宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁04民终782号 上诉人（原审原告、反诉被告）：袁巧云，女，1990年6月3日出生，汉族，宁夏固原市人，高中文化，居民，住宁夏固原市原州区。 委托诉讼代理人：袁志兴（袁巧云之父），住宁夏固原市原州区。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：卢翠兰，宁夏宁人律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：固原宁新房地产开发有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。 法定代表人：张录，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王彦林，男，该公司职工。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场。住所地：宁夏固原市原州区。 法定代表人：张金鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张宁，宁夏顺悦律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张录，男，1957年5月18日出生，汉族，宁夏固原市人，初中文化，固原宁新房地产开发有限公司董事长，住宁夏固原市原州区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杜志莲（张录之妻），女，1960年1月2日出生，汉族，宁夏固原市人，高中文化，住宁夏固原市原州区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张金鹏（张录之子），男，1981年7月5日出生，汉族，宁夏固原市人，大学文化，固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场总经理，住宁夏固原市原州区。 以上三被上诉人共同委托诉讼代理人暨被上诉人（原审被告、反诉原告）:张晋海（张录之子），男，1987年7月18日出生，宁夏固原市人，高中文化，住宁夏固原市原州区。 上诉人袁巧云因与被上诉人固原宁新房地产开发有限公司（以下简称宁新公司）、固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场（以下简称帝豪商场）、张录、杜志莲、张金鹏、张晋海租赁合同纠纷一案，前由宁夏回族自治区固原市原州区人民法院于2017年11月20日作出（2017）宁0402民初1340号民事判决，袁巧云不服提出上诉，本院于2018年3月28日作出（2018）宁04民终81号民事裁定，以一审判决认定基本事实不清，撤销原判，发回重审。宁夏回族自治区固原市原州区人民法院重审后，于2019年4月16日作出（2018）宁0402民初2482号民事判决，袁巧云不服，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 袁巧云上诉请求：1.撤销固原市原州区人民法院（2018）宁0402民初2482号民事判决第一项、第三项和第四项中袁巧云承担撤场后费用的内容；2.在维持原判第二项的基础上，改判宁新公司另外承担袁巧云的损失133188.24元。具体计算方式为袁巧云的各项损失737789.24元（装修费849533.23-676601.16-46900）*60%=75619.24元、鉴定费1万元*60%=6000元、合同预期可得利益24万元、收银系统263870元、被扣餐座椅价值152300元），扣除袁巧云撤场前应付宁新公司的各项费用604601元（租金653595元+物业费16672元-已交费用65666元）；3.张录、杜志莲、张金鹏、张晋海承担连带责任；4.维持其他判项判决内容；5.一、二审案件受理费由宁新公司、帝豪商场、张录、杜志莲、张金鹏、张晋海负担。事实与理由：一、一审认定部分事实错误。1.一审认定宁夏金海帝豪商业广场投入使用、营业前消防安全检查合格，并由固原市公安消防支队于2015年3月5日向该广场颁发了合格证书错误。