湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9962号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市江汉区百年大圣甲餐厅，经营场所武汉市江汉区新华下路**（原新华下路**）江汉区妇女联合会大楼**。经营者：王纯，男，1968年3月18日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：赵珍宝，该餐厅员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市江汉区妇女联合会，住所地湖北省武汉市江汉区新华下路**。负责人：苏瑾，该联合会主席。委托诉讼代理人：文锦，湖北华平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仕萍，湖北华平律师事务所实习律师。上诉人武汉市江汉区百年大圣甲餐厅（以下简称大圣甲餐厅）因与被上诉人武汉市江汉区妇女联合会（以下简称江汉区妇联）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大圣甲餐厅上诉请求：1、撤销驳回大圣甲餐厅反诉请求的判项，支持大圣甲餐厅的反诉请求；2、判令要求大圣甲餐厅向江汉区妇联支付房屋租金92960元的金额计算有误，大圣甲餐厅应支付江汉区妇联房屋租金64400元，大圣甲餐厅实际应支付的房屋租金为24400元（抵扣房屋租赁保证金40000元）；3、撤销要求大圣甲餐厅向江汉区妇联支付房屋占有使用费59648元的判项；4、撤销要求大圣甲餐厅向江汉区妇联支付设备设施维修费用2066元的判项；5、撤销要求大圣甲餐厅向江汉区妇联支付清除垮塌招牌费用3900元的判项；6、判令一审、二审的诉讼费由江汉区妇联承担。事实和理由：1、江汉区妇联在火情出现当天私自在大圣甲餐厅门上张贴封条，加装锁具，切断水电，造成大圣甲餐厅无法经营，违反了合同约定，应当承担违约责任。2、2018年6月16日的火情自行熄灭，后果轻微，不足以成为江汉区妇联终止合同的理由。3、火情出现后，江汉区妇联武断、仓促地作出终止合同的决定，拒不沟通协商。4、双方本来应该于2018年4月5日续签房屋租赁合同，江汉区妇联一直拖到2018年5月10日才开始签订，直至2018年6月14日才将合同交付大圣甲餐厅，大圣甲餐厅不是故意拖欠租金，未交付租金是江汉区妇联的责任，江汉区妇联也从未向大圣甲餐厅催缴过租金。5、大圣甲餐厅出具的《情况说明》是对现实的妥协，不是对江汉区妇联《解除房屋租赁合同并立即腾退返还房屋的通知》的认可。6、大圣甲餐厅实际使用租赁房屋至2018年6月16日，只需向江汉区妇联支付2018年4月7日至2018年6月16日的租金。之后大圣甲餐厅已经丧失了对租赁房屋的占有权，不应当支付之后的房屋占有使用费。7、江汉区妇联提出的设备设施损失未得到消防部门的认可，没有法律依据，其作为物业的管理部门，明知电线电缆应避开高温的烟道设置却没有避开，是其工作失误，应自行承担后果。8、2018年6月16日后，大圣甲餐厅人员已经无法进入租赁房屋，餐厅招牌垮塌清除的费用不应由大圣甲餐厅承担。江汉区妇联辩称，江汉区妇联是依法解除合同，不存在违约行为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。江汉区妇联向一审法院起诉请求：1、确认江汉区妇联、大圣甲餐厅于2018年4月5日签订的《房屋租赁合同》已解除；2、判令大圣甲餐厅（王纯）向江汉区妇联支付自2018年4月7日至2018年6月19日期间拖欠的房屋租金68133.30元（按每月租金28000元标准计算，共计2个月13天）；3、判令大圣甲餐厅（王纯）向江汉区妇联支付自2018年6月20日后的房屋占有使用费392000元（按每月56000元标准计算，暂计算至2019年1月19日，如大圣甲餐厅2019年1月19日后仍未腾退房屋的，则计算至实际腾退之日止）；4、判令大圣甲餐厅（王纯）向江汉区妇联支付拖欠的电费32201元（自2018年1月至2018年6月）;5、判令大圣甲餐厅（王纯）承担房屋修复费用（金额以法院委托评估机构确定的修复费用为准）；6、判令大圣甲餐厅（王纯）向江汉区妇联支付因火灾造成的设备设施维修费用2066元；7、判令大圣甲餐厅（王纯）向江汉区妇联支付垫付的清除垮塌招牌费用3900元；8、本案诉讼费、评估费均由大圣甲餐厅（王纯）承担。