重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9413号上诉人（原审原告）：陶小红，女，1964年5月14日出生，土家族，住重庆市渝**。被上诉人（原审被告）：重庆北城置业有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道龙华大道**，统一社会信用代码91500112202861941E。法定代表人：曹兴田，总经理。委托诉讼代理人：高晋，男，公司员工。上诉人陶小红因与被上诉人重庆北城置业有限公司（以下简称北城公司）商品房预约合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初5799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陶小红，被上诉人北城公司的委托诉讼代理人高晋参加了诉讼。本案现已审理终结。陶小红上诉请求：撤销原判，改判支持陶小红的全部诉讼请求。事实和理由：一、北城公司与银行工作人员恶意串通，使陶小红与北城公司签订了《车位认购协议》，损害了陶小红的合法权益。签订《车位认购协议》前，陶小红如实告之自己系公务员退休，如今在一家律师事务所上班，北城公司明确表示可以按揭贷款，双方才签订了以按揭贷款为支付方式的《车位认购协议》。数月后，北城公司销售人员电话通知陶小红贷款没有申请成功，要求陶小红按照《认购协议》改为一次性付款，否则定金不予退还。北城公司未告知是何原因银行拒贷，陶小红至今仍不知晓。二、一审判决认定陶小红应承担责任，责任划分错误，适用法律不当。陶小红在一审中明确表示不同意与北城公司签订《商品房买卖合同》的理由有四个：1.该车位的公摊面积过大，建筑面积是套内面积的3.45倍；2.该车位质量差、周围环境脏、乱、差，车库内处处可见脏水；3.付款方式等合同主要条款不能协商一致；4.北城公司已将该车位另售他人。陶小红具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定的不可归责的事由。三、一审判决认为按揭贷款支付改为一次性支付没有加重陶小红的责任，认定错误。《认购协议》第四条第2款加重了陶小红的责任，北城公司作为提供格式合同的一方，没有尽到提醒义务，该条款应当确定为无效。四、《认购协议》第三条第3款关于乙方未与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》定金不予退还的约定实属霸王条款，应为无效。其一，该车位什么时间解押，只有北城公司知道，陶小红至今也未收到解押通知；其二，此约定严重侵害陶小红的合法权益，使双方无法在平等基础上协商合同条款。五、北城公司有违约行为，应当双倍返还定金。《认购协议》第三条第3款约定的5日内签订《商品房买卖合同》，应当是双方协商签订买卖合同的起始日而非终止日。双方就付款方式及合同重要条款发生分歧，北城公司在陶小红毫不知情时将本车位另售他人，实属严重违约，应双倍返还定金。北城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回陶小红的全部上诉请求。北城公司向陶小红发出了解除函，也去银行查询了陶小红贷款未通过的理由，载明为信审拒绝。陶小红向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方之间于2017年12月17日签订的北城国际中心车位认购协议；2.北城公司双倍返还定金50000元；3.北城公司承担本案诉讼费及其他诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月17日，陶小红为乙方（认购人）、北城公司为甲方（开发商）签订北城·国际中心车位认购协议，约定：乙方对所购物业已充分了解，决定向甲方认购位于重庆市渝北区龙山街道龙华大道50号的北城国际中心1-4幢地下车库第负1层11号车位，套内面积为12平方米，建筑面积为41.44平方米（最终以房管部门核定为准），成交总价款149000元。该车位为抵押用房，甲方在乙方认购后90日内完成解押。乙方于签订《重庆市商品房买卖合同》时支付全额首付款，余款由乙方向银行申请按揭贷款。签订本协议时，乙方向甲方支付认购定金人民币25000元，作为签订《重庆市商品房买卖合同》的担保，在签订购房合同时，该定金自动转为购房款。甲方若未在本协议生效后90日内完成车位解押，甲方向乙方双倍返还定金。乙方若未在车位解押后5日内与甲方签订该车位《重庆市商品房买卖合同》，乙方所缴纳定金不予退还，甲方有权另行处置该车位。