广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20409号上诉人（原审原告）：广州市环境保护科学研究院，住所地广东省广州市天河区南一路24号。法定代表人：吴友明。委托诉讼代理人：陈广鹏，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林生龙，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐文富，男，汉族，1984年4月4日出生，住广东省梅州市丰顺县。委托诉讼代理人：吴善鹏，广东方普律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉杰，广东方普律师事务所实习律师。原审第三人：广州绿田野生态教育中心，住所地广东省广州市白云区龙归镇南岭村。法定代表人：吴春龙。委托诉讼代理人：卢卫国，广东国政律师事务所律师。上诉人广州市环境保护科学研究院因与被上诉人徐文富以及原审第三人广州绿田野生态教育中心物权保护合同一案，上诉人不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初20812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。上诉人广州市环境保护科学研究院的诉讼请求：1.撤销原审判决，发回重审，或者查清事实后改判；2.改判确认被上诉人与第三人于2014年4月28日签订的《房屋与场地租赁合同》、于2014年4月29日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》、于2015年1月20日签订的《补充协议》以及于2018年1月28日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》损害上诉人作为权利人的合法利益。3.改判被上诉人立即腾退及向上诉人返还位于广州市白云区龙归镇南岭村南岭西路环村西街99号房屋及周边空地（按照前述租赁合同文件，被上诉人承租的房屋与场地总占地面积为2821平方米，以下简称涉案物业）。4.改判被上诉人支付自起诉之日起至实际腾退及返还涉案物业之日止的占有使用费（根据广州岭南资产评估与土地房地产估价有限公司于2019年4月24日出具的岭评（2019）034号《资产评估报告》，按每月人民币106,600元计付）。本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人与第三人签订涉案租赁合同系基于上诉人的委托存在严重错误。事实上，《证明》的内容应理解为上诉人同意委托特定的对象主体即限于第三人自行经营管理与开发，但必然是不包含转委托、出租、转租、分包等行为，并且其出具用途明显不是用于被上诉人与第三人签订租赁合同文件。一审法院根据被上诉人和第三人提交的《证明》（落款为上诉人旧名称广州市环境保护科学研究所，并非上诉人现名称，日期为2007年8月16日）作为主要证据，认定被上诉人与第三人签订涉案租赁合同系基于上诉人的委托，存在严重错误。上诉人于2007年4月5日与案外人郑武个人签订《广州绿田野生态教育中心目标经营管理协议》（以下简称《目标经营管理协议》），而被上诉人和第三人提交的《证明》的落款时间为2007年8月16日，在《目标经营管理协议》的时间之后。《证明》的内容“我所已委托广州绿田野生态教育中心全权经营管理与开发”，该句表述的背景情况应为2007年4月5日签订的《目标经营管理协议》第二条约定，即郑武个人有权在工商行政管理部门核准的第三人经营范围内独立自主合法开展经营活动（注：第三人《营业执照》载明的经营范围仅为“教育”，并不包括“房屋租赁”）。鉴于此，该句表述含义仅应理解为上诉人同意委托特定的对象主体即限于第三人自行经营管理与开发，但必然是不包含转委托、出租、转租、分包等行为。郑武个人或第三人仅可自用，均无权将涉案物业对外出租。被上诉人与第三人于2014年4月28日签订的《房屋与场地租赁合同》、于2014年4月29日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》、于2015年1月20日签订的《补充协议》以及于2018年1月28日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》，签订时间距离《证明》出具时间2007年8月16日至少已超过六年之久。