云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1265号上诉人（原审被告）：杨葵发，男，1975年11月10日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：杨鑫倩，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李琦，男，1973年1月25日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：王文幸，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人杨葵发因与被上诉人李琦租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨葵发上诉请求：一、依法撤销大理市人民法院（2019）云2901民初223号民事判决。二、依法改判驳回原审原告李琦的全部诉讼请求。三、依法判令被上诉人承担一、二审案件受理费等全部诉讼费用。事实和理由：一、1.被上诉人违约在先，一审对李琦违反《房屋租赁协议》的约定，未向上诉人支付垫付的工程费用不予认定，导致判决错误。协议第七条约定，“乙方自行设计建筑装修方案。甲方协助乙方完成围墙、大门、房屋加盖等基本建设，所产生材料及工钱等费用由乙方负责”，上诉人协助完成房屋的基本建设，被上诉人应当支付相应的费用给上诉人。房屋加盖部分上诉人垫资4万余元，上诉人有证人证言证明。被上诉人一直拒绝与上诉人结算建设房屋的费用；被上诉人尚欠上诉人11个月的劳务费，被上诉人还存在多次提出不合理的装修方案，不尊重当地民族风俗，导致装修不能顺利进行。2.被上诉人未向上诉人支付工程费用的行为，导致租赁合同不能继续履行，被上诉人为减少垫资建盖的损失，才将建盖完成的房屋转租他人。二、一审认定涉案房屋评估价为2199元平方米错误。一审认定的金额将房屋主体结构的附着物（柱面贴青砖、内墙仿瓷乳胶漆、外墙彩绘）计算在内与事实不符。被上诉人加盖的房屋只完成了毛坯房的建造，对于房屋单价的认定，应当以大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司评估涉案房屋毛坯房评估价1400元/平方米计算。李琦辩称,请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、被上诉人在本案中并没有请上诉人垫支修建房屋的行为，所有的证人证言是上诉人的利害关系人，不能证明实际发生垫支4万元。一审中上诉人对此也没有提出反诉，该笔费用与本案没有关联，即使有也不能在本案中处理。二、涉案房子是被上诉人装修的，上诉人称是其装修不是事实，一审认定每平方米2199元正确。李琦向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除2008年2月20日原、被告签订的《房屋租赁协议》；二、判令被告退还租金30,000元；三、判令被告支付违约金1,950,000元（审理中变更为经济损失1，063，023.6元）；四、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：被告杨葵发系杨万才之子，1988年9月1日，杨万才户取得《云南省大理市宅基地使用证》，使用人为5人。2008年6月28日，原、被告签订了一份《房屋租赁协议》约定：被告杨葵发将位于大理市自家前院宅基地及未完工住房包括院子出租给原告，原告负责解决三通（水、电、路），租赁后产生的水、电、电视等相关费用由原告负责；租期二十年，自2008年6月28日起至2028年6月27日止，租金为每年5,000元；协议签订后先支付一年的租金，因原告要对房屋进行建造装修，被告免除原告2009年6月28日至2016年6月27日共计七年租金，从2016年6月28日起至2028年6月27日，每年支付一次租金，租金支付日期为当年1月10日前；租赁期间，被告不得抵押、转让、变卖该房屋及院子，租赁期内如遇国家征用、拆迁，土地赔偿归被告，房屋赔偿原、被告双方各50%。租赁期间如遇自然灾害，所获得赔偿归原告；被告自行设计建筑装修方案，被告协助原告完成围墙、大门、房屋加盖等基本建设，所产生材料及工钱由原告负责；租赁期内任何一方不得以任何理由更改此协议，任何一方更改协议则须赔偿对方租金总额的30倍，租赁期满原告须将该房屋及院落交还被告，被告若愿意继续出租，在同等条件下原告有优先租赁权。