广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初3310号 原告（反诉被告）：肖力源，男，汉族，1985年8月2日出生，住玉林市进士路**，现住玉林市福绵区。 被告（反诉原告）：玉林市合昌房地产有限公司，地址：玉林市玉州区二环北路**碧桂园****，统一机构代码：91450900MA5L0TX20R。 法定代表人：谢伟洲，总经理。 被告（反诉原告）委托诉讼代理人：陈俊，男，1986年6月9日出生，住南宁市青秀区金湖路**金源**2713，居民身份证号码：4504221986********。系公司员工。 被告（反诉原告）委托诉讼代理人：黄燕，公司职工。 原告（反诉被告）肖力源与被告（反诉原告）玉林市合昌房地产有限公司（简称：合昌房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖力源，被告合昌房地产公司的委托诉讼代理人陈俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除YL2019002816号商品房买卖合同，被告返还购房款的首付195604元给原告；2、本案的诉讼费用由被告承担一半。事实与理由：2019年4月23日，原告与被告签订商品房预售买卖合同（合同编号YL2019002816)，并按照合同约定于当日向其缴纳房款总价的20%(合计人民币195604元）作为首付款。随后，原告按照合同约定，向被告售楼业务员指定的中国建设银行玉林分行递交了个人征信报告、单位开具的收入证明及广西农村信用社提供的个人账户流水清单、个人身份证明、户籍信息等一切办理贷款所需的必要证明材料，以申请办理按揭贷款为该合同提供融资，却被该银行告知：虽然申请人(原告）信用记录优良，但申请人月收入未达到每月9000元以上，不符合银行方面的放贷标准，因而拒绝发放贷款。综上，原告为了促使合同得以履行，准备并提交了一切必要材料，尽了作为合同买受人一方应尽的全部义务，最终因银行拒绝发放贷款致使合同不能履行，根据《中华人民共和国民法总则》第四条及《中华人民共和国合同法》第五条规定，民事行为以平等、公平为原则，如不论缘由一律将贷款未获审批的责任加诸于买方，有违公平原则，违背民法及合同法的立法精神。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本合同因客观障碍不能履行，并且合同难以履行的结果不能归责于原告，为了维护原告的合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。审理中，原告变更请求为：1、判决撤销原告与被告2019年4月23日签订的《商品房预售买卖合同》（合同编号：YL2019002816）；2、判令被告全额返还财产195604元；3、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2019年4月23日，原告基于信任与被告签订商品房预售买卖合同（合同编号：YL2019002816），并于当日向被告缴纳195604元作为首付款，初始不疑有诈，所以，原告以第三方原因导致不能履行合同为由，起诉主张按双方无过错解除合同，并自愿承担一半诉讼费，在法院立案审理本案后，原告发现被告签约前已得知原告收入水平未达到银行划定的审批标准，明知不能实现合同目的而依然发出要约，已经构成欺诈，基于新的事实和理由，特此申请。 被告（反诉原告）辩称，1、原告要求撤销合同没有法律依据，原告不履行合同，不享有合同的撤销权，不存在法律规定的撤销条件；2、原告要求撤销合同的理由没事实依据，根据认购书和补充协议的内容，表明原告已经知晓办理按揭的相关手续且该认购书及补充协议已有原告方签名确认，不存在原告所称的未通知履行及欺诈的情形；3、原告是充分知晓贷款政策与个人实际情况的前提下，选择贷款方式，贷款手续是由原告主观原因造成且并无银行拒贷的相关证明，原告可以通过增加首付的方式履行合同，原告自行违约，没有撤销合同的权利。请求驳回原告的诉讼请求。并反诉称：1、判令解除反诉原告与反诉被告双方于2019年4月23日签订的《商品房预售买卖合同》（合同编号：YL2019002816）及相关附件、补充协议；2、判令反诉被告支付违约金146190.6元；3、判令反诉被告于合同解除生效之日起7日内配合反诉原告办理注销网签合同、备案登记等解除合同相关事宜的注销手续；4、本案的全部诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年4月23日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房预售买卖合同》及相关附件、补充协议，根据该合同的约定，反诉被告向反诉原告购买了玉林市玉州区（简称：碧桂园凤凰城61幢3301房），总房价974604元，付款方式及期限为“其他方式”；即反诉被告必须在签订《商品房买卖合同》时支付总房价款的20.07%，即195604元给反诉原告，并向贷款银行办理按揭申请手续；反诉被告必须在2019年7月23日前将该商品房总房价的79.93%即779000元支付给反诉原告。反诉被告逾期付款的，自合同约定的付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，反诉被告按日向反诉原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期付款超过90天，反诉原告有权解除合同，反诉原告解除合同的，反诉被告应按合同约定总房价款的15%向反诉原告支付违约金即146190.6元。