湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1381民初1898号原告：中国工商银行股份有限公司广水支行。住所地：广水市应山办事处东大街**。负责人：高教权，该行行长。委托诉讼代理人：彭烨，男，1963年5月5日出生，汉族，广水市人，住本市，该行职工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王斌，男，1961年10月25日出生，汉族，广水市人，住本市，该行职工。代理权限：特别授权。被告：蔡长平，男，1978年4月29日出生，汉族，湖北省兴山县人，住湖北省兴山县。被告：张春，女，1982年12月1日出生，民族、籍贯、住址同上。被告：安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司。住。住所地：广水市应山办事处双桥社区/div>法定代表人：甘铁成，该公司总经理。委托诉讼代理人：张庆权，男，1990年1月11日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市东城经济开发区，该公司职员。代理权限：特别授权。原告中国工商银行股份有限公司广水支行（以下简称工行广水支行）与被告蔡长平、张春、安陆市鑫罡房地产开发有限责任（公司以下简称鑫罡房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行广水支行委托诉讼代理人彭烨、王斌，被告鑫罡房地产公司委托诉讼代理人张庆权到庭参加了诉讼，被告蔡长平、张春经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行广水支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告蔡长平、张春立即偿还所欠原告贷款本金275731.02元及相应的利息、罚息和复利（利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至被告还清全部贷款本息之日止）；2、判令原告对被告蔡长平、张春为本案贷款提供的抵押物广水市应山办事处双桥社区晟世华府1-2-1403号的商品房享有优先受偿权，有权以抵押物的处置价款优先偿还本案贷款本、息及原告实现债权的全部费用；3、判令被告鑫罡房地产公司对被告蔡长平、张春的上述债务承担连带保证责任。4、判令上列被告承担本案诉讼费、保全费等实现债权的全部费用。事实与理由：被告蔡长平、张春为购买晟世华府商品房向原告申请贷款，于2016年7月6日与原告工行广水支行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定被告蔡长平、张春向原告贷款301000元，贷款期限为240个月，按月还本付息，以其所购的商品房作抵押，并办理了抵押登记手续，房屋抵押登记号为:鄂[2016]广水市不动产证明第0002448号。贷款发放后，被告蔡长平、张春按时偿还了几个月的月供，随后拖欠，原告广水支行多次催收，均不见成效，后期电话不接，拒不履行还款义务。中途原告要求连带责任保证方鑫罡房地产公司履行了部分还款义务，为其代偿按揭贷款本息49800元。截止到2019年5月底，被告贷款余额275731.02元，尚积欠本金1691.4元，积欠利息2265.15元。为了确保原告信贷资金安全，特向人民法院起诉。被告蔡长平、张春未答辩，亦未向法庭提供证据。被告鑫罡房地产公司辩称：抵押担保贷款属实，但原告要求我公司承担连带担保责任的具体事项有异议，我公司不承担案件的保全费、诉讼费等实现债权的费用。原告从我公司账户上扣除了5万余元，用于偿还被告蔡长平、张春在原告处贷款，该款要求蔡长平、张春偿还给我公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告蔡长平、张春经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。被告鑫罡房地产公司对原告提交的证据《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》、《商品房预售抵押预告登记证》等均无异议，对出庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月6日，原告工行广水支行与被告蔡长平、张春、鑫罡房地产公司签订一份《个人购房借款/担保合同》。该合同约定：被告蔡长平、张春为按揭购买被告鑫罡房地产公司开发的房屋向原告工行广水支行贷款，金额为301000元，贷款期限为240个月，基准年利率4.9%（上/下）浮8%确定，并以按揭房屋作为抵押物。被告鑫罡房地产公司对被告蔡长平、张春所贷资金承担阶段性连带责任保证，即在办理抵押登记前应承担连带责任保证。协议签订后，原告工行广水支行发放贷款，被告蔡长平、张春先期几个月按时还款，中途，通过银行扣款方式，被告鑫罡房地产公司为被告蔡长平、张春代偿按揭贷款本息49800元。截止2019年5月底，被告蔡长平、张春尚欠本金275731.02元，利息1691.4元。另查明，2015年8月4日原告与被告鑫罡房地产公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，协议约定：原告（甲方）对购买被告鑫罡房地产公司开发（乙方）并销（预）售晟世华府商品房的购房人提供按揭贷款。在《房屋他项权证》及《土地使用权证他项权证》未办妥之前，被告鑫罡房地产公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任担保……，第七条：对甲乙双方签订的“按揭贷款业务合作协议”项下所有个人住房按揭贷款，乙方应协助甲方和借款人办理房屋及土地抵押登记手续，并将《房屋他项权证》及《土地使用权证他项权证》等交由甲方保管后，乙方才能免除阶段性连带责任保证责任。涉案抵押物（广水市应山办事处双桥社区晟世华府1-2-1403号商品房）办理了抵押权预告登记，但未办理房屋产权登记和抵押权登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，又无导致合同无效的法定情形，均为有效合同。现原告工行广水支行依约发放了贷款，履行了合同义务。被告蔡长平、张春未依约还款，应承担违约责任。原告按照协议约定要求被告蔡长平、张春提前还款，本院予以支持。借款利息、罚息、复息按照双方约定利率计算。因涉案抵押物未办理房屋产权登记和抵押权登记，按照原告与被告鑫罡房地产公司约定，被告鑫罡房地产公司应当承担连带责任保证。商品房预售抵押登记与商品房抵押登记有区别的。抵押预告登记作为一种临时性登记行为，不是行政部门对期房交易的监管行为，也不等同于直接产生支配效力的抵押登记。由于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力，据此，对原告广水支行要求享有优先受偿权的请求，本院依法不予支持。被告鑫罡房地产公司承担保证责任后有权向被告蔡长平、张春追偿。被告蔡长平、张春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证、辩论等诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条及《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告蔡长平、张春于本判决书生效之日起十五日内共同向原告中国工商银行股份有限公司广水支行清偿本金275731.02元（截止2019年5月31日止）及逾期利息、罚息、复息（自2019年6月1日计算至借款本金实际清偿之日止，按合同约定计算）；被告安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司对本判决第一项确定的被告蔡长平、张春的债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向被告蔡长平、张春追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司广水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5435元，由被告蔡长平、张春负担2717.50元，被告安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司负担2717.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判员  方文琳二〇一九年十一月七日书记员  董凤舞