山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终8579号上诉人(原审被告)：济南立天唐人置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：童云峰，董事长。委托诉讼代理人：张丰丰，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洪法，山东舜天律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：肖潇，男，汉族，住山东省莱州市。委托诉讼代理人：黄贤卓，山东强源律师事务所律师。上诉人济南立天唐人置业有限公司（以下简称立天唐人公司）、肖潇因商品房销售合同纠纷一案，双方不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。立天唐人公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，驳回肖潇对立天唐人公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由肖潇承担。事实与理由：一、一审法院认定立天唐人公司提交的政府停工文件并未涉及直接要求立天唐人公司停工作业，即使采暖季期间明令要求园林绿化工程停工，但涉案园林绿化工程并不影响涉案楼盘进行竣工验收，属于认定事实错误。1、立天唐人公司提交的多份政府文件明确写明全市范围内停工，立天唐人公司的工程在市区范围内，属于停工范围；济南市政府通过网站、报纸等相关媒体向全市进行报道告知，报道告知即直接要求全市范围内相关工程在文件要求的时间内进行停工，政府无需单独另行向立天唐人公司下发要求停工的通知，因此一审法院认定立天唐人公司提交的政府停工文件并未涉及直接要求立天唐人公司停工作业错误。2、立天唐人公司涉案楼盘的市政配套及雨、污水管道、消防室外管网、暖气管道、有线电视等工程施工需要通过园林绿化工程的作业面进行施工，即需要将园林绿化工程作业面进行管沟施工、沟槽开挖作业、渣土外运作业、土地平整等，政府明令要求园林绿化工程停工，将影响涉案楼盘配套上述设施的施工，影响竣工验收，因此一审法院认定涉案园林绿化工程并不影响涉案楼盘进行竣工验收错误。二、立天唐人公司停工达184天，符合补充协议约定的甲方顺延交房、交储藏室的约定情形，在顺延期内交房、交储藏室不应当承担违约责任。一审判决认定了立天唐人公司与肖潇双方签订的《补充协议》是合法有效的，《补充协议》第四条“关于房屋交付的补充约定”第6款明确约定：“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。”施工过程中，因济南市政府政策、法令、采取临时措施等原因导致立天唐人公司停工达184天，符合补充协议约定的甲方顺延交房的约定情形。依据协议约定，立天唐人公司可以相应顺延184天，立天唐人公司向肖潇邮寄送达《告业主函》、告知肖潇交房日期顺延的相关情况，肖潇对此未提出异议。立天唐人公司依据上述情形可据实顺延交房日期，不存在违约行为。肖潇要求立天唐人公司支付违约金的主张不能成立。三、肖潇的收房日期应为交房通知确定收房时间2018年11月24日，原审法院认定承担违约责任时间止2019年2月28日明显不当。1、立天唐人公司于2018年11月20日向肖潇邮寄交房通知，肖潇收到，通知肖潇于2018年11月24日收房，肖潇未按期收房，依据双方约定视为该时间收房。2、肖潇提交录像证明立天唐人公司原因导致其未收房，但该录像证据是别人的视频录像，无法证明立天唐人公司拒绝向肖潇交房，立天唐人公司不应当承担违约责任，立天唐人公司在顺延交房期内向原告邮寄交房通知书通知肖潇交房，符合双方约定，肖潇在指定日期到达交房地点后拒绝收房，立天唐人公司不应当承担违约责任，一审法院依照合同法第一百零七条判决上诉人承担逾期交房违约责任适用法律错误，请二审法院予以纠正。肖潇辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。立天唐人公司认为一审法院认定事实错误站不住脚。一审法院认定立天唐人公司提交的政府停工文件并未涉及直接要求立天唐人公司停工作业，即使采暖季期间明令要求园林绿化工程停工，但涉案园林绿化工程并不影响涉案楼盘进行竣工验收，该认定事实清楚。1、立天唐人公司提交的政府文件，对立天唐人公司没有直接的约束力，无法证明有关政府部门向立天唐人公司下达停止施工作业，立天唐人公司也没有证据证明已经停止施工作业。肖潇一审提交的济南市工程质量与安全生产监督站下发的《建筑工程局部停止施工通知书》和《企业信用评价质量安全监督扣分通知书》能够证实是因为立天唐人公司因扬尘覆盖不全现场垃圾不及时现场围挡不连续等自身原因，而被济南市工程质量与安全生产监督站要求于2017年12月3日立即停止室外一切施工。2、立天唐人公司依据双方签订的买卖合同中补充协议主张交房标准是单体竣工验收合格，也就是对每一栋楼进行验收，只要验收合格就可以交付房屋。绿化工程的验收属于综合验收范围，绿化工程的停工对每栋楼的验收没有影响。