北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终12878号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁丽霞，女，1987年6月16日出生。委托诉讼代理人：刘志永。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐广州,男，1982年1月2日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐名，女，1983年9月10日出生。上诉人袁丽霞因与被上诉人唐广州、徐名房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初2368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁丽霞上诉请求：撤销一审判决；改判驳回唐广州、徐名的全部诉讼请求；改判唐广州、徐名向袁丽霞支付延期交房违约金21210元、房屋设施设备修复费用55584元（详见房屋损害情况说明及相应费用计算明细）、房屋修复期间的租金损失6244元（按照2230元/月的标准，从2018年10月14日计算至2019年1月5日）；一、二审诉讼费由唐广州、徐名承担。主要事实和理由：一、一审判决认定袁丽霞拒绝接收房屋错误。唐广州、徐名作为出卖人，负有向袁丽霞交付符合合同约定的房屋及协助袁丽霞办理物业交割手续等义务，唐广州、徐名于2018年9月29日交付的房屋不符合合同约定，之后又以各种理由拒绝与袁丽霞当面验收，直至最迟交付日之后近两周时间其仍实际控制房屋并指示中介将房屋钥匙收回，导致袁丽霞无法行使基于房屋所有权的任何法定权利，唐广州、徐名应当承担延期交房责任。二、一审判决将涉案房屋未能正常办理物业交割的责任归于袁丽霞错误。唐广州、徐名交付的房屋存在多处对房屋装饰装修及现有设施设备的严重破坏，袁丽霞仅仅是为了在房屋交易中保护自己的合法权益不受侵害，因唐广州、徐名拒绝与袁丽霞当面验收房屋并拒绝修复，物业交割只能被延后，而物业交割延后的责任是由于唐广州、徐名违约交付行为导致，袁丽霞对此不应承担任何责任。三、一审判决袁丽霞支付燃气费、电费、生活用水费用缺乏依据。合同第六条第（三）款约定：在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有限电视、电信费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。唐广州、徐名提供的发票存在篡改痕迹，且其在签订合同前明确表示无法向燃气公司申请退费，故双方口头约定用该部分费用冲抵唐广州、徐名继续使用房屋的租金。四、唐广州、徐名应当承担交付房屋出现瑕疵导致的违约责任。唐广州、徐名不仅拆除了涉案房屋厨房中的消毒柜，对整体橱柜造成了损坏，还将涉案房屋内所有的窗帘及窗帘杆拆除、将房屋内所有的灯具拆除、将卫生间内的淋浴更换为不能使用的残次品、拆除了卫生间内的毛巾架等配套设施、将楼梯旁的储物柜拆除、将空调架、电视架拆除，其交付的抽油烟机、浴霸灯均为不能使用的残次品，同时涉案房屋存在壁纸被多处破坏、卫生间漏水等情形，唐广州、徐名的行为严重违反了合同约定及诚实信用原则，构成了严重违约，应赔偿袁丽霞房屋设施设备修复费用以及房屋修复期间的租金损失。唐广州、徐名辩称，同意一审判决，不同意袁丽霞的上诉请求。我方在2019年9月29日将涉案房屋的钥匙和卡交给了中介，房屋状况与签订合同时一致，我方已经按照一审判决将相关款项支付给袁丽霞，袁丽霞的主张与其之前的陈述相互矛盾，其提交的证据也与本案无关。唐广州、徐名向一审法院起诉请求：1.请求判令袁丽霞按照合同约定支付物业保证金10000元，3197m??的天然气费用8408.11元、电费8.7元、0.3m??的水费1.5元，以及交割清单明细上没有的我自己的木质楼梯7000元、燃气壁挂炉5000元、客餐厅灯共500元。2.请求判令袁丽霞按合同约定支付违约金，其中逾期支付定金的违约金4545元，逾期支付首付款的违约金18180元，逾期支付户口保证金的违约金228765元、逾期支付物业保证金的违约金自2018年9月30日起计算至将物业保证金返还给我之日止以10000元为基数按照日万分之五的标准。袁丽霞向一审法院反诉请求：1.唐广州、徐名向袁丽霞支付2018年5月10日至2018年10月13日期间的房屋租金18840元；2.唐广州、徐名向袁丽霞承担延期交房违约金21210元；3.房屋设施设备损害赔偿金52302.58元；4.