湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终1626号上诉人（原审原告）：湘潭生物机电学校，住所地湘潭市雨湖区先锋街道花园社区学园村。法定代表人：周祥林，校长。委托诉讼代理人：汤亦斌，男，1970年1月24日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区，系湘潭生物机电学校职工。委托诉讼代理人：贺妞，湖南众擎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何彤，男，1969年6月22日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：吴勇，男，1975年10月19日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。上诉人（原审被告）：湘潭市岳塘区华通宾馆，住所地湘潭市岳塘区宝塔路盘龙商业街西街**。经营者：吴勇，男，1975年10月19日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。上诉人湘潭生物机电学校(以下简称生物机电学校)与上诉人何彤、湘潭市岳塘区华通宾馆（以下简称华通宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。生物机电学校上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.判令解除房屋《承租合同》，由何彤、华通宾馆向生物机电学校返还租赁房屋；3.判令两被上诉人共同支付所欠房屋租金总计人民币83.5万元；4.本案一、二审的诉讼费用由何彤、华通宾馆承担。事实与理由：一、原审判决采信短信记录对本案欠付租金予以折扣不符合事实和法律规定。原审判决以短信记录、内容为：“经学校研究决定你们所欠租金50.125万元学校拟按60%收取（请求核减的34830元不再另行考虑），原合同期余下合同期租金按70%收取，续约一事暂不考虑，租金和所欠水电费请尽快缴纳”认定为双方达成减免租金的合意与事实不符。本案中双方从未签订补充协议对承租合同中租金条款进行更改，原审判决仅以短信记录就认定学校以短信方式对租金内容进行了修改，无其他证据进行佐证的情况下，未对短信号码使用人是否为学校工作人员进行核查、短信内容是否经过学校授权、确认，就认定双方已协商并同意减免房屋租金、进而对租金依照短信内容进行减免违背了案件事实；二、原审判决驳回生物机电学校解除《租赁合同》的诉讼请求不符合法律规定。学校解除《租赁合同》的诉讼请求有合同和法律依据。自2015年起何彤、华通宾馆未及时足额交付租金，欠付租金长达五年，期间多次进行催收，但何彤、华通宾馆以种种理由拖延至今。租金拖欠行为已严重损害了学校合法权益，导致《承租合同》的合同目的不能实现，生物机电学校据此解除合同符合事实和法律规定。何彤、华通宾馆辩称，一审判决书前面认定事实无异议，对于证据认定没有异议，但对于判决书计算租金标准有异议。对学校上诉状不认可。学校所提租金总额有异议，终止租赁合同返还租赁房屋有异议。短信记录有效，应该以短信内容为准来支付租金。在租赁期间每年都有支付租金，只是支付标准一直和学校协商，造成没有支付完成。何彤、华通宾馆上诉请求：1.撤销湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初第771号民事判决第一项，依法改判；2.本案诉讼费用由生物机电学校承担。事实与理由：一审判决认定部分事实不清楚、判决文书前后矛盾。具体如下：一、经一审法院查明，在2017年5月，学校后勤科负责人短信通知华通宾馆股东，内容为：“经学校研究决定，你们所欠租金50.125万元学校拟按60%收取（请求核减的34830元不再另行考虑），原合同期余下合同租金按70%收取，续约一事暂不考虑，租金和所欠水电费请尽快缴纳。”2017年10月华通宾馆支付租金5万元。2018年10月支付租金10万元。