湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂10民终1303号上诉人（一审原告）：王义（谢大燕之夫），1980年1月27日出生，汉族，住湖北省石首市。上诉人（一审原告）：谢大燕（王义之妻），1979年11月23日出生，汉族，湖南省岳阳市岳阳楼区人，现住湖北省石首市。二上诉人共同委托诉讼代理人：彭属军，湖北楚望律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黄新民（王茂枝之夫），1962年4月14日出生，汉族，湖北省石首市人，现住湖北省石首市。被上诉人（一审被告）：王茂枝（黄新民之妻），1961年12月17日出生，汉族，湖北省石首市人，现住湖北省石首市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡治国，广东东舟律师事务所律师。上诉人王义、谢大燕因与被上诉人黄新民、王茂枝所有权确认纠纷一案，不服湖北省石首市人民法院（2019）鄂1081民初648号民事判决,向本院提出上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王义及其与上诉人谢大燕的共同委托诉讼代理人彭属军，被上诉人黄新民、王茂枝及其共同委托诉讼代理人胡治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王义、谢大燕上诉请求：撤销湖北省石首市人民法院（2019）鄂1081民初648号民事判决，发回重审或者改判确认王义、谢大燕享有诉争房屋的物权。事实和理由：1.一审认定事实不清。首先，黄新民、王茂枝主张其先于王义、谢大燕与原房主袁碧宏在2004年3月1日签有一份房屋转让协议，并占有房屋至今，据此请求权利保护。然而，王义、谢大燕于2016年12月20日与原物权所有权人沈文慧签订房屋买卖合同后便完成了物权登记，据物权法第九条规定，即物权登记优先原则，王义、谢大燕已依法取得了诉争房屋的物权，除非有证据证明王义、谢大燕受让诉争房屋办理物权登记时存在恶意，否则，即使黄新民、王茂枝系合法占有诉争房屋，因王义、谢大燕已办理物权登记，其效力依法应优先于合法占有。一审判决未对这一直接影响物权登记效力的关键事实进行审查，无视物权法第九条明确规定的不动产物权变动以登记为准的基本原则，认定王义、谢大燕与原权利人沈文慧之间“没有办理房屋交付手续”，从而认定买卖双方“未按合同的约定交付标的物”。其次，王义、谢大燕办理物权登记时无恶意，已尽到合理的注意义务，并支付了合理对价，应认定为善意取得人。其在受让包括诉争房屋在内的整栋房屋时已尽到了合理注意义务，无重大过失，整个交易过程符合交易习惯。其作为诉争房屋的原物权所有权人沈文慧的债权人，因沈文慧无法清偿所欠的债务，经双方协商，沈文慧同意在王义、谢大燕代为清偿其以包括诉争房屋在内的整栋房屋作为抵押向石首农商银行的贷款35万元后，将该抵押的整栋房屋作价50万元转让给王义、谢大燕，除偿还债务35万元外，余款15万元用于冲抵沈文慧所欠王义、谢大燕的债务。随后，王义、谢大燕转款35万元代沈文慧清偿了银行债务，银行随之解除了房屋抵押，因当时该房屋的土地仍属划拨性质，王义、谢大燕又补缴土地出让金后将土地性质改变为出让土地（70年）。据一审调查的事实，以上房屋的变化包括沈文慧从最初的房主袁碧宏手中受让房屋、沈文慧办理房屋所有权变更登记、沈文慧以该房屋办理抵押贷款、银行人员现场查勘、贷款前评估机构对该房屋进行现场查勘、王义和谢大燕受让时实地了解房屋的状况、国土部门在办理土地出让登记时对房屋占地面积的测绘等，但在发生这一系列变化时，均没有发现黄新民、王茂枝提出过异议。王义、谢大燕作为一个不是为了买房居住的受让人，在了解到房屋之前就发生过变更登记、银行也能够以房屋抵押贷款、评估机构的评估报告也无异常、国土部门测绘时也无人提出异议的情况下，相信房屋的物权所有人沈文慧有权处分房屋，且受让的房屋无权利瑕疵，从而同意受让沈文慧的房屋完全符合交易习惯，其受让时无重大过失，依据物权法司法解释第十五条的规定，应认定为善意。另外，其二人在受让整栋房屋时已支付了合理对价。据沈文慧向用户申请抵押贷款时的评估报告显示，包括诉争房屋在内的整栋房屋当时的评估价值为50.25万元，其受让价格为50万元，完全符合当时市场行情。