浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2005号上诉人（原审被告、反诉原告）：嘉善猎人生物防治科技有限公司，住所地：嘉善县惠民街道之江路69号1幢3楼306厂房，统一社会信用代码：91330421313601640R。法定代表人：廖振锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林惠艺，浙江卢军律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：嘉善晋阳电子有限公司，住所地：嘉善县惠民街道之江路69号。统一社会信用代码：91330421769600099E。法定代表人：范杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：杭璐东、徐羿昊，浙江思贤律师事务所律师。上诉人嘉善猎人生物防治科技有限公司（以下简称猎人公司）因与被上诉人嘉善晋阳电子有限公司（以下简称晋阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2018）浙0421民初5692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。猎人公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回晋阳公司在一审中的全部诉讼请求；3.改判晋阳公司返还猎人公司2018年3月3日至2018年8月14日租金47737元及租房押金5000元；4.一审、二审诉讼费用由晋阳公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误、不全面。一审虽认定了案涉租赁厂房发生火灾的事实，但却未认定火灾事故后，案涉租赁厂房内水电设施、消防设施等无法正常使用，晋阳公司也未履行维修义务，导致租赁厂房迟迟无法正常使用。二、一审判决适用法律错误。1.根据火灾事故认定结果显示，起火点在案外人嘉兴乐尚花边有限公司（以下简称乐尚公司）租赁厂房内，猎人公司对火灾事故没有任何责任，至于究竟是由案外人乐尚公司还是由晋阳公司对火灾事故承担责任，晋阳公司和乐尚公司均已经起诉至一审法院，目前尚在审理中，然根据合同相对性原则，晋阳公司作为租赁合同的出租方，应对合同相对方的承租人即猎人公司承担违约责任，并及时修复受损厂房，以确保猎人公司能正常使用厂房，在租赁厂房恢复正常使用之前，猎人公司有权停付租金，已付租金中，2018年3月3日至2018年8月14日的租金47737元，晋阳公司应予以退还。此外，就租赁厂房火灾事故处理事宜，猎人公司多次主动联系晋阳公司，要求尽快处理并赔偿损失，然晋阳公司迟迟不肯协商解决，考虑到猎人公司的经济损失需要通过现场鉴定的方式来确定，故猎人公司不敢擅自改变现场，也不敢擅自将受损物品搬离。如上，在2019年9月3日晋阳公司发函解除租赁合同前，猎人公司并没有存在逾期支付租金的情形，相反，晋阳公司甚至还需退还猎人公司已支付的2018年3月3日至2018年8月14日期间的租金47737元，故晋阳公司无权单方解除租赁合同，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十三条及第二百二十七条之规定明显系适用法律错误。2.一审判决还适用了《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”根据该规定，晋阳公司因为第三人乐尚公司的原因造成违约，应当向猎人公司承担违约责任，晋阳公司与第三人乐尚公司之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。然一审判决却错误地认定猎人公司提出的因火灾造成厂房无法正常使用等损失问题可另行向火灾事故的责任主体主张，明显系对上述法律条款理解错误，违反了合同相对性原则。三、一审判决明显不公平。退一步讲，即便认定猎人公司逾期支付租金，一审认定火灾后案涉租赁厂房的租金标准及占用费仍按正常使用的厂房标准计算，也显失公平。综上，一审判决认定事实不全，适用法律错误，判决不公，请求依法撤销并改判。晋阳公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。火灾后，猎人公司未及时清理现场，现场仅是烟熏比较严重，不存在无法正常使用情形。其他承租户都已经正常经营，猎人公司一直要求巨额赔偿且不及时清理，亦未按约缴纳房租，且在书面催告后仍然未支付房租，晋阳公司有权解除合同并主张占有使用费。晋阳公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方2017年7月17日签订的《厂房租赁合同》；2.判令猎人公司立即腾退占用的厂房；3.