江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3108号 上诉人（原审被告）：姜建华，男，1974年6月出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 被上诉人（原审原告）：南昌吉瑞物业管理有限公司。住所地:江西省南昌市进贤县城滨湖大道世纪名城**楼。统一社会信用代码:91360124664793795M。 法定代表人:宋晶勇，执行董事。 委托诉讼代理人:黄乃德，进贤县南台法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人:黄剑，进贤县南台法律服务所法律服务工作者。 上诉人姜建华与被上诉人南昌吉瑞物业管理有限公司（下称吉瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初2761号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 姜建华提出上诉请求：1、一审法院判决认定事实不清，证据不足，运用法律不准，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、根据国务院《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据《物业服务合同》约定交纳物业服务费用，上诉人与被上诉人签订的××××《前期物业服务合同》约定物业费标准为0.4元/月·㎡，上诉人2015年4月至2019年8月物业费应为2658.93元（契约价130.34㎡*0.4元/月?㎡*51）。被上诉人收取上诉人物业费3988.00元（非契约价130.34㎡*0.6元/月?㎡*51），违规多收费1329.07元，导致上诉人拒交物业费。理由一：根据《业主大会和业主委员会指导规则》建房[2019]274号第十七条第四款规定：业主大会决定制定物业服务内容、标准及物业服务收费方案。2013年1月13日，经被上诉人、进贤县××××小区业主委员会、进贤县物价局调整确认的物业管理费标准多层住宅0.6元/月?㎡涉嫌违法，提高物业费标准没有依法履行法定程序。被上诉人提高物业费标准应当依照法定程序提请××××业主委员会召开业主大会会议，根据业主大会会议决议，由业主委员会根据业主大会决议与物业企业签订《物业服务合同》约定新调整物业费标准，业主委员会只是业主大会的执行机构，未经业主大会会议决议通过的重大事项涉嫌违法。被上诉人、××××业主委员会、进贤县物价局没有会同物业主管部门且未召开业主大会会议或者书面征询业主意见，被上诉人按0.6元/月?㎡物业费标准多收取上诉人1329.07元物业费存在明显违规收费事实。理由二：根据《物业服务收费管理办法》国家发改委、建设部发改价格[2013]1864号文件第七条规定：物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在《物业服务合同》中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在《物业服务合同》中约定。被上诉人擅自提高收取上诉人物业费标准0.6元/月?㎡,并没有在《××××前期物业服务合同》中约定，被上诉人按0.6元/月?㎡物业费标准多收取上诉人1329.07元物业费存在明显违规收费事实。理由三：1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释”[2019]8号第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《××××前期物业服务合同》中约定物业费标准为0.4元/月?㎡上诉人并无异议。2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释”[2019]8号第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。而被上诉人擅自提高收取上诉人物业费标准0.6元/月?㎡，并没有在《××××前期物业服务合同》中约定，被上诉人按0.6元/月?㎡物业费标准多收取上诉人1329.07元物业费存在明显违规收费事实；二、根据国务院《物业管理条例》第三十五条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，被上诉人提供的物业服务是只收费不服务，得到××××绝大多数业主厌恶。1、消防设备设施瘫痪，存在重大安全隐患；2、秩序维护管理制度缺失导致上诉人两辆自行车被盗，财产损失一千二百多元；3、环境卫生脏、乱、差，绿化缺株少苗、杂草丛生，杂物成堆；4、只收费不服务已导致××××数百名业主联名向有关部门投诉维权。综上所述，根据国务院《物业管理条例》第十一条、《物业服务收费管理办法》发改价格[2003]1864号第七条、《业主大会和业主委员会指导规则》建房[2009]274号第十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]8号”第一条、第五条之规定，上诉人根据《××××前期物业服务合同》中的约定缴纳物业服务费用2658.93元也无异议。