天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初8365号原告：马占国，男，1989年2月25日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。被告：天津市金滩实业有限公司，注册住所地天津市宝坻区潮阳街道工业区管委会路（6）号。法定代表人：陈小毛，该公司总经理。原告马占国与被告天津市金滩实业有限公司（以下简称金滩实业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，于11月26日公开开庭进行了审理。原告马占国到庭参加诉讼，被告金滩实业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马占国向本院提出诉讼请求：1.判令金滩实业公司向马占国支付延期交房的利息21304.45元（390711元×4.75%÷365日×419日）；2.判令金滩实业公司向马占国支付延期交房的违约金25708.78元（390711元×日2?×329日）。事实和理由：2016年5月14日，马占国与金滩实业公司签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定马占国购买金滩实业公司开发的坐落于宝坻区商品房，价款390711元；金滩实业公司应于2017年10月30日前交付房屋，未按约定日期交付商品房逾期在90日内的，马占国有权向金滩实业公司追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交房之日止；如超过约定期限未交房的，马占国向金滩实业公司追究已付款利息的同时，金滩实业公司还应每日按照商品房价款的1?支付违约金。合同订立后，马占国如约向金滩实业公司支付了购房款，但金滩实业公司没有按约定日期交付房屋，为此马占国多次找金滩实业公司协商交房一事，2017年11月5日，金滩实业公司向马占国等业主出具了承诺书，承诺房屋于2017年12月31日前完工，于2018年5月21日前交房，否则按照每日商品房价款的2?支付违约金。但金滩实业公司仍旧没有按照承诺书中承诺的时间交付房屋。直到2018年12月25日，金滩实业公司才交付房屋，逾期交付房屋419天。根据合同约定，金滩实业公司应向马占国支付违约金及利息，故提起诉讼。金滩实业公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年5月14日，马占国（乙方）与金滩实业公司（甲方）签订合同编号2016-0010113的《天津市商品房买卖合同》，约定马占国购买金滩实业公司开发的坐落于宝坻区商品房，建筑面积79.6㎡，按建筑面积计算价格4908.43元／㎡，总价款390711元。甲方于2017年10月30日前将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：予以延期。合同第四条付款方式及时间：乙方应于2016年8月6日前一次性存入商品房首付款120711元，其余价款办理贷款。合同第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：除遇不可抗力外，甲方如未按照本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。补充合同约定：在主合同的第三条、第五条中所涉及的不可抗力因素包括但不限于“甲方不可预见、不可避免、不可克服的异常天气、异常地质情况、市政规定变化、政府行为等”。合同签订后，马占国向金滩实业公司支付了购房款。因金滩实业公司未能如期交房，于2017年9月26日向包括马占国在内的儒林轩1-7号楼业主邮寄《延期交房通知书》，对逾期交房表示歉意的同时阐述了逾期原因是治理大气污染的停工令，承诺交房时间顺延至2018年7月30日。2017年11月5日，金滩实业公司对逾期交房问题又向各位业主出具《承诺书》，承诺如下：一、我公司建设的儒林轩项目（一期，包括1#、3#、4#、5#、7#楼）计划整个工程于2017年12月31日前把室内水、电、电梯、门窗工程完工。如不能完工，按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的2?违约金赔付给各业主直至完工。二、我公司建设的儒林轩项目（一期，包括1#、3#、4#、5#、7#楼）交房日期为2018年5月20日。如未如期交房，由2018年5月21日起按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的2?违约金赔付给各业主，直至交房日止。三、2017年10月30日至2018年4月30日房屋延期问题后期协商。2018年12月21日，马占国所购房屋所在的5号楼完成竣工验收。2018年12月25日，马占国办理了收房手续。因该案是系列案件之一，金滩实业公司在本次诉讼中未出庭质证，但在此前本院审理的儒林轩小区其他业主起诉金滩实业公司案件中，金滩实业公司认为迟延交房的原因属于不可抗力，符合主合同和补充合同的约定，不应承担违约责任，并提交了：⑴2016年11月12日，美丽天津一号工程指挥部文件[美丽天津一号工程（2016）27号]《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，通知内容：2016年11月15日至2016年12月31日（47天），允许全运会场馆、全运村建设、地铁、今冬必须连续施工的重要民生项目和冬季植树造林项目特许施工外，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工。⑵2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发布、天津市宝坻区人民政府2017年8月26日予以转发的《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》[美丽天津一号工程（2017）9号]，要求各施工企业于2017年8月25日至9月10日（17天）期间停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔槽等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。