贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3122号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾******。法定代表人：宁桂兰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。被告：张其发，男，1966年3月14日出生，侗族，贵州省石阡县人，务农，住贵州省石阡县。委托诉讼代理人：龙启江，贵州省铜仁市碧江区诚信法律服务所法律工作者。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称“凯祺公司”）与被告张其发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告凯祺公司的委托诉讼代理人石少会、被告张其发及其委托诉讼代理人龙启江均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告凯祺公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（合同编号：HT-TRB-06-05-01-0034）；2、判令被告向原告支付2017年7月1日至2019年12月31日止四笔租金共计72627元；3、判令被告向原告支付自被告应支付之日起至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔以13428元基数，从2017年6月30日起开始计算，第二笔以13965元为基数，从2017年12月31日起开始计算，第三笔以14502元基数，从2018年6月30日起开始计算，第四笔以15081元为基数，从2018年12月31日起开始计算，第五笔以15660元为基数，从2019年6月30日起开始计算，以上五笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，现暂计算至2019年7月15日，共计17448元）；4、判令被告将位于碧江区××硐镇坞泥村××组麒龙国际会展城A1区A5栋-（-1）-2号的商铺滕空交付原告；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月25日，原、被告双方签订《麒龙国际会展城（铜仁）受托租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市××江××硐镇坞泥村××组麒龙国际会展城A1区A5栋-（-1）-2号的商铺（建筑面积55.94平方米）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式作出明确约定。合同中对逾期付款违约责任明确约定“如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金”：同时，原、被告双方在合同第六条约定“被告逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的，原告有权解除合同”。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但截至目前，被告未按照合同约定按时足额向委托人支付租金，为此，为维护原告自身合法权益，特向法院起诉。被告张其发辩称，原告的主张违背事实，不符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。1、合同无效，因为房屋的整体未验收合格违反法律强制性规定。双方签订的合同已经解除，解除合同的时间是2017年1月17日。被告张其发因原告凯祺公司出租房屋的油烟排污设施不合格致使原告的餐馆无法经营，于2017年1月17日在免租期限内退还原告凯祺公司的房屋，并要求解除《房屋租赁合同》，没有产生租金，所以被告张其发不欠原告凯祺公司的租金。被告张其发在租赁原告凯祺公司的商铺经营餐馆期间，因原告凯祺公司的油污管道设施不合格，炒菜时自家的油烟排不出去，别家餐馆的油烟倒灌进来，搞得被告无法炒菜，连餐厅里满屋都是油烟，没有人敢进去消费。被告张其发因此多次找原告凯祺公司要求其维修，但是原告均以种种理由拒绝修理，导致原告于2017年1月17日即免租期限还没有结束前被迫关闭餐馆，将房屋交还给原告凯祺公司，同时还向原告凯祺公司提出解除合同的要求。但是原告凯祺公司一直不与被告张其发签订解除合同书，而是故意拖延时间，隐瞒事实，恶意要求支付租金和违约金。根据《合同法》第119条规定，当事人一方违约，对方应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。何况是原告凯祺公司的设施不合格造成无法经营，继续履行合同的。被告张其发退房的同时提出了解除合同的请求，原告凯祺公司不及时解除合同，而是继续计算租金的行为也违背了民事活动中应当遵循诚信原则；2、被告张其发没有违约，也不应当支付违约金，本案中是原告凯祺公司违约，原告凯祺公司的设施不合格，即排油烟管道冒油造成被告张其发无法经营的。何况被告张其发是在免租期限内退房的，连房屋租金都没有产生，当然也不会存在违约金的问题；3、原告凯祺公司存在有欺诈行为，应承担损害赔偿责任。原告凯祺公司在招商时弄虚作假，利用虚假广告宣传、引诱前去投资兴业的人上当。如“商场入口”，这里根本没有商场，“杨记牛肉粉”、“帕戈意大利餐厅”实际都只是招牌，没有实体店；4、原告凯祺公司公共设施不合格，自2016年4月起，只要下雨被告张其发店门前街上下水井盖就冒粪水，满街的臭气，根本无人愿意去消费；5、原告凯祺公司排油烟设施不合格造成被告张其发无法经营应承担损害赔偿责任。整个商区各个餐厅的油烟相互串联，都是自家没有经营，别家餐馆的油烟也要倒灌进来，满屋都是油烟，厨房里更无法进去。被告张其发多次要求原告修理，原告凯祺公司拖延时间就不修理，违反自己的修缮义务。因原告凯祺公司不履行不合格设施的修缮义务造成被告张其发无法经营及装修损失，为此，被告张其发保留要求原告凯祺公司退还预交的租金、押金共计8952元和赔偿装修损失的权利。本院经审理认定事实如下：2013年11月20日，案外人戴芝文、徐倩倩与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司(以下简称麒龙公司)签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定戴芝文、徐倩倩购买麒龙公司开发的铜仁国际会展城A1区A5幢-1层-1-2号房，建筑面积55.94平方米，套内建筑面积54.27平方米，该商品房土地使用权年限为2013年8月23日起至2053年7月15日止，同时约定交付房屋的日期为2015年12月31日前。