江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终2562号上诉人（原审被告）：黄军，男，1975年12月23日生，汉族，住泰州市姜堰区。被上诉人（原审原告）：泰州市姜堰区城区河道管理所，统一社会信用代码12321284469047607C，住所地泰州市姜堰区罗塘街道前进路汤河泵站管理用房。法定代表人：黄宏斌，该所所长。委托诉讼代理人：沈晓冬，江苏锦泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱宝军，江苏锦泰律师事务所律师。上诉人黄军因与被上诉人泰州市姜堰区城区河道管理所（以下简称河道管理所）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初3188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄军上诉请求：撤销泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初3188号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人在履行房屋租赁协议过程中存在严重违约情形，房屋交付后出现多处严重的漏水问题，虽然其修缮房屋，但未能尽责修缮，且修缮未果造成上诉人经济严重受损。2.一审判决上诉人承担违约金5万元没有事实和法律依据。鉴于被上诉人交付房屋时存在漏水的瑕疵，上诉人早在2014年就口头、书面要求被上诉人予以解决，并赔偿相关损失，但其虽然口头答复同意解决处理，却一直拖延。上诉人为维护自身合法权益，在问题解决前拒绝腾让房屋属于私力救济情形，不能就此认定上诉人违约。3.按照租赁协议约定，上诉人对该处房屋享有优先购买及承租权。被上诉人河道管理所答辩称，上诉人主张的房屋漏水问题与本案诉争纠纷是基于同一法律关系所衍生的不同权利，若其确有损失，应当另行主张，且一审中法官也已向上诉人释明。本案房屋租赁到期后，必须由区国投集团公司进行公开招租，上诉人并不享有优先租赁权。关于违约金的问题，本案租赁到期后，上诉人并未按照合同约定返还房屋，根据租赁协议第十三条之约定，上诉人的此种行为属于违约情形，应当承担5万元违约金。河道管理所向一审法院起诉请求：1.确认双方于2013年3月11日签订的租赁协议终止；2.黄军向河道管理所交还位于姜堰区北侧砖桥河房屋（姜房权证姜堰字第**）；3.黄军向河道管理所支付逾期搬出租金损失暂定1000元，自2019年4月1日起按年租金85000元标准给付至黄军实际交还房屋时止；4.黄军向河道管理所支付违约金50000元；5.黄军承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月11日，河道管理所（甲方）与黄军（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定甲方将位于通扬路跨越砖桥河闸上办公楼一、二、三层租赁给乙方使用，约1060平方米，租期自2013年4月1日至2019年3月31日止，前五年租金为80000元（不含税金），第六年为85000元；乙方在不改变原有房屋结构的基础上，自己负责对房屋进行装潢，但事先须将装潢方案报甲方并征得甲方同意后，方可施工。租赁期满，乙方可将装潢可动的部分搬走，其余归甲方所有，甲方不承担任何装潢费用或损失；履行协议期间，房屋修缮由于设计、施工导致质量问题的，修缮由甲方负责，其余均由乙方负责；租赁期满，如乙方需继续承租，须提前一个月向甲方书面申请，在同等条件下，乙方享有优先租赁权，并重新商定租金订立租赁协议；合同终止，乙方在该租赁房屋附属墙壁及主体结构上的固定装潢均归甲方处理，且不得人为破坏，否则甲方有权要求乙方赔偿；履行协议期间，甲、乙双方均不得违约。如乙方违约，则承担50000元违约金，造成损失的须承担赔偿责任。乙方所交租金，甲方不予退还，同时装潢资产无偿归甲方所有。如若甲方违约，则承担50000元违约金，造成损失的须承担赔偿责任，乙方所交当年租金的未履行部分甲方给予退还。装潢费用赔偿额以乙方所花费的装潢费的50%为最高限。协议签订后，河道管理所按约交付房屋给黄军使用，黄军按约支付租金至2019年3月31日。2019年2月23日，黄军向河道管理所送达《关于续租的申请报告》，向河道管理所提出续租申请，并要求享有合同约定的优先租赁权。同年3月8日，河道管理所向黄军送达《告知书》一份，告知其租赁协议将于2019年3月31日到期，根据区政府关于修改《市政府关于印发姜堰区行政事业单位房屋出租管理暂行办法的通知》的决定（泰姜政发〔2018〕11号）第7条：“房屋招租由区国投集团公司委托区招标投标交易中心负责实施，也可以通过具有相应资质的中介机构组织实施”，第19条：“本办法发布前已出租的房屋，其租赁协议符合《合同法》的相关规定，手续完备，且租金合理并按期缴纳的，可继续履行合同至合同到期日。凡租赁合同到期的，一律按本办法规定实行公开招租”。因此，黄军租赁的该房屋到期后必须由区国投集团公司进行公开招租，故黄军所提出的续租申请无法满足。同时要求黄军于2019年3月31日前搬出租赁房屋，并将该房完好交还给河道管理所。同年3月12日，黄军向河道管理所送达《告知书回复函》一份，称其租赁河道管理所房屋期间投入大量装潢费用，合同约定同等条件下黄军享有优先租赁权，要求河道管理所单位招标时务必通知黄军，即使他人中标，应先谈妥装潢折旧费用后方可搬出。另因租赁房屋存在漏水问题，给黄军造成损失，赔偿问题双方未协商一致，故拒绝搬出。同年3月20日，河道管理所再次向黄军送达《告知书》一份，告知根据区政府关于修改《市政府关于印发姜堰区行政事业单位房屋出租管理暂行办法的通知》的决定（泰姜政发〔2018〕11号）的相关规定，黄军租赁的该房屋到期后必须由区国投集团公司进行公开招租，黄军不享有优先租赁权。此外，若黄军认为该房屋漏水造成了损失，应通过法律途径进行解决。再次要求黄军于2019年3月31日前搬出租赁房屋，并将租赁房屋完好交还给河道管理所。