湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6421号上诉人（原审原告）：张志荣，男，1978年9月12日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人（原审原告）：李静，女，1984年8月20日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区****。法定代表人：吴志成，董事长。委托诉讼代理人：彭卫荣，女，系该公司工作人员。上诉人张志荣、李静因与被上诉人湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称熙日公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初193号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张志荣、李静上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张志荣、李静的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由熙日公司承担。事实与理由：一、违约金标准系被上诉人单方拟定并重复利用的，其出现违约行为后应严格按照合同约定承担违约责任。被上诉人声称违约金标准过高，但合同中约定的违约金标准实际上是偏低的。被上诉人并未提供任何证据证明违约金过高，对上诉人不公平。二、一审法院错误分配了举证责任。合同法规定的违约金并不只有补偿性质，还具有一定程度的惩罚性质，并非一审法院所认为的补偿性质。在出现违约行为后，应首先按照合同约定承担违约责任，如果违约方能够举证证明自己的违约行为没有给守约方造成损失或者造成的损失较小，那么法院可以根据实际情况调整违约金。本案中，被上诉人并未提供任何证据证明其违约行为没有给上诉人造成损失或者造成的损失较小，一审法院错误地将举证证明自己损失的责任转接给上诉人，明显错误。本案中上诉人没有任何过错，由于被上诉人逾期办证，导致上诉人在长时间内无法拿到不动产权证，更无法通过房产抵押、贷款等形式进行投资，给上诉人造成的损失是难以量化的。三、一审法院的裁判标准与其他类似案件不同，导致广大购房者的合法权益无法得到保障。而且对于逾期交房和逾期办证这两个违约行为，从性质和后果上来讲差不多，在处理时应当有统一的标准。再次，如果仅根据总购房款来计算违约金，完全不考虑违约时间，对于购房者来说不公平。被上诉人熙日公司辩称，熙日公司的违约并非主观恶意，而是与望城区政府的政策有关。因为政府规划的调整，导致没有及时竣工验收，因此延期交房、办证是因为客观原因造成的。张志荣、李静向一审法院起诉请求：1、判令熙日公司支付逾期交房违约金47336.79元（自2015年9月1日计至2018年6月1日止）；2、判令熙日公司支付逾期办理不动产权证的违约金26025.8元（暂计算至2019年3月7日，后续应计算至熙日公司办妥不动产权证之日止）；3、判令熙日公司在90日内办妥不动产权证；4、本案诉讼费用由熙日公司承担。一审法院认定的事实：2014年11月29日，张志荣、李静与熙日公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：张志荣、李静购买熙日公司开发的位于长沙市望城区房屋，建筑面积162.58平方米，总房价471482元。合同第一条约定，买受人购买的商品房为预售商品房。第七条约定，2014年11月29日支付首期房款424334元，2015年8月31日支付余款47148元。第九条约定，出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。第十一条约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十条约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在交房前交存物业维修资金。买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。第二十一条约定，出卖人应在2016年12月31日前办妥买受人的房屋所有权证，在2017年8月31日前办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。同日，双方签订了《补充协议》。《补充协议》第三条约定，《商品房买卖合同》第九条约定的该商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。但房屋存在渗水、墙体开裂等影响房屋使用情况，则不能视为已经验收合格。《补充协议》第十条约定，买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人，因此产生的逾期交房责任由买受人承担，出卖人不承担责任。《补充协议》第十一条约定，如果买受人未按《商品房买卖合同》约定向出卖人支付该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何责任。《补充协议》第十五条约定，《商品房买卖合同》的内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，张志荣、李静依合同向熙日公司支付了首期购房款，尾款47148元于2017年10月22日支付。2017年1月23日，包含涉案房屋在内的星月?绿洲住宅小区1号至11号栋房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，于2017年3月22日办理建设工程竣工验收备案。2017年1月24日，包含涉案房屋在内的星月?绿洲住宅小区1号至11号栋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。张志荣、李静于2018年4月22日接收房屋。涉案房屋已于2019年2月2日办理不动产权属登记，编号为湘（2019）望城区不动产权第0002526号。