贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初13266号 原告：黄笑云，男，壮族，1992年11月12日生，户籍地在广西象州县，现住本市南明区。 委托诉讼代理人：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号15201201610708163。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），地址在本市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：傅舒，男，该公司法务专员。 原告黄笑云诉被告宏益房开商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年08月09日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄笑云的委托诉讼代理人肖恒，被告宏益房开的委托诉讼代理人傅舒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄笑云向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金35425.60元（以购房总款为基数，从2018年1月1日开始计算，按照中国人民银行同期同类贷款利率（4.75%）计算，暂计算至2019年7月26日，计算至完成办证之日止）；2、请求判令被告继续履行合同，向原告支付办理商品房转移登记的有关文书，并为原告办理不动产权属证书；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年8月15日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买花果园U区编号为11-1-20-22号房，房屋建筑面积100.07平方米，总房价470208元。原告按照合同约定支付了全部的购房款，根据合同约定，出卖人应该于2015年12月31日向买受人交付商品房。根据该合同第22条第3款约定，出卖人承诺于2017年12月31日前，取得房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期超过180日后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交购房款万分之0.02的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；由于出卖人原因，买受人在该期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即应该在贷款利率的基础上计算罚息。本案中，被告利用自己的优势地位，提供格式条款，故意将合同的违约金约定的过低，明显不公且严重损害原告利益。因涉案合同约定的违约金过低，故原告诉请法院依法调高违约金，调整的标准为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。被告违约未在规定的时间内给原告办理房屋产权证，原告已经多次与被告协商未果。现依法诉至法院，望判如所请。 被告宏益房开辩称：1、原告涉案房屋均已经可以办证转移产权。原告黄笑云已经在办理转移登记，证明我方已经履行了通知义务，但是双方的买卖合同没有约定具体采取什么方式。2、双方商品房买卖合同对于转移登记的违约金已经有约定，并且原告为按揭购房，房屋已经交付使用，有银行抵押，无法进行转让，且住宅购买的目的是居住并非炒房，因此，原告对于自身损失的主张不能成立，调整违约金没有依据。3、贵阳市中级人民法院2018黔01民终7860号判决对于该类案件已经有明确的指导判例不予调整。综上，本案不应当调整违约金标准，且应当计算至我公司取得不动产初始登记为止。 经审理查明：2015年8月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于贵阳市南明区花果园路花果园项目U1区第11栋1单元20层2号房屋，总价款470208元，首期房款为141208元，余款329000元以银行按揭贷款支付，房屋交付时间为2015年12月31日前。合同并约定：被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告在约定期限起180日内交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；在约定期限起180日后，被告仍不能交付有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之0.02的违约金。合同签订当日，原告按约向被告支付首期款141208元。2015年9月20日，原告通过银行按揭向被告支付余款329000元。同时查明：2019年5月19日，被告取得贵阳市国土资源局不动产登记部门颁发的“南明区花果园五里冲项目U1区9-12号楼（住宅）”的不动产登记证书。另查明：原告黄笑云经被告宏益房开通知于2019年8月16日向被告宏益房开提交了办理房屋权属转移登记的相关材料。现原告因被告未按合同约定办理不动产权属转移登记，于2019年7月30日诉至本院，诉请如前。 上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、收据、不动产权证书等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的效力性强制规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了全部购房款，完全履行了合同约定的义务。被告将涉案房屋交付原告后，于2019年5月19日才取得案涉房屋的“大产权证”，未在约定的2017年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，构成违约，应承担相应的违约责任。现原告起诉要求被告交付办理商品房转移登记的有关文书，符合双方合同约定，本院予以支持。但因合同中并未约定被告宏益房开有为原告办理不动产权属登记的合同义务，故对原告诉请被告为其办理不动产权属登记证书，本院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：“三、转移登记……出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之0.02的违约金。”从合同内容看，双方约定，宏益公司超过约定日期180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人黄笑云有权选择退房，宏益公司自收到退房通知之日起60日内退还黄笑云已付购房款，并按照同期银行存款利率支付利息。现宏益公司超过约定日期180日以后未能交付办理商品房转移登记有关文书，但买受人黄笑云选择不退房，宏益公司亦同意不退房并已将房屋交付黄笑云，双方当事人均同意继续履行合同，故应当按照合同约定进行处理，即双方应按照合同第二十二条第三款第（2）项：“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之0.02的违约金。”之约定继续履行合同，2019年8月16日原告虽已向被告提交了房屋权属转移登记所需材料，但宏益房开未举证证明已将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人黄笑云，故被告宏益房开应自2018年1月1日起至将办理商品房转移登记的有关文书实际交付给买受人之日止，按日向买受人黄笑云支付已交房价款万分之0.02的违约金。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，宏益公司所应支付的违约金应首先尊重合同双方当事人的意思表示，依照合同的约定进行计算，即宏益公司自约定日期至实际交付有关文书之日止，按日向黄笑云支付已交房价款万分之0.02的违约金。现买受人黄笑云以违约金过低为由请求增加，亦应当以合同约定的违约金低于造成的损失为前提，以黄笑云的实际损失为参考，故黄笑云应当举证证明合同约定的违约金低于宏益公司逾期交付办证资料对其造成的损失，但本案庭审中，黄笑云未举证证明宏益公司逾期交付办证资料对其造成的损失，故其请求调高违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付黄笑云违约金（以470208元为基数，按照每日万分之0.02的计算标准，自2018年1月1日起算至贵阳宏益房地产开发有限公司向黄笑云交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）; 二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内向原告黄笑云交付办理贵阳市南明区花果园路花果园项目U1区第11栋1单元20层2号房屋转移登记的有关文书； 三、驳回原告黄笑云的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费686元减半收取343元，由原告黄笑云负担283元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担60元（此款原告黄笑云已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付原告黄笑云）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  孙颖 二〇一九年十一月八日 书记员  王璇