广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0232民初886号原告：乳源瑶族自治县富华物业服务有限公司，住所地：广东省乳源瑶族自治县乳城镇鲜明北路华景雅苑小区，统一社会信用代码：914402326731307071。法定代表人：马光大，系该公司董事长兼经理。委托诉讼代理人：林庆宽，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓清华，系广东山外山律师事务所律师，执业证号：14402201810019505。被告：林国锋，男，1980年6月17日出生，汉族，现住广东省乳源瑶族自治县。被告：陈玲娟，女，1981年9月9日出生，汉族，现住广东省乳源瑶族自治县。委托诉讼代理人：林国锋，系被告陈玲娟的丈夫，本案被告之一。原告乳源瑶族自治县富华物业服务有限公司（以下简称“乳源富华物业公司”）诉被告林国锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，由审判员廖聪有依法适用简易程序中的小额诉讼程序于2019年9月11日公开开庭进行了审理，法官助理罗斌衡协助办案，书记员欧璟歆担任庭审记录。原告乳源富华物业公司的委托诉讼代理人邓清华，被告林国锋到庭参加了诉讼。因案外人陈玲娟与本案的处理有法律上的利害关系，本院于2019年9月23日追加案外人陈玲娟为本案被告参加诉讼。因本案出现不符合小额诉讼条件的情形，本院于2019年9月23日将本案转为简易程序，并于2019年11月5日公开开庭进行了审理，原告乳源富华物业公司的委托诉讼代理人邓清华，被告林国锋及被告陈玲娟的委托诉讼代理人林国锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告乳源富华物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付2012年1月至2019年2月期间拖欠原告的物业费7670元。二、依法判令被告立即支付原告违约金690元（从2019年3月1日起暂计至2019年5月31日，每天逾期按1‰计算），直至全部欠款付清为止。三、依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告于2011年2月26日向乳源瑶族自治县富邦华景房地产开发有限公司购买了位于乳源瑶族自治县乳城镇鲜明北路华景雅苑小区，面积为67.2平方米的D1幢PA-37商铺（以下简称涉案商铺）。2011年2月28日，被告与乳源瑶族自治县富华物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。协议签订之后，原告按照协议规定积极履行相关权利、义务，依法、依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2012年1月至2019年2月拖欠原告86个月的物业费共计￥7670元（其中：管理费4626元、水费2700元、公摊电费344元）。期间，原告多次以面谈、电话和律师函等方式催收，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告起诉之时，被告并没有采取任何行动，至今仍未支付其所欠交的物业费。鉴于此，原告为维护自身合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等法律、法规及司法解释之规定，特向贵院提起诉讼。望依法判如所请。被告林国锋、陈玲娟共同辩称，一、原告并没有执行和管理被告的物业。1.在2014年的时候，楼上不停的向被告的商铺滴水，当时被告投诉过物业好几次，最后还是被告请人维护的。2.在2016年和2017年的时候，在店门口的一辆自行车，一辆摩托车被偷了，物业也提供不了情况，2018年在门口晒的十多斤生姜，在出去送货回来后，也被偷了。3.店铺的玻璃门被弄碎，铁门被撬，物业也没有通知，还是租客早上开门才知道的。综上所述，物业完全没有巡视，监督，物业的种种不作为，完全没有理由收取被告店铺的管理费。二、被告要求重新签订物业合同。之前的物业服务合同，被告是在被误导和套路等不合理的环境下签订的，而且签名的甲、乙方都是一个人签的。原告一直没有向被告催收物业费，被告只是在2019年才收到催收物业费通知。所以被告认为，只能从2019年开始计算物业费。三、原告并没有尽到义务，被告出租商铺，铺租以外的费用都是租户承担的，现在所有的租户都已经换了，难以找到原来的租户，也难以讨回物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告乳源富华物业公司提供的证据有：一、营业执照、机构信用代码证、资质证书、法定代表人居民身份证复印件，证明原告诉讼主体资格、法定代笔人身份信息及资质等级；两被告对该证据无异议。二、《商品房买卖合同》一份，证明被告在原告服务的小区购房、购房时间、所购房屋面积、楼层等基本情况；两被告对该证据无异议。三、《收楼确认书》及《前期物业管理服务协议》各一份，证明被告已接收所购房屋及接收房屋的时间，并签订了服务协议，被告应缴纳服务费依据；两被告对《收楼确认书》无异议，对《前期物业管理服务协议》有异议，因为当时是原告说要签这个协议才能拿钥匙，被告没有仔细看，原告也没有解释相关的条款，而且合同双方都是被告的名字，该协议系无效的，而从签订合同到2018年，原告都没有催缴过管理费，应该从2019年起重新签订合同。四、业主手册，证明被告作为业主应当遵守的相关规定，同时证明原告为被告履行了服务的依据；两被告认可业主手册，但物业服务没有存在过。五、乳源瑶族自治县物业服务收费备案表，证明原告收取服务费的依据，该收费标准经过乳源瑶族自治县发展和改革局批准；两被告对该证据无异议。六、核准变更登记通知书一份，证明乳源瑶族自治县富华物业管理有限公司系原告的前身；两被告该证据无异议。七、《富华物业房屋公司收据》，证明被告欠付的费用；两被告请求法院予以核实；八、国内挂号信函收据，证明原告向被告催收物业费的事实；两被告请求法院予以核实。被告林国锋、陈玲娟共同提供的证据有：租户合同及发票，证明被告的租客缴纳了物业管理费，原告一直都是向租客收取费用的；原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据可以证明原告一直有向被告催收物业管理费，且票据没有盖章，说明被告没有缴纳费用。