重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终5288号上诉人（原审被告暨原审反诉原告）：胡朝菊，女，1968年10月12日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：徐冬丽，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李平，重庆渝礼律师事务所律师。上诉人（原审被告暨原审反诉原告）：冷敏，女，1992年8月12日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：徐冬丽，重庆合纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨原审反诉被告）：胡朝良，男，1952年11月2日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：时渝，重庆奕平律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨原审反诉被告）：叶华珍，女，1951年10月5日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：时渝，重庆奕平律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨原审反诉被告）：胡健华，女，1978年4月20日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：时渝，重庆奕平律师事务所律师。原审被告暨原审反诉原告：张怀兵，男，1971年10月6日出生，汉族，住重庆市铜梁区。上诉人冷敏、胡朝菊因与被上诉人叶华珍、胡健华、胡朝良，原审被告张怀兵农村房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市铜梁区人民法院（2018）渝0151民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡朝菊及其委托诉讼代理人徐冬丽、李平，上诉人冷敏的委托诉讼代理人徐冬丽，被上诉人胡朝良及其与叶华珍、胡健华共同的委托诉讼代理人时渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡朝菊、冷敏上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、判令被上诉人按照2018年2月23日房屋市场价值返还给上诉人房款，具体金额以鉴定结论为准；3、判令被上诉人向上诉人支付以167700元为基数，从2011年8月10日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算的利息；4、赔偿上诉人房屋装修费用125808元；5、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原判认定上诉人与被上诉人订立的建房《协议》、《补充协议》无效，缺乏事实和法律依据。上诉人于2011年8月10日与被上诉人签订《协议》时，属于玉泉村集体经济成员，法律并未禁止集体经济成员之间转用农村集体宅基地。虽然之后因上诉人所在集体土地被国家征用而转为城镇户口，但不能据此否定之前转让行为的合法性。2、关于资金占用损失。最高人民法院相关司法解释认为，资金占用损失按同期贷款利率计算具有合法性，一审法院未为上诉人主张分文利息，显失公允。综上，本案诉讼产生的根源在于被上诉人因宅基地拆旧换新所建房屋增值丰厚，便见利忘义，恶意提起无效之诉。一审判决为背信弃义的被上诉人错误主张非法利益，应当予以撤销。