河北省大名县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0425民初3277号原告（反诉被告）：大名县宣和房地产开发有限公司，住所地河北省大名县天雄路东段路北，统一社会信用代码：91130425590965274N。法定代表人：罗云飞。委托诉讼代理人：房相志，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。被告（反诉原告）：大地影院管理有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区临海大道59号海运中心主塔楼14楼-14035，统一社会信用代码：91440300MA5DT9377A。法定代表人：刘荣。委托诉讼代理人：文力男，系该公司职工。委托诉讼代理人：张俊杰，河北缔业律师事务所律师。原告（反诉被告）大名县宣和房地产开发有限公司与被告（反诉原告）大地影院管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大名县宣和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人房相志、被告（反诉原告）大地影院管理有限公司的委托诉讼代理人文力男、张俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大名县宣和房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决确认原告与被告《大名宣和时代广场电影院房屋租赁合同》解除效力；2.判决被告赔偿原告损失1000万元；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：双方于2017年6月30日签订了《大名宣和时代广场电影院房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于大名县大名府路北侧平安大街东侧的宣和时代广场2号楼四层整层和6号楼三层、四层整层。原告依约完成土建消防等工作，具备交场条件后向被告送交交场通知，但被告迟迟不予接收进场，经原告多次催告，被告不履约，原告向被告下达解除通知。因被告违约行为造成原告增加施工费用、改造费用、开业推介费用、原告对其他商户违约等损失，应当由被告承担，为维护原告的合法权益，特起诉至法院。大地影院管理有限公司辩称，1、大名县宣和房地产开发有限公司诉状与事实不符，答辩人没有违约，双方签订了房屋租赁合同，答辩人向大名县宣和房地产开发有限公司支付了定金30万元，租赁合同4.1约定，大名县宣和房地产开发有限公司负责完成影院土建（含影厅隔墙、阶梯、放映层等）与建设消防工程至竣工验收，取得建设消防工程合格意见书（含影院土建工程），经答辩人确认后，移交场地，交场时间不得晚于2019年5月1日。大名县宣和房地产开发有限公司没有向答辩人提供过租赁合同4.1条约定的证明其影院土建工程完工的证明文件，没有提供影院土建工程竣工验收报告，也没有提供含影院土建建设消防工程合格意见书；2、大名县宣和房地产开发有限公司在其合同义务尚未履行完毕的情况下，单方解除合同，并且将租赁场地另外出租给第三方影院，且第三方影院已经开业，根据租赁合同5.1条的约定，本合同生效后至租赁场地实际交付前，甲方单方终止合同或将场地出租给第三方经营电影院业务，大名县宣和房地产开发有限公司应当向答辩人双倍返还定金，并赔偿300万元，现答辩人保留要求大名县宣和房地产开发有限公司赔偿300万元的权利。大地影院管理有限公司提出反诉请求：1、请求被反诉人双倍返还定金60万元；2、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年6月30日签订了《大名县宣和时代广场电影院房屋租赁合同》，租赁合同第3.1条约定，本合同生效之日起10日内，反诉人向被反诉人支付定金30万元。第4.1.1约定，大名县宣和房地产开发有限公司负责完成影院土建（含影厅隔墙、阶梯、放映层等，详见附件3）与建设消防工程至竣工验收，取得建设消防工程合格意见书（含影院土建工程），经反诉人确认后，移交场地，交场时间不得晚于2019年5月1日，合同第5.1条的约定，本合同生效后至租赁场地实际交付前，被反诉人单方终止合同或将场地出租给第三方经营电影院业务，大名县宣和房地产开发有限公司应当向反诉人双倍返还定金，并赔偿300万元。合同签订后，反诉人依约支付了定金30万元，被反诉人在其负责的影院土建与消防工程尚未竣工，未取得建设消防工程合格意见书的情况下，于2018年9月25日，发出解约函，单方终止合同，已经构成违约，应当按照合同约定，承担双倍返还定金的违约责任，为维护合法权益，特起诉至法院。大名县宣和房地产开发有限公司反诉答辩，1、我公司已经按照约定完成影院土建和建设消防工程验收，具备合同约定的交付条件，在宣和公司多次要求大地公司进场交付后，大地公司迟迟不进场，经与大地公司任彦超通话确认，对方表示因公司业务调整不在进场。此后，宣和公司向大地公司发送征询意见函，要求大地公司明确是否履行合同，且告知大地公司如未提出异议或者未进场进行交接视为大地公司不再履行合同。