广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤01执异1046号 案外人：广州市森华房地产有限公司。住所地：广州市南沙区珠电路****M铺（限办公用途）。 法定代表人：李思廉，职务：董事长。 委托诉讼代理人：郑先锋，系该司职员。 委托诉讼代理人：王天程，系该司职员。 申请执行人：邓华根，男，1955年6月28日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托诉讼代理人：周倩炜，广东诚挚（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。 被执行人：谭雪峰，男，1970年4月20日出生，汉族，住广州市南沙区。 被执行人：奥益锦德（广州）物流有限公司。住所地：广州市南沙区丰泽东路**（自编**楼）X1301-C3965（集群注册）（JM）。 法定代表人：谭雪峰。 关于申请执行人邓华根依据已经发生法律效力的(2018)穗仲案字第31129号仲裁书申请执行被执行人谭雪峰、奥益锦德（广州）物流有限公司民间借贷合同纠纷一案，本院以（2019）粤01执3190号立案执行。在该案执行过程中，本院对预告登记在谭雪峰名下位于广州市南沙区XXXX湾X街A2栋31XX房进行了预查封。现案外人广州市森华房地产有限公司提出执行异议，要求中止对上述房产的执行程序。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月7日举行了听证，广州市森华房地产有限公司的委托诉讼代理人郑先锋，邓华根的委托诉讼代理人何火日、周倩炜，谭雪峰参加了听证，现已审查终结。 广州市森华房地产有限公司请求法院：1.中止（2019）粤01执3190号案件的执行；2.立即解除对广州市XXXX湾住宅A1至A5栋及地下室A2栋住宅31层31XX房的查封及相关措施，以免扩大案外人的损失。其事实与理由如下:在（2019）粤01执3190号案件的执行过程中，本院将案外人的财产，即位于广州市XXXX湾住宅A1至A5栋及地下室A2栋住宅31层31XX房，作为被执行人谭雪峰的财产予以查封，侵犯了案外人的合法权益，案外人依法提出本执行异议。一、广州市森华房地产有限公司是涉案房产的唯一合法产权人。广州市森华房地产有限公司与被执行人谭雪峰就涉案房产签订《广州市商品房买卖合同》，约定谭雪峰购买涉案房产，但目前还未办理不动产权证。根据不动产登记查询结果显示，该房屋产权人目前仍登记为广州市森华房地产有限公司，被执行人仅为预告登记权人，并未实际取得涉案房屋产权。同时依照《物权法》第9条、第14条、第16条、第17条及第20条等相关规定，预告登记并非现实的所有权，而是对将来所有权发生变动的请求权，在预告登记人未进行所有权登记之前，广州市森华房地产有限公司仍为涉案房产唯一合法的实际产权人。二、涉案房产的预告登记应当依法失效，法院不应对涉案房产进行预查封。目前，被执行人谭雪峰仅为涉案房产的预告登记权人。根据《物权法》第20条第2款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”合同签订后，广州市森华房地产有限公司依约履行合同相关义务，现因被执行人谭雪峰未缴纳契税，导致房产证至今未能办妥。被执行人谭雪峰在能进行不动产登记的情况下未按时进行登记，其预告登记应当依法失效，不应再具有预告登记的效力。现贵院仍将谭雪峰视为涉案房屋的预告登记权人，并对涉案房屋做了预查封，显然侵犯了广州市森华房地产有限公司对该房产的合法权益，实属不当。三、法院不应该拍卖广州市森华房地产有限公司的合法财产，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及最高院司法解释都规定只有是被执行人财产才可进入实体程序处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第247条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。”《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”上述规定不但明确了只有被执行人名下的财产才可以正式查封，而且也明确了只有产权明确归属于被执行人的财产，才可进入实体处理程序。现涉案房屋登记在广州市森华房地产有限公司名下，并没有登记在被执行人名下，法院不应将其作为被执行人财产予以查封、拍卖。综上，广州市森华房地产有限公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第1条的规定，提出本异议申请，以维护广州市森华房地产有限公司的合法权益。为此，广州市森华房地产有限公司向本院提交了以下证据：1.广州市不动产登记查册表；2.广州市房地产初始登记告知书及房屋清单；3.办理房产证通知及EMS快递单;4.《广州市商品房买卖合同》（预售）。 