江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终3759号上诉人（原审被告）:宋书军，男，1969年5月12日生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：梁波，江苏茂通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李贤飞，江苏沭新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:吕立伟，男，1973年4月27日生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：闫长浩，新沂市盛元法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：阚海航，江苏铸石律师事务所律师。原审第三人：江苏三惠房地产开发有限公司，住所地新沂市草桥镇工业区。法定代表人：王永，该公司经理。委托诉讼代理人：朱明，该公司副经理。委托诉讼代理人：金仕明，该公司主任。上诉人宋书军因与被上诉人吕立伟、原审第三人江苏三惠房地产开发有限公司（以下简称三惠公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2017）苏0381民初7246号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人宋书军及其委托诉讼代理人梁波、李贤飞，被上诉人吕立伟及其委托诉讼代理人闫长浩、阚海航，原审第三人三惠公司的委托诉讼代理人朱明、金仕明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋书军上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，认定被上诉人已先行占有、使用涉案房产明显错误。1、被上诉人在一审中并未提供充分的证据证明，在2011年11月18日三惠公司将涉案房屋交付给被上诉人。所谓沈勇所写的补救方案、保证书系证人证言，但沈勇并未出庭接受质证，因此对于补救方案、保证书的出具背景和真实性无法确定。2、一审法院在判决书第3页确认三惠公司与吕立伟在新沂市房产管理部门办理了商品房预售合同网上备案登记手续，并在时任三惠公司法定代表人沈勇的陪同及安排下，三惠公司将涉案房产及钥匙交付吕立伟，吕立伟当天更换了门锁（由吕立伟的姐夫贾存珍代为接收办理），对此，被上诉人并未提供证据证明，这与被上诉人在以前庭审中陈述是售楼处工作人员将房屋钥匙交给被上诉人也相互矛盾。3、上诉人在2010年1月18日合法购买了涉案房产，并由三惠公司交付给上诉人占用，有相应的购房协议、购房款收据、沈勇的证明、草桥镇村镇建设服务中心的证明、沈勇的录音等证据可以证实。965号民事裁定已经认定上诉人与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，因此该合同生效的时间应当是2010年1月18日，而一审法院却无端推定第三人与上诉人签订买卖合同时间为2013年上半年，推定上诉人占有房屋时间为2013年上半年，明显属于主观臆断，没有事实依据。4、三惠公司是将房产交付给了上诉人占用使用，始终没有交付给被上诉人使用，这与三惠公司已将涉案房产交付给上诉人、买卖关系成立的陈述可以相互印证。同时上诉人的购房协议、购房款收据、沈勇的证明足以推翻所谓补救方案中其“外甥失误将房屋另售他人”、“105房屋备案给吕立伟后被我售予他人”这种虚假的内容。因为上诉人签订的购房协议时间和付款时间早于被上诉人2011年11月18日所签的房地产买卖合同时间。另外，上诉人与三惠公司的购房协议是沈勇亲自办理并签名，上诉人根本不认识沈勇的外甥。补救方案和保证书中关于房屋售予他人，并未直接指明是售予上诉人宋书军。接处警证明是上诉人与被上诉人姐姐吕立梅发生了纠纷，一审法院简单推定上诉人是在2013年上半年向三惠公司购买并占有涉案房产显然与客观事实不符，是错误的。二、被上诉人与三惠公司签订了房地产买卖合同不具有法律效力，被上诉人并不具有物权权利。