北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10925号上诉人（原审原告、反诉被告）：荣膺，女，1972年12月10日出生。委托诉讼代理人：荣礼瑾（荣膺之母）。委托诉讼代理人：谢堃，北京市华联律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张印丽，女，1962年3月19日出生。委托诉讼代理人：王屹，北京京平律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽凤，北京京平律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：梁晶晶，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人荣膺因与上诉人张印丽，原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初13176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣膺上诉请求：1、撤销原判第四项，改判为张印丽向荣膺支付违约金93万元；2、一、二审诉讼费用由张印丽承担。事实与理由：一审法院认定的违约金数额过低，与荣膺的实际损失不符。因张印丽的违约行为加上北京市房价上涨迅速，造成荣膺房屋价格上涨的巨额损失和房屋租金及装修费用损失。由于被上诉人违约行为上诉人用同等资金很难再购买同等条件的房屋。从2016年6月份开始，荣膺一直在附近租房居住，至今已经支付了三四十万元租金。一审判决对被上诉人应承担的违约金判决过低，请求法院依法改判。张印丽针对荣膺的上诉请求辩称，荣膺提出的事实理由均不成立，实际上本案中荣膺违约在先，按照合同约定，荣膺应于2016年3月15日交付第一笔购房款进行网签，但荣膺拒不履行，构成违约，应承担相应违约责任。张印丽上诉请求：1、撤销原判，改判张印丽不予退还荣膺定金10万元，中介费7万元由荣膺承担，荣膺支付张印丽违约金93万元，荣膺赔偿张印丽财产损失12万元；2、上诉费由荣膺承担。事实与理由：荣膺关于2016年3月10日迁户的表述与客观情况不符。双方对迁户时间为2016年3月10日前未进行书面约定，口头也未达成一致意见。双方之间签订的《补充协议》明确排除了一切口头约定或承诺，即便进行了口头约定不能超越《补充协议》这一在先书面约定的法律效力。荣膺针对张印丽的上诉请求辩称，依据诚实信用原则，以事实为依据，合同不能履行原因是由于张印丽违约，一审这个事实认定是正确的，但是违约金过低。我爱我家公司辩称，同意一审判决。荣膺向一审法院起诉请求：1、判令解除我与张印丽于2016年2月20日签订的合同编号为E160200XXXX的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关补充协议；2、判令张印丽向我返还定金10万元；3、判令张印丽向我赔偿中介费损失7万元；4、判令张印丽向我支付违约金93万元；5、判令本案诉讼费由张印丽承担。张印丽向一审法院反诉请求：1、判令解除我与荣膺于2016年2月20日签订的合同编号为E160200XXXX的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关补充协议；2、荣膺向我交付的定金10万元，不予退还；3、判令中介费7万元由荣膺自行承担；4、判令荣膺向我支付违约金93万元；5、荣膺向我赔偿财产损失12万元；6、判令反诉诉讼费由荣膺承担。一审法院认定事实：2016年2月20日，张印丽（出卖人、甲方）与荣膺（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），合同约定荣膺购买张印丽名下位于海淀区508号（以下简称涉案房屋），房屋总价465万元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金10万元。乙方分两次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款，第一次于网签当天2016年3月15日前乙方向甲方支付265万元，第二次于办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付人民币190万元。合同第九条约定：甲方应在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金并继续履行全部户口迁出义务。合同第十一条约定：（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签等手续，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。