同时，反诉原告与反诉被告签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，根据该协议第一条约定“乙方根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意选择采取以下第（1）种住房抵押贷款方式支付楼款……”；第四条约定，无论乙方选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的（简称“差额款项”）；则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方，若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房总房价15%的违约金。目前反诉被告仅支付了总房价款的20.07%即195604元，剩余779000元购房款反诉原告多次以各种方法追讨未果，请求法院支付反诉原告的反诉请求。 反诉被告肖力源辩称，其已经履行了全部的义务，不存在违约的行为，反诉原告没有解除合同的解除权，合同我没有履行是反诉原告的责任。同意解除合同，可以办理注销手续。 本院经审理认定事实如下：2019年4月23日，原告与被告签订商品房预售买卖合同（合同编号YL2019002816)，原告肖力源购买被告合昌房地产公司开发建设的，位于玉林市玉州区，总房价974604元；按照合同约定于当日向被告缴纳房款总价的20.07%(合计人民币195604元，已支付）作为首付款。其余购房款按照合同附件四约定“……（2）买受人必须在2019年7月23日前，付该商品房总房价款的79.93%（银行按揭款项）给出卖人，即柒拾柒万玖仟元整（¥779000元）。”当天，原告肖力源在被告合昌房地产公司提供的《认购书》、《商品房买卖合同》（预售）、及附件《税费及其它应交款项明细》、《委托办理权属登记协议书》、《装饰、装修标准》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》等多份合同材料上签字，被告合昌房地产公司因当日未加盖公章，被告合昌房地产公司以需拿公司盖章为名，当天未将上述原告肖力源签字的合同交付原告肖力源。之后，被告盖章后何时交给原告肖力源，交了那些合同给原告双方说法不一，原告肖力源声称未收取被告合昌房地产公司交付《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，因此，不清楚未能办理按揭手续后，如何缴交购房款双方未进行协商。上述合同、协议等格式合同均为被告（反诉原告）合昌房地产公司提供。 另查明，双方签订合同后，原告肖力源在被告合昌房地产公司售楼业务员指定下，到中国建设银行玉林分行递交了个人征信报告、单位开具的收入证明及广西农村信用社提供的个人账户流水清单、个人身份证明、户籍信息等一切办理贷款所需的必要证明材料，以申请办理按揭贷款为该合同提供融资，但未有结果。之后，2019年6月份，原告肖力源曾与售楼业务员沟通，要求变更付款方式未果，原告于2019年7月17日向本院提起诉讼。 还查明，原告（反诉被告）肖力源与被告（反诉原告）合昌房地产公司签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，第一条约定“乙方根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意选择采取以下第（1）种住房抵押贷款方式支付楼款（1）该商品房的总房价款为人民币玖拾柒万肆仟陆佰零肆元整，其中79.93%（即贷款金额为人民币779000元）乙方以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方……”；第四条约定，无论乙方选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的（简称“差额款项”）；则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方，若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房总房价15%的违约金。五、若非因乙方原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择：（1）将该差额款项自行支付给甲方；或（2）与甲方签订补充协议、变更付款方式…… 一、原、被告之间签订的合同是应当撤销还是解除？ 本院认为，原、被告在协商一致的基础上，达成的《商品房买卖合同》（预售）关系，不违反法律规定，合法有效。按照合同约定，原告（反诉被告）肖力源在签订合同后交付的首付款为总房价的20.07%，即195604元已交付，剩余的79.93%即779000元应当向银行按揭贷款取得，由于肖力源的收入无法满足银行贷款要求，银行未发放贷款，导致双方无法按照上述合同约定的条款继续履行合同义务。现原告（反诉被告）肖力源以被告签约前已得知原告收入水平未达到银行划定的审批标准，明知不能实现合同目的而依然发出要约，已经构成欺诈，要求撤销合同，被告（反诉原告）合昌房地产公司对此予以否认，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”的规定，原告（反诉被告）肖力源主张被告（反诉原告）合昌房地产公司存在欺诈行为，未提供证据证实，请求撤销合同，证据不足，依法不予支持；虽然原告主张撤销合同的请求不能得到支持，但原告向法院主张权利的目的还是终止双方的房屋买卖合同；同时，被告（反诉原告）合昌房地产公司也反诉请求解除合同，因此，鉴于双方都有终止合同履行的愿望，本院依法解除原、被告双方于2019年4月23日签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号YL2019002816)，及相关附件、补充协议。