安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初10144号 本诉原告（反诉被告）：汪玉梅,女,1973年1月10日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：杨汝绅，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：韩素平,女,1968年10月25日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：韩云，安徽弘启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐海燕，安徽弘启律师事务所律师。 原告（反诉被告）汪玉梅诉被告（反诉原告）韩素平房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年10月15日立案受理。依法由审判员许欣竹适用简易程序公开开庭进行了审理。汪玉梅委托诉讼代理人杨汝绅，韩素平及其委托诉讼代理人韩云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪玉梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金51600元(每月4300元,自2019年3月20日起算,计至2020年3月19日)；2.本案的诉讼费全部由被告承担。 事实和理由：2018年3月20日,原告与被告签订了一份《租房协议》,约定由被告承租位于安徽省合肥市庐阳区某房屋,租金4300元/月,租赁期间自2018年3月20日至2023年3月20日,租金按每半年支付一次。时至今日,被告以房屋漏水为由,拒不支付租金,已欠原告12个月的房屋租金51600元未付(每月4300元,自2019年3月20日起算,计至2020年3月19日)。原告认为:被告拖欠原告租金的行为已使原告的正当、合法权益受到了极大的损害。故原告诉至法院。 被告韩素平辩称：一、汪玉梅的主张缺乏事实依据。韩素平和汪玉梅于2018年3月20日订立租期一年的《租房协议》，租房期限至2019年3月20日，韩素平在该租期内按约足额支付租金，并且投入二十余万元的装修费用将租赁物予以装修，用于开设“韩圣萍健康服务中心”。2018年11月21日，由于租赁物二楼的房屋管道问题，导致楼上管道内的粪水将韩素平的承租的房子地板、天花板予以损毁，造成韩素平无法开展经营活动。韩素平于2018年11月21日就房子漏水问题进行报警，由于租赁物所在的一栋楼的出租人均是汪玉梅，故汪玉梅的丈夫丁勇和韩素平在派出所处达成一致调解意见，即汪玉梅一方作为出租人负责帮韩素平维修房屋，待韩素平承租的房子修好之后，双方再结算租金，韩素平停止营业期间无需支付任何租金。然而，自2018年11月21日至2019年7月16日期间，韩素平多次要求汪玉梅维修房子，汪玉梅均未将房子维修好，汪玉梅违约在先，韩素平在此期间一直无法营业。2019年7月16日，万般无奈之下，韩素平在微信里向汪玉梅提出由自己找人修，维修费用可以由汪玉梅直接支付，或者从房租中扣除，汪玉梅同意维修费用从房租里扣除。韩素平也于2019年7月19日在微信里明确告知汪玉梅，房子从修好后能正常营业开始付房租，汪玉梅对此无异议。韩素平维修房屋实际支出20700元。韩素平自2019年8月2日至2019年10月2期间，开始恢复经营。目前韩素平承租的案涉房屋，由于2019年10月2日又出现楼上管道的漏水问题，而暂时停止营业。综上，汪玉梅自2019年3月20日，合同到期后，与韩素平续签租房协议时，交付的房屋并不能保证韩素平正常使用，且根据双方关于“房子修好后计算房租”约定，现汪玉梅向韩素平主张支付2019年3月20日至2020年3月19日期间的房租缺乏事实依据。韩素平仅应当支付2019年8月2日至2019年10月2期间的房租，且该部分房租应该用来抵扣韩素平支付的房屋维修费。 二、汪玉梅的主张缺乏法律依据。根据《合同法》第216条“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期内保持租赁物符合约定的用途”、《商品房屋租赁管理办法》第9条“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全，未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金”、《租房协议》第4条“但甲方必须对房屋的自然毁坏，应予维修，保证乙方正常使用和安全”之规定，本案中，案涉房屋的楼上也是汪玉梅负责出租的房屋，案涉房屋的漏水问题汪玉梅均已知悉且明确表示愿意维修，但迟迟未进行实际维修。韩素平作为承租人根据权利义务对等的原则，在汪玉梅违背合同约定的维修义务时，有权拒绝支付案涉房屋相应期间的房租。综上，请求依法驳回原告诉请。 反诉原告韩素平向本院提出反诉请求：1.判令汪玉梅赔偿韩素平2018年11月21日至2019年3月19日期间的租金损失17200元（4300元/月×4个月）、电费损失154.89元，以上合计17354.89元；2.判令汪玉梅支付韩素平因维修租赁物产生的维修费20700元；3.