湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初5207号原告：益阳市银湘国有资产经营有限公司，住所为益阳市赫山区大桃北路**。法定代表人：王凯球。委托诉讼代理人：曾遐龄，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郭卫星，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：朱勇华，男，1976年12月22日出生，汉族，住，住益阳市赫山区/div>被告：益阳市赫山区独秀阁服装店，个体工商户，经营场所为益阳市赫山区桃花仑东路**。经营者：黄宇华。原告益阳市银湘国有资产经营有限公司（以下简称原告）与被告朱勇华、被告益阳市赫山区独秀阁服装店（以下简称独秀阁）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告腾空并向原告交付租赁标的物即“益华门面18、19、20号”；2.判令被告向原告支付至腾空交付之日止欠付的占有使用费，暂计算至2019年9月30日止为31200元。事实和理由：2011年12月1日，案外人益阳苎麻纺织印染厂留守处（以下简称益麻留守处）与被告朱勇华签订《房屋租赁合同书》，约定将益华门面18、19、20号租赁给被告朱勇华经营水果。合同期内租金24960元，合同期限自2011年12月31日至2012年11月30日止，同时还就不能转租、期满装修自愿无偿转交出租人等一系列条款作了约定。合同履行中，被告朱勇华未经出租人同意私自将门面转租给独秀阁的经营者黄宇华经营服装。2018年5月29日，根据益阳市国资委安排，益麻留守处将包括上述门面在内的国有资产移交原告。移交后，被告一直实际占有使用涉案门面至今，应参照原合同约定向原告支付占有使用费。暂计算至2019年9月30日共1年3个月，按2080元/月标准两被告应支付31200元。因益阳市城市规划建设需要，涉案门面需进行拆除，经多次通知，两被告均拒绝腾空并交付标的物。被告朱勇华辩称：1.在收到益麻留守处腾空通知后，已第一时间告诉黄宇华；2.益麻留守处口头同意过转租行为；3.在2019年6月之前属于腾空准备期间，且实际占用门面的不是被告朱勇华，不应当收取占有使用费。被告独秀阁辩称：1.益麻留守处曾口头同意转租门面，且独秀阁没有欠租金，不应当承担责任；2.腾空门面对独秀阁造成损失，应当给予补偿。本院经审理认定事实如下：案外人益麻留守处与被告朱勇华于2011年12月1日签订《房屋租赁合同书》。合同约定，将“益华门面18、19、20号”房屋租赁给被告朱勇华开办“水果超市”，租赁期限自2011年12月31日起至2012年11月30日止，年租金为24960元（2080元/月）；租赁期内不得转租；承租人对房屋进行的装饰，租赁期满视为自愿无偿转交出租人；如遇城市整体规划或其它重大事项，出租人可终止合同，不视为违约，不负赔偿责任；出租人终止合同，应提前三个月通知承租人。以上租赁合同到期后，双方未继续签订书面租赁合同，但上述门面一直由被告朱勇华使用并进行转租。被告朱勇华与被告独秀阁签订转租合同，约定将涉案门面转租给独秀阁经营，自2018年5月15日起计算，租赁期限共三年，每年租金为50000元。原告于2018年5月29日获知转租的情况。根据益阳市人民政府国有资产监督管理委员会于2018年5月17日作出的《益阳市国资委资产划转通知书》的文件精神，益麻留守处与原告于2018年5月29日签订《益阳苎麻纺织印染厂益华公司地面留置资产移交市银湘公司协议书》。协议约定，自2018年6月1日起，将原益阳苎麻纺织印染厂益华公司包括涉案门面在内的地面留置资产无偿移交原告；移交前的租赁经营收益归益麻留守处，移交后资产权属人的所有权利由原告享有；日常管理工作仍由益麻留守处负责，管理费用由双方协商。因益阳市城市建设规划的整体要求，益阳市国资委决定对包括涉案门面在内的部分房屋进行拆除，益麻留守处通知各租赁户，明确租赁双方于2018年7月5日解除合同，房屋不再出租，要求各承租人于2018年9月30日前搬迁腾空租赁房屋，不得对房屋进行装饰装修，不得转租。2019年3月31日，原告与益麻留守处共同发出通知，再次明确各项搬迁要求，并公布了补偿的文件依据和标准，租赁房屋的腾空期限延长至2019年6月底。上述通知均在公告场合进行了张贴公布。另查明：1.被告朱勇华与被告独秀阁均于2018年7月获知搬迁腾空的通知，被告朱勇华亦另行通知了独秀阁，但独秀阁因补偿问题不同意腾空涉案门面；2.原告否认曾承诺对未按期腾空房屋的承租人，在2018年7月5日之后不再收取租金；3.