江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣10民终1065号上诉人（原审原告）：邱细仔，男，1971年7月28日出生，汉族，住江西省黎川县。上诉人（原审原告）：杨小平，男，1966年6月5日出生，汉族，住江西省黎川县。上诉人（原审原告）：邱兰英，女，1968年3月9日出生，汉族，住江西省黎川县。上诉人（原审原告）：王磊，男，1989年11月20日出生，汉族，住江西省黎川县。上诉人（原审原告）：王云，女，1991年9月11日出生，汉族，住江西省黎川县。以上五上诉人共同的委托诉讼代理人：何海波，江西赣东律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：曾长兴，男，1968年12月11日出生，汉族，住江西省黎川县。被上诉人（原审被告）：周火珍，女，1968年7月21日出生，汉族，住江西省黎川县。委托诉讼代理人：邓卫民，江西赣鼎律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云因与被上诉人曾长兴、周火珍房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省黎川县人民法院(2019)赣1022民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云上诉请求：1.依法撤销江西省黎川县人民法院(2019)赣1022民初539号民事判决，改判曾长兴、周火珍支付邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云购房款50,000元及支付利息25,000元（利息从2017年5月3日暂计算至2019年6月2日，并按月息2%计算至实际还款日止）；2.本案诉讼费用由曾长兴、周火珍承担。事实和理由是：案涉房产在农村集体土地上所建，仅能在农村集体经济组织成员之间转让。曾长兴、周火珍户籍地为黎川县龙安镇，显然不属于案涉房产所在地的集体组织成员。双方签订的《房屋交易契约》违反土地管理法强制性规定，应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力。一审法院依据曾长兴、周火珍补交相关规费后认定案涉契约有效，适用法律错误。案涉房产的土地性质在协议中明确为集体土地，交易价格按此确定。曾长兴、周火珍通过补缴相关费用，将土地性质变为国有建设用地，并取得不动产权登记证，房产价值大增，所获利益由曾长兴、周火珍享有。补缴的相关费用应由曾长兴、周火珍承担。我国《不动产登记暂行条例》从2015年3月1日实施，房产证及土地证合并为不动产权登记证。此外，原判认定案涉房产没有向相关部门办理审批手续，属“两违”建筑，无法办理集体土地证错误，涉案房产不能办理集体土地证，系由于法律及政策的调整，将集体土地证和房产证合并为不动产权证，属于不可抗力。邱细仔等人仅负有协助办理土地证的义务。曾长兴、周火珍现已取得不动产权登记证书，契约中约定的付款条件已达到。曾长兴、周火珍应按约定支付房款及违约金。曾长兴、周火珍辩称，曾长兴、周火珍购买房屋系双方自愿。曾长兴、周火珍已装修入住，且经黎川县不动产局确权发证。案涉《房屋交易契约》真实、有效，依法应予维持。曾长兴、周火珍缴纳的税费是邱细仔等人按曾长兴、周火珍所购房屋面积计算的金额，央求其缴纳的。这些税费是邱细仔等人因违反“二违”规定而要缴纳的。交了税费，才能办证。办证本是邱细仔等人的合同义务，涉案房屋是2013年12月就交付了，两证合一是2016年才开始实行，如果能办理集体土地证应该早就区办理。曾长兴、周火珍只是购房者，不需要缴纳。另外，案涉楼房的缴费标准不同于邱细仔等人开发相邻的另一栋楼，是另外一栋楼的一倍。邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决曾长兴、周火珍支付其购房款50,000元及支付利息25,000元（利息从2017年5月3日暂计算至2019年6月2日，并按月息2%计算至实际还款日止）；2、本案诉讼费用由曾长兴、周火珍承担。一审法院认定事实：邱细仔、杨小平及王金根（又名王三仂）三人合伙在黎川县日峰镇篁竹街西南路口自建房屋两栋，共14套房屋。2013年12月26日，邱细仔、杨小平及王金根与曾长兴、周火珍签订《房屋交易契约》，契约约定由曾长兴、周火珍向邱细仔、杨小平、王金根购买5楼三室二厅一厨二卫房屋一套，面积120平方米，及储藏间一间面积29.3平方米，房屋总价260,000元，在签约日由曾长兴、周火珍支付邱细仔、杨小平、王金根房屋价款120,000元，2014年12月底付90,000元，2015年12月底付50,000元。