山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0303民初5888号 原告：浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司。住所地，淄博市张店区柳泉路**赢环大厦****。 负责人：张金良，总经理。 委托诉讼代理人：李泽祥，山东致公律师事务所律师。 被告：宋佳，男，1984年8月30日出生，汉族，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：宋作云，男，1959年1月24日出生，汉族，现住淄博市张店区，系被告宋佳之父。 原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司（以下简称“颐景园物业”）与被告宋佳物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颐景园物业的委托诉讼代理人李泽祥和被告宋佳的委托诉讼代理人宋作云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颐景园物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费、电梯费、水电费等12263.05元，滞纳金5760.00元，共计18023.05元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年12月22日，原告和被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为颐景园小区提供物业管理服务，被告系颐景园小区业主。合同签订后，原告依约履行物业服务，并为被告垫付水电费、卫生费、电梯运行费等费用。被告至今无故拖欠原告物业费、电梯费、水电费、卫生费、滞纳金等共18023.05元。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告宋佳辩称，1.涉案房屋交房日期晚了一年多，且因为房屋漏水，无法进行装修，原告在外租房居住，导致原告结婚推迟了一年多。物业公司经理当时提出给原告免除两年物业费，被告没有同意。物业公司有错在先，应当给予被告赔偿。2.原告服务期间，利用虚假宣传与被告签订前期物业服务合同，但原告严重违反地方物业管理法规、拒不执行政府物价部门、房管部门对其达不到一级服务的责令，违反预售、分期开发、分批交付使用均达不到合同约定标准，收费应当按照70%收取。原告收费高不合理、服务质量差、态度蛮横、造成业主极度反感，也引起淄博市物价局、房管局等部门的重视。2013年7月1日，在有关部门主持下，召开了由业主代表、物业公司、房管局、物价局现场论证会，7月8日又召开了第二次论证会，8月28日由和平办事处、居委会主持下进行了协调。7月19日，淄博市物价局下发《关于颐景园小区物业收费问题的通知》，7月25日淄博市房管局下发责令限期整改通知书。上述事实证明，原告违反了前期物业服务协议中第三条第一项，原告的经理何永也在记录上签字认可。3.原告在交房前收取被告三个月的物业费违反了前期物业服务协议的第四条第一项。4.原告服务期间，被告丢失自行车一辆、电动车一辆，交房后地下室漏水严重，至今未处理。综上，请求驳回原告不合理、不合法的诉讼请求。 原告颐景园物业公司为证明其主张提供下列证据：1.前期物业服务合同一份，拟证实原告为被告提供物业服务，物业费0.78元/月/平方米，电梯费逐月缴纳，滞纳金按每日0.2%计算；2.欠费明细一份、滞纳金计算方法一份，拟证实被告欠费情况；3.催款记录照片一宗，拟证实原告多次催缴；4.电梯维保、电梯年检、水电卫生费发票六张，拟证实原告垫款情况；5.物业服务资质证书四份，拟证实原告为一级资质物业服务企业；6.荣誉证书一份、物业服务标准及收费公示、公共部位维修、绿化养护、保洁保安服务、业主锦旗等照片一宗，拟证实原告依约为被告提供了物业服务；7.收费许可证两份，拟证实原告收费已经物价局备案；8.市房管局批复一份，市物价局批复一份、通知三份、区环卫局委托书一份，拟证实原告收费符合规定；9、电梯分摊明细一份，拟证实被告电梯运行年检维护费为0.42元/月/平方米；10.业主委员会授权委托书、物业移交资料一宗，拟证实2016年11月17日，原告终止被告小区的物业服务。 被告提供：1.会议记录复印件一份、淄博市物价局、房管局会议记录复印件一份、责令限期整改通知书复印件一份、街道办事处、原告等的会议记录复印件一份，拟证实原告服务不到一级服务标准；2.打印材料复印件一份，拟证实原告收电梯费违规；3.业委会证明复印件一份，拟证实原告服务不到位；4.齐鲁晚报复印件一份，拟证实原告消防设施不达标；5.物价局、房管局证明各一份，拟证实原告没有达到一级物业。