协议签订后，被告向原告交付了宅基地及房屋，2009年9月1日，案外人高鲁东代原告支付给被告租金5,000元，2010年9月18日，原告向被告指定账户汇入租金20,000元，2011年4月27日，案外人朱唯军代原告向被告支付租金10,000元。租赁期间，原告在该宅基地上建盖了部分房屋，欲经营客栈（取名大理洱舍），并出资雇请被告完成了客栈与环海公路之间道路的修建，原告支付了被告道路工程款40,000元。后因原、被告产生矛盾，原告未对房屋进行装修。2012年10月，被告杨葵发曾诉至本院，要求解除合同，在审理过程中，被告杨葵发申请撤回起诉，本院于2012年11月28日作出（2012）大民初字第1098号《民事裁定书》，准许被告杨葵发撤回起诉。2014年6月，被告将涉案房屋另行出租给案外人用于经营“花木深客栈”，在“花木深客栈”使用涉案房屋期间，又进行了房屋加盖。在（2017）云2901民初1485号案件审理过程中，原告申请对其在大理市院内所做工程量及工程价款进行评估。经本院委托，大理白族自治州建筑工程司法鉴定中心于2017年12月2日作出“大建司鉴字［2017］125号”《司法鉴定意见书》，鉴定意见为大理市大理“花木深客栈”（原大理洱舍）李琦建造的西坊二层、北坊一层房屋建筑面积为348.56平方米，造价为2,400元/平方米，造价1,063,023.6元，其中大理“花木深客栈”的土建工程设计费12,199.6元、土建工程费836,544元、装修设计费34,856元、装饰装修费139,424元、道路工程费40,000元。2018年6月，被告所属涉案房屋（含加盖部分）因大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程需要，经大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司评估后已经被拆除；大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司评估测算价涉案房屋砖混结构为每平方米2,199元。本案争议的焦点为原告在涉案宅基地上建盖房屋的范围？一审法院认为，在（2017）云2901民初1485号案件审理、鉴定期间，鉴定机关到现场勘验，原、被告向鉴定机关确定原告建设施工的房屋范围为西坊二层、北坊一层；且（2017）云2901民初1485号案件在2017年7月28日开庭审理期间，被告陈述原告建盖房屋范围为“基础以上原告建盖的面积390平方米（连挑檐在内），被告出资40,000元，其余款项是原告出资”，该陈述与鉴定意见书确定的原告建盖房屋范围基本相吻合，故鉴定意见书确定原告建盖房屋的范围为“西坊二层、北坊一层，面积为348.56平方米”，客观、真实，予以采信。一审法院认为，2008年6月28日,原、被告签订了《房屋租赁协议》，被告将位于大理市院内属被告及其家庭成员共同使用的宅基地出租给原告。《房屋租赁协议》签订后，被告向原告交付了租赁物，原告在对租赁物进行加盖和增设时被告及被告其他家庭亦未提出异议，且被告收取了原告支付的租金，并受原告雇请为原告修建道路，因此，原、被告签订的《房屋租赁协议》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，对被告主张的协议无效及受胁迫的答辩意见没有事实及法律依据，不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。协议签订后被告虽向原告履行交付租赁物的义务，但被告在原、被告租赁期限内将租赁物另行租赁给案外人的行为已构成违约，其违约行为致使原告合同目的不能实现，且现被告所属房屋已经被拆除，原告请求解除双方签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，符合案件事实以及法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据双方约定原告对房屋进行建造装修，被告免除原告2009年6月28日至2016年6月27日共计七年租金，并且涉案房屋被告于2014年6月已另行出租给他人，2016年6月28日至今原告并未使用涉案房屋，原告不应承担这期间的租金，因此，原告共向被告交付的租金35,000元，扣除第一年（2008年6月28日至2009年6月27日）的租金5,000元，租金余款30,000元，被告应予以返还，故原告要求被告退还租金30,000元的诉请有事实和法律依据，予以支持。