山西省霍州市人民法院   民事判决书   （2019）晋1082民初1238号   原告：高红阳，女，汉族，1961年2月17日出生。   委托代理人：王江涛，男，汉族，1984年11月27日出生，现住霍州市。系原告高红阳之子。   委托代理人：王明，霍州市白龙镇法律服务所法律工作者。   被告：山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司，住所地霍州市大众路东一巷**。   法定代表人：胡士太，总经理。   委托代理人：李明奇，男，汉族，1956年2月28日出生，现住霍州市大众南路。   委托代理人：成光明，该公司职工。   原告高红阳诉被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司物权保护纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告高红阳及其委托代理人王江涛、王明，被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司委托代理人李明奇、成光明到庭参加了诉讼，现已审理终结。   原告诉称：2013年8月17日，原告以134228元的价格购买了被告的商铺，并签订了房屋买卖合同，该商铺现位于霍州市××路号，面积共14.03平方米，还同时与被告签订了商铺租赁合同，但自2015年7月份起，被告再未向原告支付2015年第三、四季度(7月1日至12月31日)至2019三个季度(9月30日前)的租金及违约金。租赁合同第十三条中明确约定逾期支付超过90日没有超过210日，原告有权利选择下列方式之一予以处理：(1)租赁经营专用条款继续履行，超过210天部分的违约金按逾期应付款每日万分之四计算；(2)有权解除被告的租赁经营权。现被告言而无信的行为已严重侵犯了原告的合法权益，经原告多次讨要无果，无奈只有通过法律解决，望人民法院能依法支持原告诉求，判如所请。   原告诉讼请求：一、请求判令被告立即腾出原告购买的位于霍州市居然之家三层C-137号商铺，并按房屋买卖合同约定立即配合原告办理该商铺的不动产权证书。二、诉讼费用由被告承担。   原告为支持其主张，向本院提供证据：1、身份证复印件，证明原告的身份及诉讼主体资格。2、《房屋买卖合同》，证明原告购买被告商铺的事实。3、《经营合同》，证明被告租用原告商铺事实。4、收款收据，证明原告全额交付购房款。5、中国银行交易流水明细清单，证明被告向原告支付从租赁期开始至2015年前两季度的租金。6、霍州市自然资源局情况说明，证明美华商场可以办理不动产权手续。7、电话通话录音，证明原告就租金问题向被告主张权利。   被告质证意见：对证据1-7均没有异议。商场共同经营，无法划出一块由原告单独经营，违背了原告和新天地签订的《经营合同》。同意办产权证，原告提交资料就可以办理。   被告辩称：一、应依法驳回原告的诉讼请求。原告主张腾出购买的位于霍州市居然之家三层C-137号商铺，违背了经营合同第四条4.1(1)款“甲方承租乙方商铺，并统一进行招商与经营管理”的约定，并同时违反了租赁经营合同第12条12.1(1)“商铺租赁期限为12年，自2014年1月1日至2025年12月31日止”的条款约定。商场一直由答辩人整体规划，统一经营，原告所主张的商铺部分已与商场浑然一体，统一布局，已密不可分，原告的主张客观上无法实现，法律上也不可为之，合同条款约定明确，合同合法有效，尚在合同租赁期限内。因此，原告的请求既违反合同的约定，亦违反法律的约定。二、原告之诉纯属浪费司法资源，应予驳回。关于原告诉讼提及的办理所涉商铺的不动产权证书问题，答辩人承诺只要原告愿意并积极配合，答辩人会协助原告及时办理的，不存在任何纷争，诉讼打官司也不是万能的。   综上所述，为了维护合同权利与义务的稳定性，为了节省司法资源，更为了化解矛盾，平息纠纷，望人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求。   被告未向本院提供证据。   经审理查明：   2013年8月17日双方签订《房屋买卖合同》，该合同载明：“出卖人山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司。买受人高红阳。房屋位置：霍州市新天地购物广场第三层C-137号。用途为商业。建筑面积14.03平方米。房屋价款134228元。经营方式：委托甲方经营的，以委托经营合同第12条租赁期限及租金形式为依据。”2013年8月17日，原告和新天地商贸有限公司签订《经营合同》。该合同主要内容：“甲方（霍州新天地商贸有限公司）承租乙方（高红阳）商铺，并统一进行招商与经营管理。租赁时间为2014年1月1日至2025年12月31日，共计12年。租金为每年10738元。”在双方租赁期间，被告向原告支付2015年第1、2季度租金。从2015年第三季度至2019年9月30日前的租金被告未按合同约定向原告支付。双方因返还租金问题发生纠纷，经过多次协商未果，原告诉讼至本院。原告诉讼请求判令被告立即腾出原告购买的位于霍州市居然之家三层C-137号商铺，并按房屋买卖合同约定立即配合原告办理商铺的不动产权证书。   同时查明：霍州新天地商贸有限公司于2013年5月17日成立，2015年8月21日变更为霍州美华商贸有限公司。美华商场2015年7月停业，2019年7月30日居然之家品牌企业招商经营。   以上事实有双方当事人提供证据和庭审陈述在卷佐证。   本院认为：   1关于原告要求被告腾出商铺，自主经营。   《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。”就本案而言，双方于2013年8月17日签订《房屋买卖合同》，同时签订《经营合同》。上述合同是双方当事人真实意思表达，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应视为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。两份合同均约定商铺由甲方霍州新天地商贸有限公司统一经营管理。霍州市美华商场是霍州市较大的现代化商场，商场有三层，共有业主300余户，商场进行统一招商管理经营是必由之路，如果任由业主自主经营，必然造成商场混乱，无法正常经营而停业。现在美华商场对外统一招商经营也是对各位业主的投资负责，避免业主遭受更大损失。在双方签订的租赁合同有效情况下，原告不诉求解除经营合同，却单独要求在大商场中划出自己的三层C-137号（面积14.03平方米）商铺独自经营，既违反了合同约定也不符合实际情况，更不利于维护全体业主的利益。俗语讲：竭泽而渔，不如放水养鱼。让商场焕发活力，创造品牌才是必由之路。因此，原告要求被告腾出商铺的诉讼请求，本院很难支持。   2关于原告要求办理商铺不动产权证的问题。   双方签订《房屋买卖合同》第十条规定：“出卖人应当在房屋交付使用后360日内办理权属登记，需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，由买受人向产权登记机关办理产权登记。”根据上述约定，商铺于2015年交付。2019年7月3日霍州市自然资源局向被告出具情况说明，美华商场已具备办理不动产分产权手续的条件，被告没有按约定给原告办理商铺产权证应视为违约，根据合同法第一百零七条之规定，被告应当采取补救措施，尽快协助原告办理产权证。因此，对原告要求被告办理商铺产权证的诉求，本院予以支持。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：   一、被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司于本判决生效后三十日内协助原告高红阳向产权登记机构办理霍州市美华商场三层C-137号商铺的不动产权证书。   二、驳回原告高红阳其他诉讼请求。   案件受理费50元，由被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司承担。   如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至山西省临汾市中级人民法院。   审判员 申国忠     二〇一九年十一月二十八日   书记员 郭景如