河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫11民终2326号 上诉人（原审原告）：刘红香，女，汉族，1964年7月1日出生，住漯河市召陵区。 委托诉讼代理人：林红亚，男，1965年12月29日出生，住漯河市召陵区，系刘红香之夫。 被上诉人（原审被告）：漯河市广达置业有限公司，住所地：漯河市源汇区交通路**新大新**。 法定代表人：马列强，该公司经理。 委托诉讼代理人：王红旗，河南九九律师事务所律师。 上诉人刘红香因与被上诉人漯河市广达置业有限公司（以下简称广达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服召陵区人民法院（2019）豫1104民初2803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2019年11月1日公开开庭进行了审理。上诉人刘红香的委托诉讼代理人林红亚，被上诉人广达公司的委托诉讼代理人王红旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘红香上诉请求：1．撤销一审判决，改判被上诉人除返还上诉人购房款外还应补偿因被上诉人违约造成的购房差价163,000元的损失，并判决被上诉人因未取得商品房预售许可证应向上诉人承担购房款163,000元一倍的赔偿责任；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1．被上诉人依法应补偿上诉人购房差价163,000元的违约责任。一审判决认定了双方房屋买卖合同成立，双方应严格按照合同履行各自义务，上诉人按约定支付了前期购房款163,000元，后期购房款应在2018年5月31日前付清，但上诉人在合同约定期限前去付款时，被上诉人已是人去楼空。被上诉人严重违约，至今仍未交付房屋，导致上诉人原交付的房款已无法再买到现已涨价的房屋，上诉人请求补偿现购房差价的请求完全符合法律规定。2．被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，并违法卖房，欺诈消费者，依法应承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。 广达公司二审答辩称：原审认定双方签订的房屋买卖合同属于无效合同是正确的。本案工程项目被上诉人委托何有俊施工建设，在建设过程中，何有俊私刻被上诉人印章，未经被上诉人同意，以被上诉人名义销售房屋。上诉人所持的商品房房屋认购书等购房资料所加盖的印章均是何有俊伪造的，上诉人所认购的商品房至今没有开工建设，对此上诉人是明知的。该工程没有预售许可证，上诉人也是明知的。故上诉人对本案合同无效也有责任。因本案工程未取得规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，因此根据最高人民法院的司法解释规定，上诉人所持有的房屋认购书应属无效。原判决判令被上诉人向上诉人返还购房款并按年利率6%支付赔偿金是适当的。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。 刘红香向一审法院请求：1．判决广达公司返还购房款163,000元，并补偿现购房的差额款163,000元，合计326,000元；2．返还已付的购房款163,000元，并承担该款一倍即163,000元的责任，合计326,000元；3．本案诉讼费用由广达公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月29日刘红香签订商铺认购合同，约定购买福民碧桂园小区商铺Ｂ幢01层Ｂ102号房，约定总金额323,000元。刘红香于2017年5月11日、2017年5月29日分四次支付了房款共计163,000元，认购合同及收据上均加盖“漯河市广达置业有限公司福民?碧桂园项目部”字样的公章。广达公司对认购合同和收据不予认可，称上面加盖的公章不是广达公司的印章，广达公司也没有收取刘红香房款。广达公司称本案涉案房屋属公共租赁住房项目，委托何有俊实际开发建设，双方签订有《房地产委托开发协议书》，广达公司在得知何有俊私刻公司公章后，已报案，并已经公安机关立案侦查。案件审理过程中，刘红香提交价格评估申请，请求对漯河市召陵区香山路与珠江路交汇处的商品房一楼门面房的市场出售价格进行评估。 一审法院认为：广达公司认可涉案房产项目福民碧桂园小区是广达公司的房产项目，称将项目委托何有俊开发，但称房产销售行为是何有俊的行为而不是广达公司的行为，缺乏确实充分的证据予以证明。根据刘红香提交的认购合同、收款收据及庭审情况来看，刘红香购房善意且无过失，有理由认为自己是与广达公司签订的认购合同且向广达公司支付了房款，符合表见代理的构成要件。综合案情，法院认为当事人双方之间的房屋买卖合同关系成立。根据涉案房产项目的现状，广达公司已不可能交付房屋，且双方均认可涉案房产项目未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋认购合同应认定无效，广达公司应当返还刘红香的购房款163,000元。综合案情，广达公司存在明显的过错，应当承担相应的赔偿责任，法院酌定由广达公司以购房款163,000元为基数，按年利率6%自2017年5月29日起向刘红香支付赔偿金至房款实际退还完毕之日。刘红香要求广达公司补偿现购房差价的请求，缺乏法律依据，法院不予支持。刘红香对漯河市召陵区香山路与珠江路交汇处的商品房一楼门面房的市场出售价格进行评估的申请，已无必要性，法院不予准许。关于刘红香称广达公司签订合同时没有预售许可证，要求广达公司按已付房款的一倍支付赔偿金的请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，刘红香缺乏证据证明广达公司有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房许可证明的行为，刘红香的该部分请求，证据不足，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：“一、被告漯河市广达置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告刘红香购房款163,000元并支付赔偿金（赔偿金以购房款163,000元为基数，按年利率6%自2017年5月29日起计算至房款实际退还完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘红香的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5,560元，由原告刘红香承担560元，被告漯河市广达置业有限公司负担5,000元。” 本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案的争议焦点是广达公司是否应补偿刘红香购房差价163,000元，是否还应赔偿一倍购房款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，刘红香称因房价上涨，163,000元已经不能购买相应的房屋，请求广达公司补偿购房差价163,000元，但刘红香未能举证证明房价上涨的事实以及房价上涨的幅度，且其重新购置房屋的性质等相关情况与涉案房屋的性质等基本情况大相径庭，在房价上不具有类比可能性，亦非评估鉴定所能确定的事项。因此，刘红香请求广达公司支付163,000元购房差价缺乏事实依据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”刘红香签订的商铺认购合同无效，过错在广达公司未取得房屋预售许可证，广达公司应当承担赔偿责任，一审酌定由广达公司以购房款163,000元为基数，按年利率6%自2017年5月11日起支付赔偿金至房款实际退还完毕之日于法有据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”本案中，刘红香未能举证证明广达公司有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房许可证明的行为，故上诉人请求广达公司承担已付购房款163,000元一倍的赔偿责任于法无据。综上，上诉人刘红香的上诉请求和上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,560元，由上诉人刘红香负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕茹辛 审判员  张素丽 审判员  林晓光 二〇一九年十一月一日 书记员  李晶晶