本院查明，邓华根与谭雪峰、奥益锦德（广州）物流有限公司民间借贷合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2019年2月27日作出(2018)穗仲案字第31129号裁决书，裁决如下：（一）谭雪峰偿还邓华根借款人民币本金116006.28元和港币本金20万元并支付违约金（违约金分别以人民币本金116006.28元和港币本金20万元为基数，按每日万分之五，从2018年9月8日起计至实际清偿之日止）；（二）谭雪峰赔偿邓华根财产保全保险费1500元、财产保全费2028元；（三）本案仲裁费13762元由谭雪峰承担（该费用已由邓华根预缴，本会不作退回，由谭雪峰迳付邓华根）；（四）奥益锦德（广州）物流有限公司对上述（一）（二）（三）确定由谭雪峰应向邓华根支付的款项承担连带清偿责任。该裁决书已发生法律效力，被执行人未履行上述法律文书确定的义务，依申请执行人邓华根的申请，本院于2019年06月20日以（2019）粤01执3190号立案执行。在该案执行过程中，本院于2019年7月3日作出（2019）粤01执3190号执行裁定书，裁定查封、冻结、扣划、截留、扣押被执行人谭雪峰、奥益锦德（广州）物流有限公司名下价值353861.2元（含执行费）的财产。 另查明，根据广州市不动产登记查册表显示，广州市南沙区海泮街11号3103房[不动产权证书号：1102XXXX号]，登记权人为广州市森华房地产有限公司，单独所有。谭雪峰与广州市森华房地产有限公司于2016年5月14日签订《广州市商品房买卖合同》（预售）[编号：20160518XXXX]，有以下约定：“……第十一条预购商品房预告登记……广州市森华房地产有限公司应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为谭雪峰办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付谭雪峰……”。此后，涉案房产预告登记在谭雪峰名下。 再查明，(2018)穗仲案字第31129号案件审理过程中，南沙法院于2018年12月24日以（2018）粤0115财保442号裁定书对谭雪峰名下的位于广州市南沙区XXXX湾X街A2栋31XX房产进行查封，查封期限为2018年12月21日至2021年12月20日。2019年7月本院作出（2019）粤01执3190号公告，拟对上述房产进行评估、拍卖等处理。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”南沙法院在(2018)穗仲案字第31129号案件审理过程中作出的（2018）粤0115财保442号裁定，对涉案房产采取的查封措施，现已自动转为（2019）粤01执3190号案件的查封措施。 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”涉案房产已经预告登记在谭雪峰名下，（2019）粤01执3190号案件对涉案房产进行查封符合上述规定，并无不当。 《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”广州市森华房地产有限公司主张谭雪峰未缴纳税费导致房产证至今未能办妥，预告登记应当失效，对此广州市森华房地产有限公司应另循法律途径解决，预告登记是否失效并非本案审查的范围，本案不能对于预告登记是否已经失效作出认定。从本院查明事实来看，涉案房产目前仍预告登记在谭雪峰名下，因此，广州市森华房地产有限公司请求解除对涉案房产的查封缺乏事实和法律依据，对其该项请求，本院依法予以驳回。另外，涉案房产虽然办理了预告登记，但实际上仍然登记在广州市森华房地产有限公司名下。而房屋预告登记保全的仅是预告登记权利人未来请求实现不动产物权的权利，是对预告登记期间预告登记义务人处分房屋效力的排斥；预查封也仅是对预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，预查封的执行效力取决于预告登记是否符合本登记的条件。现广州市森华房地产有限公司对于预告登记的效力以及涉案房产权属提出异议，预告登记是否符合本登记的条件，最终能否登记在谭雪峰名下，尚属未知。在此情况下，本院暂不应对涉案房产进行处置，待涉案房产权属明确后，再行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条的规定，裁定如下： 驳回案外人广州市森华房地产有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （此页无正文） 审判长  李小明 审判员  胡伟东 审判员  刘 皓 二〇一九年十一月二十九日 书记员  陈洁雅                                                                                                                                                                 莫乔珍