《证明》落款名称为“广州市环境保护科学研究所”，而上诉人早于2007年11月份进行更名，故《证明》的出具用途显然不是用于被上诉人与第三人签订租赁合同文件。被上诉人和第三人明知上述《证明》并非作为其签订租赁合同文件的依据材料，却在2014年签订合同时故意避开上诉人，其主观上存在明显的过错，一审法院认定被上诉人与第三人签订涉案租赁合同系基于上诉人的委托存在严重错误。二、广州仲裁委员会的仲裁程序严重违反法定程序，并对《证明》的内容存在片面的、错误的理解，《裁决书》依法不应当作为涉案租赁合同效力认定的依据。一审法院未对上诉人诉讼请求和《裁决书》进行实质性审查，径自认定涉案租赁合同合法有效是存在严重错误的。广州仲裁委员会（以下简称“广州仲裁委”）于2019年3月27日立案受理被上诉人对上诉人、第三人房屋租赁合同纠纷的仲裁申请，鉴于上诉人与被上诉人之间未签署过合同文件，更没有达成过任何形式的仲裁协议或条款，上诉人作为第二被申请人在收到广州仲裁委送达的《仲裁通知书》后即依法在答辩期限内提出仲裁管辖权异议，请求广州仲裁委依法决定对被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同纠纷没有管辖权，驳回被上诉人针对上诉人提出的全部仲裁申请。广州仲裁委随即决定中止仲裁程序。被上诉人获悉上诉人提出仲裁管辖权异议后知难而退，向广州仲裁委撤回对上诉人的全部仲裁申请。随后广州仲裁委在极短的时间内由独任仲裁员作出裁决，裁决事项系完全基于非产权人的被上诉人和第三人在庭审中的擅自合意确认，根本没有顾及产权人即上诉人的感受和意见。在仲裁过程中，被上诉人和第三人均提交了《证明》作为主要证据，广州仲裁委未依法向作为产权人的上诉人征询核实《证明》的真实性、合法性和关联性，没有尽到基本的审查职责。上诉人为依法维权提起本案诉讼，于2019年5月9日在一审法院办理完成立案手续后于次日向广州仲裁委提交《关于中止仲裁审理的紧急申请书》以及本案的立案受理材料，该等资料被广州仲裁委无理由地退回。上诉人由此才得知广州仲裁委已经在无视仲裁裁决结果可能对产权人即上诉人合法权益造成重大损害的情况下，执意作出仲裁裁决，该等裁决必将导致国有资产流失和社会公共利益受损。广州仲裁委的仲裁程序明显违反法定程序，并对《证明》的内容存在片面的、错误的理解。根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销”的规定，鉴于广州仲裁委的仲裁程序严重违反法定程序，对仲裁案件的关键证据《证明》内容存在错误理解，仲裁裁决结果违背社会公共利益，《裁决书》依法应予撤销。一审法院作为司法审判机关有权根据本案的基本事实作出独立的认定及判决，不应将《裁决书》作为认定租赁合同效力的必然依据。另外需要强调的是，《裁决书》仅基于被上诉人和第三人在庭审中的擅自合意确认而裁决协议文件有效，而对于被上诉人提出的“继续履行《租赁合同》剩余十五年租期的责任和义务”这一核心请求事项并未予以支持。一审法院围绕本案中上诉人作为物业权利人提出的各项诉讼请求，包括确认被上诉人与第三人签订租赁协议文件构成侵权、腾退及返还涉案物业、支付起诉后至腾退及返还前的占用使用费，理应给予实质性审查认定，不应受到《裁决书》的任何影响。一审法院未对《裁决书》进行实质性审查，径自据此认定涉案租赁合同合法有效是严重错误的。三、上诉人从未将涉案物业对外出租，没有与第三人签署过任何租赁合同文件，亦没有授权第三人对外出租或转租。被上诉人并非善意承租人，其自身存在严重过错。被上诉人与第三人擅自签订《房屋与场地租赁合同》及相关补充协议，均未取得上诉人作为产权人的事前同意或事后追认，上述租赁合同文件应属于无效合同。上诉人作为涉案物业所有权人以及占用土地使用权人（土地共用面积为8074.2平方米），对涉案物业依法享有占有、使用、收益、处分权利，涉案物业的租赁事宜必须由上诉人作为出租人主体或者经上诉人明确授权的主体对外签订租赁协议文件方为有效。事实上，上诉人从未将涉案物业对外出租，没有与第三人签署过任何租赁合同文件，亦没有授权第三人对外出租或转租。