浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初15412号 原告：浙江嘉润房地产经纪有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道文兴路**。 法定代表人：胡文飞。 委托诉讼代理人：吴琪君、胡春峰，系该公司工作人员。 被告：诸暨市鸿业房地产有限公司，住所，住所地：诸暨市暨南街道王家井村镇中路**div> 法定代表人：郭水平，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭恒，北京中伦（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张冯楠，北京中伦（杭州）律师事务所实习律师。 原告浙江嘉润房地产经纪有限公司（以下至判决主文前简称嘉润公司）与被告诸暨市鸿业房地产有限公司（以下至判决主文前简称鸿业公司）商品房委托销售代理合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员闫龙会适用简易程序独任审判，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告嘉润公司的委托诉讼代理人吴琪君、胡春峰，被告鸿业公司的委托诉讼代理人郭恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉润公司向本院起诉要求：判令被告鸿业公司退还保证金30万元。事实与理由：2018年3月30日，原、被告订立《鸿达公寓房地产代理销售合同》一份，约定甲方委托乙方在2018年6月30日前，代理销售甲方开发的鸿达公寓B幢30套住宅，由乙方支付履约保证金30万；甲方应向乙方提供规划图纸资料及项目运作的整体计划、方案等。2018年4月2日，乙方按约向甲方汇付保证金30万元，但直至2018年6月30日，甲方仍不按约提供项目运作的整体计划、方案等，也未在合同生效后按诸暨市住房和城乡建设局文件要求办理相关备案，致乙方不能按约履行。合同到期后，甲方反以乙方未能如期完成30套住宅销售任务为由，拒不退还30万元保证金。现诉至法院，望判如所请。 被告鸿业公司答辩称：1.被告已按照协议约定履行全部合同义务，合同签订时，被告已经取得商品房预售许可证，依法可进行销售。2.诸暨市住房和城乡建设局发布的通知，并不影响案涉商品房销售。同时，在合同履行过程中，原告也从未提出上述通知对其销售工作造成障碍。3.原告已成功代理销售一套商品房，被告也支付该套房屋的代理销售费。原告之所以未能如期完成销售任务，是自身履约能力所导致，其无权要求退还保证金。综上，原告的起诉违反诚信原则，缺乏事实和法律依据，要求驳回全部诉讼请求。 原告嘉润公司为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 1.代理销售合同1份，用以证明原、被告曾签订《鸿达公寓房地产代理销售合同》，约定双方权利义务的事实。经质证，被告无异议。 2.汇款单1份，用以证明2018年4月2日，原告按约向被告鸿业公司支付保证金30万元的事实。经质证，被告无异议。 3．诸暨市住房和城乡建设局文件1份，用以证明根据政府部门文件规定，在诸暨市范围内商品房销售应当先进行价格备案的事实。经质证，被告对真实性表示不清楚，但认为即使属实，因涉案房屋已办理预售许可，也对本案代理销售合同没有影响。 4.诸暨市东望图文设计工作室出具的证明1份,用以证明原告方未收到被告方所提供的项目运作整体计划、方案，被告方应当相应承担违约责任的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为该份证明本质上属于证人证言，因周俊望未到庭参加诉讼，且该份证明没有出具人，不符合证据的形式要件，不能作为有效证据认定。 被告鸿业公司为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 5.代理销售合同（包括附件）、收条各1份，用以证明2018年3月24日，原、被告签订《代理销售合同》，约定被告委托原告代为销售鸿达公寓房屋，并于当日将房屋和售楼处钥匙交给原告的事实。经质证，原告无异议。 6.QQ邮箱发送记录和收件人名片各1份，用以证明被告已于2018年3月26日将鸿达公寓相关资料发送给原告指定的东旺广告公司的事实。经质证，原告对证据三性均有异议。 7．网签备案系统备案信息1份，用以证明2018年4月27日，被告就鸿达公寓销售价格完成备案修改的事实。经质证，原告对真实性和关联性均有异议。 8．商品房买卖合同和结佣表、增值税发票、结算申请书、存款明细单各1份，用以证明2018年5月14日，案外人王小涛通过原告介绍购买鸿达公寓房屋，被告已经将该套房屋佣金支付给原告，说明涉案房屋具备销售条件，并不存在阻碍销售情形的事实。