江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初3901号原告：无锡金鹏物业有限责任公司，住所地无锡市锡山区东亭街道庄桥路21号。法定代表人：丁益，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：瞿建洋，江苏金汇人律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐苗苗，江苏金汇人律师事务所律师。被告：宋建文，男，1952年10月3日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈兆军，江苏兆锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐修文，江苏兆锦律师事务所律师。被告：戴金秀，女，1953年3月5日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈兆军，江苏兆锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐修文，江苏兆锦律师事务所律师。原告无锡金鹏物业有限责任公司（以下简称金鹏公司）与被告宋建文、戴金秀物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金鹏公司的委托诉讼代理人瞿建洋、徐苗苗，被告宋建文、戴金秀的共同委托诉讼代理人陈兆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鹏公司向本院提出诉讼请求：判令宋建文、戴金秀支付无锡市宝界山庄48号房屋自2010年9月30日起至2018年11月16日止的物业费158624.4元。事实和理由：上海陆家嘴物业管理有限公司无锡分公司（以下简称陆家嘴公司）系无锡市宝界山庄原前期物业公司，2007年陆家嘴公司擅自撤离该小区，小区建设单位无锡聚江房地产有限责任公司（以下简称聚江公司）与其于2009年8月18日签订1份《宝界山庄物业管理协议》，委托其自2009年7月1日起为该小区提供物业服务至今。宋建文、戴金秀系无锡市宝界山庄48号业主，两人拖欠自2010年9月30日起至2018年11月16日止的物业费未付。为维护其合法权益，故诉至法院，诉请如前。被告宋建文、戴金秀共同辩称：金鹏公司诉请的自2015年10月1日前的物业费已经超出诉讼时效，不应支持。对欠缴的物业费应由物业公司履行必要的催缴手续，根据金鹏公司提供的证据，只有2018年10月份有一份正式的催缴通知，因此本案物业费只能主张自2015年10月份之后的。其房屋一直空置，即使金鹏公司的诉请符合法律规定，也应当按照标准的70%计算物业费。金鹏公司自2009年入驻宝界山庄小区，仍属于前期物业，未履行必要的备案和审批手续，金鹏公司与开发商签订的合同对其不具有约束力。金鹏公司实际接管了小区的管理，可能产生了必要的支出，但不能按照原前期物业服务合同的标准收费。金鹏公司仅具有三级物业资质，而陆家嘴公司是一级资质，故最多按照陆家嘴公司签订的前期物业合同标准的50%收取相关费用。其于2009年4月26日向聚江公司交纳2009年4月1日到2009年9月31日的物业费6833元，说明聚江公司借用金鹏公司资质在对小区进行管理。仅凭金鹏公司提交的证据不足以证明金鹏公司为小区进行了管理。而金鹏公司是2019年8月21日才向管理部门进行备案的，因此金鹏公司自2019年8月21日起才能对小区进行管理，即使金鹏公司提供服务是真实的，也是受聚江公司委托进行，对其不产生合同效力。当事人围绕诉称和答辩意见提交了证据，本院依法组织双方进行了质证和庭审。本院现根据双方提交的证据和庭审陈述、代理词，认定本案事实如下：聚江公司系宝界山庄小区的建设单位。2007年9月1日，宋建文、戴金秀与聚江公司签订1份《商品房买卖合同》，购买无锡市宝界山庄48号别墅一套，建筑面积508.41平方米。2007年9月9日，戴金秀与陆家嘴公司签订1份《前期物业管理服务协议》及《宝界山庄住宅使用公约》1份，约定陆家嘴公司为小区提供物业服务，每季度收一次物业管理服务费用，收费标准按别墅建筑面积每月每平方米3.2元，每次交纳时间为每月5日前。同日，戴金秀签订入伙资料签收表、宝界山庄业主入住手续流转单收房。2018年11月27日，宋建文戴金秀将该房屋过户他人，该房屋收房后至转让他人一直空置。宋建文、戴金秀自2010年9月30日起至今未交纳宝界山庄48号房屋的物业费。庭审中，宋建文、戴金秀确认金鹏公司曾于2018年10月向其发送催缴通知催讨物业费。