广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19431号上诉人（原审被告）：叶耀华，男，1960年3月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州果子食品厂有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道中****。法定代表人：卢壮权，职务董事长。委托诉讼代理人：何金海，上海锦天城（广州）律师事务所律师。上诉人叶耀华因与被上诉人广州果子食品厂有限公司（以下简称果子食品厂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院作出的（2019）粤0103民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶耀华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费由果子食品厂公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，果子食品厂公司对涉案房屋及土地不享有任何权利，其无权要求叶耀华从涉案房屋搬离。一、涉案房屋在1965年之前即已存在，叶耀华在1988年已入住使用涉案房屋。广州果子食品厂于1968年3月12日成立，后于2005年改制建立果子食品厂公司，该司至今未能出示资产转移证据和资产占有目录证明广州果子食品厂在改制时已向其移交涉案房屋的权属和使用权。二、叶耀华从未与广州果子食品厂或果子食品厂公司签订任何租赁合同，果子食品厂公司亦非涉案房屋的权属人，故其起诉叶耀华、要求解除租赁合同并无理据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等的相关规定，只有房屋权属人签订的租赁合同才受法律保护，非房屋权属人所签订的租赁合同均为无效，故果子食品厂公司所依据的合同亦为无效合同，且根据“谁主张谁举证”的举证规则，果子食品厂公司理应提供涉案房屋租赁合同的原本，但该司至今仍未能提供，一审法院认定双方之间有租赁合同关系，并无事实及法律依据。三、广州市荔湾区房屋安全鉴定所根据广州市荔湾区土地开发中心的委托，于2018年9月17日作出的荔房鉴字［2018］0294号《危险房屋鉴定报告》，写明广州市荔湾区花地街新隆沙东2号大院2-24~2-41号多个门牌一幢房屋被鉴定为危房（在此之前，该房屋已被局部拆卸，整体性已受到损坏），2018年9月15-16日期间超强台风“山竹”正面袭击广州，该房屋出现了新的损坏现象。我方认为，一审法院依据的前述《危险房屋鉴定报告》是不合法的，理由如下：根据《城市危险房屋管理规定》的相关规定，只有房屋所有人或使用人在持有证明其具备相关民事权利的合法证件时才能申请对房屋进行危房鉴定。受理涉及危险房屋案件纠纷的仲裁或审判机关，可指定纠纷案件的当事人申请房屋安全鉴定；必要时，亦可直接提出房屋安全鉴定的要求。但前述《危险房屋鉴定报告》是依广州市荔湾区土地开发中心的委托而作出，提出该鉴定申请的申请人与法律规定不符。另，一审法院认定该房屋已全部空置，但事实上叶耀华至今仍在居住使用涉案房屋，该认定与事实不符。四、一审法院以“广州市荔湾区新隆沙东2号大院地块房屋虽未取得物权登记，但当时有房屋建设的审批报建手续”为由，认定涉案房屋为果子食品厂公司所有，并无法律依据。前述理由只能证明涉案房屋为广州果子食品厂所有，而果子食品厂公司是于2005年底成立的新公司，二者是不同的民事主体，果子食品厂公司必须证明其已取得合法权属后，方能对涉案房屋进行处置。广州果子食品厂于2005年即已完成改制，根据广州市供销合作总社的批复，果子食品厂公司对涉案房屋仅有暂时管理权，该司在一审中提交的文件亦可对此予以证明。