福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终987号 上诉人（原审原告）：张振才，男，1963年5月20日出生，汉族，居民，住福建省上杭县。 上诉人（原审原告）：邓森添，男，1966年7月9日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：赖清松，广东百科律师事务所执业律师。 被上诉人(原审被告)：龙岩亚金工贸发展有限公司，住所地龙岩市新罗区工业西路**（龙州工业园），统一社会信用代码91350800779636247J。 法定代表人：黄可平，总经理。 委托诉讼代理人：刘新策，福建正廉律师事务所执业律师。 上诉人张振才、邓森添因与被上诉人龙岩亚金工贸发展有限公司(以下简称亚金公司)商品房销售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张振才、邓森添及其委托诉讼代理人赖清松，被上诉人亚金公司的委托诉讼代理人刘新策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张振才、邓森添上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认上诉人与亚金公司在2016年5月30日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201606004）于2017年7月22日解除；3.亚金公司立即返还两上诉人购房首付款311779元、代收税费款21164.38元及利息（利息自2017年7月22日起按银行逾期贷款利率计付至实际清偿时止）；4.亚金公司赔偿上诉人张振才、邓森添的房屋装修损失（具体金额待法院委托具有相应资质的评估机构评估后确定）；5.亚金公司在履行完诉讼请求第二、三项的债务之日起15日内，再由上诉人将亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期第14幢305号房屋交还给亚金公司；6.本案一切诉讼费用由亚金公司承担。事实和理由1.一审已查明亚金公司在取得《商品房预售许可证》后将政府审批单层6米高楼层的规划设计擅自改变为二层各3米高的楼层，该擅自变更规划设计的行为已违反法律规定，导致的法律后果是涉案房屋至今不能竣工验收及不能通过房屋办证前的测绘要求，是上诉人等购房人至今不能办证的真实原因，亚金公司擅自变更规划的行为即构成欺诈销售也是导致上诉人被蒙蔽而购房的主要原因。首先，《福建省商品房预售管理暂行办法》第二十五条：商品房项目已经预售的，房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计。经依法批准的规划、设计变更，导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向环境等发生变化，或者出现合同当事人约定的其他对商品房质量、使用功能产生不良影响情形的，房地产开发企业应当自变更之日起十日内，书面通知买受人并承担违约责任，买受人有权解除合同。因变更规划许可证规定内容给买受人的权益造成损失的，开发企业应当给予相应的补偿。其次，一审法院已认定：“亚金公司在将涉案房产出售给张振才、邓森添时，虽然将其隔层并改造成住房，但此举并不改变涉案房屋的规划用途，其本质上仍然为厂房仓储”。根据《福建省商品房预售管理暂行办法》的规定，本案预售商品房的《建设工程规划许可证》及《预售许可证》均规定涉案商品房是厂房。2016年开发商擅自将政府规划许可的6米高楼层的厂房改造成3米高的二层住房，并对外销售的行为即是擅自变更规划设计及变更规划用途。因亚金公司已将商品房擅自变更规划设计，按建设工程的验收规范及办理不动产产权证的程序要求，涉案房屋是无法办理工程竣工验收及不能办理房产测绘。这才是导致购房人至今不能办理房产证的真实原因。涉案房屋能否办理房产证关系到房屋买卖合同的合同目的能否实现，是买房人解除合同的法定理由，并非一审所述能否办证不属于人民法院的审理范畴。2.亚金公司对外发放的商品房销售广告及宣传画册构成合同要约，应当视为合同内容；该商品房销售广告及宣传画册指明被上诉人所售商品房是用于住宅居住并可办理户口学区等功能的房屋。一审法院认为“上述内容抽象而宽泛，而是要约邀请”是适用法律错误。