新疆生产建设兵团第十师中级人民法院   民 事 判 决 书     （2019）兵10民终154号   上诉人（原审被告）：北屯俊发房地产开发有限公司，统一社会信用代码9165900506883460XT，住所地北屯市多尔布尔津街俊发金街**32-36商铺。   法定代表人：马立新，董事长。   委托诉讼代理人：赵卫东，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘应霞，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：黄建青，男，1965年8月30日出生，住阿勒泰市北屯。   委托诉讼代理人：黄新群，新疆瑞合律师事务所律师。   上诉人北屯俊发房地产开发有限公司因与被上诉人黄建青房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2017）兵1001民初392号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。   北屯俊发房地产开发有限公司上诉请求：撤销新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2017）兵1001民初392号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、被上诉人一直未付剩余房款，依据合同约定，上诉人有权拒绝交房。一审法院以逾期交房为由判决解除合同错误。2、上诉人未收到李健送达的《解除合同通知》，也不知道《解除合同通知》的内容。李健是中介销售公司的人员，仅有房屋销售工作的授权，无权接受《解除合同通知》。《解除合同通知》上签字的不是李健。   黄建青辩称，房屋未完工不能交付是客观事实，即便全款交付房款房屋也不能交付。上诉人从未催收过剩余房款，李健认可收到《解除合同通知》并告知了上诉人。   北屯俊发房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.要求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.要求被告返还原告已付房款170 263元，并支付违约金17.03元，应退房款的逾期利息18 613.35元（按照年利率6%，从2015年5月6日计算至2017年2月28日），合计188 893.38元。   一审法院认定事实：2014年1月13日，通过房屋代理销售公司的销售人员李健，在“俊发金街售房部”，原告在被告提供的《商品房买卖合同》上签字，双方形成商品房买卖合同关系。合同约定了以下主要内容：原告购买被告开发建设的俊发金街第1幢1层155号预售商品房，约定建筑面积为44.19平方米，房款总金额为340 263元。原告于2014年1月13日支付首付款170 263元，余款170 000元于2014年2月12日在银行办理按揭手续，由银行将贷款转至被告公司账户。被告应当于2014年7月31日前将经验收合格的商品房交付给原告，如逾期交付超过200日，原告有权解除合同，被告应当退还原告已付款，并按照已付款的0.01%向原告支付违约金。交房期限届满，原告应支付给被告的任何款项未付清的，被告有权拒绝向原告交房，交房日期相应顺延至原告付清全部应付款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。如规划变更、设计变更，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告，被告未在规定时限内通知原告的，原告有权退房。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：如因原告不符合银行按揭贷款发放资格，银行不予贷款的，原告必须在被告通知之日起七日内选择一次性付款购房方式，并补足首付款之外的所有房款。逾期即视为放弃购房，被告有权解除合同，并按原告购买价格收回房屋，房屋首付款不计息退还原告。合同签订后，原告依约向被告支付首付款170 263元，因原告不符合按揭资格，未能办理银行按揭贷款，被告未通知原告交付剩余房款的期限。2014年7月31日俊发金街项目未完工，被告未能向原告交付房屋，原告于2015年4月20日向李健送达《解除合同通知》，李健将原告退房的要求转达给了被告当时的负责人。2015年9月，被告通知原告交房并领取钥匙，原告以合同已解除为由拒绝接受房屋。一审法院认为，2014年1月13日，原告黄建青通过房屋代销公司销售人员李健的介绍，确定购房意愿后，在被告俊发公司提供的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》上签字，原、被告之间形成俊发金街第1幢1层155号商品房的买卖合同关系。合同及补充协议合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。原告按约支付首付款170 263元之后，因不符合按揭条件未能办理银行贷款。双方虽在合同中约定原告应于2014年2月13日办理按揭手续，但在补充协议中双方约定银行不予贷款后剩余房款须在被告通知后七日内一次性付完，但被告未能举证证实通知原告支付剩余款项。被告关于原告逾期支付剩余房款属违约行为，其有权拒绝交房的辩陈，本院不予采纳。事实上，无论原告是否支付剩余房款，被告均不能在约定的日期交房。合同约定，被告应当于2014年7月31日之前将验收合格的商品房交付原告，但俊发金街项目直至2015年5月才竣工验收。被告提出设计变更导致延期竣工，但无证据显示施工图纸设计进行了哪些变更以及变更是否发生在合同履行期限内。如变更发生在合同履行期限内，被告亦应当按照合同约定在相关部门审批后10日内书面通知原告。原告对支出大额现金购买的商品房的任何结构变更均享有知情权，设计变更影响其是否继续购买的意向，依据合同的相关约定，原告亦有权要求退房。被告提出规划变更导致延期竣工，但一系列的行政诉讼及规划变更发生于2016年之后，与双方约定的交房期限无关联性。被告逾期未能交房的行为已构成违约，按照合同约定，被告逾期交房超过200日后，原告的解除权形成。通过法庭调查，被告并未催告原告行使解除权，原告有权在解除权发生之日起（即2015年1月20日）一年内行使。原告于2015年4月20日将解除合同的通知送达了李健，合同自通知到达对方时解除。李健虽非被告公司的工作人员，但原告系通过李健与被告签订商品房买卖合同，原告将解除通知送达给李健未超出原告的认知和理解范围，且李健亦将原告退房的意思表示告知了被告当时的负责人，产生了向被告通知的法律效果。商品房买卖合同解除后，被告应当向原告返还已付购房款179 263元。因不能同时主张违约金与赔偿损失，根据填补损失原则，对原告要求按照银行存款利息的计算方式主张经济损失18 613.38元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定判决：1、2014年1月13日，原告黄建青与被告北屯俊发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已于2015年4月20日予以解除；2、被告北屯俊发房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告黄建青返还购房款179 263元、赔偿利息损失18 613.38元，合计197 876.38元；3、驳回原告黄建青的其他诉讼请求。   二审中，当事人没有提供新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致,本院予以确认。   本院认为，上诉人与被上诉人约定：应当于2014年7月31日前将经验收合格的商品房交付给被上诉人，如逾期交付超过200日，被上诉人有权解除合同。2015年4月20日，被上诉人将解除合同的通知送达了李健，合同标的物已逾期交付超过200日。在此之前商品房并没有验收合格，上诉人未催收剩余房款，可以证实剩余房款是否交付与商品房能否验收合格没有必然联系。上诉人关于被上诉人一直未付剩余房款上诉人才拒绝交房的上诉请求证据不足，不足采信。   商品买卖发生退货等纠纷时，在谁手里买的找谁退是购买人的一般认知。上诉人通过李健与被上诉人签订商品房买卖合同，被上诉人将解除通知送达给李健，经李健同意通知上诉人，符合法律规定。李健证实接收了解除通知并将内容告知上诉人，解除通知上李健的签名是否为李健所签，不影响对案件基本事实的认定。上诉人关于李健无权接受解除通知的主张，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审受理费4077.53元，由上诉人北屯俊发房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。           审  判  长   张 新 军           审  判  员   徐  雷   审  判  员   刘 文 胜                    二○一九年十一月二十一日           法官 助 理   常 亚 南   书  记  员   李  静           1