广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民初2153号原告：深圳市云海通讯股份有限公司，住所地深圳市福田区车公庙天安数码城天吉大厦F5.******。诉讼代表人：深圳市云海通讯股份有限公司管理人。负责人：何贵昌。委托诉讼代理人：赵继平，管理人工作人员。委托诉讼代理人：林楷鑫，管理人工作人员。被告：深圳市鸿海置地投资有限公司，，住所地深圳市福田区车公庙绿景纪元大厦**38C法定代表人：彭海泉，总经理。委托诉讼代理人：陈怡杏，女，系该司员工。原告深圳市云海通讯股份有限公司（以下简称：云海公司）与被告深圳市鸿海置地投资有限公司（以下简称：鸿海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵继平、林楷鑫，被告委托诉讼代表人陈怡杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云海公司向本院提出诉讼请求：1、判令鸿海公司支付云海公司欠缴租金1237538.07元及滞纳金211771.75元（截止2019年3月）；2、确认双方租赁关系于2019年3月13日解除，鸿海公司立即腾退位于深圳市××区××城××大厦××／××房；3、自2019年3月13日起至实际腾退之日止，鸿海公司按合同约定的双倍租金标准向云海公司支付房屋占用费；4、本案诉讼费由鸿海公司承担。关于第三项诉讼请求，云海公司已经撤回，在本案中不再主张。云海公司诉讼请求依据的事实与理由：原、被告于2014年9月16日签订《房屋租赁合同》，约定云海公司将福田区天安数码城天吉大厦8座D1/D2房的办公房屋出租给鸿海公司，房屋建筑面积1144.69平方米；2016年9月22日至2018年9月21日，月租金108173元；2018年9月22日至2019年9月21日，月租金113588元；鸿海公司应于每月25日前支付下个月租金。2017年1月11日，云海公司被裁定进入破产清算。上述租赁合同依法视为解除，但双方实际仍按该合同约定的条件继续履行，管理人已函告鸿海公司，双方转为不定期租赁关系。鸿海公司已累计拖欠11个月（即2018年5月至2019年3月）租金共计1237538.07元。依据《房屋租赁合同》，欠缴应承担的费用累计超过10000元且30日以上，云海公司有权解除租赁合同。2019年3月6日，鸿海公司致函管理人要求续租房屋，管理人向其函告依法解除租赁关系。双方租赁关系于2019年3月13日解除，鸿海公司应支付2019年3月13日起至实际腾退之日止的占用费。鸿海公司辩称：一、云海公司不能依据《房屋租赁合同》追究鸿海公司责任。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条及云海公司管理人发出的函件，《房屋租赁合同》已于2017年3月11日解除，之后双方的关系转为不定期租赁。《房屋租赁合同》系中途解除，而非到期届满，云海公司主张按照《房屋租赁合同》收取滞纳金并按双倍租金标准收取房屋占用费等没有依据。退一步来说，即使法院认定《房屋租赁合同》继续有效，云海公司主张的违约责任也过高，远远大于其损失，应予以调减；二、云海公司主张的租金计算有误。《房屋租赁合同》解除后，双方仍参照当时租金标准及支付周期支付房屋使用费，每月25日前支付下月（即当月22日至下月21日）房屋使用费。鸿海公司2018年4月份已支付的房屋使用费是2018年4月11日至2018年5月21日期间的，即未支付房屋使用费的起始周期自2018年5月22日开始。直至2019年3月13日不定期租赁解除，鸿海公司应支付的房屋使用费合计1050823.43元（108173元×9个月+108173/28元×20天）。将鸿海公司缴纳的租赁保证金206044元抵充部分未付款项后，应付房屋使用费为844779.43元；三、云海公司第二、三项诉请无事实和法律依据。鸿海公司于2019年3月13日收到《关于解除租赁关系及缴清租金等费用的告知函》后，前往租赁场地欲将物品搬离后交还办公室，但发现大门已被上锁。证据交换时，云海公司也承认是其擅自上锁。鸿海公司发函要求云海公司配合办理搬离及交接手续，但云海公司未给予答复。所以，自2019年3月13日起，鸿海公司并无占用行为，云海公司无权要求鸿海公司支付占用费。云海公司、鸿海公司围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月16日，云海公司与鸿海公司签订《房屋租赁合同》。上述合同约定，云海公司向鸿海公司出租福田区天安数码城天吉大厦8座D1/D2房的办公房屋（建筑面积为1144.69平方米），租赁期限为2014年9月22日至2019年9月21日，交付时间为2014年9月22日，免租期30日；租金标准为2014年9月22日至2016年9月21日，月租金103022元（按每平方米30元计算），2016年9月22日至2018年9月21日，月租金108173元（按每平方米94.5元计算），2018年9月22日至2019年9月21日，月租金113588元（按每平方米99.23元计算）；支付方式为每月25日前支付下个月租金，逾期则每日按应付款项的千分之一计算滞纳金。