陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终12445号 上诉人（原审被告）：XX城新一家置业有限公司，住所地：西安市灞桥区新市。法定代表人：李林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：袁兴文，男，1992年5月12日出生，汉族，该公司法务专员，住西安市灞桥区。被上诉人（原审原告）：王丹，女，汉族，1990年4月5日出生，小竹签烤肉烤鱼店个体工商户，住西安市灞桥区。上诉人XX城新一家置业有限公司（以下简称XX城新一家公司）与被上诉人王丹合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。XX城新一家公司上诉请求：1、改判其公司以总房价款数额297921元为基数，按照日万分之零点三的标准向王丹支付自2013年10月1日起计算至2013年12月31日止的违约金；2、一、二审诉讼费由王丹承担。事实和理由：一审法院认定的违约金日万分之三标准过高，已经超过当地同地段、同类型房屋租金，请求法院依法调整。同地块中生效的判决来看该地租金标准不超过日万分之一，其公司与王某某未签订《商品房买卖合同》，但参照同楼层同户型业主所签合同情况来看，违约金不能超过房屋总价的1%，王丹未就其损失加以证明，其公司认为应参照同楼层、同户型所签合同支付其违约金。2、其公司于2013年9月28日发函给王丹，通知王丹交房时间为2013年12月31日，该时间点是最晚收房时间，涉案小区业主80%都在2013年底收房入住，唯独王丹迟迟未收房，其公司愿意承担2013年9月30日至2013年12月31日期间的违约金。王丹辩称，双方没有签订商品房买卖合同，所以无法交房。其没有收到XX城XX房通知函。违约金双方没有约定，双方只是签订了认购协议书。王丹向一审法院起诉请求：1、XX城新一家公司与其签订《商品房买卖合同》并办理网签，向其交付房屋；2、XX城新一家公司支付因逾期交房所产生的违约金（自2013年9月30日起至实际给付之日止，以总房款为基数，按照日万分之三计算）。一审法院经审理查明，2013年9月28日，王丹母亲张某某作为买受人（乙方）与XX城新一家公司作为出卖人（甲方）签订《XX城新一家诚意认购书》，约定，乙方购买甲方预售的商品房一套，购房号为1宗地7号楼1单元10202号房，建筑面积76.39平方米。乙方认购商品房房屋总价为297921元。乙方必须最迟于2011年12月3日前携本认购书、VIP卡、诚意金收据原件、定金收据原件及本人身份证原件等相关证件签署《XX城新一家认购确认书》和办理相关手续。该协议签订后，张某某一次性缴纳房屋全款297921元，张某某与新一家公司于2011年12月2日签订《XX城新一家认购确认书》，约定，乙方认购房号为1宗地7号楼1单元10202号房，建筑面积76.39㎡。乙方一次性付款方式如期付款，优惠后单价为3900元。违约条款：乙方认可本次活动并自愿认购上述房屋。乙方按照本次认购活动的要求缴纳认购款后，等待甲方通过报纸媒体、电话、手机短信等方式通知签约（网签）时间。乙方付款方式为一次性的可选择在《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日前转签约（网签）。2014年7月31日，XX城新一家公司向王丹出具更名后为王丹的收款收据，将原认购的XX城新一家锦溪7号楼1单元10202号房更换为：XX城XX号楼XX号房。另查明，2013年9月28日，新一家公司向张某某发出《商品房延期交付通知》，载明：……位于西安市灞桥区的“XX城新一家”项目DK1锦溪组团7-3-0203号期房，根据与您签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间期限应为2013年9月30日前。……该房屋交付时间将延期，交付时间为2013年12月31日前。具体交房时间与安排以我公司收房通知函为准。关于我公司逾期交房赔付标准事宜，完全按照《商品房买卖合同》之约定进行。2019年2月28日，王丹因XX城新一家公司未能与其签订《商品房买卖合同》、网签并交房，未支付违约金产生纠纷提起此诉讼。一审法院认为，合同是平等主体设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，为当事人真实意思的表示。王丹现要求与XX城新一家公司签订《商品房买卖合同》及网签并交房，不违背法律及法规的强制性规定，XX城新一家公司表示同意，法院予以支持。王丹依约全额支付了购房款，XX城新一家公司未按约定时间交付房屋，构成违约，理应赔付。违约金计算标准，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，王丹诉请以总房款297921元为基数，按照日万分之三计算违约金，该数额明显低于上述规定的同地段同类型房屋租金，故王丹该诉请，法院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。