北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13657号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社，住所地北京市房山区琉璃河镇白庄村。合作社社长：卢宝建。委托诉讼代理人：翟晓阳，北京市博维律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐永，男，1979年5月22日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：吕强，北京市智远律师事务所律师。原审被告：北京市房山区琉璃河镇白庄村村民委员会，住所地北京市房山区琉璃河镇白庄村。法定代表人：卢宝建，村委会主任。上诉人北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社（以下简称白庄经合社）因与被上诉人徐永、原审被告北京市房山区琉璃河镇白庄村村民委员会（以下简称白庄村委会）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初16596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白庄经合社上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回徐永一审全部诉讼请求；2.支持白庄经合社的一审反诉请求；3.本案一、二审诉讼费由徐永承担。事实和理由：一、一审法院认定《承包协议》无效是错误的。一审法院认为白庄经合社与徐永之父徐振英签订的《承包协议》约定位于本村集体所有的农用地发包给徐振英承包经营用于生产加工，因改变土地使用用途，违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，由此认定《承包协议》无效是错误的。首先，一审法院对涉案承包地是否是农用地并没有核实清楚。白庄经合社与徐永之父徐振英签订的《承包协议》并没约定土地性质是农用地。一审中，白庄经合社陈述是撂荒地，徐永陈述是农用地，一审法院未经核实的情况下采纳了徐永的陈述认定为农用地是错误的。其次，《承包协议》约定了用途是生产加工也并没有改变土地使用用途。生产加工只是投入转成最终产品的活动，用途并没有约定徐永其父徐振英在承包地上建厂、建房做商业使用。白庄经合社与徐永之父徐振英签订的《承包协议》是双方真实的意思表示，其内容并没有违反法律行政法规的强制性规定，一审法院认定合同无效是错误的。二、一审法院认定白庄经合社有过错，并承担全部责任是错误的。一审中徐永提交的证据《承包协议》证明了白庄经合社将1.66亩承包地发包给徐永之父徐振英使用，并没有同意徐永之父徐振英在承包地上盖房，《承包协议》没有任何表述和体现。白庄经合社将非建设用地出租给本村村民徐振英，徐振英作为本村集体组织成员承租合法，双方约定出租的1.66亩土地用途为生产加工并不能说明改变了土地用途，生产加工并没有说是允许徐永之父徐振英在涉案土地上作建设等非农业用途。白庄经合社在签订《承包协议》上的问题上是不存在任何过错的。对于徐永之父徐振英在涉案土地上盖房问题，房屋是徐永之父徐振英在其承包地上自行决定建造的。徐永之父徐振英作为完全的民事行为能力明知承租地为非建设用地，仍承租做非农业使用，且未经报建及规划许可在承包地上加建房屋，且未取得有关审批和备案，断然在短期内大量投入建设房屋，扩大了损失，导致被政府有关部门确认违法建筑，为此徐永之父徐振英应对其行为承担全部法律后果。然而，一审法院认定白庄经合社有过错，并且竟判决让白庄经合社承担全部责任（一审中徐永要求白庄经合社赔偿剩余承租年限7年的损失471074.8元），一审法院在过错认定责任承担问题上判决有失公允，是错误的。三、一审法院认定事实错误，采信证据《补充协议》对徐永房屋超出1.66亩发包面积予以支持是错误的。《承包协议》及其不具有真实性的《补充协议》从内容上看没有任何一个字眼能看得出徐振英按合同约定建造加工用房开始蛋品加工。再者，徐永提交的证据《补充协议》没有证明是在村委会见证下《补充协议》的乙方变更为徐永。《补充协议》没有一个字眼体现出是村委会进行了见证。一审法院采信《补充协议》是错误的。首先，白庄经合社并没有跟徐永签订《补充协议》。一审中，徐永向法庭提交了《补充协议》，白庄经合社对其真实性并没有认可。《补充协议》签订时间是2011年7月31日，乙方签章应该是徐振英而不应该是徐永，徐永在一审庭审中陈述是后补签的，原件是其父徐振英签订，找不到原件了，一份没有原件的所谓孤证不能被采信。