广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终9864号上诉人（原审原告）：杨月声，男，汉族，1960年9月20日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：黄昌宏，广东律点律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东律点律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李鼎荣，男，汉族，1963年11月27日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：谢明香，广东汉章律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆影婷，广东汉章律师事务所实习律师。原审第三人：谢洗明，男，汉族，1965年12月1日出生，住湖南省冷水江市，委托诉讼代理人：王小平，广东君一律师事务所律师。原审第三人：谢右元，男，汉族，1955年7月1日出生，住湖南省冷水江市，委托诉讼代理人：王小平，广东君一律师事务所律师。上诉人杨月声因与被上诉人李鼎荣及原审第三人谢洗明、谢右元租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初7722号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。杨月声向原审法院提起诉讼，请求判令：一、判令李鼎荣将案涉厂房、宿舍腾空，恢复原状归还给杨月声；二、判令李鼎荣按每月500元的标准向杨月声支付变压器维护费（自2018年4月起至搬出并修复好原告厂房之日止）；三、判令李鼎荣按每月88990元的标准向杨月声支付厂房占用费（自2018年5月1日起至搬出并修复好原告厂房之日止）；四、判令李鼎荣承担本案一审诉讼费用。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限李鼎荣于判决发生法律效力之日起三十日内将案涉建筑物恢复原状，包括厂房楼顶19个钻孔，厂房二楼地面6个钻孔，宿舍楼楼顶2个钻孔修复至符合建筑物正常使用的状态；二、限李鼎荣于判决发生法律效力之日起五日内向杨月声支付案涉不动产占有使用费10060元及变压器维护费645元；三、驳回杨月声其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费9398元、保全费3270元，共计12668元，由杨月声负担12188元，李鼎荣负担480元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初7722号民事判决书。宣判后，杨月声不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决;2.改判李鼎荣于判决发生效力之日起三十日内将涉案建筑物被损害部分恢复原状(包括厂房楼顶十九个钻孔、厂房二楼地面六个钻孔、宿舍楼顶两个钻孔修复至建筑物符合安全及正常使用状态;厂房墙上增加开门五扇及宿舍增加开门一扇,厂房一楼增加的隔间及二楼增加的卫生间,拆除并恢复原状);3.改判李鼎荣自2018年5月1日起至修复好杨月声厂房之日止按每月34650元向杨月声支付厂房占用费；4.判令李鼎荣自2018年4月1日起至修复好杨月声厂房之日止按500元每月的标准向杨月声支付变压器维护费；5.判令本案一、二审诉讼费、保全费由李鼎荣负担。事实和理由：一、一审判决认定了李鼎荣对杨月声的厂房楼顶钻孔十九个、宿舍楼顶钻孔两个、厂房二楼地面六个钻孔的严重损害的事实,但却没有认定李鼎荣对涉案厂房存在擅自开门,在厂房一楼二楼进行隔间及厂房二楼增加卫生间,撤场时没有恢复原状的事实,属于认定事实不清。（一）李鼎荣对涉案厂房楼顶钻孔十九个、宿舍楼顶钻孔两个是用于安装空调,而厂房二楼地面钻孔实际是八个,其中六个因李鼎荣撤离时拆除隔间后可以肉眼看到,另外两个因李鼎荣没有拆除增加的卫生间没有显露出来,是用来排水、排污使用。