东营市河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0503民初1708号原告：胜利油田宏海实业有限责任公司百货大楼，住所地：东营市河口区孤岛镇永安路东。统一社会信用代码：91370500684817619R。负责人：刘俊亮，经理。委托诉讼代理人：李龙虎，东营河口孤岛法律服务所法律工作者。被告：宋悦方，女，1974年10月22日出生，汉族，个体业主，现住东营市河口区。委托诉讼代理人：高峰，山东益权律师事务所律师。原告胜利油田宏海实业有限责任公司百货大楼（以下简称“百货大楼”）诉被告宋悦方房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百货大楼的负责人刘俊亮及委托诉讼代理人李龙虎，被告宋悦方及委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百货大楼向本院提出诉讼请求：1.判决解除百货大楼和宋悦方的房屋租赁合同；2.判令宋悦方向百货大楼返还租赁房屋；3.判决宋悦方支付拖欠房屋租金1107500元（自2018年5月10日起至2019年7月25日止）；4.判令宋悦方支付合同违约金200000元；5.判令宋悦方支付2019年7月23日至8月23日的水电费22811.6元；6.诉讼费由宋悦方承担。诉讼中，百货大楼撤回第1、2项诉讼请求，将诉讼请求变更为：1.判令宋悦方支付2018年5月10日至2019年9月30日的租金共计1238444元（计算方式：自2018年5月10日至2019年5月10日为900000元，自2019年5月10日至2019年9月10日按年租金1000000元计算为333200元，自2019年9月11日至9月30日按每天276元计算为5244元）；2.判令宋悦方支付水电费43184.8元；3.判令宋悦方支付违约金200000元；4.本案诉讼费由宋悦方负担。事实与理由：百货大楼与宋悦方于2015年6月12日签订孤岛百货大楼第二期房屋租赁合同，将自己所有的孤岛百货大楼一楼、二楼租赁给宋悦方使用，约定租期为5年，自2017年5月10日起至2022年5月9日止，年租金1000000元，自第三年起租金上浮5%，至合同期满。合同签订后，宋悦方支付了2017年5月10日至2018年5月9日的租金后，对2018年5月10日至2019年5月9日期间的租金以各种理由拖延。经百货大楼工作人员多次催要，宋悦方于2019年2月左右支付了100000元，剩余租金至今未付，故诉至法院。宋悦方辩称，1.百货大楼所述缺乏事实依据，本案租赁合同已经于2019年5月27日解除；2.合同解除后其陆续搬离租赁房屋，腾空了部分租赁房屋；3.租金计算方式应为：2018年5月10日至2019年5月9日为600000元，2019年5月10日至2019年7月25日75天按年租金600000元计算为123287元，2019年7月26日至9月30日按每天276元计算为18492元，减去已经支付的租金100000元，再扣除80000元押金，剩余租金为561779元；4.因百货大楼故意采取断电、拖延空调开放时间、电梯违期维修等行为，导致其无法正常经营，造成经营损失；5.对支付水电费43184.8元无异议；6.百货大楼违约解除合同使其蒙受重大损失，诉讼费不同意承担；7.因双方已经变更了租赁合同，不同意支付违约金。宋悦方在诉讼中提出反诉请求：1.判令百货大楼赔偿装修损失230948元和经营损失203000元，合计433948元；2.判令百货大楼退还2019年6月20日至7月20日的水电费30461.5元；3.反诉费由百货大楼承担。因宋悦方未按规定预交反诉案件受理费，本院按其撤回反诉处理。本案审理过程中，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。宋悦方对百货大楼提交的《租赁合同》、《租赁合同解除通知书》真实性没有异议，本院对该证据予以确认；对《百货大楼商户租金明细表》真实性不予认可，因该明细表系百货大楼单方形成，且其上签字的人员未出庭作证，本院对其真实性不作确认。百货大楼对宋悦方提交的《租赁合同》复印件无异议，该合同与百货大楼提交的合同一致，本院对其真实性予以确认；对《交租通知》复印件及宏海实业有限公司房屋租赁公司收据，租赁场所照片20张，宋悦方与宏海实业有限公司房屋租赁公司的总负责人何军（2019年6月14日）之间的通话录音、宋悦方与百货大楼出纳王秋梅（2019年8月9日）之间的通话录音以及2019年9月30日的《房屋回收确认书》真实性均没有异议，本院对证据的真实性均予以确认。