河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19788号上诉人（原审被告）：乔梅香，女，汉族，1966年1月4日出生，住郑州市。上诉人（原审被告）：樊国顺，男，汉族，1968年1月11日出生，住河南省新密市。二上诉人共同委托诉讼代理人：郜源，河南智言律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：顾帆，河南智言律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：董永群，男，汉族，1983年4月17日生，住郑州市。委托诉讼代理人：田海康，河南豫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜波，河南豫和律师事务所律师。原审第三人：郑州市环宇世纪房地产服务有限公司第一分公司，住所地郑州市**碧云路****楼****。法定代表人：李思燕,该公司总经理。委托诉讼代理人：黄永，男，该公司员工。上诉人乔梅香、樊国顺因与被上诉人董永群及原审第三人郑州市环宇世纪房地产服务有限公司第一分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初9878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔梅香、樊国顺上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：一审依据合同法第六十条第一款认为，上诉人和被上诉人于2016年3月10日签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应当按照约定行使权利，属适用法律错误。上述条款规定的是合法有效合同的履行方式，本案上诉人和被上诉人在签订房屋买卖合同时，涉案的房屋没有取得房屋所有权证，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。案涉买卖合同违背了行政法律的强制性规定，应属无效合同。退一步而言，涉案的房屋是经济适用房，依据《郑州市保障住房管理办法》和郑州市人民政府关于进一步加强经济适用房管理的通知精神，经济适用房为有限产权，购买不满5年的不得上市交易，同时又规定了不满5年确需转让的，政府优先回购，如果本案买卖合同继续履行，会损害不特定的符合保障性住房的家庭的利益，也违背了国家的保障住房的有关规定，同时侵犯了社会公众利益。综上所述，请求二审法院在查明事实后，依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。董永群辩称：一、一审法院认定事实清楚正确，涉案买卖合同已合法成立并生效，应依法保护。本案的事实情况是：被上诉人在合同签订后出于信任，已基本付清房款（共46万已付45万）、缴纳了契税、补齐经济适用房差价款项等费用，而且被上诉人也已实际占有房屋并装修入住逾三年之久，但在合同履行中上诉人却一直以不配合过户为由一再要求增加房款，上诉人的行为已构成严重违约，从根本上违反了诚实信用原则。一审判决中对整个案件事实已进行了准确认定，被上诉人望二审法院依法予以维持。二、一审法院适用法律法规准确，不存在任何错误，上诉人的上诉缺乏有效的事实依据和法律依据。1.被上诉人与上诉人之间的房屋买卖合同是在双方真实意思表示合意的基础上订立的，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，应予以认定合法有效。在整个合同履行过程中，上诉人从未对合同效力提出过任何异议，上诉人在一审及二审诉讼中的抗辩存在主观恶意，严重侵害了被上诉人合法的合同权利。2.涉案合同根本不存在违反我国《城市房地产管理法》有关“未取得房屋所有权证，不得转让”规定的情形。涉案合同实质上属于附条件的合同，正是因为上诉人深知涉案房屋属于经济适用房，在合同签订之后无法即时完成过户，所以才与被上诉人特别约定：待被上诉人补足该经济适用房差价款且取得房屋产权证书后再过户给被上诉人，在现实生活中的经济适用房买卖活动中这是十分普遍的情形。结合本案事实来讲，被上诉人已依约足额补交了该经济适用房差价款，并且上诉人在一审中也自认已取得房屋产权证书，目前涉案合同履行（即房产过户及余款交付）的条件已经成就，因此上诉人依据以上法律规定提起的上诉是对该法律条文的误读及对涉案合同实际履行事实的罔故，依法应予驳回。3.上诉人所援引的《郑州市保障住房管理办法》及《郑州市人民政府关于进一步加强经济适用房管理的通知精神》仅是部门规章及通知，不属于法律范畴，更不是效力性强制性法律规定，不能成为审判依据。本案中被上诉人已按约定缴纳全部差价款，涉案房屋已取得完全产权，涉案合同的继续履行既符合法律法规的规定，也不存在任何障碍，更不会对社会公众利益造成损害，上诉人不能据此认定涉案合同无效。上诉人之所以一而再的坚持涉案合同无效，是因为近两年郑州房价的持续上涨，使得其认为在签订合同时向被上诉人索要的房价款太少，没有达到其心理预期。上诉人的根本目的也只是为了借涉案经济适用房交易未满五年损害社会公益的名义，来满足其收回房屋另行高价卖与他人的私心，该事实望法庭依法审慎查明。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律准确，上诉人的上诉缺乏事实依据和法律依据，二审法院应依法全部驳回上诉人的上诉，维持原判。