苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初11579号原告：顾刘荣，男，1958年10月4日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：张菊英，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。被告：联昆工业设备（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市。法定代表人：魏金稳，总经理。委托诉讼代理人：黄玉婷，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：苏亚丽，国浩律师（苏州）事务所律师。原告顾刘荣与被告联昆工业设备（昆山）有限公司（以下简称“联昆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告顾刘荣及其委托诉讼代理人张菊英，被告联昆公司的委托诉讼代理人黄玉婷、苏亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾刘荣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年6月25日签订的厂房租赁合同；2、判令被告退还原告租金225000元，赔偿原告违约金、损失暂计350305元，暂计575305元；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月12日原告与被告就租赁苏州市吴江区东侧厂房事宜进行洽谈并达成租赁意向，被告起草了书面合同，原告于次日将定金10万元交付被告，双方于2019年6月25日签订了书面的厂房租赁合同，约定年租金为45万元，租金半年一付，并约定由被告负责申请开通蒸汽管道外网，开通费用由被告先行垫付，等管道开通后，原告在三天内支付开通费用。次日原告应被告要求将125000元转账给付被告，被告将厂房交付原告后，原告委托他人进行改建、装修，后将机器设备从原租赁厂房搬迁至承租房屋内，并请人安装机器设备、蒸汽管道等，只等蒸汽开通，连接后就能正常生产。但被告未能在约定的时间即2019年7月16日开通蒸汽，原告催问，被告只同意退还租金，但不愿意赔偿原告安装费、装修费、人工工资等损失，故诉至法院。被告联昆公司辩称，双方的合同系不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行，同意解除合同，并同意退还剩余租期内的租金，但被告无过错，按照合同约定无需承担相应的违约责任及损失赔偿责任。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2019年6月25日，联昆公司作为甲方（出租方）与顾刘荣作为乙方（承租方）签订《租赁合同》一份，合同约定如下：第1条出租厂房情况条款约定：甲方出租给乙方的厂房座落在江苏省苏州市吴江区东侧厂房进大门第一栋车间北边四分之一，面积含公摊约为1780平方米。第2条租赁使用性质和生产用途条款约定：2.1乙方向甲方承诺租赁该厂房从事于生产加工，乙方生产及所储存物品要求的厂房及仓库标准须乙方自行改造达到应有等级，费用由乙方负责。第3条交付日期和租赁期限条款约定：3.1双方约定2019年6月25日签订合同（合同签订即生效，合同签订三日内押金及第一期房租未付清即视乙方违约，甲方有权利终止本合同），合同期限为1年，从2019年7月16日起至2020年7月15日止。第4条租金、支付方式和限期条款约定：该厂房起始年租金不含税为人民币407280元，乙方在合同签定之日应支付100000元作为定金，甲方负责申请开通蒸汽管道外网，开通费用由甲方先行垫付，等管道开通后，乙方需在三天内向甲方支付第一期半年租金、管道开气开户费50000元，用气计量表安装费用由乙方自行承担，以后按半年一付。第5条保证金和其他费用条款约定：5.2甲方交付该厂房时，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为人民币75000元，租赁期限届满，乙方无违约行为并按时按质交还租赁物的，甲方将保证金无息退还乙方。第9条解除合同的条件条款约定：9.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付本合同涵盖下的三个月房租作为违约金。违约方给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（1）甲方发现乙方存在安全生产隐患，且书面告知乙方要求乙方改正的，乙方逾期拒不改正或未按安全生产使用标准改正的；（2）乙方未征得甲方书面同意和相关部门的批准，擅自改变该厂房规划设计的生产使用性质，用于从事本合同中乙方承诺之外的生产经营活动的；（3）乙方未征得甲方书面同意和经有关部门的批准，自行增设、改造特种设备，或者生产、经营、运输、储存、使用危险物品或处置废弃危险化学品的；（4）乙方未征得甲方书面同意，擅自转租该厂房、转让或与他人交换该厂房承租权的；（5）乙方拖欠租金累计超过壹个月的；（6）乙方在租赁期间中途擅自退租的；（7）乙方未经甲方同意擅自将物品摆放在厂房外任何公共区域的；（8）乙方擅自违章搭建的；（9）乙方所有装修未书面申请并经甲方同意的；（10）乙方未按照合同约定及时购买相应保险的；（11）乙方在租用期间有违反法律法规被行政处罚的。