山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终9963号上诉人（原审原告）：刘吉传，男，1963年1月24日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：毛志强，男，1983年8月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：潘晓，北京市观韬（济南）律师事务所律师。上诉人刘吉传因与被上诉人毛志强房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初3056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘吉传上诉请求:撤销一审判决，查清事实依法改判；一、二审诉讼费由毛志强承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、原审法院认定“刘吉传更换门锁是毛志强未及时腾房的原因之一，酌定刘吉传承担30％的责任”错误。毛志强在租赁合同到期后，即没有支付租赁期内租金，又没有与刘吉传达成续租协议，却长期占用租赁房屋，而又不支付费用的情况下刘吉传根据租赁合同第二条第6项约定，依法自行收回房屋，这不是毛志强不腾房的理由。并且毛志强在报警前从未曾主动联系刘吉传腾房，且在一审时也没有提交刘吉传阻碍腾房的证据。2、原审法院认为“因双方未就续租问题达成协议，刘吉传主张的按原合同约定计算占用费违约金无事实依据”错误。租赁合同第二条第6项约定，既没有签订续租租约又没有得到刘吉传书面认可而继续滞留的，不视为不定期租赁合同关系，每滞留一日，毛志强应按当年度日租金标准三倍向刘吉传支付违约金。这是当事人平等、自愿约定，对双方具有法律约束力。一审法院已认定，在合同到期后毛志强实际占用租赁房屋长达51天。针对毛志强的违约行为，刘吉传依合同约定主张违约金，不仅有事实依据而且具有合同约定。3、原审法院认为“毛志强不构成实质性违约”错误。根据租赁合同约定，毛志强应按合同约定的租金数额、支付期限及时足额支付租金，但毛志强在租赁合同终止后，直到2019年2月23日才支付租金，构成实质性违约。原审法院错误认定“毛志强在租赁合同到期后占用租赁房屋51天的行为，不构成实质性违约，却置毛志强不按合同约定及时足额支付租金的实质违约行为不顾，明显是避重就轻，是对事实的认定错误。二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的是出租人的权利，对该权利出租人可以行使也可以不行使，该规定不应成为出租人的负担。按租赁合同约定及时足额支付租金，是毛志强的义务，不能因为刘吉传不行使合同法第二百二十七条的权利，而成为毛志强违约不承担责任的借口。所以，毛志强应按合同的约定，支付逾期不支付租金的利息。针对毛志强的违约事实，依合同约定条款，毛志强应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、一百零七条规定承担违约责任。毛志强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，毛志强同意按照一审判决履行相关义务。刘吉传向一审法院起诉请求：1、判决毛志强立即支付房屋占用费6911.28元及违约金20279.4元；2、判决毛志强支付装修期租金1820.71元；3、判决毛志强支付合同期内拖欠租金的违约金共计1521.81元；4、本案诉讼费用由毛志强承担。一审法院认定事实：位于济南市历下区XXX房屋由刘吉传与案外人房淑玲共同共有(不动产权证号为鲁（2019）济南市不动产权第0098598号)。刘吉传与案外人房淑玲于2016年10月5日与案外人济南市世茂置业有限公司签订涉案房屋的《商品房认购书》，并于2019年5月4日取得房屋产权证书。2017年12月18日，刘吉传（出租方、甲方）与毛志强（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其拥有的位于济南市XXX号房屋租给乙方使用。房屋租赁期限为自2017年12月18日至2018年12月31日，本租赁合同生效之日起五日内，甲方将房屋按现状交付乙方使用。甲方给予乙方自交付日起14天的装修期，即自2017年12月18日至2017年12月31日。装修期为租赁期限的一部分，此期间乙方无需支付租金，但需承担承租该房屋而产生的其他费用。双方未能于合同有效期满前壹个月达成一致的，本合同即于期限届满时终止。如果乙方于租期到期既没有签订续租租约又没有得到甲方书面认可而继续滞留在租赁物业内的，不视为双方之间有不定期租赁合同关系。届时每滞留一日，乙方应向甲方支付违约金，违约金标准为当年度日租金标准三倍。甲方亦有权停止提供冷暖电等使用条件，自行收回房屋，房屋内遗留物品归甲方所有。若因乙方原因实际租赁不满租赁期或实质性违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的所有的租金。甲方即2018年1月1日起向乙方计收租金4031.58元。甲乙双方确认租金的结算周期为3个月。该房屋租金采取预付制，乙方应提前壹个月支付下次结算周期的租金。乙方签订本合同后向甲方支付租赁保证金8063.16元。