江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初4088号原告：南京弘阳物业管理有限公司无锡分公司，住所地无锡市滨湖区马山环山东路8号。负责人：邹玉辉，该分公司总经理。委托诉讼代理人：胡海艳，该公司员工。委托诉讼代理人：陆锋，该公司员工。被告：钱子文，男，1963年2月21日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告南京弘阳物业管理有限公司无锡分公司（以下简称弘阳无锡分公司）与被告钱子文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告弘阳公司委托诉讼代理人胡海艳、陆锋，被告钱子文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘阳无锡分公司向本院提出诉讼请求：要求判令被告钱子文支付2015年5月25日起至2017年6月30日的物业费51229.37元。事实和理由：钱子文系无锡市滨湖区环山东路8号檀溪湾吟香庭68号业主，其与钱子文之间存在物业服务合同关系。现其履行了合同义务，但钱子文未按约交纳物业费。经其多次催告无果，故向法院起诉。被告钱子文辩称：1.其购买房屋时签订的物业服务合同方为无锡市锡能物业管理有限责任公司檀溪湾分公司（以下简称锡能檀溪湾分公司），无锡苏源檀溪湾置业有限公司（以下简称苏源公司）在2011年又与弘阳无锡分公司签订了前期物业管理合同，该合同对其不适用，物业费标准应按2.5元/平方米/月计算，未入住前按该价格的80%收取。2.2015年5月24日，其验房时发现房屋存在质量问题，故要求后续物业费在整改后交纳，物业公司同意了其要求，双方当天办理了交钥匙手续。但后未通知其验房，其物业费也仅交纳至2015年5月24日。3.2016年5月7日，其发现房屋草坪树木被破坏、护坡被铲掉，有大型挖掘机在其房屋即68号与67号房屋相邻处施工，其报警后警察通知了城管，城管向对方出具了停止施工的通知。当时其即要求物业对其进行赔偿，但物业至今未予赔偿。67号房屋建设过程持续两年，物业公司没有尽到相应的管理责任。4.因无法制止违建且投诉无果，其只能将房屋出售给67号业主。同时因物业公司未对其进行赔偿也未对其投诉进行处理，故与其交涉的物业人员请示公司领导后决定不再要其交纳物业费。综上，请求驳回弘阳无锡分公司的诉讼请求。本院组织双方进行了证据交换和质证，对于当事人双方无争议的证据和事实本院予以确认：2007年9月30日，苏源公司与钱子文、案外人陶榕康签订《商品房买卖合同》，约定由钱子文、陶榕康购买苏源公司位于马山环山东路8号68幢68单元-1-2层别墅，面积448平方米，于2008年12月31日前交付。后该房屋登记于钱子文名下，实际交付面积为423.09平方米。2008年12月，苏源公司与锡能檀溪湾分公司向钱子文发放《入伙须知》，要求业主按规定时间办理交房手续，并需交纳公建维修基金及预付六个月的物业管理费6346元（暂定为2.5元/平方米月）。2017年7月，钱子文将前述房屋出售。2011年7月15日，苏源公司（甲方）与南京弘阳物业管理有限公司（乙方，以下简称弘阳公司）签订《前期物业服务合同》，约定苏源公司选聘弘阳公司对坐落于无锡市滨湖区马山环山东路8号檀溪湾别墅物业提供前期物业管理服务，物业费别墅4.8元/月/平方米，业主应于2011年7月1日起交纳物业服务费用，合同期限自2011年7月1日起至业主大会成立止。该合同经无锡市房产管理局物业管理处确认并备案。案涉檀溪湾别墅至今未成立业主大会。2015年7月28日，钱子文（甲方）与弘阳无锡分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方自入伙通知单通知的交付次日起交纳物业管理费，标准为：2012年5月26日后购房业主为新业主，按4.8元/平方米/月收取；2012年5月27日前购房业主为老业主，3年内仍按2.5元/平方米/月收取，自2015年5月25日起老业主物业服务费按4.8元/平方米/月收取，双方还对其他权利义务亦进行了约定。