新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3529号上诉人（原审被告、反诉原告）：王圣雅，女，1986年10月7日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：魏致华，经开区（头屯河区）泽天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆广汇房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。法定代表人：杨铁军，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛壁晓景，男，该公司职员。上诉人王圣雅因与被上诉人新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭于2019年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人王圣雅及其委托诉讼代理人魏致华，被上诉人广汇房产公司的委托诉讼代理人葛壁晓景到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王圣雅上诉请求：1．依法撤销一审判决第一项，改判驳回广汇房产公司要求我支付租金的诉讼请求；2．依法撤销一审判决第二项，改判驳回广汇房产公司要求我支付其他费用（隔油池）的诉讼请求；3．依法撤销一审判决第三项，改判驳回广汇房产公司要求我支付违约金的诉讼请求；4．依法撤销一审判决第四项，改判广汇房产公司于本判决生效后向我返还物品（以我核查统计的物品为准）；5．依法撤销一审判决第五项，改判广汇房产公司向我赔偿桌椅、后堂设备、电缆电灯风机、烟道、消防设施等损失106,085元；6．依法撤销一审判决第六项，改判广汇房产公司向我赔偿装修损失137,592元；7．依法撤销一审判决第七项，改判广汇房产公司向我赔偿违约金2,805元。事实和理由：我与广汇房产公司于2018年1月18日签订了《租赁合同》一份，该合同由我先签字，后由广汇房产公司收走，广汇房产公司称盖章后向我返还，但实际一直没有返还，故广汇房产公司向一审法院举证的《租赁合同》中手工填写的部分是其单方面添加的，对我并无合同约束力。我缴纳部分租金后，未按《租赁合同》约定继续支付租金的原因是广汇房产公司对涉案租赁场地多次断电，导致我无法正常使用租赁场地开展经营活动，对此我在一审中提供了大量证据予以证实，故我不存在违约行为，相反是广汇房产公司未能解决自身问题，在《租赁合同》未依法解除的情形下于2018年11月7日将我租赁场地内的经营物品搬离，致使《租赁合同》无法继续履行，即本案的违约方应当确定为广汇房产公司，一审对此认定错误。一审判决对我提交的电话录音及其他书面证据均不予采信，属毫无理由的认定，对广汇房产公司的一面之词偏听偏信，适用法律不平等，违反了法律规定，最终做出的判决也是错误的。综上，一审判决对广汇房产公司严重违约导致《租赁合同》无法履行的基本事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持我的上诉请求。广汇房产公司辩称，本案所有的损失是因王圣雅违约在先导致，我公司不应承担责任，王圣雅认为一审判决查明事实即适用法律错误，但未能提交相应的证据予以证实。因此，王圣雅的上诉请求不能成立，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。广汇房产公司向一审法院起诉请求：1.判令王圣雅支付租金35,750元（2018年10月26日至2018年12月31日）；2.判令王圣雅支付其他费用（隔油池使用费）2,178元；3.判令王圣雅支付违约金2,805元。王圣雅向一审法院提出反诉请求：1.判令广汇房产公司赔偿装修损失137,592元；2.判令广汇房产公司赔偿桌椅、后堂设备、电缆电灯风机、烟道、消防设施等损失106,085元，返还被广汇房产公司搬离的物品（以盘点明细表为准）；3.判令广汇房产公司赔偿违约金2,805元。一审法院认定事实：2018年1月18日，广汇房产公司（甲方）与王圣雅（乙方），签订《租赁合同》一份，约定：广汇房产公司将位于新疆乌鲁木齐市天山区,面积为110平方米场所租赁给王圣雅使用,经营康二姐冷锅串串，租期一年，自2018年1月18日起至2018年12月31日止。