四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019)川1322民初2233号 原告：伍秀珍，女，1966年2月9日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李海坤，男，1987年5月5日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 委托诉讼代理人：熊红明，四川红彤律师事务所律师。 被告：营山县中能置业有限公司，住所地营山县朗池镇北门桥街********。 法定代表人：蹇波，公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈萱，四川明炬（南充）律师事务所律师。 原告伍秀珍与被告营山县中能置业有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法适用普通程序，由本院副院长张翼秋担任审判长，与审判员刘苍、罗雄组成合议庭，于2019年8月15日公开开庭进行审理，原告伍秀珍的委托诉讼代理人李海坤、熊红明，被告的委托诉讼代理人陈萱到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议后，提请审判委员会研究讨论作出决定，现已依法审理终结。 原告伍秀珍向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告订立的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，原告已交付给被告的1321000元为购房消费；2.判令被告继续履行上述《商品房买卖合同》及补充协议，并按合同约定承担相应的违约责任和赔偿原告的损失；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年9月，原、被告签订三份《商品房买卖合同》及补充协议，编号为xxx、xxx、xxx，约定原告购买被告开发的朗润国际广场x幢x单元x层x号、x号、x号三间房屋，建筑面积分别为35.99平方米、35.99平方米和30.85平方米，房屋总价款1542450元，约定于2016年12月31日前交付房屋。原告依约支付了购房款1321000元，被告并向原告出具收据，原告同时缴纳了维修基金4144元。被告逾期未交付房屋，后被告公司进入破产重整程序，破产管理人对原告的债权不予认定，原告特诉至法院。 被告营山县中能置业有限公司答辩称，原告未按照合同约定向被告公司支付购房款，实际上是原告借款给营山县鼎新铸信置业有限责任公司法定代表人郑幼新，郑幼新以被告公司开发的房屋抵扣其个人债务，违反法律规定，原告对被告公司的债权不成立。 原告伍秀珍围绕诉讼请求依法提交了以下证据：商品房买卖合同及补充协议、收据、维修资金专用收据、银行交易明细、商品平房预售备案通知书、债权申报表、债权异议表、债权审查异议申请、债权异议复核告知书；被告营山县中能置业有限公司围绕答辩主张依法提交了以下证据：债权申报表、债权异议复核告知书；本院依职权调取了以下证据：（2018）川1322破申1号民事裁定书、决定书、成立清算组的通知,债权人会议资料。本院组织当事人进行了证据交换并对证据进行质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月9日，原告伍秀珍与被告营山县中能置业有限公司签订三份《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告伍秀珍购买被告开发的朗润国际广场x幢X单元x层x号、x号、x号三间房屋，建筑面积分别为35.99平方米、35.99平方米和30.85平方米，单价每平方米15000元，房屋总价款1542450元，交房时间2016年12月31日前。逾期交房30日以上，买受人有权退房，并要求被告10日内返还购房款及支付已付购房款5%的违约金，若继续履行合同，被告从交房期限届满次日至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。2017年1月18日，原告缴纳了住宅专项维修资金共计4144元，并办理了商品房预售备案登记。 审理中另查明，2013年7月15日，原告伍秀珍委托李海坤通过银行向被告公司法定代表人郑x转账100万元，原告称和朋友杨冬琼共同出资200万由李xx账户转入郑x指定账户43×××79。借款给郑x用于投资被告公司，同时称借款后郑勉以涉案房屋抵偿了1321000元借款，商品房买卖合同签订后，原告未向被告公司支付下欠购房款221450元。庭审中，被告称被告未付清下欠购房款，原告称愿意继续履行合同，并提出在2019年12月份支付10000元；楼盘复工时支付40000元，交房时支付50000元，交房一年后付清全部下欠房款。被告一直未履行房屋交付义务。 