黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8477号上诉人（一审被告）：北京汉能户用薄膜发电科技有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾北路**。法定代表人：李岩，总经理。委托诉讼代理人：肖宁，男，1986年11月15日出生，满族，该公司员工，住辽宁省绥中县。被上诉人（一审原告）：付鹏，男，1971年8月29日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：孙明，黑龙江远东律师集团事务所律师。上诉人北京汉能户用薄膜发电科技有限公司（以下简称汉能公司）因与被上诉人付鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初6261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汉能公司委托诉讼代理人肖宁，被上诉人付鹏委托诉讼代理人孙明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉能公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回付鹏支付违约金的诉讼请求。事实和理由：一、补充协议未生效条款不对双方发生法律效力，汉能公司并未对员工出具签署协议的授权书，员工签字不代表汉能公司已签订协议，该补充协议未生效。双方房屋租赁合同第十五条约定，合同中的生效条件为签字并盖章后生效，作为该合同的补充协议，生效条件未明确约定的情况下，亦应当根据主合同的约定，签字并盖章后生效。双方并未明确约定租金支付日期，汉能公司不存在延期支付问题。二、双方协商付鹏于2018年12月初将房屋交付汉能公司使用，以事实行为对房屋租赁合同第十条第一款进行了变更，汉能公司无需在房屋交付前支付租金。汉能公司不存在违约行为。房屋租赁合同第十条第一款约定，出租方在收到承租方租金之日起，根据双方协定确定的日期，出租方将房屋交付承租方使用。双方经双方协商，付鹏在未取得租金的情况下，已将房屋交给交付汉能公司使用，对上述条款进行了变更。三、一审法院按照年利率24%的标准计算违约金适用法律错误。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于民间借贷案件不超过年利率24%的部分，法院应予支持。本案为房屋租赁合同纠纷，而非民间借贷案件，即使应当计算违约金，也不应该按照24%的利率计算。依据《合同法》第114条，《合同法》司法解释（二）第29条规定，法院计算违约金应当以实际损失为基础，若约定的违约金超过造成损失的30%，为过分高于造成的损失。本案中，付鹏并未因其主张的汉能公司延期支付租金有任何损失，即使存在损失，也仅为银行利息，即违约金应当按照银行利息的130%计算。四、一审判决违约金计算基数和计算方法有误。汉能公司于2019年1月29日、2019年3月29日分别支付付鹏5万元和24.7万元，该款项为合同保证金和2019年全年租金。因汉能公司支付款项并未明确哪笔款项中包含保证金，且延迟支付保证金并无违约责任，应当作有利于汉能公司的解释，即24.7万中包含2.7万保证金。即使按照一审判决应当计算违约金，应为5万元延迟56天，22万元延迟115天，按24%年利率计算违约金为18,476.60元。付鹏辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，汉能公司的请求没有事实和法律依据,应予驳回。案涉《房屋出租合同》约定租期自2018年12月5日至2021年12月4日。在合同履行中，付鹏于2018年12月1日依约提前交付了房屋钥匙。汉能公司在进住后，迟迟不支付租金，在付鹏一再催要下，于2019年1月29日支付5万元，至付鹏起诉后，支付了剩余租金，已经构成违约。汉能公司的委托代理人在一审庭审中自认违约的事实。二、汉能公司未明确租金支付日期、不存在违约行为、违约金的计算方法及适用法律错误的主张不成立。《房屋租赁合同》第十条约定“出租方在收到承租方租金之日起，根据双方协商确定的日期，出租方将房屋交付承租方使用”，上述约定，对租金支付条件是明确，即汉能公司先交租金，付鹏后交房屋。在合同履行中，付鹏出于帮助和可怜之心，提前将房屋交付汉能公司使用并不是对合同约定的变更，更不能成为汉能公司拒不支付租金的抗辩理由，况且付鹏在交付房屋后一直向汉能公司追要租金，汉能公司以各种理由推脱搪塞。关于汉能公司《补充协议》未生效，员工签字无授权的主张。汉能公司联系租房、商谈租金价格、房屋交付协商等事项，均由汉能公司委托代理人办理，而且付鹏催要房租也是向该委托代理人主张，付鹏有理由相信汉能公司的委托代理人构成表见代理，具有签署支付租金补充协议的权限。即便补充协议未生效，也不影响汉能公司依合同履行支付租金的义务。三、一审判决按照年利率24%的标准计算违约金符合法律规定。汉能公司在一审中提出违约金过高，一审判决已经按照法律规定做了相应调整，违约金按照银行同期贷款利率24%计算符合法律规定，一审判决并未引用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。《合同法》解释（二）第29条不仅规定当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，同时还规定兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。不仅仅只是汉能公司主张的利息损失。