海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4364号上诉人（原审原告）：唐振军，男，1968年10月9日出生，汉族，住安徽省淮南市，公民身份号码：×××。上诉人（原审原告）：孙芳，女，1981年11月12日出生，汉族，住安徽省淮南市，公民身份号码：×××。被上诉人（原审被告）：海南永业投资有限公司，住所地海南省海口市美兰区海甸二东路**滨江海岸******，统一社会信用代码：91460000687290840K。法定代表人：叶剑清，董事长。委托诉讼代理人：陈丛，该司员工。被上诉人（原审被告）：河南汀澜商业管理有限公司（曾用名：河南汀澜房地产营销策划有限公司），住所，住所地河南省郑州市金水区政三街**石化大厦****社会信用代码：91410105MA40HJ7J9P。法定代表人：杨晓光，总经理。委托诉讼代理人：王建华，国浩律师（郑州）事务所律师。上诉人唐振军、孙芳因与被上诉人海南永业投资有限公司（以下简称永业公司）、河南汀澜商业管理有限公司（以下简称汀澜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐振军、孙芳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案全部诉讼费用由永业公司、汀澜公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不确实，适用法律明显错误。第一，一审判决认定事实不清，导致判决错误。唐振军、孙芳与汀澜公司签订的《广物滨江海岸三期7栋楼宇认购书》（以下简称《楼宇认购书》）明确约定唐振军、孙芳支付定金28万元整，且汀澜公司出具收据写明收到定金28万元。可见，诉争的28万元为定金而非营销服务费。首先，《楼宇认购书》和购房合同中均无营销服务费的约定，且无证据证明在签订《楼宇认购书》前已经告知唐振军、孙芳需要收取营销服务费或佣金或中介费等款项。其次，永业公司、汀澜公司签订的《滨江海岸三期（1期）7号楼团购协议》（以下简称《团购协议》）对唐振军、孙芳没有约束力，因违法、损害社会公共利益应当认定无效。即使按该协议约定，汀澜公司收取营销服务费也必须与唐振军、孙芳签订《营销服务合同》。事实上，永业公司、汀澜公司并没有与唐振军、孙芳签订任何书面、有效的《营销服务合同》。可见，汀澜公司收取营销服务费违法违规违约。再次，汀澜公司2018年12月7日补开的营销服务费发票28万元是虚构的票据，不符合事实。唐振军、孙芳在与永业公司签订房屋买卖合同过程中，汀澜公司并没有运作，因为该标的房屋备案价格就是单价13084元/㎡、总价763713元，当时该房产市场价格也应当如此。事实上汀澜公司在唐振军、孙芳向法院起诉后，为应诉才虚构补开所谓“营销服务费”发票28万元，其目的是规避法律，掩盖不法收取定金的事实。最后，唐振军、孙芳与汀澜公司微信聊天记录显示，汀澜公司不仅没有明确告知“加28万”是营销服务费性质，反而欺骗说加28万比备案价便宜好几万。可见，唐振军、孙芳在与永业公司签订房屋买卖合同前，对涉案房屋真实价格及“加28万”属于营销服务费性质等根本不知情。第二，一审判决证据采信错误。首先，一审法院认定28万元为应付购房款而非定金及涉案房价价格为17880元/㎡，其证据采信错误。本案购房价款应当依据合同备案表确定房价13084元/㎡、总价763713元。其次，汀澜公司没有按照《团购协议》的约定与唐振军、孙芳签订任何形式的《营销服务合同》，也没有通过任何方式告知其需要收取营销服务费，一审法院依据永业公司、汀澜公司签订的《团购协议》认定28万元为营销服务费，采信证据错误。再次，汀澜公司虚开的营销服务费发票系汀澜公司在双方没有就涉案房屋买卖服务的项目、内容、价格等事实约定的情况下，私自补开的营销服务费票据，是不真实不客观不合法的，依法不具有证明力，一审法院采信该证据作为认定28万元为营销服务费的依据明显错误。最后，一审法院采信的聊天记录不具有真实性和证明目的，涉嫌删、减、增、改，未核实微信载体手机号码的真实性及聊天机主双方的身份信息，不具有证明力。另外，聊天信息也没有统一发给所有购房人，聊天内容也不能有效证明告知了房屋价格为“底价加28万”，因为加28万是定金还是预付款还是首付款并没有明确说明。