浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2598号上诉人（原审原告）：吴震州，男，1981年9月6日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：张惠惠，上海建纬（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈佳明，男，1967年6月7日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：万灵龙，浙江嘉深律师事务所律师。原审第三人：吴锦青，男，1957年7月22日出生，汉族，住浙江省嘉善县。原审第三人：沈建华，女，1958年2月1日出生，汉族，住浙江省嘉善县。原审第三人：戚有宝，女，1936年12月14日出生，汉族，住浙江省嘉善县。上诉人吴震州因与被上诉人沈佳明、原审第三人吴锦青、沈建华、戚有宝物权确认纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初2378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴震州上诉请求：撤销一审判决，改判确认登记在沈佳明名下的魏塘镇解放三村车站一社房屋所有权归吴震州。事实与理由：一、一审以沈佳明持有的房屋权属证书及其与相关部门签订拆迁补偿协议为由，认为吴震州不能以持有宅基地使用权证主张房屋权利，属于适用法律错误。《中华人民共和国物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”沈佳明即使已签订了相应的拆迁补偿协议，但沈佳明并未举证拆迁安置协议以及补偿结束，案涉房屋也未拆除，该签订协议的行为并未发生物权变动的法律后果。现沈佳明仍为案涉房屋的所有权人。一审判决以此为由驳回吴震州诉请，适用法律错误。二、一审判决认定拆迁安置利益不当，适用法律错误。吴震州一审中已撤回了关于拆迁安置利益的诉讼请求，拆迁安置利益不属于本案的审理范围，但一审判决却以沈佳明签订拆迁补偿协议为由，认为沈佳明应当获得相应的房屋补偿，明显超过了吴震州的诉讼请求范围，属于适用法律错误。退一步说，即使本案因征收决定驳回起诉或吴震州的确权诉请被驳回，吴震州仍然具有主张拆迁安置利益的权利。拆迁安置利益的最终归属并不全部取决于谁是案涉房屋的权利人，应在具体案件中，根据案涉事实审理后方能判断，而不能在本案的确权诉讼中予以确认及判断，一审判决明显不当，应予以纠正。三、一审判决未准许吴震州提出的鉴定申请属认定事实不清。吴锦青虽与王金泉、陈浩父亲达成了合建协议，但并未同意转让房屋权属，仅是同意对方居住使用。首次申请登记人提供的《买卖协议》、房屋所在地单位的同意意见等均系伪造，导致了办证单位将上述房屋作为国有土地房屋买卖登记。故一审法院应准许司法鉴定，根据鉴定结果确定是否存在不动产登记簿的记载与真实权利状态不符情形。一审法院以沈佳明持有所有权证未被撤销或被认定为无效为由无法确权系法律适用错误。四、一审判决以案涉房屋的建设主体作为物权权利来源依据错误。《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”1990年8月25日国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的签复》规定：“原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属‘以其他形式非法转让土地’的违法行为之一。”集体土地依法归农村集体所有，以合资建造等形式无法依据建造行为形成物权，仅可形成债权。