根据上述证据认证情况，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2015年6月12日百货大楼作为甲方与宋悦方作为乙方签订《租赁合同》，由宋悦方继续租赁百货大楼一楼、二楼（一楼现有周边房除外），总面积4300平米左右（其中50平方米左右为甲方自行使用）。合同内容主要包括：一、租赁期限为5年，自2017年5月10日至2022年5月9日；二、年租金为100万元，第三年开始租金与乙方的经济效益挂钩，自第三年起租金上浮5%，保持交纳直至合同期满；签订本合同时，乙方向甲方支付租赁保证金80000元；甲方在租赁期届满验收合格，房屋及设备没有损坏、丢失的，将租赁保证金如数返还给乙方；三、付款方式：乙方在合同签订7日内，一次性交付合同保证金，合同生效。每月底交纳下月度全额租金，先交付后使用，逾期不交，每超过一天按年租金的1%交滞纳金；四、甲方责任义务：3.甲方提供正常营业时间内对乙方水、电的供应及制冷、供暖和两部电梯的正常运行，费用由乙方承担；五、乙方责任义务：4.乙方自主经营、自负盈亏，承担租赁过程中发生的水、电、物业管理、垃圾清运、排污及经营过程中有关部门收取的其他费用；水、电等费用按油田有关标准由乙方支付；乙方拖欠房租累计达到一个月的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同年租金的20%向甲方支付违约金。该合同系双方就涉案房屋签订的续租合同，2017年5月10日之前双方已经存在五年期的租赁合同，年租金为900000元。上述《租赁合同》签订后，宋悦方交纳了保证金80000元，并交纳了2017年5月10日至2018年5月9日的租金，自2018年5月10日起开始拖欠。2019年2月3日宋悦方向百货大楼交纳租金100000元，百货大楼于2019年8月26日为其开具了收据。2019年4月23日，百货大楼向宋悦方送达《交租通知》，内容为“请您于2019年4月30日前交清2018年5月10日至2019年5月9日房租欠款500000元。”宋悦方逾期未交纳。2019年5月27日百货大楼向宋悦方送达《租赁合同解除通知书》，内容为“鉴于你方拖欠我单位房租长达12个月之久，已构成违约。根据双方所签《租赁合同》有关条款之约定，我方特此通知：自你方接到《租赁合同解除通知书》之日起解除与你方签订的《租赁合同》，并通知你方在规定的时间内返还房屋并按合同要求付清所欠房租及滞纳金，以及其他应交费用。你方在规定时间期满后未返还房屋时，我方有权采取措施，由此造成的经济损失由你方承担。”2019年9月30日，百货大楼与宋悦方签订《房屋收回确认书》一份，内容为“宋悦方与我单位胜利油田宏海实业有限责任公司百货大楼合同解除，于2019年9月30日确认交还房屋。1。3.租赁面积内水电表收费截止2019年9月30日，共计费用43184.8元。4.宋悦方与百大内经营商户签订的转租合同以及以百货大楼名义进行的所有事宜均是其个人行为，所产生的租金等一系列纠纷问题均与百货大楼无关。5.宋悦方交房后应立即拆除芳华服饰门头字。”双方在确认书中签字盖章确认，并注明所有钥匙已交清。庭审中宋悦方提交了其于2019年6月14日与宏海公司房屋租赁公司负责人何军的通话录音，在录音中宋悦方问“那你说好了600000，为什么又按1000000收我的呢”？何军答“我没说按1000000，去年还是按600000，我是给你说这个严重程度，要是按打官司，提前给你说一下，我们就照1000000，可不是600000的事了”。宋悦方问“咱不还有三个月才到期吗”，何军答“如果你觉得解除合同不合理，你可以到法院告我”。本院认为，百货大楼与宋悦方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同义务。宋悦方未按约交纳房租，百货大楼依约有权解除合同，其于2019年5月27日向宋悦方送达了解除通知，宋悦方未提出异议，故双方租赁合同已经于通知送达日解除，且双方已经于2019年9月30日办理了房屋交接手续。庭审中，宋悦方对百货大楼要求其交纳水电费43184.8元没有异议，本院予以确认。双方争议的焦点问题是：1、2018年5月10日至2019年9月30日的房租和房屋占用费如何计算；2、违约金应否支付及金额。一、第1个争议焦点关于2018年5月10日至2019年5月9日期间的租金，百货大楼与宋悦方均认可经双方协商由年租金1000000元降至600000元，但百货大楼主张该变更协议以宋悦方交清剩余500000元租金（扣除已经交纳的100000元）为生效要件，因宋悦方至今未交清故协议未生效。