安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终4657号 上诉人（原审被告）：界首市兴皖置业有限公司，住所地安徽省界首市中原路十一巷，统一社会信用代码91341282059747352R。 法定代表人：姜勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张庆，安徽法卫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖继奎，男，1979年8月25日出生，汉族，住安徽省界首市。 被上诉人（原审原告）：田培培，女，1984年8月24日出生，汉族，住安徽省界首市。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：尹峰，安徽卫东律师事务所律师。 上诉人界首市兴皖置业有限公司（以下简称兴皖公司）因与被上诉人肖继奎、田培培商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初3407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴皖公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：1、肖继奎、田培培在起诉前已经取得涉案房屋产权证书，其主张逾期办证违约金未考虑到办理房屋产权证书是一个过程，且兴皖公司仅有协助办理义务，非办理义务，兴皖公司在2017年2月即将材料上报，完成了合同约定的协助义务；2、本案举证责任分配不当，如兴皖公司不提交材料，涉案房屋产权证书无法取得，该事实无需举证证明。 肖继奎、田培培辩称，涉案《商品房买卖合同》已合法成立并生效，兴皖公司应按照合同约定履行义务，其公司未按照合同约定在涉案房屋交付之日起120天内交付该房屋的所有权证书系属违约，应承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，兴皖公司上诉请求不能成立，应予驳回。 肖继奎、田培培向一审法院起诉请求：1、判令兴皖公司按合同约定，向肖继奎、田培培支付逾期办理不动产权证的违约金32548元（按每日全部房价款万分之一自2017年5月21日计算至2019年7月21日，以后违约金按每日全部房价款万分之一连续计算至办理完毕不动产权证之日止）；2、诉讼费用由兴皖公司负担。 一审法院认定事实：2016年9月15日，肖继奎、田培培与界首市兴皖置业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定肖继奎、田培培购买兴皖公司开发的“公园大地”8幢20层2003号商品房，建筑面积94.25平方米，购房单价4371.35元/平方米，总价款为412000元。并在第七条付款方式及期限中约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2016年9月15日前支付首期房价款人民币252000元，占全部房价款的61%。余款人民币160000元向中国农业银行安徽界首支行人民路分理处、徽商银行界首支行（贷款机构）申请贷款支付。”第二十条房屋登记约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”合同签订后，肖继奎、田培培按约定支付了房屋价款，2017年1月21日，肖继奎、田培培接收房屋钥匙，实际使用房屋。2019年5月28日，涉案房屋取得不动产产权证书。 一审法院认为：肖继奎、田培培与兴皖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方应当按照合同的约定各自履行相应的义务。 对肖继奎、田培培要求兴皖公司支付自2017年5月21日至2019年7月21日逾期办理不动产权证违约金的请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。”由于双方在合同第二十条第（二）项对于房屋逾期办证的时间约定为：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理，1、买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。兴皖公司辩称2017年2月20日已将办理不动产登记权属登记所需材料报送至不动产登记机构，不应承担违约责任，因兴皖公司未能举证证明，对于该辩称不予采纳。该房屋实际交付时间为2017年1月21日，颁证时间为2019年5月28日，因此，本案逾期办理房屋所有权证书的期限应自房屋实际交付之日经过120日，即2017年5月21日起，开始计算逾期办证违约金，计算至2019年5月28日颁证之日止。兴皖公司应支付的违约金为30405.60元（41.20元/天×738天＝30405.60元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、界首市兴皖置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付肖继奎、田培培逾期办理不动产权证违约金30405.60元（违约金按全部房价款日万分之一计算，自2017年5月21日起计算至2019年5月28日）；二、驳回肖继奎、田培培的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费614元，减半收取307元，由肖继奎、田培培负担20元，界首市兴皖置业有限公司负担287元。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。涉案《商品房买卖合同》合法有效，肖继奎、田培培按约定支付了房屋价款，但未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书。兴皖公司作为房地产开发企业，应当严格按照规划设计开发建设，按期向购房户交付符合建设规划且符合合同及承诺约定的商品房并办理房屋产权证书是其公司应尽的义务。涉案商品房于2017年1月21日实际交付，按照合同约定，肖继奎、田培培应于涉案商品房交付之日起120日内即2017年5月21日前取得该商品房所有权证书，但其实际于2019年5月28日取得该产权证书，兴皖公司未能举证证明其公司在规定期限内将产权登记材料报送不动产登记部门，应对上述延期办证行为承担违约责任，一审法院对举证责任的分配并无不妥。兴皖公司称办理产权证书仅为协助义务、办证需要时间的上诉理由，与涉案《商品房买卖合同》的约定不符，本院不予采信。 综上所述，兴皖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费560元，由上诉人界首市兴皖置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  杨开多 审判员  李婉璐 二〇一九年十一月二十七日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。