辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终2608号上诉人（原审被告）：李志新，男，1967年3月24日出生，汉族，个体，户籍所在地朝阳市双塔区。被上诉人（原审原告）：周鹏韬，男，1977年5月28日出生，汉族，个体，住辽宁省鞍山市铁西区。上诉人李志新因与被上诉人周鹏韬房屋租赁合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2019）辽1302民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人李志新到庭参加诉讼，被上诉人周鹏韬经本院传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志新上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原判，查清事实依法改判或发回重审；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在十二个月的房屋租赁合同关系，并且判决上诉人返还被上诉人1,500元租金是错误的。首先上诉人与被上诉人之间的房屋口头租金合同时间是六个月，租期2018年4月30日至2018年10月30日。其次，上诉人与被上诉人口头约定半年租金为9,000元。被上诉人于2018年4月29日微信转账方式给上诉人9,000元。第三，被上诉人七月初被房主收回租房一事不是事实。最后，一审时因上诉人不知道被上诉人起诉上诉人，导致上诉人没有参加一审诉讼并提交证据，双塔区人民法院缺席审理并判决，没有查明事实。周鹏韬未到庭，未作答辩。周鹏韬向一审法院起诉请求：1、要求解除原、被告于2018年5月1日签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告返还原告所付房租8,500元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年被告称其有位于朝阳市双塔区门市房一处出租，于是原、被告于2017年5月1日签订了一份房屋租赁合同，原告在被告处承租了该房西面门房，租赁期限为一年，约定年租金为1.5万元，每年续签合同。上述房屋租赁合同签订后，原告将2017年5月1日至2018年4月30日期间的1.5万元房屋租金交付给被告李志新，并给付了被告1,000元的押金，被告为原告出具了一份总计收款金额为1.6万元的收条。上述房屋租赁合同到期前，原、被告达成口头协议，原告继续租赁被告的上述房屋，租期仍为一年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止。2018年7月初原告正在营业时，真正的房主王平称该房属其所有要求腾房，原告以被告诈骗为由向公安机关报案，公安机关认为此事应先通过民事途径解决。为维护原告的合法权益，故诉至法院。一审法院认定事实：案外人王平系位于朝阳市双塔区房屋的所有权人，十余年间其一直将上述房屋租赁给被告李志新，双方约定租赁期间被告李志新未经房屋所有权人王平允许，不得转租。2017年5月1日至2018年4月30日期间被告李志新将其在案外人王平处租赁的上述房屋中的西面门房转租给了原告周鹏韬，双方约定年租金为1.5万元，押金为1,000元。原告周鹏韬于2017年5月1日给付了被告李志新2017年5月1日至2018年4月30日期间的房屋租金1.5万元和押金1,000元，被告李志新为原告出具了一份内容为：“今收到租房款壹万陆仟元整（押金壹仟元）。2017年5月1日，收款人：李志新”的收条。原、被告双方达成的上述租赁合同到期前，原、被告口头达成协议，原告周鹏韬继续租赁上述房屋，租赁期限仍为一年，即2018年5月1日起至2019年4月30日止，年租金仍为1.5万元。原、被告双方达成上述口头协议后，原告周鹏韬以微信转账的方式给付了被告李志新2018年5月1日至2019年4月30日期间的房屋租金9,000元。原告周鹏韬在起诉书中称案外人王平于2018年7月初在其处将出租房屋收回，但在庭审过程中称经其与案外人王平协商，其是于2018年12月初从上述房屋内搬出的。案外人王平在其起诉被告李志新要求其给付租金的案件中自述针对本案中的涉案房屋其是于2018年7月初从原告周鹏韬和案外人张素珍处收回的。原告周鹏韬在本案审理过程中将要求被告李志新返还的房屋租金的金额从15,000元变更为8,500元，并称其要求被告李志新返还剩余房屋租金的期间为2018年10月末至2019年4月末。现原告周鹏韬以被告李志新应返还其8,500元房屋租金为由诉至本院。原告周鹏韬针对其诉讼请求依法向本院提供了被告李志新于2017年5月1日为其出具的收条、证人张某的证言、微信转账记录截屏照片等证据材料予以证明，被告李志新经公告传唤后，未到庭参加诉讼。本院根据原告周鹏韬所提供的上述证据材料和本院依法调取的被告李志新的电话号码使用记录以及案外人王平在（2019）辽1302民初134号案件民事审判笔录中的陈述和原告周鹏韬的庭审陈述认定上述事实。