四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0121民初694号 原告:金堂县赵镇金鹤苑第二届业主委员会。住所地金堂三中园区六横道金园街**。 负责人：何凤昭，女，1954年1月4日出生，汉族，住四川省金堂县，系金堂县赵镇金鹤苑第二届业主委员会主任。 委托诉讼代理人：廖勇，四川英济律师事务所律师。 被告：成都科恒置业顾问有限公司。住。住所地成都市武侯区火车南站西路**1-1-9/div> 法定代表人：艾兴国，总经理。 委托诉讼代理人：梁中利，四川红盾律师事务所律师。 原告金堂县赵镇金鹤苑第二届业主委员会（下称金鹤苑业委会）诉被告成都科恒置业顾问有限公司（下称科恒公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金鹤苑业委会主任何凤昭及其委托诉讼代理人廖勇，被告科恒公司的委托诉讼代理人梁中利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金鹤苑业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退出金堂县赵镇金鹤苑小区；2、判令被告立即向原告移交物业服务用房及下列物业管理资料:竣工总平图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料档案、物业服务档案、设施设备安装、运行、维修、保养、使用说明书等有关材料、专项维修资金使用情况资料；3、判令被告立即按每季度2万元标准向原告支付从2018年1月1日起至实际退出小区之日止的车辆停车费分成；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告向原告移交物业用房及业主资料。事实和理由：原告与被告于2015年4月30日签订《金鹤苑物业服务合同》，合同期限为2015年4月30日起至2018年4月30日止。合同履行中，原告于2017年5月17日向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告签订的《金鹤苑物业服务合同》；2.被告给付原告汽车场地使用费、所收上涨物业费共计193500元，并支付所收上涨物业费的利息。金堂县人民法院于2018年1月25日作出(2017)川0121民初2008号民事判决书，判决：一、解除原告金堂县赵镇金鹤苑第二届业主委员会与被告成都科恒置业顾问有限公司之间的《金鹤苑物业服务合同》；二、被告成都科恒置业顾问有限公司于本判决生效之日十五日内给付原告金堂县赵镇金鹤苑第二届业主委员会停车费分成167500元；三、被告成都科恒置业顾问有限公司于本判决生效之日十五日内返还原告金堂县赵镇金鹤苑第二届业主委员会物业费54901.7元。被告不服前述判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2018年7月4日作出（2018）川01民终7392号民事判决，维持了金堂县人民法院的一审判决。二审判决生效后，原告多次催促被告退出小区，也向政府有关部门反映，但被告拒不退出小区，强行经营至今，且拒不将收取的2018年起的停车费分成支付给原告。 原告认为，原被告之间的《金鹤苑物业服务合同》已经解除，仍赖在小区提供物业服务无事实和法律依据，为维护原告的合法权益，特根据《物业管理条例》及相关法律规定提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告科恒公司辩称，对原告关于双方因物业服务合同纠纷经过一审、二审及判决结果的事实无异议，但被告是与第一届业主委员会签订的《金鹤苑物业服务合同》。被告认为： 一、原告不具备合法的主体资格。召开业主大会选举的第二届业主委员会的选举过程不合法，违反了《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条第二款“物业管理区域的业主大会会议只能由任期内的业主委员会或者街道办事处（乡、镇人民政府）组织召开”的规定，第二届业主大会及业主委员会相关资料于2016年11月4日，由何凤昭提交至金堂县赵镇街道办事处，此时距第一届业主委员会任期届满已接近一年了。在无业委会、且赵镇街道办事处未组织召开的情况下，召开的业主大会及选举产生的第二届业主委员会，严重违反法定程序。同时，选票也存在造假的情形，故原告不是本案的合法主体。 二、原告的本次起诉，未经业主大会作出决议并授权，起诉行为违法。原告利用持有业委会公章的便利，在业主大会未决定起诉被告，也未形成是否起诉被告的决议起诉，违反了《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》以及住建部《业主大会和业委会指导规则》第17条和35条的相关规定，业委会作为业主大会的执行机构，须根据业主大会的授权对外代表全体业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。