湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初12838号原告：集福房地产（武汉）有限公司，住所地武汉市武昌区积玉桥武汉积玉桥万达广场（**）第******。法定代表人：李水波，总经理。被告：张万强，男，1993年8月23日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，现住武汉市武昌区，原告集福房地产（武汉）有限公司（以下简称集福房地产公司）诉被告张万强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法由审判员杨世庆适用简易程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告集福房地产公司的法定代表人李水波、被告张万强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告集福房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令被告承担违约金人民币2300元；3、判令被告承担换锁费300元；4、判令被告承担水电费102元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月2日，原被告签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于武汉市武昌区徐东大街都市经典3栋2单元302号房屋出租给被告。出租期限自2019年3月2日至2020年3月1日，共计1年。月租金人民币1150元，押一付三，2019年3月2日，被告向原告转账支付租金及押金共计人民币4600元。按合同规定被告第二次房租于2019年5月24日交纳，然而直到5月30日并没有交纳第二次租金，且钥匙保管不当丢失。被告违背《房屋租赁合同》第九条合同解除：第（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、5、9项。1、不按照约定支付租金达3日的。5、保管不当或不合理使用导致附属品、设备设施损坏并拒不赔偿的。9、未按合同内规定履行的。故此，为了维护原告的合法权益。现诉至法院，请求判如所请。被告张万强辩称：原告作为代理机构，无权起诉我，原告不是房东，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，因涉案房屋系胶囊房，存在安全隐患，我提前退房不存在违约，原告也应退还我剩余租金和押金。经审理查明：2017年10月25日，集福房地产公司经工商行政管理部门核准登记成立，营业期限为长期，经营范围为房地产开发、商品房销售、房地产经纪服务等。2019年2月13日，集福房地产公司与案外人冯静（公民身份号码）签订《房屋出租委托代理合同》，冯静委托集福房地产公司将其名下的坐落于武汉市武昌区徐东都市经典3栋2单元302号房屋（建筑面积162平方米）对外出租。出租代理期自2019年2月15日至2024年2月15日。2019年3月2日，集福房地产公司(甲方)与张万强（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“集福房地产公司将冯静名下的坐落于武汉市武昌区徐东都市经典3栋2单元302号房屋出租给张万强，房屋租赁期限为一年，自2019年3月2日至2020年3月1日止，租赁标准为每月1150元，年租金为13800元。支付方式为押一付三。具体付款日期及金额：第一次2019年3月2日（￥4600元），第二次2019年5月24日（￥3450元），第三次2019年8月24日（￥3450元），第四次2019年11月24日合同（￥3450元）。押金为1150元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第五条水费、电费、物业管理费等由乙方承担。合同第九条第四项：如乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达3日的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。9、未按合同规定履行的。合同第十条违约责任（一）乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。……”双方还就其他事项进行了约定。签订合同的当天，张万强向集福房地产公司交纳4650元（包含1150元押金加上三个月租金3450元）。集福房地产公司的法定代表人李水波向张万强出具《收据》，收到张万强都市经典房租4600元。张万强随即入住租赁房屋。在租赁期间，集福房地产公司的法定代表人李水波以微信的方式向张万强催交水电费（共计102元），张万强对此表示认可，并同意等退房时一起结算。2019年5月12日，张万强在微信中表示“我准备把东西搬走，你能不能给我退房。”李水波回复“可以，什么时候搬走？”张万强“明天或后天都可以。”后张万强以房屋租赁事宜，认为涉及到消费者权益而反映到武汉市武昌区工商行政管理和质量技术监督局，经组织调解，双方未能达成一致意见，武汉市武昌区工商行政管理和质量技术监督局于2019年5月30日向双方下发昌工商质监（2019）第004025号《终止消费者权益争议调解告知书》，决定终止调解。集福房地产公司现以张万强未能按《房屋租赁合同》的约定，履行租金交付义务，且钥匙保管不当遗失，故诉至法院，诉请如前。审理中，张万强抗辩要求退房的原因为所租赁房屋系胶囊房，存在安全隐患，提前退房并不存在违约。因张万强向房管部门进行举报，房管局已通知集福房地产公司将胶囊房进行了拆除，集福房地产公司明确表示本案所涉房屋为四室两厅，虽隔成小间对外租赁了六户，但张万福所租赁房屋为单独带卫生间的房屋，并不影响其租赁。另关于退房时间，集福房地产公司主张是2019年5月30日，张万强坚持认为是2019年5月13日，并强调双方在工商所调解时原告认可该时间为退房时间，也认可该时间为合同解除时间，本庭责令张万强就此于一周内时间向本院提交证据，至今张万强仍未能提交，因此其应承担举证不能所导致的不利后果。经本院主持调解，双方未能就本案实体处理达成一致意见。以上事实有《房屋出租委托代理合同》、《房屋租赁合同》、《收据》、《终止消费者权益争议调解告知书》、微信聊天记录以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告接受房屋买受人冯静的委托与被告签订《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同的约定，各自履行相应的义务。本案中，双方均认可合同已经解除，对于解除的时间，双方存在争议，被告张万强抗辩合同解除为2019年5月13日，就此虽有微信聊天记录记载，但该聊天记录也仅能说明其有退房的意愿，并不能证实其已交还房屋的事实。张万强辩称双方在工商所调解时原告认可2019年5月13日为合同解除时间，但其在本院延长举证期限内未能举证证明，其应承担举证不能的法律责任。故本案合同解除时间应以武汉市武昌区工商行政管理和质量技术监督局下发《终止消费者权益争议调解告知书》之日为合同解除日，即2019年5月30日。关于违约金，根据《武汉市房屋安全管理条例》第十五条禁止实施下列危害房屋安全的行为第八项“擅自改变房屋使用性质，或者将住房原设计的房间分隔后出租，危害房屋安全；”，作为经营范围为房地产经纪服务的集福房地产公司，将涉案房屋隔成胶囊房对外出租，明显违反上述规定，张万强提前解约的行为并无不妥，故对原告主张的要求判令被告承担违约金人民币2300元的诉讼请求，本院不予支持。关于换锁费，张万强虽对钥匙保管不当，将钥匙遗失，作为出租方集福房地产公司应有备用钥匙，张万强所遗失的钥匙并不具备开启房门的唯一性，且集福房地产公司未举证证明张万强所遗失钥匙的价格，故对原告主张的该项诉讼请求也不予支持。关于水电费事宜。《房屋租赁合同》中明确约定了水费、电费由张万强承担，且张万强对差欠的水电费102元的金额表示认可，因水电费系合同履行期间所产生的实际必要费用，故对原告主张的该项诉讼请求，予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：原告集福房地产（武汉）有限公司与被告张万强间《房屋租赁合同》于2019年5月30日解除；二、被告张万强应于本判决生效之日起十日内向原告集福房地产（武汉）有限公司支付水电费102元；三、驳回原告集福房地产（武汉）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告张万强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨世庆二〇一九年十一月五日书记员  庞海丽