山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10270号上诉人（原审被告）：谷垒广，男，1986年3月9日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市历城区。被上诉人（原审原告）：福建南方物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：黄济志，经理。委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人谷垒广因与被上诉人福建南方物业管理有限公司济南分公司（以下简称南方物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初3215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谷垒广上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项，改判驳回南方物业济南分公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由南方物业济南分公司承担。事实与理由：1.南方物业济南分公司提交的《清洁保养合同》、《电梯维护合同》、《化粪池清理合同》以及物业服务中心微信群聊天记录等，不足以证实物业服务达到了服务标准，法院不应予以支持。2.谷垒广提交的证明材料载明的服务不到位的地方，至今仍处于未维修状态。因物业服务不到位导致小区内树木、草皮死亡；公共设施被损坏；公共区域被私自占用；没有做好安保工作，以致小区内发生入室抢劫案件；南方物业济南分公司占用公共用房为保安宿舍、占用地下车库入口为食堂、公共区域被培训机构占用，收取的房屋费用没有归业主所有。南方物业济南分公司的物业服务没有达到《前期物业管理服务协议》中的的五星级物业服务标准，不应按照五星级服务标准收费。3.2016年7月份前谷垒广的房屋处于空置状态，南方物业济南分公司应当按照空置规定收费，应将多收取的物业费予以退还。4.南方物业济南分公司应及时公布物业费用的收支情况、租金的收入及流向、加强安保、加强公共设施的维护等。南方物业济南分公司辩称，一审判决结果公平合理，谷垒广的上诉理由不能成立。1.关于谷垒广所提出的部分物业服务内容由他人履行的问题，根据双方签订的物业服务协议第5页第七条（5）中的约定，这是南方物业济南分公司履行物业服务协议的体现。2.南方物业济南分公司履行了物业服务协议约定的义务，南方物业济南分公司在接到业主反映的问题后均进行了相应的处理，并与开发商等单位进行了协调，尽最大努力解决业主的问题。对于业主反映的其他问题，比如治安案件等业主可以通过其他部门予以解决，南方物业济南分公司提供了物业服务，业主应当缴纳物业服务费。南方物业济南分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令谷垒广支付拖欠的物业费7278.9元（欠费期间：2017年1月1日至2019年6月30日）；2.依法判令谷垒广支付违约金（以1455.78元为基数，自2017年1月16日起计算至实际付清该笔款项之日止，按每月3‰的标准计算；以1455.78元为基数，自2017年7月16日起计算至实际付清该笔款项之日止，按每日3‰的标准计算；以1455.78元为基数，自2018年1月16日起计算至实际付清该笔款项之日止，按每日3‰的标准计算；以1455.78元为基数，自2018年7月16日起计算至实际付清该笔款项之日止，按每日3‰的标准计算；以1455.78元为基数，自2019年1月16日起计算至实际付清该笔款项之日止，按每日3‰的标准计算）；3.本案诉讼费用由谷垒广负担。一审法院认定事实：2015年11月4日，南方物业济南分公司（原名称为泉州南方物业管理有限公司济南分公司）与谷垒广签订《名辉豪庭前期物业管理服务协议》一份，双方就物业管理服务达成如下协议：“……第四条：物业服务期限自协议签署之日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议终止；第五条：费用收取标准及办法，一、本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，以房产证载明的建筑面积为准，未办理房产证的以商品房买卖合同约定的建筑面积为准，改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室，按相应的经营性用房物业服务标准收取，具体标准如下：住宅（高层、小高层）：1.98元/㎡/月……二、南方物业济南分公司按照上述标准收取物业服务费，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由南方物业分公司享有或承担。三、谷垒广应于房屋交付之日起向南方物业济南分公司全额交纳物业服务费及其它相关费用，如因谷垒广原因未按时收房导致房屋空置，谷垒广同样应按照开发商通知的交房之日起缴纳物业管理服务费……（二）物业服务费按每半年交纳，业主或者物业使用人应在物业交付之日起履行交纳义务，具体交纳时间：每半年首月15日前交纳本半年度物业服务费用……第八条：违约责任……四、谷垒广违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，南方物业济南分公司有权要求谷垒广必须补交并从逾期之日起按补缴总额每日0.3%交纳违约金……”。南方物业济南分公司提交的物业管理服务协议显示谷垒广购买的名辉豪庭小区3号楼1单元804室房屋的建筑面积为122.54㎡，审理中谷垒广认可已交纳2016年12月31日前的物业费，尚欠自2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费7278.9元（1.98元/平方米×122.54平方米×30个月），此前曾经收到过催缴通知。南方物业济南分公司提供《清洁保养合同》二份、《电梯维修保养合同》一份、《化粪池清理合同》一份、名辉豪庭物业服务中心微信群聊聊天记录截图八张，拟证实该公司已经为名辉豪庭的业主提供了公共物业服务。谷垒广对上述证据无异议，一审法院予以确认。