2018年9月11日，案外人杨x、王xx等人以营山县中能置业有限公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，向本院申请对营山县中能置业有限公司进行破产重整，2018年9月20日，本院依法审查后作出（2018）川1322破申1号民事裁定书，裁定受理杨x、王xx等人对营山县中能置业有限公司的破产申请，同时，营山县人民法院立案受理（2018）川1322破2号营山县中能置业有限公司破产重整案件。2018年9月21日，营山县人民法院作出（2018）川1322破申1号决定书，指定营山县中能置业有限公司破产清算组为管理人。2018年11月20日，原告伍秀珍向营山县中能置业有限公司管理人提交债权申报表（编号为x号），申报债权金额为1321000元。管理人对原告伍秀珍的债权进行了核查，认为涉案房屋系抵偿公司股东个人债务，原告不属于真实的消费性购房人，对其申报的债权不予认定，原告对管理人的核查意见提出异议，管理人经复核后仍然对其债权不予认定，原告伍秀珍遂向法院提起诉讼。 审理中还查明，被告公司在本院裁定受理其破产重整前的经营中，股东彭xx、营山华兴建材有限公司和营山县鼎新铸信置业有限责任公司分别用被告公司开发的房产抵偿各自的债务，公司账务记载以房抵债款项作为公司对其的应收款。（2018）川1322破2号破产重整案件中对营山县中能置业有限公司的财务审计报告中记载公司应收款栏目中显示股东彭xx3308万，营山华兴建材有限公司3200多万，营山县鼎新铸信置业有限责任公司1.18多亿。 本院认为，原告伍秀珍与被告营山县中能置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，约定伍秀珍购买被告开发的朗润国际广场x幢x单元x层x号、x号、x号房屋，原告称以其对营山县鼎新铸信置业有限责任公司的债权抵扣了合同编号为xxx、xxx的全部购房款及xxx号合同约定的大部分购房款，被告也向原告出具了收据，管理人认为原告并未向被告实际支付购房款，股东以公司财产抵偿股东个人债务违反法律规定，故认定原告对被告的债权不成立，本案中，被告公司除向原告出具购房款收据外，在公司财务记账时也将该款项记入其他应收款项，也即是说原告作为债权人，其相对债务人已将在原告处的债务转移给营山县中能置业有限公司，且该债务系到期债务，营山县中能置业有限公司接受了该笔债务转移，并以此抵扣涉案房屋的购房款，被告公司以向原告出具购房款收据，以及公司财务记账的形式认可了该笔债务转移，同时被告也未提供证据证明原告及案外人在形成债务转移和以房抵债过程中存在恶意串通，及损害国家、集体或他人利益的情形，原告是善意债权相对人，且该债务转移发生在本院裁定受理营山县中能置业有限公司破产重整案件的两年之前，不存在《中华人民共和国企业破产法》第三十一条和第三十二条规定的被告公司无偿转让财产和对个别债权人清偿的可撤销情形，被告公司在债务转移形成后，也未以任何形式主张要求撤销，故原债务人和原、被告之间形成的债务转移有效。原告通过债务抵消的方式支付了购房款，且所抵偿的房屋价款与当时的市场价相当，原告履行了合同主要义务，且合同约定内容不违反法律禁止性规定，原、被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议成立有效，原告明确表示愿意支付下欠购房款，被告应当按照约定履行房屋交付义务，原告主张确认其系真实购房，双方继续履行合同的理由成立，本院予以支持。原告要求被告按照合同约定承担逾期交房的违约金并赔偿其损失，虽然被告逾期交房存在过错，但考虑到被告现已进入破产程序，涉及众多债权人利益，所有债权人应该得到公平清偿，且原告也未全额支付房款，双方可继续履行合同，房屋本身存在一定增值收益，原告在破产重整过程中能获得该部分增值收益的补偿，同时在破产重整程序中债权申报和审查时，对其他类似的真实购房户均没有确认其对被告逾期交房另享有债权，故对原告的该项请求本院不予支持。原告在本院裁定受理营山县中能置业有限公司破产重整案件后，依法向管理人申报了债权，管理人作出审查认定后，原告提出异议，管理人对其异议复核后，原告对复核意见仍不服，依法向本院提起诉讼，符合法律规定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条、第四十四条、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告伍秀珍与被告营山县中能置业有限公司于2016年9月9日签订的三份《商品房买卖合同》及补充协议合法有效（合同编号为xxx、xxx、xxx），双方继续履行，被告营山县中能置业有限公司负责配合原告伍秀珍办理涉案房屋的产权登记，所产生的税费按国家法律法规及相关政策规定由双方各自负担。 二、原告伍秀珍于2020年3月30日前向被告付清下欠购房款221450元及利息（利息以本金221450元为基数，从2016年9月9日起按年利率6%计算利息至付清之日止）。 三、驳回原告伍秀珍的其他诉讼请求。 案件受理费1000元，由原告伍秀珍负担143元，被告营山县中能置业有限公司负担857元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长  张翼秋 审判员  刘 苍 审判员  罗 雄 二〇一九年十一月十一日 书记员  李正太