重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6562号上诉人（原审原告）：周音君，女，汉族，1984年8月6日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：代彬，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆融创启洋置业有限公司，住所地重庆市巴**南泉街道迎宾路**，统一社会信用代码91500113077289738N。法定代表人：李景申，董事长。委托诉讼代理人：万霏，重庆融创启洋置业有限公司员工。委托诉讼代理人：王欣，重庆融创启洋置业有限公司员工。上诉人周音君因与被上诉人重庆融创启洋置业有限公司(以下简称融创启洋公司）排除妨碍纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2019）渝0133民初4641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人周音君的委托诉讼代理人代彬，被上诉人融创启洋公司的委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周音君上诉请求：撤销原判，依法改判支持周音君全部诉讼请求。事实及理由：1.本案案由为排除妨害纠纷，周音君的起诉符合法律规定及客观事实。周音君通过签署合同和支付对价的方式取得了案涉空间的专有使用权，任何第三方包括作为开发商的融创启洋公司均不以任何理由擅自占用。2.融创启洋公司提出的行政审批手续不能作为本案的合理抗辩理由。即使通风井属于消防设施的一部分，设计符合国家标准，也仅仅是符合行政管理部门的行政要求。本案是周音君起诉要求融创启洋公司承担民事责任，与行政责任是不同的法律部门。3.融创启洋公司在预售房屋时并未告知周音君通风井的相关情况，甚至还通过提高售价并签署合同的方式确定了周音君的专属使用权，严重侵害了周音君的权利。4.案涉通风井面积较大、空隙较大，存在严重的安全隐患。5.一审判决认定融创启洋公司已提前充分告知了配套设施及项目周边市政设施存在的潜在影响属严重的主观臆断。即使双方的补充协议中存在类似条款，该补充协议也是融创启洋公司单方制作的格式合同，排除了周音君的知情权，应属无效。6.案涉房屋系预售房屋，周音君在买房时配套根本没有建设完毕，争议的通风井属于事后建设。融创启洋公司答辩称：1.本案通风井及出风口的安装是消防设施的部分，符合国家设计标准，并不是融创启洋公司擅自占用周音君的空间进行的安装。2.按照行政管理部门的要求进行报规报建和设计安装属于商品房开发建设不可缺少的一部分，不能将二者进行分割。3.案涉通风井及出风口通过了环境保护验收，且错开业主休息时间进行排湿换气，不存在融创启洋公司明知对业主的生活居住有负面影响而不告知，若不安装反而会对周音君及周围环境造成安全隐患。4.一审法院认定案涉通风井及出风口为合法建筑符合客观事实。综上，请求驳回周音君的上诉请求，维持一审判决。周音君向一审法院起诉请求：判令融创启洋公司立即停止占用周音君所有的房屋小院内空间，并立即恢复原状。一审法院认定事实：融创启洋公司系从事房地产开发的有限责任公司。2015年3月20日，以融创启洋公司为甲方（卖方）、周音君为乙方（买方），双方签订《重庆市商品房买卖合同》约定，甲方销售的商品房为预售商品房；本商品房坐落重庆市巴南区鹿角组团M15/02号地块；本商品房所在幢的楼层共计4层，本商品房所在楼层物理层为第2层，本商品房所在楼层名义层为第1、2层；本商品房建筑面积144.35平方米，其中，套内建筑面积134.42平方米；本商品房为清水房，总成交金额1453366元；交房期限及交付条件，甲方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合以下条件，本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单；甲方还需提供《新建商品房房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；规划、设计变更的约定，甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更；甲方规划变更、设计变更导致该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10内将变更内容书面通知乙方；除本合同及附件另有规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与本商品房有关联的公共部分和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务，如乙方随意改变公共建筑和共有设施用途，应按照国家有关规定承担法律责任；甲方不得擅自改变本项目按照规划批准建设的公共建筑和共有设施的用途；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。