天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7030号上诉人（原审被告）：天津乐奇多商贸有限公司，住所地天津市南开区龙川路**美丽心殿**。法定代表人：倪明华，经理。被上诉人（原审原告）：天津弘泽物业发展有限公司，住所地天，住所地天津市南开区宾水西道**万豪大厦****v>法定代表人：王加强，总经理。委托诉讼代理人：王红娟，北京德和衡（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：倪明华，男，1975年10月20日出生，汉族，天津乐奇多商贸有限公司员工，住天津市南开区。原审被告：王诗佳，女，1988年2月1日出生，汉族，天津乐奇多商贸有限公司经理，住天津市河**。委托诉讼代理人：陈明智（亲属关系），男，1989年11月13日出生，汉族，住天津市河**。原审被告：天津市南开区訾悦早点部，住所地天津市南，住所地天津市南开区王顶堤龙川路美丽心殿17-104内**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：訾悦，女，1963年5月13日出生，汉族，住天津市南开区。上诉人天津乐奇多商贸有限公司（以下简称乐奇多公司）因与被上诉人天津弘泽物业发展有限公司（以下简称弘泽物业公司）、倪明华，原审被告王诗佳、天津市南开区訾悦早点部（以下简称訾悦早点部）租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初5947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐奇多公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.两审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：1.虽签订合同的为乐奇多公司，但房屋的实际经营人为倪明华，倪明华借用乐奇多公司的名义签订合同，上诉人不应承担租赁合同的义务。2.弘泽物业公司没有房本，不能办理营业执照，导致诉争房屋长期无法营业，上诉人不应给付租金及违约金。弘泽物业公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王诗佳、倪明华同意上诉人的上诉请求。訾悦早点部未作答辩。弘泽物业公司向一审法院起诉请求：1．判令解除2016年3月15日原告与天津乐奇多商贸有限公司及王诗佳三方签订涉诉房屋为美丽心殿17-103号房屋的《天津乐奇多商贸有限公司与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》；2．判令四被告在15日内腾空天津市南开区龙川路2号美丽心殿17-103号房屋交还与原告；3．判令四被告连带给付原告2017年1月1日至2019年3月21日的房屋租金213889.85元、2016年12月16日至2019年3月21日滞纳金107510.3元，两者共计321400.15元；4．判令四被告按照每天290.61元的标准连带支付自2019年3月21日至合同解除之日的房屋租金及合同解除后至房屋实际腾空交还之日的房屋占有使用费；5．判令四被告承担本案诉讼费，四被告承担的部分直接给付原告。一审法院认定事实：2016年3月15日，原告作为甲方（出租人），被告乐奇多公司作为乙方（承租人），双方签订《天津乐奇多商贸有限公司与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》，约定被告乐奇多公司承租坐落天津市南开区龙川路2号美丽心殿17-103房屋，承租面积151.36平方米，承租期为6年，自2016年3月15日至2022年5月31日止。初始租金为每天每平方米1.6元。鉴于出租房需要修缮及承租方装修期（2016年3月15日至2016年6月30日），故租金计收起始日为2016年7月1日，承租人交纳保证金20000元。租金支付：在整个租期内，承租方应自租赁计收起始日每半年支付一次租金。每半年支付租金周期的最后一个月前15日支付出租方下半年的租金。房屋租金每隔两年每平米租金依据上浮20%（上浮标准为前两年每平方米租金＊20%），即2016年3月15日至2018年3月14日房屋租金1.6元每平方米每天、2018年3月15日至2020年3月14日房屋租金1.92元每平米每天、2020年3月15日至2022年3月14日房屋租金2.30元每平米每天。承租方应按照上述规定支付租金、物业服务费等所有承租方应付费用，不得有任何扣减或抵销。若承租方未在上述规定的期限前支付至出租方或物业公司租金、物业服务费及其他费用等所有承租方应付费用，在不影响出租方及物业公司其他权利或补救措施的前提下，每逾期一日，承租方应按照未支付金额千分之一的标准向出租方支付滞纳金；滞纳金的计算期自各项费用应付之日起开始计算，直至承租方付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关的费用为止。合同5.3.2条规定，承租方知晓在房屋交付时出租方未取得该房屋的相关产权证明，承租方不得因此向出租方提出相关赔偿要求。