广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20420号上诉人（原审被告）：邝石娟，住广东省连山壮族瑶族自治县，经常居住地：广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市亚洲行市场经营管理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：庞开权，职务：经理。委托诉讼代理人：徐柏坚、林嘉蕾，均系广东经国律师事务所律师。上诉人邝石娟因与被上诉人广州市亚洲行市场经营管理有限公司（以下简称亚洲行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初7429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人邝石娟、被上诉人亚洲行公司代理人林嘉蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邝石娟上诉请求：1.撤销一审判决，改判亚洲行公司没收邝石娟履约保证金，邝石娟无需支付违约金。2.一审、二审诉讼费用均由亚洲行公司承担。事实与理由：一、亚洲行公司所依据的合同条款无效。一审庭审时双方一致确认了如下事实：双方签订的《租赁合同》是由亚洲行公司提供，属于典型的格式合同，亚洲行公司并未给予邝石娟足够的时间阅读合同，合同条款从未与邝石娟协商且不允许邝石娟更改，合同第12.4条仅约定了邝石娟的违约责任，并未约定亚洲行公司相应的责任。亚洲行公司在签订合同时并未采取任何方式提醒邝石娟注意该条款，邝石娟直至诉讼阶段才注意到此条款。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）【法释（2009）5号】第十条以及《合同法》第三十九条、第四十条的规定，该12.4条约定应属无效条款，亚洲行公司无权依据该条款要求邝石娟支付违约金。二、涉案合同第12.4条属故意造成邝石娟财产损失。该条款规定：如延误甲方招租或者改造的，应加倍赔偿甲方的所有损失，因乙方原因导致合同提前终止或者被解除（包括但不限于乙方私自撤离、放弃租赁场地/商铺或写字楼使用权），甲方有权没收乙方履约保证金，并有权另向乙方收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金。应理解为：1.乙方认为如延误甲方招租或改造的，甲方有权另向乙方收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金。如无延误甲方招租或者改造的，亚洲行公司无权依据该条款要求邝石娟支付违约金。2.因乙方原因导致甲方招租或改造的合同提前终止或者被解除，乙方才需承担此条责任。如无延误甲方招租或改造的，亚洲行公司无权依据该条款要求邝石娟支付违约金。三、亚洲行公司并无任何损失。邝石娟已经将租金缴纳至2019年1月31日，直至亚洲行公司收回租赁物时邝石娟没有欠任何租金，亚洲行公司提交的《民事起诉状》也载明：“我方同意于2019年1月31日弃租，亚洲行公司也于2019年2月1日收回上述场地”，证实亚洲行公司在邝石娟弃租当日就已收回租赁物，亚洲行公司并没有遭受任何损失。依据《合同法》第一百一十三条的规定，亚洲行公司没有损失却依据无效的条款索要违约金，明显不合理，且不符合公平诚信原则。四、亚洲行公司即使有损失也已足以抵销。双方在一审庭审中一致确认邝石娟不但未拖欠亚洲行公司任何租金，而且亚洲行公司还向邝石娟收取了相当于四个月租金的保证金，并且收取了装饰在租赁物内价值17万余元的志高中央空调，合计给邝石娟造成高达17万元的损失，即使亚洲行公司有权主张违约金，其也与邝石娟交纳的保证金以及17万余元的空调相互抵销，亚洲行公司不应再向邝石娟提出赔偿违约金诉求。五、邝石娟在解除合同后，将原承租的商铺协助亚洲行公司出租给他人，一审法院判令邝石娟支付违约金导致亚洲行公司违法获利27万余元，赔偿金额是实际损失的20多倍。一审法院使亚洲行公司获得保证金加违约金共计41万元左右的不当得利。亚洲行公司二审答辩称：同意一审判决。一、邝石娟作为具有完全民事行为能力的商人，应当知道签订合同时必须清楚理解条款的含义，有疑问可请法律专业人士为其提供咨询意见，再签订合同。