这些钻孔均在厂房的顶楼及二楼地面,而厂房的顶楼及二楼楼层均是架设了钢筋之后浇灌混泥土而成,有着承重和防止渗漏功能作用,而被多处钻孔损害情况属于严重主体结构损坏,不能通过简单的补漏处理,必须经过有资质的建造公司整体施工修复才能达到恢复其正常使用功能。现李鼎荣造成多达几十个的主体钻孔损害已经严重危害了涉案厂房的安全及防渗漏功能,厂房在没有得到恢复原状的情况下,杨月声即便收回厂房,也不敢将涉案厂房用于出租,涉案厂房实际已经属于不适租状态。（二）本案中涉案厂房建好之后属于做好水磨石地面后适租的大众厂房类型。首次出租即杨月声出租给原审第三人，而其属于专做二手出租的及转租的居间人,自身没有实际使用,也没有对厂房改造和加建,随后原审第三人转租给李鼎荣。本案经历了诉前财产保全、审理中的证据保全,杨月声也提供了起诉时涉案的厂房的外观现状,而在进行财产保全时,杨月声、李鼎荣及财产保全法官均到现场,当时涉案厂房及宿舍均是由李鼎荣占有使用,厂房内的一、二楼隔间尚未拆除,保持完整。而到案件受理后几个月,杨月声提出证据保全时,发现李鼎荣已经自行撤场,一、二楼的隔间均进行了不完全拆除,其中一楼保留下财产保全机器设备的隔间,其他隔间也被拆除;二楼所有办公区域除了两个卫生间之外也均已拆除,其中一个卫生间属于二楼拆除隔间内套间使用的卫生间,其套间隔间外墙痕迹一目了然,拆除外墙后仅剩下套间内孤零零的卫生间与厂房整体完全不配套、不协调一致,李鼎荣隔建痕迹清晰明了,对此一审判决完全可以直接认定。而且本案中,李鼎荣也追加了第三人,一审法官也可以通过组织双方和第三人去现场明确杨月声最初交付给第三人时厂房的现状来进行对比,对此,一审法官也没有考虑。（三）本案中,李鼎荣从立案一开始就不讲诚信。在杨月声进行诉前财产保全后的第二天,李鼎荣即约杨月声到厂房宿舍谈判,认可了厂房及宿舍所有的钻孔是其所损坏并同意由其找一家有资质的建造公司对钻孔损害的修复进行评估和设计修复方案,同意先支付2018年4月的租金和2018年4月份以前的变压器维护费。但之后仅支付了2018年4月的租金和2018年4月份以前的变压器维护费,而没有去按其承诺的去找有资质的建造公司对钻孔损害的修复进行评估和设计修复方案。案件审理过程中,李鼎荣代理人对其造成的厂房、宿舍钻孔损害拒不承认,并对李鼎荣撤场后对厂房不完全拆除隔间及卫生间的损害予以否认。直到一审第二次开庭时,法官明示钻孔是李鼎荣用于安装空调,让其代理人当场电话核实确认,李鼎荣代理人才在法官面前承认了对杨月声厂房钻孔损害的事实,而对其隔间、加建卫生间、自行开门等专门配套李鼎荣经营的其他损害一概不认。对此,杨月声认为,李鼎荣恶意不讲事实,违背诚信的行为应当予以惩戒并可以据此直接推定本案李鼎荣的其他损害事实。二、一审法院按照李鼎荣主张认定自2018年5月10日起并未占有、使用涉案不动产,而不支持杨月声向李鼎荣要求支付没有将涉案建筑恢复原状期间的占用费,也属于认定事实错误,适用法律不当。（一）本案中,杨月声查封李鼎荣机器设备和起诉李鼎荣时,李鼎荣尚占用和使用涉案厂房,而诉讼中李鼎荣何时撤场并没有通知杨月声和一审法院,最终其撤场时间并没有确凿证据予以证明,不能仅凭李鼎荣没有正式委托手续的案外人黄祖龙向杨月声发送搬迁及归还钥匙的短信就认定李鼎荣确切的撤场时间。（二）本案最关键的问题,杨月声认为还是李鼎荣严重损害杨月声厂房后没有恢复原状及适租状态下的归还厂房是否符合原物返还、杨月声是否有权拒收?拒收后造成的损失该由谁来承担?对此一审法院没有作为一个重点和焦点考虑,杨月声认为属于明显认定事实不清。本案即便李鼎荣在诉讼中撤离了厂房、宿舍,但因厂房、宿舍被严重损害,李鼎荣并没有在撤场前将厂房恢复原状,厂房至今尚存在安全隐患及渗洒雨水事实,处于不适租状态,杨月声也当然有权拒绝接收厂房。三、一审中认定李鼎荣对涉案厂房的改动行为严重影响杨月声对该建筑物的使用,损害了杨月声的利益,但却认为涉案的建筑物不是依法建造,不能进入市场处分收益,与客观事实明显不符。（一）涉案的建筑物是杨月声在21世纪初通过向桥头田头角村流转获得土地使用权后,经向桥头规划局、国土局、城建部门备案后才建设好的,同时亦依法通过消防审该并验收通过的。因此,涉案建筑物并不是一般意义上的违法建筑,是能使用和能进入市场处分、收益的物业。（二）在本案立案前涉案建筑事实上一直有收取租金长达五年多时间,一审法院认为涉案建筑物不能进入市场进行处分收益明显与客观事实不符。