北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终10027号上诉人(原审被告、反诉原告)：北京市欧博鑫隆商贸有限公司，住所地北京市门头沟区斋堂大街**科技楼**。法定代表人：王俊义，总经理。委托诉讼代理人：王俊洪，男，1966年8月25日出生，汉族，北京市欧博鑫隆商贸有限公司职工。委托诉讼代理人：尹昌友，北京市佳泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京市石景山区园林绿化局绿化工程二队，住所地北，住所地北京市石景山区八宝山南v>法定代表人：周永春，队长。委托诉讼代理人：方富贵，北京首特律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗晓勉，北京首特律师事务所律师。上诉人北京市欧博鑫隆商贸有限公司（以下简称：欧博鑫隆公司）因与被上诉人北京市石景山区园林绿化局绿化工程二队租赁合同纠纷（以下简称：绿化二队）一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初2574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人欧博鑫隆公司委托诉讼代理人王俊洪、尹昌友，被上诉人绿化二队委托诉讼代理人方富贵、栗晓勉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧博鑫隆公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持全部反诉请求。事实和理由：争议院内所有的房屋均是在绿化二队同意的情况下，自2009年9月由欧博鑫隆公司陆续投资建设，共计7500平米左右，虽然经过2010年和2014年分别拆除了1923.66平米和1000多平米，但现在院内仍有3000多平米建筑，而绿化二队作为这些建筑的实际受益人应当赔偿欧博鑫隆公司的房屋重置费用8417137元。一审法院未追加北京博通翔装饰有限公司作为第三人错误，导致事实未查清。绿化二队辩称，同意一审判决，不同意欧博鑫隆公司的上诉请求和理由。绿化二队向一审法院起诉请求：1、判令欧博鑫隆公司腾退京石国用（2009划）第0218号《国有土地使用证》项下即涉案租赁合同范围内7500平方米场地和房屋；2、判令欧博鑫隆公司给付自2016年7月31日起，每日按照7500元支付至实际腾退日的实际场地占用费；3、判令欧博鑫隆公司给付因其不按期腾退上述场地和房屋给绿化二队造成的损失，即绿化二队支付的律师费16万元；4、诉讼费由欧博鑫隆公司承担。欧博鑫隆公司向一审法院反诉请求：1、绿化二队赔偿欧博鑫隆公司损失8417137元；2、本诉、反诉费由绿化二队承担。一审法院认定事实：北京市石景山区园林管理局系京石国用（2009划）第0218号的土地使用权人，位于北京市石景山区田村山水厂东路西侧使用权面积为48025.96平方米的公园与绿地系北京市石景山区园林管理局通过北京市石景山区人民政府划拨所得。北京市石景山区园林管理局承担的城市园林绿化行政管理职责经《北京市石景山区园林绿化局主要职责内设机构和人员编制规定》已经划归北京市石景山区园林绿化局。2015年7月28日，北京市石景山区园林绿化局授权绿化二队，准许其将位于石景山区水厂路7500平方米的场地和房屋对外租赁和管理，以绿化二队的名义对外签订租赁合同，租赁期限为一年，到期收回房屋和场地。上述租赁场地（以下简称：涉案场地）系京石国用（2009划）第0218号国有土地使用证范围内的土地和临时建筑。2009年7月28日，出租方（甲方）北京市石景山区园林管理局与承租方（乙方）北京博通翔装饰有限公司签订《关于承租移交田村山水厂存料用地协议书》，该协议书中载明“甲方同意将自己具有所有权的坐落在田村山水厂存料场地，面积约7500平方米，租赁给乙方作为公司办公用地使用。租赁使用期为五年，自2009年8月1日起将房屋、场地交付乙方使用，至2014年7月31日收回。租金金额：乙方从签订协议之日起向甲方交纳租赁费共计伍拾万元整，付款时间为2009年8月1日向甲方交纳十万元整，2010年8月1日向甲方交纳十万元整，2011年8月1日向甲方交纳十万元整，2012年8月1日向甲方交纳十万元整，2013年8月1日向甲方交纳十万元整，付款方式为现金或支票”。2009年11月27日，北京博通翔装饰有限公司向北京市石景山区园林管理局交纳租赁费用10万元。2011年1月25日，北京市石景山区园林管理局（甲方）与北京博通翔装饰有限公司（乙方）、欧博鑫隆公司（丙方/担保人）签订了《关于解除的协议书》，约定：“鉴于乙方北京博通翔装饰有限公司在履行《关于承租移交田村山水厂存料用地协议书》过程中，违反协议中第五条有关条款的内容。为严格执行法律和协议，根据《中华人民共和国合同法》规定，经甲乙双方协商同意，即日起解除双方于2009年7月28日签订的《关于承租移交田村山水厂存料用地协议书》，此协议履行期间产生的债务问题由乙方负责承担。乙方拖欠甲方2010年租赁费人民币三万三千三百元整，于2011年1月30日前一次付清。如乙方不能按期付清欠款，由丙方北京市欧博鑫隆商贸有限公司作为乙方的经济担保人，代替乙方并承担连带保证责任交纳2010年拖欠的租赁费人民币三万三千三百元整。本协议由三方签字/盖章后即日生效。