辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15841号上诉人（原审被告）：陈国强，男，1971年7月22日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈驰，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颖，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴建臣，女，1971年2月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈驰，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颖，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳瑞码阁物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区十一纬路**（1-29-1）。法定代表人：车秀琴，该公司经理。委托诉讼代理人：刘瑞芬，辽宁江公律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓非，男，1973年6月9日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。上诉人陈国强、吴建臣因与被上诉人沈阳瑞码阁物业管理有限公司（以下简称“瑞码阁物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初6950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈国强、吴建臣上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人一审诉请的各项费用，依法应认定为与上诉人向其出借的款项抵销完毕。一审法院不予支持，适用法律错误。（一）被上诉人应向上诉人偿还借款及代付配件款476,409.23元。2014年12月27日被上诉人入场服务后，即面临月底交纳整栋物业电费的问题（电费缴费周期为一个月，需于月末向市供电公司缴纳当月电费，否则即行断电）。被上诉人遂找到上诉人陈国强，称其账面资金不足，向其借款以支付电费，上诉人陈国强不仅是业委会主任，也是沈阳市五金机电城内产权房屋数量（100余处）最多的业主，为维持机电城的正常运转，缓解被上诉人的资金压力，上诉人遂同意为被上诉人垫付电费，此后4个月亦发生借款付费的情况，具体如下：1.2014年12月30日，上诉人向被上诉人出借当月全部电费130,126.54元，并支付给市供电公司。市供电公司向上诉人出具电费收据一枚；2.2015年1月30日，上诉人向被上诉人出借当月全部电费款134,970.69元，并支付给市供电公司。市供电公司向上诉人出具电费收据一枚；3.2015年2月28日，上诉人向被上诉人出借当月部分电费款50,000元。被上诉人向上诉人出具《收条》一份。4.2015年3月31日，上诉人向被上诉人出借当月部分电费款78,812元。被上诉人向上诉人出具《收条》一枚。5.2015年5月29日，上诉人向被上诉人出借当月部分电费款80,000元。被上诉人向上诉人出具《收条》一枚。6.2015年1月5日，上诉人代被上诉人支付货梯光幕配件款2500元，被上诉人向上诉人出具《收条》一枚。上述借款合计473,909.23元，货梯光幕配件款2500.00元，共计476,409.23元。该款项的付款义务主体为被上诉人,此点由被上诉人的一审举证陈述（详见一审判决第8页）亦可证明，即：“(6)物业公司无论在任何情况下，必须保证商场的正常运转。对各项费用必须及时缴纳，不得以各种理由拖延，必要时业委会有权干涉。”因此，被上诉人于2014年12月27日入场后，对于自2015年12月30日起应缴纳的全部电费及配件更换费，负有先行支付的合同义务。故上述476,409.23元，系被上诉人向上诉人所借款项，对上诉人负有还款义务。（二）被上诉人有权收取的物业费、电费、采暖费，应与其欠付上诉人的借款，依法抵销。根据《沈阳五金机电城物业管理合同》的约定及物业服务期间的实际履行情况，电费、采暖费均系被上诉人先行代缴，再定期向物业所有人及承租人补收。由于物业服务的继续性特点，被上诉人有权向上诉人收取的物业费、代垫的采暖费、电费，均在持续产生。对于被上诉人入场初期所借款项，上诉人一直在要求其偿还，且一并主张对已发生的物业等全部费用即时结算，予以冲抵。故上诉人欠费与被上诉人借款，具有如下属性：1.系双方互负债务，均已到期；2.债务标的物均为金钱，种类品质相同；3.上诉人已依法主张抵销。因此被上诉人的债务抵销主张，完全符合《中华人共和国合同法》第九十九条规定的法定抵销权构成要件，同时法律并未要求拟抵销的双方债务必须是基于同一事实或存在同一法律关系。故一审法院认为被上诉人的抵销主张不符合抵销权的行使条件为由不予采纳，适用法律错误。综上，对于一审判决的自2015年1月1日至2018年9月25日期间的全部物业费、采暖费（一审裁判金额合计302,171.64元，上诉人对其中物业费金额有异议），应依法抵销完毕；同时对2018年9月26日至今的物业费、采暖费，2015年1月1日至今的电费，被上诉人再次提出抵销主张。