湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1026民初1885号 原告：陈盛良，男，1970年4月29日出生，汉族，住湖南省汝城县。 原告：何小华，女，1971年4月7日出生，汉族，住湖南省汝城县。 两原告的委托诉讼代理人：曾建军，广东韶晖律师事务所律师。 被告：邓尧成，男，1964年5月19日出生，汉族，住湖南省郴州市。 被告：祝朝晖，女，1968年3月27日出生，瑶族，住湖南省郴州市。 原告陈盛良、何小华与被告邓尧成、祝朝晖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告陈盛良、何小华及其委托诉讼代理人曾建军，被告邓尧成、祝朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈盛良、何小华向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2003年3月16日签订的《房屋转售协议》有效。2、判决被告立即协助原告办理买卖房屋(涉案房屋)过户登记手续。3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2003年3月16日，原、被告双方在证人何某某的见证下签订《房屋转售协议》，约定被告将其所有的坐落汝城县某某镇某某街某某院内某某栋，建筑面积89.05㎡，房号1-4XX的房屋卖给原告，约定转让款为44800元，签订协议当天，原告一次性付清了房屋转让款给被告，被告出具了收条给原告，并将转让房屋的房产证、土地使用权证、契证原件当面交给原告，房屋也交付给原告使用至今，期间，原告多次催促被告协助原告办理买卖房屋过户登记手续未果，故诉至法院，请予支持。 被告邓尧成辩称：涉案房屋系1990年汝城某某分给祝朝晖的福利房，XX年底他才与祝朝晖结婚，该房屋系祝朝晖婚前个人财产。2000年，祝朝晖调到桂阳某某工作，2003年他调郴州市工作。2003年，原告通过别人问他卖不卖涉案房屋，考虑到他本人已调郴州市工作，再加上法律意识不强，没有婚前财产的概念，认为一家人他作为家长说了算，就自作主张将该房屋转售给了原告。2003年3月16日，他、陈盛良和证人何某某三人拟了《房屋转售协议》，当场他将登记为祝朝晖的房屋三证给陈盛良辨认后，转售人由他签上他本人和祝朝晖的名字，买房人由陈盛良签其本人和何小华名字，证人何某某签名作证。合同签订后，原告一直未找他，直到2017年底，原告找他办理过户。综上所述，由于该房屋属于祝朝晖婚前财产，他并不知道其没有处分权，请求法院查明事实，依法裁判。 被告祝朝晖辩称：一、原告所述与事实不符。涉案房屋系1990年单位分给她的福利房，购房款在分房时就已付清，并于1997年由单位统一办理产权手续，她为房屋所有权人，该房屋应属她婚前个人财产。XX年底她与邓尧成结婚，2000年她调到桂阳某某工作，该房屋由仍在汝城工作的邓尧成管理。2003年邓尧成调郴州市工作，之后他们一直居住在郴州，很少回汝城。大概去年，原告突然打电话给她，要求其配合办理房屋过户手续，她才知道邓尧成在其不知情的情况下将房屋转让了。签订《房屋转售协议》时她并不在场，协议上的签字也并非她本人签字。二、《房屋转售协议》属于无效合同。 1、从原告提供的房屋三证可知，原告明知该房屋为其个人独有，邓尧成属于无处分权人，原告还在她没在场且没有她任何授权的情况下，与邓尧成签订转售合同，该行为明显属于恶意，直接损害了她的利益。因此，根据《合同法》第五十二条规定，所签订的《房屋转售协议》应属于无效合同。 2、所涉房屋至今并未登记过户，而且原告是在明知邓尧成属于无处分权人仍与其签订《房屋转售协议》，明显不属于善意取得。因此，根据《物权法》第一百零六条规定，原告并不具备取得所涉房屋所有权之条件，签订的《房屋转售协议》更应属无效合同。 三、根据《合同法》第五十八条规定，原告将涉案房屋即刻交还祝朝晖，邓尧成将原告已支付的房款予以退还。 综上所述，原告之诉请因于法无据而不应得到法律支持，请驳回原告的诉讼请求，并判决归还所涉房屋给祝朝晖。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的房屋所有权证、国有土地使用证、汝城县房屋契证，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的《房屋转售协议》、收条，被告祝朝晖质证协议中签名不是她签的，其他无异议；经审查，对祝朝晖的质证意见予以采纳，对《房屋转售协议》、收条的证据效力予以确认。对被告祝朝晖申请出庭作证的何某某（何某江）证实《房屋转售协议》签订时他在场，以及他在协议证人处有签名的证言，被告祝朝晖质证她不在现场她不清楚；经审查，何某某（何某江）的证言能与原告陈盛良、被告邓尧成的陈述相吻合，本院予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实： 原告陈盛良、何小华系夫妻关系。被告邓尧成、祝朝晖于1XXX年开始确立恋爱关系，于XX年X月XX日登记结婚，系夫妻关系，1992年1月至2003年3月被告邓尧成、祝朝晖在汝城县某某镇（原某某镇）某某街XX号某某住宅楼X单元XXX号房屋即涉案房屋居住生活。