新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0105民初2127号原告：张子晖，男，1972年1月7日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：蔡莉，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师委托诉讼代理人：谢治刚，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：郑炜，男，1965年11月26日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：叶文瑞，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。被告：栾鹏，男，1980年3月21日出生，汉族，大专，无固定职业，住新市区。委托诉讼代理人：赵继业，新疆旭光律师事务所律师。原告张子晖与被告郑炜、栾鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张子晖的委托代理人蔡莉、被告郑炜的委托诉讼代理人叶文瑞到庭参加诉讼、被告栾鹏及其委托诉讼代理人赵继业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张子晖向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》己解除；2.依法判令被告支付原告欠付的租金245534元，逾期支付租金的损失24553元；3.依法判令被告支付原告租赁期间的物业费32289元；以上合计：302376元；4.本案诉讼费、邮寄费、送达费由被告承担。事实及理由：2017年5月10日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于乌鲁木齐市水磨沟区（建筑面积538.15平方米）房屋租赁给被告，租赁期限自2017年12月1日至2022年6月30日止，支付方式为半年支付，如被告拖欠租金累计达1个月，则原告有权终止合同并收回房屋，要求被告赔偿损失。合同签订后，原告即将租赁房屋交付于被告。但被告未向原告支付租金和物业费用，原告多次催收租金等费用未果，由于被告欠付租金累计达1个月以上，已违反合同约定，原告有权解除房屋租赁合同。故诉至法院请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告郑炜答辩：原告的诉讼请求与事实不符，在2017年双方未签订房屋租赁合同，在2018年6月底7月初签订了房屋租赁合同，空置房屋已达一年，从装修时间来计算不存在违约一说。被告栾鹏答辩：与被告郑炜意见一致，我们没有收到过原告解除合同的书面通知，事实与诉状不一致，我们在2018年6月底7月初签订了房屋租赁合同。合同履行中被告栾鹏与被告郑炜解除合伙，因此被告栾鹏只应承担退伙之前责任。原告张子晖出示以下证据：证据1、2017年5月10日原被告签订的房屋租赁合同一份，以证明原告将绿地中心101栋十二层6室（面积为538.15平米）一套房屋租给被告1、2，第四条约定租金金额，第五条约定支付方式，第12条约定拖欠租金累计长达一个月，原告可终止合同并收回房屋，第十四条约定违约金为年度租金的10%，两被告至今未支付房租。故合同应解除，并应支付拖欠租金。证据2、被告郑炜出具收到房屋钥匙的收条一份，以证明我方已向被告交付房屋，证实2017年5月10日交付钥匙，原告给予被告装修期2017年5月10日2017年12月1日。证据3、物业费缴费票据2张，以证明我已交纳2017年12月1日至2018年11月30日的物业费32289元，合同第十条约定物业费应由被告支付，被告应给付原告。证据4、2018年12月25日解除房屋租赁合同通知书、快递单、微信、短信、彩信方式发出解除房屋租赁合同通知书照片，以证明2018年12月29日原告给被告郑炜以微信、短信、彩信方式发出的解除房屋租赁合同通知书，2019年1月3日原告向被告郑炜邮寄解除通知书，邮件被拒收，原告与被告栾鹏一直可以见面，所以是口头说的解除合同。被告郑炜质证意见：1.