因此，应驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、将上诉人的抵销主张一并审理符合司法效率及终局解决的要求。上诉人的欠费与被上诉人的欠款，皆因履行物业服务合同而产生，二者密切相关，需厘清双方的债权债务关系，以便后续物业服务合同的良性有序履行，亦可避免由于未对诉争事项全面裁决，而导致另行起诉增加双方诉累，以及司法资源的浪费。因此由定纷止争、效率公平的司法裁判宗旨，亦应对被上诉人的抵销主张一并审理，而非驳回后再另案起诉，以此实现法律效果及社会效果的统一。三、一审法院对案涉4楼办公用房物业费收费标准及总额认定错误。案涉4楼办公用房的物业费收费标准，双方在物业服务合同总并未约定，一审法院将其按照内部档口的收费标准10元/平/月计算，于法无据，导致物业费总额的计算亦发生错误，应予纠正。瑞码阁物业公司辩称，一、上诉人并没有向被上诉人出借款项，上诉人主张抵销没有事实和法律依据。1.关于电费收据。按照交易习惯，电业局都是月底收取上个月的整个自然月的电费。上诉人提供的电费收据的缴款日期是2014年12月30日和2015年1月30日，缴纳的是2014年11月和12月二个自然整月的电费，被上诉人是2014年12月27日才进场熟悉情况，从2015年1月1日开始物业服务的。而且，该收据上的客户名称明确写着“沈阳美平方物业管理有限公司”。由此可见，上诉人缴纳的电费是替前身物业公司沈阳美平方物业管理有限公司缴纳的，与本案没有关联性，一审法院的判决正确。2.关于三份《收条》的出借人主体。上诉人也自认“上诉人陈国强不仅是业委会主任，也是沈阳市五金机电城内产权房屋数量（100余处）最多的业主”，但是，上诉人却没有解释陈国强既然是双重身份，为什么三份《收条》上都明确标注“收到沈阳五金机电城业委会主任陈国强人民币××元”而不是收到陈国强××元。如果是上诉人陈国强个人出借款项，上诉人怎么可能会接受标注为收到业委会主任陈国强的借条，而且不仅仅是一份收条标注，是三个借条都如此标注，这么浅显易懂的道理作为业委会主任的陈国强也好、还是作为具有100余处房屋产权的业主陈国强也罢，完全能够理解该标注的意义，上诉人对此至今都不能够提供一个合理的说法，上诉人也没有向法庭提供证据能够证明欠款的出借人是陈国强，而不是沈阳市五金机电城业主委员会。由此可见，一审法院按照本案的事实和证据及相关的法律规定不支持抵销是完全正确的。3.关于代付配件款。第一、对收条的真实性有异议。收条并非如上诉人所称是维修厂家出具；收款人孟什么全是何方人士无从知晓。第二、对收条的关联性有异议。从收条上看落款时间是2015年1月5日；但从收条的内容上看，只能反映出收款人孟什么全在2015年1月5日收到了货梯更换光幕配件款2500元，并不能证明是2015年1月5日当天更换的货梯光幕配件，不能排除是2014年发生的更换行为，在2015年1月5日才收到更换配件款项的可能。第三、收条上面并没有我公司相关人员的签字确认。自从我公司进场以后，所有与我公司有关的任何事情，都会有我公司相关人员的签字确认。所以，该费用应该是前身物业公司所遗留下来的欠费行为，与我公司没有关联性，一审法院判决正确。本案是被上诉人起诉陈国强个人拖欠的物业费、采暖费和电费纠纷，上诉人陈国强并不是借款的出借主体，其主张进行法定抵销没有事实和法律依据，一审法院判决正确。上诉人称“上诉人一直在要求其偿还，且一并主张对已发生的物业等全部费用即时结算，予以冲抵”。此种说法并非事实，上诉人也没有证据予以证明。二、上诉人提供的所有证据与本案不具有关联性。三、关于4楼办公用房物业费收费标准。上诉人的4楼办公用房既不属于一楼室外独立档口，也不属于5、6楼的库房和地下库房，理所当然的应按照内部档口的收费标准10元/平/月计算，一直以来上诉人对此标准是认可的。一审法院判决正确。瑞码阁物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付位于和平区民族路77号沈阳五金机电城5-2#（建筑面积108.28平方米）、5-26#（建筑面积47.39平方米）、5-38#（建筑面积46.48平方米）、5-39#（建筑面积41.10平方米）、5-49#（建筑面积62.18平方米）、5-90#（建筑面积78.23平方米）、6-42#（建筑面积108.28平方米）、6-43#（建筑面积178.38平方米）、6-55#（建筑面积52.05平方米）、6-56#（建筑面积50.20平方米）、6-57#（建筑面积50.20平方米）、6-66#（建筑面积50.20平方米）、6-68#（建筑面积50.20平方米）、6-70#（建筑面积39.81平方米）、6-80#（建筑面积46.10平方米）、4BG10#（建筑面积36.84平方米）、4BG14#（建筑面积42.48平方米）、4BG16#（建筑面积31.81平方米）、4BG17#（建筑面积42.38平方米）、4BG18#（建筑面积31.25平方米）、4BG19#（建筑面积31.23平方米）、4BG20#（建筑面积30.00平方米）、4BG21#（建筑面积28.65平方米）、4BG25#（建筑面积30.39平方米）、4BG26#（建筑面积47.00平方米）房产2015年1月1日至2018年9月30日期间的物业管理费合计67,798元，2015年度至2018年度采暖费合计29,292.1元；2.