另外，一审法院适用的证据不能够形成证据链，不能够相互印证且存在相互矛盾，一方面依据《团购协议》认定28万元为应收的营销服务费；而另一方面依据《楼宇认购书》却认定28万元为应付的购房款并非定金。第三，一审法院适用法律不当。首先，一审判决认定《团购协议》有效，适用法律明显错误。该协议以合法形式掩盖其通过抬高房价非法赚取溢价款、通过约定所谓营销服务费故意侵占购买人的购房款或定金的非法目的，签约双方具有恶意串通损害国家、集体和他人利益的情形，应当认定无效。另外，该协议系永业公司、汀澜公司之间的约定，对第三人没有约束力。一审判决认定汀澜公司收取出售房屋溢价作为营销服务费并认为该行为“无有悖行业法律规定”，适用法律错误。其次，一审判决永业公司、汀澜公司不予退还28万元定金系适用法律错误，违反了《商品房销售管理办法》第二十二条第二款和《民法通则》第八十九条的规定。再次，一审法院不支持永业公司承担连带责任系适用法律错误。永业公司与汀澜公司系委托代理关系，并且双方签订的《团购协议》违法而无效。被代理人有义务对代理人售房的协议内容进行审查与监督，其承担的是严格的社会责任。永业公司明知且纵容汀澜公司违规违法代理经销房屋，应当依法对汀澜公司返还28万购房定金的义务承担连带责任。最后，一审法院对唐振军、孙芳和永业公司、汀澜公司举证责任分配适用法律错误。唐振军、孙芳提供的《海口市商品房买卖合同》及合同备案表足以证明房屋单价和总价分别为13084元/㎡及763713元的事实，而永业公司、汀澜公司私自确定的17880元/㎡却并没有提供任何证据证明。一审法院认定并支持永业公司、汀澜公司无依据的房屋定价，明显违反《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定。永业公司辩称，第一，一审法院法律适用正确，永业公司与汀澜公司签订的《团购协议》合法有效，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。第二，一审法院认定的事实正确，根据永业公司与汀澜公司签订的《团购协议》约定，汀澜公司是涉案房屋的团购方，享有涉案房屋更名的权利，汀澜公司与客户产生相关纠纷的，与永业公司无关。第三，从事实上来说，永业公司并没有收取唐振军、孙芳的28万元款项，唐振军、孙芳请求永业公司返还没有任何事实和法律依据。汀澜公司辩称，唐振军、孙芳的上诉理由不成立。第一，一审法院认定事实正确。经一审法院多次开庭，已经查明以下事实：2017年，汀澜公司与永业公司签订《团购协议》，包销永业公司开发的滨江海岸三期（一期）7号楼2-25层全部240套商品房，单价13800元/㎡（房源底价）。永业公司承诺该240套商品房按套为单元在合法情况下更名给具备购买条件的汀澜公司的团购客户；销售底价作为汀澜公司更名客户与永业公司的签约价，由永业公司直接从汀澜公司团购客户处收取签约房款（含银行按揭款）；永业公司同意更名客户所购标的房源超出销售底价部分的溢价款项作为汀澜公司房地产营销服务费。经汀澜公司营销，唐振军、孙芳根据市场房产的行情签订《楼宇认购书》，约定购买涉案房屋，总价款1092102元（优惠后1043713元）。唐振军、孙芳为取得涉案房屋的所有权，自愿向汀澜公司支付定金28万元，随后唐振军、孙芳委托唐振荣缴纳28万元。经汀澜公司推荐，唐振军、孙芳与永业公司签订《海口滨江海岸认购书》（以下简称《滨江海岸认购书》）《海口市商品房买卖合同》。截至2018年11月，《团购协议》《楼宇认购书》《滨江海岸认购书》《海口市商品房买卖合同》均已履行完毕，2018年12月7日，汀澜公司为唐振军、孙芳开具28万元营销服务费发票。根据上述事实，一审法院认定诉争的28万元属于营销服务费正确。《团购协议》对营销服务费作出了明确约定。汀澜公司作为包销商，有权在包销后依据市场行情自主定价销售房屋，超出销售底价的溢价款部分作为营销服务费。《楼宇认购书》亦约定唐振军、孙芳支付28万元后才能与开发商签订商品房买卖合同。汀澜公司为唐振军、孙芳开具超出销售底价的溢价款发票既符合《团购协议》的约定，也符合国家税务部门的规定，且符合行业惯例，一审法院认为28万元为营销服务费并无不当。第二，一审判决采信证据合法有据。房屋总价款应依据《楼宇认购书》而非合同备案表确定，《楼宇认购书》约定的房屋总价款与《团购协议》约定内容、微信告知的房屋价款、实际履行的房屋价款一致。微信聊天记录作为书证的一种形式，只要其具备证据的三性即客观性、关联性、合法性，能够证明案件事实，就可以作为证据使用。