西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初15210号 原告：宋志文，男，1983年10月31日出生，汉族，住杭州市富阳区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：金辉，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴路，陕西仁和万国律师事务所实习律师。被告：阎荷舒，女，1993年3月23日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王春霞，女，1967年2月1日出生，汉族，住陕西省府谷县，现住西安市莲湖区首府，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：陕西天顺置业企划有限责任公司西安分公司，营业场所：陕西省西安市未央区，统一社会信用代码91610135MA6TYPAF4A。负责人：袁昌米，总经理。委托诉讼代理人：王静，女，系该公司房产经纪人。原告宋志文与被告阎荷舒、第三人陕西天顺置业企划有限责任公司西安分公司（以下简称“天顺置业西安分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋志文的委托诉讼代理人金辉、吴路，被告阎荷舒的委托诉讼代理人王春霞，第三人天顺置业西安分公司的委托诉讼代理人王静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋志文向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告返还原告房屋租金56934元（含租房押金）及物业装修押金3000元（即从2019年6月1日至8月31日止的租金）；3、判令被告依约向原告承担违约金14076元；4、判令被告赔偿原告中介费、物业损失费共计12944.87元；5、判令被告退还原告剩余水电费用共计1000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月23日，其与被告在第三人天顺置业西安分公司居间下，签订了合同编号为荣豪9楼905-908号的《房屋租赁合同》。合同约定：其承租被告位于西安市未央区XX大厦，建筑面积为255.9平方米的四间房屋，房号分别为905、906、907、908号，租赁期限从2019年3月1日至2021年2月28日止，租金为每月14076元，每半年支付一次。同时约定，被告“应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安等方面的安全条件”、“交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的”，其有权解除合同并请求被告支付违约金，发生争议时其有权向房产所在地人民法院提起诉讼。合同签订当日，其依约向被告支付了房屋租金及押金共计人民币98532元，并向第三人支付了居间服务费7038元，履行了作为承租人的各项付款义务。承租初期，其对房屋进行简单装修向物业公司缴纳了装修押金3000元。装修结束后其请求物业公司退还押金，物业公司以被告向其提供的承租房屋未安装烟感，不符合消防安全要求、不具备安全使用条件，拒绝退还押金，并且告知其在没有完善烟感装置之前不得使用房屋。其多次联系被告要求解决问题未果。其认为被告未按照合同约定向其提供符合消防安全条件的房屋，出租之房屋存在严重安全隐患，并直接导致其无法正常使用，且经多次请求和催告后仍不予改善和解决，致使其出租合同无法正常履行，合同目的不能实现。被告行为已构成根本违约，《房屋租赁合同》应予解除并承担支付违约金的责任，多收其的房租应予返还，造成的经济损失应予赔偿。第三人在从事居间活动时，应当对被告提供房屋的适租性予以合法确认并如实告知其，怠于履行审核义务，未能进到必要合理的审慎义务和告知义务，导致其权益受损，其为维护其合法权益，故诉至法院。被告阎荷舒辩称，对原告的第一项诉讼请求予以认可，其与原告的租赁关系已于2019年8月31日自然解除；对原告的第二项、第三项、第四项诉讼请求不予认可，租金其不愿意退还，原告所述其于2019年5月底搬走的，实际上原告在2019年7月15日左右还在搬东西，且原告在7月份交了三个月的物业费，超出部分的物业费其会如数退还；其对装修押金的诉讼请求不予认可，其不存在违约不应承担违约金和损失费、中介费等。对原告主张的第五项诉讼请求认可，其愿意退还原告水电费1000元。关于涉案房屋的实际情况，据其了解原告于2019年6月22日之后打算向外转租房子，但是并未通知其，中介公司也知道房子的密码，第三人公司的员工给其打过电话说关于房子装修押金和恢复原状的问题，其才得知押金的事情没有解决，其和原告没有直接沟通过，都是通过中介联系的。第三人天顺置业西安分公司辩称，其同意解除合同，其认为被告不应退还房屋租金，关于物业装修业押金的退还只是时间问题，验房3个月后才可以退还，因原告还未将涉案房屋恢复原状，故尚未退还，被告可以退还原告9月份的物业费。经审理查明，2019年2月23日，原告宋志文（乙方：承租方）与被告闫荷舒（甲方：出租方）及第三人天顺置业西安分公司（丙方：居间方）共同签订《房屋租赁合同》（合同编号：荣豪9楼905-908合同）一份，约定如下：“……第一条 房屋基本情况 （一）房屋坐落于西安市未央区XX大厦XX,906,907,908共4间写字间，建筑面积共255.93平方米（包括公摊面积）。（二）房屋权属状况：甲方持有（房屋所有权属证）房屋所有权人姓名或名称：闫荷舒 ……（四）房屋现状：精装玻璃高隔（详见《附件》）第二条 租赁期限 （一）房屋租赁期限自2019年3月1日至2021年2月28日。（二）甲方应于2019年2月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。……第三条 租金及押金 （一）租金每月为人民币（大写）壹万肆仟零柒拾陆元/月（￥14076元/月）（不含税），单价为55元/月/平方米……（四）押金：人民币（大写）壹万肆仟零柒拾陆/月（￥：14076元），与首期租金同期支付；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，甲方应在租赁期满或合同解除当日结清所有由乙方应承担的费用，剩余部分应在合同解除当日无息返还给乙方，其合同期不满退租的押金不退。