湖南省长沙市开福区人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0105执异99号异议人：长沙巧克力食品厂，住所地湖南省长沙市马王堆中路25号品字墙路口。法定代表人：宋小敏，厂长。委托代理人李胜，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托代理人全宏英，广东君言（长沙）律师事务所律师。申请执行人：范水成，男，汉族，住长沙市开福区。申请执行人：师尚君，女，汉族，住长沙市开福区。申请执行人：龚湘鲁，女，汉族，住长沙市开福区。申请执行人：范晨佑，男，汉族，住长沙市岳麓区。法定代理人：龚湘鲁，基本情况同上。申请执行人：范晨倪，女，汉族，住长沙市岳麓区。法定代理人：龚湘鲁，基本情况同上。被执行人：田平，男，汉族，住四川省达州市通川区。被执行人：吴红娟，女，汉族，住长沙市芙蓉区马王堆陶瓷建材新城。被执行人：长沙天王星房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区人民东路38号东一时区商厦12楼1220-1221、1232-1237房，组织机构代码为79685674-3。法定代表人:田平，总经理。本院在执行申请执行人范水成、师尚君、龚湘鲁、范晨佑、范晨倪申请执行被执行人田平、吴红娟、长沙天王星房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人长沙巧克力食品厂向本院提出书面异议，本院在2019年3月8日作出（2019）湘0105执异2号执行裁定书，裁定驳回案外人长沙巧克力食品厂的异议请求。长沙巧克力食品厂申请复议后，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01执复90号执行裁定书，要求本院对长沙巧克力食品厂提出的损害其优先购买权的异议另案进行审查，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查完毕。异议人长沙巧克力食品厂称，长沙市开福区人民法院在执行申请执行人范水成、师尚君、龚湘鲁、范晨佑、范晨倪与被执行人田平、吴红娟、长沙天王星房地产开发有限公司民间借贷纠纷过程中，将位于长沙市芙蓉区马王堆中路25号长沙巧克力食品厂生产车间一栋工业用房(原产权证号:长房权证芙蓉字第****号、拍卖产权证号:****)，当作被执行人的财产予以执行，法院不但在拍卖程序中存在违法行为，而且将登记在案外人名下的土地约816.33平方米(合约1.224亩)强行拍卖，产权存在重大瑕疵未调查核实，未批露，造成房地分离的现状。一、异议人作为拍卖房屋占用范围内土地使用权人，依法享有优先购买权，法院及拍卖人在拍卖程序中未通知异议人，程序违法，产权证号:****的房屋被拍卖时，房屋占用范围内的土地属于异议人所有，法院未征得异议人同意，强行将该地进行测浍并一同拍卖，违法处置了异议人的财产，造成房地分离，房屋产权存在重大瑕疵，违反《房地产法》第32条、《物权法》第147条规定，拍卖无效，应当予以撤销：1、异议人长沙巧克力食品厂是一家由长沙市政府直属管理的集体企业，位于长沙市芙蓉区马王堆中路25号长沙巧克力食品厂生产车间一栋工业用房(原产权证号:长房权证芙蓉字第***号、拍卖产权证号:***)，原属于异议人所有房产，与该房产占用范围内的土地使用权取得时间为1992年7月6日，土地性质为划拨用地，用途为:工业用地，至今该土地属于异议人所有。法院在拍卖该房屋时，房屋所有权与占用范围内的土地使用权是分离的，分别登记在被执行人长沙天王星房地产开发有限公司名下和异议人名下。法院未征得异议人同意，强行将房屋占用范围内的土地约816.33平方米进行测绘一并拍卖，造成了房地分离，违法处置了属于异议人所有的土地816.33平方米，应当对拍卖予以撤销。2、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第5条:有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议，其中第3款:“认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行的的优先购买权的”，第5款:“认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”异议人作为拍卖房屋占用范围内土地使用权人，为不动产的共有人，依法享有优先购买权，法院单独拍卖房屋侵害了异议人土地不能处置并合理实现同步价值，属于第5款其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的情形，故异议人有权作为利害关系人向法院申请撤销司法拍卖。根据《中华人民共和国房地产管理法》第32条规定:“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房到占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，第40条规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。《中华人民共和国物权法》第146条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。第147条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。所以，法院在拍卖上述房屋时，房屋产权存在重大权属瑕疵，土地为划拨土地应当经政府部门批准，依据上述法律规定，不能进行拍卖，而法院在没有将房屋产权调查清楚的情况下执行拍卖，侵害了异议人的权益，造成异议人无法合理及同步实现土地价值，以致企业改制无法进行，至今未有进展，致使企业192名职工生活没有着落，无法安置。