广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21504号上诉人（原审被告）：广州市东润房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市黄埔区黄埔东路****首层。法定代表人：蔡镇秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李汉东，该公司职员。被上诉人（原审原告）：蔡嘉骅，女，1990年6月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。上诉人广州市东润房地产开发有限公司（以下简称东润公司）因与蔡嘉骅商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东润公司的委托诉讼代理人李汉东，被上诉人蔡嘉骅的委托诉讼代理人黄灿灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东润公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判东润公司按房价款（1747586元）的千分之二向蔡嘉骅支付违约金3495.17元；3.本案一、二审诉讼费由蔡嘉骅承担。事实与理由：一、东润公司已于2019年8月16日为蔡嘉骅办理了涉案房屋权属证书，蔡嘉骅也已于2019年8月28日签收。二、一审法院认为《补充协议》第l3条的违约金条款不适用是错误的。首先，《补充协议》并非一审法院所认定的格式条款，相反，蔡嘉骅与东润公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》是一个整体。在东润公司2012年取得商品房预售证时就在广州市阳光家缘网站备案且在销售现场公示，签订时是经过东润公司多次告知蔡嘉骅，双方充分协商达成一致，相关文件的内容均是经蔡嘉骅认可(蔡嘉骅已提供双方协商过程的经蔡嘉骅签名确认的协议内容草稿)；其次，一审法院以《补充协议》中的条款顺序与《商品房一手现房合同》的条款顺序不同便认为东润公司有明显隐瞒该变更内容的目的，更是一审法院的主观臆断。协议的条款内容明确清晰具体，蔡嘉骅具有完全的民事行为能力，又岂是东润公司想隐瞒就隐瞒得了的。最后，一审法院认为合同双方当事人约定违约金的计算标准明显不对等，从而认为《补充协议》第13条内容显失公平，但是，民事经济活动错综复杂，合同双方当事人基于交易的不同诉求，完全可以进行自由约定，只要是当事人双方的真实意思表示即可，非对等性约定并没有违反法律法规的强制性规定，故依法有效。蔡嘉骅辩称：蔡嘉骅已于2019年8月28日签收涉案房屋的不动产权证。关于东润公司提出的违约金条款问题，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。蔡嘉骅于2019年4月16日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判决由东润公司立即向蔡嘉骅办妥、交付房地产权证；2.判决由东润公司向蔡嘉骅支付逾期未办妥、交付房地产权证的违约金（以1747586元为本金，按照每日0.05%的标准计算，计算期限自2017年7月5日起至东润公司交付《房地产权证》止，暂计至2019年4月2日为556606.14元）；3.判决由东润公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2017年1月10日，蔡嘉骅（乙方）与东润公司（甲方）签订编号为20xxxxx30的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称《商品房买卖合同》），约定：第四条合同标的物的基本情况，乙方所购商品房为黄埔区文船路363号大院8号xxx房（以下简称涉案房屋）；用途为住宅，层高为3米，户型结构为3房2厅1厨2卫，产权登记建筑面积共117.4565平方米，其中套内建筑面积92.1734平方米，共有分摊面积25.2831平方米；第六条计价方式和价款，该商品房按总价交易，总金额为1747586元；第七条付款方式，在本合同网上签订之日支付首期款527586元，剩余房款1220000元须于2017年1月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；第八条逾期付款的违约责任，按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付首期价款的，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同；第九条产权转移登记，甲方与乙方约定乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应自本合同签订之日起日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件材料，甲方未告知或者告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；第十条迟延办理产权登记的违约责任，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第九条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付购房款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；双方还约定了其他内容。