山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终11271号上诉人（原审被告）：相卓彤，女，1982年8月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：吴帅，山东博睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：史全勇，山东博睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：王健，董事长。委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晨旭，山东豪才律师事务所实习律师。上诉人相卓彤因与被上诉人济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初2388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。相卓彤上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判，或将本案发回重审；2.判令万怡物业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。（一）涉案合同签订条件显失公平。涉案《前期物业服务协议》系开发商交房时业主收房的前置手续，不签订该协议开发商不交房。基于此，该协议并非相卓彤真实意思表示，且在签订该协议时相卓彤并未入住该小区，对于万怡物业公司的服务水平及服务质量并无了解，该合同签订情形显失公平。（二）万怡物业公司违约在先，相卓彤有权行使先履行抗辩权。首先，《前期物业服务协议》中约定了万怡物业公司有收取物业费的权利，但是同时也规定了万怡物业公司应当按照服务合同、服务等级、收费标准及《济南市普通住宅物业服务等级标准》等的相关规定，保质保量的履行管理义务，使业主能够享受到与其支付的物业费相对价的物业服务。但在相卓彤入住的这几年，按时缴纳物业费，但是万怡物业公司一直没有完全履行合同约定的管理义务，相卓彤多次找万怡物业公司反映管理问题，但万怡物业公司始终置之不理，由于物业公司提供的服务严重不符合同约定，业主依法行使先履行抗辩权也是符合法律规定的。其次，《山东省物业管理条例》明确规定前期物业管理服务由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业及签订书面的前期物业服务合同并对合同的内容作出了具体的规定。万怡物业公司未履行自己应尽的责任，提供的合同寥寥几页，根本不完整，只强调让业主缴纳物业费，对自己应尽的职责避重就轻只字不提，违反以维护小区全体业主公共利益为准，制定本住宅区物业公众管理制度原则。而且与《济南市普通住宅物业服务等级标准》中显示的四星级服务标准及项目相去甚远，万怡物业公司仅提供收取物业费的依据，以为的强调所具有的权利，但是万怡物业公司也应一并提供其保质保量的履行管理义务的相关证据，这也是合同纠纷中权利义务对等原则所要求的。最后，小区管理混乱，物业未履行其职责，主要为以下几方面：1.万怡物业公司未履行不定期公布物业费用收支账目明细义务，物业公司应接受产权人咨询和审计，万怡物业公司从未召集业主会议，公布物业费用收支账目明细，接受业主的质询和审计，也将我对此建议置若罔闻，使得我的业主权益受到损害。2.本小区垃圾清理不及时，垃圾桶破损，垃圾桶附近污水横流，蚊虫滋生，异味巨大，夏天根本不敢开窗通风，对业主的生活造成巨大困扰。3.小区内公共部位张贴广告随处可见，广告收入并未公布。4.小区内不定期有外人摆摊，卖净化水的，卖防盗门锁的，卖盗版书籍的等等，外来人员随意进出。5.楼道卫生达到不彻底地面不干净，楼道墙壁满满的全是小广告，而且墙皮污损及脱落严重。6.小区绿化覆盖率极低，绿地内杂草及垃圾清理不及时不彻底，景观池里长期无水。7.小区路灯、楼道灯损坏未及时维修，所谓物业从未管过。8.部分单元的单位门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出。9.小区至今没有电动车停车棚，自行车、电动车随处乱停，甚至很多业主迫于无法充电的情况将电动车推到户内充电，造成严重火灾隐患，但物业管理人员从未进行过制止，更未采取行动改善这一现状。10.对于进入小区的机动车也没进行过有效管理，乱停乱放情况突出，给业主出行造成极大不便。11.物业作为小区管理单位，在相卓彤房屋漏水的情况发生后，并未及时的联系开发商等建设单位进行维修，造成相卓彤损失扩大。综上，万怡物业公司提供的服务价值与其所收物业费标准相去甚远，万怡物业公司违反物业服务合同在先，相卓彤只是行使先履行抗辩权，有法可依。万怡物业公司辩称,原审判决认定事实清楚，适用法律正确，相卓彤的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回其上诉请求，维持原审判决。相卓彤提出的存在严重瑕疵无任何证据提交，且任何一家物业公司提供的服务不可能令所有业主满意。万怡物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决相卓彤向万怡物业公司支付物业服务费4149.6元；2.依法判决相卓彤向万怡物业公司支付违约金3000元；3.本案诉讼费由相卓彤承担。