二、立天唐人公司称立天唐人公司停工达184天，符合补充协议约定的甲方顺延交房的约定情形，在顺延期内交房不应当承担违约责任不符合合同约定，合同约定因政府行为导致停工延期的情形发生后90天内要通知肖潇，如立天唐人公司没有履行通知义务，立天唐人公司不得以此为由免除延期交房责任。立天唐人公司在发生延期交房的情形后，并没有尽到合同约定的通知义务，立天唐人公司没有证据证明肖潇收到了立天唐人公司邮寄的告知函，实际肖潇也没有收到立天唐人公司邮寄的告知函，立天唐人公司不能据此免除延期交房责任。综上，立天唐人公司认为的一审认定事实错误站不住脚，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。三、一审法院适用法律正确，立天唐人公司的上诉理由不能成立。由于立天唐人公司的延期交房不符合合同约定，一审法院认定依照合同法第一百零七条判决立天唐人公司承担逾期交房违约责任适用法律正确。基于以上的事实与理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。故立天唐人公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回立天唐人公司的诉讼请求，依法维持原判。肖潇上诉请求：1.撤销一审民事判决并依法改判，支持肖潇的一审诉讼请求，即2018年7月31日到2019年6月14日违约金和2019年6月14日至实际交房之日的违约金。事实和理由：一、一审法院案件事实认定错误。一审法院认定“关于原告主张的被告在交房当日单方提出将已产生的逾期交房违约金折抵成物业费，原告不同意，被告拒绝为原告办理下一步收房手续问题。本院认为，从已交房业主与被告就逾期交房违约金形成新的合意即违约金折抵物业费以及原告在办理交房过程中不认可违约金折抵物业费致使入住流程确认单未能全部完成的事实看，被告在实际办理交房手续时单方将已产生的违约金折抵物业费的行为确实存在;被告该折抵行为并未与原告事先约定，在原告不认可的情况下。被告应当继续为原告办理下一步收房手续。同时从原告提交的录像来看，办理入住流程确认单中流程3物业收费的工作人员已经告知“不同意违约金折抵物业费，找开发商协商”，综合上述情况，原告也有采取适当措施防止损失扩大的义务，在本案诉讼中原告并未主张要求被告履行交付房屋的义务，也未举证证明其在本案诉讼之前已向被告主张权利。”这一认定显属歪曲事实，错误认定，有意偏袒、规避立天唐人公司责任。1、立天唐人公司按照合同约定交付房屋和支付逾期交房违约金是其合同和法定义务，没有经过肖潇的同意，立天唐人公司没有权利把违约金折抵物业费，也没有权利在肖潇不同意将违约金折抵物业费的情况下，肖潇要求收取房屋，立天唐人公司不允许肖潇收房。2、肖潇在立天唐人公司通知收房的情况下，按照立天唐人公司通知收房的日期去收取房屋，肖潇已经尽到去收房合同义务，一审判决“原告也有采取适当措施防止损失扩大的义务，在本案诉讼中原告并未主张要求被告履行交付房屋的义务，也未举证证明其在本案诉讼之前已向被告主张权利”加重了肖潇的义务，肖潇在收取房屋方面处于被动状态，从已收房的业主违约金折抵物业费的情况看，还没有出现一例立天唐人公司同意违约金不折抵物业费就交房的情况。从合同方面看，立天唐人公司有通知肖潇收房的义务，在肖潇不同意违约金折抵物业费的情况下，立天唐人公司应当再通知肖潇来收房，并且支付肖潇违约金，肖潇按照法律规定缴纳物业费，立天唐人公司一直没有通知原告再来收房。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定根据公平合理的原则，酌定立天唐人公司承担违约责任的时间截止到2019年2月28日。该适用法律明显错误。1、合同法第五条规定了当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理，要大体上平衡，强调一方给付与对方给付之间的等值性，合同上的负担和风险的分配合理。具体包括:在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务，不得滥用权利，不得欺诈，不得假借订立合同恶意进行磋商;根据公平原则确定风险的合理分配;根据公平原则确定违约责任。从本案来看，肖潇全面履行了合同的义务，是立天唐人公司违反合同义务，单方把违约金折抵物业费，并且如果不折抵物业费，就不让肖潇收房。一审判决依据公平合理原则，肖潇承担责任竟然大于立天唐人公司，有违公平原则。2、肖潇的诉讼请求是要求立天唐人公司支付逾期交房违约金，而非要求其赔偿履行合同义务不符合约定的损失。因此，应适用《合同法》第一百一十四条，而非第一百零七条。3、一审判决认定肖潇“并未主张要求被告(立天唐人公司)履行交付房屋的义务”，从而依据公平原则调整违约金，没有法律依据。本案中，立天唐人公司负有按合同约定向肖潇交房的义务，该义务应是其按约履行，而非肖潇主张后再交房，且合同也无此约定。一审判决的该认定，超出合同约定，加重了肖潇的合同义务，没有法律依据。同时，肖潇于2019年1月16日向法院起诉主张延期交房违约金，立天唐人公司此时应知道其仍未向肖潇交付房屋，其应按照合同约定，立即向肖潇交房，而非肖潇主动要求交房。