重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝01民终3490号 上诉人（原审原告）：重庆市港航管理局，住所地重庆市江**红石路**，统一社会信用代码125000004503933584。 法定代表人：汪伯涛，局长。 委托诉讼代理人：张诗韵，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王麒懿，重庆索通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆两江新区机电小额贷款有限公司，住所地为重庆市北部新区黄山大道中段**，统一社会信用代码915000000656925467。 法定代表人：陈刚，总经理。 委托诉讼代理人：胡屏西，重庆红岩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙晓于，重庆红岩律师事务所律师。 原审第三人：重庆都市房屋开发有限公司，，住所地重庆市江**竹林村**统一社会信用代码915001052028317858。 法定代表人：周祖刚，总经理。 委托诉讼代理人：张正辉，重庆渝峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李华均，重庆渝峰律师事务所实习律师。 上诉人重庆市港航管理局因与被上诉人重庆两江新区机电小额贷款有限公司（以下简称机电小贷公司）、原审第三人重庆都市房屋开发有限公司（以下简称都市公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018)渝0112民初22240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人重庆市港航管理局的委托诉讼代理人张诗韵、王麒懿，被上诉人机电小贷公司的委托诉讼代理人胡屏西、孙晓于，原审第三人都市公司的委托诉讼代理人张正辉、李华均，均到庭参加了审理。本案现已审理终结。 重庆市港航管理局上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令中止对重庆市江北区嘉陵六村13号港航家园C幢-1-1房屋的执行；3、判决确认重庆市港航管理局对重庆市江北区嘉陵六村13号港航家园C幢-1-1房屋享有所有权；4、本案诉讼费由机电小贷公司承担。事实和理由：1、在重庆市港航管理局与都市公司签署买卖合同时，案涉房屋并非不能通过缴纳土地出让金的方式完成土地性质变更及办理产权变更登记。重庆市港航管理局作为房屋买受人在签订房屋买卖合同中的注意义务应仅限于审查是否存在合同无效的情形。在确认合同有效且双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定了由都市公司负担办理案涉房屋产权过户义务的情况下，都市公司未在合同履行过程中办理变更案涉房屋的土地性质及缴纳相应土地出让金等手续，都市公司已违约。因此，都市公司未履行合同义务导致案涉房屋未办理产权过户登记不可归责于重庆市港航管理局。2、案涉房屋未办理产权登记最重要的原因系2010年1月8日重庆市国土资源和房屋管理局下发了渝国土房管发【2010】27号《重庆市国土房管局关于贯彻落实若干问题的实施意见》（以下简称《实施意见》），相关部门基于该份文件“房屋购买人每购买一套房屋只能购买一个车位”的规定，一直未就案涉房屋的权属办理转移登记。而一审法院在判决书中未对该事实作出任何认定，属事实认定错误。 机电小贷公司辩称：1、案涉房屋是经济适用房的配套车库，重庆市港航管理局不满足购买该车库的条件，因此才不能顺利过户。2、根据相关规定，每位业主只能购买一个车位，重庆市港航管理局作为一个业主购买如此多的车位不合规定。3、重庆市港航管理局认为其支付了房款，但其举示的支付凭证的金额与买卖合同的金额不一致，真实性存疑。因此，一审判决正确，请求维持原判。 都市公司述称，在渝国土房管发[2010]27号《实施意见》出台后，因政策限制导致案涉房屋未办理过户，在此之前，案涉房屋确实是因都市公司未缴纳土地出让金才未办理过户。 重庆市港航管理局向一审法院起诉请求：1、判令不得执行重庆市江北区嘉陵六村13号港航家园C幢-1-1房屋；2、判令确认、重庆市港航管理局对重庆市江北区嘉陵六村13号港航家园C幢-1-1房屋享有所有权；3、本案诉讼费由机电小贷公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月22日，机电小贷公司（甲方）与重庆多元建筑劳务有限公司（乙方，以下简称多元劳务公司）签订《企业借款合同》，双方约定：乙方向甲方借款20000000元，借款期限陆个月。