云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云3103民初2166号原告：云南申宏物业服务有限公司，住所地云南省昆明市西山区广福路中段杨家片区世纪半岛小区******2跃****，统一社会信用代码91530112MA6K3RM49F。法定代表人：殷俊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王春泽，男，傣族，1963年12月9日出生，云南省梁河县人，大专文化，系该公司员工，住云南省德宏州芒市，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李楚林，女，汉族，1983年6月6日出生，云南省芒市人，中专文化，系该公司员工，住云南省德宏州芒市，代理权限为特别授权。被告：李新丽，女，汉族，1985年7月20日出生，云南省盈江县人，本科文化，中国联合网络通讯有限公司德宏州分公司员工，住云南省德宏州芒市。原告云南申宏物业服务有限公司（以下简称申宏公司）与被告李新丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告申宏公司委托诉讼代理人王春泽、李楚林，被告李新丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申宏公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告承担芒市华东图苑C幢303号房2017年7月15日至2019年7月15日的三年物业管理服务费3520元（97.79平方米×1元×36个月=3520元）；二、判令被告向原告支付三年的电梯维保费900元、垃圾费300元、热水费250元，共计1450元；三、判令被告承担因逾期交纳物业管理服务费1173元而产生的违约金6950元（即：1、1173元×0.005×820=4809元，2、1173元×0.005×365=2141元，两项合计6950元），以上三项合计11920元；四、本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：2017年3月20日，原告经德宏州禄苑房地产开发有限公司（以下简称禄苑公司）依法选聘和委托作为华东图苑小区的前期物业管理服务单位，并订立了前期物业服务合同，并于同年4月2日入驻小区为业主实施物业管理服务，前期物业合同第七条第一款第一项约定“物业费按1元每月每平方米收取”、第十一条约定“物业服务费用按年缴纳，业主应在当年物业服务费到期前10天履行缴纳义务，业主逾期缴纳物业服务费用的，从欠费逾期之日起每日按水电费滞纳金收取方式（每日千分之五）收取违约金”。三年来，原告为被告提供物业管理服务，被告一直拒绝向原告交纳代收代缴费用（即垃圾费、电梯维护费、热水费），并一直恶意拒绝交纳物业管理费，原告曾为此向被告多次电话催收和书面通知，均遭到被告拒交，原告认为，原告与建设方订立的前期物业管理服务合同在小区业主委员会成立之前，对小区业主均有约束力，但被告三年以来恶意拒绝缴纳物业管理费及代收代缴费，原告为维护其合法权益，特诉至本院。被告李新丽辩称，被告已向原告交纳物业管理费至2018年7月15日，其不交纳物管费系因为原告不履行物管职责，未保障小区的环境和良好的秩序，存在不作为的情况。小区内车辆乱停放，而原告长期不作为，更甚者在人行道、消防道上乱停放车辆。电梯里张贴过各种广告，但原告未对广告收入进行公示。被告并非恶意拖欠物管费，而系因为未享受到优质的物管服务，此前交纳物管费但享受到的服务太差。原告也未找被告进行调解，而系直接起诉至法院。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.原、被告是否存在合法有效的物业合同关系？2.被告是否应当支付原告所诉物业管理服务费等各项费用？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即原告提交的第一组证据华东图苑物业服务合同复印件一份，第二组证据营业执照、机构信用代码证、法定代表人身份证明书及其身份证复印件各一份。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第三组证据通知书三份、物管费催缴通知书二份（均为复印件），第四组证据芒市华东图苑小区物业管理服务移交清单复印件一份，具备证据的三性，本院均予以采信；第五组证据芒市华东小区A1栋销售结果表（预测）复印件一份，该证据由涉案小区开发商禄苑公司出具，且被告未提交相关反驳证据，故对该组证据予以采信。被告当庭提交的一组证据照片三十八张，来源合法、内容客观真实，但该证据反映的部分现状无法直接证明原告未对涉案小区进行物业公共服务管理，存在根本违约，故本院不予采信。