江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8090号上诉人（原审原告、反诉被告）:南京勋远置业有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区太平南路**。法定代表人：陈来铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：石炜炜，女，该公司职员。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨卫国，男，1954年12月14日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：沈仲莲，女，住江苏省南京市玄武区。上诉人南京勋远置业有限公司（以下简称勋远公司）与上诉人杨卫国房屋租赁合同纠纷一案，因双方当事人均不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。勋远公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持勋远公司的一审诉讼请求，驳回杨卫国一审反诉请求。事实与理由：一审法院认为南京市秦淮区太平南路远洋国际168号-28商铺（以下简称案涉商铺）不适租，勋远公司解约不当，继而认定在杨卫国办理全部证照前，勋远公司不应收取租金，并判决调低后期的租金、房屋使用费且勋远公司应赔偿杨卫国一定经济损失，系事实认定不清，责任分配错误。首先，案涉商铺满足租赁条件，无法及时办理餐饮类证照的责任应由杨卫国自行承担，勋远公司对此没有过错。其次，杨卫国延期支付保证金、租金的行为已严重违约，且一直拒绝撤场，不应调低后期租金、房屋使用费。再次，杨卫国的装修、改造、人工等损失不应由勋远公司承担。杨卫国辩称：南京市秦淮区环境保护局2015年就下达文件，案涉商铺不符合《大气污染防治条例》要求，不能用于经营餐饮项目，但勋远公司的项目经理王大雷承诺杨卫国案涉商铺能够用于经营餐饮，并让杨卫国先进行装修。后来经过了解，案涉商铺根本就不符合餐饮要求。杨卫国上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回勋远公司关于租金及房屋占有使用费的诉讼请求；3.勋远公司赔偿杨卫国装修费8.5万元、电增容3.35万元、消防改造6500元、门头灯箱店标6800元、厨房设备加空调4万元、食材3万元、人员工资5万元、水电物管5000元、收银系统4000元、加盟费10万元；4.勋远公司退还杨卫国保证金2万元；5.由勋远公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、涉案合同系勋远公司采取欺诈方式与杨卫国订立，应予撤销。一审法院对于欺诈事实不予认定错误。二、杨卫国实际向勋远公司先后支付2万元，其中1万元由王大雷收取，勋远公司应当退还，一审法院仅判决退还1万元保证金，系事实认定不清。三、据杨卫国了解，案涉商铺至今尚未取得环评手续，不能用于餐饮经营，一审法院认定自2018年12月25日确定租金起算时间错误。四、杨卫国在信赖勋远公司情形下筹备开业，所花费人员工资、装修损失、食材购置等费用均属因此产生的实际损失，勋远公司均应当予以赔偿，一审法院对食材购置费用不予认定，对其他费用仅进行酌定，对预期利益损失亦未支持，显然不当。杨卫国已将家庭积蓄全部投入店面经营筹备，在案件审理过程中突发重疾，险失性命。恳请二审法院依法支持杨卫国的上诉请求。勋远公司辩称：一、涉案合同由勋远公司盖章，杨卫国签字，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也不具有无效或者可撤销的事由。二、王大雷不是勋远公司的员工，也并非勋远公司的代理，其身份是杨卫国的居间方。勋远公司自始至终仅收到杨卫国1万元保证金。三、勋远公司没有违约，房产证的使用用途为商业，合同约定使用用途为商业。如杨卫国要求房屋用于餐饮，应在签订合同时予以明确，但杨卫国在签订合同时并没有与勋远公司进行沟通，勋远公司不应为杨卫国不谨慎的行为承担所谓的损失。勋远公司向一审法院起诉请求：1.判令杨卫国支付自2018年3月1日起欠缴的租金104000元及逾期付款违约金22620元，共计126620元；2.判令杨卫国支付解约违约金52000元；3.判令杨卫国立即腾退、返还房屋；4.判令杨卫国按照租金标准支付房屋使用费（自2018年12月1日至实际腾退返还房屋之日，按照17333元/月的标准计算）；5.判令本案诉讼费用由杨卫国承担。杨卫国向一审法院反诉请求：1.判令撤销合同；2.判令勋远公司返还保证金20000元；3.判令勋远公司赔偿装修及各类损失280000元（其中装修费85000元、水电改造、电表箱31500元、消防改造6500元、门头和店标6800元、厨房设备、冰柜、操作台、冰箱、空调40000元、人员工资50000元、食材30000元）；4.判令勋远公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案涉商铺系勋远公司开发建设。