判令被告给付4BG10#、4BG14#、4BG16#、4BG17#、4BG18#、4BG19#、4BG20#、4BG21#、4BG25#、4BG26#房产2015年1月7日至2018年9月30日期间的电费2,750.04元；3.判令被告承担本案诉讼费。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为:1.判令被告给付位于和平区民族路77号沈阳五金机电城5-2#（建筑面积108.28平方米）、5-26#（建筑面积47.39平方米）、5-38#（建筑面积46.48平方米）、5-39#（建筑面积41.10平方米）、5-49#（建筑面积62.18平方米）、6-42#（建筑面积108.28平方米）、6-43#（建筑面积178.38平方米）、6-55#（建筑面积52.05平方米）、6-56#（建筑面积50.20平方米）、6-66#（建筑面积50.20平方米）、6-68#（建筑面积50.20平方米）、6-70#（建筑面积39.81平方米）、6-80#（建筑面积46.10平方米）、4BG10#（建筑面积36.84平方米）、4BG14#（建筑面积42.48平方米）、4BG16#（建筑面积31.81平方米）、4BG17#（建筑面积42.38平方米）、4BG18#（建筑面积31.25平方米）、4BG19#（建筑面积31.23平方米）、4BG20#（建筑面积30.00平方米）、4BG21#（建筑面积28.65平方米）、4BG25#（建筑面积30.39平方米）、4BG26#（建筑面积47.00平方米）房产2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费合计209,348.93元及利息6,474.2元，2015年度至2018年度采暖费合计51,822元；2.判令被告给付4BG10#、4BG14#、4BG16#、4BG17#、4BG18#、4BG19#、4BG20#、4BG21#、4BG25#、4BG26#房产2015年1月7日至2019年6月30日期间的电费2,884.4元及利息328.01元；3.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，原告沈阳瑞码阁物业管理有限公司（乙方、受托方）于2015年6月12日、2016年6月10日分别与涉案房产业主委员会沈阳五金机电城业主委员会（甲方、委托方）签订《沈阳五金机电城物业管理合同》和《沈阳五金机电城物业管理委托合同》。合同均约定，甲方同意由乙方以“沈阳瑞码阁物业管理有限公司”的名义负责实行“沈阳五金机电城”项目的全权委托物业管理服务工作，该项目采用在业主委员会监督指导下，由物业公司进行“全权委托物业管理服务”的管理方式，日常物业费及代收费用（采暖费、水费、电费）由物业公司进行收取管理，作为商场的运行费用；物业服务费（商场）收费标准为：商场内部档口10元/建筑平方米/月，独立档口（外档口）0.6元/建筑平方米/月，住宅1.5元/建筑平方米/月；合同到期前物业在前期管理中无重大管理责任时，乙方有权优先续约，续约时间不超过2年，甲方不得以任何理由拒绝续签合同，《沈阳五金机电城物业管理合同》约定全权委托物业管理服务期限自双方签订合同之日起，为期壹年，《沈阳五金机电城物业管理委托合同》约定全权委托物业管理服务期限自2016年6月13日起至2017年6月12日止，为期壹年。《沈阳五金机电城物业管理合同》中约定库房物业服务费按照2.5元建筑平方米/月的标准收取，《沈阳五金机电城物业管理委托合同》约定库房物业服务费按照2.6元建筑平方米/月的标准收取。《沈阳五金机电城物业管理合同》附件4《关于合同签订日期及其他相关事项的补充协议》中载明“……业委会同意2014年12月27日至合同签订之日期间的沈阳五金机电城物业费及各种相关费用属于瑞码阁物业的应收权益，将按合同的约定标准由我司一并进行收取”。原告沈阳瑞码阁物业管理有限公司（被授权人）与沈阳五金机电城业主委员会（授权人）签订的《委托授权书》载明“沈阳瑞码阁物业管理有限公司：……从2015年1月1日起由贵公司进行承包制经营，对于2015年1月1日前，原物业公司未收取的各项费用，现授权给贵公司”。2016年9月27日，原告瑞码阁物业公司向沈阳五金机电城业主委员会办公室发出要求双方签订合同的通知函，通知函载明“……我司于2016年7月29日就合同续签问题，以及万一出现的法律责任，已发函通知贵方，贵方已签收。现合同早已按贵方所提出要求出具完毕，……在接到我司提出合理要求后，在五个工作日内给予解决”，该通知函上有沈阳五金机电城业主委员会的六名业主委员会委员的签字。原告沈阳瑞码阁物业管理有限公司自2014年12月27日起为涉案房产提供物业管理服务并代缴采暖费和电费。2015年11月16日，沈阳五金机电城业主委员会（授权人）与原告沈阳瑞码阁物业管理有限公司（被授权人）签订《关于授权委托代收代缴取暖费的协议》。协议约定，经沈阳五金机电城业主委员会决定，由沈阳瑞码阁物业管理有限公司对商场内业主的取暖费进行代收代缴工作。沈阳第三热力供暖有限公司（甲方）分别于2015年11月16日、2016年9月8日、2017年9月27日、2018年8月27日与原告沈阳瑞码阁物业管理有限公司签订《供热合同书》。