首先，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。上诉人张振才、邓森添在一审提交的证据《亚金.富都楼盘宣传单》，该宣传单是亚金公司向社会公开发放的宣传单，该宣传单清楚说明“带户口学区、居住舒适、出行便利、特别方便有老人孩子的家庭、产权房、可办理户口”等指明所售房屋是用于住宅的说明。该宣传单的房型结构布置图有：厨房、客厅、卧室、阳台的位置安排则更清楚指明所售房屋是用于住宅居住使用，并非亚金公司抗辩说的是厂房、仓储的用途。其次，《亚金.富都楼盘宣传单》中的“房型结构布置图”更进一步指明涉案房屋是居住房屋，达到“房屋用途具体确定、对合同订立及价格有重大影响”的条件，应视为要约。一审故意回避《亚金.富都楼盘宣传单》中的“房型结构布置图”的内容，显然是适用法律错误。3.亚金公司将2个不认识的意向购买人拼凑成1个房号的共同购买人来共同签订房屋买卖合同，有意造成预售房屋在现场看也是正常住宅商品房的假象，致使该楼盘的认购人上诉人及数百户购房者的误解。开发商的该等行为已构成欺诈销售。首先，张振才在开发商的售楼部看楼时被告知：一个房号有上下二套房屋，必须二套一起购买或有另1人合并购买，合并购买也能取得单独房产证（未明确告知实为房产共有证）。在开发商的宣传画册的指引下上诉人所见的现场房屋也确实是住宅的商品房，开发商也承诺能领取单独房产证的情况下，所有购房人都是自行寻找共同购买人或由开发商牵线合并购买预售房。其次，本案上诉人邓森添与张振才之间非亲非故，是在不同时间分别看中涉案的305房后，由开发商牵线按开发商的要求共同签订合同购买案涉房屋。因此，亚金公司用可办户口及房型布置的宣传画册、预售房屋已分割的现状、单独房产证的承诺等等手段使得上诉人相信所购买的房屋是合法的住宅房屋，上诉人是首次购买商品房而商品房预售政策的多变也使得上诉人无法分辨或判断二套商品房共同购买会有何法律问题。上诉人在收楼后又倾其所有对房屋进行装修居住，上诉人是在入住一年未能取得房产证时向政府房屋管理部门咨询后，才知所购房屋是厂房不是住宅根本办不了户口，甚至无法办理房产证，只能通过法律途径来解决。4.亚金公司对楼盘所有购买人都采取“只让签字交钱、不给合同及所有签字的文件资料”的手段进一步隐瞒所出售的商品房实为厂房、仓储用房，上诉人在起诉前不知所购房屋是厂房、仓储用房。首先，上诉人在签订《商品房买卖合同（预售）》时，亚金公司的工作人员不让看合同的具体条款而是将一整套含《预告登记申请表》、《备案信息表》、《物业管理服务合同》等资料催促上诉人签字，上诉人签字后再以需开发商盖章为由将上诉人所签的资料原件全部收回，没有给上诉人任何资料的复印件。楼盘其他购房者签署合同的情况与上诉人所遇的情况是一样的。其次，上诉人在发现所购房屋有异常情况后向开发商交涉，亚金公司的工作人员说明可以办理房产证而将《预告登记申请表》、《备案信息表》的复印件拿出来解释，对《商品房买卖合同（预售）》也是将部分页数的复印件拿出来解释。上诉人是在这种情况下第一次看到所签合同的部分条款及《预告登记申请表》、《备案信息表》。开发商在一审中未将《商品房买卖合同（预售）》的完整合同提供给法院，上诉人至今都不知所签《商品房买卖合同（预售）》的完整内容。因此，上诉人囿于对商品房知识的欠缺及亚金公司的有意欺瞒，上诉人在起诉亚金公司后才真正知道商品房不等于住宅商品房。5.上诉人是为进城谋生活而购买住宅，上诉人没有购买厂房的需要。亚金公司将厂房包装成住宅商品房出售是明显的商业欺诈；亚金公司以厂房名义获得政府的商品房预售许可证后，将厂房隔层出售的行为也是对政府的欺诈。首先，亚金公司以厂房、仓储的名义获得商品房预售许可证后，清楚知道楼高6米、不足100㎡的厂房是难以真正用于工业生产等用途，开发商的目的就是将“厂房商品房”卖成“住宅商品房”，开发商在预售前就将厂房包装设计成住宅商品房对外宣称和销售。其次，涉案房屋所占的土地性质为“厂房、仓储”，涉案房屋不得改造成居住用房。任何单位或个人将厂房改造成住宅的，将面临规划部门、城管部门、消防部门等政府部门的处罚、拆除及恢复厂房用途的法律风险。第三，亚金公司获得厂房预售许可证后，只能按厂房的功能对外销售。现涉案房屋已被亚金公司改造成住宅商品房对外出售，该行为已经触犯了相关法律规定。亚金公司的行为既是对上诉人购房者的商业欺诈，也是对政府政策的欺诈。上诉人购买本案的房屋是为居住而购买，没有购买厂房的需要，上诉人购买涉案房屋是被亚金公司以各种手段欺诈而认购。6.