湖南省株洲市渌口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0221民初1501号 原告：易信平，男，1980年8月4日生，汉族，湖南省株洲市渌口区人，自由职业，住湖南省株洲市渌口区。 原告：易飞，女，1981年3月8日生，汉族，湖南省长沙市芙蓉区人，自由职业，住湖南省株洲市渌口区。 两原告共同委托诉讼代理人：朱文峰，湖南一星（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权。 两原告共同委托诉讼代理人：易冠军，湖南一星（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告：株洲市同创合巨置业有限公司，住所地：湖南省株洲市渌口区南洲镇南洲大道都会中心。 法定代表人：池泽洺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘素红，女，1980年3月23日生，汉族，湖南省株洲市人，系该公司董事长助理，住湖南省株洲市芦淞区。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：王剑，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告易信平、易飞与被告株洲市同创合巨置业有限公司(以下简称同创合巨公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月30日、11月28日两次公开开庭进行了审理。原告易信平、易飞的委托诉讼代理人朱文峰（二次均出庭参加诉讼）、易冠军（第一次开庭出庭参加诉讼），被告同创合巨公司的委托诉讼代理人刘素红（二次均出庭参加诉讼）、王剑（第一次开庭出庭参加诉讼）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告易信平、易飞向本院提出诉讼请求：1、判决被告限期向原告交付买卖合同项下商品房即位于株洲市渌口区（原株洲县都会中心2栋107号房；2、由被告向原告承担逾期交付房屋的违约损失48941元【暂从2019年2月1日至2019年5月1日止的违约金5575元（按总价款的日万分之一计算），自2019年5月2日至2019年9月20日止的违约金43366元（按总价款日万分之五计算），应计算至被告实际完全履行合同时止。】；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由如下:2018年7月31日，原、被告双方签订了一份商品房买卖合同（预售），被告作为出卖人将位于原株洲县南洲新区房屋出售给作为买受人的原告方。合同约定:一、商品房总价款为619517.37元;二、买受人首期付款419517.37元，余款200000元向银行申请贷款支付;三、出卖方应当在2019年1月31日前向买受人交付商品房;四、出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理:（1）逾期90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金;（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同还对其他相关内容作了具体的约定。合同签订后，原告按约交付了首期房款，并按约定与株洲珠江农村商业银行股份有限公司渌口支行签订了个人住房借款担保合同，期间，双方对履行合同的进展行为进行了“合同确认”。至此，原告已依合同约定履行了全部合同义务。 合同约定的交付房屋日期届满后，被告不能(也不可能)向原告交付约定的房屋。尔后，原告要求被告切实履行合同，但至今原告维权未果，故诉请法院依法裁决! 被告同创合巨公司辩称：1、被告方就案涉的房屋已经具备交房条件，已经取得交房资格，并向原告邮寄送达了交房通知书，原告随时可以收房，被告也可以将合同项下的房屋交付给原告；2、关于逾期交房，被告根据合同约定，具有约定免责事由，根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》附件11补充协议第二条第五项之规定，原告应在2019年3月31日前向被告提出索赔请求。但至原告起诉前，被告并没有收到原告的通知，根据该合同约定，被告具有合同约定的免责事由，因此不应当承担原告第二项诉请的主张。 本院经开庭审理，查明案件事实如下： 原告易信平、易飞与被告同创合巨公司于2018年7月31日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定两原告购买被告同创合巨公司开发建设的位于湖南省株洲市渌口区房屋，购房款为619517.37元。合同第十条约定：出卖人（即被告同创合巨公司，下同）应于2019年1月31日前向买受人（即原告易信平、易飞，下同）交付该商品房。第十一条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）在逾期90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。双方还在该《商品房买卖合同（预售）》的补充协议第二条第5项约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定，要求出卖人支付违约金或者承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应权利。 合同签订后，两原告依约向被告同创合巨公司支付了全部购房款，但被告同创合巨公司未在合同约定的交房日向两原告交付案涉房屋，被告同创合巨公司实际向两原告交房日期为2019年9月30日，逾期交房241天。 在诉讼过程中，被告同创合巨公司向本院提出了“逾期交房违约金过高，申请调低违约金”的请求，并向本院书面申请第三方评估。 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点是：一、案涉房屋是否具备交房条件？二、原告易信平、易飞诉请被告同创合巨公司按照合同约定支付逾期交房违约金48941元有无事实和法律依据？针对本案争议焦点，本院作如下评述： 原告易信平、易飞与被告同创合巨公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同及补充协议合法有效，双方均应按约履行。合同中，原、被告双方约定被告同创合巨公司应于2019年1月31日前向原告易信平、易飞交付房屋，但被告同创合巨公司直到2019年9月30日才将案涉房屋交付给买受人即原告易信平、易飞，已逾期交房241天，被告同创合巨公司存在违约行为，故原告方要求被告按合同约定承担逾期交房违约责任的理由合法有据，本院依法应予支持。原、被告双方同时在补充协议中对逾期交房要求违约金事项作出的补充约定，即“买受人依据合同有关逾期交房的约定，要求出卖人支付违约金或者承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应权利。”，该条款虽然也系原、被告双方当事人真实意思表示，但出卖人不得用格式合同的形式迫使买受人放弃其诉讼权利，故买受人仍然享有要求出卖方支付违约金的权利。在诉讼过程中，被告方提出逾期交房违约金过高，申请调低违约金，并向本院申请第三方评估。本院经审查并结合双方当事人的履约情况、被告同创合巨公司在本案中存在的违约行为、原告易信平、易飞可以获得的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，原告易信平、易飞按照双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定向被告同创合巨公司主张逾期90日之后的交房违约金确属过高，被告同创合巨公司提出违约金过高，申请调低违约金的理由成立，本院依法应予支持。本院结合本案的案情，酌情确定被告同创合巨公司在逾期90日之后向原告易信平、易飞支付逾期交房违约金的标准按日万分之一点五计算。原告易信平、易飞主张超过本院酌情确定的标准的部分，本院依法不予支持。关于被告同创合巨公司向本院申请第三方评估的问题，因本院已采纳被告同创合巨公司提出的逾期交房违约金过高的抗辩意见且已调低逾期交房违约金标准，本案已无须再委托第三方评估，故对被告同创合巨公司申请第三方评估的请求本院不予支持。 关于原告易信平、易飞主张要求被告同创合巨公司限期向原告交付买卖合同项下商品房即位于株洲市渌口区（原株洲县都会中心2栋107号房的问题，因被告同创合巨公司已于2019年9月30日前向原告易信平、易飞发出了交房通知书，原告易信平、易飞已于2019年9月30日从被告同创合巨公司接收了案涉房屋，故两原告已经事实上认可了案涉房屋具备了交房条件。两原告的此项请求不能成立，本院依法予以驳回。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百另七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、由被告株洲市同创合巨置业有限公司在本判决生效后10日内向原告易信平、易飞支付逾期交房违约金19607.73元（619517.37元×0.0001/天×90天+619517.37元×0.00015/天×151天=19607.73元）； 二、驳回原告易信平、易飞的其他诉讼请求。 如被告株洲市同创合巨置业有限公司未按照本判决第一项指定的上述期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1023.53元，减半收取511.76元，由原告易信平、易飞承担306.73元，被告株洲市同创合巨置业有限公司承担205.03元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  宋雪峰 二〇一九年十一月二十八日 书记员  文 琴 附审理本案所适用的法律依据： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。