广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20162号上诉人（原审被告）：广州市越秀区永汉金属制品贸易部（历史名称广州市东山区永汉五金厂、广州市东山区永汉金属制品贸易部），住所地广东省广州市越秀区中山一路****。法定代表人：陈志永，职务经理。委托诉讼代理人：杨晓晖，男，1969年3月31日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，系该司员工。被上诉人（原审原告）：广州市白云区嘉禾街新科村第六经济合作社，住所地广东，住所地广东省广州市白云区嘉禾街新科村>负责人：越海峰，职务社长。委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹏，广东合盛律师事务所实习律师。上诉人广州市越秀区永汉金属制品贸易部（以下简称“永汉贸易部”）因与被上诉人广州市白云区嘉禾街新科村第六经济合作社（以下简称“新科村六社”）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初21723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人永汉贸易部向本院上诉请求：1.撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初21723号民事判决，或发回重审；2.取消场地管理费；3.判决新科村六社因违约过失赔偿永汉贸易部；4.判定1999年合约有效，双方继续履行，2005年合约有效，双方继续履行；5.本案一、二审费用由新科村六社承担。事实与理由：永汉贸易部与新科村六社于1999年、2005年签订的《租赁厂房空地合同》是双方的真实意思表示，根据广州市规划和自然资源局白云区分局（穗规划资源云函[2019]1088号），复函该上述争议地块已取得集体土地使用证，该地块土地利用现状为建设用地，《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》并不是法律不允许的，是新科村六社可以办理而故意不办理，基于权利义务原则，新科村六社应变更好土地属性，并赔偿不能及时办理土地属性变更而造成永汉贸易部的所有经济损失。被上诉人新科村六社辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.涉案土地是农村集体土地，没有被规划为建设用地，涉案合同约定土地出租用于非农建设违反了法律的强制性规定，属于无效合同。根据土地管理法及城乡规划法的规定，涉案合同应为无效合同。2.涉案合同并非是厂房租赁合同，而是土地及地上部分建筑物的出租，故不适用土地管理法第43条的规定。3.永汉贸易部主张的赔偿损失不在本案的审理范围内，应另案提起诉讼。4.关于新科村六社提起诉讼是根据白云区规划局的文件要求对于合同标的物不合法及合同租赁期限不合法的规定提起的。新科村六社向原审法院起诉请求：1.确认新科村六社与永汉贸易部于1999年6月1日签订的《租赁厂房空地合同》无效；2.确认新科村六社与永汉贸易部于2005年5月1日签订的补充合同《空地租赁合同》无效；3.判令永汉贸易部按《空地租赁合同》约定的租金标准向新科村六社支付2019年3月1日起，至其实际交还之日止的场地占用费，暂计至2019年5月31日为人民币41940元；4.判令永汉贸易部承担诉讼费用。原审法院认定事实：1999年6月1日，新科村六社（甲方）与永汉贸易部（乙方）双方签订了《租赁厂房空地合同》，约定甲方将位于地名门口田，自建的厂房、空地租给乙方使用，经双方协商达成如下协议：一、甲方将厂房721.6平方米，每月按每平方米7元租给乙方计租金5051元正。空地1895平方米每月每平方米2元5角计租金4738平方米。每月合计租金共9789元正，宿舍、厨房、卫生间由乙方自建。甲方负责起空地的围墙和捣空地的水泥地。租金每月交1次，即5号前交纳，第六年起每年递增百分之三。起租期1999年7月1日。租用期30年，即1999年7月1日至2029年6月30日止。如合同期满同等条件应优先租给乙方。等等。2005年1月1日，新科村六社（甲方）与永汉贸易部(乙方)双方签订了《空地租赁合同》，约定甲方将厂房721.6平方米，每月按每平方米4元，管理费3元租给乙方，共计5051元正，空地1673.2平方米每月每平方米1.7元，管理费0.8角共计4183元，每月合计租金9234元；宿舍、厨房、卫生间由乙方自建，甲方负责起空地的围墙和捣水泥的水泥地。租金、管理费在每月5号前交纳，第六年起每年每平方米租金、管理费递增3%，起租期1999年7月1日。租用期为三十年，即1999年7月1日至2029年6月30日止；如合同期满同等条件应优先租给乙方。