福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初4006号 原告：漳州开发区诚容物业服务有限公司，住所地漳州市漳州开发区芗江路**301。统一社会信用代码：91350681563392757U。 法定代表人：陈俊凤，总经理。 委托诉讼代理人：陈小红，女，该公司项目经理，住漳州市漳州开发区。 被告：叶建平，男，1975年12月16日出生，汉族，住平和县。 原告漳州开发区诚容物业服务有限公司（以下简称“诚容物业公司”）与被告叶建平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案。依法适用简易程序。因需采用公告方式送达，本院于2019年8月20日依法裁定将本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诚容物业公司的委托诉讼代理人林小红到庭参加诉讼，被告叶建平经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 诚容物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还所欠物业费9343.8元及按合同约定支付滞纳金4809.4元，合计14153.2元；2、判令被告偿还所欠前期物业费3190元（这笔费用系漳州市中级法院调解，前期物业授权委托由我司代收）；（1+2）合计：17343.2元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告叶建平系漳州招商局经济技术开发区海尚世界业委会的业主，原告与被告的业委会于2016年5月18日签订《物业服务合同》，合同第二十二条约定每月物业服务收费标准每平方米3.8元，如逾期付款从逾期之日起每天按费用的千分之一缴纳滞纳金。被告拖欠2016年6月1日至2019年6月30日物业费9343.8元和2015年12月1日至2016年5月31日前期物业费3190元未按约交纳，经过原告多次催缴至今未交纳。请求判如所请。 叶建平在规定的期间内没有提交书面答辩意见和证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证、质证。诚容物业公司提供了下列证据：证据1，《漳州招商局经济技术开发区海尚世界物业服务合同》（以下简称“《海尚世界物业服务合同》”（两份），欲证明原告与被告房产所在的小区业主委员会签订服务合同；证据2，《物业管理服务费催收通知》（三份），欲证明所有物业费欠费清单及催讨情况；证据3，《华商购物公园前期物业管理服务协议》（两份），欲证明业主与鸿隆物业签订前期物业服务合同；证据4，漳州中级法院《调解书》【（2017）闽06民终470号】及《法律文书生效证明书》，欲证明调解前期物业公司2015年12年1日-2016年5月31日物业费授权给予原告收取，用于维修公共设施与装修管理用房等；证据5，前物业公司授权物业费欠款清单，欲证明所有2015年12月1日-2016年5月31日物业费欠费清单（《欠款明细表》）。本院经审查认为，被告叶建平未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告诚容物业公司提交的上述证据，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能够证明原告主张的被告叶建平欠原告物业费未缴纳的事实，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：漳州鸿隆物业服务有限公司（以下简称“鸿隆物业公司”）受漳州鸿创商业房地产有限公司委托，为漳州招商局经济技术开发区一区华商购物公园前期提供物业管理服务。2011年5月18日，被告叶建平作为乙方，就其所购置的华商购物公园5幢D111室、D112室与甲方鸿隆物业公司分别各签订一份前期物业服务合同即《华商购物公园前期物业管理服务协议》，约定：鸿隆物业公司为华商购物公园提供物业管理服务；物业服务费标准为商业用房8元/月.平方米；入住时交纳十二个月的物业费，入住满一个年度的前一个月缴纳下一个年度的物业费。被告叶建平所购华商购物公园5幢D111室、D112室均为商业用房，建筑面积均为33.11平方米，两套合计面积66.22平方米。2016年4月2日，华商购物公园项目的业主成立了漳州招商局经济技术开发区海尚世界业主委员会（以下简称“海尚世界业委会”），并于2016年4月18日经漳州招商局经济技术开发区房地产管理科核准备案。2016年5月17日，海尚世界业委会以书面的形式向鸿隆物业公司送达了关于终止前期物业服务合同的告知函一份，以经过业主大会决议、提供公开招标方式选聘了诚容物业公司作为华商购物公园物业管理服务企业为由，通知与鸿隆物业公司于2016年5月31日终止前期物业服务合同。2016年5月18日，海尚世界业委会代表业主与原告诚容物业公司签订《海尚世界物业服务合同》，约定：服务期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止；物业费标准为3.8元/月.