河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初4514号原告：刘向，女，1973年4月26日出生，汉族，北京市东城区人，现住河北省廊坊市固安县。被告：永定河房地产开发有限公司。统一社会信用代码：911310225632105894。住所：固安县工业园区。法定代表人：孟惊，系该公司总经理。委托代理人：胡舒心，系该公司法务。原告刘向与被告永定河房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法由审判员刘军适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘向、被告永定河房地产开发有限公司的委托代理人胡舒心到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行商品房买卖合同，支付领泉苑10650101的产权证逾期违约金，总计2519.23元。2、因本案诉讼发生的费用均由被告承担。事实与理由：我在2014年6月19日购房时与被告签署了商品房买卖合同。2016年5月28日收房，于2018年12月11日办理下房本。根据合同补充协议约定：房屋交付之日起730天内取得房屋产权证书，但被告逾期186天，逾期违约金经我持续多次协商和催付，被告至今未能按合同履行违约金赔付。为了维护我的合法权益，特诉至贵院，望依法判决如诉。被告永定河房地产开发有限公司辩称，逾期办证实属被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。固安县不动产登记中心2016年11月30日成立，因部门合并及系统升级的原因从2016年11月20日起业务停办一年。本案中原告之所以无法如期办理产权证，正是受“不动产登记中心成立”这一行政行为的影响。商品房买卖合同补充协议明确约定：“如因出卖人的原因导致买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下述第1种约定处理：……”。即合同中已明确约定由于被告的责任导致逾期办证，被告才需承担不利后果。原告与被告于2014年5月17日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，固安县不动产登记中心2016年11月30日成立。从导致本案逾期办证的因素看，不动产中心成立是被告无法预料和控制的客观因素，非被告的过错所导致，不应归责于被告。因政府机构部门调整系统升级导致业务停办一年的时间，不应算在被告约定的办证期限内，应予以顺延。在固安县不动产登记中心受理业务后，被告已于2018年6月26日将涉案房屋初始登记所需材料提交给产权登记机关。在被告将初始登记材料交予产权登记机关时，被告已经履行了合同约定的义务，具体业务的办理义务是行政机关的责任，行政机关的办理时长并非被告能予以控制。即使退一万步讲，如果认定存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。第一、逾期办证属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容。《合同法》解释（二）第二十六条规定了“情势变更”条款：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。而本案，原、被告订立合同时，被告无法预见不动产中心成立及业务停办的情况，因此，合同成立后，由于被告无法预见和避免的客观情况所致，如果继续按照商品房买卖合同之约定要求被告承担违约责任，明显不公平。第二、在本次逾期办证事件中，被告并无过错。综上所述，请求法院考虑被告本身并无过错、被告的合同履行情况以及原告未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回原告全部诉讼请求或者酌情减轻被告承担的违约金数额。本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年5月17日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。原告购买被告开发的位于固安牛驼温泉孔雀城颂泉苑项目第1065幢01单元1-3层0101号房，房屋总金额为2519235元，原告以银行按揭的方式支付购房款，首付款为1519235元，贷款1000000元。《补充协议》中第十一条2项中约定：双方确认，在出卖人提交项目初始登记所需的材料后，非以按揭贷款方式支付房款的买受人应自行办理商品房产权登记。无论买受人以何种付款方式支付房款，如因出卖人的原因导致买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下述第（1）种约定处理：（1）买受人有权退房，但应在上述期限届满之日起10日内向出卖人提出书面退房要求，否则视为买受人不退房。买受人退房的，出卖人应按已收房款的0.01%/日向买受人支付违约金。但违约金最高数额不超过买受人已付房款的0.1%。（2）买受人不退房，出卖人按已收返款的万分之壹乘以逾期天数向买受人支付违约金，但违约金最高数额不超过买受人已付房款的0.1%。被告于2016年5月28日将涉案房屋交付给原告，原告于2016年将按揭贷款还清。原告于2018年12月11日办理了涉案房屋不动产权证书。另查明，固安县人民政府于2016年10月28日公告，按照省、市关于不动产统一登记工作安排及相关要求，自2016年11月30日起固安县将实现不动产统一登记，现将有关事项公告如下：1、固安县不动产登记工作由县国土资源局（不动产登记局）负责实施，固安县不动产登记中心具体负责，办理相关业务。2、不动产权利统一登记的范围包括：集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，建设用地使用权，宅基地使用权，地役权，抵押权等。农村土地承包经营权暂由原发证机关办理，5年过渡期满后纳入统一登记办理。3、自2016年11月20起，县国土资源局、住房保障与房产管理局等部门停止受理土地、房产登记业务。自2016年11月30日起，县不动产登记中心统一受理不动产登记业务。以上事实，有原、被告的当庭部分陈述，原告提交的商品房买卖合同复印件一份、商品房买卖合同补补充协议复印件一份、不动产权证书复印件一份，被告提交的商品房买卖合同复印件一份、商品房买卖合同补补充协议复印件一份、固安县人民政府的公告复印件一份、阳光理政复印件一份、房屋产权测绘成果审核确认书复印件一份等证据在案佐证。本院认为，原告与被告于2014年5月17日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，系原、被告双方真实意思，不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。现原告要求被告支付颂泉苑10650101的产权证逾期违约金2519.23元，因自2016年11月20日起，固安县国土资源局、固安县住房保障与房产管理局等部门停止受理土地、房产登记业务，自2016年11月30日起，固安县不动产登记中心统一受理不动产登记业务等客观情况，是双方在签订涉案合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同约定的违约金，有失公平，且被告向本院提出本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少，原告亦未向本院提交确实充分的证据证实其因逾期办理不动产权证书产生的具体损失，故本院兼顾原、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告给付原告逾期办理不动产登记的违约金为1500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、第二十九条的规定，判决如下：一、被告永定河房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内一次性支付原告刘向违约金1500元。二、驳回原告刘向其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告永定河房地产开发有限公司负担。限于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  刘军二〇一九年十一月十三日法官助理张伟书记员郭长亮