该商场是2014年12月27日开业运营的，而依据宁新公司提交的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》记载，商场申请消防检查时间为2015年1月30日，实际取得合格证时间为2015年3月5日，一审判决认定商场在投入使用、营业前安全检查合格错误。2.一审认定袁巧云承租商铺后对该商铺进行了装饰装修，并对商铺内原有的消防设施进行了改造，但未通过消防检查合格，未取得营业执照与客观事实不符。商场是2014年12月27日开业运营的，袁巧云在开业前已经对承租区域装修完毕，如袁巧云擅自改造了消防设施导致消防未能验收合格，商场在2015年1月30日申请消防验收，3月5日不可能取得消防验收合格证。而且商场所有的消防设施设备是商场统一设计安装调试的，商场一楼的中控室统一监控监管，袁巧云不可能改造安装消防设施，也没有任何证据显示是袁巧云改造了商场原有的消防设施。袁巧云不能取得消防验收合格的根本原因是商场对消防设施怠于维护，导致消防卷闸门不能联动。3.一审认定袁巧云在合同未解除的情况下，未向被告方履行解除合同的告知义务，且未征得被告方同意解除合同的情况下私自撤场，造成商场的各种费用损失均应由袁巧云承担错误。袁巧云解除合同的根本原因是由于宁新公司提供的消防设施设备不符合要求，导致袁巧云无法办理营业执照，袁巧云被工商行政部门勒令停业整顿，袁巧云无法实现合同目的被迫撤场。本案的根本违约方是宁新公司，不是袁巧云。袁巧云和宁新公司形成事实租赁关系，双方可以随时解除租赁合同。4.一审认定合同履行期间租赁物所有权发生转移，所有权取得方宁新公司即为本案当然出租方，当然继承原租赁合同的权利义务错误。涉案租赁物所有权自始至终未发生过任何转移，而原来和袁巧云签订合同的宁夏金海帝豪商管理有限公司在履行合同的过程中注销，还恶意隐瞒公司注销的事实虚假应诉，并且张录等四人作为公司股东不仅没有任何出资，还在公司注销时瓜分了公司的剩余财产。一审对此事实以及袁巧云的诉请未加任何审查，没有判决张录等四人承担任何责任错误。5.一审认定袁巧云承租商铺后，对该商铺进行了装饰装修，支出装饰装修费用676601.16元错误，遗漏了鉴定报告中有争议部分的126032.08元。应当按照60%折价补偿给袁巧云。6.袁巧云和宁新公司之间的事实租赁合同于2016年8月7日袁巧云撤场之日已经解除，一审判决解除合同明显错误。二、一审在未查清袁巧云因消防未达标不能取得营业执照的责任方、涉案房屋租赁合同是否解除、以何种方式何时解除、违约方是谁等情况下，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，判决袁巧云承担宁新公司未出租期间所谓损失50%没有事实依据。综上，望二审支持袁巧云诉请。 宁新公司辩称，关于双方之间缴纳租赁费用及欠款数额的问题，宁新公司已经和袁巧云在一审核对清楚，双方均无异议，一审判决也是按照袁巧云的观点确定的数额。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 帝豪商场辩称，根据消防法及市场交易的习惯，在帝豪商场已经取得整体消防检查验收合格的情况下，袁巧云承租的商铺中的消防设施验收及营业执照的申请应当由其自己负责。在合同履行期间，袁巧云擅自离场构成违约，其应当承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张录、杜志莲、张金鹏、张晋海均未作答辩。 袁巧云一审诉讼请求：1.确认袁巧云和宁夏金海帝豪商场管理有限公司签订的商铺联营租赁合同于2015年5月29日终止履行；2.确认袁巧云和宁新公司之间的事实租赁关系于2016年8月7日解除；3.判令因宁新公司违约给袁巧云造成的损失合计1002452.23元（包括：装修费用849533.23元+鉴定费1万元+已交各项费用163329元-租赁费、物业费等645793.39元-36000元工作联系单中物业费+合同预期可得利益24万元+收银系统263870元+被扣餐桌餐椅152300元）及宁新公司实际付清之日按照银行同期贷款利率产生的利息；4.判令帝豪商场、张录、杜志莲、张金鹏、张晋海承担连带责任；5.案件受理费由宁新公司、帝豪商场、张录、杜志莲、张金鹏、张晋海负担。 