陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终12234号 上诉人(原审原告)：杨玉梅，女，1979年11月27日出生，汉族，西安沣东发展集团有限公司纪委办公室副主任，住西安市长安区。委托诉讼代理人：王成明，陕西汉廷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈峰，陕西汉廷律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：赵引娣，女，1951年3月26日出生，汉族，住陕西省大荔县。委托诉讼代理人：刘永民，男，1969年4月3日出生，汉族，大荔县市场监督管理局干部，住陕西省大荔县，系赵引娣之女婿。原审第三人：赵小娣，女，1967年12月25日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。原审第三人：西安海汇万家实业有限责任公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：姜坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张锦舵，女，1994年2月5日出生，汉族，系该公司员工，住西安市雁塔区。上诉人杨玉梅因与被上诉人赵引娣，第三人赵小娣、西安海汇万家实业有限责任公司(以下简称海汇公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初13312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨玉梅及其委托诉讼代理人王成明、陈峰，被上诉人赵小娣的委托诉讼代理人刘永民，第三人赵小娣，第三人海汇公司的委托诉讼代理人张锦舵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玉梅上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判赵引娣解除合同所应承担的违约金11.5万元；3、改判赵引娣承担其已交付的中介费3.45万元；4、改判赵引娣承担因房价上涨的房屋溢价款378123.35元；5、一、二审诉讼费由赵引娣承担。事实和理由：1、一审判决认定《海汇房产房屋买卖居间合同》未能成立错误。杨玉梅委托姜某乙代签购买涉案房屋的买卖合同，姜某乙有权代表杨玉梅签订合同，杨玉梅、姜某乙本人及海汇公司均承认姜某乙系杨玉梅的代理人，赵小娣代理赵引娣签订合同，双方代理人签订的合同依法成立、生效。后杨玉梅在合同上签名进行确认不违法，也未改变合同内容。2、杨玉梅与海汇公司陈述的在签订合同之前交付定金的事实与姜某乙证言不矛盾，杨玉梅已将姜某乙垫付的2万元定金偿还，并在见到姜某乙是在合同上签名，因而作出了在签订合同前支付定金的陈述，与姜某乙的证言不矛盾。3、定金收条上载明收取的姜某乙的购房定金，但杨玉梅委托姜某乙代为买房、签订合同是客观事实，姜某乙陈述杨玉梅数日后已经归还了其垫付的定金，因此赵引娣收取的定金应认定为杨玉梅支付。4、我国合同法第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。杨玉梅购买涉案房屋委托姜某乙代理，符合相关法律规定，即使姜某乙属无权代理人，按照法律规定，杨玉梅事后追认，合同依然成立生效。综上，请求判如所请。赵引娣辩称，1、姜某乙如果具有签订合同的权限，杨玉梅就没有必要再次签名确认合同，即使确认也应当在赵引娣的合同上签名，但是杨玉梅没有在赵引娣的合同上签名。故2018年3月17日签订的居间买卖合同并没有实际买受人，合同不成立。2、姜某乙支付定金时收条载明是姜某乙购买定金，非杨玉梅定金，且签订合同时海汇公司和姜某乙也未告知买受人是杨玉梅。