四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终1281号 上诉人（原审原告）：周先蓉，女，1972年2月7日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：凌晓勇，四川久太律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖洁丽，四川久太律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绵阳亿格科威数码科技有限公司，住所地：绵阳市涪城区。 法定代表人：邓敏，公司总经理。 委托诉讼代理人：江红，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 上诉人周先蓉因与被上诉人绵阳亿格科威数码科技有限公司（简称亿格科威数码公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初7977号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人周先蓉的委托诉讼代理人凌晓勇、肖洁丽，被上诉人亿格科威数码公司的法定代表人邓敏及委托诉讼代理人江红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人周先蓉的上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人立即支付2016年11月12日至2019年2月1日期间的未付商铺租金138994.31元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2016年11月10日向案外人梁尚武出具的《委托书》，上诉人并没有授权梁尚武一直代理其签字确认的权利。梁尚武参加会议，并在收益分配方案上签署了“按面积兼顾租金”的意见，并不能代表上诉人的意见，且梁尚武也没有同意“三统一”的经营方案。上诉人的案涉商铺产权面积是38.55平方米，被上诉人是按照28.28平方米计算的租金。上诉人于被上诉人于2016年11月12日签订的《委托经营管理合同》是合法有效的，上诉人有权按照该合同计收租金。 被上诉人亿格科威数码公司答辩称，原审判决认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。 原审原告周先蓉向原审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年11月12日至2019年2月1日的未付租金138994.31元人民币；2.本案诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实：原告系案涉商铺业主。2016年11月12日，原告配偶梁尚武代表其与被告签订《委托经营管理合同》，约定：原告将案涉商铺委托被告进行统一商业规划、经营；委托经营方式为承租人直接将租金支付给原告，被告负责对承租方提供物业及商场管理；合同期限从2016年11月12日起至2017年11月11日止。双方未对原告收取的租金标准作出约定。被告从2017年1月1日起接手商场进行经营管理。同年2月15日，商场商家代表、业主代表及被告工作人员召开业务联系会，各方就商场通道开通、费用补偿等达成一致意见。此后，商场业主于同年的3月4日、18日、19日、5月28日召开业主大会讨论商场的经营问题，收益分配方案以及新安装空调等内容。梁尚武代表原告参加了会议，并在收益分配方案上签署了“按面积兼顾租金”的分配意见。根据业主大会的意见，最终确定了商场采用“统一经营、统一管理、统一分配”即“三统一”的经营方针、按面积均分收益的分配方案，并为商场安装了空调。被告根据分配方案，每月收益情况按商铺面积及向原告足额支付了2017年1月至2018年12月期间的收益。 另查明，被告系由商场业主或家属作为股东发起设立。原告配偶梁尚武也是其股东之一。被告接手商场后对商场重新进行了规划，并打开了通道、新安装了空调，对外进行了统一招租。原告商铺已被统一出租。原审庭审中，原告称案涉商铺被被告以160元/平方米/月出租给了绵阳众达科技有限公司。因此要求被告按此价格向其支付租金。被告辩称双方于2016年11月12日签订的《委托经营管理合同》并未实际履行。双方实际履行的是业主大会确定的三统一方案，原告是知情且同意的，且给原告分配的收益还略高于其他业主。 上述事实，有当事人身份信息、《委托经营合同》、川（2018）绵阳市不动产权第1005997号、绵阳市商业银行支付系统专用凭证、《存量房买卖合同》、视屏、《租赁合同》、会议记录及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。 原审法院认为，本案争议焦点在于原、被告到底履行的是《委托经营合同》，还是“三统一”方案。从庭审查明来看，2017年1月，被告实际管理商场后于同年2月15日就组织商家代表、业主代表召开了业务联系会，讨论了商场经营中存在的问题；同年3月4日、18日、19日、5月28日，又召集业主召开了业主大会讨论商场的经营问题，收益分配方案以及新安装空调等内容。原告配偶梁尚武以业主代表身份参与了业主大会有关的讨论，清楚的知道业主大会形成的“三统一”经营方案，且未表示否定的意见。故被告辩称双方签订的《委托经营管理合同》并未实际履行，而是执行的“三统一”方案的意见具有较高可信度，原审法院予以采纳。原告实际履行的是“三统一”方案。被告根据该方案已向原告足额支付了全部租金。故原告主张被告按出租给商家的租金标准向其支付租金的请求不成立，原审法院不予支持。被告实际接受管理商场时间是从2017年1月起，故原告主张其支付2016年11月12日起至2016年12月31日期间租金的请求，于法无据，原审法院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：驳回原告周先蓉的全部诉讼请求。案件受理费1540元，由原告周先蓉负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人周先蓉提交以下证据：1.2019年3月29日和2019年5月30日被上诉人两次向上诉人支付租金截屏、信用社的短信提醒，拟证明被上诉人是按照2016年11月12日双方签订的《委托经营管理合同》执行的。