陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终10863号 上诉人（原审被告）：李昊南，男，1972年9月9日出生，汉族，无业，住西安市。委托诉讼代理人：赵晓俊，陕西开航律师事务所律师。委托诉讼代理人：张妮，陕西开航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李春飞，男，1984年9月23日出生，汉族，长庆油田采油四厂工人，住西安市未央区。委托诉讼代理人：吴海军，陕西策盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春燕，女，1982年10月30日出生，汉族，长庆油田第八采油厂干部，住西安市未央区室外。原审被告：西安鹊桥房屋中介有限公司。住所地：陕西省西安市未央区。法定代表人：张涛，总经理。委托诉讼代理人：王刚，男，该公司经纪人，住西安市未央区。上诉人李昊南因与被上诉人李春飞、原审被告西安鹊桥房屋中介有限公司（以下简称鹊桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初2147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。李昊南上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回李春飞在一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由李春飞承担。事实和理由：1、本案中，其虽对涉案房屋设定抵押，但这只影响房屋的过户，并不影响李春飞对涉案房屋占有使用，故本案买卖合同并未构成合同法上合同目的不能实现的法定解除条件。2、李春飞是在合同签订后一次性支付113万元首付款，并未单独支付20万元作为定金，故从合同实际履行事实看，所谓定金20万元有其名但无其实，定金规则在本案合同中没有起到任何作用，一审法院强行将李春飞支付的113万元首付款分割为定金和首付款违背客观事实。3、一审判决居间费损失50000元和保全费5000元由其承担，是错误的。李春飞辩称，1、其买的是房屋的物权，包含处分权，李昊南将房屋抵押造成其对涉案房屋权利的丧失；2、李昊南应该履行的交付及过户的义务都没有履行，仅仅将房屋交付并不能实现其合同目的，其有权解除合同；3、关于定金的部分，合同约定含有定金，收条上也注明了定金。合同第七条第四款约定了居间费由违约方承担，保全费是因为李昊南没有实际履行给其造成的实际损失，应该由李昊南承担。鹊桥公司陈述称，不认可李昊南的上诉请求。李春飞向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除其与李昊南及鹊桥公司于2018年5月14日签订的《房屋买卖三方合同》；2、判令李昊南向其返还已付房款93万元并支付利息5281.63元（从2018年11月1日暂计算至2018年12月18日）及至实际给付之日的利息（按人民银行同期贷款利率计算）；3、判令李昊南双倍返还定金40万元；4、判令李昊南支付居间费5万元；5、判令李昊南承担律师费4万元；6、判令李昊南承担本案的诉前保全费5000元及保全担保费5190元；7、请求判令李昊南承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明，2018年5月14日，李春飞委托其父李银祥与李昊南及鹊桥公司签订《房屋买卖三方合同》，约定李昊南将位于西安市XX区XX城XX路XX城XX幢XX号房屋出售给李春飞，房屋总价173万元（包含定金20万元），李春飞应于2018年5月14日向李昊南支付首付款113万元（包含定金20万元），李昊南将房屋不动产权证办出后，由鹊桥公司通知李昊南将20万元退还李春飞，由李春飞存入资金监管账户，剩余93万元无需存入资金监管账户；双方约定2018年10月30日前备齐过户资料，委托鹊桥公司办理过户手续，并在过户受理三日内交付房屋；李春飞于合同签订时向鹊桥公司支付居间报酬5.19万元，合同签订后鹊桥公司的居间服务完成，如因买卖双方原因导致合同解除或未能成功交易，鹊桥公司收取的居间报酬不再退还，由违约方或过错方承担全部居间费用，守约方支付居间费后，违约方应赔付守约方；如因可归责于卖方事由解除合同，卖方需双倍返还买方所付定金。合同签订当日，李春飞父亲李银祥通过银行转账向李昊南支付113万元。李昊南出具收条，确认收到涉案房屋首期购房款113万元，包含定金20万元。同日，李春飞向鹊桥公司转账支付居间报酬5万元，鹊桥公司出具了收款收据。2018年11月19日，双方前往西安市房管部门办理过户手续，被告知李昊南前妻未到场不能办理。后双方就过户事宜未协商一致，李昊南于2018年12月5日将该房办理抵押登记，抵押期间自2018年11月23日至2027年3月3日，最高债权数额为147.2万元。2018年12月11日，李春飞向法院申请对涉案房屋进行诉前保全。同日，法院作出（2018）陕0112财保586号民事裁定书，查封了涉案房屋。