吴震州提交的集体土地使用权的相关证据，一方面可以证明案涉房屋的土地使用权属于吴震州，另一方面可以证明案涉房屋登记为商品住宅错误，根据我国“房地权利一致”原则，可以证明登记内容与实际权利状态不符。五、一审判决以沈佳明实际占有房屋、吴震州违反诚实信用原则为由驳回吴震州请求，系适用法律错误。物权的变动应依据法律规定的情形，沈佳明虽实际占有使用案涉房屋，但不能产生物权变动的法律效果。而诚实信用原则系合同法处理合同关系的一般原则，且并不产生物权变动的法律效果。本案中，吴锦青与王金泉、陈浩父亲达成的建房协议因违反法律规定而归于无效，诚实信用原则仅可在对合同无效的法律后果进行责任分配中予以适用，一审以诚实信用原则作为确认物权的依据错误。六、一审判决认为本案不涉及农村宅基地使用权转让及宅基地上房屋转让法律关系，系事实认定不清，适用法律错误。吴震州已举证证明沈佳明所有权登记系无合法的权利来源，该登记记载与权利状态不符，该纠纷的法律基础即为集体土地使用权上能否登记商品房性质的房屋所有权。一审未审理该不动产登记的记载内容与实际权利状态是否存在不符，而直接确认沈佳明不动产登记的效力错误。沈佳明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，请求驳回上诉。吴锦青述称，房屋是吴锦青和王金泉、陈浩父亲合作建造的，吴锦青仅是给王金泉、陈浩父亲住一下。沈建华、戚有宝二审中未陈述意见。吴震州向一审法院起诉请求：确认登记在沈佳明名下的魏塘镇解放三村车站一社房屋的所有权归吴震州（当庭放弃要求确认征收权益归吴震州所有的诉讼请求）。一审法院认定事实：吴锦青与沈建华系夫妻关系。吴震州系吴锦青与前妻所生之子。戚有宝与吴锦青系母子关系。1992年4月19日的吴锦青户农村私人建房用地呈报表记载：现有在册人口吴锦青、吴震州、戚有宝；拆除现有平房3间74.2㎡，猪舍1间26.7㎡，合计100.9㎡后，申请建造用地面积141㎡，其中宅基地100.9㎡，其他40.1㎡；申请建造占地113㎡的2楼4底楼房一幢及占地28㎡的平房1间。吴震州及吴锦青庭审称：取得上述宅基地后，因经济困难，故吴锦青与案外人王金泉及陈浩父亲三人一起在该宅基地上共同建房。吴震州提交的购房协议记载，王金泉及陈浩父亲（乙方，原为徐雪珍）与吴锦青（甲方）约定：因甲方建房经济困难，向乙方借贷，乙方同意帮助甲方建房并给予经济援助。建成后，甲方转让给乙方住房三底二楼，占地面积计84㎡，乙方负责为甲方建房二底二楼，占地面积计56㎡；建房中须办理的手续由甲方负责办妥；建房中所有材料除下列项目（1、现场的85#红砖贰万伍仟块；2、石灰七吨半；3、46.5线材叁佰市斤；4、原有旧房由甲方负责拆除，拆除旧房及清理费由乙方补贴甲方现金贰佰元；5、建房所用房屋押金及办理手续费用甲方向乙方予资现金贰仟元，房屋完工后，归还给乙方；6、具体房屋规格、尺寸及甲方二楼二底房屋施工方法见草图及附加施工说明）由甲方提供外，其余材料及组织施工力量均由乙方帮助解决。经查，合建上述房屋除已有材料外，约花费三万元。房屋建成后，一楼加一间平房共五间的东面三间由王金泉一家居住，西面两间由吴锦青一家居住；二楼共四间的东面两间由陈浩一家居住，西面两间仍由吴锦青一家居住。1993年，陈浩以向吴锦青“购买”为由，向相关部门申请办理房屋所有权转移登记，将其爸爸居住的二楼东面两间房屋（以下简称案涉房屋）登记至其本人名下。1995年，陈浩取得相应的房屋所有权证，证号善字第0014614号，建筑面积71.94㎡。1996年，陈浩将案涉房屋卖给案外人俞海明，俞海明取得案涉房屋所有权证（证号为善字第0016717号）。1997年12月，俞海明以49500元的价格又将案涉房屋卖给沈佳明。