湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1122民初2072号原告：秦艳丽，女，1982年10月4日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住东安县。委托诉讼代理人（特别授权）：蒋林政，湖南宗元律师事务所律师。被告：永州市鑫睿置业有限责任公司，住所地湖南省东安县白牙市镇东安大道紫瑞华庭**112。法定代表人：夏龙新，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：周雄燕，公司法律顾问。原告秦艳丽与被告永州市鑫睿置业有限责任公司（以下简称鑫睿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦艳丽及特别授权委托诉讼代理人蒋林政，被告鑫睿公司的特别授权委托诉讼代理人周雄燕到庭参加诉讼，被告鑫睿公司因特别授权未到庭。本案现已审理终结。原告秦艳丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将原告所购紫瑞华庭行政公馆三单元1611号商品房所属的建设工程竣工验收备案证明文件、验收备案证明文件、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》交付给原告，并将该房房地产权属登记需要提交的资料报东安县不动产权登记机关备案，申请办理该房屋的不动产权转移登记；2.判令被告暂向原告支付逾期办证违约金36,212元（暂从逾期办证时间2017年4月6日起至2019年7月20日止，按日计算即433,685*0.0001*835=36,212元），逾期办证违约金计算到直至原告取得不动产权证书之日止；3.判令本案诉讼费用等相关费用由被告承担。事实与理由：2016年4月11日，原告与被告签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》，原告购买了紫瑞华庭行政公馆三单元1611号，总金额433,685元，付款方式为一次性付款。根据合同第九条，商品房交付条件可知，被告在交房时应当提供建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程验收备案证明文件、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等文件。第二十条房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2016年4月10日被告向原告办理了交房，但并没有依法也没有依约向原告提供建设工程竣工验收备案证明文件、验收备案证明文件、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。原告依约付清了全部购房款，并应被告要求缴纳了契税、维修基金等相关税费，已履行了相关义务，但自2016年4月10日交房360日（即2017年4月5日）过后，被告一直没有将办理房地产权属登记需要提交的资料报东安县不动产权登记机关备案，申请办理原告所购商品房的房屋所有权转移登记，为原告办理出不动产权证书（因国家政策调整，房屋所有权证书与土地使用证书统一为“不动产权证书”）。原告为了维护自身的合法权益，特具诉状，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称，1.关于不动产登记所有权证，被告目前正在积极办理中；2.至于违约金的问题，合同中未书面约定逾期办证违约金的计算方法，只约定了逾期交房的违约金计算方法。且原告已实际使用该房因原告从二期换到一期房屋，应参照一期签订的合同履行；3.被告房屋符合交房条件的时间是2014年10月10日，原告自述是2016年4月10日接收房屋，起诉已超过了诉讼时效。综上所述，根据《合同法》“违约金与损失应当一致，违约金过高或过少，可以请求人民法院增加或减少”的规定，敬请法院依法判处。原告为支持诉讼请求，在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.原告身份证与结婚证复印件，拟证明原告是适格的诉讼主体；2.紫瑞华庭商品房买卖合同复印件，拟证明①原被告双方签订了商品房买卖合同；②此合同的非填写项均为被告单方拟定格式条款；③合同约定了被告交房时间、逾期交房的违约责任及计算方法；④合同约定了办理房屋所有权证书的义务、具体时间以及违约应承担全部责任；⑤被告超出合同约定的交房时间和办证时间，已构成交房与办证双重违约；3.收据，拟证明原告已依约全额支付了所购房屋的房款；4.原告房屋的契税完税证明，拟证明原告已全额缴纳了所购房屋的契税款项；5.物业专项维修基金专用收据，拟证实原告已全额缴纳了所购房屋的公共维修基金款项；6.房屋交付确认书，拟证实双方确认被告逾期交房4个月。被告为支持其抗辩主张，在本院指定的举证期限内提供以下证据:1.