（五）免租期为：2019年2月20日至2019年2月28日免租期内的物业费、水电费等由乙方承担……（七）各期租金支付日期及支付金额：签约当日支付：捌万肆仟肆佰伍拾陆元整房租￥：84456元 及押金￥：14076元，两项合计为（人民币）玖万捌仟伍佰叁拾贰元整￥：98532元。2019年7月31日之前支付六个月房租￥：84456元。2020年1月31日之前支付六个月房租￥：84456元。2021年7月31日之前支付六个月房租￥：84456元。以此类推……第五条 居间方（中介费）服务报酬的支付 ……（二）甲方应向丙方支付月租金的50%作为佣金￥：7038元；乙方应向丙方支付月租金的50%作为佣金￥：7038元……第六条 双方责任义务 （一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；同时房屋附属设备等正常使用，因使用障碍发生纠纷，参照第六条第二款处理，乙方保证遵守国家、西安市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可在甲方授意第三方或丙方见证下代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限……第九条 违约责任 （一）甲方承诺该房屋产权清晰，权属无异议，无抵押，没有被司法机关财产保全、无查封，无产权债务纠纷，无正在租赁，房屋状况于房屋登记薄记载相符，无隐瞒误导乙方。如因包括但不限于上述原因发生争议影响合同正常履行，属于甲方违约，由甲方承担全部法律责任，并赔偿乙方经济损失，已交付租金、押金的，按实际使用日期向乙方退还，并承担因纠纷产生的诉讼费用。丙方不对甲乙双方的违约行为承担责任。（二）甲方存在第八条第二款约定情形的，按月租金金额向乙方支付违约金；乙方存在第八条第三款约定情形的，按月租金金额向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方并可要求违约方赔偿损失……”。上述合同签订后，原告已足额向被告支付了2019年3月1日至2019年8月31日的房屋租金，并向被告依约支付了租房押金14076元，向第三人支付中介费7000元，被告亦将涉案租赁房屋交付于原告实际使用，原告对涉案租赁房屋进行部分装修为该房内的大开间加隔断一个。2019年6月3日，原告租赁的涉案房屋所在小区物业告知涉案房屋存在烟杆的安全隐患导致消防不过关，原告将该问题告知第三人要求被告处理并协调其退还装修押金，第三人当日将上述问题告知被告。2019年7月15日，原告缴纳涉案房屋物业费共计4430.15元，同日，涉案出租房屋所在小区的西安裕康物业管理有限公司XX大厦客服中心出具书面证明一份，载明：“证明  905-908在2月28日办理装修手续交押金三千元整，装修完毕因房屋内做了隔断未装烟感，消防不过关，现需加烟感或者拆除室内隔断，方可退还装修押金……”。2019年7月15日至7月18日期间，原告从涉案租赁房屋中搬走办公物品若干。2019年8月2日，第三人公司员工王静出具收条一份，载明：“收条  今收到XX大厦9楼电卡4张、水卡2张、钥匙4把、房内已搬空，现状已交接。  王静 2019.8.2”。现原告认为，被告向其租赁不符合安全条件的房屋，导致其无法正常使用，致使其合同目的无法实现，已构成根本违约，造成其经济损失，故诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，因双方分歧太大，致调解未果。另查，原告租赁的涉案房屋用于开办并经营公司使用。庭审中，被告认可未退还原告预交水电费1000元，且当庭陈述其已于2019年9月初解决了涉案租赁消防问题，现已通过消防验收。庭审中，被告辩称消防不过关非其与原告造成，涉案房屋其一直对外出租，应是上一个租户造成的，其出租于原告时对此并不知情。上述事实，有当事人提交的证据材料及庭审笔录等附卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告主张解除其与被告、第三人签订的《房屋租赁合同》，被告及第三人均无异议，该《房屋租赁合同》应予以解除。根据上述《房屋租赁合同》约定，被告应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，但在原告租赁期间该房屋发现存在安全隐患导致消防不过关，被告已构成根本违约，原告主张被告承担违约责任14076元并退还其租房押金14076元之诉讼请求，于法有据，依法应予以支持。至于原告主张被告返还其已付的2019年6月1日至2019年8月31日房屋租金一节，考虑到双方的举证情况及原告的实际损失，结合第三人出具的收条证明2019年8月2日原告已搬离的客观事实，本院酌情认定被告退还原告2019年8月2日至2019年8月31日的房屋租赁费共计13621.94元。对于原告主张被告退还其装修押金3000元、水电费用1000元的诉讼请求，因被告并无异议，本院予以确认。关于原告主张被告退还其预交物业费4430.15元，并无不当，予以支持。原告请求被告赔付其中介费7000元，无法律及合同依据，依法予以驳回。综上，被告应向原告退还租房押金14076元、装修押金3000元、水电费用1000元、预交物业费4430.15元，以上合计22506.15元；同时，被告应退还原告房屋租赁费13621.94元，向原告支付违约金14076元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告宋志文与被告阎荷舒、第三人陕西天顺置业企划有限责任公司西安分公司于2019年2月23日签订的《房屋租赁合同》。二、被告阎荷舒于本判决生效后十日内退还原告宋志文租房押金、装修押金、水电费、预交物业费共计22506.15元。三、被告阎荷舒于本判决生效后十日内退还原告宋志文2019年8月2日至2019年8月31日房屋租赁费13621.94元。四、被告阎荷舒于本判决生效后十日内支付原告宋志文违约金14076元。五、驳回原告宋志文其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1998元，原告已预交，由原告承担598元，由被告承担1400元，并于付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员   康  璐    二〇一九年十一月二十一日 书 记 员 李燕维