同日，戴芝文、徐倩倩与原告凯祺公司签订了一份《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》，该合同约定戴芝文、徐倩倩将购买的铜仁国际会展城A1区A5幢-1层-1-2号房经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司以自己的名义与商家租户等订立租赁合同、制订租金标准、收取租金收入，依法向租户追缴相关费用，凯祺公司全权享有该商铺的经营管理及收益等全部权益，委托期限以戴芝文、徐倩倩与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，戴芝文、徐倩倩授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2016年1月25日，凯祺公司（甲方）与张其发（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0034），约定：甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务。乙方承租的商铺位于铜仁市××区××硐镇坞泥村××组麒龙国际会展城A1区，房号：A5栋-1层2号，共1间，计租面积55.94平方米，乙方经营范围为餐饮。租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，装修期和免租期届满后开始计租。不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为￥40元/平方米/月，合计月租金为￥2238元。次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即￥6714元。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清。依据甲方的业态规划，乙方承租的商铺只能经营区域内规定的商品，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营产品种类和品牌。乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金￥2238元，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保。乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取。在乙方按约办理完毕相关交接手续及交清所有费用后，乙方所交纳的履约保证金转为商品或服务保证金，在乙方退场满12个月后，如乙方销售的产品或提供的服务无纠纷，甲方将在上述期限届满10日内将履约保证金无息全额退还乙方。乙方在经营过程中所产生的物业管理费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责。未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用。对所承租的商铺进行改造和装修时必须实现将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还约定了双方的权利、义务、违约责任及处理、合同解除、续约及商铺返还、争议解决办法等其他约定及十个附件。原告凯祺公在签订合同后于2016年2月25日将案涉商铺交付给了张其发。张其发签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》时，已按照合同约定支付免租期满后的第一期租金即2017年4、5、6月三个月的租金6714元及保证金2238元。另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2013年9月5日取得建设工程规划许可证，次日取得建筑工程施工许可证。2016年10月17日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。现张其发在未征得凯祺公司同意的情况下已腾空案涉门面。以上事实，有凯祺公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、《商品房买卖合同》、《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》、《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0034）、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、铜公消验字[2016]第0170号建设工程消防验收意见书、本院制作的询问笔录、庭审笔录为证，足以认定。对张其发提交的照片四张，均系张其发单方制作，其中2017年1月17日拍摄的照片为厨房，张其发未能提交其他证据佐证该照片中显示的油烟机处冒油的情况系凯祺公司提供的租赁物（案涉门面）的油污管道设施不合格所致，达不到其证明因凯祺公司未及时履行修缮义务而造成张其发被迫停业的证明目的，亦不能证明张其发停业时间是2017年1月17日及张其发向凯祺公司口头申请退商铺，凯祺公司未回复，张其发便于2017年1月17日搬离的证明目的，故本院不予认定。对另外三张照片，因未有拍摄时间、地、地点照片内容系商铺、街道，来源不明，达不到张其发证明凯祺公司存在虚假宣传，本院不予认定。本院认为，凯祺公司与张其发于2016年1月25日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。因张其发未按租赁合同约定按时足额缴纳租金，根据租赁合同的约定，凯祺公司有权提出解除租赁合同，故凯祺公司要求解除与张其发签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》的诉请本院予以支持。关于张其发提出的案涉商铺没有进行整体验收，案涉租赁合同无效的抗辩,经查，案涉租赁房屋所在的建筑工程在建时有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2016年10月17日通过了消防验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，故张其发所持此项抗辩意见与审理查明的事实及法律规定不符，本院不予采信。