湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘11民终3428号 上诉人（原审被告）：蒋艳君，女，1973年9月6日出生，汉族，居民，湖南省东安县人，住永州市东安县横塘镇大坪村，现住永州市冷水滩区。 被上诉人（原审原告）：胡华平，男，1991年7月27日出生，汉族，居民，湖南省永州市人，住永州市零陵区。 委托诉讼代理人：胡周（系胡华平之姐），女，1986年8月15日出生，汉族，居民，湖南省永州市人，住永州市冷水滩区（特别授权）。 上诉人蒋艳君因与被上诉人胡华平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初2611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋艳君上诉请求：一、请求二审法院依法撤销零陵区人民法院（2019）湘1102民初2611号的判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、请求二审法院判令被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：上诉人于2014年8月27日与被上诉人签订门面及住房出租合同，合同规定:被上诉人将位于零陵南津北路117号门面及住房整栋出租给上诉人，租期6年，2014年9月1日至2020年9月1日止，每年租金30,000元，双方约定租金每半年支付一次，以先租后用模式(即先交租金后使用)上诉人在签订了合同之后并交纳了租金。因房租逐年上涨，每月入不敷出，为此，上诉人明确向被上诉人表示，2017年7月后不再租赁该门面。2019年因租赁时间到期，上诉人于2019年7月2日将门面要是交给了上诉人周生莲，双方就此达成了终止租赁合同并解除了租赁关系。事后，被上诉人将上诉人以赔偿违约及给付租金为由告至零陵区人民法院，零陵区人民法院判决上诉人承担2019年1月1日至6月30日的租金16,896元。上诉人认为一审法院事实认定错误，其因签订合同之日都是以先租后用的模式进行房屋交租，所签订的门面及住房出租合同里可以明确体现租金是先交付后租用。因此被上诉人颠倒事实，为维护上诉入合法权益诉至贵院，望二审法院依法判决撤销一审法院的（2019）湘102民初2611号的判决。 胡华平辩称，被上诉人在收取2019年上半年房租时，上诉人将东西搬走，且欠下4个月水费和半年房租。请求法院支持被上诉人驳回上诉人的请求。 胡华平向一审法院诉讼请求：1.判令被告给付房屋租金20,407元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年8月27日，原告胡华平（甲方）与被告蒋艳君（乙方）签订《门面及住房出租合同》，该合同第三条约定：1、该房屋租赁期为6年。自2014年9月1日起至2020年9月1日止；2、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。合同第四条约定租金及支付方式：1、该房屋年租金为30,000元。乙方预交押金2000元，合同期满后，甲方将押金如数退还乙方；2、房屋租金每半年支付一次。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；3、第一次租期为2014年9月1日至12月30日，租金：10,000元，第二次租金为2015年1月1日至6月30日，租金15,000元，第三次租期为2015年7月1日至12月30日，租金15,000元，以此类推。乙方需按时交纳租金；3、房屋在第三年（2016年9月1日）租金每年递增8%。合同第五条约定乙方需自行交纳卫生费、电费、水费等费用。合同第八条约定，本合同由甲乙双方各执一份，自双方签字后生效具有同等法律效力。涉案合同经双方签字生效后，被告在租赁门面内经营副食店，并按约定交纳了押金2000元及租金。2018年12月30日，原告收取当年房屋租金后，给被告出具了“收条”，载明：“2018年房租费已收。（至2019年6月30日收房费），每年二次（6月30日一次，12月30日一次）。收款人周生莲，2018年12月30号”。2019年6月30日，原告到被告店内收房租时发现被告已经将副食店搬走。被告所交租房押金未退。原告经打听找到被告，被告于2019年7月2日将门面锁交还给原告，原告出具了收条。此后，原、被告双方就2019年6月30日前的租金是否交纳发生争执，后经社区调解未成，原告诉至该院。 