河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初3110号原告:时林，男，1990年11月21日出生，汉族，河北省固安县人，现住固安县。委托代理人:王彦峰，固安县弘沅法律服务所法律工作者。被告:鞠宇，男，1991年10月2日出生，汉族，江苏省东台市人，现住东台市。委托代理人;任超，北京京超律师事务所律师。委托代理人:鞠飞，系被告之父。原告时林与被告鞠宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日作出（2019）冀1022民初14号民事判决。被告鞠宇不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2019年6月26日作出（2019）冀10民终2319号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告时林的委托代理人王彦峰、被告鞠宇及委托代理人鞠飞、任超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告时林诉称，2018年10月份，原告与被告签订了合同，被告将位于固安县孔雀新剑桥郡一期0131幢1单元0101号的房产卖给了原告，原告按照合同的约定给付了房款60万元。因当时被告的房屋尚未取得房产证，故无法办理网签手续。现被告取得了房产证，但由于限购政策的原因，导致双方的合同已经无法继续履行。鉴于原告购房过户的目的已经无法实现，现原告为维护自身的合法权益，起诉至人民法院，请求解除双方的房屋买卖合同，由被告返还原告房款60万元。被告鞠宇辩称，我同意与原告解除房屋买卖合同，但不同意退还原告支付的履约定金60万元。理由如下：首先，原告解除合同的理由我不认可，从被告提供的房屋买卖合同证据可知，双方签订合同的时间是2018年10月2日，而河北省关于住房限购政策的出台时间是在2017年6月2日，且在本次交易过程中原告委托了房屋中介机构，原告作为完全民事行为能力人并且因为买房一事委托了专业房产交易机构，其对最基本的是否符合限购政策应是有充分的了解的。原告现在为解除合同所提出的“在被告取得不动产权证后才被限购”理由与实际情况不符。其次，关于被告不动产证的问题，在双方签订的买卖合同中的第三条第二款第2项中有明确约定。此约定能够证明两个事实：1、被告的房屋能够取得不动产证，能够正常进行上市交易；2、原告在签订合同时知晓被告的房屋不动产权证尚未办完且认可该房屋不动权证能够办理。事实也如此，被告的不动产权证于2018年11月13日下发，并于当月16日拿到。被告拿到不动产权证后当天就通知原告了，被告在整个履约过程中均是依约进行的。再次，被告认为原告不履行合同的原因并非其主张的因限购政策导致，而是因为原告没有钱支付房款了。根据被告提供的证据可知，原告称其是因为卡被封了而无法支付房款，与限购政策无关。最后，被告卖房的初衷系为帮助家里支付工人工资，被告家里经营着装修公司，因发包人到期不支付工程款导致公司无法支付工人工资，临近年底为让工人有钱回家过年，被告才将该房屋变卖，前期定金已作为工资发放给了工人。原告的违约行为使被告被迫将涉案房屋降价出售，造成被告直接经济损失42万元。综上所述，原告未按双方合同支付购房款的行为已构成违约且原告已明确表示不再履行合同。依照双方签订的合同第3条第2款第1项，第9条第2款第2项，《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第108条、第115条，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年10月2日，经固安县联众房地产经纪有限公司第一分公司提供居间服务，被告鞠宇将位于河北省固安县西侧孔雀城剑桥郡一期0131幢01单元0101号房屋出售给原告时林，房屋总价款660万元。合同中出卖人为甲方鞠宇，买受人为乙方时林，合同约定：买受方在签订本合同当日，向出卖方支付人民币60万元，作为保证双方履行合同的定金，买受人于不动产权证下证后7日内向出卖方支付购房款300万元（不含定金），剩余房款300万元，买受人以贷款方式支付。出卖人应于买受人付清首付款当日（约定时间）将该房屋交付买受人使用，出卖人不得因买受人对该房屋的使用而收取任何费用。合同中还对其他事项进行了约定。合同签订当天，原告给付了被告购房定金60万元。后原告未再给付房屋价款，被告也未向原告交付房屋。涉案房屋产权证已办理完毕，被告请求原告继续履行合同交付房屋价款，原告没有履行。另查明，2017年6月2日，廊坊市人民政府公布实施《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见中规定，当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。原告时林在2016年12月15自固安中盛联创房地产开发有限公司购置一套房屋，2018年12月20日在固安县住房保障和房屋管理局备案；2018年3月29日购买孔雀湖四期3号楼2单元901室，2018年12月14日在固安县住房保障和房屋管理局备案。2019年3月11日，鞠宇与高小艺签订《房屋买卖合同》一份，合同约定被告鞠宇将位于河北省固安县西侧孔雀城剑桥郡一期131?1-101号房屋出售给高小艺，价款618万元，至2019年6月21日高小艺全部付清房款618万元。以上事实有当事人陈述、房屋买卖合同、收条、微信聊天记录、《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》、《房屋买卖合同》等证据在案证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告时林在2016年12月15自固安中盛联创房地产开发有限公司购置房屋一套，2018年12月20日在固安县住房保障和房屋管理局备案；2018年3月29日购买了孔雀湖四期3号楼2单元901室，2018年12月14日在固安县住房保障和房屋管理局备案。期间在2018年10月2日，购买被告鞠宇的固安县滨湖西街南、大广高速辅路西侧孔雀城剑桥郡一期0131幢01单元0101号一套。2017年6月2日，廊坊市固安县限购政策已经开始实施。原告时林先后购买了三套楼房，并在后期完成了其他两套房屋备案，明知自己不具备购房资格仍与鞠宇签订房屋买卖合同，该合同损害了社会公共利益，依法认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告鞠宇应当返还收取的购房定金60万元。原告在签订合同过程中故意隐瞒已经购买两套房屋的事实，违背诚实信用原则，应当承担赔偿责任。被告在知晓限购政策的已经实施的情形下，未查看及要求原告开具房屋准购证明，轻信时林的购房资格，自身存在一定的过错，应承担相应的过错责任。被告鞠宇降价42万元出售给高小艺，产生了经济损失。本院认为价格差主要应与市场价格波动存在关联，并取决于鞠宇与高小艺买卖双方的合意，该损失不应全部由原告承担。综合双方签订合同过程中的过错责任及考虑市场对房价的影响，酌情由原告时林赔偿被告鞠宇经济损失10万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、解除原告时林与被告鞠宇2018年10月2日签订的房屋买卖合同。二、原告时林赔偿被告鞠宇经济损失10万元。三、被告鞠宇返还原告时林购房定金60万元。四、以上第二、三项折抵后，由被告鞠宇返还原告时林50万元。于判决书生效后五日内履行。五、驳回原告时林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，保全费3520元，合计13420元，由原告负担4000元，由被告负担9420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒不履行的，另一方当事人可在法律规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 长  张国强人民陪审员  李海强人民陪审员  穆秋云二〇一九年十一月七日书 记 员  韩欣言