第三人在未征得上诉人同意的情况下，擅自与被上诉人签订长达20年的场地租赁协议，上诉人对该合同不予认可。此后上诉人多次要求第三人通知被上诉人暂停幼儿园建设工作并采取相关整治措施，终止相关租赁合同。被上诉人在明知上诉人为产权人的情况下，故意避开上诉人，从未与上诉人直接联系、对接并征询对涉案物业出租的意见，被上诉人并不是善意的承租人，其自身存在着严重过错。上诉人对被上诉人承租涉案物业以及办理幼儿园设立手续从未表达过同意的意思表示，亦未向被上诉人收取过任何租金。被上诉人与第三人擅自签订《房屋与场地租赁合同》及相关补充协议，均未取得上诉人作为产权人的事前同意或事后追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，上述租赁合同文件均应属无效合同。四、上诉人是广州市生态环境局直属事业单位，涉案物业既属于事业单位国有资产，同时也属于社会公共科研教育资源，被上诉人和第三人擅自签订《房屋与场地租赁合同》及相关补充协议的行为明显违反事业单位国有资产管理相关规定，严重损害了国家利益和社会公共利益，上述租赁合同文件同样应属于无效合同。上诉人是广州市生态环境局（原广州市环境保护局）直属事业单位，涉案物业的房屋所有权性质为国有，土地使用权性质为国有土地使用权，房屋用途为科研，土地用途为科研教育，因此涉案物业既属于事业单位国有资产，同时也属于社会公共科研教育资源。根据《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十一条“事业单位利用国有资产对外投资、出租、出借和担保等应当进行必要的可行性论证，并提出申请，经主管部门审核同意后，报同级财政部门审批。法律、行政法规另有规定的，依照其规定”、第三十八条“事业单位有下列情形之一的，应当对相关国有资产进行评估：……（五）整体或者部分资产租赁给非国有单位”；《国有资产评估管理办法施行细则》第八条“《办法》第四条规定可以进行资产评估，是指发生该条款所说的情形时，根据实际情况可以对资产进行评估或者不评估。但属于以下行为必须进行资产评估:（一）企业整体资产的租赁；（二）国有资产租赁给外商或非国营单位；（三）国家行政事业单位占有的非经营性资产转为经营性资产；（四）国有资产管理行政主管部门认为应当评估的其他情形”的规定，被上诉人与第三人擅自订立《房屋与场地租赁合同》及相关补充协议约定涉案物业租赁事宜，并未依法经过必要的可行性论证、主管部门审核同意、同级财政部门审批、委托具有资产评估资质的评估机构进行资产评估等法定的程序。此外，《租赁合同》及相关补充协议约定的租金标准也远低于具有资产评估资质的评估机构评估出具的租金标准。2018年5月以来，广州市财政局、广州市生态环境局、中共广州市生态环境局党组均明确要求广州市市属行政事业单位国有资产出租进行整改，落实中央巡视组的反馈意见及整改要求，确保资产违规问题不折不扣整改到位，避免国有资产流失。被上诉人和第三人擅自签订《房屋与场地租赁合同》及相关补充协议的行为明显违反事业单位国有资产管理相关规定，严重损害了国家利益和社会公共利益，以及上诉人的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，《房屋与场地租赁合同》及相关补充协议亦应当认定为无效合同。五、本案案由是物权保护纠纷，上诉人并非涉案租赁合同的权利义务主体，涉案租赁合同的效力认定不影响被上诉人与第三人的行为已经构成侵权的事实。被上诉人应当停止妨害物权的行为，立即腾退及向上诉人返还涉案物业并支付占有使用费。如前所述，上述租赁合同文件均应属于无效合同。本案案由是物权保护纠纷，主要依据《中华人民共和国物权法》及相关解释的规定，体现的是上诉人作为所有人对涉案物业的物权支配，进而排除他人侵害的权利，上诉人作为所有人可就涉案物业对任何人主张权利，该权利的本质是绝对权、对世权。被上诉人与第三人仲裁案件案由是房屋租赁合同纠纷，主要依据《中华人民共和国合同法》及相关解释的规定，体现的被上诉人与第三人作为特定主体之间请求为特定行为的权利，基于合同相对性原则，涉案租赁合同的权利义务仅限于被上诉人与第三人，该权利的本质是相对权、对人权。