湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初5872号原告夏荣，女，1990年9月6日出生，汉族，住湖南省澧县。委托代理人朱慧春，湖南华硕律师事务所律师。委托代理人詹海燕，湖南华硕律师事务所律师。被告黄碧，女，1980年5月21日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托代理人刘卫平，湖南如金律师事务所律师。委托代理人骆玉凤，湖南如金律师事务所律师。第三人长沙鑫苑万卓置业有限公司，住所地：湖南省长沙高新开发区东方红南路**鑫苑名家雅苑**101。法定代表人陈勇，系该公司总经理。委托代理人张征，湖南道宽律师事务所律师。委托代理人杨奕，女，1982年5月3日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区，系该公司行政经理。原告夏荣诉被告黄碧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，被告黄碧于2019年5月6日向本院申请追加长沙鑫苑万卓置业有限公司（以下简称“鑫苑万卓公司”）作为本案第三人参加诉讼，本院经审查后依法予以准许并追加鑫苑万卓公司作为本案第三人参加诉讼。2019年5月24日，本案依法由审判员卿斌独任审判公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告夏荣及其委托代理人朱慧春，被告黄碧的委托代理人骆玉凤，第三人鑫苑万卓公司的委托代理人张征、杨奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏荣诉称，2017年5月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于长沙市鑫苑名家X栋X商铺（建筑面积58.81㎡）出租给原告从事教育培训、乐器销售场地使用，租赁期从2017年6月1日起至2022年6月1日止，每月租金为5000元，租赁保证金为15000元，因前期租赁事宜洽谈期间，被告并未告知原告该房屋存在漏水问题，但是被告承诺会解决该问题，基于被告的承诺，原告才同意与之签订租赁合同。但是房屋交付后，原告入场装修期间，发现房屋漏水情况严重。但是被告并没有按照合同约定解决漏水问题，经与被告多次交涉，漏水问题依然没有得到彻底解决。原告租赁期间，漏水情况多次发生，导致室内乐器、设施、设备受损严重，租赁房屋不能正常使用，严重影响了原告的正常经营活动，给原告造成了巨大的经济损失，达不到原告租赁此房屋的目的。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告租赁押金15000元；3.被告及第三人连带赔偿原告装修损失45908元，营业损失20000元；4.被告黄碧支付原告鉴定费3000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。被告黄碧辩称，原告主张的损失应该由第三人承担。原告要求解除租赁合同没有事实及法律依据。被告房屋漏水不构成根本违约，更没有合同法规定的可以解除合同的情形。关于押金，根据双方签订的租赁合同约定，租赁期满或合同正常终止被告会退还租金，现合同尚未到期，原告单方解除合同，押金应当不予退还。关于装修及营业损失，原告提交的相关损失无法证实系漏水所致，应对此承担举证不能的后果。房屋在质保期内出现漏水，第三人怠于履行质保期内的维修责任，由此造成的各项损失应由第三人承担赔偿责任。第三人鑫苑万卓公司述称：一、本公司不是本案的适格第三人，人民法院应当依法驳回被告黄碧将本公司追加为本案第三人的申请。根据原告夏荣的起诉状可知，本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，本公司并非涉案房屋租赁合同的当事人，所以无论是承租人还是出租人，被告黄碧均无权根据租赁合同向本公司主张权利，同时，民事诉讼法没有规定在房屋租赁合同纠纷案件中开发商属于必须参加的共同诉讼主体。因此，本公司不是本案的适格第三人。如追加本公司为本案第三人，则依法应追加涉案商铺的施工方及维保单位中国建筑第二工程局有限公司作为本案第三人。二、本公司通知中建二局对涉案房屋及时履行了维保义务，涉案房屋已经不存在漏水问题，故本公司依法不应为本案承担任何民事责任。