延期交房导致我方开锁的费用500元、运输费1900元、物业费381.42元、保洁费320元、补门禁卡费80元；5.我方在装修期间的租金损失8474元；6.唐广州、徐名按照网签合同约定交付相关配套物品（信箱钥匙、水电门钥匙，燃气门钥匙、暖气门钥匙，住宅使用说明书，质量保证书，装饰装修合同及相关的发票）；7.唐广州、徐名承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年12月10日，唐广州、徐名（出卖人）与袁丽霞（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为楼房，坐落为房山区长阳镇×。产权证明所载建筑面积共81.5平方米，经双方协商一致，房屋成交价格为273万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价30万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人采取下列方式付款：买受人向出卖人支付定金24万元，拟贷款金额为177万元。合同第六条房屋的交付第（一）项约定，出卖人应于2018年9月30日之前将该房屋交付给买受人，第（二）项约定该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙；（三）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移至买受人名下。第七条违约责任约定（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第九条权属转移登记（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，唐广州、徐名（甲方）、袁丽霞（乙方）与北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签署《补充协议》，第二条第1项定金条款约定：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2017年12月10日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2018年2月13日前将第二笔定金14万元以理房通支付的方式支付甲方。第4项首付款条款约定乙方于2018年4月26日之前5个工作日之内将第一笔首付款96万元（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付甲方；第6项权属转移登记约定甲乙双方同意，在2018年4月26日之后5个工作日之内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第7项户口迁出保证金约定：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存5万元作为户口迁出保证金，该保证金于甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。第8项物业交割约定：甲乙双方应当在2018年9月30日之前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。第四条违约责任条款约定甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第五条其他条款关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定显示，以下装饰、装修及附属设施保持原状：卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗、热水器、暖气片。家电中油烟机数量为1，灶台数量为1。合同签订后，袁丽霞给付唐广州定金1万元，2017年12月13日，袁丽霞给付唐广州、徐名定金9万元，2018年5月8日支付首付款96万元。2018年12月12日，袁丽霞对徐名表示定金会在中介公司答复中介费的问题后支付，徐名表示“好”。2018年4月18日，中介人员询问袁丽霞“首付款什么时候到位”，袁丽霞表示“月底过户就月底能到位”，后袁丽霞按照中介人员指示时间支付了后续房款96万元。2018年5月10日，涉案房屋过户至袁丽霞名下，袁丽霞向唐广州、徐名支付户口保证金5万元。