江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏03民终6592号上诉人（原审原告）：史祥国，男，1970年2月11日生，汉族，无业，住江苏省徐州市铜山新区。上诉人（原审原告）：张锡莉，女，1974年2月24日生，汉族，无业，住江苏省徐州市泉山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王威，徐州市云龙区先锋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：沈培民，男，1972年11月26日生，汉族，无业，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王茂林，江苏彭邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳龙，江苏彭邦律师事务所实习律师。上诉人史祥国、张锡莉因与被上诉人沈培民买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人史祥国、张锡莉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉请或发回重审。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审判程序严重违法。在没有任何一方请求确认合同效力的情况下判决合同无效，违反了不诉不理的原则。二、一审法院认定事实错误，涉案房屋登记在上诉人名下，拆迁补偿也应归上诉人所有。三、一审法院适用法律错误。被上诉人沈培民辩称，涉案的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效，涉案房屋的土地性质是集体土地，上诉人没有任何证据能够证实涉案土地的性质转为划拨土地，一审查明的事实是正确的，请求驳回上诉维持原判。史祥国、张锡莉向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令拆迁可能获得的拆迁利益归史祥国、张锡莉所有，即确权征收房屋调换的徐矿城西住宅小区16幢1单元1304室私有房产壹套归史祥国、张锡莉所有、征迁补偿差价款749097元归史祥国、张锡莉所有；2、诉讼费由沈培民承担。一审法院认定事实如下：2013年3月18日，甲方（卖方）沈培民、丁养营与乙方（买方）史祥国、张锡莉签订《房屋买卖契约》一份，约定“一、甲方拥有坐落于鼓楼区面积大约270平方，房屋性质为住宅：附着物有屋里所有附着物。二、甲方自愿将上述房屋卖给乙方，房屋总售价为人民币（大写）肆拾万元整元。三、甲乙双方如有如何一方违约，必须赔偿对方损失，并向对方支付违约金（大写）壹拾万元。四、甲方保证房屋产权来源清楚，无任何形式纠纷，并向乙方提供齐全的房屋产权资料，凡因甲方故意隐瞒事实或者提供的资料不实等原因造成的后果，甲方应付全部责任。……八、其他事项：该房屋如遇拆迁等变化需甲方协助办理相关手续等，甲方应无条件积极协助办理相关手续”。同日，沈培民向史祥国、张锡莉出具《收条》一份，内容为“今收到定金陆仟元整，购房款共计406000，如反悔双倍返回定金。房子过户后此条作废。沈培民2013年3月18日”。2013年3月22日，沈培民向史祥国、张锡莉出具《收条》一份，内容为“今收到张锡莉人民币大写贰拾肆万元购房款。收到人：沈培民2013年3月22日”。2013年4月17日，沈培民与史祥国前往徐州市房产管理局签订《存量房买卖合同》一份。2013年4月19日，史祥国为办理过户支出了税费及其他费用。2013年4月24日，涉案房屋登记在史祥国名下（附记：西墙共有史祥国、张锡莉共同共有）。史祥国、张锡莉与沈培民均认可涉案房屋价款400000元已经支付完毕。2013年5月，沈培民向史祥国、张锡莉交付了涉案房屋。涉案房屋一直由史祥国、张锡莉占有、使用。2017年4月10日，甲方徐州市鼓楼区住房和建设局与乙方沈培民签订了一份《房屋征收补偿协议》，内容载明“被征收房屋情况为：1、房屋坐落鼓楼区；2、产权性质私有；3、用途住宅；4、房屋结构及层次砖混；5、建筑面积293.66㎡；6、用地面积211.9㎡；7、土地性质集体；8、土地用途宅基地。……四、补偿总额乙方被征收房屋的补偿总额（详见《房屋征收补偿计算表》）1160537元；1、房屋价值993811元；2、附属物60536元；3、搬迁、过渡、奖励等费用106190元。五、结算付款……（二）选择产权置换乙方同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房屋房款相互结算差价；甲方提供的产权调换房屋总价款为411440元，乙方补偿总款1160537元，补差价款749097元由甲方支付乙方，于上房之日内结清。现涉案房屋已搬迁，沈培民置换了徐矿城西住宅小区16幢1单元1304室房屋，并收到征迁补偿差价款749097元。一审法院另查明，涉案房屋土地使用权证书为国有土地使用权证，现仍登记在沈培民名下，权属证书颁发于2003年12月10日，地类（用途）住宅用地，使用权类型划拨。一审法院再查明，史祥国户籍性质为城镇居民户籍。沈培民户籍所在地为徐州市鼓楼区，史祥国、张锡莉并非上述宅基地所在集体组织成员。一审法院认为：根据相关法律规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。就本案而言，依现有证据，涉案房屋土地性质应为集体土地。史祥国、张锡莉为涉案房屋所在地集体经济组织以外的民事主体，沈培民向史祥国、张锡莉转让涉案房屋，违反了法律的强制性规定。根据相关法律规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，故史祥国、张锡莉与沈培民就涉案房屋签订的《房屋买卖契约》应为无效。关于合同无效的法律后果。根据法律规定，合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产应当予以返还。不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于涉案宅基地所建房屋已拆迁完毕，涉案房屋已不具备实际返还条件。对于史祥国、张锡莉的损失，应当按照双方各自过错确定责任承担。沈培民置换了徐州市徐矿城西住宅小区16幢1单元1304室房屋，并收到征迁补偿差价款749097元。被征收房屋补偿总额为1160537元，其中房屋价值993811元、附属物60536元、搬迁、过渡、奖励等费用106190元。产权调换房屋总价款为411440元、补差价款749097元。考虑到沈培民交付的房屋面积大约270平方米，而《房屋征收补偿协议》认定的建筑面积为293.66平方米，房屋价值为993811元，附属物为60536元，基于此，法院认定涉案拆迁补偿款对于涉案房屋的补价共计为1054347元（993811元+60536元）。史祥国、张锡莉本次诉讼请求为判令拆迁可能获得的拆迁利益归史祥国、张锡莉所有，即徐州市徐矿城西住宅小区16幢1单元1304室私有房产归史祥国、张锡莉所有、征迁补偿差价款749097元归史祥国、张锡莉所有。法院认为，依据民事诉讼不诉不理原则，史祥国、张锡莉混淆了民法关于债权与物权的概念，史祥国、张锡莉对沈培民享有债权，沈培民对置换房屋享有物权。经法院释明，沈培民仍坚持其确权的主张，于法无据，故对于沈培民的本次诉请，法院不予支持。所涉纠纷可另行解决。遂判决：驳回史祥国、张锡莉的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，涉案房屋土地于2003年12月10日被颁发国有土地使用权证，使用权类型为划拨，一审法院认定涉案土地性质为集体土地错误，本院予以纠正。本案纠纷源于徐州市鼓楼区住房和建设局与沈培民签订的《房屋征收补偿协议》，根据《中华人民共和国行政法》第十二条第十一款规定“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的”。涉案房屋征收补偿协议属于行政协议，不属于民事案件的受案范围，上诉人可以产权人的身份对该房屋征收补偿协议提起行政诉讼。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖契约》无效，违反法律规定，本院予以纠正。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初703号民事判决；二、驳回史祥国、张锡莉的原审起诉。一审案件受理费11290元，二审案件受理费11291元，均退还上诉人史祥国、张锡莉。本裁定为终审裁定。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 胡元静二〇一九年十一月二十日书记员 宗 正