广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1338号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司员工。被上诉人（原审原告）:林欢，男，1973年12月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：黄少平，女，1978年5月3日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人林欢、黄少平商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2019年4月24日作出的（2019）粤1702民初2213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：撤销一审判决，驳回林欢、黄少平诉讼请求。事实与理由：一、因丰怡公司前任法定代表人和董事的不当行为造成了丰怡公司缺乏建设资金导致逾期交房，丰怡公司向业主表示真诚歉意并愿意尽快完成手尾工作交付房屋给林欢、黄少平。鉴于上述情况，为方便丰怡公司日后经营和社会整体效果，一审法院将逾期交房违约金调整为按日万分之二点五计算仍属过高，丰怡公司请求按总房价的0.5%一次性补偿给林欢、黄少平。二、按照双方签订的商品房买卖合同约定，丰怡公司需在交房后90日内为业主办理房屋产权登记，但由于涉案商品房尚未交付，不适用上述约定；而且，预收办证费是为了便于统一为业主办理不动产权证，属于临时代收款性质，双方约定多还少补，并没有利息约定。林欢、黄少平既请求丰怡公司协助办理涉案商品房的权属登记，又请求丰怡公司退还预收办证费及支付利息，两项诉请相互矛盾亦缺乏合同依据。林欢、黄少平辩称：一、丰怡公司逾期交楼给林欢、黄少平，应支付逾期交房违约金给林欢、黄少平。二、丰怡公司无权预收办证费，部分开发商利用收取的办证费挪作他用并获得利益，而作为资金所有人的买受人分文未得，故丰怡公司应支付利息给林欢、黄少平。林欢、黄少平一审起诉请求：一、丰怡公司向林欢、黄少平支付逾期交房的违约金（以524797元为基数按日万分之五自2019年1月1日起计至房屋实际交付日止；至2019年3月2日起诉时止，违约金暂为15743.91元）；二、丰怡公司为林欢、黄少平履行协助办理xxx小区xxx房不动产权证的义务；三、丰怡公司向林欢、黄少平支付逾期办理商品房不动产权证的违约金2623.98元；四、丰怡公司向林欢、黄少平退还办证税费25081元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年8月8日起计至办证税费退清时止；至2019年3月2日起诉时止，利息暂为2859.23元）；五、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年8月11日，林欢、黄少平（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市xxx小区xxx房出售给林欢、黄少平，预测建筑面积共116.35平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为524797元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年8月8日前支付首期房价款324797元，占全部房价款的61%，余款200000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2018年12月31前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同约定的其他交付条件的商品房交付给买受人；第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。林欢、黄少平和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。2017年8月8日，林欢、黄少平支付了代收代缴办证税费25081元给丰怡公司，并于2017年9月8日付清全部购房款共524797元给丰怡公司。由于丰怡公司未按合同约定交付房屋给林欢、黄少平，林欢、黄少平遂向一审法院提起本案的诉讼。一审庭审中，林欢、黄少平与丰怡公司双方对涉案房屋未办理初始登记的事实予以确认。一审法院向林欢、黄少平释明在此情况下未能办理房产证，但林欢、黄少平仍坚持其诉讼请求。另外，丰怡公司提交涉案房屋的住宅专用维修基金专用对账簿，拟证明其代林欢、黄少平缴交了房屋维修基金9337元。一审法院认为：林欢、黄少平与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于逾期交房违约金的问题。本案中，林欢、黄少平已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给林欢、黄少平，但至本案一审开庭审理时（2019年4月23日）丰怡公司都未交付商品房给林欢、黄少平，丰怡公司逾期已超过60天，林欢、黄少平选择继续履行合同，丰怡公司应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，故酌情调整为按日万分之二点五计算。丰怡公司逾期交房时间应从2019年1月1日起计算，至于计至何时的问题，本案中，一审庭审辩论终结前，丰怡公司逾期交房的违约金是可以确定的，一审庭审辩论终结之后，丰怡公司今后是否交房、何时交房未能确定，违约金也处于变化之中，故本案逾期违约金应暂计至庭审辩论终结时，即丰怡公司应按合同约定支付2019年1月1日至2019年4月23日的违约金14825.52元（524797×0.00025×113天）给林欢、黄少平。2019年4月23日之后的违约金，林欢、黄少平今后可另行主张。关于逾期办证违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，须在房屋交付后90日内因丰怡公司的原因，林欢、黄少平未能取得该商品房的房屋所有权证书，丰怡公司才构成违约。