1997年6月30日被告祝朝晖取得购买涉案房屋的契证【本契性质买卖，承受人祝朝晖，原产权人XX汝城XX，房屋总价23559.49元，成交金额14535.95元,计征税额872.16元（免征）】。1998年12月30日被告祝朝晖取得涉案房屋的国有土地使用证【证号：汝国用（XX）字第0XXX0号】，2000年10月24日被告祝朝晖取得涉案房屋的所有权证【证号：汝城房权证汝城县字第**，建筑面积89.05㎡；附记记载系房改出售的成本价房，总价款23559.49元】。2003年3月16日，被告邓尧成与原告陈盛良签订《房屋转售协议》，协议约定：一、甲方邓尧成、祝朝晖自愿将某某街XX号某某住宅楼XXX号房屋一套转售给乙方陈盛良、何小华。……三、转售总造价44800元。……五、该房屋全部证件（所有权证、土地使用证、契证）当面交给乙方由乙方保管。六、转售后此房屋所有权、使用权归乙方。七、转售后的一切费用及其它问题均由乙方负责。……被告邓尧成在协议的转售人处签上他与祝朝晖的名字，原告陈盛良在买房人处签上他与何小华的名字，案外人何某某（何某江）在证人处签名；其中转售价格44800元系被告邓尧成与原告陈盛良参考当时的市场价估算后定下的。同日被告邓尧成将涉案房屋所有权证、国有土地使用证、房屋契证交给原告陈盛良，原告陈盛良将购房款44800元交付给被告邓尧成。之后原告陈盛良、何小华将购买的涉案房屋重新装修后搬入居住使用，但一直未办理房屋过户登记手续，被告邓尧成、祝朝晖在涉案房屋转售后再未到过该房屋。 在法庭审理过程中，被告邓尧成、祝朝晖陈述邓尧成转售房屋时告诉过祝朝晖，祝朝晖不同意；被告祝朝晖陈述房屋转售后她曾经问过邓尧成，邓尧成告诉她有人居住，她就以为是租出去了，具体是租还是卖她没有细问，也没有到涉案房屋去看过。她从来没问过邓尧成租给谁，也没有问租金多少及是否收取租金。 本院认为：本案的争议焦点是原告陈盛良与被告邓尧成签订的《房屋转售协议》是否合法有效。本案中被告邓尧成、祝朝晖在婚姻关系存续期间以被告祝朝晖的名义向XX汝城XX购买涉案房屋，该房屋应认定为夫妻共同财产；被告邓尧成、祝朝晖主张涉案房屋为祝朝晖婚前个人财产未提供相应证据证实，不予采信。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七第(二)项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中被告邓尧成持署名均为其妻子祝朝晖的房屋所有权证、国有土地使用证、房屋契证与原告陈盛良进行房屋买卖交易，代被告祝朝晖在《房屋转售协议》上签名并交付房屋三证，原告陈盛良支付合理对价，两原告持有涉案房屋三证并占有使用该房屋十多年，两被告在长达十多年的时间均未提出异议，并在2003年房屋转售后一直未对该房屋进行过问管理。两原告有理由相信被告邓尧成签订《房屋转售协议》系被告邓尧成、祝朝晖夫妻共同的意思表示，被告邓尧成签订《房屋转售协议》的行为构成表见代理。再则涉案房屋是登记在被告祝朝晖名下，两被告亦在该房屋居住过多年，现房屋已转售十多年，被告祝朝晖声称不知情显然与常理不符,不予采信。综上，原告陈盛良与被告邓尧成签订的《房屋转售协议》合法有效，即便涉案房屋登记在被告祝朝晖的名下，祝朝晖亦未在《房屋转售协议》上签字，也并不影响《房屋转售协议》的效力。基于诚实信用原则及为交易安全稳定，两被告应协助两原告办理涉案房屋过户登记手续。根据《房屋转售协议》第七条的约定，两原告应承担房屋过户登记所产生的相关税费。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告陈盛良与被告邓尧成于2003年3月16日签订的《房屋转售协议》有效。 二、被告邓尧成、祝朝晖在本判决书生效后十日内协助原告陈盛良、何小华办理汝城县某某镇（原某某镇）某某街14号某某住宅楼X单元XXX号不动产的过户登记手续【建筑面积89.05㎡，房屋所有权证号：汝城房权证：汝城房权证汝城县字第**用证号：汝国用（XX）字第0XXX0号】；因房屋过户登记所产生的相关税费由原告陈盛良、何小华负担。 本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告陈盛良、何小华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  邓慧丽 二〇一九年十一月十七日 书记员  朱文娟 附:本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： (一)工资、奖金; (二)生产、经营的收益; (三)知识产权的收益; (四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外; (五)其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为: (一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 (二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。