江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终7052号上诉人（原审被告）：苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道1368号。法定代表人：王丽，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陆天滢，公司员工。被上诉人（原审原告）：苏州艾诗奈尔商贸有限公司，住所地苏州吴中经济开发区横泾街道上新路21号3幢。法定代表人：窦莹，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王沁雨，江苏简文律师事务所律师。上诉人苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司（以下简称幸福屯公司）因与被上诉人苏州艾诗奈尔商贸有限公司（以下简称艾诗奈尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2019）苏0506民初1343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。幸福屯公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。艾诗奈尔公司未按协议约定的期限支付租金，未履行提前退租的相应义务，且艾诗奈尔公司关于涉案租赁房屋认可密度未超过20平方米每人的举证无法证明达到租金优惠条件。艾诗奈尔公司提供的社会保险费结算表，仅能证明其在最多时有6名员工，远远不足17人的最少办公人数标准。该份证据指向的6名办公人员与后续证据中签订劳动合同人员存在重复可能性。艾诗奈尔公司聘用两名财务人员费用远低于苏州市最低工资标准，与按工作日坐班办公的证明矛盾。其他证据涉及人员均系兼职员工或实习生，工作基于网络即可完成，不能证明在租赁房屋处办公。艾诗奈尔公司拖欠租金，未履行提起退租的义务违约，本公司有权拒绝退还保证金，并收取全部租赁期间的租金、逾期支付违约金以及超出面积部分产生的租金。艾诗奈尔公司于2018年11月30日退租，但租金并未交纳至该日，其退租前未按照合同约定履行将租赁物及设备设施回复原状的义务。一审法院对艾诗奈尔公司违约行为在先没有进行认定。艾诗奈尔公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求。艾诗奈尔公司向一审法院起诉请求：1、请求判令幸福屯公司返还租赁保证金50400元、物业管理费保证金20160元、公共水电费保证金672元，合计71232元及利息（以71232元为基数按银行同期贷款利率自起诉之日起计算至实际给付之日止）；2、本案诉讼费由幸福屯公司承担。一审法院认定事实：艾诗奈尔公司（乙方）与幸福屯公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将获得全权委托授权的位于122、521室的房屋出租给乙方使用，租赁面积为336平方米，该面积是本合同项下计付包括但不限于租金及物业费的计算依据。租赁物的功能仅限于办公。未经甲方事先书面同意，乙方不得将租赁物用于其他用途或目的，租赁期间不得将租赁物转租。如乙方在入驻4个月后人均密度超过20平方米每人，甲方有权按照30元/平方米收取超出面积的租金。租赁期限为5年，自2015年10月20日起至2020年10月19日止，房屋租金为人民币30元/平方米/月。租金免租期24个月，自2015年10月20日起至2017年10月19日止；租金减半期24个月，自2017年10月20日起至2019年10月19日止；全额租金期12个月，自2019年10月20日起至2020年10月19日止。租赁保证金为60480元，作为乙方履行租赁合同的保证，可用于支付拖欠租金、物业管理费、电、通讯、网络等其他一切费用，支付乙方违约造成的违约金、逾期利息、赔偿损失等。乙方应于合同签订之日起三个工作日内及办理入驻手续前，向甲方一次性支付租赁保证金60480元，并同时向甲方一次性支付物业保证金及能源预付费。