广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20407号上诉人（原审被告）：广州洪德置业有限公司，住所地广东省广州市海珠区洪德路******。法定代表人：李晓帆。委托诉讼代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈美林，女，1968年11月13日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审原告）：李德爱，女，1967年9月18日出生，汉族，住浙江省瑞安市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：万江雪，广东雷德律师事务所律师。原审被告：林杏银，女，1972年12月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人广州洪德置业有限公司（以下简称“洪德公司”）因与被上诉人陈美林、李德爱以及原审被告林杏银房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初9293号民事判决，向本院提起上诉。上诉人本院依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。上诉人洪德公司的上诉请求：撤销原审判决第二、第三项，依法改判：1.上诉人按所交房款395000元向两被上诉人计付5％的赔偿金；2.上诉人在扣除代付银行贷款158456.47元后退还两被上诉人所交房款即236543.53元；3.评估费由两被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院曾作出（2017）粤0105民初4064号民事判决确认两被上诉人与上诉人签订的涉案房屋《商品房买卖合同》有效，既然如此该买卖合同中关于违约责任的约定也应当有效。既然本案被上诉人已退还房屋，其获得赔偿的权利依法应限于法院判定有效买卖合同的约定，否则违背了生效判决的认定。2.上诉人与两被上诉人签订的涉案合同属于民事意思自治的范畴，双方在买卖合同中约定的违约赔偿计算方式没有违反法律强制性规定，合法有效。本案上诉人由于售房工作中存在失误造成事实上“一房二卖”的错误，该过错责任应按合同约定来承担。原审判决完全离开双方当事人在合同中的约定判定上诉人承担赔偿责任，明显违反法律关于民事意思自治的法律原则，于法无据。3.按照常理，两被上诉人与上诉人签订涉讼房屋的《商品房买卖合同》时，双方可预见或应当预见因违反合同可能造成的最大损失就是合同缴付的全部房价款；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从法律规范的属性分类，合同法第一百一十三条的该规定属强制性法律规范，任何人包括法官在适用法律时均不得违反该规定；原审判决一方面引用了合同法第一百一十三条作为判案的法律依据，但另一方面却作了明显违背该强制性法律规定的既超出了上诉人也超出了两被上诉人签订合同时可预见到的违反合同造成的损失的赔偿金额判决。4.原审判决违背了公平、合理的原则。原审已查明，2005年初物业管理公司和上诉人基于涉讼房屋权属人林杏银的投诉已发现“一房两卖”的错误，并多次协调让两被上诉人退还房屋给林杏银；原审还查明，上诉人于2009年8月28日代两被上诉人还清了银行贷款158456．47元；既然如此，应当预见到的因违约造成两被上诉人的损失在2005年初己基本固定，即该损失是当年同地段同性质的房价损失；退一步说，即使两被上诉人拒绝承认2005年初已知悉“一房两卖”的事实，但在2009年8月28日知悉由上诉人代其还清了银行贷款是不可否认的事实；那么，从公平、合理的法律原则出发，应以2009年8月28日计算两被上诉人的所谓合同损失的时间节点，在扣除上诉人代还银行贷款的金额后计算赔偿。一审法院按起诉时点的同地段房屋市场评估价计算赔偿显属错误。5.原审法院不应适用评估报告作为证据。一方面，评估报告说明由于被上诉人原因不能进场评估，被上诉人的行为撤回了该评估申请，评估公司不应继续评估，评估报告未反应评估的收集数据，收集数据未能反映市场。另一方面，评估方法不科学，从评估报告估价汇总表可看出未用综合测算法，仅用比较法，在报告中对比数据明显不清楚，明显不科学。