四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初8934号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区年丰巷**附**。 法定代表人：徐耀祥，系九龙仓（中国）物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：徐志岩。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（简称九龙仓物管公司）与被告徐志岩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，由于被告徐志岩下落不明，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告九龙仓物管公司的委托诉讼代理人徐路平到庭参加诉讼。被告徐志岩经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 原告九龙仓物管公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令徐志岩支付其欠付九龙仓物管公司2017年9月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费用20934.96元及违约金至付清全部欠费之日止（暂计至2019年3月31日，为3450.96元）；2、请求判令徐志岩支付九龙仓物管公司律师费1000元；3、请求判令本案的诉讼费用由徐志岩承担。 事实与理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓物管公司）与徐志岩于2016年11月4日签订《前期物业管理服务协议》，约定由九龙仓物管公司为徐志岩位于成都市锦江区“雍锦汇”2幢1单元33层号住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋公用部分、公用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。按照协议第四条第一款之约定“徐志岩应按其拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为276.46平方米）按4元/月/平方米的标准向九龙仓物管公司交纳物业服务费用”；同时按照协议第四条第七款之约定“徐志岩每次缴纳物业服务费用的时间是每季第一月的5日前”。协议签订后，九龙仓物管公司依约履行了物业管理和服务的义务，徐志岩怠于支付物业服务费用，经九龙仓物管公司多次催收，徐志岩均拒绝支付。截至2019年3月31日，徐志岩共欠付九龙仓物管公司物业服务费用本金20934.96元。按照协议第八条第四款之约定“徐志岩违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求徐志岩补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准缴纳违约金”，若徐志岩在一个月内仍未补交的，九龙仓物管公司有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于违约金、保全费、执行费、聘请律师的费用等各项开支）”，故徐志岩应当向九龙仓物管公司支付律师费1000元及违约金。 被告徐志岩未作答辩，未提交证据。 经审理查明，成都天府时代广场物业管理有限公司更名为九龙仓物管公司。2016年11月4日，徐志岩与龙茂房地产开发(成都)有限公司(简称龙茂房地产公司)签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定徐志岩购买龙茂房地产公司开发的位于成都市锦江区“雍锦汇”2幢1单元33层号房屋。2017年6月13日，徐志岩登记为上述房屋所有权人，建筑面积275.46平方米。 2016年11月4日，徐志岩（甲方）与九龙仓物管公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务公司、且业主委员会与物业服务公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；乙方依据本协议向甲方收取物业管理服务费和其他有偿服务费用；物业服务收费实行酬金制，甲方应按照所购房屋的建筑面积按4元/月/平方米的标准交纳，在乙方按0.3元/月/平方米提取酬金后，其余全部用于本协议约定的支出，结余或者不足均由乙方全体业主享有或者承担；甲方应在房屋办理交接手续时向乙方一次性付清3个月的物业管理服务费，3个月之后的物业管理服务费按季每季第一月5日前交纳，如遇休息日、节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳违约金，如果甲方在一个月内仍未补交，乙方有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、乙方聘请律师的费用）由甲方承担。徐志岩于同日在承诺书上签字，承诺同意遵守上述规约全部内容，承担违反规约的相应责任。 徐志岩每季应向九龙仓物管公司交纳物业管理服务费3305.52元。徐志岩已支付2017年8月31日以前的物业管理服务费用。从2017年9月1日至2019年3月31日，徐志岩欠九龙仓物管公司物业服务费20934.96元。九龙仓物管公司分别于2018年5月14日、2018年7月25日向徐志岩发出了函件，要求徐志岩给付尚欠的物业管理服务费用。 2018年11月13日，九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》，约定九龙仓物管公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓物管公司向其管理的天府时代广场、擎天半岛等项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。2019年7月1日，九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所、中豪律师集团（四川）事务所签订《协议书》，约定：自协议签订之日，四川衡平律师事务所在附件所列合同项下的权利义务（含法律服务费收取）转移至中豪律师集团（四川）事务所，由中豪律师集团（四川）事务所继续履行附件所列合同项下的义务，承继合同项下的权利。附件包括九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》。九龙仓物管公司向中豪律师集团（四川）事务所支付本案律师费1000元。 上述事实有九龙仓物管公司提交的工商信息、企业名称变更核准通知书、徐志岩身份信息、《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》、《商品房买卖合同》及附件、房屋信息摘要、发票、《催收物业服务费的公函》、《律师函》《委托代理合同》、《协议书》、律师费发票、《情况说明》，以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，徐志岩作为案涉房屋的业主，九龙仓物管公司作为案步房屋所在小区的物业管理公司，向包括徐志岩在内的案涉小区提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，徐志岩作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。根据《前期物业管理服务协议》约定，徐志岩应于每季度第一月的5日前交纳物业服务费，未按约交纳的从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳违约金。本案查明，徐志岩从2017年9月1日至2019年3月31日，徐志岩欠九龙仓物管公司物业服务费20934.96元，对于九龙仓物管公司的上述物业管理费用主张，本院予以支持。徐志岩逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约，九龙仓物管公司主张徐志岩支付违约金，本院予以支持。具体金额为以2017年9月的物业服务费1101.84元为基数，自2017年7月6日起按每日万分之五支付违约金。2017年10月至2019年3月所欠物业服务费的违约金，以每季度欠付的物业服务费3305.52元为基数分别自逾期之日起按每日万分之五支付违约金。因徐志岩逾期交纳物业服务费，九龙仓物管公司提起本案诉讼并支付律师费1000元，根据合同约定，徐志岩应向九龙仓物管公司支付上述律师费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告徐志岩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付截止2019年3月31日期间的物业管理服务费20934.96元及违约金（2017年9月所欠物业服务费的违约金，以2017年9月的物业服务费1101.84元为基数，自2017年7月6日起按每日万分之五支付违约金至付清之日止；2017年10月至2019年3月所欠物业服务费的违约金，以每季度欠付的物业服务费3305.52元为基数分别自逾期之日起按每日万分之五支付违约金至付清之日止）； 二、被告徐志岩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费1000元。 如果被告徐志岩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费434元，由被告徐志岩负担。本案公告费300元和后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告徐志岩负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  雷膦绮 人民陪审员  王建林 人民陪审员  陈 雨 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  干 家