2018年9月29日，唐广州、徐名欲向袁丽霞交付房屋，袁丽霞因没有时间委托北京链家房地产经纪有限公司中介人员代为查看房屋，当日中介人员填写物业查验交接单，其中写明生活用水余额0.3立方米、电余额8.7元、天燃气余额3197立方米、6把屋内房门钥匙加4把大门钥匙，1把水门钥匙、3张门禁卡、2把信箱钥匙，其他未尽事宜处列明水卡、电卡、燃气卡各一张，当日唐广州将相关钥匙及卡交付给中介人员，但因袁丽霞对于唐广州交付的房屋状态持有异议，故中介人员于2018年9月30日将钥匙及卡交还给唐广州。后唐广州分别于2018年10月5日、15日向袁丽霞寄送催告函，催告函载明于2018年9月29日与中介人员做了交接，并将水电气卡及钥匙交给姚二董，并催促袁丽霞在收到此函3日内结清全部款项收房。后经中介协调，双方定于10月13日到涉案房屋办理交接，后因赔偿及退费问题双方产生争议，袁丽霞强行撬锁并控制涉案房屋。根据袁丽霞提交的录像显示，2018年9月29日唐广州、徐名搬走时涉案房屋内存在下列情况：整体厨房内消毒柜搬离，家具家电搬离，且墙壁上遗留有家具、家电搬离后的孔洞，部分墙壁处有污渍，卧室门框局部开裂，一卧室窗户玻璃破碎、部分灯具被拆卸搬离。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。唐广州、徐名与袁丽霞签订的房屋买卖合同及唐广州、徐名、袁丽霞与北京链家房地产经纪有限公司签署的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。案件争议焦点为涉案房屋未能正常办理物业交割的责任人是谁。根据认定的事实，唐广州、徐名曾向中介人员表示于2019年9月29日办理房屋交接手续，并于当日将涉案房屋的钥匙及部分卡交给袁丽霞委托前去查看房屋的中介人员，但后因袁丽霞不满房屋现状又将钥匙及卡通过中介返还给唐广州、徐名。但根据合同约定，涉案房屋属于二手房，且家具家电不在出卖范围内，则交付房屋时唐广州、徐名要将房屋内的家具家电拆卸、搬离，而拆卸过后墙壁上的孔洞属于必然发生的现象，对此袁丽霞在签订房屋买卖合同时应该明知并属于可预见的范围内。再者厨房整体橱柜虽在合同内标明属于房屋留存的装修及附属设施，但消毒柜应定性为家具家电，属于唐广州、徐名可以搬离的物品，对于墙壁污渍及门框开裂，袁丽霞并未提交充分证据证明该现象为签订房屋买卖合同后发生，且作为二手房屋存在上述现象亦在可接受的情理范围之内。关于卧室玻璃，因破损程度较高，唐广州、徐名应在交接房屋之前将上述瑕疵修复，但该瑕疵不足以成为袁丽霞拒绝接收房屋的理由，故唐广州、徐名已按合同约定于2019年9月29日履行了向袁丽霞交接房屋的义务，然袁丽霞拒绝接收，故未能实际交接完成的责任应归于袁丽霞。按照合同约定，袁丽霞应于甲乙双方办理物业交割当日，将物业保证金支付给唐广州、徐名，涉案房屋于2019年9月29日已经满足了办理物业交割的条件，且唐广州、徐名要求办理交割，但因袁丽霞原因双方未能办理物业交割，且袁丽霞已经强行撬锁入住房屋，故唐广州、徐名要求袁丽霞给付物业交割保证金的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持，且其按照补充协议约定要求袁丽霞自2018年9月30日起以1万元为基数按照日万分之五的标准支付违约金的诉讼请求亦于法有据，法院予以支持。经法院查证唐广州、徐名搬离涉案房屋时尚遗留天然气3197立方米，电费8.7元，生活用水余额0.3立方米，故相应费用应由袁丽霞支付给唐广州、徐名，天然气根据唐广州、徐名购买时的市场价格确定为7289元，唐广州主张电费8.7元、生活用水费用1.5元诉求合理，予以支持。关于木质楼梯，根据交易惯例及常理认知，该设施应是附属于房屋的不可移动的装修部分，在袁丽霞支付了装修费用的前提下，唐广州、徐名无权要求折价赔偿。燃气壁挂炉属于开发商交付房屋时自带且必备的设施设备，应作为房屋的一部分整体交付给袁丽霞，故唐广州、徐名要求折价赔偿亦于法无据，法院不予支持。关于客餐厅灯，虽属于可移动的装修设施，但唐广州、徐名并未举证证明该灯具价值巨大或具有其他特殊意义，且涉案房屋属于带装修的二手房，按照交易习惯该灯具应该属于可以留下的房屋附属物，故唐广州、徐名要求折价赔偿法院不再支持。关于逾期支付定金及首付款的违约金，经法院查实，袁丽霞确实存在逾期支付定金与首付款的行为，但逾期支付定金取得了徐名的同意，逾期支付首付款虽没有证据显示征得了唐广州、徐名的同意，但却是按照中介人员指示支付，且唐广州、徐名并未提出异议，双方合同继续履行，直至交付房屋时唐广州、徐名亦未提出逾期付款的事宜，上述情形表明双方以实际行为变更了合同约定，现唐广州、徐名要求支付违约金于法无据，法院不再支持。