根据《中华人民共和国物权法》确定的合同效力与物权效力相区分的原则，上诉人并非涉案租赁合同的权利义务主体，从未通过第三人向被上诉人收取任何租金，上诉人与被上诉人之间不构成事实的租赁合同关系，被上诉人无权就其与第三人签订的《租赁合同》及补充协议为上诉人设置义务及责任，涉案租赁合同效力认定也不影响被上诉人与第三人的行为已经对上诉人构成妨害物权的事实。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益”、第十五条“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用”、《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，被上诉人与第三人擅自订立《租赁合同》及相关补充协议的行为构成侵权，严重损害了上诉人作为权利人的合法利益。被上诉人应当停止妨害物权的行为，立即腾退及向上诉人返还涉案物业，同时上诉人有权要求被上诉人支付自起诉之日起至实际腾退及返还涉案物业之日止的占有使用费。根据上诉人委托的广州岭南资产评估与土地房地产估价有限公司于2019年4月24日出具的岭评（2019）034号《资产评估报告》，涉案物业月租金评估值为人民币106,600元，上诉人有权按该标准向被上诉人主张占有使用费。综上所述，一审法院认定被上诉人与第三人签订涉案租赁合同系基于上诉人的委托属于事实认定错误，其在未对上诉人各项诉讼请求和《裁决书》进行实质性审查和认定的情况下，径自根据《裁决书》认定涉案租赁合同合法有效是严重错误的。上诉人请求贵院依据事实与法律依法发回重审或予以改判，有效维护上诉人的合法权益为盼。被上诉人徐文富辩称，（一）案涉合同及其补充协议合法有效，系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定。在徐文富与原审第三人签订案涉合同及协议时，上诉人已经委托原审第三人全权经营案涉物业的管理与开发，并出示相应证明。上诉人主张的《事业单位国有资产管理暂行办法》及广州市财政部门鬼放行文件并非法律、行政法规的强制性规定。且案涉合同及其补充协议已经中国广州仲裁委员会裁决作出的（2019）穗仲案字第3868号生效裁决确认均合法有效。（二）徐文富有权合法占有涉案物业，不存在任何侵权行为，上诉人的诉请于法无据。结合原审第三人提供第四组证据《证明》原件，可知上诉人在2007年已委托第三人全权对涉案物业进行经营管理与开发，第三人作为上诉人的代理人，其与徐文富缔结租赁关系所产生的法律效果归属于上诉人，因此，徐文富有权占有使用涉案物业，上诉人以所有权来对抗徐文富合法取得租赁权，显然不应得到法律上支持。上诉人不得以其与郑武所签订的《内部经营协议》主张租赁合同无效，也不得以此为由对抗徐文富合法取得租赁权。首先，上诉人出具《证明》，明确载明授权主体为第三人广州绿田野生态教育中心，而非郑武本人。第二，郑武在签订涉案租赁合同时，其是第三人的法定代表人，而非个人身份。第三，无论上诉人与郑武所签订的《内部经营协议》是否真实，与本案不具有关联性，上诉人也不能以郑武超越《内部经营协议》的权限为由，主张第三人与上诉人所签订的租赁合同是无效的。第四，徐文富是依据第三人提供的《证明》的代理的权利外观，与第三人签订租赁合同，而上诉人以郑武违反《内部经营协议》约定主张租赁合同无效，显然不能以此为由对抗徐文富合法取得租赁权。众所周知，徐文富在租赁场地办理幼儿园开办的手续，须向各政府提交租赁物产权证原件，而产权证原件是由产权人保管。根据徐文富在原审中提供的第2、3、4组上诉人与第三人的审批流程电脑记录截图，证实上诉人是知悉涉案租赁合同，也知悉徐文富承租涉案物业，并协助配合办理徐文富中办幼儿园相关手续。又根据第三人提供证据六《房地产权证》，该房地产权证载明“与原件相符、仅用于徐文富办理LTY2014002、LTY2014003号两合同中相关经营许可证照使用，再复印无效，2018年9月3日”字样，并在字样上加盖上诉人公章；上诉人的前述行为也可表明徐文富租赁的事实得到上诉人的事后追认。第三人是有权代理行为，所签订的租赁合同是有效的。第三人提供上诉人所出具的《证明》，证实第三人是有权代理。另外，上诉人知悉徐文富占有、使用涉案物业后长达五年从未提出过异议，且在徐文富办理幼儿园办学手续过程中多次出具权属证书给徐文富使用，已构成对徐文富租赁涉案物业事实的事后追认，徐文富有权占有使用涉案物业。