新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新21民终231号 上诉人（原审被告）：张国平，男，1981年3月15日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：朱来兵，新疆建权律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：和维，男，1982年7月17日出生，汉族，住鄯善县。 被上诉人（原审被告）：郑宁芳（被上诉人和维的妻子），女，1983年9月17日出生，汉族，住鄯善县。 委托诉讼代理人：和维，男，汉族，1982年7月17日出生，现住鄯善县。 上诉人张国平因与被上诉人和维、郑宁芳买卖合同纠纷一案，不服鄯善县人民法院（2017）新2122民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张国平及其委托诉讼代理人朱来兵，被上诉人和维，被上诉人郑宁芳的委托诉讼代理人和维到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张国平上诉请求：撤销一审判决，改判和维、郑宁芳向张国平支付拖欠购房款150000元并改判驳回和维、郑宁芳的一审反诉请求。事实与理由：鄯善县人民法院(2017)新2122民初803号民事判决书认定事实不清，所作判决错误。一、争议所涉房屋水电都已接通，天然气主管道也己接至郑宁芳、和维房屋附近，因郑宁芳、和维不去天然气公司办理相关手续，致使天然气暂时无法接入郑宁芳、和维房屋。郑宁芳、和维承诺的付款条件均已实现，郑宁芳、和维应当向张国平支付拖欠的150000元购房款。二、关于一审反诉部分，因张国平与郑宁芳、和维在《补充协议》中明确约定，张国平在2016年11月1日前正式接通郑宁芳、和维房屋内的用水、用电、供暖、供气。而在20l6年11月1日前，张国平已按约定接通了上述房屋内的用水、用电、供暖，而供气虽没有接通，但没有接通的原因是涉案房屋开发商拖欠天然气公司相关施工费用，天然气公司在开发商未付清拖欠费用的情况下，不同意向包括郑宁芳、和维房屋在内的房屋接天然气。因未接通天然气的原因是开发商拖欠相关费用造成的。对此，张国平是没有责任的。故在本案中，因张国平无违约行为，一审判决张国平向郑宁芳、和维支付违约金显然无事实依据。综上，原审判决认定事实不清，所作判决错误，请求二审法院撤销原判并依法改判。 郑宁芳、和维辩称，双方合同约定一定要接通同水、电、气，张国平没有解决我们水、电问题。涉案房屋我们现在自己在用，水和电都是临时的，以后会带来隐患，现在没办法付清尾款，担心尾款支付完毕后，相关的水电、天然气的问题无人理会，会给我们造成麻烦。双方签订的《补充协议》明确约定，甲方（张国平）正式接通天然气，我们再付尾款。我们咨询了天然气公司，天然气公司答复只要房产开发公司付款就能把天然气通到屋内。一审法院开庭之前，房产开发公司才办理了缴费，目前仍然未接通天然气，因此张国平违约在先。 张国平向一审法院起诉请求：1.判令郑宁芳、和维向张国平支付拖欠购房款150000元；2.判令郑宁芳、和维支付违约金100000元； 郑宁芳、和维向一审法院反诉请求：1.请求判令张国平支付郑宁芳、和维违约金300000元；2.判令张国平赔偿郑宁芳、和维房租费损失108463元（按10万元/年标准计算，从2016年5月1日计算至2017年6月1日开庭日，一年零31天）；3、判令张国平赔偿郑宁芳、和维的房租费损失继续直至张国平履行合同义务，使得房屋设施达到满足使用条件之日；4、判令张国平承担在履行合同义务过程中因房屋造成的物业、停暖、垃圾等费用；5、请求判令张国平履行合同义务，正式接通屋内水、电和天然气。 一审法院认定事实：郑宁芳、和维系夫妻关系。2014年10月张国平与郑宁芳、和维签订一份《房屋买卖合同书》，约定张国平以1330000元的价款将鄯善县柳中路东侧、光明路南侧购物公园C3幢1号商铺楼（建筑面积267.34平方米）出售给郑宁芳、和维。双方还对付款期限等进行了约定。合同签订后，郑宁芳、和维陆续向张国平付款1130000元。2016年4月20日张国平与郑宁芳、和维签订一份《补充协议》，约定张国平减收房款5万元作为延迟交房的损失补偿。协议第三条约定，甲方需在2016年11月1日前正式接通屋内用水、用电、供暖、供气，并在乙方确认正常使用后，乙方在一周内支付甲方剩余150000元。