重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初16823号原告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：杨鸥，行政总裁。委托诉讼代理人：杜辛，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑年成，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：孙仁芳，女，1969年10月25日出生，汉族，住重庆市江北区。原告中海物业管理有限公司与被告孙仁芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司的委托诉讼代理人杜辛、郑年成，被告孙仁芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年7月至2019年6月期间的物业服务费28428.48元、2018年7月至2019年7月期间的公摊水费44.57元和2018年7月至2019年7月期间的公摊电费308.37元；2.判令被告向原告支付以未交纳费用为基数，分别从欠付之日起，按每日千分之三的标准计算至付清之日止的违约金。事实和理由：2013年12月27日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，被告系寰宇天下观澜苑X区X幢X-X号房屋业主，原告按照合同和相关规定向业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用，该合同还约定了收费标准、缴费时间。被告未按照合同约定交纳前述期间的物业服务费、公摊水费和公摊电费。原告催告未果，提起本案诉讼。被告孙仁芳辩称，对原告主张的物业服务费的期间不予认可，被告曾交纳过一段期间的物业服务费，但具体时间记不清楚了，需核实，若没有找到证据，就只有按照原告诉状载明的期间处理。原告主张的公摊水电费的期间内，没有交纳过公摊水电费，因原告违约在先，不认可原告主张的违约金，且违约金的标准过高，请求予以调减。涉诉房屋质量存在诸多问题：涉诉房屋下水道被水泥堵住；客厅与阳台间的门装反了，造成生活不便；客厅和卧室内电路存在问题，需被告自费修理；厨房和客卧的瓷砖脱落；门禁系统也未使用过，需自费修理；涉诉房屋内存在老鼠窝。针对上述问题，涉诉小区业主进行信访，开发商请的人将被告父亲推倒在地，受伤住院。开发商存在违规装修的行为，中海开发商的装修经理告诉我们，说赔偿三十万元，就此解决这件事，但最后也没有兑现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《前期物业服务合同》及备案证明、《前期物业管理服务协议》、重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表、接房流程确认单、催费函及EMS寄件单和投递详情查询结果、登记信息查询结果，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：设备完好统计表、值班记录表、风机运行记录、巡逻记录表、设备维护保养记录、低压配电房巡检记录，上述证据均系原件，且与《前期物业服务合同》相互印证，本院予以确认；小区公共区域专配电费公摊公示公告、公摊水电发票系原件，且显示为涉诉小区，本院予以确认；欠费明细表虽系原告单方制作，但与其他证据相互印证，本院予以确认；出警证明、住院报告材料虽系原件，但系被告在因房屋质量问题维权过程中产生的，与本案不具有关联性，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：原告系具有壹级资质的物业管理企业。2011年重庆丰盈房地产开发有限公司与原告签订《寰宇天下前期物业服务合同》，委托原告对其开发销售的寰宇天下小区提供物业管理服务，服务事项主要有：物业共用部位的维护和管理；物业共用设施设备维修、养护、运行和管理；协助政府相关部门提供市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生管理；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务、物业档案资料管理、物业专项维修资金的使用、装修管理、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取、法律政策规定应由原告管理服务的其他服务事项等内容。合同约定原告收取高层住宅物业服务费按建筑面积计算的标准为4.2元/月/平方米；住宅服务费不包含公共区域产生的水电费用，公共区域需摊销的水电费用按户每月据实分摊；由于业主共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务成本，应按户据实分摊由产权人或使用人交纳；入伙时需按《入伙通知书》的要求预交三个月物业服务资金，此后物业使用人应在每月的5日前交纳当月的物业服务资金。合同约定合同自双方签字盖章之日起至2015年12月31日止，双方协商一致，可续签或解除合同。该合同于2011年4月22日经重庆市江北区房管局备案。被告系小区观澜苑X区X幢X-X号房屋业主，物业建筑面积188.02平方米。2013年12月27日被告接房并与原告重庆分公司签订了《前期物业管理服务协议》，原告的物业服务事项与前述《寰宇天下前期物业服务合同》基本一致，协议约定，原告收取高层住宅物业服务费标准仍按建筑面积收取为4.2元/月/平方米；共用部位共用设施设备的水电费据实分摊，由产权人或使用人交纳；被告于每月5至10日内交纳物业服务费，若未按约交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金；协议自双方签字盖章之日至业主委员会代表业主大会与新选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效之日为止。重庆市物价局于2014年5月27日对该小区高层住宅物业服务费标准（4.2元/月/平方米，含电梯费）予以备案。本院认为，《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对原、被告具有约束力。除该合同外，原告下属重庆分公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，其服务内容、收费标准一致，故原、被告之间的物业服务合同关系成立。因建设单位与物业服务企业签订的合同对业主具有普遍约束力，而原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是业主与物业服务企业的个别约定，故该协议应遵从于前期物业服务合同的约定。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。原告举示的证据反映出原告对小区实施了日常管理、维护维修和巡逻安保等，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务，因此，被告理应按照合同约定，履行向原告支付相应费用的义务。针对被告提出的涉诉房屋存在的质量问题，因其并未举证予以证明前述存在的问题，且针对商品房专有部分的质量问题，原告作为物业服务企业，并不存在维修整改的义务，该问题应属被告向开发商主张权利的问题，故该抗辩不构成业主拒绝交纳物业服务费的理由。关于公摊水电费的问题，因合同约定共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务成本，应按户据实分摊由产权人或使用人交纳，且原告举示发票足以证明公摊水电费已实际产生，且已实际交纳并在小区内进行了公示公告。公共设施设备的用水用电，目的是服务于全体业主。被告应当向原告支付公摊水电费。被告未举证证明原告诉讼请求期间的物业服务费和公摊水电费的交费情况，应承担不利的法律后果。故原告要求被告支付2016年7月至2019年6月期间的物业服务费28428.48元、2018年7月至2019年7月期间的公摊水费44.57元和2018年7月至2019年7月期间的公摊电费308.37元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金的诉讼请求，原告作为该小区的物业服务企业，其举示的证据材料虽反映出其对小区履行了日常物业管理义务，但不能证明其已全面履行合同义务，对原告有关违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十之规定，判决如下：一、被告孙仁芳于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司2016年7月至2019年6月期间的物业服务费28428.48元、2018年7月至2019年7月期间的公摊水费44.57元和2018年7月至2019年7月的公摊电费308.37元；二、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取259.77元，由被告孙仁芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 静二〇一九年十一月八日法官助理  郑成帅书 记 员  汤朝露