重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8636号上诉人（原审被告）：重庆市双全房地产开发有限公司，住重庆市铜梁区东城街道办事处龙福四路58号（财福苑A-3-1），统一社会信用代码91500224774881235N。法定代表人：冉周春，董事执行。委托诉讼代理人：张世忠，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：中国移动通信集团重庆有限公司大足分公司，住所地重庆市大足区棠香街道一环路东段**，统一社会信用代码91500225903846568R。法定代表人：邓世强，总经理。委托代理人：刘晓骁，重庆百事得律师事务所律师。原审第三人：冯治希，男，1968年4月22日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：冯治东，男，1972年12月5日出生，汉族，住重庆市大足区。上诉人重庆市双全房地产开发有限公司（以下简称双全房地产公司）因与被上诉人中国移动通信集团重庆有限公司大足分公司（以下简称移动大足分公司）、原审第三人冯治希房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2019）渝0111民初3052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人双全房地产公司的委托诉讼代理人张世忠，被上诉人移动大足分公司的委托诉讼代理人刘晓骁，第三人冯治希的委托诉讼代理人冯治东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双全房地产公司上诉请求：1、请求判决撤销（2019）渝0111民初3052号民事判决，发回重审；2、一、二审诉讼费用由移动大足分公司承担。事实和理由：1、一审法院对于双方的真实交易未查明，对涉案房屋（三单元七层、一单元七层）实际购房作用，使用面积，价值等事实认定模糊。2、一审法院认定的房款的时间及金额有误，案涉房屋实际收款人为第三人冯治希，其个人结算账户显示房款金额为212850元，而非移动大足分公司所说的236500元。3、被置换的房屋价值计算方式有误，一审法院认为移动大足分公司应支付双全房地产公司202454.75元房款，只简单计算了已办证18.7㎡房屋价值，而忽略了未办证约120㎡建筑面积部分的价值存在，系事实认定错误。4、移动大足分公司主张自己的权利已经超过了诉讼时效，双全房地产公司与移动大足分公司的交易完成时间是2011年5月5日。中途也无持续主张权利的行为。移动大足分公司主张的权利系债权而非物权，因为移动大足分公司主张在买房子时双全房地产公司少交了房屋面积，所以移动大足分公司选择要求退回多交的钱，这就是债权，而不是物权；也不是判决书中说2016年5月6日双全房地产公司已经参与了移动大足分公司起诉要求认定一房二卖作为诉讼时效的重新起算，这与法律相悖。5、双全房地产公司未参与一单元顶层18.7㎡房屋合同的签订、房产证的办理、收款等事项都未参与与授权，在一单元顶层房屋可使用的120㎡的认定，仅有政府人员、移动大足分公司及第三人现场勘验，此事实足以证明案涉房屋系第三人冯治希独立实行，故应由第三人冯治希承担本案所有责任。二审中双全房地产公司当庭提交补充上诉状，请求：1、请求判决撤销（2019）渝0111民初3052号民事判决或依法改判，2、驳回移动大足分公司的诉讼请求。事实和理由：1、三单元七层置换到一单元七层是应移动大足分公司要求而置换。房屋的置换是在移动大足分公司安装机站时发生的群殴事件后，应移动大足分公司的要求，由龙水镇政府组织调解，多方人员参与特别是双方人员现场查看并报经领导同意的基础上置换的。当时双全房地产公司、第三人冯治希为了不扩大事态，也提出退还房款、要求移动大足分公司退还发票的建议，而移动大足分公司以发票已交市公司，无法退还为由拒绝。因移动大足分公司安装3G机站的迫切需要而主动要求置换到一单元七层，说明一单元七层能办证面积与可使用面积这一事实，移动大足分公司是知晓的，移动大足分公司认为一单元七层更适合安装机站不会再一次发生纠纷和事故才同意的（当时该单元未住人）。2、移动大足分公司同意办理18.7㎡建筑面积产权证。在置换发生后，移动大足分公司与双全房地产公司签订的三单元七层房屋合同原件当面撕毁，移动大足分公司仅留一份复印件做账使用，双方同意一单元七层只签订一份合同用于办理产权证。