本案核心争议是亚金公司擅自变更规划，根据规定违反规划不能办理相关证件，已取得证件的应当予以撤销，导致本案合同无法继续履行。综上，本案一审回避事实且适用法律错误，恳请二审法院查明事实并予以改判。 亚金公司辩称，1.上诉人不存在因规划变更导致被蒙蔽而购房的，诉称答辩人由此构成欺诈销售理由不能成立。首先，上诉人在之前的诉讼中从来都是以其不知道答辩人销售给他的房屋是厂房、仓储用房为由，主张受答辩人此项销售欺诈而购房的，从未提出因规划变更导致被蒙蔽而购房的。其次，答辩人销售给上诉人房屋是现房销售，在与上诉人签订商品房买卖合同之前，上诉人已多次到现场看房，对此在一审庭审和本次上诉状中上诉人也是认可这一事实。自答辩人与上诉人签订商品房买卖合同后，答辩人没有变更设计规划，而上诉人主张的《福建省商品房预售管理暂行办法》第25条的规定，是指与买受人签订商品房买卖合同后，出卖人再更改设计规划的，鉴于答辩人在签订商品房买卖合同后没有变更设计规划，因此本案不适用《福建省商品房预售管理暂行办法》第25条的规定。2.答辩人开发的“亚金富都工贸中心”项目的厂房和仓储用房已通过竣工验收合格，是可以办理产权证的，不存在如上诉人所述因变更设计规划造成无法验收和办证的情形。答辩人开发的“亚金富都工贸中心”项目于2014年4月29日竣工验收合格，于2014年9月12日办理竣工备案登记；且答辩人已将“亚金富都工贸中心”项目一期的厂房和仓储用房该房的产权证办至买受人名下，故上诉人所述无法验收、无法办证的理由，都是没理由找理由的借口。3.《亚金富都楼盘宣传单》法律上定性为要约邀请，不是要约，一审法院认定为要约邀请，符合法律规定。首先，《亚金富都楼盘宣传单》是单方的销售宣传，不是合同或协议，不是双方的合意，结合答辩人与上诉人签订的《订购协议书》和《商品房买卖合同》来看，宣传单在法律上定性就是要约邀请，是邀请他人来购买房屋。其次，“亚金富都工贸中心”项目包含厂房、仓储用房和住宅建设，答辩人也是根据建设项目发布了厂房、仓储用房和住宅的宣传单，对此答辩人在一审时已提供这两种不同类型、不同内容的宣传单。上诉人购买的是厂房、仓储用房，其只能适用厂房、仓储用房的宣传单，厂房、仓储用房的宣传单并没有载明可以居住、可办理户口学区等宣传内容。上诉人在诉讼中故意提供了住宅的宣传单，目的是意图混淆视听。第三，退一步来讲，上诉人购买的厂房、仓储用房即使按住宅宣传单的标准来衡量，也是可以达到上诉人购房目的。上诉人可以将所购买的房屋自行分隔装饰用于居住，也可以用于仓储，对于居住问题是没有障碍的。至于答辩人销售的涉案房屋办理户口和孩子就学问题，根据政府当时的政策，2017年以来亚金富都二期业主子女已按照义务教育阶段就近入学的原则，就读于北城中小学校，因此即使按住宅用房标准来衡量上诉人所购的厂房、仓储用房，也是可以达到上诉人购房目的。4.答辩人是依法向上诉人销售涉案房屋，没有隐瞒所出售房屋实为厂房、仓储用房的事实，不存在上诉人在起诉前还不知所购房屋是厂房和仓储用房的情形。首先，在答辩人与上诉人签订《商品房买卖合同》3个月前，答辩人与上诉人张振才于2016年2月16日、与上诉人邓森添于2016年2月25日分别签订“亚金富都”订购协议书，该协议书第一条明确约定答辩人销售给上诉人的房屋是标准厂房及仓储，土地是工业，订购协议书是上诉人、答辩人双方各保留一份，上诉人不可能不知道答辩人销售房屋的产权性质。在之后的《商品房买卖合同》，该合同第一条再次明确告知上诉人项目土地类别是工业用地、商品房规划用途是厂房、仓储的事实，以及上诉人与龙岩市博业物业管理有限公司签订物业管理服务合同，该合同第一条也约定：物业类型是厂房仓储。诉称不知道是厂房和仓储用房，完全是脱离客观事实的陈述。其次，答辩人销售给上诉人房屋的单价实际是3198元/平方米，而相同时期、临近地段建发上郡楼盘的房屋销售单价是8500元-8800元/平方米，答辩人所售房屋单价为何会远远低于相同时期、临近地段楼盘的销售单价，就是因为答辩人所售房屋是工业用地，是厂房和仓储性质，从上诉人可以按如此低的单价取得答辩人所售房屋，也可以推论出上诉人是知道其购买房屋的土地类别和房屋性质。因此从签订订购协议、商品房买卖合同、物业服务合同和所购房屋单价，所有协议、合同和单价均可体现上诉人购买的房屋是厂房仓储，上诉人诉称答辩人没有告知销售房屋是厂房仓储用房，其不清楚所购房屋是厂房仓储用房，诉称答辩人存在销售欺诈，完全是无中生有的、不符合客观事实的陈述。