湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民终2047号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨远清，男，侗族，1969年12月3日出生，户籍地湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：向志刚，湖南世勤律师事务所律师，执业证号：14312201410616338。上诉人（原审被告、反诉原告）：周长红，男，汉族，1980年4月28日出生，户籍地湖南省怀化市鹤城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：何安平，男，汉族，1957年10月20日出生，户籍地湖南省新宁县。上诉人杨远清因与上诉人周长红、何安平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院做出的（2018）湘1202民初5124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨远清上诉请求：撤销原判第三项，改判被上诉人支付上诉人房屋租金38.10万元（从2016年11月14日开始至2018年7月21日止）；二审案件受理费由被上诉人负担。上诉理由：原审法院认定事实错误，导致判决错误。2018年7月21日前，被上诉人实际占有、使用租赁房屋，支付租金是合理合法。上诉人周长红、何安平上诉请求：1、撤销原判；2、改判被上诉人返还上诉人装修原物或折价赔偿40万元；3、改判被上诉人自2018年7月21日起侵占上诉人经营的宾馆所造成的损失3万元；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决认定事实错误。被上诉人违反约定拒绝提供房屋所有权证和消防合格证，导致上诉人无法办理开办宾馆所需的特种行业许可证等证照、宾馆不能正常经营，给上诉人造成巨大损失。所以，本案构成根本违约的是被上诉人而不是上诉人。2016年开始的湖天大桥修建，严重影响上诉人经营。上诉人多次找被上诉人减免租金，但被上诉人罔顾客观事实而拒绝。故上诉人停付租金事出有因，是被上诉人违约在先造成的。二、被上诉人在法院判决未生效的情况下，强行霸占上诉人开办的红城商务宾馆并正式经营到现在，是严重的侵权行为，应赔偿上诉人的损失。上诉人杨远清向一审法院起诉请求：1、判令确认解除杨远清、周长红与何安平签订的《房屋租赁合同》，周长红与何安平立即向杨远清返还所承租的房屋；2、判令周长红与何安平所承租房产中的装饰装修物及设备物质等所有权归杨远清所有；3、判令被申请人支付拖欠的房屋租金38.1万元(从2016年11月14日开始计算至2018年7月21日)；4、判令本案诉讼费用由周长红与何安平承担。上诉人周长红、何安平向一审法院反诉请求：1、依法判令杨远清支付周长红、何安平违约金和赔偿出租房的装饰装修损失共150万元；2、反诉的诉讼费用由杨远清承租。原审法院认定事实：2014年1月4日，杨远清与周长红签订了《房屋租赁合同》，约定周长红、何安平向杨远清承租位于怀化市约750平方米左右的房产（包括右边消防通道小厨房在内），以图纸红线所框位置为准。租赁期限自2014年5月20日至2024年5月20日，租金每隔两年增加1.1万元，在2014年5月20日至2016年5月20日为每年22万元，2016年5月20日至2018年5月20日为每年23.1万元，以此类推。合同还约定，周长红、何安平支付租金应在每年到期前10天付清下一年房租。如周长红、何安平未能按时足额交纳租金，杨远清有权单方提前终止合同收回房屋。周长红、何安平的房屋装修、设备物质归杨远清所有。合同签订后，前的租金，双方已结算完毕。庭审中，杨远清陈述周长红、何安平于2016年4月20日后仅支付11万元租金。周长红、何安平陈述于2016年4月20日后支付17万元租金（含杨远清所陈述的11万元）。另查明，杨远清出租的房产建设工程规划许可证号为建字第200912225，并办理了网签和预告登记。再查明，周长红、何安平所承租的案涉标的物从事宾馆服务，取名为红城商务酒店。自2014年6月30日起，红城商务酒店因未办理消防许可证被怀化市公安局鹤城分局湖天派出所多次下达责任改正通知书。2018年7月21日，周长红、何安平撤离租赁标的。原审法院认为：杨远清购买出租房屋时房地产开发公司为杨远清办理了网签及预告登记等手续，杨远清已通过合法方式取得了该房产的使用权，该案涉房屋虽未取得房产证，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，并不影响与周长红与何安平自愿签订《房屋租赁合同》的效力，该合同系双方真实意思表示，符合法律规定，该合同合法、有效。合同双方均应遵照履行。由于周长红与何安平超过一年之久未支付租金，已经构成根本违约，根据双方签订的租赁合同第一条的约定:由于周长红与何安平不能按时交纳租金，杨远清可以单方终止合同，收回房屋，并且房屋的装修物资全部归杨远清所有。故本院杨远清诉讼请求应予以支持，该合同从2018年3月7日周长红与何安平收到起诉状之日起解除。杨远清主张周长红、何安平继续支付拖欠的房屋租金38.1万元(从2016年11月14日开始计算至2018年7月21日)的诉请，根据双方签订的租赁合同中关于周长红、何安平逾期支付租金后，已明确约定纠纷解决方案，即：杨远清可以解除合同，同时房屋的装修物资全部归杨远清所有。