退一步来讲，不论上诉人与第三人的代理关系是否有问题，徐文富基于第三人的表见代理行为仍构成对涉案物业的有权占有。首先，在签订涉案租赁合同前，第三人出示涉案《证明》，向徐文富表明其系以上诉人义名而为出租的行为，即第三人为上诉人的利益而受托进行出租。其次，徐文富在承租前查悉涉案物业此前一直是由第三人向社会公众进行出租的，第三人的定编门牌号与涉案物业地址一致，涉案《证明》形成了第三人拥有代理权的表征，致使徐文富产生了充分的信赖，并有理由相信第三人具有出租涉案物业的代理权。再次，徐文富在签订涉案租赁合同及补充协议时系善意、无过失的，无证据证明徐文富存在恶意与过失。最后，涉案合同及其补充协议系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效的。（三）上诉人知悉并同意徐文富承租案涉物业，且为徐文富使用案涉物业提供协助。首先，第三人广州绿田野教育中心作为上诉人广州市环境保护科学研究院独资注册的所属企业。上诉人通过人事任命、经济考核等方式直接管理第三人(上诉人的副院长吴春龙兼任第三人的法定代表人)，上诉人履行着对第三人的企业监管职责，监督管理第三人的企业运行、资产处置等事项，对于案涉合同及补充协议的签订是应知明知的。其次，案涉物业系上诉人占有、使用的国有资产，上诉人作为事业单位，依据《事业单位国有资产管理暂行办法》第八条“事业单位负责对本单位占有、使用的国有资产实施具体管理。其主要职责是：……(二)负责本单位资产购置、验收入库、维护保管等日常管理，负责本单位资产的账卡管理、清查登记、统计报告及日常监督检查工作”的规定，上诉人负责对案涉物业进行维护保管等日常管理及监督检查。徐文富自2014年接收使用案涉物业，至2019年已达五年之久，期间徐文富逐步将案涉物业改造为现代化的幼儿园，案涉物业在建筑样貌、功能用途、内部装潢、设施配备等方面均与徐文富接收前截然不同。上诉人作为案涉物业的日常管理机构，应然知悉徐文富在使用案涉物业，且在长达五年的时间内未提出异议。最后，根据前述，徐文富在租赁场地办理幼儿园开办手续时，上诉人多次为徐文富提供协助，上诉人是知悉并同意徐文富承租案涉物业。(四)徐文富的租赁行为不存在过错，所签订的租赁合同没有损害上诉人的合法权益，更未损害国家和社会利益。1、在签订涉案租赁合同及补充协议前，第三人向徐文富出示涉案《证明》，表明第三人具有代理上诉人(权属人)出租行为的权利外观，徐文富因此而产生合理的信赖。2、徐文富在洽谈租赁事宜前，查悉到第三人一直经营涉案物业的出租事宜，且第三人的定编门牌号与涉案物业系一致的。基于对《证明》这一权利外观产生的合理信赖，及对权利外观事实的充分收集，徐文富在实施租赁行为时已尽到审慎义务，系善意无过失的，徐文富不存在过错。3、涉案物业的产权一直在上诉人名下，徐文富承租后，改变了租赁场地破败不堪、经营惨淡的局面。根据上诉人提供第7组证据涉案物业现状照片，可知，通过徐文富几千万的投资建设重新装修后，整个租赁物业面貌一新，确保涉案国有资产的增值保值。4、第三人是上诉人全资出资设立的企业，上诉人是无偿提供涉案租赁给第三人经营管理及开发，而第三人通过租赁方式盘活了资产，并且徐文富以高于市场价格20％的价格承租，截止目前为止，徐文富已向第三人依约缴纳大约八百万的租金，第三人每年有高额的租金收入，不论上诉人与第三人内部是否有直接租金分配的约定，而第三人是上诉人全资出资设立企业，上诉人作为股东有直接或间接享有第三人的资产价值及股权增值的权益。因此，涉案物业的租赁不仅不会损害上诉人作为权利人合法权益，而且还会让上诉人直接受益，并确保涉案国有资产的增值保值。综上所述，案涉合同及其补充协议均合法有效，徐文富有权占有及使用案涉物业，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的全部诉讼请求。原审第三人广州绿田野生态教育中心述称，不同意上诉人意见，一审的判决准确，应维持。原审第三人是上诉人全资的二级单位，但涉案房屋1996年一直由原审第三人进行使用管理收益，与上诉人利益上无关，上诉人未对原审第三人使用的20多年里有所收益，因此上诉人说受到损害并无依据，原审第三人整个涉案房屋收益管理过程中遵守法律法规和上诉人内部的规定，在上诉人将10年的经营权发包给政务经营期间也严格按照双方签订的管理协议以及内部的规章制度，所以不同意上诉人陈述，请求依法驳回。