贵州省息烽县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0122民初1426号原告（反诉被告）：刘倩，女，1992年8月27日生，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：张导临，贵州省贵阳市息烽县小寨坝法律服务所法律服务工作者，证号32401011100914，特别授权代理。被告（反诉原告）：王润先，女，1957年8月17日生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘先飞，贵州弛阳律师事务所律师，执业证号15201201410385588，特别授权代理。被告（反诉第三人）：张鹤寿，男，1952年1月15日生，住贵州省贵阳市南明区。原告（反诉被告）刘倩与被告（反诉原告）王润先、被告（反诉第三人）张鹤寿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘倩及其委托诉讼代理人张导临，被告（反诉原告）王润先及其委托诉讼代理人刘先飞，被告（反诉第三人）张鹤寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘倩向本院提出诉讼请求：1.判令二被告配合原告办理位于息烽县永靖镇深港商贸城XX号房屋过户登记手续；2.判令二被告支付原告房屋过渡费69799.6元；3.本案诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告刘倩变更第一项诉讼请求为判令二被告配合原告办理位于息烽县永靖镇文化东路深港商贸城XX号房屋过户登记手续。事实和理由：原告的老家因息烽重钙厂扩建被征占，原告通过他人介绍，于2014年5月15日，购买了二被告位于息烽县深港商贸城房屋，原告委托母亲刘红与二被告签订房屋买卖协议，双方还于2014年7月18日对该协议进行了补充说明，约定上述房屋“过渡费2014年12月31日前，由房东张鹤寿领取，以后的过渡费由购房户刘倩领取。”之后，原告按照协议履行了给付房款义务，二被告还协助原告办理了上述房屋移交手续，原告从二被告手中领取上述房屋钥匙着手进行装修随即入住。原告母亲找到二被告要求办理房屋产权变更登记手续，二被告不但不积极配合，反而还以种种理由拒不协助，后原告获知二被告隐瞒原告已在房开公司领取了案涉房屋从2015年1月1日至2017年2月28日的过渡费69799.6元，占为己有。原告认为二被告已失去诚信，其行为严重损害了原告的合法权益，为此特提出如前诉请，请法院支持原告诉求为谢。被告王润先辩称：1.王润先对张鹤寿与刘倩签订的房屋买卖合同并不知情，王润先也不同意出售该房屋。原告提供的房屋买卖合同上王润先的签字不是本人所签，张鹤寿出卖该房屋系隐瞒王润先的情况下出卖的，对于王润先部分的份额属于无权处分，王润先对张鹤寿的无权处分行为不予追认，该行为自始无效，原告要求房屋过户没有任何事实依据；2.案涉房屋现在还是王润先与张鹤寿的夫妻共同财产，由夫妻两人共同共有，由王润先领取该房屋拆迁安置过渡费有事实及法律依据，原告主张要求支付过渡费没有任何事实及法律依据；3.张鹤寿与刘倩签订的房屋买卖合同系张鹤寿个人行为，王润先从未想过出售案涉房屋。被告张鹤寿辩称：1.房屋买卖协议是张鹤寿私自以王润先名义签订的，王润先并不知情，原告事先是知道房屋是张鹤寿与王润先共同共有的，合同上王润先的签字也是张鹤寿自己签的，王润先并未有出售房屋的意思表示，出卖房屋是张鹤寿自己的意思表示；2.房屋买卖协议约定原告应于2014年7月15日前付清尾款，直至现在原告都有2万元尾款未付，原告构成违约，张鹤寿有权要求原告承担违约责任，解除房屋买卖合同；3.张鹤寿出具的收条下的补充说明有多处涂改，不应作为一个有效补充说明，该补充说明也不能作为房屋买卖合同的内容使用；4.房屋买卖合同买方系刘倩，张鹤寿与刘红私自以王润先与刘倩名义签订合同，都属于无权处分，都是无效行为。反诉原告王润先向本院提出诉讼请求：1.判令第三人与被反诉人于2014年5月15日签订的房屋买卖合同无效；2.判令被反诉人返还位于息烽县永靖镇深港商贸城XX号的房屋；3.由被反诉人承担本案全部的诉讼费。庭审中，反诉原告王润先变更第二项诉讼请求为判令被反诉人返还位于息烽县永靖镇文化东路深港商贸城XX号的房屋。事实和理由：2019年9月6日，王润先接到刘倩诉其买卖合同纠纷案件，才知道张鹤寿把案涉房屋卖给了刘倩，该房屋系王润先与张鹤寿共同共有的，王润先对张鹤寿卖房的事情并不知情，也不同意出卖该房屋。