因此，被上诉人按照《××××前期物业服务合同》中约定以外加价多收取上诉人1329.07元违规收费的抗辩事由一审法院认定事实不清、证据不足，应用法律断章取义、适用法律不准，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 吉瑞公司辩称：1、一审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应该驳回上诉人的上诉，维持一审法院判决；2、上诉人提出物业费由每月0.4元/平方米提高到每月0.6元/平方米的理由不承认，一是提高物业费是依法依归进行，二是通过业主委员会批准，三是经过公示召开听证会，四是经过物价部门批准实行，且已经实行了五年，全小区1500余户占94%的住户，均已按照调整后的0.6元/平方米物业费交了五年，而只有少数住户拖欠；3、案涉小区于2015年获得进贤县全县优秀物业管理小区称号，并于2019年9月获得进贤县首届网络评选十佳楼盘称号，2017年5月10日案涉小区业主委员会出具了一份对于物业公司的好评证明也肯定了该小区工作，同时也有良好的口碑；4、上诉人称：消防设备瘫痪，其家自行车被盗，也没有证据支持其陈述是事实；5、关于上诉人拉拢部分未上交物业费的人进行签名告状，签名的人都是拖欠物业费的人，全小区90%以上的住户是不答应的。综上，物业费调整，是经合理合法程序进行的。 吉瑞公司向一审法院起诉请求：1、请求判令姜建华向吉瑞公司给付2015年4月至2019年8月物业管理费3988元；2、请求判令姜建华按照每日3％支付逾期付款的滞纳金（违约金）直至缴清全部物业管理费之日止，截至起诉日期应支付滞纳金为3589元；3、请求判令姜建华承担该案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：姜建华系××××小区的业主，建筑面积为130.34平方米。姜建华购房时与吉瑞公司签订《前期物业管理合同》，约定前期物业管理由选聘的吉瑞公司提供，物业管理公共性服务收费标准每月0.4元每平方米。2009年2月2日，吉瑞公司、姜建华又签订《进贤××××物业管理公约》，约定吉瑞公司为××××住宅小区提供物业管理服务，姜建华应按规定及时缴付物业管理服务费等相关费用，姜建华不按规定交纳应交的管理服务费等费用，处以每日应缴余额3％的滞纳金。2013年1月13日，经吉瑞公司、进贤县××××小区业主委员会、进贤县物价局确认，物业管理费的标准调整为多层住宅0.6元每平方米，高层住宅（电梯房）1.2元每平方米。吉瑞公司按约为姜建华提供了物业服务。姜建华自2015年4月30日开始停止交纳物业费，截止2019年8月1日，按51个月计算，姜建华尚欠吉瑞公司物业费人民币3988元（130.34㎡×0.6元/㎡×51）。嗣后，吉瑞公司索款无着，遂起诉至该院，并提出如前诉请。 一审法院认为：吉瑞公司、姜建华签订的《前期物业管理合同》、《进贤××××物业管理公约》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。吉瑞公司依约对小区进行了物业管理服务，姜建华应当给付物业管理费。姜建华未及时给付物业管理费，引发该案纠纷，应负该案的全部责任。因吉瑞公司提供的物业管理服务有瑕疵，其主张的滞纳金，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、由姜建华支付南昌吉瑞物业管理有限公司从2015年4月30日起至2019年8月1日止的物业管理服务费人民币3988元，此款在该判决生效后十日内付清；二、驳回南昌吉瑞物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由南昌吉瑞物业管理有限公司负担12元，姜建华负担13元。 二审期间，上诉人姜建华向本院提交一份案涉小区户主联名投诉书复印件及小区环境图片数张，欲证明被上诉人服务有瑕疵，只收费不向户主提供服务。被上诉人吉瑞公司质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，且该证据是复印件，来源不清楚，同时鉴于该案涉及的是物业费问题，该证据与本案无关。被上诉人吉瑞公司提交三组证据：1、进贤县××××小区业主委员会证明，欲证明小区业主对物业工作的评价较好；2、企业信用等级证书原件、进贤县房产管理局下发的“关于表彰2015年度优秀物业管理小区的通知”原件及小区若干获奖证书复印件，欲证明××××小区信誉良好；3、进贤县××××小区物业费收费标准调准审批手续批复件，欲证明小区物业费上调程序合法。上诉人姜建华质证认为：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，涉案《前期物业管理合同》、《进贤××××物业管理公约》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同订立后，吉瑞公司按约履行了物业服务的义务，依法享有收取物业费的权利，姜建华作为小区业主，理应按约向吉瑞公司支付物业费。吉瑞公司在二审期间向本院提交进贤县××××业主委员会的证明及物业费审批表等证据，充分证实该小区物业费标准自2013年5月1日上调，系经小区业主委员会同意并由吉瑞公司上报南昌县物价局审批后实行，程序合法。故姜建华提出吉瑞公司物业费上调程序不合法的上诉理由不成立，故姜建华应按上调后每平方米0.6元的标准向吉瑞公司交纳物业费。一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人姜建华负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 莉 审判员 陈大奎 审判员 龚 江 二〇一九年十一月六日 书记员 陈 琦 书记员 刘一航