北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10554号上诉人（原审被告）：段晓萍，女，1963年5月10日出生，汉族，北京梦达房地产经纪有限公司员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈金泉，男，1974年11月24日出生，汉族，北京梦达房地产经纪有限公司员工，住北京市海淀区。上诉人(原审被告)：李明辉，男，1972年8月24日出生，汉族，北京梦达房地产经纪有限公司员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈金泉，男，1974年11月24日出生，汉族，北京梦达房地产经纪有限公司员工，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：刘校逢，男，1979年3月12日出生，汉族，北京天应律师事务所律师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张涛，北京天应律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇，北京天应律师事务所实习律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司员工，住吉林省通化市二道江区。上诉人段晓萍、李明辉因与被上诉人刘校逢、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初14955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段晓萍、李明辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由刘校逢承担。事实和理由：1、段晓萍与刘校逢重新签订了《存量房屋买卖合同》，替代了之前签订的合同，新合同中未约定逾期迁移户口违约条款，因此刘校逢不能向段晓萍主张逾期迁移户口违约金。2、段晓萍的哥哥段春林和侄子段易凡的户口仍在涉案房屋内，当初卖房时其承诺过迁出户口，但之后经多次协商其拒绝迁出，并漫天要价，因此涉案房屋内户口无法迁出不能完全归责于李明辉和段晓萍，系第三人的恶意行为所致，因此不能按日计算收取违约金，完全归责于李明辉和段晓萍显失公平。3、李明辉和段晓萍在2016年4月4日之前就已经签署了离婚协议关于夫妻共同财产分割的方案，涉案房屋登记在段晓萍名下归段晓萍所有，之后双方于2016年5月5日办理了离婚登记手续，并签署了自愿离婚协议书约定了夫妻共同财产分割方案，该协议具有法律效力。李明辉只是帮助代收卖房定金10万元并且已经全部交付给段晓萍，因此李明辉不应该成为本案的共同被告，不应该承担违约赔偿责任，法院应撤销李明辉的被告地位，并立即解除对李明辉的财产保全措施。刘校逢辩称：同意一审判决，请求二审法院予以维持。链家公司述称，同意一审判决查明的事实和判决的结果。刘校逢一审诉讼请求：1、判令段晓萍支付刘校逢2016年9月19日至2016年10月4日期间逾期未办理户口迁出手续的违约金236000元(以房屋总价款4720000元为基数，按照5％的标准计算)；2、判令段晓萍支付刘校逢自2016年10月5日起至其户口全部迁出完毕之日止逾期未办理户口迁出手续的违约金(按每日500元的标准计算)；3、段晓萍承担因没有履行告知义务导致刘校逢居间费用的损失103840元；4、本案诉讼费4967元、保全费1820元、保全保险费1500元，均由段晓萍承担；5、李明辉与段晓萍一起就上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2016年4月4日，刘校逢（买受人）与段晓萍（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：第一条，所出售房屋为601号房屋；第三条，该房屋成交价格为448万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价24万元，具体付款方式及期限约定见补充协议；买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；（四）关于贷款的约定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为313万元；第九条，权属转移登记：（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将对与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；第十条，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。当天，双方另签订有《补充协议》以及《自行支付购房款协议》。其中，《补充协议》约定：第一条，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计472万元，此价格为甲方净得价，不含税；第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：7、户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存0元作为户口迁出保证金；第五条，违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；第六条，其他：2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力，如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障合同》约定不一致的，均以本协议为准。