2016年2月22日，张印丽（出卖方、甲方）与荣膺（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订补充协议，约定：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或丙方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；甲方承诺标的房屋二里沟中心小学学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用，否则乙方有权向甲方追究标的房屋总价款20%的违约金；除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金；本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙另行协商解决。合同签订后，荣膺于2016年2月20日向我爱我家公司支付服务佣金7万元，于2016年2月23日向张印丽支付定金10万元。就合同履行情况，张印丽称收到定金后，其积极履行合同，但荣膺未按照合同约定于2016年3月15日前支付265万元购房款、配合办理网签，且荣膺曾明确表示不再履行合同。荣膺称未支付剩余房款及配合办理网签的原因在于双方约定张印丽需于2016年3月10日前迁出户口，因张印丽未迁出户口导致合同无法继续履行。为证明自己的主张，荣膺申请证人孙某出庭作证。孙某证言证明，其当时在我爱我家公司做业务员，荣膺从其处购买涉案房屋，签约前张印丽确定户口可以迁走，3月5日又说迁不走了，荣膺购买的就是能迁走户口的房子，户口迁不走就不买，导致合同无法继续履行。签约时口头协商3月10日前将户口迁出，因为房主一再保证能迁出户口，就没有写在补充协议中，也没有其他书面约定。补充协议系双方协商签订的，签字时双方均同时在场，遇到客户有特殊要求的，签订补充协议时都会落实在书面上。张印丽对该证人证言不认可，认为证人从业七年，却称仅凭口头约定便不在合同或补充协议中记载有悖常理，且证言内容与书面协议存在多处不一致。我爱我家公司表示无法核实证人证言真实性。同时，荣膺提交了多份录音证据，证明双方曾就3月10日前迁出户口否则不办理网签达成一致意见，且中介对该事实予以认可。双方就合同解除及赔偿事宜进行过洽谈，且张印丽承认过违约。第一份录音为2016年3月13日上午，荣膺之母荣礼瑾（荣）、之父徐某（徐）与我爱我家公司中介员孙某（孙）、李某（李）的对话录音。其中荣说：咱们是不是当时说好了，3月10日以前把户口迁走，她不是说能迁嘛，（向孙）你是不是也可以证明这个，是不是，你说一个实话。孙答复：是，确实是。荣：确实是那样嘛。孙：咱们签完合同，应该是走到了哪儿啊，说的嘛，10号之前迁，你不是要她这个数字嘛。荣：是啊，到现在她迁不了，迁不了我说那根据合同规定，你就准备46.5万元，她说倾家荡产也拿不出这个钱，所以这个合同只能解除了。……她不给我违约金也可以，把我给的10万元退给我就可以。中介费你退给我，你们跟她要，应该她出的。第二份录音为，2016年3月13日晚，荣膺之母荣礼瑾（荣）、之父徐某（徐）与张印丽（丽）、张印丽之兄张某（祥）、张印丽之子的对话录音。其中荣问：508的房子原来是？祥回答：原来是我父亲的房子，我跟我父亲一块住。荣：那现在你住哪里？祥：现在我在那个楼的后面那个楼，我在702。当时咱们家房子是拆迁，拆迁房子就给了一个二一，户口本土户就是我们爷仨……90年搬回来的，听我妹的意思就因为户口这事，我那天也跟我妹跑了跑，咱们去派出所也问了，那天也巧了，十二点零几分局刚给下了一个单子，非直系亲属这户口现在暂停办理，咱也咨询咨询，问了问户籍这个东西，房屋买卖不牵扯户籍。荣：不对，你这话说的就不对。户口跟房本应该一致。如果不一致的话，这里头就有问题。祥：我知道知道。荣：如果答应不能迁走的话，我就不会买这个房子，因为当时说的是可以迁走嘛，对不对。祥：我知道知道。丽：当时是这么说的，这不是这事有变动吗。祥：对，当时咱说的咱想着，这个事赖我们，我们应该把这个事情全部给清理干净。……祥：这个事错在我妹身上，后续的事我肯定给解决了，全力以赴的解决了。……祥：这买卖就算中止了呗。荣：那可不是。祥：阿姨不是说了嘛，你这日子全到了，10号之前你该怎么办，15号之前该怎么办，20号之前怎么办，一步一步你现在差一步，一步都没做。第三份录音为2016年3月15日上午，我爱我家公司中介孙某（孙）、店长暴某（暴）、荣膺之母荣礼瑾（荣）、之父徐某（徐）与张印丽（丽）、张印丽之兄张某（祥）的对话录音。其中祥说：阿姨的意思，你办这事办的就不对。丽：是我办的不对。祥：相应的给阿姨造成的损失，你看怎么给人家补偿。丽：算我违约呗。荣：解除合同，咱们双方签署作数，但是签合同的事情一定要把账给转来，钱给转来，然后中介告知一下，咱们原来是通过中介的。