广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤01执异989号 案外人：陈露，女，1991年6月12日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：闵天阳，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。 委托诉讼代理人：万国华，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。 申请执行人：大业信托有限责任公司。住所地：广州市花都区迎宾大道**高晟广场****。 法定代表人：陈俊标，职务：董事长。 委托诉讼代理人：刘煜暄，北京市竞天公诚律师事务所律师。 被执行人：上海益流置业发展有限公司。住所。住所地：上海市浦东新区南汇工业园区沪南路**div> 法定代表人：徐建德。 关于原告大业信托有限责任公司与被告刚泰集团有限公司、上海益流置业发展有限公司、徐建刚、徐飞君金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）粤01民初740号民事裁定已经发生法律效力。大业信托有限责任公司向本院申请强制执行，本院于2018年8月22日立案执行【案号为：（2018）粤01执保256号】，执行中本院查封了上海益流置业发展有限公司名下的位于上海市浦东新区人民西路1533弄8号1201室房产（房产证号为：沪房地浦字2015第249545号）。现案外人陈露向本院提出书面异议，请求本院中止执行上述房产。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月5日对该案进行了听证，现已审查终结。 案外人陈露请求：解除查封其拥有的位于上海市××新区××室房屋。事实与理由：陈露于2016年1月17日与开发商上海益流置业发展有限公司签订了购房合同，购买位于上海市××新区××室房屋，合同总价为人民币6000000元。该款项已于2016年8月27日支付完毕。同日，开发商将房屋交付陈露。该房屋系陈露唯一居住用房。法院于2018年9月3日查封该房屋时陈露早已入住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对照上述规定，陈露在法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了合同约定的全部房款且已入住，对于房屋已经合法占有。此外，陈露购买该房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。综上，陈露的申请符合上述司法解释的规定，请求依法审查并解除对陈露房屋的查封。 案外人陈露提交如下证据：1.《上海市商品房出售合同》；2.《收据》；3.《兴业银行账户交易明细清单》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》；4.户口本复印件；5.《艺泰一品花园》房屋交付使用通知；6.《房屋交付确认书》；7.《收楼确认书》；8.物业管理费发票；9.水、电费账单；10.居住照片；11.《上海市不动产登记簿》（房产信息）复印件；12.《个人不动产登记信息查询记录（现状）》复印件。 本院查明，关于原告大业信托有限责任公司与被告刚泰集团有限公司、上海益流置业发展有限公司、徐建刚、徐飞君金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）粤01民初740号民事裁定已经发生法律效力，裁定：查封、扣押、冻结上海益流置业发展有限公司名下价值103209269.1元的财产。依据生效裁定及大业信托有限责任公司的申请，本院于2018年9月3日作出（2018）粤01执保256号协助执行通知书，请求上海市不动产登记局协助查封上海益流置业发展有限公司名下的位于上海市××新区××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室房产（房产证号均为：沪房地浦字2015第249545号）。查封期限从2018年9月3日至2021年9月2日止。 另查明，2016年1月17日，上海益流置业发展有限公司与陈露签订《上海市商品房出售合同》，约定：陈露向上海益流置业发展有限公司购买上海市××新区××弄《艺泰一品花园》8号12层1201（复式）室，建筑面积为305.15平方米，陈露购买该房屋的总房价款为6000000元。陈露提交陈根良、陶月仙为转账人，但收款单位不详的银行转账凭证为据，认为其于2016年1月10日交付定金100000元、于2016年1月17日交付房款1700000元、于2016年3月3日交付房款500000元、于2016年3月23日交付房款500000元、于2016年4月21日交付房款24772元、于2016年6月21日交付房款300000元、于2016年7月17日交付房款500000元、于2016年7月30日交付房款500000元、于2016年8月27日交付房款1875228元，以上合共6000000元。