四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10383号 上诉人（原审原告）：蒋炜，男，1965年7月7日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：李君，四川山皆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王超，四川兴远律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：蒋波，女，1971年6月18日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人（原审第三人）：骆建明，男，1968年10月7日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：白建，四川磐恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李芳，女，1987年4月8日出生，汉族，住重庆市垫江县。 上诉人蒋炜、蒋波、骆建明因与被上诉人李芳所有权确认纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月26日公开开庭进行了审理，上诉人蒋波及其与骆建明的共同委托诉讼代理人白建，上诉人蒋炜的委托诉讼代理人李君出庭应诉，被上诉人李芳经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人蒋炜上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初227号判决；2.判令登记在李芳名下的房屋归蒋炜所有；3.判令李芳将案涉房屋更名到蒋炜名下；4.本案一审、二审诉讼费、保全费由李芳承担。事实和理由：2011年8月4日，蒋炜以李芳名义购买了位于武侯区房屋，蒋炜支付了首付款，并一直支付房贷。一审法院适用法律错误，不动产登记行为并非是行政赋权行为，只能产生权利推定效力，登记行为不产生物权，当不动产登记与真实权利状态不一致时，要依据权利实际归属来确定物权权利人。首先，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，蒋炜主张物权归自己应得到支持；其次，案涉房屋的代持行为不导致物权丧失；最后，蒋炜虽违反了地方政府关于商品房限购文件规定，但文件并非法律和行政法规的效力性强制规定，不影响借名买房的合同关系。其答辩意见为：蒋炜系房屋的实际购买人，首付款也是蒋炜支付的，并不存在蒋波所称用借款抵偿首付款的问题。现有证据能够证明蒋炜是实际购房人。 上诉人蒋波、骆建明上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初227号民事判决第二项；2.判令位于武侯区房屋归上诉人所有；3.蒋炜承担全部诉讼费用。事实和理由：蒋波是房屋的实际权属人，一审法院认定该事实不清。1.蒋炜2011年欲取得案涉房屋二层全层的使用权来经营“富桥业务”，但因资金巨大和限购政策影响，其鼓动亲戚朋友进行购买再出租，上诉人也参与其中，但也因限购政策故与亲戚许丹丹、李芳商量代名买房，由上诉人承担全部房款。在交付首付款时，上诉人要求蒋炜支付以冲抵之前的借款，故蒋炜代李芳、许丹丹支付了首付款，并在pos票据上注明：蒋炜代李芳付款。之后的按揭款项均由上诉人支付，上诉人并于2018年1月23日将尾款一次付清，所有买房票据、合同、税票等原件均由上诉人保管；2.原审法院多处认定事实不清。原审法院认为405000元与案涉房屋首付款金额不一致，且蒋波与蒋炜系亲属，可能存在其他经济往来，故不认可上诉人主张，但实际上405000元是用于冲抵两套房屋的首付款金额393611元，仅差11389元没有计入，且蒋炜未举证证明用于其他经济往来。原审法院认为上诉人因亲属关系代为偿还部分贷款，但事实上几年的按揭款全由上诉人偿还。李芳与上诉人之间的借名买房事宜十分清楚，已向法庭提供书面说明，原审法院却忽视此证据，即使不能认定蒋炜代为支付首付款是冲抵原借款，但也不能认定蒋炜系实际借名买房者。3.对比原审法院作出的类似判决，即蒋炜与李娟房屋买卖合同纠纷一案中判决蒋炜是该案实际借名买房者，主要理由是依据按揭款的支付方和公证，同样本案也是相同情况，公证内容和公证机关均一样。