云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1367号上诉人（原审被告）：大理华天置业有限公司，住所地洱源县茈碧湖镇温泉小区九台路，统一社会信用代码915329300615876183。法定代表人：宦泽斌，执行董事。委托诉讼代理人：李四涛，云南善律律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨晓燕，云南善律律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：恼小敏，女，1963年8月5日出生，满族，辽宁省盘锦市人，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：刘秀明，广东君厚（黄埔）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人大理华天置业有限公司（以下简称“华天公司”）因与被上诉人恼小敏商品房预约合同纠纷一案，不服云南省洱源县人民法院(2019)云2930民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华天公司上诉请求：一、依法撤销洱源县人民法院作出的(2019)云2930民初633号判决书，依法改判并驳回原审原告的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、一审事实认定不清。一审认定《内部预约合同》合法有效，合同中关于定金的条款也是合法有效。被上诉人拒绝签订《商品房购销合同》构成违约，定金不应当予以返还。二、未签订《商品房购销合同》的原因是被上诉人拒绝签订合同，一审将原因归属于不可归责于任何一方当事人错误。1.签订《内部预约合同》时，双方己经约定于上诉人取得《商品房预售许可证》后七日内签订《商品房购销合同》，上诉人于2018年9月4日取得了23栋房屋的《商品房预售许可证》，己经具备实际的履约能力；2.被上诉人因上诉人涉及多个案件被起诉，对上诉人企业征信存在怀疑而不愿与上诉人签订《商品房购销合同》，虽然上诉人涉及多起诉讼，但这些诉讼都不是因为房屋质量问题所致，不是被上诉人拒绝签到《商品房购销合同》的合理理由，更不是不可归责于双方当事人的事由；3.所谓“因不可归责于当事人的事由”，应当是双方当事人在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，不在预约合同所指的违约情形内致使本约不能订立；三、一审适用法律错误。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：双方未签《商品房购销合同》是因被上诉人一方的原因所致，故被上诉人无权要求返还定金。四、双方当事人之间对房号、价款有明确约定，约定清楚，已经具备了销售合同的条件，双方只要在符合签订合同的条件之后签订正式的《商品房买卖合同》即可。恼小敏辩称，上诉人违法、违约在先，被上诉人拒签合同不无不当，上诉人上诉请求于法无据。事实与理由：一、因上诉人违约在先，被上诉人无法就《商品房购销合同》的交付期、工程质量、装修质量、支付方式等达成一致；因为上诉人的多次失信记录以及违法事实等，合同的权利义务条款、违约条款、物业管理条款等主要条款失去协商意义。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，《内部预约合同》属于要约。《内部预约合同》仅明确标的物房号、面积、单价、总价及优惠价，这些都是上诉人单方制定的特定标的房报价，要约。交付定金仅表明被上诉人有意向购。购房者享有知情权和选择权，是否承诺是被上诉人的权利。因上诉人不履行合同先义务和附随义务，因预购房存在多项安全风险，所以被上诉人未作出购房承诺，被上诉人并无不当。二、双方未达成《商品房购销合同》的原因是上诉人拒不支付工程款和拖欠劳工工资，造成的直接后果是影响工期和工程质量。十宗案件均为上诉人工程质量隐患、违法施工、违约、拖欠工程款、拒不执行法院终审生效判决等，证实被告严重失信、预售楼的质量无保障。因上诉人不履行合同先义务和附随义务，因存在安全风险质量风险以及不能如期交付的风险。恼小敏向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告双倍返还定金100000元；二、判令被告承担本案诉讼费；三、判令被告承担本案律师代理费。一审法院认定事实如下：2018年5月13日，原、被告双方签订了《内部预约合同》。约定：原告预购被告正在开发建设的天森·凤凰城T23-1-501房屋，房屋面积141㎡，单价6248元/㎡，优惠后价格6060.56元/㎡，总房款854539元，原告预付定金50000元。