辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0124民初3976号原告：谢文放，男，1989年11月17日出生，汉族，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：张守宽，系辽宁鸿鹤鸣律师事务所律师。被告：陈丽艳，女，1977年2月14日出生，蒙古族，住辽宁省调兵山市。委托诉讼代理人：邢晓云，系辽宁天衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志国，男，1968年10月31日出生，汉族，法库县物业协会法律顾问，住辽宁省法库县，系法库县吉祥街道东湖社区委员会推荐。被告：陈禹同，女，1988年12月16日出生，蒙古族，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：邢晓云，系辽宁天衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志国，男，1968年10月31日出生，汉族，法库县物业协会法律顾问，住辽宁省法库县，系法库县吉祥街道东湖社区委员会推荐。原告谢文放与被告陈丽艳、陈禹同商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢文放委托诉讼代理人张守宽，被告陈丽艳、陈禹同共同委托诉讼代理人邢晓云、李志国到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法裁定适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢文放委托诉讼代理人张守宽，被告陈丽艳、陈禹同共同委托诉讼代理人邢晓云、李志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢文放向本院提出诉讼请求：1.二被告赔偿原告房屋损失166,090.64元及宾馆经营损失18万元；2.二被告承担本案诉讼费和鉴定费。事实和理由：2015年6月，原告向沈阳天阔新城房地产开发有限公司购买其开发建设的法库县法库镇湖畔新城住宅小区C区1号楼三个门市，用于经营鑫天地宾馆至今。2018年11月初，原告发现宾馆室内地面下沉，经县供热公司查找供暖管线漏水点后确定原告宾馆内暖气管路漏水，估算漏水700余立方。经原告多次找县供热办、质监站、小区物业研究解决办法未果。2018年11月21日下午，在县质监站人员在场监看下对宾馆室内塌陷位置进行挖掘，下挖1.3米左右，露出从室外供热管道并接进的供热管道，回水管上见一个0.5cm直径孔洞，为漏水点。此段进回水管道未做防腐、保温，应属被告施工质量问题。该漏水导致原告室内地面下沉、室内墙体多处出现裂痕、多屋门关不上，墙面、天棚装修受损及宾馆经营等遭受重大经济损失。经鉴定，维修造价为166,090.64元。沈阳天阔新城房地产开发有限公司在漏水事件发生前已经注销，对于该公司正常经营期间出现的建设施工不符合设计要求造成的损失，二被告作为该公司股东应当承担赔偿责任，故起诉。被告陈丽艳、陈禹同辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。事实和理由：一、原告房屋漏水位置在室内，依据建设工程质量管理条例第四十条规定，供热系统的维修年限为两个采暖期，原告的房屋已经过了两个采暖期，被告方不再承担维修和维护的责任，该责任应该由供暖公司承担。2014年11月10日，天阔公司与法库县东盛供暖经营有限责任公司签订供热挂网合同约定：1.外网建设全部由甲方（法库县东盛供暖经营有限责任公司）负责建设；2.内网建设由甲方（法库县东盛供暖经营有限责任公司）负责设计，乙方（沈阳天阔新城房地产开发有限公司）负责按设计施工，甲方委派专业人员进行施工交底，第一个采暖期（2014年11月至2015年3月末）过后由甲方负责维修。