宁新公司、张录、杜志莲、张金鹏、张晋海反诉请求：1.判令袁巧云向宁新公司、帝豪商场、张录、杜志莲、张金鹏、张晋海支付截止2017年4月15日前拖欠的租赁费1043193.30元、物业费82033.30元、水费32156元、空调费26365.90元，共计1183748.40元；并确认商铺租赁联营合同于2017年4月15日予以解除；2.案件受理费由袁巧云负担。 一审法院认定事实：2014年7月6日，宁夏金海帝豪商场管理有限公司与袁巧云签订了一份商铺租赁联营合同，双方约定袁巧云承租该公司位于固原文化街帝豪商业广场五层商铺用于经营小吃城，租赁期限5年，自2014年10月1日至2019年10月1日，其中2014年10月1日至2015年1月1日为免租期。商铺建筑面积1333.89平方米，租赁费每月每平方米30元。租赁期间，商铺使用的水、电费、中央空调运行费用及管理费均由承租人承担。物业费与商铺租赁费同步收取，每月每平方米3元。每期缴纳三个月租赁费和物业费。商场实际开业时间为2014年12月27日。宁新公司于2015年1月30日向固原市公安消防支队申请消防验收，于2015年3月5日取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，宁夏金海帝豪商业广场投入使用、营业前消防安全检查合格，并由固原市公安消防支队向该广场颁发了合格证书。袁巧云承租商铺后，对该商铺进行了装饰装修，支出装饰装修费用676601.16元。2015年10月8日，固原市消防支队向袁巧云出具《不同意投入使用、营业决定书》，确定袁巧云经营的商铺不符合消防要求，不同意投入使用。2016年8月7日，袁巧云撤场。袁巧云与另案袁志信经营期间向商场缴纳两个商铺的2014年12月27日-2015年6月2日空调费62937元（袁志信43544.46元、袁巧云19344元），2014年12月27日-2015年6月2日物业费67157.80元（袁志信46482.78元、袁巧云20675.01元），银行卡手续费648.96元（袁志信449.17元、袁巧云199.78元），装修电费（袁志信917.52元、袁巧云1742.47元）以上合计：136403.76元（袁志信94393.93元、袁巧云41961.26元）。袁志信交纳保证金197929.38元。袁巧云交纳2014年12月27日-2016年8月4日租金65666元，2015年6月2日-2015年10月2日物业费16008元，2015年11月1日-2016年3月31日水费7466元，2015年10月2日-2016年4月2日物业费24010元，2015年-2016年采暖期空调费26610元，2015年11月12日水费1452.47元，暖气费1471.58元（小计2924元）。另外交纳25万元（收据写的2015年2月17日袁志信交租金202719.58元及第一季度管理费28489.44元、装修电费2660元广告费16130.98元，合计25万元）。袁巧云经营期间交纳费用整理为2014年12月27日-2015年6月2日空调费19344元，物业费20675.01元，银行卡手续费199.78元，装修电费1742.47元，以上合计：41961.26元。袁巧云交纳2014年12月27日-2016年8月4日租金65666元，2015年6月2日-2015年10月2日物业费16008元，2015年10月2日-2016年4月2日物业费24010元，2015年11月1日-2016年3月31日水费7466元，2015年-2016年采暖期空调费26610元，2015年11月12日水费1452.47元，暖气费1471.58元。以上共计184645.31元。袁巧云撤场前欠租金共计702654.64元（768320.64元-65666元），欠物业费16807元，两项共计719461.65元。袁巧云撤场后(2016年8月7日至2017年4月15日)产生的费用租金1333.89*8*30=320133.60元、物业费1333.89*8*3=32016元，空调费26365.90元，共计378515.40元。2017年4月15日，宁新公司将商铺收回另租，并对袁巧云的原装修进行部分改造利用。另查明，2015年5月29日，宁夏金海帝豪商场管理有限公司注销，涉案商铺的所有权于2014年8月22日登记在宁新公司名下。