乙方按揭付款，若银行因乙方原因不批准乙方的按揭贷款申请，或者银行批准的按揭贷款年限与乙方申请的年限不一致而乙方又不按银行的意见签订按揭贷款的，视作乙方改为一次性付款方式。若银行批准的按揭贷款金额与乙方申请的金额不一致的，不一致的部分由乙方用现金补足。协议签订当日，陶小红向北城公司缴纳了定金25000元。案涉车位取得了竣工验收备案登记证。北城公司于2012年6月5日取得房地产权证，于2018年3月12日解除车位抵押登记，于2018年10月19日出售给第三人，并于同年12月25日办理了转移登记。一审庭审中，双方均认可未及时签订正式买卖合同是因为陶小红的按揭贷款未审批通过。陶小红陈述：北城公司于2018年4月通知说银行不放贷，后要求陶小红一次性付款，但是陶小红不同意一次性付款，当时就说不买了，要求北城公司返还定金。北城公司陈述:银行告知按揭未审批通过是因为陶小红达到了退休年龄，不符合办理按揭贷款的条件，其同意解除合同，但是不同意退还定金。北城公司还举示了短信、彩信截图、关于解除北城国际中心车位认购协议的函告及中通物流信息，拟证明经北城公司催告陶小红未签订买卖合同后，北城公司依法解除了与陶小红的车位认购协议并没收定金25000元。陶小红对真实性不认可，认为北城公司未提交原件核实，一审法院对该证据不予采信。一审法院认为，双方签订的车位认购协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。庭审中，双方均认可案涉车位已经另行出售，合同目的已无法实现，该认购协议确已无法履行，对陶小红要求解除车位认购协议的诉请予以支持。陶小红缴纳了定金25000元。协议约定如银行因陶小红的原因不批准陶小红的按揭贷款申请，视作陶小红改为一次性付款方式，陶小红在按揭银行拒绝放贷后，明确表示不同意一次性付款，造成双方未能签订商品房买卖合同，责任由陶小红承担。陶小红认为上述条款系格式条款，应无效。该院认为陶小红购买车位的主要义务是支付款项，在按揭贷款无果的情况下，陶小红的付款义务不能免除，理应一次性付款，上述约定并未加重陶小红的责任，应属有效。陶小红缴纳的定金是作为签订重庆市商品房买卖合同的担保，因陶小红的原因造成合同不能签订，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，陶小红无权要求返还定金，故对陶小红要求北城公司双倍返还定金的诉请不予支持。一审法院判决：一、解除陶小红与北城公司于2017年12月17日签订的《北城·国际中心车位认购协议》；二、驳回陶小红的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由陶小红负担。二审中，双方当事人均未举示证据。二审询问中，陶小红申请撤回起诉，北城公司不同意。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十八条第一款的规定，本院对该申请不予准许。本院查明的事实与一审查明的相同。本院认为，本案二审争议焦点为北城公司是否应双倍返还陶小红定金50000元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”陶小红经北城公司告知银行拒贷后，不同意按照认购协议约定将贷款支付变更为一次性付款，拒绝与北城公司签约，构成认购协议项下的违约行为，北城公司将车位另行出售并不退还陶小红定金，有事实及约定依据。一审法院的认定符合前述司法解释的规定以及认购协议的约定。陶小红上诉认为认购协议约定“在车位解押后5日内与甲方签订商品房买卖合同”中的5日应为双方开始协商的日期，该解释不符合认购协议需达到订立买卖合同的目的。陶小红提出北城公司与银行工作人员恶意串通，但并未举示证据证明，本院不予支持。陶小红不同意与北城公司签订商品房买卖合同的理由系其个人考虑是否签约的因素，不属于不可归责于双方当事人的事由，其拒绝签订买卖合同，根据认购协议约定，应当承担定金责任。陶小红主张认购协议第三条第3款和第四条第2款为格式条款应为无效，但购房人在不能获得银行贷款时改为一次性付款是购房人履行付款义务的必要内容，开发商在预约购房人拒绝签订买卖合同后有权另售是行使物权权利的基本权能，陶小红关于两条内容作为格式条款无效的上诉理由，不符合法律规定的无效情形，不能成立。综上所述，陶小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由陶小红负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇一九年十一月二十九日法官助理  秦金星书 记 员  李白露