根据物权法第一百零六条的规定，王义、谢大燕受让诉争房屋时属善意，支付了合理价格，并办理了物权转让登记，依法应取得了诉争房屋的所有权；2.一审判决适用法律错误。根据物权法第九条规定，不动产物权变动以物权登记为准，不动产的转让一经登记，即发生物权变动效力，物权所有人已变更为王义、谢大燕。而一审判决错误适用合同法第一百三十五条，认为不动产应另行组织交付才视为履行；一审判决适用物权法第十七条，一方面认为登记是一种权利证明，一方面又称“不是权利本身，并不意味着对房屋权属状态真实性、合法性的确认”。姑且不论这一表述的自相矛盾，仅就该条文规定而言，该条文除规定了“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”外，也仅规定权利证书记载的事项与不动产登记簿一致及不一致如何认定的问题，与后一观点毫无关联。况且，关于物权登记是不是权利本身的问题，不仅该条明确规定了“权利证书就是不动产物权的证明”，即取得了不动产权利证书就取得了物权，且最高人民法院在第八次全国法院民事商事审判工作会议上也明确：坚决维护登记的严肃性和权威性。要严格适用物权法第九条规定，除法律有特别规定情形外，对未予登记的不动产物权设立、变更、转让和消失行为，依法确认其不具有物权变动效力。在对外关系上，要维护不动产登记的权利推定效力，依法保护相对人的合法权益，维护交易安全。一审判决认为王义、谢大燕确权主体对象应为合同相对人案外人沈文慧，而不应向黄新民、王茂枝主张确认案涉房屋所有权无任何法律依据。本案中，不是王义、谢大燕与原物权所有人沈文慧履行合同产生的争议，而是王义、谢大燕在实现依登记取得的不动产物权时，黄新民、王茂枝以其已合法占有房屋为由认为其权利应优先于王义、谢大燕的物权登记得到保护，由此双方对物权归属产生的争议。故当然应针对黄新民、王茂枝提起确权之诉。被上诉人黄新民、王茂枝共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.一审关于黄新民、王茂枝从原房屋所有人袁碧宏处受让房屋并实际占有、使用房屋的事实，王义、谢大燕从沈文慧处受让房屋，沈文慧从袁碧宏处受让房屋的事实认定是清楚的；2.黄新民、王茂枝占有案涉房屋是基于有效买卖法律关系，该买卖效力并不因原房屋所有人袁碧宏的二重买卖而受影响，黄新民、王茂枝依据交付获得的占有和收益权也不因原房屋所有人袁碧宏再次转让行为而终止，黄新民、王茂枝的占有、使用和收益权是合法的，应受法律保护；3.王义、谢大燕不构成善意取得。王义、谢大燕虽办理案涉房屋转让登记，取得不动产证书，但未实际取得前手房屋所有人沈文慧的合法交付，沈文慧亦未取得原房屋所有人袁碧宏的交付。虽然物权法规定了不动产转让登记生效，但恶意办理登记的不能优先于已合法占有房屋的房屋买受人。王义、谢大燕在看房时明知他人占有案涉房屋，而没有在原房屋所有人清场、或占有人承诺退出后再行房屋转让，王义、谢大燕与沈文慧的房屋转让不符合一般社会常识和交易习惯，对于房屋受让具有重大过失，不构成不动产善意取得；4.登记机关对房屋权属进行登记发证，只是对权利内容的一种书面记载，产生公示和公信的效力。但这只是一种拟制的证明效力。当所登记的房屋产权发生争议时，登记机关并没有裁判的权利。因此，房屋登记只是权利设定和权利变动时进行公示的法定形式，虽然登记的结果可以作为确认权利所有人的依据，但是行政机关进行房屋权利登记行为本身不是确定权利人权利归属的确权行为，而是对已经存在的权利进行确认的行为。如果当事人对房屋所有权发生争议，只有仲裁机构的裁决或人民法院的裁判才具有权利归属的效力。据物权理论及产权登记的性质，应当是先有权利而后有登记，权利是内容，登记是形式。不动产权属证书仅具有权利推定的法律效力，不动产权属证书记载并不一定与真实物权状态一致。本案即是因为真实物权的占有、使用权在黄新民、王茂枝手中，才导致本案物权确权纠纷。庭审已明确，案涉房屋从2004年3月1日起至今在黄新民、王茂枝的占有、使用、收益中。王义、谢大燕未实际占有控制案涉房屋。王义、谢大燕因房屋转让合同、支付对价，取得产权登记，但实际上房屋转让合同最为重要的交付，转让双方未履行，即房屋转让合同未履行完毕，王义、谢大燕自始没有取得过案涉房屋的占有、使用、收益权能。