湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂01执复279号复议申请人（异议人、被执行人）：武汉新鹏莱置业有限公司，住所地：湖北省武汉市新洲区辛冲镇正街。法定代表人：官志佑，该公司执行董事。申请执行人：武汉农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行，营业场所：湖北省武汉经济技术开发区绿岛大厦。负责人：何红艳，该支行行长。被执行人：武汉美保尔森商贸有限公司，住所地：湖北省武汉经济技术开发区中心区新都国际嘉园Ａ座2单元8层4号。法定代表人：官俊，该公司总经理。被执行人：官志佑，男，1963年4月12日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区，被执行人：洪喜桂，女，1964年6月20日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区，湖北省武汉经济技术开发区人民法院（以下简称经开区法院）在执行武汉农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行（以下简称农商业开发区支行）与武汉美保尔森商贸有限公司（以下简称美保尔森公司）、武汉新鹏莱置业有限公司（以下简称新鹏莱公司）、官志佑、洪喜桂借款合同纠纷一案中，新鹏莱公司不服经开区法院作出的（2018）鄂0191执异23号执行裁定书，向本院申请复议。本院于2018年7月19日作出（2018）鄂01执复181号执行裁定，撤销（2018）鄂0191执异23号执行裁定书，发回重新审查。该院另行组成合议庭进行审查，于2019年10月16日作出（2019）鄂0191执异4号执行裁定，驳回新鹏莱公司的异议请求。新鹏莱公司不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经开区法院查明，原告农商行开发区支行诉被告美保尔森公司、新鹏莱公司、官志佑、洪喜桂借款合同纠纷一案，该院作出的（2015）鄂武经开民初字第02075号民事判决书已生效。农商行开发区支行于2017年3月17日申请执行，该院于同日立案执行。2017年10月23日，该院作出（2017）鄂0191执545-1号执行裁定，终结（2015）鄂武经开民初字第02075号民事判决书的本次执行程序。农商行开发区支行于2018年1月29日申请恢复强制执行，该院于2018年1月29日立案恢复执行，并于2018年2月1日作出（2018）鄂0191执恢9号执行裁定，对位于武汉经济技术开发区9C2地块和居大厦的共计86套登记在被执行人新鹏莱公司名下的房产进行拍卖。首次拍卖时分开拍卖拍出3套房产，余下83套房产流拍。2018年4月20日，农商行开发区支行以与被执行人已初步达成和解意愿为由，申请中止对余下83套房产的拍卖。后根据申请执行人农商行开发区支行的意见，该院决定对和居大厦A、B座83套办公用房进行整体拍卖。经开区法院另查明，和居大厦A、B栋29层部分房屋未完工，A栋4层A401、A403、A406、A407、A408的房屋已经被改造，无法区分单独房屋界限范围。经开区法院还查明，因上述87套抵押房产系一并抵押给农商行开发区支行，并在武汉经济技术开发区住房保障和房屋管理局办理抵押登记，房屋他项权证书（证号：武房他证经字第××号）载明房屋坐落武汉经济技术开发区9C2地块和居大厦A座、B座，并附记87套房产所有权证号明细，该批抵押房产担保的债权数额为1800万元。在银行协助首次拍卖成交3套房产的买受人办理解除抵押手续时，因87套房产为一并抵押仅办理一份房屋他项权证，不能单独解除部分房产的抵押，因此首次拍出的3套房产至今未办理产权过户，执行异议审查期间，异议人仍坚持要求分开拍卖，申请执行人农商行开发区支行认为分开拍卖成交率低且不利于过户，要求整体拍卖。此案审查期间，因原评估报告已过壹年的有效期，异议人申请重新评估，抵押登记为87套房屋，但第一次拍卖时因其中一套房屋案外人对其提起执行异议之诉，仅对86套房屋进行拍卖，本案审查期间，该案已审结，故第二次评估时为扣除第一次拍卖成交的3套房屋将剩余的84套房屋予以重新评估。2019年8月21日，湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司出具永信行估房字（2019）第00138号房地产估价报告，异议人已抵押给申请执行人的剩余84套房产总价值为4097.82万元。经开区法院认为，对和居大厦A、B座84套办公用房（包含第一次拍卖后剩余的83套房屋及涉及前述执行异议之诉的一套房屋，合计84套房屋）整体拍卖还是分别单独拍卖，应从以下几方面考虑：（一）关于房屋的现状。因和居大厦A、B栋29层部分房屋未完工，A栋4层A401、A403、A406、A407、A408的房屋已经被改造，无法区分单独房屋界限范围，上述房屋不具备分开拍卖的条件。