一审法院认为，虽然本案中的涉案房屋并非被告李志新所有，但原、被告双方口头达成的房屋租赁合同合法有效。被告李志新出租给原告周鹏韬使用的房屋系其在案外人王平处租赁，其未经房屋所有权人王平同意转租，王平有权解除合同并收回自有房屋，因此造成原告周鹏韬搬离租赁房屋，被告李志新违反了原、被告双方口头达成的房屋租赁合同的约定，在承租期间不能向原告提供租赁房屋，该违约行为致使合同目的不能实现，故原告有权解除其与被告李志新口头达成的房屋租赁协议，但因双方未签订书面的租赁合同，且现已经超出了双方达成的口头租赁协议约定的租赁期间，已无解除之必要。关于原告周鹏韬给付被告李志新2018年5月1日至2019年4月30日租赁期间房屋租金金额的问题，经本院依法调查，原告周鹏韬庭审中提供的微信转账记录中所显示的被告李志新的微信绑定的手机号码确实登记在被告李志新名下，能够认定原告周鹏韬确实于2018年4月29日以微信转账的方式给付了被告李志新9,000元的房屋租金。虽然原告周鹏韬在庭审中提供了证人张某的证言用以证明其所雇佣的员工张某于2018年4月23日或24日代其从经营款中给付了被告李志新4,000元的房屋租金，但因证人张某未能提供出被告李志新为其出具的收条用以证明付款事实的存在，原告周鹏韬仅凭一份证人证言不能证明上述房屋租金给付事实的存在，本院对此事实不予认定。虽然原告周鹏韬称被告李志新还曾向其借款3,000元，且其曾与被告李志新协商用该3,000元借款抵顶其拖欠被告李志新的房屋租金，但因原告周鹏韬未对其此项陈述向本院提供证据予以证明，本院对此不予确认。据此，根据本案现在证据，只能认定原告周鹏韬给付被告李志新2018年5月1日至2019年4月30日期间的房屋租金金额为9,000元。关于原告周鹏韬与被告李志新口头达成2018年5月1日至2019年4月30日期间的房屋租赁合同实际履行期限问题，案外人王平在其起诉被告李志新要求被告李志新给付其房屋租金的案件审理过程中称其是于2018年7月初从原告周鹏韬和案外人张素珍处收回的其出租给被告李志新的房屋，而原告周鹏韬和案外人张素珍在起诉状中也陈述案外人王平是于2018年7月初将被告李志新出租给其的房屋予以收回，能够认定案外人王平确实是于2018年7月初将原告周鹏韬从被告李志新处租赁的房屋予以收回，原告周鹏韬与被告李志新租赁合同的履行期间为2018年5月1日至2018年6月30日。虽然原告周鹏韬在本案庭审过程中称经其与案外人王平协商，其是于2018年12月初从上述租赁房屋内搬出的，即使原告周鹏韬确实是于2018年12月份从案外人王平所有的房屋内搬出的，也属于其于2018年7月1日之后与案外人王平形成了新的房屋租赁合同，与其要求被告李志新返还合同未履行期间的房屋租金无关。《中国人民共和国合同法》第九十条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，根据上述规定，原告周鹏韬有权要求被告李志新返还其合同未履行期间（2018年7月1日至2019年4月30日）的剩余房屋租金，但原告周鹏韬只要求被告李志新返还其2018年10月末至2019年4月末半年的房屋租金系对其自身权利的处分，其此种处分行为不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，本院予以准许。因原、被告口头达成的租赁合同约定全年房屋租金为15,000元，故半年的房屋租金认确定为7,500元。因根据本案现有证据只能认定原告周鹏韬只给付了被告李志新9,000元的房屋租金，故被告李志新应返还原告周鹏韬的租金金额为1,500元，原告周鹏韬主张的合理部分，本院予以支持。综上所述，原告周鹏韬要求被告李志新返还其剩余期间的房屋租金的诉讼请求的合理部分，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：被告李志新于本判决生效后五日内返还原告周鹏韬房屋租金人民币1,500元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元（原告周鹏韬预交），由原告周鹏韬负担17.60元，由被告李志新负担158.40元，公告费260元（原告周鹏韬交纳），由被告李志新负担。本院二审期间，上诉人李志新与被上诉人周鹏韬均未提交新的证据。本院经审理对一审法院认定的事实给予确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中上诉人李志新尽管提出上诉人与被上诉人之间的房屋口头租金合同时间是六个月，租期2018年4月30日至2018年10月30日。双方口头约定半年租金为9,000元。被上诉人七月初被房主王平收回租用房屋不是事实，同时提出一审未参加庭审系因有病等事实主张仅有其本人陈述并未提供其他证据相佐证，现有证据其主张的事实不能成立，上诉人李志新应承担举证不能的法律后果。故上诉人李志新请求撤销一审判决，依法改判的诉讼请求本院亦不能支持。综上所述，李志新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李志新负担。本判决为终审判决。审判长  郭兴利审判员  路 飞审判员  袁 源二〇一九年十一月二十六日书记员  张 雷