安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖15民终3005号上诉人（原审被告）：安徽中丞集团六安置业有限公司，住所地六安市金安区梅山路柏庄春暖花开小区**楼**，统一社会信用代码91341500MA2MXCJJXX。法定代表人：董必波，该公司总经理。委托诉讼代理人：董泽民，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月生，安徽纬纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张中华，女，1990年9月2日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。上诉人安徽中丞集团六安置业有限公司（以下简称中丞置业公司）因与被上诉人张中华商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初4203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中丞置业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并以被上诉人的实际损失予以判决；2、本案一、二审诉讼等费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，双方违约金标准约定过高，一审判决未结合被上诉人的实际损失对违约金予以调减，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条对“实际损失”有相应的规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中被上诉人张中华并未就逾期交房的实际损失进行举证，事实上逾期交房造成买受人的实际损失就是房租损失。2、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现上诉人提供房地产评估机构就涉案商品房所在地的同地段同类房屋租金评估报告，该报告证明被上诉人张中华所购买的房屋同地段同类房屋租金为每平米15元/月，被上诉人购买的房屋面积为127.68平方米，据此计算出房屋的月租金为1915.2元，按该标准的1.3倍调整逾期交房违约金，应为12615元。一审法院以总房款每日万分之二的标准计算违约金，认定违约金数额为24518.24元，明显过分高于被上诉人造成的损失，一审法院违反法律规定，未结合被上诉人实际损失予以判决，适用法律错误。张中华向一审法院起诉请求：1、被告自2018年10月30日起支付逾期交房违约金29112.08元（808669元×0.0002/天×180天）；2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月16日，原告张中华（买受人）与被告中丞置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》(合同编号:256331)。房屋位置：位于六安市梅山北路以东刘园路以北的翰林壹号公馆**楼****。房屋面积：约定128.02㎡，实际交付127.68㎡。购房价款：约定单价6316.74元/㎡，总价808669元；实际支付总房款806521元。交房时间：约定2018年10月30日前交房，2019年4月1日实际交接房屋。一审法院认为，（一）逾期交房起止时间问题。案涉合同第十一条第（二）款约定“该商品房达……交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将……办理交付手续的时间地点……的通知书面送达买受人”即被告必须提前10天以上通知原告接收房屋。原告2018年3月16日收到交房通知，4月1日接收房屋，间隔15天，符合上述约定的合理期间。据此，被告逾期交房自2018年10月31日至2019年4月1日，总计152天。2018年10月30日为约定交房日，2019年4月28日为诉前调解日，原告诉请将上述两日作为逾期交房起始日、截止日，并无事实和法律依据，不予支持。被告称因“封土行动”逾期交房62天，属不可抗力，依据不足，不予采信。（二）违约金计算标准问题。原被告对案涉合同第十二条“逾期交付责任”的理解不同，该合同为格式合同，当对格式条款的理解发生争议时，应当依法采信不利于提供格式条款一方的解释。被告为提供格式条款的一方，故应采信原告解释“逾期交房违约金计算标准为日万分之二”。（三）违约金计算基数问题。原告实际支付购房款806521元，诉请以约定购房款808669元作为基数，并无事实和法律依据，应以实际购房款806521元作为违约金计算基数。（四）违约金调整问题。被告认为房租损失即逾期交房损失，要求以案涉房屋周边房租为标准，调低违约金数额。而逾期交房损失，并非房租一项，且合同约定以日万分之二、也即年利率7.3%标准计算违约金，并未违反法律法规强制性规定，被告辩称依据不足，不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告安徽中丞集团六安置业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告张中华逾期交房违约金24518.24元；二、驳回原告张中华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，减半收取计290元，原告张中华负担45元，被告安徽中丞集团六安置业有限公司负担245元。二审查明，2017年1月16日，张中华与中丞置业公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定张中华购买中丞置业公司开发的位于六安市梅山北路以东刘园路以北的翰林壹号公馆37幢5层505号商住房一套，预测建筑面积128.02平方米，单价6316.74元/㎡，房屋总价款808669元整，交付时间为出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房，逾期交付责任为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，房屋实际面积127.68㎡，张中华按约交付了全部购房款806521元。因中丞置业公司未按约交付房屋，双方当事人发生纠纷，经多次协商未果，张中华遂诉向一审法院提起诉讼。本院认为，张中华与中丞置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。中丞置业公司未按合同约交付房屋，应承担违约责任。一审法院根据查明的事实，认定中丞置业公司逾期交房自2018年10月31日至2019年4月1日，总计152天，并无不当。根据中丞置业公司违约行为的程度以及给张中华造成经济损失的情况，本院酌定中丞置业公司支付张中华逾期交房违约金22098.68元。综上所述，中丞置业公司上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初4203号民事判决第二项，即“驳回张中华其他诉讼请求”。二、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初4203号民事判决第一项，即“被告安徽中丞集团六安置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告张中华逾期交房违约金24518.24元”。三、安徽中丞集团六安置业有限公司于本判决生效之日起三日内一次性支付给张中华逾期交房违约金22098.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费580元，减半收取290元，由安徽中丞集团六安置业有限公负担245元，张中华负担45元；二审案件受理费580元，由上诉人安徽中丞集团六安置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇一九年十一月二十八日法官助理陈坤柱书记员熊贤茹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。