广州市环境保护科学研究院向一审法院起诉请求:一、判决确认徐国富与原审第三人于2014年4月28日签订的《房屋与场地租赁合同》、于2014年4月29日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》、于2015年1月20日签订的《补充协议》以及于2018年1月28日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》损害广州市环境保护科学研究院作为权利人房屋所有权、土地使用权的合法权益；二、判令徐国富立即腾退及向广州市环境保护科学研究院返还位于广州市白云区龙归镇南岭村南岭西路环村西街99号房屋及周边空地（按照前述租赁合同文件，徐国富承租的房屋与场地总占地面积2821平方米。）；三、判令徐国富支付自起诉之日起至实际腾退及返还涉案物业之日止的占有使用费（按每月人民币106600元计付）；四、本案的诉讼费用由徐国富承担。一审法院经审理查明：原审第三人是广州市环境保护科学研究院独资注册成立的直属企业。1996年11月25日，广州市环境保护科学研究院与广州市白云区龙归镇人民政府签订《征地协议书》，将位于南岭村土地征用用于建设原审第三人。1997年8月26日，广州市公安局白云区分局龙归镇派出所将原审第三人的门牌编号为南岭村南岭西路环村西街99号。原审第三人于1998年7月15日成立，经营范围为职业技能培训（不包括需要取得许可审批方可经营的职业技能培训项目）；环保技术推广服务；环保技术开发服务；环保技术咨询、交流服务；物业管理。2005年12月16日，郑武被广州市环境保护科学研究院任命为原审第三人的法定代表人。2007年4月5日，广州市环境保护科学研究院与原审第三人的法定代表人郑武签订《广州绿田野生态教育中心目标经营管理协议》，约定广州市环境保护科学研究院将原审第三人及其所占用的所有场地交给郑武进行独立经营与管理。经营管理期为10年，以双方签字盖章生效之日起计。经营管理期间，原审第三人在经济上独立核算，承担人员工资以及运作等一切与原审第三人有关的费用，自负盈亏，其享有的权益，全部归郑武所有。郑武向广州市环境保护科学研究院交付10万元作为履约保证金并于每年向广州市环境保护科学研究院支付经营管理费30万元。2007年8月16日，广州市环境保护科学研究院向原审第三人出具证明一份，证明内容为：广州绿田野生态教育中心是我所独资注册的直属企业，地址为广州市白云区龙归镇南岭村南岭西路环村西街99号，该地产属于我所所有，我所已委托广州绿田野生态教育中心全权经营管理与开发。2008年6月4日，广东省人民政府根据广州市环境保护科学研究院的申请，为广州市环境保护科学研究院颁发房地产权证。广州市环境保护科学研究院是位于广州市白云区龙归镇南岭村南岭西路环村西街99号房地产权的权属人，房屋建筑面积3135.91平方米，土地共用面积8074.2平方米，房屋所有权及土地使用权性质均为国有。2014年4月28日，徐国富与原审第三人签订《房屋与场地租赁合同》，合同约定原审第三人将其所属的广州绿田野生态教育中心大院内的综合大楼及四周空地（总占地面积2821平方米，以下简称：涉案物业）全部出租给徐国富开办幼儿园使用。租赁期限20年，从2014年5月1日至2034年4月30日止。从2014年10月1日起开始计租，租金（含综合管理费）为不含税价，每月30000元整，每四年递增一次，每次递增8%。次日，双方签订《“房屋与场地租赁合同”补充协议》，将原租赁合同的租金修改为每月45000元。2014年5月8日，徐国富向原审第三人支付租金，原审第三人将涉案物业交与徐国富使用。2015年1月20日，原审第三人与徐国富再次签订《补充协议》（编号LTY2015001），协议对原租赁合同中的第十六条第16.2款所述的不可抗力作具体的解释。2018年1月28日，原审第三人与徐国富再次签订《“房屋与场地租赁合同”补充协议》，协议对涉案物业的租金再次进行调整。2019年3月27日，徐国富向中国广州仲裁委员会申请仲裁，要求确认徐国富与原审第三人于2014年4月28日签订的《房屋与场地租赁合同》、于2014年4月29日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》以及于2018年1月28日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》均合法有效。