云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初1132号原告：云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“鼎宏公司”）。住所地：云南省昆明市嵩明职教基地文林路6号领秀知识城售楼部。法定代表人：简姚楠，系该公司执行董事。委托诉讼代理人周玉娇，系北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：何词星，男，汉族，1989年10月30日生，江西省宜春市人，住江西省宜春市靖安县，现住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人陈建坤、杨秋男，系云南滇源律师事务所律师。特别授权代理。原告鼎宏公司与被告何词星租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告鼎宏公司的委托诉讼代理人周玉娇、被告何词星及其委托诉讼代理人陈建坤、杨秋男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年5月4日，原告与被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》（合同编号为DH2018-05-213Z)，约定被告承租原告坐落在领秀知识城商业项目A-1-49号的商铺，该商铺建筑面积85.47㎡,租赁期限自2018年5月4日起至2021年5月3日，免租期6个月。第一租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为85元/平方米/月，第二租赁年度为93.5元/平方米/月，第三租赁年度为102.85元/平方米/月，被告租金以每3个月为一个缴费周期且应于该周期的首月5日前支付该期租金。合同签订后，原告按约将商铺交由被告进行使用，但是免租期届满后，被告却存在停止营业、提前退租等违约行为。原告多次联系被告，但被告一直未积极面对处理。无奈之下，原告向被告发函解除上述合同，但被告收到解除通知后却一直未搬走其货物。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》于2019年1月9日解除；2、被告立即搬离货物，并向原告支付自2019年3月4日起至实际搬离货物之日止的场地占用费。暂计至起诉之日为34871.76元，主张至实搬离货物之日；3、被告向原告支付装修期、营运免租期的租金共计108529.82元；4、被告承担本案的诉讼费、保全费。被告辩称：1、原、被告的合同已于2018年11月4日已经解除了，原告方将被告租赁的商铺东西搬走并上锁，致被告无法经营；2、被告的东西已经被原告搬走并拍卖，不逊在场地占用的情况，不应支付场地占用费；3、被告实际使用商铺仅半年，且已经付清了半年的租赁费，不欠原告的任何费用。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。经审理，本院确认如下法律事实：2018年5月4日，原告鼎宏公司与被告何词星签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》。合同第2.1条约定：甲方（鼎宏公司）出租给乙方（何词星）的商铺为坐落在“领秀知识城”商业项目A-1-49号的商铺；合同第3.1.1条约定：在乙方实际租满租赁期限的前提下，甲方给予乙方自商铺交付日起30日的装修期……，即自2018年5月4日起至6月3日止；合同第3.1.2条约定：若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限，甲方有权要求乙方支付免租期内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额；合同第3.2.1条约定：甲方给予乙方从装修期届满之次日起6个月的营运免租期……，即自2018年6月4日起至12月3日止。若乙方实际租赁该商铺时间少于原合同第3.3条规定的租赁期限（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方按原合同终止前最后三个月应交的月平均租金向甲方支付营运免租期内的租金；合同第3.3.1条约定：租期自2018年5月4日至2021年5月3日；合同第4.1.1条约定：第一个租赁年度的月固定租金为7264.95元，第二个租赁年度的月固定租金为7991.45元；合同第4.2.1条约定：乙方应于该商铺交付日前5个工作日内按第一个租赁年度的月固定租金标准预付3个月租金共21794.85元，乙方租金以每3个月为一个缴费周期且应于该周期的首月5日前支付该期租金；合同第5.1.1.1条约定：乙方应于合同签订之日起5日内，向甲方支付租赁保证金15504.26元……；合同13.1条约定：本合同解除或者终止的，乙方应在解除或者终止之日起3日内将该商铺交还给甲方……，乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该商铺的，每逾期1日乙方应按合同终止当月日租金标准的两倍向甲方支付占用使用费……；合同第12.3条约定：有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权依照本合同第17.2相关约定追究乙方违约责任：合同12.3.5条约定：乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过20日的；合同12.3.10条约定：乙方开业后，未经甲方事先书面同意于营业时间暂停或停止营业持续达3日或12个月内累计超过72小时的；合同第17.2条约定：因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）甲方均不予退还，如乙方未缴纳保证金、押金的，则乙方应按本合同约定保证金、押金之数额向甲方支付违约金。