湖南省双牌县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1123民初1199号原告：张明，男，1990年9月22日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：眭子剑，湖南弘天律师事务所律师。被告：永州市锦祥房地产开发有限公司，住所地湖南省双牌县泷泊镇双电东路**。法定代表人：冯祥坤，该公司董事长。原告张明与被告永州市锦祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张明的委托诉讼代理人眭子剑、被告永州市锦祥房地产开发有限公司的法定代表人冯祥坤到庭参加诉讼，原告张明因事未到庭。本案现已审理终结。张明向本院提出诉讼请求：1.判决被告交付原告所购房屋；2.判决被告支付原告逾期交房违约金51289元（自2018年7月1日暂计算至2019年10月31日）；3.判决被告支付逾期交房违约金（自2019年11月1日计算至实际交房时）；4.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月4日，原告与被告签订一份《双牌县商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于双牌县双电东路的“山水豪庭”小区2栋801房；房屋总价：356174元，2018年6月30日前交房，逾期交房的，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房款万分之三的违约金等。合同签订后，原告通过支付现金及银行按揭贷款付清了全部购房款，但时至今日，被告没向原告交付房屋，原告多次找被告协商未果，为此，为维护自己的合法权益，只能向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。永州市锦祥房地产开发有限公司辩称：1.原告诉称：“逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。”该合同的违约金过高，其约定违反了法律规定；2.原告诉称：“时至今日，被告都没能向原告交付房屋，原告多次找被告协商无果。”这与事实不符，其一，被告曾多次要求原告接受房屋，原告拒绝接房；其二，由于房屋至今不能竣工验收，交付房屋会给原告的居住带来安全隐患，所以，为了保护原告的生命安全，被告不予交房，合同解除。综上，由于原告要求的房屋不能竣工验收，不能交房，请法院依法驳回原告的诉请。永州市锦祥房地产开发有限公司反诉称：1.判决解除被告与原告签订的《双牌县商品房买卖合同》，被告退还原告已交的购房款；2.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由:2018年4月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于双牌县双电东路的“山水豪庭”小区2栋801，房屋总价356174元，付款方式为首付及银行按揭。同时合同对房屋的交付、产权登记等条款都做了详细约定。合同签订后并交了首付，2018年4月13日按揭贷款付足购房尾款。但由于我公司工作人员失职，2018年4月4日签订购房合同，2018年6月30日交房，明明知道被告不具备交房条件，以及水电开户，验收不能在2018年6月30日完成，而签订了不公平合同。请依法判决。张明为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：证据1.原告身份证复印件一份，拟证明原告诉讼主体适格的事实；证据２.被告企业信息查询一份，拟证明被告诉讼主体适格的事实；证据３．《商品房买卖合同》一份，拟证明原告于2018年4月4日购买被告开发的位于双牌县双电东路的山水豪庭小区2栋801房，双方就房价、交房时间、违约责任等达成合意，被告逾期交房，存在违约；证据４．《个人住房、商品用房借款担保合同》一份，拟证明原告已经付清了购房全款。对原告张明提交的证据，被告永州市锦祥房地产开发有限公司表示均无异议。永州市锦祥房地产开发有限公司为支持其抗辩主张向本院提供下列证据：证据1.商品房买卖合同，拟证明房屋买房约定双方的权利和义务，违约金约定过高;证据2.关于开展2018年一季度建筑工程质量安全督查暨安全生产大检查的通知，拟证明节后复工和备汛及雨季施工安全大检查;证据3.紧急通知，拟证明安全生产经同意复工后方可复工；证据4.限时停工的通知，拟证明高温应停工的相关情况；证据5.复工报告(2018.2.28)，拟证明我方请求复工；证据6.停整通知(2018.3.20)，拟证明定期整改，不得擅自复工。