云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0427民初1426号 原告：尉迟培华，女，1972年3月7日生，彝族，住新平县。 委托诉讼代理人：刘应成，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：新平中恒投资有限公司，住所地：玉溪市新平县XX街道办事处团山路，统一社会信用代码：915304275718692875。 法定代表人：杨育康，董事长。 委托诉讼代理人：阮宏兵，云南精恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告尉迟培华与被告新平中恒投资有限公司（以下简称中恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尉迟培华及其委托诉讼代理人刘应成，被告新平中恒投资有限公司的委托诉讼代理人阮宏兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尉迟培华向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告解除2018年7月3日达成的口头房屋买卖协议，并承担双倍返还定金300000元的违约责任；2.判令被告因失信将原告所预定的新平XXX期四合院XX号多销售所得的房屋差价145381元支付给原告；3.本案全部诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告双方于2018年7月3日订立的《新平中恒投资XX园车位认购协议》，并双倍返还车位定金100000元；2.判令被告双倍返还因XXX期XX号房屋买卖合同无法履行的定金200000元；3.判令被告因失信将原告所预定的新平XXX期四合院XX号多销售所得的房屋差价145381元支付给原告；4.本案的诉讼费由被告承担。庭审中原告将第3项诉讼请求中主张的差价变更为71732元。事实和理由：2018年5月18日，原、被告双方签订书面的《新平中恒投资XX园商品房认购协议》，原告订购了由被告开发的XX园项目X期四合院x号的商品房，单价4184元/m2，双方按约签订了正式的购房合同。6月份时任被告公司营销总监任骥向原告介绍其他位置较好的该项目房屋，因双方刚签过书面的认购协议，任骥说合同就照刚签订的执行，未重新签订新的认购协议，但口头商定，被告开发的同一地点的XX园项目X期四合院XX号按原告之前定购的X期四合院x号的价格：建筑面积225.5m2，单价4184元/m2，总价944619.5元卖给原告。于是，原告按照约定分别于2018年6月30日、7月3日向被告交了定金50000元、100000元，合计150000元，认购新平XXX期四合院XX号及地下停车位1个。期间，原告多次到被告处催办，要求和被告签购房协议，时任该公司营销总监任骥以过几天再签或直接签购房合同为由，拖延未作办理。直至2018年12月原告才知道，因第三人给的价更高，被告为了多卖145381元，在未通知原告的情况下，将原告已经交了定金的新平XXX期四合院XX号以1090000元的价格转卖给他人，所交定金至今被违约占用。自2018年12月至今，原告多次和被告公司的相关人员交涉，该公司一直以公司董事长杨总在外地为由，拖延处理。原告认为，被告不顾原告已交定金的法律事实，故意怠于履行合同，擅自撕毁合约，系不诚信的行为。故原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告中恒公司辩称，原告起诉无事实及法律依据，应该予以驳回。从原告的起诉来看，本案的法律关系属于商品房预售合同纠纷，根据合同法的规定，该类合同需要书面形式，而无口头或其他形式。原告要求双倍返还定金，定金合同是一个诺成合同，它的生效要件必须依附主合同存在为前提。在本案中，由于没有主合同的存在，所以定金合同是无效的。且从实质来看，原告主张的所谓定金，其实是一个认筹款，并非实质上的定金，所以按照法律规定，只能返还150000元的款项而不是双倍定金。再而也不存在解除商品房合同，因为自始至终就没有存在这个商品房合同。针对原告变更后的诉讼主张，根据《民法通则》及《合同法》、《担保法》的相关规定，定金合同是依附于主合同成立的合同，本案的主合同是针对房屋买卖形成的合同，而该份合同并未成立生效，故定金合同无法成立。根据担保法的相关规定，定金的形成必须采用书面形式，这是法律强制性规定，在本案中双方并没有书面的定金合同，所以原告的主张没有法律依据。针对原告主张的一房二卖，自始至终原、被告并未签订书面的房屋买卖合同，不存在该情形。原告在本案中交的50000元车位定金，实际上是购买车位的车位款，从这一事实被告认为应当结合客观的事实来认定全案的法律事实，不能仅以形式而否认实质。 