浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初16595号 原告：杨增财，男，1964年12月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：胡晓俊，浙江拓思律师事务所律师。 被告：朱美华，女，1954年9月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：黄怀青，浙江六和（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢晓梅，浙江六和（义乌）律师事务所实习律师。 第三人：何憬林，男，1956年8月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：李忠，浙江拓思律师事务所律师。 原告杨增财与被告朱美华、第三人何憬林宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员龚朝龙独任审判，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告杨增财的委托诉讼代理人胡晓俊，被告朱美华的委托诉讼代理人黄怀青、谢晓梅，第三人何憬林的委托诉讼代理人李忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨增财向本院提出诉讼请求：一、判令二被告协助办理义乌市54平方米不动产权过户至被告朱美华名下的登记手续；二、判令被告朱美华将上述不动产权过户至其名下后立即协助将该不动产权登记至原告名下。诉讼过程中，原告撤回了对朱洪泽的起诉，原告变更诉讼请求为：一、判令被告朱美华协助办理义乌市54平方米不动产权过户至被告朱美华名下的登记手续（即至义乌市不动产登记中心办理过户签字手续）；二、判令被告朱美华将上述不动产权过户至其名下后立即将该不动产权协助登记至原告名下。事实与理由：原告与被告同系义乌市后宅街道上洪西区村民。2007年双方约定，被告将其批得的54平方米后宅街道上洪西区6幢2号（原上洪村C9幢）旧村改造土地使用权转让给原告，被告应协助原告办理不动产权过户登记手续。嗣后，原告按照约定付清全部款项，并在安置地块上出资建造了房屋，该房屋一直由原告管理使用至今。被告离婚后财产纠纷一案经义乌市人民法院审理并作出判决，涉案房产归被告朱美华所有。后被告向义乌市人民法院申请强制执行，义乌市人民法院发出由朱洪泽协助被告办理涉案不动产过户登记手续的协助执行通知书。现涉案不动产权证已办理完毕，朱洪泽与被告均为涉案不动产权按份共有人，但被告朱美华一直怠于办理将涉案不动产权过户至其名下的登记手续，以致至今未履行将涉案不动产过户登记至原告名下的义务。综上，为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。 原告为其主张向本院提供的证据： 1、收条三份、业务委托书及借款协议各一份，证明原、被告约定，被告将54㎡土地使用权转让给原告，原告已按约定付清全部款项并出资建造涉案房产，被告应协助原告办理不动产过户登记手续等事实。 2、协助执行通知书一份，证明涉案不动产归被告所有，被告应办理涉案不动产过户登记手续的事实。 3、不动产权证一份，证明涉案房屋相关不动产权证初始登记已办理完毕，但被告未按约定协助原告办理不动产权过户登记手续。 4、涉案不动产审批内档材料一份，证明涉案不动产归被告所有，被告应办理涉案不动产过户登记手续的事实。 被告质证意见： 对证据1，对2007年11月17日的收条有异议，被告没有收到11万元，记得收到7万元，收条不是被告本人所写。对其他证据真实性无异议，对关联性、证明目的有异议。针对借款协议，该借款协议不是双方真实意思表示，与事实完全不符，协议中约定借款162万元，并约定签订协议时一次性付清，但被告只收到了27万元，加上案外人朱洪泽收到的27万元，也才54万元。被告实际出让的土地使用权为72平方，虽然其中18平方未经审批，但确实由第三人实际建造并使用。此外如果真象第三人所言，该协议是原告向被告购买案涉宅基地，完全可以签订房屋出让协议，而不是借款协议。 对证据2，真实性、关联性无异议，证明目的有异议，被告已经向法院申请强制执行，在履行过户手续当中。 对证据3，真实性、关联性无异议，证明目的有异议，被告已经向法院申请强制执行，在履行过户手续当中。 