辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0102民初7541号原告：张晶，女，1994年7月26日出生，汉族，住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：奚艳齐，辽宁申扬律师事务所律师。被告：华润置地（沈阳）物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区青年大街****。法定代表人：金永，该公司经理。委托诉讼代理人：孙嘉，女，1992年4月14日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市。委托诉讼代理人：姜寒冰，男，1983年1月6日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁**。原告张晶与被告华润置地（沈阳）物业服务有限公司（以下简称华润物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张晶委托诉讼代理人奚艳齐与被告华润物业公司委托诉讼代理人孙嘉、姜寒冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晶向本院提出诉称请求：1、请求判令被告赔偿原告经济损失12万元（包括因漏水造成的财产损失、修复费用、租赁费用等），并减免原告房屋装修（恢复）期间的物业费；2、判令被告承担本案的评估鉴定费；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告名下的房屋位于沈阳市和平区彩塔街31-2号（2-1-2），建筑面积127.02平方米，系华润中心悦府小区住宅，被告系该小区物业服务单位。2015年6月6日，原告办理了入住手续，并与被告签订了《华润中心住宅（悦府）前期物业服务合同》。合同约定，被告有对公用设备设施进行日常管理与维修养护的义务及提供公共清洁服务的义务，其中包括每年2次对公共污水管道进行疏通。原告入住至今，一直按合同约定交纳物业服务费等相关费用。2018年12月15日，位于原告房屋厨房内的下水主管道因堵塞返水，污水冲淹了原告房屋客厅、厨房、卫生间、卧室等，地，地板砖、部分家具等被冲泡，给原告财产造成了严重损害。经查，下水主管道堵塞的原因系物业公司服务不到位，疏于管理，维护不当造成的。原告房屋位于一楼，所在楼宇地上建筑有33层，居住100余户，均使用此下水管道排放污水。物业公司应定期维护、清理主管道，及时清淤排污，防止堵塞。而自业主入住之日起直至返水事件发生，被告从未履行过疏通职责，致使主管道堵塞日益严重，污水无法排除，继而从一楼管道处返出。污水具有腐蚀性，比自来水造成的危害更加严重，且污蚀的气味久久难以挥散。因水淹造成损害的多数为房屋的基础设施，基础设施拆改直接导致固着在上面的家具的损害。重新装修工期长、成本高，且在装修期间以及装修后的一段时间（恢复环保期），原告无法居住该房屋，额外增加了租房费用。原、被告双方多次就赔偿问题协商未果，故原告诉至法院，望判如所请。被告华润物业公司辩称，首先，答辩人严格按照前期物业服务合同的约定，对公用设施设备进行日常的管理与维护义务，履行了物业服务义务，不应该对原告的损失承担赔偿责任。原告应当证明其损害结果与答辩人之间存在因果关系，才能向答辩人主张赔偿；其次，事件发生后，答辩人工作人员第一时间对原告家现场进行了清理，清理后并不影响房屋的正常使用，原告提出的租赁费赔偿与减免物业费的诉求无事实和法律依据，且租赁费用与减免物业费与本案无关联性，也不是原告的直接损失，因此被告不应承担相应赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告张晶提交的证据：1、沈阳恩林好管家装修工程有限公司出具的报价单，证明原告房屋重新装修需要支付费用合计约16万余元，施工工期为3个月，显示拆改基础装修的工作非常繁琐、修复工作难度大，给原告造成的损失及后果严重。