广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0784民初2947号原告：林锡恩，男，1955年10月5日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：黄奎美，广东森德律师事务所律师。被告：周应润，男，1968年5月2日出生，汉族，住重庆市江津市。委托诉讼代理人：孙逊，广东鹤明律师事务所律师。原告林锡恩与被告周应润租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告林锡恩的委托诉讼代理人黄奎美，被告周应润及其委托诉讼代理人孙逊到庭参加诉讼。现已审理终结。林锡恩向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》已经解除，未履行合同金额为144000元；2.判令被告支付原告租金36000元、水费500元、电费650元，三项合计37150元；3.判令被告支付违约金2520元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年7月4日，原告与被告签订《租赁合同》。协议约定：1、原告将坐落于鹤山市共和镇建筑面积约1000平方米的原工人影剧院租赁给乙方使用，租赁期限为五年（自2016年8月1日起至2021年8月1日止），月租金6000元，每月的1日至5日为交租时间，逾期交租金按每日百分之三计付违约金，如乙方拖欠2个月以上租金，甲方有权收回出租房屋而不用补偿乙方。合同签订后，被告一直使用涉案租赁房屋，但是其于2019年2月开始拖欠租金和水电费至今未付，经多次催收和协商均无果而终。原告无奈，遂通知被告解除合同，解除合同已经生效。经计算，原告自2019年2月开始拖欠租金，至2019年7月共6个月，合计36000元；拖欠水费500元、电费650元；另外，被告因违约，依约应支付违约金给原告，按照中国人民银行规定的商业银行利率的4倍即年息2分计算，被告自2019年2月至7月期间应支付违约金2520元（暂计）。上述数额总计为39670元。原告保留根据时间推移继续要求被告增加赔偿的权利。原告认为，被告以实际行为拒绝履行协议，完全没有履行诚意，构成严重违约，且双方经多次协商无果，原告遂向法院提起诉讼。庭审中，原告确认：原诉讼请求的是2019年2月-7月份共计6个月的租金36000元，现增加2019年8月、9月的租金共计12000元及增加两个月的违约金840元，违约金是按照年利率2%从2019年2月起分段计算的，2019年2月-9月的违约金仅请求3360元。周应润辩称，一、双方签订的《租赁合同》无效，涉案房屋没有房产证，是违章建筑，且房屋不属于原告所有。二、2019年1月底，被告知悉涉案房屋是违章建筑后，已告知原告终止双方租赁关系，二楼的单间房租由原告自行收取。三、在租赁期间，由于台风将房屋屋顶吹烂，漏水严重，导致被告无法使用，被告多次叫原告修理，原告置之不理。四、鉴于涉案合同无效，以及原告未对房屋修缮，且在2019年1月底与原告协商解除租赁关系，故被告无需支付2019年2月至7月期间的租金36000元。关于水费500元及电费650元的问题，原告自2019年2月开始收回房屋，原告已自行向案外人（租户）收取，原告再主张属于重复收费。五、关于违约金2520元的问题。鉴于涉案合同无效，且属于原告违约在先，因此，被告无需承担违约金。六、《租赁合同》第十一条第2项：“乙方拖欠贰个月租金以上，甲方收回租房而不给乙方任何补偿”。即便是被告拖欠租金，拖欠达贰个月以上的，租赁合同自然终止。因此，租金计算6个月没有事实依据。7、《租赁合同》第四条：“合同签订当天内，乙方需付给甲方陆千元作为租赁订金。合同期满甲方把订金退回给乙方（不计利息）”。据此，涉案合同无效，根据《合同法》的规定，无效合同对双方没有约束力。因此，被告会另行主张权利，要求原告返还6000元订金。综上，被告认为，涉案《租赁合同》无效，且有证据在2019年2月开始双方的租赁关系已解除，故本案《租赁合同》对双方没有约束力。为此，请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。庭审中，被告补充答辩意见如下：原告提交的证据6《解除租赁合同通知书》，该通知书已经能够证明原告已单方解除了租赁合同，因此，其请求被告支付2019年7月之后的租金没有事实依据。同时，涉案的房屋并没有取得相关的不动产登记证书，因此，涉案的租赁合同属于无效合同。原告基于该合同请求的违约金也是没有事实和法律依据的。经审理查明：2016年7月4日，原告林锡恩与被告周应润签订《租赁合同》，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），内容有：“一、甲方将自有(代管)产业，座落在鹤山市共和镇，原共和镇（旧）工人影剧院，建筑面积约1000平方米，租给乙方使用。①补充本项承租原共和镇原（旧）工人影剧院房间一间。备注：扣除已出租铺位1号、2号、3号、9号、10号，其余全部是承租者使用。②二楼有房间9间，三楼有房间3间，合共铁床有25张，每间房有水、电表各一个，商铺水、电表各一个，承租合同期满各样工具要完好归还甲方。二、租赁期限：租期伍年。从2016年8月1日起至2021年8月1日止。三、租金：从2016年8月1日起至2021年8月1日，每月租金人民币陆仟元。四、合同签订当天，乙方需付给甲方陆仟元作为租赁订金。合同期满甲方把订金退回给乙方（不计利息）。