河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初26742号原告靳亚楠，女，1985年1月22日出生，汉族，住郑州市。委托代理人李珅申，河南仟问律师事务所律师。委托代理人赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。被告河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心**。法定代表人贾飞，执行董事兼总经理。委托代理人刘梦浩，女，1995年12月3日出生，汉族，住河南省武陟县，系公司员工。原告靳亚楠与被告河南恒龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靳亚楠委托代理人李珅申、赵宁月，被告恒龙公司委托代理人刘梦浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告和被告于2018年6月23日，签订了《商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》，约定：原告向被告购买位于郑东新区××外环路以东、××街以北××房，购房款总金额为5544960元，被告应当在2018年10月30日前向原告交付符合约定的涉案房屋。2018年1月14日，双方签订了两份《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，2018年1月18日，原告支付了车位款470000元。2017年5月30日原告向被告支付了购房首付款1664960元，被告为了规避政府的限价规定，于2017年5月30日、2017年8月16日、2017年11月28日、2017年12月18日分四笔共收取了原告装修代理服务费546270元，作为商品房买卖合同价款之外的一部分，共同构成商品房买卖总价款。2017年5月30日，原告支付了维修基金11835元，并在中信银行办理了购房贷款手续，完成了向原告支付全部房款6103065元的合同义务。被告应依约向原告交付达到高层豪华装修标准的涉案房屋。但截至2019年6月30日，涉案房屋的装修质量、装修用材、以及涉案房屋所在园区绿化均未达到约定的标准，且被告已逾期交房超过180日。由于《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，现《商品房买卖合同》的目的不能实现，故原告有权要求解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，并要求被告返还停车位价款470000元。被告的违约行为已经给原告造成了重大的经济损失，原告多次与被告协商未果。综上，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》；被告向原告退还全部房款5544960元、装修代理服务费546270元、维修基金11835元，合计6103065元及利息暂计612807元（利息计算标准为：以6103065元为基数，自2017年5月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计算至起诉之日，以后应继续计算至被告实际清偿之日止）；2、解除原告与被告签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，被告退还原告停车位价款470000元及利息（自2018年1月18日起按照按中国人民银行同期贷款利率计算实际清偿之日止）；3、被告向原告支付逾期交房的违约金61030.65元；4、被告承担本案原告律师费等全部诉讼费用。被告辩称：1、根据情势变更原则，因政府大气污染防治导致逾期交房，被告不应当承担违约责任。2、根据双方合同约定，即使被告逾期交房，原告已实际按照继续履行的约定收取被告支付的违约金，视为其已放弃约定解除权，同意继续履行合同，且被告已符合《商品房买卖合同》及补充协议约定的交房条件，并于2019年7月3日开始交楼，故原告无权再行要求解除合同。3、根据合同法约定优先的原则，可以确定如果双方当事人在合同中约定有违约金条款的，应当优先适用，合同约定不明的可另行补充或按照其他规定履行。本案《商品房买卖合同》已然约定了违约条款，原告主张违约金及利息，无法律依据，且违反了民法“损失填补”的原则。4、原告所诉的其他诉讼请求，并无事实和法律依据。请求法院予以驳回。经审理查明：2018年6月23日，原告与被告签订合同编号为D180××××****的《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买的商品房为预售商品房，房屋位于郑东新区××外环路以东、××街以北××房，户型为四室二厅；付款方式及期限：约定金额1664960元，付款方式为现金，约定付款时间为2017年6月3日，交纳比例30.03%；约定金额3880000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间为2017年6月5日，交纳比例69.97%；备注：余款388万元需在2017年6月5日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。被告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。被告在合同出卖人处加盖公章确认，原告在买受人处签字捺印确认。中信银行面签确认函显示面签日期为2018年4月8日，贷款金额388万元，贷款年限360月，还款方式等额本息。庭审时，被告确认原告按照合同约定时间节点支付了全部房款。2017年5月30日，原告支付被告首付款（含定）1664960元、维修基金11835元。2018年1月18日原被告签订《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，被告同意原告使用郑州恒大悦龙花园楼盘C区C1-295号车位，该车位总金额为240000元。付款方式为，签订合同前原告支付定金20000元，原告应当在2018年1月20日前一次性支付首期款240000元。2018年1月18日，被告出具收据两份，分别载明：兹收到靳亚楠（C1-295）交来车位款（含定）240000元、兹收到靳亚楠（B1-068）交来车位款（含定）230000元。原告提交收据4份，其分别于2017年5月30日、2017年8月16日、2017年11月28日、2017年12月18日支付被告装修代理服务费136568元、136568元、136568元、136566元。2019年7月25日，原告提交收条一份，载明：今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园8号楼1单元702号房延期交房赔付违约金56648元（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的房款中扣除。