湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初5715号 原告：常德市锦华物业服务有限公司，住所地常德市武陵区穿紫河街道办事处朝阳路社区育才路（锦华苑小区****）。 法定代表人：陈恩维，总经理。 委托诉讼代理人：毛宏权，湖南劲鸣律师事务所律师，特别授权代理。 被告：旷宇，男。 委托诉讼代理人：陈姣，系旷宇之妻，特别授权代理。 被告：陈姣，女。 原告常德市锦华物业服务有限公司（以下简称锦华物业公司）与被告旷宇、陈姣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦华物业公司的委托诉讼代理人毛宏权，被告旷宇的委托诉讼代理人陈姣，被告陈姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告旷宇、陈姣向锦华物业公司支付欠缴的18个月物业服务费3679元及违约金（以3679元为基数按月利率2％计算，自2019年2月1日起至清偿之日止）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。 旷宇、陈姣共同答辩称：1.原告及高尚名门小区开发商不负责任，原告进驻小区后没有履行职责，督促开发商对遗留问题进行整改，因为原告及开发商的不作为影响了业主的正常生活。2.购房合同约定的前期物业服务标准为二级，而锦华物业公司的资质当时是三级且今年6月已被吊销，不符合合同约定，用三级资质的物业充当二级资质的物业并按二级标准收费，涉嫌合同欺诈。3.高尚名门小区2017年10月26日才通过综合验收，2018年2月才进行竣工验收备案，即2018年2月才符合交房条件，物业费的收取应从2018年3月开始计算；我虽然在2016年4月拿了钥匙，但开发商和锦华物业公司当时说不算收房，等房子验收合格之后再办理真正的交房手续并收取物业费。4.我除了钥匙，商品房质量保证书及商品房使用说明书等文件一样都没有见到，至今都没有给我，不能算交房；我至今都没有接到入住通知，不应当交物业费。5.我在拿钥匙的时候预交了一年的物业费，因当时锦华物业公司承诺等房屋验收合格之后的次月开始计算物业费，所以在收据上没有写明起止日期，这笔预交费用应当抵扣2017年11月至2018年10月的物业费；2019年2月锦华物业公司正式退场，退场前我补足了2018年11月至2019年1月共计3个月的物业费，我已足额交纳房屋验收合格至锦华物业公司退场期间的物业费，不再欠付物业费。6.网友2018年7月6日在常德论坛投诉高尚名门小区问题一贴，武陵区区长热线7月10日回复称“1.高尚名门小区整体15栋住宅及地下车库A、B区，常德市房地产管理局于2017年10月26日下发了商品房屋交付使用证明书，物业公司从次月开始计收物业费，并没有违规收费”、“4.高尚名门小区从2017年11月开始计收物业费，还未满一年，待满一年后会将全年各类收入、支出进行公示”。这个回复对于高尚名门小区物业费交纳时间给了一个官方的定论。7.锦华物业公司此次起诉的对象都是在之前另行起诉开发商延期交房、延期办证的业主，锦华物业公司是在帮助开发商报复业主。8.物业与开发商是一体的。9.开发商延迟交房，我并没有过错，还是一个受害者，物业公司的损失应当由开发商承担。10.产生本案争议的根本原因是开发商的延期交房，锦华物业公司在明知不符合交房条件下，还忽悠我拿钥匙，构成欺诈。11.我家儿童房外墙渗水严重，整个房间墙纸已发霉，无法入住，多次向开发商和物业反馈此情况均未得到解决，要求锦华物业公司恢复我家儿童房原状并赔偿损失。 经审查，本院确认以下事实： 2014年5月22日，锦华物业公司通过招投标方式取得高尚名门前期物业服务资格，物业服务费中标价格带电梯1.6元/㎡。2015年4月25日，锦华物业公司与湖南省百隆房地产开发有限公司（以下简称百隆公司）签订《高尚名门前期物业服务合同》，约定由锦华物业公司对“高尚名门”小区实行专业化、一体化的前期物业服务；委托管理服务内容为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理等；合同期限自本合同签订之日起至本项目的业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止等；物业服务费实行“包干制”，由业主或物业使用权人按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅物业服务费：1.6元/月/平方米、商业物业服务费2.5元/月/平方米等；业主和物业使用人应自觉按时缴纳物业管理费、水电费等费用，不得拖欠，逾期未交纳欠费的从逾期之日起按每天千分之三计算交纳滞纳金；锦华物业公司有权对欠费超过6个月的业主进行公示通报等措施；对欠费期超过12个月的业主，可提起民事诉讼进行追缴等。 