2016年6月1日张国平将案涉房屋产权登记至郑宁芳名下。2017年3月9日郑宁芳、和维向张国平发出《关于加快履行合同约定的函》，要求张国平在2017年3月20日前彻底解决房屋用水、电、暖、天然气等问题，使其具备出租条件。如若在2017年3月20日前上述问题还得不到有效解决，为尽快将此房屋出租出去，尽可能将郑宁芳、和维的损失降到最低，郑宁芳、和维将自行予以解决，相关费用（包括因达不到出租条件而产生的全部租赁费）及2016年5月1日前临时水电、2016年11月1日前正式水电气未接通，导致房屋无法出租所产生的租金损失。2017年3月17日张国平向郑宁芳、和维发出《关于催收尾欠转让款函》，要求郑宁芳、和维付清购房款余款。现案涉商铺水、电、气尚未接通。一审法院认为，当事人对自己的主张应当提供证据证明。根据双方签订的《房屋买卖合同》和房产证，可以认定张国平与郑宁芳、和维间为房屋买卖合同关系。双方签订的《补偿协议》明确约定甲方需在2016年11月1日前正式接通屋内用水、用电、供暖、供气，并在乙方确认正常使用后，乙方在一周内支付甲方剩余150000元。现案涉房屋水、电、气未接通，张国平要求郑宁芳、和维支付剩余150000元购房款的条件尚未具备，郑宁芳、和维答辩意见成立，一审法院予以采纳。至一审辩论终结，案涉房屋正式水、电、天然气仍未接通，因此张国平请求判令郑宁芳、和维支付违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。双方签订的《补充协议》第三条明确约定甲方需在2016年11月1日前正式接通屋内用水、用电、供暖、供气，现原告未履行接通水、电、气的合同义务，构成违约，依法应当承担违约责任。《补充协议》第五条约定任何一方违约，将赔偿对方违约金300000元。在双方合同履行过程中，郑宁芳、和维按照合同约定及时足额向张国平支付了共计1130000元购房款，郑宁芳、和维无违约行为，郑宁芳、和维暨反诉原告请求判令张国平暨反诉被告承担违约责任，赔偿损失符合法律规定，由于郑宁芳、和维未提供充分证据证明因张国平违约造成的租金损失数额，双方《补充协议》约定的违约金300000元过高，一审法院依法予以调整，对违约金按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率年息4.35%计算，即1130000元×4.35%÷12个月×13个月（自2016年5月1日至2017年6月1日）=53251.25元。因案涉房屋正式水、电、气至今未接通，张国平的违约行为具有持续性，对2017年6月2日至张国平接通案涉房屋水、电、气之日止按该利率继续计算违约金。郑宁芳、和维其余诉讼请求因未提交有效证据予以证明损失已经发生及损失数额，因此一审法院不予处理。经一审法院2017年第十六次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告张国平的诉讼请求；二、反诉被告张国平于本判决生效之日起五日内给付反诉原告和维、郑宁芳违约金53251.25元，自2017年6月2日起按年利率4.35%支付违约金至反诉被告接通鄯善县柳中路东侧、光明路南侧购物公园C3幢1号商铺楼水、电、气之日止；三、驳回反诉原告和维、郑宁芳的其余反诉请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 证据一：鄯善县永诚房地产开发有限责任公司及鄯善县华宇燃气供应有限公司共同出具的情况说明一份，缴费依据一份，用以证明天然气没有接通是因为鄯善县永诚房地产开发有限责任公司拖欠鄯善县华宇燃气供应有限公司的燃气中压管道安装费用，导致工程停工、延期，不具备通气使用条件，该责任在于鄯善县永诚房地产开发有限责任公司，与张国平无关，张国平代和维、马辉辉交纳天然气设计款2500元。郑宁芳、和维对该组证据真实性认可。因郑宁芳、和维对该组证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性及所证明的问题予以确认。 证据二：2016年8月、9月、10月的鄯善县永诚房地产开发有限责任公司电费发票三张，2017年8月15日交水费的票据两张，用以证明郑宁芳、和维的商铺在正常用电、用水。郑宁芳、和维对该组证据的真实性不认可，认为2017年10月才装了电表。