首先，被上诉人称在2011年11月18日其通过第三方向三惠公司抵债30万元，实际上房屋的约定实际成交价格是38万元，为了少报税，所以合同上约定价格实际30万元，另外给了三惠公司8万元现金，这与三惠公司向被上诉人出具的30万元购房款收据上所载的30万元为现金支付存在根本性矛盾。其次，被上诉人与三惠公司之间签订的合同名为房地产买卖合同，虽然也经过了房产管理部门的备案，但被上诉人与三惠公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，因此才会出现三惠公司述称的其与被上诉人吕立伟之间不是真实的买卖关系情况，才会出现三惠公司起诉被上诉人要求解除商品房买卖合同的诉讼。被上诉人与三惠公司之间实质是以签订商品房买卖的形式作为三惠公司偿还吕立伟借款的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，即便是被上诉人与三惠公司签订了合同但实为借款的担保，即便达成以物抵债的约定，但涉案房产并未办理权属证书，也未完成产权转移登记。因此，被上诉人并不享有涉案房产的物权权利。三、被上诉人不具有诉讼主体资格。根据一审庭审被上诉人的陈述，三惠公司起诉了吕立伟商品房销售合同，但该案的审理结果上诉人并不清楚，从本案一审被上诉人陈述来看，涉案房产是三惠公司向案外人抵债30万元，即涉及案外人吕立梅等人权利且被上诉人也提供了吕立梅的报警证明，按照被上诉人的陈述该房屋实际接收人为吕立伟的姐夫贾存珍，故存在涉案房屋抵债给吕立梅的可能，被上诉人对该房屋已不再不享有相应的权利，因此不具有诉讼主体资格，一审法院应当驳回被上诉人起诉。综上所述，请二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判。吕立伟辩称，1、上诉人在上诉状中对沈勇书写的保证书和补救方案真实性提出质疑，但在原一审庭审中，法官当庭出示了在窑湾法庭庭审的卷宗材料，其中有保证书和补救方案，当时上诉人对保证书和补救方案的真实性并无异议。此次上诉人提出保证书和补救方案证人未出庭、真实性有异议是不成立的。2、一审法院认定第三人将房屋钥匙交付给吕立伟是根据出庭证人的证言，结合保证书等书证综合认定得出的结论。3、一审法院认定上诉人占有使用房屋的时间在2013年上半年，是根据沈勇出具的保证书、补救方案、接处警证明、第三人在窑湾法庭的陈述内容等证据综合认定的。关于上诉人在诉状中主张的房屋买卖合同无效，被上诉人认为，吕立伟与第三人订立房屋买卖合同是双方的真实意思表示，而且第三人具备房地产开发资质，且在出售房屋的时候取得了预售许可证，该合同不违反法律和行政法规的规定，双方订立的合同是有效合同。4、上诉人主张吕立伟与第三人之间的房屋买卖合同是第三人偿还吕立伟借款的担保，该主张没有事实根据。第三人和吕立伟双方订立房屋买卖合同之后吕立伟应当支付购房款，但该商品房买卖合同购房款的支付方式表现为以第三人欠吕立伟、吕永梅的借款冲抵了购房款，该商品房买卖合同成立并履行，第三人与吕立伟、吕永梅之间的借款权利义务关系终止。故不存在上诉人主张的名为房屋买卖合同实为借款的担保。5、吕立伟系商品房买卖合同的订立和履行主体，吕立伟基于合同占有房屋，当占有的房屋被上诉人非法侵占的时候，吕立伟有权起诉返还房屋，故吕立伟具备诉讼主体资格。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人三惠公司述称，1、原来公司欠朱士芳投资款30万元，朱士芳又欠吕永梅30万元，公司将房屋准备备案给朱士芳，朱士芳就让公司把房子备案到吕永梅名下，吕永梅到公司指定将房屋备案至其弟弟吕立伟名下。2、三惠公司一房多卖造成当事人诉讼，三惠公司有不可推卸的责任，在此表示遗憾。公司表示房子给宋书军，因为宋书军欠买房款15万元，另外公司在一个月内给吕永梅15万元。吕立伟向一审法院起诉请求：1、确认宋书军无权占有使用位于新沂市草桥镇老镇政府金利商业街3号楼0单元105室、合同编号为XY34557的房屋（以下简称涉案房产）；2、判令宋书军立即搬出上述房屋，恢复原状。一审法院认定事实，新沂市草桥镇金利商业街1-10号楼系三惠公司开发建设，2010年5月27日，三惠公司取得了包括涉案房产在内的金利商业街1-10号楼的商品房预售许可证。