大地公司收到函后没有履行合同，没有向我公司说明情况，大地公司已经明确表示不再履行该合同，且经宣和公司多次催告，仍未履行，已经违反了合同约定的义务，因此大地公司是本案的违约方，无权要求宣和公司承担违约责任；2、因大地公司迟迟不履行合同，为避免宣和公司损失进一步扩大，在向大地公司发送解除通知后，宣和公司将租赁物交给他人经营，该行为是发生在双方合同已经解除后且为避免损失扩大，而进行的，并非宣和公司违反合同约定，因此大地公司反诉请求的事实理由没有任何法律依据，应当驳回。经审理查明，2017年6月30日，大名县宣和房地产开发有限公司作为甲方（出租方）与大地影院管理有限公司作为乙方（承租方）签订一份《大名宣和时代广场电影院房屋租赁合同》，合同约定：1.1.1租赁标的（简称影院）位于邯郸市××大名××路北侧、××大街东侧的宣和时代广场（以下简称广场）2号楼四层整层和6号楼三层（层高约9米部分）、四层整层，使用面积2703平方米（最终以经房管部门实测的使用面积为准）,1.1.2租赁用途为电影院经营，3.3.1定金，本合同生效次日起10天内，乙方应向甲方支付定金30万元，4.4.1.4.1.1甲方负责完成影院土建（含影厅隔墙、阶梯、放映层等，详见附件3）与建设消防工程至竣工验收，取得建设消防工程合格意见书（含影院土建工程），经乙方确认后向乙方移交租赁场地。甲方交场时间不得晚于2019年5月1日。若租赁场地已符合本合同约定之交付条件的，甲方应向乙方发出书面交场通知。乙方在收到甲方书面通知后起10日内到现场检查和确认。若乙方未按甲方通知交接时间起10日内至甲方处办理租赁场地租赁交接手续，也未在上述期限内提出合理整改意见的，则视为甲方交付的租赁场地符合本合同约定，甲方通知交接时间起的第11日即为租赁场地实际交付日，装修免租期开始计算；4.4.1.4.1.3乙方负责完成影院装修施工，投入影院空调系统设备和数字电影放映设备；4.4.1.4.1.4乙方负责完成装修消防工程施工与验收，甲方协助乙方以乙方影院分公司名义取得影院装修消防验收合格意见书和消防安全检查合格意见书；4.4.1.4.1.5基于影院项目对房屋结构的特殊要求，双方各自负责的工程内容具体按本合同附件3之约定执行；5.5.1本合同生效后至租赁场地实际交付前，甲方单方终止合同或将场地出租给第三方或在距影院500米范围内经营（包括自营、合营或出租给第三方经营）电影院业务，则甲方应向乙方双倍返还定金，并赔偿乙方实际损失及预期利益损失共计300万元；5.5.2本合同生效后至租赁场地实际交付前，甲方按本合同约定完成影院土建与消防工程后，乙方单方无故终止合同，则乙方无权要求返还定金，并应向甲方支付违约金300万元；5.5.f乙方的其他严重违约行为或严重侵权行为或违反行为，造成甲方遭受重大损失，致本合同无法继续履行或继续履行本合同已无必要的；8.本合同附件，附件3影院建设协议，9.9.1本合同自甲乙双方均签字盖章之日起生效。甲方，大名县宣和房地产开发有限公司并盖章，2017年6月14日，乙方，大地影院管理有限公司并盖章，2017年6月30日。签订合同的当天，双方又签订一份《大名宣和时代广场电影建设协议》，该建设协议约定：4.交场日期，甲方应负责于2019年5月1日前完成租赁影院的土建和建设消防工程（一次），并获得建设消防工程验收合格证（含影院土建工程），经乙方确认后向乙方移交租赁场地；5.甲乙双方各自负责的工程具体内容为，三、消防系统工程3.5装修消防工程施工及验收（二次），甲方任务协助乙方，乙方任务完成影院装修消防系统设计、报审、施工及验收工作。2017年8月1日，大地影院管理有限公司通过银行向大名县宣和房地产开发有限公司转账30万元。2018年9月6日和2018年9月25日，大名县宣和房地产开发有限公司分别按照大地影院管理有限公司提供的地址（北京市大兴区北京经济技术开发区地盛西路1号数码庄园B座）邮寄征询意见函和解除合同通知书，征询意见函显示：致大地影院管理有限公司，我公司分别于2018年7月2日、2018年7月13日向贵公司发送了交付场地通知。请贵公司务必在收到此函后三日内作出书面回复，明确是否按约继续履行合同并进场装修等工作，如贵公司在此期间未作回复或进场装修，则视为贵公司以行为表示不在履约。大地影院管理有限公司于2018年9月6日收到征询意见函，于2018年9月26日收到解除合同通知书。2018年11月30日，大名县宣和房地产开发有限公司申请本院对位于大名县宣和时代广场2号楼四层和6号楼三层、四层影院建设增加施工工程和改建损失进行评估，河北建正工程造价咨询有限公司经本院委托后，作出建价鉴（2019）001号工程造价鉴定意见书，该鉴定意见书显示本工程价款为2550192元，大名县宣和房地产开发有限公司为此支出鉴定费70000元。另查明，河北省建设工程竣工验收备案证明书邯建竣备（大名2018）009号显示建设单位为大名县宣和房地产开发有限公司，建设工程名称为名城首府酒店及商业6#，该工程于2017年3月26日开工，2018年8月10日竣工，建筑面积为5636.61平方米，层数为4层。