并约定双方自《商品房预售许可证》取得之日起7日内按照被告要求缴纳购房首付款并签订《商品房购销合同》，若未按被告约定时间7日内交首付款并签订合同，被告有权将该房源收回，另行出售，所交定金一律不予退还，本合同的效力即行终止。对于本合同第一条原告选择第1种方式的，如因原告原因导致《商品房购销合同》无法签订，原告已付定金不予退还；如因被告原因导致原告不能买到本合同约定的房源，被告退还原告全额定金，并按银行同期定期存款基准利率支付原告已付定金的利息。当天，原告支付了定金10000元，次日支付了定金40000元，被告向原告出具了收取50000元购房定金的收据。2018年9月4日，被告取得了T19、T20、T21、T23栋房屋的《商品房预售许可证明》后，曾电话通知原告支付购房首付款并签订《商品房购销合同》，但原告要求退房，遭到被告拒绝。2019年2月19日，被告向原告发出《律师函》，要求原告在接到《律师函》3日内前往华天置业售楼部签订《商品房购销合同》和交纳购房首付款，届时原告如未前往，被告将有权不退定金，并收回《内部预约合同》约定的房源另行出售。另查明，被告自2016年开始，有拖欠工程款等十余个案件被诉至法院，但被行政处罚的楼房不属于诉争楼房。一审法院认为，原告与被告签订的《内部预约合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，双方当事人均应按约定履行，但《内部预约合同》是合同双方签署《商品房购销合同》前所签订的文书，属预约合同。签订《内部预约合同》是在被告不具备售房条件下，双方达成预留房屋的约定，其目的是为了签订《商品房购销合同》。被告在办理了《商品房预售许可证明》后，与原告签订《商品房购销合同》的行为，视为被告对原告进行新的要约，而原告因对被告涉及多个案件被起诉，对被告企业征信存在怀疑，故不愿意与被告继续签订《商品房购销合同》，可视为原告对被告售房要约的拒绝，双方未达成签订《商品房购销合同》的合意，原因不可归责于任何一方当事人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，对原告预付的定金50000元，被告应当予以返还。原告主张被告存在违约行为，应双倍返还定金，但在双方不能签订《商品房购销合同》上，被告无过错，不予支持。原告请求被告承担本案的律师代理费，因双方在合同中并未约定，不予支持。被告提出原告无权要求返还定金，应驳回原告诉讼请求的辩解，与法相悖，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、限被告大理华天置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告恼小敏预付的定金50000元；二、驳回原告恼小敏的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告大理华天置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，被上诉人在一审以上诉人有十多个案件在审理和执行中，可能影响诉争房屋的建设交付使用为由，认为其有权拒绝签订商品房购销合同，要求上诉人双倍返还定金。上诉人主张被上诉人拒绝签订《商品房购销合同》构成违约，定金不应返还。本院认为，双方当事人签订的《内部预约合同》系在上诉人取得涉案《商品房预售许可证明》之前签订的，合同就交付房屋期限、工程质量、装修质量、支付购房款方式等没有达成一致意见，该合同属于商品房预约合同。被上诉人作为外地人，其通过社会公示信息了解到上诉人存在欠付工程款等诉讼案件，影响上诉人商业信誉的客观事实，且至今上诉人尚未完成涉案项目工程的竣工备案手续，上述事实确能对被上诉人产生不安的因素，被上诉人基于不安因素有权行使抗辩权，拒绝签订商品房购销合同,其主观上不存在过错；而上诉人取得涉案房屋的商品房预售许可证明，具备签订商品房购销合同的条件，其也不存在过错；故本案系因不可归责于当事人双方的事由导致商品房购销合同未能订立，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定判决上诉人返还被上诉人定金5万元正确，本院应予维持。上诉人主张不应返还定金的诉请，不符合本案的情形，本院不予支持。综上所述，上诉人大理华天置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人大理华天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年十一月二十八日法官助理马娟书记员段杰润