新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院民事判决书（2019）新2901民初3897号原告（反诉被告）：周少东，男，1990年2月10日出生，汉族，个体户，住新疆维吾尔自治区。委托诉讼代理人：周志峰（系原告周少东父亲），男，1953年4月27日出生，汉族，农民，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。委托诉讼代理人：何美静，新疆制衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑长青,男，1974年5月4日出生，汉族，个体户，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。委托诉讼代理人：古宁川，新疆聚公律师事务所律师。原告（反诉被告）周少东与被告（反诉原告）郑长青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周少东及委托诉讼代理人周志峰、何美静、被告郑长青及委托诉讼代理人古宁川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周少东向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告返还房屋；3.依法判令被告立即给原告支付房屋租赁费8000元；4.依法判令被告给原告支付违约金12000元（房屋出租四年租赁费总额的50%），上述共计20000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月15日，原、被告双方签订了一份房屋租赁合同。合同约定，原告周少东将自己所有的位于阿克苏市鹰牌酒厂后家属院5-32号房屋出租给被告郑长青居住，租赁期四年，每年的租赁费为6000元。当即被告给原告支付了2018年度的租赁费6000元，并给原告交付了1000元人民币的租赁押金。按照双方签订的房屋租赁合同第三条约定：“乙方在租赁期间，不得随意改造房屋设施，如改造需经甲方同意。”不料，被告擅自违约，私自在原告出租给被告的房屋上搭建或改建彩钢棚。原告发现后予以制止，要求其拆除，被告拒不服从。2019年3月25日，原告给被告送达了一份解除合同通知，但被告仍置之不理。之后，在政府有关部门的监督下，被告才将其搭建的彩钢棚拆除。被告的行为给原告造成了极大的心理和情感伤害，为此原告强烈要求解除与被告签订的房屋租赁合同，收回原告自己的房屋以及2019年度的租赁费8000元，同时给原告支付违约金12000元。现诉至法院，望依法判决支持原告的诉求。被告（反诉原告）郑长青辩称，一、原告称“被告私自在其房屋上搭建或改建彩钢棚，原告发现后予以制止，要求被告拆除”与事实不符。首先，被告并未私自搭建彩钢棚，其是在租赁的院内搭建的彩钢棚，且搭建时告知过原告，原告认为该房屋可能会被征收，被告搭建的彩钢棚正好可以增加补偿款，当即表示同意搭建，之后被告才开始搭建。其次，2019年3月中旬，被告接到了管辖社区的通知，要求将彩钢棚拆除，后被告找到原告协商，原告称去与社区协调，但是未果。被告应社区要求及时将彩钢棚拆除；二、被告并非不支付租赁费，而是被告按照合同约定支付租赁费，原告不收，且被告至今欠付原告的租赁费为3500元；三、本案违约方并不是被告，而是原告，原告没有解除合同的权利。首先，根据租赁合同第三条的约定，是不得随意改造房屋设施，如改造需经原告的同意。被告并未有改造房屋设施的行为，只是在院内搭建了彩钢棚，并未对房屋设施进行改变和破坏。同时，搭建彩钢棚是经过了原告的同意，且合同并未约定如被告私自改造房屋设施，原告有权解除合同。其次，根据房屋租赁合同第四条的约定，如一方要求终止合同，需提前三个月通知对方，并赔偿对方总租金50%的违约金。原告单方面要求终止合同，应提前三个月通知被告，但是原告却要求被告二个月内搬离，并在5月28日擅自闯入租赁的房屋内进行偷盗破坏，给被告造成了巨大的损失。被告（反诉原告）郑长青向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告赔偿违约金12000元；2.判令反诉被告向反诉原告返还押金1000元；3.本案的反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年3月15日，反诉原告租赁了反诉被告位于阿克苏市鹰牌酒厂后的房屋用于做库房使用，双方签订了租赁合同。2019年3月25日，反诉被告无故给反诉原告通知要终止合同，要求反诉被告立即搬离。反诉原告认为，反诉被告要求解除合同，应当按照合同约定向反诉原告赔偿违约金并返还押金。