山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2250号上诉人(原审原告)：林治友，男，1970年12月18日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙乐友，山东领威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林乐法，男，1964年9月12日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：张钰莹，山东胶东律师事务所律师。上诉人林治友因与被上诉人林乐法农村房屋买卖合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2019）鲁1092民初1035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林治友上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.林治友与林乐法签订的买卖协议违反《房地产管理法》第三十八条“未取得房屋权属证书的房屋不得买卖”的规定以及《土地管理法》有关宅基地管理的规定，应属无效；2.双方在协议书中约定“购房款于小林格村委会结算时，由林乐法一次性付清”，现林治友提交的证据已经证实小林格村委于2017年5月9日就拆迁房屋进行了结算，林乐法自村委结算之日至今接近两年的时间里并未如约付清购房款，构成根本性违约，应当支付违约金；3.林乐法对村委未进行结算的主张应当承担举证责任，且林乐法有意拖延支付房款，林治友无需承担林乐法的损失；4.一审判决载明“根据本院调查结果，小林格村委仅就补偿款发放数额要求村民签字确认，但并未实际发放补偿款”，但对于相关调查结果，一审法院并未组织双方进行质证，违反法定程序，应当发回重审。林乐法答辩称，1.案涉协议是双方真实意思表示，从内容看，实质是替名抓阄分房协议，在小林格村群众反映记录表中有关“房屋拆迁用户头顶房子之事”的表述以及协议中有关由林乐法选房的约定均可证实双方签订的协议并非普通的房屋买卖协议，该份协议已在小林格村委会及泊于镇镇府登记备案，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且林治友在一审中的诉讼请求为解除协议，并要求林乐法支付10万元违约金，该诉求是林治友在认可双方协议合法有效的基础上提出，现在上诉过程中林治友又主张协议无效，与诉请背离；2.双方在协议中约定于村委结算时林乐法一次性付清房款，一审法院有关“村委结算时”即村委向村民发放补偿款时之认定符合双方签订协议之本意，林治友提供的小林格村补偿明细表和凭证，仅是对补偿款、躲迁费、搬家费、院外补助费数额的确认，小林格村并未对涉案房屋补偿款进行发放，林乐法不存在违约事实，双方协议应当如约继续履行；3.一审在庭前会议中说明到泊于镇财政所落实小林格村拆迁补偿款的发放情况，经财政所工作工作人员介绍小林格村拆迁补偿款均未发放的情况，并询问了林治友的意见，不存在林乐法主张的程序违法情形。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。2019年9月18日，林治友向一审法院起诉请求：1.解除林治友与林乐法于2016年4月1日签订的协议书；2.林乐法支付林治友违约金10万元。一审法院认定事实：林治友与林乐法均系小林格村村民，二人在村里均有住房。2016年4月1日，林治友就其名下位于房屋（以下简称案涉房屋）与小林格村委会签订房屋拆迁补偿安置协议书（协议书编号为56），约定林治友选择1套安置房，协议同时对其他内容进行了约定。当日，林治友与林乐法签订了一份协议书，约定案涉房屋取得的拆迁利益均归林治友所有，拆迁协议由林治友签订，林乐法购买林治友选择的安置房屋，相应装修补助由林乐法享有，林乐法抓阄选房，并按3400元/㎡支付购房款，购房款于小林格村委会结算时，由林乐法一次性付清，购房款付清后，该安置房归林乐法所有，办理房产（土地）权利证书时，林治友同意更名为林乐法，由林乐法办理房产权利证书，相应费用由林乐法承担。如一方届时反悔，不买或不卖该安置房，则向对方支付违约金10万元。2019年4月3日，林治友与林乐法就上述问题存在争议，向小林格村委会反映问题，小林格村委会记录的主要内容为：林治友因给林乐法户头顶房一事，从办理抓阄至今，林乐法未交一分钱，要求先交10万元定金，并要求对方10年内不得转卖房屋。若要房，政府给予300元/㎡装修款归林治友。