四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1502民初5284号 原告：江廷琴，女，1970年6月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告:宜宾怡安龙润置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市南岸航天路中段**，统一社会信用代码91511500555779644D。 法定代表人：邓华，董事长。 委托诉讼代理人：邱小兵，男，系公司职工。 被告：唐建平，女，1965年7月29日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：黄泽润，男，1964年6月14日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告江廷琴与被告宜宾怡安龙润置地股份有限公司（以下简称怡安龙润公司）、唐建平、黄泽润申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江廷琴，被告怡安龙润公司的委托诉讼代理人邱小兵，被告唐建平、黄泽润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江廷琴向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销编号（2019）川1502执异101号执行裁定书；2.请求法院继续执行翠屏区南岸航天路中段8号龙润国际小区2幢1单元20层86号房产；3.案件诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告以生效法律文书向宜宾市翠屏区人民法院申请执行被告怡安龙润公司位于翠屏区南岸航天路中段X号龙润国际小区X幢X单元X层XX号房屋，后来被告黄润泽、唐建平提出执行异议，后翠屏区法院作出（2019）川1502执异101号民事裁定书，中止对案涉房屋的查封。原告认为该裁定错误，理由如下：一、被告唐建平、黄泽润与怡安龙润公司之间的法律关系并非真实商品房买卖关系，而是民间借贷产生的债权关系转变为房屋认购关系并缺乏合法有效的书面《商品房买卖合同》。1.唐建平、黄泽润不能提供购买案涉房屋的转款依据，其提供的收据分别为301785元、501785元、87964元，与双方签订的房屋认购书总价款不一致，不能证明该二人支付了购买该房屋确切支付的价款。2.唐建平和黄泽润在2013年3月7日、2014年3月12日向怡安龙润公司转款的30万元、20万元，该转款时间均在签订三份房屋认购书之前，该行为违背了社会公众购买商品房的付款习惯。3.唐建平、黄泽润与怡安龙润公司之间签订的房屋认购书并非书面商品房买卖合同，只是购买房屋的一个意向书而已。即便之后有唐建平、黄润泽的付款，也是双方恶意串通损害原告的合法权益，违反了合同法第12条第二款规定，应属合同无效。若该合同有效，将违背社会公共道德。故三被告签订的房屋认购书是虚假无效合同。二、唐建平、黄泽润对案涉房屋的占有是非法占有。1.被告唐建平、黄泽润与怡安龙润公司签订的三份房屋认购书中的第三条约定：“乙方已充分了解所选房屋在乙方认购之前甲方已作融资抵押并已在房管局办理备案登记，待甲方解除该房屋的融资抵押后并在房管局撤销备案登记后，甲方再通知乙方前来营销中心签订《商品房买卖合同》，乙方对此已全部清楚并无异议，自愿签订此认购书。”。可见，唐建平、黄泽润在知晓案涉房屋已经办理融资抵押且备案登记在原告名下，但三被告仍签订认购书并用债权转为应付款的行为方式，违背公众购买商品房的习惯，恶意损害原告合法权益。2.原告对怡安龙润公司的债权经（2018）川1502民初3803号民事调解书确认并进入执行，法院在查封案涉房屋的情况下被告仍然对案涉房屋进行装修入住。综上，被告唐建平、黄泽润并不享有足以排除强制执行的民事权益，其二人非法占有案涉房屋，望判如所请。 被告怡安龙润公司辩称，我司与原告江廷琴签订了回购协议明确约定我司对案涉房屋有回购权，且原告支付我司的并不是购房款，原告与我司事实上是借贷担保关系，故我方有权销售案涉房屋，而黄泽润、唐建平才是真实购房者。 被告唐建平、黄泽润辩称，1.我们签订的第一份购房协议在2015年4月23日，当时怡安龙润公司同意用购房诚意金50%购房，50%按揭。第二份购房协议是在2015年9月16日签订，因为怡安龙润公司同意用诚意金全部购房。第三份协议是因为我们完成自救以后可以将购房款一次性结清，并且龙润国际优惠房屋总价2%。所以才签订了三份协议。2.怡安龙润公司明确告知我方原告与他们之间是融资抵押，并签订了回购协议，江廷琴并非真实购房户，在怡安龙润公司回购后便会登记在我们名下，所以我们才购买案涉房屋，且我们是按正式购房协议在怡安龙润公司完清了交接房屋手续并且装修入住。