综上，为保护公民的合法权益，现请求人民法院查明事实，依法支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）周少东辩称，请求驳回反诉原告的反诉请求，反诉原告提出违约金没有任何法律依据，根本违约一方为反诉原告，反诉原告擅自搭建彩钢棚，从2019年3月份至今的租金反诉原告没有支付，反诉原告擅自搭建彩钢棚经反诉被告多次要求拆除，反诉原告拒绝拆除，反诉原告的行为才是违反合同主要义务，构成根本违约。因为反诉原告破坏房屋结构，拒不支付租金，押金1000元应不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据，本院认定如下：1.原告（反诉被告）提交2009年6月26日介绍信一份，证明原告是本案涉案房屋的产权人。被告（反诉原告）对证据的真实性予以认可；本院对证据的真实性予以确认；2.原告（反诉被告）提交《房屋租赁合同》一份，证明原告于2018年3月15日将位于阿克苏市鹰牌酒厂后5-32号房租赁给被告做库房使用。被告（反诉原告）对证据的真实性予以认可，证明观点不认可，认为房屋租赁合同第三条书写不得随意改造房屋设施，被告并没有改造过房屋设施；本院对证据的真实性予以确认；3.原告（反诉被告）提交2019年3月25日解除合同通知书一份，证明原告通知被告解除合同，并要求被告搬出承租房屋，解除合同的原因是被告擅自搭建彩钢棚，违反合同约定，被告根本违约，合同无法继续履行。被告（反诉原告）对证据的真实性予以认可，证明观点不认可，认为该份通知书不发生解除合同的法律效力；本院对证据的真实性予以确认；4.被告（反诉原告）提交其妻子与原告（反诉被告）本人的微信聊天记录一份，证明被告搭建彩钢棚原告明知，原告要求被告拆除彩钢棚的原因是自己要搭建彩钢棚，用于拆迁补偿；被告按照约定向原告支付租金，原告拒收，本案并不存在被告逾期支付租金的情况；被告已经在2019年3月将彩钢棚拆除。原告（反诉被告）对证据的真实性予以认可，证明观点不认可，认为不能证实搭建彩钢棚是原告同意的，原告也没有陈述过自己要搭建彩钢棚。双方协商院内部分地方原告仍要使用，因为被告严重违约，合同无法履行，所以租金当时原告没有收取；本院对证据的真实性予以确认；5.被告（反诉原告）提交房屋租赁合同一份，证明按照合同第四条约定，租赁期间任何一方终止合同，需提前三个月通知，并向另一方赔偿总租金50%的违约金，故反诉被告现要求解除合同，应当按照合同约定支付违约金。原告（反诉被告）对证据的真实性予以认可，证明观点不认可，认为反诉原告违约在先，未经同意搭建彩钢，反诉被告有权提出解除合同，违约金应当由反诉原告向反诉被告支付；本院对证据的真实性予以确认；6.被告（反诉原告）提交2019年10月20日房屋租赁合同及房租收条各一份，证明由于反诉被告要求提前解除合同，反诉原告另行高价租赁库房的事实，每年需支付9000元的房租。原告（反诉被告）对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；因该证据与本案无关联性，故本院对该证据的证明效力不予确认；7.被告（反诉原告）提交收条两张及视频三份，证明反诉被告擅自闯入反诉原告的租赁房屋内，将反诉原告的部分货物搬出屋外，反诉原告雇佣工人将货物搬进屋内花费人工工资1500元，同时证明因反诉被告违法解除合同，反诉原告要将现存货物搬离需支出高额的搬运费。原告（反诉被告）对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为反诉原告雇佣什么人搬什么货物与本案无关，且视频中询价人和付款人并不相同；因该证据与本案无关联性，故本院对该证据的证明效力不予确认；本院通过对原、被告所提供证据及法庭庭审调查结果进行分析、认证后，确定以下案件事实：2018年3月15日，甲方（周少东）与乙方（郑长青）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将位于酒厂后5-32房出租给乙方使用，用途为库房；房屋年租金为人民币6000元，按年结算，押金1000元；乙方租赁期间，水费、电费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费，乙方租住期间，不得随意改造房屋设施，如改造需经甲方同意；房屋租赁期间为4年，2018年3月15日至2022年3月15日，在此期间，任何一方要求终止合同，需提前三个月通知对方，并赔偿对方总租金50%的违约金。4年内房租不变，租房期限到期后，乙方有优先续租权。在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋……，合同还对其他条款进行了约定。房屋租赁合同签订后，原告（反诉被告）周少东即按合同约定将租赁房屋交付给被告（反诉原告）郑长青使用。