同时移动大足分公司是主动要求一单元七层办理建筑面积18.7㎡产权证，其余有使用权的120㎡建筑面积暂不办理。如果将120㎡建筑面积都办理产权证，还得上交相关规费和税费。而这部分面积按2011年后大足撤县建区之后，为了解决遗留问题，上交相关费用后是可以办证的，但移动大足分公司在政府规定的两年期内并未提出办证要求，未办证面积可视为移动大足分公司主动放弃办证的。如今案件也可认为是移动大足分公司在附近计生办楼上已安装机站的产物。移动大足分公司辩称，一审法院判决事实清楚，法律适用正确，应当驳回上诉。双全房地产公司在上诉状中偷换概念，将房屋使用面积这一非法律概念与房屋建筑面积混淆，本案中双全房地产公司仅向移动大足分公司交付了18.7平方米的建筑面积房屋，与双方约定的120平米建筑面积房屋存在面积差额，应当对差额部分价值予以返还。其次调换房屋不是移动大足分公司要求所换，双方就双方置换达成协议前提是房屋等面积等价值，但是双全房地产公司并没有按照协议履行等价值等面积的。原审第三人冯治希述称，移动大足分公司及冯治希在大足区龙水镇政府的组织协调、双方同意下，将移动大足分公司购买的三单元七层等面积等价值置换到一单元七层，不存在一审判决中的面积差价款问题。1、根据冯治希个人结算账户显示，移动大足分公司2008年12月3日支付50000元，12月4日分两次支付计100000元，12月5日分两次支付计62850元，三天共计支付了212850元。而非移动大足分公司所说的于2008年10月31日支付了236500元。法院采信移动大足分公司所称的金额无证据支持，该笔房款的认定错误。2、移动大足分公司由所购买的三单元七层置换到一单元七层，是移动大足分公司在三单元顶层安装机站设备时出现重大群殴事件后，由龙水镇政府召集公安、安办、社区居委、合同双方等人员调解一致同意的条件下进行置换的。在这么多人参与下，以及后来签订办证合同、办证等众多过程中，如果简单认为三单元七层的129.89㎡与一单元七层的18.7㎡这样差距较大的面积相置换，是不符合常理的，而当时协调的客观情况是三单元的129.89㎡与一单元的可办证18.7㎡和未办证有使用权的120㎡的面积房屋进行置换，达到了等面积置换。一审法院忽略了未办证的120㎡房屋的价值，仅简单从证上面积来认可两者的置换，实属错误。3、一单元已办证建筑面积18.7㎡与可使用的建筑面积120㎡是不可分割的一套房屋，且可使用的120㎡建筑面积并不属于违章建筑，是设计中立面的需要，是集资房时期，业主为了节约税费的产物。一审判决只认可已办证部分面积，那未办证的120㎡依附谁，如购房不算阳台和花园一样的道理。未办证的120㎡房屋层高符合建筑规范，在工程结算中也是要支付建筑成本的，当时在政府组织协调下，对一单元的价值估算如下：①未办证的120㎡房屋面积，除去应缴的规费及税费后的建造直接成本：120㎡×1450元/㎡=174000元。②一单元已办证部分房屋价值：18.7×1820.8=34048.96元。③移动大足分公司已收取双全房地产公司开据三单元七层的发票金额236500元，移动大足分公司在调解时同意此票据作置换后一单元房屋票据，因此在办理一单元房产证时重复开票的税款应由移动大足分公司支付（18.7×1820.8）×21%=7150.28元。以上金额合计为174000元+34048.96元+7150.28元=215199.24元。三单元七层的合同房屋价款：236500元-215199.24元=21300.76元。在打架斗殴事件中，住院人的医药费、误工费等近30000元应由双全房地产公司支付，所以在调解过程中经品迭，置换房屋达到了等值。移动大足分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令双全房地产公司向移动大足分公司交付坐落于重庆市大足区龙水镇幸光路周芳集资房一单元建筑面积为129.89㎡的房屋（截止2018年9月该房屋市场价值237700元）；2、本案诉讼费由双全房地产公司承担。事实和理由：2008年10月30日，移动大足分公司与双全房地产公司签订《房地产买卖合同》，约定移动大足分公司以236500元（1820.8元/㎡）价格购买双全房地产公司所有的位于重庆市大足区龙水镇龙玉路286号3单元7层（房产证上登记坐落于龙水镇幸光路周芳集资房三单元顶层）建筑面积为129.89㎡的房屋用于建设基站。