对被告永州市锦祥房地产开发有限公司提交的证据，原告张明质证认为：对证据1的真实性无异议，关联性有异议，本案违约金并不高；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，文件是2018年发布的，但是督查时间是2017年3月22日至2018年3月26日，相互矛盾，这只是个检查，不会影响施工；对证据3，真实性、合法性、关联性有异议，通知只有起始时间，而没有截止时间，也没有显示复工时间，该份证据也不能证明被告因此违约的依据；对证据4，真实性、合法性、关联性有异议，该份证据不是政府强制要求停工的文件，也不能证明被告因此违约的依据；对证据5，的真实性、合法性、关联性有异议，该证据也没有显示何时停工，也不能证明被告的证明目的；对证据6，真实性无异议，关联性有异议，此证明与本案无关。对原告张明提供的证据，本院认证认为，被告均无异议，本院予以采信。对被告永州市锦祥房地产开发有限公司提供的证据，本院认证认为：对证据1，因原告对该证据对真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为违约金约定并不高。本院认为，张明系具有完全民事行为能力人，永州市锦祥房地产开发有限公司依法取得营业执照，具有房地产开发经营资格，也是具有完全民事行为能力的法人单位，应对其民事行为负责，该证据是双方当事人的真实意思表示，不存在欺诈行为，对该证据的真实性予以采信，对该证据的证明目的，本院予以部分采信；对证据2，因原告对真实性有异议，认为该证据行头时间为2018年，督查时间为2017年3月12日，落款时间为2017年3月9日，三者互相矛盾；本院认为，该通知的目的是对存在质量安全问题的建筑进行督查，要求整改，被告在开发“山水豪庭”小区时未按建筑质量安全施工被督查整改，不是不可抗力所为，对其证明目的不予采信；对证据3，原告对其真实性无异议，但是，该项通知上只有停工时间没有开工时间，无法证实停工的具体时间、不可抗力因素，对其证明目的予以部分采信；对证据4，该通知未加盖湖南新祥建设有限公司的公章，对高温限时作业，无法证实停工的具体时间，有不可抗力因素，对其证明目的予以部分采信；对证据5，原告对其真实性无异议，但是，只有湖南新祥建设有限公司作为施工单位在春节节后复工报告，被告并无其他不可抗力停工证据，其证明目的不予采信；对证据6，该工程停整通知是由双牌县建设工程质量安全监督站于2018年3月20日对被告和湖南新祥建设有限公司下发的整改通知，是因为被告和湖南新祥建设有限公司在建设“山水豪庭”小区时存在质量问题、存在安全隐患、监理单位无资质等，并非不可抗力因素，其证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下:2014年后，被告永州市锦祥房地产开发有限公司开发的双牌县双电东路的山水豪庭小区一号、二号、三号楼相继陆续取得了建筑工程用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2018年4月4日，原告张明与被告永州市锦祥房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定了双方的权利义务、违约责任、价款、交房时间、物业管理、产权登记、保修责任、产权证的办理期限等。被告将山水豪庭二号楼801号房作价356174元卖给原告，原告向被告支付了首付购房款176174元。2018年4月9日，原告用其购买的山水豪庭二号楼801号房屋作抵押与湖南双牌农村商业银行股份有限公司城南支行签订《个人住房、商业用房借款担保合同》，向湖南双牌农村商业银行股份有限公司城南支行借款180000元，以银行按揭贷款形式将购房余款180000元支付给求被告，原告已向被告付清全部房款。2018年6月30日前，由于被告对山水豪庭小区商品房尚未取得验收文件，导致产权证暂时不能办理，被告无法按《商品房买卖合同》约定的交房时间向原告交房，双方约定的交房时间为2018年6月30日前，并约定逾期30日交房由被告按已付房款给付原告每日万分之三的违约金。被告逾期交房至2019年10月18日，期间为475天。《商品房买卖合同》中约定被告交房给原告使用后270日内为原告办理该房的初始登记，然后180日内办理房屋所有证，再后180日内办理土地使用证。山水豪庭小区楼房现有部分业主入住。另查明，根据中国人民银行发布的历年历次贷款基准利率的有关规定，2015年10月24日，金融机构执行三至五年（含五年）人民币贷款基准利率年利率为4.75%，贷款逾期罚息年利率为6.175%（逾期贷款罚息利率在原贷款利率水平上加收30%-50%，本案标准为30%）。本院认为，本案的争议焦点为：争议焦点为1.双方签订的《商品房买卖合同》是否有效；2.违约金的数额应当如何计算；3.如合同有效，确定在何时交房。对焦点1，双方签订的《商品房买卖合同》是否有效。