双方经协商后已达成变更租金的协议，何彤、华通宾馆只需按照约定，2017年5月之前所欠租金按照60%支付，2017年5月之后的租金按照70%支付。但根据一审法院判决书，虽认定2017年5月前所欠租金按照60%收取，减免数额为20.05万元，但对2017年6月之后的租金却未按照认定事实证据判决，遗漏了后期租金按照70%减免这一事实，应当予以修正；二、在2017年5月双方协商达成补偿约定后，基于对该约定的信赖，何彤、华通宾馆于2017年10月支付5万元租金，2018年10月支付租金，并多次与学校协商沟通水电抢修等问题，该已履行的15万元租金也应当按照前项约定，在对后期租金按照70%减免后予以扣除。上诉人生物机电学校辩称，一审法院认定部分事实错误，学校从未与何彤、华通宾馆就承租合同中租金条款进行变更，生物机电学校的上诉请求没有事实依据。一审法院仅凭一份没有原始载体的所谓后勤科长短信记录就认可补充修改原租赁合同明显与事实不符。事实上，学校从未与何彤、华通宾馆达成同意减免房屋租金的协议，更未授权他人与何彤、华通宾馆达成租金减免协议，从《会议记录》就可以清楚的看出，双方直至2019年2月1日仍在开会协商，因学校资金的管理、方案的决策要经集体讨论后上报国有资产管理中心，获得批准后才能实施，后经上报并未获得批准，故双方并未就租金减免一事形成一致意见；2019年2月18日，生物机电学校还对何彤、华通宾馆的应收账款进行了签字确认，确认尚欠租金83.5万元，均充分说明双方之间并无租金更改和减免协议。一审法院认定2017年5月前所欠租金按照60%收取，减免租金20.05万元属于认定事实错误，何彤、华通宾馆认为遗漏2017年6月之后的租金按照70%减免以及缴纳的15万元租金按照70%减免后扣除，其主张毫无事实和法律依据。生物机电学校一审起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的《承租合同》，由被告返还承租的原告房屋；2.判令两被告支付所欠房屋租金总计83.5万元；3.本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定，2007年2月6日，湘潭机械电力学校与被告何彤、华通宾馆签订《承租合同》一份，湘潭机械电力学校将其所有的位于湘潭市岳塘区西面的综合大楼部分房屋出租给被告何彤用于经营宾馆，租赁房屋共计约44间。租期为15年（2007年4月1日至2022年3月31日），租金为前三年每年16.5万元，从第四年起每2年递增2万元，即第四、五年每年18.5万元，第六、七年每年20.5万元，以此类推。冲抵前期租金后,每年分两次（3月、9月）预交半年租金。合同约定违约责任：1、协议签订后，前4个月内甲方（湘潭机械电力学校）负责水电的临时供应（乙方按标准付费），此后，由甲方负责按宾馆标准需求接通水电如水电不能按时到位，按水电到位之日起计算租金；4、甲方提供原校门内的空坪作为乙方的停车场，但乙方必须设岗负责照管，如有损失，甲方概不负责，且乙方车辆、人员不得在校内其他地方逗留、干扰；7、乙方不得擅自将房屋转包给第三方,否则视同违约；8、乙方不得中途退出承租,否则,所有装修、设施必须完好无偿地交给甲方；14、甲方违约，加倍赔偿乙方损失；乙方违约，加倍赔偿甲方损失，且甲方有权提前中止合同。被告何彤在开办华通宾馆对外经营后，为扩大经营面积，2010年8月12日，华通宾馆以湘潭高新区华通宾馆的名义，与湘潭生物科技学校、湘潭机械电力学校签订《承租合同》一份（第二份合同），合同约定将位于机械电力学校东侧、盘龙商业街西面的实训大楼三至六楼房屋（不包括六楼东侧梯形教室）和机械电力学校综合楼中原华通宾馆租赁协议中未写入的剩余房间租赁给华通宾馆使用（学校保留的三间办公室除外），租赁时间共计11年7个月（2010年9月1日至2022年3月31日），租金为每年五万元，分两次支付，分别在每年的3月31日前和9月31日前预交半年租金。合同约定违约责任：1、若甲方（湘潭生物科技学校、湘潭机械电力学校）未遵守上述约定造成乙方（湘潭高新区华通宾馆）损失的，乙方有权要求甲方加倍赔偿其损失；2、乙方未遵守上述约定造成甲方损失的，甲方有权解除合同并要求乙方加倍赔偿其损失。