百货大楼对其主张未提供证据证明，且其向宋悦方送达的《交租通知》中明确载明该年度欠付租金为500000元，与宋悦方提供的录音内容相印证，故本院认定该期间欠付租金为500000元。关于2019年5月10日至9月30日期间的房租及房屋占用费，百货大楼主张按年租金1000000元计算，宋悦方则主张按变更后的年租金600000元计算，且自2019年7月26日之后按每天276元计算。百货大楼称当时其降低2018年度租金是考虑到宋悦方经营困难、欠缴租金时间较长而给予照顾，并未承诺此后的租金仍按每年600000元计算，宋悦方也称其曾提出2019年5月10日至合同期满的租金仍按该标准计算，百货大楼未予同意，故不能认定双方对此达成了一致意见。百货大楼作为经营场所，以出租商铺作为主要收入来源，宋悦方在收到解除通知后未及时返还租赁房屋，导致百货大楼无法对外出租，从双方延续多年的租金收费标准看，百货大楼按合同约定的年租金1000000元主张房屋占用费并无不当，本院予以支持。自2019年5月10日至9月10日经核算为333333元，百货大楼仅主张333200元，本院予以支持；自2019年9月11日至9月30日，百货大楼主张按每天276元计算为5244元，本院亦予以支持。庭审中双方同意将宋悦方交纳的80000元保证金从租金中抵扣，本院予以准许，经抵扣后该期间房租和占用费合计258444元。宋悦方称另有20000元押金未予退还，百货大楼表示需要核实，并称宋悦方可持押金收据到其处进行结算，故本院对该费用在本案中不作处理。综上，宋悦方应向百货大楼支付2018年5月10日至2019年9月30日期间的房租及占用费合计758444元。二、第2个争议焦点百货大楼主张宋悦方逾期交纳房租构成违约，依据《租赁合同》约定，其有权按照年租金1000000元的20%主张违约金200000元，宋悦方对此不予认可。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。本案合同双方虽约定了违约金的计算方法，但就宋悦方违约给百货大楼造成的损失，百货大楼仅称为租金损失，并未提供证据证明还有其他损失，故该违约金的计算应兼顾合同履行情况和当事人的过错程度等因素综合确定。从本案查明事实及认定情况看，2018年5月10日至2019年5月9日的租金经双方协商已经对付款时间和金额进行了变更，故本院酌定宋悦方自《交租通知》限期的次日即2019年5月1日起向百货大楼支付违约损失，以该期间欠付租金500000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年5月10日至9月30日期间，本院已经判令宋悦方按合同约定的租金标准支付房租和占用费，故酌定宋悦方自2019年10月1日起向百货大楼支付违约损失，以该期间欠付款项258444元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，以上两项合计以不超过百货大楼主张的200000元为限。本案经组织双方当事人调解最终未能达成一致意见。现依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宋悦方于本判决生效后十日内向原告胜利油田宏海实业有限责任公司百货大楼支付所欠租金及房屋占用费合计758444元；二、被告宋悦方于本判决生效后十日内向原告胜利油田宏海实业有限责任公司百货大楼支付所欠水电费43184.8元；三、被告宋悦方于本判决生效后十日内向原告胜利油田宏海实业有限责任公司百货大楼支付违约损失（计算方式：以500000元为基数，自2019年5月1日起至付清日止；以258444元为基数，自2019年10月1日起至付清日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算，两项合计以不超过200000元为限）；四、驳回原告胜利油田宏海实业有限责任公司百货大楼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18134.66元，减半收取9067.33元，由原告胜利油田宏海实业有限责任公司百货大楼负担4161.49元，被告宋悦方负担4905.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  刘晓蕊二〇一九年十一月十一日书记员  刘 佳