安徽省太湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0825民初3117号 原告：韦正义，男，1987年1月25日出生，汉族，住安徽省太湖县。 原告：侯敏，女，1984年5月19日出生，汉族，住安徽省太湖县。 上述两原告共同委托诉讼代理人：吴晓峰，上海锦天城律师事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：亓琪，上海锦天城律师事务所律师（实习）。 被告：太湖县天龙房地产开发有限责任公司，住所地安徽省太湖县新城人民东路南侧。统一社会信用代码91340825704944683P。 法定代表人：戴正中，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王进舟，安徽精龙律师事务所律师。 原告韦正义、侯敏与被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司（以下简称天龙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告侯敏及原告韦正义、侯敏的共同委托诉讼代理人吴晓峰、被告天龙房地产公司的委托诉讼代理人王进舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 韦正义、侯敏向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付原告逾期交房违约金70682元（以购房款总额363405为基数，自2017年1月1日起按日万分之五的标准计算至2018年1月24日，共计389天）；2、要求被告立即支付逾期办理房屋权属证书违约金1381元（以购房款总额363405为基数，自2018年3月14日起按日万分之零点五的标准计算至2018年8月27日，共计76天）。事实与理由：原、被告双方签订的《太湖县商品房买卖合同》约定:原告购买被告开发的学仕府小区房屋,被告应于2016年12月31日前将符合“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2、该商品房已取得房屋测绘报告;3、新建住宅小区综合查验合格并备案”三项条件的房屋交付原告,同时约定“,………买受人要求继续履行合同,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金”。合同签订后,原告支付了全部案涉房屋购房款;但被告未按照双方约定时间、约定交付条件交付房屋;另外,涉案房屋符合约定交付条件的时间为2018年3月20日。被告未按照双方约定时间、约定交付条件交付房屋的,应按上述约定支付违约金;另外,被告迟延交付房屋的事实经贵院多个生效民事判决书予以确认。然而,被告未按上述约定支付相应的违约金。另被告亦未按照合同约定及时办理房屋登记手续,亦应支付相应违约金。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故原告向法院起诉。 天龙房地产公司辩称，1、原告要求支付延期交房违约金的诉讼请求应不予支持。被告开发的学仕府邸小区房屋早于2016年底前竣工，符合房屋的使用功能，虽未能及时取得房屋验收手续，但被告及时向主管部门报批了验收手续，主管部门不及时验收是房屋不能及时取得验收手续的主要原因，小区房屋已于2018年1月10日全部验收完毕，被告已通知小区所有购房户办理交房和办证手续，原告也于2018年3月14日领取了房屋，原告要求支付延期交房违约金的依据不足；2、原告要求支付延期办证违约金的请求，因不符合法律规定的办证条件和合同约定的办证条件，事实与法律依据不足，应驳回其诉讼请求；3、如果法庭支持原告给付违约金的请求，请法庭根据本案确认后的实际验收时间、延迟验收原因、有无损失等实际情况降低违约金数额标准；综上，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2014年8月15日，原、被告签订《太湖县商品房买卖合同》约定，出卖人天龙房地产公司，买受人韦正义、侯敏，出卖人以出让方式取得坐落于高坦南路地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为太土国用（2014）670号，出卖人经批准，在上述地块建设的商品房项目核准名称为学仕府邸小区，该商品房已由太湖县房地产管理局批准预售，该商品房的规划为住宅，买受人购买的房屋为7幢7单元3层303号。该商品房预测建筑面积101.51平方米。该商品房单价每平方米3580元，总价款363405元。该合同第九条约定，商品房交付条件为应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、新建住宅小区综合查验合格并备案。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该合同第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该合同第十二条约定逾期交付责任：…（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同），…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。该合同第二十条房屋登记约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。…。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。原告向被告付清购房款。2018年3月14日，原告领取讼争房屋鈅匙。2018年1月10日，被告通过群发手机短信的方式通知原告等业主，内容为“学仕府邸小区综合查验完毕，请未领取房屋的购房户立即到公司领取房屋并提交相关办证手续、交清税费，已领取房屋的购房户提交相关办证手续，逾期责任自负”。2018年4月10日，被告向不动产登记部门报送案涉房屋不动产登记的相关登记材料。 另查明：2014年7月18日，案涉商品房已由太湖县房地产管理局批准预售，预售许可证号为太房售证字(2014)0039号。 上述事实，除当事人陈述外，尚有如下证据予以证实：1、原告身份证复印件、被告营业执照复印件；2、原、被告签订的《太湖县商品房买卖合同》；3、交款发票；4商品房预售许可证；5、房屋测绘报告、《竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证、《安徽省太湖县新建住宅小区综合查验备案表》；6、《太湖县学仕府邸业主手册》；7、短信截屏（照片）；8、不动产登记受理凭证、楼盘表；9、安徽省安庆市中级人民法院（2018）皖08民终1612号民事判决书。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告签订的《太湖县商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为：原告主张按双方合同约定违约金标准支付逾期交房违约金、逾期办理房产证违约金的诉讼请求是否应予支持。关于逾期交房问题，原、被告签订的《太湖县商品房买卖合同》约定的交付商品房时间为2016年12月31日前，被告向原告交付商品房钥匙的时间为2018年3月14日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。故应认定本案所涉商品房交付时间为被告交付钥匙时间即2018年3月14日。被告逾期交房438日。关于逾期办理房产证问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。具体到本案，本案双方当事人所签商品房买卖合同涉及房屋系尚未建成房屋，涉案房屋实际交付时间为2018年3月14日，故买受人取得房屋权属证书的时间应自2018年3月14日起90日内即2018年6月12日前，而被告向太湖县不动产登记中心报送办理涉案房屋不动产登记的相关材料时间为2018年4月10日，故办证未逾期。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期交房违约金的计算标准，在被告认为合同双方约定的违约金过分高于其造成损失的情形下，依据合同法相关司法解释，其可以通过抗辩方式请求人民法院调整违约金，并对其予以适当减少。本案双方签订的《太湖县商品房买卖合同》约定的违约金计算标准均为以全部房价款万分之五的标准按日计算违约金，因此，综合考量原告的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该标准约定违约金过高，本案予以调整。对于逾期交房违约金，本院酌定为以房屋总价款万分之一的标准按日计算违约金。房屋总价款为363405元，据此计算逾期交房违约金为15917元（363405元×0.01%×438天）。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告韦正义、侯敏逾期交房违约金共计15917元； 二、驳回原告韦正义、侯敏的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1602元，由原告韦正义、侯敏负担902元，被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  许巧珍 审 判 员  李国文 人民陪审员  王继兵 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  王 兰 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。