我方认为，果子食品厂公司对涉案房屋行使暂时管理权的时限应在改制完成时终止，涉案房屋在改制的同时完成处置。若涉案房屋在改制后归果子食品厂公司管理，应有相应的文件或凭证，但果子食品厂公司至今未能提供。一审法院在未查清案件事实的情况下，判令叶耀华腾空搬离并交还涉案房屋给果子食品厂公司，并无理据。五、广州市荔湾区人民政府于2017年8月28日发布荔府征房〔2017〕4号《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》，决定对涉案房屋进行征收。若政府部门要求叶耀华按要求办理拆迁，在谈妥相关拆迁赔偿事宜的前提下，叶耀华愿意配合政府进行拆迁安置。但在政府征收拆迁期间，果子食品厂公司不顾政府的安置政策，要求与叶耀华订立租赁协议并置换房屋，但因双方意见分歧，最终并未签订租赁协议，故该司出具的《新隆沙东2号大院换房方案》中提及的“双方租赁协议”并非事实，该方案亦未得到叶耀华的认可，仅为其单方陈述。果子食品厂公司在未与叶耀华就换房方案达成协议、未有签订租赁合同的情况下，强行要求叶耀华搬离，不合情理，亦无法律依据。综上所述，请求二审法院在查清案件事实后对本案予以改判。果子食品厂公司二审答辩称：同意一审判决，请求二审法院驳回叶耀华的上诉。一、关于房屋空置情况。我司虽多次前往与叶耀华协商搬迁事宜，但均未进入涉案房屋，故我司并未确认房屋是否处于空置状态，且前述《危险房屋鉴定报告》中仅提到部分房屋空置而非全部空置。另，房屋是否处于空置状态与本案并无直接关系，本案系因涉案房屋属于危房，不宜继续居住，而叶耀华不同意搬迁并继续居住使用，极有可能对其生命财产造成危害，故我司起诉要求其搬离涉案房屋。二、广州果子食品厂成立于1952年，起初的名称并非广州果子食品厂，而是以广州市蔬菜公司下属的农场加工厂的名义进行经营，直至1959年才定名为广州果子食品厂，后经工商局的规范化管理，于1968年以“广州果子食品厂”进行了工商登记，故果子食品厂公司的工商登记显示的成立时间为1968年，事实上其最早成立于1952年。1962年，广州果子食品厂根据上级的指示，从广州市渔轮修配厂整体承接了一批在新隆沙东2号的厂房，即广州果子食品厂从此时起使用新隆沙东2号地块，后该厂房被改造成职工宿舍并分配给职工使用。广州果子食品厂于1968年进行规范登记时登记在广州市供销合作总社名下，是广州市供销合作总社属下的集体所有制企业。2005年12月，经广州市供销合作总社以及广州市主管的政府部门批准，广州果子食品厂整体改制为由职工股东和供销社合资持有的混合所有制有限责任公司，故原广州果子食品厂的资产全部转移到果子食品厂公司名下。三、广州果子食品厂虽于2005年改制时将涉案新隆沙东2号地块上的部分房产登记在房管局名下，但其包括改制后的果子食品厂公司从1962年从广州市渔轮修配厂承接厂房及土地之日起，一直是新隆沙东2号土地的合法产权人。后因国民住房需求空前高涨，房管局便与广州果子食品厂协商合作，由广州果子食品厂在新隆沙东2号划地、房管局出资，新建三栋四层的楼房作为职工宿舍，双方均确认该房屋属于房管局的资产，广州果子食品厂在改制过程中编制资产表时，亦将该房屋列为房管局的资产。房屋建成后共安排了56户职工入住，其中15户是房管局的公房承租人，因广州果子食品厂对该房屋下的地块享有使用权，另外41户包括叶耀华则与广州果子食品厂保持租赁关系，这些租户向广州果子食品厂缴交租金。因此，在前述房屋于2017年被政府征收时，房管局只与15户租户协商拆迁事宜而并未与另外41户联系。四、虽因前述历史原因果子食品厂公司至今未能提供涉案房屋的权属文件，但事实上广州果子食品厂以及其改制后的果子食品厂公司拥有新隆沙东2号地块的使用权及其地上房屋的所有权。