李春飞为此支付保全费5000元，并向保险公司支付保全担保费5190元。庭审调解因双方分歧较大未果。一审法院认为，在履行届满之前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可以解除合同。本案中，《房屋买卖三方合同》约定过户时间为2018年10月30日前。实际履行中，双方于2018年11月19日办理过户时被告知因李昊南一方手续问题不能办理。此后李昊南应按照房管部门相关要求，积极协调解决手续问题，尽早完成过户。但李昊南在未与李春飞就过户时间重新协商一致的情况下，于2018年12月5日将房屋设定抵押，直接导致双方无法办理过户手续，构成预期违约。李昊南虽抗辩其于2019年3月底即可解除抵押办理过户，但至今未提供已经解押的证据，且登记抵押期限至2027年方到期，致使李春飞现阶段买房的目的不能实现，故李春飞请求解除《房屋买卖三方合同》，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现本案《房屋买卖三方合同》解除，李春飞请求李昊南返还已收房款93万元，法院予以支持。李昊南收取为房屋设定抵押致使双方不能正常交易，故李春飞请求李昊南支付已付房款利息损失，应予支持。综合本案合同履行情况，法院酌定由李昊南自房屋设定抵押之日即2018年12月5日起按照中国人民银行同期贷款利率向李春飞支付利息损失。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。李春飞签订合同后依约向李昊南支付了定金20万元，现李昊南违约致使合同不能继续履行，故李春飞请求李昊南双倍返还定金40万元，法院予以支持。《房屋买卖三方合同》约定，如因买卖双方原因导致合同解除或未能成功交易，鹊桥公司收取的居间报酬不再退还，由违约方或过错方承担全部居间费用，守约方支付居间费后，违约方应赔付守约方。现李春飞请求李昊南赔偿其向鹊桥公司支付的5万元居间报酬，符合该合同约定，法院予以支持。双方在《房屋买卖三方合同》中未对律师代理费进行约定，故李春飞主张律师代理费4万元，法院不予支持。李春飞申请诉讼保全于法有据，其主张保全费5000元，属于其直接损失，法院予以支持。当事人申请保全可以提供现金、实物、保函等多种担保方式，故李春飞为诉前保全向诉讼担保公司支付的保全担保费5190元，并非其必要支出，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条规定，判决如下：一、李春飞与李昊南及西安鹊桥房屋中介有限公司2018年5月14日签订的《房屋买卖三方合同》自本判决生效之日解除；二、李昊南于本判决生效之日起十日内向李春飞返还已付房款93万元并支付利息（以93万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年12月5日计算至本判决确定的给付之日）；三、李昊南于本判决生效后十日内向李春飞双倍返还定金40万元；四、李昊南于本判决生效后十日内向李春飞赔偿居间费损失5万元；五、李昊南于本判决生效后十日内向李春飞支付保全费5000元；六、驳回李春飞其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20370元（李春飞已预交），现由李春飞负担2650元，李昊南负担17720元，李昊南负担部分于上述付款时一并支付李春飞。二审经审理查明，原审判决查明的事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李春飞购买李昊南的房屋，并按照约定向李昊南支付了首付款及定金，双方按照合同约定前去办理过户手续时，李昊南因未取得其前妻的同意和配合而导致当天过户手续未办理，李昊南作为出卖方本应积极去联系其前妻配合办理涉案房屋的过户手续，但李昊南不仅未努力积极履行合同，反而于2018年12月5日将涉案房屋办理了抵押贷款，导致涉案房屋无法办理过户手续，李昊南明显构成违约，李春飞起诉要求解除合同的请求成立。双方合同约定李春飞向李昊南支付的113万元包含定金200000元，且李昊南出具的收款收据上也注明“含定金200000元”，足以证明，李春飞与李昊南不仅在合同中约定了定金，且实际支付了定金，双方的定金为履约定金，现因李昊南违约导致合同不能继续履行，李昊南应承担双倍返还定金的违约责任。李春飞为涉案房屋交易向鹊桥公司支付中介费5万元，根据双方合同第七条第4项的约定，李昊南作为违约方，应承担全部居间费用，故一审法院判令李昊南向李春飞支付居间费50000元符合双方合同约定。李春飞提起本案诉讼后，为保证判决的履行，申请保全，并向法院缴纳了保全费5000元，因本案认定李昊南系违约方，且李昊南向李春飞负有给付义务，故一审法院判令保全费由李昊南承担是正确的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12350元，李昊南已预交，由李昊南承担。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年十月三十日  书 记 员  袁   萱 1