注：因为在2001年5月要扩建巷道将围墙内移，所以空地的面积由原来的1895.2平方米，缩小到1673.2平方米，租金并在当年6月就按缩小的实际面积计算。上述厂房和空地现由永汉贸易部使用。永汉贸易部向新科村六社交付租金至2019年6月30日。本案审理过程中，新科村六社和永汉贸易部均确认，涉案厂房未办理规划报建手续。双方并确认，2018年7月1日至2019年6月30日的月租金标准为13980元，2019年7月1日至2020年6月30日的月租金标准为14399元。2019年4月17日，新科村六社向广州市规划和自然资源局白云区分局申请查询涉案厂房和空地所在的地块的权属登记、是否取得农用地转用批复等相关情况。广州市规划和自然资源局白云区分局于2019年4月29日以穗规划资源云函〔2019〕1088号复函称：一、该地块已经取得集体土地所有证，权利人为广州市白云区嘉禾街新科经济联合社农民集体。二、该地块2017年土地利用现状为建设用地（城市）；在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为城镇用地（属建设用地）；在现行控规中控制为商业用地兼商务用地。三、该地块尚未取得《建设用地规划许可证》、农转用批复文件。本案庭审辩论终结之日为2019年6月28日。原审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，根据广州市规划和自然资源局白云区分局的复函内容可知，涉案厂房和空地所在的地块利用现状为建设用地，但该地块未取得《建设用地规划许可证》、农转用批复文件，即该地块未被相关行政部门批准为建设用地使用，因此新科村六社和永汉贸易部于1999年6月1日签订的《租赁厂房空地合同》，以及双方于2005年1月1日签订的《空地租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效，现新科村六社要求确认上述合同无效的诉讼请求原审法院予以支持。虽合同无效，然永汉贸易部实际使用涉案厂房和空地至今，理应支付场地占用费。因本案庭审辩论终结之日为2019年6月28日，本案仅处理庭审辩论终结之日前的场地占用费，庭审辩论终结之日以后即2019年6月28日以后的场地占用费，新科村六社可视情况另案主张，本案中不予调处。根据本案查明的事实，永汉贸易部实际向新科村六社支付租金（实际为场地占用费）至2019年6月30日，故新科村六社要求支付永汉贸易部支付2019年6月28日前的场地占用费的诉讼请求原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，作出判决：一、确认广州市白云区嘉禾街新科村第六经济合作社与广州市越秀区永汉金属制品贸易部于1999年6月1日签订的《租赁厂房空地合同》无效；二、确认广州市白云区嘉禾街新科村第六经济合作社与广州市越秀区永汉金属制品贸易部于2005年1月1日签订的《空地租用合同》无效；三、驳回广州市白云区嘉禾街新科村第六经济合作社的其他诉讼请求。原审案件受理费599元，由广州市白云区嘉禾街新科村第六经济合作社负担499元，广州市越秀区永汉金属制品贸易部负担100元。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为涉案《租赁厂房空地合同》及《空地租用合同》是否有效的问题。本院对此评析如下：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，本案中，因涉案厂房和空地利用现状为建设用地但却未办理农转用手续及取得建设用地规划许可证，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体土地不得出租用于非农建设的规定，属于合同无效的法定情形。因此，原审法院确认涉案《租赁厂房空地合同》及《空地租用合同》无效合法有据，本院予以认同。虽合同无效，但永汉贸易部实际使用涉案厂房和空地，理应向新科村六社支付相应的占有使用费。原审根据查明的事实确认永汉贸易部已支付占有使用费至原审庭审辩论终结之日，故驳回新科村六社关于占有使用费的诉请，并无不当，本院予以确认。至于永汉贸易部上诉认为新科村六社可以办理土地变更手续而未办理导致合同无效故应赔偿其损失的主张，因永汉贸易部在原审中未对此进行主张，二审提出属于新的诉讼请求，本院对此不予调处，永汉贸易部可循其他途径解决。综上所述，广州市越秀区永汉金属制品贸易部的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市越秀区永汉金属制品贸易部负担。本判决为终审判决。审判长 韩 方审判员 丁阳开审判员 刘 欢二〇一九年十一月二十二日书记员 吴煜伦林丽敏