西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初17053号 原告：赵蓉，女，1986年2月21日出生，汉族，住西安市雁塔区。 被告：郑清群，女，1943年11月24日出生，汉族，西安市碑林区，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：嵇文兵，陕西许小平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳旗，陕西许小平律师事务所实习律师。 被告：赵农，男，1972年3月24日出生，汉族，西安市雁塔区居民，住雁塔区。 被告：赵俊，男，1972年1月25日出生，汉族，西安市雁塔区居民，住该处。 委托诉讼代理人：嵇文兵，陕西许小平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳旗，陕西许小平律师事务所实习律师。 被告：西安大家帮信息咨询有限公司，住所地：西安市高新区。 法定代表人：高升，该公司总经理。 原告赵蓉与被告郑清群、赵农、赵俊、西安大家帮信息咨询有限公司（以下简称“大家帮咨询公司”）定金合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵蓉、被告赵农、被告郑清群及赵俊的共同委托诉讼代理人嵇文兵、大家帮咨询公司的法定代表人高升到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告赵蓉诉称，2018年4月11日，原告作为买房人在被告大家帮咨询公司的推介和磋商下，与卖房人赵影签署了《买卖定金合同》，合同约定原告购买登记在赵影名下的位于西安市碑林区友谊西路243号公路设计院26幢30302室XX路XX路设XX幢XX室商品房，定金10万元，并约定“卖房人单方面要求终止本协议约定交易，则卖房人应赔付买房人相当于定金两倍的违约金”。合同签订当天，原告向卖房人支付了定金5万元、第二天支付5万元，共计10万元，但截至目前，卖房人并未将涉案房屋交付给原告，且表示不再将涉案房屋卖于原告，不再履行《买卖定金合同》。本案中《买卖定金合同》载明的卖房人赵影已于2013年去世，本案被告郑清群系赵影配偶，被告赵农系赵影长子，被告赵俊系赵影次子。原告认为，本案中被告郑清群、赵农、赵俊的行为已经构成根本违约，原告依法有权要求解除《买卖定金合同》，且有权要求被告郑清群、赵农、赵俊向原告双倍返还定金20万元，目前，被告赵农已向原告返还4.3万元。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.判决解除原告与被告赵农于2018年4月11日签订的《买卖定金合同》；2.判决被告郑清群、赵农、赵俊向原告返还定金15.7万元；3.判决被告大家帮咨询公司对郑清群、赵农、赵俊向原告返还定金的15.7万元承担连带责任；4.本案诉讼费由四被告承担。 被告郑清群、赵俊辩称，1.原告请求法院判决解除合同没有法律依据。依据《合同法》第九十条之规定，享有解除权的当事人主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。而本案中，原告在没有履行通知义务的情况下，无权要求法院直接判决解除合同。2.本案的定金合同应当无效。被告郑清群、赵农、赵俊为涉案房屋的共有权人，被告赵俊从未委托过任何人出售该房屋，且现在房屋已过户登记到自己名下。因此被告赵农在没有赵俊授权的情况下出售房屋，原告在没有赵俊的授权的情况下购买房屋，并且是在专业的中介机构即第三人的指导下进行的，由此可见，应当是原告与被告赵农恶意串通，侵害了赵俊的合法权益，合同属于无效合同。同时，被告郑清群年事已高，其对是否出售房屋，是否授权被告赵农作为出售房屋委托人声称并不清楚，也未收到分文售房款。3.本案应当按照无效合同处理。至于原告付款的具体情况，被告郑清群和赵俊均不知晓，也未收取分文房款，因此作为无效合同，应当由原告和被告赵农另行处理，与郑清群和赵俊无关。 被告赵农辩称，他受被告赵俊及被告郑清群的委托与原告签订了《定金买卖合同》，后原告向他支付了10万元定金。2018年8月以后，《定金买卖合同》无法履行。他于2019年4月3日与原告就退还定金达成了协议，即退还原告定金10万元，并赔偿损失4万元。后他于2019年分三次向原告返还了4.3万元，故剩余9.7万元应由他和郑清群、赵俊共同承担。 