西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终11673号 上诉人（原审被告）：何倩。委托诉讼代理人：李艳，陕西宽明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈利，陕西宽明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：童艳云。委托诉讼代理人：陈晓妮，陕西白鹿原律师事务所律师。原审第三人：西安谦信茂房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：刘涛，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：王建军。上诉人何倩因与被上诉人童艳云及原审第三人西安谦信茂房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初7769号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何倩上诉请求：1、请求依法撤销（2019）陕0113民初7769号民事判决书，查明事实，依法改判或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：因童艳云个人征信问题导致银行按揭批准延迟至2018年12月，从而导致双方以迟于合同约定的时间交付了房屋。因其生产，所以双方已口头约定先准备办理过户手续，并且在2018年12月3日办理过户手续当日交付房屋钥匙及水电卡时，童艳云也并未对交付房屋的时间提出异议，因此双方已用事实行为变更了合同约定的交房时间，故其并未违约，一审法院认定事实错误。另童艳云在诉讼请求中仅请求对房屋内的附属设施设备、装饰装修、家电家具用品提出3万元的经济损失的诉讼请求，并未提出毁损赔偿请求，亦未对毁损提供相应的证据，违反处分原则。一审判决事实不清、证据不足、程序错误。童艳云辩称，一审事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。西安谦信茂房地产营销策划有限公司辩称，一审事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。童艳云向一审法院起诉请求：1、何倩继续履行《西安市存量房屋买卖合同》（合同编号MYZJ20180015）；2、何倩配合办理西安市雁塔区XX路XX号XX区XX号楼XX单元XX号房屋交接手续，并支付逾期交房违约金22800元（按照240元/日标准，自2018年10月1日起计算至房屋交付完成之日止）；3、何倩赔偿以上房屋内附属设施设备、装饰装修、家电家具用品的经济损失3万元；4、何倩清缴支付以上房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费、水电费、燃气费、有线电视费、网络等费用；5、本案诉讼费由何倩承担。一审法院认定事实：2018年7月19日，童艳云（乙方）与何倩的委托代理人刘柏研（甲方）接受第三人谦信茂房产公司经纪服务，签订《房屋居间服务合同》及《西安市存量房屋买卖合同》（合同编号MYZJ20180015）），约定何倩将其西安市雁塔区XX路XX号XX区XX号楼XX单元XX号房屋卖给童艳云，建筑面积为35.21平方米；房屋主要情况为：该房屋已经设定抵押，甲方应于2018年8月30日前办理抵押注销手续；该房屋已出租，甲方应于2018年9月30日解除该房屋的房屋租赁关系。房屋成交价为肆拾捌万元整（480000元），该房价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用。付款方式为贷款，乙方于本协议签订之日起10个工作日备齐购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款贰拾伍万元（250000元）存入资金监管账户。乙方申办贷款支付剩余房款贰拾叁万。随同转让的附属设施、设备，若有，详见附件房屋附属设施清单。（无附件房屋附属设施清单）。甲、乙双方自签订本合同当日起，5个工作日内备齐所有过户资料，7个工作日内备齐所需房款，甲、乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，5个工作日内到房管局办理过户手续。交付时间：2018年10月1日；房屋交付日前发生的物业管理费、供暖、水电燃气费、有线电视、网络等费用由甲方承担。另就违约责任进行了详细约定，其中《西安市存量房屋买卖合同》第八条第二款约定：本合同签署后，若甲方未能按照约定将该房屋交付乙方，视为甲方违约，按照逾期时间，分别以下列方式处理（不作累加）：1、......2、逾期超过三十日内，则乙方有权主张解除本合同。乙方主张解除本合同的，甲方应在接到乙方解约通知之日起七日内，退付乙方已付购房款，同时向乙方支付房屋成交价百分之二十的违约金；乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行本合同，同时向乙方支付违约金，按房价每日万分之五计算至房屋交付完成之日。双方实际上于2018年12月3日办理过户手续并交付房屋。庭审中，童艳云称童艳云、何倩和第三人西安谦信茂房地产营销策划有限公司口头约定何倩将涉案房屋的家具和附属设施随同一并转让给童艳云，何倩对此并不认可。经查明，童颜云、何倩之间并未签订关于随同转让房屋附属设施的清单。另，何倩因在中国建设银行借贷170000元，因而办理了涉案房屋抵押，于2018年8月9日结清贷款，并于2018年8月30日以后办好房屋抵押注销手续。童艳云（乙方）、何倩（甲方）于2018年11月7日同案外人西安市置诚资产管理有限公司（丙方）签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定童艳云（乙方）本协议签订之日起90日内将购房首付款310000元存入“专用账户”（丙方账户）后并及时办理银行按揭手续。童艳云于2018年11月7日将首付款打入该资金监管账户，办理完资金监管手续。第三人在庭审中证实童艳云只办理过资金监管协议。一审法院认为，公民之间合法的买卖关系受法律保护。