重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初16813号原告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园**科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：杨鸥，行政总裁。委托诉讼代理人：杜辛，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑年成，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：王红英，女，1979年7月10日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：杨波（系王红英丈夫），住重庆市江**。原告中海物业管理有限公司与被告王红英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司的委托诉讼代理人杜辛、郑年成，被告王红英的委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2012年5月至2019年2月期间的物业服务费14526.75元及2011年9月至2019年2月期间的公摊水电费791.2元；2.判令被告向原告支付以未交纳费用为基数，分别从欠付之日起，按每日千分之三的标准计算至付清之日止的违约金。事实和理由：2010年10月17日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告向中海北滨X号X幢X-X号房屋提供物业服务，原告按照合同和相关规定向业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用，该合同还约定了收费标准、缴费时间。被告系该房屋业主，被告未按照合同约定交纳物业服务费、公摊水电费以及车位服务费。原告催告未果，故提起本案诉讼。被告王红英辩称，对原告起诉的物业服务费和公摊水电费的期间和金额均不予认可，被告不应当支付违约金，且违约金标准过高，请求予以调减。被告于2011年9月18日交纳了2011年7月至9月的物业服务费，每月分别交纳了88.88元，并预交了6个月的物业服务费即533.28元，且原告主张的2017年9月之前的费用已经超过诉讼时效。原告将小区进行物理隔开，实行分区管理，导致资源不共享，其他区域的公摊费用不应当由被告来承担。原告作为物业服务的提供者，应当按照物业服务合同约定的标准提供物业服务，但原告存在诸多违约行为，如安保人员和清洁人员结构不稳定且数量严重不足；擅自搞分区管理，不允许高层业主从别墅区域通过，影响业主正常生活；未经业主同意私自改变物业用房的用途，将山顶会所对外出租，外来人员随意进入小区，存在安全隐患；小区绿地被开垦，未尽到管理义务；擅自将“天赐龙都”纳入涉诉小区进行管理，造成群体纠纷；小区内车道、路灯及围墙护栏损坏长时间未修理；垃圾清理不及时，小区内随处可见垃圾、烟头及动物排泄物；未对小区实施封闭性管理，与市政道路相邻部分未设置保安，也没有门禁系统；原告对被告反映的房屋漏水问题未及时处理，未保持良好的沟通，未能及时向开发商传达被告反映的房屋存在的质量问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《前期物业服务合同》及备案证明、重庆市物业服务区域划分备案证明、重庆市江北区物业服务收费价目表、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、不动产登记中心登记信息查询结果、《前期物业管理服务协议》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：重庆市规划局《重庆市建设工程选址意见书》《重庆市规划局江北区分局会议纪要》（2007-8）、物业管理区域报告，上述证据均系原件，本院予以采信；共用部位设施维护保养记录、入户维护回访公示表、来电来访记录等提供物业服务的证据，均系原件，且与《前期物业服务合同》相互印证，结合当事人陈述，本院予以采信；律师函、交费通知书、催款函及EMS寄件单，系原告通过邮寄邮政特快专递的方式向被告催收物业服务费、公摊水电费及违约金的证据，被告对该证据的真实性不予认可，并未收到过上述函件，本院经审查认为，原告未在发出邮件后及时查询并保留查询单，该证据缺乏相应回执单或邮件全程跟踪信息与之佐证，无法证明催费的信件是否到达或者应当到达被告，故本院对其证明目的不予采纳；公摊水电费的交费发票均系原件，显示为涉诉小区，本院予以确认；公共用水用电分摊表、物业服务费明细表及公摊水电费明细表有其他证据相互印证，本院予以确认；照片，拍摄地点为涉诉小区公共区域，本院予以确认；室内漏水照片及微信聊天记录，该区域属于业主专有部分，并不属于物业服务公共区域，对该组证据，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：原告系中海北滨1号物业管理企业，其资质等级为壹级。被告系重庆市江北区北滨一路528号中海北滨X号X幢X-X号房屋业主，房屋建筑面积98.76平方米。2007年中海地产重庆有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为中海北滨1号提供物业服务。