湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10042号上诉人（原审原告、反诉被告）：邹意新，男，汉族，1979年6月19日出生，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：佘勇，湖南锐和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南利海房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区联丰路**利海世纪绿洲花园会所**。法定代表人：余悦瀚，该公司董事。委托诉讼代理人：何矿，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：李照球，湖南金州律师事务所律师。上诉人邹意新因与被上诉人湖南利海房地产开发有限公司（以下简称“利海公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初10073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：撤销原判，支持上诉人的上诉请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用、保全费。事实理由：本案限购政策是在双方形成商品房买卖合同法律关系之后才出现的，不能限制双方商品房买卖合同法律关系。限购政策不属于法律上履行不能。经咨询长沙住建委，本案实际可继续履行。一审判决系支持被上诉人的违约行为，不利于倡导民法最基本的诚实信用原则。被上诉人辩称，上诉人的主张无法律依据，限购政策是一种物权的市场干预行为。合同的订立与不动产权转移是两个独立的民事法律行为。上诉人的主张没有事实依据，上诉人与被上诉人之间没有有效的《商品房买卖合同》，被上诉人无义务为其办理过户手续。法院如支持上诉人的诉请，不利于地方政策的全面落实，导致社会主义市场经济的政府宏观调控形同虚设。邹意新向一审法院起诉请求：1、判决利海公司给邹意新办理利海·世纪绿洲别墅18栋101房《商品房买卖合同》网签手续；2、判决利海公司将利海·世纪绿洲别墅18栋101房交付给邹意新，并将该房不动产权证登记至邹意新名下；3、本案的诉讼费由利海公司承担。利海公司向一审法院提起反诉请求：1、请求依法解除利海公司与邹意新签订的《优惠确认书》、《置业计划表》；2、请求判令邹意新承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月22日，邹意新与利海公司签订了编号为：1400155的《优惠确认书》，约定邹意新选定利海公司开发的【利海·幸福汇】商品房18号101房，建筑面积189㎡，总价为1986006元，折后价为1670531元。2014年11月30日，双方又签订了《利海·米兰春天置业计划表》，约定相关税费事宜：银行贷款116万、契税66821元、物业维修基金2268××元、国土证140元／户、房产证8××元、公证费200元／户、抵押登记费8××元／户。2014年11月30日，邹意新支付定金加房款470531元，利海公司出具了销售不动产统一发票。其后，邹意新要求利海公司办理网签手续并且交付及办理不动产权证过户手续，至今无果。另查明，利海公司将其开发的“利海·幸福汇”改名为“利海·世纪绿洲花园”，又名“利海·米兰春天”，涉案房屋在2018年2月才取得商品房预售许可证，邹意新20**年12月向一审法院起诉。邹意新自述其家庭名下已有两套房产。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《优惠确认书》、《置业计划表》能否认定为商品房买卖合同；二、房价变动是否构成情势变更；三、该商品房买卖合同能否够继续履行。一、《优惠确认书》和《置业计划表》能否认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房买卖合同的主要条款包括当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气通讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等。但《优惠确认书》和《置业计划表》不可能完全包含上述内容，实践中只要具备双方当事人的姓名或名称，商品房的基本状况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式，就可以认定《优惠确认书》和《置业计划表》已经具备了商品房买卖合同的基本条款。本案邹意新与利海公司签订的《优惠确认书》和《置业计划表》对购房者、房屋位置、建筑面积、单价、总价款等均作了明确约定，同时还约定了剩余房款的支付方式。邹意新已向利海公司支付了按揭首付房款和定金共计470531元。本案中所涉标的房屋虽在双方签订《优惠确认书》和《置业计划表》时未取得商品房预售许可证，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。利海公司现已取得商品房预售许可证，应当认定双方签订的《优惠确认书》和《置业计划表》有效。综上，一审法院认为《优惠确认书》和《置业计划表》可以认定为商品房买卖合同。二、房价变动和建安成本上涨是否构成情势变更。利海公司主张房价上涨以及建安成本增加的情形属于情势变更，如果按合同约定价格履行合同义务将会使其产生巨大损失。一审法院认为情势变更须有不属于不可抗力又不属于商业风险的情势异常变动的事实。利海公司作为房地产开发公司理应知晓正常的商业风险，其所述的房价上涨和成本增加在房地产政策和人口红利以及我国经济发展的大环境下是有着高程度可能性存在的，是可被预测的，因此这属于正常的商业风险，并非属于情势变更，一审法院对利海公司的辩称不予认可。三、该商品房买卖合同能否继续履行。根据长沙市人民政府的长政办函（2018）75号文件的规定：本市户籍家庭在限购区域内已有**住房的，不得在限购区域内再购买商品住房。一审法院已查明邹意新及其妻名下各有一套房产，由于长沙市人民政府对于房地产市场的调控行为，邹意新目前并无购房资格，长沙市不动产登记中心依据政策不能为邹意新办理网签手续，本案所涉商品房买卖合同因政策变化而导致履行不能，故一审法院对邹意新要求办理网签、交付房屋的诉讼请求不予支持；对利海公司解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，邹意新交付给利海公司购房的全部款项，利海公司应予返还，但邹意新、利海公司均未在本案中提出请求，一审法院不予处理。邹意新和利海公司因商品房买卖合同的违约责任，邹意新可另案主张权利。综上所述，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款之规定，判决如下：一、驳回邹意新的全部诉讼请求；二、解除湖南利海房地产开发有限公司与邹意新签订的《商品房优惠权确认书》及《利海·米兰春天置业计划表》。本案本诉案件受理费19834元，因适用简易程序减半收取9917元，保全费5000元，共计14917元，由邹意新承担；反诉案件受理费9917元，由湖南利海房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。除将“涉案房屋在2018年2月才取得商品房预售许可证”纠正为“涉案房屋在2018年7月才取得商品房预售许可证”外，本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人应否为上诉人办理案涉房屋的网签手续及不动产登记手续。上诉人主张限购政策在涉案房屋买卖合同之后出台，不影响被上诉人为上诉人办理案涉房屋的网签手续及不动产登记手续，合同应继续履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，上诉人应提交涉案合同能够继续履行的证据，否则，应当承担举证不能的法律后果。经查，长沙市人民政府的长政办函（2018）75号文件的规定：本市户籍家庭在限购区域内已有**住房的，不得在限购区域内再购买商品住房。邹意新及其妻名下各有一套房产，由于长沙市人民政府对于房地产市场的调控行为，邹意新目前并无购房资格，长沙市不动产登记中心依据政策不能为邹意新办理网签手续。现邹意新未提交涉案合同能继续履行的证据，应承担举证不能的法律后果。故对其上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人邹意新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19834元，由上诉人邹意新负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十一月一日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。