租赁期限届满，乙方办理完毕相应的地址迁移及相关的地址手续，且已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后三十日内，甲方将向乙方无息全额退还租赁保证金。若乙方未履行其相应义务或造成甲方损失，相应费用或损失甲方可直接在该保证金中扣除。如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方并与甲方充分协商且履行完毕相关手续后，方可提前解约：a、乙方按照租赁时原状向甲方交还租赁物；b、交清承租期的租金及其他因合同所产生的费用；c、退租前，乙方需办理完毕相应的地址迁移及相关的地址手续；甲方在乙方履行完毕上述义务后三十日内将乙方的租赁保证金扣除1个月房租，即扣除10080元，将剩余部分50400元无息退还乙方；如果乙方没有提前三个月书面通知甲方相关解约事宜，则甲方有权扣除乙方的保证金作为违约金，乙方应另外付清其他费用。艾诗奈尔公司（甲方）又与幸福屯公司（乙方）签订《物业管理服务协议书》一份，约定：物业管理费起始收费日期2015年10月20日。甲方自协议签订之日起向乙方缴纳物业管理费，物业管理费标准为10元/㎡，即3360元/月，每月支付一次，支付日期为每月20日，缴纳下月物业管理费。甲方应于协议签订之日起将1个月物业管理费3360元及物业管理费保证金20160元，合计23520元一次性支付给乙方。物业管理费保证金在协议终止后30日内，并在甲方无违约的情况下，由乙方全额退还给甲方。若乙方在协议期内扣除相应损失费或违约金应以书面形式通知甲方，若物业管理费不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿。甲方自本协议签订之日起向乙方缴纳1个月的公共水电费保证金计672元。如甲方未能按期缴纳各项费用，乙方有权书面通知甲方立即缴付，甲方逾期3个工作日未能缴付的，须按延迟缴纳天数，按每日1%的标准向乙方缴纳滞纳金；一个月未付的，甲方的物业管理费保证金乙方将不予退还，并通知甲方重新缴纳。2015年10月20日，艾诗奈尔公司向幸福屯公司支付上述租赁合同、物业管理服务协议书项下租赁保证金60480元、物业管理费保证金20160元、水电费保证金672元。双方一致确认：上述租赁合同履行过程中，针对承租房屋122室（面积190平方米），艾诗奈尔公司已于2017年10月实际退租；针对承租房屋521室（面积146平方米），艾诗奈尔公司已于2018年8月30日向幸福屯公司提出退租申请，幸福屯公司同意按租赁合同约定确认艾诗奈尔公司于2018年11月30日实际退租。艾诗奈尔公司结欠幸福屯公司截至2018年11月30日的租金2190元、物业管理费1460元、水电费688元，艾诗奈尔公司同意上述结欠款项分别从幸福屯公司应退租赁保证金、物业管理费保证金、水电费保证金中直接扣减折抵，其中水电费保证金不足以折抵欠付水电费部分从物业管理费保证金中扣减折抵，据此不再主张已折抵部分款项的利息损失。幸福屯公司确认艾诗奈尔公司已于2019年1月12日按租赁合同约定办理完毕相应地址迁移及相关工商变更登记手续。双方一致确认：租赁合同约定，自艾诗奈尔公司入驻承租房屋4个月后，如人均密度超过20平方米/人，则幸福屯公司按照30元/平方米计算超出面积的租金。根据该约定，如自艾诗奈尔公司入驻承租房屋4个月后截至2017年10月底人数超出16人，之后人数超出7人，则不计算租金；如果人数未能满足相应要求则需按照租赁合同约定交纳租金。基于此，双方一致确认由艾诗奈尔公司提供2016年10月、2017年9月、2018年8月员工人数的相关材料作为确定幸福屯公司应否在免租期内收取租金的依据。为此，艾诗奈尔公司陈述其2016年10月有陆雪芳、金宇翔、夏金兰、孙晓龙、陶敬霞、袁本生、程希、陈永康、朱长玉、张莉丽、周珺、郭鹏飞、窦莹、朱倩蓉、谢美春、卢杰、徐欣等全职或兼职员工17人，2017年9月有陆雪芳、金宇翔、夏金兰、陈晓珺、顾潇、付琴、孙晓龙、陶敬霞、袁本生、程希、陈永康、朱长玉、王骏、窦莹、朱倩蓉、谢美春、卢杰等全职或兼职员工17人，2018年8月有陆雪芳、金宇翔、夏金兰、陈晓珺、顾潇、付琴、孙晓龙、陶敬霞、袁本生、程希、王俊、窦莹、朱倩蓉、谢美春、卢杰、方浩等全职或兼职员工16人，并提供了如下证据：（一）苏州市参保单位社会保险费结算表3份，以证明艾诗奈尔公司分别于2016年10月为5名员工缴纳社保、2017年9月为4名员工缴纳社保、2018年8月为6名员工缴纳社保。