沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0191民初3734号原告（反诉被告）：刘钢，男，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：董国营，辽宁威旺律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：刘迎春，该公司总经理。委托诉讼代理人：张莹，女，住沈阳市铁**，该公司员工。委托诉讼代理人：赵海超，男，住沈阳市于洪区，该公司员工。原告（反诉被告）刘钢与被告（反诉原告）沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘钢的委托代理人董国营，被告（反诉原告）荣盛公司的委托代理人赵海超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘钢诉称，2014年12月29日，原告与被告签订《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》，被告将位于“荣盛锦绣天地四期”的幼儿园用房使用权转让给原告，该房屋建筑面积约为2415.96平方米，单价3800元，协议约定双方在办理幼儿园用房交付前，完成对面积的确认，实际交易价格以房屋测绘报告上的实测面积计算。根据双方签订的协议约定，被告始终未正式通知原告进行交房，也没有按照约定完成对幼儿园用房面积的确认和对最终交易价款进行结算，现场也不具备交房的条件。原告多次催促，被告却以各种理由推延交房，已构成严重违约，应立即向原告交付上述房屋并承担相应的违约金。被告逾期交房直接导致原告迟迟不能开办幼儿园，给原告造成了可以预见的经营损失，应承担赔偿责任。故原告诉至法院，请求判令：1、要求被告交付位于沈阳经济技术开发区荣盛锦绣天地四期的幼儿园用房；2、要求被告给付逾期交房的违约金（自2017年10月31日起按已付购房款2754194.4元的日万分之一计算至实际交房之日止）；3、要求被告赔偿因迟延交房给原告造成的经营损失894240元（按沈阳市已开办同等规模的红黄蓝幼儿园年净利润平均值计算利润（30%），按行业惯例计算入园率，自2018年3月起计算至实际交房之日止，暂计算至2018年8月）；4、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告撤回第3项诉讼请求即要求被告赔偿因迟延交房给原告造成的经营损失894240元。被告（反诉原告）荣盛公司辩称，被告已经于2017年10月30日前取得了案涉房屋的房屋建筑工程竣工验收报告，即五方验收单，根据双方签订的《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》的规定，该房屋已具备交房条件，并且被告在2017年10月30日前已经告知原告进行收房，原告无故不按期收房，责任并不在被告方，被告不应向原告支付逾期交房违约金及经营损失。另外，因原告未按合同约定支付购房款，被告有权不向原告交付案涉房屋。反诉原告（本诉被告）荣盛公司诉称，反诉原告与反诉被告签订《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》，协议约定付款方式为：反诉被告在协议签订之日起15日内向反诉原告支付协议总金额的30%，即2754194.4元；办理交房手续前，反诉被告向反诉原告支付协议总金额的60%，即5508388.8元；办理交房手续后一年内，反诉被告向反诉原告支付余款。协议约定的交付条件为取得幼儿园用房的“五方验收单”，即《房屋建筑工程竣工验收报告》，交付期限为“如反诉原告未发送入住通知单的，以2017年10月30日作为交付日期”。反诉被告于2014年12月31日支付2754194.4元，对于转让总金额的70%应付款至今未全额支付，导致反诉原告遭受高额的利息损失。反诉原告曾多次催促，但反诉被告仍拒不支付剩余价款，合同目的已无法实现，故反诉原告提出反诉，请求法院判令：1、要求解除与反诉被告刘钢签订的《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》；2、要求反诉被告刘钢承担因其违约导致扣除的定金20万元；3、本案诉讼费由反诉被告刘钢承担。审理过程中，反诉原告申请撤回要求解除与反诉被告刘钢签订的《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》和要求反诉被告刘钢承担因其违约导致扣除的定金20万元的诉讼请求。