汀澜公司工作人员已将涉案房屋总价款通过微信明确告知唐振军、孙芳的亲戚唐振荣，唐振军、孙芳在合同履行后又要求汀澜公司退还28万元，既违背了合同约定，也有违诚实信用原则。第三，一审法院适用法律正确。唐振军、孙芳认为《团购协议》无效的理由不成立。该协议当事人主体适格，意思表示真实，且已履行，未违反法律法规的强制性规定，未损害社会公共利益，不存在法律规定的合同无效情形。汀澜公司在包销房屋后以17880/㎡的价格与唐振军、孙芳签订《楼宇认购书》销售房屋，是在全面履行《团购协议》内容。《楼宇认购书》合法有效，根据唐振军、孙芳实际付款情况，可见其对购房总价款1043713元是明知的，一审法院判定不予退还28万元正确。唐振军、孙芳向一审法院起诉请求：1.判令汀澜公司与唐振军、孙芳签订的《楼宇认购书》无效；2.永业公司与汀澜公司承担连带责任共同退还唐振军、孙芳购房定金人民币28万元；3.本案诉讼费用由永业公司、汀澜公司承担。后经一审法院释明《楼宇认购书》为有效合同，唐振军、孙芳遂变更诉讼请求为：1.判令汀澜公司履行与唐振军、孙芳签订的《楼宇认购书》并依约退还唐振军、孙芳购房定金28万元人民币或计入购房款；2.永业公司与汀澜公司连带承担退还上述请求款项的共同义务；3.本案诉讼费由永业公司、汀澜公司共同承担。一审法院认定事实：位于海口市美兰区海甸溪北岸东侧的滨江海岸小区**(一期)由永业公司开发建设。永业公司成立于2009年7月16日，经营范围包括“旅游项目投资、基础设施项目投资……房地产开发经营……”,营业期限自2009年7月16日至长期。永业公司以出让的方式获得海口市海甸溪北岸东侧地块(地号01-0(地号01-02-17-198，使用权面积为23976.39㎡,海口市人民政府于2011年5月6日向永业公司颁发国有土地使用证[海口市国用(2011)第003944号]。海口市住房和城乡建设局于2016年向永业公司颁发建筑工程施工许可证(编号：460100201607200201)和海口市商品房预售许可证[(2016)海房预字(0157)号]，批准永业公司开发建设及销售滨江海岸三期(一期)6、7号楼。其中7号楼2-25层房屋由汀澜公司进行包销。汀澜公司(原名为河南汀澜房地产营销策划有限公司)于2018年11月12日经批准更名为河南汀澜商业管理有限公司，该司成立于2017年1月20日，经营范围包括“代理房地产营销策划、买卖、租赁、抵押；房地产过户及房地产有关手续……”，该执照由郑州市金水区工商管理和质量技术监督局签发。郑州市住房保障和房地产管理局亦于2017年10月16日为汀澜公司颁发了《房地产经纪机构备案证书》，有效期为2017年10月16日至2018年3月31日，并于2018年3月14日下发通知将备案证书的有效期顺延至2018年7月31日，又于2018年8月1日将该证书有效期顺延至2019年7月31日，该证书载明了经营范围为房地产经纪。2017年永业公司(甲方)与汀澜公司(乙方)签订《团购协议》，约定：由乙方包销甲方开发的滨江海岸三期(1期)7号楼2-25层全部240套商品房，总建筑面积14605.92㎡,单价13800元/㎡(房源底价)。甲方承诺该240套商品房按套为单元在合法情况下更名给具备购买条件的乙方的团购客户；销售底价作为乙方更名客户与甲方的签约价，甲方直接从乙方团购客户处收取签约房款；甲方同意更名客户所购标的房源超出销售底价部分的溢价款项作为乙方房地产营销服务费。乙方负责按套制作标的房源的签约房款(销售底价)和营销团购服务费叠加的价格表，标的房源的签约房款和营销团购服务费之和的总均价不得低于15000元/㎡,且不得低于甲方在售的标的房源以外的其他同业态房源均价。在协议签署之日起甲乙双方均不得以15000元/㎡销售均价销售本项目同业态房源，出售价格低的一方视为违约，须向守约方支付480万元违约金。签约后，永业公司与汀澜公司即开始履行合同。汀澜公司以其名义对外招揽购房客户并签订《楼宇认购书》，收取一定的定金后，介绍购房客户与永业公司直接签订《滨江海岸认购书》和《海口市商品房买卖合同》，直接向永业公司支付购房款，而汀澜公司收取的定金则认为系公司介绍客户团购的营销服务费不予退还或抵扣房款，引起部分客户不满，产生纠纷，遂成讼。另查明，本案唐振军、孙芳系汀澜公司的团购客户之一，双方于2018年4月24日签订《楼宇认购书》，约定：唐振军、孙芳购买滨江海岸三期（一期）7-1209号房屋，建筑面积58.37㎡，单价18710元/㎡，总价款1092102元。