浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8919号 上诉人（原审被告）潘江海，女，1978年9月20日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）龙湖物业服务集团有限公司（曾用名称为重庆新龙湖物业服务有限公司），住所地重庆市渝**龙溪街道新南路**龙湖花园1-2（博德台）。 法定代表人王光建，董事长。 委托代理人徐琼、管娇，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 上诉人潘江海因与被上诉人龙湖物业服务集团有限公司（以下简称龙湖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初4802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：龙湖物业公司与建设单位杭州龙嘉房地产开发有限公司（以下简称龙嘉公司）签订《龙湖香醍溪岸花苑前期物业服务协议》一份，就龙湖香醍溪岸花苑小区的物业管理事宜进行了明确约定：…第六条，本物业服务费用包括物业服务费、公摊水电能耗费和特约服务费等三部分，由业主（或使用人）按其拥有物业的建筑面积缴纳。1、住宅物业服务费：高层精装住宅，2.9元/平方米/月；住宅公摊水电能耗费0.6元/平方米/月，商业公摊水电能耗费0.2元/平方米/月，以后每年度收费标准按上一年度实际发生额计算下一年度收费标准，由龙湖物业公司按年进行公示。…第八条，物业服务费用应按半年缴纳，业主在每半年的第一个月15日之前将半年费用全额缴清，逾期将按日向业主加收应交纳费用3‰的违约金。潘江海系杭州市余杭区塘栖镇香醍溪岸花苑16幢1单元402室业主，该房屋建筑面积为231.16平方米。2014年1月25日，潘江海与龙嘉公司签订《浙江省商品房买卖合同》，购买了该房屋。同时双方在该合同第二十一条约定：“出卖人已经选聘重庆新龙湖物业服务有限公司从事该商品房所载的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。”2017年1月1日起潘江海开始未缴纳物业服务费用。起诉前，龙湖物业公司曾经多次以函件等方式催收欠付费用，因小区其他业主侵权行为未被解决，潘江海据此认为龙湖物业公司违约，故未交相应欠付费用。龙湖物业公司于2018年6月5日起诉请求判令潘江海：1、支付物业服务费6601.95元（自2017年1月1日计算至2018年5月31日）及违约金5862.53元（按未缴纳金额的日千分之三计算自应缴而未缴之日起暂计至2018年4月30日，实计至潘江海付清全部款项止）；2、支付公摊水电费1061.03元（自2017年1月1日计算至2018年5月31日）及违约金896.92元（按未缴纳金额的日千分之三计算自应缴而未缴之日起暂计至2018年4月30日，实计至潘江海付清全部款项止）。原审庭审中，潘江海自认，物业服务费的实际收费标准为1.68元/月·平方米。 原审法院认为，本案争议焦点为潘江海是否有权拒交物业服务费等费用。《龙湖香醍溪岸花苑前期物业服务协议》及《浙江省商品房买卖合同》已经实际履行，对龙湖物业公司、潘江海均具有约束力。龙湖物业公司作为物业服务企业，有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务。同样，潘江海作为小区业主，有依约交纳物业服务费等费用及配合物业服务企业共同维护小区和谐秩序的义务。潘江海因其他业主引发的侵权行为不应在物业服务合同中处理，而应当依法由相应的责任主体承担责任。故龙湖物业公司要求潘江海支付自2017年1月1日计算至2018年5月31日的物业服务费及公摊水电费的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。对于龙湖物业公司要求潘江海支付违约金的诉讼请求，原审法院认为，潘江海系因与龙湖物业公司就物业服务合同的履行问题产生意见分歧而拒交物业费，并非恶意拖欠，故原审法院对龙湖物业公司的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、潘江海于判决生效之日起十日内支付龙湖物业服务集团有限公司物业服务费6601.95元、公摊水电费1061.03元，合计7662.98元。二、驳回龙湖物业服务集团有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由龙湖物业服务集团有限公司负担110元，由潘江海负担50元。 