当日，还以融创启洋公司为甲方（卖方）、周音君为乙方（买方），双方签订《商品房买卖合同补充协议》（附件五）约定，出卖人对买受人的提示，在签订《商品房买卖合同》及本补充协议以前，买受人已经对所购房屋及小区内的已建、在建或将建的配套设施和周边市政设施，以及小区外部公共交通状况及其他外部环境的状况及环境存在的潜在影响做了充分的了解，出卖人也予以了必要的提示；出卖人已经向买受人公示了依法应当公示的各项文件，买卖双方已经特别注意并接受了本补充协议中涉及的免责或者限制其权利、违约后果、行权期限等重要条款；买卖合同及本补充协议为确定买卖双方权利义务的最终依据，签署买卖合同及本补充协议之前买卖各方通过口头、书面（包括预订单、认购书、预定合同等）、实物及其他形式（包括但不限于讲解、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供信息以及任一方私自录音的资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据，对商品房买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在本补充协议中作了约定；商品房交付的条件仅限于买卖合同列举的条件；合同约定的交房时间为最迟交付时间；买受人有义务最晚按商品房买卖合同约定的交房时限前往商品房所在地办理房屋交接手续；如在买受人未按时前来接收商品房，则房屋交接通知载明的交付期限的最后一日视为出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人之日；买受人同意由出卖人将与各商品房毗邻的小院、露台、、地下室、半地下室、夹层、架空走廊或架空层采光井、空调位、设备平台、结构板（抗震板）、天井、花池、绿地（或称为花园）（前述统称为“特定空间”）提供给其他买受人独自使用，买受人认可购买附带特定空间商品房的买受人拥有相应特定空间的使用权，该房屋特定空间中的小院（如有）面积暂定约55.8平方米；其他约定，买卖双方对本补充协议条款内容全部知悉和理解，本补充协议的签署是双方协商一致的结果，不是格式条款，不存在重大误解或显失公平的情形，本补充协议系双方的真实意思表示。涉案房屋建成后，包括涉案房屋所在的楼栋取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证及重庆市建设项目竣工环境保护验收；融创启洋公司按约定于2015年12月31日向周音君交付涉案房屋，但因涉案房屋旁边存在一个通风井，周音君认为该通风井的存在对健康以及安全有不良影响而拒绝接房，双方协商未果，周音君遂诉至一审法院。一审审理中，周音君强调因通风井存在的争议，至今未接房，诉求未超过诉讼时效；合同约定出卖人将涉案房屋的小院提供给买受人独自使用，买受人拥有该小院特定的空间使用权，现融创启洋公司未经周音君同意，擅自占用小院安装通风井和出风口，对周音君的权益造成了侵害；合同附件中，第一层平面图中没有显示通风井和出风口。融创启洋公司强调通风井是有盖子的，安全防护措施完善，不存在安全隐患，还有相应的降噪措施，不会对周音君的健康及安全构成不良影响。调解未果。以上事实，有当事人陈述，周音君提交的《重庆市商品房买卖合同》及附件、现场照片9张，融创启洋公司提交的《重庆市商品房买卖合同》、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、重庆市建设项目竣工环境保护验收批复、报建图纸等证据，经当庭质证，对符合三性原则的部分予以采信。一审法院认为，周音君、融创启洋公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，不违背法律法规的禁止性规定，系有效合同；双方均应按约履行。因涉案房屋旁边存在通风井，双方就此发生争议，周音君的诉求是基于合同履行中产生的停止侵害、排除妨碍、消除危险等，不适用诉讼时效的规定；据此，融创启洋公司辩称周音君的诉求已过诉讼时效，不符合法律规定。周音君基于商品房预售合同关系，主张融创启洋公司承担因违约而产生的相应责任，应依合同的相关约定并举示证据予以证明。周音君诉称，合同附件中，第一层平面图中没有显示通风井和出风口，而该平面图系涉案房屋的平面图，不含盖涉案房屋外毗邻小院、绿地（花园）等特定空间，其诉称缺乏关联性。