西安市未央区人民法院民事判决书 （2019）陕0112民初8541号 原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市新城区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0339。法定代表人曹宇鹏。委托诉讼代理人赵水莲，女，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人支婷，女，汉族，该公司员工，住该公司。被告苏润飞，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人西安银行股份有限公司高新支行，住所地：西安市，统一社会信用代码：91610131994157716T。负责人李冰，该行行长。委托诉讼代理人李萌，男，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人和媛，女，汉族，该公司员工，住该公司原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司（以下简称辰宫地产）与被告苏润飞、第三人西安银行股份有限公司高新支行（以下简称西安银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告辰宫地产的委托诉讼代理人支婷，第三人西安银行的委托诉讼代理人和媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辰宫地产向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告配合原告注销《商品房买卖合同》；2、判决第三人协助办理撤销抵押登记手续；3、判决被告向原告支付解除合同违约金1031.6元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了原告开发的辰宫·御林花园项目5栋1单元31层13106号商品房，双方签订了编号为：Y10133657号的《商品房买卖合同》，同时向银行申请个人住房贷款。西安银行与被告、原告三方于2011年3月2日订立了合同编号为西行高新个房字（2011）第850号的《个人购房借款/担保合同》。该合同约定，西安银行向被告提供个人住房贷款36万元，贷款期限为360个月，被告采取按月等额本息还款法还款。合同签订后被告一直未按照《个人购房借款/担保合同》约定归还按揭贷款。因原告在三方签订的《个人购房借款/担保合同》中承担保证人责任，故贷款人西安银行于2016年6月29日、2018年6月28日、2019年3月29日共计从原告保证金账户直接扣划51580.42元用于偿还被告未付的借款本金、利息及相应罚金，原告多次催促被告还款，被告均不予归还。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件五及合同第七条约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。截止起诉之日，被告仍未向原告支付被扣划的款项，其行为已经严重违反《商品房买卖合同》的相关约定，原告有权按照《商品房买卖合同》的约定与被告解除合同并要求其承担相应违约责任。综上所述，被告的行为已构成严重违约并给原告造成严重损失，为维护原告的合法权益，现诉至法院。              被告苏润飞未答辩。第三人述称，要求原告归还被告在其单位所欠的贷款本息，原告代债务人偿还全部债务后，其单位愿意配合原告办理解除撤销抵押登记手续。经审理，本院认定事实如下： 被告苏润飞（买受人）与原告辰宫地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y10133657），约定：由被告苏润飞购买原告辰宫地产开发的位于西安市未央区湖滨路辰宫·御林花园项目5 栋1单元31层13106号商品房屋一套，建筑面积136.42平方米，房屋总价款521943元。合同第六条：付款方式及期限，买受人按下面第3种方式按期付款，买受人于2010年12月25日前支付房款161943元，余款采取银行按揭方式支付。合同第七条第二款第二项约定：买受人逾期付款违约责任约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款2%向出卖人支付违约金……本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同第八条：交付期限，出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第二十一条：合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五《合同第六条第3款（按揭付款）补充条款》：“买受人支付首付款后同时签订《商品房买卖合同》并提供按揭资料及支付各项费用。买受方逾期未提供资料或未支付各项按揭费用使按揭无法进行的参照第七条第1款第（2）部分执行。”2011年3月2日，被告苏润飞（借款人）与第三人西安银行（贷款人）、原告辰宫地产（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》【西行[高新]个房字（2011）第850号】，约定：由西安银行为被告苏润飞购买案涉房屋提供个人住房贷款36万元，贷款期限自2011年3月2日起至2041年3月2日止。合同约定原告辰宫地产为被告苏润飞的借款向贷款人提供连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年，但是自办妥正式抵押登记手续并且贷款人已经收到房屋他项权利证书之日起，保证人的保证责任自动解除，但对在此之前已到期的借款人的债务，保证人承担保证责任。