根据原告夏荣的诉称，涉案房屋至本案起诉前一直存在严重漏水问题，本公司作为房屋的开发商没有解决这一漏水问题，造成涉案房屋不能正常使用，达不到租赁目的，对此，本公司认为原告的这一诉称完全不符合客观事实。事实上，针对原告于2018年11月中旬反映的房屋漏水问题，本公司当时就通知了房屋的施工方（维保单位）中建二局及时进行了维修和妥善处理。就此，中建二局于2018年12月18日完成了对涉案房屋伸缩缝位置的防水维修工作。对此，原告夏荣与被告黄碧均确认房屋已经不漏水。因此，在本公司已经通知维修单位对涉案房屋履行了维修义务，且涉案房屋已经不存在漏水的情况下，本公司依法不应为本案承担任何民事责任。综上，基于此，请求依法支持本公司提出的全部答辩意见。经审理查明，2016年10月15日，被告黄碧从第三人鑫苑万卓公司购买了坐落于长沙市岳麓区房屋。2017年5月28日，原告夏荣（乙方）从被告黄碧（甲方）处租赁该房屋，并签订了相应的《房屋租赁合同》，约定：“第一条：出租地址甲方将长沙鑫苑名家X栋X＃商铺，建筑面积为58.81平方米的房屋，出租给乙方作为教育培训销售乐器场地使用，其经营范围在租赁期内不得擅自更改，否则视为乙方违约。乙方同意承租，租赁面积最终以产权管理机关核定的面积为准。第二条：租赁期限租赁期从2017年6月1日起至2022年6月1日止，共计5年60个月。本合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。如乙方需要续租，须提前60天向甲方提出续租书面申请，双方重新议定租金后，方可签订续租合同。否则，视为乙方不再继续租赁。第三条：租赁保证金甲乙双方商定本房租赁保证金为15000元（人民币大写：壹万伍仟元），在本合同签订之日起一次性支付。甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计息）。第四条：双方约定租金价格与租金（租金均不含税）交付时间按以下Ａ方案执行：Ａ方案合同第一年每月租金（不含税）共计（按产权建筑面积计）5000元（大写：伍仟元）支付方式为季度支付，由乙方在一期季度租金到期前15日内预付下一期租金。自合同第二年起，租金依市场行情每年递增5-10%。合同期限内甲方免除乙方一个月租金作为乙方的装修期，装修期附属在合同限期之内，若乙方未满合同期提出退租，须补交装修期的租金……第五条：租赁期间的商铺修缮和装修1.出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。2.乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租商铺进行装修，装修费用由乙方承担，但其装修方案应事先得到甲方同意后再向物业管理方申请施工。施工单位要有资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工前后出现任何事情与甲方无关。乙方在办理完相关手续后，方可进场装修并服从物业管理方的统一管理。租赁期满后装修物的权属处理，双方商定：（1）租赁期满后，甲、乙双方未达成房商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物和搬离可移动设施、设备，乙方承担隔离墙及室内设施恢复责任。（2）租赁期满，甲、乙方未达成该商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物时，乙方应将承租范围内拆除的隔墙及室内设施复原。（3）租赁期内，乙方不得将房屋进行二次出租。若乙方整体转让未到期的该商铺使用权时，仅限于用来做合同第一条约定的用途。需经甲方同意，并满足甲、乙双方原签订的房屋租赁合同条件，租金不低于当年每平方米的单价。受让方需与业主重新签订房屋租赁合同，装修物权归属乙方处置。第六条：甲、乙双方责任和义务1.甲方应对出租房屋的合法性承担法律责任，有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金。2.乙方必须严格遵守法律、法规，在国家法律、法规允许的范围内从事经营活动。甲方不承担乙方的经营风险及责任。3.