山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0124民初1964号原告：山东银楚物资有限公司，住所地：济南市，统一社会信用代码91370000680699117U。法定代表人：张立建，职务：总经理委托诉讼代理人：王宗阁，山东齐创律师事务所律师。被告：李某某，男，1982年9月10日出生，住平阴县，委托诉讼代理人：宋书斌，平阴玫城法律服务所法律工作者。原告山东银楚物资有限公司（以下简称：银楚公司）与被告李某某排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告银楚公司委托诉讼代理人王宗阁，被告李某某及其委托诉讼代理人宋书斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东银楚物资有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告排除妨害、腾空房屋并交付给原告；2、请求贵院依法判令被告向原告支付非法占用房屋期间的房屋占用费103888.95元（暂计算至2019年6月19日，自2018年10月25日至实际腾空之日止，按照现房屋年租赁费16万元进行计算）；3、请求贵院依法判令被告承担诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2018年10月24日，原告与涉案办公楼所有权人济南华厦建筑工程有限公司签订《土地及厂房租赁合同》，原告依法取得办公楼的使用权。被告李某某未取得涉案办公楼的合法使用权，拒不腾空房屋，据不向原告交付房屋占用费，其行为已经严重损害原告的合法权益。因此，根据法律规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。李某某辩称，一、原告不具备起诉的主体资格。原告不是该房屋的所有权人，也不是与被告签订租赁合同的相对方，更不是在原告租赁期间非法占有原告的房屋，其没有权利要求被告腾空房屋交付给原告。因此，原告不具备起诉的主体资格。恳请贵院依法驳回原告的起诉。二、被告也不是本案的适格主体，原告所起诉租赁合同的相对方是会所，会所于2018年7月2日登记成立，取名为“平阴县老街娱乐会所”，其登记经营人为付茂龙。原告起诉被告，没有事实及法律依据。三、被告不存在非法占有原告房屋的情形。原告无权要求被告交付房屋占用费。被告接受付茂龙的委托，于2018年1月6日与车东勋（济南顺达钢结构有限公司经营人）签订了楼房租赁合同，租赁了涉案场地用于经营歌舞厅。2018年6月21日，因原租赁合同解除，房屋所有权人济南华厦建筑工程有限公司将房屋租给了王凯（因会所的房间只占一小部分，华厦建筑工程有限公司并未与会所单独签订租赁合同，王凯的租赁合同中包含会所租赁部分）。合同签订当日，被告将租赁费交给王凯，由王凯将租赁费一块交给华厦公司。后交租赁费当天，被告给王凯打电话，催促王凯尽快交付租赁费，怕华厦公司因欠租赁费解除合同，对会所不利。王凯一直不交。会所因与华厦公司没有合同关系，且只交自己的租赁费也无人收取。只能等王凯收取。2018年7月，会所装修完毕开始经营。2019年3月25日，原告向被告发出腾房通知。被告告知了会所所有人，会所装修花费20多万，托被告多次找王凯及华厦公司，说明未按时交租赁费不是会所的原因，是当时王凯不收，公司也不收。会所无法尽自己的义务。责任不在会所。华厦公司拒不理睬。被告无奈，只得告知会所所有人，搬离此处。2019年4月1日，被告找的拆空调的工人王传之去后，发现房间门均已经换锁。原告方的李经理不让拆除。工人回去后告诉了被告。被告和同事张洪星共同去找原告方的李经理，根本不让拆除。2019年4月11日，被告发现会所内的装修板材及门均没有了。被告没有办法向“110”报警。“110”到后，给原告做了笔录。原告承认是原告上的锁，不让会所拆除搬走东西。并且，会所的装修部分，也是原告方拆除的，为的是不影响原告使用。由此可见，原告诉求中要求被告排除妨碍，腾空房屋并交付原告是不可能的，因为该房屋是在原告的掌控之下。对于原告诉求中要求被告支付非法占用期间的占用费更是无稽之谈。首先，被告只是会所的经营人，而不是会所的所有人，更不存在非法占有一说，其次，即使被告占有该房屋，原告不是房屋的所有权人，也没有权利向被告主张租赁费。况且不存在被告不搬家的情形，是原告不让被告搬东西，并且将被告的东西转移到其他地方，被告的装修部分也已经拆除。被告丝毫没有影响原告使用该场地。即使该场地无法使用，也是原告自己造成，与被告没有任何关系。这一点，在“110”报警记录中，原告已经认可。综上所述，原告不是该房屋的所有权人，没有权利向被告主张权利，被告合法占有该房屋，即使存在解除合同的情形，也应当由合同的相对方给被告发出解除合同通知书，通知搬离。而不是由原告通知，并且会所收到通知后就已经在通知规定的期限内搬家了，只是由于原告擅自扣留并拆除会所的物品，致使会所至今尚有物品不能搬回，给会所经济造成重大损失。对此，会所保留诉讼的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院查明：案涉办公室坐落于平阴县城玫瑰街西侧，房屋所有权人为济南华厦建筑工程有限公司。该办公楼为三层楼房，本案涉及的为楼房西侧一至三层单独隔出部分。2018年10月24日，济南华厦建筑工程有限公司（作为甲方出租方）与原告银楚公司（作为乙方承租方）签订土地及厂房租赁合同，双方约定将含案涉办公室的土地及房屋进行租赁，租赁期限为十年，自2018年11月1日至2028年12月31日，其中2018年11月1日起至2018年12月31日为装修期，不计租金，自2019年1月1日起计算租金。