上述合同签订后，两被告在2014年前均按时向原告支付了房屋租金。但自2015年起，因宾馆经营状况不好，两被告未及时、足额交付租金，截止到2018年12月31日止，两被告已累计欠付原告房屋租金83.5万元。另查明，2012年7月，湘潭机械电力学校与湘潭生物科技学校合并，成立生物机电学校。原湘潭机械电力学校的老校区被政府征收，并于2016年出让给房地产公司兴建商品房。因毗邻的校区房屋拆迁及建筑施工，导致被告华通宾馆周边环境变差，客源流失严重。原校门内的空坪在2017年被房产公司用于建房不复存在，导致被告华通宾馆至今没有停车场供住宿的客人停车。再查明，2016年下半年，被告华通宾馆鉴于当前的经营困境，向原告方的领导汇报，要求减免租金。原告方派人来被告处了解情况后，初步同意减免部分租金。2017年5月，原告单位的后勤科负责人短信通知被告股东，内容为：“经学校研究决定，你们所欠租金50.125万元学校拟按60%收取（请求核减的34830元不再另行考虑），原合同期余下合同期租金按70%收取，续约一事暂不考虑，租金和所欠水电费请尽快缴纳。”2017年10月，被告支付原告租金5万元。2018年10月，被告支付原告租金10万元。2019年2月1日，原、被告双方对被告拖欠房屋租金问题一事进行协商，双方在协调会上达成如下意见：1、按2015年的租金数计算租金的减免；2、按45%减免，学校按55%收租金；3、报国有资产管理中心，同意就可以执行，不同意就只有走法律程序。一审法院认为，原告与两被告签订的两份《承租合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应严格履行各自的义务。被告华通宾馆长期拖欠原告的房屋租金是一种违约行为，应承担相应的法律责任。2017年5月，原告根据被告的减免租金请求，短信答复被告同意对所欠租金50.125万元拟按60%收取（请求核减的34830元不再另行考虑），该行为视为双方经协商后原告同意减免被告部分租金（50.125万元×60%=30.075元），减免的数额为20.05万元。对2017年6月之后的租金，虽然原、被告双方也进行了协商，但原告并没有同意进行减免，因此被告仍然要按原合同的约定支付原告2017年6月之后的房屋租金。原告要求两被告支付所欠房屋租金总计人民币83.5万元的诉讼请求，法院部分予以支持，被告应支付原告房屋租金为63.45万元（83.5万元－20.05万元，租金计算到2018年12月31日止）。原告要求解除原、被告之间签订的《承租合同》，由被告返还承租的原告房屋的诉讼请求，经法院审理查明，被告华通宾馆拖欠原告部分租金，确实有客观因素的影响，包括宾馆周边房屋拆迁、建筑施工的影响，特别是原《承租合同》中原告承诺提供原校门内的空坪作为被告的停车场，因房产开发已无法实现，上述客观因素造成宾馆客源严重流失，导致被告经营困难拖欠原告部分房屋租金，被告的行为不属于严重违约的行为，且提前解除合同必然导致宾馆无法开办下去，被告的投资无法收回，宾馆的职工失去相应的工作，导致社会不稳定因素的产生，故法院对原告要求解除原、被告之间签订的《承租合同》，由被告返还承租的原告房屋的诉讼请求法院不予支持。被告华通宾馆、何彤辩称原告要求被告支付人民币83.5万元房屋租金没有事实和法律依据的辩解意见部分予以采信。被告辩称经多次协商沟通双方已达成新的补充约定，与本案查明的事实相符，对该辩解意见予以采信。被告辩称2019年2月1日晚上19点左右，被告与原告法人代表再次电话沟通确定按2015年的租金标准计算欠付租金总数合计98.5万元，并按照45%进行减免，对减免后的总额减去已履行的5万元与抢修费用34830元后，被告共计支付35.692万元并继续履行合同至2022年3月31日的辩解意见，被告未提供证据证实，原告也未确认，对被告该辩解意见法院不予采信。被告辩称原告要求解除《承租合同》，返回承租房屋没有事实和法律依据的辩解意见，与本案查明的事实相符，对被告该辩解意见予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告华通宾馆、何彤在本判决生效之日起十日内支付原告生物机电学校房屋租金63.45万元；二、驳回原告生物机电学校的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12160元，减半收取6080元，由原告生物机电学校负担1520元，被告华通宾馆、何彤负担4560元。