合同并约定：本合同中所约定的租金或物业服务费或其它应由承租方付的费用在到期后且出租方已发出书面催告通知15日后仍未支付，在发生该情形时，承租方应经出租方通知改正，但在五日内仍然未改正的，出租方有权解除本合同并提前收回该房屋，并扣除承租方全部保证金作为违约金，并有权继续追讨截止到出租方收回该房屋之日止承租方应付而未付的全部费用及给出租方造成的其他全部损失。但是，出租方亦可选择本合同继续履行，扣除承租方的全部保证金作为违约金。同时，无论出租方选择解除（或不解除）本合同，为避免出租方损失扩大，承租方同意：在出租方将是否解除本合同之意图通知承租方三日后，出租方或物业公司可不经通知承租方而切断该房屋的水、电，且承租方应自行支付出租方或物业公司切断及/或再行接通水、电的相关费用。原告与被告乐奇多公司分别在上述合同的甲方、乙方处加盖公司公章，且均加盖了公司法定代表人的名章。庭审中，被告倪明华主张其原系乐奇多公司经理，该合同是其借用乐奇多公司的名义与原告签订，乐奇多公司认可该事实并同时表示认可该合同。合同签订后，倪明华交付租金至2016年12月31日。自2017年1月1日始未给付租金。原告认可倪明华给付租金的事实，但认为系其代乐奇多公司交付。訾悦早点部于2017年11月10日取得营业执照，经营者为訾悦，登记经营场所为天津市南开区王顶堤龙川路美丽心殿17号楼104内一室，实际经营场所为天津市南开区龙川路2号美丽心殿17-103房屋。涉诉房屋现实际由訾悦早点部（所挂招牌为食味福）使用，倪明华自认该早点部实际经营人为倪明华。以上事实当事人双方没有争议，一审法院予以确认。对于当事人双方有争议的事实，一审法院认定如下：关于房屋产权问题。庭审中，被告乐奇多公司主张原告没有取得房产证。原告对此表示认可，主张其虽为涉诉房屋开发商，但因公司经营困难，至今未办理房产证，但其已在《租赁合同》中注明该情况。经查，原告系南开区龙川路2号住宅小区的开发商，于1999年1月13日取得《建设用地规划许可证》，1999年4月22日取得《天津市商品房销售许可证》，同年取得《建设工程规划许可证》，于2001年1月20日取得《天津市建设工程施工许可证》，2001年3月20日该住宅批准地名为美丽心殿，原告于2001年4月10日取得坐落南开区龙川路2号多层、高层住宅工程（121000平方米）的《建设工程竣工规划验收合格证》。关于被告主张房屋空置问题。被告倪明华、乐奇多公司主张因原告未提供该房屋房本导致无法办理营业执照，故房屋自2016年3月15日至2018年3月一直处于空置状态。证人李某证明涉诉房屋自2016年5、6月开始空置一年多，证人孙某也证明涉诉房屋自2016年4、5月装修后空置一年多。原告对此不予认可。关于房屋装修问题。被告倪明华、乐奇多公司主张其为房屋装修两次，第一次系签订合同后装修，对此证人陈某证实：“本人于2016年4月8日给美丽心殿17-103-104号装修，共计3个月，包工包料共计246500元。因本人属于个体揽活，当初未签订合同，工程完工后共计收材料费、人工费用246500元。”第二次系訾悦早点部营业执照下发后再次进行装修。对此，原告不予认可，主张根据合同6.6.2条约定，承租方对房屋进行装修、改造、店招的设立变更等，须向原告提供有关装修改造的详细方案并必须获得原告书面同意，方可进行施工，否则视为违约。被告乐奇多公司装修并未经原告同意。且根据合同6.11.1约定承租方须在租期结束时将房屋连同其附属物、装置、附加物，按本合同规定，在可租用及良好使用状态下，按本合同交付时的标准返还原告……如承租方要求按现状返还，在出租方无需为此对承租方进行任何装修和改建补偿的前提下，双方另行协商。6.11.2约定若承租方未按前款约定将房屋返还出租方，出租方有权于返还日七日后至今进入并回收房屋，如承租方未在前款约定期限内将该房屋恢复原状或在该房屋内遗留物品、设备，出租方可将房屋恢复原状，但费用由承租方承担，且该遗留物品、设备视为承租方放弃其所有权，出租方有权自行处置。庭审中，双方均认可房屋交付时为毛坯房，故现原告不要求被告将房屋恢复原状，同意被告将能够拆走的装修自行拆走。关于原告主张的解除合同问题。2018年12月19日，原告通过EMS快递向被告王诗佳、乐奇多公司邮寄房租、滞纳金催缴通知书，被以“查无此单位，电话不对”退回；2019年1月1日，原告通过EMS快递向被告王诗佳、乐奇多公司邮寄房租、滞纳金催缴通知书，该邮件于2019年1月7日由他人（同事）代收；2019年1月17日，原告通过EMS快递向被告王诗佳、乐奇多公司邮寄解除合同通知书，被以“迁移新址不明，逾期”退回。对于上述邮件，被告乐奇多公司、倪明华均表示不清楚该情况，并未收到过通知。本案在审理过程中，原告向一审法院申请财产保全，一审法院以（2019）津0104民初5947号民事裁定书裁定，裁定冻结被申请人王诗佳、天津乐奇多商贸有限公司名下银行存款321400.15元或其他等值财产。一审法院认为，原告虽未取得涉诉房屋产权证，但结合其为涉诉房屋开发商以及其取得《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》的事实，应认定其具有出租人资格，其与被告乐奇多公司签订的《天津乐奇多商贸有限公司与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违法相关法律规定，应认定为有效，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告乐奇多公司未按照合同约定履行支付租金的义务，违反合同约定，原告有权依据合同约定和法律约定解除合同。