河北省遵化市人民法院   民事裁定书   （2019）冀0281执异96号   案外人：韩洋，女，1988年1月8日出生，汉族，现住遵化市。   案外人：高红力，男，1982年4月27日出生，汉族，现住遵化市。.   案外人的委托代理人：张红旭，河北力公律师事务所律师，代理权限为特别授权。   申请执行人：张艳红，女，1968年1月15日出生，汉族，现住遵化市。   申请执行人：闫连贺，男，1966年11月9日出生，汉族，现住遵化市。   申请执行人的委托代理人：蔡雨君，河北吴秀萍律师事务所律师，代理权限为特别授权。   被执行人：闫志强，男，1980年3月15日出生，汉族，现住遵化市。   被执行人：陆丽丽，女，1986年6月18日出生，汉族，现住遵化市。   申请执行人张艳红、闫连贺与被执行人闫志强、陆丽丽民间借贷纠纷一案，在执行过程中，案外人韩洋、高红力向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭，现已审查终结。   案外人称：2016年9月30日，二案外人与被执行人闫志强、陆丽丽签订《产权转让合同书》，并于当日付定金2万元，合同约定闫志强、陆丽丽将遵化市依水现代城**转让给二案外人，总房款64万元。因前述房产尚未办理产权证书，为避免交易风险，双方一致同意办理公证手续。2016年10月21日，因高红力在外地工作不能到场，由韩洋与闫志强、陆丽丽重新签订了《商品房买卖合同权利转让合同书》。上述两份合同签订后，二案外人分别于2016年10月20日、2016年10月25日支付了152000元、468000元购房款，至此房款已全部付清，二案外人到涉案房产居住，并已将韩洋的户口迁至涉案房产所在的派出所。2016年10月31日，韩洋与闫志强、陆丽丽到遵化市公证处办理了公证手续。2019年11月13日，二案外人收到唐山市中级人民法院（2019）冀02执字21253号评估拍卖公告、（2019）冀02执21253号之一执行裁定书后，才得知涉案房产被遵化市人民法院依据（2019）冀0281民初689号民事裁定予以保全，并由申请执行人依据（2019）冀0281民初689号民事判决申请执行。现该案已进入执行的评估、拍卖程序。案外人系涉案房产的所有权人，故依法提起申请，要求中止（2019）冀02执21253号评估、拍卖公告、（2019）冀02执21253号之一执行裁定书的执行；解除对遵化市依水现代城xx室的查封。   案外人为证明其主张，向本院提交如下证据：   证据一、案外人的身份证及结婚证复印件。证明案外人主体适格。   证据二、（2019）冀0281民初689号民事裁定书、（2019）冀0281民初689号协助执行通知书、（2019）冀0281民初689号民事判决书、普通执行案件立案审查流程管理信息表、（2019）冀02执21253号之一执行裁定书、（2019）冀02执21253号评估、拍卖公告各一份，证明涉案房产已依据（2019）冀0281民初689号民事裁定书被查封，申请执行人张艳红、闫连贺已依据（2019）冀0281民初689号民事判决申请强制执行，现该案正在执行中。   证据三、2016年9月30日产权转让合同书、2016年9月30日陆丽丽出具的收取2万元定金的收条、遵化市文化北路东城房产信息部开具的中介费收据各一份，证明2016年9月30日，韩洋、高红力与闫志强、陆丽丽经遵化市文化北路东城房产信息部介绍签订了《产权转让合同书》，合同约定陆丽丽、闫志强自愿将依水现代城xx号楼xx单元xx室转让给韩洋、高红力所有，总房款为64万元。韩洋、高红力于签订合同当日向陆丽丽、闫志强支付定金2万元，并于2016年10月20日支付中介费6400元。   证据四、2016年10月21日《商品房买卖合同权利转让合同书》、转账凭证4张、陆丽丽、闫志强分别于2016年10月20日、2016年10月25日出具的收到购房首付款152000元和房款468000元的收条、2016年10月31日由遵化市公证处出具的《公证书》各一份，证明案外人为了保护自身合法权益，于2016年10月21日由韩洋与陆丽丽、闫志强签订了《商品房买卖合同权利转让合同书》，并于2016年10月31日在遵化市公证处办理了公证，案外人已将房款全部付清，陆丽丽、闫志强已将涉案房产的商品房买卖合同、贷款合同、销售不动产统一发票、完税证、房屋钥匙等全部交付给案外人，案外人系涉案房产的合法所有权人，并居住至今。   证据五、韩洋的户口页一份，证明韩洋于2018年5月15日因购房将户口迁至涉案房产。   证据六、2016年12月14日、2018年4月26日、2018年6月26日、2018年8月1日高红力交水费的支付宝记录及银行流水、2018年6月14日高红力交纳取暖费的银行流水、2018年9月10日韩洋交纳物业费的银行流水，证明案外人自2016年购房之日起在涉案房产居住至今。   申请执行人的质证意见：上述证据能够证明涉案房产的购房合同记载的所有权人为陆丽丽，申请执行人与被执行人的借贷发生在2011年至2012年期间，在申请执行人多次向被执行人催要借款时，被执行人从未告知该房产已经销售。2019年1月对涉案房产进行查封时，案外人也没有提出异议，直至评估拍卖时案外人才提出异议，并提交相关证据，与情理不符，对案外人提交的所有证据的真实性、合法性及关联性均不认可。   经审查查明：申请执行人张艳红、闫连贺与被执行人闫志强、陆丽丽民间借贷纠纷一案，遵化市人民法院受理后，于2019年1月24日作出（2019）冀0281民初689号民事裁定书，2019年2月20日的协助执行通知书中记载：“将陆丽丽名下所有的位于遵化市××楼房产予以查封，查封期限为三年，自2019年2月20日至2022年2月19日。”遵化市人民法院于2019年6月20日作出（2019）冀0281民初689号民事判决书，判决内容为：“一、被告闫志强、陆丽丽于本判决生效后10日内连带偿还原告张艳红、闫连贺借款本金164000元，并自2019年1月23日立案之日起至借款本金付清之日止按年利率6%计付逾期利息。二、驳回原告张艳红、闫连贺其他诉讼请求。”执行过程中，唐山市中级人民法院于2019年11月6日作出（2019）冀02执21253号之一执行裁定书，裁定：“评估、拍卖由遵化市人民法院依据（2019）冀0281民初689号民事裁定书保全查封的被执行人陆丽丽名下所有的遵化市××楼房产”，并于2019年11月13日作出（2019）冀02执21253号评估、拍卖公告。   本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等证据判断……”。案外人提交的商品房买卖合同权利转让合同书、中国建设银行的转账凭条、被执行人闫志强、陆丽丽出具的收条、公证书、水费、物业费及取暖费的支付宝记录和银行流水等证据，能够证明涉案房产已于2016年10月21日由案外人购买、案外人已支付全部房款且案外人已于2016年购房后入住涉案房产的事实。陆丽丽就涉案房产尚未办理不动产权证书，亦能证明非因案外人自身原因未办理过户登记。综上，案外人具有排除执行的民事权益，对案外人主张，本院予以支持。为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十五条之规定，裁定如下：   中止唐山市中级人民法院（2019）冀02执21253号之一执行裁定书对遵化市依水现代城xx号房产的执行。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自收到本裁定书之日起十五日内向遵化市人民法院提起诉讼。   审 判 长 王凤波   审 判 员 李立艳   人民陪审员 闻 富     二○一九年十一月二十二日   书 记 员 张瑞艳