（二）《协议书》及陆雪芳、金宇翔身份证复印件、情况说明各1份、收据3份，以证明艾诗奈尔公司与苏州市金算盘财务服务有限公司签订自2016年1月1日至2019年12月31日的协议书，约定苏州市金算盘财务服务有限公司指派两名员工陆雪芳、金宇翔负责艾诗奈尔公司的财务工作，进一步证明陆雪芳、金宇翔在2016年10月、2017年9月、2018年8月为艾诗奈尔公司的兼职员工。（三）与陈永康签订的协议书及陈永康身份证复印件、与朱长玉签订的协议书及朱长玉身份证复印件、与张莉丽签订的协议书及张莉丽身份证复印件各1份、天猫、淘宝网页版截图，以证明艾诗奈尔公司因在淘宝、天猫平台开设店铺，与陈永康签订自2016年1月1日至2017年12月31日的美工网页设计兼职协议书，与朱长玉签订自2016年1月1日至2017年12月31日的客服兼职协议书，与张莉丽签订自2016年1月1日至2016年12月31日的客服兼职协议书，进而证明陈永康、朱长玉在2016年10月、2017年9月为艾诗奈尔公司的兼职员工，张莉丽在2016年10月为艾诗奈尔公司的兼职员工。（四）与程希签订的协议书及程希身份证复印件、与孙晓龙签订的协议书及孙晓龙身份证复印件、与陶敬霞、袁本生签订的协议书及陶敬霞、袁本生身份证复印件、转账凭证、东方购物网页版截图、商标注册申请受理通知书各1份、发票2份，以证明艾诗奈尔公司因与东方购物平台合作需要，与程希签订自2016年1月1日至2018年12月31日负责东方购物节目直播的厂家代表工作的协议书、与孙晓龙签订自2016年3月1日至2019年2月28日的负责东方购物节目直播的货物入库及退货工作的协议书、与陶敬霞、袁本生签订自2016年1月1日至2018年12月31日的负责东方购物节目直播直播摆台及场景布置的工作的协议书，进面证明程希、孙晓龙、陶敬霞、袁本生在2016年10月、2017年9月、2018年8月为艾诗奈尔公司的兼职员工。（五）劳动合同书、离职证明、转账凭证各1份，以证明艾诗奈尔公司与郭鹏飞签订自2016年9月1日至2017年8月31日的劳动合同书，郭鹏飞于2017年1月6日离职，进而证明郭鹏飞在2016年10月为艾诗奈尔公司的全职员工，处于试用期。（六）前程无忧网页版截图、周珺简历、聊天记录及转账凭证各一份，以证明周珺在2016年10月为艾诗奈尔公司的全职员工，处于试用期。（七）与夏金兰签订的协议书及夏金兰身份证复印件各1份，以证明艾诗奈尔公司与夏金兰签订自2016年1月1日至2018年12月31日止的保洁工作协议书，进而证明夏金兰在2016年10月、2017年9月、2018年8月为艾诗奈尔公司的兼职员工。（八）平台运营合作协议、合作说明、顾潇、陈晓珺、付琴的身份证复印件、委托书各1份、转账凭证2份，以证明艾诗奈尔公司受苏州美达斯家居有限公司委托与小红书平台合作，销售美达斯品牌产品，与陈晓珺团队签订合作协议，进而证明顾潇、陈晓珺、付琴在2017年9月、2018年8月为艾诗奈尔公司的兼职员工。（九）实习生劳动合同、王骏身份证复印件、参保申报花名册各1份，以证明艾诗奈尔公司与王骏签订自2017年9月1日至2018年3月31日止的实习协议书，实习期满后正式入职艾诗奈尔公司并为其缴纳社保，进而证明王骏在2017年9月为艾诗奈尔公司的实习生。经质证，幸福屯公司对以上证据一、二的真实性没有异议，对其余证据均不予认可，认为以上证据不足以认定相关人员在艾诗奈尔公司承租房屋内办公，艾诗奈尔公司的员工最多计算为6人，故而人均办公面积大于20平方米，因此艾诗奈尔公司应对超出部分付款。以上事实，由艾诗奈尔公司提供的租赁合同、物业管理服务协议书、收据、营业执照及双方当事人陈述等予以证实。