安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初17003号原告：合肥宜尔室家物业管理有限公司，住所地合肥市包河曙光路**创景花园**夹层**，统一社会信用代码91340100777387945M。法定代表人：沈晓燕，董事长。委托诉讼代理人：龚利利，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴悦，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。被告：刘竟宇，男，1979年11月17日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告合肥宜尔室家物业管理有限公司与被告刘竟宇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥宜尔室家物业管理有限公司的委托诉讼代理人龚利利、被告刘竟宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合肥宜尔室家物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费6970.02元（自2016年7月1日暂计至2019年6月30日）；2、判令被告向原告支付违约金1394元；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：被告为望湖城桂香居·福桂苑3#201室业主，原告为望湖城桂香居·福桂苑物业服务企业。2015年7月1日，原告与合肥市望湖城桂香居·福桂苑业主委员会签订《合肥市望湖城桂香居·福桂苑物业服务合同》，约定由原告对望湖城桂香居·福桂苑住宅小区提供物业管理服务，合同对物业服务费的缴纳标准、缴纳期限、违约责任等均作了明确的约定。然从2015年7月1日至今，该期间的物业服务费被告一直未予缴纳，原告多次向被告催缴未果。原告为维护自身权益，特诉诸法院，望判如诉请。被告刘竟宇辩称：1、原告物业服务没有达到合同及附件约定的服务标准，其楼下为镂空层，经常很吵，环境也很脏，门禁有损坏，单元门晚上经常被人踹开后警报响整晚，严重影响其晚上休息；2、2015年（具体日期其不清楚）其房屋楼下外墙（一楼镂空层天花板）保温层损坏，经和物业沟通，物业拆除整个外墙保温板后至今未予安装新保温板，导致其家冬冷夏热，房屋室温不能保持正常，供暖不够只能开空调，夏天和冬天的空调费用都很高，家人总是生病。本院经审理认定事实如下：2015年2月6日，合肥市望湖城桂香居业主委员会与合肥宜尔室家物业管理有限公司签订物业服务合同，委托合肥宜尔室家物业管理有限公司为合肥市望湖城桂香居福桂苑小区提供物业管理服务，委托管理期限为三年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止。合同签订第一年物业综合服务费收费标准为1.15元/月/平方米；合同签订第二年合肥宜尔室家物业管理有限公司年度综合评测满意率达三分之二以上，且黄牌警告不超过二次、经合肥市望湖城桂香居业主委员会参与审计、非因经营不善而发生亏损的情况下，物业综合服务费收费标准在上一年度基础上调升0.02元/月/平方米。2017年6月8日，合肥市望湖城桂香居业主委员通知各位业主，经2017年度第四次全体委员会议研究，根据物业服务合同结合年初问卷调查统计结果，确定桂香居六苑区2017年7月1日—2018年6月30日的物业费为1.17元/月/平方米。2018年6月15日，合肥市望湖城桂香居业主委员会与合肥宜尔室家物业管理有限公司签订物业服务合同，约定综合服务费收费从2018年7月1日起，收费标准为1.19元/月/平方米。刘竟宇系合肥市望湖城桂香居福桂苑3幢201室业主，该住宅建筑面积165.48平方米。2016年7月1日至2019年6月30日，刘竟宇拖欠物业费计6970.02元[165.48平方米×12个月×（1.15元/月/平方米+1.17元/月/平方米+1.19元/月/平方米）]。上述事实，有合肥宜尔室家物业管理有限公司当庭陈述及其提交的物业服务合同、会议纪要、满意度调查统计表、通知，以及刘竟宇提交的照片和本院依法调取的房屋所有权登记、转让审核表等证据佐证，本院对其证明力应予确认。本院认为，合肥市望湖城桂香居福桂苑小区业主委员会与其选聘的合肥宜尔室家物业管理有限公司签订的物业服务合同，对业主刘竟宇具有约束力。合肥宜尔室家物业管理有限公司在物业服务合同履行期间，已依约为刘竟宇等业主提供了物业服务，故刘竟宇亦应依约履行交纳物业服务费的义务。关于被告称原告物业服务没有达到合同及附件约定的服务标准的答辩意见。本院认为，如业主认为物业服务企业未按合同约定提供相关服务的，可以向业主委员会或物业行政主管部门投诉，或依法向人民法院提起诉讼，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任等，不能也不宜采取拒交全部物业费的方式，否则形成恶性循环，损害其他缴费业主的合法利益。如果业主都以种种理由拒交物业费，势必造成物业服务质量的下降，进而损害全体业主的利益。故对被告上述答辩意见，本院不予采纳。关于被告称其房屋楼下外墙（一楼镂空层天花板）保温层损坏后，被物业拆掉整个外墙保温板，导致其家冬冷夏热等问题。因原告系2015年7月1日开始为合肥市望湖城桂香居福桂苑小区提供物业管理服务，而被告未能提供证据证实其系在2015年7月1日后向原告反映的该问题，以及原告接到其反映后对外墙保温板进行拆除的事实，故被告对其主张依法应承担举证不能的不利后果。但原告依照物业服务合同为合肥市望湖城桂香居福桂苑小区提供物业管理服务，对房屋公共部位的巡查系其应尽的一项日常工作，其从2015年7月1日至今未能发现公共部位（一楼镂空层天花板）保温层损毁，未完全尽到物业服务职责，本院酌情对刘竟宇2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业费按原双方合同收费标准酌减10%，即6273.02元[6970.02元×（1-10%）]。合肥宜尔室家物业管理有限公司要求刘竟宇支付违约金1394元，无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘竟宇应于本判决生效之日起十日内向原告合肥宜尔室家物业管理有限公司支付物业费6273.02元；二、驳回原告合肥宜尔室家物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘竟宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陈永骜二〇一九年十一月二十六日书记员  王丽莉附：本案适用的法律、行政法规、司法解释条文《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。