上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12816号上诉人（原审被告、反诉原告）:上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路1665号601室。法定代表人:李兴珍，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谷源玲，上海市申华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：张健，男，1968年8月13日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：孙岱泓，上海博和律师事务所律师。上诉人上海亚和投资管理有限公司（以下简称亚和公司）与被上诉人张健房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初16641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。亚和公司上诉请求：撤销原审判决，改判双方合同在认定为有效的情形下解除，并驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求。事实与理由：一、亚和公司、张健签订的《租赁合同》应为有效。《军队房地产租赁许可证》系证明上诉人可租赁并经营使用涉案军产的合法有效凭证，承租商户亦可凭该许可证办理经营所需手续。合同履行期间军队停发该许可证系双方无法预见的情况，故应认定为不可抗力，被上诉人不能办理经营手续的原因和过错不在于上诉人。且涉案房屋在停偿政策出台后经中央军委批准纳入委托管理方式处置，上诉人基于对涉案房屋委托管理的权利有权经营使用涉案房屋。故双方履行合同及被上诉人使用房屋并无障碍，本案双方之间租赁合同的目的可以实现。二、涉案房屋系军产，不应受《建筑法》及租赁合同司法解释调整及约束，原审仅以地方政府部门意见认定涉案房屋系违法建筑而判决涉案合同无效，缺乏事实和法律依据。即使本案适用以上法律文件，现上诉人于2019年6月12日获得《军队房地产使用许可证》，故涉案房屋已于一审判决前取得了涉案房屋的有效产权证明，导致涉案合同无效事由已排除，原审判决应予纠正。三、合同履行期间被上诉人一直正常使用房屋并经营获利，其有充分时间办理经营手续但未及时办理，故无法办理经营手续的责任在于被上诉人。且被上诉人因不想缴纳租金、物业费等费用诉至法院要求确认合同无效有违诚信原则，而上诉人应诉后一直要求被上诉人腾空房屋并恢复原状，办理交接手续，然上诉人不予理睬。对方虽在2019年1月17日张贴了歇业通知，但并不代表停止营业，且该歇业通知亦未以任何方式告知上诉人。被上诉人在未与上诉人办理交接手续的情况下擅自搬离，当时保安予以阻止系履行职责行为，而非上诉人阻止被上诉人撤场。故房屋后续空置损失应由被上诉人承担，房屋使用费应计算至2019年3月31日即在法院工作下被上诉人同意返还房屋之日，且被上诉人应按照合同约定的标准全额支付房屋使用费和物业费。四、原审认定合同无效，导致中央军委决定以委托管理方式经营本案项目无法实施，致使停偿政策无法落实，与停偿重大战略决策的精神相背离，故二审法院应予纠正。被上诉人张健辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张健的一审诉讼请求：1、确认张健、亚和公司签订的《“XX购物中心”租赁合同》（以下简称租赁合同）无效;2、亚和公司返还张健租赁保证金231,105元、物业管理费保证金51,090元、公共事业费保证金30,000元、预付租金余额29,353元,并赔偿前述费用的利息损失(以341,548元为本金,自2018年1月18日起至实际清偿之日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算);3、亚和公司赔偿装修费用现值总计538,100元。一审审理中，张健明确上述第3项诉请如下：亚和公司赔偿装修费用现值总计183,228元。亚和公司的一审反诉请求：1、确认张健、亚和公司签订的租赁合同于2019年3月31日解除；2、张健于2019年3月31日前依据租赁合同约定标准腾退租赁物业；3、张健支付拖欠的上海市长宁区XX路XX号XX购物中心B501单元(以下简称涉案房屋)租金1,180,105元(2017年12月1日至2019年3月31日)、物业管理费255,450元（2018年1月1日至2019年3月31日）、电费2,046元；4、张健支付违约损失赔偿金478,152元（6个月租金，每月租金79,692元）；5、张健已经支付的租赁保证金128,925元和物业管理费保证金153,270元归亚和公司所有；6、张健支付装修期内免除的租金159,384元（按月租金79,692元计算2个月）。