3、异议人作为拍卖房屋占用范围内的土地所有权人，亦是房屋产权共有人，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条:“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场”。而法院在拍卖程序，自始至终都未向异议人发出任何通知参加拍卖会行使优先购买权。另该房屋自2014年01月至2016年12月31日期间，已对外出租，承租人为长沙开拓者装饰工程有限公司，该承租人也依法享有优先购买权，法院同样也没有通知承租人参加拍卖会行使优先购买权，在实施拍卖的程序中存在违法行为，侵害了利害关系人的优先购买权，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第21条第5款:“其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”，故司法拍卖应予以撤销。二、拍卖人湖南天盈拍卖有限公司未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第(四)项的规定:未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，人民法院应予支持。拍卖人分别于2015年11月26日在人民法院诉讼资产网、2015年11月27日、2016年01月06日、2016年03月03日在《潇湘晨报》刊登了一份《拍卖公告》，公告内容详见附件《拍卖公告》四份，主要内容如下:受法院委托，定于2015年12月16日15时在湖南省公共资源拍卖中心有限公司依法按现状采取网络竞价方式公开拍卖下述标的：1、位于长沙市芙蓉区马王堆中路25号长沙巧克力食品厂生产车间工业用房栋，建筑面积为3229.16㎡，土地面积816.33平方米，评估价/起拍价为346.61万元，竞买保证金30万元。从对拍卖标的描述中看出，拍卖当时，房屋占用范围内的土地816.33平方米属于异议人所有，法院无权处分，房地分离重大瑕疵未进行批露，土地性质为划拨地未进行批露，上述有关产权重大瑕疵未进行公告，属于最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第(四)项规定的情形，对拍卖行为应当予以撤销。三、房屋系长沙天王星房地产开发有限公司违法违约私自过户，对于过户和被法院拍卖相关事宜，异议人并不知情，造成企业改制无法进行，有意投资的开发商无法合法进行投资参与和帮助改制，200个职工生活没有着落，无法安置的严重后果，请法院重点考虑这一特殊情况，撤销拍卖，执行回转。本案拍卖的房屋与土地原属于集体企业长沙巧克力食品厂所有，为了推进企业改制，招商改制，招商引资引进了长沙天王星房地产开发有限公司投资，帮助特困企业进行改制，并于2009年06月23日签订了一份《招商项目协议书》，于2009年7月13日签订了一份《房产转让合同》，两份协议主要约定的内容如下:需要招商引资“天王星公司”提供300万元资金先行解决债务问题，帮助企业改制,，只约定将马王堆中路25号(产权证号:***）共计面积为3229.16平方米的地面房屋(不含土地)转让给“天王星公司”，待改制成功后，由“天王星公司”自行到国土局摘牌取得土地使用权，异议人全力配台土地招拍挂，并配合“天王星公司”摘牌成功，如摘牌未成功，双方各自返还财产。而天王星公司未按照约定私自强行将房屋过户至其名下，法院在未对拍卖标的物详细了解产权来源及产权房地分离重大瑕疵的情况，违法违规拍卖了异议人的房产，造成异议人长沙巧克力食品厂土地无法实现同步价值，有意投资的开发商投资合法进行投资存在“法律障碍”，企业改制无法进行，200名职工生活没有着落，无法安置，如果不执行回转，会造成这200个职工集体信访、或可能采取其他极端手段维权，严重影响社会和谐稳定，为了维稳，也应当撒销拍卖，将拍卖标的执行回转。四、拍卖标的至今未办理移交手续，法院也未终结执行案件，属于在法律规定的期限内提出执行异议，法院应当受理并作出撤销拍卖的裁定。拍卖的房屋至今未办理移交手续，至今一直由异议人管理，异议人对“天王星公司”已单方将房屋过户完全不知情，对于法院拍卖房屋也完全不知情，异议人的房屋首先被“天王星公司”私自违法违约办理过户手续，再而被法院违法拍卖，严重侵害了异议人的合法权益，依据《民事诉讼法》第225条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正;理由不成立的，裁定驳回”。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第6条:“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出。”长沙市开福区人民法院于2016年10月27日作出(2015)开执字第00122-4号终本裁定，执行程序并未终结，异议人提出执行异议符合上述第6条的规定，法院应当受理审理，请求撤销对长沙市芙蓉区马王堆中路25号长沙巧克力食品厂生产车间厂房（房产证号：长房权证芙蓉字第709159008）的拍卖行为，并撤销(2015)开执字第00122-2、(2015)开执字第00122-3号执行裁定，将拍卖房屋执行回转至被执行人长沙天王星房地产开发有限公司名下。本院查明，原告范斌诉被告田平、吴红娟、长沙天王星房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院在2014年8月26日做出的（2014）开民一初字第02006号民事调解书已经发生法律效力，调解的内容为：一、原、被告共同确认被告田平、长沙天王星房地产开发有限公司所欠原告范斌债务为本金1100万及利息（利息以1100万元为本金，按银行同期贷款利率的4倍自2014年1月1日计算至还款之日止），被告吴红娟对被告田平、长沙天王星房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任。