同日，机电小贷公司（甲方）与都市公司（乙方）签订《抵押担保合同》，主要约定：多元劳务公司向甲方借款，乙方自愿以自有财产就借款合同项下债务提供抵押担保；乙方提供抵押担保的财产为：位于重庆市江**嘉陵六村港航家园**、13号共四层车库（建筑面积共计10549.77平方米）。2014年4月23日，机电小贷公司（乙方、抵押权人）与都市公司（甲方、抵押人）签订《重庆市房地产抵押合同》（登记号：抵押第201404231020413），主要载明：甲方以其所有的位于重庆市江北区嘉陵六村9号、13号房地产设定抵押权作为多元劳务公司向乙方履行债务的担保，贷款金额为20000000元，抵押物明细如下：位于重庆市江**嘉陵六村**负**（103房地证2007字第××号，建筑面积3967.95平方米）、位于、位于重庆市江**嘉陵六村**负**3房地证2007字第××号，建筑面积3310.14平方米）、位于重庆市、位于重庆市江**嘉陵六村**负**证2007字第××号，建筑面积2277.02平方米）、位于重庆市江北区、位于重庆市江**嘉陵六村**负**08字第××号，建筑面积994.66平方米）。上述抵押物的建筑面积共计10549.77平方米。双方在签订该房地产抵押合同后在房管部门办理了相应的抵押登记。2017年4月12日，重庆市渝北区人民法院就机电小贷公司与多元劳务公司、都市公司等民间借贷纠纷一案，作出（2016）渝0112民初20673号民事判决书，判令多元劳务公司支付机电小贷公司借款本金2000万元及逾期利息、律师费等，都市公司等对前述债务承担连带清偿责任。机电小贷公司有权对都市公司提供的抵押物位于重庆市江北区嘉陵六村13号负1-1号、负2-1号、负3-1号（产权证号：103房地证2007字第××号）折价或者以拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内优先受偿。之后，多元劳务公司等未自动履行债务，机电小贷公司申请执行。执行中，执行法院于2018年7月18日作出（2017）渝0112执7778号执行裁定书，查封了都市公司名下的位于重庆市江北区嘉陵六村13号房屋（产权证号：103房地证2007字第××号）。重庆市港航管理局对上述部分执行标的提出书面异议，认为其对重庆市江北区嘉陵六村13号负1-1号（103房地证2007字第××号，建筑面积3967.95平方米）享有排除执行的权利。2018年10月10日，执行法院作出（2018）渝0112执异350号执行裁定书，驳回其异议请求。重庆市港航管理局在法定期限内提起诉讼。另查明，2007年8月7日，都市公司取得重庆市江北区嘉陵六村13号房屋的房地证（房地产权证号103房地证2007字第××号），土地使用权类型为划拨，房屋建筑面积共计33709.95平方米，房屋包括案涉房屋。在2007年12月6日之前，都市公司（甲方、卖方）与重庆市港航管理局（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，含有以下内容：“本商品房项目依法进行土地使用权登记，取得房地产权证，证书号为：江国用房地证2005字第××号。甲方销售的商品房为现房。乙方向甲方购买位于江北区华新街街道嘉陵六村13号港航家园C幢-1-1房屋（房地产权证号为103房地证2007字第××号），建筑面积3967.95平方米，成交金额为10316670元；商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续；现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案和《房地产权证》。办理合同登记备案和《房地产权证》，由甲方到房地产交易管理部门办理。如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按照下列方式处理：乙方不退房的，从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。”2007年12月6日，都市公司向重庆市港航管理局开具销售不动产统一发票，发票金额为：10316670元，不动产项目名称为：港航家园C栋负一层。自2007年12月31日起，重庆市港航管理局一直使用重庆市江北区嘉陵六村13号（港航家园C栋负一层）车库，并由重庆成林物业管理有限公司对车库进行管理。