湖北省郧西县人民法院民 事 判 决 书(2019）鄂0322民初1105号原告（申请执行人）：乔长伟，男，1975年7月9日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：袁向军，男，住湖北省十堰市张湾区,十堰华融法律事务有限公司推荐。被告（案外人）：郧西县公安局。住所地：郧西县城关镇郧西大道**。法定代表人：秦汉明，该局局长。委托诉讼代理人：刘敏，男，该局警务保障室主任。委托诉讼代理人：王健康，湖北正星律师事务所律师。被告（被执行人）：十堰轩洲房地产开发有限公司。住所地：十堰市柳林路黄花巷**。法定代表人：陶刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨运琴，湖北汉江源律师事务所律师。原告乔长伟与被告郧西县公安局、十堰轩洲房地产开发有限公司（以下简称轩洲房地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔长伟的委托诉讼代理人袁向军、被告郧西县公安局的委托诉讼代理人刘敏、王健康、轩洲房地产公司的委托诉讼代理人杨运琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔长伟向本院提出诉讼请求：1、准许执行位于房屋以及××东头××大道面积为265.876㎡房屋;2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：一、乔长伟为本次司法拍卖标的物担保物权权利人，也是生效法律文书确定的优先受偿权利人，郧西县公安局无权排除强制执行。1、湖北省十堰市中级人民法院（2015）鄂十堰民二初字第00022号民事调解书确认，位于郧西县城关镇民联村**（金钻广场）第一层至第四层共7762.09平方、抵押权利登记证号为郧西县西房在建（2015）01号的房地产在建工程经拍卖、变卖所得价款，原告享有优先受偿权；2、依据郧西县人民法院（2018）鄂0322执恢88号执行裁定，（2015）01号的抵押房地产在淘宝网上进行司法拍卖是原告享有优先受偿权的法定程序，郧西县公安局提出中止执行异议没有法律依据；3、郧西县公安局与轩洲房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，已经生效的郧西县人民法院（2015）鄂郧西民初字第00899号民事判决认定为给付债权关系，郧西县公安局作为一般债权权利人依法不能对抗本案执行；4、《房屋拆迁补偿安置协议》实质上为1:1.5人民币货币补偿安置方式，符合本地拆迁补偿惯例，更符合生效判决认定的现状即给付债权关系。二、郧西县公安局不享有拆迁安置房屋特种债优先实现的权利，无权排除强制执行。1、《房屋拆迁补偿安置协议》只对补偿方式、安置用房面积、交付期限、违约责任等内容进行约定，而没有对协议标的物即补偿安置用房的具体位置、用途进行明确具体约定，适用一般房屋买卖合同规定，属于普通债权；2、郧西县公安局申请的、由郧西县人民法院作出的（2015）鄂郧西民初字第00899号民事判决保全裁定，内容具有本案安置用房面积、具体位置等内容，不能替代《房屋拆迁补偿安置协议》内容。只有对安置用房的详细位置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物才具有特定性，才享有特种债优先实现的权利，郧西县公安局显然不具备，不享有对涉案房产排除强制执行的民事权益。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求，准许执行位于面积××房屋以及××东头××大道265.876㎡面积的房屋，以实现原告抵押物权。郧西县公安局辩称，一、我局与轩洲房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系有效合同，依法享有优先取得补偿安置房屋的权利。十堰市中级人民法院（2015）鄂十堰民二初字第00022号民事调解书未对我们签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及我局依据该协议享有优先取得补偿安置房屋的权利进行审查认定，拍卖是一种特殊买卖方式，具有买卖合同性质。该民事调解书内容侵害了我局对补偿安置房屋的优先受偿权利，我局作为案外人依法有权提出对补偿安置房屋排除强制执行的权利，原告不能依据此民事调解书否定我局对补偿安置房屋享有优先取得的权利；郧西县人民法院（2018）鄂郧西民初字第00899号民事判决书已经认定《房屋拆迁补偿安置协议》合同内容有效，故我局对补偿安置房屋享有优先取得的权利。二、我局享有对补偿安置房屋特种债权优先实现的权利，有权申请对还建房屋排除强制执行。《房屋拆迁补偿安置协议》明确约定：“房屋置换方式为甲方按照拆迁1:1的比例向乙方补偿；甲方还建乙方房屋总面积为995.51㎡。其中地面一楼门面房面积706.01㎡（长[开间]不得少于50.4米），二楼房屋面积289.5㎡。