一审审理中，江汉区妇联变更诉讼请求为：1、确认大圣甲餐厅于2018年4月5日签订的《房屋租赁合同》已解除；2、判令大圣甲餐厅（王纯）向江汉区妇联支付自2018年4月7日至2018年6月19日期间拖欠的房屋租金68133.30元（按每月租金28000元标准计算，共计2个月13天）；3、判令大圣甲餐厅（王纯）向江汉区妇联支付自2018年6月20日后的房屋占有使用费392000元（按每月56000元标准计算，暂计算至2019年1月19日，如大圣甲餐厅2019年1月19日后仍未腾退房屋的，则计算至实际腾退之日止）；4、判令大圣甲餐厅（王纯）向江汉区妇联支付拖欠的电费32201元（自2018年1月至2018年6月）；5、判令大圣甲餐厅（王纯）向江汉区妇联支付拖欠的水费及违约金1175.60元（自2018年5月16日至2018年8月14日）；6、判令大圣甲餐厅（王纯）向江汉区妇联支付因火灾造成的设备设施维修费用2066元；7、判令大圣甲餐厅（王纯）向江汉区妇联支付垫付的清除垮塌招牌费用3900元；8、本案诉讼费由大圣甲餐厅（王纯）承担。大圣甲餐厅向一审法院提出反诉请求：1、判令江汉区妇联单方面解除合同违约，承担违约责任，向大圣甲餐厅支付赔偿金100800元，大圣甲餐厅保留进一步向江汉区妇联追偿损失的权利；2、反诉费用由江汉区妇联承担。一审法院认定事实：2017年3月14日，江汉区妇联（甲方）与王纯（乙方）签订一份《房屋租赁协议》。该协议约定：乙方承租甲方所有的坐落在武汉市江汉区新华下路17号江汉区妇女联合会大楼一楼，建筑面积约400平方米的房屋用于餐饮使用；租赁期限自2017年4月6日起至2018年4月5日止;每月租金24500元，按季支付；乙方向甲方支付房屋租赁保证金40000元，于向甲方支付首期租金时一并支付，不计利息；乙方另向甲方预付电费押金8000元。2017年3月13日，王纯向江汉区妇联支付房租押金（房屋租赁保证金）40000元，电费押金8000元。2017年3月14日，王纯向江汉区妇联支付首期租金73500元。江汉区妇联则依约将涉案房屋交付王纯，从2017年4月6日开始起租。王纯以涉案房屋为经营场所办理了名称为大圣甲餐厅的个体工商户营业执照，从事餐饮经营，并依约支付了租金。上述合同到期后，江汉区妇联（甲方）与大圣甲餐厅（乙方）于2018年4月5日续签一份《房屋租赁合同》。该合同约定：乙方继续承租上述涉案房屋，租赁期限为一年，即2018年4月7日起至2019年4月6日止；每月租金为28000元，按季度支付，每年租金共计336000元；乙方于本合同签订当日向甲方支付首期租金84000元，此后应于每季度最后一个月的15日之前向甲方支付下一季度租金；乙方系续租已向甲方支付房屋租赁保证金；甲方按本合同约定将房屋租赁保证金退还乙方；使用租赁房屋所发生的包括但不限于物业管理费、卫生费、水费、电费等费用均由乙方承担；乙方每月用电按照供电部门要求收取；如甲方垫付了应由乙方支付的费用，乙方应按甲方出示的付款凭证，向甲方返还本息，并承担本合同约定的违约责任；乙方应遵守消防管理规定，按照消防部门的要求采取安全措施，如租赁房屋范围内发生消防安全事故，甲方有权解除合同，乙方承担全部责任并赔偿甲方及第三人一切损失；乙方装饰装修租赁房屋的，必须经甲方书面同意；乙方对租赁房屋装饰装修，已知晓并充分考虑投资风险，自行承担全部费用和一切风险；乙方经甲方同意装饰装修，在本合同租赁期限届满或者解除、终止、无效、解除后，已形成附合的装饰装修物属甲方所有，乙方不得拆除，甲方不向乙方支付补偿费用；未形成附合的装饰装修物，乙方可拆除搬离，因拆除造成租赁房屋毁损的，乙方应当恢复原状，如不能恢复原状，则赔偿损失；本合同租赁期限届满或者解除、终止、无效、解除后，乙方的扩建物属甲方所有，乙方不得拆除，甲方不向乙方支付与扩建相关的任何费用；如乙方不履行本合同约定的腾退返还租赁房屋义务，甲方有权自行进入租赁房屋，留置于租赁房屋内属于乙方的包括但不限于附属设施设备，装饰装修物、扩建物、其他物品等，视为乙方放弃所有权的遗弃物，由甲方处置，因处置所产生的一切费用、风险和责任由乙方承担，乙方不得要求甲方对此作任何赔偿或者补偿等；甲方有权从房屋租赁保证金中扣除乙方未支付或者承担的租金、其他费用、应赔偿的损失和应支付的违约金、滞纳金、占有使用费等；乙方不依约支付租金或者房屋租赁保证金达十日，欠缴其他费用达1000元，甲方有权单方解除本合同；乙方逾期腾退返还租赁房屋的，每逾期一日，按日租金标准的二倍向甲方支付占有使用费，且甲方有权采取包括但不限于断水、断电、将乙方物品移至他处等单方措施收回房屋，由此导致的全部损失由乙方自行承担，甲方无须承担任何责任；甲方采取单方措施收回租赁房屋并不免除乙方应承担的本合同义务。