辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民再218号上诉人（原审被告）：辽宁慧缘房地产开发有限公司，住所地沈阳浑南新区浑南中路**。法定代表人：张文财，该公司总经理。委托诉讼代理人：任立斌，男，1955年12月7日出生，汉族，该公司副总经理，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：佟连发，辽宁中联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹丹，男，1980年9月24日出生，汉族，住辽宁省鞍山市台安县。上诉人辽宁慧缘房地产开发有限公司（以下简称慧缘公司）因与被上诉人曹丹房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院[2019]辽01**民再7号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人慧缘公司的委托诉讼代理人佟连发、任立斌，被上诉人曹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慧缘公司上诉请求：1.撤销沈阳市浑南区人民法院[2019]辽01**民再7号民事判决书；2.支持慧缘公司的一审答辩意见，即改判驳回曹丹的诉讼请求；3.由曹丹承担诉讼费用。事实与理由：案涉商品房买卖合同第15条中，针对出卖人在商品房交付使用后360日内未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，约定了三个违约责任的选项，即：买受人退房、买受人不退房及其他，而买受人仅勾选了买受人退房选项，没有选择另外两个选项。这表明，双方签订的商品房买卖合同第15条明确约定了买受人退房、买受人不退房情况下的违约责任，但买受人放弃了在不退房情况下由出卖人支付违约金。这属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的当事人特殊约定范畴，而非合同没有约定违约金或者损失数额难以确定。曹丹辩称，慧缘公司的上诉请求不应支持。辽宁省高级人民法院（2017）辽民再102号民事裁定书中，明确指出慧缘公司违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。同时，该解释第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因双方签订商品房买卖合同中对我不退房时，慧缘公司如何承担违约责任没有约定，所以慧缘公司应根据前述司法解释的规定承担逾期办证的违约责任。另外，慧缘公司于2008年1月3日向我交付了房屋，但其并未按照合同约定，在房屋交付后360日即2008年12月29日前将办理权属登记需求登记备案，构成违约，应承担违约责任。曹丹向一审法院起诉请求：1.判令慧缘公司支付违约金1万元；2.慧缘公司承担本案受理费。一审法院认定事实：曹丹诉慧缘公司房屋买卖合同纠纷一案，该院于2015年5月13日作出[2015]浑南民二初字第232号民事判决，认定曹丹与慧缘公司于2007年11月10日签订《商品房买卖合同》一份，约定曹丹购买慧缘公司开发的位于沈阳市浑南新区的房屋一处，房屋总价款206043元。合同约定，慧缘公司应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由慧缘公司提供的资料报产权登记机关备案。如因慧缘公司的责任，曹丹不能在规定期限内取得房地产权属证书的，曹丹退房，慧缘公司在曹丹提出退房要求之日起90日内将曹丹已付房款退还给曹丹，并按已付房款的银行活期存款利息赔偿曹丹损失。合同签订后，曹丹按约定支付全部房款，慧缘公司于2008年1月3日向曹丹交付房屋，但至曹丹起诉时尚未取得初始登记批复。依据以上事实，该院作出[2015]浑南民二初字第232号判决认为，曹丹与慧缘公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同第十五条约定慧缘公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由慧缘公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，慧缘公司于2008年1月3日交付房屋，应在360日内即2008年12月29日前将办理权属登记需要由慧缘公司提供的资料报产权登记机关备案，但到曹丹起诉时，慧缘公司未完成合同约定的报备资料义务，故慧缘公司已构成违约。关于违约金问题，因曹丹与慧缘公司在合同中约定曹丹退房，慧缘公司在曹丹提出退房要求之日起90日内将曹丹已付房款退还给曹丹，并按已付房款的银行活期存款利息赔偿曹丹损失。现曹丹不要求退房，故其要求慧缘公司支付违约金没有依据，不予支持。另查明，曹丹不服判决，上诉至沈阳市中级人民法院。该院作出[2015]沈中民二终字第1925号民事判决书，驳回上诉，维持原判。再查明，曹丹不服判决，申诉至辽宁省高级人民法院。该院作出[2017]辽民再139号民事裁定书，认为慧缘公司的违约行为已导致曹丹未能按期取得案涉房屋的产权证书，曹丹可以自主决定是否退房，现曹丹未选择退房而是要求慧缘公司继续履行合同义务，不违反法律规定，故裁定，撤销辽宁省沈阳市中级人民法院[2015]沈中民二终字第1925号民事判决及沈阳市浑南区人民法院[2015]浑南民二初字第232号民事判决，本案发回沈阳市浑南区人民法院重审。