湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终1810号上诉人（原审被告）：易义平，男，1964年11月30日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭县。上诉人（原审被告）：邓利军，女，1968年5月17日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭县。被上诉人（原审原告）：五矿物业服务（湖南）有限公司湘潭分公司（曾用名湖南嘉盛物业服务有限公司湘潭分公司），住所地湘潭市雨湖区桃源路****。法定代表人:曾敏。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。上诉人易义平、邓利军因与被上诉人五矿物业服务（湖南）有限公司湘潭分公司（以下简称五矿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院作出的（2019）湘0302民初1679号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。易义平、邓利军上诉请求：撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初1679号民事判决，重新审理。事实和理由：嘉盛物业公司是易义平、邓利军房屋开发商的一个分公司。易义平、邓利军未交物业费的原因是家里房屋开裂及家门口路面烂掉，多次找嘉盛物业公司进行协商，但嘉盛物业公司一直未解决。嘉盛物业公司收受业主钱款，允许业主私自乱搭乱建，毁坏公共绿化用地，致使消防通道受阻。只要嘉盛物业公司将上述问题解决，易义平、邓利军愿意交纳物业费用。五矿物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，易义平、邓利军的上诉理由涉及到的问题不属于物业服务企业的合同义务，不能以此作为拒交物业费的抗辩理由。五矿物业公司向一审法院起诉请求：1.判令易义平、邓利军立即支付五矿·尊城小区05-6201号房物业管理费8890.92元，违约金2667.28元，共计11558.2元；2.判令易义平、邓利军承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：易义平、邓利军系湘潭市九华示范区步步高大道5号五矿地产尊城5栋2单元0602001号房（建筑面积123.49平方米）业主。2012年6月1日，嘉盛物业公司（甲方）与易义平（乙方）签订《五矿·尊城前期物业服务协议》，约定，嘉盛物业公司提供的前期物业管理服务包括以下内容：房屋共用部位的维护和管理，共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，协助公安部门维护物业区域内的公共秩序、对住宅部门访客进行盘问后登记、及时向公安部门通报发生在公共区域内危及住户安全的情况、不承担乙方人身与财产保管、保险责任……；物业服务费采取按季预收，业主应于每季度首月10日前交纳本季度费用，按高层住宅每月1.5元/平方米计算，逾期交纳的按应交物业服务费总额的3‰收取滞纳金。2018年10月1日，嘉盛物业公司撤离五矿·尊城小区，停止对小区提供物业服务。在嘉盛物业公司履行合同期间，易义平、邓利军自2014年10月1日起至2018年9月30日，一直未交纳物业管理服务费。另在嘉盛物业公司向五矿地产尊城小区提供物业管理服务的相关案例中查明，该小区的部分车库被许多业主改建为早餐店、麻将馆、超市、理发店等营业场所，该小区的公共区域堆积有零碎杂物，小区电梯旁的瓷砖上粘贴有很多小广告。一审法院认为，易义平、邓利军系房屋的共有人，嘉盛物业公司与易义平签订的《五矿·尊城前期物业服务协议》是合同双方真实的意思表示，合法有效，对双方及邓利军均具有约束力，嘉盛物业公司应该按照协议约定的服务事项及服务标准进行物业服务，易义平、邓利军应当按照约定支付物业管理费。关于易义平提出的小区道路路面烂掉的问题，考虑到嘉盛物业公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量存在瑕疵，一审法院依法对嘉盛物业公司主张的物业费予以减少。至于易义平、邓利军的物业费如何扣减的问题，根据物业服务收费标准与服务水平相适应的原则，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的相关管理办法，针对嘉盛物业公司未完全履行的服务，在双方当事人约定的收费标准基础上，对易义平、邓利军应交的物业费酌情扣减20%，即：易义平、邓利军自2014年10月1日起至2018年9月30日应向嘉盛物业公司缴纳的物业管理服务费123.49㎡×1.5元/㎡·月×48个月×80%=7113.02元。