湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0303民初2125号原告：余源琴，女，1978年3月18日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区，委托诉讼代理人：夏进成，男，1972年3月19日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区，代理权限：一般代理。被告：古文成，男，汉族，1967年10月25日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区，被告：古玉坤，男，汉族，1992年6月14日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区，委托诉讼代理人：余建华，十堰市茅箭区诚信达法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。原告余源琴诉被告古文成、古玉坤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王瑞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余源琴及其委托诉讼代理人夏进成，被告古文成、被告古玉坤及其委托代理人余建华到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告余源琴向本院提出诉讼请求：1、判决两被告支付原告各项款项68674元（其中，租金34993元、物业费2339元、违约损失17409元、没收押金13928元）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月10日，两被告与我签订了位于十堰市××号商铺租赁协议，期限为3年，被告古玉坤经营餐饮期间拖欠租金和物业费，并将商铺内值钱的设备全部撤空，我用见面谈话、微信、短信、短话等方式催费，对方拒绝缴纳租金和物业费，故具状起诉，请求法院依法裁判。被告古文成辩称，被告古文成不是本案适格被告，我只是代替我儿子古玉坤与原告余源琴签订协议，合同中注明代字，租赁合同的实际履行人也是古玉坤，签字并不能代表是合伙经营。请求驳回原告余源琴对被告古文成的诉讼请求。被告古玉坤辩称，1、本案租赁合同属实，但原告余源琴请求超过部分的租金，以及由被告承担违约责任，缺乏事实和法律依据；2、按照合同约定，双方已于2019年3月1日解除合同，物业费截止到2019年7月9日以前，约定4个月的转让期，自2019年3月1日起至2019年7月9日止，原告余源琴应予退还押金13928元；2、双方是协商一致解除合同，欠条上写的很清楚，被告古玉坤没有违约，余源琴请求按照3个月的租金要求承担违约责任没有依据，欠条数额为31400元，其主张34994元，超过部分原告不承担；3、双方约定2019年7月9日为转让期，原告余源琴于7月5日将租赁房屋大门锁了，导致无法腾空房屋，责任在原告；4、合同签订时间是2017年11月16日，约定2018年1月31日开业，装修期是两个半月，但开业时间是2018年4月14日，原因是原告余源琴提供的房屋存在多处漏水现象，耽误了装修；5、合同约定三年免租期为6个月，每年应当免租金2个月，但余源琴从签订合同之日起就开始收取租金，极不合理；6、被告古玉坤花费几十万元装修，经营不好也有损失，我们可拆除的带走，不可拆除的留给原告余源琴，希望在调解时予以适当折价抵款。综上，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2017年11月16日，原告余源琴与被告古玉坤签订了一份《商铺物业租赁合同》，由原告余源琴（合同的甲方）将其位于本市××××＃，建筑面积为69.64㎡的商铺出租给被告古玉坤（合同的乙方），由被告古玉坤从事餐饮业务，起租期自2017年11月10日起至2020年11月9日止。免租期为6个月，采取每租赁年度进行分摊的方式，即每租赁年度免租期为2个月。租金为100元/㎡/月，月租金为6964元。物业管理费为2.8元月/㎡/月，月物业费为195元。支付方式：承租人按每4个月一次性支付出租人租金，即每4个月最后一个月的5日前支付下期租赁费用，第一期租金支付时间为本合同签订三日内交清。合同期内，物业管理费支付形式为年付，即每年度提前支付下一年度物业管理费，并以表格形式详细予以注明。同时约定，本合同签订当日内，承租人需支付第一期租金23213元（四个月租金），押金13928元，合计37141元。本合同届满或提前终止，承租人将商铺设施归还业主并结清租金、水电费等公共事业费用后，再由承租人保管5日，若无任何售后投诉，出租人须在7日内将押金退还给承租人。