对证据1真实性、关联性不予认可，合同没有写明签订日期，生效日期无法确定，不能证明房屋交付日期。2.对证据2关联性不予认可，不能证明被告实际占有使用房屋，被告要求看房，收条是绿地中心把钥匙给被告，被告出具的收条，被告将钥匙还给原告。3.对证据3真实性、合法性、关联性不予认可，是第三方出具的，交付物业费期间2017年12月1日至2018年11月30日本来就应由原告承担，与我方无关。4.对证据4真实性、合法性、关联性不予认可，微信、短信、彩信方式发出解除房屋租赁合同通知书截屏是打印件，邮件我方并没有收到，原告所发送的短信手机号码是否为被告郑炜所有不确定。被告栾鹏质证：1.对证据1真实性予以认可，关联性不予认可，合同签订时间是2018年1月30日。2.对证据2收条不能确认我们实际收到房屋，我方不清楚这件事。3.对证据3真实性、合法性、关联性不予认可，交付物业费期间2017年12月1日至2018年11月30日本来就应由原告承担，与我方签订合同不一致。4.对证据4真实性、合法性、关联性予以认可，电话号码是属实的，2018年5月-6月我退出了租赁合同，并且告知过原告，原告也没有再和我联系，我不知道这件事，原告只是向被告郑炜发解除房屋租赁合同通知书。被告郑炜出示以下证据：装修保证金登记表，以证明原告交付房屋时间是2018年3月30日。原告张子晖质证认为:对于装修保证金登记表真实性、合法性、关联性不予认可，交纳履约保证金时间不能证明是房屋交付时间。被告栾鹏质证：对登记表真实性认可。被告栾鹏举证：证据1、装修垃圾清运费收据一份，缴费凭证，以证明装修时间是2018年3月30日开始的。证据2、协议书、银行卡交易明细单各一份，证明两被告之间针对房屋租赁达成的协议，协议书没有签字，是原告要求与被告1、2合伙做生意，1207是被告的房屋，因比较小，所以与1206房屋打通，后没有合作成功，两被告之间就解除了合作关系，2018年6月5日双方解除合伙关系告知了原告，原、被告都知道。原告质证认为：1.对装修垃圾清运费收据真实性、合法性、关联性予以认可，证明原、被告之间合同已经履行，不能证明原、被告房屋租赁合同签订时间，对缴费凭证真实性、合法性、关联性不予认可，是手写凭证。2.对证据2真实性、合法性、关联性不予认可。协议中原告没有签字，证明问题与原告没有关系，是两被告之间的合伙关系，原、被告之间租赁关系没有新的协议。被告郑炜质证：1.对证据1真实性、合法性、关联性予以认可。2.证据2中我方没有签字，我们与被告2是合作关系，对账单关联性不予认可。本院对于原告出示的证据1、2、3的真实性、关联性、有效性予以认可，对于原告出示的证据4中快递单真实性认可，对于其余证据真实性、关联性、有效性不予认可。对于被告郑炜出示的证据不予认可，因系打印件，对于被告栾鹏出示的证据1真实性、关联性、有效性予以认可，对于证据2真实性认可，关联性不予认可。经审理查明，2017年原告张子晖作为甲方与被告郑炜、栾鹏作为乙方签订房屋租赁合同，约定甲方将位于乌鲁木齐市水磨沟区出租给乙方，房屋面积538.15平方米，租赁期限自2017年12月1日至2022年6月30日，租金标准每天1.2元／平方米，租金每半年支付，乙方于2018年2月14日前向甲方支付2017年12月1日至2018年6月30日的租金，2018年6月30日前支付2018年7月1日至2018年12月31日的租金。甲方于本合同生效之日起3日内将该房屋交付给乙方。第十条约定，在房屋租赁期间，房屋内所发生的水、电、煤气、物业及供暖费由乙方承担。第十二条约定，若乙方拖欠租金累计达一个月，甲方可终止合同并收回房屋。第十四条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，乙方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。2017年5月10日被告郑炜出具收条，记载“收到101幢12层6号6室（绿地中心）钥匙四个门各一把”。合同签订后，被告未支付租金。原告张子晖已支付绿地中心101栋1206室自2017年8月1日至2017年12月31日物业费13453.75元，2018年1月1日至2018年12月31日物业费32289元。被告栾鹏提交《绿地办公室1206解散协议》，协议中记载上半年房租：2017年12月1日-2018年6月30日，租金538.15*1.2元*212天=136905.36元。