徐永认为白庄经合社发包了超过涉案1.66亩的土地应提交证据证明，否则应承担举证不能的后果。再者，《补充协议》即使是真实的，也只能说明徐振英租用徐振东1亩的承包地，而不是白庄经合社又发包了1亩地给徐永。《补充协议》是徐振英与徐振东之间达成的有偿交易，不是白庄经合社与徐永签订的。更何况签订一份承包协议要写明发包方、承包方、价款、用途、发包期限条款等等。一审法院怎么可能简单草率地对徐永房屋超出的面积予以支持。退一万步来讲，徐永房屋超出涉案土地1.66亩房屋的面积所在的土地四至在哪里，一审法院并没有查实。四、一审法院以中瑞国际房地产土地资产评估（北京）有限公司的评估金额1009466元为依据是错误的。《房地产估价报告》评估对象是北京市房山区琉璃河镇白庄村村委会南200米的房屋（房屋建筑面积615.34平方米），徐永的大部分房屋并没有在白庄经合社发包的涉案1.66亩土地上。白庄经合社与徐永之父徐振英于2011年6月1日签订的《承包协议》明确约定承包地1.66亩地位置在特斯特油厂北侧，东西长为61.8米，南北为17.9米。中瑞国际房地产土地资产评估（北京）有限公司其评估测量从特斯特油厂北侧院墙丈量到北房房屋前的院落为13.9米，《承包协议》约定南北为17.9米，因而只有4米的房屋建筑面积在涉案出租地1.66亩土地上，大部分（南北宽5米）房屋建筑面积不是在《承包协议》约定的涉案1.66亩土地上建造的。且《房地产估价报告》是作的一般假设，该报告第3页第3条明确说明本次委估建筑物是未取得任何开发建设许可证，假设委估物符合建筑规范设计及质量要求的情况下做出的，是没有任何说服力的。另外《房地产估价报告》评估价格明显高出当地同地段的价格水平。五、一审法院判决白庄经合社退还徐永租金4793.25元错误。一审法院对认定合同无效认定白庄经合社退还租金，退还租金从房屋拆除后即2019年9月起算错误。《承包协议》是真实有效的，没有违反法律法规的强制性规定，是徐永违约提出的，不应退还租金，即使退也应在徐永恢复土地原状并将承包地交付给白庄经合社之日起算。六、一审法院不支持白庄经合社的反诉请求是错误的。一审中，白庄经合社提出解除《承包协议》，因徐永之父徐振英在承包地上擅自盖房，被政府主管部门确认违法建筑，徐永之父徐振英应对其行为违法行为承担全部民事责任。徐永提出解除合同，白庄经合社同意解除。白庄经合社依据《承包协议》的规定第四条第2款之规定，徐永应恢复土地原状，将承包地返还白庄经合社。一审法院判决《承包协议》无效，要求徐永恢复原状交还承包地是错误的，应为双方签订真实有效的《承包协议》解除的情况下，恢复土地原状交还白庄经合社承包地。七、评估费由白庄经合社承担错误。徐永自行决定盖房，对徐永在承包地上建房的行为白庄经合社没有一点过错，对盖房造成的损失应由徐永自行承担，让白庄经合社承担鉴定费用没有法律依据。徐永辩称，同意一审判决。2011年6月1日白庄经合社和徐永之父徐振英签订《承包协议》，约定将位于本村集体所有农用土地发包给徐振英，徐振英承包经营用于生产加工，因改变土地使用用途，违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，该《承包协议》应属无效，导致合同无效双方均有过错，白庄经合社与徐永应承担相应责任。徐永要求白庄经合社退还租金于法有据，徐永要求白庄经合社赔偿经济损失471074.8元，没有超过实际损失的50%，应属合理。故此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回白庄经合社的上诉请求。白庄村委会述称，同意白庄经合社的上诉意见，不同意一审判决。徐永向一审法院起诉请求：1.判令徐永与白庄经合社、白庄村委会签订的《承包协议》无效。2.白庄经合社、白庄村委会向徐永退还2019年5月至2021年5月租金共5706.25元，3.白庄经合社、白庄村委会赔偿徐永经济损失233333元；4.本案诉讼费用由白庄经合社、白庄村委会承担。一审庭审过程中，徐永将第3项诉讼请求变更为白庄经合社、白庄村委会赔偿徐永经济损失471074.8元。白庄经合社向一审法院提出反诉请求：1.判令解除白庄经合社与徐永签订的《承包协议》；2.判令徐永恢复土地原状，交还承包地；3.反诉费由徐永负担。一审法院认定事实：2011年6月1日，白庄经合社（甲方）与徐永之父徐振英（乙方）签订《承包协议》，约定甲方将位于本村特斯特油厂北侧，东西61.8米，南北17.9米的集体所有土地1.66亩，发包给徐振英承包经营。用途为生产加工。承包期自2011年6月1日至2026年5月31日共计15年，承包费计算标准：2011年6月1日至2016年5月31日，每亩年租金1500元，共计12450元，合同签订之日交清。