2011年11月18日，三惠公司与吕立伟就涉案房产签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：XY34557）一份，约定将涉案房产【即位于新沂市商品房（建筑面积为212.12平方米）】以30万元价格出售给吕立伟，并向吕立伟出具金额为30万元的购房款收据一张；当天，三惠公司与吕立伟在新沂市房管部门办理了商品房预（销）售合同网上登记备案手续，并在时任三惠公司法定代表人沈勇的陪同及安排下，三惠公司将涉案房产及钥匙交付吕立伟，吕立伟当天更换了门锁（由吕立伟的姐夫贾存珍代为接收办理）。但涉案房产至今未能办理房屋所有权登记手续。宋书军及其妻子曹云凤共同与三惠公司签订草桥镇金利步行街购房协议一份(落款日期为2010年1月18日)，约定三惠公司将涉案房产以28万元的价款卖给宋书军，预付购房款定金20万元，余款待三惠公司办妥涉案房产的产权证后再付清。三惠公司向宋书军出具金额为20万元的预收购房款收据(落款日期为2010年1月18日)。涉案房屋于2013年被宋书军装修，开办了“女人坊”服装店。2013年9月1日，时任三惠公司的法定代表人沈勇出具关于3号楼105室补救方案一份，主要内容为：“原3号楼105室抵给吕立伟，后由于我外甥失误将该房另售他人，为了补救该问题，下一步将该房北侧3号楼106室，用来冲抵原105室，由我负责处理，10天内处理好”。因涉案房产备案给吕立伟后，三惠公司又另售他人，沈勇于2014年2月10日出具保证书一份，主要内容为：沈勇保证在2014年4月底将1号楼自北向南第二套门面房出售，并将30万元一次性交于吕永梅(系吕立伟的姐姐)手中，否则吕永梅有权通过法律途径追回被他人占有的老商业街105号房屋，三惠公司无异议。并注明：“105房屋备案给吕立伟后被我售予他人”。一审法院于2015年3月5日立案受理了三惠公司与吕立伟商品房销售合同纠纷一案，三惠公司在诉讼请求中要求解除与吕立伟订立的涉案房产的商品房买卖合同；时任三惠公司法定代表人的沈勇在2016年2月2日的庭审中明确陈述，2013年其外甥何强负责卖房子时大意把这套房子以28万元价款卖给宋书军，宋书军还欠10万元购房款未付清，宋书军已入住且装修了。2016年5月23日，新沂市公安局草桥派出所出具接处警证明一份，证明2013年6月19日上午10时许，吕永梅到草桥派出所口头报警，称所购买的涉案房产（即草桥街金利商业街3号楼0单元105室）被人换锁，吕永梅用自己的钥匙已不能打开房门，民警建议吕永梅同开发商协商解决或向人民法院提起民事诉讼。本案庭审中，宋书军当庭播放了其与沈勇的通话录音光盘，其中沈勇跟宋书军说：“……，我只要一松口，我说当初这房子交付给姓吕的，这房子都是姓吕的啦，与你就没有关系了，我现在始终坚持我房子没交付姓吕的，是交付你的。……我如果说当初我房子交付给过姓吕的，那你只有退钱份了，你知道吧。……你要站在我的立场，我也要站在你的立场，俺弟俩是一个立场，把这官司打赢……。”本案原审二审裁定【（2017）苏03民终965号】认为，吕立伟、宋书军与三惠公司签订的房屋买卖合同均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故本案所涉房屋买卖合同均有效。但因吕立伟、宋书军均未办理涉案房产的所有权登记手续，二人作为房屋买受人享有的均系合同债权，其中优先合法占有使用房屋的买受人，其对房屋的占有权具有物权性，且权利对外具有一定的公示性，在此情况下，应优先保护先行合法占有房屋买受人的权利。一审法院认为，吕立伟、宋书军与三惠公司就涉案房产均签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故本案所涉房屋买卖合同均为有效合同。但因吕立伟、宋书军均未办理涉案房产的所有权登记手续，二人作为房屋买受人享有的均系合同债权，其中优先合法占有使用房屋的买受人，其对房屋的占有权具有物权属性，且权利对外具有一定的公示性，在此情况下，应优先保护先行合法占有房屋买受人的权利。因此，本案主要应当查明均作为涉案房产的买受人吕立伟、宋书军谁合法占有使用涉案房产在先。从双方当事人所举的证据来看，吕立伟系于2011年11月18日与三惠公司就涉案房产签订《商品房买卖合同》，并在房管部门进行了网上预售备案登记，当日买卖双方到涉案房产所在地进行了房产及钥匙的交接，并更换了门锁等，可以认定吕立伟系于2011年11月18日就已经合法占有使用涉案房产。