山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10143号上诉人（原审原告）：李华彬，男，1974年9月10日出生，汉族，现住济南市济阳县。委托诉讼代理人：徐忠民，山东博翰源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南首钜置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：蒋荣虎，董事长。委托诉讼代理人：韩建龙，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：程小民，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人李华彬因与被上诉人济南首钜置业有限公司（以下简称首钜公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初4897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李华彬上诉请求：1.撤销（2019）鲁0112民初4897号民事判决第三项，改判首钜公司支付李华彬赔偿款400000万元或发回重审；2.一审、二审案件受理费、保全费由首钜公司负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。2017年9月8日双方签订《商品房买卖合同》，约定李华彬购买首创奥特莱斯广场10号楼1单元106号商业用房，层高4.49米，建筑面积63.75平方米。2019年3月22日首钜公司通知李华彬交房时，李华彬发现所购商铺层高达不到合同约定标准，部分层高2.7米，部分层高1.9米，经多次沟通后，首钜公司将1.9米部分维修整改为2.2米，首钜公司存在违约。一审判决认定李华彬要求继续履行合同，视为对交付条件变更后作出的新的承诺。李华彬认为该认定不符合法律规定。李华彬所购房屋为商业用房，合同约定层高为4.49米，李华彬应当获得损失赔偿，包括合同履行后可以获得的利益，即因房屋存在层高问题引起的租金损失。李华彬根据相同地段的房屋租赁价格主张按照每日1元计算租金损失并无不当。首钜公司对该计算方式不认可，应当提出鉴定申请。首钜公司辩称，1.涉案房屋严格按照设计和施工规范开发建设，取得了综合验收备案证明。2.李华彬未主张解除合同，并同意继续履行，应视为对房屋交付条件的认可。3.李华彬提交的商店建筑设计规范中载明的内容不适用于建筑面积小于100平方米的建筑设计。涉案房屋并未交付，经营业态也没有确定，并且涉案的房屋建筑面积为63.75平方米，并不能适用上述规范。4.李华彬主张的损失没有证据支持，也没有法律依据。综上，请求驳回李华彬的上诉。李华彬向一审法院起诉请求：1.依法判令首钜公司继续履行双方签订的商品房买卖合同，并承担修理、减少价款、赔偿损失等违约责任；2.依法判令首钜公司支付李华彬赔偿款400000元；3.判令首钜公司支付李华彬逾期交房违约金15900.28元（按日万分之一，暂计至2019年5月23日），以上合计金额为415900.28元；4.案件受理费、保全费等由首钜公司承担。一审法院认定事实：首钜公司开发位于历城区世纪大道以北、唐冶东路以西的地块建设首创奥特莱斯广场。2017年9月8日，李华彬与首钜公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201724723476），约定由李华彬购买位于首创奥特莱斯广场10号楼1单元1层106号商业用房,层高4.49米，建筑层数地上3层，建筑面积共63.75平方米，商品房单价为每平方米17564.52元，金额1119738元。合同第八条约定了交付期限，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款总额的万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人你有权解除合同…买受人不要求解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金，逾期交房违约金最高不超过房屋总价款的2%”。合同签订后，李华彬分三次向首钜公司支付全部房款1119738元。2019年3月22日，首钜公司向李华彬发放入住通知书，通知李华彬于2019年3月29日办理入住手续。2018年12月29日，涉案房屋取得建设工程竣工规划核实合格证。2019年6月27日，涉案房屋取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。李华彬在庭审中述称，因涉案房屋层高现状不符合合同约定且未取得综合验收备案证明，故其至今未收房，现同意收房。另查明，1.李华彬述称，涉案房屋层高不符合合同约定的4.49米，实际层高为进门后4.49米，横梁处2.2米，里部2.7米。李华彬据此主张估算租金损失40万元。2.李华彬主张逾期交房违约金的计算方式为：自合同约定交房时间2018年12月31日起2019年5月23日止，共逾期142天，金额为15900.28元，根据合同第九条第（2）项的规定，按照日万分之一计算；之后的违约金按照上述标准计算至判决生效之日。3.首钜公司述称，涉案房屋所在项目因受到各种因素影响导致停工达145天，交房日期应当顺延，且首钜公司逾期交房未超过90日，应按照合同第九条第（1）项的规定计算，对此提交济南市政府以及各相关部门发布的有关文件予以证实。一审法院认为，李华彬与首钜公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方在合同中就交房期限做出了约定，首钜公司应于2018年12月31日前履行交房义务。首钜公司虽主张其未按约定期限交房系因恶劣天气、政府原因导致工程停工145天，但其提交的证据无法证实涉案楼盘系在受到上述因素影响致使指令停工的范围内，亦不符合合同约定的可据实予以延期交房的范围，故对首钜公司的该项辩解意见，一审法院不予采信。首钜公司于2019年3月22日向李华彬发放入住通知书，但其于2019年6月27日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明，此时涉案房屋方具备交房条件，李华彬所主张的逾期交房违约金应计算至2019年6月27日。逾期交房违约金计算为19931.34元（1119738元×178日×万分之一/日）。李华彬虽主张涉案房屋层高不符合合同约定，但其要求继续履行双方之间签订的商品房买卖合同，应视为其对交付条件变更后作出新的承诺，对其该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于李华彬主张的赔偿款400000元，系其对房屋租金损失的预估，未提供证据证实其实际损失，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、济南首钜置业有限公司继续履行与李华彬签订的《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201724723476）；二、限济南首钜置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李华彬支付逾期交房违约金19931.34元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回李华彬的其他诉讼请求。案件受理费3769元，李华彬负担3588元，济南首钜置业有限公司负担181元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题为首钜公司是否应支付李华彬赔偿款400000元。双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当按约履行。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，实际建成的房屋层高并未达到合同约定的层高4.49米，首钜公司对此并无正当理由，也没有对李华彬尽告知义务，应认定首钜公司对双方所订立合同的不适当履行，构成违约。由于目前该房屋已建成，无法采取补救措施，首钜公司应当向李华彬承担赔偿损失的违约责任。关于赔偿的具体数额应当相当于因违约所造成的损失。李华彬要求按照每日每平方米1元的标准计算租金损失，但其并未提交证据予以证明，且李华彬现在尚未收房，损失尚未实际发生，李华彬此时主张赔偿损失，本院不予支持。综上所述，李华彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3769元，由上诉人李华彬负担。本判决为终审判决。审判长  孙红岩审判员  许海涛审判员  何菊红二〇一九年十一月二十八日书记员  邢春艳