谷垒广提交山东南融房地产开发有限公司出具的函一份，拟证实层高不足的问题；提交2016年度的电费明细一份，拟证实2016年因层高不足没有入住，耽误一年的入住，2016年度的物业费应该折抵；提交谷垒广给南方物业济南分公司的函一份，拟证实南方物业济南分公司未提供相应的物业服务。另查明，2018年5月2日，泉州南方物业管理有限公司济南分公司变更名称为福建南方物业管理有限公司济南分公司。一审法院认为，南方物业济南分公司与谷垒广签订的物业管理服务协议系当事人双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方应当按照该协议的约定履行义务。谷垒广提交的山东南融房地产开发有限公司出具的函中载明的层高不足问题系南融房地产公司在建造房屋时造成，与南方物业济南分公司提供物业服务之间不存在关联性，亦与本案不是同一法律关系。谷垒广提交的历月电费明细系2016年度的电费明细，拟证实其2016年度未在名辉豪庭居住，并述称因房屋层高问题未解决，该期间未入住。谷垒广提交的致南方物业济南分公司函，系谷垒广单方面向物业公司出，南方物业济南分公司虽认可确实收到该函件，但双方并未对谷垒广未入住期间的物业费是否抵扣损失进行过协商。南方物业济南分公司已经提供了相应物业服务，谷垒广未提交有效证据证实该物业公司提供的物业服务不到位，即使存在不足之处，谷垒广等业主可以要求物业公司改正，但不能依此拒付物业服务费，关于谷垒广的辩称意见，一审法院不予采信。南方物业济南分公司主张谷垒广支付自2017年1月1日至2019年6月30日的物业费7278.9元，一审法院予以支持。根据一审法院在其他案件中审理查明的情况，南方物业济南分公司在履行合同义务中确实存在瑕疵，但属于一般瑕疵，并未严重影响到业主的正常生活，关于南方物业济南分公司要求谷垒广支付滞纳金的主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、谷垒广于本判决生效之日起十日内支付福建南方物业管理有限公司济南分公司物业管理费7278.9元（2017年1月1日-2019年6月30日，1.98元/平方米×122.54平方米×30个月）。二、驳回福建南方物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费25元，由谷垒广负担。二审中，谷垒广提交证据一、19号楼业主签名。证明目的为小区的物业服务存在严重问题。证据二、名辉豪庭3号楼联名信。证明目的为南方物业济南分公司物业服务不到位，存在严重质量问题，影响业主的正常生活。证据三、山东省物业服务收费管理办法。证明目的为一期业主交房时建设单位正在对二期三期进行开发建设，小区绿化、道路等设施未达到相应标准，南方物业济南分公司应减免物业费。证据四、照片、录音、视频一宗。证明目的为截止到目前物业服务还存在问题。南方物业济南分公司的质证意见为：对证据一、证据二的真实性和证明目的均不予认可。南方物业济南分公司已经提供了物业服务，业主应当支付物业费。对证据三的证明目的不予认可，业主要求降低物业服务费没有依据。对证据四的质证意见同一审质证意见，且对聊天记录的真实性不予认可。南方物业济南分公司提交的在互联网上打印的通报4份、报道15份。证明目的为南方物业济南分公司已经按照物业服务协议的约定履行了物业服务的义务。谷垒广的质证意见为以上证据并没有显示与涉案小区有关的信息，无法证明涉案小区的物业服务是合格的。本院认为，对谷垒广提交的证据一、证据二，谷垒广并未提供签字人员的身份信息，在材料中签字的人员也未出庭作证，对证据的真实性不予采信。对证据三，经一审法院核实，对该证据的真实性予以采信。证据四并未显示证据形成的时间，聊天记录并未显示聊天人员的身份信息，视频和录音并不是原始载体，证据的来源和形式不符合法律规定，本院对该证据不予采信。对南方物业济南分公司提交的证据，该证据并不能证明南方物业济南分公司完全按照物业服务协议的约定提供了物业服务，不能反映案件真实情况，且部分材料与涉案小区并无关联性，对该证据不予采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，南方物业济南分公司作为名辉豪庭小区的前期物业服务企业，与谷垒广签订的《名辉豪庭前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，协议合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。南方物业济南分公司对涉案小区提供了相关物业服务义务，谷垒广也事实上享受了南方物业济南分公司提供的物业服务。谷垒广作为涉诉房屋的业主，应当支付物业服务费。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”因此，业主交纳物业服务费用，不仅是基于物业服务合同所产生的合同义务，而且是基于法律规定的法定义务。由于业主对于小区物业享有建筑物区分所有权，小区内共有部分的维护费用应当由全体业主共同承担。业主不按时交纳物业服务费用，一方面违反物业服务合同的约定，侵害物业服务企业的权利；另一方面违反业主的法定义务，侵害其他业主的合法权益。关于应否降低涉案期间物业服务收费标准问题。谷垒广提交的证据可以证实南方物业济南分公司在涉案小区物业服务方面确实存在瑕疵，但该瑕疵是否造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，谷垒广提交证据不足以使本院作出以上认定。故谷垒广应按照约定交纳物业服务费。一审法院判决驳回南方物业济南分公司要求谷垒广支付违约金的诉讼请求，也是基于对南方物业济南分公司存在服务瑕疵的考虑。谷垒广主张应依据《山东省物业服务收费管理办法》的规定降低物业费标准。涉案小区属于住宅小区，是否应降低物业费应由政府价格主管部门会同物业主管部门确定，对其该项主张本院不予支持。关于谷垒广主张的其房屋空置，应减免物业费，其要求南方物业济南分公司返还多收取的物业费，其主张南方物业济南分公司占用公共区域的问题、提出的整改问题及其一审中主张的房屋层高问题，谷垒广在一审中并未提出反诉，属于新增加的诉讼请求，在二审中不予处理。综上所述，谷垒广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谷垒广负担。本判决为终审判决。审判长  孙红岩审判员  许海涛审判员  何菊红二〇一九年十一月二十日书记员  邢春艳