被告大家帮咨询公司辩称，其公司与原告签订的合同是合法、有效的，对于原告与被告赵农之间退还定金及解除合同一事其公司不知情，故不承担连带责任。 经审理查明，2018年4月11日，原告赵蓉（乙方）与被告赵农（甲方）在被告大家帮咨询公司（丙方）的居间下，就西安市碑林区友谊西路243号公路设计院26幢30302室XX路XX路设XX幢XX室房屋签订《买卖定金合同》，约定房屋转让价为89万元，其中购房定金10万元，并约定签订合同当日乙方向甲方交付定金10万元，又约定若甲方单方面要求终止本协议约定交易，则甲方应赔付乙方相当于定金两倍的违约金，且丙方服务费由甲方全额承担。上述合同签订当日，被告赵农向原告赵蓉出具收条一份，载明收取涉案房屋定金10万元。后因涉案房屋无法交付于原告，原告便与被告赵农协商解除《买卖定金合同》，双方并于2019年4月3日签订协议书一份，该协议载明：“公路局家属院10-西-302”目前无法交易，今协商退还赵蓉10万元定金，并赔偿4万元经济损失，赵农承诺在2019.4.15前处理完以上事宜，处理完后《买卖定金合同》解除。” 另查明，本案涉案房屋原所有权人为赵影（2013年已去世），被告郑清群为赵影配偶，被告赵农、赵俊为赵影之子。2018年1月27日，被告郑清群向被告赵农出具委托书一份，委托被告赵农全权办理涉案房屋的有关转让手续，代为签署房产转让合同并收受房款，在有关文件上签字，代理期限为2018年2月1日至2022年12月30日。 又查明，被告赵农于2018年12月20日出具“放弃继承权声明书”一份，载明其自愿放弃对涉案房屋的继承权。 以上事实，有《定金买卖合同》、赵影房产证、委托书、收条、放弃继承声明书、协议书、当事人陈述、庭审笔录/郑清群谈话等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，部分共有人与第三人就共同共有房屋的处分仅意思表示一致并达成协议，尚未发生物权变动的，此协议应为效力待定的合同。本案中，原告与被告赵农签订合同之时，涉案房屋登记在赵影（已去世）名下，被告郑清群、赵农、赵俊均对涉案房屋享有权利，该房产买卖必须经过共有人的同意，被告赵农在无被告赵俊的明确授权下与原告就涉案房屋签订《买卖定金合同》，事后也未得被告赵俊的追认，故被告赵农的行为属无权处分，现原告要求解除与被告赵农于2018年4月11日签订的《买卖定金合同》本院予以支持；原告要求被告郑清群、赵农、赵俊共同返还定金20万元（已付4.3万元），根据原告与被告赵农签订的《定金买卖合同》约定，被告赵农本应向原告赵蓉双倍返还定金，但原告赵蓉在订约时未认真履行注意义务，存在过失，故亦应承担一定的责任，而被告赵农作为被告郑清群的代理人，被告郑清群对代理人赵农的代理行为亦应承担相应的民事责任，被告赵俊并未授权被告赵农转让涉案房屋，故《买卖定金合同》对被告赵俊不发生法律效力；原告要求被告大家帮咨询公司承担连带责任，本院认为该项诉请无合同约定，亦无法律规定，故不予支持。被告赵农辩称其通过微信聊天取得了被告赵俊的授权，本院认为该微信聊天显示时间系7月30日，而原告与被告赵农签订合同时间为4月份，且该聊天内容并未明确授权被告赵农代理转让房屋的行为，故对该辩解理由本院不予采纳；被告赵农又辩解，其与原告达成协议约定退还原告10万元定金并赔偿4万元经济损失，故剩余退还数额应为9.7万元，本院认为当事人可以约定附解除条件的合同，自条件成就时失效，本案中，被告赵农并未按约定条件履行，本院视为该条件不成就，故对4万元的经济损失不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第四十五条、第四十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告赵蓉与被告赵农于2018年4月11日就西安市碑林区友谊西路243号公路设计院26幢30302室XX路XX路设XX幢XX室房屋签订的《买卖定金合同》； 二、被告郑清群、赵农应于本判决生效之日起二十日内返还原告赵蓉定金10万元，并赔偿原告赵蓉8万元（已付4.3万元）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3440元，由被告郑清群、赵农负担（因原告已预交，由被告在向原告支付上述款项时一并付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  史伟萍 审判员  王晓彦 审判员  吕睿涵 二〇一九年十一月十二日 书记员  史艺华 打印：相丽华校对：史艺华2019年月日送达