前述合同均约定，由甲方对乙方坐落在和平区民主路77号的商业用建筑物实施供热；甲方执行沈阳市物价局（沈价审批［2008］92号）文件规定的收费标准，即对非居民住宅，按照建筑面积计算，每平方米为32元，甲方按上述标准向乙方统一收取供热费；供热日期分别自2015年11月1日起至2016年3月31日止，自2016年11月1日起至2017年3月31日止，2017年11月1日起至2018年3月31日，自2018年11月1日至2019年3月31日。合同签订后，原告按照约定向沈阳第三热力供暖有限公司缴纳了每个供暖期620,860.8元的采暖费。原告于2015年2月3日向沈阳第三热力供暖公司缴纳2014年11月1日至2015年3月31日期间的采暖费250,000元。被告陈国强、吴建臣系位于沈阳市和平区民主路77号5-2#（建筑面积108.28平方米）、5-26#（建筑面积47.39平方米）、5-38#（建筑面积46.48平方米）、5-39#（建筑面积41.10平方米）、5-49#（建筑面积62.18平方米）、6-42#（建筑面积108.28平方米）、6-43#（建筑面积178.38平方米）、6-55#（建筑面积52.05平方米）、6-56#（建筑面积50.20平方米）、6-66#（建筑面积50.20平方米）、6-68#（建筑面积50.20平方米）、6-70#（建筑面积39.81平方米）、6-80#（建筑面积46.10平方米）、沈阳市和平区民主路77号4层4BG10#（建筑面积36.84平方米）、4BG14#（建筑面积42.48平方米）、4BG16#（建筑面积31.81平方米）、4BG17#（建筑面积42.38平方米）、4BG18#（建筑面积31.25平方米）、4BG19#（建筑面积31.23平方米）、4BG20#（建筑面积30.00平方米）、4BG21#（建筑面积28.65平方米）、4BG25#（建筑面积30.39平方米）、4BG26#（建筑面积47.00平方米）房产的所有权人。权属形式系共同共有。被告陈国强、吴建臣未缴纳前述房产的如下费用：1.沈阳市和平区民主路77号5层2#房产的2015年1月1日至2015年4月9日期间的物业服务费；2.沈阳市和平区民主路77号5层26#房产的2015年1月1日至2015年3月31日及2016年5月1日至2016年5月31日期间的物业服务费；3.沈阳市和平区民主路77号5层38#房产的2015年1月1日至2015年3月14日期间的物业服务费；4.沈阳市和平区民主路77号5层39#房产的2015年4月1日至2015年6月30日期间的物业服务费；5.沈阳市和平区民主路77号5层49#房产的2018年7月1日至2018年9月25日期间的物业服务费；6.沈阳市和平区民主路77号6层42#房产的2016年10月1日至2016年12月31日期间的物业服务费；7.沈阳市和平区民主路77号6层43#房产的2015年7月1日至2015年7月31日期间的物业服务费；8.沈阳市和平区民主路77号6层55#房产的2015年1月1日至2016年6月11日、2016年6月12日至2018年9月25日期间的物业服务费；9.沈阳市和平区民主路77号6层56#房产的2015年10月1日至2016年4月30日、2018年7月1日至2018年9月25日期间的物业服务费；10.沈阳市和平区民主路77号6层66#房产的2015年10月1日至2015年12月31日的物业服务费；11.沈阳市和平区民主路77号6层68#房产的2017年7月1日至2017年9月30日期间的物业服务费；12.沈阳市和平区民主路77号6层70#房产的2018年4月1日至2018年9月25日期间的物业服务费；13.沈阳市和平区民主路77号6层80#房产的2015年1月1日至2016年6月11日及2016年6月12日至2018年3月31日期间的物业服务费；14.沈阳市和平区民主路77号4层4BG10#房产的2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费及2015年1月1日至2015年3月31日、2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费；15.沈阳市和平区民主路77号4层4BG14#房产的2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费及2015年1月1日至2015年3月31日、2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费；16.沈阳市和平区民主路77号4层4BG16#房产的2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费及2015年1月1日至2015年3月31日、2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费；17.沈阳市和平区民主路77号4层4BG17#房产的2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费及2015年1月1日至2015年3月31日、2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费；18.