再查明，在袁巧云招商过程中，对金海帝豪商业广场670平方米的公共通道铺设地板，支出46900元。诉讼过程中，袁巧云申请对涉案的商铺装修进行鉴定，确定工程造价676601.16元，并预交鉴定费1万元。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有拘束力。该案袁巧云与宁夏金海帝豪商场管理有限公司签订的商铺租赁联营合同，是在双方当事人充分协商的基础上达成的一致意见，系双方当事人的真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。袁巧云承租商铺后，对商铺进行了装修，经营小吃城。宁新公司向固原市公安消防支队申请消防验收，于2015年3月5日取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，宁夏金海帝豪商业广场投入使用、营业前消防安全检查合格。而固原市消防支队2015年10月8日向袁巧云发出《不同意投入使用、营业决定书》，认为袁巧云经营的商铺不符合消防要求，不同意投入使用。对于袁巧云主张的因宁新公司出租商铺被消防罚款，结合《中华人民共和国消防法》及商业交易习惯，为达到消防安全应当由承租方对其承租的商铺安装消防设施。袁巧云经营的帝豪商业广场整体消防检查验收合格，在该广场经营的其他商户同样经营各种小吃，其商铺消防安全均由各商户自行安装并取得检查合格证，领取营业执照。故袁巧云以其承租的商铺消防检查不合格无法实现合同目的为由要求解除合同，并不符合《中华人民共和国合同法》规定的情形，故袁巧云与宁夏金海帝豪商场管理有限公司签订的商铺租赁联营合同在2015年5月29日前依然有效，2015年5月29日宁夏金海帝豪商场管理有限公司注销，其管理的商铺归宁新公司继续经营，该合同的权利义务由宁新公司承继。后袁巧云于2016年8月7日撤场，其在涉案合同履行过程中未按合同约定支付各种费用的行为构成违约。袁巧云在涉案合同未解除的情况下未向宁新公司履行解除合同的告知义务，且未征得宁新公司同意解除合同的情况下私自撤场，对撤场造成宁新公司的各种费用损失应由袁巧云承担。对袁巧云要求的其与宁新公司事实租赁关系于2016年8月7日解除，因袁巧云并未与宁新公司就涉案商铺租赁合同解除事宜达成一致意见，对双方的损失并未计算，故对其该项请求不予支持。同时袁巧云2016年8月7日撤场后至2017年4月15日商场另租，商铺长期闲置，对于该部分扩大的损失，袁巧云与宁新公司均存在过错，故对于2016年8月7日至2017年4月15日期间的费用，酌情计算为租金1333.89×8×30=320133.60、物业费1333.89×8×3=32016元，空调费26365.90元，共计378515.40元，按照50%比例予以分摊。对袁巧云要求宁新公司返还其缴纳的各种费用请求，不予支持。对袁巧云要求的装饰装修费用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，因2017年4月15日宁新公司将商铺收回另租，其装饰装修商铺所花费用经鉴定，价格为676601.16元，在宁新公司利用的范围内，由宁新公司按照鉴定费用的60%予以适当补偿405960元。对袁巧云要求的公共通道46900元的费用，宁新公司虽提出是其支出的，但是未提供相关证据予以支持，对其该项意见不予采纳，并确定由宁新公司支付给袁巧云该部分费用。对宁新公司反诉的水费，因未提供证据予以证明，不予支持。至于反诉被告的主体资格问题。因涉案合同明确约定商铺所有权权属，故合同当事人宁夏金海帝豪商场管理有限公司注销后，宁新公司当然为反诉被告的适格主体。综上所述，袁巧云的诉请部分成立，对其诉讼请求予以部分支持。宁新公司的反诉请求部分成立，予以部分支持。