湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终2731号上诉人（原审被告）：李金丽，女，1984年9月4日出生,汉族，住湖北省十堰市张湾区。被上诉人（原审原告）：十堰金管家物业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市朝阳路（果品公司后院）。法定代表人：邹太军，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐恩福，湖北兴楚律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代收法律文书。委托诉讼代理人：李雪，湖北诚智成（十堰）律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代收法律文书。上诉人李金丽因与被上诉人十堰金管家物业管理有限公司（以下简称：金管家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院(2019)鄂0303民初1062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李金丽、被上诉人金管家物业公司的委托诉讼代理人李雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李金丽上诉请求：撤销原审判决，依法改判；或裁定将本案发回重审。事实和理由：1.金管家物业公司所诉物业服务合同纠纷不成立。依照《湖北省物业服务和管理条例》的相关规定，业主购买住宅物业后，建设单位更换前期物业服务企业的，应当征得半数以上业主同意。李金丽从未与金管家物业公司签订任何形式的合同（包括口头协议），也未收到过金管家物业公司进驻俊景国际小区提供服务的任何形式的声明、告知或公告，更未征得李金丽的同意，且未经过合法程序，也未向房产行政主管部门备案。李金丽从未见过金管家物业公司提供的合同，也不知道其内容。2.金管家物业公司主张物业服务费的对象错误。依照相关法律规定，建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。俊景国际小区取得《竣工备案表》实际时间为2018年7月10日，金管家物业服务期间未达到交房条件，至今没有达到终端到户，属于前期物业。前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担。综上，2018年7月10日以前的物业服务费应向开发商主张收取。3.金管家物业公司与十堰市和鼎物业服务有限公司所签订的《物业转让协议》无效。李金丽于2013年7月与十堰市和鼎物业服务有限公司签订的合同约定：十堰市和鼎物业服务有限公司可以委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。综上，金管家物业公司提供的合同对李金丽不具有法律效力。4.即使该物业已达到交付条件，金管家物业公司并未完全履行相关维修、养护、管理、维护义务。依据金管家物业公司自述，其自2017年6月入住俊景国际小区，此后小区内小偷随意进出，水管经常漏水，经常性停水、停电、停用电梯等问题，严重影响了业主的正常生活，造成多次业主大规模上访。物业保安开门让外来车辆进入小区盗窃业主财务等，足以证明金管家物业公司在服务过程中存在不达标的情形，李金丽拒交物业费存在事实和法律依据。5.即使该物业已达到交付条件，变更物业公司也未经过法定程序。自2017年6月20日，俊景国际的物业服务公司变更为金管家物业公司，但该变更未经过业主大会讨论决定，事后也未书面告知各位业主，导致许多业主对更换物业公司并不知情。金管家物业公司未提供证据证明业主委员会曾督促李金丽限期交纳物业费，金管家物业公司也无证据证明其公司已经通知了李金丽交纳物业服务费。依据相关法律、法规的规定，在此情况下，金管家物业公司主张拖欠物业费的程序不合法。金管家物业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李金丽的上诉，维持原判。金管家物业公司向一审法院起诉请求：判令李金丽支付拖欠物业服务费814元。一审法院认定事实：2017年6月20日，金管家物业公司与十堰市和鼎物业服务有限公司签订《物业转让协议》，协议约定金管家物业公司自2017年6月20日起，全面接管位于十堰市××××号俊景国际项目的物业管理与服务工作。同日，金管家物业公司与十堰千锦房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，合同约定：乙方（金管家物业公司）接受甲方委托，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为叁年，自2017年6月20日起至2020年6月19日止；物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米3元向业主或物业使用人收取。李金丽住房面积为96.91㎡，自2017年11月1日至2018年6月20日没有缴纳物业费，故金管家物业公司诉至一审法院。