叶耀华与果子食品厂公司之间多年的交租、收租行为，果子食品厂公司于1972年在新隆沙2号地块上新建的一个二层的砖木结构的楼房已获得当时建设部门的审批，批准文号为（1972）建字32号，以及多年来并无其他任何单位和个人对果子食品厂公司管理使用新隆沙东2号地块及其上盖房屋提出质疑，这些事实均可证明果子食品厂公司对涉案房屋享有所有权。五、关于《新隆沙东2号大院换房方案》中提及的“双方租赁协议”。我司意在表达：双方可就叶耀华搬离涉案房屋一事结合换房方案达成租赁协议，而非双方已签订协议，叶耀华对此理解有误。果子食品厂公司向一审法院提起本案诉讼，请求：判令叶耀华腾空交还广州市荔湾区新隆沙东2号24房。一审法院经审理查明：广州果子食品厂隶属于广州市供销合作总社，是以农副产品加工为主的集体所有制企业，在以商品流通为主业的供销合作总社中属于辅业。2005年11月15日，广州市供销合作总社作出穗供字[2005]241号《关于的批复》，同意广州果子食品厂实施改制，改制范围包括原果子厂属下的所有非独立核算单位及恒果房地产开发有限公司、英杰手袋成衣厂、新达布业有限公司、照泰食品股份有限公司等4个合资合作企业中果子厂的所有资产、权益和人员，整体改制设立果子食品厂公司，原企业未房改的单位宿舍或承租外单位的职工住房暂由新公司承接管理。2005年12月28日，广州市工商行政管理局核准果子食品厂公司登记。广州市荔湾区新隆沙东2号24房作为原广州果子食品厂未房改的单位宿舍，划转归果子食品厂公司承接管理。据原广州果子食品厂办公室存档的2001年9月20日《广州市住宅房屋租金计算表》显示，广州市荔湾区新隆沙东2号自编24房的租户为叶耀华，房屋为砖木平房，从2001年8月1日起租，计租面积为厅11.73+房7.48+厨2.31+走廊2.48=24平方米，结合居住条件增减率，评定月租为65.82元。叶耀华是原广州果子食品厂职工，从19世纪60年代就居住在广州市荔湾区新隆沙东2号24房。叶耀华一直按65.8元/月支付租金给果子食品厂公司。2017年8月28日，广州市荔湾区人民政府作出荔府征房[2017]4号《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》，决定征收新隆沙东1号、2号大院等范围内的房屋。2018年2月20日，广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室向果子食品厂公司发出《催告函》，称区土地开发中心、区征收办、区白鹅潭开发建设中心就新隆沙东2号大院房屋于2017年9月27日与公司签订了房屋征收补偿协议书并将安置房交付公司使用，但公司并未按协议将场地移交给征收单位，要求果子食品厂公司在收函一个月内移交场地。2018年5月20日，广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室向果子食品厂公司发出《再次催告函》，再次要求移交场地。2018年9月17日，依广州市荔湾区土地开发中心的委托，广州市荔湾区房屋安全鉴定所作出荔房鉴字[2018]0294号《危险房屋鉴定报告》，写明广州市荔湾区新隆沙东2号大院2-24～2-41号为多个门牌一幢房屋，房屋建于上世纪六十年代，为一层混合、砖木结构，目前1、部分墙体开裂、松散严重；2、瓦屋面风化、漏水、滑移较严重，部分瓦屋面已拆卸，剩余瓦屋面的大部分木檩条霉废严重，部分霉废、白蚁蛀蚀、下挠严重。2018年9月13日鉴定为“局部危房（C级）”；由于2018年9月15-16日期间超强台风“山竹”正面袭击广州，该房屋出现了新的损坏现象。现场检查时，这些房屋已全部空置。鉴定意见：该房屋整体危险性评级为D级（整幢危房），应停止使用。处理建议：1、该房屋应立即停止使用；2、由于该房屋损坏极严重，建议有条件宜拆除处理。