判令猎人公司按照年租金105600元的标准自2018年8月15日支付至实际腾退之日为止；4.判令猎人公司承担违约金52800元；5.诉讼费用由猎人公司承担。猎人公司向一审法院提起反诉请求：1.确认2017年7月17日签订的《厂房租赁合同》已于2018年3月3日自动解除；2.判令晋阳公司返还2018年3月3日至2018年8月14日租金47737元（按年租金105600元计算，共计165天）及押金5000元；3.判令晋阳公司承担违约金52800元；4.本诉及反诉的诉讼费均由晋阳公司承担。一审法院认定事实：2017年7月17日，晋阳公司与猎人公司签订《厂房租赁合同》一份，约定“由猎人公司租赁晋阳公司所有的位于嘉善县惠民街道之江路69号1幢3楼306厂房，面积800平方米；租赁期限3年，即自2017年8月15日至2020年8月14日；厂房租金按建筑面积每平方米每月11元，押金5000元；猎人公司应每12个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付。逾期30天未付租金，晋阳公司有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权力；如发生自然灾害、不可抗力或意外事故，使合同无法履行时，本合同自动解除等”。合同签订后，猎人公司即支付晋阳公司105600元，对此晋阳公司出具给猎人公司收款收据一份。此外，猎人公司已交付晋阳公司押金5000元。另查明，晋阳公司将其上述位置的部分厂房租赁给猎人公司使用的同时，还将部分其他厂房租赁给乐尚公司等企业使用。2018年3月3日6时23分，嘉善县公安消防大队接到报警，位于嘉善县惠民街道之江路69号1幢3楼306乐尚公司发生火灾，火灾烧损建筑面积约800平方米，烧损晋阳公司厂房、乐尚公司室内装修、设备、产品、货物及猎人公司产品等，所幸无人员伤亡。该起火灾事故经嘉善县公安消防大队调查后，于2018年5月2日作出“善公消火认字（2018）第0007号”《火灾事故认定书》，认定如下“起火时间：2018年3月3日4时10分许；起火部位：乐尚公司仓库西北角；起火点：猎人公司与乐尚公司隔墙西数第3根柱子往东4.7米，隔墙往南距金属架1.9米的一定范围内；起火原因：排除自然灾害、外来火源、遗留火种、机器设备故障、电气线路故障引起火灾可能性，不排除自燃引起火灾的可能性”。乐尚公司申请复核，经嘉兴市公安消防大队审查后作出“嘉公消火复字（2018）第0006号”《火灾事故认定复核决定书》，维持嘉善县公安消防大队的火灾事故认定。2018年9月3日，晋阳公司通过微信方式向猎人公司法定代表人发送《律师函》，该律师函表示“根据合同约定2018年8月15日至2019年8月14日的租金应在2018年7月15日前支付，但截止到本律师函出具之日，贵方尚未支付租金。针对上述事项，特此告知如下：1.根据《厂房租赁合同》第四条约定，承租方连续30日未按时支付租金的，出租方有权解除合同。现正式通知贵方：双方签订的《厂房租赁合同》解除。2.贵方在收到本函后30日内及时腾退并返还付清，并付清全部拖欠租金（至腾退之日的占有使用费按合同约定每月8800元）等”。庭审中，双方均确认猎人公司租金已付至2018年8月14日。对合同解除时间，猎人公司表示“在2018年3月3日后，合同已经自动解除”，但双方均确认事故发生后猎人公司所租赁的房屋内仍存放有猎人公司的物品。一审法院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。关于案涉租赁合同解除的时间问题，晋阳公司认为在猎人公司收到其律师函后即2018年9月3日已解除了租赁合同，而猎人公司则认为在火灾事故发生即2018年3月3日租赁合同自动解除，对此一审法院认为火灾的发生并非必然导致本租赁合同的解除，况火灾发生后虽然猎人公司即停业，但此后猎人公司既未向晋阳公司提出因租赁合同无法继续正常履行而要求解除合同也未及时将其所承租的房屋腾空归还晋阳公司，猎人公司就此提出双方之间的厂房租赁合同自2018年3月3日自动解除缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信，对猎人公司就此提出的诉请不予支持，故厂房租赁合同的解除时间应自猎人公司收到晋阳公司向其出具解除合同律师函之日即2018年9月3日。合同解除后，猎人公司理应将案涉房屋腾退返还晋阳公司，故晋阳公司诉请猎人公司返还其仍占用案涉房屋，于法有据，一审法院予以支持。又因猎人公司已付房租至2018年8月14日，故猎人公司尚需支付晋阳公司自2018年8月15日至9月3日房租金5786元（105600元÷365天×20天），另自2018年9月4日起猎人公司应当按合同约定的年租金105600元计算至其实际腾退之日止向晋阳公司支付房屋占有使用费。