四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2022民初2336号 原告：张红英，女，1977年2月15日出生，汉族，住四川省乐至县。 被告：四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司。住所地：乐至县天池镇东郊路建材综合楼**。统一社会信用代码：9151202269482103XM。 法定代表人：欧光华。 被告：四川尚锦房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路四段**。统一社会信用代码：91510000797829712T。 法定代表人：余四海。 原告张红英诉被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司（简称“尚锦公司乐至分公司”）、四川尚锦房地产开发有限公司（简称“尚锦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张红英到庭参加诉讼，二被告公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告张红英向本院提出诉讼请求：1、请求按照合同约定赔偿原告违约金至被告交付不动产权证之日止（暂计算至起诉之日为4万元）；2、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：原、被告于2015年5月12日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发并修建的位于乐至县XX商住小区X幢X单元X号房产，建筑面积107平方米，合同第20条约定交房后360日办理房产证。2015年5月12日，原告接到接房通知，原告按照通知接收了房屋，并按被告要求交清办证的一切资料和相关费用。但至今已过三年时间，被告未为原告办理房屋产权证书。经原告催收未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。案件审理过程中，原告称现小区业主在自行办证，原告已自行缴纳了办证的契税费，故增加诉讼请求：要求被告退还代为收取的契税费13839元。 二被告公司均未到庭，未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告尚锦公司成立于2007年3月2日，企业类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发经营。后尚锦公司设立了尚锦公司乐至分公司，于2009年9月24日开业，经营范围为二级资质房地产开发经营。 2015年5月12日，原告张红英作为买受人，被告尚锦公司乐至分公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》第一条项目建设依据：……出卖人经批准，建设商品房，，地名核准名称为乐至县XX商住小区。第三条买受人所购商品房的基本情况。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：框架，建筑层数为：18层，其中地上18层，原告购买商品房的位置为X幢X单元第X层X号；该商品房为预售商品房，其预测建筑面积为107.11平方米；第五条计价方式和价款。第2项按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3180元，总价款340610元。第六条付款方式及期限：买受人采取一次性方式付款。第二十条产权登记：（一）初始登记。出卖人应当在2015年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记。商品房交付使用后，1、买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理。（2）买受人不退房的，出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。 原告交款情况：2014年10月12日，原告向被告尚锦公司乐至分公司交纳购房定金10000元，同年11月6日，原告交纳购房款230000元，2015年5月12日，原告交纳购房款100610元，合计340610元。2015年5月12日，被告向原告代为收取权证办理费用13839元。 另查明，被告于2015年5月12日向原告交付房屋，因被告未在合同约定期限内为原告办理房屋权属转移登记，故原告自行着手办理权属转移登记手续，并于2019年9月18日向税务机关缴纳契税13584.96元。庭审中，原告陈述估计在2019年11月底能领取到不动产权证，故主张调整违约金计算至2019年11月底。 以上事实,有原告提交的商品房买卖合同、收款收据、接房费用清单、房屋权属契税证明及原告陈述等证据材料在卷予以证实。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》系原、被告在平等自愿基础上形成，属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。 合同签订后，原告已按约交纳全部房款及办证费用等，全面履行了自己的义务。根据案涉合同第二十条第二项约定，被告应当在交付房屋之日起360日内为原告申办房屋所有权证并交付。如因被告的责任，致使原告未在约定期限内取得房屋所有权证书的，原告可以选择退房，或者由被告向原告支付违约金。因被告原因，原告至今未取得案涉房屋的权属证书，被告构成违约，现原告不要求退房，要求被告给付违约金的理由成立。 庭审中，原告陈述因被告长期逾期办证对其造成经济损失，《商品房买卖合同》约定按已付房款的万分之五计算违约金标准过低，故主张调高违约金计算标准为按日万分之一计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。经查，因被告原因，原告至今未取得房屋权属证书，给原告造成一定损失，且时间长达3年之久，若以被告制定的格式合同约定的已付购房款的万分之五为限计算违约金，显然有违公平合理及诚信原则，以此计算得出的违约金亦不足以弥补原告的损失。故原告要求对逾期办证违约金的标准进行调整符合上述法律规定。因违约金具有补偿性和惩罚性，主要功能是填补损失，现原告未提供逾期办证造成损失的证据，故本院酌情以原告已付购房款为基数，按月利率1‰标准计算本案违约金。原告主张按日万分之一标准计算违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。此外，因原告现已自行办理房屋权属转移登记手续，自行缴纳了办证契税，故被告代为收取的权属办证费用13839元应依法予以退回，故原告主张退还被告代收的该款项于法有据，本院予以支持。同时，鉴于原告已自行办理权属转移登记手续，无需被告代为办理，逾期办证违约金如计算至被告交付之日止已不符合客观实际，现原告主张违约金计算至其预估领证之日即2019年11月30日止，本院认为符合客观情理，对双方当事人较为公平。同时，原告自行采取措施办理权属证书，减少自我损失的行为亦值得鼓励与支持。 据此，违约金计算方式如下：按照合同约定被告在原告接收房屋后360日内交付不动产权属证书。原告接房时间为2015年5月12日，现原告主张自2016年5月12日起计算违约金，符合约定，故截至起诉之日2019年9月12日的违约金为13829元（340610元×1‰×1218天÷30天），从2019年9月13日起至2019年11月30日止，以原告所交房款为基数，按照月利率1‰标准计算违约金。 关于本案民事责任承担主体问题。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构可以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”被告尚锦公司乐至分公司系被告尚锦公司设立的分支机构，尚锦公司乐至分公司财产不足以承担的部分，由尚锦公司承担。 庭审中，原告称本案未产生保全费，故不再主张该项费用，系其对民事权利的自由处分，对此，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司在本判决生效后15日内支付原告张红英违约金。其中包括：截止2019年9月12日的违约金13829元；2019年9月13日起至2019年11月30日止，以原告张红英所交房款340610元为基数，按月利率1‰标准计算的违约金； 二、被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司在本判决生效后15日内退还原告张红英案涉房屋办证费用13839元； 三、被告四川尚锦房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项债务承担补充清偿责任； 四、驳回原告张红英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费473元，由原告张红英负担222元，被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司、四川尚锦房地产开发有限公司负担251元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  李丹 二〇一九年十一月七日 书记员  谢红