一审判决对于双方当事人的合同义务认定错误。实际上，立天唐人公司并未积极履行合同义务，而是在一审判决后，仍拒绝向肖潇交房，其有拒绝履行合同义务的故意，依据《合同法司法解释二》第二十九条的规定，不应减少立天唐人公司应向上诉人承担的违约金。4、一审法院违反了民事诉讼不诉不理的原则。一审中，立天唐人公司抗辩其没有违约事实，不应向肖潇支付违约金，而非抗辩违约金过高，一审判决未向当事人释明，主动对违约金进行调整，违反了民事诉讼不诉不理的原则，超职权裁判。立天唐人公司辩称，一、因政府部门政策、法令、采取临时措施等原因，立天唐人公司停工长达184天，立天唐人公司有权据实延期交房，立天唐人公司无需支付原告逾期交房违约金。双方签订的《合同补充协议》第四条“关于房屋交付的补充约定”第6款明确约定：“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。”施工过程中，因济南市政府政策、法令、采取临时措施等原因导致立天唐人公司停工达184天，符合补充协议约定的甲方顺延交房的约定情形。立天唐人公司通知肖潇2018年11月24日收房，符合双方合同约定，肖潇要求立天唐人公司支付违约金的主张不能成立。综上，肖潇的诉讼请求无事实与法律依据，请求人民法院驳回其上诉请求。肖潇向一审法院起诉请求：要求立天唐人公司支付自2018年7月31日至实际交房之日止，以1379689元为基数，按照日万分之一计算的逾期交房违约金。一审法院认定事实：2016年12月21日，肖潇与立天唐人公司签订商品房买卖合同一份，合同约定肖潇购买立天唐人公司开发的位于济南市市中区济南唐人中心一期XX地块X号楼X单元XXXX室房屋一套，建筑面积115.37平方米，房屋总价款为1379689元，合同约定交房时间为2018年6月30日前。合同补充协议约定：1、合同约定涉案房屋交付时间为2018年6月30日之前，具体时间以立天唐人公司发放《房屋交付使用通知书》载明的交房时间为准；2、该房屋的交付条件为该房屋竣工验收合格（包括单体验收合格或综合验收合格等情形），双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该房屋交付的必要条件。房屋交付时，肖潇应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，除经具备房屋所在地市级房屋质量检测资质的检测机构确认房屋地基基础与主体结构存在质量问题外，肖潇不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按肖潇原因造成房屋未能按期交付执行。肖潇拒绝接受房屋的，视为立天唐人公司已按《房屋交付使用通知书》载明的交房时间交付房屋，立天唐人公司就此不承担延期交房责任。3、立天唐人公司发出《房屋交付使用通知书》的书面形式可以是传真、信函、特快专递、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等本合同约定的任何形式。肖潇应在立天唐人公司《房屋交付使用通知书》发出之日起5日内到房屋所在地或被告另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（如物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如肖潇未付清前述款项及费用，均视为肖潇未付清房款，应当按照本补充协议约定承担违约责任。4、该房屋交付时基础设施设备未达到交付使用条件的，肖潇同意接受该房屋。肖潇给予立天唐人公司30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，立天唐人公司无需向肖潇承担违约责任。宽展期届满后基础设施设备仍未达到交付使用条件的，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，立天唐人公司应按日向原告支付已交购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。肖潇无权据此解除合同，且不因肖潇催告被告而产生解除权。6、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，立天唐人公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；（5）肖潇在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清；（6）政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；（7）市政配套的批准的延误；（8）因气候原因造成临时性施工中断；（9）因行政审批程序等原因；（10）其他非因出卖人原因导致的情形。7、如发生上述除第（5）项所述延期交房情况之一，立天唐人公司应在发生该情形后90日内通知肖潇，如立天唐人公司未履行通知义务，立天唐人公司不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或肖潇原因无法通知的情形除外。