在评估报告出来后，我方对报告提出质疑，但评估人员未到场质证，不符合法定程序，所以认为本案的评估报告不合法不合规，不应采纳。被上诉人陈美林、李德爱辩称，房屋产权证的两审行政诉讼，法院把涉案房屋判给林杏银，上诉人广州洪德置业有限公司进行多次房屋贷款，该事件爆发后，银行人员已被处分，上诉人偷偷归还银行，2016年下半年，林杏银与广州洪德置业有限公司恶意串通给林杏银名下，让被上诉人支付相应房租，法院把房屋判给林杏银，在2018年7月18日支付相应的租金，被上诉人不但失去自己出资购买的房屋，还要为其付租，因此起诉，法院根据林杏银取得房产时间2017年，并且根据2017年718被上诉人支付相应的租金，一审采纳2018.7.18的市场价值，368多万元，预估价值240多万元，一审法院上诉人向被上诉人支付26430元，并且结合被上诉人意愿，是公平的，上诉人目前处于已吊销状态，被上诉人获取赔偿很小，上诉人却仍然拖延诉讼时间，被上诉人仍在赔偿案涉房屋租金，其手段恶劣，请求二审法院尽快合理判决。林杏银述称，坚持一审庭审意见，请二审法院依法作出公平公正的裁决。陈美林、李德爱向一审法院起诉请求:1、判令解除陈美林、李德爱与广州洪德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同编号：穗房合字××号；2、判令广州洪德置业有限公司、林杏银按照起诉时同地段同等价位房产的标准赔偿陈美林、李德爱损失人民币2634450元（按每平方米人民币35000元计算）；3、本案的诉讼费由广州洪德置业有限公司、林杏银承担。一审法院经审理查明：2017年5月16日，林杏银以陈美林、李德爱占用涉案房屋为由向一审法院起诉要求陈美林、李德爱搬迁。2018年6月21日，一审法院以（2017）粤0105民初3914号民事判决书判决：陈美林、李德爱在判决生效之日起十五日内搬出广州市海珠区洪德路191号3201房，并将房屋腾空交还给林杏银。判决后，陈美林、李德爱不服，提出上诉，2018年9月14日，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终14883号民事判决书判决维持了该判项，并判决陈美林、李德爱从2017年3月27日起至交还房屋之日止，按有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准支付房屋使用费。该案查明如下事实，2002年12月24日，林杏银与洪德公司签署《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号），约定林杏银向洪德公司购买洪德路以东、岐兴南横街以南、广州铅笔厂以西、马冲以北保利丰花园B塔楼（1号楼）芙蓉阁【幢】【座】32【层】【自然层32】03号房，总金额1334903元；该合同所附的32层平面图记载了03房屋的方位及间隔。该合同于2003年1月3日经广州市房地产交易所预售登记。2004年7月3日，广州保利丰现代物业发展有限公司出具了一张收据给林杏银，记载客户名称为“芙蓉3203林杏银”，收取专项维修基金、煤气初装费、电视初装费以及预收三个月管理费等费用共15067.73元。2004年12月20日，洪德公司为林杏银开具了保利丰花园B塔1号楼芙蓉阁3203房楼款金额分别为534903元和800000元的发票两张。2016年8月8日，洪德公司出具了一份《地址证明》，记载：广州市海珠区洪德路以东、岐兴南横街以南、广州铅笔厂以西、马冲以北，保利丰花园B塔楼（1号楼）芙蓉阁32层（自然层）03号房业主林杏银，现实际地址为：广州市海珠区洪德路191号3201、3202房。广州市国土资源和规划委员会于2017年3月27日核发了权属人为林杏银，地址为海珠，地址为海珠区洪德路****的《不动产权证书》证书的房地产平面附图记载的3201、3202房的方位与穗房合字××号《商品房买卖合同》所附平面图记载的03房屋的方位基本一致。