对证据4，真实性无异议，对其中部分证据关联性、证明目的有异议，从该组证据中可以看出以下几点：（1）、从义乌市村经济合作社统一收款收据中可以看出，案涉不动产的有偿使用费是第三人交的，从侧面看出案涉宅基地是第三人购买的；（2）、如果案涉宅基地由原告购买，按常理推断，其从父亲杨荣芝处继承的平方应该与自己审批的宅基地靠在一起建造，而非单独拎半间出来造，事实上第四组证据的三间半宅基地都是第三人购买的；（3）、从朱洪泽审批表中可以看出2007年8月被告报批的时候，确实报批了72平方，村里、街道、土管所都是同意的，直到土管局才不同意。 第三人质证意见： 对原告提供的证据均无异议。 被告朱美华辩称，原告的起诉是不符合事实的，理应驳回起诉。本案第三人是原告的大姨父。2007年，上洪村拟进行旧村改造。被告因建房资金不足，经原告介绍，与第三人签订了《房屋出让协议书》，约定被告将其报批的72平方按1万每平方的价格转让给第三人，原告作为见证人在协议上签字。后经审批，原告只批得54平方米。但上洪村仍同意给被告72平方的建房指标，其中54平方可以确权，另外18平方不确权，因此第三人最终受让的仍是72平方。根据协议书约定，第三人应在动工前将72万元付清，但直至2010年才付清18万元尾款。被告无奈向银行贷款建房支付了大笔利息。2008年10月底，原告提出，根据当时的土地政策，被告与第三人的宅基地买卖可能不受法律保护，于是要求与被告签订《借款协议》，以作为第三人的保障。事后，第三人建造案涉房屋并居住使用至今。事实上，被告在本案之前一直与原告、第三人保持良好沟通，愿意配合第三人履行相应义务。因案外人朱洪泽不配合第三人，被告还听取原告和第三人的指示，与案外人打了一场离婚后财产纠纷，明确案涉房屋归被告个人所有，被告也申请了强制执行。这个案件的诉讼费和律师费都是原告给被告支付的。打上述离婚后财产纠纷前，第三人与原告声称只要被告配合他们，事成之后不会亏待被告，该怎么来就怎么来。但官司打完后，第三人和原告说补偿被告1万元，被告提出村里都是按3万元一间补偿的，加上之前那么久的利息，而且还帮他们打了官司，1万不能接受。双方没谈拢，不久后被告就收到了本案起诉状。被告认为原告背信弃义，因此请求法庭查明事实，驳回原告的起诉。 被告为其主张向本院提供的证据： 《房屋出让协议书》一份，证明案涉宅基地使用权的真实购买人为第三人何憬林。 原告质证意见： 真实性无异议，关联性、证明目的有异议，第三人与被告已经解除了协议，不能达到其证明目的。 第三人质证意见： 真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，该份协议虽然为第三人本人所签，但当时第三人签订协议后，经过多方咨询，认为在当时的条件下购买宅基地会有很大风险，因此双方解除了该协议，实际上该份协议书也未真正履行过。 第三人何憬林述称，对原告诉状中陈述的事实予以认可。2007年9月7日确实与被告签订过房屋出让协议书，在当时情况下，非本村集体转让地基是不受法律保护的，第三人便与被告解除了房屋出让协议。之后原告去购买了被告所有的宅基地，根据合同相对性原则，既然第三人与被告已解除合同关系，不应当将第三人牵入案件中。 经审理查明，2007年8月12日，案外人朱洪泽与被告朱美华因旧村改造申请审批义乌市后宅街道上洪村72平方米农村村民建房用地。2007年8月29日，义乌市人民政府实际批准其中54平方米农村村民建房用地（义土农建字［2007］第5175号）。2007年9月7日，第三人何憬林（乙方）与被告朱美华（甲方）、案外人洪新平（甲方）签订《房屋出让协议书》一份，该协议书约定了以下主要内容：“因乙方需要向甲方购买房屋：一、面积72平方米。二、价格每平方米1万元。三、…。四、预付款2万元整，签订协议时付给甲方。五、其余房款在动工建房前付清…”。2008年10月31日，原告（甲方）与被告（乙方）及案外人洪新平签订《借款协议》一份，该协议约定了以下主要内容：“因乙方建房需要向甲方借款，为确保双方权益，经双方协商，达成如下协议：一、借款用途：乙方向甲方所借款项用于建造坐落在后宅街道上洪居委会第9幢占地54平方米的房屋。二、借款数额：借款数额为人民币162万元。三、借款利息：按中国人民银行同期贷款利息的3倍计算。四、还款期限：该房屋竣工验收合格后3日内还清全部借款及利息。五、付款方式：本协议签订时，一次性以现金支付给乙方。