（二）关于房屋权属变更登记。因房屋他项权证载明87套房产系一并抵押，若分开拍卖，仍会出现首次拍卖的3套房产因不能办理解押手续而无法过户情况，买受人极可能以无法取得房屋产权为由而悔拍。由于该批房产性质均为办公用房，一拍及二拍公示期关注度低，分别单独拍卖不仅成功率较低，部分房屋又不具备分开拍卖的条件，而整体拍卖更有助于该批办公用房的改造使用，同时农商行开发区支行亦同意法院对和居大厦84套房屋采取整体拍卖方式处置，整体拍出亦便于整体解除抵押办理过户。（三）关于整体拍卖是否损害新鹏莱公司的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”关于拍卖多项财产如何处置问题，因上述规定中未明确不应合并拍卖的情况，根据执行标的物的现状及前期处置情况，该院经综合考虑后调整拍卖方式，暂停对和居大厦83套房产第二次司法网络拍卖和启动第一次整体拍卖程序，该执行措施不违反法律法规相关禁止性规定。新鹏莱公司仅提出假设性成交、销售收入预测、以及对法院分别分开第二次拍卖折扣的假设性损失意见，但未能向该院提供整体拍卖侵害其权益的事实及相关证据，不能证明整体拍卖必然损害其合法权益，该案无论是整体拍卖还是分开拍卖，拍卖过程均经过市场检验，成交均体现出市场真实价格，不会对异议人新鹏莱公司利益造成损害。经开区法院依据上述理由，作出（2019）鄂0191执异4号执行裁定，驳回新鹏莱公司的异议请求。新鹏莱公司不服，向本院申请复议称，一、经开区法院于2018年3月21日对和居大厦A、B座88套房屋采取单套拍卖的方式，在网上进行了第一次公开拍卖，并成交3套。同年4月11日，该院又对和居大厦A、B座83套房屋采取单套拍卖的方式，在网上进行了第二次拍卖公示，并定于2018年4月27日10时至2018年4月28日10时在网上进行拍卖。但是在同年4月20日，以农商行开发区支行已达成和解申请暂缓为由中止了二次拍卖。同年5月3日经开区法院突然又将和居大厦A、B座83套房屋以整体拍卖的方式在网上进行第一次公开拍卖公示，并定于2018年6月5日10时至2018年6月6日10时进行拍卖。以上是本案在执行过程中的三次公开拍卖经过。即目前经开区法院中止了和居大厦A、B座83套房屋单套拍卖的第二次拍卖程序，却突然启动了对和居大厦A、B座83套房屋整体拍卖的第一次拍卖程序。在执行过程中对执行标的物采取了两种不同的拍卖方式。二、经开区法院在暂缓了和居大厦A、B座83套房屋单套拍卖的第二次拍卖程序后，在没有终结该程序后，又突然启动了对和居大厦A、B座83套房屋整体拍卖的第一次拍卖程序明显违法。1、83套房屋都是单套抵押给农商行开发区支行的，每套房屋的房号、面积，单价在抵押时均有约定和评估价。经开区法院在执行阶段，也是委托评估单位对单套房屋进行的评估，对每套房屋也进行了第一次拍卖和第二次拍卖公示，且在第一次公开拍卖时成功的拍卖出3套如果继续进行第二次单套房屋的拍卖，极有可能将大多数房屋拍卖成功。2、经开区法院突然以农商行开发区支行达成和解为由暂缓第二次拍卖，该理由没有任何事实和证据，在执行过程中，复议申请人与农商行开发区支行没有达成任何和解。因此经开区法院暂缓单套房屋的第二次拍卖是违法的。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十八条：网络司法拍卖竟价程序中，有依法应当暂缓、中止执行等情形的，人民法院应当决定暂缓或者裁定中止拍卖；人民法院可以自行或者通知网络服务提供者停止拍卖。暂缓拍卖期限届满或者中止拍卖的事由消失后，需要继续拍卖的，应当在五日内恢复拍卖。而本案中，经开区法院以一个不存在的理由暂缓了对83套房屋单套拍卖的第二次拍卖程序，又突然的将83套房屋变成整体第一次拍卖，明显违反法律规定。三、经开区法院(2019)鄂019l执异4号执行裁定书驳回复议申请人的异议请求没有事实依据。1、在2017年3月21日第一次拍卖前，经开区法院执行法官就到现场看到了所有房屋的现状，但仍然决定采用单套房屋拍卖的方式，说明房屋的现状与拍卖方式无关，且87套房屋中仅仅只有4套房屋无法单独拍卖。因此房屋的现状是适合单套拍卖的。2、87套房屋均是单独办理了产权证书，每套房屋均可以单独处置。经开区法院以房屋他项权证载明87套房产系一并抵押，因此应更适合整体拍卖的理由没有任何法律依据或其他证据支持。3、经开区法院将84套房屋整体拍卖的方式将极大的损害复议申请人的合法权益。84套房屋整体拍卖相比单套分开拍卖提高了竞买方的门槛，一拍流拍可能性非常大。如在整体拍卖一拍流拍后，有极大可能发生复议申请人的上述足值资产拍出却依然无法偿清农商行开发区支行债务的情形。四、经开区法院故意拖延时间，人为增加复议申请人的利息、罚息，该部分损失复议申请人不应承担。