广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19334号上诉人（原审被告）：欧阳树均，男，1986年3月1日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被上诉人（原审原告）：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城荔城街荔乡路**。法定代表人：陈志彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘泽通，该公司员工。上诉人欧阳树均因与被上诉人广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）居间合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初3187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人欧阳树均上诉请求：1.撤销一审判决或者将本案发回重审；2.本案的一审、二审诉讼费用由保值公司承担。事实与理由：一、在合同的履行过程中，保值公司未说服卖家办理按揭，且卖家拒绝办理过户，非是由于欧阳树均的原因导致合同不能履行。二、卖家已经承担违约责任，已经将52800元作为居间服务费赔偿给保值公司，欧阳树均也支付了13200元居间服务费，该费用已超出行业3%的标准。三、保值公司已经得到高于行业标准的报酬，欧阳树均并未有违约意愿，属于经济损失较大的一方，不应再向保值公司支付其他费用。被上诉人保值公司辩称：不同意欧阳树均的上诉请求，欧阳树均与保值公司签订了《免责声明书》，约定按揭手续由买卖双方自行办理，按揭手续是否成功办理与保值公司无关，保值公司的居间义务已经完成，买卖双方未能继续履行合同并非保值公司的原因。保值公司向一审法院起诉请求：1.欧阳树均向保值公司支付居间服务费13200元及违约金（违约金以13200元为限，从起诉之日起每日按所欠居间服务费的0.5%计算至付清日止）；2.本案诉讼费由欧阳树均承担。一审法院认定事实：2017年3月14日，保值公司（居间方）与欧阳树均（买方）、黄秀生（卖方）共同签订《房地产买卖合同》，约定以下内容：“买卖双方就买卖位于增城市新塘镇永和奥晨留学家园蝴蝶谷一街XX房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况1.该物业建筑面积为127.35平方米……该物业是以现状按套为单位售予买方……2.卖方合法持有《房地产证》，……卖方保证对上述该物业享有合法独立的所有权……二、成交价格1.买卖双方同意该物业总楼价为人民币1760000.00元。2.卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。……五、居间服务费1.基于居间方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署合同，买卖双方同意在签订本合同当日向居间方支付房地产居间服务费，并按《房地产居间服务费支付承诺书》执行;2.逾期支付居间服务费的，须从签订本合同之日起每日按居间服务费的千分之五支付违约金至全部款项支付完毕之日止，本合同的履行与否不影响居间服务费的支付;3.在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。……”。2017年3月16日，欧阳树均（承诺人）签署《买卖代理费支付承诺书（买方）》给保值公司收执，载明“广州市保值房地产代理有限公司，本人委托贵公司代理购买位于广州市增城市新塘永和奥晨留学家园蝴蝶谷一街XX房的房产，贵司在此过程中为本人提供了详尽的房产咨询……鉴于贵司提供的上述服务及《合同法》规定‘居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬’，如贵司成功促成卖方与本人的买卖合同，本人同意支付房地产咨询费及买卖代理费共为人民币￥26400元正。支付时间为：本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项，否则须按签订本合同之日起每日总金额的千分之五违约金直至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响本协议履行。本人知悉贵司向卖方收取房地产咨询及买卖代理费，对此并无异议。……”2017年9月10日，保值公司起诉黄秀生，诉请判令黄秀生支付居间服务费及违约金。一审法院于当日受理，案号为（2017）粤0183民初6149号。经审理后，一审法院于2017年12月8日作出（2017）粤0183民初6149号民事判决书。该民事判决书查明事实部分载明以下内容：一、位于增城区新塘镇永和奥晨留学家园蝴蝶谷一街**登记的产权人为黄秀生与刘兴雷共同共有。二、2017年6月11日，被告（乙方）与黄秀生、刘兴雷（甲方）签署《和解协议》，内容为：“甲乙双方经协商一致。就2017年3月14日签订的《房地产买卖合同》（No.1701737）达成如下意见：甲乙双方一致认为2017年3月14日签订的《房地产买卖合同》（No.1701737）无效，甲方同意退还所收取的定金人民币伍万元整，合同不再继续履行，到此终止，甲乙双方互不追责，不存在任何纠纷。