浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2573号上诉人（原审被告）：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道盐北路**美林.金色港湾小区****。统一社会信用代码:9133040077572037X9。法定代表人：林尔良，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯美芳、齐好，浙江国傲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾春伟，男，1974年11月6日出生，汉族，住浙江省海盐县。被上诉人（原审原告）：朱红英，女，1975年4月24日出生，汉族，住浙江省海盐县。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。上诉人浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人顾春伟、朱红英房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初2842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。美林公司上诉请求：1、撤销原判第一项、第二项，并依法改判美林公司不承担法律责任或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由顾春伟、朱红英承担。事实和理由：一、一审遗漏被告嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司），程序错误。本案美林公司与伟达公司、中达公司在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称《转让协议》)，该协议书第二条第二款明确美林公司将案涉美林三期项目整体转让给伟达公司，伟达公司成为美林三期的开发项目的开发主体，对该项目承担开发经营主体的权利和义务；第三条、第四条明确伟达公司负责己售商品房的交付和产权转移登记等开发商主体需承担的全部责任。另外，中达公司为案涉项目总承包单位，美林公司与中达公司存在工程方面的债权债务关系，签订《转让协议》的用意是将美林三期房地产开发项目转让给中达公司，鉴于中达公司不具有开发资质，中达公司后组建成立伟达公司。《转让协议》签订后，伟达公司接管了美林三期项目，具体交付等相关事宜也均由其办理，美林公司对此不掌握和保存交付等相关信息和情况。顾春伟、朱红英曾提交一份视频证据，从视频中可以看到本案楼盘的实际操作人已经变更，该视频中业主均承认楼盘的交房通知由中达公司发出，其也认为中达公司接手了美林三期，也要接手美林公司的所有债务。伟达公司和中达公司才是案件的真正当事人，是适格的被告。二、一审遗漏案件重要当事人，事实认定不清。一审仅凭中达、伟达公司出具的《购房确认结算清单》就认定顾春伟、朱红英在办理产证的过程中不存在违约行为，未对逾期办证原因、责任承担主体进行法庭调查，属于事实认定不清。《转让协议》具有公示效力，具体交付等相关事宜也均由伟达公司办理，本案主体责任已转由伟达公司承担。伟达公司是为中达公司受让该项目而组建成立的公司，其实际控制人为中达公司。若本案存在逾期办证的违约责任，则承担主体则应为中达公司与伟达公司。三、逾期交房违约金已经超出诉讼时效，一审对该事实认定不清。一审认为2016年5月29日播出的《范大姐帮忙》应当视为全体业主在2016年5月份向美林公司主张了权利，诉讼时效中断。但本案中顾春伟、朱红英收房时间为2016年9月19日，可见其并未参与一审所述的2016年5月全体业主的维权行为，不能导致诉讼时效的中断。顾春伟与朱红英未能提供证据证明其在起诉之前曾明确向美林公司主张过逾期交房违约金，因此，逾期交房违约金的诉讼时效未中断，超出时效部分的逾期交房违约金不应当得到法庭的支持。四、一审认定美林公司应在上交办理权属登记的所有材料后7日内办理登记证书，没有事实和法律依据。双方签订的房屋买卖合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得商品房房屋所有权证；附件三第三条对上述第十六条补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证的过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延误办理的，出卖人不承担责任。本案合同约定出卖人负责办理的是土地使用权初始登记，并负责申请商品房所有权初始登记。出卖人将相关资料报产权机关登记备案，取得大产证，即完成初始登记，与买受人委托出卖人办理并取得三证（现统一为不动产权证）是两个不同的概念。因办理不动产权证还需买受人配合和提供相关材料，出卖人无法单独完成办理三证登记的任务。合同附件三第三条中约定：“因为买受人或政府机构的原因而导致三证延误办理的，出卖人不承担责任。”一审未查清本案中提交资料报产权登记机关备案的具体时间以及逾期的原因，将办理备案时间和买受人取得三证的时间混淆，认定美林公司逾期办证250天错误。顾春伟、朱红英二审共同答辩认为：一、合同约定的办证时间应当是对出卖人代办权属证书时间的要求。从合同约定和实际操作看，办理权属证书的前提需出卖人提供资料。既然买受人委托出卖人办理登记手续，买受人自然不需要直接向登记机关提交资料，转移登记的所有资料都可由出卖人报登记机关，这也与合同附件三第3条的约定一致。美林公司将“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”仅理解为办理初始登记，显然与合同第16条、附件三第3条的逻辑相悖。即便存在此种歧义，作为格式条款也应当作出对出卖人不利的解释。二、违约责任的承担主体应当为美林公司。