吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终2318号 上诉人（原审第三人）：吴丹，女，1957年3月16日生，汉族，吉林市邑兴公司退休工人，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：白麟，吉林市昌邑区汇春法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈雁杰，女，1978年6月17日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：金春生，吉林越天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李志刚，男，1966年8月5日生，汉族，沈阳铁路局吉林机务段工人，住吉林市昌邑区。 被上诉人（原审第三人）：关文华，男，1965年3月16日生，满族，户籍所在地吉林市昌邑区，现羁押于吉林监狱。 上诉人吴丹因与被上诉人陈雁杰、李志刚、关文华房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴丹及其委托诉讼代理人白麟，被上诉人陈雁杰及其委托诉讼代理人金春生，被上诉人关文华、李志刚参加诉讼。本案现已审理终结。 吴丹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈雁杰的诉讼请求。事实和理由：一审程序违法、认定事实错误、适用法律错误。1.一审程序违法。本案涉及民事与行政交叉的问题，即行政行为与民事行为哪个行为具有法律上优先性,即效力优先。本案中，吴丹提供的房屋不动产权证证明物权效力。基于法律规定，物权的排他性优于债权。房地产部门的行政行为依法确认了李志刚与吴丹之间交易的合法性、公示性，颁发不动产权证具有排他性和对世效力。一审民事审理违反法律程序,对已经由行政部门的行政程序确认有效债权关系作出否定的裁判是错误的。2.一审认定事实错误。吴丹取得诉争房屋所有权符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定善意取得的法律构成要件。陈雁杰与李志刚之间的房屋买卖合同关系是债权关系，吴丹取得不动产权证是经行政部门的具体行政行为确认的。陈雁杰债权受到侵害是基于出卖人李志刚不知道陈雁杰与关文华离婚，关文华处分时,出卖人李志刚认为关文华有处分权并协助办理更名过户，是关文华的行为导致的,陈雁杰应对关文华主张债权。一审认定李志刚有恶意，违反“善意取得”的规定。3.一审适用法律错误。本案所涉先行政后民事为前提，故一审的评判没有法律依据，违反法律规定。 陈雁杰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审维持原判。 李志刚辩称，李志刚将房屋卖给陈雁杰，其只负责更名。 关文华辩称，房子是陈雁杰的，一审判决正确，关文华是用房屋作抵押，不是出卖给吴丹的。 陈雁杰向一审法院起诉请求：1.判令李志刚与吴丹签订的房屋买卖合同（2016年12月13日签订的，存量房网签备案号XXXXXXXX）无效，恢复至原初始登记；2.判令李志刚继续履行房屋买卖合同，办理房屋更名手续，将房屋所有权登记在陈雁杰名下。 一审法院认定事实：陈雁杰与关文华于2010年12月23日离婚。2013年12月14日，李志刚作为卖方（甲方）与作为买方的陈雁杰（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将诉争房屋以45万价格出售给乙方，约定：乙方负责更名费用；签订合同时，乙方付甲方44万元整，剩余房款，待更完名，乙方付清余款；甲方配合乙方办理更名手续，办理更名手续的同时，乙方交齐剩余的房款1万元整，甲方将房证交给乙方。李志刚出具收条一份，载明“今收到陈雁杰购房款人民币440000.00元（大写肆拾肆万元整）。（一次性付款）。收款人：李志刚。2013年12月14日”。陈雁杰于2014年2月占有使用诉争房屋至今。2016年12月9日，李志刚取得了诉争房屋的《不动产权证书》（吉（2016）吉林市不动产权第XXXXXX号）。