中国广州仲裁委员会于2019年5月6日作出了已经发生法律效力的（2019）穗仲案字第3868号裁决书，裁决确认徐国富与原审第三人于2014年4月28日签订的《房屋与场地租赁合同》、于2014年4月29日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》以及于2018年1月28日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》均合法有效。同时查明：徐国富为办理幼儿园相关事项的审批手续，曾通过原审第三人及郑武向广州市环境保护科学研究院申请借用涉案物业的房地产权证书使用，广州市环境保护科学研究院同意原审第三人的申请并在涉案物业的房地产权证书复印件上加盖“与原件相符，仅用于徐文富办理野田野幼儿园申领幼儿园办学许可手续使用，再复印无效”的印章及“广州市环境保护科学研究院”的公章予以确认。目前，徐国富依照租赁合同向原审第三人支付租金，徐国富正常使用涉案物业。2019年5月9日，广州市环境保护科学研究院以徐国富侵犯其合法权益为由，向一审法院提起诉讼，遂引起纠纷发生。以上事实，有营业执照、企业信用信息公示报告、关于建设绿田野生态环境教育中心的批复、征地协议书、广州绿田野生态教育中心编入南岭村南岭西路环村西街99号门牌的报告与批复、关于广州绿田野生态教育中心进行工商登记的请示、关于广州绿田野生态教育中心法定代表人的任免通知、广州绿田野生态教育中心目标经营管理协议、证明、关于我院机构名称变更及启用新印章的函、事业单位法人证书、组织机构代码证、房地产权证、房屋与场地租赁合同、“房屋与场地租赁合同”补充协议（2014年4月29日）、补充协议、租赁的房屋与场地及其设施和设备移交接收书、“房屋与场地租赁合同”补充协议（2018年1月28日）、裁决书、广州市环境保护科学研究院证件使用申请审批表、广州市环境保护科学研究院事项印章申请批准表、房地产权证复印件以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。广州市环境保护科学研究院是涉案物业的权属人，其对涉案物业依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2007年8月16日，广州市环境保护科学研究院出具证明一份，以证明广州市环境保护科学研究院将其名下位于广州市白云区龙归镇南岭村南岭西路环村西街99号房地产委托原审第三人全权经营管理与开发。广州市环境保护科学研究院的委托行为是广州市环境保护科学研究院对其权利的自由处分。广州市环境保护科学研究院委托原审第三人全权经营管理与开发涉案物业，原审第三人与徐国富签订了《房屋与场地租赁合同》、《“房屋与场地租赁合同”补充协议》（2014年4月29日）、《“房屋与场地租赁合同”补充协议》（2018年1月28日），约定原审第三人将广州绿田野生态教育中心大院内的综合大楼及四周空地（总占地面积2821平方米）出租给徐国富，徐国富向原审第三人支付租金。2019年5月6日，中国广州仲裁委员会作出的已经发生法律效力的（2019）穗仲案字第3868号裁决书确认徐国富与原审第三人于2014年4月28日签订的《房屋与场地租赁合同》、于2014年4月29日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》、于2018年1月28日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》均合法有效。徐国富与原审第三人于2015年1月20日签订的《补充协议》是对2014年4月28日签订的《房屋与场地租赁合同》中第十六条第16.2款“不可抗力”的解释说明并依附于《房屋与场地租赁合同》。《民法总则》第一百八十条第二款规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。故“不可抗力”应以《民法总则》的法律规定为准。徐国富依据上述有效合同向原审第三人支付租金并使用涉案物业并无不当。