广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2424号上诉人（一审原告）：杨xx，男，1984年出生，汉族，住海南省保亭黎族苗族自治县。委托诉讼代理人：王小午，广东正拓律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海xx房地产有限公司，住所地广东省珠海市斗门区白蕉镇xxx，统一社会信用代码xx。法定代表人：张xx，董事长。委托诉讼代理人：李一，广东东方泽律师事务所律师。上诉人杨xx因与被上诉人珠海xx房地产有限公司（以下简称xx公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院作出的（2019）粤0403民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。上诉人杨xx及其委托诉讼代理人王小午、被上诉人xx公司委托诉讼代理人李一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨xx上诉请求：请求法院依法改判支持一审诉讼请求：1.被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金177187元（以2171230元为基数，自2018年6月30日起至2019年2月23日，共239天，每日万分之三，实际计算至被上诉人合法合约交付房屋为止）；2.被上诉人向上诉人支付房屋使用费损失及其他损失计29000元（自2018年6月30日起计至2019年2月23日，每月3000元，共24000元，硅藻泥损失5000元）；3.判令被上诉人支付本案一审、二审诉讼费。事实与理由：漏成这样还一点事都没有，老百姓实在没办法接受。请求法院依法查清事实，作出公正判决。上诉人杨xx补充上诉意见：1、这已经构成了严重影响居住的质量问题，漏水问题是2018年10月8日开始的，那时候就已经修了4次都没有修好。主卧三面墙都是漏水，还包括窗台的四周都有渗水，踢脚线上方都是大面积渗水，两个房间都渗水。第一次因为渗水木地板全屋更换，9月3日全部换完。9月17日又发现全屋木地板因为渗水全部发霉发黑，又是全屋更换。对方说9月17日的是台风引起，其实不是，台风是8月23日，台风吹进来肯定也是地面上，而我们房屋渗水也是墙面上和窗框的边上。即便真的是台风，那你们交付的房屋也要有抵抗台风的能力，去年也没有每户都漏水。2、对方提到的2018年6月30日已经有墙面裂缝，主卧卫生间管道堵塞，客卧的马桶漏水，餐厅、阳台的门把手破损，天花板有裂缝。《商品房买卖合同（预售）》11条第2点出现这些问题都要修复后再交付，即便按照合同约定，也不符合交房条件。对漏水事实，对方在一审中也承认，他们提交的证据也能证明我们说的事实，包括外墙渗漏就做了两次维修方案。被上诉人xx公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨xx上诉无理，请求二审予以驳回，理由如下：一、涉案商品房签约时已取得预售许可，“交付条件”符合双方《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，xx公司也按合同第十一条履行了收楼通知义务，杨xx收到通知按期参与收楼但却无理拒收。1、涉案房屋销售时已取得预售许可（许可证号：DMS2014022-11），双方据此签订《商品房买卖合同（预售）》、附件以及《附件签署声明》、临时管理规约、前期物业服务协议等文件。2、合同第九条“商品房交付条件”：该商品房取得建设工程验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。xx公司已于2017年12月27日、12月29日取得前述二文件，符合合同约定的“交付条件”。3、xx公司已于2018年6月17日在珠海特区报上刊登《入伙通知》，并于同日向杨xx预留的通信地址以EMS送达《收楼通知书》，杨xx确认已收到该通知并实际于2018年6月30日到场参与收楼。4、2018年6月30日查验房屋现场时，杨xx拒绝签字收楼，但未能提交xx公司交付的房屋存在有《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）第2款所列的质量问题，也未能提供广东省内有资质的第三方鉴定机构作出的检测结论性鉴定意见。故杨xx收楼时及一审中均确认该商品房具有合同约定的交付文件，但杨xx在未提出符合合同约定或法律规定的可以拒绝收楼的合法依据的前提下而拒绝收楼，没有合同及法律依据。依合同约定及法律规定应当视为该商品房在2018年6月30日已交付给杨xx。双方应按此日期为界划分各自的权利义务。二、依《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）第2款(5)之约定，除非存在该项所列的质量问题，业主不得以质量问题为由拒绝接收房屋，否则从出卖人书面通知的买受人办理房屋交付手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。本案中，一则杨xx在6月30日时并未能提出房屋存在前述重大质量问题的相关证据，二则事后也未提供广东省内有资质的机构出具的质量检测结论性鉴定意见。因此，杨xx未能提供地基和主体有质量问题或依法有严重影响正常居住使用的质量问题的相关证据的前提下，杨xx不能拒绝接收房屋，本案属于符合约定交付条件但杨xx故意不接收房屋，依合同约定应视为房屋已在2018年6月30日实际交付给杨xx。三、杨xx照片中所提出的问题即便属实也只是房屋交付后的保修责任，不能反过来成为杨xx可以拒绝收楼的理由。