因原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。为查明案件事实，本院向乳源瑶族自治县发展和改革局调查取证，该局于2019年10月12日向本院回函（《关于询问我县富华物业服务收费有关事宜的复函》）；原、被告对该复函均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乳源瑶族自治县富华物业管理有限公司于2009年11月25日经乳源瑶族自治县工商行政管理局核准变更为乳源瑶族自治县富华物业服务有限公司即本案原告。该公司系成立于2008年4月22日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为提供物业管理（三级）、房地产中介服务；提供自有物业出租。被告林国锋与被告陈玲娟系夫妻关系。2011年2月26日，两被告与乳源瑶族自治县富邦华景房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，向该公司购买涉案商铺，合同载明涉案商铺的面积总共为67.20平方米。该商铺为两被告共同共有。11年2月28日，被告林国锋签署了《收楼确认书》，载明其收到入户钥匙6把。同日，被告林国锋签署了《前期物业服务管理协议》，该协议约定：“一、委托管理事项。7、负责向业主或物业使用人收取下列费用：（1）物业管理服务费；（2）委托代收代付水电费及其他代收缴费用；（3）其他物业管理相关收费。二、双方权利义务甲方权利义务。6、按时间向乙方交纳物业管理服务费及相关费用。9、出租物业时，应提前通知乙方及登记备案，告知承租方遵守协议，并承担连带责任。乙方权利义务。5、负责向业主和物业使用人收取下列费用：（1）物业管理服务费；（2）监控系统，可视门铃系统的维护保养、维修费用；（3）法律、法规允许的其他费用。三、物业管理服务费用本协议项下物业管理服务收费采取包干制。1、物业管理服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（1）物业管理费多层住宅：0.6元／月／平方米；联排式别墅：0.6元／月／平方米；商业物业：0.8元／月／平方米；小高层住宅：0.6元／月／平方米；叠加复式洋房：0.6元／月／平方米。2、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天按所欠交管理费的千分之一交纳滞纳金。3、物业服务费用于当月25日前，按月交纳。业主与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。5、其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：。（2）业主或物业使用人自用水电、有线电视、煤气等费用由业主或物业使用人自行向相关部门交付或由乙方代收；（3）公共用水、用电由乙方业主或物业使用人按实摊收。五、备注物业管理费从2011年3月份起计收（加盖原告业务专用章）”。另，该协议的首部载明的甲方（委托方）为林国锋，乙方（受托方）为乳源瑶族自治县富邦华景房地产开发有限公司，但合同尾部的乙方签章处加盖的系原告的业务专用章，而被告林国锋则在合同尾部的甲、乙双方签章处均签署了自己的名字。另另查明，2019年1月15日，原告通过邮寄的方式向被告林国锋送达了催收物业通知。乳源瑶族自治县发展和改革局于2019年4月26日盖章备案的《乳源瑶族自治县物业服务收费备案表》的“实行政府指导价前期物业服务收费备案标准（元/平方米·月）”载明“类型PA、PB商铺，原执行标准0.8元/m2，原执行时间2008年，申请备案标准0.8元/m2，执行时间2008年，户数面积6395”。为查明案件事实，本院于2019年10月10日向乳源瑶族自治县发展和改革局去函[（2019）粤0232民初886、887号《询问函》]，询问该局原告有无就涉案小区的物业服务收费等事宜进行备案。该局于2019年10月12日向本院回函（《关于询问我局县富华物业服务收费有关事宜的复函》），载明“一、根据《关于印发我县住宅物业服务收费指导标准的通知》（乳价〔2009〕04号）和《转发的通知》（乳发改联〔2014〕117号）文件精神，我县住宅前期物业服务收费实行政府指导价，别墅和已成立业主委员会的住宅区（含自有产权车位、车库）及其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。综上，你院提供《民事诉讼状》中所陈述的案情属于商铺（即其他非住宅）的物业管理服务费，实行市场调节价，可不到我局进行物业管理服务收费备案，由业主和物业服务企业双方签定合同协议约定收费标准。二、“原执行标准”“原执行时间”为物业服务企业与业主在购房合同中约定的前期物业服务收费标准以及执行时间”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，该纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。在本院依职权追加陈玲娟为本案被告并向原告释明后，原告未明确表示要求被告陈玲娟在本案中承担责任，故应视为原告在本案中不要求被告陈玲娟承担责任，但鉴于涉案商铺系被告林国锋与被告陈玲娟共同共有，根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款：“共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”之规定，被告林国锋应对涉案商铺所产生的义务承担全部的责任。至于被告关于原告提供的服务不到位的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，被告可以另行要求该公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综合原告起诉、被告答辩以及原、被告的庭审意见，本院认为本案争议的焦点为：一、涉案《前期物业管理服务协议》是否有效；二、本案是否超过诉讼时效；三、原告诉请的物业费（含水电费）、违约金应如何计付。一、关于涉案《前期物业管理服务协议》是否有效的问题。首先、涉案《前期物业管理服务协议》签订的主体系被告本人及物业公司即本案原告，并非建设单位，故应按一般合同成立生效的条件来认定涉案《前期物业管理服务协议》的效力。