江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初1528号 原告：连云港锦绣香江置业有限公司，住所地连云港经济技术开发区新东方大道**。 法定代表人：谢郁武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李一鸣，该公司员工。 被告：张某，女，1964年12月14日生，汉族，住江苏省灌云县。 原告连云港锦绣香江置业有限公司（以下简称锦绣香江公司）与被告张某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦绣香江公司委托诉讼代理人李一鸣、被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦绣香江公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除被告与原告签订的《商品房买卖合同》，并判令被告协助原告至房产部门撤销购房备案登记手续。2、判令被告承担违约金99057.6元。3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告与原告于2017年6月16日签订《商品房买卖合同》，购买我公司名下位于连云港新东方，房屋编号第2-10号楼1单元1-1001室，合同约定总房款为495288元，因被告原因，无法按约付款，故双方于2018年签订分期付款协议，约定被告在2018年12月31日前支付295000元尾款，但至今被告方扔拖欠未付，为维护原告方合法权益，提请法院判如所请。 被告张某辩称，不同意解除合同，1、我已经交付了大部分房款，总房款495288元，我已经交付了36万元。2、房屋总价款和已付房款的比例远超20%，原告按合同约定，应该是2017年12月30日止前交付房屋，到目前为止没有交付，违约在先。3、因为自贸区批下，房价上涨，原告行为明显带恶意。4、我愿意即时补交余款，房价在涨，原价3000多，现价8000多，即使延迟给付，没有造成原告损失。付款时间及金额，2017年7月17日付105288元，2017年6月16日付10000元，2017年9月20日付45000元，首付共160288元。2017年12月，在市开发区工商银行办理按揭手续，银行说我年龄大，首付款要再补交5万元，才可以按揭，我当时就补交了。刚交完原告公司的人通知我你的贷款办不下来，再帮我换一家银行，2018年4月，我又到市农行办理按揭手续，又被告知年龄大，再交5万元首付，我又交了5万元，结果却是钱交了贷款没有办下,这时我已经交了260288元，2018年6月原告说来他们公司办理分期付款，我不知道原告有没有金融资质，可以办理向银行一样的按揭分期付款，在签订分期付款协议后，我在2018年6月4日付5万元，又在2018年10月18日付5万元，这时我已经交了360288元，总房款495288元，余款135000元。与原告提供的两次催缴单数目不符，原告2018年3月26日催缴单是345000元，2019年1月23日催缴单是295000元。每次付完款索要发票很难，原告说到时候一起汇总一张总发票，有两笔款项是我借朋友的钱，朋友直接打到原告公司的账上。购房合同第六条买受人付款方式是银行按揭贷款方式，在买房之前我明确说要按揭贷款，原告公司负责办贷款，买房之前我已经提供所有的资料，包括个人情况介绍清单、身份证复印件，原告当时告诉我办贷款没有问题，就是有什么问题我们和银行关系好也没有问题，我的年龄及所有的介绍清单原告早就知道，买房时领导也看过，领导说没问题可以办理按揭贷款。合同第八条交付房款期限约定原告应在2017年12月30日前依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合同的商品房交付给买受人，至今未交房，合同还约定，出卖人逾期交房违约责任，合同约定按第二种方式处理，逾期超过多少天买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应至买受人解除合同，通知之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第八条规定的交付期限及2017年12月30日前的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一。另外，我已经超出约定付房款，第一份催款通知明显作假，地，地址也不是我的地址告写的地址是海连新天的房子，但是我在2018年已经卖掉，第二份催款通知的地址的房子我也卖掉了，通知显示是家人代收，我没有收到任何一份。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、补交房款通知书两份、分期付款协议、四张发票、二手房房屋买卖合同、2019年1月23日发出的催缴房款通知送达信息等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下。 2017年3月29日，张某向锦绣香江公司交纳了预订2-10-1-1001号房屋的定金5000元。 2017年6月15日，锦绣香江公司销售人员与张某签署了《交款确认单》，其中记载，房号2-10-1-1001；业主姓名：张某；总房价495288元；付款方式：按揭；首期款（含定金）：105288元；电商费10000元；按揭贷款金额390000元。根据锦绣香江公司（甲方）与连云港房管家房地产经纪有限公司（乙方）签订的《电商合作协议》中约定，合作期间，甲方为所有购买“连云港锦绣香江”公开发售单位的客户提供专项优惠，其中洋房10000元抵30000元，别墅30000元抵80000元，即客户向乙方缴纳相应的居间服务费用后，在上述合作期间可以在购买“连云港锦绣香江”公开发售单位是抵充相应的房价总款。 2017年6月16日,原告锦绣香江公司与被告张某签订《商品房买卖合同》,约定:张某向锦绣香江公司购买其投资开发的连云港锦绣香江小区第2-10幢1单元1-1001室房屋,该房屋建筑面积共152.41平方米,每平方米单价为3249.708元,总金额为495288元。付款方式为按揭贷款方式（详见本合同附件四补充协议约定）。