首先，《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）第2款(6)项约定：买受人在入伙时提出的确实存在的工程质量问题，由出卖人按合同约定承担修复责任，但不能作为买受人拒绝入伙或出卖人未交付房屋的理由，该商品房视为本条第1款约定约定期限交付。其次，结合杨xx在6月30日提出的所谓“问题”，没有一项属于《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）第2款(1)至（5）所列的情况。最后，杨xx在照片中提出的所谓漏水事宜，其第一次提出的是时间是2018年7月18日，此时已过了合同约定的交楼期，依法及依合同只能按保修处理，事实上，xx公司也已履行了保修义务。至于杨xx又提出后来在2018年9月因台风“山竹”导致部分进水而更换地板的事宜，由台风属不可抗力与xx公司无关，不能归责于xx公司，而且xx公司仍然按保修为杨xx更换了地板及完成了其它维修事宜。因此，对于收楼入伙时杨xx提出的不属于“地基基础和主体结构以及依法律规定严重影响正常居住使用的房屋质量问题”的所谓质量问题，xx公司已最大限度地履行了保修责任，杨xx不能以部分质量瑕疵而拒绝接收房屋，更不能作为出卖人未交付房屋的理由。涉案商品房依约定仍应视为在6月30日已交付给业主。四、如前述，涉案房屋具备合同约定的交付条件，且xx公司已按合同约定方式通知交付房屋，杨xx在房屋本身无法律、法规规定的严重影响居住的质量问题的前提下，故意不签收楼单，还向xx公司就部分质量瑕疵提出多次保修要求，杨xx的行为属于消极收楼，依合同约定应视为在6月30日已正常交付房屋。尽管杨xx在6月30日未签书面收楼单，但不影响认定双方在6月30日实际交付的法律事实，杨xx不按合同约定履行收楼义务不能推定xx公司构成逾期交付，杨xx的消极收楼行为更不能成为其主张逾期交楼违约金的合法依据，因此，杨xx要求逾期交付的违约金的主张没有事实依据。至于杨xx提及的房屋未能正常使用的损失，则与前述的逾期交付的违约金相互矛盾。事实上，杨xx在一审开庭时还确认仍没有到房屋内居住，由此表明该房屋不是杨xx的唯一的、必须居住的住房，不存在额外租房的必要或费用；杨xx也没有证据其曾经入住该房屋后因为质量问题而搬出房屋而另外租房的事实，也不存在有租金损失的事实。综上，杨xx的诉求没有按双方合同约定执行，断章取义，在合同约定的交付条件成就的前提下，故意拒绝接收房屋，杨xx的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，xx公司的房屋应视为已在2018年6月30日交付给杨xx，且xx公司也履行了保修义务，于情于理于法xx公司并无过错，请求法院依法审查驳回其诉求。被上诉人xx公司补充答辩意见：在合同中有一款约定的质量问题：查验后次日起60天内负责修复，再行交付。本案中上诉人在18年6月30日收楼时提出的质量瑕疵都不属于该条约定的内容，这也是一审法院没有采信上诉人观点的原因。杨xx向一审法院起诉请求：1.xx公司向杨xx支付逾期交房违约金177187元（以2471230元为基数，自2018年6月30日起至2019年2月23日，共239天，每日万分之三）；2.xx公司向杨xx支付房屋使用费损失及其他损失计29000元（自2018年6月30日起计至2019年2月23日，每月3000元，共24000元，硅藻泥损失5000元）；3.xx公司承担本案诉讼费。一审法院审理查明：2016年10月14日，杨xx作为买受人与作为出卖人的xx公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定杨xx购买xx公司开发的位于珠海市××区××镇××（××楼）2单元1301房，总价款2471230元。《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的主要内容：一、交付条件：1.取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.取得房屋测绘报告。（合同第九条）二、交付时间：2018年6月30日前。〔合同第十一条第（一）项〕三、交付手续：达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此,产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。〔合同第十一条第（二）项〕四、查验房屋：该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及依照法律规定严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知买受人办理房屋交付手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题的，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题；（6）买受人在入伙时提出的确实存在的工程质量问题，由出卖人按本合同约定对其承担修复责任，但不能作为买受人拒绝入伙或出卖人未交付本商品房的理由。该商品房视为已按本条第1款约定的期限交付，且其毁损、灭失的风险及物业服务费等所有相关费用，自此由买受人承担。〔合同第十一条第（三）项〕五、逾期交付责任：出卖人逾期交付该商品房的，每逾期一日，出卖人按照买受人已付购房款的万分之三向买受人支付违约金，买受人同意不解除合同。（补充协议第六条）六、商品房质量：1、地基基础和主体结构。出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，买卖双方经协商另行签署协议。2、其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。在保修期限内，出卖人按约定保修时限内根据住宅质量保证书进行维修，买受人提供一切必要协助。