一审法院认定事实：相卓彤系济南阳光100国际新城F18-705室的业主，该房屋建筑面积101.27平方米。2014年12月25日万怡物业公司与相卓彤签订《前期物业服务合同》一份，该协议约定物业费按建筑面积每月每平方米1.7元计算，业主应于每一季度第一个月前5日内向物业公司预交整个季度的物业服务费，逾期交纳物业服务费，从应付之日起按日向物业公司支付未缴付款项0.5%的违约金，协议并对双方的其他权利义务进行了约定。庭审中，万怡物业公司主张物业费计算方式按建筑面积101.27平方，每平方米每月1.7元计算，相卓彤自2017年1月1日至2018年12月31日的物业费共计4132元。对于物业费计算标准和拖欠金额相卓彤并无异议，万怡物业公司主张违约金以每一季度物业费为基数，从应缴纳之日分段计算，按日承担未缴付款项0.5%的违约金，因该比例过高，万怡物业公司主张3000元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，相卓彤系阳光100国际新城小区的业主，其在入住小区时，与万怡物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效。相卓彤作为业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用等相关费用。万怡物业公司主张要求相卓彤缴纳物业费请求合理。万怡物业公司要求相卓彤交纳自2017年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务费4149.6元。按照合同约定的物业费计算方式计算得出的相卓彤所拖欠的物业费为4132元，与万怡物业公司请求的金额的差额17.6元，由于万怡物业公司没有证据证明且相卓彤对其不予认可，故一审法院认定相卓彤应向万怡物业公司缴纳自2017年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务费4132元。另外业主拒交物业费一般是出于对物业服务质量不满，但采用拒交物业服务费的方式是错误的，鉴于万怡物业公司在提供物业服务时客观上存在瑕疵，也为了提醒物业今后服务提高质量，使业主与物业之间和睦相处，营造良好的生活环境，因此，万怡物业公司要求相卓彤支付违约金的请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，判决：一、相卓彤于判决生效之日起十日内向济南万怡物业服务有限公司支付自2017年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务费4132元；二、驳回济南万怡物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由相卓彤负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。相卓彤提交如下证据：中国消费者协会在其官方网站于2019年11月5日发布的国内部分住宅小区物业服务调查体验报告一份，证明万怡物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵。在该份报告中万怡物业公司管理的小区在实地体验评价和满意度调查评价两方面均获得极低的分数。万怡物业公司对上述证据质证称，对真实性不予认可，尤其是调查体验名单，无法体现其出处。即使该证据从网站上下载打印，但消费者协会并非系对物业管理服务作出评价的官方机构，而且对于其内容中记载仍体现物业服务等级资质，但实际上物业服务资质已取消，因此对于作出的星级评价无任何参考价值。对于该证据，本院认为，其无法证实万怡物业公司的物业服务存在严重瑕疵，本院不予采信。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，相卓彤与万怡物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。相卓彤主张上述协议并非其真实意思表示，但未提交相应证据予以证实，本院不予采信。相卓彤作为业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费等相关费用。相卓彤主张万怡物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，违约在先，其有权行使先履行抗辩权。本院认为，物业服务质量严重瑕疵是指物业服务企业长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活的情形。本案中，相卓彤提交的证据不足以证明万怡物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，严重影响小区全体业主的正常生活，故相卓彤不能以此为由免交或减交物业服务费。另一方面，万怡物业公司作为小区的物业服务企业，应当虚心听取小区业主反映的问题，耐心查找自身存在的不足，从方便业主生活、提供优质服务为出发点开展工作，不断提升服务品质，从而获得业主的理解与支持。综上所述，相卓彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由相卓彤负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十一月二十九日书记员  邢春艳