故从当事人之间的利益均衡出发，对该项诉请，本院不予支持。本案杨远清、周长红、何安平在签订租赁合同时，双方就未对租赁房屋的使用用途进行特别约定，同时租赁合同签定时，双方对案涉标的现状约定明确,即怀化市约750平方米左右的房产（包括右边消防通道小厨房在内），以图纸红线所框位置为准。故周长红、何安平认为自己使用租赁物用于经营宾馆，被多次责令整改系杨远清违约造成的抗辩理由不能成立。故周长红、何安平反诉杨远清支付违约金和赔偿装饰装修损失共150万元诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决:一、杨远清与周长红、何安平签订的《房屋租赁合同》于2018年3月7日解除；周长红、何安平于本判决生效之日起30日内将承租的房屋返还给杨远清；二、周长红、何安平承租房屋内的装修物资归杨远清所有；三、驳回杨远清的其他诉讼请求；四、驳回周长红、何安平的诉讼清求。案件受理费7095元，反诉案件受理费9150元，由杨远清负担7015元。由周长红、何安平负担9230元。经审理查明：原审法院认定的事实属实。二审补充查明，本案双方《房屋租赁合同》第二条约定：“乙方（周长红）未经甲方（杨远清）同意，不得将该房屋转租，到期后装修部分（包括中央空调）无偿留给甲方使用，其余可以移动部分资产乙方可作价处理给甲方或自行处置。”本院二审期间主持调解，将可移动物品折价4万元处理给杨远清。杨远清拒绝接受该调解方案。周长红提交了一份其租赁房屋用于开办酒店所购买的可移动物品清单，拟证实合同终止后应归承租方所有的可移动物品的品名、种类、数量等。杨远清以清单所涉物品未经双方清点核实为由不予认可。经审查，该清单所列物品均为开办酒店所必需的可移动物品。在周长红、何安平租赁期间，由于案涉房屋未经消防验收，导致其所开办酒店无法取得消防合格意见书，不能办理消防合格证和特种行业经营许可证，多次被怀化市公安局鹤城分局湖天派出所下达责令整改通知书，被怀化市公安局鹤城分局限期关停。自2016年怀化湖天大道湖天大桥重修期间，因酒店正处于湖天桥头，大桥重建严重影响酒店经营。周长红一方曾向杨远清提出减免租金请求。但双方未能达成一致。二审中，杨远清未提供新的证据。上述事实，有原判决所列证据及二审询问笔录、调解笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为：杨远清将房屋出租给周长红、何安平使用，系双方真实意思表示，符合法律规定。原审法院认定合同合法、有效并无不当。合同双方均应遵照履行。周长红与何安平超过一年之久未支付租金，虽然事出有因，但合同并未约定减免租金的相关事宜。不能办证及大桥重建确实影响经营，情势出现变化，杨远清拒绝减免租金于情理不合。但杨远清没有减免租金的法定或约定义务。周长红、何安平拖欠租金未付仍构成违约。故原审法院支持杨远清解除合同、收回房屋的诉讼请求并无不当；杨远清在房屋出租时未提供房屋产权证及消防合格证。虽然合同对此没有明确约定，但出租人应保证出租房屋具备产权证明及消防合格证明，保证承租人能正常使用房屋。这是出租人应当履行的基本义务。杨远清直至诉讼解除合同时仍未能提供房屋产权证及消防合格证明，导致周长红、何安平宾馆（酒店）多次被关停，不能正常经营。故杨远清的行为亦属违约行为，应当承担相应的责任。故在杨远清起诉解除合同时，周长红与何安平提出赔偿装修损失的诉讼请求亦应得到支持。双方虽然约定合同到期后装修价值归出租人杨远清，但本案合同并非是到期而终止，而是中途解除合同。所以杨远清依据合同辩称其可无偿享有装修价值的理由不能成立。故本院对上诉人关于租金和装修损失的上诉请求均不予支持。关于周长红、何安平经营宾馆时购买的可以移动的宾馆物品，双方合同约定中已将其与装修固定部分已区分开。从合同到期后的约定来看，该部分财物可折价处理或承租方自行处理。从导致合同解除双方的过错来看，双方都有过错且程度相当。杨远清无偿占有该部分财物没有事实和法律依据。据此，该部分财物应当归周长红、何安平所有。在合同解除后，双方折价处理未果的前提下，周长红、何安平可依合同约定自行处置。综上所述，原判决认定部分事实不清，处理存在不当之处，依法应当纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院做出的（2018）湘1202民初5124号民事判决第一、三项及案件受理费的负担；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院做出的（2018）湘1202民初5124号民事判决第二、四项；三、周长红、何安平开办酒店（宾馆）所购置的可移动物品归周长红、何安平所有，由周长红、何安平自行处置；四、驳回周长红、何安平的其他诉讼请求。二审案件受理费，杨远清预交了7095元、周长红与何安平预交了7300元，均由上诉人各自自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  彭湘平审 判 员  欧晓林二〇一九年十一月二十一日代理书记员  唐 菁附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判认定基本事实不清的，裁定撤销原判、发回原审人民法院重审、或者查清事实后改判。……