巴彦淖尔市临河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0802民初6755号 原告：巴彦淖尔市瑞丰房地产开发有限责任公司。 法定代表人：王某，系公司董事长。 住所地：巴彦淖尔市杭锦后旗陕坝镇瑞丰商厦六楼。 委托诉讼代理人：李某，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：何某，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。 被告：曲某，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。 被告：刘某，现住巴彦淖尔市临河区，公民身份号码×××。 被告：鲁某，现住址同上，系刘某妻子，公民身份号码×××。 原告巴彦淖尔市瑞丰房地产开发有限责任公司（以下简称瑞丰地产公司）与被告曲某、刘某、鲁某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞丰地产公司的委托诉讼代理人李某、何某、被告曲某到庭参加了诉讼，被告刘某、鲁某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年3月13日，瑞丰地产公司的瑞丰芳泽园项目部向案外人高权明借款50万元，并以瑞丰芳泽园小区的三套住宅楼房（房号：6-1-302、6-1-602、A-4-601）作为抵押物。当时高权明委托被告刘某作为代理人，签署了抵押协议书，并且在房管局办理了网签备案的三套房产的商品房买卖合同，但事实上，被告刘某没有给瑞丰芳泽园项目部支付过这三套房屋的购房款，这三套房屋虽然签在刘某名下，但实际是瑞丰芳泽园项目部给高权明提供的借款抵押物。2018年8月8日，瑞丰芳泽园项目部已经将所欠高权明的借款全部偿还完毕，瑞丰芳泽园项目部与高权明解除了抵押关系，被告刘某、鲁某于2018年8月7日出具了退房申请，在原告与刘某办理解除商品房买卖合同网签手续时，得知抵押的这三套房屋处于被临河区法院查封的状态。基于以上事实，原告诉至法院，请求判令：1、不得查封、拍卖位于杭锦后旗陕坝镇瑞丰芳泽园小区6号楼1单元602室的房屋（合同编号：2013-0004041）；2、确认原告巴彦淖尔市瑞丰房地产开发有限责任公司与被告刘某在2016年3月13日签订的合同编号为：2013-0004041号的《商品房买卖合同》已经在2018年8月7日解除；3、位于杭锦后旗陕坝镇瑞丰芳泽园小区6号楼1单元602室的房屋（合同编号：2013-0004041）的所有权归原告巴彦淖尔市瑞丰房地产开发有限责任公司所有（房产价值241710元）；4、本案诉讼费由三被告共同承担。 被告曲某辩称，原告所述事实不符合交易习惯，高权明不可能责令第三人代其签订商品房买卖合同，即使委托他人代签合同，也不至于将户名签在代理人名下。而且从签订合同至今已经两年之久，如果当初登记在刘某名下属登记错误，也应当在法律规定时间内予以纠正，不论是原告还是高权明均没有提出异议，说明涉案房屋登记在刘某名下是正确的。商品房买卖办理往前登记手续时，原则上要求本人签字，如果本人不能到场，需要代理人代办的，双方必须有书面委托代理书，假设高权明委托刘某代其行使职权，那么，高权明与刘某之间应当签订书面授权委托，而且网签合同上应当是高权明的名字，注明刘某代签，而以刘某个人名义在房管部门网签的三套商品房，并没有高权明与刘某之间的授权委托书，说明该三套房屋的实际所有权人是刘某，而不是高权明。故被告刘某网签的商品房买卖合同是一份合法有效的合同，自签订之日即具有法律效力，所以，被告刘某是涉案房屋的权利人，临河区法院查封拍卖涉案房屋合法正确，要求驳回原告诉讼请求。 经审理查明，2016年6月15日，本院就曲某与刘某、鲁某民间借贷纠纷案件作出（2016）内0802财保228号民事裁定书，裁定查封位于杭锦后旗陕坝镇瑞丰芳泽园小区6号楼1单元602室（合同编号：2013-0004041）房屋一套。同年10月20日，本院就该案作出（2016）内0802民初4694号民事判决书，判决刘某、鲁某返还曲某借款本金100000元及利息。该判决书发生法律效力后，曲某申请执行。执行中，本院于2018年8月16日作出（2017）内0802执1297号执行裁定书，裁定拍卖位于杭锦后旗陕坝镇瑞丰芳泽园小区6号楼1单元602室（合同编号：2013-0004041）房屋一套。 另查明，瑞丰地产公司开发建设杭锦后旗瑞丰芳泽园小区，何某任该小区项目部经理。2016年3月13日何某以瑞丰地产公司瑞丰芳泽园项目部（以下简称芳泽园项目部）的名义以位于该小区的三套房屋（6号楼1单元302室、602室、A-4-601室）作抵押，向高权明借款50万元。当时被告刘某系高权明的司机，应高权明的要求，瑞丰地产公司就抵押物与刘某签订了三份网签《商品房买卖合同》。2018年8月7日何某在杭锦后旗房管局向高权明的女儿高妮偿还了借款，高妮、刘某、鲁某将三份网签《商品房买卖合同》及刘某、鲁某书写的退房申请交给杭锦后旗房管局，准备解除三份网签《商品房买卖合同》，结果发现案涉房屋6号楼1单元602室已被本院作出的（2016）内0802财保228号民事裁定所查封。故瑞丰地产公司向本院提出执行异议，2018年11月26日本院作出（2018）内0802执异282号执行裁定：驳回瑞丰地产公司的异议请求。2018年12月10日瑞丰地产公司提起本案诉讼。 本院认为，原告瑞丰地产公司向案外人高权明借款，并应高权明要求出于担保之目的，由原告瑞丰地产公司与被告刘某就杭锦后旗陕坝镇瑞丰芳泽园6号楼1单元602室签订了网签商品房买卖合同，该商品房买卖合同是为了解决高权明与原告瑞丰地产公司之间的民间借贷法律关系而签订，原告瑞丰地产公司与被告刘某签订商品房买卖合同的目的，并不是真正要将涉案房屋转让给被告刘某，而是为了促使原告瑞丰地产公司给债权人高权明履行债务，实为对双方之间借贷关系的担保，该行为名为商品房买卖实为担保，双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示，因此双方签订的商品房买卖合同无效，无效的行为自始无效，也无需解除，因此对原告确认商品房买卖合同已经解除的请求不予考虑。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。本案原告瑞丰地产公司已经向债权人高权明清偿了借款，双方债权债务归于消灭，故为担保债权而订立的商品房买卖合同已无需履行，涉案房屋所有权仍属原告瑞丰地产公司所有，被告刘某、鲁某并未取得涉案房屋的所有权，该公司对涉案房产享有排除人民法院强制执行的民事权益，应当停止执行涉案房屋。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下： 一、停止执行位于杭锦后旗陕坝镇瑞丰芳泽园小区6号楼1单元602室的房屋（合同编号：2013-0004041）； 二、确认位于杭锦后旗陕坝镇瑞丰芳泽园小区6号楼1单元602室的房屋属于原告巴彦淖尔市瑞丰房地产开发有限责任公司所有； 三、驳回原告的其它诉讼请求。 案件受理费4926元，由原告瑞丰地产公司负担4826元，由被告曲某负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  王 霞 人民陪审员  王海峰 人民陪审员  杨丽霞 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  徐嘉敏 附:本判决适用的法律条款 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。