上述合同签订后，大圣甲餐厅及王纯未再向江汉区妇联支付租金，并分别于2018年1月和5月停止支付电费和水费。2018年6月16日，大圣甲餐厅工作人员张某某因操作不当造成油锅起火点燃烟道，引起火灾。消防部门据此将涉案房屋查封并要求停业整改。2019年6月19日，江汉区妇联制作一份《解除房屋租赁合同并立即腾退返还房屋的通知》，以大圣甲餐厅“未确保用电安全，未遵守消防管理规定，导致租赁房屋发生消防安全事故，已构成严重违约”为由，自即日起解除涉案合同，并要求其于2018年7月28日前立即腾退清空租赁房屋返还江汉区妇联，江汉区妇联保留主张赔偿损失的权利。如逾期返还涉案房屋，除应按合同约定的日租金二倍支付占有使用费外，留置于屋内物品的损失责任均由大圣甲餐厅自行承担，江汉区妇联不承担任何保管责任。2018年7月17日，大圣甲餐厅签收了该通知。2018年7月20日，大圣甲餐厅出具一份《情况说明》，除了说明火灾的原因及要求江汉区妇联能考虑大圣甲餐厅有150余万元的损失，同意大圣甲餐厅进行后续招租引进新的租赁方外，要求江汉区妇联将清退房屋的时间延期到2018年8月15日。2018年8月20日，大圣甲餐厅腾退了面积约为332.58平方米的部分涉案房屋。此后江汉区妇联向大圣甲餐厅主张权利未果，双方由此发生争议，故江汉区妇联诉至一审法院，请求判如所请。一审审理中，大圣甲餐厅于2019年3月1日腾退了剩余部分面积约为67.42平方米的涉案房屋。江汉区妇联因火灾维修相关设施设备支付维修费用2066元。2018年8月14日，因大圣甲餐厅安装的餐厅招牌垮塌，江汉区妇联支付清除费用3900元。另大圣甲餐厅拖欠2018年1月至2018年7月期间的电费32201元，2018年5月至2018年8月期间的水费1175.60元，江汉区妇联为其垫付了上述费用。一审法院认为，江汉区妇联与大圣甲餐厅之间的涉案《房屋租赁合同》，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同当事人均应按照合同约定享有权利和履行义务。涉案合同约定：乙方（大圣甲餐厅）应遵守消防管理规定，按照消防部门的要求采取安全措施，如租赁房屋范围内发生消防安全事故，甲方（江汉区妇联）有权解除合同，乙方承担全部责任并赔偿甲方及第三人一切损失；乙方不依约支付租金或者房屋租赁保证金达十日，欠缴其他费用达1000元，甲方有权单方解除合同。大圣甲餐厅在租赁期间发生火灾，且未按期足额交纳租金，构成违约。江汉区妇联并未违约。江汉区妇联作为守约方，要求解除涉案合同，具有合同和法律依据，涉案合同在解除通知于2018年7月17日到达大圣甲餐厅时解除。大圣甲餐厅主张其于2018年6月16日即失去对涉案房屋的管理权和控制权，未能提供充足证据予以证明，一审法院不予认定。大圣甲餐厅关于江汉区妇联单方解除合同违约，应承担违约责任并向大圣甲餐厅支付赔偿金100800元的反诉主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。2018年4月7日至2018年7月17日期间拖欠的房屋租金共计92960元（28000元/月×3.32个月），大圣甲餐厅应向江汉区妇联支付。但大圣甲餐厅向江汉区妇联支付的房屋租赁保证金40000元应抵扣租金。关于房屋占有使用费，涉案合同虽然约定，乙方逾期腾退返还租赁房屋的，每逾期一日，按日租金标准的二倍向甲方支付占有使用费。但综合考虑江汉区妇联的实际损失，该约定过高。一审法院酌情认定房屋占有使用费应按房屋租金标准计算。合同解除后，从2018年7月18日起至2018年8月20日涉案房屋部分腾退止的房屋占有使用费为29680元（28000元/月×1.06个月），从2018年8月20日起至2019年3月1日涉案房屋全部腾退止的房屋占有使用费为29968元（28000元/月×6.35个月×67.42÷400），综上，房屋占有使用费共计59648元，大圣甲餐厅应予支付。故对江汉区妇联关于房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于江汉区妇联垫付的电费32201元、水费1175.6元，根据合同约定应由大圣甲餐厅承担。