8、立天唐人公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付肖潇，则：（1）肖潇给予立天唐人公司30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，立天唐人公司无需向肖潇承担违约责任；（2）如宽展期届满后立天唐人公司仍未将该房屋交付肖潇，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，立天唐人公司应按日向肖潇支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行，肖潇无权据此解除合同。另查明，立天唐人公司于2018年10月30日取得济南唐人中心一期A-5地块房地产开发项目3#楼《建筑工程竣工验收报告》。立天唐人公司通知肖潇收房后，肖潇于2018年11月26日到立天唐人公司处办理交房手续，根据入住流程确认单记载，肖潇已办理完1、资料审核、2开发结算；剩余流程3、物业收费、4物业签约等未办理。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：肖潇主张，按照合同约定立天唐人公司应在2018年6月30日前交付涉案住宅商品房，立天唐人公司未按照约定时间交房,构成违约；立天唐人公司通知肖潇收房后，肖潇已于2018年11月26日到达收房现场并办理了部分收房手续，但因立天唐人公司要求肖潇将违约金冲抵物业费，肖潇不同意，立天唐人公司拒绝为肖潇办理剩余交房手续，致使涉案房屋至今未交付；故要求立天唐人公司支付自2018年7月31日至实际交房之日止，以1379689元为基数,按照日万分之一计算的逾期交房违约金。肖潇为证明其主张是上述内容，提交了交房通知书、入住流程确认单、入网建设费发票、光盘等证据在卷为证。立天唐人公司辩称，立天唐人公司已通知肖潇交房，是肖潇自己拒绝收房。立天唐人公司主张,导致立天唐人公司停工无法按期交付涉案房屋的原因是政府部门为采取治理大气污染措施对建设工程施工项目多次下达停工、治理通知，根据双方签订的补充协议约定，立天唐人公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。为证实其主张，立天唐人公司提交关于发布重污染天气橙色预警及建设工程采取重污染天气II级响应措施的通知、关于秋冬季全市建设项目扬尘治理工作有关事宜的通知、关于印发《京津冀及周边地区2017--2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动强化监督方案》的通知、济南市人民政府办公厅关于印发济南市建设工程扬尘污染治理若干措施的通知、告业主函等，证明因遵守政府政策而无法正常施工停工184天，因此延期交房在184天范围内无需承担违约责任。其中关于秋冬季全市建设项目扬尘治理工作有关事宜的通知中明确要求采暖季不允许施工的内容包括园林绿化工程，即大面积（1000平方米及以上）土地平整、造地形施工及管沟、沟槽开挖作业，渣土外运等。涉案工程中的绿化工程面积超过1000平方米，且从肖潇提交的照片证据也可以证实，涉案工程现场大面积有绿网覆盖，没有施工。2017年12月12日，立天唐人公司向肖潇发出告知函，告知函载明：“根据济南市城乡建设委自2017年初起多次发布的紧急停工停产通知及济南市人民政府下发的济南市《京津冀及周边地区2017-2018秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》实施方案（摘要如下）:1、建材行业全面实施错峰停产。加大建材行业错峰生产力度、水泥（含特种水泥、粉磨站）、砖瓦窑（不含以天然气为燃料）、陶瓷（不含以天然气为燃料）、玻璃棉（不含以天然气为燃料）、岩棉（不含电炉）、石膏板等建材行业，采暖季全部事实停产。2、考虑到济南市环境空气质量的被动局面，从10月14日起，济南市区所有房屋建筑工程、所有拆迁工地、市政工程和园林工程，一律全部停止施工，复工时间另行通知，对拒不停工的参建各方，将按相关规定，实施严厉处罚。3、采暖季不允许施工的内容：1、房屋建筑工程：基坑施工阶段的土石方开挖作业、大量回填土作业，建筑渣土内倒、外运作业等。根据我司与您签署的《济南市商品房买卖合同》补充协议第四条第6款、第7款相关约定，上述停产及停工事由符合合同中关于交付日期顺延的约定，现正式告知您，贵我双方约定的商品房交付日期顺延，顺延天数为政府实际要求的停产及停工期限，在此期间双方互不承担责任。特此告知！”肖潇认为，立天唐人公司提交的上述文件系政府内部文件，对被立天唐人公司没有直接的约束力，立天唐人公司应当提供政府部门向其下发的要求其停工的通知；且立天唐人公司没有提前通知肖潇，根据补充协议约定，立天唐人公司应当在因政府行为导致停工延期的情形发生后90日内通知肖潇，立天唐人公司未履行该通知义务，不得以此为由免除延期交房责任。