D级说明：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。9月19日，广州市荔湾区住房和建设局作出荔房危通字[2018]第122号《危险房屋治理通知书》，要求广州市荔湾区新隆沙东2号大院2-24～2-41号的安全责任人履行危险房屋治理责任，房屋使用人应配合治理，立即自行搬出，危险房屋不得出租。2018年10月8日，果子食品厂公司提起诉讼要求解除租赁关系，要求叶耀华腾空交还广州市荔湾区新隆沙东2号24房。后来，果子食品厂公司撤回起诉。2018年11月30日，广州市荔湾区住房和建设局作出荔房危通字[2018]第180号《危险房屋治理通知书》，要求广州市荔湾区新隆沙东2号大院2-24～2-41号的安全责任人在2018年12月31日前履行危险房屋治理责任，房屋使用人应配合治理，立即自行搬出，危险房屋不得出租。2018年12月14日，果子食品厂公司向广州市荔湾区新隆沙东2号大院所有住户发出《新隆沙东2号大院换房方案》，告知依广州市荔湾区住房和建设局的通知，广州市荔湾区新隆沙东2号大院2-41号房屋经鉴定确认为“整幢危险房屋”，危险房屋不得使用，需要拆除并于2018年12月31日前搬出，现参考各住户在广州市荔湾区新隆沙东2号大院内原承租房屋的居住面积，分别为各住房在西湾和苑安排房屋供调换使用。2018年12月14日，果子食品厂公司通知叶耀华户，调换荔湾区西湾和苑一街4号3107房供叶耀华租赁使用。一审庭审时，果子食品厂公司举证：广州市国土资源和房屋管理局在2014年6月16日致广州市荔湾区旧城改造项目中心的穗国土建用函[2014]136号《关于调整的复函》，拟证明供安置的西湾路项目的建设用地规划许可合法性；广州市公安局荔湾区分局在2015年6月份作出的申领门牌确认通知书，拟证明西湾和苑小区之和苑一街、和苑二街、和苑三街、和苑四街门牌号的公安确认；甲方广州市荔湾区旧城改造项目中心与乙方广州市荔湾区土地开发所、丙方广州市荔湾区白鹅潭开发建设中心在2017年6月1日签订的编号[2017]荔项合20号《协议书》，写明为解决新隆沙项目被征收房屋居民的安置，甲方向乙方、丙方提供73411.26平方米建筑面积的西湾路安置房和787.9平方米建筑面积的茶滘安置房；甲方广州市荔湾区旧城改造项目中心与乙方广州市荔湾区土地开发所、丙方广州市荔湾区白鹅潭开发建设中心在2017年11月20日签订的编号[2017]荔项合61号《安置房（预购）协议书》，写明为解决新隆沙项目被征收房屋居民的安置，乙方、丙方向甲方预购西湾路项目4783.94平方米建筑面积的安置房、预购茶滘项目787.9平方米建筑面积的安置房。一审庭审时，果子食品厂公司再次明确表示拟安置叶耀华户到荔湾区西湾和苑一街4号（A3栋）3107房，一房一厅，西北朝向，建筑面积43.32平方米。表示可参照新隆沙东2号大院地块已搬迁安置到西湾和苑的其他住户已签订租赁合同的条款，同意安置房屋按4元/月平方米计租，每三年递增3%，租赁期限10年等与叶耀华建立安置房屋的租赁关系。另，据广州市城市建设档案馆藏（1972）建字32号报建单显示，广州市荔湾区新隆沙东2号（芳村）的建设单位是广州果子食品厂，拆建宿舍工程项目建筑面积256平方米，二层砖木结构，在1972年1月25日取得“同意按修改设计图兴建”的批复。1988年9月23日，广州果子食品厂向广州市房地产管理局报果建字[1988]134号《关于申报芳村新隆沙东2号为历史用地的请示》，写明新隆沙东2号平房宿舍占地面积1710.6平方米，申报为历史用地，申请办理产权手续。（2018）粤0103民初7126号诉讼的住户举证，其中有：作报建使用的（98）权字第10号工程报建原有房屋产权证明书显示，新隆沙东2号工程的报建单位是广州果子食品厂，拟建形式为改建，广州市国土局房管局在1998年11月*日作“因房屋危破，本局同意由申请单位改建”的审批意见。