广州市环境保护科学研究院主张确认徐国富与原审第三人于2014年4月28日签订的《房屋与场地租赁合同》、于2014年4月29日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》、于2015年1月20日签订的《补充协议》以及于2018年1月28日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》损害广州市环境保护科学研究院作为权利人的房屋所有权、土地使用权的合法权益及主张徐国富立即腾退并返还涉案物业的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。徐国富已经按照合同的约定向原审第三人支付了相应的租金，其无须再次支付涉案物业的使用费。广州市环境保护科学研究院主张徐国富支付使用费（按每月人民币106600元计付）的诉讼请求，一审法院不予支持。至于原审第三人是否将收取的租金上交给广州市环境保护科学研究院，是广州市环境保护科学研究院与原审第三人之间的委托关系问题，本案不予调处。广州市环境保护科学研究院可通过法律途径另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回广州市环境保护科学研究院的全部诉讼请求。本案一审案件受理费81301元，由广州市环境保护科学研究院负担。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”根据广州市环境保护科学院（以下简称“市环科院”）的上诉意见，本案二审争议焦点在于：一、涉案租赁合同及相关协议的效力问题；二、徐文富和绿田野中心是否构成侵权并支付使用费的问题。关于第一个争议焦点的问题。首先，根据市环科院向绿田野中心出具的证明，以及从徐文富为办理幼儿园相关事项的审批手续时，市环科院在涉案物业的房地产权证书的复印件上盖章并明确载明该复印件仅为申领幼儿园办学许可手续使用的事实来看，市环科院将涉案地块委托给绿田野中心全权经营与开发，并对涉案物业由徐文富在租赁使用用于开办幼儿园的事实是知情并认可的。因此，市环科院以绿田野中心无权对外出租，故涉案合同及相关协议无效的理由明显与上述事实不符，本院对此不予采纳。其次，虽根据《事业单位国有资产管理暂行规定办法》规定，事业单位利用国有资产进行出租需要进行可行性论证、评估、审批等程序，该规定属于部门规章，且上述规定是对事业单位进行国有资产管理上的程序上的规定，并不属于影响合同效力判断的效力强制性规定，故市环科院以涉案租赁合同及相关协议明显违反事业单位国有资产管理相关规定为由认为应属无效合同的依据不足，本院亦不予采纳。最后，已发生法律效力的（2019）穗仲案字第3868号裁决书确认涉案租赁合同合法有效。市环科院上诉认为应依法撤销该裁决书既不符合撤销仲裁的相关程序，亦未提供相应证据，故本院对其该上诉意见亦不予采纳。综上分析，涉案租赁合同及相关协议并不存在合同无效的情形，故一审法院认定上述协议合法有效并无不当。市环科院上诉称上述协议无效既无事实依据亦无法律依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。首先，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”由此可见，市环科院请求徐文富返还涉案物业的前提应是徐文富物权占有涉案物业。但鉴于徐文富使用涉案物业和场地是基于合法有效的租赁关系，故其并不存在无权占有市环科院物权的行为，故市环科院上诉称徐文富的行为侵犯其物权构成侵权缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。其次，因徐文富使用涉案物业已向绿田野中心支付了相应的租金，故其无须再次支付涉案物业的使用费。一审法院判决驳回市环科院要求徐文富支付租金的诉请并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人市环科院的上诉理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81301元，由上诉人广州市环境保护科学院负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇一九年十一月二十二日书记员 何美婷吴嘉茵