安徽省固镇县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0323民初2786号原告：彭万荣，男，1978年6月1日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市固镇县。委托诉讼代理人：徐国庆，安徽展翔律师事务所律师。被告：固镇县南园置业有限公司，住所地安徽省固镇县城关镇谷阳路中段，统一社会信用代码91340323550184115Q。诉讼代表人：安徽乐业律师事务所，系被告固镇县南园置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：管启飞，安徽乐业律师事务所律师。原告彭万荣诉被告固镇县南园置业有限公司（以下简称南园置业）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法由审判员张成适用简易程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告彭万荣及其委托诉讼代理人徐国庆，被告南园置业管理人的委托诉讼代理人管启飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭万荣向本院提出诉讼请求：1.确认彭万荣对南园置业因支付购买固镇县南园时代广场2期2幢1单元1403号房屋购房款而享有的债权44.28万元；2.判决南园置业向彭万荣交付固镇县南园时代广场2期2幢1单元1403号房屋，并协助彭万荣办理房屋过户手续；3.本案诉讼费由南园置业承担。事实和理由：2016年3月7日，彭万荣与南园置业签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定彭万荣预购由南园置业开发的坐落于固镇县城关镇谷阳路与东风路交汇处的南园时代广场2期工程中的2幢1单元14层1403号商品房，该商品房预测建筑面积123㎡，总价款为44.28万元，彭万荣以支付定金方式先支付南园置业44.28万元。签订合同时，南园置业给彭万荣开具了购房款收据，但南园置业未按合同约定交付房屋，导致彭万荣迟迟不能取得该房屋。彭万荣认为，其所购商品房具备预售条件，现该房屋早已建成并开售，南园置业迟迟不办理过户事宜，明显已经构成违约。南园置业进入破产程序后，彭万荣向南园置业管理人申报债权，但南园置业管理人未予确认。彭万荣认为，其与南园置业签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，彭万荣已按合同约定以现金方式一次性向南园置业付清了全部购房款，履行了买受人的全部义务，应当依法享有法定权利，南园置业管理人对彭万荣的债权不予确认，显失公平。南园置业虽已宣告破产，但南园时代广场2期小区房屋目前已建成，不存在对彭万荣不能履行的情况，南园置业未按合同约定的交房期限交付房屋已构成违约，南园置业应继续履行合同，交付案涉房屋。南园置业辩称，1.南园置业习惯以签订商品房买卖合同作为民间借贷的担保。南园置业与彭万荣之间名为商品房买卖合同关系，实为民间借贷关系，南园置业与彭万荣签订的《商品房买卖合同（预售）》只是作为民间借贷合同的担保，南园置业给彭万荣开具的购房款收据相当于民间借贷的借据或收据，不能证明相应的购房款确已实际支付。2.彭万荣与南园置业签订《商品房买卖合同（预售）》时，与南园置业之间仍存在民间借贷法律关系，南园置业仍在正常支付其利息，按照正常逻辑，彭万荣此时不可能找南园置业购买房屋，双方之间不具有商品房买卖的真实意思。3.南园置业管理人在债权审核中发现，南园置业大量购房户存在民间借贷以房担保的现象。彭万荣申报债权时只能提供商品房买卖合同和购房款收据，不能提供交易流水，同时南园置业账册记载其为借款人，管理人对其申报的债权不予确认，是为了维护全体债权人的利益，并无不当。综上，请求人民法院依法判决。经审理查明：坐落于固镇县城关镇谷阳路与东风路交汇处的南园时代广场2期商住楼（以下简称南园2期）系南园置业开发建设。在南园2期建设过程中，南园置业于2013年3月14日向彭万荣借款20万元，双方约定按月利率2%支付利息。2014年9月3日，双方对借款本息进行了结算，南园置业认可欠彭万荣借款本息合计29万元，并重新给彭万荣出具了借据，约定按月利率3%支付利息。2015年9月3日，南园置业与彭万荣再次进行结算，南园置业认可欠彭万荣借款本息合计39万元，并重新给彭万荣出具了借据，约定按月利率3%支付利息。在南园置业经营状况不断恶化，彭万荣多次向南园置业催要借款本息未果的情况下，双方于2016年3月7日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定彭万荣购买南园2期2幢1单元14层1403号商品房，该房屋销售单价为3600元/㎡，房屋总价款为44.28万元，南园置业应于该合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，应于2016年8月30日前向彭万荣交付该商品房。同日，南园置业给彭万荣开具了44.28万元的购房款收据，其中39万元是以彭万荣对南园置业享有的借款债权冲抵，彭万荣述称当日另支付南园置业现金5.28万元。彭万荣以其对南园置业享有的借款债权冲抵相应的购房款后，南园置业在财务上对该笔借款债务作还清处理。另查，本院于2017年3月20日裁定受理南园置业破产申请，并指定安徽乐业律师事务所为南园置业管理人。后彭万荣向南园置业管理人申报案涉债权，南园置业管理人认为彭万荣提交的申报材料不能证明其已实际支付《商品房买卖合同（预售）》约定的44.28万元购房款，对彭万荣申报的债权不予确认。彭万荣对南园置业管理人不予确认其申报的债权有异议，遂向本院提起诉讼。上述事实有当事人的陈述、书证、证人证言在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。彭万荣与南园置业签订的《商品房买卖合同（预售）》，是其双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。现有证据能够证明，彭万荣与南园置业签订《商品房买卖合同（预售）》前，双方之间存在民间借贷关系，彭万荣是债权人，南园置业是债务人。签订《商品房买卖合同（预售）》的背景是南园置业经营状况不断恶化，彭万荣多次向南园置业催要借款本息未果，而且彭万荣是以其对南园置业享有的39万元借款债权抵付相应的购房款，因此不能割裂分析其双方之间的借贷关系和房屋买卖关系，二者具有整体性和关联性，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》构成“以房抵债”，彭万荣对南园置业享有的债权实质上仍为借款债权。