一审法院认为：从广州市城市建设档案馆藏资料及双方举证来看，广州市荔湾区新隆沙东2号大院地块房屋虽未取得物权登记，但当时有房屋建设的审批报建手续，房屋客观存在且使用几十年，该些房屋是具合法性的。按照主管单位审批的改制文件，涉案房屋划归果子食品厂公司承接管理，果子食品厂公司是房屋的管理人。果子食品厂公司与租户叶耀华在广州市荔湾区新隆沙东2号24房建立的租赁关系，应合法有效。租赁物及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，租赁物不能危及承租人的安全或者健康，承租人应当按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，这是租赁双方履行租赁合同的基本要求。涉案房屋是建成于上世纪六十年代的一层砖木结构房屋，距今已有60多年历史，从鉴定报告及房屋现场清晰可见，“1、部分墙体开裂、松散严重；2、瓦屋面风化、漏水、滑移较严重，部分瓦屋面已拆卸，剩余瓦屋面的大部分木檩条霉废严重，部分霉废、白蚁蛀蚀、下挠严重。”，实际上鉴定“现场检查时，该房屋已全部空置”，2018年9月17日的危险房屋鉴定意见评定为D级，即整幢危房，承重结构承载力已不能满足正常使用要求，应停止使用。广州市荔湾区住房和建设局也发出危险房屋限期治理通知书，作为安全责任人的果子食品厂公司也多次要求租赁住户腾空搬离，其做法符合《城市危险房屋管理规定》和《广州市房屋安全管理规定》。同时，叶耀华现占有使用的广州市荔湾区新隆沙东2号24房使用面积仅24平方米，房屋相当狭窄，周边环境差强人意，果子食品厂公司拟安置居住的广州市荔湾区西湾和苑一街4号（A3栋）3107房，一房一厅，西北朝向，建筑面积43.32平方米。从房屋年龄、房屋结构、房屋面积、居住出行、就医购物、物业服务、社会治理等因素比较，安置房屋明显优越于老房屋，居住户的获得感、幸福感、安全感将会更加充实、更有保障、更可持续。从新隆沙东2号大院地块已搬迁安置到西湾和苑的同性质同类型其他住户已签订的租赁合同条款来看，租金明显远远低于同地段同类型房屋的市场参考价，带有相当明显的照顾性质。因此，虽然此地块房屋有被征收拆迁的大背景，但果子食品厂公司在广州市荔湾区新隆沙东2号大院地块房屋被鉴定为整体危房且住房管理部门要求限期治理的情况下，仍同意继续维持租赁关系，对各住户作了更为合理更为优越的住房安排，这既符合法律法规的要求，也比较合乎情理，各住户应当尽快腾空搬离旧的租赁物，接受使用安置的新租赁物，以避免旧租赁物危险的发生。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百一十七条的规定，作出如下判决：在判决发生法律效力之日起十天内，叶耀华及其他同住人员腾空搬离并交还广州市荔湾区新隆沙东2号24房给广州果子食品厂有限公司。一审案件受理费100元，由叶耀华负担。广州果子食品厂有限公司已预交，一审法院不作退回，由叶耀华直接迳付。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，叶耀华提交了证据：1.芳村新隆沙东2号果子厂宿舍附近地形图，拟证明涉案房屋在1965年6月12日之前已建成存在，并由街坊居住使用，而非果子食品厂公司所称的由其在1972年申报建设。2.户口簿复印件，拟证明街坊入住使用涉案房屋的时间在果子食品厂公司成立之前。3.《广州市房地产管理局工程报建原有房屋产权证明书》（98）权字第**复印件，拟证明涉案房屋的产权情况是广州市房地产管理局代管产，果子食品厂公司并非产权人。4.广州果子食品厂于2005年5月31日制作的《固定资产-房屋建筑物清查评估明细表》，拟证明涉案房屋为房管局所有。