陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终12385号 上诉人（原审原告）：刘卫华，女，1989年9月28日出生，汉族，山西省临县村民，住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘应龙，男，1988年4月23日出生，汉族，山西省临县村民，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：陕西华尊立达房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区浐灞大道**商务中心5B01。法定代表人：张达，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁利敏，女，1977年5月22日出生，汉族，该公司法务专员，住该公司。委托诉讼代理人：李瑞琴，女，1992年1月18日出生，汉族，该公司客服部主管，住该公司。上诉人刘卫华因与被上诉人陕西华尊立达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初3146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘卫华及其委托诉讼代理人刘应龙、被上诉人陕西华尊立达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人袁利敏、李瑞琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘卫华上诉请求：撤销原判，依法改判陕西华尊立达房地产开发有限公司向刘卫华返还20000元。事实与理由：2018年12月18日陕西华尊立达房地产开发有限公司销售人员梅子欺骗诱导其签订《认购协议书》，其交纳了20000元。交尾款时被要求签署《委托经营管理合同》，该合同条款严重侵害其权利，与销售人员给其承诺的大相径庭，故其要求退款。一审法院对于其提交的视频证据未在判决书中体现，认购协议书约定的商铺楼栋号与房管局备案公示网对比不符，在签订认购协议书前陕西华尊立达房地产开发有限公司未给其出示或具体告知《委托经营管理协议书》中的条款，及欺骗后期租金的定制标准问题，未予认定。综上，请求判如所请。陕西华尊立达房地产开发有限公司辩称，其建设的项目五证齐全，涉案商铺4-1-30114也是五证齐全的商铺，具体每一间商品，均是虚拟墙的形式，该商铺分割方式已在房管局备案，是合法的商铺。刘卫华具有完全民事行为能力，刘卫华2018年与陕西华尊立达房地产开发有限公司签订的《认购协议书》是双方协商一致、意思表示真实情况下签订，不存在欺骗诱导、五证不全、商铺不存在的事实。根据陕西华尊立达房地产开发有限公司与刘卫华于2018年12月18日签订的《认购协议书》约定，陕西华尊立达房地产开发有限公司没有违反该协议书约定，刘卫华未按该协议书第二条约定，在2018年12月22日前付清185716元房款，刘卫华存在违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。表示不同意上诉人刘卫华的上诉请求。刘卫华向一审法院起诉请求：1、陕西华尊立达房地产开发有限公司向刘卫华双倍返还定金40000元；2、陕西华尊立达房地产开发有限公司承担合同损害赔偿责任；3、陕西华尊立达房地产开发有限公司向刘卫华支付定金的利息，具体金额待定；4、诉讼费由陕西华尊立达房地产开发有限公司承担。一审法院对证据认定：双方对认购协议书、收款收据、支付签购单、交款通知单、刘卫华身份证复印件的真实性均无异议。一审法院对以上证据的真实性予以确认，并与庭审笔录共同在卷佐证。一审法院认定事实：刘卫华欲购买陕西华尊立达房地产开发有限公司开发的房屋，2018年12月18日刘卫华（乙方）与陕西华尊立达房地产开发有限公司（甲方）签订《认购协议书》一份，约定：甲方将位于西安市XX环XX道XX环XX道XX市场XX层XX号房屋出卖给乙方；首期定金20000元，第二期房款须于2018年12月22日或之前付清；……如乙方未按本协议约定时间交清全款并签订《商品房买卖合同（预售）》的，其已缴纳的定金不予退还……。协议签订当日，刘卫华向陕西华尊立达房地产开发有限公司交付20000元，后刘卫华未在约定时间与陕西华尊立达房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，亦未支付首付款。刘卫华、陕西华尊立达房地产开发有限公司就20000元是否应予返还协商未果，引起本次纠纷。一审法院认为，刘卫华、陕西华尊立达房地产开发有限公司签订的《认购协议书》系当事人真实意思表示，各方应受该协议约束，自觉、及时、全面的履行各自义务。本案争议焦点为刘卫华交付的20000元为何性质以及谁是违约方。认购协议书中及收款收据中均显示，20000元为定金，刘卫华认为该20000元系诚意金而非定金，并未提供证据证明其观点，其应承担举证不能的后果，故该20000元的性质应为定金。