租金自2018年3月10日起计算，租金单价每平米5元／天，租金总额为：160050元。第一期租金自2018年3月10日至2018年4月9日为16500元，第二期租金自2018年4月10日至2018年5月9日为16500元，第三期租金自2018年5月10日至2018年6月9日为16500元，第四期租金自2018年6月10日至2018年7月9日为16500元，第五期租金自2018年7月10日至2018年8月9日为16500元，第六期租金自2018年8月10日至2018年9月9日为16500元，第七期租金自2018年9月10日至2018年10月9日为16500元，第八期租金自2018年10月10日至2018年11月9日为16500元，第九期租金自2018年11月10日至2018年12月31日为28050元。乙方应于每期租金起算日前15个工作日内一次性向甲方交纳当期的全部租金。乙方已向欧乐、丹璐公司支付的租金应由乙方在本合同签订后30天内向上述公司主张退还，并将相应租金转付给甲方。乙方需向甲方交付保证金人民币10000元整。场地交付后，由乙方安装独立水、电、天然气等计量表并承担相关费用。水、电、天然气等使用费用由乙方予以承担。水、电损耗（按行业估损值或总输入和输出端总额的差额方式确定）等费用经双方确认后，乙方予以分担，如无法对耗损等费用标准达成一致，则乙方同意以甲方方案为准负担。甲方确保租赁场所的暖气、空调等正常供给，乙方承担暖气、制冷等费用。在其他费用中隔油池每月2.2／平方米，与租金交付时间一致。甲乙双方应按合同约定履行义务，如违反本合同约定的，违约方应向守约方承担当期租金总额10%的违约金，违约金不足以弥补损失的，应向守约方赔偿由此造成的全部损失。合同履行过程中，甲方可采用书面、电话、传真、短信、邮件以及在租赁场地张贴公告等通知方式。甲方将按乙方在合同中写明的地址及联系方式通知相关事宜或在租赁场地张贴公告通知相关事宜，如乙方在合同履行期间变更地址或联系方式的，应在五日内书面通知甲方，逾期不告知的甲方仍按写明的送达地址及联系方式通知，通知一经发出即视为已给乙方通知。《租赁合同》签订后，广汇房产公司依约向王圣雅交付了涉案租赁场地，王圣雅分别在2018年4月26日缴纳了2018年3月10日至2018年4月9日租金16500元，2018年4月10日至2018年5月9日租金11550元，合计28050元。2018年5月28日缴纳了2018年5月1日至2018年6月9日租金21450元。2018年7月6日缴纳了2018年6月10日至2018年7月9日租金6500元。2018年7月19日缴纳了2018年6月10日至2018年7月9日租金10000元。2018年7月19日缴纳了2018年7月10日至2018年8月9日租金6500元。2018年10月15日缴纳了2018年7月10日至2018年8月9日租金10000元，2018年8月10日至2018年9月9日部分租金4000元，合计14000元。2018年10月24日缴纳了2018年8月10日至2018年9月9日租金12500元，2018年9月10日至2018年10月9日租金9356元，合计21856元。2018年11月23日缴纳了2018年9月10日至2018年11月9日租金10000元。2018年11月24日缴纳了2018年9月10日至2018年11月9日租金6500元。以上合计缴纳租金124856元，之后王圣雅未给付广汇房产公司剩余租金及其他费用（隔油池使用费）。2019年1月7日，广汇房产公司将王圣雅租赁店铺内的经营物品搬离,现在广汇房产公司商管处保管。一审庭审中，根据广汇房产公司提供的盘点明细表，一审法院组织广汇房产公司、王圣雅、合议庭成员实地前往广汇房产公司库房，对康二姐盘点表中的物品进行了清点，王圣雅主张要求根据三方核实的物品清单为准，对可以返还的物品进行返还，对已毁损或丢失物品进行赔偿，由于损失金额不好确定，反诉请求中的损失金额不变动，以最终的核算确定。另，王圣雅当庭提交网购交易记录，证明其购买康二姐冷锅串串店铺内部分物品的价值。一审法院认为，广汇房产公司与王圣雅签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方应严格依约履行。广汇房产公司已按约履行了向王圣雅交付房屋的义务，王圣雅应履行给付租金的义务。