但钱子文自2015年5月25日起至2017年6月30日，未交纳物业服务费用。2016年5月7日，钱子文报警称隔壁邻居把其花园弄坏了，无锡市公安局滨湖分局马山派出所出具的接处警工作登记表中载明“钱子文报警称檀溪湾别墅吟香庭67号业主装修房子时，未经其同意私自将挖土机车从其家私家花园草坪经过，造成该花园西侧大约60平方米的草坪弄坏，并反映67号将房子拆除后重建属于违规，故报警。钱子文对擅自进入其草坪的人员不追究责任，对草坪的损坏赔偿其与物业进行协商”。钱子文与物业公司对此至今未有协商结果。双方当事人对2015年7月28日的《前期物业服务协议》签订情况、物业服务费标准、物业服务费是否减免以及物业公司有无尽到相应管理服务责任等事实有争议，为此，弘阳无锡分公司向本院提交了如下证据：1.2015年7月28日，钱子文与弘阳无锡分公司签订的《前期物业服务协议》，证明双方签订了物业服务协议，钱子文在前期物业服务协议中亦签字确认，物业费标准自2015年5月25日起应按4.8元/平方米/月收取。2.其公司2016年3月及5月的管家工作日志、2016年1月至5月的空置房巡查记录表，2016年4月2日至2017年2月19日的整改通知单、违章行为报告单以及2017年城管执法的照片，证明其发现违章之后上报城管部门，并下发了整改通知，相应期间内均进行正常的巡查。钱子文对上述证据质证：1.《前期物业服务协议》落款处确系其签字，但涉及合同的内容其均是每页都签字，其没有这份协议，对内容亦不清楚。当时签字系因物业公司要求涨物业费，才形成了协议，协议主要内容是业委会成立后确认价格再按照新的物业费价格执行。2.对证据2均不认可，违建自2016年4月份的时候就开始了，破坏草地不是物业巡查到的，是其朋友告知其后才知道的，物业没有尽到巡查的责任，物业公司的证据不能证明其证明目的。上报城管部门以及城管执法均是其投诉后才出现的，并不是物业主动处理。在违建过程中，物业公司没有采取任何阻止违建的工作，如果采取阻止行为，参与违建的外来车辆根本进不来，因此上述记录都是个形式，做做样子。针对争议事实，钱子文向本院提交如下证据：1.《入伙须知》，证明其与锡能檀溪湾分公司之间约定物业费为2.5元/月/平方米。2.接处警工作登记表及2016年5月8日其拍摄的房屋及周边情况的照片，证明其于2016年5月7日发现其房屋被67号业主侵犯，物业公司未制止亦未对其进行通知，且根据后续协商，物业公司同意不再交纳物业费。弘阳无锡分公司对上述证据质证：其对《入伙须知》及接处警工作登记表均无异议，关于锡能檀溪湾分公司的情况在（2017）苏0211民初5215号案件中已有查明。其与钱子文签订的《前期物业服务协议》约定了自2015年5月25日起老业主物业服务费按4.8元/平方米/月收取；其对钱子文拍摄的照片确认系其小区内，但无法确认拍摄日期，对于违建方其在第一时间即下达了整改通知单，并通知城管予以配合，至于协商事宜，经其核实，未有相关书面记录，故其并未同意减免物业费。另查明，本院（2017）苏0211民初5215号民事判决书载明：锡能檀溪湾分公司于2007年8月3日登记成立，于2011年9月16日注销，弘阳无锡分公司自述：因苏源公司与“弘阳集团”达成了檀溪湾别墅项目的收购协议，故苏源公司及锡能檀溪湾分公司的所有员工同期转移给“弘阳集团”，又因锡能檀溪湾分公司要注销，故成立了弘阳无锡分公司，实际的工作人员均没有变化。以上事实，有《商品房买卖合同》、房屋面积实测函、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、催缴通知单、短信记录、管家工作日志、违章报告单、空置房检查记录、整改通知单、接处警工作登记表、《入伙须知》、（2017）苏0211民初5215号及（2017）苏02民终5538号民事判决书等证据及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，苏源公司作为建设单位选聘弘阳公司为无锡市滨湖区马山环山东路8号檀溪湾别墅的物业服务企业，双方签订了《前期物业服务合同》，该合同并经无锡市房产管理局物业管理处备案，对钱子文等小区业主均具有法律约束力。