石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0111民初231号 原告：李龙，男，汉族，1988年3月7日出生，现住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：杨姊，河北硕琨律师事务所律师。 被告：河北淳茂房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区和平西路**。 法定代表人：郭秋双，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄增海，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵东林，河北诚和通商律师事务所律师。 原告李龙与被告河北淳茂房地产开发有限公司（以下简称淳茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，2018年8月3日，原告李龙诉至石家庄市新华区人民法院，被告淳茂公司提出管辖权异议申请，2018年9月4日，石家庄市新华区人民法院作出（2018）冀0105民初2615号民事裁定书，驳回淳茂公司对管辖权提出的异议，淳茂公司不服，提出上诉，石家庄市中级人民法院审查后，作出河北省石家庄市中级人民法院（2018）冀01民辖终1497号民事裁定书，裁定：一、撤销河北省石家庄市新华区人民法院（20180冀01**民初2615号民事裁定书；二、本案由河北省石家庄市栾城区人民法院管辖。本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李龙的委托诉讼代理人杨姊、被告淳茂公司的委托诉讼代理人黄增海、赵东林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李龙向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告签订的《认购协议书》有效；2、请求依法判令被告与原告签订《商品房买卖合同》，并到相关管理部门办理备案登记手续；3、请求依法判令被告按中国人民银行同期贷款利率支付逾期交房违约金共计2146.44元；（自2018年1月1日至起诉之日，共计151日）；4、请求依法判令被告按中国人民银行同期贷款基准利率支付自起诉之日至实际交房之日止的逾期交房违约金；5、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月13日，原告与被告签订《认购协议书》，出资购买被告开发的坐落于石家庄市栾城区地块内的《淳茂·公园城》Ｂ区5号楼1单元1702室，，地上建筑面积8810平方米，空中花园10平方米，不动产单价4400元／平米，总价款387640元。《认购协议书》第二条约定付款方式为贷款方式付款：“签订本协议时已付定金10000元，于2016年10月13日前付首付款77640元，余款310000元办理银行按揭”，第四条约定了交房时间：“客户交清所有房款及其他款项后，被告于2017年12月31日将房屋交付原告使用。”依据《认购协议书》的约定，总价款按地上建筑面积88.10平方米及单价4400元／平米计算的总额，并不包括空中花园的面积，被告在销售房屋时，也已经明确说明空中花园赠送给原告，现被告要求原告按《认购协议书》中单价计算支付空中花园5平方米的价款，违反认购协议的约定。被告以此为理由，在具备签订《商品房买卖合同》的条件后，拒不与原告签订《商品房买卖合同》，强制要求原告按照新合同内容签订，并补齐原赠送空中花园的价款。因此，至今《商品房买卖合同》仍未签订，也没有办理合同备案手续，致使原告的合法权益得不到有效保障。原告依约履行支付款项后，被告至今仍未交付房屋，构成违约，应当承担逾期交房责任。 被告淳茂公司辩称，被告于2018年1月5日取得涉案项目《商品房预售售许可证》，但原告拒不配合办理按揭贷款支付房款地，明显故意违反《认购协议书》第八条约定，原告故意违约，被告已将解除合同的《挞定函》依法送达给原告，并产生法律效力，原告没有在法定期限内提出异议，也没有向法院起诉，已经丧失主张履行合同及订立备案合同的权利，被告已同原告解除了合同，有权将房屋另售。被告预售房屋的面积是以住建主管部门测量确定的面积作为计价面积的，这是国家法规和政策所规定，也符合双方所签《认购协议书》的约定，认购协议中建筑面积88.10平米及空中花园10平米，是预估面积，空中花园是否赠送是待定的，经住建主管部门测定的面积认定为97.89平米，相差9.79平米在产权面积登记范围内，原告有义务交付房款。根据《认购协议书》第七条规定被告于2018年2月10日，发给原告《挞定函》，要求其办理退款手续。 原告李龙提交的证据为：1、认购协议书，证明原被告签订协议书约定了房屋的面积、单价、总价款付款方式及交房日期等事项；2、选房确认单（复印件），证明约定首付款分期支付；3、承诺书，证明被告承诺2017年1月28日工程主体封顶；4、2016年10月13日、2017年1月1日、2017年5月16日、2018年1月2日被告开具的收据，证明原告分期支付被告首付款共117640元；5、谈话录音笔录，证明2018年3月原告主动与被告相关负责人就涉案事宜积极协商，被告相关负责人认可签订协议时赠送的空中花园面积现不予赠送，让原告补交空中花园面积的房款（按照10平方米的50%计算，房价是按照认购协议约定的单价计算）。被告淳茂公司的质证意见为：对证据1认购协议书真实性无异议，但原告提出的要求不是认购协议书规定的内容，协议书没有规定必须赠送10平方米；证据2选房确认单不是原件，对复印件有异议，对关联性有异议，只是证明了当时选房号的情况，不能证实空中花园赠送给原告的事实；对证据3承诺书真实性无异议，但对其关联性有异议，上面记载允许买售人退房，但是不能表明买售人可以不缴纳空中花园按照计价面积交房款，被告没有做过承诺；对证据4四份收据的真实性无异议。