广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17680号上诉人（原审原告）：广州市花都区玛堤雅皮衣厂，住所地广州市花都区新华街金华路****部分。法定代表人：安华。委托诉讼代理人：王桂荣，广东富荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓会桢，广东富荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市花都区新华街三华村西华经济合作社，住所地广州市花都区新华街三华村。负责人：徐达韶，该经济社社长。委托诉讼代理人：徐凤鸣，广东正善律师事务所律师。原审第三人：广州市花都华源皮衣皮具有限公司，住所地广州市花都区镜湖大道**。法定代表人：邹竹生。委托诉讼代理人：王桂荣，广东富荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓会桢，广东富荣律师事务所律师。上诉人广州市花都区玛堤雅皮衣厂（以下简称玛堤雅公司）因与被上诉人广州市花都区新华街三华村西华经济合作社（以下简称西华经济社）、第三人广州市花都华源皮衣皮具有限公司（以下简称华源公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人玛堤雅公司上诉请求:撤销一审判决；改判支持玛堤雅公司一审全部诉请。上诉事实与理由如下：一、西华经济社书面同意华源公司将涉案厂房分租，因此华源公司与玛堤雅公司之间的租赁行为是合法有效的。西华经济社与华源公司于2006年8月3日签订《第二号厂房租赁合同》，西华经济社将其位于花都区××大道北××号，即新街大道与金华路相交处西华经济社的二号厂房及其周边空地，厂房面积为4550平方米，厂房用地及空地共5亩租赁给华源公司使用。后于2010年12月18日，西华经济社与华源公司再签订《厂房分租协议》，该协议明确约定甲方（即西华经济社）同意甲乙双方于2006年8月3日签订的第二号厂房租赁合同中的厂房分租给第三方。华源公司在获得西华经济社的书面同意后，于2013年2月28日与玛堤雅公司签订了《房屋租赁合同》，华源公司将涉案厂房的租赁使用权按原《第二号厂房租赁合同》条款所列条件整体出租给玛堤雅公司使用。由此可见，西华经济社是允许并书面同意华源公司将涉案厂房分租给玛堤雅公司的，华源公司与玛堤雅公司之间在2013年2月28日签订的《房屋租赁合同》是合法有效的。一审法院认为西华经济社与华源公司之间签订的《厂房租赁合同》的合同相对方为西华经济社和华源公司，因华源公司依法被吊销而认定该厂房已到期终止，但却忽略了西华经济社与华源公司签订了《厂房分租协议》，西华经济社已书面同意华源公司将涉案厂房转租的事实。二、玛堤雅公司从2013年2月28日起承继了原《第二号厂房租赁合同》的权利和义务，并一直由玛堤雅公司向西华经济社履行合同的权利义务。玛堤雅公司与华源公司签订《房屋租赁合同》后，涉案厂房一直由玛堤雅公司进行经营使用，且所有的租金均是由玛堤雅公司进行交付，原合同的权利义务均是由玛堤雅公司履行，西华经济社对此一直没有提出任何异议。一审法院单纯以华源公司的主体资格被吊销为由认定涉案厂房合同约定的条件不存在，属于查明事实不清。虽然华源公司依法被吊销，但华源公司在获得西华经济社对涉案厂房的转租同意后，才将涉案厂房按原合同条件整体转租给玛堤雅公司，玛堤雅公司完全承继了原厂房合同的权利义务，且玛堤雅公司至今仍在开业中，因此不能简单以华源公司被吊销为由而认定涉案厂房合同无法履行或到期终止的事实。三、西华经济社与华源公司签订的《第二号厂房租赁合同》约定的租赁合同期限实际上是从2007年1月1日至2022年12月31日，西华经济社理应将涉案厂房继续交由玛堤雅公司经营使用。根据西华经济社与华源公司签订的《第二号厂房租赁合同》第二条：“租赁期为十二年，即由2007年1月1日起至2018年12月31日止。”第三条：“因限于新华街对租赁合同租期的管理规定，经双方协商本合同到期后续签至乙方执照经营期即2022年12月31日，期满后在同等条件下乙方有优先续租权。”从以上约定可见，就租赁期限方面，当时双方达成的真实意思表示是从2007年1月1日至2022年12月31日，但是鉴于当时新华街管理部门的要求，一般合同租赁期限为12年，故双方增加了合同第三条的约定，根据该合同第三条的约定，经双方协商，明确了涉案合同租期至2022年12月31日。一审法院认为该合同第三条属于一项附条件性的合同租赁条款，显然不符合当时双方的真实意思表示。