文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初6846号原告:金科物业服务集团有限公司,住所地重庆市江**五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人：夏绍飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：金雪梅，该公司员工。委托诉讼代理人：李林峰，重庆峡阳律师事务所律师。被告：甘朝会，女，1991年12月12日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：杨秀强，男，1986年6月13日出生，汉族，住重庆市南川区。原告金科物业服务集团有限公司（以下简称金科物业公司）与被告甘朝会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日受理后，依法由审判员刘丹独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金科物业公司的委托诉讼代理人金雪梅、李林峰到庭参加了诉讼，被告甘朝会及其委托诉讼代理人杨秀强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：判决被告交纳拖欠原告的物业服务费用2979.4元、违约金253.3元，合计3232.7元。事实和理由：2014年12月，原告与重庆市金科金裕房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定了物业服务费收费标准等。被告系该小区业主。合同签订后原告依约履行了合同，被告于2017年2月25日接房，被告自2018年1月起拖欠物业管理费至2019年9月，原告多次催收，被告拒不支付。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告甘朝会辩称，欠费时间属实，金额不属实。原告公司是原来金科开发商下属的一个部门，后来原告公司进行了变更，我不清楚物业公司是哪个，收费标准也不统一，服务不到位。经审理查明，2014年12月，重庆金科金裕房地产开发有限公司（甲方）与金科物业服务有限公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，该合同约定：由甲方选聘乙方对南川区xxxxxx小区（即xxxxxx）实施前期物业管理服务事宜，合同第九条约定了物业服务费用收费采取包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润）的方式。1、物业服务费收费标准：根据本物业物业区域的实际情况和物业服务收费指导价格确定的原则，约定物业服务费用按月收取，其收费标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层：1.8元/平方米·月（含电梯费）；（2）花园洋房：2.1元/平方米·月（含电梯费）；（3）商业门面、幼儿园：4.5元/平方米·月（含电梯费）。（4）共用部位、共用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊的方式向业主或使用人另行计收。3、上述收费项目属前期收费标准，该收费标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况；自甲方首次交房之日起三年期满时，其收费标准应调整递增一次，递增比例不超过前述收费标准的10%，以后的收费标准每两年调整递增一次，每次上调比例不超过该次上调前收费标准的10%。如业主委员会与物业服务企业就物业服务费收取标准另行签订协议的，按业主委员会与物业服务企业签订的相关协议标准执行。第十条约定：业主应于购买本物业售房合同约定的接房之日起交纳物业服务费用。1、已纳入物业范围的，甲方未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由甲方全额交纳；业主购买未装修入住且经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的房屋，其物业服务费用由业主按50%的比例交纳，业主一旦进场装修（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表中，有任何一块表读数已走动）无论何种原因均应全额交纳物业服务费用。3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。4、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳当月费用的义务。第十一条约定：本合同期限为该项目物业首次交付购房业主之日起至本项目业主委员会正式成立并与乙方或者另行选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止。本合同终止后，如相关业主仍有欠费的，乙方仍可向相关业主追偿。第十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准计算向乙方支付违约金。对于欠费时间较长或金额较大的业主或使用人，乙方有权暂停向其提供物业服务合其他服务。业主未按规定交纳物业专项维修资金（含续筹部份）的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准计算支付违约金。第二十四条约定：本合同的效力及于本物业服务区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告开始为该小区提供物业服务至今。另查明，被告甘朝会系重庆市南川区xxxxxx号（xxxxxx）xxxxxx房屋的业主，系高层电梯房,房屋建筑面积82.73㎡。由于被告逾期未缴纳物业服务费等费用，原告提起了前述诉讼。还查明，金科物业服务有限公司于2015年7月8日经工商登记名称变更为金科物业服务集团有限公司。上述事实，有原、被告的当庭陈述、一份《前期物业服务合同》、照片、催款通知书、不动产登记信息查询表等证据在案佐证，亦经庭审质证和依法核实，具有证明效力。本院认为，原告与xxxxxx小区开发商重庆金科金裕房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，前述《前期物业服务合同》依法对南川区xxxxxx小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区xxxxxx小区进行了物业管理服务，被告作为业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。被告提出的业主未与原告签订物业服务合同、收费标准不统一、《重庆市商品房买卖合同》补充协议中关于物业管理的特别约定属于无效约定、原告公司名称变更等抗辩理由，不属于法律规定或合同约定不缴纳物业费的情形，对此抗辩，本院不予采纳。故被告应承担向原告交纳从2018年1月至2019年9月止的物业服务费的义务。从2018年1月至2019年9月止产生的的物业服务费为3127.19元（1.8元/月·㎡×82.73㎡×21个月），原告请求的物业费金额为2979.4元，视为对自己权利的处分，本院依法予以支持。因被告未按时交纳物业服务费，已经构成违约。关于违约金的计算问题，合同约定按照每日3‰计算，明显过高。现原告自愿下调按照每日万分之三计算违约金为253.3元，本院予以支持。综上根据依据《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告甘朝会于本判决生效后立即向原告金科物业服务集团有限公司支付2018年1月至2019年9月期间的物业服务费2979.4元。二、由被告甘朝会于本判决生效后立即向原告金科物业服务集团有限公司支付违约金253.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告甘朝会负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  刘 丹二〇一九年十一月二十一日法官助理  刘彬园书 记 员  李 珑