一审法院认为，根据查明的事实即被告于2019年6月30日将涉案租赁门面内的物品全部搬走，并于7月2日将钥匙交还给原告，双方就2019年上半年的租金是否交纳发生争执。因此，本案争议焦点为被告所租房屋2019年6月30日前的租金是否交纳？原、被告双方签订的《门面及住房出租合同》第四条就租金及支付方式进行了约定，即：“房屋租金按每半年支付一次。甲方（原告）收款后应提供给乙方有效的收款凭证。”因此，被告提出其已经交纳了2019年上半年房租，应当提交原告出具的收条加以证明，否则应承担举证不能的不利法律后果。为支持各自的主张，原、被告双方均提交了原告代理人周生莲于2018年12月30日出具的收条予以证明。因此，对于该收条内容的准确解释是解决双方争议的关键。该收条的内容为“2018年房租费已收。（至2019年6月30日收房费），每年二次（6月30日一次，12月30日一次）”。该院认为，对该收条的内容应当理解为涉案房屋2018年的租金已交清。2019年6月30日、12月30日分两次收取2019年的房租。由此可以确认被告未交纳2019年1月1日至6月30日期间的房屋租金。具体租金的数额应当根据合同“该房屋年租金为30,000元。房屋在第三年（2016年9月1日）租金每年递增8%”的约定予以计算，即18,896元〖【30,000＋30,000×0.08】＋【（30,000＋30,000×0.08）×0.08】＋{【30,000＋【（30,000＋30,000×0.08）×0.08】×0.08}÷2〗。虽然涉案租赁合同未到期，但是被告将涉案租赁房屋内物品全部搬走后将钥匙交还原告，原告予以接收，应当视为原告同意双方解除《门面及住房出租合同》，况且合同就此情形未约定违约责任，故被告无需承担违约责任。因此，被告预交的房屋押金2000元应当予以折抵房租。被告提出房租已交清的抗辩理由缺乏事实依据，该院不予采纳。据此。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告蒋艳君于本判决生效后十日内给付原告胡华平房屋租金16,896元；驳回原告胡华平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元，减半收取计155元，由被告蒋艳君负担。 二审中，被上诉人胡华平提供了两份新的证据：证据一、一份证明，拟证实钥匙不是上诉人本人交给周生莲的，也不是按时交的。证据二、永州市零陵区自来水公司出具的发票联、历史抄表情况表，拟证实上诉人欠了4个月的水费，没有按约定履行合同，故押金不可退。证据三、神仙岭社区出具的情况说明，拟证实收据的来源是通过上诉人手中。 上诉人蒋艳君质证：对证据一的真实性有异议，钥匙是我父亲交给他的，并且已经提前半年告知被上诉人房子我不租了。每次收房租都是我主动打电话给被上诉人交的房租；对证据二的真实性有异议，水电费我每年都交了，欠水、电费就会停水、停电，不存在拖欠一说；对证据三的关联性有异议。 本院认证：被上诉人胡华平提供的证据一，证人未出庭，本院不予采纳；证据二，由于一审诉请是请求给付租金，拖欠水电费不是本案的审理范围；证据三，收据的真实性双方均认可，来源于何处不影响本案的审理。 二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点如下：上诉人蒋艳君2019年上半年租金是否给付被上诉人胡华平。1、从2018年12月30日被上诉人胡华平方出具给上诉人蒋艳君的收条的看，其表述的内容很明确，即2018年房租费已收。下一次到2019年6月30日收取，每年房租费的收取时间为当年的6月30日和12月30日；2、双方签订的《门面及住房出租合同》第四条就租金及支付方式进行了约定，即：“房屋租金按每半年支付一次。甲方（原告）收款后应提供给乙方有效的收款凭证。”现上诉人蒋艳君提供了2018年12月30日给付租金的收条，没有给付2019年6月30日给付租金的收条，蒋艳君提出其已经交纳了2019年上半年房租，没有证据证实。 综上，上诉人蒋艳君的上诉理由不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费310元，由上诉人蒋艳君负担。 本判决为终审判决。 审判长  李振湘 审判员  彭样平 审判员  魏 蓉 二〇一九年十一月十四日 书记员  吕 琴 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。