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 张振才、邓森添向一审法院起诉请求：1.确认张振才、邓森添与亚金公司于2016年5月30日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201606004）于2017年7月22日解除。2.亚金公司返还张振才、邓森添购房首付款311779元、代收税费款21164.38元及利息（利息自2017年7月22日起按银行逾期贷款利率计付至实际清偿时止）。3.亚金公司赔偿张振才、邓森添房屋装修损失30万元（具体金额待法院委托具有相应资质的评估机构评估后确定）。4.亚金公司清偿本案所有债务后，再由张振才、邓森添按房屋现状将涉案房屋【涉案房屋位于：龙岩市新罗区钟城山片区（亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期）第14幢308-2Ａ518号房】交还亚金公司。 一审法院认定事实：亚金公司成立于2005年10月17日，经营范围包括房地产开发经营、铝合金加工、建筑材料等。2006年7月5日，龙岩市城乡规划局向亚金公司颁发“建设用地规划许可证”，确认亚金公司申请的位于龙岩市新罗区的用地项目（标准厂房、仓库，用地面积86758平方米）符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。2010年9月8日，福建省龙岩市城乡规划局向亚金公司颁发“建设工程规划许可证”，其上载明建设项目名称为标准厂房及仓储二期（13＃-22＃楼），建设位置：龙门谢洋钟形山。2010年9月29日，龙岩市新罗区城乡规划建设局向亚金公司颁发《建筑工程施工许可证》，其上载明工程名称：亚金工贸标准厂房、仓储二期；建设地址：龙州工业园（龙门镇谢洋村）；合同开工及竣工日期分别为2010年9月26日、2012年1月26日。2008年4月7日，原福建省龙岩市房地产管理局向亚金公司颁发《商品房预售许可证》【（龙）房预售证（2008）第06号】，其上载明项目名称：“亚金富都工贸中心”1-12号楼；房屋座落地点：龙岩市新罗区5巷2号“亚金富都工贸中心”；房屋用途性质：厂房。同时，前述许可证中还注明“经审查，批准以上所列“亚金富都工贸中心”1-12号商品房屋公开预售。2013年10月28日，原福建省龙岩市房地产管理局又向亚金公司颁发《商品房预售许可证》【（龙）房预售证（2013）第46号】，其上载明项目名称：亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期13＃、14＃楼；房屋座落地点：龙岩市新罗区钟城山片区（亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期），预售总建筑面积13681.58平方米，共96套。房屋用途性质：厂房、仓储。同时，前述许可证中还注明“经审查，批准以上所列亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期13＃、14＃楼商品房屋公开预售。2014年12月1日，原龙岩市房地产交易服务中心向亚金公司颁发一份龙房权证字第××号“房屋所有权证”，房屋坐落在龙岩市新罗区钟城山片区（亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期）14幢3层305。房屋所有权证中载明规划用途为厂房、仓储，该房屋总层数5层，建筑面积83.17平方米（其中公摊面积10.78平方米）。 2016年2月16日、2016年2月25日，亚金公司分别与张振才、邓森添签订《“亚金富都”订购协议书》，协议约定为确保买受方（订购人）能购买中意的房产，在对亚金富都项目情况及拟签订的《商品房买卖合同》及补充协议的内容充分了解后，自愿达成以下协议。协议主要内容为“亚金富都”项目坐落于龙岩市新罗区钟城山片区（亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期），规划用途为：工业，土地使用权年限至2007年1月22日至2056年12月27日。买受方与其他一位订购人共同订购以下商品房：“亚金富都”14号楼305单元，该套销售建筑面积81.66平方米（其中：套内建筑面积为71.82平方米，公摊面积为9.84平方米）。买受方占该商品房50%的份额，即买受方份额内的商品房销售建筑面积计40.83平方米。