经质证，原告无异议。 9．承诺书1份，用以证明诸暨市住房和城乡建设局所发布的文件并不影响案涉房屋销售的事实。经质证，原告对真实性无异议。 上述证据材料经庭审出示、质证，本院分析认定如下： 证据材料1、2、5、8、9，双方当事人无异议，本院作为有效证据认定。证据材料3，经核对与原件一致，本院作为有效证据认定。证据材料4，经本院庭后核实，系诸暨市东望图文设计工作室所出具，本院对真实性予以认定。至于证明力，涉及本案双方的主要争议焦点，本院在判决理由中再予综合分析、认定。证据材料6，原告虽对证据三性有异议，但经本院与周望斌本人核实，其认可收到该份邮件，故本院亦对真实性予以认定。证据材料7，虽系复印件，但经核实与原件一致，本院作为有效证据认定。 综上，本院经审理认定的事实如下： 2018年3月底，原告嘉润公司（乙方）与被告鸿业公司（甲方）签订《鸿达公寓房地产代理销售合同》一份，约定：甲方将坐落于诸暨市暨南街道的鸿达公寓B幢的30套住宅委托给乙方代为销售（销售底价见附件1项目底价表）；乙方应缴纳履约保证金30万元，合同有效期为2018年3月30日至2018年6月30日，若乙方于2018年5月31日前完成20套房屋销售，鸿达公寓A幢也由乙方销售，如未完成则保证金30万元罚没；甲方提供办公场所、水、电等基本设施，甲方负责合同签订客户按揭及办理房产证等相关手续，合同签订后，甲方应提供项目销售代理所需要的有关规划设计的图纸、资料，以及项目运作的整体计划、方案等。2018年3月24日，鸿业公司向嘉润公司交付房屋和售楼处钥匙。2018年3月26日，嘉润公司支付给鸿业公司保证金30万元。2018年4月27日，鸿业公司在浙江省开发企业管理和商品房合同网签备案系统完成涉案房屋的预售房号价格修改申请。2018年5月14日，经嘉润公司介绍，案外人王小涛与鸿业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王小涛购买鸿达公寓B幢030202室房屋，价格为每平方米6064.31元。经结算，鸿业公司就该套销售房屋支付给嘉润公司佣金86550元。 另查明，2018年4月3日，诸暨市住房与城乡建设局下发《关于进一步规范诸暨市房地产行业管理工作的通知》。 本院认为，原告嘉润公司和被告鸿业公司之间的商品房委托销售代理合同关系，未违反法律、法规的强制性规定，本院认定有效。本案的主要争议在于被告鸿业公司是否应退还原告嘉润公司履约保证金30万元？原告认为，本案中被告未交付项目运作的整体计划、方案，也未及时完成价格备案工作，导致原告无法完成房屋销售工作，因违约责任在被告方，故鸿业公司应退还保证金30万元。被告认为，其已充分履行合同义务，且涉案房屋已完成备案，相关政府文件对于本案合同履行及房屋正常销售不构成任何影响，原告未完成销售任务系自身原因所导致，被告依约可拒绝退还保证金。对此，本院分析认为：1.根据查明事实，鸿业公司工作人员曾向周望斌发送电子邮件，其中包含施工图纸等相关资料，因嘉润公司认可与诸暨市东望图文设计工作室之间就鸿达公寓项目发生业务关系，并承认收到制作完成的宣传单页等，故原告主张被告未履行合同义务，从而影响房屋正常销售，缺乏充分的事实依据，本院难以采信。2.诸暨市住房与城乡建设局于2018年4月3日下发通知，该通知对象为各房产开发企业，因原告作为包销方仅负责房屋销售工作，故即使上述通知产生实际影响，相应后果也应由鸿业公司承担。原告嘉润公司认为，上述通知影响房屋正常销售工作，但未提供充分证据，本院不予采信。3.代理销售合同签订时，双方约定每套房屋的销售底价，未对上涨幅度进行限制，同时明确超过部分的80%作为嘉润公司的佣金，可见房屋销售价格与佣金有直接关系。2018年5月14日，经原告介绍，案外人王小涛与被告鸿业公司就鸿达公寓B幢030202室签订《房屋销售合同》，该房屋单价为6064.31元。经双方结算，被告鸿业公司支付原告房屋销售佣金86550元，该节事实也可印证嘉润公司的销售工作在合同有效期内正常开展。4.嘉润公司在约定时间内未完成房屋销售工作，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”，故被告鸿业公司有权不予退还保证金30万元。综上所述，被告方的抗辩意见，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下： 驳回原告浙江嘉润房地产经纪有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费5800元，依法减半收取计2900元，由原告浙江嘉润房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 闫  龙  会 二〇一九年十一月二十一日 书记员 赵为龙（代）