被告华润物业公司质证后对该证据的真实性、合法性及关联性均提出异议，认为该报价单不是鉴定评估报告，没有法律效力，不能证明原告的实际损失。2、辽宁唯实信资产评估有限公司于2019年9月17日作出的编号为辽唯评报字（2019）第167号《资产评估报告》（评估费2000元已由原告张晶垫付），证明原告装修装饰的部分损失情况及金额，评估报告里《装修装饰工程及其他资产评估明细表》显示损失金额为40189.35元。原告认为该评估报告未将地板经水泡后的损失（地（地板变形用寿命年限降低等）纳入其中，原告接到报告后曾向评估机构提出质疑，评估人员解释说对此项损失无法进行鉴定。故原告请求法院在判决时对此项损失予以考虑。结合前述报价单，原告认为，评估报告的结论无法涵盖原告所受到的经济损失，在现实生活中，没有任何一家装修公司能以如此低廉的价格进行装修装饰的修复工程。庭审中，原告对评估报告提出如下异议：①评估明细第2项，新建西班牙米黄理石拼花地面含找拼层，原告称其询问评估单位其中是否包含人工费，评估单位回复说包含人工费，原告认为人工费是不能进行呈新率折旧的，评估人员的解释是此项无法分开，只能和材料费折合并在一起进行评估；②评估明细第6项，原地面地板保护性拆除后重新利旧铺装的人工费976.50元，原告认为评估机构未考虑地板经水泡之后产生的变形以及寿命折损降低使用年限减少等问题。被告华润物业公司对该资产评估报告无异议，但认为该报告不能证明原告的损失与其有关。3、网上截图照片一组（共8张），证明房屋进行修复及恢复环保期，导致原告无法居住而产生的租房损失，该组网上截图分别来自58同城和贝壳租房网，反映该小区房屋租金水平的情况。从现在的市场行情来看，一般的房屋售价均价已经达到了2万8到3万，租金为1万至1.5万之间，物业费一年大约7000元。被告华润物业公司质证后对该组证据的真实性、关联性、合法性都有异议：①认为原告的代理律师提出该房屋系原告张晶作为婚房使用，而原告提供的证据是出租费用，二者没有任何关联性；②据被告华润物业公司了解，该房屋长期没有人居住的，只是保姆和司机偶尔过来打扫或者看一下，包括报修的时候也是司机过来办理，故原告有自己过失。针对被告华润物业公司的质证意见，原告的代理律师称原告是音乐学院的学生，每天都在此居住，跑水事故发生的前两天，原告刚好到外地演出，并提交电费结算明细，证明其居住情况。被告华润物业公司质证后认为，该明细载明近一年的时间段每个月的电费不超过100元，不能证明原告长期在此居住。对于以上原告张晶提供的证据，本院认为，关于证据1，沈阳恩林好管家装修工程有限公司出具的报价单系原告单方行为，不具有客观性，不能作为认定的损失的依据，本院不予确认；关于证据2，辽宁唯实信资产评估有限公司是应原告申请，经本院委托，并经原、被告现场摇号，最终由沈阳市中级人民法院随机指定的具有资产评估质资的专业评估机构，该公司于2019年9月17日作出编号为辽唯评报字（2019）第167号《资产评估报告》，尽管原告对该报告所附的评估明细第2项、第6项持疑，因原告在收到《资产评估报告》后既未申请复议，亦未申请鉴定人员出庭答疑，故本院对评估结论予以确认；关于证据3，原告尚未对房屋进行修复，原告提供的网上截图照片不能作为未来发生租金的依据，故本院不予确认；另，如果原告房屋厨房内的下水主管道堵塞导致返水系物业公司疏于管理所致，原告是否长期在此居住不能成为免责的抗辩理由，故本院对电费明细的真实性予以确认，但对被告华润物业公司的质证意见不予采信。关于被告华润物业公司提交的证据：化粪池/排水管网清掏记录及相关照片一组，证明被告华润物业公司定期对化粪池、排水管道进行清掏，尽到了物业服务义务。原告张晶认为该组证据体现出的只是对污水井和化粪池进行清掏，与污水管道没有关联。不能证明物业公司对污水管道进行了疏通。本院认为，鉴于原告张晶未对该证据的真实性提出异议，仅对待证事实持疑，故对该组证据予以确认，与本案的关联性需结合本案其他证据及相关案件事实予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告张晶系位于沈阳市和平区彩塔街31-2号（2-1-2）房屋的业主，于2015年6月6日办理入住，该房屋为精装房，所在楼宇的楼层总计33层，原告张晶的房屋位于一层。