重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初6130号原告：邱占华，男，1980年2月8日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：陈维介，重庆市开州区临江法律服务所法律工作者。被告：朱占春，女，1962年2月4日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：李勇，重庆言民律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：李正英，重庆言民律师事务所律师。被告：雷必忠，男，1957年1月25日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：李勇，重庆言民律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：李正英，重庆言民律师事务所律师。被告：雷春意，女，1986年3月23日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：颜修高，重庆言民律师事务所律师。原告邱占华与被告朱占春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加雷必忠、雷春意为本案被告参加诉讼。因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理，原告邱占华及其委托诉讼代理人陈维介，被告朱占春的委托诉讼代理人李勇、被告雷必忠及其委托诉讼代理人李勇、被告雷春意的委托诉讼代理人颜修高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱占华向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2009年7月18日签订的《房屋买卖协议》有效。2、判令位于重庆市开州区x号套房归原告所有，并责令被告将该套房屋的产权过户到原告名下。3、被告应支付原告违约金36160元。4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：判令位于重庆市开州区x号套房归原告所有，并责令被告立即办理该套房屋产权证并协助原告将该套房屋的产权过户到原告名下。事实及理由：2009年7月18日原告以180800元的价格购买了被告的位于重庆市开州区x号套房一套，双方并签订了《房屋买卖协议》。原告于当日给付了被告购房款170800元，余下购房款10000元待被告协助原告办理房产证后一次付清。该协议约定被告负责办理房产证，并协助原告办理房产证过户，原告只负责房产证过户费用。同时双方约定如有一方违约，由违约方支付房屋总价100%的违约金。事后虽经原告多次请求被告协助办理房产过户手续，均遭被告拒绝。被告的这种行为严重侵害了原告的合法权益。为此原告诉至法院，请求依法判决。被告朱占春辩称，1、原告诉称双方签订涉案房屋买卖协议属实，涉案房屋系本案被告以及雷春意、雷必忠三人的共有房屋，其性质为该三人的居民搬迁安置房，该房屋是以被告和雷春意、雷必忠三人的名义所获取的国家政策性的安置补偿房屋。2、关于本案买卖合同的效力，我们认为是无效的，因本案的房屋具有整体不可分割性，被告代理丈夫无权处分，无权处分的合同是有效的，代理子女我们认为是无权代理，无权代理的合同是无效的。3、如果经过法院审理，最终评价该买卖合同有效，原告的第二项第三项诉讼请求也不能成立，因物权法系物债两分制度，即使债权合同成立有效，也不代表能导致标的物所有权发生移转。4、原告方现有证据不能证明办证过户条件成就，因双方在买卖合同中没有明确约定涉案房屋办证及过户的准确时间。5、原告要求承担违约金的请求我们认为不成立。因原告主张我方按照合同履行义务的条件已经成就，但其举示的证据不足以证明我方要履行合同的条件成就，且双方在合同中也并未约定要履行的时间，再加上本案原告也没有证据证明因被告的行为给原告造成了有损失存在，所以违约金的请求不应该得到法庭的支持。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告雷必忠辩称，同意被告朱占春的答辩意见。因雷必忠系本案追加的共同被告，但原告所起诉的系房屋买卖合同纠纷，雷必忠不是该买卖合同的相对方，所以雷必忠认为将其追加为共同被告，根据法律规定不适格，如认为雷必忠与本案双方买卖的标的物存在关联性，根据民事诉讼法的规定，建议将其列为本案第三人。被告雷春意辩称，雷春意对原告与被告朱占春签订的房屋买卖合同并不知情，直至原告起诉，被告雷春意才知晓该房屋已被朱占春私下出售，该房屋系2006年、2007年之间被告家庭户的移民安置补助房，是对被告家庭三人的共同安置，属于被告三人共同所有，并且没有经过房屋登记，雷春意对朱占春无权代理其出售房屋行为明确表示拒绝并已经向法院出具说明，雷春意认为原告在明知该房屋系被告家庭三人的安置住房的情况下，依然与被告朱占春一人签订房屋买卖合同，并未经其他房屋共有人同意的情况下，该合同不对雷春意产生任何法律效力，是属于无效合同。我们认为本案的房屋买卖合同行为无效，并且在没有经过雷春意同意的情况下，原告也不可能取得该房屋的产权，所以本案不应该支持原告的诉讼请求，原告可以另行向朱占春主张违约责任，但不能取得该房屋的产权。