因被告苏润飞未按时还款，经西安银行催要，原告辰宫地产多次向第三人西安银行代偿按揭贷款。经询，原告辰宫地产陈述被告苏润飞未收房。2018年10月8日，第三人西安银行向原告辰宫地产发出《个人按揭贷款提前到期通知书》及《督促履行担保责任通知书》，宣布编号为西行[高新]个房字（2011）第850号的《个人购房借款/担保合同》债务到期，要求借款人、担保人偿还借款本息。2019年11月1日，第三人西安银行出具个人按揭贷款保证金扣款通知书，从原告辰宫地产的保证金账户扣款。同日，第三人西安银行出具“贷款结清证明”及“苏润飞贷款还款说明”各一份。其中，贷款结清证明载明：“自然人苏润飞（身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX）于2011年3月在我行申请办理了一笔个人住房按揭贷款，合同编号为西行高新个房字（2011）第850号，贷款金额36万元，该笔贷款已于2019年11月1日扣开发商保证金全额代偿结清，截止2019年11月1日，归还我行贷款本息合计305735.32元，我行将配合开发商办理该房产的撤押手续”；苏润飞贷款还款说明载明：“2011年3月4日我行向苏润飞个人发放个人住房按揭贷款36万元，用于购买“辰宫·御林花园”第5幢1单元31层13106号房产，期限360个月，由于无法联系客户，我行已于2019年11月1日扣开发商保证金全额代偿该客户在我行所欠剩余本金305735.32元，在按揭贷款期间该客户归还贷款本金29666.56元，扣开发商保证金合计62356.96元（其中本金24598.12元，利息、复息、罚息合计37758.84元），特此说明。”诉讼中，原告辰宫地产申请保全案涉位于辰宫御林花园小区5栋1单元31层13106号商品房，并提供担保。本院于2019年7月17日作出（2019）陕0112民初8541号民事裁定书，查封登记在被申请人苏润飞名下的案涉房产。由于被告苏润飞未到庭，致调解不能。以上事实，有商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、特种转账借方传票、贷款利息清单、个人按揭贷款提前到期通知书、督促履行担保责任通知书、贷款结清证明、个人按揭贷款保证金扣款通知书、苏润飞贷款还款说明及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告辰宫地产与被告苏润飞在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及合同附件，不违反法律规定，为有效协议，对双方均具有约束力。合同第六条约定买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。而在合同履行过程中，被告苏润飞未能按照约定向第三人西安银行偿还贷款，原告辰宫地产作为担保人履行担保还款义务后，要求解除商品房买卖合同符合约定的解除情形，故原告辰宫地产请求解除《商品房买卖合同》及被告苏润飞、第三人西安银行协助办理注销合同、解除抵押登记相关手续的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。关于违约责任。双方之间商品房买卖合同约定因买受人逾期付款超过30日导致合同解除的，买受人按累计应付款2%向出卖人支付违约金。原告辰宫地产主张违约金1031.6元，于法有据，本院予以支持。被告苏润飞为购买该房屋支付首付款161943元，偿还贷款29666.56元，因合同解除后，案涉房屋已归原告辰宫地产，涉及该房产的利益亦归原告，故被告苏润飞已付的首付款及按揭还款合计191609.56元，原告辰宫地产应当返还给被告苏润飞。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司与被告苏润飞签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y10133657）；二、被告苏润飞于本判决生效之日起十五日内协助原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司办理解除上述商品房买卖合同相关的注销登记手续，相关费用由原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司承担；三、被告苏润飞、第三人西安银行股份有限公司高新支行于本判决生效之日十五日内协助原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司办理位于西安市未央区湖滨路辰宫·御林花园项目5 栋1单元31层13106号商品房的撤销抵押登记手续，相关费用由原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司承担； 四、被告苏润飞于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司违约金1031.6元；五、原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还被告苏润飞首付款及按揭还款共计191609.56元；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、保全费3170元，合计3220元（原告已预交），由被告苏润飞负担，与上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长   刘晓国人民陪审员   姚广成人民陪审员   党天堂  二〇一九年十一月二十日 书  记  员   张  瑾打印人：周惠荣  校对人：张瑾  送达时间：2019 年 月 日