且《金鹤苑业主大会议事规则》第七条第（十六）项内容为：“决定本物业管理区域内全体业主诉讼事宜”，而《业主委员会工作规则》第三条关于业主委员会的职责中，无起诉职责。此外。业委会8个委员中，有表决权的委员未过半数。故，原告在无业主大会授权的情形下，无权提起对被告的起诉。 三、原、被告建立和履行物业服务合同过程中，原告从未与被告办理物业管理交接手续，被告也未获取任何物业管理资料，故无法向原告移交相关物业管理资料。 四、原告在无物业合同的情况下主张车辆停车费分成与事实不符，且于法无据。双方签订的物业服务合同约定至2018年4月30日到期，且原告在双方诉讼期间就在小区张贴公告，书面提示小区业主在预交停车费等物管费时最多预交至2018年4月30日。而一审金堂县人民法院于2018年1月25日作出解除双方物业服务合同，二审判决维持的时间为2018年7月4日。因此，自合同解除后，被告无法按合同收取停车费，原告关于停车费分成的主张于合同解除之日起已丧失合同依据，原告的此项诉请于法无据。 五、强行腾退、交接不利于广大业主的合法权益及小区的稳定。事实上，广大业主和多数业委会委员认为，小区物业服务的交接工作非常专业、繁杂，原告无专业能力接管小区物业服务，强行要求被告腾退势必造成更大的混乱，应当通过召开业主大会选聘新的物业服务企业，以解决小区物业服务不稳定的现状。 综上所述，原告不具备合法的主体资格，且所诉的内容与事实不符，请求依法驳回原告的起诉或驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：科恒公司系经工商部门合法登记的物业服务企业，自2014年为金堂县赵镇金鹤苑小区提供物业服务。2015年4月30日，被告（乙方）与金鹤苑第一届业主委员会（甲方）签订《金鹤苑物业服务合同》，合同约定被告为金鹤苑小区提供物业服务，并就具体委托管理服务事项进行了约定，委托期限为3年，自2015年4月30日至2018年4月30日止。与本案相关的停车费分成的约定为，第二十一条机动车停车服务收入费标准：1、地面、地面机动车停车费服务费位使用人按50元/月向乙方缴纳，甲乙双方按税后5:5分配；甲方不承担管理、服务中造成的责任事故的任何责任。并每季度结算一次经甲方审核后，在下一季度的上旬内将甲方应当分配款打入甲方的账户内。非机动车停服务费收费标准（车主方必须停放在乙方指定有专人看守的车库内，否则后果自负）：2、摩托车：每月：15元，每年：180元；3、自行车：每月5元，每年：60元；4、电瓶车：每月：10元，每年：120元（不含充电费）。《金鹤苑物业服务合同》履行中，金鹤苑业委会与科恒公司因保证金交纳、停车费分成、物业费上涨等产生纠纷，金鹤苑业委会于2017年5月17日向本院提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告签订的《金鹤苑物业服务合同》；2.被告给付原告2016年、2017年车辆停车费204000元，上涨物业费60864.80元。本院于2018年1月25日作出(2017)川0121民初2008号民事判决书，判决：一、解除原告金鹤苑业委会与被告科恒公司之间的《金鹤苑物业服务合同》；二、被告科恒公司于本判决生效之日十五日内给付原告金鹤苑业委会停车费分成167500元；三、被告科恒公司于本判决生效之日十五日内返还原告金鹤苑业委会物业费54901.7元；四、驳回原告金堂县赵镇金鹤苑第二届业主委员会的其他诉讼请求。科恒公司不服前述判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2018年7月4日作出（2018）川01民终7392号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。成都市中级人民法院的前述判决，于2018年7月18日发生法律效力。后，金鹤苑业委会向本院申请强制执行，执行标的：1.返还物业费54901.70元；2.加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院于2018年10月11日立案执行，2018年11月19日，本院将执行案款55671元发放给金鹤苑业委会，2018年11月26日，本院作出（2018）川0121执2132号执行完毕通知书，载明金鹤苑业委会申请执行一案执行完毕。 另查明，一、2017年10月20日，金鹤苑业委会在公告兰张贴“温馨提示”，主要内容为：目前，金鹤苑业委会与科恒公司就签订的物业服务合同正在打官司……，尚未判决，因所签合同于2018年4月30日到期，希广大业主在预交停车费、物管费、水费等费用时最多交到2018年4月30日，超预交的以后出了问题自己负责，也请预交了各种费用的业主把交了费的票据保存好。2018年3月7日，金鹤苑业委会向科恒公司发出“告知函”，主要内容为：双方之间的纠纷，金堂法院已于2018年1月25日判决，且于2018年2月2日已送达贵方，无论贵方是否上诉，最终判决如何，双方之间的物业合同也于2018年4月30日期满，经业主大会和第二届也委员表决决定，下一步坚决采取公开、公平、公证的方式招聘好物业服务公司，特提早告知，请贵方做好准备。