贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2531号上诉人（一审原告）：杨昌权，男，1966年10月3日出生，侗族，住贵州省黎平县。上诉人（一审被告）：贵州黔东南园鑫置业有限公司。住所地，贵州省凯里市迎宾大道中兴东博园**。法定代表人：袁公文，总经理。上诉人杨昌权因与上诉人贵州黔东南园鑫置业有限公司（以下简称：园鑫公司）买卖合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初5350号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。园鑫公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：一、一审判决的认定与本案客观事实不符。被上诉人无论在一审的起诉书中，还是一审庭审中，都没有陈述或辩解上诉人与被上诉人签订的《地下车位销售协议》系格式合同，该协议是双方在协议一致的情况下拟定的合同，一审判决判定《地下车位销售协议》属于格式合同没有任何事实依据。被上诉人诉称“听说”地下车位不能办理产权无事实和法律依据。二、一审判决上诉人退还被上诉人支付的52000元首付款，无事实和法律依据，依法应予撤销。《地下车位销售协议》第二条和第三条的约定，因被上诉人在向上诉人支付了520000元的首付款后，在上诉人无数次的催促下，仍拒绝支付剩余16000元。因此，本案系被上诉人违约，上诉人依约有权收回车位，且被上诉人交付的首付款52000元不予退回。被上诉人从2015年10月10日开始使用车位至今，即便判决上诉人应退还被上诉人部分款项，也应按被上诉人实际使用车位的时间扣除被上诉人使用车位的租金。杨昌权上诉请求：1．依法撤销一审判决第三项。2．依法改判被上诉人园鑫公司向上诉人支付2015年10月10日起至实际返还购买车位款项之日止的资金占用费（暂以5.2万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率每年4.75%的标准计算，计算至2018年9月3日为7259.06元。）事实和理由：一、上诉人履行过程中，没有任何过错。上诉人在签订协议后一个多月找到被上诉人工作人员询问是否可以办理产权证，其工作人员答复是可以办理。经双方协商，剩余的车位款在被上诉人确定已具备办理案涉车位产权的相关材料及条件后，上诉人再支付剩余的车位购买款。因此，双方在履行过程中达成了新的协议，应当按照新的协议履行。上诉人不存在未按合同约定支付购车款的情形，上诉人没有任何过错。事后证明，被上诉人园鑫公司无法为上诉人办理产权证，一审庭审中，被上诉人也承认地下停车位均未能办理产权证。该停车位已经竣工验收3年之久，如果能办理早就办理了。因此上诉人由权行使不安抗辩权，中止履行支付剩余的购买车位款的义务。二、被上诉人应当向上诉人支付已付购买车位款项的资金占用费。被上诉人欺骗上诉人称可以办理产权证导致合同解除，是园鑫公司的过错。园鑫公司占用上诉人资金长达3年之久，必然导致上诉人相应的损失，因此，被上诉人应向上诉人支付2015年10月10日起至实际返还购买车位款项之日止的资金占用费。杨昌权向一审法院提起诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《地下车位销售协议》；2.判决被告返还购买车位款5.2万元；3.判决被告向原告支付2015年10月10日起至实际返还车位款之日止的资金占用费（以5.2万元为基数按中国人民银行同期贷款利率每年4.75%的标准计算，暂计算至2018年9月3日为7259.06元）；4.判决被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：贵州黔东南园鑫置业有限公司的企业名称系由“贵州黔东南园鑫房地产开发有限公司”变更而来。2015年10月10日，原告杨昌权（乙方）与被告园鑫公司（甲方）签订一份《地下车位销售协议》，约定杨昌权购买园鑫公司投资建设的园鑫·御景天下12号楼地下负一层25号车位，面积14.08平方米，价款为6.8万元；付款方式为首付款5.2万元，余款1.6万元在壹年内分期支付，……；若乙方在分期付款中，无法按时支付款项超过壹月，则甲方有权收回车位，并且乙方之前所付款项不退。截至合同签订日，原告共向被告交付了车位款5.2万元（2015年9月28日交付定金2000元，2015年10月10日交付车位款5万元）。一审法院认为：关于《地下车位销售协议》解除的问题，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案中，被告为案涉小区的开发建设单位，原告系该小区的业主。