本院认为，原告张明具有完全民事行为能力人，被告永州市锦祥房地产开发有限公司依法取得营业执照，具有房地产开发经营资格，也是具有完全民事行为能力的法人单位，双方都应对其民事行为负责，被告取得了商品房预售许可证，双方自愿签订的《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务、违约责任、价款、交房时间、物业管理、保修责任、产权证的办理期限等，双方均互不存在欺诈和胁迫，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，是一份有效合同，双方理应按《商品房买卖合同》的约定履行。对焦点2，违约金的数额应当如何计算。本院认为，原告张明要求按照《商品房买卖合同》的约定，被告永州市锦祥房地产开发有限公司应于2018年6月30日前向原告交付该商品房，现被告已逾期交房，应按购房款356174元每日万分之三计算违约金，原告除提供《商品房买卖合同》、《个人住房、商业用房借款担保合同》外没有提供其他证据证明原告的损失情况，被告永州市锦祥房地产开发有限公司认为原告主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，违约金虽然为当事人约定事项，但是当违约金过低或过高时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定，在一方当事人提出调整的请求时，人民法院应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，予以合理调整。被告不履行合同义务，逾期交房构成违约，原告要求被告给付违约金51289元，被告辩称按日计算向原告支付已交付房价款万分之三的违约金过高，其内容违反有关法律规定，这是被告对原告要求赔偿违约金51289元提出的抗辩，该抗辩意见可以作为被告申请调整违约金的主张。关于违约金计算期限的问题，考虑到本案的实际情况，被告所开发的山水豪庭小区未取得房屋验收合格证，并不等于山水豪庭小区是非法建筑，不存在应当拆除情形，只是暂时不能办理产权手续，不影响房屋的实际交付，违约金的计算期限应从2018年1月1日起计算至2019年10月18日止。由于原告未提供证据证实因被告违约导致实际损失的具体金额，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，其实际损失应以原告已交付房价款356174元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至2019年10月18日的利息，即：2018年7月1日至2019年10月18日利息为28622元（356174元×6.175%÷365天×475天）。以原告实际损失28622元为基础、根据公平原则和诚实信用原则，并结合合同履行具体情况，本院认为原告主张被告支付违约金51289元已超过实际损失的30%，属于过分高于造成损失的情形，故对原告要求被告给付51289元违约金的诉讼请求，因被告在合同约定的期限内未取得房屋验收合格证和按期交房，存在违约，本院酌情考虑支持违约金8586元（28622元×30%）。对焦点3，如合同有效，确定在何时交房。因双方签订的《商品房买卖合同》是有效的，被告提供的证据不足以证明具有法定的逾期交房事项，没有按合同约定时间将验收合格的商品房交付给原告使用的事实存在。因此，本院对原告要求被告将经过验收合格的商品房交付给原告使用的诉讼请求予以支持。被告开发的山水豪庭小区未取得房屋验收合格证，并不等于山水豪庭小区是非法建筑，不存在应当拆除情形，被告应当对山水豪庭小区进行整改完善，需要合理期限，在2019年12月30日前将经过验收合格的商品房交付给原告使用是合理的。对焦点4，被告在答辩状中的诉称意见，不能视为反诉请求，因被告对其反诉请求在答辩中没有明确具体的提出，也没有按照法庭程序要求法院立案审理，在庭审中也未表示该诉称意见是对原告提出的反诉，故被告在答辩状中的诉称意见视为辩称意见，不构成反诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条，第一百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告永州市锦祥房地产开发有限公司于2019年12月30日前将位于双牌县双电东路的山水豪庭小区二栋801号商品房交付给原告张明使用；二、被告永州市锦祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张明违约金8586元；三、驳回原告张明的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1082元，减半收取计541元，由永州市锦祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  袁凌波二〇一九年十一月二十七日书记员  蒋蕙兰