本协议壹式肆份，甲方执贰份，乙方执壹份，壹份交给广州市保值房地产代理有限公司。”一审庭审中，保值公司陈述：1.保值公司促成欧阳树均与卖方黄秀生签订合同后，有催促买卖双方尽快办理交易手续，由于按揭手续是欧阳树均自行办理，且欧阳树均以他人名义办理按揭，所以卖方黄秀生不同意配合;2.欧阳树均与黄秀生的买卖合同未能继续履行是买卖双方过错造成，并非是保值公司的原因。一审庭审中，欧阳树均陈述：欧阳树均支付了50000元定金给卖方，但卖方一直都不配合欧阳树均办理按揭贷款手续，在新政策出台后，房价上涨，卖方向欧阳树均表明，卖了案涉房屋已无法在广州区域内再另行买到其他房屋，拒绝继续交易；在签订合同后，保值公司虽有催促卖方履行合同，但卖方一直拒绝，并于2017年6月将定金退回给了欧阳树均；由于欧阳树均已收回了50000元定金，就没有再追究黄秀生的违约责任。一审法院认为：保值公司与欧阳树均、黄秀生共同签署的《房地产买卖合同》中的居间服务关系，与欧阳树均签署的《买卖代理费支付承诺书（买方）》，是当事人的真实意思表示，应属合法有效，各方当事人应依约履行。根据已查明的事实，保值公司作为居间人已成功促成了欧阳树均与案外人黄秀生就案涉房屋的买卖签署了《房地产买卖合同》，同时欧阳树均还签署了《买卖代理费支付承诺书（买方）》承诺向保值公司支付房地产咨询及买卖代理费共26400元。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”的规定，欧阳树均理应按照约定向保值公司支付房地产咨询及买卖代理费26400元。欧阳树均抗辩不同意支付居间服务费的理据不足，一审法院不予采纳。欧阳树均在签订买卖合同以及《买卖代理费支付承诺书（买方）》之后，欧阳树均仅向保值公司支付了居间服务13200元，剩余的13200元至今仍未支付。现保值公司主张欧阳树均支付余下居间服务费13200元以及从起诉日起以所欠居间服务费为本金每日按0.5%的标准支付违约金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，但违约金总额以不超过居间服务费金额为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：欧阳树均于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市保值房地产代理有限公司支付居间服务费13200元及违约金（违约金以欠付的居间服务费为本金，每日按0.5%从2019年3月29日起计至付清款日止，违约金总额以所欠的居间服务费13200元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元，由欧阳树均负担。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，一、一审法院（2017）粤0183民初6149号民事判决的内容为：黄秀生于本判决发生法律效力之日起十日内向保值公司支付居间服务费52800元及违约金（违约金以居间服务费52800元为本金，每日按0.5%从2017年9月11日起计至付清款日止，违约金总额以居间服务费52800元为限）;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息;案件受理费560元，由黄秀生负担。保值公司表示该判决已生效。二、欧阳树均、保值公司均确认欧阳树均在上述买卖合同签订的当天即2017年3月14日向保值公司支付了13200元居间服务费。二审中，保值公司提交了欧阳树均与黄秀生于2017年3月25日签订的《免责声明书》，该声明书中载明欧阳树均要求自行找银行办理该物业相关贷款手续，双方声明若欧阳树均无法出具银行同意贷款书责任与中介方无关。欧阳树均表示对该证据没有异议。本院认为：本案的争议焦点为欧阳树均是否应当向保值公司支付剩余的居间服务费13200元的问题。根据本案证据及当事人陈述可知，保值公司促成了欧阳树均与黄秀生于2017年3月14日签订了《房地产买卖合同》，但上述买卖合同于同年6月11日已解除，并未实际履行完毕，即使欧阳树均不要求保值公司协助办理贷款手续，但保值公司也未完成其他的全部居间事务，综合考虑欧阳树均承诺向保值公司支付的居间服务费共为26400元，而法院的另案生效判决已判令买卖合同的另一方向保值公司支付52800元，据此，本院酌情确定欧阳树均应向保值公司支付居间服务费13200元为宜，鉴于欧阳树均已经向保值公司支付了13200元，故保值公司要求欧阳树均支付剩余的居间服务费13200元理由不成立，一审法院予以支持不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人欧阳树均的上诉理由成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初3187号民事判决。二、驳回广州市保值房地产代理有限公司的诉讼请求。一审受理费65元及二审受理费130元均由广州市保值房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十一月十五日书记员  郭 俏区敏儿