沈佳明于1997年12月15日取得案涉房屋契证，于1998年1月16日取得案涉房屋所有权证。沈佳明称自1997年购买至2016年均居住在案涉房屋中。2002年6月24日，吴震州取得案涉房屋的集体土地使用权证，使用权类型为批准拨用宅基地，用途为住宅，使用权面积141㎡。案涉房屋门牌现为嘉善县魏塘镇日晖桥北路34号。吴震州一审庭审称，吴锦青与陈浩父亲、王金泉系合作建房，并非转让；陈浩及沈佳明等人通过提交虚假买卖合同等材料骗取案涉房屋的所有权登记，侵犯其合法权益；又因全部登记均已超过撤销不动产登记的20年时效，故吴震州未提起撤销登记的行政诉讼；吴震州向有关部门主张，被告知通过诉讼解决。另一份农村私人用地呈报表中在册人口有沈建华，是为了建造二楼19.4㎡的平台，与案涉房屋无关。现吴震州认为其系案涉房屋所在宅基地使用权人，亦是案涉房屋所有权人，故诉至法院。庭审中，各方均认可案涉房屋已被列入拆迁范围，沈佳明已与相关部门签订拆迁补偿协议。因本案系确权之诉，不适宜调解，故未能调解。一审法院认为，农村宅基地是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员用于建造自住房屋的集体土地，占有、使用具有强烈的人身属性。宅基地使用权证及审核表登记内容等是确定农村宅基地上建造房屋权利人的重要依据。本案诉争房屋用地申报表中登记在册人员为吴震州、吴锦青、戚有宝。宅基地使用权人为吴震州。在无相反证据，吴锦青、戚有宝等相关权利人无异议的情况下，吴震州主张其系案涉房屋所有权人有一定依据。但不动产权属证书亦是权利人享有该不动产物权的证明。吴震州系案涉房屋所在宅基地使用权人，沈佳明则持有案涉房屋所有权证，即登记的土地使用权人与房屋权利人不一致。现案涉房屋已被列入征收范围，沈佳明依据其持有的房屋权属证书已与相关部门签订拆迁补偿协议。吴震州再依据其享有的宅基地使用权主张案涉房屋归其所有，难以支持。理由是：首先，法律规定当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。吴震州登记为宅基地使用权人，仅能证明案涉房屋所在宅基地的权利归属，不能证明案涉房屋系由吴震州或吴锦青出资建造，亦不能推定其系案涉房屋真实权利人。相反，吴震州及吴锦青均自认案涉房屋系由吴锦青、陈浩父亲及王金泉三人共同出资建造。三人明确约定陈浩父亲、王金泉负责建房施工及相关费用，并为吴锦青建造二底二楼。实际上，陈浩父亲及王金泉为建造案涉楼房支出数万元。三人还明确约定房屋建好后，吴锦青转让给陈浩父亲、王金泉三底二楼。陈浩父亲、王金泉基于建造的事实行为，享有三底二楼的相应权利。吴震州及吴锦青现称共建房屋仅是让二人居住使用，与约定及事实不符。其次，房屋建好后，二楼东面两间由陈浩父亲或其受让人居住使用二十余年，一楼东面三间由王金泉等人居住使用或出租收益二十余年，吴震州及吴锦青等均未提出异议。吴锦青在另案中还自认向王金泉一家租赁了一楼一间房屋用于开设理发店，并支付相应租金。如案涉房屋确归吴震州或吴锦青所有，那么使用自有房屋，还向他人支付租金，显然不合理。现吴震州因案涉房屋涉及拆迁利益而提起诉讼，有违诚实信用原则。再次，案涉房屋所用土地系农村宅基地，有一定特殊性。但房屋建好后，陈浩向相关部门申请办理产权登记，后又将房屋转卖给俞海明，俞海明再转卖给沈佳明。整个过程均办理了产权登记并取得房屋所有权证。即便相应产权登记手续及所有权证的办理过程有不妥之处，但沈佳明事实上已通过支付合理对价的方式，办理了案涉房屋的产权登记手续并取得相应房屋所有权证逾二十年，实际居住使用案涉房屋亦逾二十年。在沈佳明持有的房屋所有权证尚未被撤销或被认定无效，吴震州又无证据证明其系案涉房屋真实权利人的情况下，仅因其系案涉房屋所在宅基地的登记使用权人即要求确认案涉房屋归其所有，依据不足，难以支持。