5、对录音的关联性有异议，与本案无直接关系，原告主张履行合同，但是录音没有证明原告履行合同，关于10平方米空中花园的理解问题是原告一方的理解，认购协议书本身没有书面注明赠送的意思表示，因此不能证实被告必须向原告方赠送10平米空中花园，且法律法规关于阳台（包括空中花园）半封闭都是有严格规定的，不是随心所欲的，淳茂公司已经将其中的50%作为馈赠，另50%是依据国家的相关的规定计入计价面积即产权面积，故计入产权的面积是需要购买的，淳茂公司的做法是合法合规的。 被告淳茂公司提交的证据：1、认购协议书，证明协议书约定建筑面积是预估的最终以确权面积为准，协议书第八条约定原告应当按照此约定缴清全部首付款，但是原告违约；2、挞定函，证明淳茂公司向原告送到了挞定函，通知原告由于其违约淳茂公司多次催促办理按揭贷款，原告没有一次性付清全部首付款，被告可以将房屋另作出售；3、楼盘测绘表，证明淳茂1、5号楼均经过住建局委托的石家庄市新宏测绘服务有限公司，该表测量的面积数据是淳茂公司与购房人签订网签合同、按揭贷款、支付房款的计价依据，原告李龙所购房面积是97.89平方米；4、其他购房人的商品房买卖合同，证明大多数的购房人已经同淳茂公司签订了买卖合同，且办理按揭支付忘房款，大多数的买售人均是按照住建局测定的面积计价，且按此付清的首付房款，事实证明淳茂公司预售商品房合法合规；5、建筑工程建筑面积的计算规范GB/T50353-2013，证明淳茂公司计算阳台及空中花园面积的法律依据（将50%的空中花园的面积计入商品房销售计价面积的法律依据），淳茂公司销售房屋是合法的。原告的质证意见：对证据1内容有异议，商品房认购协议是指商品房买卖双方在签订正式商品房合同之前所签订的约束合同双方当事人就特定房产进行特定交易的协议，具备商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的协议，应认定为购房合同，因此双方应当依约履行，且原告提交的证据中已经证明是因被告拒不与原告签订正式商品房买卖合同，导致原告办理不了按揭贷款，并非原告违约；对证据2挞定函不认可，原告并未收到该挞订涵；对证据3楼盘测绘表，与本案无关；证据4商品房买卖合同，是案外人与被告订立的合同，与本案无关；对证据5建筑工程建筑面积的计算规范GB/T50353-201证明的内容有异议。 经审理查明，2016年10月13日，原告李龙与被告淳茂公司签订《认购协议书》，原告出资购买被告开发的坐落于石家庄市栾城区地块内的《淳茂·公园城》Ｂ区5号楼1单元1702室，，地上建筑面积8810平方米，空中花园10平方米，不动产单价4400元／平米，总价款387640元。《认购协议书》第二条约定付款方式为贷款方式付款：“签订本协议时已付定金10000元，于2016年10月13日前付首付款77640元，余款310000元办理银行按揭”，第四条约定了交房时间：“客户交清所有房款及其他款项后，甲方于2017年12月31日，将房屋交付乙方使用。”后被告通知原告补缴购房款，双方发生争议。原告诉称，依据《认购协议书》的约定，总价款正是按地上建筑面积88.10平方米及单价4400元／平米计算的总额，并不包括空中花园的面积，被告在销售房屋时也已经明确说明空中花园赠送给原告，现被告要求原告按《认购协议书》中单价计算支付空中花园5平方米的价款，违反认购协议的约定。被告以此为理由，在具备签订《商品房买卖合同》的条件后，拒不与原告签订《商品房买卖合同》，强制要求原告按照新合同内容签订，并补齐原赠送空中花园的价款，至今《商品房买卖合同》仍未签订，也没有办理合同备案手续，致使原告的合法权益得不到有效保障。被告淳茂公司辩称，认购协议中建筑面积88.10平米及空中花园10平米，是预估面积，空中花园是否赠送是待定的，经住建主管部门测定的面积认定为97.89平米，相差9.79平米在产权面积登记范围内，原告有义务交付房款，被告已将解除合同的通知《挞定函》依法送达给原告，并产生法律效力，原告没有在法定期限内提出异议，也没有向法院起诉，已经丧失主张履行合同及订立备案合同的权利，被告淳茂公司有权将房屋另售。 以上有原被告提交的证据及当事人当庭陈述为证。 本院认为，合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：1、乙方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原被告订立的认购协议书系双方真实意思表示，不违反法律规定，也不存在合同无效的情形，为合法有效合同，故本院对原告主张确认协议有效的请求应予支持；合同是平等主体之间在自愿的基础上订立，双方订立的认购协议书合法有效，在条件具备时，应按认购协议书约定，签订买卖合同即可，但买卖合同应当在平等、自愿的前提下签订，并在此基础上到房管部门备案，如发生争议，应协商解决或依据协议约定、法律法规、政策规定予以解决，现双方因房屋建筑面积发生争议，按双方约定，房屋的建筑面积最终以房屋产权部门确权面积为准，多退少补，所以案涉房屋面积最终应由房产或住建部门确认，在解决争议前，本院不宜判决双方签订商品房买卖合同并备案。故本院对原告的第二项请求不予支持；认购协议书第四条约定，客户交清所有房款后，被告将房屋交付原告使用，现原告未依约履行其应尽义务，双方未签订商品房买卖合同，未最终确定房屋交付时间，故本院对原告关于逾期交房违约金的请求，本院不予支持。 经审判委员会研究讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第五十二条、第六十条的规定，判决如下： 一、原告李龙与被告河北淳茂房地产开发有限公司于2016年10月13日签订的《认购协议书》有效； 二、驳回原告李龙的其他诉讼请求。 案件受理费7146元，由被告河北淳茂房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期满之日起7日内预交上诉费7146元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  郝军廷 审判员  张巧亮 审判员  李 刚 二〇一九年十一月十日 书记员  石金红 ——