涉案房屋所在园区由被告华润物业公司提供物业服务。2018年12月15日，原告房屋厨房的下水主管道因堵塞造成返水，污水经流厨房、客厅至两个主卧，部分地砖及地板有被冲泡的痕迹。事发后，被告华润物业公司的工作人员对现场进行了清理。原告张晶与被告华润物业公司协商赔偿事宜未果，故诉至法院。诉讼中，原告张晶提出申请，要求对其室内因下水主管道返水造成的损失、修复方案及修复费用进行评估。经本院委托并经沈阳市中级人民法院随机指定，由辽宁唯实信资产评估有限公司进行司法鉴定（鉴定费2000元已由原告张晶垫付），该公司于2019年9月17日向本院出具了资产评估报告，评估结论为原告张晶房屋因漏水造成的损失40189.35元。2019年11月20日，办案人员与原告张晶的母亲、代理律师奚艳齐、被告华润物业公司的委托诉讼代理人由孙嘉、姜寒冰及项目管家主管刘芳共同到原告的房屋进行现场勘察并拍照，客厅部分地砖有明显被水浸的痕迹，主卧及次卧的小面积地板因水浸变形，主卧有一处地角线因水浸开裂，家具未见异常，具体情况在前述评估报告中均已载明。另，《华润中心住宅（悦府）前期物业服务合同》第二条在物业服务区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部分和相关场地的卫生清洁，垃圾收集、清运、污水管道的疏通；……第三条约定物业公司提供的前期物业服务应达到约定的质量标准，其中包括对共用设施设备进行日常管理与维修养护，公共雨、污水管道疏通2次/年等；第四条约定住宅的物业服务费标准为4.80元/平方米/月；第五条约定预交的物业服务资金主要用于以下开支：1、人员费用，包括工资、社会保险和按规定提取的福利费、工会经费、教育经费等；2、物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、清洁卫生费用；4、绿化养护费用；5、秩序维护费用；6、办公费用；7、资产折旧；8、保险费用；9、法定税费；10、管理费用分摊；11、其他费用。经被告华润物业公司确认，原告张晶已履行交纳物业费的义务，不欠费。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。原告张晶房屋厨房的下水主管道因堵塞造成返水，污水经流厨房、客厅至两个主卧，部分地砖及地板受损，情况属实，被告华润物业公司对此亦无异议，本院予以确认。关于责任主体。根据《华润中心住宅（悦府）前期物业服务合同》的相关约定，被告华润物业公司有对共用设施设备进行日常管理与维修养护的义务，包括对污水管道的疏通。原告张晶房屋位于一层，其上32层的用户均使用该一处下水管道排污，定期清理、及时排污是被告华润物业公司的法定义务。尽管被告华润物业公司提供了化粪池/排水管网清掏记录，但原告张晶房屋厨房的下水主管道因堵塞造成返水属实，被告华润物业公司仍应承担涉案民事责任。关于赔偿金额。因资产评估报告已确认损失金额40189.35元，本院予以确认。原告张晶关于评估报告的结论无法涵盖其所受到的经济损失的主张，因法律依据不足，本院不予支持。另，原告张晶主张的租赁费及减免其房屋装修（恢复）期间的物业费的诉请，均因法律依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告华润置地（沈阳）物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张晶财产损失40189.35元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由原告张晶负担1945元，被告华润置地（沈阳）物业服务有限公司负担755元；鉴定费2000元，由被告华润置地（沈阳）物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  严冬云人民陪审员  张志福人民陪审员  宁 丽二〇一九年十一月二十八日法官助理齐曼彤书记员张锐妍本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。