新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院   民事判决书   （2019）新2201民初3020号   原告：张开才，男，1958年9月26日出生，汉族，无固定职业，住哈密市。   委托诉讼代理人：杜卫川，新疆恒生律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李军红，新疆恒生律师事务所实习律师。   被告：庄连武，男，1967年1月19日出生，汉族，无固定职业，住哈密市。   委托诉讼代理人：田聪，新疆嘉峰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘文丽，女，1968年3月6日出生，汉族，系哈密市伊州区公安局民警，住哈密市北郊路**院**楼****。   原告张开才与被告庄连武合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张开才的委托诉讼代理人杜卫川、李军红，被告庄连武的委托诉讼代理人田聪、刘文丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张开才向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告于2007年3月签订的《买卖合同》、《协议书》无效。事实和理由：原告系哈密市陶家宫沙枣园村村民，被告系哈密市城市户籍居民，原、被告于2007年3月16日签订《买卖合同》，约定将原告位于××村宅基地及附属房屋、承包地3亩转让于被告。2007年3月17日，双方签订《协议书》，对转让价款、支付方式、支付时间进行了约定。后原告得知农村宅基地不得转让，该宅基地无法办理过户的情况，多次与被告协商解决方案未果。为维护原告合法权利，特向贵院起诉，请求判如所请。   被告庄连武辩称，被告认为本案系违反诚实信用原则、违背契约精神的恶意诉讼。原告的诉讼请求不能成立。1、原、被告之前素不相识，被告系原哈密地区磷肥厂下岗职工，为了生存一直在寻找适合自己的谋生工作，2006年，被告通过壹周广告看到了原告刊登的房屋出售及房屋及土地承包转让广告，被告通过前往实地查看，原告称该房屋院落归其所有，且保证可将房屋产权、承包地的经营权办理至被告名下。2007年3月，被告向当时时任队长刘学助核实情况后，并在队长刘学助的见证下，原告将涉案房屋及土地交于被告，被告按约向原告支付38000元。从2007年3月至今，涉案土地及房屋一直由被告进行管理，被告对涉案土地进行了投入，同时对房屋亦进行了翻修、投入。2、原、被告签订的《买卖合同》及《协议书》系双方在平等自愿的基础上签订，原告保证有权出售房屋及转让土地承包经营权，该合同（协议）内容未违反法律、法规强制性规定。对于农村宅基地使用权产生的纠纷应由乡级人民政府或县级以上人民政府处理，当事人对行政机关的裁决不服，应向上级行政机关复议，对复议不服的，可向人民法院进行诉讼。原告以农村宅基地不得转让、该宅基地无法办理过户为由，通过民事诉讼，被告认为本案不属于人民法院管辖。综上所述，请求人民法院在查明事实的基础上，尊重契约精神、维护诚实信用原则，依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据：   1、原告向本院提供原告户口本复印件、身份证复印件、被告户口本复印件，证明原告诉讼主体资格，被告系非农户口的事实。被告对该证据的真实性没有异议。该证据真实有效，本院予以采信。   2、原告向本院提供《买卖合同》及《协议书》，证明原、被告双方于2007年3月16日签订合同，原告将其宅基地及3亩土地的承包经营权转让于被告，被告支付原告35000元的事实。被告对该证据的真实性没有异议。该证据真实，本院予以采信。   3、原告向本院提供宅基地使用证及证明，证明位于××镇及3亩承包地使用权属于原告张开才，所有权属于集体的事实。被告对该证据的真实性没有异议。该证据真实有效，本院予以采信。   4、被告向本院提供《买卖合同》、《协议书》及收条，证明原告将位于原哈密市××乡房屋及承包地3亩的经营权及地上附着物（白杨树）等以4万元价格转让给被告，原告未按约支付的转让款的事实。原告对该证据的真实性没有异议。该证据真实，本院予以采信。   5、被告向本院提供哈密市中级人民法院（2006）哈民一终字第45号民事调解书、土地四至证明、宅基地使用证、委托书、原告身份证复印件以及移交证明一份，证明哈密市陶家宫乡沙枣园村97号院院落及房屋系原告个人合法财产，原告名下有3亩承包土地的事实。原告对该组证据的真实性没有异议。该证据真实，本院予以采信。   6、被告向本院提供陶家宫镇黄宫村三队队长任职情况说明以及陶家宫镇皇宫村三队历任队长出具的证明，证明在时任队长刘学助的见证下，原告按约将房屋、院落及承包土地交付给了被告，历任队长对转让事宜均知情，被告对涉案土地进行了投入的事实。被告对该组证据的真实性没有异议，但原告认为被告的投入和合同效力无关。该证据真实，本院予以采信。   7、被告向本院提供《房屋租赁合同》，证明2015年年底，被告将沙枣园村97号院部分房屋出租给了案外人杨爱荣，对部分危房及坍塌的房屋进行重新修建的事实。被告对该组证据的真实性有异议，原告认为该证据与合同效力无关。通过查看现场，涉案房屋由被告出租于案外人，对事实的真实性，本院予以采信。   根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：   2007年3月16日，原、被告签订《买卖合同》，该合同约定：“一、甲方（张开才）将居住地新疆哈密市××乡，宅基地面积533.25平方米，住房登记，住房登记面积146米，间数六间，及后来所修建得附属房，承包地三亩，附带全部白杨树全部转让给乙方（庄连武），转让价为肆万元整（40000元）。