刘倩一方与张鹤寿签订房屋买卖合同的时候明知该房屋是王润先与张鹤寿共有的，在没有通知房屋其他所有权人的情况下购买该房屋，本身存在过错。张鹤寿私自处分属于无权处分，王润先不予追认，该合同自始无效。根据合同法第五十一条，王润先对张鹤寿无权处分行为不予追认，所以合同无效，根据最高院关于适用婚姻法若干问题解释（三）第十一条规定，刘倩一方明知该房屋系王润先与张鹤寿共同共有的，不是出于善意，房屋产权并未过户，所以不适用善意取得，不能取得该房屋，刘倩一方现在占用该房屋没有任何事实和法律依据，现主张返还房屋符合规定，应予返还。为此提出反诉请求，恳请法院支持。反诉被告刘倩辩称：1.二被告至今是夫妻关系，也提供了结婚证，证明二被告是生活在一起的；2.双方房屋买卖协议上的签名与张鹤寿提供给原告母亲的房屋拆迁安置补偿协议签名是一致的；3.王润先反诉称不知是谎话，与人们交易习惯不一致，即便签名不是王润先本人所签是属实的话，其应提起反诉要求无效，而不是等到原告起诉过户时才提，王润先是完全知情其丈夫出售房屋的事实，二被告另安置的房屋与案涉房屋一墙之隔同一单元，房屋款项大部分交付后二被告还协助原告母亲办理房屋入住相关手续和物业管理，且原告得到房屋钥匙后进行装修期间长达1年时间，花费50多万，装修期间王润先还到房内参观，房屋的交易价格就是当时市场价，是对等价格购买，还是房开公司工作人员介绍购买的，认可张鹤寿说的未付尾款2万元，因当时口头约定是过户后给清，如果说王润先不知情的情况下，原告不会花费比购买房屋价值更高的费用装修，同时本案起诉的原因并非王润先，而是张鹤寿的违约，有微信聊天记录为证。反诉第三人张鹤寿述称，与王润先是夫妻关系，第一期交款是张鹤寿个人收的，并没有拿给王润先，买卖协议上清楚载明2万元是付清，不是原告说的口头约定过户后结清，对王润先反诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及所提交的证据，结合双方的质证意见，本院经审理认定事实如下：原告刘倩欲购买二被告位于息烽县永靖镇文化东路深港商贸城XX号的房屋，遂委托其母亲刘红代为签订《房屋买卖协议》并办理相关事宜，该《房屋买卖协议》中载明卖方（甲方）为被告张鹤寿、王润先，买方（乙方）为刘倩，协议中约定甲方自愿将座落于息烽县永靖镇工会片区深港商贸城XX号房屋（建筑面积约为135.61平方米）即案涉房屋卖给乙方所有，成交价格为40万元整，乙方现付20万元，尾款在2014年7月15日前付清，甲方在房开商交房时将房屋交付给乙方，乙方按国家规定交纳各种税、费及办理有关手续，甲方不负责任何费用，甲方无条件配合乙方办理房屋过户手续，该协议末尾处的甲方签名为“张鹤寿”“王润先”，乙方签名为“刘红代刘倩”，落款的签订日期为2014年5月15日，《房屋买卖协议》签订后，双方还就协议附有补充说明，补充说明内容中载明过渡费2014年12月31日前，由房东张鹤寿领取，以后该房的过渡费由购房户领取。2014年5月15日、7月18日，原告母亲刘红分别支付了房款20万元、18万元，并由被告张鹤寿出具收条。后在2017年4月6日，原告刘倩接收位于息烽县永靖镇文化东路深港商贸城XX号房屋，并对该房屋进行装修后入住至今。另查明，息烽县永靖镇文化东路深港商贸城XX号的房屋系被告张鹤寿、王润先的拆迁安置还房，2011年5月7日，二被告作为乙方与贵州万众房地产开发有限公司息烽分公司（以下简称“万众息烽分公司”）作为甲方签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议中明确乙方位于人民路29号砖混结构住宅建筑面积为219.42平方米，其中住房面积为153.63平方米，营业房或“住改非”面积为65.79平方米，甲方（万众息烽分公司）以产权调换的方式将万众深港商贸城1号楼1单元4楼2号114.95平方米和1号楼1单元3层1号135.61平方米的住房安置给乙方，过渡期18个月，从乙方向甲方交付原房次日起，至甲方通知乙方接安置房之日止，甲方未按协议约定期限交付安置房，按《贵阳市房屋拆迁管理办法》计发住房的超期临时安置补助费给乙方。后万众息烽分公司于2017年2月28日向二被告交付了万众深港商贸城XX号房屋即息烽县永靖镇文化东路深港商贸城XX号房屋，该房屋现已办理了产权登记，登记于被告张鹤寿、王润先名下，产权证号为黔（2019）息烽县不动产权第XXXX号。