上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10309号上诉人（原审被告)：刘士兵，男，1973年9月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。被上诉人（原审原告)：陈志刚，男，1963年9月3日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：顾建平，上海顾建平律师事务所律师。上诉人刘士兵因与被上诉人上陈志刚房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初17834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘士兵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求上诉人返还房屋及支付房屋占有使用费的诉请。事实和理由：上诉人在2018年5月接到政府动迁的通知后，已经在另处租赁门面房，而被上诉人拒绝支付政府动迁办给予上诉人的装潢费、营业损失费、搬迁费等补偿款，故上诉人不同意搬离返还位于上海市松江区XX镇XX街XX弄XX号商铺（以下简称系争房屋）。被上诉人陈志刚辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。陈志刚向一审法院起诉请求：1.判令刘士兵返还陈志刚位于上海市松江区XX镇XX街XX弄XX号商铺；2.判令刘士兵支付陈志刚自2018年5月1日起至2018年7月31日止的租金9,000元（人民币，下同）；3.判令刘士兵支付陈志刚自2018年8月1日起至2018年9月30日止的房屋使用费6,000元；4.判令刘士兵支付陈志刚违约金1,000元。一审法院认定事实：2013年8月1日，双方之间签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方（房主）为陈志刚，乙方（承租人）为刘士兵，甲方向乙方出租系争房屋，面积为240平方米，用途为商业；房屋租赁期为自2013年8月1日起至2018年7月31日止，房屋租金为每月3,000元，支付方式为按先付后住的原则，押金为3,000元；每次到期付房租需提前5天交付，如到期不交，房东有权收回房屋，并做违约处理；如有一方违约需支付对方违约金1,000元。双方当事人对于上述于2013年8月1日签订的《房屋租赁合同》的真实性均无异议，双方确认刘士兵于2013年8月1日实际向陈志刚支付的押金为2,000元。另外，刘士兵确认其就系争房屋支付租金至2018年4月30日。另查明，上海市松江区小昆山镇人民政府村镇建设管理办公室于2014年8月19日出具《房屋产权证明》一份，载明：位于上海市松江区XX镇XX街********（房屋坐落的详细地址）的房屋，2004年建造，房屋面积160平方米，房屋用途：商业，房屋原始产权属陈志刚所有，该房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。一审审理中，刘士兵又提供《租房协议》一份，其称案外人上海XX有限公司于2014年8月1日与陈志刚签订了该《租房协议》，由案外人上海XX有限公司向陈志刚承租坐落于上海市松江区XX镇XX街XX弄XX号XX层XX层的房屋，房屋面积为160平方米，（二层三层）附加四层60平方米，共220平方米，租房期限为2014年8月1日至2019年7月31日，租金为每月2,000元，一年24,000元，付款方式为每年一次支付，并押金一个月2,000元。刘士兵称其系上海XX有限公司的法定代表人，并称上述《租房协议》系在签订上述《房屋租赁合同》之后的变更协议，而陈志刚则称其没有签订过上述《租房协议》，对该《租房协议》不予认可。鉴于此，陈志刚申请对上述《租房协议》落款“甲方”处的“陈志刚”签名进行笔迹鉴定，法院依法委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所鉴定署期“2014年8月1日”的《租房协议》上落款“甲方”处的“陈志刚”签名字迹与样本材料上供比对的“陈志刚”签名字迹是否为同一人所写。上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所于2019年1月25日出具防伪司法鉴定所[2018]文鉴字第1283号《司法鉴定意见书》，载明如下鉴定意见：署期“2014年8月1日”的《租房协议》上落款“甲方”处的“陈志刚”签名字迹与样本材料上供比对的“陈志刚”签名字迹不是同一人所写。一审审理中，陈志刚还称按照合同约定的每月3,000元的标准主张截止至系争房屋实际返还之日的房屋占有使用费，且双方当事人均同意从系争合同无效后果一并处理的原则出发，处理本案系争房屋的占有使用费及押金。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在本案中，系争房屋并未取得建设工程规划许可证，故双方当事人之间于2013年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据防伪司法鉴定所[2018]文鉴字第1283号《司法鉴定意见书》所载明的鉴定意见，署期“2014年8月1日”的《租房协议》上落款“甲方”处的“陈志刚”签名字迹与样本材料上供比对的“陈志刚”签名字迹不是同一人所写，故刘士兵所称该《租房协议》系本案《房屋租赁合同》变更协议的陈述并无依据，上述《租房协议》对于陈志刚并无约束力。现本案《房屋租赁合同》系无效合同，故刘士兵应当向陈志刚返还系争房屋。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案《房屋租赁合同》系无效合同，陈志刚第二项诉讼请求中所主张的租金应当定性为房屋占有使用费，后陈志刚又于审理中称按照合同约定的每月3,000元的标准主张截止至系争房屋实际返还之日的房屋占有使用费，且双方当事人均同意从系争合同无效后果一并处理的原则出发，处理本案系争房屋的占有使用费及押金，故陈志刚有权参照该《房屋租赁合同》约定的租金标准（即每月3,000元）向刘士兵主张自2018年5月1日起至系争房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，但鉴于刘士兵已于2013年8月1日向陈志刚支付了押金2,000元，故该笔押金应当从上述应付的房屋占有使用费中予以扣除。因本案《房屋租赁合同》系无效合同，故陈志刚主张依据该无效合同中关于违约金的约定向刘士兵主张违约金1,000元，并无依据，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：一、刘士兵于判决生效之日起十日内返还陈志刚位于上海市松江区XX镇XX街XX弄XX号商铺；二、刘士兵于判决生效之日起十日内支付陈志刚自2018年5月1日起至位于上海市松江区XX镇XX街XX弄XX号商铺实际返还之日止的房屋占有使用费（按照每月3,000元计算，且须扣除刘士兵已支付的押金2,000元）；三、驳回陈志刚的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，鉴定费2,500元，合计诉讼费2,540元，由陈志刚负担5元（已付），刘士兵负担2,535元（已付2,500元，其余35元于判决生效之日起七日内交付法院）。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，系争房屋未取得建设工程规划许可证或其他产权证书，故涉案《房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。上诉人因无效合同占有使用系争房屋，在合同无效后理应搬离系争房屋并向被上诉人予以返还，支付被上诉人房屋占有期间的使用费。一审按照双方合同约定的租金标准支持了被上诉人要求上诉人支付自2018年5月1日起至系争房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，于法不悖，本院予以维持。上诉人在二审中抗辩被上诉人未能向其支付因房屋动迁而产生的装潢费、搬迁费、营业损失费等补偿款，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，刘士兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人刘士兵负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年十一月十五日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……