一审审理中，亚和公司撤回第2项反诉请求，增加要求张健支付涉案房屋装饰装修拆除费用39,300元。一审法院认定事实：上海市长宁区XX路XX号房屋于1989年2月登记，产权人系XX总后勤部，建筑面积合计15,003平方米。2000年，上海市城市规划管理局就上址房屋颁发建设工程规划许可证，面积17,600平方米。2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意上海警备区后勤部对XX路XX号上海XX第一招待所附属广场进行整体改扩建，建设上海XX中心，建筑面积60,000平方米，总投资9,000万元。2011年11月25日，上海XX第一招待所与亚和公司签订军队房地产建设、租赁协议书，约定由亚和公司投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，亚和公司对改扩建项目及XX苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由亚和公司负责，但需报经上海警备区第一招待所及政府有关部门批准，费用由亚和公司承担。上述协议书尾部加盖亚和公司公司图章并由孙某签字。2011年12月28日，上海XX后勤部颁发军队工程建设项目施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“XX购物中心”。2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局向上海警备区生产处出具军队房地产租赁许可证，同意上海警备区生产处将上海市XX路XX号-1出租给亚和公司用于商业用途。许可证的有效期限为2012年3月1日至2015年2月28日。2013年10月8日，XX后勤部出具情况说明，表示上海警备区对外空余房地产租赁管理部门为中国A管理处，是上海警备区第一招待所业务主管部门，出具的军队房地产租赁许可证合法有效，地址更正为“XX路XX号”。2013年11月1日，XX管理处出具授权委托书，委托亚和公司代为行使长宁区XX路XX号1-6层房屋（含车库、地下室）的管理权、使用权、经营权、租赁权。2014年4月24日，南京A局向上海市工商局出具证明，同意亚和公司将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。2014年9月，张健、亚和公司签订租赁合同，约定张健承租涉案房屋，装修免租期自实际交付日开始起计2个月，起租日为免租装修期结束次日起算，租赁期自起租日起6年，预计开幕日2014年10月1日等。自起租日起计的第一年每月保底租金为67,738元，自起租日起计的第二年每月保底租金为71,723元……。租赁合同签订后，张健于2014年10月20日向亚和公司支付租赁保证金231,105元、物业管理费保证金51,090元、公共事业费保证金30,000元等钱款。一审审理中，亚和公司对上述保证金钱款的金额均无异议。张健就涉案房屋进行了装修，并以“宋记香辣蟹”的名义对外经营，但未办理营业执照。2015年11月10日，南京A局再次出具证明，表示军队租赁许可证正在办理中，请予支持办理工商登记注册等手续。2016年2月，中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。2018年1月17日，张健停止营业。之后，亚和公司人员阻止张健人员撤场，双方产生争执。2018年8月，张健提起本案诉讼。在一审审理期间，鉴定机构会同张健、亚和公司进行了现场勘测。2019年3月31日，张健同意由亚和公司自行处理涉案房屋内的所有物品，亚和公司确认该日接收了涉案房屋。一审审理中，张健、亚和公司均确认即使租赁合同无效，商铺使用费亦应参照租赁合同约定的租金标准计算，但张健同时认为办文单的减免也适用在商铺使用费的计算中，亚和公司则认为不能适用。张健、亚和公司对张健已付租金、物业管理费的总金额虽有差异，但张健同时确认亚和公司付款的计算表格。张健自认涉案房屋的用电系先用后付，张健同时认为2018年1月17日之前的电费已经支付，不确认之后产生的电费。根据张健的申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对涉案房屋的装饰装修工程现值及残值进行鉴定，鉴定机构于2019年1月28日出具鉴定报告。张健、亚和公司无异议部分装修工程造价为458,070元。对于涉案房屋装修现值的计算，张健认为装修使用年限应按36个月计算（自装修完毕始至张健搬离日期为止），据此计算装修现值为183,228元。亚和公司认为装修使用年限应按48个月计算（自租赁免租期后至法院委托日期为止），据此计算装修现值为91,614元。