《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”该法第四十四条规定：“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。”本院于2017年3月20日裁定受理南园置业破产申请后，彭万荣在规定期限内向南园置业管理人申报了债权。彭万荣对南园置业管理人不予确认其债权有异议，向本院提起诉讼，符合法律规定。彭万荣提交的证据能够证明其已支付《商品房买卖合同（预售）》项下大部分购房款，南园置业对彭万荣申报的债权全部不予确认显属不当，本院依法予以纠正。彭万荣自认其以39万元借款债权抵付了39万元购房款，而该39万元借款债权有计算复利的情形，对于超过法律保护范围部分的利息，本院不予保护。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条和《破产法》第四十六条第二款规定，彭万荣对南园置业享有的借款债权数额，应按其最初借款本金20万元与以20万元本金为基数、按月利率2%自2013年3月14日计算至2017年3月19日的利息之和计算。按此方法计算，彭万荣有权向南园置业主张的债权总额为392666.65元。按照双方约定的计息标准，南园置业应支付彭万荣的2015年9月3日至2016年3月7日期间的借款利息多于彭万荣应支付南园置业的购房款差额。此时彭万荣放弃其利息债权，另外再向南园置业支付5.28万元购房款现金，明显不符合常理，南园置业亦不予认可。彭万荣所举证据不足以证明其于签订《商品房买卖合同（预售）》当日另行支付了南园置业5.28万元购房款现金，故对彭万荣主张的该部分债权，本院不予确认。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，除法律另有规定外，不动产登记是不动产权利变动的生效要件。本案中，南园置业在被宣告破产前未将案涉房屋交付彭万荣实际占有，更未将案涉房屋过户登记至彭万荣的名下，案涉房屋仍属于南园置业的财产，彭万荣对案涉房屋不享有取回权和其他法定优先权。虽然彭万荣与南园置业签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，彭万荣也以借款债权抵付了该合同项下的大部分购房款，但彭万荣对案涉债权仍不享有优先受偿权。理由是：1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《工程款优先权批复》）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复在司法解释层面上确立了满足一定交付条件的消费者享有对抗建设工程价款优先受偿权的权利。但该批复中的“消费者”应理解为《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条所规定的消费者，即为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的公民个人。此后，最高人民法院执行工作办公室在《关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》中，对《工程款优先权批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定进行了限定，认为该消费者权利“是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释”。2.破产程序与人民法院的执行程序具有类似功能，如当事人的债权在执行程序中不能得到保护，同理在破产程序中也不能得到保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”据此规定，并非所有因购房产生的债权均优先于建设工程价款优先受偿，只有满足特定条件的消费者才享有对抗建设工程价款优先受偿权的权利。本案中，彭万荣在固镇县城另有住房，其所购买的商品房非其唯一住房，彭万荣购买案涉房屋的根本目的是为了防范借款债权风险，确保自身债权能够得到充分实现，彭万荣述称购买案涉房屋是为其长子准备婚房，不足为信。基于上述分析可知，即便认定彭万荣对南园置业享有的债权是购房款债权，其债权也不能对抗建设工程价款优先受偿权，同理也不能对抗其他法定优先权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案是破产债权确认纠纷，破产债权确认之诉审理的范围是双方当事人之间是否存在债权债务关系，债权债务关系的性质、种类及债权数额等。至于当事人如何实现人民法院确认的债权，应当在破产案件中通过破产清算程序解决，不属于本案的裁判事项。彭万荣在本案中要求南园置业向其交付案涉房屋并协助其办理产权过户登记手续，缺乏法律依据，也不符合破产法原理，本院不予支持。彭万荣与南园置业之间的民间借贷关系发生在前，双方的房屋买卖关系发生在后。彭万荣与南园置业签订《商品房买卖合同（预售）》的根本目的是为了确保自身借款债权的实现，且其双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中没有能够体现以签订房屋买卖合同为民间借贷提供担保的内容。南园置业虽辩称其与彭万荣签订房屋买卖合同只是为民间借贷提供担保，双方没有买卖案涉房屋的真实意思，彭万荣也没有支付《商品房买卖合同（预售）》项下的购房款，并以此为由拒绝确认彭万荣主张的全部债权，但其所举证据不足以证明其抗辩主张，依法应承担不利的后果。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十四条、第四十六条第二款、第五十八条第三款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告彭万荣对被告固镇县南园置业有限公司享有借款债权392666.65元；二、驳回原告彭万荣在本案中的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为3971元，原告彭万荣负担450元，被告固镇县南园置业有限公司负担3521元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 张 成二〇一九年十一月六日书记员 陈丛逸