河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0503民初16号原告：程振东，男，1985年12月23日生，汉族，住安阳县。委托诉讼代理人：贾东江，河南商歌律师事务所律师。被告：李聪杰，男，1973年8月27日生，汉族，住安阳县。被告：孙利民，男，1976年6月5日生，汉族，住安阳县。被告：李勇刚，男，成年，汉族，住安阳县。第三人：安阳市东兴房地产开发有限责任公司，住所地安阳市北关区灯塔路**。注册号：410500100000837。法定代表人：张俊青，执行董事。委托诉讼代理人：张辰，河南大然律师事务所律师。原告程振东与被告李聪杰、孙利民、李勇刚、第三人安阳市东兴房地产开发有限责任公司（以下简称东兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程振东及其委托诉讼代理人贾东江，被告李聪杰、孙利民、第三人东兴公司的委托诉讼代理人张辰到庭参加诉讼，被告李勇刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程振东向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告所签《安阳市e家房屋买卖合同》；2、判令三被告返还原告购房款人民币522900元；3、判令三被告按合同价款20%向原告支付违约金（104580元）；4、判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月份，安阳市e家房屋中介工作人员向原告介绍房源称：三被告给东兴公司做工程，因东兴公司没钱给三被告结算工程款，故将县中街8号院（景春苑小区）的几套房抵给了三被告，作为拖欠他们工程款的顶账房。三被告已委托中介挂牌出售，如原告有意购买，可以看一下房源。e家中介人员陪同原告到景春苑小区现场看过房源后，2018年2月6日，原告和三被告均到e家中介，在中介工作人员的协助下，原、被告双方签订了《安阳市e家房屋买卖合同》（被告李聪杰代表三被告在合同上签名）合同约定：（第1条）原告购买甲方位于安阳市县中街8号院（景春苑小区）1号楼1单元17层东户，该房面积为124.5平方；（第3条）该房成交价522900元；（第7条）签署本合同后，除不可抗力，甲乙双方应按照本合同所定条款约定执行，否则视为违约，违约方按合同价款20%向守约方支付违约金，并承担经纪服务费，守约方有权解除合同；（第10条）甲乙双方约定，甲方保证该交易不会出现一房多卖。原告经多方筹款，将购房款以现金或银行转账的方式全额给付三被告，合同签订当条，三被告均在场，李聪杰代表三被告给原告分别出具一份《证明》和《收款条》。三被告还想原告当场交付一份，加盖有东兴公司公章的《认筹协议书》和《交款单据》。三被告表示，他们已经和开发商谈妥，原告可持《认筹协议》和《交款单据》直接到开发商那里办理交房手续就行了。后原告按照被告的说法，持《认筹协议》和《交款单据》找到开发商，却被开发商告知：该房屋已经有人要了，不能向原告办理交房手续。原告与三被告及开发商多次交涉未果，不得已诉至法院，望法院查清事实，判如所请，维护原告合法权益。被告李聪杰辩称，原告陈述与事实不符，中间单据是直接针对东兴公司，没有经过三个被告，东兴公司和原告直接签订的购房买卖协议。三个被告从东兴公司支取的工程款，当时支取工程款，是按照房屋面积5300元一平方支取的，而被告是以4200元一平方卖给原告，改名费原告说让被告和东兴公司协商取消。被告孙利民辩称，同李聪杰意见一致。被告李勇刚未到庭，未答辩。第三人东兴公司述称，与三被告签订的认筹协议实质上是为了让三被告抵扣贷款，完成工程建设，并未按照真实的房屋买卖履行。东兴公司和三被告签订工程合同明确约定工程款支付时间为验收合格之后，现未达到支付工程款的条件，东兴公司与三被告签订的认筹协议是无效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2018年，孙利民、李勇刚委托e家房产工作人员出售房屋，后原告程振东有意购买。2018年2月6日，原告程振东（乙方）、被告李聪杰（甲方）签订了《安阳市e家房屋买卖合同》，约定：1、甲方有位于安阳市县××院××楼××单元××东户的房屋，建筑面积124.5平方米出售给乙方；2、甲方保证该房产权清晰，无任何权属纠纷。