河北省建设工程竣工验收备案证明书邯建竣备（大名2018）005号，显示建设单位为大名县宣和房地产开发有限公司，建设工程名称为名城首府酒店及商业2#，该工程于2017年3月26日开工，2018年8月10日竣工，建筑面积为7284.68平方米，层数为4层。又查明，2018年8月15日大公消竣备字（2018）第0003号建设工程竣工验收消防备案凭证显示：大名县宣和房地产开发有限公司申报的新建名城首府酒店及商业三期1#-6#、8#、会所、地下车库的竣工验收消防备案，依法核发备案凭证。已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案，备案编号为130000WYS180007274,项目已抽中，并在河北消防网上显示竣工验收消防备案抽查结果为合格。上述事实由《大名宣和时代广场电影院房屋租赁合同》、《大名宣和时代广场电影建设协议》、转账凭证、征询意见函、解除合同通知书、邮寄单、大公消竣备字（2018）第0003号建设工程竣工验收消防备案凭证、河北省建设工程竣工验收备案证明书两份、河北消防网上公示及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，大名县宣和房地产开发有限公司与大地影院管理有限公司于2017年6月30日签订的《大名宣和时代广场电影院房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，《大名宣和时代广场电影院房屋租赁合同》真实、有效、合法。大地影院管理有限公司当庭辩称，其提交的《解除合同通知书》系从本院复印的大名县宣和房地产开发有限公司提交的《解除合同通知书》，但两份《解除合同通知书》在表面形式上截然不同，且大名县宣和房地产开发有限公司诉称该《解除合同通知书》原件已经邮寄给大地影院管理有限公司，故对大名县宣和房地产开发有限公司诉称的其通过邮件（地址为：北京市大兴区北京经济技术开发区地盛西路1号数码庄园B座）邮寄的解除合同通知书与征询意见函，大地影院管理有限公司已经收到的理由，予以采纳。大地影院管理有限公司于2018年9月26日收到大名县宣和房地产开发有限公司发出的解除合同通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，大名县宣和房地产开发有限公司发出的解除合同通知书到达大地影院管理有限公司时，大名县宣和房地产开发有限公司与大地影院管理有限公司签订的《大名宣和时代广场电影院房屋租赁合同》于2018年9月26日解除，故对大名县宣和房地产开发有限公司要求确认大名县宣和房地产开发有限公司与大地影院管理有限公司签订的《大名宣和时代广场电影院房屋租赁合同》于2018年9月26日已经解除的诉讼请求，本院予以支持。根据《建设工程消防监督管理规定》第二条“本规定用于新建、扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等建设工程的消防监督管理”、第十三条“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室”、第二十四条“对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案、或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案”、第二十五条“公安机关消防机构收到消防设计、竣工验收消防备案申报后，对备案材料齐全的，应当出具备案凭证,备案材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知需要补正的全部内容。公安机关消防机构应当在已经备案的消防设计、竣工验收工程中，随机确定检查对象并向社会公告。对确定为检查对象的，公安机关消防机构应当在二十日内日按照消防法规和国家工程建设消防技术标准完成图纸检查，或者按照建设工程消防验收评定标准完成工程检查，制作检查笔录。检查结果应当向社会公告”，结合河北省建设工程竣工验收备案证明书邯建竣备（大名2018）009号与邯建竣备（大名2018）005号，本案诉争租赁物大名县宣和时代广场2号楼四层和6号楼三层、四层，用途为商业，但是名城首府酒店及商业6#建筑面积为5636.61平方米，名城首府酒店及商业2#建筑面积为7284.68平方米，本案诉争租赁物明显建筑总面积小于一万平方米，不属于《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定的情形，根据《大名宣和时代广场电影建设协议》第四条的约定，该约定是对《大名宣和时代广场电影院房屋租赁合同》的补充，明确规定了出租方大名县宣和房地产开发有限公司的义务为完成租赁影院的土建和建设消防工程（一次），大名县宣和房地产开发有限公司于2017年3月26日开工时，申请的用途为商业，且商业建筑面积小于一万平方米，该工程的竣工验收消防备案抽查合格的结果在河北消防网上已经公示检查结果为合格，大名县宣和房地产开发有限公司作为出租方，应该保证房屋的消防安全，故大名县宣和房地产开发有限公司已完成了影院的土建和建设消防工程（一次）的合同约定的义务。