一审庭审中，刘校逢表示：认可《补充协议》上的签字是我的笔迹，但是我没有找到自己手里的原件，我要看到原件才认可。链家公司对《补充协议》的真实性认可，并表示是公司档案留存的签约文件之一。2016年4月4日，段晓萍（甲方、出卖人）、刘校逢（乙方、买受人）和链家公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》，约定：甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，因本次交易涉及房款分多次支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为103840元，由甲方承担0元，乙方承担103840元。601号房屋于2016年7月18日过户至刘校逢名下，刘校逢户口已于2018年5月28日迁入涉案房屋。现段晓萍亲属段春林、段易凡的户口仍在涉案房屋内，对此，段晓萍表示：经咨询派出所才知道，兄妹户口不能投靠，哥哥段春林在北京住的廉租房，不能落户，所以户口确实无法迁走，不是故意不想迁，故要求对违约金进行酌减。经一审法院询问，刘校逢在庭审中有如下陈述：我购买涉案房屋是为了孩子教育、自住以及父母落户；购买房屋时孩子七岁，在朝阳区的小学上二年级；我是2017年6月搬入涉案房屋居住至今的；因段晓萍家人户口未迁出给我造成的损失就是我以较高的价格买入涉案房屋，并支付了中介费，因为有未迁出的户口影响了房屋再次出售的价格；目前涉案房屋还没有挂到网上出售，我想等户口问题解决了再挂到网上。另查，在涉案房屋出售时，李明辉与段晓萍系夫妻关系，后双方于2016年5月5日登记离婚，但又于2016年11月23日再次登记结婚。一审庭审中，段晓萍陈述：我与李明辉是1995年底登记结婚的，涉案房屋系2010年之前我父母通过买卖的方式过户到我名下，我支付了对价，李明辉曾表示放弃对该房屋的权利，但是没有书面材料。涉案房屋的购房定金10万元刘校逢于2016年4月4日支付给李明辉。刘校逢在本案审理过程中申请了财产保全，支付保全保险费1500元、保全费1820元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，刘校逢与段晓萍签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。上述合同签订后，双方已于2016年7月18日办理完涉案房屋的权属转移登记手续，根据合同约定，段晓萍应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。但段晓萍超过约定期限未能将涉案房屋内原有户口迁出，其行为已经构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。现刘校逢起诉要求段晓萍给付逾期迁出户口的违约金之诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。在出售涉案房屋时，段晓萍与李明辉系夫妻关系，且该房屋系在双方婚姻关系存续期间取得，段晓萍虽主张李明辉曾表示放弃对涉案房屋的权利，但未能就此提交任何证据予以证明。故应当认定，涉案房屋在出售时系段晓萍与李明辉的夫妻共同财产，因出售该房屋所产生的相关债务亦为双方的夫妻共同债务，应由双方共同承担。现刘校逢要求李明辉与段晓萍就本案债务承担连带责任之诉请，于法有据，一审法院予以支持。考虑到段晓萍申请一审法院对违约金数额予以酌减、刘校逢的户口已于本案起诉前迁入涉案房屋、刘校逢就段晓萍的违约行为所导致的实际损失未能提交证据予以证明、刘校逢购买涉案房屋的目的等因素，一审法院将对违约金数额及给付方式酌情予以判定。针对刘校逢提出的要求段晓萍和李明辉承担因没有履行告知义务导致其居间费损失103840元之诉请，首先，段晓萍和李明辉并非本案居间费用的实际受益人；其次，刘校逢支付居间费用并非因段晓萍逾期迁户的违约行为导致，而是其享受相关居间服务所应支付的对价。故刘校逢的该项诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持。保全保险费系刘校逢申请财产保全时为提供相应担保、满足保全申请条件所支付的费用，并非所有财产保全申请都必然会产生的费用，故该费用应当由财产保全申请的提出方刘校逢自行承担。保全费系因本案纠纷而产生，与本案存在法律上的因果联系，属于合理的诉讼成本，故刘校逢要求保全费由段晓萍和李明辉负担之诉请，于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、段晓萍、李明辉于判决生效后七日内给付刘校逢逾期迁户违约金3万元，并按照每日100元的标准给付刘校逢自二○一六年十月五日起至涉案房屋原有户口实际全部迁出之日止的逾期迁户违约金；二、驳回刘校逢的其他诉讼请求。本院二审期间，刘校逢和链家公司未向本院提交证据。段晓萍、李明辉向本院提交了以下证据：证据1、北京市不动产登记申请审批表，证明刘校逢与段晓萍自行办理不动产登记，而不是通过链家公司；证据2、载明签约日期为2016年7月18日的存量房屋买卖合同，证明刘校逢与段晓萍自行再次签署房屋买卖合同，不是通过链家公司，否定了之间签署的合同的约定；证据3、存量房交易结算资金自行划转声明，证明刘校逢与段晓萍自行进行资金划转，不是通过链家公司进行监管，否定了之前的合同约定；证据4、北京市房屋产权登记申请书，证明段晓萍与段淑华自行办理不动产登记；证据5、房产契税发票，证明段晓萍缴纳房屋契税取得房屋；证据6、售房合同，证明段晓萍与段淑华自行办理房屋买卖合同；证据7、自愿离婚协议书，证明段晓萍与李明辉离婚涉案房屋归段晓萍单独所有，自行承担债权债务；证据8、分割夫妻共同财产协议书，证明段晓萍与李明辉在买卖涉案房屋前约定财产分割，涉案房屋归段晓萍单独所有自行承担债权债务；证据9、段晓萍收条，证明段晓萍收到由李明辉代收刘校逢买房定金，李明辉没有分割卖方财产；证据10、李明辉银行交易记录，证明李明辉已经将代收卖房定金分多次取出交给段晓萍；证据11、于某的书面证人证言，证明段晓萍和李明辉多次找段春林父子协商迁出户口事宜，但是段春林父子索要100万元迁移费，否则拒绝迁出户口，因此户口未迁出不是段晓萍和李明辉的责任；证据12、段晓萍和李明辉找段春林迁移户口视频，证明段晓萍和李明辉多次找段春林父子协商迁出户口事宜，但是段春林父子无理拒绝。