5.《广州市荔湾区人民法院律师调查令（回执）》，拟证明涉案房屋并无权属登记记录，果子食品厂公司不是涉案房屋的权利人。6.广州市荔湾区土地开发所和广州市荔湾区白鹅潭开发建设中心出具的《告知书》及照片，拟证明在“危房鉴定”之前，涉案房屋整体建筑已经被局部拆除。7.照片和水电收费短信，拟证明涉案房屋是正常居住，并非空置。果子食品厂公司对叶耀华提供的证据发表质证意见如下：一、对于证据1的真实性、合法性没有异议。关于关联性，我司此前在提交该证据的同时提交了广州市城市建设档案馆藏（1972）建字32号报建单，为证明最迟从1972年开始我司便合法使用新隆沙东2号地块并在该地块上新建楼房，并不代表所有的地上建筑均于此时报建，事实上我司已于1962年获得该地块的使用权。二、叶耀华依据证据2主张其于1988年即已入住涉案房屋，我司对其主张的事实不予否认。三、叶耀华并未提供证据3的原件，房管局亦无相关备案，我司不清楚叶耀华是如何取得该证据。如前所述，我司与房管局于上世纪80年代合作建设了三栋四层的楼房，在1998年时我司欲与房管局二次合作，仍沿用我司出地、房管局出资的方式新建楼房，但房管局在我司提交申请后便出具了该工程报建原有房屋产权证书，表示新建楼房由我司出地出资，建成后归房管局所有，我司对此不同意，该项批文最终并未实际实施。因此，证据3与本案无关。四、证据4中记载的为房管局所有的新隆沙东2号宿舍已在2017年被拆除，由房管局与拆迁单位联系。五、对于证据5的真实性、合法性没有异议。关于关联性，该证据仅说明新隆沙东2号没有叶耀华所在房屋的登记信息，并不能证明我司没有新隆沙东2号地块的使用权及其地上房屋的所有权。六、因我司是新隆沙东2号地块的使用权人及其地上房屋的所有权人，是政府征收规定的被征收人，故拆迁部门和我司签订了拆迁安置补偿协议。为使各位租户按时搬迁，我司提供了证据6中的告知书。至于照片，我司不清楚是在何地拍摄、与本案有无关系，而据我司了解，涉案期间叶耀华的房屋依然存在，并未被拆除。七、如前所述，因房屋空置与否、是否处于正常使用状态与本案并无直接关系，故证据7与本案无关。本院认为，涉案房屋因历史原因未取得物权登记，但当时已履行审批报建手续，且已经客观存在使用几十年，一审法院认定房屋具有合法性，并无不当，本院予以维持。涉案房屋原属于广州果子食品厂建设，因单位改制，由果子食品厂公司承接管理涉案房屋，房屋居住使用人叶耀华一直按时向果子食品厂公司交租，并无提出异议，双方形成房屋租赁关系。叶耀华认为果子食品厂公司对涉案房屋没有权属，不符合事实，且其提供的证据不足以证实其主张，本院不予采信。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。涉案房屋处于被政府征地拆迁范围，房屋权属人果子食品厂公司已与拆迁单位签订拆迁补偿协议。房屋被鉴定为整幢危房，广州市荔湾区住房和建设局要求安全责任人履行治理责任，房屋使用人立即搬出。从上述事实来看，无论是居民应服从大局，配合地方政府建设，还是因危房事实不能居住等原因，果子食品厂公司要求叶耀华腾空搬离涉案房屋，均具有合法正当性。而且，果子食品厂公司已经安排条件更为优越的房屋供叶耀华居住，叶耀华拒绝搬离，缺乏依据。一审法院判决支持果子食品厂公司的诉请，并无不当，本院予以维持。叶耀华并非涉案房屋权属人，其要求按照拆迁安置纠纷处理，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，叶耀华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人叶耀华负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一九年十一月二十六日书记员 古嘉玲黄清丽