福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初6970号 原告：仙游县榜头镇龙腾社区第十六居民小组，住所地仙游县榜头镇龙腾社区。 负责人：林元德，该居民小组组长。 委托诉讼代理人：郭剑斌，福建慕来律师事务所律师。 被告：仙游县榜头镇林氏古典家私厂，住所地仙游县榜头镇龙腾村龙洲**。统一社会信用代码92350322MA30UAMA5L。 经营者：梁素华，女，1970年5月13日出生，汉族，住仙游县。 被告：林福寿，男，1971年4月24日出生，汉族，住仙游县。 俩被告委托诉讼代理人：吴潜，男，1968年2月1日出生，汉族，住仙游县。推荐单位：仙游县榜头镇龙腾社区居民委员会。 原告仙游县榜头镇龙腾社区第十六居民小组(下称龙腾社区第十六居民小组)与被告仙游县榜头镇林氏古典家私厂(下称林氏家私厂)、林福寿土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告龙腾社区第十六居民的委托诉讼代理人郭剑斌及小组组长林元德、被告林氏家私厂及林福寿的委托诉讼代理人吴潜、被告林福寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙腾社区第十六居民小组向本院提出诉讼请求：1.判令林氏家私厂、林福寿立即向龙腾社区第十六居民小组支付拖欠的租金95000元；2.判令位于仙游县榜头镇龙腾社区圳南本案租赁土地上的厂房归龙腾社区第十六居民小组所有，林氏家私厂及林福寿立即对厂房内的废物进行全部清理；3.判令林氏家私厂、林福寿立即向龙腾社区第十六居民小组返还其所租赁的位于榜头镇龙腾社区圳南的土地和厂房，并向龙腾社区第十六居民小组支付自2019年4月2日起至实际搬离之日止按每月8333元标准计算的占有使用费；4.本案诉讼费用由林氏家私厂、林福寿承担。事实和理由：林氏家私厂的登记经营者系梁素华，组成形式为家庭经营，家庭成员登记为林福寿。林福寿系梁素华的丈夫，是林氏家私厂的共同经营者。2016年4月1日，林氏家私厂与龙腾社区第十六居民小组签订《租地合同书》一份，合同约定：林氏家私厂向龙腾社区第十六居民小组租赁位于仙游县榜头镇龙腾社区的一块土地，用于办厂生产，每年租金为10万元，租期自2016年4月1日起至2019年4月1日止共计叁年，租金为每年四月一日前交纳，须预交押金5万元。终止租用时，固定财产及建筑设施材料归龙腾社区第十六居民小组所有，厂内废物由林氏家私厂及林福寿负责处理好。合同签订后，龙腾社区第十六居民小组已交付土地给林氏家私厂及林福寿使用，而林氏家私厂及林福寿一直没有支付任何押金。合同期限届满后，林福寿于2019年5月4日出具欠条1份，确认尚欠龙腾社区第十六居民小组租金95000元，并承诺分三季度付清，从5月1日起第一季度还清35000元，第二、三季度还30000元。然而，此后林氏家私厂及林福寿不但没有再偿还分文，仍然占有土地和厂房，拒不搬走厂房内的东西设备。 林氏家私厂、林福寿辩称：龙腾社区第十六居民小组请求将讼争厂房判决归其所有违背法律规定。根据有关法律规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法履行审批程序，讼争土地为集体土地，龙腾社区第十六居民小组变相将集体土地转化为建设用地租赁，违反了我国土地管理的禁止性法律规定，为无效合同，自始没有法律效力。讼争建筑物因未履行审批手续仍属“两违”建筑，龙腾社区第十六居民小组无权请求取得所有权。其同意返还土地给龙腾社区第十六居民小组。龙腾社区第十六居民小组为谋求不当利益，上锁厂房大门扣押其生产机械和原材料等，其请求占用费为恶意诉求，应予驳回。龙腾社区第十六居民小组请求租金95000元在金额上存在出入，因无效合同而产生的土地租赁纠纷不存在租金之说，同意双方重新结算核对后，根据实际情况支付，其已在开庭前支付4万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.龙腾社区居委会证明，龙腾社区第十六居民小组欲证明本案租赁的土地所有权属于其小组所有。讼争土地原来是轧钢厂的厂房，属于建设用地。林氏家私厂、林福寿质证认为，真实性无异议，土地所有权确实是属于龙腾社区第十六居民小组，但是土地性质不清楚。 