该处车库分别用作港航局应急物资库房、单位职工停车以及对外临时停车之用。因该宗土地使用权类型为划拨，都市公司未能向国土部门缴纳土地使用权出让金，案涉房屋一直未能办理产权过户登记手续。 一审法院认为，《最高人民法院》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，第二十八条应是前述二十七条的除外规定之一，本案应当按照第二十八条规定的条件进行审查。本案中，重庆市港航管理局在2007年12月6日之前与都市公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买案涉房屋，该《房屋买卖合同》合法有效。重庆市港航管理局所提交的证据证明其于2007年12月31日实际占有了案涉房屋。以上签订合同及占有时间均早于执行法院查封案涉房屋的时间。2007年12月6日，都市公司向重庆市港航管理局开具销售不动产统一发票，发票金额与合同金额一致。重庆市港航管理局已支付案涉房屋全部价款。对于未办理过户登记是否系重庆市港航管理局原因的问题，因该宗土地使用权类型为划拨，在未补缴土地使用权出让金的情况下，无法办理过户登记。重庆市港航管理局在签订《房屋买卖合同》时，对此应当知情，无法办理过户登记，属于其对法律、政策限制的忽略，系能够归责于自身的原因。综上所述，重庆市港航管理局要求不得执行案涉房屋的请求，不完全符合上述第二十八条的规定，法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第一百七十九条，《最高人民法院》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回原告重庆市港航管理局的诉讼请求。本案案件受理费83700元，由原告重庆市港航管理局负担。 二审中，各方当事人均未举示新证据。 二审另查明，重庆市建设委员会于2004年12月30日印发渝建函[2004]251号《关于确认港航家园为地方经济适用住房项目的通知》，同意确认港航家园为2004年重庆市地方经济适用住房项目。都市公司与重庆市港航管理局签订的房屋买卖合同第三条“乙方所购商品房的基本情况”明确载明，案涉房屋的用途分类为经济适用房、车位。除案涉房屋外，重庆市港航管理局还于2007年8月20日与都市公司签订房屋买卖合同，购买了位于同一小区的重庆市江北区嘉陵六村11号1-1、1-2、1-3三套房屋。2007年10月24日，重庆市人民政府办公厅印发渝办[2007]73号《关于统一实施市级机关房屋和土地确权工作的通知》，规定由市机关事务局房屋管理处统一持有属于市级国有资产的房屋和土地的《房地产权证》。2008年12月23日，根据该文件精神，重庆市港航管理局购买的前述三套房屋分别办理了《房地产权证》，权利人登记为重庆市机关事务局房屋管理处，土地使用权类型为划拨，房屋用途为仓库。2010年1月8日，重庆市国土资源和房屋管理局出台了渝国土房管发[2010]27号《实施意见》，意见第五条“关于物业管理区域内机动车的车位（库）问题”第（二）项规定，“车位（库）应首先满足本小区内业主需要……房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买本房地产开发项目的不超过一个规划用于停放汽车的车位（库）”。2010年1月28日，重庆市国土资源和房屋管理局出台渝国土房管发[2010]33号《重庆市国土房管局关于规范土地房屋登记有关问题的通知》（以下简称《通知》）,通知第六条第（一）项规定，“经济适用住房（含集资合作建房，农转非安置房）批准建设时有配套非住宅的，在土地使用权初始登记时，应在登记簿中进行记载，并在房地产权证记事栏进行备注……对在本通知出台前，经济适用住房批准建设时有配套非住宅的，可继续执行渝国土房管发[2008]147号规定，按照规划批准用途进行登记”。渝国土房管发[2008]147号《重庆市国土房管局关于经济适用住房权属登记有关问题的通知》规定，“经济适用住房批准建设时有配套非住宅的，按批准的用途核准登记，但土地使用权类型应载明‘划拨’”。 本院对一审查明的其他事实依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：重庆市港航管理局对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，机电小贷公司作为案涉房屋的抵押权人，基于生效判决申请执行抵押房产，机电小贷公司对该抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。