河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终2805号上诉人(原审原告)：徐公亮，男，1969年10月29日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：于守艳，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯丽莎，河南达成律师事务所律师。上诉人(原审被告)：河南富恒实业投资有限公司，住所地：焦作市人民路**太极中央瀚邸商务公寓**商铺。法定代表人：刘风森，总经理。委托诉讼代理人：刘小艳，河南华凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红光，河南华凌律师事务所律师。上诉人徐公亮、河南富恒实业投资有限公司（以下简称富恒实业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初2799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐公亮上诉请求：1、依法纠正河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初2799号民事判决第二、三项；2、本案一、二审诉讼费用由富恒实业承担。事实和理由：原审判决第二、三项不明确，应当明确上述两项判决的具体履行时间。富恒实业辩称，1、人民法院不能强制进行交易，是否签订合同属于意思自治的范围，所以对方的上诉理由不能成立。2、徐公亮没有举证证明其损失，不符合《中华人民共和国合同法》第42条规定，该请求应予以驳回。富恒实业上诉请求：1、依法撤销河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初2799号民事判决第二、三项；2、本案一、二审诉讼费用由徐公亮承担。事实和理由：1、协议签订后，富恒实业已将涉案房屋交付给徐公亮，徐公亮已经装修入住，富恒实业不存在过错，徐公亮不存在损失，现涉案房屋已被焦作市中级人民法院查封，尚不具备签订商品房买卖合同的条件。2、付款协议书第四条系双方对将来签订商品房买卖合同的初步确认，性质上属于预约合同，对于之后商品房买卖合同的主要条款需要双方进一步协商确定，一审判决双方签订相应的商品房买卖合同违背意思自治原则。3、付款协议书中没有关于逾期未签订商品房买卖合同需赔偿损失等违约责任的约定，一审判令富恒实业向徐公亮按照中国人民银行同类同期贷款利率赔偿违约损失超出一审诉讼请求范围，没有事实和法律依据。4、退一步讲，即便本案参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于违约损失的计算标准是按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算，而一审判令的计算标准确是按照中国人民银行同类同期贷款利率计算，明显超出法律规定的范围。徐公亮辩称，1、涉案房屋被查封系富恒实业的过错，与徐公亮无关。2、根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，富恒实业应当承担继续履行协议的义务，并非违背意思自治原则。3、虽然协议中没有约定富恒实业违约时的违约责任，但约定了徐公亮违约时的违约责任，根据公平原则及《中华人民共和国合同法》规定，富恒实业违约时，徐公亮可以要求其承担违约责任，且原审我方已诉求富恒公司赔偿违约损失，一审法院按照中国人民银行同期同类贷款利率并未超出我方的诉讼请求范围，也未超出法律规定，应当按我方的上诉请求予以纠正。徐公亮向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告于2017年1月25日签订的太极?中央瀚邸付款协议书合法有效；2.依法判令被告继续履行合同，立即与原告签订位于太极?中央瀚邸1号楼6层24号房屋的《商品房买卖合同》；3．依法判令被告向原告赔偿违约损失73947．29元（自2017年5月26日起以已付房款616820元为基数，按照年利率6．65％计算至实际签订《商品房买卖合同》之日止，暂计算至起诉之日为73947.29元）。一审法院认定事实：2017年1月25日，被告富恒实业（甲方）与原告徐公亮（乙方）签订《太极?中央瀚邸付款协议书》，约定乙方购买甲方开发的太极?中央瀚邸1号楼6层24号，面积为124．61平方米。商品房每平米单价4950元，总房款为616820元。乙方于2017年1月25日支付房款616820元，甲乙双方签订该商品房的《商品房买卖合同》。甲乙双方签署本协议后，甲方将于2017年5月25日前与乙方签订该商品房的买卖合同。乙方在接到甲方的商品房买卖合同签约通知后，可以申请退房，甲方在10日内全额无息退还乙方已交房款。当日，原告将约定总房款全额支付给被告，并签订中央瀚邸入伙（入住）手续确认书，被告向原告交付案涉房屋。2019年1月17日，焦作市中级人民法院出具（2015）焦执字第43号之五十四执行裁定书将包括案涉房屋在内的一部分房产进行查封，查封期限为叁年。原、被告双方至今未签订商品房买卖合同，故形成诉讼。另查明，太极?