福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初2877号 原告：福州驰翔物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区。 负责人：林建美，总经理。 委托诉讼代理人：魏思格、周全，福建理争律师事务所执业律师。 被告：林*，男，1975年9月17日出生，住福州市台江区。 原告福州驰翔物业管理有限公司（以下简称驰翔物业公司）与被告林*物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告驰翔物业公司的委托诉讼代理人周全到庭参加诉讼。被告林*经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告驰翔物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付2016年11月1日至2018年12月31日拖欠物业服务管理费2665元，并且自欠费第4个月起每天按照千分之五支付违约金。事实和理由：原告于2014年10月30日与福州市台江区庭芳苑业主委员会签订《物业服务合同》为被告所拥有的福州市台江区工业路71号庭芳苑提供物业服务；依据合同约定：物业管理服务费应于每月15日至30日前缴纳，合同生效好，原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，被告应该根据合同的约定缴纳物业管理服务费，但被告一直拒绝支付。 被告林*未提供答辩意见。 驰翔物业公司物业公司就其诉讼请求依法提交了证据，林*经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对驰翔物业公司提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月29日，台江区庭芳苑业委会作为甲方、驰翔物业公司作为乙方，双方签订一份《物业服务合同》，合同主要约定甲方选聘乙方对台江区庭芳苑提供物业服务事宜，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：多层住宅0.75元/月/平方米，高层住宅带电梯1.25元/月/平方米……物业服务期间，乙方按下述第（一）种收费形式确定物业服务费。（一）包干制。由业主向乙方支付本合同第五条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担……物业服务（物业服务资金）按月进行交纳，业主应在每月15日至30日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。本着业主自愿原则可按年度（季/年）进行交纳。拖欠物业费者自欠费第4个月起每天加收5‰的滞纳金。如果因业主故意拖欠物业费而诉至法院，诉讼费及原告方律师费均由被告方承担。公共水电公摊费按以下第（二）种分摊方式分摊：（一）按户数平均分摊；（二）按面积系数平均分摊……停车场收费分别采取以下方式：1、停车服务费收费标准由业主大会决定，也可以参照物价部门规定执行。2、场地使用费：在物业管理区域内公共场所停放车辆收取场地使用费的，由业主大会决定；属于甲方所有或业主私人所有用以出租的车位场地使用费收费标准，由车位所有者与承租人另行约定……乙方相关的权利义务……根据法律、法规的有关规定和本合同约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；根据有关法律、法规的规定和本合同约定，向业主或物业使用人收取物业服务费、通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题……本合同为期三年，自2014年11月1日起至2017年10月30日止……本合同期限届满前3个月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商。若双方无异议，本合同可自动顺延…… 合同签订后，驰翔物业公司进驻庭芳苑小区提供物业服务。 2017年9月17日，台江区庭芳苑业委会与驰翔物业公司续签《物业服务合同》，合同内容与前述《物业服务合同》相同，合同期限自2017年9月17日至2020年10月31日止。同日，台江区庭芳苑业委会与驰翔物业公司另签订一份《庭芳苑物业服务补充协议》，约定：一、小区地下车库除产权车位外，公摊面积全部归全体业主所有，委托物业专项管理并收取相应的使用管理费。二、小区地面摊位收入和地面29个车位收入由业委会和物业公司各占50%平分，采取每季度结算。三、小区电梯内广告税后收入由业委会和物业公司各占50%平分，由物业公司与各商家签订协议，送达业委会备案。四、山坡停车场，乙方每月向甲方缴纳1000元场地使用费。五、公共水电费的分摊按照每月电业局及自来水公司所提供的缴费通知单按实际使用人面积平均分摊，不足部分按受益产权面积平均分摊。六、对讲门铃实际包干制，甲方每季度向乙方支付维修费贰仟元。七、本小区生活水泵由乙方合同期内自费维修保养，供水管道除外。八、未尽事宜可另行协商形成补充协议。 诉讼中驰翔物业公司陈述，林*系福州市台江区工业路71号庭芳苑3号业主，自2015年11月1日起至2018年12月31日止，林*未向公司交纳物业服务费和公摊水电费，公司数次派人催收无果。现要求林*交纳尚欠的物业服务费和公摊水电费共计2665元，并按每日5‰的标准支付违约金直至付清为止。 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，驰翔物业公司接受台江区庭芳苑业主委员会以邀请招标方式选聘，对该小区进行物业管理两次签订的《物业服务合同》合法有效，对庭芳苑的所有业主具有约束力。驰翔物业公司进驻庭芳苑提供物业服务后，林继荣作为该小区的业主，事实上享受了驰翔物业公司提供的物业服务，应当按照《物业服务合同》的约定向驰翔物业公司交纳物业服务费及水、电公摊费。现驰翔物业公司根据《前期物业合同》的约定，要求林*交纳尚欠的物业服务费和水、电公摊费共计2665元的诉请于法有据，依法应予支持。此外，驰翔物业公司要求林*按每日5‰的标准计付违约金的诉请于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、第二十一条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林*应于本判决生效之日起十日内向福州驰翔物业管理有限公司支付自2016年11月1日起至2018年12月31日止的物业服务费和水、电公摊费合计2665元； 二、驳回福州驰翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由林*负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄利敏 人民陪审员  郭昭仪 人民陪审员  吴 鑫 二〇一九年十一月十九日 法官助理林熠 书记员许莉 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第1页共7页