陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院  陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书                            （2019）陕01民终8915号上诉人（原审原告）：陕西秦农农村商业银行股份有限公司电子城支行，住所地西安市雁塔区电子正街**。法定代表人：刘小鹏，系该银行行长。委托诉讼代理人：刘林海，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谷羽，女，1982年4月2日出生，汉族，河南省三门峡市黄金工业学校教师，住西安市莲湖区孙家围墙49号。委托诉讼代理人：朱艳飞，陕西丰瑞律师事务所律师。原审被告：苏镜章，男，1982年1月1日出生，汉族，籍住陕西省旬阳县小河镇南坡村246号。原审被告：呼延楠芝，女，1982年10月29日出生，汉族，籍住陕西省洛川县府前街341号。原审被告：郭俊杰，男，1984年7月18日出生，汉族，籍住河南省鹤壁市淇滨区九州路大贲店村。原审被告：韩玉芳，女，1987年2月5日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区九州路大贲店村。上诉人陕西秦农农村商业银行股份有限公司电子城支行（以下简称秦农银行）因与被上诉人谷羽、原审被告苏镜章、呼延楠芝、郭俊杰、韩玉芳申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初5131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦农银行上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求，准予执行涉案房屋或发回重审。事实和理由：一审认定事实有误，证据不足，适用法律错误。2016年12月21日法院作出执行裁定预查封涉案房屋时，谷羽就已知晓法院查封的事实，及申请查封的债权人是秦农银行电子城支行。此时，谷羽仅支付20%购房款即10万元。自2016年12月21日起至12月31日谷羽曾多次到秦农银行电子城支行协商解决房屋查封事宜。谷羽于2017年4月17日将348300元支付给郭俊杰继续进行购房交易，构成恶意交易，损害秦农银行权益。谷羽实际支付购房款的方式与2016年11月29日签订的房屋买卖居间合同约定的支付方式严重不符，且未能进行合理说明，违反二手房交易习惯和流程，构成恶意履行合同。导致涉案房屋不能过户的直接原因和根本原因是谷羽自己造成的，商品房买卖和网签备案是办理二手房过户的前置条件，而谷羽、郭俊杰、房屋中介机构签订的房屋买卖居间合同未按约定进行网签备案，致无法办理过户。而且三方合同已经违反了西安市人民政府关于二手房交易的限购政策，是导致不能办理过户的直接原因。签订三方协议时，尚未取得不动产权证书，违反取得不动产权证书后满2年方可上市交易的条件。因此，涉案房屋不能办网签、不能办理过户，谷羽是明知的。谷羽也没有向法庭提交相关证据证明其是否取得二手房购房资格。谷羽在尚未签订房屋买卖居间合同之前，就与装修公司签订房屋装修施工合同，不符合一般生活经验法则，房屋买卖居间合同约定的房屋交付时间是权属过户手续办理完毕多少日后，所以买卖凡物交割确认单是谷羽恶意倒签时间，申请法院对买卖房屋交割确认单及装饰装修工程施工合同签字形成时间进行司法鉴定。截止查封谷羽仅支付20%房款，仍有40万元尚未支付。谷羽与郭俊杰之间仅是因房屋买卖合同形成的合同之债的债权，不涉及物权权利。本案系申请人执行异议之诉，就谷羽提供的诸多证据均不符合常理之处，且谷羽、郭俊杰、房屋中介机构、装修公司、物业管理公司均未到庭参加审理，二审如不能到庭应承担举证不能的法律后果。谷羽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。苏镜章、呼延楠芝、郭俊杰、韩玉芳经合法传唤未到庭亦未提交书面陈述意见。秦农银行向一审法院起诉请求：准予执行郭俊杰名下位于西安市经济技术开发区未央路中段117号盛世一品第2幢1单元12层11208号（预售证号：2010188，合同登记号：Y10119369）房屋一套。 一审法院经审理查明，秦农银行与苏镜章、呼延楠芝、郭俊杰、韩玉芳借款合同纠纷一案，秦农银行依据西安市雁塔区公证处出具的（2013）西雁证字第6003号《公证书》和（2016）西雁证执字第131号《执行证书》，于2016年8月依法向法院对苏镜章、呼延楠芝、郭俊杰、韩玉芳提出了强制执行申请，执行内容为苏镜章、呼延楠芝向秦农银行偿还借款本金300000元，郭俊杰、韩玉芳承担连带保证责任。西安市雁塔区人民法院于2016年12月21日向西安市住房和房屋管理局发出（2016）陕0113执2821号之一《执行裁定书》和（2016）陕0113执2821号《协助执行通知书》，预查封了郭俊杰名下位于西安市经济技术开发区未央路中段117号盛世一品第2幢1单元12层11208号（预售证号：2010188，合同登记号：Y10119368）房屋一套。