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月22日,原告颐景园物业（甲方）与被告宋佳（乙方）签订前期物业服务协议，其中第三条物业管理服务质量中第一项约定：物业服务标准执行淄博市物业服务一级标准；第四条约定：物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）选择包干制。一、被告缴费起始时间：以自入伙通知书通知交房日期起算，物业管理费按其拥有物业的建筑面积逐月计收；电梯、水泵、楼道灯运行能耗费及维护年检费按实分摊。二、收费标准（按建筑面积）：高层住宅公寓0.78元/㎡·月，商铺1.17元/㎡·月，以上收费标准以物价局批准为准。第六条违约责任约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权提出要求甲方限期改正，逾期未改正且给甲方或第三方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。二、乙方违反协议使甲方未达到管理服务质量约定目标的,甲方有权要求乙方限期改正,逾期未改正且给甲方或第三方造成损失的,乙方承担相应的法律责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还多收费用。四、乙方违反协议，不按照约定交纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方按每逾期一日加收应交额的0.2%的标准支付滞纳金。2016年11月15日，颐景园业主委员会授权济南银宇物业管理有限公司淄博分公司代表颐景园小区业主委员会与原告就物业管理所有事项进行了交接，原告退出涉案小区的物业管理服务。 被告宋佳系颐景园小区2号楼2单元703号物业(建筑面积108.05㎡)的业主，自2009年8月1日至2016年11月15日欠缴物业费7498.75元、电梯费3896.75元、楼道灯电费公摊92.90元、储藏室电费3.85元、水费（含公摊）632.80元、卫生费138元，共计欠费12263.05元，按合同约定的每日按欠缴金额的2%计算滞纳金为34557.33元，原告主张滞纳金5760.00元。因原告系颐景园小区一期业主，根据淄博市物价局淄价字[2011]153号文件，被告享有按建筑面积0.18元/月/平方米的优惠补偿，补偿期限截止到2011年8月30日前入住的业主，入住满30个月以上的按30个月计算补偿，不满30个月的按实际入住期限计算补偿。原告同意将被告享有的优惠补偿593.50元及应退电费43.80元，合计637.30元自原告主张的数额中予以扣除。 本院认为，原告颐景园物业与被告签订的前期物业服务协议符合有关法律规定，系当事人的真实意思表示，为有效协议，原、被告均应按照协议约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物业管理条例》规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费。物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，双方当事人在前期物业服务协议中明确约定了双方的权利和义务以及物业管理服务费的收费标准，并约定电梯费按实分摊，且双方约定的前期物业管理收费标准及优惠补偿办法得到物价部门的同意并已经备案，因此，被告应当按照协议约定交纳物业费及电梯费。被告辩称原告在物业管理服务过程中不达标，服务不到位，延期交房等，以此为由拒交物业服务费、电梯费、水费、卫生费等，不符合有关法律规定，本院不予支持。原告按照前期物业服务协议（补偿协议）约定计算的应当给予被告的补偿金593.50元及应退电费43.80元，应当从原告计算的物业费7498.75元中扣减，扣减后剩余6861.45元，被告应予支付。原告要求被告交纳电梯费3896.75元、楼道灯电费公摊92.90元、储藏室电费3.85元、水费632.80元、卫生费138元，事实清楚，证据充分，本院应予支持。原告按照合同约定的日0.2%计收物业服务费的滞纳金数额过高，有失公允，本院酌情予以调整，按照日0.02%计算，被告共应交纳滞纳金3455.73元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告宋佳于本判决生效后十日内支付原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司物业费、电梯费、水电费、卫生费等共计11625.75元； 二、被告宋佳于本判决生效之日起十日内支付原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司欠交的物业费滞纳金3455.73元； 三、驳回原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250.58元，减半收取计125.29元，由被告宋佳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  石秉红 二〇一九年十一月十一日 书记员  刘 蕊