原告尉迟培华围绕其诉讼请求，提交以下证据： 1、新平中恒投资XX园商品房认购协议原件，证明：原告与被告签订了商品房认购协议，口头承诺认购被告商品房屋开发中的X期四合院x-x号房屋同时认购X期地下车位x-xxxx一个；被告提供的格式合同认购协议第二条第1款违约责任约定不对等，未约定因被告违约不签订购房合同的处置办法；被告的不诚信行为应当双倍返还定金，并赔偿相应的损失； 2、一份新平中恒投资XX园商品房认购协议（x号）复印件，证明：原告再次交纳认购定金时被告承诺依照执行的合同；原告再次认购的X期XX号商品房的规格及面积等与该房屋完全一致，被告承诺的单价4189元/㎡也一致；原告听信了推销人员的承诺才交了认购定金；被告违反了协议第二条第1款“甲方（被告）在约定的时间内不得将该商品房出售给第三方”之约定； 3、一份收据原件，证明：2018年7月3日被告收取了原告认购的x-xxxx车位定金50000元；原告对认购商品房作了实际履行； 4、两份收据原件，证明：2018年6月30日、2018年7月3日被告收取了原告X期四合院XX号定金共100000元；双方依照已履行的书面认购协议而实际履行口头诺成的协议；被告为了多赚取145381元不惜毁约，一房二卖； 5、尉迟培华购买中恒公司房屋的基本情况说明复印件，证明：被告商品房推销人任骥承诺只要原告认购X期XX号房屋，认购协议按照X期x号执行，协议就不再签订，只需签订附属的车位认购协议；就被告高价将原告认购过的房屋销售给第三人一事，原告多次与被告协商未果，现已经无法实现原告认购的房屋买卖；被告多卖145381元的行为系不诚信的违约行为； 6、一份身份证复印件，证明原告的诉讼主体； 7、一份营业执照信息，证明被告的诉讼主体； 8、一份房产租赁协议书原件、一份收条原件、一份马某某的身份证复印件，证明2018年9月3日原告与马某某签订了X期1-04、x号房屋的租赁协议，原告得知被告已经向第三人出售了XX号房屋后，只好向马某某赔偿了20000元的租金。 经质证，被告对证据1、3的真实性无异议，认为证据1系一份车位订购协议，编号为9-9089号，车位的总价款为50000元，虽在第三条中规定交纳定金50000元，但证据3的50000元收据性质应该认定为是车位款项；对证据2的真实性无异议，该协议针对的是x号的房屋，现在争议的是XX号房屋，针对x号房屋，双方于2015年9月30日签署了合同编号为XPZH2019571-10204商品房买卖合同，故对方提交的该份协议与本案没有关联性；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，认为尽管形式上写的是定金，但是不符合定金的条款，也就是说缺乏法律构成要件，其实这只是XX号房屋的认筹款。且在实际中被告也多次打电话给本案原告要求她来签订合同，因为价格争执，最终没有签署商品房预售合同；对证据5的真实性有异议，也不符合实际情况；对证据6、7的真实性、合法性、关联性无异议；对证据8的真实性、合法性、关联性有异议，在本案中，原告还未获得房产的情况下就将房屋出租，这一行为明显违背了民事法律行为。 被告中恒公司围绕其答辩意见，提交以下证据： 1、一份商品房买卖合同复印件，该份合同签署的时间是2019年4月23日，其中在该合同中第七条付款方式及期限中有一个规定，该份合同交付的定金是400000元，该400000元在签订合同时已经抵作价款，结合本案原告提出100000定金的问题，被告认为可以充分证实形式上的定金实质上应该是认筹款； 2、一份新平XXX期四合院XX号的房屋销售合同原件，证明XX号房屋的实际销售价格为990000元。 经质证，原告对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，合同第七条对付款方式及期限有约定，合同中虽然明确表述先前支付的定金可以在购房款中予以抵扣，但合同上并未约定是认筹形式的款项，是一个违约责任保证的约定，因为认筹是对于项目投资开发的方式；对于证据2该份合同封面、第20页、后面的报备的真实性予以认可，但是合同第7页的墨迹比较淡，原告无法核实真实性，对于盖过红章的部分原告予以认可。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:原告提交的证据1、2、3来源合法，内容真实，予以确认，但不能证明其待证目的，对证明目的不予采信；证据3-4内容真实，能够证明原告向被告支付的款项，予以确认，对其余待证目的不予确认；证据5系原告出具的单方陈述，对其真实性、合法性不予确认；证据8与本案事实无关联性，不予采纳。被告提交的证据1真实合法，予以采信，对证明目的将结合查明的事实予以综合认证；证据2来源合法、内容真实，能够证明待证目的，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：被告中恒公司于2013年以出让方式取得坐落于新平县XX街道办事处XX社区XX河西侧地块的建设用地使用权【国有土地使用证号为新国用（2013）第××号】用于开发建设商品房；项目名称为新平县XX园X期（以下简称X期）；商品房预售许可证号为新平县xxx。2018年5月18日，原告尉迟培华向中恒公司认购X期1幢2-4层04号商住楼，双方于当日签订《新平中恒投资XX园商品房认购协议》，买受人赵东、尉迟培华与出卖人中恒公司于2019年4月23日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同第三条约定，该商品房预测建筑面积共230.84平方米；第六条“商品房价款”约定，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3977.84元，总价款为918268元；第七条“付款方式及期限”约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金400000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人应当在2019年4月23日前支付该商品房全部价款；第十一条“交付时间和手续约定，出卖人应当在2019年7月30日前向买受人交付该商品房；合同还约定了其他相关事项。 2018年7月3日，尉迟培华向中恒公司购买车位，出售方（甲方）中恒公司、认购方（乙方）尉迟培华于当日签订《新平中恒投资XX园商品房认购协议（X期）》，协议第一条第1款约定，乙方自愿认购X期x-xxxx号车位；第2款约定，该车位总价50000元；第3款约定，乙方签订本协议时自愿缴纳定金50000元；协议还约定了其他相关事项。