山东省郯城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1322民初6538号原告：李某某,女,1970年1月12日生,汉族,郯城县,居民。委托诉讼代理人：李想，山东天宇人律师事务所律师。被告：某某有限公司。住所地：郯城县。法定代表人：张某某，该公司经理。委托诉讼代理人：田永付，郯城山之东法律服务所法律工作者。原告李某某与被告某某有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某的委托诉讼代理人李想、被告某某有限公司的委托诉讼代理人田永付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告停止侵害、排除妨碍、继续履行《房屋租赁合同》；2、依法判令被告承担违约金1万元。3、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告李某某与被告某某有限公司于2016年8月30日签订了《房屋租赁合同》，合同约定,原告租赁被告位于郯城县杨集镇××村的房屋18间,面积6500平方米,租赁期限自2016年9月1日至2036年9月1日,租金为每年10万元,合同签订后,原告依约租用房屋并支付房屋租金。2019年7月,被告无缘由阻碍原告正常使用，纠集社会人士多次派人采取堵门、上锁等方式阻碍原告的合法经营，给原告造成巨大经济损失，现原告诉至法院，要求判如所请。被告某某有限公司辩称，1、双方签订的合同属实，但原告未实际交付租金，符合合同约定解除的条件之一。2、原告于2019年2月违约将涉案房屋转租他人违法经营石子粉碎，改变了租赁房屋用途，现被政府环保部门依法取缔，原告构成违约及违法，符合合同解除的两个条件。3、被告已于2019年3月份通知原告解除了合同，即使被告阻止他人使用房屋，也是在行使保护自己的财产权利，并非对原告构成侵权，原告的诉求无事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉求。原告围绕诉讼请求提供证据如下：1、《房屋租赁合同》，证明原告租赁被告位于杨集镇××村的厂房，面积6500余平米，租赁期间20年，租金每年10万，合同生效，且双方已实际履行。2、《房屋产权证书》、《土地使用权证书》，证明被告的房屋具有合法有效的房产证及土地证，双方之间的租赁合同合法有效。3、付款凭证及收据两张，证明原告通过银行转账方式两次向被告转账支付租金40万元，被告向原告出具收到条。4、视频资料，证明被告的法定代表人纠集其女儿等人阻碍原告合法使用租赁物，严重违反了合同约定，应当承担违约责任。被告某某有限公司对上述证据质证意见如下：对证据1认为，对其真实性没有异议，对证明目的有异议，原告违约构成了合同解除的四个条件：（1）未按合同缴纳租金达12个月以上。（2）损坏房屋及设备严重。（3）未经出租人同意改变房屋用途。（4）、未经出租人同意转租房屋。对证据2认为，对其真实性合法性没有异议，能够证明被告是该证书记载的房产所有人及土地使用权人。对证据3认为，真实性无异议，但原告对该转账又自行操作，将款项自行转走和支取。对证据4认为，视频没有出现原告所证明的情况，不能证明原告的证明目的，视频及照片拍摄时间在被告通知原告解除合同后，即使是被告方的行为，也是被告合法管理其自身财产的行为。被告某某有限公司对其抗辩提供证据如下：1、中国农业银行卡交易明细清单，证明原告虽然于2016年10月30日通过银行转账方式支付了20万元租金，但于当日要求退还，实际未支付2016年9月1日至2018年8月31日的租金。2、中国农业银行卡交易明细清单，证明原告2018年3月12日补交2016年9月1日至2018年8月31日的租金后，又于当日及次日要求退回租金，实际又未支付2016年9月1日至2018年8月31日的租金。3、临沂12345办理通知单，证明原告因涉嫌转租涉案房屋给他人粉碎石子，污染环境，被举报要求政府机关办理，构成违法经营的事实。4、照片四张，证明原告违约转租房屋经营石子粉碎,严重损害房屋承重结构，已构成改变租赁用途的事实。5、录像光盘一个，证明原告将涉案房屋及场地违约转租他人后的使用状态。6、证人单某的证人证言，证人单某证明涉案房产及土地被原告转租案外人李鹏、黄继刚等人经营石子厂，后被环保部门查处停产经营；2019年3月，案外人李乙波即丰农粮贸有限公司的实际所有人要求与原告终止合同。7、证人张某的证人证言，证人张某证明丰农粮贸有限公司实际是李乙波管理，法人原为李印开，是李乙波二叔，现为张某某，是证人张某的大爷，证明原告李某某将租赁的部分房屋转租给案外人李鹏等人经营石子厂并将租赁房屋破坏，加上李乙波说原告没有给付租金，要求终止合同，李乙波在2019年3、4月份要求石子厂停产加之环保查处，后没有再生产。原告对被告提供的证据质证意见如下：1、对证据1、2的真实性没有异议，该两份证据能够证明被告收取原告租金的事实，不能证明被告主张的款项又被原告支取。2、对证据3认为，该证据是复印件或打印件，并非原件，对其真实性及证明目的不予认可。3、对证据4认为，对真实性没有异议，但不能证明原告转租的行为，也不能证明原告存在破坏房屋的行为。