2018年4月22日，金鹤苑业委会向科恒公司发出“函告”，主要内容为：贵公司于2015年4月30日与第一届业委会签订的物业合同，即将在2018年4月30日到期，同年4月12日贵公司高级管理人员与业委会洽谈要求续签合同，但4月19日贵公司现场管理人员工作不当，又造成苑内一、二期停水，不断煽动不明真相业主对抗业委会。金堂县人民法院判决的贵公司应向业主分成的公共收益22万余元至今未向金鹤苑业主兑现，并还在上诉中。金鹤苑第二届业主委员会为了金鹤苑业主的利益，函告贵公司从2018年4月30日止，停止收取业主物业费、汽车场地使用费、非机动车场地使用费、生活垃圾费，超收部分在交接时进行清退，未收部分可以追收。贵公司如想在本小区签订合同，请贵公司先履行承诺，兑现合同，得到全体业主的认可，走合法程序，后期物业的选聘将采取业主大会形式公开、公平、公证进行，如贵公司愿意投标，业委会表示欢迎。2018年12月10日，金鹤苑业委会向科恒公司发“函”，主要内容为：金鹤苑业委会与贵公司的物业服务合同已经金堂县人民法院（2017）川0121民初2008号民事判决和成都市中级人民法院（2018）川01民终7392号民事判决解除。现再次致函贵公司：立即退出本小区的物业服务工作，按法律法规规定移交物业用房、设施设备和相关资料。若拒不履行法律法规规定之义务，一切法律后果由贵公司承担。2018年12月11日，金鹤苑业委会在小区发出“通告”，主要内容为：本小区与科恒公司的物业服务合同已经金堂县人民法院（2017）川0121民初2008号民事判决和成都市中级人民法院（2018）川01民终7392号民事判决解除。业委会已通过电话和书面函件方式，要求科恒公司立即退出小区物业服务工作并按法律法规之规定办理移交。现通告全体业主：即日起，无需向科恒公司缴纳物业管理费和停车费用。业委会将按照法律法规之规定，按程序组织召开业主大会选聘新的物业服务企业，待新的物业服务企业选聘后，各位业主再向新的物业服务企业缴纳物管费和停车费。 二、（2017）川0121民初2008号民事判决书对停车费分成的确认为：“结合小区车辆数量逐年略有增加的情况，酌定2016年、2017年每季度分成费用为20000元”。 三、2019年9月17日，金鹤苑业委会向本院提交《金鹤苑业委会临时自管工作小组成员及工作安排》。主要内容为：金鹤苑业委会决定成立业委会临时自管工作小组并作出相应安排，由业委会主任何凤昭担任业委会临时自管小组组长，同时由四名组员分别担任会计、出纳及监督；法院判决科恒公司撤出后，由业委会临时自管工作小组招聘物业项目经理和收银员，由招聘的项目经理招聘保安人员、保洁人员、绿化人员、电工，人员招聘好后由项目经理进行培训等工作。法院判决生效，科恒公司撤场，业委会临时自管工作小组接管并立即开展物业工作，做到小区物业不留空白，无缝对接，确保做好苑内物业管理工作正常有序。 四、科恒公司在履行物业服务中，在清洁保洁、垃圾清运方面存在瑕疵。 为使科恒公司退出案涉小区后，保障物业管理活动正常有序、平稳过渡、防止不稳定因素的出现，参照《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》第十条“因物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，暂未选定新的物业服管理企业的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：（一）在解除合同60日前，业主或业主大会仍未选聘到新的物业管理企业，原物业管理企业应当及时到物业项目所在区（市）县房产管理部门备案，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。（二）区（市）县房产管理部门接到物业管理企业备案后7个工作日内，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）到物业项目听取业委会、业主及物业管理企业等的意见，并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的，可暂由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会组织相关专业服务企业做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实缴纳。（三）原物业管理企业应当在退出之日起10日内，按照本意见第八条第（四）项的规定向业主委员会办理移交事宜”的规定，本院于2019年9月20日，就金鹤苑业委会向本院提交的《金鹤苑业委会临时自管工作小组成员及工作安排》方案，与赵镇街道办事处、赵镇街道办事处十里社区、金堂县房管局进行了沟通。赵镇街道办事处、赵镇街道办事处十里社区、金堂县房管局，就科恒公司退场、交接的相关事宜与金鹤苑业委会进行了沟通、指导。