且甲方有权要求乙方补付免租期内所免去的所有租金；合同第17.1条约定：非本合同规定的情况，乙方擅自提前解除合同的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔；合同第21.1条约定：本合同当事人之间根据本合同或与本合同有相关发出的任何通知或者联络应以书面形式按下述地址发出……乙方：何词星，收件方：何词星，地址：嵩明县嵩阳镇黄龙大街并河源（滨河苑）D区101店面。合同签订后，被告于2018年5月4日按约缴纳了租赁保证金15504.26元及自2018年12月4日至2019年3月3日共3个月的租金21794.85元。2018年11月19日，被告因经营困难未再开业。同年11月24日原告将该商铺上锁，同年11月25日被告通过微信向原告工作人员声称不想再经营该店。同年12月2日，被告根据原告要求书写《申请书》，表明由于涉案店铺生意不好，无营利又无资金，被告也亏损不起，故不想继续经营该店，希望原告同意不再经营，并且店内物品抵作商场（即原告方）所有尾款，并同意商场没收之前交纳费用。2018年12月29日，原告向被告发出《关于催办A区商户“大舌头麻辣烫”营业的通知》，要求被告于2019年1月1日准时营业，并告知被告逾期开业，原告享有依合同约定解除合同的权利。该通知于当日寄出，收件人为被告，收件地址与合同约定被告地址一致，同年1月2日，寄件凭证反映已“妥投”。2019年1月7日，原告向被告发出《关于解除的通知》，通知表明：被告未按前述催办通知营业，且至今仍处于停业状态，根据合同约定原告有解除合同之权利。自该通知发出之日起，原告解除与被告签订的租赁合同。该通知于当日寄出，寄送对象及地址同催办通知。同年1月13日，寄件凭证反映该件已“妥投”。原告锁门后，商铺内物品一直存放于商铺内，现原告将商铺内部分可移动物品搬出并另行存放，不可移动物品仍存于商铺内。以上事实，有原、被告的陈述，被告的身份证、商铺租赁合同、收据、申请书、关于催办A区商户“大舌头麻辣烫”营业的通知、快递单、关于解除商铺租赁合同的通知、照片等复印件在卷予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。合同自解除通知到达对方时解除。本案中，被告于2018年11月25日向原告方的工作人员提出不想再经营租赁的商铺，同年12月2日向原告方的工作人员提交了申请书，申请因经营困难，请求原告同意被告不再经营该商铺。被告该意思表示已表明被告不愿再继续履行租赁合同，自该意思表示到达对方之日，应视为租赁合同已解除。被告自2018年11月19日起不再经营涉案商铺，截止11月24日也未继续经营，该行为有违租赁合同之约定，构成违约，原告据此取得主张解除合同的权利。但在原告未履行通知被告解除合同的权利之前，被告先于原告向原告提交了不再经营商店的申请，该申请已导致合同解除，故原告事后向被告发出的解除合同的通知不能再发生解除合同的效力。综上，对原告主张确认原、被告签订的《领秀知识城项目商铺租赁合同》于2019年1月9日解除的诉讼请求，本院确认原、被告签订的《领秀知识城项目商铺租赁合同》于2018年12月2日解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告在承租期限内向原告主张不再继续承租，违背合同约定，构成违约；另外，被告自2019年11月19日起不再经营涉案商铺，也有违合同之约定，构成违约。因该两项违约行为，根据合同原告得以适用不再退还保证金和要求被告按保证金支付装修期、免租期租金的约定，但被告认为原告主张违约金过高，显失公平。本院认为，被告实际租用原告商铺的期限为2018年5月4日至同年12月2日，被告根据合同按保证金（即15504.26元）标准计算每月租金，超过第一个租赁年度的月固定租金（即7264.95元），再加上原告已收取了被告租赁保证金15504.26元，合计按合同张违约金达124034.08元，该违约金数额与原告损失即应得租金50854.65元（因装修期及营运免租期在第一个租赁年度内，故本院参照第一个租赁年度月固定租金7264.95元，计算7个月）相比，已超出原告实际损失，故对原告主张被告支付装修期、营运免租期的租金108529.82元的诉讼请求，本院支持被告向原告支付原告装修期及免租期的租金50854.65。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告于2018年11月24日将商铺锁闭，同年11月25日被告向原告提出不再经营该商铺，同年12月2日被告向原告提交申请以书面形式表示不再承租商铺，并且商铺内物品抵扣本案的尾款，后原告并未对该申请予以回应，而是继续锁闭商铺门，并于2019年1月7日发出解除合同通知后将商铺内可移动物品搬运至其它商铺存放，因原告既将商铺门面锁闭，又不回应被告的申请，致被告既无法得知原告的意见，客观上也无法腾空商铺，故原告主张被告支付2019年3月4日起至实际搬离货物之日止的场地占用费无事实及法律依据，本院不予支持。另，被告主张原告占有被告商铺内物品，因此应以占有的物品抵扣被告应赔偿原告的款项，本院认为：首先，被告申请以商品内物品抵扣本案款项并未得到原告的回应，而庭审中原告并不同意予以抵扣；其次，被告未提供充分证据证实商铺内物品的数量及价值，即使原告同意抵扣，抵扣金额也不能查清，故对被告该答辩意见，本院不予采纳。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第一百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、确认原告云南鼎宏商业运营管理有限公司与被告何词星签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》于2018年12月2日解除；二、由被告何词星支付被告云南鼎宏商业运营管理有限公司租金50854.65元；三、驳回原告云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3168元，减半收取1584元，由原告云南鼎宏商业运营管理有限公司承担1020元，由被告何词星564元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员  李春雷二〇一九年十一月二十二日书记员  钱艾娜