值得一提的是，法律规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。但本案并非农村宅基地使用权转让纠纷，亦非宅基地上房屋转让纠纷，加之沈佳明实际取得了案涉房屋所有权证，使得本案有别于“在非试点地区，农民将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同无效”等情形。退一步讲，即便依据“房随地走”、“地随房走”的原则，认定案涉房屋所有权归吴震州所有，因吴震州并非案涉房屋实际建造人，亦应向案涉房屋实际权利人进行补偿。现案涉房屋已被列入拆迁范围，沈佳明基于房屋所有权与相关部门签订拆迁补偿协议，并直接获得相应房屋补偿，较为合理，而无需先认定吴震州为案涉房屋所有权人后再向沈佳明补偿。如此，既不致影响吴震州作为宅基地使用权人享有的相应权利，亦可避免当事人诉累。沈建华经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七条、第九条第一款、第三十三条、第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决：驳回吴震州的所有诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元（吴震州已预交），由吴震州负担。吴震州二审中提供以下证据：1.桐乡法院行政裁定书1份，证明吴震州就本案争议房屋的登记行为提起诉讼，但因超过20年诉讼时效，法院不予受理。2.嘉善县自然资源和规划局关于吴震州信访事项的答复，证明沈佳明取得房屋所有权证是因房屋最初登记人伪造登记资料，吴震州有权通过民事途径申请确认权利归属。沈佳明质证称，证据1，真实性没有异议，裁定书已明确不予受理。证据2，真实性没有异议，吴震州未提供证据证明首次登记存在虚假的情况，且沈佳明是合法从有权属证的案外人处获得，并支付了对价，即便首次登记存在虚假情况，沈佳明也是善意取得。吴锦青质证称，对两份证据真实性没有异议。沈建华、戚有宝未发表质证意见。本院认证认为，对两份证据真实性、合法性、关联性予以认定，但证明事项应以证据内容为准。沈佳明、吴锦青、沈建华、戚有宝二审中均未提供新的证据。吴震州对一审认定的“沈佳明已与相关部门签订拆迁补偿协议”有异议，认为没有证据证明。经查，沈佳明尚签订拆迁补偿协议，但拆迁部门已对案涉房屋进行了评估，沈佳明作为被搬迁户已在补偿明细清单中签字确认。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，吴震州请求确认案涉房屋归其所有，主要理由为：一、吴锦青和王金泉、陈浩父亲系合作建房，房屋建造后，王金泉、陈浩父亲仅享有使用权，根据房地权利一致原则，房屋所有权归宅基地使用权人吴震州；二、农村房屋禁止转让，王金泉、陈浩父亲与吴锦青签订的《购房协议》无效；三、案涉房屋首次产权登记系虚假登记，沈佳明占用案涉房屋无合法权利来源。针对吴震州的上诉理由，本院逐一分析、研判如下：关于吴锦青户是否一直保留案涉房屋所有权问题。1992年，吴锦青户取得宅基地后，因经济困难、无力独自建造，故与案外人王金泉、陈浩父亲合作建房，并签订了《购房协议》，协议约定，房屋建成后，吴锦青转让给王金泉、陈浩父亲房屋三底二楼，王金泉、陈浩父亲负责帮吴锦青建二底二楼房屋。协议关于吴锦青转让房屋的约定具体、明确，无歧义。事实上，合同签订主体也的确依照合同约定在案涉同一块宅基地上建造了上下两层7间房屋，其中西面上下两层共4间房屋由吴锦青一户所有，第一层最东面三间房屋由王金泉一家所有，后所有权登记在王金泉儿媳盛美芳名下，第二层东面2间房屋由陈浩一家所有，所有权登记在陈浩名下。