林乐法要求按协议办，交押金拿不出来10万元。最终小林格村委会并未解决林治友与林乐法之间的争议，2019年4月15日，林治友诉至一审法院，请求处理。另查，小林格村村民就房屋拆迁安置房以外的补偿款签字确认，本案在审理过程中，小林格村委对拆迁补偿进行了结算。一审法院认为，本案争议焦点为：1.林乐法与林治友于2016年4月1日签订的协议书是否有效；2.如协议书有效，在履行协议过程中林乐法是否存在违约情形。关于第一个争议焦点，案涉房屋原登记在林治友名下，就该房屋取得的拆迁补偿安置房屋其有权对外处分，双方根据自己的意思就安置房屋达成买卖合意，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，即使房地产市场价格变化辐度较大，但亦应尊重契约精神，坚持诚信原则，保证市场交易秩序稳定，故应认定林治友与林乐法于2016年4月1日签订的协议书合法有效。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，林治友与林乐法签订的协议中约定“购房款于村委结算时，由乙方（林乐法）一次性向甲方（林治友）付清”，明确了支付购房款的时间为村委结算时，在双方均无其他证据佐证的情况下，该时间应为村委向村民发放补偿款的时间，而根据一审法院调查的结果，小林格村委仅就补偿款发放数额要求村民签字确认，但并未实际发放补偿款，即林乐法支付购房款的期限尚未到达，其并不存在违约情形，林治友要求解除协议并赔偿违约金10万元，理由不当，证据不足，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条规定，判决：驳回林治友的诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由林治友负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院依法组织双方进行了质证。林治友提交了如下证据：证据1.小林格村村委出具的凭证三张，其中第二页和第四页中明确记载了林乐法的名字，款项数额后有林乐法的签字和手印，拟证实林乐法与村委就房屋拆迁款项已经进行了结算。经质证，林乐法认为该份证据为复印件，对真实性不予认可，且认为即使证据真实，亦仅是对拆迁补偿款的金额进行了确认，无法证明村委已经发放了相应的房屋补偿款。另，本院依职权向威海经济技术开发区泊于镇财政所调查有关小林格村办理房屋拆迁结算手续的情况，该财政所证实泊于镇政府和威海市水利建设投资有限责任公司共同于2019年4月开始到小林格村办理房屋结算手续，林治友（56号协议）对应的装修费29040元、房款8185元分别于2019年8月8日、2019年8月18日发放至小林格村委。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为,根据合同法有关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；合同约定不明确的，可按照合同有关条款综合认定。本案中，林治友以案涉协议书违反《房地产管理法》有关“未取得房屋权属证书的房屋不得买卖”的规定以及《土地管理法》有关宅基地管理的规定为由主张协议无效。但从协议内容看，双方实际上是对林治友享有之拆迁利益达成的处分合意，并非通常意义上的房屋买卖，林治友以拆迁安置楼房在交易时未办权属证书为由主张协议无效，于法无据，亦与合同约定不符，本院不予支持。另外，林治友、林乐法均系小林格村村民，其二人之间就各自享有的拆迁补偿利益的处分合意，并不违反土地管理法有关宅基地管理之规定。一审有关案涉合同效力的认定，并无不当，本院亦予以确认。关于林乐法是否存在逾期付款违约行为的问题。林治友以小林格村委于2017年即进行结算、林乐法逾期两年未付房款构成根本违约为由主张解除合同并要求赔偿违约金。林乐法对此不予认可，主张小林格村委于林治友提起本案诉讼时尚未进行拆迁房屋结算，根据合同“购房款于村委结算时，由乙方（林乐法）一次性向甲方（林治友）付清”之约定，其并不存在逾期未付房款之行为。根据已查明事实，泊于镇政府及有关开发公司于2019年4月方才开始办理小林格村拆迁房屋结算手续，林治友有关解除合同、赔偿违约金的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由林治友负担。本判决为终审判决。审判长  时述森审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十一月十三日法官助理郭林涛书记员江嘉鑫