2016年12月13日，李志刚作为甲方（卖方）和作为乙方的吴丹（买方）签订《房地产买卖契约》，该契约第一条载明甲方自愿将涉案房屋出售给乙方；第二条载明成交价格为20万元，一次性付款；第三条载明双方同意2016-12-13由甲方将上述房地产正式交付给乙方。吴丹于2016年12月23日取得诉争房屋《不动产权证书》（吉（2016）吉林市不动产权第XXXXXX号）。李志刚于2017年出具证明一份，载明“12月13日，关文华找到我要求把房屋更名，之后和金库、吴丹三人去房产大厅，吴丹答应给关文华拿二十万元人民币，并要求把房产证更到吴丹名下（其中税是吴丹拿的）。之后，在房产大厅把房证更到吴丹名下。关文华和我说过在金库手中拿了十五万元”。 另查明，吴丹于2017年将陈雁杰诉至吉林市昌邑区人民法院，诉讼请求为陈雁杰迁出诉争房屋，将房屋交还吴丹。吴丹在该案庭审中确认“我购买的关文华的房屋”。吴丹于2017年7月24日提交撤诉申请，吉林市昌邑区人民法院于2017年7月27日作出（2017）吉0202民初2257号民事裁定书，裁定准许吴丹撤诉。再查明：陈雁杰与李志刚、吴丹房屋买卖合同纠纷一案，吉林市昌邑区人民法院于2018年2月26日立案后，于2018年5月17日作出（2018）吉0202民初481号民事判决书，判决：李志刚与吴丹于2016年12月13日签订的房屋买卖合同（存量房网签备案号XXXXXX）无效。吴丹不服本院判决，提起上诉，2018年6月29日，本院作出（2018）吉02民终1499号民事裁定书，以遗漏当事人，可能导致认定事实不清为由，发回本院重审。2019年3月25日，陈雁杰向吉林市昌邑区人民法院提出撤诉申请，该院当日作出（2018）吉0202民初2284号民事裁定书，裁定：准予撤诉。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本案中陈雁杰与关文华于2010年12月23日离婚，2013年12月14日陈雁杰与李志刚签订房屋买卖协议，交付房款44万元，并实际占有使用房屋，陈雁杰对诉争房屋享有处分权。关文华以自己的名义指令李志刚办理诉争房屋更名过户，属无权处分行为。故对其他当事人主张关文华有处分权的辩解，不予采纳。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。结合本案，李志刚出售房屋并将房屋交付给陈雁杰后，陈雁杰已经成为诉争房屋的实际占有人。在诉争房屋可以办理物权变更登记后，李志刚应当按照协议的约定协助陈雁杰办理房屋转移登记手续，但是李志刚依关文华指令将诉争房屋变更登记在吴丹名下，明显具有恶意。房屋买卖属于大宗物品交易，作为买房人吴丹既未实际看房，也未对诉争房屋的使用情况进行了解，其行为过于草率，与正常的交易习惯及常理不符，未尽到一般买受人的合理注意义务，其对于陈雁杰的利益受损主观上存在重大过失，亦属于恶意。故对吴丹主张善意取得诉争房屋所有权的辩解，不予采纳。关于关文华称房屋更名是为借款抵押作担保，是否为“名为买卖、实为借贷”因不是本案诉请争议焦点，不作评判。虽诉争房屋已经过户登记到吴丹名下，因不符合善意取得构成要件，民事法律行为无效。陈雁杰通过民事诉讼解决纠纷符合法律规定，故对吴丹主张先行政后民事的陈述，不予采纳。 关于吴丹陈述称案件不是发回重审案件和依据“一事不再理”原则，应驳回陈雁杰的诉讼请求的主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十四条第一款规定“原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理”，本案中陈雁杰撤诉后再次起诉，应当予以受理。对于案件由来是发回重审案件还是一审新收民事案件，但并影响本案依法裁决，故不作评判。吴丹上述主张，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”陈雁杰与李志刚签订的房屋买卖协议，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，受法律保护，双方当事人均应按协议的约定履行各自的权利义务。