一审法院认为：张志荣、李静与熙日公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。关于是否逾期交房的问题。依据《商品房买卖合同》第九条、第十一条，《补充协议》第三条的约定，熙日公司应当在2015年8月31日以前，以书面形式通知张志荣、李静办理交接手续，同时向张志荣、李静交付符合已经竣工验收合格的房屋。但涉案房屋直至2017年1月24日才达到合同约定的交房条件，熙日公司未按合同约定交付符合条件的房屋的行为违约，应当承担逾期交房的违约责任。依据《补充协议》第十一条约定，如果买受人未按《商品房买卖合同》约定向出卖人支付该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房，张志荣、李静于2017年10月22日才交纳房屋尾款，熙日公司在此之前有权拒绝交付房屋，故自房屋达到交付条件的次日至张志荣、李静交纳房屋尾款之日，熙日公司不应承担逾期交房的违约责任。在房屋达到交付条件及收取全部房款后，熙日公司仍应向张志荣、李静发出书面收房通知，熙日公司未提交证据证明已书面通知张志荣、李静办理收房手续，张志荣、李静收房时间应为《收楼资料签收表》上显示的2018年4月22日为准，故自张志荣、李静交纳房屋尾款的次日至办理收房手续之日，熙日公司亦应承担逾期交房的违约责任。熙日公司认为合同约定的按日向张志荣、李静支付已交购房款万分之一的违约金过高，请求法院予以调整，一审法院考虑当事人过错程度和统一一审法院同类案件审判尺度等因素，将逾期交房的违约金计算标准调整为总房款的日万分之零点三。经核算，本案逾期交房的违约金为9816元（471482元×0.03‰×694天）。因此，一审法院对张志荣、李静的该项诉讼请求，予以部分支持。熙日公司辩称逾期交房有客观原因，并向一审法院提交了长沙市规划局望城分局、城市建设投资集团有限公司、星城供电所等单位出具的情况说明予以证明，一审法院经审查，上述单位出具的情况说明，不能达到熙日公司的证明目的，对该抗辩意见一审法院不予支持。关于是否逾期办证的问题。依据《商品房买卖合同》第二十一条的约定，熙日公司应在2016年12月31日前办妥买受人的房屋所有权证，在2017年8月31日前办好土地使用权证。张志荣、李静于2017年10月22日才交付尾款，该日期已超过合同约定的办证期限，但熙日公司仍应在合理期限内为张志荣、李静办理不动产权属登记。鉴于张志荣、李静办理收房手续时，相关税、费已全部交纳、房屋已竣工验收备案，故一审法院认定熙日公司办理不动产权属登记的合理期限为交付房屋后的90日内。故涉案房屋的不动产权证于2019年2月2日办理出证，亦应当承担违约责任。熙日公司主张合同约定的逾期办证违约金过高，请求法院予以调整，鉴于张志荣、李静没有提供证据证明熙日公司逾期办证的行为所造成的损失，一审法院结合当事人过错、预期利益等因素，对逾期办证的违约金调整为2357元。熙日公司辩称因同栋房屋的其他业主没有及时缴纳契税和物业维修资金，影响该栋房屋办理栋证，直接导致了整栋房屋全部业主的不动产权证均无法按时办理，因该事由并不属于不可抗力的情形，其抗辩意见一审法院不予支持。关于是否在90日内办理不动产权证的问题。涉案房屋已办理不动产权属登记，编号为湘（2019）望城区不动产权第0002526号，故张志荣、李静的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限湖南省熙日实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付张志荣、李静迟延交房违约金9816元；二、限湖南省熙日实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付张志荣、李静逾期办证违约金2357元；三、驳回张志荣、李静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1634元，因适用简易程序减半收取计817元，由湖南省熙日实业投资有限公司负担。本案二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审补充查明：2016年9月24日，张志荣、李静交存了物业维修基金。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：张志荣、李静与熙日公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，张志荣、李静未按规定交存物业维修资金的，熙日公司有权不将涉案房屋交付给张志荣、李静，交房时间相应顺延；同时，因此产生的逾期交房责任由张志荣、李静承担，熙日公司不承担责任。一审法院认定的逾期交房违约金起算时间与合同约定不符，存在不当，但因熙日公司并未对此提出上诉，故本院予以维持。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，张志荣、李静迟延交存物业维修基金存在过错，且其损失已通过一审法院增加违约金计算期间得到一定弥补，加之从电力部门、规划部门等相关主体出具的证明材料看，市政道路、轨道交通等基础设施的建设对涉案项目的竣工验收存在一定影响，故一审法院基于熙日公司要求减少逾期交房违约金的主张，综合双方的过错程度、导致逾期竣工验收的原因及张志荣、李静的预期利益损失等因素，在本案中酌情将逾期交房违约金标准调整为每日按总房款的万分之零点三计算，符合公平原则，本院予以维持。第三，虽然根据《商品房买卖合同》之约定熙日公司应当在2017年8月31日前办妥张志荣、李静的房屋权属证书，但该期限为合同约定的交房时间后两年。因涉案房屋直至2018年才交付，必然会对后续的办证期限产生影响；且熙日公司已承担了相应的逾期交房违约金，故一审法院酌情认定熙日公司按总房款的0.5%向张志荣、李静支付逾期办证违约金，较为公平合理，本院亦予以维持。综上所述，上诉人张志荣、李静的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1634元，由上诉人张志荣、李静负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一九年十一月十五日书记员 林 巧