邝石娟以亚洲行公司未给其时间看合同、修改合同为由提出诉请是推卸责任。况且，是否选择与亚洲行公司合作的权利在邝石娟，亚洲行公司并无权强迫其签订合同。二、关于邝石娟认为合同中亚洲行公司免除自己违约责任的问题。邝石娟因自身原因要求提前解约，故违约责任在邝石娟，而合同中关于亚洲行公司的违约条款与本案无关，并非法院需要审理的内容，亚洲行公司在本案中没有任何违约行为。三、关于违约金的问题。结合上述意见，邝石娟签订合同时就清楚如构成违约所要承担的法律后果。邝石娟已经构成违约，亚洲行公司要求邝石娟承担违约责任有合同依据。有关邝石娟称价值17万元的中央空调抵销违约金的问题。一审已经查明，邝石娟交还场地时清楚表示商铺中的财物已经搬清，该空调是抛弃物，若邝石娟认为要进行抵扣，应在一审中提起反诉，或另案解决，而不应在二审中提起此问题。希望二审法院维持一审判决，驳回邝石娟的全部上诉请求。亚洲行公司于2019年3月4日向一审法院起诉请求：1.亚洲行公司没收邝石娟租赁保证金53874元；2.邝石娟向亚洲行公司支付违约金158965元；3.本案受理费由邝石娟负担。一审法院认定事实：广州市海珠区泰沙路9号房屋权属人为广州市海珠区凤阳街五凤村民委员会，领有集体土地房产证。2004年3月25日，广州市海珠区人民政府向广州市房地产登记所发出海府函[2004]14号“关于原新滘镇辖管的各村委会及其属下单位企业房地产登记问题的函”，由于原新滘镇辖管的所有村委会已经于2002年10月1日撤销，要求将广州市海珠区凤阳街五凤村民委员会更名为广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社，原村委会的集体资产（包括土地、物业）归属经济联合社所有。2018年8月27日，广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社、广州市华晖物业有限公司出具《授权委托书》，内容主要是，产权人：广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社，地址：海珠区泰沙路9号、11号。现授权委托广州市华晖物业有限公司经营管理及出租给广州市亚洲行市场经营管理有限公司，并同意广州市亚洲行市场经营管理有限公司分租，期限从2012年1月1日至2021年3月31日止，由此产生的一切法律责任由我方承担。2016年6月20日，亚洲行公司、邝石娟签订《租赁合同确认书》，约定：邝石娟就承租泰沙路9号A栋A205-A207商铺，共246平方。1.租赁期限2016年6月1日至2021年3月31日共4年10个月；2.租金：第一年每月租金14760元；第二年每月租金15990元；第三年每月租金17958元；第四年每月租金19926元；第五年每月租金21894元。3.支付方式：三按三月租。4.租赁保证金44280元。5.月管理费10元/每平方米，设备分摊费：2元/每平方米。在签署确认书期间如承租方不按指定时间前来签署正式合同，则承租方缴付之定金作违约金支付给出租方。等。2016年6月21日，亚洲行公司（出租方、甲方）与邝石娟（承租方、乙方）签订《亚洲行窗帘批发中心（商铺／写字楼）租赁合同》，约定：（第二条）、乙方承租甲方位于广州市海珠区泰沙路9号亚洲行窗帘批发中心内二层自编A205-A207号，共叁间，建筑面积约246平方米。（第四条）、租赁期限为2016年6月1日到2021年3月31日；（第五条）、每月租金14760元，租金在原基础租金上每年递增8元每平方米（第二年优惠为递增5元每平方米）（跨年度十二个月为一年）；乙方应于每月25日前以现金的方式向甲方缴下月的租金及管理费。（第六条）、本合同签订时，乙方向甲方交纳场地（商铺）履约保证金44280元，保证金在合同期满双方不再续约，乙方未发生违约责任及乙方所交还场地／商铺的装修、固定设施完好无损情况下，乙方凭本人身份证、保证金单据原件、营业证照经营地址变更（注销）登记等证明且向甲方结清各项费用后，甲方无息退还履约保证金。（第十二条）其他违约责任12.4，合同期满或乙方由违约等行为而终止，合同终止之日，乙方应无条件搬出租赁物业/市场；乙方负责清除自己的垃圾、杂物及物品，若由甲方清除的，甲方有权从乙方履约保证金中扣除清除费用。