其答辩意见为：所有的付款单据原件和合同都是由蒋波保管的，请求二审法院予以改判。 被上诉人李芳在庭前会议中答辩称，房屋是我舅妈蒋波让我代持的，按揭款是我舅妈蒋波在归还，卡也是我舅妈持有。 蒋炜向一审法院起诉请求：1.确认登记在李芳名下位于武侯区房屋归蒋炜所有；2.判令李芳将上述房屋更名至蒋炜名下；3.判令诉讼费、保全费由李芳承担。 一审法院认定事实：2011年4月26日，李芳与成都燕宇投资实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李芳以477011元的价格购买位于成都市武侯区房屋【建筑面积：51.81平方米，川（2017）成都市不动产权第XXXXX号】。该房屋首付款147011元，向中国农业银行按揭贷款33万元。案涉房屋首付款147011元由蒋炜支付。案涉房屋按揭还款，系由蒋波、骆建明转至李芳名下。2017年7月26日，李芳办理了上述房屋的产权登记。2018年1月23日，蒋波出资偿还了剩余贷款266402.73元。案涉房屋被交付使用后，由蒋炜用于经营“富桥印象”，后蒋波参与经营。 另查明：1.蒋波提交李芳出具的《声明书》，载明：案涉房屋名为李芳所有，实为蒋波、骆建明所有。《声明书》的落款日期为2017年4月30日。蒋炜对《声明书》的三性不予认可。蒋波提交蒋炜出具的《收条》，载明收到现金405000元，《收条》上未载明落款时间。蒋炜对《收条》的关联性不予认可，认为蒋炜与蒋波之间存在大量的资金往来，收条的金额与案涉房屋的首付款不具有对应关系。 2.蒋炜与蒋波系亲兄妹关系。2011年，成都市出台限购政策，当时蒋炜、蒋波系限购对象。蒋炜、蒋波及骆建明确认三人按目前（2018年12月）成都市的相关政策无权购买案涉房屋。 3.骆建明提交房产证，证明其系成都市武侯区火车南路东路10号2栋1单元2楼204号、208号房屋所有权人，蒋炜对上述证据的关联性不予认可。 4.蒋炜于2017年11月23日向一审法院起诉，要求判决确认李娟名下位于成都市武侯区房屋归蒋炜所有，案号为（2017）川0107民初12108号，蒋波作为李娟的委托诉讼代理人代为参加该案诉讼。 5.一审法院向蒋炜、蒋波及骆建明释明，询问其是否同意以合同纠纷起诉，询问其是否同意变更诉讼请求。蒋炜、蒋波及骆建明表示不变更诉讼请求。 一审法院认定以上事实，采信以下证据：当事人身份证明、商品房买卖合同、pos单、银行流水、收据、房屋信息摘要及当事人陈述。 一审法院认为，本案争议的焦点在于蒋炜或蒋波、骆建明与李芳之间是否存在借名买房的事实，蒋炜或李芳是否为案涉房屋的借名人。 虽然案涉房屋登记在李芳名下，但是，案涉房屋的首付款均由蒋炜支付，蒋炜支付首付款后便使用该房屋进行经营，李芳对案涉房屋无出资行为，无管理行为。蒋波、骆建明辩称蒋炜曾向其借款40余万元冲抵了案涉房屋的首付款，但其未提交证据证明其与蒋炜之间达成了冲抵合意，且405000元与案涉房屋的首付款金额不一致，蒋炜和蒋波系近亲属，二人可能存在其他经济往来，故对蒋波、骆建明的辩称意见一审法院不予采纳。在蒋炜和李芳之间没有借款、合伙、租赁等法律关系的情况下，从案涉房屋的出资、使用情况能够认定，蒋炜和李芳之间存在借名买房合意的事实具有高度可能性，蒋炜系案涉房屋的借名人。 案涉房屋的确存在蒋波使用房屋进行经营、代为偿还部分贷款的情况，但是蒋波与蒋炜之间系近亲属关系，蒋波在购房后使用房屋进行经营的行为以及偿还部分贷款的行为，有可能缘于蒋炜与蒋波之间存在其他合意。鉴于借名买房合意通常不可能形成于房屋买卖行为完成之后，而且蒋波未主张其与蒋炜之间存在共有的合意，因此，蒋波在事后使用房屋的行为及对部分贷款的出资行为不影响蒋炜与李芳之间借名买房事实的认定，不能凭蒋波、骆建明对按揭款的出资认定蒋波、骆建明系房屋的借名人，一审法院对蒋波、骆建明的诉请不予支持。 在借名买房中，借名人和登记人之间成立的是合同关系，借名人对登记人享有债权请求权，而非物权请求权，借名人的诉请应为请求协助办理过户登记手续，并且该协助过户的诉请只有在借名人符合当地住房政策可购买房屋的情况下才能得到实现。因此，对蒋炜直接要求确认其为诉争房屋的所有权人的主张，一审法院不予支持。就蒋炜要求李芳协助办理房屋所有权转移登记的诉求，因蒋炜不符合成都市购房条件，其主张客观不能履行，故一审法院不予支持。蒋炜可待符合住房限购政策时，另行向李芳主张协助办理过户登记手续。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，一审判决：一、驳回蒋炜的全部诉讼请求；二、驳回蒋波、骆建明的全部诉讼请求。