经一审法院审判委员会研究讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除袁巧云与宁夏金海帝豪商场管理有限公司签订的商铺租赁联营合同；二、由固原宁新房地产开发有限公司支付袁巧云租赁商铺的装修费用405960元，公共通道费用46900元，共计452860元；三、驳回袁巧云的其他诉讼请求；四、由袁巧云于本判决生效之日起十日内向固原宁新房地产开发有限公司支付拖欠的撤场前的各项费用719461.65元（租金702654.64元、物业费16807元）；撤场后各项费用189256.43元（租金320133.60、物业费32013.36元，空调费26365.90元，三项合计378512.86元按比例分担50%），以上共计908718.07元；五、驳回张录、杜志莲、张金鹏、张晋海的反诉请求；六、驳回固原宁新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14102元，袁巧云负担6346元，固原宁新房地产开发有限公司负担7756元。反诉案件受理费15454元，袁巧云负担11745元，固原宁新房地产开发有限公司负担3709元。鉴定费1万元（袁巧云已支付），袁巧云负担5000元，固原宁新房地产开发有限公司负担5000元。 二审中，当事人均未提交新的证据。除一审查明事实外，二审另查明，宁夏金海帝豪商业广场（甲方）与袁巧云（乙方）签订的商铺租赁联营合同约定：“在合同约定营业场地装修，装修费用由乙方承担；合同期满，装修的一切附体（包括墙壁、地面）设施不得拆除，归甲方所有。乙方必须按照固原市消防安全的有关规定，认真落实安全防火措施，接受甲方有关消防、安全工作的管理，并无条件为甲方消防、安全工作提供方便；乙方如损坏消防设备，除照价赔偿外，还应承担由此带来的一切后果；此外，甲方有权单方面与乙方解除合同，并没收合同保证金。在合同期间，甲方如将出租财产所有权转移给第三方，不必征求乙方同意，但应告知乙方所有权转移情况。所有权转移后，出租财产所有权取得方即成为本合同的当然出租方，享有原出租方享有的权利，承担原出租方承担的义务。”双方于2014年7月6日签订消防协议书，要求袁巧云（乙方）：1.设立防火责任并指定专职消防员做好防火安全工作；2.抓好经常性的消防教育工作，组织有关人员学习消防法规和有关知识，学会自防自教，掌握使用消防报警电话“119”，以提高抗御火灾应急能力；3.不得擅自改变建筑物原设计用途，严禁在消防通道摆放物品及其它任何杂物，保证通道畅顺；4.场内所有的消防器材、设备、设施都不能擅自挪用、移动、损坏或改作它用；5.场内严禁留宿，不得携带进入或存入火药、弹药、汽油、煤油及化学原料等易燃、易爆危险品，不准焚烧纸物，不准乱丢烟头；6.室外内电线、照明线路不能随意改动，用电须遵守甲方的规定，严禁超负荷用电，不得擅自改动灭火喷淋装置及自动报警装置，凡在室内安装、改动、加接电源及消防装置的，必须书面报告甲方有关部审核批准后才能实施；7.铺位如需装修，装修方案需报甲方批准方可动工，所有装修必须符合安全要求，不得使用易燃易爆材料；8.不具备专业合格证的人员不得进行电业、电气焊作业；9.下班后应关闭场内的总电源，抽气扇切勿连续24小时使用；10.接受甲方和市有关消防部门的安全检查。要求宁夏金海帝豪商业广场（甲方）：1.定期检查维护消防器材、设施、设备，以保证在紧急情况下能够随时有效的安全使用；2.定期召集有关人员举行消防安全会议，落实消防部门有关指示；3.定期召集有关人员进行防火演习；4.当发现供电系统线路有问题时，甲方工程人员应立即修理，如甲方未能及时修理而造成损失的由甲方负责。同时，因宁夏金海帝豪商业广场实际于2014年12月27日开业，2015年1月30日向固原市公安消防支队申请消防验收，2015年3月5日取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故一审查明事实中关于“宁夏金海帝豪商业广场投入使用、营业前消防安全检查合格，并由固原市公安消防支队向该广场颁发了合格证书”的表述不当，二审予以纠正。另外，一审中袁巧云申请对其装修商铺的费用进行了鉴定，鉴定机构作出《金海帝豪商业广场五楼租赁商铺（袁巧云部分）装修工程造价司法鉴定意见书》的鉴定意见为：可以确定部分的工程造价676601.16元，争议部分的工程造价172932.07元。一审中袁巧云申请到庭证人晁金铎、杨焕文、何虎、王斌等人的证人证言，能够证明双方争议部分装修工程系袁巧云完成，该部分的工程造价172932.07元亦属于袁巧云支出的承租商铺装修费。一审判决对除公共通道地面贴砖部分造价46900元以外的其余126032.07元未予认定不当，二审予以纠正。一审查明的其余事实清楚，本院予以确认。 