湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12110号上诉人(原审被告)：湖南丰彩好润佳商贸有限公司，住所地长沙市芙蓉区万家丽北路三段569号银港水晶城C1栋1001号一、二、三层。法定代表人：王炬，系公司董事长。委托诉讼代理人：江欣，北京市兰台（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵子铭，北京市兰台（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告):长沙市芙蓉区更奇室内儿童游乐园，住所地长沙市芙蓉区万家丽北路三段569号银港水晶城C1幢1001号好润佳超市二楼A8-1号。经营者：蒋更奇，男，1963年3月19日出生，汉族，住所地长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：戚为群，湖南云桥律师事务所律师。上诉人湖南丰彩好润佳商贸有限公司（以下简称好润佳商贸公司）因与被上诉人长沙市芙蓉区更奇室内儿童游乐园（以下简称更奇儿童游乐园）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2017）湘0102民初10430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人好润佳商贸公司的上诉请求：1、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初10430号民事判决第一项并依法予以改判。2、本案诉讼费由被上诉人更奇儿童游乐园承担。事实和理由：原判给予赔偿不合理且数额无合法有效证据证实。一、上诉人好润佳商贸公司对超市提质改造进行装修具有合理性，有利于被上诉人更奇儿童游乐园获益并给予合理补偿，也提前告知了被上诉人更奇儿童游乐园。二、原判依据的评估报告是在无资质、证据虚假不合法和违反法定程序之上做出的，将其作为定案依据违法。三、原判决赔偿被上诉人更奇儿童游乐园营业损失不仅适用法律错误，而且混淆概念，同时不切实际违背常理。综上所述，为了维护自身合法权益，现依法提起上诉，并请求公正裁决。被上诉人更奇儿童游乐园答辩称，一、上诉人好润佳商贸公司单方面强迫承租经营者停业的行为构成违约。二、本案一审的司法评估程序和结论都符合法律规定，其结果应予支持。三、一审判决适用法律正确。综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。请二审法院依法驳回上诉人好润佳商贸公司的全部上诉请求，维持原判。更奇儿童游乐园向一审法院起诉请求：请求解除我方与好润佳商贸公司之间订立的《场地租赁协议》；请求判令好润佳商贸公司返还合同保证金30000元，并赔偿我方停业期间的损失339505.50元。一审法院认定事实：2015年7月17日，蒋更奇与好润佳商贸公司订立《场地租赁协议》一份。协议约定，蒋更奇承租好润佳商贸公司位于长沙市芙蓉区万家丽北路三段569号银港水晶城C1栋1001号好润佳超市芙蓉店的二楼A8-1号区域，租赁期限为五年，自2015年6月1日至2021年7月31日。协议还就其他事项进行了约定。协议订立后，蒋更奇开始承租上述场地用于经营更奇儿童游乐园。2016年7月28日，蒋更奇与好润佳商贸公司又订立《场地租赁协议》一份。协议约定，蒋更奇继续承租上述场地，租赁期限为四年，自2016年8月8日至2020年7月31日，蒋更奇每年需支付租金、物业管理费、卫生费、公共区域水电费共计196080元，并向好润佳商贸公司交纳保证金30000元；好润佳商贸公司如未按时提供租赁场地超过三个月时，蒋更奇有权解除合同。协议还就其他事项进行了约定。协议订立后，蒋更奇继续承租上述场地用于经营更奇儿童游乐园。同年7月31日，蒋更奇向好润佳商贸公司交纳保证金30000元。2017年5月20日，好润佳商贸公司发出通知，告知好润佳超市芙蓉店将于同年6月19日停止营业，闭店装修，拟定于同年10月1日重新开业。之后，好润佳商贸公司自同年6月25日开始对好润佳超市芙蓉店进行停业装修，至同年9月28日结束。装修期间，更奇儿童游乐园也停止了营业。2018年5月21日，经一审法院主持调解，双方就争议事实达成如下部分调解协议：双方自愿自同日起解除《场地租赁协议》；更奇儿童游乐园于同年5月31日前自好润佳商贸公司搬离其所有的设备；更奇儿童游乐园无需向好润佳商贸公司支付同年5月21日至同年5月31日的场地租金；其他争议由本院继续审理。协议达成后，更奇儿童游乐园已在约定的时间内将其所有的设备搬离。本案在一审审理过程中，经更奇儿童游乐园申请，一审法院委托湖南公信价格评估事务所有限公司对更奇儿童游乐园在2017年6月25日至同年9月28日日期间的营业损失进行评估。2019年5月22日，该公司作出公信法字（2019）第13号《价格评估报告》，意见为，更奇儿童游乐园在上述期间内的营业损失评估值为312835元，其中日均营业纯收入为2595.56元，场地租赁日均分担费用为537.20元，游乐设备及装饰日均折旧费用为160.24元。更奇儿童游乐园为此支付鉴定费12500元。同时查明，更奇儿童游乐园为个体工商户，经营者为蒋更奇。