涉案商品房买卖合同的签订方为美林公司和顾春伟、朱红英，由美林公司承担违约责任符合合同的相对性原则。顾春伟、朱红英收到的交房通知书明确加盖了美林公司公章，在收房现场虽然知道中达公司的存在，但收房不代表顾春伟、朱红英知道美林公司与中达公司之间转让协议的内容，也不代表同意转让行为。三、中达公司、伟达公司并非必须参加诉讼的案件当事人，一审法院没有追加，程序正当。四、逾期交房的违约金不存在超过诉讼时效的情形。综上，美林公司的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。顾春伟、朱红英一审诉讼请求：1、美林公司承担逾期交房违约金44822元（按购房款622525元为基数，自2014年9月30日起按日万分之一计算至2016年9月19日，共720天）；2、美林公司承担逾期办证违约金32787元（按购房款622153元为基数，自2016年12月18日起按日万分之一计算至2018年5月29日，共527天）；3、美林公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定：2013年4月2日，顾春伟、朱红英与美林公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定，顾春伟、朱红英向美林公司购买美林·金色港湾三期第18幢2单元204号房，该房建筑面积约133.79平方米，合同总价款622525元。合同第九条“交付期限及条件”约定：除特殊情况外，出卖人应当在2014年9月30日前将符合相应条件的房屋交付买受人使用。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人未按合同规定期限将商品房交付买受人使用，按合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十六条“关于产权登记的约定”：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。买受人委托出卖人办理商品房转移登记。如出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，约定日期起180日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同附件三“其他物业买卖、赠与、租赁协议书”第1条：对第七条的补充。买受人签订合同时付392525元，剩余房款230000元，在合同签署后3日内与银行办理贷款手续，在该商品房符合银行放贷条件，出卖人应30日内通过银行按揭全额付到出卖人账户。第3条：对第十六条的补充。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证过程中，因买受人或政府机构的原因导致三证延误办理，出卖人不承担责任。附件八“补充协议内容（1）”第11条：买受人应在出卖人寄发的《交房通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，合同第八条约定的交付时间为商品房的最后交付时间，若出卖人提前达到交付条件的，有权以书面方式通知买受人领房，买受人应从《交房通知书》规定的领房之日的次月起缴纳物业管理费。合同对双方当事人的其他权利义务亦进行了约定。2016年5月，美林公司以《交房通知书》的形式通知顾春伟、朱红英涉案房屋已具备交房条件，可在2016年5月21日至同月31日期间办理交房手续，并安排顾春伟、朱红英于当月28日至售楼部办理收房手续。顾春伟、朱红英收到通知后，于同年9月19日与美林公司办理收房及结算手续，美林公司出具购房确认结算清单一份，该清单载明：房屋总房款应为622153元，加上美林公司代收办证费用、物业专项维修基金等共计638820.80元，顾春伟、朱红英已预交622525元，应收16295.80元。2018年5月29日，涉案房屋不动产权证书由产权登记机关制作发放。一审庭审中，美林公司答辩称，第一，通知可交房的时间为2016年5月21日，顾春伟、朱红英实际收房日为2016年9月19日，系顾春伟、朱红英自身的原因造成该期间的延期收房，相关逾期交房违约金不应由美林公司承担。第二，美林公司已申请追加伟达公司和中达公司为共同被告参加诉讼。因美林公司与伟达公司、中达公司于2015年11月18日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了转让协议，该协议书中明确了美林公司将本案争议的美林三期项目整体转让给伟达公司和中达公司，并由伟达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等，相应的权利义务应由二公司承担。第三，自2014年10月1日起至2016年5月21日，本案诉讼时效已超过，即使诉状在2019年5月21日前提交法院，提交日期前三年的违约金也已超过诉讼时效。第四，对逾期办证违约金的计算方式不予认可。根据合同附件三中的约定，在商品房交付后360日内由出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审另查明，一、浙江广播电台钱江都市频道的《范大姐帮忙》栏目曾于2016年5月就美林三期业主反映的交房违约金谁承担的问题进行新闻播报及采访。二、2019年3月11日，一审法院对本案进行引调案件立案，因调解不成，于同年6月12日立案受理本案。一审法院经审理认为，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，一审法院作如下认定：第一，关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同被告的问题。