被上诉人质证意见为，对真实性无异议，但从时间上看与本案无关联性，达不到上诉人的证明目的。本院认证意见为，从上述证据看，2019年被上诉人是按照每月每平方160元的标准向上诉人支付的租金属实。另查明，2017年1月17日，被上诉人亿格科威数码公司与绵阳众达科技有限公司签订《席位租赁协议》约定，租期自2017年1月1日到2017年12月31日止，月费用为每平方米160元。再查明，2017年11月23日，亿格科威数码公司向上诉人支付1-6月租金3396.6元、支付7-9月租金2828元；2017年11月30日，亿格科威数码公司向上诉人支付10-12月租金6221元；2018年3月24日，亿格科威数码公司向上诉人支付第一季度租金6787.20元；2018年7月3日，亿格科威数码公司向上诉人支付2018年4-6月租金805.98元，被上诉人称该租金已扣除了空调款，但未提交各商铺业主分摊依据，上诉人不予认可；2018年9月4日，亿格科威数码公司向上诉人支付了2018年7-9月租金13574元；2018年9月28日，亿格科威数码公司向上诉人支付了补2017年1月1日至2018年9月30日面积差租金12205.89元；2018年11月19日，亿格科威数码公司向上诉人支付2018年第四季度租金17948元；2019年亿格科威数码公司分别向上诉人支付了第一季度租金19748.88元，第二季度租金19748.88元。又查明，商场业主于2017年3月4日、18日、19日、5月28日召开业主大会讨论商场的经营问题，收益分配方案以及新安装空调等内容。梁尚武系本案上诉人周先蓉之夫，亦是被上诉人亿格科威数码公司的股东，其参加了上述会议的讨论。“2017年5月28日业主大会暨商铺收益分配方案选择”表上显示，收益分配方案选择方案一（按产权面积均分收益）、方案二（按商铺购买金额分配）、方案三（卖场划分为单价不同区域，按商铺所在区域单价分配）。梁尚武在收益分配方案上签署了“按面积兼顾租金”的分配意见。亿格科威数码公司根据商铺业主在大会的意见与同意方案一（按产权面积均分收益）的商铺业主签订“统一经营、统一管理、统一分配”的“三统一”的经营方案、按面积均分收益的分配方案的《委托经营管理合同》。上诉人周先蓉与被上诉人亿格科威数码公司至今未签订按“三统一”的经营方案、按面积均分收益的《委托经营管理合同》。 本院认为，根据上诉人的上诉请求以及本案各方当事人的诉辩理由，本案争议的焦点为：上诉人是否同意执行“三统一”经营方案。被上诉人以上诉人的配偶梁尚武以业主代表身份参与了业主大会有关的讨论，清楚的知道业主大会形成的“三统一”经营方案内容，且未表示否定的意见为由，提出上诉人是同意执行“三统一”经营方案的主张。本案认为，虽然上诉人的丈夫梁尚武参加了商场经营、收益分配事宜的讨论会议，但从《2017年5月28日业主大会暨商铺收益分配方案选择》表的内容看，梁尚武的意见是“面积兼顾资金”，其并未明确表示同意按产权面积均分收益的分配方案，即“三统一”经营方案。加之会后双方当事人就案涉商铺租金是按照“面积兼顾资金”或者“三统一”经营方案进行分配的问题亦未形成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，被上诉人在上诉人或其夫梁尚武未明确表示同意按“三统一”经营方案分配商铺租金的情况下，被上诉人单方面按照“三统一”经营方案向上诉人分配案涉商铺租金于法无据，本院不予支持。 二、被上诉人是否已向上诉人足额支付了案涉商铺租金。本院认为，双方当事人于2016年11月12日签订的《委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被上诉人按照《委托经营管理合同》约定将案涉商铺出租给他人，并向他人收取了租金，被上诉人应当按照《委托经营管理合同》的要求将租金支付给上诉人。关于上诉人请求被上诉人支付2016年11月12日至2019年2月1日的未付租金138994.31元的主张。本院认为，被上诉人虽提出双方于2016年11月12日签订的《委托经营管理合同》并未实际履行，双方实际履行的是业主大会确定的“三统一”经营方案的辩称意见，但对上诉人关于被上诉人以160元/平方米/月的标准向他人收取租金的事实未提出异议。鉴于此，本院对被上诉人按160元/平方米/月的标准向他人收取案涉商铺租金的事实予以确认。因被上诉人实际接受管理商场时间是2017年1月1日，故原审法院对上诉人主张被上诉人向其支付2016年11月12日起至2016年12月31日期间租金的请求不予支持正确，本院予以维持。根据被上诉人按160元/平方米/月的标准向他人收取案涉商铺租金的事实，2017年1月至2018年12月期间，被上诉人应向上诉人支付案涉商铺租金38.55CM×160元/平方米/月×24月﹦148032元，扣除被上诉人代缴的增值税3%即4440.96元（38.55CM×160元/平方米/月×24月×3%）、被上诉人该期间已向上诉人支付商铺租金63766.67元，被上诉人称该租金已扣除了空调款，但未提交具体的扣除金额明细，故本案对该笔费用不予处理，建议双方当事人另行协商或另案处理。上诉人认可被上诉人已按160元/平方米/月的标准向其支付了2019年1月1日-2019年2月1日期间的商铺租金，本院予以确认。综上，被上诉人尚欠上诉人2017年1月1日至2018年12月31日期间的商铺租金79824.37元 综上，上诉人周先蓉的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。原审法院认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初7977号民事判决； 二、由绵阳亿格科威数码科技有限公司于本判决生效后五日内向周先蓉支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的未付商铺租金79824.37元 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理1540元，由绵阳亿格科威数码科技有限公司承担800元，由周先蓉承担740元；二审案件受理3080元，由绵阳亿格科威数码科技有限公司承担1640元，由周先蓉承担1440元。 本判决为终审判决。 审判长 伍 静 审判员 廖小军 审判员 于红霞 二〇一九年十一月二十九日 书记员 蒋思琪