西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终12158号 上诉人（原审原告、反诉被告）:周金涛，男，1989年6月26日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：贡好，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：薛爽，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者被上诉人（原审被告、反诉原告）:程雅琴，女，1957年12月5日出生，汉族，住咸阳市秦都区。委托诉讼代理人：王馨，咸阳市秦都区人民法律服务所法律工作者。上诉人周金涛因与被上诉人程雅琴房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2019)陕0104民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。周金涛上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判程雅琴继续履行三方签订的0000705号《合同书》，并协助其办理房屋过户登记手续；3.一、二审诉讼费用由程雅琴承担。事实与理由：涉案《合同书》第二条第2款约定：甲乙双方房产证件及资金安全由丙方全程监管，且该条款还约定：乙方同意于2014年8月19日之前交付贰万元整作为购房产的定金，交由丙方保管。其有理由相信除银行贷款外，其他资金应由中介公司全程监管，因此，其向中介方陕西兴麟房地产营销策划有限公司交款是符合合同约定的；一审法院虽引用了刑事判决书相关内容，但程雅琴委托中介方陕西兴麟房地产营销策划有限公司卖房，刑事判决并没有否定中介方将其交纳的购房款交付给程雅琴事实，其对中介方犯罪没有 过错，应当保护其权益；涉案《合同书》合法有效，合同条款约定具体明确，且已部分履行，应当继续履行；涉案《合同书》已经超过解除权行使的合理期限，也不具备单方解除的法定情形，其反诉请求应予支持。程雅琴辩称，涉案合同于2014年8月19日签订，合同文本由中介方陕西兴麟房地产营销策划有限公司提供，中介公司的欺诈和犯罪行为与其合法权益无关；《合同书》没有约定周金涛应向中介方支付首付款，周金涛向中介方支付钱款而导致受骗完全系周金涛自身过错所致，与其无关；周金涛于2014年9月就得知中介方刑事犯罪，但直至其提起本案之诉的五年期间，从没有任何继续履行合同的行为表示，直至房价上涨才要求继续履行合同并严重影响其的正常生活。请求驳回上诉，维持原判。周金涛向一审法院起诉请求：1.判令程雅琴继续履行《房地产居间合同》，协助其办理房屋过户登记手续；2.诉讼费由程雅琴承担。程雅琴向一审法院提出反诉请求：1.解除周金涛与程雅琴签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令周金涛赔偿其损失8万元并赔礼道歉；3.反诉费由周金涛承担。一审法院经审理查明：周金涛围绕其主张提供中下证据：1、《合同书》、收款收据、POS机刷卡记录，双方存在房屋买卖关系，合同已经成立并生效； 2、快递单、通知函，证明周金涛向程雅琴发出继续履行合同的通知函； 3、证人证言，证明签订合同是双方真实意思表示，是程雅琴丈夫联系的中介机构，将涉案房屋出售给周金涛。一审法院认定上述证据真实，可以证明：2014 年 8 月 19 日，程雅琴（甲方）、周金涛（乙方）及陕西兴麟房地产营销策划有限公司（丙方）签订《合同书》，约定甲方将其所有的位于西安市莲湖区华府御城 12#1-602，建筑面积 81.08 ㎡的房屋出 售给乙方，房屋总价款 46 万元，乙方同意于 2014 年 8 月 19 日之前交付 2 万元作为购买该房产的定金，交由丙方保管并出具保管证明作为房屋交接保证金，甲乙双方房产证件及资金安全由丙方全程监管。乙方付款方式为贷款支付，如乙方贷款，甲方须配合，甲乙双方于 2014 年 8 月 25 日之前向丙方提交贷款所需所有材料及相关手续，贷款类型为商业贷款，贷款所需相关费用，均由乙方承担，如因甲乙双方任何一方原因导致贷款、交款日期延迟或造成其他违约的由责任方承担一切损失。2014 年 8 月 21 日周金涛向陕西兴麟房地产营销策划有限公司缴纳定金 2 万元，并由该公司出具收款收据，并加盖公章。2014 年 8 月 25 日，周金涛向陕西兴麟房地产营销策划有限公司支付购房款 12 万元，该公司向周金涛出具收据并加盖公章。2018 年 5 月 18 日周金涛向程雅琴邮寄要求程雅琴配合履行合同的函。程雅琴围绕其答辩及反诉主张提供如下证据：1、《合同书》，证明双方在合同中约定程雅琴净拿款 46 万元，对其他费用均不承担。合同约定的贷款时间是2014年8月21日，但其至今没有收到一分钱，周金涛以自己的行为表示不再履行合同，合同应予解除。按合同法的规定，双方在2017年8月18日之前均可主张各自的权利，现周金涛起诉已经超过诉讼时效；2、照片、收据，证明周金涛在其房屋门上张贴声明和告示，将房屋门锁损坏，影响房屋的正常使用，给其造成了一定的损失，同时对其名誉造成影响； 3、报警记录，证明周金涛多次对其进行骚扰，周金涛早知房屋买卖合同出现纠纷，但未采取合法途径维权，其起诉已超过诉讼时效。