广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初1795号原告：张宗平，女，1973年6月2日出生，汉族，住所：重庆市綦江区。委托诉讼代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊彭，广东正拓律师事务所实习律师。被告：珠海百佳房地产投资顾问有限公司，统一社会信用代码：914404006947858849，住所地：广东省珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路**海逸豪庭**商铺。法定代表人：彭丽萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴江，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婧尧，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告张宗平（以下简称原告）诉被告珠海百佳房地产投资顾问有限公司（以下简称被告）居间合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，由审判员杨瑛、韩蕾蕾与人民陪审员梁国裕组成合议庭进行审理，并于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人霍艳辉、被告的委托诉讼代理人吴江及张婧尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还55万元房款并支付利息30708.33元（利息以55万元为基数，按年利率5%自2018年4月23日起算至被告退还全部房款时止，暂计至2019年5月30日为30708.33元）；2.本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年4月份时，原告接到被告工作人员推荐涉案商铺的电话，该商铺为珠海景石房地产开发有限公司（以下简称景石公司）开发建设。因原告是做工程机械及配件生意的，当时正需要找一间面积相当又能够有空间存放设备的商铺，而恰好被告的销售人员打来推销电话，称该商铺层高5.7米，还送一层2.3米的地下室不算面积，用来做仓库最合适的，原告便表示有兴趣可以看一看。之后被告工作人员胡兰便带原告到现场看房，因当时涉案商铺正出租给第三方作为售楼部在使用，当时还有人员在里面办公，于是胡兰便先带原告看了与涉案商铺相临其它几间商铺（均是同一建设项目），并称所有商铺的层高、地下室都、地下室都是一样的大小不同而已。原告也进到里面看过并向商铺业主询问了解这些商铺的层高确实是5.7米，还有一个2.3米的地下室。看过临街其它商铺后，胡兰又带原告来到涉案商铺去看房，当时是从售楼部大门进入涉案商铺的，被告销售人员胡兰称，等原告收房时，开发商会给涉案商铺在临街方向另行开门并把地下室打通的。由于当时售楼部就设在涉案商铺之中，里面已经装修了天花吊顶，因此原告进去后只能大致看一下房间布局结构，而天花吊顶上面的高度有多少是看不到的。并且被告销售人员胡兰还称，现在是做售楼部用，因此地下室部分没有打开，以后交房给原告后，可以在地面直接挖开进入地下室。原告跟随被告工作人员看房并听取介绍后，相信涉案商铺有5.7米的高度，又有2.3米的地下室，这样一共有8米的高度空间可以利用，用来做商铺可以解决存放机械设备的大问题，能够满足原告的使用要求。于是原告表示同意购买涉案商铺，被告工作人员自始自终提供给原告的信息是涉案商铺总价约为500万元。后被告要求原告向开发商支付商铺定金55万元，由被告代收，原告已于2018年4月23日向被告支付55万元商铺定金。后原告在与开发商签订《商品房买卖合同》时才知道，涉案商铺总价值为4449550元，而非被告所称的商铺总价为500万元，被告存在欺诈隐瞒行为。2018年11月份开发商交付商铺后，原告到商铺现场测量后才发现商铺层高仅为4.2米，且无地下室及大门，与被告当初介绍的商铺5.7米高、一层地下室的情况严重不符，涉案商铺于原告而言根本无法使用。被告在向原告推荐涉案商铺时存在欺诈隐瞒行为，并未如实告知原告涉案商铺真实价格、层高，以及无地下室、大门等重要情况。并且被告在向原告推荐商铺时承诺不收取任何佣金费用的，在被告提供的买卖合同第九条也约定了不收取居间中介费。鉴于被告在销售涉案商铺时存在欺诈隐瞒行为，未如实告知商铺实际情况，其向原告收取55万元房款无事实及法律依据，被告应向原告返还原告已支付的55万元房款并支付相应的利息。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。诉讼过程中，原告增加、变更诉讼请求如下：1.