原告发现暖气漏水是在2018年11月份，已过4年之久，早已过了两个采暖期，故原告管道维修及损失赔偿责任均应由法库县东盛供暖经营有限责任公司承担；二、沈阳天阔地产公司已注销，公司已清算完毕，两位股东陈丽艳、陈禹同注册公司时已全资投入，没有偷逃注册资金的行为，也没有占有公司资产，因此，两位股东不能以其个人财产为公司承担债务；三、沈阳天阔地产公司作为湖畔新城的建设单位，采暖管道隐蔽工程是依法经验收合格后才交付使用的，设计符合要求，有验收记录为证；四、原告提交的因果关系鉴定仅仅指出供暖管道未作防潮保温措施，易造成管道锈腐，沙眼孔洞，但并未指出是造成原告供暖管道漏水的唯一原因或必然原因，其二者之间不存在必然的因果关系。对损失造价的鉴定，鉴定机构也只是出具的建议，该工程造价费用未实际发生；五、原告宾馆一直在营业盈利状态，供暖管道漏水没有直接影响原告的营业，不存在营业损失。本院经审理认定当事人双方无争议的如下事实：1.2014年9月25日，出卖人沈阳天阔新城房地产开发有限公司向买受人谢文放交付由该公司建设的位于法库县湖畔新城C区1号楼1号、2号、3号网点房屋，谢文放购买该房屋用于经营法库县法库镇鑫天地商务宾馆至今，房屋已办理产权登记。2.湖畔新城C区商住小区工程符合竣工验收要求，已经工程竣工验收部门验收。3.沈阳天阔新城房地产开发有限公司的股东为陈丽艳、陈禹同。2016年4月1日，陈丽艳、陈禹同决议解散该公司，成立由陈丽艳、陈禹同组成的清算组办理清算事务，并代表公司向公司登记机关办理注销登记申请。2016年5月24日，陈丽艳、陈禹同向公司登记机关提交公司清算报告承诺公司注销后若出现债权债务纠纷由全体股东按照原出资比例承担相应责任。2016年5月26日，该公司经法库县市场监督管理局核准注销。4.2018年11月初，案涉房屋室内地面下沉，墙体多处开裂、3个房门无法开启，原因为埋于1号网点地下1.5米处的供暖回水管道漏水。漏水处进回水管未做防潮保温。5.2018年11月13日至2018年12月11日期间，案涉房屋因供暖管道漏水中止供热。6.案涉房屋由法库县东盛供暖公司供暖。7.漏水供暖管道是直埋于地下的进入原告1号网点的回水管，该回水管仅用于原告购买的1、2、3号网点供暖回水，产权人为原告谢文放。8.本案诉讼过程中，本院委托鉴定机构对供暖管道漏水与未做防腐保温之间的因果关系进行鉴定，鉴定意见（检验报告编号:SF2019Q001）：（1）该房屋供暖管道入户位置在1-2-A-B轴间靠近A轴处，不符合设计要求的位置；（2）该房屋采暖管道直埋于地下，未设置地沟，不符合设计要求；（3）直埋于地下的采暖管道水平段与竖向段均采用聚氨酯发泡外包橡胶保护壳对管道进行保温及防潮保护，但管道水平段与竖向段连接处有约500mm长区段未采取保温防潮措施，管道未采取保温防潮措施区段锈蚀严重。供暖管道直埋于地下不采取保温防护措施不符合设计要求；（4）管道未采取保温防潮措施区段锈蚀严重，其中靠东侧的管道有一个3mm×4mm的沙眼孔洞；（5）采用聚氨酯发泡外包橡胶保护壳保护的区域供暖管道未锈蚀。供暖管道漏水原因分析：供暖管道锈蚀及存在沙眼孔洞是造成管道漏水的直接原因。供暖管道未做防潮保温措施易造成管道锈蚀、沙眼孔洞。原告支出鉴定费1.5万元。9.本案诉讼过程中，本院委托鉴定机构对案涉房屋一层地面下沉、墙体开裂等问题出具维修方案，鉴定意见（检验报告编号:SF2019Q005）：（1）一层地面下沉维修方案：综合考虑墙体开裂情况和地面下沉情况的检测结果，建议将大厅、108房间、101房间、102房间的F轴以南区域、走廊（B-F段）5个房间的地面工程凿除处理，凿除至回填土层，凿除后对回填土进行夯实处理，密实度不小于0.9，最后恢复地面做法。地面工程的混凝土垫层、防潮保温层、地热层及面砖工程均按原设计要求进行施工。