以认可；被告康宏公司、第三人王红云未到庭质证；本院对证据的真实性予以确认；2.原告提交2009年8月28日金土地公司与康宏公司签订的《合作协议》一份、（2015）阿市民初字第3332号民事判决书一份、（2017）新29民初33号民事判决书一份、（2018）新民终377号民事判决书一份，证明康宏公司购买金土地公司土地使用权，康宏公司借用金土地公司相关资质投资开发经营金土地汽车城二期项目，康宏公司对项目房产享有处分权，金土地公司负有办证的义务，双方构成挂靠关系。被告金土地公司对证据的真实性、合法性予以认可，证明观点不认可，认为关于两被告合作协议的性质已被新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决书认定为建设用地使用权转让合同，土地使用权转让时一并销售的相对方为康宏公司，金土地公司未与原告签订过C10商铺的协议书；被告康宏公司、第三人王红云未到庭质证；本院对证据的真实性、合法性予以确认；3.原告提交（2015）阿市民初字第3332号民事判决书一份、（2017）新29民终655号民事判决书一份、2018年1月康宏公司出具情况说明一份、C10（原A13、A26）商铺现状照片五张、八个商铺购房款收据六张、银行个人业务凭证五张、房产经纪公司李明阳出具收条两张、李仁仲及王方宇情况说明两张、2019年4月30日李明阳证明一份、康宏公司出具的对账清单一份，证明原告交清了购房款，被告将房屋交付给原告实际占有、使用，原告与被告之间的阿克苏市交通路金土地汽车城2期原编号A13、A26号商铺（现编号C10商铺）的买卖合同关系成立。被告金土地公司对证据民事判决书的真实性、合法性予以认可，对证明观点不认可，认为民事判决书驳回了原告的诉讼请求，也没有认定原告和金土地公司就A13、A26号商铺存在合同关系。对证据情况说明不发表质证意见，因该证据是康宏公司出具。对证据现状照片无异议。对证据收据、银行凭证、情况说明中支付给金土地公司款项的证据予以认可，系原告购买金土地公司其他商铺支付款项，其余证据不认可，认为与被告金土地公司无关，系原告向康宏公司支付款项。对李明阳证明不认可，认为证人应出庭作证。对证据对账清单不予认可，但对金土地公司收取原告6套房屋房款的事实认可；被告康宏公司、第三人王红云未到庭质证；本院对该组证据将结合其他证据予以认定；4.原告提交（2013）阿中民一初字第33号民事调解书一份、（2015）阿市民初字第3332号民事判决书一份、汽车城C10商铺房屋所有权证及国有土地使用证复印件各一份，证明被告金土地公司将汽车城C10商铺抵给第三人王红云，并将房屋所有权证及国有土地使用证登记给第三人王红云，金土地公司构成一房二卖，导致原告不能实现商品房买卖合同目的。被告金土地公司对证据的真实性、合法性予以认可，证明观点不认可，认为金土地公司是一房一卖，其与第三人王红云依法签订合同并办理所有权转移登记；被告康宏公司、第三人王红云未到庭质证；本院对证据的真实性、合法性予以确认；5.原告提交利息计算清单、损失清单，证明原告已付被告房款的利息计算方式，利息计算标准按照银行贷款年利率6.175%计算，共6年零284天，从2012年7月12日到2019年3月13日止。被告金土地公司对证据不予认可，认为是原告单方计算，利息和惩罚性赔偿一起计算是没有法律依据；被告康宏公司、第三人王红云未到庭质证；因证据系原告自行出具，本院对证据的证明效力不予确认；6.被告金土地公司提交（2019）新2901民初357号民事判决书一份，证明双方当事人就A13、A26号商铺未订立过协议书，被告金土地公司也未收到A13、A26号商铺的购房款，金土地公司收到的是另外6套商铺的购房款。原告对证据的真实性认可，证明观点不认可，认为金土地公司是名义开发商，康宏公司是实际开发商，而且民事判决书中认定金土地公司无权处分房屋；被告康宏公司、第三人王红云未到庭质证；本院对证据的真实性、合法性予以确认；被告康宏公司、第三人王红云未提交证据。本院通过对原、被告所提供证据及法庭庭审调查结果进行分析、认证后，确定以下案件事实：2009年8月28日阿克苏金土地房地产开发有限责任公司与阿克苏康宏汽车销售服务有限公司订立协议书，约定：乙方（阿克苏康宏汽车销售服务有限公司）在甲方（阿克苏金土地房地产开发有限责任公司）的金土地农哈哈市场共需建筑用地52亩。每亩单价为人民币500000元，合计26000000元，所有的建筑自建，土地使用面积按乙方实际规划用地面积计算，购地位置见附图；为不受其他外部影响，使该项目顺利进行，乙方用金土地公司的名义申请建设，在乙方自建房用不完的情况下，乙方有绝对的房产销售权利，甲方不得阻挠。因用甲方名义报规建设，为甲方账务处理方便合法，乙方资金需经过甲方的账户，故乙方要求在甲方设立一个虚拟的项目部，并开设一个独立的账户加盖乙方的印签，甲方保证乙方所有的款项入账后，进账当时就转入乙方的工程项目账户内。协议书还对其他事宜进行了约定……。2011年11月，原告与被告康宏公司法定代表人胡正祥达成口头协议，原告以每个商铺440000元价格购买被告开发的阿克苏市××路、A26号两个商铺，价款总额880000元。原告分三次向被告金土地公司付款1278950元，该款于2009年11月16日支付629850元；2010年4月26日支付50000元；2010年4月29日支付599100元，金土地公司向原告出具购房定金收据3份。此后，原告通过向被告康宏公司出纳胡瑞霞转账支付康宏公司房款2149850元，该款于2012年1月16日付1549850元；2012年3月20日付200000元；2012年4月6日付400000元，康宏公司向原告出具房款收据3份，上述款项合计3428800元，其中含原告与被告金土地公司签订商铺定购协议的金土地汽车城2号楼A10、A11、A12、A22、A23、A25商铺价款2548800元，差额880000元。