尽管宋书军提供的购房协议和收据上的落款日期为2010年1月18日，但从时任三惠公司的法定代表人沈勇于2013年9月1日书写的关于3号楼105室补救方案、2014年2月10日出具的保证书、2016年2月2日庭审中的陈述均体现三惠公司系于2013年又将涉案房产另行出售给宋书军，况且，新沂市公安局草桥派出所出具的接处警证明中证明涉案房产产生纠纷时间系2013年6月，庭审中宋书军也自认系自2013年开始装修使用涉案房屋，加之宋书军与沈勇的电话录音等事实可以推定宋书军夫妻实际上系于2013年上半年向三惠公司购买并占有涉案房产。综上所述，吕立伟、宋书军分别与三惠公司就涉案房产签订了房屋买卖合同均系有效合同，二人对涉案房产享有的均系合同债权，但吕立伟占有使用涉案房产在先，其对涉案房产的占有权具有物权属性，该权利对外具有一定的公示性，应当受到法律的优先保护。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。因此，对吕立伟要求宋书军搬离涉案房产、恢复原状的诉讼请求应当予以支持。对宋书军因购买涉案房产造成的损失，可另行向三惠公司主张。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决：一、宋书军应于判决生效后三十日内将位于新沂市草桥镇老镇政府金利商业街3号楼0单元105室（商品房买卖合同编号为XY34557）房屋内的物品清空，恢复原状，并搬离上述房屋；二、驳回吕立伟的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由宋书军负担。二审中，本院依职权至新沂市市场监督管理局、新沂市公安局调取了以下证据：1、三惠公司部分企业登记材料四张；2、新沂市公安局就三惠公司法定名称章出具的证明一份。依据上述调取的证据材料，可以认定：三惠公司法定名称章（编号3203810904309），是在2012年5月16日在新沂市公安局备案（备案后才能取得印章编码号并进行刻制）。由此可以认定，宋书军与三惠公司签订涉案购房协议（该协议及收款收据均加盖上述编码印章）的日期应在2012年5月16日之后。后经本院询问，宋书军认可其是2013年1月26日与三惠公司签订涉案购房协议，并在当日交纳购房款20万元，并提供上述时间签订的购房协议及收据。宋书军主张，在2014年10月左右，三惠公司将宋书军的家属曹云凤等人骗到三惠公司，改写了合同。本院二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，关于宋书军应否从涉案房屋中搬出的问题。本案纠纷产生的原因系三惠公司“一房二卖”导致，因涉案房屋现无法办理产权登记，双方亦未取得涉案房屋的所有权，故对于涉案房屋的权利保护顺位判断，应结合商品房买卖合同的签约时间顺序、房屋占有事实、合同备案情况等方面加以综合认定。从本案查明的事实来看，吕立伟与三惠公司签订的商品房买卖合同虽存在“以房抵债”情形，但该抵债行为系在双方债务履行期届满后达成，且未有证据证明双方达成该抵债协议时存在恶意损害第三人合法权益的情形，双方达成的“以房抵债”协议系双方之间真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该商品房买卖合同是双方当事人意思自治的结果，故买卖合同合法有效。吕立伟与三惠公司于2011年11月18日就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，并在房管部门进行了网上预售备案登记，当日双方亦到涉案房屋所在地进行了房屋及钥匙的交接，并更换了门锁，应当认定吕立伟在2011年11月18日就已经合法占有、使用涉案房屋。宋书军系在2013年1月26日与三惠公司签订涉案房屋买卖合同，后进行装修、使用，涉案房屋买卖合同亦未进行网签备案，故其房屋买卖合同订立的时间、占有时间均晚于吕立伟。吕立伟先于宋书军对涉案房屋进行占有，其对涉案房屋的占有权具有物权属性，该权利对外具有一定的公示性，应当受到法律的优先保护。一审法院依据上述事实，判令宋书军搬离涉案房屋、恢复原状，具有事实及法律依据。对宋书军因购买涉案房屋造成的损失，可另行予以解决。综上，宋书军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人宋书军负担。本判决为终审判决。审判长 孙 庆审判员 周东海审判员 王 峰二〇一九年十一月二十九日书记员 王嫣然