二、被告田平、长沙天王星房地产开发有限公司同意分两次偿还上述所欠原告范斌债务本金1100万元及利息，其中于2014年9月1日还款500万元，余款600万元及全部利息（以1100万元为本金）于2014年9月26日前一次性全部清偿。三、被告田平、长沙天王星房地产开发有限公司以原抵押给被告吴红娟的长沙市芙蓉区马王堆中路25号长沙巧克力食品厂生产车间全部建筑面积为3229.16平方米的厂房（房产证号：长房权证芙蓉字第***）抵押给原告范斌作为还款的抵押担保财产，被告吴红娟予以认可，并一致约定在2014年10月1日前到房屋登记部门办理登记。该抵押物的担保范围：主债权、利息、违约金、实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费），抵押财产不足以清偿原告债务的，被告田平以个人及家庭的全部财产承担清偿责任。四、本案受理费62760元，因适用调解程序减半收取31380元，保全费5000元，共计36380元，被告田平、长沙天王星房地产开发有限公司自愿承担。五、其他无争议。后原告范斌向本院申请执行，本院在执行过程中作出（2015）开执字第00122-1号执行裁定书，依法变更范水成、师尚君、龚湘鲁、范晨佑、范晨倪为案件申请执行人。后本院在2015年11月8日作出（2015）开执字第00122-2号执行裁定书，裁定拍卖登记在被执行人长沙天王星房地产开发有限公司名下位于长沙市芙蓉区马王堆中路25号厂房（权证号***）。湖南天盈拍卖有限公司根据本院的委托在2015年11月27日、2016年1月6日、2016年3月3日在《潇湘晨报》刊登了公开拍卖公告。经公开拍卖，陈建高、伍玉辉、孙晔、何金强、周树生竞买取得该厂房，本院在2016年5月5日作出（2015）开执字第00122-3号执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人长沙天王星房地产开发有限公司名下位于长沙市芙蓉区马王堆中路25号长沙巧克力厂食品厂生产车间（权号为***）的房屋的查封、冻结；二、被执行人长沙天王星房地产开发有限公司名下位于长沙市芙蓉区马王堆中路25号长沙巧克力厂食品厂生产车间（权号为***）的房屋的所有权及相应的其他权利归买受人陈建高、伍玉辉、孙晔、何金强、周树生所有。上述财产权自本裁定送达申请执行人买受人陈建高、伍玉辉、孙晔、何金强、周树生时转移；三、买受人陈建高、伍玉辉、孙晔、何金强、周树生可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本院在2016年5月6日向长沙市房屋产权登记管理中心送达了要求将生产车间（权号为***）办理过户的协助执行通知书。另查明，异议人长沙巧克力食品厂属于集体所有制企业，该厂在2007年9月20日取得位于长沙市芙蓉区马王堆中路25号5476.73平方米的国有土地使用权登记，土地性质为划拨地，权证号码为长国用（2007）第044364号。长沙巧克力食品厂在该土地上建有一栋车间厂房，权证号码为***号，2009年11月10日该栋厂房过户登记至被执行人长沙天王星房地产开发有限公司名下（权证号码为****），但未办理相应的国土证分割和过户登记。2015年5月10日本院发函给长沙市国土资源局，要求对该栋厂房所分摊土地面积进行测绘，并出具地籍测绘报告。本院认为，一、因在本院（2019）湘0105执异2号执行异议审查一案中已对长沙巧克力食品厂所提关于执行拍卖标的物、即长沙市芙蓉区马王堆中路25号长沙市巧克力食品厂生产车间厂房占用范围内土地使用权权属主张的异议进行了处理，本案对相关异议不再重复处理；二、对于长沙巧克力食品厂所提关于本院执行拍卖损害其优先购买权的异议，根据我国《物权法》第一百四十七条的规定，“建筑物、构建物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构建物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，故长沙巧克力食品厂并不是本院拍卖标的物的共有产权人，所主张的优先购买权不存在，其关于法院拍卖损害优先购买权的执行异议应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第一款第三项、第十七条之规定，裁定如下：驳回异议人长沙巧克力食品厂关于执行拍卖损害其优先购买权的异议。异议人对本裁定不服，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提交副本，复议于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李建科人民陪审员  潘月华人民陪审员  刘丽清二〇一九年十一月二十一日代理书记员  王 瑾附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议:(一)认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的;(二)认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的;(三)认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的;(四)认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的;(五)认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理:(一)异议不成立的，裁定驳回异议;(二)异议成立的，裁定撤销相关执行行为;(三)异议部分成立的，裁定变更相关执行行为;（四)异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。