双方签订的《房屋租赁合同》为汉能公司公司的制式合同，合同文本由汉能公司提供，其中第十一条第二款中约定的承租方未按约定时间和金额交付租金的，每延期一日按租金总额的日千分之五支付违约金条款是由汉能公司确定，付鹏未做任何修改。四、一审法院计算违约金基数准确，方法正确。汉能公司主张其支付的款项为先支付租金后支付保证金的说法不成立，无法律依据。《合同法》的基本原则是诚实信用，平等自愿，从来都是保护守约一方的。汉能公司主张有利于汉能公司，即违约方的解释原则，无法律依据。《房屋租赁合同》第六条约定“承租方在合同签订日起五个工作日内向出租方交纳合同总金额10%的保证金”，上述约定可以看出双方约定支付保证金在先。付鹏向一审法院起诉请求：汉能公司给付付鹏违约金143,100元（违约金按照约定每延期一日按合同租金总额的日千分之五计算，暂计算至2019年3月20日，并计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：付鹏（出租人）与汉能公司（承租人）于2018年11月26日签订了房屋租赁合同，合同约定：汉能公司租用付鹏位于黑龙江省哈尔滨市××大厦××室，房屋面积为179.4平方米。年租金为270,000元，保证金27,000元，租赁期限自2018年12月5日至2021年12月4日。第十条第一款约定，付鹏在收到汉能公司支付的租金之日起，根据双方协商的日期，付鹏将房屋交付汉能公司使用。第十一条第二款约定，汉能公司未按照约定时间和金额交付租金的，每延迟一日按租金总额的日5‰向付鹏支付违约金。付鹏于2018年12月1日将承租房屋交给汉能公司使用。2018年12月12日双方签订补充协议，协议第1条载明租期开始（12月5日）前付清全部租金270,000元。2019年1月29日汉能公司通过汇款方式向付鹏支付50,000元，3月29日支付247,000元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据双方签订的补充协议，约定汉能公司应于2018年12月5日前付清全部租金。现汉能公司于2019年3月29日支付全部租金，其行为构成违约。按照合同约定，每延迟一日按租金总额的日5‰支付违约金，计算具体金额为155,250元[270,000元×5‰×115天（2018年12月5日-2019年3月29日）]。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现汉能公司抗辩违约金标准过高，应属无效条款，其属于请求法院对于违约金予以调整，因付鹏未举证证明汉能公司的违约行为给付鹏造成实际损失的金额，故对违约金的数额予以调整，按照年利率24%计算。具体金额为20,416.43元（270,000元×24%÷365天×115天）。综上，对于付鹏的诉讼请求，部分予以支持。判决：一、汉能公司于本判决生效后十日内给付付鹏违约金20,416.43元；二、驳回付鹏的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉房屋租赁合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。租赁合同签订后，汉能公司工作人员于德龙接收租赁房屋钥匙并出具收条，故于德龙此后与付鹏签订案涉补充协议的行为构成表见代理，且汉能公司在一审诉讼中对补充协议无异议，二审诉讼中亦未提供证据推翻其一审对此的自认，故其关于补充协议未生效的上诉主张不能成立。关于房屋租金的给付时间问题。根据案涉租赁合同中“年打款”、“出租方在收到租赁方租金之日起，根据双方协商确定的日期，出租方将房屋交付承租方使用”，及未按合同约定时间交付租金应支付违约金的约定，能够确定案涉租赁合同约定为先交付租金的意思表示，即上打房租。同时双方在补充协议中亦明确了交付租金的时间，故一审判决认定汉能公司应在2018年12月5日前交付租金正确，汉能公司的该项上诉主张不能成立。关于违约金的计算问题。案涉租赁合同约定了保证金交付的时间为合同签订日起五个工作日内，该时间早于双方确定的租金交付时间，故汉能公司于2019年1月29日给付付鹏的第一笔5万元款项中，2.7万元为保证金，2.3万元为租金。据此汉能公司逾期交付租金的期间为：2.3万元预期56天交纳；24.7万元预期115天交纳。因付鹏未提供证据证明其就汉能公司逾期给付租金造成的实际损失，故应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准及前述租金逾期给付的期间予以计算本案违约金，即按一年期贷款利率4.35%上浮100%的年利率8.7%为利率标准，按前述逾期给付租金的数额及期间为基准计算为7707.51元。一审判决对违约金计算标准调整为年利率24%及违约金计算的期间确认不当，本院予以纠正。综上所述，汉能公司的上诉请求部分成立，对成立的部分应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初6261号民事判决；二、上诉人北京汉能户用薄膜发电科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人付鹏违约金7077.51元；三、驳回被上诉人付鹏的其它诉讼请求。如未按照本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3162元，由上诉人北京汉能户用薄膜发电科技有限公司负担50元，被上诉人付鹏负担3112元。二审案件受理费311元，由上诉人北京汉能户用薄膜发电科技有限公司负担50元，被上诉人付鹏负担261元。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一九年十一月五日法官助理白恩奇书记员于文娟