《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）⑴逾期在180日之内，自合同约定的应付款期限届满之第一天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2017年12月30日前依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。在合同附件四：合同补充协议中约定，买受人未支付之剩余房价款，计300000元由买受人在购房合同签订后七个工作日内办妥银行按揭手续，即按银行要求提交齐全办理银行按提所需的有关资料并签署按提贷款合同。如买受人按揭申请未获银行批准，即《商品房买卖合同》签订之日起三个月银行未全额放款的，则买受人应在七天内改换出卖人公布的其他付款方式或出卖人同意的其他付款方式，否则，出卖人有权解除《商品房买卖合同》。出卖人依据《商品房买卖合同》解除合同的，有权收回该商品房另行处理，买受人应该按总房价的20%向出卖人支付违约金，如违约金不足以抵偿出卖人实际受到的损失，不足部分仍由买受人承担。买受人违反合同约定，包括但不限于以下行为：买受人未按合同规定交齐各期房款及相关税费（详见附录），或银行按揭因买受人原因未放款，出卖人均有权暂缓交房。双方还就其他事项进行了约定。当日，张某向锦绣香江公司支付110288元电商费，锦绣香江公司开具了二份收款收据，一份收款收据记载100288元为购房首期，另一份收款收据记载10000元为电商费。2017年9月20日，张某向锦绣香江公司支付房款45000元。 2018年3月26日，锦绣香江公司向张某发出《催缴房款通知书》，请张某在2018年4月10日前到我公司缴纳上述应付未支付房款共计人民币345000元。张某又于2018年10月18日向锦绣香江公司支付50000元购房款。后双方又签订了一份《分期付款协议》，协议约定，乙方张某于2017年6月16日认购甲方锦绣香江公司开发的《锦绣香江项目第2-10幢1单元1-1001房产，总价款495288元，因张某原因，尚欠295000元购房款未付。张某须在2018年12月31日前向锦绣香江公司缴纳第一期购房款295000元。如张某未按协议约定时间足额缴纳相应款项，锦绣香江公司有权向张某发催款函进行催缴。如催缴函在到达张某所留地址后10天内，张某仍未足额缴纳应付款的，锦绣香江公司有权解除本协议及购房合同，并对张某所购房源重新出售。同时，张某还应承担认购书、购房合同及其他协议中对于张某违约所约定的一切责任。该补充协议中还将原合同中送达地址由连云港市新浦区科苑南路99-10-1-901变更为连云港市灌云县城伊山镇伊山中路491-2号。 2019年1月23日，锦绣香江公司又向张某发出一份《催补交房款通知书》，通知张某于2019年1月26日前一次性向锦绣香江公司支付295000元购房款。该函件本先寄送至双方所签订《商品房买卖合同》上张某所留地址连云港市新浦区科苑南路99-10-1-901，但在邮件送达过程中，快递员通过电话联系张某，通过张某所发送的短信内容重新确定了送达地址连云港市灌云县城伊山镇伊山中路491-2号，后该函件被签收。 本院认为，原告锦绣香江公司与被告张某双方签订的《房屋买卖合同》及《分期付款协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。关于原告锦绣香江公司要求解除双方《房屋买卖合同》的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告张某未按补充协议约定，在2018年12月31日前向原告锦绣香江公司缴纳剩余的购房款295000元，且在锦绣香江公司于2019年1月23日发送催款函后仍未缴纳剩余购房款。原告锦绣香江公司要求解除购房合同及补充协议，符合法律规定，本院予以支持。被告张某提出其并未收到原告于2019年1月23日向其发出的《催补交房款通知书》的抗辩意见，根据原告所提供的送达信息以及相关的短信记录可以证明原告已经尽到了提示义务，所以对于被告的抗辩意见本院不予采纳。 关于原告锦绣香江公司所主张的违约金，根据合同法的规定,合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力,违约金系当事人通过约定而预先设立并独立于履约行为之外的给付行为,属于合同法规定的合同中的结算和清理条款,其效力并不因为合同的权利义务终止而受到影响,故锦绣香江公司所主张的违约金条款继续有效,张某应当按约向锦绣香江公司支付违约金99057.6元。根据法律规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。鉴于张某已向锦绣香江公司支付部分购房款200288元和电商费10000元,故本案合同解除后,锦绣香江公司依法应向张某返还上述款项。锦绣香江公司要求张某协助其办理案房屋的注销备案手续,系对本案合同解除后的处理,符合法律规定,本院予以支持。 关于被告张某提出原告锦绣香江公司未按合同约定期限交付房屋，也应承担违约责任的抗辩意见，根据双方合同附件四补充协议中约定，买受人违反合同约定，包括但不限于以下行为：买受人未按合同规定交齐各期房款及相关税费，或银行按揭因买受人原因未放款，出卖人均有权暂缓交房。被告张某未按双方约定交齐购房款，原告锦绣香江公司有权暂缓交房。因此，被告张某该抗辩意见，本院亦不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告连云港锦绣香江置业有限公司与被告张某于2017年6月16日签订的《房屋买卖合同》。 二、被告张某于本判决生效后十日内协助原告连云港锦绣香江置业有限公司办理连云港锦绣香江小区第2-10幢1单元1-1001室商品房注销备案手续。 三、被告张某于本判决生效后十日内向原告锦绣香江公司支付违约金99057.6元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4871元（原告已预交），由被告张某负担。被告于本判决生效后十日内付给原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  张坤瑞 二〇一九年十一月四日 书记员  陈婉玥 法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。