根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查”、《建设工程消防监督管理规定》第二条及参照《河北省消防条例》第十六条“经消防安全检查合格投入使用、营业的公众聚集场所，变更名称或者主要负责人的，应当依照有关规定办理相应变更事项；扩建、改建、装修或者变更用途、经营场所的，应当重新申请消防安全检查”的规定，双方于2017年6月30日签订租赁合同后，此时租赁物的用途为影剧院，则需要取得消防设计审核合格意见，根据双方签订的《大名宣和时代广场电影建设协议》，大地影院管理有限公司负责完成影院装修施工、完成装修消防工程施工及验收（二次）和消防安全检查合格意见书，大名县宣和房地产开发有限公司的义务为协助大地影院管理有限公司，则大地影院管理有限公司的义务为完成影院装修消防系统设计、报审、施工及验收工作，而消防设计审核安全检查包含建筑物本身和室内装饰装潢，只有建设消防和室内装饰装潢消防均通过消防部门的验收，才能取得消防合格许可证，但消防合格许可证前提为大地影院管理有限公司完成合同约定的消防装修工作。2019年9月6日，大名县宣和房地产开发有限公司向大地影院管理有限公司发送征询意见函，大地影院管理有限公司以其实际行为表明，其不在进场装修，大地影院管理有限公司构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，对大地影院管理有限公司认为大名县宣和房地产开发有限公司单方解除合同构成违约并要求双倍返还定金的反诉请求，本院不予支持。大名县宣和房地产开发有限公司要求大地影院管理有限公司赔偿因影院建设增加施工工程和改建的损失,大地影院管理有限公司辩称，大名县宣和房地产开发有限公司申请评估的理由为按照大地影院管理有限公司的要求进行建设，增加了建筑成本，影院建筑需改为普通商业建筑，且现在租赁物的租赁范围为影院经营，大名县宣和房地产开发有限公司并没有产生因影院建设增加施工工程和改建的损失。大名县宣和房地产开发有限公司也认可本案的诉争租赁物的租赁用途仍为影院经营，且大名县宣和房地产开发有限公司亦无其他证据证明应大地影院管理有限公司的要求而对影院建设增加施工工程和改建产生的损失，故对大名县宣和房地产开发有限公司要求大地影院管理有限公司赔偿因影院建设增加施工工程和改建损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。违约金设立的目的在于预设履行的后果，使合同的当事人在履行合同的过程中能够清楚自己违约后将要承担何种程度的法律后果，以此来督促当事人来履行合同。本案中，大名县宣和房地产开发有限公司与大地影院管理有限公司签订的合同中明确约定“乙方单方无故终止合同，则乙方无权要求返还定金，并应向甲方支付违约金300万元”，该违约金条款系双方的真实意思表示，大地影院管理有限公司在与大名县宣和房地产开发有限公司缔约时就应当预测到若其违约需承担的违约责任，既然接受了违约金的支付标准，且大地影院管理有限公司未遵守合同的约定履行自己的义务，理应承担相应的后果，综合考虑合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱及诚实信用原则在双方之间合理的分配责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定及《大名宣和时代广场电影院房屋租赁合同》第5.5.2的约定，对大名县宣和房地产开发有限公司要求大地影院管理有限公司支付违约金300万元的诉讼请求，予以支持，对于大名县宣和房地产开发有限公司要求大地影院管理有限公司支付的其他损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、九十七条、九十八条、一百一十四条、一百一十五条、一百一十九条、《建设工程消防监督管理规定》第二条、第十三条、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）大名县宣和房地产开发有限公司与被告（反诉原告）大地影院管理有限公司签订的《大名县宣和时代广场电影院房屋租赁合同》于2018年9月26日解除；二、被告（反诉原告）大地影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）大名县宣和房地产开发有限公司违约金300万元；三、驳回原告（反诉被告）大名县宣和房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告）大地影院管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费81800元，减半收取计40900元，由大名县宣和房地产开发有限公司负担28630元，大地影院管理有限公司负担12270元。反诉案件受理费5800元，减半收取计2900元，由大地影院管理有限公司负担。保全费5000元，由大地影院管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判员  张明川二〇一九年十一月三十日书记员  丁 伟