刘卫华称未在约定期限内与陕西华尊立达房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》及交付首付款，是因为陕西华尊立达房地产开发有限公司要求其签订《委托经营管理协议书》。根据刘卫华提交的证据，该《委托经营管理协议书》未有陕西华尊立达房地产开发有限公司签名及加盖公章，且陕西华尊立达房地产开发有限公司对此否认，称双方应按照认购协议约定履行各自义务，现只要刘卫华按照约定交付房款，可以签订房屋买卖合同，刘卫华明确表示不愿意继续履行合同，故刘卫华的行为构成违约。根据法律规定及协议约定，其无权要求返还定金，对刘卫华的诉请，不予支持。遂根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告刘卫华的诉讼请求。本案受理费800元，减半收取400元，刘卫华已预交，由刘卫华负担。本院经审理查明，陕西华尊立达房地产开发有限公司将包含涉案商铺在内的部分商铺委托给西安金钻商业地产有限公司对外销售。梅子、王珏系西安金钻商业地产有限公司的工作人员。刘卫华与陕西华尊立达房地产开发有限公司签订《认购协议书》过程中的洽谈及接待工作由西安金钻商业地产有限公司的工作人员梅子具体负责，在洽谈过程中，梅子向刘卫华承诺之后会签订《委托经营管理协议书》，涉案商铺由业主委托西安恒润通商业运营管理有限公司统一对外经营。本院二审期间，经本院询问陕西华尊立达房地产开发有限公司同类商铺是否都签订《委托经营管理协议书》，陕西华尊立达房地产开发有限公司答：其他类似的客户采取自愿形式签《委托经营管理协议书》，《委托经营管理协议书》系业主与西安恒润通商业运营管理有限公司签订，陕西华尊立达房地产开发有限公司与居然之家共同成立了西安恒润通商业运营管理有限公司。经询陕西华尊立达房地产开发有限公司同类商铺业主所签的《委托经营管理协议书》是否一样？陕西华尊立达房地产开发有限公司回答：一样。经询陕西华尊立达房地产开发有限公司《委托经营管理协议书》是否为制式合同？陕西华尊立达房地产开发有限公司回答：是制式合同。法庭要求陕西华尊立达房地产开发有限公司提交该制式合同。之后，陕西华尊立达房地产开发有限公司向本院提交了西安立达国际机电、五金、水暖博览城《委托经营管理协议书》制式合同空白文本，经刘卫华质证核对，与刘卫华一审中提交的《委托经营管理协议书》空白文本一致。一审判决查明的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，根据当事人诉辩情况及庭审情况，总结本案争议焦点为：本案是否存在一方当事人违约。刘卫华与陕西华尊立达房地产开发有限公司在签订涉案商铺《认购协议书》过程中，陕西华尊立达房地产开发有限公司的代理人西安金钻商业地产有限公司的工作人员在前期与刘卫华洽谈中，向刘卫华作出购买涉案商铺后，西安恒润通商业运营管理有限公司会与业主签订《委托经营管理协议书》，由西安恒润通商业运营管理有限公司统一对外经营，业主获益的允诺。遂刘卫华与陕西华尊立达房地产开发有限公司签订了涉案商铺的《认购协议书》，并支付了20000元定金。西安金钻商业地产有限公司工作人员的允诺对涉案商铺《认购协议书》的签订具有重大影响。后刘卫华在交纳尾款时，陕西华尊立达房地产开发有限公司提供《委托经营管理协议书》制式合同要求与刘卫华签订，刘卫华对该《委托经营管理协议书》的内容和具体条款与陕西华尊立达房地产开发有限公司产生争议，未能签订。本院二审审理中，陕西华尊立达房地产开发有限公司向本院提供的《委托经营管理协议书》制式合同空白文本与刘卫华在一审中提交的《委托经营管理协议书》空白文本一致，本院对于该证据真实性予以认定，结合刘卫华提交的视频资料及其他证据相互佐证，足以证明前期工作人员对刘卫华作出签订《委托经营管理协议书》的允诺，后期双方对于陕西华尊立达房地产开发有限公司提供的《委托经营管理协议书》内容条款无法达成一致，未能签订的事实。因该允诺即签订《委托经营管理协议书》对签订《认购协议书》具有重大影响，双方对于《委托经营管理协议书》无法达成一致意见，导致《认购协议书》无法继续履行，双方均不存在违约。故刘卫华请求陕西华尊立达房地产开发有限公司退还其交纳的20000元，于法有据，应予支持。综上，上诉人刘卫华的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初3146号民事判决；二、本判决生效之日起十日内，陕西华尊立达房地产开发有限公司向刘卫华退还20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元（刘卫华已预交）减半收取400元，由刘卫华负担200元，由陕西华尊立达房地产开发有限公司负担200元；二审案件受理费800元（刘卫华已预交），由刘卫华负担400元，由陕西华尊立达房地产开发有限公司负担400元。本判决为终审判决。 审判长  朱筱滢    审判员  张伟    审判员  辛娟 二〇一九年十一月二十八日 （院印）书 记 员 胡雨欣