4、对证据5认为，该证据形成于2019年10月21日，该时间已在原告起诉后，房屋处在停滞空白状态，原被告均未使用，可以证实因被告的阻碍，致使原告无法正常经营，应当承担违约责任。5、对证6、7认为，（1）两证人的陈述存在出入，证人张某与法人张某某是亲叔侄关系，存在法律上的利害关系，其证言不能采纳。（2）两证人陈述不能体现某某有限公司或法定代表人李印开与原告进行沟通，李乙波不能代表某某有限公司。（3）证人不能证明原告将涉案房屋转租他人经营，也不能证明涉案房屋现有的破坏情况系出租行为造成，更不能证明被告曾要求解除合同。本院经审理认定事实如下：2016年8月30日，原告李某某与被告某某有限公司签订房屋租赁合同，合同约定：原告租赁被告坐落于杨集镇××村的某某有限公司的房屋18间,面积6500平方米，租赁期间为2016年9月1日至2036年9月1日，租金每两年20万元，以现金或转账的形式缴纳。租赁房屋的用途为经营粮食收购、储存等，……。其中合同第十一条约定了合同解除的情形，有下列情形，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按照约定交付租金达12个月以上的；2、承租人所欠各项费用达拾万元以上；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4、承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损害的；5、未经出租人同意，承租人将房屋进行装修的；6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租他人的（该项合同显示已划掉）；7、承租人在出租房屋进行违法活动的。有下列情形之一，承租人有权解除本合同：1、出租人延迟交付房屋6个月以上；2、出租人违反本合同规定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。合同第十三条约定了双方的违约责任：双方协定如下：合同期满前，任何一方不得要求解除合同，否则应支付另一方违约金壹佰万元，出租人不得干扰或影响承租人正常经营，否则应支付违约金每天500元整。合同签订后双方依约履行。现原告以被告阻碍原告正常经营，构成侵权，遂诉至本院要求停止侵权、排除妨碍，继续履行合同，并要求支付违约金1万元。另查,1、2016年10月30日、2018年3月12日，被告某某有限公司为原告李某某出具租金收到条两张，收款各为20万元，共计40万元。2、2019年5月被告某某有限公司法定代表人由李印开变更为张某某。3、某某有限公司法定代表人李印开与案外人李乙波(证人陈述的某某有限公司的实际所有人)系叔侄关系，李乙波的嫂子张衍红系变更后法人张某某的女儿。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定：承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（）排除妨碍；……。本案原告李某某与被告某某有限公司签订的房屋租赁合同，没有违反法律规定，且系当事人的真实意思表示，故该合同为合法有效的房屋租赁合同，合同生效后，原被告均应当按照约定全面履行自己的义务,原告李某某按照合同的约定依法对该租赁物享有使用、收益的权利。原告李某某主张被告某某有限公司派人采取堵门、上锁等方式阻碍原告的合法经营，要求被告停止侵权、排出妨碍；对其主张原告方提供了视频证明系被告法定代表人张某某女儿张衍红等人实施以上上锁等行为，另被告提供的证人张某证实系被告某某有限公司法定代表人张某某让其女儿张衍红去阻止原告租赁厂房范围内的石子厂的经营，原告提供的证据与被告提供的证人证言能够相互印证，应认定张衍红等人实施的行为系代表被告某某有限公司，被告某某有限公司构成侵权，原告主张被告停止侵权、排出妨碍，于法有据，依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案被告抗辩原告的行为已经构成合同约定的解除条件并对该项抗辩提供了证据，但被告没有提供证据证明已经通知原告并解除了合同，故即使原告的行为达到了合同解除的条件，在被告没有行使合同解除权解除合同之前，原被告之间的合同仍然有效，原告要求被告继续履行合同，于法有据，依法应予支持，对被告的辩称，依法不予采信。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定：没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告主张违约金1万元，虽然提供了房屋租赁合同等证据，但不足以证明原告的主张，故原告的该项主张，证据不足，本院依法不予支持。综上所述，对原告的诉讼主张，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、被告某某有限公司立即停止侵权、排除妨碍，继续履行原被告双方签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费***元，减半收取***元，由被告某某有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  李岩二〇一九年十一月十一日书记员  杨慧