“亚金富都”14号楼305单元销售单价为7476元／平方米，买受方按其所占份额应向出卖方支付房价款合计305245元。总房价款仅指商品房本身的价格，所有与该商品房有关的税费由买受方与买受方共有产权人按己方份额分担，如契税、印花税等。买受方应于签订《商品房买卖合同》时向出卖方支付己方份额内房价款的50%，即155245元，余款30万元整两户一起配合公司人员办理银行按揭手续。订立本协议时，买受方应向出卖方支付定金3万元。同时，订购协议书中落款处还载明：签订本协议前，请认真审阅前述各条款及附件、售楼部墙上公示的《商品房买卖合同》（示范文本）及其他《补充协议》的各条款，不理解的，可以向出卖方工作人员咨询。您充分理解前述各条款后，方可签订本协议。2016年2月16日，张振才向亚金公司缴纳了购房定金3万元（14＃305-1Ｂ）。2016年2月25日，邓森添向亚金公司缴纳了购房定金3万元（14＃305-1Ａ）。 2016年3月17日，邓森添向亚金公司预付购房款125245元（14＃305-1Ａ）。2016年3月31日，张振才向亚金公司预付购房款125245元（14＃305-1Ｂ）。2016年5月30日，亚金公司（出卖人）与张振才、邓森添（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定出卖人以出让方式取得坐落于龙岩市新罗区地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为龙国用××号，土地使用权面积为86758平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为工业用地，土地使用权终止日期为2056年12月27日。该商品房幢号为14，房号305，总层数5，所在层3，实测建筑面积83.17平方米，套内面积72.39平方米，分摊面积10.78平方米，规划用途厂房、仓储。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7476元，总价款621779元。合同订立后，张振才支付购房尾款5644.38元，并缴纳了契税9326.69元、印花税155.5元、预告抵押登记费1100元；邓森添支付购房尾款5644.38元，并缴纳了契税9326.69元、印花税155.5元、预告抵押登记费1100元。2016年5月30日，坐落于龙岩市新罗区钟城山片区（亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期）14幢305室房屋在龙岩市住房和城乡建设局办理了龙岩市商品房买卖合同备案登记。备案信息表中亦载明项目规划用途为厂房、仓储。2016年6月2日，亚金公司向张振才、邓森添开具了增值税发票，载明首付款为311779元。 2016年11月15日，张振才、邓森添签收了《“亚金富都工贸中心14#楼”交房通知书》及业主资料核对单。同日，张振才、邓森添与龙岩市博业物业管理有限公司订立一份《亚金·富都物业管理服务合同》，合同约定张振才、邓森添分别将亚金富都工贸中心14号楼305-1B单元、305-1A单位委托龙岩市博业物业管理有限公司进行管理。物业类型为厂房仓储。张振才实际的使用面积为83.17平方米。同时，双方还就具体的物业服务费用等事项作出了约定。此后，张振才、邓森添以其所购买的讼争房屋至今无法办理不动产权属证书为由诉至法院，请求判如所诉。 另查明，亚金公司制作印刷品对“亚金富都工贸中心”楼盘进行宣传，其中一张宣传单中载明：亚金·富都电梯房2988元起/平方米，多层电梯房，超低公摊，得房率高；紧邻北三环，交通畅达，带户口学区，产权房，可办理户口。举家进城，享受城市医社保。项目临近重点小学北城小学，该校将于2016年起开始招生，优良的教育环境，给孩子更高的起跑线。2017年11月30日，龙岩市不动产登记中心函复案外人陈玉霞，主要内容为关于“亚金富都工贸中心”14号楼307室能否办理房产证及房屋能否作为住宅使用的诉求，不属于行政机关在履行职责过程中制作或者获取的信息，且不动产登记资料的查询也不适用《政府信息公开条例》。关于“亚金富都工贸中心”能否办理《不动产权证》的问题，龙岩市国土资源局已将该项目的情况呈报政府，请耐心等待。2018年2月8日，龙岩市新罗区工商行政管理局作出行政处罚决定书【新工商龙处（2017）13508021700412号】，以亚金公司利用印刷品宣传单发房地产广告（宣传“亚金富都”楼盘），其内容含有升值或者投资回报的承诺，其行为违反了法律规定，责令亚金公司停止发布上述印刷品宣传单房地产广告，并处以10000元罚款。 