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，造成乙方经济损失的，概由甲方承担经济赔偿及相应法律责任；3、该房屋成交价格为伍拾贰万；4、付款方式：本合同签订之日，乙方支付甲方购房定金伍万元整，甲乙双方约定乙方于更名当日支付甲方剩余房款肆拾柒万贰仟玖佰元整，更名费用乙方不承担；7、违约责任：签署本合同后，除不可抗力，甲、乙双方应按照本合同所定条款约定执行，否则视为违约，违约方按合同价款20%向守约方支付违约金，并承担经纪服务费，守约方有权解除合同；10、其他约定事项：甲乙双方约定甲方保证该交易房产不会出现壹房多卖，如乙方在更名后办理该房产手续需要甲方提供转账证明手续，甲方无条件配合乙方办理相关手续。落款处甲方李聪杰、乙方程振东、经办人张希望签名捺印，签订地点为河南世e家房地产文峰平原店，签订时间2018年2月6日。同日李聪杰出具了收到条，载明：“兹收到程振东（身份证号）购买安阳市县中街8号院1楼1单元17层东户房屋全额金额人民币伍拾贰万贰仟玖佰元整，收款人：李聪杰,见证人王某。”同时，李聪杰出具了一份证明，载明：“兹本人李聪杰（身份证号）证明实收到买房人程振东（身份证号）购买安阳市县××院××楼××单元××东户房屋足额房款伍拾贰万贰仟玖佰元整，本人确认该房屋按建筑面积124.5平方米，单价4200/m2计算，本人确认该房屋全额房款已付清给本人，本人保证总房款不加价。”原告程振东通过招商银行分别于1月30日转账3万元、2月6日转账20万元共计23万元给孙利民。并于同日取现10万元。2月5日通过农业银行转账5.1万元。通过宋保国工商银行账户分别于1月28日、2月5日、2月6日分四笔共计取现12万元。另查明，2018年2月5日，程振东与东兴公司签订了一份《认筹协议书》，内容为：程振东购买位于安阳市县××院××楼××单元××东××房屋××套，按建筑面积约124.5平方米，竣工后按实际面积计算，价格每平方米5000元，总价622500元；定于年月竣工，竣工验收后甲方通知乙方办理结算房款，办理结算手续，房屋交付使用；房屋交付使用后，乙方凭借购房手续按照国家房产管理政策自行到房产管理部门办理房产证书；在订房期间，甲方不经乙方同意不得擅自销售所定房屋，如乙方违约退房，甲方按总房款的5%要求乙方给予赔偿。同日东兴公司给原告出具了收据，内容为：“今收到程振东交来购房款陆拾贰万贰仟伍佰元整（1号楼1单元17层东户124.5m2）”。经查，被告李聪杰、孙利民、李勇刚承包景春苑小区部分工程，东兴公司未按时支付工程款，双方协商用景春苑小区部分房屋抵顶工程款，本案原告程振东购买房屋系抵顶房屋，房屋价格按照与李聪杰等人约定的价格，但东兴公司向李聪杰等人抵顶的工程款、李聪杰等人向东兴公司出具的借据及东兴公司向程振东出具的购房款收据，其数额均是按照622500元计算。另外东兴公司开发预售的景春苑小区至今仍未取得房屋预售许可证。上述事实，有原告程振东提供的《安阳市e家房屋买卖合同》、《认筹协议书》、单据、收款条、证明、招商银行交易明细、工商银行明细清单、农业银行交易明细、微信聊天记录，第三人东兴公司提供的安阳景春苑小区地下车库消防、通风排烟安装工程协议书、补充协议、借据2份以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，涉案房产即位于安阳市县中街8号院1楼1单元17层东户的房屋至今未取得商品房预售许可证明，东兴公司与被告李聪杰、孙利民、李勇刚达成以房抵顶工程款的协议无效，因此在各方的协商下，以致原告程振东与东兴公司签订的认筹协议及原告程振东在中介公司的磋商下与被告李聪杰等人签订的关于位于《安阳市e家房屋买卖合同》均系无效合同，不受法律保护。因合同无效经本院向原告行使释明权，告知其变更诉讼请求，否则自行承担诉讼风险，但原告拒绝变更。由于原告主张的法律关系性质与本院根据案件事实认定的不一致，不宜对其未予主张的法律关系予以裁判，故原告程振东的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告程振东的诉讼请求。案件受理费10075元，由原告程振东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  陈新玲人民陪审员  常双云人民陪审员  杨丽娜二〇一九年十一月二十六日书 记 员  高鹏鹰