本案中，童艳云、何倩签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反其他法律、行政法规的规定，应受法律保护。合同双方因遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。结合案件查明的事实，童艳云、何倩双方在合同中约定何倩于2018年8月30日前办理涉案房屋抵押注销手续，并于2018年10月1日向童艳云交付涉案房屋，但实际上何倩于2018年8月30日之后才办理好房屋的抵押注销手续，2018年12月3日才办理房屋过户手续并交付房屋，何倩违反双方合同约定，迟延办理房屋解押手续并延期交付房屋，应当按照合同约定承担违约责任。童艳云、何倩在《西安市存量房屋买卖合同》中约定乙方应于本协议签订之日起10个工作日内备齐购房首付款，并于办理房屋房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款人民币250000元存入资金监管账户进行资金监管，现何倩在2018年12月3日办理房屋过户手续，而童艳云是于2018年11月7日就将购房首付款存入监管资金，第三人在庭审中也予以证实只办理过一次监管协议，且何倩也不能举证证明童艳云在本协议签订之日起10个工作日未备齐购房首付款，故对何倩辩称童艳云于2018年11月7日重新办理监管协议，导致房屋迟延交付，系童艳云违约在先的主张，一审法院不予采信。何倩已经与2018年12月3日配合童艳云办理了房屋过户手续，并交付房屋，履行了合同的主要内容，故违约金的计算应当截止至2018年12月3日。根据童艳云、何倩双方在《西安市存量房屋买卖合同》中的约定，何倩应向童艳云支付的违约金为：按房价每日万分之五计算自2018年10月1日至2018年12月3日，即480000元×5/10000×63天=15120元。鉴于何倩已经为童艳云办理了房屋过户登记并交付了房屋，故对童艳云要求何倩继续履行房屋买卖合同并配合其办理涉案房屋交接手续的诉请，一审法院依法不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。至于童艳云要求何倩赔偿涉案房屋内附属设施设备、装饰装修、家电家具用品的经济损失3万元的诉请，童艳云、何倩并为未签订附属设施的清单，童艳云、何倩又无其他证据佐证，故童艳云要求何倩赔偿以上房屋内附属设施设备、装饰装修、家电家具用品的经济损失3万元的诉讼请求一审法院不予支持。鉴于何倩交付的房屋，确有部分毁损，与房屋之前现状不一致，一审法院酌情认定何倩向童艳云赔偿5000元。童艳云主张何倩清缴支付以上房屋交付日以前发生的物业费用的诉求，房屋交付之前应当由何倩承担房屋实际交付日期为2018年12月3日，根据童艳云提供的收费收据，计算至2018年12月初，鉴于何倩的违约行为，故认定实际费用如下：物业费：(158.46+128.61)×2/3-84.5=106.88元;垃圾费：（18+14.61）×2/3=21.74；暖气费：816.87×1/4=204.23元;用电公摊：（60+48.7）×2/3=72.47元;电梯费：（36.96+30）×2/3=44.64元,共计449.96元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告何倩于本判决生效之日起十日内向原告童艳云支付逾期交房违约金15120元。二、被告何倩于本判决生效之日起十日内向原告童艳云赔偿经济损失5000元。三、被告何倩于本判决生效之日起十日内向原告童艳云支付房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费、水电费等费用共计449.96元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告何倩的其余诉讼请求。本案案件受理费1120元，由原告童艳云承担420元，剩余700元由被告何倩承担。因原告已预交，被告何倩应于本判决生效后十日内支付给原告童艳云。二审经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，双方签订的《西安市存量房买卖合同》，童艳云作为买方应在双方缔约后的7个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，但事实是童艳云于2018年11月7日才与何倩签订了《二手房交易结算资金监管协议》，并于当日将房款打入资金监管账户，于2018年12月3日才完成贷款，将购房钱款全部支付至监管账户，童艳云违约事实清楚。按双方签订的《西安市存量房买卖合同》的约定，童艳云备齐所需房款的时间在2018年10月1日之前，且按交易习惯，通常为卖方收到房款后交付房屋；合同虽然约定交房时间为2018年10月1日，但从2018年10月1日后至2018年12月3日之间，双方对合同的履行情况看，童艳云在未向资金监管账户支付钱款和贷款未成就的情况下，亦未要求何倩向其交付房屋，因此，应当认定双方签订的合同为付钱在先，交付房屋在后。因此，何倩在2018年12月3日收到房款后将房屋交付给童艳云并无违约。童艳云要求何倩支付逾期交房违约金的请求，不应支持。房屋交付前产生的物业费、电费、水费、燃气费、暖气费等，应由何倩承担，原审据童艳云提供的相应票据，据实予认定，符合法律规定。双方在《西安市存量房买卖合同》中约定，何倩应在房屋交付时一并将房屋的附属设施、设备转让给童艳云，但从查明的事实看，何倩将房屋内包括厨柜在内固定于室内的设施均拆除，有违诚信，鉴于双方并未附清单的实际，原审酌定由何倩向童艳云支付损失5000元，并无不当。综上所述，何倩的上诉请求，部分成立。原审第二、三项正确，应予维持；第一项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初7769号民事判决第二、三、四项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初7769号民事判决第一项；一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费314元，由何倩负担。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  张   伟审 判 员  朱 利 安 二○一九年十一月十二日  书 记 员  李 晓 凡