胡朝良、叶华珍、胡健华辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，应予驳回上诉的全部上诉请求。房屋的增值部分差额与房屋的现有市场价值不能混为一谈，我方请求二审法院不予准许。一审法院判决装修损失费55182元是基于双方共同委托的鉴定机构对房屋装修的现有价值进行鉴定的，我方认为一审法院判决赔偿装修费用55182元符合法律规定，应予维持。胡朝良、叶华珍、胡健华向一审法院起诉请求：1、确认胡朝良、叶华珍、胡健华与胡朝菊、冷敏、张怀兵于2011年8月10日签订的协议及2013年6月17日签订的补充协议无效；2、胡朝菊、冷敏、张怀兵将其占用胡朝良、叶华珍、胡健华的位于重庆市铜梁区南城街道办事处黄门村淮远二路283号房屋返还胡朝良、叶华珍、胡健华；3、胡朝良、叶华珍、胡健华给付胡朝菊、冷敏、张怀兵垫付的修建房屋款149008元，并返还胡朝菊、冷敏、张怀兵支付胡朝良、叶华珍、胡健华的宅基地补偿款16500元；4、判决胡朝菊、冷敏、张怀兵支付胡朝良、叶华珍、胡健华房屋使用费108000元；5、本案诉讼费、鉴定费由胡朝菊、冷敏、张怀兵承担。反诉原告胡朝菊、冷敏、张怀兵向一审法院提出反诉请求：1、判决胡朝良、叶华珍、胡健华返还胡朝菊、冷敏、张怀兵已付的款167700元，并从2011年8月10日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付利息；2、判决胡朝良、叶华珍、胡健华赔偿胡朝菊、冷敏、张怀兵房屋装修费用125808元；3、判决胡朝良、叶华珍、胡健华赔偿胡朝菊、冷敏、张怀兵房屋增值部分的差额335400元；4、本案诉讼费、鉴定费均由胡朝良、叶华珍、胡健华负担。一审法院认定事实：2011年8月10日，胡朝良（甲方）与胡朝菊（乙方）签订了《协议》，约定：“一、甲方胡朝良自愿放弃修建黄门村风情小镇3人宅基地房屋。二、胡朝良、叶华珍、胡健华3人自愿将黄门村风情小镇宅基地房屋指标一家承让给家妹胡朝菊修建。三、乙方胡朝菊在黄门村风情小镇选房顺序号抓阄，抓到顺序号不管是在大街或小巷，还是最偏壁座落房屋，都由胡朝菊出钱所建所得。4、甲方胡朝良、叶华珍、胡健华不得找任何方式或理由要回黄门村风情小镇房屋。5、甲方胡朝良、叶华珍、胡健华只能享受国家补贴下来的户头钱，假如国家有其它补贴下来，也由胡朝良一家3人享有所得。6、当甲方胡朝良产权证下来，甲方应把房屋产权证拿到公证处，将产权证公证到胡朝菊户头上。7、甲方假如要在一年半之前毁约，就由修建房屋的单价，加2倍付给乙方。超过一年半后，更不能用任何方式夺回他3人在黄门村风情宅基地房屋。8、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效具有同等法律效力……”。胡朝良保存的协议上胡朝良在甲方处签字并捺印，胡朝菊在乙方处签字并捺印。胡朝菊保存的协议上胡朝良、胡健华在甲方处签字并捺印，见证人胡某在协议见证人处签字，胡朝菊在乙方处签字并捺印。2011年8月26日，铜梁县黄桷门农业开发有限公司（甲方）与胡朝良（乙方）签订了《南城街道黄门村新农村建设项目搬迁协议书》，协议约定：“……二、建房补助。乙方自愿落户黄门村风情小镇，应搬迁3人，可享受补助3人，共计建房补助费¥43500.00元（大写肆万叁仟伍佰元整）。三、建房方式。采取委托建房，即由乙方委托有资质的施工单位在风情小镇红线范围内按照甲方统一规划建房，同时签定《委托建房协议书》。房屋建号后再全村统一选房，以签定本协议的顺序号作为选房的顺序号。四、房屋占地面积差额款。乙方新建房屋为C户型，占地面积91.98平方米。面积差额款为¥-996.00元。五、付款方式。乙方应领的搬迁补偿费、搬家补助费、建房补助费、房屋占地面积差额款及房屋残值费共计¥42504.00元（大写肆万贰仟伍佰零肆元整）。