呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3766号上诉人（原审原告）：李占维，男，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：刘丽君，女，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：李静，女，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：塔娜，女，无固定职业，住呼和浩特市。四上诉人共同委托诉讼代理人：葛如贵，内蒙古坤雅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛岩，男，无固定职业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李开祥，内蒙古战友律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆双，内蒙古战友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王瑞欣，女，无固定职业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李开祥，内蒙古战友律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆双，内蒙古战友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古天旗房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市和林格尔县盛乐经济园区成长大道路北昭君世家东侧。法定代表人：付海林，该公司总经理。上诉人李静、塔娜、李占维、刘丽君因与被上诉人薛岩、王瑞欣、内蒙古天旗房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李占维、刘丽君、李静、塔娜上诉请求：1.撤销一审判决,改判为准许执行(2018)内0105执1489号裁定,查封位于××县、302号、401号、2单元401号房屋、104号、105号、106号车库。2.一、二审诉讼费用由薛岩、王瑞欣、天旗公司承担。事实和理由：一审法院事实认定不清,法律适用错误。1、没有证据证明薛岩、王瑞欣已交付购房款。一审中李占维、刘丽君、李静、塔娜否认薛岩、王瑞欣向天旗公司交付了购房款，一审法官要求天旗公司提供交付购房款的转账凭证等有效证据,天旗公司承诺7日内提供相关证据,但一审法院没有通知李占维、刘丽君、李静、塔娜对相关证据进行质证,在判决书中也没有认定相关证据,却依据收款收据认定为签订合同当日交付了购房款。该证据在没有银行转账或现金交付凭证的佐证下,天旗公司承诺有转账凭证而又没有提供,收款收据明显证明力不足,不应认定薛岩、王瑞欣交付了购房款。2、本案案涉房屋实为以房抵债的协议安排,并不享有物权期待权。在执行异议听证和一审中,天旗公司和王琦等人均提供证据和陈述了以房抵债的事实，即案涉房屋并非薛岩、王瑞欣向天旗公司购买的,而是由王琦等人通过以房抵债协议从天旗公司取得后，又转让给薛岩、王瑞欣,这也是薛岩、王瑞欣无法提供交付购房款凭证的原因。故本案房屋取得的基础法律事实为以房抵债,在最高人民法院作出的(2017)民终354号、(2016)民终3620号、(2015)民提字第175号等案件判决中,最高院均认为,以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式,与查扣冻规定第十七条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性区别。因此,基于以物抵债而拟受让不动产的受让人,在完成不动产法定登记之前,该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。3、薛岩、王瑞欣提起的占有排除妨害纠纷案件的裁判书,不能作为本案排除执行的依据。一审判决引用了该裁判内容，因此认定薛岩、王瑞欣对案涉房屋具有实体权利。但依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第二款的规定,金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持。4、薛岩、王瑞欣提起的执行异议不符合法律规定,不足以排除执行。最高院依据《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》在相关判例中明确了对买受人物权期待权进行优先保护需同时满足四个条件:已签订合法有效买卖合同、已支付价款、实际占有及买受人对未办理过户登记无过错。本案中一是薛岩、王瑞欣没有实际向天旗公司支付购房款,二是基础法律事实为以房抵债。故本案事实并不符合法律规定的排除执行的条件,人民法院应当支持李占维、刘丽君、李静、塔娜的诉讼请求。薛岩、王瑞欣辩称，1、薛岩、王瑞欣已经支付了购房款，天旗公司出具收据、签订合同，目前为止办理了网签，房屋交付使用，物业费、暖气费等全部交付完毕。2、薛岩、王瑞欣领取了钥匙办理入住，实际占有使用。3、本着公平原则，维护社会稳定，呼市地区这种开发商抵顶给建筑商等抵账现象很普遍，且交易不违法、是合法的。希望维持原判。