贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初9786号原告：谭诗兴，男，1962年10月6日生，住贵州省兴义市。原告：杨文琼，女，1965年3月27日生，住贵州省兴义市。共同委托诉讼代理人：于德水，贵州天生律师事务所律师。特别授权代理。被告：黔西南州富国置业有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市云柯路**，统一社会信用代码915223005941740743。法定代表人：肖坤富，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱雁茹，贵州心达律师事务所律师。特别授权代理。原告谭诗兴、杨文琼与被告黔西南州富国置业有限公司（以下简称富国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年10月31日公开开庭进行了审理，原告谭诗兴、杨文琼及其共同特别授权委托代理人于德水，被告富国公司的特别授权委托代理人朱雁茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭诗兴、杨文琼共同向本院提出诉讼请求：1、判令富国公司支付谭诗兴、杨文琼20**年9月2日至2017年12月15日期间的逾期交房违约金46542元；2、判令富国公司支付谭诗兴、杨文琼20**年7月1日至2018年6月19日期间的逾期办证违约金53901元；3、本案诉讼费由富国公司承担。事实及理由：谭诗兴、杨文琼系夫妻关系。2014年1月14日，谭诗兴、杨文琼与富国公司签订《商品房买卖合同》，购买富国公司开发的位于兴义市××物流××号商铺。合同约定，谭诗兴、杨文琼所购买房屋面积为34.3614平方米，房屋总价款497245元，所购买房屋采取一次性付款方式。签订合同当日谭诗兴、杨文琼按约定付清购房款。购房合同还约定：富国公司于2014年12月31日向谭诗兴、杨文琼交付房屋，于2015年6月30日前取得案涉房屋商品房所有权初始登记。对交房时应取得建筑工程竣工合格证明文件及商品房面积实测技术报告等条件作出书面约定；但富国公司至今未按约定向谭诗兴、杨文琼提供上述材料，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交给谭诗兴、杨文琼。对于前述约定，富国公司均未按合同履行相应按期交房及按时办证的义务，富国公司的行为已构成违约，根据合同约定，应按日计算向谭诗兴、杨文琼支付已交付房价款万分之二的逾期交房违约金和按日向谭诗兴、杨文琼支付已交付房价款万分之一的逾期办证违约金；另，富国公司于2017年12月15日取得案涉楼盘建设工程竣工验收备案，故富国公司应承担逾期交房违约金46542元[497245元×0.02%×468天（2016年9月2日至2017年12月15日）=46542元]，以及逾期办证违约金53901元[497245元×0.01%×1084天（2015年7月1日至2018年8月19日）=53901元]。综上，富国公司的违约行为至谭诗兴、杨文琼遭受不同程度的损失，为维护谭诗兴、杨文琼的合法权益，特诉至法院。富国公司辩称：谭诗兴、杨文琼与富国公司于2014年1月14日签订《商品房买卖合同》，虽然双方约定2014年12月31日前交房，2015年6月30日前办证，但2018年5月24日，双方对交房及办证时间进行了另行协商约定，并签订编号为2018008412的《商品房买卖合同》进行变更，该合同在兴义市住房和城乡建设局备案登记，该合同约定的交房及办证时间均为2018年12月31日，本案的交房时间及办证时间应以2018年5月24日签订的《商品房买卖合同》为准。富国公司已于2018年12月31日前将符合条件房屋交给了谭诗兴、杨文琼。2014年8月9日，富国公司授权委托深圳历思联行物业管理有限公司兴义分公司与所有业主办理交楼验收相关手续，谭诗兴、杨文琼于2014年12月12日对案涉物业进行验收，验收合格后签署了《收楼证明书》。另，谭诗兴、杨文琼按照合同约定，在2015年3月30日至2018年3月30日期间将房屋进行返租，谭诗兴、杨文琼在此期间已获得租金收益。房屋已实际交付，案涉房屋于2014年12月18日即取得主体工程质量合格证明，2016年10月27日取得黔西南州公安消防支队消防验收合格证明，2017年7月20日取得建设工程竣工合格证明文件。2018年6月19日，谭诗兴、杨文琼已取得涉案物业不动产权证。综上，本案的交房及办证时间应以双方协商变更后的《商品房买卖合同》为准，富国公司已按合同约定履行了交房及办证义务，谭诗兴、杨文琼的诉请无事实依据，请求依法予以驳回。