二审中，段晓萍和李明辉申请证人于某出庭作证，于某的证言内容主要是段晓萍和李明辉多次找段春林父子协商迁出户口事宜，但是段春林父子索要100万元迁移费，否则拒绝迁出户口。本院组织当事人进行了证据交换和质证，刘校逢发表如下质证意见：证据1-12不属于新证据，不予认可。对证据1-7的形式真实性认可，内容真实性不认可，证据2的合同只是为了在行政机关做一个备案，不是双方的真实意思表示，不是对原合同的变更。双方实际都是按照原合同实际履行的。证据4-6的内容真实性不认可，价款约定的是5万元，与常理不符，证明目的不认可，本案是发生在夫妻存续期间，房产还是夫妻共同财产，债务也是夫妻共同债务。对证据8、9的形式真实性认可，内容真实性不认可。对证据10的真实性认可，其上对方户名是空白的，不知道钱转给谁了，证明目的不认可。证据11-12的形式真实性认可，证明目的和关联性不认可，因为无论是故意还是过失都不是违约责任承担的抗辩事由。对于证人于某的证言，认为其与本案无关联性，不应予以采纳。链家公司未对段晓萍和李明辉提交的证据以及证人证言发表质证意见。对段晓萍和李明辉提交的证据以及证人证言，本院认定如下：证据1、3与本案争议焦点即段晓萍是否应对未依约迁出户口承担违约责任不具关联性，故本院对其不予采信。证据4、5、6系段晓萍与段淑华房屋买卖关系中的相关材料，与本案不具有关联性，本院不予采信。证据9、10可以证明李明辉收到了刘校逢的10万元定金并交给了段晓萍，对该部分的证明力本院予以采信，但并不能证明李明辉与本案无关，无需承担责任。对证据2、7、8、11、12以及证人证言，本院在本判决论理部分结合本案案情与相关法律规定予以论述。本院补充查明：2016年4月4日，李明辉收取了刘校逢支付的10万元房屋买卖定金。一审诉讼中，段晓萍、李明辉认可涉案房屋总价款为472万元，刘校逢已经支付了460万元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是段晓萍是否应对未迁出案涉房屋户口承担违约责任，李明辉是否应承担共同责任。段晓萍上诉称其与刘校逢重新签订了《存量房屋买卖合同》，替代了之前签订的合同，其中未约定逾期迁移户口违约条款，故其不应承担违约责任。对此本院认为，段晓萍与刘校逢于2016年7月18日签署的《存量房屋买卖合同》中约定的房屋价款是448万元，而对于定金和家具家电、装饰装修和配套设施作价未予约定，房屋交付、违约责任、权属转移登记等重要条款均为空白，不符合常理；而刘校逢与段晓萍于2016年4月4日签订的《房屋买卖合同》中对此均有明确约定，其中约定总价款为472万元，而且段晓萍、李明辉明确认可涉案房屋总价款为472万元，刘校逢已经支付了460万元。另外，2016年7月18日为双方办理房屋过户时间，一般情况下双方不可能迟至过户当天才签订房屋买卖合同。因此，段晓萍与刘校逢于2016年7月18日签署的《存量房屋买卖合同》并非双方真实意思表示。双方实际履行的是2016年4月4日签订的《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。段晓萍未约定逾期迁移户口，因依照2016年4月4日签订的《房屋买卖合同》承担违约责任。段晓萍、李明辉上诉称段春林和段易凡的户口不能迁出不能完全归责于李明辉和段晓萍，因此不能按日计算收取违约金，完全归责于李明辉和段晓萍显失公平，并提交了于某证人证言和与段春林协商视频等予以证明。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”即便段春林和段易凡拒绝将其户口迁出，但依据上述规定，段晓萍未依约将涉案房屋内原有户口迁出，已经构成违约，其应当向刘校逢承担违约责任。一审法院判决段晓萍按照合同约定承担相应的违约责任，并无不当，本院予以支持，段晓萍、李明辉的该项上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。段晓萍、李明辉上诉李明辉不应该成为本案的共同被告，不应该承担违约赔偿责任，并提交了自愿离婚协议书和分割夫妻共同财产协议书予以证明。对此本院认为，在2016年4月4日段晓萍与刘校逢签署《房屋买卖合同》时，段晓萍与李明辉处于夫妻关系存续期间，且涉案房屋系在双方婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产，李明辉亦于签署合同当日收取了刘校逢的10万元定金，故因出售该房屋所产生的相关债务亦为夫妻共同债务，应由双方共同承担。段晓萍、李明辉虽提交证据证明段晓萍与李明辉在买卖涉案房屋前约定财产分割，涉案房屋归段晓萍单独所有自行承担债权债务，但其并未提交证据证明其将该约定告知了刘校逢，故段晓萍与李明辉之间的该项约定不能对抗刘校逢，对段晓萍、李明辉提交的以上证据本院不予采信，对该项上诉意见本院不予支持。一审判决李明辉共同承担赔偿责任，并无不当。综上所述，段晓萍、李明辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4967元，由段晓萍、李明辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  董 伟审 判 员  梁志雄审 判 员  徐 硕二〇一九年十一月二十六日法官助理  张 岩书 记 员  张 雪