沈阳市和平区民主路77号4层4BG18#房产的2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费及2015年1月1日至2015年3月31日、2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费；19.沈阳市和平区民主路77号4层4BG19#房产的2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费及2015年1月1日至2015年3月31日、2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费；20.沈阳市和平区民主路77号4层4BG20#房产的2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费及2015年1月1日至2015年3月31日、2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费；21.沈阳市和平区民主路77号4层4BG21#房产的2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费及2015年1月1日至2015年3月31日、2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费；22.沈阳市和平区民主路77号4层4BG25#房产的2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费及2015年1月1日至2015年3月31日、2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费；23.沈阳市和平区民主路77号4层4BG26#房产的2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费及2015年1月1日至2015年3月31日、2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费。一审法院认为，原告沈阳瑞码阁物业管理有限公司与涉案房产业主委员会沈阳五金机电城业主委员会签订的物业合同、《委托授权书》、《关于授权委托代收代缴取暖费的协议》及与沈阳第三热力供暖有限公司签订的《供热合同书》均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政规章的规定，合法有效，本院予以确认。被告陈国强、吴建臣系涉案房产的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”以及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定“当事人应当严格按照约定全面履行自己的义务”，前述合同对原、被告双方均具约束力。原告沈阳瑞码阁物业公司基于前述合同为涉案房产提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费及代缴的采暖费的权利。现被告未履行前述缴费义务，应承担相应民事责任。关于诉讼时效的问题。庭审中，原告提供了EMS邮寄单证明其曾向被告邮寄了主张债权的律师函，且原告分别于2016年、2017年、2018年三次在118房门上张贴催费通知照片。一审法院认为，首先，原告邮寄的律师函并未实现有效送达，不符合最高人民法院关于诉讼时效中断的规定；其次，原告并未提供证据证明其张贴催费通知的房产系被告所有；再次，原告与沈阳五金机电城业主委员会签订的物业合同中，未明确约定费用缴纳时间，一审法院依物业服务费收缴惯例，将2015年1月1日至2016年6月12日期间的物业服务费缴纳时间确定为合同到期之日即2016年6月12日；最后，物业服务系持续性服务，且庭审中双方皆认可原告于2014年末入驻并提供服务。综上，对于被告提出关于诉讼时效的答辩意见，一审法院不予采纳。关于2014年-2015年采暖费的收费标准问题。庭审中，原告提供了供热合同、代收代缴取暖费协议及缴费发票等证据足以证实其履行了代收代缴采暖费的义务。一审法院认为，首先，原告依约定履行代收代缴采暖费的义务，符合法律规定；其次，根据《物业管理条例》第四十四条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”，故原告履行代收代缴采暖费义务后，不能向被告收取手续费等额外费用；再次，原、被告双方对于2015-2016、2016-2017、2017-2018三个供暖期的费用皆无异议；最后，关于2014-2015年的采暖费，依据原告提出的按天计算的方式，显然与其应缴纳、实际缴纳数额不符。综上，一审法院参照其它年份采暖费的缴纳数额，确定2014-2015年份采暖费的收费标准为32元/平方米×（250,000元÷620,860.8元）=12.89元/平方米。关于电费的问题。首先，原告提供的证据仅能证明其缴纳了2015年2月至2019年5月期间的电费；其次，电费的收取、电价的确定具有特殊性，除应符合合同法的规定外，还应符合其他相关法律的规定；最后，原告提供的证据不足以证明收费资质、收费标准、用电数量等问题。综上，关于原告主张的电费的诉讼请求，一审法院皆不予支持。关于房屋电子簿登记查询证明的问题。