西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初9553号原告：田甜，女，汉族，1991年9月15日出生，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：毛阿玲，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：方雅仙，女，汉族，1966年9月14日出生，住河北省涿州市，身份证号：131XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：赵继斌，陕西连邦律师事务所律师。委托代理人：崔拓，陕西连邦律师事务所律师。第三人：西安金玉房地产营销策划有限公司，住所地：西安市莲湖区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX8721。法定代表人：孔凡爱，该公司总经理。委托代理人：郭蒲林，陕西轩举律师事务所律师。委托代理人：刘佳博，陕西轩举律师事务所实习律师。原告田甜与被告方雅仙、第三人西安金玉房地产营销策划有限公司房屋买卖居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人毛阿玲、被告委托代理人赵继斌、第三人委托代理人郭蒲林、刘佳博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田甜诉称：原被告、第三人于2018年2月27日签订《房地产买卖居间合同》并办理了房屋交接，合同约定：“买方于合同签订当日支付卖方定金人民币拾万元整”。“卖方同意本合同生效之日起60日内（含当日）自行申请筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续。”合同签订后，原告便将10万元定金转入被告银行账户，但被告未按合同约定的期限办理完注销抵押登记手续，而且拒绝配合原告办理按揭手续和过户，并要求解除合同。据此，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1.被告继续履行房屋买卖合同，在判决生效后10日内配合原告办理房屋过户手续；2.被告支付逾期办理注销抵押登记手续的违约金人民币23907.5元（大写：贰万叁仟玖佰零柒元五角）（从2018年4月28日暂计至2018年7月10日），违约金自2018年4月28日起至实际办理完注销抵押登记手续之日止，每日按总房款655000元的0.05%计算；3.本案诉讼费用由被告承担。被告方雅仙辩称：一、涉案合同上的签字不是被告所签，赵卓卓的签字不能代表被告，所以该合同在签订时属于效力待定合同，被告对其签订的合同效力不予追认。同时，涉案房屋属于被告与陈继红的共有财产，任何一方未经其他共有人同意，无权出售涉案房屋，陈继红对签订合同的事宜毫不知情，其也不追认合同效力。因此，本案合同应被认定为无效合同，原告提供合同对被告不产生约束力。二、即使法庭认为涉案合同有效，被告也不存在任何违约行为。合同第5条约定：“出卖人（被告）同意本合同生效之日起60日自行申请筹资还请银行贷款并办理注销抵押手续”，被告已经于2018年4月4日一次性还清了涉案房屋的贷款，赎回了涉案房屋的产权证，被告严格按照约定在60日内履行了涉案房屋的注销抵押手续，原告要求支付逾期办理注销抵押手续的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。三、合同签订后，原告按照合同约定办理了注销抵押手续，赎回了涉案房屋的产权证。根据合同第3条约定，“买方向银行按揭贷款支付约定的楼款，买方应于过户之前向银行提交按揭贷款的相关资料，配合银行进行贷款调查……”。合同的第11条约定“如果买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交价为基数，按照日万分之五支付违约金，如买方逾期超过十日，卖方可解除合同，并选择要求买方支付百分之十的违约金或没收买方已支付的定金，并赔偿卖方因此造成的中介费及过户费等损失”。合同签订后，原告至今没向被告支付一分房款，而支付房款是原告的主要合同义务，原告拒不支付房款的行为已经构成根本违约，故本案的合同应当依法解除，被告收取的定金不予退还。第三人西安金玉房地产营销策划有限公司述称：原被告、第三人于2018年2月27日签订《房地产买卖居间合同》是合法有效的，签订合同之后被告已经将涉案房屋交付给了原告使用，被告本人也收取了原告的十万元定金，合同效力是合法有效的，原告要求继续履行合同应当得到支持，第三人愿在合同约定的范围内积极配合原被告办理过户手续。经审理查明：原被告及第三人于2018年2月27日签订《房地产买卖居间合同》，买方：田甜，代理人周洪丞；居间方：西安金玉房地产营销策划有限公司；卖方：方雅仙，代理人赵卓卓。合同第1约定，卖方方雅仙将其所有的坐落于西安市莲湖区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX室（建筑面积为56.26㎡）出售给买方田甜。合同第2条约定，房屋成交价为人民币陆拾伍万伍仟元（小写：655000元）。合同第3条约定，买方田甜于合同签订当日支付卖方方雅仙定金人民币拾万元整（小写：100000元）。递件过户前，买卖双方签订《西安市存量房交易结算资金监管协议》，卖方方雅仙应将已收定金存入资金监管协议约定的资金监管账户中。买方田甜按照向银行按揭贷款支付本条约定楼款的方式支付剩余楼款。合同第4条约定，在首付款及银行贷款存入资金监管账户之日起15日内（含当日），买卖双方办理递件过户手续并缴纳相关税费。如果买卖双方当中的任何一方拒绝缴纳税费或拒绝办理递件、拒不签订资金监管协议、拒不办理抵押登记等方式给交易造成障碍的，按照本合同11、12条承担违约责任。合同第5条约定，卖方同意本合同生效之日起60日内（含当日）自行申请筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续。合同第7条约定，卖方应于签订合同当日将该物业交付于买方，卖方应该于交楼之前结清该物业之水、电、天然气、暖气费、物业费、有线电视等费用。