上述所有费用不直接支付给乙方，在乙方与施工方进行新房工程款决算时全部计入建房款。同时乙方缴纳的建房保证金直接计入建房款……九、特别声明。乙方系家庭承包户和房屋所有权人的代表，乙方的签字行为系征得家庭成员和房屋所有权人的同意……”。铜梁县黄门农业开发有限公司在甲方处盖章，胡朝菊在乙方处签字并捺印。另外，胡朝菊代胡朝良在《黄门村搬迁补偿结算表》《黄门村搬迁补偿明细表》《委托建房协议书》等文书上签字确认。2013年6月17日，胡朝良、叶华珍、胡健华（甲方）与胡朝菊、张怀兵、冷敏（乙方）签订了《补充协议》，约定：“甲乙双方本着诚实守信的原则，经过友好协商，在原协议基础上，自愿达成如下协议：一、甲方由于资金困难，无力建房，自愿将其享有的铜梁县南城街道办事处黄门村风情小镇宅基地房屋修建指标让与乙方，由甲方委托乙方办理各种相关手续，需要甲方亲自办理的手续甲方必须出面办理。所建房屋资金由乙方以甲方名义全额出资，即使产权证在甲方名下，但该房屋实际产权归乙方所有。乙方有权转让该房屋，乙方转让该房屋，甲方无条件协助乙方办理相关手续，并对乙方转让房屋的行为不持任何异议。二、乙方已投入建房资金150000元，另外乙方已给付甲方宅基地补偿款每人5500元，乙方共投入资金165000元。政府补偿的建房款每人14500元归甲方所有。甲方不得以任何理由毁约，如甲方以后主张甲乙双方签定的协议无效，要回房屋，这属于甲方违约，甲方要按悔约时该房屋市场价格给付乙方房屋价款，并向乙方支付违约金，违约金从2011年8月10日起至甲方付清乙方房屋市场价值时止，以乙方投入的资金165000元按商业银行同期贷款利率的4倍计算损失，由甲方向乙方给付违约金。三、因今后该房屋享有政府的任何优惠或补贴，属于甲方享有。因政策原因，需要拆迁该房屋，政府或开发商给付的补偿款归乙方所有……”。胡健华在甲方代表签字处签字并捺印，胡朝菊在乙方代表签字处签字并捺印。截止2013年6月18日，胡朝菊、冷敏、张怀兵支付胡朝良、叶华珍、胡健华房屋补助款共计6万元，其中每人国家补助建房款1.45万元/人，地基补偿款5500元/人。另外，胡朝菊、冷敏、张怀兵向委托建房公司支付10.6504万元。2013年12月14日，胡朝菊代为选房，房号为283#即重庆市铜梁区南城街道办事处黄门村淮远二路283号房屋。同日，胡朝菊代为签订了《黄门风情小镇综合管理制度》等文书，并接房。接房后，胡朝菊一家开始装修。胡朝菊、冷敏、张怀兵向物管公司缴纳了水电气开通费910元，向重庆潜能燃气股份有限公司支付安装及材料费286元。装修后，胡朝菊一家入住该房。2018年1月25日，胡朝良与胡朝菊因房屋问题发生争议，辖区办事处及村社工作人员进行了调解，但未达成调解协议。2018年2月23日，胡朝良、叶华珍、胡健华起诉来院。另查明，案涉房屋至今未取得房产证。胡朝菊与张怀兵于2015年4月16日经一审法院调解离婚，离婚时并未处理案涉房屋。事后，胡朝菊与张怀兵两次达成协议对案涉房屋进行分割，胡朝菊支付张怀兵15万元，案涉房屋归胡朝菊所有。胡朝菊、张怀兵、冷敏均不属于重庆市铜梁区南城街道办事处黄门村8组集体经济组织成员，且现均系城镇户口。一审庭审中，胡朝菊、冷敏、张怀兵于2018年5月7日向一审法院提出申请：1、对案涉房屋装饰装修价值进行司法评估；2、对案涉房屋现行的建造单价和总造价进行司法评估。因第2项鉴定并无实际意义，故一审法院不同意第2项鉴定申请，但同意其第1项鉴定申请，并委托重庆龙源资产房地产土地评估有限公司（以下简称龙源公司）对案涉房屋装饰装修价值（无法拆除部分）进行司法鉴定。胡朝菊支付鉴定费3000元。2018年7月16日，龙源公司作出龙源［2018］司鉴字第019号司法鉴定意见书，经鉴定，案涉房屋装饰装修价值（无法拆除部分）为125808元。胡朝良申请鉴定人出庭接受质询，并交纳了鉴定人出庭费用800元。