同时，王义、谢大燕又不符合善意取得不动产物权条件，其处于后手买受人地位，诉讼中未对在办理转移登记前，其他买受人已经恢复占有案涉房屋，其依然办理登记作出合理说明。因此，一审判决驳回王义、谢大燕确认房屋所有权的诉讼请求正确。王义、谢大燕向一审法院起诉请求：1.请求确认位于石首市××街道办事处××房屋××层（不动产单元号为××）为王义、谢大燕二人共同所有；2.判令黄新民、王茂枝承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于石首市××街道办事处××层房屋原系案外人袁碧宏所有，由案外人袁碧宏占有、使用。2004年3月1日，王茂枝与案外人袁碧宏签订房屋转让协议一份，约定：由案外人袁碧宏将其享有所有权的房屋第三层转让给王茂枝，价款为30000元（以代为偿贷的方式抵购房款），同时约定案外人袁碧宏的房产证与土地使用证由王茂枝代为保管，协议书还对其他内容作了约定。房屋转让协议签订后，黄新民、王茂枝（双方之间系夫妻关系）居住于该房屋第**,并以其名义办理了水、电、电信等设施。2008年上半年，黄新民、王茂枝在居住的第三层房屋上加盖一层（隔热层），黄新民、王茂枝及其家人一直居住至今。2014年前，案外人沈文慧与案外人袁碧宏相识并发生经济上的往来，由于案外人袁碧宏欠案外人沈文慧的债务，双方协商以房抵债，双方于2014年7月25日签订了房屋买卖合同，价款300000元，双方于2014年8月22日办理了房屋产权过户手续，房屋过户到案外人沈文慧名下，产权证号为“石首房权证绣字第**”。案外人袁碧宏与案外人沈文慧口头约定二年内还款并赎回房屋。二年赎期满后，案外人袁碧宏未还款。案外人沈文慧欠王义的债，经双方协商，于2016年12月20日签订房屋买卖合同一份，约定价款500000元，双方于2017年1月19日办理了过户手续，将房屋过户到王义、谢大燕（双方之间系夫妻关系）名下，不动产权证号为“鄂（2017）石首市不动产权第××号”。整个房屋产权变动过程中，案外人袁碧宏与案外人沈文慧，案外人沈文慧与王义、谢大燕之间均未办理房屋交付手续，案外人沈文慧及王义、谢大燕均未实际占有控制该诉争房屋第三层。诉讼中，王义、谢大燕认可未实际占有控制该诉争房屋第三层即黄新民、王茂枝占有、使用的房屋。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，从上述规定可见,行政机关的不动产登记仅是一种公示行为，该登记行为只是一种权利的证明，而不是权利本身，并不意味着对房屋权属状态真实性、合法性的确认，该登记并非理所当然的实物房屋的交付行为。本案中，案外人沈文慧向案外人袁碧宏买卖房屋及本案王义、谢大燕于2016年12月向案外人沈文慧买卖房屋，其表现形式虽是房屋买卖，但实际上是以房抵债，虽然都办理了房屋产权过户登记手续，但均未从合同的相对方即前任房主处获得房屋实际占有控制权，亦即双方之间的以房抵债合同均未进行实物交付，即案外人沈文慧自2014年取得房屋权属证书及其自2016年办理最高额抵押贷款时自始至终未取得案涉房屋的占有、使用等实物的控制权。本案王义、谢大燕与案外人沈文慧签订的以房抵债协议亦从未完整的取得房屋的实际支配权，取得房屋占有、使用等实物的控制权。王义、谢大燕与案外人沈文慧签订的以房抵债协议不符合《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的法律规定，其双方签署的以房抵债协议从未履行。即本案王义、谢大燕没有从其上手房屋登记人案外人沈文慧处取得案涉房屋的占有、使用、收益、处分的权能。反之，本案黄新民、王茂枝虽未办理房屋产权证书，但其自与案外人袁碧宏于2004年达成房屋转让协议后，即居住在该房屋内，一直居住、占用、使用至今，并以黄新民、王茂枝名义办理了水、电、电信等设施，且黄新民、王茂枝在2008年对案涉房屋进行了修缮，双方之间虽未办理房屋产权过户登记手续，但其依合同约定，享有合法占有使用该房屋第三层的权利。根据合同的相对性，本案王义、谢大燕与上手房屋登记人案外人沈文慧签订以房抵债协议，依据双方签订的以房抵债协议取得案涉房屋的登记权属外，还应当依据合同要求相对方即案外人沈文慧履行交付标，但案外人沈文慧至今未按照合同的约定交付标的物，因此，其确权主体对象应为合同相对方案外人沈文慧，来取得案涉房屋的占有、使用、收益、处分的权能，而不应向黄新民、王茂枝来主张确认案涉房屋所有权的权利。