2016年8月27日，上海益流置业发展有限公司出具《房屋交付确认书》，确认陈露购买上海益流置业发展有限公司开发的位于上海市××新区××弄《艺泰一品花园》8号1201室房屋。 再查，《上海市商品房出售合同》附件四显示：房产坐落在人民西路1533弄1号1202室等办理了持证抵押，他项权利人为中国工商银行股份有限公司上海市南汇支行。涉案的上海益流置业发展有限公司名下的位于上海市××新区××室房产（房产证号为：沪房地浦字2015第249545号），于2017年5月23日办理了抵押登记，抵押权人为大业信托有限责任公司。 陈露提交其于2016年4月21日缴纳2016年5月1日至2016年12月31日的物业服务费发票，2017年1月6日缴纳2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费发票，2017年12月10日又缴纳了物管费和车管费。 在听证过程中，当本院询问，陈露提交的转款凭证收款方是谁时，陈露回答是银行第三方收取，现场刷pos机，其也不清楚款项付给谁。 陈露确认其父母陈根良、陶月仙在上海名下有房产。 陈露提交水费明细显示，2016年10月水费为138.1元、12月水费6.8元；2017年2月水费为266.2元、4月水费316.82元、6月水费6.74元、8月水费10.11元、10月水费6.74元、12月水费20.22元；2018年2月水费为50.55元、4月水费50.55元、6月水费26.96元、8月水费13.48元、10月水费16.85元、12月水费10.11元；2019年2月水费为64.03元、4月水费10.11元、6月水费6.74元、8月水费3.37元、10月水费47.18元。陈露提交2016年1月至2019年11月电费明细单显示，除了2016年10月，2017年2月，2018年2月、3月、9月，2019年1月至3月、8月至11月电费超过百元以外，其他月份的电费均没有超过百元。 本院认为，本案争议的焦点在于陈露对涉案房产是否享有对抗执行的权利，其是否有权请求解封涉案房产。陈露主张其于抵押权设立之前已经购买了涉案房产，认为应当排除执行。 陈露认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，其对涉案房产拥有权利能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院认为，以上规定是对房屋消费者物权期待权的保护，旨在执行程序中保护消费者基本生存权这一更高的价值，赋予消费者对买受房屋的物权期待权，以排除执行的效力。涉案房产面积达300平方米，明显超过普通消费者必要居住、生存的需要；再者，陈露与其父母在同一户籍、同一住址，其提交的购房款支付凭证显示房款是其父母支付，而且其确认其父母在上海还有其他的住房，因此，本案不应适用第二十九条的规定。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，根据以上规定，陈露对涉案房产不拥有排除执行的权利。理由如下：首先，陈露主张其2016年已购买房屋，但是至今涉案房产未办理销售合同备案或者预登记等，不合常理，其与上海益流置业发展有限公司交易的真实性也不得而知。 其次，从《上海市商品房出售合同》附件看，在陈露主张购买的涉案房产在其主张购买之时已经设定抵押，陈露也承认这是房屋购买后一直未能过户的原因，陈露明知房屋设定了抵押而购买房屋，导致房屋不能过户，不能产生物权公示的效应。物权以公示为原则，如果陈露确实在大业信托有限责任公司的抵押权成立之前购买了房屋，那么其对房屋不能过户负有过错，房屋不能正常过户对外公示，其他善意取得人不能据此知悉产权的变化，导致大业信托有限责任公司在物上设置抵押权，因此，陈露有过错，其权利不能对抗抵押权。 再次，从购房款的支付看，陈露称2016年已经支付购房款，但是迄今未能提交购房发票，并且其所提交的转账凭证，转账人不是陈露本人，收款人不详，从转账凭证看不到转账与上海益流置业发展有限公司的关联性，陈露也表示不清楚款项付给谁。个别转账凭证的时间与金额与收款收据不相符。 最后，从水电费、物管费的缴纳情况看，陈露主张其占有使用居住涉案房屋存在疑点。陈露主张其于2016年8月27日收楼，但是未提交收楼确认书的原件。从其提交的收楼确认书的复印件看，收楼时间为2016年8月27日，但是其提交的物业管理费发票看，其于2016年4月缴纳2016年5月1日至2016年12月31日的物业管理费发票，其不能合理解释为何缴纳收楼之前的管理费。从其提交的水电费发票看，对于一套面积达300平方米的房屋而言，涉案房屋的用水用电过少，未能证实房屋处于正常居住使用状态。综上，陈露请求解封涉案房产理由不成立。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人陈露的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长符锐兰 审判员谢欣欣 审判员李小明 二〇一九年十一月十八日 书记员 宋兰兰                                                                                                                    陈燕霞