广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终22589、22647、22650-22653、22711、22734号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈炳运等七人（具体身份信息详见附表） 共同委托诉讼代理人：李野岗，广东仁人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市湖贝实业股份有限公司湖贝东门市场（隶属深圳市湖贝实业股份有限公司）。 负责人：张律星。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市湖贝实业股份有限公司。 法定代表人：张齐心。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄衍能，广东中深律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄水生，广东中深律师事务所律师。 上诉人陈炳运等七人与被上诉人深圳市湖贝实业股份有限公司湖贝东门市场（以下简称湖贝东门市场）、深圳市湖贝实业股份有限公司（以下简称湖贝公司）房屋租赁合同纠纷系列案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初3232、4301、4307-4309、4311、5271、5365号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本系列案进行了审查，现已审理终结。 陈炳运等七人在一审起诉请求：1、请求确认陈炳运等七人对湖贝东门市场涉案商铺/档口（各案涉案商铺/档口编号详见一审判决附表二）有基础建设出资，享有该商铺/档口的承租权；2、判令湖贝东门市场、湖贝公司与陈炳运等七人续签涉案商铺/档口《租赁合同》。 湖贝东门市场、湖贝公司在一审反诉请求：1、判令陈炳运等七人向湖贝东门市场、湖贝公司返还东门市场大厦涉案商铺/档口；2、判令陈炳运等七人向湖贝东门市场、湖贝公司支付2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金和卫生清理费（各案具体金额详见一审判决附表二）；3、判令陈炳运等七人向湖贝东门市场、湖贝公司赔偿相应的损失（1层每个商铺/档口最低赔偿标准为2777.93元/月，2层每个商铺/档口最低赔偿标准为869.68元/月；每个商铺/档口最低赔偿标准与该商铺/档口月租金两者中较大的金额为损失计算标准；自2019年1月1日起算至2019年3月29日）；4、判令陈炳运等七人向湖贝东门市场、湖贝公司支付律师费每案4000元。 一审法院判决：一、驳回陈炳运等七人的本诉诉讼请求；二、陈炳运等七人于判决生效之日起十日内向湖贝东门市场、湖贝公司支付2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金和卫生清理费（各案具体金额详见一审判决附表三）；三、陈炳运等七人于判决生效之日起十日内向湖贝东门市场、湖贝公司支付2019年1月1日至2019年3月29日期间的损失/占有使用费（各案具体金额详见一审判决附表三）；四、驳回湖贝东门市场、湖贝公司的其他反诉诉讼请求。 陈炳运等七人上诉请求：1、撤销原审判决；2、确认陈炳运等七人对湖贝东门市场自己承租的商铺/档口享有承租权，并判令湖贝东门市场、湖贝公司给付新的经营场地，解决被侵权人生济问题；3、判令湖贝东门市场、湖贝公司按《2019年广东省人身损害赔偿标准》第二项误工费标准进行赔偿，赔偿陈炳运等七人失去经营商铺发生的一切经济损失；4、本系列案诉讼费由湖贝东门市场、湖贝公司承担。二审中陈炳运等七人明确请求“给付新的经营场地”即要求给予商铺优先承租权。 湖贝东门市场、湖贝公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。 二审期间，陈炳运等七人向本院提交：1、魏少媚2017年、2018年租赁合同，刘木成2013年、2016年租赁合同，黄永盛2013年租赁合同，其中，魏少媚2018年的租赁合同约定，“合同期满后如乙方在经营期间无违约行为，经甲方研究在同一条件下有优先续约权”；2、2018年10月16日华润置地（深圳）开发有限公司（以下简称华润置地公司）向湖贝公司发出的《深圳市湖贝实业股份有限公司集体物业移交通知》；3、深圳市罗湖区公安局拘留通知书及敦促自首通告。 另查明，2013年8月，深圳市规划和国土资源委员会发布《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，其中更新单元包括东门街道湖贝城市更新统筹片区，申报主体为深圳市罗湖区重建局、华润置地公司，涉案物业在更新单元计划红线内。