陈浩于1996年将案涉房屋转让给案外人俞海明，俞海明又于1997年转让给沈佳明，沈佳明自购房后一直居住至2016年。吴锦青、吴震州自称其一直居住在其现使用的4间房屋内，故其应知晓案涉房屋的流转事宜。根据日常生活经验法则，若吴锦青、吴震州是案涉房屋所有权人，其应对使用权人擅自出卖房屋一事提出异议，但吴锦青、吴震州从未过问过房屋流转事宜。相反，1998年，吴锦青作为土地使用权人与沈佳明签订协议，同意沈佳明在二楼建造平台，协议中明确载明“兹有房屋所有人沈佳明……”。可见，在案涉房屋被纳入征收范围前，吴锦青认可沈佳明系案涉房屋所有权人。吴震州关于其家庭一直保留房屋所有权的主张，既与其父亲吴锦青与王金泉、陈浩父亲签订的合作建房协议约定相悖，又与其或其家庭成员的行为相悖，本院不予采信。吴震州仅以其是房屋宅基地使用权人为由，主张其是房屋所有权人，理据不足。二、关于合作建房协议是否违反法律禁止性规定的问题。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，具有福利和社会保障功能。如果放任宅基地使用权自由流转到本集体经济组织以外，则会损害集体经济组织的权益。同时，我国法律确立了“一户一宅”原则，丧失了宅基地使用权的村民将无法再申请宅基地，则该部分村民可能会流离失所，不利于农村的稳定。综合以上因素，司法实践倾向认为非本集体经济组织成员购买宅基地的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应认定无效。本案中，案涉房屋所有权人是沈佳明（最初登记权利人为陈浩），而案涉宅基地使用权人为吴震州，由此出现了宅基地使用权人和房屋所有权人分离现象。对此，本院认为，我国法律禁止宅基地使用权转让，但并未禁止宅基地使用权的合理利用。本案应着重考虑合作建房行为是否违背了禁止农村房屋转让的立法目的。吴锦青因经济困难，与王金泉、陈浩父亲合作建房，并已分别办出土地证、房产证，即土地客观上并未向集体外流转。而且自1992年合作建房至2019年吴震州提起诉讼时已相隔27年，对27年前民事主体间互助互惠、利益共享的合作建房行为不应给予否定性评价，否定其法律效力，故吴震州关于《购房协议》无效的上诉主张无法律依据，本院不予支持。关于沈佳明是否享有房屋所有权问题。吴震州称案涉房屋首次登记时登记申请人提供了虚假资料，首次登记及后续转移的全部登记应予撤销，沈佳明无合法权利来源。本院认为，产权登记涉及相关行政机关的行政行为，本案民事纠纷诉讼案件对登记行为不宜给予过多评价。但如上所述，陈浩父亲对案涉房屋享有所有权，之后的转让行为均是所有权人自行处分，无论首次登记是否存在虚假提供资料情况，均不影响实际所有权人合法流转房屋。何况，不动产登记簿具有公示公信效力，沈佳明因信赖不动产登记簿记载权属正确而与登记权利人交易，通过合法途径从登记权利人处受让房屋，并支付了房屋对价、办理了房屋所有权转移登记手续、缴纳了契税，属善意第三人。即使首次不动产登记簿记载存在错误或瑕疵，也不能对抗善意第三人沈佳明。本院同时注意到，案涉房屋面临征迁，沈佳明作为被搬迁户已在案涉房屋产权置换补偿明细清单中签字确认。吴震州在时隔20几年后，请求确认其是房屋所有权人，并非基于占有、使用房屋的现实需要，而是试图通过本次确权诉讼，间接取得房屋拆迁利益。吴震州该主张一则无法律和事实依据，二则有违交易的稳定性和诚实守信的法律价值取向，本院不予支持。综上所述，吴震州的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吴震州负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 王世好二〇一九年十一月十四日法官助理周倩书记员胡玉婷