一审法院通知鉴定人汪某接受询问。汪明陈述案涉房屋的鉴定未考虑折旧因素，系按全新价格进行的鉴定，部分项目采用了施工图纸估算工程量，与现场实际测量存在部分差异。龙源公司向一审法院出具了补充说明一份，调整减少评估金额3718元。因该鉴定并未考虑折旧因素，一审法院询问双方当事人是否让龙源公司继续补充鉴定，因胡朝良坚决表示不愿龙源公司补充鉴定，并要求重新选择鉴定机构鉴定。一审法院依法委托重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称开睿源公司）进行相关司法鉴定。开睿源公司于2018年11月19日作出渝开睿源评报字［2018］第K108号资产评估报告，评估结论为截至评估基准日，案涉房屋装饰装修（无法拆除部分）的市场价值为50282元。2019年1月17日，开睿源公司向一审法院发函表示因该案评估现场查勘过程中存在瑕疵，开睿源公司撤回评估报告，并退回鉴定费。一审法院遂重新委托重庆瑞升资产评估房地产土地估价有限责任公司（以下简称瑞升公司）进行相关司法鉴定。瑞升公司于2019年4月8日作出瑞（2019）咨字第0027号报告书，评定案涉房屋室内装饰装修及不可移动物品的现值为55182元。胡朝良向瑞升公司支付鉴定费5000元。胡朝菊申请鉴定人出庭接受询问，支付鉴定人出庭费用1200元。庭审中，鉴定人陈某0平米左右的厨卫工程未纳入评估范围原因为该部分未经当事人确认。胡朝菊申请重新鉴定，一审法院认为该部分系胡朝菊为方便其自己使用擅自改变房屋结构修建的，鉴定机构未纳入鉴定内容，并无不当，故不同意重新鉴定。另外，胡朝菊、冷敏、张怀兵申请对案涉房屋现市场价格进行鉴定，一审法院先后委托开睿源公司和重庆信通资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称信通公司）进行相关鉴定，均被鉴定机构退还。开睿源公司退回函陈述“……了解到该涉案房地产修建在农村宅基地上。由于类似房地产属于不能在市场上正常交易的房地产，故市场上无相应的交易案例，不能对其市场价值进行评估。我司将此情况与沟通联系后，现退回该案委托鉴定”。信通公司向一审法院出具情况说明，称“……我公司根据贵院提供的《民事起诉状》复印件、《民事反诉状》复印件发现案涉房产为政府修建的集体安置性农房，根据现行的房地产评估方法，对政府集体安置性农房的市场价值暂无适应性方法进行评估，且现行办法对政府集体安置性农房的市场价值不具备司法说服力。根据《司法鉴定程序规定》，现申请退回该案”。胡朝良、叶华珍、胡健华申请对房屋占用费进行鉴定，因案涉房屋并非无因占有，故一审法院不同意该项鉴定申请。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、合同的主体及效力情况；二、合同效力认定后的法律后果以及赔偿的问题。针对上述争议焦点，一审法院评析如下：一、关于合同主体和效力的问题。本案中，虽然《协议》中甲方为胡朝良，乙方为胡朝菊，但是《补充协议》甲方为胡朝良、叶良珍、胡健华，乙方为胡朝菊、张怀兵、冷敏，《补充协议》是对《协议》的进一步明确约定，甲方的授权代表胡健华和乙方的授权代表胡朝菊签字进行了确认。胡朝良、叶华珍对于授权（委托）胡健华签字的行为并无异议，张怀兵、冷敏对授权（委托）胡朝菊签字的行为也无异议。据此，合同的主体应当认定为胡朝良、叶良珍、胡健华与胡朝菊、张怀兵、冷敏。关于合同的效力问题。从《协议》和《补充协议》的内容上看，其实质是农村房屋的买卖，其土地性质为农村宅基地。根据现行法律规定，宅基地属于农民集体所有。集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让，不允许通过房屋买卖等方式转让给集体经济组织以外的民事主体。