安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终4280号 上诉人（原审被告、反诉原告）：界首市兴皖置业有限公司，住所地安徽省界首市中原路十一巷，统一社会信用代码91341282059747352R。 法定代表人：姜勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张庆，安徽法卫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张国梅，女，1982年3月12日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱晓山，男，1982年11月20日出生，汉族，住安徽省界首市。 上诉人界首市兴皖置业有限公司（以下简称兴皖公司）因与被上诉人张国梅、朱晓山商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴皖公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：一审法院认定基本事实不清，张国梅、朱晓山与兴皖公司签订的《商品房买卖合同》对双方违约情形做了明确规定。张国梅、朱晓山等业主在兴皖公司违约事实发生后，未按照合同约定，而是采取集体上访等方式给兴皖公司施加压力，兴皖公司在此情况下，向包括张国梅、朱晓山在内的业主出具了涉案承诺书，该承诺书虽承诺了双倍违约金，但非兴皖公司真实意思表示，属可撤销行为；2、即使该承诺书成立，张国梅、朱晓山主张的违约金过高，应依法调整。兴皖公司委托鉴定机构评估得出涉案房屋同地段、同类型房屋年租金为13500元，36.98元/日，按照违约天数576天应为21300.48元，一审计算方式及结果显失公平；3、涉案房屋逾期办理产权登记证除兴皖公司原因外，还因交房后部分业主擅自封闭阳台导致小区规划验收拖延导致，故对业主该部分上诉请求，不应支持。 张国梅、朱晓山未提交答辩意见。 张国梅、朱晓山向一审法院起诉请求：1、判令兴皖公司履行涉案商品房买卖合同约定的协助张国梅、朱晓山办理不动产权证书的义务，并将应由其提供的相关资料报不动产登记机关备案；2、判令兴皖公司按合同约定双倍支付逾期交房违约金48909.31元（按每日全部房款万分之一双倍计算至2018年2月28日实际交房之日止）；3、判令兴皖公司按照合同约定支付逾期办理不动产权证的违约金10281.11元（按每日全部房价款万分之一自2018年5月28日计算至2018年12月28日，以后违约金按每日全部房价款万分之一连续计算至办理完毕不动产权证之日止）；4、诉讼费用及律师代理费用由兴皖公司负担。 兴皖公司向一审法院反诉请求：1、减少张国梅、朱晓山起诉主张的延期违约金数额，违约金数额应为10461.5元（以超过造成的损失20%为标准，损失以房租计算，已扣除之前的23270元违约金）；2、本诉与反诉诉讼费用由张国梅、朱晓山负担。 一审法院认定事实：2015年6月7日，张国梅、朱晓山与兴皖公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：张国梅、朱晓山购买兴皖公司开发的“公园大地璟园”5幢16层1601号商品房，建筑面积97.31平方米，购房单价4347.87元/平方米，总价款为423091元。并在第七条付款方式及期限中约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款：公积金贷款。买受人应当于2015年6月7日前支付首期房价款人民币133091元，占全部房价款的31%。余款人民币290000元向阜阳市住房公积金管理中心界首市管理部（贷款机构）申请贷款支付。”第十一条交接时间和手续约定：“出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”附件十一补充协议第3项约定：如双方因购房合同和本补充协议发生纠纷的，违约方除赔偿对方的损失、违约金外，还应赔偿双方为此发生的相关费用（包括诉讼费或仲裁费、律师费、通知等）。”合同签订后，张国梅、朱晓山按约定支付了房屋价款，兴皖公司未按合同约定的时间向张国梅、朱晓山交付房屋。 2017年9月30日，兴皖公司向公园大地璟园业主出具承诺书，对其开发的公园大地璟园项目的交房期限及逾期交房支付违约金的事宜作如下承诺：“我司承诺交房的最后期限1幢、2幢、3幢、4幢、7幢为2017年11月30日，5幢、6幢、8幢、9幢为2017年12月31日。如若在本承诺函最后期限内未如期公开交付，我司承诺于10个工作日内一次性向已签订商品房买卖合同买受人支付双倍违约金，违约金赔付时间按照从购房合同交房之日起至实际交房日期止。” 2018年2月28日，张国梅、朱晓山接收房屋钥匙，实际使用房屋，但至今未能取得房屋所有权证书。 一审法院认为：张国梅、朱晓山与兴皖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方应当按照合同的约定各自履行相应的义务。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，兴皖公司应继续履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，协助张国梅、朱晓山办理房屋产权证书。兴皖公司辩称因小区业主装修擅自封闭阳台不能开展验收工作，才导致其现无法办理不动产权证书，因未提供相应的证据加以证明，故对该辩称，不予采信。 对张国梅、朱晓山要求兴皖公司支付逾期交房违约金的请求。因兴皖公司未按合同约定的期限履行交房义务，直至2018年2月28日才将房屋钥匙交付给张国梅、朱晓山，且至今未办理房屋所有权证书。