甲方有权要求乙方自合同终止或解除之日起三天内搬出并按合同最后一期租金的两倍支付占用期间租金，如三天限期届满仍不搬出的，乙方所交的一切费用和款项概不退回，甲方可视同空置无物物业处理，并有权自行处置租赁场地内全部财物，将变卖所得作为清理费用全部归甲方所有，由此造成的财务损失及因保管货物的保管费支出等损失均由乙方承担；如延误甲方招租或改造的，应加倍赔偿甲方的所有损失，因乙方原因导致合同提前终止或被解除（包括但不限于乙方私自撤离、放弃租赁场地/商铺或写字楼使用权），甲方有权没收乙方履约保证金，并有权另向乙方收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金；本款约定独立存在，本合同无效或合同其它条款无效，不影响本款效力，乙方对此没有任何异议，等。2016年7月16日，亚洲行公司出具收款单，内容：“收到A202-A206室租赁保证金（合同终止、凭此收据、无息退回）115200元”。2017年6月5日，亚洲行公司出具收款单，内容：“收到A202-A208室租赁保证金（合同终止、凭此收据、无息退回）9600元，附注2017年6月递增保证金”。2018年6月5日，亚洲行公司出具收款单，内容：“收到A202-A208室租赁保证金（合同终止、凭此收据、无息退回）15360元，附注2018年6月递增保证金”。2019年1月31日，邝石娟向亚洲行公司发出《声明》，内容主要是：本人邝石娟自愿放弃与广州市亚洲行市场经营管理有限公司A205-208铺的租赁合同，并遵守合同规定条例，特此声明。铺内财物已全部搬清，撤销营业执照及备案合同。亚洲行公司于2019年3月4日提起本案诉讼。一审诉讼中，亚洲行公司、邝石娟确认亚洲行公司2019年1月31日收到邝石娟邮寄的《终止租赁合同、退还保证金的通知书》当天收回涉案场地。亚洲行公司确认收取邝石娟租赁保证金53874元。经一审法院释明，亚洲行公司确认涉案合同中约定的履约保证金就是定金，选择邝石娟承担违约金。一审法院认为：涉案商铺位于广州市海珠区泰沙路9号物业内，该物业权属人为广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社。根据亚洲行公司提交的《授权委托书》，上述物业权属人已同意亚洲行公司对涉案商铺进行出租。虽然邝石娟抗辩称亚洲行公司没有出租权，并对该证据不予确认，但上述授权书之授权人已十分明确，邝石娟可以自行与授权人核实授权书之真伪，故在邝石娟没有提交相反证据的情况下，一审法院对于邝石娟的该项抗辩不予采纳。亚洲行公司、邝石娟通过签订《亚洲行窗帘批发中心（商铺／写字楼）租赁合同》的方式就涉案商铺建立起租赁关系。根据亚洲行公司、邝石娟的陈述，邝石娟确实存在弃租的行为。针对该行为，上述合同约定了违约责任：合同期满或邝石娟违约等行为而终止，合同终止之日，邝石娟应无条件搬出租赁物业／市场；邝石娟负责清除自己的垃圾、杂物及物品，若由亚洲行公司清除的，亚洲行公司有权从邝石娟履约保证金中扣除清除费用；亚洲行公司有权要求邝石娟自合同终止或解除之日起三天内搬出并按合同最后一期租金的两倍支付占用期间租金，如三天限期届满仍不搬出的，邝石娟所交的一切费用和款项概不退回，亚洲行公司可视同空置无物物业处理，并有权自行处置租赁场地内全部财物，将变卖所得作为清理费用全部归亚洲行公司所有，由此造成的财务损失及因保管货物的保管费支出等损失均由邝石娟承担；如延误亚洲行公司招租或改造的，应加倍赔偿亚洲行公司的所有损失，因邝石娟原因导致合同提前终止或被解除（包括但不限于邝石娟私自撤离、放弃租赁场地／商铺或写字楼使用权），亚洲行公司有权没收邝石娟履约保证金，并有权另向邝石娟收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金。诉讼中，经一审法院释明，亚洲行公司明确表示租赁合同中约定的履约保证金就是定金，且选择主张违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，故邝石娟应承担的违约金是涉案租赁合同约定的剩余租赁期限的合同租金总额的30%，至于违约金的数额：合同租赁期限为2016年6月1日至2021年3月31日，而涉案场地于2019年1月31日收回，根据合同关于“收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金”；第1、2、3、4、5年的月租金分别为14760元、15990元、17958元、19926元、21894元的约定，违约金应为2019年2月1日至2021年3月31日的合同租金总额的30%即（17958×4+19926×12+21894×10）×0.3=158965元。