天旗公司未到庭接受询问，亦未发表答辩意见。李占维、刘丽君、李静、塔娜向一审法院起诉请求：1、准许执行（2018）内0105执1489号裁定，查封位于××县、302号、401号、2单元401号房屋及104号、105号、106号车库。一审法院认定事实：天旗公司于2015年2月2日取得了武川县可可花园A区1-12号楼项目的商品房预售许可证。2016年10月12日，王瑞欣与天旗公司签订三份《商品房买卖合同》以及一份《车库买卖合同》，由王瑞欣购买天旗公司开发建设的××县西户（201）房屋、1单元4层西户（401）房屋、2单元4层西户（401）房屋以及A区10号楼一层北向9号车库。合同签订当日，王瑞欣即向天旗公司交付了全部购房以及车库款项，天旗公司给王瑞欣出具收款收据。2016年10月12日，薛岩与天旗公司签订一份《商品房买卖合同》以及两份《车库买卖合同》，由薛岩购买天旗公司开发建设的××县东户（302）房屋以及A区10号楼一层北向6号车库、一层北向7号车库。合同签订当日，薛岩即向天旗公司交付了全部购房以及车库款项，天旗公司给薛岩出具收款收据。李占维、刘丽君、李静、塔娜与天旗公司民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2017）内0105民初4882号民事判决书，判决：一、天旗公司于判决生效之日起十五日内返还李占维、刘丽君、李静、塔娜借款本金655400元；二、天旗公司于判决生效之日起十五日内支付李占维、刘丽君、李静、塔娜利息504658元；三、驳回李占维、刘丽君、李静、塔娜的其他诉讼请求。判决生效后，李占维、刘丽君、李静、塔娜向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年8月31日作出（2018）内0105执1489号之一执行裁定，查封被执行人天旗公司所有的的位××镇、1-202、1-301、1-302、1-401、1-402、2-201、2-202、2-301、2-302、2-401、2-402号房屋。另查明，王瑞欣、薛岩二人系夫妻，2018年5月，王瑞欣、薛岩将王拉柱、孔海峰、倪志伟三人诉至武川县人民法院，要求三被告停止对王瑞欣、薛岩住宅以及车库的侵害，排除妨害、赔偿损失。武川县人民法院（2018）内0125民初467号民事判决书以及呼和浩特市中级人民法院（2019）内01民终575号民事判决书均认定：王瑞欣、薛岩与天旗公司签订了商品房买卖合同，并于2018年3月28日向天旗公司交纳了购买房屋的物业费、垃圾清运费、装修保证金、电视入网费、电表、水表等费用，王瑞欣、薛岩与天旗公司的买卖关系成立，王瑞欣、薛岩对涉案房屋及车库享有占有、使用权，是涉案房屋的占有人。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中王瑞欣、薛岩在本院查封之前已经与天旗公司签订合法有效的书面买卖合同，付清全部购房款，并对涉案房屋合法占有、使用，未办理不动产转移登记并非其自身原因，且王瑞欣、薛岩名下无其他可居住的房屋。依据上述相关法律规定，王瑞欣、薛岩对涉案房屋享有实体权利。李占维等人主张王瑞欣、薛岩与天旗公司签订的房屋买卖合同无效一审法院不予支持。李占维针对诉讼请求未能提交充分的证据，案外人王瑞欣、薛岩提交的证据形成完整的证据链条，足以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李占维、刘丽君、李静、塔娜的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实“合同签订当日,薛岩即向天旗公司交付了全部购房以及车库款项”，经二审询问，薛岩、王瑞欣认可其购买的房屋系抵账房，并非直接向天旗公司付款。一审查明的其他事实均有相关证据佐证，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本案争议焦点为：薛岩、王瑞欣对案涉执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据庭审查明的事实及上述法律规定，本院认为：第一，薛岩、王瑞欣与天旗公司签订《商品房买卖合同》、《车库买卖合同》，天旗公司出具收据所载时间均为2016年10月12日，故在一审法院查封涉案房屋之前薛岩、王瑞欣与天旗公司就已经签订了合法有效的书面买卖合同。第二，薛岩、王瑞欣虽没有直接向天旗公司付款而是抵顶债务，但天旗公司出具收据的行为应认定为天旗公司认可收到了薛岩、王瑞欣的款项。第三，关于占有该不动产，2018年5月薛岩、王瑞欣针对涉案房屋将王拉柱、孔海峰、倪志伟三人诉至武川县人民法院,要求三被告停止对薛岩、王瑞欣所有的6套房屋及4间车库的侵害,排除妨害并赔偿损失，该民事案件亦证实薛岩、王瑞欣占有案涉车库的时间早于查封时间。第四，未办理过户非因薛岩、王瑞欣的原因。也就是说，薛岩、王瑞欣对案涉执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，刘丽君、李静、李占维、塔娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘丽君、李静、李占维、塔娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 鄂 晓 红审 判 员 额日德尼审 判 员 韩 东 妹 二〇一九年十一月十一日法官助理 曹 文 婷书 记 员 王  昕