赵引娣及其代理人赵小娣在签合同开始直至领取一审传票，期间一直未见过也不知道有杨玉梅此人，该过程没有与杨玉梅及其代理人沟通和要求履行交房事宜的事实。3、因2018年3月17日签订的居间合同没有买受人，才出现海汇公司未经赵引娣同意制作假委托手续将涉案房屋挂牌出售，也正是海汇公司该行为，赵引娣才知道涉案房屋未实际出售的事实。海汇公司弄虚作假、违背诚实信用的行为是赵引娣不再委托海汇公司出售房屋的根本原因。据此2017年3月17日涉案房屋并未实际出售，居间合同并未成立。4、赵引娣拒绝海汇公司居间卖房后，海汇公司自行寻找的买受人并由海汇公司职工姜某乙代理，利用买受人代理人双重身份，采取涂改原审买卖合同，伪造委托书等手段制造假证据以达到欺诈赵引娣的目的。综上，请求驳回上诉，维持原判。海汇公司述称，1、本案买受人杨玉梅虽在合同订立时未签字，但杨玉梅已通过姜某乙签订合同，其代理人姜某乙在合同买受人之代理人栏签名，视为买受人杨玉梅作为合同当事人在涉案合同中签字。杨玉梅已通过姜某乙向赵小娣支付房屋定金2万元，赵小娣代赵引娣收取该定金。杨玉梅作为合同当事人已履行了支付定金的义务，赵引娣也接受定金。赵小娣作为赵引娣的代理人、姜某甲为杨玉梅的代理人签订合同，系双方当事人真实意思表示，合同依法成立。2、赵小娣称其于2018年3月17日签订合同时未见到购房人，海汇公司给其2万元，海汇公司要求其在海汇公司出卖房屋，所述不实，赵小娣所述与定金收条相互矛盾。3、一审判决认定海汇公司未提供专业的居间服务，未向当事人告知合同无相对人导致合同不能成立的风险，未向当事人提醒该合同签订后不能履行的风险，是海汇公司的行为致使合同未能成立，属认定事实错误。在签订合同时，姜某乙在买受人一栏签字，赵小娣对签订合同时买受人代理人签字、买受人不能亲自到场的事实知情且接受，姜某甲为买受人杨玉梅的合法代理人签订合同，符合法律规定。定金2万元由姜某乙支付给赵小娣，实则该款项由杨玉梅承担，姜某乙仅作为杨玉梅的代理人代替杨玉梅支付定金，海汇公司与杨玉梅及姜某乙的陈述并不矛盾。4、一审已经查明涉案房屋在本案尚未审结前，赵引娣以140万元的房屋成交价将涉案房屋另行出售，可见合同不能履行的根本原因系赵引娣的违约行为，非海汇公司的原因。请求二审法院查明事实，依法改判支持杨玉梅的上诉请求。赵小娣辩称，其不同意上诉人杨玉梅的上诉请求及事实理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。表示同意赵引娣的答辩理由。杨玉梅向一审法院起诉请求：1、判令赵引娣因单方解除合同承担违约金115000元；2、赵引娣退还其交付的定金20000元；3、赵引娣承担其已支付的中介费34500元；4、赵引娣向其承担因房价上涨的房屋差价378123.3537元[(11235.375元/平方米-1150000元÷136.01平方米)×136.01平方米]；5、赵引娣向其支付律师费30000元；6、诉讼费由赵引娣承担。在本案审理过程中，杨玉梅增加诉请：解除其与赵引娣及海汇公司于2018年3月17日签订的海汇房产房屋买卖居间合同。一审法院认定事实：2018年3月17日，甲方赵引娣(代理人赵小娣代签)与乙方（无人名）代理人为姜某乙、丙方海汇公司签订《海汇房产房屋买卖居间合同》，合同约定，甲方所售房屋位于西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX层XX号，房屋成交价为1150000元，签订合同当日乙方向甲方支付定金20000元，该定金在交易中自动转为首付款一部分，直接支付给出卖人；乙方申请抵押贷款，拟贷款金额为800000元，贷款年限为30年，在本合同签订之日起60个自然日内，乙方须将购房首付款（含定金）350000元支付给甲方。赵小娣签订代理人承诺书，内容为：“本人确认已经接受赵引娣的委托，作为其代理人代为出售坐落于西安市雁塔区XX园XX室之房屋的相关买卖事宜，特承诺如下：1、本人保证，所签署的买卖居间合同能够证明授权本人代为出售房屋的真实意思表示。