2015年12月7日，旷宇、陈姣与百隆公司签订《常德市商品房买卖合同》，旷宇、陈姣购买由百隆公司开发的高尚名门小区x幢xx楼xxxx号房屋，建筑面积127.86㎡，商品房买卖合同前期物业服务约定：服务企业名称常德市锦华物业服务有限公司，服务标准二级。2016年4月5日，旷宇、陈姣交纳第一年的物业管理费、二次供水加压电费、资料费等共计2707元。其后，旷宇、陈姣还交纳了2018年11月、12月及2019年1月的物业费。2018年12月21日，锦华物业公司在小区内张贴了《物业服务费催缴通知》，主要内容为“……现将部分业主欠缴物业费的情况公示如下，请在下列公示范围内的主业在2018年12月31日前来我公司高尚名门小区物业服务中心缴纳拖欠的物业服务费，我公司免收滞纳金。仍不缴纳的，我公司将通过法律途径追缴并计收滞纳金……”，并于同日向旷宇、陈姣邮寄了高尚名门小区物业费催缴通知单。旷宇、陈姣一直未予置否，锦华物业公司遂诉至本院，提出前列诉讼请求。 另查明，锦华物业公司于2019年1月31日已与高尚名门小区业主委员会解除物业服务关系。 以上事实有商品房买卖合同摘要及商品房买卖合同附件部分复印件、《中标通知书》、《前期物业服务合同》、《高尚名门业主（临时）管理规约》、钥匙发放登记表、业主入伙手续凭证、物业费收费收据、催缴物业费公示照片及中国邮政特快专递投递凭证（回单）等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，锦华物业公司在该期间为该小区业主提供物业服务及管理，旷宇、陈姣实际接受了锦华物业公司的服务，双方存在事实上的物业服务关系，旷宇、陈姣接受锦华物业公司服务的同时，应缴纳相应的物业管理服务费，该费用按照锦华物业公司与建设单位、旷宇、陈姣与百隆公司之间合同约定的物业管理服务费收取标准进行缴纳，故对锦华物业公司要求旷宇、陈姣支付欠缴物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于旷宇、陈姣辩称锦华物业公司资质的问题，因2018年国务院关于修改和废止部分行政法规的决定中已废止了《物业管理条例》及有关资质的规定，而锦华物业公司已提供了相应的物业服务，锦华物业公司的资质不符不是旷宇、陈姣拒交物业费的理由，故本院对该辩称不予采信。关于旷宇、陈姣辩称计付物业费的起算时间问题，其与建设单位百隆公司约定的关于房屋验收的标准并不影响物业服务合同的履行，旷宇、陈姣于2016年4月5日办理了收房手续，已实际接受了锦华物业公司的物业服务，应当自2016年5月起计收物业服务费。关于旷宇、陈姣抗辩锦华物业公司垃圾清运不及时、自家儿童房外墙渗水等问题，从旷宇、陈姣提供的照片等证据上看，其所反映的乱堆乱放等有碍小区环境卫生、公共秩序的问题，不同程度的存在，但旷宇、陈姣提供的照片等证据无法反映上述问题发生和存续的时间，且业主拒绝交纳物业费的情形，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由；旷宇、陈姣未提供证据证明房屋外墙漏水的原因，无法确认责任承担主体，故本院对旷宇、陈姣的该辩称不予采纳。经核算，旷宇、陈姣自2017年5月起至2018年10月止欠缴物业服务费用为3679元（1.6元/㎡/月×127.86㎡×18月）。 关于锦华物业公司要求旷宇、陈姣自2019年2月1日起至实际给付之日止给付违约金的诉讼请求，因《高尚名门前期物业服务合同》中约定了滞纳金条款，故对该项诉讼请求，本院予以支持；对于给付标准，锦华物业公司主张按月息2%给付，本案物业服务合同所产生的给付之债，并非因民间借贷而发生，锦华物业主张的标准过高，本院调整为按中国人民银行发布的同期同类存款利率计付。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 旷宇、陈姣于本判决生效之日起三日内向常德市锦华物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费3679元，并从2019年2月1日起至实际给付之日止按照中国人民银行发布的同期同类存款利率计付违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由旷宇、陈姣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  郑鲁平 二〇一九年十一月二十二日 法官 助理  王孟星 代理书记员  黄雅乐 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。