2017年4月26日，广州保利丰现代物业发展有限公司出具一份《证明》，记载：“兹证明广州市海珠区洪德路191号保利丰花园芙蓉阁3201房业权人林杏银在2005年初向我公司小区物业管理处投诉其上述房屋被第三人侵占；经我公司了解发现，由于小区开发商广州洪德置业有限公司管理上的失误，把林杏银的房屋错交付给陈美林、李德爱入住；为此，我公司根据林杏银的请求多次协调陈美林、李德爱、广州洪德置业有限公司和林杏银三方妥善解决房屋被占用事宜；但陈美林、李德爱以该房屋最终产权未明为由，一直拒绝林杏银提出的或搬出该房屋，或向林杏银支付房屋租金的合理请求；据我公司物业管理处反映，陈美林、李德爱长期把上述房屋出租，该房屋的现承租人是山西省浮山县天坛镇柏村人氏张浪。”2017年5月6日，洪德公司出具《证明》，记载：“兹证明广州市海珠区洪德路191号保利丰花园芙蓉阁3203单元、建筑面积169.47㎡的房屋是由我公司出售给林杏银，并根据林杏银的请求，我司把该房屋分割为两套即现时的3201#和3202#房屋；2005年初，林杏银因3201房屋被陈美林、李德爱侵占事宜请求物业管理公司协调解决；经了解，由于我公司工作上的失误，把属林杏银的上述房屋中的3201房以395000元重复销售给陈美林、李德爱，并在2004年8月13日把房屋交付给陈美林、李德爱；陈美林、李德爱仅向我司支付了房款共236543.6元；发现错误后，我司已立即向陈美林、李德爱作出了说明，并动员其把房屋交还给林杏银；但陈美林、李德爱以其与我公司签订了商品房买卖合同，该房屋属其所有为由，坚持不交还房屋给林杏银，也没有继续向我司支付房款。”另查明，2004年8月5日，陈美林、李德爱与洪德公司签订《认购书》，载明：陈美林、李德爱向洪德公司购买【保利丰·傲晴天】芙蓉阁【座】32【层】01号房，该商品房建筑面积共75.27平方米，成交总价395000元。之后，双方又签订了《商品房买卖合同》，约定陈美林、李德爱向洪德公司购买洪德路以东、岐兴南横街以南、广州铅笔厂以西、马冲以北保利丰花园B塔楼（1号楼）芙蓉阁【幢】【座】32【单元】【层】【自然层32】01号房，总金额395000元；于合同签署之日，支付房款10000元，合同鉴证后7日内支付房款125000元，260000元办理按揭；洪德公司应当在2004年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付陈美林、李德爱使用。第十五条出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；等。该合同未经预售登记。合同签订后，陈美林、李德爱依约向洪德公司支付了房款及税费等各项费用。广州保利丰现代物业发展有限公司在2004年8月13日出具了一张“芙蓉3201李德爱、陈美林”的专项维修基金、煤气初装费、电视初装费以及三个月管理费等费用共10861元的收据。之后，原告接收涉案房屋使用至今。2004年10月26日，陈美林、李德爱作为借款人与中国工商银行广州市工业大道支行（贷款人）、洪德公司（保证人）签署了《个人购房借款合同》，约定陈美林、李德爱以涉案房屋作为抵押向贷款人申请260000元的个人住房贷款，贷款期限10年，自2004年起；保证人洪德公司自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购房屋进行回购。贷款人依约发放贷款后，陈美林、李德爱从2005年1月23日开始按月供款。洪德公司在2005年8月9日向陈美林、李德爱开具了销售涉案房屋楼款260000元和楼款135000元的发票两张。2009年8月28日，洪德公司代陈美林、李德爱提前还清了银行贷款共158456.47元。再查明：陈美林、李德爱因与-洪德公司的商品房预售合同纠纷曾于2017年向一审法院起诉，要求确认其与-洪德公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，并要求洪德公司协助其办理涉案房屋产权转移登记手续。一审法院审理后于2017年10月11日作出（2017）粤0105民初4064号民事判决书，判决：一、陈美林、李德爱与广州洪德置业有限公司签订的关于洪德路以东、歧兴南横街以南广州铅笔厂以西、马冲以北保利丰花园B塔楼（1号楼）第芙蓉阁【幢】【座】32【层】[自然层32]01号房的《商品房买卖合同》有效；二、驳回陈美林、李德爱的其他诉讼请求。该判决现已生效。