辽宁省辽阳市宏伟区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽1004民初825号原告：中国农业银行股份有限公司辽阳宏伟支行，住所地：辽阳市宏伟区院南街**。负责人：刘洋，该行行长。委托诉讼代理人：张凯，女，1968年3月27日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司辽阳宏伟支行员工，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：赵昕，男，1971年5月20日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司辽阳宏伟支行员工，住辽阳市宏伟区。被告：王宝石，男，1980年2月5日出生，汉族，无业，住辽阳市宏伟区。被告：辽阳志诚房地产开发有限公司，住所地辽阳，住所地辽阳市宏伟区忠旺小区>法定代表人：宋志刚，公司董事长。委托诉讼代理人：夏忠义，男，1962年3月31日出生，辽阳志诚房地产开发有限公司员工，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：谷静园，辽宁文正律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司辽阳宏伟支行（以下简称农业银行）与被告王宝石、辽阳志诚房地产开发有限公司（以下简称志诚公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农业银行委托诉讼代理人张凯、赵昕、被告志诚公司委托诉讼代理人夏忠义、谷静园均到庭参加诉讼。被告王宝石经本院依法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司辽阳宏伟支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告王宝石及保证担保人（辽阳志诚房地产开发有限公司）立即偿还原告的逾期个人住房按揭贷款本金273834.87元及利息1899.58元；2、本案一切诉讼费用和其他相关费用由被告承担。事实与理由：借款人王宝石于2017年4月7日在我行办理一手房个人住房按揭贷款金额29万元，期限25年，定日还款。所购位于世纪阳光小区11号楼2单元6层41号，贷款由辽阳志诚房地产开发有限公司阶段性担保，该借款人从2019年4月开始逾期，截至2019年7月29日贷款本息合计279126.46元，逾期本金276239.57元，逾期利息2886.89元，按贷后管理规定已严重违约，抵押物保管良好，并办理房屋预登记抵押手续。经调查已入住，我们多次电话联系催收，借款人已没有偿还能力，因此为维护原告合法权益，故请求法院依法支持原告诉讼请求判令被告王宝石及辽阳志诚房地产开发有限公司立即偿还全部贷款。在本案起诉后，被告志诚公司替被告王宝石偿还了6295.45元（含本金和利息），所以我方诉讼请求最终确定数额是本金273834.87元及利息1899.58元。被告辽阳志诚房地产开发有限公司辩称，一、本案基本事实2014年4月被告王宝石与答辩人签署《商品房买卖合同》（预售），合同约定，答辩人将美林园小区11栋2单元6层41号，面积69.5平方米住宅以每平米5563.55元，总价386667元出售给被告王宝石。被告王宝石于2017年3月16日将首期房款96667元交付答辩人，余款290000元于2017年4月18日通过原告贷款的方式交付答辩人。上述款项给付后，答辩人及时为被告人王宝石出具了增值税普通发票且依约交付了案涉房屋。2019年4月，被告王宝石贷款逾期，截止到2019年9月4日答辩人已通过专项保证金账户替其还款6295.45元。二、案涉房屋已预抵押登记，原告应当先就该物的担保实现债权《物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。依据上述法律规定，案涉房屋已设立预抵押登记，原告应当先就该物的担保实现债权，不足之处再要求答辩人承担保证责任。三、若人民法院依法认定答辩人应承担保证责任，则应一并确认答辩人承担保证责任后，有权向被告王宝石追偿。首先，截止到2019年9月4日答辩人已通过专项保证金账户替被告王宝石还款6295.45元，就该款项答辩人依法有权向其追偿。其次，答辩人承担全部保证责任后，有权向被告人王宝石追偿因其违约给答辩人造成的全部损失，即原告要求答辩人承担的全部债务和答辩人因应诉和追偿而产生的诉讼费、律师费等。再次，答辩人承担全部保证责任后，原告与被告王宝石间的抵押担保因主债权的清偿而消灭，原告应及时解除预抵押登记。《物权法》第一百七十七条规定，主债权消灭的，担保物权消灭。依据上述法律规定，一旦答辩人承担全部保证责任后，则原告与被告王宝石间的抵押担保因其担保的主债权的清偿而消灭，原告应及时解除预抵押登记。综上所述，答辩人认为，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，人民法院应依法驳回其诉求请求。被告王宝石未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉辩分别提交了证据：原告农业银行提供证据如下：1、个人购房担保借款合同，证明与农行宏伟支行签订个人购房担保借款合同。2、贷款合约基本信息，证明贷款合约基本信息。3、还款明细，证明还款情况。4、房屋交易和产权确认书（抵押），证明预抵押登记情况。被告志诚公司对原告农业银行提供的证据没有异议。被告志诚公司提供证据如下：1、商品房买卖合同及票据3张，证明案涉房屋已经实际履行。2、凭证一张，证明志诚公司已经代被告王宝石清偿6295.45元。原告农业银行对被告志诚公司提供的证据没有异议。本院对双方提供的证据审查认定如下：对原告农业银行提供的证据被告志诚公司均认可，且个人购房担保借款合同均有各方当事人的签字及盖章，本院对原告农业银行提供的证据均予以确认。对被告志诚公司提供的证据原告农业银行均认可，且商品房买卖合同有被告王宝石的签字并按手印，票据均系正规发票，本院对被告志诚公司提供的证据均予以认可。经过对上述证据的审查，认定事实如下：2017年3月16日，被告志诚公司与被告王宝石签订一份《商品房买卖合同》，被告志诚公司将坐落于辽阳市宏伟区美林园小区E区11栋2单元6层41号房屋（69.5平方米）出售给被告王宝石，房屋价款386667元。被告王宝石的付款方式是贷款，2017年3月16日，被告王宝石给付被告志诚公司首付款96667元，余款29万元系向被告农业银行贷款支付。2017年4月7日，原告农业银行、被告王宝石、被告志诚公司三方签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：“第一部分通用条款……第八条合同中止或终止本合同签订后至借款发放前，若借款人与售房人就所购房屋的权属、质量等问题发生纠纷，或者出现可能导致借款人还款能力恶化的事项，贷款人有权决定中止本合同的履行或终止本合同。