一审法院认为，肖潇与立天唐人公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于房屋交付的补充协议约定的效力问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，虽然双方在所签《济南市商品房买卖合同》中约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是在双方所签《补充协议》中补充约定：该房屋的交付条件为该房屋竣工验收合格（包括单体验收合格或综合验收合格等情形），双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该房屋交付的必要条件。鉴于：第一，双方对交付条件的补充约定，并未免除出卖人济南立天唐人置业有限公司的责任、加重买受人肖潇的责任、排除买受人肖潇的主要权利；第二，双方对交付条件的补充约定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；第三，肖潇也未在法定期间内，以立天唐人公司违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致肖潇没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充约定。因此，一审法院认定双方对交付条件的补充约定合法有效。按照合同约定立天唐人公司应当于2018年6月30日前向肖潇交付住宅房屋；按照补充协议约定，因立天唐人公司未按期交付房屋，对于住宅房屋肖潇给予立天唐人公司30日宽展期；故立天唐人公司最晚应于2018年7月31日前向肖潇交付住宅房屋。关于立天唐人公司逾期交房是否构成违约的问题。一审法院认为，立天唐人公司主张因政府部门为采取治理大气污染措施对建设工程施工项目多次下达停工、治理通知，根据双方签订的补充协议约定，立天唐人公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任；但立天唐人公司提交的有关政府部门的文件并未涉及直接要求其停工作业，即便采暖季期间明令要求园林绿化工程停工，但涉案园林绿化工程并不影响涉案楼盘进行竣工验收，故对立天唐人公司上述无需承担违约责任的主张，一审法院不予采纳。关于肖潇主张的立天唐人公司在交房当日单方提出将已产生的逾期交房违约金折抵成物业费，肖潇不同意，立天唐人公司拒绝为肖潇办理下一步收房手续的问题。一审法院认为，从已交房业主与立天唐人公司就逾期交房违约金形成新的合意即违约金折抵物业费以及肖潇在办理交房过程中不认可违约金折抵物业费致使入住流程确认单未能全部完成的事实看，立天唐人公司在实际办理交房手续时单方将已产生的违约金折抵物业费的行为确实存在；立天唐人公司该折抵行为并未与肖潇事先约定，在肖潇不认可的情况下，立天唐人公司应当继续为肖潇办理下一步收房手续。同时从肖潇提交的录像来看，办理入住流程确认单中流程3物业收费的工作人员已告知“不同意违约金折抵物业费，找开发商协商”，综合上述情况，肖潇也有采取适当措施防止损失扩大的义务，在本案诉讼中肖潇并未主张要求立天唐人公司履行交付房屋的义务，也未举证证明其在本案诉讼之前已向立天唐人公司主张权利；一审法院综合上述情况，根据公平合理的原则，酌定立天唐人公司承担违约责任的时间截止至2019年2月28日。综上，立天唐人公司未按照合同约定的期限交付房屋，构成违约，应向肖潇支付自2018年7月31日起至2019年2月28日止，以1379689元为基数，按照日万分之一计算的违约金；对肖潇主张的超出部分，不予支持。判决：一、济南立天唐人置业有限公司于判决生效之日起十日内支付肖潇逾期交房违约金：以1379689元为基数，自2018年7月31日起至2019年2月28日止，按照日万分之一计算。二、驳回肖潇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费897元，由肖潇负担225元,立天唐人公司负担672元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。立天唐人公司提交《合同协议书》一份，《监理通知书》十八份，拟证明立天唐人公司与案外人中国建筑第二工程局有限公司（以下简称中建二局）签订建筑工程施工合同，由中建二局负责涉案房屋所在小区的建筑安装工程，工程范围包含A-3、A-4、A-6地块。施工过程中，因政府部门政策变化，为遵守政府法令，案外人山东建院工程监理咨询有限公司（以下简称山东建院监理）总计向中建二局发出十八次停工监理通知书，停工时间总计184天，根据双方签订的《补充协议》第四条“关于房屋交付的补充约定”第6款明确约定：“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：1、因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起的房屋延期交付。”立天唐人公司在顺延交房期内向肖潇交房，符合双方约定，不应当承担违约责任。肖潇质证称，施工合同是复印件,对该证据不予认可。