另外,一审法院不认定支持李鼎荣赔偿案涉建筑恢复原状前的收益损失,这与一审判决支持李鼎荣向杨月声案涉不动产占用使用费及变压器维护费的判项本身也存在互相矛盾。四、本案从立案到一审判决长达一年多,为降低和减少涉案建筑物的损失,杨月声一直积极努力,而李鼎荣则完全无视、放任损失扩大。五、二审杨月声上诉请求改判李鼎荣自2018年5月1日起至修复好杨月声厂房之日止按每月人民币34650元向杨月声支付厂房占用费,其中34650元的厂房占用费标准按照涉案厂房、宿舍面积4000多平方米仅合到每平方米每月9元不到,而现在桥头镇同区域同类别的厂房租金超过每平方米每月15元,因此该标准并不是杨月声厂房空置的实际损失,为平衡双方利益、降低李鼎荣的过错承担,杨月声特别考虑并同意按每月人民币34650元标准向李鼎荣主张厂房占用费。综上,请求二审法院依法、依理、依情支持。李鼎荣答辩称：一审判决出来后，在未生效的情况下，杨月声立即提出上诉，因此李鼎荣才没有按照一审判决的内容对案涉厂房进行修复。原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，请求依法驳回杨月声的上诉请求。谢洗明未在法律规定的期限内向本院提出答辩意见。谢右元未在法律规定的期限内向本院提出答辩意见。本院经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对杨月声上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据杨月声在二审中的上诉意见。本案的争议焦点是：1.杨月声诉求李鼎荣需对案涉厂房墙上增加开门五扇及宿舍增加开门一扇，厂房一楼增加的隔间及二楼增加的卫生间，拆除并恢复原状能否支持；2.杨月声诉求李鼎荣支付的厂房占用费及变压器维护费如何认定。对此，本院分析如下：对焦点一。杨月声与两第三人谢洗明、谢右元签订的《厂房租赁合同书》约定的建筑物因未办理产权证，亦未取得建工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定为无效合同。后谢洗明、谢右元又将其承租的厂房转租给李鼎荣，李鼎荣与谢洗明、谢右元之间签订的《厂房租赁合同》亦为无效。现李鼎荣在杨月声不知情的情况下已搬离了案涉厂房，杨月声认为李鼎荣在承租期间对其厂房造成损害，要求修复及恢复原状，原审法院就厂房的受损情况亦组织了双方现场勘验，确认客观存在的情形，并根据勘验的情况及考虑存在第三人谢洗明、谢右元转租的事实，及杨月声未能举证证明其所主张的厂房受损是何人所为，根据李鼎荣自认的情况，认定李鼎荣需对厂房楼顶十九个钻孔、厂房二楼地面六个钻孔、宿舍楼顶两个钻孔修复至建筑物符合安全及正常使用状态并无不当。对于杨月声上诉要求李鼎荣还需对案涉厂房墙上增加开门五扇及宿舍增加开门一扇，厂房一楼增加的隔间及二楼增加的卫生间拆除并恢复原状，因杨月声对此无提供证据证明是李鼎荣所为导致，本院对杨月声该上诉主张不予支持。对焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然案涉厂房租赁合同被认定为无效，但李鼎荣实际占有厂房并因该厂房获得利益，故李鼎荣需向杨月声参照合同约定的租金标准支付厂房占有使用费。因李鼎荣是于2018年5月9日搬离厂房，杨月声亦确认收到李鼎荣委托代理人关于撤厂及交还钥匙的短信，原审法院认定李鼎荣是于2018年5月9日将案涉租赁物返还给杨月声并无不当。故杨月声诉求的案涉不动产占有使用费计算至2018年5月9日，杨月声要求计算至案涉不动产修复好之日缺乏依据，本院不予支持。对于变压器的维护费，因前述认定李鼎荣是于2018年5月9日将案涉租赁物返还给杨月声，变压器的维护费亦应计算至2018年5月9日，杨月声要求计算至案涉不动产修复好之日缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人杨月声的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8001元，由杨月声负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  邹凤丹二〇一九年十一月八日书记员  何洁莹