内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0603民初1530号 原告：鄂尔多斯市昊源物业管理服务有限公司，统一社会信用代码911506916865414840。 法定代表人：董某。 委托诉讼代理人：郭某。 委托诉讼代理人：田某，内蒙古永晟律师事务所律师。 被告：杨某，公民身份号码×××，现住内蒙古鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：魏某，公民身份号码×××，现住址同上，系杨某的丈夫。 原告鄂尔多斯市昊源物业管理服务有限公司与被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市昊源物业管理服务有限公司（以下简称昊源物业公司）的委托诉讼代理人郭某、田某、被告杨某及其委托诉讼代理人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昊源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨某向原告昊源物业公司支付拖欠的物业管理费6224元;2.判令被告支付原告违约金4481元；3.判令由被告承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由：2013年9月1日,原告与鄂尔多斯市胜达房地产开发有限责任公司签订了《物业委托管理服务合同》。约定从2013年9月1日至2016年8月31日止，由昊源物业公司为祥和嘉苑小区提供物业管理服务，并约定了具体服务标准。合同第四条约定了电梯楼收费标准为1.8元/月,第七条第二款约定了业主逾期交纳物业费一个月以上,每逾期一日加收应付金额的3%。被告杨某从2013年9月月1日至2016年8月31日未交纳物业费,现欠物业费6224元。经原告工作人员多次向被告催要未果,诉至人民法院,请求依法支持原告的诉讼请求。 被告杨某辩称，一、认可下欠昊源物业公司2013年9月1日至2016年8月31日三年的物业费，对计算标准及方式均无异议，对违约金和律师费有异议。每年的物业费应该在到期后才开始计算违约金，即2013年9月1日至2014年8月31日的物业费应计算2年的违约金，2014年9月1日至2015年8月31日的物业费应计算1年的违约金，2015年9月1日至2016年8月31日物业费未违约。二、被告不同意交纳物业费及违约金。不认可《物业委托管理服务合同》，该合同存在涂改，是鄂尔多斯市胜达房地产开发有限责任公司与昊源物业公司签订的，不是康巴什区祥和嘉苑业主委员会与昊源物业公司签订的合同；2.昊源物业公司并未按物业合同提供服务；3.按照物业合同第六条第6项，业主杨某所报修的房屋裂缝、玻璃破裂、玻璃胶条漏风，物业公司没有及时通知甲方维修，所以被告拒绝交纳物业费，物业费应由物业公司起诉房地产公司和地税局。 原告昊源物业公司为证明其主张，向本院提交如下证据： 1.《物业委托管理服务合同》复印件一份；2.业主委员会备案证明复印件一份、物业服务评价证明复印件一份；3.欠费台账原件一份。 被告杨某向本院提交如下证据：房屋裂缝的照片复印件六张。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1的真实性和证明问题均不认可，合同签订日期处有涂改，是服务期满以后补充的协议。对证据2物业服务评价证明的真实性和证明问题均不认可，物业服务评价证明上只有两位业主签名，且签署日期是2019年6月20日，但昊源物业公司2016年8月31日就停止了对祥和嘉苑小区提供物业服务，是在服务期满后才评价的；对业主委员会备案证明的真实性及证明问题均认可。对证据3的真实性认可，证明问题不认可，对已交业主的物业费有质疑，都未按全额交纳。原告对被告提交的证据的真实性和证明问题均不认可，认为被告所提供的房屋裂缝的照片不能证明是其居住的房屋产生的裂缝，被告也不能证明裂缝的原因是昊源物业公司造成的，对被告主张的墙体裂缝、玻璃破裂、玻璃胶条漏风，昊源物业公司没有免费维修的义务。 本院对上述证据认定如下：对原告提供的证据1，因与物业服务评价证明相互印证，本院予以确认。对原告提供的证据2中的业主委员会备案证明，被告对其真实性和证明问题均认可，本院予以确认；对原告提供的证据2中的物业服务评价证明，有业主委员会备案证明印证，且有业主委员会印章及业主委员会主任任君的签名，本院予以确认；对原告提供的证据3系原告自己制作，且没有其他证据予以佐证，本院不予确认。对于被告提供的证据，与本案无关，本院不予确认。 经审理查明，2013年9月1日，鄂尔多斯市胜达房地产开发有限责任公司与昊源物业公司签订《物业委托管理服务合同》，约定由昊源物业公司为祥和嘉苑小区有偿提供为期三年的物业服务，即服务期为2013年9月1至2016年9月1日，并约定“服务费乙方昊源物业公司按步梯楼1.5元/月/平方米、电梯楼1.8元/月/平方米收取物业费”。 又查明，2013年9月1至2014年8月31日,昊源物业公司对祥和嘉苑小区电梯楼的收费标准为1.8元/月/平方米，2014年9月1至2016年8月31日,对电梯楼收费标准降低至1.5元/月/平方米。 再查明，被告杨某是祥和嘉苑北区电梯楼9号楼3单元206室的业主，房屋面积为108.08平方米，至今未向昊源物业公司交纳2013年9月1至2016年8月31日的物业费。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故鄂尔多斯市胜达房地产开发有限责任公司与昊源物业公司签订的《物业委托管理服务合同》对业主杨某具有约束力，业主杨某应当按照合同约定向物业服务企业交纳物业费。被告辩称，其报修的房屋裂缝、玻璃破裂、玻璃胶条漏风，昊源物业公司没有及时通知鄂尔多斯市胜达房地产开发有限责任公司维修，所以拒绝交纳物业费。根据《内蒙古自治区物业管理条例》第三十三条第一款的规定，物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的，业主不得已物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接收相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。被告抗辩的房屋质量问题属于另一法律关系，与本案物业服务合同纠纷无关，故对被告的抗辩理由不予支持。被告杨某对欠费时间和标准均无异议，应按照合同约定向原告昊源物业公司交纳物业费，即被告在2013年9月1日至2014年8月31日期间应交纳的物业费为2335元（108.08平方米×电梯楼1.8元/月/平方米×12个月），在2014年9月1日至2016年8月31日期间应交纳物业费为3889元（108.08平方米×电梯楼1.5元/月/平方米×24个月），共计6224元。但本案中物业矛盾突出，持续时间较长，且昊源物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，为平等保护双方当事人的合法权益，促使昊源物业公司在日后的工作中加强管理，提升服务水平，酌情对业主应交纳的物业费予以减免10%，即被告杨某应交纳2013年9月1日至2016年8月31日期间的物业费5601.6元，对原告主张的违约金本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告杨某于本判决生效之日起五日内向原告鄂尔多斯市昊源物业管理服务有限公司支付物业费5601.6元； 二、驳回原告鄂尔多斯市昊源物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20元，由被告杨某负担。 本判决为终审判决。 审判员  马树枝 二〇一九年十一月二十七日 书记员  李 敏 法条链接： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上半年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。