宣判后，潘江海不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清。主要体现在：1、被上诉人没有尽到物业服务企业应尽的职责，将没有提供服务的公摊面积计入物业服务面积，进而收取物业费，没有事实依据。被上诉人作为前期物业，在没有征得小区全体业主同意的情况下，将部分公共面积区域单方面同意由某个业主独占使用，比如屋顶及部分排屋前的花园，即允许某个业主独占使用，在上诉人等为代表的业主提出反对意见后，被上诉人没有改正，没有采取积极措施消除该违法违规状态，也没有就该公共区域提供物业服务，当然无权就此区域收取物业费。2、被上诉人是部分侵权业主的共同侵权人，被上诉人利用提供物业服务的便利损害了上诉人的合法权利。被上诉人利用提供物业服务的便利，为部分业主侵占小区公摊面积（小区业主公共区域）提供便利或者支持。首先是默认该行为，没有积极制止；其次在发现有该行为后，没有采取措施予以消除；现在仍然配合部分侵权业主实施侵权行为，在公共区域部门张贴告示，给其他业主造成心理压力无法自由地在小区公共区域内活动，侵害了小区业主的合法权利。上诉人作为小区的业主，在被上诉人的侵权行为没有消除之前，其侵权行为损害了上诉人的合法财产权利，上诉人有权拒绝支付物业费。该侵权行为既损害了上诉人的合法权利，也是违反物业服务合同的约定。二、一审法院适用法律存在不当之处。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条进行判决，首先是一审法院没有查清被上诉人没有按照合同约定提供物业服务，系违约行为，依法也应当承担违约责任。上诉人没有缴纳物业服务费系依据《中华人民共和国合同法》第六十条行使抗辩权的体现，一审法院没有适用该法律。综上，上诉人请求撤销原审判决，改判上诉人无须向被上诉人支付物业服务费及公摊水电费。 被上诉人龙湖物业公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚。1、被上诉人已按照前期物业服务协议的约定尽到了物业管理职责，履行了合同义务。但上诉人于2017年1月开始拖欠物业服务费、公摊水电费等费用，被上诉人已多次向上诉人催缴并送达书面物业欠费催缴函、律师函等，但上诉人仍拒不缴纳，一审法院认定《前期物业服务协议》已经实际履行，作为小区业主，有依约交纳物业服务费的义务是清楚、正确的。2、物业服务合同法律关系与房屋买卖合同法律关系为不同法律关系，物业公司并非房屋买卖合同的当事人，但上诉人却以房屋买卖合同法律关系中的种种事由为借口拒绝缴纳物业费，并且上诉人一审期间所提供的证据亦无法证明其陈述的“事实”，上诉人真实目的就是恶意拖欠物业服务费用。因此，上诉人所谓的拒绝缴纳物业费的事由与本案并无关联，应当依约缴纳物业费。3、上诉人因其他业主存在侵权行为拒交物业费并无法律、合同及事实依据，不能成为本案的合理抗辩。上诉人因其他业主存在侵权行为拒缴物业费并无法律、合同及事实依据，不能成为本案的合理抗辩。事实上，虽被上诉人对于部分业主侵权行为并无执法权限，仍积极向业主送达整改通知，并向相关部门报告处理，并不存在不作为，更不存在共同侵权行为。二、一审法院适用法律正确。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及第一百零七条亦规定了当事人不履行合同义务的，具有承担继续履行合同等违约责任。被上诉人已依约履行合同义务，上诉人并无拒交物业费的合理抗辩，其行为违反了法律法规和合同约定，应当支付全部物业服务费用，一审法院适用法律正确。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 上诉人与被上诉人均无新证据提供。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《龙湖香醍溪岸花苑前期物业服务协议》与《业主临时管理规约》，系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。上诉人作为杭州市余杭区塘栖镇香醍溪岸花苑的业主，上述物业管理合同对其具有约束力，被上诉人有权依据上述物业管理合同要求上诉人交纳物业管理服务费。因物业服务具有受众性、动态化的特点，故上诉人潘江海就物业管理中存在的问题提出的意见，不构成对物业公司总体物业服务的否定，潘江海以此为由拒交物业费，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人潘江海负担。 本判决为终审判决。 审判长  李国标 审判员  韩圣超 审判员  余江中 二〇一九年十一月二十二日 书记员  徐亚萍