合同附件七《本合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定：第4.2.1条，签订《商品房一手现房合同》五日内，乙方须办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所需的一切资料），否则每逾期一日，乙方按申请贷款总额的万分之五向甲方支付违约金，如经甲方催告，乙方逾期30日仍未办妥银行按揭手续，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方须按房价款总额的30%向甲方支付违约金；第11条对《商品房一手现房合同》第九条修改如下，甲方应当自本合同签订之日起120个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方；第12条对《商品房一手现房合同》第九条补充如下，12.1乙方同意，甲方为乙方办理房地产权证的期限自乙方全部完成以下事项之日起计算，办理正式收楼手续，交齐房价款（包括但不限于房价款，违约金和测绘面积差异价款等）、缴交税费并提供完税证明和提供办理房地产权证所需的一切证件资料；选择银行按揭付款方式的，须征得按揭银行书面同意办理房地产权证及他项权证；房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产证迟延办理的，甲方无须承担责任；12.2产权登记及房地产权证交付，按以下方式进行：（二）乙方以按揭贷款方式付款的，甲方在约定期限内办妥产权登记后，乙方委托甲方将以乙方为产权人的房地产权证及他项权证交由按揭银行保管；第13条对《商品房一手现房合同》第十条补充如下，甲方未能按《商品房一手现房合同》第九条约定为乙方办妥房地产权证的，乙方不解除合同的，甲方应于逾期之日一次性向乙方支付累计已付房价款的千分之二的违约金；第19条，本补充协议为《商品房一手现房合同》不可分割的部分，本补充协议与《商品房一手现房合同》约定内容不一致的，以本补充协议为准。双方还对合同约定的其他内容进行了补充。该《补充协议》作为双方当事人签订的买卖合同的组成部分统一编入合同页码范围内。上述合同签订前，蔡嘉骅已向东润公司支付了涉案房屋的定金50000元、首期款477586元，东润公司于2016年7月25日向蔡嘉骅出具相应的收款收据。2017年1月10日，蔡嘉骅与广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行就涉案房屋签订编号为181xxxx****的《楼宇按揭合同（一手楼适用）》；2017年1月12日，广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行将贷款1220000元支付至东润公司账户。2016年10月11日，蔡嘉骅向东润公司支付缴纳产权登记费100元、交易管理费352.37元、测绘费159.74元、产权证工本费10元、代办证服务费300元，合计922.11元。蔡嘉骅主张其于2016年10月12日收楼，并向一审法院提交一份于同日开具的收款收据，载明预收涉案房屋三个月管理费（2016.10.11-2017.1.10）共634.26元，收款单位为广州嘉大物业管理有限公司。东润公司向一审法院提交一份《商品房（一手现房）买卖合同》草稿，主张是进行网签合同之前的草稿，内容与《商品房买卖合同》及补充协议一致，拟证明东润公司已经履行了告知义务，《商品房买卖合同》及补充协议是双方协商的结果。蔡嘉骅质证称《商品房（一手现房）买卖合同》草稿上“蔡嘉骅”字样的签名并非蔡嘉骅签署的，且该草稿中补充协议第13条处也没有蔡嘉骅的签名以及特别提示，不能证明该条款是经过蔡嘉骅同意的。一审庭审中，东润公司述称需要向蔡嘉骅开具房款发票之后才能办理房产证，因税务局需要统一核查之后才能开具，故现在还没有开出发票，但办理房产证没有实质障碍；东润公司对蔡嘉骅主张的违约金计算基数（已付购房款1747586元）以及起算时间（2017年7月5日）均没有异议，但认为《补充协议》第13条以及第19条已经对《商品房买卖合同》第十条内容作了变更，故其应按照购房价的千分之二向蔡嘉骅支付违约金。以上事实，有《商品房买卖合同》《补充协议》《楼宇按揭合同（一手楼适用）》、收款收据、客户回单等证据以及当事人陈述予以证实。一审法院认为:蔡嘉骅与东润公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方当事人应当诚信履行。蔡嘉骅已经依约履行了支付房价款及相关款项的义务，但东润公司未依约履行为蔡嘉骅办理涉案房屋房地产权证的义务，且已超过合同约定的办证最后期限，构成违约，蔡嘉骅请求东润公司办妥房地产权证以及按照合同约定支付逾期办证违约金的请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于东润公司应支付逾期办证违约金的标准和金额的认定，涉及到违约金条款的适用问题。关于《补充协议》第13条违约金条款是否适用的问题。一、《商品房买卖合同》和《补充协议》均系格式合同，《商品房买卖合同》中关于双方存在违约情形时，约定违约金的标准是对等、公平、合理的，而《补充协议》约定违约金的计算标准明显不对等，《补充协议》第13条甲方（即东润公司）对违约的原因、违约程度、违约期限未作说明、区分，条款内容显失公平。二、东润公司在《补充协议》对重要内容的变更未尽提醒、解释义务，有欺瞒的故意。