2017年11月15日，广州铁路运输第一法院受理了陈美林、李德爱起诉要求撤销广州市国土资源和规划委员会给林杏银颁发的涉案房屋的房屋所有权证的行政诉讼，并于2018年4月20日作出（2017）粤7101行初4085号《行政判决书》，判决驳回陈美林、李德爱的诉讼请求。该判决已于2018年5月10日发生法律效力。2018年7月18日，陈美林、李德爱提起本案诉讼。第二次庭审时，陈美林、李德爱要求撤回解除陈美林、李德爱与-广州洪德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的请求，洪德公司不同意，认为2009年已经解除合同，且第一次庭审时陈美林、李德爱已经提出解除合同。原告表示在查清事实的情况下，同意解除合同。经一审法院释明，陈美林、李德爱不要求洪德公司退回房款，由于生效判决已经要求陈美林、李德爱搬迁，并将房屋交付给林杏银，洪德公司不要求陈美林、李德爱返还房屋，同意陈美林、李德爱将房屋直接交付给林杏银。诉讼中，原告申请对涉案的广州市洪德路191号保利丰花园二期芙蓉阁3201房的市场价格依法评估，经摇珠，一审法院委托广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司评估，2018年12月3日，广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司出具报告书，内容：本次评估在价值时点为2018年7月18日，符合本次估价假设和限制条件下的市场价值总价为3237960元。原告为此支付评估费10595元。原告对评估报告没有异议，认为不需再重新评估。认为原告不配合法院与评估机构人员进入现场进行实地勘察，其行为应视为撤回评估申请，故不认可此评估结果，若认定违约，应按合同约定支付违约金，不需要进行评估。洪德公司申请对涉案的广州市洪德路191号保利丰花园二期芙蓉阁3201房在价值时点2009年8月1日的市场价格依法评估，经摇珠，一审法院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司评估，2019年4月29日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具报告书，内容：本次评估价值时点为2009年8月1日的市场价值总价为732716元。洪德公司为此支付评估费4300元。陈美林、李德爱不认可此结果，认为此时点林杏银未取得房屋所有权。认为此价格符合当时的市场价，公平合理，也与陈美林、李德爱最后知道合同不能履行的时间一致。一审法院认为：生效的民事判决已确认原告陈美林、李德爱与广州洪德置业有限公司签订的关于洪德路以东、歧兴南横街以南广州铅笔厂以西、马冲以北保利丰花园B塔楼（1号楼）第芙蓉阁【幢】【座】32【层】[自然层32]01号房的《商品房买卖合同》有效，并驳回陈美林、李德爱要求-广州洪德置业有限公司协助其办理涉案房屋产权转移登记手续的请求。另案也判决陈美林、李德爱搬出广州市海珠区洪德路191号3201房，并将房屋腾空交还给林杏银。故陈美林、李德爱不能实现与-广州洪德置业有限公司签订的关于洪德路以东、歧兴南横街以南广州铅笔厂以西、马冲以北保利丰花园B塔楼（1号楼）第芙蓉阁【幢】【座】32【层】[自然层32]01号房的《商品房买卖合同》的合同目的，现陈美林、李德爱要求-赔偿损失，经释明，陈美林、李德爱与洪德公司均同意解除合同，一审法院予以确认。洪德公司在2002年12月24日与-林杏银签署《商品房买卖合同》后，又与陈美林、李德爱签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售和交付陈美林、李德爱使用，-洪德公司的行为已经构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。-洪德公司认为陈美林、李德爱在2005年已知道案涉房屋是错误出售，2006年，原抵押贷款银行工商银行也告知陈美林、李德爱，原办理的抵押贷款手续，出售涉案房屋存在错误，决定取消陈美林、李德爱的抵押贷款合同，原告由于合同目的不能实现所造成的损失应当从2006年开始计算，另外，洪德公司在2009年8月28日代陈美林、李德爱提前还清了银行贷款共158456.47元，陈美林、李德爱所造成的损失最迟也应计至2009年8月28日，而且双方合同约定原告退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。