合同解除后，原告（反诉被告）肖力源应当配合被告（反诉原告）玉林市合昌房地产有限公司做好，位于玉林市玉州区注销网签合同、备案登记等解除合同相关事宜的注销手续。 二、合同解除后，被告（反诉原告）合昌房地产公司应否返还首付款195604元给原告（反诉被告）肖力源；原告（反诉被告）肖力源是否应支付违约金146190.6元给被告（反诉原告）合昌房地产公司？ 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十三条“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，本案双方在签订《商品房买卖合同》时，原告（反诉被告）肖力源作为普通购房人，并不清楚、熟悉银行发放贷款的政策和条件，而被告（反诉原告）合昌房地产公司作为专业的房地产开发企业，应当熟悉银行贷款政策和条件，但未告知购房者银行对此类贷款的条件，双方在信息不对等的条件下，签订了由被告提供的《商品房买卖合同》，且该合同中对于付款方式仅约定了一种付款方式，即是原告（反诉被告）肖力源签订合同时付20.07%购房款，其余79.93%购房款由银行按揭贷款支付。在未能办理银行贷款的情况下如何支付购房款，未作约定。并且在原告未能办理银行按揭贷款情况下，双方未能对双方原签订的《商品房买卖合同》中付款方式进行重新约定，符合上述法律规定，因此，原告（反诉被告）肖力源有权要求被告返还已支付的购房款。被告（反诉原告）合昌房地产公司辩称，原告没有证据证实是银行不同意发放贷款，原告未按期支付购房款，构成违约，不同意返还已付购房款，无事实和法律依据，依法不予采信。 被告（反诉原告）合昌房地产公司还反诉称，按照双方签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第四条约定，无论乙方选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的（简称“差额款项”）；则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方……逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房总房价15%的违约金。原告（反诉被告）肖力源针对反诉请求辩称，其在未能获得银行贷款后曾积极与房屋销售人员沟通，要求重新签订合同，变更付款方式未果；且签订合同当天，被告没有将合同交给原告，过后被告（反诉原告）合昌房地产公司也没有将《银行按揭及公积金付款方式补充协议》交给原告，造成其不清楚该协议的内容，本院认为，在签订合同当天被告（反诉原告）合昌房地产公司让原告肖力源在被告提供的《认购书》、《商品房买卖合同》（预售）、及附件《税费及其它应交款项明细》、《委托办理权属登记协议书》、《装饰、装修标准》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》等多份合同、协议上签字后，却以公司未盖章需拿回公司盖章为由，未当即将合同、协议交给原告肖力源，过后何时将合同、协议交原告，交付了那些合同、协议，被告表示不清楚，被告（反诉原告）合昌房地产公司也没有证据证实已将《银行按揭及公积金付款方式补充协议》交给原告；根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”的规定，本案被告（反诉原告）合昌房地产公司在与原告（反诉被告）肖力源签订合同时，不单没有按照法律规定，履行“采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”的告知义务，还将签订的协议回收自己收存，导致对方无法知晓协议内容，并且在《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第五条第一款还约定有，可协商变更付款方式，因此，该《银行按揭及公积金付款方式补充协议》约定的条款对原告（反诉被告）肖力源没有约束力，其反诉要求原告（反诉被告）肖力源支付违约金146190.6元的主张，证据不足，依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十四条、第五十四条、第九十七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）肖力源与被告（反诉原告）玉林市合昌房地产有限公司于2019年4月23日签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号YL2019002816)，及相关附件、补充协议； 二、被告（反诉原告）玉林市合昌房地产有限公司在本判决生效后十日内返还购房款195604元给原告（反诉被告）肖力源； 三、原告（反诉被告）肖力源在本案判决生效后三十日内，配合被告（反诉原告）玉林市合昌房地产有限公司做好，位于玉林市玉州区注销网签合同、备案登记等解除合同相关事宜的注销手续； 四、驳回原告（反诉被告）肖力源的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）玉林市合昌房地产有限公司其他诉讼请求。 上述判决应履行之义务，限义务人按本判决规定的履行期限自行履行完毕。如逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 本案受理费4212元，减半收取2106元，反诉受理费3224元，减半收取1612元，合计3718元，由被告（反诉原告）玉林市合昌房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员 陈 斌 二〇一九年十一月二日 书记员 陈倩芳