关于逾期支付户口保证金的违约金，唐广州、徐名未向法庭举证证明签订合同当日已向袁丽霞证实涉案房屋内没有户口，故袁丽霞在过户时支付该保证金并无不当，唐广州、徐名主张违约金无事实和法律依据，法院不予支持。关于袁丽霞的反诉请求法院认定如下：1、关于房屋租金，根据双方签订的房屋买卖合同约定，唐广州、徐名向袁丽霞交付房屋的时间为2018年9月30日前，在此之前唐广州、徐名有权居住在涉案房屋，袁丽霞无权要求其二人支付租金，而2018年9月29日不能办理交接的责任在于袁丽霞，故袁丽霞亦无权要求唐广州、徐名支付2018年9月29日至2018年10月13日期间的租金；2、延期交房违约金，如前所述，房屋未能按照合同约定办理交接手续的责任在于袁丽霞，故其主张延期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持；3、房屋设施设备损害赔偿金，根据法院认定的事实，除卧室玻璃外，唐广州、徐名交付的房屋并无明显瑕疵，故法院仅认定唐广州、徐名支付袁丽霞玻璃更换费用，具体数额法院根据损坏程度、玻璃市场价格酌情确定为300元，对于其他的损害赔偿金法院不予支持，另外关于漏水损失，该漏水行为是在袁丽霞占有使用期间发生，其要求唐广州、徐名赔偿损失于法无据，法院亦不予支持；4、开锁费用，袁丽霞属于自行撬锁，应自行承担该费用，其要求唐广州、徐名承担于法无据，法院不予支持；5、运输费，经法院认定不能按时交接房屋的责任在于袁丽霞，故袁丽霞主张该损失于法无据，法院不予支持；6、物业费381.42元，唐广州、徐名对此认可并同意支付，法院不持异议，予以支持；7、保洁费，属于袁丽霞自行产生，无权要求唐广州、徐名支付，补卡费，在唐广州、徐名主动交接房屋时，袁丽霞拒绝接收，后自行撬锁进入，由此产生的补办门禁卡的费用应由袁丽霞自行承担；8、租金损失，属于袁丽霞后期自行装修房屋产生，无权要求唐广州、徐名支付，故对该诉讼请求法院亦不予支持；9、关于按照网签合同交付相关配套物品的反诉请求，唐广州同意交付信箱钥匙及水门钥匙法院不持异议，予以支持，至于其他物品唐广州称没有找到，且网签实际具有房屋登记管理部门对房屋买卖交易进行备案和管理的性质，网签合同仅系双方办理过户的中间环节，并非独立存在的合同关系，其目的系为保障双方所签订的房屋买卖合同及补充协议的正常履行，双方实质的权利义务仍应以原房屋买卖合同及补充协议约定为准。因此，袁丽霞主张要求唐广州、徐名按照网签合同约定交付其他相关物品于法无据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条规定，于2019年8月判决：一、袁丽霞于判决生效后十日内给付唐广州、徐名物业交割保证金10000元、燃气费7289元，电费8.7元、生活用水费用1.5元，以上共计17299.2元；二、袁丽霞于判决生效后十日内给付唐广州、徐名违约金（以10000元为基数，按照日万分之五的标准自2018年9月30日起计算至将10000元物业交割保证金返还唐广州、徐名之日止）；三、唐广州、徐名于判决生效后十日内给付袁丽霞玻璃更换费用300元、物业费381.42元；四、唐广州、徐名于判决生效后十日内向袁丽霞交付信箱钥匙及水门钥匙；五、驳回唐广州、徐名的其他诉讼请求；六、驳回袁丽霞的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。袁丽霞提交如下证据：证据一、袁丽霞手机录制的唐广州与中介人员的三段电话录音，证明涉案房屋存在严重瑕疵，经中介人员多次沟通，唐广州拒绝与袁丽霞当面交付并指示中介人员将房屋钥匙返还；证据二、袁丽霞与中介人员的电话录音，证明唐广州、徐名离开涉案房屋日期是其新房过户之日；证据三、视频资料，证明双方于2018年10月13日协商交房事宜，唐广州、徐名拒绝修复涉案房屋并声称将房屋内楼梯和壁挂炉拆除损毁，而后将袁丽霞赶出涉案房屋；证据四、北京康正宏基房地产评估有限公司2018年5月14日出具的不动产估价报告书，证明评估报告显示的房屋状态与签订合同时一致，唐广州、徐名交付的房屋存在瑕疵。此外，袁丽霞申请法院调取住房公积金贷款中心委托北京康正宏基房地产评估有限公司拍摄涉案房屋的彩印照片。本院认为，袁丽霞申请调取的证据与本案缺乏必要性，故对其申请，本院不予准许。唐广州、徐名的质证意见为：认可证据一、二的真实性，不认可证明目的；不认可证据三的证明目的，该视频是对方截取的不完整视频，因双方协商过程中有不明身份的人进行录像，唐广州、徐名呵斥拍摄者离开，并非将袁丽霞赶出房屋，也不存在拒绝交房的事实；认可证据四的真实性，唐广州、徐名交付的房屋与评估报告显示的房屋状态一致，只搬走了可以搬走的设施。