3.我们签订第二份协议时，怡安龙润公司法定代表人郭昌平资金链断裂，我们全体业主自2017年3月起商议决定自救，并至房管局、住建局等部门反映，之后签订自救协议，于2017年6月7日交27000元自救款，经全体业主共同努力，2幢基本达到交付条件。2018年3月12日，怡安龙润公司通过正式渠道将案涉房屋交付给我们，我们也完清了公司所需办理的一切手续和费用，并第三次签订购房协议。房屋总价589749元，怡安龙润公司开具认购收据，我方也交付了剩余房款87964元，并交付了专项维修金7565元、契税5897元、物业费987元、产权登记费100元以及装修保证金等费用。现案涉房屋已装修完成并于2018年10月入住。我们签订的认购协议由郭昌平签名并加盖公章，在全体业主自救时与郭昌平签订2份房屋买卖补充协议，附件14-1明确认购协议具有正式购房协议的内容，具备正式购房效力；14-2明确自救事宜。4.原告系鸿翔投资公司员工，其与怡安龙润公司签订的购房协议实际是融资抵押备案，购房单价远低于我们购房单价，在怡安龙润公司的财务登记中明确表明是支付回购融资利息，故其名为购房，实际是借款获得利息，两方系融资抵押并未真实房屋买卖。且原告在2018年5月8日诉请确认怡安龙润公司与我们签订的认购协议无效，但之后又撤诉，可见其自认诉请理由不足。5.我们名下没有登记任何房屋并有房管局无房证明。综上，我们才是案涉房屋真实购房人，望驳回原告诉请。 审理查明：被告唐建平分别于2013年3月7日、2014年3月12日通过其银行账户（账号：23×××02）向被告怡安龙润公司的法定代表人郭昌平（账户：62×××74）分别转款30万元、20万元。宜宾怡安投资集团金辉建设工程有限公司（以下简称怡安金辉公司）分别于2013年3月7日、2014年3月12日向唐建平出具NO.0XXXXX1号、NO.0XXXXX4号收款收据，载明收到交款人唐建平借款30万元、20万元。唐建平分别于2015年4月23日、2015年9月16日在该两份收据上备注：收到退款叁拾万元/20万元正；并在其所附身份证复印件上分别备注“委托书怡安金辉公司：请将我的退款30万元/20万元转给郭昌平917卡作为唐建平在怡安龙润的购房款。委托人：唐建平。” 2014年11月27日，怡安龙润公司向江廷琴借款382815元。同日，江廷琴（买受人）与怡安龙润公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人将位于航天路中段D-2-3地块的龙润国际X幢第XX层X单元XX号房屋（即案涉房屋）出售给买受人，该商品房所分摊的土地使用权正在办理抵押登记手续。按照套内建筑面积计算，房屋总价为382815元。同日，江廷琴（甲方）与四川怡安投资集团金辉建设工程有限公司（乙方）签订《房屋收购协议》，协议约定：一、委托经营条款：甲方委托乙方经营管理上述购入的房屋，该房屋物业管理费用由乙方承担，乙方应于每月30日将经营收益陆仟壹佰贰拾伍元整交付给甲方；二、委托经营的期间为自双方签订本协议之日起一年（即2014年11月27日至2015年11月26日），在委托……收购房屋；三、收购条款：自委托经营期间届满后，乙方有权要求收购上述房屋，在乙方交付本协议第四条约定的收购款后，甲方应当无条件交付房屋，并配合乙方办理相关手续。之后，怡安龙润公司将案涉房屋备案在江廷琴名下，怡安龙润公司随之陆续向江廷琴支付资金利息。 2015年4月23日，怡安龙润公司（甲方）与唐建平、黄泽润（乙方）签订《“龙润国际”房屋认购书》，约定：乙方认购甲方龙润国际X幢X单元XX层XX号房屋，房屋建筑面积85.07㎡，套内面积66.2㎡，公摊面积18.87㎡；优惠后建筑面积单价7074元/㎡，优惠后建筑面积总价601785元。二、2.乙方使用住房公积金按揭贷款方式向甲方支付购房款：乙方向甲方支付301785元作为按揭首付款，余款30万元办理按揭贷款。三、乙方已充分了解所选房屋在乙方认购之前甲方已用作融资抵押并已在房管局办理备案登记，待甲方解除该房屋的融资抵押后并在房管局备案登记后，甲方再通知乙方前来营销中心《商品房买卖合同》；乙方对此已全部清楚并无异议，自愿签订此认购书。八、本认购书经甲乙双方签字盖章即生效。本认购书与缴款收据原件共同作为甲乙双方签订《商品房买卖合同》的依据，缺一不可。本认购书有效期至甲乙双方签署正式《商品房买卖合同》时为止，今后一切条款以《商品房买卖合同》为准。同日，怡安龙润公司向唐建平、黄泽润出具301785元认购款的收款收据。庭审中，各方提交的该份《“龙润国际”房屋认购书》两页合同均划有“×”，并注明“作废”。 2015年9月16日，怡安龙润公司（甲方）与唐建平、黄泽润（乙方）重新签订《“龙润国际”房屋认购书》，约定：乙方认购甲方龙润国际X幢X单元XX层XX号房屋。二、2.