经审理查明：2008年12月，被告朱占春作为开县(现为开州区)旧县城纯居民移民户主，以抽签方式获得了位于开州区x号统建还房一套（以下简称案涉房屋，该房屋所在位置现为重庆市开州区x号），其搬迁人口核定为三人，分别为户主朱占春、朱占春的丈夫雷必忠、朱占春的女儿雷春意。2009年7月18日，被告朱占春作为甲方（卖方）与原告邱占华作为乙方（买方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将案涉房屋卖给乙方，房屋建筑面积约为132平方米（以房屋产权证为准），房屋价格180800元。付款方式约定为，签合同时一次性付170800元，剩余10000元由甲方协助乙方办理房产证后一次付清。合同还约定，甲方为乙方办好水、电（费用由甲方支付）。甲方负责办理房产证，并协助乙方办理好房产证过户，乙方只负责房产证过户费用。双方约定违约责任为：“以上协议如有一方违约，由违约方支付房屋总价100%的违约金。”合同签订后，原告邱占华支付了购房款170800元，被告朱占春出具了收条，并将案涉房屋交付给原告使用至今。因案涉房屋所在小区已全面启动办理不动产登记，原告邱占华多次要求被告朱占春办理案涉房屋的产权过户登记，朱占春以案涉房屋共有权人雷必忠、雷春意不同意出卖案涉房屋为由，一直未办理案涉房屋的产权登记以及过户登记至邱占华名下。原告邱占华起诉，要求判决如请。上述事实有当事人的陈述、原、被告的身份信息、房屋买卖协议、收条、开县旧城居民房屋、附属设施及人口核实认定表等证据经庭审质证后在卷佐证，本院予以确认。本院认为，(一)关于本案房屋买卖协议效力问题。原告邱占华与被告朱占春于2009年7月18日签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。被告朱占春、雷必忠、雷春意以无权代理为由，主张原告与被告朱占春签订的房屋买卖协议无效，其主张依法不能成立。理由如下：1.案涉房屋系三被告共有的移民统建还房，在被告朱占春出卖给原告时，该房屋尚未办理产权登记，共有人享有的份额并未作出明确划分，故被告朱占春以自己名义与原告邱占华签订买卖合同，系部分共有人处分共有财产的行为，并非行使代理权的行为。2.根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，被告朱占春系案涉房屋移民搬迁户的户主，在分配移民统建还房时，朱占春均以户主身份进行抽签取得并接收案涉房屋，故原告与被告朱占春就案涉房屋签订买卖协议时，原告是善意的且支付了合理对价，案涉房屋也已交付原告使用至今，原告据此对案涉房屋应享有合法权益。3.原告与被告朱占春就案涉房屋签订房屋买卖协议时，共有人雷必忠系明知案涉房屋出卖并交付给原告的事实，而共有人雷春意作为朱占春女儿，其虽未在房屋买卖协议上签名，但在原告占有并使用案涉房屋长达十多年时间里，雷春意、雷必忠对案涉房屋从未向原告主张过任何权利，视为二人同意被告朱占春向原告出卖案涉房屋。雷春意辩称从不知案涉房屋出卖给原告的理由不符合常理，即便雷春意不知房屋出卖的情况，也不能对抗原告系善意买受人的合法权益，故雷春意的辩称意见，本院不予采纳。综上，原告邱占华与被告朱占春于2009年7月18日签订的《房屋买卖协议》系有效合同。（二）关于原告主张判令案涉房屋归原告所有，并责令被告办理案涉房屋的产权证并协助将产权过户到原告名下的请求。因不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为准，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋尚未办理产权登记，故原告要求判令案涉房屋归原告所有的请求，不符合法律规定，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”案涉房屋已于2009年7月18日出卖给原告邱占华并已交付原告使用至今，该案涉房屋现已具备办理产权登记条件，被告雷必忠、雷春意以不同意出卖案涉房屋为由，不予配合办理案涉房屋的产权登记，导致案涉房屋所有权转移登记一直未能完成。根据本案查明的事实以及上述法律规定，被告方理应遵循诚实信用原则，配合办理案涉房屋的产权登记，并协助原告办理案涉房屋的产权转移登记手续。（三）违约金问题。原告主张被告朱占春支付违约金36160元，因原告与被告朱占春未在合同中明确约定办理产权证的具体时间及期限，原告亦未提供证据证明被告朱占春有其他违约行为，故原告的该请求因证据不足，本院不予支持。（四）关于雷必忠、雷春意的诉讼地位问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。”诉讼中，被告朱占春提出案涉房屋系与雷必忠、雷春意共同所有，且雷必忠、雷春意二人不同意出卖案涉房屋的抗辩主张，因朱占春、雷必忠、雷春意三人系家庭成员关系，对诉讼标的的权利是共同的，故雷必忠、雷春意应当作为共同被告参加诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条规定，判决如下：一、原告邱占华与被告朱占春于2009年7月18日签订的《房屋买卖协议》有效；二、被告朱占春、雷必忠、雷春意在本判决生效后三十日内协助原告邱占华办理位于重庆市开州区x号(原x号)房屋的产权登记以及转移登记至原告邱占华名下；三、驳回原告邱占华的其他诉讼请求。案件受理费4554元，由原告邱占华负担704元，被告朱占春负担3850元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长 雷 洪人民陪审员 李 中人民陪审员 程井福二〇一九年十一月十三日法官 助理 沈 建书 记 员 唐 琳