上述合同还约定，鸿海公司于房屋交付时支付租金保证金206044元，合同终止时，该保证金抵充鸿海公司未缴纳费用后予以返还；在鸿海公司欠缴应承担的费用累计超过10000元且30日以上的，云海公司可书面通知鸿海公司解除该合同，并没收租赁保证金；鸿海公司应当在合同终止后5个工作日内迁离并返还租赁房屋，同时结清应由鸿海公司承担的各项费用并办理有关移交手续，逾期不迁离或者返还房屋的，云海公司收回租赁房屋并就逾期部分收取相当于双倍租金的赔偿金。2014年9月19日，鸿海公司向云海公司银行账户（账号：75×××02）支付保证金以及一个月的租金共计309066元。2017年1月11日，本院裁定受理对云海公司的破产清算申请，并指定深圳市卓效清算事务有限公司为云海公司管理人。2018年7月6日，云海公司管理人向鸿海公司发出（2018）云海破管字第019-1号《通知书》，催收2017年12月至2018年7月的租金865384元。2018年7月27日，云海公司管理人向鸿海公司发出（2018）云海破管字第025-1号《通知书》，称《房屋租赁合同》依法于2017年3月11日视为解除，此后双方系不定期租赁关系，并催收鸿海公司拖欠的865384元。2019年3月5日，鸿海公司向云海公司管理人发函称，由于《房屋租赁合同》将于2019年9月到期，鸿海公司有意续租，请管理人明确是否同意续租；因内部工作调整，鸿海公司的部分人员需要搬走办公用品，但是2019年2月28日遭遇阻拦，要求管理人予以放行。2019年3月11日，云海公司管理人向鸿海公司发出（2019）云海破管字第008-1号《通知书》，解除双方租赁关系。鸿海公司确认于2019年3月13日收到上述《通知书》。2019年3月13日，云海公司将租赁房产上锁。2019年4月23日，鸿海公司向云海公司管理人发出通知，要求云海公司管理人在收到通知三日内配合办理交接手续，否则视为已交还租赁场地。2019年8月23日，云海公司与鸿海公司签订腾退协议，鸿海公司将涉案房产腾退。在本案审理过程中，云海公司、鸿海公司均确认鸿海公司自2018年5月22日起至2019年3月13日止，未向鸿海公司支付房屋租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方均确认租赁关系于2019年3月13日解除。涉案房屋已于2019年8月23日腾退。本案的争议焦点有二：一、关于鸿海公司欠付的房屋租金数额；二、关于是否应当承担逾期付款赔偿责任以及逾期付款赔偿责任的范围。关于鸿海公司欠付的房屋租金数额问题。本院认为，根据企业破产法的规定，对于双方均未履行完毕的合同，管理人可以予以解除；管理人未在法定期限内发出继续履行通知书的，该合同视为解除。云海公司管理人主张涉案《房屋租赁合同》于2017年3月11日视为解除，鸿海公司对此不持异议，本院予以确认。涉案《房屋租赁合同》被解除后，鸿海公司继续使用租赁房屋，云海公司管理人向其发出继续按照原合同约定履行的相关通知时，云海公司亦未提出异议，结合我国合同法关于租赁期间届满承租人继续使用租赁房屋，原房屋租赁合同继续有效的相关规定，本院认定，涉案《房屋租赁合同》对鸿海公司仍然具有法律约束力。鸿海公司应当按照该合同约定的租金标准和支付方式承担2018年5月22日至2019年3月13日的租金，其中2018年9月22日之前的月租金按照108173元计算，之后的月租金按照113588元计算。经计算，总额为1077709.57元。关于鸿海公司是否应当承担逾期付款赔偿责任以及逾期付款赔偿责任的范围。本院认为，根据我国合同法的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，合同权利义务终止的，不影响合同中有关结算和清理条款的效力；可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。涉案《房屋租赁合同》约定，鸿海公司欠缴应承担的费用累计超过10000元且30日以上的，云海公司可解除合同并没收租赁保证金。云海公司主张解除合同，有合同依据，本院予以支持。至于鸿海公司因欠缴租金应当承担的违约赔偿责任，由于《房屋租赁合同》既有关于没收保证金的约定，也约定了日千分之一的逾期违约金，鸿海公司关于合同约定的逾期违约责任过分高于实际损失，理由成立，本院予以支持。云海公司在收取逾期付款违约金和没收保证金中，选择没收保证金20万元，属于对自身权利的处分，且其主张没收的保证金数额与其因鸿海公司欠缴租金产生的实际损失相符，也符合公平原则，因此，本院予以支持。综上，鸿海公司的保证金应当冲抵逾期付款赔偿金，云海公司可不予退回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市云海通讯股份有限公司与被告深圳市鸿海置地投资有限公司的租赁关系于2019年3月13日解除；二、被告深圳市鸿海置地投资有限公司应当在本判决生效之日起五日内向原告深圳市云海通讯股份有限公司支付租金1077709.57元；三、驳回原告深圳市云海通讯股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17843.78元，保全费5000元，合计22843.78，由被告深圳市鸿海置地投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  胡曲云审判员  谢继宇审判员  唐 姗二〇一九年十一月二十日书记员  郝慧丹