2015年1月1日至2017年2月28日期间住房的超期临时安置补助费均由被告张鹤寿在万众息烽分公司处签字领取。本院认为，被告王润先以其在本案原告起诉时才知晓案涉房屋被出售，对张鹤寿出售案涉房屋并不知情，故张鹤寿系无权处分，且其对张鹤寿无权处分行为不予追认为由提出反诉，主张房屋买卖协议无效并要求返还房屋，鉴于被告王润先与张鹤寿系夫妻关系，出卖标的系房屋不动产，并非一般家庭财产，且房屋已实际交付原告使用，庭审中其还陈述在2017年房开公司处接含案涉房屋在内的住房时，其均在场，并已将位于案涉房屋楼上的另一安置住房进行了出售，其对案涉房屋的情况应系了解，所以王润先称不知情案涉房屋买卖事宜的意见，并不符合一般常理及行为逻辑，本院不予采信，另关于房屋买卖协议上“王润先”的签名，王润先称并非王润先本人签署，张鹤寿称系其在王润先不知情的情况下代王润先签署的，但未有相应证据证明，而原告在房屋买卖协议签订后还与《房屋拆迁安置补偿协议》中签名进行过比对确认，二被告对此称《房屋拆迁安置补偿协议》中王润先的签名亦是张鹤寿代签，并非王润先签署，但从常理分析，原告对此情况难以知晓，原告已尽到了相应的注意义务，且即便房屋买卖协议上的签名并非王润先本人所签而是张鹤寿代签，结合庭审查明情况，被告张鹤寿、王润先系夫妻关系，原告在与被告张鹤寿协商房屋买卖事宜过程中，并未接到过被告王润先对于出售房屋的异议，原告有理由充分相信被告张鹤寿系以其自己以及妻子王润先的名义出卖案涉房屋、出卖案涉房屋系二被告夫妻双方的共同意思表示，根据合同法第四十九条关于表见代理的规定，被告张鹤寿的代理行为仍然有效，所以原、被告双方签订的房屋买卖协议，在亦未违反法律、法规强制性规定的情形下，是合法有效的，当事人应当按照合同约定全面履行义务，故对反诉原告王润先提出确认房屋买卖协议无效并要求返还案涉房屋的诉请，本院不予支持。另关于被告张鹤寿提出原告未付尾款2万元构成违约，其有权解除合同的意见，原告称系因双方口头约定过在过户后才给付2万元尾款，且现主张该2万元尾款在被告已领取的过渡费中予以抵扣，并主张二被告协助办理过户，基于双方协议约定的内容，原告的违约程度轻微，并未达到解除合同的条件，且被告张鹤寿亦称因原告未付清2万元尾款，所以其确领取了过渡费，现因双方在房屋买卖协议的补充说明中约定了2015年1月1日起的过渡费由购房户即原告领取，但实际已由被告领取，故按约定原告有权主张被告支付相应的过渡费，根据庭审查明情况，双方约定的过渡费实为《房屋拆迁安置补偿协议》中约定支付的超期临时安置补助费，该超期临时安置补助费按照《贵阳市房屋拆迁管理办法》，以月临时安置补助费的标准每月按10%递增、递增至不超过月临时安置补助费标准的5倍，即2015年1月1日至2017年2月28日共计26个月期间的标准是每月20元/平方米，因二被告原住房面积为153.63平方米，产权调换的系含案涉房屋在内的两套住房，经换算，案涉房屋在原住房面积中的占比约为82.96平方米，故案涉房屋的超期临时安置补助费占比应为43139元（每月20元/平方米×82.96平方米×26个月），而非原告诉请的69799.60元，结合本案实际并按照原告主张，在抵扣原告应付的房屋尾款2万元后，二被告应依约支付原告过渡费23139元并协助原告办理房屋过户手续。综上所述，被告张鹤寿、王润先应协助原告刘倩办理位于息烽县永靖镇文化东路深港商贸城XX号房屋（产权证号：黔（20**）息烽县不动产权第XXXX号）的产权过户手续，并向原告刘倩支付过渡费23139元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告张鹤寿与王润先于本判决生效之日起十日内协助原告刘倩办理位于息烽县永靖镇文化东路深港商贸城XX号房屋（产权证号：黔（20**）息烽县不动产权第XXXX号）的产权过户手续；二、被告张鹤寿与王润先于本判决生效之日起十日内向原告刘倩支付过渡费23139元；三、驳回原告刘倩的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王润先的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1544元，减半收取计772元，由原告刘倩负担386元，被告张鹤寿、王润先负担386元。反诉案件受理费60元，减半收取计30元，由反诉原告王润先负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  母朝秀二〇一九年十一月二十八日法官助理黄锦书记员黄瑶