上述保证金作为古玉坤全面履行合同所涉及义务的保证，若违反本合同各项条款规定或未经出租人同意擅自终止合同，承租人同意该押金出租人无需返还。承租人租赁该物业需自行承担水、电、政府收费等相关费用。违约责任，出租人、承租人都应严格履行本合同，任何一方违约，应承担相应的法律责任和经济责任，合同违约金为三个月租金金额。经双方协商一致约定，已定于2018年1月31日前正式营业。合同另约定了其他权利义务。《商铺物业租赁合同》签订后，原告余源琴即交付上述房屋，被告古玉坤亦按约定支付押金13928元。随后被告古玉坤即对租赁房屋开始装修，被告古玉坤称由于房屋存在漏水现象，耽误了时间，直至2018那4月14日装修完毕，对外开展餐饮经营活动，原告未扣除两个月的免租期。期间被告古玉坤向原告余源琴按季度支付租金，自2017年11月10日至2018年12月期间合计支付租金81072元，此后未再付租金。2019年3月，被告古玉坤因经营出现困难，便与原告余源琴协商解除合同，原告余源琴给被告古玉坤三个月（2019年3月9日至7月9日）的转让期。2019那3月1日，被告古玉坤向原告余源琴出具房租欠款一份，其主要内容为：“本人从2018年11月10日至2019年3月9日，二期欠款（31400元，叁万壹仟肆佰元整），经由本人与房东协商还款时间2019年7月9日，期间或转让或续租由二人再行商议租金，古玉坤，2019年3月1日”。此后，被告一直未再经营。2019年7月，被告以其胳膊受伤无暇经营为由通过微信告知原告交付商铺，原告称被告应当提前2个月告知，让其交清物业费和房租款。期间，被告古玉坤准备将商铺内的物品拉走，原、被告双方以及物业公司为此发生争执，后经进一步协调后，被告古玉坤搬走了物品。同时，该商铺门面被上了一把门锁。后原告余源琴认为被告古玉坤单方提前解除租赁合同，已构成合同违约，要求被告古玉坤支付欠付租金、物业费以及违约金未果，故而成诉。另查明，本案在审理过程中，被告古玉坤提交录音资料一份，以此证明对商铺门面加锁的是原告余源琴，而非物业公司。以上事实有原、被告的当庭陈述，有原告余源琴提交的商铺物业租赁合同、欠条、物业收据通知单、照片，被告古玉坤提供的租赁合同、照片、电话录音等在卷佐证，以上证据均经当庭质证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告于2017年11月16日签订的《商铺物业租赁合同》，系双方的真实意思表示，且协议内容不违反法律或者社会公共利益，该租赁合同合法有效，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。被告古玉坤租赁原告余源琴的商铺，承租后对商铺进行装修，尽管期间因漏水耽误了一定的装修期，但被告未在合理时间主张权利。被告装修结束后经营餐饮活动，并支付租金至2018年12月，后经对账，于2019年3月出具欠条，确定具体数额，该数额是双方核算后的确认，故原告余源琴主张2019年3月以前除了欠条记载的31400元外仍有其他欠付租金的意见，理由不成立，本院不予支持。当事人协商一致，可以变更合同。被告古玉坤于2019年3月已经向原告余源琴提出了不再继续经营的要求，并对此前欠付的租金出具欠条一份，原告余源琴认可后给予了四个月的转租期，在此期间被告实际上已经停止经营，原告余源琴在被告古玉坤搬走物品后，将门面重新加锁，原、被告的行为视为对是否继续经营达成了一致意见，故原告余源琴以被告古玉坤未提前两个月提出解除合同，要求承担违约责任并没收押金的意见，本院不予采纳。但被告古玉坤不得拆走固定装饰物及其附属物，原告余源琴不给予任何补偿。租赁房屋的物业管理费，在双方签订的租赁合同中有约定，虽然该费用不属于房屋出租的收益范围，但属于应当交纳的规费，应计入损失总额，被告古玉坤应当予以交纳。综上，被告古玉坤应支付房租费31400元、物业管理费2339元，合计33739元，扣减原告余源琴应返还的押金13928元，被告还应支付19811元。被告古文成代表其儿子即被告古玉坤与原告余源琴签订合同，但其对本案讼争的商铺未实际投资经营，与本案没有利害关系，故原告余源琴请求被告古玉坤承担责任的主张，与本院查明的事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告古玉坤于本判决生效之日起十日内，支付原告余源琴房屋租金及物业管理费合计19811元；二、驳回原告余源琴对被告古文成的诉讼请求及其他诉讼请求。如果被告古玉坤未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1517元，减半收取758元，由被告古玉坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员  王瑞二〇一九年十一月六日法官助理周阳书记员张静静附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。