一审法院认为，双方当事人签订的租赁合同及物业管理服务协议书均合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据租赁合同约定，如艾诗奈尔公司确需提前解约，须提前三个月书面通知幸福屯公司并与幸福屯公司充分协商且履行完毕相关手续后，方可提前解约，幸福屯公司在艾诗奈尔公司履行完毕相应义务后三十日内将艾诗奈尔公司的租赁保证金扣除1个月房租，即扣除10080元，将剩余部分50400元无息退还艾诗奈尔公司。根据《物业管理服务协议书》约定，物业管理保证金在该协议终止后30日内，并在艾诗奈尔公司无违约的情况下，由幸福屯公司全额退还给艾诗奈尔公司。涉案租赁合同及物业管理服务协议书履行过程中，双方一致确认艾诗奈尔公司就承租的122室房屋已于2017年10月实际退租，就承租的521室已于2018年8月30日提出退租申请而幸福屯公司亦同意确认于2018年11月30日实际退租，据此可以确认双方之间租赁合同、物业管理服务协议书已于2018年11月30日解除，故而幸福屯公司理应按约将租金保证金、物业管理费保证金、水电费保证金退还给艾诗奈尔公司。根据查明的事实，截至2018年11月30日艾诗奈尔公司结欠幸福屯公司租金2190元、物业管理费1460元、水电费688元，艾诗奈尔公司同意上述结欠款项分别从幸福屯公司应退租赁保证金、物业管理费保证金、水电费保证金中直接扣减折抵，其中水电费保证金不足以折抵欠付水电费部分从物业管理费保证金中扣减折抵，据此，租赁合同和物业管理服务协议书解除之后，幸福屯公司应返还款项为租金保证金48210元、物业管理费保证金18684元。关于幸福屯公司辩称艾诗奈尔公司未能举证在涉案租赁房屋的人口密度未超过20平方米/人，符合合同约定的收取租金条件，其有权以艾诗奈尔公司交付的租赁保证金、物业管理费保证金扣抵应付租金，为此，艾诗奈尔公司提交了相应证据以初步证明承租涉案房屋期间所涉承租房屋的人口密度并未超过20平方米/人，进而符合租赁合同约定租金优惠条件，幸福屯公司虽对此不予认可，但未能就此提供反驳证据，亦未能提供证据证明人口密度超过20平方米/人而符合约定收租条件，更未能提供证据证明其曾在租赁期间向艾诗奈尔公司提出过该问题以及曾就此向艾诗奈尔公司主张支付租金，故对幸福屯公司上述抗辩主张，一审法院不予采信。关于利息损失，艾诗奈尔公司拖欠幸福屯公司租赁合同和物业管理服务协议书解除之前的租金、物业管理费、水电费等未能支付，幸福屯公司据此扣押相应保证金未退，为此引发双方争议，艾诗奈尔公司要求幸福屯公司支付应退款项自起诉日起的利息损失，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，一审法院判决如下：一、幸福屯公司于本判决生效之日起十日内支付艾诗奈尔公司租赁保证金人民币48210元、物业管理费保证金人民币18684元，合计人民币66894元。二、驳回艾诗奈尔公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为791元，财产保全费人民币733元，合计人民币1524元，由艾诗奈尔公司负担人民币107元，由幸福屯公司负担人民币1417元。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，双方当事人未提交新证据。本院认为，涉案租赁合同系双方当事人自愿签订，不违反法律规定，合法有效。根据涉案租赁合同的约定，艾诗奈尔公司有权提前解除涉案租赁合同。案涉合同解除后，一审法院据实结算租金、物业、水电费等并无不当。艾诗奈尔公司提供了社会保险费结算表、协议书、劳动合同书等用于证实员工情况，证明其达到优惠租金条件。幸福屯公司认为未达优惠租金条件，但未能提供证据反驳，本院不予采信。幸福屯公司未能证实向艾诗奈尔公司交房时房屋状况，其认为艾诗奈尔公司未恢复房屋原状的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，幸福屯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1582元，由幸福屯公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十一月二十八日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。