《商品房买卖合同补充协议》（附件五）约定，在签订《商品房买卖合同》及本补充协议以前，买受人已经对所购房屋及小区内的已建、在建或将建的配套设施和周边市政设施存在的潜在影响做了充分的了解，出卖人也予以了必要的提示，买卖合同及本补充协议为确定买卖双方权利义务的最终依据。合同约定，融创启洋公司应按批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更；融创启洋公司不得擅自改变按规划批准建设的公共建筑和共有设施的用途；涉案房屋系融创启洋公司依法报建，旁边的通风井属于附属公共设施的一部分，其设计、建设符合建筑规范的相应标准；并且，融创启洋公司开发建设的包括涉案房屋所在的楼栋取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证及重庆市建设项目竣工环境保护验收。据此，涉案房屋通过了建设主管部门的审批审查，系合法建筑，符合约定的交房标准。为此，周音君诉称融创启洋公司未取得周音君的同意，擅自在涉案房屋的花园内安装通风井和出风口，违反合同约定和相关环境污染标准，严重危害原告及家人的身心健康，存在安全隐患，其诉称缺乏合法依据；其要求融创启洋公司立即停止占用周音君所有的房屋小院内空间，并立即恢复原状的诉求，不符合法律规定，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决：“驳回原告周音君的诉讼请求。本案案件受理费40元由原告周音君负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，周音君上诉认为本案应为排除妨害纠纷，其理由是其通过和融创启洋公司签订合同并支付对价的方式取得了案涉空间的专有使用权，融创启洋公司在没有告知周音君且取得周音君书面同意的情况下擅自占用案涉空间，构成了对周音君专有使用权的侵害。融创启洋公司则辩称案涉通风井及出风口的安装符合国家设计标准且通过了环境保护验收，周音君的诉讼请求不应得到支持。现本院具体评析如下：第一，周音君起诉要求排除妨害，首先应当举证证实其对案涉空间享有直接支配和排他的权利。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定“……建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案中，虽然在周音君与融创启洋公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条第1点中约定有“买受人同意由出卖人将与各商品房毗邻的小院、露台、、地下室、半地下室、夹层、架空走廊或架空层采光井、空调位、设备平台、结构板（抗震板）、天井、花池、绿地（或称为花园）（前述统称为“特定空间”）提供给其他买受人独自使用，买受人认可购买附带特定空间商品房的买受人拥有相应特定空间的使用权，该房屋特定空间中的小院（如有）面积暂定约55.8平方米”等内容，但案涉通风井所实际占用的面积并未计入周音君的产权证范围，周音君也未举示充分证据证实通风井所涉空间能够成为该建筑区划内业主专有权的客体。周音君仅凭补充协议中的约定主张其享有案涉空间的排他性权利，缺乏充分的事实依据。第二，即使周音君能够基于补充协议的约定取得案涉空间的排他性占有使用权利，该权利也系由融创启洋公司移转至周音君享有。而案涉通风井的修建是与包括案涉空间在内的建设工程时按照规划设计同步修建，即融创启洋公司能够移转给周音君占有使用的案涉空间自始就是有通风井存在的状态。如周音君认为融创启洋公司交付的房屋及案涉空间不符合合同约定，则应通过提起合同纠纷解决争议，而非直接要求合同相对方排除妨害。第三，周音君在庭审中自认因通风井争议一直未实际接房，即未实际占有使用案涉空间。则周音君亦无权作为实际占有人、根据物权法关于占有的相关规定要求排除妨害。第四，周音君认为通风井的面积较大、空隙较大，有严重的安全隐患，并未提供充分证据予以佐证，也与查明的案件事实不符，理由亦不能成立。至于双方签订的补充协议是否为格式合同、融创启洋公司是否因案涉空间专有使用权的因素提高了房屋售价，以及融创启洋公司是否在出售房屋时对配套设施及项目周边市政设施存在的潜在影响进行提示等，应属周音君与融创启洋公司之间关于商品房买卖合同引发的争议，不是本案排除妨害纠纷处理的范畴。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决并无不当；周音君的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由周音君负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇一九年十一月八日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