按照合同第十一条关于交接时间和手续第（一）项及第二十条关于房屋登记的约定，兴皖公司的行为已属违约。根据兴皖公司2017年9月30日出具的承诺函，其公司应当按每日全部房款的万分之一的双倍支付违约金（违约金赔付时间按照从购房合同约定交房之日次日起至实际交房日期止）。故对该项诉讼请求，予以支持。违约金计算期限应从合同约定的交房之日次日起（2016年8月1日）计算至交付房屋钥匙之日（2018年2月28日），房屋总价款为423091元，因此，兴皖公司应支付的违约金为48729.60元（42.30元/天×576天×2＝48729.60元）。 对于张国梅、朱晓山要求兴皖公司自2018年5月28日起支付逾期办理不动产权证违约金的请求。双方在合同第二十条第（二）项对于房屋逾期办证的时间约定为：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以下第1种方式处理，1、买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。该房屋实际交付时间为2018年2月28日，因此，本案逾期办理房屋所有权证书的期限应自房屋实际交付之日起经过120日，即从2018年6月29日开始计算逾期办证违约金，根据张国梅、朱晓山的诉讼请求，计算至2018年12月28日，为182天，兴皖公司应支付的违约金为7698.60元（42.30元/天×182天＝7698.60元），以后逾期办证违约金按每日全部房价款的万分之一计算至办理不动产权证之日。 关于兴皖公司要求降低违约金的反诉请求，对于逾期交房、逾期办证的违约金数额，双方均有明确约定，且约定的违约金数额并不违反法律规定。因此，对于兴皖公司的反诉请求，不予支持。 由于双方所签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第3项约定：如双方因购房合同和本补充协议发生纠纷的，违约方除赔偿对方的损失、违约金外，还应赔偿双方为此发生的相关费用（包括诉讼费或仲裁费、律师费、通知等）。”根据双方的约定及张国梅、朱晓山提供的委托代理合同、安徽省增值税普通发票，兴皖公司应支付张国梅、朱晓山所支出的律师费3495元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、界首市兴皖置业有限公司继续履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，协助张国梅、朱晓山办理房屋产权证书；二、界首市兴皖置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付张国梅、朱晓山逾期交房违约金48729.60元（违约金按全部房价款日万分之一的双倍计算，自2016年8月1日起计算至2018年2月28日止）；三、界首市兴皖置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付张国梅、朱晓山逾期办理不动产权证违约金7698.60元（违约金按全部房价款日万分之一计算，自2018年6月29日起计算至2018年12月28日止，以后违约金按此标准计算至办理房屋产权证书之日止）；三、界首市兴皖置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付张国梅、朱晓山为主张权利支付的律师费3495元；四、驳回张国梅、朱晓山的其他诉讼请求；五、驳回界首市兴皖置业有限公司的反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，减半收取640元，由张国梅、朱晓山负担64元，界首市兴皖置业有限公司负担576元。反诉案件受理费31元，减半收取25元，由界首市兴皖置业有限公司负担。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效。张国梅、朱晓山按约定支付了房屋价款，兴皖公司未按合同约定的期限履行交房义务，张国梅、朱晓山亦未取得房屋所有权证书。兴皖公司的行为已属违约，应承担相应的违约责任。涉案购房合同对违约金的约定是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的具有补偿性质的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期交付房屋或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。兴皖公司在此合同的基础上，于2017年9月30日出具承诺函，承诺按涉案房屋全部价款的万分之二每日的标准，向张国梅、朱晓山支付2016年8月1日起至实际交付房屋之日止的违约金。该承诺函系兴皖公司自愿出具，其应当知晓相应的法律后果。故兴皖公司主张双方约定的违约金过高，应当予以酌减等，没有事实和法律依据，本院不予支持；兴皖公司主张涉案房屋所在小区未能通过规划验收进而无法进行竣工验收，无法进行权属登记并办理房屋产权证书系因部分业主装修时封闭阳台所致，但并未提供充分、有效的证据予以证明，本院不予采信； 综上所述，兴皖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1298.08元，由上诉人界首市兴皖置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  杨开多 审判员  李婉璐 二〇一九年十一月二十七日 书记员  徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。