乙方使用住房公积金按揭贷款方式向甲方支付购房款：乙方向甲方支付501785元作为按揭首付款，余款10万元办理按揭贷款。其余内容与前一份认购书内容一致。同日，怡安龙润公司重新向唐建平、黄泽润出具501785元认购款的收款收据。 2016年，唐建平、黄泽润将怡安龙润公司诉至四川省宜宾市翠屏区人民法院，要求确认其与怡安龙润公司签订的《房屋认购书》具备《商品房买卖合同》的效力，并要求怡安龙润公司交付案涉商品房并办理预售合同备案登记。法院于2016年9月18日立案受理［案号：（2016）川1502民初4854号］，法院查明四川怡安投资集团有限公司因非法吸收公众存款于2016年7月1日被宜宾市公安局翠屏区分局立案侦查，法院以唐建平所涉购房款来源于其在怡安金辉公司借款，但怡安金辉公司涉嫌非法吸收公众存款，于2016年12月26日作出（2016）川1502民初4854号裁定书，裁定驳回唐建平、黄泽润起诉。 2017年5月25日，怡安龙润公司与龙润国际小区2号楼全体业主签订《房屋买卖补充协议》，约定甲方与乙方签订的《“龙润国际”房屋认购书》具有正式《购房协议》的内容，经甲乙双方认可具有正式协议效力。协议上有郭昌平签名确认并加盖有怡安龙润公司公章，以及乙方业主代表李华、陈宗江等人的签名捺印。 2017年5月28日，被告唐建平、黄泽润通过银行向怡安龙润公司指定账户转款27000元。2017年6月7日，怡安龙润公司出具NO.97XXXX2号收款收据，载明：“收到唐建平（XX楼XX号）；龙润国际X号楼自救工程款，合计金额27000元”。 2017年7月5日，怡安龙润公司（甲方）与唐建平（乙方）签订《房屋买卖补充协议》，约定：乙方与甲方于2015年9月16日签订了《“龙润国际”房屋认购书》（《商品房买卖合同》），乙方认购龙润国际小区X号楼X-X-XX住房一套，现双方协商达成以下补充条款：一、甲方与乙方签订的《“龙润国际”房屋认购书》，现确认为正式“购房协议”，具有正式《商品房买卖合同》的效力。甲方向乙方出具的真实购房业主名单为本协议附件。二、甲乙双方一致同意乙方以出借资金的方式一次性出借资金给甲方用于龙润国际小区2号楼住房工程的后期修建，出借资金由乙方一次性交给业主代表监管，出借资金额27000元。此次出借款以后抵充乙方办证税费（拆迁户免契税）和房屋维修基金，待此次修建工程结束后进行结算。如果以后乙方应缴的办证税费（拆迁户免契税）和房屋维修基金大于此次出借金额，乙方再补交相应金额；如果以后乙方应缴的办证税费（拆迁户免契税）和房屋维修基金小于此次出借金额，出借款的余额转为物业管理费，由甲方代乙方转交给物业管理公司作为物业管理费。 2018年3月12日，怡安龙润公司（甲方）与唐建平、黄泽润（乙方）再次重新签订《“龙润国际”房屋认购书》，约定：乙方认购甲方龙润国际X幢X单元XX层XX号房屋；优惠后建筑面积单价6932.52元/㎡，优惠后建筑面积总价589749元；乙方一次性向甲方支付认购房屋的房款。其余内容与前述两份房屋认购书内容一致。同日，怡安龙润公司向唐建平、黄泽润出具87964元认购款的收款收据。加上之前开出的501785元认购款的收款收据，总金额共计589749元。 2018年3月12日，唐建平向宜宾怡安龙润置地股份有限公司第二号楼业主委员会出具一份《接房申请》，载明：“我是2幢20楼86号业主，已缴纳自救款29500元，搭建款4700元，现申请将自救款至宜宾怡安龙润置地股份有限公司进行财务借款！本人申明：房款已结清，如未结清，将积极配合自救委员会将未缴纳房款用于X号楼未完工程”。同日，怡安龙润公司向唐建平、黄泽润出具X-XX-XX号房屋7656元专项维修资金的收据、5897元契税收据、997元物业费和场坝费收据、100元产权登记费收据、2425元装修保证金和特约服务费收据。目前，唐建平、黄泽润已将案涉房屋装修完成并入住。 庭审中，唐建平、黄泽润陈述将2015年出借给怡安金辉公司的50万元借款转为购买案涉房屋的购房款，剩下应补交87964元。并陈述，我方交了自救款29500元（前述27000元自救款加之后面现金补交2500元）用于扣除前述所缴的专项维修金、契税、物业费、产权登记费合计14650元（7656元+5897元+997元+100元）后，剩余14850元（29500元-14650元）可作为购房款，之后我方补交了剩余购房款73114元（87964元-14850元），我方有7万元的现金取款依据，3114元是现金缴款的，我们已经交齐全部购房款。 怡安龙润公司未偿还江廷琴借款，故江廷琴以民间借贷纠纷于2018年向四川省宜宾市翠屏区人民法院起诉，江廷琴在事实与理由部分陈述：江廷琴与怡安龙润公司之间是以签订《商品房买卖合同》并在房管局办理备案登记的方式进行的民间借贷，具体借款本金为382815元，利息在《房屋收购协议》中明确约定为月息1分6（6125元/月）。