监理通知单真实性有异议，2016年和2018年的证据一样新，根据买卖合同约定，立天唐人公司应当在延期事由产生后，90日内通知肖潇，立天唐人公司没有尽到通知义务不能免责。肖潇无新证据提交。另查明：1、立天唐人公司主张的184天停工发生在2016年12月30日至2018年3月15日期间，其两次向肖潇送达告业主函的落款时间分别为2018年6月22日、8月28日，函件主要内容为：部分园林造景和绿化工程处于施工收尾阶段尚未完工、开展房屋验收及近期雨季原因导致绿化施工延后等，涉案房屋的交付时间将予以推迟。2、立天唐人公司主张因政府相关政策原因导致停工，暂无停工的监理日志或施工方实际停工工程签证等证据证实。立天唐人公司补充陈述称：立天唐人公司与肖潇签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是合法有效的合同，因为政府环保政策原因导致被立天唐人公司停工184天，是立天唐人公司不能预见且不能克服的。应根据双方补充协议约定顺延交房日期184天。立天唐人公司通知肖潇收房之日在顺延交房日期内，因此立天唐人公司交房时间符合双方合同约定，并未逾期交房，不应承担逾期交房违约责任，请二审法院支持立天唐人公司的上诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、立天唐人公司主张停工的184天应否顺延，逾期交房是否构成违约；二、逾期交房违约金的计算期间如何确定。关于第一个争议焦点，首先，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，不论立天唐人公司是否存在过错，只要存在违约行为，其就应当向肖潇承担违约责任。其次，根据双方合同补充协议第7条的约定“如发生上述除第（5）项所述延期交房情况之一，立天唐人公司应在发生该情形后90日内通知肖潇，如立天唐人公司未履行通知义务，立天唐人公司不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或肖潇原因无法通知的情形除外”，立天唐人公司主张因政府部门为采取治理大气污染措施多次下达停工、治理通知，由此导致立天唐人公司停工的184天应予顺延。根据二审查明的事实，立天唐人公司主张的184天停工发生在2016年12月30日至2018年3月15日期间，其向肖潇送达的《告业主函》最早时间为2018年6月22日，超出合同约定的90日通知期限；且告知函的内容均未涉及因政府治理大气污染等原因导致停工的情况。立天唐人公司二审提交停工监理通知单，但其无证据证实将该通知送达施工人并因此停工，且上述政府文件、通知未涉及直接要求立天唐人公司停工作业。故，立天唐人公司主张的延期交房免责事由不成立，一审判决对其主张的184天未予扣除，并无不当。立天唐人公司应当根据双方合同约定于2018年7月31日前向肖潇交付涉案房屋，其通知肖潇2018年11月24日交房，存在逾期交房的事实，构成违约。关于第二个争议焦点，根据双方合同及补充协议的约定，对立天唐人公司未按期交付房屋，肖潇应给予立天唐人公司30日的宽展期，立天唐人公司最晚应于2018年7月31日前向肖潇交付经竣工验收合格的住宅房屋，立天唐人公司于2018年10月30日取得竣工验收报告并通知肖潇2018年11月24日收房，晚于合同约定的交房时间，其应自2018年7月31日起向肖潇支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算截止时间问题，根据一审查明的事实，立天唐人公司在办理交房手续时存在单方将已产生的违约金折抵物业费的行为。首先，《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”立天唐人公司向肖潇交付符合约定的涉案房屋是其主要合同义务，该义务的履行不应附加任何条件；而收取物业管理费是物业公司享有的一项权利，两个法律行为的主体不同。本案中，立天唐人公司亦无证据证实肖潇应当交纳的物业管理费已到履行期，其在双方未就逾期交房违约金折抵物业费达成合意的情况下，单方要求进行折抵无法律依据，由此导致涉案房产不能交付，立天唐人公司构成违约。其次，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”立天唐人公司应当积极履行继续交付房屋的义务，肖潇作为购房者亦应积极配合收房，以防止损失进一步扩大。一审判决依据公平合理原则，酌定将逾期交房违约金计算至2019年2月28日不妥，但考虑到涉案房产至今尚未交付，2019年2月28日至实际交付期间不能交房的原因尚不能完全确定，对该期间确因立天唐人公司原因导致逾期交房时，双方可以另行协商或者通过其他途径解决。综上所述，肖潇、立天唐人公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1794元，由济南立天唐人置业有限公司负担897元，肖潇负担897元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 李莎莎审判员 焦玉兴二〇一九年十一月十一日书记员 孙 娜