同时约定如曾长兴、周火珍未按约定支付房款，曾长兴、周火珍应按月息2分计息支付邱细仔、杨小平、王金根；邱细仔、杨小平、王金根负责为曾长兴、周火珍办理房屋集体土地证，如邱细仔、杨小平、王金根在曾长兴、周火珍支付房款前未能办理土地证，曾长兴、周火珍有权扣押邱细仔、杨小平、王金根房款50,000元，并不计算利息至邱细仔、杨小平、王金根土地证交付之日证款两清。契约签订后，曾长兴、周火珍支付邱细仔、杨小平、王金根房款210,000元，尚欠邱细仔、杨小平、王金根房款50,000元，邱细仔、杨小平、王金根也将房屋交付曾长兴、周火珍，曾长兴、周火珍已装修入住。因邱细仔、杨小平、王金根所建房屋没有向相关部门办理审批手续，属“两违”建筑，无法办理集体土地证。2016年12月黎川县对“两违”建筑进行清理，曾长兴、周火珍于2017年2-3月间向黎川县“两违”集中整治办公室交纳了“两违”罚款、土地出让金、建设规费、契税等合计65,631元。2019年7月22日，曾长兴、周火珍到黎川县不动产登记局领取了房屋不动产权证。另查明，王金根于2018年2月26日死亡，王金根的父母已故，其妻子邱兰英，婚生有儿子王磊、女儿王云。一审法院认为，邱细仔、杨小平、王金根（又名王三仂）三人合伙在黎川县日峰镇篁竹街西南路口自建房屋两栋，因王金根于2018年2月26日死亡，其妻子邱兰英、儿子王磊、女儿王云是王金根财产继承第一顺序继承人，故邱兰英、王磊、王云是本案适格被告。关于邱细仔、杨小平、王金根与曾长兴、周火珍签订的《房屋交易契约》效力问题，在契约签订初始时，因买卖的房屋是“两违”建筑，没有向相关部门办理审批手续，该契约为无效合同，后曾长兴、周火珍在黎川县“两违”清理中，向黎川县“两违”集中整治办公室交纳了“两违”罚款、土地出让金、建设规费、契税等，黎川县不动产登记局也向曾长兴、周火珍颁发了房屋不动产权证，为此邱细仔、杨小平、王金根与曾长兴、周火珍所签订的《房屋交易契约》所涉房屋因补交相关规费而被相关部门认可，其契约也是双方当事人的真实意思表示，故该契约合法有效，对双方均由约束力。关于邱细仔、杨小平、王金根的诉请，曾长兴、周火珍尚欠邱细仔、杨小平、王金根购房款50,000元这是事实，曾长兴、周火珍应予支付给邱细仔、杨小平、王金根。但按照契约的约定，邱细仔、杨小平、王金根应为曾长兴、周火珍办理房屋土地证，而邱细仔、杨小平、王金根没有办理。邱细仔、杨小平、王金根没有办理土地证无法达到契约约定的钱证两清，故违约的是邱细仔、杨小平、王金根。契约约定的是邱细仔、杨小平、王金根为曾长兴、周火珍办理的是集体土地证，在契约签订时，黎川县日峰镇篁竹街就是城镇规划区，规划区内的房屋土地证不存在办理集体土地证，而现在因政策的调整房屋的土地证和房产证合并为不动产权证，故邱细仔、杨小平、王金根应当为曾长兴、周火珍办理的是房屋不动产权证。曾长兴、周火珍为办理房屋不动产权证向黎川县“两违”集中整治办公室交纳了“两违”罚款、土地出让金、建设规费、契税等合计65,631元，按契约约定该款应由邱细仔、杨小平、王金根承担，与欠邱细仔、杨小平、王金根购房款50,000元相抵，曾长兴、周火珍对多承担的金额并不主张要求邱细仔、杨小平、王金根返还，故对邱细仔、杨小平、王金根的诉请依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百三十五条、第一百六十一条的规定，判决：驳回邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云要求曾长兴、周火珍支付剩余购房款50,000元及支付逾期付款利息的诉讼请求。一审案件受理费1,675元，减半收取为837.5元，由邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云负担。二审期间，曾长兴、周火珍提交以下证据：1.涉案房屋所在楼房的《黎川县县城规划区“二违”处罚告知书》一份、附图一份、缴款（税）票据六份；拟证明“二违”处罚告知当事人王火仙是王金根妹妹，违建当事人是邱细仔、杨小平、王金根，不是曾长兴、周火珍，涉案房屋违建类型是假借村民名义建房、非自建房，该楼建筑占地241.9平米、建筑层数五层、“二违”处罚总金额434,442.75元，其中土地出让金按229元/平方米计算违建面积1,171.4平米为268,250.6元；2.黎川县县城规划区“二违”处理标准；拟证明黎川县县城规划区“二违”处罚包含异地建房、居民自建及假借村民名义建房、非自建房；3.