六、建房事宜：乙方全权委托甲方负责该房屋建造的一切事宜，建造费用由甲方垫付。七、违约责任：如果乙方未能按本协议约定及时还清借款和利息，乙方及房屋共有人自愿将该房屋以及产权抵偿给甲方，房地产归甲方所有，并不得以任何形式和理由要求甲方给予经济补偿。如果甲方违约，乙方支付甲方借款数的三分之一，并不计利息。八、…。九、如果乙方将房地产抵偿给甲方，乙方配合甲方财产权过户手续。如果乙方及共有人不配合的，则必须归还甲方全部借款及利息。十、…”。该《借款协议》载明的162万元系为防止反悔所写数额，《借款协议》中的54平方米农村建房用地实际转让款为54万元，该款原告方已在签订《借款协议》前支付完成。2018年5月23日，被告朱美华向本院提起离婚后财产纠纷诉讼。2018年7月12日，本院作出（2018）浙0782民初8830号民事判决：一、确认朱美华与朱洪泽于2008年10月30日签订的《离婚协议书》有效。二、朱洪泽于本判决生效之日起十五日内协助朱美华办理位于义乌市54平方米的不动产登记手续。朱美华申请执行后，2019年3月20日，本院向义乌市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求该中心协助执行上述判决内容。2019年5月16日，涉案房屋办理了初始登记并取得了［浙（2019）义乌市不动产权第0024692号］不动产权证，载明：本不动产系三户联建。其中原告与洪香珍土地使用权面积18平方米；洪宏伦、洪美仙土地使用权面积36平方米；被告朱美华与朱洪泽土地使用权面积54平方米。涉案房屋坐落于义乌市（建设工程规划许可证上地址C9幢），土地性质为农村宅基地。涉案房屋取得初始登记后，因原、被告双方就补偿事宜未达成一致，被告朱美华未继续办理生效判决确定的将朱洪泽涉案不动产权过户至其名下的转移登记手续。另查明，原、被告为同一集体经济组织成员。被告朱美华与案外人朱洪泽原系夫妻关系。案外人洪新平为被告朱美华儿子。 本院认为，原、被告签订的《借款协议》实质上系对被告朱美华与案外人朱洪泽旧改安置审批取得的54平方米宅基地使用权的转让。被告朱美华与朱洪泽签订的《离婚协议书》已经过生效判决确认有效，被告朱美华依法已取得了涉案54平方米的宅基地使用权。原、被告系同一集体经济组织成员，该《借款协议》除162万等内容系为了防止反悔所写而有虚假记载之外，原、被告以人民币54万元的价格转让涉案54平方米宅基地及协助办理涉案财产权过户等内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该部分内容应认定有效。原告杨增财已付清转让款，履行了本方合同义务。涉案不动产已经办理了初始登记，且已可以办理过户登记手续。被告作为转让方按约负有协助原告办理涉案不动产相关过户登记的义务。本院作出的（2018）浙0782民初8830号民事判决生效后，朱美华作为申请执行人，怠于行使权利，致使案外人朱洪泽的涉案不动产至今未过户至其本人名下，该行为损害了原告的合法权益，依法被告朱美华有义务继续办理将朱洪泽的涉案不动产过户至其名下的过户手续。对本案合同相对人的争议，本院认为，虽然被告与第三人签订过《房屋出让协议书》，但第三人提出因当时非本村集体转让地基不受法律保护，故涉案的《房屋出让协议书》没有履行。本案从之后由原告支付购房款、被告方向原告出具收条及原、被告签订《借款协议》等情况，结合已办理的浙（2019）义乌市不动产权第0024692号不动产权证，应认定本案系由当时有购买资格的原告购买了涉案宅基地，故本案的合同相对人应认定系原、被告双方。本案不能认定原、被告双方存在故意通谋行为，根据本案证据，应认定被告对购买人的变更是认可的。本院认为，原告向被告购买涉案宅基地系双方真实意思表示，是有效的。至于原告与第三人之间就涉案不动产有无内部约定，不影响原、被告之间的权利义务。综上，原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、被告朱美华于本判决生效后十五日内协助办理将义乌市房屋中占地54平方米不动产权过户至被告名下的登记手续。 二、被告朱美华将上述不动产权过户至其名下后十五日内协助原告杨增财办理将该不动产权过户至原告名下的转移登记手续。 案件受理费6900元，由被告朱美华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  龚朝龙 二〇一九年十一月二十五日 书记员  陈昕怡