2009年8月18日，聚江公司与金鹏公司签订1份《宝界山庄物业管理协议》，约定金鹏公司自2009年7月1日起为宝界山庄提供物业服务，直至业主委员会成立，物业管理服务费标准为每户每月每平方米3.2元。签订该合同时金鹏公司所获准予从事物业管理活动的资质为三级。本案审理过程中，聚江公司委派委托代理人戴永霞到庭接受调查称：因陆家嘴公司以业务调整为由自行撤离宝界山庄小区，停止提供物业服务，所以聚江公司于2009年8月18日与金鹏公司签订《宝界山庄物业管理协议》，委托金鹏公司于2009年7至8月份入驻接手宝界山庄小区，进行物业管理工作至今。金鹏公司一直为宝界山庄提供优质的物业管理服务未间断，费用按照上一任陆家嘴公司的收费标准计收。当时口头向滨湖区物业管理科报备，而且经同意的，但由于后来事情多没有去办书面备案。另查明，无锡市物业管理中心于2005年4月1日作出《关于“关于要求免去宝界山庄物业管理招标手续的报告”的批复》，因聚江公司开发建设的宝界山庄项目不具备物业管理招标投标的有关条件，同意聚江公司采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在陆家嘴公司撤出宝界山庄小区后，聚江公司虽与金鹏公司签订前期物业服务合同，但未向政府有关管理机关申请登记备案。直至2019年8月21日，聚江公司、金鹏公司才向无锡市滨湖区住房和城乡建设局、无锡市物业管理中心申请办理了前期物业管理协议选聘登记手续。宝界山庄小区至今未成立业主委员会。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。聚江公司在宝界山庄小区的前期物业服务企业陆家嘴公司停止提供物业服务擅自撤离小区的情况下，选聘金鹏公司为宝界山庄小区继续提供物业服务。聚江公司和金鹏公司虽未及时向政府相关物业管理机关申请办理选聘登记，但该申请登记的规定属于管理性规定，不构成合同无效要件，且金鹏公司已在本案审理过程中办理了相关登记手续，聚江公司与金鹏公司签订的《宝界山庄物业管理协议》应为有效，该前期物业服务合同对宝界山庄48号房屋业主宋建文、戴金秀具有约束力。根据聚江公司的陈述及金鹏公司提交证据可以认定本案诉争的欠费期间内系由金鹏公司提供物业服务，对宋建文、戴金秀辩称2009年4月1日至2009年9月31日的物业费系聚江公司收取，即聚江公司在实际管理小区的意见，证据不足，本院不予采信。宋建文、戴金秀应按《宝界山庄物业管理协议》约定的价格标准支付物业费。根据《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷若干问题的意见》第十五条规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。金鹏公司就宋建文、戴金秀拖欠的至2018年11月16日止的物业费已进行催讨，故本院对宋建文、戴金秀辩称已经超出诉讼时效的意见，不予采信。双方一致确认宝界山庄48号房屋在本案诉争收费期间为空置，根据《无锡市物业服务收费管理办法》第十一条的规定，因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。本案诉争收费期间内，宋建文、戴金秀未使用涉案房屋，故金鹏公司应在不超过24个月的减免期限内按规定标准的70%收取物业费，对超出24个月的部分按正常收费标准收取。综上，宋建文、戴金秀应向金鹏公司给付宝界山庄48号房屋自2010年9月30日起至2018年11月16日止的物业费146964.4元[计算方式：（3.2元×508.41平方米×70%×24个月）+（3.2元×508.41平方米×73个月）+（3.2元×508.41平方米/30天×16天）]。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十九条之规定，判决如下：一、宋建文、戴金秀于本判决发生法律效力之日起立即给付无锡金鹏物业有限责任公司物业费146964.4元。二、驳回无锡金鹏物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3424元，由原告无锡金鹏物业有限责任公司负担252元，由被告宋建文、戴金秀共同负担3172元（该款原告无锡金鹏物业有限责任公司已预交，本院不退，被告宋建文、戴金秀负担部分直接给付原告无锡金鹏物业有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  朱加嘉人民陪审员  苏卓华人民陪审员  肖锦秀二〇一九年十一月二十一日法官 助理  毛瀚飞书 记 员  陈慧明本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。