湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终1233号上诉人（原审原告）：唐芳梅，女，1968年8月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谢林海，北京大成（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李德华，男，1976年4月30日出生，汉族，住湖南省冷水江市。原审第三人：湖南新门户房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼**。法定代表人：彭立群。上诉人唐芳梅因与被上诉人李德华、原审第三人湖南新门户房地产经纪连锁有限公司（以下简称新门户公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初2331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐芳梅上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判为李德华向唐芳梅支付房屋租金23293元及自2017年12月27日至实际支付之日止按每日万分之五计算的违约金。事实及理由：一审判决适用法律不当。1、李德华应向唐芳梅支付2017年10月1日至2017年12月26日期间的租金。根据一审查明的事实，租赁合同于2017年10月1日到期后，李德华不但未按合同约定支付房租及水费、物业管理费等费用，也未向唐芳梅交还租赁房屋，直到2017年12月26日唐芳梅才在多次催告无效的情况下被迫通过换锁的方式收回房屋。根据上述查明的事实，李德华实际控制租赁房屋的时间到2017年12月26日，即使合同已于2017年10月1日到期解除，李德华也应支付租金，唐芳梅要求李德华支付2017年10月1日至2017年12月26日期间的租金符合法律规定。2、李德华无权要求唐芳梅退还押金，一审判决将押金冲抵房租错误。合同第六条约定：“租赁合同期内乙方提前解除或未按合同约定交付租金，乙方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过10天甲方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，甲方有权不退回押金，作为违约金赔偿给甲方。房屋内留置的一切物品乙方在2日内自行处置，否则视为弃物”。根据该条约定，不退还租金的条件有两个，一个是租赁合同期内乙方提前解除合同，另一个是乙方未按合同约定交付租金。根据一审查明的事实，乙方未按合同约定交付租金这一条件已完成成立。另外，双方当事人关于不退还租金的约定并没违反法律的强制规定，该约定应当有效。因此，本案中唐芳梅按照合同约定有权不退还李德华的5000元押金。李德华辩称，1、案涉房屋不是李德华所租，李德华只是代杨九如签订了《房屋租赁合同》。2、整个租赁期间一直是杨九如向唐芳梅缴纳租金，唐芳梅及其丈夫清楚该情况并默认实际租赁人是杨九如。3、拖欠房租超过10日时，唐芳梅按照合同约定便可以解除合同，但唐芳梅并未行使该权利，故李德华只应承担10日的拖欠租金。4、押金应该退还给杨九如。新门户公司未发表答辩意见。唐芳梅向一审法院起诉请求：1.判令李德华向唐芳梅支付房屋租金23293元及自2017年12月27日止至实际支付之日止按每日万分之五计算的违约金（暂计算至2018年4月2日止的违约金为1130元）；2.判令李德华向唐芳梅支付物业费7137元、水费1567.40元，换锁340元；3.案件的诉讼费用由李德华承担。一审法院认定：2015年10月1日，唐芳梅（甲方、出租方）与李德华（乙方、承租方）、新门户公司（丙方、居间方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定：1、甲方将位于长沙市交汇处恒大城61栋702号房（建筑面积为171平方米）出租给乙方使用，用途为办公；2、租赁期限为2015年10月1日至2017年10月1日。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方有优先承租权，但必须在租赁期满前提前一个月通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同，如乙方没有通知甲方要求续租，则视为本合同到期终止；3、房屋租金每月2300元，含使用家电、家具、设备、设施，支付方式为季付，签订合同当天支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用。后期支付时间提前7天交付下期租金，为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方缴纳押金5000元。房屋租赁期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费和电梯费等费用由乙方支付，其余由甲方承担。合同期满乙方结清所有费用后甲方将押金无息全部退还。4、租赁合同期内，乙方提前解除或者未按合同约定交付租金，乙方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过10天甲方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，甲方有权不退押金，作为违约金赔偿给甲方。房屋内留置的一切物品乙方在2日内自行处置，否则视为弃物。合同签订后，李德华支付唐芳梅押金5000元，唐芳梅将房屋（空房）交付给李德华使用。租赁期间，李德华为房屋安装纱窗，并添置热水器、挂式空调、床、电脑、餐桌、办公桌等设施设备，但仅支付租金38500元，欠缴部分租金。租赁期限届满后，双方未重新订立租赁合同。唐芳梅自2017年10月26日起多次催缴租金并要求李德华搬离房屋，但李德华未有行动。唐芳梅遂于2017年12月26日将门锁更换后收回房屋，为此支付开锁费用340元。租赁期间，唐芳梅尚欠水费1567.4元、物业费7137元，唐芳梅催要未果，诉至一审法院，请求判如所请。另认定，1、长沙恒大城61栋0702号房屋业主为谢扬军，唐芳梅与谢扬军系夫妻。2、2018年6月30日，唐芳梅将案涉房屋欠缴的物业服务费全部补交。