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤等；物业服务费以建筑面积计算，高层电梯住宅物业服务费为每月每平方米1.8元，物业服务费（含车位服务费）按季交纳，业主或物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日之前（或以原告通知时间为准）将四个季度的费用全额缴清，逾期将按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金；小区共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务成本，需据实分摊由业主或使用人交纳，共用的专项设备运行费用（包括能源消耗等），应独立计量核算，合理向业主分摊计收；原告按照本合同和有关规定向中海地产重庆有限公司、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用。该合同已在重庆市江北区房屋管理局办理备案登记。另查明，合同签订后，原告为涉诉小区提供物业服务至今，现小区未成立业主委员会。此外，重庆市规划局《重庆市建设工程选址意见书》《重庆市规划局江北区分局会议纪要》(2007-8)亦表明，天赐龙都项目与北滨1号项目在设计时即作为同一小区进行设计，两项目共用须配设施。本院认为，《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。根据合同的约定，业主负有按时交纳物业服务费的义务。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。原告举示的证据反映出原告对小区实施了日常管理、维护维修和绿化保洁等，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务，因此，被告理应按照合同约定，履行向原告支付相应费用的义务。针对被告提出的原告将天赐龙都纳入涉诉小区进行管理，侵害业主合法权益的抗辩意见。本院认为，原告为两项目同时提供物业服务、将两项目作为同一物业服务区域进行管理的行为，并不能当然表明原告降低了对涉诉小区的物业服务标准，故对该抗辩意见，本院不予采纳。公共绿化地被开垦为菜地的问题，不能表明系原告所为，该问题亦不能排除系由部分业主或他人所为的可能性，原告本身并无强制执行权，无法直接对前述行为进行强制处理，故对该辩解意见，本院不予采纳。针对被告认为原告擅自出租山顶会所、运动场所，损害业主利益的抗辩意见，被告应当提供证据加以证明，但被告未举证证明该行为系原告所为且对其造成了损害。而公共设施破损未修缮、消防通道被占用、垃圾未及时清理等问题，仅能证明原告在提供的物业服务过程中存在不足之处，属于原告需要改进和完善的问题，不属于重大服务质量问题，故以上理由均不构成被告拒交或少交物业服务费的理由。关于公摊水电费的问题。因前期物业服务合同约定共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务成本，应按户据实分摊由产权人或使用人交纳，且原告举示发票足以证明公摊水电费实际产生，且已实际交纳并在小区内进行了公示公告。被告应当向原告支付公摊水电费。关于诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项“当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的”之规定，原告认为其通过邮寄邮政特快专递的方式向被告主张过物业服务费，但因原告起诉的欠费时间较长，原告仅举示邮寄单，未在发出邮件后及时查询并保留查询单或者邮件全程跟踪信息，无法证明该催费信件是否到达或者应当到达被告，仅凭邮寄单不能产生诉讼时效中断的效力，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院予以采纳。原告主张的2012年5月至2015年9月期间的物业服务费及2011年9月至2015年9月期间的公摊水电费，在《中华人民共和国民法总则》施行前就已过两年的诉讼时效，对于原告上述期间的请求部分，本院不予支持。民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。根据合同约定，物业服务费按季度交纳，被告应在7月10日之前交纳2016年第三季度即2016年7、8、9月的物业服务费。据前述规定，原告主张的2015年10月至2016年9月期间的物业服务费和2015年10月至2016年6月期间的公摊水电费的请求，在原告提起本案诉讼时（2019年7月22日）也已超过民法总则规定的三年诉讼时效期间，故对原告要求被告支付2015年10月至2016年9月期间的物业服务费和2015年10月至2016年6月期间的公摊水电费的诉讼请求，本院不予支持。此外，被告未举证证明其在原告主张的未超过诉讼时效期间的物业服务费及公摊水电费的交费情况，应承担不利的法律后果，从而被告应支付2016年10月至2019年2月（共计29个月）期间的物业服务费5155.27元（98.76平方米×1.8元/月／平方米×29个月）和2016年7月至2019年2月期间的公摊水电费223.58元，本院予以主张，原告诉讼请求中超过此金额的部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金的诉讼请求，原告作为物业服务企业本案中并未举证证明已尽到了全部合同义务，且在被告反映物业管理中的问题时未能有效沟通反馈，在双方长达数年的费用纠纷中存在一定的工作疏漏和日常管理方面的瑕疵，关于对原告有关违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王红英于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司2016年10月至2019年2月期间的物业服务费5155.27元和2016年7月至2019年2月期间公摊水电费223.58元；二、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取91.47元，由被告王红英负担。本判决为终审判决。审 判 员  黄 静二〇一九年十一月八日法官助理  郑成帅书 记 员  汤朝露