呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4419号上诉人（原审原告）：呼和浩特市美象物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：熊海红，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨婧，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市万泊商贸有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：李永忠，该公司经理。委托诉讼代理人：曹召伟，男，该公司职员。上诉人呼和浩特市美象物业服务有限责任公司（下称美象公司）因与被上诉人呼和浩特市万泊商贸有限公司（下称万泊公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初4165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人美象公司委托诉讼代理人杨婧、被上诉人万泊公司委托诉讼代理人曹召伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美象公司上诉请求：依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2019)内0105民初4165号民事判决书第一项,改判万泊公司支付物业服务费27914.4元。事实和理由:一审判决程序违法、适用法律不当。本案诉讼的主体系美象公司与万泊公司,因万泊公司存在拖欠物业服务费的违约情形,美象公司在催要未果的情况下诉至一审法院,以求针对美象公司的诉求与万泊公司的抗辩焦点审理并判决，而本案万泊公司经合法传唤未到庭,是缺席审理。庭审结束后,万泊公司提供了其所在物业大厅现状的照片,针对美象公司的物业服务未提出任何抗辩,仅仅针对其所在物业范围内公共区域被其他业主设立吧台而认为影响其经营为由抗辩不支付物业费的原因,而这一点一审判决已经认定不属于本案审理范围,万泊公司可另行主张权利。假设审理程序符合法律规定,一审判决已经解决了美象公司与万泊公司的争议焦点,但一审判决却违背了“不告不理”的原则,将他案的抗辩理由作为审理依据认定存在履行合同的情况,违背了“被告经合法传唤,未到庭视为其放弃抗辩,依法缺席审理”的法律规定,故而判决万泊公司按照应交物业费的80%承担支付义务。一审判决程序错误,认定事实部分错误,适用法律不当,依法予以纠正。万泊公司辩称，认可一审判决结果，并愿意按一审判决进行履行。美象公司向一审法院起诉请求：判令万泊公司支付拖欠的2017年1月1日至2018年12月31日的物业费27914.4元、垃圾清运费1080元,共计28994.4元。一审法院认定事实：万泊公司系万达广场一期B区版式公寓2901、2902、2903、2904、2905、2912、2913、2914、2915号业主,房屋建筑面积共计387.7平方米。2009年9月30日,呼和浩特万达广场投资有限公司(甲方)与呼和浩特市万达广场物业服务有限责任公司(乙方)签订《呼和浩特万达广场前期物业服务合同》。合同约定由呼和浩特市万达广场物业服务有限责任公司为位于新华东街以南、鸟兰察布东路以北、高压线西巷以西、黑兰布塔巷以东的呼和浩特万达广场提供物业服务,委托管理期限自2009年9月30日起,至物业管理区域的业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订《物业服务合同》止。物业服务费标准按合同建筑面积每平方米1.7元/月收取。2013年,双方就呼和浩特市万达广场住宅二期底商、住宅、版式公寓提供物业服务的收费标准签订了《补充协议》,协议约定呼和浩特万达广场版式公寓物业费按照房产局实测的建筑面积计算,每平方米3元/月收取。合同签订后,美象公司为呼和浩特万达广场提供了物业服务,万泊公司未交纳2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费27,914.4元(3元×387.7平方米×24个月)及垃圾清运费1080元(5元×9个公寓×24个月)。2016年9月26日,呼和浩特市万达广场物业服务有限责任公司变更工商登记名称为呼和浩特市美象物业服务有限责任公司。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。本案中,美象公司(名称变更前为呼和浩特市万达广场物业服务有限责任公司)与呼和浩特万达广场投资有限公司签订的物业服务合同及补充协议对万泊公司具有约束力,美象公司与万泊公司形成物业服务合同关系,双方应按照合同约定履行各自的义务。对于美象公司主张万泊公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费的诉讼请求,美象公司向呼和浩特万达广场业主提供物业服务,万泊公司作为业主应按照物业服务合同的约定交纳物业费。因物业服务存在长期性、持续性的特点,业主在证明物业公司服务水平的问题上存在举证困难,结合万泊公司提供的照片及一审法院同期受理其他万达广场物业服务区域案件中业主的答辩及出示的证据,反映出万达广场小区近年来存在绿化、卫生、安保质量差的问题,虽经整改但收效甚微,且对版式公寓提供的物业服务亦存在瑕疵,对业主所反映的问题双方亦未能有效沟通并妥善解决,引起业主的强烈反响,综合考虑物业服务合同约定、美象公司提供的物业服务水平、物业服务成本等因素,根据公平原则,一审法院酌定按照物业服务合同约定的物业服务费标准的80%支持美象公司对于物业服务费的主张,即万泊公司应向美象公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费22331.52元(27914.4元×80%)及垃圾清运费1080元。对于万泊公司提出的美象公司擅自改变共用部位用途,租给其他宾馆设立吧台直接影响其生产经营,且拒不公布有关收益的抗辩意见,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,物业的共用部位、共用设施应由全体业主共有和共同管理,业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险排除妨害、赔偿损失,业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼,相关权利人可另行主张权利对共用部位的经营收支情况业主享有知情权和监督权,并受法律保护,因涉及全体业主的共同利益,应由业主大会授权业主委员会依据议事规则使用、管理或依法追究责任,不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内,相关权利人可另行主张,对万泊公司的该项抗辩意见,一审法院不予采纳。对于万泊公司提出的其他抗辩意见,美象公司在物业服务过程中应加强与相关业主的沟通,及时、有效的处理业主反映的问题,并及时向业主反馈结果。物业服务企业遇到业主拒绝交纳物业费时,治本之策是努力提高自身服务质量,应当积极与业主沟通、协商解决,不应仅依靠诉讼手段来强制业主交纳物业费;业主对物业服务企业提供的服务不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥,均不应提倡。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第八十三条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第三十五条、第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定,判决:呼和浩特市万泊商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市美象物业服务有限责任公司支付物业服务费22331.52元、垃圾清运费1080元;驳回呼和浩特市美象物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计262元,由呼和浩特市万泊商贸有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院经查证与一审认定事实一致。本院认为，本案系美象公司与万泊公司因物业服务问题而产生的服务合同纠纷。美象公司与呼和浩特市万达广场投资有限公司签订的《呼和浩特万达广场前期物业服务合同》系前期物业服务合同，对业主万泊公司具有约束力。各方应按照合同内容约定履行各自义务。美象公司作为物业服务公司为业主提供了物业服务，业主万泊公司应按时向美象公司缴纳物业费及垃圾清运费。对美象公司所提供的物业服务，万泊公司认为存在瑕疵，并提供了现场图片予以佐证其观点。一审法院据此认为，综合考虑到物业公司服务水平、服务成本等因素，对美象公司诉请万泊公司应支付的2017年1月1日至2018年12月31日的物业费按服务费标准80%支付，并无不妥，本院予以确认。对美象公司上诉称万泊公司一审并未到庭，且庭后提供的照片并未不属于针对物业服务的抗辩，应视为放弃抗辩，应依法缺席审理，万泊公司应全额支付物业服务费的诉请理由，本院认为《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款”。本案中，万泊公司虽未到庭参加诉讼，但于庭审结束后提交了相关证据，一审法院重新组织美象公司对所提供的证据进行质证。一审法院据此采纳该证据，并进行判决并无不当。对万泊公司该项诉请理由不予支持。综上所述，呼和浩特市美象物业服务有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费524元，由呼和浩特市美象物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 段惠智审判员 吴 芳审判员 卜 芳 二〇一九年十一月二十八日书记员 石永芳