黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑12民终1402号上诉人（原审原告、反诉被告）：庆安县金阳光购物广场有限公司。住所地庆安县阳光地下商场东段。法定代表人：高延江，职务董事长。委托诉讼代理人：杨成库，黑龙江盛尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杜向东，男，1979年2月8日出生，汉族，庆安县阳光地下商场业主，住庆安县。上诉人庆安县金阳光购物广场有限公司因与被上诉人杜向东物业管理服务合同纠纷一案，不服黑龙江省庆安县人民法院（2019）黑1224民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庆安县金阳光购物广场有限公司上诉请求：1、请求被上诉人给付拖欠的市场管理服务费26,310.00元，违约金3,684.00元，给付房屋租金的违约金870.00元；2、由被上诉人提供评估物品是漏水造成的司法鉴定。事实及理由：一、原审认定房屋租金含物业管理服务费错误。上诉人与被上诉人就房屋租赁、物业管理服务费分别签订了两份合同，足以证明两项费用不在一起给付。一审时上诉人请求的是4个商铺的房租，7个商铺的管理服务费。其中3个商铺是被上诉人从他人处租用的。上诉人只收管理服务费，不可能含在房屋租金里；二、发生拖欠付款的违约行为，原审未判决承担违约责任，适用法律错误；三、被上诉人主张水淹导致物品受损，应当提供水淹导致的证据。被上诉人仅提供了评估财产的损失价值，未能提供被评估的物品是水淹造成的鉴定结论。本案委托的评估公司业务范围只是价值评估，没有其它鉴定职能。杜向东答辩称，一、答辩人与被答辩人2017年签订的合同包括房屋租金、物业管理费。庆安法院判决并无不当。但答辩人认为上诉人没有尽到管理服务义务，答辩人不应缴纳物业管理费。一审法院判决答辩人没有异议，答辩人没有违约行为，不存在违约金。上诉人要求给付违约金无道理；二、被上诉人被淹物品损失是经庆安法院委托评估机构进行评估，双方是认可的，符合评估标准，有合法的资质，上诉人认为评估不合理无理；三、上诉人认为答辩人没有提供被淹导致的证据是狡辩。一审开庭时被上诉人向法庭提交了被淹物品及商场领导签字认可的统计表及相关证人出庭证实被上诉人被淹物品的相关证据。庆安法院判决上诉人赔偿被淹物品的损失公正合法，符合法律规定，事实清楚，证据充分。请求二审法院驳回上诉人无理的上诉请求，维持一审法院的公正判决，维护上诉人的合法权益。庆安县金阳光购物广场有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付原告物业管理费30，920.00元、违约金1,955.00元，合计32,775.00元；房屋租金56,000.00元、违约金3,360.00元，合计59,360.00元，两项合计92,135.00元；二由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定案件事实：2014年9月28日，庆安县金阳光购物广场有限公司成立，开始对庆安县阳光地下商城东段进行房屋租赁和物业管理。实际履行了公共卫生、安全保卫等物业管理职责。被告杜向东于2015年至2018年9月末前租赁原告所有的位于庆安县阳光地下商城东××、××、××、××四个摊位经营服装。原被告之间签订房屋租赁和物业管理服务合同，每个摊位每年交房屋租赁费和物业管理费5000.00元，四个摊位共计20,000.00元。2018年9月末前房屋租赁费及物业管理费已按此标准结清。2018年10月1日至2019年3月8日，被告杜向东实际占有使用上述四个摊位，未签订合同，未交房屋租赁费和物业管理费。2018年7月，杜向东在租赁庆安县金阳光购物广场有限公司摊位期间，摊位顶部漏水，造成部分商品受损。经杜向东申请，本院委托黑龙江立信长江资产评估有限公司于2019年6月14日作出了黑立信（2019）评司鉴字33号司法鉴定意见书。鉴定意见为：申请人杜向东所有的受损物品在鉴定基准日2019年5月20日损失的市场价值合计为人民币18,144.00元。杜向东花鉴定费3000.00元。一审法院认为，庆安县金阳光购物广场有限公司实际履行了公共卫生、安全保卫等物业管理职责。