丽：这个我都知道。荣：这个钱怎么退呢，你听我说，这10万定金是有收条的。丽：我退给您，您把收条给我。荣：那当然，应该的，咱们就是依法办事。第二个，7万元的中介费，因为你等于欺骗了中介，三方原来约定的是3月10日肯定能迁户口……3月10日迁不出，3月15日网签就不能进行，我还跟你说，我说违约责任你看了吗，法律上有一条……我当初不是跟你说了嘛，如果在过户之后10天内迁不出户口，10%的违约金。我当时就跟你说了这一条，现在户口迁不出去，那么你就要赔付46.5万，10%，你当时说就是倾家荡产我也拿不出这个钱。丽：对，确实是，因为我没想到办到这儿又赶上两会给我卡这儿了。……荣：46.5万元，我很体谅你，但是一定要让你买个教训，我要你3万元赔偿金。丽：行。……荣：现在咱们要解约的话就是这样，我损失的10万元你得给我，这7万元是你跟他扯的中介费的问题，再给我3万元的违约金。20万咱们俩就摆平了。……荣：如果你同意的话，我可以签字，你把钱打过来。丽：我今天打不了，我可以借钱去。荣：我可以给你三五天的时间，你去筹完款，我把我女儿叫来，你们当面打了，这事咱们两个一清这事就了了。……丽：10万首付，到时候和那3万，还有7万我借钱一块给您。荣：咱们说定了，你不是要三五天时间去筹款嘛，我给你个时间，三到五天内，你筹完款了，我把荣膺叫来。丽：我筹完了给你打电话。张印丽认为录音与本案事实无关，不认可其证明目的，双方未签署任何书面文件体现荣膺主张的3月10日之前迁出户口，且录音中显示荣膺为了孩子转学才购买涉案房屋，双方达不成解除合同的一致意见是因为荣膺主张的违约金过高。张印丽提交了录音证据，第一份录音为2016年3月17日张印丽与荣膺之母荣礼瑾（荣）的通话录音。其中丽：咱们这房子就因为户口不迁，您就不买了是吗？荣：我当然不买了，咱们不是已经说好了吗，给你三五天的时间，你把那个20万款子准备好，咱们就签解除合同的这个。丽：您说的那个户口啊，我肯定，就是您给我点时间，我肯定要往外挪。荣：不行，这不行，绝对不行。你们家里的事情太复杂了，我不愿意介入进去，我愿意干干净净的买房子。荣：不要了，不要了，对，不能要了，咱们不说好吗。上次都已经讲好了，三五天的时间让你去筹款吗，筹完款咱们就解除合同了。……丽：咱们3月15日就应该网签了。荣：我为什么要网签呐，因为你3月10日之前你根本就没有迁出户口，咱们事先有约定的。丽：那个，不是，这个，是有，那个合同不是约定过完户吗，过完户的时候。荣：过完户以后10天内，你都不能保证，赔我百分之十，就是四十几万，你说你倾家荡产都没有，你既然没有的话，为什么要在合同上签字啊，这不行的，绝对不行的。第二份录音为2016年3月23日，张印丽（丽）与荣膺（膺）的通话录音。其中膺：你的户口迁不出去，你等于用欺诈手段，骗取了我买卖房屋的合同，这合同是无效的，你必须退回这个款项17万，还有那个违约金3万，一共20万，我就跟你说这事儿。丽：那你那房子到底买不买了。膺：不是买不买的问题，是你违约了，你那房屋合同是无效的合同。丽：我没违约啊。膺：不是买不买的问题，这房子你根本不能卖给我。好挂了啊。丽：哎呦，不是那么回事儿，不是那么回事儿。张印丽主张该两份录音可以证明，其多次与荣膺沟通要求继续履行合同，荣膺明确予以拒绝，导致合同目的不能实现，荣膺应承担违约责任。荣膺对录音不予认可，主张双方明确了什么时候迁出户口，什么时候网签，当时约定了张印丽返还其20万元，双方解除合同。荣膺向张印丽主张违约金，认为根据合同约定应按照房价20%计算。张印丽对荣膺主张的违约金标准不予认可，表示荣膺没有损失，且即使有损失亦应当以实际损失为准。荣膺要求张印丽赔偿中介费损失7万元，经法院询问我爱我家公司，我爱我家公司称若合同无法继续履行，居间服务费一般是由违约方承担。张印丽向荣膺主张违约金，经法院询问，张印丽表示其只主张违约金，不再主张定金，违约金的标准按照合同约定的总房价20%计算。荣膺对违约金不认可。张印丽要求赔偿其财产损失，称其卖房后准备购买新房，因荣膺拒绝履行合同，导致其无法购买房屋，损失定金10万元。为证明自己的主张，张印丽提交了其与王英签订的解约协议及转账记录。荣膺对此不予认可，且认为与本案无关。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。荣膺与张印丽签署的《买卖合同》及荣膺、张印丽、我爱我家公司签署的《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照该协议约定履行。根据合同约定，张印丽应在房屋所有权转移之日起10日内将原有户口全部迁出。根据补充协议条款，双方达成的协议应形成书面文件方具有效力，荣膺称其与张印丽达成口头协议，张印丽应于2016年3月10日前将户口迁出，但张印丽并不认可。张印丽并未否认录音的真实性，且未提出录音鉴定，故录音的真实性予以认可。