2008年9月10日，双全房地产公司授权委托案外人冯治希进行收款，2008年10月31日，移动大足分公司通过银行向冯治希银行账户付款236500元。2008年底，移动大足分公司准备在购买的龙水镇幸光路周芳集资房三单元顶层建设基站时，该单元其他用户担心基站辐射影响身体健康便阻挠移动大足分公司建设基站并引发斗殴事件，移动大足分公司公司片区经理助理周顺利找到龙水镇城建办主任冯治东帮忙协调此事，此时，移动大足分公司才得知双全房地产公司已将该房屋出售给案外人冯治希。后冯治东将斗殴事件汇报给龙水镇政府主要领导，后由政府出面召集移动、公安等负责人协调，会上确定由冯治东同志具体督促落实相关事宜，形成的处理意见主要如下：该处暂不作基站建设，移动公司所购买房屋由三单元等面积等值调整到一单元，具体事宜双方协商解决。因双全房地产公司一直未交付重庆市大足区龙水镇龙玉路286号3单元7层的房屋，2016年5月6日，移动大足分公司向重庆市大足区人民法院提起诉讼要求确认双全房地产公司一房二卖，构成违约。大足区人民法院经审理后查明，在政府部门的组织协调下，原双全房地产公司已经就原房屋买卖合同内容进行了变更，变更内容为“移动公司所购买房屋由三单元等面积或等值调整到一单元”。但双全房地产公司至今未履行调换房屋的交付义务。2019年5月28日，移动大足分公司变更诉讼请求为：一、依法判令解除合同，并由双全房地产公司向移动大足分公司退还未交付房屋面积差价202454.75元；二、判令双全房地产公司以未交付房屋面积差价为基数，按照人民银行同期贷款利率的1.5倍赔偿移动大足分公司自2008年10月31日起至退还之日止的资金占用损失费；三、判令双全房地产公司支付移动大足分公司2008年至今的房屋差价损失。一审法院审理查明：一、重庆市大足区人民法院（2016）渝0111民初3324号民事判决书“经审理查明如下案件事实”部分载明：龙水镇幸光路周芳集资房由双全房地产公司修建，第三人冯治希系该集资房的集资购房户，购买了该集资房中的三单元7层套房和一单元7层搭建的偏房，但当时未办理房屋产权登记。2008年10月30日，第三人冯治希与双全房地产公司双全房地产公司签订《房地产买卖合同》，约定双全房地产公司双全房地产公司将其所有的坐落于重庆市大足县龙水镇龙玉路286号三单元7层建筑面积为129.89㎡的房屋以236500元（1820.8元/㎡）价格卖给冯治希、周太春。移动大足分公司因修建基站需要而向其上级公司申请购买大足县龙水镇龙玉路286号三单元附7-1房屋（即本案所涉的大足县龙水镇龙玉路286号三单元7层）并获得批准。2008年10月30日，移动大足分公司与双全房地产公司签订《房地产买卖合同》，约定移动大足分公司以236500元（1820.8元/㎡）价格购买双全房地产公司所有的坐落于重庆市大足区龙水镇龙玉路286号三单元7层建筑面积为129.89㎡的房屋用于建设基站。2008年9月10日双全房地产公司授权委托第三人冯治希进行收款，2008年10月31日移动大足分公司通过银行向冯治希银行账户付款236500元。210房地证2011字第××号房地证及大足区国土局资源和房屋管理局龙水管理所出具的情况说明，显示位于坐落于大足县龙水镇幸光路周芳集资房1单元屋顶层（权证登记房屋面积为18.7平方米）的房屋产权于2011年5月5日登记在移动大足分公司名下。2014年1月16日，大足区国土局资源和房屋管理局土地房屋权属登记中心将坐落于龙水镇龙玉路286号三单元7层面积129.89平方米的房屋登记在冯治希、周太春名下。二、重庆市大足区人民法院（2016）渝0111民初3324号民事判决书“一审法院认为”部分载明：综上所述，本院确认移动大足分公司、双全房地产公司之间通过调换房屋方式履行了2008年10月30日签订的合同，双全房地产公司不存在一房二卖之行为，故移动大足分公司要求解除合同、返回购房款及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。至于移动大足分公司、双全房地产公司之间在调换房屋过程中出现的房屋结构、面积等变化，不属于本案处理范畴，本院不作评述。三、移动大足分公司当庭放弃第三项“依法判令双全房地产公司支付移动大足分公司2008年至今的房屋差价损失”的诉讼请求。针对移动大足分公司的诉讼请求，一审法院作如下评述：关于移动大足分公司要求解除合同的诉讼请求。一审法院认为，（2016）渝0111民初3324号民事判决书已对该项请求予以认定，一审法院不再对此阐述，故对移动大足分公司的该项诉讼请求，不予支持。