至于邝石娟所缴纳的履约保证金53874元，应予退还，抵扣履约保证金后邝石娟应支付违约金105091元。本案中邝石娟表示上述合同应属无效，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。就本案而言，首先，上述违约条款的内容并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的规定。其次，上述违约条款确实仅约定了邝石娟的违约责任，但此条款并未免除亚洲行公司的责任。邝石娟作为承租人可在亚洲行公司违约的情况下依此条款主张对应的责任。就此而言，此条款也未排除邝石娟主张对方违约责任的权利。因此，邝石娟关于上述约定无效的抗辩，一审法院不予采纳。邝石娟应按此条款承担相应的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条的规定，一审法院于2019年8月9日作出判决：一、被告邝石娟在本判决生效之日起10日内支付违约金158965元给原告广州市亚洲行市场经营管理有限公司（扣除原告应退还的履约保证金53874元，被告应支付105091元）；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4493元，由原告负担1014元，被告负担3479元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中双方当事人均表示没有新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对邝石娟的上诉请求与亚洲行公司的答辩意见，分析如下：根据亚洲行公司、邝石娟的陈述，邝石娟确实存在弃租的行为。针对该行为，双方在涉案合同第12.4条约定了违约责任：合同期满或邝石娟由违约等行为而终止，合同终止之日，邝石娟应无条件搬出租赁物业／市场；邝石娟负责清除自己的垃圾、杂物及物品，若由亚洲行公司清除的，亚洲行公司有权从邝石娟履约保证金中扣除清除费用；亚洲行公司有权要求邝石娟自合同终止或解除之日起三天内搬出并按合同最后一期租金的两倍支付占用期间租金，如三天限期届满仍不搬出的，邝石娟所交的一切费用和款项概不退回，亚洲行公司可视同空置无物物业处理，并有权自行处置租赁场地内全部财物，将变卖所得作为清理费用全部归亚洲行公司所有，由此造成的财务损失及因保管货物的保管费支出等损失均由邝石娟承担；如延误亚洲行公司招租或改造的，应加倍赔偿亚洲行公司的所有损失，因邝石娟原因导致合同提前终止或被解除（包括但不限于邝石娟私自撤离、放弃租赁场地／商铺或写字楼使用权），亚洲行公司有权没收邝石娟履约保证金，并有权另向邝石娟收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金。邝石娟上诉主张该12.4条属于格式条款，应为无效，但邝石娟与亚洲行公司签订合同直至亚洲行公司向一审法院提起本案诉讼之前，邝石娟一直未对该合同条款提出过异议，且该条款并未单方面免除亚洲行公司责任，如亚洲行公司存在违约行为，邝石娟仍可主张亚洲行公司违约责任，故一审法院不予采纳邝石娟主张涉案合同系格式合同应属无效的抗辩，并无不妥。依据上述合同约定，一审法院在抵扣履约保证金后判处邝石娟应支付亚洲行公司违约金105091元并无不当。因邝石娟未能举证证明其应付的违约金数额远高于亚洲行公司实际损失，故本院对邝石娟有关一审判处违约金远超亚洲行公司损失的上诉主张不予采纳。至于邝石娟提出志高中央空调抵销违约金问题，因一审诉讼中，邝石娟未就此提出反诉，亚洲行公司亦不同意进行抵扣，本案本院不予调处，双方可另循合法途径解决。综上所述，邝石娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3479元，由邝石娟负担3479元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇一九年十一月二十七日书记员  颜旭怀徐毅敏