王圣雅未按期向广汇房产公司交付剩余租金，其行为已构成违约，王圣雅应给付广汇房产公司租金35194元｛［110㎡×5元／天×291天（自2018年3月10日至2018年12月31日）］－124856元｝，对广汇房产公司主张超出的部分，一审法院不予支持。广汇房产公司主张其他费用实为隔油池费用，王圣雅自租赁该房屋后未给付广汇房产公司隔油池费用，合同中已约定隔油池费用与租金支付时间一致，故从2018年3月10日开始计算为每平方米2.2元／月，王圣雅应给付广汇房产公司隔油池费用2347.40元（110㎡×2.2元／月×9个月＋110㎡×2.2元／月÷30天×21天，自2018年3月10日至2018年12月31日，共计9个月21天），因广汇房产公司仅主张了九个月的隔油池费用2178元，故一审法院予以支持。王圣雅逾期向广汇房产公司交付租金，其行为已构成违约，应按双方合同中约定的违约条款承担违约责任，偿付广汇房产公司违约金3519.4元［（110㎡×5元／天×291天-124856元）×10%］，因广汇房产公司仅主张了违约金中的2805元，故一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中因王圣雅违约，双方之间的合同实际已于2018年12月31日到期，广汇房产公司应向王圣雅返还店铺里的物品，不能返还的应当予以赔偿损失。广汇房产公司将王圣雅康二姐冷锅串串店的物品搬至广汇房产公司库房，有康二姐盘点表为证。经一审法院、广汇房产公司、王圣雅三方核实后，广汇房产公司应对现存物品予以返还（详见判决书后附康二姐物品返还清单一），对无法返还的物品（详见判决书后附康二姐丢失、毁损赔偿物品清单二），由广汇房产公司向王圣雅赔偿损失，价值举证是以王圣雅提供的网上购物记录和购物票据等认定，即14634.2元。王圣雅主张除广汇房产公司提供的康二姐盘点表中的物品外，广汇房产公司擅自搬离的还有其他物品，对此广汇房产公司不予认可，王圣雅亦未提供相应的证据予以证明。对于现场核实时，已缺失的部分物品，王圣雅未提供相应证据证明购买物品的价值，故对王圣雅主张赔偿损失超出部分，一审法院不予支持。本案中因王圣雅违约,根据《最高人民法院具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故对王圣雅要求赔偿装修损失的诉请，一审法院不予支持。本案中是王圣雅未按合同约定给付房屋租金而违约，故广汇房产公司不承担违约责任，无须向王圣雅赔偿违约金，对王圣雅该诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、王圣雅给付广汇房产公司租金35194元；二、王圣雅给付广汇房产公司其他费用（隔油池）2178元；三、王圣雅偿付广汇房产公司违约金2805元；四、广汇房产公司于本判决生效后五日内向王圣雅返还物品。（详见判决书后附康二姐物品返还清单一）；五、广汇房产公司赔偿王圣雅14634.2元（详见判决后付康二姐丢失、毁损赔偿物品清单二）；六、王圣雅要求广汇房产公司赔偿装修损失137592元的反诉诉讼请求；七、王圣雅要求广汇房产公司赔偿违约金2805元的反诉诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王圣雅出示：购买装饰吊灯、吸顶灯、墙画、装饰画、桌面花盆、铜质摆台、运货板车、拖把清洁桶、密封盒、不锈钢汤桶、大垃圾桶、水桶、立式展示柜、后堂设备、饮料等的收据三张、清单四张及店内照片若干，用以证明其为经营租赁涉案商铺，购买了上述物品，现广汇房产公司强行将其涉案商铺内物品搬离，给其造成了损失，并证明损失的数额。广汇房产公司的质证意见为：对王圣雅提交的收据、清单及店内照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，照片上没有显示时间，无法证明是搬离之前形成的照片；票据无法证明上述物品是为经营涉案商铺购买且用在涉案商铺中。对此本院认为，王圣雅提交的上述证据仅能反映出王圣雅购买了上述物品，但无法反映出上述物品已用于涉案商铺的经营，且至2019年1月7日，上述物品还存在于涉案商铺中，故本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，广汇房产公司与王圣雅于2018年1月18日签订《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、关于广汇房产公司提出的各项诉讼请求能否成立的问题；二、关于王圣雅提出的各项反诉请求能否成立的问题。