中央瀚邸1号楼6层24号于2013年4月28日进行在建工程抵押，抵押权人为焦作市解放区农村信用合作联社。2016年6月15日，被告富恒实业取得关于解放区人民路1159号太极?中央瀚邸1号楼、2号楼的商品房预售许可证。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《太极?中央瀚邸付款协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该付款协议书中虽约定了案涉房屋买卖的部分内容包括房屋坐落、单价、总房款，但缺乏案涉房屋交付使用的条件、时间、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等商品房买卖合同的必备条款。双方真实意思表示均是准备将来再签订正式的商品房买卖合同，以明确双方的权利义务关系，故该付款协议书应属于商品房预约合同，原、被告双方存在有商品房预约合同的法律关系。原告依约全额交付了购房款，被告应依约履行付款协议书的义务。被告辩称案涉房屋已经被查封，不具备签订商品房买卖合同的基础，但房屋被查封是由被告方造成的，且在签订付款协议书及交付房屋之后仍未签订房屋买卖合同，这并不能剥夺原告要求按照约定签订商品房买卖合同的权利。另外，商品房买卖合同也是将来办理房屋备案手续的必要条件，故该院认定被告应当继续履行合同，与原告签订商品房买卖合同。关于预约合同违约责任问题，原告依约全额交付了购房款，被告应依约履行付款协议书的义务，但被告已将出卖房屋抵押，致使无法签订正式的商品房买卖合同，有违诚实信用原则，属于违约，应当按照付款协议书的约定和法律规定承担相应的预约合同违约责任。原、被告之间签订的《太极?中央瀚邸付款协议书》未约定未按期签订合同时的违约金计算标准，参照商品房买卖合同司法解释的相关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，该院认定以购房款616820元为基数，自违约之日即2017年5月26日起按照中国人民银行同类同期贷款利率计算至实际签订商品房买卖合同之日止，对原告要求过高部分该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告徐公亮与被告河南富恒实业投资有限公司于2017年1月25日签订的《太极?中央瀚邸付款协议书》合法有效；二、被告河南富恒实业投资有限公司应继续履行《太极?中央瀚邸付款协议书》，与原告徐公亮签订位于太极?中央瀚邸1号楼6层24号的商品房买卖合同；三、被告河南富恒实业投资有限公司应向原告徐公亮赔偿违约损失，以购房款616820元为基数，自2017年5月26日起按照中国人民银行同类同期贷款利率计算至实际签订商品房买卖合同之日止；四、驳回原告徐公亮的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费924.34元，由被告河南富恒实业投资有限公司负担。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，对于本案当事人争执的合同签订问题，主要涉及双方是否缔结合同、合同内容等，而在合同法领域，合同自由是一项基本原则，合同内容由当事人自己约定，合同是当事人意思表示一致的产物，任何单位和个人均不得非法干预，一审判令富恒实业与徐公亮签订商品房买卖合同，显然违背合同自由原则，本院予以纠正。另外，徐公亮按照付款协议书全额支付了购房款，但富恒实业没有与其签订商品房买卖合同，富恒实业的行为已经构成违约，一审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，责令富恒实业按照中国人民银行同类同期贷款利率承担违约责任正确，但是，一审判令利息支付至实际签订商品房买卖合同之日，超出徐公亮诉讼请求范围，并且没有明确富恒实业支付违约金的时间不当，本院予以纠正。综上所述，徐公亮和富恒实业的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决虽然认定事实清楚，但部分判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初2799号民事判决第一项；二、撤销河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初2799号民事判决第二、四项；三、将河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初2799号民事判决第三项变更为：“河南富恒实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向徐公亮赔偿违约损失，以购房款616820元为基数，自2017年5月26日起按照中国人民银行同类同期贷款利率计算至2019年6月3日止；”四、驳回徐公亮的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费924.34元，由徐公亮负担；二审案件受理费1648.68元，由河南富恒实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇一九年十一月二十日书记员 王向静