广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1624号 上诉人（原审被告）：北海天健仁合房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市广东路以西金海岸大道以北天健豪园****。统一社会信用代码：914505006877943443。 法定代表人：段飞，董事长。 委托诉讼代理人：吴涛，广东广和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦建中，男，1953年11月20日出生，汉族，住重庆市南川区。 原审被告：北海莫菲尔酒店管理有限公司，，住所地广西壮族自治区北海市广东路以西金海岸大道以北天健豪园****统一社会信用代码：914505030988052366。 上诉人北海天健仁合房地产开发有限公司（以下简称天健仁合公司）因与被上诉人韦建中、原审被告北海莫菲尔酒店管理有限公司（以下简称莫菲尔酒店）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天健仁合公司的上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1771号民事判决，并改判解除《产权式酒店合作合同》、上诉人将约定的房屋按照现状移交给被上诉人，上诉人无需向被上诉人支付收益金。事实和理由：一、《产权式酒店合作合同》违反了法律的强制性规定，并未实质生效，应依法解除。根据上诉人与被上诉人之间所签订的《产权式酒店合作合同》，上诉人是通过合法经营被上诉人的房产（作为产权式酒店）获取收益并向被上诉人支付收益金。但是被上诉人的房产是在2017年8月3日才取得竣工验收备案、具备合法使用权的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用：未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《广西壮族自治区特种行业治安管理条例》第六条规定：“从事旅馆业、典当业、公章刻制业经营，应当依法取得公安机关颁发的《特种行业许可证》”、第七条规定：“申领《特种行业许可证》，应当具备下列条件：（一）有合法、固定的经营场所”。上述法律法规明确规定了未经竣工验收合格的房屋不得交付使用，更不得从事旅馆业经营。《产权式酒店合作合同》约定的经营起始日期是在约定房产取得竣工验收备案之前，违反了法律规定，因此应以违法而解除。同时，因为约定的房产迟迟不能取得竣工验收备案而无法合法经营，《产权式酒店合作合同》约定的莫菲尔国际精品酒店也无法正常开业经营，该项目已于2016年底实际上终止了，上诉人也从未以被上诉人的房产取得任何合法收益。《产权式酒店合作合同》是没有事实履行的，现在也没有继续履行的基础和必要。因此，《产权式酒店合作合同》已因违反法律规定而未能实质履行并已不具备履行条件，应依法予以解除。二、一审法院对上诉人与被上诉人之间的关系认定有偏差，对双方履约事实的认定是错误的，应予以撤销。《产权式酒店合作合同》与《商品房买卖合同》是同一对主体签订的两个不同法律关系的合同，被上诉人的诉求是依据《产权式酒店合作合同》，正如一审法院认定的租赁关系应该建立在被上诉人将合法使用的房产交给上诉人的基础上的。如果被上诉人交给上诉人的房产不具备合法租赁条件，该租赁关系就不能成立。虽然上诉人在《商品房买卖合同》中是具有交付房产义务的，但是在《产权式酒店合作合同》中，交付房产的义务人是被上诉人。根据《产权式酒店合作合同》第3.3条的约定：“甲方授权委托乙方按该物业之《商品房买卖合同》中约定的时间与天健公司办理物业交接手续。乙方接收该物业视同甲方从天健公司接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接受该物业后应向甲方发出通知”。上诉人与被上诉人均未提供约定房产的实际交付手续，而约定房产直到2017年8月3日才具备合法使用条件。一审法院认定实际租赁期限按《产权式酒店合作合同》约定的日期计算，既违反了合同的约定，也违反了法律对相关房产合法使用权的规定，理应予以撤销。三、一审法院对《产权式酒店合作合同》的公平合理性认定有偏差，应予以撤销。就本案而言，根据《产权式酒店合作合同》约定，被上诉人的房屋面积为35.36平方米，但是租金却高达25000元一年，折合下来，被上诉人不足36平方米的房屋租金高达2000多元，通过周边房屋的出租价格进行对比可以看出，合同中对租金的约定明显高于市场价格，明显地违反公平、等价有偿原则的标准且导致双方的权利义务不平等，继续履行将扩大对上诉人的不公平。然而一审法院未审核前述显失公平情形，而作出判决违背公平原则，应当依法予以撤销。四、本案最合理的解决方案就是解除《产权式酒店合作合同》。 韦建中辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二、上诉人的上诉请求和事实理由均不成立。第一，上诉人与被上诉人于2014年6月购房并签订相关合同时，上诉人的出售的房屋已经全部竣工，属于现房销售。第二，上诉人已经自动履行了第一年和第二年的租金，上诉人现在提出合同违反法律的强制性规定明显不合理。第三，上诉人有按时完成竣工验收的责任。上诉人进行虚假宣传，《产权式酒店合作合同》是由上诉人提供的，应对合同是否符合法律的规定负责，酒店于2014年4月22日办理营业执照至今从未间断经营。三、请求上诉人和原审被告共同承担租金。上诉人的法人和原审被告的法人是父子关系，另案生效的裁定书中也已将原审被告列为被告，应共同承担责任。四、租金回报率合理，反而是上诉人收取的装修费过高。 莫菲尔酒店经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 韦建中向一审法院提起的诉讼请求：1.天健仁合公司立即向韦建中支付合同约定的租金收益25087元及利息1250（暂计一年利息，按年利息5%计算）；2.天健仁合公司赔偿韦建中因其未履行约定支付租金收益而造成的交通费损失1975.6元（重庆至北海两次往返）。 一审法院判决：一、天健仁合公司向韦建中支付2016年10月30日起至2017年10月29日止的房屋租金收益25087元；二、驳回韦建中的其他诉讼请求。