二、在一年内甲方协助乙方办理转让登记过户手续，若一年内未办理完手续，顺延时间直到办理好后为止。期间（注明：除国家政策原因外）三年内甲方为乙方办理好一切过户手续。三、在过户手续未办理万期间，甲方放弃一切对房屋和承包地多相关权利。自合同签订之日起，乙方享有房屋和承包地的相关权利。四、承包地到期，甲方应协助乙方办理续签承包合同，并办理过户登记手续……”。原、被告均在该合同书上签名予以确认。2007年3月17日，原、被告签订《协议书》，该协议约定：“经双方充分协商在公平自愿的原则下，达成如下内容：张开才转让位于新疆哈密市××乡房产及承包地，现因过户登记手续没有办理，庄连武于买卖合同签字生效日付现金叁万伍仟元整，三年内张开才给庄连武付清余款伍仟元整。本协议双方签字生效。原、被告亦均在该合同书上签名予以确认。同年3月18日，原告向被告出具欠条一份，载明：“今收到庄连武交付房款现金叁万伍仟元整（35000元），收款人：张开才.2007年3月18日。”2007年3月18日，原告向被告出具证明一份，该证明载明：“本人将居住地新疆哈密市××宫宅基地使用证，承包地所处位置（村长刘学助签字证明书）、法院判决书复印件，房产及承包地全部交给庄连武。”原告张开才在该证明书上签字确认，同时将涉案院落房屋及土地交付于被告。后原告认为双方签订的《买卖合同》及《协议书》无效，原、被告双方协商未果，引起本案诉讼。   另查，陶家宫镇沙枣园村更名为陶家宫镇黄宫村。2019年10月19日，陶家宫镇黄宫村村委会出具证明一份，该证明载明:“兹有陶家宫镇黄宫村三队村民张开才，男，汉族，身份证号：×××，本人二轮承包地1.7亩，实测面积3亩（其中1.3亩集体土地）。特此证明。”陶家宫镇黄宫村村委会在该份证明上盖章予以确认。诉讼中，本院组织双方当事人到涉案现场查看，为了查明案件事实，陶家宫镇黄宫村村委会三队现任队长许向生亦到现场，队长许向生陈述，村民张开才有1.7亩承包土地，双方当事人诉争的涉案耕地就是村委会给张开才划的承包地，因当时村委会也没有测量土地面积，后经测量该土地面积为3亩，村委会一直亦未收回土地。   原告向被告转让的涉案房屋院落的性质为宅基地，所有权人为原告张开才。   再查，原告将涉案土地及房屋院落转让于被告后，黄宫村村委会就土地及房屋相关事宜均与被告庄连武联系，且在原告向被告转让土地及房屋院落时，由时任队长刘学助出具一份证明，证明涉案土地的四至。   庭审中，原、被告双方均认可被告向原告支付38000元。   被告庄连武户口性质为非农业户口。   本院认为，原告要求确认双方签订的《买卖合同》及《协议书》无效，因《买卖合同》和《协议书》中涉及97号院与土地承包经营权两部分的转让，故本案中涉及97号院转让与土地承包经营权两部分的合同效力问题。   一、关于《买卖合同》和《协议书》中涉及宅基地转让的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”之规定，宅基地属于农民集体所有，农民对宅基地只有使用权而无所有权，不能行使处分权，宅基地不能非法买卖及以其他形式非法转让。原告向被告转让的97号院性质为农村宅基地，属于黄宫村集体经济组织所有，原告张开才可用于自建房屋。被告庄连武属城镇人口，并非黄宫村村民，依法不具备农村宅基地的受让资格。因此，原告张开才与被告庄连武签订的《买卖合同》和《协议书》已违反法律规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规强制性规定”之规定，《买卖合同》和《协议书》中涉及97号院转让部分无效，依法不受法律保护。   二、关于《买卖合同》和《协议书》中涉及土地承包经营权转让的效力问题。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第九条：“承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营”之规定，原、被告双方在《买卖合同》和《协议书》约定转让承包地，实际转让的系土地的承包经营权。合同及协议中3亩承包地包括两部分，即原告作为黄宫村村民的1.7亩承包地和1.3亩集体土地，对于1.7亩土地承包经营权的转让行为并未违反法律、行政法规强制性规定，故《买卖合同》和《协议书》中涉及转让1.7土地的承包经营权有效。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十三条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包……”之规定，涉案的1.3亩土地属于村集体土地，未经集体经济组织发包，其经营权不是以承包方式取得，不属于承包地。根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款“集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决”之规定，该1.3亩土地权属不清，本院对此不予处理。   综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：   原告张开才与被告庄连武分别于2007年3月16日、2007年3月17日签订的《买卖合同》和《协议书》中涉及97号院转让的相关内容无效，其他内容有效（含承包地1.7亩土地承包经营权的转让）。   案件受理费675元，由原告张开才负担337.5元，由被告庄连武负担337.5元；邮寄送达费30元，由被告庄连武负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈密市中级人民法院。   审 判 长 王新爱   审 判 员 李文婷   人民陪审员 张永选   二〇一九年十一月四日   法官 助理 王婧妍   书 记 员 翟 杨