⑶2017年9月21日，天津市城乡建设委员会文件[津建工程（2017）362号]，要求各有关单位认真贯彻执行《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，限制施工要求：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。对于重大民生工程、重点项目和事关技术安全项目，涉及的土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，确实无法停工的可以申请特许施工。马占国对上述文件及通知表示知晓，认可扣除正当的停工期间，具体应该扣除的时间由法院核实。庭审中，马占国对利息及违约金的计算方式进行了陈述，利息按照年利率4.75%计算，从2017年10月31日计算至交房前一日的2018年12月24日，计419日；违约金按照日2?计算，期间2017年10月31日计算至2018年12月24日，扣除90日的停工期。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方在协商一致基础上签订的《天津市商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方均应严格履行各自义务。金滩实业公司未能按照合同约定期限交付房屋，已构成违约。在此情况下，金滩实业公司为业主邮寄《延期交房通知书》，阐明逾期原因并作出交房时间承诺，后又出具《承诺书》，对交付房屋时间再次承诺。马占国持该《承诺书》提起诉讼，并按《承诺书》约定的违约金支付标准请求赔偿，说明其对《承诺书》予以接受，应视为双方对交付房屋时间重新进行了约定。但金滩实业公司仍未能按照承诺的时间交付房屋，仍然构成违约，应承担违约责任。根据涉案证据可确定案件争议焦点是因停工令造成迟延交房情况下金滩实业公司如何承担违约责任。对理由分述如下：一、金滩实业公司迟延交房是否存在不可归责于其自身的原因。金滩实业公司在此前的诉讼中认为虽然存在迟延交房的事实，但符合合同补充条款约定的原因，属于不可抗力，而且上述要求停工的文件、通知相关联，导致金滩实业公司连续性停工，不应承担违约责任。天津市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》中对“因停工令造成逾期交房的问题”的意见：因受政府有关部门依据相关文件发布的停工令的直接影响，商品房无法在合同约定时间交付买受人，一般应认定合同迟延履行属于不可归责于出卖人的情形，可以根据停工令确定的天数并结合案件具体情况，免除出卖人相应的逾期交付商品房违约责任。经查，金滩实业公司提交的停工令发布时间均在涉诉合同签订之后。2016年11月12日发布的（2016）27号通知内容是2016年11月15日至2016年12月31日（47天）除特许项目可施工外，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工。2017年8月25日发布的（2017）9号通知要求2017年8月25日至9月10日（17天）期间停止所有施工工地的土石方作业。2017年9月21日发布的（2017）362号文件要求2017年10月至2018年3月，全市建成区内除特许施工外停止各类建设工程作业。双方签订的涉诉合同成立于2016年5月14日，上述文件限制施工的时间对于金滩实业公司而言确属于不可归责于出卖人的情形，马占国对停工的事实及原因知道，亦认可扣除适当停工期间，根据合同约定及金滩实业公司的承诺允许交房时间予以顺延。二、关于违约金起算时间、标准问题。根据上述限制施工令，2016年11月15日至12月31日、2017年8月25日至9月10日、2017年10月1日至10月30日期间内不能正常施工，是合同约定的交房时间前的合理顺延期间。因后一次停工令截止时间是2018年3月31日，故允许的交房合理顺延期间为停工令截止日后再延续94天，即2018年7月3日止。双方交接房屋时间是2018年12月26日，故违约金支付时间应截止2018年12月25日。金滩实业公司为业主邮寄《延期交房通知书》后，又在停工期内向业主出具了《承诺书》，承诺交房日期为2018年5月20日，逾期则按合同约定的银行贷款利率赔付利息，并按购房款的每日2?标准支付违约金。金滩实业公司在停工期出具的《承诺书》，应该是其根据施工进度通过综合考量后出具，该行为足以说明其有能力在承诺期内交付房屋。马占国选择使用《天津市商品房买卖合同》和《承诺书》的约定，对违约起算时间选择前者约定，对赔偿标准选择后者约定，也违背诚实信用原则，不予采信。据此，本院确定金滩实业公司支付违约金的起止时间为2018年5月21日至2018年12月24日（218日）。对马占国变更要求违约金按《承诺书》约定的日2?计算予以支持，金滩实业公司应支付违约金17035元（390711元×日2?×218日）。马占国要求金滩实业公司按照银行同期贷款利率支付利息符合合同约定，予以支持。根据以上对违约起止时间的论述，对利息计算的起止时间也应是2018年5月21日至2018年12月24日。金滩实业公司应以390711元购房款为基数，向马占国支付该违约期间的利息。经查阅，中国人民银行同期贷款年利率为4.75%。据此，确认金滩实业公司应向马占国支付利息11238.37元（4.75%÷360日×390711元×218日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市金滩实业有限公司于本判决生效后10日内向马占国支付逾期交房利息11238.37元；二、天津市金滩实业有限公司于本判决生效后10日内向马占国支付逾期交房违约金17035元；三、驳回马占国其他诉讼请求。（当事人可将上述款汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元（马占国已预交），由马占国负担722元，天津市金滩实业有限公司负担253元（于本判决生效后10日内给付马占国或向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  杨旭东审 判 员  郝志军人民陪审员  张长利二〇一九年十一月二十七日书 记 员  杜建玥附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。