卖方应该于交楼之前将户口从该物业迁出。卖方承诺该物业维修资金已经缴纳，如未缴纳，网签合同签订后应办理维修资金缴纳或开具缓缴证明。合同第8条约定，按照政府及有关规定，买卖双方需承担相关税费，双方协商同意按照由买方承担的方式缴纳税费。合同第9条约定，买方同意在合同签订当日支付居间方人民币壹万玖仟伍佰元整（小写：19500元）作为佣金。合同第11条约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之十的违约金承担违约责任或没收卖方已支付的定金，并赔偿卖方因此造成的中介费及过户代理费等相关损失。合同第12条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，并赔偿买方因此造成的中介费及过户代理费等相关损失。合同签订当日即2018年2月27日出卖方（被告）方雅仙代理人赵卓卓将涉案房屋交予买方（原告）田甜；2018年2月27日，田甜通过其在恒丰银行XXXXXXXXXXXXXXX0829账号向被告方雅仙的上海浦东发展银行的XXXXXXXXXXXX4910账号转账两次各50000元整，计100000元。原告并提供恒丰银行业务交易账单及赵卓卓代方雅仙收到田甜转账拾万元整（小写：100000元）的收款收据予以佐证。2018年4月23日，田甜与方雅仙的通话记录表明，方雅仙对于这个《房地产买卖居间合同》是知情且认可的。且方雅仙在通话记录中表明，如果购房款为合同中约定的陆拾伍万伍仟元人民币（小写：655000元），是不会将房屋过户给田某某。提供一份田甜与方雅仙2018年4月23日电话录音一份予以佐证。2018年4月4日，被告方雅仙一次性偿还了该房屋全部贷款，提供上海浦发银行西安分行个人贷款还款通知单。陈继红在方雅仙个人购房担保借款合同中担保人处签字，西安市住房保障和房屋管理局出具的房屋产权证书中显示西安市房权证莲湖区字第1050106018-8-5-11416～2，房屋所有权人：方雅仙，房屋坐落：西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室。提供一份个人购房担保借款合同、西安市住房保障和房屋管理局出具的房屋产权证书予以证明。上述事实有：《房地产买卖居间合同》、房屋交接清单、恒丰银行业务交易账单、方雅仙收到田甜转账拾万元整（小写：100000元）的收款收据、田甜与方雅仙2018年4月23日电话录音、上海浦东发展银行西安分行个人贷款还款通知单、个人购房担保借款合同、西安市住房保障和房屋管理局出具的房屋产权证书及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为本案的定案依据。本院认为，赵卓卓在与田甜签订合同当日将该房屋的钥匙交付于买方田甜，2018年2月27日，田甜向被告方雅仙转账拾万元整（小写：100000元）作为定金，以及上述通话记录中都表明，方雅仙对于《房地产买卖居间合同》是知情且认可的，故合同对方雅仙是有法律约束力的。所以对被告辩称，赵卓卓的签字不能代表被告，该合同属于效力待定的意见，本院不予采纳。故原被告及第三人所签订的《房地产买卖居间合同》系原被告及第三人各方的真实意思表示，不属于效力待定合同，不违反法律、行政法规的强制性规定且不具备法律规定无效的其他情形，该合同对各方当事人均有法律约束力。各方当事人均应以此享有权利履行义务。被告主张该房屋为被告方雅仙与陈继红的共有财产，从被告提交个人购房担保借款合同中表明，陈继红是方雅仙购买该房屋的担保人，其提交的西安市住房保障和房屋管理局出具的房屋产权证书中表明房屋所有权人是方雅仙，且被告未提交陈继红与方雅仙为夫妻的证据。所以对被告辩称涉案房屋属于被告与陈继红的共有财产的意见，本院不予采纳。被告出具上海浦发银行西安分行个人贷款还款通知单表明，在2018年4月4日，被告方雅仙一次性偿还了全部房屋贷款，没有证明被告方雅仙在2018年4月27日（含当日）之前办理注销抵押登记手续。而且办理注销抵押登记手续也并非是在银行办理，而是在房地产管理部门进行办理，故对于被告辩称，在2018年4月27日（含当日）之前办理完毕注销抵押登记的一切手续，本院不予采纳。由于办理资金监管协议需原被告双方共同进行办理，因被告至今都未配合原告签订网签合同及办理资金监管协议，致使原告无法按照合同约定履行缴纳购房资金的义务，所以对被告辩称原告拒绝支付房款从而构成根本违约的意见，本院不予采纳。上述通话记录亦表明，被告方雅仙拒绝过户房屋给田甜，且被告至今也未履行产权变更登记过户义务，其行为已构成违约，被告理应对其违约行为承担相应的违约责任。但鉴于被告于2018年2月27日已将涉案房屋交予原告，原告已经入住，被告虽未履行产权变更登记过户义务，但是没有影响原告对购买房屋的正常居住。同时鉴于原告只支付了拾万元的定金，根据权利义务相一致的原则，酌情减免因被告违约而应当赔偿的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告田甜与被告方雅仙、第三人西安金玉房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖居间合同》继续履行。二、原告田甜于本判决生效之日起十日内将剩余房款555000元一次性支付给被告方雅仙。三、被告方雅仙于本判决生效之日起十日内配合原告田甜将坐落于西安市莲湖区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX室房屋（房屋所有权证编号：西安市房权证莲湖区字第1050106018-8-5-11416～2）产权变更登记过户至原告田甜名下。四、被告方雅仙支付原告田甜逾期办理注销抵押登记手续的违约金人民币10000元。五、驳回原告田甜其余诉讼请求。本案案件受理费10350元由被告方雅仙承担，鉴于案件受理费原告田甜已预交，故被告方雅仙将应承担的案件受理费10350元于本判决生效之日起十日内直接支付给原告天田甜。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民人民陪审员  吕彩玲人民陪审员  梁 钢二〇一九年十一月二十三日书 记 员  史丽娜打印：扈艳红校对：骆凡2019年月日送达1