一审法院另查明：2018年6月10日，金管家物业公司分别向区房管局、街办、社区报备有关俊景国际小区退出物业服务的说明，并同年7月13日与十堰千锦房地产开发有限公司对物业管理与服务工作办理移交。一审法院认为：十堰市××××号俊景国际小区没有成立业主委员会，故此小区的建设方，十堰千锦房地产开发有限公司与金管家物业公司签订的《前期物业管理委托合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合同有效，对于业主具有约束力。李金丽应当按照合同约定向金管家物业公司交纳物业服务费，故金管家物业公司要求李金丽支付拖欠物业服务费的诉讼请求，具有合同和法律依据，予以支持。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘金管家物业公司作为物业服务企业，并签订了书面的前期物业服务合同，符合法律规定，现李金丽拖欠物业服务费未付，以本人没有与金管家物业公司签订物业管理服务合同或者金管家物业公司进驻小区本人不知情等理由于法无据，不予采纳。李金丽称其居住的小区存在有水管漏水、化粪池污水模流、常停电停水等现象，认为金管家物业公司物业管理不到位，并以此作为拒交物业费的理由之一。一审法院庭审中，金管家认为其公司退出之后发生的此现象，不是金管家物业公司的责任。金管家物业公司在管理期间应对公共部位、公用设施、环境卫生等进行维护和管理。李金丽所称的水管漏水、化粪池污水横流、常停电停水等现象属物业管理的范围，但其一审庭审中提供的证据不能充分证明是在金管家物业公司接管小区物业期间产生的事实，若李金丽因此现象对其财产造成损害可以据此另行向责任人主张权益，要求赔偿或承担其在提供物业服务方面的违约责任。综上，李金丽自2017年11月1日至2018年6月20日未向金管家物业公司支付物业费，金管家物业公司诉请李金丽支付拖欠物业费814元给予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李金丽于判决生效之日起十五日内支付金管家物业公司物业服务费814元。二、驳回金管家物业公司的其他诉讼请求。如果李金丽未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，减半收取25元，由李金丽负担。本院二审期间，上诉人李金丽为支持其上诉请求，向本院提交了以下证据：行政处罚决定书（复印件）一份，拟证明当时没有物业对李金丽所居住的小区提供物业服务，小区停水长达10天没有人管。被上诉人金管家物业公司未向本院提交新的证据。经二审庭审质证，金管家物业公司对李金丽提供的证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案无关联，小区用水中断，不能证明是金管家物业公司造成的。该证据的达不到其证明目的，请求二审法院不予采信。对上述证据，本院认为：金管家物业公司对该证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。但该证据只能证明2018年3月俊景国际小区供水管道破裂，不能证明供水管道破裂系金管家物业公司造成。故，该证据达不到其证明目的，本院不予采信。二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：金管家物业公司与十堰市和鼎物业服务有限公司签订有《物业转让协议》，金管家物业公司入驻俊景国际小区主要是基于该转让协议，而非十堰千锦房地产开发有限公司主动对物业服务企业作出更换。良好的小区环境离不开物业公司的管理和服务，在十堰市和鼎物业服务有限公司已经退出的情况下，十堰千锦房地产开发有限公司作为建设方与金管家物业公司签订的《前期物业管理委托合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《前期物业管理委托合同》约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业费，李金丽作为俊景国际小区的业主，应当按照上述合同约定交纳物业服务费。原审法院依据李金丽所居住房屋的建筑面积及未交纳物业费的期间判令其向金管家物业公司交纳物业费814元适当，本院予以维持。金管家物业公司提供物业服务期间，李金丽并未提供证据证实其所居住房屋尚未达到交房条件，且李金丽自认于2014年8月入住俊景国际小区，并按照每平方米1.2元交纳了之前的物业费。故，李金丽有关应由建设单位承担2018年7月10日以前物业费的上诉请求无事实依据，本院不予支持；李金丽提供的证据不足以证实其所反映的俊景国际存在的诸多物业管理问题是由金管家物业公司造成，李金丽也不能仅以物业管理存在瑕疵此为由拒交物业费；李金丽认为其拖欠物业费属实，金管家物业公司也实际提供了物业服务，在金管家物业公司未主张滞纳金的情况下，金管家物业公司是否采用书面形式向李金丽催交并不影响其公司通过诉讼方式向李金丽主张物业费。综上，上诉人李金丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李金丽负担。本判决为终审判决。审判长 胡 韧审判员 刘占省审判员 郑 飞二〇一九年十一月五日书记员 胥心洁