一审法院认为，首先，美林公司申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对性原理，与顾春伟、朱红英签订购房合同及办理结算手续的均为被告，故即便是伟达公司、中达公司确在与美林公司履行相关协议中存在违约情况导致美林公司交房、办证的延迟，也系美林公司与伟达公司、中达公司之间的法律关系，美林公司不能以此来对抗其应向顾春伟、朱红英履行的义务。美林公司如确有证据证明二公司应承担违约责任，美林公司可另行主张，不影响美林公司的权利救济途径。因此，对于美林公司提出申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请一审法院不予准许。二、关于逾期交房违约金的计算问题。一审法院认为，根据合同约定，美林公司应于2014年9月30日前向顾春伟、朱红英交付合同约定的房屋，但实际美林公司通知顾春伟、朱红英于2016年5月21日至同月31日期间办理交房手续，明显存在延迟交付房屋的情形，顾春伟、朱红英可以依法要求美林公司承担逾期交房违约金。而且，顾春伟、朱红英只要在美林公司通知的上述期间内收房，均为合理。但顾春伟、朱红英直至2016年9月19日才与美林公司办理交房手续，且未能提供证据证明存在正当理由延期收房，故，美林公司无需承担2016年6月1日至9月19日期间的逾期交房违约责任。关于诉讼时效问题，美林公司认为顾春伟、朱红英主张的逾期交房违约金全部或部分已超过诉讼时效，且《范大姐帮忙》的报道中并未出现顾春伟、朱红英，因此不能以新闻报道认定诉讼时效的中断。一审法院认为，根据新闻栏目《范大姐帮忙》报道的内容看，当时美林三期的业主曾在2015年就向新闻媒体报道房屋逾期竣工的事实；在美林三期交房后，业主们又多次找到住建部门及建设方中达公司等。因当时美林公司的资金断裂，业主们无法直接找到美林公司主张权利，业主们以美林三期业主的身份向公开播放且有一定影响力的新闻媒体寻求解决途径，应视为全体业主在2016年5月份向美林公司主张了权利，诉讼时效中断。同时，顾春伟、朱红英于2019年3月份将诉讼材料提交一审法院，未超过三年诉讼时效。综上，对美林公司的该项抗辩意见，一审法院不予支持。因此，美林公司应向顾春伟、朱红英支付2014年10月1日起至2016年5月31日期间的逾期交房违约金。对于违约金计算标准，顾春伟、朱红英主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，一审法院予以支持。经计算，美林公司应向顾春伟、朱红英支付的逾期交房违约金应为37911.77元（622525×0.0001×609天）。三、关于逾期办证的天数问题。顾春伟、朱红英认为，因合同第十六条关于逾期办证具体起始时间约定不明，因此应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十八条“自买受人在房屋交付使用之日起90日内未办理的，应承担违约责任”的规定，自2016年12月18日起计算逾期办证天数。一审法院认为，虽合同中第十六条没有明确具体的交付权属证书的时间，但合同附件三第3条对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定。该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效。因此美林公司提出应适用附件三中关于逾期办理权属约定的意见一审法院予以采纳，对顾春伟、朱红英要求适用90日的规定不予支持。本案中，顾春伟、朱红英委托美林公司办理涉案房屋的权属证书，也交清美林公司预收的办证费用。按照合同附件三的约定，美林公司应于交房日后360天内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案办理。另，结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，一审法院认为在美林公司向海盐县国土资源局相关部门上交办理权属登记的所有材料后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，故涉案房屋应于2017年9月21日前办理不动产权登记并取得权属证书，而涉案房屋实际办理不动产权登记证书的时间为2018年5月29日，逾期250天。而违约金的计算标准，顾春伟、朱红英主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，一审法院予以支持。因此，顾春伟、朱红英可请求的逾期办证违约金为15553.83元（622153元×0.0001×250天）。据此，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、美林公司支付顾春伟、朱红英逾期交房违约金37911.77元、逾期办证违约金15553.83元，合计53465.60元，由美林公司于判决生效之日起十日内付清；二、驳回顾春伟、朱红英的其他诉讼请求。如果美林公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870元，由顾春伟、朱红英负担271元，美林公司负担599元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院除对一审认定的事实予以确认外，另认定：一、涉案商品房买卖合同第十六条“关于产权登记的约定”第二款为：出卖人负责办理土地使用权登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。第三款为：出卖人承诺于×年×月×日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。第四款为：出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。二、美林公司在二审中确认，其在与中达公司、伟达公司签订《美林三期房地产开发项目转让协议书》之前、之后，均未向顾春伟、朱红英等业主发送过书面通知。