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，买卖双方经协商另行签署协议。3、装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）、（4）方式处理：（1）及时更换、修理；（3）买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换或重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；（4）买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。〔合同第十六条第（一）项、第（二）项、第（三）项〕七、保修责任：该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。〔合同第十七条第（一）项〕合同签订后，杨xx已支付了全部房价款。2017年12月27日，案涉房屋取得竣工验收备案表。2017年12月29日，珠海市测绘院出具案涉楼盘的测量报告。2018年6月17日，xx公司在《珠海特区报》发布入伙通知，通知金地格林泊乐二期（26-47栋）业主集中入伙时间为2018年6月27日-2018年6月30日。2018年6月17日，xx公司向杨xx发出收楼通知书，杨xx收到通知后于2018年6月30日到案涉房产处查验，认为存在入户门边需要补漆，次卧门边有缝隙，鞋柜边有缝隙，需要打胶，客卫马桶漏，墙面瓷砖要勾缝，客厅铝合金门下角有缝隙，主卧卫生间水下不去、不通，大厅右侧墙面裂缝，入户门上方天花板有裂缝、入户门旁插座松动，客厅、房间、厨房美缝不平，小阳台热水器旁孔需要填补，厨房、房间、客厅窗户太紧，需要调松，两个马桶动力不够等问题，故没有收楼。后经xx公司多次维修后，杨xx于2019年2月23日收楼。一审法院认为，杨xx与xx公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利履行义务。杨xx按合同约定支付了房款，xx公司应按约定日期将符合约定标准及法定条件的商品房交付给杨xx。案涉商品房在合同约定交房日期前经过竣工验收备案，符合交付条件。xx公司于2018年6月17日向杨xx寄发了收楼通知，杨xx也已实际收到该收楼通知，后以案涉房产存在质量问题需要整改为由，迟至2019年2月23日才办理收楼手续。关于因质量问题是否可以构成拒收房屋的理由。一审法院认为商品房作为特殊商品，价值巨大，而且建设工程在实践中存在一定的瑕疵在所难免，而对于质量问题，买受人可通过要求xx公司承担保修责任获得保障，故如果存在瑕疵即可拒绝收房，显然会使双方的权利义务失衡。案涉房屋竣工验收合格，具备基本的房屋使用条件，也不存在主体质量问题。杨xx主张案涉房屋存在的质量瑕疵并不会严重影响正常居住使用，故杨xx据此拒收房屋的理由不成立。xx公司通知杨xx接收房屋而杨xx于2018年6日查验房屋却拒收，应视为案涉房屋已经交付。综上，xx公司不存在逾期交楼的违约行为，故杨xx请求xx公司支付逾期交楼违约金及房屋使用费损失及其他失损没有依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院作出判决如下：驳回杨xx的诉讼请求。案件受理费4392元，减半收取计2196元，由杨xx负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，杨xx与xx公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议竹约定胜园公司应按约定的日期将符合约定标准及法定条件的商品房交付给杨xx。还具体约定了:一、交付条件：1.取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.取得房屋测绘报告（合同第九条）。二、交付时间：2018年6月30日前〔合同第十一条第（一）项〕。xx公司分别于2017年12月27日、12月29日取得取得建设工程竣工验收备案证明和房屋测绘报告，符合合同约定的“交付条件”。xx公司已于2018年6月17日在珠海特区报上刊登《入伙通知》，并于同日向杨xx预留的通信地址以EMS送达《收楼通知书》，2018年6月30日查验房屋现场时，杨xx拒绝签字收楼，但杨xx未能提供xx公司交付的房屋存在有《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）第2款所列的质量问题。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）第2款(5)约定，除非存在该项所列的质量问题，业主不得以质量问题为由拒绝接收房屋，否则从出卖人书面通知的买受人办理房屋交付手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。故依上述合同约定视为xx公司已在2018年6月30日将涉案房屋实际交付给杨xx。一审法院驳回杨xx请求xx公司支付逾期交楼违约金及房屋使用费损失及其他损失正确，本院予以维持。关于涉案房屋质量问题，杨xx可根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）第2款(6)项的约定，要求xx公司承担修复责任。综上，杨xx的上诉主张没有依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4392元，由上诉人杨xx负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十一月十三日书记员 曾芷欣附：法律司法解释相关规定摘录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。