案件受理费508元，由天健仁合公司负担458元，韦建中负担50元。 本院二审期间，原审被告未提交新证据，亦未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。上诉人向本院提交新证据：《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明案涉经营房产于2017年8月3日完成竣工验收备案，具备合法使用条件，达到合法交付条件。经质证后，被上诉人对该证据的三性不予认可，因其在2014年购房时是现房交付。本院认为，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。被上诉人向本院提交新证据：1.《莫菲尔销售宣传》，拟证明莫菲尔酒店销售虚假宣传。2.《莫菲尔国际精品酒店、酒店公寓认购协议书》，拟证明上诉人与原审被告存在关联。3.《莫菲尔酒店年收益确认》，拟证明原审被告支付租金给被上诉人。4.《（2107）桂0503民初100号之一民事裁定书》、《和解协议书》，拟证明上诉人与原审被告存在关联。5.照片，拟证明莫菲尔酒店在正常营业。经质证后，上诉人对《莫菲尔销售宣传》的真实性不予认可，证明内容和本案无关，该宣传内容也是违法的。《莫菲尔国际精品酒店、酒店公寓认购协议书》没有莫菲尔酒店的公章，不能证明与莫菲尔酒店有关联性。《莫菲尔酒店年收益确认》是被上诉人单方的收款确认书，并没有显示莫菲尔酒店在内。《（2107）桂0503民初100号之一民事裁定书》、《和解协议书》与本案无关，因为裁定书是撤诉裁定书，不能证实莫菲尔酒店与案外人钟书有关联。协议书中钟书的签字也不是本人签名，不具备生效条件，其中约定的内容关系错乱。照片的真实性予以认可，但这是2018年的经营状态，现在是正常营业。本院认为，《莫菲尔销售宣传》、《莫菲尔国际精品酒店、酒店公寓认购协议书》、《莫菲尔酒店年收益确认》无法达到其证明目的，本院不予采信。《和解协议书》没有原件，且是由案外人出具，案外人没有出庭作证，无法证实其真实性，本院不予采信。《（2107）桂0503民初100号之一民事裁定书》具有真实性，裁定书的内容是同意案外人撤回起诉，不能证明与本案具有关联性，本院不予采信。照片具有真实性，能够证实莫菲尔酒店在经营的事实。 对一审查明的事实，各当事人均无异议。对一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，天健豪园（A#商业住宅楼、B1#、B2#住宅楼、、地下室于2017年8月3日完成竣工验收备案。 本院认为，关于案涉合同效力问题，首先，《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定意旨在加强相关行政管理，而非否认当事人合同行为的效力，所规制的是合同履行的前提条件，而非合同本身，因此，该规定为管理性的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，合同在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情况下才为无效，且案涉工程已于2017年8月3日取得竣工验收合格备案，已经符合交付使用条件，不宜依据前述建筑法第六十一条的规定认定案涉合同无效。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”、第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效”等规定，限定了无效租赁合同的范围,仅将违法建筑物租赁合同等认定无效,并不包含租赁物未经竣工验收的租赁合同。其三，虽现双方均未举证证明上诉人与被上诉人之间准确的接收房屋时间,但被上诉人已实际支付了装修费，上诉人也将房屋进行了装修,且上诉人作为开发商在签订合同时知晓案涉房屋的实际情况并仍按照合同的约定向被上诉人支付了2014年10月30日至2016年10月30日期间的租金，故案涉房屋未竣工验收行为并未影响上诉人与被上诉人之间《产权式酒店合作合同》的履行，也没有证据表明妨碍上诉人对涉诉房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。因此，本案不宜仅依据案涉房屋未经竣工验收即交付使用来认定案涉合同无效。上诉人与被上诉人之间签订的《产权式酒店合作合同》是当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认定为有效合同。被上诉人已按照《产权式酒店合作合同》将案涉房屋交付给上诉人占有使用,上诉人应按《产权式酒店合作合同》约定的标准支付租金。上诉人未按合同约定时间向被上诉人支付租金,已构成违约,一审判决上诉人向被上诉人支付租金并无不当，本院予以维持。 上诉人还主张《产权式酒店合作合同》约定的租金过高、存在显失公平情形，应予以撤销。本院认为，双方约定上诉人在被上诉人对案涉房屋享有产权的基础上以支付房屋租金的方式，实行产权式酒店经营管理模式，该经营管理模式存在较大的商业风险和收益，与一般的房屋租赁不同。上诉人作为参与经营的市场主体，对案涉产权式酒店经营管理可能存在的市场风险应自行承担，且其对案涉合同的主要条款和内容并不存在误解,在此情况下，上诉人仍与被上诉人自愿协商签订《产权式酒店合作合同》，其理应承担按照合同约定支付租金义务。因此，《产权式酒店合作合同》约定的租金并不符合法律规定的显失公平情形。同时，上诉人也未在法定期间行使撤销权,故本院对该项主张不予支持。上诉人上诉要求解除《产权式酒店合作合同》，本院认为，上诉人在一审中未就解除《产权式酒店合作合同》的问题提起反诉，且被上诉人不同意解除合同，也没有证据表明本案符合约定或法定的合同解除条件，故本院对该主张不予支持。 综上所述，北海天健仁合房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费508元，由北海天健仁合房地产开发有限公司负担(已预交)。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  文庆强 二〇一九年十一月二十八日 法官助理  冼玉凤 书 记 员  曾惠敏