胡朝菊、张怀兵、冷敏不是案涉房屋所在村社的成员，故《协议》和《补充协议》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。据此，胡朝良、叶华珍、胡健华请求确认《协议》《补充协议》无效的主张，一审法院予以支持。二、关于合同效力认定后的法律后果以及赔偿的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，合同无效，胡朝菊、冷敏、张怀兵应向胡朝良、叶华珍、胡健华返还重庆市铜梁区南城街道办事处黄门村淮远二路283号房屋，胡朝良、叶华珍、胡健华应当返还胡朝菊、冷敏、张怀兵因房屋买卖交付的价款。胡朝菊、冷敏、张怀兵向委托建房的公司支付的106504元，向胡朝良、叶华珍、胡健华每人支付的20000元共计60000元，向物管公司及天然气支付的1196元，胡朝良、叶华珍、胡健华均应当返还。据此，胡朝良、叶华珍、胡健华应当向胡朝菊、冷敏、张怀兵返还167700元。关于损失赔偿的问题。胡朝菊、冷敏、张怀兵请求赔偿房屋装修费用125808元的主张，因一审法院依法委托的鉴定机构瑞升公司作出的鉴定意见为案涉房屋装修（无法拆除部分）现值55182元，该金额具有合理性，一审法院予以采信，故一审法院支持房屋装修损失5.5182万元。胡朝菊、冷敏、张怀兵请求赔偿房屋差价损失的主张，因案涉房屋系农村集体土地上修建的房屋，且至今未取得房产证，一审法院两次委托鉴定机构进行相关鉴定均被退回，胡朝菊、冷敏、张怀兵因身份问题无法购买类似房屋，故该项请求，缺乏证据支持，一审法院不予主张。关于胡朝菊、冷敏、张怀兵请求从2011年8月10日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付利息的主张，因合同无效，且其自身也具有过错，故对该项请求，一审法院不予支持。关于胡朝良、叶华珍、胡健华请求支付房屋占用使用费的主张，因胡朝菊、冷敏、张怀兵依据双方的协议支付了对价后使用案涉房屋，并非无因使用，房屋占用费不应纳入房屋买卖合同无效后的相互返还以及赔偿的范围，故对该项请求，一审法院不予支持。综上，胡朝良、叶华珍、胡健华的诉讼请求，一审法院部分予以支持。胡朝菊、冷敏、张怀兵的反诉请求，一审法院部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、确认2011年8月10日订立的《协议》和2013年6月17日订立的《补充协议》无效；二、胡朝菊、冷敏、张怀兵于本判决生效后十五日内将位于重庆市铜梁区南城街道办事处黄门村淮远二路283号房屋返还胡朝良、叶华珍、胡健华；三、胡朝良、叶华珍、胡健华于本判决生效后十日内返还胡朝菊、冷敏、张怀兵已付款167700元并赔偿装修损失55182元；四、驳回胡朝良、叶华珍、胡健华其他诉讼请求；五、驳回胡朝菊、冷敏、张怀兵的其他反诉请求。案件受理费10447元（本诉5402元和反诉5045元），由胡朝良、叶华珍、胡健华负担6269元，胡朝菊、冷敏、张怀兵负担4178元；鉴定费8000元，由胡朝良、叶华珍、胡健华负担5000元，胡朝菊、冷敏、张怀兵负担3000元；鉴定人出庭费用2000元，由胡朝良、叶华珍、胡健华负担1200元，胡朝菊、冷敏、张怀兵负担800元”。本院二审审理查明：二审中，上诉人认为原判第9页第二段“胡朝菊……均系城镇户口”有误，胡朝菊在签订合同时属于重庆市铜梁区农村集体经济组织成员；原判第11页第一段第三行“鉴定人陈某0平米左右的厨卫工程未纳入评估范围原因为该部分未经当事人确认”有误，是经过了当事人确认；对原判查明的其余事实无异议。二审中，被上诉人对原判查明的事实无异议；对上诉人提出的第一个异议，认为上诉人应当举证证明是农村户口；对第二个异议，认为本身那个房屋是没有那30个平方的，是因为上诉人的违法构造才导致了有这30个平方的附加工程。