福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5366号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王建明，男，汉族，1958年7月15日出生，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：潘茹彬、曹鹭萍，福建笃思律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门阳明房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路商业城**。 法定代表人：许雅慧，副总经理。 委托诉讼代理人：王国文、刘杰，福建英合律师事务所律师。 上诉人王建明因与被上诉人厦门阳明房地产开发有限公司（下称阳明公司）商品房预约合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初3573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王建明的上诉请求：1、请求判令撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人无法与被上诉人签订正式买卖合同、无法付清剩余购房款均是被上诉人的违约行为所致，上诉人并无过错。2、原审认定讼争合同约定的条件签订正式商品房买卖合同已不符合市场行情，并以此为由解除双方之间签订的讼争合同，只考虑到被上诉人的利益，损害了上诉人合法权益，实为不公。 被上诉人阳明公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原审判决。 王建明向原审法院提出的诉讼请求：1、阳明公司继续履行合同并协助王建明办理阳明楼3＃车位产权登记；2、由阳明公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：王建明于2000年12月15日与阳明公司签订“《阳明楼》房屋预订书”，约定：1、王建明向阳明公司购买阳明楼3＃车位，总价款10.5万元：2、由王建明先支付预付款1万元，余款于2001年2月30日（抵押撤销后）付清并签正式合同。后王建明如约支付了1万元预付款，阳明公司也将讼争车位交付。该车位一直由王建明管理并使用，但阳明公司一直未办理讼争车位产权登记。经沟通未果，遂起讼争。 阳明公司提出的反诉请求：1、判令解除双方于2000年12月15日签订的“《阳明楼》房屋预订书”；2、判令王建明返还位于思明区建业路14－26号（阳明楼）3号车位；3、由王建明承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2000年12月15日，双方签订“《阳明楼》房屋预订书”。房屋预订书约定，王建明向阳明公司购买阳明楼3＃车位（即思明区建业路14－26号3号车位，下称“讼争车位”），总价为人民币10.5万元，具体付款办法为：于2000年12月15日付款1万元，余款于2001年2月30日（抵押撤销后）付清并签订正式合同。房屋预订书签订后，王建明并未依约支付款项，且双方未签订任何正式合同，王建明却非法占用讼争车位至今。因房屋预订书仅为预约行为，且双方未签订任何正式合同，而王建明并未依约支付款项，阳明公司有权解除房屋预订书并要求返还讼争车位。 原审查明，厦门市思明区建业路14-26号3号车位（下称讼争车位）系阳明公司于1998年开发建设，产权登记在阳明公司名下，处于“待售”状态。2000年4月6日，讼争车位上设抵押权，抵押权人为中国银行厦门市美仁宫支行。 2000年12月15日，王建明（乙方）为购买讼争车位与出售方（甲方）签订一份《阳明楼房屋预订书》（以下称讼争合同），约定：乙方向甲方购买“阳明楼”车位3#（即称讼争车位），总价为10.5万元；该房屋的实际建筑面积待房屋竣工后，以厦门市房产管理机关实测为准，如有误差，误差部分按上述结算价多还少补；乙方同意按二次付款方式支付房款：乙方于2000年12月15日支付1万元，余款于2001年2月30日（抵押撤销后）付清，并签订正式合同；逾期部分按同期银行贷款利率计收滞纳金；乙方同意本预定书签订后即付定金，在签订正式合同时该定金转为购房款；乙方应按规定支付购房款，并将办理按揭应提供的材料交给甲方，逾期甲方可将该房屋转让他人，定金不予退还；厦阳明601室的多退少补兹项相抵。该合同抬头和落款处“甲方”一栏均手写记载为“厦门阳明房地产开发有限公司”，但落款处甲方一栏所盖公章为“厦门大洋房地产开发有限公司（下称大洋房地产公司）”。 合同签订当日，大洋房地产公司出具《公司内部收据》载明收到王建明现金支付的“定金（阳明楼3#车位）”10000元。此后，王建明接收并占用讼争车位。 2001年7月11日，讼争车位上中国银行厦门市美仁宫支行的抵押权注销。 截至2018年上半年，讼争车位由王建明占有使用并缴纳管理费。2018年下半年起，阳明公司禁止王建明继续占有使用讼争车位。 原审另查明，王建明于1998年向阳明公司购买厦门市思明区房屋（即讼争合同所称“厦阳明601室”），该房屋于2001年8月登记过户至王建明名下。阳明公司与大洋公司系关联公司。 