又查明，2014年12月1日，龙岩市新罗区钟城山片区（亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期）14幢3层305房屋登记于亚金公司名下（龙房权证字第××号），建筑面积83.17平方米，规划用途为厂房、仓储。此外，谢兆年、杨忠辉、陈梅英等部分案外人业已先后办理了其所购买的龙岩市新罗区钟城山片区（亚金富都工贸中心）房屋的产权证，产权证书上登记的规划用途均为“厂房、仓储”。 一审法院认为，张振才、邓森添与亚金公司于2016年5月30日签订的《商品房买卖合同（现售）》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，合法有效，双方均应遵照履行。诉讼中，张振才、邓森添主张亚金公司发布虚假广告，且在与其订立《商品房买卖合同（现售）》时具有欺诈行为，致使张振才、邓森添根本无法实现合同目的，故讼争合同应予解除。对此，一审法院作如下分析认为：首先，从本案查明的事实来看，张振才、邓森添除了与亚金公司订立《商品房买卖合同（现售）》外，还先后就涉案房产与亚金公司、龙岩市博业物业管理有限公司订立了《“亚金富都”订购协议书》、《亚金·富都物业管理服务合同》。在前述三份合同中，均十分明确地载明张振才、邓森添所购置的涉案房屋，即第14幢305-1Ｂ、305-1Ａ房屋占用的土地用途为“工业用地”、规划用途或物业类型为“厂房仓储”，并且张振才、邓森添在涉案房产的订购协议书中落款处签字，表明其在订立本协议前，已审阅以及充分理解了协议的各项条款。由此可见，张振才、邓森添在订立讼争合同前即已知晓其所购置的涉案房产所占用土地范围用途为工业用地，涉案房产的规划用途为厂房仓储。其次，亚金公司在销售包括涉案房地产在内的楼盘时，虽然在对外发放的宣传单中载明目标房产属于“产权房、可办理户口、带户口学区、住电梯房、做城里人、举家进城享受城市医社保等”内容，但上述内容抽象而宽泛，该宣传资料和销售广告中所载的内容并非要约，而是要约邀请。实际上，亚金公司在销售涉案楼盘时，对其所作出的含有升值或者投资回报的承诺，亦违反了法律规定，工商行政管理部门对其进行了相应行政处罚。因此，张振才、邓森添主张其上所载内容对双方当事人均具有约束力，不予采纳。换言之，张振才、邓森添与亚金公司之间就涉案房产所产生的权利义务关系，依法应按《商品房买卖合同（现售）》的约定来规制。再次，亚金公司在将涉案房产出售给张振才、邓森添时，虽然将其隔层并改造成住房，但此举并不改变涉案房产的规划用途，其本质上仍然为厂房仓储。作为完全民事行为能力人，张振才、邓森添对此应有清醒的认知，其现以涉案房产无法办理住宅性质的不动产权证书为由主张解约，缺乏合同依据，不予采纳。实际上，张振才、邓森添所购置的涉案房产已于2014年12月1日登记至亚金公司名下，而案外人谢兆年、杨忠辉、陈梅英等也先后办理了所购置的龙岩市新罗区钟城山片区（亚金富都工贸中心）房屋的产权证，前述产权证书上登记的规划用途均为“厂房、仓储”。因此，张振才、邓森添主张涉案房产无法办理过户手续，没有事实依据。至于在房屋所有权证、土地使用权证两证合一以后，涉案房产能否办理《不动产权证》的问题，可由有关行政部门依法处理，其并不属于人民法院的审理范畴。综上，亚金公司在依法取得建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证后，即具备了开发以及对外销售讼争楼盘的资格，其与张振才、邓森添订立的《商品房买卖合同（现售）》合法有效。张振才、邓森添以无法实现合同目的为由诉请解约无理，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回张振才、邓森添的诉讼请求。一审案件受理费13229元，由张振才、邓森添负担。 二审中，围绕争议张振才、邓森添提供如下证据：证据一，1.举报人为张振才的《开发商违反规划改建楼层的举报书》一份；2.投递时间为2019年7月23日的《挂号信》回执一份（收件人为龙岩市国土资源局）；3.《规划法-节选》。证明：亚金公司己违反《福建省实施《城乡规划法》办法》第45条第3款的规定，已导致本案的房屋不能办理房屋登记。上诉人已举报至房管局的规划管理部门，需等待规划部门的回复。证据二，1.