该门面房和房屋位置以原拆迁房屋所在位置为基准，乙方有优先选择的权利。该宗地拟连片开发建设为商住楼。”该协议已经明确约定特定房屋的面积为“甲方还建乙方房屋总面积为995.51㎡，其中地面一楼门面房面积706.01㎡（长[开间]不得少于50.4米），二楼房屋面积289.5㎡”、位置为“该门面房和房屋位置以原拆迁房屋所在位置为基准，乙方有优先选择的权利”、用途为“商住楼”，因此该补偿安置房屋属于轩洲房地产公司以特定位置、面积与用途还建给我局的补偿安置房屋，故我局对该特定标的物享有特种债权优先实现的权利。综上所述，我局与轩洲房地产公司对补偿安置房屋的位置、面积与用途均已作了明确约定。原告申请司法拍卖轩洲房地产公司的房产中，包含了还建给我局的补偿安置房屋，损害了我局对补偿安置房屋的优先受偿权。原告不能依据民事调解书否定我局对补偿安置房屋享有优先受偿的权利，故其诉请不能成立，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。轩洲房地产公司辩称，原告要求优先受偿权，缺乏法律依据；我公司与郧西县公安局签订的《房屋拆迁补偿安置协议》有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：2013年4月18日，轩洲房地产公司与郧西县公安局签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定将郧西县公安局所有的位于郧西县城××家巷明瑞华房屋相邻二层砖混结构房屋拆迁，用于轩洲房地产公司开发建设名为金钻广场项目的商住楼。该协议约定：被拆迁房屋共31间，实际占地面积706.01㎡，拆迁面积为995.51㎡（其中车库181.06㎡，李作平店处58.17㎡，保安公司一楼、二楼均为289.5㎡，楼梯间7.49㎡，有效场地169.79㎡），轩洲房地产公司按照拆迁面积1:1的比例还建郧西县公安局总面积为995.51㎡的房屋，其中地面一楼门面房面积706.01㎡（长[开间]不得少于50.4米），二楼房屋面积289.5㎡，该门面房和房屋位置以原拆迁房屋所在位置为基准，郧西县公安局有优先选择权。轩洲房地产公司还建给郧西县公安局的房屋面积不得少于上述约定面积，若超过上述约定面积，则郧西县公安局应当按2600元/㎡向轩洲房地产公司补偿价差款。除还建房屋外，还应按照占地面积1:1.5的比例以2600元/㎡的标准补偿郧西县公安局人民币共2753439元（1059.015㎡×2600元/㎡），此补偿款应在签订该协议时支付110万元，剩余1653439元在2013年12月30日前付清。该协议还对还建房屋质量、水、电安装、交付期限、违约责任等进行了约定。该协议签订后，轩洲房地产公司支付了郧西县公安局补偿款110万元，并对开发建设的金钻广场项目进行施工。2014年5月7日，在该项目一期建设工程已建成地下两层、、地上****（商业**，住宅**）和****（商业**，住宅**的情况下，郧西县城乡规划管理局召开规划业务会议，认为该项目未办理法定行政许可证件开工建设，属违法建设行为，要求停止建设，在规划违法行为处理到位后按现状（A3楼20F/-2F、A4楼19F/-2F）封顶补办许可手续。后轩洲房地产公司于2014年12月30日补办取得金钻广场项目一期建设工程规划许可证和建设用地规划许可证，于2015年1月9日补办取得金钻广场项目一期建筑工程施工许可证。2015年8月3日，郧西县公安局以轩洲房地产公司未交付还建房屋，也未支付剩余补偿款，向本院提起诉讼，要求按协议约定交付置换房（诉讼中撤回该诉请，后又另行起诉），并支付剩余补偿款和延期交付置换房的违约金。本院经审理，于2016年2月2日作出（2015）鄂郧西民初字第00899号民事判决，判决如下：“轩洲房地产公司按每日1000元计算标准向郧西县公安局支付自2015年4月19日起至实际交付具备交房条件的房屋之日止的延期交房违约金；支付剩余补偿款1653439元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍标准计付此款自2013年12月31日起至清偿之日止的违约金。”2016年5月3日、2019年4月18日，本院依据郧西县公安局起诉轩洲房地产公司交付还建房诉讼案中保全申请，分别作出（2016）鄂0322执保33号、（2016）鄂0322执保33-1号民事裁定书，裁定：一、查封轩洲房地产公司开发建设的位于郧西县城关镇××与××大道交汇处××广场商住楼××、××楼地面××面积为639.071㎡房屋（不含楼梯共用公摊面积，自西边第一个立柱向东长50.4米，至东50.4米处南北宽共计13.151米），以及第二层东头面临郧西大道面积为265.876㎡房屋（不含楼梯共用公摊面积，南北到边长30.157米，由东到西宽12.222米）。二、轩洲房地产公司负责保管被查封的财产，在查封期间内，可以使用被查封财产，但因其公司的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，轩洲房地产公司不得变卖、转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。