第10条违约责任及违约金条款约定：10.4双方确定违约金为三个月的房租租金。2019年6月13日，顾刘荣向联昆公司交纳了100000元。当日顾刘荣入驻承租的厂房，并开始进行地面施工、机器安装、内部蒸汽管道铺设。2019年6月26日，顾刘荣向上海宋乔实业有限公司物业管理中心补办了书面的厂房物业交接手续和租户装修申请表。同日顾刘荣向联昆公司交纳了125000元，联昆公司出具押金75000元的收据一份。2019年7月19日联昆公司又出具租金150000元的收据一份。2019年6月25日大唐苏州热电有限责任公司作为供热方与联昆公司作为用热方签订《供用热合同》一份，用热方申请在黎里镇黎民北路使用工业用汽。2019年7月18日，大唐苏州热电有限责任公司热网部向联昆公司出具联系函，该函称：该司向汾湖高新区政府办理贵司供热蒸汽管道审批备案手续时，由于贵司租赁的华尔美特厂房位于工业规划区域之外，并且政府从管理角度考虑出租行业不方便监管，因此对于申请的管道路径不予批复。另查明：位于苏州市吴江区东侧的涉案厂房系苏州华尔美特装饰材料股份有限公司所有。2018年12月15日，苏州华尔美特装饰材料股份有限公司作为出租方与联昆公司作为承租方签订《厂房租赁合同》一份，约定出租方将位于苏州市吴江区东侧（门牌号以相关部门核定的为准）的厂房和土地及配套设施租赁给承租方使用，占地32亩，建筑总面积为21446.94平方米；租赁期限为12年，从2019年4月1日起至2031年3月31日止。合同还约定出租方同意承租方转租该厂房，并配合承租方为转租事宜提供产权租赁手续。顾刘荣与联昆公司的王海楠就厂房租赁事宜通过微信协商。2019年4月24日王海楠在微信中称“你这边如果能付个定金，我就好跟公司交代了,要不然我光嘴上说给顾总留，公司不同意的，原则上谁先交钱租给谁；定金付了，我这边就立马安排蒸汽开通的事情。”6月12日早上王海楠发送了租赁合同的电子版一份。6月22日早上，顾刘荣通过语音询问了王海楠蒸汽的事情。6月24日顾刘荣又称“工商最新政策：园区七月份不在受理生产加工公司，意味着全苏州都不能做生产加工，挂靠都不行，政策只有越来越紧，没有松的时候，营业执照是营业的基础，还需注册其他行业的公司抓紧联系我。”7月19日顾刘荣称“现在搞什么样气什么时候通；什么时候挂丝。”王海楠回复“正在经发局沟通此事。”7月20日顾刘荣再次询问“现在什么样？能挂丝吗？”并请王海楠回复。8月1日王海楠发送了黎民北路顾刘荣合同终止协议，称“顾总，你看一下，没问题我们把这个签掉，然后我安排财务退款；你搬走了我该退你多少钱退你多少钱；我不能等你找到房子再让你搬走吧，你几天找不到我能等，但我总不能一直等你吧，总得有个期限吧。”8月8日早上顾刘荣称“把我转给你的钱马上给我我要结用。”王海楠称“这件事情急是急不来的，没有这么快的，正在处理。”庭审中，顾刘荣申请出庭的证人张某1陈述：厂房原来的地面都是粗糙的，顾刘荣让其补地坪、地面开沟，6月13日、14日左右进场的，在7月8日、9日完工的，费用共计27283元，包含了人工和材料费，但顾刘荣还没有付钱。顾刘荣申请出庭的证人张某2陈述：其从新形铸件厂运输整浆并设备到华尔美特厂房内，包括浆车、并轴、盘头、浆桶、龙门架、行车架子、蒸汽管等，并负责安装。7月4日进场的，到8月20几号结束的，具体的日期忘记了。已经都安装好了，就等剩接外面的管道蒸汽。安装费、运输费、材料费合计202822元，其中拆迁费和安装费每台3万元，其他费用另外结算，如清单中的钢材1、钢材2、接汽管道、涨力器加红线线、滚轮是不能重复使用的。做完后顾刘荣支付过10万元的承兑汇票。庭后，经双方确认，顾刘荣已于2019年11月5日将涉案厂房恢复原状并交还联昆公司。以上事实，有原告提供的《租赁合同》、收据、转账凭证、微信聊天记录、照片、视频、证人张某1、张某2的证言、情况说明，被告提供的《供用热合同》、联系函、厂房物业交接表、租户装修申请表、照片、《厂房租赁合同》、房屋权属证明、情况说明以及双方当事人的到庭陈述在卷佐证。本院认为：顾刘荣与联昆公司签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，且联昆公司的转租行为符合其与苏州华尔美特装饰材料股份有限公司的合同约定，应当认定为合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。依据租赁合同第4条之约定，顾刘荣支付定金后，由联昆公司负责申请开通蒸汽管道外网，并先行垫付开通费用。