本案全部诉讼费用由汪玉梅承担。 事实和理由：韩素平未如期缴纳房租的原因系汪玉梅未及时尽到维修义务，导致承租的房屋无法正常营业，给韩素平造成了巨大的经济损失，由于汪玉梅未尽到双方约定的维修义务，韩素平有权拒绝缴纳相应期间的房屋租金。韩素平由于租赁物损失而导致停业期间，汪玉梅也应当赔偿在此期间的各项损失。另外，汪玉梅自己同意韩素平因维修租赁物产生的维修费用，可从未缴的房屋租金中予以抵扣，现汪玉梅要求韩素平支付房租，应当据实向韩素平支付维修费用。 反诉被告汪玉梅辩称：1.关于租金损失，漏水并非是汪玉梅造成的，且从韩素平提交的证据，并不足以证实上述损失的实际发生，漏水是从二楼开始的，如韩素平认为因漏水遭受损失，应当以相邻权纠纷另案起诉二楼所有权人或使用人主张权利；2.房屋漏水的事实，我方予以认可，韩素平确实也对房屋进行维修，所产生的合理的费用我方也愿意承担，但并非韩素平要求多少我方就承担多少。 本院经审理查明的事实如下：2018年3月20日，汪玉梅与韩素平签订《租房协议》，约定汪玉梅将位于合肥市庐阳区某房屋转租给韩素平，租期自2018年3月20日起至2023年3月20日止，月租金4300元，付款方式为半年付款，水电设备押金2800元，汪玉梅必须对房屋的自然毁坏，应予维修，保证韩素平正常使用和安全。 协议签订后，韩素平接收房屋经营健康服务中心，并依约交纳了2800元押金和2018年3月20日至2019年3月20日的租金。2019年3月20日，韩素平应交纳2019年3月21日至2019年9月20日租金25800元，2019年9月20日，韩素平应交纳2019年9月20日至2020年3月20日租金25800元，均未交纳。 2018年11月21日，案涉房屋二楼漏水，导致韩素平的店面被水浸泡。当日，韩素平报警，民警出警至现场，并进行现场调解。之后，韩素平多次微信联系汪玉梅，要求对泡水后的房屋进行维修，但汪玉梅一直未解决。因不能正常营业，2019年7月16日，韩素平微信告知汪玉梅：“如果你忙，我自己找人修，多少钱，你直接付给他，或者从房租钱扣，你是否同意，请回复”，汪玉梅回复：“从房租里扣同意”。2019年7月19日，韩素平微信告知：“房子从修好后能正常营业开始付房租”，汪玉梅未提出异议，并提醒韩素平施工的声音小一点。韩素平遂找合肥正超装饰有限公司对房屋进行维修。2019年7月26日，房屋维修结束。2019年9月27日，韩素平告知汪玉梅维修费用合计20700元已经支付了，但汪玉梅未回应。 以上事实由双方当事人的陈述及汪玉梅提交的《租房协议》2份，韩素平提交的《施工合同》、接警记录登记表、照片、微信聊天截图、视频、维修协议以及证人证言等证据予以证实。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则将承担举证不能的法律责任。 关于维修费。2018年11月21日，二楼房屋漏水，导致房屋不能正常经营使用，汪玉梅应按合同约定和法律规定履行维修义务。多次协商之后，汪玉梅同意韩素平自行找人维修并将维修费从房租中扣除。现汪玉梅同意支付维修费，但不认可维修费的数额。根据韩素平提交的证据以及证人证言，可以认定维修费用为20700元，应从未交房租中予以扣除。 关于租金。按约定，韩素平应于2019年3月20日支付2019年3月21日至2019年9月20日租金25800元，于2019年9月20日支付2019年9月20日至2020年3月20日租金25800元。根据双方的聊天记录等证据可以看出，韩素平的店面因漏水未及时维修而一直未能正常营业，汪玉梅对韩素平提出的自房屋修好能正常营业开始付房租的说法并未提出异议，且《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。故2018年11月21日至2019年7月26日期间的房租应予以免除，数额为34400元。因2018年3月20日至2019年3月20日期间的房租，韩素平已经支付，双方也未要求解除合同，故将维修费用和停止营业期间的租金予以扣减和顺延计算之后，如无其他情形发生，韩素平下一次应付租金时间为2019年11月26日。截至起诉之日，韩素平并未欠付房租。故汪玉梅要求韩素平支付2019年3月20日至2020年3月19日租金51600元的诉请，本院不予支持。韩素平要求汪玉梅赔偿2018年11月21日至2019年3月19日期间租金损失17200元的诉请，本院不予支持。 关于电费损失。店面停止营业期间，电费是韩素平自行使用而产生的，其要求汪玉梅赔偿电费损失的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）汪玉梅的全部诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）韩素平的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取为515元，由原告（反诉被告）汪玉梅负担；反诉费减半收取为376元，由被告（反诉原告）韩素平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇一九年十一月一日 书记员  丁淑娟 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。