上诉人提出的第一项事实认定异议，一审判决的完整描述是“且现均系城镇户口”，并未针对双方缔约时是否为城镇户口进行认定；上诉人提出的第二项事实认定异议，针对上诉人附加的30平方米左右的厨卫改造项目，一审鉴定人出庭接受讯问时陈述“因为是改造工程，我无法核实哪一部分是改造的”，该鉴定系被上诉人即一审原告申请，而被上诉人在一审陈述“我这个是国家修建的标准房，不能随便改造只能装修，工程量已经包含在里面的，不属于这个鉴定范围”，可见一审法院的相关表述并无不妥。综上所述，上诉人提出的一审事实认定异议均不成立。本院对原判查明的事实予以确认。二审中，上诉人举示证据1重庆市人民政府《关于铜梁县实施关于城市规划建设农用地转用和土地征收的批复》，该份证据于2019年7月2日从重庆市国土资源和房屋档案馆调取；证据2铜梁县购买限价商品房申请书；两份证据拟证明上诉人在2012年1月16日根据该文件才正式转入城镇户口，之前属于东城街道金龙社区4组农村经济组织成员；证据3房屋买卖协议复印件5份，有合同双方当事人捺印，拟证明案涉房屋同地段同类型的房屋在市场上可以正常流通，目前同类清水房市场交易价在45万元左右。被上诉人对证据1、2的证据真实性、合法性无异议，但是认为两份证据都在一审之前生成，并非一审之后产生的新证据，法庭不该予以采纳；即使法院采纳该两份证据，我方认为该两份证据的内容是对东城街道金龙社区第3、4、9、10、14以及塔山社区第10组、袁家社区3、4组，姜家岩社区第20组集体农用地27.7019公顷土地的征用，以及对上述社区及小组成员农村居民转为城镇居民的文件，但是该文件上不能体现是将上诉人转为城镇居民，结合上诉人的上诉事实和理由第一点，其自称在2011年8月10日为玉泉村集体经济成员，而房屋所在地在南城街道办事处黄焖村，并非同一集体经济组织。被上诉人对证据3的真实性不予认可，也不认可其证明目的。首先，几份协议均是复印件，无法核实合同主体身份以及捺印、签字的真实情况。其次，案涉房屋修建在农村的宅基地上，属于不能在市场上正常交易的房产，所以其市场价值无法确定。上诉人举示的证据1、证据2与本案不具有关联性，上诉人户籍所在地自始至终不在南城街道办事处黄门村，无论其何时由农村户口变更为集体户口，均不能证明案涉农村房屋买卖交易的合法性，故本院对证据1、证据2不予采纳。上诉人举示的证据3均系复印件，且被上诉人对其真实性不予认可，本院对其不予采信。本院认为，关于双方所订立《协议》和《补充协议》甲方为胡朝良、叶华珍、胡健华，乙方为胡朝菊、冷敏、张怀兵，两份合同无效的问题，一审评判正确，本院不再赘述。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于上诉人要求赔偿房屋装修损失的问题。一审法院对上诉人自行添附的30平方米左右的厨卫工程未纳入装修现值评估价之中已有评判，本院表示认同。二审中，上诉人虽然对水电部分计量单价和折旧标准有异议，但并未提出充分证据予以证明。此外，案涉房屋装修价值已经法定程序予以评估，且就鉴定内容在一审中经过充分质证。上诉人意图推翻评估价格为55182元的鉴定结论，主张被上诉人按照125808元的标准赔偿其装修损失，对此，本院认为上诉人的该项诉请无事实依据，本院不予支持。对于上诉人要求被上诉人赔偿房屋差价损失问题。上诉人虽然将其主张为“按市场价值返还房款”，但这一诉求的本质即针对房屋现值与房屋历史成本之间的差价部分，因此与一审反诉请求第三项范围一致。上诉人所主张的房屋差价损失，属于合同履行利益，必须以合同能够继续履行为前提。本案《协议》和《补充协议》违背效力性强制性规定而无效，合同无效是国家公权力对当事人意欲发生私法效果的根本否定，因此无效合同不应予以履行，同时当事人预期通过履行合同可以获得的利益为非法利益，不受法律保护。故上诉人作为无效房屋买卖合同守约方所主张的房屋增值部分，不应当支持。