案件审理中，王建明主张自己曾于2000年11月20日向阳明公司发送《关于商品房违约赔款事宜》函件，以“厦阳明601室”不符合同约定为由要求补偿75545元。阳明公司否认收到该函件，并否认函件所称的违约交房事实。 原审法院认为，讼争合同为商品房预约合同性质，理由如下：讼争合同明确约定“签订正式合同”的条件和期限，双方签订讼争合同的目的是对订立商品房买卖合同（本约）作出预先安排；讼争合同未约定“交付使用条件及日期”“办理产权登记的有关事宜”等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；讼争合同约定“实际建筑面积待房屋竣工后，以厦门市房产管理机关实测为准”，表明签订合同时讼争车位是否竣工而符合销售条件尚未可知。 阳明公司系讼争车位的开发主体，讼争合同中甲方一栏手写为阳明公司，盖章的大洋房地产公司与阳明公司系关联公司。讼争合同签订后王建明实际占有使用讼争车位十几年，阳明公司直至2018年才禁止王建明使用车位，且在本案开庭审理前仅对讼争合同性质以及合同履行情况提出抗辩，并未就合同主体问题提出异议。综合以上情况，阳明公司知道或应当知道大洋房地产公司代理其签订讼争合同且未在合理的期限内提出异议，应认定阳明公司为讼争合同的当事人，系本案适格主体。 讼争合同真实合法有效，阳明公司与王建明均应依约全面履行。讼争合同约定“余款于2001年2月30日（抵押撤销后）付清，并签订正式合同”，根据该约定阳明公司负有涂销抵押的义务，王建明负有支付余款的义务，二人共同负有签订正式商品房买卖合同这一主要义务。合同签订后的履行过程中，阳明公司未向王建明告知讼争车位抵押已涂销，未通知王建明并与之协商签订正式商品房买卖合同；王建明未在合同约定的期限届满后向阳明公司支付尾款并协商签订正式商品房买卖合同，在仅支付不足10%价款的情况下占有使用讼争车位十几年。值得注意的是，王建明同时期还向阳明公司购买了讼争车位同小区的住宅，并未出现未付款和未办权证情况。可见，双方均未履行讼争合同的主要义务，双方的违约行为性质和程度相当，应当各自承担相应责任。双方未履行合同主要义务，以致合同约定的期限届满后十几年仍未签订正式商品房买卖合同，时至今日按讼争合同约定的条件签订正式商品房买卖合同已不符合市场行情，无法实现讼争合同订立时的目的，讼争合同因此丧失继续履行基础，可予解除。讼争车位已由阳明公司收回，王建明不再实际占有使用，不存在需要王建明返还的事实依据。关于王建明已付款项事宜，双方可另行处理。 综上所述，对王建明的诉讼请求，不予支持。对阳明公司的反诉请求，部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认王建明与厦门阳明房地产开发有限公司签订的《阳明楼房屋预订书》解除；二、驳回王建明的诉讼请求；三、驳回厦门阳明房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费50元，由王建明负担。反诉案件受理费50元，由王建明负担25元，阳明公司负担25元。 经审理查明，原审查明的事实中除讼争车位停车费的收取情况双方存在异议外，其他事实属实。本院对双方没有争议的事实予以确认。 本院另查明，阳明公司在原审诉讼中，出具函件向原审法院提出，阳明公司不知道大洋房地产公司与王建明签订预订书并收款，也未授权大洋房地产公司就阳明楼的销售签订合同或收款。 本院认为，阳明公司系讼争车位的开发主体，讼争合同中甲方一栏手写为阳明公司，合同落款处加盖的是大洋房地产公司印章，款项的收取亦为大洋房地产公司，对此事实双方均无异议，应予认定。大洋房地产公司与阳明公司即使是关联企业，仍属不同主体，大洋房地产公司能否直接行使对阳明公司开发的房产处分行为（如本案所涉的签订车位预售协议），则需对阳明公司的意思表示情况进行认定。阳明公司在本案审理期间，已经明确表示，其并未授权大洋房地产公司就阳明楼的销售签订合同或收款，且阳明公司亦未有其他积极行为，让王建明有理由相信大洋房地产公司有代理权，故大洋房地产公司以出卖阳明房地产公司开发的车位为目的，同王建明签订房屋预订书，系无权代理。缔约行为并非阳明公司真实意思表示，对阳明公司不具有约束力。王建明起诉要求阳明公司继续履行合同、协助其办理讼争车位的产权登记，没有事实和法律依据，不予支持。至于王建明与大洋房地产公司的缔约及大洋房地产公司的收款行为所产生的法律后果，可另案处理。王建明要求继续履行合同的上诉请求，应予驳回。原审认定阳明公司为讼争合同当事人，判决确认王建明与厦门阳明房地产开发有限公司签订的《阳明楼房屋预订书》解除，认定事实错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初3573号民事判决第一项，即“确认王建明与厦门阳明房地产开发有限公司签订的《阳明楼房屋预订书》解除”； 二、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初3573号民事判决第二、三项，即“二、驳回王建明的诉讼请求；三、驳回厦门阳明房地产开发有限公司的其他诉讼请求。” 本案二审案件受理费50元，由上诉人王建明负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇一九年十一月二十七日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。