2019年3月20日，泰州市姜堰国有资产投资集团有限公司出具证明一份，载明：兹证明我公司位于姜堰区北侧砖桥河砖桥闸的房产（姜房房权证姜堰字第**，地证：姜土国用籍16第11453号），从2013起授权泰州市姜堰区城区河道管理所并以其名义占有、使用、管理、租赁和收益等。一审认为，双方签订的《租赁协议书》，系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应按约全面履行义务。合同约定的租赁期限届满后，合同终止，黄军作为承租人应当向河道管理所返还租赁房屋，继续占用的，应当参照原合同租金标准向河道管理所支付使用费。故河道管理所要求确认双方于2013年3月11日签订的《租赁协议书》终止及黄军将租赁房屋返还河道管理所，并自2019年4月1日起至实际交房之日止按年租金85000元标准支付河道管理所租金的诉讼请求，予以支持。因合同到期后，黄军未按约返还房屋，存在违约行为，故对河道管理所向黄军主张违约金50000元的诉讼请求，予以支持。黄军辩称其因房屋漏水问题尚未获得相应赔偿，故不同意返还房屋，其因房屋漏水问题应通过正当途径及时进行处理，这不应成为黄军不返还房屋的正当理由。关于黄军辩称相关装潢装修只有在黄军违约的情况下才归河道管理所所有，依据双方签订的租赁协议约定：租赁期满，黄军可将装潢可动的部分搬走，其余归河道管理所所有，河道管理所不承担任何装潢费用或损失。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。故对黄军该辩称意见不予采信。综上，一审判决：一、泰州市姜堰区城区河道管理所与黄军于2013年3月11日签订的《租赁协议书》于2019年4月1日终止；二、黄军于判决生效后十日内将位于泰州市姜堰区北侧砖桥河办公楼一、二、三层房屋交还泰州市姜堰区城区河道管理所；三、黄军于判决生效后十日内给付泰州市姜堰区城区河道管理所违约金50000元及逾期使用费（自2019年4月1日起按年租金85000元标准计算至实际交房之日止）。案件受理费1926元，减半收取计963元，由黄军负担（河道管理所预交的案件受理费963元由黄军向其直接支付，一审法院不再退还，黄军于判决生效后十日内向河道管理所支付）。二审中，上诉人黄军提交2014年9月9日寄给河道管理所的汇报申请及EMS快递单一份，证明对方维修不当导致房屋继续漏水而造成的损失清单。被上诉人河道管理所质证称，该汇报申请系上诉人自制，对相关内容不予认可。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.上诉人应否在本案租赁协议解除后及时将房屋交还被上诉人；2.一审判决上诉人承担违约金及逾期使用费是否具有事实和法律依据；3.对于上诉人提出的损失问题，本案是否应予理涉。关于争议焦点1，本案双方于2013年3月11日签订的《租赁协议书》明确约定租赁期限截止2019年3月31日，现租赁到期后，河道管理所不同意续租，可见双方并未达成续租的意思表示。对于上诉人诉称的其享有优先购买及承租权的问题，一方面本案不涉及案涉房屋的买卖事宜，不存在优先购买权的问题；另一方面在出租人不同意继续出租的情况下，也不存在所谓的优先承租权的问题，故上诉人的该项主张并无事实和法律依据。由于租赁协议因到期后现已终止，黄军应当立即将租赁房屋返还给河道管理所。关于争议焦点2，上诉人黄军主张其为维护自身合法权益，在问题解决前拒绝腾让房屋属于私力救济情形，且其二审中也自认到目前为止实际占有使用案涉房屋，对此，一审认定房屋租赁期限届满后，黄军作为承租人应当向河道管理所返还租赁房屋，继续占用的，应当参照原合同租金标准向河道管理所支付使用费，即自2019年4月1日起至实际交房之日止按年租金85000元标准计算认定该笔费用，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，对其诉请予以支持，于法有据。关于承担违约金一节，根据《合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过或低于造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于或低于造成的损失”，应予适当调整。本案中，考虑到被上诉人的实际损失主要是案涉房屋租期届满后的占有使用费，结合房屋的租金标准、合同履行情况以及预期利益等综合因素，本院对于一审判决认定的违约金数额予以适当调整，酌情确定为15000元。关于争议焦点3，虽然上诉人黄军主张被上诉人存在严重的违约行为，房屋交付后存在多处漏水造成相关经济损失，但其在一审中经释明后，仍未提出反诉或另行提出诉讼请求，本案二审不予理涉，若其确实因被上诉人的行为造成相关损失，可依法另行主张权利。综上所述，上诉人黄军的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但考虑本案实际情况，本院对违约金部分予以调整，故一审判决应予相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初3188号民事判决第一、二项；二、变更江苏省泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初3188号民事判决第三项为黄军于本判决生效后十日内给付泰州市姜堰区城区河道管理所违约金15000元及逾期使用费（自2019年4月1日起按年租金85000元标准计算至实际交房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1926元，减半收取计963元，由黄军负担674元，泰州市姜堰区城区河道管理所负担289元。二审案件受理费1926元，由黄军负担1348元，泰州市姜堰区城区河道管理所负担578元（黄军交纳的案件受理费1926元由本院退还578元，泰州市姜堰区城区河道管理所应负担的案件受理费578元在本判决生效之日起十日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  缪翠玲审 判 员  顾春旺二〇一九年十一月二十六日法官助理  鲁兵兵书 记 员  蒋 琳