龙岩市城市管理局于2019年7月24日《信访事项受理情况告知单》一份；2.亚金富都14号楼全体业主《关于要求上级有关部门帮助解决亚金富都14号楼业主购买房屋纠纷一案的请示》一份。证明：本案涉及全体业主的利益，对于亚金公司的违建行为己依法向市城管局信访，对于亚金公司的房屋违建的违法行为不应得到法院的支持，且该信访已受理，等待处理。亚金公司质证认为，对证据一的真实性无法核实，举报人没有上诉人本人签名，是否挂号到房管部门其不清楚，仅仅是根据上诉人的陈述，不是客观证据；对证据二真实性无异议，但不能证明其主张，这是上诉人主观意思，不属于客观证据，两证合一后市国土资源局如何办证现在正汇报市政府，等待市政府出台政策解决。经审查本院认为，张振才、邓森添提供的证据一中的《规划法-节选》不属证据、《挂号信》的回执中的收件人为龙岩市国土资源局，与其要证明的事实不一致，即无法证明本案的房屋不能办理房屋登记的事实，与本案的定性无关联，故不作为本案的定案依据；证据二真实、合法，该证据能证明张振才及亚金富都14号楼全体业主对亚金富都14号楼进行了信访，但龙岩市城市管理局并没有对亚金公司开发的亚金富都14号楼作出违法违建的结论，即无法证明龙岩市城市管理局有认定亚金富都14号楼属违建，故不作为本案的定案依据。 经审理查明，对一审查明的事实，双方无异议，本院予以认定。 但张振才、邓森添要求补充认定以下事实:1.一审没有体现亚金公司提供的宣传单房屋的使用性质有图形表达是住房的性质；2.涉案房屋从六米房屋加建隔层变为三米，该隔层在签订购房合同时已经建好；3.案外人谢兆年、杨忠辉、陈梅英在什么时候办理的产权证、房产证及证号；4.对房屋装修损失申请鉴定；5.讼争房屋能否办证，市国土管理局呈报给市政府，市政府有无答复。对此，亚金公司认为，1.宣传单标注住房的图示，其有两种宣传单，一种是住房的宣传单，另一种是厂房的宣传单，上诉人提供的宣传单是住房的宣传单，厂房的宣传单没有住宅的图示，本案不适用住宅宣传单；2.张振才、邓森添订购房屋时均有多次到现场看过，购买时跟其当时看过的一致，并不存在购买后变更规划的情况，且验收是在签订合同之前；3.案外人办理产权证的情况，在原一审和本案一审时有提供过案外人已经办理产权证的证据；4.市政府的告知函是针对案外人陈玉霞的信访，该函中也说近期要出台政策办证，但目前没有收到答复。经审查本院认为，张振才、邓森添提供的亚金公司宣传单房屋的使用性质有图形表达是住房的性质，该事实应予以认定；涉案房屋从六米房屋加建隔层变为三米，该隔层在张振才、邓森添看房及签订《订购协议书》之前就已隔好，该事实应予以认定；案外人谢兆年于2015年1月19日办理了“亚金富都”（二期）16号楼2层202单元的房产证（证号：龙房权证字第××号），杨忠辉于2015年2月4日办理了“亚金富都”3号楼1－3层06的房产证（证号：龙房权证字第××号），陈梅英于2015年6月23日办理了“亚金富都”（二期）17号楼4层407单元的房产证（证号：龙房权证字第××号），该事实予以认定；而一审时张振才、邓森添要求对讼争房屋的装修价值进行鉴定，但一审未予支持；是否能办证，一审已认定“龙岩市国土资源局已将该项目的情况呈报政府，请耐心等待”，因此，在此不再重新认定。 另查明，本案讼争房屋于2014年9月12日竣工验收。2017年7月21日，张振才、邓森添委托律师向亚金公司发出《律师函》，以亚金公司无法为其办理讼争房屋的产权证，无法实现合同目的，依法通知解除双方于2016年5月30日签订的《商品房买卖合同（现售）》，并要求亚金公司协商解决返还购房首付款及赔偿事宜。亚金公司收到该《律师函》后未予回复。 本案的争议焦点：亚金公司是否构成欺诈，是否有变更规划，张振才、邓森添能否实现合同目的，其要求解除合同，及一审的其它诉讼请求能否得到支持。 本院认为，所谓采用欺诈手段订立合同，是一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示而订立的合同。其构成要件是：一是欺诈方具有欺诈的故意，即明知自已告知对方的情况是虚假的且会使对方陷入错误认识而希望或放任这种情况的发生；二是欺诈方实施了欺诈行为；三是相对人因欺诈陷入错误，即相对人陷入错误，与诈欺行为之间有因果关系，如果相对人虽受欺诈，但没有陷入错误认识，或者虽陷入错误认识，但非欺诈行为所致，那都不构成合同欺诈；四是受欺诈人因错误而作出意思表示，即受欺诈人须作出意思表示，而且该意思表示与其受欺诈而陷入的错误具有因果关系。