五、付租和时间：每月1-5日……十一、违约责任：1、逾期交租，按每日百分之叁计付违约金。2、乙方拖欠贰月租金以上，甲方有权收回出租房而不给乙方任何补偿。3、单方提前解除合同，应赔偿对方叁个月租金……”，合同还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告支付了订金6000元，原告交付了房屋给被告使用，被告向原告支付租金，庭审中，原、被告双方确认，被告交付租金至2019年1月底。原告认为被告拖欠租金，于2019年7月16日向被告邮寄《解除通知书》，现原告向本院提起诉讼，请求确认双方签订的《租赁合同》已经解除，及请求被告支付拖欠的租金、水电费及支付违约金。另查明：地址为鹤山市共和镇共和圩南兴的土地使用权，权利人为共和镇企业办（建筑队），国有土地使用权证号分别为鹤府国用字（共）第13133-1号、鹤府国用字（共）第13133-2号、鹤府国用字（共）第13133-3号、鹤府国用字（共）第13133-4号；2001年12月3日，共和镇企业管理办公室与吕X强签订《房地产权转让合同》，转让土地证号为共字13133-1、13133-2、13133-3、13133-4的土地及房屋给吕X强；2015年10月22日，吕x强与原告林锡恩签订《房地产权转让合同》，转让土地证号为共字13133-1、13133-2、13133-3、13133-4的产权及土地给林锡恩。本院认为，本案为租赁合同纠纷。1.关于原告请求确认原告与被告于2016年7月4日签订的《租赁合同》已经解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，庭审中原告确认涉案的房屋未办理规划许可，涉案房屋未经相关报建手续，未取得房产证，原告将其出租，该出租行为无效，涉案的《租赁合同》应属无效合同。又根据《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，涉案的《租赁合同》自始没有法律效力。故原告请求确认原告与被告于2016年7月4日签订的《租赁合同》已经解除，理据不足，本院不予支持。2.关于原告请求被告支付拖欠2019年2月-9月租金48000元的问题。如前所述，涉案《租赁合同》属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应向原告返还租赁的房屋，被告辩称于2019年1月底搬走，但双方没有交接手续，被告虽然提供周X清证人证言拟证明其于2019年1月底搬走，但证据单一薄弱，被告亦没有提供其它证据予以佐证，未形成较为完整的证据链，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院对被告的抗辩意见不予采纳。庭后，原告向本院提交情况说明，确认被告是于2019年5月31日搬离租赁房屋，故本院认定被告于2019年5月31日搬离厂房。庭审中，原、被告确认租金支付至2019年1月，自2019年2月起没有支付过租金，合同被确认无效后，原告明确同意将租金变更为场地占用费。《租赁合同》无效，原告请求被告参照《租赁合同》约定的租金标准6000元/月支付场地占用费，本院予以支持，被告应向原告支付自2019年2月-2019年5月共4个月的场地占用费24000元（6000元/月×4个月），原告超出该数额的部分请求，本院不予支持。至于被告已向原告交纳的订金6000元，庭审后，经本院询问，被告周应润同意订金6000元用于抵扣，扣减后，被告周应润仍需向原告支付场地占用费18000元（24000元-6000元）。3.关于原告请求被告支付水费500元、电费650元的问题。原告提供《客户抄表结算复核单》2张（金额412.17元）、缴纳电费收费凭据1张（金额267.59元），但用户名称分别为罗X芳、吕X，用电地分别为共和镇平和路322、共和镇南兴村，没有证据证明就是被告所租赁的房屋的电费支出，故原告主张被告应支付电费650元，理据不足，本院不予支持。原告提供《广东增值税电子普通发票》1张，水费价税合计491.72元，发票注明“本票包括：2019年2月、3月、4月、5月费用”，发票注明的“购买方”为“周应润”，原告已代被告支付该水费，被告应予返还，故被告应向原告支付水费491.72元，原告请求超出部分，本院不予支持。4.关于原告请求被告支付违约金3360元的问题。如前所述，涉案《租赁合同》属无效合同，原告请求被告支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告周应润于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林锡恩支付2019年2月至2019年5月场地占用费18000元。二、被告周应润于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林锡恩支付水费491.72元。三、驳回原告林锡恩的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1986.70元、保全费620元，诉讼费合共2606.70元（原告已预交），由原告林锡恩负担2344.26元，被告周应润负担262.44元。原告多缴的诉讼费262.44元，由本院予以退回；被告周应润应向本院补缴诉讼费262.44元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  陈洽胜二〇一九年十一月十五日法官助理招杰恒书记员  赖丽娜