浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0681民初20068号 原告：斯慧妮。 委托诉讼代理人：楼生佳，浙江勤文律师事务所律师。 被告：袁银均。 被告：赵招戚。 原告斯慧妮与被告袁银均、赵招戚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月20日公开开庭进行审理。因案情复杂，本案转普通程序并组成合议庭，于2019年11月5日再次开庭进行审理。原告斯慧妮的委托诉讼代理人楼生佳、被告袁银均、赵招戚均两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告斯慧妮向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年11月21日签订的《房屋买卖合同》；2、判令两被告向原告返还购房定金30000元，并支付违约金60000元；3、诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告经诸暨市永信房产置换有限公司居间服务，拟购买两被告位于诸暨市房屋一套。2018年11月21日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，该合同第七条约定“本合同签订后甲方中途悔约，应退还乙方已付定金及房款，且赔偿乙方违约金人民币陆万元整，合同终止。”当日，原告通过支付现金的形式向中介公司支付3万元定金。在原告要付首款当日，被告袁银均称由于自己身体原因及被告赵招戚不同意继续出售房屋为由，中途悔约。之后，原告虽多次与中介公司、两被告交涉，但两被告都表示不愿意继续出售房屋。原告依据合同已支付定金，被告却拒绝继续履行合同中的义务，根据双方签订的《房屋买卖合同》第七条约定，原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同，由两被告退还已付30000元定金，并支付违约金60000元。 被告袁银均答辩称：原告有3万元钱交给房屋中介公司的，3万元押金是房产中介公司保管的，这个是事实，对原告起诉要求解除房屋买卖合同没有意见，对原告要求返还定金3万元，被告同意返还给原告，但6万元违约金不应该支付，当时被告没有钱想卖房子，但后来被告的老婆不同意卖房，所以就没有卖。要求支付违约金6万元太高了，要求减少。 被告赵招戚答辩称：被告没有在房屋买卖合同上签字，也不知道袁银均要把房子卖掉的事情，被告没有签字房屋买卖合同是不成立的，被告从来没有想过把房子卖掉。 原告斯慧妮对其起诉主张向本院提供下列证据，被告袁银均、赵招戚质证如下： 房屋买卖合同1份，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系。被告袁银均质证认为，这份房屋买卖合同是被告签的。被告赵招戚质证认为，这份合同上被告没有签字过。 房屋买卖合同附件1份，证明被告保证房地产产权清楚及违约责任的承担。被告袁银均质证认为，附件上的名字是被告签的，但附件中没有表述出卖的房子是几幢几号楼几单元，所以这份附件没有效力，上面赵招戚的名字也是被告代签的。被告赵招戚质证认为，被告没有签字过，也没有委托袁银均签字过。 房款收据1份，证明原告已经支付定金的事实。被告袁银均质证无异议。被告赵招戚质证认为，被告不清楚这件事。 聊天视频1份，证明被告袁银均明确表示不再履行房屋买卖合同。被告袁银均质证认为，被告的老婆不同意卖房，合同签订一星期内被告就和原告讲了，老婆不同意卖房子，房子不卖了。被告赵招戚质证其不清楚。 房屋征收产权调换协议、销售不动产统一发票各1份，证明被告所有的房屋权属来源。两被告质证均无异议。 被告袁银均对其辩述向本院提供诸暨市浣东街道王家湖村民委员会出具的证明1份，证明2012年城东新城建设房屋征收时41.34平方米的房屋归袁银均、赵招戚共同所有。原告质证认为，不具备证据形式要件，并对其真实性有异议。 上述证据本院分析、认证如下： 对原告斯慧妮提供的房屋买卖合同、房屋买卖合同附件，被告袁银均质证无异议，并陈述赵招戚的名字系其代签，被告赵招戚质证认为合同及附件上其没有签字过。原告对被告袁银均陈述的质证意见无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，并认定买卖合同及附件上赵招戚的名字系袁银均代签。对原告提供的房款收据、聊天记录、房屋征收产权调换协议、销售不动产统一发票，两被告均未提出异议，本院予以确认。对被告袁银均提供的王家湖村民委员会出具的证明，原告质证提出异议。本院认为，该证明无经办人或负责人签名，不符合证据的形式要件，本院不予确认。庭审中，原告斯慧妮与被告袁银均、赵招戚均陈述本案买卖的房屋系两被告共有，对双方当事人统一的事实本院予以认定。 本案经审理认定下列事实： 2018年11月21日，被告袁银均、赵招戚（甲方）与原告斯慧妮（乙方）及诸暨市永信房产置换有限公司（丙方）订立房屋买卖合同，约定甲方位于诸暨市私人房产向乙方转让，甲方的不动产权证在办理之中，房屋建筑面积为75.8平方，地下车位**，储藏室**，8.74平方，具体以产权证为准，甲方对该房屋现状负全责。