2019年8月13日，中国银行郑州商鼎路支行国内支付业务付款回单显示原告收到被告支付的逾期交楼违约金56648元。工程竣工验收备案表显示恒大悦龙花园8号楼工程于2019年6月19日竣工验收备案。以上事实由《商品房买卖合同》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》、收据、中信银行面签确认函、邮寄回单一份、收条、国内支付业务付款回单及开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过180日的，原告有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年10月30日，涉案房屋于2019年6月19日竣工验收备案，被告逾期交房已超过180日，故原告要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，且符合法律规定，本院予以支持。原告诉请被告返还原告购房款、维修基金及利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，商品房买卖合同及补充协议解除后，被告亦应将原告支付的购房款返还原告，并赔偿原告因此产生的损失，故被告应返还原告购房款及利息（以未返还购房款数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至被告实际清偿之日止）。原告也应返还房屋维修基金11835元及利息（以11835元为基数，自2017年5月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）。《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的目的亦无法实现，故对于原告主张解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的诉讼请求，本院予以支持。停车位协议解除后，被告应当返还原告车位款470000元并支付利息（以470000元为基数，自2018年1月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际清偿之日止）。原告要求解除《室内装修委托合同》，但并未提供该合同，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持；但原告所缴纳的装修代理服务费从属于涉案房屋的买卖行为，《商品房买卖合同》的解除亦将导致原告装修房屋的目的无法实现，被告恒龙公司应返还原告所缴纳的装修代理服务费546270元并支付利息（以136568元为基数，分别自2017年5月30日、2017年8月16日、2017年11月28日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际清偿之日止；以136566元为基数，自2017年12月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际清偿之日止）。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。”庭审时，被告自称原告已付了全部房款即5544960元，按照1%计算，被告应当支付原告违约金为55449.6元。原告已经实际收取被告支付的逾期交房违约金56648元，并承诺后期如退房，同意将被告赔付的违约金从购房款中扣除，现合同解除，应将该部分款项从被告应当支付给原告的款项中予以扣除，扣除被告多支付给原告的违约金1198.4元，被告应当退还原告的购房款数额为5543761.16元（5544960元-1198.4元）及利息（以1664960元为基数，自2017年5月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止；以3880000元为基数，自2018年4月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）。被告辩称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，不应当承担违约责任，并无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在追究被告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告靳亚楠与被告河南恒龙置业有限公司于2018年6月23日签订的合同编号为D1800406****《商品房买卖合同》；解除原告靳亚楠与被告河南恒龙置业有限公司于2018年1月18日签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》；被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告靳亚楠购房款5543761.16元、维修金11835元（以1664960元为基数，自2017年5月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止；以3880000元为基数，自2018年4月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止；以11835元为基数，自2017年5月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止及利息）；被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告靳亚楠车位款470000元并支付利息（以470000元为基数，自2018年1月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际清偿之日止）；五、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告靳亚楠装修代理服务费546270元并支付利息（以136568元为基数，分别自2017年5月30日、2017年8月16日、2017年11月28日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际清偿之日止；以136566元为基数，自2017年12月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际清偿之日止）；六、驳回原告靳亚楠的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31264元，由原告靳亚楠负担2362元，被告河南恒龙置业有限公司负担28902元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇一九年十一月十二日书记员  常 鑫