地面凿除区域的地热管需更换处理，新更换的地热管与原地热管采用热熔接头或卡压式接头进行连接；（2）一层墙体开裂维修方案：建议将一层1/4-B-E轴间隔墙、7-9-E轴间隔墙、7-E-F轴间隔墙、1/3-1/4-1/E轴间隔墙、1/7-9-1/A轴间隔墙、1/7-A-1/A轴间隔墙、8-2/A-B轴间隔墙、8-9-2/A轴间隔墙、3-1/4-E轴间隔墙、1/3-E-1/F轴间隔墙、1/3-1/4-1/F轴间隔墙均拆除处理。待地面工程修复施工完成后，再重新施工墙体、墙内管线及墙体饰面做法。由于该房屋无墙体竣工图，故墙体的重新施工需参照拆除前的位置、截面、材料、饰面做法等进行；（3）一层房间门维修方案：地面工程及墙体工程修复完成后，将原有门重新安装木门；（4）供暖管道维修方案：①建议将该房屋供暖管道户外维修井至室内区段的回填土进行开挖，开挖宽度为1.5m，开挖深度为2.0m,开挖后按原设计要求恢复地沟工程；②将存在锈蚀和沙眼孔洞区段的供暖管道切除（总长约500mm），再采用同等规格的管道与原有管道焊接连接；③最后按原设计要求恢复供暖管道的防腐、保温层。原告支出鉴定费2万元。10.本案诉讼过程中，本院委托鉴定机构对案涉房屋一层地面下沉、墙体开裂等问题维修造价进行鉴定，鉴定结论（辽兴宏工鉴字[2019]第007号造价鉴定意见书）：天阔.湖畔新城（C）区1#楼谢文放家一层地面下沉、墙体开裂等问题的维修造价为166,090.64元。原告支出鉴定费1.4万元。关于当事人双方有争议的原告宾馆是否存在营业损失的问题。原告提供宾馆收入日记账、宾馆2016年5月至2019年5月入住人数统计记录、机打发票记账联用以证明宾馆营业损失，二被告对宾馆收入日记账的真实性、合法性、关联性有异议，认为该日记账是流水账，没有正式税务发票，不能作为证据使用，不能证明宾馆存在营业损失。本院认为，该流水账形式的日记账系原告单方制作，形式和内容均很简单，无原始凭证，且原告在庭审中陈述宾馆有税务往来账及缴税记录却未予提供，该日记账无其他证据材料相佐证，真实性无法判断，本院对其真实性不予确认，对该证据不予采信；二被告对宾馆2016年5月至2019年5月入住人数统计记录、机打发票记账联的真实性、合法性无异议，但认为该组证据不能证明宾馆经营损失情况，而能够证明宾馆一直处于营业盈利状态，未受影响，没有任何损失。二被告对该组证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认。通过分析公安机关对该宾馆入住人数的统计可知，管道漏水后至2019年5月份期间宾馆入住人数明显少于之前两年同期入住人数，另外因管道漏水导致的客房墙体裂缝，房门关不上，停止供热都会影响入住，故本院认定原告宾馆营业收入减少的损失存在。本院认为，沈阳天阔新城房地产开发有限公司将案涉房屋出售给原告并办理产权转移登记，埋于该房屋地下的专为该房屋供暖所用管道作为房屋附属设施，产权随房屋一并转移给原告。沈阳天阔新城房地产开发有限公司应对其销售的房屋及附属设施的质量承担物的瑕疵担保义务，如有违反，应承担相应民事责任。虽然沈阳天阔新城房地产开发有限公司已经注销，但其股东陈丽艳、陈禹同向公司登记机关提交公司清算报告承诺公司注销后若出现债权债务纠纷由全体股东按照原出资比例承担相应责任，故陈丽艳、陈禹同作为该公司股东，系本案适格被告。关于二被告所提供热系统维修年限为两个采暖期，原告房屋已过保修期，被告不应再承担维修和维护责任，应由法库县东盛供暖公司承担责任的辩解。第一，根据上述SF2019Q001号检验报告的鉴定意见，该房屋供暖管道入户位置、埋设方式、未采取保温防护措施等不符合设计要求，供暖管道未做防潮保温措施，易造成管道锈蚀、沙眼孔洞，供暖管道锈蚀及存在沙眼孔洞是造成管道漏水的直接原因；第二，二被告辩称上述鉴定意见未确定供暖管道未做防潮保温措施是造成原告供暖管道漏水的唯一原因或必然原因，二者之间不存在必然的因果关系，但未提供证据证明管道漏水系因其他原因造成。