再查明，2015年1月22日，案涉房屋通过消防验收。2015年9月10日浑南区解决历史遗留项目购房业主无法办证问题工作领导小组办公室下发[（2015）2号]文件，准予对“慧缘馨村二期”项目办理房屋权属登记。一审法院认为，本案争议焦点是慧缘公司是否向曹丹支付违约金。本案中，慧缘公司的违约行为已导致曹丹未能按期取得案涉房屋的产权证书，曹丹可以自主决定是否退房，现曹丹未选择退房而是要求慧缘公司继续履行合同义务，不违反法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因双方签订的商品房买卖合同中对曹丹不退房时慧缘公司如何承担责任没有约定，现曹丹要求慧缘公司支付1万元违约金，不违反法律规定，可以支持。故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：辽宁慧缘房地产开发有限公司于判决生效后三日内给付曹丹违约金1万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4541元，退还曹丹4491元，收取50元由辽宁慧缘房地产开发有限公司承担。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明，曹丹与慧缘公司于2007年11月10日签订《商品房买卖合同》一份，约定曹丹购买慧缘公司开发的位于沈阳市浑南新区的房屋一处，房屋总价款206043元。合同约定，慧缘公司应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由慧缘公司提供的资料报产权登记机关备案。如因慧缘公司的责任，曹丹不能在规定期限内取得房地产权属证书的，曹丹退房，慧缘公司在曹丹提出退房要求之日起90日内将曹丹已付房款退还给曹丹，并按已付房款的银行活期存款利息赔偿曹丹损失。合同签订后，曹丹按约定支付全部房款，慧缘公司于2008年1月3日向曹丹交付房屋。本院认为，曹丹与慧缘公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应遵照履行。合同中第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的银行活期存款利率赔偿买受人损失。合同签订后，慧缘公司于2008年1月3日向曹丹交付了房屋，但并未按照合同约定的时间即2008年12月28日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故慧缘公司构成违约。关于辽宁慧缘房地产开发有限公司应否承担逾期办证违约责任的问题，也是本案双方争议的焦点问题。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中对退房条款进行了选择，而本案中买受人曹丹并未选择退房而是选择了继续履行合同，但是合同中关于履行合同时对逾期办证的违约责任并未约定，故应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定由慧缘公司承担违约责任，一审法院判决并无不当。关于慧缘公司提出的双方在合同中只是选择了退房并未选择履行合同项，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“没有约定违约金或者损失数额难以确定”的情形，因而不应支付违约金的主张，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了逾期办证的违约责任，虽然曹丹未选择退房，但是其也并未在合同中明确表示履行合同时放弃要求慧缘公司应当承担的违约责任，即划掉有关不退房的选项并不等同于放弃权利，而应理解为合同中双方对不退房的违约责任未予约定，故一审法院判决慧缘公司向曹丹支付违约金并无不当。关于违约金的计算期间及标准的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因慧缘公司的原因其并未按照合同约定的时间履行将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的合同义务，而是在浑南区解决历史遗留项目购房业主无法办证问题工作领导小组办公室于2015年9月10日下发“关于准予‘慧缘馨村二期’项目房屋权属登记的通知”时案涉房屋才具备办证条件，故违约金计算期间应依据合同约定的时间从2008年12月28日起至2015年9月10日止。关于违约金的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。曹丹主张慧缘公司赔偿违约金10000元并未超过按上述标准计算其应得的违约金，原审予以支持并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由辽宁慧缘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙晓娟审判员  安一凌审判员  徐 亮二〇一九年十一月十三日法官助理黄卓书记员胡志辰本案判决所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。