2、本人签订房屋买卖合同等行为已经得到委托人口头形式或其他形式的授权，所实施的代理行为均在授权范围内，本人保证委托人对代理行为的法律后果承担责任。3、若本人虚构取得口头或其他形式授权委托的事实，没有代理权、超越代理权范围或者代理权终止后实施相关房屋买卖行为，被代理人不予认可且不构成表见代理的，该无权代理行为的民事责任由本人承担。本人保证对因此而导致合同当事人的一切损失承担责任。本承诺书自本人签字后即行生效。”2018年3月17日，杨玉梅向姜某乙出具授权委托书，委托书内容为：“本人现购买坐落于西安市三兴园13-707之房屋，我们同意购买上述房产，现本人因工作繁忙，不能亲自办理上述房产的买卖及相关手续，故委托姜某乙为我们的合法代理人，全权代表我们办理以下事项：代签相关买卖协议、代办过户手续、代收房款签署相关手续、代签购房相关文件、签署相关资料。受托人在上述委托权限范围内所实施的法律行为及所签署的文件委托人均表示认可，并承担由此所产生的一切法律后果。受托人无转委托权。委托期限：自本委托书签字之日起至上述事项办理完毕为止”。2018年3月17日，赵小娣代赵引娣出具定金收条一张，内容为：“今收到姜某乙（身份证号：XXXXXXXXXXXXXX0038）购房定金人民币贰万元整（小写20000元），房屋坐落于雁塔区XX小区XX号楼XX室”。2018年3月26日，微信名为A崇盛居房产朱国明与赵引娣的女儿邢某某的微信聊天，朱国明“大姐，把你们夫妻双方的身份证户口本结婚证拍照给我发一下”，邢某某发送了赵引娣的结婚证、邢永潮的常住户口登记卡及身份证、赵引娣的身份证的照片。4月10日，朱国明“我给你一个电话”、“你打电话问问”、“1860297XXXX”、“他负责这个事情，你跟他说是e13707的房东”。邢某某“啥意思嘛，你不是一个公司的吗”。朱国明：“是”、“他负责这个单子啊”、“就是这笔业务由他负责”。2018年4月10日，微信名为赵会丽～1315241XXXX与邢某某微信聊天记录显示，你已添加了海汇房产紫郡长安店赵会丽50215，邢某某向赵会丽发送不动产权证书照片、赵引娣身份证照片。经询，姜某乙称其是海汇公司的员工，工作期间为2009年7、8月至2018年3月期间，其向赵小娣支付20000元时杨玉梅并未向其支付该款项，系杨玉梅之后向其支付。上述事实，有海汇房产房屋买卖居间合同、定金收条、代理人承诺书、授权委托书、微信截图、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，本案中，杨玉梅及第三人海汇公司均称海汇房产房屋买卖居间合同是带复写功能，由此可知，杨玉梅与赵引娣及第三人海汇公司持有的海汇房产房屋买卖居间合同的内容应当一致，但杨玉梅及第三人海汇公司提供的海汇房产房屋买卖居间合同中买受人一栏均有杨玉梅的名字，而赵引娣提供的海汇房产房屋买卖居间合同并无杨玉梅的签名，杨玉梅称其在房屋买卖居间合同签订前已经将20000元定金交于姜某乙，让姜某乙代理签订房屋买卖合同，但姜某乙称“向赵小娣支付的20000元是我的，后来过了几天杨玉梅的老公刘某某就把钱给我了”，杨玉梅与其所谓的委托代理人姜某乙的陈述相互矛盾，庭审中，第三人赵小娣称“2018年3月17日，赵小娣到海汇公司与海汇公司签订房屋买卖居间合同，当时赵小娣并未见到购房人，海汇公司给赵小娣20000元，要求赵小娣在海汇公司出卖房屋”，结合赵小娣代赵引娣出具的定金收条中载明的收到的是姜某乙的购房定金，而非杨玉梅的购房定金一节，依法认定第三人赵小娣所称属实。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，庭审中，杨玉梅提供授权委托书证明其授权案外人姜某甲为购买涉案房屋的代理人，该授权委托书显示的时间是2018年3月17日，该时间与海汇房产房屋买卖居间合同的签订时间相同，案外人姜某乙及海汇公司此时已明知杨玉梅向姜某乙出具授权委托，却在2018年3月17日的海汇房产房屋买卖居间合同签订时未写明买受人的姓名，致使该合同仅有一方当事人即本案的被告(或代理人)的签字或者盖章，买受人一方仅有代理人的签名，而无买受人的名称，故而依法认定该合同并未成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，海汇房产房屋买卖居间合同并未生效。