双方在该案审理中达成调解，法院于2019年1月16日作出（2018）川1502民初3803号民事调解书，调解如下：一、怡安龙润公司于2019年1月27日前一次性偿还江廷琴借款本金382815元及2015年1月27日起至2019年1月26日的利息294000元；二、若怡安龙润公司未按上述第一项约定足额还款，还应向江廷琴支付计算至本金付清之日止的利息。随后，江廷琴以商品房买卖合同纠纷将怡安龙润公司、怡安金辉公司、唐建平和黄泽润起诉至四川省宜宾市翠屏区人民法院，法院立案受理后，江廷琴于2018年12月7日申请撤诉，法院于2018年12月18日作出（2018）川1502民初3809号民事裁定书，准予江廷琴撤诉。之后，怡安龙润公司未按（2018）川1502民初3803号民事调解书确定的内容履行全部支付义务，江廷琴于2019年3月13日向法院申请强制执行，本院立案受理。2019年4月2日，本院作出（2019）川1502执1080号执行裁定书，裁定：一、冻结划拨被执行人怡安龙润公司的收入689539元；二、如存款不足冻结、划拨金额，则扣留、提取被执行人怡安龙润公司相应数额的收入；三、如被执行人怡安龙润公司的冻结、划拨及扣留、提取数额皆不足本案执行，则查封、扣押被执行人怡安龙润公司相应价值的财产。2019年4月3日，本院向四川省宜宾市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了案涉房屋。2019年5月20日，本院向怡安龙润公司发出限期履行及随机抽取评估机构通知书。 唐建平、黄泽润在得知案涉房屋被查封后，向本院提出执行异议，本院于2019年8月26日作出（2019）川1502执异101号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。江廷琴不服该裁定，故酿至本案诉讼。 另查明，根据宜宾市房地产管理局查询的房屋登记信息查询结果证明显示，目前唐建平、黄泽润、江廷琴名下均无住房登记信息。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋的真实买受人是谁；2.唐建平、黄泽润是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于焦点1，江廷琴因民间借贷纠纷向法院申请执行怡安龙润公司的财产，双方签订《商品房买卖合同》并将案涉房屋备案在江廷琴名下，作为对其借款的担保，双方对该民间借贷事实均予确认，因此江廷琴与怡安龙润公司之间不构成房屋买卖关系，江廷琴不是真实的房屋买受人。而唐建平、黄泽润将其出借给怡安金辉公司的50万元转为案涉房屋的购房款，之后又补齐了剩余购房款，并向本院提交了款项来源、支付购房款的时间、金额以及缴纳专项维修金、契税、物业管理费等费用的缴费依据，且怡安龙润公司认可收到该二人的购房款并系案涉房屋的真实买受人，而唐建平、黄泽润已将案涉房屋装修完成并入住，故本院对唐建平、黄泽润系案涉房屋真实买受人予以认定。 关于焦点2，本院前述认定江廷琴系怡安龙润公司的债权人，唐建平、黄泽润系案涉房屋的实际买受人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，唐建平、黄泽润所举证明二人在法院查封之前已经签定房屋认购协议以及房屋补充协议并占有案涉房屋，虽未签定《商品房买卖合同》，但在2017年7月5日签订的房屋补充协议上明确约定签订的《“龙润国际”房屋认购书》确认为正式“购房协议”，具有正式《商品房买卖合同》的效力。目前，唐建平、黄泽润已经全部支付完毕购房款，怡安龙润公司亦认可收到该二人的购房款，且该二人名下无其他用于居住的房屋，故唐建平、黄泽润所举证据符合上述法律规定，该二人就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综合前述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就……该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，现江廷琴诉请撤销（2019）川1502执异101号执行裁定书并继续执行案涉房屋，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款之规定，判决如下： 驳回原告江廷琴的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告江廷琴负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于宜宾市中级人民法院。 审 判 长  刘 琳 人民陪审员  韦晓燕 人民陪审员  龙 敏 二〇一九年十一月二十八日 法官 助理  徐娇娇 书 记 员  岳冬熠