广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0108执异56号 异议申请人（案外人）：吕香，女，1957年3月18日出生，住广东省饶平县。 委托代理人：杨杰，广西冠鸿律师事务所律师。 委托代理人：谢滨，广西冠鸿律师事务所律师。 申请执行人：黄艳霞，女，1962年8月7日出生，住南宁市良庆区。 被执行人：樊金芳，女，1963年11月1日出生，住南宁市良庆区。 被执行人：陆锡亮，男，1956年6月22日出生，住南宁市良庆区。 被执行人：陆树良，男，1986年9月14日出生，住南宁市良庆区。 本院在受理原告黄艳霞诉被告樊金芳、陆锡亮、陆树良民间借贷纠纷一案，原告黄艳霞向本院提出诉讼保全申请，本院于2018年5月25日作出（2018）桂0108民初1308号民事裁定，查封预告权利人登记为陆树良位于南宁市兴宁区明秀东路88号荣和山水绿城A组团5号楼2803号房产，查封标的以371400元。本院经审理作出（2018）桂0108民初1308号民事判决，被告樊金芳、陆锡亮、陆树良不服判决，上诉于南宁市中级人民法院，市中院经审理作出（2019）桂01民终313号民事判决，终审判决生效后，2019年7月18日黄艳霞向本院申请强制执行，本案在执行过程中。异议申请人吕香于2019年10月15日向本院提出执行异议请求裁定中止并解除对南宁市兴宁区明秀东路88号荣和山水绿城A组团5号楼2803号房的查封。本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议申请人吕香向本院提出执行异议的事实和理由:异议申请人于2016年5月13日通过广西南宁汇联房地产经纪有限公司向被执行人陆树良购买其名下的2803号房屋（毛坯房）。合同约定房屋价款是55万元人民币，还约定了交易程序，办理更名过户程序、违约金等权利义务。合同签订后，异议申请人于2016年5月13日向被执行人陆树良支付定金2万元，于2016年5月14日给被执行人陆树良支付购房款17万元，共支付19万元购房款。根据合同约定，被执行人陆树良在中国银行股份有限公司南宁市民主支行的按揭款由异议人支付，所支付款项中本金部分抵作购房款。异议申请人自2016年6月起至2019年8月，每月支付按揭款，2016年6月支付2200元，2016年7月至2019年8月，每月支付按揭款2000元，共计78200元。被执行人陆树良于2016年5月14日将房屋以毛坯状态交付给异议申请人，异议申请人对房屋进行装修后，占有并使用房屋至今，只是由于开发商无法办理房产证的原因，一直未能办理房产过户手续。异议申请人得知南宁市××区××号荣和山水绿城A组团5号楼2803号房可以办理房产证，为办理房产证去南宁市不动产登记中心查询时才发现该房己被贵院以（2019）桂0108执744号执行裁定书查封。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案事实完全符合上述规定：异议申请人购买该房屋的时间、合法占有使用房屋的时间都先于贵院的查封（长达三年之久），且己经按合同约定支付了大部分价款，剩余购房款也在与被执行人协商，直接用于处理银行的按揭贷款（因为银行办理有预抵押登记，其债权优先于其他普通债权）。至于未能办理过户登记的原因在于开发商与被执行人，属于非异议申请人的原因。根据以上事实与法律规定，异议申请人作为善意的购买人，以正常的市场价格签订房屋买卖合同是合法有效的，依法受法律保护。综上，恳请贵院严格依法审查本异议申请，依法维护异议申请人合法权益,请求依法裁定中止并解除对南宁市××区××号荣和山水绿城A组团5号楼2803号房的查封。 本案经审查查明：本院在执行已经发生法律效力的南宁市中级人民法院（2019）桂01民终313号民事判决一案中，异议申请人吕香对本院裁定查封预告权利人登记为陆树良位于南宁市××区××号荣和山水绿城A组团5号楼2803号房产，向本院提出执行异议，请求裁定中止并解除对南宁市××区××号荣和山水绿城A组团5号楼2803号房的查封。另查，本院于2018年5月15日受理的原告黄艳霞诉被告樊金芳、陆锡亮、陆树良民间借贷纠纷一案，诉讼中原告黄艳霞向本院提出诉讼保全申请，请求查封预告权利人登记为陆树良位于南宁市××区××号荣和山水绿城A组团5号楼2803号房产，本院于2018年5月25日作出（2018）桂0108民初1308号民事裁定，查封预告权利人登记为陆树良位于南宁市××区××号荣和山水绿城A组团5号楼2803号房产，查封标的以371400元。