本院认为，顾春伟、朱红英与美林公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。本案二审的争议焦点有三：一、美林公司是否为逾期交房和逾期办证违约责任的承担主体，一审未追加中达公司和伟达公司为本案被告是否程序不当；二、顾春伟、朱红英要求美林公司支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效；三、美林公司是否构成逾期办证违约，以及逾期办证的天数如何确定。（一）关于美林公司是否为逾期交房和逾期办证违约责任的承担主体的问题。美林公司上诉称，其已将涉案美林三期房地产开发项目转让给中达公司和伟达公司，因此，即便确实存在逾期交房和逾期办证的事实，违约责任也应由中达公司和伟达公司承担，一审未追加前述两公司为共同被告不当。对此，本院认为，涉案商品房买卖合同的缔约双方为顾春伟、朱红英和美林公司，现顾春伟、朱红英要求美林公司承担逾期交房和逾期办证的违约责任，符合合同的相对性原则。一方面，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”美林公司如果将房屋买卖合同约定的交房和办证义务转让给中达公司和伟达公司，应当征得业主顾春伟、朱红英的同意，否则对顾春伟、朱红英不发生效力。目前，没有证据表明，美林公司就转让其合同义务已征得顾春伟、朱红英的同意，况且在交房、结算等合同履行过程中，仍存在以美林公司名义实施、加盖其公章的行为。因此，即便美林公司所称涉案房地产项目转让属实，也不能据此免除美林公司所应承担的合同责任。另一方面，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”如果本案存在逾期交房和逾期办证的事实，即便是因中达公司、伟达公司的原因导致，美林公司也应当向顾春伟、朱红英承担违约责任，其和中达公司、伟达公司之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。综上，美林公司要求追加中达公司、伟达公司为本案共同被告的依据不足，中达公司、伟达公司并非本案必须参加诉讼的当事人，一审未追加该两公司为共同被告，并无不当。美林公司就此所提上诉意见，于法无据，本院不予采纳。（二）关于顾春伟、朱红英要求美林公司支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效制度设置的目的在于督促权利人行使权利，避免权利人怠于行使权利导致交易秩序不稳定，故判断是否受诉讼时效制度的保护，关键要看权利人是否行使了权利。从2016年5月29日播出的《范大姐帮忙》的内容可见，业主早在2015年就向新闻媒体反映过房屋逾期竣工的事实，后又反映逾期交房违约金的问题。可见，业主已经行使了权利，虽然该权利行使的方式难以令主张权利的意思表示直接到达对方当事人，但当时美林公司处于资金链断裂状态，业主无法直接找到美林公司，以上述方式主张权利实属无奈之举。美林公司上诉认为，顾春伟、朱红英收房时间晚于新闻报道播出时间，故不能以《范大姐帮忙》认定顾春伟、朱红英行使了权利。但从《范大姐帮忙》的内容看，业主系以“美林三期业主”的身份向新闻媒体反映逾期交房违约金的问题，应视为美林三期全体业主向美林公司主张权利。美林公司的上述意见不能成立，本院不予采纳。一审认定顾春伟、朱红英主张逾期交房违约金的请求未超过诉讼时效，并无不当。（三）关于美林公司是否构成逾期办证违约，以及逾期办证的天数如何确定的问题。美林公司上诉称，一审混淆了房屋初始登记和转移登记的概念。合同附件三第3条是针对房屋初始登记证书而非转移登记证书的约定，美林公司只要在商品房交付使用后360日内，将办理房屋初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即履行了合同义务。而对转移登记证书，虽约定业主委托美林公司办理（即由美林公司代办契证、房屋所有权证和土地使用权证等“三证”），但未明确约定办理（取得转移登记证书）的期限，故美林公司不构成逾期办证违约。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据商品房买卖的一般实践，初始登记通常指开发商就宗地向相关行政主管部门申报权属登记，即俗称“大证”，而转移登记则指购房者依据商品房销售合同向主管部门申请过户登记，即俗称“小证”。案涉商品房买卖合同第十六条“关于产权登记的约定”中明确，买受人委托出卖人办理案涉商品房的转移登记，但未对转移登记期限作出明确约定。而双方合同附件三第3条明确是对前述商品房买卖合同第十六条的补充，该第3条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从文义看，该条款既已明确系办理权属证书，并特别指出了权属证书包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证，显然应为对出卖人代为办理转移登记的期限要求。一审确定美林公司办理转移登记备案的时间为房屋交付使用之日起360日内，符合双方约定。关于逾期办证天数的确定。依照双方约定，美林公司应在交房日后360天内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而美林公司并未提交证据证明其于合同约定的期限内履行了备案义务。一审法院结合海盐县国土资源局对办理不动产权证所需的材料及办理流程，再给予美林公司7日的合理期限，据此确定美林公司逾期办证天数并无不当。美林公司上诉所提其不构成逾期办证的意见，依据不足，不予采信。综上所述，美林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1137元，由上诉人浙江美林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 章玉萍二〇一九年十一月二十九日书记员 陈 诚