甲方在本合同签订前与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》及相关物业管理文件中享有的权利和义务（缴纳维修基金除外），在本合同期内，转由乙方享有并履行（包括物业管理费、水电气费、公共区域发生费用等各项费用的交纳），甲方与物业公司已签订物业管理合同、相关文件作为本合同附件……第七条：违约责任1.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：（1）擅自改变租赁商铺的经营范围；（2）擅自将房屋整体转租、转让或转借，利用承租房屋进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；（3）拖欠房屋租金累计30日以上。2.甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付与保证金等额的违约金，并补偿乙方装修损失。3.乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同，保证金不予退回。乙方享有转让权。乙方转让，须符合本合同第五条第2款第（3）条。4.因业主转让房产所发生的债权与乙方无关。乙方的经营权受国家相关法律法规的保护……第十一条：补充条款1.甲方督促物业整改墙角漏水，如因墙角漏水影响乙方装修进度，甲方给予延长一定的免费装修期。2.在合同期内，乙方如有特殊情况需转让，乙方享有转让权，转让费由乙方所有，须符合本合同第五条第2款第（3）条。3.双方协商自合同签字第二年起，月租金依市场行情在增加5%的基础上，每年在上一年租金增加比率上加1%……”。上述租赁合同签订后，被告黄碧按照合同约定将涉案房屋交付给原告夏荣装修使用，原告夏荣亦按照合同约定向原告交纳了租赁保证金15000元。后因原告在装修过程中因房屋出现漏水，后原、被告及涉案商铺的物业服务单位就此次漏水事件进行了协商处理，并签订了一份《长沙鑫苑名家4-106商铺漏水处置协议》，由开发商赔偿了被告黄碧该次因房屋漏水遭受的租金损失6774元、赔偿原告夏荣因该次房屋漏水导致的装修损失32847元。后第三人鑫苑万卓公司对涉案房屋漏水部位进行维修。2018年12月18日，第三人鑫苑万卓公司委托中建二局第三建筑工程有限公司武汉分公司湖南经理部对涉案商铺的漏水部位进行了防水维修工作。2019年1月8日，被告黄碧向第三人出具了一份《长沙鑫苑名家4-106商铺再次漏水处置》的书面材料，要求第三人将涉案商铺顶层防水工程尽快修复完工并赔偿相关损失，后未果。2019年5月3日，原告从涉案商铺退场并将房屋钥匙交还给被告。案件审理过程中，第三人鑫苑万卓置业公司向本院申请对涉案商铺屋顶在鉴定时是否存在漏水及漏水原因进行鉴定。后本院依法委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对上述事项进行鉴定，该公司于2019年9月8日出具HD19-02-13-26(SF13)《长沙市岳麓区鑫苑名家X栋X号商铺的渗漏事项司法委托检测、鉴定意见书》认定：“1.现场查勘鉴定时，该106号商铺该商铺屋顶内面积附近未见明显即时新近渗漏现象。2.该106号商铺屋顶伸缩缝下方墙面有明显原状表面浸渍湿污等现象，呈自上而下的滴（流）落、下浸、分散状渗漏污损分布特征。3.基于勘验时处于持续雨时的现场未见明显渗漏，且已有二次修复现状，建议以连续两个雨季后（自然条件下）或经过24-48h的积水或淋水试验（人工条件下）后的不渗漏条件作为参考修复后效果方可达到其使用功能条件评价要求。”原告夏荣向本院申请对涉案商铺内因漏水造成的装修损失进行鉴定。后本院依法委托湖南联信房地产评估工程咨询有限公司对上述事项进行鉴定。2019年9月10日，湖南联信房地产评估工程咨询有限公司作出湘联信基审字（2019）C027号《建设工程造价鉴定报告》认定：“1.经我公司鉴定，长沙市鑫苑名家X栋X号商铺的装修损失含税造价（包含管理费、利润、规费、税金）为13388.82元，大写金额：壹万叁仟叁佰捌拾捌元捌角贰分；2.长沙市鑫苑名家X栋X号商铺的装修损失未含税造价（未包含管理费、利润、规费、税金）为10392.91元，大写金额：壹万零叁佰玖拾贰元玖角壹分。”原告为此支出鉴定费3000元。另查明，涉案漏水事件发生在涉案商铺的质量保证期内。被告黄碧就原告夏荣拖欠租金的行为亦向本院提起了诉讼（案号：（2019）湘0104民初4851号），本院考虑到涉案漏水事件对夏荣的经营造成了一定影响，故对夏荣拖欠的租金进行了酌情降低，由夏荣按双方约定的租金标准的80%比例支付，该判决现已生效。