另约定，本合同签订后，甲方有义务告知现承租业主与乙方另行签订租赁合同，乙方有权收取现承租业主的租赁费，甲方已收取的租赁费应当退还给乙方。案涉办公楼西侧一至三层单独隔出部分原为被告李某某实际使用，经营项目为KTV。李某某并未直接与办公室所有权人济南华厦建筑工程有限公司签订书面租赁合同，而是转租与他人。2018年12月份，银楚公司因承租了案涉办公室，其工作人员找到被告李某某，商量房屋续租或者让李某某搬走的问题，因租赁费问题，双方未能达成一致意见。2019年3月25日，被告李某某收到原告银楚的的限期清空、搬离通知书，内容为：“李泞：你承租的平阴县玫瑰街西段路南的3层楼房，现你已不具有合法的使用权，留置在承租房屋内的物品尚未清除。通知人已于该楼房所有权人济南华厦建筑工程有限公司签订租赁合同，通知人现为该层房屋的合法使用权人。现正式通知你在收到本通知书7日内清空该楼房，逾期未处理的，通知人有权自行清除并有权要求你支付房屋占用费及清运费等费用。”后被告开始收拾物品，准备搬离。2019年4月1日，被告李某某安排朋友去搬空调，原告不予准许，要求被告支付房租，否则扣押空调等物品，双方未能协商成。后原告银楚公司在案涉办公楼西侧的二楼开始装修，拆除了原KTV装修部分物品。2019年4月11日17时，被告李某某报警称，其在平阴县锦水街道办事处南土楼村大队部对面路南楼房二楼内的装修板等物品不见了。平阴县公安局锦水派出所进行了调查了解。案涉办公楼西侧一至三层单独隔出部分正门（前门门外）上有三把锁，其中最上边一把链子锁为被告李某某所上，其余两把为原告银楚公司所上，门内有一把锁，为原告银楚公司所上。后门由原告重新安装，现由原告自行控制。二楼除最西侧房间内放有物品未能使用，二楼其他房间已由原告重新装修并投入使用，三楼现未重新装修，未投入使用。本院认为，本案争议的焦点问题为，1、原告银楚公司主体是否适格；2、被告李某某主体是否适格；3、原告银楚公司诉求排除妨害、腾空房屋并交付给原告及房屋占用费有无事实及法律依据。对于第一个焦点问题，案涉办公室的所有权人为济南华厦建筑工程有限公司，原告与该所有权人签订了租赁合同，且合同已成立生效，原告作为案涉办公室的承租人，享有合法的占有、使用权，若其权利行使受到侵害，可行依据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，请求排除妨害。对于第二个焦点问题，被告李某某在平阴县公安局锦水派出所2019年5月16日的询问笔录中，陈述：“当时我在这里干的是神话KTV”，其在答辩状又称，原告所起诉租赁合同的向对方是会所，会所于2018年7月2日登记成立，取名为“平阴县老街娱乐会所”，其登记经营人为付茂龙。被告李某某的陈述不一致，且经现场勘验，现已无任何的商号。被告李某某在庭审又陈述，平阴县老街娱乐会所由被告李某某、付茂龙、张洪星三人合伙，共同出资，共分收益，由付茂龙委托被告及张洪星进行经营管理。本院认为，原告作为被侵权人，无法了解被告与其他人合伙经营的情况，且在原、被告纠纷的处理过程中，都是由被告李某某出面协商处理，其也是负责KTV的实际经营者，且在办公楼西侧前门的锁也是由被告李某某所上，故本院认为被告李某某可以为本案适格被告。至于是否存在付茂龙、张洪星及李某某的合伙问题及责任分担问题，可由其三人协商解决或另行主张权利。对于第三个焦点问题，对于原告主张要求被告排除妨害，案涉办公室原告现可通过后门进入，原告已对办公室进行实际控制，对于其行使权利的唯一障碍系由被告李某某所上的链子锁。原告作为案涉办公室的合法使用权人，被告李某某在办公室前门上锁，影响原告权利行使，应予清除。至于原告主张的腾空房屋并交付给原告，被告李某某在2019年3月25日收到原告的限期清空、搬离通知书后已开始进行腾空房屋，只是在2019年4月1日，双方因房屋占用费产生争执，原告不允许被告继续搬运物品，腾空行为才无法完成，且案涉办公室现已由原告实际占有使用，故对该项主张不予支持。对于原告主张的房屋占用费，被告占有原告合法使用的房屋，确实给原告造成了一定的损失，原告主张房屋占用费应予支持。对于支付房屋占用费的起止时间，因原告银楚公司自2019年1月1日起才向房屋所有权人支付租赁费，原告主张2019年1月1日前房屋占用费，因未造成实际损失，不予支持。另被告已开始搬离案涉办公室，仅因为2019年4月1日原告不允许被告继续搬运物品，腾空行为才无法完成，原告再要求2019年4月1日后的房屋占用费亦不予支持。综上，本院计算被告应支付给原告的房屋占用费起止时间为2019年1月1日至2019年3月31日。至于房屋占用费的标准，原告主张按其与王凯签订的房屋租赁合同为参考，本院认为该租赁合同中的租赁物与本案争议的租赁物不一致，无法进行参照。庭审中被告李某某曾提交其与车东勋的楼房租赁合同一份，其中的租赁物与本案一致，且约定租赁费为5万元，价格较为公允，本院采用该标准计算房屋占用费，即被告应支付给原告的房屋占用费为12500元。（50000/12*3）综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李某某于本判决书生效之日十日清除其上在案涉办公楼西侧一至三层单独隔出部分的前门门外的最上边链子锁一把。（案涉办公室位于坐落于平阴县城玫瑰街西侧）二、被告李某某于本判决书生效之日十日支付原告山东银楚物资有限公司的房屋占用费12500元。三、驳回原告山东银楚物资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1189元，由原告山东银楚物资有限公司负担1046元，由被告李某某负担143元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 李 磊二〇一九年十一月十八日书记员 王淑娟