本协议书一式三份，由三方各持一份，具有同等法律效力。注：本协议签订时乙方需对2009年7月28日签订的《关于承租移交田村山水厂存料用地协议书》盖章/签字予以确认，并承诺除上述协议外在没有与甲方签订任何协议或合同，如果出现乙方承诺外协议全部为伪造和无效”。2014年7月25日，出租方（甲方）绿化二队与承租方（乙方）欧博鑫隆公司签订《田村山水厂存料场地、房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将位于水厂路南侧总建筑面积为7500平方米的场地、房屋、院落面积7500平方米出租给乙方。租赁期限为2014年8月1日至2015年7月31日，合同期限为一年。场地房屋租金总额100000元。第九条后续合同，租赁期满后，乙方如无违约行为，则享有在同等条件下对房屋的优先续租权。乙方如有意在租赁期满后续租，应在租赁期满前30日书面通知甲方，如乙方无意续租，应在租赁期满前30日书面通知甲方。甲方在收到书面通知后，应在租赁期满前7日，对续租事宜进行书面答复。如甲方同意续租，双方应重新签订租赁合同。第十条房屋交还租赁期满未能续约或由于解除合同等原因造成合同提前终止，乙方应于租赁期满之日或合同终止后七日内，将房屋及甲方提供的配套设施以良好的状态交还甲方。如乙方未按照约定交还，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。房屋交还时，乙方应搬出属于乙方的全部物件。交还后七日内房屋如仍有余物，视为乙方放弃所有权，可由甲方处理”。2015年7月30日，出租方（甲方）绿化二队与承租方（乙方）欧博鑫隆公司签订《田村山水厂存料场地、房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将位于水厂路南侧总建筑面积为7500平方米的场地、房屋、院落面积7500平方米出租给乙方。租赁期限为2015年7月31日至2016年7月30日，合同期限为一年。场地房屋租金总额110000元。第九条后续合同，租赁期满后，乙方如无违约行为，则享有在同等条件下对房屋的优先续租权。乙方如有意在租赁期满后续租，应在租赁期满前30日书面通知甲方，如乙方无意续租，应在租赁期满前30日书面通知甲方。甲方在收到书面通知后，应在租赁期满前7日，对续租事宜进行书面答复。如甲方同意续租，双方应重新签订租赁合同。第十条房屋交还租赁期满未能续约或由于解除合同等原因造成合同提前终止，乙方应于租赁期满之日或合同终止后七日内，将房屋及甲方提供的配套设施以良好的状态交还甲方。如乙方未按照约定交还，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。房屋交还时，乙方应搬出属于乙方的全部物件。交还后七日内房屋如仍有余物，视为乙方放弃所有权，可由甲方处理”。另查明，2010年10月14日，北京市石景山区城市管理监察大队立案调查涉案场地内的违法建设行为。根据北京市石景山区城市管理监察大队的立案审批表以及现场检查笔录、现场勘查笔录、证据材料登记表记载：欧博鑫隆公司在北京市石景山区上庄东街北口西侧院内建房玖处，玖处房屋总面积为1923.66平方米，欧博鑫隆公司未能出示本市建设规划部门核发的建设工程规划许可证及其他部门核发的审批手续。2010年12月29日，北京市石景山区城市管理监察大队向区规划分局发出《关于确认北京市石景山区上庄东街北口函》。2011年1月5日，北京市规划委员会石景山分局出具《查档复函》“经查位于石景山区上庄东街北口西侧院内搭建的房屋未依法取得建设工程规划许可证”。2013年12月12日，欧博鑫隆公司副总经理王俊洪在接受北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局询问时确认了现场检查笔录、勘验笔录以及勘验示意图，并确认欧博鑫隆公司共建设玖处房屋，建设时间为2009年10月左右，没有规划审批手续，现已对部分房屋开始拆除，剩余房屋正在进行腾退，腾退完毕后将进行拆除。2014年2月19日，北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局制作的现场检查笔录中记载的现场检查情况：2014年2月19日16时30分，北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局监察员对欧博鑫隆公司在北京市石景山区上庄东街北口西侧院内搭建的房屋拆除情况进行检查。经查，欧博鑫隆公司已将上述地点搭建的房屋拆除完结，拆除面积为1923.66平方米。而庭审中，绿化二队主张涉案场地内的建筑物均为涉案场地原有建筑，欧博鑫隆公司主张涉案场地内的建筑物均为该公司于2009年7、8月至2010年2月期间翻建和新建，建设时未依法办理工程建设许可证。2016年12月14日，欧博鑫隆公司提出对涉案房屋价值进行评估，2018年3月7日，北京京评价格评估有限公司出具京评（涉）字2017第3085号《价格评估报告书》，其中评估对象为北京市石景山区田村山水厂院内建筑面积为3111.20平方米砖混结构平房、灭失的建筑面积为1727.04平方米砖混结构平房、灭失的建筑面积为1096.80平方米砖混结构楼房及附属物重置成新价值。经评估总价值为13901386.00元。其中现场勘验测量砖混结构平房7492018.00元，灭失砖混结构平房2564049.00元，灭失砖混结构楼房2919900.00元，附属物925119元。