反诉被告（本诉原告）刘刚辩称，反诉原告的诉请无事实及法律依据，其未向反诉被告交付涉案幼儿园的行为已经构成违约，且其行为表明意欲根本违约，应依法驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2014年12月29日，原告（反诉被告）刘钢（乙方）与被告（反诉原告）荣盛公司（甲方）签订《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》，协议书约定：一、协议标的物的基本情况。甲方将位于项目的幼儿园用房的使用权转让给乙方，该房产建筑面积约为2415.96平方米。该房产建筑结构、装修及设备标准见本合同附件二。二、面积确认。协议约定的幼儿园用房的建筑面积以房屋测绘报告上记载的面积为准，本协议约定面积与实测面积有差异的，交易价格多退少补。甲乙双方应在乙方办理幼儿园用房交付前，完成对面积的确认，并对最终交易价格进行结算，乙方应在幼儿园用房交付前补足合同约定付款金额差价款，否则甲方有权将幼儿园用房交付时间相应顺延。三、计价方式与价款。幼儿园用房的使用权转让价格以建筑面积为基数计价，按照每平方米3800元人民币的标准计算。本协议暂定总金额9180648元整，实际交易价格以房屋测绘报告上的实测面积×单价进行计算。本合同约定的总价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。四、付款方式及期限。乙方应在本协议签订之日起15日内向甲方支付合同总价款的30%，即人民币2754194.4元；办理交房手续前，乙方向甲方支付合同总价款的60%，即人民币5508388.8元整；办理交房手续后一年内，买受人向出卖人支付余款。乙方逾期支付全部剩余合同价款超过10个工作日的，甲方有权单方解除本协议，在扣除乙方支付的定金后，将乙方剩余合同价款返还给乙方。如甲方选择继续履行本协议的，则乙方每逾期支付款项一日，应按照合同总价款的万分之一向甲方支付违约金。五、交付标准。对于幼儿园用房，甲方按照毛坯房标准交付，不做任何改造，交付标准详见附件二。甲方承诺与该房产正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑在交付时达到使用标准：水、电在房产交付时达到使用标准；甲方取得幼儿园用房的五方验收单（即建设、施工、监理、设计、勘察单位出具），且满足本协议5.2条使用标准的，即视为幼儿园用房符合交付条件。六、房屋产权变更。如本协议项下幼儿园用房符合办理房屋所有权证的条件，甲方同意乙方将幼儿园用房的产权办理至乙方名下，甲方应配合乙方提供办理产权变更所需的文件、资料等。七、交付期限。甲方应该在幼儿园用房取得五方验收单之日起15个工作日内，将房产交付乙方使用。甲方应通过向乙方发送交付入住通知的方式告知乙方办理房屋交付事宜。乙方应在收到该通知之日起15个工作日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方将幼儿园用房钥匙交付给乙方。如乙方在收到通知后，未按照通知指定时间办理交付手续的，视为甲方已经将幼儿园用房交付给乙方，乙方应自该指定交付日期后，承担幼儿园用房产生的一切费用及风险。如甲方未发送入住通知的，则以2017年10月30日作为交付日期，乙方可在该日来甲方处办理房屋交付手续。九、双方责任。甲方最迟应在2017年10月30日前取得五方验收单，逾期超过90日的，乙方有权单方面解除本协议，甲方除应返还收取的全部购房款，还应按照已收取款的同期银行贷款利率作为计算标准赔偿乙方损失；如乙方选择不解除本协议的，则自2017年10月30日起，按乙方已支付款项的日万分之一支付违约金（违约金不作累加）。十、合同的变更、解除与终止。甲方在2017年10月30日前仍未取得五方验收单的，按本合同9.1.3要求赔偿。2014年11月20日，原告（反诉被告）刘钢向被告（反诉原告）荣盛公司交付定金200000元，于2014年12月29日交付购房款2554194.4元，于2019年1月16日，交付购房款5783808.24元。另查明，被告（反诉原告）荣盛公司开发的案涉房屋于2017年10月20日竣工验收，于2017年12月21日，取得建设工程消防验收意见书，综合评定为消防验收合格。2018年2月6日，沈阳市城乡建设委员会出具《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，该备案书记载的竣工验收时间为2017年10月20日。