本案二审争议焦点：一是袁巧云上诉请求改判增加由宁新公司向袁巧云承担损失133188.24元（即在一审判决基础上增加装修费75619.24元、鉴定费6000元、合同预期可得利益24万元、收银系统263870元、被扣餐座椅价值152300元）是否成立；二是袁巧云在撤场以后，对宁新公司因商铺闲置造成的经济损失袁巧云是否应承担责任；三是帝豪商场、张录、杜志莲、张金鹏、张晋海是否承担连带责任。 本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。企业等单位应当依法履行消防安全职责,对单位建筑内的消防设施负有全面检测、维护，确保完好有效使用的义务。本案中，袁巧云与宁夏金海帝豪商场管理有限公司签订的商铺租赁联营合同合法有效，袁巧云与宁夏金海帝豪商场管理有限公司签订的的消防协议书亦对双方具有约束力。由于涉案商铺的所有权于2014年8月22日登记在宁新公司名下，2015年5月29日宁夏金海帝豪商场管理有限公司注销后，依据商铺租赁联营合同的约定，合同中关于出租人的权利义务由宁新公司承继。袁巧云对承租的商铺进行了装修，虽经商场申请，固原市公安消防支队于2015年1月30日进行消防检查，于2015年3月5日实际取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，但袁巧云在商铺经营使用期间经固原市公安消防支队于2015年9月30日进行消防安全检查，存在自动报警系统故障，防火卷帘联动控制功能不能实现等消防安全问题，固原市公安消防支队于2015年10月8日作出《不同意投入使用、营业决定书》，此后，袁巧云、宁新公司及帝豪商场均未采取积极补救措施，怠于履行双方签订的商铺租赁联营合同及消防协议书确定的消防安全义务；同时，袁巧云长期无证经营，被固原市市场监督管理局原州一分局于2016年6月3日作出行政处罚决定，罚款1万元。2016年8月7日，袁巧云在未与出租人协商一致的情况下擅自撤场并拖欠租赁费用，以其行为明确表示不履行合同义务，导致双方签订的商铺租赁联营合同无法继续履行，故一审判决解除双方之间的商铺租赁联营合同并无不当，由于宁夏金海帝豪商场管理有限公司已注销，承继合同权利义务的出租人为宁新公司，一审判决在判决主文中表述不当，二审予以纠正。 关于袁巧云撤离商场后，对承租商铺先后产生的租赁费用及损失承担问题。袁巧云撤场前所欠宁新公司的租金和物业费等租赁费用共计719461.65元，经一审审核确定，双方当事人无异议，因袁巧云撤场之前一直处于经营状态，所发生的租赁费用应当由袁巧云按照合同约定承担；对于袁巧云擅自撤场之后未及时向宁新公司交付租赁的商铺造成的损失，袁巧云存在过错，应承担相应的违约责任；同时，宁新公司怠于履行对出租商铺消防设施进行检查和维护的合同义务及消防安全职责，对袁巧云承租的商铺存在消防安全问题没有解决，致使袁巧云不能办理营业执照，长期处于无证经营状态，给袁巧云继续经营承租的商铺造成实际困难，且在袁巧云撤场后采取放任态度，将商铺长期闲置，造成损失扩大，对此亦有过错，应承担相应责任。故一审判决由袁巧云向宁新公司支付撤场前拖欠的租赁费用719461.65元，承担撤场后造成宁新公司损失378512.86元的50%即189256.43元，判决适当。 关于袁巧云在本案主张赔偿损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”袁巧云在承租商铺后经出租人同意进行了装修，在合同履行期间由于承租商铺范围内的消防安全经固原市公安消防支队检查存在问题，袁巧云和出租人均未采取积极的补救措施，怠于履行消防安全义务，袁巧云擅自撤场、宁新公司亦采取放任态度，对造成合同的解除双方均有过错，且宁新公司帝豪商场对袁巧云在商铺的装饰装修进行了实际改造利用，对于袁巧云支出的装饰装修费用，应由宁新公司予以适当补偿，一审判决确定由宁新公司按照60%向袁巧云补偿适当；根据双方关于“甲方必须提供良好的经营场地，……，公共场地的维修费用由甲方支付”的合同约定及房屋租赁交易习惯，袁巧云对公用通道进行施工装修铺设地板砖支出的费用46900元应由宁新公司向袁巧云全额支付。