2019年10月12日，金鹤苑业委会向赵镇街道办事处、赵镇街道办事处十里社区提交“关于金堂县赵镇金鹤苑物业管理移交工作方案的报告”，赵镇街道办事处、赵镇街道办事处十里社区、金堂县房管局在该报告上签署了同意该方案的意见，该方案主要内容为：一、方案前缀金鹤苑业委会与科恒公司物业合同纠纷案的判决已于2018年7月18日生效，判决解除了双方签订的《金鹤苑物业服务合同》，判决生效后，金鹤苑业委会多次组织移交，因各种原因移交一直未顺利完成。期间县住社区多次组织沟通协调均未达成一致意见。2019年1月15日，金鹤苑业委会向法院提起诉讼，要求法院强制执行科恒公司撤离金鹤苑小区。为维护小区安宁和谐，保障小区安保、清洁、工程维护等工作正常开展和业主的生活正常有序，在上级有关部门的指导下，业委会于2019年8月10日召开了业委会扩大会议，充分讨论结合小区目前实际，提出小区物业管理实施意见，现特向赵镇街道办事处、赵镇街道办事处十里社区报告物业管理移交等相关事项。二、物业管理移交等相关事项具体内容如下：1.金鹤苑第二届业主委员会拟委托第三方专业机构公开招标的方式选聘后期物业服务公司。2.现物业公司撤场及公开招标选聘确定物业公司前，由金鹤苑业委会张榜公示移交工作方案批准报告，广泛收集业主书面意见并妥善处理后，组织物业服务力量进行过渡期代管。聘请的物业管理人员和相关的工作人员实行酬金制，并每月进行公开收支情况，接受广达业主监督。3.自管期限：两个月或选聘出新的物业公司签订物业合同后，自管时间终止。4.自管期间满足物业服务基本要求，及时处理居民反映的合理诉请。5.自管期间的物业服务收费标准：保持现行标准不变。6.自管期间人员配备基本情况，待遇参照类似小区管理处理。管理人员：1-2人水、电维修工1人保安人员4-6人保洁人员4-5人绿化1人。 上述事实，有《金鹤苑物业服务合同》、（2017）川0121民初2008号民事判决书、（2018）川01民终7392号民事判决书、法律文书生效证明、函、通告、函告、照片、（2018）川0121执2132号执行卷宗材料及当事人的陈述等证据在案证实。 本院认为，国务院《物业管理条例》第三十九条规定：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案原、被告就物业服务合同纠纷，已经本院及成都市中级中级人民法院一、二审判决已于2018年7月18日发生法律效力，前述判决解除了双方签订的《金鹤苑物业服务合同》，双方的权利义务已经终止，故对原告关于被告立即退出金堂县赵镇金鹤苑小区及向原告移交物业用房、业主资料的诉讼请求，本院予以支持。关于被告退出案涉小区的时间问题，涉及到业主资料的整理及人员的安排，本院在2019年11月5日的庭审中征求双方意见，原告要求被告于2019年11月6日退出小区，被告主张2019年11月9日退出小区。本院认为，因原告不同意调解，本院判决后还有上诉期限，故本院无法采纳前述双方关于退出小区时间，确认为：被告于本判决生效之日起三日内退出小区并向原告交付业主资料。 原告关于被告按每季度2万元标准支付从2018年1月1日起至实际退出小区之日止的车辆停车费分成的诉讼请求。本院认为，首先，原告主张该诉请的依据是本院（2017）川0121民初2008号生效判决确认的标准，适用该标准的前提是，双方合同系履行期间，且确定的是2016年、2017年的停车费分成标准为每季度2万元。其次，原告分别于2017年10月20日、2018年4月22日分别以“温馨提示”、“函告”的方式通报全体业主，要求缴费至2018年4月30日。为此，在无证据证明小区车辆数量发生重大改变的情况下，本院确认：2018年1月1日起至2018年4月30日，被告按每季度2万元标准向原告支付停车费与分成，即26666.67元。至于2018年5月1日起至被告退出小区之日的停车费分成，因双方已无物业服务合同关系，原告在庭审中主张合同到期后被告收取的停车费系不当得利，并非原告起诉的物业服务合同法律关系，且原告也未举示证据证明被告收取停车费的金额，故对2018年5月1日之后的停车费分成，本案不作处理，权利人可另行主张权利。被告关于原告非本案合法主体的问题，本案系双方物业服务合同解除的后续事宜处理，法律关系的性质仍为物业服务合同纠纷，因前述解除双方签订的物业服务合同判决已生效，原告作为主体继续处理合同解除后的相关事宜，显然属于本案的合法主体。故，被告的前述抗辩不能成立。关于原、被告主张的其余事实及相关陈述因与本院查明的事实不符或与本案无关、于法无据，本院不予采信。 综上所述，依照《物业管理条例》第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告成都科恒置业顾问有限公司于本判决生效之日起三日内退出金堂县赵镇金鹤苑小区，并同时向原告金堂县赵镇金鹤苑第二届业主委员会移交物业用房及业主资料； 二、被告成都科恒置业顾问有限公司于本判决生效之日起三日内向原告金堂县赵镇金鹤苑第二届业主委员会支付车辆停车费分成26666.67元； 三、驳回原告金堂县赵镇金鹤苑第二届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900元，由被告成都科恒置业顾问有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐诗进 二〇一九年十一月七日 书记员  张婵娟