山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初4789号原告：霍国强，男，1977年12月16日出生，汉族，住东营市东营区。委托诉讼代理人：万洪卫，山东曦宁律师事务所律师。被告：东营科瑞置业有限公司，住所地东营市东营区南二路****，社会统一信用代码91370502791545591C。法定代表人：张志龙，执行董事。委托诉讼代理人：梅泽荣，男，1995年11月2日出生，汉族，东营科瑞置业有限公司职工，住。委托诉讼代理人：郑建强，男，1982年4月24日出生，汉族，东营科瑞置业有限公司职工，住。原告霍国强与被告东营科瑞置业有限公司（以下简称科瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍国强的委托诉讼代理人万洪卫，被告科瑞公司的委托诉讼代理人梅泽荣、郑建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍国强向本院提出诉讼请求：1.依法判令科瑞公司为霍国强开具购房发票；2.依法判令科瑞公司履行购房合同约定的义务，为霍国强办理不动产证并支付违约金3402.14元；3.由科瑞公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：霍国强原系山东科瑞控股集团有限公司下属企业职工，2015年7月31日，霍国强以内部职工身份享受优惠价格，购买了科瑞公司开发建设的瑞香苑小区28号楼1单元902室房屋一套，双方在购房合同中约定以2015年8月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，科瑞公司应在该日起365日内为霍国强办理产权登记事宜。但至今科瑞公司仍未为霍国强办理产权证。科瑞公司辩称，一、霍国强与科瑞公司双方签署了房屋买卖补充协议，协议明确约定：商品房的性质为职工福利房，且附有条件性，即买受人承诺购买该商品房后在公司连续工作满5年，并且约定了服务期和提前离职补偿差价的计算方式；协议载明，该协议与商品房买卖合同具有同等效力，条款如有不一致，以协议为准。因此可以认定补充协议的效力优先于商品房买卖合同，故在霍国强并未交齐购房款全款的情况下，科瑞公司不应为其开具购房发票。二、科瑞公司不应为霍国强办理房产证，对霍国强主张的违约金亦不予认可。理由如下：霍国强在补充协议约定的服务期间内提出离职，未能履行完毕服务期，违反了补充协议的约定；霍国强应该按照合同约定补偿科瑞公司的房屋差价；房屋差价视为合同总价款不可分割的一部分，霍国强未支付差价，构成违约。科瑞公司有权行使顺序履行抗辩权，主张霍国强履行补齐差价的义务。此外，霍国强在离职之前并未通知科瑞公司办理房产证，科瑞公司并不构成违约。根据当事人的陈述和本院审查认证的证据，本院认定事实如下：2015年7月31日，科瑞公司作为出卖人，与作为买受人的霍国强签订了《商品房预售合同》及补充协议各一份，霍国强购买了科瑞公司开发的位于东营市东营区房屋一套。该《商品房预售合同》主要约定了以下内容：第三条买受人所购商品房的基本情况。第四条计价方式与价款：该商品房价款按建筑面积计算，商品房单价为人民币每平方米4509.43元，总金额为680428元整。第六条付款方式及期限：买受人签订本合同前已向出卖人支付首付款人民币204428元，余款人民币476000元买受人需于2015年8月31日前办理完毕银行贷款，并将余款打到出卖人指定账户。第九条交付期限：出卖人应当在2015年8月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十六条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……。合同附件八补充协议的第五条载明：双方同意本合同第十六条修改如下：1.双方同意以一期2015年8月31日（二期2015年10月31日）之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起365日内，向产权登记机关提交需有出卖人提供的办理产权登记的资料。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之日……。《房屋买卖补充协议》主要约定了以下内容：第二条价格载明，根据科瑞瑞香苑小区所在区域位置，结合周边市场及房屋建设等费用，瑞香苑小区市场均价为5500元/平方米，本协议所指福利房屋出售均价为4200元/平方米（出卖人及买受人均认可该市场均价及出售均价），买受人各自购买福利房屋以其签署的商品房买卖合同价格为准。（员工买房时，无论以何种价格购买该房屋，差价均以1300元/平方米计算）。第三条载明买受人需履行以下条件，方可享受商品房买卖合同中约定的价格：1.买受人承诺购买科瑞瑞香苑商品房后在公司连续工作满五年。买受人同意该五年约定服务期限的起始时间为签订科瑞瑞香苑认购协议书的时间（即服务时间为：自2014年8月16日起至2019年8月16日止）。2……。第四条约定：若买受人未履行本协议第三条所约定内容，在服务期截止日前以任何原因与公司解除、终止劳动合同或私自将福利房出售给第三人，买受人需向出卖人支付购买均价与购买时市场均价之间的差价（即1300元/平方米）。第八条载明：本协议与商品房买卖合同具有同等法律效力，条款如有不一致，以本协议为准。另查明，上述合同签订后，霍国强按约定交付了购房款680428元，科瑞公司于2015年8月将房屋交付霍国强占有、使用，但该房屋至今仍登记在科瑞公司名下，且未开具相应的购房发票。霍国强于2016年8月与科瑞公司下属的山东恒业石油新技术应用有限公司解除劳动合同，解除劳动合同证明书中明确载明解除的理由为：用人单位甲方（即山东恒业石油新技术应用有限公司）提出解除劳动合同。本院认为，霍国强与科瑞公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，霍国强已按合同约定支付了全部购房款680428元，且科瑞公司亦已经于2015年8月交付房屋，故科瑞公司应向霍国强开具相应的购房发票，对霍国强的该项诉讼请求，本院依法予以支持。科瑞公司抗辩称霍国强应按《房屋买卖补充协议》的约定补交购房差价后才能开具购房发票并协助办理房产证，但其提交的解除劳动合同证明书中明确记载解除劳动合同的原因为用人单位提出解除劳动合同，并不符合涉案补充协议的相关约定，对科瑞公司的该项抗辩主张，本院依法不予采信。对于霍国强要求科瑞公司为其办理涉案房屋的不动产证的诉讼请求。涉案房屋已经办理了所有权的初始登记，且已经交付霍国强占有、使用，现已经具备转移登记的条件，根据合同约定，科瑞公司应协助霍国强办理涉案房屋的所有权转移登记手续。对霍国强主张的科瑞公司应支付其违约金3402.14元的诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人逾期未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。截至本案庭审结束，被告科瑞公司尚未按照合同约定履行完毕产权转移登记的义务，系属违约，应承担相应的违约责任。对霍国强主张的违约金3402.14元，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告东营科瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告霍国强开具位于东营市东营区房屋的购房发票；并向原告霍国强支付逾期办理房屋权属登记违约金3402.14元；二、被告东营科瑞置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告霍国强办理位于东营市东营区房屋的所有权转移登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告东营科瑞置业有限公司负担。审判员  孙延斌二〇一九年十一月十二日书记员  马 业