2016年6月1日至2021年5月31日，每亩年租金1650元，共计13695元，2016年4月1日前交清。2021年6月1日至2026年5月31日，每5年租金1815元，共计15065元，2021年4月1日前交清。双方的其他约定，乙方在合同期内按合同约定有自主经营的权利。合同到期，乙方自觉恢复地貌，将承包地如期归还甲方，乙方在承包地上投资形成的建筑物甲方不负责赎买。乙方须按期足额上缴租金，逾期两个月不交视同自动终止合同。如合同期内，遇有区域化政策调整需征占该块土地，乙方须服从调整，合同自动终止。乙方有获得地上物补偿的权利，甲方退还乙方未到期租金，双方互不赔偿。乙方在生产经营中应注意环境卫生问题，因排污、异味排放等环境问题导致引发矛盾，乙方承担责任，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。2011年7月31日，双方签订《补充协议》，约定，鉴于乙方为方便生产，与村民徐振东签订了土地有偿使用协议，租用徐振东承包地1亩用于置换村内预留一段田间路（附协议）。甲乙双方协商，如遇村内或政策性调整，村民承包田及其收益，乙方同意以自己名下1亩承包田及其收益补偿给村民徐振东。合同签订后，徐振英按合同约定交纳了租金建造了加工用房开始经营蛋品加工。2013年9月17日，徐振英病故，后经村委会见证，上述《承包协议》及《补充协议》的乙方变更为徐永，由徐永继续履行上述协议，徐永已按合同约定每亩年租金1650元标准交纳了2016年6月1日至2021年5月31日租金共计13695元。2019年4月，白庄经合社受镇政府委托口头通知徐永所建房屋属于违章建筑，并要求限期腾退拆除，为此徐永于2019年5月14日诉至一审法院。一审法院审理中，徐永申请对其所建房屋进行评估，经一审法院委托中瑞国际房地产土地资产评估（北京）有限公司评估，评估金额为1009446元。徐永支付鉴定费10000元。徐永将要求白庄经合社赔偿经济损失数额变更增加至471074.8元。白庄经合社提起反诉，徐永的房屋在一审法院审理中已被拆除。一审法院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据查明的事实，白庄经合社与徐永之父徐振英签订《承包协议》，约定经合社将位于本村集体所有农用土地发包给徐振英承包经营用于生产加工，因改变土地使用用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，故该《承包协议》应属无效，现徐永主张该合同无效，理由正当，证据充分，一审法院于予以支持；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中导致合同无效双方均有过错，故双方均应承担相应责任，徐永要求白庄经合社退还租金，理由正当，一审法院予以支持，但退还租金起始日期一审法院将根据徐永房屋被拆除后即2019年9月开始计算，对徐永要求从2019年5月开始退还租金的诉讼请求一审法院不予支持。徐永要求白庄经合社赔偿经济损失471074.8元，根据双方责任及《房地产估价报告》确定的价格，属于合理范围，一审法院予以支持；因徐永及其父均是与白庄经合社签订的《承包协议》，徐永要求白庄村委会承担退还租金及赔偿损失没有事实及法律依据，一审法院不予支持；白庄村委会的答辩理由成立，一审法院予以采纳；鉴于徐永与白庄经合社签订的《承包协议》无效，故对白庄经合社反诉要求解除《承包协议》的请求一审法院不予支持；白庄经合社反诉要求徐永将土地恢复原状返还承包地的请求正当，一审法院予以支持。因白庄经合社与徐永签有《补充协议》，对徐永租用村民徐振东1亩土地进行了确认，故对白庄经合社所辩徐永的房屋超过其发包面积的辩解意见一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社与徐永之父徐振英于2011年6月1日签订《承包协议》无效。二、北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社于判决生效后7日内退还徐永2019年9月1日起至2021年5月租金4793.25元；三、北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社于判决生效后7日内赔偿徐永经济损失471074.8元；四、徐永于判决生效后7日内将涉案承包地恢复原状返还给北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社。五、驳回徐永的其他诉讼请求。