华源公司在获得西华经济社的书面同意后，于2013年2月28日与玛堤雅公司签订了《房屋租赁合同》，华源公司是按原《第二号厂房租赁合同》条款所列条件整体出租给玛堤雅公司使用的。因此，玛堤雅公司认为，《第二号厂房租赁合同》及《房屋租赁合同》均未到期，租赁期限应至2022年12月31日。西华经济社理应将涉案厂房继续交由玛堤雅公司经营使用。关于租金的计算，按照《第二号厂房租赁合同》第四条：“租金：2017年1月1日至2022年12月31日每月每平方5元，自2013年开始再递增8%即每月每平方5.4元。租用期内乙方每年向甲方分两期缴交租金，第一期在当年的1月1日前缴交，第二期在当年的7月1日前缴交。”第十条：“乙方承租厂房围墙内空地，期限与厂房承租期限相同，承包款每亩每年捌千元，计算面积1亩4分9厘，12年土地租金共计壹拾肆万叁仟零肆拾元整（￥143,040.00元）”。因此，2019年1月1日起至2022年12月31日期间，玛堤雅公司应按面积4550平方米，每月每平方5.83元计算；空地租金按每年每亩8000元，面积为1亩4分9厘，每年空地租金为11920元计算向西华经济社支付租金。综上所述，玛堤雅公司上诉请求二审法院依法改判。被上诉人西华经济社二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，玛堤雅公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。一、西华经济社与华源公司签订的《第二号厂房租赁合同》已到期终止，故玛堤雅公司与华源公司前的转租合同《房屋租赁合同》到期终止。二、玛堤雅公司不是《第二号厂房租赁合同》的合伙当事人，没有合同依据、法律依据向西华经济社主张因《第二号厂房租赁合同》履行而产生的任何权利，应当驳回其全部上诉请求。三、《第二号厂房租赁合同》第三条是附生效条件的约定，该生效条件不成就，故不应续签合同。四、退一步说，续签合同即为重新签订一份新的租赁合同，《第二号厂房租赁合同》并未约定按原条款约定不变而续签合同，故仍需要重新协商条款，而非按原合同条款不变地续签合同。五、《第二号厂房租赁合同》第三条约定续签的条款违反了现行《村民委员会组织法》第24条民主议程的强制性规定，涉嫌为无效条款。原审第三人华源公司二审陈述称：同意玛堤雅公司的上诉请求和事实理由。玛堤雅公司于2019年1月2日诉至一审法院，请求判令：1.西华经济社位于西华经济社的x号厂房及周边空地，厂房面积为4550平方米，空地面积为1.49亩，合计用地面积为5亩给玛堤雅公司继续承包经营，经营期限至2022年12月31日止；2.从2019年1月1日起至2022年12月31日期间的厂房租金按面积4550平方米，每月每平方5.83元计算；空地租金按每年每亩8000元，面积为1亩4分9厘，每年空地租金为11920元计算。上述租金每年分两期支付，第一期在当年的1月1日前缴交，第二期在当年的7月1日前缴；3.本案诉讼费由西华经济社承担。一审法院经审理查明：涉案厂房位于广州市花都区新华街金华路x号，权属于广州市花都区新华街三华村西华经济合作社。2006年8月3日，西华经济社(甲方)与华源公司(乙方)签订一份《第二号厂房租赁合同》，约定乙方租用甲方位于花都区××大道北××号，即新街大道与金华路相交处西华经济社的二号厂房及其周边空地，厂房面积为4550平方米，厂房用地及空地共5亩。二、租赁期为十二年，即由2007年1月1日起至2018年12月31日止。三、因限于新华街对租赁合同租期的管理规定，经双方协商本合同到期后续签至乙方执照经营期即2022年12月31日，期满后在同等条件下乙方有优先续租权。2010年12月18日，西华经济社（甲方）与华源公司（乙方）再次签订一份《厂房分租协议》，同意华源公司将涉案厂房转租。2013年2月28日，玛堤雅公司（乙方）与华源公司(甲方)签订一份《房屋租赁合同》，约定华源公司将涉案厂房租与玛堤雅公司使用，租赁期自2013年3月1日至2018年12月31日，2018年12月31日到期后乙方可与西华经济社续签至2022年13月（此处为笔误）31日。2018年12月20日，西华经济社发出《通知》，称：本大楼是西华经济社物业，在2018年12月30日已合同期满，请各位租户在本月30日前自行搬迁清理完。2018年12月3日，邹竹生作出《确认书》，称：本人邹竹生今年85岁，以本人的名义成立的华源公司，其实际开办者和控制人是我弟邹桂生（今年71岁）。因我弟长期主持花都台湾商会的工作，现仍担任花都台湾商会的名誉会长，因此，以本人的名义作为华源公司的股东，但华源公司的实际权利人是我弟邹桂生，因本人年事已高，在2015年将华源公司取消，华源公司的一切经营由广州市花都区玛堤雅皮衣厂进行承继，本人确认以上事实。