2019年3月25日，周少东向郑长青发出解除合同通知书，称“……承租人在未通过书面或告知的情况下私自搭建和改建彩钢棚。在此期间多次与其协商不成，发生纠纷。本人决定终止合同，请承租人在收到本通知之日起两个月内搬出。后续问题交由法院裁决。”原告（反诉被告）周少东遂于2019年9月2日诉至本院。另查明，被告（反诉原告）在涉案房屋院落内搭建的彩钢棚已拆除，房屋现由被告（反诉原告）占有使用，房屋租赁费被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付至2019年3月15日，原告（反诉被告）本诉讼中主张被告（反诉原告）支付2019年3月16日至2019年7月31日房屋租赁费。本院认为，原告（反诉被告）周少东与被告（反诉原告）郑长青签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按约履行。现原告（反诉被告）周少东要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告（反诉原告）郑长青亦同意解除，故对原告（反诉被告）该项诉讼请求本院予以支持。租赁合同解除后，被告（反诉原告）理应将租赁房屋返还给原告（反诉被告），并将原告（反诉被告）主张2019年3月16日至2019年7月31日房屋租赁费支付给原告（反诉被告）。但原告（反诉被告）主张的2019年5月26日至2019年7月31日按每日100元计算房屋租赁费无事实及法律依据，故本院经核算后按合同约定租赁费500元/月予以支持2250元（2019年3月16日至2019年7月31日，即4.5个月×500元/月=2250元）。本案中，被告（反诉原告）在所租赁的房屋院落内搭建彩钢棚，其行为并未改造房屋设施，也未导致合同目的的不能实现，且被告（反诉原告）在原告（反诉被告）及相关部门通知下对搭建彩钢棚已予以拆除。现原告（反诉被告）以被告（反诉原告）履行房屋设施，明确要求解除租赁合同，其应向被告（反诉原告）支付违约金，但双方租赁合同约定的违约金数额过高，原告（反诉被告）亦当庭要求对违约金数额予以减少，故本院酌情按年租金的50%由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金3000元。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还押金1000元的诉讼请求，本院予以支持。被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）明确告知，且未经相关部门审批同意的情况下，擅自在所租赁的房屋院落内搭建彩钢棚。在合同履行过程中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均存在违约之情形，庭审中双方亦自愿解除房屋租赁合同，故本院对双方相互主张的违约金均不予以支持。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还押金1000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十三条第（一）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）周少东与被告（反诉原告）郑长青于2018年3月15日签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）郑长青于本判决生效后十日内将位于阿克苏市鹰牌酒厂后5-32号房屋返还原告（反诉被告）周少东；三、被告（反诉原告）郑长青向原告（反诉被告）周少东支付房屋租赁费2250元；四、原告（反诉被告）周少东向被告（反诉原告）郑长青返还押金1000元；五、驳回原告（反诉被告）周少东的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）郑长青的其他诉讼请求；上述三、四项折抵后，被告（反诉原告）郑长青于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）周少东支付1250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，已减半收取150元，由原告（反诉被告）周少东负担133元、由被告（反诉原告）郑长青负担17元；反诉案件受理费125元，已减半收取62.5元，由原告（反诉被告）周少东负担5元、由被告（反诉原告）郑长青负担57.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。审判员 马 亮二0一九年十一月十六日书记员 李冬冬