湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11399号上诉人（原审原告）：长沙名轩物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉花园1号办公楼四楼。法定代表人：夏一冰，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：邹永波，男，1963年2月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人长沙名轩物业管理有限公司因与被上诉人邹永波物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院(2019)湘0104民初7637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，上诉人认为一审法院认定事实不清、适用法律错误。自2011年9月1日起，被上诉人开始拖欠物业费，且上诉人进行了多次催告。一个物业服务合同在合同期限内可视为一个整体，每月缴纳物业服务费均可视为整体债务的分期履行。故上诉人对被上诉人主张从2011年9月1日起的物业费和逾期违约金没有超过诉讼时效。被上诉人辩称，被上诉人自2011年9月开始没有缴纳物业管理费，并于2017年2月将房屋卖给了康庄，在此期间上诉人没有向被上诉人催收过物业费。2019年6月上诉人才向法院起诉。长沙名轩物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判决邹永波支付长沙名轩物业管理有限公司物业管理费16849.1元（自2011年9月1日至2017年8月31日）；2、请求判决邹永波支付违约金22492.67元；3、本案诉讼费由邹永波承担。一审法院认定事实：2007年4月1日，长沙咸嘉房地产开发有限公司（甲方）与长沙名轩物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》。该合同对物业基本情况、委托管理事项、合同期限、双方权利和义务、管理服务费用、违约责任等内容进行了约定。该合同明确根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，由甲方选聘乙方对嘉逸名庭小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。该合同第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容，……5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。该合同第六条约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.5元/月.平方米，包含电梯分摊费。合同第七条约定，……物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在季末（每次缴纳的具体时间）履行交纳义务。第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之一的标准向乙方支付违约金。长沙名轩物业管理有限公司依约为嘉逸名庭小区提供物业服务直至2017年8月31日退场。邹永波系岳麓区咸嘉村嘉逸名庭小区2栋1801号房业主，房屋面积为156.01平方米。邹永波名下房屋自2011年9月1日起至2017年8月31日一直未按合同约定缴纳物业服务费，长沙名轩物业管理有限公司于2017年10月18日上门送达催缴函但未果。另查明，邹永波于2017年2月6日已将其名下位于岳麓区。康庄在起诉后因已缴纳其后段物业费，一审法院已裁定准许长沙名轩物业管理有限公司撤销对邹永波康庄的起诉。还查明，文正群（系邹永波妻子）于2013年12月25日向长沙市岳麓分局咸嘉湖派出所报警称，嘉逸名庭2栋1801房被盗，经查，系其家中被人插片入室盗走3包和天下烟、保险柜内价值5万多元首饰、和IPAD1台。邹永波同时提供了其房顶有缝照片。一审法院认为，长沙咸嘉房地产开发有限公司与长沙名轩物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。从2011年9月1日至2017年8月31日，长沙名轩物业管理有限公司为邹永波提供了物业服务，但邹永波一直未缴纳在此期间的物业服务费用，长沙名轩物业管理有限公司诉请邹永波交纳的物业服务费16849.1元。邹永波认为长沙名轩物业管理有限公司履行物业服务义务时在安保和协调维修上存在瑕疵，一审法院予以采纳，酌情将物业管理费打7折。对于长沙名轩物业管理有限公司要求邹永波支付违约金22492.67元，因有服务瑕疵，且物业合同约定的违约金过高，一审法院予以调整，酌情考虑为打折后欠交的物业费的10%。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年（2017年10月1号前为2年）。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。2011年9月，长沙名轩物业管理有限公司因房顶严重漏水向物业反映得不到解决而拒交物业管理费，直到2017年2月6日邹永波将房产已转让，该期间长沙名轩物业管理有限公司并无证据证明长沙名轩物业管理有限公司曾向邹永波主张过权利或邹永波同意履行义务。2019年6月4日长沙名轩物业管理有限公司向一审法院起诉主张权利，因物管费约定按季缴纳，故在2016年6月份前的物业管理费已过诉讼时效。根据法律规定，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。现邹永波提出长沙名轩物业管理有限公司的诉讼请求因超过了诉讼时效应当予以驳回的请求，一审法院予以部分支持。2016年6月4日至2017年2月5日期间的物业管理费邹永波仍应交纳。根据计算，未过时效物业费为1880元，因物业服务存在瑕疵，予以适当调整，邹永波应支付物业费1316元，违约金132元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、邹永波于判决生效之日起五日内向长沙名轩物业管理有限公司支付物业服务费1316元，违约金132元。二、驳回长沙名轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取392元，由长沙名轩物业管理有限公司负担242元，由邹永波负担150元。此款已由长沙名轩物业管理有限公司预付，邹永波在给付上述款项时一并给付长沙名轩物业管理有限公司。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人要求被上诉人缴纳2011年9月至2016年6月期间物业费的诉求是否过诉讼时效。上诉人主张已多次催告被上诉人交纳物业费，其诉请未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，上诉人应提交向被上诉人催缴物业费，诉讼请求未超过诉讼时效的证据，否则，应承担举证不能的法律后果。现上诉人仅提交2017年10月18日在涉案房屋大门上张贴催缴物业费用函的照片，而涉案房屋已于2017年2月由邹永波转让给康庄。上诉人未提交其他证据佐证其主张，应承担举证不能的法律后果，故对上诉人的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人长沙名轩物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费784元，由上诉人长沙名轩物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十一月十三日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。