2017年12月26日，勋远公司（甲方）与杨卫国（乙方）签订《南京中城国际广场项目物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将案涉商铺出租给乙方作商业使用，租赁面积53.09平方米；交付时间为2018年3月1日，起租日为实际交付之日，如发生起租日延迟，租赁期限相应顺延；租赁期限五年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止；2018年3月1日起至2018年8月31日，租金为52000元，此首笔租金乙方于合同签订之日一次性向甲方付清，第一年租金为156000元，租金按季度支付，上期租金到期前五日，支付下一期租金；乙方应在合同签订当天或之前，向甲方支付本合同的履约保证金34667元，租期内乙方无权要求用履约保证金支付或抵扣其应付的任何款项；合同期满终止且乙方履行合同规定的全部义务（包括但不限于向甲方返还商铺、保证甲方交付的水电、消防、智能化系统等机电设备状况良好、及时付清租金及违约等）之后的一个月内，甲方将无息返还履约保证金；若因乙方违约导致甲方提前解除合同的，则对可移动的设备设施，乙方可自行带走；对于不可移动的装修和设施，应妥善保持，并不计残值全部移交于甲方所有，所有权属甲方；若因甲方违约导致乙方解除合同的，则对可移动的设备设施，乙方自行带走，对不可移动的装修和设施，甲方应当按照资产评估公允价值进行回购。合同签订后，勋远公司将案涉商铺交付杨卫国。杨卫国支付保证金10000元，其在办理营业执照过程中了解到因案涉商铺所在项目没有设置油烟井道，不具备餐饮经营条件，导致餐饮经营户不能及时办理餐饮业态的营业执照。后杨卫国委托他人对案涉商铺进行装修，装修完成后商铺一直空置至今。2018年11月6日，杨卫国领取个体工商户营业执照，名称为南京市秦淮区杨卫国美食店，经营场所为案涉商铺，经营范围包含：餐饮服务、预包装食品、散装食品销售。2018年12月25日，杨卫国领取《食品经营许可证》，主体业态为餐饮服务经营者（微型餐饮），经营项目包含：预包装食品（含冷藏冷冻）食品销售、糕点类食品制售（不含裱花蛋糕）。2018年11月30日，勋远公司向杨卫国发出《合同解除通知函》，载明：杨卫国拖欠2018年3月至11月租金，严重侵害公司合法权益，特函告合同解除，要求杨卫国在收到函件后三日内支付合同解除前的租金及相应产生的违约金，并按合同约定的时间搬离并交回案涉商铺。一审中，对于合同是否继续履行的问题，杨卫国在第一次庭审中明确表示不同意解除合同，并认为正常按合同来说租金从具备开业条件即2018年12月26日起算比较合理。2019年3月23日，杨卫国提起反诉，认为案涉商铺至今无法经营使用，要求撤销合同、要求勋远公司退还保证金并赔偿损失。2019年4、5月，杨卫国因心肌梗死、冠心病、糖尿病先后两次入院治疗。勋远公司在一审庭审中表示，为减少损失，在双方达成调解的情况下，可以对2019年5月24日之前的问题既往不咎，杨卫国可以自己经营或在双方都确认的情况下转让给他人经营。对此，杨卫国表示现在身体状况较差，没有办法开业经营，同意将商铺交还给勋远公司。对于案涉商铺不可移动的装修部分价值，勋远公司主张其经测算，该部分价值约48394.66元。经释明，杨卫国不申请对装修价值等进行评估。截至一审判决时，杨卫国尚未将案涉商铺腾空返还给勋远公司。一审法院认为，勋远公司与杨卫国签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效，双方均应遵照执行。杨卫国反诉请求撤销《租赁合同》，无事实及法律依据，一审法院不予支持。杨卫国为经营餐饮而承租案涉商铺，双方在合同中约定租赁用途为商业，在没有特别注明不能用于经营餐饮的情况下，应当认定合同约定的商业用途包含餐饮在内。勋远公司在将案涉商铺交付杨卫国后，因案涉商铺不具备餐饮经营条件，导致杨卫国未能及时办理餐饮业态的营业执照，合同目的无法实现，应当认定勋远公司交付的商铺不适租，勋远公司无权收取该期间的租金，并应当对此承担逾期期间的违约责任。杨卫国主张在此期间产生人员工资损失50000元，虽未能提供证据，但考虑到杨卫国系个体经营，实际聘用亲朋参与管理系较为惯常的经营方式，综合考虑本案的实际情况及双方的过错程度，一审法院酌定勋远公司应赔偿的人员工资损失以10000元为宜。对于杨卫国主张的食材损失，杨卫国陈述在收到房屋第二天办理相关证照手续时即得知案涉商铺不具备经营餐饮条件，而其应当在具备开业条件的情况下再购置食材，现其主张食材损失，依据不足，一审法院不予支持。对于合同解除及违约责任的承担问题，从本案查明的事实来看，杨卫国于2018年12月25日方取得《食品经营许可证》，具备开业经营条件，勋远公司虽称案涉商铺于2018年10月即通过环评，但未能提供相应证据，故一审法院认定案涉商铺自2018年12月25日起符合合同约定的适租条件，勋远公司于2018年11月30日即发函行使解除权，于法无据，不能产生合同解除的法律后果。后勋远公司于2019年1月10日诉至法院，要求杨卫国腾让房屋并支付解约违约金，应视为其通过诉讼的方式行使合同解除权，现杨卫国亦不希望继续履行合同，故双方签订的《租赁合同》于起诉状副本送达杨卫国之日即2019年1月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。勋远公司要求杨卫国腾让案涉商铺，于法有据，一审法院予以支持。