2012年5月20日，被告康宏公司法定代表人胡正祥向原告出具对账清单，主要内容为：“王成国2009年购买阿克苏金土地房地产开发有限公司和阿克苏康宏汽车销售服务有限公司联合开发的交通路金土地汽车城2期2号楼A10、A11、A12、A13、A22、A23、A25、A26号商铺。同金土地签订合同。未签订合同的房屋是A13和A26。王成国付款总额3428800元，已全部交清。金土地公司共收取1278950元，并出具了收据，分别是2009年11月11日1份，金额629850元；2010年4月26日1份，金额599100元；2010年4月26日1份，金额50000元。康宏公司共收取2149850元，并出具了收据，分别是2012年1月15日1份，金额1549850元；2012年3月20日1份，金额200000元；2012年4月24日1份，金额400000元，正式发票于2012年5月底出具。王成国所购A10、A11、A12、A13、A22、A23、A25、A26号商铺已交给王成国占有、使用，后期由金土地公司办理房产手续。”2018年1月2日，被告康宏公司又向原告出具情况说明一份，主要内容为：“2011年11月，阿克苏康宏汽车销售服务有限公司与王成国曾经口头约定：王成国增加购买两间门面房，当时编号为：A13、A26号，现在的编号是C10（两小间合并为一大间）。王成国在增加购买后，王成国支付阿克苏康宏汽车销售服务有限公司该两间的房款88万元，并于2012年5月20日，由阿克苏康宏汽车销售服务有限公司出具对账单予以确认。2012年4月13日，阿克苏金土地房地产开发有限公司工作人员将该编号是C10的门面房交付王成国占有使用。2015年6月12日，阿克苏金土地房地产开发有限公司将该编号是C10门面房的产权证书办理在王红云名下。”另查明，阿克苏市交通路金土地汽车城二期现C10商铺（原A13、A26）产权证上房屋所有权人为王红云，房屋坐落为南城区交通路55号金土地汽车城二期C10室，建筑面积195.69平方米，规划用途商铺。土地使用权人为王红云，座落汽车城二期纬一路北侧C栋10号商铺，地，地类途）为商业用地，使用权类型为出让，使用权面积197.4平方米。本院认为，本案争议焦点为：1、原告王成国与两被告是否建立了涉案房屋买卖合同关系；2、向原告返还已付购房款及承担违约责任主体问题。本案中，原告述称2011年11月其与被告康宏公司法定代表人胡正祥达成口头协议，以每个商铺440000元的价格购买阿克苏市××路、A26号两个商铺。通过原告提交的收款收据、转账凭证及被告康宏公司向原告出具对账清单、情况说明，可证实原告与被告康宏公司洽谈购买C10商铺事宜，并将涉案C10商铺购房款880000元支付给被告康宏公司，上述证据能够相互印证原告王成国与被告康宏公司之间存在房屋买卖合同关系，现涉案C10商铺已转移登记至第三人王红云名下，原告王成国与被告康宏公司之间存在的房屋买卖合同关系应予解除，故对原告要求解除其购买被告康宏公司位于阿克苏市交通路金土地汽车城二期现C10商铺（原A13、A26）商品房买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持；商品房买卖合同关系解除后，被告康宏公司理应将已付购房款返还给原告，并承担相应的违约责任，现原告主张返还880000元购房款，按年利率6.175%计算2012年7月12日至2019年3月13日（计2435天）利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但原告利息计算有误，本院经依法核算后予以支持362514.8元（880000元×6.175%÷365天×2435天）。《最高人民法院》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案中，原告依据上述法律规定主张已付购房款一倍的惩罚性赔偿费用880000元，但原告就涉案C10商铺并未订立书面商品房买卖合同，其主张不符合法律规定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。因被告金土地公司并非原告购买涉案C10商铺的相对方，商品房买卖合同关系只能对相对方被告康宏公司产生拘束力，故对原告要求被告金土地公司承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。被告康宏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告王成国购买被告阿克苏康宏汽车销售服务有限公司位于阿克苏市交通路金土地汽车城二期现C10商铺（原A13、A26）商品房买卖合同关系；二、被告阿克苏康宏汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内向原告王成国返还购房款880000元、利息362514.8元，合计1242514.8元；三、驳回原告王成国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23831元，由原告王成国负担9922元，被告阿克苏康宏汽车销售服务有限公司负担13909元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于阿克苏地区中级人民法院。审 判 长 马     亮审 判 员 祖米热·艾麦尔人民陪审员 许  力  英二0一九年十一月十一日书 记 员 刘  卓  英