对此，本院分析如下：一、关于广汇房产公司提出的各项诉讼请求能否成立的问题。广汇房产公司与王圣雅签订《租赁合同》后即将涉案商铺交于王圣雅，王圣雅也将该涉案商铺用于经营，广汇房产公司已经按照合同约定及法律规定履行了合同义务，但王圣雅并未按照《租赁合同》中约定的租金支付时间向广汇房产公司按期交纳租金。根据涉案《租赁合同》的约定，广汇房产公司负有确保租赁场所的暖气、空调等正常供给的义务，但双方在涉案合同中对烟道畅通的义务并未进行明确约定，王圣雅提交的证据仅能证明涉案租赁物出现过烟道倒烟现象，不能证实涉案租赁物一直存在烟道倒烟的问题，王圣雅也未能提供充足有效的证据证实广汇房产公司存在多次断电的行为，故不能因此认定广汇房产公司存在违约行为，未能履行法律规定的在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。故王圣雅以涉案租赁物存在烟道倒烟现象、广汇房产公司存在多次断电行为，导致其无法正常使用租赁场地开展经营活动为由拒绝履行其支付租金的义务没有法律依据，对于王圣雅的该上诉理由，本院不予采信，涉案《租赁合同》已于2018年12月31日履行完毕，现王圣雅仍欠付广汇房产公司租金35,194元，一审判决王圣雅支付该部分租金符合双方的合同约定，本院对此予以维持。广汇房产公司提交的《租赁合同》中尾部有王圣雅的签名，王圣雅对该签名的真实性不持异议，但对该《租赁合同》中手工填写部分的内容不予认可，对此其未能提交充分有效的证据予以反驳，且该《租赁合同》中并非仅有隔油池费用部分是手工填写的，故本院对王圣雅的该上诉理由不予采信，一审判决王圣雅承担隔油池费用2,178元符合双方《租赁合同》的约定，本院对此予以维持。因王圣雅存在拖欠租金的违约行为，一审判决依据双方《租赁合同》中关于“违约方应向守约方承担当期租金总额10%”的违约金的违约条款约定，判决王圣雅向广汇房产公司赔偿违约金2,805元符合本案合同的履行情况及当事人的过错程度，且不违反公平及诚实信用原则，本院对此予以维持。二、关于王圣雅提出的各项反诉请求能否成立的问题。广汇房产公司于2019年1月7日将王圣雅租赁商铺内的经营物品搬离，并放置于其公司商管处保管。一审中，法院组织广汇房产公司与王圣雅实地前往广汇房产公司库房，根据广汇房产公司提供的盘点明细表，对物品进行了清点核实，并制作了清单，王圣雅也在现场进行了核对，现王圣雅上诉主张应以其在二审中提交的收据及清单为标准，由广汇房产公司向其返还物品并赔偿后堂设备、桌椅、电缆电灯风机、烟道、消防设施等物品损失106,085元，对此本院认为，一审法院组织双方当事人在现场进行清点核对并最终确定的清单应对双方具有约束力，王圣雅在二审中提交的收据、清单及店内照片仅能证明其购买过收据及清单中列明的物品，不足以证明上述物品在广汇房产公司搬离其租赁商铺内物品时就在商铺内，一审判决依据一审中三方确定的物品清单，及王圣雅提供的网上购物记录和购物票据确定丢失物品损失数额并无不当，王圣雅的该上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，涉案《租赁合同》租赁期间已届满，一审法院对王圣雅主张广汇房产公司向其赔偿装修损失的诉讼请求不予支持，并无不当，本院对此予以维持。因广汇房产公司在本案中不存在违约行为，王圣雅主张广汇房产公司赔偿违约金没有事实及法律依据，本院对王圣雅的该上诉理由不予采信，一审法院对此判决正确，本院亦予以维持。综上，一审判决认定事实清楚。因涉案《租赁合同》已履行完毕，不适用《中华人民共和国合同法》第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于合同解除后的法律后果问题，故一审法院适用法律错误，但判决结果正确，故对王圣雅的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,380.37元，王圣雅已预交，由其负担。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 高 茜审判员 卫 杨二〇一九年十一月二十二日书记员 杨 扬书记员 耿颖硕