原告黄艳霞诉被告樊金芳、陆锡亮、陆树良民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2018）桂0108民初1308号民事判决，该判决内容为：一、被告陆锡亮、樊金芳、陆树良于本判决生效之日起7日内向原告黄艳霞返还借款本金20万元；二、被告陆锡亮、樊金芳、陆树良于本判决生效之日起7日内向原告黄艳霞支付2015年3月11日前欠付利息7185元；三、被告陆锡亮、樊金芳、陆树良于本判决生效之日起7日内向原告黄艳霞支付2015年3月11日后的利息（计算方法：以20万元为基数，按照月利率2%，自2015年3月12日起计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告黄艳霞的其他诉讼请求。被告陆锡亮、樊金芳、陆树良不服一审判决，上诉于南宁市中级人民法院，2019年3月12日市中级人民法院作出（2019）桂01民终313号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年7月18日申请执行人黄艳霞向本院申请强制执行。 另查明，异议申请人（案外人）吕香于2016年5月13日通过广西南宁汇联房地产经纪有限公司与被执行人陆树良双方签订了《房屋买卖合同》,合同约定被执行人陆树良将其名下位于南宁市××区××号荣和山水绿城A组团5号楼2803号房屋以人民币55万元价款出售给异议申请人吕香,双方还约定了办理更名过户程序、违约金等权利义务。合同签订后，异议申请人吕香于2016年5月13日向被执行人陆树良支付定金2万元，于2016年5月14日支付给被执行人陆树良购房款17万元，共支付19万元购房款。根据合同约定，被执行人陆树良在中国银行股份有限公司南宁市民主支行的按揭贷款由异议申请人支付，所支付款项中本金部分抵作购房款。因此,异议申请人自2016年6月起至2019年8月均按合同约定每月支付银行按揭款，自2016年6月至2019年8月共支付按揭款78200元。被执行人陆树良也于2016年5月14日将房屋以毛坯状态交付给异议申请人吕香对房屋进行装修，装修完工后异议申请人于2016年9月即入住使用占有房屋至今，由于开发商的原因无法办理房产证，双方一直未能办理房产过户手续。当异议申请人得知明秀东路88号荣和山水绿城A组团5号楼可以办理房产证，去南宁市不动产登记中心查询时才发现该房己被本院（2019）桂0108执744号执行裁定查封，导致无法办理房产过户。 本院认为，本院在执行已经发生法律效力的（2018）桂0108民初1308号民事判决一案中，异议申请人吕香向本院提出执行异议申请,经查明异议申请人吕香于2016年5月13日与被执行人陆树良双方签订了《房屋买卖合同》,合同约定被执行人陆树良将其名下位于南宁市××区××号荣和山水绿城A组团5号楼2803号房屋以人民币55万元价款出售给异议申请人吕香,合同签订后截止2019年8月异议申请人吕香已向被执行人陆树良支付购房款共268200元。被执行人陆树良也于2016年5月14日将房屋以毛坯状态交付给异议申请人吕香对房屋进行装修，装修完工后异议申请人于2016年9月入住使用并占有该房屋至今，只因开发商与被执行人的原因至今尚未办理房屋过户登记。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，异议申请人吕香在本院作出裁定查封被执行人陆树良名下位于南宁市××区××号荣和山水绿城A组团5号楼2803号房产之前，双方已双方签订了《房屋买卖合同》,约定被执行人陆树良将查封的房屋以55万元出售给异议申请人,合同签订后异议申请人已向被执行人陆树良支付了大部份价款,并在本院查封之前已合法占有该房产至今。因此，异议申请人提出执行异议请求中止并解除对南宁市××区××号荣和山水绿城A组团5号楼2803号房的查封。 异议请求符合法律规定，理由成立，本院予以支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第十二条、第十七条﹙二﹚项、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对陆树良名下位于南宁市兴宁区明秀东路88号荣和山水绿城A组团5号楼2803号房产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  李喜杰 人民陪审员  赖启布 人民陪审员  银玉乐 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  谭 文