对于勋远公司要求杨卫国自2018年3月1日起支付租金、使用费的诉讼请求，如前所述，2018年12月25日之前案涉商铺不能满足合同约定的适租条件，勋远公司无权收取租金；2018年12月25日房屋具备经营条件之后，杨卫国占用商铺即应支付租金，但因勋远公司于2018年11月30日即发函要求解除合同，解约不当，客观上导致杨卫国在不能确认合同是否能继续履行的情况下不敢径行筹备开业，案涉商铺一直空置至今，对于案涉商铺长时间的空置，合同双方均存在一定过错，故一审法院酌定杨卫国应按7000元/月的标准向勋远公司支付租金、使用费至房屋腾让之日止。对于勋远公司要求杨卫国支付违约金的诉讼请求，如前所述，双方对合同解除均有过错，故一审法院对勋远公司该项诉请，不予支持。对于杨卫国要求勋远公司赔偿损失的反诉请求，其中对于可移动设施、设备等，杨卫国应自行搬离，其要求勋远公司赔偿厨房设备、冰柜、操作台、冰箱、空调损失的诉讼请求，一审法院不予支持。对于不可移动的装修、水电、消防改造费等部分损失的反诉请求，因双方对合同解除均存在过错，故对杨卫国相关损失，应按各自的过错程度进行分担；因杨卫国未能提交证据证明其对案涉商铺所作装修、改造花费的具体金额，亦不申请进行评估，应承担举证不能的法律后果；鉴于该项费用确已发生，一审法院综合案涉商铺实际装修状况、勋远公司的自认以及双方的过错程度等，酌定勋远公司支付杨卫国的装修、改造等损失以40000元为宜。另对于杨卫国请求勋远公司退还保证金20000元的反诉请求，勋远公司陈述其仅收到杨卫国支付的保证金10000元，杨卫国未能举证证明其已支付保证金20000元，应承担举证不能的法律后果；现双方《租赁合同》已解除，勋远公司应将其收取的保证金10000元返还给杨卫国。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、杨卫国于判决生效之日起十日内腾空迁出南京市秦淮区太平南路远洋国际168号-28商铺，将商铺返还给南京勋远置业有限公司；二、杨卫国于判决生效之日起十日内按7000元/月的标准支付南京勋远置业有限公司租金、使用费（自2018年12月25日起计算至返还商铺之日止）；三、南京勋远置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿杨卫国经济损失50000元；四、南京勋远置业有限公司于判决生效之日起十日内返还杨卫国保证金10000元；五、驳回南京勋远置业有限公司的其他本诉诉讼请求；六、驳回杨卫国的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3872元，由南京勋远置业有限公司负担2657元、杨卫国负担1215元；反诉案件受理费2900元，由南京勋远置业有限公司负担580元、杨卫国负担2320元。二审中，双方当事人对一审法院认定的事实亦均未提出异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除法律另有规定的外，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，勋远公司与杨卫国签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。杨卫国上诉主张该合同系勋远公司采取欺诈方式与杨卫国订立，未能举证证明其主张，故本院不予采信。勋远公司在将案涉商铺交付杨卫国后，因案涉商铺不具备餐饮经营条件，导致杨卫国未能及时办理餐饮业态的营业执照，合同目的无法实现，故一审法院认定勋远公司交付的商铺不适租，无权收取该期间的租金，并无不当。勋远公司上诉主张其交付的房屋满足租赁条件，本院不予采信。杨卫国于2018年12月25日取得《食品经营许可证》，具备开业经营条件，一审法院认定案涉商铺自2018年12月25日起符合合同约定的适租条件，符合客观事实。杨卫国上诉主张案涉商铺至今不能用于餐饮经营，本院不予采信。因对于案涉商铺长时间的空置，合同双方均存在一定过错，一审法院酌定杨卫国应按7000元/月的标准向勋远公司支付租金、使用费至房屋腾让之日止，并无不当。勋远公司关于不应调低租金及占有使用费的上诉主张，杨卫国关于其不应支付租金及占有使用费的上诉主张，本院均不予支持。关于杨卫国上诉主张其已支付保证金20000元，勋远公司陈述其仅收到10000元保证金，杨卫国未能举证证明其支付的保证金是20000元，故本院不予采信。关于杨卫国主张的损失，杨卫国未能提供证据，一审法院综合案涉商铺实际装修状况以及双方的过错程度等因素，酌定勋远公司支付杨卫国的装修、改造等损失40000元，酌定勋远公司应赔偿的人员工资损失10000元，符合客观事实，应当予以维持。对于双方当事人的其他主张，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，勋远公司、杨卫国的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6772元，由上诉人南京勋远置业有限公司负担3386元，上诉人杨卫国负担3386元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一九年十一月二十八日书记员  陈晓君