湖南省桑植县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0822民初458号原告：陈功恒，男，1961年2月13日出生，白族，住湖南省桑植县。委托诉讼代理人：钟山，湖南风云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王劲松，湖南风云律师事务所律师。被告：张家界康茜置业有限公司，统一社会信用代码914308227991223664，住所地湖南省桑植县澧源镇文明路。法定代表人：廖珍武，该公司董事长。委托诉讼代理人：向佐祥，湖南昌源阳师事务所律师。原告陈功恒与被告张家界康茜置业有限公司（以下简称“康茜公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈功恒及其委托诉讼代理人钟山、王劲松、被告康茜公司的委托诉讼代理人向佐祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈功恒向本院提出诉讼请求：1、被告立即出示《商品房竣工验收方案证明》，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》，交付门面，并办理《不动产权证》；2、被告承担未按合同约定交房违约金83216元，门面实际租金损失84000元，合计167216元；3、被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2011年9月2日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号20110007106，面积45.09平方米，价款162865元），根据合同中关于交付期限的约定，被告应当于2012年4月30日前将门面交付给原告，但截止至今被告并未交付，延迟交付时间长达七年之久。根据合同约定，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，至起诉时违约金共计83216元，另外，由于被告违约，导致原告无法经营门面，按同地段门面的租金标准每年最低租金12000元，七年共损失84000元。庭审中，原告变更诉讼请求：要求解除合同，并按现在门面市场交易价格向原告回购并赔偿可得租金损失、按合同承担违约金和原告垫付的鉴定费用。被告康茜公司辩称：1、原告诉称被告拒不履行交付义务，与客观事实不符。被告与瑞塔铺镇政府之间有合作协议，按协议约定征地、拆迁安置、供地、纠纷解决等均为瑞塔铺镇政府负责，而原告所在的门面因居民彭辉虎等人认为与镇政府之间有征地纠纷未解决而强行霸占，被告多次要求处理，但没有结果，现因政府行为导致被告开发的门面不能交付；2、原告诉称完成了合同约定的全部义务不是客观事实，原告支付了房款，但对于维修基金、契税、办证费等均没有缴纳；3、原告的诉求不合理，双方合同约定因政府行为导致的延期可据实顺延，本案未交付的原因造成责任在镇政府，被告同样是受害者，原告的诉请罗列了违约金及损失，明显违背公平原则，应予以调减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据的交换和质证，对原、被告在庭审中提交的证据的真实性本院均予以认定，根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月10日，原、被告签订《桑植县商品房买卖合同》（合同编号：20110007106），被告康茜公司将瑞塔铺小城镇建设项目中的第1#幢1层06房屋出售给原告陈功恒，房屋建筑面积45.09平方米，价款162865元，合同约定被告应当在2012年4月30日前将商品房交付给原告，并约定了逾期交付的违约责任：逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。庭审中，经原告申请，本院委托，对商品房的市场价格进行评估，2019年10月15日，湖南德珹房地产土地资产评估有限公司作出湘德珹（司）字2019SZ第0216号房地产估价报告，该商品房的估价结果为293716元,原告谷百川花费鉴定费4500元。另查明，因案涉房屋的土地在征收过程中的遗留争议，导致原、被告合同成立后被告至今未能交付原告所购门面，2019年期间，该商品房同地段门面年租金约为10000元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告向被告支付了购房款，被告却一直没有履行交付商品房的义务，原告现要求解除合同、赔偿损失符合法律规定，应予支持，对于被告主张该商品房交付不能的责任在于瑞塔铺镇政府的辩论意见，本院认为虽因政府征地遗留问题，导致本案合同履行陷入僵局，造成被告履行不能，但根据合同的相对性原则，该主张不能对抗本案的原告，故对被告的该辩论意见不予采纳。根据本案合同的僵局，已不能实现合同目的，依法应予解除。关于原告损失的确认范围，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此原告的损失范围应包括所购房屋的现有市场价值、从逾期交付至今的租金损失以及垫付的鉴定费用，原告既主张所购房屋的现有市场价值、从逾期交付至今的租金损失和垫付的鉴定费用，还主张了违约金损失，四项合计已超过了原告因被告违约所造成的实际损失，故对原告诉请的违约金损失，本院不予支持。被告主张按合同约定的违约金条款赔偿损失，但本院认为本案约定的违约金明显低于原告的损失，所以直接适用违约金条款，显失公平，对被告的该主张本院亦不予采纳。综上，本院认为原告的损失范围为所购房屋的现有市场价值、从逾期交付至今的租金损失以及垫付的鉴定费用。现有房屋的市场价值为293716元，关于租金损失，因原告仅提交证据证明2019年的年租金约为10000元，本院根据市场情形与本地物价波动，酌情认定从逾期交付（2012年4月30日）至今，原告的租金损失为45000元，垫付的鉴定费用为4500元，故原告的损失合计为343216元（293716元+45000元+4500元）。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，判决如下：一、解除原告陈功恒与被告张家界康茜置业有限公司于2011年10月10日签订的《桑植县商品房买卖合同》（合同编号：20110007106）；二、被告张家界康茜置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈功恒损失343216元；三、驳回原告陈功恒其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3644元，减半收取1822元，由被告张家界康茜置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  曹安华二〇一九年十一月二十九日法官 助理  代 恋代理书记员  彭 聪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。