对于涉案房屋装修残值的计算，张健认为装修使用年限应按36个月计算（自装修完毕始至张健搬离日期为止），据此计算装修残值为229,035元。亚和公司认为装修使用年限应按48个月计算（自租赁免租期后至法院委托日期为止），据此计算装修残值为152,690元。张健、亚和公司均认可鉴定报告。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案一审法庭辩论终结前，亚和公司不能证明“XX购物中心”已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，张健以此为由诉请确认就涉案房屋签订的租赁合同无效，一审法院予以认可。亚和公司主张租赁合同解除，不予支持。亚和公司应返还张健支付的各项保证金，张健的相关诉请，予以支持。亚和公司主张的租金、物业管理费、损失赔偿金、保证金、装修期内免除的租金等反诉请求，不予支持。本案双方关于张健是否还应当向亚和公司支付使用费、物业管理费，如何确定支付标准及期间，以及租赁合同无效后的赔偿责任存在争议。首先，涉案房屋所属的“XX购物中心”虽然未取得建设工程规划许可证，但在对外经营期间，并未发生安全隐患或现实危险导致张健无法正常使用涉案房屋，难谓使用、收益的合同目的完全不能实现，而张健确实使用涉案房屋对外经营，根据权利义务相一致的原则，张健应当支付使用费、物业管理费。张健未提供办文单原件，亚和公司又否认其真实性，一审法院因此不确认办文单的效力。张健要求按办文单的内容减少商铺使用费金额，不予采纳。其次，关于支付周期。亚和公司主张自2014年10月1日涉案房屋交接之日，计算至2019年3月31日亚和公司收回涉案房屋之日。张健主张从2015年6月1日起算，计算至2018年1月17日停止营业之日。张健支付使用费的基础是张健使用涉案房屋，租赁合同目的得以实现。从合同约定免租期等内容来看，涉案房屋所在商场在商铺交付时并无法正常经营使用。张健首付款支付日期为2014年10月20日，应当认为张健于该日已占有并开始使用涉案房屋。根据现有证据，一审法院确认2018年1月17日张健已停业。综上，一审法院因此确认自2014年10月20日开始至2018年1月17日期间，张健实际占有使用了涉案房屋，依据公平原则，张健应当支付使用费及物业管理费。再次，关于使用费、物业管理费的计算标准。张健主张2018年1月17日搬离之前参照合同约定的标准支付，之后由法院酌定；亚和公司主张按合同约定的标准计算至涉案房屋收回之日止。张健营业期间，亚和公司提供的军队房地产租赁许可证期限已经届满，客观上对张健办理合法经营所需证照产生影响。但张健在此期间确实开业经营，并获得收入，即使未盈利，也与餐厅经营时间、市场需求等经营风险相关，不完全是因为建筑物没有建设工程规划许可证或租赁许可证期限届满所致，租赁合同目的已部分实现。根据现有证据，一审法院确认2018年1月17日张健已停业，但亚和公司阻止张健撤场，该日之后的空置损失应由亚和公司自行承担。基于以上原因，一审法院酌定参照合同约定标准，张健应向亚和公司支付房屋的使用费及物业管理费。一审法院结合考量张健已付租金及物业管理费的金额，确认张健主张亚和公司返还预付租金余额的诉请金额属合理范围，予以支持。亚和公司主张支付电费的诉请符合电费的收费方式，属于张健使用期间发生的费用，予以支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。“XX购物中心”的改扩建工程由亚和公司出资并负责规划设计方案，亚和公司在规划设计方案未获规划部门审批通过的情况下，即开工建设，故租赁合同无效的过错主要在亚和公司。亚和公司抗辩称因上海警备区第一招待所未提供规划许可手续，亚和公司无过错的抗辩意见，一审法院不予采纳。受军队和武警部队全面停止有偿服务工作的影响，XX路XX号房屋无法获得有效的租赁许可证，进而对经营活动产生影响，对于该情况，双方都无法预见，故对合同无效后的损失赔偿，由一审法院根据案情予以酌定。张健主张的装修现值，故确定计算至张健搬离涉案房屋之日止，一审法院依据鉴定结论酌定支持128,260元；合同确认无效，张健主张的利息损失诉请，难以支持。涉案房屋的拆除费，张健同意支付，一审法院予以确认。