关于合同解除日期，原告虽于2019年1月17日向被告乐奇多公司邮寄解除合同通知书，但被告乐奇多公司并未收到，故原告要求于2019年3月21日解除合同的主张，一审法院不予支持。原告于2019年4月29日向一审法院提起诉讼，系通过法院向对方送达起诉状通知对方的解除合同方式，故载有解除合同请求意思表示的起诉状副本送达被告乐奇多公司时，发生解除合同效力。被告乐奇多公司收到原告起诉状副本日期为2019年5月31日，故原告与被告乐奇多公司签订的涉诉房屋为美丽心殿17-103号房屋的《天津乐奇多商贸有限公司与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》应于2019年5月31日予以解除。根据合同约定，被告乐奇多公司应按合同约定向原告支付房屋租金，故原告要求被告乐奇多公司给付原告2017年1月1日至合同解除之日的房屋租金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于租金数额，根据双方合同约定，2017年1月1日至2018年3月14日房屋租金为106073.09元【1.6元每平方米＊151.36平方米＊（365天＋73天）】，2018年3月15日至2019年5月31日房屋租金为128740.76元【1.92元每平方米＊151.36平方米＊（292天＋151天）】，故被告乐奇多公司应给付原告弘泽物业公司2017年1月1日至2019年5月31日的房屋租金234813.85元。关于滞纳金，根据合同约定，若被告乐奇多公司逾期交纳租金的，每逾期一日，被告乐奇多公司应按照未支付金额千分之一的标准向原告支付滞纳金。原告主张按合同约定的日千分之一标准计算滞纳金，被告乐奇多公司认为滞纳金标准过高，应按照银行利息即万分之1.5计算。原告虽未提交被告逾期支付租金的违约行为给其造成实际损失的证据，但被告未按约支付租金的行为，给原告造成了占用资金的利息损失，现原告要求支付违约金的数额已超过了造成利息损失的百分之三十，属于法律规定的过分高于造成的损失情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审法院综合案件情况，将违约金的计算标准调整为以欠付房屋租金为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准计算，根据合同约定，被告乐奇多公司应于2016年12月16日交纳2017年1月1日至2017年6月30日的房屋租金43833.86元（151.36平米＊1.6元每平方米＊181天）、应于2017年6月15日交纳2017年7月1日至2017年12月31日的房屋租金44560.38元（151.36平米＊1.6元每平方米＊184天）、应于2017年12月16日交纳2018年1月1日至2018年6月30日的房屋租金49064.86元（151.36平米＊1.6元每平方米＊73天＋151.36平米＊1.92元每平方米＊108天）、应于2018年6月15日交纳2018年7月1日至2018年12月31日的房屋租金53472.46元（151.36平米＊1.92元每平方米＊184天）、应于2018年12月16日交纳2019年1月1日至2019年5月31日的房屋租金43882.29元（151.36平米＊1.92元每平方米＊151天）。故被告乐奇多公司应以欠付房屋租金43833.86元为基数支付自2016年12月17日（从其逾期交纳租金次日起算）至实际偿清之日止违约金、以欠付房屋租金44560.38元为基数支付自2017年6月16日至实际偿清之日止违约金、以欠付房屋租金49064.86元为基数支付自2017年12月17日至实际偿清之日止违约金、以欠付房屋租金53472.46元为基数支付自2018年6月16日至实际偿清之日止违约金、以欠付房屋租金43882.29元为基数支付自2018年12月17日至实际偿清之日止违约金，按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准计算。《天津乐奇多商贸有限公司与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》承租人一方虽表明为王诗佳且有其人名章，但乐奇多公司亦在承租人处加盖公章，根据合同名称及王诗佳系乐奇多公司法定代表人的事实，可以认定该合同系原告与乐奇多公司签订，王诗佳并非合同主体。同时，被告倪明华、訾悦早点部并非《天津乐奇多商贸有限公司与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》的相对方，原告要求其一并承担给付租金及滞纳金的责任于法无据，一审法院不予支持。关于腾房，因合同解除后承租方应返还租赁物，故原告要求腾房的诉讼请求，一审法院应予支持，涉诉房屋承租人为被告乐奇多公司，涉诉房屋实际占用主体为訾悦早点部，涉诉房屋实际使用人为倪明华，故被告乐奇多公司、訾悦早点部、倪明华均负有腾房义务，被告乐奇多公司、訾悦早点部、倪明华应将天津市南开区龙川路2号美丽心殿17-103号房屋腾交原告。