根据庭审查明，本院确认本案以下法律事实：被告李新丽向禄苑公司购买得华东图苑小区C幢303号房屋，该房屋建筑面积为97.79平方米。2017年3月20日，原告申宏公司与华东图苑小区开发商禄苑公司签订《华东图苑物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，原告按照小区房屋建筑面积向业主收取公共服务费用，其中，住宅物业服务费按1元/月/平方米收取，热水费按5.5元/立方米收取，电梯费按阶梯式收取，一层不收取，二至三层每年每户300元，四至五层每年每户350元，六至七层每年每户400元，八至九层每年每户450元，十至十二层每年每户500元，原告接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，物业服务费用按年交纳，业主应在当年物业服务费到期前10天履行交纳义务，本合同期限长期，待业主委员会成立后另行签订相关服务合同。2017年4月1日，原告与德宏州古蔺物业管理有限公司办理该小区物业管理服务移交手续，开始向该小区提供物业管理服务。另查明，该小区至今未成立业主委员会；垃圾费为100元/年/户。截止2019年7月15日，被告已产生物业管理服务费97.79平方米×1元/月/平方米×24个月=2346.96元，电梯维保费300元/年×2年=600元，垃圾费100元/年/户×2年=200元，热水费250元，共计3396.96元；扣减被告此前已支付的1000元后，被告李新丽尚欠原告物业管理服务费、电梯维保费、垃圾费、热水费共计2396.96元。因原告多次催要均未果，故诉至本院。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。2017年3月20日，禄苑公司选聘原告为该小区前期物业服务企业，并签订了物业服务合同，截止法庭辩论终结前，该小区尚未成立业主委员会。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与禄苑公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，在该小区业主委员会成立前，该合同对该小区业主具有约束力。签订合同后，原告按约定为被告及该小区全体业主提供了物业管理服务，被告作为小区的业主应当按照合同约定的物业管理服务费标准支付物业管理服务费。截止2019年7月15日，被告已产生物业管理服务费97.79平方米×1元/月/平方米×24个月=2346.96元，电梯维保费300元/年×2年=600元，垃圾费100元/年/户×2年=200元，热水费250元，共计3396.96元；扣减被告此前已支付的1000元后，被告李新丽尚欠原告物业管理服务费、电梯维保费、垃圾费、热水费共计2396.96元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告未提交足以充分的证据证明原告不履行物业服务合同或者履行物业服务合同有重大瑕疵，存在根本违约，故对其拒交物业管理服务费的抗辩主张不予支持，被告应当按约定向原告交纳截止2019年7月15日尚欠的物业管理服务费、电梯维保费、垃圾费、热水费共计2396.96元。因原、被告双方对合同履行存在争议，故对原告要求被告支付其违约金6950元的诉讼请求不予支持。根据《华东图苑物业服务合同》第十一条约定，物业服务费用按年交纳，业主应在当年物业服务费到期前10天履行交纳义务，2019年7月16日至2020年7月15日期间的物业管理服务费交费时间尚未届满，且有部分物业管理服务费尚未实际产生，故对原告主张的该部分物业管理服务费不予支持。被告未提交相关证据此前双方已就2017年7月15日至2018年7月15日期间的物业管理服务费、电梯维保费、垃圾费、热水费达成调解协议，且已按协议履行完毕，故本院对其已付清2017年7月15日至2018年7月15日期间的物业管理服务费等相关费用的抗辩主张不予支持。综上所述，本院对原告的第一项、第二项诉讼请求均予以部分支持，对第三项诉讼请求不予支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、由被告李新丽于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告云南申宏物业服务有限公司支付截止2019年7月15日期间尚欠的物业管理服务费、电梯维保费、垃圾费、热水费共计2396.96元；二、驳回原告云南申宏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49元，由被告李新丽负担（未付），限于本判决发生法律效力之日一次性交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审判员 尚 欢二〇一九年十一月五日书记员 董倩月