2.租地合同书一份，龙腾社区第十六居民小组欲证明：2016年4月1日，龙腾社区第十六居民小组将本小组土地和土地上的固有厂房出租给林氏家私厂使用，约定租期自2016年4月1日至2019年4月1日，每年租金10万元。并约定终止租用时，固定财产及建筑设施材料归其小组所有，围墙保留归其小组，厂内废物及废料由林氏家私厂、林福寿负责处理好。林氏家私厂、林福寿质证认为，对真实性无异议，对证明对象有异议，龙腾社区第十六居民小组只出租土地，厂房都是由其自己建设，土地租金确实约定10万元。合同约定终止租用时，固定财产及建筑设施材料归龙腾社区第十六居民小组所有，围墙保留归龙腾社区第十六居民小组，厂内废物及废料由其负责处理好，该约定显失公平或者是其处于重大误解下签订的，不能证明龙腾社区第十六居民小组所要证明的证明对象。 3.欠条一份。龙腾社区第十六居民小组欲证明：林福寿于2019年5月4日出具欠条1份，确认尚欠其小组租金95000元未付，并承诺分三期支付，第一期从5月1日起第一季度还清35000元，第二期、第三期各还30000元的事实。林氏家私厂、林福寿于2019年10月24日偿还40000元租金。林氏家私厂、林福寿质证认为，对真实性无异议，欠条确实是林福寿所写，但是现在已经偿还40000元，只剩下45000元，写欠条的时候龙腾社区第十六居民小组要求多写10000元。 4.当庭提供照片12张。林氏家私厂、林福寿欲证明：涉案土地上建设6间车间，1幢办公楼，这些建造成本为200多万元，现在剩余价值至少也在100万元。合同中关于到期后厂房的归属问题是在其处于重大误解的情况下签订的，林福寿及梁素华二人不识字。龙腾社区第十六居民小组质证认为，对真实性无异议，但对证明对象有异议，不能证明林氏家私厂、林福寿主张的内容，恰恰可以证明林氏家私厂、林福寿仍然可以自由出入厂房，所以林氏家私厂、林福寿仍然占有使用厂房。单凭照片不能证明厂房的价值多少，也不能证明林氏家私厂、林福寿主张的重大误解。当时约定租金10万元已经是低于市场价，林氏家私厂、林福寿承诺说厂房归其小组所有，所以其小组才同意低价出租。 本院审查认为，林氏家私厂、林福寿对证据1、2、3的真实性无异议，龙腾社区第十六居民小组对证据4的真实性亦无异议，对其表面真实性予以采信。龙腾社区第十六居民小组未提供建设用地审批手续，林氏家私厂、林福寿在庭审中陈述未办理建设用地审批手续，故对证据1所要证明的讼争土地系建设用地不予采信。林氏家私厂、林福寿对证据2主张存在重大误解而签署，但双方于2016年4月1日签订租赁合同后，林氏家私厂、林福寿亦未在法定期限内行使撤销权，主张重大误解不能成立。同时，因涉案土地系集体土地，未取得建设用地审批手续，即允许林氏家私厂、林福寿在涉案土地上建设厂房，该约定违反法律强制性规定，是无效约定，龙腾社区第十六居民小组主张涉案厂房归其所有于法无据，不予支持。因涉案合同系无效合同，双方应互负返还责任，故林福寿使用涉案土地期间的费用不能按租地合同约定计算，现林福寿同意支付45000元给龙腾社区第十六居民小组，系其自由处分民事权利，予以照准。如前所述，涉案合同为无效合同，涉案厂房亦未办理审批手续，林氏家私厂、林福寿无论是否出于重大误解而与龙腾社区第十六居民小组约定厂房归属因违反法律强制性规定，该约定均是无效的，故对证据4不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 梁素华与林福寿系夫妻关系。林氏家私厂于2004年7月20日成立，经营者原为林福寿，2014年4月21日变更为梁素华，组成形式由个人经营变更为家庭经营。2019年9月15日，龙腾社区第十六居民小组召开村民小组会议，推选林元德为居民小组组长，依法对林氏家私厂、林福寿提起民事诉讼。2016年4月1日，龙腾社区第十六居民小组与林福寿签订《租地合同书》，主要内容：二、租赁期限自2016年4月1日起至2019年4月1日止。三、每年租金10万元，应在4月1日前交清。五、终止租用时，固定财产及建筑设施材料归龙腾社区第十六居民小组所有，围墙保留归龙腾社区第十六居民小组，厂内废物及废料由林福寿负责处理好。六、租期满后，需要再租用可以提前与龙腾社区第十六居民小组取得联系，参加投标，在同等的条件下，林福寿享有优先租用使用权。