二审期间，华通宾馆、何彤向本院提交证据一份。会议记录，拟证明在一审法院主持下双方对租金数额进行了核准。生物机电学校质证意见为：对于该证据真实性无异议。学校并未对数额进行确认，只是协商并没有签订补充协议，双方对支付比例未进行确认。本院经审查认为，该会议记录内容不能达到上诉人证明目的，本院不予采纳。二审经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、生物机电学校与何彤、华通宾馆是否达成减免租金的合议？二、欠付租金数额是多少？三、《租赁合同》是否达到解除条件？关于焦点一，华通宾馆提交了与当时担任学校后勤科长及学校校长协商减租的短信，短信内容明确了系学校研究决定，落款为学校后勤科，并提供了相关会议纪要，结合华通宾馆租赁期间学校校区征收、拆迁、房产开发、停车场占用等情况，影响宾馆正常经营，可以确认学校后勤科长及学校校长发送短信的行为系职务行为，减租是双方多次协商的结果。上诉人生物机电学校认为双方未达成减免租金合意的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，短信确认所欠租金50.125万元拟按60%收取（请求核减的34830元不再另行考虑），原合同余下合同期租金按70%收取，而一审法院在计算租金时，仅计算2017年5月前的租金按60%计算，对2017年6月以后的租金未予认定按70%计算，不符合双方约定。上诉人何彤、华通宾馆认为租金计算错误的上诉理由成立，本院予以支持。经核算，如按合同约定，华通宾馆2015年至2018年12月31日，欠租累计为83.5万元（包含2017年10月及2018年10月共计交纳的15万元）。在2017年5月12日，学校方同意当时所欠租金50.125万元，按60%收取，经计算，当时应缴纳的租金为30.075万元。2017年6月至2018年12月31日的租金应为48.375万元（83.5万元-50.125万元+何彤、华通宾馆在与学校达成减租协议后支付的15万元），按短信约定的70%计算，应为33.8625万元，即经折算后，何彤、华通宾馆应缴租金为63.9375万元（30.075万元+33.8625万元），扣除已缴纳的15万元，还应缴纳48.9375万元。关于焦点三，上诉人生物机电学校认为华通宾馆拖欠租金，要求解除《租赁合同》。但经一审查明，华通宾馆拖欠租金虽属实，但生物机电学校亦未完全履行合同。按照双方承租合同约定，应提供原校门内的空坪作为停车场，因生物机电学校房产开发原因无法实现，同时房屋拆迁、建筑施工等影响造成华通宾馆客源减少，导致经营困难。双方就此协商减租，在起诉前，华通宾馆亦支付了部分租金。综上，一审法院认定华通宾馆欠租行为不属于严重违约的行为，并无明显不当。上诉人生物机电学校该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，湘潭生物机电学校上诉请求不能成立，本院不予支持。何彤、湘潭市岳塘区华通宾馆上诉请求成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初771号民事判决；二、由何彤、湘潭市岳塘区华通宾馆在本判决生效之日起十日内支付湘潭生物机电学校房屋租金48.9375万元；三、驳回湘潭生物机电学校的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12160元，减半收取6080元，由生物机电学校负担1760元，被告何彤、华通宾馆负担4320元。二审案件受理费7609元，由湘潭生物机电学校承担。本判决为终审判决。审 判 长  朱卫平审 判 员  向兴礼审 判 员  王 芳二〇一九年十一月二十二日法官助理周成锋代理书记员  谭 茜审 判 长  朱卫平审 判 员  向兴礼审 判 员  王 芳二〇一九年十一月二十二日书 记 员  胡佩佩