故逾期办证违约责任的前提是商品房已交付使用，但涉案商品房至今未办理房屋交接，林欢、黄少平该请求没有事实和法律依据，应不予支持。林欢、黄少平可在涉案商品房交付使用后丰怡房产公司未能在约定的时间内办理房地产权证时，再另行提起诉讼。关于代缴办证税费25081元及其利息的退还问题，由于丰怡公司至今为止未能履行办证义务，现林欢、黄少平主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，应予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给林欢、黄少平。丰怡公司主张其已代林欢、黄少平支出的办证费用有房屋维修基金9337元，并提供住宅专用维修资金专用对账簿为证，应予以采信。故丰怡公司应扣减其已支出的必要合理费用9337元，退还剩余办证费15744元（25081元-9337元）给林欢、黄少平。至于利息问题。按合同约定，丰怡公司应在最后交房之日后的90天内，即2019年3月31日前为林欢、黄少平办理好房地产权证。林欢、黄少平自愿将办证费交予丰怡公司在该期间内进行办证，但丰怡公司未能按时履行交房和办证义务。根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应自2019年4月1日起至丰怡公司付清剩余办证费给林欢、黄少平时止，以15744元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给林欢、黄少平。另外，由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现林欢、黄少平请求丰怡公司协助办理不动产权证登记手续，属法律不能履行的情形，本院已向其释明，林欢、黄少平不同意变更该项请求，故林欢、黄少平的该项请求应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金14825.52元给林欢、黄少平；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费15744元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年4月1日起计至丰怡公司付清剩余办证费给林欢、黄少平时止）给林欢、黄少平；三、驳回林欢、黄少平的其他诉讼请求。一审案件受理费478元，由丰怡公司负担316元，林欢、黄少平负担162元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。林欢、黄少平与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点的问题是，一、涉案商品房的逾期交房违约金应如何计算；二、丰怡公司应否退还办证费及计付占用办证费期间的利息给林欢、黄少平。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，林欢、黄少平未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，以当地同地段同类型房屋的租金水平作为认定林欢、黄少平的损失的参考标准。林欢、黄少平与丰怡公司在《商品房买卖合同（预售）》约定如果因出卖人的原因造成房屋超期超过60日交付，买受人要求继续履行合同的，“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5”，意味着丰怡公司每日应承担的逾期交房违约金为262.40元（524797元×0.0005），即丰怡公司每月应承担的逾期交房违约金为7872元（262.40元×30天），明显超过当地同地段同类型房屋的租金水平，故一审法院根据公平原则和诚实信用原则，酌定将逾期交房的违约金调整为按日万分之二点五计算并无不妥，本院予以维持。因涉案房屋是否能交付、何时交付未能确定，一审将逾期交房违约金暂计至一审法庭辩论终结之日，并判决丰怡公司支付逾期交房违约金14825.52元给林欢、黄少平，处理并无不妥，本院予以维持。丰怡公司上诉请求将逾期交房违约金调整为按总房价的0.5%计算，缺乏依据，应不予采纳。关于争议焦点二，丰怡公司向林欢、黄少平收取了代收代缴办证税费25081元，丰怡公司已代林欢、黄少平缴交了涉案房屋的住宅专用维修基金9337元，余下的办证费15744元仍由丰怡公司占有。双方合同约定，丰怡公司应于2018年12月31日前交付房屋给林欢、黄少平，并应于交房后90日内将涉案房屋登记至林欢、黄少平名下，现因丰怡公司的原因造成涉案房屋至今未能交付并导致涉案房屋办证条件未成就，该房屋具体办证时间也未能确定，丰怡公司继续占有林欢、黄少平余下的办证费缺乏依据，一审判决丰怡公司应返还剩余的办证费15744元给林欢、黄少平正确。虽然该办证费是林欢、黄少平自愿预付的，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但基于丰怡公司在占有该款项期间享受了收益，且丰怡公司确实未能在合同约定的办证期限届满之前即2019年4月1日履行办证义务，一审基于公平及诚实信用原则判决丰怡公司以剩余的办证费为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2019年4月1日起计付利息给林欢、黄少平，并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应退还预收的办证费及不应计付利息，理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费564元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年十一月十一日法官助理李凤霞詹礼迪书记员刘小颜陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。