2018年12月3日，玛堤雅公司作出《证明》，称：广州市花都区玛堤雅公司于2013年2月1日成立，是由安华作为投资人的个人独资企业，玛堤雅公司承继华源公司的全部厂房、机械设备、人员，该公司虽然以安华作为投资人进行注册，但实际权利人是邹桂生。因邹桂生今年已71岁，对玛堤雅公司的经营行为不便参与，因此，以安华的名义作为投资人进行注册，但该厂的实际权利人是邹桂生。2018年12月18日。邹桂生作出《确认书》，称：本人邹桂生（71岁），原以我兄邹竹生（今年85岁）作为名义股东成立华源公司。由于邹竹生年事已高，已在2013年2月10日以安华的名义作为投资人成立玛堤雅公司，作为个人独资企业。玛堤雅公司成立后，玛堤雅公司承继华源公司所有的设备、工人以及厂房，玛堤雅公司的实际投资人是邹桂生。2015年，华源公司因没有办理年审手续而被工商部门吊销，所以华源公司以及玛堤雅公司这两个企业的实际控制人和投资人是邹桂生。2018年12月18日，安华作出《确认书》，称：本人安华，在2013年2月10日以本人的名义作为投资人成立广州市玛堤雅皮衣厂（即本案玛堤雅公司），作为个人独资企业。玛堤雅公司成立后，玛堤雅公司承继华源公司所有的设备、工人以及厂房，玛堤雅公司的实际投资人是邹桂生。2015年，华源公司因没有办理年审手续而被工商部门吊销，所以华源公司以及玛堤雅公司这两个企业的实际控制人和投资人是邹桂生。玛堤雅公司向一审法院提交账户交易明细查询清单、中国工商银行交易流水、中国农业银行个人结算业务申请书、中国建设银行个人活期账户交易明细、西华经济社开具的收据等，拟证明玛堤雅公司承继了华源公司的租金，租金由玛堤雅公司或实际权利人邹桂生支付。西华经济社对此证据予以确认，但认为不能推断出玛堤雅公司承继了华源公司，也不能推断出邹桂生是实际控制人，且玛堤雅公司多次迟延三个月以上，西华经济社要求收回厂房是符合事实和合同约定。华源公司对上述证据予以确认。关于欠租情况，西华经济社没有向华源公司提出书面异议，只是口头通知。关于华源公司与玛堤雅公司之间的承继关系，玛堤雅公司没有书面证据，亦不申请提交审计鉴定。华源公司因没有进行年审，其营业执照已经被吊销。一审法院认为：西华经济社与华源公司之间的《厂房租赁合同》的合同相对方为西华经济社及华源公司，合同约定的租期到2018年12月31日为止，到期后续签至华源公司执照经营期2022年12月31日止，期满后在同等条件下华源公司有优先续租权，但目前华源公司已因没有年审被依法吊销营业执照，因此上述合同约定的条件已不存在，故西华经济社与华源公司之间的《厂房租赁合同》已到期终止。玛堤雅公司与华源公司是两个独立的民事主体，且华源公司之前为有限责任公司，现已吊销，玛堤雅公司陈述其与华源公司之间的承继关系，但只有双方的法定代表人的确认书，尚不足以证明玛堤雅公司与华源公司之间的承接关系，且玛堤雅公司声称支付租金的人为邹桂生，也不能证明玛堤雅公司与华源公司为同一主体。而西华经济社作为涉案房屋权属人，在《厂房租赁合同》到期终止后，有权另行出租，因此，玛堤雅公司要求西华经济社将涉案房屋继续交由玛堤雅公司承包经营及支付租金的方式的诉讼请求，没有理由和依据，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年3月29日判决如下：驳回原告广州市花都区玛堤雅公司的全部诉讼请求。一审案件受理费8344.3元，由原告广州市花都区玛堤雅公司负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对玛堤雅公司的上诉主张，认定如下：玛堤雅公司上诉所述事实理由与一审阶段所述一致，一审法院已对此作出充分阐述，事实清楚，合法有据。玛堤雅公司二审亦未提交新证据推翻一审判决认定和处理意见。因玛堤雅公司对涉案厂房的使用源于其与华源公司之间的分租合同，其与西华经济社并不存在直接租赁合同关系，亦无充分证据证明华源公司将其与西华经济社的租赁合同权利转让给玛堤雅公司，并取得西华经济社的同意。因此，玛堤雅公司陈述其承接了华源公司与西华经济社租赁合同项下的权利义务，诉请直接与西华经济社形成租赁合同，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉玛堤雅公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16688.60元，由上诉人广州市花都区玛堤雅皮衣厂负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄 嵩审判员  黄春成二〇一九年十一月二十七日书记员  莫善友彭诗敏