再查明，2018年3月23日，被告（反诉原告）荣盛公司向原告（反诉被告）刘钢发出催告函，函告“您所购买我公司锦绣天地项目幼儿园已经验收合格，已经具备了协议中约定的交付使用条件。我公司再次函告您收到本函之日起5日内补交剩余购房款、办理收房入住相关手续，并交纳逾期付款违约金129448元，逾期我公司将通过法律途径解决。该函告通知以邮寄的方式向原告（反诉被告）刘钢送达，但邮件信息显示未妥投并退回。2018年7月17日，被告（反诉原告）荣盛公司委托辽宁晟盟律师事务所向原告（反诉被告）刘钢发出《律师函》，函告原告（反诉被告）刘钢收悉本律师函件之日起，解除《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》；已交房款，扣除相关损失后，予以返还；收悉之日起5日内，带相关手续办理退款事宜。该律师函以邮寄的方式向原告送达，邮件信息显示已收取快件。2018年7月23日原告（反诉被告）刘钢向被告（反诉原告）荣盛公司荣盛公司发出《律师函》，函告双方签订的《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》中关于交付期限的约定是违法无效条款；被告五方验收即交房的行为，不但应当受到行政处罚，更与上市公司的社会责任相矛盾；被告无权单方行使合同解除权，原告将依法向被告追究相应的法律责任。该函告通知以邮寄的方式向原告送达，邮件信息显示已收取快件。2018年8月3日，被告（反诉原告）荣盛公司向原告（反诉被告）刘钢邮寄催告函，告知原告解除《荣盛城项目幼儿园协议书》，并办理退款事宜。该函告通知以快递的方式向原告（反诉被告）刘钢送达，但邮件信息显示他人代收。原告（反诉被告）刘钢否认收到上述函件。2019年3月9日，被告（反诉原告）荣盛公司向本院提交了变更诉讼请求申请书，增加诉讼请求为：1.要求反诉被告刘钢向反诉原告支付剩余合同的642645.36元；2.要求反诉被告刘钢向反诉原告支付逾期付款违约金（计算至实际付清之日止）。2019年4月26日，原告（反诉被告）刘钢向本院提交了增加诉讼请求申请书，增加诉讼请求为：请求判令被告荣盛公司按约定提供给原告刘钢涉案幼儿园用房的办理不动产权登记的资料；请求被告荣盛公司协助原告刘钢办理涉案幼儿园不动产权登记，将该幼儿园用房更名过户至原告刘钢名下；请求判令被告支付原告逾期办证违约金335093元。上述事实，有荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书、转帐回单、收款收据、建设工程规划许可证、房屋建筑工程竣工验收报告（五方验收）、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、沈阳市消防局建设工程消防验收意见书、庭审笔录等证据在卷佐证，经庭审质证及本院审查，予以确认。本院认为，原告（反诉被告）刘钢与被告（反诉原告）荣盛公司签订的荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书系双方当事人真实意思表示，无违反法律、法规之处,合法有效，应受法律保护，双方当事人均应恪守。根据合同的约定，原告（反诉被告）刘钢按约定支付了首期购房款，对于第二期购房款的支付双方约定为办理交房手续前，乙方向甲方支付合同总价款的60%，即人民币5508388.8元，现双方对房屋是否符合交付条件存在争议，原告（反诉被告）刘钢认为被告的房屋不符合交付条件，被告（反诉原告）荣盛公司认为符合交付条件，且原告（反诉被告）刘钢没有按合同的时间约定办理收房手续，应视为房屋交付。对此，合同约定的房屋交付时间为：“甲方应该在幼儿园用房取得五方验收单之日起15个工作日内，将房产交付乙方使用。甲方应通过向乙方发送交付入住通知的方式告知乙方办理房屋交付事宜。乙方应在收到该通知之日起15个工作日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方将幼儿园用房钥匙交付给乙方。如乙方在收到通知后，未按照通知指定时间办理交付手续的，视为甲方已经将幼儿园用房交付给乙方，乙方应自该指定交付日期后，承担幼儿园用房产生的一切费用及风险。如甲方未发送入住通知的，则以2017年10月30日作为交付日期，乙方可在该日来甲方处办理房屋交付手续”。被告（反诉原告）荣盛公司建设的涉案房屋于2017年12月21日取得消防验收意见书，综合评定为消防验收合格。