一审法院认为，陈美林、李德爱与-洪德公司签订《商品房买卖合同》后，陈美林、李德爱支付了房款，履行了合同义务，洪德公司也交付了房屋给陈美林、李德爱使用至今，其间虽然洪德公司代陈美林、李德爱提前还清了银行贷款，但洪德公司并没有举证证明双方已经解除合同，故洪德公司代陈美林、李德爱提前还清银行贷款只是债权债务关系，-抗辩理据不充分，一审法院不予支持。现陈美林、李德爱主张解除合同，洪德公司应当退还房款给陈美林、李德爱，经一审法院释明，陈美林、李德爱不要求-洪德公司退回房款，-洪德公司也不要求陈美林、李德爱返还房屋，同意由陈美林、李德爱直接将房屋交付给林杏银，故本案不作处理。对于赔偿款，由于原、-因涉案房屋纠纷，2018年9月14日广州市中级人民法院才以（2018）粤01民终14883号民事判决书判决陈美林、李德爱搬出广州市海珠区洪德路191号3201房，至此，陈美林、李德爱、广州洪德置业有限公司、林杏银之间关于涉案房屋的权利义务才明确。之前房屋一直由陈美林、李德爱控制使用，陈美林、李德爱2018年7月18日起诉主张要求洪德公司赔偿，经委托广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司评估，在2018年7月18日涉案房屋的市场价值总价为3237960元，现陈美林、李德爱要求-赔偿2634450元并没有超出此范围，故一审法院予以采纳。林杏银不是合同的相对方，也没有证据证明-林杏银是侵权方，陈美林、李德爱要求林杏银承担赔偿连带责任，缺乏依据，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除陈美林、李德爱与广州洪德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同编号：穗房合字××号；二、广州洪德置业有限公司在该判决生效之日起十日内赔偿2634450元给陈美林、李德爱；三、广州洪德置业有限公司在该判决生效之日起十日内支付10595元评估费给陈美林、李德爱；四、驳回陈美林、李德爱的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费27881.80元，由广州洪德置业有限公司负担。上述受理费已经由陈美林、李德爱预交，陈美林、李德爱同意由广州洪德置业有限公司、林杏银在履行本判决时将其应承担部分直接支付给陈美林、李德爱。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”关于是否应以涉案买卖合同第十五条约定来确定损失金额的问题。本案中，因洪德公司将涉案房屋一房二卖，致使陈美林、李德爱在支付了合同约定价款后并不能实际取得涉案房屋的所有权，洪德公司的行为构成根本性违约，理应赔偿陈美林、李德爱所造成的损失。虽涉案买卖合同第十五条约定“出卖人……60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的5%赔偿买受人损失。”该约定实际上系双方对损失数额的约定，属于违约金条款。而在陈美林、李德爱主张要求洪德公司按实际损失；而并非选择违约金条款来确定赔偿的金额时，一审法院未适用该约定来确定损失赔偿额并无不当，洪德公司上诉称赔偿的权利应限于买卖合同的约定依据不足，本院不予支持。关于涉案房屋损失的评估节点的问题。双方虽就涉案买卖合同的履行存在争议，但鉴于陈美林、李德爱就涉案房屋的权利一直在寻求法律救济，且合同双方系在一审法院审理期间才同意解除涉案合同，故一审法院以陈美林、李德爱提起本案诉讼的时间作为涉案房屋损失的评估节点合情合理，本院予以维持。在双方合同一直未解除的情形下，上诉人称应以2009年8月28日作为评估节点依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人洪德公司的上诉理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5144.4元，由上诉人广州宏德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇一九年十一月二十二日书记员 何美婷吴嘉茵