另查明，2015年1月8日，乔长伟向十堰市中级人民法院起诉陶思喜（轩洲房地产公司原法定代表人、董事长）、轩洲房地产公司偿还借款。2015年1月19日，该院作出(2015)鄂十堰中民二初字第00022号民事调解书，确认双方达成的协议内容如下：“陶思喜于2015年6月30日前偿还乔长伟借款本金720万元及利息42.6万元（截止2014年12月29日），2015年1月1日以后利息按中国人民银行贷款利率的四倍计算，每月28日支付，轩洲房地产公司对该债务承担连带责任；轩洲房地产公司于2015年6月30日前偿还乔长伟借款本金1500万元及自2015年1月9日起按中国人民银行贷款利率的四倍计算的利息，每月28日支付，陶思喜对该债务承担连带清偿责任；若轩洲房地产公司、陶思喜违约不能按期偿还本金或利息，乔长伟有权向人民法院申请强制执行；乔长伟对轩洲房地产公司用于抵押担保的、位于郧西县城关镇民联村**“金钻广场”第**、面积7762.09平方米、抵押权利登记证号为郧西县西房在建（2015）01号的房地产在建工程经拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。”2017年4月11日，本院在执行乔长伟与陶思喜、轩洲房地产公司民间借贷纠纷一案中，依据生效的(2015)鄂十堰中民二初字第00022号民事调解书，依法作出（2017）鄂0322执217号之一执行裁定书，裁定查封轩洲房地产公司所有的位于郧西县城关镇民联村一组“金钻广场”第一至四层面积7762.09㎡、抵押权利登记证号为郧西县西房在建（2015）01号的房产，……。2019年4月23日，本院作出（2018）鄂0322执恢88号执行裁定书，裁定拍卖郧西县城关镇民联村一组“金钻广场”第一至四层面积7762.09㎡、抵押权利登记证号为郧西县西房在建（2015）01号的房产，郧西县公安局表示不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查后，作出（2019）鄂0322执异13号裁定书，裁定中止对该房产的拍卖。为此，乔长伟向本院提起申请执行人执行异议之诉。本院认为：本案争议焦点是郧西县公安局对涉案诉争房屋是否享有优先受偿权，乔长伟对涉案诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。拍卖是一种特殊买卖方式，也具有买卖合同性质，故房屋的司法拍卖同样可以适用上述法条规定。本案中，2013年4月18日，轩洲房地产公司与郧西县公安局签订《房屋拆迁补偿安置协议》,该协议明确约定了房屋置换的补偿方式为还建房屋和货币，除约定给付郧西县公安局具体位置、范围、用途、同等面积还建房屋外，还应按1:1.5比例、以2600元/㎡的标准计算补偿相应人民币。经郧西县公安局申请，郧西县人民法院于2016年5月3日和2019年4月18日裁定查封轩洲房地产公司开发建设的案涉位置、面积、范围房屋。该保全裁定进一步明确了轩洲房地产公司应当还建给郧西县公安局房屋的具体范围。本院（2015）鄂郧西民初字第00899号民事判决书判决的轩洲房地产公司应支付剩余补偿款和延期交付房屋违约金的义务，虽然是给付金钱义务，但来源于《房屋拆迁补偿安置协议》，仍属房屋拆迁补偿安置范畴。故，郧西县公安局请求按《房屋拆迁补偿安置协议》约定交付还建房屋的债权请求权具有优先性，对合同约定的还建房屋等享有优先受偿权。虽然乔长伟为实现债权与轩洲房地产公司达成担保抵押协议，并于2015年1月15日办理在建工程抵押登记手续，但双方之间借贷行为形成的债权关系属一般债权关系，不能对抗郧西县公安局因签订房屋拆迁安置补偿协议依法享有的优先受偿权。同时，乔长伟申请司法拍卖轩洲房地产公司的房产中，包含了轩洲房地产公司应当还建给郧西县公安局的房屋，明显损害了郧西县公安局对于该还建房屋的优先受偿权。因此，乔长伟对涉案诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，乔长伟对涉案诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告乔长伟的诉讼请求。案件受理费100元，由原告乔长伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院上诉费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：农业银行十堰北京路支行；账户：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；；地址：十堰市张湾区浙江路**上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审 判 长  吴远明审 判 员  邓少波人民陪审员  曹树清二〇一九年十一月十一日书 记 员  哈和梅