该游乐园将租金支付至2017年7月31日。好润佳商贸公司主张，停业装修已经绝大多数承租户同意，并已通知更奇儿童游乐园。但其认可未取得更奇儿童游乐园的同意，也未能提供证据证明若不进行装修必会导致包括更奇儿童游乐园在内的好润佳超市芙蓉店无法正常营业。一审法院认为，在更奇儿童游乐园承租期间，好润佳商贸公司负有不得妨碍其正常经营的义务，但该公司却单方进行停业装修，导致更奇儿童游乐园在此期间也停止营业。好润佳商贸公司虽主张，停业装修已经绝大多数承租户同意，但未能提供证据证明若不进行装修必会导致包括更奇儿童游乐园在内的好润佳超市芙蓉店无法正常营业，故不属于必须的维修，不适用于“多数决”的原则。现其在未与更奇儿童游乐园协商一致的情况下，就停业装修，已构成违约，故理应赔偿因此给更奇儿童游乐园造成的损失。虽然《价格评估报告》的意见为，更奇儿童游乐园在上述期间内的营业损失为312835元，但因更奇儿童游乐园仅将租金支付至2017年7月31日，故应从中扣除同年8月1日至同年9月28日期间的场地租赁分担费用31694.80元（537.20×59），剩余的数额281140.20元应由好润佳商贸公司赔偿。本案在一审审理过程中，双方均已同意解除《场地租赁协议》，故无需再就解除协议事宜进行处理。解除后，好润佳商贸公司还应将30000元保证金返还给更奇儿童游乐园。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决：一、被告湖南丰彩好润佳商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告长沙市芙蓉区更奇室内儿童游乐园赔偿营业损失281140.20元，并返还合同保证金30000元，共计311140.20元；二、驳回原告长沙市芙蓉区更奇室内儿童游乐园的其他诉讼请求。未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6843元，鉴定费12500元，共计19343元，由原告长沙市芙蓉区更奇室内儿童游乐园负担1343元，由被告湖南丰彩好润佳商贸有限公司负担18000元。本院二审中，上诉人好润佳商贸公司与被上诉人更奇儿童游乐园均未提交新证据。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是：1、上诉人好润佳商贸公司是否应当赔偿被上诉人更奇儿童游乐园营业损失；2、鉴定机构出具的《价格评估报告》是否可采信。好润佳商贸公司与更奇儿童游乐园所签订的《场地租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现因双方当事人已在一审法院主持调解过程中就合同解除达成合意，故租赁合同现已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中租赁协议违约责任条款中约定“凡出现下列情形之一的，视为甲方违约：……租赁场地因甲方原因导致合同无法履行……”，该条已明确上诉人好润佳商贸公司作为出租人负有保证租赁场地可正常使用之责任。但上诉人好润佳商贸公司在未取得被上诉人更奇儿童游乐园同意的情形下停业装修，致使被上诉人更奇儿童游乐园在装修期间无法正常使用租赁场地并开展营业活动，已构成违约，由此造成的损失，应由上诉人好润佳商贸公司承担。上诉人好润佳商贸公司提出，该次停业装修系提质改造，具有合理性，有利于被上诉人更奇儿童游乐园等为由主张不应赔偿被上诉人更奇儿童游乐园损失，但其并未提出相关证据予以佐证，故上诉人好润佳商贸公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于鉴定机构出具的《价格评估报告》是否可采信。本院认为，该《价格评估报告》系一审法院委托鉴定机构作出的鉴定意见，鉴定机构具备涉案鉴定的相关资质，鉴定材料亦不存在未经质证的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第二款规定“当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定”。虽被上诉人更奇儿童游乐园未在举证期限内申请鉴定，但一审法院在庭审中确认双方当事人对营业损失产生争议后认为对营业损失需要鉴定的，亦有权进行鉴定。故一审法院给予被上诉人更奇儿童游乐园申请鉴定的时间，并无不当，鉴定程序符合法律法规要求。针对上诉人好润佳商贸公司对该鉴定意见提出的异议，湖南公信价格评估事务所有限公司已出具书面答复意见。鉴定机构的答复意见均有合法依据，亦符合本案鉴定材料所体现的客观情况，一审法院采信该《价格评估报告》并无不当，对上诉人好润佳商贸公司提出的该上诉理由亦不予采纳。综上所述，上诉人好润佳商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6843元，由上诉人湖南丰彩好润佳商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十一月二十八日书记员 赵 翔附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。