故对王义、谢大燕要求确认位于石首市××街道办事处××房屋××层（不动产单元号为××）为王义、谢大燕共同所有的诉讼请求，不予支持。王义、谢大燕应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下，要求合同相对方承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第十七条、第六十四条、第六十六条、第二百四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条之规定，判决：驳回王义、谢大燕的诉讼请求。本案受理费2053元（已减半收取），由王义、谢大燕负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.王义、谢大燕是否已依法取得诉争房屋的所有权；2.王义、谢大燕向黄新民、王茂枝提起确认诉争房屋所有权之诉是否适当。关于焦点一，王义、谢大燕主张其与案外人沈文慧于2016年12月20日签订房屋买卖合同，约定房款50万元，其后支付了对价，双方办理了过户手续，王义、谢大燕于2017年1月19日取得诉争房屋的不动产权证，共同所有诉争房屋。对此，王义、谢大燕向一审法院提交了房屋买卖合同、鄂（2017）石首市不动产权第××号不动产权证书、石首房房权证绣字第**证据。另据二审庭审情况，双方均认可在王义、谢大燕诉黄新民排除妨碍、返还房屋纠纷一案即（2017）鄂1081号民初611号案件的庭审中，案外人沈文慧到庭认可王义已按房屋买卖合同支付对价。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中王义、谢大燕从案外人沈文慧处以50万元价格购得案涉房屋，并办理了房屋过户登记。黄新民、王茂枝辩称一房数卖案件纠纷中恶意串通先行办理登记的买受人的权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人，王义、谢大燕非善意取得诉争房屋。对此本院认为，据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条的规定，当事人对恶意串通事实的证明标准为能够排除合理怀疑。本案中，黄新民、王茂枝系从案外人袁碧宏处购买案涉房屋的第三层，王义、谢大燕系从案外人沈文慧处而并非从案外人袁碧宏处购买案涉房屋，且支付了合理对价，办理了过户手续，并非一房数卖纠纷中恶意串通先行办理登记的买受人。并且黄新民、王茂枝未能举证证明王义、谢大燕存在恶意。故黄新民、王茂枝的抗辩理由不成立。自诉争房屋过户登记到王义、谢大燕名下之时，王义、谢大燕即取得了诉争房屋的所有权。一审判决认定王义、谢大燕未取得诉争房屋的所有权不当，本院予以纠正。王义、谢大燕的该项上诉理由成立，本院予以支持。关于焦点二，所有权是一种对世权。王义、谢大燕已据其与案外人沈文慧的房屋买卖合同，支付对价，并办理了房屋过户登记，取得了诉争房屋的所有权。案外人沈文慧对此并无异议。本案系因黄新民、王茂枝对王义、谢大燕是否享有诉争房屋的所有权存在异议并因此双方发生纠纷所致，故王义、谢大燕以黄新民、王茂枝为对象提起确认诉争房屋所有权之诉并无不当。一审判决认定王义、谢大燕不应向黄新民、王茂枝主张确认诉争房屋所有权的权利不当，本院予以纠正。王义、谢大燕的该项上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，王义、谢大燕的上诉请求成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省石首市人民法院（2019）鄂1081民初648号民事判决；二、上诉人王义、谢大燕为湖北省石首市××街道办事处××路××号的××层房屋第××层（不动产单元号为××）的共同所有权人。一审案件受理费4106元，依法减半收取2053元，由被上诉人黄新民、王茂枝负担。二审案件受理费4106元，被上诉人黄新民、王茂枝负担。本判决为终审判决。审判长 殷 芳审判员 熊 艳审判员 杨叶玲二〇一九年十一月十二日书记员 曹 丝