首先，原告诉请支持的沈阳市和平区民主路77号4层4BG10#、4BG14#、4BG16#、4BG17#、4BG18#、4BG19#、4BG20#、4BG21#、4BG25#、4BG26#、5-49#、6-55#、6-56#、6-70#房产电子登记查询时间皆为2018年9月25日；其次，结合涉案房产所在大厦其他物业服务合同案件的审理情况，可知涉案房产所在大厦的物权登记变化较为频繁。综上，关于上述房产的物业服务费及采暖费，一审法院予以支持至2018年9月25日。关于法定抵销的问题。一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”，被告主张的代原告支付的电费、更换货梯光幕配件支出等共计476,409.23元与原告所诉的物业费、电费、采暖费不符合前述法律规定的法定抵销的情形；其次，抵销权系形成权，应适用除斥期间的相关法律规定。综上，对于被告提出的法定抵销的答辩意见，一审法院不予采纳。关于追加案外人的问题。一审法院认为，首先，合同具有相对性。本案中，被告与案外人的约定，并不能约束原告；其次，被告未提供证据证明双方诉争房产存在出租、出售等情形，综上，对于被告主张追加案外人的答辩意见，一审法院不予采纳。关于利息的问题。原、被告关于物业管理费、采暖费、电费的合同皆未约定利息。故对于原告关于利息的诉求，一审法院皆不予支持。关于被告提出的沈阳市和平区民主路77号4层4BG10#、4BG14#、4BG16#、4BG17#、4BG18#、4BG19#、4BG20#、4BG21#、4BG25#、4BG26#房产及自用物业的收费标准的问题。一审法院认为，首先，自用物业的收费标准与被告是否履行缴纳物业服务费、采暖费的义务并无关系；其次，庭审中双方皆认可4层为办公室，即并非外部档口、库房、住宅、地、地下停车场后，物业合同中约定了商场内部档口的收费标准为10元/建筑平分米/月。综上，对于被告关于收费标准的答辩意见，一审法院皆不予采纳。关于被告陈国强、吴建臣需要支付的物业服务费的数额，具体用为：1.沈阳市和平区民主路77号5层2#房产2015年1月1日至2015年4月9日期间的物业服务费的数额，具体应为893.31元（108.28平方米×2.5元/平方米/月×3个月9天）；2.沈阳市和平区民主路77号5层26#房产2015年1月1日至2015年3月31日、2016年5月1日至2016年5月31日期间的物业服务费的数额，具体应为473.9元（47.39平方米×2.5元/平方米/月×4个月）；3.沈阳市和平区民主路77号5层38#房产2015年1月1日至2015年3月14日期间的物业服务费的数额，具体应为284.88元（46.48平方米×2.5元/平方米/月×2个月14天）；4.沈阳市和平区民主路77号5层39#房产2015年4月1日至2015年6月30日期间的物业服务费的数额，具体应为308.25元（41.1平方米×2.5元/平方米/月×3个月）；5.沈阳市和平区民主路77号5层49#房产2018年7月1日至2018年9月25日期间的物业服务费的数额，具体应为458.06元（62.18平方米×2.6元/平方米/月×2个月25天）；6.沈阳市和平区民主路77号6层42#房产2016年10月1日至2016年12月31日期间的物业服务费的数额，具体应为844.58元（108.28平方米×2.6元/平方米/月×3个月）；7.沈阳市和平区民主路77号6层43#房产2015年7月1日至2015年7月31日期间的物业服务费的数额，具体应为445.95元（178.38平方米×2.5元/平方米/月×1个月）；8.沈阳市和平区民主路77号6层55#房产2015年1月1日至2015年6月11日、2016年6月12日至2018年9月25日期间的物业服务费。2015年1月1日至2015年6月11日的物业费数额，应支持物业费时间为5个月11天，因原告主张3个月9天，故一审法院支持3个月9天；2016年6月12日至2018年9月25日的物业费数额，因2016年6月12日签署的物业管理合同约定服务期间自2016年6月13日起，且该期间库房收费标准为2.6元/平方米/月，故2016年6月12日的物业费应以2.5元/平方米/月的标准收取，2016年6月13日至2018年9月25日期间以2.6元/平方米/月标准收取。综上，前述期间的物业服务费的数额，具体应为4146.3元【52.05平方米×2.5元/平方米/月×3个月10天+52.05平方米×2.6元/平方米/月×27个月13天】；9.沈阳市和平区民主路77号6层56#房产2015年10月1日至2016年4月30日、2018年7月1日至2018年9月25日期间的物业服务费的数额，具体应为1248.31元（50.2平方米×2.5元/平方米/月×7个月+50.2平方米×2.6元/平方米/月×2个月25天）；10.沈阳市和平区民主路77号6层66#房产2015年10月1日至2015年12月31日期间的物业服务费的数额，具体应为376.5元（50.2平方米×2.5元/平方米/月×3个月）；11.沈阳市和平区民主路77号6层68#房产2017年7月1日至2017年9月30日期间的物业服务费的数额，具体应为391.56元（50.2平方米×2.6元/平方米/月×3个月）；12.沈阳市和平区民主路77号6层70#房产2018年4月1日至2018年9月25日期间的物业服务费的数额，具体应为603.78元（39.81平方米×2.6元/平方米/月×5个月25天）；13.