后谷羽就执行标的向法院提出书面异议，西安市雁塔区人民法院于2018年3月19日作出了（2018）陕0113执异56号《执行裁定书》，裁定中止涉案房产的执行。另查，2016年11月29日，郭俊杰与谷羽及西安经济技术开发区新世纪房屋中介服务部签订了《房屋买卖居间合同》，郭俊杰将位于西安市经济技术开发区未央路中段117号盛世一品第2幢1单元11208号房屋出卖给谷雨，成交价50万元。次日谷羽支付郭俊杰购房款3万元，郭俊杰将房屋交付给谷羽。同年12月1日，谷羽支付郭俊杰购房款7万元，此外谷羽缴纳了大修基金11075元、契税5251元。2017年4月17日，谷羽支付郭俊杰购房款348300元，郭俊杰用此款结清了银行按揭贷款。后案外人在办理过户手续时得知该房屋已经被法院查封。另谷羽对剩余房款的支付并无异议。一审法院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。谷羽与郭俊杰之间的房屋买卖系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。谷羽与郭俊杰签订了《房屋买卖合同》，谷羽在合同签订后实际占有该房屋，且缴纳了大部分房款，部分转账，部分通过中介公司张芬花交付房款，再由张芬花转给郭俊杰。故谷羽已经取得该房屋的所有权。至于该房屋并未办理过户登记手续，则并非谷羽自身原因，亦非谷羽、郭俊杰恶意串通损害第三人利益。至于秦农银行所述的原裁定书认定法律关系错误一节。涉案房产于房屋买卖合同签订时并未查封，谷雨与郭俊杰签订房屋买卖合同并无不妥。该房屋属于先出售后被查封，房屋查封时该房屋已非郭俊杰所有，谷羽与秦农银行与苏镜章、呼延楠芝、郭俊杰、韩玉芳之间的债权债务并未有任何关系，秦农银行与郭俊杰之间的法律关系的认定不影响对该房产交易完成的事实认定。另西安近两年房价大涨，房价波动属于市场波动，并不能得出谷羽与郭俊杰之间恶意串通约定低价交易房屋。通过上述分析，对秦农银行要求继续执行涉案房产的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回原告陕西秦农农村商业银行股份有限公司电子城支行诉讼请求。本案案件受理费100元，公告费260元，由陕西秦农农村商业银行股份有限公司电子城支行自行承担。本院二审查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。二审期间，秦农银行申请对2016年11月30日《买卖房屋交割确认单》、2019年11月29日《房屋买卖居间合同》落款形成时间进行司法鉴定，申请对2016年11月20日谷羽与兔巴士（深圳）装饰设计工程有限公司签订《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同》中谷羽签字、合同专用章、落款时间的形成时间进行司法鉴定。另查，2010年11月26日郭俊杰与陕西宝天房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，郭俊杰按揭购买了涉案房屋，并在房管部门办理网签备案。二审审理中，谷羽提交了西安经济技术开发区新世纪房屋中介服务部留存的房屋买卖居间合同原件及该服务部2016年11月22日至2017年元月20日的收据账本一本，并申请西安经济技术开发区新世纪房屋中介服务部工作人员张芬花出庭作证，证明房屋买卖居间合同的真实性及支付房款情况。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，谷羽经中介公司居间与郭俊杰签订了《房屋买卖居间合同》，谷羽在合同签订后实际占有该房屋，且缴纳了大部分房款，部分转账，部分通过中介公司张芬花交付房款，再由张芬花转给郭俊杰。至于该房屋并未办理过户登记手续，则并非谷羽自身原因，亦没有证据显示系谷羽、郭俊杰恶意串通损害第三人利益。因此，谷羽对人民法院预查封诉争房屋提出异议，于法有据，异议理由成立，法院裁定对谷羽购买的位于西安市经济技术开发区未央路中段117号盛世一品第3幢1单元12层11208号房屋中止执行，并无不当。秦农银行诉称其对诉争房屋享有对抗谷羽的优先受偿权，因与上述司法解释的规定相悖，依法不能成立。另秦农银行诉称谷羽与郭俊杰签订《房屋买卖居间合同》不真实，因与本院所查明的事实不符，依法不予采信。综上，秦农银行要求对涉案房屋准予执行之诉请，本院依法不予支持。二审中，关于秦农银行申请《买卖房屋交割确认单》、《房屋买卖居间合同》、《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同》落款时间、签章的形成时间，并无必要，对于秦农银行的上述申请，本院依法不予准许。综上，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陕西秦农农村商业银行股份有限公司电子城支行负担。本判决为终审判决。审 判 长   张  安  品                       审  判  员    师      婷                           审  判  员   赵  羽  嘉 二Ｏ一九年十一月七日 书 记 员   张  舒  涵