(租赁期满或合同提前终止，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期后三个工作日将保证金无自退还给乙方，乙方无权以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。)合同另约定，乙方逾期支付租金，甲方除有权要求支付租金外，还应要求乙方向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以欠缴租金总额的3%。除首次支付租金外，乙方拖欠租金超过应付时间30天的，甲方有权没收乙方押金，并自行收回房屋。刘吉传、毛志强双方均在合同上签字并按手印。合同签订后，刘吉传向毛志强交付房屋。毛志强于2017年12月21日支付刘吉传押金8063.16元和第一季度租金12094.74元。2019年2月23日，毛志强分三笔向刘吉传支付了2018年第二、三、四季度的租金，每季度为12094.74元。庭审中，毛志强提交了双方的微信聊天记录，显示双方曾就涉案事项进行过协商。审理过程中，刘吉传、毛志强双方均认可租赁合同到期后，毛志强实际占用涉案房屋51天。但毛志强认为是由于刘吉传换锁导致自己无法将相应货物搬出，刘吉传对此不予认可。一审法院认为，刘吉传、毛志强双方签订的房屋租赁合同是双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效合同，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，双方房屋租赁合同到期后，毛志强又占用涉案房屋51天，但因刘吉传更换门锁也是毛志强未及时腾房的原因之一，一审法院酌定刘吉传承担30%的责任，（2019年1月1日至2019年2月20日），应向刘吉传支付占用使用费4797.6元（4031.58元/月÷30天×51天×70%），对于刘吉传超出部分的主张，一审法院不予支持。对于刘吉传主张的占用51天的违约金，一审法院认为，因刘吉传、毛志强双方未就续租问题达成协议，刘吉传主张的按原合同约定计算占用费违约金无事实依据，一审法院不予支持。对于刘吉传要求毛志强支付装修期租金1820.71元的诉讼请求，一审法院认为，毛志强在房屋租赁期限到期后继续占用房屋51天的行为，是在合同履行期限到期后发生的，且双方对续约问题进行过协商，故毛志强的该行为未影响合同目的的实现，不构成实质性违约，刘吉传要求毛志强支付装修期的租金无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于刘吉传要求毛志强支付合同期内拖欠租金的违约金的主张，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，刘吉传未举证证明其曾向毛志强主张过权利，亦未给毛志强留出合理期限，且毛志强交给刘吉传的押金8083.16元亦足以弥补刘吉传的损失，故对于刘吉传的该项请求，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百一十二条、二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、毛志强于判决生效之日起十日内支付刘吉传房屋占用使用费4797.6元；二、驳回刘吉传的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，由刘吉传负担400元，毛志强负担160元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于一审法院认定刘吉传承担部分责任是否妥当问题。刘吉传和毛志强签订的《房屋租赁合同》约定，涉案房屋的租赁期限自2017年12月18日至2018年12月31日。合同到期后，双方就是否续租事宜协商未果，刘吉传更换门锁导致毛志强未能及时腾房，一审法院酌定刘吉传承担30%的责任，合理适当。关于刘吉传主张的逾期支付租金违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。刘吉传未提交证据证明其在合同履行期间内催收过租金，毛志强亦于2019年2月23日将合同期内约定的租金付清，履行了合同约定的主要义务。毛志强虽未按照合同约定腾房，已经违约，应当向刘吉传支付房屋占用费。同时，合同履行期限到期后，双方对续约问题进行过协商，并非恶意非法占用。综合考虑占用费的支付、押金抵扣等因素，一审法院未支持刘吉传主张的上述违约金，并无不当。关于占用费违约金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定，双方未能于合同有效期满前壹个月达成一致的，本合同即于期限届满时终止。如果乙方于租期到期既没有签订续租租约又没有得到甲方书面认可而继续滞留在租赁物业内的，不视为双方之间有不定期租赁合同关系。因双方未签订续租租约，该合同履行期限届满，刘吉传依据原合同主张违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，刘吉传的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费560元，由上诉人刘吉传负担。本判决为终审判决。审 判 长 武绍山审 判 员 王立强审 判 员 孙 磊二〇一九年十一月六日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