杜向东于2018年10月1日至2019年3月8日，实际占有使用庆安县金阳光购物广场有限公司所有的位于庆安县阳光地下商城东××、××、××、××四个摊位，杜向东应合理给付庆安县金阳光购物广场有限公司房屋租赁费和物业管理费；杜向东反诉要求庆安县金阳光购物广场有限公司赔偿直接损失54,000.00元及间接损失30,000.00元，对其合理部分庆安县金阳光购物广场有限公司应予赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第八项和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、杜向东于判决生效后15日内一次给付庆安县金阳光购物广场有限公司B65、B67、B69、B71四个摊位2018年10月1日至2019年3月8日的房屋租赁费和物业管理费8711.61元（20,000.00元÷365天×159天）；二、驳回庆安县金阳光购物广场有限公司的其他诉讼请求；三、庆安县金阳光购物广场有限公司于判决生效后15日内一次赔偿杜向东经济损失18,144.00元；四、驳回杜向东的其他反诉请求。案件受理费减半收取742.00元，由庆安县金阳光购物广场有限公司负担717.00元，由杜向东负担25.00元。反诉费950.00元，由庆安县金阳光购物广场有限公司负担126.00元，由杜向东负担823.00元。鉴定费3000.00元，由庆安县金阳光购物广场有限公司负担。二审审理中，庆安县金阳光购物广场有限公司为证实其所主张的事实成立，向本院提交了2018年10月1日至2019年9月30日欠费明细表。欲证实杜向东从他人处租赁的金阳光购物广场C区6号、8号、10号商铺，每个商铺的管理费、取暖费合计金额为4710.00元。经过庭审质证，杜向东对该欠费明细表所载明的三个商铺，每个商铺的欠费数额没有异议。本院对该欠费明细表予以确认。经审理，本院对前述一审法院查明的事实予以确认。本院认为：自2015年开始，杜向东开始租用庆安县金阳光购物广场地下商城4个摊位经营服装生意。后又于2018年10月1日至2019年9月30日，从他人处租用C区6号、8号、10号三个商铺进行经营。2018年7月，因庆安县金阳光购物广场有限公司地下商城摊位顶部漏水，造成包括杜向东在内的多家商户经营的商铺受损。而双方对受损商物品的赔偿问题一直未能协商解决，杜向东也未向庆安县金阳光购物广场有限公司缴纳C区6号、8号、10号三个商铺的管理费和供热费。因杜向东从他人处租赁使用的C区6号、8号、10号三个商铺经营服装，其享受庆安县金阳光购物广场有限公司所提供的供热和管理服务，故杜向东理应缴纳该三个商铺的管理费和供热费。一审法院对该笔费用未予判决支持错误，应予纠正。庆安县金阳光购物广场有限公司的该项上诉请求有理，应予支持。又因庆安县金阳光购物广场有限公司与杜向东并未对不给付租赁费及物业管理服务费所应承担的违约责任进行约定，且庆安县金阳光购物广场有限公司对其所主张的违约金数额的计算标准和方式不能提供合理依据，故庆安县金阳光购物广场有限公司请求杜向东承担逾期支付摊位租赁费和物业管理服务费的违约金没有事实及法律依据，不予支持。因双方当事人对杜向东所经营的服装被水淹的事实没有异议，且在法院组织双方当事人及鉴定机构到场清点杜向东受损服装的数量时，庆安县金阳光购物广场有限公司并未提出异议。因其既不请求对所清点的服装是否是水淹所致进行司法鉴定，也不提供所清点物品不是水淹所致的反驳证据。故对其该项上诉主张不予支持。综上所述，上诉人庆安县金阳光购物广场有限公司的部分上诉请求有理，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决未支持C区6号、8号、10号商铺管理费、供热费错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持黑龙江省庆安县人民法院（2019）黑1224民初556号民事判决；杜向东于本判决生效后十五日内，一次性给付庆安县金阳光购物广场有限公司C区6号、8号、10号商铺管理费、取暖费共计14,130.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费共计1,314.00元，由庆安县金阳光购物广场有限公司负担800.00元，由杜向东负担514.00元；反诉费950.00元，由庆安县金阳光购物广场有限公司负担205.00元，由杜向东负担745.00元。鉴定费3000.00元，由庆安县金阳光购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜再民审判员  杜雪红审判员  葛久华二〇一九年十一月八日书记员  李 薇