认购方为取得涉案房屋的所有权，自愿向出售方支付定金28万元；认购方一次性付款，房款金额（含定金）为1043713元（优惠后），认购方需在认购成功后30个工作日内向出售方付清全部款项；认购方未能在约定时间内签订商品房买卖合同的，视为认购方放弃购买该套房屋，出售方有权将此房屋另行出售。随后，唐振军、孙芳通过银行转账向汀澜公司支付了28万元定金，汀澜公司为唐振军、孙芳开具了收据。之后，汀澜公司通过运作促成唐振军、孙芳(乙方)与永业公司（甲方）于2018年8月21日签订了《滨江海岸认购书》，并于2018年8月30日签订了《海口市商品房买卖合同》，约定：乙方购买滨江海岸三期（一期）7-1209号房屋；建筑面积58.37㎡；单价13084元/㎡，总金额763713元。唐振军、孙芳须于签订合同当日支付50000元定金，并于2018年8月28日前付清383713元（含定金），剩余380000元需于2018年9月28日前付清。唐振军、孙芳已于签订认购书当日向永业公司转账383713元，现已办妥房屋按揭手续以及备案手续。再查明，汀澜公司的工作人员在微信沟通中已明确告知房屋总价款是由签约价和定金两部分构成，唐振军、孙芳对此知悉并无任何异议，且已于签订《楼宇认购书》当天向汀澜公司支付了28万元定金，汀澜公司于2018年12月7日开具了三张发票缴税项目为营销服务费，总金额28万元。随后通过微信通知唐振军、孙芳寄回收据以换取发票，但唐振军、孙芳一直未将收据寄出，故该发票一直由汀澜公司保存。庭审中，永业公司、汀澜公司认为唐振军、孙芳签约购房时，该时段、该地段的商品房销售市场均价为17000元/㎡-18000元/㎡左右，唐振军、孙芳则认为在13000元/㎡左右，但唐振军、孙芳、永业公司、汀澜公司并未提供证据予以证明。一审法院认为，一、关于涉案房屋的系列协议效力问题。涉案房屋属于永业公司所有，其司提供的营业执照、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证均显示涉案房屋系永业公司依法建设，依法销售的商品房。汀澜公司的营业执照和《房地产经纪机构备案证书》亦显示其司具备房地产经纪资质。汀澜公司通过团购方式与永业公司签订《团购协议》，汀澜公司为了履行《团购协议》，与唐振军、孙芳订立《楼宇认购书》，运作唐振军、孙芳直接与永业公司签订了《滨江海岸认购书》、《海口市商品房买卖合同》，上述系列协议，双方主体适格，系当事人的真实意思表示，签约内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，不存在《合同法》第五十二条中规定的合同无效的情形，均属于合法有效的合同，故双方应依约履行。二、关于汀澜公司收取的讼争的28万元性质以及是否应予退还或计入购房款的问题。一审法院认为，讼争的28万元其性质属于汀澜公司履行《团购协议》及《楼宇认购书》应获得的房地产营销服务费而非定金，不应予退还或计入购房款。理由如下：第一，如上所述，涉案系列协议均合法有效，双方应依约履行。汀澜公司与永业公司签订的《团购协议》中已约定，涉案房屋销售底价(13800元/㎡)作为汀澜公司更名客户与永业公司的签约价，永业公司直接从汀澜公司团购客户处收取签约房款；永业公司同意更名客户所购标的房源超出销售底价部分的溢价款项作为汀澜公司房地产营销服务费。可见，讼争的28万元的性质系超出销售底价的溢价款,为汀澜公司经销房地产的营销服务费,并无有悖于行业法律规定,应予以支持。第二，唐振军、孙芳与汀澜公司签订的《楼宇认购书》明确约定涉案房屋的房款金额（含定金28万元）为1092102元，优惠后1043713元，即17880元/㎡。可见,合同中已明确了讼争的28万元为唐振军、孙芳应付的购房款,并非定金性质。第三，唐振军、孙芳与汀澜公司签订《楼宇认购书》前，汀澜公司工作人员已经通过微信等方式明确告知唐振军、孙芳涉案房屋的总价款由签约价与定金28万元两部分组成，唐振军、孙芳对此是知悉的，仍与永业公司直接签订《海口市商品房买卖合同》，购买该房屋并支付了购房款，办理了房屋备案手续，至此已完全履行了《楼宇认购书》，应视为其明知并认可该28万元为购买涉案房屋应付出的对价，并非定金性质。第四，汀澜公司已于2018年12月7日为其收取的28万元开具了税务发票，缴税项目为营销服务费。