关于房屋占有使用费，原告主张按照290.61元/天（151.36平方米＊1.92元）计算自合同解除后至房屋实际腾空交还之日的房屋占有使用费，原告主张的占有使用费标准与合同约定的租金一致，标准适当，应予支持。关于房屋占有使用费的给付主体，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案腾房义务人为被告乐奇多公司、被告倪明华、被告訾悦早点部，故上述三被告应给付原告自2019年6月1日至房屋实际腾空交还之日的房屋占有使用费。关于被告乐奇多公司、倪明华主张的房屋空置问题。首先，被告乐奇多公司承租房屋后，房屋即归其使用，是否将房屋空置是承租人的个人选择。其次，被告乐奇多公司主张因原告没有房本导致其无法办理营业执照，但被告乐奇多公司与原告签订合同时具备法人主体资格，不需另行起营业执照。故被告要求原告赔偿房屋空置损失的主张一审法院不予采信。关于被告乐奇多公司、倪明华主张的房屋装修问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，本案系由于被告乐奇多公司违约导致解除合同，且原告同意被告乐奇多公司自行将装修拆除、搬走，原告没有利用该装修的意思表示，故原告无需对装修补偿，被告乐奇多公司、被告倪明华的抗辩理由一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定之规定，判决：一、确认原告天津弘泽物业发展有限公司与被告天津乐奇多商贸有限公司于2016年3月15日签订的《天津乐奇多商贸有限公司与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》于2019年5月31日解除（坐落天津市南开区龙川路2号美丽心殿17-103房屋）；二、被告天津乐奇多商贸有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内给付原告天津弘泽物业发展有限公司自2017年1月1日至2019年5月31日的房屋租金234813.85元；三、被告天津乐奇多商贸有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内给付原告天津弘泽物业发展有限公司自2017年12月17日始至实际偿清之日止违约金，具体为：以欠付房屋租金43833.86元为基数支付自2016年12月17日至实际偿清之日止违约金、以欠付房屋租金44560.38元为基数支付自2017年6月16日至实际偿清之日止违约金、以欠付房屋租金49064.86元为基数支付自2017年12月17日至实际偿清之日止违约金、以欠付房屋租金53472.46元为基数支付自2018年6月16日至实际偿清之日止违约金、以欠付房屋租金43882.29元为基数支付自2018年12月17日至实际偿清之日止违约金，按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准计算；四、被告天津乐奇多商贸有限公司、天津市南开区訾悦早点部、倪明华于判决生效之日起十五日内将坐落天津市南开区龙川路2号美丽心殿17-103房屋全部腾空并交还原告天津弘泽物业发展有限公司；五、被告天津乐奇多商贸有限公司、天津市南开区訾悦早点部、倪明华于判决生效之日起十五日内支付原告天津弘泽物业发展有限公司自2019年6月1日至实际返还上述租赁物之日止的房屋占用使用费（按照每天290.61元的标准支付）；六、驳回原告天津弘泽物业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6121元，减半收取计3060.5元，由原告天津弘泽物业发展有限公司负担463.5元，被告天津乐奇多商贸有限公司负担2597元；诉讼保全费2127元，由被告天津乐奇多商贸有限公司负担。于判决发生法律效力之日起十五日内直接给付原告天津弘泽物业发展有限公司。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张倪明华为房屋的实际使用人，应由倪明华承担给付房屋租金等的责任，但与被上诉人签订合同的系上诉人，根据合同的相对性，上诉人应向被上诉人履行给付房屋租金等的责任，上诉人关于合同履行主体的抗辩，本院不予支持。关于上诉人主张房屋空置期间的租金给付问题，被上诉人将房屋交付上诉人后，均在上诉人的占有控制中，是否空置不影响租金的给付，上诉人以此为由主张拒付租金及违约金，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，天津乐奇多商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6121元，由天津乐奇多商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇一九年十一月二十八日法官助理刘振铭书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……