唐广州、徐名提交如下证据：证据一、2017-2018年度自采暖补贴截图，证明2018年4月4日采暖补贴申报数值为1513，购买燃气是由于采暖需要，而非燃气涨价；证据二、照片打印件，证明小孩成长期间经常挪动家具，所以会有划痕；证据三、视频，证明袁丽霞撬锁；证据四、北京银行个人客户账户明细清单及电子回单，证明唐广州、徐名已经按照一审判决将相关款项支付给袁丽霞；证据五、2019年11月8日唐广州与中介人员的微信聊天截图，证明双方不存在袁丽霞所述用剩余燃气费抵扣租金或者不需要袁丽霞支付剩余燃气费的口头约定；证据六、2019年11月5日唐广州与中介人员的微信聊天截图，证明剩余燃气费不包含在总房款中，袁丽霞应该于房屋交付后支付给唐广州、徐名，中介人员一直认为违约方是袁丽霞；证据七、橱柜与抽油烟机、灶台、消毒柜购买凭证，证明橱柜与消毒柜是分开购买的不同品牌，消毒柜并非整体橱柜的一部分；证据八、2019年8月15日徐名与中介人员的电话录音，证明袁丽霞2018年9月30日看房时只说阳台玻璃有问题，且双方没有任何口头约定。袁丽霞的质证意见为：认可证据一的真实性和剩余数额；不认可证据二的关联性和证明目的；认可证据三的真实性，开锁行为是基于唐广州、徐名要拆除楼梯、壁挂炉等基础设施并拒绝交付房屋；证据四是唐广州、徐名私自行为，袁丽霞因丢失银行卡无法核实是否收到相关款项；不认可证据五、六、八的真实性和证明目的，唐广州、徐名与中介人员的聊天及电话录音发生于一审庭审之后，与2018年9月29日至2018年10月13日期间的纠纷无关，证据内容均为编造，应予以排除；不认可证据七的真实性和证明目的，相关购买凭证均为复印件，不能证明其真实性，橱柜需要根据消毒柜的尺寸进行定制，定制之后形成一个整体。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，唐广州、徐名与袁丽霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及买卖双方与北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行义务。袁丽霞上诉要求唐广州、徐名支付逾期交房违约金，应当明确唐广州、徐名是否存在逾期交房的情况。根据合同约定，出卖人应于2018年9月30日之前将房屋交付给买受人，交付房屋时应当履行下列手续：出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；移交该房屋房门钥匙。本案中，唐广州、徐名于2019年9月29日与袁丽霞委托查看房屋的中介人员共同对涉案房屋进行验收，签署物业查验交接单，记录水、电、气表读数，并将涉案房屋的钥匙及门禁卡交与中介人员，不存在逾期交房的情形。至于房屋的附属设施，唐广州、徐名拆卸、搬离的家具家电不属于合同列明与涉案房屋一并交付的范围。袁丽霞于2019年9月30日验收房屋时发现房屋存在墙壁漏水、家具等附属设施损坏等质量问题，并以此为由拒绝接收房屋。本院认为，二手房屋通常会存在一定程度的质量瑕疵，袁丽霞主张的瑕疵并不影响房屋的正常使用，其以此为由拒绝接收房屋并要求唐广州、徐名承担逾期交房的违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。袁丽霞上诉要求唐广州、徐名承担房屋质量的瑕疵担保责任。首先，袁丽霞并未提交充分的证据证明房屋质量瑕疵系签订房屋买卖合同之后产生；其次，袁丽霞主张的部分修复费用尚未实际发生，不应确定为损失；最后，除房屋玻璃外，唐广州、徐名交付的房屋并无其他明显瑕疵，一审法院根据玻璃损坏程度、玻璃市场价格酌情确定唐广州、徐名给付袁丽霞玻璃更换费用300元，并无明显不当。另外，袁丽霞主张的租金费用亦不属于合理损失范畴，故对其请求的上述费用，本院均不予支持。关于物业交割保证金，袁丽霞应于双方办理物业交割当日支付物业保证金，因双方未能办理物业交割并非唐广州、徐名之原因，故袁丽霞拒绝支付上述费用，于法无据，本院不予支持。关于燃气费、电费、生活用水费用，袁丽霞主张双方口头协商用剩余燃气费抵扣租金，但未能提供相应的证据予以证明，考虑到袁丽霞居住使用涉案房屋必然发生上述费用，一审法院判决袁丽霞向唐广州、徐名支付剩余的燃气费及水、电费合理，本院予以确认。综上所述，袁丽霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2368元，由袁丽霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 高宝钟审 判 员 陈 妍二〇一九年十一月二十九日法官助理 刘慧超书 记 员 徐方烁