安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019）皖12民终3871号 上诉人（原审被告）：陆明（曾用名“史荣成”），男，1964年7月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 上诉人（原审被告）:陆海宁（系陆明之子），男，汉族，1990年2月9日出生，住安徽省阜阳市颍**。 上述二上诉人的共同诉讼代理人：巫义仓，阜阳市颍东区新华法律服务所律师。 被上诉人（原审原告）:王广建，男，1972年3月22日出生，汉族，户籍地安徽省太和县，现住阜阳市。 委托诉讼代理人：巩晓云，安徽恒冉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵云凯，安徽恒冉律师事务所律师。 上诉人陆明、陆海宁因与被上诉人王广建房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2019）皖1203民初1596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆明、陆海宁上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.涉案的房屋买卖合同为无效合同，不应认定王广建的可得利益损失324463.64元；2.王广建履行原合同过户时缴 纳的71902.36元税收为陆明所交，不应退还给王广建；3.王广建实际占有房屋并向外出租数年，每年净收房租费23000元，应将房租费从房屋增值费中扣除；4.法院拍卖涉案房屋时，陆明缴纳了37万余元的税收，应当从房屋拍卖款中扣除。 王广建辩称：因上诉人陆明的自身原因造成涉案合同不能履行，故合同解除后陆明应退还其已支付的购房款和代缴的税款。房屋租赁费只是上诉人推定的事实，未有证据佐证。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 王广建向一审法院起诉请求：1.判令陆明、陆海宁赔偿其共计1188762.36元（包括房屋价格1029860元、违约金100000元、退税余款58902.36元），并解除合同，给他人造成的租赁赔偿款另案确定后另案处理；2.诉讼费用由陆明、陆海宁承担。 一审法院查明事实：陆明曾又名“史荣成”，持有两个身份证，涉案商业房屋原登记在“史荣成”个人名下。2009年10月1日，王广建作为乙方、陆明作为甲方签订房屋买卖合同，合同约定：“1.甲方自愿将北京东路136（101）号商住楼39.61平方米（每平方米6200.00元，计价245582.00卖给乙方）；2.两家是亲戚关系现不过户，由甲方史荣成及其儿子陆海宁收到房款后签字划押，其商住的房产权属于乙方，房产证交给乙方保管；3.协议双方签字后具有法律效力，甲方不得以任何条件或其等（他）方式再次对房屋产权作出处理，若一方单方面毁约，除赔偿房屋价外，赔偿对方损失十万元；4.若日后乙方想过户，不管过户给谁，甲方和其儿子无条件提供卖方一切材料和手续，不得附加任何条件（如加价收费等）过户费不让甲方掏一分钱；5.本合同一式三份，双方各执一份，签字生效。”陆海宁亦在合同上签字。后陆明将房屋交付给王广建占有使用并出租收益。 2013年初，王广建已付清全款，请求办理房屋过户登记手续。王广建委托吕某就二手房买卖，以自己为买方名义缴纳契税10774元，以“史荣成”为卖方名义缴纳税费71902.36元。后因全国换发二代身份证，陆明另行持有的黑龙江籍“史荣成”身份证未能换发，与其现持有的“陆明”证件信息不一致，案涉房屋系登记在“史荣成”名下，未能办理过户。王广建陆续向媒体和公安机关求助均无果。经退费申请后，2015年6月25日，阜阳市地税局征管分局将以卖房“史荣成”名义所缴71902.36元税款退至史荣成名下，以买方王广建名义缴纳契税10774元退至王广建处。该部分退税款王广建认可陆明已退还13000元。 2017年，经陆明申请该涉案房屋由“史荣成”个人所有变更登记为陆明和夏秀芝共同共有。另案申请执行人申请执行陆明财产，2018年1月22日颍东区人民法院作出（2017）皖1203执842号执行裁定书，2月12日阜阳市不动产登记中心协助执行完毕，对案涉房产实施查封。同年6月20日，经颍东区人民法院委托，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司出具皖正评法字[2018]第46号房地产估价报告，确定涉案房屋在价值时点的市场价值为1029860元，单位价格为26000元/平方米，同时明确估价的限制条件（1）“本报告估价结果仅为委托方执行案件提供房屋价值参考依据，不得作其它用途使用”。同年9月6日，王广建向该院执行局提交陆明出具的谅解书一份，载明陆明将该房已卖给王广建、王广建已付清全款、自身原因未能过户、房屋一直有王广建支配使用等事项。后经该院委托淘宝网阿里拍卖平台公开拍卖，涉案房屋于同年12月10日以652722元的总价竞拍成交。同年12月20日，颍东区人民法院作出（2017）皖1203执842号之三执行裁定书，裁定案涉房产的不动产产权及相关权利归买受人周建所有。上述期间，王广建一直未向颍东区人民法院正式提出执行异议。 一审法院认为，诉辩双方争议焦点有七点：一、关于合同效力。王广建与陆明签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，该合同合法有效，对双方均有拘束力。