钱子文与弘阳无锡分公司签订的《前期物业服务协议》，约定自2015年5月25日起物业服务费按4.8元/平方米/月计算，该标准并未超过《前期物业服务合同》的约定价格，故钱子文应按照《前期物业服务协议》的约定支付物业服务费。关于钱子文辩称苏源公司最初系与锡能檀溪湾分公司签订的前期物业合同，故苏源公司与弘阳公司签订的《前期物业服务合同》对其不适用的意见。经本院查明，锡能檀溪湾分公司已于2011年注销，注销后该公司已无继续履行合同之可能，而苏源公司在2011年7月15日与弘阳公司签订的《前期物业服务合同》经过了房产管理部门的备案，弘阳无锡分公司亦实际履行了对案涉小区的物业管理服务职责，故《前期物业服务合同》对钱子文当然适用。关于钱子文辩称《前期物业服务协议》落款签字确系其所签，但当时所签内容为双方协商物业费价格问题，物业费应按2.5元/平方米/月的标准执行并按该价格的80%收取的意见。本院认为，因《前期物业服务合同》明确载明物业费标准为4.8元/平方米/月，钱子文与弘阳无锡分公司签订的《前期物业服务协议》亦载明自2015年5月25日起物业费标准按4.8元/平方米/月计算，钱子文就其陈述既不符合双方约定又未向本院提供相关依据证明，故本院对该辩称意见不予采信。关于钱子文辩称其验房时房屋存在质量问题要求整改后再交纳物业费的意见，根据钱子文的陈述，2015年5月24日验房时双方已完成房屋钥匙交接手续，钱子文就房屋质量问题未向本院提供相关证据，故本院对该辩称意见不予采纳。关于钱子文辩称物业公司同意其不再交纳物业费的意见，因弘阳无锡分公司经核实后称并无该情况，且钱子文就其陈述亦未能向本院提供相关证据证实，故本院对该辩称意见亦不予采信。关于钱子文陈述的物业公司应对其草坪损坏进行赔偿事宜，与本案非同一法律关系，钱子文可另行主张。关于弘阳无锡分公司有无全面履行管理服务内容。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。《前期物业服务合同》第二条约定了弘阳公司提供“公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务”等其他管理、服务内容，《前期物业服务协议》中亦约定了车辆进出登记、凭证出入等管理规定。根据钱子文提供的照片可见，其房屋前方右侧草坪已被破坏，土地裸露，且有施工人员搬运挡板，其房屋右侧有大型挖掘机施工，接处警工作登记表亦能证实前述情况。弘阳无锡分公司作为物业管理、服务提供方，应积极履行公共秩序维护、安全防范等管理服务工作，然在其管理、服务之下，钱子文的草坪仍遭破坏，大型挖掘机进入小区施工违建，且违建持续较长时间，故根据双方物业服务合同的约定，本院认定弘阳无锡分公司未能全面履行其合同约定内容。弘阳无锡分公司虽向本院提交了其向城管等部门报告的凭证、管家工作日志、检查记录及整改通知单等证据，但不能证明其完全履行了合同约定义务。故本院结合弘阳无锡分公司履行物业服务合同的情况及钱子文拖欠物业服务费金额等将钱子文应承担的物业服务费酌定为40000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钱子文于本判决发生法律效力后五日内支付原告南京弘阳物业管理有限公司无锡分公司物业服务费40000元。二、驳回原告南京弘阳物业管理有限公司无锡分公司的其他诉讼请求。如果被告钱子文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1081元，由原告南京弘阳物业管理有限公司无锡分公司负担237元，由被告钱子文负担844元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  张志龙人民陪审员  宋贵夫人民陪审员  冯全平二〇一九年十一月二十一日法官 助理  陈 果书 记 员  潘玉婷本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。