由于经开区法院违法的将单套分开拍卖人为变成整体拍卖，导致拍卖被人为中止，人为增加了复议申请人的利息、罚息；在本院于2018年7月19日裁定撤销(2018)鄂0191执异23号执行裁定书后，该院于2019年1月10日即组成了合议庭，但拖延至2019年10月18日，才做出新的执行裁定书，时间长达9个多月，再次增加了复议申请人应承担的利息、罚息。请求撤销（2019）鄂0191执异4号执行裁定书。经开区法院查明的上述事实属实。本院另查明，2018年5月11日，农商业开发区支行向经开区法院作出《关于美保尔森公司执行案件和居大厦83套房产司法拍卖处置意见》称（摘录）：2018年4月11日，贵院依法在淘宝网司法拍卖平台上发布第二次拍卖公告，定于2018年4月27日将剩余83套房产单套分别分开拍卖。自第一次拍卖结束后，至第二次拍卖开始前，通过向贵院电话咨询或实地查看方式了解涉拍卖房屋的单套房屋意向购买人仍寥寥无几。为避免第二次拍卖仍不理想而无法最大化实现债权，申请执行人积极与被执行人联系洽谈和解方案并申请法院暂停拍卖，由于双方未就还款达成合意无法执行和解。目前，申请执行人同意法院在综合考虑拍卖标的物的市场价值，以及意向购买人的意愿，将和居大厦83套房产整体拍卖处置。本院还查明，湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司接受经开区法院的委托，于2019年8月21日出具永信行估房字（2019）第00138号房地产估价报告，和居大厦A、B座84套房产总价值为4097.82万元，并附每套房地产价值清单。本院还查明，经开区法院就已拍卖成交的3套房产不能办理过户登记的问题，向武汉经济技术开发区不动产局调查，该局工作人员称，因为新鹏莱公司的87套房产是办理的一个抵押权证，只能一次性解除，不能单独解除并办理房产的过户。本院还查明，新鹏莱公司向经开区法院提出执行异议，请求停止对其所有的和居大厦A、B座83套办公房的整体拍卖；恢复对上述房产的第二次单套房产拍卖。本院认为，本案的争议焦点问题：经开区法院对和居大厦84套房产采取整体拍卖的方式是否正确。首先，对执行标的物进行评估拍卖的目的，是为了通过司法强制措施让债权人的权益得以实现，故，经开区法院依法对被执行人新鹏莱公司名下的房产进行评估拍卖的执行行为于法有据。其次，经开区法院综合拍卖标的物和居大厦84套房产的现状、第一次拍卖的成交情况、第二次拍卖的购买意向人的人数、拍卖成交率等因素，对执行标的采取何种方式进行拍卖，其目的都是为了使该标的物变现，来实现债权人的债权，属于执行法院自由裁量范围。第三，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，因涉案房产系一并抵押，并在房地产管理部门办理了抵押登记，且不能单独就每一套房产办理解除抵押手续。本案中，如分开拍卖而只有部分房产拍卖成交，会产生房产拍卖成交却不能办理解除抵押和变更登记的后果，最终将无法实现拍卖涉案房产的目的。最后，无论是整体拍卖还是分开拍卖，涉案房产的真实价值最终由市场来确定，且新鹏莱公司也未提交确实有效的证据证明涉案房产整体拍卖会严重侵害其合法权益。另，关于新鹏莱公司提出的第一、二项复议理由。参照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十八条第一款“网络司法拍卖竞价程序中，有依法应当暂缓、中止执行等情形的，人民法院应当决定暂缓或者裁定中止拍卖；人民法院可以自行或者通知网络服务提供者停止拍卖。暂缓拍卖期限届满或者中止拍卖的事由消失后，需要继续拍卖的，应当在五日内恢复拍卖”的规定，申请执行人农商业开发区支行在经开区法院采取分开拍卖方式对和居大厦86套房产进行第一次拍卖，仅成交3套房产，拟对剩余83套房产仍采取上述方式进行第二次拍卖的情形下，通过了解发现有单套房产购买意向者仍寥寥无几，为保障其债权得以充分实现，向经开区法院提出暂停第二次拍卖的申请，经开区法院根据申请执行人农商业开发区支行的申请，暂停第二次拍卖，并在暂停拍卖的事由消失后，恢复对涉案房产拍卖的行为并无不当。关于新鹏莱公司提出的第四项复议理由，不属于执行异议、复议案件审查的范围，本院对此不予审查，其可通过其他法律途径解决。综上，经开区法院（2019）鄂0191执异4号执行裁定书认定的基本事实清楚，适用法律正确，其效力应予维持。新鹏莱公司复议理由不能成立，其请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回武汉新鹏莱置业有限公司的复议申请，维持湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191执异4号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张鹰战审判员  李淑红审判员  徐 文二〇一九年十一月二十八日书记员  彭 芳