吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终2058号上诉人（原审原告、案外人）：祁占和，男，1956年7月25日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。委托诉讼代理人：吴越，吉林吉天行律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：长春市宽城区住房和城乡建设局，住所地吉林省长春市宽城区北亚泰大街**。负责人：林超，局长。委托诉讼代理人：贾文宇，北京盈科（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：长春圣祥建筑工程有限公司，住所，住所地吉林省长春市绿园区长白公路7公里处div>法定代表人：王冲，董事长。委托诉讼代理人：乔弘博，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告、被执行人）：长春市腾安房地产开发有限公司，住所，住所地吉林省长春市长江路经济开发区长江路****167段div>法定代表人：王国荣，董事长。委托诉讼代理人：张贺婷，女，该公司工作人员。上诉人祁占和因与被上诉人长春市宽城区住房和城乡建设局（以下简称宽城住建局）、长春圣祥建筑工程有限公司（以下简称圣祥公司）、长春市腾安房地产开发有限公司（以下简称腾安公司）执行异议之诉一案，不服长春市宽城区人民法院（2018）吉0103民初4135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祁占和上诉请求：撤销一审判决；解除对祁占和位于长春市宽城区西天光路温馨花园D区33栋6-7轴、1-3层门市的查封、执行；相关诉讼费用由宽城住建局、圣祥公司和腾安公司承担。事实和理由：祁占和与刘献国合作，挂靠于圣祥公司，以圣祥公司名义与腾安公司分别签订了《建设工程施工合同》、《建设工程施工补充合同》。由祁占和及刘献国共同承建温馨花园D区32栋楼的土建、暖卫热、电照及施工图内全部工程，在向圣祥公司缴纳税金和管理费后自筹资金、自负盈亏。2012年12月份经双方工程人员就已完工程量进行对账，腾安公司在应付工程款额度内以案涉房屋抵账，可是腾安公司就一直拖欠应付工程款项，虽经祁占和与刘献国多次索要，双方于2016年8月17日签订了《抵账协议书》，将案涉房屋抵账给祁占和，腾安公司于2016年8月18日与祁占和签订了案涉房屋的《商品房认购协议书》及出具收据。祁占和后于2016年8月22日办理了案涉房屋的入住手续，并交纳了物业费和预交水电费，开始实际占有使用案涉房屋，但是由于案涉房屋内部尚未间隔，而祁占和又从事建筑行业，就没有对房屋进行装修和商业使用，而是作为库房一直使用至今并按时缴纳物业相关费用，案涉房屋被查封时物业公司就告知过人民法院工作人员房屋系他人所有，并指明屋内存放物品。在祁占和合法使用案涉房屋时，宽城区人民法院因腾安公司、圣祥公司和宽城住建局之间的债权债务关系将案涉房屋于2018年8月15日进行了查封，祁占和得知后立即提出了执行异议，但是宽城区人民法院执行局在异议审查时并未查清案件事实，产生了错误的司法裁定。祁占和依法取得了案涉房屋，支付了房屋的全部对价并实际占有使用至今，未办理产权登记手续是因为腾安公司的原因，而非祁占和的过错，该情形完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。宽城住建局辩称：一、宽城住建局申请人民法院对案涉房屋进行强制执行，具有生效的法律文书，执行依据合法。一审法院对案涉房屋进行查封予以强制执行符合法律规定。二、祁占和不享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益，诉讼请求无事实及法律依据，不应获得法律支持。圣祥公司辩称：祁占和与腾安公司签订的合同我方并不知情，不发表意见。对于祁占和的上诉请求因不了解情况，我方不发表意见。腾安公司辩称：同意祁占和的上诉请求。祁占和向一审法院起诉请求：解除对祁占和位于长春市宽城区西天光路温馨花园D区33栋6-7轴、1-3层门市房的查封、执行。一审法院认定事实：祁占和与刘献国挂靠于圣祥公司，并以圣祥公司名义与腾安公司签订了《建设工程施工合同》、《建设工程施工补充合同》，承建温馨花园D区32栋楼建筑工程。2016年8月17日,刘献国与腾安公司就已完工程进行对账，腾安公司同意以温馨花园D区33栋6-7轴、1-3层门市抵账应付工程款，房屋面积693平方米，抵账总价款4158000元，并将抵账房屋直接开到祁占和名下，剩余工程款另行结算。2016年8月18日，祁占和与腾安公司签订《商品房认购协议书》一份，协议约定：“祁占和自愿认购腾安公司温馨花园小区D期33栋2单元102室6-7轴底商，建筑面积693平方米；认购单价6000元/平方米，计4158000元，房屋竣工结算时，以国家测绘部门的实际面积为准；付款方式为抵D区32栋刘献国工程款。”2016年8月22日，腾安公司为祁占和出具了收款收据。当日，祁占和缴纳了物业费、物业维修基金及预收水电费等费用后办理了入住手续。2016年，宽城住建局因与圣祥公司、腾安公司借款合同纠纷一案向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年5月31日作出（2016）吉0103民初2431号民事判决书，判决圣祥公司偿还宽城住建局借款200万元及利息，腾安公司承担连带给付责任。圣祥公司对判决不服提起上诉，长春市中级人民法院于2017年8月25日作出（2017）吉01民终4319号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后圣祥公司申请再审，吉林省高级人民法院于2018年6月29日作出（2018）吉民申1676号民事裁定书，裁定驳回了再审申请。因圣祥公司、腾安公司未按生效判决履行义务，宽城住建局向一审法院申请执行。一审法院于2018年8月15日作出（2018）吉0103执335、510、511号执行裁定书并张贴公告，查封了腾安公司名下的坐落于长春市宽城区温馨花园小区D区33栋6-7轴、1-3层、建筑面积为693平方米的门市房及其他房产。祁占和就其中案涉房屋的查封提出执行异议，一审法院于2018年10月10日作出（2018）吉0103执异164号执行裁定书，裁定驳回了祁占和的异议，祁占和为此提起诉讼。另查，腾安公司至今未取得温馨花园小区D区的商品房预售许可证。一审法院认为，祁占和以抵账方式认购了案涉房屋，并与腾安公司签订《商品房认购协议书》，祁占和按照该协议以债权的形式支付了购房款，视为履行了交付全部购房款的义务。该协议具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为正式商品房买卖合同。现腾安公司至今未取得温馨花园小区D区的商品房预售许可证，该情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应该认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，故祁占和与腾安公司签订的《商品房认购协议书》应属无效协议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因祁占和与腾安公司之间的《商品房认购协议书》无效，不具备上述规定条件，故祁占和不享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。祁占和的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，一审判决如下：驳回祁占和的诉讼请求。案件受理费40060元，由祁占和自行负担。本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，一审庭审中，祁占和陈述“……我们知道腾安公司没有预售许可也签署了认购协议书……”本院认为，祁占和与腾安公司签订了商品房认购协议书约定购买涉案房屋，并约定以抵债的方式支付购房款，但涉案房屋自始未取得商品房预售许可证，无法办理物权登记，即存在法律上的登记障碍，对此祁占和是明知的，故应当认定涉案房屋至今未能办理过户登记系祁占和自身原因导致。因不能认定涉案房屋非因祁占和自身原因未能办理过户登记，故无论祁占和与腾安公司之间系商品房买卖合同法律关系还是以房抵债关系，祁占和对涉案房屋均不享有足以排除执行的实体权利。综上所述，祁占和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40060元，由上诉人祁占和负担。本判决为终审判决。审判长  王君伟审判员  宫 平审判员  刘 畅二〇一九年十一月二十八日书记员  李 笑