但大圣甲餐厅向江汉区妇联支付的电费押金8000元应抵扣电费。关于江汉区妇联支付的因火灾造成的设备设施维修费用2066元，清除垮塌招牌费用3900元，属于因大圣甲餐厅违约给江汉区妇联造成的损失。江汉区妇联要求大圣甲餐厅支付上述费用，具有合同和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认武汉市江汉区妇女联合会与武汉市江汉区百年大圣甲餐厅于2018年4月5日签订的《房屋租赁合同》已于2018年7月17日解除；二、武汉市江汉区百年大圣甲餐厅于一审判决生效之日起十日内向武汉市江汉区妇女联合会支付房屋租金92960元（武汉市江汉区百年大圣甲餐厅已付房屋租赁保证金40000元予以抵扣）；三、武汉市江汉区百年大圣甲餐厅于一审判决生效之日起十日内向武汉市江汉区妇女联合会支付房屋占有使用费59648元；四、武汉市江汉区百年大圣甲餐厅于一审判决生效之日起十日内向武汉市江汉区妇女联合会支付电费32201元（武汉市江汉区百年大圣甲餐厅已付电费押金8000元予以抵扣）；五、武汉市江汉区百年大圣甲餐厅于一审判决生效之日起十日内向武汉市江汉区妇女联合会支付水费1175.60元；六、武汉市江汉区百年大圣甲餐厅于一审判决生效之日起十日内向武汉市江汉区妇女联合会支付设备设施维修费用2066元；七、武汉市江汉区百年大圣甲餐厅于一审判决生效之日起十日内向武汉市江汉区妇女联合会支付清除垮塌招牌费用3900元；八、驳回武汉市江汉区妇女联合会的其他本诉请求；九、驳回武汉市江汉区百年大圣甲餐厅的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4412元，由武汉市江汉区妇女联合会负担2652元，武汉市江汉区百年大圣甲餐厅负担1690元（该款系武汉市江汉区妇女联合会预交，武汉市江汉区百年大圣甲餐厅于一审判决生效之日起十日内支付武汉市江汉区妇女联合会）。一审反诉案件受理费1158元由武汉市江汉区百年大圣甲餐厅负担（已付）。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的“2019年6月19日，江汉区妇联制作一份《解除房屋租赁合同并立即腾退返还房屋的通知》”的事实有误，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。二审另查明，2018年6月19日，江汉区妇联制作一份《解除房屋租赁合同并立即腾退返还房屋的通知》。本院认为，江汉区妇联和大圣甲餐厅签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期间，大圣甲餐厅发生火灾且未按期足额交纳租金，大圣甲餐厅的行为已经构成违约，江汉区妇联有权要求解除合同，一审判决合同于解除合同的通知到达大圣甲餐厅之日解除并无不当。大圣甲餐厅要求江汉区妇联向其支付赔偿金100800元的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，大圣甲餐厅应当向江汉区妇联支付拖欠的租金和合同解除后的房屋占有使用费，一审法院综合考虑江汉区妇联的实际损失，酌情认定房屋占有使用费按房屋租金标准计算并无不当。大圣甲餐厅认为其于2018年6月16日即失去对涉案房屋的占有权，不应当支付之后的房屋占有使用费的上诉理由，因其未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。大圣甲餐厅认为其未交付租金的责任在于江汉区妇联的上诉理由，因未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。大圣甲餐厅认为其不应支付设备设施维修费用和清除垮塌招牌费用的上诉理由，因该两项费用系因大圣甲餐厅违约给江汉区妇联造成的损失，一审法院予以支持并无不当，对大圣甲餐厅的该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，大圣甲餐厅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3380元，由武汉市江汉区百年大圣甲餐厅负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十一月五日书记员 陈旭敏