案件受理费4300元，保全费1520元，共计5820元，由蒋炜负担；案件受理费4300元，由蒋波、骆建明负担。 二审审理期间，上诉人蒋炜提交：1、《个人住房信息查询记录》，拟证明从2019年7月9日蒋炜住房查询情况看，其属于无房状态，符合限购政策的规定应当裁判协助办理过户登记。2、生效裁判文书三份，拟证明相类似情况法院事实认定部分，确认了蒋炜是实际购房人。3、2011年6月18日《备忘说明》（复印件）拟证明，该备忘录第五点明确约定了骆建明免费给蒋炜直接代持或者安排亲友代持蒋炜的房子，包括王府井的房子、三度空间的房子等等。 上诉人蒋波、骆建明申请证人倪某、王某、李某、黄某、蒋某1、蒋某2出庭作证。拟证明蒋波是案涉房产的实际购买人。1、证人倪某原系蒋炜公司出纳，与蒋炜、蒋波均系亲戚关系。其证言称：担任蒋炜公司出纳期间向许丹丹、李芳的房子支付过租金，按照每平方米50元支付的。登记在许丹丹、李芳名下的房屋都是代蒋波持有的。2、证人王某，系蒋炜经营阳光健康公司的合作人。其证言称：经营一米健康公司期间，租用一楼和二楼的平台，房租每月3500元，合同是与蒋波签订的。与蒋炜终止合作后，房屋租金也是直接支付给蒋波的，没有与许丹丹、李芳签订过租赁合同。3、证人李某，蒋波系其舅妈。其证言称：舅妈买了两套房是他妹妹李芳和许丹丹代持的，舅妈找人代持时问过他，因为自己也要购买就告诉她，妹妹可以代持。4、证人黄某，蒋波是其舅妈，与蒋炜系亲戚。其证言称：最早舅妈蒋波让其代持206号房，因为自己想购买所有就让舅妈蒋波找其他人，后来知道是许丹丹代持。5、证人蒋某1，其系蒋波和蒋炜的堂妹。其证言称，2013年蒋炜开办洗脚房的时候请亲戚吃饭，听蒋炜的父亲说过经营用的房屋是蒋炜、蒋波及其侄儿侄女一起买的。6、证人蒋某2，其系蒋波和蒋炜的哥哥，其证言称，2013年6月听幺爸说靠阳台的两套房是蒋波买的，其他由蒋炜买的，也有其他人买的。 上诉人蒋波、骆建明提供的第一组证据有：1、2011年6月21日李芳给蒋波出具的经公证《委托书》和同年7月28日许丹丹给蒋波出具的经公证的《委托书》。证明对案涉“三度空间”207号房和206号房，李芳和许丹丹全权委托蒋波办理按揭款归还、注销抵押登记、代收房屋等等至到上述事宜办结为止。2、生效裁判文书一份，拟证明相同情况名义代持人李娟也出具过相同的《委托书》给蒋炜。3、《收据》，拟证明206号原来是预定时蒋波是找黄某代持的。4、《告知函》、《三度空间福桥院线项目商品房租赁经营合同书》5份，拟证明二楼包括李芳、许丹丹的房屋均是租赁给蒋炜经营四川视界酒店管理有限公司的。5、陈玲、黄馨要求蒋炜经营的四川视界酒店管理有限公司支付租金的民事起诉状和法院简易程序通知书，拟证明租金支付标准是按照50元每平方米计算以及租赁关系的建立。6、《房屋买卖合同》2份，拟证明不是所有的房屋均是蒋炜的，有部分房屋属于蒋波和其他产权人。 上诉人蒋波、骆建明提供的第二组证据有：1、2011年9月至2018年1月期间，从蒋波、骆建明账户中转款到李芳按揭款银行账户的银行流水明细单，拟证明蒋波、骆建明是实际购房人，每月固定将房屋银行按揭款归还至李芳贷款账户的情况。2、2011年11月至2018年1月期间，从蒋波、骆建明账户中转款到许丹丹按揭款账户的银行流水明细单，拟证明蒋波、骆建明是实际购房人，每月固定将房屋银行按揭款归还至许丹丹贷款账户的情况。3、中国农业银行成都聚龙路支行的流水明细单，证明从2013年8月至2014年8月蒋炜通过其银行卡（尾号15×××71）向骆建明银行卡(尾号30×××51）每月固定转款6155元。摘要为“206许，207李，三度空间”。4、统计表格，许丹丹房屋面积71.57㎡；李芳房屋面积51.51㎡；按照每平方米50元计算，共计租金6155元。陈玲、黄馨房屋面积分别为：47.05㎡、46.85㎡，按照每平方米50元计算，共计租金4695元。 经审查认为，对上诉人蒋炜所提供的证据1，《个人住房信息查询表》能够证明蒋炜目前的房屋状态，本院予以采信。证据2，与本案事实缺乏关联性，本院不予采信。证据3，《备忘录》系复印件，且来源于蒋炜自己邮箱，无法与原件核对，本院不予采信。 对上诉人蒋波、骆建明申请的出庭证人证言，倪某、王某、李某、黄某、蒋某1、蒋某2的证言与本案争议事实存在关联性且证言之间相互印证，本院予以采信。 对上诉人蒋波、骆建明出示的第一组证据中证据1、证据3、证据5与本案事实存在直接关联性，且具有合法性、真实性，本院予以采信。