关于移动大足分公司要求退还未交付房屋面积的差价问题。一审法院认为，（2016）渝0111民初3324号民事判决书已对双方置换的事实予以确认，移动大足分公司庭审中也认可置换的事实，双方确认的系等面积、等价值置换，现移动大足分公司取得的房屋面积为18.7平方米，但系按照129.89平方米支付购房款，现双全房地产公司并未提供相应证据证明已向移动大足分公司交付置换后的等面积房屋，故一审法院对移动大足分公司要求双全房地产公司退还未交付房屋面积的差价款予以支持，即（129.89㎡-18.7㎡）×1820.8元/㎡=202454.75元。关于移动大足分公司要求双全房地产公司以未交付房屋面积差价为基数，按照人民银行同期贷款利率的1.5倍支付自2008年10月31日起至退还之日止的资金占用损失费的诉讼请求。一审法院认为，双全房地产公司未向移动大足分公司退还面积差价款，其对移动大足分公司造成了资金占用损失，结合本案实际情况，一审法院确定以房屋取得产权登记时开始计算，标准以中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。关于诉讼时效的问题。移动大足分公司与双全房地产公司就房屋买卖事宜于2016年5月6日向一审法院提起诉讼，双全房地产公司应诉答辩，现双全房地产公司在该案中提出诉讼时效问题，于法无据，一审法院不予支持。关于本案是否构成重复起诉的问题。一事不再理原则是指裁判文书生效后，当事人不得就同一事实、同一诉讼标的再行起诉。适用该原则须同时满足三个条件：即同一当事人、同一法律关系、同一诉讼请求。本案的移动大足分公司、双全房地产公司虽与2016年5月6日、2017年8月10日诉讼案件的当事人一致，但法律关系及诉讼请求均不一致，故一审法院对移动大足分公司的该项辩解不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，判决：“一、被告重庆市双全房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国移动通信集团重庆有限公司大足分公司支付房屋面积差价款202454.75元及资金占用损失（以202454.75元为基数，从2011年5月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；二、驳回原告中国移动通信集团重庆有限公司大足分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为2433元，由被告重庆市双全房地产开发有限公司负担2072元，由原告中国移动通信集团重庆有限公司大足分公司负担361元”。本院二审审理查明：二审中，双全房地产公司对原判第6页第一行的收款金额236500元有异议，认为移动大足分公司实际只支付了212850元。二审中，移动大足分公司对原判查明的事实无异议；在生效的（2016）渝0111民初3324号判决书中查明第三人冯治希当庭陈述购房款236500元由冯治希收取，该判决已经生效，双全房地产公司和冯治希就该案未提出上诉，冯治希对该购房款的金额构成了自认，一审庭审中一审以移动大足分公司提交的银行转账记录结合3324号判决书作出了购房款金额的认定与事实相符。二审中，冯治希称，与上诉人双全房地产公司意见一致，我在前案中的陈述是属于口误。二审中，双全房地产公司举示《关于大足移动与重庆双全购房纠纷一案的情况说明》，称系从（2016）渝0111民初3324号案件中复印，是移动大足分公司自己出具的说明，拟证明对方经在2008年12月5日通过网银向冯治希支付了212850元，再无其他付款，因为是同时复印的许多资料，所以现在只能在旁边看到一点骑缝章的痕迹。移动大足分公司对真实性不认可，在3324号案件中并无该份情况说明。冯治希认可真实性，同意双全房地产公司的意见。二审中，冯治希举示2008年12月3日-2010年9月21日的银行流水，拟证明移动大足分公司分5次转账共计212850元，没有支付其他款项了。移动大足分公司对真实认可，不认可合法性，一审都存在，不属于二审新证据，而且其举示的明细与在生效判决中的金额相冲突，而且还有无我公司的其他明细也不清楚，我们在一审中也举示了银行流水；我方举示的银行流水的总计金额是212850元，但是有可能公司员工通过其他途径进行了支付，在3324号案件中冯治希非常清楚的陈述收到了236500元。