因此，原告杨玉梅要求解除其与赵引娣及海汇公司于2018年3月17日签订的海汇房产房屋买卖居间合同的诉请，依法不予支持。赵引娣称微信名为A崇盛居房产朱国明的并非海汇公司的员工，但其未向法庭陈述其微信截图的形成时间，结合其提供的微信名为赵会丽～1315241XXXX的聊天截图以及第三人赵小娣持有涉案房屋的钥匙可知，赵引娣确实委托赵小娣出售涉案房屋的事实，故对于赵引娣称其未委托他人签订房屋买卖合同的陈述，依法不予采信。根据杨玉梅提供的证据显示，购房定金系姜某乙支付，庭审中，杨玉梅称该20000元系其向姜某乙支付，由姜某乙支付给赵引娣，虽然其提供的证据未能证明其所称的该事实，但姜某乙称杨玉梅之后向其支付了该20000元，因第三人赵小娣代赵引娣收取了定金20000元，故杨玉梅要求赵引娣向其退还定金20000元的诉请，依法予以支持。海汇公司作为居间方，应当为当事人提供专业的居间服务，但其在海汇房产房屋买卖居间合同签订时并未提供专业的居间服务，未向当事人告知合同无相对人导致合同不能成立的风险，亦未向当事人提醒该合同签订后不能履行的风险，且海汇公司与杨玉梅及姜某乙关于支付款项的事实陈述相互矛盾，第三人海汇公司的行为致使合同未能成立，并非杨玉梅的原因致使合同不能成立，故杨玉梅要求赵引娣支付违约金115000元、中介费34500元、房价上涨差价378123.3537元、律师费30000元的诉请，依法不予支持。至于杨玉梅与第三人海汇公司的纠纷可另案诉讼。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、被告赵引娣于本判决生效之日起十日内向原告杨玉梅退还20000元。二、驳回原告杨玉梅其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15150元，由原告杨玉梅承担12000元，被告赵引娣承担3150元。因原告杨玉梅已预交，被告赵引娣将其应当承担的部分于本判决生效之日十日内向原告杨玉梅支付。本院二审期间，当事人均无新证据提交。本院二审查明事实如下：1、在一审庭审中，一审法官问杨玉梅：何时将2万元定金交付给姜某乙的？杨玉梅回答：2018年3月17日，刷卡支付。问：2018年3月17日签订房屋买卖合同当天，你是否在场？杨玉梅答：在场，当时没有被告方的人，海汇公司的经理刘庆恩和我在场，我老公刘某某是否在场记不清楚了。2、一审审理中，承办法官与姜某乙的谈话笔录显示，问：定金收条中的2万元是否支付给了赵小娣？姜某乙答：是的。问：2万元是否是你的钱？姜某乙答：是我的钱，后来过了几天杨玉梅的老公刘某某就把钱给我了。问：何时向你支付的该款项？姜某乙答：我支付完过了两三天，具体时间记不清了。问：支付方式？姜某乙答：现金支付，向我支付2万元。3、二审庭审中，海汇公司称2018年3月17日当日，杨玉梅将姜某乙持有的涉案合同补签了姓名，当日给姜某乙出具了关于购买涉案房屋的《授权委托书》，在赵引娣签订该合同时，其工作人员已向赵引娣说明买受人系杨玉梅。4、二审期间，杨玉梅向本院陈述其于2018年3月25日到中介公司签订的涉案合同，因未能与出卖人时间错开，故在出卖人所持合同上未能签名，在另外两份合同上签名确认；同日其向姜某乙补签了关于购买涉案房屋的《授权委托书》，其将该日期倒签到2018年3月17日；其在签订合同当日知道涉案房屋买受人系赵引娣；2018年4月份其知道涉案房屋不出卖了。5、海汇公司向本院陈述，其工作人员自行制作了赵引娣对其公司的对外挂牌出售的委托书，并于2018年4月11日将涉案房屋对外挂牌出售。