郑州市环宇世纪房地产服务有限公司第一分公司未发表陈述意见。董永群向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告继续履行房屋买卖合同，配合原告办理涉案房产的房产过户手续；2．本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：1.2016年3月10日，原告董永群与被告樊国顺、乔梅香、第三人郑州市环宇世纪房地产服务有限公司第一分公司签订房屋买卖合同，主要约定：原告董永群（乙方）购买被告乔梅香（甲方）名下位于郑州市二七区××、××、××、××楼××单元××号的房屋，购房合同书号为140××××****，房屋建筑面积为110.62平方米，成交价格为46万元，双方到郑州市房地产交易管理部门办理产权立契约过户手续时，乙方负担总税费用的100％；签订合同当日，乙方支付甲方房款叁拾伍万圆整，该房产过户给乙方后，乙方再支付给甲方剩余房款壹拾壹万圆整；该房产补差价、办理房产证、过户、缴税等过程中所产生的所有费用均由乙方承担，甲方必须全力配合乙方办理。同日，原告董永群（乙方）、被告樊国顺及乔梅香（甲方）、第三人郑州市环宇世纪房地产服务有限公司第一分公司（丙方）三方签订《房屋买卖借款协议》及《房屋租赁合同》，借款协议约定：乙方购买甲方上述房产，该房产变更为乙方前，乙方借给甲方现金人民币叁拾伍万元整用于甲方资金周转，该房产产权变更为乙方前该款项视为甲方对乙方的借款，产权变更为乙方后该借款直接冲抵乙方的购房款，甲方必须在该房产权未变更为乙方前积极配合乙方办理该房产一切过户手续，按双方签订的《房屋买卖合同》的约定将该房产卖给乙方，否则即为甲方违约，视甲方自愿将该房产无条件过户给予乙方，并自愿配合法院执行直接过户给予乙方；丙方对甲、乙的房屋买卖借款事宜进行见证。《房屋租赁合同》约定：樊国顺及乔梅香（甲方）拥有上述房产，建筑面积110.62平方米，出租给董永群（乙方）作居住使用，但对于房屋租金及租赁期限等均未约定。2.2016年3月10日，原告董永群向被告樊国顺、乔梅香支付购房款35万元，被告樊国顺、乔梅香向原告出具收到条一份，载明：“今收到董永群房款叁拾伍万元整（350000）。收到人：乔梅香、樊国顺，2016年3月10日。”当日，被告乔梅香、樊国顺将房屋钥匙交给了原告，原告对房屋进行了装修并入住。一审法院认为，原告董永群与被告乔梅香、樊国顺于2016年3月10日签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应当按照约定行使权利、履行义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》对于租金、租赁期限等内容均无约定，因此被告称交付房屋是基于租赁合同约定的说法，一审法院不予采信；原告依约向被告乔梅香支付了购房首付款35万元，被告乔梅香也让原告装修并入住了涉案房屋，被告取得房产证之后，原告又向被告支付了房款10万元，故被告理应继续履行义务并协助原告办理过户，现原告请求被告配合办理涉案房产的过户手续的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。原告已向被告支付房款共计45万元，故原告应当将剩余的房款1万元支付给被告。该房虽是经济适用房，但原告与被告约定，由原告补交房屋的差价款，原告于2019年6月3日已经补足差价款，该房屋差价补足后并非不能办理房产过户。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：1.被告樊国顺、乔梅香于本判决生效之日起十日内协助原告董永群办理位于二七区××楼××单元××号（豫（2019）郑州市不动产权第0146706号）房屋的过户手续，但上述过户行为不得违反法律、法规及政策的相关规定；2.原告董永群于本判决生效之日起十日内支付被告樊国顺、乔梅香剩余购房款1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元，减半收取4100元，由被告樊国顺、乔梅香负担；剩余4100元退回原告董永群。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据有效证据，本院认定事实与一审一致。本院认为，案涉《房屋买卖合同》系基于董永群、乔梅香、樊国顺真实意思表示而签订，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故应认定为合法、有效。上诉人称案涉房屋是经济适用房，依据《郑州市保障住房管理办法》和郑州市人民政府关于进一步加强经济适用房管理的通知精神，经济适用房为有限产权，购买不满5年不得上市交易，确需转让的，政府优先回购。但是上述办法并非效力性强制性规定，且根据经济适用房相关政策，被上诉人董永群已经缴纳了土地出让金等价款，并向上诉人乔梅香、樊国顺支付房款45万元，现被上诉人董永群要求二上诉人乔梅香、樊国顺配合办理涉案房产的过户手续于法有据，一审法院予以支持并无不当。综上所述，上诉人乔梅香、樊国顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由上诉人乔梅香、樊国顺负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇一九年十一月二十九日书记员  方雅阁