甲乙双方同意本房地产转让价格为人民币73万元整，转让价格包括签合同日止已交的物业维修基金、物业管理费，已装的水电一户一表，该房过户过程中的所有税费由乙方承担支付。乙方在签订《房屋买卖合同》时向甲方支付购房定金，计人民币30000元整，暂由丙方保管（在甲乙双方交房时甲方结清该房屋的水费、电费、物业管理费，并将户口迁出后丙方将该款转交甲方）。该定金可直接抵充首付款。乙方应在办理不动产权立契过户手续前支付首付房款，即2018年11月28日前向甲方支付首付房款，计人民币230000元整，后当天办理不动产过户手续，此房款包含定金。甲方因收剩余房款人民币500000元整为按揭部分，待乙方不动产权证做出，丙方协助甲、乙双方办理二手房按揭贷款。甲乙双方共同委托丙方全权办理该房按揭贷款手续，银行放款后按揭贷款直接划入甲方指定的银行账号上。本合同签订后甲方中途悔约，应退还乙方已付定金及已付房款，且赔偿乙方违约金人民币60000元整，合同终止。反之，乙方中途悔约，乙方赔偿甲方违约金人民币60000元整（含定金）。袁银均在甲方一栏签名，并在共有人一栏由袁银均代签赵招戚名字。斯慧妮在乙方一栏签名。三方还订立附件约定，甲方保证上述房地产权清楚，若发生与甲方有关产权纠纷或以前发生的拖欠款项，概由甲方负责清理，并全部承担，与乙方无关。如出售方产权人或共有人未能全部亲自到场签约、签字，且征得买房产权人或共有人同意，若签订后未到场的产权人或共有人对本协议产生异议，致本协议无法履行，则到场签约代理人袁银均承担全部法律责任及相关的经济责任，给乙、丙两方造成的经济损失负责赔偿（包括约定中介费）。除此之外，还应当承担相应的民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全额赔偿。袁银均在附件中甲方一栏签名，并由其代签赵招戚名字，斯慧妮在乙方一栏签名。当日，原告支付给诸暨市永信房产置换有限公司定金30000元。合同签订后，因被告赵招戚不同意出卖房子，被告袁银均通知原告房子不卖了。 另查明，2015年8月6日，袁银均（乙方）与诸暨市人民政府浣东街道办事处、诸暨市城东新城建设有限公司、诸暨市人民政府土地储备中心订立房屋征收产权调换协议，约定：乙方同意并已于2012年10月30日将座落在浣东街道王二村的私有房屋砖混41.34㎡交付甲方拆除。经公开、公平、公正抽签择房，乙方被征收房屋产权调换安置在幸福家园小区2幢2单元1102室，建筑面积75.8㎡，00698号小汽车位，00266号地下储室8.74㎡，其中所择安置房和被征收房屋同等面积41.34㎡，高层安置房套型面积的10%部分面积7.5㎡，超过被征收房屋面积且在农业人口安置标准内面积26.16㎡，因结构原因超过安置房套型部分面积0.8㎡。现涉案安置房尚未办理产权登记手续。 本院认为，座落于诸暨市房屋系被告袁银均、赵招戚基于原登记于袁银均名下的一间二楼老房子拆迁所取得，系两被告共同财产，双方当事人均无异议，被告袁银均将属于其与被告赵招戚共有房屋未征得赵招戚的同意，出卖给原告斯慧妮，系无权处分，但当时被告袁银均与被告赵招戚系夫妻，原告买受该房屋属善意取得，该房屋买卖合同仍应当认定有效。但此后被告不同意出卖上述房屋，原告认为已不能实现合同目的，起诉主张要求解除合同，符合法定解除的条件，且被告庭审中均表示同意解除合同，本院依法予以支持。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他扑救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除，原告诉请要求被告返还定金30000元，本院予以支持。买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以适当调整。本案基于被告方违约，原告方要求被告支付违约金，本院予以支持，但鉴于违约金约定过高，被告方请求予以减少，本院予以采纳，结合本案合同履行情况，违约程度，以及造成当事人的损失等实际情况，本院酌情支持30000元。被告赵招戚非买卖合同相对人，原告诉请要求其承担民事责任，缺乏事实根据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决如下： 解除原告斯慧妮与被告袁银均于2018年11月21日签订的房屋买卖合同； 被告袁银均返还原告斯慧妮定金30000元，并支付违约金30000元，合计60000元，限判决生效之日起十五日内付清； 驳回原告斯慧妮的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，财产保全费920元，合计2970元，由原告斯慧妮负担990元，被告袁银均负担1980元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于浙江省绍兴中级人民法院。 审 判 长 郦  武  亮 人民陪审员 周  章  国 人民陪审员 杨    敏 二〇一九年十一月六日 书 记 员 郭芳琼（代）