黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2872号上诉人（原审原告）：焦桂涛，男，1975年11月8日出生，汉族，大庆石化公司职工，大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：李海峰，黑龙江鸿英律师事务所律师。被告：大庆美亚房地产开发有限公司，住所地：大庆市高新区火炬新街31号科技大厦517室。法定代表人：范金燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：王巍，黑龙江华兴律师事务所律师。上诉人焦桂涛因与被上诉人大庆美亚房地产开发有限公司（以下简称美亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初2343号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。焦桂涛上诉请求：一、判令被上诉人支付给上诉人违约金61101元；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人有新的证据证实上诉人主张的逾期交房违约责任诉讼时效发生中断，并未过三年时效。双方于2012年11月26日签订《商品房买卖合同》，由上诉人购买位于大庆××新区北国××春梦幻城休闲居住区××—××住宅楼××楼××号房屋，被上诉人实际交房日期为2016年5月18日，对此事实被上诉人在原一审时已经当庭承认；上诉人于2019年5月16日给被上诉人的总经理蒋向阳及办理产权证人员均打过电话，主张权利，要求解决问题，协商未果。二、一审法院认定被上诉人按合同约定承担逾期办证违约责任，给付上诉人逾期办证违约金11365元，该事实认定清楚，适用法律正确。被上诉人答辩称，一审判决正确，上诉人主张权利已过了诉讼时效期间，上诉人实质上并未缴足房屋面积差，被上诉人没有相应的款项缴付差额面积的税款，在税款缴付不足的情况下，显然也无法为上诉人办理产权证。因此，对于逾期办证违约金也不应该支持。被上诉人在高新区管委会请求下接手该楼盘这后作出大量工作，已经将烂尾楼变为可以正常办理房产证的高档住宅。现美亚公司已无办承担逾期办证和逾期交房违约金，已于2019年10月21日上报高新区管委会，申请美亚公司破产。焦桂涛向一审法院提出诉讼请求：1.要求被告给付逾期交付房屋违约金49736元、房屋及车库延期办理产权登记违约金11365元；2.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定：2012年11月26日，原告焦桂涛与被告美亚公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于北国之春梦幻城休闲居住区G区G1-7号住宅楼1单元501室房屋，建筑面积200.06平方米，总价款1106472元。合同约定被告应当在2013年11月30日前将取得建筑工程竣工验收备案表的房屋交付买受人，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告向被告交付全部购房款1106472元。合同同时约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因致原告不能在规定期限内取得房地产权属证实的，被告按已付房价款百分之一向原告支付违约金。2017年3月24日，房产管理部门为被告发放开发商申请办理产权的告知通知单，告知涉案房屋所在的G7号住宅楼具备办理房屋所有权证的条件。2016年5月18日，被告将该房屋交付原告，至今未办理所有权登记证书。2016年10月23日，原告给付被告购车库款20万元，同日，被告将G1区G1-G8#地下车库08号车库交付原告。2017年11月3日，原、被告补签了房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的北国之春梦幻城休闲居住区G1区G1-G8#地下车库08号，购买金额为30万元。合同约定被告应当在2016年10月23日前将取得建筑工程竣工验收备案表的车库交付原告，被告应当在车库交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因致原告不能在规定期限内取得房地产权属证实的，被告按已付房价款百分之零点一向原告支付违约金。合同签订后，原告给付被告10万元，交付了车库的全部车库款。2017年10月26日，房产管理部门为被告发放开发商申请办理产权的告知通知单，告知涉案车库所在的G8号地下车库具备办理房屋所有权证的条件。该车库至今未办理所有权登记证书。另查明，经实测，原告购买的北国之春梦幻城休闲居住区G区G1-7号住宅楼1单元501室房屋面积为200.52平方米，产生面积差房款2544元。一审法院认为，原、被告签订的两份商品房买卖合同，双方意思表示真实，且不违背法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告按约定履行了交付全部购房款的义务，被告亦应当按照约定履行交付房屋及配合办理权属登记的义务。商品房买卖合同明确约定了涉案房屋交付期限和逾期交付房屋的违约责任，被告于2016年5月18日交付房屋构成违约，因该交房时间已过三年，且原告未提供证据证实存在诉讼时效中止、中断的情形，故本院认定原告要求被告给付逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，对其不予支持。被告提交的两张开发商申请办理产权的告知通知单证实，涉案房屋所在的G7号楼和车库所在的G8号地下车库均超过交付时间（2016年5月18日和2016年10月23日）180个工作日后方具备办理所有权登记手续的条件，被告该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告未缴纳面积差款项不能构成被告不承担逾期办证违约责任的有效抗辩，故本院对原告要求被告给付涉案房屋及车库逾期办证违约金共计11365元（11065元+300元）的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告大庆美亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告焦桂涛逾期办证违约金11365元；二、驳回原告焦桂涛的其他诉讼请求。案件受理费664元（已减半收取），由原告焦桂涛承担622元，被告大庆美亚房地产开发有限公司承担42元。在二审期间，上诉人举示了光盘（录音资料已在上诉人手机播放）及整理笔录两份，本院依法组织双方当事人进行了质证，本院对上诉人举示的录音资料及整理笔录的真实性予以认定。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，上诉人焦桂涛曾于2019年5月16日与被上诉人单位工作人员交涉给付逾期交房违约金的相关事宜。本院认为，本案争议的焦点为：上诉人主张逾期交房违约金是否超过了诉讼时效期间。被上诉人美亚公司于2016年5月18日将涉案北国之春梦幻城休闲居住区G1—7号住宅楼1单元501室房屋交付给上诉人焦桂涛，根据双方签订的房屋买卖合同的约定，被上诉人应当于2013年11月30日前将房屋交付给上诉人，被上诉人已构成违约，现被上诉人主张上诉人要求逾期交房违约金已过诉讼时效，但由于上诉人焦桂涛在二审中提交了新的证据，能够证实2019年5月16日双方因逾期交房违约金的问题仍在协商，上诉人焦桂涛还在向被上诉人主张逾期交房违约金，故上诉人的起诉并未超过诉讼时效期间，本院对上诉人主张的逾期交房违约金的请求予以支持。按照双方合同约定，出卖人应当在2013年11月30日前将取得建筑工程竣工验收备案表的房屋交付买受人，逾期超过90日后，出卖人应当承担自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，本案的逾期交房违约金经过计算为49736元（1106472×0.5÷10000×899天=49736），故被上诉人应当支付的违约金为49736元。综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院依法对其上诉请求予以支持。因二审中出现新证据，导致一审法院认定事实不清，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：维持大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初2343号民事判决第一项；撤销大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初2343号民事判决第二项；被上诉人大庆美亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人焦桂涛逾期交房违约金49736元。一审案件受理费664元，二审案件受理费1378元，均由被上诉人大庆美亚房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王东辉审判员  毛瑞利审判员  王 丹二〇一九年十一月六日法官助理姜海涛书记员刘婷