福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终1955号 上诉人（原审被告）：福建永达房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区绿岩新村**。 法定代表人：陈献忠，董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆、叶嫔，福建邱宁江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:徐金莲，女，汉族，1955年10月27日出生，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：陈健，男，1973年3月22日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：林德喜，男，1972年5月10日出生，汉族，住三明市梅列区。 上诉人福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达房地产公司）因与被上诉人徐金莲房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永达房地产公司的委托诉讼代理人唐滟帆，被上诉人徐金莲的委托诉讼代理人陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永达房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对永达房地产公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.本案不能办理房屋初始预登记的原因是因多期地下室相互贯通，后期地下室尚处于设计阶段，房管部门对地下室公共部位暂时不进行分摊，未给永达房地产公司出具地面部分商品房的测绘成果审核意见及测绘报告所至,是第三人政府行政部门的原因所致，永达房地产公司为此应当免责;2.永达房地产公司已经积极履行合同义务,为按揭购房的业主提供阶段性担保，如期交房，积极将需要提供的办理房屋权属登记的资料报送行政主管部门层层审批等，不存在怠于办理产权登记的现实可能性。综上，永达房地产公司之所以逾期办证，是出于第三人的原因所导致，永达房地产公司不应承担违约责任。故请求二审法院支持永达房地产公司的上诉请求。 徐金莲辩称：1.双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得商品房所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日支付已收房款0.01‰的违约金。因出卖人未能为买受人按约办理房产所有权证书，出卖人为此应当承担违约责任；2.永达房地产公司辩称其不能办理房屋初始预登记的原因是因多期地下室相互贯通，后期地下室尚处于设计阶段，房管部门对地下室公共部位暂时不进行分摊，不给永达房地产公司出具地面部分商品房的测绘成果审核意见及测绘报告导致无法办证，系永达房地产公司与有关部门之间的另一法律关系，永达房地产公司应与有关部门自行协商解决；3.永达房地产公司逾期办理产权证，造成买受人所购的房子不能进行买卖、抵押、继承、及办理银行抵押贷款，给买受人所造成的损失是客观存在的，且是无法估量的。 徐金莲向一审法院起诉请求：判令永达房地产公司向徐金莲支付逾期办理上述房屋权属登记违约金12588元（从实际交房次日起第366天暂计至起诉之日止,即从2017年7月2日至2019年2月1日579天，2174126元×0.001%×579天=12588元），其后违约金按合同约定计算至徐金莲实际取得房屋所有权证之日止。一审诉讼过程中，徐金莲变更诉讼请求为：永达房地产公司向徐金莲支付逾期办理上述房屋权属登记违约金（从合同约定交房次日起第366天开始计至取得房屋所有权证之日止）。 一审法院认定事实：一、2016年7月1日，徐金莲与永达房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：徐金莲购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区绿岩新村，建筑面积231.29平方米，单价为每平方米9400元，总价款为2174126元；徐金莲以银行按揭付款支付房屋价款；永达房地产公司应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付徐金莲使用。如因永达房地产公司原因，徐金莲不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：徐金莲不退房，永达房地产公司自逾期之日起每日按徐金莲已付款的0.001%向徐金莲支付违约金。合同签订后，徐金莲支付了购房款，永达房地产公司于2016年7月1日将商品房交付徐金莲使用。二、截至本案一审庭审辩论终结之日，三明市梅列区绿岩新村229幢尚未办理房屋所有权初始预登记。 双方当事人争议的焦点，永达房地产公司是否应承担违约责任及违约金如何计算的问题。 一审法院认为，永达房地产公司提供办理房屋权属登记的相关材料未得到有关管理部门的确认，且未能及时解决其与有关管理部门在办理房屋权属登记上的意见分歧，导致延误了本案《商品房买卖合同（预售）》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记期限，永达房地产公司应承担逾期办证的违约责任。徐金莲与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，应受法律保护。永达房地产公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任。鉴于永达房地产公司于2016年7月1日将商品房交付给徐金莲使用，依照合同约定，应从合同约定交房后第365日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。徐金莲主张从合同约定交房次日起第366天开始计算违约金，有合同依据，予以支持。据此，逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从合同约定交房之日(2016年9月30日)的次日即2016年10月1日开始计算365天(2017年9月30日)后，从第366天(2017年10月1日)起计算，按徐金莲与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，即每日按徐金莲已付款的0.001%计算至确定判决生效之日止，之后逾期办理房屋权属登记的违约金，应待违约事实发生后另行主张。若在本判决生效之日前，案涉房产达到办证条件且福建永达房地产开发有限公司通知办理房屋权属登记或交付办证材料的，则违约金的计算截止日为通知办理房屋权属登记或交付办证材料前一日。 综上，徐金莲与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。永达房地产公司未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。徐金莲请求判令永达房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据。本院按照徐金莲与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定计算具体的违约金数额予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给徐金莲逾期办理商品房权属登记违约金（该违约金以徐金莲已付购房款2174126元为基数，按每日0.001%自2017年10月1日计算至判决生效之日止。若在本判决生效之日前，案涉房产达到办证条件且福建永达房地产开发有限公司通知办理房屋权属登记或交付办证材料的，则违约金的计算截止日为通知办理房屋权属登记或交付办证材料前一日）；二、驳回徐金莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97元，因适用简易程序审理，减半收取49元，由福建永达房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，永达房地产公司与徐金莲签订的《商品房买卖合同》（预售），系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》（预售）第二十条约定“如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：买受人不退房，出卖人按日支付已收房款0.001%的违约金”，永达房地产公司应按该《商品房买卖合同》（预售）的约定，为买受人办理房屋权属登记事宜。现永达房地产公司未按《商品房买卖合同》（预售）约定办理商品房权属登记，已构成违约，应承担违约责任。故本案逾期办理房屋权属证书违约金，应按《商品房买卖合同》（预售）约定从实际交房之日的次日第366天起计算，至判决生效之日止。永达房地产公司提出，其不能办理房屋初始预登记的原因是有关部门未出具商品房的测绘成果审核意见及测绘报告，逾期办理房屋权属证书是由于第三人的原因所导致的，永达房地产公司应当免责等不应承担逾期办理房屋权属证书违约责任的理由，因永达房地产公司在办理商品房权属初始预登记过程中，与有关管理部门在办理房屋权属初始登记上的分歧，是永达房地产公司与有关管理部门之间所应解决的问题，并不能因此免除永达房地产公司作为《商品房买卖合同》（预售）的一方当事人所应履行的合同义务，故一审判决认定永达房地产公司应承担逾期办证的违约责任，并无不当。 综上所述，永达房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费97元，由福建永达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志历 审判员  谢明华 审判员  林玮玮 二〇一九年十一月二十日 书记员  陈月虹 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -6-