顾刘荣于2019年6月13日支付了定金10万元，联昆公司于2019年6月25日与大唐苏州热电有限责任公司订立了供用热合同，申请使用工业用汽。虽然顾刘荣提出联昆公司未按照承诺在收到定金后即办理申请事宜，但从订立合同的前期准备工作到签订书面协议，需要一定的时间，联昆公司在同日签订了租赁合同和供用热合同，可以表明联昆公司履行了其承诺，且现有证据不能证明未予开通的原因是联昆公司申请时间延迟了12天所致，故对顾刘荣的该意见，本院不予采纳。从联昆公司提供的联系函来看，不能开通蒸汽管道的原因是涉案厂房位于汾湖高新区政府工业规划范围之外及出租用房不便管理，而联昆公司作为提供出租房屋的一方，理应对此种情况提前充分了解并向顾刘荣告知，因为开通蒸汽是双方之间合同继续履行的前提条件，无法开通蒸气则合同目的无法实现，但从双方的聊天内容来看，联昆公司显然未尽到该告知义务，故联昆公司作为出租人，已构成根本违约，顾刘荣有权解除合同，双方的租赁合同自解除通知到达之日即2019年9月19日联昆公司签收本院民事诉状副本之日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，顾刘荣要求退还租金共计225000元，联昆公司同意退还剩余租金，本院认为，顾刘荣虽然入驻并占有涉案房屋直至2019年11月5日，但并未实际使用，且因蒸汽无法开通，不能认定联昆公司已交付了符合约定的租赁物，故相应的租金应予返还。但自联昆公司明确告知无法取得蒸汽许可并要求终止合同后，双方理应及时办理交接手续，故2019年8月1日至2019年11月5日期间扩大损失部分，应当由双方共同承担。考虑到顾刘荣重新寻找厂房及搬迁需要的合理时间，本院酌情由顾刘荣支付一个月的房屋占有使用费，为33940元。关于厂房装修费用、设备搬运及安装费用、工人怠工费用的问题，原告主张装修费用为27283元，设备安装费208022元、一个月的怠工费用105000元，提供了装修工人的证言、费用清单、转账凭证。联昆公司对上述金额均不予认可，认为其不存在过错，不应承担相应的损失。本院认为，根据现场照片来看，原告确实对厂房进行了装修及设备的安装，但原告仅有证人证言及记账单，并无相应的付费凭证，本院对其主张的金额难以采信，关于支付工人怠工工资，原告提供的转账凭证，虽可证明其向*跃峰、*玉凤、*立巧等人付款，但上述人员的身份无法证实，且仅凭该证据亦难以证明支付的款项为工资，即使确实存在怠工，原告足额支付工人工资也不符合纺织行业的常理，综合考虑原告的装修、设备安装及怠工情况，本院认定原告的损失为22万元。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告之间的租赁合同解除后，顾刘荣有权主张因合同解除造成的损失，但其在未确定蒸汽能否开通的情况下，即安排人员进行厂房装修、设备搬运及安装，对损失的产生亦存在一定的过错，故本院酌情认定双方各承担50%，故被告应赔偿原告损失11万元。关于违约金问题，租赁合同第9.2条约定了十一种违约情形，违约方应支付守约方三个月房租作为违约金，但本案中合同的解除不符合约定的十一种情形，且顾刘荣已另行主张合同解除的损失赔偿，故对顾刘荣主张的违约金不予支持。综上所述，原告顾刘荣与被告联昆公司于2019年6月25日签订的《租赁合同》于2019年9月19日解除；被告应退还原告交付的租金191060元，并赔偿原告损失11万元。原告主张的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告顾刘荣与被告联昆工业设备（昆山）有限公司于2019年6月25日签订的《租赁合同》于2019年9月19日解除。二、被告联昆工业设备（昆山）有限公司应返还原告顾刘荣租金191060元，并赔偿原告顾刘荣损失110000元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××65）三、驳回原告顾刘荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4777元、保全费3520元，合计8297元，由原告顾刘荣负担3898元，由被告联昆工业设备（昆山）有限公司负担4399元。被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  邵晓波二〇一九年十一月十八日书记员  李小菊附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不以实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。友情提醒：法律文书生效后，当事人应按判决书、调解书主文确定的内容，在履行期限内主动履行。当事人自动履行付款义务后,请及时与对方当事人联系，告知对方当事人已自动履行，或与案件原承办人联系,以便法院及时通知对方当事人,防止对方当事人在不知情的情况下申请执行，避免不必要的麻烦;对于存在诉讼保全的情况,也便于法院及时采取解除保全措施。本案联系人：邵晓波联系电话：0512-6318****