原告在租赁期间经被告同意建盖了房屋以及出资修建了道路，由于被告在合同履行期间严重违约，致使合同不能履行应当承担违约责任，赔偿原告经济损失，原告以其建造的房屋及道路工程造价主张经济损失，符合本案实际，予以支持。原告未提交证据证明其对涉案房屋进行了装修，因此，原告主张装修费，不予支持。至于建筑造价的问题，由于涉案房屋因环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程修复需要，涉案房屋经评估后已经拆除，评估价为2,199元/平方米，根据公平原则，一审法院以此为依据确定原告建盖房屋部分的造价，参照大理白族自治州建筑工程司法鉴定中心出具的“大建司鉴字［2017］125号”《司法鉴定意见书》，确认原告建盖的房屋面积为348.56平方米，确定原告的损失为766,483.44元（348.56平方米×2,199元），以及原告支付道路工程费40,000元，合计806,483.44元。原告的其余主张没有充分证据证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，二百二十三条之规定，判决：一、解除原告李琦与被告杨葵发于2008年2月20日签订的《房屋租赁协议》；二、由被告杨葵发于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李琦租金30,000元；三、由被告杨葵发于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李琦支付经济损失费用806,483.44元；四、驳回原告李琦的其他诉讼请求。案件受理费22,620元，由原告李琦负担11,983元，被告杨葵发负担10,637元。本院二审期间，上诉人申请2位证人出庭作证。1.证人刘某证实：其包了杨葵发房屋的粉刷工程，建筑面积是373平方米，单价每平方125元，2014年6月份开始施工，2015年2月份装修完，做的是瓷砖、盖瓦、刮磁、粉刷，总价是9万多，杨葵发付的工钱。2.证人杜某证实：2007年9月，其承包杨葵发的建房，西房四格两层，总的建筑面积是340多，承包价是80元一平米，总价是27700多元。经质证，上诉人认为，证人证言真实，在一审时其认为自己可以陈述清楚没有请律师；被上诉人认为，证人与上诉人是同村人，与本案处理结果有利害关系，且其证言相互矛盾，不能作为有效证据使用，本院经审核认为，2位证人证明的内容没有相应的证据予以佐证，不能直接证明上诉人的观点，证人证言的使用需要结合在案的其他证据综合分析使用。被上诉人未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，关于上诉人是否为被上诉人垫付4万元工程款和被上诉人是否欠付上诉人劳务费的问题。双方签订的租赁协议约定“上诉人协助被上诉人完成围墙、大门、房屋加盖等基本建设，所产生材料及工钱等费用由被上诉人负责”。按照合同约定上述基本建设的费用由被上诉人承担，现上诉人主张其为被上诉人垫付4万元工程款，举证责任在于上诉人；一审中上诉人没有提交证据证明，二审中，其申请2位证人作证，但仅凭证人证言不能证实其垫付工程款的事实，对此其应承担举证不能的法律后果，本院对其主张垫付工程款的事实依法不予确认。同理，上诉人主张被上诉人尚欠其11个月的劳务费，其亦未提交相关证据证实，本院不予支持。关于涉案房屋评估价如何确定的问题。上诉人认为涉案房屋评估价为2199元/平方米错误。本院认为，合同在履行过程由于上诉人将房屋另行出租他人的违约行为致使被上诉人未能实际经营客栈，合同目的不能实现；而被上诉人在租赁期间为经营客栈建盖的房屋部分由于洱海保护治理政策的实施一并被拆除，对此政府经评估后作出了补偿，涉案房屋砖混结构（包括装修柱面贴青砖、内墙仿瓷乳胶漆、外墙彩绘）政府的补偿标准是每平方米2199元，一审参照该补偿标准计算被上诉人建盖房屋部分的造价，符合本案的客观实际，本院予以维持。上诉人主张被上诉人加盖的房屋只完成毛坯房的建造，装修部分系由其完成，应当以毛坯房评估价1400元/平方米进行计算，但未能提供充分有效的证据证实其对涉案房屋进行装修，对其该主张本院不予采信。综上所述，上诉人杨葵发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22620元，由上诉人杨葵发负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年十一月二十八日法官助理马娟书记员段杰润