（2015）东法民二初字第172号民事判决书复印件，拟证明法院认定被告开发的行政公馆符合交房的时间是2014年10月10日，在判决书第10页倒数第5行，在2014年，行政公馆有6个业主向法院起诉，这个是已经生效的法院判决；2.房屋买卖合同，拟证实被告与原告提供的合同并不一致，原告提交的是网签合同。经庭审举证、质证，现对原、被告提供的证据认证如下：被告对原告提供的1.3.4.5号证据没有异议，本院予以采信；被告对原告提供的2号证据有异议，认为应当以原、被告最初签订的合同为准，而不是网签合同为准，本院认为2号证据符合证据“三性”，予以支持；被告对原告提供的6号证据有异议，认为原告是2期换1期的，早已交房，不存在逾期交房这个事实，本院认为6号证据客观真实、来源合法，予以采信。原告对被告提供的1号证据没有异议，本院予以采信；原告对被告提供的2号证据有异议，原、被告签第二份合同时，被告向原告说明第一份合同作废了，以第二份为准，本院同意原告的质证意见，对2号证据不予采信。本院经审理认定事实如下：原告秦艳丽于2016年4月11日与被告鑫睿公司签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的位于东安县白牙市镇紫瑞华庭中央公馆1006号商品房，之后原告与被告协商，原告换房至行政公馆三单元1611号的商品房。合同签订后，原告按照约定付清了购房款项，被告于2016年4月10日向原告交付了房屋。2014年2月7日、2019年7月19日，原告向有关部门缴纳了房屋买卖契税与房屋维修基金。双方签订的合同第二十条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”被告交付房屋后，一直未为原告办理好不动产权证，现原告认为被告违反了合同第二十条的约定，应当向原告支付违约金，遂起诉来院，请求法院依法处理。本院认为，原、被告双方签订的《紫瑞华庭商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面实际的履行各自义务。原告依约履行了付款义务，但被告自2016年4月10日交房360日（即2017年4月5日）过后，一直未办理好房屋所有权证，其行为已构成违约，应承担违约责任。关于本案计算逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题。本案中，被告逾期办证的违约行为持续存在，原告诉请被告限期办证具有物权属性，故该诉请不适用诉讼时效规定；但原告诉请被告承担逾期办证违约金是债权性质的义务，其请求权应当适用诉讼时效的规定。被告于2016年4月10日向原告交付了房屋。按照双方约定，应当在交房之日起360日内，即2017年4月5日办理好房屋不动产所有权证。作为房地产开发商的被告负有办理权属证书的义务，取得不动产权属证书是作为购房人的原告的主要的合同目的，办理权属证书亦是合同法的基本原则即诚实信用原则的基本要求，作为购房人的原告没有怠于要求被告办理权属证书的必要，必定会在合同约定的办理期限内以合理的方式催告被告按期办理好权属证书，因被告未按期办理，按惯常推断，原告必然会多次催告，从而引起诉讼时效的连续中断，导致诉讼时效连续重新计算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，《民法总则》于2017年10月1日起施行，故原告诉请自起诉日起倒推三年计算逾期办证违约金于法有据，对于被告主张原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。关于逾期办证违约金数额的确定，虽然原、被告签订的合同有约定，但约定的违约金过高，结合本案实际情况，原告已实际接收房屋，且原告未提供证据证明逾期办证造成的实际损失，根据损失赔偿额与违约所造成损失相当原则以及被告的违约程度，本院酌情确定由被告支付原告逾期办证违约金3500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告永州市鑫睿置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将原告秦艳丽位于东安县紫瑞华庭行政公馆三单元1611号商品房办理权属登记需要提交的资料报东安县不动产权登记机关备案，办理好原告秦艳丽所购房屋的不动产权证书；二、被告永州市鑫睿置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内支付原告秦艳丽违约金3500元；三、驳回原告秦艳丽的其他诉讼请求。如果被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费353元，减半收取176.5元，由被告永州市鑫睿置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  唐巧玲二〇一九年十一月二十六日法官助理陈琳书记员周方晶附件：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。