第五，唐振军、孙芳购买该房屋的价款为763713元，单价13084元/㎡，而含争议的28万元在内的价款为1043713元，单价17880元/㎡，唐振军、孙芳并未能提供证据证明该价格明显高于该时段、该地段的商品房销售市场均价，不存在价格畸高、显失公平的问题。综上，无论从合同的约定、合同的履行、唐振军和孙芳的知情权而言，该讼争的28万元均为汀澜公司收取的营销服务费，且与永业公司并无关系，故唐振军、孙芳诉请该28万元应由汀澜公司退还或计入购房款，并由永业公司承担连带责任并不符合合同约定，没有事实根据和法律依据，不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：驳回唐振军、孙芳的诉讼请求。案件受理费人民币5500元(已预缴)，由唐振军、孙芳负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.唐振军、孙芳向汀澜公司交纳的28万元是否包含在其向永业公司支付的购房款之中，是否应由汀澜公司返还；2.永业公司是否应承担连带返还义务。从永业公司与汀澜公司签订的《团购协议》中有关标的房源房款计算、付款及结算、双方权利义务等约定可见，永业公司系以“团购”的名义，将其开发建设的滨江海岸三期（一期）项目第7号楼2-25层240套房屋交由汀澜公司包销，销售底价作为实际购房者与永业公司的签约价由永业公司收取，超出销售底价部分的溢价款项作为汀澜公司的营销服务费由汀澜公司收取，包销期满未销售的房屋，由汀澜公司按照合同约定的销售底价购买并分期支付给永业公司，永业公司在包销期内不得自行销售上述房屋。上述合同约定内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、二十一条有关包销合同的规定，足以证明永业公司与汀澜公司之间存在包销合同关系。唐振军、孙芳主张该《团购协议》无效，与上述法律规定不符，本院不予支持。汀澜公司作为具备房地产经纪资质的法人，有权依据《团购协议》向唐振军、孙芳销售涉案房屋，唐振军、孙芳与汀澜公司在协商一致的情况下就涉案房屋签订的《楼宇认购书》体现了双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于唐振军、孙芳向汀澜公司交纳的28万元是否包含在其向永业公司支付的购房款之中的问题，首先，汀澜公司和永业公司对于涉案房屋相关款项的收取符合双方签订的《团购协议》中关于销售底价作为实际购房者与永业公司的签约价由永业公司收取、超出销售底价部分的溢价款项作为汀澜公司的营销服务费由汀澜公司收取、二者之和不低于15000元/㎡的约定；其次，根据《楼宇认购书》中关于房款金额的约定及双方微信往来记录，可见唐振军、孙芳对于其购买涉案房屋需支付1043713元款项的事实以及该款项由其与永业公司签约价763713元加上其向汀澜公司支付的28万元构成的事实是明知且同意的；最后，唐振军、孙芳在已向汀澜公司支付28万元的情况下，与永业公司就购买涉案房屋先后签订《滨江海岸认购书》和《海口市商品房买卖合同》，在合同约定中和合同签订前后的微信往来中，各方并未约定唐振军、孙芳已向汀澜公司支付的28万元应在其与永业公司的签约价763713元中予以抵扣，而是约定唐振军、孙芳需向永业公司分批支付763713元，从上述约定内容及付款的实际情况分析，各方的真实意思表示是唐振军、孙芳在已向汀澜公司支付28万元的情况下，还需另行向永业公司支付763713元，该意思表示与《团购协议》《楼宇认购书》的相关约定及双方微信往来记录都是相符合的。一审法院据此认定唐振军、孙芳向汀澜公司交纳的28万元属于汀澜公司收取的营销服务费，不包含在其向永业公司支付的购房款之中，对唐振军、孙芳要求汀澜公司退还该款项并由永业公司承担连带责任的诉请未予支持，并无不当。综上所述，唐振军、孙芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由唐振军、孙芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 曼审 判 员 谭晓梅审 判 员 陈杰林 二Ｏ一九年十一月二十七日法官助理 王曼娜书 记 员 陆 云速 录 员 黄 丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。