本案因陆明责任导致无法实现房产过户登记，而主张解除合同由陆明返还房款并赔偿损失属债权范畴，，陆明提出其配偶夏秀芝现不同意出卖房产50%产权属物权范畴，不影响陆明理应承担的合同违约责任。王广建购买属善意，房产交付九年之久，陆明及其配偶夏秀芝也未提出异议。陆明现以其配偶未签名即不同意出卖为由，对其自愿签约出卖交付多年且已大幅增值的房产主张无效并免除违约赔偿责任的答辩意见不符合法律规定，且有违公平诚信原则，对此不予采信。二、合同签订后王广建是否给付全部价款。经查，2009年10月1日双方签订合同后不久陆明即将该房产交付王广建，由王广建对外出租收益、缴纳水电费至今。庭审中陆明称没有收到全部购房款但对下欠多少表述亦模糊不清，结合陆明在涉案房产被查封处置阶段于2018年9月6日向该院执行局提交的谅解书中明确表述“2009年10月，王广建一次性付清房款后双方签了合同”，综合分析认定王广建诉称的已付清购房款较为客观真实，予以确认。三、2013年初以“史荣成”名义缴纳后退至“史荣成”名下的税费款71902.36元是王广建缴纳还是陆明垫付。经查，双方合同约定过户费用由王广建承担，王广建曾于2013年1月转账交付吕某两笔计75000元委托办理诉争房产过户地税缴纳事宜，结合陆明提交的谅解书，综合分析认定该笔款项应属王广建出资缴纳，后因交易不成退至陆明处，扣除王广建自认陆明已退还13000元，下余58902.36元未予退还。四、造成目前涉案房产无法履行的归责。本案中，涉案房屋过户不能的原因系陆明的曾用名“史荣成”身份证失效单方原因导致。2017年，陆明在并无证据证明已解除买卖合同或已告知王广建的情况下，违反合同第三条“协议双方签字后具有法律效力，甲方不得以任何条件或其他方式再次对房屋产权作出处理”的约定，将诉争房产变更登记为“陆明、夏秀芝共同共有”，进而导致2018年该房产被该院在其他执行案件中，作为被执行人陆明的财产查封拍卖。陆明应承担造成合同不能履行的主要责任。五、关于涉案房屋现有价值，拍卖的实际成交价652722元更能准确反映涉案房屋的真实市场价值；六、给王广建造成损失的范围、标准及数额确定。对于王广建已支付的购房款245582元及缴纳国库后退至陆明处的下余税款58902.36元，陆明依法应予返还，同时还应赔偿王广建相应损失。本案以2013年王广建主张过户为节点，虽因陆明原因未能履行过户登记，但排除该因素王广建也需按照合同约定，承担缴纳相关部门核定过户所需的契税10774元、地税71902.36元合计82676.36元，才能实现合同履行后的全部房产权益，故王广建可得利益部分应为涉案房屋现有价值652722元减去已支付购价245582元，再减去实现利益应付费用82676.36元，即324463.64元。七、陆海宁是否应该与其父陆明共同承担责任。陆海宁虽在案涉房屋买卖合同上签名，但其不是产权所有人，不具有出卖人主体资格，也无证据证明其在合同履行中获取实际利益，合同内容中亦无其承担担保意思的明确表述，应视为合同订立的见证人地位，故王广建诉请陆海宁共同承担责任的意见无事实和法律依据，不予支持。 综上，因陆明责任造成其与王广建2009年10月1日订立的买卖房屋合同已无法履行，现王广建提出解除合同陆明无异议，予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除王广建与陆明于2009年10月1日签订的《买卖房屋合同》；二、陆明于判决生效后十日内一次性返还王广建购房款245582元、垫付下余退税款58902.36元及可得利益损失324463.64元，上述三项合计628948元；三、驳回王广建的其他诉讼请求。 二审中，陆明提供如下新证据：税收缴款书七张，证明在法院拍卖时，其为涉案房屋缴纳了37万余元的税，应从涉案房屋的增值款中予以扣除。 王广建质证认为：该组新证据与本案没有关联性，系陆明因其他案件而产生的费用。 本院认证意见：涉案房屋系因陆明的不当行为导致被拍卖，税务部门收取税收不影响房屋的实际增值。该组证据不能达到陆明的证明目的，本院不予采信。 当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人陆明与被上诉人王广建签订的房屋买卖合同真实、合法，并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，因涉案房屋因陆明的原因已被法院拍卖导致无法过户，王广建主张解除合同并要求陆明赔偿其经济损失与法有据，应予支持。故陆明关于涉案房屋买卖合同无效，不应赔偿王广建关于房屋增值损失的上诉理由不能成立，本院不予采信；关于王广建履行原合同过户时缴纳的税收71902.36元，一审根据涉案房屋买卖合同中约定的内容、证人吕某出具的书面证言及陆明提交的谅解书，认定该笔费用系王广建出资缴纳，因交易不成退至陆明处并无不当，故陆明关于该笔税收系自己缴纳，不应退还给王广建的上诉理由不能成立，本院不予采信；一审法院认定涉案房屋的增值系房屋交付九年后实际价值的增长，故陆明关于房租费和税收费用应从房屋增值部分中扣除的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，陆明和陆海宁的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。 二审案件受理费16944元，由上诉人陆明、陆海宁负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十一月六日 书记员 董 璇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。