沈阳市和平区民主路77号6层80#房产2015年1月1日至2016年6月11日、2016年6月12日至2018年3月31日期间的物业服务费的数额。2016年6月12日至2018年3月31日期间的物业费数额，因2016年6月12日签署的物业管理合同约定服务时间自2016年6月13日起，且该期间库房收费标准为2.6元，故2016年6月12日的物业费应以2.5元/平方米/月的标准收取，2016年6月13日至2018年3月31日期间以2.6元/平方米/月标准收取。综上，前述期间的物业服务费的数额，具体应为4594.33元【46.1平方米×2.5元/平方米/月×17个月12天+46.1平方米×2.6元/平方米/月×21个月18天】；14.沈阳市和平区民主路77号4层4BG10#房产2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费的数额，具体应为16,516.6元（36.84平方米×10元/平方米/月×44个月25天）；15.沈阳市和平区民主路77号4层4BG14#房产2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费的数额，具体应为19,045.2元（42.48平方米×10元/平方米/月×44个月25天）；16.沈阳市和平区民主路77号4层4BG16#房产2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费的数额，具体应为14,261.48元（31.81平方米×10元/平方米/月×44个月25天）；17.沈阳市和平区民主路77号4层4BG17#房产2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费的数额，具体应为19,000.37元（42.38平方米×10元/平方米/月×44个月25天）；18.沈阳市和平区民主路77号4层4BG18#房产2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费的数额，具体应为14,010.42元（31.25平方米×10元/平方米/月×44个月25天）；19.沈阳市和平区民主路77号4层4BG19#房产2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费的数额，具体应为14,001.45元（31.23平方米×10元/平方米/月×44个月25天）；20.沈阳市和平区民主路77号4层4BG20#房产2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费的数额，具体应为13,450元（30平方米×10元/平方米/月×44个月25天）；21.沈阳市和平区民主路77号4层4BG21#房产2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费的数额,具体应为12,844.75元（28.65平方米×10元/平方米/月×44个月25天）；22.沈阳市和平区民主路77号4层4BG25#房产2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费的数额，具体应为13,624.85元（30.39平方米×10元/平方米/月×44个月25天）；23.沈阳市和平区民主路77号4层4BG26#房产2015年1月1日至2018年9月25日期间的物业服务费的数额，具体应为21,071.67元（47平方米×10元/平方米/月×44个月25天）；前述物业服务费合计为172,896.5元。关于被告陈国强、吴建臣需要支付的采暖费的数额，具体用为：1.沈阳市和平区民主路77号4层4BG10#房产的采暖费分为两部分，一部分为2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费，具体应为3536.64元（36.84平方米×32元/平方米×3个供暖期），第二部分为2015年1月1日至2015年3月31日期间的采暖费，具体应为474.87元（36.84平方米×12.89元/平方米），前述采暖费合计为4011.51元；2.沈阳市和平区民主路77号4层4BG14#房产的采暖费分为两部分，一部分为2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费，具体应为4078.08元（42.48平方米×32元/平方米×3个供暖期），第二部分为2015年1月1日至2015年3月31日期间的采暖费，具体应为547.57元（42.48平方米×12.89元/平方米），前述采暖费合计为4625.65元；3.沈阳市和平区民主路77号4层4BG16#房产的采暖费分为两部分，一部分为2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费，具体应为3053.76元（31.81平方米×32元/平方米×3个供暖期），第二部分为2015年1月1日至2015年3月31日期间的采暖费，具体应为410.03元（31.81平方米×12.89元/平方米），前述采暖费合计为3463.79元；4.