由邱细仔、杨小平、王金根建造及出卖的、曾长兴、周火珍房屋相邻楼房的《黎川县规划区“二违”处罚告知书》一份、附图一份、缴款（税）票据四份；拟证明以王金根子女王磊、王云名义建造的、面积低于800平方米的房屋使用异地建房、居民自建标准罚款，其中土地出让金按473.8元/平米计算该楼建筑占地210.71平米为99,834.4元。邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云对上述证据发表质证意见认为，上述三组证据的真实性均无异议，但对证据1、3的证明目的有异议，本案所涉房屋是集体土地所建房屋，本身不能对外转让，两栋房屋的价值没有可比性；涉案房屋交的费用更多是因为该栋房屋面积更大，这与层高没有关系，且涉案房屋建筑面积更大，从集体土地性质变为国有土地性质收益更多，根据公平原则交的费用更多也是合情合理；根据交易契约，邱细仔、杨小平、王金根只是负责办理集体土地证，而本案所涉的费用是因为从集体土地变为国有土地多交的费用，这些费用中只有非法占地处罚款应由邱细仔、杨小平、王金根承担，而购房契税、土地出让金应该由曾长兴、周火珍自行承担；“二违”处罚标准政府部门制定的，案涉楼房是曾长兴、周火珍自行选择，其房屋面积也更大，邱细仔、杨小平、王金根也不能预见后面所缴纳的费用多少。对曾长兴、周火珍提交的证据，因邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，但其他楼房的缴费材料与本案不具有关联性。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，曾长兴、周火珍办理的不动产权证载明的权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，使用期限为国有建设用地使用权2017年03月11日起，2087年03月10日止。本院认为，案涉房屋交易契约系当事人真实意思表示。邱细仔等人已按约向曾长兴、周火珍交付房屋。曾长兴、周火珍亦已按约支付大部分房款。虽然邱细仔等人建房，没有向相关部门办理审批手续，但经曾长兴、周火珍补交相关规费，黎川县不动产登记局已向曾长兴、周火珍颁发房屋不动产权证。故案涉房屋交易契约主要内容的效力应予确认。曾长兴、周火珍尚欠购房款50,000元。案涉房屋交易契约中约定，邱细仔等人负责为曾长兴、周火珍办理房屋集体土地证，如在曾长兴、周火珍支付房款前未能办理土地证，曾长兴、周火珍有权扣押邱细仔等人房款50,000元，并不计算利息至土地证交付之日证款两清。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。曾长兴、周火珍并非案涉房屋所在地集体经济组织成员。上述约定违反现行法律规定，仍应予认定无效。事实上，曾长兴、周火珍最终通过交纳罚款、补交土地出让金、建设规费、契税等方式，才取得合法产权。以上费用合计65,631元。对该部分费用如何分担，双方没有约定，这也是曾长兴、周火珍拒付余款的主要原因。本院酌定对该部分费用双方各担一半为宜，即邱细仔等人应承担32,815.5元。相抵扣后曾长兴、周火珍应支付邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云购房款17,184.5元。邱细仔等人主张曾长兴、周火珍还应支付相应利息，鉴于曾长兴、周火珍拒付余款事出有因，对该主张不予支持。综上所述，邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省黎川县人民法院(2019)赣1022民初539号民事判决；二、曾长兴、周火珍于本判决生效之日起十日内支付邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云购房款17,184.5元；三、驳回邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云的其他诉讼请求。若未按判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,675元，减半收取为837.5元，由邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云负担645.5元，曾长兴、周火珍负担192元。二审案件受理费1,750元，由邱细仔、杨小平、邱兰英、王磊、王云负担1,349元，曾长兴、周火珍负担401元。本判决为终审判决。审判长 王 琳审判员 邹志伟审判员 彭 珺二〇一九年十一月二十二日法官助理周超书记员华丽娜