关于张其发提出凯祺公司在签订合同过程中存在虚假宣传行为、公共设施不合格、张其发承租的门面中油污管道设施不合格且凯祺公司未履行修缮义务而导致张其发被迫停止营业及张其发在向凯祺公司提出口头申请退商铺，凯祺公司未予答复后于2017年1月17日已将案涉商铺退还给凯祺公司的抗辩，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，张其发提供的证据不足以证明其上述主张，其应当承担对此举证不能的不利后果。故，对张其发的上述抗辩意见本院不予采信。关于租金及违约金的问题。签订合同后，凯祺公司、张其发均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，凯祺公司在将案涉商铺交由张其发经营管理,张其发理应依约支付凯祺公司房屋租金。张其发未按约定足额交付租金，已构成违约，应当承担交付租金、支付违约金的违约责任。现凯祺公司要求张其发支付2017年7月1日至2019年12月31日五笔租金的共计72636元。凯祺公司于2019年8月8日向本院起诉要求解除双方签订的租赁合同，张其发并于同月16日领取了诉讼材料，根据公平原则，故本院认为应以张其发领取诉讼材料的日期即2019年8月16日作为房屋租金的截止时间。张其发已支付2017年4-6月3个月的租金，故涉案租金的计算时间应为2017年7月1日至2019年8月16日。其中2017年7月1日至2017年12月31日的租金应为13428元（2238元／月×6月），凯祺公司主张13428元，本院予以支持；2018年1月1日至2018年6月30日的租金，因有3个月的租金上浮8%，即该3个月的租金应为2417.04元（2238元+2238元×8%），凯祺公司主张按照2417元计算，符合法律规定，则该期间内的租金应为13965元（2238元／月×3月+2417元／月×3月），凯祺公司主张13965元，本院予以支持；2018年7月1日至2018年12月31日的租金为14502元（2417元／月×6月），凯祺公司主张14502元，本院予以支持；2019年1月1日至2019年6月30日的租金，因有3个月租金上浮8%，即该3个月的租金应为2610.36元（2417元+2417元×8%），凯祺公司主张按照2610元计算，符合法律规定，则该期间的租金应为15081元（2417元／月×3月+2610元／月×3月），凯祺公司主张15081元，本院予以支持；2019年7月1日至同年8月16日，租金为3915元（2610元×1个月+（2610元÷30天）×15天）；综上，张其发欠凯祺公司租金应为60891元。凯祺公司主张按照年利率24%计算违约金，张其发提出过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。现凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算明显过高，本院结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算。依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以张其发所欠的2017年7月1日至12月31日的租金13428元为基数，按照年利率6%从2017年7月1日计算至该笔租金付清之日止；第二笔违约金以张其发所欠的2018年1月1日至6月30日的租金13965元为基数，按照年利率6%从2018年8月1日计算至该笔租金付清之日止；第三笔违约金以张其发所欠的2018年7月1日至12月31日租金14502元为基数，按照年利率6%从2018年7月1日计算至该笔租金付清之日止；第四笔违约金以张其发所欠的2019年1月1日至6月30日租金15081元为基数，按照年利率6%从2019年1月1日计算至该笔租金付清之日止；第五笔违约金以张其发所欠的2019年7月1日至8月16日租金3915元为基数，按照年利率6%从2019年7月1日计算至该笔租金付清之日止。凯祺公司要求张其发腾空交付涉案门面，因张其发已经腾空涉案门面，故现张其发只应将涉案门面交付至凯祺公司。对张其发提出其已在免租期限内将商铺退还给凯祺公司，不应计算租金的抗辩，因张其发并未提交充分有效的证据证实其在免租期限内经凯祺公司同意后搬离案涉门面，故对张其发的上述抗辩，本院不予采信。对张其发提出的不应支付违约金的抗辩，本案中，张其发在凯祺公司按约向其交付租赁房屋并使用后，在计租期限内仅支付了三个月租金6714元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，张其发拖欠租金,已经构成违约,应当承担相应违约责任,故本院对张其发所持此项抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、解除原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司与被告张其发2016年1月25日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0034）；二、被告张其发于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金60891元；三、被告张其发于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金：第一笔违约金以13428元为基数从2017年7月1日开始计算；第二笔违约金以13965元为基数从2018年1月1日开始计算；第三笔违约金以14502元为基数从2018年7月1日开始计算；第四笔违约金以15081元为基数从2019年1月1日开始计算；第五笔违约金以3915元为基数从2019年7月1日开始计算，上述违约金均按照年利率6%计算至每笔租金分别付清之日止；四、被告张其发于本判决生效后十日内将位于铜仁市××区××硐镇坞泥村××组麒龙国际会展城A1区A5幢-1层-1-2号的商铺交付给原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2052元，减半收取计1026元，由原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司承担283元，被告张其发负担743元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  张 莎二〇一九年十一月五日法官助理雷琴代理书记员  潘思芬