6、2018年4月11日，赵引娣发现海汇公司私自制作其对海汇公司的委托手续后，表示不愿意出卖涉案房屋，后涉案房屋挂牌下架。其余事实一审法院查明属实，本院予以确认。本院认为，2018年3月17日，赵引娣的委托代理人赵小娣与海汇公司及海汇公司工作人员姜某乙签订了一份《海汇房产房屋买卖居间合同》，该合同一式三份，带复写功能，出卖栏(甲方)填写为赵引娣，出卖人代理人栏填写为赵小娣，买受人栏空白，居间方为海汇公司。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者通过订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”涉案合同名为居间合同，性质亦为居间合同，按照法律规定，该居间合同由赵小娣代赵引娣与海汇公司签订，主要内容系赵引娣委托海汇公司对外出售涉案房屋，该协议不违反法律规定，成立并有效，海汇公司负有向赵引娣报告订立买卖合同机会的义务。关于本案原告杨玉梅要购买涉案房屋，海汇公司到底是什么时间向赵引娣披露或报告该事项，杨玉梅是什么时间到涉案合同上签名，海汇公司是否居间成功使房屋买卖合同签订成立是本案主要争议焦点问题。对此，赵引娣、赵小娣称签订该居间合同是为了在海汇公司出卖涉案房屋，从2018年3月17日签订居间合同直至海汇公司2018年4月11日制造假委托书将涉案房屋挂牌出售都没有买受人，直至本案诉讼才知道有杨玉梅。海汇公司则辩称在签订居间合同时就已经向赵小娣说明了买受人是杨玉梅，并且杨玉梅在当日就到场补签了合同。而杨玉梅在一审审理期间称其是2018年3月17日补签的涉案合同，在二审中又称其于2018年3月25日到中介公司给姜某乙出具购买涉案房屋的委托书，委托书日期倒签到2018年3月17日，同时该日才补签了涉案合同。海汇公司陈述与杨玉梅陈述不一致，且杨玉梅一、二审陈述也不一致，相互矛盾。结合本案涉案居间合同，赵小娣代赵引娣签订合同，在合同初始出卖人栏就签上出卖人赵引娣姓名，如当时有买受人，按照常理海汇公司完全可以在合同初始买受人栏签上买受人姓名，但赵引娣所持合同完全没有买受人任何信息。另外，海汇公司与杨玉梅关于杨玉梅与姜某乙之间的2万元定金的给付方式、给付时间相互矛盾，及杨玉梅给付海汇公司中介费的时间及方式，均再无进一步证据证明。综合以上情况，本院对于海汇公司与杨玉梅的主张的杨玉梅在涉案合同签名时间的事实，均不予采纳；对于赵引娣、赵小娣的主张的事实即从2018年3月17日签订居间合同直至海汇公司2018年4月11日制造假委托书将涉案房屋挂牌出售都没有买受人的事实，予以采纳。2018年4月11日，赵引娣发现海汇公司私自制作其对海汇公司的委托书将涉案房屋挂牌出售，随即向海汇公司提出不再出卖涉案房屋。海汇公司亦对于其公司工作人员私自制作赵引娣对其公司挂牌出售的委托书的事实承认。海汇公司的该行为属于丧失商业信誉的行为，赵引娣因海汇公司该行为提出不再出卖涉案房屋实际上是解除其与海汇公司签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》，行使不安抗辩权，符合《中华人民共和国合同法》第六十八、六十九条之规定，与法有据，不构成违约。至于海汇公司与杨玉梅在已经解除的涉案合同上签名，属于海汇公司与杨玉梅之间的法律关系，与赵引娣、赵小娣再无关联。综上，杨玉梅的上诉主张均不能成立。综上，上诉人杨玉梅的上诉请求，不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中国和人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9076元，由上诉人杨玉梅负担。本判决为终审判决。 审  判  长   朱筱滢审  判  员   张 伟审  判  员   辛 娟   二〇一九年十一月十九日 (院印)                           书  记  员   胡雨欣 1