重庆市港航管理局作为案外人，应当举证证明其享有足以排除执行的民事权益，方能排除执行。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，重庆市港航管理局认为其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并请求排除执行，应当举证证明其异议请求同时符合该司法解释规定的四个要件。 本案中，重庆市港航管理局就案涉房屋与都市公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，由于案涉房屋系经济适用房配套的非住宅，并无法律法规禁止该类房屋的买卖，故案涉房屋买卖合同合法有效；结合买卖双方陈述、买方付款时间以及物业公司出具的说明，可认定该合同的签订时间在案涉房屋被人民法院查封之前。物业公司出具的说明亦可证明案涉房屋自2008年4月至今一直由重庆市港航管理局占有、使用，即重庆市港航管理局在人民法院查封之前已合法占有该不动产。都市公司向重庆市港航管理局开具了销售不动产统一发票，且出具了案涉房屋购房款支付情况的说明，两者相互印证，可证明重庆市港航管理局已按照合同约定支付了全部购房款。因此，重庆市港航管理局的诉请符合上述司法解释第二十八条的前三项要件。 关于案涉房屋未办理过户登记是否非因买受人自身原因的问题。重庆市港航管理局认为案涉房屋未办理过户登记的原因有二：一是因都市公司未缴纳土地出让金、未变更土地性质；二是因政策变动，即相关部门根据渝国土房管发[2010]27号《实施意见》对案涉房屋未予办理权属转移登记，以上两个原因均不可归责于重庆市港航管理局。本院认为，虽然2010年以后，政府房管部门对购买车位有一定的政策限制，并对经济适用房配套非住宅的房屋产权登记有特别规定，但根据二审查明的事实，在重庆市港航管理局与都市公司签订房屋买卖合同后至渝国土房管发[2010]33号《通知》出台前这段期间，案涉房屋办理过户登记，执行的是渝国土房管发[2008]147号规定，可按照规划批准用途进行登记，也不受“一户一车位”的政策限制。事实上，就重庆市港航管理局同期向都市公司购买的同一小区的三套房屋（登记用途为仓库），重庆市国土资源和房屋管理局于2008年12月23日已办理颁发了《房地产权证》，该事实即可佐证包括案涉房屋在内的经济适用房配套非住宅办理权属转移登记并不存在政策障碍。因此，重庆市港航管理局所称的未能办理过户登记的两原因至少在此期间并不存在。同时，根据重庆市港航管理局与都市公司签订的房屋买卖合同第十五条“现售商品房的，自本合同签订之日起30内，向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案和《房地产权证》……办理合同登记备案和《房地产权证》，由甲方到房地产交易管理部门办理。如由单方办理的，另一方应予以无条件配合”之约定，本案中，虽然办理《房地产权证》系都市公司的义务，但重庆市港航管理局作为买受人，其应当根据合同约定，在合理期限内行使请求出卖人协助办理权属转移登记请求权，促成案涉房屋完成产权变更登记，以保证物权的公示公信力，进而保障交易安全，维护交易秩序。案涉房屋交易时为现房，当事人应在合同签订之日起30日内申请办理《房地产权证》。如前述所，案涉房屋在双方签订买卖合同后即已经具备办理不动产权属转移登记条件，在都市公司未按照合同约定及时办理《房地产权证》的情况下，重庆市港航管理局未举示任何证据证明其自案涉房屋购买、交付占有到被法院查封长达十一年的时间曾行使过过户登记请求权，远已超过普通公众对行使登记请求权合理期限所正常认知的最大限度。由于其不积极行使权利，导致案涉房屋在查封执行前仍未完成物权变动，显然存在消极、怠于主张登记请求权的过错。因此，就本案案外人执行异议之诉而言，案涉房屋未能办理过户登记应认定系重庆市港航管理局自身原因，其诉请不符合上述司法解释第二十八条第四项要件。 综上，重庆市港航管理局的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费83700元，由重庆市港航管理局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陶旭东 审 判 员 师玉婷 审 判 员 郑 泽 二〇一九年十一月八日 法官助理 江满意 书 记 员 唐 欢