平方米，于每月月底前交纳，经乙方（物业服务企业）同意，业主可按季缴交物业费；逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按费用的1‰交纳滞纳金等。2019年5月18日，海尚世界业委会代表业主与原告诚容物业公司重新签订《海尚世界物业服务合同》，约定服务期限自2019年6月1日起至2022年5月31日止等，合同主要条款与前述合同相同。2016年6月20日，海尚世界业委会与鸿隆物业公司因华商购物公园物业服务管理纠纷，具状诉至本院。本院经审理后作出（2016）闽0681民初3428号民事判决。后海尚世界业委会不服提出上诉。2017年4月26日，漳州市中级人民法院主持调解后，海尚世界业委会与鸿隆物业公司及二审中申请参加诉讼的诚容物业公司达成调解协议，同日作出（2017）闽06民终470号民事调解书，确认三方调解达成的协议，即“鸿隆物业公司将2015年12月1日之后未收取的物业费（详见清单）的收费权利转让给诚容物业公司；鸿隆物业公司与诚容物业公司应自行审查清单中所列债权的真实性、合法性并依法通知债务人；”等。后鸿隆物业公司向诚容物业公司移交华商购物公园物业费欠款明细表，其中：本案被告叶建平欠交2015年12月1日-2016年5月31日物业费共计3190.08元（33.23平方米×8元/月.平方米×6月×2）。2018年3月29日、2019年5月13日，原告诚容物业公司分别向被告叶建平邮寄书面《物业管理服务费催收通知》（已签收），要求被告支付2016年6月1日起所欠物业费和2015年12月1日至2016年5月31日前期物业费，但被告一直未支付。为此，原告于2019年7月19日具状诉至本院。 本院认为，原告诚容物业公司作为物业服务企业，与海尚世界业委会签订的《海尚世界物业服务合同》，系合同双方真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定,《海尚世界物业服务合同》在合同期内对包括被告叶建平在内的所有小区业主均具有约束力。海尚世界业委会与鸿隆物业公司、诚容物业公司达成的调解协议，经漳州市中级人民法院民事调解书确认，已发生法律效力，其协议内容对包括被告叶建平在内的所有小区业主均具有约束力。原告诚容物业公司因鸿隆物业公司债权转让而依法享有对被告叶建平2015年12月1日-2016年5月31日未支付物业费的债权，并自通知后发生效力。原告诚容物业公司已尽通知义务，上述受让债权已对被告叶建平发生效力。因此，原告要求被告叶建平按《海尚世界物业服务合同》约定标准支付2016年6月1日至2019年6月30日的物业费和2015年12月1日至2016年5月31日的前期物业费，本院予以支持。但原告请求2016年6月1日至2019年6月30日的物业费9343.8元及前期物业费3190元均按面积66.46平方米计算而来，而叶建平所购华商购物公园5幢D111室、D112室，建筑面积均为33.11平方米，合计66.22平方米，故被告应当向原告交纳的2016年6月1日至2019年6月30日物业费为9310.53元（66.22平方米×3.8元/月.平方米×37月）；2015年12月1日至2016年5月31日的前期物业费为3178.56元（66.22平方米×8元/月.平方米×6月）。关于违约金，根据《海尚世界物业服务合同》约定，业主应于每月月底前交纳物业服务费，亦可按季交纳，逾期交纳从逾期之日起每天按费用的1‰的交纳滞纳金（即违约金）。该违约金约定未明显偏高，应予准许。被告叶建平应当交纳的物业费第一期（第一个季度）的时间为2016年8月31日前，2016年9月1日起即逾期。原告请求滞纳金（即违约金）4809.4元为按季从每期逾期之日、按面积66.46平方米计算至起诉之日，其计算依据及所得结果，除面积按66.46平方米有误（应按66.22平方米）外，均符合合同约定，合法有据。其违约金请求合理数额4792.03元（4809.4元÷66.46×66.22），可以支持。故原告请求物业费（包括前期物业费）12489.09（9310.53元+3178.56元）及违约金4792.03元部分合理，可以支持。超出上述数额部分，不予支持。被告叶建平经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃法律赋予其抗辩的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告叶建平应于本判决生效后十日内向原告漳州开发区诚容物业服务有限公司支付物业服务费（包括前期物业费）12489.09及违约金4792.03元，合计17281.12元； 二、驳回原告漳州开发区诚容物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费233.5元，由被告叶建平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  洪河根 人民陪审员  赵加坤 人民陪审员  刘国成 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  李昊蓝 速 录 员  黄文娟