当日中恒公司收取了尉迟培华交付的50000元款项，并出具了《收据》，载明“X期地下车位x-xxxx定金50000元”。事后双方就X期x-xxxx号车位没有签订书面买卖合同，中恒公司至今未向尉迟培华交付该车位，庭审中中恒公司自认车位与房屋的交付日期为2019年7月30日前。 尉迟培华主张其本欲购买X期1幢x号商住楼，并于2018年7月3日与中恒公司达成口头房屋买卖协议，约定其按购买X期1幢2-4层04号商住楼的单价向中恒公司购买1幢x号商住楼，并向中恒公司支付了购房定金100000元，同时提交了中恒公司分别于2018年6月30日、7月3日出具的两份《收据》，载明“X期四合院x-x定金50000元”。双方就XX号商住楼买卖事宜未签订商品房买卖合同及其他协议。2019年1月19日中恒公司与案外人孔某某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定中恒公司将X期1幢x号商住楼出售给孔某某，预测建筑面积共230.84平方米，单价为每平方米4288.69元，总价款为990000元。 本院认为,商品房预售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”本案中，原告与被告于2018年7月3日签订的《新平中恒投资XX园商品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人应按照协议约定全面履行自己的义务。结合该份协议内容及被告出具的车位收据，该份协议属于车位认购协议，车位总价款为50000元，原告已经履行全额支付义务。被告逾期未交付车位的行为，系以自己的行为表明不履行主要债务，其行为已经构成了违约，故原告主张解除车位认购协议的诉求，有事实及法律依据，本院予以支持。 至于原告主张被告应双倍返还车位定金100000元的诉求。本院认为，定金是指合同当事人为保证合同的履行，双方约定由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方一定数量的金钱或其他代替物，定金具有担保主债务的效力，定金合同是从合同。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告双方签订的车位认购协议虽载明被告收取的50000元款项为定金，但协议同时也约定了车位总价款为50000元，原告已向被告全额支付了车位款，合同主债务已履行完毕，双方之间的车位买卖合同已然成立，无须再定金担保，故原告主张双倍返还定金的诉求，本院不予支持。因车位认购协议依法解除，被告应向原告返还车位款50000元，并应承担资金占用期间的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算自收款之日起至实际返还之日止。 关于原告要求被告双倍返还因X期XX号房屋买卖合同无法履行的定金200000元的诉求。本院认为，商品房买卖合同是要式合同，即法律规定必须具备一定形式的合同。对于原告所主张的X期XX号房屋的口头买卖关系，由于双方没有签订任何书面协议，且当事人对于该房屋出售的价款存在争议，故可认定双方对于该房屋并未形成买卖的合意，双方的买卖合同尚未成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”结合本院对于定金的上述论述，商品房买卖合同没有成立，则原告主张双倍返还因房屋买卖合同无法履行的定金200000元的诉求无法律依据，本院不予支持。因商品房买卖合同没有成立，被告应向原告返还房屋认购款100000元，并应承担资金占用期间的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算自收款之日起至实际返还之日止。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，合同的成立是当事人承担违约责任的前提条件之一，原、被告之间的房屋买卖合同没有成立，故违约行为也不存在，故原告要求被告向其返还出售X期四合院XX号房屋所得差价71732元的诉讼主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据上述法律之规定，判决如下： 一、解除原告新平中恒投资有限公司与被告尉迟培华于2018年7月3日签订的《新平中恒投资XX园商品房认购协议（X期）》； 二、由被告新平中恒投资有限公司于判决生效之日起十日内返还原告尉迟培华车位款50000元，并支付该款自2018年7月3日起至款项付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息； 三、由被告新平中恒投资有限公司于判决生效之日起十日内返还原告尉迟培华购房款100000元，并支付按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，其中50000元自2018年6月30日起计算至款项付清之日止，另外50000元自2018年7月3日起计算至款项付清之日止； 四、驳回原告尉迟培华的其他诉求请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6876元，减半收取计3438元，由原告尉迟培华负担2051元，由被告新平中恒投资有限公司负担1387元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  王宏 二〇一九年十一月十五日 书记员  张媛