为此北京市欧博鑫隆商贸有限公司支付评估费50000元。经查，绿化二队与北京首特律师事务所签订《委托代理合同》，为此绿化二队向北京首特律师事务所支付代理费160000元。一审法院认为，2014年7月25日、2015年7月30日，绿化二队先后与欧博鑫隆公司签订《田村山水厂存料场地、房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，均为有效。当事人应当全面履行各自的义务。根据双方于2015年7月30日签署的最后一份《田村山水厂存料场地、房屋租赁合同》约定，合同期限截止于2016年7月30日。合同到期后，双方并未签订新的租赁合同。因此，《田村山水厂存料场地、房屋租赁合同》因合同到期而终止。合同终止后，欧博鑫隆公司应当将涉案场地以及附属房屋返还绿化二队。故绿化二队要求欧博鑫隆公司腾退京石国用（2009划）第0218号《国有土地使用证》项下涉案租赁合同范围内7500平方米场地和房屋的请求，合法有据，法院予以支持。欧博鑫隆公司在合同期满后未将涉案场地、房屋返还，其应当承担占用期间的费用，故绿化二队要求欧博鑫隆公司支付自2016年7月31日起至实际腾退日的场地占用费的主张，合法有据，法院予以支持。关于涉案场地占用费的数额，法院参考合同予以确定。绿化二队要求欧博鑫隆公司支付律师费16万元的主张，鉴于聘请律师是当事人自行选择诉讼委托代理的行为，根据案件具体情况，律师费并非诉讼必要支出，在无约定及法律规定的情况下主张该费用，于法无据，法院不予支持。北京市石景山区园林管理局曾于2009年7月28日就涉案场地出租使用等事宜，与案外人北京博通翔装饰有限公司签订《关于承租移交田村山水厂存料用地协议书》，涉案场地由北京博通翔装饰有限公司租赁使用，租赁期限自2009年8月1日至2014年7月31日。2011年1月25日，北京市石景山区园林管理局与北京博通翔装饰有限公司、欧博鑫隆公司签订《关于解除〈关于承租移交田村山水厂存料用地协议书〉的协议书》，基于该合同，欧博鑫隆公司承受了原合同中的承租人北京博通翔装饰有限公司的相关权利义务，承租涉案房屋场地。欧博鑫隆公司自述其2009年在涉案场地建设房屋，但此时欧博鑫隆公司与涉案场地的权利人北京市石景山区园林管理局不存在合同关系。即使2010年有关部门调查涉案场地违法建设现场执法时，确认欧博鑫隆公司在涉案场地建房九处，但2013年至2014年间，欧博鑫隆已自行拆除了涉案场地内的违法建设，对此现场执法检查也确认了该事实。现涉案场地经现场勘查仍有房屋，欧博鑫隆公司主张现存房屋系其建设，但未有充分的证据证实，法院对此不予采信。故欧博鑫隆公司要求绿化二队赔偿房屋损失的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、北京市欧博鑫隆商贸有限公司于本判决生效后三十日内腾退京石国用（2009划）第0218号《国有土地使用证》项下北京市石景山区园林绿化局绿化工程二队授权租赁和管理的即涉案租赁合同范围内7500平方米场地和房屋；二、北京市欧博鑫隆商贸有限公司于本判决生效后三十日内给付北京市石景山区园林绿化局绿化工程二队场地房屋占有使用费（自2016年7月31日起至实际腾退之日，按照年租金110000元标准给付）；三、驳回北京市石景山区园林绿化局绿化工程二队的其他本诉请求；四、驳回北京市欧博鑫隆商贸有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同期满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。出租人绿化二队在2015年7月30日签订的《田村山水厂存料场地、房屋租赁合同》期满后，要求承租人欧博鑫隆公司腾退涉案场地和房屋，并要求支付占有使用费，具有合同和法律依据，法院应予支持。欧博鑫隆公司主张应追加北京博通翔装饰有限公司作为第三人参加诉讼，但该公司并非《田村山水厂存料场地、房屋租赁合同》签订方，且该公司在2011年1月25日即已与北京市石景山区园林管理局、欧博鑫隆公司就解除涉案场地租赁关系签订相关协议，欧博鑫隆公司的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。欧博鑫隆公司上诉主张涉案场地内房屋均为其自2009年开始陆续建设，现院内仍有3000多平米建筑，要求绿化二队赔偿修建房屋的损失，但根据查明事实情况，涉案场地上的搭建的房屋，已被确认未依法取得建设工程规划许可证，并拆除完结；即使存在欧博鑫隆公司所主张的未拆除建筑，因建筑无规划建设工程规划审批手续，且已超过约定的占有使用期限，欧博鑫隆公司并无实际损失发生。欧博鑫隆公司所提供的证据不足以证明其事实主张，应当承担举证不利的后果，一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，欧博鑫隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70720元，由北京市欧博鑫隆商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  柳适思二〇一九年十一月二十二日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一