解除原告与被告于2018年4月17日签订编号为0010439的《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告返还55万元居间报酬并支付利息30708.33元（利息以55万元为基数，按年利率5%自2018年4月23日起算至被告退还全部居间报酬时止，暂计至2019年5月30日为30708.33元）；3.本案全部诉讼费用由被告负担。被告辩称，原、被告之间成立的是一个事实上的居间合同关系，而且该居间合同在2018年就已经全部地履行完毕。原告不能诉请解除一个已经履行完毕的合同，从被告向原告推介案涉商铺，一直到被告带领原告去进行实地看房。此后又经被告介绍与景石公司签订《认购协议书》，直至原告取得登记于其名下的不动产权证书，整个原告与景石公司建立买卖合同关系、履行买卖合同的过程均由被告参与，并提供居间服务，甚至在原告已经取得登记于其名下的不动产权证书之后，实际占有案涉商铺之前，原告以业主的身份向承租人收取租金的过程，被告也有参与。由此可见，在原告与景石公司签订买卖合同之前及签订买卖合同之后的长达半年的时间里，被告均以居间人的身份兢兢业业为原告及景石公司提供居间服务，被告作为居间人的义务已经履行完毕。所以原告无权也无法去解除一个已经履行完毕的居间合同，并要求被告退还居间报酬。也就不存在支付利息。所以原告的诉讼请求应被驳回。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.付款凭证、《收据》；2.与被告工作人员胡兰的微信聊天记录；3.《租赁合同》、照片；4.（2019）粤04民终2032号案判决书及生效证明；5.（2019）粤0403民初404号案2019年3月17日开庭笔录；6.珠海市公安局城南派出所报警回执；7.《房屋买卖合同》（编号0010439）；8.涉案商铺及周边商铺照片。被告提交证据如下：1.（2019）粤0403民初404号民事判决书；2.（2019）粤04民终2023号民事判决书；3.《房屋买卖合同》（编号0010439）。经庭审认证、辩证，被告对原告提交的证据1、2、3中的照片、4、5、7无异议，对证据6的真实性、合法性无异议。原告对被告提交的证据1、2无异议，对证据3的真实性无异议。对以上证据本院予以确认并在卷佐证，但证据内容应以本院认定的为准。对双方有争议的证据，本院经审查认为，原告提交的证据3中的《租赁合同》与证据2中被告的工作人员胡兰发给原告的《租赁合同》一致，本院予以认定。本院根据认定的证据及庭审笔录，查明案件事实如下：2018年4月17日，原告作为买方、被告作为经纪方，双方签订一份《房屋买卖合同》（编号0010439），约定原告购买位于珠海市××区湖心路××号商铺，面积127.13平方米，价款500万元。该合同第4.1条约定，买方应在签订本合同时直接或者是通过经纪方向卖方支付定金10万元；合同第4.2条约定，本合同成立后10日内，买方应向支付卖方定金55万元，即买方支付给卖方的定金总额为65万元；合同第14条约定，买卖双方中任何一方违约的，应按照本合同第12条或第13条约定向对方承担违约责任，买卖双方均不得以买卖合同尚未履行完毕或已经解除（含单方解除或买卖双方协商一致解除合同），或尚未办理该房的过户登记手续为由，拒绝履行向经纪方支付居间报酬的义务；合同第15条约定，买方或卖方任何一方拖延支付经纪方居间报酬的，每逾期一日应支付给经纪方千分之一的违约金，经纪方追究买房或者卖方违约责任的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）由违约方承担。上述合同落款买方处有原告的签名捺印，经纪方处有加盖被告的公章。该合同抬头载明的卖方虽为景石公司，但景石公司未在合同上签章。2018年4月17日，原告作为买方、景石公司作为卖方，双方签订一份《诚丰新园认购协议书》，仍约定原告购买上述1292号商铺，但约定购房价款为4449550元。该合同第2条第1款约定，买方应于签订本认购书当日向卖方支付定金10万元，该定金在双方签署《商品房买卖合同》及附件后，转为该《商品房买卖合同》的购房款。该合同尾部，有原告和被告的签章。2018年4月17日中午，原告向被告支付10万元。2018年4月17日晚，原告向景石公司支付10万元，同日，景石公司向原告出具10万元定金收据。2018年4月23日晚，原告向被告支付45万元。同日，珠海市德荣贸易有限公司向原告出具收据，收据内容为“今收到张宗平小姐交来购买珠海市××区湖心路××号铺房款55万元”。2018年5月8日上午，原告向景石公司支付2129550元。同日，景石公司向原告出具2129550元的首期款收据。2018年6月28日，原告与景石公司签订《商品房买卖合同》，该合同仍约定原告购买上述1292号商铺。该合同第3条第2款约定，该商品房层高为5.7米，建筑层数为地上18层，地下1层，地下**4条第1款约定，该商品房的价款为4449550元；该合同第6条约定，付款方式为按揭贷款，首期款2229550元，贷款是222万元。