2018年10月16日，华润置地公司向湖贝公司发出《集体物业移交通知》称，双方已签订《湖贝城市更新统筹片区深圳市湖贝实业股份有限公司集体物业拆迁安置补偿协议》，因湖贝东门市场大厦一、二楼租赁合同于2018年12月31日到期，要求湖贝公司尽早将湖贝东门市场大厦一、二楼在具备交付条件后移交华润置地公司，并说明过渡期租金标准等内容。二审期间，经本院向华润置地公司查询，该公司确认深圳市罗湖区湖贝路东门市场大厦1-2层已于2019年4月8日由湖贝公司移交给该公司。 本院认为，本系列案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本系列案的争议焦点为：陈炳运等七人请求继续承租涉案商铺/档口能否得到支持。 陈炳运等七人与湖贝东门市场就涉案商铺/档口所签订的最后一份租赁合同均已在2018年12月31日到期，湖贝公司在租期届满前已向涉案商铺/档口所在的东门市场大厦一、二楼承租人发出合同期满收回场地的通知，即作出不再续租的意思表示，并于2019年3月收回商铺/档口，陈炳运等七人在租赁合同到期的情况下仍要求继续承租涉案商铺/档口，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。鉴于陈炳运等七人未按湖贝公司通知要求在租期届满时返还涉案商铺/档口，且未支付2018年10月以后的租金及卫生清理费，一审按照原租赁合同约定的标准，判令陈炳运等七人向湖贝东门市场、湖贝公司支付2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金和卫生清理费，并按原租金（含卫生清理费）标准向湖贝东门市场、湖贝公司支付2019年1月1日至2019年3月29日期间的损失/占有使用费，并无不当，本院予以维持。 关于陈炳运等七人一审中主张的基础建设出资问题，陈炳运等七人主张湖贝公司及湖贝东门市场曾针对每个商铺/档口收取基础装修费和基础建设费共计19310元，并主张该款是陈炳运等七人对东门市场物业的投资，是对商铺/档口承租权的买断，陈炳运等七人据此对其承租的商铺/档口享有承租权。对此本院认为，陈炳运等七人所提交的证据不能证明其向湖贝东门市场、湖贝公司交缴了基础装修费和基础建设费共计19310元，同时，也无证据证明双方约定在陈炳运等七人交纳了上述费用后即享有对东门市场的产权份额或对涉案商铺/档口的承租权买断，可以无限期承租涉案商铺/档口。现涉案租赁合同租期均已届满，陈炳运等七人请求确认其对湖贝东门市场涉案商铺/档口有基础建设出资，享有该商铺/档口的承租权，并判决湖贝东门市场、湖贝公司与其续签涉案商铺/档口的租赁合同，欠缺事实与法律依据，一审法院对其诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。 关于陈炳运等七人主张的优先承租权问题。虽然有部分承租人的2018年租赁合同中约定“合同期满后如乙方在经营期间无违约行为，经甲方研究在同一条件下有优先续约权”，但优先承租权是指在湖贝公司继续对外出租涉案商铺/档口时，在同等条件下原承租人有优先续租的权利，而本案中湖贝公司因涉案商铺/档口所在物业列入城市更新单元计划，此后与更新主体单位华润置地公司签订集体物业拆迁安置补偿协议，在相关物业原租赁合同到期后，其基于上述协议将涉案物业即东门市场大厦1-2层移交华润置地公司，并不存在继续对外出租的情形。在此情况下，陈炳运等七人主张优先承租权，欠缺事实与法律依据。至于陈炳运等七人主张的其优先购买权受到侵害的问题，不属于本案审理范围，本院不予审查。综上，涉案租赁合同租期已届满，本案也并不存在湖贝东门市场、湖贝公司继续对外出租涉案商铺/档口的情形，陈炳运等七人主张优先承租权，请求判决确认其对湖贝东门市场自己承租的商铺或档口享有承租权，并判令湖贝东门市场、湖贝公司给付新的经营场地，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。 关于陈炳运等七人请求湖贝东门市场、湖贝公司按《2019年广东省人身损害赔偿标准》第二项误工费标准赔偿其失去经营商铺产生的经济损失，因陈炳运等七人未在一审中提出相关的诉讼请求，该请求不属于二审审理范围，本院不予处理。 综上，陈炳运等七人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本系列案二审案件受理费各100元，分别由陈炳运等七人承担。 本判决为终审判决。 审判长 彭 琛 审判员 庄齐明 审判员 周 洁 二〇一九年十一月八日 书记员 钟 雯 书记员 邹俊辉 书记员 蒋璐璐