案件在庭审过程中，李德华当庭陈述为房屋添置的设施设备共计花费6万余元，愿意用其抵偿所欠租金；因自己的汽车停在小区内车窗被损坏，正与物业公司协商赔偿事宜，因此才欠缴物业费。唐芳梅陈述因李德华一直未将房屋内的物品搬走，致使唐芳梅至今无法再出租房屋，因此李德华的实际租赁期间应至2017年12月26日唐芳梅收回房屋时届满，李德华所交押金也应用于抵扣占用房屋给唐芳梅造成的预期租金损失。一审法院认为，唐芳梅与李德华及新门户公司签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。李德华租赁期间未按时履行房屋租金、物业服务费及水费等缴纳义务，已构成违约，应承担相应违约责任。关于李德华欠缴房屋租金的数额。合同约定的租赁期限至2017年10月1日届满，虽然李德华到期未搬离，但根据合同约定，唐芳梅未在租赁期满提前一个月通知李德华续租，则视为合同到期终止，故唐芳梅要求计算租金至2017年12月26日其收回房屋时止，不符合合同约定，不予支持，房屋租金应计算至2017年10月1日合同届满时止。唐芳梅主张用李德华的5000元押金抵偿其至今仍占用房屋给唐芳梅造成的可得利益损失。因合同未对李德华以上违约行为的违约责任进行约定，仅约定李德华在租赁期间拖欠租金，唐芳梅提前解除合同，才有权不退还押金；但案件中唐芳梅并未因李德华拖欠租金而提前解除合同，亦未将李德华占用房屋所造成的租金可得利益损失纳入诉讼请求范围，其自行用押金冲抵损失的行为不符合合同约定和法律规定，不予支持。因此，李德华所交押金5000元应冲抵其欠缴租金，李德华欠缴租金应为11700元（2300元*24个月-38500元-5000元），唐芳梅诉请李德华支付欠缴房屋租金23293元，部分支持。李德华主张用其添置的设施设备折抵租金，或由唐芳梅进行利用予以适当补偿，因无法与唐芳梅达成合意，不予支持。关于唐芳梅主张的违约金。因合同约定的违约金标准过高，唐芳梅自愿调整为按照每日万分之五的标准支付违约金，未违反法律规定，予以支持，但违约金的计算基数应以李德华实际欠缴租金11700元为基数，自2017年10月2日起开始计算。对唐芳梅要求李德华支付违约金的诉讼请求，部分支持。关于唐芳梅主张的物业费7137元及水费1567.40元。李德华对欠缴金额无异议，予以确认。李德华要求物业公司赔偿的车辆损失与本案不属于同一法律关系，应另行主张。根据合同约定，唐芳梅有权向李德华追收租赁期间欠缴的上述费用，故唐芳梅要求李德华支付欠缴的物业服务费7137元、水费1567.40元诉讼请求，予以支持。租赁期满后，唐芳梅已履行通知义务，要求李德华腾退房屋，但李德华至今未履行。唐芳梅采取更换锁芯的方式强制李德华搬离，系避免损失扩大的正当行为，故对唐芳梅要求李德华支付更换锁芯费用340元的诉讼请求，予以支持。新门户公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：一、李德华于判决书生效之日起7日内支付唐芳梅房屋租金11700元及违约金（以11700元为基数，按日万分之五的标准自2017年10月2日起计算实际付清之日止）；二、李德华于判决书生效之日起7日内支付唐芳梅物业服务费7137元、水费1567.4元、更换锁芯费用340元；三、驳回唐芳梅的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费628元，由李德华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据本案案情及双方当事人发表的诉辩意见，本案争议焦点为：一、李德华应付唐芳梅的租金计算期间如何认定。二、唐芳梅应否退还李德华押金。关于焦点一。经审查，双方所签《房屋租赁合同》约定租赁期限为2015年10月1日至2017年10月1日。租赁期满，唐芳梅有权收回该房屋，李德华应如期交还。李德华有优先承租权，但必须在租赁期满前提前一个月通知唐芳梅，经唐芳梅同意后重新订立租赁合同，如李德华没有通知唐芳梅要求续租，则视为本合同到期终止。本案中，合同约定的租赁期满后，李德华没有提前一个月通知唐芳梅要求续租，双方亦未重新订立租赁合同，李德华应如期交还租赁房屋，唐芳梅自2017年10月26日起多次催交租金并要求李德华搬离租赁房屋，但李德华未主动搬离，以致唐芳梅于2017年12月26日用更换门锁的方式收回涉案租赁房屋，故对唐芳梅要求李德华在合同到期后继续占用唐芳梅房屋的期间即2017年10月2日至2017年12月26日止的租金的诉讼请求，应予以支持。对一审法院仅将租金计算至2017年10月1日合同期届满之日止的租金计算，予以纠正。即李德华欠缴租金应为：18293元（即2300元×26+2300/30×26天-38500-5000）。关于焦点二。经审查，双方所签《房屋租赁合同》约定租赁合同期内，李德华提前解除或者未按合同约定交付租金，李德华应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向唐芳梅支付违约金，超过10天唐芳梅有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，唐芳梅有权不退押金，作为违约金赔偿给唐芳梅。本案中，李德华虽拖欠租金，但唐芳梅并未因此提出解除合同。故唐芳梅主张有权不退还李德华的5000元押金与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，唐芳梅的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初2331号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初2331号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初2331号民事判决第一项为：李德华于本判决书生效之日起7日内支付唐芳梅房屋租金18293元及违约金（以18293元为基数，按日万分之五的标准自2017年10月27日起计算实际付清之日止）；四、驳回唐芳梅的其他诉讼请求。本案一审受理费628元，二审受理费628元，共计1256元，均由李德华负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年十一月二十六日法官助理李维潇书记员刘峙宏