对上诉人在上诉状提出的鉴定申请亦不予同意。对于上诉人要求被上诉人支付以167700元为基数，从2011年8月10日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算的利息。首先，上诉人对被上诉人存在信赖利益。于2011年8月10日订立的《协议》中，双方就交易性质为指标买卖、风情小镇农民新村项目属于拆旧换新、产权归属、违约责任形成共识；于2013年6月17日的《补充协议》中，双方进一步强化了房屋产权变更受阻后的权利和义务、违约形式及违约责任。被上诉人具有完全民事行为能力，应当充分知晓前述意思表示的含义，被上诉人抗辩称上诉人在订立合同时存在刻意隐瞒和欺诈，但并未就此提供有效证据予以证明。此外，《协议》和《补充协议》在拆迁补贴款方面兼顾了被上诉人的利益。基于对被上诉人缔约行为的信赖，上诉人为履行合同，自2011年8月起陆续投入资金共计167700元，完成了房屋异地拆建、装修装饰等事务，使案涉房屋达到可居住状态。其次，被上诉人应负担上诉人信赖利益损失。《补充协议》第二条约定，“甲方不得以任何理由毁约，如甲方以后主张甲乙双方签定的协议无效，要回房屋，这属于甲方违约，甲方要按悔约时该房屋市场价格给付乙方房屋价款，并向乙方支付违约金，违约金从2011年8月10日起至甲方付清乙方房屋市场价值时止，以乙方投入的资金165000元按商业银行同期贷款利率的4倍计算损失，由甲方向乙方给付违约金。”这是双方对于合同无效后，甲方要回房屋所应承担相应责任的约定。该约定虽无效，但为双方对无效后果的预期，加之如前所述，上诉人基于对缔约另一方的合理信赖，在双方发生纠纷前长达6年多的时间里，为案涉房屋投入了大量金钱与精力。本院综合合同的履行、上诉人基于合理信赖下的过错程度、上诉人的实际损失难以确定以及被上诉人的租金损失等因素，本案可参照该约定计算上诉人所遭受的损失。上诉人一审反诉诉请为已付的款167700元，并从2011年8月10日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付利息，其请求的计息基数超过该约定，本院以约定的金额165000元作为损失计算的基数；其请求的计息标准低于约定，本院予以尊重，故被上诉人应以165000元为基数，自2011年8月10日起按照同期银行贷款利率的四倍向合同相对方支付资金占用利息。一审法院未予考虑上诉人信赖利益损失问题，不当加此予以纠正。综上所述，冷敏、胡朝菊的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市铜梁区人民法院（2018）渝0151民初1301号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销重庆市铜梁区人民法院（2018）渝0151民初1301号民事判决第五项；三、胡朝良、叶华珍、胡健华于本判决生效后十日内以165000元基数，自2011年8月10日起至原判第三项的款项付清时止按照中国人民银行同期贷款利率的四倍向胡朝菊、冷敏、张怀兵支付资金占用利息；四、驳回上诉人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5402元由胡朝良、叶华珍、胡健华负担；一审反诉案件审理费5045元，由胡朝良、叶华珍、胡健华和胡朝菊、冷敏、张怀兵双方各负担一半。鉴定费8000元，鉴定人出庭费用2000元，均由胡朝良、叶华珍、胡健华和胡朝菊、冷敏、张怀兵双方各负担一半。二审案件审理费10544元，胡朝良、叶华珍、胡健华承担5260元，胡朝菊、冷敏、张怀兵承担5284元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  刘 毅二〇一九年十一月十五日法官助理  吴小忠书 记 员  李 娜