故对陈雁杰要求李志刚协助办理诉争房屋，更名过户诉讼请求予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十四条第一款的规定，判决：一、李志刚与吴丹于2016年12月13日签订的房屋买卖合同（存量房网签备案号XXXXXX）无效，恢复至原初始登记；二、李志刚于本判决生效之日起三日内协助陈雁杰将坐落于吉林市昌邑区涉案房屋所有权变更至陈雁杰名下。案件受理费8050元，由李志刚负担。 本院二审期间，吴丹向本院提供如下证据：1.2016年12月6日李志刚向税务局缴纳契税和印花税的完税证明。证明陈雁杰没有将其作为证据举证，是为了规避其与关文华合意将房屋卖给吴丹的事实。2.2016年12月6日金库在中国建设银行个人活期账户交易明细。证明陈雁杰陈述其本人和李志刚到税务部门缴纳了办理房屋所有权证认缴的税款，实际上是李志刚、陈雁杰、金库到税务部门办理缴纳税费的事实，李志刚与吴丹交易时间是2016年12月13日，陈雁杰表示其不知道关文华无权处分是不真实的。陈雁杰对上述证据质证称，对证据1，不是新证据，不能证明待证的事实，且无法证明陈雁杰与关文华合意将房屋卖给吴丹的事实。对证据2，不是新证据，仅仅证明陈雁杰到税务机关办理了完税手续，目的是为了将诉争房屋所有权办理到李志刚名下，再由李志刚名下变更到陈雁杰名下，当时李志刚没有在现场，当时不清楚税务部门不收现金，于是刷了金库的卡。李志刚对上述证据质证称，不清楚。关文华对上述证据质证称，无异议。 本院经审查认为，吴丹提供的两份证据能够证明案涉房屋在办理初始登记后，又办理到李志刚名下，故本院对上述两份证据真实性予以确认，但无法证明吴丹待证明的问题，故本院不予采信。 陈雁杰、李志刚、关文华未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于吴丹是否构成善意取得的问题。首先，出让人是否属于无权处分。李志刚与陈雁杰签订了房屋买卖协议，李志刚将案涉房屋交付陈雁杰实际占有使用至今，陈雁杰对案涉房屋享有处分权，且李志刚明确表示其将房屋出卖给陈雁杰，而吴丹在庭审中表明其从关文华处购得的房屋，故关文华以自己的名义指令李志刚将案涉房屋的产权更名过户至吴丹的名下，其行为属于无权处分。其次，是否以合理价格转让。李志刚作为原房屋产权人在与吴丹办理更名过户时签订了《房地产买卖契约》，约定成交价格为20万元，该价格远远低于李志刚与陈雁杰签订协议时约定的房屋价格，也远远低于当年的市场价格。吴丹辩称案涉房屋价格为38万元，包括其持有的15万元欠条以抵顶房款及吴丹借来的20万元借款，关于15万元的欠条，关文华对此予以否认，其只承认欠金库15万元，与吴丹之间没有任何经济往来。关于20万元的借款，吴丹也未能提供充分有效证据证明其借款的过程并交付给关文华的事实。故关于李志刚与吴丹之间的房地产买卖契约，吴丹未能举证证明其支付了合理的对价。最后，受让人受让该不动产时是否属于善意。吴丹作为房屋买受人，未对房屋的实际状况进行了解，未尽到一般买受人的合理注意义务，与常理不符，主观上并非存在善意。故案涉房屋虽登记在吴丹名下，因不符合善意取得的构成要件，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，吴丹不应取得受让房屋的不动产所有权。故吴丹提出的其善意取得本案诉争房屋的上诉主张，本院不予支持。 关于本案是否存在行政行为与民事案件交叉的问题。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。行政法律行为是通过行政权力，产生法律效果以实现国家行政管理目的的行为。本案的纠纷系平等民事主体之间发生的民事法律关系的行为，属于民事法律关系所调整的范畴，而非行政法律关系所调整的范畴。故吴丹提出的一审法院不应按民事案件审理的上诉主张，本院不予支持。 综上，吴丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6550元，由上诉人吴丹负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙海波 审判员  张 蕾 审判员  关 晶 二〇一九年十一月二十七日 书记员  李正阳