本案中亚金公司在销售包括涉案房地产在内的楼盘时，虽然在对外发放的宣传单中载明目标房产属于“产权房、可办理户口、带户口学区、住电梯房、做城里人、举家进城享受城市医社保等”内容，但上述内容系宣传资料和销售广告中所载的内容，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定是要约邀请。张振才、邓森添主张是要约，与法不符，本院不予采纳。亚金公司在建设“亚金富都工贸中心”所占用的土地用途为工业用地，规划用途为“厂房、仓储”；《商品房预售许可证》上载明的房屋用途性质也是厂房、仓储；张振才、邓森添与亚金公司签订的《“亚金富都”订购协议书》也明确土地用途为工业，且协议中还特别提醒；此后，张振才、邓森添也多次到现场看房（六米楼层已改变为二层各三米的楼层），才与亚金公司签订《商品房买卖合同》；即亚金公司并没有告知张振才、邓森添虚假情况，张振才、邓森添也在签订订购协议书后，到讼争房屋现场了解了相关情况。因此，张振才、邓森添上诉主张“亚金公司擅自变更规划将六米楼层改变为二层各三米的楼层构成欺诈销售”，不符合上述欺诈的构成要件，该主张本院不予支持。本案中虽然讼争房屋办理了登记在亚金公司的名下房屋所有权证（产权证号为龙房权证字第××号），但无法办理不动产权属证书（即“二证合一”）过户至张振才、邓森添名下；张振才、邓森添以无法办理不动产权属证书，无法实现合同目的为由，于2017年7月21日向亚金公司发出了《律师函》通知解除双方于2016年5月30日签订的《商品房买卖合同（现售）》，是其真实意思的表示，亚金公司收到该通知后，未提出异议，故张振才、邓森添起诉请求确认双方签订的《商品房买卖合同（现售）》在2017年7月22日解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十六的规定，本院予以支持。合同解除后，双方依据该合同取得的财物应予以返还，因此，亚金公司应返还张振才、邓森添购房首付款311779元、代收税费款21164.38元，合计332943.38元；张振才、邓森应将讼争房屋返还亚金公司。由于张振才、邓森添在签订订购协议书时已知晓本案讼争房屋规划用途为工业，且也到现场实地察看，而与亚金公司签订《商品房买卖合同（现售）》，购买讼争房屋并装修入住，现因无法办理不动产权属证书致使合同解除，本身存在过错，故其损失应由其自行承担，即其要求亚金公司支付购房首付款、代收税费款合计332943.38元自2017年7月22日起至实际清偿时止按银行逾期贷款利率计付的利息，及赔偿其房屋装修损失30万元，本院不予支持。亚金公司将“厂房、仓储”用房隔成住宅用房形式，也存在过错，故亚金公司的损失亦由其自行承担。综上所述，张振才、邓森添的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初47号民事判决； 二、确认张振才、邓森添与龙岩亚金工贸发展有限公司在2016年5月30日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201606004）于2017年7月22日解除； 三、张振才、邓森添应在本判决生效之日起三十日内将位于龙岩市新罗区钟城山片区（亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期）第14幢308-2Ａ518号房返还龙岩亚金工贸发展有限公司； 四、龙岩亚金工贸发展有限公司应在本判决生效之日起三十日内归还张振才、邓森添购房首付款311779元、代收税费款21164.38元，合计332943.38元； 五、驳回张振才、邓森添的其它诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费13229元，由张振才、邓森添负担3000元，由龙岩亚金工贸发展有限公司负担10229元。变更一审案件受理费为13229元，由张振才、邓森添负担3000元，由龙岩亚金工贸发展有限公司负担10229元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈日耀 审判员  詹跃忠 审判员  许培清 二〇一九年十月二十八日 法官助理黄达康 书记员邱艺梅 附相关法律条文： 《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。