六、驳回北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社的其他反诉请求。本院二审期间，白庄经合社提交了2019年7月26日一审鉴定时拍的2张照片打印件，证明涉案房屋中只有4米在《承包协议》的土地上。徐永发表质证意见，不属于二审新证据，不能达到其证明目的。关于土地置换在一审庭审当中说的很清楚，经过村委会见证，并加盖白庄经合社的印章。白庄村委会发表质证意见，真实性、关联性、证明目的均认可。本院认为，此证据不属于二审新证据，故本院对其证明目的不予采信。徐永提交2019年8月2日由市规划自然资源委向徐永《答复告知书》，证明涉案土地的性质是水浇地。白庄经合社、白庄村委会共同发表质证意见，真实性认可，关联性、证明目的不认可，此《答复告知书》显示的是2010年涉案土地性质，而双方之间的《承包协议》是2011年签订的，不能证明涉案土地在2011年的性质是耕地。本院认为，徐永提交上述证据，证明了2010年时涉案土地性质是耕地，白庄经合社、白庄村委会虽主张此证据不能证明2011年时涉案土地性质是耕地，但没有提交新证据证明2011年涉案土地的性质，故在没有相反证据的情况下，本院对徐永提交此证据的证明目的予以采信。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，现有证据已经证明涉案土地性质是耕地，白庄经合社与徐永之父徐振英签订的《承包协议》实质上已经改变了土地使用用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，故该《承包协议》无效，现徐永主张该合同无效，理由正当，证据充分，一审法院予以支持，处理正确，本院予以维持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。徐永主张因涉案房屋被拆迁，要求白庄经合社赔偿损失471074.8元，损失计算的方式是评估金额1009446元除以15乘以未使用年限。虽然白庄经合社辩称没有允许徐振英建房，不存在过错，不应承担赔偿损失责任，但从双方签订的《承包协议》内容，同时考虑到徐振英从2011年承包后即开始建设房屋，在长达8年时间内，白庄经合社并没有对徐振英的建房提出异议，故白庄经合社对徐振英因涉案房屋被拆除造成的损失存在过错。同时，徐振英在建房时没有按照规定进行报批手续，徐永虽主张经过白庄经合社同意，不需要报批手续，但没有提交证据证明，故徐永对因涉案房屋被拆除造成的损失也存在过错，本院依据公平原则，酌定双方各承担50%的过错责任，即白庄经合社需向徐永赔偿损失235537.4元。一审判决处理有误，本院予以纠正。徐永要求白庄经合社退还未使用土地年限的租金，一审处理正确，本院予以维持。关于白庄经合社对一审鉴定结果不认可，主张所鉴定的房屋有部分不在《承包协议》范围之内，故对超出《承包协议》范围之外的房屋的损失不应承担赔偿责任，本院认为，一审法院在进行鉴定时组织双方进行谈话，白庄经合社并没有对鉴定标的提出异议，故本院对白庄经合社此项上诉理由不予支持。综上所述，白庄经合社的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2019）京0111民初16596号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；二、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初16596号民事判决第三项；三、北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社于本判决生效后7日内赔偿徐永经济损失235537.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4226元，由徐永负担2096元，由北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社负担2130元；反诉案件受理费35元，由徐永负担；评估费10000元，由徐永负担5000元，由北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社负担5000元。二审案件受理费8438元，由北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社负担4261元，由徐永负担4177元。本判决为终审判决。审 判 长  潘 伟审 判 员  张 君审 判 员  王国才二〇一九年十一月二十九日法官助理  张子才书 记 员  燕晓鸥