被告作为开发商，在销售该小区房屋时，对地下停车位的面积未参与住宅共有面积的分摊，亦未计入住宅的建筑面积中，因此，被告具有对该地下停车位通过出售、附赠或者出租等方式约定的权利。即双方当事人间签订的《地下车位销售协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。原告主张解除双方签订的《地下车位销售协议》，被告予以同意，故一审法院予以支持原告的该项诉请。关于原告主张返还购买车位款5.2万元的问题，被告辩称原告违反《地下车位销售协议》第三条的约定，未依约支付剩余车位款，原告有权收回车位，并且被告之前所付款额不退。被告与原告签订的《地下车位销售协议》系被告提供的格式合同，且被告未举证证明双方签订该协议时，被告已采取合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任的条款（本案地下车位销售协议第三条），故根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。……”及《中华人民共和国合同法》第四十条”提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，被告辩称不予退还原告已付车位款的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告主张被告返还车位款5.2万元于法有据，一审法院予以支持。关于原告主张被告支付车位款的资金占用费的问题。虽然被告未能为原告办理车位产权证，但原告也未按合同约定支付剩余车位款。对于涉案《地下车位销售协议》未能继续履行，双方均有过错，故原告主张被告支付车位款的资金占用费理由不能成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告杨昌权与被告贵州黔东南园鑫置业有限公司于2015年10月10日签订的《地下车位销售协议》；二、被告贵州黔东南园鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告购买车位款项5.2万元；三、驳回原告杨昌权的其余诉讼请求。案件受理费减半收取640元，由被告贵州黔东南园鑫置业有限公司负担562元，原告杨昌权负担78元。本院二审中，双方当事人未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审查明一致。围绕双方上诉理由本案争议焦点：对于《地下车位销售协议》中的格式条款法院是否应当主动审查，52000元购买车位款是否应当返还？资金占用费是否应当支持？本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，格式条款因违反了法律和社会公共利益，人民法院应当主动审查合同的效力，如果发现合同或合同条款属于无效范畴，应当主动予以确认其效力。本案，园鑫公司向杨昌权提供的《地下车位销售协议》是为了重复使用而预先拟定的，杨昌权仅在空白处填写相关内容，因此，《地下车位销售协议》为格式合同，其中第三条的约定：“若乙方在分期付款中，无法按时支付款额超过一月，则甲方有权收回车位，并且乙方之前所付款额不退。”该条款明显加重本案购买人杨昌权的责任，免除出卖人园鑫公司的责任，因此，该条款为格式条款，且因提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任而无效。杨昌权要求解除合同，园鑫公司亦同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，杨昌权有权请求园鑫公司返还其购买车位款，故园鑫公司上诉称不返还52000元车位购买款无法律依据，本院不予支持。对于杨昌权上诉称在履行过程中与园鑫公司达成新的协议，因此自己不存在违约的理由。本院认为，园鑫公司并未认可该事实，同时杨昌权也并未提供证据予以证明，故本院对此不予认可。杨昌权未支付剩余车位购买款，存在违约，因此杨昌权上诉主张资金占用费的请求，本院不予支持。至于园鑫公司主张用52000元抵扣租金的上诉理由，园鑫公司与杨昌权系买卖合同法律关系，不属于租赁合同的法律关系，同时双方协议中并未有此约定，故本院园鑫公司的该项上诉理由不予支持。综上所述，园鑫公司、杨昌权的上诉请求不成立，予以驳回。一审判决认定事实正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费杨昌权承担50元，由贵州黔东南园鑫置业有限公司负担1100元。本判决为终审判决。审判长  龙步昌审判员  王家良审判员  陈生燕二〇一九年十一月二十三日法官助理罗惠书记员杨绍鑫