沈阳市和平区民主路77号4层4BG17#房产的采暖费分为两部分，一部分为2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费，具体应为4068.48元（42.38平方米×32元/平方米×3个供暖期），第二部分为2015年1月1日至2015年3月31日期间的采暖费，具体应为546.28元（42.38平方米×12.89元/平方米），前述采暖费合计为4614.76元；5.沈阳市和平区民主路77号4层4BG18#房产的采暖费分为两部分，一部分为2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费，具体应为3000元（31.25平方米×32元/平方米×3个供暖期），第二部分为2015年1月1日至2015年3月31日期间的采暖费，具体应为402.81元,（31.25平方米×12.89元/平方米），前述采暖费合计为3402.81元；6.沈阳市和平区民主路77号4层4BG19#房产的采暖费分为两部分，一部分为2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费，具体应为2998.08元（31.23平方米×32元/平方米×3个供暖期），第二部分为2015年1月1日至2015年3月31日期间的采暖费，具体应为402.55元（31.23平方米×12.89元/平方米），前述采暖费合计为3400.63元；7.沈阳市和平区民主路77号4层4BG20#房产的采暖费分为两部分，一部分为2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费，具体应为2880元（30平方米×32元/平方米×3个供暖期），第二部分为2015年1月1日至2015年3月31日期间的采暖费，具体应为386.7元（30平方米×12.89元/平方米），前述采暖费合计为3266.7元；8.沈阳市和平区民主路77号4层4BG21#房产的采暖费分为两部分，一部分为2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费，具体应为2750.4元（28.65平方米×32元/平方米×3个供暖期），第二部分为2015年1月1日至2015年3月31日期间的采暖费，具体应为369.3元（28.65平方米×12.89元/平方米），前述采暖费合计为3119.7元；9.沈阳市和平区民主路77号4层4BG25#房产的采暖费分为两部分，一部分为2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费，具体应为2917.44元（30.39平方米×32元/平方米×3个供暖期），第二部分为2015年1月1日至2015年3月31日期间的采暖费，具体应为391.73元（30.39平方米×12.89元/平方米），前述采暖费合计为3309.17元；10.沈阳市和平区民主路77号4层4BG26#房产的采暖费分为两部分，一部分为2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日、2017年11月1日至2018年3月31日期间的采暖费，具体应为4512元（47平方米×32元/平方米×3个供暖期），第二部分为2015年1月1日至2015年3月31日期间的采暖费，具体应为605.83元（47平方米×12.89元/平方米），前述采暖费合计为5117.83元；前述采暖费合计为38,332.55元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈国强、吴建臣于本判决生效后十日内给付原告沈阳瑞码阁物业管理有限公司物业服务费172,896.5元；二、被告陈国强、吴建臣于本判决生效后十日内给付原告沈阳瑞码阁物业管理有限公司采暖费38,332.55元；三、驳回原告沈阳瑞码阁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5363元，由原告沈阳瑞码阁物业管理有限公司负担1181元，被告陈国强、吴建臣负担4182元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，可以主张抵销。或互负债务，标的物种类、品质不相同，经双方协商一致，可以抵销。本案中上诉人主张抵销一审判决的其应向被上诉人支付的物业服务费、采暖费，则上诉人应予提供证据证明与被上诉人存在互负到期债务，且该债务标的物种类、品质相同或双方已达成一致抵销的意见。在本院审理期间，虽双方对于一审判决的事项没有异议，但上诉人所主张的被上诉人欠付其借款、代付配件款等事实，被上诉人不予认可，上诉人既未能提供该债权债务已实际发生的证据，亦未能提供已与被上诉人核算并达成一致抵销的合意的证据，故对于上诉人主张抵销其与被上诉人之间的债务，本院无法予以支持。综上所述，上诉人陈国强、吴建臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3523元，由上诉人陈国强、吴建臣负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一九年十一月二十一日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。