2018年2月6日，沈阳市城乡建设委员会出具《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，该备案书记载的竣工验收时间为2017年10月20日。说明合同约定的时间被告的房屋并不符合交付条件，原告没有办理接收手续的理由成立。在被告（反诉原告）荣盛公司房屋取得消防验收合格后，没有证据予以证明另行向原告（反诉被告）刘钢发出了入住通知或其他告知行为，也没有将钥匙交付给原告，且双方对房屋是否符合幼儿园用房的交付条件进行磋商，磋商一直没有达成一致，故不能视为已经将幼儿园用房交付原告。关于双方签订的《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》是否解除的问题，被告（反诉原告）荣盛公司向原告（反诉被告）刘钢发出了律师函，告知因其没有及时付款而解除合同，但根据合同的约定，付款须在办理交房手续前，因双方没有就房屋是否符合交付条件达成一致，且合同中对于纠纷的解决约定为向人民法院提起诉讼，被告单方发出的解除通知并不能产生解除通知到达对方当事人即产生发生法律效力的后果，且原告在诉讼中已经将第二期的购房款全部履行，为了促进交易，保护交易安全，双方的《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》应继续履行。2019年1月16日，原告（反诉被告）刘钢向被告（反诉原告）荣盛公司交纳了第二期购房款，应视为原告（反诉被告）刘钢同意以现有条件接收房屋，在合同继续履行的情况下，原告（反诉被告）刘钢请求被告（反诉原告）荣盛公司交付位于沈阳经济技术开发区荣盛锦绣天地四期的幼儿园用房的诉讼请求，本院予以支持。关于原告（反诉被告）刘钢提出的请求被告（反诉原告）荣盛公司给付逾期交房的违约金（自2017年10月31日起按已付购房款2754194.4元的日万分之一计算至实际交房之日止）的主张，被告（反诉原告）荣盛公司的房屋在2018年2月6日才取得沈阳市城乡建设委员会的工程竣工验收备案书，在合同约定的交房日期至竣工备案的时间，被告（反诉原告）荣盛公司没有按期交付房屋，属于违反合同的约定，应承担相应的违约责任。之后，因被告（反诉原告）荣盛公司没有履行通知的义务，原告（反诉被告）刘钢也没有积极寻求交付房屋并支付购房款，双方对此均有违约的行为，本院对此期间的违约金请求，不予支持。原告（反诉被告）刘钢主张按已付购房款2754194.4元的日万分之一计算违约金，符合双方的约定，故本院予以支持。原告（反诉被告）刘钢于2019年3月9日提交的增加诉讼请求申请，被告（反诉原告）荣盛公司于2019年4月26日提交的增加诉讼请求申请，根据民事诉讼法司法解释的规定，增加诉讼请求于法庭辩论结束前提出的，可以合并审理的，应当合并审理的规定，本案的法庭辩论结束时间早于原、被告双方提出增加诉讼请求的时间，故对于原、被告双方增加的诉讼请求，本院不予合并审理。被告（反诉原告）荣盛公司于审理过程中撤回了要求解除与反诉被告刘钢签订的《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》和要求反诉被告刘钢承担因其违约导致扣除的定金20万元的诉讼请求，因原有反诉的诉讼请求被告（反诉原告）荣盛公司已全部撤回，增加的诉讼请求本院不予合并审理，故被告（反诉原告）荣盛公司已撤回反诉，本院对该撤诉行为予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司向原告（反诉被告）刘钢交付位于沈阳经济技术开发区荣盛锦绣天地四期的幼儿园用房；二、被告（反诉原告）沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）刘钢逾期交房违约金26991.11元（以已经交付房款2754194.4元为基数，自2017年10月31日起至2018年2月5日止，按日万分之一的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费82700元，保全费5000元，由被告（反诉原告）沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  秦滇生审 判 员  王坤义人民陪审员  陈思陈二〇一九年十一月二十六日书 记 员  黄秀琦本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。