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于2019年7月25日作出判决如下：一、张健与上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区XX路XX号“XX购物中心”B501单元签订的《“XX购物中心”租赁合同》无效；二、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还张健租赁保证金231,105元、物业管理费保证金51,090元、公共事业费保证金30,000元；三、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还张健租金29,353元；四、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿张健装修损失128,260元；五、张健应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司电费2,046元；六、张健应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司装饰装修拆除费用39,300元；七、驳回张健的其余本诉请求；八、驳回上海亚和投资管理有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审司法鉴定费29,900元，张健负担14,950元，上海亚和投资管理有限公司负担14,950元；本诉案件受理费9,247.76元，张健负担1,272.76元，上海亚和投资管理有限公司负担7,975元；反诉案件受理费12,986.53元，张健负担228元，上海亚和投资管理有限公司负担12,758.53元。二审中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点在于双方就涉案标的物所签订的租赁合同之效力。根据本案所查明的事实，上诉人与被上诉人于2014年9月就涉案房屋签订租赁合同时，上诉人虽持有有效期至2015年2月28日之《军队房地产租赁许可证》，但一则双方租赁合同履行期间，该许可证在期限届满后一直未能获得续期；二则尚无证据显示涉案租赁房屋所属的“XX购物中心”已取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设。故根据我国租赁合同司法解释的相关规定，一审法院认定双方就此签订的租赁合同无效，当属正确。虽然在一审审理期间，上诉人于2018年10月15日获得了有效期自该日起至2023年8月31日止的《军队房地产使用许可证》，但并不能就此否认涉案房屋至今尚未取得建设工程规划许可证的事实，故上诉人以其已获得许可证且承租商户可凭该许可证办理经营所需手续，而不影响合同目的实现为由，上诉主张涉案租赁合同有效，其理由不成立，本院不予采纳。合同无效后，因该合同所取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人依据涉案租赁合同向上诉人支付的各项保证金，理应由上诉人予以返还。但考虑到被上诉人实际占有使用涉案房屋期间确实对外经营并获取相应利益，故被上诉人仍应向上诉人支付其实际占有房屋期间的相应房屋使用费和物业管理费及电费。至于被上诉人所应支付的房屋使用费及物业管理费的计算标准，因双方均同意参照租赁合同约定的标准计算，故一审法院据此予以认定，并无不当。关于被上诉人实际占用房屋的期间，一审法院认定自2014年10月20日首付款支付日起至2018年1月17日被上诉人实际停业日止，并无不当，本院予以认同。上诉人主张应计算至2019年3月其实际收回房屋之日止，因上诉人亦认可在被上诉人停业撤场时，上诉人未开具出门单导致保安阻止被上诉人撤场，而被上诉人亦陈述，因双方对于租赁合同不再继续履行的后果处理存在争议，故上诉人不配合开具出门单。因此，一审法院认定2018年1月17日之后的空置损失由上诉人自己承担，并无不当。上诉人的该项上述主张，本院不予采纳。至于过错责任的认定。上诉人与被上诉人签订的租赁合同因“XX购物中心”未取得建设工程规划许可证而无效，虽然出租人和承租人都有过错，但上诉人在明知“XX购物中心”未取得建设工程规划许可证的情形下将涉案房屋出租应承担主要责任，租赁合同无效产生的损失，上诉人作为出租人应予赔偿。上诉人主张系被上诉人自身原因未能及时办理证照，依据不足，本院不予采信。关于损失如何确定的问题，一审法院通过鉴定以及被上诉人提供的证据等综合本案的实际情况酌情确定了被上诉人的包括装修损失在内的损失金额，尚属合理，本院予以认同。一审法院结合被上诉人提供的证据并综合本案的实际情况酌情确定了被上诉人的装修损失金额，尚属合理，本院予以认同。综上，上诉人亚和公司的上诉主张依据不足，本院不予支持。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20,733.53元，由上诉人上海亚和投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十一月十五日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……