对证据2、4、6，与案件争议事实之间缺乏直接关联性，不予采信。 对上诉人蒋波、骆建明出示的第二组证据1、2、3、4与本案争议事实之间存在关联性，且具有合法性、真实性，本院予以采信。 根据以上采信的各方证据，二审就争议焦点事实作如下证据分析：关于登记权属人为李芳的207号房的借名购房人是谁。 经审查认为，现有证据能够证明蒋波、骆建明是案涉房产的借名购房人。具体理由如下：1、登记人李芳陈述，案涉房屋是其舅妈蒋波让其代为持有的事实，有书证经过公证的《委托书》的证实，该委托书的实质内容是所有涉及房屋的管理、经营、手续办理、按揭款归还均全部授权给蒋波，直到上述事项办结为止。2、出庭证人证言，倪某、王某、李某、黄某、蒋某1、蒋某2的证言从不同角度相互印证了蒋波是实际购房人。3、银行转款流水明细单，直接证明了该套房屋被购买，从2011年9月至2018年1月按揭款一直是由蒋波、骆建明转入李芳银行按揭款账户中予以归还。4、蒋波、骆建明关于房屋租金每平方米按照50元计算的陈述，得到了中国农业银行成都聚龙路支行的流水明细单的印证、统计表格、以及房屋出租人陈玲、黄馨起诉蒋炜经营的四川视界酒店管理有限公司拖欠房屋租金的诉状内容的印证，能够证明蒋炜在2013年8月至2014年8月固定汇入骆建明账户中的6155元，是案涉登记在李芳和许丹丹名下两套房屋面积总和按照50元计算后得出的租金。以上书证、证人证言之间相互印证证明蒋波、骆建明是借用李芳名义购买案涉房屋的事实成立。此外，案涉房屋的首付款项银行转款单上，虽载明是蒋炜代李芳付款，但仅凭该银行pos单的签名字样尚不足以否定李芳系代蒋波持有房屋的事实成立。“代为付款”其文意理解上不等同于“代为持有” 经二审审理查明，2011年4月26日，李芳与成都燕宇投资实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李芳以477011元的价格购买位于成都市武侯区房屋【建筑面积：51.81平方米，川（2017）成都市不动产权XXXXX号】。同年6月21日李芳给蒋波出具了的经公证的《委托书》，将案涉房屋的管理、经营、手续办理、按揭款归还均全部授权给蒋波，直到上述事项办结为止。该房屋首付款147011元，向中国农业银行按揭贷款33万元。案涉房屋首付款147011元由蒋炜代李芳支付。案涉房屋按揭还款，系由蒋波、骆建明转至李芳名下。2017年7月26日，李芳办理了上述房屋的产权登记。2018年1月23日，蒋波出资偿还了剩余贷款266402.73元。案涉房屋被交付使用后，由蒋炜用于经营“富桥印象”，后蒋波参与经营。蒋波、骆建明目前尚受成都市购房资格限制。蒋波与骆建明系夫妻关系。蒋炜名下现无登记住房。 本院认为，对上诉人蒋炜主张因其已经具备购房资格，应当裁判确认登记过户至其名下的上诉理由，经审查认为，二审审理查明的事实表明，该套房屋的实际借名人是蒋波，故对该项上诉请求，本院不予支持。 对上诉人蒋波、骆建明所提案涉房屋应当判决归属于其所有的上诉请求，经审查认为，虽二审审理查明案涉房屋的实际借名人是蒋波，但因借名买房行为在借名人和登记权人之间成立的是债权关系，借名人只能对登记权利人享有债权请求权即请求协助办理过户登记手续，而不能直接请求确认所有权。同时该协助办理过户登记的请求权，只有在不违背住房限购政策的规定时才能裁判准予过户登记手续。房屋限购政策是为了实现国家对房地产市场宏观调控目的，如果法律允许当事人通过借名购房的行为来规避限购政策，实质上是架空政策性规定，有违民事活动必须遵守法律，法律没有规定的应当遵守公序良俗、国家政策的原则。在借名当时蒋波不具备购房资格，截止到本案二审阶段，蒋波自认仍不符合目前住房限购政策的规定，故其在一审和二审请求确认案涉房屋归其所有的诉请，不应获得法院裁判支持。蒋波可待自身住房条件变化或者政策发生调整符合住房限购政策时，另行提出向李芳主张协助办理过户登记手续的诉请。 本案中虽一审法院认定的基本事实与本院二审查明的事实不一致，但基于前述分析上诉人蒋炜、上诉人蒋波、骆建明的上诉请求均不能成立，其在一审中所提的诉讼请求也均不能获得裁判支持。虽理由和事实不同，但二审的裁判结果与一审的裁判结果一致。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8455元，由上诉人蒋波、骆建明和上诉人蒋波各自负担4227.5元。 本判决为终审判决。 审判长  黄小华 审判员  陈丽华 审判员  孙 睿 二〇一九年十一月十三日 书记员  张兴巧