XX城新一家公司未提交证据证明向王丹发出交房通知，现根据王丹提供的商品房延期交付通知上载明的约定房屋交付期限为2013年9月30日前，故XX城新一家公司支付违约金应自次日计算，即自2013年10月1日起计算。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、XX城新一家置业有限公司于本判决生效后十日内与王丹补签《商品房买卖合同》并办理网签，将位于西安市灞桥区XX城新一家锦溪7-3-0203号房屋交付王丹；二、XX城新一家置业有限公司于本判决生效后十日内支付王丹违约金（以总房款297921元为基数，自2013年10月1日起至实际交付房屋之日止，按照日万分之三的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3722元，王丹已预交，该受理费由XX城新一家置业有限公司负担，连同上述应付款项在本判决生效后十日内一并给付王丹。二审经审理查明，涉案楼盘的谢宏胜等业主与XX城新一家公司签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金的约定为：每逾期一日，按全部房价款日万分之一计算违约金。谢宏胜起诉后，西安市灞桥区人民法院做出（2019）陕0111民初1478号民事判决，判令XX城新一家公司按照日万分之一的标准承担逾期交房违约金，双方均为上诉，该判决已生效。XX城新一家公司称涉案房屋的交付标准是取得竣工验收备案登记证明文件和取得房屋测绘报告，但在法庭指定的期限内，XX城新一家公司并未提交涉案房屋的竣工验收备案登记表。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，王丹认购XX城新一家公司开发建设的涉案房屋，双方只签订《认购协议书》，且该协议书为预约合同，虽未签订《商品房买卖合同》，但双方对买卖涉案房屋的意思表示是一致的，且一审中XX城新一家公司同意与王丹签订《商品房买卖合同》并网签，因签订合同涉及合同条款内容的确定，系双方当事人意思自治范围内，双方愿意签订《商品房买卖合同》的，可由双方自行协商合同条款内容后进行签订。法院判令双方签订合同，因无法在判决前确定合同的全部条款内容，强制性判令双方签订合同，可能涉及违反合同法规定的合同自治原则，故一审法院判令双方签订《商品房买卖合同》并办理网签明显不妥，本院对王丹该项请求予以驳回。但因双方对此均无异议，双方可自行签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续。双方虽未签订书面的《商品房买卖合同》，但双方对买卖涉案房屋的部分权利义务内容已达成一致。本案上诉争议主要涉及XX城新一家公司的逾期交房及违约金承担的问题，该部分权利义务的约定双方已达成合意。XX城新一家公司2013年9月28日曾发送交房通知，称涉案房屋的交付时间为2013年9月30日前，同时表示会延期交房。该交房时间系XX城新一家公司真实意思表示，且王丹也认可该交房时间，故一审法院认定涉案房屋的交付时间为2013年9月30日是正确的，根据XX城新一家公司陈述的交房条件，涉案房屋在2013年12月31日前并不具备交付条件，故XX城新一家公司上诉称逾期交房违约金应计算至2013年12月31日的请求，无事实依据，本院不予采信，一审法院判令XX城新一家公司从2013年10月1日起向王丹支付逾期交房违约金至实际交房之日止并无不妥。关于违约金的计算标准，双方并未约定，参照涉案小区其他业主与XX城新一家公司的违约金约定，及涉案房屋的市场租金水平，一审法院认定逾期交房违约金的计算方法为以总房款297921元为基础，按日万分之三的标准计算明显过高，根据XX城新一家公司的请求，本院调整为日万分之一。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但逾期交房违约金的认定标准不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初1519号民事判决第一项为：本判决生效后十日内，XX城新一家置业有限公司于本判决生效后十日内将位于西安市灞桥区XX城新一家锦溪7-3-0203号房屋交付给王丹；二、变更西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初1519号民事判决第二项为：XX城新一家置业有限公司于本判决生效后十日内支付王丹违约金（以总房款297921元为基数，自2013年10月1日起至实际交付房屋之日止，按日万分之一的标准计算）；三、驳回王丹的其余诉讼请求。一审案件受理费3722元，王丹已预交，由王丹承担2482元，XX城新一家置业有限公司承担1240元；二审案件受理费3703元，XX城新一家置业有限公司已预交，由XX城新一家置业有限公司承担1234元，王丹承担2469元。XX城新一家置业有限公司在履行判决款项时扣减王丹应承担的案件受理费后向王丹一并支付。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年十一月十二日  书 记 员  袁   萱 1