关于易义平提出的住宅墙壁开裂的问题，一审法院认为，这些问题系业主与开发商之间的纠纷，业主可向开发商主张权利，业主不能将开发商的义务与物业企业的义务混淆等同，其以开发商的遗留问题未解决作为拒缴物业服务费的理由不能成立。对于嘉盛物业公司主张的违约金，考虑到业主拒付物业费系对物业服务质量不满意，属事出有因，结合本案的实际情况，一审法院对嘉盛物业公司的该项诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，一审判决：一、由易义平、邓利军在本判决生效之日起十日内一次性支付湖南嘉盛物业服务有限公司湘潭分公司自2014年10月1日至2018年9月30日的物业管理费7113.02元；二、驳回湖南嘉盛物业服务有限公司湘潭分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89元，减半收取计45元，由易义平、邓利军负担。二审中，易义平、邓利军提交如下证据：照片4张，照片1-3拟证明易义平、邓利军家中墙体开裂情况，经物业工作人员现场实测，墙体开裂共37米，照片4拟证明易义平、邓利军所购车库前地面情况，跟物业多次反映要求整改，物业概不回应。五矿物业公司对上述证据质证后认为，对照片1-3的三性均不认可，首先，拍摄地点不明，其次，照片中反映的问题，无法判定是房屋本身质量问题还是装修质量问题，第三，即使属于房屋本身质量问题，在保修期内由建设单位负责，保修期外应启动物业维修资金进行维修，五矿物业公司对此不负有合同及法定义务；对照片4的三性不予认可，理由同上，再补充一点，因为五矿物业公司已于去年就退出了小区的物业管理，该照片即便是拍摄于小区，也无法证明是在五矿物业公司服务期间产生的。本院对上述证据认证如下：对易义平、邓利军提交的照片真实性予以确认，但无法达到其证明目的。经二审审理查明：湖南嘉盛物业服务有限公司湘潭分公司于2018年12月24日变更为五矿物业服务（湖南）有限公司湘潭分公司，并于当日进行了工商变更登记。除上述事实外，经本院查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院对其余事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点主要是：易义平、邓利军拒绝向五矿物业公司缴纳物业管理费的理由是否成立。易义平、邓利军上诉称“未交物业费的原因是家里房屋开裂及家门口路面烂掉，且五矿物业公司收受业主钱款，允许业主私自乱搭乱建、毁坏公共绿化用地，致使消防通道受阻，只要五矿物业公司将上述问题解决，易义平、邓利军愿意交纳物业费用”。经查，易义平、邓利军系涉案房屋的共有人，易义平与五矿物业公司签订了《五矿·尊城前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，对五矿物业公司及易义平、邓利军均有约束力，五矿物业公司应当按照协议约定的服务事项及服务标准进行物业服务，易义平、邓利军应当按照协议约定支付物业管理费。因易义平、邓利军提到的问题确实部分客观存在，故一审考虑到五矿物业公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量确实存在瑕疵，根据物业服务收费标准与服务水平相适应的原则，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的相关管理办法，针对五矿物业公司未完全履行的服务，在双方当事人约定的收费标准基础上，对易义平、邓利军应交的物业管理费酌情扣减20%，符合客观事实。同时，一审考虑到易义平、邓利军拒付物业管理费系对物业服务质量不满意，属事出有因，对五矿物业公司主张的违约金，未予支持。因此，本院认为，一审判决已经对易义平、邓利军未交物业管理费的原因进行了充分考虑并作出相应判决，故易义平、邓利军的上诉理由，本院不予支持。另外，关于易义平、邓利军上诉提出的房屋墙面开裂问题，属于业主与房屋开发商之间的纠纷，易义平、邓利军可向房屋开发商主张权利，不能以此为由拒缴物业管理费。综上，易义平、邓利军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89元，由上诉人易义平、邓利军负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  赵 倩二〇一九年十一月二十日代理书记员  刘 柳附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……