至于猎人公司提出的要求晋阳公司返还2018年3月3日至8月14日的租金47737元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持，但猎人公司在合同解除后要求晋阳公司返还押金5000元之诉请，一审法院予以支持。猎人公司反诉请求中提出的因火灾造成厂房无法正常使用等损失问题，其可另行向火灾事故的责任主体主张。又因双方之间合同的无法正常履行确因2018年3月3日的火灾造成，无法正常履行的责任主体在于造成本次火灾事故的责任主体，故对双方现各自提出的要求合同相对方支付违约金之本反诉之诉讼请求，一审法院现不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百二十一条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、晋阳公司与猎人公司于2017年7月17日签订的《厂房租赁合同》于2018年9月3日解除；二、猎人公司于判决生效之日起十五日内将其承租的位于嘉善县惠民街道之江路69号1幢3楼306室面积800平方米厂房腾退返还给晋阳公司；三、猎人公司于判决生效后五日内支付晋阳公司自2018年8月15日起至同年9月3日止房屋租金5786元；四、猎人公司支付晋阳公司自2018年9月4日起按合同约定的年租金105600元计算猎人公司实际腾退之日止的上述房屋占有使用费；五、晋阳公司于判决生效后五日内归还猎人公司租房押金5000元；六、驳回晋阳公司其余本诉诉讼请求及猎人公司的其余反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1120元，减半收取560元，反诉案件受理费1206元，合计1766元，由晋阳公司负担560元，猎人公司负担1206元。猎人公司二审中提供微信聊天记录1份，证明火灾事故发生后，猎人公司多次向晋阳公司主张火灾事故的损失赔偿。晋阳公司质证称，真实性没有异议，关联性有异议，财产损失赔偿案件正在另案审理，与本案是不同的法律关系，双方对火灾之后损失协商过程不能阻却猎人公司缴纳租金及占有使用费的义务。本院认证认为，该份证据仅能说明双方在火灾后对损失的协商情况，不能证明猎人公司有权拒付租金，本院对该份证据不予认定。晋阳公司二审中未提供新的证据。本院除对一审查明的事实予以确认外，另认定，一审法院于2019年7月1日就乐尚公司与晋阳公司、范杰、吴晓红财产损害赔偿纠纷案件作出民事判决【案号：（2018）浙0421民初4141号】，该判决认定，乐尚公司不仅应对在自己使用管理的场所发生火灾事故的起火原因负责，同时对火灾损失的扩大存在过错，应该对由此造成的损失承担主要责任。晋阳公司作为出租场所的所有者，未举证证明其尽到了对所出租场所的消防设施配置、运行管理及防火安全管理已达到公安消防部门的要求及规范之义务，且在事故发生后，因“擅自拆除消防设施”和“电气线路敷设不符合要求”两项事由，被嘉善县公安消防大队分别处以行政罚款处罚，因此，晋阳公司对火灾损失的发生及扩大存在过错，应该承担相应责任。一审法院根据当事人的过错情况，酌定由乐尚公司对火灾造成的财产损失自行承担65%的责任，晋阳公司承担35%的赔偿责任。本院认为，本案是租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”晋阳公司已将房屋交付给猎人公司，猎人公司应承担支付租金的义务，猎人公司逾期支付租金，晋阳公司有权解除合同。在合同解除后，猎人公司未腾退仍然占有房屋，应支付房屋占有使用费。猎人公司上诉称，火灾事故后，水电设施、消防设施等无法正常使用，且猎人公司相应经济损失需通过现场鉴定确定，不敢擅自搬离，有权拒付租金，并认为一审按照可以正常使用的厂房标准计算租金及占用费不当。本院认为，猎人公司无论基于何种原因占有房屋，作为房屋使用主体应支付相应的租金或占有使用费，其关于拒付租金的抗辩不成立。同时本院也注意到，双方间合同无法正常履行及租金争议系因火灾事故引起，根据（2018）浙0421民初4141号民事案件判决，晋阳公司对火灾事故的发生及扩大也存在过错，猎人公司无法正常使用厂房的损失以侵权纠纷为由另行主张，有利于厘清相关责任主体的过错责任大小。猎人公司在本案中主张减免租金，易导致合同责任与侵权责任的杂糅。一审认定猎人公司应依约向晋阳公司支付租金、占有使用费，并认为无法正常使用厂房的损失可另行向相应的火灾事故责任主体主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，猎人公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2326元，由嘉善猎人生物防治科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年十一月二十二日法官助理周倩书记员胡玉婷