上述事实，有当事人当庭陈述，原告夏荣提交并经庭审质证的原、被告签订的《房屋租赁合同》、租赁保证金及租金支付凭证、《装修协议》、装修尾款微信转账凭证、装修设计费微信转账凭证、广告牌费微信转账凭证、微信转账及聊天记录、监控设备订单、房屋漏水图片及视频光盘、《长沙鑫苑名家4-106商铺声明》、湖南联信房地产评估工程咨询有限公司出具的湘联信基审字（2019）Ｃ027号《建设工程造价鉴定报告》；被告黄碧提交并经庭审质证的原、被告签订的《房屋租赁合同》、《长沙市商品房买卖合同（ＸＸ150369106）》、《鑫苑名家雅苑住宅质量保证书》、《长沙鑫苑名家4-106商铺漏水处置协议》、《通知函》；第三人鑫苑万卓公司提交并经庭审质证的《长沙鑫苑名家4-106商铺再次漏水处置》书面材料、《损失申请表》、《长沙鑫苑名家4-106商铺业主委托书》、《长沙市商品房买卖合同（ＸＸ150369106）》、证人王某、曾某、豆峰的证人证言（当庭陈述）、湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具的ＨＤ19-02-13-26（ＳＦ13）《长沙市岳麓区鑫苑名家X栋X号商铺的渗漏事项司法委托检测、鉴定意见书》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告夏荣与被告黄碧签订的涉案《房屋租赁合同》系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告黄碧作为出租人，其有义务保证其交付给原告的租赁物在租赁期限符合约定用途，以便承租人能通过使用租赁物实现合同约定的使用和收益目的。本案中，被告交付给原告的涉案商铺因质量问题多次出现漏水，致使原告经营的涉案商铺内的装修遭受损害，被告黄碧作为出租人，理应承担相应的赔偿责任。第三人鑫苑万卓公司作为涉案商铺的开发商，涉案漏水事件发生在涉案商铺的质保期内，故对原告遭受的装修损失，应与涉案商铺的出租方即被告黄碧承担连带赔偿责任。对原告支出3000元鉴定费，该费用系原告为确定其遭受的损失而支出的合理且必要的费用，因此，被告黄碧亦应赔偿给原告。关于原告的装修损失，根据湘联信基审字（2019）C027号《建设工程造价鉴定报告》认定的含税造价认定为13388.82元。对原告主张的营业损失，因其未提供充分的证据证明其营业损失的具体情况，且本院已在本院作出的（2019）湘0104民初4851号民事判决书中充分考虑了因漏水给原告营业造成的损失，故本院不予支持。关于原告主张的解除涉案房屋租赁合同的诉请，因原告夏荣已经于2019年5月3日从涉案房屋中搬离并将房屋钥匙退还给了被告，可知，双方已通过各自的行为解除了双方签订的房屋租赁合同，现原告再要求解除已无事实依据，故本院不予支持。关于原告要求被告退还15000元房屋租赁押金的诉请，因原、被告之间的租赁合同已经解除，且合同的解除系因涉案房屋存在漏水致使原告租赁房屋的目的无法实现所致，故对原告交纳给被告的上述押金，被告理应退还给原告。关于第三人鑫苑万卓公司所辩称的应追加中国建筑第二工程局有限公司作为本案第三人的述称意见，因本案系房屋租赁合同纠纷，而第三人鑫苑万卓公司与中国建筑第二工程局有限公司之间系建设工程施工合同纠纷，两者系不同案由的纠纷，应由其另行依法处理，故对第三人鑫苑万卓公司的上述意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，判决如下：一、限被告黄碧、第三人长沙鑫苑万卓置业有限公司于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告夏荣装修损失13388.82元；二、限被告黄碧于本判决生效之日起十日内向原告夏荣支付鉴定费3000元；三、限被告黄碧于本判决生效之日起十日内退还原告夏荣租赁押金15000元；四、驳回原告夏荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取911元，由原告夏荣负担211元，由被告黄碧负担400元，由第三人长沙鑫苑万卓置业有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇一九年十一月二十九日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