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，享有合同约定的权利并承担相应的义务。对于原告要求确认《房屋租赁合同》已解除的诉讼请求，原告认为其通知被告因逾期交付租金而解除合同，合同解除于2018年11月30日，被告郑炜认为2018年10月底原告打电话告知解除合同，2018年10月底11月初搬离房屋，被告栾鹏认为2018年6月与被告郑炜解除合伙后被告栾鹏撤离房屋，本院认为，原告依约交付房屋，被告未依约支付租金，依照双方签订的《房屋租赁合同》第十二条约定，被告拖欠租金达1个月则原告有权终止合同，原告依约有权解除合同。关于合同解除时间，本院认为原告及被告均未出示证据证实原告第一次口头通知解除合同的时间，但是被告郑炜在接到原告解除合同的通知后于2018年11月搬离房屋，且原告自认合同解除时间为2018年11月30，本院认定双方合同解除于2018年11月30日。对于两被告主张原告于2018年3月交付房屋，未依约交付房屋的抗辩，本院不予采纳，其理由，被告郑炜书写的收条记载2017年5月原告已将钥匙交付被告，同时被告栾鹏提交的《绿地办公室1206解散协议》中亦记载租金起算时间为2017年12月1日，证实在2017年12月1日之前原告已经将房屋钥匙交付与被告，履行房屋交付义务。对于被告栾鹏辩称2018年6月其与被告郑炜解除合伙，并告知原告，且原告未向其发出解除合同通知的辩称，本院认为两被告是否解除合伙系两被告之间的法律关系，不影响两被告作为房屋租赁合同履行一方的主体身份，同时因被告之间的关系及原告知晓两被告之间的关系，即使原告向一方告知解除合同，亦产生通知两被告解除合同的效力，同时关于两被告是否解除合伙协议，解除时对于房屋租金如何协商仅影响两被告之间的权利义务，不具有对抗第三人的效力。因此，对于原告要去确认合同已解除，本院予以支持。对于原告要求被告给付2017年12月1日至2018年11月30日租金245534元的诉讼请求，本院认为，依照原、被告签订的房屋租赁合同第四条租金标准的约定，2017年12月1日至2018年6月30日租金为每天1.2元/平方米，2018年7月1日起每年递增10%，此期间租金应为245590.13元，原告自行主张245534元，系原告对于自己权利的处分，本院不持异议，予以支持原告要求被告支付2017年12月1日至2018年11月30日租金245534元的诉讼请求。对于原告要求被告给付逾期支付租金损失24553元的诉讼请求，因被告逾期支付租金造成违约应当给付违约金，依照租赁合同第十四条违约责任约定，违约方按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金，因此原告主张的违约金不违反合同约定，本院予以支持。对于原告要求租赁期间的物业费32289元的诉讼请求，依照租赁合同第十条约定应由被告承担物业费，原告已经向物业公司交纳2017年12月1日至2018年11月30日期间的物业费，被告应当承担，本院对于原告此项诉讼请求，予以支持。综上，原告已履行了合同约定义务，而被告未按合同约定履行义务，其应当承担相应民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及第二百二十七条判决如下：一、原告张子晖与被告郑炜、栾鹏签订《房屋租赁合同》于2018年11月30日解除；二、被告郑炜、栾鹏给付原告张子晖2017年12月1日至2018年11月30日租金245534元；三、被告郑炜、栾鹏给付原告张子晖违约金24553元；四、被告郑炜、栾鹏给付原告张子晖物业费32289元。以上应付款项302376元，被告于本判决生效之日起十日内付清，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5835.64元（原告张子晖已预交6585.64元），由被告郑炜、栾鹏负担5835.64元（由被告郑炜、栾鹏于本判决生效后十日内给付原告张子晖）,由本院退回原告张子晖750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 员  张 熠人民陪审员  沙慧兰人民陪审员  李学清二〇一九年十一月二十六日书 记 员  魏亚冰