案涉房屋交付使用4年即出现供暖管道漏水并导致损害，显然未达到正常、合理的使用年限，据此足以认定被告交付的供暖管道存在质量瑕疵，且该质量瑕疵在房屋销售给原告之前即已存在；第三，二被告将供热系统两个采暖期维修年限和房屋保修期限作为抗辩理由，应以供热系统自始不存在质量瑕疵为前提，否则将出现销售方的过错责任由无过错的买受方承担的情形，显然有失公平，除非在销售该房屋时被告已经明确告知原告供暖管道存在质量瑕疵，原告自愿承担该风险，但本案中并未出现该种情形；第四，原告对埋于地下的供暖管道维护管理并无过错，对被告产品质量缺陷带来的隐患更难以排查且无法预防和控制；第五，案涉供暖管道产权人为原告，法库县东盛供暖公司并无维护管理义务。据此，本院对二被告的该项辩解意见不予采纳。关于二被告所提沈阳天阔新城房地产开发有限公司作为湖畔新城小区的建设单位，是在供暖管道隐蔽工程依法验收合格后才交付使用，不存在质量问题的辩解。湖畔新城小区供暖管道隐蔽工程验收系该小区的整体验收，系工程建设中的程序性事项，不能据此当然排除隐蔽工程中某一特定位置不存在质量瑕疵，且根据上述鉴定意见，案涉供暖管道直埋于地下、未采取防潮保温措施等质量瑕疵客观存在，故本院对二被告的该项辩解意见不予采纳。关于原告的房屋损失。原、被告对原告房屋受损原因为埋于1号网点地下1.5米处的供暖回水管道漏水均无异议，受损原因及维修费用数额均经过法定鉴定机构鉴定，3份鉴定报告合法有效，本院予以认定。原告要求二被告按鉴定数额赔偿房屋损失166,090.64元及鉴定费49,000元，本院予以支持。关于原告宾馆营业收入减少的损失。本院综合考虑本案实际情况，以原告宾馆客房数、床位数、入住人数、房费等数据对营业收入减少数额进行计算，扣除其他诸如宾馆自身环境设施、服务质量、客房使用频率等影响宾馆收入的因素所造成的收入减少，酌定宾馆收入损失额25,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第四十三条，《中华人民共和国产品质量法》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第二款规定，判决如下：一、被告陈丽艳、陈禹同共同赔偿原告谢文放房屋维修费166,090.64元；二、被告陈丽艳、陈禹同共同赔偿原告谢文放鉴定费49,000元；三、被告陈丽艳、陈禹同共同赔偿原告谢文放宾馆营业损失25,000元；四、驳回原告谢文放的其他诉讼请求。上述款项，于本判决发生法律效力之日起十五日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7542元，由原告谢文放负担2959元，被告陈丽艳、陈禹同共同负担4583元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  崔 巍人民陪审员  刘桂芝人民陪审员  陈红利二〇一九年十一月十二日书 记 员  陈 阳本案判决所适用的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第四十三条因产品存在缺陷造成损害的，被侵权人可以向产品的生产者请求赔偿，也可以向产品的销售者请求赔偿。产品缺陷由生产者造成的，销售者赔偿后，有权向生产者追偿。因销售者的过错使产品存在缺陷的，生产者赔偿后，有权向销售者追偿。《中华人民共和国产品质量法》第二条在中华人民共和国境内从事产品生产、销售活动，必须遵守本法。本法所称产品是指经过加工、制作，用于销售的产品。建设工程不适用本法规定；但是，建设工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备，属于前款规定的产品范围的，适用本法规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。