因郑宁芳、和维认可已经安装了水表、电表，本院对郑宁芳、和维的商铺已达到正常用电、用水的事实予以确认。 证据三：2017年8月16日，鄯善县永诚房地产开发有限责任公司出具的情况说明，证明：正式水电是商铺过少，才没有按户办理，商铺入驻以后，应当由房地产开发商统一办理，责任不在张国平。郑宁芳、和维质证我不太认可这个，具体的原因我不知道，最后要统一按户办理水卡、电卡。 本院认为，本案的争议焦点为:一、郑宁芳、和维是否应当支付张国平剩余房款150000元。二、张国平是否应当支付郑宁芳、和维违约金53251.25元及自2017年6月2日起按年利率4.35%支付违约金至接通鄯善县柳中路东侧、光明路南侧购物公园C3幢1号商铺楼水、电、气之日止。 双方当事人签订的《房屋买卖合同书》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照上述合同的约定全面履行自己的义务。《补充协议》约定张国平需在2016年11月1日前正式接通屋内用水、用电、供暖、供气并确保郑宁芳正常使用后，郑宁芳支付剩余150000元购房款。本院二审中，郑宁芳、和维认可本案争议的商铺已经安装了水表、电表，可以满足正常用水、用电，但认为《补充协议》约定的“正式接通屋内用电、用水……”指的是自来水公司安装水表并提供水卡、供电公司安装电表并提供电表。首先，双方签订的上述合同并未明确界定正式接通水电只限于个人掌握水卡、电卡。其次，郑宁芳、和维认可本案争议的商铺已经安装了水表、电表，可以满足正常用水、用电。故，本院对张国平上诉主张涉案商铺的用水、用电已接通的意见，予以采信。双方一审中均认可涉案商铺暖气已接通，张国平曾积极对涉案商铺暖气漏水情况进行维修，现已正常使用，故本院对张国平上诉主张涉案商铺暖气已接通的意见，予以采信。关于天然气是否接通的问题，一审时，天然气主管道已接通至涉案商铺，但未办理入户，在二审庭审结束后，经本院核实，天然气已接通入户。 综上，《补充协议》约定的用水、用电、暖气、天然气问题均已接通，能够满足日常使用，郑宁芳支付剩余购房款的条件已达到，理应支付相应的剩余购房款150000元。因《补充协议》约定的是张国平需在2016年11月1日前正式接通屋内用水、用电、供暖、供气并确保郑宁芳正常使用后，张国平接通用水、用电、供暖、供气超出了上述时间限制，存在违约行为，理应向郑宁芳、和维承担违约责任。关于违约金的计算，一审法院依据自由裁量权对违约金的计算方式按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率年息4.35%计算，并无不妥，但目前涉案商铺的用水、用电、暖气、供气均已接通已不具有持续性，且一审法院按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率年息4.35%计算违约金自2017年6月2日起至涉案商铺水、电、气接通之日止无合同依据，故本院依照张国平的违约事实结合本案合同的实际履行情况，依法确认张国平向郑宁芳、和维承担违约金数额为53251.25元。 综上所述，张国平的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销鄯善县人民法院（2017）新2122民初803号民事判决第一项，即“驳回原告张国平的诉讼请求”； 二、变更鄯善县人民法院（2017）新2122民初803号民事判决第二项“二、反诉被告张国平于本判决生效之日起五日内给付反诉原告和维、郑宁芳违约金53251.25元，自2017年6月2日起按年利率4.35%支付违约金至反诉被告接通鄯善县柳中路东侧、光明路南侧购物公园C3幢1号商铺楼水、电、气之日止”为：张国平于本判决生效之日起五日内给付和维、郑宁芳违约金53251.25元； 三、和维、郑宁芳于本判决生效之日起五日内给付张国平剩余购房款150000元； 四、驳回原审反诉原告和维、郑宁芳其他反诉请求。 一审案件受理费5050元（张国平已预交），由原告张国平负担2020元，由郑宁芳、和维负担3030元；反诉费7427元（郑宁芳、和维已预交）由张国平负担968元，由郑宁芳、和维负担6459元；二审案件受理费4431元，由上诉人张国平负担1161元；由郑宁芳、和维负担3270元。 本判决为终审判决。 审 判 长  南 斐 审 判 员  常昳华 审 判 员  王纳新 二〇一九年十一月八日 法官助理  庞玉平 书 记 员  丁 茜