2018年8月10日，原告取得上述1292号商铺的房地产权证。2018年11月15日，景石公司向原告交付1292号商铺。该商铺实际层高并非5.7米，而是约为4.45米。2019年1月22日，原告以商品房销售合同纠纷为案由向本院起诉景石公司、被告及第三人中国工商银行股份有限公司珠海分行，诉请解除原告与景石公司签订的《商品房买卖合同》，景石公司退还购房款，注销不动产权证，景石公司与被告连带赔偿利息损失和购房损失，并共同退还合同价款之外收取的房款55万元及赔偿利息损失。本院经审理认为，景石公司实际交付的商铺层高与合同约定商铺层高相关较大，不符合合同约定，因商铺相较普通住宅，层高会对商铺的利用和价值产生较大影响，本院认定景石公司构成根本违约。……原告未提供充分的证据证明景石公司委托被告为其代理销售案涉商铺，景石公司和被告也予以否认。无证据证明被告收取55万元并出具收据注明为购房款的行为，与景石公司有关，景石公司也未实际收取该55万元。本院认定原告与景石公司之间就案涉商铺商定的价款应为4449550元，原告关于被告收取55万元系购房款的主张，本院不予支持。本院于2019年4月29日作出（2019）粤0403民初404号民事判决，判决解除原告与景石公司签订的《珠海市商品房买卖合同》，景石公司向原告返还购房款4449550元及相应利息，景石公司向原告赔偿办证费损失和律师费损失，驳回原告的其他诉讼请求。原告与景石公司均不服该判决，向广东省珠海市中级人民法院（以下简称珠海中院）提起上诉。珠海中院于2019年9月17日作出（2019）粤04民终2023号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该民事判决于2019年10月18日生效。另查明，从2017年11月1日起景石公司将涉案1292号商铺出租给珠海市广汇房地产发展有限公司（以下简称广汇公司）作为售楼部使用。广汇公司退租后景石公司将涉案1292号商铺交付给原告。后该商铺被景石公司作海伦堡的售楼部使用，由景石公司向原告支付租金。原告于2019年3月14日发现涉案1292号商铺的内部装修被人拆除，遂向珠海市公安局城南派出所报警。被告在（2019）粤0403民初404号案庭审时称，被告在向原告销售涉案商铺时，得到的信息是层高5.7米，送地下一层。旁边的商铺是这样。当时被告的工作人员在进行销售的时候，并没有考虑到案涉商铺与旁边的商铺有什么不同。庭审过程中，原、被告双方均确认原告向被告支付的55万元的款项的性质为居间报酬。本院认为，本案被告虽促成原告与景石公司签订了《商品房买卖合同》，但被告作为专业的房地产经纪机构，在提供中介服务过程中，对涉案商铺实际状况等订约相关事项负有调查核实并据实报告的义务。涉案商铺的实际层高约为4.45米，与被告宣传介绍的层高5.7米相差甚远。被告未对其从景石公司处获取的商铺层高数据等进行核实，就迳行向原告宣传介绍，违反了居间人的忠实居间义务。被告所促成的《商品房买卖合同》也因景石公司交付的商铺的层高与合同的约定严重不符，构成根本违约而被解除。据此，被告在提供居间服务过程中未尽职履责，严重损害了原告的利益。原告诉请解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告返还居间报酬55万元，理据充分，本院予以支持。原告因被告违约而造成的资金占用利息损失，被告应予赔偿。原告诉请被告支付以55万元为基数按年利率5%计算至实际返还完毕之日止的利息，理由充分，本院予以支持。但利息应从原告主张权利之日起，即（2019）粤0403民初404号案原告起诉要求被告返还该55万元之日（2019年1月22日）起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张宗平与被告珠海百佳房地产投资顾问有限公司于2018年4月17日签订的《房屋买卖合同》；二、被告珠海百佳房地产投资顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张宗平返还居间报酬55万元并支付利息（利息以55万元为基数，从2019年1月22日起按年利率5%计算至实际返还完毕之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9707元（原告张宗平已预付），由原告张宗平负担349元，由被告珠海百佳房地产投资顾问有限公司负担9358元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨 瑛审 判 员  韩蕾蕾人民陪审员  梁国裕二〇一九年十一月八日书 记 员  陈宝仪附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。