对于经袁巧云申请并由鉴定机构作出的《金海帝豪商业广场五楼租赁商铺（袁巧云部分）装修工程造价司法鉴定意见书》中争议部分工程造价172932.07元，一审中袁巧云申请到庭的证人晁金铎、杨焕文、何虎、王斌等人的证人证言，能够证明该部分装修工程系袁巧云完成，减除公共通道铺设地板砖造价46900元外，其余126032.07元及无争议部分的工程造价676601.16元，合计802633.23元，应由宁新公司按照60%作为出租商铺的装修补偿款向袁巧云给付。一审判决对袁巧云支出的装饰装修费用数额认定有误，本院二审予以纠正。袁巧云主张赔偿的合同预期可得利益24万元、收银系统263870元及被扣餐座椅价值152300元等项经济损失，未能提供有效证据证明，理由不能成立，本院不予支持。 另外，袁巧云虽与宁夏金海帝豪商场管理有限公司签订了商铺租赁联营合同，但由于涉案商铺的所有权于2014年8月22日登记在宁新公司名下，2015年5月29日宁夏金海帝豪商场管理有限公司注销后，依据商铺租赁联营合同的约定，宁夏金海帝豪商场管理有限公司的合同权利义务由宁新公司承继，宁夏金海帝豪商场管理有限公司的注销并不影响涉案商铺租赁联营合同的履行，亦不损害袁巧云的合同利益。故袁巧云要求帝豪商场、张录、杜志莲、张金鹏、张晋海承担连带责任的诉讼请求不符合合同约定，缺乏事实和法律依据。一审判决对袁巧云要求帝豪商场、张录、杜志莲、张金鹏、张晋海承担连带责任的诉讼请求以及张录、杜志莲、张金鹏、张晋海的反诉请求不予支持并无不当。 综上所述，袁巧云的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定部分事实不清，本院二审依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、变更宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2018）宁0402民初2482号民事判决第一项，即变更“一、解除袁巧云与宁夏金海帝豪商场管理有限公司签订的商铺租赁联营合同”为“一、解除袁巧云与固原宁新房地产开发有限公司之间的商铺租赁联营合同”； 二、变更宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2018）宁0402民初2482号民事判决第二项，即变更“二、由固原宁新房地产开发有限公司支付袁巧云租赁商铺装修费用405960元，公共通道费用46900元，共计452860元”为“二、由固原宁新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付袁巧云租赁商铺装修费用481579.94元（802633.23元×60%），公共通道费用46900元，共计528479.94元”； 三、维持宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2018）宁0402民初2482号民事判决第三、四、五、六项，即维持“三、驳回袁巧云的其他诉讼请求；四、由袁巧云于本判决生效之日起十日内向固原宁新房地产开发有限公司支付拖欠撤场前的各项费用719461.65元（租金702654.64元、物业费16807元）；撤场后各项费用189256.43元（租金320133.60元、物业费32013.36元，空调费26365.90元，三项合计378512.86元按比例分担50%），共计908718.07元；五、驳回张录、杜志莲、张金鹏、张晋海的反诉请求；六、驳回固原宁新房地产开发有限公司的其他诉讼请求”； 四、上述第二项、第三项判决中给付内容相互抵顶后，由袁巧云向固原宁新房地产开发有限公司支付380238.13元（908718.07元－528479.94元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14102元，减半收取7051元，袁巧云负担2509元，固原宁新房地产开发有限公司负担4542元；反诉案件受理费15454元，减半收取7727元，袁巧云负担6444元，固原宁新房地产开发有限公司负担1283元；鉴定费1万元（袁巧云已支付），由袁巧云负担5000元，由固原宁新房地产开发有限公司负担5000元；二审案件受理费2964元，袁巧云负担1274元，固原宁新房地产开发有限公司负担1690元。 本判决为终审判决。 审判长 石 磊 审判员 杨忠清 审判员 陈亚利 二〇一九年十一月十五日 书记员 吴海峰