本案争议焦点：谭诗兴、杨文琼诉请的逾期交房和逾期办证违约金是否有事实和法律依据。围绕争议焦点，谭诗兴、杨文琼共同向本院提交了身份证、结婚证、《商品房买卖合同》、购房发票、《不动产权证书》、黔西南州公安消防支队建设工程消防验收意见书复印件各1份，富国公司向本院提交了《营业执照》、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、物业验收记录表、收楼证明书、《商品房买卖合同》、商品房预售合同登记备案表、首次登记时间表、不动产权证领取确认书、黔西南州公安消防支队建设工程消防验收意见书复印件各1份。经审查本院认定事实如下：谭诗兴、杨文琼系夫妻关系。2014年1月14日，谭诗兴、杨文琼与富国公司签订《商品房买卖合同》，购买富国公司开发并取得预售许可的中国·金州·xx物流城第xx幢x层xx号商业用房，约定房屋建筑面积为34.3614平方米，房屋总价款497245元，付款方式为买受人在2014年1月14日前支付全部房价款。合同第六条约定“出卖人已将该商品房出租，租赁期限自2015年3月30日起至2018年3月30日止，出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至出租期限届满期间的房屋收益归出卖人所有”，第十一条约定“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金”，第二十二条第三（一）项约定“出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”，第三（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或者（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，并约定“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。合同签订后，谭诗兴、杨文琼按合同约定实际支付购房款497245元。2018年5月24日，双方就涉案房屋另行签订合同编号为2018008412的《商品房买卖合同》，合同就逾期交房及逾期办证的时间进行变更约定，约定变更后的交房时间和办理初始登记时间均为2018年12月31日。该合同于2018年5月24日经兴义市住房和城乡建设局备案。另查明，1、2014年12月12日，杨文琼涉案房屋签署收楼证明书及物业验收记录表各1份；2、2018年5月16日，富国公司取得涉案房屋初始登记；3、2018年6月19日，谭诗兴、杨文琼取得涉案房屋不动产权证书。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。富国公司在取得商品房预售许可后，与谭诗兴、杨文琼就涉案房屋两次签订的《商品房买卖合同》，双方均认可其真实性，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。关于谭诗兴、杨文琼与富国公司就案涉房屋分别提交的两份《商品房买卖合同》的签订时间、约定交房时间和办理初始登记时间不一致的问题，因双方均对对方提交合同的真实性予以认可，应予认定双方于2018年5月24日签订的《商品房买卖合同》系双方对交房时间及办理初始登记时间达成了新的合意，谭诗兴、杨文琼系完全民事行为能力人，其知道或者应当知道另行签订合同对交房时间及办理初始登记时间进行约定变更将会产生的法律后果，对其关于该份《商品房买卖合同》不是其真实意思表示的诉讼主张，本院依法不予采信，故双方于2018年5月24日签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据该合同约定，富国公司应于2018年12月31日前向谭诗兴、杨文琼交房符合约定条件的商品房，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付谭诗兴、杨文琼。本案中谭诗兴、杨文琼已于2018年6月19日取得涉案房屋不动产权证书，富国公司已于双方约定的交房时间和办理初始登记时间前完成合同约定义务，不存在违约行为，依法不应承担违约责任，故对谭诗兴、杨文琼诉请富国公司支付其逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回谭诗兴、杨文琼的诉讼请求。案件受理费2308元，减半收取1154元，由谭诗兴、杨文琼共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 周祥红二〇一九年十一月十一日法官助理 舒其琪书 记 员 曾光翠