双全房地产公司对该证据的证据三性予以认可，认为移动大足分公司只支付了212850元。对于双全房地产公司和冯治希提出异议的冯治希收取购房款金额并非236500元，而是212850元的问题。（2016）渝0111民初3324号案件中，在移动大足分公司只要求了返还已付购房款212850元及利息的情况下，冯治希自称收取了购房款236500元。冯治希收取移动大足分公司购房款236500元已由（2016）渝0111民初3324号民事判决作为事实认定；双全房地产公司和冯治希并未举证证明该判决已被撤销或变更。双全房地产公司和冯治希针对此问题在本案二审中举示的证据，从形成时间上看，并非本案二审中新出现的证据。双全房地产公司举示的《关于大足移动与重庆双全购房纠纷一案的情况说明》，只有边沿上有点红色的印章痕迹，无法确定是从（2016）渝0111民初3324号案件中复印；因此，本院对该证据不予采信。冯治希举示的银行流水，只能证明通过该银行账户收取了多少钱，并不足以排除其他时间、其他支付渠道支付的可能性，无法实现“当事人有相反证据足以推翻”的证明效果。因此，双全房地产公司和冯治希对收款金额的异议不成立。本院对原判查明的事实予以确认。（2016）渝0111民初3324号民事判决书中查明：从重庆市大足区龙水镇人民政府于2016年5月16日出具的情况说明显示：2008年，移动大足分公司准备在购买的龙水镇幸光路周芳集资房3单元顶层建设基站时，该单元其他用户担心基站辐射影响身体健康便阻挠移动大足分公司建设基站并引发斗殴事件，于是，移动大足分公司龙水片区经理助理周顺利找到龙水城建办主任冯治东帮忙协调此事，后冯治东将该事汇报给龙水镇政府主要领导，后由政府出面召集移动、公安等负责人协调，会上确定由冯治东同志具体督促落实相关事宜，形成的处理意见主要如下：该处暂不作基站建设，移动公司所购房屋由三单元等面积或等值调整到一单元，具体事宜双方协商解决。为支持移动公司工作，由镇政府出面协调在政府大楼、龙水计生指导服务站、龙水二小、龙西卫生站、有关居委、村委等处按归还（应为“规划”的笔误）要求建设基站，有关费用由移动公司负责支付。二审中，冯治希举示楼栋情况照片7页，拟证明3栋楼的顶楼情况，以及移动大足分公司本来准备安装基站在3单元顶层室内钻孔的情况。双全房地产公司认可证据真实性和证明目的。移动大足分公司对证据真实性不认可，无法确定照片的拍摄时间和地点，也无法确定照片中的钻孔与本案的联系。对冯治希举示的照片，因无具体的拍摄时间和地点，本院不予采信。本院认为，对于本案是否构成重复起诉的问题。虽然移动大足分公司在（2016）渝0111民初3324号案件中，提出了要求解除合同的诉讼请求，但其理由是基于认为双全房地产公司一房二卖；而本案中，移动大足分公司要求解除合同是认为双全房地产公司未履行调换房屋的义务；其基础事实和法律关系并不相同，因此，不构成重复起诉。对于移动大足分公司起诉是否超过诉讼时效的问题。解除权为形成权，形成权不适用诉讼时效的规定，因此，本案不存在超过诉讼时效的问题。对于双全房地产公司是否应当支付房屋面积差价款以及资金占用损失费的问题。双全房地产公司和移动大足分公司签订《房地产买卖合同》后，因移动大足分公司将三单元七层房屋用作基站建设的目的未能实现，在当地政府部门协调下进行了协商。目前有证据证明的协商结果为，将移动大足分公司所购房屋由三单元等面积或等值调整到一单元，具体事宜双方协商解决。根据查明的事实，三单元七层（129.89㎡）和一单元七层（18.7㎡）的房产证面积相差极大。双全房地产公司认为移动大足分公司还有未上证的120㎡面积可以实际享用。然而，双全房地产公司并未举证证明一单元七层有未上证面积120㎡的房屋；未举证证明将自称的未上证的120㎡房屋已交付移动大足分公司排他性使用；未举证证明一单元七层房产证上面积18.7㎡加自称的未上证面积120㎡房屋的价值，等值于三单元七层房产证面积129.89㎡房屋的价值；未举证证明自称的未上证的120㎡房屋未能办证的原因在于移动大足分公司。因此，一审法院判决双全房地产公司向移动大足分公司支付房屋面积差价款并支付资金占用损失费并无不妥。综上所述，双全房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4866元，由上诉人重庆市双全房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  刘 毅二〇一九年十一月二十八日法官助理  吴小忠书 记 员  李 娜