呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3737号上诉人（原审被告）：史晶晶，女，个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:李强,内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：史全生，男，住呼和浩特市，系史晶晶父亲。被上诉人（原审原告）：内蒙古百年爱屋物业服务有限公司，住所地呼和浩特市新城区成吉思汗大街金色华府**楼****401。法定代表人：张宝华，该公司经理。委托诉讼代理人:郝忠,内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘鹏飞,内蒙古辩证律师事务所律师。上诉人史晶晶因与被上诉人内蒙古百年爱屋物业服务有限公司（以下简称爱屋公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初2709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，因当事人均无新证据或新的事实理由，经征询当事人意见，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。史晶晶上诉请求：撤销原审判决,依法改判驳回爱屋公司的诉讼请求或发回重审。请求本案的一审、二审案件受理费由爱屋公司承担。事实与理由：原审法院认定事实不清,适用法律错误。爱屋公司的物业服务资质有效期限至2015年10月15日,该期限之后爱屋公司无物业服务资质,无法提供物业服务,故无权收取物业服务费用。金茂中心的建设单位选任前期物业服务单位时,未经法定的招投标程序,违反法律强制性规定,故前期物业服务合同属无效合同。金茂中心的建设单位与爱屋公司就前期物业服务合同存在恶意串通损害广大业主利益的情形,故前期物业服务合同无效。物业服务合同为双务合同,史晶晶在未提供物业服务或未提供达到物业服务合同约定标准的服务情况下,无权要求业主支付物业服务费用。本案中史晶晶已出示证据充分证明爱屋公司并未提供物业服务或未提供达到物业服务合同约定标准的物业服务,爱屋公司未履行合同约定义务在先,故爱屋公司无权要求业主支付物业服务费用。爱屋公司未履行催缴物业费的法定程序,直接起诉要求缴纳物业费属于程序违法,人民法院不应支持爱屋公司诉请。爱屋公司主张违约金没有事实和法律依据,且违约金过高,人民法院不应予以支持。爱屋公司辩称，1、关于资质的问题，刚才手续提交了资质，期限是到2019年6月12日，但是2017年1月21日相关部门取消了物业公司的资质；2、关于招投标，规定的是住宅和周边区域，但是我们的是写字楼。3、虽然建设单位与物业公司的股东有同一性，但是两家公司，不能证明具有恶意串通的问题。史晶晶说的78元每月每平米与合同不符，也与起诉状不符。4、爱屋公司已经按照合同约定提供了服务。5、催缴程序，爱屋公司列举了相关证据，其中有史晶晶公司员工的签字。综上，爱屋公司向史晶晶主张的物业费于法有据，违约金合同约定每日千分之一，爱屋公司自动调整到每日万分之二点一符合法律规定。综上，史晶晶的上诉请求和理由没有事实及法律依据，应当予以驳回。爱屋公司向一审法院起诉请求：1.判令史晶晶支付拖欠的物业费122816元、二次垃圾转运费6310元，以上共计：129126元（以后实际发生费用另行计算）；2.判令史晶晶支付违约金13859元（按0.21‰每日标准，自2017年4月1日计算至2019年3月31日，此后顺延计算至款清之日）；3.本案诉讼费由史晶晶承担。一审法院认定事实：史晶晶是金茂中心E座写字楼1单元401号、402号房的业主，房屋建筑面积分别为451.36平方米、424.87平方米，房屋用途为商业。2015年4月12日，爱屋公司与史晶晶签订《金茂中心前期物业管理服务协议》，约定由爱屋公司为史晶晶购买的××座房写字楼提供物业服务，约定史晶晶须于费用到期前一个月向爱屋公司足额缴纳次年物业费，自2014年7月1日起，第一年按照60%计收，第二年按照80%计收，第三年按照90%计收，从第四年开始按照全额计收。物业服务费用标准为商业5.5元/平方米/月、写字楼6.5元/平方米/月。并约定史晶晶违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业费的，爱屋公司有权要求史晶晶补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。2015年5月29日，爱屋公司与内蒙古爱屋房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由爱屋公司对金茂中心进行物业服务。双方约定物业服务费用标准为商业5.5元/平方米/月、写字楼6.5元/平方米/月，物业管理费按年度收取，第一年按全额物业管理费的60%收取，第二年按全额物业管理费的80%收取，第三年按全额物业管理费的90%收取，从第四年开始全额收取物业管理费。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应付物业管理费的千分之一交纳滞纳金。现史晶晶欠交E座写字楼1单元401号房屋2017年5月25日至2019年5月24日的物业费59850元、二次垃圾转运费3250元，欠交E座写字楼1单元402号2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业费62966元、二次垃圾转运费3060元。一审法院认为，爱屋公司与内蒙古爱屋房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，爱屋公司为史晶晶提供了物业服务，史晶晶亦接受了爱屋公司的物业服务，双方形成了物业服务合同关系，合法有效，对双方均具有约束力。史晶晶辩称合同无效，本院不予支持。史晶晶辩称爱屋公司未提供物业服务或未提供达到物业服务合同约定标准的服务，史晶晶提交调查表和视频证明其主张，该证据不能证明物业服务的整体情况和持续情况，因此史晶晶未提交足够证据证明爱屋公司存在不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形，史晶晶的抗辩本院不予支持。爱屋公司关于物业费的诉请于法有据，本院予以支持，史晶晶应交纳E座写字楼1单元401号房屋2017年5月25日至2019年5月24日期间的物业费59850元、二次垃圾转运费3250元，E座写字楼1单元402号2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业费62966元、二次垃圾转运费3060元。关于爱屋公司诉请的违约金，史晶晶逾期交纳物业费应按合同约定支付违约金，爱屋公司主张按每日0.21‰计算违约金，系爱屋公司对自己权利的处分，符合法律规定，本院支持爱屋公司自2019年5月25日起按欠费金额每日0.21‰计算违约金至物业费实际支付之日止。综上所述，爱屋公司的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、史晶晶于本判决生效之日起十日内支付爱屋公司物业费122816元；二、二次垃圾转运费6310元；史晶晶于本判决生效之日起十日内支付爱屋公司违约金，按欠费金额每日0.21‰计算自2019年5月25日起至物业费实际支付之日止；三、驳回爱屋公司的其他诉讼请求。如史晶晶未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1580元，由爱屋公司负担153元，史晶晶负担1427元。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院组织当事人对二审所举证据，进行质证。对当事人二审争议的事实，二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。（当庭查看的录像，其录制时间并非本案诉争的缴费期间。）本院认为，爱屋公司与内蒙古爱屋房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且爱屋公司为史晶晶提供了物业服务，史晶晶亦接受了相应的物业服务，双方形成了合法有效的物业服务合同关系。史晶晶认为：爱屋公司不具备相应资质、物业合同未经招投标可以导致合同无效；爱屋公司没有书面催缴物业费故其诉请不应得到支持；均没有事实和法律依据，对于上述主张本院不予采信。对于史晶晶主张的爱屋公司与案外人恶意串通损害业主利益、物业服务不达标的情形，史晶晶没有提供任何证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院对其主张不予采信。史晶晶无正当理由拒不支付物业费用，原审判决其支付欠付物业费及相应的违约金，于法有据，应予维持。综上所述，史晶晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2854元，由史晶晶负担。本判决为终审判决。审判长 宫 静审判员 周 纬审判员 王 璐 二〇一九年十一月五日书记员 刘子贺