根据荣膺提交的证人证言及录音证据显示，双方确实曾就迁户口的时间达成一致意见，即张印丽应于2016年3月10日前将户口迁出，且因张印丽未按约定履行，双方曾就解除合同进行过协商，并达成一致意见，即张印丽给予荣膺20万元，双方解除合同。虽然双方未就此签订书面协议，有违补充协议的约定，但根据现有证据查明，双方确就相关事宜达成口头协议，故基于诚实信用原则，可以认定双方对户口迁出时间进行了变更，约定张印丽于2016年3月10日前将户口迁出，张印丽未按照约定于2016年3月10日将户口迁出，构成违约，应当承担违约责任。就违约金的数额，荣膺根据合同约定，按照房屋成交总价的20%即93万元计算，张印丽认为该标准过高，表示荣膺没有损失，且即使有损失亦应当以实际损失为准。法院认为，合同约定的违约金数额过高，结合本案的实际情况及当事人受到的损失情况，法院判定违约金数额为10万元。因张印丽存在违约，未于2016年3月10日前迁出户口，故荣膺未按照合同约定的时间支付剩余款项，及未办理网签，不构成违约，不应承担违约责任。故张印丽要求荣膺不退定金、支付违约金、中介费、财产损失的诉讼请求，于法无据，法院不予认可。现双方均要求解除合同，法院不持异议。合同解除后，荣膺支付给张印丽的定金10万元应当退还。根据我爱我家公司的陈述及惯例，中介费应当由违约方承担，故荣膺要求张印丽赔偿其中介费7万元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除荣膺与张印丽于2016年2月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：E160200XXXX）及荣膺、张印丽与北京我爱我家房地产经纪有限公司于2016年2月22日签订的《补充协议》；二、张印丽于本判决生效后7日内返还荣膺定金10万元；三、张印丽于本判决生效后7日内赔偿荣膺中介费7万元；四、张印丽于本判决生效后7日内支付荣膺违约金10万元；五、驳回荣膺的其他诉讼请求；六、驳回张印丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。荣膺提交了王某与荣礼瑾2016年7月签订的《北京市房屋租赁合同》、2017年签订的《北京市房屋续租合同协议书》、2018年8月签订的《北京市房屋续租合同协议书》、2019年8月签订的《北京市房屋续租合同协议书》，以上协议均为复印件，以及部分付款凭证，证明：因为没购买成涉案房屋，荣膺只能另行租房居住，荣膺已经交纳了四年租金38.4万元，实际损失已经超过一审判决的违约金。张印丽不认可上述证据的真实性、合法性及证明目的，租赁合同签订主体不是荣膺而是荣礼瑾，租房与本案无关。我爱我家公司认为与其无关，不发表质证意见。二审中，张印丽、我爱我家公司未提交新证据。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。根据荣膺提交的证人证言及录音证据显示，双方就迁户口的时间达成一致意见，即张印丽应于2016年3月10日前将户口迁出，因张印丽未按约定履行，双方进一步达成一致意见解除合同，故双方之间签订的合同已经解除。双方二审期间就解除合同没有争议，本院对此不持异议。根据双方签订的合同约定，因出卖人原因未如期迁出户口的，应当支付房屋总价款10%的违约金并继续履行全部户口迁出义务……买受人依据合同约定单方解除合同，出卖人应按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。双方后续协商达成一致意见：解除合同后，张印丽返还荣膺定金10万元，支付中介费7万元，给予荣膺3万元违约金。但张印丽未如约履行，给荣膺造成进一步损失，故一审法院认定张印丽应返还定金10万元，赔偿中介费7万元，并结合本案的实际情况及当事人受到的损失情况，酌情认定违约金数额为10万元，并无不当，本院予以确认。荣膺就扩大损失部分要求张印丽予以赔偿，于法无据，本院不予支持。因张印丽存在违约，未于2016年3月10日前迁出户口，故荣膺未按照合同约定的时间支付剩余款项，及未办理网签，不构成违约，不应承担违约责任。故张印丽上诉要求不予退还荣膺定金，并要求荣膺支付违约金、承担中介费、赔偿财产损失的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，荣膺、张印丽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28880元，由荣膺负担13100元（已交纳），由张印丽负担15780元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘国俊审 判 员  刘 磊二〇一九年十一月二十八日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