其次、被告辩解其系在“被误导和套路等不合理的环境下签订的”的情况签订涉案《前期物业管理服务协议》的，但被告系具有完全民事行为能力的成年人，完全能辨认自己的行为，且被告并未提供证据对其上述辩解理由加以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院对被告的上述辩解意见不予采纳。再次、虽然涉案《前期物业管理服务协议》的首部受托方名称与原告不符，但该协议的尾部加盖的为原告的公章，且原告一直按照涉案《前期物业管理服务协议》履行自己的合同义务，而被告亦接受了原告提供的服务，故本院认为上述瑕疵不影响涉案合同的效力。综上所述，涉案《前期物业管理服务协议》系双方自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院对涉案《前期物业管理服务协议》的效力予以确认。二、关于本案是否超过诉讼时效的问题。首先、物业服务合同虽然属于继续性合同，但具有可分性，各期债务均为独立债务，故诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算，而法律并未对物业服务合同的诉讼时效进行另行规定，故本案适用一般诉讼时效制度。根据自2017年10月1日起实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，自2015年10月之后的物业管理费的诉讼时效应为三年。其次、原告虽然主张其在2019年1月之前有向被告催收物业管理费，但未提供证据加以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，应承担举证不能的不利后果，本院对被告的该主张不予采纳。再次、根据原告提供的国内挂号信函收据，本院确定原告于2019年1月15日通过邮件的方式向被告林国锋送达了文件；根据被告林国锋在答辩状中“只是在2019年才收到催收物业通知”的陈述，本院确定原告于2019年1月15日送达的文件系催收物业通知，即原告于2019年1月15日向被告主张了物业管理费。现原告诉请的物业管理费计算时段为自2012年1月至2019年2月的物业费，而被告应于每月的25日前交纳当月的物业费，故原告诉请的2016年1月之前的物业管理费已经超过诉讼时效。三、对于原告诉请的物业费（含水电费）、违约金应如何计付的问题。首先、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”涉案《前期物业管理服务协议》依法成立，并已依照双方的约定自签字之日起生效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原、被告应当按照《前期物业管理服务协议》的约定，全面履行自己的合同义务。现被告拒不支付物业管理费，根据《物业服务收费管理办法》第十五条：“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。”之规定，结合涉案《前期物业管理服务协议》的约定，本院确定涉案商铺的物业管理费应按0.8元/月/平方米进行计算。因涉案商铺的面积为67.20平方米，故自2016年1月起至2019年2月止，被告应向原告交纳物业管理服务费共计2042.88元（67.20平方米×0.8/月/平方米×38个月）。其次、从涉案《前期物业管理房屋协议》第一条“委托管理事项”中的第7点“负责向业主或物业使用人收取下列费用：（1）物业管理服务费；（2）委托代收代付水电费及其他代收缴费用；（3）其他物业管理相关收费”可知，被告已委托原告代其交纳水、电费用。现原告为被告代缴了水费、公摊电费，根据《物业管理条例》第四十四条第一款：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”之规定，原告得以要求被告返还相关的费用，但原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利后果。现原告要求被告返还水费2700元、公摊电费344元，但原告提供的《富华物业房屋公司收据》系原告单独制作，既无水电等相关部门的盖章确认，又未得到被告的认可，且原告未提供其他证据对其主张的上述费用加以证明，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院对原告要求被告返还水费2700元、公摊电费344元的诉讼请求不予支持。最后、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现被告逾期不缴纳物业管理费用，违反了原、被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，应承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，结合原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中“业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天按所欠交管理费的千分之一交纳滞纳金。”的约定及合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，本院对原告要求被告自2019年3月1日，每天按所欠交管理费的千分之一计付违约金的请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十四条第一款，《物业服务收费管理办法》第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告林国锋于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付原告乳源瑶族自治县富华物业服务有限公司自2016年1月至2019年2月的物业管理费2042.88元,并自2019年3月1日起每天按所欠交管理费的1‰计付违约金至本判决确定的履行之日止。二、驳回原告乳源瑶族自治县富华物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由原告乳源瑶族自治县富华物业服务有限公司负担20元，由被告林国锋负担5元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  廖聪有二〇一九年十一月十一日法官助理罗斌衡书记员欧璟歆