河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民再72号再审申请人（原审被告）：丁卫杰，女，汉族，1984年1月12日出生，住郑州市管城回族区。被申请人（原审原告）：河南亚新物业服务有限公司（更名前为郑州亚新物业服务有限公司），住所地郑州市**航海北街**。法定代表人：马春燕，任总经理。委托诉讼代理人：史正雪，河南华融律师事务所律师。再审申请人丁卫杰因与被申请人河南亚新物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服本院（2018）豫0103民初3359号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年8月28日作出（2019）豫0103民申28号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人丁卫杰，被申请人河南亚新物业服务有限公司的委托诉讼代理人史正雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丁卫杰再审称：1.依法撤销河南省郑州市二七区人民法院(2018)豫0103民初3359号判决书，并依法进行改判；2.本案诉讼费用及律师代书费500元由被申请人承担。事实和理由：再审申请人丁卫杰与再审被申请人郑州亚新物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，经河南省郑州市二七区人民法院作出一审判决，现再审申请人依据民事诉讼法第二百条第一款、第二款、第六款之规定申请提起再审。原判决认定的基本事实错误，再审申请人丁卫杰已经于2015年2月12日将房屋卖给丁敬海且房屋已经过户，而郑州市二七区人民法院却判决由再审申请人支付2015年7月1日至2015年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日共计18个月的物业管理费及滞纳金，且郑州市二七区人民法院于2019年1月24日直接扣划申请人名下银行存款2352元。综上，一审法院，仅凭物业提供的证据作为定案依据，没有查明该房屋实际所有人，故作出的判决错误。现申请人依法提起再审，望贵院依法支持申请人的申请事项。河南亚新物业服务有限公司再审辩称，第一点就是再审申请人提交的再审申请书中所述二七区人民法院于2019年1月24日直接扣划申请人名下银行存款2352元，与事实不符。该案件进入到执行阶段，但是并未扣划申请人名下的银行存款。第二点是原审判决程序正当、程序合法，再审申请人请求本再审诉讼费以及律师代书费500元由被申请人承担，无法律依据。河南亚新物业服务有限公司向本院起诉请求：1.请求判令被告支付自2015年7月1日至2015年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日，共计18个月，该期间所欠交的物业管理服务费用2106元，并支付逾期交纳物业管理服务费用违约金758元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月31日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定由原告为被告居住的位于郑州市二七区贺江路78号都市住宅B栋2单元2301室提供物业服务，被告居住的房屋建筑面积为146.36平方米；交纳物业管理服务费的时间交房时预交半年物业管理费，此后季首5日内缴纳，物业管理服务费标准按住宅建筑面积每月每平方米1.37元收取，1.37元每平方米每月的收入包含：1.1元每平方米的基准价，根据前期物业服务协议上调的20%（0.22元每平方米每月），0.05元每平方米每月的电子监控维护费。自业主入住之日起即按照1.37元每平方米每月的收费标准收取物业服务费。被告自2015年7月1日至2015年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日，共计18个月，该期间所欠交的物业管理服务费用2106元。依据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告逾期交纳物业服务费的行为已经构成违约，被告应依约如数缴纳；考虑到日千分之一的违约金过高，现原告以所拖欠物业费为基数按照年利率24%要求被告承担违约金758元。为了切实维护原告的合法权益，原告特依据我国法律的相关规定向法院提起诉讼。本院原审认定案件事实：被告丁卫杰系原告郑州亚新物业服务有限公司服务的都市广场小区B号楼1单元2楼11户的业主。2012年12月30日被告丁卫杰（协议乙方）与郑州亚新物业服务有限公司（协议甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定乙方交纳费用时间，季首五日内缴纳每季度物业管理服务费用。高层住宅按建筑面积每月每平方米1.10元，在基准价的基础上上浮20%，电子监控设备运行维护费每月每平方米0.05元；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天百分之一的标准交纳违约金。被告丁卫杰2015年7月1日至2015年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日期间，未按时缴纳物业管理费用，经原告多次催交仍未缴纳，故原告诉至法院。另查明，被告丁卫杰的房屋建筑面积为85.11平方米。本院原审认为：被告丁卫杰与郑州亚新物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同期间，原告公司为小区提供了物业服务，被告作为小区业主，接受了原告的物业管理服务，但没有按期缴纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付2015年7月1日至2015年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日期间物业费共计2106元的诉讼请求过高，本院仅支持物业费按照《前期物业管理服务协议》约定标准计算1.37元/月/㎡×85.11㎡×18个月=2099元。原告要求被告支付违约金758元的诉讼请求过高，本院仅支持参照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算的违约金。本院原审判决：一、被告丁卫杰于本判决生效之日起十日内向原告郑州亚新物业服务有限公司缴纳物业管理费2099元及滞纳金（以2099元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率标准，自2015年7月1日计算至2015年12月31日止及自2017年1月1日计算至2017年12月31日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告丁卫杰承担。本院再审认定案件事实：被告丁卫杰原来是河南亚新物业服务有限公司服务的都市广场小区B号楼1单元2楼11户的业主。2012年12月30日丁卫杰（协议乙方）与河南亚新物业服务有限公司（协议甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定乙方交纳费用时间，季首五日内缴纳每季度物业管理服务费用。高层住宅按建筑面积每月每平方米1.10元，在基准价的基础上上浮20%，电子监控设备运行维护费每月每平方米0.05元；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天百分之一的标准交纳违约金。涉案房产于2015年2月12日变更登记至案外人丁敬海名下。本院再审认为：涉案房产已经于2015年2月12日变更登记至案外人丁敬海名下，丁敬海取得了涉案房屋的所有权。此后丁卫杰不再是涉案小区业主，本案中河南亚新物业服务有限公司要求丁卫杰支付2015年7月1之后的物业费，证据不足，本院不予支持。原审判决结果确有错误，应予撤销。丁卫杰再审要求原审被告支付律师代书费500元，不属于再审案件的审理范围，本案不予处理。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫0103民初3359号民事判决书；二、驳回原审原告河南亚新物业服务有限公司（更名前为郑州亚新物业服务有限公司）的诉讼请求。原审案件受理费50元，由原审原告河南亚新物业服务有限公司（更名前为郑州亚新物业服务有限公司）承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘政伟人民陪审员  赵新玲人民陪审员  刘素英二〇一九年十一月二十日书 记 员  王星童