内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0624民初2690号原告：鄂托克旗欣诚物业管理服务有限责任公司，住所地内蒙古鄂托克旗蒙西镇。法定代表人：刘业宽，系公司总经理。委托诉讼代理人：张艳，系该公司会计。被告：曹雄，男，汉族，1984年4月23日出生，个体，现住内蒙古鄂托克旗蒙西镇。原告鄂托克旗欣诚物业管理服务有限责任公司（以下称欣诚物业公司）与被告曹雄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告欣诚物业公司的委托诉讼代理人张艳、被告曹雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告曹雄支付拖欠的物业费4102元；2、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：蒙西移民小区建成后，受建设单位蒙西镇人民政府的委托，由原告管理小区物业，并签订了《前期物业服务管理合同》。约定住宅房屋按每平米0.75元向业主收取物业费，原告按合同约定履行了义务。2014年，蒙西移民小区依法成立了业主委员会。2015年1月1日，业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》，按季度收取物业费。后因业主委员认为小区基础设施不完善并提出异议，签订合同当日双方又补充签订了协议，约定“由于小区基础设施不完善，小区围栏、大门、监控设备还没有完善，物业公司无法安排保安正常巡视，小区内的治安防范工作无法安排。所以在基础设施不完善以前，物业费按每平方米0.6元收取”。2017年9月18日将已完工的小区围栏、大门交由物业公司维护，2018年重新签订物业服务合同，约定从2018年1月1日开始物业费按照每平米0.65元收取。原告按照约定履行义务。被告于2014年1月11日至2019年6月30日的物业费4102元，至今未交纳，故原告诉至本院。被告曹雄辩称，答辩人的居住的房屋质量及小区设施存在问题。第一、窗户缝隙很大，玻璃破损、厨房窗户的瓷砖掉落砸坏地板砖；第二、答辩人新买的电动车电瓶被盗、被砸烂，向物业公司反映说是管不了；第三、楼道发小广告的、卖东西的、流浪狗很多影响休息；第四、小区绿化面积达不到物业收费标准。第五、小区内办红白事影响休息；第六、小区门禁不严，车辆乱停乱放；第七、小区门口值班人员没有负责值班，存在安全隐患。原告为证明其主张向本院提供证据一、证明复印件一份(原件核对无异议退回)，证明2017年之前原告公司因移民小区基础设施不完善，下调物业收费标准是0.6元每平方米，2018年年初到至今是0.65元每平米；证据二、物业服务管理合同书复印件三份（原件核对无异议退回），证明原告2010年至今一直为移民小区提供物业服务；证据三、分房名单复印件一份，证明被告房屋面积，领钥匙时间。被告曹雄对该证据一、三认可无异议。对证据二认为自己不清楚。本院认为，原告提供的第一组证据证明原告物业费收费标准，且与原告提供的《物业服务合同》内容一致，故该证据证明效力予以采信。原告提供的第二组真实、合法且与本案有关联性，本院予以采信。对于原告提供的第三组证据分房单复印件，被告认可无异议，本院予以采信。被告曹雄为证明其主张向本院提供：网上下载打印的“2019物业费收费标准及物业费包括哪些事项”一份，证明原告物业费收费过高。原告对该证据不予认可。本院认为，该证据由被告下载打印，对该证据的内容、来源均无其他佐证，故不予采信。本院经审理认定事实如下：2012年1月1日，蒙西镇人民政府与原告签订了《物业管理服务合同》，约定由原告为移民小区提供物业服务，服务期限至2014年12月31日。2014年蒙西移民小区依法成立了业主委员会，2015年1月1日业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》和《补充协议》，合同约定服务期限至2017年12月31日止。其中补充协议约定“由于小区基础设施设备不完善，物业公司无法安排正常的巡逻，小区内的治安防范工作无法安排，所以将该小区物业收费标准由原定的0.75元每平方米下调至0.6元每平方米”。2016年12月20日，蒙西镇人民政府出具证明，证明2017年之前原告因移民小区基础设施不完善，物业收费标准降为0.6元每平方米。2018年1月1日业主委员会与原告又签订了《物业管理服务合同》，服务期限为2018年1月1日至2019年12月31日止，上述合同约定物业费按季度收取，物业收费标准为0.65元每平方米。被告曹雄系该小区17号楼西单元401室业主，房屋面积为101.78平方米，被告从2014年1月11日至2019年6月30日的物业费至今未向原告交纳，共欠原告物业服务费4102元（即从2014年1月11日至2017年12月31日，按0.6元每平米计算为2911元，从2018年1月1日至2019年6月30日，按0.65元每平米计算为1191元，合计4102元）。本院认为，原告欣诚物业公司分别与蒙西镇人民政府、蒙西镇馨家苑精品移民小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，符合《物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，合法有效。本案中，原告欣诚物业按合同约定为曹雄居住的小区提供了相应的物业管理服务，被告曹雄也以小区业主的身份接受了物业服务。根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，被告曹雄应向原告欣诚物业履行交纳物业费的义务，经本院对被告拖欠原告物业费的核算，截止至2019年6月30日，被告共欠原告物业费为4102元，故原告请求符合法律规定，本院应当予以支持。被告曹雄辩称，窗户缝隙很大，玻璃破损、厨房窗户的瓷砖掉落砸坏地板砖；新买的电动车电瓶被盗、被砸烂；楼道发小广告的、卖东西的、流浪狗很多影响休息；小区绿化面积达不到物业收费标准。小区内办红白事影响休息；小区门禁不严，车辆乱停乱放；小区门口值班人员没有负责值班，存在安全隐患等问题，因被告就其答辩未提供合法、有效证据加以佐证，应承担举证不能的不利后果，故其答辩理由不能成立。综上所述，被告应向原告交纳2014年1月11日至2019年6月30日的物业费即4102元（即从2016年1月10日至2017年12月31日，按0.6元每平米计算为2911元，从2018年1月1日至2019年6月30日，按0.65元每平米计算为1191元，合计4102元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条；《物业管理条例》第七条；《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告曹雄于本判决生效之日起三日内一次性向原告鄂托克旗欣诚物业管理服务有限责任公司支付拖欠的物业服务费4102元（截止2019年6月30日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告曹雄负担。本判决为终审判决。审判员 白   蓉二〇一九年十一月二十七日书记员 乌日古玛拉法条链接：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第七条:业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和他的派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。