如别人中标必须按市价给林福寿固定财产及建筑设施进行估算，并把估算金额付清后，才能接手生产。如无第三者出现，厂房无条件归龙腾社区第十六居民小组接管。2019年5月4日，林福寿出具欠条，主要内容：欠训南十六组2018年底租(金)95000元，分三期付清，第一期还35000元，第二、三期还30000元。 本案的争议焦点是：龙腾社区第十六居民小组的第二项诉求以及第三项诉求中要求返还厂房及支付占用费能否成立？ 龙腾社区第十六居民小组主张，本案租赁合同有效。土地所有权属于原告，土地本来性质就是建设用地，且林氏家私厂是作为乡镇企业办厂使用，根据法律规定，可以免除办理审批手续。至于厂房是违章建筑与土地没有关联，所以土地租赁合同是有效的。本案租金是95000元，尚欠55000元，林私家具厂、林福寿应支付。租赁合同明确约定合同到期后厂房归其居民小组所有，林福寿、梁素华和其他人员都在合同上签字，合同签订后，林氏家私厂、林福寿一直没有向法院提出撤销之诉，所以林氏家私厂、林福寿辩称重大误解是错误的。林氏家私厂、林福寿一直在占用厂房，所以应该按租金标准来支付占用费。 林氏家私厂、林福寿主张，龙腾社区第十六居民小组变相将集体土地转化为建设用地租赁，违反了我国土地管理的禁止性法律规定，为无效合同，自始没有法律效力。讼争建筑物因未履行审批手续仍属“两违”建筑，龙腾社区第十六居民小组无权请求取得所有权。租地合同书第六点中约定如出现第三人租用厂房，由第三人向其补偿建房费用，虽然现在合同到期，但是双方一直存在纠纷，第三人还没出现，所以不能以第三人未出现就将厂房归属于龙腾社区第十六居民小组。占用费不能成立，龙腾社区第十六居民小组封锁了厂房，其没办法搬离。当时口头协商了合同第六点，没有协商合同第五点，所以存在重大误解。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”涉案土地属于农用地，林氏家私厂、林福寿在承租上述土地后，建设厂房，该建房未取得相关行政部门的批准。龙腾社区第十六居民小组与林氏家私厂、林福寿在租地合同中约定林福寿可在涉案土地上建设厂房，违反了法律的强制性规定，涉案合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”林氏家私厂、林福寿应返还给龙腾社区第十六居民小组涉案土地，龙腾社区第十六居民小组应返还给林氏家私厂、林福寿“租金”，林氏家私厂、林福寿表示自愿再支付45000元给龙腾社区第十六居民小组，系自行处分民事权利，可予照准。龙腾社区第十六居民小组未提供证据证明涉案土地交付租赁时存在原有厂房，林氏家私厂、林福寿新建的厂房因涉案租赁合同无效，故龙腾社区第十六居民小组关于确认厂房所有、返还厂房、支付占用费的请求没有法律依据，不予支持。 综上所述，本院认为，涉案租赁合同违反法律强制性规定，系无效合同，双方依合同所取得财产应各自返还，龙腾社区第十六居民小组请求返还土地于法有据，予以支持。林氏家私厂、林福寿自愿再支付龙腾社区第十六居民小组45000元，系自行处分民事权利，可予照准。龙腾社区第十六居民小组关于确认厂房所有、返还厂房、支付占用费的请求没有法律依据，不予支持。龙腾社区第十六居民小组合理的诉讼请求予以支持，不合理的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 仙游县榜头镇林氏古典家私厂及其经营者梁素华、林福寿应在本判决生效后十日内返还给仙游县榜头镇龙腾社区第十六居民小组2016年4月1日《租地合同书》中所约定的坐落于仙游县榜头镇龙腾社区居委会第十六居民小组的土地； 二、仙游县榜头镇林氏古典家私厂及其经营者梁素华、林福寿应在本判决生效后十日内支付给仙游县榜头镇龙腾社区第十六居民小组45000元； 三、驳回仙游县榜头镇龙腾社区第十六居民小组的其他诉讼请求； 案件受理费3200元，减半收取计1600元，由仙游县榜头镇龙腾社区第十六居民小组负担1012.5元，由仙游县榜头镇林氏古典家私厂及其经营者梁素华、林福寿负担587.5元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  黄慧连 二〇一九年十一月五日 书记员  陈锌湉