一审法院认定上述证据真实，可以证明：双方签订《合同书》，约定程雅琴出售房屋净拿款46万元，周金涛应于 2014 年 8 月 25 日前向中介机构提交贷款所需所有材料及相关手续。后因合同未能正常履行，周金涛父亲多次在涉案房屋及程雅琴住所处张贴告示，致使程雅琴至今无法正常使用涉案房屋，生活也受到影响，程雅琴数次拨打 110 报警，民警出警后告知双方协商或通过法院解决，不许使用违法行为影响他人正常生活。另查，（2015）西中刑二初字第 00039 号刑事判决书载明，陕西兴麟房地产营销策划有限公司明知没有合同履行能力，虚构事实，隐瞒真相，谎称可以为无证房办理银行按揭贷款，与客户签订房地产买卖及居间合同，骗取客户交付的定金及首付款，案发前仍欠客户售房定金及首付款 2679.61 万元，数额特别巨大；其公司直接负责的主管人员张银银、郭永飞，其他直接责任人员李磊、刘某某、张某某、高某某均已构成合同诈骗罪被判处有期徒刑并处罚金。已冻结扣押的赃款赃物，依法发还给被害人，未追回的赃款由侦查机关西安市公安局高新分局依法继续追缴。周金涛作为受害人，亦向公安机关报案。一审法院认为，周金涛、程雅琴所签订的《合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。但周金涛未能证明程雅琴授意其向陕西兴麟房地产营销策划有限公司交款，亦未有证据证明程雅琴与陕西兴麟房地产营销策划有限公司勾结对其进行欺诈，故其认为陕西兴麟房地产营销策划有限公司收取购房款的行为即为程雅琴的收款行为，并据此要求程雅琴继续履行合同的理由，不能成立。陕西兴麟房地产营销策划有限公司的欺诈行为并非程雅琴的过错，合同未能继续履行亦非程雅琴恶意为之，双方自 2014 年 9 月至今近五年的时间未能就合同履行 协商一致，且矛盾日益尖锐，涉案合同已不适宜继续履行，故程雅琴反诉要求解除合同的请求，依法予以支持。根据（2015） 西中刑二初字第 00039 号刑事判决书认定，陕西兴麟房地产营销策划有限公司谎称可以为无证房办理银行按揭贷款，与客户签订房地产买卖及居间合同，骗取客户交付的定金及首付款，案发前仍欠客户售房定金及首付款 2679.61 万元。周金涛向陕西兴麟房地产营销策划有限公司交付的定金 2 万元及首付款 12 万元，均属于该刑事案件中包含的赃款。因周金涛已作为受害人向公安机关报案，其被陕西兴麟房地产营销策划有限公司骗取的 14 万元应由公安机关追缴发还。本案系房屋买卖合同纠纷，程雅琴要求周金涛赔偿损失赔礼道歉的反诉请求，属侵权责任纠纷，与本案并非同一法律关系，不予涉及，程雅琴可另案主张。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、 第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、原告（反诉被告）周金涛与被告（反诉原告）程雅琴于2014年8月19日签订的《合同书》于 2019年 5月13日解除；二、驳回原告（反诉被告）周金涛要求被告（反诉原告）程雅琴继续履行合同并协助办理过户手续的诉讼请求。 案件受理费 8200 元（周金涛已预交），由其自行承担；反诉费 900 元（程雅琴已预交），由其自行承担。本院二审期间，当事人没有提交证据。对当事人二审争议的 事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案合同约定的付款方式为按揭付款，周金涛与程雅琴虽在合同第二条第2款中约定甲乙双方房产证证件及资金安全由丙方（居某某）全程监管，但该合同中并没有约定周金涛应向居某某支付除按揭款外的全部购房款，周金涛在诉讼中提交的相应证据，既不能证明程雅琴授权居某某向周金涛收取按揭款外其余款项事实，也不能证明程雅琴与居某某相互串通对其进行欺诈的事实，周金涛应当承担举证不能的不利后果。一审法院认定周金涛认为居某某收取购房款的行为即程雅琴的收款，并据此程雅琴继续应履行合同的理由不能成立，裁量符合民事诉讼中的举证责任分配原则和对证据的审核认定规定，并无不当。对于涉案合同是否应予解除问题。涉案房屋自双方合同签订至今一直没有办理产权权属证书，周金涛在合同履行至今已达五年有余的情况下，也一直再没有向程雅琴支付任何购房款，且居某某对周金涛的欺诈行为不是程雅琴过错所致，合同未能继续履行的原因 亦非程雅琴恶意阻碍造成，一审法院综合以上情况，并考虑到周金涛至今未能就合同继续履行问题与程雅琴协商一致且双方矛盾已日益尖锐，同时周金涛已作为受害人就其受到合同诈骗问题向公安机关报案，本院业已生效的（2015）西中刑二初字第010039号刑事判决书也已判决“已冻结、扣押的赃款赃物，依法发还被害人；未追回的赃款由侦查机关西安市公安局高新分局依法继续追缴”等因素，认定涉案合同已不宜继续履行，裁处符合诚实信用原则和公平原则，亦无不妥。综上所述，周金涛提出的上诉意见，事实和法律依据不足，本院不予采纳。其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由周金涛负担。本判决为终审判决。  审判长  何强    审判员  肖晓通    审判员  朱利安 二〇一九年十一月十五日 记 员 周  伟