被告朱勇华于2018年6月1日之后未支付租金，独秀阁亦未向原告支付过租金，原告主张的占有使用费自2018年7月起计算。上述事实，有《房屋租赁合同书》、资产划转通知书、资产移交协议、腾空搬迁通知2份、张贴通知的照片、益麻留守处通知被告朱勇华腾空房屋的相关材料以及当事人的陈述等予以证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，案外人益麻留守处与被告朱勇华签订的房屋租赁合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同于2012年11月30日到期后，双方虽未继续签订书面租赁合同，但租赁物一直在承租人名下使用，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，合同条款对双方仍具有约束力，但租赁期限为不定期，双方可以随时解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”租赁物于2018年6月1日移交给原告后，原告自移交之日起承受原租赁合同的权利义务。因原告与益麻留守处签订的资产移交协议约定日常管理工作仍由该留守处负责，故该留守处发出2018年7月5日解除合同的通知与原告具有同等效力。但根据上述房屋租赁合同中“出租人终止合同应提前三个月通知承租人”的约定，合同的实际解除时间应为2018年10月5日。在合同解除前，承租人仍有支付租金的义务。原告公布的搬迁腾空日期，属于不得进行强制腾空的合理期限，在该期限内自行腾空可以按相应的文件标准获得补偿，不等于原告放弃收取占有使用费的权利。被告朱勇华提出2019年6月之前不应收取占有使用费的答辩意见，本院不予采纳。因涉案门面未按期腾空，原告有权按合同约定的租金标准（2080元/月），要求承租人即被告朱勇华支付合同解除（2018年10月5日）之前的租金（房屋占有使用费）。原告自愿于2018年7月开始计算占有使用费（租金），系对合法权利的自行处分，本院予以支持，计算至2018年10月5日为6585元。原告要求被告朱勇华支付的占有使用费（租金）中，对超过该数额的部分，本院不予支持。被告朱勇华于2018年5月15日将涉案门面转租给被告独秀阁，该门面由独秀阁占有使用已超过六个月，且原告未明确提出异议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同解释）第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告未在法定期限内提出异议，应视为已经同意被告朱勇华的转租行为。又根据房屋租赁合同解释第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”被告朱勇华与独秀阁约定的转租期限，在房屋租赁合同解除（2018年10月5日）之前有效，之后的转租期限无效。再根据房屋租赁合同解释第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”租赁合同解除后，义务人应当返还租赁物，但涉案门面由次承租人即独秀阁继续占有使用至今，原告有权参照已解除合同的租金标准（2080元/月），要求独秀阁支付合同解除后至房屋腾空前的占有使用费。租赁合同因被解除导致解除后的转租期限无效，次承租人的损失可以按照合同的相对性原则，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告益阳市赫山区独秀阁服装店于本判决生效之日起十日内将“益华门面18、19、20号”房屋腾空并交付原告益阳市银湘国有资产经营有限公司；二、被告朱勇华于本判决生效之日起三日内支付原告益阳市银湘国有资产经营有限公司房屋租金6585元；三、被告益阳市赫山区独秀阁服装店于本判决生效之日起三日内支付原告益阳市银湘国有资产经营有限公司房屋占有使用费24615元（已计算至2019年9月30日止，之后的占有使用费按2080元/月计算至上述第一项内容履行完毕）；四、驳回原告益阳市银湘国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，减半收取290元，由被告朱勇华负担60元，被告益阳市赫山区独秀阁服装店负担230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  赵炽兵二〇一九年十一月二十八日书记员  冯忠芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。