综合审查补充协议的全部内容，其中第1-10条是对原合同第二条、第五条、第七条、第八条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十六条、第十七条的补充，第14-17条是对原合同第十八条、第二十条、第二十四条、第二十六条的补充，第18条是对超市、地下室、停车、地下室属设施等权属、有偿服务进行约定，对原合同内容的补充均按原合同的条款顺序进行排序，仅在第11-13条中插入对原合同第九条产权证的办理期限和交付、第十条逾期办证违约金的计算方式进行补充；补充协议不仅没有按照原合同条款顺序对内容进行补充，而且将该部分内容隐藏在其他补充内容中，并未以醒目字体进行提醒或者另外进行解释，东润公司明显有隐瞒该变更内容的目的。三、东润公司提交的合同草稿中亦未对补充协议第13条的内容以醒目字体进行提醒或者另外进行解释，且草稿中的补充协议部分并无蔡嘉骅签名，故对东润公司关于其已经履行告知义务、双方经过充分协商的抗辩意见，一审法院不予采信。因此，一审法院认定双方《补充协议》第13条对双方当事人均不产生约束力，该违约金条款本案不适用。东润公司认为《补充协议》第13条已经变更了违约金的计算方式，只按照《补充协议》第13条变更后的约定计算东润公司逾期办证违约金的理由不成立，一审法院不予采纳。东润公司逾期办证违约金应当按照原合同的计算方式计算，即从约定办证期限届满的次日起按照蔡嘉骅已交购房款的每日0.05%计算。关于违约金的数额。东润公司对蔡嘉骅主张的逾期办证违约金的计算基数和起算时间没有异议，蔡嘉骅主张逾期办证违约金以1747586元为基数，按照每日0.05%的标准，从2017年7月5日起计算至东润公司办妥房地产权证之日止，符合合同约定，一审法院予以支持，但违约金以不超过本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款的规定，一审法院于2019年8月20日作出一审判决：一、广州市东润房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内协助蔡嘉骅向房地产行政主管部门办理广州市黄埔区文船路363号大院8号xxx房的房屋权属证书；二、广州市东润房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向蔡嘉骅支付逾期办证违约金（以1747586元为基数，按照每日0.05%的标准，从2017年7月5日起计算至办妥房地产权证之日止，以不超过1747586元为限）。如果广州市东润房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9366元，由广州市东润房地产开发有限公司承担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审审理期间，东润公司向本院提交以下材料作为二审新证据：证据1.《签收单》；证据2.不动产权证【粤（2019）广州市不动产权第0xxxx40】，拟证明东润公司已经为蔡嘉骅就广州市黄埔区文船路363号大院8号xxx房办理了房屋权属证书。另查明，东润公司于2019年8月16日办理了权利人为蔡嘉骅的粤（2019）广州市不动产权第0xxxx40《不动产权证》，并于2019年8月28日交付蔡嘉骅。双方均确认逾期办证违约金自2017年7月5日计至蔡嘉骅签收《不动产权证》之日止即2019年8月28日。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。东润公司上诉主张《补充协议》第十三条系对双方《商品房买卖合同》第十条迟延办理产权登记违约责任作出的变更约定，故东润公司支付的逾期办证违约金应按总房价款的千分之二计付。因双方签订《补充协议》第十三条约定的内容是对《商品房买卖合同》第十条的补充约定，且该补充协议系由东润公司提供的格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。据此，《补充协议》第十三条约定的违约金计算标准与对方的违约责任约定明显不对等，且对东润公司违约办证的原因、违约程度、违约期限等未作说明、区分等。因此，一审法院综合全案案情认定东润公司本案承担的逾期办证违约金应当按照《商品房买卖合同》原约定标准计付，即从约定办证期限届满的次日起按照蔡嘉骅已交购房款的每日0.05%计算，公平合理，本院予以维持。因东润公司已于本案诉讼期间为蔡嘉骅办妥不动产权证，一审判决第一项内容不再执行。至于东润公司承担逾期办证违约金期间应截止至东润公司办妥并交付房地产权证之日止即2019年8月28日止。本案纠纷因东润公司迟延办证导致，故本案诉讼费由东润公司承担。综上所述，东润公司上诉理由不成立，但因二审发生新事实，本案对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初1266号民事判决第一项；二、变更广州市黄埔区人民法院广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初1266号民事判决第二项为：广州市东润房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向蔡嘉骅支付逾期办证违约金（以1747586元为基数，按照每日0.05%的标准，从2017年7月5日起计算至2019年8月28日止，以不超过1747586元为限）。三、驳回广州市东润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。广州市东润房地产开发有限公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9366元，由上诉人广州市东润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十一月二十六日书记员 冯冠豪郭丽淳