第九条借款担保。本合同项下债权的担保方式见第三十一条。9.1.1保证方式为连带责任保证。……9.1.4保证人声明、保证和承诺：……（8）本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权……。第二部分特别条款第二十三条借款金额为人民币贰拾玖万元整。第二十四条借款用途24.1借款用途为购买住房。24.2借款购房合同编号20170300460，购买的房产位于辽阳市宏伟区。24.3借款人声明：……。第二十五条借款期限25年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。第二十六条借款利率按以下第（1）种方式执行：（1）采用基准利率方式的……。第二十八条借款提取借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名辽阳市志诚房地产开发有限公司。开户行农行宏伟支行。第二十九条还款本合同的还款方式为等额本息还款方式。还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日（每期末月的20日/每期末月的借款发放日对应日）。借款人的还款账户……。第三十一条借款担保本合同项下借款采用以下所列担保方式：（1）保证。由（3）按9.1约定提供保证担保。（2）抵押。由在本合同签章的抵押人按9.2约定提供抵押担保。（3）阶段性保证+抵押。由阶段性保证人辽阳志诚房地产开发有限公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。第三十二条抵押：抵押物清单：房屋地址：辽阳市宏伟区……。第三十三条抵押（预告）登记抵押人应协助配合贷款人按以下第（2）项的约定办妥抵押（预告）登记：……（2）自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记：自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。……第三十五条阶段性保证担保+抵押阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务人承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。……第三十八条争议解决本合同争议解决方式为第（1）种。（1）由贷款人所在地人民法院关系。……。”被告王宝石在借款人和抵押人处签订并按手印，被告志诚公司在保证人处盖章，原告农业银行在贷款人处盖章。2017年4月12日，辽阳市房屋交易和产权管理中心出具辽阳市房交抵字2017第2017103078号房屋交易和产权确认书（抵押），对被告王宝石按揭贷款购买的房屋（房屋坐落：辽阳市宏伟区）办理了预抵押登记。2017年4月18日，原告农业银行将29万元贷款转入被告志诚公司的银行账户，被告志诚公司为被告王宝石开具购房发票，发票金额386667.00元。被告王宝石从2017年4月开始向原告农业银行分期偿还贷款，但被告王宝石多次超期还款，至今已多期未偿还贷款，被告志诚公司通过专项保证金账户替被告王宝石向原告农业银行还款6295.45元（含本金和利息），现剩余未偿还贷款本金273834.87元，截止2019年10月25日共欠贷款利息及逾期利息1899.58元。被告志诚公司对被告王宝石购买的上述房屋至今未办理房屋权属证书。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告农业银行与被告王宝石、志诚公司签订的《个人购房担保借款合同》,系各方当事人的真实意思表示,不违反法律禁止性规定,当属合法有效,原、被告之间的抵押借款合同关系、保证合同关系依法成立。被告王宝石向原告农业银行申请贷款,并同意接受所签订的合同中条款的约束,在其使用原告农业银行提供的款项后,理应按约及时履行相应的合同义务,不履行或履行义务有瑕疵,应承担相应的违约责任。被告王宝石多次超期还款,且至今已有多期贷款未偿还，被告王宝石该行为已构成违约。根据《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，故原告农业银行要求被告王宝石偿还所欠借款本息的诉讼请求,事实清楚,证据充分,本院予以支持。关于原告农业银行要求被告志诚公司承担连带保证责任一节,《个人购房担保借款合同》约定被告志诚公司对被告王宝石的借款承担连带保证责任,保证期限是自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，现在被告王宝石所购买的房屋仅办理了预抵押登记，被告王宝石并未取得房地产权属证书，因此被告志诚公司的保证期限并未到期，对被告王宝石的借款应承担连带保证责任，对原告农业银行的该诉讼请求，本院予以支持。关于被告志诚公司提出原告农业银行应先对物的担保实现债权，不足之处再由被告志诚公司承担保证责任的答辩意见，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因本案的《个人购房担保借款合同》对借款担保有明确的约定，贷款人既可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。因此原告农业银行要求被告志诚公司承担保证责任符合合同约定，故本院对被告志诚公司的上述答辩意见不予支持。关于被告志诚公司提出要求确认在承担担保责任后有权向被告王宝石追偿的答辩意见，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款规定，人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。被告志诚公司的该项答辩意见，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、第四十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王宝石于本判决发生法律效力后十日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司辽阳宏伟支行贷款273834.87元及利息1899.58元（含贷款利息和逾期利息）；二、被告辽阳志诚房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任，在承担保证责任后对被告王宝石享有追偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5487元（原告中国农业银行股份有限公司辽阳宏伟支行预交），由被告王宝石和被告辽阳志诚房地产开发有限公司连带承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  王宁宁人民陪审员  荣乃让人民陪审员  史 悦二〇一九年十一月八日书 记 员  霍美霖